中图分类号:F293.3
一、引言
2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]
根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。
从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。
就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:
第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。
第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。
就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:
第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。
第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。
论文旨在介绍REITs的基础上,提出一种利用REITs来进行公租房融资的新理念、新渠道,为丰富公租房融资手段、拓宽渠道提供参考一定借鉴。
几年来，油田按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在油田范围内建成了一大批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题，大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，确保住房建设资金的最大适用效益，已成为丞待解决的一个课题。本文就经济适用房建设成本谈一些看法，供各位同仁参考。论文频道的管理学论文提供参考内容。 经济适用房建设的成本分析 一、油田经济适用房的发展及现状 油田经济适用房的开发建设始自98年下半年。建设初期，为了解决无房职工的住房问题，实施了各种优惠政策和福利制度，以较低的价格出售给住户居民，销售势头良好。2001年，油田进行了经济适用房开发机制和模式的改革，主要涉及以下两个方面：一是开发主体：设立了经济适用房开发中心，全面负责经济适用房的开发建设；二是资金来源：投资的主体由单位变为职工个人投资为主。为了保护职工的利益，油田对经济适用住房的成本售价做了统一规定，“在局自由土地上开发的经济适用房建设成本主要由地方有关行政事业收费、工程的堪察设计费、三通一平费、本体建安工程费及配套费等项目组成.” 据初步测算分析，油田2001年第一批经济适用房平均工程造价达到了1200元/平方米，高于管理局规定的1050元/平方米控制价格的；2003年，多层经济适用房的销售价格已达1480元/平方米，逐步接近当地的商品住房。所以如果加强造价的管理控制，为职工建造更多质优价廉的住房已经是今后经济适用房开发建设工作的难点。 二、油田经济适用房造价剖析 油田经济适用房工程造价偏高，接近地方商品的建设成本，有其客观方面的原因，这主要体现在小区的规划、配套以及建设标准方面等几个方面，主要情况如下：——规划布局。通过与地方有规模的住宅小区比较，其房屋及配套设施布局非常紧凑，小区容积率高，一般为0.9－2.0.据不完全统计，油田2001年开发建设的几个区域的容积率，最高只0.85，最低的达到0.58.单从经济效益的角度出发，容积率小，建筑密度小，小区的绿化、硬化面积增大，其他相应的基础设施配套工作量也增大。配套工程造价提高，拉动了住宅造价的上升。 ——楼型和房型。油田经济适用房开发建设工作起步较晚，有关政策还不允许开放房型，只能按规定开发建设60、70、80三种房型，建房面积一般为70－105平方米左右，且为了解决无房户问题，还需要建设大量的60型住宅；而地方开发公司开发的房屋面积一般为80－140，有的达到或超过200平方米。按照小区的规划，油田在楼型上一、二单元布局较多，地区还有四层的住宅。所以较地方的大户型和三单元五层结构的经济房型，在同样建设标准的情况下，小户型、小单元、低楼层的房型结构是很不经济的。 ——区域因素。首先偏远区域价格拉动了整体平均价格的上升。由于油田住宅建设区域分散，特别是部分偏远区域，地质条件差，地基的处理代价大；因地域偏远，材料价格高。因此，同等型号住宅造价，偏远区域要高出中心地带5个百分点左右。其次是油田住宅是在自有土地上开发开发建设的，规划区域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平费平均为16元/平方米的标准，要高出新区费用一半。油田经济适用房的建造成本的分析价格是综合全局不同地区的平均价格，由于目前油田中心区域可规划建设区域少，大部分经济适用房分布在区域，因此整体的平均价格是偏高的。 几年来，油田按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在油田范围内建成了一大批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题，大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，确保住房建设资金的最大适用效益，已成为丞待解决的一个课题。本文就经济适用房建设成本谈一些看法，供各位同仁参考。论文频道的管理学论文提供参考内容。 经济适用房建设的
关键词 廉租住房 后期管理 文献综述 研究展望
中图分类号：F12 文献标识码：A
0 引言
1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。
1 研究现状述评
廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。
1.1 物业管理——政府与市场的“利益博弈”
廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。
综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。
1.2 动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”
廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。
学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。
1.3 配套服务——社会保障的“输血缺位”
国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。
需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。
1.4 退出机制——制度设计的“大漏洞”
学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。
国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。
1.5 模式构建——廉租小区的“世外桃源”
我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。
2 综述讨论
系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：
（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。
3 研究展望
笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。
基金项目：武汉理工大学部级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）
参考文献
[1] 邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代物业（上旬刊），2011（1）：37，38.
[2] 王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题，2006（6）：61-64.
[3] 李光.保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本[J].中国房地产，2012（2）：51-59.
[4] 赵晶.对完善廉租住房保障制度的思考——以山东省滕州市为例[J].工会论坛（山东省工会管理干部学院学报），2011（1）：28-30.
[5] 陈小梅.福建省廉租住房制度的现状与改革[J].福建广播电视大学学报，2007（4）：19-21.
[6] 许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界（学术版），2011（9）：77，79.
[7] 白友涛，李艳.廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）：56-58.
[8] 何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010（2）：1-4.
[9] 曾国安，胡晶晶，周盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报，2010（5）：54-58.
[10] 刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008（6）：34-35.
[11] 周小寒，游朋.现阶段廉租住房退出机制存在的问题与对策[J].中国房地产，2012（3）：19-21.
关键词：叠拼式洋房 进化 露台
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
二十世纪初新建筑的萌芽，突破于柯布西埃的新建筑五点论“建筑是居住的机器”，成为建筑设计发展的新方向，然而站在建筑使用者的角度看来，就如同我们的谚语“一样米养百样人”，每个人的住宅也都应该是独一无二的，即便在工业化建设和市场营销的体系下，也不应拘束于此，建筑是应该多样变化的，朝着多样元化方向发展。在城市高密度化发展的趋势下，由于土地的稀缺性以及土地集约化利用的前提下，国土资源部也在近年内停止别墅类用地供应，低层、多层住宅，随之成为显眼的非主流，低密度的叠拼洋房已经进入了“物以稀为贵”的稀缺住宅名单。在未来，它们还将随着城市规划、有限的开发用地而成为少数人的居住方式，甚至是一种标签化的居住体验……
洋房是一种非常典型的住宅形态产品，是一种较为本土化衍生特征的住宅产品，由于较低的高度和亲自然性及景观资源占有、享用的特点，成为低层住宅向高层住宅过渡中的一种独特的住宅产品。从产品特征层面上看，洋房的进化直接体现在建筑设计、结构和创新设计几个方面。随着“花园洋房”不断发展，花园洋房的概念也越来越丰富，突破了过去的部分特征已经历了多代品质开发阶段。采用了退台（向上的每层都往后退，以留出室外平台）、错落（3至5层结合，或不同单元前后错开）、而且其特有的阳光房、天井、私家庭院、露台花园等室内情趣空间设计，也使居住更显舒适与个性。近十多年的时间里，洋房已经从单一的产品创新，进化到一种阶层的品质居住产品。
第一代叠拼式洋房普遍为六层以下多层板式建筑，以四层为主，多为普通的复式住宅，一般赠送花园，二层高客厅，顶层赠送露台。早期洋房产品更多是从产品品质提升的角度区别于普通的多层住宅，没有格外的特点和明显的优势。
第二代叠拼式洋房的品质感更强，已经拥有更多复合空间功能，且风格品类更加丰富。对于花园的考究，从社区的中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院到属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，都成为了花园洋房的设计核心和精髓。“这一阶段的洋房产品更注重细节和居住者感受，对享受性空间和居住舒适性考虑更为全面”，地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、更大面积数量更多的露台、屋顶花园。其设计的宗旨是，尽量为每一户住宅提供适宜的室外或半室外休闲空间。花园洋房，在保留一期层层退台、每户皆有南向大露台和花园的基础上，赠送室外私家花园外和超大面积的全明半地下室，入户方式也更加丰富。
以上的产品类型虽经历变迁，大有提升，但在随后的发展中仍有更进一步的发展进化。以笔者参与设计的一个项目为例，剖析一下新一代叠拼式洋房的特点。
第三代叠拼式洋房就居家舒适度比较，与别墅的品质距离正在缩小，户型面积和室内开间增大，入户花园、露台、屋顶花园最大限度加强采光，提供一个将建筑品质、景观品质、生活情趣相融合的生活空间。叠院产品、新界的洋房产品，在社区规划上呈现出均质均好的特点，追求房前屋后小庭院的人性化尺度，每一户均有非常独立的入户花园和地下庭院及车库，具有非常独立的入户流线，体现了私密性和尊贵的感受，这也是通过设计中的创新彻底解决了传统叠拼式洋房流线穿插甚至干扰的不利因素（图1）；层层退台使建筑形体从下到上逐渐收缩，产生空间丰富的楼层上的露台花园，同时提供了较多的特色户型。藉此上层户型可以从庭院或者车库直接通过电梯进入花园楼台，能够产生非常方便直达的入户方式，有着非常舒适的甚至超越别墅式入户的体验。
大面积的露台，入户花园，庭院、地下空间及是顶层跃式户型……这些让人们对居住生活产生美好遐想的设计已并非别墅的专利，进入到叠拼式洋房之中。而且借助建筑设计手段先天的优势，附送了超大的露台花园，为使用者带来极佳感受的同时，亦是更高的产品附加值获得。在设计上，更多采用了“户户带花园的住宅”、超宽飘窗设计的空间“借用”上花费了不少心思。可以让家家拥有花园露台，户外绿化景观与室内空间交隔更好，增强开放型活动空间。洋房产品设计大面积入户花园、中庭庭院，将大社区的自然景观巧妙延伸至室内，穿过超大面宽的客厅及阳光餐厅，与观景阳台遥相辉映，构建出使用者熟悉喜爱的“院落生活”。通过以上的实例分析，我们不难看出，叠拼式洋房通过独立入户方式，拥有私家庭院和车库的全面私属领地感受，经历了一系列的蜕变，让叠拼式洋房真正完美的进化成为拥有私家感受的院墅产品类型，超越原有洋房意义上的产品，成为叠拼式别墅。
建筑是一种文化现象，是人们意识形态下物化的一种产物。达尔文进化论的提出，促生了一系列的边缘学科，如：生态学进化论、进化认识论等。进化论的思想在不同层面上对人类的现有知识结构产生了重大的震动，有着广泛而深刻的影响。自达尔文提出了进化理论后，文艺理论者们就将这一概念引入了文化领域内，试图解释艺术中的进化，并构筑了艺术进化论的基本框架，包括了直线发展论，多线发展论和循环发展论，这些规律也可以被用来分析建筑中的进化。建筑的发展轨迹是非线性的，建筑学中的现象学和美学研究等一直是建筑学的经典研究内容，由于研究范围地不断拓宽，传统的研究方法慢慢显示出了其研究的局限性，现有的建筑学研究相对其他学科来说也因研究方法的局限略显得不够活跃。进化论可以为我们对建筑学的研究从新的视角提供一种动态的方法，它源于人们的行为规律和心理感受，借助技术手段上的不断突破和发展，它势必将更有助于建筑学领域的研究，一些传统遗留下来的问题也会迎刃而解。
参考文献：
陈军，蒋涛 广义进化与建筑思维 新建筑 2003（6）：19-21
房地产合作开发，亦称房屋联合开发、房屋合作建设、房屋联建等，是指一方提供待开发地块的土地使用权（以下简称“土地使用权”），另一方提供资金，合作双方根据合同约定共同经营、共担风险、共享利润的房地产合作开发模式。广义的房地产合作开发包括：法人型合作开发、合伙型（非法人）合作开发和协作型合作开发等三种情况。由于在我国目前的法律框架下，并不存在合伙型房地产开发企业的组织形式，因此讨论非法人合伙型联营没有任何现实意义。故在本文中，笔者对保障性住房合作开发模式的讨论，也主要限于法人型合作和协作型合作两种开发模式。
所谓法人型合作开发模式，是指合作双方一方提供土地使用权，另一方提供开发资金，共同成立合资公司（通常称为“项目公司”）进行房地产开发的合作模式。在此合作模式中，以土地使用权出资的一方需将待开发地块过户至合资公司名下（即以土地使用权作价入股）；另一方通常以现金出资入股，双方以合资公司的名义进行合作开发。就社会力量参与保障性住房建设而言，法人型合作开发模式具体表现为由政府相关部门提供土地使用权，社会力量（主要指房地产企业）提供资金共同成立合资公司进行保障性住房项目的开发建设。
笔者认为，法人型合作模式的优点至少有以下两点：第一，开发主体单一、权利义务明确，有利于缩短办事流程、减少合作纠纷。由于合资公司具有独立的法人资格，合作过程中出具的法律文件无需合作双方共同签署，不但可以有效提高公司日常运作效率，而且也避免了因双方共同参与公司管理而可能产生的诸多纠纷。第二，合资公司独立承担法律责任，有利于降低合作双方的商业风险。众所周知，根据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东以出资额为限对公司债务承担有限责任。也就是说，在以法人型合作模式建设保障性住房的过程中，政府和社会力量均以其认购合资公司的股份为限承担有限责任，减少了合作双方的投资风险。同时，我们也必须清醒地认识到，社会力量以法人型合作模式参与保障性住房建设还存在诸如政府与社会力量设立合资公司手续繁杂，政府将待开发用地过户至合资公司名下的程序尚无明确的法律规定等一系列问题。
协作型开发模式是指合作双方不成立新项目公司，而是通过共同出资、共谋经营、共担风险、共享利润的方式来完成房地产项目的合作开发建设。实践中，依据是否办理土地使用权变更登记作为标志，协作型合作开发可以划分为以下两种形式：一是，土地使用权变更为合作双方共有，房地产开发过程中的所有开发报建手续和后期销售工作均以合作双方的名义共同办理；二是，土地使用权在合作一方名下，房地产项目的开发报建、销售等均以土地使用权一方的名义进行，提供资金的一方参与或者不参与管理，进而分享合作项目利润的合作方式。由于在这种合作方式中出资一方是不显名的，因此法律上又称之为“隐名合作”。这种合作方式也比较常见，大家较为熟知的保障性住房与商品房混建就属于隐名合作的一种。
就社会力量采取协作型合作模式参与保障性住房建设具有如下两方面的优势：一方面，手续简便、灵活，有利于快速推进保障性住房建设。如前所述，协作型合作模式只需要政府和社会力量之间达成协议，无需办理繁琐的行政审批程序，既节约时间成本又节省资金成本。另一方面，保障性住房的土地使用权不转移，降低了合作风险。因合作建设保障性住房的过程中，一般是由政府提供土地使用权，若采取协作型合作模式，则政府无需将土地过户至项目公司或者合作对方名下，进而可以避免因合作方自身的债务纠纷导致土地被查封、追索的风险。当然，不可否认，协作型合作模式也有其不可避免的局限性―――由于现阶段我国尚无明确的法律、法规调整协作型合作开发模式，这就难免会导致实践中无法可依的混乱现象。
二、BT模式
BT（Bui l d Transfer），意即“建设―移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BO T模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金已经成了项目融资的一种新模式，该模式的最大特点在于投资方完全以业主的身份来参与项目的管理与运作。现阶段以BT模式建设保障性住房，尚无全国统一的法律、法规进行规范。仅就笔者掌握的资料来看，采取BT模式引进社会力量建设保障性住房的具体程序如下。
第一步，保障性住房项目立项后，政府以公开招投标的方式选聘社会投资方。其实，政府采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，究其本质而言乃是使用政府资金向社会公开采购服务的行为。根据《政府采购法》的规定，BT模式引进社会力量参与保障性住房建设必须采取招投标的方式确定投资方。同时，也只有采取公开招投标的方式选聘BT模式中的投资方，才能保证政府资金使用情况的公开透明，以达到政府资金使用安全的目的和有效避免不正当竞争行为。
第二步，投资方和政府相关部门签订BT合同。BT合同是BT模式最重要、最核心的法律文件，在该合同中一般会明确约定投资规模、工期、工程质量、建筑工程施工、工程监理、项目融资、投资方的回报利润和政府回购条件等合作双方的权利义务。BT合同签订后，投资方和政府相关部门按照该合同的约定，各司其职、各负其责共同推进保障性住房项目的开发建设。具体来说，政府主要负责质量监督、资金控制等宏观方面的管理事务；投资方主要负责工程施工、项目融资等具体运作管理，以确保保障性住房项目达到BT合同的建设要求，并顺利通过政府验收。
第三步，政府按照BT合同的约定回购保障性住房项目。投资方按照双方约定的工期、质量标准进行运作管理，在保障性住房项目通过竣工验收后，政府应及时回购保障性住房，并向投资单位支付相应的对价。回购完成后，政府再将保障性住房出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。
通过以上论述，我们不难看出，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，不仅能够有效克服目前保障性住房建设资金不足的难题，而且还能节省政府在保障性住房建设方面的管理投入。对政府和社会投资者来说，都不失为一个双赢的选择，但同时我们也应该看到由于目前法律、法规不健全可能带来的各种合作风险。因此，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设的顺利开展，还有待于政府出台比较完善的法律、法规进行规范。
三、代建制模式
当前，政府投资建设的社会公益性项目通常采用代建制模式。所谓代建制是指政府决定使用财政性资金建设某个公益性建设项目后，由政府授权的主管部门或投资主管部门牵头会同项目业主，通过招标或直接委托方式选择专业化的项目建设管理单位（以下简称代建单位），由其负责政府投资项目建设全过程管理的建设管理方式。代建制的实质就是由于政府缺乏投资项目建设的管理能力，而委托一个专业的代建单位具体负责该项目的建设管理事宜。
代建制模式与BT模式的区别有以下三点：一是，代建单位是以政府的名义进行建设项目管理的，而BT模式中的投资者是以自己的名义来管理项目的；二是，在BT模式中由投资者先行投入建设资金，因而BT模式的重要特征之一就是具有明显的融资功能，而代建单位却只负责管理并不出资，故代建模式不具有融资功能；三是，代建单位只能收取代建管理费，没有任何利润，而BT模式中的投资者却能分享建设项目利润。
社会力量以代建制模式参与保障性住房建设的程序和BT模式大体相似：首先，政府通过招投标的方式公开选聘代建单位（投资规模较小的项目可以直接委托代建单位）；其次，签订代建合同约定双方在项目建设中的权利义务；最后，代建单位将通过竣工验收的保障性住房移交给政府，由政府出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。因此，这种模式一般只适用于政府资金充裕，但管理经验和能力相对短缺的情况。此外，由于代建单位收取的代建费比较低（据笔者了解代建费一般为代建工程总投资额的2%～5%），这也是很多有实力、有经验的房地产开发企业不愿意以代建制模式参与保障性住房建设的主要原因之一。
四、总承包模式
施工单位以总承包模式参与房地产开发建设，是业界最常见且广为采用的做法。所谓工程总承包，是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业需要对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。社会力量以总承包模式参与保障性住房的开发建设，在理论上，以施工单位是否带（垫）资为标准，总承包模式又可分为：带资总承包和一般总承包（即总承包单位不垫资的承包方式）。
值得一提的是，长期以来对于带资总承包法律效力的认识，在理论上一直众说纷纭，实践中也未能形成共识。笔者认为，之所以出现理论和实践上的混乱现象，究其原因主要是因为长期以来行政管理部门和司法实践部门对此问题的认识不一致造成的。对此问题大致经历以下认识过程：1996年，建设部、国家计委、财政部联合的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》（以下简称96年《通知》）中明确禁止了所有建设工程中的带资承包行为。但2004年最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条规定确认了垫资承包合同有效，也肯定了带资承包行为。然而建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行2006年又颁布了《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》（以下简称06年《通知》），就政府投资项目再一次禁止了带资承包行为。
综合上述3个法律文件的规定，我们不难看出，由于96年《通知》已被06年《通知》所废止，目前相关部门对带资承包行为的态度应为：政府投资项目禁止采取带资总承包的方式建设，而非政府投资项目则允许采取带资总承包的方式建设。至此，针对社会力量以总承包方式参与保障性住房建设的问题，我们不难得出以下结论：若政府投资进行保障房建设的，则社会力量只能以一般总承包（即非垫资承包）的方式参与建设，而不能采取带资总承包的方式参与建设。因此，若采取总承包方式进行保障性住房建设的，政府必须首先落实并解决建设资金不足的问题。也就是说，总承包模式进行保障性住房建设不具有融资功能，与代建制相同，只能弥补政府管理能力的不足，并不能有效解决政府资金不足的困难。
参考文献：
1.蒲杰.房地产开发法律事务与理论研究.法律出版社. 2007. 3
2.最高人民法院司法解释小文库编选组.房地产司法解释.人民法院出版社. 2006. 3
3.奚晓明总主编潘福仁主编.股权转让纠纷.法律出版社. 2007. 10
关键词：可信性理论 房地产投资期望值模型 线性规划 lingo软件
可信性理论研究现状
近十年来，我国的房地产投资发展迅速，普遍激增的房价不断推动当前房地产投资规模的直线增长，炒房现象十分严重，从而使得许多城市的大量新建住房闲置。城市中大量低收入群体买不起房的现象已逐渐成为当前房地产经济中的突出问题。为了更好地管理当前的房地产投资市场，国家已经陆续出台了许多控制房价过快增长的相关政策，以便从各个方面缓解当前城市未购房居民的买房压力。众所周知，当前形势下的房地产投资存在极大的风险性。为了更好地进行房地产投资就必须充分掌握当前影响房地产投资的各种有效信息，不能盲目进行投资建房，一旦房源严重过剩势必会大量积压闲置，直接影响与房地产投资有关的部分行业的正常运营。事实上，房地产投资受土地、人力、物力、财力以及市场需求等诸多不确定性信息的影响，因此，要想稳妥地进行房地产投资就需要对这些不确定性信息进行合理有效地处理。为了很好地处理房地产投资中的各类不确定性信息，本文基于可信性理论将采用模糊变量来处理这些不确定性信息。
自从zadeh在1965年首先提出模糊集的概念以来，许多学者就开始了模糊集理论的研究工作并且使其在理论和应用上都得到了迅速地发展。后来，bellman和zadeh在数学规划的基础上第一次提出了模糊规划的概念，他们的先驱工作使得模糊环境下的数学规划理论得以迅速的发展。基于可能性理论，许多学者已经研究了大量模糊环境下的房地产投资组合问题，并且得到了许多有意义的模糊房地产投资优化模型以及一系列模型的性质和求解模型的各种相关算法。基于可能性测度，liu 和 liu在2002年提出了可信性测度的概念并且有效地丰富了现有的模糊优化理论。经过许多学者近十年的努力，可信性理论已经在理论和应用方面有了较大的发展。本文的目的是提出一类新的带有可信性限制的模糊房地产投资期望值模型。另一方面，本文将可信性理论作为模糊优化的理论基础，讨论模糊房地产投资期望值模型目标函数的一些基本性质。本文通过目标函数的性质将模糊房地产投资期望值模型转化为一个等价的线性形式。最后，列举一个房地产投资问题的实例并应用lingo软件进行求解。
模糊房地产投资期望值模型
本文首先给出模糊房地产投资期望值模型并且讨论模型的一些基本性质；另一方面，本节还将通过所建立模型的一些基本性质将模糊房地产投资期望值模型转化为一个经典的线性规划模型。为了建立房地产投资期望值模型，本文将采用下面的指标、参数和决策变量。
n：建设住宅楼的种类数量。
xi：建设第i种住宅楼幢数。
ci：建设每幢第i种住宅楼的单位利润。
di：建设每幢第i种住宅楼所需的单位用地面积。
d：建设i种住宅楼所需总的土地数量。
ωi：建设每幢第i种住宅楼所需的单位人力劳动时间。
w：建设i种住宅楼所需总的人力劳动时间。
mi：建设每幢第i种住宅楼所需的单位机器使用时间。
m：建设i种住宅楼所需总的机器使用时间。
使用上面的各种记号，为了得到模糊房地产投资期望值模型，下面本文首先建立带有确定性系数的房地产投资模型：
（1）
根据以往房地产投资中的诸多经验，由于建筑原材料的价格、土地资源的有限性、房地产的市场价格以及建筑劳动者和各种机器的能力等不确定性因素，房地产投资决策者在有限的条件下只能得到有限的不确定性信息资源；但是，当房地产投资决策者不能获得有效的不确定性信息资源势必会影响到房地产投资的最终利润。因此，房地产投资决策者要想准确而有效地描述现实的房地产投资环境并且最终能获得更大的房地产经济利润，房地产投资决策者就需要对当前房地产经济中出现的各种不确定性信息进行合理而准确地分析。基于以上的这些因素，本文考虑将建设各种住宅楼的利润c1，c2，……，cn分别看作相互独立的模糊变量。于是，可以得到房地产投资的模糊利润系数c1（γ），c2（γ），……，cn（γ），这里假设以上的各个模糊变量是三角模糊变量。进一步地，本文基于可信性理论将利用模糊期望值模型对以上的房地产投资问题进行分析和建模。因此，下面可以建立以下的带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型。
（2）
由于以上建立的带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型（2）中的全部三角模糊变量是相互独立的，基于此本文则根据有关模糊变量期望值的相关性质可以将上面建立的模糊房地产投资期望值模型（2）转化为下面的一个带有确定利润系数的整数线性规划模型。
（3）
由于在以上带有模糊利润系数的房地产投资模型（2）和（3）的转化过程中，本文已经通过模糊变量期望值的相关性质将带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型（2）转化成了一个经典的带有确定性利润系数的整数线性规划模型（3）。因此，就可以通过经典的整数线性规划算法求解模糊房地产投资期望值模型（3）。在具体的求解过程中本文将采用常用的lingo软件对带有模糊利润系数的房地产投资模型（3）进行求解。
模糊房地产投资问题的实例分析
本节将通过一个数值实例来分析说明带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型的可行性和有效性。本文将假设某房地产投资建筑公司共承包建设甲、乙、丙、丁、戊五种类型的住宅楼，其中五种类型住宅楼的建筑数量分别为x1，x2，……，x5，各种类型住宅楼每幢的土地使用面积、所需的人力劳动时间以及所需的机器使用时间分别为d1，d2，d3，d4，d5、ω1，ω2，ω3，ω4，ω5和m1，m2，m3，m4，m5。基于房地产投资承包商当前所拥有的各种建筑材料（人力、物力以及财力等）是有限的，因此，房地产投资决策者必须根据当前房地产投资的市场境况和以往的房地产投资经验加之所拥有的各种有效信息才可以作出一个合理有效的房地产投资决策。首先，由于当前的房地产承包商共有土地面积为d=10（103平方米），即有∑i=1dixi≤10；其次，房地产投资承包商所拥有总的人力劳动时间为w=8（103小时），即有∑i=1ωixi≤8；再次，房地产投资承包商所拥有总的机器劳动时间为w=10（103小时），即有∑i=1mixi≤10。另一方面，表1给出了带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型的其它相关数据。由于受到当前房地产投资市场变化的影响，房地产投资的市场价格往往是一个不确定的值。若房地产投资承包商只凭个人的经验来作出最终的房地产投资决策，这样就势必会影响到最终的房地产投资利润，同时也会给房地产投资者带来或大或小的房地产投资市场风险。因此，为了更加合理有效地描述当前变化不定的房地产投资市场环境，在本文中我们将通过三角模糊变量分别表示每种住宅楼每幢的利润系数c1（γ），c2（γ），c3（γ），c4（γ），c5（γ），并且假设各个模糊变量是相互独立的。最后，基于以上的各种假设，本文将建立以下带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型。
（4）
这里模型（4）中的模糊变量都是相互独立的，因此，根据方程（2）和方程（3）之间的转化方法可以得到以下一个等价形式的房地产投资整数线性规划模型
（5）
为了求解房地产投资整数线性规划模型（5），本文利用可信性理论中求模糊变量期望值的方法已经分别计算出每个模糊利润系数ci（γ），（i=1，2，3，4，5）的期望值e[ci（γ）]，（i=1，2，3，4，5）。然后， 可以利用整数线性规划中的经典算法来求解上面建立的房地产投资模型（5）。最后，可以得到模糊房地产投资期望值模型（4）的最优投资利润为68.5以及最优解（x1*，x2*，x3*，x4*，x5*）=（2，0，0，0，2）（见表1）。
结论
关键词：住房保障制度；公共服务；公平价值；效率价值
一、 引言
转型时期，维护社会稳定的问题成为政学两界关注的焦点。但是，人们普遍性地就稳定谈稳定，而忽略公共服务等其他保障性因素对社会的作用，更没有人把公共服务和社会稳定两个变量联系起来加以研究。作为公共服务的重要内容，社会保障的社会稳定作用却得取极大关注。早在20世纪90年代，就有学者注意到居民生活保障问题与社区稳定的关系。张凤英（1998）指出：“建立社会保障制度，既是社会主义市场经济正常运行的必要条件，也是维护社会政治稳定的重大措施”。吕红平（1999）认为失业与下岗人员的生活保障问题关系到社区的和谐和稳定的问题，主张通过建立居民生活保障体系来维持社区的稳定问题。邱向宁（2001）认为“社会保障正是通过提供经济上的社会保险、社会救助、社会福利、医疗卫生、优抚安置等保障，满足社会上各个不同人群的需要，使他们的基本生活得到保证，进而调整社会关系，缓解社会矛盾，促进社会稳定发展”。（王莉丽，2002；张昆玲等，2011；马子量，2011；刘立刚、薛惠元，2013）持类似观点。张晓玲（2014）认为“弱势群体的基本权利受到忽视甚至被严重侵害引发了大量的社会矛盾和冲突，这些矛盾和冲突已经成为影响社会稳定的突出问题”。在她看来，加强弱势群体的利益保障与社会稳定的维护有内在联系。徐广路、张聪和李峰（2015）认为“我国已经基本建成覆盖城乡的社会保障体系，对社会稳定起了极大地促进作用”。他们从流动人口的角度分析了社会保障对社会稳定的具体的促进作用。虽然社会保障属于公共服务的范畴，但是，关于公共服务与社会稳定的关系尚未有学者专门进行探讨。而随着公共服务理论与实践的日益深化，这个问题日益成为十分紧迫的研究课题。
为此，本文梳理了相关理论文献，建构了一个公共服务与社会稳定关系的命题框架。根据这个框架，以住房保障制度服务为例，分析了唐家岭村的案例。本文不仅能够在理论上起到抛砖引玉的作用，呼吁学界关注公共服务与社会稳定的关系。在实践层面，本文也能为实务工作者进行政策制定提供一定的理论启示。
二、 有关概念与理论框架的提出
1. 概念界定。
（1）公共服务。由于受到西方学界研究逻辑的影响，我国学者对公共服务的概念的界定常常是与公共产品相联。例如，吴双（2005）认为公共服务是指“提供公共产品和服务”，一般来说，公共服务属于公共物品，具体可以分为三类。第一类：具有非竟争性和非排他性的服务，如国防服务、公共安全服务等。第二类：非竟争性和非排他的服务，包括邮政、电信、民航、铁路服务，水电气服务等。第三类：非竟争性和非排他性强的服务，包括公共环境服务、公共科教、文体事业、公共医疗，公共交通以及社会保障等。本文也是在这个框架内使用公共服务概念的。
随着实践探索的拓展，关于公共服务的测量问题受到关注。理论界，主要有两种相互对立的测量方式，即基于公共管理的政治民主视角和基于企业管理的经济效率的视角（Halachmi Arie，1999）。两者观点的差异，主要在于服务使用者的理解不同。公共管理的视角将服务使用者看作是公民，主张服务质量应当根据他们的需要来判断，注重回应性、透明性和参与性等标准；企业管理的视角则将其视为顾客，基于顾客至上的理念，主张服务质量应该由作为服务商行的公共部门来决定，价值取向上注重经济、效益和效率等标准。简单地说，就是一个方法是侧重于政治回应性，一个方法侧重于经济效率价值。
（2）社会稳定。通常，人们很容易对“社会稳定”作望文生义的解读，认为“社会稳定”就是指社会稳固安定、没有变动。在冲突治理实践中，各地方政府的做法就是最好的证明。
但是随着实践的不断发展，国内学者们已经普遍认识这种理解的弊端，并致力于寻找一个更科学化的基于动态关系的定义。龙玉琴（2012）认为，人类社会只要是处于发展过程中，就总是包含着社会问题、社会冲突，没有绝对意义上的稳定。来源于百度百科的资料指出，社会稳定并不是意味着社会的固定不变而是维持现行秩序前提下的动态平衡。周斐斐（2011）认为社会秩序、和谐的状态是社会稳定的特征。也就是社会稳定是指人类社会生活的安定协调和谐和有序，是在人们自觉地干预控制和调节下实现的社会生活的一种动态平衡的状态。社会稳定是一种动态的平衡，是多种因素相互作用的结果，是国家长治久安的重要保障。
这些回顾能够更好地帮助我们理解社会稳定的内涵。而就本文而言，我们更关心的是如何对其内涵的理解，使这个概念更好地为本文的研究问题服务，而非社会稳定的概念本身。因此，我们只需这样认识社会稳定，它是与秩序、和谐、公正等价值内容相关的概念。
2. 理论回顾及分析框架。吴玉宗（2005）从服务型政府的高度来认识这个问题。他认为“公共服务型政府建设与和谐社会构建提出的背景是相同的，在方向与内容上是一致的。公共服务型政府既是和谐社会的内容，又是构建和谐社会最重要的主体。而且公共服务型政府建设的过程就是和谐社会构建的过程”。陈福今（2005）认为完善政府公共服务职能，有利于为构建和谐社会奠定稳定的社会基础。公共服务具有“提高人民群众的生活质量、提高整个社会满意度的作用，因而完善的公共服务是社会团结和社会安全的稳定器”。高云（2006）认为政府应当在认识社会矛盾复杂性的基础上，厘清公共服务的重心，在社会矛盾动态变化的趋势中，寻找相适应的公共服务模式，在构建和谐社会的动态进程中改善政府的公共服务。李建刚（2007）认为“和谐社会蕴涵着公平正义、民主法理、诚信友爱以及现代政府与社会关系的同质化”，因而“构建效能、责任、服务、法理、监督、互动型模式的现代服务型政府”是十分必要的。彭未名和王乐夫（2007）认为新公共服务理论追求公共利益和价值，重视公民和人的价值，因而这样的行政理念能够成为和谐社会的新视角，故而十分强调政府的公共服务职能等。肖鹏（2007）的研究更为深入，他直接指出我国公共服务的财政保障机制不足，这不利于政府建构更科学合理的公共服务体系，进而影响到和谐社会构建。
基于我们日常的经验及上述研究的回顾，我们可以认为公共服务与社会稳定之间是有相关性的，甚至优质的完善的公共服务对社会稳定的维护具有积极的作用。这个理论命题的提出，能够有助于我们更好地认识一些治理实践。为此，在这个框架下，本文来分析和审视，蚁族村唐家岭的改造实践，由此得出一些关于国家政策制定的启示。
三、 公共服务对社会稳定的影响：基于唐家岭村的考察
1. 蚁族村唐家岭的改造及后续影响。唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇，属于比较典型的城乡结合部。
近年来，随着北京市城市化进程的推进，唐家岭村日益发展壮大，成为各界瞩目的“蚁族”村。但是，唐家岭村的发展带来管理上的难题。据统计，唐家岭现有的户籍人口仅有二千六百多人，而高峰时期流动人口可达五万多人，其中之1/3是大学生，它们被形象地称为“蚁族”。村民为此转以出租房屋为生，每月收入相当“可观”。但村居改制后管理人员不足，只有9人的村委班子，要管理从户籍、治安、保险、上学等全部的事务，给政府带来管理上的巨大难题。为了获得高额的利润，村民们极力阻碍改造工程，而政府方面又基于社会稳定的考虑，态度十分坚决。唐家岭村的改造工程是势在必行。2010年3月29号北京市政府启动唐家岭地区整体腾退改造工程。政策宗旨是，改造后全体村民迁上楼，从“源头”上减少外来人口的涌入。由于唐家岭村处于北京近郊，这样特殊的地理位置，村民们的补偿预期自然很高。在唐家岭村改造的过程中，由于每个村户情况不同，补偿标准及方案难以面面俱到，因此补偿落实的过程中，引发很多村民们的极度不满，甚至一度引起越级上访行为。为了表决心，村民们徒步4个多小时到海淀区政府上访，给当地村两委施加压力。但，最后，经过村两委的努力和相关政策保障的实施，唐家岭村腾退拆迁工作顺利完成。
但是，唐家岭的问题虽然得到解决，但是北京周边又涌现出新的“唐家岭”村。随着“蚁族村”外来人口的大量搬迁，唐家岭周边房屋租金普遍上涨，回龙观、天通苑等大型居住区的涨幅高达三成。为了寻找价格低廉的“栖息地”，“蚁族”们纷纷涌进邻近的很多未拆迁村子，致使类似“唐家岭”村生活模式的村落不断涌现。小牛坊村成为很多人的搬迁目的地。这里租金比唐家岭更便宜，400元能找到18平米的房子。更严重的是，类似的聚集地还在不断地以全面铺开的形式加速形成。小牛坊村以北2公里～3公里外，以东半壁店村，西半壁店村及史各庄村为代表，正在形成不断扩大的趋势。这三个村连在一起，与八达岭高速公路相连，因为是三村相连，又因为村民自建的房屋都很高，交通又很方便，价格相对低廉，因此聚集人口达15万人，远胜原“唐家岭”村的程度。
尽管同样有拆迁预期，但村内到处可见新建违章建筑。为了挣取高额的租金收入，村民们完全不顾政策规定，也无视村民和租户的安全。据了解，村民盖的六七层小楼，尽管成本只有100万元，但是租金收入每年可以达到60万元～70万元。这也正是村民们敢在拆迁预期下盖房的原因。
可以设想，这些新唐家岭村同样会因拆迁引起越级上访事件或是更为严重的。如若相关制度保障服务不及时跟进，如此下去，在类似北京这样的大城市，可能会不断地循环下去，政府治理面临的挑战会日益加大。这就需要，从根本上改变治理的战略，加强公共服务体系的建设，从而突破“维稳”来谈“维稳”的怪圈。
2. 案例分析：以基本住房保障制度为例。某种意义上说，唐家岭蚁族村的反映出我国住房保障制度服务的问题。住房保障制度是我国的基本公共服务。“公共租赁住房、限价商品住房，以及棚户区、危旧房、城中村改造等，都属于地方政府提供的公共服务范畴”（齐慧峰、王伟强，2015）。当前的问题是，尽管外来务工人员已被纳入住房保障的对象范围，但住房保障对象仍以户籍人口为主。大量在城镇工作与生活流动人口，被排除在住房保障制度的覆盖范围之外。如唐家岭的"蚁族"们就是如此。根据公共服务的两个评价标准，审视这个问题要从公平维度和效率维度两个层面来进行。
（1）公平维度：公共服务的回应性。早在上个世纪末，国务院就发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998年）。该《通知》指出要建立以经适房为主体的多层次的住房供应体系。也就是，高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。
在政策文件的影响下，短短几年时间，全国各地的经济适用房快速发展，无论开工面积还是项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。因其房价相对低廉，经适房逐渐成为中低收人家庭住房的重要选择。
但是，随着中国房地产市场不断成熟，仅仅经济适用房已难以满足市场的需求。2007年，两限房开始受到人们的关注。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
又随着经济社会的发展，经适房和两限房显然不够。也是根据1998年的纲领性文件《通知》的要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴和租金减免等三种主要保障方式的廉租房保障休系。
2006年开始，由于各种弊端出现，经济适用房建设制度受到质疑，迫切需要加强廉租房建设。国务院颁布条例给予政策支持，要求地方政府按一定比例将土地出让净收益用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。不过，由于标准过低等诸多因素影响，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准的人群。被排除在外的重要群体就包括中低收入阶层。这可能也是类似于唐家岭地区出现的重要原因。2007年8月，国务院又出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，同时，进一步明确住房保障范围和标准。这个《意见》的最大特点就是，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的重要职责，这无疑为解决住房保障服务提供了强有力的制度保证。2010年6月，“公租房”首次被正式提出。它主要为了解决中低收入阶层的住房问题。新一轮的保障房计划，将公租房列为未来“重点发展”方向。
为了回应公民的住房需求，政府不断出台新的政策。目前，我国的城镇基本住房保障制度已初步形成。但现行的城镇住房保障制度也还存在一些问题，导致的结果就是制度落实的问题。
通常说来，住房保障制度的落实难的原因有：住房保障资金来源少，财政投入不足，地方政府热情不高，企业投资的动力不足，甚至还存在着偷减料等行为，造成住房保障质量存疑。
（2）效率维度：公共服务的市场化。2007年，根据国家政策，廉租住房、经济适用住房以及公共租赁住房建设所需的土地，由地方政府划拨提供，住房保障的财政支出主要由县、市级地方政府承担。2007年《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》明确规定：“廉租住房建设是地方事权，投资以地方为主，中央予以适当补助”。在这样的制度安排下，各地方政府最为困扰的难题就是资金来源问题。
按照2010年7 800亿元的保障房投资来推算，预计2011年1 000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。据查，其中有5 000亿元资金将由中央政府和省级政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，这5 000亿元的资金投入还不包括地方政府无偿划拨土地的成本。而且，保障房资金来源不容乐观，1.3万亿元资金估算还没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。
据了解，地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元。如果无偿划拔保障房用地，以及将土地出让金的10%严格用于保障房建设，将使得原不堪重负的地方政府更加举步维艰。
为了突破资金来源的制约，各地方政府积极寻求多元化的资金渠道。
最重要的资金来源是企业及社会捐助。但是，由于利润率不高以及分配和销售等主动权在政府手中，参与机制缺乏，民间资本直接参与的积极性差；而地方政府也更倾向于将建设权给央企和国企。企业参与保障房建设的常见方式是代建模式，即企业不投入资金我，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；在目前的情况下，这种代建的模式较有可行性。
在住房保障服务中，发挥市场机制是极为必要的合理的。但是，由于国家制度不规范，这种代建模式也有问题。最严重的就是保障房的质量问题。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，对于施工方来说，要想在这个利润内求利，只能违规发包；对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利。层层盘剥之后，保障房质量失控似乎成为必然。例如，2010年北京“明悦湾”保障件。类似的事情还有很多。这些事件加重了社会各界对保障房质量的信任危机。
（3）公共服务对社会稳定的积极影响。在我国的基本住房保障制度中，政府既希望增强公民的回应性，实现住房保障制度服务的政治民主价值；又希望通过市场机制的作用，增加基本住房保障制度的效率性价值。以住房保障制度为例的公共服务，其标准不仅由它对公民有回应性来决定，还要取决于公共服务的市场化水平。尤其是后者，它是基于公共服务的效率性价值的政策标准，在实践中，最容易快速地实现公共服务，市场的劳务和技术都是公共服务所需要的。但是也是最容易出现的问题的，由于国家制度化不足，市场监管不到位，常常会出现难以保证公共服务质量和水平的事件，最终影响到公民对政府的信任，从而加剧社会的不稳定危机。因而，公共服务对社会稳定施加的积极的影响，需要从政治层面的民主价值和市场层面的效率价值两个方面努力，从社会稳定的根本源头上，来探讨当前的社会稳定的问题。
四、 结论与政策启示
论文通过文献的回顾与梳理，初步尝试建构了公共服务与社会稳定之间关系的命题框架，并以此为工具，以住房保障制度服务为例，审视和分析了北京唐家岭村的改造问题的根源。论文认为，公共服务质量对社会稳定有潜在的影响作用。它是通过政治民主的回应性价值以及企业管理视角下的效率性价值两个层面而发挥作用的。因此，社会稳定问题的研究应当重视公共服务问题，而不是就稳定谈稳定。当然，本文只是作者进行的一个初步尝试，还有很多不完善之处，今后会继续关注和开展后续的研究，尤其是关于公共服务与社会稳定的相关关系的系统分析。
但是，本文中唐家岭村改造的案例还有需要我们不断反思的地方。在当前主流的公共服务市场化思潮的倾向下，市场化某种程度上能带来效率，而市场也会失灵，我们应该坚持怎样的公共价值观，以更好地履行公共服务中的政府的责任，这可能是本文最需要反思的地方。
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关键词: 保障性住房; 代建制; 思考；分析
Abstract: affordable housing construction in China has just started, and in the need for large-scale construction period, at this stage on the construction mode and attempt, for affordable housing construction, has a positive meaning. With the development and improvement of housing market, affordable housing construction is becoming the focus of national housing policy. This paper defines the concept of affordable housing, affordable housing characteristics are analyzed, and the combination of affordable housing policy implementation intentions, draw lessons from abroad to affordable housing construction and development process, the future of China's affordable housing construction mode is discussed.
Key words: affordable housing; agent construction system; thinking; analysis
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
一、保障性住房的定义
所谓的保障性住房, 通常是指由政府统一规划、统筹, 提供给特定人群使用, 限定了建造标准和销售价格或租金标准, 起社会保障作用的住房。包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。当前,保障性住房中最主要的形式是经济适用房和廉租房。与保障性住房类似的概念还有公共住宅, 两者的范围有重合也有区别。所谓公共住宅, 侧重的是住宅的“公”属性, 强调住宅产权归公, 由政府出资建设和管理, 也叫“公有住宅”; 而保障性住房的概念则更侧重于住房最终的目的―――为特定人群提供住房保障。保障性住房的建设, 从1998年住房制度改革到现在,一直是政府住宅政策的重要组成部分。使用上, 保障性住房有“三个限定”: 限定供给对象,限定设计标准, 限定租金和售价。保障性住房针对特定的供给对象, 正是通过这三个限定, 保障性住房才能真正起到保障的作用。保障性住房的产权也与一般商品房不同。一般来说,房屋的产权包括完全、充分的占有、使用、收益和处分权。然而, 保障性住房所需的土地由政府提供, 建造过程中也有诸多费用减免, 因此购买者或者承租人无法获得保障性住房完整的占有权; 此外, 保障性住房不能自由转让, 转让时必须满足一定条件, 购买人不具有完全的处分权。并且, 无论是居住者还是拥有者都不能使用保障性住房牟利, 从这个意义上, 保障性住房没有完整的收益权。保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。合理的建设模式能够一定程度上预防保障性住房的建设中出现问题, 但建设模式也只是一方面, 保障性住房要充分发挥作用, 分配方式等其他因素也起着重要的作用, 此处不进行过多讨论, 本文主要分析保障性住房的建设模式。
二、 国外保障性住房的建设模式
在国外, 保障性住房的建设也是各国政府公共政策的重要组成部分。美国建设保障性住房主要有两种模式。一种是政府直接建造保障性住房, 称为“公共住房计划”(PublicHousing Program)。联邦政府设立了住房与城市发展部( HUD) , 负责管理保障性住房建造, 并提供拨款用于建造保障性住房。地方政府各设住房局, 具体落实拨款的使用和监督保障性住房的建造, 并负责住房分配; 另一种是政府提供低息贷款、补贴、免税等优惠政策, 鼓励私人开发建设符合标准的住房, 出租或出售给低收入者, 对开发面积中保障性住宅的比例及建成后的使用都有要求。这种模式下, 开发商拥有房屋的产权, 因此称为“私人所有权项目”(Privately Owned Project )。前一种模式下, 政府承担了开发商的角色, 并借助一系列法规来规范政府的行为;而后一种模式里政府则类似于开发商的合作者。日本在中央设有建设省住宅局, 负责住宅保障问题的决策、协调等工作, 进行保障性住房建设的决策和监督管理; 此外还成立有日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团、地方住宅供给公社, 负责向中低收入家庭提供贷款和建设面向中低收入群体的出租及出售用住宅, 而对“居住困难的低收入者”, 则会提供由地方政府负责建造管理, 中央政府提供建造费补贴和房租差额的公营住宅。日本建立有完善的法律体系, 规范住房保障制度的法律法规多达40余部, 工程建设的具体过程也制定有完善的法律, 加之日本的土地私有, 所以无论是住宅公团还是地方政府, 从取得建设用地到具体工程建设, 都与民间开发商同样操作。在这种模式下, 政府设立专门机构充当开发商的角色, 与其他参与者的联系由市场进行控制, 并通过法律来保障。但由于这些专门机构不盈利, 因此在市场竞争中不占优势, 对所建房屋品质有所影响。这些保障性住房从最初的策划、房屋和基础设施的建设规划、征用土地、拆迁、安排承包商, 到建成后住房的出租、出售和管理, 均由房屋发展局负责。房屋发展局实际上集成了政府、开发商、物业管理者等诸多职能。通过上面的介绍可以看到, 发达国家保障性住房的建设, 依据的是“市场调配, 政府控制”的原则。各国政府都设有专门机构负责管理, 对建设过程参与很深。在有开发商参与的建设过程中, 政府和开发商的关系是一种以政府为主体的合作关系, 如同划船时的舵手和桨手, 而不像普通商品房建设中是管理者和被管理者, 运动员与裁判的关系; 在政府专门机构代替开发商的角色时, 则由完善的法规来限制和保障政府的作为。其余环节由市场完成调配。在上述三国保障性住房的建设模式中,
三、适合我国的保障性住房建设模式
随着住房商品化、社会化的实施, 政府决定对不收入的家庭, 实行不同的住房供应政策, 这就需要大量的保障性住房, 因此这种大规模建设一直持续到现在, 并将持续相当一段时间。现阶段我国的保障性住房主要是指经济适用房和廉租房, 经济适用房建设早期的流程是: 政府提出建设意向、优惠及限制条件, 开发商向政府申报立项, 经政府批准, 进行项目的开发建设并负责最终住房的出售。由于这种模式操作不规范、缺乏公开性, 开发商擅自违规的现象时有发生。
3.1 建立相应的政府专门机构
目前我国保障性住房建设的管理缺乏统一而有效的专门机构。各地对经济适用房、廉租房各设有专门管理机构, 但许多地方这两个机构之间是相互独立的, 其作用也主要停留在项目的登记备案、审批、协调上, 没有实际参与项目。同时, 由于资金不到位, 各地普遍使用政策优惠, 划拨土地等方式代替资金的直接投入, 这就需要几个平行政府部门同时管理, 这一点客观上造成了项目申请过程的复杂
3.2 政府回购制度
在有些地区的经济适用房和廉租房建设中, 已经开始实行政府回购制度, 即由开发商通过项目法人招标进行项目建设, 建设完成后全部由政府出资购买, 并进行之后的销售、管理和运作。这种回购实质上是在回收新建保障性住房的产权, 在目前有众多经济适用房项目正在建设的情况下, 作为控制这些项目建成后运作的一种方式非常适合。回购的模式对于解决当前经济适用房建成后运作混乱, 尤其是增强政府对于保障性住房的控制有着积极意义。不过从工程承发包的角度来看, 这种方式实际上是一种开发商垫资建设的模式, 在政府建设资金较为紧张的情况下具有积极的意义, 但从承发包角度来看, 完全可以将开发商剥离出去, 减少建设中的环节, 提高效率。在下文将有具体论述。另一种所谓回购指的是已经出售给个人的经济适用房, 再次出售时必须原价卖给政府。这种回购实际上是对经济适用房流通的一种限制。作为维持保障性住房数量以及加强政府对保障性住房控制的措施, 这种限制是必要的, 对改变目前经济适用房销售混乱的现状也有积极意义。
