发布时间：2023-09-06 17:04:59
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的农村资源资产化样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1、城市之间房价差距将更大
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、小户型将机械化
在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。
3、逆城市化很难出现
很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
4、大城市房屋日益资产化
一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。
5、大城市很难“去中心化”
欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。
6、写字楼跟住宅价格将长期倒挂
在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？原因有三：一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；二，商业物业土地使用年限短；三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。
7、房产税会出台，但对市场影响不大
房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。
8、计划生育政策将逐步调整.但对楼市影响不大
未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。
9、商铺面临价值重估
商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
培田村东、西、北三面被大山所环抱，松毛岭、屏风山、云霄山从北向南直落河源谷地。松毛
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培田村东、西、北三面被大山所环抱，松毛岭、屏风山、云霄山从北向南直落河源谷地。松毛岭山脚下的卧虎山、清宁寨、青龙山、石背山、担干山等五座小山环绕村落。群山环抱，不仅让培田在战乱的年代免于受到外界侵袭，更提供给村民丰富的物产。 〔水路〕
水是一个村庄的命脉。培田位于山谷盆地的最北端，山上植物茂盛，水源十分充沛。村北的溪流由三条支流交汇而成，被称为河源溪，培田是溪的源头，因此被称为上河源。河源溪的汇入，让村中农田得到便捷而丰沛的灌溉，也让人们能够修建水圳，引水入村，供村民生活之用。清康乾之前，村民还能利用溪水放竹排或木排到下游的朋口码头，运输货物。培田的农业、商贸、村民的生产生活，也因为河源溪而兴盛发展。 〔土地〕
一、完善制度，为环境的可持续发展提供依据
由于环境资源的公共属性和“外部效应”，市场机制无法在环境资源保护方面实现资源的最优配置，即所谓“市场失灵”，从而为政府干预即通过制度创设和供给降低交易费用提供了理论依据。对于市场机制不能有效提供良好环境这一公共物品，政府应承担义不容辞的责任；对于由负外部效应引起的环境污染、资源耗损等，由政府运用法律、经济手段加以矫正，以控制经济运行轨迹趋于正常状态，同时也为市场机制功能的有效发挥提供良好的平台。因此，要实现环境资源与经济发展共生必须具备明晰的环境资源产权制度、健全的市场交易制度、公开透明的信息披露制度、有效地基本控制制度。
应建立有效的价格机制，控制环境污染，取消不合理的财政补贴，建立以市场为基础的资源价格机制，使环境资源价格反映真实的全部社会成本。环境成本内化能够有效地调整能源产业结构，刺激企业改进技术，达标排放污染物，有助于消除不利于环境保护的因素。目前急需对环境资源的自然价格进行合理的评估，为实现环境资源的有偿使用和资产化管理提供基础条件，实现环境资源的有效配置。环境资源产权制度其实质是明确产权主体并使其利益得到实现，即保证国家的资源所有权在经济上得以实现。要加强环境资源有效性评估，完善环境资源产权的交易转让市场，建立健全环境资源市场化机制。具体来说，包括资源核算制度、资源产权管理制度、资源有偿使用和有偿转让制度、资源补偿制度等一系列制度革新。
二、吸引人才，为环境的可持续发展夯实根基
科技是第一生产力，人才是第一资源。提高企业核心竞争力和可持续发展能力，必须依靠人才来实现。企业的竞争，说到底是人才的竞争。建立一个有效的吸引人才机制，加强现代企业人才培养，是广大企业发展壮大的必由之路。在我国大部分地区，虽然已经建立了相对完善的环境专业人才储备系统，但是专业化的高素质人才还是相对缺乏。在实际生产实践中，操作过程相对复杂，专业知识要求相对较高，这就对环境专业人员的综合素质提出来更高的要求，所以在实际工作中我们会发现，高素质专业人才的数量远远落后于环境工作的需求。
努力培养造就高素质环境工作人才，一定要围绕提高自主创新能力、建设创新型国家，以高层次创新型科技人才为重点，努力造就一批世界水平的科学家、科技领军人才、工程师和高水平创新团队，注重培养一线创新人才和青年科技人才，建设宏大的创新型科技人才队伍，为提高企业自主创新能力打好人才基础。同时，要创新人才培养模式，建立学校教育和实践锻炼相结合、国内培养和国际交流合作相衔接的开放式培养体系；探索并推行创新型教育方式方法，突出培养学生的科学精神、创造性思维和创新能力，形成科研人才和科研辅助人才衔接有序、梯次配备的合理结构，提高自主创新能力。还要加强产学研合作，重视企业工程技术与管理人才的培养，推动科技人才向企业集聚。
当前，吸引高素质人才的新在全国各地风起云涌、如火如荼。未来几年，是我国人才事业发展的重要战略机遇期。广大企业必须进一步增强责任感、使命感和危机感，积极应对日趋激烈的国际人才竞争，主动适应我国经济社会发展需要，不断加强现代企业人才培养，留住人才、培养人才、吸引人才。环境工作的高素质人才更是需要采取更多措施，包括待遇、工作条件、今后发展等方面都应该为他们提供方便，为社会发展和环境保护工作提供有力的人才支撑。
三、不断创新，为环境的可持续发展鼓足后劲
在没有征收环境保护税之前，改革现行的排污收费制度，提高收费标准，收费标准要等于或略高于污染治理费用，变超标收费制度为达标收费制。同时，各级财政应加强对排污收费制度的管理，改变环保收费机构坐收坐支的财政状况，实行收支两条线，保证财政资金的有效使用，避免所收取的环保资金无效使用或挪作他用。按照“谁受益、谁付费”的原则，在可实施情况下，各环境主体应有偿使用或购买环境公共物品或服务设施。
包括宅基地在内的农村土地管理制度，由于受当初立法时我国经济发展水平和农村经济社会发展背景的影响，《土地管理法》第四十三条、第五十九条和第六十二条等有关农村土地管理的规定已经难以适应和满足现今农村经济社会发展的需求，在农村宅基地及农民住房管理制度、政策、程序、审批、管理规范等诸多方面都需要调整修改补充，尤其在农民住房、宅基地的法定内涵上加以一一界定。
一是准确界定宅基地物权和用益物权的内涵。在宅基地完整物权和用益物权上，尽快修改和完善有关宅基地相应的法律法规，清理有关宅基地的政策规定，与《物权法》将农民宅基地定为“物权”的法律相一致；突破法律对宅基地完整物权的限制，宅基地在集体土地所有权性质不变的情况下，将宅基地所有权、使用权、发展权“三权”相剥离，使宅基地真正体现出应有的完整物权性质。
二是准确界定宅基地“一户一宅”和住房建设的法定内涵。“一户一宅”是宅基地审批、分配、使用和管理的重要内容和前置条件，根据农村“一户”居民的要求，严格宅基地申请人的资格和条件，设定一户中的户籍人口数，一户家庭现有人均住宅面积和宅基地面积，不符合资格和条件的不得因分户而申请宅基地。宅基地申请制度与计划生育政策衔接起来，对符合条件但为超计划生育的，在申请宅基地应缴纳一定数额的宅基地使用费。从法律上赋予农民住房财产权的完整产权，尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让只限于本村的半商品化状态，真正赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整法律意义上的财产权，赋予农民占有、使用、收益、转让、抵押的完整权利。
三是适时修改《物权法》赋予农民对宅基地的收益权和转让权，允许宅基地进入市场自由流转。加快宅基地、农民住房管理和流转的单独专门立法，进行法律的专门界定，从法律层面赋予和保障农民对宅基地的完整物权，对农民住房的完整产权，使农民住房与宅基地上的农民住房名正言顺地成为农民的合法财产。
四是通过立法来规范宅基地及其住房流转的条件、范围、方式、期限、收益分配、退出以及流转后土地产权关系调整等事宜。按照《物权法》第一百五十五条规定，制订和明确宅基地登记确权转让发证的实施细则和实施条例，规范和完善宅基地的产权关系，解决宅基地抵押贷款流转方面及宅基地用益物权属性不明的问题。
五是突破和修改《担保法》《土地管理法》等法规关于农村宅基地使用权不能抵押的限制。允许宅基地使用权上设立抵押权，赋予宅基地地上房屋抵押权及宅基地使用权连带抵押的权利，允许农民通过宅基地使用权抵押等流转的方式获得其物权带来的合法权益。同时，发放统一的，并同城市国有土地上房屋一样的、有法律效力的农村宅基地使用权证和宅基地房屋产权证。
二、从产权确权来看，加快农民住房、宅基地确权赋能、产权重构
加快确权赋能，还原农村产权真实价值，把产权权能赋予农村产权，真正赋予农民宅基地完整使用权与农民房屋财产权权能。明确规范农民对宅基地拥有排他的使用权、收益权、转让权、处置权、抵押权、担保权、传承权，有原则、有条件、有范围地放开农户流转。打破宅基地使用权、农民房屋所有权的村社边界限制，改变宅基地、农民房屋的有限产权，逐步实现农民对宅基地的完整用益物权。
一是在宅基地占有权利方面，可根据宅基地使用权获得途径方法以及时间的不同，实行差别化、多样化的赋权。其一，对于历史上形成的、基于集体经济组织成员权而依法免费申请所获得的宅基地原始使用权，应依据有关政策规定，赋予其较为充分、较为完整的权能，可赋予其70年的宅基地使用权排他性控制和支配的权利。其二，对通过各种流转方式二、三手获得的宅基地继受使用权，应根据政策规定和流转次数给予其相对有限的权能，即赋予其宅基地地上房屋所有权期限内的排他性控制和支配的权利，其期限不得超过宅基地使用权最先原始获得的剩余使用期。
二是在宅基地使用权能方面，主要分两种情况：其一，对基于集体经济组织成员免费申请的宅基地最先原始使用权，按照省、市、县、规划建设容积率规定，并已相应取得城镇规划部门颁发的规划许可证和建设部门的建设开工许要证的条件下，可维护、改造、翻新宅基地上的现有旧房屋，也可旧房拆除利用原始的宅基地，重新建设住房。其二，对符合国家规定，通过二、三手流转方式所获得的宅基地继受使用权，不论其地上房屋新旧，不得像首次原始获得宅基地一样，拆迁房屋，重新利用宅基地建设房屋，但可以继续使用和维护宅基地上的现有旧房，规划、建设部门和镇（村）有关部门要严格把关。
三是在收益权方面，要确保农民住房、宅基地使用权的合法收益，既赋予农民对宅基地的收益权，又赋予农民对宅基地的转让权，在赋予农民合法获得宅基地及其住房收益权后，可以开征宅基地及其住房相应税收。主要掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员而通过免费申请所获得的首次原始宅基地使用权，并通过农民自愿有偿流转宅基地使用权而获取收益，改革的重点在于包括宅基地在内的集体土地同城市国有土地一样，同权、同价、同市场、同等入市，按市场价值给予宅基地、农民住房财产权完整的补偿。其二，对通过流转方式二、三手所获得的宅基地继受使用权，则不能产生任何收益。
四是在处分权能方面，确保农民处分宅基地使用权和住房的权利。一般掌握两种情况：其一，对基于农村集体经济组织成员权免费申请所获得的宅基地首次原始使用权，根据宅基地无偿取得、有偿退出的有关规定，采取自愿原则，农民个人有偿退回集体经济组织，而随宅基地使用权一并退回的地上房屋，依据当地同区域房屋市场价值给予补偿，宅基地院落的配套设施则给予适当的补偿。其二，对通过转让、流转方式所获得的宅基地继受使用权，允许随地上住房财产权一并抵押、担保、转让，但宅基地不得单独抵押、担保、转让。
三、从运行平台来看，设计建设统一规范的交易市场，使农民住房、宅基地资产有一个合法实现财产价值的平台和渠道
赋予农民的宅基地、住房财产权，必须搭建农村产权交易平台，通过公开、透明、规范的市场交易，发现和确立价格、提高农村资源配置效率，实现农村产权资源要素高效、阳光、合理、顺畅转让流转。
一是建立农村产权流转交易市场不仅是健全我国现代产权制度的重要举措。而且通过交易平台，可以有效实现赋予包括农民住房、宅基地在内的农民更多财产权利的需要；还可以通过产权交易平台，使农村农民手中的宅基地、住房资本在交易市场流转中自我实现、自我增值，并通过相关的市场制度，为农村产权流转交易提供有力保障。同时，农村集体资产进入市场公开交易，其交易平台本身所具有的公开、公正等特点，有效防止村干部寻租行为，最大限度地保障农民的合法权益。
二是全面推进做好包括宅基地、农民住房在内的各类农民产权的确权登记颁证工作，为农村产权流转交易打下坚实的权证凭证基础。按照农村不同的产权类别，加快推进、统筹规划落实各类农村产权的确权登记颁证工作，做到心中有数、统一规范、权利清晰、登记入册、颁证到户，为建立统一的农村产权交易市场奠定扎实的权证基础。
三是明确、规范政府与市场在农村产权交易市场的各自作用和职责，政府和市场都有不同的职责和作用。从政府来说，主要包括政策法律制度规章制订和咨询、产权确权审查登记、变更登记、他项登记、抵押登记，以及纠纷处理和产权仲裁等。从市场机制来说，主要包括资产评估、交易信息、交易、价格发现、金融保险服务、组织产权交易、买卖双方对接、谈判、签约、交付、执行围绕产权交易各个环节等。
随着交易市场的不断成熟，一些诸如政策法律咨询、资产评估、产权抵押质押等部分准公共服务项目，则由社会中介机构承担。而培育市场化中介服务体系作为农村产权流转交易市场建设的关键环节，又是政府公益平台之外不可或缺的服务内容，应予以重点关注培育和推进。
四、从评估体系来看，加快农村土地、房屋评估机构和体系建设
近年来，我国先后启动并完成了农用地分等评价、全国农用土地区分地价等基础性工作，但由于未能从农村土地资源资产化的角度来进行评价，而难以适应农村宅基地农民住房等农村土地房屋权能的抵押、担保、转让的要求。
一是农村宅基地等土地权能的抵押，必须在规范和完善原有的农村土地价值评价体系、评价方法、评价制度的基础上，从农村土地分层资源资产化的角度，建立一系列农村土地分层价值评估制度体系和建立全国一体化的农村土地价值监测评价体系，以满足农村土地抵押、担保、转让的新要求。从政府方面考虑，尽快建立农业产权评估的行业标准及实施细则，加强农业评估机构和人员的建设，采取优惠政策，吸收、鼓励城市评估机构和人员到农村从事农村住房、宅基地评估业务。同时，引导评估机构提升服务质量，降低评估费用，简化评估手续，降低农民住房、宅基地产权交易的成本。
二是引进担保公司，为农民住房和宅基地抵押融资主体在其抵押物不足时提供有效担保。通过引入担保公司的方式，借助担保手段和现代的担保方法、程序，向宅基地业主们放贷。具体方法，由拥有宅基地权能的农民想要获得银行贷款，由担保公司出面担保，农民则将宅基地抵押给担保公司，即宅基地使用权及其房屋不用抵押给银行，而是抵押给担保公司，一旦贷款还不上，由银行找担保公司，分担和减少风险。
三是规范担保公司的形式和内容。引入担保公司可采取三种形式：第一种，以乡（镇）、村为单位，成立担保公司，在现行法律框架内，对村集体所有的集体土地进行集中分类评估，由金融机构和乡（镇）、村评出每个农户的信用等级和信用度，采取村或村民小组为单位进行联保的方式，操作农地、农房和宅基地使用权抵押贷款；第二种，政府主导，各级财政注资，成立县级政策性担保公司，为农户宅基地抵押贷款提供全程全额担保，省财政对贷款全程全额贴息，并负责风险兜底，实现财政资金与信贷资金的有机结合，体现农民、政府、银行的多方共赢；第三种，选择社会上有担保资质、担保信用度高的机构，操作农地、宅基地使用权及房屋的抵押贷款。对到期还不上贷款的村民，可依据《土地管理法》第十四条“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”的规定，由村级集体经济组织收回和调整村民的承包地，使银行信贷风险到最低。
五、从保障机制来看，加快建设和完善各种社保体系建设
一是审慎对待和预估农民住房、宅基地使用权抵押、担保、转让可能出现的问题和风险。加强农民住房和宅基地抵押、担保、转让的科学论证和政策法规规范，既要积极改革创新宅基地抵押、担保、转让的法律政策，又要审慎预防可能出现的风险问题；既要不断完善农民住房和宅基地抵押、担保、转让的方法规程，又要加强和健全宅基地抵押、担保、转让的规范和规划；既要做到农民住房和宅基地抵押、担保、转让的政策先行，又要制订和完善与之相关的一系列配套政策措施实施细则。
二是在充分考虑社会风险、农民家庭风险、农民个人风险的基础上，不断强化风险控制措施，正确论证政策规范和土地利用规划，并在具有相对充分的把握以后，适时慎重出台有关农民住房、宅基地抵押、担保、转让、交易的政策。同时，高度关注创新改革农民住房、宅基地抵押贷款可能产生的金融风险，通过完善监管法规，发展风险预测、衡量和控制技术，加快信息系统的建设，加强治理结构和内部控制，防止风险失控和扩散。而对村民必要的宅基地居住用房和农村“五保户”村民住房不要纳入抵押、担保、转让的范畴，在确保村民有基本生活条件的前提下，审慎进行宅基地和农民房屋抵押、担保、转让，做到村民与各方“双赢”。
十八届三中全会《决定》中，对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权、宅基地的益物权、农村经营性建设用地的转让和抵押等权利的改革思路，是农村改革真正实质性的突破，全国有近18亿亩的土地将被资本撬动，农村将因此释放出巨大的能量。
事实上，近年来，已有多地试水农村土地产权制度改革，以土地资源入股、股份合作和抵押贷款等方式促进农业农村土地资源资本化。
土地资本化的过程，实质上是中国农村城镇化过程的一部分，也是农村城镇化过程兑现的核心通道。土地资本化将带来一系列的货币创造机会，并为农村中小金融机构创新带来巨大机遇。因此，发挥农村中小金融机构的优势，抢抓农村土地资本化机遇，不仅是农村信用社的责任所在，更是农村中小金融业实现蛙跳式大发展的关键。
抓住土地资本化带来的货币创造机会
在西方发达国家，农村土地资本化是一个很自然的过程。土地私有制让拥有土地的农民或者农场主可以拿自己的土地作为资产进行买卖、抵押，不存在突然需要货币化或者资本化的问题。
但中国农村的土地，由于历史与制度的原因，目前资本化或货币化的程度非常低。不论是从整体国际竞争的角度来说，还是国内公平的角度来说，这都不是应有的状态。
从国际竞争角度来说，一个国家一半以上的土地财富不在国际竞争中体现，与自缚手脚无异。从国内公平角度来说，在城市土地基本资本化，城镇居民获得最大限度的资产性财富之后，农村土地的资本化，就已经成为必然之事。
当前，农民所拥有的宅基地及其承包的土地没有资本化或者说货币化，使其不能自由买卖或抵押。再者，制度上的难题使得农村土地的价值没有办法评估。这样一来，农村的财富就是死的，这对农民来说，其实是不公平的。
土地流转的本质，就是为了超越土地制度上的难题，在保证现有土地制度不变的情况下，实现土地的资本化。过去10年，城市土地的资本化，给国有大金融机构带来了前所未有的扩张机遇。银行依据土地价值担保，给地产企业和政府平台提供信贷，这些信贷又回流到了银行，最终在金融机构资产负债表上是贷款、存款同步增长。
与土地资本化相适应的基础设施建设和城市化建设，推动了中国制造业的崛起和房地产开发，房地产价格的成倍上涨，又加速了更大规模的土地资本化。所有这些在经济高速增长下的经营活动，又反过来进一步加大了银行的信贷规模增长，派生存款也相应增长。这样的过程，将随着农村土地的资本化，再一次在更为广袤的中国大地上重演。中国的农村将像过去10年的城市地区一样，因为城镇化与土地资本化，而迎来巨大的财富激活效应。
仅以宅基地货币化来看，7亿农村人口，人均住宅面积即使按照城镇的同等规模来算，价格按照城镇价格的一半来算，也意味着近65万亿元的财富将被激活，这将不再是没有名分、无法估价、更无法流动的“死水”，而是可以与中国的城镇财富一起参与国际竞争的“活”资产。
而农民承包土地的资本化，则将为中国的金融业带来更大的发展机遇。土地流转制度保证了银行贷款的安全性，防范了道德风险，节约了社会经营成本，使农村借贷成本大幅降低。包括农村信用社在内的众多大中小金融机构，将在新型城镇化建设中投入更多财力物力。
农村土地资本化所带来的金融机构信贷能力的扩张，实质上是新的货币创造过程。过去10年，工农中建四大银行在城市土地资产化所带来的货币创造过程中，获得了最大的利润增长。由于农村金融机构对农村环境的天然接近性与了解程度，使得它们能够在新一轮以农村土地经营权为主要担保物的新的货币创造过程中获得最大限度的份额。
从历史经验来看，在任何一个国家的土地资本化初期，其价值总是被低估的。因此，越早参与到土地资本化进程中的企业或者资本，获益就会越大。农村中小金融机构无疑将充当这一轮土地资本化的先遣部队。
农村中小金融机构金融创新面临重大机遇
伴随着土地资本化而来的，是城镇化的大发展，这将为农村中小金融机构提升服务能力、辐射服务范围带来新的巨大机遇，为农村中小金融机构提升金融创新能力创造友好环境。
现阶段我国广大农户的金融服务需求还没有得到满足，金融排斥现象在农村地区普遍存在。农村土地的资本化与城镇化的同时推进，将带来两个重要因素的改变：一是所服务对象的资产性收入大幅度增加。农民由于土地流转而盘活土地资产，从而使得资产性收入增加。二是农村人口由分散变为更加集中。土地流转后，农民与土地实现了基本的脱离，因此更有意愿移居到人口更为聚集、各种服务生活设施更为便利的城镇，这将为农村中小金融机构金融服务效益的优化和提升打下基础。
农村居民资产性收入增加，就需要通过农村中小金融机构获得更多的资本收益，也就意味着农民对更为现代化的金融服务需求的增加，这将对农村中小金融机构的金融创新能力提出要求。这种需求有时候会显得参差不齐，但绝对是一个庞大的市场。
中国农村土地的资本化，是全世界都没有过的进程，也是一个不断探索的过程，这个过程中存在着极大的创新土壤。农村中小金融机构如何通过金融创新，创造出新的高效率的服务模式，将决定其在未来农村金融市场竞争中的地位。
对于金融机构来说，农村土地的资本化、土地流转权益的打包与分割，本身就非常类似银行资产证券化过程中的一部分。若以未来地租贴现为基础，发放农村土地收益权抵押贷款，将是信用状况最好的长期贷款。因为有了非常规范的流转权益分割，这种长期贷款是很容易进行资产证券化的。在中国银行业资产证券化进展缓慢的当前，农村中小金融机构反而有可能在资产证券化领域，凭借土地流转权益的特殊性质，开拓出一条新路子。这将为中国金融改革的深入发展提供新思路，让农村金融业一举站到中国金融改革的最前沿。
充分发挥农村中小金融机构的比较优势
当然，所有的财富激活与货币创造最终都需要依靠实业发展并产生利润来支撑，否则最终只是资产价格的单方面过度上涨，并终会导致经济恶果。农村土地的资本化，最终是要发展各种不同的新产业，而不仅仅是要让资本到农村去圈地。这才是中国需要的土地资本化。
这一点与中央最新提出的新型城镇化的精神是完全一致的：新型城镇化，不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。新型城镇化的“新”，是指观念更新、体制革新、技术创新和文化复新，是新型工业化、区域城镇化、社会信息化和农业现代化的生态发育过程。可以说，新型城镇化建设既是土地资本化的自然结果，也是农村中小金融机构所面临的另一个机遇窗口。
说它是土地资本化的自然结果，是因为土地财富得到激活之后，必然会激发农村的内需，各种房地产建设、道路建设、服务业建设、产业建设都必然会出现。农民拥有了资金，就需要提升生活水平，需要投资产业，以获得更大的财富。这样庞大的内需出现，必然会给农村金融机构带来新的利润增长点。据资料显示，若农村土地与宅基地资本化得到兑现，未来5年可以为中国带来至少65万亿元的内需，几乎相当于未来5年中国出口市场的总规模。
农村中小金融机构可以利用土地资本化所带来的资产扩张以及各种金融创新，为中国农村的新型城镇化建设提供重要的融资服务，为现代农业的发展提供金融支持，并对新型农业产业给予利率和信贷比例上的适当优惠，对落后待淘汰的、风险较大的经营模式和产业在资金成本上给予一定压力，从而让现代农业的布局更为合理。
中国农村土地的资本化，是金融全球化背景下的资本化，将来参与这一进程的不仅有国内资本，还将会出现大规模的世界资本。农村中小金融机构不妨多尝试走出国门，实现新农村、新产业与外部市场的对接。从某种意义上来说，农村中小金融机构是中国农民形成国际化视野、进行国际化生产与投资的最重要通道。农村金融机构可以结合所处地理位置实际情况，积极开展农产品出口的一系列金融服务。
总之，作为农村金融的主力军，我们只有根据中国经济与政治的实际，根据改革的大环境，不断创新，才能在金融行业立于不败之地。（雷思海：政经学者，长期专注于政治经济与资本市场的互动研究，著有《大对决：即将爆发的中美货币战争》）
图 > CFP
土地资本化：
通过农村产权制度改革，明晰各类农村产权（农村土地承包经营权、农村集体建设用地所有权和使用权、农村房屋所有权、林权），建立配套保障机制，促进农村产权流转，推进农村产权抵押融资。到2018年实现农村各类产权流转交易金额达到5800万元；实现各类产权抵押融资贷款余额达到2亿元。
二、工作重点
（一）农村产权确权颁证
在年内完成土地承包经营权、农村集体建设用地、林权确权颁证工作。
（二）推进农村产权流转
农村土地承包经营权可采取出租、转包、股份合作、互换、转让等流转方式。农村集体建设用地使用权可采取出让、出租、转让、转租等方式流转。农村房屋采取转让、抵押、租赁等方式流转。林权采取转包、租赁、互换、拍卖、招标、转让等方式流转。
（三）推进农村产权抵押融资
通过建立农村产权价值评估，制定农村产权抵押登记办法，建立抵押债权风险保障机制，创新抵押融资产品和服务，推进农村产权的抵押贷款工作。
（四）开展农村产权交易
在区公共资源交易服务中心设立农村产权交易服务中心。乡（镇）建立流转服务站，在重点行政村落实协办员，形成区、乡（镇）、村三级农村产权流转服务体系，开展农村产权交易。
三、工作现状
我区辖21个乡镇及2个街道办事处，497个村，33个社区居委会，4788个村民小组，现有承包农户20.2万户，农业人口71.9万人，幅员面积1258平方公里，农村承包地面积62.4万亩（国土二调耕地面积113.66万亩）。2012年11月，我区全面启动农村土地承包经营权、农村集体建设用地使用权、农村房屋所有权、林权等确权登记颁证工作。
（一）农村产权确权颁证
1、农村土地承包经营权确权颁证。已完成了1258平方公里航摄和影像资料处理；已完成497个村4788个组的资料收集、农户指界、实地测绘等外业入户调查工作，占497个村的100%、占4637个组的100%（暂缓确权的145个组除外）；已公示审核4637个组，占任务100%；录入农户信息数据19.71万户，占100%；已建立登记簿17.94万户，占91%。
2、农村集体建设用地使用权确权颁证。我区集体建设用地确权颁证工作总任务190421宗（其中宅基地189500宗，集体公益事业建设用地878宗，集体经营性建设用地43宗）。截止目前，该项工作外业宗地地籍测绘及权属调查工作已完成；集体公益事业建设用地及集体经营性建设用地确权登记颁证工作已完成；宅基地完成证书制作9672个。
3、农村房屋所有权确权颁证。我区农村房屋约15.3万户，面积约3000万平米。2013年10月，联系市测绘协会组织6家测绘公司（菠源、支点、广惠、金合、维益、精绘）开展农房测绘工作。截止目前，完成全部房屋测绘约15.3万户，办理登记约2000户,核发农房产权证约2000户。
4、林权产权确权颁证。2009年全面开展集体林权制度改革后，全区林改16.5万户，涉及人口57.75万人，发证16.63万本，宗地数达51.3万宗，林地登记面积为61.42万亩。
（二）农村产权流转
鼓励和支持农村产权向专业大户、家庭农场、农村合作社、农业企业流转，通过农村产权流转，获得资金、技术等支持，将资源要素转化为资本要素。目前已建立区级农村产权交易流转中心，下一步将逐步建立乡镇农村产权流转服务站，在重点行政村落实协办员，形成区、乡（镇）、村三级产权交易服务体系。全区共流转林地5.4万亩，流转金额1548万元；流转土地24.29万亩，流转金额1.6亿元。
（三）农村产权抵押融资
在创新开展农村产权抵押担保业务的基础上，引导金融机构大力开展信用贷款，互保互助贷款和农用生产设备、水域使用权抵押融资和股权、仓单、存单权利质押贷款。充分抓住农村产权改革试点，盘活农村闲置资源，破解农村、农业、农户融资难难题，取得了初步成效。截止2014年10月末，金融机构已发放农村产权抵押贷款1700万元，贷款余额1130万元。其中：农村土地承包经营权抵押贷款500万元，农村房屋抵押贷款600万元，农村林业抵押贷款30万元。
四、存在的问题
一是我区是典型的农业大区，与其他区县相比，存在底子薄、财力弱、历史欠账多等困难，确权颁证资金总投入约8780万元，目前只筹集到资金1800万元（包括明后两年财政预算），尚差资金6980万元，资金差口巨大。
二是农村产权流转体系不健全，特别是乡镇和村无专门从事农村产权改革的工作人员，也无工作经费保障，给工作推进带来一定影响。
三是农村产权价值评估难，单位融资总量难以提高。由于农业是一个风险较高的行业，农村产权价值普遍偏低，同时缺乏专业的农村产权价值评估机构，价值评估难，农村产权价值难以准确认定，必然导致产权价值低估，抵押融资难，难以满足业主的融资需求。
四是农村信用环境较差，农村产权抵押融资难。由于农村经济的特殊性，农村信用环境较差，金融机构对农村产权的认可度不够，必然导致农村产权融资难和融资成本较高。
五、下步工作建议
（一）进一步加强组织领导
建立强有力的组织体系，周密策划，落实人员，明确责任，创新工作机制，建立和完善各级联系会议制度，健全推进农村产权制度改革的工作机构，完善区级农村产权交易平台，特别是落实乡镇专门从事农村产权制度改革工作的人员，明确职责，提供工作经费保障，确保工作有序推进。
（二）加快农村产权颁证步伐
严格按照有关法律法规及政策规定开展农村产权确权登记颁证工作，妥善处理农村产权权属争议，加快推进农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、农村房屋产权确权登记颁证进程，确保2014年完成确权颁证工作。
（三）创新农村产权流转模式
一是鼓励农户采取互利互换方式，解决承包土地细碎化问题，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。二是鼓励和支持农村产权向专业大户、家庭农场、农村合作社、农业企业流转，通过农村产权流转，获得资金、技术等支持，将资源要素转化为资本要素。广泛吸引社会资本投向农业农村，促进传统农业向现代农业跨越，实现农业增效、农民增收。三是鼓励支持农户兴办专业合作、股份合作等新型合作组织，以产品和产业为纽带开展合作与联合，促进农业规模经营，推动现代农业发展。四是引导产业化龙头企业建立紧密型利益联动机制，开展企业产权（经营权）、农村产权（经营权）相结合的组合经营，盘活农村资源，优化农村资源配置，促进农村资产财产化、资产化、财富化，增加农民财产性收入。同时，积极探索农村集体产权股份合作制的改革新路，视条件组建农村资产管理公司，推动农村产权抵押融资向深度发展。
（四）建立抵押债权风险保障机制
一是建立流转风险防范机制。借款人无法偿还债务的，其抵押产权可通过市场化手段再流转，也可通过集体经济组织、集体所有权人收购，根据发展需要，也可受当地人民政府委托，通过交易中心收购；二是建立风险补偿机制。区本级要根据当年抵押融资规模，按一定比例设立风险基金，并按抵押产权造成损失责任大小与贷款银行协商确定对未有效处置的抵押产权造成损失的风险分担比例；三是深化银保财合作机制。稳步推进政策性保险，大力开展特色农业保险，为农业提供风险保障。四是充分发挥政策性担保公司为产权抵押贷款的担保功能，提高农户信用保证能力。
（五）创新开展抵押融资产品和服务
制定金融机构农村产权抵押融资总体实施方案，各金融机构、村镇银行和小额贷款公司要加快制定农村产权抵押担保贷款具体实施办法。加快农村信用体系建设，建立涵盖农村各类产权信息的农户、涉农企业和新型农村经济组织的信用档案。鼓励金融机构向农村延伸经营网点和推广使用自助银行设备，逐步消除支付结算空白村。支持鼓励社会资本参与组建村镇银行、小额贷款、农村资金互助社等新型涉农金融服务机构。在创新开展农村产权抵押担保业务的基础上，引导金融机构大力开展信用贷款，互保互助贷款和农用生产设备、水域使用权抵押融资和股权、仓单、存单权利质押贷款。
关键词：农村；土地资产证券化；现实条件
中图分类号：F832.51 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）03-0080-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.18
农村土地资产证券化是一个复杂的金融创新工具，虽然我国在1992年就进行了首次土地资产证券化的实践，随后逐步引入了资产证券化的理论和技术，但由于资本市场、信用市场、法律环境等现实条件的限制，发展一直比较缓慢，目前在银行间同业市场的证券化产品共有50多种，但没有一种是关于农村土地资产证券化的产品。自八十年代起中央每年“一号”文件用于解决“三农”问题，2003年更是逐步取消了农业税，但“三农”依然成为困扰政府的难题。这其中，土地问题中所反映的各种矛盾很可能继续成为制约经济发展的瓶颈。发展需要资金，农民在生产、生活中所遇到的资金短缺问题由于信息不对称、缺乏抵押担保品和地缘因素等限制，导致农民和农业生产企业很难从传统融资渠道获取贷款，民间资本又由于面对行政壁垒、信用问题和利率的不确定等问题难以取得较大规模的发展。因此拓宽农户、农业企业的融资渠道显得非常必要。资产证券化这种新兴的融资工具，以其特有的方式取得了国际范围内的认同。农村土地可沿着土地资产化―资产资本化―资本证券化―证券市场化的线路，利用资产证券化的优势开辟一条引导农村土地走出融资困境的新路。
一、我国农村土地资产证券化的必要性
（一）农地符合证券化资产的基本要求
资产证券化的本质是以融通资金为目的，将缺乏流动性但有未来预期稳定现金流收入的资产进行资产重组和信用增级，并依托该现金流发行可以在金融市场上出售和流通的证券的过程[1-2]。农村土地本身不会产生未来的现金流收入，但其产品经出售所得通常能在未来产生可预测的现金流，且对缺乏弹性的农产品来说，消费者对农产品的消费数量或次数是比较稳定的，消费价格受政府管制，也不会有较大的波动，因此农产品的收入所得是稳定的，是很适合开展证券化融资的资产。
（二）农村土地资产证券化融资成本低且融资方式便利
在我国现有的农村土地融资模式中，将农村土地使用权进行抵押贷款需要成立专门的产权管理中心和土地资产评估中心，由产权管理中心负责对土地使用权进行管理和帮助提供使用权的个体农户或农业企业向金融企业进行融资，这种融资方式虽然为因缺乏抵押担保品难以从银行取得贷款的个体农户和农业生产企业提供了便利，但相应地也增加了中介费用等贷款成本。设立“土地银行”的形式则需要政府事前巨大的投入，也会相应增加贷款的平均成本。对于土地资产证券化这种融资方式来说，我国的债券市场、证券市场、银行、评估公司等金融市场和各种中介机构已存在并发展到一定的规模，资产证券化产品的操作也有现成模式可参考，不需要由国家出资建立专门的机构和市场，为农村土地证券化开展提供融资渠道和专业人才。此外，根据国外经验，证券化方式本身比其他融资方式的成本低，推行农村土地证券化是一条重要的融资创新途径。
（三）农村土地资产证券化有利于深化土地产权
虽然我国现行的农村土地制度为集体所有、家庭经营的形式，即农户只拥有农村土地的部分产权，但法律规定了土地的长期承包权和党的十七届三中全会提出允许发展多种形式的土地承包经营权流转权，而流转顺畅是现代产权制度对产权的要求，同时国家也在肯定农户对土地的所有权[3]。对于权能深化的土地来说，流转顺畅的土地产权制度为土地资源的优化配置提供了保障，为土地产权的市场化铺平了道路，也为土地资产转化为货币、获取土地发展资金创造了机会，而资本市场则为产权流动、产权交易和竞争提供了平台。可以说，证券化进一步确认了农村土地产权，且农村土地产权应当证券化。
（四）农村土地资产证券化解决了资金短缺问题
为加快农村农业的发展，我国在2004―2010年连续7年“一号”文件强调农业的重要性。2011年，中央财政“三农”预算安排近1万亿元。其中用于农业生产的近4000亿元，用于农民“四补贴”的1400多亿元，这两项共计5400多亿元，只占中央财政“三农”预算总支出的一半左右。国家对农业投入的不足、个体农户对农业的无力投入和金融机构由于信息不对称和缺乏担保抵押品不愿意贷款给农户和农业生产企业，造成个体农户和农业生产企业融资困难，无法加大对地力和农田基本建设投入。目前我国54%的耕地仍“靠天吃饭”，50%～60%的中小型灌区设施老化失修。面对农村和农业的发展，仅仅依靠国家财政的有限投入和个体农户微小的投入是不能迅速改善农村农业落后的局面，未来农村农业的发展为农村土地资产证券化提供了广阔发展空间，同时农村土地资产证券化也为新农村建设和城镇化的发展解决了资金短缺的问题。
二、我国开展农地资产证券化的可行性
（一）资产证券化的发展为农村土地资产证券化创造了基础条件
2005年12月，经过中国人民银行和银行业监督管理委员会等多家政府部门论证，开始了以金融机构信贷资产证券化为试点的路程。资产证券化的试点是在中国人民银行和银行业监督管理委员会的监管和审查下，由商业银行、政策性银行、信托投资公司、财务公司等金融机构作为发起人对金融机构的信贷资产在银行间债券市场交易。金融机构和企业发行资产证券化的成功经验，为农村土地资产证券化的提供了有益的借鉴，一级市场规模的迅速扩大和证券化框架的不断完善，为农村土地资产证券化的发行提供了基础条件。
（二）国内巨大的投资潜力为农村土地资产证券化提供了资金保证
截至2011年12月末，我国金融机构各项存款不断增长，其中人民币各项存款余额为87.2万亿元，同比增长13.5%，全年人民币各项存款增加1.43万亿元，同比多增4462亿元。巨大的资金存量对金融工具创新的需求不断加大。如果农村土地资产证券化的信用级别较高、流动性较强，将对各类存款具有很强的吸引力。
随着经济的发展，我国的社会保障机制如养老保险、医疗保险和财产保险也得到迅速的发展。2011年末，全国共实现原保险保费收入1.43万亿元，其中，财产险全年原保险保费收入约为4618亿元。农村土地资产证券将以高于银行存款和国债利率、以及低于股票风险的相对优势，成为保险资金的重点投资对象。
我国的基金市场在2007年年末，有基金管理公司59家，管理证券投资基金346只，基金规模达22339亿份，基金净值32762亿元。面对证券市场的低迷，为确保基金收益，投资基金从投资组合的角度，也会希望投资于新的高风险高收益的金融产品，农村土地资产证券将会成为其投资对象。
（三）市场基础设施及配套服务的逐步完善为开展农村土地资产证券化创造了外部条件
我国非银行机构中，银行间市场、保险公司、信托公司、证券公司、基金公司、财务公司等可以从不同层面为农村土地资产证券的发行、承销、交易、管理、信用担保、保险等提供金融服务。我国已有深圳和上海两家证券交易所，STAO和NET两个交易系统，证券经营机构包括证券公司、信托机构300多家，营业网点遍布全国各大、中、小城市。证券发行、承销、上市交易、登记、托管、清算过户等各项服务比较完善。随着《证券法》等相关法律的相继出台，证券市场发展及监管正逐步进入规范化和法制化的轨道。由银行业监督管理委员会、证券监督管理委员会和保险监督管理委员会一同构成的金融市场监管机构体系，已具备了较强的管理和监控国内金融业的能力、较强的信用重建能力和对资产证券化市场的监管能力。
三、我国开展农村土地资产证券化面临的困难
（一）设立特殊目的载体的法律障碍
SPV是农村土地资产证券化的核心环节，也是证券化动作的中心，它以金融中介的形式巧妙实现了信用市场和资本市场资金的融合和流动，同时又隔离了发行人原有资产与证券化工具的风险，对农村土地资产证券化的顺利发行和运行起着举足轻重的作用。但在我国，由于证券化法律规定的不健全和其他法律法规的影响和限制，SPV的设立和运行难度较大。
（二）发展农村土地资产证券化的环境障碍
1.资本市场的发育还不够成熟
农村土地资产证券化的发展需要具备一定深度和广度的资本市场，资本市场是连接家户与厂商的纽带，只有一个成熟的资本市场才能为农村土地资产证券化提供发展的市场[4]。目前我国的这个条件还不成熟。对于证券这样的直接融资市场，发展了将近二十年，市场规模迅速扩大，但其发展仍然受到行政干预，至今没有完全按照市场经济规律自行发展。另外，对于间接融资中的信贷市场，主要由国有商业银行进行主导，而我国的商业银行仍处于由传统银行向现代银行转变的过程。在这个过程中，信贷配置不可避免的受到政府的指令性计划干扰，市场无法发挥充分作用。
2.中介机构的发展还不规范
农村土地资产证券化的交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、信用评估机构和评级机构等十几家中介服务机构。目前我国只有投资银行业和会计行业的发展较为完善，能达到证券化的要求，但信用评估和评级机构的发展还处于起步阶段，评估管理的尺度不一，政出多门，且信用评级机构信誉较低、独立性较差，所使用的评级等级与国际通用的等级不一致，不能得到世界的认可。
3.人才匮乏阻碍农村土地资产证券化的发展
开展农村土地资产证券化，涉及法律、证券、担保、信用评级、会计和税务等多个领域，需要大量高素质的专业人才，既要掌握先进的金融理论知识，又要有丰富的实践经验。而农村地区经济落后的现状使得高素质高质量的人才大量外流，导致金融活动难以开展，不利于将要开展的农村土地资产证券化的发行和推广。
（三）发展农村土地资产证券化的技术问题
1.信用增级问题
信用增级是证券化过程中的关键技术，有内部增级和外部增级两种方式。对于各种增级方式，我国的《担保法》中大多数没有明确的界定。而有些增级方式，如差价帐户、备用金以及摊销替代等就需要在运作方式上与我国国情相结合。在进行农村土地资产证券化时，采用何种信用增级手段，且在国外成功运用的手段是否适应我国国情，这些问题关系到证券能否成功发行。在证券化发展较为发达的美国，信用增级机构有政府的全面信用支持，因此发行的证券具有完全的信用保证，可以与国债相媲美，能吸引大量的投资者，使证券化蓬勃发展，而我国尚不存在这样的专门机构。
2.发行定价问题
在进行农村土地资产证券化的过程中，发行定价问题是其中的关键步骤，它决定着发起人、特设机构和投资者等主体的利益分配，也是资产与市场的连接点，所以，农村土地抵押证券的定价是否合理不仅关系着能否顺利发行及证券正常流通，而且还关系着各个发行主体的利益。但我国农村土地实行的是集体所有、家庭经营的方式，土地定价的收益分配权不明确，使得不能对农村土地进行准确定价和分配收益，从而也给证券的定价带来很大困难。
四、政策建议
在资产证券化迅速发展、不断创新的今天，即使是资产证券化最发达的美国，也没有在农村推行资产证券化的探索，那么能否在我国进行农村土地资产证券化的尝试，使得在经济落后的农村地区，在缺乏有效资金投入的情况下，将土地资本融入金融市场中，活化资产的价值形态，在吸取已有证券化产品成功经验和MBS因发行过度化导致全球金融危机的教训的基础上，探索一条利用土地资产证券化手段解决“三农”问题的途径。
首先，要创造一个适合农村土地资产证券化发展的制度环境。也就是说要创造一个适合其生存和发展的法律环境、会计环境、税收环境、信用环境。制定和修改相关的法律和法规，为农村土地资产证券化开辟新的发展道路，也为资产证券化的发展打下坚实的基础。
其次，要清醒的认识到资产证券化的风险。美国2008年以来的金融危机正是资产证券化引起的，但这并不能说明因此就不能实行资产证券化。任何金融创新产品都存在风险，且其风险和收益成正比，因此要正确看待资产证券化产品并对其风险加以评估，这样才能保证各个利益集团的利益不受侵犯。
最后，要以循序渐进的方式推行农村土地资产证券化。实行农村土地资产证券化的目的是为了使农民融资渠道顺畅，加快土地流转和城市化进程，要在保护好农民利益的基础上，先在部分农村地区进行试点，在农民、企业、金融机构加以肯定的基础上才进行大范围的推广，使得土地这个不能流动的资产，由于有未来现金流入的特点而成为农民手中活化的资本，农民也将切身体会到市场经济、资本市场和全球经济一体化的好处。
参考文献：
[1]Frank Fabozzi，Modigliani.Capital Market：Institutions
and Instruments[M].Prentice-Hall，1996.
[2]毕宝德.土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，1998.
坚持把改革创新作为农业现代化建设的根本动力，以改革创新破除体制机制障碍，加快构建新型农业经营体系。江苏的农业农村改革一直走在全国前列，但随着工业化、城镇化进程的加快，“谁来种地”、“怎么种地”等问题也日益突出，迫切需要加大改革创新力度，全面推进一批中央和省委、省政府有要求的改革，积极推动一批部省级农业农村改革试点，探索研究一批长远的改革举措，加快推进农业现代化和城乡一体化进程。加快推进土地承包经营权确权登记颁证。在原有的基础上，扩大确权登记颁证试点，2014年，每市选择一个县（市、区）整县推进，每县（市、区）选择一个乡镇整乡镇推进，海门、高邮等部级试点县整县完成登记，力争用三年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。采取先易后难、简便易行、农民认可的方法，确权尽可能做到确地，对承包地四至不清、地貌变动大、人均面积少、已集中规模流转并完成土地股份合作制改革的个别地方，可确股确权不确地，但须按程序报批。培育和选择好新型经营主体。优先培育以当地农户为主的新型经营主体，扶持鼓励土地向种田能手、职业农民适度集中，成为家庭农场；扶持鼓励以家庭农场为成员组建或改造农民专业合作社；扶持鼓励农民合作社组建联合社，发展农产品加工、贮运、销售，让农民分享全产业链利益。引导专业大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业、社会化服务机构等各类主体各展所长，融合发展。大力发展以农户为主体的适度规模经营。以农户为主体的适度规模经营保留了家庭承包经营的内核，具有集约化、专业化生产的优势，是农户家庭承包经营的升级版。发展规模经营特别是土地规模经营，必须坚持以农民为主体，以大多数农民增收为前提，与经济社会发展阶段相契合。江苏土地流转和规模经营起步早、发展快，工商资本进入农业也早于全国，面广量大，必须进一步加强引导，明确导向，把握好规模经营的度。根据测算，现阶段，江苏省农户粮作家庭经营的最适规模为120亩左右，专业大户、家庭农场土地经营规模一般不宜超过300亩。经营这个规模，农户一年的农业收入可基本达到当地城镇居民收入水平。省里将完善省级财政支持土地规模流转项目扶持政策，重点补助适度规模经营。加快推进农村产权交易市场建设。农村产权交易市场是实现农民财产权利市场化的重要“通道”。鼓励有条件的地方加快建立农村产权交易市场，县级建立农村产权交易市场，乡镇设立交易服务平台，积极引导农村土地承包经营权、集体资产资源使用权、农业科技成果等农村各类产权进场交易。科学制定产权交易管理、交易规则、登记鉴证、动态报价、转让拍卖、网络竞价、资金结算、收费管理等一系列制度和办法，推动产权交易公开、公正、规范运行。
坚持把稳定粮食等重要农产品生产和确保质量安全作为农业现代化建设的首要目标，种好江苏“责任田”，确保供需平衡、口粮自给。中央强调，“我们的饭碗一定要牢牢端在自己手上”，并把保障农产品质量安全放到考验执政能力的重要位置。江苏省委、省政府确立“供需平衡、口粮自给”的粮食生产底线，提出要严守农产品质量安全防线。贯彻这些新部署、新要求，必须把重要农产品稳产、提质、保供摆在更突出的位置，全力抓好米袋子、菜篮子。稳定发展粮食生产。突出“一稳、二扩、三提高”，即稳定面积，扩大旱改水、机插秧面积，提高质量、效益、规模，多打粮、打好粮。深入推进高产增效创建，大力推广粮食周年增产、技术集成创新增产、规模经营增产等模式，推动良种良法相配套、农机农艺相融合，着力打造一批 “亩产吨粮县”，全年粮食面积稳定在8000万亩左右，粮食总产680亿斤左右。转变“菜篮子”产品生产方式。加快实施绿色蔬菜基地建设行动计划，强化永久性蔬菜基地建设，推进蔬菜生产设施升级优化，全年新建150万亩常年菜地。大力发展畜禽标准化规模养殖，加强畜禽主产县生产能力建设，苏南主销区要稳定提高主要畜产品自给率。加强动物疫病防控，特别是动物H7N9禽流感防控，确保不发生区域性重大动物疫情。守好农产品质量安全防线。严把“产”和“管”两个关口，生产上突出标准化，严格管制乱用、滥用农业投入品，引导发展标准化、清洁化生产，从源头上确保农产品质量安全。管理上加大监管与执法力度，增加农产品质量监测频次，及时查处违法违规案件，强化“检打联动”，确保不发生重大农产品质量安全事件。加强畜禽屠宰监管，严格规范产地检疫和屠宰检疫。加快推进动物无害化收集处理体系建设，健全动物无害化处理机制。
坚持把强化科技与人才作为关键支撑，依靠科技进步和创新驱动，不断提高农业发展质量和效益。2013年，全省高效设施农业面积占比15.2%，农业综合机械化水平达78%，农业科技进步贡献率全国领先，但仍有很大的提升空间。必须充分发挥江苏科教和人才优势，以内涵发展提升产业，给现代农业插上科技的翅膀。突出现代种业发展。加快推进基础性、公益性研究和商业化育种分离，确立企业品种创新主体地位。坚持品种审定面向企业的导向，推动科研院所与所办种业企业分开，建立企业为主体、市场为导向、产学研结合的商业化育种体系。全面开展打击侵犯品种权和制售假劣种子专项行动，完善品种退出办法，突出推广主体品种，逐步实现一乡1品种或一县1～2个主体品种，改变品种“多乱杂”局面。突出农技推广服务。一方面，加大农业科技创新力度，抢占现代农业发展制高点；另一方面，加快科技成果转化应用，站稳强农富民落脚点。攻关突破一批制约现代农业发展的关键技术，新建一批农业科技综合示范基地，推行“首席专家+创新团队+推广单位+示范户”模式，推进专家技术转化为农民技术、专家产量转化为农民产量，促进科技与产业融合、专家与村社对接。突出农业信息化。更大力度推进农业生产经营信息化，积极发展精准农业、智能农业，开展农业物联网技术集成组装与试验示范，扩大精准监测控制、智能化养殖、农产品质量可追溯等技术的示范应用。完善“12316”惠农短信平台、村级综合信息服务平台、农产品电子商务平台等功能，提升为农信息服务的能力。突出职业农民培育。培育新型职业农民就是培育“三农”事业的未来。把培育职业农民作为解决“谁来种地”问题的基础性工作来抓，以职业农民培育、创业培训为重点，开展多层次、多渠道、多形式培训。开展省级新型职业农民培育试点，争取每市一个部级试点县。
坚持把促进农民增收作为农业现代化建设的中心任务，扎实推进农民收入倍增计划，努力增加农民创业收入和财产性收入。2013年，全省农民人均纯收入增长11.4%，达到13598元，增幅连续四年超过城镇居民，城乡居民收入比缩小为2.39：1。要继续保持这种态势，就必须把促进农民增收作为中心任务，在稳住增收基本面的同时，更加突出低收入农户群体增收，更加突出就业创业增加收入，更加突出通过改革增加收入。支持低收入农户发展高效农业。农民增收既要看“平均数”，更要重视“最低数”。六个重点片区和黄河故道地区既是农民收入“低洼区”、农村面貌最需改善的地区，同时，也是增产增效增收潜力最大的地区。把经济薄弱地区和低收入群体作为财政支农项目实施的重点，大力发展“一村一品、一乡一业”，扶持建设农产品加工集中区、农业产业化示范基地，完善农业龙头企业、合作社项目扶持分享机制，促进农业增效、产品增值、农民增收。鼓励和扶持农民创业就业。2012年，江苏农民收入比浙江低2350元，其中，非农经营收入就相差1234元。与浙江相比，主要差距在创业，增长潜力也在创业。总结推广沭阳农民创业、睢宁沙集电子商务、昆山家庭农场等典型经验，开展农民创业培训，建设农民创业服务平台，对农民创业给予资金补助，在用地用电用水、税收等方面给予优惠，扶持农民创业。依靠改革拓宽财产性收入渠道。积极探索农村资源资产化、资产资本化、资本股份化的有效实现形式，有效保护和扩大农民财产权益，拓宽农民财产性收入增长渠道。扎实推进农村集体产权股份合作制改革，变农民为“股民”，努力增加农民财产性收入，让农民群众分享村级集体经济发展成果。
