关键词：摊贩；城管；外部性；交易成本
1 引言
保障和改善民生是关系人民群众根本利益和国家发展进步的重大举措。改革开放以来，我国经济社会发展迅速，取得了举世瞩目的成就，但也出现了一系列的社会矛盾，在当前建设和谐社会的大背景下，遍布于各大城市的摊贩治理问题显得尤为重要。如何更好地规范城管与摊贩间的关系，是我国进一步推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，不断提高人民生活水平的重要一环。
对于城市摊贩问题的探讨，学者们多是从摊贩经营的特点以及城管执法的不规范等方面作为分析的焦点。我国目前处于转型时期，而转型过程中的体制改革等在使得国民经济获得较快发展的同时，也造成了城市中大量的人员因年龄、知识、技能等原因而失业。由于摊贩经营的进入成本低，经营成本小，见效快，而且适应性强，灵活度大，因而成为了劳动力和时间等均较为充裕的的失业人员和农民工的经营方式之一。同时，我国几乎所有的城市都要求摊贩必须持有卫生部门的健康证明，并在经营时进行注册登记，但由于登记注册的成本相对过高，且注册程序繁琐，摊贩大多没有按照上述规定执行，而是投机取巧进行经营，从而造成了摊贩经营的非法化，成为了城管执法的重点对象，并出现了暴力执法现象。另一方面，由于摊贩多是由下岗失业人员及进城打工的弱势群体组成，国家的社会保障力度相对较弱，而且这一群体，作为城乡边缘人，经常遭受各种歧视，缺乏维护自身利益的话语权，加上政府部门的多头管理，滥设收费项目等，摊贩同样出现了暴力抗法现象。
目前，针对城管与摊贩间的矛盾纠纷，一些城市提出了按照“管而不死，活而不乱”的原则进行治理，或直接设置“摊贩中心”，但事实证明，这些办法并没有很好地解决两者间的矛盾，甚至还有扩大的势头。
本文结合了以往学者对两者之间特点的分析，首先对城管与摊贩的历史变迁进行了说明，然后以利益矛盾为出发点，从产权视角对城管与摊贩间的关系做了进一步的分析，并据此提出了相应的解决措施。
2 城管与摊贩的历史变迁及其现状
我国城市管理部门，或称综合执法局（简称“城管”）是在20世纪80年代大规模治理“脏乱差”而成立的“五讲四美三热爱办公室”（简称“五四三”办公室）基础上产生的。20世纪90年代，为解决由于城市流动人口急速增长带来的城市管理中的各种矛盾和问题，国家根据行政处罚法及其它相关法律的规定和原则，实施相对集中行使行政处罚权的综合执法改革。1997年，北京市宣武区成立全国第一个城市管理监察大队。至此，在民众中有着重大影响的城管才名正言顺地出现。有了“相对集中行政处罚权”的尚方宝剑，全国各地城管纷纷招兵买马，职权更在一天天扩大。急剧转型的中国社会，为他提供了施展拳脚的广阔舞台。
目前城市管理部门集中行使行政处罚权的范围包括市容环境卫生、城市规划管理（无证违法建设处罚）、道路交通秩序（违法占路处罚）、工商行政管理（无照经营处罚）、市政管理、公用事业管理、城市节水管理、停车管理、园林绿化管理、环境保护管理、施工现场管理（含拆迁工地管理）、城市河湖管理、黑车、黑导游等13个方面。而本文主要是考察城管与摊贩之间的关系，因此集中于城管的处罚权与摊贩利益的关系。
事实上，我国城管部门的产生与流动摊贩的变迁有密切的关系，在这里我们可以大概分为四个时期。
第一时期是1949年到1977年。这段时期的流动摊贩主要是农村中的私营商业者。国家把他们定性为劳动人民，但由于其生产方式落后，不符合国家“多快好省”地建设社会主义的总要求，同时也为了让他们走上社会主义道路，共同致富，所以有必要对其进行社会主义改造，其改造的方式不像现在动用行政力量进行。而是以“团结——批评——团结”为思路，运用公私合营、合作小组、代销、经销等方式，把流动摊贩纳入到国家的计划经济体制下，流动摊贩在全国范围内基本杜绝。
第二时期是1978年到1996年，随着改革开放和商品经济的发展，农村的部分剩余劳动力得到了解放，许多农民开始到城市谋生，由于流动摊贩市场准入低，成本
少，成为很多农民的谋生手段。但由于城乡二元结构的限制，在加上全国开始大搞创建卫生城市活动，流动摊贩无疑成为城市治理的对象。城管部门就是在这样的背景下建立起来的。不过当时的城管部门只是一个临时的机构，没有相关的法律法规规范，其人员也不固定。他们主要的职责就是路边去赶摊贩，捡走路人丢下的垃圾等。
第三时期是1997年到2005年，随着国有企业的改革出现了大量下岗失业职工，由于他们既无资金也没有有没有一技之长，再加上很多人都是岁数比较大的，因此他们中间的很多人加入到了流动摊贩的队伍中去，影响城市生活的社会问题愈加严重，为此各地政府相继出台法律法规，把处罚权集中于城管部门身上，城管部门也正式的成为了地方政府的执法机构。
第四时期是2005年至今，随着城管部门执法不规范和管理不严格，爆发了许多城管与摊贩的矛盾，有的甚至上升为暴力执法和暴力抗法，城管与摊贩的关系从来没有像今天一样引起社会广泛关注。城管部门需要一次新的变革。
从上面城管与摊贩的历史变迁可以看出，摊贩经济的存在有其必然性和合理性，它是转型经济过程中的必然产物，他在我国目前市场经济中承担着重要的角色，由于我国当前存在着庞大的收入微薄的弱势群体。广大农民和城市下岗工人等收入低，无法与先富起来的企业家、商人等一样付高额的租金在大商场、超市经营，摆摊经营成为市场准入低、成本少的谋生手段。同时由于价格便宜，很多低收入阶层也很喜欢在摊贩购买东西，这样可以降低他们的生活成本。小摊贩作为弱势群体以极低的成本维持生存，本身就是值得鼓励的。在我国市场经济的转型中，摊贩经济能够吸纳一部分未就业人群，同时为许多人提供价格低廉的服务。这不仅缓解了社会的矛盾，同时方便了人们的生活。因此说摊贩经济在我国目前有其必然性和合理性。
但是，目前摊贩经济也存在许多问题，首先就是占道经营，道路作为公共产品主要在于实现人车分流，而摊贩经营占用很多道路对行人造成了很多不便同时对市容造成了很大的影响。其次，一些经营食品等的商贩对道路和空气造成的污染，这些污染对周围的居民产生了很大的不好的影响。再者，由于我国摊贩缺乏管理，其流动性很强，设施简陋，因此其贩卖产品的质量很难保证，即使给购买者造成了损害也很难追究其责任。因此综上，依法规范流动摊贩势在必行。
而目前我国城管执法也面临许多问题，主要有以下几个方面。
一是缺乏相关的法律支持，目前城管的行政处罚权主要是相关政府部门的多部门让权。因此作为城管既没有上级部门，也没有下属单位，处境极为尴尬。而且行政处罚法只赋予行政机关相关的执法权，而城管是否属于行政机关，是没有相关法律支持的。
二是城管执法过程中对执法程序的漠视，很多地区的城管在执法过程中自由裁量度大，即使是依据《行政处罚法》予以处罚也没有依据合理地法律程序，城管罚款是并没有相应的罚款标准，收缴工具也没有相应的程序支持。这样难免会滋生腐败现象。而且许多城管还是临时工或者短期合同工，即使发生腐败行为，也不能像公务员那样给予行政处分。执法过程基本是无约束的。
三是缺乏服务意识，城管作为城市管理者，宗旨应该是服务市民。相反，很多城管并没有意识到自己是服务者，而把自己当成管理者。因此在执法过程中带有许多个人主义，难免会发生暴力执法现象。
四是录用执法人员程序不合理，且缺乏系统的法律专业知识和岗位基本素质培训。目前城管队伍中人员素质参差不齐，他们中有短期临时工，有部队转业人员，甚至还有一些高学历人员。队伍的参差不齐会造成对城管管理的混乱，而且对于缺少一个法律约束和上级组织的机构，很容易造成执法不规范。
3 基于产权视角的制度分析
从上面的分析可以看出，解决城管与商贩经济之间矛盾最主要的方面在于解决摊贩经济带来的外部性。这种外部性一方面体现在占道经营和环境污染上，道路和空气作为公共财产，人人都有使用的权利。但作为公共财产，通常任何一个成员有使用权，但没有交换权，个人份额不能资本化。权利不会因不使用而丧失，同时权利持有人一旦离开团体就不能再受益。公共财产并不必然意味着每个持有人对有关资源的使用量是均等的。个人可以使用一定份额的资源，但并不以某一特定的物质单位来表示。在这里我们把道路和空气看成是居民的共同财产，任何人都有使用道路和空气的权利。行人和居住在周围的居民有对干净道路和良好环境的权利，摊贩有在道路上摆摊的权利。行人在道路上行走一般不会对道路造成很大的破坏，同时周围居民一般也不会对环境造成多大的破坏，但是摊贩在道路上经营会对公共道路和环境产生负效应。这里的负效应主要是指对道路的污染和占用以
及对周围空气环境的破坏。而这种负效应并没有进入摊贩经营的成本中。而外部性的另一方面主要体现在产品的质量上，他们在经营的过程中经常缺斤少两，并且物品的质量和卫生很难保证。由于摊贩一般都是流动性作业，购买他们东西的消费者一般都是过客，所以即使购买的东西对消费者造成损害，也很难再找到当时购买的摊贩。因此对消费者损害的外部性也没有进入摊贩的成本中。
之所以产生上面的外部性很大一方面是产权界定的不清楚，产权的一个主要作用在于使外部性内部化，在外部性内部化后，每个人都要对自己行为的全部结果负责，而这是一个有效激励机制的先决条件。因此，产权的配置方式就要和所解决的外部性问题的特征相匹配。就外部性的波及范围，可能涉及私人，社区和全社会等几个层次，外部性能够在哪个层次上被内部化，就应该把产权配置给那个层次。如果某种外部性的波及范围只是少数几个人，那么产权就应该界定给私人，如果外部性的波及范围主要是周围的居民，那么产权就应该界定给社区，如果外部性的波及范围是全体公民，那么产权就应该界定给全体社会。
然而，我们城管在执法的过程中主要是使用驱赶、罚款和没收摊贩物品等手段试图消灭摊贩经济。这样不但不能起到应有的作用还会产生另外的问题。作为法律意义上没有界定清楚的城管，作为政府的人，其职责应该是消除摊贩经济的外部性。但是许多城管在执法过程中暴力没收属于摊贩的物品。他们没收的物品大多属于小商贩的劳动所得，属于商贩们的私有财产，从产权的角度说，其产权界定应该属于商贩，因此，除法院强制执行外，其他机构无权没收属于商贩们的私有财产。因此产权界定不清楚是导致和摊贩暴力抗法的根源所在。
因此，就摊贩经济而言，如果摊贩造成外部性的波及范围是全社会，就应当把产权——主要指道路使用权和环境权——界定给全社会。如果摊贩造成外部性的波及范围主要是社区，那么就应该把产权界定给社区。因为如果产权界定的不清楚，会使消除外部性的成本非常高。进而使得外部性无法消除。我们假设摊贩具有占道和污染环境的权利，那么路人为了要求宽敞干净的街道和良好的环境，可以支付给摊贩一笔费用以便能消除这种外部性。但是由于道路和空气不能排他的使用，难免会有搭便车行为，要想在所有行人之间达成一个协议将要花费很大的费用，可以想象，虽然宽敞干净的道路对每个行人的价值总和超过摊贩占道污染对摊贩的价值，但由于达成协议的交易成本很高所以外部性很难消除。反过来，假设行人拥有宽敞干净道路和清洁空气的权利，因此摊贩要想使用道路要经过所有行人的同意，假设摊贩想要获得部分在道路经营和排污的权利，他就要一一与所有者签订合同，其成本也是很大的，因此协议很难达成，这种外部性很难消除。但如果根据外部性波及的大小，把产权界定给那些外部性影响最大的那些人，那么达成协议的交易成本将会降低很多，协议也就容易达成了。
4 政策建议
要想解决摊贩经济和城管之间的矛盾，关键应该从制度层面上解决摊贩经济的外部性。根据上面的论述，结合我国的实际情况，我们可以采用分区域管理的办法，对于那些摆摊会造成通行不便，严重影响市容的地方，比如广场、车站和主干道两侧等，其外部性的波及范围很大，因此应该绝对禁止在该区域摆摊。这种地方的管理应该有市政府来进行。而对于那些妨碍行人和影响市容较少的地方，其外部性的波及范围中等，应该在区政府的管理下，在对摊位的规模、经营时间和经营范围有一定的限制的情况下有条件的进行摆摊。而对于那些像住宅区，社区等其外部性主要影响本辖区的居民的地方，应该把权力界定给社区，由社区和摊贩进行协商，把外部性内部化。
根据上面的安排，一方面解决了由于产权界定不清所导致的外部性难以内部化的情形，另一方面也解决了摊贩的流动性，使得摊贩能够在相对固定的地方集中经营。而这种集中经营可以解决对消费者损害所造成的外部性。摊贩在市场的作用下优胜劣汰。此外摊贩之间的相互依赖还可以产生规模经济，即平均成本降低。产生规模经济的原因包括共同利用相关的电力供应和水源供应等设施。同时对于消费者，也可以实现规模经济，比如在消费者买菜的时候通常不止买一样，各种摊贩在一起消费者就不必东奔西走到处寻找，只需在一个地方就基本可以买到需要的全部物品。
同时对于我国城管法律地位不清，执法不规范等现象，可以根据对摊贩经济的区域管理，对城管也进行区域划分。对于那些绝对禁止的区域，可以由市属的工商管理人员进行管理。而对于外部性影响中等的地方，可以由区政府的工商管理人员进行管理。对于权力界定给社区的地方，应由街道进行管理。城管队伍将从以前抓耗子的猫转变为服务、咨询、仲裁、协管的角色，强行执法将变为仅指向少数无理取闹者的行动，
关键词：城管；流动商贩；博弈
随着城市化进程的加快和户籍制度的开放，越来越多的下岗工人、农民融入城市自谋职业，但由于文化水平程度不高，技能不熟练等因素的限制而无法进入城市的正规行业工作，于是街头摊贩成为他们维持生活的最佳职业选择。流动摊贩1是指无固定经营场所、无营业执照、无注册资金，也没有合法摊位证，且流动性大的摊贩。不可否认的是，流动商贩在给城市居民生活带来方便的同时，也因为乱摆摊带来一些负面影响，给城市环境、交通、市容等带来损害；给市场监管部门统一管理带来不便；侵害正规商贩的正当权益等。因为流动商贩摆摊的外部不经济，城管部门负有监管责任。本文中的城管是指行使对无照占道经营的摊贩的集中处罚权的城管执法组织或非特定的个人。在就业形势严峻的条件下，流动商贩生存需求与城管部门职责管理之间产生矛盾。针对城管与流动商贩的矛盾问题，国内学者提出了很多的管理方法建议，如颁发许可证使流动商贩走向正规经营等。
本文在前人研究的基础上，采用博弈论基本原理――完全信息静态博弈理论分析城管与流动商贩之间的关系，以期为城市和谐发展提出对策和建议。
一、文献综述
纵观文献对流动商贩问题的研究，主要集中在以下几个方面：（1）流动商贩治理模式的研究。黄文芳认为，对于地摊的作用要一分为二地看待，地摊的存在提升了城市的活力，展现了城市的特色，彰显了城市多样化，并且提高了城市公共空间的合理利用效率，方便了市民的生活。主张通过构建社区摊贩自治管理模式和完善相关制度环境，实现治理和包容并重的方式。徐善登认为，城管形象被垢病，使计划经济时代建立起来的一元化城管模式陷入了困境。徐善登主张采取多元化治理模式，通过改进政府治理理念，与企业开展合作，建立和扶持摊贩组织，依靠社区这个较为健全的城市基层自治组织，让市民参与城管事务，最终形成城市政府、市场、第三部门合作的治理合力，使城管问题得到有效解决。（2）流动商贩与城管的博弈研究。王菲建立了流动小摊贩与城管的完全信息静态博弈模型，指出由于信息不对称、错误预期，博弈陷入“经营、围堵”的结果。同时城管部门管理形式单一、执法方式不当加重了两者的矛盾。向彦任通过城管与小商贩合作前后博弈模型的分析指出，如果城管选择帮扶小商贩，他们的效应可同时提高，两者将最终走向合作。
虽然学者们对流动商贩的治理模式以及简单罚款、颁发许可证、帮扶等模式下的流动商贩和城管的博弈问题进行了比较深入的研究，但没有对流动商贩规范经营的积极性问题进行研究，尤其是没有区分流动商贩因政府帮扶获得的收入及因规范摆摊导致的收入减少。本文在修改帮扶策略即引入赏罚分明策略下，分析流动商贩与城管之间的博弈并研究流动商贩规范经营的积极性问题。
二、赏罚分明策略的博弈分析
1.赏罚分明策略模型建立
赏罚分明策略模型的基础是帮扶策略。帮扶策略是指流动商贩免费参加城管部门组织的小商贩经营教育，在实施该政策后，对小商贩的检查就集中在检查小商贩的摊位经营是否按照规范，对于不按规范的小商贩予以罚款，对于按照规范经营的小商贩实行帮扶；询问其经营中是否存在困难，在力所能及的情况下帮助其解决困难。这样，一部分小商贩为免于罚款会选择规范经营，一部分小商贩会为追求违规经营，如延长营业时间、扩大地摊范围等产生的额外利润而选择违规经营。但帮扶策略并没有区分流动商贩规范经营中因政府的帮助而获得的收入增加部分和非政府帮助的营业收入部分。赏罚分明政策正是基于这两者的区分基础下的一种策略。
赏罚分明对策即对积极配合城管管理的流动商贩予以奖励（包括物质奖励和因政府指导其规范经营而获得营业收入增加的奖励等）。而对不配合城管管理或对城市环境和交通造成破坏的流动商贩予以一定程度惩罚的一种策略。假设城管实施赏罚分明策略所得到的名誉收入为R（当城管检查或流动商贩规范摆摊时，城管部门能获得名誉收入），检查所付出的人力成本为D，不检查时流动商贩对外界环境和交通等造成的破坏损失为C，流动商贩违规摆摊所获得的收入为S，规范摆摊所获得的收入为S1（S1是排除了流动商贩因政府奖励或政府指导经营导致的营业收入的增加额），规范摆摊得到政府的奖励为A，违规摆摊得到政府的惩罚为B。在这种假设下，流动商贩的战略空间为违规摆摊、规范摆摊和不摆摊三种战略选择。当城管在选择检查时，流动商贩的三种战略支付分别为-B，S1+A，0，对应城管的支付为R-D，R-D，-D；当城管不检查时，流动商贩的三种战略支付分别为S，S1，0，对应城管的支付为-C，R，0；可表示为表1：
表1：流动商贩和城管的利益博弈
[＼&违规摆摊＼&规范摆摊＼&不摆摊＼&检查＼&（R-D，-B）＼&（R-D，S1+A）＼&（-D，0）＼&不检查＼&（-C，S）＼&（R，S1）＼&（0，0）＼&]
可以看出对小商贩来说不摆摊策略劣于规范摆摊和违规摆摊策略，故将这个策略剔除，剔除后的支付矩阵可用表2表示：
表2：流动商贩和城管的利益博弈
（剔除严格劣策略后）
[＼&违规摆摊＼&规范摆摊＼&检查＼&（R-D，-B）＼&（R-D，S1+A）＼&不检查＼&（-C，S）＼&（R，S1）＼&]
我们用α表示城管检查的概率，用θ表示流动商贩违规摆摊的概率，给定θ，城管选择检查（α=1）时和选择不检查（α=0）时，政府的期望收益分别是：
[πG（1，θ）=（R-D）?θ+（R-D）?（1-θ）=R-DπG（0，θ）=（-C）?θ+R?（1-θ）=R-（C+R）?θ解 πG（1，θ）=πG（0，θ） 得θ*=DC+R 。]
即如果流动商贩违规摆摊的概率小于[θ*=DC+R]，城管的最优选择是不检查；即如果流动商贩违规摆摊的概率大于[θ*=DC+R]，城管的最优选择是检查；即如果流动商贩违规摆摊的概率等于[α*=S-S1A+B+S]，城管随机地选择检查或不检查。
给定α，流动商贩选择违规摆摊（θ=1）时和选择规范摆摊（θ=0）时，流动商贩的期望收益分别是：
[πF=（α，1）=（-B）?α+S?（1-α）=S-（S+B）?απF（α，0）=（S1+A）?α+S1?（1-α）=S1+A?α解πF（α，1）=πF（α，0）得α*=S-S1A+B+S 。]
即：如果城管检查的概率小于[α*=S-S1A+B+S]，流动商贩的最优选择是违规摆摊；如果城管检查的概率大于[α*=S-S1A+B+S]，流动商贩的最优选择是规范摆摊；如果城管检查的概率等于[α*=S-S1A+B+S]，流动商贩的随机选择违规摆摊或规范摆摊。
因此混合战略纳什均衡是
[α*=S-S1A+B+S ， θ*=DC+R]
因此的期望收益是[πG=R-D]
流动商贩的期望收益是
[πF=A?S+B?S1+S2A+B+S]
2.赏罚分明策略的结果分析
（1）在赏罚分明的策略下，流动商贩和城管之间博弈的混合战略纳什均衡是：[θ*=DC+R ，α*=S-S1A+B+S]，即城管以[α*=S-S1A+B+S]的概率检查，流动商贩以[DC+R]的概率规范摆摊。这个均衡一个很合理的解释是，经济中有很多流动商贩，其中有[DC+R]比例的流动商贩选择违规摆摊，有[（1-DC+R）]比例的流动商贩选择规范摆摊。
（2）流动商贩和城管之间博弈的纳什均衡与检查的人力资本投入D，获得的名誉收入R及对城市环境和交通等的破坏C有关。投入的人力资本越多，即检查成本越高，获得的名誉收入越多，对城市环境和交通的破坏越大，流动商贩选择违规摆摊的概率就越高。对城市环境和交通等的破坏损失C越多，流动商贩选择规范摆摊的概率越高的原因是因为对城市环境和交通等的破坏损失C越多，城管检查的概率就越高、投入检查的成本就越高，从而流动商贩违规摆摊的概率就越小。
（3）在赏罚分明的策略下，流动商贩的期望收益是
1若S1
[S1=A?S1+B?S1+S?S1A+B+X
2若S1=S，则
[S1=πF=A?S+B?S1+S2A+B+S=S]
3若S1>S，则
[πF=A?S+B?S1+S2A+B+S>S]
由以上分析可知：在S1S，那么流动商贩就会积极遵守城市的规划管理，进而帮扶补贴政策就会奏效。
三、研究结论及政策建议
1.研究结论
由前人研究获知：免费帮扶策略虽然比简单罚款和颁发许可证等策略增加了流动商贩的期望收益，也降低了城管检查次数，节约了政府开支，但并没有使流动商贩的期望收益高于没有城市管理制度下的利润，即流动商贩没有积极性去遵守城市的管理制度。在修改帮扶策略即赏罚分明策略下，流动商贩的期望收益为[πF=A?S+B?S1+S2A+B+S]，只有当S1>S时，流动商贩才有积极性去遵守城市管理制度，真正影响流动商贩遵守城市管理制度的积极性因素是收入，只要收入增加，流动商贩遵守城市管理制度的积极性就越高。
2.政策建议
由以上分析可知，要真正解决流动商贩与城管之间的矛盾，就要使没有城市管理下，流动商贩所能获得的利润高于在赏罚分明制度，即补贴下流动商贩的期望利润。或者换句话说，我们应该提高在有城市管理下流动商贩的利润，以期降低流动商贩遵守城市管理制度的不积极性。那么政府应做到：
（1）针对我国现阶段城市管理问题中的流动商贩治理问题，政府需要创造更多的就业岗位、鼓励创业、提供再就业培训机会以及进一步出台社会保障政策，提高人民生活水平。只有促进经济健康发展，才能使人民真正摆脱贫穷。
（2）现阶段我国的贫富差距很大，政府要着力解决贫富问题，保障民生并保护流动商贩在城市中生活的基本权益，给予流动商贩更多的关怀。
（3）城管部门应该提高自身素质、柔性执法，避免对流动商贩严厉训斥而是采取劝说教育等。对违规摆摊的流动商贩告知其对城市交通、环境等的危害，进行思想教育并使流动商贩相信在长期的城市管理制度下，经济能更好地发展，进而能为流动商贩带来利润。劝说流动商贩配合城管执法，选择按规范经营，避免直接冲突。同时政府也要向公众申明，政府并非排斥流动商贩，而是希望流动商贩能按规定经营，希望他们能在不影响城市交通、卫生等前提下实现利润。
除了上述三条增加流动商贩经营利润的建议外，还需要对正在经营的流动商贩制定规定，即为流动商贩规定营业时间、划定经营区域、提出垃圾投放要求等。只有制定了明确的规定，流动商贩才能知道规范摆摊和违规摆摊的界限，城管才能判断流动商贩是合法经营还是非法经营。
引文注释
1王亚新.公共视角下城市流动商贩管路[J].当代经济管理，2009（8）：77―80.
2李洪普.上海市流动摊贩的治理研究[D].2010：1―7.
3黄文芳.试论摊贩管理中的治理与包容[J].环境卫生工程，2008（5）：55―58.
4徐善登.城管形象重塑的治理之维――一种有限治理的视角[J].消费导刊，2009（l）.
5王菲.城管执法困境分析――以崔英杰事件为例 [J]. 理论前沿，2011（7）：315-317.
6向彦任.从博弈论角度分析城管与小商贩的关系 [J]. 现代商业，2011（3）：170-171.
【关键字】摊大饼；城中村；城市发展
一、“摊大饼”的一分为二
人口的增长、城市的发展需要建筑空间来支撑。为了满足建筑面积的需求，“摊大饼”式的城市扩张及其引起的问题势必要引起我们的高度关注。
（一）益处
1.社会需求：由于城市化进程的加快，人口剧增，城市建成区面积扩大不可避免。
2.城市线路规划：城市的公交线网类型分为方格型、放射型、放射环型。从公交线网设计的非直线系数角度出发，方格型（1.4）和放射型（2.6）线网均偏大，即建卫星城（放射型线网）只会使城市愈加臃肿。因此，建立环路（非直线系数1.1）使得市中心区与各区以及市区与郊区之间联系更加方便。
3.规模经济：将某种生产活动在一个区域完成，由此带来巨大的规模效益。对企业来讲，方便其雇佣劳动力，运输原材料和成品等；对员工而言，解决其就业问题。
4.区域物价：城中区、高新区明显高于城市外延，就西安而言，北三环以外的物价就远低于高新区。因此，结合居民的收入结构，向外延迁徙成为趋势。
5.文化教育：例如西安市内高校的新老校区，对学习条件的改善。
6.城市地位：城市用地面积的大小，影响着城市的知名度、城内交通设施的建设规模，国家在重大项目上的审批、投资。
（二）弊端：
1.随着西安城市规模的扩大，东西郊里程增长，公交车上让座问题凸显，道德素质成为人们争议对象。但从乘客的心理分析，有谁愿意从头站到尾？这也解释了私家车是造成城市病的主要原因。
2.中国城市基本上都是农田，城市空间的扩张意味着农业用地的减少，保护农田意味着限制城市发展所需的土地供给，这势必阻碍城市经济的发展。
3.规模经济与规模不经济之间转折点难以权衡。
4.交通拥挤、住房紧张、环境污染、资源紧缺、城市居民生活质量下降等。
二、 “摊大饼”的解决
（一）对 “摊大饼”带来的让座问题的建议
从理论出发，在特大城市，线路长度应为城市面积的半径；大中型城市，应为城市面积的直径。这似乎已成标准，但实际中却仍有一系列问题，对此提出几点建议：
1、将公交车站的起点站设为相距不远的“座队站”和“站队站”，让重点旅客在“座队站”上车。保证照顾特殊群体并避免普通旅客争先上车抢座。
2、公交车重点旅客座位安置：可以将运距作为座位安置的一个考量因素。在车厢前后均设特座，将“路途远的旅客请往后面走”纳入旅客乘车指南。方便长途旅客选座候车，且利于车内秩序的维持。
3、从宏观角度分析，产生“让座”问题的根本原因是，城市规划过程中未注意到商业竞争，导致城市功能区布置过度集中、重复建设。建议从区域间土地利用功能置换角度着手，建立多功能小区，减小商业繁荣区的交通量。
（二）改善土地的不合理使用
以西安市体育场汽车站为例，现存的问题有：
1、只存在通往蓝田县、高陵县的车辆（混乱现象：开往西安不同郊区的车辆、起讫点相同（存在高低速差别）的车辆、开往同一县不同镇的车辆，其车站不同）；
2、内部设施设备：没有车站必需的站务用房，仅有的是一桌一椅一帐篷；停车场地面凹凸不平，下雨积水，对车辆造成严重损害；
3、管理体制：车站规定不允许汽车超员，但每逢节假日，车刚出站就上人，不但没有严格落实相关规定，而且降低车辆运行效率；
4、安全隐患：该车站出入口处设有行人过街天桥、市内公交站点，且处于体育场出口处，对行人及驾驶员视距产生极大影响，易造成拥堵，引发交通事故。
针对该汽车站，提出两条建议：
1、进行车站的重建：合理规划土地，将附近商店及靠近五路口的IC卡销售点纳入车站，扩大现有的车站规模，完备车站的设施设备。
2、取消该车站：由于开通了地铁1号线，使乘客在城东客运站进行换乘成为可能。直接将车停在城市，不仅可以减轻市中心的交通压力，缩短乘客的出行时间，而且可以提高地铁的运营效率。
这只是一个引例，西安等其他城市肯定存在着诸多相似的问题，对现有土地的合理规划，可以在一定程度上降低对城市土地的需求，减少城市扩张的可能性。
（三）改造“城中村”建设
城市蔓延和郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范围，成为“城中村”。西安市城中村大部分在三环以内，主要位于居民的工作区与生活区之间，例如西安曲江与高新区之间的居民区。城中村的存在，使得该地区无论是交通流的三要素还是道路通行能力均不能达到期望水平，给西安交通带来了巨大的阻力，包括人流阻力、车流阻力、道路条件阻力等。为解决西安交通问题，城中村改造应纳入其中。但实施的过程中需注意：
1、宏观政策：截至目前，部级法规并无出台，因此西安市政府要做好相关的法律支持工作（技术标准、处理矛盾纠纷的依据）；
2、具体实施：统一规划，统一建设，建成后统一低价补贴。着重于高品质高楼建设，一方面，高楼提高了土地使用率，避免低密度、大住宅的土地浪费现象；另一方面，降低居民的排斥心理；
3、前期融资：虽然改造需投入大量资金，但与交通问题带来的经济损失相比，实为值得。
4、经济因素：城中村是为城市流动人口提供廉租房的低收入社区，其房屋数量多面积小，房东每月可收取大额租金。统一规划后，房东出于自身利益，难免出现“钉子户”，且房客的去处也得妥善处理。
5、文化保护：要合理平衡村庄改造与历史文化遗产保护间的关系。
三、总结
城市规模的扩大，主要分为三种形式：建新城或卫星城、城市土地的再开发和“摊大饼”。国际城市发展的经验说明，卫星城市仅是一个乌托邦式的理念。 “摊大饼”也存在诸多隐患，因此现代城市发展的重点是旧城区的更新与改造，合理使用土地，优化资源配置，减少物资流失。
参考文献
[1].丁成日.城市“摊大饼”式空间扩张的经济学动力机制.城市规划.2005年 第29卷第4期
[2].闵希莹.“摊大饼”的追问.城市规划.2005年第29卷第1期
[3].苏延莉.西安市“城中村”改造中存在的问题及对策.中国科技信息.2009年第20期
近年，随着**区城市建设的迅速步伐，创文工作的坚决推进，全区城市面貌发生翻天覆地的变化，居住环境得到了较大的改善。但部分旧城区街道占道经营、乱停乱摆现象依然较为严重，不仅影响了区容区貌，堵塞出行交通、摆摊垃圾成堆污水横流等问题更是严重影响周边居民的正常生活，其中西南街道商业城市场周边占道经营、乱停乱摆的现象尤为突出。
一、商业城市场周边占道竟然、乱停乱摆现象的现状
商业城市场作为最早的商业中心之一，周边人口密集，人流量大，农副产品等需求极其旺盛，但周边道路相对狭窄，如商业路、商业北街、商业二街等。受利益驱使，很多摊贩为了避免市场内部租金及相关管理办法而占道摆卖，而购买人员随地停车更是堵上加堵，存在很大的安全隐患。摊贩人员构成较为复杂，通常具有老龄化，文化水平低，防疫安全意识差，缺乏相对稳定的收入来源等特点，更常有伤残人士在此乞讨。他们经常会和城管执法人员“玩猫捉老鼠”的游戏，出现了“城管来，摊贩走；城管走，摊贩来”的现象。
另外城管执法中存在较大的舆论压力，特别对于社会弱势群体，摆摊作为其维持生计的重要途径，对城管工作没有足够的理解及支持；同时摆摊后的大量垃圾和污水给环卫工作增加压力，对周边居民的生活造成较严重的影响。
二、相关建议
【关键词】 房产测绘；面积分摊
近几年，随着我国的房地产事业的迅速发展，房产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要，以逐渐形成一个独立的新兴行业。房屋建筑面积测绘是房产测绘过程中一个主要内容，也是房屋业主最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉讼法律的情况也屡见不鲜。根据国家规定和地方性实施细则，房产测绘单位依法对房屋面积进行测绘工作的结果是具有法律效力的，除了为房屋交易提供正确数据外，有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定。所以房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。本文对房产测绘的特征，共有建筑面积可能出现的问题及减少这些问题的措施进行了探讨。
1、房产测绘的特征
房产测绘的对象是房屋和房屋用地；目的是为房地产管理提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘主要有两个方面的特征。第一，房产测绘具有一般测绘工作的特征，即用标准量去衡量客观量，并且按照一定的精度要求去描述客观对象的空间关系和数量关系；第二，房产测绘服务的对象是千家万户老百姓，测绘结果直接决定房屋这一特殊商品的“量”，在房地产市场交易中充当“秤”的作用。
对于房屋建筑面积测绘来说，其作业单元一般为一幢楼房，第一特征表现不明显，而第二个特征却与诸如基础测绘、资源调查测绘、工程勘察等测绘有着本质的区别。它具有工作量极大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术角度，更要从市场角度，社会意义来认识房屋面积测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术人员要有高度的责任意识，认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要杜绝错误，并且尽最大努力做到公平和公正。
2、共有建筑面积可能出现的问题及措施
2.1 共有建筑面积可能出现的问题：房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等。这些都是共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，这样就使得房产测绘单位处于非常不利的境地，对测绘单位的事业发展有着严重的影响。
2.2 减少问题出现的措施：对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？面积多少？是否应该进行分摊？确认分摊后又该向哪些套内分摊？分摊的依据是否充分等。另一方面，是根据设计意图来认定？还是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊？在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在？如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改？如果承认其存在，按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊，但若干年后施工安装仍不到位，如何处理？
房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积。如果是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果施工不到位，责任不在测绘而在施工。
所以，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。顺便指出，《房产测量规范》或各地方的“实施细则”对共有面积和应分摊面积也要有明确的定义，并随着事物的发展及时进行补充和修订，使房产管理和测绘部门有章可循。
3、共有面积分摊的一些特殊处理措施
（1）普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）处理方法主要有下面几种情况：a 住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。b 住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。c 住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元；该单元应单独作为一个功能区。
概括地说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是“谁使用，谁分摊”的原则，这个说法在业内好像有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《房产测量规范》中从未明确这一点，而且“谁使用，谁分摊”并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《房产测量规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：“住宅楼以幢为单元；依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。”按此理解，住宅楼共有建筑面积按幢分摊的合法性毋庸置疑。
（2）商住楼（或其他类似的情况）底层楼梯间的分摊方法。这里特指底层或下面几层为商业，上面为住宅，且商业不在供住宅使用的楼梯间开门的情况。根据《细则》一般的做法主要是下面2种：
a 有明显产权协议规定的，按规定划分。这里的产权协议规定，如果规定底层商业楼的楼梯只属于住宅分摊，则将商业楼的楼梯间面积划分给住宅区分摊；如果协议规定为商业楼分摊则由商业楼进行分摊。b 无明显产权协议规定的。根据细则，如果没有明显产权协议规定的，通过商业楼的楼梯建筑面积列为商业楼和住宅共有建筑面积，及由商业楼和住宅共同分摊；通过住宅楼的楼梯面积为住宅楼部分的共有建筑面积，及由住宅楼分摊。
4、结束语
一、前言
随着知经济时代的迅猛发展,企业产品中渗透的科学技术知识的含t越来越大,为了保护这些技术成果产生了无形资产的法律概念即工业产权,它实质是现代科技发展与商品经济制度结合的产物。投资者进行投资决策摇要大t相关并可靠的财务信息,无形资产则是企业的重要资产,也是企业重要的价值信息。上海石化经过这几年的市场搏击,深刻地感受到新产品、新技术是企业的生命线,从而逐年加大科研投人。.九五”期间的宜接科研投人达4.5亿元,是“八五”期间的1.5借,目前每年的科技投人力争达年产值的1.5%,按年悄咨收人190亿计算,科研经费年投人将达2.85亿元人民币,形成了大量的科研无形资产积累,有的还申请了专利并获批准。然而,在上海石化现行的会计核算中,并没有如实体现大t积爪的科研无形资产价值。因此,正确地进行科研无形资产的管理和核算,是国家宏观经济管理的要求,不仅对于上海石化积极参与国内市场竟争,保护投资者合法权益,加强经营管理,提离企业效益具有!要意义,而且对于上海石化按照切TO规则,徽人世界经济主流,参与国际市场竞争也其有,要愈义。
二、目有企业科研无形资产时务甘理中存在的问题
1、企业专利权的会计核算。企业专利权的会计核算,包括自行研制并申请得到的专利和劝人专利两类。对于企业均人专利无形资产的会计核算,因其具有典型的无形资产核算特征,在计价、确认、摊销等会计处理上都有章可循,但对专利购人后的大量科研消化吸收支出没有明确的会计核算界定。而企业自行研制并申请得到专利的会计核算,由于专利申请和国家专利局审批手续的时间滞后,实际上已造成大量的会计核算空白点,因而使该部分无形资产从会计记录中流失。2、企业科研成果的会计核算。现有的无形资产会计核算及税务规定中,仅将企业自行开发并按法律规定取得的专利权和专有技术使用权列人无形资产的会计核算范畴,而回避了企业大量已鉴定的科研项目成果也是无形资产这一客观现实,致便该项无形资产在会计核算上不能合法、合理体现,实质上也造成了无形资产在会计记录上的流失。
三、对企业科研无形资产的会计核算
1、对企业购人专利无形资产总成本的会计核算。购人专利无形资产,按照实际支付的价款计价,一般包括实价、法律费及一些必要的附加支出,这是一般的会计购人成本概念,但忽视了专利购人后的大t科研支出,如专项的差旅费、消化吸收费用等,这些理应包括在该项无形资产总成本中。经过会计处理,使购入专利的总成本被公允地、完整地、真实地记录在受益的会计期间。2、企业自行研制并申请得到专利的会计核算。FAsB(美国财务会计准则委员会)在1997年6月发表的概念征求意见稿和1999年3月的修正建议稿建议用现金流量折现来确定现值作为计量某些资产的一项属性,这为无形资产的价值计量,特别是自创无形资产价值计t创造了较好的外部环境。历史成本和其他计量属性并存将是一个好趋势,即历史成本用于初始计量而计量属性用于后续计量,但尊重历史成本仍是企业会计实务的基本核算原则。虽然目前的西方会计实务和我国企业的会计实务,都将专利申请涉及的科研项目总成本和专利申请相关费用,全部作为当期收益性支出在利润中核销,但西方会计实务已能较科学地将获得批准后的专利权计具有独占和排他性质,其他人取得这项权利,必须人无形资产,实质上是将科研项目历史成本转出,作为付出相应代价;当期无形资产的计价依据。与企业的产品、生产工艺、设备有明显的依附性;本项会计业务处理的关键在于专利权历史成本的受国家法律的保护;计价公允性。首先,专利申请的相关费用转出是无可非能使企业获得直接或潜在的效益。议的;其次,有的科研项目涉及几项专利,这就涉及专仅管省、部以下科研成果也可能同时或不同时具利权成本的分摊问题;再次,现行管理费中技术开发费备以上无形资产的特性,但其离开会计公允性尚有一归集的是项目的直接费,并不包括间接费,例如:科研段距离,至少还不能证明它代表国内同行业的先进水人员工资及科研辅助后勤费用。因此,就需要对企业科平,况且将其计入无形资产也无现实的需求和必要。就研专利权无形资产进行合理评估,应按权威机构评估上海石化来说,省、部以上的科研成果已完全能够代表价计价,估价价少于或等于专利项目相关总成本的,按上海石化科研储备的真正实力。实冲销管理费用;若估价价大于专利项目相关总成本4、无形资产价值摊销。的,其滋价增加企业资本公积。传统会计采用直线法对无形资产价值进行摊销,因目前企业科研专利无形资产的评估尚未纳人正只反映折余价值而不反映原值和累计摊销价值。随着常的法律轨道,故建议可采取以下计价方法:无形资产在经济发展中的作用将超过有形资产,技术(1)对一个科研项目涉及多项专利权的,由专家组更新周期的缩短导致无形资产贬值的风险越来越大,对其技术含量、技术水平、难度系数、推广价值四个方加速摊销法和平均摊销法并举可确保企业科技型无形面评价,对每一项专利权进行打分,然后综合计算权资产价值的真实、公允性,建议在资产负债表上仿效固数,作为分摊科研投人成本的依据,也即无形资产的计定资产价值计量及备抵模式来反映无形资产的原值和价分摊依据。累计摊销价值。摊销年限可按企业财务会计制度规定(2)对科研项目投人直接费,需分析、评估其合法、执行。
四、企业科研无形资产会计核算的税务影响
合理计人专利无形资产成本。1、现行企业技术开发税务优惠政策。此外,在企业科研资本化项目成本中,也包括了大企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技t的科研无形资产专利权和专有技术使用权,因其已术开发费用,可据实计人管理费用,在计算应纳税所得作资本化体现,可以不作为无形资产单独列示,但可作额时在税前扣除。为了促进企业技术进步,鼓励企业积为财务报表应披露的事项。极研究开发新产品、新技术、新工艺,国家税务总局规3、省、部级以上科研成果的无形资产核算。定,对盈利企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发西方会计实务和中国现行的会计实务,将科研费生的各项费用,比上年实际发生额增长达到10%以上用收益化已成会计公允,但中国的省、部级以上已鉴定的(含10%),其当年实际发生的费用,除按规定据实列的科研成果,尽管其没有相关的专利权和专有技术使支外,年终经主管税务机关审核批准后,可再按其实际用权,而其先进性、科学性、效益性也是公允的。发生额的50%,直接抵扣当年应纳税所得额。对增长未从其确认条件分析,这类企业科研成果的效益能达到10%以上的,不得抵扣。被将来所证实,而且其科研投入成本能被可靠地计量;2、实施企业科研无形资产会计核算后的税务风在价值计量方法上,完全可以参照企业自行研制取得险。专利权的无形资产会计核算方法,但其不涉及专利申由于企业将部分科研无形资产转出管理费用(研请相关费用和权数分摊。究与开发费),使得技术开发费发生的累计总额在财务企业省、部级以上科研成果一般具有可辨性,往往报表上反映少了一块,而无形资产总额多了一块,其差是一项技术工艺、设备或一项新产品,它更具备了无形额又在管理费用无形资产摊销中反映。而税法优惠政资产的五项特点:策规定中又无相关依据,环比总额达不到要求,很可能不具备实体形态,也不属于具体承受人的债权债造成无法享受所得税优惠政策或少抵所得税,这是最务关系;大的税务风险;其次,由于企业科研无形资产的会计体现,引起,理费用虚减而利润虚增,使纳税所得额也虚增,多擞所得税。3、建议调整税务政策。鉴于以上会计核算实务与现行税务优惠政策的矛盾,建议将企业当年科研无形资产的增加额及其摊销妞纳人计算技术开发费使用总倾的统计范畴,允其合并李受所褥税优惠政策;其次,对企业当年科研无形资产的增加板及其摊销倾纳,作为纳税所得额调减项目,鼓励企业科研无形资产的合规增加和会计处理上的合法体现。此外,国家税务机关应尽快调整无形资产摊销期限的规定,与(企业财务制度)和(无形资产准则》相匹配。
关键词：房地产测绘；面积测算；问题
1 房地产测绘中有关概念
1.1 房屋公摊建筑面积
房屋公摊建筑面积即多个房屋产权人所一起使用并且共同占有的建筑面积，这部分面积需要根据规定的系数向各个户主分摊，房地产测绘中对房屋面积的测算也是计算公摊建筑面积的依据。
1.2 房屋套内建筑面积
房地产的建筑面积由阳台面积、房屋墙体面积和房屋使用面积三部分构成，其中，房屋阳台面积是阳台的水平投影面积，这部分面积的计算规则是根据房屋外墙以及阳台外边缘结构围成的水平面积计算。墙体面积即为房屋中承重支撑体与承重墙共同占用的位置面积，例如房屋中的外墙和分隔墙等。
1.3 使用面积
房屋使用面积即人们在居住时实际使用到的建筑面积，其计算规则应为整个房屋的水平投影面积，要精确的计算房屋使用面积可以从以下三点入手：①房地产的使用总面积等于房屋储藏室、壁柜、厨房、卫生间、起居室、过道、卧室、客厅、餐厅等面积之和；②在计算房地产结构的建筑面积时，通风道、烟囱等构筑物的需要不应算在总建筑面积中，但是在计算使用面积时需要计算；③在计算房屋使用面积时需要加入墙面粉刷装修的厚度面积。
2 测算房地产面积的内容与意义
2.1 测算房地产面积的内容
测算房地产面积包含测算用地面积与房屋面积两个部分，其中，测算用地面积包含共用土地面积、各个地类面积、丘面积以及占地面积的测算；测算房屋面积包含公摊面积、使用面积、产权面积、总建筑面积的测算。
2.2 测算房地产面积的意义
对房地产用地面积以及房屋面积进行精确的测算，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作同时也是高精确度、强技术性的工作，也会与房地产产权人、开发商、权属单位、国家等息息相关，因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。
3 测算房地产面积相关问题思考
3.1 地下车位问题
随着经济的增长，大中城市中私家车的数量明确增多，因为购房人在买房时会考虑地下车位的问题，车位的所有者期望车位可以单独办理产权并交易，可以升值，而国家现行的《房屋测量规范》中并没有对地下车位的建筑面积计算做出明确规定。过去房地产地下室的总面积包含了地下车位面积，同时办理产权，倘若地下室是由面向整栋楼进行的服务，那么就会放到公摊面积按系数分摊，一旦这样，就会让没有车位的产权人也分摊掉部分地下室的面积，因此不合理，与“谁使用、谁分摊”原则相悖。
对于地下车位的面积，有人认为其尽管位于地下室里，可是其有明确位置与固定面积，能够独立进行产权办理，不应该参与地下室面积分摊；还有人觉得其在地下室且周围没有维护结构，可能出现错位并产生权属纠纷，从而引发矛盾，故而不应当进行产权的独立办理，应当参与分摊。笔者建议首先明确车位所有者的合同与合法证明，然后对测量车位埋设界址点坐标，即可进行产权的独立办理。
3.2 关于楼梯思考
对于房地产而言，楼梯是十分重要的结构部位，对其建筑面积进行精确测算也尤为关键。楼梯的面积是公摊建筑面积里面的一部分，其建筑面积的测算难度会随着房屋建筑设计的复杂程度加大，所以要结合产权使用情况和设计情况进行判定。
在写字楼房地产里，会有楼下几层为商业，楼上为住宅的结构形式，这种楼梯也会有连续架空的情况，即下几层的楼梯直接通到楼上，就楼梯使用功能而言，走空楼梯是提供给上部功能区进行使用，就楼梯设计角度而言，其是非住宅区域的管理需要以及上部功能区产权人出入便利而设计的。笔者建议架空部分的楼梯面积应由其下部商业服务功能区与上部住宅区共同分摊，故商业部分不需要再单独分摊架空部分楼梯面积。
3.3 伸缩缝相关问题
伸缩缝是现代房地产为满足结构设计需要而设计的，依据《房屋测量规范》中相关条款，对于与房屋室内相通的伸缩缝，是应当计划建筑面积的。对于这一点当前也出现分歧，其一为若伸缩缝同室内相通，那么不论伸缩缝的宽度如何均要计算建筑面积；其二为只计算与室内相通那一部分的伸缩缝面积，其他部分则不算。通常对于整栋楼面积来讲，伸缩缝的面积是极小的，如果只计算与室内相通那一部分面积，那么这少部分面积往往图纸上没有详细标明导致最后的计算结果不准确，同时很麻烦。笔者建议应当全部计算与房屋室内相通伸缩缝的面积，因为伸缩缝的功能不会因为没有通行到室内而减弱。
3.4 测算突出墙体部位的面积
对于中高层房地产而言，由于结构设计要求往往会在下部几层设置独立承重柱结构，当前针对这一情形，即不管多大尺寸的柱子，都要在房屋建筑面积中计算柱所在位置的面积，所以这部分面积还需要分摊房屋共有面积，然而，房屋承重结构是因结构设计而出现，不是为单独哪一户所用，那么在房屋面积中计算这部分面积就有损产权人利益。笔者建议承重结构柱的面积需要由整栋房屋一起分摊，因为这是基于整栋楼结构安全设计的。
4 结束语
随着社会经济的不断发展，人们生活质量与水平在稳步提升，对于房屋建筑的设计也正在进行着从生存型到舒适性的转变，我国房地产业中存在着各类产权关系，针对多产权房屋，正在实施按套计价或者是根据房屋建筑面积计价，把公摊面积按系数分摊计算的方式。与此同时，为了让面积测算更加精确和合理化，还要强化针对共有产权相关问题的管理，出台一系列保障政策，强化房屋测绘工作，同时完善有关法规制度和房地产法律，以指导房地产测绘过程中遇见的相关技术问题，这样才可以科学引导消费，并且使商品房代销行为得以规范，使房地产高效运行体制不断完善，对房地产权利的人合法权益给予切实保障。
参考文献
[1] 陈刚.房地产测绘中关于面积量算的问题思考[J].测绘与空间地理信息，2014，1：198～200.
【关键词】摊贩经济；民生；博弈；规制；法律地位；治安综合治理
一、流动商贩现状及面临问题
流动商贩是指没有固定经营场所从事简单商品交易的小规模经营者。他们未履行任何商事登记，没有缴纳任何税费，亦没有取得营业执照。但是我国2011年的《个体工商户登记管理办法》第2条规定，自然人要从事商事经营活动必须先进行登记取得营业执照，如果未经登记就属于非法经营，其后果就是予以取缔。
笔者对武汉地区多处流动商贩进行调查发现，一方面，进行登记、办理营业执照所带来的各种税费以及高昂的店面租金，会使得这些本小利微的流动商贩望而却步。流动商贩中，大部分人为本地周边地区居住的农民或者赋闲无工作人员，大多流动商贩具有谋生的性质，他们没有资金、没有技术，仅靠从事简单的日常生活用品买卖维持生计。因此尽管现行法律法规、武汉市的相关管理条例并没有对他们的经营活动予以支持，甚至是明令禁止，但他们为了生存仍然继续经营。
纵观流动摊贩的发展历史、经济意义以及治理模式，政府对流动摊贩的态度由排斥、驱逐逐渐转变为了认同、疏导。究其原因在于摊贩经济虽然是一种临时性经济活动，但在一定程度上却是对正规经济的补充，它降低了部分群体的生活成本，为其在城市正式就业制度壁垒的限制条件下创造了一个替代性劳动就业市场，为社会挫折群体生存提供了经济流动的潜在功能。然而不可忽视的是，也正是因为摊贩不必支付昂贵的店面租金，同时也不需要承担其产生的负的外部性带来的成本，使他们贩售的商品与其他合法经营的商户所销售的同类商品相比占据成本优势，在市场竞争上，摊贩可凭借更为低廉的售价吸引更多的顾客群。而这种无偿占用公共资源竞争的不正当竞争若不加以控制便产生错误的导向作用，极易导致市场秩序的混乱。
二、城管规制问题分析及对策建议
（一）流动商贩问题本质是民生问题，存在有其必然
摊贩经济作为社会发展到特定阶段的产物，其存在是必然的。其运行也遵循着市场经济规律，社会需求的产生会直接导致相应市场的形成。如今饮食文化的多元趋势渐显，饮食种类的多元也逐渐改变着人们的饮食结构。而流动商贩能够满足坐商无法穷尽多样的饮食单元，由此摊贩经济应运而生。笔者对中南财大学生在流动摊贩消费的频率做了简单的调查得到以下数据：
由上表可以得出结论，摊贩经济的存在在很大程度上弥补了原有市场的空缺与不足。对于摊贩与学生消费者而言都是一种帕累托改进。因此其存在在市场层面上而言是合理并且必然的。
摊贩经济成为了就业与失业之间的缓冲地带，使底层人民获得了生存喘息的空间，其存在具有民生层面上的合理性与必然性。流动商贩的规制问题也是一个弱势群体的民生问题，政府治理行为的伦理指向应维护公众最起码的生存发展权利。
因此，在治理流动摊贩问题上，我们必须正视流动摊贩存在的合理性与必然性，对摊贩经济因势利导而非一味取缔。政府的设摊禁制是城市管理决策者以城市秩序作为立法的单一价值取向，妄图打造“无摊城市”却使城市陷入更为无序的尴尬境地。具体而言，应当以包容的态度正视、引导这类群体，首先则是取消设摊的绝对禁制，赋予流动摊贩合法身份，只有职业合法，才有管控的可能。其次，我国迫切需要一个具体的释放机制和综合治理机制，保障流动商贩乃至弱势群体共享城市发展成果和公共福利。
（二）城管-摊贩之间的博弈分析
在承认了流动摊贩的合理与必然后，政府需要做的便是监管与引导。目前我国城管作为政府与摊贩之间的桥梁，由城管出面征收管理费进行监管，对摊贩收取管理费是维持摊贩经营稳定、市场运行公平的保证。但由于管理费将使摊贩本就微薄的利益部分流出，因此，他们为了保留自己的利益往往采取逃避管理费的态度。同时，政府在征收费用时极易将原本合理的行为转变为寻租行为，摊贩更加不愿意配合，两者由合作走向对立。由于摊贩和政府为两个不同的主体并代表不用的利益，因此对于管理费的征收笔者试图用博弈论进行分析。
首先对于摊贩，他们拥有政府难以获知的私人信息，在信息不完全和非对称的情况下，摊贩拥有信息优势。而政府虽然无法确定对摊贩的缴费能力，但拥有制定游戏规则的权力。即便摊贩在信息非对称方面占优但仍然得服从于政府制定的规则。政府虽然无法在信息上占据主导地位但在博弈双方规则非对称上极具优势。由此，政府对摊贩实行管理费的征收是一种长期的监督博弈。其中的博弈主体为：摊贩、政府部门（城管）。目标分别为：自身利益最大化、尽可能普及管理费征收以示公正。博弈策略分别为：配合缴费和逃避缴费、监查和不监查。设定管理费为G，摊贩逃避缴费时损失收益L，逃避被发现的罚款为F，城管的监查成本为C。由笔者通过查阅相关新闻文献与逻辑推理可认为，由于摊贩的流动性使得城管大面积监查的成本大大增加，因此C最大；被发现时的罚款F第二；由于考虑摊贩整体的经济能力，政府设定的管理费G其实并不多，因而逃避损失的收益L多于管理费G，但小于V。由此可得到以下关系：C>F>L>G且F+G>C。
（三）流动商贩的商法规制
在前述中，根据我国相关法律规定，流动商贩是无法取得个体经营证的，所以，要将流动商贩融入市场经济中，不能仅靠政府的管制与扶持，那么就需要对流动商贩进行商法规制。
首先，需要确认流动商贩的商法主体地位。大部分流动商贩以此经营为生，其经营范围具有相对确定性，经营活动具有连续性。我国法律并不禁止自然人偶然实施的商品交易活动，对此将纳入民事主体交易的规范范畴，流动商贩具有连续实施以营利为目的的交易活动，具备商事主体的实质要求，可成为商事主体。由于流动商贩的交易是面对面的原始交易，经营能力是公开的，不需要专门建立公示制度，因此，对流动商贩的商事主体资格的取得可以建立登记豁免制度，但兼顾对交易安全的保障，需要对其进行备案，记录其基本身份信息。
其次，需要确认流动商贩取得商事主体资格后的权力与义务。流动商贩偶尔从事小商品经营的不能成为商事主体，只能享有合同法上的权利义务。因此需要持续性从事小商品经营的流动商贩才能成为商事主体，即可享有相应的商事权利，例如营业权、商业秘密权、商号权、商誉权等，同时，还应履行商法中相关的义务。
最后，商法规制要结合政府部门的政策管理，对流动商贩的经营活动时间、经营许可地点以及经营许可范围等进行规制，订立合适的管理费收取制度，并且着重对设摊产生的负的外部性进行管控，尽量实现相关外部性的内部化。在此层面上，达到既便于管理，保障交易安全，又可保障流动商贩自主选择权利的最终目标。
（四）确立城管主体地位，改变城管执法方式，完善城管监督机制
我国行政处罚法规定，行政处罚权的行使主体只能是“行政机关”，因此，要从法律上充分确认城管的执法主体地位，保障执法的实施。在目前很多地区，城管部门仍非“行政机关”，有些是事业单位，有些甚至是临时机构，因此，要从法律上确认城市管理局的主体地位，赋予其城市管理执法权，才能将相关法律法规、城市管理条例贯彻实施。
城管在执法方式上要有所创新，长期以来，城管执法总处于“尴尬”境地，采用柔和的执法效果不佳，执法强硬又容易导致矛盾爆发。在广州市天河区车陂街首创的以“公安+城管”为主的“天河车陂综合执法模式”，将公安部门和城管部门形成合力，短短时间，执法效果立竿见影。城管执法手段要根据实际情况来选择最有效、最恰当、最合理的方式，同时也要做好防范流动商贩的“复生”，不定期的巡视、电子监控等。
（五）商贩治理应在政府和市场结合中寻求出路
要解决流动商贩的管理问题，需要权力部门将其限定在维护城市秩序的合理范围内。但是在城市管理权力的构建和巩固中会滋生扩张，产生强制执法、违法执法，甚至于暴力执法，造成恶性事件，形成多方利益冲突，从而表现为政府失灵，产生严重负面影响。流动商贩的治安综合治理，表面上是对城市环境的规范治理、对社会公共利益的维护，实质上是对大批流动商贩的民生权利、政府部门权益以及公共利益的复杂关系的处理。单纯依靠政府，会造成大量人力资源的臃肿、浪费，形成一种畸形的社会风气，因此，对流动商贩的城管规制问题，不仅仅是政府部门的问题，也是一个需要市场调节的问题。政府部门是一个宏观调控的主导者，而将流动商贩融入市场调节才能在整个经济体系中寻求长久生存。通过建立流动商贩与市场的某种合理的“交易”方式，对流动商贩进行有效控制。同时，摊贩应当对环境的改善享有“剩余索取权”，以此激励摊贩对市场秩序与周边环境维护的主动性和自发性。
（六）组建摊贩协会实现摊贩行业自治
虽然市场与政府相结合可在一定程度上促进商贩的治理，但是由于市场与政府也存在自身的局限性而可能出现市场失灵与政府失灵问题。因此第三部门的补充显得尤为重要。适当的权力下放与行业自治的开展可为商贩治理提供一条有效途径。
因此，建立摊贩行业自治组织，将原本分散的、流动的摊贩个体统一归于该组织下，并由该组织负责，城管执法可通过对自治组织的管控进而达到对流动摊贩个体管理的目的。此外，流动摊贩个体也可借由自治组织表达自己的利益诉求。一方面，自治组织可以对摊贩的诉求作出合理与不合理、合法与非合法的判定，也可及时了解摊贩的经济状况使城管-摊贩博弈达到信息对称，在一定意义上维护了社会稳定。另一方面，赋予摊贩协会实质性的自治权节约了政府对摊贩民意调查的信息调查成本，同时将城管从管理末端中摘除了出来，节约了警力资源，也有利于城管形象的重塑。
在摊贩协会与城管部门职能设定上，应明确划定各自权限，避免“越位”与“缺位”。笔者认为，对流动摊贩合法化后的申请营业许可的程序、标准、程序以及经营性活动等日常事务可由行业协会负责管理，对摊点分布、所售食物等其他与公共利益密切相关的事项由城管部门与行业协会及群众代表共同协定。同时，城管部门应不定期对流动摊贩进行抽检，达到对摊贩协会的监管。同时行业协会也可举报城管部门存在的违法乱纪行为。
（七）由宏观到微观的立体治理体系
