【关键词】住房公积金；财务管理模式；改进
一、我国住房公积金财务管理模式的一般理论概述
（1）住房公积金的概念。本文所指“住房公积金”，是我国在城镇住房制度改革当中，学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性、长期储金制度，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。其实质是劳动报酬的一部分，是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。（2）我国住房公积金现行的财务管理模式。我国住房公积金管理中心的资金来源为职工及单位为职工缴存的住房公积金，资金使用包括住房公积金贷款、购买国债，未使用的资金存在委托银行专户，并且委托存款必须满足职工提取和贷款发放的需求。即现有公积金使用方向主要有三个，即发放个人住房贷款、购买国债和公积金委托存款，如图1所示。
二、我国住房公积金财务管理的理论基础
（1）互助理论。互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合：一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。（2）强制储蓄理论。强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。（3）基金投资理论。基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。（4）委托理论。委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；三是明确规定委托的内容。
三、我国住房公积金财务管理模式存在的问题分析
（1）住房公积金缴存基数控制不严，缴存比率单一。《住房公积金管理条例》规定：住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中，管理机构很难取得企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时，住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率，未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益，难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况，不利于住房公积金的筹集。（2）封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展。当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势，但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点：一是住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅，一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求，这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生，公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险，结果却导致公积金的沉淀；二是地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用，结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。（3）住房公积金使用方面的问题。当前，我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备，住房公积金除用于购买国债外，几乎不存在其他的允许用途，这样的管理机制致使资金大量沉淀，难以实现资金的增值。体现在以下三方面：首先，公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差。我国的住房公积金除发放个人住房贷款，只能够用来购买国债，虽然国债的收益较高，但是国债数额少，要真正实现住房公积金的增值还是存在较大的困难的；其次，沉淀资金量大导致住房公积金使用率低；最后，存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。
四、我国住房公积金财务管理模式存在问题的原因剖析
（1）公众法律意识淡薄，住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差，认为公积金只能做贷款用、不能随时提取，不如单位将其以工资的形式存入银行；另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清，认为缴存公积金是增加企业负担，不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。（2）公积金用途受限，区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷，地域的差异、地区经济发展程度不同，结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条例的规定可以看出，公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率，增值空间受到影响。
五、我国住房公积金财务管理模式构建
（1）创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式。一是扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。二是强化单位及职工按时足额缴存的义务。有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。三是完善政策法规，完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。（2）创新使用模式：保证住房公积金的保值增值。一是适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。二是发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。三是完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。（3）建立住房公积金区域一体化模式。一是建立住房公积金区域融通机制。住房公积金在地区间的发展不平衡，阻碍了住房公积金贷款业务的发展，更阻碍了其身的积累。在现阶段，可以考虑通过同业拆借等方式，打破当前住房公积金在各行政域的内部循环和封闭运营，实行不同地区住房公积金管理中心之间的资金调拨或拆借，建立住房公积金区域一体化模式，可以使得个贷发放率低的地区避免资金沉淀，放贷规模的地区避免资金短缺，从而提高资金使用效率。二是建立全国公积金网络管理平台。针对我国住房公积金封闭运行带来的弊端，建议实行全国统一管理运作的方式，打破住房公积金在各个行政区域的封闭运行。具体操作方法为，建立全国统一的住房公积金网络管理系统，形成一个全国性的公积金管理平台，统一管理全国住房公积金个人缴存账户，形成住房公积金在全国统一配置的局面。
通过本文分析可知，我国住房公积金要持续健康发展，必须保证住房公积金的长期安全运作和保值增值。首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。其次，根据基金投资理论创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。
参 考 文 献
[1]张东.住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J].财贸经济.2002（7）
[关键词] 商品属性 福利属性 住房保障制度
一、引言
目前,我国城市住宅具有商品属性和福利属性,这两种属性统一于住宅体之中不可分割。不言而喻的城市住宅具有商品属性,人们居住的房屋是一种商品,它凝结了大量的财力与人力,这是它价值的基础,并可以在市场上等价交换,也是所有商品的共性。城市住宅具有商品属性,在现在运行市场经济的时代被认为是很容易理解的,而在我国发展的历程中,对此问题曾存在着争论。我国在计划经济时代,工薪阶层只需支付房屋的低租金,住宅是一种产品而不是商品。随着市场经济的到来,住宅成为一种商品,打上了商品属性的烙印是不可避免的。同时城市住宅也具有福利属性。住宅是一种特殊商品,具有住宅价值高、使用寿命长,低收入人群不宜购买的特点。然而,享有适当住房的权利属于基本人权。自1948 年的《国际人权宣言》第25 条把居住权利列为基本人权以来,居住基本权利已得到了国际社会的普遍认可,其维护和实现理应由政府来承担。向所有人提供住房是每个政府的施政纲领之一,各国也纷纷依照自己的国情实施社会保障制度,保障中低收入人群的住房问题。综上所述,城市住宅具有商品和福利二重属性,如果住宅单纯的具有福利属性,国家采取直接分配的方式,低房租的管理办法,必然导致国家包下来的政策,这种政策是无法解决我国的住宅问题的。但是,如果住宅单纯的具有商品属性,也是不合理的。单纯靠价值规律、地租规律和供求关系来调节住宅供给和价格,会使得很多居民支付不起昂贵的住宅,这其实是剥夺了他们的基本人权,这时政府出台解决相关问题的住房政策是必不可少的,需要政府来平衡社会成员的收入差距,最大限度实现公平的住房环境。
二、国内外对城市住宅属性问题的探讨
国外的城市住宅的发展,向我们证明了城市住宅具有商品和福利二重属性,国内学者在城市住宅的发展的过程中对城市住宅的属性问题有比较多的讨论。
1.国外的综述
在国外,针对住宅的商品属性和福利属性问题早有研究。恩格斯曾指出,无产阶级国家免费分配住房是错误的,列宁也非常赞同他的观点。这说明把住宅作为单纯的社会福利品或只征收象征性的房租是违背住宅的商品属性要求的,住宅是具有商品和福利二重属性的。国外发达国家的经验证明,单一的商品住宅或是福利住宅都不能解决城市的住房问题,尤其是大城市的住房紧缺,更需要建立完善的住房保障体系来服务于不同层次的城市居民,这就需要住宅的商品和福利二重属性作指引。从各国的对待城市住宅的政策上看,欧美国家都承认了城市住宅的这双重属性,欧美国家的资本主义性质决定了住宅具有商品属性,而随着住宅供给不均和价格偏高问题的出现,各国都提出了适应其国情的住房福利政策,这就给城市住宅戴上了福利属性的光环。
各国的住宅福利政策各有不同,具体来说,德国最初实行了房租管制制度,政府以低租金的形式提供没有支付能力的居民公共房,并成立了住宅储蓄银行,以筹集社会建房资金。后来主要采取房租补贴制度,是由政府给予居民以适当补贴,保证每个家庭能够有足够的住房支付能力保持一定的居住水平,同时政府通过无息贷款、减免税和其他奖励措施鼓励私人建房解决住房供给问题。英国经过50年代～70年代大规模福利住宅建设和80年代私有化转变后,近年来出现私有化时期承包出去的部分公共住房又开始被地方政府回收管理,政府重新推行可承受租金政策。这表明,城市住宅应长期具有福利属性,英国基本形成以房租补贴为主,出租公房为辅的模式。同时注重发挥民间团体和私营机构的作用提供住房供给。法国也采取了类似的方法,主要是通过政府住房补贴帮助困难家庭从市场上租房。香港根据实际情况,采取了以出租公屋为主的住房福利政策。美国的住房问题相对较缓和,通过家庭补贴的方式,帮助低收入家庭从市场上获得合适的住房租住或购买。新加坡是通过政府雄厚的财力支持大规模建设国家公共住房―组屋。组屋以出售为主,出租为辅,向中低收入地居民提供住房,出售的组屋价格是私人住房的20%,新加坡实行长期稳定的公共福利制度,城市住宅的福利属性在新加坡尽显无遗。
2.国内的综述
在国内,对城市住宅的商品和福利二重属性问题也进行过激烈的争论。二十世纪八十年代前,我国的对城市住宅的属性问题认识是比较模糊的,对于住宅的是否存在商品属性没有清晰的认识。二十世纪八十年代,我国的市场经济的实施和住房问题的产生,引起了我国学者对城市住宅属性问题的大讨论,因为城市住宅属性问题是住房制度改革的基础理论问题。讨论的重点是城市住宅是否具有商品属性,和城市住宅是否具有商品和福利双重属性这两个问题。针对第一个问题的讨论结果是城市住宅是具有商品属性的。对于第二个问题,有两种观点,一种观点是城市住宅具有商品属性的同时兼具福利属性,另一种观点是城市住宅只具有商品属性,福利是社会主义制度下一种人为的政策措施,它并不是住宅本身固有属性。最终讨论的结果是城市住宅兼具商品属性和福利属性。城市住宅属性问题的讨论形式有讨论会和学者发表文章两种。1982年4月召开了全国九城市房产经济研究年会,在其后就召开了一次集中讨论房产经济基本理论问题的学术会议,主要讨论了城市住宅的属性问题。一直以来,有很多学者发表文章论证城市住宅的属性问题,认为城市住宅具有双重属性的文章有陈启中、李昌清、陈伯东和张燕和发表的《我国城市住宅的二重属性》、国世平发表的《论住宅的二重属性和应采取的政策》等等。
三、 城市住宅属性与住房政策
城市住宅的属性问题是住房制度改革的基础理论问题。明晰了城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用。我国住宅属性的认识和时代背景有着密切的关系,而时代背景和住宅属性的认识又指引了我国的住房政策。
在八十年代之前,我国对住宅属性的认识不是很清晰。在建国初的一段时间内,偏向于把我国城市住宅的属性定位为福利属性,这是和当时的时代背景有关的。在我国实行计划经济的时代,我国居民的工资很低,家庭储蓄很少。在这种情况下,我国实行的是社会福利和收取房租相结合的计划分配制度。建造居民住宅由国家预算拨款,国家从社会福利基金中拿出一部分给居民作为住房补贴,分给居民的福利房只象征性的征收房租,但住房的产权不归居民所有。这在后来也导致了许多的问题如住房短缺、房屋资源的浪费以及分配上的不合理等。
在八十年代至九十年代后期,我国普遍开始承认了城市住宅的商品和福利的二重属性。当时我国开始从计划经济向市场经济转变,国家进行着总体的经济改革。在这样的情况下,城镇住房改革为了适应总体经济改革的需要,建立商品化的住房体制。当时大多数居民的支付能力仍比较低,国家要保证城市住宅的福利属性及解决居民的住房问题,这就促使我国在住房体制上也实行双轨制,即保留国有企事业单位向职工分配住房体制又提倡房地产开发商向居民出售住房的市场化体制,这两种体制共存成为过渡时期的住宅制度。在此期间,我国提出了许多商品化的住房改革措施。1982年,我国开始实行公房出售政策,居民只付三分之一的价格,即可获得公房的产权。1988年,国务院住房改革领导小组了《关于在全国城镇分批分期推行住房制度改革实施方案》,主要提出了“提租增资”政策,这标志着住房改革的全面推开。“提租增资”即提高房租,增加居民的工资,这是向住房商品化过渡的重要政策,减轻了国家和企业的住房建设负担。1991年,上海借鉴新加坡经验,在全国率先建立住房公积金制度。1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》,将该制度在全国推广普及,同时提出了经济适用房政策的主张。住房公积金是不以盈利为目的专项储蓄基金。公积金缴存部分由居民和工作单位共同承担,其目的是增加职工的购房支付能力。经济适用房政策,建立了住房投资由国家、单位和个人联合承担的住房投资新体制,即缓解了政府住房建设资金不足的问题,又满足了中低收入家庭的住房需求,在住房商品化转轨时期发挥了重要作用,有效配合了房改的进行。1997年国家为了保障中低收入家庭的住房问题,安排实施安居工程项目并在全国大部分地区实施,以成本价出售住房。1998年成为一个分界点,这一年国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,逐步实行住房分配的货币化,对现有公房实施成本价出售。这也意味着公房分配的结束和住房商品化时代的到来,住宅的商品属性将逐步成为二重属性中的主要属性。
九十年代后期至今,我国明确了城市住宅的商品和福利二重属性,商品属性成为住宅的主要属性,福利属性成为必要的补充。到2004年除保留一定的数量的公房供最低收入家庭廉价租赁外,基本上可出售的公房都已经出售。随着公房时代的结束,我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系。1999年我国出台了《城镇廉租房管理办法》,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。廉租房制度是市场经济条件下的一种福利住房制度。到90 年代后期,国家为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房贷款,购房只需交纳首付金就得到了住宅的使用权,大部分的余款可分月偿还。这极大的满足了人们的购房需求并对人们的购房模式产生了深远的影响。21世纪初,随着社会经济的发展,房价逐年攀升,城市居民购房难问题随之出现。城市住宅商品属性的地位不断巩固,而福利属性在一段时期内似乎在日益弱化,之后出现的住房问题使得住房的保障制度不断完善,住房的福利属性也处于非常必要的补充地位。2002年、2003年、2004年和2007年国家相继出台了经济适用房和廉租房的管理办法。2007年同时出台的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》更能体现对中低收入人群住房的保障。经济适用房保障的人群更加明确,取消了原来覆盖人群中“政府确定的供应对象”这一项,户型面积受到严格的控制,有效防范了经济适用房变成“公务员小区”现象的发生,保障了低收入人群、无房人群和住房面积低于标准人群的利益。“廉租房”政策为低收入的困难家庭提供了比较合理的保障措施,不仅为他们提供了住房,而且在原来的基础上增加了住房补贴。保障的人群也有所增加,新建廉租房户型严格控制在50平方米以下,我国的住房保障制度在不断出现的问题中朝着更加完善的方向发展。
四、结论
通过对国外的城市住宅的发展的了解和国内学者的讨论,可以得出城市住宅是具有商品和福利二重属性的。明确的城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用,无论从国外还是国内的城市住宅的发展中看,住宅的商品化是必然的趋势,我国的城市住宅已经度过了这个阶段,但要有完善的城市住房保障体系我们还有很长的路要走。
参考文献:
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近年来以北京上海为代表的大都市房价高速增长,住宅价格上涨幅度远远超过居民可支配收入上涨幅度,使住宅保障的问题成为最重要的政治和社会问题。住宅一般被认为与其他的商品一样是由市场机制供给的物品,但即使在先进的资本主义国家,完全由市场机制决定住宅供给的情况也不存在。住宅作为人类生活的基本条件之一,是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由的前提,因此住宅的享有不仅仅是不受国家侵犯的财产权利,更包含要求国家干涉住宅市场或提供居住保障的社会权层面。
中央政府意识到住宅市场化的弊端,从而在面对中低收入居民住宅保障缺失的情况下,早于2005年5月,就由建设部、财政部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出通过规划控制改善住房供应的结构,增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,通过运用税收等经济手段调节房地产市场等措施来保障普通居民的住宅消费可承受能力。各个地方政府也针对地方具体情况,开始采取以上政策手段,介入土地住宅供应市场。 [1]然而2007年上半年至今,包括上海、深圳在内各大城市又出现了住房价格飞速上涨的现象,远远超出了普通居民收入可承受的程度。
可见,着眼于政策手段选择的角度,现有的措施并不能有效地解决居民住房保障的问题,并且在以财政支出为基础提供补助金或建造公共住宅的政策手段往往存在供应缓慢,财政压力大、住宅管理成本高的问题,因此广为各国采用的控制租金或限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择就有必要纳入政策选择的视野。而在公法学上,控制租金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础,即早已被先进立宪主义国家所接受的财产权的公共福利制约理论。因此本文就试图以日本住宅政策中限制出租人解约自由的“正当事由制度”为例,阐述私人的居住保障与立法对解约自由限制的关系,并进一步指出该制度所对应的财产权限制理论的正当性。
二、正当事由制度的展开
(一)二战期间房屋租赁法的改正
日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为二战期间地租房租统制令的配套措施而出现的。因为地租房租统制令的实施 [2]可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约,致使出租房屋供给量明显减少,必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度,以保障承租人的居住权益和社会的稳定。
1941年房屋租赁法的修改被提上日程。 [3]改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的限制,即增加了除非出租人具有“正当事由”,否则不得随意提出解约的规定。(房屋租赁法第一条之二)这一修正,反映了当时战时体制下住宅困难的情况,即没有正当的理由,不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋,保护租赁土地或房屋的承租人,主要是放眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应招参战的承租人家人居住的持续。
其实早在改正前,就有判例以民法上“权利滥用”和“信义则”为由,确认了对出租人解约权的限制(大判昭16,3,18,民集20,306)根据当时判例的内容,实际上已经有对住宅难问题以及承租人生计的考虑。而在帝国议会贵族院对改正案的审议中,“正当事由”被理解为具有以下的情况:房东自己使用的必要、承租者经催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改变土地的原状、承租人未得到出租人的同意擅自改变、损毁建筑物的原状、承租人未得到出租人的同意擅自转借建筑物或让渡租赁权、出租人接受破产宣告时。1944年大审院(过去的最高裁判所)判例指出:“判断是否有正当理由时,除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外,对公众利益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。” [4]
而修正案立法者对于“正当事由”的解释,相当广泛和富于弹性,真正对于解约限制只是出于资本的超额利润以及对国家整体战时秩序、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近代的利润,维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益,就像渡边洋三所指出的“是大目的的反射的效果”,承租人的生活状况,并不制约解约自由。 [5]
(二)二战后正当事由解释的变迁
二战后,房屋租赁法的条文并没有发生变动, [6]但战后丰富的社会变化,却在判例理论和解释学上给了房屋租赁法特别是正当事由制度许多新的内容。
首先是刚刚战败时,严峻的战灾问题以及政府将当时的住宅问题主要推卸给民间解决,众多的租赁纠纷为判例理论的形成提供了源泉。由于战争摧毁了大量的住宅,加之从军队复员、从国外撤退回国的人使住宅需求骤增,面临着未曾有过的住房短缺的紧张局面。恰是此时,1941年经过修改而增加了正当事由制度的土地房屋租赁法发挥了极大的作用。当时的法院在判断房东拒绝更新契约、提出解除契约是否具备有正当理由时,不仅仅依据房东自己使用的必要性,同时对承租人的情况也进行比较衡量,确立了极为重要的“利益比较原则”。即:在判断出租人是否具备有拒绝更新或提出解约的正当理由时,对出租人和承租人双方的必要性及其他情况进行比较、衡量之后再作决定。 [7]
对于正当事由的判断,就像使用天平,需要对要素之间的轻重进行归纳分析、比较,来得出结论,其中法官根据各个事实,进行主观的利益衡量过程占据重要的作用,因此很难通过判例归纳出统一的判断基准。 [8]由于利益衡量原则要求考虑出租人、承租人双方的情况以及其他各种情况,作为一般条款的正当事由制度的调整利害关系的性格变得强烈起来。这种倾向,在其后的50年代后期到60年代初,由于提供腾退费(立退料) [9],成为补充正当事由的判例理论得到确立,正当事由的判断中金钱这一极为柔软的因素被考虑,使得正当事由制度的调整利害关系的性格得到了极大的强化。 [10]
因此在解释论上,利益衡量的过程(正当事由判断的基准),就要根据正当事由制度的目的、制度趣旨等进行判断。从历史的角度来看,二战刚结束时,日本处于绝对的住宅困难时期,围绕正当事由的争议多数是争议生存的绝对条件的,那时可以说正当事由制度的机能是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了1950年代后绝对的住宅困难有所缓和的时期,争议生存绝对条件的纷争减少,多数以居住、营业的条件或者开发利益等的经济利益为争议的焦点。
笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法,具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能,但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较,租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。
三、学说的争论
通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结,学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。
1、渡边洋三在其1950年发表的“关于房东的解约申入权”论文中提出房屋租赁法第一条之二正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的权力的半封建的房屋租赁关系的解体,而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正,二战中房屋租赁法的修改,尽管包含保护承租人的契机,但实际根本上是对战时独占资本的保护,本质上是法西斯法。但战后房屋租赁法的保护,则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。 [11]
2、而铃木禄弥则是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的着作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的,因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改,为了保障所有国民过上像人一样的生活。 [12]他主张法院对于正当事由的判断本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发做出比较妥当,应作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上,法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。 [13]
3、从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发,在讨论定期房屋租赁权 [14]立法过程中,吉田克已提出正当事由制度具有4项机能:抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益的机能。后两项机能主要是在日本城市开发的展开和80年末不动产泡沫的形成过程中,正当事由制度与腾退费制度相结合,客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手,并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足,因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。 [15]
因此仔细加以分析,可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点,并且对于正当事由制度在战后存在的理由(政策上的考虑)抱有数种因素并存的观点,但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑,具有社会性立法的性质这一点,还是受到多数学者的认可。从而,从这一性质出发,房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制,一定程度地实现了承租人的居住利益,因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。
一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护,但是对于居住用建筑物,很多国家都有特别的规定,保护承租人,从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物的承租权的保护,是对其居住利益的保护,或者说具有生存保护的意义在内吧。
Abstract： The right to adequate housing has solid essence of human rights. Through many years of development， it has the mature standard. At present， in foreign practice， the implementation of the right to adequate housing mainly are the government leading and social leading. In the present China， the implementation path of the right to adequate housing is multiple， taking housing found direct access public rental housing construction as an example. The article analyzes the necessity， feasibility， and validity of implementing the path， and aiming at the problems in specific operation， puts forward a series of suggestions.
关键词： 适足住房权；住房公积金；公共租赁住房
Key words： the right to adequate housing；housing fund；public rental housing
中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0136-05
0 引言
适足住房权作为一项基本人权，近半个世纪来得到了国际社会的普遍认同，对于适足住房权的理论研究也正日趋深入。但理论研究的繁荣，未必总对应着具体实践的进步。至少在中国语境下，公民适足住房权的实践保护，非但未能为中国住房人权理论的发展提供推动，反而呈现出现实对理想的巨大反讽――2011年，即使在中央政府前所未有的调控力度下，中国大中城市平均房价收入比仍达到7.4，其中七成大中城市超过8.0，远高于国际公认的合理比例。①住房问题犹如挥之不去的噩梦，既对庙堂之上改革者的决断与魄力造成深深掣肘，更为江湖之中庶民的生存与安居带来重重困境。试观今日之域中，竟是房商之天下。欲在市场经济游戏规则的迷局中，发现实现适足住房权的中国路径，必须追本溯源，借他山之石，采本土之利。
1 适足住房权的人权本质
人与万物相较，未必具有任何超然的生理禀赋，但确在智识上达到造物之巅峰。因此，人放弃了放逐自然凭个体野蛮生长，选择了构建社会依群体有序生活。不同的时间、空间下，存在过不同的社会、群落，诞生过不同的秩序、法律。因此，诸多规则之法理根源，确可归于社会共同体的权威意志与统治秩序的需求。但毕竟尚存在部分法则，与社群意志无关，与个人意义相连。此类法则，记载的是人之为人的根本尊严，定义的是人存于世的基本意义。人基于该等法则而取得之权利，不因国家、社会与威权的更迭而变换。此类法则于法理意义上，称之为“基本法”，产生之权利即为“人权”。申言之，人权是人为目的而非手段的直接体现，其不基于国家法律而产生，相反，国家负保障人权之绝对义务，人权恰恰制约国家权力之行使！
人权之至高位阶，确实导致了人权理论的发展谨慎――从以“公民权利和政治权利”为核心的第一代人权共识到以“发展权”为核心的第三代人权共识，全人类经历了大半个世纪的认识进程。适足住房权的理论发展史，同样漫长：
1948年《人权宣言》第25条提出“人人有权获得保障其本人与家属健康与福利的适足生活水平，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……”。1966年《公民权利和政治权利国际公约》则首次直接以“适足（Adequate）”界定人之住房需求，其第11条第1项规定：“本公约缔约各国承认人人有权保障其本人和家庭拥有适足的生活水平，包括适足的食物、衣着和住房……”。1991年，联合国经济、社会和文化权利委员会了其对前述公约中“适足住房权”部分的权威解释（《第四号一般性意见》），指出：“不应狭隘或限制性地解释住房权，比如，仅把其视为拥有头顶寸瓦之权利，或把住所简单视为单一商品，而应把其解释为安全、平静和有尊严地居住于某处的权利”。②同时，该意见细化了适足住房权的权利内容，即“有法律保障的使用权”、“服务、材料、设备和基础设施的提供”、“合理的房价收入比”、“卫生健康的住房条件”、“公平的住房机会”、“合宜的居住地点”与“合宜的文化环境”。进入新世纪以来，联合国人权委员会已对“适足住房权”采取了明确的工作定义：“每一个男人、女人、青年和儿童获得和持续拥有一个能够平静和有尊严地生活的有保障的住房和社区的权利。”③至此，适足住房权概念的规范表述日臻成熟，而其国际实践亦是如火如荼。
2 实现适足住房权的域外经验
纵览域外适足住房权之保障政策，大体可分下述两种模式：
2.1 政府主导模式④ 该等模式下，第一种具体路径系政府自建公共住房，其代表国家为巴西。1966年巴西政府创建“就业保障基金”，以此保障国家住房发展计划的实现。具言之，巴西通过社会保险法和税法的双重保障，强制要求雇主以税款的形式，按雇员工资总额8％向基金会缴存基金，而后基金会将基金存入雇员个人账户，并交由全国住房建设银行经营和保管，存款按年利3％由银行付息。该等基金，个人可在缴纳5年后，提取并用于支付房款；国家则直接将其沉淀部分用作国家建房资金。
3.2 住房公积金直接参与公共租赁住房建设的合法性 路径的必要可行，尚不足以论证制度的正当合法。虽然以保障适足住房权为合理性根基，但在中国语境下，为保证制度成本的最小化与制度实施的操作性，制度本身不悖于既有法律框架，是绕不过去的前提。毕竟，相较于立法的朝令夕改，若能于解释论上找到依据，非但改革阻力极大降低，制度落地亦将不是难题。
根据现行《住房公积金管理条例》（下称《条例》），住房公积金直接用于公共租赁住房建设，尚需排除“性质”与“用途”上的两大阻碍：
首先，根据《条例》第3条，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。由此，具备“工资”属性的公积金直接被用于公共租赁住房建设，似乎缺乏正当理由。但问题并未就此结束，根据《条例》第11、12条，公积金由住房公积金管理中心负责归集、使用和保值，并存放于其委托商业银行的专户中――此时矛盾出现了：因货币具有高度替代性，民法上对于货币的所有权流转始终适用“占有与所有一致”的特殊原则。⑦因此，缴存者将住房公积金缴存给管理中心后即移转了对该笔资金的占有，而管理中心基于“占有与所有一致”原则也就此即取得公积金的所有权，从此应仅对缴存者负相应债务。由此，管理中心基于所有权而决定公积金之使用方式，自然理所当然。可是，问题仍未解决――仅简单承认管理中心对公积金的所有权，将导致职工的受益权受到严重威胁：一则管理中心将可以随时非为缴存者利益使用资金，二则公积金投资增值收益将直接归属于国家――毕竟，只要到期偿还债务，缴存者有何权利干涉管理中心行使对“自有资金”之权利，有何权利主张管理中心运用“自有资金”投资所获之增值收益？这一切，均与住房公积金制度之初衷截然相悖。看来，既要坚持基本民法理论，承认住房管理中心具有对公积金使用处分之权能，又不能简单否定公积金之受益权归于缴存者的制度初衷。那么究竟应如何解释管理中心与缴存者间的法律关系，方能逻辑自洽地推导出前述结论？答案惟有信托法律关系。
具言之，住房公积金制度所涉法律关系是一个典型的法定信托关系，即缴存者作为委托人，职工个人为受益人⑧，以住房公积金作为信托财产，信托给受托人住房公积金管理中心。管理中心在名义上拥有住房公积金的所有权，对缴存者负信义义务，以其自己的名义管理和处分住房公积金。但其必须为了受益人的利益而管理和处分住房公积金。又因该信托关系之成立是基于《条例》的规定，而非当事人的合意，故称之为法定信托。当《条例》对缴存者和管理中心的权利义务关系规定不明确时，应适用《信托法》的有关规定，特别是其中关于信义义务之规定。由此，基于信义义务，管理中心必须留存足够的份额以满足公积金贷款之申请，同时必须为职工利益而积极运用公积金的沉淀资金投资，以保障资金的保值增值。同时增值收益，最终亦当归职工所有。而论已至此，管理中心运用公积金直接参与公共租赁住房建设之合法性至少已部分成立――对于中低收入者（尤其是夹心层），该等投资可使其在不购房的情况下解决住房问题；对于中高收入者，该等投资使公积金增值收益能力提高。综合来看，此为管理中心履行信义义务之合法手段。
其次，根据《条例》第五条，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。仅从字面文意分析，该条对住房公积金用途之规定，似对公积金用于公租房建设存在明确限制，但其实仍暗存解释空间：其一，立法采“用于职工……”而非“供职工用于……”之表述，语用逻辑之微小差异，却导致了公积金使用主体的差异：前者显然意指管理中心可使用公积金解决职工建造住房问题；后者则指向惟职工有权动用公积金的当然推论。因此，既然当前职工直接使用公积金自建房屋已成为不现实之命题，那么，缴存者通过缴存公积金，委托管理中心投资公租房建设，何尝不是当下中国职工实现自住住房建造的曲线路径呢？由此，在解释论上，将住房公积金的使用用途扩张解释至公共租赁住房建设，并无合法。
3.3 “直接参与模式”的具体操作问题
3.3.1 公租房所有权归属 为保证信息对称，应由住房公积金管理中心直接控制资金，直接进行工程发包，以保障资金的安全运用；为保证风险控制，则应将公共租赁住房的所有权归属于管理中心，由此在出现公积金流动性风险时，其才可将公共租赁住房进行抵押以获得融资。
3.3.2 房源筹集与土地供应 住房公积金支持下公租房的房源筹集应主要分为三种模式：①直建发包模式。即公积金管理中心作为发包方，直接将公共租赁住房项目发包给施工单位，待公共租赁住房建成后，向施工方支付工程款，并取得公共租赁住房的所有权。②配建回购模式。即在一般的商品住房建设或经济适用住房开发项目中，按一定比例（各地6%-15%不等）配建公共租赁住房，待公共租赁住房建成后，公积金管理中心按约定的价格向开发商购买配建的公共租赁租房，取得该部分房屋的所有权。③成品回购模式，即公积金管理中心从二级市场上直接回购现成的商品住房作为公共租赁住房房源。
在土地供应上，保障性住房用地本即应通过划拨方式取得无偿国有土地使用权，故前述直接发包模式的土地供应自无问题。但在配建回购模式下，因配建部分的回购价格通常低于市场价格，会给开发商造成利益损失，因此，为了避免开发商转嫁损失于其他购房者，应考虑若商品房开发项目中配建公共租赁住房的，同样适用无偿取得土地使用权的原则，免除配建部分的土地出让金，或者政府事后折返相应已支付出让金。
3.3.3 公积金资金的投入比例限制 目前住房公积金的缴存提取采“宽进严出”模式。缴存的强制性使公积金资金来源稳定，缴存主体扩大使公积金归集额不断增加。而公积金提取和使用的法定事由限制使无购房需求且不符提取条件的缴存者直至退休前均无法提取资金；同时允许承租人以公积金缴纳房租，也客观减少了公积金的提取需求。加之未来管理中心若可以公租房产权抵押融资，未来公积金抵御流动性风险的能力应该较高。但毕竟近年来仍有一些地区随楼市回暖，出现了明显的公积金存贷倒挂、流动性不足的现象，因此公积金投入公租房建设的资金比例应当存在法定限制。而每年可投入公积金占累积归集余额的具体比例，可视各地公积金累积归集规模而具体确定。
3.3.4 公租房建成后的准入与退出机制 就准入机制而言，以公积金资金建设的公租房承租人首先应为缴存人，这系前述法定信托关系的当然结论。其次，既然公积金归集不以户籍限制为前提，那么对公租房承租人亦不应当存在户籍限制。就退出机制而言，除发生法定的解除事由与租赁合同约定的解除事由外，缴存者地位的丧失亦应成为承租人退出租赁法律关系之法定事由。
3.3.5 资金增值及收益分配 根据前述法定信托关系之推理，公积金收益系属信托财产之收益，应归受益人即职工所有（当然，受托人可事先收取必要的管理费用，其中包括管理中心的管理费、公积金贷款风险准备金、收回投资与缓解通货膨胀压力的风险准备金）。至于分配之方式，可有调整利率和直接返还两种选择。前者指通过适度提高公积金存款利率或降低公积金贷款利率，来达到返还收益的目的。后者指扣除完前述管理费用后，以公积金增值收益的部分占总归集额的比例作为净增值比例，在净增值比例范围内再确定一个比例作为增值收益返还比例。缴存额×增值收益返还比例=增值收益返还额，增值收益返还额每年计算一次，逐年累积。当达到提取条件时，职工不仅可以提取账户上的公积金余额，还可以获得自缴存年到提取年以来累积的增值收益返还额。
3.3.6 资金安全的监管 资金运用的效率与资金安全的监管无法分离。事业单位属性的管理中心虽作为受托人，但囿于资质能力限制，尚需委托大量专业机构（如商业银行、工程建设公司、物业管理公司等）进行资金投资、公租房建设、公租房运营、收回投资，返还缴存者的全程操作。因此，管理中心至少应在资金动用、项目发包、承租资格审查、增值收益分配等关键节点与环节上进行全面监管，这对其监管能力提出了极高要求。
4 结论
自中国告别了福利分房时代以来，住房逐渐以自用商品与投资产品的双重角色，在市场上自由流通。但中国特有的制度结构与市场环境下，住房又注定无法作为一个单纯商品：在中国快速城市化过程中，住房是每年近千万“新市民”的刚性需求对象。这决定了中国住房的定价过程中，始终面对着稳定的需求支撑；在分税制改革之后，地方政府的财政收入捉襟见肘，巨额的土地出让金已是维系地方财政安全的根本保障。这决定了中国住房的价值构成中始终存在着巨大的土地成本；在中国市场发育的初始阶段，多层次资本市场尚未成型。因早期制度红利而形成的大量民间资本，缺乏有效的投资渠道和分散化的投资方向。近年来，随中国经济发展而狂飙的房地产市场已成为民间资本最好的投资选择。这使得中国住房的价格形成中，又确实存在着投机炒作的泡沫。刚性需求的旺盛、土地财政的困局、投机炒作的泡沫共同决定了中国商品房价的居高格局短期内无法颠覆，适足住房权的中国实现最终无法诉诸市场的自我调整，而必定依赖于政府提供的公共住房保障。而囿于巨大的制度成本与路径依赖，中国公共住房体系的发展注定是一场巨大而系统的社会工程，不可能于朝夕间一蹴而就。
但与此同时，适足住房权的人权本质又要求中国政府不可以制度成本为理由，只强调未来的系统改革，却忽视当下的民众困境。而系统的改革工程，也从不寄希望于未来某刻的制度突变，而必然建基于每时每刻的细微改良。具言之，在明确当前中国政府角色、市场环境的前提下，结合现有住房政策成果，进行尽可能多样的并扎实的微观制度改良，方是在当下中国实现适足住房权的真正路径。基于此，适足住房权在当下中国的实现路径，不可能是一条一目了然一劳永逸的光明坦途，而恰恰是由无数条植根于既有制度格局中迂回曲折的通幽小路所共同构成的。本文以“住房公积金直接参与公共租赁住房建设”为例，细致分析了其可行性、必要性与合法性，并就其将面对的具体操作问题提出了一系列建议。笔者并无创设任一制度扭转乾坤之雄心，惟望前述繁冗之赘述，可起抛砖引玉之效，进而使“实现适足住房权之中国路径”这一问题的研究，不但继续透彻深入，而且更为细致切实。毕竟，适足住房权虽贵为人权，但它还不是高远宏大的第三代人权，它还仅仅是事关个人衣食住行的第一代人权。其实现路径不应停留在纸面与理念之上，而必须落实于政策与行动之中。
参考文献：
[1]参见上海易居房地产研究院的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告。http：///newshow.asp？ID=594.
[2]杨宇冠.联合国人权公约机构与经典要义.中国人民公安大学出版社，2005年版，第32页.
[3]谢立波.论适足住房权之立法保护.西南政法大学硕士学位论文，中国期刊网优秀硕士学位论文库，第5-6页.
[4]本部分各国公共住房政策资料参见：徐勤贤、窦红：《巴西政府对城市低收入阶层住房改造的做法和启示》，载于《城市发展研究》第17卷，2010年第9期，第121-126页；Belinda Yuen， SQUATTERS NO MORE： SINGAPORE SOCIAL HOUSING， Global Urban Development Volume 3， 2007， P1-19；王坤、王泽森：《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》，载于《住宅与城市房地产》第13卷，2006年第1期，第40-45页；洪元杓、冯长春、丰学兵：《韩国保障性住房供给及经验借鉴》，载于《中国房地产》2011年11月下半月刊（学术版），第75-79页.黄修民：《日本公共住宅制度改革及发展趋势研究》，载于《学术界》总第143期，2010年4月，第224-229页.
[5]本部分各国公共住房政策资料参见：李莉、王旭：《美国公共住房政策的演变与启示》，载于《东南学术》，2007年第5期，第48-53页；刘朝马：《住房保障政策：英国经验及启示》，载于《城市问题》2007年第3期，第91-93页；王宏哲：《适足住房权研究》，中国政法大学博士学位论文，中国期刊网优秀博士学位论文库，第41页；汪丹：《智利的养老保险私有化改革》，载于《社会福利》，2004年第5期，第47页.
[6]房屋租售比例在1：200至1：250之间意味着房地产运行良好，而1：300是警戒线。文中数据引自陈富勇：《报告称京沪等一线城市房屋租售比超警戒线》，载于《共产党员》，2010年02期，第61页.
关键词：适足住房权；国家义务；消极义务；积极义务
中图分类号：DF3文献标识码：A文章编号：1673-8330（2012）04-0082-11
一、适足住房权产生的背景及内涵
住房是生活资料，它满足人们最基本的生活需求；住房是享受资料，它满足人们对生活质量的要求；住房也是生产和发展资料，它受人类社会发展程度的制约，也对人类社会的发展具有反作用力。因此，住房需求的满足程度影响着人的全面发展和素质的提高。“住宅权(the right to adequate housing或housing rights)，又称适足住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的、有良好的物质设备和基础服务设施的、具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房的权利”。①住房的自然特性体现在它的物质形式上。作为人类的栖身之处，它至少要包括墙体、屋顶、门窗等基本的建材。“屋”是住房的实质环境内容，也是房屋范围所涉及的内容，如空间的属性、组合、规模与配置、构造、材料、环境控制及设备、家具等。随着人类对客观世界认识的提高及改造能力的增强，住房的自然属性也发生了明显的变化。从最初基本的遮风挡雨，到现在对通风权、采光权、噪声控制、隔热保暖、隐私保护等居住环境越来越高的要求，在此过程中，住房权的内涵也在不断地丰富。
适足住房权在一系列国际文书中得到确认，其中包括《世界人权宣言》（第25条第一款）、《经济、社会及文化权利国际公约》（第11条第一款）、《消除一切形式种族歧视公约》［第5条（e）（iii）］、《儿童权利公约》（第27条）、《消除一切形式对妇女歧视公约》（第14条第二款）和《难民地位公约》（第21条）。《世界人权宣言》第25条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”《经济、社会及文化权利国际公约》第11条第一款规定：“本公约缔约各国承认人人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性。”
1997年10月，我国政府签署参加《经济、社会及文化权利国际公约》，2001年3月，第九届全国人大常委会第十二次会议批准了该公约，庄严承诺履行该公约规定的法律义务和责任。我国一直高度重视公民住房权，《宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”党的“十七大”报告指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所致、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”保障公民的住房权是实现“住有所居”目标的必要途径，政府与社会各界也正在着力推进我国住房保障的相关立法工作，以期将来出台一部全面并且囊括我国主要住宅保障制度内容的住宅保障法。
适足住房权的内涵十分广泛，主要包括：居住权、安全与健康权（或称舒适权）、住宅公平权、住宅隐私权、住房选择偏好权、住宅救济权以及住宅不受侵犯权和自由处分的权利。② 居住权是最低的生存权利，适足住房权首先就是保护居住者免受寒冷、潮湿、炎热、雨、风或其他危害健康的威胁，保证人身安全。安全与健康权即居住在符合住房质量标准与居住水准住宅的权利，以确保本人以及家庭的安全与健康。住宅的安全与健康不仅包括住房的质量，也包括住房的舒适性，如自然通风与阳光（阳光权、通风权）以及人均居住面积等要求。③瑞典在1850年《适用住房及其机理期刊》中提出，为了拯救人民的健康，城市必须全部推倒重建，因为许多住房缺乏适当的自然通风和阳光，影响健康。1874年，瑞典政府又颁布了建筑法规与卫生法规，规定地方当局有权限制一幢住房中允许居住的人数。④在美国，为了保护公共安全，其《住房条例》（Housing Code）中要求每一栋用于租赁的房子必须有防水的屋顶、烟筒、防火通道、通风设备、倒垃圾设备等等，⑤同时，住房的安全与健康权同样也适用于租房者，其有权利要求房主提供符合居住条件的住房。住房公平权是指公民不分性别、种族，无论是否有残疾，在购房、租房和房屋分配等国家住房政策方面均有公平的不受歧视的权利；当经济条件限制购买、建造或租用房屋时，有权公平享受国家住宅优惠政策。在我国福利分房时期，很多地区和单位的妇女不能和男子享有同等的住房分配权（包括公房承租权）。政府在住房政策特别是优惠政策以及住房法律方面，更应保护低收入阶层尤其是老人、妇女、残疾人的住房权利，以体现社会的公平性。⑥ 住房选择偏好权是指每个人都有选择符合自己文化传统要求的住宅权。人基于文化传统不同、不同，对住宅的外观、装饰等要求可能也不完全相同。住宅权不仅要求能够保证居住者人身安全，而且在文化传统上应是可被接受的。住宅的隐私权指公民在住宅内的日常生活有不被他人知悉的权利，以及住户对自己所居住的住宅（包括其所有的或租用的）保密的权利，不受窥探的权利。我国对住宅的隐私权重视不够，加上土地所限，住宅间的距离很小，窗户正对开设，对面或邻居的一切行为均暴露无遗，无隐私可言。随着人们对生活质量要求的不断提高，在隐私权保护方面的意识也会越来越加强，未经允许，擅自闯入他人住宅以及窃听、窥视他人住宅等均属于侵权行为。⑦
二、适足住房权国家义务之理论探源
（一）国家人权义务与适足住房权义务
17、18世纪欧美启蒙思想家为了反抗封建专制提出了人权理论，奠定了近代人权理论的基础，在世界各国产生了重要影响。二战以后，现代人权理论出现了新的高潮。1948年联合国通过了《世界人权宣言》，其重在强调人民在面对专横暴虐的国家权力时的政治自卫权和抵抗权。
从《公民权利和政治权利国际公约》以及《经济、社会及文化权利国际公约》可以看出，联合国对于人权的划分主要为两类：一是公民权利和政治权利，二是经济、社会和文化权利。关于二者在国家义务上的不同最具代表性的观点是：与公民的经济、社会和文化权利相对应的国家义务属于积极义务，这种义务的履行需要国家花费一定的成本，主要是通过行政和政策的方式来主动实现；而与公民权利和政治权利相对应的国家义务则属于消极义务，其实现成本较小，国家只要不采取侵犯个人以上权利的行为就基本上可以保证其实现。⑧ 对这两种人权的国家义务比较研究的动力源于批判以美国为代表的否定经济、社会和文化权利存在的观点。以美国为代表的一些国家“坚定地相信完全的经济自由主义以及国家在福利事项上扮演的极为有限的角色。这产生了对经济和社会权利的某些文化和意识形态上的抵制”。⑨他们认为，如果按照《经济、社会及文化权利国际公约》的规定，国家必然要为包括住房权在内的经济、社会和文化权利的实现提供保障。而公约中规定的国家、特别是国家行政机构的这些保障行为，在这些国家看来仅仅是国家行政行为，完全属于政策调整的范围。而且，这些国家坚信通过市场的方式，公民完全能够满足自己包括住房、医疗、食品、财产等方面的需要。也就是说，经济、社会和文化权利指向的对象完全可以以私人方式、通过市场来自由满足，国家没有必要介入。所以，他们否定了经济、社会和文化权利的存在，当然也就否定了国家在公民实现经济、社会和文化权利方面所应承担的义务，包括住房权义务。但是，以美国为首的“这种抵制并未能证明其自身足以强大得阻止绝大多数西方国家批准《经济、社会及文化权利国际公约》”。⑩因此，世界各国普遍认为公民具有经济、社会和文化权利，并且政府应当采取积极行动来保障这些权利的实现，这是政府应尽的义务。在适足住房权方面的国家义务既包括积极义务，也包括消极义务。由前述适足住房权的内涵可知，适足住房权是一项内涵丰富的综合性权利，因此，国家对于住房权的保护也应当是多层次、全方位的。
联合国人居署提出了四个方面的住房权国家义务，即尊重和保护住房权，促进和实施住房权。尊重住房权的义务要求缔约国及其所有机构和，不得实施、策划或容忍以下任何做法、政策或法律措施，他们违反个人的完整性或侵犯他或她利用那些物质或可获得的其他资源以寻找最适合于满足个人、家庭、住户或社会的住房需求，尤其重要的是，尊重住房权的责任要求缔约各国不得实施鼓励或容忍强迫或专横地将任何个人或群体驱逐出自己的住宅。B11缔约各国须尊重个人建筑自己宅室的权利以及以最适合于自己的文化、技能、需求和愿望的方式安排自己的生活环境。承兑平等对待权、不歧视原则、家庭隐私权和其他相关权利构成尊重住房权义务的组成部分。B12因为非法的驱逐行为不仅侵犯了居住者的财产权和住房安全权，更严重侵犯了人权基础，即人的尊严。在文化等方面对住房权进行尊重体现了对人个性发展的尊重，其实质也是尊重人的平等权，不因人的宗教、职业、年龄和财富而受歧视。这里面除了要求政府不得强制拆迁以外，还要求政府尊重公民住房的自由，尊重公民的住房隐私权，甚至是让大众参与到住房的公共政策中来。由上可见，尊重住房权的义务主要是指对国家行为的一系列限制，对住房权方面个人行为的肯定。国家尊重适足住房权的义务属于国家的消极义务，主要通过限制国家行为、保护公民权利的途径得以实现。
保护住房权的义务要求缔约国及其预防任何他人或非国家行为者侵犯任何个人的住房权，住房权的受益者应受到保护，免受房主、不动产开发商、土地所有者或任何其他可以滥用其权利的第三者的权力滥用，尽管这样的侵犯时有发生，公共当局应采取行动排除进一步的侵犯并保证任何权利受到侵犯者可获得法律救济。B13保护公民的适足住房权就是要求政府不仅从自身角度尊重住房权，还要从管理者的角度对非国家行为者进行管制，杜绝发生有第三方侵犯公民适足住房权的行为。政府应当采取必要的措施扶持处境不利的群体获得住房的机会。促进住房权是要求政府承认住房权所包含的人权的方方面面，并采取步骤确保杜绝任何意在腐蚀住房权的法律和实践地位的措施，并应进行全面的立法审查，旨在废止或修改任何现有的、影响住房权正常行使的立法或政策。B14政府还应当制定国家住房权战略，从宏观的角度对公民适足住房权的实现列出明确的进程表。政府还应当关注弱势群体的生活状况，确保其获得住房信息的机会等等。实现住房权的义务在性质上属于最具积极性的一类。它牵涉以下诸问题，如公共开支、政府对经济和土地市场的管理、住房补贴、监督房租层级及其他住房成本、提供公共住房、基本服务、税收和随后的重新分配经济措施。实现的义务包括政府必须采取的积极措施，旨在保证在其管辖下的每个人有机会在他或她不能靠个人的努力得到保障时获得住房权的资格和权利享有。B15这其实是要求政府消除社会中无家可归的现象，人人都获得适足的住房，并获得相应的设施与服务。国家保护、促进和实施适足住房权的义务是国家的积极义务，需要国家采取一定的积极行动，花费一定成本，通过立法或者公共政策来实现。
（二）适足住房权国家义务的理论基础——新自由主义理论政府干预主张
以魁奈为代表的重商主义学派把市场看作是一种“自然秩序”，主张实施自由放任的经济政策。他认为，“自由是人的根本属性”，只有在放任自由的条件下，人们才能循着自然规律，以自己的利益为驱动和指导，选择对自身最有利的市场行为，以实现国家繁荣。B16亚当?斯密把自由和正义看成是天赋的，并认为经济活动的目的就是增加国民财富，他强调保障个人权利和私有财产，主张自由放任的经济政策，认为政府存在的目的在于保障个人自由，即“管得最少的政府是最好的政府”。其在《国富论》一书中明确反映了自由市场经济思想：人们在寻求自己利益的同时利他。斯密在“经济人”的假设基础上提出了有只“看不见的手”指引着人们不自觉地去促进整体的利益，使得社会福利最大化，实现帕累托效应，他反对国家干预经济，主张自由竞争的市场，他的思想被大卫?李嘉图、詹姆斯?穆勒以及新古典学派的创始人艾弗里德?马歇尔等人接受。一直到20世纪30年代，这种“守夜人国家”（Night Watchman State）、“积极不干预政策”都是西方经济学对市场经济中国家职能的主流看法。在古典自由主义下，国家的义务相当少，甚至仅仅要求国家的消极义务，即不侵犯个人权利与自由。这种理论是国家权力与个人权利博弈中个人权利取胜的结果。但是，市场作为配置资源的手段不是万能的，市场机制无法将个人的自利行为局限在一个合理范围中，如果个人的自利行为超出社会所能容纳的范围，社会福利将会骤降为零。因此，这种理论是不科学的，尽管天赋人权，个人权利神圣不可侵犯，但是社会中仍然有许多问题需要由政府来调节，并非管得越少的政府越是好政府。
政府对社会经济的管理不能遵循完全自由放任的经济政策，还需要对许多问题进行调节，因此，古典自由主义有限政府的理念虽然有合理之处，但其缺陷也是十分明显的，若发展下去就会产生许多社会问题，因此新自由主义应运而生。瑞士经济学家西斯蒙第对利己主义进行了批判：“个人利益常常促使他的追求者违反最大多数人的利益，甚至归根结底可以说是违反全人类的利益。”B17他认为，在“看不见的手”指引下，只有强者会得到自己的利益，并且这些利益是从弱者手中夺取的，这导致了强者愈强、弱者愈弱的恶性循环，使得绝大多数弱者的权益难以保障。“看不见的手”的调节作用具有盲目性，无法准确判断市场需求以及市场需求的变化。生产者只有在一部分工厂主破产，另一部分工人死于贫困的时候意识到停止生产会造成社会资源的浪费以及社会经济的不稳定。因此，西斯蒙第赞成政府积极干预经济运行，他说：“在我们刚才阐述的见解与亚当?斯密发表的见解之间的主要区别就是：亚当?斯密一直反对政府干预一切增加国民财富的事，我们却一再呼吁政府对此进行干预。”B18他认为，政府能够协调好经济发展中的各种比例关系，纠正不合理的分配，还能够对不合理的经济制度进行改良，建立“平均私有”的理想社会。德国历史学派的弗里德里希?李斯特也支持国家干预的经济政策：“我清楚地看到，两个国家要在自由竞争中共同获利，只有当两者在工业发展上处于大体相等的地位时，才能实现。如果任何一个国家不幸在工商业上还远远落后于别国，那么即使它具备发展这些事业的精神和物质手段，也必须先加强自身的力量，然后再具备条件与比较先进的国家进行自由竞争。”20年后，普鲁士“铁血宰相”俾斯麦掌权后，自上而下推行德国统一，他信奉李斯特的国家干预特别是实行关税保护的主张，使得德国的工商业迅速崛起。到19世纪末，德国超过英国和法国，成为欧洲第一大国，政府干预这只“看得见的手”创造了惊人的奇迹。B19
约翰?梅纳德?凯恩斯是现代西方经济学的创始人，他提倡“积极国家”，反对自由主义的消极国家，主张政府要扩大福利设施、推行社会保障消除贫民窟，实施最低工资法。他认为，政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出、实行赤字财政方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求和达到充分就业。B20凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提供了强有力的理论依据，从而也是住宅保障制度、特别是住宅社会保障制度建立的理论依据，值得社会主义国家借鉴。B21
完全自由放任的经济政策被历史验证是不可取的，在社会事务的许多方面，政府的干预是必不可少的，新自由主义为我们解释了政府干预的重要性，特别是笔者在所研究的公民适足住房权的实现问题上，政府的责任无法替代，该理论奠定了国家人权义务的基础，是适足住房权国家义务的理论来源。
三、适足住房权国家义务之中国现状
我国房地产业起步晚、发展时间短，相关的法律制度不健全、市场机制也不完善。1993年中央加强了对国民经济的宏观调控，房地产业也在调控之列，政府加强了对国有土地出让的管理及房地产投资方向的引导，加强了对所有房地产开发企业的资质审查及对房地产收益的监管等，使得房地产投资结构得到初步改善，房地产开发企业数量有所减少，开发速度减慢。但这是一个产业结构的调整问题，随着经济稳步发展，住房产业作为新兴产业，在经历一个跳跃式发展的阶段后必然也进入稳步发展的阶段。从世界城市的发展经验来看，城市化水平在30%～60%时是处于快速发展期，我们国家正处于这个快速发展期，专家预计在本世纪中叶我国的城市化水平将达到65%，大量的农业劳动力将转变为工业或第三产业的劳动力，城市的规模也在不断向周边蔓延，这必然加速房地产行业的蓬勃发展。大量农业人口要转化为城镇人口，也就带来城镇住房的需求量增大。而住房制度改革将会加大市场容量。住宅商品能否实现从商品到货币的转化，再投入开发，取决于市场需求量。过去实物分配制和低租金制使住房开发建设一直处于萎缩状态，国家建的房屋越多，财政负担越重，难以形成住房开发建设的良性循环。由此可见，我国的房地产业发展具有充分的潜力，同时在住房的迅速发展过程中也必然会出现许多问题，这主要体现在两个方面：
（一）法律制度不健全，行政管理色彩浓
在我国宪法总纲中，有两个条款涉及适当生活水准问题，一是第14条第十三款：“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人利益，在发展生产的基础上，逐步改善人民的物质生活和文化生活。”二是第26条第一款：“国家保护和改善生活环境和生态环境，防治污染和其他公害。”这两个原则作为宪法总纲一部分，是我国政府履行适足住房权义务的一个总原则。在2004年的宪法修正案中增加了“国家尊重和保障人权”的规定，体现了我国对履行国际人权公约义务的重视及诚意。《宪法》第13条第三款也规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”这一条规定了征收或征用首先必须是出于公共利益的需要，然后要有正当合法的程序，最后必须给予补偿，此条款可视为对住房权的消极保护。但是关于公共住房的法律法规散见于各种政策法规文件当中，影响了公共住房政策的实施效果。我国的住房立法位阶较低，行政管理色彩浓厚，是制约住房保障制度建立的主要因素。目前，我国相关法律只有《城市房地产管理法》和《物业管理法》，其他法规都以国务院及其相关部委的条例、办法、通知等形式表现出来，具有很强的行政管理性质。从管理的角度来制定政策，使住房制度建设存在较多的行政干预，过多考虑行政管理的可行性和便利性，无法全面考虑相对人的权利和义务，没有相应的监督和反馈机制，可能使政策成为行政部门获取部门利益的工具。
（二）实践过程矛盾多，政府调控不得力
我国的社会保障制度建设远远落后于住房市场化体系的建设，住房制度改革后出台的大部分政策在推动住房商品化的同时，都在有意无意中向高收入者倾斜。住房低息贷款、税费减免的最大受益者是有购房能力者，谁买房面积越大，贷款越多，享受的低息补贴、税费减免也就越多。经济适用房享受政府土地、税费等多种优惠，但是由于对建筑面积、价格控制不严，经济适用房成为高收入者的投资项目，真正的低收入者仍然买不起。政府过分强调房地产对于推动国民经济的作用，忽视了政府保障公民住房条件的责任，住房保障制度不完善并且实践当中阻力很多。在粗放型增长方式尚未有效转变以及GDP增速被作为政绩考核和新指标的情况下，各地政府将其演变为短期行为特征明显的畸形增长模式，也更加助长了房地产市场的迅猛发展。
虽然近年来，我国居民的收入不断增加，再加上住房货币补贴，居民购房能力也相应有所提高，但是这远远跟不上房价的节节攀升。实行住房分配货币化以后，绝大多数城镇居民必须通过购买商品房解决自身的住房问题，这就产生了居民购房能力与商品房房价之间的矛盾，这一矛盾如不能得到合理解决，便会引起许多社会问题，如大量的拆迁户和住房困难户一方面需要住房，另一方面市场提供的商品房他们又买不起；一方面大量商品房空置，无人居住，另一方面许多普通民众又无房可住。对此政府应当从两方面进行宏观调控：一是控制地价，二是进一步完善我国的住房保障系统，即建造更多的经济适用房和廉租房，以及不断进行制度创新，使得住房市场健康发展。按照国际惯例，一般是用居民的平均家庭年收入和住宅价格之间的比差来表示公民在买房方面的负担情况。通常这种房价与收入的比例为3：6，即一个家庭3～6年的家庭年收入即可买一套房，如果比例超过7，就会被世界公认为“国际房价最难承受地区”。而在我国众多的大中城市，居民通常要花十几年甚至二十几年的家庭全部收入才能买上一套小康标准的住宅。在高房价下，房地产已然成为中国城市社会最不和谐的因素，我国房价越调越涨，垄断便是导致房价高涨的制度因素，我国现在对房价的宏观调控还是停留在土地供应量、房屋销售、供应结构以及税收、利率等方面，而制度本身没有根本改变，如果仍任其发展，房价还将难以控制。市场不是万能的，政府应当积极主动地解决低收入群体的住房问题，从根本的制度建设上对公民住房权予以保障。
四、我国适足住房权国家义务之实现路径
住房权的国家义务既有消极义务也有积极义务，消极义务是指国家应该规范和限制政府行为，保护公民的合法权益不受侵犯。而住房权的国家义务主要是积极义务，即政府应该采取积极主动的措施来促进和保障住房权，一方面为住房权的实现提供最直接有效的措施，即实施住房权，也称住房权义务的直接履行；另一方面还要为这些措施的施行提供一个良好的环境，即促进住房权，也称住房权义务的间接履行。直接履行是指国家（政府）直接向社会成员提供住房，满足其基本居住需求，这是政府公共服务职责的体现，即通过政府的经济手段，包括政府掌握的国家经济资源、财政转移支付手段，采取普遍性的福利手段或有针对性的手段，实现人们的住房权。当前，我国住房社会保障主要是通过经济适用住房和廉租住房两种方式开展的。间接履行是指国家（政府）并不直接向社会成员提供住房，而是通过健全住房法律、行政管理、财政支持等方面的条件，为人们实现住房权利，特别是满足不断改善住房条件的权利而创造有利环境。这是政府公共管理职责的体现，具体包括：首先，通过法律、行政等手段促进住房市场稳定发展，促进和规范住房合作社的发展，引导人们通过互助的方式实现住房权；其次，制定住房质量、环境保护等方面的标准，不断提升住房适宜性；再次，制定相关法律，通过家庭、社区等特定关系保障特定人员的住房权利；最后，通过制定相关法律，保障与住房有关的其他权利（如住房财产权）。间接履行方式的基本特点是：通过法律规范特定主体的行为，使其负担保障社会成员（或特定主体）住房权利的义务；区别于国家的间接义务形式，这些被规范的主体在这些法律关系中是直接义务主体，而且他们履行义务的情况受国家（法律）的约束和监督。B22
（一）尊重：适足住房权的国家消极义务
1．尊重公民私有财产权，规范房屋拆迁制度
从法律上说，私人财产就是私有财产、个人财产。我们每个社会成员都希望从社会中寻求到安全保护，最重要的是人身安全，也就是生命权；其次是财产安全，即公民的财产权。我国对公民这两项权利的法律保障比较完善，2004年宪法修正案第21条规定：“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法权益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理”；第22条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”但是，在财产征用制度上我国现行宪法还需要对私有财产权保护进一步明确两个问题： 首先，应当明确私有财产权保护的主体范围包括所有国民，不分政治态度、、性别、民族等等，一律平等。其次，明确私有财产权的宪法地位，应当将其纳入公民的基本权利体系。在公共财产与私有财产的保护上，过去长期采用的原则是不平等的，对公共财产的保护采取积极主动的政策，而对私有财产的保护则显得消极和被动，在保障力度上也明显向公共财产倾斜，导致两种财产权保护的不平等。众所周知，宪法的功能之一就是要明确公民和国家的权利界限，这样才能对国家行为进行限制以保护公民个人权利。因此，我国应当进一步加大对公民权利的保障力度，防止国家行为对公民个人财产造成损害。
限制国家行为、保障公民权利就是要在不断谋求社会发展的基础上充分尊重公民的私有财产权，体现在适足住房权方面就是：应当规范房屋拆迁制度，使社会发展和个人利益形成共赢的局面。2010年1月，由国务院法制办与住房城乡建设部共同制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》在全国范围内公开征集民意。与正在实施的《城市房屋拆迁管理条例》相比，该征求意见稿有着非常大的变化，体现出今后的城市建设由单向管理到对公民私有财产权的尊重和保护的发展趋势。2007年10月1日起施行的《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”据此，征求意见稿对什么是“公共利益的需要”作出了具体界定，其包括：国防设施建设的需要；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要等七项内容。2010年12月15日国务院法制办公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。根据该意见稿，行政强制拆迁将取消，须由政府申请法院强制执行。针对群众关心的房屋征收的补偿问题，二次征求意见稿明确规定，“对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。”二次征求意见稿规定建设项目都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并明确因政府组织实施的能源、交通、水利以及教科文卫体、资源环保、防灾减灾、社会福利、市政公用等公共事业以及国家机关办公用房建设需要可以实行房屋征收。保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
2．尊重公民隐私权，出台《隐私权保护法》
“隐私”一词来源于美国，即“privacy”，从“privata”演化而来，意思是指与他人无关的私生活范围。我国的隐私权法律传统没有西方国家发达，公民的隐私权保护法律观念淡薄，大多数公民还不清楚什么是隐私权或者说对其一知半解，也就无从谈及法律保护。随着社会的发展，人们法律意识不断增强，自我隐私保护意识也逐渐得到社会的认同。《公民权利和政治权利国际公约》第17条规定：任何人的私生活、家庭、住宅或通信不得加以任意或非法干涉，他的荣誉或名誉不得加以非法攻击。美国《布莱克法律词典》认为，隐私权是私生活不受干涉的权利或个人私事未经允许不得公开的权利。张明楷教授认为，“住宅的决定性特征是在领域上有标示的，以免被第三者看到的，家庭住宅的私人圈或私密圈”。B23隐私权的内容是维护私人生活安宁不被打扰以及私人信息不受侵犯，这些都必然要求公民具有适足住房权。适当住房是私人生活的基础要件，除了保障人们的生活起居以外，还具有广泛的与私人生活相关联的内容，如通信秘密、生活情报等。由于我国对人格权研究较为薄弱，在众多成文法律中，明确规定隐私权保护内容的法律仍然空白，在司法实践中，当碰到有关隐私权方面的内容时，常常以名誉权的名义来保护隐私权，而在住房隐私方面的法律保障就更为薄弱了。这对于公民适足住房权的实现也是一种限制，是公民适足住房权的完全实现必须解决的问题。
为了更加完善地保障我国公民住房隐私权，笔者认为，首先，应当在《宪法》中对公民的隐私权保护予以直接规定：“中华人民共和国公民的个人隐私不受侵犯。禁止用任何方式非法刺探、宣扬、披露、公开公民的隐私。”其次，应当制定隐私权保护的专门法律，即借鉴美国《隐私权保护法》等外国成文法律，再结合我国的实际情况尽快出台一部隐私权保护法，对隐私权的相关问题作出详细说明以及具体规定。再次，在隐私权保护法中要特别强调住房隐私的保护，对住房不受任何组织和个人非法侵犯进行具体说明，保护住房秘密权、住房选择偏好权，甚至是房主自由处置并获得利益的权利。
（二）保护、促进与实施：适足住房权的国家积极义务
1．加快住宅立法，规范住房市场
住宅法是为了保障人们的住宅权利、满足住宅需求、保持国家经济的发展和社会的稳定而制定的法律规范的总称。B24综合性住宅法是以宪法有关住房保障的规定为立法依据，将住房保障关系作为一个有机整体加以保护和改善的综合性法律，在住房法渊源体系中处于中心地位，是其他单项住宅法的依据。日本政府十分重视住宅立法，1950年制定了《住房金融公库法》，1951年出台了《公营住宅法》，1955年制定了《日本住宅公团法》。这也构成了日本的住房建设三大体系：一是公营住房政策，即以地方政府为主，面向低收入家庭建设低标准、低房租住宅。二是公库住房政策，即中央政府以藏省为主利用财政融资手段，组建专业贷款金融机构，面向居民个人建房、购房发放长期低息贷款。三是公团住房政策，即以中央政府建设省为主成立的住宅开发企业，面向中等收入家庭推广都市集合住宅，并以长期低息偿还的赊销方式出售给居民个人，或比较市场租金水平，以较低的房租面向居民出租。B25另外，日本还征纳房地产税，房子越大，所征收的税就越多，房地产税按年度收缴，一般在房屋价值的2%左右，第二套房产税更高，而且还征收巨额遗产税。为了避免将辛苦赚来的工资平白无故交给国家，一般的日本家庭都没有第二套住房。
早在2001年，我国就曾经酝酿制定首部《住宅法》，令人遗憾的是，这样一部综合性的住宅法在我国至今尚未出台，甚至还未纳入立法规划。不过，随着十七大“住有所居”、保障民生等理念的提出和我国社会经济生活对住宅法的强烈期盼，国务院以及建设部等有关部委陆续出台了一系列规范性文件和规章，这为我国制定住宅法奠定了制度基础。
2．制定国家住房权战略，选择住房保障模式
住房问题是一个与民生息息相关的问题，国家作为解决住房问题的义务方需要制定一个长久的计划，即国家住房权战略。其不仅涉及住房保障体系的宏观发展方向，还应具体包括住房保障体系的方方面面。
2006年4月建设部通报，全国70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。2007年8月，国务院对解决城市低收入家庭住房困难问题进行全面部署，全国所有城市都建立了廉租住房制度，地级以上城市对申请租赁住房补贴的低保家庭基本做到了应保尽保。2007年11月，建设部等九部委了新的《廉租住房保障办法》，明确将城市低收入住房困难家庭纳入廉租住房保障体系；财政部随后公布的《廉租住房保障资金管理办法》也提出从八个方面确保廉租住房保障资金。2008年政府工作报告勾勒出中国住房政策路线图，明确提出抓紧建立住房保障体系，详细论述了住房保障的对象和保障途径：解决城市低收入群体住房难靠廉租房和经济适用住房；增加中低价位、中小套型普通商品住房帮助中等收入家庭解决住房难的问题。此外，还提出应当积极改善农民工居住条件。随后，《2009—2011年廉租住房保障规划》提出争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2010年国家有关部委先后针对部分地方廉租住房、经济适用住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善，日常监管和服务不到位等问题作出具体规定。同时，成立保障性安居工程协调小组，与地方政府签订住房保障工作目标责任书，加大考核问责力度。
近几年房价上涨过快的问题也已经成为公民的普遍负担。2010年12月26日，国务院总理在中央人民广播电台中国之声直播间参与《重返灾区——中国之声温暖行动》直播节目时表示，政府有责任也有信心将房价抑制在一个合理的水平，并指出今后将在两大方面继续加大力度来抑制房价过快上涨：一是加大保障性住房的建设力度，将开工保障性住房1000万套，包括公租房、廉租房和棚户区改造；二是要抑制住房市场上的投机行为，政府将利用信贷杠杆，并且加强对土地的管理，土地首先供给给保障性住房，对于投机的土地使用要严格管理。同时温总理还指出，1998年我国的平均人均住房面积只有15平方米，而现在我国城镇人均住房面积已达到33平方米。目前城镇居民的自有住房率已经达到80%。我们国家人口多、土地少，居有其屋并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、农民工可以采取先租房的办法来解决住房的问题，因此要调控租房市场使之租价合理、条件完备，使居住者感到方便舒适。
住房保障制度的主要形式有四种，分别为以商品化为主的住房保障形式、商品化兼福利政策的住房保障形式、福利政策兼商品化的住房保障形式、福利政策为主的住房保障形式。B26商品化为主的住房保障形式即住房的商品化程度比较高，私人拥有住宅的比例较大。如美国的住房商品化程度很高，私人拥有住宅的约占98.5%，基本形成了住房供给以商品化为主、政府参与为辅的住房保障制度。商品化兼福利政策的住房保障形式特点是：国家既发展商品住宅，也加强政府的干预，实行一系列福利政策。英国和新加坡及我国香港特别行政区的住房保障都属于这种形式。福利政策兼商品化的住房保障形式主要在东欧国家，如捷克、罗马尼亚、波兰和匈牙利等都制定了住房保障制度和住房建设计划。以福利政策为主的住房保障制度把解决住房问题作为福利纲领。政府对住房供应市场进行干预，大多数国家都提供政府优惠贷款，实行贷款利息减免的办法，支持非营利机构发展低成本、低租金住房，从而间接干预住房供应。B27我国是一个人口密度较大的多民族国家，在住宅传统方面有着许多的地区差异，不同地区之间的住宅情况也差别很大。在市场经济的大环境中，住房市场化越来越成为一种趋势，因我国还存在许多中低收入家庭，笔者认为，应当从我国的基本国情出发，采取商品化兼福利政策的住房保障形式。
3．继续完善廉租房、经济适用房制度
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，其性质是只租不售。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。其房屋来源主要是已经被腾退的旧公房，一旦房主买了新房，即必须退掉廉租房。经济适用房是指由政府集中建设的具有社会保障性的微利房屋，专门供给中低收入家庭居住。
加快建立廉租房制度，应当坚持“中央领导、地方实施”的原则。中国的廉租房住宅制度尚处于起步阶段，主要由国家进行宏观上的指导和制定规范框架，而将制定具体办法的任务和权力交给地方政府，从而使得廉租住宅制度可以因地制宜地发展。B28具体做法是：在全面调查的基础上，全面掌握城市需要廉租房的户数，并建立完整档案；按照发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方法，对符合租住廉租房条件的家庭实现应保尽保。围绕廉租房制度建设，建立城市公共住房专项资金。这项资金由住房公积金增值部分的一定比例、政府土地出让净收益的一定比例(5%)和城市财政预算安排必要补助(在以上两部分不足时)组成，使资金来源制度化、规范化。在资金增加和应保尽保的前提下，逐步扩大廉租房制度的覆盖范围，对没有达到廉租房保障条件，而又买不起经济适用房的低收入家庭，也通过适量的租金补贴形式，解决其基本住房需求。
为了保证中低收入者也有房可住，政府必须加快建设经济适用房，提供一些政策性优惠来降低房价，探索完善经济适用房制度。有学者建议，我国应明确中低收入家庭的标准，通过街道、区、市三级审核，严把准入门槛；规定购房人在取得房屋产权证、土地使用证三年以后，才可以上市交易，同时必须返还政府在该房屋建设中给予的土地及其他优惠；规定购房人出售经济适用房以后即失去再申购此类住房的资格。通过对经济适用房的准入与退出环节的严格管理，防止建设和销售过程中的混乱状态。另外，还要逐步完善经济适用房来源。目前，除政府组织集中建设经济适用房外，一些城市正在探索新办法，如购买旧的房改房、收购空置商品房等等。B29如成都市正在考虑由住房保障管理部门根据掌握的廉租住房和经济适用房的需求情况，购买开发项目尾盘房或二手房等合适房源。
江苏省在2007年7月1日制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》，目的是为了解决既买不起经济适用住房又不符合廉租房供应对象的“夹心家庭”的住宅问题。该办法对共有产权经济适用住宅建设标准、供应对象、交易管理等重要问题作了规范，指导各地开展共有产权经济适用住宅试点。该办法规定：共有产权经济适用住宅每套户型面积最大不超过70平方米，产权由购房人和政府共有，其中个人拥有产权的份额不低于50%；共有经济适用住宅国有产权份额的面积，由经济适用住宅主管部门代表国家按国有资产进行管理，并向居住人收取租金；租金标准可为公有住宅租金标准，也可介于公有住宅租金与廉租住宅租金之间。购房者在购买共有产权经济适用住宅5年内，可一次或分期按原共有产权经济适用住宅成本价购买国有产权部分的面积。5年后，按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。购房人在未取得共有产权经济适用房完全产权和取得完全产权的5年内，不得将房屋上市交易，确需出售的，应按原购房价将个人产权面积交经济适用房主管部门，用于安排其他“夹心层”家庭。取得完全产权5年后，经当地经济适用住宅主管部门同意，可按市场评估价格上市出售，按届时同地段普通商品住宅与经济适用房差价50%向政府缴纳土地出让金等收益。B30
在此还有一个很重要的问题，即当保障对象的经济条件发生变化，超出了保障范围，用什么样的制度确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，将住房让给有需要的人，从而形成一个良好的内循环。英国撒切尔政府提出的“优先购买权”保障性住房政策与江苏省试行的“公有产权制度”有异曲同工之处。1980年，撒切尔政府实行公房出售政策，当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。该条款规定租住公房的住户在住满两年以后有权以折扣价格购买其所住的公房，也可以只购买其住房的部分产权，剩下的部分继续租用，在收入增加后再买下整套住房。这种保障性住房由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋的部分产权，没有取得产权的部分需要缴纳租金，在购买者收入增加之后视情况买下该住房。政府因此就可以获得资金来建设更多的保障性住房，从而使社会效益进一步扩大。在日本，公营住宅拥有者的收入是有一定标准的，如果收入超过标准的情况持续3年，那么这套房子的租金就要重新核定，即增加房租，如果超过标准收入的情况持续5年，该房主则应当买下此住房。在我国，以北京为例，2007年通过的《经济适用房管理办法》初步确立了政府优先回购的“退出机制”，该办法规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，需向政府部门申请回购，满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。但这个回购制度依然给利用经济适用房牟利留下了空间，并没有起到遏制经济适用房买卖中的寻租和腐败行为的作用。
结 语
住房权作为一项基本人权，政府应当尽全力保障公民的此项权利，以期尽快实现“住有所居”的社会理想，但是，住房权的实现受到许多因素的制约，如一国的自然资源条件、国家的经济发展水平、社会历史文化传统，特别是国民的收入情况等。我国在人均经济规模和人均收入水平等方面与发达国家存在着相当大的差距。住房的发展也应该与我国国情相符，应不断探索和完善适合社会主义市场经济发展并符合现实社会发展状况的住房制度，而不是盲目求快、超前发展，否则极有可能导致住房保障的畸形发展，并对国民经济发展和社会稳定带来负面影响。我国政府要保障公民的适足住房权还应在许多方面进行努力，多方位多角度地考察我国的实际情况。目前仅仅依凭权利主体自身的努力并不能完全实现住房权，政府应当建立完善的住房保障制度，并且需要不断根据新的情况制定新的政策，解决新的问题，使公民适足住房权的实现日趋完善，这是政府执政能力的体现，也是政府为人民服务宗旨的要求，更是社会主义制度优越性的重要体现。
On the State Obligation to Accomplish the Right to Adequate Housing
ZHANG Qing; YAN Tingting
Abstract:
The right to adequate housing is a basic citizens’ right to gain the house which is affordable, suitable, safe, healthy, non-discrimination, and with good physical equipment and facility for basic services. This right includes the housing right, the right to security and health (or comfortable right), fair housing right, residential privacy, option right to housing preference, housing remedies, housing inviolability right and freely disposal right. Close relationship exists between human rights accomplishment and the state's obligation, which is more positive than negative. Our State government has the very obligation to accomplish the right to adequate housing which cannot be shirked. Specifically, such obligation covers four aspects to respect, to safeguard, to promote and to accomplish the housing right, so as to make the obligation more systemic and feasible.
Key words:the right to adequate housing; state obligation; negative obligation; positive obligation
① Janet Ellen Stemmit，Voluntary Bonds:7 Uimpect of Habitat 11 on U.S.Housing Policy，Saint Louis University Public Law Review 1997，p.A19.
② 参见金俭：《住宅权、住宅区分所有权及对我国不动产所有权理论的发展》，载王利明主编：《物权法专题研究》，吉林人民出版社2001年版，第60页。
③ 参见金俭：《中国住宅法研究》，法律出版社2004年版，第59页。
④ 参见［瑞典］斯文?蒂伯尔主编：《瑞典住宅研究与设计》，张珑等译，中国建筑工业出版社1993年版，第70页。
⑤ 参见李进之等：《美国财产法》，法律出版社1999年版，第120页。
⑥ 前引③，第60页。
⑦ 前引③，第61页。
⑧ 参见［日］大须贺明：《生存权论》，林浩译，法律出版社2001年版，第12页。
⑨ 参见［挪］艾德：《经济、社会和文化权利》，黄列译，中国社会科学出版社2003年版，第11页。
⑩ 前引⑨。
B11 前引⑨，第176页。
B12 前引⑨。
B13 前引⑨，第177页。
B14 前引⑨，第176页。
B15 前引⑨，第178页。
B16 参见［法］弗朗斯瓦?魁奈：《魁奈经济著作选集》，吴斐丹、张草纫选译，商务印书馆1979年版，第338页。
B17 参见［瑞士］西斯蒙第：《政治经济学新原理》，何应钦译，商务印书馆1964年版，第243页。
B18 前引B17，第460页。
B19 参见郭建波：《世界住房干预理论与实践》，中国电力出版社2007年版，第23页。
B20 参见高鸿业：《西方经济学》（下），中国经济出版社1998年版，第796页。
B21 参见周珂：《住宅立法研究》，法律出版社2008年版，第25页。
B22 参见前引B21，第66、67页。
B23 参见张明楷：《法益初论》，中国政法大学出版社2000年版，第455页。
B24 参见前引B21，第27页。
B25 参见赵昭：《日本战后住宅建设政策及其变化》，载《建筑经济》1998年第5期。
B26 参见孙光德、董克用主编：《社会保障概论》，中国人民大学出版社2000年版，第310页。
B27 前引B26，第317页。
B28 参见文林峰：《城镇住宅保障》，中国发展出版社2007年版，第36—38页。
【关键词】住房保障制度 历史脉络 救济 福利
近年来，中央以民生为执政导向，住房保障制度已成为当下的时政热点，现阶段的理论研究大多以政策话语为导向，极易沦为一种政策的论证工具，而且只能证实，不得证伪，这与社会科学的研究规律是相背的。本文旨在追本溯源，梳理我国住房保障制度的历史脉络，清晰呈现我国长期形成的居住观念与社会传统，以求对健全完善现时制度有所裨益。
古代中国的土地、住宅与城市
捆绑为主、保障为辅的土地功能。自夏商周的初级国家形态起，土地作为权力的载体也被赋予主观意志，虽然人口稀少，幅员辽阔，生产力发展落后，但土地所有权在暴力征服的前提下就是高度单一的权威象征。周代的井田制将所属的农田几等分，其中的沃土归周天子所有，剩余贫地归民众，民众以耕种好“公田”作为拥有“私田”的交换条件。战国时秦商鞅变法，从法权上确立了土地私有。这是应战争需要进行开荒安民、加速经济发展的策略。从文献记载的情况看来，当时的土地权利实质上是一种负担住房保障功能、受限制的土地使用权。这种权利按照人口分配，与人身关系密切相关。
在中国历史上虽然存在过土地私有化的几个时期，但在不稳定的社会环境下，弱肉强食的不平等规则造成土地兼并加剧及贫富差距过大，给统治者的国家治理带来冲击，不论是隋唐的园宅地制，还是宋元明清的租佃制，土地的宅地制度形态此消彼长，但古代中国在中央集权的制度框架内始终牢牢控制国民生计，在充分发挥土地生产力的同时，民众的居住权利可谓夹缝求生。此外，不定的灾荒时期所实施的“有居”、“得归”等安居政策也仅在于防止大规模的流民造成社会动荡。
鳏寡孤独废疾者皆有所养。中国历史上的各朝各代由于土地资源丰富的缘故，个人自己一番劳作便可在土地上解决居住问题，除非成为“鳏寡孤独废疾”这类社会弱势群体，否则国家不会顾及其居住问题。大约在唐代以后，土地私有化加剧以及人口的膨胀导致政府无法保障每个人都拥有宅地，于是出现了“长安大，居不易”的情况。当然，统治者在闲暇之余也会解决一些事关老百姓的民生问题，但这种解决仅仅是指若干种救济政策，尚不能达到一种社会保障制度的层次。
唐代至北宋期间主要在寺院中开办福田院，就是由国家和民间共同资助供老疾孤独之人医疗、饮食、居住的综合性救助机构。北宋时期仅京城开封就设了四家福田院，每家福田院有住房百余间，逃荒入京的流民、赤贫破家的市民、无人奉养的老人都有机会在里面免费居住。南宋徽宗崇宁年间，出现了分工更为明确的居养院，这应该是史料上最早记载的专门住房保障机构，主要收养无亲属供养的孤寡老人。明代时朱元璋曾多次下旨，要求地方官员在城市周边建设平民住宅供无居所的难民容身。
现在看来，这类救济措施的立意是值得肯定的，但由于受众太广或者经济所限，古时各地救济机构的物质条件往往天差地别，而且救济标准基本上依赖于官员的判断，随意性较大。
城市发展与居住功能。大约在商周开始，统治者的所在地会建设行政中心以及相应的服务设施，同时将庙宇置于城市空间的中心。中国的权力和神圣可以互相切换—皇帝居住的地方也就是神圣的地方。①基于这种标准，出现了聚落功能的分化，也可以认为是对城市概念的进一步精确。为了保卫这些统治中枢，都城展开了普遍的规模扩大工程，城墙包围形式是中国古代城市的基本特征，把王室同外部世界分开的需要决定了城市规则，也决定了城市居民的人口结构—保卫统治者的军队通常占城市人口的很大比例。中国历史发展中决定城市命运的是政治而非商业。都城作为各个统治王朝最重要的行政中心存在，其发展与变迁几乎是断裂性地取决于皇帝们的位置喜好，当然这些喜好并非个人意志，也受制于传统礼仪、物资供给便利、防御等主客观因素，因此中国历史上不免有许多城市盛极一时却又毁于朝夕的。因此，中国历史上早期的城市发展和民众安居关系不大，居住至多只是一个附属功能。
那么，人都住在哪？—还是在耕地上。与西方城市发展过程中常见的对流情形不同，同时期的中国城市根本没有独立维持的商业系统，因此也没能对周边偏远地区施加影响。即使在最大的城市里，大多数的产品也主要是为了本地的消费；而多数农业地区的需求则是在乡村得到满足。所以，尽管在大约公元1世纪，中国就拥有了当时世界上最大的人口规模，可是按照居住在大城市的人口比例来衡量，中国还是不能达到同时期西欧、地中海，或者日本的城市化水平。这种持久的农业影响也反映在城市内部。可以说，当时的杭州、广州、漳州和北京都能跻身于世界上规模最大、规划最好的城市之列，但是城市周边的环境通常都是拥挤的乡村，没有什么本质的不同。
当然城市也有人居住—城市发展初期就已经出现以服务为目的的工商业群体，这个群体自然是住在城市里，按照惯例自己动手满足居住需求。相对应的，政府为了规范城市内的建设，统治者开始有目的地向私人建设者征收一定的赋税。比如廛就是西周政府针对城市内自建固定店铺的坐商所征收的一种名为“廛布”的税种，这大概是历史上最早的房产税。
自公元1世纪以后，中国城市的商业功能被逐渐放大，随之而来的是商业阶层的不断扩大，于是市民阶级的居住群体也形成了。第一次贸易繁荣时期大约在唐代，宅地制崩溃以后，城市房屋租金也随着人口激增而大幅上涨。普通民众和大多数官员都是住房弱势群体，少数人的奢华宅邸与大众的蜗居形成鲜明对比，城市之大却鲜有民众的立锥之地。因此，自城市住房租赁的供需关系诞生起，公共租赁住房与市场租赁住房就相伴而生了。在北宋时期，确实已经存在公共租赁住房，还可以分为政府直接管理受益的“直管房”与公共组织管理自负的“自管房”，但当时这些公共租赁住房的目的是在于盈利，完全不同于当前的福利目的。当然，各个时期的政府也会审时度势地进行一下租金管制活动，以体恤民生需求。此外，城市住宅制度与民无涉的最显著体现就是清代，当时的城市住宅福利制度针对旗人的优越性而制定，满汉分居的建设居住规划其实就是一种族群歧视。
近代中国的城市住房保障尝试
城市住房困境。城市住房困境，表面上是由于城市人口集中，供求关系结构失衡，但其主要原因还是在于战争环境的直接或间接破坏，进而导致国家局面不稳定与经济发展的停滞不前。“如建筑劳动者之减少，劳动者报酬之增高，建筑材料之昂贵，亦皆诱起住宅问题之有力原因也”。②
以国民政府的迁移为例：“查南京市人口，民国二十三年为八十三万，二十四年为九十六万，现有一百零六万，较战前约增十万人，而市区房屋，战时被毁者，远较新建为多，故还都以来，房荒顿成普遍现象，尤以公教人员，战时在大后方流离八载，复员后又受居住问题的困窘，其痛苦情形，自应设法解除，政府虽已先后建造公教邨五处，但粥少僧多，大部分向隅人员，仍难免受房荒的威胁。失民生之道，除衣食外，居住亦为必须条件，则政府应下一决心议，以作首都‘住’的建设之初步目标。”③首都尚且如此困难，更何况其他地区，从当时的新闻报道可以看出，国民政府对于城市住房保障还是极为重视的，似想尽办法来解决。
改善住房环境的若干尝试。民国时期对于改善居住环境也进行过积极的尝试，当时不外乎租金规制与住宅兴建两种措施。租金规制包括由租赁者自发运动和政府命令两部分。租赁者自发兴起的减租运动是民权主张的体现，大致是各社会阶层组织的联合运作而成。当时城市中的大多数市场房屋租赁者都受困于房租的昂贵，这种经济上的弱势共识是各种房东联合组织的基础，一时间各地纷纷成立，集体反对房东加租，以形成一种与房东势均力敌的阵营。
这种消极的运动式抵制在不同时期都会兴起一阵，固然也能得到若干效果，却往往只能收效于一时，一旦联合组织的势气松懈，房东秉持住房资源的稀缺，又会肆无忌惮地实施加租。有记载1933年的上海兴起过大规模的减租运动，社会各团体纷纷联合成立减租运动委员会并倡议宣言，一时间声势极为浩大，然而在实际执行中却由于人员混杂、专职人员不足而导致进程迟缓，而且当时的政界、商会方面也因内部立场的争议，而完全处于中立，如此消耗下来，不去数月，减租运动委员会便无法维持，自行消灭了。
至于政府命令下的房租规制效果同样不尽如人意。国民政府积极实行减租，多数也是非常时期的临时之举。国民政府在战争时期的财政十分困难，公教人员的薪俸也不得不大打折扣。但是无论经济怎样萧条，城市房租也未见低落。在政府无力提供住房福利的情况下，以行政命令强制减租就成了唯一的选择。然而事实证明，城市人口只要继续增加，房租的大幅上涨也是必然的规律，政府法令的限制纵然收效于一时，却不可能解决根本问题，长久下去反而会失去政令威严。④而且用政府命令来规制房租上涨，也和提倡市民自力兴建房屋有所矛盾。现在因政府法令而不得增加房租或不合理限制房租定价，则市民无利可图，建房热情也随之大减。
这样看来，房租规制的效果并不理想，似应着力于兴建更多城市住宅才是根本的解决之道。由政府方面来建造平民住宅是促进市民福利的最直接措施，民国时期的青岛市在20世纪30年代持续建设了一批公共租赁住所，取得不错的成效。模式大致是由政府设立一个强力机构主持统筹集资、购地、工程及管理等事项，该机构由市政府、参政会、市参议会，银行集团代表等共同参与。当然，用政府的力量来兴建平民住宅固然值得肯定，但这在财政充裕的时期尚可办到，事实上在民国时期却是不易达成的。因此，受制于种种主客观因素，民国时期的各地政府往往难以维系独立承建的政策。
提倡市民自建房屋，在于国家通过适当的法令政策奖励、促进市民主动实现住房环境的改善，有《内地房荒救济办法》、《鼓励人民兴建房屋实施办法》以及地方的一系列实施法令。除了最普遍的市民独立自建房屋之外，住宅共建合作社也是一种值得提倡的模式，市民大致是以入股或强制储蓄等形式筹措资金，共同管理工程建设，价格相对低廉的代价是对于建成房产不得转为已有，并限制转让收益，唯以居住使用为目的。该模式一般是针对中产阶级而言的，大多数市民受制于财力与知识，难以组织房屋共建合作。当然，若是中产阶级的住宅合作运动十分发达，则一般市民的住宅问题也可以相应缓解一部分，不至于出现无处可居的现象。
民国时期住房保障之发展。无论是理论还是实践，民国时期的住房保障较中国古代已有所飞跃，亦产生了可衔接、有益于我国当下现实的若干进步。
首先，区分各层次的住房保障对象。国民政府时期的各地法制实施并不一致，所应对的行政现实也存在差异，因此住房保障制度针对有各层次对象，如大部分行政组织发达的城市，为了保障政府机能效益，都会将公教人员作为公共租赁住房的优先受益群体。也有个别城市的住房保障专门针对城市底层人民，如《青岛市平民住所管理及租赁细则规定》：“承租资格……以本市充当佣工、苦力与摊贩小商及贫苦妇女为限。教员学生、陆海军官兵、各机关职员、警士及各机关公役、商贩营业资本满伍佰元以上者、闲居游民无正当职业者、染有鸦片吗啡等嗜好尚未解决者，不得在本所请领住房。”
住房保障对象的层次划分并不同于歧视性的福利政策，其行政思维在于集中国家资源解决现阶段的重点问题。之于当下，廉租房制度对应城市底层群体，公租房制度所对应的是城市“新就业群体”以及需要改善住房环境的原住民，亦是这样的思路。
其次，住房保障的法制体系已经日趋完善。民国时期，城市市民的住房权利已经从被动受施舍的恩惠转向为可以通过各种形式主张的法律权利，这确实是社会文明进步的一种体现。孙中山先生在《建国大纲》中就提出衣、食、住、行的四大民生需求，成为了国民政府立法的最高思想。从1929年开始，在中央层面，国民政府先后颁布了《内地房荒救济办法》、《建筑法》、《都市计划法》、《房屋租赁条例》、《鼓励人民兴建房屋实施方案》及《奖励民营住宅建筑条例草案》等相关的住宅法律法规，其中不少规范在我国台湾地区沿用至今。在地方层面，各地也有《北平特别市租房规则》、《上海特别市政府奖励建筑平民住所办法》、《上海市解救房荒治本办法》、《青岛市平民住所管理及租赁细则》、《青岛市平民领地自建筑所规定》、《南京特别市政府旗民生计处管理旗民住屋办法》、《江苏省房屋救济办法》等。
笔者通过文献整理发现，民国时期各层次的住房保障规范比现在丰富得多，而且其中多数是经过有效实践。由此可见，当下我国的住房保障制度需要中央统一立法与地方政策实施的共同推进。
最后，人文社区的理念萌芽。虽然民国时期的城市居住还存在基本需求的不足，但是其都市现代化也有了一定程度的发展，因此人们对于人文社区与都市规划已经有了一定理念，如梁思成从建筑学角度提出的城市“安居”标准，社区应当使居民居住得到最高度的舒适，工作达到最高度的效率⑤。此外，对于社区居住的理解也逐渐超越建筑美学与功利主义，认为“社区是人与制定之综合体……普通的区域性的计划，常把住宅看得太机械了，而失去了其社区生活上的重要价值……区域性的计划是要将各种认为过程与自然环境相调和。”⑥
彼时较现今的住房改善虽然具有不历史背景，但是这些理念放在今日仍然具有借鉴价值，尤其是在我国当下的住房保障制度似乎还停留在仅仅满足物质需求的层次，尚未达到人文关怀的深度际。
（作者分别为重庆广播电视大学文法学院副教授，西南政法大学行政法学院硕士研究生；本文系2011年国家社会科学基金项目“中国公租房制度的表达与实践”的阶段性研究成果，项目编号：11BFX074）
【注释】
①[美]乔尔·科特金：《全球城市史》，王旭等译，北京：社会科学文献出版社，2010年，第78页。
②叶新明：“都市住宅问题”，《中国新论》，1935年第1卷第7期。
③《市政评论》，1947年第9卷第11期。
④唐道海：“我国都市住宅问题和住宅合作运动”，《中国革命》，1934年第3卷第19期。
⑤梁思成：《建筑文萃》，北京：三联书店，2006年，第6页。
关键词：流动性；住房；消费；财富效应；VEC
中图分类号：F126.2文献标识码：A 文章编号：1002-2848-2007（04）-0051-06
一、住房资产财富效应的文献回顾
资产的财富效应以1990年为分界点可以划分为两个阶段。与传统的财富效应研究相比，1990年后财富效应的研究更加深化。一是财富效应的检验技术进一步完善。例如面板协整技术的应用（Dreger等，2006）［1］。二是对各种资产的财富效应进行分类研究。三是不仅研究单个国家的财富效应，还进行财富效应的国别比较。四是不仅分析资产价值变化对消费的影响，还分析资产价值变化对住房贷款需求、货币流通速度和资产自我保险等因素的影响。其中，1990年后不仅研究金融资产的财富效应，还研究不动产的财富效应。这是财富效应研究深化的重要特点。
从理论上说，资产的财富效应要受到系列因素的制约。例如，资产流动性的强弱，资产回报率期望值的高低，消费者的收入分布和收入状况，与资产相关的税收政策，消费者的消费习惯，消费偏好，心理账户和消费计划等。由于这些差异，导致金融资产和住房资产的财富效应出现差异，从资产流动性的角度看，金融资产和不动产（主要是住房）是有区别的。总体上看，住房资产的流动性要弱于金融资产特别是股票资产。那么，这是否意味着住房资产的财富效应就要弱于金融资产呢？对这个问题的回答出现了争议。
一种观点认为，住房资产的财富效应较小。Levin（1998）［2］的分析发现，住房资产对消费基本没有影响。Tracy（1999）［3］等人认为，虽然住房价格的变动带来的财富变化可能比股价变动带来的财富变动要大，但是住房资产的财富效应可能要小于金融资产的财富效应，对于计划长期居住房屋的消费者来说，住房价格上升所带来的有利的财富效应可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba（2000）［4］认为，由于自己居住而不能兑现的房地产具有较低的边际消费倾向，因为自住性的房产通常被看作是一种长期资产。Campbell和 Cocco（2005）［5］认为，年纪大的自有住房者对住房价格的变化比较敏感，而年轻租房者的消费对住房价格的变化不敏感。
然而，更多的观点似乎支持住房资产的财富效应要大于金融资产财富效应的观点。Case（2001）［6］等人发现，住房价格上涨对家庭消费的促进作用要明显大于股市的财富效应。Bayoumi和Edison（2002）［7］得到的一个主要结论是，住房财富对消费的影响要大于股市对消费的影响。Benjamin等（2004）［8］以美国1952年第一季度到2001年第四季度的数据为样本，其研究发现，不动产增长1美元使消费增加8美分，而金融资产增加1美元只能使消费增加2美分。持有不动产能够平滑消费并减少消费的波动性。
从国内看，中国从1990年代中期开始财富效应的研究。但是，这些文献主要集中在股市财富效应的研究上，对住房资产财富效应的理论研究很少见，对其实证分析则更少。例如，卢嘉瑞等(2006)［9］分析了股市财富效应的传导机制并检验其财富效应。段进等（2005）［10］、骆祚炎（2004）［11］和李振明（2001）［12］对股市财富效应进行理论和实证分析。贺菊煌等（2000）［13］和臧旭恒（1995）［14］分别分析1996年和1995年以前金融资产对消费的影响。对住房资产财富效应研究的典型文献是，刘建江等（2005）［15］对房地产财富效应作用机制的分析。他们运用持久收入理论和生命周期理论，认为持续上涨的房地产市场，促进消费和经济的增长。该论文没有进行房地产财富效应的实证分析。
有鉴于此，本文认为，对住房资产财富效应的理论和实证研究都有待加强。本文主要基于资产流动性的角度，运用VAR和VEC协整等技术，以中国城镇居民1985―2004年的数据为样本，对住房资产财富效应进行实证分析。在此基础上，对中国居民住房资产财富效应的原因进行探讨，并寻求通过住房资产财富效应促进消费和经济持续增长的对策。
二、基于流动性的住房资产财富效应理论分析模型
Muellbauer（1994）［16］认为，基于流动性和资产所有权不同而引起的资产差异，会引起不同种类资
产的边际消费倾向。根据Benjamin（2004）［8］的理论，家庭从金融资产St和实物资产Ht（主要是住房资产）取得收入，个人可支配收入被分为转移性收入Gt和工资薪金Yt。转移性收入Gt包括社会保障金、失业补偿金、食品供应票等。这样不包括财产性收入在内的可支配收入为Zt=Yt+Gt。一些因素将这两种收入转化为资产的价值。假设这些转化因素用bY和bG代表，则不可观测的人力资本和转移财富分别为转移性收入bYYt和bGGt。转移资产被看作是一项可以从社会保障等项目中获得收入的权利。工资薪金所得和转移性收入均用现金支付，具有完全的流动性，它们形成的资产也具有完全的流动性。家庭从金融资产上获得的收入缺乏流动性，这是因为金融资产是一些受限制的养老金和保险金账户，从金融资产上获得的利息、红利和资本利得不会轻易被用来消费。住房资产也存在同样的情况。这样，假定金融资产相对于住房资产的流动性为λs，则按照流动性加总得到的总财富，包括人力资本、转移资产、经过流动性调整后的金融资产和实物资产，即：
（三）住房资产财富效应的方差分解分析
各因素对消费影响程度还可以使用方差分解分析。方差分解分析每一个结构冲击，对内生变量变化（用方差度量）的贡献度，进一步评价不同结构冲
击的相对重要性。从表2可以看出，未来第一期至未来第七期，住房资产对消费的影响都要弱于金融资产，也要弱于转移收入的影响。对消费影响最大的因素仍然是消费自身，由此可见消费习惯的重要性。但是从第八期开始，住房资产对消费的影响开始超过金融资产的影响，这说明住房资产有一种预期的财富效应（见表2）。
五、住房资产财富效应低的原因探讨
从实证分析结果看，住房资产存在微弱的财富效应。这与中国的经济状况和住房市场的发育特征有关。
（一）住房价格上涨速度过快，抑制消费的增长
目前住房价格过高，涨幅过大。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入之比则更高。上海80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍［17］。住房支出占居民消费的比重从1990年的4.77%增加到2004年的10.22%。骆祚炎（2007）［18］通过VAR模型分析认为，支出增长预期对未来消费变化的影响仅次于可支配收入因素，但要强于预防性动机对消费的影响。住房、教育和医疗保健等消费价格的过快增长加剧了居民的储蓄心理。
另外一个可能的原因是，Engelhardt（1996）［19］发现住宅资产的财富效应具有不对称性。住宅资产的价格上升对消费几乎没有影响，但是住宅资产的价格下降1美元却可能使消费下降30美分。中国近年来的情况表现为住房价格的上升。全国2001年―2004年房屋销售价格环比增长指数分别为2.2%、3.7%、4.8%、9.7%①。住房价格的这种上升趋势引发住房资产财富效应的非对称性发挥，抑制消费的增长。
（二）住房资产较低的流动性限制财富效应的发挥
Benjamin（2004）［8］认为，美国金融资产具有相对较低的财富效应。这与本文的结论相反。他认为金融资产财富效应低。这是因为居民金融资产集中在受到限制的几个账户如养老金和保险上，这些账户大约占到居民金融资产的75%，居民不能轻易地从这些账户中提走资金，也不能在无抵押的情况下获得借款。但是上述情况在中国恰好相反。中国居民的金融资产主要体现在储蓄资产上，该资产的流动性相对住房资产来说要显著地高。其他金融资产诸如股票和债券具有更高的流动性。当然居民的养老金和住房公积金等资产则同样是受到限制的。相比之下，住房资产的交易成本则要高得多，交易过程也较长，尤其是二手房的交易。加之住房交易对于初始投资的要求较高，其流动性受到进一步的限制。流动性的不足限制住房资产对消费的促进作用。
（三）较强的流动性约束制约住房资产的财富效应
流动性约束理论是针对信贷市场不完善而提出的假说。总体来看，流动性约束降低了消费水平。近年来，中国居民收入的两端分化趋势有所加强，居民整体的收入水平和财富水平不高，增强了居民的流动性约束。住房价格的上升，一方面导致一个相对于其他资产来说更高的投资回报率，另一方面由于较强的流动性约束却使居民无法获得这种投资回报率。杜海韬等（2005）［20］认为，1990年代中期以来持续走低的收入增长率直接抑制了消费需求的增长，仍然偏紧的流动性约束和日益增强的不确定性增大了预防性储蓄动机，也制约了住房资产财富效应的发挥。
六、发挥住房资产财富效应，促进消费增长
住房建设是国民经济的支柱产业之一，住房资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，发展消费的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住房资产促进消费的作用。
（一）抑制住房价格的过快增长
住房价格的过快增长，减弱住房资产的财富效应。骆祚炎（2007）［18］认为，随着中国经济转型的深入，人们产生大额刚性支出的预期，迫使居民减少当前消费而增加储蓄，住房等消费价格的过快增长加剧了居民的这种储蓄心理，抑制住房等支出的过快增长是当前促进消费的重要手段之一。有一种观点认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向并促进消费。但是要注意的是，住房资产财富效应的发挥，是以住房价格不能过快增长为前提的，而且收入的增长不能明显落后于住房支出的增长。从当前看，最迫切的任务是控制房价的过快增长，并满足居民的住房需求和需要。
（二）适当增强住房资产的流动性
提高住房资产的流动性，能够改善住房资产的财富效应。在完善住房一级市场的基础上，要逐渐完善住房二级市场。住房二级市场目前存在交易法规不健全、对中介机构和交易主体的监管落后等问题，必须采取措施加以解决。近段时期来，住房市场的投机气氛较浓厚，使住房价格涨幅过大，住房价格过高。政府采取的措施有效遏制了这种发展势头。今后一段时期，应该筹划住房市场发展的长期政策，促进住房市场的正常交易，保证住房资产的适当流动性。
（三）保持对住房市场的平稳调控
2005年3月开始的住房市场综合调控措施取得显著成效。是否继续实行这种较猛的宏观调控措施，学术界存在一些争议。谢百三（2006）［21］认为，如果继续实行过猛的宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展等方向上来。笔者认为，从住房资产的财富效应来看，住房资产的平稳增长有利于对消费的促进。解决当前居民住房难的问题，一方面要抑制房价的过快增长，另一方面要显著提高居民收入（例如可以大力发展金融市场）。在民生问题和经济增长与发展问题上，政府要进行综合评判，取得一个相对均衡的政策。
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[关键词]住房财富；股市参与；股票投资
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.076
1引言与文献综述
近年来，我国房价飙升。面对房价的持续大幅上扬，住房投资成为城乡居民投资的重要途径。住房既为必需品又为投资品，住房拥有率及其价值的高低能否对家庭股票投资决策造成影响，日益引起学者们的关注。
从现有文献来看，关于住房价值对股票投资影响的分析集中在住房对股票参与度、股票投资额的影响。学者普遍认为住房资产在家庭总资产中的比重越高，家庭的股市参与率越高（Kullmann和Siegel，2005；吴卫星等，2010）。关于住房价值对股票投资额的影响，目前尚无统一定论。部分学者认为二者呈负向变动关系（吴卫星和齐天翔，2007）；部分学者指出二者正相关（Waggle和Johnson，2009）；也有学者认为住房价值对股票投资额没有影响（Yao和Zhang，2005）。
由于信息不对称的存在，实际的金融市场面临着较严重的不确定性和流动性约束。流动性约束会制约家庭的可支配资金水平、不确定性会使得家庭表现出较高的风险厌恶程度，进而影响家庭的股票投资决策。随着住房价格的上涨，住房财富随之增加。住房财富增加所引起的家庭财富水平提高，能够缓解家庭的流动性约束（Liao等，2012），使得家庭的风险厌恶程度下降（Peress，2004），从而提高家庭的股市参与的可能性和股票投资份额。
关于家庭住房对股票投资影响的研究文献颇丰，且成果显著，这些文献提供了一系列可能影响股票投资的控制因素，为后续研究做出了重大贡献。但这些研究多以美国家庭为研究对象且多针对家庭的首套房或房产总价值。但仅有一套房的家庭与拥有两套住房的家庭在家庭总财富、风险厌恶水平等方面均存在显著差异。鉴于此，本文以“住房财富”为切入点，以中国家庭为研究对象，并将研究对象按住房数量区分为只有一套住房的家庭和拥有两套住房的家庭，研究两类家庭的住房财富对其股票投资决策的影响。
2住房财富股票投资影响的实证分析
2.1样本及变量选择
本文采用的家庭资产、家庭成员特征等数据来源于CHFS，物价指数等来源于国泰安数据库。以住房价格指数与住房购置价格的差异来衡量住房财富；考虑到住房存量的影响，本文以住房的市值与购置价的差异来衡量住房的增值。对股票投资的衡量采用两个指标，一是是否参与股市；二是股票的投资额度。同时，引入了一系列的家庭特征变量，如家庭收入及总财富，户主的年龄、学历、风险厌恶度，家庭所处区域，是否拥有自营企业、是否按揭贷款等对家庭的个体特征进行控制。另外，实证分析中，所有以价值形式出现的变量均使用对应年份的CPI指数进行平减，消除物价变化的影响。
2.2描述性分析
从表1可以看出，无论是中位数水平还是均值水平，拥有两套住房家庭的家庭总财富、住房财富均高于只有一套住房的家庭，其风险厌恶水平则低于一套房家庭。就股票投资额、股票投资占比和股市参与率来看，一套房家庭和两套房家庭的中位数水平均为0，反映出我国“股市有限参与”的普遍性；从均值水平来看，两套房家庭明显高于一套房家庭。
2.3模型检验
按拥有一套房还是两套房对研究对象进行分组，采用回归分析法测度住房财富对两类家庭股票投资决策，一是否参与股市；二是对股票的投资额度的影响。为了分离出住房价值本身对股市参与的影响，在解释变量中引入了住房价值；由于住房财富对股票参与的影响可能是非线性的，引入了住房财富的平方项；另外引入了家庭及家庭成员的特征变量作为控制变量。据此，设定模型：
其中，stocker表示是否参与股票投资；s表示股票投资在金融资产中的占比；dh为住房财富，dh2表示住房财富的平方项，h表示住房的价值，i表示第i个家庭；x表示其他控制变量。
回归结果（见表2）显示：住房财富水平越高，家庭参与股市的可能性越大，住房财富提高会促进家庭提高金融资产中的股票投资额，并且其影响呈倒“U”形特征。其他变量对股市参与率及股票投资额的影响是相同的：家庭收入、总财富、按揭贷款、学历对家庭股市参与度、股票投资额有正向影响；年龄、家庭成员数量、风险厌恶程度与家庭股市参与度、股票投资额呈负相关性；与东部地区家庭相比，中西部地区家庭参与股市的可能性更大、股票投资份额越高。
将研究对象依拥有住房的数量进行分组回归，结果显示：住房价值提高会促进家庭提高股市参与度、增加股票投资份额，并且对一套房家庭的影响更加明显。导致这种差异的原因可能在于：一套房家庭的总财富水平低于二套房家庭，进入股市的固定成本仅对一套房家庭的股市参与度产生影响；一套房家庭的家庭财富相对较低，随着住房财富水平的提高，其流动性约束得到显著缓解，所以股票投资额明显上升，以实现优化家庭资源配置。二套房家庭的家庭财富相对较高，因此持有的股票份额目前已经达到家庭资源配置的最优化，即使住房财富提高会引起股票投资的份额提高，但是影响的程度低于一套房家庭。
3结论和政策建议
本文就我国家庭住房财富对股市参与度、股票投资额的影响展开分析。回归结果显示，住房财富增加能够提高家庭参与股市的概率，刺激家庭持有更高的股票份额，并且住房财富对一套房家庭的影响更加明显。本文的结论为宏观经济政策的制定及证券公司的营销业务的开展提供了一定的理论依据。对房地产行业的政策调整应坚持循序渐进的原则，对房价的急速调整，会影响家庭住房价值及住房财富，这不但会对房地产市场造成冲击，同时会对股票市场带来联动效应；同时，政策应当具有针对性，对仅有一套房的家庭和二套房家庭的措施应当体现一定的差异性，以期达到最好的调控效果。就证券公司的营销业务开展来说，应主要集中在一套房家庭，将这些客户中尚未拥有股票账户的家庭作为潜在客户，将已经拥有的客户作为重点关注客户，以期获得较高的营销效果。
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