一、问题提出
“中国经济呈现出新常态”，这是党和政府对我国当前和未来一段时间经济社会发展走势的一个基本判断，其特征主要表现为：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同时伴随着我国人口老龄化问题的日益突出，中国养老保险体系建设的一个重要任务就是要适应新常态、应对新常态，并在新常态这一基本约束条件下深化改革，寻求更好的发展路径，为全面建成小康社会提供稳固的保障基础。
养老保险体系是指一国（或一个地区）为实现老有所养而采用的一整套体系，包括养老保险机构、养老保险产品、养老资金投资与监管制度等。各国在社会经济发展实践中采用了不同的养老保险体系，世界银行（1994，2005）认为世界各国在构建和完善养老保险体系中应至少包含三大支柱：一是政府强制执行的社会养老保险制度；二是由政府或者雇主出资并带有福利色彩的养老金计划（即企业年金）；三是通过个人储蓄或投资而形成的个人养老金融资产。
国内外学者对养老保险的影响因素进行深入探讨，这些因素主要包括人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场发展程度等。研究结论概括为三个观点：（1）人口老龄化会造成养老基金的收不抵支，很多国家通常以鼓励生育和延迟退休年龄来加以应对[1-7]；（2）企业内生增长能力则是解决养老问题的关键，如果一个经济体中企业可以获得较高的人力资本，就可以推动产业进步，同时促进劳动收入占比有效提升，对冲社会养老风险[8]；（3）养老保险发展离不开金融市场的发展，经验证明发达的金融市场可以为本国居民提供有效的养老资产配置，反过来也可以促进金融市场的健康稳定发展[9-11]。
前两个观点的文献资料较多，研究结论基本一致，而金融市场与养老保险相互促进的文献主要局限于国外研究，这与我国金融市场发展薄弱有关。为此，本文基于国家政策角度，重点研究人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场改革三大因素对我国经济新常态发展情况下养老保险体系的影响。
二、模型构建
本文利用世代交叠模型基本思路[1，2，3，12]进行建模。首先假设在一个封闭经济中有三大经济部门：为数众多的个人（或家庭）、为数众多的竞争性企业、一个政府。
个人层面：为简便起见，本文不特意区分个人和家庭，个人提供劳动，获得工资，安排消费和储蓄，作为理性人实现整个生命过程中的消费最优化（也可以将储蓄理解为推后的消费）。
企业层面：企业通过金融市场获得融资，在劳动力市场获得劳动，在一定的技术条件下组织生产。同时企业按照资本边际租金水平支付利息，按劳动边际成本支付工资，按企业家获得超额利润。为了模型简便且由于企业数量众多，故假设企业整体上不存在超额利润。
政府层面：假设该经济体中的政治、文化、法律等基础性社会制度给定，政府坚持利他，以社会整体福利水平最大化为目标实施经济政策。假设政府创建了养老保险体制，除了养老保险之外政府既没有收入也没有支出。
（一）劳动人口
在人口代际结构中本文仍然采用OLG假设，个人的寿命是有限的。不考虑个人寿命的不确定性，假设个人寿命分为两个阶段：成年期和老年期（每个阶段大概为20～30年）。
（三）社会养老与家庭决策
我国已经建立了相对完整的“统账结合”的养老制度，其中统筹账户和个人账户都来自于工资，假设社会养老保险费率为q；除去社会养老费用后，个人自主选择消费储蓄方式，并通过金融市场转化为有效投资。同时政府制订了社会养老保险计发工资水平，为当期社会工资水平的一定比例，设为w。
以第t代典型个人为例，假设成年期个人收入为工资，支出为消费、社会养老保费，显然收入与支出之差为储蓄。在老年期，个人收入为成年期积累的储蓄、基本社会养老金给付，支出为消费。结合上面的相关假设，特作如下定义：
令（t，1）为第t代人的成年期，（t，2）为第t代人的老年期，则Ct，1为第t代在成年期的消费，Ct，2为第t代在老年期的消费；St为第t代在成年期的储蓄；β代表个体的时间偏好程度，参数值越大表示个体越倾向于当期消费，反之则倾向于延迟消费。因此，家庭决策模型描述如下（效用函数定义为对数效用函数）：
四、政策效应模拟分析
（一）参数设定
对式（23）所涉及的经济参数进行校准（每期设定为20年），具体参数设定及其理论依据如表1所示。将表1中的参数值代入式（23），解得年均利率水平为10.60%，这与当前中小企业实际贷款利率基本相当，表明模型构建具备较强的应用价值。
（二）政策情景设定
1. 延迟退休。
为了应对人口老龄化，我国政府正在积极推进延迟退休。按照现有材料，预计我国将延迟退休5年，即第（t-1）代人口在第t期还要多工作0.25个单位时间（每期为20年，延迟退休5年即增加0.25个单位时间）。在第t期劳动人口共有：
Nt+0.25Nt-1=Nt+0.25Nt/（1+n）=1.18Nt
因此实施延迟退休后，劳动人口增长率将从原有的0.38变动为最高的0.63，即0.38≤n≤0.63。但是如果没有实施延迟退休，我国老龄化情况将持续严重，为简便起见，设定n=0.3，情景设置中n分别取值0.3、0.4、0.5和0.6。
2. 社会保险费率。
社会保险费率沿用表1中的取值为28%。未来国家有三种选择：一是维持现有水平保持不变；二是降低费率（减轻企业负担）；三是提高费率（人口老龄化压力）。相应地，设置三个政策情景：28%保持不变，下降为20%，提高到40%。
3. 劳动收入占比。
增加劳动者收入水平一直是党和政府的重要任务，因此也设置两个政策情景：劳动收入占比保持在0.5不动（α=0.5），劳动收入占比提高至美国当前水平（α=0.25），即0.25≤α≤0.50，情景设置中α分别取值0.5、0.4和0.3。
4. 金融改革。
随着我国出现新常态，金融体制改革将进一步深化，储蓄转化为投资将更为顺畅。基于此，设定0.8≤b≤1，情景设置中b分别取值0.8、0.9和1.0。
（三）数值模拟分析
在上述政策情景下，按照不同的政策组合进行数值模拟，具体结果见表2所示。为了更好地分析社会养老保险盈亏情况，定义Dt为第t期的社会养老保险盈亏，即第t代成年人社会养老保费支出减去第（t-1）代老年人养老金收入，则：
显然，只需要计算q-w1+n就可以得到养老金盈亏占人均工资水平的比重，因此，将该比例定义为养老金盈亏比例。
从表2中养老金盈亏比例来看，不管是否实施延迟退休，只要人口老龄化问题仍然较为严重，为了维持社会养老基金的正常运转，提高社会保费几乎是唯一的选择，但也需要付出市场利率显著上升的代价；另一方面，在老龄化较为严重的条件下，如果确保市场利率维持较低水平，也不得不面对社会保险基金入不敷出的窘境。
五、结论与建议
我国“421”人口供养结构使家庭财富积累和代际转移难以满足养老需求，新常态背景下社会呈现“未富先老”的特征又决定了短期内不能完全实现社会化养老，因此，推行养老保险市场改革势在必行。本文的理论分析与政策效应模拟分析结果说明：
1.国家不能仅仅依靠延迟退休政策应对人口老龄化。
与校准值相比，组合C～G都表示实施延迟退休政策可以适当提高劳动力供给，但如果单纯实施延退而缺少配套的金融市场改革措施，那么，延迟退休会导致市场利率上升，并不必然使养老金扭亏为盈，例如组合E市场利率由校准值10.6%上升到10.69%，养老金亏损由15.47%上升到17.5%。延迟退休可以延长缴费年限，相应缩短领取养老金年限，主要目的是解决养老金可持续问题。中国人口老龄化趋势已不可避免，现阶段延迟退休更多的是个人自主选择，学术界关于强制延迟退休和弹性延迟退休对于劳动力供给、经济增长的影响也没有明确结论，因此，可以考虑实施放宽人口政策，十八届五中全会提出的“全面放开二胎”就是完善人口发展战略，保持劳动力维持在一个稳定状态的导向性政策。
2. 国家应保持社会养老保险制度的相对稳定。从数值模拟结果来看，如果将养老保险缴费率从0.28提高到0.4，养老金盈亏状况有所好转，表现为养老金盈亏从校准值的亏损15.47%变更为组合C的亏损2.86%，或者组合G的盈利2.50%。但是与发达国家相比，我国的企业、个人养老保险总缴费率已经处于高位，企业也承担较重的经营压力，因此，不宜继续调高总缴费比率。同时，短期内也不宜较大幅度地调低社会养老保险费率，这样可能会引起社会保险基金的更大幅度亏空，不利于社会经济稳定。国家在保持现有养老保险制度稳定的前提下，适当提高个人缴费比率，降低企业缴费比率，逐步降低总缴费率是未来缓解资金供需矛盾的可行方案。
[摘 要]为使养老金获得较高且稳定的收益回报，入市也许是当前不错的选择。但中国宏观经济长期发展趋势和国外养老基金在资本市场投资的事实表明：养老基金收益回报来源于经济的真实增长和市场的有效结构，资本市场并不一定能保证养老基金能够获得高收益；相反，盲目的投资可能带来更坏的结果。
[关键词]养老基金；资本市场；高收益
[中图分类号]F830．39
[文献标识码]A
[文章编号]1003―3890(2006)06-0056-03
中国的老龄人口数量正在加速增长。当经济增长减缓和人口老龄化同时出现时，中国的养老问题就会凸现出来。联合国把一个国家65岁及以上人口比重超过7％定为进入老龄化社会。2000年第5次人口普查显示，中国已经基本进入这个阶段，到2050年，估计65岁以上人口将达到3．36亿，占比重为20．34％，劳动年龄人口对老年人的赡养负担也将成倍增加，抚养比率为81．51％。随着人口老龄化的发展，社会保障、社会救济和医疗卫生等社会福利的支出将不断增加；相应地，用于积累和扩大再生产的费用将削减，为了保持一定的养老金替代率，养老金投资收益需要保持一定的较高水平。在这种情况下，有人提出让基金人市以期获得高收益回报，这一观点的支持基础是相信资本市场的高风险能够带来较国债更高的回报，实现养老基金获得迫切需要的增值率；同时，养老资金成功入市，又能有效地推动资本市场的发展和完善。笔者认为，这显然把问题简单化了，一般说来，如果进入资本市场投资的资金的增加，在一段时间内会加速社会的经济发展，但是养老基金着眼于长期投资，而资本市场的长期收益最终取决于劳动人口增长和技术进步，还要受通货膨胀、经济发展周期、社会年龄结构变化以及资本市场效率等众多因素的影响和制约，如果养老基金投资得不到有效地管理，它就有贬值和破产的危险。国际经验也表明，养老金制度的改革可以促进资本市场的改革，但是推动的作用相当有限；而且，资本市场的不发达还会严重影响养老金改革的进程。
一、养老基金获得高收益的宏观经济基础
从宏观经济增长理论出发，在一个封闭的经济内，如果储蓄和投资是动态有效的，经济处于“黄金增长”的均衡路径，养老基金增长的物质源泉只能是劳动人口增长和劳动生产率增长之和，现收现付制是退休人口凭借过去的养老金缴纳向就业人口的收人征税维持养老金的增长，而基金制是退休人口凭借资本权证向就业人口的收入征税维持养老金的增长团。支持养老基金进入资本市场获取更大的收获，以此来缓解由于人口结构变动的“叠代风险”将导致传统养老保险体系的崩溃。其理由主要有以下几点：(1)从西方发达国家特别是资本净输出国等国家的情况来看，居民储蓄率长期低于最优经济增长所要求的储蓄水平，因此当这些国内资本积累不充分时，资本市场的投资回报率将高于人口增长率和劳动生产增长率之和，即高于CDP的增长率。这时，引入基金制养老保险体制一方面有助于储蓄的增加，另一方面也能使养老基金高于GDP增长率的回报得到实现。(2)由于发达国家的科技创新能力强，资本市场相对完善和有效，体现为资本回报长期高于其他发展中国家。但是，对于上述论点有人也提出了不同的意见，主要是：(1)养老保险基金投资于资本市场的回报率高于GDP的增长率的前提是经济处于动态有效状态，但并不是所有国家都如此。(2)即使从统计数据的角度来看，基金在资本市场的回报虽然很高，但是其方差也非常大，表明风险系数很高。同时，养老基金的运行成本要大大高于传统养老保险体系运行成本。(3)从表面上来看，基金制养老保险体系可以避免由于人口年龄结构变化如老龄化所带来的养老问题，但是实际上基金制养老保险体系仍然没有办法避开因人口老龄化所带来的问题。根据宏观经济学中“生命周期消费理论”，人的一生中储蓄高峰年是在40岁到退休年龄(60岁或65岁)之间，因此这一年龄段的人口占总人口的比重的变化将显著影响一个国家的储蓄或资本市场的资产价格，养老金在资本市场的账面价值并不等于现实的价值。因此，人们在分析基金多元化投资的可能性问题及其业绩表现时必须要考虑到外部的宏观经济环境对其可能产生的潜在负面影响。
二、人口老龄化对中国经济增长的影响
1．老龄化在某种程度上会减缓中国经济增长。中国宏观经济的运行自1997年以来基本上处于一种动态无效的状态，表现为居民的储蓄过度，消费严重不足，金融领域的利率和实际经济中投资的回报率低于GDP的增长率Io；根据经济学的增长理论，经济的长期产出受劳动力、资本投入和技术进步三方面因素影响。老龄化带来的劳动力短缺，已越来越不支持目前中国占比较优势的劳动密集型产业，中国的劳动适龄人口在2020年时达到顶峰(96623万人)，老龄化人口和劳动人口的比率为11．33％：63．82％；预计到2050年，劳动人口将降至86459万人，而老龄化负担比率将上升至81．51％闷。通常，单位劳动生产率的提高将会部分抵消劳动人口的影响，但是，我们目前面临的问题不仅是劳动人口的总量减少，而且劳动人口的结构也趋于老化，单位劳动生产率同样面临下降的危险。老龄化所导致的劳动力不平衡，将使一些国家对有劳动能力的年轻移民的争夺趋于激烈，产业转移的方向也可能出现变化，中国经济增长的劳动力成本优势将会丧失，经济增长模式面临挑战。
2．储蓄和消费结构改变。人口结构的改变也影响了社会储蓄和消费的方式。实证研究表明，35岁―50岁年龄段的人储蓄意愿最高，之后便逐步下降。更为严重的问题是，一方面不断增长的中国居民储蓄却难以转化为有效的投资，另一方面外国直接投资增长快、收益高导致利益的流出，同时外国投资对本国投资也存在一定程度的“挤出效应”。中国的高储蓄率是经济发展的重要支柱，但随着人口的老龄化，其储蓄率将持续降低。同时，随着消费文化的影响，年轻一代的负债率上升，这两方面因素将导致中国的总财富减少。这一趋势如果持续下去，将最终导致居民生活水平的下降。同时，老龄化也会影响消费市场的结构转变，以青年消费群为主要对象的教育、电子、娱乐产业将会削弱，而面对老年群体的医疗、保健和劳务服务的行业将会进一步发展，储蓄和消费结构改变的方式将长期影响中国的经济增长。
3．金融资产收益率降低。由于中国宏观经济长期处于动态无效状态，银行利率处于非常低的水平，资产价格的泡沫成分不可避免。生命周期理论表明，老年投资者偏好低风险的金融资产，而这种资产的收益率往往很低。同时由于独生子女政策的实
施，在20世纪五六十年代出生高峰年出生的人口已经或正在步人储蓄高峰的年龄段，对储蓄和资产价格的波动起着加速作用，但等到这一代人口退休时，资产价格必然会出现大幅缩水，势必影响养老金在资本市场的投资收益。
三、资本市场的不发达会严重影响养老金改革的进程
目前中国资本市场的不完善主要表现在三个方面：(1)资本市场的广度和深度不够，导致与宏观经济发展的关联程度弱，资本市场难以有效支持宏观经济增长也难以获得增长红利。(2)市场的效率低，包括自身配置资本、分担风险、公司治理以及对经济的贡献。(3)中国证券市场与发达市场比较，呈现系统化风险较高、但平均收益偏低的状况。近几年来虽然有不少基金公司出现，但远没有达到有效运行的标准。
养老金投资是长期行为，与股市的长期表现直接相关。安全原则是养老保险基金投资运营的首要原则，金融市场的成熟稳定程度是养老基金必须参照的系数。从比较成熟的美国股票市场的历史数据看，自190D年至今，有三个时期曾接近于零，即1901～1921年，1928～1948年，1962～1982年。在这三个时期内，如果个人账户投资股市，可能仅获零增长或(考虑到通货膨胀)负增长。根据相关统计数据，2002年由于美国股市持续下滑，养老金资产大幅缩水，美国养老基金全年亏损9000亿美元，但可领取养老金的人并没有减少，最终导致许多养老基金陷入资不抵债的状况。瑞士信贷第一波士顿一项新的研究显示，在2002年标准普尔500指数成份股公司中，有多达325家公司的养老基金出现资不抵债，不足金额高达2350亿美元。20世纪90年代末期的牛市行情中，股市盘升曾经带动美国养老基金资产水涨船高，但随着全球股市步人漫漫熊市，多数养老基金均未能达到预期回报率，员工切身利益不仅受到损害，众多企业经营运作也因此蒙上一层阴影。因此，入市后的基金回报具有不确定性，资产的流动性首先是个问题。由于其在支付养老金的时候必须要变现，但在需要变现的时候，股市价格却在短期内存在很大的不确定性。因此较好的流动性的这种特点对信托基金来说特别重要，它可以随时变现这些资产以覆盖支出缺口，尤其是在经济萧条时期。在股市持续大幅度下降期间，已退休和接近退休年龄的职工的个人账户极易受到不可恢复的损害，因为他们需要或即将需要提取个人账户中的资金供给日用，很可能等不到股市的下一次复苏。结果，一批真正需要养老基金保障基本生活的对象会变得束手无策、等待救济。中国的股票市场刚刚起步，市场上投机倾向严重，股市波幅和风险很大，这些都会严重影响投资者信心和投资收益。
这是十年前的老故事，目的是为了引导人们提前消费。如果要为这个故事注入最新意义，那美国老太太应该说：“我前半生努力工作还房贷，后半生把房子抵给了银行，轻轻松松地拿着钱享受生活，现在我对人间再无牵挂。”
后半生拿房子抵押，是对“以房养老”的通俗解读。
所谓“以房养老”，是指老年人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产出售用于归还贷款，升值部分归金融机构所有，也被称作反向抵押或逆按揭。
9月13日，国家对于“以房养老”模式明确表态。公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称：《意见》）明确提出，要开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，即“以房养老”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付公开表示，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。
恐非银行一己之力
国家发改委相关负责人在解读《意见》时表示，开展老年人住房反向抵押保险试点，对于老年人和保险公司来说都是好事。但“好事”也需银行来帮忙，因为在我国，保险业不允许做按揭贷款，所以银行信贷资金仍是养老资金的重要组成。
然而目前市场上，多家银行均没有推出此项业务。无规可依、风险顾虑，及业务各自为营成为最大障碍。
中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。其养老按揭业务细则规定，“贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过两万元。贷款期限根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年”。
现实情况是一方面养老所需贷款金额有限；另一方面银行贷款门槛设置较高，如年龄要求在55周岁以上；抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子等。自该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
借鉴国外经验来看，“逆按揭”已经是一种比较成熟的养老模式。业务由借款人、政府部门、银行、保险、养老机构、评估机构，甚至房屋中介组织共同参与、权责明确、共担风险、合力运作。
如让银行用一己之力面对“以房养老”的“逆按揭”贷款业务，将会面临重重风险。
最大的风险在于我国土地使用权限只有70年。除产权有年限外，“逆按揭”业务的唯一抵押物就是房产，对于银行来说，一旦房产出现贬值、拆迁、灭失的风险，就容易导致资不抵债、坏账的发生。
另一个突出风险就是人的寿命具有不确定性。多数“逆按揭”业务往往只能在老人死亡这一特定条件下，银行才有权利处置房产收回贷款。生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的风险则越大，这是因为“逆按揭”业务周期将延长，有可能出现贷款本息金额超出房屋本身价格的情况。
此外，贷款期限较长则意味着信贷资金占用的机会成本风险较大。贷款期间，一般银行机构不会规定老人偿还本息，而考虑到一般情况下，个人消费贷款利率低于资本市场的平均利率，因此如用将来的利率计算现在的资金占用成本，显然存在较大风险。
“以房养老”不能仅靠银行力量。在8月召开的国务院常务会议上，国务院总理就强调，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。而据记者了解，近几年多个城市以不同方式进行了“以房养老”的试点：北京成立了“养老房屋银行”，上海实施了“以房自助养老”，南京实行了“以租换养”等。发动社会力量，通过不同途径，才是今后解决养老问题的必由之路。
金融机构顾虑重重
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，相较其他金融机构，保险公司的优势在于拥有依靠生命表定价的机制及自身已有客户数据的经验分析。但若从技术角度而言，保险机构仍有诸多地方需要突破和创新。
“生命表只有寿险公司才有，依靠这个生命表，寿险公司可以判断某一年龄段的死亡比例以及这一年龄段一般生存多久，这是寿险公司的优势。但是房产抵押应该是财产险公司的业务，而不是寿险公司的业务。以房养老到底是财产险公司做还是寿险公司做？”一家寿险公司相关负责人表示。
与此同时，保险公司不能直接放贷也成为未来房屋反向抵押业务开展的一大障碍。经营主体模糊、无放贷经验、无合适产品等技术难题制约着保险机构参与“以房养老”业务。
在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
在美国，并非所有人都可以申请办理房屋反向抵押。首先，符合年满62岁以上并拥有房屋产权的老人，才有资格申请住房反向抵押；其次，根据联邦住房管理局的规定，抵押的房屋必须是单户住宅。如果是多单元的住宅，那么投保人必须居住在其中的一间内。换句话说，这套房屋不能全部租借给别人，投保人（屋主）必须也居住在里面。
不过，有保险的住房贷款也分为两种。一种是联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款。这是经美国国会认可的贷款，其形式较为灵活。申请者可以尽可能长地生活在该住房内，不过只能在一定期限内得到分期贷款。另一种是放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款是由金融机构办理的，申请贷款者的资格不需要经过政府认可。届时，金融机构可与申请者共同享有住房增值收益，不过，金融机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。
《意见》对政府“托底”作用的强调，显然更有深意。银行介入需要政府等相关部门的“保驾护航”，特别是在一些房地产市场尚不成熟、价格波动较大的地区，政府需要完善相应的法律、法规，解决银行在“逆按揭”业务中存在的技术难题，同时相应的财政补贴倾斜，也将会带动银行的积极性。
总部经济发展能力位居全国第一
北京社科院中国总部经济研究中心10月18日了第五部《中国总部经济发展报告(2009～2010)》,在全国35个主要城市总部经济发展能力排名中,北京、上海、广州和深圳分列前四名。
报告的研究结果显示,北京总部经济发展能力综合得分为87.95,位居全国第一。六个一级指标中,北京的基础条件、商务设施、研发能力、专业服务均排名第一。北京的政府服务得分85.82分,排名第三,比上一年度提升了5个名次。北京的开放程度得分79.71分,排名第三,仅次于上海和广州。
重庆
着手打造长江上游金融中心
金融街重庆金融中心开工奠基仪式暨推进长江上游金融中心建设战略合作协议签约仪式在重庆江北嘴中央商务区隆重举行,为推进重庆打造长江上游金融中心这一战略构想,迈出了实质性的步伐。
重庆市政府期待金融街控股股份有限公司能够凭借自身在北京金融街的城市运营力,在重庆形成一个以金融街・重庆金融中心为核心的具有影响力的高端金融产业功能区,成为区域经济的增长极和促进重庆经济发展的增长点。形成金融、商贸、休闲等要素齐全、功能多元的核心区与政策辐射区两大区域,打造一个行政布局协调、经济能力聚集、产业结构合理的理想范式,成为重庆打造长江上游金融中心的引擎。
武夷山
黄村村入选“中国百佳村庄网站”
第九届全国“村长”论坛上武夷山黄村村入选“中国百佳村庄网站”。同时,该市南岸村、兴田村、星村村、洋墩村等四家村庄网站又入围前300佳。
“中国百佳村庄网站”评选活动,由中国村社发展促进会联合亚太农村社区发展促进会等相关机构与“九村网”成员单位共同举办,经过对1000多个参选村庄网站的综合评价,参照网络投票结果,最终评出“中国百佳村庄网站”,主要是为增加村庄的知名度和荣誉度,提高村庄利用信息、网络为村域经济发展服务的能力,从而达到推介村庄资源文化产品和吸引人才的目的。
莆田
GDP增幅跃居福建省第一位
莆田市统计局召开新闻会,通报今年前9月份莆田实现地区生产总值503.49亿元,增幅13.5%,跃居福建省第一位
其中,莆田规模以上工业产值718.32亿元,可比增长18.4%,增幅跃居全省首位,比上半年提高2.8个百分点,9月份当月的增幅高达到30%。受LNG、莆田燃气电厂、福煤风力发电投产和工艺美术产业扶持力度加大等因素的拉动,能源和工艺美术产业产值增幅分别达114.1%和103.3%,成为拉动工业经济加快增长的新亮点。
定西
循环经济产业园渭源示范区规划通过专家评审
日前,在甘肃省建设科技专家委员的评审会上,定西市循环经济产业园区渭源示范区规划顺利通过专家组评审。
渭源县围绕兰渝铁路渭源火车站建设,结合工业发展总体规划和物流园区建设规划,规划了该工业示范园区。园区位于该县县城东侧、锹峪河南岸、渭源火车站东侧,占地150公顷。园区内重点建设公共服务区、技术研发区、生产加工区、生活福利区。园区由定西市政府统一命名为定西市循环经济产业园区渭源示范区,规划建设项目以中药材精深加工及现代制药、马铃薯食品加工、包装材料加工、铝制品加工、沙棘深加工为主。园区按规划分三期建设,总投资15.68亿元。
梅州
世界客商名优产品展
为期六天的二OO九梅州・世界客商名优展销会已经圆满落幕,据统计,前来参加展销会的采购商和参观群众超过二十万人次,包括订货合同在内的成交额达人民币三点一亿多元,其中现场销售金额二千二百一十三万元,订货金额二点九亿元。
梅州市经贸局主要官员表示,此次展销会是客商企业产品、客属地区发展成就的集中展示,吸引了包括英国、印尼、马来西亚、香港、台湾等五个国家和地区,以及北京、福建等国内七个省、二十多个地区共二百五十三家企业前来参展,参展商达一千多余人次。涉及汽车零配件、机械制造、电子信息、矿业、轻工日用、医药、陶瓷、工艺品、食品、茶叶、服装、酒类、农产品及其深加工产品、旅游、文化、体育等近二十个行业一千多种产品。
南宁
构建中国―东盟特色教育文化
近期,广西南宁一项“中国―东盟教育文化交流”阶段成果展演活动以“东盟心连心,中华盛世情”为主题,分为“壮乡山歌”、“板报展示”、“节目表演”、“手工制品展示”、“书画作品展示”、“民俗特色展示”、“语言展示”等十大板块。
据了解,随着中国―东盟自由贸易区的构建,中国―东盟政治、经济、文化等领域交流合作不断深入,中国―东盟博览会举办地南宁成为中国与东盟教育文化交流最为活跃的区域之一。为此,南宁正式启动“中国―东盟教育文化交流一条街”项目建设,计划建成一批具有中国―东盟教育文化交融特色学校,历经一年多的发展成果显著。
三亚
凤凰镇槟榔村入选全国首批“生态文化村”
凤凰镇槟榔村日前荣获全国首批“生态文化村”称号,是海南省唯一获得此殊荣的村庄。槟榔村位于三亚市凤凰镇东北侧。2006年,槟榔村按照“片区联创”模式,坚持因地制宜,以发展循环经济、生态经济为支撑,以教育培训和文明创建为手段,全面推进文明生态村建设。如今的槟榔村村容村貌整洁,基础设施不断完善;生态文化繁荣,群众文化生活丰富且形式多样,村民的教育培训有序进行,民风纯朴;设施农业、冬季瓜菜、生态旅游业兴旺,2008年人均年收入6036元;森林覆盖率达到85%以上,空气清新、环境优美。
据悉,首批命名的全国生态文化村,是在全国31个省(区、市)的80家申报单位中,通过省级生态文化主管部门审核,中国生态文化协会组织专家评审后确定的,是生态环境良好、生态文化繁荣、生态产业兴旺、人与自然和谐、示范作用突出的典范。
郑州
医改冻结公立医院编制公开招聘新人
郑州市于近日下发2009年医药卫生体制改革实施方案,该市政府、发改委、财政局、卫生局、劳动和社会保障等多个部门参会共商此事。方案称,从本方案实施之日起,冻结全市专业公共卫生机构和政府举办的乡镇卫生院、城市社区卫生服务中心和服务站现有人员编制。有关部门开展调研,摸清机构规格、人员编制、实有人员、经费管理形式等情况,严格核定人员编制,对现有人员重新择优聘用,不符合条件的进行分流,新增人员实行公开招聘。
人事制度改革方面,推行聘任制度和岗位管理制度,实行以服务质量和岗位工作量为主的综合绩效考核和岗位绩效工资制度。岗位不同、工作量不同,拿的工资也不一样,可以多劳多得。
昆明
全部居民均可享受养老保险
[关键词] 商业银行；养老产业；信贷支持
[中图分类号] F830.33 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0026-02
引言
当前我国正处于人口老龄化进程加速的新常态环境下，加快养老产业发展是党中央国务院基于我国国情、立足于经济新常态发展的客观现实制定的战略制度。从我国养老市场现阶段发展看，我国处于金融准备不足的阶段，养老资金缺口比较大。商业银行作为金融体系的重要组成部分担负着为养老产业提供信贷支持的功能，然而前商业银行支持养老产业发展的力度还不够，因此基于养老服务新兴产业发展的要求，商业银行要积极调整战略结构，以此满足养老服务产业的可持续健康发展。
一、商业银行支持养老产业发展的意义
随着我国人口老龄化进程的不断加速，我国养老负担日趋严重，尤其是养老资金缺口的不断扩大，大力发展养老产业已经成为我国应对老龄化的刚需产业，也是银行机构关注的“蓝海”行业。商业银行在我国养老金融服务体系中扮演着重要的角色，因此强化商业银行对养老服务产业的扶持力度具有重要的意义：
（一）商业银行支持养老产业有助于缓解养老资金紧张
由于我国人口基数大，截止到2015年底，我国已经成为世界上老龄化人口比最多的国家之一，而且我国老龄化速度也非常快，“未富先老”的格局已经形成，各个省份的财政养老资金缺口较大。商业银行是现代经济发展的核心，具有加强的资本优势，因此加强商业银行对养老产业的支持力度，可以缓解地方财政的资金紧张问题，从而让地方财政可以投入更多的资金用于完善养老基础设施的建设，为社会提供日趋完善的现代养老服务体系。
（二）商业银行支持养老产业有助于形成多元化的养老服务模式
在人口老龄化日趋严峻的形势下，传统的家庭养老模式难以满足现代生活的需要，为此提出了构建多元化的养老服务体系。例如上海市最新推出了“政府主导、家庭为主、社区为基础”的养老服务体系，要求商业银行要给予养老一定的信贷支持，尤其是对于“惠普型养老”模式的发展，由于该部分人群的收入不高，他们购买养老服务的能力有限，单独依靠政府的财政资金不现实，因此商业银行针对该部分群体开发相应的金融服务产品，有效的促进多元化、多层次的养老服务体系的发展[1]。
（三）商业银行支持养老产业有助于引导养老产业健康发展
资金具有导向作用，商业银行通过金融政策可以引导养老产业朝着健康的方法发展。由于我国养老产业发展时间还不长，很多项目在发展过程中很容易出现偏差，以养老房地产为例，企业在开发养老房地产业务过程中，容易受到经济利益的影响而偏离养老功能，而商业银行可以发挥信贷手段对养老房地产进行控制，一旦养老房地产偏离养老功能，银行则对其采取停止信贷的方式约束其按照养老功能方向发展。另外商业银行自身具有的风险防控机制可以对养老产业进行风险评估等，以此有效的避免了养老项目出现信用危机、资金链断裂等问题，有效的保证了养老产业的可持续健康发展。
二、商业银行支持养老产业的现状
商业银行在养老产业发展中起着关键性的作用，基于人口老龄化进程加快及商业银行转型内外压力下，养老产业已经成为商业银行的“蓝海”行业，并且通过各种金融服务为居民提供日益增长的养老金融需求，例如商业银行提供的社会养老保险服务、金融社会保障卡服务、全国社保基金托管服务、企业年金服务、养老投资理财服务以及综合养老金融服务等等。结合锦州市商业银行布局养老产业的政策，商业银行支持养老产业主要体现在：一是商业银行加大授信政策支持。随着锦州市人口老龄化进程的不断加快，单独依靠财政拨款的养老模式难以满足社会养老需求，然而民办养老服务体系又存在资金紧张、用地困难、盈利空间小的缺陷，为此锦州市强化了信贷支持力度，对于民办养老机构给予优惠的信贷政策。例如《意见》对符合条件的个人投资设立小型养老服务机构，或招用员工比例达到政策要求的小微养老服务企业，积极利用创业担保贷款政策给予支持；二是银行信托。相比其他金融机构，商业银行介入养老金融有着更加综合化、多角度的优势，银行通过信托服务可以引导社会资金投资于养老产业，从而促进养老产业的发展。例如光大银行正在投建医养健康产业的基金，引导和联合社会资本投入医养健康产业。
三、商业银行支持养老产业存在问题
商业银行支持养老产业发展的最终目的就是为老年人提供高质量的生活环境，实现老有所养。但是由于我国养老产业属于新兴产业，商业银行参与养老产业的时间不长，因此商业银行支持养老产业过程中还存在诸多的制约问题：
（一）商业银行信贷支持面临诸多障碍
虽然《意见》明确指出了商业银行应该加强对养老产业的信贷支持力度，但是在具体的实践操作中存在以下阻碍：一是在确定风险控制方面缺乏具体的细则。《意见》中明确商业银行在风险可控的前提下，可以向投资企业或个人作为承贷主体发放贷款。以民办养老机构为例，由于民办养老机构缺乏独立的固定资产，而且其受到经营模式，入住率以及盈利能力等方面的限制，使得商业银行在对其进行盈利评估时存在标准不统一的现象，这样必然会影响商业银行对民办养老机构开展信贷业务的积极性。二是信贷制定落实不到位，信贷主体对相关政策的理解不清晰。基于我国体制管理局限，关于商业银行对养老产业的信贷支持政策在实践中很难深入的推广，这主要与当前的政策宣传力度不够有关[2]。
（二）银行组织架构满足不了养老产业发展需求
《意见》鼓励银行、证券、保险、基金等各类金融机构积极应对老龄化社会发展要求，优化内部组织架构和管理体制，增强养老领域金融服务能力。随着养老产业的不断发展，商业银行传统的组织架构难以满足日益增长的养老产业金融需求：一方面养老金融市场竞争的日益激烈，要求商业银行必须要做好养老金融扶持业务的顶层设计，这就要求组建具有顶层权限的机构；另一方面随着居民理财意识的提升，个人和家庭寻求基本养老以外养老方案的积极性提高，提供多元化的养老金融产品是商业银行参与养老产业的必然要求，以此需要调整商业银行内部架构体系，组建多元化的金融服务机构。然而商业银行的内部架构相对比较单一。
（三）商业银行养老金融支持与养老产业需求存在错位
根据银行信贷方向看，银行对于养老产业的扶持集中在个人产品领域，针对养老产业本身的金融创新乏善可陈。这主要是由于商业银行贷款和老龄产业需求之间存在错配需求。一个是短期行为，一个需要长期支持。
（四）商业银行存在“最后一公里”问题
大力发展社区银行是提高养老服务质量、支持居家养老的重要保障，但是我国社区银行的发展忽视了对养老功能的定位：一方面社区银行提供的金融服务忽视对老年人金融需求的调查，导致开展的业务难以满足居家养老的需求。例如商业银行举办的社区银行其功能主要是存取资金为主，缺乏对老年人的健康医疗、财产保障等方面的需求；另一方面社区银行的数量较少，覆盖面较低[3]。
四、商业银行支持养老产业发展的具体策略
养老产业的发展离不开商业银行的支持，完善的养老产业体系又推动商业银行发展，因此在老龄化进程加快、商业银行转型内外压力下，商业银行严格落实《意见》要求，增强对养老产业的支持力度，形成以金融扶持养老产业发展，养老产业推动商业银行发展的良性循环体系。
（一）构建完善的信贷支持体系，强化风险管控能力
2016年中国人民银行等五部委的《意见》对商业银行支持养老产业的信贷政策做出了指导性规定，但是基于在实践操作中所存在的执行风险管控问题，商业银行应该从内部制度建设入手，强化风险管控能力：一方面商业银行要在充分研究与执行《意见》的基础上，按照《意见》的精神进一步完善与丰富商业银行的信贷制度。以商业银行对民办养老机构的信贷为例，由于民办养老机构缺少固定的可抵押物，因此商业银行可以降低可抵押物在贷款考核中的比重，强化对信贷主体的信用考核，一旦其出现逾期现象可以将其纳入到“信用黑户”体系中，以此形成全面的约束机制；另一方面商业银行也要强化对养老产业的风险评估，明确信贷对象是否属于新兴养老产业。例如许多房地产项目往往借助养老基建项目而以养老名义向银行进行信贷，对此需要商业银行强化审核力度，避免虚假信贷。当然最重要的还是需要相关部门制定更加具有操作实践的细则，以此指导商业银行的具体业务。
（二）创新商业银行组织架构，推动业务转型
基于日益增长的养老金融业务需求，以往的养老金融业务部门难以满足当前养老金融服务的要求，因此商业银行要积极根据市场需求，把握养老产业的巨大发展机遇，调整内部组织架构，以更加完善的组织体系提高自身在养老产业金融服务竞争中的地位。商业银行创新组织架构，首先要对自身组织架构进行准确的分析，积极探索多元化的组织体系。例如商业银行可以根据经营特点，设置养老金融业务部，将以往单独存在的养老理财部、个人信贷部以及相关的部门进行整合，进而从整体战略上对银行的养老金融服务工作进行管理与指导。例如基于养老产业的快速发展国家开发银行专门成立了养老产业贷款处。其次，商业银行要积极拓展与其它金融机构的合作，开发多元化的养老金融产品。在养老金融服务方面商业银行与其它金融部门之间存在差别化优势，尤其是在居民日益丰富的养老金融产品要求下，单独的金融机构难以为其提供相应的服务，因此通过合作可以有效解决该问题。例如广发银行的“国寿时代”产品就是中国人酆献餮蟹⒌牟品。广发银行与中国人寿合作后，可以发挥人寿在保险业务、资管业务等领域优势，帮助广发银行优化收入结构，提高广发银行的非利息收入占比；同时，银行与保险在资产负债业务结构方面具有互补性，银行与保险综合经营有利于分散风险、平滑业绩、提升风险抵御能力。
（三）创新养老产业投融资产品，拓宽养老产业多元化融资渠道
我国的养老产业还停留在养老设施建设阶段，业务链、产业链远未建立和打通，尚未出现较为成熟的盈利模式。养老产业具有投资周期长、收益成效慢、回报率低、资金成本承受能力不高的特点，养老服务大多面临准公共品性和服务受众的挑剔性，商业银行在养老产业投融资方面较为谨慎。在国家政策允许和风险可控的前提下，商业银行应创新养老产业信贷产品和服务，并结合集团化优势为养老服务业拓宽融资渠道，不断满足养老产业发展需求：一是积极发展服务居民养老的专业化金融产品。针对不同年龄群体的养老保障需求，银行机构积极开发可提供长期稳定收益、符合养老需求的差异化金融产品，加快老年医疗、健身、娱乐、旅游等领域消费信贷。积极探索住房反向抵押贷款业务、代际养老、预防式养老、第三方付费养老等养老模式和产品，提高居民养老财富储备和养老服务支付能力；二是拓宽养老产业多元化融资渠道。我国商业银行尤其是大型银行较多是银行或金融控股集团，拥有证券、保险、信托等多项金融资质，能够依托平台优势，为养老产业企业提供多元化融资服务，提高养老金融服务的供给能力。商业银行通过证券子公司，为养老产业企业提供上市融资、并购重组、股份转让等股权融资服务，还可以通过发行企业债、公司债、非金融企业债等方式进行债券市场融资。商业银行及子公司在国家政策允许下，通过设立养老专项债务融资工具、养老产业投资引导基金、养老信托计划、养老设施租赁等服务平台，鼓励社会资金、民间资本等进入养老产业，拓展养老产业资金来源[4]。
（四）大力发展社区银行，开展个性化养老金融服务
社区银行是养老产业的重要组成部分，也是开展居家养老的重要保证。商业银行要紧紧抓住养老产业发展机遇，一方面明确社区银行发展战略。以社区便民金融作为贴近民生、服务大众的重要抓手，推进零售业务转型发展和差异化竞争，以此弥补商业银行盲点，贴近市场与客户的关系[5]。另一方面拓展社区商业银行的功能。社区银行服务对象主要是老年人，因此社区银行在满足基本的存取款业务时，还必须提供健康医疗、财产保障、法律维权、身心娱乐等诸多方面的服务，以此为养老产业发展提供完善的环境。
[参 考 文 献]
[1]盖英文，孙慧妍.开发性金融支持养老产业发展的实践分析[J].开发性金融研究，2016（1）
[2]苏晓玮，赵震宇.信贷支持吉林省养老服务业研究[J].行政与法，2016（8）
[3]史安.于咸阳市金融支持养老服务业的思考与建议[J].西部金融，2016（8）
【关键词】以房养老 模式 特征
中国属于发展中国家，有别于发达国家的先富后老。未富先老带来的养老问题已经成为中国亟待解决的社会问题。以房养老是指老人利用自己的产权房，以多种形式将房产价值进行重新组合，最终实现其养老目的的过程。以房养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。即拥有产权房的老人通过特定的金融保险机制，将产权房提前变现或套现于生前使用的一种新型模式，实现老有所养，安度晚年的目的。
一、现有以房养老的主要模式
以房养老最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。从国外先例来看，以房养老的模式主要有四种。
第一，房屋出租或出售，用租金或售房款养老。因为让渡房屋使用权而获取补偿性的固定租金，或者将房屋出售获得可观的售房款，以此实现养老。新加坡著名的“组屋”出租，德国、美国的老人住进养老院利用房租维持退休生活以及中国南京汤山留园公寓属于该模式。
第二，先出售，再租回模式。指老人将产权房出售给特定机构，然后再与该机构签订租房协议租回住房，用售房款项缴纳房租并实现养老。特定机构可以是商业银行、保险公司或政府指定的金融机构或公益性机构。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点类似该种模式。
第三，售大买小或售好房买便宜房，差价养老。出售住房面积大的房产，到郊区县城等消费水平低的地方购买面积较小的住房。售好房买便宜房形式与此类似。英国在这方面尤其典型，不少老人选择到西班牙、南非等物价水平较低的地区。
第四，反向抵押贷款模式，又称“倒按揭”。指面向老人开展的、老人以自有产权的住房向特定金融机构抵押，定期向金融机构获得主要用于养老用途的贷款。放款对象主要是拥有住房的老人。在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本利和费用的一种贷款。美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款最为典型。
二、中国以房养老的发展现状及影响因素
（一）中国以房养老的发展现状。
2003年，时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念引入中国，并最早在国内开展住房反向抵押贷款寿险服务。以房养老从实践层面在中国开始兴起。2007年，上海市公积金管理中心实施“以房自助养老”，选取80岁以上老人家庭试点，之后便再无任何进展消息；2009年，杭州通过租房增收养老、售房预支养老、退房补贴养老、换房差价养老等模式开展以房养老。但存在实施规模较小，无法应对可能存在的风险等问题；2011年，北京鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构开展以房养老试点，并在《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中明确；2012年，南京出台的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及以房养老，因为法律制度缺陷，最终只停留在政策研讨阶段；2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称《意见》）正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划以房养老政策会在2014年上半年实行推广。
以房养老在中国起步较晚，通观其发展也是几经波折。中国目前的以房养老暂时还处于探索研究阶段，并没有建立行之有效、与中国国情相吻合的以房养老模式。即便上海公积金管理中心“以房自助养老”试点和南京汤山留园公寓试点努力试图对以房养老这种新型模式做出探索性建设，最终也由于种种原因难以有所建树。
（二）中国发展以房养老的影响因素。
以房养老在国内的开展由于受到多方面因素的影响，发展缓慢甚至一度停滞不前。至今为止，还没有行之有效的模式在国内能够广泛开展，被百姓所接受。究其原因，笔者认为主要有以下四点：
1.传统观念束缚
对于我国具有浓厚传统观念的老人来讲，以房养老的新型养老观点不易被其接受，更谈不上进一步的实施和发展。中国根深蒂固的“养儿防老”仍然占据着国内养老的最大比重，是中国养老最主要的渠道。国人内心认知，以房养老涉及面子问题，会通过以房养老的人通常会被视作为子女不孝、家庭失和等伦理问题。近9成中国老人更愿意将产权房留下，待离世后由子女继承。
2.缺乏政策设计和法律保障
以房养老无论是在国外还是国内，都是作为养老保障机制的重要组成部分。不同于商业保险养老，以房养老本身带有福利性质。以美国的以房养老为例。美国是最早推行以房养老的国家之一，已建成规模最大、制度灵活、充满人性化的以房养老体系。最典型的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款。按政策规定，美国老人必须接受以房养老相关知识培训，保证充分知情权，贷款前需聘请专业顾问。贷款期间，老人若出现违约情形，由联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。政府部门主动参与并履行相应职责，完善政策设计和法律保障，不仅是从美国案例中得到的启示，更是以房养老顺利发展的客观需要。
3.相关金融机构持观望态度
以房养老的实施除了老人的自主选择意愿、政府的参与和履职外，还需要数量众多、质量优良的相关金融机构积极参与[3]。国外以房养老的相关金融机构业已形成以商业银行为主，保险公司、房地产公司、担保机构、资产评估机构等多方力量共同参与的成熟机制和市场。反观国内的金融机构，持观望态度者居多，这与政府政策的限制、金融机构对以房养老风险持谨慎态度以及国内缺乏孕育以房养老的土壤有关。
4.以房养老自身限制
以房养老作为养老方式的多种选择固然不错，但是要进行以房养老必须具备五个基本要素的事实不容忽略：独立住房，拥有产权，房产价值，家庭条件以及适用人群。五大要素是开展以房养老的基础和前提，其中任何一项的缺失，以房养老将寸步难行。五大要素的必要性存在保障以房养老顺利开展的同时，也成为其自身发展的限制因素。因为并不是每一个老人都满足以上条件，五大要素同时成为以房养老的“行业壁垒”。
三、中国以房养老发展的主要特征
以房养老在中国尚属新事物，在目前的形势背景下，来自各方面的因素都将影响以房养老的实施。以房养老主要表现出以下特征：
（一）依靠政策试点引领发展趋势，反向抵押贷款顺势先发。
不比美国、英国、新加坡等发达国家，以房养老在中国起步晚是不争的事实。从2003年至今，短短13年。伴随2013年9月的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，根据《意见》指示，以房养老政策会在2014年上半年实行推广。这是不是“以房养老的春天”现在不得而知，但是从国家制定和颁布政策的层面上对以房养老试点如此明确的引导和支持来看，以房养老将会以更加正式的姿态进入人们视野。通过政策解读，具有代表性的反向抵押贷款以房养老模式将在中国具有优先发展的大好机会。
（二）房地产经济带动产权房价值，进而影响以房养老开展。
在以房养老的五大要素中，成为联系各方的纽带――房产价值，发挥着不可替代的作用。不仅影响老人是否有条件采用以房养老模式，还决定着相关金融机构和政府部门的进入积极性。无论是出租出售房产入住老年公寓、还是采取反向抵押贷款的模式以房养老，都打上鲜明的社会保障福利性质的烙印。但是，金融机构是追逐利润的群体，不可能对以房养老全盘买单，政府部门如果完全忽略房产价值因素，进行转移补贴，无疑会增加财政负担，达不到预期效果，与引入以房养老的初衷相背离。房产价值成为牵动关联各方的触发器。房产价值高，老人不愿意不舍得将产权房出售；房产价值低，各金融机构也不会冒着高风险买入房产。中国房地产处于投资过热到宏观调控的过渡阶段，不明朗因素众多，房产价值上升下降随房地产经济发展因势利导，作用影响于以房养老模式。
（三）70年房屋产权尚需法律明晰，定以房养老关联方之心。
以房养老此前多年在中国停滞不前，除缺乏相应的文化土壤和经济土壤之外，法律制度的缺位也是关键原因。2007年，《物权法》终于落地，明确对住宅用地规定70年产权后自动续期的条款。但是，70年土地使用权期满后何去何从，依旧是悬而未决的问题。即便《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后可自动续期（对商用地的使用权规定还是未知数），但是这种自动续期仍未成型。具体涉及到自动续期是有偿还是无偿。如果是有偿续期，其标准怎样制定，是否能够被产权拥有者和相关参与机构所接受等。这些都是需要重点斟酌的方面。现有的《物权法》暂时还不能对70年产权自动续期做出明确的法律解释，难安关联各方之心。使用权的延长导致住房折旧和土地价值不断升值等明显带有中国特征的因素相互交织，共同影响，也将使以房养老的情况变得更为复杂。
参考文献：
[1]柴效武，蒋徐娇.售房养老――一种养老新思路的提出[J].浙江社会科学，2004（1）.
@南方都市报： 【民企掀银行申办热潮 美的集团确认将申请牌照】加入民营银行牌照争夺战的民营企业再度壮大。记者获悉，美的集团已确认将申请民营银行牌照，集团旗下财务公司和小贷公司早已在开展部分银行类服务业务。
@财富管理_徐建明：倘若以苏宁银行为代表的民营银行真能设立，一方面能让更多中小企业有足够资金贷款保证良性运转；另一方面能进一步整合社会资源，倒逼传统金融业改革，打破传统银行的垄断经营，促进银行业的良性竞争。苏宁银行的设立仅是开始，互联网企业进军金融业是当前一个值得关注的趋势，其前景如何让我们拭目以待。
@小额信贷机构联席会： 【民营银行申报热潮 不见小贷“身影”】转制村镇银行一直以来都是小额贷款公司的梦想，但一直都没有实现。近日，有消息称，广东有3家民营银行的设立请示已呈报至中国银监会。该3家民营银行的设立申报，分别来自广州、深圳和揭阳，三家中并没有小额贷款公司的身影。
@广西融资在线： 【腾讯要开银行 已经上报】3家广东民营银行的设立申请已经上报银监会，这3家民营银行发起人分别为腾讯控股、香江集团和中德产业园，未来可能分别落地深圳、湛江和揭阳。
@南都经济： 【民企掀银行申办热潮 监管层态度冷静】 加入民营银行牌照争夺战的民营企业再度壮大。南都记者16日获悉，美的集团已确认将申请民营银行牌照，集团旗下财务公司和小贷早已在开展部分银行类服务业务；而新希望16日亦表示，对（民营银行）市场存在的其他机会，将进一步关注与论证。
@中国网： 【民生银行“联姻”阿里巴巴 互联网金融股风云再起】在苏宁云商宣布设立苏宁银行涉足民营银行业务后，传统银行进军互联网的风潮又起。16日，民生银行公告称，公司已经与阿里巴巴集团签署战略合作框架协议，双方约定将在互联网终端金融、信用支付业务等多个方面开展战略合作。
以房养老
@周天勇： 【以房养老必须废除土地70年使用期】我赞成以房养老的改革试点，关键是要改革70年土地使用期的体制。如果不改革，根本就无理无法操作。我认为，最好居民购买房屋后，土地永续使用。至少年期也得延长到500年。要不你连开征房产税的理由都没有，土地房屋是我租你的，我为什么要交财产税性质的房产税呢！
@腾讯评论： 【养老“36计” 只能被算计？】这些百折不挠要实施的养老“计策”，共同点很清楚。而民间百折不挠的提出却不被采纳的养老建议，如国企利润支付养老金、放松计生政策、社保全国无障碍转移……，共同点也很清楚。
@纸上建筑： 【“以房养老”是个坑儿】别忘了我们“计划生育”已经30年，人口结构已经变成“4、2、1”，将来随着“4字头”纷纷故去，房子将严重过剩，价格大跌，除了少数城市中心地段，大部分房产根本就抵押不出钱来。
@谭浩俊： 【“以房养老”的三个前提】第一要有房可“养”；第二要愿意“舍”房养老；第三要不影响社会保障制度改革。“以房养老”是一项值得推广的工作。但是，如果不能有效消除推广过程中的矛盾和问题，这项改革更多的也可能是一个摆设，很难发挥有效作用。
虽然房企对于互联网金融大都反应迅速，唯恐出手迟疑，落了下风，然而，对于具体产品如何落地的态度，各家房企态度不一，有的偏于谨慎，牛刀小试；有的则热情拥抱，将其和融资、营销等重要环节绑定；有的积极布局，跨行业携手，搭建平台，甚至将其作为转型的新方向。
搭台唱戏，打法不一
在与地产互联网金融相关的“池子”里，参与者众多，有传统金融机构、互联网企业、地产服务平台机构等等，当然房企无疑是这一场角力之中的重要主角。据不完全统计，中国房企品牌前20名中有超过一半已经成立了金融集团或金融事业部，由自己来打造C端金融产品。其中，万达、绿地、万科、泰禾等知名房企的互联网金融动作、产品、战略打法等尤为引人关注。
万达做互联网金融的路径，配合着其“去地产化”的轻资产转型战略，但依然和其商业地产及商务服务结合得比较紧密。今年以来，万达陆续推出了众筹项目“稳赚1号”、服务中小商户的“网络金融小店”等互联网金融产品，虽然动作不大，属于牛刀小试，但是业内人士认为，因为拥有了比较完善的支付系统和网络平台，加之强大的商业产业体系，万达融合互联网金融的产品能够快速繁殖生长，有可能形成综合化的服务系统。 房企互联网金融
早在今年6月，由万达集团、快钱公司联手推出“稳赚1号”面世，被称为中国首个商业地产众筹项目。 “稳赚1号”以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，预期合计年化收益率达12%以上。市场给予了积极的反馈，在“稳赚1号”首期众筹的50亿元中，面向个人投资者的5亿元额度被线上“秒杀”，面向机构投资者的45亿元额度也快速售罄。此外，万达近期推出的 “网络金融小店”，是服务于中小商户的金融服务解决方案，能够实现支付、理财、信贷、营销等多种应用。
房企另一大巨头绿地，打法更倾向于“大战略”，从大处着眼，野心勃勃。绿地从平台建设出发，于近期推出了互联网金融平台吉客网，并号称将在三年内做到1000亿元规模。当然，绿地的野心远不止于一个平台，今年以来，绿地在金融转型上探索动作频频，全面推进其“大基建、大金融、大消费”战略。近期，绿地联手蚂蚁金服、平安陆金所、阿里巴巴、腾讯等，合作推出了“绿地地产宝”、 “腾讯绿地宝”等理财产品。
绿地金融董事长耿靖曾公开表示，吉客网后续推出的互联网金融产品，将结合集团项目，覆盖客户生活的各个方面；同时又不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，将闲散资金、机构资金与地产项目对接。
此外，远洋、银泰、龙湖、万科、方兴（金茂）等房地产公司，或携手互联网金融平台、或收购自建平台、或先出产品再谋平台，都相继推出众筹项目，并以互联网金融作为转型或者业务延伸方向。
绑定营销，去化为先
业内分析认为，虽然目前房企都在积极开展互联网金融布局，但是大部分还处于平台搭建初期，或者战略筹划阶段，实际落地的项目不多，真正具有市场影响力的产品也寥寥无几。但作为地产企业，地产互联网金融产品也表现出一些独有特点，比如营销绑定、产融结合等。
其中，在销售模式创新、营销绑定金融产品上比较突出的是中国金茂（方兴）。中国金茂曾经是地产圈有名的“黑马”，靠高端产品品质和快速去化的本领杀出一条血路。中国金茂今年宣布更名的同时，更提出了“服务”与“金融”为两翼，用创新金融产品来作为转型的重要方向。目前，中国金茂推出的两款产品，金茂宝1号、金茂宝Q易贷，都将作为灵活的金融方式融入项目销售之中。比如，金茂宝1号绑定购房折扣，优先面向业主及购房客户发售，具有锁定客户、拓展营销渠道的功能。而金茂宝Q易贷属于首付贷产品，以6.5%的年化利息，面向购房客户中首付款交款困难的客群，提供低成本的首付贷支持，提升签约率。很明显，金茂的互联网金融产品注重和销售的结合，一切服务于去化，并在营销上积极创造话题。
此外，如绿地近期推出的“绿地长岛财富一号”，将互联网金融产品和旗下的养老地产项目相结合。据了解，“绿地长岛财富一号”以绿地集团位于江苏启东的长岛项目为基础，将购房优惠和商业养老保险结合。耿靖认为，这为“有钱买房、没钱养老”的困难提出可行的解决方案。
众所周知，养老地产虽然呼声高，但是落地难，重要的掣肘因素就是巨额资金的占用，包括前期资金投入和项目去化较慢导致的现金流压力。绿地将养老地产和互联网金融产品、商业养老保险产品的结合，被业内认为是渠道营销上的重要创新，是打通融资渠道、营销渠道和后续服务的一个产品。据了解，在这个实验性的产品之后，绿地将通过吉客网推出更多的互联网金融产品，打通全部消费场景，实现以居住为核心的服务闭环，最终这个平台择机寻求在境内外资本市场上市。
短期影响甚微
互联网金融和地产的结合方兴未艾，谁也说不好还有什么样的发展可能，也不好判断还能走多远。但是，互联网金融带给房企的转变是实实在在的。正如住建部政策研究中心主任秦虹所言，首先第一实现了投资房地产的低门槛介入途径。不论是首付众筹、首付贷款，还是房款优惠、收益绑定等等，地产互联网金融产品调动了社会闲散资金，降低了投资门槛，也拓展了销售渠道。那么这些被调动起来的资金资源，就成功进入了房企的融资渠道，能够降低房企的融资成本，拓展渠道。
当地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”以后，房企不得不面对利润率水平下降、融资渠道收紧、拿地困难等问题，转型、多元化发展成为了大多数房企的选择。因此，当前有的房企对待互联网金融的态度不是“玩票”，而是积极地通过互联网+的基因再造，将其运用于全产业链之中，不但作营销噱头，更将触角伸向了各个方面。
