我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。
我国住宅工程质量保险实施的总体设想
实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。
随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。
二、“以房养老”的概述
“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。
三、“以房养老”的国际模式
(一)“以房养老”的美国模式
目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。
1.申请者条件要求
住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。
申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。
2.贷款额度及贷款发放、偿还方式
贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。
贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。
3.借款机构的相关要求
房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。
对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。
4.申请涉及的费用
(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。
(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。
(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。
(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。
(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。
签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。
5.风险分析
(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。
(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。
(二)“以房养老”的新加坡模式
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
(三)“以房养老”的日本模式
东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。
1.政府参与型
就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。
每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。
2.民间机构参与型
参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。
四、国外“以房养老”经验的启示
(一)完善法律法规
各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。
(二)政府支持
国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。
(三)加大思想宣传
受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。
国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定义
所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。
对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。
香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"
中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）
（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系
现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：
1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；
2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；
3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；
4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。
在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。
二、住房按揭与保险
（一）住房按揭风险分析
按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。
以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。
（二）西方保险业介入住房按揭的经验
在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。
美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。
加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。
澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）
由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。
（三）我国房地产保险现状及解决方案
目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）
近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。
笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：
1、住房抵押贷款寿险
住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。
2、房地产产权保险
产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。
产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。
3、房地产质量保险
由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。
4、建筑工程险
对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。
三、住房按揭证券化
（一）证券及住房按揭证券化的可行性
所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）
一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。
我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。
随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）
（二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序
1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。
2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。
3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。
4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。
5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。
6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。
结束语
相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。
注释：
一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》
三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页
四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》
五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期
六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》
七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》
【关键词】住房按揭贷款；保证保险；次贷危机；512强烈地震
【英文摘要】The US subprime mortgage crisis and the serious Wenchuan earthquake in China both make the banking institutions in a predicament．The mortgage guarantee insurance may prevent the subprime mortgage crisis，dispel the loan risk of banks，avoid losing house of loanee and promote the business of insurance companies．However，the guarantee insurance is not applied widely．It is necessary for us to clarify the nature of mortgage insurance，unify the provisions for it；change the unreasonable mandatory insurance，insurance accident and premium；improve the provision for the right of subrogation of the insurer．
【英文关键词】mortgage of housing；guarantee insurance；subprime mortgage crisis；Wenchuan Earthquake
一
从2006年春开始，美国次级房贷危机从金融市场逐渐向楼市、股市延伸。因次级贷款机构破产、楼市暴跌、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴，使美国金融机构特别是商业银行遭受严重损失。在全球一体化、世界同居地球村的今天，美国金融危机风暴，逐步席卷欧盟和日本等世界金融市场乃至影响全球经济。
所谓次级贷款（subprime lending）又称次级房贷，是指贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的数额较大的贷款，该贷款仅以借款人的房屋作为还款的担保。个人以房屋作为还款担保，比以其他动产作为担保所贷款项的数量要大、期限更长。这就使次级房贷具有极大的潜在危机，这种危机一旦成为现实，极具破坏性，必然引起连锁反应。次级房贷危机主要表现为：首先，当众多收入不高的按揭贷款购房人（以下简称借款人）无力偿还贷款，他们的住房将作为担保物被发放贷款的金融机构或商业银行（以下简称贷款机构）收回抵债，陷入流离失所的困难境地；其次，贷款机构由于收不回贷款，无法向储蓄客户支付存款本金及利息，在入不敷出、资不抵债之时，只得被迫申请破产保护；第三，大批房屋被迫出售或被拍卖，房屋价格急剧下跌，冲击楼市；第四，大量储蓄客户包括个人和企业因不能正常支取款项，导致心绪恐慌、生产生活无序，从而影响到社会安宁；最后，美国和欧洲各国买入大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品的许多投资基金，也不可避免地受到重创，基金投资人遭受严重损失，对一国及其他国家的证券市场产生不良影响。次级房贷危机对我国金融市场也造成了负面影响：我国前几年购房贷款利率一直上升，2007年后住房市场持续降温，住房销售比例在各大城市连续下跌。[1]虽然我国没有美国那种专业的次级贷款市场，但是，借款人[2]的信用程度和收入水平不高，再加上天灾人祸等事件[3]的发生，我国也存在类似于美国次级贷款的因素。
2008年5月12日，中国四川汶川地区发生了震惊世界的八级强烈地震，四川北川县，房屋塌陷挤压，整个县城房屋、道路全部毁坏，原来的县城已经不复存在；离成都不远的都江堰市，大批大楼新房旧屋倒塌倾斜裂缝，道路变形、交通中断；绵阳地区的绵竹县，房屋土地道路垮损破裂……。“5·12”地震造成数以万计的人员伤亡，数以亿计的财产损失。在伤亡的人里，不乏借款人；在毁损的房屋中，很多是按揭贷款购买的住房。地震给人们留下许多难以忘怀的记忆，也留下不少耐人探讨的法律问题。比如，按揭贷款购买的住房，人亡屋毁，没有还完的贷款怎么办？购买的期房已经建成还没有交付就全部毁损，贷款由开发商还是由买受人偿还？房屋毁损是不可抗力的地震造成的，开发商和买受人是否都免责？买卖双方免责了，银行的贷款又怎么办？屋毁人伤，该贷款还还不还？屋在人伤，国家的灾后补贴不足以偿还贷款，该房屋是留给地震后伤残尚且逃生的人居住还是交给银行用于抵债？不能用于抵债，银行的损失由谁来赔偿？用于抵债，这些伤残的没有能力还债的人又在何处居住？地震中损坏的已经交付给借款人的房屋，在地震中死亡或者伤残丧失劳动能力没有经济收入的借款人又用什么财产来承担责任？……
美国次级贷款引发的金融危机，中国“5·12”强地震引发的法律问题，都与贷款机构的贷款利益得失有关，如何控制和解决这一系列危机和问题？除了经济调控、政策调整、国家扶持、发展生产力、鼓动全民众志成城和衷共济、争取外援……等等措施之外，有没有一种在次级贷款危机、强烈地震灾害发生之前就已经存在的制度，使这些问题出现时就有明确的答案？一国完善的法律制度对随时可能出现的天灾人祸造成的后果，是否应当有所预料从而有所规制？
事实上，无论是美国、中国还是世界诸多国家，对于难以预测又随时可能发生的天灾人祸，都有防范的诸多方式和制度，其中，保险制度是世界多数国家都已经接受并实施的一项制度。保险是“集合具有同类危险的众多单位和个人，以合理的计算分担金的形式，实现对少数成员因该危险事故所导致的经济损失进行补偿的行为”。{1}
一国的贷款机构，因发放贷款而成为债权人，对借款债务人用于抵押或按揭的房屋享有担保物权；在其不按时甚至于不清偿贷款债务时，对担保房屋享有优先受偿权。但这对贷款机构而言并非万事大吉。在债权存续、借款人还款的漫长期间，贷款及住房面临许多侵害：比如，房屋买卖发生纷争借款人不偿还贷款、借款人行为能力发生变化后没有能力偿还贷款、借款人因收入流中断无法偿还贷款，购买的期房没能建成、房屋遭受毁损灭失、借款人流离失所不偿还贷款，……等等，这都可能危害贷款债权、使担保物权无法实现。各国法律规定用于担保房屋产生的按揭权或抵押权具有保全效力，但是，在担保人对担保房屋价值的减少没有过错时，贷款机构作为担保物权人就房屋价值减少部分不能要求担保人另外提供担保；担保房屋价值的减少或消灭的部分，就可能使贷款机构与担保人同样遭受损失。在贷款收回之前，贷款机构承受着由诸多原因可能引起的收不回贷款的风险。贷款机构以经营资金融通为业务，威胁贷款安全的任何风险都不能忽视。如何合法有效地化解风险，以保证债权的实现，金融机构除借用债的担保外自然需要求助于保险。
同样，从借款人来说，风险事故的发生有可能造成贷款所购住房损坏或灭失。天有不测风云、人有旦夕祸福，借款人即使讲信用也自信有能力还贷，事实上也难保自身能力、经济收入等方方面面在漫长还款期间没有任何变化。风险事故的发生、经济收入的变化、诸多意外情势的出现，在贷款归还完毕前，负债还款的压力会使忙于应付因风险事故而导致生活困难的借款人不堪重负，当借款人无论如何努力也无法按时还贷甚至不能还贷时，其住房依法[4]应当用于贷款机构实现其担保权。这会给借款人带来经济上的损失、居住上的困难、使日常生活受到极大影响。但是，如果借款人在贷款买房时，就购买贷款保险，这种重负就由保险公司承担，其负担和压力就会得到大大的缓解甚至消除。因此，借款人也需要住房贷款保险。
二
就借款人和贷款机构来说，保险是风险防范的措施之一。当借款人作为投保人遭受意外死亡、残疾、丧失劳动能力等情形，还债能力下降或者无能力还贷危及银行债权时，或者是用于担保的房屋意外毁损灭失、危及银行的担保物权时，保险公司应当按照保险合同约定对贷款负代偿责任。这无疑将会把本由银行承担的贷款风险、借款人应当承担的搬迁房屋、以房抵债的风险，通过保险的方式部分或全部地转移到保险公司，减少银行机构的资金风险负担保证银行的正常营运；在一定程度上减轻借款人经济负担和生活压力，进而起对防范次级房贷危机起到一定的作用。
保险公司承担借款人还贷、银行能够收回贷款的行为，是担保行为还是保险行为？从我国法律规定的担保方式看，定金、留置依法不能在借贷合同与借贷保险合同中产生和适用。[5]质权分为动产质权与权利质权。保险公司为众多借款人数百万、数千万甚至上亿元的贷款归还担保，采用质权方式，需要多少动产或者权利？银行是否要有专门地方来保管数额巨大的动产？采用权利质权担保住房贷款有诸多的局限性：比如，能够出质的权利有限、出质的权利期限不长、权利质权的程序繁琐。{2}借款人在签订借贷合同时已经将借款所购住房抵押或按揭给银行，保险公司重复采用抵押或按揭物保方式，提供的物保一样存在毁损灭失的可能，因此，保险公司采用抵押或按揭的物的担保方式并不能规避银行的贷款风险，没有特别意义。实践中，没有保险公司采用质权、抵押或按揭方式为借款人还款提供担保。
保险公司为住房按揭贷款的归还提供保证担保在实践中有所运用。保险公司保证贷款归还的行为，一直是理论界和实务界争论的热点，主要有“保证说”和“保险说”两种观点。“保证说”认为，保险公司的保证行为不是真正意义上的保险，是一项担保业务，其法律关系由担保法调整，借款人为被保证人，银行为债权人，保险公司是保证人，其所提供的是一种有偿的保证担保。“保险说”肯定保险公司的保证行为是保险险种之一——保证保险；其所涉及的法律关系由保险法调整，借款人为投保人，银行为被保险人，保险公司为保险人。
我们认为，保险公司保证贷款的归还是保证保险行为而非担保行为。所谓住房按揭贷款保证保险（以下简称保证保险），是指由借款人为投保人，向保险人投保并交纳保险费，保险人以按揭权人（指贷款机构）作为被保险人，在保险期限内因投保人违约行为或遭遇其它不可抗力时不能偿还贷款，被保险人受到经济损失的，保险人承担赔偿责任。
保证保险是伴随社会需要出现的新型险种，与保证担保有共同之处：二者都是一种风险转移机制，都是主债权债务关系之外产生的法律关系，都为未来可能发生的财产损失提供保障。保证保险与保证担保存在以下区别：
第一，从保证保险合同的内容和目的来看，保证保险作为一种保险手段，是以经营信用风险为合同的主要内容，以转移被保险人即债权人所面临的投保人即债务人不能履行债务的风险为目的的一种保险；保险合同的目的在于发生风险的情况下，保险人对被保险人收回贷款负责。保证合同不以风险的发生为要件，是以债务人不履行债务为要件，担保债权人权利的实现。
第二，从保证保险合同的主体来看，包括投保人、被保险人和保险人；投保人和被保险人就是借贷关系中的债务人和债权人；或者说，借贷合同中的债务人和债权人又是保险合同中的投保人和被保险人。保证合同的法律主体不具有双重身份，就是债权人、债务人和保证人。
第三，从是否有偿来看，保证保险合同为双务有偿合同，保险人履行保险责任是以收取保险费为前提，表现为双方有偿的权利义务关系。但是，在大多数情况下，保证合同为单务无偿合同，保证人向债权人提供担保而无法从债权人处获得任何对价，保证人在保证合同中不享有任何实体上的权利，在一般保证中保证人的先诉抗辩权也仅仅是一项程序性的权利。{3}
第四，从合同的生效来看，保证保险合同是实践性合同，合同的生效以投保人按约定缴纳保险费为要件，双方签订保险合同即使已经成立生效，甚至已经履行一定的期限，只要投保人不续保，不按时继续缴纳保险费，保险合同就会终止效力。保证合同属于诺成性合同，保证人不用交付任何物或权利，只须在保证合同上签字、盖章即可生效。
第五，从责任方式来看，保证保险合同的保险人承担的是保险责任，只要约定的保险事故发生，保险人就应按保险合同承担责任；保险人根据被保险人的请求承担赔偿责任、支付赔偿金后，取得代位被保险人向债务人求偿的权利。保证合同责任方式分为一般保证责任和连带保证责任，不同的保证方式，保证人承担的责任不同；保证人向债权人承担保证责任后，直接取得对债务人的追偿权而不是代位求偿权。
第六，从保证的范围来看，保证保险对主债权和利息、违约金、逾期利息、罚息等，其责任范围只及于保险金额限度内；超过部分，保险人不承担责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损失赔偿金和实现债权的费用；保证合同对保证的范围可以约定，有约定的从约定；当事人对保证担保的范围未做约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第七，从承担责任的事由来看，保证保险的保险人只有约定的保险事故发生才承担保险责任，也就是说，保险人承担保险责任不仅要求借款人未按照借贷合同的约定履行债务，对借款人未履行债务的原因也做出了特别的约定，即只有当借款人未履行债务的原因恰是投保时约定的保险事故事由时，保险人才承担保险责任；保险人对合同约定的免责事项如战争、行政或执法行为等情况均可约定，发生免除保险责任的事项，保险公司不履行赔偿义务。保证合同的保证人承担保证责任的条件是，只要借款人没有按照借贷合同的约定履行债务，保证人都必须承担保证责任，至于借款人未履行债务的原因在所不问；除了法律或保证合同另有约定外，保证人一般没有实体法上的免责事由。
三
保证保险首先兴起于美国。20世纪30年代前，美国各贷款机构为了规避风险，制定了非常苛刻的住房按揭或抵押贷款条件：首期付款须高达30％—40％，贷款期限10—20年等。即使如此仍然没有使银行摆脱风险。从1929年始至1933年美国经济大萧条期间，约1/3的就业人口失去工作，几乎没有新的按揭或抵押贷款，且有许多按揭或抵押贷款被取消回赎权。大批房屋被迫出售，房屋价格急剧下跌，大量银行因为无法收回贷款而破产。{4}为了对中低收入家庭购房予以支持及稳定房地产市场，美国于1934年通过了《联邦住房法案》（Federal Housing Act），并成立了联邦住宅管理局（FHA），为普通居民购房贷款提供保证保险，1944年又通过《退伍军人再调整法案》，主要为退伍军人及其家属的购房贷款提供保证保险。{5}随后，1957年美国威斯康辛州出现了第一家专门为非常规抵押贷款（超过房价总额的80％）提供保证保险的保险公司，从而形成了政府保险机构与私营保险公司相辅相成的混合经营模式。保证保险在美国兴起之后，逐渐被其他国家所效仿。{6}但是，这一险种在太平时节，多为人们淡忘冷却。与加拿大、英国、日本、德国、意大利等发达国家一样，美国居民大多数通过按揭贷款购买住房。从形式上看，保证保险似乎就是借款人为银行收回贷款而支出费用，加之保险自愿，收入不高的借款人往往不愿意为贷款投保。保证保险在美国乃至各国，市场占有份额较小，这为次级房贷危机的爆发潜伏危险。
中国住房体制由福利分房向货币化、商品化的改革，使房地产市场出现了前所未有的繁荣发展。债、担保等原理的运用，住房按揭贷款制度的引进与发展，使银行住房金融信贷业务量大幅上升，百姓个人住房拥有比率快速增长。在繁荣的背后，按揭贷款也为银行带来了巨大的信贷风险。为规避风险，保障贷款的顺利回收，银行在住房按揭贷款中引入保险是一种必然之举。1988年11月，中国人民保险公司财产保险总公司出台了《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》，首次推出个人购置住房抵押贷款保证保险业务。该保证保险条款第2条规定，在保险期限内，因为六种原因造成投保人连续三个月未能履行与被保险人签订的《抵押贷款合同》、不能按期偿还贷款本息的，保险人负代偿责任。
本来，借款人购房贷款就是因为资金不充足，再为贷款交付保险费，增加了购房贷款成本，借款人认为，这种成本是为保证银行收回贷款而不是为了自己购房本身直接的利益；由于缺乏对风险的认识和防范、对保证保险的偏见，加之银行以强势地位强制推行贷款保险，保险公司设计保险事项、费用不合理等原因，在实践中产生了诸多问题，长时间以来，保证保险在实际实施中受到抵制。我国保证保险制度的构建，缺乏立法和理论支撑、漏洞百出，理论争议与之俱来。2002年9月26日《南方周末》刊登了《按揭购房强制保险‘八宗罪’》一文，列举了住房按揭保险的种种“罪行”，唤起社会各界对按揭贷款住房保证保险更为广泛的关注，对否定保证保险起到了推波助澜的作用，对其的鞭挞愈演愈烈。一时间，诸如“暴利”、“猫腻”、“垄断”等种种骂名被一股脑套在了住房按揭贷款保证保险的头上。许多媒体和业内人士也纷纷撰文，历数其种种弊端。理论争议、实际推行的困难使保险公司对该险种持谨慎保守态度，很多地方的保险公司甚至不办理此业务，致使该险种在试行了一段时间后就被取消。2005年，中国人民保险公司制定了《个人贷款抵押房屋综合保险条款》，规定了购房按揭财产保险和还贷保证保险。该保险条款第8条规定，被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残，以及被保险人失踪后被人民法院宣告为死亡，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的，由保险人按规定的偿付比例，承担还贷保证保险事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任。2005年的保险条款，已经不是专门的保证保险文件。保证保险的适用范围、保险人承担的责任，较之1998年专门的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》更为狭窄，反映出保险公司对该险种的消极态度。
四
保证保险在我国实际应用中，主要存在以下问题需要检讨和完善。
（一）部门法需要完善和统一
对保证保险性质的不同认识在法律上也有反映。保证保险合同发生纠纷如何解决，是适用担保法还是保险法，部门法的规定有矛盾不健全。对保证保险中投保人、受益人或保险人权益的保护、纠纷的处理理应适用保险法。但是，《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）没有关于保证保险的规定。2003年12月，最高人民法院起草的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》认为，保证保险合同是为保证合同债务的履行而订立的合同，具有担保合同性质。投保人违反约定给权利人造成的损失，由保险人按照保证保险合同予以赔偿。保险人承担保险责任后，有权依照合同向投保人追偿。该征求意见稿倾向于认定保险合同是担保合同，保险人承担责任后向投保人行使追偿权，而非代位求偿权。征求意见稿同时规定，人民法院审理保证保险合同纠纷确定当事人的权利义务时，适用保险法；保险法没有规定的，适用担保法。《保险法》没有规定保证保险，按照该解释就只能适用《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）。
同一合同适用不同的法律，对不同当事人权益的保护有偏差。保证保险合同适用《担保法》，抵押权人即银行对保险金享有优先受偿权，这更能够保护银行债权人的利益；但不利于保护保险人的利益，保险公司虽然可依合同法保护自己的保费收入，但保险人依保险法应享受的该行业特有的权利和责任豁免却要被剥夺，其结果有可能对保险人的利益造成损害。适用《保险法》，银行依保险合同可以享受保险金，虽然银行就保险金的优先受偿权没有法律依据，但是，保证保险合同的当事人只有投保人、被保险人和保险人，保险事故发生后，保险人必须按约定支付赔偿金给被保险人，因此，银行的利益不会因为不享有优先受偿权而受损；同时，保险人依保险法能够享有该行业特有的权利和责任豁免。因此，保证保险合同适用《保险法》更能平衡各方当事人的利益，也使保证保险合同回归保险性质而非担保性质的本身。因此，应当完善《保险法》、尽快在其中增加保证保险相关的具体规定，才能更好发挥作用，保护各方当事人利益。
（二）银行不能以强势地位强制推行贷款保险
作为私法的民商法，以平等、自愿为己任，并将其作为基本原则。投保与贷款都是典型民商事行为，从理论上讲，民商法的基本原则在保证保险合同中理应依法适用。因借款保险不属于法定强制保险，是否投保、向何保险公司投保，是借贷双方的自主自愿行为，任何形式的强制当属无效行为，不能达到预期的目的。但是，在借贷合同签订过程中，银行却以其强势地位，强制借款人在其指定的保险公司购买指定险种。种种强制行为，使借款投保人的利益受到损害，引起借款人的反感，导致对保险合同的抵触。
笔者认为，无论是银行出于贷款安全的考虑，还是借款人防范房屋毁损风险，都有必要投保。在市场经济大背景下，借贷双方都有自己的利益和诉求，作为市场经济条件下平等的交易者，在借款人对风险防范不理解不愿意投保时，银行可以协商方式告知其利害，对买房首付比例高、贷款数额不大、期限不长的贷款，可以不必要求其投保；对于首付比例低、贷款数额大、还款期限长，收入低的借款人，银行可以与其约定必须为归还贷款投保；不愿意投保的，银行有权拒绝为其提供贷款或者限制其贷款额度及还款期限，从而最大程度上避免贷款风险，维护自己的合法权益。在借款人自愿购买保险或双方约定必须购买保险时，银行应当允许其自愿选择保险公司和险种，不能强行指定保险公司、保险的额度和险种；借款人有权对强制保险进行抵制、排斥。因借贷而强制保险产生纠纷，牵涉面广，涉及到平民百姓生存权居住权等等，国家立法对保证保险应当有所规制，为购房贷款强制保险纠纷的处理提供可操作的依据；司法部门应当加强对借款投保人的保护，银行和保险公司也应采取措施，减少强制条款，实行保险自愿，杜绝强制保险的发生。
（三）保险公司应合理设计理赔事项和计算保险金额、费率和期限
保证保险的理赔事项由保险公司设计。保险公司承担保险责任的范围主要有：火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、雷击、雷电、雪灾、洪水、冰凌、龙卷风、地陷、泥石流、雹灾、崖崩、突发性滑坡、地面下陷下沉、空中运行物体的坠落，以及外来建筑物和其他固定物体的倒塌等等灾害使投保的住房遭受损失；保险公司不承担保险责任、不负赔偿责任的免责事由有：除政治因素、物理化学因素、政府行为导致的住房损失不负赔偿责任，因设计错误、原材料缺陷、施工、安装装修不善引起损失，不属于承担保险责任的事故，被保险人或其家庭成员的故意行为以及保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失等等都不在保险公司承担责任之列；同时明文规定“地震或地震次生原因所造成的一切损失”不负赔偿责任。[6]将保险公司设计的保险责任与其免责事由对照比较不难发现，保险公司承担保险责任的事项发生概率微乎其微、非常低；免责事项比承担保险责任事项的风险发生概率更高。地震属于不可抗力的事件，并不含有任何人为因素，符合法律规定的“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力的客观情况，[7]竟然不在保险赔偿之列！人们投保的目的是防范风险，像“5·12”大地震给人们造成的损失，却不在保险公司赔付之列，投保证保险不能化解风险，这样的保险只是一个合法的摆设，投而不保，还有谁会自愿投保？因此，保险公司拟定保险合同，不能只从自己利益出发，将保险责任限制在极为有限的低概率范围之内；而是应当从公平合理的实际出发，真正让投保人感受到投保之后确有化解风险之作用。
在保证保险合同中，存在着保险金额、保险费率、保险期限过度的问题。保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。[8]保险的目的在于补偿投保人遭受的实际损失，保险金额一般不得高于所保贷款的实际数额。但是在实践操作中，保证保险合同却通常约定：“保险金额以所购商品房的购置价格确定。”这种约定，超出了银行的保险利益；保险金额高于实际贷款额及其利息之和，是对借款人的额外掠夺。众多保险公司按照最初借款金额来计算保险费率，住房按揭贷款在我国一般是采用分期还贷方式，随着借款人清偿贷款数额的增加，银行贷款风险减小，保险公司承担的责任也减轻；保险费率一直按照最初借款金额计算，不因还款而降低，这显然使借款人负担有不应该承担的费用，损害了借款投保人的利益。保证保险合同中有签订保险合同时须一次性交纳保险费的规定，该规定显然不合理：借款人每月按期还款付息、贷款本息逐月减少，有的借款人还提前还款；一次性交清全部保费，对于提前还款和逐月减少的风险责任不作扣除，事实上加重了借款投保人的负担，与《保险法》规定不符。
保险公司应针对所承保的风险，以科学的保险原理和统计学方法为保证保险设置责任范围，并根据借款人的实际还款能力及自身所承担的风险，计算出合理的保险金额、费率和期限。保险金额的确定应该严格按照实际贷款额及其利息确定而不是购房价值确定。保险费率应随着贷款的清偿、风险的减少而逐渐降低。为应对借款人拖延还款、保证灵活性，其期限不宜过长，可一年一订一保、保费一年一缴，直至还清贷款；在贷款还清前，借款人不续保、不缴保费，贷款机构按揭权人可代为续保，由此发生的费用应由借款人承担。[9]
（四）完善保险人代位求偿权的规定
保证保险人可否行使代位求偿权，曾经一度引起争议。就《保险法》的规定看，保证保险属于财产保险，对于普遍适用于财产保险的代位求偿权也当然应当适用。否则，当借款投保人到期故意不履行还贷义务，保险人承担保证义务后其损失就难以弥补，有故意放纵按揭人违反诚信行为之嫌。为防止恶意损害保险公司的行为发生，保证保险人的代位权应尽快通过立法给予解决，如，可将《保险法》第45条[10]作扩大解释至保证保险。当事人也可以约定，保险人赔偿后相关的追索权、抵（质）押权等转让与保险人；如合同中未约定权利转让，依照民法的公平原则和财产保险所固有的填补损害原则，保险人应当享有代位求偿权。在保险人行使代位权时，作为被保险人的贷款机构，应当向保险人提供必要的文件和所知情况，如因作为被保险人的按揭权人的过错致使保险人不能行使代位权的，保险人可相应扣减保险赔付金；保证保险合同约定的保险事故发生后，对于按揭权人已经从按揭人处得到履行的部分，在保险人赔偿保险金时应予以扣除；保险事故发生后，保险人未赔付保险金前，按揭权人放弃债权的，保险人不承担保险责任；保险人赔付保险金后，按揭权人放弃其债权的，应认定该行为无效。{7}
[1]据北京房地产交易管理网的数据显示，2008年10月前7天，商品住宅期房日均签约量为69套，同比去年下降了72％。风凰网：http：//finance．ifeng．com/news/hgjj/20081015/179006．shtml，最后浏览时间：2008—10—16。
[2]本文所称“借款人”是指住房按揭贷款的买受人。
[3]截至2008年10月我国发生的主要天灾人祸有：1月中旬到2月初，遭遇了历史罕见的特大低温雪凝灾害；5月12日，四川省汶川县发生了8．0级“5·12汶川大地震”；3月14日西藏拉萨发生了严重的“打砸抢”事件；入汛期发生了洪涝灾害；4月28日，山东发生了“4·28”胶济铁路特别重大交通事故。
[4]2005年12月21日施行的最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”
[5]详见《担保法》第89、84条。
[6]中保财产保险有限公司《个人抵押贷款房屋保险条例》第1条、第5条。
[7]详见《民法通则》第153条条。
[8]详见《保险法》第24条的规定。
[9]唐烈英：《个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究》，西南政法大学博士论文，2008年，第145—148页。
[10]《保险法》第45条规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。前款规定的保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得损害赔偿的，保险人赔偿保险金时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。保险人依照第一款行使代位请求赔偿的权利，不影响被保险人就未取得赔偿的部分向第三者请求赔偿的权利。”
参考文献
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{4}宾融．住房抵押贷款证券化（M）．北京：中国金融出版社。2002：42．
{5}William B．Brueggeman：Jeffrey D．Fisher，Real Estate Finance Investment，McGraw—Hill，2001：148．150．
在今年的两会期间，利用保险资金支持全国保障性住房建设成为了保险业代表委员热议的话题。目前，我国保险行业的资产总额已经达到了52000多亿元，如此巨额的保险资产就要求保险行业拓宽它的投资渠道。而目前我国保障性住房建设的资金有很大的缺口，由此引发了人们对将保险资产用于投资保障性住房的热议。
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房主要是由：廉租住房、经济适应住房以及政策性租赁住房构成。将保险资产用于保障房的建设，加大保障房建设的力度，不论是对我国的社会保障事业还是对保险业的发展都会有很大的影响。
其一，可以在一定程度上改善保险业的名声。对很多老百姓来说，保险总是和传销欺骗联系在一起的，所以人们在参加保险这件事情上会有一定的抵触情绪，如果将保险资产用于保障性住房的投资建设，在进行一定的宣传，也能够促进改善保险业的对外名声。
其二，如此巨额的保险资产搁置在手中就已经要求了保险人士拓宽投资渠道，保险资产投资保障房既解决了保障房建设的资金缺口缺口问题，实现了资源的有效配置，更大程度上的实现了企业造福于人民，回报于社会的目标，同时又是保险资产进行投资的一个尝试性投资渠道，保险业可以进行合理有效的规划投资，从而实现保险资产的保值增值。
其三，虽然保险资产投资保障房建设是一个很好的投资提议，但是它也面临着许多的现实性问题，诸如：政策性的指导，相关部门的配合，投资的回报率等等。目前国家还没有专门的法律性条文去指导该项事业的发展，在真正的运作中，该项事业必然要受到阻挠。
（①四川理工学院经济与管理学院，自贡 643000；②四川理工学院建筑工程学院，自贡 643000）
摘要： 为了对保障性住房建设中政府的风险进行有效的识别和评价，首先通过对其风险因素类别进行分析和归纳，建立政府风险评价指标体系；其次采用专家问卷调查法的方式构造判断矩阵和评价矩阵，利用模糊层次分析方法对风险进行量化和分析，由此判断出保障性住房建设中政府面临的各种风险等级的程度，为政府实施保障性住房项目提供了科学依据。
关键词 ： 保障性住房；风险识别；模糊层次综合评价
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0008-03
基金项目：四川理工学院学科建设特色项目，项目编号：2012TS01。
作者简介：刘攀（1987-），男，四川达州人，硕士研究生，管理科学与工程专业，研究方向为建设工程与项目管理；毛亮（1972-），男，四川自贡人，副教授，研究方向为工程管理。
0 引言
近年来，随着我国城镇化的发展，保障性住房的投资规模逐年加大，2010年，全国开工建设保障性住房共590 万套，2013年全国计划新开工新增到700万套以上，同时保障性住房风险影响因素较多，且多具模糊性和不确定性。该文在充分分析保障性住房风险因素的基础上，建立了基于AHP_模糊综合评价的保障性住房工程风险评价数学模型，解决了保障性住房中政府风险因素的模糊和不可预知性，通过理论与数学模型的结合，为政府在保障性住房建设中提供科学的依据。
1 保障性住房项目风险因素识别
1.1 风险因素识别 风险识别是风险研究的基础和首要任务，通过提供准确必要的信息使风险分析和评价更具有科学依据。风险研究工作的第一步是进行风险识别，只有正确地进行风险识别，才能保证风险分析和风险评价的效果。
1.2 保障性住房风险因素识别 为保证风险因素选择的合理性和科学性，文章采用专家问卷调查法、模糊层次综合评价法相结合的方法来识别风险因素。通过对风险研究领域的专家组进行问卷调查和对风险因素来源的角度分析，政府投资保障性住房项目主要有自然环境、政策、经济、市场、项目前期、政府管理等几方面的风险。
2 保障性住房中政府风险评价模型建立
模糊层次分析是一种利用隶属度理论和层次分析法相结合的方法，将不精确、模棱两可的问题进行量化处理，由定性到定量，再结合专家调查法给出的评价矩阵得到评价结果的数学分析法。具体步骤如下：
2.1 确定评价因素集，建立风险评价指标体系 根据保障性住房政府风险相关的各种因素和不同因素间的相互关系，将评价问题依次按目标层、准则层、因素层层次化。如表1所示。
2.2 确定风险评价集及判断矩阵 通过对同一层次中两因素进行相互比较，根据重要性大小的排序构建判断矩阵：B=（bij）n×n，其中bij=1（i=j），bji=1/bij，n为影响因素的个数，bij为因素i与因素j比较所得的重要性标度。
2.3 确定各层次评价指标的权重 层次相互排序的主要任务是确定上下两层次元素的影响程度，一般数学模型中用权值表示。权重的计算步骤如下：
若计算得到评价指标C.R.<0.10， 即能判断出该比较矩阵B满足满意的一致性，否则，应根据修正值进行修正。
2.5 建立模糊综合评价矩阵 专家组成员通过层次分析法得出各层次风险因素所占的比重大小，并结合实际的情况进行分析，对因素层的每个风险因素状况进行评价，从而得到一个评价矩阵R，分别表示风险程度：高、较高、中等、较低、低。
2.6 模糊综合评价 模糊综合评价集A=W*R，通过一系列计算，最后得到一个隶属向量A：
3 实例分析
3.1 四川省自贡市南湖生态城三期保障性住房概况 四川省自贡市南湖生态城三期保障性住房由自贡高新区管委会投资新建项目，位于四川省自贡高新区南湖生态城地块一，小区建设用地面积为53015m2，规划总建筑面积为74950m2，其中地上建筑面积为71506m2，地下建筑面积为3444m2，共有15栋高层建筑，总建设户数907户（其中90m2以上共392户，65m2共410户，50m2以下共105户）。
3．2 专家调查法确定判断矩阵的bij的值 采用问卷调查法对10位专家进行调查，根据专家定性与定量的经验分析，确定出同一因素层次两元素重要性比较相对值，进而得到各因素层次指标的判断矩阵。
3.3 模糊综合评价值计算 根据该保障性住房项目的实际情况，对10位风险研究领域的专家进行问卷调查，汇总了专家组对该项目政府风险指标的风险等级评审意见，得到风险模糊评价矩阵如下：
通过计算得到该项目政府风险因素指标的综合评价结果为：中等风险。所以对于南湖三期保障性住房政府首先应该重点加强对市场风险因素和政府管理风险因素的控制，其次意识到政策风险因素和经济风险因素将带来的隐患，让政府在该项目建设中的各个关键环节、重要节点能有效的把控，确定出该项目风险管理的主次关系，从而使政府的风险降到最低。
4 结论
文章在保障性住房政府风险评价研究中将层次分析法和模糊综合评价法相结合的分析问题，更有利于将风险这样复杂定性的问题量化到具体各种风险等级程度，更好利用模糊评价分析复杂层次结构问题，完善了单独使用其中任何一种分析方法的不足，但由于问卷调查的专家数量有限性和不同专家思维的主观性，导致在数据收集方面的局限性，可能对评价结果的准确性上产生一定的影响，因此该方面的研究还需进一步完善。
参考文献：
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[2]张吉军．模糊层次分析法（FAHP）[J]．模糊系统与数学，2000（2）：80-89.
一、个人住房按揭的内涵及法律特征
个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起 ，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。
个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。
那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房`按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。
根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：
其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。
其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；（二）银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人。（三）开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。
二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险
在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：
（一） 来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。
2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。
3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
（二）来源于购房人的风险
1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。
2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
（三）来源于银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。
（四）来源于其它方因素的风险
在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
三、建立防范机制，化解银行在个人住房按揭中的风险
个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。
（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制
在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”
（二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制
保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：
1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿保险，1998年4月下旬，国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团（ING)提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
(三)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制
个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：
1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。
2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。
3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。
4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。
5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。
律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。
（四）实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力
法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。
（五）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险
［关键词］住房抵押贷款证券化 违约风险 风险防范。
住房抵押贷款证券化（Mortgage－Backed Secur－ity，MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券（主要是债券），使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。［1］住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。
一、我国住房抵押贷款证券化现状。
自从1998年实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至2010年底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅2010年，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。
图1 2007－2010年住房抵押贷款余额表单位：亿元。
资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。
根据上图数据表示，2007－2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。
我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。2005年，建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在2007年12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007－1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005－1”和“建元2007－1”均是采用了抵押担保证券（CMO）的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定；“次级资产支持证券” 发行人向发起机构（中国建设银行）定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。［2］。
从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。
二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。
所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。
住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。［3］。
近10年来，我国的经济发展迅猛，各项经济指标运行良好，伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高，住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26％，由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率，银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲，各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产，不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观，我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升，“建元2007－1”的2007年末违约率为0％，2008年末违约率为0。3％，2009年末违约率为0。68％，2010年违约率为0。72％。一旦宏观环境和预期收入发生变化，住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。
违约风险是一种综合性的风险，具有易传递性和易扩散性，某一方的违约风险可扩散到相关联方，同时违约风险还具有隐蔽性和突发性，是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化的违约风险来自多方面，例如抵押贷款发起人造成的违约风险、抵押贷款担保人造成的违约风险、借款人造成的违约风险等，由于借款人是影响抵押贷款证券化基础资产的主要因素，所以，本文主要研究借款人所造成住房抵押贷款证券化的违约风险。在我国，由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险主要分为主动违约和被动违约。
1。主动违约。
主动违约又称之为理性违约，是指在偿还住房抵押贷款期间，在其财务状况正常的条件下，因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力，但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益，不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多，比如房地产价格的变动。若房屋价格上升，即使借款人没有偿还能力，他也不会选择违约，因为可以把房屋转让，不仅可以偿还所有贷款，还可以获得额外的盈利。当房屋价格下降时，若按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比未偿还的利息低，或者转让房产不足以清偿余款，借款人就会选择理性的违约。2010年5月，各商业银行启动了房地产贷款压力测试，各商业银行按照房价下跌30％的情况的压力测试显示，在房价下降30％、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2。2个百分点，税前利润下降20％；46家农村商业银行不良率将上升3。5个百分点，贷款损失率增加30％。2011年，光大银行通过几次压力测试，结果显示房价下跌10％到30％不会对利润造成巨大的影响，如果下来50％可能会对拨备、利润都有很大的影响。［4］。
造成主动违约的因素还有贷款房价比，贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难是是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动，政策的变化，时间的推移等因素，若借款人支付了较高的首付，那么其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过70％，也就是说，个人购房最低首付比例必须达到30％。
此外，贷款利率的变化也是造成主动违约的因素。在我国住房抵押贷款采取浮动利率贷款，利率的变动会给增加或降低借款者的还款压力，从而使住房抵押贷款支持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提高时，借款人的还款压力增大，就有可能发生违约风险；当利率较以前下降时，借款人的还款压力减少，发生违约风险的概率减小。
住房抵押贷款市场利率下降时，借款人能够以更低的成本融得资金，从而减少在抵押贷款月付款额，原有住房抵押贷款利率与现行住房抵押贷款市场利率之差越大，此借款人再筹资倾向就越强，反之，借款人再筹资倾向就越弱。所以我们得出结论：支付较高贷款利率的是借款人会选择提前还款，从而影响资产池现金流，给投资者的收益带来影响。
2。被动违约。
被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有：借款者收入的减少，失业或疾病等突发事件，而与房地产价格，市场利率无关。［5］。
从贷款的技术层面考虑，影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长，则每月的还款金额变少，被迫违约风险就减少。若贷款期限较长，则不确定因素增加，相关的其他风险也会增加。在我国，由于贷款买房的群体大部分是年轻人，所以贷款期限通常比较长，一般为10－30年。
另一影响被动违约的因素为偿付收入比，偿付收入比作为偿还能力指标是指借款人每月偿付金额包括贷款偿还的本金和利息与借款人每月收入的比值。该比值反映了城市居民的供房压力，也反映了我国房地产价格是否合理，是否存在投机行为。［6］在我国，银监会的规定是月度偿付率不能高于50％。一般来说，PTI数值越低，还款能力越强，所面临的违约风险就越小。
综上所述，造成建元2007－1个人住房抵押贷款证券化信托违约率逐年上升的因素可能有以下几个方面：首先2008－2009年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机对我国经济带来了很大的影响，许多中小企业在金融危机中破产，失业率增加，造成一部分人被动违约，使之不能按时偿还贷款，而住房抵押贷款作为“建元2007－1”个人住房抵押贷款证券化的基础资产，不可避免的引起住房抵押贷款证券化信托的违约率的上升。其次2010－2011年，我国经济进入全面复苏阶段，房价再次进入全面上升阶段，国家为了抑制房价的增长和通货膨胀，从2010年至2011年7月共加息5次，一年期的贷款利率提高至6。56％，房贷利率至近10年最高。随着贷款利率的提高，一部分人由于还款压力过大，放弃还款；还有一部分人由于贷款利率的提高而选择提钱还款，从而影响资产池的现金流。
无论是借款人的被动违约还是理性违约，都会对发放住房抵押贷款的金融机构产生不良影响。违约行为发生后，虽然银行能将抵押物变卖，但由于房地产价格的波动，可能使其收回的资金额少于贷款余额，从而使银行资产受到损失。同时，银行的资金流量发生了改变，需要重新安排资金使用计划，若此时资金市场的利率发生变化，将对银行造成不利影响。
三、防范我国住房抵押贷款证券化违约风险的对策。
通过对我国住房抵押贷款证券化的现状和违约风险的分析，可知若要有效防范证券化过程中的风险，使住房抵押贷款证券化平稳发展，既需要稳定的市场环境，也需要相关的法律支持。
在我国，担保制度还不够完善，在银行发放住房抵押贷款的过程中，存在严重的信息不对称的问题，由于我国居民收入来源多样化，还没有实现完全的货币化，名义收入和实际收入差距很大。在借款人办理住房抵押贷款的过程中，不能提供非常有效的信用证明和家庭财产证明，资信情况无法判断。在我国，社会保障程度不高，所以借款人未来现金流的预期支出不可预测，所以住房抵押贷款证券化在我国比在其他国家面临更大的违约风险，我国应加强对违约风险控制的措施：
（一）健全和完善我国住房抵押贷款保险制度。
1。政府应大力扶植并完善住房抵押贷款保险制度。我国政府应为住房抵押贷款保险制度制定专门的法律法规并设立专门机构，同时，房贷保险应该具有一定的社会福利性质。自1998年，华泰保险公司、太平洋保险公司等保险公司推出了住房保证保险险种，此险种均为商业保险，我国应导入国家信用，建立适合我国国情的国家政府保险与商业保险并重的住房抵押贷款保险制度［7］，建立以国家信用为基础的政策性保险公司，增强商业保险机构进入市场的信心，对建立一个稳健的中国住房金融体系将发挥重要作用。
2。保险公司应丰富保险险种。我国由于开展住房抵押贷款保险制度的时间不长，住房抵押贷款保险险种单调，主要险种为购房者信用保险，即购房者由于自然灾害、疾病、失业等意外灾害导致购房者现金流中断，丧失偿还贷款的能力而购买的保险。保险公司应全方位，多角度开发住房抵押贷款保险险种。例如房地产质量保险，由开发商想保险公司投保质量险，当房屋质量在投保期间出现质量问题时，由相应的保险公司承担相应的赔偿，既保护了开发商的利益，又保护了购房者的利益，防止购房者因为房屋的质量放弃产权从而出现违约行为。多样化的险种可以使购房者和银行采取灵活多变的决策。
（二）建立和完善个人信用体系。
基础资产借款者的信用状况直接关系到住房抵押贷款证券化违约风险的大小，住房抵押贷款证券化的违约风险与贷前的信息不对称息息相关，健全个人信用征信体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。
1。建立相关的信用评价机构。目前，我国个人的信用情况是由各个商业银行独立完成，这导致个人信用资料不全，信用资料不能共享等。所以，政府应组建相关的信用评价机构，依据客观，公正、独立的原则，整合银行信用评估机构，联合保险、证券、医疗、公安、法院。会计师事务所、律师事务所等机构参与评估，利用信息技术把个人信息的记录和评价整合，建立记录个人信用的档案，以对借款人整个信用作出整体评价，实现跨行业、跨地区、跨系统的信息共享的信用系统，建资料信息数据库。［8］。
2。建立个人风险预警系统。通过个人风险预警系统，跟踪发放贷款后信贷资金流向，发现问题时及时对借款人采取措施，对于有信用缺失的借款者，通过个人风险预警系统，根据信用缺失情况设立不同的条件和规模的限制条件，使信用缺失者受到相应的使用限制。
参考文献：
［1］张超英、翟祥辉。资产证券化———原理、实务、实例［M］。经济科学出版社，1998：－3。
［2］迟群军。我国资产证券化发展的现状与风险防范分析［J］。国际商务研究，2010，（3）：43－50。
［3］王保岳。美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考［J］。首都经济贸易大学学报，2008，（3）：30－34。
［4］张媛娜。光大银行：房价降50％将影响其拨备和利润 ［EB／OL］。http：／／www。guandian。cn／article／20111125／116040。html。2011。11。25。
［5］马军辉。中国住房抵押贷款证券化风险管理研究［D］。河南大学硕士学位论，2007：20
［6］Zhou C。An Analysis of Default Correlations andMultiple Defaults［J］。Review of Financial Studies，2001，（2）：14。
