外销商品房预售合同
卖方（以下简称甲方）：__________________________
买方（以下简称乙方）：__________________________
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，已合法取得北京市___________区（县）________地块的土地使用权，土地使用面积为______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建设项目的名称为__________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为__________。
乙方自愿购买甲方的_________房屋，房屋用途为_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方预购房屋的定金________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。
第一条 __________房屋，建筑面积为___________平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积______平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年____月____日为止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条 甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±_______％（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±_________％（含）时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起____日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米_____币_______元，价款合计为（大写）________币 ___仟____佰____拾____万_______仟_______佰_______拾_________元整（小写：________元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为______，银行帐号为________。
第四条 乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。
第五条 乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过_____日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条 甲方须于______年____月____日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条 除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日起第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之___________（大写数字）向乙方支付违约金。
第八条 除不可抗力外，逾期_______日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第九条 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过_________日，超过时，乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。
第十条 甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。 甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条 甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条 乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条 本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条 本合同登记后至______年____月____日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。
第十五条 双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十七条 本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第_______种方式解决纠纷（用汉字填写）。
（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁。
（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
第十八条 本合同未尽事项，双方可签定补充协议。
本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十九条 本合同正本壹式两份，甲乙双方各执壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存两份。甲方（签章）：__________________ 乙方（签章）：________________
法定代表人： __________________ 法定代表人：__________________
地址：__________________________地址：________________________
联系电话：______________________ 联系电话：_________________ __
邮政编码：______________________邮政编码：____________________
授权人：____________________ 国藉：________________________
联系电话：______________________身份证号码或护照号码：________
身份证号码或护照号码：__________ 人：______________________
联系电话：____________________
签约地点：______________________
签约时间：______________________
预售登记机关：（章）____________
经办人：________________________
____________年_______月_______日
附件一房产平面图样式附件二付款方式样式附件三装修标准、设备标准及其它交用条件
地面：
天花板：
门窗：样
内墙：
厨房：
卫生间：
上下水交付使用时间：式
供电交付使用时间：
燃气交付使用时间：
供热交付使用时间：
卖方:买方:
附件四（一）背书栏样
式
转让人(签字):转让登记机关(章)
转受让人(签字):经办人:
转让时间:时间:
附件四（二）背书栏样
式
转让人(签字):转让登记机关(章)
转受让人(签字):经办人:
转让时间:时间:
北京市房屋土地管理局
一九九七年四月一日
买方（以下简称乙方）：
甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得 市区 （县） 地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用期限 年，自 至 止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为 ，现已具备规定的预售条件，经 市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为 。乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为 。甲方已于年月日收到乙方预购房屋的定金元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。
第一条 房屋，建筑面积为平方米（含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一），国有土地使用面积平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至年月日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条 甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±%（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±%（含）时，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米币元，价款合计为币（大写）仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写：元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为 ，银行账号为 。
第四条 乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。
第五条 乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过 日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条 甲方须于年月日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条 除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之（大写数字）向乙方支付违约金。
第八条 除不可抗力外，逾期日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第九条 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。
第十条 甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。
甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条 甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》、《市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条 乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条 本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条 本合同登记后至年月日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。
第十五条 双方同意房屋交付后三十日内共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十七条 本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第 种方式解决纠纷（用汉字填写）。
（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。
（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
第十八条 本合同未尽事项，双方可签订补充协议。
本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十九条 本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共份，市房屋土地管理局留存两份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址：地址：
联系电话：联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
授权人： 国籍：
联系电话：身份证号码或护照号码：
身份证号码或护照号码：人：
联系电话：
签约地点：
签约时间：
预售登记机关：（章）
经办人：
见附件一、房产平面图
见附件二、付款方式
见附件三、装修标准、设备标准及其他交用条件
见附件四、背书栏
外销商品房预售合同补充协议
卖方（以下简称甲方）：
中文全称：
英文全称：
法定代表人：
注册地址：
营业执照号码：
联系电话：
传真：
邮政编码：
买方（以下简称乙方）：
鉴于甲、乙双方共同认为，双方于年月日就房产预售、预购事宜所订立的编号为号的《市外销商品房预售合同》（以下简称“该合同”）存在未尽事宜，故双方依据该合同第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。
第一条 该合同中所述的房价款（亦即购房价款）、定金及违约金皆以美元为货币单位。
若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。
第二条 甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。
第三条 乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金；或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。
第四条 甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方（甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日）。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：
1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或 市政府颁布的有关法律、法规与规定；
2.市政府配套设施及安装的延误；
3.其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。
但以上原因须经市有关主管部门出具证明方可作为甲方延期交付房屋使用及免除责任的依据。
第五条 自房屋交付之日起，乙方所购房屋可按合同第十一条之规定享受保修，但属下列情况不予保修：
1.灯具、漏电保护开关及龙头、水掣等易损零部件；
2.经乙方或用户改动的设施及/或设备及因改动而损坏的项目；
3.因不可抗力而引起的任何损坏情况；
4.因第三者责任而导致的损坏；
5.其他因乙方使用、保养、维护不善而造成的设施及/或设备失灵、损坏者。
第六条 乙方同意于房屋交付使用时或于甲方要求时签署在物业管理委员会成立之前由甲方或甲方指定的物业管理公司制定的有关 房产物业管理的公约、规则等文件，按章交纳有关管理、维修、服务等费用。乙方保证遵守上述文件之规定。物业区的所有房屋楼宇（包括乙方所购房屋）将由甲方指定的物业管理公司全权管理，直到物业管理委员会选定物业管理公司之前。
第七条 乙方须在收到甲方发出的房屋交付使用通知书后十四个工作日内到甲方或甲方指定的机构办理房屋交付手续。届时乙方除须按约定的付款方式之规定交清应付之全部购房价款外，还须同时支付管理费按金、管理基金、管理费用及其他必须支付的费用。如乙方未依约付款，则甲方有权拒绝为其办理房屋交付手续，并有权追究其违约责任；如乙方虽依约付款，但未按此条规定之期限、方式等要求办理房屋交付手续，则视为甲方已按期并实际交付房屋予乙方使用。
第八条 房屋交付（包括甲方已被视为按期并实际交付）后，不论乙方是否已经实际占有或使用，如被他人占用或遭受意外损害或房屋外部或内部之设备、设施的灭失或被破坏，损害概由乙方自行负责。
第九条 乙方所购房屋只可作为住宅使用，乙方拥有和/或使用该房屋必须遵守中华人民共和国和市的法律、法规及社会公德，维护公共设施和公共利益，遵守管理公约规则及管理公司制定的住户守则。未经政府有关部门及物业管理公司同意，乙方不得随意更改其所购房屋的结构、外观、设备设施等，否则由此产生的一切后果由乙方负责，而因此造成甲方或物业区内其他房屋单位业主或住户的损失亦由乙方负赔偿责任。
第十条 房产交易过程中所发生的下列各种税费，由甲、乙双方按下列的规定分别交纳：
1.因签署和执有该合同之正本而发生的印花税，由甲、乙双方各自交纳；
2.因房产买卖而发生的契税由乙方交纳；
3.因房产交易而发生的交易手续费，由甲、乙双方各交纳一半；
4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权而发生之登记费、工本费等费用，由乙方交纳；
5.因房产买卖而发生的律师费、公证费等法律服务费用由乙方承担；
6.其他应交纳而未在此列明之税费，由甲、乙双方按国家之相关规定办理；
7.因乙方转让其预购的房屋而发生的一切费用由乙方与转受让人依政策有关规定予以承担；
8.因国家开征及/或收取新的税费而发生的税金或费用，按国家之相关规定办理。
第十一条 如乙方转让其预购的房屋，应在其与转受让人在该合同上背书并办理预售合同转让登记后十个工作日内书面通知甲方。
第十二条 乙方及转受让人在该合同上背书并经办理预售转让登记后，乙方在该合同及本补充协议中的全部权利义务由转受让人享有和承担。乙方在转让前所应承担而未承担的违约责任，转让后由转受让人向甲方承担。若乙方及转受让人未能按规定办理预售合同转让登记，则视为该转让无效，乙方应继续履行该合同及本补充协议。
第十三条 乙方取得该房屋产权后如将房屋转让、赠与、抵押或出租，乙方需保证乙方的受让人、赠与人、抵押权人或承租人将书面无条件接受上述管理公约、规则及管理公司制定的住户守则等文件的约束。否则，甲方及/或物业区内之其他房屋所有权人，因此而遭受的任何损失，概由乙方负责。该房屋的受让人、赠与人、抵押权人或承租人已经书面接受上述公约、规则、住户守则等文件的约束后，乙方不再承担有关责任。
第十四条 对于该合同第十三条及第十五条所述有关预售预购登记及买卖过户手续、领取房屋所有权证件手续，乙方可以集中委托甲方指定的机构办理。由此引起的相关费用全部由乙方承担。
第十五条 本补充协议及其附件均是该合同不可分割的一部分，由甲、乙双方在订立该合同之时同时签署，与该合同具有同等法律效力，并在经甲、乙双方办理完预售、预购登记之日起生效。经双方共同申请，由公证处对该合同及本补充协议进行公证。
第十六条 该合同、本补充协议及附件均用中文书写，任何译本只作参考；其他文字文本及条款或意思表示与中文不一致者，均以中文文本为准。
第十七条 该合同、本补充协议及附件之手写与印刷文字经甲、乙双方确认后具有同等法律效力。如有更改，须经甲、乙双方互签。
第十八条 甲、乙任何一方的通讯联系地址、电话等若有任何变化，该方均应在十四个工作日内以书面形式通知对方；甲、乙双方发给对方的任何通知均应按合同载明的地址、收信人，以邮政特快专递方式发出。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论对方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达对方。
第十九条 该合同及本补充协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份；副本三份，由市房地产管理局执有二份，公证处执有一份。
甲方（签署）： 乙方（签署）：
授权代表： 授权代表：
签约地点：
签约时间：
附件五
买方资料
（个人）中文姓名：
英文姓名：
证件类别及号码：
国籍/地区： /
通讯地址：
电 话：
传真：
委托人/指定联系人姓名： /
电话：
传真：
通讯地址：
（公司）中文名称：
英文名称：
营业执照/商业注册证编号： /
法定代表人：
委托人：
电话：
传真：
注册地址：
通讯地址：
附件六 付款办法
乙方同意按下列方式向甲方支付购房款：
1.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%（含定金）；
2.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；
3.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；
4.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；
关键词：商品房；预售合同
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）03-0255-01
一、商品房预售合同的涵义
商品房屋，是指由房地产开发企业进行综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。也就是说，商品房屋必须是进入流通和交换领域，体现价值规律和“商品―货币”法则的房屋。近年来，我国推行了房屋商品化政策，既承认了房屋是一种劳动产品，又明确了房屋是为进行交换而生产出来的劳动产品，即赋予房屋商品的属性。商品房屋的买卖按其买卖方式、性质，大体上可以分为现房买卖和期房买卖两种形式。现房买卖是指卖方将商品房及其所有权转移给买受人，买受人取得房屋及其所有权并支付购房款的行为。期房买卖，又称商品房预售，我国《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》对商品房预售的定义是：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。
我国《城市房地产管理法》对商品房预售合同的概念并没有作出明确的规定。有的学者认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
商品房预售作为一种特殊的买卖形式，由香港立信置业公司于 1954 年首创。当时立信置业公司推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式，而投资者在签订合同时，一般先支付房屋总价款的 10%―20%作为首期；待建筑物建成一半时，投资者再支付价款的 30%―50%；到房屋建成时投资者交付剩余的房款，便可以取得房屋的所有权。
二、商品房预售合同的性质及特征
从商品房预售合同的概念中可以看出，商品房预售合同有着自身的特殊性，合同成立时，标的物尚不存在，标的物是在买卖合同约定的将来某个期日交付使用，并在约定或法定的期日内转移所有权。而现房买卖在合同成立时标的物就己经存在，买受人与出卖人钱房交接结清并办理产权转移登记过户手续后，交易即宣告结束。房屋的销售方式不同，表现出的特点也就不相同，和商品房现售相比较，商品房预售（合同）的性质与特征具体表现为：
（一）商品房预售的标的是尚未建成的房屋，具有不确定性。在一般的不动产买卖（商品房现售）合同中，合同订立时，标的物是现实的存在的。与现房交易不同，对于商品房预售，开发商和预购人签约时，标的要么不存在，要么正在建设中。预售合同双方就房屋的楼层、户型、价款、面积等条款进行约定，预购人取得的仅仅是一份与房地产开发企业形成的预售合同，真正的交易标的―房屋尚在建设当中。
（二）从合同成立到标的物交付需要较长的周期，具有较大的市场风险。由于商品房预售合同是以尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋为标的物的，从房地产开发企业获得土地使用权开始，经过土地开发、设计、建造、到商品房屋最后竣工，一般需要一、二年，甚至更长的时间，而一项大型的建筑工程更是需要分期分批来完成的，远远超过了一般买卖合同的履行期。这就决定了预售商品房屋的行为，从成立到全部履行完毕呈现出周期长的特点。在如此长的周期里，开发商不仅需要投入巨额的前期资金，而且还要承担履行期内经济政策、土地价格、建材市场价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的种种市场风险；而预购方处于劣势地位，要承担的风险更大，这些都是商品房预售合同履行周期长所带来的后果。
（三）商品房预售合同是一种附期限的买卖合同。一般房屋买卖合同中房屋的交付及其所有权的转移都是即时的，买卖合同成立时房屋的所有权即由出卖人转移给买受人。在商品房预售合同中，预售双方当事人约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去这个法律效力的根据。
（四）商品房预售具有较强的国家干预性。由于预售商品房的开发周期较长，从合同成立到最后标的物的交付，这之间尚有一段较长的时间，房地产业的行情时刻处于变动状态。预售人购买到的仅仅是房地产开发企业的一纸承诺，预售商品房所涉及的关系错综复杂，对于预购人来说，将冒着商品房能否如期按约交付的风险。在预售行为的具体运行中，从预售方预售资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到楼宇的建造、竣工交付，产权的审查与登记及转移等一系列环节中，任何一个环节出现问题，都可能导致预售合同不能履行或不能完全履行，甚至合同无效。因此，应该对商品房预售进行适当的行政干预，对房地产开发企业的预售行为严格规范，否则预购人的利益极有可能会受到侵犯。
[关键词] 商品房预售,优惠广告,生效要件,预售备案,预告登记
商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物 ,由于它能为房地产开发企业筹集资金 ,缓解房地产开发企业建设资金的不足 ,因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久 ,国家有关的法律法规尚不完善 ,导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。
一、商品房预售合同的法律性质和特征
商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订 ,由预购方先支付定金或预付款 ,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为,商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为,预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外,具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此,在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时,应按买卖合同一般规定来处理。
合同有预约与本约之分,两者的性质及效力不同。笔者认为,商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售,但不是买卖预约,而是本约,是买卖合同,只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同,因买卖的房屋在合同成立之时,并未开工或正在施工,即是将要建设或正在建设的房屋,甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇,所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定,无须将来另行订立买卖合同,即可直接依约履行并办理房屋产权过户,达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定:“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续,房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言,商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此,若当事人一方违反预售合同,守约一方可以依约定内容请求对方履行。
商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同,它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外,还具有如下特征:(1)商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物,而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。(2)商品房预售人在未来约定的时间交付商品房,而商品房预购人则预付商品房价金。(3)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
二、购房优惠广告的性质和效力
在现实生活中,购房优惠是商业常事,这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同,表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉,而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益,并对社会信用产生影响。因此,探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。
法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范,利益关系分析由此是法理分析的基础,其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析,预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同,以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多,优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益,这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲,优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力,否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想,如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞,作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护,最终房地产开发企业的利益也将受损。
在笔者看来,优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之,即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠,该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为,其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺,将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力,避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看,正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下,广告主才能让渡部分利益,此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式,符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上,从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑,把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束,扩大享有报酬请求权的范围,减轻相对人在求偿时的举证责任。
优惠广告与要约邀请相似,但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请,是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点:(1)它是指一方邀请对方向自己发出要约;(2)它不是一种意思表示,而是事实行为,是订立合同的预备行为;(3)它对要约邀请人原则上无约束力,要约邀请人撤回要约,只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言,商业广告即属要约邀请,《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请,在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时,商业广告发出后,因根本无法知道有多少人看到了广告,亦不知道多少人将作出意向,因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立,否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见,一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之,如果广告在内容上符合要约的规定,则应视为要约,《合同法》第15条对此亦有规定。据此,优惠广告应不同于一般商业广告,两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金,而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此,优惠广告虽同一般商业广告一样,有推销某种商品或服务的作用,但并不等于一般商业广告。换言之,优惠广告虽有要约邀请的作用,但并非要约邀请。
优惠广告作为附条件单方承诺,对房地产开发企业产生约束力,在双方订立合同时生效,在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时,应承担相应责任。
由此,优惠广告虽非双方的合同条款,但直接决定双方的权利义务。换言之,房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时,如兼涉及合同和优惠广告,应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的,此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺,对房地产开发企业产生法律上的约束力。 三、商品房预售合同的生效要件
1、预售方主体资格条件
预售方主体分为两种情况:(1)开发企业自行销售;(2)开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格,取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的,房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)对预售商品房主体资格所作的严格限定:(1)预售方必须是经土地管理部门核准,已全部交付土地使用权出让金,取得了商品房开发项目的土地使用权;(2)商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项,已申领了固定资产投资许可证;(3)持有建设工程规划许可证;(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和峻工交付日期;(5)预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得了《商品房预售许可证》的。
2、商品房预售合同双方意思表示真实一致
由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称,承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售,承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在,也不可能对商品房作任何的评价,所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务,以保护承购人的合法权益。也只有如此,承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同,否则此合同为无效合同,并不受到国家法律的保护。
3、商品房预售合同内容的合法性
预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进,但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷,使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益,这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。预售合同规定“以取得《住宅交付使用许可证》为交房条件”,购房害陷入两难境地 在笔者最近办理的个案中,张鸣先生的遭遇颇能说明问题。张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外,他主要从事生物技术研究。几年前,张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引,萌发了回沪大干一番事业的想法,作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动,粮草先行,张杰决定先在上海购买一套房子。为此,父亲张鸣亲自在上海操办,跑了不少楼盘,通过筛选比较,相中了一套地段较好,位于市区正在建造的三室一厅的商品房。
签约时,售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》,只见上面大部分空格处开发商已作了填写,其主要条款约定:房屋在2001年10月31日前交付,房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件,并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证,如到时不能取得大产证,张鸣有权单方面解除合同;如果张鸣选择单方面退房时,开发商将以总房价的10%予以赔偿。另外,开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时,选择按房屋每平方米建筑面积单价计算,多退少补。
起先,张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑,但售楼小姐很肯定地告诉老张,开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证,我们签的预售合同是政府推荐的文本,不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑,最后经张杰同意,张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。
签约后,开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了,但对张鸣询问的房屋实测面积,开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行,无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续,并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议,对新居进行了豪华装修。
个月后新居装饰工程结束,张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告,要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元;并告诉张鸣,要等到大产证办共后才能办理个人的小,目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力,要张鸣安心等待。这一等又几个月过去了,和鸣见小产证迟迟无法办出,却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘,即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10%作为赔偿,但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗?想想自已及儿子为购房和装修所化费的精力,设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商,便对上海环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今,张家父子的新房仍“搁浅”着。官方推荐的合同示范文本 “陷阱”颇多 针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信,因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房条件为例,原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为:必须取得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重,诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任,因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益,违反了法律规定和合同首页《特别告之》中的提示,在示范文本第十条条款中,将尚未取很大产证仅取得《住宅交付使用许可证》的交房行为,也作为可选择的符合交房条件的形式之一,为房产商违规交房大开方便之门,张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇,就与该示范文本条款的上述设计缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入“陷阱”的自救办法 那么如何在签订购房合同时避免,化解类似张鸣所遇到的风险呢?
首先,购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款,当开发商通知交房面提供不出大产证时,购房者有权拒绝接受交房,并可按合同约定追究开发商责任。
其次,当开发商利用其优势地位,坚持选择以取得《住宅交付使用许可证》为符合交房条件条款,而购房者同意作出让步时,购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间,开发商应按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款,以保证在放弃行使合同解除权的同时,仍能得到相应的补偿。
如果开发商对购房者的上述两项合理要求都予以拒绝,且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求,同意合同第十条第二款时(第二款主要内容为取得《住宅交付使用许可证》后即可交房)此时购房者所能极了的补救措施就是:当开发商交房时,购房者应书面要求其依合同第十三条的规定,出示实测建筑面积资料;如开发商不能提供,则按照该条款的第三款约定,即使开发商取得了《住宅交使用许可证》,购房者仍有权拒绝接受该房屋,由此产生的逾期交房责任由房产商承担。
住 所：______________________________________邮编：___________
营业执照号码：________________________资质证书号码：___________
法定代表人：__________________________联系电话：_______________
委托人：__________________________联系电话：_______________
乙方（买方）：__________________________________
国籍_________________ 性别：_____________ 出生年月：__________
住所（址）：_______________________________邮编：_______________
身份证／护照／营业执照号码：__________________联系电话：____________
委托人：__________________________
住所（址）：________________________联系电话：__________
乙方（买方）：________________________国籍：_______________
性别：_____________ 出生年月：_____________
住所（址）：________________________邮编：________________________
身份证／护照／营业执照号码：______________________联系电话：_________________
委托人：________________________
住所（址）：________________________联系电话：_________________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。
第一条 甲方通过______________方式取得___________区／县_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。
甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》（暂定名／现定名）内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________。
上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经_________局批准上市预售（预售许可证编号：_______________）。
第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号）_____层_____室（以下简称该房屋）。据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_____平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。
该房屋平面图见本合同附件一；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系、相邻关系等）见本合同附件三；该房屋的使用公约或有关承诺书见本合同附件四。
第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元
（大写）：___________________________________
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元
一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义
(一)商品房预售合同备案登记的效力
自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来,从国家到各个地方,相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外,1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中,都有关于商品房预售合同登记备案的条款,规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。
仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看,法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国,不同类型的备案制度有不同的性质和效力,学界对此也有争议。
