论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
新农村房屋买卖合同范本
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人 同意，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括：正房 间、厢房 间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为：
东邻： 西邻：
南邻： 北邻：
登记长度为： 米、宽度为 米，面积共 平米。
二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：
三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。
四、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。
八、 其它：
1. 本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。
2. 本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。
3. 本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。
甲方(卖方)： (印) 身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
乙方(买方)： (印)身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
村委会意见：
村委会盖章： 年 月 日
表达农村自建房屋买卖合同
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于 的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：
本合同项下的房屋位于_____市_____街道 ，相邻为 ，建筑面积 ，北屋 ，东屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面积为 ，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在 名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：
自该合同双方签字之日起 日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为 的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额 的违约金，如乙方在合同签订之日起 天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：
乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起 日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付 元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后 日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付 元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付 元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲 方(签字捺印)： 身份证号：
乙方(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
附：
见证人声明
见证人声明如下：
1、见证人与甲乙双方同为 集体组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在20xx年 月 日在 家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)：
甲方(签字捺印)：
乙方(签字捺印)：
20xx年 月 日
表达关于农村买卖合同范本
甲方(卖方) ，男， 县 镇 村 庄村民，身份证号：，女， 县 镇 村 庄村民，身份证号：
乙方(买方) ，男， 县 镇 村 庄村民，身份证号：
根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。
第一条：合同标的即房屋状况
1、该交易房屋坐落 县 镇 村 庄(或 路 旁)
2、该房屋为(如两层砖混结构楼房)， 南北长 米，东西长 米，共 层。房屋占地面积约为 平方米，院子占地面积约为 平方米。左紧邻 的房屋，右紧邻 房屋。
3、该房屋为(如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号： )
第二条：合同房屋交易价款：人民币 万元整
大写：
第三条：付款时间及方式
1、 在 年 月 日 付人民币 万元。
2、 在房屋产权证。土地使用证过户手续办理完毕之日付款 人民币 万元。
3、 在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。
每次付款，甲方收到后因出具收据。
第四条：甲方的权利和义务
1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。
2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。
3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。
4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。
5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。
6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。
7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。
第五条：乙方的权利和义务
1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。
2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。
第六条：特别约定
1. 因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2. 若今后房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。
第七条：违约责任
1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。
2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的20%的违约金。
第八条：本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。
[关键词]：房屋买卖合同 纠纷 解决方式
我国农村房地产市场十分活跃，农民往往将其在宅基地上建造的房屋卖给了他人，而这些购买者中有很多是外地人甚至是城镇非农业户口居民。这些被已出卖的房屋在被拆迁时，高额的拆迁补偿与原先低廉的出卖价格刺激、促使了众多出卖者以这种买卖合同无效为由，至法院要求返还房屋，是发生此类案件的主要原因。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时应考虑个案情况做出不同处理：
一、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
二、对农村本集体经济组织成员与城镇居民房屋买卖合同应当认定有效
理由是：其一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。其二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。其三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。
三、对于买卖的农村房屋被拆迁的，拆迁补偿费的分配要兼顾村集体和买受人的利益，应具体情况具体对待
我国《土地管理法》规定，土地分为国家所有和集体所有两种，农村房屋坐落在集体土地之上，在我们要保护买卖合同当事人利益的时候不能侵害土地所有者村集体的合法权益。农村房屋被拆迁时的拆迁补偿费主要分为两部分：地上房屋部分，按重置价格补偿；土地使用权部分，按区位价进行补偿。
（1）地上房屋部分补偿款应当归买受人享有。因为房屋是买受人通过等价、有偿以买卖的方式取得的，买受人对该房屋享有所有权，当然包括收益权能。在房屋被拆迁时，房屋部分的拆迁补偿属于房屋部分的价值转化，理应由买受人享有。
（2）土地使用权部分的区位价补偿应分为如下情况进行补偿。如果买受人的户口已迁入村集体，且已经申请到了该宅基地使用权的，应补偿给买受人。因为在这种情况下意味着村集体已同意将该块宅基地无偿划拨给买受人使用，这种安置补偿性质的费用应当归将失去安身住所的买受人享有。
如果买受人的户口未迁入村集体或虽已迁入但无法申请到土地使用权的，该部分补偿款应归村集体。
前面已经阐述，买受人购买的仅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出卖人出卖房屋后虽然宅基地的使用主体变更成了买受人，但此时买受人享有的宅基地的使用权是以房屋存在为前提的，若房屋灭失或被拆迁，买受人将失去继续享有宅基地的使用权的基础。在买受人没有支付宅基地的使用权对价和村集体未将该块宅基地划拨给买受人使用的情况下，宅基地的使用权部分的拆迁补偿理应归土地所有者享有。
四、要坚持尊重历史，照顾现实原则
农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。
五、综合权衡买卖双方的利益
首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
关于农村房屋买卖合同的效力问题，尽管相关法律尚不健全，缺少明文规定，但是，从立法精神出发，综合分析相关法律规定，我们可以确定以下的处理原则：以有效认定为原则，无效认定为例外；在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。
参考文献：
[1]张涛.农村房屋买卖合同效力认定.正义网，2009.02.
关键词:农村私房;合同效力;新农村建设
一、认定农村私法买卖合同的效力问题的法律现状
针对农村私房买卖合同的效力问题的法律规定较少，目前适用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的规定。而司法实践中，大多是由各省高级人民法院以会议纪要的形式指导下级法院的审判。这些会议纪要暂时弥补了法律的空白，有助于解决实践问题，但是缺乏统一性和权威性。目前各法院针对农村私房买卖合同的效力问题主要有三种意见。
（一）无效合同
北京市高级人民法院京高法[2004]391号文件认为：“房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。”
（二）有效合同
浙江省高级人民法院浙高法[1992]82号文件认为：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应让其补办有关手续。”
（三）以无效合同为原则、以有效合同为例外
山东省高级人民法院鲁高法[2005]201号文件认为：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
二、同一集体经济组织成员间房屋买卖合同的效力分析
随着农村进城居住人员的增多，其在农村的房屋所有或继承房屋已不再用于自身居住，他们也无力看管这些“多余”的房屋。由于这些现实的原因，农村私房买卖成为必然趋势。但由于农村房屋的特殊性，农村私房买卖合同的法律效力问题存在不同认识。
分析房屋买卖合同的效力问题，首先要确定买卖合同双方的主体身份。房屋买卖合同卖方是在本集体拥有合法私有房屋的成员，而买方则主要有三种情况：一是符合有关申请条件但尚没有分到宅基地集体经济组织成员；二是拥有尚未达到国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员；三是已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体经济组织成员。而前两种情况，符合条件的集体经济组织成员可以申请宅基地。
（一）未分配及分配的宅基地不足国家规定标准的买方与卖方签订的买卖合同效力分析
我国现行法律并未明确禁止农村房屋买卖，否定农村私房买卖的理由在于依据《土地管理法》第63条之规定而认为农村宅基地不可转让。但《物权法》第155条实际上明示了农村宅基地是可以转让的。因此，此两种情形的农村私房买卖合同存在合法性基础。
除此之外，由于此两种情形的买方符合申请宅基地的条件，若不购买本集体内部的房屋，就会向有关部门申请宅基地，自建房屋，不利于节省土地资源，因此也存在着合理性基础。
综上所述，存在此两种情形的买方与卖方签订的合同应该予以认可。
（二）已拥有符合国家规定标准宅基地的房屋的集体成员作为买方签订的买卖合同的效力问题分析
此类合同效力有两种不同的观点：
第一种观点认为此类合同是合同无效。持此观点的人认为依据《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”以及《合同法》第52条之规定认为，此类合同因违反《土地管理法》的有关规定，应被认定为无效合同。
第二种观点认为此类合同是有效合同。持此观点的人认为因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》的有效合同要件，原则上均为有效合同。
我认为《土地管理法》第62条的规定并非是法律的强制性规定，不能以此认定已拥有符合国家规定标准宅基地的集体经济组织成员间签订的房屋买卖合同因违反《土地管理法》而无效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是规范土地管理行为，即已有一处符合国家规定标准宅基地的集体成员不得再次申请宅基地，即使申请也不得予以批准，并不是禁止成员间通过购买房屋而取得宅基地使用权。《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》进一步明确了现行宅基地分配制度是基于集体成员身份实行的福利性分配。因此确认此类买卖合同的效力，并不违反国家的政策性规定，同时也有利于实现物尽其用的功能。
三、确认同一集体经济组织成员间房屋买卖合法有效的意义
随着新农村建设及农村改造的进行，农村房屋与未改造前相比增值几倍乃至几十倍。由于利益的驱动。出现了一大批出让房屋后又反悔的卖方，其以各种理由要求确认《房屋买卖合同》无效。由于卖方均是在房屋被明确拆迁或改造前提讼的，房屋大多是按照现有价值进行评估，而不是拆迁或改造后的价值。倘若《房屋买卖合同》被确认为无效，已长期居住的买方将丧失其“巨大”的可期待利益，同时卖方也会因违反合同法的诚实信用原则而获得“不当利益”，这有悖法律的基本精神。
因此，在没有明确禁止同一集体成员间进行房屋买卖的法律，又存在相当充分的理由可以佐证同一集体成员间房屋买卖合法有效，并且符合国家的政策性规定的前提下，确认同一集体成员间的房屋买卖合法有效，有利于维护法律的权威，有利于建设良好的社会秩序，宣扬诚实信用的社会和商业环境。
参考文献：
目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼请求来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而;从标的物状态来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
审判实践中,审理农村私有房屋买卖纠纷案件的难点在于如何认定合同的效力。一种观点认为,应以无效为原则,以有效为例外。即,农村村民与城镇居民或外村村民之间的房屋买卖合同应认定无效;本集体经济组织内部成员间的房屋买卖合同应认定为有效。主要理由:一是,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一;二是,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关联,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,因为在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,这无疑损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的;三是,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖行为虽完成,但买受人却无法获得“所有权人”的法律保护;四是,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人生活条件上往往处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
另一种观念认为,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批程序的,无合同无效的其他情形的,可以认定合同有效。认为,一概认定宅基地使用权不能流转而致房屋买卖行为无效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流转势必带来土地使用权的流转。即使根据“一户一宅”的原则,如果受让人为农村村民,只要出让人和受让人除买卖房屋占有的宅基地之外,没有其他宅基地,房屋买卖就不违反“一户一宅”原则,应当认定有效。如果受让人为城镇居民,其虽然不能享有集体土地使用权,但是宅基地可以被征用为国有土地,只要受让人支付国有土地使用权出让金,即可享有国有土地使用权,在此前提下也不能认定房屋买卖无效。二是《土地管理法》规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”,该条款虽未明确规定适用于农村农业用地,但不难看出,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,以保持农用地的数量。而宅基地本身即属建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,因此该条款显然不能调整宅基地使用权流转问题。三是禁止宅基地使用权流转的不合理性。买卖与赠与、继承等行为一样,均是所有权人行使所有权的方式之一,均是导致房屋所有权流转的基础原因,我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利,若对买卖与赠与、继承等作出不同对待,则不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。
在农房买卖纠纷的法律适用上,之所以产生分歧,根本原因在于现行立法和政策对宅基地使用权流转的限制。笔者认为,从城乡一体化进程、市场经济进一步发展、切实维护农民利益的现实出发,宅基地使用权流转制度,有进一步完善的必要。
二、我国宅基地使用权制度现状的分析
(一)农村宅基地的概念及其基本法律特征。宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利,宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。其基本法律特征为:一是集体所有。我国1982年《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有”。二是使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。
农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出,特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。三是法定取得方式的单一性和实际取得方式多样性的冲突。
四是一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从这一规定看,如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。五是不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让,也不可以抵押。
(二)宅基地使用权限制出让的根源。
《民法通则》第五章第一节规定了国家、集体和个人所有权三种形式,集体遂成为所有权主体之一。实际上,“集体”不是法律上的“组织”,而是一定范围、一定地域内全体农民的集合,是一个抽象的、没有法律人格意义的集合群体。而集体所有则是传统公有制理论在政治经济上的一种表述,集体成员基于身份而成为集体土地的共有人之一,但集体成员无单独处分集体财产的权利,除非取得集体的同意。为了实现对集体土地的利用,农民集体组织为其成员设立了土地承包经营权和宅基地使用权。以上二种用益物权的取得之基础在于权利人的集体成员身份,具有与生俱来的特性,只有在出嫁、升学、参军等特殊情形下才丧失。同时权利人取得以上权利虽为无偿,但是必须符合下列条件:必须按照规定用途使用土地;必须履行农民集体分配各项义务,否则,农民集体即有权收回土地使用权。具体到宅基地使用权,其特定的用途即为建设房屋以供居住,如果集体成员(宅基地使用权人)将宅基地使用权转让给非集体成员,一来后者不具备取得权利的基础———成员身份,转让行为破坏了集体所有权的结构,使得不具备成员身份,未履行过集体劳动义务的主体坐享集体所有权带来的财富,间接损害了其他集体成员的合法利益;二来违背了宅基地使用权的用途,若集体成员均将使用权出让,则土地集体所有权制度即失去法律意义,国家土地制度将陷于混乱。从这两个角度来讲,农民集体作为所有权人有权以单方意思表示消灭宅基地使用权,收回宅基地。
(三)农村宅基地使用权流转的现实需要。
1、流转是现代物权发展的必然体现。
所有的法律规范、法律制度和法律活动,归根结底都是以有效地利用资源,最大限度地增加财富为目的,也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此,现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求,由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。判断财产权制度是否有效的标准之一,便是财产权具有可转让性,排他性的所有只是为资源有效率地使用创造了必要条件,但并非是充分条件,这种权利还必须是可以转让的。宅基地使用权作为一种用益物权,如果仅仅是确定其归属,则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转,才能将资源流向更加有效的利用主体,实现资源的最优配置。因此,要实现对宅基地使用权的充分利用,除有明确的归属外,流转是实现价值的有效途径。
2、流转是我国经济体制变革的必然要求。自20世纪80年代,我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源,要求资源主体自主支配其财产,形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地(农地使用权)外,唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少,如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定,就使农民丧失了融通资金的基本手段。国家对耕地由承包到户到承包期限30年不变,再到明确规定为物权的趋势,无不体现对农民财产的尊重以及对其经济价值的彰显。同样,宅基地使用权也不例外。现在农民以“市场经济人”的理念对宅基地使用权进行管理、使用,符合市场经济要求的资源利用形式。
因此,过去宅基地使用权作为安身立命之必需,而现在却作为财产,在农民手中充分实现其市场价值。
3、流转是协调大量潜在宅基地供需的要求。20世纪80年代,由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区,由农村流向城市,使流出地的宅基地长期闲置,在这些地区大量出现“空心村”。另外,随着我国城市化措施的出台,尤其是城市户籍制度的改革加快和增强,农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。农村人口的流动、城市化快速推进形成的空闲宅基地,为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说,流转的标的物已经形成,只是市场尚未建立。
4、价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转。宅基地使用权的原始取得(使用)均是无偿的,则其流转的成本必然与昂贵的国有土地使用权形成巨大反差。城市土地市场经过几年的运作与完善,已经形成较为合理的配置,留给投资者的利润空间已经很小。况且,现在的城市土地市场已经形成较为饱和的局面。因此,投资者正逐步由城市转向城市郊区,进而是广大的农村低廉的土地。
三、宅基地使用权制度的法律完善
(一)建立农村宅基地有偿使用制度。
宅基地有偿使用制度有利于农村土地产权制度的确立,使集体所有权在经济上得到实现,促进农村土地资源的市场化配置,推进农村隐性市场导向公开化和规范化,加快农村土地使用制度改革。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限,推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到全国农村经济发展和农民承受能力的差异性,农村宅基地有偿使用制度宜循序渐进地推进,可先在直辖市及沿海城市等发达地区推行,待条件成熟时,再在全国实行。
(二)建立农民宅基地使用权流转制度。
建立农民宅基地使用权流转制度,可参照土地承包权的改革方向,调整农村宅基地的产权设置,确定每一块现状宅基地的长期使用者。建立规范有序的农民宅基地流转市场,允许农村宅基地在城乡居民之间自由流转,城镇居民应向国家和相应的集体经济组织交纳土地出让金和土地补偿费,彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。在总结长三角、珠三角等经济发达地区的农村宅基地流转试验经验的基础上,探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。鉴于宅基地承载的社会功能和土地资源的稀缺性,为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益,对其进行适当的限制是必要的。这种限制应主要体现为,在坚持“一户只能申请一处宅基地”的原则下,农民转让了宅基地使用权的,不得再申请新的宅基地;坚持用途管制原则,明确禁止买受人擅自将宅基地改变为商业用地,谨防利用宅基地进行房地产开发等商业投机活动;允许城镇居民在农村购买住宅,但应规定城镇居民在农村购买住宅面积的最高限额,以防止农村土地资源的分配不公,减少土地资源的浪费,提高土地资源的利用效率。在流转利益驱动下,宅基地流转势必加大对耕地保护的压力,为切实保护耕地,农村宅基地流转必须在土地利用总体规划和村镇建设规划的约束下,强调并依法严格控制农用地转为建设用地;加大对流转环节的税收监管,促进宅基地在保护耕地的前提下,按规划、有计划合理流转。
(三)建立合理的宅基地流转收益分配机制。合理的土地流转收益分配机制是权利主体流转的内在动力,是土地流转制度建设的关键环节。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者的利益关系,必须正确处理。要完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出等各个环节的管理,确保其取之于地、用之于民。建立地、房分别独立核算体系,宅基地流转中地的流转收益应归集体土地所有者;因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府;因对地上房屋投资而产生的土地增值应归宅基地使用权人,用于对宅基地使用权人投资的补偿。
(四)建立规范、有序的农村宅基地市场体系。农村宅基地流转是市场主体的微观交易行为,应主要靠市场来调节,实现土地资源优化配置。随着社会主义市场经济体制的建立,土地要素市场从无到有逐步建立起来,初步形成了土地市场体系的框架,但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立农村宅基地市场。建立规范、有序的农村宅基地市场,要在充分体现宅基地区位及环境质量差异性的基础上,形成合理的价格体系,从而使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有：
1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；
2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？
3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力？
4、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同是否有效？
下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行分析。
二、实例研析
据以研究的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案
［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋（原系被告自他人处购得），面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。
[裁判要旨]R市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款（六）项的规定，判决如下：一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起计算至本判决执行之日）；四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。（诉讼费负担略）
宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二审以调解方式结案。
［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。
（一）不动产登记与不动产物权转移合
同的效力
《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……（6）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给C，并交付给C.对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避免了国家税收的流失。
笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：
一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。
二是该条第（6）项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称法释[2003]7号）第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释[2003]7号第一条），对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。
关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。
上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
（二）关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题
笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非管理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种管理性规范，而非效力
性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。
我国学者王涌博士曾提出过强烈批评，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于计划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在许多方面是消极的，说得严重一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的许多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。”故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物所有权的合同，一般情况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，只是不发生标的物所有权和土地使用权的转移。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规、规章，是按照计划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要，而不能满足不动产进入市场交易的需要，更不能满足依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理。”此外，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。理由是：《民法通则》第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
据以研究的案例二：相某与李某买卖房屋合同纠纷案。
[基本案情]2002年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，约定：相某将自建私房一处作价14 000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担；相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某协助办理过户，费用由李某负担；一方如有反悔应赔偿对方损失3 000元。合同签订后，李某支付相某购房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋所有权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政管理费”3 000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有权证，也未协助李某办理产权过户手续，李某遂起诉至R市某区法院，要求相某交付房屋所有权证，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3 000元。相某主张李某为城市居民，其无权购买自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。
[裁判要旨]R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某提供了国办发〔1999〕39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（以下简称国办发〔1999〕39号），但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了管理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主张双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地管理部门办理房屋所有权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某协助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和协助办理产权过户的期限作出明确约定，李某主张相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、相某于判决生效后10日内协助李某办理房屋所有权和土地使用权过户手续。二、驳回李某其他的诉讼请求。（诉讼费负担部分略）
相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，根据国办发〔1999〕39号第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农民的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购买目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购买农村私房的行为属于该通知中的禁止行为。双方违反通知中的上述禁止性规定签订房屋买卖合同，侵犯了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。请求依法撤销原判，另行改判。
R市中级法院审理认为：房屋管理部门的登记档案材料证实涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房所有权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主张的农民住宅，现有法律、行政法规对此没有禁止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。
[法律评析]上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见，二审改变了一审的判案理由，一审以李某购买相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且国办发〔1999〕39号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违背国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审改变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购买农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。
（一）何为“农村村民”
我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，按照宪法的规
定，村民是“农村居民”；在1998年11月4日正式颁布实施的《村委会组织法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“（本村）村农民”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民？全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中，对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为判断村民的基本依据。由于我国的农民是与土地及其它集体财产紧密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益分配权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农民，但农民属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。凡是具有本村农业户口的，都是本村村民。”“村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否承担了村民的义务。”从长远发展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于保护祖祖辈辈生活居住在一定农村区域的村民利益的。
（二）城镇非农业户口居民购买农民居民房屋合同效力的判断
近年来，农村的房地产市场逐渐活跃，特别是毗邻城郊的部分农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力的确认上认识不一：认定合同无效的理由主要是违反了《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国办发〔1999〕39号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定；认定合同有效的理由主要是出于当事人真实意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于相同的法律事实，却出现了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。
笔者认为，虽然农民村民对其依法申请审批取得的集体建设用地使用权上建造的房屋拥有一定的所有权，但这也是一种不完善的受限制的所有权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确禁止农民住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农民的基本生存权利不受侵害。但现实中却是农房买卖，特别是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了矛盾，亟需解决！
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”为进一步加强农村宅基地管理，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（五）款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字表面含义上似乎并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同当然无效的结论，因为其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购买房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种认识是极为片面和有害的，通常情况下，当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的特殊性，必须考虑与土地权属相关的法律政策（包括党和政府部门的政策）规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与一定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农民作为中国最大的基础人口和弱势群体，其经济能力和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿分配给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农民在困苦境况下仍居有定所。
新近公布的《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第二款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体所有的土地建造房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，因为这毕竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建造及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调保护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容忽视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的基本事实，‘有限的’法律和‘无限的事实’之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的棘手问题。”
综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从尊重当事人的契约自由及鼓励交易、物尽其用原则出发，确认合同有效。
就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了所有权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面回答城镇非农业户口居民购买农村房屋合同的效力，不能说不是一个遗憾。
根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，非房屋所有权人出卖他人房屋的，买卖合同并不必然无效，而是处于效力待定状态。
参见最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定。
参见《合同法》第二百三十条。
应秀良：《违反行政法强制性规定的合同效力探讨——以〈房地产管理法〉为研究对象》，载《法律适用》2004年第3期，第48页。
梁书文、回沪明、马建华主编：《房地产法及配套规定新释新解》（上），人民法院出版社1998年4月第1版，第444页。
史尚宽先生指出，“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是否为效力规定抑为取缔规定，应探求其目的以定之。”参见史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第330页。
参见董安生著：《民事法律行为》，中国人民大学出版社2002年12月第1版，第185页。
参见崔建远：《无产权证房屋买卖合同的法律后果》，载《法学研究》2004年第3期，第97页。
参见王利明：《关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年1月第1版，第112页。
参见刘保玉编著：《物权法》，上海人民出版社2003年7月第1版，第174页。关于区分原则问题的详细论述，可参见孙宪忠：《论物权变动的原因与结果的区分原则》，载孙宪忠著：《论物权法》法律出版社2001年10月第1版，第36-52页。
王涌的博士论文：《私权的分析与建构》第3章第4节，转引自应秀良：《违反行政法强制性规定的合同效力探讨——以〈房地产管理法〉为研究对象》，载《法律适用》2004年第3期，第47页。
参见陈信勇主编：《房地产法原理》，浙江大学出版社2003年3月第1版，第305页。
参见王卫国：《论合同无效》制度，载《法学研究》1995年第3期，第16页。
参见王利明：《中国统一合同法的制定问题》，载《民商法研究》第三辑，法律出版社1999年版，第418页。
参见宪法第一百一十一条。
见王禹：《村民选举法律问题研究》，北京大学出版社2002年7月第1版，第2页。
同上，第3页。
张涛：《城市居民购买农村房屋合同效力之我见》。
张天轮：《当前农民自建住房确权案件的审理难点及思考》，载《政治与法律》2002年第6期，第94页。
关键词：房屋产权;购房合同;小产权房
房屋产权是房产的所有者根据国家的法律法规规定，所享受对房屋的各种权益。在法律上来说，房屋所有者对房屋财产的产权体现在占有、使用、受益以及分配上。伴随着我国市场经济的发展带来的城市化进程，商业用房、居民买房以及旧城改造的扩大，有关于房屋产权的问题也会越来越多。为了保证人们在买卖房屋以及对房屋使用上减少纠纷，需要完善房屋产权法律制度，从法律上保证房屋所有者的利益。
1 完善购房合同制度，保障所有者的利益
在购买房屋时，买卖双方都需要签订正式的销售合同。为了能让房屋所有人为了能占有使用所购买的房产，则必须完善购房合同制度，保障房屋所有人的利益。
根据我国法律规定，在买卖房子时出卖方必须具备有房屋的所有权以及土地使用权，这是一个前提。并且按照民法的公民民事行为能力内容，末成年和无民事行为能力、限制行为能力的人不能签订房屋买卖合同，其房产买卖必须由法定的人来进行。单位的买房者购买私房需得到有关机关的同意。
在房屋买卖交易中，双方当事人意思表示必须明确可信。也就是说房屋买卖中当事人在合同中表示的意思必须和当事人的真实意思一致。如果任意一方以胁迫、欺诈等方式或者乘人之危的手段，让对方在违背真实意思的状况下所签订的合同都是无效的合同。
在房屋买卖中，其双方当事人所达成的合同内容必须依法。并且房地产合同应该采用书面的形式，而且按照有关法律的规定办理所有权的转让登记并且相关土地使用权的登记在房屋买卖合同条款上，可以参照国家建设部颁布的商品房购销合同的示范文本，这合同文本载明了房地产买卖的主要合同条款，能维护广大消费者的利益。消费者在签订合同的时候，应注意“不可抗力”在合同中是如何规定的，以维护自己的合法利益。并且消费者在签订房屋合同的时候，一定要把质量要求写进合同中，这样能依法维护自己的权利。
2 完善农村房产法律制度，保障广大农民的利益
在我国的法律制度中，对城乡房屋采取不同标准的产权登记制度以及流转制度，这造成农村房屋的价值低估，交易凝滞，不能促进农村房屋市场的发展和房展资源的调配。
在城市的房屋交易中，只要双方当事人权籍证明完备，房屋所有权人就可进行设立出租、抵押交易等民事行为活动；而在农村，房产因为土地的所有权属于另一种公有制―集体所有制而无法进行转让。这种对物权立法的双重标准，导致在农村，房屋产权的权能受到了很大限制，也引起了很多纠纷。
为此，我国在法律制度上，在《物权法》的立法中，应该把同城市与农村房屋进行同等保护。并且按照城市里的房屋管理体系，对农村的房屋实行产权登记，允许广大农村的房屋进入二级买卖市场。
3 建构小产权房的法律制度
伴随城市化的进程以及住房的商品化，几乎在所有城市及其近郊，都出现以旧城改造以及城乡统筹等名义，在集体土地上违规建设开发小产权房，并呈逐渐蔓延做成了一个大市场。这些大量存在的小产权房涉及范围广，产生的问题多，成为一个关乎到国计民生的重要问题。为此，我们应该用法律措施来合理规划正处在“灰色领域”的小产权房，保护平衡小产权房相关方以及房产所有者的利益。
社会上小产权房问题的产生是因为国家的土地政策。因此，就必须开展优化和小产权房内容有关的土地政策，主要就是要开展对土地管理立法工作的完善。全国人大及其常委会应该在进行广泛调研的基础上，考虑并且修改相关的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等等，将目前涉及到与土地所有权制度有关的法律规范进行组合整合。与此同时尽快出台一部针对土地管理的土地规划法，在对农村的集体土地性质和用途明确的前提下，建立统一一体化的城乡土地统筹法规体系。
面对大量占用耕地开发小产权房这些土地违法事件，立法或行政部门应该据此并增加并且制定“破坏土地资源罪”的法律条文，这样对小产权房管理能做到有法可依。对于那些违反了土地管理法规的开发商以及组织的有关负责人，给予必要的行政处罚，并且没收他们的非法所得以及罚款，这样才能充分显示法律的有效性以及公平性。同时面对大量出现的土地违法现象以及政府行政机关不积极作为的现象，还可以从行政公益的诉讼角度上来促进对行政机关依法积极作为的监督。并且在条件时机成熟的时候，可以在法律上建立相应的土地行政公益诉讼制度，这样实现对土地资源的行政主导、司法监督双轨并行管理。
参考文献
一、我国农村房产的现状
我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等。我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。
二、《物权法》的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题
1、农村私有房产登记问题
根据《土地法》规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据《城市房地产管理法》规定办理。我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。如德国、瑞士、我国采取这种做法。我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。”《瑞士民法典》第656条第1句规定“取得土地所有权须在不动产登记簿登记”。第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。而我国即将出台的《物权法》得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然《城市房地产管理法》，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的《物权法》也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。
2、农村私有房产的买卖问题
我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。我的《宪法》等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。既是公民的合法私有财产，公民就有权依据《民法通则》71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国《土地法》六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。《物权法》草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。若河南正在试点搞农村社区建设。丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件受到严重的挑战。农村到外发展，到外流通的人员到处可见。在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定。如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。为此建议出台的《物权法》应以观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。《物权法》应明确此问题，不应限制规定。
三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策
第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土使用权和房产。也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。
第二：私有房屋进行抵押不会损害集体利益，农村宅基地使用权是无偿取得得，也是基于我国农村实际状况农村居民的特殊身份取得的。我国农村居民不能像城市居民一样享有住房、就业和生活等各方面的福利政策和保障，但是一些地方在农民工就业、购房方面给了很大的优惠照顾和优待，如：用工单位应当给农民工交劳动保险金等。现在我们的社会正在向进步的方面，缩小城乡差别，建设农村新社区，加强小城镇建设上努力，不能因为农村宅基地使用权是无偿取得，就禁止私人房屋抵押。为什么允许城市居民可以将私人房屋用于信贷抵押呢？同属我国公民不应存在“待遇”不公的行为。在土地日益紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，宅基地使用权仍留在集体成员中。在贷款机构占有抵押房屋后，也可以通过租赁方式使用，在农村私有房屋住房抵押权普遍实现时，不同集体成员也可以购买而实现相互使用对方宅基地利益的平衡，不管采取怎样的方式，不可能损害集体的利益。
第三：农村私有房屋具有充当抵押物的特征，其一具备交换价值；其二属于不动产；其三能够充分发挥农民对自主物的财富效应。目前在我国城中村农村，东部沿海，发达乡镇，许多农户拥有价值几十万甚至上百万元的私人住房，其有巨大私人财富不能发挥应有抵押，担保作用，是一个巨大浪费和资源配制不合理，同时不符合效益的主导原则。
第四：鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济建立社会主义市场具有重要意义。对农村私有房屋进行抵押，信贷资金的风险，也非常容易控制。我国目前有70%左右人口在农村，应当充分调动广大农村村民的积极性，积极参与到建立社会主义市场经济中去。缩小城乡差别，让更多农村村民富裕起来。随着社会剩余劳动力不断增加，广大农村村民也想有发展机会，但是要解决资金困难，抵押所有房屋无疑是一条有效可利用的途径，即使是将来抵押失败后，抵押人也会非常清楚自己的法律后果，其会发挥自己潜能，找亲朋好友借款，也不会让自己无房可居住。如不将私有房屋抵押，会让他们看着一个个机会从身边留走。那么走共同富裕的话，机遇平等，对他们来讲只是一句空话。始必造成大量农村村民不能投身到建议社会主义市场经济的大潮中去。
第五：农村房屋抵押出去不可能像《物权法》中有些学者认为大量农民居无定所，引起社会混乱的局面。实践证明有些金融机构违规操作了农村私有房屋抵押贷款，但是也没有关方面报道抵押人无家可归报道。既是城市居民的房屋抵押也未出现大量市民无处居住的局面。我国随着普法知识的宣传，使广大农村村民的法律意识有了很大的提高，尤其使我国加入WTO以后让广大农村村民有了经济意识，全球经济一体化的发展，广大农民有了积极参与国内国际市场的信心和决心。我国沿海农村村民通过大量房屋抵押取得了丰硕的成果，同时也带动一方经济的发展解决了剩余劳动力。相反私有房屋抵押人在抵押贷款后也会积极发展经济，即使失败，其也会在我国亲情较为浓郁的国度里，亲朋好友也会积极的支持，也不可能让无房可居住，不会出现难以想象后果。这一点国外发展已经作了很好的证明。
第六：出现的有关对策，我国十五大提出依法治国，建立十六大提出和谐社会的构想。就应废除更改一些不利于发展经济的政策和法律法规。农村村民私有房屋抵押，我认为一是应该建立法律规定的机制加以保护和支持，同时也设立处罚的机构；二是建立一套适合我国当今农村经济发展房屋抵押的规章机制，用于约束金融机构和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，农村村民私有房屋抵押是不会造成混乱的。这要求金融机构认真审查有关情况，以实际情况信用程度，房屋的价值等确定抵押人贷款数额，做到风险共同承担，盈利双收。可以通过完善管理机制，加大对这种贷款的用途和使用情况的监管力度，从而将双方信贷风险控制在最小的限度内。农村私有房屋抵押也是切实可行的，《物权法》应以规定。
总之，我国即将出台的《物权法》应明确规定农村私有房屋的登记、买卖、抵押权问题，对这种发生在新时期我国市场经济，尤其是农村经济发展具有深远意义的事件，不应当限制，或当视不见，应以高度重视。并及早推动实施提供法律上的认可和保障，只有认真做到了，社会进步了。正如马克思所讲的“无论的立法或市民的立法都是表明和记载经济关系的要求而已”。上层建筑意识形态的发展，决定了社会的发展和经济基础。望同是我国公民，应该在法律制定、实施面前人人平等。取消不适应社会发展进步的法律法规，真正实现建设和谐社会的宏大目标。
书：
①《物权法》草案参考（全国人大法制委员会编著）。
②法律法规司法解释全书（国务院法制办公室编著）。
