北京房地产论文:北京房地产业走势 “由于全球金融体系是建立在以美元为本位的基础之上,因此美国次贷危机向金融危机演变后,迅速向全球扩散。英国、日本、欧盟等世界主要经济体均受其影响,出现了全球性的金融危机。我国各大、中城市房价环比均出现下跌,商品住房成交量大幅下滑,市场观望气氛浓厚。2008年三季度中国国内生产总值增速从第二季度的10.1%下滑为9.0%,并且有进一步下滑的风险。保持房地产业健康稳定发展至关重要。”北京市社会科学院副院长梅松在接受《经济》记者采访时说道。 中国政府基于对当前经济形势的正确判断,出台了一系列扩大内需促进经济平衡较快增长政策措施。去年9月15日,央行六年来首次调低利率。10月22日,促进房地产业健康发展的措施出台。11月5日召开的国务院常务会议出台了投资4万亿元的刺激经济计划和促进经济增长的十项措施。12月20日,国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。 北京房价下降空间不大 2007年的《北京经济蓝皮书》就曾经预测:“北京在接下来的两到三个月内,房价有可能继续小幅下跌,但随着2008年奥运会的临近,北京的房价仍然会转头继续向上攀升。奥运会结束以后,北京市房价可能会出现下降的趋势,但如果影响北京近年来房价上涨的因素不发生根本性的改变,房价下降的空间不会很大。” “从2008年北京房地产市场的走势来看,北京商品房销售均价完全符合我们的预测。”梅松强调,北京商品房销售均价2008年年初有所回落,在奥运会举办前的7月份达到峰值,随后8、9月份开始回落。现在支撑北京房价上涨的基本因素并没有发生根本性的改变,但由于国际国内市场环境发生改变,加上北京经济适用房和限价商品房的大规模开发建设,因此房价可能还会继续下降,具体下降的幅度有多大,还有待于对国际国内经济环境的观察,但我们仍然维持房价下降空间不大的预测。北京的商品住房均价从普通老百姓购买的角度来说,确实已经比较高了,超过了一般老百姓的实际购买能力。并且许多已经购买了商品房的业主也在承受着巨大的还贷款压力。北京的房地产开发商理智地面对市场变化,促使房价理性地回归,这不仅是应该的,而且也是十分必要的。 与此同时也要看到,当前房地产业对经济的贡献仍然较大,对上下游产业的影响也相当大。2008年前三季度,北京建筑业和房地产业的增加值总额为683.34亿元,占北京GDP的9%,这几年来一直是北京经济的支柱产业。因此,保持房地产业的健康发展会有利于北京经济的平稳发展。主要应该从以下三个方面着手。 第一,加快保障性住房的建设和配售。当前尤其要加快保障性住房的销售特别是预售,以促使资金尽快回收,从而保证更大规模的保障性住房建设的资金需求。 第二,进一步鼓励自住型和改善型住房消费。在国家已出台的首次和第二次贷款购买普通自住房的优惠政策、住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策的基础上,北京还可采取降低中间环节的收费标准,给市民购买自住普通商品房一定的补贴或退税等办法。 第三,引导房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导房地产开发企业理性对待市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。帮助房地产开发企业拓宽直接和间接融资渠道,满足其合理的融资需求。 看房地产业未来走势 2008年北京市住宅市场出现了房屋销售量、销售价齐衰、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。截至三季度末,开发投资出现2003年以来的首度负增长(-8.12%),施工面积、新开工面积和竣工面积均出现负增长。7月份以来,多块土地甚至限价房土地的流拍,反映出了开发商对北京市住宅市场未来的不乐观预期和投资意愿的大幅下降。住宅空置面积的下降,证实了实际需求的存在,但主要受心理预期的影响,北京市住宅市场有效需求受到了严重抑制,多年来少有的“婚育”双高峰都没能带来有效需求的释放,一、二手房销售均出现负增长。 北京市经济信息中心经济研究部齐心博士在2009版《北京经济蓝皮书》的专稿中指出,房地产领域需要关注以下三个问题:住宅市场供需双向疲软、商业地产明显供过于求、改善性住房需求受到明显抑制。 北京奥运会的举办,刺激了北京市商业地产开发,部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发,使商业项目在近两年出现了井喷,造成北京市商业地产供给明显过剩。2008年1~9月份,写字楼和商业及服务业等经营性用房竣工面积在房地产竣工面积下降7%的背景下,分别实现了119.73%和14.5%的增长;与此同时,空置面积分别增长了14.92%和24.65%。非理性的集中开发和世界经济下行的影响,给奥运会后部分商业项目、尤其是高端商业项目带来了巨大的生存压力。 2009年,世界经济仍将处于调整期,面临衰退的风险加大,美国等发达经济体房地产市场仍将呈现疲软态势。全球金融危机仍将持续,全球信贷市场将出现空前审慎,随着人民币升值的放缓和全球联合降息,游资重新规模性流动的可能性增加。我国房地产运行的政策环境将有所放松,但市场信心的恢复仍需时日。 2009年北京市房地产市场走势主要包括以下五个方面: 一、土地供给依然充足,信贷形势依然严峻,房地产开发投资增长稳步回升。 虽然2008年房地产开发投资增长大幅下降,但用于一级开发的土地投资保持了30%以上的增长,2009年土地供给仍将十分充足。虽然国家整体贷款规模增加,但受到基础设施建设和重大项目需求的挤压以及银行对房地产业不景气的预期,房地产业贷款形势依然严峻。房地产开发投资增长将在2008年三季度达到阶段性底部后逐步攀升,预计2009年全年达到13%的增长。 二、房地产供给出现结构性差异 住宅供给不乐观,商业地产出现过剩,保障性住房供给力度不断加大。2008年北京市住宅施工面积和新开工面积出现负增长,由于传统房地产开发周期为2、3年,所以2009年竣工面积很不乐观;2008年三季度,北京市预售许可取证项目个数和预售面积均出现大幅下降,开发商信心明显不足,2009年上市项目套数预期下降。与住宅形成鲜明对比的是,2008年商业地产竣工面积大幅增长,空置面积不断上升,在经济景气下滑的2009年,北京市商业地产将出现过剩。在保障完成《住房用地规划》要求的情况下,保障性住房的供给规模仍将逐年扩大。 三、市场需求依然低迷 虽然国家出台了多项刺激购房政策,但在北京市居民增收放缓、对未来宏观经济悲观预期下,实际购房需求短时间难以被激发释放;其中,首次购房需求将部分得到释放,但改善性需求难有改观,投资性需求仍将被极大抑制,住宅购买观望气氛仍将浓厚;在经济下行期,企业投资谨慎,再加上预期外资回流,北京市商业地产实际需求仍然相对不足。 四、房地产价格持续调整 受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响,房价整体仍将有小幅调整空间,但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化演变,预计个别地区最大降幅将达到20%左右,黄金地段、新开地铁沿线房价仍将保持稳健。 五、房地产市场体系逐步完善 在各种交易税费下调和预期进一步下调或减免的刺激下,二手房交易或将企稳,租赁市场仍将延续2008年的繁荣态势,房地产二手市场日趋成熟,北京市房地产市场体系将逐步完善。随着租房价格的不断上涨,商品房的租售 比在2008年10月的1∶341(上年同期为1∶396)的基础上继续上升,向1∶200~1∶300的合理区间靠拢。 政府要让利于房地产供需双方 要保持房地产业健康平稳发展,究竟应该怎么做? 一、调整财政支出结构,政府要让利于房地产供需双方 在经济不景气的背景下,只有改善居民收入预期,才有释放购房需求的可能。因此,政府要调整原有的财政支出结构,加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例,建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目,增加居民进行购房消费支出的信心和能力。适当降低购买商业用房的税费比例,尤其是对创业型群体购房、高端产业群体购房给予一定的税收优惠。在开发商信心不足、预期供给下降的形势下,政府应适度让利,以刺激开发的积极性。可以采取减免相关拿地手续费用、进行土地增值收益分成、鼓励一、二级土地开发联动等措施。由于目前经济适用房的建设主要由国有和市属房地产企业承担,利润极低,很多处于亏损边缘,极大地影响了这些企业的经营和盈利能力,建议财政设立经济适用房建设专项支出,政府和国有企业一起承担这项民生责任。 二、完善第二套房政策,释放改善性需求 在国家出台刺激首次购买小面积住房需求政策的同时,要适度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性购房需求。从制度设计上,对购买第二套住房的认定进行补充说明,将在购买较大面积住房1~2年内同时出售原有住房的排除在购买第二套住房之外,将已经征收的上浮利息在出售原有住房后,在总还款额中进行冲销,超额首付在重新计算后可以部分退还。 三、个税和房贷联动,挖掘公积金贷款潜力 在国家即将提高个税起征点的预期下,针对北京市购房群体进行一定微调:可以在纳税前,提前扣除房贷月供,对剩余月收入征收个人所得税;可以对购房者在购房后开始还贷日起,按比例返还个人所得税;或在支付首付时进行一次性退税。进一步降低购房相关税费,尤其是二手房交易中间环节收费,可以采取取消两年以上二手房交易营业税等方法。进一步下调公积金贷款利率,提高公积金贷款额度和还款年限,尤其是对夫妻双方都缴存公积金的家庭,在原有基础上进一步实行贷款优惠,并监督银行积极实行。 四、加大经济适用房和廉租房建设力度,从制度设计上对限价房进行改造 进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度,并将保障性住房建设选址与北京市轨道交通建设紧密结合,既解决住房需求,也缓解了城市地面交通压力;将保障性住房建设和北京市南城发展战略相结合,降低政府和企业的成本,加快南城建设步伐。着手对已经成为“鸡肋”的限价房进行改造:要保证限价房供给,政府就要给开发商适度让利,可以采取土地出让金分成、减免税费等措施;要保障购房者利益,就要根据市场变化,适度调整销售价格,并进一步明确产权归属;或者直接让限价房淡出市场。 北京房地产论文:北京房地产投资“钱”景 北京市投资类物业的形成大约有10年的历史,从早期的单纯以写字楼为主体的市场演变成如今的多类型、多档次、投资类物业出租市场。目前市场上,投资类物业主要有写字楼、公寓、商铺。分布区域主要集中在二环线及周边,中央商务区及周边,燕莎商圈,亚运村商圈,中关村商圈。目前北京市的投资类物业市场正处于快速发展阶段,在项目的销售过程中,投资类客户逐步增多,投资购买意向趋浓,房地产的保值增值功能逐渐显现。 北京市投资类物业市场发展前景看好,投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上,北京市房地产投资热潮有望升温,以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大,投资类物业出租市场的竞争会变大,投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上,正常投资回报率大约在10%~15%之间,当然具体到不同的物业类型和不同的片区,投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言,正常投资回报率多在12%以上;公寓出租市场的投资回报率约在10%左右,而商铺的投资回报率的变化范围较大,商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15%。 作为投资型物业应具备以下一些必要条件: 第一是地段,即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈,是否在人流集中的地区,是否有使用该类物业的客户等,地段基本决定了投资价值。 第二是影响物业本身品质的各项条件,现以居住型物业为例,列举如下: 自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件,以及有无空气、水流等公害污染等。 环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。 交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。 配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否,直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。 但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升,但随着城市交通和其他基础设施的发展,非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。 10年前的北京,曾经风行过买房投资,但在当时,市场尚未完全开放,物业较少且相互间无甚竞争,投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士,其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为,经过10年的发展,产品与市场环境已逐渐走向成熟,在市场与媒体的引导下,投资行为日渐理性化,过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士,由于房地产投资物业种类较多,在投资金额亦有很大差别,所以无法笼统的说出所有客群的特征,一般情况下,根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者),然后再进行分别描述。就目前而言,所谓的投资者主要是针对高档物业而言,即面向高档物业,如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户,这部分客户中,自由职业者、民营、私企老板约占80%左右的比例,其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布,31岁~45岁之间的客户占到九成,有稳定的经济来源及足够的支付能力,对将来发展预期良好。总的来说,投资型客户年龄层次较轻,思维活跃,对新事物的接受能力较强,相对也比较具有投资概念。 值得关注的是,最近一段时期,港人在内地投资置业的风气日盛,据统计,2001年港人在内地置业共达到19500个单位,与2000年相比增长15%,总金额达到87.75亿元,增长29%,预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8%,总金额会相应增长到23%。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地,在2000年港人置业行为中,投资比重仅占到7%,而在2001年,这个比例达到10%,预计今年的比例为15%~20%,回报率是置业中首要考虑的因素之一。 从总体上来说,商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的,就写字楼市场而言,目前市场上人气旺盛,入住率和租金水平节节上升,投资者的信心也全线飘红,归纳起来有几方面原因:一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团,因此与国际接轨较早,市场也比较成熟;二是目前国内经济还处于高速增长期,对写字楼的市场需求量不会萎缩,在这里要特别提到民间资本问题,多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点,其相应的需求量也是非同小可的;三是在未来几年内,随着中国资本市场逐步放开,届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国,市场预期较高;四是目前北京的办公成本在世界排名28位,与世界经济中心的地位并不相符,预计今后上升空间较大。完善的市场环境+新的内、外需求+升值潜力,在这种情况下,市场想不热都难。 实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场,并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块,但目前市场上的新项目并不是很多,主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事,另外写字楼从立项到建设竣工,开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台,预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量,虽然如此大的供应量是前所未有的,但如果在政府宏观调控下,分阶段逐步推出,相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域,土地资源是有限的,所以即使短期内供应量相对过剩,但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。 总之,大势虽好,仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样,没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比,写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点,要求投资者具备一定的专业知识,对宏观市场的正确了解以及良好的心态。 商铺是近年来才兴起的投资热点,之所以称之为热点,与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。 从宏观角度来看,我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中,这是由市场经济而非人为因素决定的,因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量,但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产,适合其开发的土地供应有限,通常较为紧缺,因而导致市场需求大,就北京目前而言,虽然商业总体规模较大,但人均商业面积仍嫌不足,特别是近几年来,在旧城拆迁改造过程中,也拆掉了一部分商铺,因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数,经济活跃带动商业繁荣,进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后,商业、零售、金融、服务业等率先开放,国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势,许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”,商铺正是所谓商家必争之地。 商铺的特点是:回报率高,可以达到15%以上,在地块炒热的情况下,达到20%也并不奇怪;投资获利方式灵活,即可以从行业经营中获利,也可以很快转手变现而获取巨额利润;稳定性强是商铺的另一优势,租约通常为3至5年,或更长,因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划;长期升值,商铺不会因时间增长而降低其价值,好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素,把今年的商铺市场衬托的非常火热,这是对去年下半年至今,京城商铺空置率下降,租金上调现象最好的解释。 但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业,因为落实到最终使用者上,还是要依靠经营而收益,是纯商业行为,因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减,也是影响投资、收益的主要因素。 今年北京投资地产市场中居住类物业、写字楼商铺,这三者都会有热点出现,这与北京市的总体规划有关,但是程度不同,范围也不同。从这个角度说,居住类物业会产生局部亮点,写字楼市场要依托三大板块,商铺是普遍看好,从而造成写字楼优于居住物业,而商铺又优于写字楼的局面。就商铺而言,新的北京城市规划会造就新的行业类特色商业区域,永久性的商业设施会取代目前的小型商场和临街商业铺面,这可能是今年最大的投资热点。但不管怎么说,只有政策导向和市场导向才能决定热点和投资机会。 北京房地产论文:北京房地产开发投资现状实证分析 [摘要]本文基于当前北京房地产市场开发投资现状,从总量和结构两方面进行了深入的分析,指出其中存在的问题及产生的影响,并提出了相关政策建议。 [关键词]房地产;开发投资;政策建议 1、北京房地产开发投资发展现状 近年来北京房地产开发投资增长迅猛,成为社会经济发展一个重要增长点,房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。 1.1 北京市房地产开发投资总量变化情况 2005-2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年,北京市房地产开发投资额为1525.0亿元,2009年上升至2337.7亿元,增长53.3%。除2008年有小幅减少外,其余各年均有稳定增长。 从年均增长来看,2005-2009年,北京市地区生产总值的年均增长率为12.0%,而同期固定资产投资的年均增长率为11.4%,房地产投资的年均增长率仅为8.9%。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征,(见表1)。 1.2 房地产开发投资结构变化情况 按房地产开发投资结构来划分,总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。 2005-2009年,北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元,增长149.0%,同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3%,而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定,没有出现大幅上涨,并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。 从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看,2005年该比例仅为39.4%,随后逐年增加,2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元,房地产开发投资总额为2337.7亿元,土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0%,比2005年高出24.6个百分点。 2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议 根据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间,房地产投资占GDP比重在8%~12%是合理区间(刘春兰,2007),超过上限,过热特征开始出现。2005-2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35%,在2008年达到最高值62.2%,2005-2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20%左右,显示出房地产开发投资比例高出正常比例,应引起重视。另外,房地产开发的投资比例发生了较大变化,房地产市场中土地价格有了大幅增长,房地产开发商加大了对于土地的投资。 20世纪90年代初的日本经济崩盘,90年代末的亚洲金融危机,以及2007年以来的美国金融危机,都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此,相关部门应积极调控,将房地产投资比重控制在合理的范围内,确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策,避免楼市过热造成的不利影响,通过税收、金融等手段限制房地产投机,引导房地产开发投资以适度的规模增长,这既关系到房地产行业的供给能力,也影响着固定投资的规模,从而影响整体的宏观经济。同时,由于房地产宏观调控是项系统工程,要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性,加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨,因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确,并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产开发中的闲置土地问题 [摘 要]本文基于当前北京房地产市场开发投资现状,结合2005―2009年的相关数据,对北京市房地产业的开发投资发展现状进行了实证分析,并针对投资过热和闲置土地问题提出了相关政策建议。 [关键词]房地产;闲置土地;政策建议 1 北京房地产开发投资现状 近年来,北京经济高速发展,取得了巨大的成就。同时,北京市房地产市场也一路高歌,房地产开发投资不断增长,商品房价格大幅飙升,如此高涨的楼市引起社会的普遍关注。 (1)房地产投资占固定资产投资比例过大,楼市过热。根据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间,房地产投资占GDP比重在8%~12%是合理区间(刘春兰,2007),超过上限,过热特征开始出现。从下表可以看出,2005―2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35%,2005―2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20%左右,两项数据均显示出房地产开发过热,应引起重视。 (2)土地占用资金过多,闲置土地问题严重。2005―2009年,北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元,增长149.0%,同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3%。一方面,国家在2005年实行了包括“暂停审批”在内的严格土地政策,使得市场上土地供应减少,由于供小于求,土地价格在2005―2009年有了大幅的上涨。 另一方面,则是由于房地产开发商有意“囤地”的行为。由于囤地可带来巨额回报,“囤地”已成为很多房地产企业惯用的赢利手段,开发商对于囤地乐此不疲。通过前后数据对比分析可发现,从约定开工时间看,经过10多年的囤积,增值高达几十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建设集团股份与北京市国土局签订东四环的土地合同,但直至目前这4块土地仍未开工建设,闲置期长达6年。目前这里新房均价估计超过45000元/平方米,而2004年该地区房价仅为18000元/平方米,按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算,这4块地的升值额度达到237亿元。 闲置土地问题已成为关系到地价、房价、房地产调控乃至社会民生、经济发展模式等系列重大问题。为此,2010年7月30日,国土部《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,强调会进一步严厉打击囤地、闲地、炒地行为。根据国土部调查表显示,截至2009年9月30日,全国共闲置土地1457宗,闲置面积14.7万亩,合同总价款为256.1亿元。其中北京闲置土地共160宗,闲置面积为1.1万亩,合同总价款为57.9亿元。其中合同总价款这一项北京占到了全国的1/3还多。 2 北京闲置土地的政策建议 北京市政府近年来对闲置土地的问题已有重视,但是重视的程度仍需加强。土地闲置问题的产生有着复杂的原因,和当地政府相关利益相关联。政府有关机关要首先以身作则,依法办事,透明审批程序,及时调查摸清闲置土地的最新情况,并及时将闲置土地的信息公布于众,接受人民的监督。作为市场中立者积极维护房地产行业按市场经济规律运行,杜绝过多的行政干预。另外,土地闲置是影响地价的重要因素,从而对整个房地产开发投资产生影响。要严格执行《城市房地产管理法》等相关法律法规,对于现实生活中房地产开发商有意的囤地牟利行为予以坚决严厉制裁,对于违法的“地王”现象更要追究其法律责任。由于房地产宏观调控是个系统工程,要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性,加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨,因此有必要对长期的调控目标做出进一步明确,并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产市场调控应进入转型期 1998年,我国实行住房分配货币化改革,自此房地产业进入迅猛的市场化发展阶段。2008年末,在全球金融危机背景下,中央和地方又密集出台多项房地产市场调控政策,并已对市场产生一定影响。 但通过对1998年以来北京市房地产市场景气周期分析可看出:本市房地产市场供需结构及其影响因素现已发生改变,政策调控对房地产市场的影响效果也发生变化,在本轮宏观调控的大背景下,本市应相机抉择,调整房地产市场调控取向。 不同时期房地产政策调控效果有异 我们对1998年以来各阶段仔细梳理后发现,不同周期内,政策对房地产市场的调控效果有异。 第一个周期(1998-2003年)政策调控效果显著。1998年在国家启动内需的大背景下,中央开始实施积极的财政政策和稳健的货币政策,本市房地产市场需求逐步得到释放,需求增加刺激供给上升,供需双旺带动周期上行。2002年,全国出现房地产热,中央开始收紧土地闸门,国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》:国家六部委共同颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》:本市出台33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》等政策,导致当年本市房地产开发投资增长应声而落,带动周期下行。 第二个周期(2003-2006年),政策调控产生较好效果。2001年,世界发达国家不约而同采取频繁的、幅度较大的降息行动以刺激经济。为防通货紧缩,2002年央行先后下调公积金贷款利率和人民币存贷款利率,本市也将购房征收契税税率由原总购房款的4%降为3%;但房地产市场需求的释放延迟到2003年末,并因此带来周期上行。到2004年下半年,投资过热明显得到控制,但商品房价格仍继续攀升。为稳定房价,中央先后颁布新旧“国八条”,从房价、土地供应,供应结构拆迁、市场监测、检查等多方面切入。同年,国务院提高了包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例,房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上;本市国土房管局联合四部门制定《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,本市房地产开发投资增长于2005年跌落至个位数,带动周期下行。 第三个周期(2006年至今)政策调控效果低于预期。2006年下半年以来,需求大量释放再度带动本市房地产周期上行。房地产价格出现跨越式攀升,为稳定房价,国家出台以调整住房结构为重点的“国六条”;并及时启动金融服务,出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,“一费二税”上调等多项调控政策,同时央行收紧银根,但却收效甚微。直至2007年末,因为价格涨幅过大,刚性需求增长开始下降,同时受人民银行银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“二套房政策”影响,投资需求大幅下降,房地产市场火爆行情出现逆转,并进入下行周期。 由以上分析可看出,1998年以来本市房地产周期波动的三次上行均是由需求增加引起。由于本市长期一直存在巨大需求,只要存在合理预期,即使是小幅税费减免政策也能起到显著刺激作用。前两次周期波动下行是受政策调控影响带来供给下降导致,而第三轮周期下行主要是由价格过高导致需求下降引发。价格对资源配置、市场供需的调节作用开始显现。 政策调控应进入转型期 从分析看出,本市房地产市场的市场化程度正日益提高,随着价格对市场供求的调节作用日益显著,部分政策的影响效果开始降低。面向房地产市场的政策调控取向应进行三个转变:由总量控制转向结构调整,由一级市场调控转向二级市场联动,由短期调节转向长期规划。 (一)由总量控制转向结构调整 从房地产市场供需看,政策调控对供需结构的影响明显大于对总量调控的影响。从需求角度看,分别针对刚性需求、投资需求的结构性调整政策因其针对性强,可操作性强,往往会取得显著成效(典型的包括“二套房政策”)。从供给角度看,对不同规划用途土地的供给调整(如减少别墅用地供给),对不同房屋建筑面积占市场比例的规定(如“70、90”政策)等都有效地影响了实际供给。从整体来看,房地产市场供需总量调节应由价格决定,尤其是商品房的供需,政府调节力量应主要集中于保障性住房的开发、建设、租赁、出售等方面。在保障性住房达到一定规模的基础上,地方政府可通过保障性住房的供给量来适度调节市场供需平衡,通过保障性住房的价格议定影响周边商品房价格。虽然近年来本市加大了保障性住房的开发建设力度,但仍与实际需求存在较大差距,因此继续增加保障性住房的建设力度将成为现阶段的调控重点。 (二)由一级市场调控转向二级市场联动 房地产市场从产品供给方式看,分为增量房市场和存量房市场。由于数据信息限制,上文分析仅局限于增量房市场即新房市场,而实际上,由于拥有一定数量的央产房和占比达到20%以上的投机需求的存在,本市存量房市场已达到一定规模。但由于存量房市场信息不对称,资料不透明等多重因素,很大程度上制约了本市存量房市场的发展。为刺激存量房市场交易,本市已开始筹建存量房交易市场,但信息不对称等因素仍是其发展瓶颈。存量房市场的发展有利于形成住房梯级消费,促进增量房市场发展。因此应将主要针对增量房市场的调控转向二级市场联动调控:加快本市央产房产权认定及认购工作;进行全市房地产多级市场盘点普查,及时公开、公布各级市场房源信息,合理引导投资需求,增加存量房市场活力,合理引导消费需求预期及偏好,形成本市住房梯级消费。 (三)由短期调节转向长期规划 在经济下行期,政府加大对投资,尤其是房地产开发投资的刺激力度,是短期内促进经济平稳增长的有效举措,但以保增长为主的短期政策目标却与优化结构调整为主的长期目标出现背离。在2008年本市房地产市场刚开始理性回归时,在中央及本市保增长政策影响下,本应出现的房地产开发业内部的优胜劣汰没有出现,本已开始行业整合的房地产中介业离散度再次加大,甚至刚出现小幅回调的房地产价格又开始回升。经济周期波动是自然规律,对房地产市场的短期政策调控难以避免,但短期调整应在坚持长期发展战略的基础上相机抉择。制定符合本市长期发展战略的“房地产业发展规划”将成为指导本市房地产市场政策调控基调的重要保障。 北京房地产论文:防范北京房地产市场外资风险 大量外资造成房地产高热不止 目前,我国房地产需求非常旺盛,房价仍然有上涨趋势。只要房价涨,这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外,人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度,因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难,然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。外资大量涌入国内房地产市场,将对国内房地产市场及经济产生多方面不利影响。 推动房价上涨,使中央政府调控房价的意图更难实现。大量外资进入国内的房地产市场抬高中国的房价,一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既定的土地,损害下一代国人的利益;另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场,继续推高房价。事实表明,国内不少地方的房价,先是外资进入,然后是外地资金进入,最后和本地资金一起对土地价格、房价进行炒作。而房价的快速飚升,不仅会把绝大多数当地居民排除在房地产市场之外,严重损害国内居民的住房福利水平,还容易使房地产市场的泡沫膨胀。泡沫总有破灭的一天。当外资在中国房地产市场获得了暴利而撤出中国市场的时候,房地产泡沫破灭的恶果就要国内广大民众来承担了。 产生对内资的挤出效应。随着经济的持续快速发展,我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩,实物领域中的有利投资机会已不充足,局部地区的资本过剩明显存在。近年来我国金融市场存在的长期低利率、信贷资金大规模存贷差、银行对房贷的高积极性等现象都表明了这一点。在这种情况下,外资直接投资的过度流入很容易形成对内资的大规模挤出,影响国内资本的合理流向,使内资在缺乏有利的实业投资机会的情况下流向虚拟市场,不利于经济的发展。 影响货币政策的有效性,干扰宏观调控。流动性过剩、银行信贷增长过快以及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的主要问题。外资大量流入中国的房地产市场,央行将不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入,从而使货币的流动性进一步过剩。同时,大量的外资流入也使中国的外汇储备增长速度加快,人民币升值压力加大。在金融项目没有完全开放的情况下,让外资大量进入不仅会加大人民币升值的压力,也影响宏观经济的稳定。 为了防范外资大量流入国内房地产市场带来的金融风险,政府已陆续出台了一系列措施。2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件,对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月,商务部出台25号文件,重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近,国家外管局又下发了“130号文件”,对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。这些措施使外资投资国内房地产步伐有所放缓,但国家统计局的数据显示,2007年一季度外资投资国内房地产仍然同比增长了68.7%。 外资进入北京房地产势头汹涌 2002年中国取消了外销房和内销房的区别,放开了外资对房地产投资的限制,使外资进入中国房地产市场的脚步日益加快。2006年一季度,外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元,其中北京和上海集中吸引了九成以上房地产外资。仅德意志银行在京就买下美林香槟小镇174套别墅,交易金额接近4亿元。 随着境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深,度过一阵物业收购热潮之后,更多的境外机构将注意力转移到开发领域。北京市政府从2002年以来,便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。目前外资开发商除了不能开发一级土地以外,在项目开发上,他们与本土开发商的待遇是相同的。2003年,外资投资于北京房地产业的项目就将近20个,总建筑面积达500万平方米以上,涉及投资总额近30亿元人民币,投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。2004年以后境外机构加快了进入了北京房地产市场的步伐。如2007年3月,重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。 根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的最新统计,截至2006年12月底,北京市共有外资房地产开发企业344家,比上年同期增加34家,增长9.9%;房地产开发项目共计254个。2006年,外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元,占北京市房地产开发投资的15.5%。2006年,外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元,占16.1%;这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%,金额达49.9亿元;应交所得税69.9亿元,占26.6%。外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米,占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中,商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万平方米,分别占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6万平方米的商品房销售面积中,13.6%是由外资房地产开发企业销售的,销售面积达353.5万平方米。其中,商品住宅销售251.5万平方米,占全市商品住宅销售面积的11.4%;办公楼81.8万平方米,占31.4%;商业服务业等经营性用房12.8万平方米,占11.8%。 从外资进入的方式来看,除了直接收购地产物业,主要有以下几种方式:一是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、北京融科开展合作,累计出资10亿美元;美林与北京银泰结成战略合作伙伴关系。二是注资。如软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元。三是独资。如凯德置地在北京设立开发企业,2005年上半年投资达78亿人民币。四是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中,房贷已占30%。 此外,外资也开始涉足国内的房地产中介服务。根据中国入世的承诺,2007年中国政府开始允许外资进入金融服务领域。2007年8月,首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保公司在京成立。中易安担保是世界500强之一的美国房地产金融服务商“第一美国集团”全资子公司,而继其后,又有几家规模与其相当的外资担保公司正在申请进入。 目前,北京市房地产市场已出现过热的苗头。房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率,它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比标准为200:1到300:1。而据京城房产中介的数据显示,8月份北京市普通住宅平均售租比已达到315:1。在这种形势下,应当对外资继续流入北京房地产行业实行限制措施,抑制房地产行业短期内的过度投资。 近期国家出台了一系列限制外资投资政策,加大了外资进入中国的资金成本,但对投资回报率期望较低的海外资本影响不明显。这些政策的出台将在短期内对部分外资机构投资者,特别是一些在中国持中短期发展策略的投资基金产生影响,而持长期发展策略的投资者仍在积极寻找国内合作伙伴并参与优质项目的管理与开发。此外,外资机构会采取各种措施规避管制。如,一些外资机构由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度,他们通常会把外汇存在国内的银行,再由银行贷给他们人民币,然后投资到房地产项目当中。还有一些外资基金投资内地房地产公司的股权通过采取运作海外上市的方式实现退出。 北京应防范房地产外资风险 严格限制外资直接收购地产物业,防范金融风险。应当调整资本流进流出的政策,特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产。2006年7月24日,建设部等五部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即第171号文件),随后北京迅速出台实施细则,限制境外人士购买第二套住宅。但171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场,无论对外商在华投资项目转让和股权的转让,还是在对外资企业办公用房的管理方面,都没起到对外资的实际限制,外资仍然一如既往进入中国房地产市场。要想真正抑制外资大量进入房地产市场,北京市应该出台更加全面细致的规定,限制外资企业和个人直接购买房地产。此外,还可以通过税收等方式提高其持有成本,如征收物业税。我国现有的房地产管理体制是土地、房产分割登记,评估也不统一。《物权法》出台后,可以考虑改革房地产管理体制,成立独立的登记机关,实行统一登记、统一评估税基,并对中介评估行业加以规范。 对外资直接投资房地产企业加以限制和引导。就国内情况而言,要对外资直接投资房地产行业作必要的限制,除经济手段之外,也要有适当的行政手段。对于北京房地产市场,应重点限制高端产品,如对土地利用规划和计划,应收紧对高档地产物业的土地供应,甚至可在一段时间内停止供地;投资管理应停止这类项目的立项审批,或上收审批权限;建设部门不发建筑许可;工商部门不予登记,等等。 可以通过城市规划,对外资投资房地产行业加以引导。如政府办公区、大学城、娱乐城等等,可以建到离城区几十公里以外的地方,通过发展房地产,逐步形成新的豪华城区,使城市外延扩展。在这方面,国外如美国等有成熟的经验,国内也有成功的做法,可以参照。 鼓励外资进入房地产中介行业。近年来,随着房地产市场规模的不断扩大,以及住房贷款、房产融资与房产理财需求的增加,房地产金融担保行业的发展也随之加快。而《物权法》以及存量房资金监管政策的出台,也为房地产担保企业的发展带来空前机遇。外资房地产中介的进入,在带来先进理念的同时,可以促进北京房地产中介行业有序健康地发展。在很多房地产市场比较发达的国家和地区,房地产领域的分工相当细致。如在美国,房地产经纪人只负责交易信息的提供与交易促成,而房屋交易在签约前的产权核查与确权,以及交易促成之后的权属变更、按揭贷款等服务都由另外的专业机构来进行。这种方式一方面可以避免房地产交易环节的暗箱操作,另一方面也可以为整个房地产产业链带来一种科学的分工。外资房地产中介的竞争,可以推动北京房地产中介行业内的分工,促进国内房地产中介的专业化、规范化以及服务水平的提高。 (作者单位:北京联合大学应用经济与管理研究所) 北京房地产论文:北京房地产市场未来趋势判断 新建商品住房(不含保障房)市场很焦灼。2011年1~9月,新建商品住房(不含保障房)成交4.66万套,同比下降23.4%。成交均价涨势趋缓。 成交价格波动幅度较大,原因有二:其一,从统计角度来讲,由于本身成交量较小导致价格计算样本缩小,就会造成价格波动的可能性增加;其二,各区域成交比重变化频繁,例如3月均价为18629元/平方米,主要因为当月五环以外成交量占总成交量的80.8%,为一年来最高(见图1)。 高端别墅市场大幅萎缩,四环六环之间价格开始松动。1~9月全市别墅成交1400套,同比下降40.6%,高于整体市场降幅;从产品结构构成上来看,仅仅是独栋别墅明显萎缩,同比下降54.0%,而联排别墅出现了逆市上涨,成交量同比上涨2.9%(见图2)。 新开项目销售率不高,开发企业推盘积极性受挫。在调控之初,市场尚不明朗的大背景下,开发商大多选择谨慎观望,并积极寻找适应市场变化的推盘策略,4~6月、9月两时间段中,部分开发企业开始试探性推盘。 二手房市场很低迷,2011年1~9月二手住房成交7.7万套,同比减少42.2%。成交均价涨势趋缓。 其中,三季度成交量为20256套,同比减少33.1%,环比减少4.8%。5月以来,二手房成交量呈现逐月小幅回涨态势。2011年1~9月,二手房成交均价23972元/平方米,同比上涨18.1%;从各月价格变化走势看,总体上涨趋缓,9月成交均价环比8月下降2.3%,价格下调幅度大于新建商品房市场(见图3)。 租赁市场火热,但正在步入淡季。前三季度成交量同比上涨5.8%,成交均价保持高位。 成交总量环比二季度上涨了4.2%,与去年三季度的成交量相比大幅上涨了近30%。租赁旺季使得租赁市场供需比上升为1:3-5,比二季度的供需比上升了0.6%。在区域租赁市场方面,三季度北京方庄、通州梨园、芍药居、北苑、双榆树、五道口区域是租赁市场成交最为活跃的六大板块。 房地产市场未来走势判断 购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 第一,限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。2007~2011年期间,除了传统的季节性变化之外,北京市新建商品住房成交量的增减与同期出台的限制购买资格、限制贷款条件等政策密不可分。另外,成交量对出台政策极为敏感,绝大多数政策一出台,最多半月之内成交量就开始有明显变化。 第二,货币政策基调及企业资本实力影响成交价格的起伏。2007~2011年期间,刨除成交结构对成交均价的影响,新建商品住房成交价格趋势的增减与全国宏观经济运行关联性较大,尤其与货币政策基调基本一致。另外,价格变化与货币政策基调转变并非同步,价格变化滞后于货币政策变化,滞后期少则两个月、长则半年。 尤其是在价格下调过程中,房企与市场还需要经历一段时间的博弈,博弈时间长短取决于企业自身资金压力和负债情况(见图4)。 北京房地产论文:北京房地产回归“短缺经济” 整体来看,2005年北京土地供应非常不足。 第一, 土地供给面积同比大幅下降,前10个月,北京供应住宅用地仅为572 公顷,规划建筑面积832万平方米,同比下降38%。 第二,相对市场开发需求及购房需求而言,远远不足。前10个月,住宅土地供给建筑面积为832万平方米,而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算,土地供给仅相当于开发需求的65.74%,相当于购房需求的38.9%,目前市场销售则维持在30%以上的高增长状态。 第三, 相对北京市场土地供给计划而言,还远没有完成供地计划。根据2005 年土地供应计划,北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截止到10 月底,北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说,前10个月仅完成全年计划的32.69%。 供给短缺无可避免,价格仍将上涨 从目前先行指标看,北京房地产供给短缺无可避免。房地产开发的特点是周期较长,当期的供给量是由前期的施工项目决定的,而施工面积又由再前期的开工面积决定,开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样,今后的竣工面积及投资额,则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。 因此,通过观察先行指标的增长情况,基本上就可以判断未来行业的增长情况。自2003年起房地产开发的先行指标开始回落,特别是进入2004年,回落速度开始加快,而且基本上是越是先行的指标,回落的速度越快。 2005年前个月,先行指标均处于低位,越是先行的指标,下降幅度越大,下图 2、3反映了这种情况: 供给短缺必然导致房价的加速上涨。多年来北京房价一直保持相对稳定,但自2004年底开始,北京供给增速在快速下降,导致房价加速上涨, 未来一段时间,北京供给(至少是增幅)下降将更加明显,北京房价涨速仍将持续在较高的水平上。 资金、土地仍是导致供给下降的主要原因 供给短缺的主要原因在于开发商资金短缺,在过去两年内,房地产开发对资金的需求大幅上升,但资金供给却遭受巨大限制,导致资金短缺。 一方面,由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策,导致住房开发对资金需求量大幅增加,增加幅度估计在5 至10 倍。 另一方面,资金供给却在下降,银行贷款是房地产开发的主要资金来源,包括对开发商的贷款及对消费者住房的贷款,两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70%。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响,银行贷款在快速下降,以长期以后40%以上的增长速度降至2004年1%,2005年这一指标有所回升,但依然保持在较低的水平上。 土地储备为王 未来的趋势已经很明显,供给不足导致房价上涨,从而导致项目毛利率大幅提高,这同样也会导致土地价格快速上涨,而且土地储备对资金的占用将越来越多,因此,在北京拥有较多土地储备的公司则可从中获益,如阳光股份、亿城股份、冠城大通等。金地、万科等一线开发商在北京的项目储备已经明显不足, 这类公司正在大量寻找项目,前期金地集团、北京城建已经了在北京新增项目的公告,万科则希望以并购来快速增加土地储备。 北京房地产论文:北京房地产价格及其影响因素的浅析 摘 要:房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文以北京市房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象,试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下,哪些因素对北京市房地产价格产生影响。 关键词:房地产价格 影响因素 探讨 1.近年房地产价格趋势 多年来房价的高速上涨,已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及,更不要说其他的下层民众。2010年4月以来,面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力,中共终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”,从国十条到国五条,从上调房贷到限购、加息,从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售,从抑制房产投机需求到加大保障房供给,这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。房价的不断攀升,政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增,自然而然地有关房地产价格的的影响因素成了大家所关注的问题。 2.我国房地产价格主要影响因素 我国由于处于转型期间,房地产市场的真正发展时间还较短,影响住宅价格的主要因素和国外或其他地区有一定差异。根据我国学者近年的研究成果,现阶段我国住宅价格的影响因素主要是城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期。 3.北京市房地产价格影响因素分析 3.1经济及金融因素对北京房地产价格影响 3.1.1人均可支配收入对房产价格影响 从国民收入总量来看,如果假定国民收入分配比例不变,在排除了通货膨胀因素以后,国民收入的增长与房地产业的发展一般呈正相关关系。因为,国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上,也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上。在住宅支出占消费者收入比例不变的条件下,一般消费者购买力的增加同时表现为对房地产商品支出的增加。另一方面,社会总投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加,从而,国民收入总量的增加会促进房地产业发展。反之,在国民收入水平下降的情况下,撇开调节的时滞因素,消费者收入中用于住宅的支出相对量不变,而绝对量会呈下降趋势。一般可以认为,如果国民经济增长加快,房地产业增长会更快;反之,如果国民经济相对下降了,则房地产业下降速度会更快。 3.1.2投资水平对房地产价格的影响 实际投资水平特别是固定资产投资的增加,必然直接刺激房地产业的发展。 反之,投资水平的降低,特别是固定资产被控制时,房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见,就社会总投资来说,社会总投资和房地产业规模成正相关关系(见表四)。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高,对房地产的刺激作用就越大;反之,相关程度越低,这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就较小。 3.1.3消费水平对房地产价格的影响 一般而言,消费水平越高的国家对房地产商品等高价耐用产品的需求也会越大。反之,则会缩减。 改革开放以来,北京经济飞速发展,居民收入持续稳定增长,消费水平不断提高。10年来北京市国民经济和人民生活增长较快,表现在人均国内生产总值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消费性支出不断提高.从收入需求弹性来看,在增加可支配收入的情况下,居住这项的弹性大于1,说明北京市市居民对住房需求量的增长率高于收入的增长率。这也是北京市近几年房地产价格逐年上涨的原因之一。 3.2社会因素对北京房地产价格的影响 3.2.1北京市人口因素与房地产价格关系分析 由于中国正处于城市化进程中,许多中小城市房价由于农村人口大量进城,人口也在持续攀升。虽然人口总量对房地产价格的影响不是必然的,但是它对房地产市场形成了潜在的支持力,当众多的人口具备相当的购买力和购买欲望时,需求就会旺盛。而城市基础设施建设水平和产业结构的高度等不仅决定了城市房地产的品质(拥有较好基础设施的城市和小区本身就是房地产品质的一部分,较高产业结构的城市区域一般来说环境质量也会较好),而且也影响着购买欲望和购买力。 由图表的数据我们可以知道,北京近十年来人口数量急剧增加,外来人口也不断攀升。北京作为国家首都,基础设施及产业结构比较完善,影响了人们对住房的购买欲望。这也是造成北京房价较高的原因之一。 3.3住房制度改革对北京房地产价格的影响 住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量,没有住房制度改革,就不存在房地产市场。它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的。 3.3.1从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件 切断单位建房、分房的旧渠道,停止住房实物福利分配,居民只能从市场上购买或租赁所需的住房,从而保证了市场体系的需求要素。 3.3.2从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性 住房制度改革内容之一的公积金制度的建立,有利于政策性抵押贷款的建立,提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期。同时,通过舆论的引导和宣传,转变了居民的住房观念,刺激了需求。 3.3.3从配套制度上为房地产市场的完善创造条件 住房制度改革的每一步,也是住房金融制度改革或创新的重要一步。通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度,为房地产市场的完善创造了条件。 北京房地产论文:北京房地产市场泡沫分析与对策 摘要:房地产业是关乎国计民生的重要产业,但是近年来,我国的房价持续上升,房地产价格虚高容易造成房地产市场泡沫,甚至可能成为阻碍社会稳定和谐的重要因素。文章分析了北京房地产行业发展的现状,并提出了一些意见和对策。 关键词:房地产泡沫;原因;对策 近年来,我国的房地产业正经历着飞速发展的时期,目前房地产业不仅是国民经济的重要支柱,更是关系到人民群众切身利益的主要行业之一。因此,房地产业的良性发展,对于促进国民经济的发展,提高人民的生活水平,保持社会稳定,构建和谐社会,都具有十分重要的现实意义。而如今我国大中城市的房地产价格增长过快,远远超过了普通群众可承受的程度,房地产甚至也成为一些商人投机的主要工具。这类社会问题已经引发了国家和社会各界的广泛重视,从2005年开始,国家不断推出相关政策如“国八条”、“国六条”、“新国八条”等等。但是这些政策在短期内并没有对房地产业起到太大的作用,各大中城市的房价仍然居高不下,甚至造成房地产泡沫。 一、房地产与房地产泡沫的概念 (一)房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身特点,即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。主要有三种存在形态,即土地、建筑物、房地合一。我们通常所说的房地产主要是指房地产建筑物。 (二)房地产泡沫的概念 所谓房地产泡沫是指由房地产投机等原因所引起的房地产价格脱离其市场基础价值、持续上涨的价格运动现象。它表现为:在经济繁荣期,房地产价格飞涨形成泡沫,但达到顶峰状态后,市场需求急剧下降,房价大跌,泡沫破灭。准确来说,房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。 二、北京房地产状况分析 (一)市场基本情况分析 房地产市场具有很强的区域性,北京作为首都以及我国的经济文化中心,有其得天独厚的优势。加之北京申奥成功的一系列利好消息,外资及外地房地产企业纷纷进入,使原本看好的房地产市场价格更加坚挺。但是在景气的市场背景下也应存在开发规模的高速扩张带来的销售压力、供需失衡导致的大量空置面积和高危险空置率、房价与居民可支配收入的不协调上升引致的不合理房价收入比等诸多问题。 (二)行业投资供应分析 据北京市的统计报告指出,北京市全社会固定资产投资仍保持较快增长,房地产投资额占固定资产投资额的比例自1998年以来一直保持着强劲的增长,从1998年的32.66%一直增长到2010年58.27%,已经逼近60%,房地产在固定资产中所占比重越来越大。在投资增长的同时,北京市房屋供给也在相应的增长。其中:2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米,较上年增长95%;竣工面积3067万平方米,较上年增长18.2%;销售面积2472万平方米,是竣工面积的80%,是当年施工面积的2.49%;施工面积远大于销售面积和竣工面积。 (三)房价收入比分析(见图1) 根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出,目前北京市的房价收入比已达27∶1,超出国际平均水平5倍,而同时北京市的工资水平位列全球第64位;还有一个国际通用的指标是“租售比”,所谓“租售比”,是指月租金与房价之间的比值。最新零点调查机构统计的一项北京租售比调查,结果显示:92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍;45%参加者称月租售比超过500倍;21%的参加者称所住房屋的月租售比在500倍到600倍之间,高于600倍的有24%之多,而超过500倍的租售比意味着,房主出租40年也不能收回投资。 (四)商品房空置情况分析 2002年北京市房屋空置率达到26.8%,到2010年其空置率仍高达17%。如果以国际上10%-13%的警戒线作为标准,毫无疑问北京这么高的空置率可以看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆。一路上升的房价,使得越来越多的房子压在了开发商手里。北京市统计局的最新报告显示:2011年末,全市空置商品房面积达到637.42万平方米,比年初上升21.6%。其中:商品房空置299.7万平方米,住宅房空置330.6万平方米,比年初分别上升31.6%和10.5%。 (五)房价增长趋势分析 根据日本的经验,如果房地产市场存在泡沫,那么房屋销售价格的增长率会远大于居民消费价格指数。本文选取统计年鉴上的北京居民消费价格指数和北京房屋销售价格指数,重新计算后得到两个指数的增长率。结果显示:自2005年来,房屋销售价格的增长率均在居民平均消费价格指数之上,且有逐年增大的趋势,说明北京市房地产价格的增长速度大于其他商品价格增长的速度,且两者的差别幅度越来越大。 三、房地产泡沫的危害性 房地产业是一个与诸多产业高度相关的产业,这意味着房地产不仅自身投资规模大,其乘数效应也相应较大。在房地产高速发展时,它会带动诸多产业的共同发展。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫,其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业,使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在以下几个方面: (一)房地产泡沫的存在和发展抑制了其他产业的发展 房地产泡沫的存在使得投资于房地产有更高的投资回报预期。因此,大量的资金向房地产行业集聚,投机活动猖獗。泡沫经济时期,由于房地产投机带来的高额营业外收益,使企业在行业的虚高增长引诱下,通过银行大量间接融资来扩大其房地产投资。大量的资金向房地产业流动,意味着生产性企业缺乏足够的资金,或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 (二)房地产泡沫破灭将直接导致金融危机 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降,房子销售不出去,房地产企业的大量投资无法收回,经营极其困难,而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源,因此,房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构不但收不上利息,甚至即使实行抵押权也无法全部收回贷款。此外,大量不良债权还影响到了银行的国际信誉,使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。 (三)房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条,股价下跌,企业财务营运逐渐陷入困境等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权,从而给企业带来巨额的偿债负担;此外,地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。经济不景气和个人收入水平的下降,会减少居民当期的消费,个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。 (四)房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 房地产泡沫破裂和经济危机的发生,将会造成大量的工厂倒闭,失业人数剧增。在金融危机下,犯罪案件激增。以马来西亚为例,1997年房地产泡沫破灭以后,当年的犯罪率比1996年增加了38%,1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满,社会危机逐渐加剧,社会动荡不安。 四、针对地产泡沫的对策与建议 无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看,北京房地产市场都存在潜在的泡沫危机,如果不加以防范和控制,在不久的将来就有可能形成泡沫经济,对整个社会造成重大的负面影响。因此,本文对预防与改进房地产泡沫提出以下对策: (一)进一步完善监管体系 完善的监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。很多地区房地产泡沫的破灭都是由于银行、金融机构等监管体系的不健全而导致的。首先,我们应该加强对于银行的资本充足率、资产流动性、风险管理以及控制能力等方面的监管力度,因为推动地产泡沫产生的资金都是从银行流出的。其次,就是加强政府宏观调控政策和对于经济形势的监控。同时,需要建立风险机制,正确地评估房地产抵押价值,避免呆帐、坏账损失和信用膨胀,减少金融机构的风险。最后,加强对于外资的监管。 (二)严格控制土地出让市场 本次房地产周期中,北京市的某些地区存在着土地炒卖现象严重、地价上涨幅度大的现象。因此,需要对土地市场严格控制,规范土地供应,加强存量土地的管理,严格控制土地供应总量,从源头上控制土地供应量。这方面可以借鉴香港地区的经验,滚动编制各地区的土地供应计划,对每年土地供应量进行严控,所有土地进入市场都必须进入招投标,对土地供应计划严格执行。加速推进土地的招标和拍卖制度,对于土地招投标市场中的问题,政府应严格执行法规,加大监管力度,控制土地开发数量;严格限制土地炒卖和土地闲置,通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本,对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。 (三)大力发展公共租赁和廉租房制度 借鉴香港和新加坡的公屋发展模式,大力发展建设租赁房和公租房,公共租赁房和廉租房不仅适应低收入者的承受能力,而且解决了中等收入人群即“夹心层”对住房的现实需求,从而降低人们对房地产市场的刚需。根据国际大都市的经验,大都市居民约有一半是租赁住房,也就是说,住房租赁市场是最大的住房供给来源,但北京住房租赁市场却发展缓慢,存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷,严重制约住房租赁市场的发展,因此,积极发展租赁市场应成为北京市政府的一项长期重要政策。 (四)积极稳妥推进房地产税费改革,完善相关土地政策 现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显,房地产税制改革势在必行。物业税也被称为财产税或地产税,主要针对不动产。根据政府的要求,不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍,物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税是把商品住房70年的地租改为按年支付,同时物业税是按照当年地产的评估价格征收,因此物业税具有较强的打击房地产投机的效应,起到了抑制房地产泡沫的作用。 (五)建立完善房地产泡沫预警体系 建立完善的地产泡沫预警体系可以对房地产泡沫的产生进行预告,还可以对泡沫的严重程度做出判断,对泡沫的破裂发出警报。该体系可以通过公布房地产信息,增强楼市透明度,引导开发商理性投资、购房者理性消费等方式,使政府部门逐渐从行政干预转为市场引导。 (六)规范市场秩序,加强市场信息的公开透明 规范的市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期,从而引导房地产理性投资和消费,抑制炒房和哄抬房价等行为。规范市场秩序应从法制建设上着手,完善房地产相关法律法规,规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为,同时充分利用网络信息手段,将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公之于众,并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹及受到的处罚等进行记录。 (作者单位:北京林业大学经济管理学院) 北京房地产论文:北京房地产中介市场发展状况探讨 【摘要】近十年来我国房地产发展势头迅猛,尤其在北京、上海等这样的发达城市中催生出了房地产中介服务行业的繁荣。在十几年的发展,房产中介行业也逐渐由充满暴力与黑暗的行业状态逐步走向专业与规范的道路。虽然我们能够看到整个行业在发展过程中的蓬勃向上,但其在发展过程中存在的问题也是不容忽视。长久以来,房产中介都在一个较低层次的水平上运行,房地产中介服务公司数量庞大,素质良莠不齐,经营不规范,服务水平低等问题非常严重急待解决。 【关键词】房地产中介 服务营销 一、房地产中介行业服务营销的内涵 房地产营销是市场营销的重要分支,通过房地产市场交换,满足现实或潜在房地产需求的综合性的经营销售活动过程。对于我国房地产营销的发展还处于初级阶段,房地产中介的从业人员也对服务营销的认识还处于较为肤浅的阶段。许多营销失误的原因都是因为对服务营销的内涵不能够深入理解造成的。不过随着房地产实践的逐步深入,在北京、上海或许多发达城市,已经成为房产中介行业营销的排头兵,为房地产中介行业服务营销的发展道路事先做一示范。然而深刻的认识服务营销理念与策略,如何对房地产中介的服务营销组合进行更为深入的调整与组合,成功进行服务营销战略也是企业能在未来市场中获得成功的关键之一。 (一)房地产服务营销是一种态度,理念或思考方式 服务营销作为一种理念,它的概念或必须能够引导所有的人,过程,及组织各个部门,而且组织中的每个部门都必须理解并且接受这种观念,这是成功展开服务营销活动的基础。首先从行动理念上对营销的认同是能够良好实行服务营销的基础. (二)房地产中介服务营销是一种组织 成功的服务营销还要要求企业以一种恰当的方式进行组织。那些做出并兑现承诺的部门必须相互配合,如果发生争执,则无法合作,表明整个企业没有形成真正的营销观点。在现今竞争的环境中,企业承受不起部门间存在的障碍,营销理念必须在组织中广泛传播,可以被接受。 (三)房地产中介服务营销包括有一系列的工具与组织活动 服务营销以提供无形服务为目的,无形是服务营销最明显的特征,服务可以表现为一种行为,努力或绩效。顾客难以具体判断服务质量,它取决于顾客的感知。当服务营销具体的表现为像包装,或活动那样具体,才是能够让顾客感觉到营销的一种方式。但这也是许多人误解服务营销的一种方式,因为这也只是服务营销中的一个方面。 二、房地产中介行业的特定内涵 房产中介行业是非常典型的服务行业,它几乎不生产产品,对客户及业主双向服务。所以无论是在买方市场还是卖方市场的情况下,都必须关注服务营销。服务营销的内涵与传统营销不同,其营销组合要素也有一定的调整,有经典的4p组合扩充为7p营销组合,增加了人员,过程与有形展示三个要素。房产中介企业通过中介及附加服务来获得服务收益的社会机构。是否能够提供良好的服务直接关系到企业的生存与发展。 (一)注重品牌营销 房地产中介行业的服务同质性很强,中介公司准入门槛低,各个中介公司提供的服务有很强的模仿性,所有在营销过程中不断宣传的同时,应注重建立诚信中介品牌。客户对于中介公司的选择更多的是会被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更够提供的具体服务。 (二)注重全员营销 房产中介的员工房产经纪人是最一线的人员,展示公司形象,与顾客沟通,为客户办理业务,提供各项服务的过程中最为重要的一架桥梁,他们直接面对客户,推荐,带看,洽谈,后续手续的办理。他们最直接的了解客户需求。而二线或其他层级的后勤员工也是协助一线员工及客户,成为满足客户需求的重要部分。因此服务型企业中人员的重要性不言而喻。 (三)注重整合营销 整合营销是通过把服务业发展的各种有利因素组合成一种综合优势向外界宣传,以充分发挥有限资金和人力的整体效用,是不同营销主体联合开发一个或几个营销机会,有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年,美国市场营销学教授唐・舒尔茨(Don Schultz)提出了“整合营销”传播的新概念,认为整合营销传播是一个“管理与提供给顾客或者潜在顾客的产品或服务有关的所有来源的信息的流程,以驱动顾客购买企业的产品或服务并保持顾客对企业产品、服务的忠诚度”。顾客的消费需求是跟为复杂的过程。企业应多角度的观察消费者来创造有利于成交的条件,得到更多的的机会。 三、对北京市场房地产中介服务营销发展状况解析 (一)北京房地产中介服务体系构成 随着北京政府对房产中介行业的引导,以及行业中领导型企业的共同努力下,二手房市场越来越成熟,中介公司之间的竞争将日益激烈,中介市场同时开始向规范化。操作和打造服务品质,因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的。同时,在规范操作程序和树立行业良好形象方面积极努力,出谋划策,它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。此外北京各地夫妻店,兄弟店小型中介公司星罗棋布,填充着剩余市场急需规范。 (二)北京房地产中介服务营销发展现状 (1)对房地产中介市场了解。北京市常住人口突破2000万大关,达2018.6万人,对北京来说具有标志性的意义。北京科技文化环境分析。过度膨胀的人口数量让房屋需求变得更为紧张,首先,目前从行业发展来讲,北京一手房的市场在渐渐紧缩,而二手房市场却在不断的增长,从09年开始,二手房的交易量已经开始大大超过了一手房。因为北京可以开发的地越来越少,尤其是市区,这样就导致一手房的新增在逐渐减少并且所处地段也逐渐向远郊偏移。二手房成为北京市房产的居住类主要市场。房产不同与普通易耗品,它的价值量大,尤其以北京的房产,标的通常在百万元之千万元不等。由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性各随着收入的提高得到进一步的拓展。随着房地产市场的扩大,需求层次的多样化,对房产中介企业的营销能力提出了更高的要求。 (2)有庞大的分销渠道。分销渠道并不是对实体产品的分配,服务领域同样存在分销渠道。服务产品的具有不可分离性,使得提供服务的企业不可能像有形产品的生产企业那样可以通过批发零售等物流渠道将有形产品送到客户手中。而服务营销企业选择服务营销的渠道,多是通过直销来实现的。有一线员工直接接触顾客,产生服务,交换价值。而房产中介行业的销售渠道为店面直营,用高密度的连锁经营的方式,追随新建社区,在社区门口开店,实行社区就会有门店的方针,使服务不断贴近顾客。作为北京房产中介的领军企业的链家地产在北京有千余家店铺,市场追随者我爱我家房地产经纪有限公司有五百余家店。可见直销作为其销售渠道的重要性。而另外一种直营的方式更为贴近客户,即驻街,也称之为外拓。在人流聚集区,或热点楼盘的入口处摆拍宣传,一线人员驻守,提高与潜在客户的交流。使中介公司的服务表现得更为具体形象。 四、北京房地产中介服务营销存在的问题及原因分析 (一)服务营销观念缺失 近年来,房地产中介行业虽然越来越重视服务营销,但也难以改变长期来形成的只顾眼前利益,不顾长远发展的服务文化。其中不论是企业的高层管理者还是一线的房产经纪人,把服务营销孤立的看待。把服务营销当作是获取佣金前的签单手段,主要考虑的是个人利益与公司利益,少于站在客户,业主的角度上考虑适合服务流程与管理方法。没有建立起对服务营销理念真正的理解。 (二)房地产中介服务营销层次较低 现今房产中介公司作为信息服务的提供者,值得信赖的置业顾问,往往令人失望。虽然房产经纪人大多称自己为专业的房产工作者,但也多是对原始的商业信息的收集与,很少有对房地产市场的综合性评估分析和预测。对于买方与卖方的业主顾客来说不够系统与透明的信息服务,往往掺杂着太多的不确定因素,不是安全的或可值得托付的服务。没有长远的考虑客户的需求。 (三)房地产中介行业服务营销人才匮乏 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。房地产经纪机构,即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务,促成交易。现今房地产从业人员往往素质较低,他们高中毕业后便可以从事房产经纪人的工作。做房产销售是掘金的地方,但工作压力大,行业内人员流动非常大,有人排着队入职也有人排着队离职。流动性较大意味着公司培训成本提高,即使在北京大型的房产经纪有限公司对于员工的培训也仅有3-5天的专业知识及企业文化的培训,难以满足行业对高素质人才的需求。所以房产经纪公司的经营形式也较为粗放。 房产中介行业面临着诸多挑战中,人才的竞争是居于首位的。房产中介需要的人才有两类类,一是能够在一线房产工作上有良好表现的销售精英房地产经纪人,名副其实的置业顾问。二是管理型人才,能够适应公司的管理工作。对于房地产经营人才的缺失也是导致房地产行业发展较慢的重要因素之一。 五、如何提升中介行业服务竞争力 (一)强化服务营销理念,同时注重内部营销 随着各大中介公司采用最新的技术,硬件设施的不断提高以及客户的理性和成熟。房地产企业在争取新客户的成本也在不断地上升。因此房地产经纪公司必须要树立以客户为中心的服务理念。真正用心服务客户,不断提高服务品质。同时注重对员工在知识技能方面的培训与引导。首先对于员工进行态度管理,对员工的态度及他们的服务意识及顾客意识产生的状态进行管理,这可以是企业在服务战略中占得有利条件。态度管理是引导员工服务营销的基础。其次各级部门的管理人员,一线的员工,及后勤支持人员需要信息也完成他们的工作,这些包括工作规定,产品和服务特征以及对顾客的承诺。他们需要了解对管理层在需要,要求,对提高业绩的看法,及客户需要等内容进行沟通。如果企业想要有良好的业绩这两者都是必备的。在公司内部的沟通中,并不是以上级向下级传递要求,而是需要双向沟通,高层管理者,不应只向业绩看齐,更应该注重得到员工态度的反馈。 (二)采取差异化营销策略 实行差异化战略指的是对不同的细分市场采取不同的营销策略。最大限度的满足客户需求,通过企业形象,客户服务,技术特点和客户网络等形式,努力形成在本行业内具有特色的东西,是客户起品牌偏好和忠诚。采取差异化营销战略必须要有创造性的眼光,在服务方面享有声誉,有与销售渠道的强有力的合作。 (三)健全人才培养机制 房产中介企业要创造良好的客户体验需要一大批富有知识,经验,热情的专业化高素质的营销人才来明确的传达出企业服务的精髓与内涵。针对各类人才的不同特点和成长规律,创新人才工作体制和方法,并且注重整合力量,建立系统结合、协调高效的工作机制。应该积极提供服务,通过公司内部行政支持、精神激励和环境保障,不断改善各类人才的工作与生活条件,以提高对人才的吸引力和激励。要着眼于创新,建立科学的选人用人机制。使人才在市场实践中成长和发挥作用,能够不断得到更新知识和提升能力的机会。建立健全人才的保障和激励机制,切实为各类人才提供包括生活、学习、工作在内的保障和激励措施,激励员工成才。 (四)建立健全客户满意度考核制度化 能够为顾客提供良好的服务质量是对企业的利益而言是非常明显的,如果因为要将改变服务质量作为头痛医头脚痛医脚的权宜之计,就会使工作失败的几率增大。改进质量需要组织中的每一个人都必须重视质量,关注尝试改变质量的方法,它需要领导层级管理人员的可定与支撑,也需要下层一线的房产经纪人的支持与热情。达到一种双赢的局面。人的行为对服务企业很重要,而服务的传递过程也重要。而建立健全客户满意度考核制度化可以通过规范化技能化,态度和行为,服务提供者的可接近性和灵活性,给予客户的可靠性和忠诚感,在发生问题时的补救能力,与企业的名誉和可信性等6个方面展开客户满意度的服务质量体系考察。
房地产评估论文:浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策 摘 要:商业房地产评估,是专业的评估人员在综合分析了商业房地产的几个影响因素的基础上,根据一定的评估目的以及估价经验选取合适的评估方法,对商业房地产的价值进行判断和推测。它是一种通过实时价格来反映商业房产价值的技术经济活动。本文在根据国内已有研究成果的基础上,首先详细分析了现阶段我国商业房地产评估中存在的许多的问题,然后通过简要分析产生这些问题的原因,在最后提出了一些针对现阶段存在的问题的改进对策及建议。本文旨在通过对商业房地产评估现存问题的分析,提出合理化的改进建议,以促进商业房地产评估行业的优化改进,完善体制建设,健全准入制度,进而从最基本上将问题解决好,使我国商业房地产评估能够更加完善地发展。 关键词:商业房地产评估;现存问题;对策 近些年来,我国经济高速发展的同时,商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下,我国的商业房地产评估,经历了十多年的创新与发展的历程,也逐渐走向了正常发展的轨道。然而,纵观我国商业房地产评估的现状,还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展,商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求,这些问题是迫切需要解决的。因此,要想把握整个行业的发展规律与趋势,并积极地寻求解决这些问题的对策,尽快缩短与国际之间的行业差距,进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业,就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。 一、商业房地产评估现存的问题 从发展的角度来看,商业房地产评估,尽管取得了很大的进步,但从整体上看,仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度,在这种环境下,商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。 1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺 虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础,由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成,以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系,对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定,但仍然缺乏相关的实施细则,同时,关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此,使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制,不能充分发挥其在评估过程中的作用,导致很难获得社会认可的评价结果。 2.商业房地产评估中易出现连带责任 虽然评估机构已经实现了脱钩改制,但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理,甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务,这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”,这就避免不了连带责任的出现。 3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺 房地产估价师执业资格考试,是严肃和权威的。然而,不可避免的是,有一部分人,虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验,但通过出具假的资历证明取得报考资格,然后通过强行记忆理论条文通过考试,再者,获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员,像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格,这就使得行业管理的难度增大,从而影响了整个行业的整体形象。 4.商业房地产评估中存在不正当竞争 伴随着房地产行业的迅猛发展,商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在,这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作,使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益,在商业房地产拆迁补偿过程中,经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象,从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外,由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求,使得评估机构数量逐渐增加,进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多,背离了评估行业的一些基本原则,从而使执业风险增加。因此,商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。 二、商业房地产评估中现存问题的原因 我国商业房地产评估行业起步较晚,并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟,必然会存在很多的问题,出现这些问题的原因也是多方面的。 1.商业房地产评估行业发展时间较短 改革开放以后,我国才开始发展商业房地产评估业,所以相对来说发展历史较短。因此目前,还没有相关的各项法律法规,来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时,针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前,商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多,从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。 2.商业房地产评估管理体制欠缺 主要表现为两个方面。其一,机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择,但是为了避免出资人承担无限连带责任,在现实社会中,大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下,就不能够保障委托人的合法权益,评估过程中的连带责任便会大大增加。其二,行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此,作为非自发性的行业自律,靠着政府推动,效果较弱,这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。 3.商业房地产评估的准入门槛较低 目前我国相关的法律法规也还不够健全,尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身,学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业,对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识,职业道德的遵守情况也较差。同时,目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度,由于只有一个注册级别,很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现,因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 在我国市场化经济的快速发展中,商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇,要想战胜挑战,把握住机遇,就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。 1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系 有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展,国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规,出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定,还应该完善以下几个方面:一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题,就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。 2.加强对商业房地产评估市场的监管力度 由于在不同的部门垄断和行业垄断,使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构,今后应加快评估机构的脱钩改制工作,使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜,这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作,房地产主管部门应当避免干涉,以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究,制定评估市场监管规则,明确评估的违规性质,制定评估的惩罚机制,追究违规人员的行政或法律责任。 3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高,一方面,应该结合我国的客观实际,加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作,实行动态的两级管理体制,即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准,做到有升有降、动态管理。同时,要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括:(1)适当地提高从业人员的准入门槛,将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历;(2)严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度;(3)适当加大考试的难度,同时扩大考察知识面,选优录取。最后,为了能够提高从业人员的业务水平,以及及时地更新专业知识,相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。 四、结论 商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分,商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业,发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段,且还存在着一些问题,但是,结合我国的国情采取适当的措施加以规范,商业房地产评估会日趋成熟,将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。 房地产评估论文:基于收益法的房地产评估案例研究 【摘 要】我国一直奉行以公有制为主体,多种所有制经济共同发展的经济政策,在这样宽松的经济政策下,我国的市场经济也在不断的发展和完善,人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求,收益法应运而生,虽然对收益法的应用还不够成熟,但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法;房地产评估;具体案例 说到收益法,我们不可避免的要提到成本法,收益法和成本法同样作为房地产的评估方法,经常会被拿来做比较。今天我们要说的是,随着市场经济的发展,成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一,正在迅速发展,在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估,更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于,它所看到的不仅仅是眼前的资金,更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理(在这一过程中要运用到还原利率)。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值,不论是对于委托方还是对于评估对象,这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入,在考虑所有综合条件下,对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理,将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中,利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来,收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中,比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业,运用收益法来评估显然是不合适的,因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说,若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告,这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段,繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式,即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性,是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估,按照传统的成本法来评估的话,只是根据他的成本来进行价值评估 ,完全没有考虑到楼盘周边的环境,楼盘所处路段,国家的政策的影响,是很片面的一个价值评估,不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题,反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索,包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料,还要实际去求证一下,准确测算出房地产的前期的投入资金,这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后,通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。 4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后,我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润,这个纯利润是对评估对象收益能力的考察,在此基础上来进行下一步的工作。 5.确定房地产的收益年限。一般来说,房地产都是有使用年限的,就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的,它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限,这个数据会直接影响整个房地产的价值。 6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后,我们就可以利用复利折现公式即F=P(1+i)^n(F是终值,P是评估价值,i是折现率,n是计息期数)来推算出房地产最终的价值。 7.估测并确定房地产的评估价值,形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后,要出具书面报告使委托人信服。至此,评估工作才算完全结束。 三、收益法在房地产评估中的现状分析 1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中,并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说,成本法只着眼于费用,通过费用来确定价格,这种方法不能说是错误的,它也有一定的理论依据,但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此,收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。 2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说,收益法的评估方法都是使用的,这在上面我们已经讲过。另外,评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来,更加符合房地产的本质需求,因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受,故而能够被广泛应用。 3.收益法虽然能够被广泛应用,但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人,乍一听这是个非常庞大的数据,但是使用收益法对房地产进行评估,是一个非常复杂的过程,不仅要求有精确的计算能力,还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解,对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此,能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的,更加剧了这方面人才的流失。 其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据,严重脱离实际情况,参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点:一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作,因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法,很多数据也不好确定,所以很容易出现这种问题。二是太过机械,直接套用书本上的公式,忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题,容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争,影响整个行业的发展。 4.收益法最早用于西方经济发达国家,他们的经济体制比较完善,而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的发展完善,但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估,不能准确的反映出被评估对象的客观价格,是制约收益法发展的一个重要因素。 四、收益法在房地站评估中的发展方向 1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大,这就要大量培养专业人员,提高测评人员的业务素养,要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限,进行准确评估。 2.不可否认,在评估行业也存在着恶性竞争,因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定,公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。 3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业,因为发展过快,所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情,因此收益法虽然在美国被广泛应用,我们国内应该多多学习他们的先进经验,而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合,在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法,才能改变目前收益法所面临的种种困境。 五、结束语 综上所述,随着市场经济的发展,资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值,并且能够详细的列举出推算方法,增加说服力。因此被广大群众所接受,虽然这种方法目前还存在着种种缺陷,但相信它会发展的越来越好。 房地产评估论文:探讨房地产评估发展的制约因素及对策 【摘 要】房地产评估是房地产行业重要的组成部分,房地产行业要想健康稳定的发展,就必须实现房地产评估产业的发展,并且作为房地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向,这样就可以不断的推动自身业务转型,从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。本文首先介绍了房地产评估概念,阐述了房地产评估的发展机遇,对房地产评估发展的制约因素以及房地产评估发展的对策进行了探讨分析,以供借鉴参考。 【关键词】房地产评估发展、机遇、因素、对策 现阶段房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响,直接影响着房地产评估,针对这些不确定的因素就需要采取对策,这样才能适应房地产发展需要,从而不断的促进房地产业的可持续发展。以下就房地产评估发展的制约因素及对策进行探讨。 一、房地产评估概念 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估,与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理,房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分,房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外,还有高风险性和高技术性的特点。 二、房地产评估的发展机遇 1、国家城镇化建设不断推进。我国的城镇化建设仍然处于持续推进中,城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好,同样也会带动房地产评估产业的发展,在未来一段时期内,随着城镇化建设步入高潮,房地产评估将会持续稳步发展。 2、国家大力推进现代服务行业的发展。房产评估作为房地产的重要中介行业,国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件,要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动,但是总体形势却是良好的,再加上国家的产业支持,将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 3、开征房产税势在必行。房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施,而且在一些城市已经试行了房产税,房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此,房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量,对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 4、商业银行风险控制需求不断增加。随着金融一体化的发展,金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大,房地产作为商业银行重要的押品,对其价值进行评估,进而调整商业银行的信贷政策,已经成为越来越多商业银行的基本做法,这也就直接增加了房地产评估的评估量。 三、房地产评估发展的制约因素 1、房地产评估机构盈利能力不强。当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题,造成了房地产行业机构的盈利能力较差,这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关,一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段,放弃原则、拉低价格,造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 2、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差。提高房地产评估质量,首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下,违背房地产行业评估原则,不按照规定要求进行房地产评估,造成了评估结果的不准确,损害了房地产评估产业的形象,更不利于产业的长期健康发展。 3、房地产评估的整体实力不足。在我国房地产评估近年来的发展过程中,虽然数量迅速增加,但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少,存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构,房地产评估产业的整体实力不足。此外,在我国房地产评估机构中,执业的注册房地产估价师数量少,从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高,人才成为房地产评估稳定发展的制约。 4、房地产评估业务方式有待完善。受区域经济发展水平不同的影响,房地产评估业务开展方式也各有不同,一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式,但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估,完成一次评估的程序烦琐,需要时间长,因而房地产产业的评估效率不高。 四、房地产评估发展的对策 1、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性。为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展,必须结合房地产评估产业的实际情况,完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规,控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为,有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为,进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰,确保房地产评估业务客观公正的实施。 2、运用先进的、科学的方法。无论运用什么样的方法进行房地产的评估,都应该广泛的收集最新的信息,采用科学的方法进行研究,对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行,在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时,要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估,使评估机构的各个部门可以相互协调,相互监督,是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 3、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平。对于房地产评估的发展,应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况,建立完善相应的市场准入制度,特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范,可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质,进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平,提升房地产评估的整体实力。 4、创新房地产评估业务的工作模式。对于房地产评估业务,应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级,尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术,通过计算机模型的数据分析与处理,得出规范化的数据,提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展,当前社会已经步入了大数据时代,在房地产评估的业务开展上,同样应该积极应用好大数据,依靠数据的积累,不断升级评估技术,准确地改进房地产行业评估方式,把握房地产评估的发展方向,增强房地产评估机构的市场竞争力。 5、优化房地产评估产业机构的盈利模式。对于房地产评估而言,应该逐步地对盈利模式进行改革,对服务内容进行拓展,特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究,逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先,应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体,吸引政府部门以及商业银行等大客户群体,提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次,应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展,通过研究报告等方式,不断提高评估机构的影响力。第三,应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据,进行数据供应服务,尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施,不断丰富房地产评估行业的盈利模式,提高房地产评估机构的生存发展能力。 结束语 近些年来,在我国随着房地产产业的快速发展,房地产评估也得到了很大的发展,房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介,对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。 房地产评估论文:中外投资性房地产评估准则对比 摘要:资产评估在我国有近30年的发展历程,相应的准则体系正在日益完善。国外资产评估有上百年的发展历史,各方面均较为成熟。本文通过对比国内外投资性房地产评估准则,发现其差异之处,并给出我国评估准则完善的相关建议,以促进我国投资性房地产评估准则的完善,推动投资性房地产评估实务和资产评估行业的发展。 关键词:投资性房地产 评估准则 指导意见 一、投资性房地产含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,属于企业经营活动的范畴,主要包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物等,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月,国际会计准则委员会(IASC)了《国际会计准则第40号――投资性房地产》(IAS 40),将投资性房地产定义为:为赚取租金或为资本增值,或两者兼有而持有的房地产,但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产,不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为,投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益,这些土地和建筑物必须是:已完成的在建工程和开发项目,是为投资目的而持有,并且其租金收益可以公平协商,不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。 二、中外投资性房地产评估准则 评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切,尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入,国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流,以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广,同时这也促进了会计界对评估行业的认识,对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样,在制定评估准则时,国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势,对于以公允价值计量的部分关注度更高,比如投资性房地产评估准则的制定。 (一)国际投资性房地产评估准则 IVSC对投资性房地产制定了相应的准则,即《IVS 233在建投资性房地产》,主要是针对在建情况,但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述:This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。 (二)英国投资性房地产评估准则 英国皇家特许测量师学会(RICS)从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范,对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定,也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的,并没有专门的评估准则进行规范。 (三)中国投资性房地产评估准则 投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产,是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分,是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 为适应会计准则新变化的需要,进一步规范执业行为,保护各方当事人合法权益的需要,适应市场和提高执业水平的需要,中国资产评估协会(以下简称“中评协”)借鉴国际上的做法,同时结合实际情况,于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见(征求意见稿)起草项目组,收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料,对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究,总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果,形成自己的研究成果,最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见(试行)》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点,并参照相关会计准则的规定,满足了会计信息的需要。 三、中国与国外投资性房地产评估准则对比 (一)相同点 1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则,不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时,IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则,在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的,在注释12中将财务报告列为特别注意事项。 2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见(试行)》第三条和第十条分别指出,“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明,“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则,市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见,国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估,即市场价值。 3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种,市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言,因其自身的特殊性,投资性房地产不适用于成本法估值,市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值,而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述,而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用,在IVS 233注释6中指出,“在缺乏直接可比的销售证据时,评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。 4.参数选取类似。用市场法评估资产价值,很重要的一点是可比案例的选取,案例选取的越具有可比性,评估结果越接近资产的真实市场价值,对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性,并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定,方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样,在使用收益法对投资性房地产进行评估时,收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。 (二)主要区别 1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见(试行)》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。其中,“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金,资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑,不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。 2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述,而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼,相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。 3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议,而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》在有关概念的解释上较为详尽、具体,而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言,在运用收益法对投资性房地产进行评估时,关于对租约条款因素选取数据,IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算,而我国《投资性房产评估指导意见(试行)》则对租约条款的具体内容进行了规定,如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。 4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯,《投资性房地产评估指导意见(试行)》采用了与国内其他准则相似的结构体系,分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分,主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例,准则由正文和注释两部分构成。 5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见(试行)》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定,例如在对土地使用权进行评估时,指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上,IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明,另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同,主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的,并不影响它们在实务中的运用。 四、借鉴与启示 (一)评估方法方面 在我国《投资性房地产评估指导意见(试行)》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等,而此时的投资性房地产处在在建状态,很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估,因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外,投资性房地产作为不动产的一部分,我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制,而实际上,投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件,笔者认为,我国的指导意见可以借鉴国际做法,放宽市场法的应用条件,以便更好地适应实际评估工作。 (二)注重评估准则与会计准则的衔接 投资性房地产不仅属于评估行业术语,也是会计行业的常用概念,并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求,而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议,这一点上,国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来,随着公允价值计量在会计行业中的兴起,评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估,比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务,但是目前我国《投资性房产评估指导意见(试行)》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明,指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。 (三)完善评估目的 与国际投资性房地产评估准则相比,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明,指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估,并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而,随着经济的发展,我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生,对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要,我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订,将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中,以使指导意见更好地指导评估实务。 (四)及时进行修订 我国经济发展迅速,并在2010年后成为世界第二大经济体,经济的发展导致经济业务的复杂多变,国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用,而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作,评估准则的实用性和国际性异常重要,因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见(试行)》是在2009年颁布的,有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要,相关部门应该及时地进行修订完善,以使其更好地与国际接轨,服务我国评估实践。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 [摘 要]随着我国经济的快速发展,房地产行业得到快速发展,但与此同时也存在着一些问题,如其中的房地产估价方面,所以需要针对房地产评估中存在的问题,采取有效的应对措施。本文主要是对房地产评估中存在的问题及其解决措施进行分析论述,希望能够提供一些有价值的参考,从而促进该行业的健康发展。 [关键词]房地产;评估;措施 当前,随着我国房地产行业的快速发展,城市化进程的不断加快,我国房地产用地大量的征用、拆迁、补偿等日益普遍。同时,房地产交易中出现越来越多的法律纠纷,这促进房地产评估行业的快速发展。现阶段,我国房地产评估行业得到快速发展,但由于房地产交易错综复杂,我国房地产估价方面的不足越来越明显。总之,我国房地产估价行业还处于刚刚起步时期,存在着一些问题。下文将对房地产评估中存在的应对及其应对措施进行论述。 一、房地产评估中存在的问题 1.房地产估价方面的法律体系不健全 中国房地产评估业的发展开始于改革开放之后,发展时间较短。当前最早颁布的法律是1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》,其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多,房地产估价的忙点逐渐增多,由于估价不合理造成了很多法律纠纷。如中国在城市化进程中,遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。 2.从业人员整体素质较低 我国的房地产评估实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因,目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人,而实际办理人事并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人,以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员,无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样,有的只要求两名具有执业资格的评估人员,就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关,以至于有的评估机构只有一名专业人员,也同样取得了估价资质,有的评估机构甚至只有一人,是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间,各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事、在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评估质量。 3.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 当一份土地评估报告有争议时,其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估价机构还很少,故对这些有争议的报告进行处理比较困难。 4.中介机构不按核准的资质和范围执业 客户一般只注意评估机构有没有评估资质,但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。众所周知,律师有级别之分,但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的,没有划分为涉外律师事务所,刑事律师事务所等系列,更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了评估市场的混乱,造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。 二、完善房地产评估的措施 当前,我国房地产评估中存在着一些问题,不利于房地产市场的发展,所以需要针对问题,采取一些行之有效的措施,具体措施如下所示: 1.建立健全房地产评估相关的法律法规 保证房地产行业的健康发展,中国需要建立健全房地产评估法律体系。随着我国加入世贸组织之后,中国经济、市场的完善,评估行业得到快速发展。同时,国外房地产评估机构慢慢在中国发展,其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。但是,我国要根据自己的实际情况,如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等,具体到如贷款抵押、拆迁补偿等等法律纠纷比较多的评估业务上,制定评估细则,从而使中国房地产评估行业真正实现法制化,做到有法可依。同时,在《房地产评估法》的指导下,各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。此外,各个地区还需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度,大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。 2.培养多种资质的复合人才 (1)提高房地产估价师专业水平 房地产估价是智力型行为,房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入,房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新,要通过房地产估价师继续教育等多种形式,对旧有的知识结构和技术经验进行更新,帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。一方面要重视人才培养,培育当地的房地产估价师和估价机构;另一方面,要打破地域界限,积极引进外地估价队伍,特别是 品牌估价机构,服务于本地市场。 (2)培养复合型人才 要积极培养高层次的房地产估价人才,多渠道开展国际交流与合作,提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才,评估机构的人才很重要。多种资质的复合型人才,思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。因此应注重人才的培养,提高机构内的人员素质。房地产中介机构工作人员需要掌握各种知识,如房地产法律、法规知 识、心理学、公关学、组织管理、业务知识等。注重复合型人才的培养,为各种优秀人才提供良好开放的交流平台,对于员工有一套完善的培训系统,不断培养和挖掘专业人才,使公司具有一支优秀的员工队伍。 3.实现评估方法的科学化 房地产评估采用的评估方法一定要具有科学性。当前,房地产评估中,使用较为广泛的是市场法。该方法的核心就是依据真实的房产数据,这样才能保证房地产评估结论的准确性。对于成本法,其使用房产主要是针对市场上找不到参照案例,又不能通过收益来评估房产,如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素,比如依据材料、人工等上涨比例进行调整。对于收益法,其收益和折现率的确定都存在很大的难点。评估时,主要在行业平均报酬的基础上确定。 三、结束语 综上所述,随着我国经济的快速发展,我国房地产行业发展迅速,但与此同时在房地产评估中存在着一些问题,影响该行业的可持续发展,所以需要针对问题,采取应对措施,从而促进房地产行业的健康发展。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 【摘要】:随着我国经济的发展,房地产行业在不断的进步中,房地产评估也在不断的崛起中,但就当今房地产评估的形势而言,过度的经济膨胀,极易让房地产评估行业成为水中月,镜中花。本文就当前房地产评估中的相关问题进行了探讨,并提出了相应的解决措施,希望为我国房地产评估行业提供一定的指导。 【关键词】:房地产评估;评估机构;评估师 一、房地产评估中存在的问题 (一)评估机构产权不明 主要体现在两点:一是房地产评估机构以及评估人员没有进行实质上的脱钩改制,二是房地产评估机构还属于有限责任公司制中的私有产权。前者具体体现在评估人员都是依据人才交流中心进行委托保管来了解档案关系,在这当中,人事合同的标准化缺失,实质上只浮于表面,在形式上进行了脱钩改制。再者,评估机构即使完成了脱钩改制,也没有摆脱和主管部门间的阶级关系,这让评估人和主管部门的领导有一种交易的认清关系,使得评估机构在脱钩改制后仍不能完全独立。后者表现在评估机构产权在私有化中,出资人站在连带责任的立场都会选择有限责任公司。 (二)评估员素质不高 我国出台了评估师执业资格证的考试策略,如果评估师没有通过考核,将无法正常上岗。但实际情况下,评估师考试一般偏重于理论知识部分,而不太重学历高低、实际工作年限。导致许多应届毕业生在理论知识掌握上比较得心应手,考试通过相对较简单,反而是一些工作经验丰富的评估师对理论知识掌握不全,考试通过较困难。另一方面,房地产评估师所设置的级别对新生力军的初级资格认定缺失,仅仅设置了中级职称的评估师。我国经济体制在不断的整改中,意味着对房地产评估师的要求越来越高,必须要不断的深化自身的学习,跟上时展以满足市场经济的需求。更要不断加强其继续育,引进国内外先进的评价技以及指标,充实自身技能。但我国现在并未达到这一标准,对评估师的育问题并未引起足够的重,比如对其育管理的手段,培训内容,形式都是虚有其表,而这种华而不实的局面则会让我国房地产评估师严重滞后,无法跟上市场经济的发展。 (三)社会公信力不足 在一些较发达的国家中,房地产评估发展迅速,有关法律法规都十分完备,甚至还有行业协会来加以规范以及监管。较之国外评估的发展,我国房地产评估便立刻相形见绌,不单法律体系没有完善,技规范也没有落实到位,而且针对一些违法违规现象也没有行业规则来引导,社会公信力严重缺失。如房地产评估机构在实际作时,极易被银行以及政府有关部分控制,时而遭到房地产商的威逼利诱,甚至为了一己私利,罔顾职业德,迎合强制拆迁行为,让房地产评估质量下降,严重妨碍市场价值的统一。这样不单侵犯到当事人的利益,甚至会危及国家利益。 二、房地产评估中的相关措施 (一)完善房地产评估行业组织建设 房地产评估行业组织是基于房地产评估机构意愿之上,从而构建的管社会团体,它具有一定的管理能力,进行行业规范组织。行业组织必须自身具备健康良好的机制。中国房地产估价师以及各区域学会都要学会全方位思考问题,有效解决房地产评估机构脱钩改制问题。充分发挥主观能动性,积极主动为政府政策,宏观调控力度以及有关措施、评估师以及评估机构提供双向沟通平台,促进信息在各中的传递中畅通无阻,相互借鉴经验,优势互补,锦衣推动行业进步。 (二)完善法律法规体系 要想保证房地产评估的实施过程科学化、规范化,健康化,就必须遵循社会主义发展规律用规范,制定有关技标准的法律法规对其加以约束,从而防止房地产评估中出现恶性竞争、职业德素质低、评估师危机感不强的局面,另外还能促进社会持续发展,满足房地产评估中的技要求,进一步实现房地产评估方法以及程序的标准化。 (三)严格控制房地产评估执业资格认证 要想达到全面提高房地产评估从业人员的职业素养以及自身评估水平,必须要进一步控制房地产评估执业人员的资格认证,同时还要在某种程度上提升房地产评估行业准入原则。在资格认证上可以适当的引进美国、日本等先进国家的经验,与我国具体国情相结合,制定出一套适合本国评估师的实际能力的执业资格等级,至少有两级职称。而对于准入原则,可以从根源着手,严格控制房地产评估师的德素养。将考试人员的学历水平设置为大学本科以上,并加大考试的难度系数,结合实践经验来进行双面考核。 (四)健全房地产评估的公信力建设 形式上而言,诚信体系的建设不仅要耗费大量的资源,如人力,财力,物力,还缺少可观的经济效益,但其社会效应是不容小觑。要结合我国房地产评估的发展,进一步规范行业作流程,将行业服务体系标准化,积极配合政府有关部门建设房地产评估诚信档案,全面提升房地产评估公信力建设,维护个人和集体乃至国家的根本利益。 三、结语 房地产评估做为房地产行业中十分重要的节,在市场经济持续发展中发挥着重要的作用。尽管在其中还存在着许多问题,评估机构的产权不明、评估员的素质不高、评估体系的公信力不足都影响着房地产评估的健康发展。因此,我们要从我国国情出发,不断规范房地产评估体系,加强房地产评估行业组织建设,不断完善法律法规体系,并严格控制房地产评估执业资格认证,加强房地产评估的公信力建设。只有这样,才能真正实现房地产评估业的健康持续发展,维护人民利益,为我国市场经济建设贡献力量。 房地产评估论文:房地产评估假设开发法的应用解析 【摘 要】随着我国市场经济体制的逐渐完善,房地产业成为了国民经济的重要组成,假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程,然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型,最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。 【关键词】房地产;评估;假设开发法 引言 随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大,房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展,房地产评估也随之兴起,其业务也不断增多,人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说,可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一,假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点,能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持,为房地产经济活动提供更好的服务。 1 假设开发法的基本理论 1.1假设开发法的含义及应用条件 假设开发法(Hypothetical Development Method)又可以称为剩余法,余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义,假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等,然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等,以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。 假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力,这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能,这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述;待评估的房地产未来的价格可以预测,待估价房地产是需要再市场上经营出售的,应当结合市场行情和供求状况,正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格;社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果,有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。 1.2假设开发法的理论模型 根据假设开发法的含义,其理论模型为: 房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润 简化的公式为:V=A-(B+C) 式中:V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值 B―总的开发成本(开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和) C―开发利润 1.3假设开发法的应用流程 一般按照以下六个步骤运用假设开发法: (1)基本情况的了解分析 首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等;现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面;规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。 (2)最佳利用方式的选择 在规划许可范围内,选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途,需要充分分析当地市场的情况,考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展,分析市场最需要哪种类型的房地产。 (3)开发经营期的估算 确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况,测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点,房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。 (4)开发完成后价格的测算 一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值,结合待评估的房地产的最有效利用方式(出租、出售)和市场情况变化等,利用多种方法来综合确定价格。 (5)开发成本的测算 房地产开发成本不但与开发周期有关,还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定,利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。 (6)房地产价值的具体计算 正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值,测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。 2房地产评估假设开发法的应用模型 2.1房地产项目开发完成后的价值测算 根据待评估的房地产的最有效利用方式(出租、出售)和市场情况变化,利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值,测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。 (1)市场比较法和长期趋势法 市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法,不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。 长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测,需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。 (2)收益还原法 对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产,先要预测出出租或经营的收益,然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如,根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2,可用于出租的面积为30000m2,出租率为90%,其中租金的30%用于运营费用,报酬率为10%,运营期为50年,改写字楼的未来总价值估计为: 50×12×30000(1-1/(1+0.1)47)=11211(万元) 2.2房地产项目开发成本的测算 (1)土地成本 根据土地的具体情况,通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。 (2)建造成本 测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途,项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算;其次需要根据市场情况来测算建造成本,项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算,建设安装工程费(土建安装成本、工程监理费、质量监督费等)可按照地方建设工程造价管理规定计算,根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费,测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。 (3)管理费用和销售费用 综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用,一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显,这将会对项目销售进度产生很大的影响,销售费用一般占销售收入的1-3%,但具体的还需要合理的分析市场状况。 (4)投资利息 因为房地产项目存在投资大、周期长的特点,为了体现资金的时间价值,所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本,这些都是需要考虑利息的,计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定,可以采用静态和动态投资来计算投资利息。 (5)税费 销售税费应考虑周全,主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等,还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的,它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。 2.3开发利润的预测 开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数,按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的,需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。 3假设开发法在房地产市场中的应用难点 因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎,是现阶段房地产评估的常用方法之一,然而在实际中的应用效果不太理想,其中有几个难点和问题必须引起注意,下面就简要探讨: (1)市场信息的准确性 假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本,然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性,同区域内很难找到类似项目,其次就是市场交易信息不够公开透明,还有政府相关的信息也不够完善,因此评估所需的市场信息需要进行修正。 (2)开发利润计算方式的误用 一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率,理论上是没有错误,然而在实际应用中会存在一些错我。首先,在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素,如果开发期不同,投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同,在实际应用中这是经常被忽略的。例如,某个项目的开发期为一年,它的成本利润率为5%,如果开发期为两年,应为资金占用期增加了,其成本利润率按照单利率来算至少为10%,通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次,由于性质不同的资金的占用期限可能不同,所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润,既利于项目间的比较又方便理解,还可以有效避免错误。 4结束语 随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展,深入研究假设开发法的理论,同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义,然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点,确保评估的准确合理性。 房地产评估论文:浅析我国房地产评估现状及方法 摘 要:目前,房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO后,随着国内房地产的市场的开放,房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足,提高管理优势专业优势,人才优势,树立行业品牌,迅速提高自己的市场竞争力,才能在无情的激烈市场竞争中取胜。本文对我国房地产评估现状及方法的比较进行了简论。从我国房地产评估行业发展现状出发,着重论述了房地产评估的常用方法,以及使用房地产评估方法中需要注意的问题。希望对我国房地产评估有所帮助。 关键词:房地产评估现状 房地产评估方法 一、我国房地产评估行业发展概况 中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业,是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长,上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现,房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期,随着废除房地产私有制,禁止房地产买卖、租赁等活动,中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后,在改革开放的背景下,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来,中国房地产估价行业快速发展,估价队伍迅速壮大,估价法规不断健全,估价标准逐步完善,估价理论日趋成熟,估价业务持续增长,估价行业的社会影响显著扩大;基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场,逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制;房地产估价在解决房地产市场失灵,将房地产市场引向理性,维护房地产市场秩序,保护房地产权利人和利害关系人的合法权益,防范金融风险,促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 二、我国房地产评估市场现状 在我国,房地产评估行业起步较晚,虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善,房地产评估市场也有较明显发展。但是,相对于西方发达国家,我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。 1.管理体系交叉,不利于估价行业的发展 从我国目前管理体制来看,评估业有房地产估价、土地估价和资产估价,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的管理办法多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于估价行业的发展。 2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求 我国的房地产估价实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因,房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 3.自律不够 国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理,一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力:一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作,成立了估价师学会,但这个行业学会远远没有到位,还没有承担起行业管理的重任,各地也只有少数省市成立学会,多数还是空白,地方上的行业自律差距就更大了。 4.制约力不够 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规,因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则,全凭个人悟性或自由发挥,往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值,有的标的权属不清就估出价值,有的把地价漏算或多算,更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值,其评估报告只有一张纸,没有评估程序,没有计算过程,令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德,有的收取礼金,有的超越资格限定承揽业务,有的出卖评估机构的资格(即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费),有的甚至搞欺诈,使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据,更无处罚的手段,搅乱了评估市场,禁锢了评估行业的发展。 三、我国房地产评估方法 1.成本法 适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。 所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。 2.市场法 比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 3.收益法 按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。 3.4假设开发法 运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。 四、结论 科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 房地产评估论文:对投资性房地产评估的认识 【文章摘要】 目前,对投资性房地产进行评估,确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。 【关键词】 投资性房地产;评估;背景;关键事项 1 投资性房地产的评估背景 随着经济的发展,我国的一些企业与很多发达国家企业一样,将房地产作为一种投资手段,一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。 为了顺应经济发展的潮流,我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》(以下简称国际会计准则),了《企业会计准则第3号―投资性房地产》(以下简称国内会计准则),使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。 国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是:一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示;二在满足一定条件的情况下,投资性房地产可以公允价值计量,在会计期末以公允价值在会计报告中反映。 投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中,投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:为资本增值而长期持有的土地(正常经营中持有短期出售的土地不包括在内);未来用途尚未确定的土地;主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物;准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中,投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:已出租的建筑物,已出租的土地使用权,持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的,也可以是通过转让方式取得;对于用于出租的建筑物,必须是企业拥有产权的。 “公允价值”这个概念,在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中,“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中,“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别,但两者在本质上是一致的。 投资性房地产有两种计量模式,成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业,首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果,这是大部分企业和注册会计师的首选。 为了对投资性房地产的评估行为进行规范,中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和《投资性房地产评估指导意见(试行)》。这两部规章的实施,对于规范评估人员的评估行为,维护资产评估当事人的合法权益。 2 投资性房地产评估过程中的关键事项 下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务,我们以此为例,就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业,拥有多达近二千多项的物业,其中投资性房地产就有约50项,分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。 2.1确定评估范围 在这项评估业务中,重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定,但因为投资性房地产是新兴事物,企业对其认识不到位,所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围,但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值,尽管目前正在出租,但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为,他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步,将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。 在确定投资性房地产范围的过程中,企业和注册会计师各有各的判断,评估人员本身没有太多的发言权,是被动的,但评估人员必须参与其中,并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司,若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业,而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦,但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理,这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。 2.2明确评估基准、评估方法和评估假设 投资性房地产的评估基准是市场价值,虽然会计准则要求的是公允价值,对于本例中的投资性物业,市场价值与公允价值是一致的,市场价值就是公允价值,公允价值就是市场价值。 投资性房地产的评估方法可以是市场比较法,也可以是收益法。以市场比较法为主,兼顾收益法。 评估假设方面,主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题,特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题,这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。 2.3提交投资性房地产评估初稿 评估人员在完成了评估过程之后,要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响,企业不愿意看到过高或过低的评估结果,所以需要评估人员与企业进行有效沟通。 评估人员应当明白,企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允,要进行充分的市场调查,对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。 3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估 3.1国际会计准则下,评估范围、关键问题及解决方法 国际会计准则下,企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要:一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下,注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映;二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时;三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本;四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本;五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。 在评估实务中,以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作,评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通,了解评估的目的;要熟悉会计准则的规定,具备相关的会计知识;要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式;要与注册会计师进行沟通,选择恰当的评估方法及假设;要关注投资性房地产的产权情况;要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。 3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通,了解评估的目的 评估人员在接受了业务委托之后,应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会,以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。 3.1.2 熟悉会计准则的规定,具备相关的会计知识 随着新的会计准则的逐步实施,以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究,以便与注册会计师有“共同语言”。 3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式 注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露,所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如,投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值?只有弄清楚这一点,才不会简单地给出房地一体的评估结论,不会对报告使用者产生误导。 3.1.4要与注册会计师进行沟通,选择恰当的评估方法和评估假设 国际会计准则规定,财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设,需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素,即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以,评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露,以便于注册会计师引用。 3.1.5要关注投资性房地产的产权情况 与企业的其他资产不同,房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响,所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况,以确定其在现况下的公允价值。 3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款 一般情况下,投资性房地产均是有租约的,评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下,要分别租期内和租期外进行考虑,在租期内按照租约内的租金进行计算,在租期外则按市场租金计算。 3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估 3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别 与国际会计准则相比,国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看,国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设,主观性较大,容易产生争议。所以,公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。 3.2.2对评估的影响 国内会计准则与国际会计准则的区别,在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。 后续计量方面。对投资性房地产的后续计量,国际会计准则更倾向于公允价值模式,而国内会计准则以成本模式为基准模式,公允价值只有满足一定条件才可使用,是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销,变动直接进损益,容易带来利润操纵,进而影响所得税。 评估方法方面。在国内会计准则下,首选的市场比较法。而国际会计准则下,收益法也是常用的评估方法之一。 周期性评估方面。国内会计准则下,并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下,投资性房地产需要每年评估一次,以满足会计报告计量或披露的需要。 房地产评估论文:房地产评估研究 摘要:随着我国经济的不断发展,房地产行业有了很大的发展,成为了我国国民经济中重要的组成部分。其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业,房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。从目前的情况来看,房地产评估存在着很多方面的问题,这样就必须采取相应的措施。本文主要对房地产评估进行了研究。 关键词:房地产、评估、研究 一、引言 近些年来,在我国,随着房地产产业的快速发展,房地产评估也得到了很大的发展,房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介,对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段,房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响,直接影响着房地产评估,针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施,这样才能适应房地产发展需要,从而不断的促进房地产产业的可持续发展。 二、房地产评估概念概述 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估,与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理,房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分,房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外,还有高风险性和高技术性的特点。 三、房地产评估的发展机遇 1、国家大力推进现代服务行业的发展 房产评估作为房地产的重要中介行业,国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件,要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动,但是总体形势却是良好的,再加上国家的产业支持,将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 2、开征房产税势在必行 房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施,而且在一些城市已经试行了房产税,房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此,房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量,对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 3、商业银行风险控制需求不断增加 随着金融一体化的发展,金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大,房地产作为商业银行重要的押品,对其价值进行评估,进而调整商业银行的信贷政策,已经成为越来越多商业银行的基本做法,这也就直接增加了房地产评估的评估量。 4、国家城镇化建设不断推进 我国的城镇化建设仍然处于持续推进中,城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好,同样也会带动房地产评估产业的发展,在未来一段时期内,随着城镇化建设步入高潮,房地产评估将会持续稳步发展。 四、我国房地产评估发展制约问题分析 1、房地产评估的整体实力不足 在我国房地产评估近年来的发展过程中,虽然数量迅速增加,但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少,存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构,房地产评估产业的整体实力不足。此外,在我国房地产评估机构中,执业的注册房地产估价师数量少,从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高,人才成为房地产评估稳定发展的制约。 2、房地产评估业务方式有待完善 受区域经济发展水平不同的影响,房地产评估业务开展方式也各有不同,一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式,但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估,完成一次评估的程序烦琐,需要时间长,因而房地产产业的评估效率不高。 3、房地产评估机构盈利能力不强 当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题,造成了房地产行业机构的盈利能力较差,这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关,一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段,放弃原则、拉低价格,造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差 提高房地产评估质量,首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下,违背房地产行业评估原则,不按照规定要求进行房地产评估,造成了评估结果的不准确,损害了房地产评估产业的形象,更不利于产业的长期健康发展。 五、房地产评估长远发展对策分析 1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平 对于房地产评估的发展,应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况,建立完善相应的市场准入制度,特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范,可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质,进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平,提升房地产评估的整体实力。 2、创新房地产评估业务的工作模式 对于房地产评估业务,应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级,尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术,通过计算机模型的数据分析与处理,得出规范化的数据,提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展,当前社会已经步入了大数据时代,在房地产评估的业务开展上,同样应该积极应用好大数据,依靠数据的积累,不断升级评估技术,准确地改进房地产行业评估方式,把握房地产评估的发展方向,增强房地产评估机构的市场竞争力。 3、优化房地产评估产业机构的盈利模式 对于房地长评估而言,应该逐步地对盈利模式进行改革,对服务内容进行拓展,特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究,逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先,应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体,吸引政府部门以及商业银行等大客户群体,提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次,应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展,通过研究报告等方式,不断提高评估机构的影响力。第三,应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据,进行数据供应服务,尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施,不断丰富房地产评估行业的盈利模式,提高房地产评估机构的生存发展能力。 4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性 为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展,必须结合房地产评估产业的实际情况,完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规,控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为,有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为,进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰,确保房地产评估业务客观公正的实施。 5、运用先进的、科学的方法 无论运用什么样的方法进行房地产的评估,都应该广泛的收集最新的信息,采用科学的方法进行研究,对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行,在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时,要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估,使评估机构的各个部门可以相互协调,相互监督,是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 六、结束语 综上所述,房地产评估是房地产行业重要的组成部分,房地产行业要想健康稳定的发展,就必须实现房地产评估产业的跨越发展,并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向,这样就可以不断的推动自身业务转型,从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。 房地产评估论文:剖析如何做好房地产评估管理工作 摘 要:本文首先分析了房地产评估存在的问题,论述了房地产评估的方法,重点分析了如何做好房地产评估工作。 关键词:房地产评估;存在问题;方法;对策研究 1、房地产评估存在问题 1.1 不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类:①原各级房管部门成立的评估机构,脱钩改制后成为股份制公司。然而,虽然虽然与管理部门脱离了联系,但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。②没有政府背景,按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司,赚取部分利润,有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务,迎合顾客的不合理要求,各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾,或过度降低收费标准,或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益,导致国有资产、资源的严重流失,使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现,同时扰乱了市场秩序,违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。 1.2 评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类:一类是专业注册估价师和估价人员;二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后,正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人,他们将主要精力放在抓业务上,对自己的评估能力要求降低,在评估报告模板上进行修改,由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。 1.3 国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后,加大对外开放程度,使得中国经济发展与国际接轨,有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早,有一百多年的历史,而且对评估行业非常重视,业务渗透至各行各业,发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论,都较国内的先进,并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念,对国内机构发展造成很大的冲击。 2、房地产评估的方法 2.1 市场比较法。采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法就有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 2.2 收益还原法。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义,那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。 2.3 成本估价法。成本估价法又称承包商法,是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格,然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。 2.4 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 3、做好房地产评估的对策研究 3.1 加强行业管理。 ①实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起,评估机构就变成“阴阳脸”,既是行政管理者,又是经营者,大量的评估业务就难以走向市场,房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开,与房地产评估相关的行政职能,如房地产交易,土地出让、转让,国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使,或由政府委托下属事业单位行使,但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分。 ②加强法制建设。首先要加强评估的立法工作,与发达的资本主义国家或地区相比,我们的法律体系尚未形成,立法工作任重道远,因此要尽快制定房地产评估的法律法规,并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督,现在评估市场违规违法现象时有发生,不合格的评估报告屡见不鲜,不正当的经营行业屡禁不止,这就迫切需要发挥行政执法的作用,加大监督检查的力度,发现问题及时处罚,将评估市场存在的问题降低到最低限度。 3.2 强化行业标准。 建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及,但都散落在有关条款中,内容不系统不完善,规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规,如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法,制定“房地产估价行业职业道德标准”,“房地产估价师守则”等规定,规范评估机构和评估师的行为,让他们明确应该怎么做,哪些能做,哪些不能做,做错了应受到什么样的处罚,从而形成一道“紧箍咒”,凡是不能为的就不敢为,约束估价师的行为,使行业自律落实到实处,从根本上提高评估行业的信誉。 3.3 建立竞争机构。 ①开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求,在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则,要取消行业垄断和不正当的竞争,承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构,不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标,将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标,高分者中标。 ②机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求,所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织,第一步可成立有限责任公司,待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩,推动评估机构走向市场,让他们独立地承接评估业务,在市场竞争中或生存发展,或落伍淘汰,让强的更强,差的消亡,通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。 ③责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制,并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失,委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任,但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任,而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位,因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿,具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外,还必须向保险公司投保签约,而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约,委托单位也不会委托不投保的评估机构评估,这就迫使估价师提高专业水平,敬职敬业,遵守职业道德,同时也促进评估机构加强内部管理,提高业务水准,约束估价师的执业行为,这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。 4、结束语 总之,随着房地产评估行业的蓬勃发展,各种问题也接踵而至。因此,在取得成就的同时,更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题,在实际运用中合理的应对,使评估行业平稳、和谐、健康的发展。 房地产评估论文:房地产评估行业存在的问题及对策 【摘要】随着国内房地产市场的开放,房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足,提高管理、专业、人才优势,树立行业品牌,迅速提高自己的市场竞争力,才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。基于此,本文对房地产评估行业存在的问题进行了研究,并提出了一些解决的对策。 【关键词】房地产评估行业问题 对策 房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。 房地产评估行业发展现状 1、制定了房地产评估的有关法律规章 国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》,在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规,以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位,完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。 2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准 从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始,涉及中介机构的管理部门,包括房地产管理部门,按照国家的规定,开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作,房地产评估行业的自律机构基本建立,对估价机构的自律作用日益强化。 3、房地产评估服务领域逐步扩大 在房地产估价机构发展初期,主要服务内容是房地产交易管理,防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善,房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业,如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。 房地产评估行业存在的问题 1、房地产评估机构的产权问题不明确 我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命,主要的业务来源依旧是原来的业务部门,与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中,房地产估计机构几乎全部是有限责任公司,因为,只有这样,有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低,主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红,那些出资少的人,在公司占的股份也就比较少,因此,他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。 2、相关法律制度不健全 我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势,但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来,它们借助政府的关系垄断了市场,因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前,针对评估师,没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中,实施的细则还不健全,对不同用途的房地产,也没有相应的针对性强的技术标准和规范。 3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求 (1)估价师考试较注重理论考核,对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低,因此应届毕业生的考试通过率较高,而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制,一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务,对其他类型的评估业务不熟悉。 (2)注册房地产估价师设置单一,虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师,但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格,以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。 (3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入,对房地产评估的要求也在不断提高,房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看,估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷,有的甚至流于形式,使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 4、社会公信力不高 由于房地产估价行业相关法律法规不健全,缺乏行业标准及技术规范和规程,同时房地产行业协会缺乏自律,对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则,导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响,或迎合被拆迁人的不合理要求,导致评估结果与市场价值严重背离,损害了其他当事人的合法权益;或者为了交易双方不合理的避税要求,使得评估结果损害国家利益。 促进我国房地产估价行业发展的对策 1、加强市场环境监管 采取有效措施,切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管,为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性,保证房地产评估活动不受外界因素的干扰,确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则,针对违规的行为,制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构,取消其房地产评估资格,并追究相关人员的法律责任。 2、完善法律法规体系建设 为了保证房地产评估行业的合理健康发展,应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则,从而解决房地产评估在相关行业的技术需要;解决房地产评估行业的不平等竞争问题,实现真正的脱钩;解决估价师职业道德问题,提高估价师的责任和风险意识;解决评估结果与社会发展相协调问题,规范房地产评估方法和程序。 3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作 为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平,一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证,并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度,结合我国的客观实际,实行动态的两级管理体制,即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准,做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平,促进房地产估价师队伍的健康发展,另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括:第一,提高报考的学历要求,至少应该具备大学本科以上学历;第二,严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的,但执行力度不够,估价师的挂靠现象非常普遍,没有起到其应有的制约作用,所以要严格执行注册制度;第三,提高考试的难度,择优录取。如扩大考试相关知识面,实行定量录取等。 4、推进信用体系建设 目前,注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用,但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立,在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系,才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制,建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范,营造依法、独立、公正的评估市场氛围。 总结 我国房地产评估行业虽然起步晚,但发展十分迅速,已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量,而且随着评估业务量的显著增长,房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理,才能使它走上健康发展的道路。
房地产相关论文:新经济常态下房地产开发企业内部控制相关问题研究 摘要:新经济常态之下,我国房地产企业得到了迅速的发展,但与此同时,房地产开发企业为了增加自身的市场竞争力,不得不面临更大的成本开支。因此,在这样的困境下,房地产企业的内部控制制度的重要性开始凸显。文章将从房地产开发企业的内部控制制度着手,深入分析其中的问题,并提出相应的解决措施。 关键词:新经济常态;房地产开发企业;内部控制 一、房地产企业内部控制现状 (一)内部控制机制建设未得到企业足够重视 就目前情况而言,虽然大多数房地产开发企业均有内部控制机制,但在实际的操作中,因为内部控制制度所带来的经济效益需要在很长一段时间后才能够突显出来。因此,企业的相关领导并未真正认识到内部控制制度的重要作用,往往只将关注的重点放在了如何开源的问题之上,而忽视了节源问题。 (二)内部控制专业管理人才缺乏 随着我国房地产行业的发展,国家各种宏观政策的颁布,房地产开发企业在市场经营及施工方面的压力也逐渐增加,企业对于专业性管理人才的要求也愈加严格。但就当前而言,大多数房地产企业都极度缺乏拥有丰富管理经验以及专业技能更高的内部控制管理人才。同时,内部控制制度的构建涉及到财务、经营以及管理等诸多方面,内部控制工作更加复杂,对相关工作人员的要求也越高。我国的内部控制管理人才专业技能不足、专业素质不够,这些都会在一定程度上影响到企业内部控制工作的顺利进行。 (三)内部控制制度实行的难度较大 房地产开发企业在项目开发的过程中需要经过较长的时间周期,从项目地址的选择、项目的立项、土地的征收、居民的拆迁、施工场地的探测开发、项目设计、招投标、施工到后期的合格验收、销售移交,需要历经很长的一段时间,短则数月,多则数年,具有较大的时间跨度区间。与此同时,房地产项目在具体施工、发展、完成的整个过程中,涉及区域十分广泛,不仅牵涉到建设施工企业、城市规划局、施工材料供应方、设计单位等多个主体,在项目进行的整个过程中,还需要多个工种的合作协调。除此之外,企业在项目开发的前期需要投资较多的发展资金,进而在该阶段企业需要面临较大的财务风险。以上诸多因素,均在一定程度上加大了房地产企业内部控制机制的实施难度。 (四)企业监督体系缺乏 企业在进行监督评审时主要依赖企业的内审机构,但在企业实际的发展中,企业的内审机构多数是以财务机构进行统一分配管理的,并未构建成一个独立的监督系统。除此之外,内部审计的工作职能并没有得到充分的发挥,多只是进行简单的会计账目操作工作。同时,企业监督体系的缺乏使得企业在主观上直接忽略了各个机构部门的工作效率、内部审查工作以及内部控制制度等评价工作,企业内部控制制度的有效实行受到影响。 (五)缺乏完善的企业文化 完善的企业文化将会在一定程度上影响企业的员工的思维与行为方式,有利于提高企业员工的工作积极性,有利于企业实现可持续发展。但目前来说,多数中小型房地产企业尚未构成符合自身实际发展情况的企业文化。 二、加强房地产开发企业内部控制的相关策略 (一)构建良好的企业内部控制环境 企业内部控制环境的良好与否将会对企业内部控制管理的效果产生直接的影响。从管理者角度而言,企业的相关管理人员,应提高自身对于内部控制体系的认识,深入了解内部控制制度对于企业发展的重要意义。而对于企业的员工而言,企业应该要注重员工的培训工作,以各类知识的宣传、技能培训活动来提高员工对于企业内部控制机制的认识,促进内部控制制度的行,构建良好的企业文化,增加企业的凝聚力。与此同时,企业还应该努力构建相应的内部产权制度, 充分借鉴国外优秀企业的发展经验,结合自身实际发展情况,创设相应的董事会,实现企业内部员工与企业外部员工的紧密联系,保证内部控制制度监督系统的科学性与完善性。最后,企业还应重视自身的文化建设,有计划、有目的开展企业活动,让企业的管理者、企业的员工在参与活动的过程中形成凝聚力,营造良好的文化氛围,增加员工工作的幸福感。 (二)加强业务监控,以成本为杠杆 动态成本与目标成本是组成成本管理的重要部分。其中,目标成本不仅是项目成本的控制线,更是成本管理的重要基础,目标成本的合理化将有利于项目成本的有效控制。同时,成本管理的关键是动态成本管理,它起着直接反馈目标成本执行的重要作用。因此,企业需要进一步强化业务的监控力度,提高业务的监控水平,坚持以成本为主要杠杆。在具体操作时,企业需要关注这几个方面:目标成本变更与形成的评审工作、动态成本与目标成本差异的监督工作,加强目标成本与战略联系。 (三)从业务流程优化着手,构建完善的内部控制 为了构建完善科学的内部控制制度,企业可以从业务流程的优化作为主要着手点。第一,构建招投标内部控制制度,企业在强化招投标管理的规划建设时坚持以系统的观点看待问题,严格控制合格供应商的管理程序,促进合格供方库的建立与完善。在制定企业单项招标计划及招标年计划时,需充分考虑公司的项目进度以及公司的发展战略。第二,加强合同管理方面的内部控制工作,合同的管理工作应该包含材料设备合同、土地合同以及工程合同等与工程合同相关联的信息管理工作。最后是加强客户关系管理的内部控制工作,房地产行业在逐步发展过程中,逐渐由原来的卖方市场转变为买方市场,客户的满意度逐渐成为影响房地产企业发展的重要因素,企业在进行客户关系管理的内部控制时,可以从售前、售中、售后这三个阶段进行操作。 (四)加强会计系统的内部控制 一方面,我国企业的会计多数只是进行单纯的会计核算工作,大部分企业的会计工作都只是报账工作,在确认具体的经济业务的过程中,企业管理决策层起着重要的主导作用,企业的会计工作的独立性无法保证、企业的管理与监督职能被极大的弱化。另一方面,我国的会计制度、准则以及相关的法律法规都是政府起着重要的主导作用,企业的会计信息多沦为对外的公共产品。因此,企业内部提高会计信息质量的动力减少,少数企业甚至会存在为了自身的利益而提供虚假会计信息等行为。 保证会计系统的科学性、有效性,不仅有利于真实、客观的记录经济业务信息,有利于相关会计事项信息的披露,还有利于会计战略的重新定位。在新的经济发展形势之下,现代会计的地位有所提高,其存在的意义除了为内部管理提供服务的工具之外,还需要会计系统与管理的联系,随着经济的发展,会计传统的核算内容也开始进一步延伸到有形资产、无形资产管理等方面,它将有利于企业管理控制系统的完善,有利于整个组织效率的提高。当金融危机爆发时,企业的会计系统为了有效的防范风险,促进风险的最小化,可以构建相应的风险防控系统,从风险提示、防范、控制、管理这四个方面进行具体操作。 (五)实行全方位的风险评估 想要进一步提高企业的内部控制效率、保证企业内部控制的效果,企业需要重点关注风险评估与环境控制这两个方面。就国外企业来说,其多数采用SWOT风险分析方法,对外分析外界威胁与机会,对内分析自身的短处长处、劣势优势,从内外两个方面来制定自身的发展计划。就国内企业而言,房地产企业也可以在多个方面采用SWOT这种的分析方法,在企业进行日常内部控制时采用这种方法,在制定战略目标时采用SWOT分析方法,以此来降低内部控制目标风险。企业在进行具体风险评估时,除了需要历经风险的辨别过程、风险的分析过程。还需要历经风险的管理、控制过程。在这一阶段,企业还需要注意防范因内外部环境变化而导致的风险问题,有条件的企业还可以聘请专门的风险评估机构,以提升自身的风险评估能力。 三、结语 就房地产开发企业而言,其内部控制的构建与完善不仅可以提高企业的经营水平,还有利于降低企业的经营风险,促进企业发展的可持续行。但目前来说,在新常态经济形势之下,房地产企业内部控制还存在着较多的问题,而想要彻底的解决这些问题,房地产企业还需要不断地探索努力。 (作者单位:天津市津辰银河投资发展有限公司) 房地产相关论文:房地产企业税务筹划对策及相关问题研究 [摘 要]税务筹划是指在税法规定的范围内,通过对经营、理财、投资等活动的事先筹划与合理安排,尽可能地减少税费支出,以达到企业效益最大化为目的的一种经营管理活动。经济越发达,税务筹划在企业管理中的作用就越突出和明显。改革开放以来,税务筹划越来越受到企业管理者的高度重视。房地产行业作为国民经济的支柱产业,是国家税收的主要来源。房地产企业涉及的税种极为广泛,房地产投资项目具有投资规模大、建设周期长等特点;所以,在税费的缴纳上,具有很大的特殊性。税务筹划的空间也较为宽泛。对于房地产企业来说,做好税收筹划工作,是企业创效的一个重要途径。但是在实际工作中,仍有很多人对税务筹划的内涵理解不清,甚至错误地认为税务筹划就是偷税漏税。所以要阐述房地产企业的税务筹划要注意以下几点:首先,要从税务筹划的特征说起;其次,解析房地产企业税务筹划方面存在的问题和不足;最后,针对房地产企业的主要税种,分析房地产企业税收筹划中的工作重点。 [关键词]房地产企业;税务筹划;税收政策;相关问题;税种 1 税务筹划的特征 第一,合法性特征。在税务筹划方面,企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策,主要是在尚未确定纳税的义务,且纳税方法多样化的条件下完成。 第二,筹划性特征。通常情况下,纳税义务的滞后性十分明显,并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中,必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法,并与企业经济活动相互结合,进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。 第三,目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负,并且涉税零风险,有效地规避名誉与经济的损失。 第四,多维性特征。站在空间角度分析,税务筹划工作不应当局限在企业本身,同时也需要联合其他具有业务联系的单位,共同努力找到节省税收的有效方式。 2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施 (1)对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中,对于此工作的本质并不了解,一味追求税负而忽视其他要素,具体表现在两个方面:第一,将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆;第二,在开展税务筹划工作的过程中,房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容,严重影响了预期的效果。 针对这一问题,房地产企业在税务筹划过程中,首先,最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候,一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规,对企业的经营特点予以深入分析,实现两者的完美融合,最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案;其次,企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案,注重企业长远利益,对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中,应重视战术筹划,同样要给予战略筹划一定的关注,坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期,需要针对项目整体予以合理性的规划,对于企业自身纳税成本予以深入考量,通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的,有效地缓解企业税收的负担。 (2)税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面,往往缺少专业人才,如果难以正确把握税收政策,就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理,就会使企业错过最佳筹划的时机,甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外,也存在着在房地产企业内部,税务筹划工作人员自身职业素质不高,违法与功利性动机十分明显,所以,很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离,制约了企业的进一步发展。 所以,要加强税务筹划,就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一,税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候,税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德;第二,税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面,必须要不断学习并理解法律,对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面,必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析,能够针对企业的具体状况合理地找到切入点,进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1] (3)行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时,很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向,但是,对于税务机关而言,在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外,部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确,必须要在可以商榷范围内落实。由此可见,税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系,而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是,随着国家税收体系的不断完善和健全,这种干扰会越来越少,作为房地产企业的税务筹划人员,要深入地解读税收法规,做到依法筹划,以保证税收筹划方案的落。 3 房地产企业税务筹划的重点税种解析 房地产企业涉及的税种繁多,在针对房地产企业进行税收筹划时,要分清主次。在实际工作中,土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。 (1)土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面:①纳税人出售普通标准住宅,增值额未超过扣除项20%的,免征;②因国家建设需要依法征用和收回的房产,免征;③以房地产入股的,免征;④合作建房自用的,免征;⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的,免征。上述五种减免条款中,2~5项的内容属于一种特殊事项,在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件,是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点:第一,分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应该分别核算增值额,对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用免税规定;第二,在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额,可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑,首先要对可扣除金额进行合理分摊,在这个过程中,更要合理预计开发费用支出,综合考虑开发费用、利息费用的占比问题,选择适合企业的扣除方式,是选择利息+(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×5%的方式还是选择(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×10%,直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下,还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负,但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定,必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。 (2)企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言,在进行所得税筹划时,要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前,采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件,则要按照规定结转成本,调整毛利,并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中,会出现开发产品已经交付使用,但是出包工程尚未结算,公共配套尚未建造和完工,应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况,对于后两项成本,企业要提供和保留充分的证据,可以进行预提,但是对于第一项,即出包工程未最终结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定,企业在结算计税成本时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再进入计税成本,虽然是早晚的问题,但是由于没有取得合法发票,不能计入前期成本,会降低完工年度单位开发产品的成本,造成年度内应交企业所得税多缴,而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损,这样就可能造成企业多交税金的情况。所以,房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票,对不能及时入账的成本,要提供有效的预提证明材料;②在实际工作中,对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除,在税务稽查时,经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以,在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。 4 结 论 综上所述,房地产企业在税务筹划过程中,必须要确保与税收政策相吻合,以更好地达到企业财务目标要求,并且获取税后最大利润。最重要的是,房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策,充分发挥国家税收的经济调节功能,实现资源配置的合理性。 房地产相关论文:中国房地产金融风险影响因素相关性分析 【摘要】随着我国经济水平的发展,我国房地产企业得到了不断创新发展,市场竞争日益严峻,在这种发展趋势下,金融风险层出不穷,为了促进房地产可持续发展,管理人员必须加强管理力度,降低风险发生频率。本文将对中国房地产金融风险进行分析,并提出一系列解决对策。 【关键词】金融风险 问题 对策 经笔者研究,目前我国房地产企业存在诸多金融风险,根据不同根源划分为动态金融风险与静态金融风险,基于激励的市场竞争下,房地产企业若不做管理对策,便无法促使房地产稳定运行。笔者将分别从:金融风险管理研究、房地产企业金融风险研究,两个部分来阐述。 一、金融风险管理研究 (一)金融风险管理理论 金融风险管理的产生与发展主要原因有:全球经济市场环境呈现复杂多变的发展趋势,产生金融风险管理理论和工具的需求;经济学及金融学理论发展奠定理论基础;科学技术的飞速发展提供技术支持与保障。现实经济市场环境中,各行各业都存在税收和交易成本,收益和损失的不确定性导致所获信息并不完整,对风险管理理论和方法需求越来越大,有必要进行金融风险管理。 (二)金融风险管理过程 金融风险管理过程中,首先应对管理目标进行确立,并将风险评价机制应用其中,实际上金融风险管理目标旨在识别金融风险,并根据风险发生原因来制定有效方案,以此确保房地产企业经营活动的有效开展。 二、房地产企业金融风险研究 综上,笔者对房地产企业金融风险管理理论进行了分析研究,就目前来看,我国房地产企业依然存在诸多问题,分别表现在:缺乏健全完善的风险管理体制、金融避险工具相对较少,笔者将从这两方面来阐述,加深对房地产企业金融风险研究管理。 (一)风险意识薄弱及风险管理体制不健全 在复杂多变的经济金融市场环境中,金融业快速扩张的同时,出现越来越多的风险问题,但我国由于改革开放前形成的传统金融观念普遍存在,金融风险意识薄弱,对金融风险管理了解程度较差,甚至还会认为经济市场上的收益或亏损不会对自身利益造成影响,出现诸如房地产企业躲避银行债务,向银行转嫁经营风险,盲目扩张业务,热衷于违规账外经营等现象,存在大量不良债权,导致金融秩序严重混乱,潜伏着巨大的金融风险,这些都表明我国目前金融风险意识较为薄弱。金融风险管理体系的健康持久稳定运转得益于完善的金融管理体制,我国的金融风险管理体系从经过改革开放发展至今已取得明显的改善,但与发达国家相比,金融风险的防范和管理体制尚未完善,金融风险的防范和管理有效率较低。 (二)金融避险工具及产品业务较少 在全球经济金融市场上,有存款、贷款、期货交易、理财业务、混合经营、全球化运作等金融业务,但我国金融市场现有的产品与业务中,仍以存款和贷款为主,房地产企业能够进行风险管理和防范的套期保值工具较少。金融避险工具较少,产品业务形式单一,未能适应全球经济金融市场发展,各行各业的投资者对优质金融产品服务的需求得不到满足。我国为了进一步加快经济社会发展,投资优惠的政策和条款吸引了大量的国际投资和金融机构的涌入,在我国金融房地产企业面临着巨大的挑战的同时,我国金融机构的生存危机也大量出现,造成当前我国金融市场整体发展不协调。 三、房地产企业金融风险管理对策 综上,笔者对房地产企业金融风险进行了分析研究,为促进房地产企业的发展创新,企业部门必须采取有效对策,首先应加强对金融风险的认识,并形成防范意识、其次应转变经营模式,顺应时展、还应对房地产企业财务机制充分健全、并将信息技术应用其中,加大沟通力度,从多个方面来实施,以此促进房地产企业可持续发展。 (一)增强金融风险管理防范意识 为促进房地产金融风险管理工作的有效开展,房地产部门必须加强金融管理风险防范意识,尤其是房地产管理人员,应定期实施培训,学习金融法律法规,增强对金融风险的深度认识,从而感受到金融管理的重要性,总结我国房地产企业中出现的问题原因、教训,促进我国金融风险管理改进完善。 (二)转变房地产企业经营策略 为促进房地产企业有效发展,房地产企业应积极转变经营策略,将创新意识应用其中,尤其是在后金融危机下,应对基层员工经济管理理念加以创新,最重要的是,房地产企业领导应积极转变传统管理理念,用全新视角去看待企业经济管理工作。在房地产企业经济管理中,最好采用虚拟化与柔性化管理模式,针对企业需求来展开管理。此外,房地产企业还应适当调整自身的经营策略,注重品牌效应,优化自身形象。 (三)健全财务约束机制 财务管理作为企业发展的关键,在房地产企业经济管理中占据了重要地位。房地产企业应对财务约束机制不断健全及完善,为企业稳定发展奠定基础。房地产企业应从日常管理中入手,加强对各种小额支出的管理力度,如:水电费、通信费等等。从根本杜绝资源浪费,防止员工以各种名义蚕食房地产企业的资产。当然,完善制度只是一方面,严格执行制度才是确保房地产企业财务安全的重要保障。财务约束机制的健全是确保企业经济管理的有效手段,房地产企业管理者应加以重视。 (四)实现信息化管理 随着时代的发展,信息技术发展不断创新,为确保房地产企业经济效益提升,应将信息技术应用其中,实现企业管理信息化。实现信息化管理有助于提升房地产企业的管理效率,加强房地产企业员工的执行力。在信息化技术日益成熟的今天,房地产企业在进行经济管理时能利用信息系统突破各种限制,实现远程监控与管理,例如远程查账、远程审计等等。信息化系统加强了房地产企业经济管理的严谨性和可靠性,使得数据的输入与计算都变得更加准确,显著提高了房地产企业的经济管理水平。 (五)加强多方协调 加强各方协调,实际上就是加强房地产企业资源整合的能力,以优化房地产企业的资源配置,帮助房地产企业更加合理地利用各种资源。在金融时代,资源已经成为房地产企业争夺市场的最有利财富,因此,最大限度地U大新资源并保护已有资源已经成为当今房地产企业参与市场竞争的重要前提。加强多方协调能力已经房地产企业提升市场竞争力、降低成本并提高生产效益的重要基础,只有合理分配并利用资源的房地产企业,才能实现效益最大化,保证自身的可持续发展。 四、结束语 综上所述,我国房地产企业当前金融风险管理存在着风险意识薄弱及风险管理体制不健全、金融避险工具及产品业务较少等一系列问题,这些问题或多或少影响到房地产发展。在激烈的市场竞争下,房地产企业应进一步增强金融风险管理防范意识,完善相关法律法规和市场监管制度,培养优秀的高素质人才等策略,能使房地产企业规范化并健康持久稳定运行。 房地产相关论文:房地产相关研究分析 [摘要]自改革开放以来,我国的银行、证券、股票等金融市场日益繁荣,房地产、土地等实物形态的投资市场也不断发展。为研究各地区的商品住宅价格变动的特征,文章把地区分成发达地区和非发达地区,并研究发达地区和非发达地区的房价的相互影响关系。此外,分析了房价与其他资产价格的关系。 [关键词]房地产;商品住宅价格;房价 1研究背景 在房地产市场中,我国住宅投资长期占总投资的20%左右,占GDP比重的10%左右(陈杰,2016),不难看出房地产市场对于我国国民经济的重要性,对于我国国民经济的影响之深远。为了社会稳定以及国家利益,对于房地产价格的调控非常重要。 2各省市自治区商品住宅价格变动分析 2.1数据选取与预处理 商品住宅价格用商品住宅销售额除以商品住宅销售面积得到,发达(X)与非发达(Y)地区的住宅价格用各自代表的城市的平均价格来表示。文中采用的数据是1999年一季度到2016年一季度的数据,数据来源于中弘数据库。为消除季节因素引起房价的变化,对数据进行价格平减。 2.2发达地区与非发达地区的房价的相互关系 为了研究发达地区的房价是否对非发达地区的房价有影响,或者非发达地区的房价对发达地区的房价是否有影响,需要对两类地区的房价进行格兰杰因果检验。而格兰杰因果检验的前提是变量之间存在长期协整关系。所以在进行格兰杰因果检验之前应该检验数据的平稳性。两个房价变量的平稳性结果见表1。 通过上述结果可以看出发达地区和非发达地区的房价都是一阶单整,即原时间序列数据非平稳,进行一阶差分以后的数据平稳。说明这两个变量之间存在协整的可能性,即这两个变量之间可能存在长期均衡关系。接下来检验二者的因果关系,格兰杰因果检验的结果见表2。 根据表2可以发现发达城市房价的变化会引起非发达城市的房价变化。 3房价与其他资产价格关系分析 3.1房价与其他资产价格趋势关系分析 3.1.1指标选取 文章在研究房价与其他资产价格关系分析时,选用全国平均房价、实际利率、上证综指进行研究。 3.1.2数据选取及预处理 为了研究房价与实际利率、上证综指的关系,文章选用1999―2015年全国平均房价、实际利率、上证综指的季度数据进行分析。商品住宅价格与上证综指直接就能得到,但是为消除一定程度的季节变动影响,将商品住宅价格与上证综指转换为同比发展速度来分析,即用增加量进行研究。而对于年实际利率,用名义年利率减去相对的CPI得到。 3.1.3房价同比发展速度与实际利率关系 利用房价的同比发展速度和实际利率做折线图,就可很直观地分析出房价同比发展速度与实际利率的关系,结果见图1。 从图1可以看到,房价同比发展速度与实际利率之间呈现一定的联动趋势。实际利率的波动性比较强,央行对于名义利率的调整每隔几个季度调整一次,但是由于CPI每个季度都不同,所以每个季度的实际利率会出现不同幅度的波动。房价同比发展速度也是一直处于波动状态。从2003年开始,国家每年针对房地产市场都会出台相应的政策,但是效果不是很明显,虽然房价的同比发展速度上下波动比较大,但是房价总体依然处于上升趋势。从图中看比较明显的是在金融危机的时候,国家为了刺激市场,多次下调利率,提高投资者的投资热情,使得房价的发展速度大幅上升。而分析两者之间的协同关系,可以发现既存在实际利率上升,房价同比发展速度上升的情况,也存在实际利率上升,房价同比发展速度下降的情况。 3.1.4房价同比发展速度与上证综指关系 利用房价的同比发展速度和上证综指同比发展速度做出折线图,分析房价与上证综指的关系,结果见图2。 从图2可以看到,房价同比发展速度与股价同比发展速度之间也呈现出一定的联动态势。我国股价的波动性很大,因而股价的同比发展速度的波动性也较大,呈现一定时间段连续地上升与下降态势。在2005年下半年我国股市出现了一次大牛市,上证综指出现了大幅度上涨,2007年第二季度,我国股票市值第一次超过了GDP,股价对宏观经济及楼市的影响开始显现,股价与房价之间的关系也越来越密切。从图中看到,房价同比发展速度与股价同比发展速度大致呈现出同涨同跌的情形。 3.2房价与其他资产价格相关关系分析 上述对房价与实际利率、上证综指的趋势及关系进行了描述,但商品住宅价格与实际利率、上证综指价格之间的相关程度还尚不明确。下面通过简单相关系数进行描述,分析房价与实际利率、上证综指的相关关系,结果见表3。 从表3可以看到,房价同比发展速度与实际利率同比发展速度以及上证综指同比发展速度有一定的相关性,其中与实际利率同比发展速度的相关性为负,没有通过显著性检验。这与上述分析有一定的契合,房价与利率之间的联动关系并不是很明显,但如果从短期来看,供给对于利率的反应是迟钝的,而需求对于利率的反应却是敏感的,因而利率的提高在短期来看是会使房价下降,即利率与房价呈现负相关关系。这一结论从表3可以看到,房价同比发展速度与上证综指同比发展速度具有很强的正向相关关系,且通过了1%的显著性检验。这也印证了上述分析,房价与股价呈现同涨同跌的协同关系。 综上所述,房地产价格同比发展速度与实际利率以及股价同比发展速度之间存在一定的关系,其中与实际利率之间存在一定的替代关系,从短期看实际利率上升,房地产价格会出现一定的下滑,实际利率下降,房地产价格会出现一定程度的上升。c股价同比发展速度之间同涨同跌关系比较明显,替代关系不明显,只在少数季度出现了反向关系。 房地产相关论文:中国CPI与房地产价格长期走势相关性研究 【摘要】自2008年美国金融危机爆发以来,中国房地产价格不断上涨,伴随着高CPI的是房价的一路走高,CPI与房地产价格的长期走势表现出了一致性。因而研究两者之间的相互关系,能够增进对资产价格与物价间关联的理解,有助于有关当局政策的制定与执行,从而维护经济的稳定与房地产市场的良性发展。本文在结合了西方经济学界与国内学者的研究成果的基础上,对房地产价格的长期走势与通货膨胀间的相关性进行了理论研究与实证分析。首先对我国房地产市场现状与通货膨胀的状况进行了概述,并分析了国内外学术界对两者间关系的看法。然后,从理论上分析房地产价格长期走势与CPI之间相互作用的具体机制。继而,选取了2010年6月到2016年9月的相关数据,运用协整检验对其展开实证分析,其结果表明在长期两者间存在正向相关关系。最后,本文将理论分析与实际经济情况相结合,提出了一系列建议。 【关键词】房地产价格 通货膨胀 相关性 一、引言 随着金融行业的快速发展,从上个世纪70年代以来,各类资产价格波动频繁,屡屡出现过度投机导致的资产价格泡沫化,进而引发金融危机。如日本在20世纪80年代房地产市场和股票市场价格大幅上涨,泡沫破灭后的日本经历了数十年的经济萧条。2008年美国金融危机也是由于房地产市场引发的,之后传导到资本市场,导致了严重的经济危机。中国房地产市场起步于1998年,房地产价格也一路走高,尤其是在2008年美国金融危机之后,宽松的政策推动了房价的快速上涨,至今房价仍在高位运行。与此同时,一般物价水平也持续上涨,且中国房地产价格长期走势与CPI的走势表现出很高的一致性。物价上涨和房价上涨给居民的生活造成了很大影响。稳定房价和物价成了政府的重要任务,为了探究我国房地产价格与通货膨胀间的关联,本文选择房地产价格的长期走势与通货膨胀的相关性进行研究,具有一定的现实意义。 二、关于通货膨胀与房地产价格关系的文献综述 欧文・费雪是最早研究资产价格与通货膨胀间关系的经济学家,他在《货币的购买力》一书中认为,货币供应量的增长会首先表现为房地产价格,证券价格等资产价格的上升,然后导致商品价格的普遍上涨。他认为货币政策应当更多的关注资产价格,而不仅是停留在消费品价格水平上。米尔顿・弗里德曼提出过有关于通货膨胀的著名论断:“无论何时何地,通货膨胀无一例外都是货币现象”房地产市场价格的走高伴随着大量的房地产抵押贷款的发放,出现了信用的扩张,增加了货币供给量,推高了通货膨胀。 Alchian klein认为CPI仅考虑了当前的消费品价格,而消费者会根据未来预期价格的变化作出理性调整,资产价格恰能反映消费者对未来支出的安排。提出应当将资产价格纳入“跨期生活成本指数”中去,从而反映未来预期的通货膨胀水平。Shiratsuka 认为资产价格是通货膨胀的先行指标,通过不同结构的矢量自回归模型对包含GDP平减指数与总资产价格指数在内的几个宏观经济指标进行了格兰杰因果关系检验,其结果显示在5%的统计显著水平上,总资产价格指数是引致GDP平减指数的格兰杰原因。并通过其他的实证检验表明资产价格的波动将引起GDP的相应波动,且资产价格的波动含有未来价格变动的信息。Goodhart对12个国家的CPI通货膨胀方程进行了估算,验证资产价格对通货膨胀是否有显著的解释力。自变量为滞后的通货膨胀值、滞后的产出值、货币增长、汇率变动以及利率。资产价格包括房地产价格与股票价格的变动以及受益的差价。其检验结果表明,广义的货币增长率、短期利率和房地产价格三个变量显示了很强的显著性,资产价格特别是房地产价格,的确有助于预测未来的通货膨胀。段忠东利用1998年1月至2006年12 月的样本数据,实证检验了我国房地产价格与通货膨胀的关系,在长期,房地产价格对通货膨胀有显著的正向影响,通货膨胀在长短期都对房价有显著的正向影响。 三、通膨胀与房地产价格走势相关性理论分析 (一)通货膨胀对房地产价格走势的影响 1.要素价格上涨对房地产价格走势的影响。通货膨胀时期,钢材、水泥等建设材料价格的上涨,增加了开发商的原材料成本。同时,通货膨胀也会使得劳动者实际工资缩水,要求更高的名义工资,增加了房地产商的劳动力成本。房地产商为了弥补成本上涨的损失,而提高房屋销售价格,使得房地产价格上涨。与此同时,要素价格上涨会使得各类商品与服务的价格普遍上涨。在名义工资不变的前提下,居民的实际收入降低。由于我国居民的投资渠道极为有限,这使得房地产市场需求增长过快,而房地产市场供给受生产周期、土地政策等因素制约,短期供给弹性很小,供求关系紧张,房价快速上涨。 2.实际利率下降对房地产价格的影响。从生产者的角度看,由于房地产商对资金需求大,使用周期长,因而对银行贷款的需求很大。通货膨胀发生时,银行贷款利率难以及时调整,使得贷款实际利率下降。房地产企业需要偿还的实际本金与利息减少,从而降低了开发商的资金成本,提高了利润率,促使房地产商增加投资,同时也增大了开发商囤房炒作的可能性。从消费者的角度看,由于房产价格较高,消费者通常无法一次性支付全部房款,大都是以住房按揭贷款的形式购买房产,即消费者以所购买的房产为抵押,向金融机构或是公积金管理机构申请贷款,并在一定的合同期限内偿还本金与利息。通货膨胀发生时贷款利率没有及时调整,实际利率下降,使得贷款成本降低,使得消费者更愿意购置房产,进而导致房地产市场需求增加。 (二)房地产价格走势对通货膨胀的影响 房地产的居住使用权的购买表现为消费品的属性,房地产的所有权的购买表现出投资品的属性,这使得其具有独特之处。一是增加了货币供应量,相较于其他商品同CPI之间的相关性,房地产市场具有其独特之处。房地产行业存在着大量的以抵押贷款,房地产开发商以土地抵押向银行贷款,消费者通过抵押房产办理按揭贷款,以及一些贷款公司或是银行推出的房产抵押贷款。伴随着房地产价格的上涨,贷款额度也随之上升,且房地产市场体量大,贷款需求旺盛,扩张了货币供应量,推高了CPI,这是一般商品所不具有的特性。二是通过“财富效应”影响通货膨胀,中国房地产市场大部分为住宅房产,而房产作为中国家庭资产中最为重要的资产,又与居民的日常消费密切相关。从中国商品房销售情况看,住宅销售面积在全部商品房销售面积中占有大多数的份额。房地产价格变动对居民的日常消费影响可以通过“财富效应”来实现。房地产财富效应指当居民手中所持有房产价格上升(或下降)时引起居民财富的增长(或减少),其拥有资产组合价值增加(或减少),进而改变居民的短期消费倾向。拥有房产的居民能够通过出售或是出租房产来实现财富的增长,进而提高了居民的消费能力。即便拥有房产的居民不出售房产来获得收益,也会因为房价上涨而带来虚幻的财富增加感,使得总需求扩张。进而使得经济体面临需求拉动型通货膨胀,这也是一般商品所不具有的特性。三是房地产价格通过投资影响通货膨胀,当房地产价格上涨时,房地产市场的预期投资回报率上涨,企业为了获取更多利润,会增加对房地产市场的投入。房地产产业链长,涉及面较广,体量之大也是绝无仅有的,房地产市场价格水平的上涨也会带动上下游相关产业价格的增长,进而促进相关产业的投资,使得社会投资总水平增长,推动物价水平的上涨,出现需求拉动型通货膨胀。结合相关数据来看,自1998年住房改革以来,房地产产业实现了高速的增长,在1998年,房地产开发投资规模占全社会固定资产投资的比重为12.72%。而至2015年,这个数据为22.54%。由此可见,中国房地产市场的增长速度是十分惊人的。房地产价格的上涨会带动投资的增长,而投资的增长又会带动社会总需求的过快增长,使得经济体面临通货膨胀的压力。 四、通货膨胀与房地产价格走势相关性的实证研究 (一)变量选取与数据选择的说明 由理论分析可以看出,通货膨胀与房地产价格走势间存在复杂的相互影响,本文运用计量经济学的单位根检验和协整检验,研究通货膨胀与房地产销售价格间的相关性,研究变量为通货膨胀率,房地产销售价格。城市居民消费价格指数(CPI)和百城价格指数(一线城市)数据来自Wind资讯。CPI以2010年6月的CPI数据为基期,将各月的月度CPI环比数据连乘得到定基CPI数据。“百城价格指数”为中国房地产协会和国务院发展研究中心创立的中国指数研究院,其数据具有一定的权威性和可靠性。本文选取的百城房地产价格指数为中国各大城市房地产销售价格的月度数据加权平均而成,能够比较真实的反应中国房地产价格的波动情况。本文使用Eviews6.0软件进行实证分析,对CPI、房价指数数据取对数,分别记为LNCPI,LNHPI。 (二)实证检验 1.单位根检验。本文采用的是ADF检验考察变量的平稳性。ADF检验的假设为:H0:r=0,H1:r 将各序列的ADF检验统计量与相应的临界值比较,可知LNCPI,LNHPI均为非平稳序列,而一阶差分序列均为平稳序列,故LNCPI和LNHPI为一阶单整序列。两者间可能存在协整关系。 2.协整检验。由于LNCPI和LNHPI为一阶单整序列,因此可以对其进行协整检验,本文运用Johansen协整分析法,包括迹检验法和最大特征值检验法协整检验结果整理后如下表所示。 3.实证研究结果。Johansen协整分析法的结果表明:长期上,中国房地产价格与通货膨胀之间存在正向的协整关系。房地产价格指数LNHPI和通货膨胀率LNCPI间长期弹性系数为0.1736,即在长期内,房地产价格指数(LNHPI)上涨1%,能够导致LNCPI上涨0.1736%。该实证检验的结果同中国经济的实际运行情况基本一致。 五、关于调控房地产价格的政策建议 根据前文的理论分析与实证研究可知,通货膨胀与房地产价格走势间存在正向相关关系,两者间的相互作用会给经济体的稳定运行带来压力。为了保障我国经济的稳定运行,避免通货膨胀和通货紧缩,保持房地产市场稳定的同时抑制房地产价格的过快增长。综合考虑我国的经济形势,对防止房地产价格异常波动,稳定通货膨胀,本文给出如下建议:一是发挥房地产价格走势对通货膨胀的指示作用,由理论分析与实证研究可知,房地产价格可以通过消费、储蓄和投资等途径影响一般物价水平,故房地产价格走势可以在一定程度上预测物价水平的走势。而当前中国的的消费物价指数CPI中并不包含房地产价格水平,现行CPI的构成难以反映房地产价格变动对居民生活的真实影响,不利于货币政策的制定者把握市场价格的真实水平,影响了货币政策的效果。货币当局有必要将房地产价格纳入通货膨胀指数,作为衡量价格水平的指标。如构建广义价格指数API(Average Price Index),将房地产价格水平、股票市场价格水平以及居民消费价格指数(CPI)都包含在内,为货币政策的制定提供参考。二是通过抑制通货膨胀控制房价,在通货膨胀过高的情况下,人民银行可以运用法定存款准备金率,公开市场业务,再贴现率这三大政策工具调节通货膨胀和房价。人民银行通过调高法定存款准备金和再贴现率以及在公开市场上购入证券,都能够使得货币供给量减少,进而导致利率上涨,商业银行贷款发放的减少,提高房地产市场的资金成本,抑制房地产市场的投机炒作。首先,由于房地厂商资金大都来自于商业贷款,商业银行贷款发放的减少和利率的提高会使得房地产开发商资金链紧张,持有房产的成本上涨,减少其囤房捂盘的行为,促使其快速销售。其次,由于大部分购房者采用贷款购房的方式,贷款的减少会增加其获取贷款的难度,利率的提高能够增加购房者的资金成本,增加其持有房产的成本,迫使其放弃囤房炒作,抑制投资者对房地产市场的过度投机。最后,人民银行运用政策工具减少货币供给量,调高贷款利率能够释放出紧缩性政策的信号,降低投资者对房价上涨的心理预期,使得投资者减少对房地产市场的投入,有助于平抑房价。注重三大政策工具的配合使用,过去我国人民银行常用法定存款准备金率的变动调节货币供给量,但调高法定存款准备金率不利于宏观经济的增长,应更多的发挥公开市场业务对货币供给量和利率的条件作用,减轻对宏观经济的负面影响。 房地产相关论文:房地产行业高管薪酬与企业绩效的相关性研究 【摘 要】 以我国2007―2014年房地产行业上市公司为样本,基于国有与非国有企业的视角,从货币薪酬、持股比例和在职消费三方面分别检验了高管薪酬对企业绩效的影响。同时,通过国有企业改革前后数据的对比分析进一步检验了改革是否有成效。研究结果表明:货币薪酬、持股比例与企业绩效正相关,且其相关程度均在国有企业中更显著;在职消费与企业绩效负相关,且其对国有企业的负面影响更大;国企改革对货币薪酬的管制及对在职消费的抑制初显成效。研究结论对完善企业薪酬激励机制、深化国有企业薪酬制度改革具有一定的启示意义。 【关键词】 房地产; 货币薪酬; 持股比例; 在职消费; 企业绩效 一、引言 自党的十八届三中全会召开以来,国企高管薪酬再次成为舆论的焦点。先后出台了《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》《关于合理确定并严格规范中央企业负责人履职待遇、业务支出的意见》(以下简称“意见”),以期健全国有企业高管薪酬分配的激励与约束机制。据2010年同花顺数据显示,在年度薪酬排行榜居前十位的高管中,房地产行业非国有企业高管占据了四席,在2011年、2012年、2013年更是达到了半数之多。因此,本文选取高管年度薪酬较高的房地产行业进行国有企业与非国有企业的对比分析。同时,和君咨询股权激励中心显示,从2009年开始,实施股权激励的企业数目迅速增长,至2013年已增长7倍,但国有企业中实施股权激励的仅占比9%,远低于非国有企业。那么,存在薪酬管制且股权激励不足的国有企业高管是否会利用职务便利进行过度的在职消费以弥补薪酬不足?本文将高管货币薪酬、持股比例、在职消费同时纳入高管薪酬变量分别与企业绩效进行相关性研究,为我国国有及非国有企业完善高管薪酬激励机制提供一定的参考。 二、文献综述与研究假设 (一)高管货币薪酬与企业绩效 根据委托理论,委托人为了降低成本、实现对人的有效激励与监督,会与人签订“薪酬-绩效”契约,将人的薪酬与企业绩效挂钩。因此,提升企业绩效成为人获得高报酬的重要手段。 国外学术界对企业绩效与高管货币薪酬的研究开始于Taussings et al.[1],得出二者相关性较弱的结论。随后,Michael et al.[2]收集1974―1986年《福布斯》公布的2 213名高管薪酬数据研究发现,高管货币薪酬对股东财富衡量的企业绩效敏感度低。近期,Sigler[3]以2006―2009年在纽约交易所上市的280家公司高管总货币薪酬为样本,认为其与以净资产收益率衡量的企业绩效显著正相关。我国学者因经济体制不同、信息披露不完善等的影响,对高管货币薪酬与企业绩效关系的研究起步较晚,且尚未得出统一结论。李增泉[4]以1998年上市公司为研究对象,认为高管货币薪酬与以加权平均净资产收益率衡量的企业绩效不存在显著关系。谌新民和刘善敏[5]、宋德舜[6]等也得出类似结论。而陈志广[7]、陈永明等[8]、王海菲和公宇[9]等却得出高管货币薪酬与净资产收益率、每股收益等财务指标衡量的企业绩效显著正相关的结论。周仁俊等[10]、刘绍娓和万大艳[11]从国有与非国有企业的视角,对比分析得出:高管货币薪酬与企业业绩呈正相关关系,其相关程度在非国有控股上市公司表现更为显著。国家统计局公布多项数据显示,近年来,几项重要楼市指标,如房地产投资、商品房销售以及土地购置等均出现增幅同比下滑,而房地产高管薪酬却一直呈上涨走势,非国有企业薪酬普遍高于受各项政策约束的国有企业。因此,本文认为,在房地产行业中,非国有企业的问题较国有企业更甚,高管货币薪酬与企业绩效的相关程度较弱。基于上述分析,本文提出假设1。 假设1:高管货币薪酬与企业绩效正相关,国有企业高管货币薪酬对企业绩效的敏感性高于非国有企业。 (二)高管持股比例与企业绩效 高管持股能使高管获得企业剩余索取权,且高管持股作为长期激励机制,能够使高管更加关注公司的长远发展,这样,高管的个人利益就与企业绩效紧密联系起来,能够促使高管为了自己和股东的共同利益而努力提升企业绩效。 Mehran[12]随机选取1979―1980年间制造业的153家公司作为研究样本,实证得出高管持股与企业绩效正相关。另一方面,在Jensen and Meekzing提出协同效应(Alignment effect)、Fama and Jensen提出堑壕效应(Entrenchment effect)之后,Randall et al.[13]通过对371家公司进行分段线性回归分析表明:高管持股比例在0~5%时,Tobin'Q值与董事的持股比例正相关;在5%~25%时,Tobin'Q值与董事的持股比例负相关;超过25%时,两者又正相关。另外,一些学者认为高管持股比例是一个内生变量,依赖于公司外部环境和内部特征,如行业地位、投资机会、成长阶段、经营风险和管理者偏好等,与公司绩效之间并不相关。在国内学术界,由于股权激励在我国上市公司并未普遍实施,高管持股比例偏低甚至为零,多数学者认为高管持股比例与企业绩效是简单的线性关系。俞鸿琳[14]以2001―2003年间上市公司为样本,研究发现高管持股水平和企业绩效(以Tobin'Q值衡量)对于全部上市公司和非国有上市公司均无显著相关关系,只对国有上市公司有较弱的负相关关系。而高雷和宋顺林[15]利用上市公司2000―2004年五年的面板数据,证明高管持股规模与企业绩效是显著正相关的。2005年12月国务院国资委出台的《进一步规范国有企业改制工作的实施意见》才首次明确大中型国企管理层可以持股,而在2006年12月下发的《国有控股上市公司(境内)实施股权激励试行办法》中又限定单个高管“获授的本公司股权累计不得超过公司股本总额的1%”,限定全体高管“授予的股权总量在0.1%~10%之间合理确定,不得超过公司股本总额的10%”。因此,本文认为,国有企业高管持股比例对企业绩效的正向影响小于非国有企业。基于上述分析,本文提出假设2。 假设2:高管持股比例与企业绩效正相关,国有企业高管持股比例对企业绩效的敏感性低于非国有企业。 (三)高管在职消费与企业绩效 高管在职消费是企业正常经营管理的需要,给予高管适当的在职消费权利能够弥补我国现阶段货币薪酬、股权激励的不足,对高管有一定的激励作用。但我国学术界对此一致认为,我国上市公司中存在过度的在职消费,降低了企业绩效、损害了股东利益,高管在职消费与企业绩效负相关。 西方学者对于高管在职消费主要有观、激励观两种观点。Fame[16]认为,在职消费可以通过调整人的薪酬合约来消除,当调整后的薪酬不足以弥补在职消费成本时,它才成为成本的一部分。Hart[17]的研究结果表明, 在职消费是高管的私人收益,其代价超过了其带来的效益增量,会降低企业绩效。而激励观的代表学者Rghuram et al.[18]认为,在职消费是由职务和工作需要引发的消费,企业为高管人员提供在职消费的目的在于提高管理效率或强化经理人的地位和权威,并以美国300家上市公司1986―1999年数据为研究样本,结果证明在职消费可以提升企业绩效。国内学者对在职消费的衡量主要采用陈冬华等[19]的做法:手工收集年度报表附注中“支付的其他与经营活动相关的现金”明细项目(办公费、差旅费、业务招待费、通讯费、出国培训费、董事会费、小车费和会议费),检验得出在职消费对非国有企业绩效没有显著影响,而对国有企业绩效有显著的负面影响;亦有人采用权小锋等[20]的做法:自管理费用中扣除董事、高管以及监事会成员薪酬、计提的坏账准备、存货跌价准备以及当年的无形资产摊销额等明显不属于在职消费的项目,仍得出在职消费具有负面价值效应的结论。在我国国有企业中,高管薪酬由政府机构决定,且政府还在国有上市公司中实施了薪酬管制,国企高管在货币薪酬水平较低、持股收益很少的情况下更倾向于进行在职消费来弥补显性激励的不足。因此,本文认为,国有企业高管在职消费对企业绩效的负向影响强于非国有企业。基于上述分析,本文提出假设3。 假设3:高管在职消费与企业绩效负相关,国有企业高管在职消费对企业绩效的敏感性高于非国有企业。 三、数据选取与研究设计 (一)数据选取 本文选取2006年12月31日以前上市的沪深两市A股房地产企业为研究样本,以2007―2014年为事件研究窗口,剔除在创业板上市的、被ST和PT的、相关数据缺失的企业,最后共获得了108家上市公司864个观测值。其中,国有企业59家,非国有企业49家。数据主要来自于万德资讯及国泰安数据库,使用的数据处理软件为Excel 2010、Eviews 6.0和SPSS 19.0。 (二)研究设计 1.变量设置与说明 (1)企业绩效变量 本文采用净资产收益率(ROE)衡量。该指标是杜邦财务分析体系的核心,是检验股东资金使用效率的重要指标,有利于股东对高管进行较为全面的业绩考核。 (2)高管薪酬变量 货币薪酬(Ln Pay):本文将高管定义为董事、监事、经理、党委书记及年报上公布的其他管理人员,选取其从任职企业获取的基本工资、奖金、福利等货币性报酬总额(以万元为单位)。同时,为了减少量纲对实证结果的影响,对该薪酬总额取对数。 持股比例(MSR):指上述高管持股数量总额占公司总股本的比例。为了数据的统一可比性,选择期末高管持股数量和期末总股本两个时点指标进行比较。 在职消费(Perk):本文借鉴权小锋等(2010)的做法,用管理费用扣除高管货币薪酬总额、计提的坏账准备以及无形资产摊销、税金、研发费用等明显不属于在职消费项目后的金额作为在职消费绝对数,再将其除以营业收入,作为高管在职消费变量。 (3)控制变量 企业规模(Ln Size):该指标为样本企业年末总资产的自然对数。企业规模越大,获取的各种资源也越多,有利于促进企业发展。同时,为了更好地管理这些资源,对高管能力的要求也越高,给予的薪酬也相对较高。 股权集中度(Cocen):该指标为年末第一大股东持股比例。第一大股东股权越集中,表明股东对企业的控制越强,对高管的监管更加有力,有助于高管更尽责地提升企业绩效。 成长性(GC):本文用净利润增长率表示。该指标反映了企业的发展潜力。成长性越好,表示当年盈利越多,有利于促进企业未来绩效的提升。 财务杠杆(Lev):本文采用资产负债率衡量。该指标反映企业主要的筹资方式和偿债能力,资产负债率越高,企业的偿债压力越大,企业便更加注重提升企业绩效。但由于国有企业高管的特殊任免制度,当负债率较高的时候,高管可能并不担心被接管或撤换,所以相比而言,负债对国有企业高管的约束作用要小于非国有企业。 2.模型构建 根据本文的研究目的和研究假设,为研究高管薪酬对企业绩效的影响,建立如下回归模型: ROEi,t=α0+α1Ln Payi,t+α2MSRi,t+α3Perki,t+α4Ln Sizei,t+ α5Coceni,t+α6Levi,t+α7GCi,t+μ 四、实证研究 (一)变量的描述性统计 为了解房地产行业国有与非国有企业的经营现状及高管激励现状,本文对模型中涉及的主要变量进行了描述性统计分析。由表1第一部分可知:在整个房地产行业,企业发展参差不齐,差距较大,而高管之间的货币薪酬更是有天壤之别,既有不领取报酬的也有总薪酬高达亿元的企业。同时,高管“零持股”现象较为普遍,其中国有企业占32.2%,非国有企业占40.6%。高管在职消费程度最小值和最大值分别为0.1、12.93,表明企业高管在职消费之间存在较大差异。因管理模式、管理者风险偏好等的不同,在公司规模、第一大股东持股比例、净利润增长率、财务杠杆这四个方面,企业之间差异更大。由表1第二部分可知:国有企业高管货币薪酬均值小于非国有企业,但中值显著高于非国有企业,这可能与国企中的高管薪酬管制有关,以致国企高管货币薪酬差距并不大。国企的高管持股比例均值显著小于非国有企业,而中值差异不大,这表明国企高管“零持股”比例虽较少,但持股比例普遍偏低。国有企业在职消费程度均值与中值均大于非国有企业的,表明房地产行业中国有企业高管更倾向于在职消费以弥补显性激励的不足。 (二)Pearson相关性分析 表2报告了模型主要变量的相关系数。无论是整个房地产行业还是国有企业(或非国有企业),企业绩效(ROE)与高管货币薪酬(Ln Pay)显著正相关、与高管持股比例(MSR)正相关、与高管在职消费(Perk)负相关,初步证明了前文提出的三个假设。但在国有企业中,ROE与MSR正相关关系并不显著,这可能是因政府对国企高管持股数量的限制所致;而在非国有企业中,ROE与Perk的负相关关系不显著。大部分变量之间的相关系数都小于0.3,只有Ln Pay与Ln Size、Lev与Ln Size以及国有企业样本中Perk与ROE之间的相关系数绝对值大于0.5,两两相关程度较高,有可能存在多重共线性。 (三)多重共线性检验 为了保证研究结论的准确度,本文使用容忍值法(Tol)和方差膨胀因子法(VIF)来检验是否存在多重共线性。由表3可知,全样本、国有企业以及非国有企业各变量的容忍值(Tol)远大于0.1,方差膨胀因子(VIF)均大于1小于5,充分表明模型不存在较严重的多重共线性问题。 (四)回归分析 1.模型总体显著性检验 模型的总体显著性检验是指检验全部解释变量对被解释变量的共同影响是否显著,即检验回归模型中的参数是否显著不为0,使用F统计量进行检验。由表4可见,全样本、国有企业以及非国有企业模型的F值分别是23.661、11.355、16.940,Sig.均是0.000,小于显著性水平a,表明被解释变量与解释变量全体的线性关系是显著的,可建立线性模型。 2.回归参数的显著性检验 表5报告了回归参数显著性检验结果。全样本模型的回归结果表明,Ln Pay的估计系数显著大于0,意味着高管货币薪酬与企业绩效显著正相关;在对国有与非国有企业样本分别回归后发现,国有企业Ln Pay的估计系数显著大于0且大于非国有企业Ln Pay的估计系数,但在非国有企业中Ln Pay的估计系数并不显著,表明国有企业高管货币薪酬对企业绩效更敏感,该结果符合假设1。该结果说明,高管要想获得更高的薪酬,需更加致力于提升企业绩效,尤其是在国有企业中。全样本模型的回归结果表明,MSR的估计系数显著大于0,意味着高管持股比例与企业绩效显著正相关,部分支持假设2;在对国有与非国有企业样本分别回归后发现,国有企业MSR的估计系数显著大于0但大于非国有企业MSR的估计系数,该结果与假设2相反,可能是国企高管“零持股”数量过多所致,后文将进一步解释说明。该结果说明,企业采取适当的股权激励有利于企业绩效的提升。全样本模型的回归结果表明,Perk的估计系数显著小于0,意味着高管在职消费与企业绩效显著负相关;在对国有与非国有企业样本分别回归后发现,国有企业Perk的估计系数显著小于0,且小于非国有企业Perk的估计系数,但非国有企业Perk的估计系数不显著,表明国有企业在职消费对企业绩效更敏感,该结果符合假设3。该结果说明,企业中的在职消费负面效应依然存在,尤其是国有企业,委托人应不懈怠于抑制在职消费。 对于控制变量,无论是全样本、国有或非国有企业模型,Ln Size、Cocen、GC的估计系数均显著大于0,与预期相符;Lev的估计系数在全样本与国有企业样本中显著为负、在非国有企业中为正但不显著,表明负债率对国有企业高管的约束并不严格,在非国有企业中财务杠杆的作用并未充分发挥。 五、进一步研究 (一)非国有企业高管“零持股”对企业绩效的影响 表6分年度报告了国有企业、非国有企业样本中高管“零持股”家数所占比例。在非国有企业中,高管“零持股”家数所占比例高达40%或近40%。除2013年、2014年外,高管“零持股”家数均多于国有企业。高管“零持股”过多是否对非国有企业高管持股比例与企业绩效的敏感性产生了影响?本文采用独立样本T检验进行说明。由表7可知,企业绩效(ROE)在方差齐性检验中显著性水平为0.403,大于检验统计量0.05或0.1,表明两总体方差不存在显著差异。均值相等的T检验中,ROE的显著性水平为0.095,在0.1的显著性水平上拒绝原假设,即高管“零持股”的企业绩效与高管持股的企业绩效之间存在显著差异,表明非国有企业中高管“零持股”过多以致于高管持股比例对企业绩效的敏感性弱于国有企业。为了保证结果的准确性,本文还用年末净利润的自然对数(Lnπ)代替企业绩效变量进行了T检验,得到了同样的结果。 (二)国有企业改革前后高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同影响 2009年2月4日,人力资源和社会保障部等六部门联合出台《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》,对国有企业高管发出“限薪令”,规定高管年薪应限制在60万元左右且切实形成企业负责人绩效年薪与实际经营业绩密切挂钩的机制。为了检验此项改革在国企中是否有成效,本文以2009年为分界点,采用如下模型进行检验: 表8分别报告了上述两项政策实施前后国有企业高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同敏感程度。根据模型1结果可知,改革前Ln Pay的估计系数为2.5661,而改革后其估计系数上升为2.6203,高管货币薪酬对企业绩效的敏感性略有提高,二者的相关程度加强,表明“限薪令”初显成效;在模型2中,Perk的估计系数为-0.6002,而改革后其估计系数为-0.2062,高管在职消费对企业绩效的负面影响降低,表明上述改革措施对在职消费起到了约束作用。 六、稳健性检验 为了确保上述结果的可靠性与准确性,本文采用如下方法进行稳健性检验。第一,本文用前三名高管货币薪酬总额代替全部高管货币薪酬总额,重复上述研究,得到同样的结果;第二,考虑到多数委托人较为关注净利润,本文用年末净利润的自然对数(Lnπ)代替净资产收益率来衡量企业绩效,回归分析所得到的结果依然与上文一致。因篇幅所限,不再附表格。 七、结论及建议 本文结合我国特定的制度环境,以我国房地产行业上市公司为研究样本,分别从高管货币薪酬、高管持股比例、高管在职消费三个维度研究了高管薪酬对企业绩效的激励作用,并对比分析了该作用在国有与非国有企业中的差异。 根据实证检验结果可知,在全样本及国有企业样本中,高管货币薪酬对企业绩效有显著的激励作用,尤其是在国有企业中,这与目前我国上市公司大都采用“基本年薪+绩效年薪”的薪酬模式有必然联系。但这种单一货币薪酬激励容易导致高管过度重视其任期内的企业绩效而忽略企业的长远发展。因此,为避免高管的短期行为,企业应将短期激励和长期激励相结合,而长期激励最主要的方式就是高管持股。从三类样本检验结果来看,高管持股对企业绩效均有显著的正向影响,在本次国有企业薪酬制度改革中亦可探索股权激励试点。同时,政府及相关部门应不断完善高管股权激励的法律法规,为股权激励机制在上市公司中的推广提供政策支持。 高管在职消费对企业绩效的负影响在国有企业中依然十分显著,亦指出:“国企负责人没有‘职务消费’,按照职务消费定额并量化到个人的做法必须根除。”《意见》按照党的十八届三中全会的要求,第一次将国企负责人履行工作职责中的工作保障和所发生的费用支出界定为履职待遇、业务支出。因此,对国有企业而言,要健全高管履职待遇、业务支出管理制度体系,落实监管责任主体,并定期开展专项检查;在非国有企业中,要加强内部控制制度的执行,充分发挥内部审计对内部控制制度的审查。 房地产相关论文:对新形势下房地产档案管理问题的相关思考 摘 要:结合实际,针对新形势下房地产档案管理问题进行了探讨。 关键词: 新形势;房地产档案管理;对策 1 房地产档案管理的内涵 房地产档案由于其特殊性使其成为今后城市规划、实施财产清查、解决房地产纠纷、化解产权争议的主要参考资料。因此房地产行业要不断根据新情况强化档案管理工作的内容,创新房地产档案管理,以便更好地发挥房地产档案的服务功能。 1.1 房地产档案概念与特点 房地产档案是房产在建设、交易、审批等管理环节中形成的具有一定价值且以不同载体形式存在的档案资料。房产档案具有法律凭据性,可为产权管理提供有效的法律依据。房产档案区别于其他档案,有着自身的特点:动态性。房产档案会随着房产产权变更、城市改造等发生动态变化,因此需对房地产档案实行动态管理;区域性。每宗房产产权情况及发证机关都具有唯一性,每宗房产的档案信息受地区限制而不同。 1.2 房地产档案管理内容 首先,房地产档案收集、归档。就是按规定把分散的房产档案集中到产权部门实行归档,统一管理。其次,房产档案整理。就是对档案进行分类、排列、目录编制等。再次,房地产档案的鉴定与保管。档案的鉴定工作就是对收集的档案信息的真实性及价值性进行鉴定。档案的保管,是指根据房地产档案的特点科学地对档案进行存放、安全防护。最后,房产档案的利用。就是建立在信息化的系统下对档案信息检索提供科学、便捷、有效的服务工作,如编制检索工具、卷宗目录的编制等。 2 新形势下房地产档案管理的意义及存在问题 新时期我国不断调节房地产市场,给房地产档案管理带来很大影响,认清房地产档案管理对于国家房产市场调控、居民生活提供服务、避免房产资源浪费、降低炒房、抑制投机投资性购房等违法违纪现象具有重要的意义。找出房地产档案管理存在的不足,以便完善房地产档案管理工作。 2.1 新时期房产档案管理的意义 首先,降低资源浪费,房地产档案作为一类档案资源,承载着我国房地产市场最直接有效的信息,只有合理利用这部分资源,才能发挥其应有的作用,避免档案资源本身的浪费,而且其有效的信息资源为我们紧张的住房供给提供了有效凭证,从而避免住房闲置浪费。其次,为国家调控提供依据,房地产档案管理为国家实行房地产市场调控提供有效信息统计与分析工作,为国家调控提供有效依据。再次,为人们生活等方面提供信息服务,房地产档案管理承载着我国房地产市场最直接有效的信息,在我们住房市场供给小于需求的今天,提供有效的房地产信息才能为人民的基本生活、住房选择等提供有效的服务。最后,降低炒房等违法违纪率,因此房地产档案信息管理与合理开放部分档案信息可以有效地打击炒房、坚决抑制投机投资性购房等违法行为。 2.2 新形势下档案管理存在的主要问题 2.2.1 房地产信息开放度过低。房地产档案承载着众多的房地产市场信息,无论对于国家、房地产开发商、普通民众都有重要的信息利用价值,高利用率才是建立房产档案的价值所在,也是建立房地产档案的主要目的。但由于现阶段我们处于严重的房地产卖方市场阶段,造成房地产档案的开放度低且开发商不必利用或极少利用房地产档案信息来开发市场的局面,使得消费者及普通民众很难得到或利用房地产档案资料。 2.2.2 房地产档案管理人员素质有待提高。随着信息化、数字化进程的加快,各行各业的信息系统都在接受信息化的改造,房地产市场也不例外,有效的档案管理工作包括档案收集、归档、整理、鉴定与保管、信息检索利用等工作,这就要求档案管理人员不但要进行信息化技术的培训,还要不断加强房地产档案知识的培养,对档案信息进行价值筛选,培养档案管理人员敏锐的信息洞察力等,这就对现阶段房地产档案管理人员的综合素质、工作能力提高提出了挑战。 2.2.3 缺乏有效的信息检索系统。目前虽大部分房地产组织建立了信息化的档案管理系统,但由于房地产档案建立具有唯一性及区域性,使得很多房地产档案受到区域性、地方性的限制,全国不能形成有效的、统一的信息检索系统,即使是以省市为单位的地方房地产信息系统,由于受到现阶段卖方市场的影响,对用户开放条件苛刻,检索的信息质量偏低,正是如此才造成很多以投机投资性购房为目的的现象出现。 2.2.4 信息收集、甄别不完善。近年来房地产更多地参与到地方经济活动中,而且就房地产档案管理本身而言,具有很强的动态性,房地产档案信息收集随着城市改造、拆迁、房屋买卖、继承、抵押等相应地发生变化,每当有涉及到房地产产权的活动发生,都会产生相应的产权文件资料。房地产档案从种类上划分有房产购买登记档案、产权注销登记档案、房地产交易档案、房屋拆迁档案等等。目前我国的房地产档案信息收集主要集中在买卖档案登记,产权交易登记部分,加之档案收集复杂,所以造成信息收集不完善的现状。《城市房地产权属档案管理办法》中规定"房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收,不符合要求的,不予归档。"但在实际档案管理工作中,房地产市场把目光主要投向了房产交易上,对于完善与甄别房产信息工作没有给予足够的重视,加之在实际工作中更正与查补房产档案信息工作难度大、程序复杂,造成了房地产档案管理工作中,信息甄别不完善。造成部分房产虚假信息的存在,这也是出现众多房地产市场乱象的原因之一。 3 新形势下加强房地产档案管理的对策 3.1 加强档案管理立法严格执行,逐渐改变市场供求关系 针对房地产档案管理信息开放程度过低及信息甄别系统不完善的现象,国家应严格立法,严格要求房地产市场的信息甄别与开放度,对现行的房地产档案查阅制度、材料收集制度、鉴别归档制度、检查核对制度、保管保密制度等进行完善,针对新时期新问题,制定一些新的制度,完善档案管理内容。科学立法严格执行,不断改善房地产市场的供求关系,坚决抑制投机投资性购房,加强市场监管,只有逐渐调整房地产市场长期的卖方市场现状才能更好地发挥房地产档案管理的作用。 3.2 提高房地产档案管理人员的综合素质 随着社会的发展,科学技术正不断发生日新月异的变化,特别是数字化、信息化程度的加快,再加之房地产档案业务不断更新和拓展,都迫使房地产档案管理人员不断提高自身的综合业务素质。大力提高房地产档案工作者驾驭信息技术的能力,建设一支以既精通房地产管理业务,又熟悉计算机信息技术为主体的专业队伍, 是实现房产档案管理现代化的关键。 要创造条件使档案管理人员在工作中获得学习机会,适时进行系统培训,不断引进先进技术,提高整个档案管理数据库的服务能力,吸收各高校专业人才,注入新鲜血液。 3.3 构建信息化系统,完善检索机制 运用计算机、多媒体等现代技术建立完善的房地产档案信息检索系统,克服地域性差异,统一标准建立国家大范围内的房地产信息数据库。运用政策性指令加大房地产市场对于数据库建设的投入,规范房地产市场的档案归档标准,编制统一的检索目录规范,提高检索信息的数量与质量。 综上所述,新形势下,我们只有坚持房地产档案管理工作的创新,适时根据市场变化,把握不断出现的新情况,形成多方配合全面行动的工作思维,才能发挥房地产档案管理的本质作用,进一步助力我国房地产市场的健康、可持续地发展。 房地产相关论文:房地产工程项目的质量控制相关问题研究 摘 要:随着我国经济技术的快速发展,房地产行业的发展也越来越迅速。尤其在房地产工程质量问题频发的背景下,如何有效控制房地产工程项目的质量成为人们关注的焦点。所以本文先分析了目前房地产工程项目的质量控制中存在的问题,然后详细阐述了如何加强房地产工程项目的质量控制。 关键词:房地产;工程项目;质量;控制 房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活,还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题,并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施,以提高房地产工程的质量,促进房地产行业的快速发展。 一、房地产工程项目质量控制中存在的问题 (一)缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中,进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰,很多房地产企业并没有进行完整的规划。 (二)缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中,很多工作人员的质量控制意识都不强,基本都是在发现问题才进行补救工作,这会使房地产企业处于被动的地位。因此,房地产企业应该完善质量管理制度,做到质量问题的有效预防。 (三)施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中,经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题,这不仅会影响房地产工程项目的质量,还会增加企业投资成本,甚至会造成工期的延误,阻碍我国房地产行业的发展。 二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施 (一)强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以,在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划,并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划,以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后,就可进行详细的用地规划,并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位:一是从企业的先进流预测;二是根据政府的整体规划;三是根据实际的土地条件;四是估算项目建成后的销售速度;五是调查客户群,确定主要客户群;六是依据房屋的投资总价;七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后,便能确定房地产项目的定位:建设居民用房,或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的,如没有详细分析周边的用户群体和消费情况,就开发成商业用房的。另外,房地产企业应该在施工前进行详细的调查,设计出符合实际施工环境的设计图纸,以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件;或是设置合理的井道,避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。 (二)加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言,施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程,涉及较多的施工工艺和施工人员,其管理难度也较大。因此,房地产企业不仅需要完善质量管理制度,还要培养一支高水平的质量管理人员。 如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后,在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标,那么就应该进行及时整改,至到质量合格。另外,施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理,对于违规操作的现象应该严加制止,并勒令整改,只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料(钢材、水泥、配件、构件)应于进场时即时进行检验核查,必要时取样送有关单位进行试验;混凝土配合比及配合试验,应于浇注前及浇注中检验、核查;工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查;隐蔽工程在施工过程中应旁站,经验收后方可继续下一工序施工;分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查,施工结束后进行确认或验收;施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告,应即时核查,并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见,保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的,不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展,还能减少施工事故,提高企业经济效益。 (三)加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查,以防有问题的房地产工程项目流向市场,影响国民经济的稳定。另外,房地产企业还可以建立完善的质量评估体系,对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合,以方便后续维护工作的开展。 一般在房地产工程项目竣工后,需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请,之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查,包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地产工程项目的验收是一项精细的工作,需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后,房地产工程项目才能进入市场。当然,除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收,如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料?、规划局送案资料;环保验收包括排污口规范化登记资料?、验收监测提交资料、环保局送案资料等,其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收,监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关,才能提高房地产工程项目的整体质量,促进我国房地产行业的发展。 (四)提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故,给人们造成生命和财产的损失。因此,房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质,以减少安全事故的发生,减低房地产企业的投资成本,保证房地产工程项目的质量。 如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动,从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动,主要要求是:一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势,牢固树立“安全第一、预防为主”的思想,进一步增强安全生产意识;二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育,提高施工人员的安全意识。;三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习,熟悉所负责工种的安全隐患知识,具备危险发生时应急逃生技能。另外,房地产企业还应该提高施工人员的专业水平,减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工,减少安全事故”的专题培训,详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之,房地产企业应该从多个方面开展安全培训,以提高施工人员的专业素质,减少安全事故发生,保证工程项目的顺利施工。 总结:综上所述,深入研究房地产工程项目的质量控制问题,并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理,并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收,从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。 房地产相关论文:当前房地产档案管理的现状及相关政策 摘要:近些年我国房地产档案管理不断的发展,房地产档案信息促进经济的发展。在房地产档案管理的过程中,档案管理部门不够重视档案的利用,当前房地产档案的利用效率不够高,浪费了房地产档案资源。本文结合房地产档案管理的现状,提出加强房地产档案管理的对策,希望可以起到积极的借鉴意义。 关键词:当地产 档案管理 对策 当地产管理部门主要利用房地产档案,在管理活动当中,形成各种具有价值的登记材料,这些登记材料当中记录了房地产行政主管部门的房地产等级活动等,具有凭证的作用,如果在城市建设和房地产管理当中,发生房产纠纷和征地拆线等问题,可以发挥一定的作用,当前房地产的档案管理的现状还存在一些问题,需要采取一些解决措施进行完善。 一、房地产档案管理的意义 在审批和建设以及管理当地产档案的过程中,其中档案资料的载体形式包括文件、图纸、音像等。房地产档案具有动态性和广泛性特点,是城市规划中的主要决策依据,也是我国财产清查的主要依据,可以将房地产纠纷和产权争议等进行解决,提供有效的参考资料。对于房地产档案进行合理的应用,可以将房地产档案的作用充分的发挥出来。避免发生浪费的情况。针对房地产档案管理的实际情况,房地产档案管理重视资料管理,但是档案利用并没有得到重视。重视档案的信息的收集,档案信息服务没有得到重视,还没有形成档案信息检索体系,档案管理人员自身素质也比较低。因此当前需要将房地产进行加强,合理的利用档案信息,为决策机构提供各个方面的信息服务,具有重要的意义。 二、当前房地产档案管理的现状 (一)房地产档案的利用率比较低 建立房地产档案,主要是为了提供给人档案用户进行使用,可以使资源的利用率得到有效的提高,从房地产档案管理的实际情况出发,当前房地产档案的开放度比较低,如果检察院需要利用相关的房产资料,也具有一定的难度,对于平常的人们,很难真正利用房地产档案资料,将彼此的纠纷进行化解,进行实际实施也具有很大的困难。 (二)当地产档案信息的服务形式比较单一 房地产档案信息服务的形式比较单一,用户对于房地产信息的各种需求无法得到满足,当前房地产服务是有限的,客户对于自身当地产档案信息的需求无法得到满足,需要利用各种渠道,获取需要的知识。房地产当安全管理人员没有及时的编排信息,实现档案信息化,房地产管理部门需要补录已经形成的产权登记档案,但是建国以来的管理文件,并没有得到有效的补录,很难进行查找,这样一来,当地产档案信息资源更新的速度就会变得比较慢,信息的实际内容也会比较变得比较枯燥,信息的形式也非常的单一。 (三)房地产档案检索体系不够完善 在信息化背景的影响下,在各行各业当中,信息化网络技术所占的比重逐渐增多,要想是房地产档案管理工作得到完善,工作人员在房地产档案管理工作过程中引入信息化技术,并且得到有效的管理成果。利用信息化技术,使房地产档案管理变得更加便利,但是与此同时,房地产档案管理也面临着隐患危机。网络环境具有很强的虚拟化,在这个虚拟的环境当中,还没有形成比较成熟的规章制度进行有效的约束。房地产管理人员需啊哟建立科学的管理体系,但是针对实的房地产档案管理工作,工作人员并没有对其引起注意,使房地产档案出现遗漏和丢失的情况,当地产档案管理也因此出现管理方面的危机。 三、当前房地产档案管理的相关对策 (一)提高用户对于房地产档案的利用 利用现代信息技术,房地产档案用户可以享受到更多的信息服务,可以为经济的发展和建设提供有效的服务。房产权管理部门可以研发出有关房产档案的再现管理系统,用户可以针对房屋产权,实现在在线查询和房屋产权办理等,提高房产权信息的利用率。对房地产档案资料进行整合,结合当前二手房的交易情况,使用户可以具备有关房地产产权的原始的档案资料,可以有效的保障二手房的合法交易,使我国二手房市场可以更加有秩序的进行下去,房地产档案部门可以取得一定的经济收益。 对房地产的原始资料进行利用,并且结合各种类型的房产纠纷的案件,可以使案件的解决变得更加快速,使法院的办案效率得到提高,产权人自身的合法权益也会得到保障,当地产档案管理部门也会具备一定的社会效益。整合房地产档案信息,城市规划和房管部门可以利用动态的房地产档案信息,相关的部门也会得到比较准确的数据,制定出科学的城市规划,避免出现重复建设的情况,将房地产档案经济的作用充分的发挥出来。 (二)实现房地产档案管理的现代化管理 当前房地产档案管理方面存在很多的问题,主要是因为房地产档案管理无法跟随社会经济的发展,经济变革带来的变化没有得到适应,房地产档案在管理的过程中具有很多的漏洞。要想将房地产档案管理进行有效的提升,需要利用一些先进的管理手段和技术设备,结合科学流程,对房地产档案管理工作给予规范,转化人工记录,利用智能输入进行取代,这样在输入的过程中,就会减少出现数据误差的情况。实现房地产档案挂历的现代化,需要提高房地产档案管理人员的知识技能水平,需要将国家上比较先进的管理经验积极的引进到国内,需要定期举行当地产档案管理人员的技能培训,将泛地产档案管理人员自设的知识储备和技能进行提高,使房地产档案管理和当今社会保持同步发展。 (三)完善房地产档案信息检索体系 针对房地产档案材料,需要进行详细的整理和分类,有效的核查档案信息,及时的处理其中存在的问题,合理的编排房地产档案,采取科学的分类,并且建立出严谨的检索标准,使更多的用户可以享受到房地产答案信息,用户只要检索需要的信息,就可以迅速的找到,并且可以得到比较便捷的服务,除此以外,信息的防病毒工作需要得到有效的注重,需要针对房地产档案,建立备份,并未定期清理垃圾,这样一来,信息检索系统才可以保持施工保持顺利。 (四)提高档案的利用效率 档案管理资料源自人们的生活,还要服务于人们的生活,房地产档案资料是从人们的生活当中发展来的,如果人们有真的需要,就要向人民展示房地产资料。可以增加网络办公环节,当今社会电子科技非常发达,人们可以享受到来自档案带来的福利。需要定期树立档案资料,并且实现定期更新,并且定期进行更新,使档案的资料可以更加符合当今社会的发展。避免出现陈数据和陈档案的情况。 (五)提高管理人员的素质 使档案管理人员的再教育和培训需要得到加强,需要提高档案管理人员的自深圳专业素质,还要具备一定的心理学素质,对用户的需求特征进行分析,管理人员还要具有很高的道德品质和职业素养,坚持以人为本,对用户进行管理。与此同时,还要针对管理人员的信息技术,进行培训,优化档案信息的界面。 结束语: 房地产管理工作自身具有很强的政治性,房地产档案管理工作是非常重要的,房地产档案管理的相关工作人员需要及时发现档案管理工作中存在的问题,及时解决其中的问题,使档案管理工作可以实现与时俱进,更好的服务人民。 房地产相关论文:基于房地产测绘的特点分析与其技术应用相关研究 【摘要】近年来房地产行业在经济迅速腾飞的带动下快速发展,因此房地产测绘技术也在不断的提高,土地和房产是人民赖以生存的基本保障,因此需要进行法律的保护,而房地产测绘的主要目的就是尽可能的对人们的合法权益进行保护,另外房贷产测绘逐渐成为了房屋建造管理中的产业测绘技术。本文就对目前房地产测绘的技术特点进行分析,并普及一些测绘技术相关 知识,旨在能够服务更多的企业进行制度方面的改革。 【关键词】房地产测绘;技术应用;研究 新型经济模式促使国内的经济和科学技术得的飞速的发展,相应的房地产行业在市场的推动下得到快速的发展,在房地产开发管理过程中测绘技术是非常重要的内容之一,通过房地产测绘能够使地产的权属和建筑面积得到永久性的保证,从而受到国家法律永久性的保护,保证了所有者的合法权益。因此想要更好的提升房贷产开发管理能力,就应该充分了解房贷产测绘的特点,然后在应用过程中更加的合理化和科学化。 一、房地产测绘的类型和重要性 1、房地产测绘的主要类型 (1)基础测绘:基础测绘的范围主要局限在一个城市之中甚至狭小到某一块地域中,可以从整体上建立非常健全的房地产平面控制网络,该网络系统中包含有房地产基础图纸的设计等内容。(2)房地产的项目测绘:项目测绘指的是才房地产开发、经营和管理过程中对其平面图进行测绘及其相关的所有活动内容,其中平面图包括地基平面图、楼层、户型等平面图,还包括与平面图相关的各种表格和施工手册等。项目测绘所涉及的活动内容比较多,比如房地产权属拆迁、交易、开发等管理活动,所有的活动之间关系均比较密切,在项目测绘过程中工程量最大,且最具现实意义的测绘要数土地权属附图测绘。 2、房贷产测绘的具体作用 房地产测绘的主要作用主要体现在两个方面;一方面是日常房产活动的内容,比如产籍的管理、交易管理、开发管理和拆迁管理等,在这4个方面的管理活动中中还涉及有产权的评估、税收等所需要的基础测绘图;另一方面则是房贷产测绘能够在城市建设和规划中提供基础的资料,比如政府要对某块区域进行重新规划时,首先要了解其房产的权属情况,而房地产测绘则能够最为准确的依据。 二、房地产测绘的特点分析 1、专业性较高 房地产测绘的精确度和真实性非常的重要,因此对于测绘的人员要求比较高,首先测绘人员要对房地产知识有一个非常全面且专业的认识,另外具备较高的职业道德和法律意识,在测量绘图的过程中能够熟练掌握多种的测量方式和技巧,对于世界上各种先进的测量仪器均能够熟练掌握,这样才能够保证测量和绘制的图准确有效。 2、复测周期短 所谓复测就是当城市进行重新规划或者房屋的权属问题以及用途发生变化,或者房屋的面积以及位置都要发生改变的情况下导致之前等级的资料出现变动,从而进行的二次测量。复测主要分为三种类型,分别是修测、补测和变更测绘等,同时还要根据该城市的制定的复测周期进行定期复测、从而保证房屋资料的现状性和完整性。 3.房地产测绘的比例尺较大 在房地产测绘过程中,其需要进行标注和表示的内容非常多,为了能够让每个标注的内容都能够更加准确的分辨,所以选择的比例尺均比较大,目前在城镇建设时测绘的比例尺一般选择1:1000,部分会选择1:500。如果在测量绘图的过程中涉及到房屋的分层、分户以及分丘图,那么所选择的比例尺将会更大。 4、测绘的内容非常广 房地产测绘中所包含的内容非常多,不仅要标注房屋的位置和数量,同时对于其的权属、质量用途等也要进行详细的标注,那么在测绘的过程中需要工作人员对所有的资料均要调查清楚,同时还要将房屋的面积按照最为科学的计算方法进行测算,然后按照目前的市场评估其价值等。 三、房地产测绘的技术应用探讨 1、用于外业数据采集的技术方法 外业数据的采集是指使用高质量和高精度的测量仪器将房屋的外围、内部结构等数据进行采集的过程。将所采集的数据进行记录的同时还要核对草图中的标注数据,这样能够有效的避免错量、漏量的情况出现。在外业数据测量的过程中使用最广泛的是全站测量仪,该种仪器主要有三部分构成,分别是测角、测距和微处理器等,在距离的测量时可以使用光、电来实现;角度的测量时可以通过高差、水平垂直角等进行实现,而其中内置的电子薄能够将测量的数据实施保存,如果需要随时可以传输至计算机终端进行应用。 全站测量仪在不断的升级和优化过程中,自动化程度和精度不断提高,然而在房地产测量的过程中,GPS技术也得到非常广泛的使用,GPS技术具有操作简单、精度高,甚至能够实现全天候的测量操作,目前科学家们开始着手将GPS技术和RTK技术进行结合,相信全新的测量仪器在房地产测绘中大放异彩。 2、用于内业数据处理的技术方法 业外数据处理完之后应该及时的对业内的资料进行处理,在处理之前首先要保证数据的完整性,然后选择合适的计算方法和绘图技术。(1)在图形的处理过程中,需要使用到数字化成图技术,但是在成图技术使用之前必须保证其资料完整录入该系统中。所谓数字化成图技术即使用楼层表及其权属信息所生成的房屋户的对应信息,让测量的所有数据都能够和楼幢号之间产生联系,然后使用CAD制图软件将图形交换文件直接参入到所生成的图形之中,继而便会获得比较准确的房地产平面图。(2)以准确且可靠的房地产平面图为基础,然后开展业内计算,一般的都会采用常规的计算方法,在房屋的测量过程中一定要了解其基本要素,将要计算面积的图形进行合理的分割,然后根据其图形面积计算公式进行计算,最终求得房产面积等数据。 四、结束语 房地产测绘是一种技术要求非常强的工作,通过测绘确保房屋权属者的利益,人们首先应该了解其的意义和作用,在使用的过程中进行测绘的质量控制,即选择技术过关的工作人员,选择合适的比例尺等,在房屋的归属权等发生变化时应该及时的进行复测确保房屋资料的完整性、实时性。随着房地产行业的发展,在房产测绘是管理中的重要内容,希望能够不断的加强对测量技术的改进和优化,推进房地产事业的健康发展。 房地产相关论文:论房地产工程项目质量管理的相关问题分析 [摘 要]随着我国国民经济的快速发展,房地产产业也随着快速发展起来,房地产工程项目的质量关系到居民的生命财产安全,所以人们对房地产工程的质量问题的关注度也不断提高。目前,我国房地产工程项目的质量管理中的问题也日益凸显,这些问题严重影响着工程质量,同时对人们的生命财产安全造成威胁。本文就房地产工程项目质量管理中存在的问题进行分析,探究其有效的解决对策。 [关键词]房地产;工程项目;质量管理 一、房地产工程项目质量管理工作中存在的问题 1.1 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化 规划、设计阶段的工作十分重要,其对项目能否取得成功起到决定性作用。不过,在现阶段,一部分房地产项目早期工作比较粗浅,未作出科学规划与设计,导致施工时出现一系列预估之外的事。项目建设时,因为诸多因素影响,造成在规划和设计阶段工作过程中,市场定位不准确,配套建设不理想,产品规划不符合实际,相关工作深度远远不够,并未采用切实可行的手段对设计工作进行优化处理。项目建设前,示对项目图纸进行全面研析,设计标准不高,与工程实际脱节,绘制的项目图偏离实际,造成在项目建设过程中,出现一系列和实际不符的问题,从而制约了项目施工进度。例如,对立面建设过程中,空调安装空间不足,或者是未预留空调安装空间;起到消防作用的管理没有埋设,直接显露出来;规划井道安装时,规划与实际不符,导致一些井道安装在人行道上,等等。与此同时,对房地产企业而言,其未对项目所需的全部材料、设备等作出全面的规划,且检查工作不到位,建造商对工程不熟,完全根据要求进行建设,工程质量大打折扣。在房地产市场供过于求时,出现功能性不足的问题无法得到市场认可,所以,就项目而言,其收益保障性较差,对后续人们的日常生活等方面影响至深至远。 1.2 项目施工监管不到位 对工程施工过程质量的监督管理不到位,监管者质量意识不强,在项目建设结束后方发现质量问题,导致大量项目在建设时质量远远不达标,从而严重影响项目质量,提升施工作业风险性,为建成投入运营后居住者带来生命财产威胁。举例:一些建设商和园林施工方合作过程中,交接时常出现问题,尤其是工期不足时,在主体建筑外立面尚未竣工时,是无法撤除相应的对外排架。所以,园林施工方则无法施工作业,迟缓了建设进度。与此同时,进行安装作业时,没有根据相关基准进行操作,造成门窗渗漏。对建设项目进行质管时,工程完工检验查收结束后,就不再开展质量监督管理工作,基本上不存在对成品进行保护的思想认识。举个例子,对铝合金门窗进行保护方面,在一些承包商完成门窗安装工作时,实际上没有和接下来进行施工的单位进行交底,造成在后续施工作业时,门窗滑道出现质量破损。与此同时,后续作业基本上都是业主委托及分包其它单位来完成的,导致责任不清,致使维修主体出现非常严重的不满情绪,进一步加大管理难度,同时加大了协调成本支出。所以,项目建设时,一些作业者往往会对那些施工有难度,或出现的微小质量问题重视程度不够,通常将这些问题隐藏起来,这样的结果就是,哪怕在一段时间中没有质量问题出现,那么,在长久居住过程中,必将引发一系列安全问题。 1.3 工程完工后质量管理不到位 工程竣工后,为了确保工程质量必须对工程进行检查和验收,但是大多数房地产企业对竣工后的检查不够重视,许多房地产公司在工程完工前都没有提前进行验收,而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收,使得工程不能按期投入使用,影响了公司的效益。而且没有对工程项目进行有效的评估,使得整个工程最后环节的管理工作不能有效、顺利的进行,工程质量也得不到保障。 二、解决房地产工程项目质量管理工作的有效对策 2.1 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强 就目前我国房地产工程的质量管理来看,对工程前期都缺乏管理,对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此,为了提高对工程项目的质量管理,房地产企业在进行施工之前,必须进行全方位的准备工作与管理工作,保证整个工程的顺利开展。在进行施工之前,要对整个工程进行合理的规划,严格勘察地形,做好市场的调查工作,从而对工程项目的整体风险进行预测;然后依照市场考察的情况,设计相应的图纸,对自然因素与人为因素进行综合的考虑,精确测量与计算,确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射,为接下来的施工打下良好的基础。 2.2 加强对施工整体环节中质量的管理 工程的整个建设过程中,施工过程至关重要,其最大程度上影响了工程质量。因此,相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理,确保良好工程质量的实现。相对而言,房地产工程较为复杂,施工环节较多,所以相关人员要对工程的每一个环节都做好质量管理工作,全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时,必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准,只有在前一道工序合格的基础上,才可以开展下一个环节,倘若这一环节质量不达标,则必须重新进行改进,禁止未经改进就开始下个环节的施工,从根本上保障工程的质量。与此同时,还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量加强管理,确保质量达标,一旦发现不达标的设备和材料出现时,必须立刻停止施工,对不达标的设备与材料践行严格的质量检查,直至质量达标后方可继续开展施工。除此之外,还要健全监督及管理部门的建设,对施工现场进行全天候的监管,确保在第一时间发现存在的问题,并且进行及时积极的解决。 2.3 加强对工程项目竣工后的质量管理 对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡,保证质量管理工作的顺利实施,及时发现质量上存在的问题并且在第一时间解决,防止工程投入使用后出现质量问题。当工程竣工后,必须将国家质量检验标准作为相关的依据,验收与认定整个工程项目的质量,如果发现问题,要立刻进行更正,保证整个工程项目的质量合格。此外,还要建立健全质量的评估报告,对整个工程项目有关质量的信息进行有效地整合,便于对今后的工程建设起到很好的指导作用。 2.4 增强施工人员的质量与安全意识 加强对房地产工程项目的质量管理工,还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升,帮助其树立质量与安全的意识,培养施工人员具备高度的责任感,使其能够认真负责地进行工作,确保工程项目的整体质量,对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决,对工程的质量进行有效的保障。此外,还要还要提高施工人员的专业技术和能力,促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用,把提高工程项目的质量问题落到实处。 三、结语 近年来,随着我国社会经济的不断加快,我国的房地产开发进程也不断加快。同时,大量的案例也表明,科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益,并且保障了人民的生命财产安全,同时促进我国的经济发展。而房地产工程质量管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加,并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况,不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害,也不利于维护人民的利益,不利于国家经济建设。在这样的情况下,加强房地产工程质量管理工作,实现对房地产开发和建设的有效管理,成为了社会普遍关注的问题。 房地产相关论文:论“在房地产及其相关产业如何在房产不景气环境下谋生求发展” 【摘要】虽然国家已全面进行限购松绑,但2014以来,我国房产景气指数仍逐月下滑,房产投资增加放缓,各大中小城市房价大幅下跌。房价寒流蔓延到与之紧密相关的各行各业。面临楼市的重新洗牌,国家应减小调控政策,让市场在资源配置中起决定性作用,各房企应更多引进技术管理新型人才、主动求变积极进行多元化转移,让中国房产经济实现平稳的软着陆;而各行各业则更要整合营销、减小对房产依赖、调整产业结构、增加防御措施,才能在危机中生存下来。 【关键词】限购松绑;房价下跌;相关行业;技术管理;调整结构 一、引言 2008年经济危机之时,政府曾以4万亿投资撬动市场,其中很大一部分流入了房地产领域,带来了我国房地产市场持续5年的畸形繁荣。直到房价涨到让人叹为观止的地步,2010年,政府出台了史上最严格限购政策并快速推行全国各地,房贷政策也相应收紧,导致房产产景气指数一再下滑,销售额和销售面积均呈现负增长房价大幅度下跌,从三、四线扩展到一、二线。而房产与中国经济紧密相关,GDP贡献度占整体五分之一,而房产投资每减少5%,GDP将被拉低0.6%左右,面临经济“硬着陆”风险,2014年6月,各地政府纷纷放开限购政策。但由于限购、限贷调控政策影响,房地产一直处于低位运行,改善性需求被遏制,房价并没有预想中反弹。相应的,在房产行业不景气的大环境下,与之相关的钢铁、水泥、建材、家装、房产中介等紧密相连的行业都如多米诺骨牌一般纷纷受到房市寒流的影响倒下。曾经有人统计过这样一组数据,明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响:房地产行业每减少100万平方米建筑量,就会影响30万人的就业,减少钢材需求2万吨,减少门窗需求8万套,减少2万套左右的卫生洁具需求。 那么随着经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期,经济发展进入提质增效新阶段,经济新常态带动的房地产业发展新常态下,各房企该以怎样的姿态积极适应潮流的发展;与房产相关的各行各业在进入微利时代之后,又该如何调整产业结构生存下来。本文将会以理性的态度和判断提出在房地产经济新时代,对房企和各行业提出一些建议 二、主动求变,实现房产经济稳定软着陆 2.1 国家转变房产调控思路,房企引进技术管理型人才 自从房地产市场发展进入新常态――日趋成熟和理性,国家房地产调控思路也在发生转变。“去行政化”减小国家调控力度,让市场在资源配置中起决定性作用【1】。建立房地产适应新常态的长效机制【2】,将房地产涉及的金融。土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下,更加重视政策的系统性。稳定性和可预期性。确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标,形成政策合力而不是相互掣肘。 加快引进技术加管理型人才。在经济转型的社会结构中,技术管理型人才更能利用专业知识进行高效的管理模式和加强对成本的控制。通过高技术型人才对市场积极的探究调研、营销策划并结合专业的知识和经验提出有创意的想法。同时这些高技术人才也更能掌握网络的能量利用一些软件,如VR虚拟仿真技术,能模拟工程项目设计情况,在三维场景中任意漫游,人机交互,这样很多不易察觉的设计缺陷能提前察觉,有利于管理者设计者规避风险。 2.2 关注微观区位选择,积极进行多元化转型 如今不再是拿地便造房的暴利时代,各大中小房企应应用知识,加大对其自身物业管理的投入,根据商业用房地产和居住用房地产微观区位的选择标准【3】,让所建筑的区位达到最佳的用途,从短期来说,好的区位包括良好的社区文化环境,齐全的生活服务配套设施,能给人们留下良好的印象和市场口碑;从长远来看,微观的经济效益和环境效益结合宏观的社会效益和生态效益,能实现土地资源的优化配置。 面对生存困境,面对供过于求的高库存压力,房企普遍采取减少拿地,变通营销策略,降价生存。这对于大部分房企无疑是割腕卖肉,苦不堪言,但是更具有生存智慧的方法便是积极进行多元化转型,规避政策风险,用互联网思维化解行业危局。如2012年下半年,万引爆地产互联网营销的新风潮,联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动。 三、各行业应勇于创新,摆脱依赖,方能长远发展。 3.1 积极拓宽业务面摆脱损失,摆脱对房产政策的依赖 之前连续五年的房产经济繁荣让很多房产相关行业尝到了甜头,也不愿意从房产业转移到其他行业,导致行业从业者形成了习惯性思维,就算政策几经变化也仍然对房产业心存幻想。而随着调控的深入,与房地产相关的上下游行业也会重新洗牌,优胜劣汰进行重组,市场份额也会重新分配和集中。但是外因从来就不是决定事物发展的主要原因,关键还是在于内因。所以想要在这轮洗牌中存货下去,必须要积极调整心态,摆脱对房产经济的依赖,摒弃暴利心态,苦练内功,实现战略转型,提升自身的竞争力,想要做百年老店,就要做出自己的核心能力,能抗周期抗风险,做出属于自己真正的优势。 要主动拓宽业务,如钢铁、水泥行业除了要投入到道路建设等行业中,更要把眼光放长远,把业务拓宽到亚洲乃至整个世界,提高技术核心。而房产中介企业则需在最低迷的时候坚持挺进。组建高技术和能力的销售团队,如朱泳强“在别人撤退时,慢火熬出人脉”【4】,坚持和客户联系,及时了解客户的需求,认真为客户服务,多多学习经济管理知识,及时为自己充电。各家装企业可以通过抱团促销的方式,和装饰公司合作推销产品,更广的拓宽自己的业务。 3.2 夹缝生存出新招,低碳经济助生存 行业的规范整合往往是通过大量“新陈代谢”并且在大环境经济不景气的情况下发生的。如应在“工装公司”和“地产公司工程部”的家冯总开建新的业务。家装行业应该将服务提升一个档次,推出针对不同房源,不同户型的装修业务;也可以针对经济适用房和保障房等推出低端装修业务,或者提供全程化一对一服务、2次装修施工业务等。更加细分的服务,更加人性化的服务才能让家装在未来的路上走得更远。 而对于建材行业来说,随着“低碳经济时代“的到来绿色环保建材家具商机却是无限的,加强新品的研发和推广,比如选择新型环保的防水材料等。不断深挖渠道,通过多与客户交流创造更多适合市场的产品,抢的更多的市场份额。 结语:房地产市场从“过紧”走向“常态”的过程中让我们深刻认识到了房地产商品本就是应有其商品应有的规律,房地产市场也应是一个正常的由供求关系决定的市场而不是一个暴利的市场。国家不会再出现非常规的大规模的刺激政策。在这场新的战役中,智者存,弱者亡。房企和各相关行业应紧密关注国家政策,发挥智慧开源节流,增强实力,方能长久立于市场中。 房地产相关论文:当前房地产管理相关问题的探讨 【摘要】改革开放以来,随着国民经济的飞速增长,我国的房地产市场得到了空前的发展,并逐渐成为了我国国民经济的支柱产业;但在其发展和管理的过程中,也存在很多问题;我国房地产业的管理离不开政府的宏观调控,但是同时也需要房地产商和房地产市场管理部门的相互协商、科学的调整,在传统的管理模式的基础上改革创新,以适应中国未来房地产市场的发展趋势。 【关键词】房地产;市场;管理;创新;发展 前言:房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的机构、各种交易活动和交易规则所进行的各项管理。房地产管理受到个人、企业和政府的密切关注,个人通过购买住房与房地产管理联系起来,关系到个人的住房问题;房地产企业通过建房、卖房与房地产管理联系起来,关系到房地产企业的利润;政府房地产行政管理机关通过对房地产业进行宏观的调控与房地产管理联系起来,关系到国家的财政收入和房地产市场的稳定。对于房地产市场的管理,主要是通过对市场活动的研究来制定市场规则,从而来规范市场行为。房地产市场的管理主要包括两个方面的内容,一方面,管理部门要规范市场主体的行为,既要规范房地产开发商、房地产中介企业和多数从业人员的行为,也要规范消费者和投资者的行为;另外一方面,要能够保证房地产市场能够向社会提供准确可靠的信息,例如,住房信息、价格信息、房产信息等。 一、中国房地产市场的发展阶段分析 改革开放以来,我国房地产市场从开始试点到现在已有三十多年的历史了。虽然我国房地产市场起步较欧美发达国家起步比较晚,但是其发展速度非常的惊人,同时也是非常让人担忧的。我国房地产市场的发展经历了四个阶段:1978 ~1991 年理论突破与试点起步阶段;1992 ~1995 年非理性炒作与调整推进阶段;1995 年~2002 年相对稳定协调发展阶段;2003 年至今,房价不断上涨,国家宏观调控的新阶段。随着中国房地产市场的不断发展,现在正步入第五阶段,根据我国房地产市场目前的形势分析,第五阶段很肯能是房地产泡沫破碎的阶段,房地产泡沫一旦破碎极有可能导致无数的投资者瞬间变得一贫如洗,出现房地产市场的经济危机。这将对国民经济的发展造成非常重大的影响。 通过上述对中国房地产市场的历史发展阶段的分析可知,不管是国家房地产行政管理机关,还是房地产开发商都需要对房地产目前的发展形和房地产管理中存在的问题进行深入的分析和总结,然后进行科学和合理规划与管理,才能够保证房地产市场的健康发展。 二、房地产管理中存在的问题及措施 2.1管理方式太过松散和表面化 近年来,随着房价飞速的上涨,房价动态已经成为民生关注的热门话题了;中央政府也非常重视对房价的调控。2007年以来,国家不断出台新政策,致力于控制房地产价格,特别是近几年来,政府可谓是重拳出击,短时间内密集出台多项关于房地产管理的政策,但是收效甚微,房价依旧持续上扬。造成这种状况产生的原因主要有三点:首先,大多数出台的规定,形式化色彩太过浓重,只是走过场,没有切中要害,不知不觉陷入“上有政策下有对策”的恶性循环,很多政策条文没有从实际出发,可操作性不强;其次,房地产市场由于其相对的低投入高获益特性,在很大程度上成为地方政府创收的重要形式,地方政府为了自身利益,对中央关于调控房地产价格相关政策执行不力;最后,与房地产价格密切相关的金融、土地、企业、地方政府等多个环节在日常运行中通常各自为政,缺乏沟通协调,这种现象更让大多数房产管理调控政策流于形式。 2.2房产行业泡沫经济现象端倪初现 房地产行业作为一个竞争性行业,占有资源多,资金需求量极大,当社会资金被大量的挪用到房地产行业的时候,极易形成经济泡沫,事实上,从2009年开始,这种泡沫经济现象就已初露端倪,全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少,有些与上年同期相比,甚至减少40%以上。近两年来,这种现象依然有增无减,购房者的观望情绪愈加明显,而房价的上扬也没有因此而出现停滞。据统计数据分析,楼市若在经过6个月左右成交量的萎缩后,开发商将会面临巨大的降价压力,而大量房地产企业在价格急剧下滑中同时也将出现资金链条的崩溃,造成房地产的“硬着陆”,因为靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。这一切如果不通过加强房地产经济管理,运用创新手段对其进行调节,势必会对于国民经济的总发展将会构成巨大的威胁。 三、房地产管理应该如何创新 当前,房地产交易信息日趋网络化、交易活动日趋市场化、交易主体日趋多元化,传统的房地产管理模式显然已经难以适应这种现状,需要通过改革创新的方式来建立科学的、先进的、规范化的房地产管理模式。具体可以通过以下几种方法来对房地产管理进行改革创新: (一)不断探索和借鉴新的管理模式。中国的市场经济是一种经济手段,主要有价值规律、供求规律、竞争规律等基本运行规律。中国的房地产市场想要不断健康发展,自身就要不断探索创新,把科学的房地产管理方法运用到实际房地产管理中间去。同时还要学会借鉴国外先进的房地产管理模式,来促进我国房地产市场的平稳发展。 (二)建立宽广的交流平台。政府房地产市场管理部门既要对房地产市场进行实际监控,又要运用科学的办法来对房地产市场进行宏观调控,为市场主体提供高水平的服务平台,从而满足房地产市场多层次的需求。 (三)建立科学的评估体系。评估体系是用来对企业行为进行评价的标准,从而规范从事房地产相关产业企业与个人的行为,保障整个房地产市场的健康发展。科学的评估体系建立需要各相关部门的协助与配合,才能实现预期的目标。 四、制定详细经济发展规划,确保房地产行业稳定发展 当前,我国经济发展正处于转型期,无论是经济结构还是发展方式都面临着调整与改革,在这个关键时期,我们必须转变思路,认清形势,鉴于房地产行业对国民经济的发展有极其重要的影响,而住房条件关乎国计民生,在全民构建和谐社会的过程中,我们必须根据当下房产行业的发展现状,制定长期与短期发展目标,明确房地产经济管理的总体思路,制定出符合实际需求的房地产行业的经济发展规划,以此来满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。同时,我们要有针对性地把宏观的、长期的经济管理目标分解为较为微观的、中短期目标,使其更加符合房地产发展的实际情况,以求不断理顺当前房地产市场复杂多变关系,促进房地产市场健康、稳定、有序发展。 五、结束语 房地产管理是一项系统工程,需要各相关部门的密切配合,才能从真正意义上带动我国的房地产市场平稳发展。针对当前中国房地产市场的现状,当务之急就是对房地产的管理进行改革创新,使其适应当今中国的发展形势。 房地产相关论文:对房地产广告中女性形象的相关研究 【摘 要】随着市场和政策的利好,房地产市场逐渐回暖。房地产广告向消费者传递楼盘信息,突出楼盘卖点和优势,树立开发商的品牌形象,进而吸引消费者购买。当前消费者不仅倾向广告中的卖点的理性诉求,还对企业文化价值有所认同。房地产广告中的女性形象成为地产商和消费者传递软实力沟通的媒介。本文通过对房地产广告中女性形象的研究,展示当前房地产广告中女性形象的有效传播。 【关键词】房地产广告;女性形象 全面的审视中国的女性现状,在明确男女平等的前提下,其实传统文化逐渐形成的是男性文化的视角,女性形象诉求相对较少。这种现象呈现在广告上的具象表现是:出现女性形象是为了呈现广告商品的物质属性,作为广告营销的一种展示方式。广告中经常出现的画面是对女性身体意象的物化,呈现在商品广告中的画面是:以女人大腿比喻瓷砖柔滑的诱惑,以女性曲线等同于汽车的舒适感,以女性洁白肤色诠释饮料的爽滑宜人,以女性的美貌讲解某种产品的物超所值,此时,女性成为一种物品,女性的功能沦为从男性欲望观点所期待的待价而沽的商品,广告运用产品物化了女性,使她成为“物欲的祭品”。[1] 房地产广告包含多元的信息诉求,为了促进楼盘销售,需要运用多种营销方式吸引消费者,进而达成购买行为。女性形象出现在房地产广告中,不仅作为地产商或楼盘卖点诉求的传播路径,还将抽象的企业文化具象化,让消费者对企业文化和楼盘信息有直观的认知。国内十大房地产商的华润置地,邀请许晴作为万象城的形象代言人。许晴形象端庄、气质优雅,作为华润置地和消费者之间的沟通桥梁。 一、房地产广告中的女性形象解析 (一)女性外在优美形象做主动传播。行为心理学家华生(John B. Watson)提出“刺激一反应”原理,认为人们在受到外部环境刺激时,反应总是随着刺激而呈现。优雅的女性形象出现在房地产广告画面中,消费者接收到广告传递的信息,呈现的反馈是有关“美”“好”的联想,进而泛化到消费者对房地产商的评价和印象。只要见到优雅的女性形象出现,就会影响消费者对房地产楼盘的思维方式,这也是房地产商吸引消费者眼球的很好手段。 许晴外形甜美,在公众中时刻呈现出优雅的笑容,保持端庄温和的外在形象。华润置地万象城项目选择端庄秀丽的许晴作为女性形象代言人,借此吸引消费者的注意力,宣传产品信息,增强消费者对万象城的认识,进而改变消费者的行为和思维方式,促进市场销售。同时,许晴优雅的外在形象,也彰显出了万象城的优秀品质与优雅格调。 (二)女性的象征意义。房地产商销售的是房子,房子是消费者日常生活中最基本的保障,与每个人的生活息息相关,是人们安身立命的场所。房子已经不仅仅具有使用价值,也具备符号意义,是“家”的符号象征,让一个符号参照另一个符号、一件物品参照另一件物品、一个消费者参照另一个消费者。[2]房地产广告营造的是“消费总体性”,将女性形象高度物化,呈现出柔媚的形象。依附于房地产广告,女性形象成为传达象征意义的消费符号,配合女性的外在形象,融合文字和音视频等效果传递符号背后的含义。 房地产广告中的女性形象的出现,是喻示着“家”的隐形情怀,反映出“家”的共性,带来宣传传播之外的附加价值。华润置地的代言人许晴在对外宣传中,构建的形象是为了衬托出楼盘的高端品质,同时对于消费者也突显出“家”的形象,营造充满温馨的氛围,引发消费者的感情共鸣,进而激发消费者的购买。 (三)女性形象的内在品质与企业文化的融合。房地产广告中的女性形象主要是用于商业宣传,但同时也是展现企业文化价值的有效传播方式。女性的形象气质能较好的与房地产的文化价值取向高度融合,女性在家庭责任、行为方式和精神态度一直体现了社会的责任。借助女性的内在品质,房地产得以将企业文化蕴含其中,将品牌精髓具象的呈现给消费者。华润置地一直提倡品质给城市更多改变,关注和提升产品与服务的品质,以“高品质”的要求切入市场。华润置地万象城是“一站式”和“体验式”商业综合体,在消费者生活水平的提高和消费理念的国际化的背景下,彰显时尚品味与优雅格调,引领全新的生活方式与消费潮流。许晴国际化的时尚属性不仅让消费者印象深刻,还促进消费者对华润置地的企业文化的认同和与形成品牌忠诚度。 二、总结 房地产广告借助女性的外在形象和内在品质,不仅带动了项目的楼盘销售状况,还有效的将企业的文化价值蕴含其中,潜移默化的传递给消费者,提高企业的知名度和品牌美誉度。女性形象在房地产广告,促进地产商从“被看”变成为“主动的吸引人看”、从“主动劝服式传播”转变为消费者“主动接受式传播”。 房地产相关论文:关于房地产工程项目质量管理的相关解析 【摘要】近些年来,随着我国经济建设的可快速发展,房地产行业成为了一个极其热门的产业,其竞争也是非常激烈的。在房地产工程项目中质量管理是一项非常重要的工作,因此,本文将在详细分析我国房地产工程项目现状的基础之上对其质量管理提出一定的见解。 【关键词】房地产,工程项目,质量管理,解析 一、前言 房地产工程项目质量管理是为高效率的实现工程项目的目标,而开展的一系列计划、组织、协调、监督和控制活动。一般包括开发管理、规划管理和施工管理三个阶段。做好房地产工程项目质量管理对于整个工程具有重要意义。 二、房地产工程项目质量管理的作用 房地产工程项目质量管理的作用集中体现在计划、组织、协调和控制几个阶段。 1、计划管理 计划管理即是对项目的开发建设制定计划,使工程项目有序的开展。通过一个动态的计划管理,可以有效地将工程的整个过程纳入轨迹,使目标有效地实现。 2、组织管理 组织管理是通过责权的划分、合同的签订与执行的管理,依据相关法律法规,实现的组织保障体系,能够进一步确保目标的实现。 3、协调管理 协调管理对各个内外环境,各个组织结构部门进行协调与沟通,有效地促进了公共环境的和谐,促进了人际关系,确保工程项目能够顺利的进行。 4、控制管理 控制管理即是对工程项目的质量、工期和成本进行控制,以实现最大的综合效益为目的。控制管理的手段主要包括计划、决策、反馈和调整,通过这些手段,对项目进行分析,执行与检验各种指标、定额与阶段性目标,从而对成本、工期和工程质量等进行有效的控制。 三、房地产工程项目质量管理常见管理模式 目前房地产工程项目质量管理模式主要有三种,包括常规单一项目质量管理模式、常规多项目操作和大项目部制。 房地产工程项目的常规单一管理模式属于职能型组织结构,相应成立的相关控制部门为:财务室、项目拓展部、工程部和销售部,四个部门统一由总经理负责。其中工程部的职能明显,责权较大。这种模式板式效率较高,人员精练,但随意性较大,对人员的素质要求较高,工程质量与成本之间难以控制,容易形成管理漏洞。 常规多项目操作主要有工程部下辖项目组和项目公司制两种形式,均属于职能型组织结构。项目组模式实现了对工程部职能的拆分,与单一项目质量管理模式相比职能减少,仅负责规划部门规定内的事务。该管理模式针对性、专业性较强,但管理面较窄,存在部门间的相互牵制。项目公司则直接由总经理领导,在财务上可进行独立核算。项目公司具有较好的灵活性和较高的效率,但决策受到多头领导的制约。 大项目部制是项目组和项目公司之间的一种模式,该管理模式的工程部负责提供技术支持,进行方案的优化等;项目部拥有资料、现场技术岗、事务协调岗、建筑设计岗、材料岗和预算岗;还存在设计部、预算部和招标小组等。该管理模式专业化强、灵活规范,责权明晰,效率高,但存在多头领导。 四、房地产工程项目质量管理现状 目前房地产工程项目质量管理现状存在一定的问题。 1、风险管理薄弱 风险管理主要包括政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7个方面。政治风险即是政治环境的变化,将影响投资走向,导致房地产投资风险。环保风险即是房地产开发过程中如噪音和粉尘等污染,对环境造成的负面影响,所面临的风险。金融风险一般是因为跨国或者金融风暴或者国家货币政策所带料的风险。市场风险是由于建筑市场的供求关系和设备资源的短缺所带来的风险。良好的信用是企业的象征,信用风险涉及到开发商、承包商和营销。企业经营都必须避免财务风险,若企业面临财务风险,很有可能导致企业破产。 2、成本管理问题 从房地产工程的决策、设计到施工和竣工都会涉及到工程造价和管理费用。因此,优化项目成本管理,有十分重要的意义。通过减少错误决策、根据实际建设问题合理造价,控制施工造价的合理性等实现成本的控制。 3、在房地产开发企业内部还存在组织结构问题、项目质量管理体系不健全、以及企业人员素质不高的问题。 五、房地产工程项目质量管理优化途经 1、提高工作人员的质量意识 加强对房地产工程项目进行质量管理,还要努力提高施工人员的素质,使他们树立质量、安全意识,具备高度的责任感,能够认真工作,保证工程质量,对于工程中出现的问题能够及时反映,及时解决,有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力,在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备,把提高工程项目的质量问题落到实处 2、优化组织结构,健全工程项目质量管理体系 实现对组织结构的优化将有利于建筑房地产工程项目的决策、组织落实、进行相关协调并对工程的各个环节进行控制。在工程的进行中,若监理单位发挥的作用不到位,造成与投标时承诺不符,将给工程项目的管理造成影响。因此,需要约束监理单位,使其发挥应有的效用,增加合同中可操作性强的条款,如改变进度款支付的方式。 3、提高企业人员素质,加强项目质量管理 房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目质量管理质量,诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容,需要对多个学科,对项内容进行学习,如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力,促进企业发展,使项目的管理更加成功。 4、加强造价控制和成本管理 实现投资省、进度快、质量好的三重效果,主要从决策出发,控制设计造价,在施工中全面进行对决策与设计中的造价管理来实现的。成本管理的阶段主要包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段和竣工经营阶段。对设计阶段的工程造价控制,可以通过合同条款实现对设计人员的规范作用,增强设计人员的经济意识,避免设计的变更。还可建立激励机制,通过设计单位承担相应的经济责任,来实现对设计的优质优价,对设计质量形成一定的要求。投资决策阶段,同时对成本进行定量和定性分析,从项目的大体成本以及效益成本进行分析,以便控制造价成本。工程项目建设阶段控制造价必须严格控制工程变更,并按程序办事。加强施工现场的管理,即需要委派工程监理,对施工现场,诸如材料、方案和施工进度进行监督和控制。 5、调动总包及监理单位的积极性 对总包及监理单位采取定期考核,定期总结并与季度检查挂钩。对于表现优秀的总包及监理单位采取提高付款比例的奖励措施,反之则降低付款比例。定期安排现场总包及监理单位进行总结交流,树立优秀榜样进行推广。 6、做好运营后的管理 房屋使用后做到有效的管理,对经验教训进行积累,将促进以后项目质量管理的完善,既充分满足消费者的利益,又使企业获得更多的利益保证。一般是对房地产工程项目进行全面的评估,主要包括对承包单位的施工、管理、工程质量以及施工中发生的问题和解决途径进行评估分析。并尽量发挥物业公司的职能,做好日常的运行、维护等工作。 六、结束语 总之,房地产项目施工质量管理的重要性已经不言而喻,其各个阶段的施工工作也是至关重要的,这样才能够将其真正的意义落到实处,本文笔者在上述文中针对房地产工程项目质量管理的重要意义以及目前的现状进行了详细分析,同时也在最后提出了一些优化策略,从而促进我国房地产行业健康发展。
网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济的推动 摘要:随时社会的高速发展和进步,计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展,互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响,互联网技术在美国新生之后,立刻以极快的速度推广到全世界,对全球经济带来了巨大的影响,互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表,在发展过程中互联网技术得到了极大的发展,在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验,对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究,找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面,并提出了几点有价值的参考意见,以供参考。 关键词:房地产;推动作用;经济;网络 互联网平台是一个极度开放的平台,在互联网上拥有着大量的资源,互联网技术是信息技术变得更加爱全面,从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出,有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济,它是以互联网经济为载体来发展的,当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展,网络经济成为当前经济的主要构成部分,在社会经济的组成部分中,网络经济在自身发展的同时,对全球各项经济都有着极为积极的影响作用,有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较,网络经济具有更强的便利性,在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中,“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词,在这种经济模式中,网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用,网络经济对社会的发展有着极为积极的作用,网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问,网络经济是当前高科技发展带来的产物,网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展,在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲,网络经济对全球的经济进行了深度挖掘,使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展,随着人们的观念逐渐更新,人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度,从研究的角度来看,无论从社会的发展还是经济的发展来看,网络经济都能够大大地便利人们的生活,人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快,我国房地产行业获得了突飞猛进的发展,房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置,房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用,国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体,其对经济发展的带动能力也是非常高的,从我国改革开放以来发展的几十年中,国内经济一直保持着持续发展,国内经济结构发生了微妙的变化,新企业雨后春笋般的崛起,房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中,我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期,国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓,在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面,素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要,想要在今后一个时期保持房地产行业的市场,就必须要在充分调研的基础上,采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高,同时,还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑,提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 (一)网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展,经济全球化和信息化趋势变得越来越明显,成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块,在网络经济高速发展的情况下,必然会对整个经济体制产生极大的影响,随着网络经济的诞生和发展,对各项传统行业都产生了极为重要的影响,它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性,在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中,会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题,随着网络技术的兴起,这些方面的问题都得到了有效的解决,大大提高了工作效率和工作质量,我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用,将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响,在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中,信息资源占有相当重要的位置,信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响,我们要合理安排信息资源的使用,让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲,新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血,将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上,都产生了全新的变革,在实际工作中,我们必须清晰看到信息技术这方面的优势,通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点,从而促进两块经济的相互发展,从传统资源的独立性角度方面来讲,新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时,作为一种新型的经济体系,网络经济有效改变了世界的经济格局,在这个发展过程中,传统的经济模式受到了很大冲击和影响,传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大,无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等,房地产行业受到了网络技术的极大影响,房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质,通过不断地学习来接受新的思想,在这个过程中来提升自身的水平和能力,通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革,加大本行业和网络经济的融合,将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 (二)网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展,在技术和材料等方面都得到了极大的提升,相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候,通过科学的调研和实践,将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中,让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结,网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面,一方面,房地产行业具有比较明显的特性,在房地产行业的运营和发展过程中,必须要用到各种各样的设备,设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响,房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视,在工作中,将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合,可以提高房地产施工的效率和质量,使信息化成为新型房地产建设中的主流技术,大大改善了原有的技术体系,在操作层面上更加方便快捷,同时,信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求,信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大,智能设备在房地产经济中广泛使用,使施工质量提高得更多,有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外,在房地产行业的管理工作方面,网络技术也起到了相当重要的作用,网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式,智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证,比如,视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处,人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响,信息技术是社会文明的标志。另一方面,网络经济的高速发展和普及,给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利,传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的,这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力,也大大浪费了交易的时间,网络技术的发展有效改变了这种传统的 交易方式,我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易,这电子商务的发展,不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性,也大大节省了交易的时间和资料,方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作,从某种程度上讲,信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响,电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式,在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证,在交易凭证方面采用电子信息的方式,国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定,给予电子交易更加有利的法律和技术支撑,在交易效率和凭证的安全性方面,新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 (三)网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中,其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素,这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程,房地产行业想要获得更好的发展,获得更多的收益,就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点,应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手,以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫,通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率,将那些传统的老式建筑工具淘汰,在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段,以求达到设备工作智能化的效果,在人员素质方面,要加大对人员的培训力度,让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术,不断提高自身的思想认识和业务能力,在充分了解网络技术的前提下,通过网络技术来有效提升建筑行业的技术,以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度,要全面提升领导人员的观念,在工作过程中,要加大对信息的重视,当前的社会已经全面进入了信息化的时代,在社会各个岗位和层面,无处不有信息化的影子,人们在日常的生产和生活过程中,技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响,房地产行业要想取得更要的发展,就必须要加强对各类信息的重视程度,从某种角度上来看,房地产行业与信息技术的契合度有多大,决定着房地产行业今后的发展持久力,而信息技术的全面介入,正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换,房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低,这种整体形势上的改变,有效促进了当地产行业的全面发展,大大激发了行业内部的潜力,房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性,在发展过程中还兼顾到其他行业,实现本行业的全面发展,促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位,在房地产发展过程中,网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中,世界的生产力获得了全面的发展,网络技术作为新兴技术的代表,对各行各业的发展都起到了相当重要的影响,在网络技术发展的过程中,我们需要通过更加深入的学习,网络技术对房地产工作的影响最大,房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变,在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点,在网络经济的意义和房地产经济的意义方面,两者都是社会经济实体中的重要模块,网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领,企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义,采取科学的方式促进两者融合,在实现房地产经济全面发展的同时,推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 (作者单位:内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局) 网络经济对房地产的作用:论网络经济对房地产经济的推动 【摘要】互联网络在当今社会不断发展,深入到人们生活、工作等多方面,受其影响网络推动经济,网络经济也在社会中起到越来越大的作用,人们通过互联网络进行商业交易,节省了时间以及空间上的限制性,这样一种新式的交易形式越来越被广泛的应用于各行各业各个领域,本文主要从网络经济发展的特点进行探讨,探讨网络经济对房地产经济的影响,同时提高对网络经济的有效利用,实现房地产经济利益的最大化。 【关键词】网络经济房地产经济推动作用 一、网络经济概述 在网络飞速发展的时代,衍生出一种新的经济形式――网络经济,而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式,信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生,促使网络经济发展壮大,成为信息化和全球化发展中的纽带,影响着人们的生活、生产,无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济,在生活中给人们的生活带来便利,人们足不出户即可享受到高效便捷的服务,这种新形式的经济体系不仅应用于生活,同时在生产上也应运而生,企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术,提升人员整体素质,更能为企业带来切实的经济效益,减少成本投入增加利润空间。总而言之,网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值,从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的,认知提升才能带动行动,使人们利用网络来实现经济价值,从中获得切身利益。 二、房地产经济概述 近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展,对国民经济的发展有着深远的影响,且地产行业涉及领域广泛,能够在很大程度上带动较高的经济价值,对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展,各领域新兴企业也迅速崛起,这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持,使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了,且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端,所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展,改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。 三、网络经济对房地产经济的影响 经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展,势必会影响到地产经纪的发展,而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击,而且也影响到技术的创新,在生产力上可以提高劳动力的使用率,提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本,并能提高劳动技术和建筑技术,能够促使房地产开发有更高的利润空间。 1.对房地产传统资源的影响 房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响,在新型的经济发展社会,信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展,现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换,互相影响,同时传统资源吸取现代信息资源的精华,弥补自身不足,这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制,从而加速房地产发展的步伐,提升房地产发展的效率,因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说,网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济,并且起到积极的推动作用。 2.对房地产经济技术的影响 在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升,首先,网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升,使技术更加先进、智能,提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上,物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理,例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面,网络经济的应用为房地产交易提供了便利,客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易,这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率,所以网络经济与房地产经济密不可分,互相影响,网络经济带动房地产经济的迅猛发展,房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。 3.房地产经济的发展趋势 房地产行业依托产业多涉及面相对广泛,与多方面的发展相关,经济发展上更是息息相关、互相影响,并不是独立存在于社会经济中的,对于我国现有的国民经济来说,房地产行业已经成为支柱产业,意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长,然而在国家经济制度作用下发展速度却很快,突飞猛进,这与国家的一些扶植政策是分不开的,资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。 结束语 网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业,无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用,在网络经济的作用下,知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发,房地产资源的开发决定着房地产经济的发展,有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享,使房地产资源得到有效利用。因此,网络经济对地产经济的推动有着重要的意义,逐渐成为主流趋势,引导传统观念,向新型经济形式迈进。 网络经济对房地产的作用:浅析网络经济对房地产经济的推动 摘要:互联网技术最早产生于美国,该技术诞生后在全世界范围内迅速推广,对国际经济发展产生了很大的影响。互联网技术以其自身具备的优越特性,使其成为了现代信息技术的主要代表。社会对互联网技术发展非常重视,该技术产生引起了世界信息技术的变革。房地产经济是市场经济结构中的重要构成内容,对国民经济发展有很大的影响。因此,本文主要探讨网络经济对房地产经济的推动,以供参考。 关键词:网络经济;房地产经济;互联网 随着互联网经济的不断发展,互联网经济已成为与农业、工业领域同等重要的经济实体。探究网络经济对房地产经济的推动作用具有重要意义,本文详细阐述相关内容。 一、网络经济的正确理解 随着互联网络快速发展,人们充分感受到了互联网络带来的便捷,从而逐渐衍生出一种新型的结构体系,也就是网络经济体系,这种经济体系产生与计算机技术网络技术的发展密不可分。在经济全球化趋势的影响下,国际间的信息文化交流也越来越为频繁,网络经济规模也在短时间急剧扩展,成为了国际信息文化交流的枢纽,对人们生活方式、生活理念造成了很大的影响,对社会生产力提升也起到了一定的促进作用。网络经济也可以称之为互联网经济,以往人们对需求产品的购买需要到实体店铺中,产品购买会受时间和空间的限制,对人们生活造成了极大的不便。网络经济产生后,人们可以在企业构建的网络店铺上购买产品,需求产品的采购不再受时间和空间的限制,人们只需要通过网页浏览就可以了解到产品的相关信息,其中包括产品的市场销售价格、功能、质量保障期限等,而且人们对商品的选择面也会更广。这种经济体系不仅为人们生活提供了较多便利,而且对生产领域发展也有积极影响。网络经济体系的有效应用,可以提升生产力,优化产品生产工艺和生产技术,提高相关人员的综合素质,扩展企业的经济效益空间,以降低企业生产的成本投入,提升企业的经济效益。 二、房地产经济的正确理解 房地产经济活动包含的内容众多,其中涉及房地产商品的生产以及商品的流通和房地产市场消费等多项内容。房地产生产是建筑工程项目建设施工企业根据设计图纸进行施工的过程,房地产流通具体指的是房地产商品再次生产以及商品设计理念实现的过程,房地产消费就是将房地产商品推向市场满足房地产商品生产利益追求的过程。无论是房地产商品的生产、流通还是关于房地产商品的消费,都需要建设相对应的经济运行机制,创造良好的经济体制条件,这样才能使房地产领域健康稳定发展。房地产经济与人们生活存在非常紧密的联系,行业领域涉及层面较为广泛,房地产经济发展过程中可以带来较高的经济价值,对改善人民生活水平、生活质量促进社会经济发展有积极影响。如果房地产行业领域不能随时展变革,仍沿用传统守旧的发展模式,必定不能满足现代人对房地产领域发展的多元化需求。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 1.网络经济在发展过程中对房地产行业产生的推进作用 从某种层面来讲,网络技术在房地产领域中的应用使房地产经济迎来了新的改革热潮,无论是房地产工程项目设计思想的产生还是工程项目建设施工材料应用、工程项目建设施工方式以及项目建设管理模式等方面,都产生了很大的变革。在房地产工程项目建设中,必须要充分了解信息技术具有的优越特性,积极找寻房地产技术与网络技术存在的契合点,从而使网络经济和房地产经济可以相辅相成、共同进步。以往众多资源的独立性较强、共享性较差,网络经济产生后强化了资源的开放性特点,使房地产经营领域和技术层面都取得了跨越性的进步。 2.网络经济在发展过程中对新型房地产行业产生的推进作用 网络经济对房地产经济发展的影响,主要体现在以下方面。房地产行业领域发展具有非常明显的特征,该行业领域发展过程中需要应用多种设备、技术,涉及的专业非常广泛,设备与技术应用成效和质量对房地产行业领域发展有很深的影响。地产工程项目建设中,施工单位对施工设备控制非常重视,将网络技术与工程项目建设施工设备相联系,可以密切关注设备的运行状态,设备不良故障问题发生后可以及时发出警报信息,保证设备应用的安全性和有效性。同时,也在一定程度上提升了工程项目的建设施工管理力度,强化了操作界面管理的便捷性。互联网经济影响下,可以在互联网上产品信息,客户可以通过电子账户交易的方式购买商品,降低了房地产交易的成本消耗,加强了人们对房地产商品购买的便捷性。我国需要加强电子商务法律法规的健全和完善,为电子商务活动开展提供法律和技术保障,切实保证电子商务交易的安全性,将网络经济的优势良好呈现出来,促进房地产经济发展。 四、结语 网络经济和房地产经济之间存在很多契合点,在网络经济的意义和房地产经济的意义方面,二者都是社会经济实体中的重要模块。网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领,企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义,采取科学的方式促进二者融合,在实现房地产经济全面发展的同时,推动我国社会经济朝更高的方向发展。 作者:陈锋 单位:漳州城投地产集团有限公司 网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济增长的作用 摘要:近年来,随着互联网技术的深入推广和应用,网络经济这种新型社会经济组织形态得以形成和发展,并对人们的生产、生活产生了诸多影响,而房地产经济作为拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”,也在“互联网+”的驱动下,寻求新的发展,借助网络经济带来的信息技术、资源整合、市场空间等方面的优势,能够实现对自身经济增长的正向激励,基于此,本文以网络经济及房地产经济内涵为出发点,深入探讨了网络经济对房地产经济增长的具体作用。 关键词:网络经济房地产;拉动作用;增长效益 当前,在全球信息化发展大潮之中,加速推进网络强国战略的目标已经被提上日程,网络基础设施建设、信息资源共享及互联网创新能力等方面都获得的长足发展,而在此驱动下,衍生出了一种新型的社会经济组织形态——网络经济,其突破了地域限制,表现出一种更强的便捷性、交互性、信息性等特点,且发展潜力巨大,根据数据2017年6月11日艾瑞咨询公布的《2017年中国网络经济报告》中的数据显示,2016年我国网络经济应收规模已经突破14707亿元,与去年相比增长率达到28.6%,具体而言,PC网络经济营收规模为6799.5亿元,移动网络经济营收规模为7907.4亿元;电商营收规模8946.2亿元,所占比值超过60%,这无疑暴露出网络经济发展的巨大潜力,而在此影响,随着其深化发展,其对于实体经济的作用将日渐凸显。而房地产作为经济增长的主要推动力,网络经济发展给其带来了新的发展思路和方向,不仅促进其技术进步、资源在整合,而且拓展其市场空间,为此,深入探讨网络经济对房地产经济的推动作用,不仅能够深入挖掘网络经济的潜在价值,发挥优势性,而且能够加速推进房地产经济新动能的产生和发展,是一种共赢的有效举措。 1网络经济及房地产经济的内涵界定 1.1网络经济 当前,互联网技术、大数据及移动终端技术的多项驱动下,网络用户规模和数量不断激增,根据相关数据统计,截至2016年底,我国网民的数量已经达到7.3亿人,增速仍在逐渐上升,且移动网民的数量在其中所占比值为96%,加之人们生活水平和消费习惯的转变,这都催生了网络经济形态的衍生和发展,其作为国民经济发展的新形态和新趋势,正以势不可挡的态势高速发展,且因为与其他经济形式的关联性较强,在经济社会的整体发展中发挥着无可替代的作用。具体到其内涵,目前理论和实践学界尚未形成统一的说法,而根据其依存的因素及包含的内容,所谓网络经济是一种在互联网信息技术深化应用下衍生出的一种新型经济形态,其以计算机网络为依托,以生产、分配、交换和消费为根本内容,以知识和技术创新为前进动力,是信息技术产业深化发展下的必然产物。网络经济的发展催生了新技术、新产品、新业态、新模式的萌芽和发展,不仅能够推动高新技术产业的崛起和快速发展,而且能够有效带动传统产业的转型升级,正如总理曾经说过的:“新动能与传统动能是密切相关的,新经济、新动能不仅催生了新技术、新业态,也在推动传统产业改造升级”,由此可知,网络经济作为新兴的经济形态,其与传统经济之间并不是分割对立的,两者始终处于互动发展过程之中,网络经济的便捷性、技术性等优势,能够为传统经济注入生命活力,从而焕发生机,实现经济整体发展水平的显著提升。而且,当前,在全球信息化驱动下,网络经济获得了前所未有的发展空间,数量和规模均呈现高速发展状态,其优化产业技术能力、提升生产效率、增强从业人员职业素养、便捷服务的潜在价值逐渐凸显,并由此对企业经济效益产生深远影响,总体来讲,网络经济的发展不仅改变着人们的生产、生活方式,而且对于社会经济结构产生了深远的影响,是带动传统经济发展的重要力量,为此,必须抓住网络经济发展的重大机遇,从社会发展和经济发展的视角重新审视传统经济发展的战略部署,大力实施“网络+”,从而实现传统经济的创新发展,提升国民经济整体发展水平。 1.2房地产经济 房地产经济是以房屋、土地等不动产为主要对象的经济形态,其是围绕房产进行生产、分配、交换和消费所产生的人与人之间的经济关系,房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。房地产作为关联性较强的综合性产业,其对于建筑设计业、金融投资业、装饰装修业、信息技术业等产业均具有关键影响,也因此成为企业获取经济效益、区域经济和国民经济快速发展的主要驱动力,而且近年来,在政策红利延续发展下,多种优化政策纷纷出台,资金倾斜力度不断强化,在此影响下,房地产经济规模得以迅猛发展,目前已然成为国民经济发展的重要支撑力量,是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”,据数据统计显示,仅2017年一季度,我国房地产经济对经济增长的贡献率就达到了7.2%,而2016年度贡献率为8%,而欧洲国家美国、德国房地产经济在GDP中所占比重为12%、11%,与之对比下,说明我国房地产经济的发展仍相对滞后,还存在很大的上升空间。但是,必须认识到的一点是,当前全球经济处于低迷发展状态,经济增长持续下降,房地产投资增长乏力,而且我国正处于经济新常态战略调整的关键阶段,供给侧改革战略不断推进,房地产在去库存、市场调控影响下,房地产经济增长态势也有所下滑,这在很大程度上影响了我国经济的整体走势,为此,如何结合房地产经济发展现状,找准其发展短板,有针对性地进行创新发展,从而更充分地释放其发展潜力,成为了推动经济增长过程中的首要任务。而网络经济作为信息技术创新应用下的重要产物,是引领传统经济转型升级的关键力量,其内含的新技术、新业态、新模式将对房地产经济生产、经营和管理产生深远影响,其与房地产经济的全面、深度融合将推动房地产经济的加速增长。 2网络经济对房地产经济的具体作用 互联网技术的推广和应用为网络经济新形态的创新发展提供了全方位的支撑,而随着其技术、资源及市场等潜在价值的逐渐凸显,网络经济与传统经济的联系日渐紧密,房地产经济作为国民经济的重要组成部分,因涉及面较广,受网络经济的影响很大,尤其借助网络经济带来的现代技术、信息资源,房地产经济传统建筑设备、施工技术、营销路径、市场定位等都发生了根本性的转变,经济增长态势逐渐增强,且经济价值得到较大程度地提升。 2.1加速推进房地产经济技术的创新发展 网络经济是在互联网技术创新应用下的新型经济形态,其能够促进房地产技术的加速更新,首先,网络技术的发展,为智能建筑发展带来新的发展思路,借助网络技术与建筑设备的深入融合,能够有效弥补和改善房地产开发过程固有建筑设施及施工技术的自身弊端,从而促使智能、先进网络应用技术在房地产领域的深化应用,三维数字化建筑模型、网络虚拟展示平台及智能建筑配套设施等都是网络经济高度渗透下的重要产物,其对于提升房地产的施工质量、提升用户体验具有关键作用。其次,网络经济的发展也拓展和延伸了房地产营销渠道,物联网、大数据、云计算等新型网络技术应用下,电子商务产业应运而生,并成为网络经济发展的主要载体形式,其与房地产经济的深度融合,能够更加方便、快捷地搭建客户与销售商的网络营销渠道,在确保房产教育安全的同时,也实现了交易效率的显著提升,而且利用网络经济信息传播的便捷性、覆盖范围的广泛性,能够增强房地产经济的宣传效应,为房地产企业创造更多的经济价值,由此可知,网络经济对于房地产经济的作用十分明显。 2.2实现了房地产经济信息资源的有效整合 网络经济发展大趋势下,房地产经济信息化发展趋势明显增强,并重新建立和塑造网络经济时代下的发展理念,而信息资源的有效整合和提升将在其中发挥着重要的作用,其不仅影响着房地产行业健康、优化发展,而且影响房地产经济信息资源的有效配置。网络经济是在现代信息技术支撑下发展起来的经济形态,其包涵了网络特有的信息技术资源,使得房地产经济信息的获取更加便捷,并突破了传统时间和空间的限制,传统房地产经济发展过程中,企业与企业之间、企业与政府、企业与消费者之间的沟通与交流存在信息障碍,容易导致资源配置无效率或是效率不高,甚至是市场失灵,而网络经济发展下,在距离趋于零、时间趋于同步的网络环境下,无论是房地产的生产、流通还是消费,信息使用者都可以借助互联网的高效传输性,及时、准确地查询或获取相关信息,从而为房地产企业更加便捷、及时的推动建筑施工状态、产品销售活动等信息提供支撑。 2.3促进了房地产经济市场空间的更大延伸 房地产经济是政策导向较强的经济形态,近年来,我国逐渐强化对房地产经济的管控,尤其是自2016年3月起相关的限贷、限购、土地供给控制及市场秩序规范体制等相关政策、法规相继出台,房地产经济政策进入了收紧调控的关键阶段,在此影响下,房地产经济销售量减少,市场空间紧缩,从根本上制约了资金的回笼和再投资,进而间接减缓了经济的整体增速。而网络经济的发展,将市场销售空间由线下转向了线上,而且可利用互联网对产品端、服务端进行创新设计,使得人们可以在线全方位、立体化地了解房产性能、社区管理、交通条件及配套设施等情况,不仅提升了房地产销售的层次,延伸了其市场覆盖范围,而且通过智能化、移动化、大数据及云计算的应用,能够降低对劳动力的依存度,有效控制成本支出,与此同时,在进行系统规划和整体设计的基础上,创新思维,转换思路,搭载网络经济带来的便捷性,利用现代化的绿色科技技术、自动化控制及云储存等多元技术,对房地产产品进行升级革新,推出智慧住区产品、定制化房地产金融服务、智慧客厅等互联网端服务形式,打破固化的房地产经济形态,将其市场空间进行虚拟化的拓展和延伸,由此实现房地产经济的长期可持续发展。 3结语 “互联网+”战略目标引导下,信息技术的创新应用促进了网络经济的加快成长,并推动了实体经济的转型升级,进而拉动了国民经济的整体增长,并让民众普遍受惠,而房地产经济作为经济发展的支柱产业,自然也受到了网络经济的诸多影响,其推动了信息技术与建筑设备的融合,加速了信息资源的整合和优化配置,对于房地产经济的推动作用异常明显,为此,通过两者关联性的研究,不仅能够充分发挥网络经济的潜在价值,而且能够显著提升房地产的经济效益。 作者:李许亮 赵红 单位:石家庄理工职业学院 网络经济对房地产的作用:房地产网络经济推动 摘要: 随时社会的高速发展和进步,计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展,互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响,互联网技术在美国新生之后,立刻以极快的速度推广到全世界,对全球经济带来了巨大的影响,互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表,在发展过程中互联网技术得到了极大的发展,在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验,对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究,找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面,并提出了几点有价值的参考意见,以供参考。 关键词: 房地产;推动作用;经济;网络 互联网平台是一个极度开放的平台,在互联网上拥有着大量的资源,互联网技术是信息技术变得更加爱全面,从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出,有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济,它是以互联网经济为载体来发展的,当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展,网络经济成为当前经济的主要构成部分,在社会经济的组成部分中,网络经济在自身发展的同时,对全球各项经济都有着极为积极的影响作用,有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较,网络经济具有更强的便利性,在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中,“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词,在这种经济模式中,网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用,网络经济对社会的发展有着极为积极的作用,网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问,网络经济是当前高科技发展带来的产物,网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展,在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲,网络经济对全球的经济进行了深度挖掘,使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展,随着人们的观念逐渐更新,人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度,从研究的角度来看,无论从社会的发展还是经济的发展来看,网络经济都能够大大地便利人们的生活,人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快,我国房地产行业获得了突飞猛进的发展,房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置,房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用,国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体,其对经济发展的带动能力也是非常高的,从我国改革开放以来发展的几十年中,国内经济一直保持着持续发展,国内经济结构发生了微妙的变化,新企业雨后春笋般的崛起,房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中,我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期,国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓,在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面,素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要,想要在今后一个时期保持房地产行业的市场,就必须要在充分调研的基础上,采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高,同时,还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑,提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 (一)网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展,经济全球化和信息化趋势变得越来越明显,成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块,在网络经济高速发展的情况下,必然会对整个经济体制产生极大的影响,随着网络经济的诞生和发展,对各项传统行业都产生了极为重要的影响,它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性,在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中,会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题,随着网络技术的兴起,这些方面的问题都得到了有效的解决,大大提高了工作效率和工作质量,我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用,将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响,在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中,信息资源占有相当重要的位置,信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响,我们要合理安排信息资源的使用,让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲,新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血,将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上,都产生了全新的变革,在实际工作中,我们必须清晰看到信息技术这方面的优势,通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点,从而促进两块经济的相互发展,从传统资源的独立性角度方面来讲,新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时,作为一种新型的经济体系,网络经济有效改变了世界的经济格局,在这个发展过程中,传统的经济模式受到了很大冲击和影响,传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大,无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等,房地产行业受到了网络技术的极大影响,房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质,通过不断地学习来接受新的思想,在这个过程中来提升自身的水平和能力,通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革,加大本行业和网络经济的融合,将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 (二)网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展,在技术和材料等方面都得到了极大的提升,相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候,通过科学的调研和实践,将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中,让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结,网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面,一方面,房地产行业具有比较明显的特性,在房地产行业的运营和发展过程中,必须要用到各种各样的设备,设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响,房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视,在工作中,将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合,可以提高房地产施工的效率和质量,使信息化成为新型房地产建设中的主流技术,大大改善了原有的技术体系,在操作层面上更加方便快捷,同时,信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求,信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大,智能设备在房地产经济中广泛使用,使施工质量提高得更多,有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外,在房地产行业的管理工作方面,网络技术也起到了相当重要的作用,网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式,智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证,比如,视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处,人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响,信息技术是社会文明的标志。另一方面,网络经济的高速发展和普及,给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利,传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的,这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力,也大大浪费了交易的时间,网络技术的发展有效改变了这种传统的交易方式,我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易,这电子商务的发展,不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性,也大大节省了交易的时间和资料,方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作,从某种程度上讲,信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响,电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式,在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证,在交易凭证方面采用电子信息的方式,国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定,给予电子交易更加有利的法律和技术支撑,在交易效率和凭证的安全性方面,新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 (三)网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中,其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素,这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程,房地产行业想要获得更好的发展,获得更多的收益,就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点,应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手,以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫,通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率,将那些传统的老式建筑工具淘汰,在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段,以求达到设备工作智能化的效果,在人员素质方面,要加大对人员的培训力度,让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术,不断提高自身的思想认识和业务能力,在充分了解网络技术的前提下,通过网络技术来有效提升建筑行业的技术,以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度,要全面提升领导人员的观念,在工作过程中,要加大对信息的重视,当前的社会已经全面进入了信息化的时代,在社会各个岗位和层面,无处不有信息化的影子,人们在日常的生产和生活过程中,技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响,房地产行业要想取得更要的发展,就必须要加强对各类信息的重视程度,从某种角度上来看,房地产行业与信息技术的契合度有多大,决定着房地产行业今后的发展持久力,而信息技术的全面介入,正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换,房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低,这种整体形势上的改变,有效促进了当地产行业的全面发展,大大激发了行业内部的潜力,房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性,在发展过程中还兼顾到其他行业,实现本行业的全面发展,促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位,在房地产发展过程中,网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中,世界的生产力获得了全面的发展,网络技术作为新兴技术的代表,对各行各业的发展都起到了相当重要的影响,在网络技术发展的过程中,我们需要通过更加深入的学习,网络技术对房地产工作的影响最大,房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变,在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点,在网络经济的意义和房地产经济的意义方面,两者都是社会经济实体中的重要模块,网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领,企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义,采取科学的方式促进两者融合,在实现房地产经济全面发展的同时,推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 作者:唐景文 单位:内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局
房地产经济论文:分析我国房地产经济泡沫预防策略 论文关键词:房地产;楼市;泡沫经济 论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。 一、房地产市场泡沫 所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。 房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。 二、我国房地产泡沫的产生 近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因: 第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。 第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。 第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。 第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害 第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。 第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。 四、房地产泡沫的对策 第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。 第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。 房地产经济论文:关于我国房地产经济发展规律的分析与探讨 在当前的时代之中,房产行业在国家的总的经济中体现着非常关键的意义,其成为了带动经济进步的关键行业,而且对于货币以及财政政策的落实等有着非常积极的意义。所以,要认真的分析其发展规律。 1 房产经济对于国家经济的带动意义 在我们国家,它是经济的基础行业,在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需,而且也带动了有关行业的进步,其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候,也会存在很多的不利现象,干扰到经济的几部,因此要积极的应对存在的变化。 1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步,对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步,就能够显着的带动家电以及建材和装修等领域的进步,其有着非常紧密的关联,此类行业的进步,能够切实的带动经济的进步。 1.2 经由群众对房产的消费,能够带动很多行业的消费,其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲,其是一项综合化的消费活动,因此群众的消费活动,使得内需扩大,带动了经济的进步。 1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力,因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快,其供应的就业职务就越多,就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外,行业的发展还能够带动其他行业的进步,而且也增加了就业机会。 2 积极的分析当前的房产经济的发展特点 我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的,该过程是有很大的变化性,从最初到目前总共历经了四个时期:1981~1983年的第一轮周期;1984~1990年的第二轮周期;199l~1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显着的改变。其时间在增加,而且变化的幅度降低了,衰退与扩张的时间比在减少。我们可知,在今后的一段时间中,行业除了要持续这种发展规律,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象,对于房产发展太快的担忧,国家设置了很多的调控法规,这种发展态势过热的问题,其实是发展周期波动规律的表现。 3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义 3.1 国民生产总值的影响 我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义,其是互相影响的。经济的高速前进,带动了国家的生产总值的提升,此时群众收入也开始增加,在这种背景之中,群众的物质生活能力也得到了显着的提升,对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义,价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。 3.2 利率的影响 在行业高速发展的时期,要靠着充足的资金扶持,其是一种非常显着的资金性的行业。在行业之中,不管是结合房产来投机亦或是投资,均要靠着非常多的资金投入,在利率降低的时候,很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中,促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降,在还款难度上也有所下降,那么就会刺激一部分消费者进入的市场中,贷款购房,推动到了房地产市场的价格。反之,利率上涨,就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。 3.3 消费水平的影响 在经济快速发展的背景下,居民的消费水平有所提高,在消费方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的,在消费水平达到一定层次的时候,房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内,所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。 3.4 货币供给量的影响 央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时,贷款难度增加,会引起房价下跌;而货币供应量增加时,贷款难度减小,就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策,则房价会下跌;反之,则房价就上升。 4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析 4.1 加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用 首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。 4.2 调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小;(2)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。 4.3 变革目前的土地策略。我们国家在之前的土地出让形式中面对很多的不利现象,此时就使得开发商对于其使用不合理。价格增加,就会使得房价变高,因此要对土地策略积极的调节。在出让的时候,要防止暗箱操控,确保交易工作是公平的,确保行业发展顺畅,确保经济有序前进。 5 结束语 我们国家的房产经济的稳定进步对于带动总的经济发展来讲有着非常关键的意义,在之前的时间中其已经被有效的证实了。在房价高速上升的时候,城市中存在泡沫现象,国家经由积极的调控,对于行业市场做了一定的干预,此时的房价开始变得稳定,经由国家的努力,价格已经开始变得稳定。发展有序的房产市场,带动其经济稳定发展,对于国家的经济进步有着非常关键的作用,因此要积极地分析它的发展规律。 房地产经济论文:论如何促进房地产经济的可持续发展 近年来,我国经济体制改革的不断深入,房地产经济得到了迅速的发展,房地产经济在国民经济发展中地位日益重要,房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但随着我国房地产经济运行的不断深入,关系到千家万户合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济的发展关系着房地产经济的可持续发展,本文主要分析了国民经济发展中房地产业的主要作用和当前房地产经济运行存在的问题,并提出了相关对策,以供大家参考。 一、房地产经济可持续发展的重大意义 房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源,还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。 房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单,还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。房地产经济的发展,它的暴利性是人们争论的焦点。尤其是近年来,人民大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求,还带动了相关产业的发展。房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展,更要适应生态的发展。过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退,从而制约多方面行业经济的发展。所以,房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。 二、我国房地产业发展中存在的问题 1、总量性与结构性的供求失衡,导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看,一个实际情况是,有相当一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低,开发的房地产质量有问题、销售不畅,或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源,长此以往,还将影响到整个地区经济的发展。 2、无序的开发与发展,导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题,我国人口众多,土地资源有限。房地产业要想持续长久发展,合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 3、房价过高导致贫富悬殊的加剧,也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨,使中低收入人群很难拥有一套房子,一般的老百姓买不起房,这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差,导致社会失去和谐。社会财富的分配不公,各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪,贫富差距悬殊导致社会矛盾激化,也致使社会稳定的成本过大,房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 4、房地产投资的比重过大,造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设,形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大,住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患,贷款资产流动性不足,低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决,将影响房地产业的持续发展。 5、在房屋的开发建设上科技含量低,新材料、新技术使用量小 某些开发商为,!了节省资金,在房屋建设过程中,不愿意运用新技术、新材料,房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此,房地产业要想长久发展,在建设上必须走上高科技、低消耗,少污染的可持续发展道路。 三、促进我国房地产经济可持续发展的对策 1、加强市场监管及宏观调控,依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督,减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象,相关部门应严格执法,并力求不断的完善房地产经济的法律法规,创造一个公平与透明的良性发展的市场环境,使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步,加大在房地产建设中的科技投入,提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践,不断的开发新材料代替有限的自然资源,重视新能源及可再生能源的开发与利用,提高能源使用的效率,只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 2、和谐的开发与利用,注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以,在进行房地产项目的建设时,要进行充分的调研,科学的进行规划,树立“保护环境,以人为本”的设计理念。合理的利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境,房地产经济要想持续发展,就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美,房地产建设应当以低消耗、高效率为根本,确保环境质量的不断改善及有效提高。 3、逐步完善相关金融体系,建立与发展房地产金融二级市场 当前,房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持,这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看,必须要加强房地产贷款结构的调整,注意防范金融风险的发生。同时,对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题,房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场,逐步实现抵押贷款证券化,打通房地产市场和资本市场的联系,这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题,有效的分散了银行贷款的风险,房地产金融的市场化程度得到提高,加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐,提高了整个房地产金融的实际效率。 4、科学的规划与管理,有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生,就要加强管理,进行科学的规划,适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济,使房地产经济走资源集约利用的发展道路。提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用,避免那种过分超前,危害经济发展的行为,形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 四、结语 从过去的房地产经济发展的过程中可以看出,房地产经济的发展对我国的经济发展做出了卓越的贡献,房地产业也是我国经济发展中的支柱性产业,在国民经济发展中的作用是不可估量的。 在房地产业发展的过程中,出现了一些问题,阻碍了房地产经济的发展,同时也对我国的经济发展造成了极大的影响。 我们在对房地产经济进行管理的时候,应该采取现代的经营管理手法,运用先进的管理理念,走可持续发展的道路,才能够保证我国的房地产经济有更长远的发展道路,对我国的经济发展也会起到更大的促进作用。 房地产经济论文:房地产业国民经济的论文 一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题 1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息,我国房地产市场近年来的发展具有两个特点:一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓,但对土地使用的控制情况恶化。原因在于,一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下,开发企业对土地囤积的空间越来越小,相应的土地利用效率在提高,促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益,控制项目的建设进度,延缓项目的开发时间,从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题,出台了文件政策进行规范,使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看,目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨,对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看,主要的资金来源是国内民间资本,其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计,这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中,除2008年存在回落之外,国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。 2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展,也导致问题较多,从社会整体来看,目前我国房地产业的发展存在以下问题: (1)对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展,土地资源、木材建材资源的浪费较为严重,政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位,房地产开发企业节能技术较低,节能材料及可再生材料使用率较低,管理措施不到位。 (2)对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵,具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力,随着城市开发的程度加深,高层建筑数量不断增加,城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡,各城市外貌在不断趋同。 (3)对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益,盲目增加开发项目的建筑密度和容积率,由于城市建筑密度的增加,住宅小区建筑物容积率的增大,从而致使城市的绿化空间变小,城市空气质量问题和气候问题突出,导致生态环境的恶化。(4)商品房的空置率较高由于种种原因,我国城市的商品房空置率较高,甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模,鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。 二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用 1.房地产业特征显着,一是与数量众多的行业的高关联性,二是创造财富的巨额性,三是产品的基础性,从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的,它的发展与我国宏观经济的发展一样,也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩,当受到资源、消费的刺激时就会扩张。 (1)我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律,与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因,及影响我国房地产经济周期波动的因素,以便采取相关经济手段,并制定相应的宏观调控措施,对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始,我国房地产业发展可以划分为四个发展周期,目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期,可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点:一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长,波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。 (2)影响我国房地产经济周期性波动的因素 ①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时,必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少,这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响,房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响,房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡,同时供需结构保持平衡的情况下,房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡,或供需结构发生失衡,就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。 ②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性,对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显着的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高,当我国宏观经济增长率高的时候,我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。此外,我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等,都会对房地产经济的发展带来巨大影响,使得其发生周期性的波动。 ③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件,及其他不可预测的因素,比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司,江苏徐州221006) 2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时,适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落,力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。 (1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性 特点,各地区发展水平、程度有很大差异,这也导致我国房地产经济周期既有全国性的,又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点,采用科学的理念制定政策,避免一刀切。 (2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见,为预防房地产经济的大起大落,客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势,并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度,控制金融市场的流动性,灵活调整利率,连续微调调控方式及松紧程度,以充分发挥房地产业的经济增长点作用,扩大内需,延缓波动的周期。 (3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用,要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策,防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状,应当主动进行结构性的调整,采取中性、稳健的财政政策,适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。 (4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出,政府应当引导制定合理的房地产产品的价格,避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题,要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。 3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用 (1)对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大,因此,其对我国国民经济的总体影响非常强,其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示,1998年-2011年,房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势,从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%,房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%,2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重,从2010年起已超过30%,2009年到2011年这个比例平均为30.1%。 (2)对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示,抽样调查2002年、2005年和2007年这3年,房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526,这意味着房地产业每增加1个单位产值,2002年拉动关联产业增加1.6339个产值,20005年数据为1.7977,2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看,主要受益的是物质及原材料型行业。这3年,受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业,2005年有8个,2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趋势。 (3)对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出,根据有关资料对房价上升10%,其对关联产业产品价格的影响,及对物价指数的影响,排名前10的产业列表如下:从上表可以看出,价格上涨幅度最大的主要是服务业,在服务业的成本比重中房地产所占比较高,因此房价的变化对服务业的影响更大。 三、促进我国房地产业的可持续发展,与我国国民经济协调发展 1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵,它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域,总体来说,包括其一,要能够促进经济的持续增长,其二要能够保护环境,保证资源的有效利用及持续发展,其三是能够促进社会的全面进步。也就是说,实现房地产经济可持续发展,既要能够满足目前人民的物质需求,并能给今后预留发展空间,还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。 2.房地产业可持续发展的措施及对策 (1)加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度,理顺行政管理和企业自主经营的关系,管好政府的份内工作,引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度,确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率,避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作,减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外,还要积极引导房地产企业适应市场需求,促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调,控制房地产开发的投机行为和短期行为。 (2)重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构,除对增量房产进行征税外,对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新,房地产开发企业必须进行环境成本核算,改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新,考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新,创新中介、经纪、物管的内容和形式,简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续,建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率,减少环境污染,改善人们的居住、办公条件,优化城市环境,从而增进人与自然的亲和力,使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。 (3)建立健全房地产业法律法规,规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设,对房地产业经济活动整个流程的各个环节,都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则,从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化,如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则,应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。 (4)创立房地产金融二级市场,完善房地产金融体系据有关资料,其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%,而我国的比例仅为1.6%,这可以解释为我国房地产业有效需求不足,因此,有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷,以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题,我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约,为确保房地产业的可持续发展,就要完善现有的房地产金融体系,打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场,争取将抵押贷款实行证券化,把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。 (5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密,房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构,成为它们的信贷风险,要做好预防及管控工作,一是,要抓紧做好自身信贷结构的调整,自身资料缺课大,规模小的开发企业,抗风险能力不强,必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险,重点支持自住房及改善型住房的贷款需求,同时还要严格执行贷款审查,坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理,做好信贷资金的跟踪、调查工作。 (6)制定合理规划,提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式,合理规划,提高对土地资源及其他各种资源的合理利用,提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源,是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础,是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源,必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次,对城乡结合地区的土地开发,要对土地征用许可证进行严格把关;再次,对已经转为建设用地的,政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后,要对各类用地合理配置,以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量,避免闲置,其次,需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地,对通过招拍挂手续以后超时限的土地,要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场,从而使土地的利用率得以提高。 (7)抓好环保工作,促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护,生态环境直接影响人们身心健康,是我们生活的重组成部分,是一直以来人类发展关注的重点,因此,房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念,在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产,积极提倡使用节能材料、可再生能源。 (8)做好保障性住房建设,促进社会和谐本着保护弱势群体的原则,政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求,切实解决中低收入人群的住房问题,因此,必须加大力度建设保障房,保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标,以促进社会和谐发展。保障房建设应做到公开透明,要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等,坚持全过程信息透明,把好事办好。 房地产经济论文:房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:浅谈阳泉市房地产市场经济 2013年,阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷,各项指标回落的窘况,全市房地产开发投资额呈明显上升趋势,施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题需引起关注。 一、上半年房地产市场运行情况 (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大 上半年,全市房地产开发投资完成25.7亿元,同比增长49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中,住宅投资18.5亿元,增长43.5%,占房地产开发投资的比重为71.8%,比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%,保障性住房投资完成7.3亿元,占全部住宅投资的28.4%,同比增长50%,其中廉租房投资0.4亿元,同比增长138.7%。 (二)房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长 上半年,全市房屋施工面积739.9万平方米,增长29.4%,增速(比1-5月)上升33.1个百分点,比同期提高30.7个百分点。其中,住宅、办公楼施工面积增长较快,分别达到568.5万平方米和22万平方米,同比增长35.1%和14.8%;保障性住房施工面积305.7万平方米,占住宅施工面积的41.3%,同比增长50.7%,其中廉租房施工面积13.3万平方米,同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。 (三)商品房销售面积增长较快,待售面积减少 今年以来,我市房地产市场销售呈逐月回升之势,1-6月份,商品房销售面积33.5万平方米,同比增长11.4%,增速(比1-5月)提高31.3个百分点,比同期提高40.2个百分点;其中,住宅销售面积32.9万平方米,同比增长12.6%,商品房销售额10亿元,增长29.9%,其中,住宅销售额9.7亿元,同比增长33.7%。销售情况良好,商品房待售面积不断下降。上半年,全市商品房待售面积40.2万平方米,同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。 (四)房贷调控政策效果递减,国内贷款增势较强 上半年,房地产开发企业到位资金22.7亿元,同比增长21.5%。从资金结构看,国内贷款保持了较快增长,1-6月到位1.6亿元,增长111.7% ,占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%,二者占全部资金来源的81.9%,比上年同期提高15.8个百分点。 二、当前房地产市场需关注的几个问题 (一)关注商品房供求结构矛盾 近年来,随着人们需求的改变,商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看,以改变现有住房条件,追求舒适享受的生活为目标,90平米以上的住房为购房首选。据统计,上半年,全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米,同比增长2.5倍,其中,144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍;从农村人群看,随着城镇化步伐的加快,住房已成为众多进城务工人员的刚性需求,但由于受收入、经济等因素的制约,90平米及以下住宅以及二手房更受青睐,因此,各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构,以满足更多的市场需求。 (二)关注区位因素对未来房地产市场的影响 区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素,我市地理环境较差,沟多坡多,经过多年的开发,中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延,那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”,才能得到买房者的普遍认同,而开发商对此的目光更是领先于买房者,因此,相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程,以防因偏远小区入住或销售偏低,影响开发商投资的积极性,进而影响全市的房地产开发市场。 (三)关注房地产开发企业竞争实力 目前,全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个,资质一级以上的企业仅2个,二、三、四级分别为12、23和55个,暂定级7个,1级资质占全省比重为15.4%,二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%,暂定级占1.1%。2012年底,全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元,每个企业平均资产为2.03亿元,开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市,在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。 (四)关注房地产市场的融资 在目前房地产运行高速发展的过程中,要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中,金融业最具备筹集资金的优势,它可以把社会上闲散资金吸收进来,由分散变为集中,由小额转为大额,能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难,从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前,我国现阶段房地产市场还不够完善,金融市场发育比较缓慢,这样就使得房地产发展资金严重不足,这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展,又促进了金融市场及房地产市场的发展。 三、几点建议 当前和今后一个时期,要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,促进房地产市场稳定健康发展。 1.继续优化住房供应结构,切实增加有效供给 要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度,考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。 2.积极引导房地产业实现转型发展 指出,改善民生是经济发展的根本目的,这为房地产业指明了发展方向。因此,各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型;运行模式从粗放型向集约型转变。 房地产经济论文:房地产经济发展过程中存在的问题及对策 1.绪言 从某种程度上来讲,房地产经济的发展问题已经不单单是一个经济范畴的问题,它对人们的生活水平以及国计民生都有着非常明显的影响。近些年来,市场环境的变化促使房地产经济获得了空前的发展,在这个过程中,政府也对房地产行业的发展加强了控制,加大了宏观管理的力度,也颁布了一系列的法律来规范整个行业的发展,但是这些政策由于受到多种环境的影响,并没有起到应有的效果,包括也受到其他原因的影响,房地产经济发展过程中的问题甚至还出现了愈演愈烈的状况。在这样的状况下,我们有必要针对房地产经济运行过程中所出现的一系列问题进行解决,因为这和人民的生活甚至国家的经济走向有着非常密切的关联。 2.房地产经济发展过程中存在的问题 2.1 缺乏有效的管理和规划 从大的范围来看,我国的房地产市场在经历了多年的发展,已经成为一个支柱型的产业,甚至成为国家经济发展过程中的一个命脉,因此如果处理不好,很有可能会形成非常严重的问题。也正是认识到了这一点,政府通过多种有效的措施,包括颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展,但是从实际意义来看,这些政策所起到的效果非常有限,很多政策法规没有结合实际状况,形式感浓烈,缺乏一定的可执行力。 众所周知的是,在我国,相关经济的落实都是由上而下一步步落实的,在具体的政策执行过程中,由于缺乏统一的标准,就很容易出现矛盾,特别是房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性,很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制所导致的另一个问题是,在地产交易的过程中,出现了很多潜规则,这些潜规则虽然没有形成明文规定,但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。[1] 2.2 相关的房地产政策缺乏一定的目的性 房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业,受经济大环境的变化,房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化,可以说,房地产市场经济无时无刻都是在变化状态中的,但是受多种因素的影响,很多与房地产相关的政策在颁布的过程中并未结合当下的实际状况,也就丧失了本应该具有的执行力和约束力。 笔者根据自己的观察分析出现这一状况的具体原因,主要有以下三个方面:其一,我国当下正处于社会主义初级阶段,无论是宏观调控还是微观的政策执行,都很有可能会出现判断不准确的状况,在具体的发展过程中,未能对房地产市场形成一个科学合理的认识,当然也就不可能认清其中所存在的一些不足,所以就造成了相关政策的不稳定;其二,由于政策的不稳定,在很多情况下,当下被执行的法律法规和实际的运营和发展状态是不吻合甚至是截然相反的,这就会在很大程度上影响房地产经济发展的稳定性;其三,很多不法分子看到了房地产运营和政策执行过程中的漏洞,投机取巧,这些行为都会在很大程度上妨碍和扰乱了房地产市场的正常运行,还会对市场经济的发展秩序造成极大的破坏。据观察,我国房地产市场在管理过程中,所颁布的一系列法律都存在着类似的问题,譬如说在税收过程中的政策、与经济适用房相关的政策、与住房产业相关的政策等等,这些政策在管理的目标上不够明确,甚至在思路上并不明晰,所以在当下无法起到应有的作用,甚至还会阻碍房地产行业的持续稳定发展。 3.房地产经济发展过程中存在问题的解决策略 在房地产经济的运行发展过程中,受到政策、经济环境等多种因素的影响,出现很多问题,在接下来的一段时间内,我们必须要梳理思路,认清现状,根据实际情况和出现的问题,制定出一系列能够促进房地产经济平稳运行和发展的策略,保证整个产业的稳定,保证人民的正常生活不受影响,维护国家的整体经济结构稳定。 3.1 加强规划,持续发展 在房地产经济发展的过程中,首先需要做到的就是要对所拥有的资源进行高效的利用,杜绝资源的浪费,杜绝房地产经济的粗放式发展,而是要坚持走集约化的发展道路。在这个过程中,最需要强化的就是对土地资源的有效管控和利用。除此之外,还需要在发展的过程中加强对资源的有效规划,要保障房地产经济作为整个国民经济结构的支柱性地位,并以此来推动整体国民经济的长远发展。最后,我们在致力于推动房地产行业的发展过程中还需要注重对环境的保护,要将房地产行业作为一个可持续的发展产业,将它作为城市生态经济发展的一个有机组成部分。在这个过程中,需要做的就是在规划的过程中认真的对实际状况进行分析和研究,听取相关的专家的意见,科学的规划和发展。[3] 3.2建立和健全发展管理机制 房地产行业作为一个对国民经济有着重要影响的产业,有必要通过政策的引导和规划来保障它的发展过程能够平稳有效,在制定政策的过程中,必须要对当下的发展实际进行准确的衡量和认识,一方面要重视市场的自我调节功能,另一方面也要加强引导和制约,进行适度、科学的控制与干预,从而建立起有效的管理机制,为了房地产经济的平稳运行营造出合理的发展环境。 3.3 强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效 在促进房地产经济运行发展的过程中,政府应该将制度建设作为一个重点,致力于减少房地产开发过程中政府行为的参与,杜绝盲目的开发以及贪污腐败和暗箱操作的问题,杜绝一切不符合法律法规的暗箱操作行为的发生。其次,政府应该完善相关的法律法规,保证房地产产业法律环境和市场环境的纯净,为房地产市场的稳定有序运行创设良好的环境,在这个过程中,需要集中全社会的力量,来提升开发商的素质,尽最大的可能促使房地产的开发项目和人口与环境协调发展,杜绝开发商的短视行为。 4.结语 我国房地产经济在运行和发展的过程中依然存在很多的矛盾和问题,譬如说政策管理的问题,包括没有形成有效的管理体制,而相关的房地产政策缺乏一定的目的性等。鉴于房地产行业在整个经济运行过程中的重要作用,我们有必要通过一系列的措施来规范房地产经济的发展,建立和健全发展管理机制,强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效,加强规划,从而持续推动房地产行业的发展。 房地产经济论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个核心,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。公务员之家 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 房地产经济论文:经济法视野下房地产经济论文 一、经济法调控房地产经济的依据 1.房地产经济宏观调控法制化路径的必要性 经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律,即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益,其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段,房地产各市场载体竞相追逐利润最大化,加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱,这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天,针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行,而要进行宏观调控就需要以法律为依据,其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法,经济法作为国家宏观调控政策的法律,为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据,是房地产市场宏观调控法制化的必需。 2.经济法价值理念的契合 利益冲突是法律的产生之源,所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此,为协调市场各类经济关系主体而产生,其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进,利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展,其追求的也是一种社会整体利益。再者,在房地产调控过程中,不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐,由于缺乏经验、目光短缺,极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展,针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题,并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见,房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的,基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。 二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷 我国政府为解决房地产市场失灵,已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施,但其中一些关键性问题并未得到有效解决,房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。 1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱 宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求,但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先,建设部、发展改革委员会等部门联合于26年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物,这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权,同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次,陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多,且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达,欠缺法律应有的确定性和严谨性,在法律责任上很难界定。此外,历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税,对比发现新旧规范之间也存在不少抵触,房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改,不仅降低了行业金融决策的权威性,也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期,大大折损了政府金融调控中的实际绩效。 2.房地产决策的效力层次性不强 首先,在房地产税收调控法律上,目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现,其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点,不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现,立法层次与效力层级不够突出,而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次,我国分模块的管理体制,使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时,“上有决策、下有对策”的现象普遍存在,不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文,难以付诸实施,更别说取得实际成效。最后,我国房地产经济的发育还不够成熟,缺乏战略抉择导向及理论指导规范,部分法律法规的出头过于仓促应付,没有经过严谨的实践论证,尤其表现在价格管理方面的规范性文件上,其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑,且文件来源不一,颁布部门各不相同,受职权限制或出于行业利益考虑,难以协调平衡各方利益,文件的执行效率不高。 3.政府决策的严重倾向性 在房地产开发领域,土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆,具体在执行中央政策上,“上有政策,下有对策”,所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要,而是根据本地政府财政或GDP增长需要,具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金,甚至劳动力基本上非市场化,而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断,土地招标拍卖大多流为形势,不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准,基本只好由开发商来主导,炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻,造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形 局面,短期内虽然经济拉动作用显着,但长期不利于宏观经济的合理发展,给经济结构的优化配置埋下了隐患。 4.房地产宏观调控法律体系的不完善 首先在房地产税收调控法律体系方面,有很多不合理的地方,例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题,以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税,却要改缴土地使用费,这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面,我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范,只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时,房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系,银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系,我国房地产业现实中存在有“灰色土地”,开发商容易打“擦边球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让,而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式,这种单一的土地供应设计模式,使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时,不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如,开发商与某些政府官员勾结共同经营土地,由此出现政府官员的“寻租”问题。 三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径 我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道,为保证政府在地产经济中的理性行为,我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上,根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性,又符合客观实际,并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。 1.提高房地产立法的法律位阶 我国《立法法》明文规定,“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定,否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然,各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定,而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的,而行政法规、地方性法规、规章等,不过是对法律的细化或说明,仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先,提高立法的位阶,统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说,目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段,立法层次低,亟待转型成法律形态的正式规范。其次,明确实施细则的制定权限,即授权省一级人大制定税法的具体细则,从省际实际出发,一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此,在发挥地方房地产调控积极性的同时,更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。 2.建立健全房地产宏观调控法律法规 (1)建立金融调控的法律法规 我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系,已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全,但由于它们在具体领域的实际针对性较差,内部一致性不够,因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先,国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范,打造房地产金融的有效平台。其次,以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度,实现房地产金融市场的高效率运作。再次,打通新的融资渠道,推出更多与之匹配的金融服务,使资本运作渠道多样化,降低经营成本。最后,要确立房地产信贷的合法地位,建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者,仅有投资动机是不够的,还需要雄厚的资金支持,而银行的主要资产就是信贷资产,如果失去银行的支持,房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以,确立房地产信贷的合法地位,是保障房地产市场健康发展必备条件之一。 (2)完善税收调控法治体系 税收作为国家宏观调控的重要手段,有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此,我们要尽快完善税收调控法律体系,发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数,高征低补,以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性,另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说,第一,统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内,将原本规定一笔缴纳的房地产税款,改为在房地产保有环节分期缴纳,切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担,吸引潜在消费者。其次,在缴纳序位上,将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳,从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧,防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。 (3)完善土地调控法律法规的建设性探索 在地产经济中,政府的职权范围往往过于宽广,“手”伸得太长,常常过度干预房地产经济活动。因此,以法律条文为准则,进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位,改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先,转变国有土地供应方式,在土地审批环节上推陈出新,注重综合考量,并规定土地价格的上限标准,防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联,通过私下协调及非法手段操纵土地出让,哄抬地价。其次,建立法制化的地价调控体系,设立公示地价制度,明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准,完善房地产土地监督管理体系。最后,统一土地储备立法,通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化,真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨,建立有效的权力运行约束机制。 3.明确宏观调控权限,提高房地产宏观调控法律实效 先前出台的一系列房地产经济宏观调控措施均收效不大,其中很重要的一个原因就是政府内部权责不分,因此我们着眼于中央政府与地方政府、地方政府各部门间的实际权限,形成有效的监督评价机制,从根本上实现房地产宏观调控的法治化。具体措施如下:首先,在中央政府与地方政府的权限划分问题上,要建立对央行增加功能性监管房地产经济权限的授权制度,在特殊情况下,可以授权央行对部分地方房地产金融市场的直接监管权,形成有效的制约机制和良性的竞争机制。对部分地区特殊情形的差别化处理,有利于弥补中央监管的空白。其次,在地方政府与内部部门的权限划分上,地方政府一旦授权内部部门对房地产经济进行某方面调控,就不应在过多干预部门行动,只是进行适当性的建议和必要的监督。再次在政府部门间的权限划分问题上,明确央行与银监会在信贷政策中的职责划分,也要明确政府内部各部门之间各自的权限职责。同时,为加强各级政府、各部门及其主要领导人对经济实施有效的、常规的调控,也必须明确他们宏观调控失职的法律责任。最后有 必要将一些有效政策法制化,落实地产信贷政策的宏观自主调控权,以法律的形式明确规定政策磋商与制定过程中的权限与程序。 房地产经济论文:可持续发展下房地产经济论文 一、房地产经济的可持续发展的现实意义 在市场经济的作用下,房地产经济的暴利性成为了人们关注与争论的焦点。尤其是近几年,学术界、媒体、人民群众都对此进行了批评与赞扬,各种言论争论不休。在此,我们不否认房地产为国民经济提高所做出的贡献,房地产经济的迅速崛起,不但满足的人民群众的住房需求,还带动了国民经济的发展[2]。但在发展地过程中,房地产业不仅要合理利用土地资源,还应为后展开辟道路。房地产开发不是单纯的把土地变成房子,应对环境、资源、金融等问题进行全方位进行考虑。房地产经济发展应根据经济发展、社会发展与人口发展之需要,在保护生态环境的前提下进行的,不是盲目开发,乱修乱建。过度的开发必然导致房地产经济衰退,进而制约相关产业的经济发展,因此研究房地产经济可持续发展具有重要的现实意义。可持续发展的现实意义主要体现在以下两个方面: (一)房地产业的快速发展为其他相关产业提供发展的空间与平台 如:家具行业、装修行业、中介行业、保险业以及其他服务业,同时还解决大部分农村剩余劳动力的就业问题。房地产经济的发展为上述行业开辟发展空间,解决剩余劳动力为维护和谐社会做出了卓越贡献。 (二)房地产行业是我国的龙头产业之一,在拉动国民经济发展方面功不可没 据统计,现阶段,我国每投入1元房地产资金,需要7-22元相关产业支持。住宅每销售1元,可带动13-15元的相关商品销售。因而,我国住宅建设每上涨1个百分点,可推动国民经济1个百分点的生产总值上涨。所以,房地产经济的发展推动着国民经济的提高。 二、房地经济发展存在的矛盾 随着市场经济的发展,我国房地产经济取得了可喜的成绩。同时,房地产经济的发展也面临新问题与挑战。现阶段,我国房地产经济发展主要存在以下几个突出的矛盾: (一)房地产经济发展与土地资源供需矛盾 房地产在开发的过程中,对土地掠夺性的开发,对生态环境造成严重的破坏。城市可利用资源已到山穷水尽的地步,而偏远地区又没有开发利用价值。因而,合理的运用节能技术、有规划的开发、加强管理以及节约资源,形成良性的循环是房地产经济发展的必经之路。 (二)房地产经济发展与文化资源保护矛盾 为满足住房需求,大面积的折迁,使许多具有文化特色,具有历史意义,保护价值的建筑也逃不掉拆迁的命运。特色城市的建设,发展特色文化是城市建设的重要方向,然而房地产经济一味追求经济效益,我国的城市文化正在慢慢消失,出现千城一景的尴尬局面。 (三)房地产经济发展的供需矛盾 房地产在开发的过程中,没有对市场需求量作充分的调查,盲目的发展与当地需求严重脱轨。接二连三的鬼城出现,就是房地产盲目开发的结果。大量空置房的出现,增加房地产的资金压力,导致许多房地产企业资金链断裂,面临破产。另一方面,某些不良企业在追求高利润的过程中以次冲好,房屋质量问题频出,造成销售困难,加大房屋空置量同时,激化了供需矛盾。 (四)房地产经济发展与生态环境的矛盾 在房地产开发的过程中,在利益的趋使下,高密度的建筑使绿化面积越来越小,生态环境的破坏,造成大量的环境问题出现,如空气质量问题、气候问题、珍稀物种保护问题等,进而导致城市生活紧张、压抑,给人们的生活带来严重的困扰。 三、我国房地产经济的可持续发展策略 我国房地经济迎来新的转型时期,开始行业洗牌,通过优胜劣汰的洗礼之后,存活下来的企业实力更强。随着国家对房地主经济发展规划,房地产发展正向规范化、合理化、理性化以及国际化方向发展。形成了房地产市场公平公正、合理有序的竞争环境。随着改革开放的深入发展,房地产经济也从国内市场走向国际市场。在新的历史条件下,如何推动房地产经济可持续发展,主要从以下几个方面进行: (一)杜绝资源浪费,促进房地产经济的可持续发展 土地资源是不可再生资源,加强土地资源永续利用价值开发,是房地产经济可持续发展的重要保障。由于土地资源的有限性,在房地产开发的过程中,在保护环境的前提下,严格执行人均居住用地,降低容积率。由于我国土地资源没有价格底线,出现资源低价或无价,产品高价的现象。使资源再生产缺乏积极性,在刺激消费的同时也造成了资源浪费。因而,房地产要加快从粗放型开发向集约型开发的转变,对土地资源实行可持续开发与利用。同时对住宅用地加大使用率的监管力度,打击哄抬地价、炒地皮的情况出现。根据城市规划之需要,对新纳入的住宅用地进行合理的配置,把有限的资源进行合理的运用。 (二)保护生态环境,是推动房地产经济可持续发展的有力保障 房地产经济发展要与环境发展,人口发展以及资源合理利用有效结合。生态环境的保护可将房屋价值体现到极致。房地产经济的生态价值是房地产经济可持续发展的有效手段。因而,在房地开发的过程中,对环境价值进行核算,在开发的同时保护好生态环境,使房屋融入生态环境之中,而不是将环境成为房屋的点缀,追求原生态的生活方式,是当代人的住房选择的主要方向。保护生态环境是实现房地产经济可持续发展的保障。 (三)加强房地金融体系构建,保障房地产行业的良性循环,促进房地产经济可持续发展 抑制房地产经济发展又一关键性因素就是金融信贷。在发展面临流动资金困难、资金来源没有保障、期限错配等问题,要实现房地产经济的可持续发展,必须构建房地产金融体系,发展专属的房地产金融的二级市场, 把抵押贷款进行证券化,把一、二级级市场有效结合,形成一个大循环体系,打通资产市场与房地产市场的联系,解决房地产发展的资金来源问题。 (四)增强市场调控与监督力度,是市场功能的有力保障 任何一项经济的发展都离不开政府的支持,高效、公平的竞争环境是房地产经济可持续发展的保障。首先,政府应将建立保障房地产经济持续发展的制度作为工作重点,减少政府部门对房地产经济发展的抑制作用,杜绝暗箱操作行为,根除腐败行为,减少中间环节,取缔不合理收费等行为。其次,建立健全房地产经济相关的法律法规,包括法律法规的实施细则,尽量避免法律漏洞,建立完整的执法体系,打造公平、透明的房地产市场环境,根据市场法则优胜劣汰。同步提高房地产企业综合能力与素质,把房地产开发项目与资源、人口、市场需要以及生态环境相协调,减少房地产开发的投机行为和短期行为。 四、结束语 总之,在全球经济一体化发展的今天,我国房地产经济在迎来新的发展机遇的同时,也面临巨大的挑战,在今后很长一段时间,房地产市场仍处于不断转型之中,房地产市场将继续不断整合。这需要国家,加大宏观调控力度,从经济政策上进行支持。同时房地产企业加强自身综合实力建设,克服因难,在实现我国房地产经济可持续发展的同时,引领国民经济的持续发展。 房地产经济论文:对房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:对房地产经济未来发展创新思考 一、房地产经济对我国经济作用 (一)房地产业的发展需要国民经济当中许多部门和以及提供物质资料的相关行业与之配套发展 据测算,在我国当前的情况下,每投入100元的住房资金,可创造相关产业70~220元的需求; 每销售100 元的住宅,便可带动130~150元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点,住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。 (二)房地产业提供的产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。 (三)住房消费是综合性消费,它带动生活消费的方方面面 房地产的消费特别是住房消费是种综合性的消费,以及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费,它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。 二、房地产经济中存在着非理性的行为 (一)以供给决定需求,城市化规划脱离市场化进程 我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿,美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来,城市化的进程是市场化的结果,城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定,它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益,政府的行政抉择不能代替它们的利益选择,也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态,从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”,其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发,基本建设的投资效益大大下降。 (二)片面的追求高层次产业结构,产业结构调整脱离市场化导向 在市场的经济当中,产业结构的变动是平均利润规律作用的结果,市场导向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构,发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是,或者不顾投资者的经营方向,下命令定指标,谁出高价就批租给谁; 或者不尊重投资者的市场取向,强行改变投资方向,片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家,正处于社会的转型时期,产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内,产业结构的特点是:第一产业仍是基础,第二产业还将占主要比例,然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡,由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡,需要经过多次产业结构调整才能实现,何况各地经济发展很不平衡。另外,各种城市集聚经济的功能是不同的,有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市,还有各种因素的相互交叉渗透,这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。 三、房地产经济发展的未来走向 (一)合理规划建设用地,搞好“城市经营” 大部分人都是这样认为“城市经营”它就是“炒地皮”,地方政府仅仅通过土地出让来增加财政收入,以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利,比如商品住宅、小商铺等; 有的是长期 :请记住我站域名/ 获利,比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力,但却提升了城市形象、品味,吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光,使城市经济收入增加,比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生? 这些问题都要求我们一切从实际出发,以科学发展观看待城市建设。 (二)加强政府宏观调控,地价将趋于合理水平 如上面所论述,房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,政府有必要加强宏观调控,借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段,适当调整地产价格,使之趋于一个合理的水平,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为,房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以的监督机构和执法机构,使非营利组织的各项活动有法可依就成为当务之急。政府部门只有加快我国非营利组织的立法进程,进一步完善非营利组织方面的法律法规体系,才能促使非营利组织有更大、更快的发展。 四、结束语 由于非营利组织提供的社会服务面较为狭隘,缺乏严密的会计制度、工作透明度和管理的科学性,少数非营利组织存在管理混乱、资金滥用等问题。许多国家政府都不同程度地加强了对非营利组织的管理和质量控制。 房地产经济论文:对房地产经济管理探讨 房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题,房地产业涉及面广、关联性强、带动性大,是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业,对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后,也存在一些突出的问题,而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景,房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题,同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展,是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年,针对房地产市场中存在的各种问题,我国房地产不断加大宏观经济管理力度,制定出许多政策,受关注程度比以往任何一个时期都高。然而,从我国房地产市场运行的情况来看收效甚微,究其原因,即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题,仍未得到解决和纠正,房价仍然持续上涨得不到有效的抑制,甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见,虽然我国房地产业发展前景是好的,但是如果不正视我国房地产经济管理问题,仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍, 一、房地产经济管理过程中主要存在的问题: (一)机制不完善, 管理流于形式 在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策规定只流于形式,走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布,我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式,中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价,拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易,权钱交易,导致宏观经济管理操作明显存在失范现象,房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。 (二)相关法律法规体系的不健全 在我国,由于房地产正处于快速发展的初始阶段,房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多,其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性,稳定性和普遍适用性特点,即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例,实施细则不完备造成房地产市场,特别是土地市场上政令不通,有法不依,执法不严,陷入恶性循环中。 二、解决措施 (一)制定长期发展规划, 指导短期实践 我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下,明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要,以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上,出台房地产业的中长期发展规划,这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。 (二)建立健全管理机制 保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用,调整政府部门的管理职能,正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上, 根据市场的变化进行适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理,有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展,创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系,明确责任主体,确立双方的职责范围,并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念,认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓,在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发,因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革,遏制土地财政,降低地方财政收入,对于房地产业的依赖。 (三)完善相关法律法规体系 当前实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合全方位的多层次的宏观调控体系的建立和实施,继续完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地产管理法》尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理、及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系。提高我国房地产行业相关规范政策的层次性,稳定性和严肃性。使我国房地产市场经济管理有法可依!执法必严,违法必究! 结束语:房地产经济能有效推进我国经济的发展,对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考,可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。 房地产经济论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。
房地产论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ,!规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/,!/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/!/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识,但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率,若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平,那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是,很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义,因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面,企业未明确有效的工作规范、目标,且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中,只对部分成本管理环节给予重视,如重视设计阶段,而忽略了施工阶段,这种现状导致财务成本管理完整性不足,且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来,中国房地产企业快速发展,企业规模不断扩大,但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式,管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看,成本管理工作已经不适应企业的发展规模,且成本管理与财务管理存在脱节现象,这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置,未考虑工作制度与财务管理的衔接性,因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求,对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业,工程预结算是财务成本管理工作的重点,必须确保工程预结算工作准确性和有效性,进而保证财务成本管理不会受到影响。当前,工程预结算管理暴露出较多问题,主要体现在三个方面:第一,组织建设不足,影响了工程预结算管理的执行和工作效率;第二,定额更新速度慢,计算步骤繁琐,且无法保证预结算工作准确性进,影响了工程进度;第三,工程项目管理不足,主要表现为综合管理缺失,导致工程施工与设计的交流沟通不足,难以达到统一的管理模式,因而造成预结算款升高,影响企业的资金运作;第四,工程预结算问题严谨性不足,存在弄虚作假现象,导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度,树立财务成本管理意识。 作为房地产企业,要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力,从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施,要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作,并树立财务成本管理意识,使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门,加快管理制度制定,构建一个完善的财务成本管理体系,提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系,使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利,从而通过成本管理优化企业资金利用效率,促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设,提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度,及时调整内部管理,尤其要做好财务成本管理体系建设,以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起,强化企业财务会计和财务费用审计制度建设,进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系,严格划分每个层次人员的工作范围,实施岗位责任制度,便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中,首先要保证会计主体财务数据真实准确;其次要注意财务数据实时记录与收集;最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接,应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时,要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致,使两者实现统一管理,完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系,全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行,房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求,为此,企业要结合会计管理工作,全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导,以强调其内部协调一致,需要企业内部部门互相合作、协调,因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识,密切配合,共同完成预算管理,构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测,尤其要注意指标项目的全面性,避免发生遗漏,影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析,从而估算出较为准确的工程成本,保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后,应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者,其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习,提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象,应完善奖惩制度,提升预决算人员职业素养,使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放,导致管理效率不高,因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理,并提升预决算工作执行力度。此外,应强化预决算过程的监督工作,督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看,我国房地产企业对财务成本管理重视不足,缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门,这种现状对企业节约财务成本是十分不利的,企业必须适应市场需求,学习现代企业管理理论,进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状,结合企业自身情况,加快财务成本管理体系建设,优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划,提高成本管理效率,促进房地产企业的成本管理质量提高,为企业规避市场风险,保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者:张彦红 单位:青岛银盛泰亿联置业有限公司
住宅与房地产论文:收益法的改进与住宅房地产价格评估 摘 要:针对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨,旨在通过收益法测算的运用得到有说服力的住宅房地产价值。 关键词:收益法;改进;住宅房地产;价格评估 在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题。一方面,随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益资料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。因此,估价师往往会选择放弃选用收益法进行住宅房地产价值评估,即使选用,在作业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率,并以其为基础用收益法测算出估价对象住宅房地产价值。按此操作,报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离,致使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。针对这一问题,笔者对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨。 一、收益流确定方法的改进思路 按照我国房地产估价师的通常做法,在运用收益法公式测算房地产价值时基本有两种模式,其一是假设在整个收益期限内,收益流稳定不变;其二是假设在整个收益期限内,净收益按一个固定不变的比例等比递增(递减)。 净收益每年不变的收益流测算模式: 以上两种收益流模式由于时间跨度大,未来每年收益流难以准确预测,因此按上述两种收益流计算模式测算房地产价值既不科学,又不符合市场投资实际,其结果不能正确反映市场客观状况。而且房地产业也遵循经济发展周期的规律,其价格处于不断地曲线变化之中,不可能有一个长期稳定,或一直上升或者下降的收益流,净收益长期不变或按一个固定比率递增或递减的假设也显得乏力。 在我国房地产市场发育初期,住房主要是为了满足人们的自住需求,住宅租赁主要以廉租住房为主,廉租住房租金水平较低且长期稳定,收益流水平基本不变。但随着市场发展成熟,购买住宅房地产不再单纯出于自住目的,而更多的表现为投资者的投资套利行为。因此,住宅租赁市场受市场交易的影响而不断发生变化,长期、稳定的收益流难以形成。但是,对于现实当中的投资者来说,其关注的是所持有物业在整个投资期内的投资回报,而不仅仅只是当前租赁的收益。当租金收益远高于房地产市场交易价格或预期价格变化所产生的收益时(如商业房地产),投资者会选择置业投资,每年获取高额、稳定的收益;当现实房地产价格增速较快或预期价格水平会有较大幅度提升(如近几年快速拉升的住宅房地产价格),交易收益远高于租金收益,投资者则会选择先持有,等待房地产市场价格上涨后再行出售。这就是现实当中较为典型的投资模式,其相应的收益流测算模式如下: 与公式一、二相比较而言,公式三反映的收益流形成过程最贴近市场状况和现实房地产投资人的思维。即先持有一段时间(一般为中长期投资5-7年),根据市场变化情况,在达到预期目标后转售获利。对于收益法的应用而言,对5-7年的收益流进行预测将会容易得多,取得客观数据的可能性大大增加(实际上,现实当中有相当数量的租赁合同属中短期合同,租期一般会达到3-5年,也存在长期租约)。同样,由于考察期时间跨度的缩短,除持有期租金收益能较为准确地预测外,期末转售价值也可以根据房地产市场变化趋势作出较为准确地预测,从而使收益流确定更为科学合理。 二、报酬率确定方法的改进思路 报酬率是反映投资风险程度的指标。估价师在选择报酬率时,必须考虑到每一个现金流来源的风险。对于不同用途的房地产、不同的收益期限和不同的市场状况,现金流的风险程度存在差异,报酬率也应随之发生变化。一般来说,商业房地产的报酬率最高,其次是住宅房地产,再次是工业房地产。对同一用途的房地产进行收益折现时,在持有期内风险程度相对较低,应取用一个相对较低的报酬率对净收益进行折现;对期末转售价值的折现则由于时间跨度较大,不确定性因素较多,风险较大,此时应采用一个相对较高的报酬率。 1.报酬率确定的常用方法 (1)累加法 其原理就是基于报酬率应等同于具有同等风险的投资收益率,即主要考虑无风险利率和风险确定报酬率的方法,其公式为:报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率无风险利率又称安全利率,是无风险投资的收益率,在现实中一般难以获取,通常选取同一时期相对无风险的报酬率替代,例如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。在公式当中: ①投资风险补偿,是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时,要求对所承担的额外风险进行补偿,否则将不会投资; ②管理负担补偿,是指若一项投资因所要求的管理活动越多,其吸引力就会越小,因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿; ③缺乏流动性补偿,是指投资者在投入资金后,对因此损失的资金流动性所要求的补偿; ④投资带来的优惠,是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处(如易于获得融资等),从而投资者会降低所要求的报酬率。投资风险补偿,管理负担补偿和缺乏流动性补偿都是由房地产投资收益的不确定增加或投资额增加引起的,其数值大小没有可量化的标准,主要依赖估价人员的实践经验确定,一般根据估价对象所在地区现在和未来的经济发展状况、估价对象用途、投资相类似风险行业及新旧程度等因素综合判断确定。 (2)投资报酬率排序插入法 该方法与累加法的基本原理一样,都是从房地产投资风险的角度,根据同等风险投资报酬率相似的原理计算报酬率,同时结合了市场提取法的类比特点,可以说投资报酬率排序插入法是累加法和市场提取法的综合运用。该方法运用时,是按不同行业投资风险大小,将报酬率按从小到大的顺序排列,然后将房地产投资报酬率与之对比,修正得出评估对象报酬率。该方法应用的不足之处是要求估价人员要有较丰富的经验,并对行业风险和收益率有较明确的量化认识,而在实 际当中,各种报酬率的数值不容易取得。报酬率排序插入法的操作步骤如下: ①调查、搜集估价对象所在地区房地产投资、相关投资报酬率和风险测度资料,如各种类型银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资报酬率等; ②将所搜集的不同类型投资报酬率按从低到高的顺序排列,并编制成图表; ③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理难易程度、投资流动性以及资产的安全性等,判断归纳出同等风险的投资,确定估价对象风险程度所处的区间; ④根据估价对象风险程度所在的区间,在图表上找出对应的报酬率。 (3)市场提取法 市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率。需要指出的是,对估价对象报酬率的判断,应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该房地产的预期或期望报酬率。 2.报酬率确定的改进思路 (1)按照风险程度不同选用不同的报酬率,由于报酬率反映投资者对风险程度的认识,风险越大,投资者要求的报酬率越高,反之,投资者要求的报酬率越低,因此不同的风险程度应选用不同的报酬率。持有期内,一个成熟的住宅租赁市场,由于出租率高,空置率低,房屋很容易被出租出去,续租的可能性也大大提高,投资者的风险程度相对较低,应选用一个相对较低的报酬率;而期末转售则由于时间跨度较大,不确定性因素较多,风险较大,应选用一个相对较高的报酬率。 (2)采用复合报酬率求取住宅房地产的价值 由于房地产投资各个时间段的风险程度不同,对应的报酬率也应有所不同,用以上方法可以提取出对应不同风险程度的不同报酬率。但为了便于计算,可以采用复合报酬率来测算房地产收益价格。复合报酬率是分别对现金流的各个组成部分进行折现的不同报酬率的加权平均值。该方法的基本原理是运用市场提取法反求出一个稳定的报酬率,提取公式为: 式中各项含义与上述相同。通过公式四和公式五,可求出复合报酬率Y。 三、转售价值预测方法 对于转售价值的确定,可以根据房地产历史成交资料,运用长期趋势法,结合房地产市场供求分析预测;也可以采用期末资本化法进行预测。供应分析,主要分析历年建设用地供应数量、用途结构、区域分布特点、土地利用强度等土地供应指标,以及目标房地产存量、空置情况、单元类型等指标。通过采样数据资料,分析整理出目标用途土地供应情况,了解目标用途土地开发情况,从而分析可能的房地产新增供应情况和市场消化情况,通过对土地历史供应情况和当前房地产市场的现状进行分析,综合考察估价对象所在城市地域房地产市场的市场供求状况。需求分析,主要对人口结构、家庭规模、人口数量、家庭收入、消费者偏好等进行分析。 由于期末转售发生在将来,不确定性因素将使其风险更大,市场分析显得尤为重要,市场分析也为我们预测期末转售价值提供了科学的依据。 住宅与房地产论文:新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征研究 摘要:对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析,长期来看市场供大于求,但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为,采用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较,研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断,垄断形式主要是价格合谋,并有逐年加深和局部地区较明显趋势,政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境,促进市场的良性竞争。 关键词:住宅房地产;市场供求;垄断;勒纳指数 近年来,新疆的住宅房地产市场发展很快,部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时,许多新楼开盘处却排起了拿号长队,是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足,房价攀升呢?本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系,并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质,以厘清一些不正确宣传,为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。 一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析 1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论,有效供给指的是在一定的市场价格水平下,生产厂商愿意而且能够提供的产品数量,有效需求指的是在一定的市场价格水平下,消费者愿意且能够购买的商品数量。 2.指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况,短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上,由于存在预售制度,所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释,本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积,也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单,每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求,所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期,因此用当年竣工面积代表短期供给,同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997―2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下: 有效供给=上年空置面积+本年新增面积 有效需求=实际销售面积 实际供求比=有效供给/有效需求 短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积 竣工率=本年竣工面积/本年施工面积 3.长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。 从上页图1可看到,自1996年以来,新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大,供给增长的年平均增速为27.03%,需求增长的年平均增速为28.83%,需求增长的速度略高于供给增长速度,但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的,为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢?这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢? 4.短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段,因此主要依据2004―2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况(图2),我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比,而且这个趋势愈演愈烈,每年的竣工率都在下降,也就是说实际供给非常充足,但由于竣工率低下,造成现房销售紧缺,再加上开发商的捂盘惜售,人们不得不排队购房。 因此可以认为,开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实,造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断,而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。 二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析 (一)研究方法:勒纳指数及其性质 如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中,判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标,具体的方法有赫芬达尔―赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是,这些方法在测算市场垄断程度时,均要求掌握市场相关行业企业的具体情况,这需要进行大量的专项统计,而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数(Lerner Index)则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数(Lerner Index)的公式: LI=1/|ε|=(P-MC)/P。其中,ε为市场的需求价格弹性,P为市场价格,而MC则表示商品的边际成本。目前,国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题,如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式,将房地产业的平均成本(AC)近似替代边际成本(MC)进行计算而得到的结果。研究表明,近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上,这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 [3]的观点,通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明,市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性:弹性越大,市场产品之间越具有竞争性,价格标高的程度越低,垄断的边际利润便越小,即垄断程度就越小;反之,弹性越小,垄断价格标高程度就越高,垄断程度就越高。因此,首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算,并由此得到勒纳指数,来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。 (二)变量、数据及模型设定 1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数,我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算,这样需要两个变量:房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况,商品房屋销售价格可反映房价。用D作为房地产需求变量的标识,以HP作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年(1978―2008)》和《新疆人民生活六十年(1949―2009)》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的,因此我们主要考察1998―2008年间新疆13个城市的数据(详略),这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市,对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。 2.模型设定。根据1998―2008年间新疆13个城市的面板数据,建立如下的变系数模型: ln(Dit)=αi+βi×ln(HPit)+uit。 其中Dit和HPit分别是实际销售面积和住宅销售均价,βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同,随机误差项uit 之间相互独立,且满足均值为零,同方差的假设。 (1)检验一:考察新疆13个城市在1998―2008年各时期住宅房地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型,然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果(见下页表1):发现模型判定系数R2=0.67,调整后的R2=0.61,说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平,而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %(对应的Prob值均小于1%)。总体来看模型的拟合度较好。将各年度住宅需求的价格弹性变化归纳如下,并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出,新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势,由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时,纳勒指数在0~1之间,数值越大,垄断性越强。况伟大(2004)分别测算了1996―2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数;表明北京市的勒纳指数均在0.6以上,是四个城市中垄断程度最高的,上海市的勒纳指数则在0.4左右,是四个城市中垄断程度最低的,而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比,新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显,但需要防控这种垄断趋势的继续发展。 (2)检验二:样本选择。考察新疆13个城市在1998―2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型,然后对其进行估计。通过EVIEWS6.0软件运算得到模型估计结果(略),发现模型判定系数R2=0.72,调整后的R2=0.71,说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平,而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %(对应的Prob值均小于2%)。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下,并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数(见表3)。 通过各城市的纳勒指数比较发现,市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市,纳勒指数均在0.4以上,其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市,纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市,纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心,随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成,住宅房地产市场需求会更加旺盛,对于逐利的开发商而言,这是一块大蛋糕,很容易形成价格联盟默契,控制开发节奏、捂盘惜售,抬高房价。 (三)讨论:新疆住宅房地产市场垄断的性质 对于上面的分析结论,有些学者可能会提出异议,根据就是经历了十几年的发展,新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加,市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低,企业规模太小,要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见,因为房地产具有特殊的商品性质,住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加,相反是趋于价格合谋式的市场垄断。 1.住宅市场垄断的基础:商品的高度异质性。对于住宅市场,没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的,因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者,可以在一定程度上决定该产品的价格,这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是,房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此,随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量,但是房地产行业的垄断力量却强得多。 2.住宅市场垄断的新形式:价格合谋。对住宅业而言,开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为:如果房价下跌,不仅减少了开发商所能获得的利润,而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期,越跌越不买,这样,就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此,开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下,使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化,房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度,价格难以起到调节供求的杠杆作用[4]。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。 三、结论 进入2004年以来,新疆各地住宅房地产市场发展都很快,长期来看供大于求,但各地的当年竣工销售比都在逐年下降,大多不足1,呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断,并有逐年加深趋势,局部地区有较明显的垄断特征,垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市,其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展,重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境,促进市场的良性竞争。 住宅与房地产论文:新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征研究 摘要:对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析,长期来看市场供大于求,但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为,采用勒纳指数分析和panel data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较,研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断,垄断形式主要是价格合谋,并有逐年加深和局部地区较明显趋势,政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境,促进市场的良性竞争。 关键词:住宅房地产;市场供求;垄断;勒纳指数 近年来,新疆的住宅房地产市场发展很快,部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时,许多新楼开盘处却排起了拿号长队,是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足,房价攀升呢?本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系,并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质,以厘清一些不正确宣传,为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。 一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析 1.概念界定。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论,有效供给指的是在一定的市场价格水平下,生产厂商愿意而且能够提供的产品数量,有效需求指的是在一定的市场价格水平下,消费者愿意且能够购买的商品数量。 2.指标和数据。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况,短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上,由于存在预售制度,所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释,本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积,也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单,每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求,所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期,因此用当年竣工面积代表短期供给,同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下: 有效供给=上年空置面积+本年新增面积 有效需求=实际销售面积 实际供求比=有效供给/有效需求 短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积 竣工率=本年竣工面积/本年施工面积 3.长期供求变化。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。 从上页图1可看到,自1996年以来,新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大,供给增长的年平均增速为27.03%,需求增长的年平均增速为28.83%,需求增长的速度略高于供给增长速度,但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的,为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢?这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢? 4.短期供求变化。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段,因此主要依据2004—2009年的数据计新疆住宅市场供求比情况(图2),我们从中可以发现一些规律。实际供求比一直大于短期供求比,而且这个趋势愈演愈烈,每年的竣工率都在下降,也就是说实际供给非常充足,但由于竣工率低下,造成现房销售紧缺,再加上开发商的捂盘惜售,人们不得不排队购房。 因此可以认为,开发商对开发节奏的蓄意控制掩盖了市场供大于求的事实,造成短期住宅市场供不应求局面。因此我们有理由怀疑新疆的住宅房地产市场存在着垄断,而开发商的市场垄断是造成房价飙升的重要推手。 二、新疆住宅房地产市场的垄断性分析 (一)研究方法:勒纳指数及其性质 如何来衡量市场的垄断程度呢? 在产业组织理论中,判断市场垄断程度和市场势力通常要用到行业集中程度指标,具体的方法有赫芬达尔—赫希曼指数、集中度比率、厂商规模不等性的度量等等。但是,这些方法在测算市场垄断程度时,均要求掌握市场相关行业企业的具体情况,这需要进行大量的专项统计,而中国目前的统计数据还无法满足这方面的要求。而勒纳指数(lerner index)则是衡量市场势力的一个很好的指标。根据勒纳指数(lerner index)的公式: li=1/|ε|=(p-mc)/p。其中,ε为市场的需求价格弹性,p为市场价格,而mc则表示商品的边际成本。目前,国内已有学者利用这个指标来研究中国房地产市场的垄断程度问题,如中国社会科学院财贸经济研究所[1]和况伟大[2]的研究都是利用公式的后一个形式,将房地产业的平均成本(ac)近似替代边际成本(mc)进行计算而得到的结果。研究表明,近年来中国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上,这表明中国房地产商品价格已经严重偏离了边际成本。我们更倾向于李宏瑾 [3]的观点,通过测算商品的需求价格弹性来间接地得到勒纳指数。纳勒指数表明,市场竞争和垄断程度取决于商品的需求弹性:弹性越大,市场产品之间越具有竞争性,价格标高的程度越低,垄断的边际利润便越小,即垄断程度就越小;反之,弹性越小,垄断价格标高程度就越高,垄断程度就越高。因此,首先对房地产市场的需求价格弹性进行测算,并由此得到勒纳指数,来判断新疆住宅房地产市场的垄断程度。 (二)变量、数据及模型设定 1.变量、数据和来源。为了测算勒纳指数,我们需要对住宅房地产需求价格弹性进行测算,这样需要两个变量:房地产需求变量与房地产价格变量。在统计年鉴中商品房屋销售面积可反映房地产市场的实际需求状况,商品房屋销售价格可反映房价。用d作为房地产需求变量的标识,以hp作为房地产价格变量的标识。本文有关商品房屋销售和房价等方面数据全部来自新疆维吾尔自治区统计局编制的《新疆城市三十年(1978—2008)》和《新疆人民生活六十年(1949—2009)》。由于中国真正全面推进房地产商品市场化改革是从1998年开始的,因此我们主要考察1998—2008年间新疆13个城市的数据(详略),这13个城市分别是乌鲁木齐市、克拉玛依市、石河子市、吐鲁番市、哈密市、昌吉市、伊宁市、塔城市、阿勒泰市、博乐市、库尔勒市、喀什市和阿克苏市,对不同城市的住宅房地产市场垄断程度进行比较。 2.模型设定。根据1998—2008年间新疆13个城市的面板数据,建立如下的变系数模型: ln(dit)=αi+βi×ln(hpit)+uit。 其中dit和hpit分别是实际销售面积和住宅销售均价,βit反映了不同地区的住宅需求价格弹性。截距项αi和弹性系数βi都不相同,随机误差项uit 之间相互独立,且满足均值为零,同方差的假设。 (1)检验一:考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的纵向需求价格弹性。假定模型是时期变系数模型,然后对其进行估计。通过eviews6.0软件运算得到模型估计结果(见下页表1):发现模型判定系数r2=0.67,调整后的r2=0.61,说明该住宅需求价格弹性模型可以解释60%以上的住宅需求水平,而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了99 %(对应的prob值均小于1%)。总体来看模型的拟合度较好。将各年度住宅需求的价格弹性变化归纳如下,并进一步计算得到反映市场垄断程度的纳勒指数。从表2可以看出,新疆住宅房地产市场的纳勒指数有逐年提高的趋势,由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我们在判断市场的垄断程度时,纳勒指数在0~1之间,数值越大,垄断性越强。况伟大(2004)分别测算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒纳指数;表明北京市的勒纳指数均在0.6以上,是四个城市中垄断程度最高的,上海市的勒纳指数则在0.4左右,是四个城市中垄断程度最低的,而深圳和天津房地产市场的垄断程度则居于京沪两城市之间。与国内其他地区相比,新疆的住宅房地产市场总体垄断特征并不明显,但需要防控这种垄断趋势的继续发展。 (2)检验二:样本选择。考察新疆13个城市在1998—2008年各时期住宅房地产市场的横向向需求价格弹性。假定模型是截面变系数模型,然后对其进行估计。通过eviews6.0软件运算得到模型估计结果(略),发现模型判定系数r2=0.72,调整后的r2=0.71,说明该住宅需求价格弹性模型可以解释70%以上的住宅需求水平,而且各年度价格解释变量在模型中的显著水平都超过了98 %(对应的prob值均小于2%)。总体来看模型的拟合度较好。将各城市住宅需求的价格弹性变化归纳如下,并进一步计算反映市场垄断程度的纳勒指数(见表3)。 通过各城市的纳勒指数比较发现,市场垄断程度最高的乌鲁木齐市和昌吉市,纳勒指数均在0.4以上,其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市,纳勒指数均在0.35左右。市场垄断程度最低的是克拉玛依市,纳勒指数仅为0.11。乌鲁木齐市和昌吉市是新疆天山北坡经济带的核心,随着乌昌一体化的进程以及环乌鲁木齐市大都市圈的形成,住宅房地产市场需求会更加旺盛,对于逐利的开发商而言,这是一块大蛋糕,很容易形成价格联盟默契,控制开发节奏、捂盘惜售,抬高房价。 (三)讨论:新疆住宅房地产市场垄断的性质 对于上面的分析结论,有些学者可能会提出异议,根据就是经历了十几年的发展,新疆住宅房地产市场上的房地产开发企业数量已经大幅增加,市场垄断度应是有所下降的。一些政府官员和学者甚至认为新疆房地产市场集中度太低,企业规模太小,要政府采取措施加以提高。但是我们对此持反对意见,因为房地产具有特殊的商品性质,住宅市场的竞争程度不会因为企业数量的增加而增加,相反是趋于价格合谋式的市场垄断。 1.住宅市场垄断的基础:商品的高度异质性。对于住宅市场,没有任何两宗物业是完全相同的。产品的差别使每一个厂商所提供的产品都是与众不同的,因而开发商每开发一个小区或一座大厦都实质上成为该物业的垄断者,可以在一定程度上决定该产品的价格,这就构成了市场中的垄断价格。这里需要指出的是,房地产产品差异性较许多寡头垄断行业的产品差异性大得多。因此,随之带来的是房地产垄断竞争的企业数量可能多于其他寡头垄断行业的企业数量,但是房地产行业的垄断力量却强得多。 2.住宅市场垄断的新形式:价格合谋。对住宅业而言,开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。这是因为:如果房价下跌,不仅减少了开发商所能获得的利润,而且更严重的是消费者会对住宅市场价格产生降价预期,越跌越不买,这样,就会陷入房子越便宜越卖不出去的尴尬境地。因此,开发商不敢轻易降低房价。现阶段开发商开发商不打价格战。在默契合谋的定价机制作用下,使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。即便供求发生变化,房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度,价格难以起到调节供求的杠杆作用[4]。这也许可以解释为什么乌鲁木齐市的住宅价格这几年涨幅居全国首位的现象。 三、结论 进入2004年以来,新疆各地住宅房地产市场发展都很快,长期来看供大于求,但各地的当年竣工销售比都在逐年下降,大多不足1,呈现出短期供给不足趋势。通过实证分析发现目前新疆住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断,并有逐年加深趋势,局部地区有较明显的垄断特征,垄断形式主要是价格合谋。市场垄断程度最高的是乌鲁木齐市和昌吉市,其次是伊宁市、阿克苏市和库尔勒市。政府应高度重视和防控这种垄断趋势的继续发展,重点调控管理乌鲁木齐市和昌吉市的市场竞争环境,促进市场的良性竞争。 住宅与房地产论文:住宅与房地产业中的国民经济论文 1住宅与房产业作为新的经济增长点和支柱产业,将有力拉动全市经济增长 1.1住宅与房地产业是实施城市发展带动战略的支柱产业之一住宅与房地产业因其巨大的后向带动作用和内涵扩张力,形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协同发展的完整产业链,市场规模迅速扩大,产业地位得到了极大提升,现阶段及今后一个时期,住宅与房地产业是我国国民经济的主导产业之一。 1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来,由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设,在城市建设资金投入能力有限的情况下,住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展,拉大了城市框架,完善了城市功能,新区建设十年来,已建有各类房屋1147栋,总建筑面积319.8万平方米,已建成住宅用房460栋,总建设面积192.9万平方米,占已建成房屋总面积的60.3%,可见住宅建设在新区建设的地位。 1.3住宅与房地产业关联度大,对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析,住宅与房地产业每增加1元消费,可带动其它商品销售1.34元,2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上,带动相关消费约1万亿元,通常,住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用,第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展,第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。 1.4发展住宅与房地产业,有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房,我市仅存老区直管公房8万平方米,居民住宅私有化率达到98%,住宅私有化率的大幅度提高,有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。 1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前,我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业,如房地产开发、物业管理等各类企业,评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位,为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。 1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中,住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料,而同时也是作为一种享受资料,向着生态健全,环境优美,天人合一的方向发展,居民购房时,更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深,私密性、三明度(明厨、明厕、明厅)、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业,安居才能健康,安居是最大幸福,已成为城市居民的共识。 1.7发展住宅与房地产业,增加房产消费水平,促进经济的增长其一:国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格,也为了严格控制耕地的减少,减小农民的负担,土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二:人工费用的涨幅也比较快,机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛,所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。 2如何整体控制房产市场,使其健康有序的发展 2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向,对市场体系进行不断的完善,通过调整供应结构,进而在一定程度上满足家庭的住宅需要,通过进一步深化改革,全面贯彻落实居民住房制度改革,通过完善住房一级市场,同时搞活住房二、三级市场,以及租贷市场等,充分发挥存量和增量住房联动的作用,进一步激发居民住房消费的积极性。 2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要,市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合,以需求为导向,对市场要求进行认真分析,进一步加强宏观调控和政策指导,对住宅、非住宅结构进行调整,同时加大住宅建设的力度,并对写字楼建设规模进行适当的控制,进而在一定程度上防止出现新的空置。 2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革,制定实施新的政策,制定保障措施,进一步满足市住房需要,进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度,对城市住房保障范围进行合理地确定,科学合理地选择开发地块,建设一定数量的廉租住房,进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理,严格控制在中小户型,同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标,实行申请审批和公示制度。 2.4加强宏观调控对房地产市场进行监督和管理,科学合理地解决房地产市场中存在的问题,对市场运行情况给予高度关注,进而在一定程度上提高质量和效率。 2.5推进住宅产业现代化结合我市创造园林城市工作,对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理,注重小区生态环境建设,搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设、创造舒适、优美、安全的生活环境,认真贯彻落实《物业管理条例》,切实改善城市住房消费环境。 作者:张辉单位:河南省鹤壁市建设工程标准定额管理站 住宅与房地产论文:浅析住宅类房地产税设计中土地的地位与作用 摘 要:在现有实践和法律制度下,中国房地产税设计成财产税性质缺乏合理性。因为土地的国有性、稀有性和有价性,本文主张以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税,并配合交易环节的税收,以构建充足、稳定地方财产收入为导向的税收体系。以房产占用的土地为主设计持有环节的房地产税与土地出让金制度存在千丝万缕的关系,由于现有土地出让金的缺陷,中国房产占用土地产生理论上贬值但现实升值的矛盾,房地产税代替土地出让金在实践中实现也较为困难。这些都干扰了房地产税的实施。本文对土地出让金进行重新定义,不仅为房地产税的征收奠定法律基础,还为解决小产权房提供了一个突破口。 关键词:住宅 房地产税 土地 土地出让金 房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税。不同于其他类型房地产,住宅是人们安居乐业的前提和基础,对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益。本文从房产占用土地入手,以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成,以建立稳定的地方财政收入体系,并间接增加房产持有成本兼顾社会公平。 一、未来房地产税性质不宜是财产税 财产税是对持有财产,如建筑物,船舶所有人而赋课的税。未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税,合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。这说明未来房地产税的性质是财产税。但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税。理由如下: 首先,按照一般法理财产税是所得税的补充税,是在所得税对收入调节的基础上,对纳税人占有的财产作进一步的调节。所以说征收财产税有利于缩小贫富差距,这也意味着其征收的对象不是一般人,而是富人。近年来房价飞速上涨,我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富。如今在北京、上海、深圳等一线大城市,每一个拥有房子的人都是数百万,甚至数千万富翁。如果从这一表象看,现阶段对房地产征收财产税是合理的。但事实果真如此吗?我们知道大多数家庭的房子是用作居住的,也就是房子的价格高低都是一数字,他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富。所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象,只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人。 如上文所述,大部分房产作为生活必需品,无论值多少钱,这些财富也是虚拟的数字,除非卖掉换成现金。财产税调节的重点是富人,因此,不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税。 其次,购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同,她还也是一种投资行为。根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富,但是,他们通过追求自己的利益,更为有效地促进社会利益。以房产投资为例:多余的房屋可以出租,业主会得到租金,但是也解决了部分人的居住问题。如果我们税务部门足够努力,还可以从中获得部分税收。对于不卖也不租,留着占着,留着升值的现象,因房地产升值,财产所有人会获利,甚至利益丰厚,我们会在交易环节对其征收所得税。以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入。这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足。 还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人,一生也不会卖掉房屋。对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税。遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用,是世界各国通用的税种。但是中国虽然列入了立法计划,但至今也未开征。人们始终眼盯着财产税性质的税,力图为自己找到杀富济贫的工具。反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意,这很难理解。 最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决。我们知道:对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地。仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值,直至报废坍塌变得一文不值。如,同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象。但是,房子贬值的同时,房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同。如果我们把一个小县城100平米的房子,推到北京等一线城市,房产价格将会从几十万会飙涨到几百万,甚至更多。何以出现如此大的价格差异?是因为土地,随着土地的稀缺它的价格也就出现了变化。房产与土地密切相关,所谓房地一体,地价涨了房地产也就升值了。所以我们说房子有价值,会升值,还不如说是附着在房产上的土地有价值,会升值。 但是,中国却存在着以上实践与理论的矛盾。依据中国现行法律,中国土地公有,禁止土地买卖。我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的。除了支付一定的对价――土地出让金外,使用土地还有一个期限(住宅70年)。随着土地使用期限越来越少,附着在房地产上土地价值会越来越小,直到70年大限它将一文不值。如果继续使用,理论上还要再按市场价格再交一次价格不菲的土地出让金。但在现实中,我们的房产大都在增值中,几乎不受70年土地年限的影响。以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础。 以上讨论都是在房产流转环节征税,这些环节征税不仅具有合理性,更具可操作性。但是,持有大量房产必定侵占更多社会资源,一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价。而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零,长久这样,这样确实不公平。为了解决这个问题,在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题。根据上文所述,既然房产价值的主体是土地,我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成。 二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税 法律规定我国城镇土地属于国有。基于土地国有,目前附着在房地产的土地负担主要有两个:土地出让金;城镇土地使用税。土地出让金,一次性收取出让土地使用年限地租总和,另一方面它又似有税收的非租性质,是个有着内在矛盾的复合体。城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性。严格地看,以上两个制度功能具有一定的重合性。由于土地出让金一次性收取,本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义。 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收。按性质划分它可以划归为资源税。如果住宅用地是要交城镇土地使用税,那它无疑是房地产税组成重要部分。但是目前大陆各省级政府都对住宅实行免征或暂免征土地使用税的政策。对于住宅土地使用税免征有两个法源:第一、《城镇土地使用税暂行条例》,不过《条例》并没有直接规定对住宅用地免征,免征政策来自第七条的授权。第二、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》,它是国家税务局配合《条例》出台的细则。 如果按照以上两个文件授权,对住宅一概免征土地使用税缺乏一定的合理性。首先,《条例》第七条缴纳确有困难的可定期减免。以上规定包括两层意思:一是有缴纳困难,是困难户、低保户?或是其他合理情形?二是根据困难时间、程度定期减免,不是永远减免,困难解决的当然要恢复征收。再有,可视困难的程度,有减有免,而不是只免不减。至于《办法》中的授权,其实质是对《条例》的细化和完善,但其解释不应超过上位法。所以《办法》意思应该结合《条例》确定,否则其效力值得商榷。另外,一概免除忽略了住宅用地合理的面积。对于过量占用土地的住宅也进行减免,这问题就更大了。 对于各省级税务机关对住宅土地使用税的一概免除,陕西省的规定比较合理、理由说明也较充分。按照陕西省税务局的规定,对未超过当地政府规定住房标准的用地,可暂免征收土地使用税。它的免征理由是比照房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税。而房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税免征的理由是租金偏低收费低微,无力缴纳。从这一点上说其免征理由基本符合《条例》缴纳有困难减免理由。更为可贵的是《规定》还体现以下两个方面:一是设置了一个合理的免征面积,只有未超过当地政府规定住房标准的用地免征;超过标准的,就其超过部分照章征收土地使用税。二是对免征时间做了合理规定,即对未超过当地政府规定住房标准的用地暂时免征。这就意味着随着情况变化,住宅土地使用税还是要征的。只是经过近20年房地产业发展,各种情况都发生巨大变化后,陕西省住宅免征是否还存在?即使还按原规定,如果认真执行的话,其数据对未来房地产税设计也有其无可替代的意义。从这一点看,陕西省在全国房地产税探索的贡献,甚至不输于两个房产税试点重庆、上海的地位。三是城镇土地使用税的减免也忽略了一个土地出让金问题。土地出让金制度实施之前的一些老房子根本没有缴纳土地出让金,再加上住宅不交土地税。按照现有制度这造成事实上的不公平。 未来房地产税计税依据不仅是房产价值,房产面积也与之相关。本文不予认同理由是:一是如果按照房产面积确定征与不征的标准,又会陷入把房产税定义为财产税讨论,关于这一点态度上文已经说明了。二是由于土地资源的稀缺性造成了土地成为房产价值中最核心的地位。这一点上已经予以说明。占用资源要付出代价,多占用资源更应付出更多的代价。这就为用税收杠杆调节提供了更有力的依据。三是以土地为基准征税也降低了征税的难度,提高了征税的可操作性。按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,那么,房产评估价格如何确定却存在一定难题。还有专家表示,评估的房价是计税的重要依据,如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。在转让环节这当然不成问题,但是对于保有环节就不一样了。这一阶段征税一样需要一个相对公平、稳定的征税基础。由于征税规模庞大,相对于复杂且大量房地产价值评估,把房地产使用土地作为征税依据具有更强的操作性。 无论是在转让环节,还是在持有环节征收房产税,我们征税目的,除了调节财富分配、抑制房地产市场投机,促进社会公平外,还有一个现实的目的――为地方财政提供一个稳定的收入。 三、房地产税与地方财政收入 著名傅蔚冈就指出:房地产税就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。它的具体理由是:随着“营改增”逐步完成,营业税变成了增值税,地方政府失去了主体税种,完善地方税体系非常紧迫。为了稳定地方政府的税收,按照国际通行做法房地产税占地方税收比例较高。以美国为例:美国房产税也是地方政府的一项传统税收。征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。这真正体现取之于民,用之于民的税收目的。 反观,我国目前地方财政收入主要来源之一是土地出让金。由于它在地方财政收入中举足轻重,我们把这种现象形象称之为“土地财政?2014年地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右。土地出让金70年土地租金不是一年一缴,而是一次性收入,要保证财政收入就要不断地卖地,而且要保证财政收入的稳定就需要每年都要一定规模的“卖地”。这就造成土地财政不稳定的,也是不可持续。人们希望用税房地产税替代土地出让金,为稳定健康地方财政找到出路。这个愿望是好的,但目前缺乏可行性。在上海、重庆房地产改革试点中可以看出房产税收益很低无法替代土地出让金。怎么办?这也需要从下文对土地出让金重新定义中找到答案。 征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。就公共服务支出而言,中国新兴的小区物业管理体制与之有着很大的相似。正是基于一定的相似性,物I管理费对未来房地产税设计也有一定借鉴意义。物业费按月计费,分期缴纳,是小区管理公共服务费用,也构成房产持有环节成本之一。物业费征收的标准是房产面积,这与上文设想的以土地为标准征收的房地产税不同。从公共服务的角度看,房产的多少也必然意味着享受服务的多少。无论你住还是不住,都必须设定公共服务,尤其学校,公园,体育场馆等公共服务布局更不可能随时修改。所以,未来房产税设计中以房产面积为准收税,也具有一定合理性。由于其性质与物业费相似我们姑且称这一部分为物业税。到此保有环节房地产税的构成似乎有了些眉目(如图1),综合流通环节房产税构成也较为清晰了(如表1)。 征房地产税要成为地方财政主体部分,体现公共服务功能。这形成一个矛盾:小区公共设施是由维修基金而不是财政负担,小区公共事务是由物业公司不是政府管理。既然业主支付物业费,买房时还交了一笔维修基金,那么相应相关税收就应该相应减少。有一个办法缓解以上矛盾,目前小区公共设施尤其道路日益老化需要维修甚至新建,但是,随着通货膨胀和维修基金使用,住房维修基金早晚也有用尽的一天。按照规定维修基金将近用完要按照原标准续缴,这在实践中很难做到。因为维修基金是购买房产时必须的费用,因此作为房价的一部分,业主接受起来不困难。可是如果再缴纳一比小巨款,按照现今国民素质接受起来就不容易了。如果维修基金用完,小区公共设施没钱维护,这必然影响到小区内部生活品质,并产生上文提出的公平问题。这时小区业主们缴纳房地产税就应该起作用,尤其在小区公共设施的维护、维修方面。我甚至认为房地产税征收以后,维修基金最好只用于维修房屋本身,而其他公共设施的维护应由政府税费承担,除非业主自己同意使用维修基金。这种维护方式还有一个契机,那就是中国城市要推广的“街区制”。不仅“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”, 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。如果封闭住宅小区逐步打开,那么不谈其他方面,就公共设施的维护、管理费用就不应该都由物业费和维修基金承担了。 四、重新定义土地出让金 上文提到现有土地出让金不改变,那么现实中就会存在以下困惑。一是房地产现实增值与理论贬值的矛盾。二是房地产税代替土地出让金理论上合理而现实无法替代的矛盾。三是我们知道农村住房(还要包括小产权房子)占用土地法律上世世代代拥有的(除非征收)而且无偿使用,相反城镇房产占用土地却有一个固定期限,而且有偿使用,从社会公平角度上看也是有问题的。 要解Q上面的问题,我们可以在土地出让金这一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是没有固定期限,在房地一体原则下,房子占用土地也不应该有一个固定的期限。沿着这个思路我们可以重新定义土地出让金:土地出让金是政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格(简称地价)。这样定义有什么好处呢? 一是新定义解决了中国房地产理论上贬值,现实中增值的矛盾。重新定义的土地出让金不再是有固定期限的租金,它一次性缴纳后就与房子融合而成房地产价格。由于土地没有固定期限,附着在房产上的土地就不会随着租期缩短而贬值了,这样中国房地产现实中升值,理论上贬值的悖论也就解除了。另外,一次性缴纳完土地出让金也就意味着土地转让权的转让。这也为我们征收转让环节房地产增值税奠定理论基础。 二是新定义让土地出让金与房地产税同时征收成为可能。土地出让金与房地产税两种功能重叠,同时征收理论上缺乏合理性。如果把土地出让金定义为政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格,那么,它的税收性质就消灭了,也就不存在房产税与土地出让金功能重复了。这样土地出让金与房地产税同时进行就有了理论上的可能性。那么就解决了以上问题。这就扫清了起初由于房地产税征税如果太少而不能维持地方政府运转的障碍。 其实,实践和一些法律都证明以上定义的合理性、可行性。比如,现实中我们对买房子关心很多,但从来不关心土地使用期限。要知道按照理论上土地出让金期限确实是关系到房价。政府的征收同样不关心土地使用期限,不论是多老的房子也会以市场价格征收。政府和人们都不太关心这一个期限。说明什么?只是物权法提醒大家还有一个土地使用期限的问题。不过她还是给了我们一扇门:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。是否再缴纳土地出让金,法律却未规定。是立法者忽略了吗?当然不是,只是在绝大部分住宅使用权期间届满时,我们还有很长时间考虑清楚:到期后住宅是不是还要缴纳土地出让金。如果我们对土地出让金重新定义,就意味着土地到期后政府放弃对土地出让金再次征缴,这就解决以上提到的难题,其中包括用房地产权税替代出让金问题。 好处是有,但有人质疑:怎么解决这些新产生的问题呢? 土地是国有的,不能买卖。有人认为对土地出让金的重新定义,等于变相卖掉了国家土地。本文不予认同,因为体现国家所有的形式不仅只有出租一种,如一些国家国有资源都以某种税收来体现。更为特殊的是住宅是人们安身立命基础,基于“房地一体”做一些制度上的改革也是可以的。随着房地产的转让(包括买卖赠与继承),政府可以通过税收调整各方面社会利益。最后,还会因政府的征收土地重新掌握。 土地出让金与房地产税同时征收。买房人是不是吃亏了,这样会造成他们双重的负担。不会的。首先重新定义的土地出让金是一次性缴纳,而且没有固定期限。那么就意味着房地产税征收后,现有住宅用地土地不仅没有了70年大限,还意味着70年到期后政府也不应该再让业主交一次土地出让金了。买房人用土地出让金换来了无固定期限使用权还有再转让的权利。这种权利获得房地产增值的收益,从而使自己获得一笔真正财富。如果要人们选择他们一定会双手赞成的。另一方面政府以放弃再次征收土地出让金为代价换取了征收房地产税的权利。再有,政府只是放弃了对已经缴纳土地出让金的征缴,而对其他政府掌握的土地在出让时仍可代表国家征缴土地出让金。 综上,我们设定一个住宅占用土地流转流程(如图2),让我们更清楚看明白: 政府把掌握的国有土地使用权以招拍挂(市场价格)形式转让给开发商(A)。开发商把附着土地的房地产卖给(市场价格)业主(B)。之后包括业主的转让(市场价,赠与继承除外)(C),还有可能政府因公共利益征收(市场价)(D),政府重新掌握土地。这就形成了一个循环。这循环中土地随着房产一起在市场上流转。在出让土地被政府再次征收之前,体现土地国有性质应以对房产税收形式存在。这就为我们在持有环节对住宅占用土地而征收房地产税奠定法理基础。 五、土地出让金、房产地税与小产权房 小产权房早已有之,小产权房问题严重却与城市房价蹿升密不可分。“因为在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等费的负担,房价便宜。于是小产权房在城镇郊区或城乡结合部大量出现。尽管按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。但是现实中小产权房的使用和转让几乎不受影响,只是在诸如抵押、拍卖是受到些限制。低价诱惑和低度风险促使人铤而走险,不顾政府的警告小产权销售仍旧如火如荼的进行。 小产权带来了很多社会问题,这其中也为未来房地产税征收带来很多问题。因此小产权问题必须解决。原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为,未来对小产权房的主要处理,无非就是转正和拆除两种措施。 拆除?按照目前社会现实,除非极特殊情况才可以拆除。大部分情况只有转正一个选项了。如何转正呢?其他程序性的追认还好办,但一个关键问题是:土地出让金怎么办?大产权和小产权一个根本区别就是“有没有缴纳土地出让金”。从现实角度看补交土地出让金是困难的,甚至是不可能的。这不仅是土地出让金按照什么标准征缴,还涉及到对农民土地征收问题,更涉及到业主付出成本的态度问题等等。解决这个问题,我们可以借鉴土地出让金重新定义的思路。既然国家掌握的土地转让须向政府缴纳土地出让金。那么既然农村土地属于集体所有,农民们盖好房子把附着的土地按“市场”价格转让不交土地出让金也是合理的。这里有一点是相同就是土地的转让包括转让权的转让,并且没有固定期限。如果这样做政府也没有吃亏,因政府在没有向农民付出征地补偿的情况下把集体土地转变为国有。更为重要的是政府还获得了对该房产征收房产税的权利。当然这只是权宜之计,今后,政府应加大对新建小产权房监管力度,在萌芽阶段就消灭小产权房才是正途。 住宅与房地产论文:房地产企业参与新农村住宅建设探索 【摘 要】通过对农村住宅发展过程中存在的问题进行分析,通过政府与社会的合作,引入有责任感房地产企业找到有效的参与模式,逐步完善新农村住宅建设和提高农民生活水平,也给开发商创造新的利润空间,为积极稳妥推进新农村建设决策提供参考。 【关键词】房地产;参与;新农村;住宅;模式 新农村住宅建设在推进新农村建设的可持续发展具有举足轻重的地位,在新农村建设中具有重要的意义。 一、我国农村住宅发展现状 我国共有320.7万个自然村,63.4万个行政村,2.2万个集镇,近2万个建制镇,总建设用地接近17万平方公里,有10亿人口在这里居住、生活、工作,可见农村房地产需求潜力的巨大。自1980年起,农村新建住宅总面积一般在6亿平方米以上。人均住房面积为28.69平方米,农村人均住房面积达到29.68平方米,比城市人均住宅建筑面积的26.1平方米多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高,造价高,但住房质量不高:钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%,砖木结构比重为47.57%,还有14.80% 的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构[4]。布局不合理,没有配套的厨卫设施,居住条件并未得到真正改善。土地浪费严重,缺乏统一规划与布置。住房建设模式落后,建筑形式单一,丧失乡土特色。可再生能源的使用率底,缺乏节能理念和措施。资金来源单一。 二、房地产企业参与农村住宅建设的必然性 国家建设社会主义新农村的相关政策使房地产企业参与新农村住宅建设获得了可能。农村住宅建设为房地产开发企业打开新的市场,农村住宅产业化进程中有效引入房地产企业进行住宅建设将起到事半功倍的效果。房地产企业可以利用在城市房地产开发经验,进行农村住宅项目合理规划,提供资金,提高土地集约利用,加速农村住宅建设速度,提高住宅质量,形成配套完善的住宅社区,有利于农民转变观念和农民生活水平,有利于统筹人与自然的和谐发展,有利于创造整体和谐的城乡发展格局的提高。 三、房地产企业参与的制约因素 1.土地流转的局限性 房地产企业参与新农村住宅建设也具有一定的局限性,由于农村土地制度区别于城市土地制度,农村房地产项目在市场流通受到限制,房地产企业追求的高额投资回报较难实现。 2.相关法律法规不完善,农村住宅产业化水平低 涵盖农村住宅建设全过程的法律法规体系没有建立,使得住宅建设从规划设计到施工无法可依。农村住宅基本处于无设计,自建为主,采用高耗能的建筑材料,缺少标准化设计、工业化生产、机械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技术和节能省地型住宅配套技术的研究。农村住宅金融体制滞后性,农村住房建设资金筹集难。这些问题导致农村住宅产业化水平较低,制约农村住宅建设。 3.农村居民思想落后和经济生活水平不高 农民的思想观念未能得到转变,导致农村住宅规划与设计系统性较差,整个农村住宅建筑市场很难有长足的发展。与城市居民收入相比,农村年居民收入偏低,农民在满足衣食温饱之后没有更多的钱用在房地产的消费上,对农村房地产失去购买力,导致农村房地产发展的缓慢和农村房地产建设的质量偏低。 4.房地产企业参与态度谨慎 大多房地产企业认为新农村建设是政府的任务,房地产企业参与新农村建设,不能像在城市中获得高额的投资回报,投资回收期长,两者很难把利益统一。因此很多业内人士不熟悉新农村住宅相关政策,房地产企业参与的积极性不高。 四、房地产企业参与途径 房地产企业通过集体―开发商合作途径参与新农村住宅建设。利用宅基地作价入股的模式,在保持集体土地所有制形式不变的条件下,提高农民的居住水平。在成都鹤林村采用重点突破性新农村建设方式,以村社集体经济组织为市场主体,与房地产公司及建筑商合作,实施“三个集中”,壮大“新集体经济”,创新城乡一体化和谐发展模式,成为城市周边农村(城郊)新农村建设的典范。农民只要用不到5%的土地与土地开发商合作,即可得到整个自然村全部村民的小区楼房安置,房地产商也获得了满意的投资效益。 开发商接受村委会或众多农民的委托,定向进行农村住宅开发途。根据农民的要求,为其建设房屋,房子建好后卖给农民的行为。这种模式最主要的优点是可以按照农民的要求量身打造。开发企业按每平方米的建筑面积收取一定的管理费,对开发企业而言,这一途径虽然盈利不太大,但基本没有风险,而对农民而言,专业化的施工与管理可以降低成本。 五、房地产企业参与模式创新 1.创新理念 房地产企业为新农村住宅建设提供项目策划咨询服务,开发管理服务和物业管理服务,提高新农村住宅开发服务水平。通过农业与其他产业立体化建设拉动农村房地产需求,提高房地产企业参与积极性,塑造良好的房地产企业形象。随着我国农村房地产的发展,房地产企业通过与政府合作,借鉴城市住宅房地产项目开发经验,培育品牌农村房地产企业,进行连锁开发,形成规模优势,实现集约化发展,进行企业产品品牌的打造,促进农村房地产业的发展,提高农村第三产业的服务水平,也使房地产企业综合效益得到提高,实现双赢。 2.创新模式 (1)农业综合体开发模式 房地产企业利用自身开发优势参与农村商业项目的开发形成现代农业综合体,完善农村社区各项配套设施。通过以农村为基地,生产优质农产品,优先向房地产企业物业服务的业主直供,并逐渐辐射至社会消费市场。打造涵盖农业观光旅游、乡村休闲度假的创新型、高技术引领的农业综合体,统一标准、品牌、生产技术,形成规模效应和品牌效应,发展成集农业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体的农业综合体。 (2)连锁开发模式 对于专业住宅房地产企业而言,可以发挥其住宅房地产开发的优势进行农村住宅连锁开发,改善农村住宅条件,形成完整的配套。像奥林匹克花园,有保利花园,阳光100等房地产项目利用其品牌效应,在全国村庄进行农村住宅项目开发,使得农村住宅开发规模化,集约化,房地产企业实现预期的综合效益。 总结:在新农村住宅建设过程中应树立农民主人翁意识,树立自力更生为主,各级政府、社会各界帮扶为辅的运行机制,把住宅建设改造与新农村建设的其他环节有机结合,实现统筹协调、互相促进。房地产企业利用自身开发优势,加强与政府合作,实现以农为特色,形成城乡一体相互促进新农村住宅开发可操作模式,实现农村住宅专业化规模化开发。 住宅与房地产论文:关于房地产住宅中空间与节能设计的探讨 摘要:住宅是人们生活中一个重要的空间,其空间设计对于住宅功能的发挥以及人们的生活需求具有重要的作用;同时,建筑作为一个耗能大户,节能设计对于建筑行业的发展意义重大。本文针对房地产住宅在空间设计和节能设计方面进行探讨和研究,希望起到抛砖引玉的作用。 关键词:房地产;住宅;空间设计;节能设计 房地产住宅是提供给人们生活休息的空间,所以在空间设计及节能设计等方面应该是以人为本的,其功能等都需要围绕人们的需要和舒适度来进行设计的。随着经济的不断发展,资源的重要性已经越发的不言而已,随之而来的住宅的生态性和绿色性成为人们普遍关注的问题。如何做好住宅的空间设计和节能设计也成为房地产行业关注的焦点。本文就房地产住宅中空间设计与节能设计进行探讨和研究。 房地产住宅的空间设计 住宅空间结构的特征 我国房地产住宅的发展,主要经历了几个阶段:第一阶段,职工的住宅以及新村,此阶段的住宅主要是采用邻里单位的基本观念,相应的配套设施比如小学和商店也列入规划之中,并将之前的棚户区有目的、有计划的进行改造,变成阳光明媚、空间优美的住宅;第二个阶段,住宅和街区相结合,这主要是受到了前苏联规划模式的影响而发展起来的;第三个阶段,住宅区、行政区与街区结合。改革开放后,随着人们生活水平的提高,于是具备功能齐全的住宅区、行政区、街区相结合的住宅形式出现,并逐渐的发展成了当前主要的空间结构。 2、房地产住宅空间设计 1)客厅与起居室的设计。在住宅空间的设计中,随着人们居住模式的改变,出现新的“大厅小卧”的布局,并经过多年发展已被人们接受。这种空间布局不仅注重居住者的需求以及行为的规律,还能满足成员娱乐以及聚会等活动的需要。通常起居室作为家庭成员使用的公共空间,能满足成员日常的活动需要,客厅主要用来接待客人的场所,具有一定的功能针对性,单独成员的客人造访可能会影响到其他成员的生活,进而会造成使用上的不方便。根据目前我国家庭的普遍现状,理想中的两室两厅是不太现实的,所以比较实际的设计是将客厅和阳台、餐厅等空间相结合,可以做大餐厅的空间,并通过增加家具来满足会客的需求也提高用餐的舒适度; 2)卧室的空间设计。卧室由于具有很强的功能性,主要来提供成员的休息空间,所以私密性比较强,对其空间环境的要求也要尽可能的温馨和舒适,所以在空间的设计方面不能够太过狭小,主卧一般要12-16平方米比较合适,次卧为10-14平方米,并在主卧内设置卫生间和更衣室,提供完善的功能; 3)卫生间设计。卫生间作为住宅核心部分,通常可分为公共卫生间和主卧卫生间。由于人们生活水平的不断提高,卫生间也成为了追求健康和舒适的一个场所,要让使用者能够感受到舒适、安全、方便,可在满足人们基本的卫生行为的基础上适当将化妆、洗涤等功能也放入其中。通过对空间进行适当分离,分离为两个或以上的空间,保证各个功能都能独自发挥其应有的功效。同时,面对我国提出的节能减排的政策,在卫生间最好是选择淋浴,不仅卫生、方便,而且节约用水、面积小、布置相对较为灵活。通常家庭公用的卫生间面积4-6平方米适宜,主卧卫生间3-4平方米适宜。 4)厨房设计。厨房是住宅中一个重要的场所,尽管占地面积不大,但功能重要、使用频率很高。厨房主要由冰箱、操作台、洗池等为主,还适当的辅以低柜、吊柜等用于储存的空间,对于厨房的设计应采用变压的风道,这样便于气和油烟的排放,同时也要具备足够的电源插孔来满足厨房日益增多的电器需要。厨房的照明应采用全部照明和局部照明结合的设计理念。厨房的面积一般为6-8平方米较为适宜。 二、房地产住宅的节能设计 1、房地产住宅节能设计的重要性 随着我国的城镇化进程不断的发展,数据统计表明,建筑行业的能耗约占全社会能源消耗的32%,占全国能源消耗总量的45%。目前来讲,我国基本上都是高能耗建筑,并且每年新增的建筑其95%都是高能耗建筑,这就造成了很大的建筑能耗也造成了严重的负担,所以,建筑行业的节能应该给予足够的重视。并且推行节能措施迫在眉睫。 2、房地产住宅的节能设计 住宅节能是指住宅在设计、规划、建筑以及使用的过程中,通过采用节能的材料以及技术,来加强能耗的管理,在保证住宅正常功能的发挥的前提下来降低其能源消耗。住宅节能设计是一个全面的过程,主要通过下述几个方面进行: (1)住宅外部环境节能设计。住宅外部环境的节能设计主要可采用合理选址和合理群体的规划布局。合理选址就是住宅的选址需要严格的根据当地的环境、气候、水质以及地形等因素综合考虑,比如年平均温度、平均湿度、风压以及太阳辐射强度等,利用这些条件来为住宅节能创造有利因素,但又不能破坏整体的环境平衡。合理的规划以及结构设计能够有效适应住宅周围的环境,从而有利于建筑节能。比如日照以及住宅朝向的选择,应该是以冬季能够获得充足的日照、夏季能够利用自然的通风并降低太阳的辐射为原则的;比如合理的控制建筑体形系数,体形系数就是建筑与室外环境接触的外比表面积和其溶剂的比值,所以单位建筑其外表面积大、体形系数也大,则其能耗就高。所以,在节能的设计时,应该要尽量的避免建筑外面形状太多凹凸不平,尽量平整。 (2)住宅建筑单体节能设计。住宅建筑的单体节能设计,主要是对各个部分的节能构造进行设计以及建筑物内部的空间进行合理设计和分隔,并选用一些新型的节能材料以及节能技术,更好的利用建筑物周围的环境,达到满足建筑性能又良好节能的目的。住宅的单体节能设计,主要有:1)房屋的隔热保温和遮阳。夏季,由于太阳光线较强,所以建筑物内温度受到外面环境温度的影响会提高2-4摄氏度,但在冬季,又会因外部温度而使里面温度降低。所以在屋面的设计时可选择倒置式的设计,同时也可采用蓄水和种植绿色植物,这样不仅能够有效的起到良好的隔热效果,还可以增加城市的绿化面积,改善城市的环境,也能结合建筑物构造呈现有个性的建筑形象。2)楼板层的节能设计。主要是利用楼板层的中空空间通过将循环水管等布置在其内部,就能在夏季利用冷水来降低住宅内部的温度而冬天利用热水来提高温度进行取暖。3)住宅门窗的节能设计。数据表明,我们高能耗建筑中约有40%的能耗是通过建筑的门窗产生的,所以在门窗的设计时不仅要控制窗和墙的整体比例,也要通过增强门窗的热工性能来降低能耗流失,比如采用多层中空的或辐射低的玻璃等和加强门窗间的气密性,同时还可增加建筑物外墙的这样设计,从而有效的防止夏季强烈的太阳辐射而导致室内的能耗增加。4)选用节能材料。在建筑物材料的选择上面,应该要遵循经济、节能、健康的原则,选用新的高校材料,比如新型防水材料和保温材料的使用,可以达到很好的防水效果和隔热保温效果,有利于建筑物的节能。5)合理的空间设计。所谓合理的空间设计就是要能够充分的保障建筑物的使用功能的条件下,进行合理的分隔和设计,从而改善住宅室内的通风、采光以及保温的条件,进而达到节能的效果。 住宅与房地产论文:住宅房地产价格理论与实证研究 【摘 要】商品住宅作为房地产业的重要组成部分,与人民生活质量的提高关系密切。鉴于此,本论文在总结前人研究成果的基础上,以青岛住宅房地产市场为实例,采用线性回归和指数平滑的方法,对青岛市商品住宅的供需状况与价格走势进行了分析预测。总结出房价上涨的几点原因,并提出针对性建议,为青岛市的商品住宅市场的持续健康发展提供新的解决思路和方案。 关键词:商品住宅;价格;供求机制 1 绪论 近年来,我国商品住宅房地产价格不断上涨,各主要大城市房价过高、涨幅过快,成为影响宏观经济健康、平稳运行的不确定因素,稳定住宅房地产价格尤其是住宅房地产价格是当前社会各界关注的焦点。从我国的实际情况来看,房地产业尽管发展历史较短,但进入转轨时期以来,其价格变动与主要影响因素变动仍呈现出一定的规律性。在这种背景下,选择房地产价格变动理论作为研究课题,既具有较大难度,又非常具有理论意义和现实指导价值。 基于以上背景,本文在阐述了商品住宅房地价格理论,形成机制及变化规律后,以青岛为实例,对青岛市房地产供需状况和价格走势进行分析,对青岛市房地产市场的未来发展提出有益的建议。 2 商品住宅价格相关理论 商品住宅是指由具有资质的房地产开发企业经政府批准后建造的在市场上自由流通的住宅,消费者在购买后即可获得房屋所有权证与国土使用证。从城市住宅供应体系来看,城市住宅主要分为商品住房和保障房两类。 商品住宅价格指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。其价值既包含所占用的土地价值,也包括地上建筑物的价值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性,商品住宅价格也有其独特的价格特征:明显的区域性、需求缺乏弹性、周期波动性以及易受政策影响。 3 商品住宅价格形成机制 3.1商品住宅价格形成机制的概念 商品住宅价格形成机制是商品住宅价格机制的核心内容,指在一定时点上各影响因素及其相互作用。任何商品要形成价格,都要满足相对稀缺性、有效需求和效用性三个条件。商品住宅作为一种商品,其价格形成也满足这三个条件。此外,商品住宅的成本、权益和区位构成了商品住宅的定价基础,是商品住宅价格形成的最基本要素。 3.2市场供求机制 成本、权益、区位构成了商品住宅的定价基础,而商品住宅价格的高低是由市场供求关系决定的,因此,供需平衡决定价格水平,目前的商品住宅的影响因素基本上都是调节供需的。从短期来看,由于土地资源是有限的,因此商品住宅的供应可以视作是固定不变,所以住宅价格随着需求量的变化而变化。当购房者的需求增加时,由于供给不变,价格上升。当市场需求减少时,价格下跌。 3.3生产价格机制 生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式。由社会成本加平均利润构成。在已知生产成本、成本利润率、税率的情况下,价格=[成本(1+成本利润率)]/(l-税率)。也可采用加工费用盈利率的方法把税收和利润放在一起考虑。 4 住宅房地产价格变化规律 4.1长期增长性 经济发展水平和居民收入水平的提高,人口数量的增加都刺激了商品住宅刚性需求和投资性需求的增加,使得商品住宅的价格将长期处于上涨状态。然而土地成本、建筑成本的不断提高,土地供应更加严格,商品住宅供给的有限性,这些都导致商品住宅价格长期上涨。 4.2抗通货膨胀性 自2005年起人民币巨大的升值压力促使我国要采取措施控制贸易顺差的加大,造成国内流通中的货币总量超过商品总价格,所有商品呈现出综合性的价格上涨趋势。为了财富的保值增值,很多人会选择投资商品住宅等价值稳定的投资品。以土地为承载物的商品住宅,其价格也就具有了抗通货膨胀性。 4.3周期波动性 商品住宅价格的变化与宏观经济的发展和政府政策的制定密切相关,一般来说,政府鼓励商品住宅市场发展,开发商增加投资,促进商品住宅市场发展,同时,由于宏观经济发展水平一直较高,居民收入稳定增加,购买力较强,商品住宅市场呈现出供销两旺的局面,商品住宅价格会处在上涨期。当政府制定政策抑制房地产市场过快发展时,商品住宅价格处于下降期。 5青岛市商品住宅价格现状及变化研究 5.1青岛市住宅房地产市场现状 青岛是我国东部沿海重要的经济中心城市,自2002年来,青岛的经济飞速增长,青岛市民生活水平不断提高。根据世界银行的研究表明,当前,青岛市住宅房地产业正处于平稳期,城镇化水平正处于加速时期,故未来对住宅的需求是强劲的。 2002年-2011年的住宅房地产竣工面积总体上呈波浪形上升趋势,商品房供给量增多,从而加剧了房地产市场的竞争。2011年青岛市全社会累计完成固定资产投资35025382万元,同比增长15.9%,房地产开发完成投资7827193万元,同比增长29.9%,占固定资产投资22.35%。 虽然历年来住宅价格都在增长,但其增长率变化很没有规律,为了找出未来房价的增长趋势,我们需要对数据进行处理,现对房价增长率取对数,我们就能看出,未来房价的增长趋势将变缓,但仍然保持着不小的增长。其预测结果如图1所示。 图1 青岛市历年来房价增长走势图 5.2住宅房地产市场发展趋势分析 由于住宅房地产市场供求的因素很多,不确定性很大,想要准确预测住宅房地产市场是相当困难的,只能通过分析影响住宅房地产市场的因素大致把握市场的走势。因此,对于商品房的需求预测,本文采用回归分析的方法来预测。 自2002年以来,青岛市住宅房地产实际销售面积总体上呈上升趋势,特别是2005年,增长率较上年为45.41%,2011年下降为-24.23%,由于国家对房价出台了一系列的控制措施,包括限购的强烈要求、从紧的货币政策和信贷政策以及加大的保障房建设,购房者在一定程度上会持观望态度,加上青岛市自2002年以来,房价飞速上涨,已经部分超过了居民的经济承受能力,未来几年,青岛市住宅房地产销售面积绝对量还会增长,但增长速度会有所下降。根据一元回归预测,运用回归方程y=86.467x+249.93(x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12;r = 0.825 =0.576 )可以预测得出2012年青岛市住宅房地产销售面积为1201.067万m2,2013年为1287.534万m2。通过回归分析,运用计算机得出的回归方程y =27.558x +416.93(x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12;r = 0.769 =0.576 )可以预测2012年青岛市住宅房地产竣工面积为720万m2,2013年为748万m2。 价格反映着各方面的经济关系,影响房地产市场供求关系的变化,决定着房地产开发经营企业的盈利和亏损。因此,对住宅房地产市场进行研究不能忽视市场价格的变化,本文采用指数平滑法对住宅房地产市场价格进行定量地预测,2012年住宅均价为6978.70元/平方米。5.3结果分析及建议 本章通过对青岛市住宅房地产价格现状及变化的理论与实证分析,总结得出了青岛市2002年至2011年住宅价格不断上涨的几点原因。首先,需求增加是支撑住宅房地产价格上涨的重要动力。其次,目前对住宅价格上涨的的调控政策的力度有限。最后,从供求方面看,青岛市未来住宅价格仍将走高。 针对此种情形,对青岛市住宅房地产价格发展提出如下建议:(1)优化土地供给制度。首先,土地开发的规模既要依靠市场需求的拉动,同时也要依靠政策约束引导。其次,完善土地储备制度,促进土地流通市场的发展。最后,要以持续、健康发展为理念,加强对房地产开发土地供应的监管。(2)完善房地产统计和信息披露制度。首先,根据青岛市目前商品住宅市场的实际发展情况,应把重点放在正确引导居民理性消费、支持普通住宅建设等方面。其次,完善信息制度,科学确定房地产信息的时间和方式,正确引导投资和消费,促进市场供求平衡,避免房地产市场的大起大落。(3)拓宽多种投资渠道。政府应利用各种渠道加强引导,增强投资者风险意识。 住宅与房地产论文:货币发行量与房地产商品住宅价格格兰杰因果关系的实证分析 【摘要】本文希望通过对收集的数据的计量分析,找到货币发行量与房地产商品住宅价格之间的关系。本文运用的计量方法有ADF平稳检验、AEG协整检验、ECM误差修正模型以及格兰杰因果检验。本文的结论是:货币发行量的确是房地产商品住宅价格的格兰杰因,即货币发行量包含了可以预测房地产商品住宅价格的有效信息。更进一步,结合实际,得出:货币发行量是房地产商品住宅价格的逻辑因。 【关键词】货币发行量 房地产商品住宅价格 误差修正模型 格兰杰因果检验 一、引言 中国的商品住宅房地产市场发展是跟我国的经济体制改革一样从1979年开始的。从1979年至2012年期间,住宅房地产历经了土地使用权转让阶段、房地产泡沫阶段、亚洲金融危机阶段、福利分房终止货币分房开始阶段、我国正式进入WTO阶段、炒房阶段等等。可以说,一个商品房地产市场的发展是中国整个经济体制改革的缩影。在这期间,中国商品住宅房地产市场从无到有的建立了起来,并且逐步完善。但值得注意的是,从商品住宅房地产市场一开始建立,政府就对该市场进行了严格的规范和控制,比如房地产市场的国六条、国八条、国十一条等等。由于政府的控制以及政治、体制等外部情况的变化,使得分析商品住宅房地产市场的价格成因变得极其困难,其中任何一个事件对商品房地产市场的影响都是非常大的,比如金融风暴、正式进入WTO、国家房地产政策等等。在此,本文去除所有影响价格的因素,直接从货币发行量对商品住宅房地产价格进行格兰杰因果分析,希望通过格兰杰因果关系进一步得出逻辑因果关系,以指导实际和相关政策制定。 二、相关研究 以往文献对商品住宅房地产市场的价格研究很少,跟房地产价格相关的研究有: 《房地产价格与通货膨胀预期》:研究如何运用房地产价格预测通货膨胀。 《房地产价格与通货膨胀_产出的关系》:研究房地产价格如何影响通货膨胀和产出。 《中国房地产价格与通货膨胀的关系_基于计量模型的实证分析》:研究房地产价格与CPI的关系。 《商品住宅销售量与CPI格兰杰因果关系研究》:研究房地产住宅销售量与CPI的关系。 这些文献中,《中国房地产价格与通货膨胀的关系_基于计量模型的实证分析》跟本文的主题是比较相似的。但文章是讨论了CPI跟房地产价格的关系。CPI是基于一揽子日常商品的年度涨幅,可以间接体现货币发行量。但我国的CPI指数中并没有包括商品房价格,所以完全可能出现商品房价格上涨而日常商品价格不上涨或者反之的情况。所以本文直接选取了货币发行量这个更直观的指标来衡量和研究分析。 (三)协整检验 五、结论与建议 从逻辑上,房地产商品住宅价格的上升只有两个原因,一是注入该市场金额占整体货币发行量的占比增高,二是整体货币发行量的增加。由于已经证明了整体货币发行量是住宅价格的格兰杰因,所以可以从逻辑上认定:货币发行量的增加是房地产商品住宅价格上升的原因之一。而且,通过回归函数和ECM模型,可知:长期来看,货币增长率增加1%,房地产价格增长率增加0.46%;短期来看,货币增长率增加1%,房地产价格增长率增加0.923%。 建议:控制房价过快增长是政府的责任之一,但之前都只是从行政政策角度强行压制价格,导致的结果是效果不理想。建议政府之后从货币发行量这个经济角度来解决该问题,控制货币发行量,控制房价的过快增长。 住宅与房地产论文:住宅民生消费属性与房地产政策和制度 【摘要】房地产的调控政策关系到百姓民生和房地产业、乃至国民经济的持久、健康发展的问题。应该使得房地产政策和制度保持长期稳定和协调,具有长期可预期的政策效果。要基于中国国情、立足住宅民生消费的属性,来设计具有长期战略性房地产的调控政策和制度。 【关键词】住宅民生属性;房地产调控政策 自上世纪90年代中期,中国实行以市场化为核心的城市住房制度的改革,住房商品化、土地招标拍卖,有力地推动了城市房地产市场的发展。在经济和房地产业快速发展的同时,出现了地价、房价快速上涨,在一些城市,商品房的房价超出普通百姓的购买力。过度投资投机推动地价高企,导致商品房价格过快上涨。经济学的观点是:只有当“完全竞争”的平衡和抑制的作用存在时,才能是所谓的完全自由,“完全竞争”会自发地抑制投机。中国人多地少,中国房地产市场必然是供应弹性不足的市场,远远不是一个“完全竞争”的市场,这显然是导致投机产生的重要因素。从近十多年房地产市场的表现来看,有许多人将房地产市场看作是一个投资市场。但是住房本身属性应该是满足人们居住这一基本需求的消费品,而且是涉及广大百姓的民生必需品。 购买住房应该是为了满足和改善居住状况为目的,是一种消费行为。如果买房是为了赚取差价获利,这就是投机行为。如果人们置地买房就好像在参加一场“击鼓传花”的游戏,每一个人都认为房价还会涨,每一个人都认为“花”会传出去,谁也不知道“鼓声”什么时候会停止,参加“击鼓传花”游戏的每一个人都是抱着投机的心理,每个人都是怀着赌的心态,不是为了得到“花”,而是要能够“传”下去,在这场游戏中取胜。如果市场上许多人置地买房,其目的是为了所谓的“投资”,为了“传下去”,为了赌一把,这场“击鼓传花”的游戏将导致巨大的房地产泡沫危机,日本的房地产泡沫的破裂就是前车之鉴。 在过去十多年中国房地产市场的种种投机投资表现是地价越拍高、房价越涨越高,投资买房的比例也越来越高,普通百姓的收入增长远远赶不上地价、房价的上涨,他们对住房的购买力越来越低,使他们无法改善自己的居住条件。开发商抱着投机的心态拍得高价土地,面对已经居高不下的成本,只能开发适合高收入阶层的住房,高收入阶层如今买房已不再是解决居住问题,而是为了“投资”,他们可能已经买卖过好几套房。投机、投资行为在很大程度影响了住宅房地产的价格,住宅房地产价格形成机制偏离了民生消费品的属性。 近几年中央政府采取了一系列房地产调控政策,采取限购等严厉的“刹车”特点的调控手段,采取行政手段抑制房地产投资。在短时期内取得了明显的效果,阻遏了地价、房价的上涨。但是,这种一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消费需求,在当前中国经济走势放缓的严峻形势下,以住宅为主体的房地产业是国民经济的龙头行业,它影响到国民经济上下游诸多产业,对保障经济平稳发展具有重要意义。因此,房地产调控政策应立足于促进住宅消费、抑制住宅投资的轨道上来,推动首次购房和改善性购房,增加保障性住房比例,促进存量住宅的二手交易,既活跃房地产市场又不至于导致房地产投资投机泡沫产生。应该从以下三方面来考虑如何制定房地产、尤其是对于住宅的政策和制度: 一、加强保障性住房比例,解决低收入阶层住房问题 低收入阶层住房问题是关于社会安定、百姓民生的重要方面,必须要加以重视和有效地解决,要研究如何充分利用有限的财力,控制单套面积,建设尽可能多的套数,努力扩大保障低收入阶层群体数量,保证分配公正透明和社会监督,对保障房的购买租赁、使用和流转建立配套的法规。可以借鉴新加坡“公共组屋”的管理模式,新加坡对于“公共组屋”的购买资格有严格的规定,仅限于屋主使用,不得出租和空置,对于“公共组屋”的转让市场也有明确的规定,“公共组屋”的二手市场购买人的资格也必须符合“公共组屋”购买条件。我国保障性住房市场应该仅限于保障对象(低收入阶层),保障房除了购买方式之外,还应补充廉租以解决收入最底层的居民、以及刚踏入社会的大学生的居住问题。切忌保障房流入商品房市场,这样可以使得保障房规模逐步扩大,使得社会受保障的低收入比例逐步提高,也不至于使得政府财力过度负担,各地城市逐步建立稳定的、逐年扩大的保障房体系,随着社会经济发展,逐步扩大低收入阶层居民的住房保障比例,形成解决低收入阶层住房问题的良性发展的轨道。要汲取九十年代曾经搞过一阵子的“经济适用住房”的经验教训,“经济适用住房”之所以没有延续,其主要原因是“经济适用住房”没有完善的配套法规和政策,许多“经济适用房”被有钱人购买,“经济适用房”小区里出现宝马等高档轿车,“经济适用房”流入商品房二手市场,“经济适用房”没有起到保障中低收入阶层住房的政策初衷。新加坡的经验说明:在人多地少的城市国家,由于采取了科学、合理、可行的住房政策,在新加坡经济飞速发展的同时,公共住宅房价一直保持在百姓的承受能力范围,区隔公共住房市场与商品房市场,满足了各阶层人民的住房需求。 二、对不同的住房需求采取区别化调控政策 从消费需求特点,住房市场可以区分为刚性需求、改善性需求、奢华性需求和投资性需求。房地产调控政策应该针对不同需求进行调控,以使得有限的房地产资源用于满足百姓合理的住宅需求,同时,促进合理的住宅需求,保持房地产业健康平稳发展。刚性需求主要是年轻家庭和中低收入家庭,对于这部分刚性需求应该实行贷款、税收等方面扶持政策。应在房型面积方面不宜过大,应控制在满足基本需求方面,控制住宅总价。改善性需求主要满足中产阶层的合理改善住宅消费的需求。应该鼓励和满足改善性住宅需求。鼓励改善性需求的住宅政策对于促进住宅产品结构和消费结构合理化,对于满足随着社会经济发展和生活水平提高具有重要作用。中产阶层的日益扩大以及他们的合理住宅改善需求对房地产业健康发展具有重要意义。奢华性需求主要是对于别墅、高档豪华公寓等少数占用土地多的住宅类型,对于此类住宅不符合中国土地资源紧张的国情,应该加以限制发展。投资性需求与改善性需求容易被人混淆,其关键区别在于“度”,应该限制购买二套以上,比较合适的限制措施是采取累进的税收政策,买的越多,税负越高,使得购房者感觉到税负大于住宅的投资收益,购房者也就不会继续购买。正在酝酿的房地产税,也应考虑对于拥有多套住宅如何设计累进税制,使得房地产税真正起到调控房地产投资需求的作用,而不影响到绝大多数百姓的合理住宅消费。 三、保持房地产政策的稳定和持续 近十多年中国房地产政策变化起伏较大,从推进住房商品化到金融危机期间,一直是采取大力鼓励、促进房地产的政策。到2010年开始觉察房地产价格上升过快、提出遏制房价过快上涨、防止房地产泡沫,房地产政策开始转向,逐步开始采取限购、限贷的政策。在这种180度的、比较简单化、一刀切政策转向措施对于国民经济、房地产业和百姓预期产生不稳定的、负面的影响,但也是受制于“急刹车”的需要,不得已而为之。从宏观经济的角度,房地产业是国民经济龙头行业,带动钢铁、有色金属原材料、建材、家电家具等众多产业。房地产业的宽幅波动,必然对相关产业带来很大冲击。从百姓的角度,房地产价格和购买政策的波动性和不确定性,对于百姓的购房和投资的预期产生很大的影响,要么是过度投资,要么是抑制购买,一些百姓被波动的房产市场搞得晕头转向。 房地产政策和制度的稳定和持续是房地产市场持久健康发展的必要条件,稳定、持续的房地产政策和制度的立足点应该是根据中国的国情、百姓民生需求、以及房地产业在国民经济中的地位。从整体和长远的角度出发来稳定协调房地产市场发展。因此、需要从房地产税、保障房制度、对各类型住宅的区别化开发管理政策以及各类住宅的贷款政策上综合协调,目标是促进和满足各阶层民生合理住宅需求、阻止过度投资,尽快从当前临时性的政策措施转变到长期稳定协调的房地产政策和制度。 住宅与房地产论文:房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析 摘要:房地产开发企业在获得一定面积的土地后,在不影响小区品质和容积率限制及环境的条件下,必须最大限度的规划出可销售住宅的面积,以满足其对利润最大化的需求。本文通过对我国民用住宅层数的划分标准进行了分析,并对其建安造价做出探讨,结合别墅、多层、高层四种类型的建安造价和特点,为房地产开发企业提供了能指导实际操作的小区规划决策思想。 [关键词] 住宅;层数;多层;工程造价;方案决策 一、低层住宅的特点与工程造价分析 低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。它既有普通住宅,又有高级别墅。低层住宅由于其高度低,尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用;生活空间开放性强,有利于邻里之间的交往。其缺点是居住密度低,土地利用不经济。因此其容积率较低,综合开发面积较少。 因此,开发商在利益最大化的驱动下,一般较少开发低层住宅,不过在城市的边缘地带,开发商如果定位为高档别墅住宅的话,其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低,多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期,我国曾出现过建设别墅区的热潮,由于其过低的容积率,在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。 二、多层住宅特点与工程造价分析 在民用建筑中,多层住宅具有建筑结构简单,占地面积少,可减少工程量,使用费用低,开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价,经济效果好。被大部分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差,不利于邻里之间交往;楼层相对较高,又不设电梯,给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。 根据经验,6层以内的住宅层数越多,造价越低,这是因为多层建筑在一定范围内层数增加,则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低,所以多层住宅以采用5~6层为好。 下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表,根据表2我们可以很容易的得出结论:多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和评价中,应多考虑多层住宅的开发面积。 表2 多层与低层住宅层数与造价的关系表 目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低,深受很多购房者的喜爱。消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少,这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品,所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段,多层住宅虽然建筑成本较低,但分摊的土地成本要高,其占用的总成本并不会低于同地段的高层,所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市外围地段,因为土地成本较低,两者之间的价格差异则不会拉得太大。 三、高层住宅特点与工程造价分析 高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用,提高容积率的手段而出现的建筑形态。据国外的一些资料测算,建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。有利于节约了用地,也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用,从总的消耗来看,高层不一定比多层(或低层)费用高。据资料显示,就市政设施费用来说,高层就比低层节约。但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高,平面使用系数低,施工周期长,能耗多,出房率低,分摊面积大,人口密度大,防火设施不完善,目前国内消防车最高达十四层,环境效益和社会效益较差。 从我国目前的实际情况来看,我国人口多,人均耕地面积少,因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地,在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题,从而保持社会稳定,促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素,住宅层数越高,则密度越大,容积率越大,对开发商来说赚取的利润越高。 1、由表1可知,7~9层属于中高层类,此类住宅不设电梯使用不便,设了电梯又不能充分发挥电梯的效率,根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)的建议,小区内不宜采用这种层数的住宅。因此,笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅,应放弃此类设计。 2、在民用建筑中,多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价,而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发,因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题,高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看,我国人口多,人均耕地面积少,特别在中心城区等人口高密度区和商业区,应该尽量考虑节约土地,在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。 房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润,因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大,利润就会越多。无可否认,增加层数可以节约土地,住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素,住宅层数越高,则密度越大,容积率越大,但带来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。 事实上,随着层数的增加,住宅之间的日照间距也相应增加,而且高层住宅一次性投资高,建设周期长,一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%~80%,对于投资商收回投资的风险加大,因为其建设周期长40%~50%,节约土地的效果也逐步下降。 表3 层数与投资利润的关系 我们通过统计资料表3,可以分析得到结论:层数应在一个合理的范围内,例如在20层时,投资利润时相对于其他层数是最大的,所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数,不能一味增加建筑层数。此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高,导致总造价也会相应上升。 结语 商品住宅小区的开发和决策过程,是一个随时间推移,在市场因素不断发生变化的条件下,进行投资、开发的过程。其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点,这些决定了其投资决策风险是客观存在的。只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策,合理调节小区各功能与成本的关系,才能成功地避开风险,获得成功。
重庆房地产论文:重庆房地产发展的问题与对策 摘 要:如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题,也有着更加广阔的发展空间,概述了重庆房地产发展的现状,分析了发展面临的问题,最后提出了相应的发展对策。 关键词:重庆;房地产;现状;对策 1 重庆房地产现状 重庆市直辖10 年变化是史诗性的,建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍,房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来,主城区的建成区面积增加了1/4,城市规模扩大到了现在的600平方公里,城市布局更加合理,道路更加通畅,住宅小区的环境更加优美,北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年,重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元,年均增长20%,房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元,增长9.33倍,年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元,占同期全社会固定资产投资的25%,有力地促进了固定资产投资增长。 重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先,其拥有良好的社会环境,包括国家的各种调控政策,供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用,今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次,良好的基础设施,包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次,良好的外部环境,直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化,工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心,重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后,良好的社会消费基础,重庆城市化正在过程当中,房地产市场需求大,随着经济的快速发展,广大人民群众的收入水平不断提高,支付能力不断增强,这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 重庆统计局最新的统计数据表明,今年第一季度,重庆市房地产开发完成投资118.93亿元,同比增幅为17.9%,与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中,商品住宅完成75.96亿元,同比增长29.4%;经济适用房建设投资为6.29亿元,增长49.7%;办公楼投资2.11亿元,同比增长13.4%;商业营业用房建设投资10.75亿元,同比减少13.2%。专家认为,重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。 2 重庆房地产发展问题 (1)房价短期内涨幅过大,房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市,健康指数相对较高,但在重庆成为城乡经济统筹实验区后,6月下旬,重庆房价上涨了7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势,重庆房地产市场价格持续上扬,房价增幅过高,包含了不少投机因素。从长期来看,这会形成一些社会不稳定因素。 (2)商品住房结构不合理,高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中,中低价位的住房和经济适用房,因受利润及其他因素的影响,开发量不足,供应量有限,商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。 (3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报,同时制造所谓政绩,并相应地给予房地产商种种优惠政策,诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。 (4)商业地产空置率过大,投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示,2007年1至6月,重庆市空置房数量仍在增加,全市商业用房竣工面积47万平方米,而销售仅为25万平方米。 (5)二手房交易速度减缓,影响房地产业长远发展。今年2月全国二手住房销售价格同比上涨4.4%,而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构,其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善,将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩,对重庆房地产业的长远发展不利,应引起政府高度重视。 (6)房地产市场秩序混乱。目前,在重庆房地产市场中.仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷,住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突,以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为,经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉,同时也给购买者造成了一定的心理影响,担心自己的合法利益得不到保障,进而影响到房地产业的整体发展。 (7)房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期,由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度,刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1%上升到95%以上,同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出,该项目全部结束后,最乐观收益率可达75%,最保守收益率也在31%以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。 3 重庆房地产发展对策 (1)提高居民收入,进一步增强商品房购买能力。购买力是影响房地产市场发展的重要因素,而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示,2007年全国城镇居民上半年人均收入超5000元,重庆排名第十位为6937元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高,商品房购买力还不是很强,政府应努力提高居民就业率,增加居民收入,增强居民的商品房购买能力。 (2)提高中低档住房供应量,建立合理商品房开发结构。提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资,促进中低档住房,尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格,保证中低档住房建设以较快的速度增长。 (3)为防止地方政府与房地产商的合谋,应该减少信息的不对称性,加大对政企合谋的惩罚力度,建立利益集团博弈的合理规则,增加第四方也就是消费者的监督力度。 (4)建立房地产信息预警预报系统,加强市场监测。房地产信息预警预报系统的建立,能够使政府及时发现问题,加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面的贷款信息,为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持,减少虚报带来的风险。因此,重庆市政府应大力协调和提供强有力的资金支持。建立房地产信息预警预报系统,以加强对房地产市场的监测。 (5)加强法规建设,规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序,建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境,是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规,把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容,加强对房地产开发企业的资质审查,加大对房地产开发企业的治理力度。 (6)完善各类住房市场服务,培育发达的中介服务企业,包括经纪和信息传播机构要想促进房地产业的良性发展。必须要培育发达的中介服务企业,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来,通过信息传播媒体,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求,加强产品开发的针对性、科学性,另一方面又可使消费者缩短选择时间,尽快买到符合自己需要的住房。 4 综述 面对机遇与挑战,重庆房地产业更应不断认清自身优势及问题以求为城市的发展贡献力量。解决好自身问题,明天的早晨,重庆房地产业将迎来一片阳光。 重庆房地产论文:银行利率调整对重庆市房地产金融的影响 [摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析,总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 [关键词]银行利率 房地产金融 利率调整 近段时间以来,央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格,它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。 何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展,特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下,近几年重庆房地产业发展迅猛,进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析,我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 一、重庆房地产金融现状 1.融资渠道单一 在融资方式上,重庆仍与中国其他地区一样,采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中,是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中,自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上,而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展,但仍不能与银行信贷相提并论。 2.银行信贷向房地产全面渗透 据统计,重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%,显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋,住房金融品种也在不断创新,重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务,有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透,进一步推动了重庆房地产金融业的发展。 3.商品房信贷增长迅速表一 ――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》 从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中,重庆商品房销售额高达407.22亿元,同比增长 92.1%。 重庆商品房信贷有着如此迅速的增长,除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外,近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中,提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上,有效地推动了重庆商品房信贷的发展。 二、利率调整情况 自2004年以来央行不断地进行利率调整,特别是从2007年以来,央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大,有规律可循,但是调整的频率过快,间隔时间也越来越短。 近一步分析,央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是,加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本,而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中,利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。 三、利率调整对重庆市房地产金融的影响 由于住房是一种流动性差的投资品,利率的变化对住房的投资者十分敏感,特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时,投资者不会贸然地进入房地产市场,甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说,利率进入上升的通道对他们的影响更大,因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。 1.利率调整对房地产开发商的影响 作为房地产开发商,其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道:一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款,它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,它包括资金信托和资产信托等形式;六是房地产基金,基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种;七是商业信用,如建筑施工企业的短期垫款。 在重庆,房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中,企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此,银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大 (1)房地产开发商的融资成本提高。目前,重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数,多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此,一旦银行贷款利率提高,则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金,融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司,由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款,融资渠道十分狭窄。利率上调后,他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多,面临着巨大的财务压力。 (2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高,意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息,其利润就会有所下降。但近期以来,重庆房价仍然不断向上攀升,重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温,发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此,房地产开发商的利润虽然有所下降,但其利润没有受到实质性的巨大影响。 2.利率调整对商业银行的影响 商业银行作为重要的房地产金融机构,为房地产行业筹集、融通资金,并提供相关金融服务,在房地产金融领域中占有十分重要的位置。 目前,我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆,房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响: (1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调,银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加,从而提高银行的贷款收益率。 (2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来,央行前后调整四次利率,使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分,重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮,部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行,所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略,影响银行贷款的质量。 3.利率调整对购房者的影响 由于收入不同、资金来源不同,消费目的不一致,利率调整对购房者的影响也不一样: (1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者,他们购房的目的主要是为了居住,他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本,引起月供增加和支付能力下降。面对此情况,有的消费者会选择提前还贷。此外,利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。 尽管央行近期以来进行了多次利率调整,但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来,多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言,这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者,他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。 而最新的数据显示,从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来,尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率,但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元,同比增长92.1%。其原因在于,广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。 由此看来,虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担,但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此,在一段时间以内,重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。 (2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者,受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同,他们购买的房子不是用于居住,而是用来赚钱,他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调,会直接增加他们的投资成本,如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加,影响就会很大,不仅投资收益减少,投资风险增大,投资行为受到抑制,可能还会考虑重新寻找新的投资方向。 重庆房地产近年来进入“黄金发展期”,吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求,使得购房投资者更加慎重理性地进行投资,在一定程度上能够缓解房地产投资热。 (3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说,由于贷款利率上调,资金成本上升,房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金,他们的投机风险增加。更重要的是,由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场,改变其投机行业和投机产品。 无论对于何种购房者,在重庆目前的经济形势下,银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素,从而推动重庆房地产金融业的健康发展。 (作者单位:重庆工商大学财政金融学院) 重庆房地产论文:重庆房地产商在城乡规划中的行为研究 十届全国人大常委会第三十次会议通过了《城乡规划法》,自2008年1月1日起施行,其中对市政基础设施、新城区开发和建设、旧城区改造、城乡建设、城市地下空间的开发和利用、国有土地的使用权等问题给予了明确的指导政策和方针意见。回顾重庆市直辖十年的城乡规划历程,经历了一个循序渐进、不断完善的过程:1998年国务院批准《重庆市城市总体规划(1996~2020年)》,2002年市政府常务会审议通过《重庆市主城区山水园林城市规划(2001~2020年)》,2008年市规委会审议并原则通过《重庆市市域城镇体系规划(2003~2020年)》。目前,重庆区县县域城镇体系规划已完成,江北城、江北滨江地区、南岸滨江地区、沙坪坝滨江地区等城市形象设计已基本形成初步设计成果。在城乡规划的建设道路中,重庆房地产开发商扮演了重要的角色,在政府的管制与引导下,重庆的住宅地产市场、商业地产市场、酒店地产市场已初具规模。 一、重庆城乡规划概述 城乡一体化规划的范围一般认为应包括建成主城区、郊区以及行政管辖区域内的县镇乡村,在充分考虑总体规划要求的基础上,合理配置人口、土地、能源、环境、基础设施等城乡资源,统筹协调城乡矛盾,使其和谐发展。重庆主城一般认为有六区,渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区,以此为中心向外辐射,整个重庆幅员面积8.24万平方公里,下辖40个行政区县(自治县),有19个区、21个县,全市总人口3,144.23万人。 2007年6月7日国家批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,随后主持召开国务院第182次常务会议,明确重庆是我国重要的中心城市,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地,综合交通枢纽,城乡统筹的特大型城市。重庆城镇体系规划将着力建设特大城市,加快培育大城市与区域性中心城市,重点发展中小城市和有条件的建制镇,城市空间规划将延续重庆特有的“多中心组团式”空间结构特征,在现有“三片、四中心”的基础上,布局“五片、六中心、十六组团”。 从重庆建筑业和市政基础设施投资来看,重庆建筑业增加值近五年增长了50%,2006年全年城市市政基础设施建设投资257亿元,比上年增长9.4%,占固定资产投资的10.5%。(表1) 二、重庆房地产与城乡规划的关系 城乡规划包括城乡一体化的过程和区域经济一体化的过程。城乡一体化是为了打破城市与乡镇的分割和对立,加强城乡联系,通过合理利用和优化配置城乡之间的资源和生产要素,达到城乡经济、社会、文化和生态日益融合,持续趋优的动态发展过程;区域经济一体化是指多个行政区经济在体制上组合成为更大规模的经济共同体,其实质在于以区域为基础,提高资源配置的效率。重庆房地产产业在推进城乡一体化和区域经济一体化的过程中起到了基础性建设的推动和促进作用,只要政府规划部门正确管制和引导开发商的个体行为,重庆房地产行业就能够为城乡规划工作的长足发展添砖加瓦。 (一)城乡统筹对房地产业的促进。重庆要按照国务院批准的规划统筹做好城乡建设和管理工作,首先要合理确定城镇人口和建设用地规模。据统计,今后约有数百万人口逐步到一小时经济圈内居住,而主城区的住宅需求也将增大,预计到2010年全市人均住宅面积将由2005年的24.3m2提高到28m2,这无疑对开发商是一个特大的好消息,今后的可开发土地量和可开发面积都将有相当大比例的增长,而且需求拉动的投资增长是健康的、繁荣的,这对于房地产行业来说蕴藏着巨大的经济潜力。基础设施和市政配套是开发商最关心也是消费群选择住宅最先考虑的重要因素,完善、成熟的基础设施不但可以为开发商节约一大笔投资,而且还将会吸引更多的开发商投资该地段,从而更加带动该地区的商业、交通、经济的繁荣,形成良性循环。 (二)房地产业有助于推进城乡建设。2005年3月国际美世人力资源咨询公司的《全球质量调查报告》,以纽约为基准测评了全世界200多座城市的和谐状况,该报告以体现构建和谐社会为标准,根据人们生活质量对城市提出了39项考察项目,最后的结果排行榜显示,欧洲城市占明显优势,排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的,其余9座均为欧洲城市,我国城市由于经济发展水平较低、环境污染严重、交通状况差、空气质量和饮用水不合格等排名落后,上海排名第102位,北京为132位。 随着城市居民对居住环境的要求越来越高,房地产开发行业为了满足消费者需要正在进行高品质生活区的开发和建设,各大房地产商纷纷将资源投入到研究消费者市场需求上,在很大程度上房地产开发商的利益目标与城市构建和谐社会的目标是相一致的,构建和谐社会是开发商追求的最高境界。现在人们越来越重视居住环境,讲究绿色、环保、节能建筑,强调健康、安全、生态小区,开发商想要持续经营就必须有长远发展的战略眼光,只有不断推出被市场认可、称赞的楼盘才能够长久生存。在城市建设中,开发商扮演着主角,开发商自身素质的提高是对城市建设最大的贡献。 统筹城乡工作要着眼于统筹新农村建设和统筹城镇体系建设,大力打造城镇群。如今理性的开发商已经不光把目光集中在主城区繁华地段,随着主城稀缺资源越来越少,开发商开始顺应城乡统筹的政策逐步与乡镇企业合作,联合建设乡镇经济,在城市郊县搞旅游地产开发或小型造城运动,以重庆沙坪坝区歌乐山片区为例,歌乐山以西区域属于远郊地段,经济欠发达,居民以农耕生活为主,随着歌乐山交通隧道的贯通,其远郊乡镇离主城的距离被大大缩短,如果开发商与这些乡镇搞联合开发,就可以带动周边经济的发展和城市的建设。现在已经有一些开发商与乡镇政府联合开发土地的行为,不但使开发商通过这种方式获得了土地,同时也促进了新农村建设,搞活了农村经济,繁荣了农村市场,推动了城市化进程。 (三)房地产业对农业人口的贡献 1、对农村富余劳动力的消化。在统筹城乡的进程中,大量农村富余劳动力转移向城市,建筑业是消化这部分人群的最大行业,与之息息相关的房地产行业是加大农村劳动力就业的主要行业。一方面随着社会福利保障体系的不断完善,开发商将会成为解决社会就业问题的潜在贡献者;另一方面进城务工经商的农民向城镇居民转化的首要问题是对农民工的就业安居扶持工作,“安居”这个重任最后也会落在开发商身上,政府大力支持经济适用房、限价房、廉租房的建设,在相关方面给予开发商经济补偿和优惠政策。 2、引导农民走产业化经营之路。在新农村建设中,开发商应尊重农民意愿,与当地经济社会发展规划相衔接,与产业、土地、城镇等规划相衔接,完善农村布局。在帮助发展农村经济、搞活农村建设的过程中,逐步帮助农民增收,发展特色经济,走产业化经营之路,同时体现生态型建设的理念,做到远看和谐、近看整洁,做好环卫工作处理机制,促进人与自然和谐共处。 3、引导农民向技能型转变。开发商不论是在城市建设中还是在新农村建设中,都应帮助并引导农民工或农村人口向技能型、专业型、知识型转变,加强对农民工或农村人口的培训工作,丰富培训内容、创新培训方式、提高培训效率,缩短农村人口与城市人口的地域文化差异,提高劳动力的综合素质,最终达到双赢的效果,给开发企业增加效益和产值,创造价值。 三、正确引导房地产开发商行为 在城乡规划中,政府规划部门应正确引导开发商的行为,做好工程项目用地审批工作,各层次城市规划以及重要项目、建筑设计方案在审批时实行透明化、公开化和规范化,以审批建设项目“一书两证”为重点,即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,公开审批流程。城乡规划应从城市整体规划出发,分析城市可利用的空间资源和各类用地的配置,包括居住、商业、交通、市政设施等资源的配置,合理规划城市建设用地,并以此调控各类资源,进行优化,避免由于具体建设项目不合理的选址和不合规范的建设造成资源浪费,并通过建设时序的控制使资源的使用适度。城乡规划应更好地发挥对资源进行综合调控和优化配置的作用,通过对资源的合理使用达到最积极的集约;同时,政府应加大对土地使用权出让的控制力度,落实用地招标拍卖挂牌出让制度,对地方用地指标严格控制,在土地税收方面采取一些措施,以控制开发商的拿地行为。重庆建设试验区将在土地管理和使用制度上推出一系列新举措,今后农用地只要不改变用地性质,就可以流转,以促进农村土地规模化、集约化经营。在保护和尊重农民土地承包权和宅基地权益的基础上,探索对农民进城后自愿退出的宅基地和承包地回购、置换等政策,采取土地换社保、提供免费培训、廉租房或给予住房补 贴、享受城镇最低生活保障等政策措施,鼓励农民自愿退出承包地和宅基地。 四、结论 重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区给重庆房地产行业带来了新的发展契机和方向,许多开发商开始思考新的开发模式,不断探索与农村乡镇企业搞联合开发,这种行为既响应了国家关于新农村建设的号召,更与构建和谐社会的城市建设密不可分,政府在管制和引导开发商行为的同时,应支持、鼓励开发商参与到城乡规划建设中来,使开发商在得到自身利益的同时,为城市建设和城乡规划做贡献。 重庆房地产论文:从二元经济理论看重庆房地产市场 提要 根据重庆房地产市场现状,运用二元经济理论,分析重庆房地产市场高热的根本原因,提出相关建议,以达到国家宏观调控房地产市场的初衷。 关键词:二元经济理论;资金转移 2007年重庆作为西部大开发重点建设城市迎来了直辖10周年庆典,同时又作为城乡统筹新政特区。在这些外部概念的刺激下,重庆的房地产迎来了其爆发式增长的一年。但是,与建设无关的其他行业的经济却无明显增长。这就是重庆的“类似二元经济”现象。针对此现象本文建立了二元经济模型,并分析了模型背后的深层次原因,同时提出一些相关建议。 一、重庆房地产市场现状 2007年全国房价普遍大幅度上涨。据国家发改委和国家统计局的最新调查数据显示,2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,创下近两年房价增幅的新高。另外一组来自国家权威部门的统计数据也同样验证了2007年房地产市场的热度。“国房景气指数”在经历年初的短暂下行后,从4月开始不断高涨,从102.6上扬到11月的106.59。而1~11月份,全国完成房地产开发投资21,632亿元,同比增长31.8%。 在全国房地产高热度的大环境下,重庆的房地产也是如火如荼,2007年lO月22日市统计局前三季度房地产市场数据,指出重庆市在直辖十周年和城乡统筹试验区双重效应下,全市商品房销量同比大幅增长。统计显示,重庆前三季度卖出2,198.65万平方米商品房,同比增长89,2%。以下是重庆房地产2007年1~8月份的详细数据。 (一)商品房住宅月度成交量及分布(图1) 2007年8月主城区商品房住宅成交套内面积199.58万平方米,较上月上升19.51%;与2006年同期相比,上升376.35%;从2006年以来达到最高峰。重庆成为特区新政的政策,继续强有力地刺激主城区房市升温,单月成交面积率创新高。 (二)商品房住宅月度成交均价(图2) 2007年8月主城区商品房住宅物业套内成交均价为3,948元,平方米,较上月上升5.4%,与去年同期相比,上升29.1%,成为2006年以来单月最高的套内成交均价。 通过上面的统计数据看出,重庆房地产的发展热度是非常高的。尤其是在实施特区新政后,房地产价格爆发式的上涨更是让人瞠目结舌,最显著的是江北区的房价在一个月间从3,500元左右飙升至6,000元。 二、刘易斯的二元经济理论回顾 威廉・阿瑟・刘易斯在1954年发表的《劳动无限供给条件下的经济发展》一文中,首次研究和提出了发展中国家的二元经济结构理论:处于经济发展早期阶段的大多数国家,其经济不是~元的,而是二元的,是高工资经济和低收入经济并存。刘易斯认为,发展中国家的经济是由现代化的工业部门和传统落后的农业部门组成。传统部门的人均产量大都低于现代工业部门,但存在着大量的剩余劳动力,这就保证了现代工业部门规模扩大所需要的劳动力。由于劳动力供给是无限的,且农村的平均收入低,工资可以保持在低水平上,从而使现代工业部门可以获得较高的利润。这些高利润再投资,又能使现代工业部门越来越扩大。因此,现代工业部门相对于落后的农业部门不断扩大,形成了发展中的二元经济结构。 三、结合二元经济理论,分析重庆房地产市场在国家宏观调控下保持高热的原因 在当今中国,与房地产有关的行业是过热的,重庆也不例外,尤其是在重庆直辖十周年和城乡统筹新政双重概念下,房地产爆发式的增长更是让重庆房地产的热度达到了前所未有的高度。但在重庆与房地产无关的行业相对于如火如荼的房地产业而言是过冷的。重庆经济是同时过热、同时过冷并存,这就是所谓的“类似二元经济”。结合现在中国的房地产市场现状和重庆自身特点,分析重庆房地产高热的根本原因: (一)市场方面。笔者并不赞同大多数人的观点:房地产价格上涨是由于流动性过剩所造成。笔者认为,投资环境的急速恶化,使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入楼市、进入股市才是症结所在。目前,在重庆购买地产的资金按照重要性可以分成三类。第一类,也是最重要的资金就是很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来的资金,打入房地产市场。第二类,重庆外的热钱,很多外省投资者,看中重庆在未来几年的发展前景,将剩余资金投入到重庆房地产。第三类,是我们老百姓的储蓄款。目前,所有宏观调控的政策所针对的资金基本上是针对国际热钱和上述的第三项。目前并没有任何政策对第一项资金进行调控,重庆也没有相关政策限制外省虚拟资金进入重庆,所以会有大量的资金进入重庆房地产市场,造成重庆房价居高不下。 用经济学分析:资金的效用差异导致资金的转移。模型如下:(图3) 用图3来描述重庆城市经济资金转移模型,图中O为投入的资金数额,TU为资金金的总效用,TU1为投资房地产相关行业的效用曲线,TU2为投资房地产无关行业的效用曲线,在任何时候均有TU1 TU2。由图3可知,随着资金投入量增加(K1移向K2),TG与TU1的差距随之增大。作为理性投资人必然希望自己的资金效用最大化,所以最后结果是大量资金流入房地产市场。 (二)政策方面。全国各地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设,重庆作为西部重点开发城市和城市城乡统筹新政特区,需要保证GDP的高速度增长,如此必然把重庆市内的有限资源误导到与建设有关的部门上,导致与建设有关的部门是过热的,其中最典型的就是房地产,而其他民营经济是相对过冷的。 (三)国家的宏观调控。国家在最近调控中不断地提高利率,不断地紧缩货币,会使得投资引商环境急速恶化。在宏观调控下,银行随时随地不讲情面地抽紧银根,这种资金成本以及银行抽紧银根的做法加大了项目投资的融资风险,使得很多企业家放弃项目投资,而把资金转入到收益更高、风险相对小的房地产市场,也是导致重庆乃至全国房地产高热的一个原因。 四、二元经济所导致的后果 (一)产业结构失衡。二元经济下,会使得过热的产业持续过热,而相对过冷的产业因为缺少资金而不断萎缩,最终导致产业结构的严重失衡。 (二)资源浪费。由于过热部门的火量投资建设而超出实际需要,就会导致大量的建设项目闲置,浪费有限的资源。尤其在重庆这种资源并不充裕的西部城市,这种浪费是令人痛心疾首的。 五、相关建议 (一)建议中央政府及重庆地方政府出台针对第一类资金投资地产的政策,以遏止投资引商环境的恶化,为城市经济的持续发展奠定基础。增大投资性购房的税率;相反,对于投资与房地产无关行业的给予一定的税收优惠,尽量使他们的利润率达到均衡。 (二)对现行的房产证管理和发放政策实行改革。对商品房的房产证实行限时交易,即购房者(不管是第一套还是第二套)从购房当日起10-30年内不得交易、过户(该办法实行前可有半年到一年的过渡期)。具体的限定时间由政府部门统一制定。打击省际虚拟资金大量涌入重庆房地产(如类似温州炒房团),打击外省游资哄抬房价的行为。 (三)在对政府官员的政绩考核制度中,考虑非建筑相关产业对GDP增长的贡献率。 总之,应当从市场和政策两个角度减少投入房地产的资金,以达到中央宏观调控房地产市场的初衷。 (作者单位:1、重庆大学建设管理与房地产学院;2、重庆市政设计院) 重庆房地产论文:重庆房地产周期波动实证研究 提要本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。 关键词:主成分分析;房地产周期波动 目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。 一、主成分分析的基本原理 主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。 二、重庆市房地产周期波动实证研究 1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1) 2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。 通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下: 根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1) 3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。 三、结论 1991~2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。 (作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心) 重庆房地产论文:重庆房地产空间分布均衡性研究 提要本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。 关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性 一、重庆房地产发展总体状况 直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。 重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。 二、重庆房地产业各区域发展分析 2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。 (一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006~2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006~2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1) (二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2) (三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3) (四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1) 三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析 从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006~2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2) (一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。 居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3,010.2亿元、792.5亿元和1,817.9亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累,一小时经济圈均高于两翼。 重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,特别是渝东南地区是少数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。 (二)调整对策 1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆,要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时经济圈”的加快发展,“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强,弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。 2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。 3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。 4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念,“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。 (作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院) 重庆房地产论文:重庆房地产企业营销沟通渠道研究 摘要:本文通过研究目前重庆房地产企业营销沟通的现状,深入了解到目前房地产企业在营销沟通渠道中存在的问题,并针对这一问题,有针对性地提出了新型的营销沟通渠道模型。同时,作者还分析了该模型的特点和功能。这一新型的营销沟通渠道模型从消费者需求的角度出发,从外而内地开展营销工作。站在消费者角度去展开营销,从而实现企业与消费者双赢的局面。 关键词:房地产企业;营销;沟通渠道 一、房地产企业营销沟通渠道现状调查及结果分析 笔者以重庆市部分房地产企业为样本点开展了一次关于房地产企业内部营销沟通渠道的调查,关于企业内部营销沟通渠道的调查结果如下: 1.被调查者所在公司各个部门的作业流程 目前大部分公司采用的开发作业流程是流水线式的或者没有具体的流程规划。流水线式的作业流程虽然符合整个房地产开发的程序,但是营销策划没有从一开始就贯穿进来,从而没有发挥营销应有的作用。这从一个侧面反映了目前重庆房地产企业在营销理念上认识不准,房地产开发还缺乏规范的运作机制。 2.被调查者所在公司各部门之间的主要沟通渠道 沟通方式当然也会影响到沟通的效果。统计表明,大部分公司都有例会、例会会议纪要、电话沟通等方式。但不可忽视的是,有一定比例的公司以由合作单位代为转达的方式进行沟通的,这种间接的沟通方式既影响沟通的效果又影响沟通的效率。 3.被调查者所在公司各部门会议由谁确定? 会议是一种很重要的沟通方式,那么由谁来决定是否开会也很重要。由老板来决定是否开会、何时开会带有一定的主观性和随意性,并非所有的老板都对公司有一个客观和全面的了解,所以这种方式不一定能够产生好的效果。统计表明,还有较大比例的公司是经过各部门申请后,由总经办审阅后组织,这种方式的缺陷在于手续过于繁琐,一些急于马上解决的问题可能会因此而错过了时机。 4.被调查者所在公司例会制度的构成 从被调查公司的例会制度构成可以看出,绝大多数公司都有管理层例会制度,而设置相关部门例会制度的公司则相对较少,因此各相关部门缺少相互沟通的必要条件。 统计表明,被调查公司在例会频率上有较大的差异,还有较大比例(20%)的公司例会不固定。这说明重庆的房地产企业在例会制度上还不太规范,还有待改进。 二、重庆房地产企业内部营销沟通渠道研究 笔者基于前期的调查研究的数据统计和分析结果,提出如下营销沟通渠道模型(见图1)。 针对目前房地产企业内部营销沟通渠道的弊端,本模型充分重视了营销部门在信息收集和沟通中的地位和作用,加强了营销部门和其他各部门的双向沟通,以及营销部门与消费者的双向沟通。更为重要的是,这一模型是以消费者为导向的,它强调的是与潜在消费者沟通的本质意义上展开营销活动,并且实行由外而内的决策过程,即企业是基于消费者的需要而做出决策,而不是基于企业自身做出决策,然后让消费来接受。该模型有如下几个特色: (1)相对于传统的房地产企业沟通而言,该沟通模型确立了营销部的中心地位,强调了营销沟通对企业决策部门的重要性。 (2)该模型也特别强调了营销部门与其他各部门如市场调研部、人事部、财务部等部门的沟通,将营销部门与其他部门的沟通作为企业决策的依据。营销部门可以通过其与人事部门的沟通,提出他们对营销人员的要求;通过与市场调研部的沟通,了解当前消费者最感兴趣的户型、房屋单价、总价,以及他们对小区配套及环境等方面的要求;通过与财务部的沟通,可以促使他们对营销活动策划的经费提供支持;通过与工程部的联系,促进他们加快工程进度,强化工程质量,以便按质按时交房;通过与成本控制部的沟通,制定出一个既能让消费者接受又可以让企业最大程度地赢利的房价;等等。 (3)在这一过程中,营销部不仅起到了项目信息收集的作用,还承担着项目信息处理和反馈工作,更在项目开发过程中起到了信息交流和协调的作用。 (4)要达到以上目的,离不开决策系统的支持,也即项目决策部门必须赋予营销部门足够的权利,同时,还需要公关部门的支持。当然,为了防止营销部门权力过大,企业也可以专门设置一个营销监测体系,对营销部门的活动进行监督和考核。 三、营销沟通渠道的功能 1.为房地产企业内部营销沟通建立体制保障 如前所述,目前大多数房地产企业内部营销沟通不善的原因在于内部组织机构设置不合理,营销部门处于和其他部门平行的地位,而不是处于一个统领的地位,这种组织结构不利于营销部门有效地和其他部门实行沟通。作者通过研究这种新型的房地产企业内部营销沟通渠道研究,试图改变目前房地产企业内部组织结构的弊端,从组织结构上赋予营销部门以权力,那么营销部门在和非营销部门进行沟通便有了制度上的保障,可以改变营销部门名不符实的尴尬地位。 2.促进营销部门与非营销部门之间的有效沟通 由于传统的营销管理系统使得营销部门和非营销部门之间有一定的独立性,虽然营销部门花费了较多的时间和金钱投入到消费者需求的调查和信息的采集上,并且是从一开始就介入了项目的运作(也即全过程营销),但由于营销部门和非营销部门的沟通障碍,无法把营销部门的良好构思和营销理念传达给非营销部门,从而无法真正发挥营销的作用。 3.实现企业与消费者之间的双向持久沟通 企业要发展壮大,必须要拥有一个相对稳定的顾客群。这需要企业和消费者之间建立一种持久和双向的联系,不间断与消费者的互动交流,让消费者一直保持对企业的关注和兴趣,成为企业产品的潜在购买者。而这一模型能够将消费者对产品的需求通过营销部门传达给企业内其他部门,如设计部、工程部、财务部、销售部等等,让这些部门及时并且准确地掌握消费者的真正需求,并把这种需求体现在产品的设计、工程质量、资金支配以及销售策略等方面,不断地对产品进行改进,这样生产出来的房地产产品才会是适销对路的。 作者单位:重庆工商大学管理学院 重庆房地产论文:重庆市住宅类房地产价格影响因素分析 [摘 要]房地产业对其他很多相关行业有着带动作用而成为国家的支柱产业,对于房地产价格的合理评估对于国民经济运行也有着十分重要的作用。本文在传统的影响住宅类房地产价格的因素中选出对重庆住宅类房地产价格影响较大的因素,并通过结构方程模型对其中的建筑因素进行了相应的分析,为重庆市住宅类房地产动态评估打下基础。 [关键词]重庆;住宅类房地产;影响因素 1 引 言 房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化?国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量;国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。 2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系 2.1 因素体系的构建 张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素:国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素:自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有:地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。 将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类:建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。 2.2 基于结构方程模型的数据处理 根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。 重庆房地产论文:重庆市解决房地产权证遗留问题的主要做法 房地产权证遗留问题一直是困扰国土房管部门的一大难题,一方面是合法购房老百姓日益强烈的办证合理需求,另一方面是根源于开发建设各环节的不规范带来的无法办证情况。究其原因,既有开发主体行为的不规范,又有行政监管不到位和管理制度设计缺陷,也有部分购房群众维权意识不足的问题。我市于2002-2003年集中开展了解决房地产权证遗留问题的工作,其后采取“一事一报、一事一议”方式协调解决权证遗留问题。目前,累计解决了近700万平方米土地和1500万平方米住房的房地产权证遗留问题,化解了多年积累的突出矛盾, 得到了社会广泛好评。 一、政府主导,部门负责,合力推进房地产权证遗留问题的处理 重庆市委、市政府对解决“两证”遗留问题高度重视,2002年10月16日,时任重庆市委常委、常务副市长黄奇帆主持召开专题会议,研究部署解决“两证”(“房屋所有权证”、“国有土地使用证”)遗留问题,并随即成立了解决“两证”遗留问题申办工作临时办公室。事后,重庆市国土房管局牵头在对全市无法办理房地产权证的项目进行全面清理和分类的基础上,加大政策研究力度,确立了处理“两证”遗留问题的原则、方式和措施。涉及主城区的,由所属各区分局和土地房屋权属登记中心具体办理;远郊区县的,由所属各区县国土房管部门具体办理。 (一)处理原则 1.尊重事实,特事特办原则。已竣工出售但存在产权遗留问题的房屋,其客体违法性是肯定的。但其作为客观存在的事物,应在建筑合法、结构安全的前提下,采取补救措施,尽量使其合法化。在解决房地产遗留问题时,国土房管、建设、规划、消防等部门要采取“特事特办,联合会审”的原则处理,在各司其职的同时,加强协调和配合。 2.规费征缴与办证分离原则。对拖欠土地出让金和各种规费的开发建设单位,由各部门督促其限期缴清,逾期不缴的,按照规定处理。同时,实行规费征缴与办证分离的原则,对目前确无能力缴纳的,可采取挂账方式,并制订缴款计划,在保留追缴权的同时,各部门立即完善相应手续,国土房管部门为购房人办理房地产权证。 (二)处理方式 1.政府发文,社会公告,集中申请的启动模式。市政府以渝府发[2002〕82号文正式全面启动清理房地产权证遗留问题工作,并在《重庆日报》、《重庆晨报》上《关于加快申报主城区〈房屋所有权证〉〈国有土地使用证〉工作的通告》。 2.明确分工、划清职责、部门联动的办理模式。对属于申办范围内规划手续不齐备的房屋,由规划部门负责就其是否占规划道路、公共绿地、重要市政设施用地,是否严重影响城市规划等情况提出审查意见;对属于申办范围内建设手续不齐备的房屋,由建设部门及所属部门组织质量检验,对不影响住用安全的房屋及时补办质检验证和备案手续;国土房管部门对属申办范围内的土地房屋,及时审批确权发证。 (三) 处理措施 1.对房屋已竣工群众已入住但未通过规划、建设、消防等部门综合验收致使房屋未办理初始登记的,采取规划、建设、消防、国土房管部门联合会审,国土房管部门依据联合审批表上的审查意见颁发房地产权证。 2.对无开发建设单位申办房屋初始登记的无主项目,依法代为申请。若前期资料齐全,则采取由房屋买受人书面委托物业公司,或业主委员会、或推荐业主代表,或委托中介公司,集中该项目房屋买卖合同,缴款凭证、房屋买受人身份证明、委托书等资料,填写登记申请书,向房屋所在地登记机构申请办理房地产权证;若前期资料不齐,则由房地产开发行政主管部门牵头,组织规划、建设、国土房管等相关部门,直接对竣工项目进行质检会审,对不影响住用安全的,经联合审批后办理房地产权证。 3.对开发建设单位与施工单位或联建单位存在纠纷,纠纷一方不提供相关资料影响验收及办理房地产权证的,由建设部门直接组织相关部门进行质检会审,规划部门负责提供相关资料,国土房管部门凭会审的质检备案材料和相关手续对已售房屋部分办理房地产权证;对未售部分由建设部门提请有权机关暂停其销售、抵押登记,待纠纷双方达成一致协议后,恢复办理相关手续。 4.对未办理合同备案登记导致的一房多卖,已售房屋被抵押或查封冻结的,房屋买受人应依法向人民法院申请,按法院生效的司法文书,由权利人申请办理房地产权证;对房屋已被抵押,但未被查封冻结的,房屋买受人可与建设单位、抵押权人协商,采取用其他资产置换抵押方式,或由抵押权人书面同意解除抵押后,由实际购房人申请办理房地产权证。 5.对国有大中型企业、行政事业单位或已批准列入破产计划企业的房屋历史遗留问题,如1989年7月13日前确因生产、居住需要修建的生产、办公、业务用房、职工宿舍等永久性建筑,虽未办理用地、规划、质检等建房手续,但不影响市容、交通、消防,也不影响邻里通风、采光、进出道路的,由房屋安全鉴定部门出具住用安全证明的方式办理,国土房管部门据此颁发房地产权证。 6.对开发建设单位拖欠土地出让金和规费的处理,采取规费征缴和办证分离的原则,对一次性缴清欠交的土地出让金和各种规费确有困难的,开发建设单位向各征收部门申请,制定缴款计划,经审批同意后,准予挂账,完善相关手续后先行办理房地产权证。 二、主要做法 一是统一思想,上下联动,狠抓落实。从市到区各级政府、职能部门思想认识的高度统一是解决房地产遗留问题的根本。在各级部门认识统一下,市区上下联动,形成高效工作机制,采取强有力的工作手段,切实推动了清理工作。 二是部门配合,各方协调,协同办理。房地产权证遗留问题的处理涉及开发建设前期各部门,通过与规划、建设部门共同制定《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的通知》等文件,明确了各部门职责和会审程序,以及部门间协同工作等。同时,针对一房多卖、房地产标的上涉及多个权利人的案件,先后主动与金融部门协调83次、三级法院协调25次,得到了金融部门和人民法院的大力支持。市高院出台了渝高法[2002]218号、渝高法[2003]48号文件,有力指导各基层法院审理工作,对涉及房地产权证遗留案件实行快立案、快审理、快执行,优先实现房屋买受人物权。 三是情况清晰,政策到位,分类办理。房地产权证遗留问题由来已久,在全面启动清理整顿工作前,通过摸清底数、明确情况、清晰思路,有针对性地分类制定政策,以不违反法律法规为原则,以保障群众合法权益为最终目的,从实际出发,灵活制定政策,合情合理合法处理房地产权证遗留问题。 四是制度健全,责任落实,措施有力。解决房地产权证遗留问题工作由我局牵头办理,组织市级各部门和各区政府、部门,以及法院、金融机构认真贯彻落实市委、市政府指示精神联合办理。在处理过程中,市区都做到有分管领导负责,有工作人员经办,有场地办公,有责任机制,有进度管理,有疑难杂症分析制度,有阶段工作总结汇报,强有力地推进工作,取得良好成效。 三、登记效力 房地产遗留问题的集中清理,快捷有效化解了大量积压的社会矛盾,维护了成千上万户老百姓的合法利益,但是由于在办理中不可避免地存在执行程序和收取要件的非常规性,社会舆论对此种办理方式是否会引发诉讼,是否会得到法律支持存有疑虑。 为此,我局积极主动与三级人民法院协调座谈反映,经双方达成共识,2007年6月,我局出台的《关于房地产登记若干问题的处理意见》(渝国土房管发[2007]404号)中对此种特殊方式办理的登记效力问题予以确认;2007年9月,市高院出台《在审判工作中适用〈重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见〉所涉及相关问题处置意见的通知》(渝高法[2007]214号),明确指出此种方式是采取的特殊措施,对以此提出的行政诉讼案件,可根据案件情况裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。 四、下步工作思路 我市于2002-2003年集中开展解决“两证”遗留问题的阶段性工作结束后,按照市政府的工作安排,此后有关“两证”的处理问题,由国土房管部门牵头,会同规划、建设、消防等部门参照渝府发[2002]82号文件精神,采取“一事一报、一事一议”的方式协调处理。近十年来,通过各方各部门共同努力,我市解决房地产权证遗留问题工作取得一定成绩,维护了老百姓的合法权益,获得来自社会认可。但自2007年起又不断有购房人(被拆迁安置人)及企事业单位通过信访、市长信箱、网络媒体等方式反映办不了房地产权证。尤其是《物权法》等相关法律法规颁布以来,社会各界对物权的保护意识增强,反映尤为强烈。为此,我们拟定下步工作思路。 一是建立健全“黑名单”管制制度。对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立“黑名单”管制制度,用强制手段强化惩处效果。国土房管、建设、规划、公安、工商、税务等部门相互配合,对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立黑名单,并在主流媒体上予以公示;同时,各部门按各自职责禁止其再进入房地产开发领域。 二是启动问责制度。对辖区内出现重大违规建设行为,或因职能部门督促不力导致的建设项目完工6个月后仍未提交验收备案、造成社会不稳定因素等重大后果的,应对当地区县政府(管委会)和相关职能部门启动行政问责。 三是建立新建房屋权属登记追踪催办曝光机制。国土房管部门对新建商品房开发项目加强跟踪监管,对竣工交房具备初始登记条件或已办理初始登记的项目,通过催告程序督促开发企业及时履行申请办证义务。对催告后无正当理由仍不履行的,由登记机构在公开媒体上予以披露。 重庆房地产论文:宏观调控下重庆房地产企业的营销策略设计 房地产业是我国国民经济中重要的基础产业、先导产业和支柱产业,在国民经济中占有重要的地位,已成为国民经济的“晴雨表”,对GDP的贡献巨大。房地产业的健康发展,不仅能够有力地拉动经济增长,同时具有促进房地产资源的合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等重要作用。相反,房地产市场失灵、过度泡沫的聚集将严重影响经济增长,危害到社会的民生问题。同时由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致“市场失灵”,这就使得房地产的市场机制大打折扣。因此,在一定程度上需要利用宏观调控手段来对房地产市场进行纠正,引导其健康、合理、快速的发展。 一、我国宏观调控背景概述 从2003年下半年开始,针对房地产市场存在的一些问题,如房价涨幅过快过大、楼市泡沫日趋膨胀,国家就连续出台了一系列宏观调控政策。 2006年更是房地产市场宏观调控政策出台频繁的一年,有国六条、国六条细则、征收二手房交易所得税、限制外资进入、银行信贷紧缩等政策。但这些政策的执行力度不强,房价也没能有效地抑制。 直到2007年,面对持续的房地产价格上涨,政府又频繁的出台调控政策,尤其是“9·27”新政的出台,使得遏止房地产价格快速上涨的缰绳愈收愈紧。2007年底至2008年初,在前期紧缩性房地产宏观调控政策逐渐产生作用的影响下,房地产市场终于开始冷却。不料,国际金融危机爆发,对中国经济的负面影响也愈发广泛和深入。与此同时,百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全国楼市雪上加霜,国内房地产业迅速进入了深度低迷期,绝大多数房企面临严峻的形势,尤其是资金链极度紧张的困境。为了抵御金融危机对国内经济的巨大冲击,国家又采取4万亿财政投资、降低利率等宏观调控措施来带动经济的正常发展。房地产业作为国民经济的支柱,此时也受到扶持。 金融危机后,在政府对经济发展的的支持下,房地产也异常活跃,由之而带来的问题也更加突出。 2009年以来,政府又陆续出台了一系列的调控措施。2009年,国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价。2010年,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以及上住房贷款;对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初,万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点,标志着房产税的正式出台。近期,各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策,国家宏观调控的力度还在步步加大。相对以往对房地产市场不痛不痒的调控而言,此次调控被称为是史上最严厉的一次调控。尤其是限购令以及银行信贷的收紧对开发商而言更是致命的一击。在政府持续不断对房地产市场的调控下,大多数城市的房价都或多或少的出现了下降,房地产调控效果逐步显现。 二、重庆市各主城区11年上半年销售数据统计 在调控持续加紧的情况下,开发商的资金链越发的收紧,消费者的观望情绪也异常高涨。在政策如此严峻的情况下,开发商都将采取什么策略来度过房地产市场周期的低迷期呢?下面就重庆市主城区的情况做个简单的介绍分析。 首先来看看主城各区在2011年上半年的销售数据,同时和2010年上半年作个比较。 通过上表可以看出,2011年上半年相对2010年而言,主城区的成交面积明显下降了,但成交均价去上升了。这在一定程度上与宏观调控的周期想吻合,出现了第一阶段量缩价升的现象,也相应的反映了政府对房地产市场调控的决心。面对此次严厉的政策调控,重庆主城区的开发商都采取了哪些营销策略来平稳的使自己度过这个房地产市场寒冬呢? 三、重庆主城区在宏观调控政策下主要采取的营销策略 下面对重庆主城区主要采取的营销策略归纳如下: 1、打折促销 在2011年岁末之时,重庆楼市的促销大战再次被推向高潮。金科地产打出了“来噻!2012”的广告语,一次性推出旗下包括金科世界城、金科华岩万人广场蚂蚁SOHO、金科廊桥水乡、金科公园王府、金科太阳海岸、金科10年城6大楼盘,工2012套房源全部纳入“清仓”,加入到年底促销战的行列,之前重庆保利地产也推出贺岁特惠房源,最高优惠达56万。 2、老带新政策 该策略即开发商向已购买或已订房源的客户承诺如果成功介绍一个新客户将给予老客户相应的费用补助。多介绍成交,费用将累计补助。如茶园新区银翔翡翠谷项目的老带新政策就是老客户若成功介绍一位新客户,老客户将获赠一年所购房屋的物业管理费,多介绍成交,多免物管费。 3、品牌推广策略 政府对房地产市场持续调控的情况下,“现金才是王道”的道理,使得大多数开发商都开始陆续的打出降价优惠的旗帜。这种现象,使得消费者的观望情绪甚浓。因此为了让项目在众多楼盘中脱颖而出,开发商更多的应该注重将项目与自身品牌联系起来,让品牌深入人心。毕竟买房就是买感觉,感觉酝酿出来了,房子自然就卖出去了。 4、特价房策略 如协信阿卡迪亚君临天悦项目在2011年11月末推18套特价房,面积大小54-65平米,总价36-59万,即可入住两室现房。 5、团购优惠 如渝北区鲁能星城项目为庆祝两江新区成立一周年,特以特惠价格回报全城,12街区限量清盘特价房源,套内最高价仅7915元/平米!(楼盘均价9500元/平米当时)套内面积为98-106平米,物业费为1.60元/平米.月,5街区园上98-106平米,团购优惠可达8万元。 6、办理VIP卡 如雅居乐国际花园雅郡将于12月11日加推20楼高层房源,户型区间83-113平米,目前正在办理VIP卡,缴1万开盘可享10万优惠再92折优惠。 四、重庆房地产企业营销策略的发展趋势 此次调控在一定程度上规范了房地产市场行为,使整个行业更透明化,减少了盲目追求暴利的投资行为,使得今后的房地产市场将更多的转向理性消费。因此在未来的房地产市场,开发商应该更多的实施有效的营销策略,将消费者的购买欲望转化为有效的购买行为。基于此,对重庆房地产企业在以后的营销策略中,应注重一下几个方面。 1、品牌战略 开发商应该转变观念,不能总是以产品为主的自我观念,而是以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品的诉求点,同时以客户需求和感受为导向的营销观念,真正把品牌战略落实到营销中去。将产品与品牌贯穿起来,使产品更深入人心。 2、注重项目前期策划 其中对市场调研的深度以及客户群体的分析及产品的定位直接影响产品的销售情况。同时要注重策划的科学性,使之形成整体性和系统性,同时需要对广告效果进行跟踪及监控,还有就是形成营销策划效果的后评估机制。“千里之行,始于足下”,只有打下坚实的基础,才可能成就成功。而房地产前期策划就相当于坚实的基础,只有把它做好了,才能更好的促进产品的销售。 重庆房地产论文:重庆房地产发展现状及前景分析 摘要:重庆房地产业为改善当地居民的居住条件,推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献,已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。受2011年国家调控政策的影响,重庆的房地产市场受到了巨大的影响,本文阐述了重庆房地产市场的发展现状,对重庆房地产的商品房和二手房市场的发展趋势进行了分析,并提出了在国家宏观调控政策下开发商和市政府的应对措施。 关键词:重庆 房地产 发展现状 前景分析 前言 重庆房地产业为改善当地居民的居住条件,推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献,已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市,为房地产业的快速发展奠定了基础,2012年第一季度主城区成交面积382万平方米,同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖,资金面也尚未有根本改善,重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。 一、重庆房地产发展现状 中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加,房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境,中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。 自2010年国务院下发的“新国八条”开始,房产税,差别信贷利率,地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行,总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。 第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性,虽然这对房地产企业是一个利空消息,但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降,这样,相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱,因此促进成交量一定上涨;另一方面,虽然整体调控依然严厉,但是局部有所微调,例如首套房贷款利率的回归甚至下调,使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。 成交均价从2011年开始,出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动,没有明显规律,这种走势与2008年类似,但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量,然后进入一个上升期,这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系,而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下,政策是影响房地产市场最重要的一个因素,虽然都是长时期地压制需求集中爆发,但这次爆发的持久性会大打折扣。 1、开发投资增速方面 2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元,比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元,增长40.6%;办公楼完成投资4.52亿元,增长11%;商业营业用房完成投资21.15亿元,增长3.2%。 2、新开工面积较快增长,经济适用房保持快速增长趋势 2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米,同比增长28.1%。其中,住宅新开工面积1101.4万平方米,增长28.8%,办公楼新开工面积30.49万平方米,增长43.7%;商业营业房开工面积117.15万平方米,增长17.2%。前5个月,全市经济适用房施工面积522.76万平方米,其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米,增长98.7%,已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。 3、商品房销售市场有止跌回升的趋势 2012年5月重庆楼市供应量开始下降,本月主城区新开盘项目(含组团)60个,推出房源8844套,总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡,供应套数减少2783套;同比去年5月,新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增,占总供应的三成多。从需求上看,5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化,但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套,成交面积约177.01万平方米,成交套数比4月增加600套左右,成交面积则下降1.23%。与去年5月相比,商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元,成交均价为6833元/平方米,比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高,但与去年5月相比,价格却有7.3%的降幅。 4、购房者信心指数开始上升 每一个季度世联地产都会联合多家媒体一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点,在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升,创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中,购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上,均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点,达到104.7点;购买力指数上升3.3个点,为104.2点;供应水平指数上升4.4个点,为103.2点;在预期信心方面,四个分项指数全线上涨,其中供应指数上涨最多,为108.8点,环比增长7.0个点。 二、未来重庆房地产的前景分析 1、国家房地产政策方面 从今年国内外的宏观经济情况看,国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况,放松对于房地产市场调控力度,以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。 2、重庆的房地产市场的自身情况 近年重庆房地产取得了较快的发展,这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费,把城市各个部分拉得更近。同时,房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌,避免了暗箱操作,给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面,政府为抑制房地产泡沫现象的产生,推出了诸多市场监管措施,使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确,才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了,有更多的财力提升基础设施的建设水准;开发商得到了便利的交通环境,促进了楼盘的销售;而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。 3、经济大环境方面 经济增长速度放缓,今年第一季度经济比去年第四季度下降,企业亏损面加大,经营困难,保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业,因此,保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的,这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况,另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款,从而达到刺激房市的目的。 4、房地产商方面 过去的两年,房地产商减少了购地,放慢了开发建设的速度,使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动,房地产商最困难的时期已经过去,因此,房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。 5、保障性住房建设方面 由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题,使得人们对于保障房的预期期望值下降,特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。 6、购房者心理方面 2010年以来,出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期,积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察,相当多的刚性需求购房者会选择入市,从而带动房地产市场进一步走出低谷。 三、结论 伴随着重庆经济的快速发展,房地产业也将会面对着更大的挑战和发展机遇。面对这一局面,只有经过国家政策的积极引导和支持,仅仅依靠在重庆经济的推动以及开发商的共同努力,重庆房地产业才会向积极健康的方向发展。 重庆房地产论文:重庆市房地产泡沫度研究 [摘 要]近年来,关于重庆房地产业存在泡沫的呼声愈来愈高。究竟重庆房地产市场是否存在泡沫,成为当下研究的重点。本文基于重庆市2005年~2010年房地产业数据,测度重庆房地产业是否存在泡沫,并就分析结果提出相应对策建议。 [关键词]重庆 房地产业 泡沫度 一、引言 1998年之后,中国房地产市场非常繁荣,房价一路攀升。2003左右,国内“房地产泡沫”的呼声日高,“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为,中国存在房地产泡沫,政府应采取调控措施,避免走上日本经济衰退的老路。 2011年7月,在国家严厉的调控措施下,全国房价终于停止了快速增长,公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂?重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫?这些问题值得进一步研究。 国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多,大多集中于泡沫成因与测度研究,研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等(2006)、闫妍(2006)等在分析全国房地产市场泡沫时,将重庆市作为研究对象之一,均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后,重庆房地产市场是否存在泡沫,泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此,本文选择重庆市2005年~2010年的数据作为分析模板,测度重庆房地产市场泡沫度,并就测度结果提出对策建议,具有一定的理论和现实意义。 二、研究方法 目前,房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。 基于数据可得性的限制条件,国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为:“单一指标法”、“综合指标法”。 单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。 综合指数法是一种常用的指数合成方法,第一步是确定各单项评价指标的标准值;第二步是对各项指标进行无量纲化处理,消除单位量上的不同,即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标;第三步赋予权重值;第四步进行加权求和,计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数100%时,表明房地产市场中开始出现房地产泡沫,系数值越大,房地产泡沫的程度越严重。 在上式中,B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值,Fi表示某单项指数的实际值,Ci表示某单项指数的临界值,ωi表示各单项指数权重,n表示指数合成中所涉及的指数个数。 本文基于重庆市的现状,参照李维哲,曲波的指标分类,选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比,以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫,并运用综合指数法测度综合泡沫度。 三、实证分析 1.单项指标分析 (1)房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度,是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标,用来监测房地产经济泡沫化趋势,指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,房价很不正常,孕育着泡沫。 由表2分析结果可知,2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2,即重庆市房价正常,未孕育泡沫。 (2)房价收入比 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据,房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况,本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。 由表2分析结果可知,重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势,2005年~2009年的数据显示,重庆市的房价收入比小于国际临界值6,即房价在居民收入能承受的范围内,不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6,在重庆市房地产市场继续升温,而人均收入水平没有大幅提升的情况下,房地产市场孕育着泡沫。 (3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率 房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率,则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业,在缺乏必要的风险控制的基础上,开发商的投机活动便有了可乘之机。同时,个人住房信贷的大幅增加,也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1,则泡沫程度愈低;愈偏离1,则说明泡沫程度愈大。 表3 重庆市2005年~2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值 数据来源:重庆市统计年鉴 通过表3分析可知,除2008年为-0.123外,其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常,与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条,房地产行业整体发展势头减弱,表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1,尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2,大大高于1,存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区,房地产市场发展前景看好,开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头,居民选择在房价进一步上涨前买房,也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立,良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持,房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场,为从事投机活动提供方便,从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。 2.综合指数分析 通过计算上文三种指数的标准值,并根据指数合成法的公式(*)计算,得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。 由表4分析可知,重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1,存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响,房地产市场不景气,房地产泡沫综合指数小于1,基本不存在泡沫。 四、对策建议 重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区,房地产市场也随着高速发展,房价飞升,房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创,房地产市场也受到影响,房价上涨速度下降,泡沫也随之基本消除。2009年开始,经济开始复苏,房地产市场也恢复其快速发展势头,尤其是2010年发展更是如火如荼,房地产泡沫再次明显。 本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛,泡沫日益明显的背景,对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议: 1.加强公租房等住房保障制度的实施 公租房,是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛,大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题,减少了部分对商品房的刚性需求,可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。 2.进一步完善房产税等调控措施 重庆市是房产税征收的试点城市,通过对别墅等高档住房征收房产税,一定程度上使房屋失去作为投资品的属性,有效抑制大量投机资本进入房地产市场,从而缓解大量资本涌入房地产市场,削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。 3.加强监管和风险预警,控制房地产抵押贷款的风险 房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款,还包括房地产开发企业的贷款,加强监管和风险预警,可以有效控制房地产市场资产流向,保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理,控制贷款大规模集聚于房地产市场,也可达到消除泡沫产生的作用。
客户关系管理毕业论文:探求远程教育对客户关系管理的影响 一、“客户关系管理”(CRM)管理思想对远程教育管理的启示 融合了市场营销等管理学科的“以客户满意为中心”核心理念,以市场营销、销售管理、客户关怀、服务和支持为基础,集合了当今最新的信息技术,包含INTERNET和电子商务、多媒体技术、数据仓库和数据挖掘、专家系统、人工智能、呼叫中心以及相应的硬件环境,构成CRM系统。它将面向客户的所有业务进行整合,通过提供更快捷迅速和周到的优质服务吸引和保持更多的客户,通过对业务流程的全面管理降低企业的成本,另一方面,CRM系统能搜集、追踪和分析每一个客户的信息,充分了解不同客户的需求,满足其个性化需要,提高客户的忠诚度。CRM更是一种企业商务战略。它并非等同于单纯的信息技术或管理技术,它的目的是使企业根据客户分段进行重组,强化使客户满意的行为并联接客户与供应商之间的过程,从而优化企业的可盈利性,提高利润并改善客户的满意程度。具体操作时,它将看待“客户”的视角从独立分散的各部门提升到企业,各部门负责与客户的具体交互,但向客户负责的却是整个企业。以一个面孔面对客户是成功实施CRM的根本。为实现CRM,企业与客户连接的每一环节都应实现自动化管理。CRM还是一整套的管理思想。它通过将管理资源、业务流程与专业技术进行有效的整合,最终成为一个组织服务消费者的完美的集合,使得组织可以更低成本、更高效率地满足客户的需求,并建立起基于学习型关系基础上的一对一营销模式,它能最大程度地提高客户满意度和忠诚度,赢回失去的客户,维系现有的客户,发展新的客户,发掘并牢牢把握住能给它带来最大价值的客户群体。远程教育具有非盈利性,性质与企业不同,但在追求目标、管理机制等方面却有所相似: 1.企业是要争取最有价值的客户,“以客户为中心”;而远程教育是为了吸引更多优秀的学生,“以学生为中心”。 2.企业要建立一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制;而远程教育也要不断加强教育教学管理,全面提高教育教学质量,培养合格人才。 3.企业要构建一整套IT解决方案,以整合资源、降低成本;而远程教育也要加强数字化校园建设,实现“天网、地网、人网”三网合一,构建一整套系统,流程再造,提高效率。 4.企业要制定自己的发展战略,这是企业进行长期发展的保证,是各项决策的基础;同样,远程教育的发展也离不开科学的发展战略。从以上角度看,企业中CRM的理念完全可以运用于远程教育。 二、“客户关系管理”(CRM)管理思想在远程教育管理中的应用 远程教育具有非赢利性,因此不能原原本本照搬赢利性企业应用CRM的那一套模式。但是CRM的理念是完全可以借鉴的,远程教育如何应用CRM呢? (一)依据CRM的要求,树立“以学生(客户)为中心”的管理理念 以“客户满意为中心”是CRM理论的核心所在,人才培养是远程教育的根本任务。借鉴CRM理论,远程教育管理要树立“以学生(客户)为中心”的管理理念,“一切为了学生,为了学生一切,为了一切学生”,使教学、行政和管理部门的机构设置及职能安排均从学生的角度考虑,围绕着“服务学生”这个宗旨进行改革和调整,真正实现以学生为中心;要根据学生的需求,完善协调配合的教学管理组织体系。 (二)依据CRM的要求,构建基于“以学生(客户)为中心”的教学全面质量管理体系 远程教育要真正做到“以学生(客户)为中心”,就必须构建基于“以学生(客户)为中心”的教学全面质量管理体系。这一全面质量管理体系至少要由以下5个子系统构成: 1.教学决策指挥系统 这是整个体系的“中枢”。要实行中央电大、省级电大、市级电大、县级电大以及教学点的集权与分权的结合,统一领导与分层管理相结合的教学运行管理系统。 2.教学运行管理系统 这是体系的基础。教学决策必须通过教学运行管理系统来实施。要建立目标管理与过程管理相结合的教学管理模式,要进行顶层设计,制订一系列教学管理制度,通过制度建设,进一步树立全员育人思想和好的教风,规范教师与管理人员教书育人活动和岗位职责,充分调动广大教师和管理人员的积极性;强化对网络课堂、实验、社会实践、毕业设计等教学各环节的管理,保证正常教学秩序,保证整个教学工作的科学运行;要引入激励竞争机制,充分调动全员参与教学管理的积极性,激发教、学、管三方面的活力。 3.教学条件保障系统 这是体系的保障。远程教育要加大教学投入,加强教学基础建设,优化教学资源配置,改善办学条件,从硬件上提高人才培养的能力和水平;要优化用人机制,加强教学师资队伍建设,要按照“以学生(客户)为中心”,按照学生需求的原则,设置机构,构建全员育人框架,从软件上为体系的运行提供保障。 4.教学评估诊断系统 这是体系的动力。教学评估具有良好的导向、激励、诊断和监督功能。要按照“评估工作经常化、制度化;迎评工作常态化、自然化”的思路,开展自评自建工作,对教学工作进行诊断,摸清底数,找出差距,修正思路,规范程序,明确方向,持续改进,使教学工作步入良性循环。5.教学监控反馈系统这是体系的关键。要建立用人单位、教师、学生共同参与的远程教育内部质量保障与评价机制,形成社会和企业对课程体系与教学内容的评价制度、课堂教学评估制度、实践教学评估制度、同行评议制度、学生定期反馈制度及教学督导制度等,加强对人才培养过程的管理。 (三)依据CRM的要求,建立远程教育CRM完整解决方案 作为解决方案(Solution)的客户关系管理(CRM),它集合了当今最新的信息技术,它们包括:Internet和电子商务、多媒体技术、数据仓库和数据挖掘、专家系统和人工智能、呼叫中心等等。CRM系统是企业与客户沟通的渠道,其中将承载大量的有用信息,为了使这些有用信息快速的流动,降低信息流动的时间成本,应对现有组织结构进行重建,使组织结构更能适应时代的要求,减少管理层次,提高效率。同时还要对职能部门的管理职能进行重新分配,避免管理职能重叠。远程教育CRM系统建设要遵照以下5个原则:将学生放在远程教育的中心位置;从学生角度出发管理远程教育;在实施管理的过程中注重教育质量;保持与学生关系的活力;将学生满意转变为远程教育的财富。远程教育CRM系统必须建立在强大的信息化平台基础之上,为此,要加强各类信息的收集、处理与反馈工作。首先要建立四支信息管理队伍:一是学生信息员队伍;二是教学督导队伍;三是领导干部队伍;四是教学管理人员队伍,开展经常性的教学检查与巡视。其次,要通过开辟网上校长信箱、教务处长信箱和开展网上评教活动等方式,从校园网渠道获取大量网络信息,也体现了全员参与教学质量管理的理念。第三,要开发基于学分制的教学信息管理系统,该系统包括学生基本信息、教师基本信息以及教学计划管理、选课管理、排课管理、学籍管理、考试管理、教学评价管理等若干个模块。此外,还要开发招生管理、学生评教信息处理等各种管理软件,促进教务管理的定量化、科学化和现代化。 (四)依据CRM的要求,建构远程教育发展的整体战略 正如前所说,CRM并不是一个单纯的软件和业务流程的整合,它需要以学生为中心的教育思想和文化,确切的说,它需要有正确的战略。远程教育战略提供了长期持续发展的方向,专业性的还是综合性的,学术性的还是商业性的,基础型的还是研究型的,等等,这些问题都可以在远程教育战略中得到充分体现。远程教育战略是各项具体管理的抽象和概括,又衍生出远程教育所有规则和制度。现行的CRM系统建设多把重点放在技术本身,而不是如何保证建设目标的实现,或者,并没有长远的一致的目标。当然,在这样的管理下,效果肯定是有的,但是否能与投入相匹配,是否有利于今后的再度重建,很少有人去关注。因此,一个确实可行而又长期的战略是迫切需要的。 (五)依据CRM的要求,重新调整组织结构,再造业务流程客户关系管理(CRM) 作为一个应用软件,凝聚了市场营销的管理理念。市场营销、销售管理、客户关怀、服务和支持构成了CRM软件的基石。它将面向客户的所有业务进行整合,通过提供更快捷迅速和周到的优质服务吸引和保持更多的客户,通过对业务流程的全面管理降低企业的成本,另一方面,它搜集、追踪和分析每一个客户的信息,充分了解不同客户的需求,满足其个性化需要,提高客户的忠诚度。按照学生入学———在学———毕业的时间顺序,远程教育CRM系统的管理流程大致可以分成三个模块。潜在客户管理模块:通过信息技术对潜在客户进行分析记录并向其进行宣传的过程。远程教育虽然无法识别每一潜在客户,但却可以通过诸如广告、宣传册、远程教育介绍、技术刊物、新闻稿和网站等多种方式向他们进行正面或侧面的宣传,突出远程教育的管理风格、为学生着想的价值观、展现远程教育良好的形象,加深他们对远程教育的印象,激发入学的欲望。在学学生教育管理模块:当学生入学以后,远程教育全面质量管理体系正式运行,“以学生为中心”的管理理念决定教育培养必须充分考虑客户(学生、社会等)的需求,提供支持服务,加强质量管理,培养合格人才。毕业跟踪模块:按照CRM管理理论,学生毕业,也不能算是管理过程的结束。一方面远程教育要了解学生现状,了解社会需求,并进行统计分析,持续改进;另一方面学生对远程教育的一系列教育服务也可以转化成为学生满意度并最终体现于对母校的忠诚度,互惠互利,实现双赢。 作者:宫新军单位:滨州学院 客户关系管理毕业论文:讨论房地产的客户关系管理概念 内容摘要:本文阐述了客户满意的概念和特点,分析了房地产客户满意的构成要素,论述了房地产客户满意的意义,提出了提高客户满意的模型。 关键词:客户满意房地产客户关系管理 作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。 客户满意的概念 “满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。” 客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征: 主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。 不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。 多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。 客户满意的构成要素 由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。 与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。 与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。 与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。 客户满意的意义 满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。 重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。 客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。 此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。 客户满意增长模型 实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。 客户关系管理毕业论文:从各个角度看房地产客户关系管理论文 摘要:市场竞争的加剧,使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言,绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化,大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学,采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度,并从中获取最大的利润,而不仅仅是企业内部的自我更新、调整,诸如降低成本和简化操作流程等方面。 关键词:房地产;建筑经济 市场竞争的加剧,使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言,绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化,大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学,采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度,并从中获取最大的利润,而不仅仅是企业内部的自我更新、调整,诸如降低成本和简化操作流程等方面。 中国房地产行业的蓬勃发展,市场竞争的日益激烈,如何解决产品的快速销售、快速回款、形成良性运转的资金流是每一个企业要解决的问题,也是中国房地产行业持续发展和产业化的需要。因此,解决好企业的自身机制问题、企业与市场(客户)的关系问题,成为行业发展中的重要问题。那么,如何才能制造最佳的客户体验、维系与客户的关系、并与客户形成有效的互动?客户关系管理因此而应运而生。 一、从经济学角度看客户关系管理的理论依据 1、交易费用原理 房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议,必须相互了解,将可能提供的交易机会告诉对方,这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营,这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑,架构企业与客户不可或缺的相互关系,这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。 2、收益递增原理 经济学中有一条重要的原理即收益递增原理,亚当。斯密认为,当分工与专业化的深度和广度增加时,劳动生产率(即斯密说的“平均收益”)随之增长;而分工与专业化的发展带来创新机会的增长,又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程,这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。 二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理 在任何一种特定的行业里,拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来,更能吸引顾客,赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求,他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论,企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择:差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。 三、对客户关系管理的理解 客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化,而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度,以达到使企业获利和发展的最终目标。 1、客户关系管理完善客户体验,将企业的资源最大化 客户关系管理不是产品,也不是一个产品组合,而是触及到企业内许多独立部门的商业理念,它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式,并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验,而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源(房地产业主)毫无疑问是企业最大的资产之一,因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示,发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户,使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响,进而影响到企业的最终效益。 2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心 企业要得到持续的发展,拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论,一个公司如果将其客户流失率降低5%,利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系,建立房地产客户数据库,并有效地运用所储存的资料,能通过研究客户、开发客户、与客户沟通,有效留住客户,赢得客户的信赖与拥护。 四、房地产企业战略发展需要客户关系管理 随着客户关系管理系统的推出,一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售,都建立在良好的客户关系基础之上,客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来,正在流行的很多新营销概念,如一对一营销、数据库营销等,实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。 客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点: 1、解决产品的销售问题 据国家统计局公布的统计资料显示,2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%,空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说,对于许多开发商而言,来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理,提升企业客户关系能力,提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。 2.提升客户满意度 当企业发展到一定规模,积累了大量的老客户,客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件,如何快速提高客户满意度,完善企业对于突发事件的应急机制,建立统一调度的客户投诉处理系统,是这些房地产企业面临的当务之急。 3.提升企业的服务品质和能力 房地产企业面对激烈的市场竞争,认识到个性化客户增值服务的重要性,很多企业逐渐向服务型企业过渡,成立了专门的客户服务组织,希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合,不断推出针对客户的服务新手段,力争为客户提供一站式服务。 4.提升品牌形象 基于以客户为中心的思想,房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系,对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致,并依托于客户服务部,形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户,从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。 五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤 1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题 目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时,造成人员的服务效率不高,并且不利于客服人员的管理。 2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费 由于没有统一的客服中心,客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门,而各部门信息共享程度低,交流不顺,所以回复结果也出现不统一现象,由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。 3.现有客户资源无法有效利用的问题 企业积累了大量的客户资料,但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类,而且此客户资源库没有实现共享,利用率低,造成资源浪费。 企业在导入客户关系管理前,必需先诚实地作一次全面体检,了解自身的优势与缺点,进而倾听客户的声音,确实了解所有与客户互动的管道,开始规划整体的客户管理架构。 一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行,这对提高顾客忠诚度是至关重要的: 1)区分目标顾客,对企业所有客户的关键信息进行有效的整合; 2)确定目标顾客,瞄准最有价值的客户,制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度; 3)满足目标顾客需求,为每一客户提供量 身定做的服务和产品 4)与目标顾客达成利益共同体,企业管理层即时了解市场情报,深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。 六、房地产行业建立客户关系管理的措施 1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起 建立客户关系管理系统,首先需要确认公司对项目的期望和业务目标,同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括: (1)企业的市场份额是保持稳定,还是在下降? (2)企业目前最紧迫的问题是什么(如,降低成本比提高市场份额更重要吗)? (3)争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些? (4)同客户交流和服务的过程中,哪些渠道最重要? (5)如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”? (6)企业认为最有价值的客户是哪些?为什么? 回答上述问题,将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资,并寻求公司和业务部门的支持。 2、建立个性化的客户关系管理体系 客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况,配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。 (1)事先建立可量度、可预期的企业商业目标 企业在导入客户关系管理之前,必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划,制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺,毕竟它不是万能的,企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效,并从本企业的实际情况出发,客观地制定合理的商业目标,并制定可对其进行度量的指标工具。 (2)行业领域应用的深入研究 客户关系管理最早是从国外引入中国的,当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上,单纯从软件功能本身进行效仿,而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够,从而导致研发的产品有闭门造车的感觉,不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合,形成独特的体系,是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。 (3)为企业把脉、对症下药 目前,许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它,拿着通用版的软件到处安装,丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念,其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解,才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是,聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断,通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断,期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题,对企业导入客户关系管理的可行性进行论证,并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。 营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制,根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色,为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发,首先要经过充分的调研,明确企业目前所处的地位;其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究;最后要提供提高销售额的方法。 3、给客户关系管理一点成长的空间和时间 纵观全球施客户关系管理的企业,由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中,最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此,通过选用切实可行的方案,并将最终的应用搭建在成熟的案例之上,企业将会大幅减低客户化的需要,也会大大降低实施过程的整体风险。 大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标,从而达到快速制胜的效果。换句话说,企业可于合理的时间内(一般为三至四个月)取得一定的成果,定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。超级秘书网 (1)为了更好地在企业内部推行客户关系管理,在企业人力资源部门的配合下,必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制,使其与员工业务绩效考评联系起来。 (2)为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估,系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标,以便进行前后对比。 (3)客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的,定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后,企业在使用过程中遇到的困难和问题;针对这些情况,提出明确的改进方案,从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。 由于客户关系管理对房地产企业的重大影响,实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势,企业必须投资于客户关系管理技术,同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。 当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时,房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作,将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到:房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身,以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语,预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势,正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。 以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。 客户关系管理毕业论文:客户关系管理价值分析 编者按:本论文主要从重构保险公司价值链;实现保险公司在混业背景下的战略协同等进行讲述,包括了保险产品是一种金融产品,但它与物质商品一样只有符合客户需要才会有市场、就理念层面而言,我们需要从本质上认识客户关系管理、积极创造条件,以现代方式实现客户关系管理等,具体资料请见: 20世纪90年代初期美国Cartner公司提出了客户关系管理(CustomerRelationManagement,CRM)的概念,该概念一经提出,立即受到了理论界和实务界人士的高度重视。Gartner公司对这一概念所下的基本定义是:利用计算机及网络等数据处理与传输技术,搜集处理与客户相关的信息并加以分配与利用,以实现企业的经营目的或战略目标。可以说,CRM理念的出现是经济发展与技术进步的必然结果。随着经济的发展,过剩或相对过剩已成为全球经济的基本特征,这样,短缺经济时代“供给创造需求”的观点必然被“需求创造供给”的观点所取代;在市场营销领域,“客户中心论”也必然会取代“产品中心论”。 保险业作为一项提供服务的产业,它能够将多个微观主体的不确定性集中起来使其整体具有较好的确定性。显然整体的确定性与投保主体的数量呈正相关关系,即投保主体数量越大整体确定性越好,反之则确定性越差。就某一具体保险公司而言,保户的数量主要取决于其推出的保险产品的市场吸引力、该公司的市场形象及营销能力等,而这些因素都可以通过客户关系管理得到提升。同时,保险公司通过客户关系管理还可以降低保险市场存在的严重的信息不对称性,减少逆向选择和道德风险问题的发生。总之,通过客户关系管理可以使保险公司达到降低经营风险、提高经营业绩之效果,而这两者都能提升保险公司的价值。 一、CRM:重构保险公司价值链 价值链描述的是一系列连接公司的供应方和需求方的价值增值活动,通过分析价值链上的各个环节,公司管理者能够重新设计他们的内外部程序以求效率和效能的提高。对于保险公司而言,按照传统理解其价值链可简单描述为:研究并开发保险产品、产品宣传、销售产品、理赔与资本运营等。然而,这种理解无疑是不够全面的,正如美国著名战略管理专家Jeffrey.F.Rayport所指出的那样:当今世界,每个企业都同时在两个领域展开竞争,一个是可见的物质世界,另一个则是由信息构成的虚拟世界。勿庸置疑,对于竞争十分激烈的保险业,与客户相关的信息理应成为信息领域竞争的重点。 传统的价值链模型将信息看作价值增值过程的辅助成分而非价值本身的源泉。今天信息对于企业的重要性得到了空前的重视,正是在这样的背景下,一些战略管理专家提出了利用信息(其中客户信息是最重要的)创造价值的虚拟价值链的概念,这条虚拟价值链由五个环节组成:收集、组织、挑选、合成、分配信息。物质领域的传统价值链与信息领域的虚拟价值链相互融合、相互作用,从而使传统的价值链模型衍变为价值矩阵模型。由于与企业相关的信息复杂多样,本文仅分析CRM对保险公司价值创新的重要作用。 1.保险产品是一种金融产品,但它与物质商品一样只有符合客户需要才会有市场。广泛收集客户的需求信息,才能够让保险公司有效开发出富有市场需求的产品。我们知道,就某一类型的保单而言,其销量越大,则保险公司获得稳定收益的可能性就越大,要研发出符合市场需要的保险产品,首要的问题是要了解客户的需求。保险公司通过客户关系管理可以有效了解客户的现实需求与潜在需求,为其研发的产品奠定坚实的市场基础,从而保证能在承担的风险变小的情况下取得更高的收益,保险公司通过CRM所取得的这一效应可被称为客户关系管理的规模效应。通过客户关系管理,保险公司在产品研发阶段可取得的另一优势可被称为“柔性制造效应”,这是指保险公司通过CRM,深入了解客户的保险需求,为某些客户量体裁衣地开发保险产品,这些保险产品一般销量不大,因而保险公司为该产品承担的风险较高,根据“风险与收益对称”的原则,保险公司索要的保费也相应较高,所以这类产品也可能成为保险公司利润的源泉。但一般而言,保险公司开发此类产品,其主要动机并非从利润角度出发,而是为了在客户心中树立良好的公司形象,以便为公司的主导产品开拓市场。 2.就保险产品的营销而言,CRM通过计算机与网络等技术在保险公司与客户之间架起了一座无形的桥梁。通过CRM系统,保险公司可以通过网络广泛宣传自己的产品,让客户认知、了解并最终接受它们的产品;通过CRM系统与电子商务系统的结合,保险公司还可以通过网络直接销售它们的产品。不难理解,网络销售在金融等服务业领域有着比物质商品领域更大的优势,因为它们不涉及物流等通过网络难以解决的问题。由于网络本身受地域范围的限制较小,所以通过CRM与电子商务系统的融合,保险公司可以实现新的范围经济以及交易成本的降低。 3.在保单的理赔阶段,CRM可以帮助保险公司做到迅速、准确。通过客户关系管理,保险公司可以在尽可能短的时间内了解所发生的保险事故,对保险责任进行准确的界定,从而使理赔工作能迅速准确地进行。这样客户的满意度会得到提高,保险公司在客户心目中的形象也会因此得以提升。 4.一般而言,CRM系统并不能直接改善保险公司的资本运营,但由于通过CRM,保险公司能够取得较为稳定充足的资金来源,从而能增强保险公司资本运营的计划性,提高资本运营效益;而保险公司资本运营效益的提高,又使保险公司有了更大的降低保费的空间,有利于提升其市场竞争力。在投资型险种逐步成为保险公司主导险种的今天,资本运营效益的高低直接关系着保险公司产品的市场吸引力,决定着它们在市场上的得失成败。 二、CRM:实现保险公司在混业背景下的战略协同 20世纪70年代以来,世界金融史上发生了两件具有历史意义的大事,一是布雷顿森林体系的崩溃;二是以日本金融大爆炸、美国《金融服务现代化法案》的出台等为标志的金融混业的形成。目前我国仍然坚持银行、证券、保险、信托分业经营的制度,但无论是从追求规模经济和范围经济的角度,还是从分散风险和适应全球竞争的需要出发,我国金融业必然要走混业经营的道路。其实,在我国金融实践中,已经出现了混业经营的试点,如比较有名的“光大集团模式”,实质上就是一个在金融控股公司下的商业银行、保险公司、证券公司、信托公司等金融机构互相协作的混业经营模式。 在混业经营的情况下,金融控股公司的整体价值并不等于公司各独立组成部分的简单加总。公司在进行多元化经营决策时应追求“2+2=5”的协同效应。公司实现协同效应的途径总的来说有两条:一是通过物质资源公司可实行前向或后向整合战略,在供销渠道上获得协同效应,也可以利用物质资源在生产中通过规模经济实现协同效应;二是通过无形资源追求协同效应。日本战略管理专家伊丹广之在他的著作《启动隐形资产》中指出,隐形资产是一种无形资源,它可能是技术专长、商标、顾客认同度,也可能是一种增强员工凝聚力的企业文化。伊丹广之认为,只有隐形资产才真正是公司独有的用之不竭的竞争优势的源泉,因为从公司某一部分发展起来的隐形资产在被用于其它局部时,并不会被消耗掉,而且还可能得到进一步的发展,从而实现良性循环的局面。 在我国金融业逐步实现混业经营的背景下,追求多元化经营的协同效应是每一个金融企业的必然选择。以银行业与保险业混业经营为例,要实现协同效应,一种方式是通过共用物质资源来实现,如保险业利用银行业布局广泛的营业网点为其提供代收保费业务等,但依靠这种方式实现的协同效应是非常有限的,而且也不能培育出企业的核心竞争力;另一种实现协同的方式是利用企业的无形资源。 银行、保险等金融企业,它们通过向客户提供服务获取利润,客户就是它们的最为重要的资源,正如美国客户服务专家安妮。琳达告诫企业经营者们时所说的那样:“对任何企业而言,客户永远是最重要的;他们不依赖于我们,而我们却得依赖他们;他们的光临是我们的荣幸,他们是企业的命根子,是我们的衣食父母,失去客户,我们只有关门的份了。”可以毫不夸张地说,对于银行、保险等金融企业,良好的客户关系与优良的客户管理能力是它们利润的源泉,也是它们核心竞争力之所在。 从我国金融业目前的状态来看,银行业与保险业在客户关系管理方面的发展并不均衡。由于我国的保险业在20世纪80年代后才进入了一个发展较快的时期,因此其在客户关系管理方面要滞后于银行业。我国的银行业在长期的经营中积累了丰富的客户关系资源,拥有充足的客户信息。一旦银行业与保险业混业经营,保险业可以充分利用银行业在客户关系管理方面积累的经验和它们的客户资源,从而在竞争中赢得优势。在混业背景下,银行业在客户关系管理方面对保险业的促进至少可以通过以下途径:(1)在银行客户资料库中寻找潜在客户,分析他们的保险需求,开发相应的保险产品,以扩大自己的利润源泉;(2)借助银行在广大客户心目中的地位,提高保险公司及保险产品的客户信用度,改善保险公司的市场形象,提高其营销能力;(3)通过客户信息资源共享和联合营销,实现规模经济与范围经济等。同时,保险业在客户关系管理方面的进步也会对银行业产生促进作用,如银行可以通过保险公司的信息了解客户的诚信状况,从而降低其信贷风险等。 三、全面推进保险公司的客户关系管理 推进客户关系管理、实现价值创新是摆在保险公司面前的一个现实问题,解决这一问题需要从理念和技术这两个层面出发。 1.就理念层面而言,我们需要从本质上认识客户关系管理。客户关系管理的概念虽然是20世纪90年代初才由Gartner公司提出的,但我们必须认识到客户关系管理的实践却早已存在,它是市场竞争的产物,是卖方市场向买方市场转变的时代背景下企业的必然选择。买方市场的根本特征是产品或劳务生产的相对过剩,以此为背景,销售必然代替生产成为企业关注的核心问题,而处理好与客户间的关系则是解决企业销售问题的中心环节。Gartner公司在对客户关系管理这一概念进行界定时,着重强调了技术因素,可以说以这种方式界定的客户关系管理是狭义的,我们应当从更广义的角度去理解这一概念。惟有如此,才有利于我国的保险公司广泛树立客户关系管理的理念,积极探索客户关系管理的实践。如果我们一味强调客户关系管理的技术因素,就会使那些暂时还不具备利用网络和计算机软件管理客户关系的保险公司在实践中停滞不前。那么广义的客户关系管理应当如何界定呢? 客户关系管理的本质内容由客户关系管理所依据的理念、基本手段、中间目标和最终目标构成。(1)CRM所依据的基本理念:客户中心论;(2)基本手段:了解、收集、处理和运用与客户相关的各种信息;(3)中间目标:保留老客户、开拓潜在客户、拓展市场、提高客户满意度、提高效率、降低成本等;(4)最终目标:实现企业效益(或公司价值)的最大化。 根据以上理解,保险公司的客户关系管理既可用现代方式(即Gartner公司所定义的方式)来实现,也可利用传统方式来实现。保险公司实现客户关系管理的传统手段包括:(1)客户分析;(2)客户访问;(3)客户调查;(4)保单跟踪;(5)及时准确理赔;(6)纠纷处理;(7)客户关怀等。由于一般保险公司都有较多的基层营销网点,它们以上述传统方式进行客户关系管理,首先是不受技术条件的限制,其次也可以说这种方式是以现代方式实现客户关系管理的基础。 2.积极创造条件,以现代方式实现客户关系管理。虽然通过传统方式也可以实施客户关系管理,但我们必须认识到这些方式所存在的局限性,与传统方式相比较,以现代方式实施的客户关系管理具有以下特征:(1)系统性;(2)智能化;(3)个性化;(4)网络化。这些特征使得以现代方式实现的CRM无论在资源共享、信息处理、适应性及效率等方面都比以传统方式实施的CRM具有无可比拟的优势,因而保险公司应当积极创造条件以现代方式实施客户关系管理。 以现代方式实施客户关系管理需要硬件和软件两方面的支撑,因此保险公司应在积极加强硬件建设的同时,依靠自身力量或与外部联合开发客户关系管理软件。一般而言,CRM系统由六个模块组成:(1)系统设置模块;(2)客户资料管理模块;(3)客户跟踪管理模块;(4)客户服务管理模块;(5)客户关系研讨模块;(6)电子邮件模块。保险公司应根据自身需要,选择模块开发顺序,以逐步完善其客户关系管理。 客户关系管理毕业论文:汽车销售业客户关系管理 编者按:本论文主要从企业实施客户关系管理的必要性和重要性;汽车企业实施客户管理的现状和存在的问题;汽车制造企业实施客户关系管理战略对策等进行讲述,包括了没有树立以客户为中心的理念、缺乏相应的企业客户关系,管理体系管理制度不完善、缺乏必备的技术支持,客户关系管理信息化落后、树立“客户第一”的观念,强化服务意识、开展客户关系管理,提高个性化服务、构建技术平台实现对客户的管理,开展服务创新,提升服务水平、实施关系营销下的客户关系管理等,具体资料请见: 摘要:客户关系管理是一种旨在改善企业与客户之间关系,提高客户忠诚度和满意度的新型管理机制。随着汽车市场竞争的不断加剧,客户关系管理体制作为一种新型管理体制已经在汽车企业中得到应用,但是还存在一些问题。首先分析汽车企业客户关系管理的现状和存在的问题,接着阐述客户关系管理在汽车企业管理中的重要性,并在此基础上提出一些建议。 关键词:汽车企业;客户关系管理;现状;对策 1企业实施客户关系管理的必要性和重要性 首先,是汽车客户差异化需求的拉动。随着我国经济的发展和汽车技术的变迁,消费者面临着越来越多的选择,同时客户对企业的要求也日益提高,这些都使企业面临着越来越大的竞争压力。如何提高客户的满意度与忠诚度,并最终提高企业竞争力,已经成为摆在企业管理者面前的一个重要问题。客户关系管理正是基于这种需求而产生的。 其次,汽车市场竞争的加剧。如今市场竞争的焦点已经从产品的竞争转向品牌的竞争、服务的竞争和客户的竞争。企业之间为留住客户而展开竞争,如果不能有效实施客户关系管理就将面对客户资源的丧失、盈利能力的萎缩等难题。 另外,实施客户关系管理可以为汽车企业很多优势:一是降低经营成本,增加收入;二是改善服务,保留客户,提高客户忠诚度;三是提高业务运作效率;四是口碑效应,挖掘客户的潜在价值。每一个企业都有一定数量的客户群,如果能对客户的伸层次需求进行研究,则可带来更多的商业机会。 2汽车企业实施客户管理的现状和存在的问题 (1)没有树立以客户为中心的理念。目前从CRM中获利的汽车制造企业开始意识到,它们其实并没有满足客户的基本需要,它们的思维大多还留存在“以产品导向为中心”的时代,没有意识到现代企业竞争已经更趋向于服务的竞争,提高客户的满意度和忠诚度才是企业发展的长远之计。 (2)缺乏相应的企业客户关系,管理体系管理制度不完善。汽车制造商在上述观念的指导下,导致汽车企业缺乏统一的、与企业发展战略和目标相匹配的管理体系。虽然已设立了专职部门来进行客户关系管理,但是对整体组织结构、管理机制的调整没能做到协调一致。同时,还存在企业的总体目标与分步目标关系处理得不到位,工作重点不突出,程序也不够规范等问题。 (3)缺乏必备的技术支持,客户关系管理信息化落后。汽车企业在开展信息化的工作中遇到企业信息化观念薄弱、企业资金紧张、企业竞争环境激烈、企业利润少等问题,较少考虑利用信息系统促进企业长期、健康、持续发展。汽车企业对客户的分类不清,对客户重要性的认识不够,对客户研究不够,分类管理的概念没有得到高度的重视,还仅处于起步阶段,仅仅是客户档案的管理。 3汽车制造企业实施客户关系管理战略对策 3.1树立“客户第一”的观念,强化服务意识 思想决定行动,确立“以客户为中心”的观念在实施客户关系管理管理中尤为重要。汽车企业的最高决策层首先要有“以客户为中心”的理念,才能让员工在工作中贯彻实施。对员工进行培训,灌输“客户第一”的思想。员工应充分了解并掌握客户关系管理的理念,并明确客户关系管理战略为企业和个人带来的利益,使企业上下做到真正意义上的“以客户为中心”的经营模式的转变。 3.2开展客户关系管理,提高个性化服务 汽车企业可以建立系统的客户档案,进行科学的客户分类,实施有效的客户管理。针对不同层次客户的不同需求,要秉承“以客户为中心,管理寓于服务之中”的管理理念,对客户进行管理,层层负责,加大控制。 3.3构建技术平台实现对客户的管理,开展服务创新,提升服务水平 要在技术基础设施上保持足够的投资力度,以保证客户关系管理涉及到的呼叫中心、数据仓库、MIS和商业智能、EDI等系统建设的完善,以企业的信息化带动客户关系管理的实施。比如可以利用呼叫中心的客户信息,采用数据挖掘,可以发现潜在客户,通过关系营销把其转化为现实客户并实现其忠诚等。 3.4实施关系营销下的客户关系管理 由于汽车制造企业的客户可以分为经销商和最终用户两大类,因此要实施客户关系管理,就必须维持好与经销商和最终用户即消费者的关系,加强与客户的互动。“经销体制”成为汽车市场流通的主要模式,但挖掘潜在用户、培育忠诚用户等工作是由销售人员(主要是推销人员)来完成。这也就凸现了人员推销在关系营销中的作用。 客户关系管理毕业论文:商业银行客户关系管理 客户关系生命周期发轫于企业生命周期理论,早期的研究更多地将企业生命周期与产品生命周期联系到一起。产品生命周期往往是指某种特定产品从其投放市场开始,直到最后被淘汰退出市场的全过程所经历的时间。产品生命周期经常被近似地描绘为一条分为包括从产品的介绍期、成长期、成熟期和衰退期(也有些学者认为应该包括开发期、介绍期、成长期、成熟期和衰退期五个阶段)的钟型或“倒U曲线”,整个曲线的形状和各阶段的时间长度视不同的行业和产品而异。在经济学中“倒U曲线”又称“库兹涅茨曲线”。“倒U曲线”既可以指企业的产品、销售额和利润,也可以指它的业绩和规模,但从本质上主要是指企业发展的运行轨迹。“倒U曲线”现象主要是指企业在原始资本积累和原始创业阶段,其业绩与规模呈现正常的上升趋势,但是当企业发展到一定规模,产品和利润达到一定的临界值时,会出现停滞不前甚至于严重的业绩和利润下降趋势,直到消亡这样一种轨迹。 企业生命周期理论试图诠释企业永续经营的奥秘,“以客户为导向”使我们认识到决定企业生命周期的并不完全是产品生命周期,更准确地说,企业生命周期是一系列变量相互作用的结果。它的形状由市场需求和其他外部环境等通常是公司自身不能控制的以及公司在市场营销方面所作的努力共同决定。客户关系生命周期(Ives,Learmonth,1984)的概念同样也是从产品生命周期概念演化而来的。它是“从动态角度研究客户关系的基础,指从一个客户开始对企业进行了解或企业欲对某一客户进行开发开始,直到客户与企业的业务关系完全终止且与之相关的事宜完全处理完毕的这段时间”。它的基本内容包括“客户关系生命周期阶段划分、客户关系生命周期模式描述、客户关系生命周期模式分类、最优客户关系生命周期等”,其中客户关系生命周期阶段的划分是研究客户关系生命周期其他内容的基础。对于客户关系生命周期阶段,一些学者认为应该划分为考察期、形成期、稳定期、退化期四个阶段(Dwyer,SchurrandOh,1987;Jap Ganesan,2000)。也有人认为“客户关系生命周期可分为潜在期、开发期、成长期、成熟期、衰退期、终止期六个阶段”。 Wells(1993)和Reichheld(1996,2000)等人的研究揭示了客户利润的变化趋势,他们指出(1)客户利润会随客户保持时间长度的增加而提高;(2)客户利润的本质决定因素是“客户关系水平”(即客户生命周期阶段)。Dwyer,SchurrandOh(1987)认为企业与客户之间的关系是分阶段发展的,不同阶段客户的行为特征存在明显的差异,为公司创造的利润贡献度也不同。伴随着客户生命周期阶段的发展,基于彼此之间信任的增加,与企业情投意合的客户会给予更多的业务份额,导致企业的交易量的不断增加;同时,立足于持续改进的企业加深了对客户的了解,通过提供增值的个性化服务为客户带来价值从而增加企业的利润;与客户关系处于稳定期后,进一步地会随着服务效率提高带来服务成本节约,以及由规模效应和交易效率提高带来运作成本降低,和由信任带来谈判、签约和监督等成本降低,高度忠诚的客户甚至会积极地为供应商传递好的口碑和推荐新客户而带来企业的间接效益。上述学者的重要贡献之一便是将生命周期理论作为一种十分有用的工具来洞察客户关系发展的动态特征。陈明亮(2001)指出客户利润会随生命周期阶段的发展而变化,典型的基于客户关系生命周期所形成了关于客户利润曲线往往呈现出倒“U”型变化规律,即客户利润随生命周期阶段的发展而不断提高,在考察期总体很小且上升缓慢,形成期以较快速度增长,稳定期继续增长但增速减慢,退化期快速下降。 笔者认为,对于银行业而言,客户关系生命周期可分为潜在期、开发期、成长期、成熟期、衰退期、终止期六个阶段。 1.潜在期。客户借助于一定渠道了解银行的业务,银行通过一定的投入成本开发某一区域的客户,银行与客户开始交流并建立联系,客户已进入潜在期。这一时期,客户并没有对银行做出贡献。 2.开发期。银行选择目标客户群进行开发,银行此时逐渐增加投入,作为开发期,目标客户为银行所做的贡献很小甚至没有。 3.成长期。银行对目标客户开发成功与否取决于客户满意度、忠诚度的提高,当客户开始信任银行,与银行频繁发生业务往来表明此时已进入成长期。这一阶段银行的投入主要是发展投入,目的是进一步融洽与客户的关系。处于成长期的客户已经开始为银行做贡献,银行从客户交易获得的收入已经大于投入,开始盈利。 4.成熟期。此时银行与目标客户进入蜜月期,彼此之间达到了最大信任,成熟期的客户给银行带来了最大限度可能获得的市场份额,成熟的标志主要看客户与银行发生的业务占其总业务的份额。此时银行进入收获季节,对客户的投入较少,客户为银行做出较大的贡献。 5.衰退期。出于竞争者的挑战如外资银行的进入和客户自身经营因素的影响如不能及时为客户量身定做他们所需要的金融产品等原因,银行与客户业务交易量开始逐渐甚至下降,说明客户已进入衰退期。这一阶段,银行通常有两种选择,或者通过加大对客户的投入恢复与客户的关系,确保忠诚度;或者权衡投入产出后决定放弃这些客户,后者往往会是由于客户自身经营危机的原因使得银行为了避免使自己产生更大的损失而不得不做出的决策。 6.终止期。客户基本上不再与银行发生业务关系,银行与客户之间的债权债务关系已经理清时,这意味着客户关系生命周期的完全终止。此时银行有少许成本支出而无收益。 客户关系生命周期的长短受到各种因素的影响,笔者认为,对于银行业而言,要尽可能延长客户的生命周期,尤其是成熟期。成熟期的长度可以充分反映出盈利能力。面对激烈的市场竞争,工商银行要掌握客户关系生命周期的不同特点,采取不同的营销模式,提高客户的忠诚度和贡献度。 掌握客户关系生命周期的不同特点有效实施工商银行CRM 以中国工商银行是我国金融业中拥有的客户资源最为丰富的一家国有银行,有关资料显示,工商银行目前拥有1亿多个人客户和810万法人客户。然而,从现实的情况来看,工商银行的市场营销与以客户为中心的营销管理有很大的差距。笔者认为,工商银行实施CRM的最终目标是实现客户价值创造,获得竞争优势,提高核心竞争力。庞大的客户群让工商银行在客户数量上具有一定的优势,可以大大降低工商银行对于客户的前期投入和开发成本。结合客户关系牛命周期的不同特点,工商银行在实施CRM应用注意以下几方面的内容。 1.保留老客户。保留老客户,并努力促使工商银行的已有的客户向成为银行客户关系生命周期成熟期客户过渡。应该看到,尽管工商银行的客户量较多,但整体贡献度不大,如何增加客户价值也是工商银行CRM应用的目的之一。工商银行通过数据仓库的建设,积累了大量的客户信息,通过它可以了解客户的需求,对客户的行为进行预测,开展一对一营销,并通过交叉销售(例如向个人住房贷款的客户推荐住房装修贷款)、追加销售(例如使牡丹卡的客户升级为贷记卡或理账金账户的客户)等方式,与客户建立“学习型”关系,获取“客户份额”,提高客户的满意度,增加客户的终身价值。 2.让更多的优质客户成为保证银行利润的稳定来源。保留忠诚和创利客户,尤其是大客户,才能保证银行利润的稳定来源。“根据帕雷托的‘20/80法则’,20%的客户创造了80%的利润,对于银行来说,还存在着一个‘20/300法则’,即20%的客户可能给银行贡献了300%的利润。麦肯锡的相关报告认为,在中国,‘20/80法则’可能更加极端,只有4%用户就为银行带来80%的收益”。对此,应该工商银行应该大力开展关系营销,对现有客户进行成本/利润分析,可以找出“金牌”客户,并对市场进行细分,提供令客户满意的服务,建立“合作伙伴”的关系,提高老客户的满意度和忠诚度,可以帮助工商银行保留更多的优质客户。 3.获取更多的有价值客户。客户获取是指获取对银行有贡献、具有价值的客户。在CRM系统的基础上,通过数据库营销、渠道营销等方式,对客户的需求进行分析,找出客户需求的共同点,在此基础上,创新工商银行的产品和服务,及时把握市场机会,从而吸引客户,获取客户。同时,通过分析,可以找出现有客户的关联客户,有针对性地进行一对一营销,从而获取新的客户。 现代市场营销理论提出企业应该建立运营性、分析型和应用型CRM(客户关系管理系统),通过采用一对一营销方式,实现“以‘客户份额’为中心,通过与每个客户的互动对话,与客户逐一建立持久、长远的‘学习型’关系,为客户提供定制化的产品,从而使客户满意的过程”。“客户份额”(CustomerShare)是指一个客户的“钱包份额”(ShareofWallet,SOW),即企业在一个客户的同类消费中所占份额的大小。它通过客户终身价值(CLV,CustomerLifetimeValue)来体现。但它并不意味着关注所有客户的“钱包份额”,它是在客户细分、客户生命周期计算的基础上,关注的是那些能为企业带有最大价值的客户,即最有价值客户(MVC)。从这个意义上说,CRM(客户关系管理系统)的支出其实质就是企业带来未来经济利益的能力。 客户关系管理毕业论文:企业客户关系管理 [摘要]当今电子商务迅速发展,商务活动模式有了很大转变,由此引发了一些管理模式和理念的变化。本文分析了客户关系管理在电子商务环境下被赋予了新的内涵,从多个层面对电子商务和客户关系管理的融合做了详细探讨,并对国内外电子商务环境下的CRM发展做了简单比较,指出了电子商务环境下的客户关系管理的发展趋势。 [关键词]客户关系管理9CRM)电子商务忠诚度 在电子商务时代,谁能掌握客户的需求趋势,加强与客户的联系,有效挖掘和管理客户资源,谁就能获得市场竞争优势,在激烈的竞争中立于不败之地。在这种形势下,以客户为中心的客户关系管理理念(CustomerRelationshipManagement,CRM)便成为企业战略指导思想,客户关系管理也成为企业的核心战略之一和制胜的关键。 一、客户关系管理(CRM)含义 CRM起源于20世纪80年代初提出的“接触管理”,即专门收集整理客户与公司联系的所有信息。20世纪90年代初期演变成为包括电话服务中心与支援资料分析的客户服务。在电子商务环境下的CRM是利用现代信息技术,在企业与客户之间建立一种数字的、实时的和互动的交流管理系统,CRM具体包括以下三个层面: 1.CRM是一种现代经营管理理念 首先,CRM是一种旨在改善企业与客户之间关系的现代管理理念,其核心思想是将企业的客户作为最重要的企业资源,通过深入的客户分析和完善的客户服务,保证实现客户的终生价值。 2.CRM是一整套解决方案 作为解决方案,CRM集合了当今最新的信息技术,他们包括互联网和电子商务、多媒体技术、数据仓库和数据挖掘、专家系统和人工智能、呼叫中心以及相应的硬件环境,还包括与CRM相关的专业咨询等。 3.CRM是一个先进管理软件 作为应用软件系统,CRM软件通过不断的改善和管理企业的销售、营销、客户服务及技术支持等与客户关系有关的业务流程并提高各个环节的自动化程度,从而缩短销售周期、降低销售成本、扩大销售量、增加收入和赢利、抢占更多的市场份额、寻求新的市场机会和销售渠道,最终从根本上提升企业的核心竞争力。CRM软件主要由营销管理(Marketing)、销售管理(Sales)、服务与技术支持管理(Service Support)三部分组成。 二、企业客户关系管理与电子商务的融合 CRM的出现体现了两个重要管理趋势的转变,一是企业以产品为中心向以客户为中心模式的转变;二是企业管理的视角从“内视型”向“外视型”的转变。电子商务的信息化、虚拟性、全球性等特点,决定了它与客户关系管理之间存在着密不可分的关系。 1.CRM成长于传统商业,并广泛应用于电子商务 在电子商务环境下,先进的客户关系管理系统逐渐开始借助互联网工具和平台,同步、精确管理各种网上客户关系、渠道关系,符合并支持电子商务的发展战略,CRM被赋予了新的内涵,主要表现在:第一,通过CRM全面整合企业的市场营销业务流程,降低经营成本,提高效率,在拓展市场和营销渠道的同时能够更加有效地处理客户关系,吸引和保持更多的客户。第二,CRM不仅是一个面对客户的市场营销和服务的部门,它还是一个使企业各部门可共享信息和资源的自动化工作平台,以期最大限度地挖掘和协调企业的资源,拓展生存空间和潜力。第三,CRM是一个将客户信息转化成积极的客户关系的反复循环的工作过程。通过CRM可以更真实全面地收集、分析研究客户的信息资料,为客户提供多角度、全方位的服务。 2.电子商务环境下的CRM可以为客户提供个性化的服务 电子商务环境下的CRM强调的是企业要与客户之间达有有效的、实时的互动,即在“以客户为中心”的理念下,无论是维系旧客户还是发掘新客户,CRM可以在网络中实现同步操作,利用大型数据库来管理客户的一些信息,利用数据挖掘和数据仓库技术对海量的客户数据和一些商业数据进行智能化分析,按照客户需求及时提供个性化产品和服务。 电子商务下的CRM强调不论大中小型企业只要从事电子商务都必须能做到持续性地、快速地更新客户资料,再加上统计分析的利用,所以能进行一对一的营销服务,真正照顾到每一位客户的实际需要。一对一的网络营销不但可以将网络营销的固有优势发挥至最大,更可通过网络的交流和互动与用户建立历久弥坚的客户关系。如美国的亚马逊网上书店的CRM系统,通过分析每位客户的原始资料和历史交易记录,进而推断出客户的消费习惯、消费心理、消费层次、忠诚度和潜在的价值,然后再向客户推荐他想要的书籍,这样客户进行交易的可能性比较大,使企业拥有更多忠诚的用户。 3.电子商务环境下的CRM可以筛选出正确的客户群 尽管企业所获得的市场和利润与网络交互能力的强弱密相关,但并不是企业要与任意的客户都进行电子商务活动。CRM对企业的客户进行了划分和管理,对开展电子商务起着举足轻重的作用,实施CRM可以使电子商务活动更有针对性,更有效率。 从著名的客户8/2/2法则可以得出:在顶部的20%的客户(最具价值的客户)创造了企业80%的利润,而这些利润的一半让最底部的20%不赢利的客户丧失掉了。因此,企业通过实施CRM可以找出那些最具价值的客户,比如一些VIP客户,只有这些信誉较高并创造最多利润的客户才可能被看成上帝,然后通过各种手段给予他们最优待遇,提升他们对企业的印象,保持他们的购买欲,使企业能够不断赢利。吸引一个新客户所花费的成本比维持一个旧客户要高很多,CRM实行差异化营销策略及时回应大多数旧客户的需求,提高旧客户的忠诚度。并不是所有客户都是上帝,有很多客户是会让企业亏损的,当在客户身上的投资得不到应有的回报时,企业就应该降低服务标准甚至中断和他们的业务关系而别外去开发新客户,从企业平时的CRM数据中可以得出该放弃哪些客户,如形成呆帐和死帐的客户和长期没有消费的客户。因此,有价值客户的识别以及有价值客户识别出来以后,如何留住它们(或说培育它们的忠诚度),并实现它们对企业的价值最大化,即所谓的客户保持,是客户关系管理必须完成的基本任务。合理的采用CRM可以筛选出正确的客户群,使企业在进行电子商务活动时花费尽量少的代价而获得较多的利润。 三、电子商务环境下的客户关系管理的发展趋势 电子商务的客户管理已经在国外特别是在信息产业发达的美国取得了举世公认的成功。一大批电子商务客户关系管理的解决方案供应商,如Oracle、PeopleSoft、SAP、Siebel等,为用户提供了全方位的选择。通过电子商务客户关系管理软件的使用,企业与客户之间的关系更加密切,实现企业的营销自动化、销售过程自动化和客户服务。可以说,国外的CRM已经取得了一定的进展,并应用到了企业的实践中,对于企业管理客户、联系客户都起到了显著效果。CRM和电子商务的结合,在我国的发展还处于起步阶段,与国外大型企业相比,我国的企业在技术、管理和人才方面还处于劣势。今后,通用模块的完善、支持灵活组配、基于Web应用、充分支持电子商务的CRM才是互联网时代的发展方向。这就要求国内企业大力发展电子商务,通过电子商务的应用来重组客户关系管理流程,使CRM真正成为提升企业核心竞争力的利器。 客户关系管理毕业论文:客户关系管理 [摘要]进行客户关系管理能充分利用顾客资源,通过客户交流。建立客户档案和与客户合作等,可以从中获得大量针对性强、内容具体、有价值的市场信息,包括有关产品特性和性能。销售渠道、需求变动、潜在用户等,可以将其作为企业各种经营决策的重要依据。 从企业的长远利益出发,企业应保持并发展与客户的长期关系。双方越是相互了解和信任,交易越是容易实现,并可节约交易成本和时间,由过去逐次逐项的谈判交易发展成为例行的程序化交易。所有的企业都需要管理好自己的客户关系。随着CRM系统的推出,一种全新的“CRM营销”理念正逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。 [关键词]客户管理 一、系统背景 市场经济的本质是竞争,作为新经济代表的互联网行业,实际上和传统经济一样,归根结底是服务的竞争,企业要想在瞬息万变的市场环境中立于不败之地必须依托现代化的管理思想和管理手段,有效地对企业的内部资源和外部资源进行整合,如今,先进的电脑网络和管理软件在企业的内部资源整合和外部资源的整合中都已经能大显身手,它们不仅改变了企业的管理和运营模式,也直接地影响到了企业竞争能力。 如果说在国内方兴未艾的ERP软件帮助企业理顺了内部的管理流程,为企业的发展打好了基础,那么CRM(Customer.Re1ationship.Management)的出现才真正使企业可全面观察其外部的客户资源,使企业的管理全面走向信息化,CRM可视为ERP发展的一个延伸,其共性突出地表现在供应链资源的管理上,ERP利用供应商那一端的资源,而CRM所实现的转变是更注重客户端的资源。CRM致力于提高客户满意空。回头率和客户忠诚,体现对客户的关怀。 二、C#技术介绍 C#语言自C/C++演变而来。但是,它现代、简单、完全面向对象和类型安全。如果您是C/C++程序员,学习曲线将会很平坦。许多C#语句直接借用您所喜爱的语言,包括表达式和操作符。假如不仔细看,简直会把它当成C++。关于C#最重要的一点:它是现代的编程语言。它简化和现代化了C++在类、名字空间、方法重载和异常处理等领域。屏弃了C++的复杂性,使它更易用、更少出错。对C#的易用有贡献的是减少了C++的一些特性,不再有宏、模板和多重继承。特别对企业开发者来说,上述功能只会产生更多的麻烦而不是效益。使编程更方便的新功能是严格的类型安全、版本控制、垃圾收集(garbagecollect)等等。所有的这些功能的目标都是瞄准了开发面向组件的软件。 三、可行性分析 客户信息管理系统是一个服务性单位不可缺少的部分,它的内容对于单位的决策者和管理者来说都至关重要,所以客户信息管理系统应该能够为用户提供充足的信息和快捷的查询手段。但一直以来人们使用传统人工的方式管理文件档案,这种管理方式存在着许多缺点,如:效率低、保密性差,另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。 随着科学技术的不断提高,计算机科学日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对客户信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高客户信息管理的效率,也是一个单位的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件。因此,开发这样一套管理软件成为很有必要的事情。 四、系统设计 1.总体设计 (1)市场需求分析 现行的CRM软件还处于起步阶段,功能模块结构不尽相同,但是其基本的需求是一样的,其主要技术需求应包括四个方面。 ①信息分析能力。CRM有大量客户和潜在客户的信息,企业应该充分的利用这些信息进行分析,使得决策者掌握的信息更加完全,从而能及时的作出决策。良好的商业情报是企业成功的一半。 ②对客户互动渠道进行集成的能力。对多渠道进行集成与CRM解决方案的功能部件的集成是同等重要的。不管客户是与企业联系还是与销售人员联系,于客户互动都应该是无缝的、统一的、高效的。同一的渠道还能带来内部效益的提高。 ③建设集中的信息仓库的能力。采用集中化的信息、实时的客户信息,可使各业务部门和功能模块间的信息能统一起来。 ④对工作流进行集成的能力。工作量是指把相关文档和工作规则自动化安排给负责特定业务流程中特定步骤的人。CRM解决方案应具有较强的功能,为跨部门工作提供支持,使这些工作能动态的、无缝的集成。 (2)开发设计思想 ①系统设计要遵循标准化、通用化、模块化的原则。 ②系统应具有良好的安全保密性和较高的可靠性。 ③操作方便,人机界面友好。 ④代码具有良好的可读性,方便以后修改和功能扩充。 系统的设计思路是把整个系统按照实现模块进行分解,利用C#.NET进行编程根据其具体要求可以确定系统的基本功能模块。在整个客户管理系统中我主要负责事物计划,出差管理,客户信息,行政地区。 2.详细设计 (1)系统功能模块的划分如图 (2)系统部分功能模块的介绍 本系统需要完成的功能主要有以下几点: 出差计划与实施:基本信息包括出差人姓名,出差人编号,出差目的地,出差主题,出差计划内容,出差记录明细,执行时间与返回时间,出差计划的相关计划,出差记录列表等。出差计划与实施版块主要的作用是用与管理公司人员外出访问客户的。其中包括详细的出差计划内容,出差记录列表,和出差的相关事务列表。 报销单管理:基本信息包括报销单组列表,报销人姓名,报销金额,报销方式,报销单创建人等。该版块的主要作用是对公司人员在出差过程的相关业务开销和旅途开销进行统一的核对与管理,其中具体有员工自己填写的报销单组列表,其中包括相关的发票具体内容和其所对应的项目花费,在由员工提交报销单后由管理员用户对报销单进行审核,通过则给与相关的花费报销,不通过则不给与报销。 行政地区管理:基本信息包括行政级别,地名,地区名称,简称,备注等等。在本版快能查看到事物计划,出差计划,客户关系等相关内容。这个功能模块主要是对公司所涉及到的行政地区进行统一的管理与查询。主要侧重在查询方面。 事务计划及实施:在该版块可以看见事务的详细列表,可以查看详细的事务内容,包括事务主题,事务编号,事务类别。联系人,联系人电话,事务计划内容等等。该模块主要的用处是预先计划事务,制定事务。 五、国内外的现状 在当今诸多企业中有很多存在一个这样的问题,如何把分散在全国乃至全球的客户进行一个规范化管理,并且进行定期的对各个客户的访问,保持与客户的互动。在对客户的访问问题中又存在着企业员工出差访问的经费问题,包括住宿费用,车费,用餐费等,还有具体的访问时间问题等一系列的问题。这个如果处理不当,不单单会浪费大量的资金,而且也达不到公司计划的预计效果。竞争的压力越来越大。在产品质量、供货及时性等方面,很多企业已经没有多少潜力可挖。而上面的问题的改善将大大有利于企业竞争力的提高,有利于企业赢得新客户、保留老客户和提高客户利润贡献度。很多企业,特别是那些已经有了相当的管理基础和信息基础的企业来说,现在,这个时间已经来临了。随着网络经济的迅猛发展,人们的需求越来越个性化、多样化,而要求顾客长期忠诚于一个产品已不太现实。因此,对于最终客户需求的准确把握,特别是对需求变动的快速反应能力,已经成为提高企业竞争力的核心内容。 六、应对的解决方案 经过二十多年的发展,市场经济的观念已经深入人心。90年代末,随着全球经济一体化和知识经济的发展,客户个性化需求特征愈来愈明显,只有真正了解市场需要,最大满足客户需求的产品才能实现竞争优势。企业“以产品为中心”的模式向“以市场为中心”,“以客户为中心”的模式转移。正确、快速地处理与客户之间的沟通成为企业利润的主要源泉。企业管理的视觉从“内视型”向“外视型”转变。企业转换自己的视角“外向型”地整合内外部资源,从而提高企业的核心竞争力。此时产生了客户关系管理。客户信息是客户关系管理的基础。数据仓库、商业智能、知识发现等技术的发展,使得收集、整理、加工和利用客户信息的质量大大提高。 七、客户管理系统的发展前景 随着信息技术在管理上越来越深入而广泛的应用,管理信息系统的实施在技术上已逐步成熟。管理信息系统是一个不断发展的新型学科,企业要生存要发展,要高效率地把企业活动有机地组织起来,就必须加强企业管理,即加强对企业内部的各种资源(人、财、物等)的有效管理,建立与自身特点相适应的管理信息系统。实际上,正如所有的“新”管理理论一样,客户关系管理绝不是什么新概念。它只是在新形势下获得了新内涵。你家门口的小吃店的老板会努力记住你喜欢吃辣这种信息,当你要一份炒面时,他会征询你的意见,要不要加辣椒。但如果你到一个大型的快餐店(譬如,这家店有300个座位)时,就不会得到这种待遇了,即使你每天都去一次。为什么呢?最重要的原因是,如果要识别每个客户,快餐店要搜集和处理的客户信息量是小吃店的n倍,超出了企业的信息搜集和处理能力。而信息技术的发展使得这种信息应用成为可能。在可以预期的将来,我国企业的通讯成本将会降低。这将推动互联网、电话的发展,进而推动呼叫中心的发展。网络和电话的结合,使得企业以统一的平台面对客户术上已逐步成熟。 八、结束语 进行客户关系管理能充分利用顾客资源,通过客户交流。建立客户档案和与客户合作等,可以从中获得大量针对性强、内容具体、有价值的市场信息,包括有关产品特性和性能。销售渠道、需求变动、潜在用户等,可以将其作为企业各种经营决策的重要依据。 客户关系管理毕业论文:电子商务客户关系管理 摘要:市场经济的本质是竞争,企业想在瞬息万变的市场环境中立于不败之地,就必须依托现代化的管理思想和管理手段,有效地对企业的内部资源和外部资源进行整合。今天,先进的电脑网络和管理软件在企业的内部资源整合和外部资源的整合中已大显身手。它们不仅改变了企业的管理和运营模式,也直接地影响到了企业竞争能力。客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)是一种旨在改善企业与客户之间关系,提高客户忠诚度和满意度的新型管理机制。本文从CRM的产生与内涵谈起,侧重从经营管理的角度,论述了CRM对传统企业的冲击和企业在电子商务环境下的CRM模式以及如何实施CRM。联系当前实际,分析了企业客户服务水平在电子商务时代增强企业的竞争力方面发挥着的重要作用。 关键词:企业客户关系管理电子商务实施 一、CRM的产生、特点及内涵 (一)CRM的产生 CRM的产生是市场与科技发展的结果。在社会的进程中,客户关系管理一直就存在,只是在不同的社会阶段其重要性不同、其具体的表现形式不同而已。现代企业理论经历了几个发展阶段,从以生产为核心到以产品质量为核心,再到现在的以客户为中心,这些变化的主要动力就是社会生产力的不断提高。在以数码知识和网络技术为基础、以创新为核心、以全球化和信息化为特征的新经济条件下,企业的经营管理进一步打破了地域的限制,竞争也日趋激烈。如何在全球贸易体系中占有一席之地、如何赢得更大的市场份额和更广阔的市场前景、如何开发客户资源和保持相对稳定的客户队伍已成为影响企业生存和发展的关键问题,CRM为解决这些问题提供了思路,并正在成为企业经营策略的核心。 (二)电子商务环境下客户关系管理的新特点 在传统条件下实现客户关系管理有较大的局限性,主要表现在客户信息的分散性以及企业内部各部门业务运作的独立性,基于因特网的客户关系管理是一个完整的收集、分析、开发和利用各种客户资源的系统,它的新特点有: 1.集中了企业内部原来分散的各种客户数据形成了正确、完整、统一的客户信息为各部门所共享; 2.客户与企业任一个部门打交道都能得到一致的信息; 3.客户可选择电子邮件、电话、传真等多种方式与企业联系都能得到满意的答复,因为在企业内部的信息处理是高度集成的; 4.客户与公司交往的各种信息都能在对方的客户数据库中得到体现,能最大限度地满足客户个性化的需求; 5.公司可以充分利用客户关系管理系统,可以准确判断客户的需求特性,以便有的放矢的开展客户服务,提高客户忠诚度。 (三)CRM的内涵 所谓CRM是指通过管理客户信息资源,提供客户满意的产品和服务,与客户建立起长期、稳定、相互信任、互惠互利的密切关系的动态过程和经营策略。CRM作为一种新的经营管理哲学,对其内涵的进一步理解,可以从不同角度、不同层次来理解。 1.客户关系管理是一种管理理念,其核心思想是将企业的客户(包括最终客户、分销商和合作伙伴)作为最重要的企业资源,通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求,保证实现客户的终生价值。现在是一个变革和创新的时代,比竞争对手领先一步,而且仅仅一步,就可能意味着成功。业务流程的重新设计为企业的管理创新提供了一个工具。在引入客户关系管理的理念和技术时,不可避免地要对企业原来的管理方式进行改变,创新的思想将有利于企业员工接受变革,而业务流程重组则提供了具体的思路和方法。在互联网时代,仅凭传统的管理思想已经不够了。互联网带来的不仅是一种手段,它触发了企业组织架构、工作流程的重组以及整个社会管理思想的变革。所以,客户关系管理首先是对传统管理理念的一种更新; 2.客户关系管理又是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。它实施于企业的市场营销、销售、服务与技术支持等与客户相关的领域,通过向企业的销售;市场和客户服务的专业人员提供全面、个性化的客户资料,并强化跟踪服务、信息分析的能力,使他们能够协同建立和维护一系列与客户和生意伙伴之间卓有成效的“一对一关系”,从而使企业得以提供更快捷和周到的优质服务,提高客户满意度,吸引和保持更多的客户,从而增加营业额;另一方面则通过信息共享和优化商业流程来有效地降低企业经营成本; 3.客户关系管理也是一种管理技术。它将最佳的商业实践与数据挖掘、数据仓库、一对一营销、销售自动化以及其它信息技术紧密结合在一起,为企业的销售、客户服务和决策支持等领域提供了一个业务自动化的解决方案,使企业有了一个基于电子商务的面对客户的前沿,从而顺利实现由传统企业模式到以电子商务为基础的现代企业模式的转化; 4.客户关系管理并非等同于单纯的信息技术或管理技术,它更是一种企业商务战略。目的是使企业根据客户分段进行重组,强化使客户满意的行为并联接客户与供应商之间的过程,从而优化企业的可盈利性,提高利润并改善客户的满意程度。具体操作时,它将看待“客户”的视角从独立分散的各个部门提升到了企业,各个部门负责与客户的具体交互,但向客户负责的却是整个企业。以一个面孔面对客户是成功实施CRM的根本。为了实现CRM,企业与客户连接的每一环节都应实现自动化管理。 二、CRM给传统企业带来的冲击 随着CRM的迅速发展,许多公司发现当用户需求成为商业流程的中心时,“传统”的企业运营方式在很多地方产生了不协调,这些不协调妨碍了CRM发挥出完整的效力。因为CRM直接从“客户接触点”开始为企业管理换了一种思维方式,它也往往成为企业走向电子商务的第一次尝试。日新月异的科技手段经常让企业目不暇接,要跟踪评估客户就更加困难。在这种情况下,传统企业开始感受到不同寻常的冲击。 (一)来自营销方面的冲击 过去用户只能被动地听取介绍,通过大众媒体进行的广告促销如果能够树立起独特的产品形象,就有可能成为最热门的商品。企业不必考虑每个客户的专门需要,只要能保持在电视和报纸上经常“曝光”就可以树立并保持自己的品牌。而实施CRM后则能够就指定的消费群体进行一对一的营销,用户往往是主动的,而且成本低,效果好。 (二)来自竞争对手的冲击 美国东北航空公司曾经是一家规模颇大的航空企业,拥有不少条航线和飞机的固定资产,但在80年代不得不宣布破产。其倒闭不是因为服务质量或别的什么原因,而是因为当其它航空公司纷纷采用计算机信息系统让全国各地的旅游商可以实时查询、订票和更改航班的时候,东北航空公司没有这么做。很快他们就发现在价格和服务方面无法与其它航空公司竞争。别的航空公司及时向客户提供折扣,或在更改航班的时候通知客户,保持每次飞行的客满率,而他们仍然要用昂贵的长途电话方式人工运作。等他们决定投资订票系统的时候为时已晚,最后不得不以倒闭告终。 (三)来自企业内部的冲击 无论是像Amazon这样的新型网络企业,还是像Ford这样的致力于网络化改造的传统企业,网上客户的要求并不仅仅是信息交换,最后仍然要落实在产品和服务上,这就要求企业流程要能够在制造、运输、售后服务等各方面与加速流通的用户信息相匹配。通过互联网和电话与企业进行交流的用户往往更加没有耐性,他们要求电子邮件能够立刻回复、订单可以及时查询、更新修改都要能够及时办到。 (四)来自科技的冲击 为了让用户更满意,同时保持批量生产带来的低成本和高效率,长期以来人们进行了多种尝试,包括进行市场细分、不断吸收用户反馈、设计可调整流水线和运用自动控制技术等,但直到今天,这些努力都没有达到惊人的成效。主要是由于差异过大,要让产品做到“完全适合你”、“为你定制”,用户和企业之间必须进行不断的、迅速的“一对一”的信息交换,在网络未出现之前,这只能是幻想。随着网络的发展和电子商务的展开,以“量身定做”为主要特征的批量定制迅速得到发展,正在越来越多的企业中得到应用,而CRM则是专门为此服务的软件系统。 三、客户关系管理带给企业的主要优势 (一)降低成本,增加收入 在降低成本方面,客户关系管理使销售和营销过程自动化,大大降低了销售费用和营销费用。并且,由于客户关系管理使企业与客户产生高度互动,可帮助企业实现更准确的客户定位,使企业留住老客户,获得新客户的成本显著下降。在增加收入方面,由于客户关系管理过程中掌握了大量的客户信息,可以通过数据挖掘技术,发现客户的潜在需求,实现交叉销售,可带来额外的新收入来源。并且,由于采用了客户关系管理,可以更加密切与客户的关系,增加订单的数量和频率,减少客户的流失。 (二)提高业务运作效率 由于信息技术的应用,实现了企业内部范围内的信息共享,使业务流程处理的自动化程度大大提高,从而使用业务处理的时间大大缩短,员工的工作也将得到简化,使企业内外的各项业务得到有效的运转,保证客户以最少的时间,最快的速度得到满意的服务。所以,实施客户关系管理可以节省企业产品生产、销售的周期,降低原材料和产品的库存,对提高企业的经济效益大有帮助。 (三)保留客户,提高客户忠诚度 客户可以通过多种形式与企业进行交流和业务往来,企业的客户数据库可以记录分析客户的各种个性化需求,向每一位客户提供"一对一"的产品和服务,而且企业可以根据客户的不同交易记录提供不同层次的优惠措施,鼓励客户长期与企业开展业务。 (四)有助于拓展市场 客户关系管理系统具有对市场活动、销售活动的预测,分析能力,能够从不同角度提供有关产品和服务成本,利润数据,并对客户分布,市场需求趋势的变化,做出科学的预测,以便更好地把握市场机会。 (五)挖掘客户的潜在价值 每一个企业都有一定数量的客户群,如果能对客户的伸层次需求进行研究,则可带来更多的商业机会。客户关系管理过程中产生了大量有用的客户数据,只要加以深入利用即可发现很多客户的潜在需求。 四、电子商务发展中的客户关系管理实施 (一)电子商务网站上的客户关系管理 电子商务离不开因特网,网站是电子商务中企业与客户进行联系的特殊且重要的平台和沟通工具。网站将提供产品和服务的厂商与最终客户之间的距离消除了。作为客户,可以通过网站直接向厂商咨询信息、投述意见,发表看法;作为厂商,则可以利用网站实现向客户提出一对一的个性化服务。另外,企业通过网站可以了解市场需求和客户信息,加快了信息传递、加快了商流的周期。在一定程度上可以说,正是由于电子商务网站提供了企业与客户(包括潜在客户)之间的新的沟通渠道和沟通方式,才使电子商务具有如此旺盛、鲜活的生命力。为了和客户沟通,在电子商务中采取的措施: 1.电子邮件链接,便于客户和网站管理者通过邮件联系。邮寄目录,请客户签署邮寄单。让所有在邮寄单上的人及时了解你所提供的最新产品,为了把客户放在邮寄单上,在做第一次交易的时候询问客户的电子邮件地址,可以提供给他们两种选择,一种是明确列在邮寄单上,一种是不明确的,一旦有了地址,勾画出他们的购买行为,就可以传送适当的信息了。不久就会感受到顾客反馈的信息; 2.网络社区,培养稳定的客户群。社区建立的原则基于基本的心理学常识,人类不喜欢改变,不喜欢决策。一旦他们寻求某种大目标的时候,就会融入到一个团体中去,他们不愿意轻易放弃。考虑到客户第一次决定购买你的产品的难度,如果使下一次购买的障碍尽可能的低,他们就会非常满足,创造一种环境,让客户在其中培养良好的感觉,认识到他们是被理解的,成为了一种强势集团的成员;运用电子公告板,供客户在网上公开发表意见。通过邮件列表,定期或不定期向不同的客户群体发送不同信息;网上调查,了解市场需求和客户消费倾向的变化;网上呼叫服务,及时解答客户的问题和投述; 3.客户购物专区,存放每一个客户的购物信息,便于客户跟踪、查询订单的执行。与顾客进行成功互动的一个先决条件是:需要向客户提供其购物全过程的全面情况,以推动他的购买决策。应当非常明确地告诉客户何时预定,一旦预定了商品,就要告诉它的价格。这中说明应该包括购买前、购买中、购买后。这样,提高了购物过程的透明度。 (二)客户关系管理的实施 1.CRM系统的实施必须要有明确远景规划和近期实现目标。管理者制定规划与目标时,既要考虑企业内部的现状和实际管理水平,也要看到外部市场对企业的要求与挑战。只有明确实施CRM系统的初始原因,才能给出适合企业自身的CRM远景规划和近期实现目标; 2.高层管理者的理解与支持。高层管理者对CRM项目实施的支持、理解与承诺是项目成功的关键因素之一。缺乏管理者支持与承诺会对项目实施带来很大的负面影响,甚至可以使项目在启动时就已经举步维艰了。要得到管理者的支持与承诺,首先要求管理者必须对项目有相当的参与程度,进而能够对项目实施有一定理解。CRM系统实施所影响到的部门的高层领导应成为项目的发起人或参与人,CRM系统的实现目标、业务范围等信息应当经由他们传递给相关部门和人员; 3.让业务来驱动CRM项目的实施。CRM系统是为了建立一套以客户为中心的销售服务体系,因此CRM系统的实施应当是以业务过程来驱动的。IT技术为CRM系统的实现提供了技术可能性,但CRM真正的驱动力应来源于业务本身。CRM项目的实施必须要把握软件提供的先进技术与企业目前的运作流程间的平衡点,以项目实施的目标来考虑当前阶段的实施方向。同时,也要注意任何一套CRM系统在对企业进行实施时都要做一定程度上的配置修改与调整,不应为了单纯适应软件限制而全盘放弃企业有特点、有优势的流程处理 4.有效地控制变更。项目实施不可避免地会使业务流程发生变化,同时也会影响到人员岗位和职责的变化,甚至引起部分组织结构的调整。如何将这些变化带来的消极影响降到最低,如何使企业内所有相关部门和人员认同并接受这一变化,是项目负责人将面临的严重挑战。新系统的实施还需要考虑对业务用户的各种培训,以及为配合新流程的相应的外部管理规定的制定等内容,这些内容都可以列入到变更管理的范围之中; 5.项目实施组织结构的建立。项目组成员会由企业内部成员和外部的实施伙伴共同组成。内部人员主要是企业高层领导、相关实施部门的业务骨干和IT技术人员。业务骨干的挑选要十分谨慎,他们应当真正熟悉企业目前的运作,并对流程具备一定的发言权和权威性,必须全职、全程地参与项目工作; 6.明确项目人员的奖惩制度。CRM实施过程中会发生人员流动,也会出现工作人员的效率不高、情绪不积极等情况。针对上述情况,要求项目组在建立项目小组和人员定位时,一定要在企业内部达成共识,防止在项目实施其间对人员的随意抽调。同时,还必须对项目组成员的职责分工有明确定义,将每项任务落实到人,明确对个人的考核目标,对优秀人员予以奖励,不能完成任务的予以处罚。 总的说来,CRM是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制,它实施于企业的市场营销、销售、服务与技术支持等与客户相关的领域。CRM虽然仅仅是“电子商务”的一个子集,但是它把客户放在了核心位置。企业实施CRM,必须补上过去落下的“功课”——它要求企业更了解现存和潜在客户,要求企业能够准确及时地判断竞争对手的行为,要求企业能够追赶得上日新月异的信息技术,尤其要求企业的内部管理能够适应这些变化。如果一个企业可以很好地吸收CRM理念,会看到在利润、客户忠诚度和客户满意度等多方面的提高,对未来的整体性的“电子商务时代”的来临也就更有准备。 许多企业客户关系管理的实践表明:在电子商务发展时代,有效实施客户关系管理是企业保持旺盛生命力的强劲动力,只有客户关系管理的成功,才有电子商务的成功,也才有企业持续、快速、健康的发展。 客户关系管理毕业论文:客户关系管理应用于会计服务行业 摘要:客户关系管理(CRM)是企业在信息经济时代提升企业竞争能力,实现并提高企业价值的必然要求。其目的在于建立一个新的系统,使企业在客户服务、市场竞争、销售以及支持方面形成彼此协调的关系实体,为企业带来长久的竞争优势。本文针对CRM在会计服务行业的具体应用情况进行了分析研究,主要分析和研究客户关系管理系统建立的具体操作及CRM在企业营销战略中的应用问题,重点研究CRM的具体实施。 关键词:CRM(客户关系管理)客户关系管理系统会计服务行业 20世纪末,围绕市场环境的新变化,国际营销理论和实践都有了极大的创新。在产品同质化和营销同质化日益严重的今天,企业的竞争更多集中在销售环节,正确处理好企业与客户之间的关系,是企业工作的重点。 客户关系管理(cRM)是一种旨在改善企业与客户之间关系、提高客户忠诚度的新型运作机制,它实施于企业的市场营销、销售、服务与技术支持等与客户有关的领域。CRM解决方案通过以对信息的有效集成为基础进行的客户快速反应,达到商业过程自动化并改进业务流程的目的。人们普遍认为,CRM将成为企业提高竞争力,在市场中高效运作并获取稳定利润的法宝。下面,就以客户关系管理在会计服务行业的应用,来探讨我国客户关系管理在现实中应用的可行之道。 一、企业客户关系管理的两个层次 企业的客户关系管理过程往往会面临两种典型的情况。其一,为众多的客户提供通过一次交互完成的、高频次的交易。在这类交易中,客户满意度较多地依赖于短时间内的即时感受,销售成功的关键在于大量的客户数据和强大的信息处理能力。有些专家把这类应用称作面向行为的CRM。其二,为较少的客户提供通过多环节完成的、长周期的交易。 这类交易中客户满意度更多依赖于企业的业务过程以及在此过程中企业员工的表现。这就是面向过程的CRM。 由于会计服务行业所提供的产品和服务的特殊性,决定了公司的市场营销模式绝大多数属于B2B,也就是说公司客户居多。对这一类的客户,关系好坏更多的是取决于问题解决方案本身的优劣以及服务质量、响应速度等硬指标,其客户关系维持的核心并不仅仅在于细节上的客户关怀和盈利分析,而是应形成战略上的合作同盟关系,建立专业精干的销售队伍,给予客户以综合的解决方案。 二、会计服务行业客户关系管理模式的选择 1、客户关系管理模型的基本模式在其不同的发展阶段和多种业态下表现为几种典型模式: (1)一对一模型 在这个模型中,企业将收集大量客户个人数据,并且尽可能地使自己的产品和服务满足每个客户的 需要。 (2)传统的CRM模型 在这个模型中,客户数据主要用于客户分类,对不同特点的客户群进行管理,向其提供不同种类的产品和服务。 (3)个性化沟通和目标定位这一模型向所有客户提供的商品和服务是基本类似的,但是,结合客户的个人偏好及目标市场的特别需求,对产品和服务作了一定程度的调整。 2、会计服务行业客户关系管理的模式选择 遵循CRM的管理思想和方法,下面着重对会计服务行业客户关系管理的可行模式及现实中存在的问题进行分析。 大多数会计师事务所的主要业务包括:审计、资产评估、税务、会计咨询服务等等。其中,审计业务是重要的会计服务产品,能为会计师事务所提供大量资金。与此类似的还有资产评估业务。这一产品完全可以通过客户增值的办法提高销售。 这是因为,在CRM概念提出以前,大部分与会计服务类似行业的大宗客户管理采用的都是“一对一”模型。同时,“传统的CRM”模型也切合会计服务企业CRM活动开展的要求。因为在面对公司的大业务量客户和重点客户时,适合采用“一对一”的模型;而对业务量较小的一般客户时,则适合采用“传统的CRM”模型。这样做,既可以节约成本,又可以从同类客户中获取经验,避免出现失误。对占比例较大的非核心客户强调服务范围和服务的及时性;对数量较少但对公司收益贡献较大的重点客户则需要提供集中的纵向的积累的成长型服务。 三、会计服务企业CRM的具体实施 1、实施会计服务企业CRM的具体思路应该说,客户管理的任何模式都要求一种均衡的做法,包括战略、人员、系统、工作程序、资料、测评等等都需要兼顾,因此,推行客户关系管理是一项艰巨的任务。对尚未形成完备CRM体系的公司在一开始需要针对公司存在的问题,从客户关系管理的思路入手,同时借助CRM模式作为参照,解决实际问题。 在公司的CRM战略实施的初始,“获取目标和保持活动”、“了解客户,他们需要怎样的服务管理”“赢回失去的顾客”等三个环节成为公司客户关系管理活动的切入点,具体落实在“客户信息数据在企业内部的顺利传递”、“瞄准客户的终身价值营造”这两个方面,主要目的是解决公司在市场销售、客户关系维护等方面存在的问题。 同时,在效果评估方面,力求明确范围和目标,这部分将在“基本步骤”和“具体实施”中详细列出。 其目的在于衡量实际业绩是否达到计划要求,以确保未来计划和活动更加周详精确。为方便实施,笔者趋向于采用由易到难的几个指标测试系统分步骤进行:客户流失(保持)指标,客户发展指标,人均业务量指标,客户满意度指标等。 信息和技术是整个模式的基础,技术应用促进客户管理(从数据分析到数据汇总),使得核心客户管理方案充分发挥效能。在实际应用中,客户数据的收集汇总之所以能够付诸实施,不仅仅得益于技术层面上的许可,更主要的原因是公司战略、人员和工作流程共同作用的结果。 2、CRM实施的具体方案 对于企业来说,建立CRM的目标是建立真正以客户为导向的组织结构,以最佳的价值定位瞄准最具吸引力的客户,最大化地提高运营效率,建立有效的合作伙伴关系。 (1)建立客户信息数据库——这是进行客户关系管理的基础。 客户资料的范围包括:对客户类型的划分、客户基本信息、客户联系人信息、企业销售人员的跟踪记录、客户状态、合同信息等,此外还包括可能的与发展目标客户和维护老客户相关的信息:部门(年度)任务、业务商机信息、行业动向信息、产业动向信息、宏观经济信息、地方区域经济信息、法律法规出台/变更信息、用户投诉等。 对客户的资料及其他相关信息进行综合录入,在此基础上即可完成基本数据库的建立。数据库主要由数据表(包括客户基本信息表、客户销售管理表、客户业务管理表和客户服务管理表、经济信息动态表和客户投诉记录表),查询功能(包括企业资料查询;企业联络方式查询;主要联系人查询;业务协定查询;巡检、回访查询)以及报表生成系统(主要的报表包括:客户财务数据统计;客户信用分析;销售动态分析;投诉事件分析等)构成。 (2)分析和了解客户——通过捕捉和分析详尽的信息而对市场和客户有深层次的认识,从而可以对客户进行细分营销和细分管理。 按照比较传统的标准,可以将客户从以下几个方面进行划分:企业性质、企业规模、主要业务类型、业务量、合作年限、行业发展、经营状况、风险评估状况等等,力争比较全面地反映客户的实际情况。在客户划分中,笔者还趋向于将客户价值作为一个重要的参考指标。为完成客户的终身价值营造的目标主题,就必须要确定客户在其“客户价值生命周期”中所处的位置。然后根据实际情况,针对客户采用合适的CRM模型。对大客户和重点客户需单独分析其客户价值,包括过去、现在、将来的状况。进而做到尽力维护、延续与处于价值高峰的客户的关系;对处于价值上升期的客户要采取措施,在帮助客户实现自身价值增值的过程中推进其向价值高峰的迈进;而对处于价值下降通道的客户要分析其预期的价值变化,必要时(比如风险加大)果断放弃。 (3)销售互动管理——是客户在客户关系维护发展的过程中和企业建立起来的对话关系,这也是关系营销中最重要的部分。 在这一过程中所强调的是建立一套完备的客户拜访管理系统和客户信息反馈系统。销售人员管理办法的主要内容可以包括以下几个方面: ①销售人员需要制定自己的年度计划(包括客户发展量、新拓展业务量等等),并将其与实际完成情况相结合作为考核指标之一; ②销售人员每月要有拜访计划,客户拜访前需要准备信息传递单,将公司欲向客户传达的信息准备好。拜访回来后,将信息传递单反馈回信息部存档。拜访计划的完成情况也是销售人员的考核指标之一。 ③重点客户(业务量20万以上)的信息资料由公司主管客户的副经理掌握,由客户服务部人员配合销售部做好重点客户的维护和服务,将公司资源集中用于“黄金客户”的关系管理,以帮助公司加大关系营销的力度。 ④完善客户维护管理,将客户流失率作为销售人员的考核指标之一。 ⑤实行销售人员月学习制度,包括公司市场营销战略、客户关系管理等等,帮助销售人员通过学习调整工作方法。 以上的销售人员管理办法避免了以前只注重业务完成量考核指标所带来的忽视客户服务、维护等方面内容的不足。 (4)客户关怀与服务管理——功能包括服务请求、服务内容、服务收费等管理,详细记录服务全程进行情况,将相关信息传递至信息部。 (5)客户增值管理——提供新产品和新服务,从而使客户的盈利能力得到最大的挖掘。结合公司新业务的拓展及根据由客户信息库获得的资料分析客户潜在的需求,为客户提供新的产品和服务。前期的工作重点可以放在向现有客户推荐公司新的服务产品上,例如向审计业务客户推荐会计咨询服务、管理咨询服务等方面的产品。 会计服务企业实施CRM的经验对类似的专业服务类企业也有参考价值,需要注意的是:CRM是一个需要耗费企业资源的战略项目,实践CRM系统可以从最关键的部分——需要解决的问题——着手进行,在取得阶段性成果以后再来考虑其他部分,这一方法对于大量急于采用CRM战略又无法完成一个大的系统建设的企业来讲是一个不错的选择。总之,技术只是载体,能够将满足企业需要的管理理念贯彻落实才是应用技术的目的所在。 客户关系管理毕业论文:电子商务客户关系管理 摘要从客户关系管理的概念出发,联系当前实际,分析了企业客户服务水平在电子商务时代增强企业的竞争力方面发挥着的重要作用。 关键词客户关系管理电子商务因特网 1客户关系管理的概念 客户关系管理实际上并不是一个新生事物,早在20世纪80年代,自动销售系统SFA(SaleForceAutomation)和电话、计算机集成系统(CTIComputerTelephonyIntegration)就已经在国外的企业中广泛应用。SFA系统可以帮助企业管理销售定额计算销售人员的提成,预测利润,协调销售人员的活动;CTI系统可以为客户提供800电话服务,通过自动菜单选择和交互式语音反馈,让用户很快地与专业电话服务人员通话,记录交谈数据。客户关系管理(CustomerRelationshipManagementCRM)就是对客户关系进行管理的一种思想和技术,换句话说,客户关系管理是一种"以客户为中心"的经营理念,它借助于信息技术在企业的市场、销售、技术支持、客户关系管理等各个环节的应用,以改善和增进企业与客户的关系,实现以更优质、更快捷、更富个性化的服务保持和吸引更多客户的目标,并通过全面优化面向客户的业务流程使保留老客户和获取新客户的成本达到最低化,最终使企业的市场适应能力和竞争实力有一个质的提高。 2在电子商务时代客户关系管理的新特点 在传统条件下实现客户关系管理有较大的局限性,主要表现在客户信息的分散性以及企业内部各部门业务运作的独立性,基于因特网的客户关系管理是一个完整的收集、分析、开发和利用各种客户资源的系统,它的新特点有: (1)集中了企业内部原来分散的各种客户数据形成了正确、完整、统一的客户信息为各部门所共享;(2)客户与企业任一个部门打交道都能得到一致的信息;(3)客户可选择电子邮件、电话、传真等多种方式与企业联系都能得到满意的答复,因为在企业内部的信息处理是高度集成的;(4)客户与公司交往的各种信息都能字对方的客户数据库中得到体现,能最大限度地满足客户个性化的需求;(5)公司可以充分利用客户关系管理系统,可以准确判断客户的需求特性,以便有的放矢的开展客户服务,提高客户忠诚度。 3客户关系管理带给企业的主要优势 (1)降低成本,增加收入。在降低成本方面,客户关系管理使销售和营销过程自动化,大大降低了销售费用和营销费用。并且,由于客户关系管理使企业与客户产生高度互动,可帮助企业实现更准确的客户定位,使企业留住老客户,获得新客户的成本显著下降。在增加收入方面,由于客户关系管理过程中掌握了大量的客户信息,可以通过数据挖掘技术,发现客户的潜在需求,实现交叉销售,可带来额外的新收入来源。并且,由于采用了客户关系管理,可以更家密切与客户的关系,增加订单的数量和频率,减少客户的流失。 (2)提高业务运作效率。由于信息技术的应用,实现了企业内部范围内的信息共享,使业务流程处理的自动化程度大大提高,从而使用业务处理的时间大大缩短,员工的工作也将得到简化,使企业内外的各项业务得到有效的运转,保证客户以最少的时间,最快的速度得到满意的服务。所以,实施客户关系管理可以节省企业产品生产、销售的周期,降低原材料和产品的库存,对提高企业的经济效益大有帮助。 (3)保留客户,提高客户忠诚度。客户可以通过多种形式与企业进行交流和业务往来,企业的客户数据库可以记录分析客户的各种个性化需求,向每一位客户提供"一对一"的产品和服务,而且企业可以根据客户的不同交易记录提供不同层次的优惠措施,鼓励客户长期与企业开展业务。 (4)有助于拓展市场。客户关系管理系统具有对市场活动、销售活动的预测,分析能力,能够从不同角度提供有关产品和服务成本,利润数据,并对客户分布,市场需求趋势的变化,做出科学的预测,以便更好地把握市场机会。 (5)挖掘客户的潜在价值。每一个企业都有一定数量的客户群,如果能对客户的伸层次需求进行研究,则可带来更多的商业机会。客户关系管理过程中产生了大量有用的客户数据,只要加以深入利用即可发现很多客户的潜在需求。4电子商务发展中的客户关系管理实施 首先,必须统一思想,提高认识。这不仅需要企业高层领导的支持和推动也需要提高员工对客户关系管理重要性的认识,要让员工充分认识到客户是企业最为宝贵的财富,没有满意的客户就不可能有员工的前途,同时客户繁荣满意与忠诚度需要靠每一位员工通过积极的努力去精心地培育,客户关系管理需要充分发挥每一个员工的自觉行动下,才能保证客户关系管理真正落到实处;其次,要组建项目实施团队。客户关系管理系统的实施必须有专门的团队来具体组织领导,这一团队的成员既应包括公司的主要领导,以及企业内部信息技术、营销、销售、客户支持、财务、生产研发等各部门的代表,还必须要有外部的顾问人员参与,有条件的话还应邀请客户代表参与到项目中来。最后,进行业务需求分析。从客户和企业相关部门的角度出发,分析他们对客户关系管理系统的实际需求,可以大大提高系统的有效性。因此,对客户关系管理系统进行业务需求分析是整个项目实施过程中的重要环节。 电子商务离不开因特网,网站是电子商务中企业与客户进行联系的特殊且重要的平台和沟通工具。网站将提供产品和服务的厂商与最终客户之间的距离消除了。作为客户,可以通过网站直接向厂商咨询信息、投述意见,发表看法;作为厂商,则可以利用网站实现向客户提出一对一的个性化服务。另外,企业通过网站可以了解市场需求和客户信息,加快可信息传递、加快了商流的周期。在一定程度上可以说,正是由于电子商务网站提供了企业与客户(包括潜在客户)之间的新的沟通渠道和沟通方式,才使电子商务具有如此旺盛、鲜活的生命力。为了和客户沟通,在电子商务中采取的措施: (1)电子邮件链接,便于客户和网站管理者通过邮件联系。邮寄目录,请客户签署邮寄单。让所有在邮寄单上的人及时了解你所提供的最新产品,为了把客户放在邮寄单上,在做第一次交易的时候询问客户的电子邮件地址,可以提供给他们两种选择,一种是明确列在邮寄单上,一种是不明确的,一旦有了地址,勾画出他们的购买行为,就可以传送适当的信息了。不久就会感受到顾客反馈的信息。 (2)网络社区,培养稳定的客户群。社区建立的原则基于基本的心理学常识,人类不喜欢改变,不喜欢决策。一旦他们寻求某种大目标的时候,就会融入到一个团体中去,他们不愿意轻易放弃。考虑到客户第一次决定购买你的产品的难度,如果使下一次购买的障碍尽可能的低,他们就会非常满足,创造一种环境,让客户在其中培养良好的感觉,认识到他们是被理解的,成为了一种强势集团的成员;运用电子公告板,供客户在网上公开发表意见。通过邮件列表,定期或不定期向不同的客户群体发送不同信息;网上调查,了解市场需求和客户消费倾向的变化;网上呼叫服务,及时解答客户的问题和投述。 (3)客户购物专区,存放每一个客户的购物信息,便于客户跟踪、查询订单的执行。与顾客进行成功互动的一个先决条件是:需要向客户提供其购物全过程的全面情况,以推动他的购买决策。应当非常明确地告诉客户何时预定,一旦预定了商品,就要告诉它的价格。这中说明应该包括购买前、购买中、购买后。这样,提高了购物过程的透明度。 5结语 无论产品多么的好,无论品牌多么有名,如果要保持对竞争对手的优势,吸引一批又一批的回头客,做好客户服务是唯一选择。实际上任何产品和服务,从生产到会计核算,都有可能成为商品,每一个竞争者都希望自己在各方面都做得很好,尽量消除缺陷。如果企业要从竞争中胜出,那么,可以使企业保持持续优势的一项就是优秀的客户服务。 客户关系管理毕业论文:服务领域客户关系管理运作机制 内容提要:为客户创造可感知的价值并不断增值,是客户关系管理的精髓和出发点。也只有这样,才能真正留住顾客。服务领域由于面对着庞大、复杂的消费群体,正确、有效地与客户保持关系(特别是给企业创造丰厚利润的长期关系)存在一定的困难。本文希望通过对理论和现实的初步考察,为实践提供一些有益的参考。 通过建立个性化的关系纽带来保持顾客的营销方式,其实并不是什么十分新鲜的事物。可以说大工业时代以前的商业运营基本上沿用这种后来被称之为“关系营销”的模式。那时,人们的交易空间狭窄,交易内容简单,交易的频率和数量较少,所以彼此间建立真诚、紧密的个人关系几乎成为了一种习惯。大工业时代的到来冲淡了人们的关系纽带。突然喷涌出来的大量需求使得大工厂、大公司埋头于生产与供应,无心理会个别消费者的需求;人们活动空间扩大,交易内容变得复杂起来,彼此建立、维持固定的关系十分困难。只有一些小公司、小作坊依然沿用着原有的“关系运营”模式,这种模式成为他们在大工业浪潮中对抗工业巨人的有力武器。 然而,随着技术的发展,企业规模已经不再是竞争优势的主要源泉;消费者的地位也逐渐抬升,现实迫使大公司开始向小公司学习。 一、市场格局发生巨变,保持客户成为企业竞争的焦点 与大工业时代相比,21世纪的市场格局发生了根本的逆转。 1.买方市场基本出现 这种市场格局对市场竞争产生了极其深远的影响:竞争的主要表现从买方之间的竞争,转向卖方之间和买方与卖方之间的竞争。 在卖方市场格局中,由于产品/服务的相对稀缺,消费的焦点放在了产品/服务的数量上,生产成为卖方的第一要务;由于受到生产力的约束,在与卖方的较量中,买方的市场势力微弱。同时,买方之间为争夺产品/服务的较量远烈于卖方之间为争夺顾客的较量。 随着生产力的发展,物质逐渐丰富起来,同一种需求可以由多种产品/服务来满足,选择权的拥有和扩大使得消费的焦点转向了产品/服务的质量,买方的市场地位逐步抬升,买方与卖方之间的公开竞争也开始变得激烈起来。同时,买方的个性化需求也随着其市场地位的提高而逐步膨胀,卖方之间为争夺顾客和市场份额的较量愈演愈烈。 2.潜在市场开发难度增大 在美国西部淘金热的时代,面对的是广袤无垠的“处女地”。起初,淘金者很容易就发掘出一座规模不小的金矿。随着越来越多的淘金者的加入,在当时的技术条件下,能够挖掘的金矿已基本曝光,淘金者很难再寻找出新的大金矿,毕竟矿产资源是有限的。 同样,一定技术水平下的顾客资源也是稀缺的。现在已经不可能像大工业时代那样,非常轻松地寻找并进入到大片未开发的市场需求。卖方之间的激烈竞争使得潜在市场开发难度增大,而且多数已开发的市场已处在了饱和的状态,所以彼此之间争夺现有客户资源成为了竞争的一个重点。 因此,摆在企业面前的一个客观事实是:重视、保持现有顾客成为企业生存和发展的关键。 二、服务成为保持客户的重要战略或手段 传统的营销组合工具在保持客户方面已经显得有些力不从心,服务的提供的服务质量的提高成为保持客户的有力武器。围绕客户保持这个焦点,当前营销领域出现了一些新特点。 1.工业企业和服务企业之间的界限逐渐变得模糊 服务对于制造商微不足道的时代已经一去不复返了,服务成为顾客消费的一个主要组成部分(ChristianGronroos,1997)。为了留住顾客,许多工业企业开始重视服务。这些服务包括送货上门、产品和设备的安装与保养、顾客培训以及投诉处理等等。有些传统意义上的制造商甚至推行服务先导的发展战略,开始向服务型的企业转变。IBM在20世纪80年代末的收入约有85%来自硬件销售,而现在,它的收入1/3来自诸如管理咨询、为客户打理信息技术资产、提供新的软件系统等服务项目。在不到5年的时间里,这家当初人人都以为只卖大型机的企业变成了当今世界最大的服务机构之一。 2.服务同质化趋势明显 服务的导入不仅没有缓解竞争的压力,相反由于竞争领域的扩大(服务成为竞争的新战场),使得竞争更加激烈。由于服务的无形性,使得顾客对服务的期望出现普遍化延伸。一方面,竞争对手的服务创新会提升顾客的服务期望,顾客希望立即得到相同甚至是更好的服务;另一方面,导致顾客期望增长的并非只有直接竞争对手,还包括所有那些顾客有购买体验的地方。如果有一个行业提供了某种服务,顾客接着就会希望其他行业也能这么做:那些经常坐飞机的顾客会把他们对服务的期望带到四面八方;如果顾客在进餐时不必排队等候,他们就会希望在旅馆及市场链的其他环节也能得到相同的服务。 顾客期望普遍化延伸的结果是服务同质化趋势明显,服务创新难度加大。服务的提供不仅没有成为企业保持客户的良方,相反如何在服务领域里保持客户、培养企业的核心竞争力,成为了急需研究的重要课题。 三、服务领域客户关系管理实践误区 根据我们对通讯、金融等行业的实地调查了解,感觉现实的服务领域在客户关系管理方面存在着许多重大误区(也是急需解决的几个问题)。 1.把CRM软件等同于CRM 一些企业以为开发、安装了CRM系统软件,就实现了对顾客进行客户化、关系化的管理,对关系营销的精髓存在严重误解。 2.CRM信息系统与营销策划脱节 由于CRM系统内客户信息的不真实、不健全或信息编制的不科学,导致策划人员无法从中发掘客户价值,也不知道客户到底需要什么服务,只能穷于价格战或坐等市场的变化。 3.缺乏商业化的理念 多数企业在实行客户关系管理运作的过程中,忽视了商业化的理念,即成本一效益的理念。这表现在:(1)不估算客户的价值;(2)“最惠户待遇”普遍化,在提供服务时不严格区分客户;(3)扭曲个性化服务,尽可能地为客户提供其所需的所有服务,包括本职服务以外的需求;(4)姑息“刁蛮”客户的不正当要求。这些行为不仅增加了企业的运作成本,也损坏了忠诚客户、大客户和内部员工的利益,损坏了企业的形象。 4.CRM与ERP的脱节 组织架构和业务流程都没有适应客户关系管理的要求:各职能部门依然分立;服务接触界面不完善,后台支撑不到位;服务质量控制缺失。 5.内部营销的忽视 集中体现在对客户经理的选拔、培训、激励和约束机制不健全,企业无法建立起服务客户的企业文化。 考察的结果让我们觉得,对服务领域客户关系管理进行系统思考,挖掘客户关系管理运作的关键环节,探索各个环节之间的内在联系,并把他们纳入到一个科学的逻辑体系中,已经成为刻不容缓的重要课题。 四、关系营销的概念 从20世纪80年代开始,理论界开始研究这些问题:关系营销是什么?为什么需要关系营销? 1983年,美国学者TheodoreLevitt的一篇被誉为关系营销领域里程碑式的文章《AFTERTHESALEISOVER》,拉开了工业市场关系营销研究的帷幕。在这篇文章里,Levitt教授指出,“买卖双方的关系很少在一笔交易结束后终止,相反,交易结束后,这种关系得到加强,并影响买方决定下一次购买时的选择”。“重点应该怎样从推销转移到保证顾客在销售结束后持续地感到满意”。这篇文章在推销观念盛行的时期提出“仅仅做一名优秀的推销员是不够的,发展持久的关系才是公司最重要的一项资产”这样的观念,给后继者带来非常深远的影响。 同一时期,美国学者LeonardL.Berry将关系营销的概念引入服务的范畴,并对关系营销进行了初步的界定:关系营销就是吸引、保持以及加强客户关系。市场营销的观念是,吸引新顾客仅仅是营销过程的第一步。巩固关系、把一般顾客转化成忠实顾客、像对待客户一样为顾客提供服务,这些都是市场营销。 其后,芬兰学者克里斯汀·格罗鲁斯(Christian.Gronroos)在Berry教授定义的基础上,对关系营销作出了一个更全面的界定。他认为,关系营销是建立、维持、加强、商业化顾客关系(不一定一直都是长期的关系),以保证各参与方的目标得以满足,这要通过相互交换和履行承诺来实现,彼此的信赖相当重要。对一个服务提供者来说,建立关系意味着给予承诺;维持关系意味着履行承诺;加强关系意味着在先前承诺履行的基础上给予新的承诺;商业化关系意味着从长期来看,交易的成本—利润比是正相关的。 商业化概念的提出,使得关系营销的内涵变得丰富起来,它为关系营销实际运作的研究指明了方向。 五、关系营销的运作模式 在将关系营销理念转化为可操作的模型的过程中,欧洲的学者们做出了许多开创性的研究。 1991年,英国Cranfield管理学院的AdrianPayne教授提出了关系营销六大市场模型,将所有影响企业与顾客之间关系的因素归入顾客市场(Customermarkets),内部市场(Internalmarkets),推荐市场(Referralmarkets),影响市场(Influencemarkets),招聘市场(Recruitmentmarkets),供应市场(Suppliermarkets),企业在与顾客打交道时,要注意其他市场的作用,必须保证六个市场高度协调统一,因为这六个市场是成功的客户关系的舞台(见图1)。 Payne教授提倡依托六大市场模型制定关系营销计划,它包括顾客发展计划、供应商发展计划、内部市场计划、影响计划、推荐计划、招聘计划,这些计划都为实现整体的客户保持目标而努力(见图2)。 Payne教授还提出了关系阶梯模型,为企业建立、推进客户关系指明了方向。潜在顾客(Prospect)——顾客(Customer)——客户(Client)——支持者(Support)——宣传者(Advocate)——伙伴(Partner)。可以说,Payne教授所做的开创性研究为关系营销的实际运作铺平了道路。尽管他提出的模型还仅仅停留在宏观战略的层面,还只是观念向战略的一种初始过渡。 1993年,在Payne教授研究的基础上,Cranfield管理学院的MoiraClark,HelenPeck,AdrianPayne和MartinChristopher根据Gluck(1980)商业体系(thebusinesssystem)和Porter(1985)价值链(thevaluechain)的思想,又提出了关系管理链的模式,进一步将关系营销理念推向可操作的层面。整个关系管理链的核心观念是:在价值链上自始至终创造和维持互惠互利的优越关系,最终实现客户价值的增加。 具体来说,首先,它将六大市场简化为内部和外部两大市场,关系链的管理是在两大市场协调运作的框架下进行的,而关系链管理也必须保证内部市场与外部市场不断融合;同时,内部市场与外部市场的分类,将员工的满意度提高到了非常重要的地位。 在两大市场整合计划的支撑下,整个关系链管理流程分为五个步骤: (1)确定价值内涵。企业首先需要明确的,是顾客需要企业提供哪些价值以及企业能够为顾客提供哪些价值。解决这两个问题,需要企业对顾客、企业自身以及竞争者有比较深入的研究。 在服务领域里,为了明确顾客的价值内涵,企业需要做的工作包括: 一是确定关键的服务要素。首先,企业需要明确顾客如何衡量服务与4P之间的重要性:相对于4P而言,他们赋予服务的权重是多大?其次,顾客对服务单个要素的重要性又做如何评价? 二是测量服务偏好。运用替换技术(Tradeoff)测量出顾客对服务中每个元素的偏好程度。 三是竞争标杆测量。明确顾客如何评价公司和竞争者在重要服务要素方面的表现。 (2)细分、目标和定位。在对顾客、公司和竞争者分析的基础上,可以按照顾客的价值需求对顾客进行归类;对每个群体进行盈利性分析;完善顾客档案,为不同的群体确定不同的关系战略和服务战略。 (3)确定运作和交付系统。明确了顾客价值需求和公司的发展战略后,接下来就是如何以最小的成本将优质的服务交付给顾客,实现顾客价值最大化。达到这一目的的途径是:大规模定制化、服务交付的细分、与供应商的伙伴关系、流程改造与提升。 (4)对已交付的价值进行分析、评价。服务交付之后,企业需要对已交付的价值做一番分析和评价,大致估算出顾客所获取的净价值(=服务价值servicevalue+产品价值productvalue+人员价值peoplevalue+形象价值imagevalue-货币价格monetaryprice-时间成本timecost-精力成本energycost-体力成本psychologicalcost)。 (5)控制与反馈。监控整个服务流程,研究员工的满意度和顾客的满意度,作为以后战略制定的基础。 MoiraClark等人按照管理的一般流程(分析、计划、执行、控制)对关系价值链的运作做了一个比较清晰的描述,基本勾勒出关系营销实践运用的框架(见图3)。 但是,MoiraClark等人提出的模式有些地方还存在着逻辑混乱、遗漏和重复的弊病。比如,数据库营销的内容应该归在运作体系中,而不是细分与定位的部分,缺少关系营销策略(尤其是关系定价)的内容;第四步的内容实际上也是顾客满意度研究的范畴。 基于这些问题,Payne教授1995年再次谈及关系管理链时,对它进行了重新规整: (1)在模型中明确提出了顾客价值链的概念,避免了以前将服务与其他4P过分分割的狭隘视角,因为顾客的价值是靠服务与其他营销工具一起创造而得的,而不单单只是服务的功劳。 (2)强调以顾客价值为细分基础而不仅仅是服务偏好。 (3)将对已交付的价值进行的分析归入评价和反馈部分,使得流程更清晰、简单。 (4)Payne教授也提到了企业需要将客户关系管理制度化的问题,其中一个非常重要的话题就是“关系经理”的出现以及对他们的授权、激励与监督。这个话题的出现,表明关系营销的运作研究已经直接锲入企业的微观层面,开始与企业在具体运作中出现的问题直接结合起来(见图4)。 另外,EvertGummesson,MartinChristopher,DavidBallantyne等人也在关系营销运作模式方面作出了开创性的研究。其中,EvertGummesson将关系分为五大类30种,并设想了一个虚拟的组织,这个组织依托关系而生存。从实体上来看,它可能非常小,但从关系网来看,它非常大。EvertGummesson认为这种组织是以后发展的趋势。 六、分支研究的相关情况 在各成体系的、分散的研究中,还是有很多值得借鉴的成果。如:JamesW.Cortada(1999)等人提出的持续的顾客价值管理流程;PatriciaB.Seybold(2000)、ValarieA.Zeithaml(1996)等人从财务的角度计算顾客价值的方法;BarbaraBundJackson(1985)和NigelCampbell(1990)从战略的角度对关系的分类,LeonardL.Berry(1985)和Payne(1999)基于客户服务的市场战略细分的研究;LeonardL.Berry(1983)提出的五种关系营销策略,DavidE.Bowen(1992)、JanePickard(1993)、LeonardA.Schlesinger(1991)在服务授权方面的研究;G.LynnShostack(1985)和ValarieA.Zeithaml(1996)对服务接触界面的研究。 还有大量关于内部营销和流程再造方面的文献。 七、进一步的研究方向 我们觉得可以在Payne教授关系管理链的框架下,进行深入的、策略化的研究。 服务领域客户关系管理运作机制研究的主要命题是:企业(尤其是服务型的企业)怎样通过服务的提供来保持客户。这个命题的深入必然包括以下几个内容:(1)了解客户的价值链,包括顾客的价值偏好和期望。(2)开发让客户感觉有价值的服务内容。(3)以最小的成本将这些服务“有质量”地传递给客户。(4)将以上的行为程式化,持续为客户提供有价值的服务。(5)监控以上进程的运作与变化。其中,客户价值管理和客户服务进程管理是研究的重点内容,也是希望有所突破的地方。 客户关系管理毕业论文:服务领域客户关系管理 内容提要:为客户创造可感知的价值并不断增值,是客户关系管理的精髓和出发点。也只有这样,才能真正留住顾客。服务领域由于面对着庞大、复杂的消费群体,正确、有效地与客户保持关系(特别是给企业创造丰厚利润的长期关系)存在一定的困难。本文希望通过对理论和现实的初步考察,为实践提供一些有益的参考。 通过建立个性化的关系纽带来保持顾客的营销方式,其实并不是什么十分新鲜的事物。可以说大工业时代以前的商业运营基本上沿用这种后来被称之为“关系营销”的模式。那时,人们的交易空间狭窄,交易内容简单,交易的频率和数量较少,所以彼此间建立真诚、紧密的个人关系几乎成为了一种习惯。大工业时代的到来冲淡了人们的关系纽带。突然喷涌出来的大量需求使得大工厂、大公司埋头于生产与供应,无心理会个别消费者的需求;人们活动空间扩大,交易内容变得复杂起来,彼此建立、维持固定的关系十分困难。只有一些小公司、小作坊依然沿用着原有的“关系运营”模式,这种模式成为他们在大工业浪潮中对抗工业巨人的有力武器。 然而,随着技术的发展,企业规模已经不再是竞争优势的主要源泉;消费者的地位也逐渐抬升,现实迫使大公司开始向小公司学习。 一、市场格局发生巨变,保持客户成为企业竞争的焦点 与大工业时代相比,21世纪的市场格局发生了根本的逆转。 1.买方市场基本出现 这种市场格局对市场竞争产生了极其深远的影响:竞争的主要表现从买方之间的竞争,转向卖方之间和买方与卖方之间的竞争。 在卖方市场格局中,由于产品/服务的相对稀缺,消费的焦点放在了产品/服务的数量上,生产成为卖方的第一要务;由于受到生产力的约束,在与卖方的较量中,买方的市场势力微弱。同时,买方之间为争夺产品/服务的较量远烈于卖方之间为争夺顾客的较量。 随着生产力的发展,物质逐渐丰富起来,同一种需求可以由多种产品/服务来满足,选择权的拥有和扩大使得消费的焦点转向了产品/服务的质量,买方的市场地位逐步抬升,买方与卖方之间的公开竞争也开始变得激烈起来。同时,买方的个性化需求也随着其市场地位的提高而逐步膨胀,卖方之间为争夺顾客和市场份额的较量愈演愈烈。 2.潜在市场开发难度增大 在美国西部淘金热的时代,面对的是广袤无垠的“处女地”。起初,淘金者很容易就发掘出一座规模不小的金矿。随着越来越多的淘金者的加入,在当时的技术条件下,能够挖掘的金矿已基本曝光,淘金者很难再寻找出新的大金矿,毕竟矿产资源是有限的。 同样,一定技术水平下的顾客资源也是稀缺的。现在已经不可能像大工业时代那样,非常轻松地寻找并进入到大片未开发的市场需求。卖方之间的激烈竞争使得潜在市场开发难度增大,而且多数已开发的市场已处在了饱和的状态,所以彼此之间争夺现有客户资源成为了竞争的一个重点。 因此,摆在企业面前的一个客观事实是:重视、保持现有顾客成为企业生存和发展的关键。 二、服务成为保持客户的重要战略或手段 传统的营销组合工具在保持客户方面已经显得有些力不从心,服务的提供的服务质量的提高成为保持客户的有力武器。围绕客户保持这个焦点,当前营销领域出现了一些新特点。 1.工业企业和服务企业之间的界限逐渐变得模糊 服务对于制造商微不足道的时代已经一去不复返了,服务成为顾客消费的一个主要组成部分(ChristianGronroos,1997)。为了留住顾客,许多工业企业开始重视服务。这些服务包括送货上门、产品和设备的安装与保养、顾客培训以及投诉处理等等。有些传统意义上的制造商甚至推行服务先导的发展战略,开始向服务型的企业转变。IBM在20世纪80年代末的收入约有85%来自硬件销售,而现在,它的收入1/3来自诸如管理咨询、为客户打理信息技术资产、提供新的软件系统等服务项目。在不到5年的时间里,这家当初人人都以为只卖大型机的企业变成了当今世界最大的服务机构之一。 2.服务同质化趋势明显 服务的导入不仅没有缓解竞争的压力,相反由于竞争领域的扩大(服务成为竞争的新战场),使得竞争更加激烈。由于服务的无形性,使得顾客对服务的期望出现普遍化延伸。一方面,竞争对手的服务创新会提升顾客的服务期望,顾客希望立即得到相同甚至是更好的服务;另一方面,导致顾客期望增长的并非只有直接竞争对手,还包括所有那些顾客有购买体验的地方。如果有一个行业提供了某种服务,顾客接着就会希望其他行业也能这么做:那些经常坐飞机的顾客会把他们对服务的期望带到四面八方;如果顾客在进餐时不必排队等候,他们就会希望在旅馆及市场链的其他环节也能得到相同的服务。 顾客期望普遍化延伸的结果是服务同质化趋势明显,服务创新难度加大。服务的提供不仅没有成为企业保持客户的良方,相反如何在服务领域里保持客户、培养企业的核心竞争力,成为了急需研究的重要课题。 三、服务领域客户关系管理实践误区 根据我们对通讯、金融等行业的实地调查了解,感觉现实的服务领域在客户关系管理方面存在着许多重大误区(也是急需解决的几个问题)。 1.把CRM软件等同于CRM 一些企业以为开发、安装了CRM系统软件,就实现了对顾客进行客户化、关系化的管理,对关系营销的精髓存在严重误解。 2.CRM信息系统与营销策划脱节 由于CRM系统内客户信息的不真实、不健全或信息编制的不科学,导致策划人员无法从中发掘客户价值,也不知道客户到底需要什么服务,只能穷于价格战或坐等市场的变化。 3.缺乏商业化的理念 多数企业在实行客户关系管理运作的过程中,忽视了商业化的理念,即成本一效益的理念。这表现在:(1)不估算客户的价值;(2)“最惠户待遇”普遍化,在提供服务时不严格区分客户;(3)扭曲个性化服务,尽可能地为客户提供其所需的所有服务,包括本职服务以外的需求;(4)姑息“刁蛮”客户的不正当要求。这些行为不仅增加了企业的运作成本,也损坏了忠诚客户、大客户和内部员工的利益,损坏了企业的形象。 4.CRM与ERP的脱节 组织架构和业务流程都没有适应客户关系管理的要求:各职能部门依然分立;服务接触界面不完善,后台支撑不到位;服务质量控制缺失。 5.内部营销的忽视 集中体现在对客户经理的选拔、培训、激励和约束机制不健全,企业无法建立起服务客户的企业文化。 考察的结果让我们觉得,对服务领域客户关系管理进行系统思考,挖掘客户关系管理运作的关键环节,探索各个环节之间的内在联系,并把他们纳入到一个科学的逻辑体系中,已经成为刻不容缓的重要课题。 四、关系营销的概念 从20世纪80年代开始,理论界开始研究这些问题:关系营销是什么?为什么需要关系营销? 1983年,美国学者TheodoreLevitt的一篇被誉为关系营销领域里程碑式的文章《AFTERTHESALEISOVER》,拉开了工业市场关系营销研究的帷幕。在这篇文章里,Levitt教授指出,“买卖双方的关系很少在一笔交易结束后终止,相反,交易结束后,这种关系得到加强,并影响买方决定下一次购买时的选择”。“重点应该怎样从推销转移到保证顾客在销售结束后持续地感到满意”。这篇文章在推销观念盛行的时期提出“仅仅做一名优秀的推销员是不够的,发展持久的关系才是公司最重要的一项资产”这样的观念,给后继者带来非常深远的影响。 同一时期,美国学者LeonardL.Berry将关系营销的概念引入服务的范畴,并对关系营销进行了初步的界定:关系营销就是吸引、保持以及加强客户关系。市场营销的观念是,吸引新顾客仅仅是营销过程的第一步。巩固关系、把一般顾客转化成忠实顾客、像对待客户一样为顾客提供服务,这些都是市场营销。 其后,芬兰学者克里斯汀·格罗鲁斯(Christian.Gronroos)在Berry教授定义的基础上,对关系营销作出了一个更全面的界定。他认为,关系营销是建立、维持、加强、商业化顾客关系(不一定一直都是长期的关系),以保证各参与方的目标得以满足,这要通过相互交换和履行承诺来实现,彼此的信赖相当重要。对一个服务提供者来说,建立关系意味着给予承诺;维持关系意味着履行承诺;加强关系意味着在先前承诺履行的基础上给予新的承诺;商业化关系意味着从长期来看,交易的成本—利润比是正相关的。 商业化概念的提出,使得关系营销的内涵变得丰富起来,它为关系营销实际运作的研究指明了方向。 五、关系营销的运作模式 在将关系营销理念转化为可操作的模型的过程中,欧洲的学者们做出了许多开创性的研究。 1991年,英国Cranfield管理学院的AdrianPayne教授提出了关系营销六大市场模型,将所有影响企业与顾客之间关系的因素归入顾客市场(Customermarkets),内部市场(Internalmarkets),推荐市场(Referralmarkets),影响市场(Influencemarkets),招聘市场(Recruitmentmarkets),供应市场(Suppliermarkets),企业在与顾客打交道时,要注意其他市场的作用,必须保证六个市场高度协调统一,因为这六个市场是成功的客户关系的舞台(见图1)。 Payne教授提倡依托六大市场模型制定关系营销计划,它包括顾客发展计划、供应商发展计划、内部市场计划、影响计划、推荐计划、招聘计划,这些计划都为实现整体的客户保持目标而努力(见图2)。 Payne教授还提出了关系阶梯模型,为企业建立、推进客户关系指明了方向。潜在顾客(Prospect)——顾客(Customer)——客户(Client)——支持者(Support)——宣传者(Advocate)——伙伴(Partner)。可以说,Payne教授所做的开创性研究为关系营销的实际运作铺平了道路。尽管他提出的模型还仅仅停留在宏观战略的层面,还只是观念向战略的一种初始过渡。 1993年,在Payne教授研究的基础上,Cranfield管理学院的MoiraClark,HelenPeck,AdrianPayne和MartinChristopher根据Gluck(1980)商业体系(thebusinesssystem)和Porter(1985)价值链(thevaluechain)的思想,又提出了关系管理链的模式,进一步将关系营销理念推向可操作的层面。整个关系管理链的核心观念是:在价值链上自始至终创造和维持互惠互利的优越关系,最终实现客户价值的增加。 具体来说,首先,它将六大市场简化为内部和外部两大市场,关系链的管理是在两大市场协调运作的框架下进行的,而关系链管理也必须保证内部市场与外部市场不断融合;同时,内部市场与外部市场的分类,将员工的满意度提高到了非常重要的地位。 在两大市场整合计划的支撑下,整个关系链管理流程分为五个步骤: (1)确定价值内涵。企业首先需要明确的,是顾客需要企业提供哪些价值以及企业能够为顾客提供哪些价值。解决这两个问题,需要企业对顾客、企业自身以及竞争者有比较深入的研究。 在服务领域里,为了明确顾客的价值内涵,企业需要做的工作包括: 一是确定关键的服务要素。首先,企业需要明确顾客如何衡量服务与4P之间的重要性:相对于4P而言,他们赋予服务的权重是多大?其次,顾客对服务单个要素的重要性又做如何评价? 二是测量服务偏好。运用替换技术(Tradeoff)测量出顾客对服务中每个元素的偏好程度。 三是竞争标杆测量。明确顾客如何评价公司和竞争者在重要服务要素方面的表现。 (2)细分、目标和定位。在对顾客、公司和竞争者分析的基础上,可以按照顾客的价值需求对顾客进行归类;对每个群体进行盈利性分析;完善顾客档案,为不同的群体确定不同的关系战略和服务战略。 (3)确定运作和交付系统。明确了顾客价值需求和公司的发展战略后,接下来就是如何以最小的成本将优质的服务交付给顾客,实现顾客价值最大化。达到这一目的的途径是:大规模定制化、服务交付的细分、与供应商的伙伴关系、流程改造与提升。 (4)对已交付的价值进行分析、评价。服务交付之后,企业需要对已交付的价值做一番分析和评价,大致估算出顾客所获取的净价值(=服务价值servicevalue+产品价值productvalue+人员价值peoplevalue+形象价值imagevalue-货币价格monetaryprice-时间成本timecost-精力成本energycost-体力成本psychologicalcost)。 (5)控制与反馈。监控整个服务流程,研究员工的满意度和顾客的满意度,作为以后战略制定的基础。 MoiraClark等人按照管理的一般流程(分析、计划、执行、控制)对关系价值链的运作做了一个比较清晰的描述,基本勾勒出关系营销实践运用的框架(见图3)。 但是,MoiraClark等人提出的模式有些地方还存在着逻辑混乱、遗漏和重复的弊病。比如,数据库营销的内容应该归在运作体系中,而不是细分与定位的部分,缺少关系营销策略(尤其是关系定价)的内容;第四步的内容实际上也是顾客满意度研究的范畴。 基于这些问题,Payne教授1995年再次谈及关系管理链时,对它进行了重新规整: (1)在模型中明确提出了顾客价值链的概念,避免了以前将服务与其他4P过分分割的狭隘视角,因为顾客的价值是靠服务与其他营销工具一起创造而得的,而不单单只是服务的功劳。 (2)强调以顾客价值为细分基础而不仅仅是服务偏好。 (3)将对已交付的价值进行的分析归入评价和反馈部分,使得流程更清晰、简单。 (4)Payne教授也提到了企业需要将客户关系管理制度化的问题,其中一个非常重要的话题就是“关系经理”的出现以及对他们的授权、激励与监督。这个话题的出现,表明关系营销的运作研究已经直接锲入企业的微观层面,开始与企业在具体运作中出现的问题直接结合起来(见图4)。 另外,EvertGummesson,MartinChristopher,DavidBallantyne等人也在关系营销运作模式方面作出了开创性的研究。其中,EvertGummesson将关系分为五大类30种,并设想了一个虚拟的组织,这个组织依托关系而生存。从实体上来看,它可能非常小,但从关系网来看,它非常大。EvertGummesson认为这种组织是以后发展的趋势。 六、分支研究的相关情况 在各成体系的、分散的研究中,还是有很多值得借鉴的成果。如:JamesW.Cortada(1999)等人提出的持续的顾客价值管理流程;PatriciaB.Seybold(2000)、ValarieA.Zeithaml(1996)等人从财务的角度计算顾客价值的方法;BarbaraBundJackson(1985)和NigelCampbell(1990)从战略的角度对关系的分类,LeonardL.Berry(1985)和Payne(1999)基于客户服务的市场战略细分的研究;LeonardL.Berry(1983)提出的五种关系营销策略,DavidE.Bowen(1992)、JanePickard(1993)、LeonardA.Schlesinger(1991)在服务授权方面的研究;G.LynnShostack(1985)和ValarieA.Zeithaml(1996)对服务接触界面的研究。 还有大量关于内部营销和流程再造方面的文献。 七、进一步的研究方向 我们觉得可以在Payne教授关系管理链的框架下,进行深入的、策略化的研究。 服务领域客户关系管理运作机制研究的主要命题是:企业(尤其是服务型的企业)怎样通过服务的提供来保持客户。这个命题的深入必然包括以下几个内容:(1)了解客户的价值链,包括顾客的价值偏好和期望。(2)开发让客户感觉有价值的服务内容。(3)以最小的成本将这些服务“有质量”地传递给客户。(4)将以上的行为程式化,持续为客户提供有价值的服务。(5)监控以上进程的运作与变化。其中,客户价值管理和客户服务进程管理是研究的重点内容,也是希望有所突破的地方。 客户关系管理毕业论文:客户关系管理营销 经过二十年的经济发展,中国的经济形态正逐渐由稀缺经济向过剩经济过度,但这种过剩是底层次的过剩,产品的技术差别很小,同质化现象很严重,企业的习惯营销思维仍是以产品的推销为主,一次又一次地祭起“价格战”的大旗,结果是消费者逐渐麻木,并开始怀疑产品的品质,同时又严重削弱了企业的资本积累、科研开发及后续发展的能力。21世纪,对于任何企业而言,有两个方面最为重要,一是企业品牌,二是顾客的满意度,但顾客的满意和忠诚不是通过简单的削价可以换来,也不是通过折扣、积分等暂时的经济利益可以买来的,要靠数据库和顾客关系管理(CRM)系统,从与顾客的交流互动中更好地了解顾客需求来实现。 数据库营销作为本世纪90年代一种方兴未艾的营销形式,包含了关系营销的观念,着重于给顾客提供全方位的持续的服务,从而和市场建立长期稳定的关系;同时和现代信息技术、网络技术相结合,利用计算机信息管理系统(MIS)来充分的建设和利用客户数据库,而且,强大而完善的数据库是未来网络营销和电子商务的基础。 1.未来的顾客服务模式与CRM的运用 顾客服务模式的变化 忠诚、持久而稳定的顾客群成为企业最宝贵的资源,国外,93%的公司首席执行官认为"顾客资源"是企业成功和更具有竞争力的最重要的因素。企业营销的关键是争取和留住顾客,满足消费者个性化地需求,和顾客建立互相信任的稳定的双向沟通的互动关系。传统的只是单向被动的适应消费者的营销方式已经落在时代变化的后面,这种慢一拍的市场跟进不仅不能享受到高额利润,在这个快速变化的社会往往对企业而言还可能是致命的。现代的企业各个部门将被高度整合起来,以顾客为中心工作,追求顾客的终身价值。 顾客关系管理(CRM)呼之欲出 实现顾客的忠诚度,满足顾客随时变化的需求,相应的是企业管理的重心正从内部向外部扩展,从生产制造向顾客关系管理转移:ERP—SCM—CRM……顾客关系管理(CustomerRelationshipManagementCRM)。据2001年2月27日中国经营报消息,上海罗氏制药公司和康柏合作,投资400万启动大中华地区制药行业真正意义上的客户管理系统(CRM),由Sibel公司提供软件解决方案,上海罗氏希望在3、4年内通过CRM的建设,彻底改变与客户打交道的方式。 CRM作为新一代的顾客资源管理系统,把企业的销售、市场和服务等部门整合起来,有效地把各个渠道传来的客户信息集中在一个数据库里。公司各个部门之间共享这同一个客户数据库,发生在这个客户上的各种接触,无论是他何时索要过公司简介,还是他是否曾经购买过产品都记录在案,每个与这一顾客打交道的部门经手人可以很轻易地查询到这些数据,让这个顾客得到整体的关怀。从中我们也可发现,CRM系统的基础是一个数据完备、功能完善的客户数据库在营销中的整体功能发挥。 2.数据库营销的实际应用 数据库营销,是在企业通过收集和积累消费者大量的信息,经过处理后预测消费者有多大可能去购买某种产品,以及利用这些信息给产品以精确定位,有针对性地制作营销信息达到说服消费者去购买产品地目的。通过数据库的建立和分析,各个部门都对顾客的资料有详细全面的了解,可以给予顾客更加个性化的服务支持和营销设计,使“一对一的顾客关系管理”成为可能。数据库营销是一个“信息双向交流”的体系,它为每一位目标顾客提供了及时作出反馈的机会,并且这种反馈是可测定和度量的。 数据库营销在西方发达国家的企业里已相当普及,在美国,1994年DonnelleyMarketing公司的调查显示,56%的零售商和制造商有营销数据库,10%的零售商和制造商正在计划建设营销数据库,85%的零售商和制造商认为在本世纪末,他们将需要一个强大的营销数据库来支持他们的竞争实力。从全球来看,数据库直销作为市场营销的一种形式,正越来越受到企业管理者的青睐,在维系顾客、提高销售额中扮演着越来越重要的作用。 宏观功能——市场预测和实时反应 客户数据库的各种原始数据,可以利用“数据挖掘技术”和“智能分析”在潜在的数据中发现赢利机会。基于顾客年龄、性别、人口统计数据和其它类似因素,对顾客购买某一具体货物可能性作出预测;能够根据数据库中顾客信息特征有针对性的判定营销策略,促销手段,提高营销效率,帮助公司决定制造适销的产品以及使产品制定合适的价格;可以以所有可能的方式研究数据,按地区、国家、顾客大小、产品、销售人员、甚至按邮编,从而比较出不同市场销售业绩,找出数字背后的原因,挖掘出市场潜力。企业产品质量上或者功能的反馈信息首先通过市场、销售、服务等一线人员从面对面的顾客口中得知,把有关的信息整理好以后,输入数据库,定期对市场上的顾客信息进行分析,提出报告,帮助产品在工艺或功能上的改善和完美,产品开发部门作出前瞻性的研究和开发;管理人员可以根据市场上的实时信息随时调整生产和原料的采购,或者调整生产产品的品种,最大限度的减少库存,做到“适时性生产”(JIT)。 微观功能——分析每位顾客的赢利率 事实上,对于一个企业来说,真正给企业带来丰厚利润的顾客只占所有顾客中的20%,他们是企业的最佳顾客,赢利率是最高的,对这些顾客,企业应该提供特别的服务、折扣或奖励,并要保持足够的警惕,因为竞争对手也是瞄准这些顾客发动竞争攻击的。然而绝大多数的企业的顾客战略只是获取顾客,很少花精力去辨别和保护他们的最佳顾客,同时去除不良顾客;他们也很少花精力考虑到竞争者手中去策反顾客,增加产品和服务,来提高赢利率。利用企业数据库中的详细资料我们能够深入到信息的微观程度,加强顾客区分的统计技术,计算每位顾客的赢利率,然后去抢夺竞争者的最佳顾客,保护好自己的最佳顾客,培养自己极具潜力的顾客,驱逐自己最差的顾客。通用电气公司的消费者数据库能显示每个顾客的各种详细资料,保存了每次的交易记录。他们可以根据消费者购买公司家用电器的历史,来判断谁对公司和新式录象机感兴趣,能确认谁是公司的大买主,并给他们送上价值30美圆的小礼物,以换取他们对公司产生下一次的购买。 数据库营销是CRM的基础 CRM系统主要包括销售自动化(SalesForceAutomation,SFA)、营销管理、客户服务和支持、客户呼叫中心、网络功能几个模块。它的实质是充分发挥市场、销售、服务三大部门的作用,并且使三个部门能充分共享顾客信息,打破各部门之间的信息堡垒的封锁,从而使各个部门以一个企业的整体形象出现在顾客面前。在企业前端CRM系统背后,其实就是一个功能强大的顾客服务数据库,存储了顾客的各种资料及交易行为,并能利用各种数学分析模型对这些数据进行深层次挖掘,对顾客的价值和赢利率进行分析。可见,在实施CRM过程中,将企业原有的顾客历史数据整理有序化,输入数据库,搭建好一个完整的数据库是基础(关系见图)。 3.网络时代CRM中的数据库营销 营销数据库和CRM把企业、经销商和维修站连成一体 在传统的企业结构中,要真正和顾客建立起持续、友好的个性化联系并不容易。原因很简单——技术上无法达到,观念上无法想像。比如说售后维修有时间地点的限制,难于提供24小时的即时服务;或者某个顾客的购买喜好只为单个销售人员所知,到了其他推广或售后服务人员那里就可能无法获得最适意的选择;一些基本顾客信息在不同部门的处理中需要不断重复,甚至发生数据丢失。更重要的是,销售人员往往仅从完成销售定额的角度出发,在销售过程中缺乏和后台支持人员的沟通,让顾客在购买之后才发现服务和产品性能并不象当初销售人员的描述那样,因而有上当受骗之感。这些常见的“企业病”都是由于企业的运作流程没有按照“以顾客为中心”的宗旨去设计实施,而是各部门从各部门自身的利益出发,多头出击的结果,在短期内即使可以赢得定单,却损害了与顾客的长期合作关系,最后仍然要由企业花费大量的时间和金钱来修补。 企业和经销商、特约维修站之间的联系,是一个“一荣俱荣,一损俱损”的共同体,这三者之间的维系的途径是什么呢?笔者觉得恰恰是顾客服务系统CRM,系统的前台是CRM,后台就是营销数据库。上海通用公司在2000年安装了由IBM公司提供的CRM系统,它把企业的客户服务部、经销商和特约维修站联成一体,当一位顾客反映所购的轿车有问题投诉到公司的客户服务部门时,工作人员马上能根据顾客的名字从数据库中调出相关资料,其购买的是什么型号、购买时间、所售的零售商、曾有的维修记录、当时由谁负责、判断出顾客反映问题的所属的质量类型,从而马上通过系统通知离顾客最近的维修站,同时进行跟踪记录,何时解决问题,顾客的满意度等,大大加快了对顾客投诉的响应时间,同时,能够节省大量的人力资源,把他们从日常数据采集转化为能够增殖的顾客服务。 假如没有这个系统,企业和各维修站、经销商是隔离的,同样一位顾客的投诉,不可能马上对问题的处理迅捷和有条理,公司的顾客顾客服务中心可能还要打电话、发传真了解在经销商、维修站里有关顾客的信息,如果资料不是很切确,还要反复的核对,期间的麻烦和效率可想而知。 基于Internet的数据库营销和CRM 如果想领导这个数字时代,就必须充分了解因特网,这样才能准确预测网络生活方式对你的产业意味着什么(见比尔·盖茨著《未来时速》)。现在许多企业所建立的网站,并没有站在电子商务的高度,仅仅当作自己企业的电子宣传栏,网上预订的产品也只是目录式的,没有产品直观的多媒体介绍。应该说还没有领会网络在商业中的本质价值,不理解网络所扮演的销售角色,最终使企业的网站变成孤岛。 将网站和公司的客户数据库连接起来,网站可以通过对顾客网页浏览的顺序、停留的时间长短为这位顾客建立个人档案,识别出具有相似浏览习惯的顾客。同时,电子商务前端的客户关系管理应该和企业的内部管理系统(ERP、SCM等)连接起来,不管客户从哪个渠道进来,都可以跟后台的企业管理系统连接起来。网站的一切工作都应围绕着顾客需求这一中心,要符合顾客的浏览习惯,充分考虑到顾客在网上可能碰到的困难时需要的帮助和技术支持;开展网上自助服务,顾客根据自己的意愿,随时随地的上网查询,自行解决自己遇到的问题,以帮助降低成本。可以为他(她)定制在线购物经验、定制广告、促销活动和直接提供销售报盘,辨别出具体的顾客偏好,以便提供改进的个人服务,海尔公司推出了“网上定制”,顾客进入海尔网站的主页面后,就可以清楚看到定制冰箱和定制电脑,以定制冰箱为例,消费者可以自己设计冰箱的外观色彩和内件配置,从而最大限度满足了顾客的个性化需求。从2000年8月海尔推出“定制冰箱”一个月时间,就从网上接到了多达100万台的要货订单。 4.提高企业顾客信息能力的非技术因素 在设计数据库之前,首先让一组营销人员来明确公司的业务需要,所设计的数据库要包含哪些功能,简单的说,就是数据库能帮助营销人员去做什么。然后让一组管理信息系统的专业人员去实现相应的运作条件。在具体的开发实施中,这组营销人员和MIS专业人员共同协作(TeamApproach),互相支持,使数据库开发顺利进行。所设计的数据库应能够回答有关现有顾客或准顾客的特征和行为的特定问题(或查询);能够在特定标准、营销事件(MarketingEvents)或姓名评分模型(NameScoringModels)的基础上挑选将来促销的对象姓名;能够跟踪促销结果并对反馈者和非反馈者进行顾客轮廓分析(Profiling)。 大多数公司建立营销数据库作为一种独立的应用,并首要的把他当作一种分析和促销的工具,但一个完全一体化的数据库系统完全将公司的业务、决策支持和营销系统,合并成一个单一的一体化的数据库应用形式,数据库营销是一个系统性的有创造力的整合的营销体系。 顾客竞争其实就是信息竞争,筹建营销数据库和CRM系统,根本的目的是为了提高企业的顾客信息能力,顾客信息能力的本质是企业的判断能力,即能够根据已有的事实判断那些未知因素将会具有怎样的价值,对企业未来的发展会产生怎样的影响。顾客信息能力已经是企业赖以生存的核心能力,它能贯彻到市场、销售、服务等各职能领域。 但是很多企业走入一个误区,在提高企业的信息能力上将近80%的资源投资在顾客数据库和网络系统建设上,忽视了企业信息能力除了技术以外,还有更重要的非技术因素,包括人才、文化观念、组织结构、领导艺术和战略观念。 4.1人才队伍 公司须组织一支均衡的信息队伍,其中包括:具有扎实业务操作经验的人才;敏捷、富于创造性,最少受行业传统束缚的人才;来自IT并熟悉本行业务的人才;来自本行业并熟悉技术应用的人才;具有新环境销售潜力的人才;具有熟练的数学和统计才能的人才;在与客户交流环境中能熟练应用信息的人才。 4.2企业文化 营销数据库的实施虽然在形式上表现为一些软件包的组合、调试、安装、测试和运行,但是蕴藏于信息管理的核心的是一种新型的理念。实施CRM需要销售人员、市场推广人员、维修服务人员等等的全方位参与,如果不能得到他们的信赖和支持,再好的系统设计也不能发挥效力。公司要创造一种学习和创新的信息文化,努力使业务和信息技术部门之间的信息文化相互适应,评估人们在工作中对信息重要性的认识以及应用信息的能力。美国一家企业的经理对此有深刻的发现:“如果你留心观察一下周围那些在本行业中出类拔萃的企业,你就会发现他们在企业文化方面与众不同。” 4.3组织结构 留心观察一下,就会发现在现有的组织结构中,企业并不是单一的公司组织,而是由许多半自治部门组成。就象美国一家业务领先的银行经理指出:“每一个业务部门都有自己的技术支持,因此我们像六个竞争者在相互竞争。”在这种情况下,企业的每个业务部门之间没有分享顾客信息,形成了部门之间的信息壁垒,使得各部门无法协同工作,从共同的信息中获取更大的力量。企业必须建立明确的信息共享奖励机制,在部门之间经常举行群策会议,建立跨部门的联合小组专门从事信息开发,为各部门信息共享和建模作出明确预算,改变原有组织结构,根据信息价值创造规律创建信息流。 4.4领导艺术 企业要高度重视那些推动改革、创新和新的处事方式的人,这是企业改变行业惯例的开始。辨别企业中守旧的领导人员,对他们进行教育或进行更换,在每个管理层中寻找具有信息远见并勇于进行信息改革的人,从而在各项业务中加入信息指导。应该说,企业的高级管理层对企业信息转型的支持是企业提高信息能力的关键。 4.5战略观念 信息在传统上归入技术的范畴,在实施中也没有完全当作一种战略资产,围绕企业信息开发的大量资源很大程度上被用于信息管理而不是价值创造。随着企业意识到顾客信息的真正价值,企业的注意力从“管理信息”向“顾客信息”演化。制定顾客信息战略,对信息收集进行详细的规划,并开始系统化的信息收集工作,同时,筹建数据库,对收集到的信息整理存储,对已知信息的百分比进行评估并设法提高该比例,讨论其潜在的价值。利用数据库能准确统计出公司顾客数目,计算出各顾客贡献的利润,辨别哪些是公司顶级顾客等。 5.结束语 目前在我国,传统的营销方式仍占据着相当的地位,数据库营销只是对传统营销方式的补充和改变。但从长期看,数据库营销必将随着企业管理水平、尤其是营销管理水平的提升而得到创新使用。现在一些具有领先观念的企业如上海罗氏、通用汽车、广东美的已经建设了CRM系统。 随着经济的日益发展和信息技术对传统产业的改造,消费者的个性化需求的满足成为了可能,中国加入WTO以后,企业将面临更加严峻的形势,如何在这场强敌环饲的角力中胜出,需要全方位的提升企业的竞争力——特别是企业的客户信息能力,作为企业经营战略中非常重要的营销体制也必须吸收西方先进的营销理念和手段,革除传统营销模式的弊端,数据库营销是先进的营销理念和现代信息技术的结晶,必然是企业未来的选择。但中国企业首先要从客户数据库建设和营销做起,打好基础,革新观念,最终走向CRM。
企业品牌管理论文:河南茶叶企业品牌管理及竞争力提升研究 摘要:本文首先对河南茶叶企业的发展情况进行了简要概述,主要从品牌作用、品牌培植、产业化发展方面对其进行了说明;其次从消费者的角度分析了对茶叶品牌的需求;最后重点分析了河南茶叶产业的现状及品牌发展情况,并提出了品牌培植的举措。 关键词:河南;茶叶;企业品牌;管理;竞争力 中国不仅仅是瓷器之邦,也是茶之邦,从古至今,中国人对于茶就非常注重,并且形成了自己独特的茶文化,比如“铁观音”、“龙井”等都有与自身发展演变历史有关的典故。而且,中国在很早之前,就对茶文化进行了构建,唐代陆羽编写的《茶经》,就表明了茶文化在中国古代社会的地位以及人们的重视程度,今天在中国的南部省份,如广东、福建等地,还保留有从清晨喝茶至中午的习惯。 河南省位居中原,是我国的人口大省,也是茶叶的主要产地之一,茶园面积有220万亩,茶叶加工企业700余家,全省的茶叶产量高达6万吨,总产值近百亿元。其中,以信阳、南阳、驻马店区域为主要茶叶生产区,并且根据消费需求设置了高、中、低档茶叶。以省会郑州为例,其目前已有20多个茶叶批发交易市场,商户多达5000多家,可见河南茶叶企业之多。然而从综合市场、消费者、茶叶品牌、销售额度等来看,中、高档茶叶的消费居多,低档茶叶市场萎靡。总体发展趋势表明,在近两年,茶叶市场普遍较为冷淡,加上天价茶叶、高档包装、茶文化理念的相关概念产品的出现,整个市场也出现了一些非理性走向,所以,河南省茶叶协会会长呼吁让“茶叶市场回归理性,让茶叶走近千家万户”。 一、品牌的概念、作用、价值 品牌主要是一种名称、术语、标记、符号或图案,或是这些相关因素的组合运用,它的目的在于辨认某个销售者或某群销售者的产品或服务,并将其自身与竞争对手的产品或服务进行区分。与此同时,品牌也代表着企业向着成熟阶段的发展。通过品牌,企业可以将自己的产品与文化推广出去,消费者可以更好地理解某个企业的产品或服务,增加对其的重视度。品牌不但可以带给消费者情感或功能等某些方面的满足,也是企业产品与服务的保障,一旦遭到破坏,会给企业带来严重损失。另外,企业培植起品牌不仅可以更好地区分竞争对手,简化追踪识别,并以法律的形式对自身利益与形象进行维护,还可以增加竞争优势,便于新产品的导入,增加产品附加值,而且随着品牌的权威性得到公认,品牌还可以为企业的产品赋予更为特殊的意识,提高企业的知名度。以茶叶为例,人们一提到茶叶,首先就会想到铁观音、云南普洱、信阳毛尖、龙井等,可见建立品牌的重要性。 二、消费者对品牌的需求 对于消费者来说,在选择商品时,先要以自己所熟悉或者口碑较好的“品牌”为第一选择,因为品牌是产品质量的重要保证。从品牌的发展史来看,自十九世纪创立之初至今,它的内涵虽然发生了较为深刻的变化,然而从产品真实性、质量来看,无疑却是最基本的品质保证,所以对于消费者而言,选择品牌,就是选择质量值得信赖的产品。作为商品的一个标志,品牌包括形象、质量、性能,有品牌就意味着有承诺,有承诺就意味着性能优良,进一步也就意味着这个企业的形象好。选择企业品牌或者具有品牌的企业产品,则可以减少消费者购买时的风险。通常品牌也是消费者选择购买商品的一种有效策略,通过品牌可以减少消费者的购买障碍,因为在购买一些价格较高的商品时,由于经验缺乏,或者知识不足,往往对产品的品质、性能、质量等很难做出正确评估,所以以品牌作为一种选择商品的较佳方案,也是借助他山之石,有一定的优势。此外,品牌形象好、价格高、市场竞争力强,当它成为某个个体的占有品时,则会突显出拥有者的个性、品味、地位、身份、财富、阶层等,也是一种增加优越感的方式,这也就是很多人不愿意去买“山寨”货的原因所在。 三、河南茶叶企业打造品牌、提升竞争力策略 1、加强茶叶品牌管理,提升企业竞争力 从全国范围来看,消费者的消费行为正在向理性化方向发展,品牌的引导力量也在不断增强,这也是克服市场鱼龙混杂的方法之一。另外,河南茶叶品牌如信阳毛尖等,都是比较有名的品牌,也就是说,河南已经有了品牌发展的经验,而且规模也在不断扩大。但是,这些所谓品牌的含金量大多停留在较浅的层次,有的卖“概念”、有的靠“包装”,有的则通过夸张宣传,基本上是一个反方向的品牌战略,未能从产品的品质、性能、服务、营销等角度进行细致化的分析与管理。 河南茶叶企业若想取得更大的竞争能力,从激烈竞争的买方市场中赢得胜利,则需要注重品牌在消费者内心地位的保持与持续性。因此,河南茶叶企业还需要考虑到品牌的情感价值,通常来看,包括真实性、性能承诺、使用过程的快乐、获得的享受与下面反馈或认同。按照市场发展的规律来看,一个企业品牌的情感价值层次越高,则品牌的效应越强,收益更高,可以将品牌上升到资产的高度,当然这也会给企业带来更大的风险。所以,在品牌、现有资源、情感价值之间,还需要进行一些协调与评估,不能盲目地因口碑好就大量进驻市场。 2、提升茶叶企业品牌的底蕴 河南有茶叶企业组织机构与协会(商会),因此,在提升河南茶叶企业品牌的底蕴方面,应该集中机构与协会(商会)的力量,共同进行品牌事宜的商议。然后,以培植品牌为中心,以扩大影响为手段,刺激消费者的购买需求,最终实现产品品牌效应到产品的固定客户群体等。所以,需要制定出一个合理的有策划、培育、经营流程的品牌提升与发展战略。比如,在品牌发展战略计划中,先对自身的经营现状、市场环境、自身发展遇到的问题等进行具体分析,做出评估报告,在选择产品时,需要对目标市场展开调研,对消费者的茶叶需求特征进行分析,然后再以市场需求、当地环境、生产条件、选择产品的类型,对其独特性进行挖掘,做好原料基地的建设,从品质、技术、质量、自主知识产权产品体系、全面管理、培养员工的质量意识等方面增加品牌的基本要素,整体上构成一个以品牌作为总体的茶叶生产模式,并构成产业化的标准流程生产、经营。最后,需要给品牌起个好名字,注重独特性、新颖性、简短有力、易读易写易接受、可信性强、易引发联想、无文化冲突等,还要设计一个好标识,让标识、名字传达出品牌的形象,担当起与客户交流的角色,标识设计通常以简洁明快、灵活、适应性强、无时效等为特征。例如,苹果、麦当劳(M)、迪斯尼(米老鼠、唐老鸭)、奔驰(三星圆环)、海尔(内裤兄弟)、阿里巴巴等,皆是标识中的上品。 企业品牌管理论文:中小型民营企业品牌管理研究 摘 要:随着市场经济的不断发展,企业之间的竞争日益激烈,于是品牌管理成为企业提高竞争力的一种方式。因为在品牌得到消费者认可的情况下,企业将能在市场上建立良好的形象,从而占据更多的市场份额。针对中小型民营企业的经营状况,本文将从实际出发,对中小型民营企业在品牌管理中存在的问题进行分析,并对加强中小型民营企业品牌管理的对策进行探讨。 关键词:中小型民营企业;品牌管理;研究 对于中小型民营企业而言,要在与大型企业的竞争中获得生存,就必须要探索适合自身发展的经营模式。而在探索发展模式之前,中小型民营企业也需要做好自己的品牌管理。因为品牌管理是企业发展的基本内容,只有企业品牌拥有一定的知名度后,消费者才会对企业的产品有兴趣。所以对于中小型民营企业而言,需要重视自己品牌管理,使企业获得与其它企业竞争的资本。 一、中小型民营企业基本特征 1.生产规模小 中小型民营企业一般都存在资本存量水平低的情况,且由于资金的筹措有一定的困难,所以生产规模难以扩大。同时,由于中小型民营企业一般没有较大的野心,只是追求微薄的利益,所以不会致力于扩大企业的规模,这也是导致中小型民营企业规模较小的原因。 2.数量众多且分布广泛 随着我国改革开放的不断深入,越来越多的人开始自己创办企业,以求得更好的生活。这就使得我国的中小型民营企业数量在改革开放后快速增长,并且在全国范围内呈现出蓬勃发展的现象。另一方面,中小型民营企业的在发展不好的情况下也不会有太大损失,所以中小型民营企业成为一般人创办企业的首选。 3.经营方式灵活多样 由于中小型民营企业的投资较小,并且能在短时间内将投资转化为收益,所以中小型民营企业的种类很多。这就使得我国的中小型民营企业拥有经营项目丰富多样,经营体制灵活的特点。因为这样可以让企业不受社会大环境的影响,从而保证企业的正常运行。 4.技术设备较为落后 由于中小型民营企业的资金有限,所以一般不会在技术设备上投入较多资金,只要能满足进本的生产需要,企业就不会对技术设备进行更新换代。另外,一些落后的技术设备能够帮助中小型民营企业实现盈利,而对技术设备进行更新反而会需要较大的资金支出,所以管理者们通常选择保持现状。 二、中小型民营企业品牌管理现状 1.品牌管理尚处在起步阶段 我国的中小型民营企业发展的时间较短,所以企业在市场中的地位尚不牢靠。尤其是在经过几次国际金融危机后,中小型民营企业的经营更是出现了诸多问题。这就导致中小型民营企业的品牌管理迟迟不能取得实质性的发展,有企业甚至还没有进行品牌管理的研究。而在大的市场环境下名中小型民营企业又必须要对企业的品牌进行管理,因为这是市场经济发展的必然要求,所以品牌管理的重要性基本在中小型民营企业中形成。但是从整体上来看,目前的品牌管理只是一个规划,只有少数企业在开展品牌管理方面的工作。 2.开展品牌管理的企业难以取得实质上的进展 中小型民营企业在经济实力和技术设备上与一些大型企业存在一定的差距,这就导致中小型民营企业生产出的商品在品质上没有大型企业的产品好。而在面对大型企业的品牌管理时,中小型民营企业的品牌管理相形见绌,很难在行业中的品牌管理上取得竞争的优势。而由于经济实力的限制,中小型民营企业的品牌管理不能有更多的投入,所以就算知道问题出在哪里,也很难将问题的解决方案落实到具体的行动上。 三、中小民营企业品牌管理存在的问题 1.整体上的品牌管理意识薄弱 一些中小型民营企业在管理者的带动下认识到品牌管理的重要性,并开始进行必要的品牌建设。但是更多的中小型民营企业没有意思到品牌管理对企业发展的重要性,还是按照以往的生产管理模式开展日常工作。对于中小型民营企业而言,品牌管理可能会在短时间内造成企业的亏损,但是从企业的长远发展来看是对企业有利的。而企业的管理者就是认识不到这一点,所以迟迟不对企业的品牌进行有效的管理,导致企业难以取得发展。 2.品牌的定位不精准 对于一些认识到品牌管理重要性的中小型民营企业而言,品牌管理工作取得了一定的成效,但是总体上还是存在一些问题。其中最常见的就是企业对自己的品牌定位不够精准,导致品牌管理工作开展难度较大。这主要是因为一些企业对自身的信心超出了实际的实力,导致品牌定位高于品牌的实际价值。而在出现这样的情况后,企业的生产经营活动将会受到严重的影响,甚至造成严重的经济损失,使企业在市场竞争中被淘汰。 3.品牌创建的手法较为单一 在进行品牌管理的过程中,一些中小型民营企业的品牌创建手法落后,并且十分单一,这也是中小型民营企业在品牌管理中普遍存在的问题。由于受到技术和资金的限制,中小型民营企业不敢在品牌管理上大胆创新,而是盲目地跟随其它企业的管理方式。对于一些大型企业而言,传统的品牌管理方式可能会有一定的作用,但对于中小型民营企业而言,如果不在品牌管理上大胆创新,就永远不能取得实质性的成果。 4.品牌管理专业人才的匮乏 中小型民营企业的资金不足是所有问题的根本原因,而也是因为资金的不足,所以中小型民营企业在品牌管理的专业人才上极度缺乏。人才的引进势必会造成企业成本的大量增加,所以中小型民营企业处于对当前利益的考虑而不愿意引进更多的先进人才。另外,品牌管理专业人才在市场上供不应求,一般都能在大型企业找到工作,从而获得更多的报酬。所以对于中小型民营企业而言,先进的品牌管理人才存在不愿意进入的情况,这样就让有意招揽品牌管理专业人才的中小型民营企业难以找到合适的人。 四、对策与建议 1.加强对品牌管理重要性的认识 对于中小型民营企业而言,首先就要加强对品牌管理重要性的认识,只有思想上的认识到位了,品牌管理工作才能从根本上得以落实。这就需要对企业管理者进行品牌管理思想的灌输,让企业的管理者先认识到品牌管理的重要性。在企业的管理者充分认识到品牌管理对企业发展的重要性后,势必会在自己的企业内积极地宣传品牌管理思想,从而让所有的员工都对品牌管理有足够的认识。只要中小型企业的品牌管理意识得到强化,其它的工作都将能够得到有效的解决。 2.根据企业实际情况进行品牌定位 对于企业的品牌管理而言,品牌的定位尤为重要,这直接关系到产品的销量。品牌定位得精准,企业将会因此获得丰厚的利益回报,而品牌定位误差较大,则会导致企业蒙受较大损失甚至是破产。所以企业在进行品牌定位的时候要对企业的实际情况进行全面的了解,然后在根据市场的需要进行精准的定位,这样才能保证企业品牌管理工作的顺利开展。当然,出于对品牌定位的保障,中小型民营企业最好是通过仔细研究同行业内的大型企业品牌定位的方法,总结其中较为成功的经验,然后通过有效地学习将其运用到自己的品牌定位上。 3.积极创新 品牌管理是现代社会中企业发展的重要手段,所以品牌管理工作必须要满足现代社会对企业的要求,要将现代社会中的创新意识运用到企业的管理之中。对于传统的品牌创建方式,中小型民营企业可能会从中获得一些利益。但是,处于对企业长远发展的考虑,企业的品牌创建必须要具备足够的创新意识,这样才能在满足现代社会需要的同时,保证企业的品牌能够长时间不被淘汰。对于大型企业而言都需要做到这点,对中小型民营企业而言就更是如此了。 4.有效引进先进的品牌管理人才 (1)主动到市场上寻找专业的品牌管理人才。面对大型企业对专业品牌管理人才的吸引力,中小型民营企业很难在与大型企业的人才竞争中取得胜利。这就需要中小型民营企业主动到市场上去寻找人才,让人才知道到企业求贤若渴,同时用真诚打动人才,博得人才的青睐。 (2)给人才提供更好的条件。虽然大型企业的薪资待遇会比中小型民营企业好,但是中小型民营企业可以通过其它多种方式来吸引人才。诸如品牌管理人才上班的时间可以适当调整,或者在生活问题上帮助人才解决等。 五、小结 中小型民营企业在市场上的竞争力本来就不强,在品牌管理方面的缺陷更是导致其不能在和大型企业的竞争中获得一点优势。所以中小型民营企业需要通过有效的方式加强品牌管理工作,从而让企业能够更好地发展。 企业品牌管理论文:基于品牌管理的企业竞争力研究 摘 要:随着国际竞争时代的开始,我国企业的很多品牌也面临着较大的竞争。由于企业品牌的不断提升,品牌管理也不断成为我国企业的主要工作目标。特别在经济发展的今天,企业的品牌竞争力是发展国际地位的主要因素。本文根据品牌管理在企业中的发展背景作为主要依托,讨论品牌管理在企业竞争中的发展意义,从而找出相关的解决对策提升品牌管理在企业中的竞争优势。 关键词:品牌管理;企业;竞争力 引言:由于经济时代的不断发展,我国的市场经济也在快速发展。品牌的管理模式在企业发展变化中已经从资源型模式逐渐转换到了市场型模式。企业在发展变化中要立足于国际地位就必须要大力发展对品牌的建设,提升我国企业的竞争环境和竞争意识,从而提升整个企业的竞争能力,以加快我国经济的发展脚步。 一、品牌管理在企业竞争中的发展背景 我国在加入世界贸易组织之后,我国的市场发展变化越来越大,企业的竞争力也越来越强。但这种强大的竞争力建设是发展在品牌的建设方式上的,一个企业拥有良好的品牌建设就能产生良好的竞争地位。但这种竞争方式是具有两面性的,一方面它能够影响我国产业的不断发展,另一方面,这种品牌的竞争也能提升我国企业的地位发展[1]。目前,我过已经由很多企业在世界竞争中占有一定的地位,特别是在加工组装方面,但对于科技型的装备制造业还有很大的提升空间。我国虽然劳动力、原材料都比较廉价,但先进的技术还需要加大的进步,所以在现展变化中,我国企业为了实现更好的竞争优势就要改变原有的品牌策略,在市场与品牌建设中都要积极,加强对资源、技术、人员能力、人员管理上的综合利用,从而使我国企业在发展变化中不断进步,使我国企业在发展世界强国中占有绝对的优势,使企业的品牌建设在世界中成为主要的竞争发展模式。 二、品牌管理在企业竞争中的重要意义 (一)进行了正确的品牌定位 对品牌建设进行正确的定位,将品牌信息的传播和选择方式进行确认,从而保证消费者对品牌的认知程度。企业管理者根据品牌的良好定位找出企业在发展中存在的问题,然后根据问题形式提出有效的解决方案,从而提高企业在品牌建设中的竞争力。因为只有这样,才能使消费者不断加大对该品牌的认知和企业的竞争优势。 (二)增强了品牌文化 因为企业的品牌文化是实现价值观的主要因素,也是一个企业在共享中的价值观体现。实现良好的企业价值观能够保证员工的发展变化,使他们的思想意识和行为意识都能够得到较大的提升[2]。因为企业在发展中最主要的就是品牌产品的建设,良好的品牌产品又是发展企业进步的主要根源,所以实现这种价值观的存在,提高企业在发展中的文化意识,从而加强竞争力的建设。 (三)提高了品牌资产 品牌资产是一个企业在发展中的基础,因为对于消费者来说,他们对产品的选择不仅要满足自己在生产与生活中的需要,还要在购买中达到能够接受的价格。所以为了实现企业在精神上与物质上的需求,就要提高产品的品牌资产,使企业在竞争中占有绝对的优势,从而加强企业产品在竞争中的稳定发展。 三、提高品牌管理在企业竞争中的对策 (一)树立良好的企业形象 要提升企业在发展中的竞争力就必须要树立良好的企业形象,因为一个企业要拥有良好的企业形象,能使消费者更愿意接受,从而增加企业在发展中的竞争力。所以一个企业要对品牌管理建设做好准备,首先就要对企业在建设品牌期间建立良好的信誉,只有建立良好的信誉企业才能使品牌管理建设提升更大的竞争意识,建立品牌管理的真实度、信用度,才能树立起良好的企业形象。但一个企业在信誉方向上的建立并不是短时间形成的,是不断发展与建设中,消费者对它认知度的积累,信誉的建立特别在企业发生危机期间树立了较大的积极作用。所以说,企业要将良好的品牌形象良好的树立,不仅要从消费者对品牌的忠诚度进行确定,企业还要从各个方面进行确立。例如从企业产品的生产批号、消费者的反馈信息中来获得[3]。 (二)发展创新品牌建设 现代的社会发展是一个发展创新的世界,只有不断发挥创新意识和创新方案的建设,才能使一个企业立足于世界竞争中。所以实现企业品牌的创新建设,改变消费者的心理状态。因为社会的创新发展是不断进步的,所以企业的品牌建设也要随着发展的脚步不断更新。一个比较陈旧的品牌建设已经不能完全满足当今消费者的发展需要,如果企业的品牌建设没有进行及时的更显也会导致出现巨大的品牌危机,从而降低企业在发展中的竞争力。特别是一个企业在发展中没有重视到对品牌的更新建设,对品牌建设的兴趣比较薄弱、发展方式上没有一定的创新思想,长时间发展下去就要导致消费者忘记该产品,从而降低产品的发展和企业的进步。所以说,一个企业在发展变化中做主要的决定因素就是对品牌实现不断的创新发展,这样才能使企业产品不断屹立与发展中。发展创新性的品牌建设,改变比较陈旧的品牌发展变化,从而增加企业产品在发展中的使用寿命。虽然有些企业在发展变化中已经更换了多种品牌的建设,但没有将品牌建设进行时代的更新就不能降低品牌危机所带来的危害[4]。所以企业在发展变化中,不仅要进行创新性的品牌建设,还要制定相应的品牌策略,形成自己独立的、具有创新性的品牌发展,从而保证企业的长足发展。 (三)加强品牌的忧患意识 为了提高企业在发展中的竞争力,还要不断加强对品牌建设的忧患意识。由于当今的社会发展变化比较激烈,竞争意识比较强烈,所以在发展企业品牌建设中就要实时保持警惕,保证企业在发展中的稳定运行。企业管理者在对品牌建设中要时刻保持对品牌的忧患意识,加大对品牌危机处理的有效措施。因为企业管理人员或员工如果能意识到品牌在建设中给企业带来的利益建设,就能更快的实现企业在市场中的发展地位。不仅如此,企业员工在具有忧患意识的前提下,还要具备一定的品牌应变能力。在企业发展变化中可以建立相关的制度和教育训练,加强员工在品牌发展中的忧患意识和应变能力,从而使品牌危机在出现期间能够有效的解决[5]。 (四)在危机中塑造品牌形象 企业在发展变化中对品牌的管理工作不仅要保持对品牌的忧患意识,还要在危机发生期间保持良好的品牌形象。因为企业在发展中,难免会遇到一些负面的影响,但处理过程中间如果没有形象良好的品牌形象,就会影响企业在竞争中的发展方向。所以在危机处理期间,企业管理者要根据自己的品牌形象加强确立,保证企业利益与品牌形象的多方面实施。企业如果渡过发展危机后,还要树立新的形象进行确立,例如加强品牌的促销方式、加强品牌形象的形成等方式。把握企业在市场中的发展变化,进行及时更新,从而保证企业在竞争力的发展方向。 结论:世界在不断发展,企业的竞争力也在不断变化,不同的时代有不同的发展变化。在21世纪全球化的经济发展中,已经不仅仅是经济与技术上的竞争,也是企业对品牌建设中的地位因素。企业的竞争模式也不是单纯的产品竞争,而是企业品牌的地位的竞争。所以,为了使企业在发展变化中能够在世界中稳定发展,并实现自己在竞争中的价值,对品牌建设进行多方面的管理,从而实现更好的竞争优势。(作者单位:朗威品牌策划(北京)有限公司) 企业品牌管理论文:基于品牌管理下的企业管理 该文在分析我国企业营销品牌战略发展状况的基础上,从品牌战略的内涵与其功能意义入手,探讨了品牌战略在企业营销中的作用。企业需要综合运用多种竞争手段提高品牌意识,搞好品牌定位,塑造良好品牌形象。 在经济全球化的今天,如何适应国际化潮流,建立强势品牌,提高竞争能力,已经成为国内企业面临的迫切问题。企业需要综合运用多种竞争手段提高品牌意识,搞好品牌定位,塑造良好品牌形象。 一、完善品牌管理体系 一般企业战略咨询中,品牌管理主要包括两大方面指责: 品牌规划监控和品牌宣传操作,品牌规划与监控方面的工作包括:制定与审核品牌战略咨询;制定与审核年度品牌宣传计划;制定与审批年度品牌宣传预算;制定品牌宣传规范;品牌审计;宣传规范执行情况检查等等。品牌宣传操作职能方面的工作包括:品牌分析;制定全国性品牌宣传计划;全国性品牌宣传执行管理等等。 对于集团公司而言品牌职能的分工主要是指集团与地方在品牌管理上的分工。例如:集团公司以规划与监控为己任,统一进行品牌体系的规划与监控,统一负责品牌宣传,地方公司则在业务推广层面发挥重要作用和自主性。 二、以科技为后盾,树立“质量第一,以质取胜”的经营理念,品牌的时尚要素、个性化的突出 产品质量是创造名牌的基石。产品的竞争力表现为品牌的竞争,而品牌竞争所依仗的则是产品的内在质量。一个品牌成长为名牌靠的是质量,一个品牌在市场上倒牌也大多是因为质量出了问题。所以,可以说,质量是品牌生命之所系。 此外,企业还应借鉴国外成功经验,提高自己的设计开发能力。企业要敢在新技术革命的挑战中创造自己的品牌,提高产品的市场竞争能力,就必须在技术改造上下功夫。在世界个性化趋势的变化中,顾客的价值体验和差异化价值实现已经直接决定了产品的最终销售,个性化服务不可或缺。 三.强化市场营销,提高品牌认知度,将品牌战略有机地融合于企业整体战略,并促进整体战略的发展 市场营销是实施品牌战略中的重要一环。通过选择正确的市场营销方式,可以有效地利用品牌效应让品牌家喻户晓,扩大市场占有率。实施品牌战略不是一项孤立的工作,而是与企业整体发展战略息息相关的。一个成功品牌形象的塑造绝不仅仅是品牌自身的事情,涉及到企业经营管理的所有重大战略决策,这些重大战略决策都要自觉地围绕品牌来进行,来展开。 四.遵循品牌设计规律,注重品牌形象,准确品牌的市场定位,品牌表现和传播的感性价值的突出。 品牌形象竞争并非全方位的竞争,每一个品牌都有自己的市场定位。定位的基本方法不是去创作某种新奇的或与众不同的事项,而是去操纵已经存在于心的东西,即将顾客心目中潜在的购买欲望挖掘出来,使之转化为消费冲动。企业应以市场为向导,以科技为手段来适应其的要求变化,如建立信息反馈系统,不断搜集了解消费者需求和偏好的变化,以及对品牌的意见,以便引导消费,不断开拓新产品,为消费者提供个性化的服务,最大程度满足消费者,以使自己在竞争中处于有利地位。 五、加强老板对品牌的重视和支持 品牌战略建设是一项长期工作,要对品牌进行持续、有效、一致的传播才能逐渐建立并提高品牌形象,在品牌传播过程中保证品牌必要的投入是品牌传播的关键,如果认为品牌不能迅速提高销售业绩,每逢缩减开支、减低成本,就首先缩减用于品牌建设方面的开支,品牌目标的实现就只能成为一句空话,所以加强老板对品牌的重视和 支持,是品牌建设工作得以长期顺利开展的基础。 六、获得其他部门同事的支持、配合 企业负责品牌管理工作人员的工作要获得成功,必须依赖于其他部门同事的合作,由于他们没有从属关系,要设法领导无权领导的人的工作,除了让其他部门同事看到品牌工作对他们的价值外,设法得到他们的理解和配合也是非常重要的。一个品牌的建设过程是企业不同部门对于品牌建设活动相互协同作用的结果,只有企业每一个部门,甚至每一个成员都深刻理解品牌的价值,在面对客户的过程中都为品牌增值,才能真正将品牌价值最大化。 21世纪的世界已进入品牌国际化的竞争时代,品牌已成为一种新的国际语言进入到千家万户。以品牌来建立产品在市场中的地位,树立企业形象,是企业有效的市场竞争手段。品牌是产品的核心内容,品牌效应是其他营销手段所不及的。企业必须要通过管理制度、技术的创新,不断提高产品和服务的质量。同时要加大品牌国际竞争的战略研究和策划,从企业的组织结构、管理效率、营销策略等方面,全方位提高品牌的国际竞争力。我国企业目前大多处于成长阶段,品牌实力较弱,这是毋庸置疑的事实,然而根据行业、市场和企业资源状况,趋利避害,选择最佳的品牌策略,才是明智的选择。比如现在比较通行的与具有知名品牌有效地组成协作联盟,提高自己品牌的社会接受力等。总之选择合适品牌战略,重视品牌营销创意和售后服务,以达到品牌轰动效应和强大冲击力,才能使品牌永葆青春活力,立于世界品牌之林。 (作者单位:贵州大学 管理学院) 企业品牌管理论文:我国光伏企业品牌管理浅析 [提要] 改革开放以来,我国光伏产业逐渐加入国际市场。但是自欧美“双反”调查之后,我国光伏产业遭遇重创,发展过程中的诸多问题渐渐凸显,而品牌管理则是其中之一。为此,提出相应管理对策,以期为我国光伏企业度过困境提供可资借鉴的意见。 关键词:光伏企业;品牌管理;问题;对策 根据国家政策和市场需要,我国光伏企业迅速发展。2007年我国光伏电池产量1088MWP,占据世界总产量的27.2%,跃居世界第一大国。但是,自欧美“双反”调查之后,我国光伏产业遭到重创,产业前路不明。根据笔者多年的工作经验,应当研究我国光伏企业发展过程中存在的品牌管理问题,进而优化品牌建设与管理,最终寻求走出困境之道。 一、品牌管理的定义 美国市场营销协会对品牌的定义是:品牌称呼、特定语言、标识以及符号等,商品或企业以此作为与其他商品或企业加以区别的方法。品牌初始含义是将本商品与其他商品加以区别,是表现不同、提高辨识度的标识,消费者通过对某一品牌的认可,扩大其代表商品的影响力和销售额。总体而言,品牌具有排他性,是某商品表现出与其他商品显而易见的区别;品牌具有一定的价值,企业长期良好的信誉和质量都会体现在品牌上,消费者对于商品的认可和青睐也往往最终通过品牌选择来判定;品牌的发展具有一定的动态性,在品牌确定和建立之后,随着企业的发展,品牌也不断的成长,需要进步和提高,这就需要专门的品牌管理进行品牌规划与建设,充分发挥品牌效应,以好的品牌声誉和合理高辨识的品牌设计赢得消费者的青睐,进而提高商品的市场份额。 品牌管理是指企业管理者通过对企业现有资源进行调整、规划、统合,以消费者为中心对企业品牌进行全方位、多层次、系统化的管理,提升消费者对品牌的认可和辨识,增大品牌效益,加强品牌在企业运营中的推动力,不断将商品口碑和企业效益转化为品牌资产,再发动品牌影响力提升企业效益的过程。笔者认为,企业品牌的建设与管理主要从四个方面进行加强:建立稳固的信誉;获取消费者支持;营建良好的关系;增强消费者体验。从这四个方面出发,管理者再对企业品牌进行规划、调整、整合、控制、修正,以发挥企业品牌的最大价值,并实现可持续、协调价值增长。 二、我国光伏企业发展现状 早在1958年,我国就开始对光伏技术进行研究开发。但由于应用领域狭窄、价格高昂、技术不成熟、市场发展慢等因素,直至2001年之前,我国并无成熟的光伏产业。2001年,无锡尚德太阳能首次使中国太阳能电池及组件产能超过10MWP,标志我国光伏行业正式步入萌芽发展阶段。在此之后,我国光伏企业迎来巨大发展,特别是2004年德国“上网电价法”的实施和2006年颁布的《中华人民共和国可再生能源法》给我国光伏企业带来了巨大的契机。2007年,我国光伏电池产量达到1088MWP,跃居世界第一,并一直持续数年。 2011年10月以来,美国和欧盟相继对中国晶体硅光伏电池和组件采取“双反”调查,我国光伏产业出口受到严重影响。海外市场的“冷遇”直接冲击到国内光伏产业,我国光伏产业多年来管理混乱、市场无序、应用开发弱、创新能力差、品牌效应低等问题均凸显出来。特别是我国光伏产业在国外几乎没有形成品牌效应,缺乏忠实、坚守的客户群体,在遭受国外政府调查后,其影响力骤减,品牌几乎没有起到聚合、吸引的效果,其中品牌建设与管理效果之差值得注意。 三、我国光伏企业品牌管理中存在的问题 (一)品牌定位不清。企业在制造商品、建设品牌的过程中,一定要明确目标、找准定位,据此做出详尽的规划和方法。品牌作为企业对外宣传的重要媒介,必须要做到定位准确,尽量用简洁、干练的语言或标识将客户内心的想法概括出来,准确把握客户需求。 当今社会是一个信息化时代,多元化的选择和爆炸式的信息呈现使得个体选择时间有限。在这样一种客观条件下,客户对于企业的筛选大多会凭借对企业品牌标识的初步印象进行选择。而准确的定位选择,并将其表现在品牌设计上,是展示特点、抓住顾客兴趣的关键。例如,在手机电子行业,提起新潮人们首先想到的是苹果,提到性价比人们则会想到小米,而手机质量则会想到诺基亚。这就是企业对于自身商品的定位,这种定位是价值追求的体现,并最终固化到商品品牌上来。 而我国的光伏行业对于品牌定位并不十分准确,以我国光伏产业巨头尚德公司为例。由于品牌定位不够清晰,从事太阳能电池、晶硅组件、非晶硅薄膜组件等产品制造,对于自身的发展认识不足,尽管刚开始取得优异的利润,成为光伏企业巨头,但是在遭受打击之后,其品牌战略设计失误被扩大,最终企业破产重组。尽管尚德的破产并不完全是由于品牌定位不准,但无疑这是尚德破产的重要因素,这种定位模糊的品牌一旦遇到颓势,势必会使问题扩大,导致形势失控。 社会生产的历史就是细化分工的历史。随着时代的发展,行业的分工更加明细。以波音747飞机的制造为例,一架波音747客机需要450万个零部件,这些零部件来自6个国家的1,500家大公司和15,000家中小企业。这些企业基本不能单独完成波音飞机的制造工程,必须有所专精,对某一领域、某一部件的制造达到优质标准,才能契合飞机的组装。笔者认为,光伏产业也应当加以分工细化。每个企业的品牌着重于该领域、该部件的制造即可,只有在加以完善、成熟发展之后,再进行更高层次的组装、整合,工作才能水到渠成。而与众不同的品牌特点也能成为消费者选择的依据。 (二)宣传手段匮乏。品牌是有价值、具备资产的商品,不同企业的品牌其价值也有所不同。企业利润与品牌知名度是相互作用的关系,高知名度的品牌往往能成为提升企业利润的利器,而通过广告扩大品牌的知名度成为企业管理界公认的积极有效的方法。但是,这也容易让人产生误会,即扩大企业影响力、打响企业品牌就必须依靠广告轰炸来实现。 企业品牌管理论文:论企业品牌管理下的市场营销策略 [摘 要]中国加入世界贸易组织后,虽然国内企业生产能力日益提高,但却出现了产品同质化的恶劣现象,随着国外品牌产品的大规模涌入,国内企业面临的压力也与日俱增。国内企业要在市场竞争中脱颖而出,产品不仅要有质量保证,更要建立自己的品牌,提升企业及产品的知名度。 [关键词]企业;品牌管理;市场营销;知名度 我国加入WTO,为国内企业带来了更多贸易机会,也对其市场营销策略产生了很大影响。越来越多国外企业进入中国市场,对国内企业的产品造成巨大冲击。国内企业要想摆脱目前面临的市场困境,就必须树立品牌管理意识,为企业发展赢得更大空间。本文从两个方面简要探讨企业基于品牌管理做出的市场营销策略。 1 企业品牌管理的必要性 品牌是企业文化的载体,展现企业的价值内涵,是企业产品在对外做市场推广时展示形象的有力手段,对产品营销具有十分重要的意义。 1.1 造成国内企业市场营销困境的原因 就目前的市场状况而言,我国国内企业面临的市场营销状况并不乐观,造成这一不良现状的原因如下。 1.1.1 企业营销观念陈旧 长期以来,我国企业受计划经济的生产观念、产品观念和推销观念的影响,市场营销观念落后,只是单纯地强调产品的推销与售出,忽视产品的售后服务,与现代市场营销观念脱节,致使企业在产品市场营销中取得的效果并不理想。 1.1.2 品牌意识较弱 很多传统企业只注重产品的销量,而不重视企业的品牌管理,导致顾客流失,使企业缺乏核心竞争力。部分企业虽然认识到品牌管理的必要性,但由于起步较晚,缺少成熟的品牌管理体系,缺乏专业的管理人才,与国外企业尤其是已进入中国市场的国外知名企业相比,仍有很大差距。 1.1.3 营销观念具有局限性 企业高层在销售管理方面缺乏系统性,营销部门独占营销决策,忽视非营销部门的营销优势,致使非营销部门对企业产品的营销并不重视,导致决策缓慢,影响企业整体效率。 1.2 品牌管理在市场营销方面的重要意义 品牌管理是指针对企业的产品和服务品牌,综合运用企业资源,通过计划、组织、实施和控制来实现企业品牌管理的战略目标。品牌管理在企业市场营销中占有重要地位,中国步入市场经济后,市场环境存在多变性,跨国公司的进驻使竞争环境更为复杂,任何一个企业或品牌,都有自己的生命周期,为延长这个周期,企业在品牌管理的过程中要不断适应市场环境变化和消费者需求的变化,快速调整策略。 此外,一个受市场欢迎的品牌要具备较高的知名度和美誉度,产品或服务的质量有保证才能受到消费者的青睐。企业应注重提升产品质量,使消费者从因为品牌知名度购买,过渡到因质量水平较高而再次购买,增加“回头客”数量,提升产品知名度和顾客的品牌忠诚度。 2 基于品牌管理下的市场营销策略 品牌管理作为企业的一项价值内涵管理活动,并不是独立于企业各项环节之外的,而是贯穿于企业各项产品生产环节中的,这也是企业品牌管理的价值所在。 2.1 产品定位 企业在生产新产品的过程中,首先要对该产品的质量、功能、消费人群进行准确定位。一旦产品定位出现偏差,产品的品牌形象也就很难树立起来。因此,为扩大市场销售,首先应为产品找到合适的品牌切入点,使其充分满足该项产品消费人群的物质和文化需求,令消费者认为“这就是我想要的”,使产品真正融入市场。 2.2 价格定位 虽然消费者一直追求“物美价廉”,但不同层次的产品在价格上有很大不同。因此,企业应合理定位产品价格。对于平民化、适合大众消费的产品,如X牙膏,质优价廉,适合普通消费者,其市场空间就会相对广阔。 2.3 售后服务 对现代企业而言,销售不是企业推广产品的唯一目的,要完美呈现企业的品牌价值,还要提高售后服务质量。企业应在产品售出后,提供良好的售后服务,主动与消费者联系,了解产品使用情况,让顾客在消费后仍然感受到企业的热情服务,以提升企业的美誉度。 2.4 品牌宣传 随着信息科技的飞速发展,企业可以通过不同媒体,在广告中融入品牌文化内涵,让消费者充分了解企业的优秀文化及经营价值观,从而获得消费者的认同。农夫山泉的广告语“我们不生产水,我们只是大自然的搬运工”,曾红遍大江南北,充分向消费者展现品牌理念,符合消费者追求天然的消费观念,大大提升了品牌影响力。由此可见,只有运用品牌管理来引领企业的市场营销,才能使产品更长久、更具吸引力,从而占领市场。 3 结 语 品牌管理是一个长期的、持续改进的过程。国内企业在品牌管理方面还比较落后,应积极从品牌定位、品牌服务、品牌宣传等方面努力,建设适合本企业的品牌管理体系,创造自身的品牌价值,使企业在市场竞争中立于不败之地。 企业品牌管理论文:房地产企业品牌管理中存在的问题与对策研究 摘要:随着房地产市场逐步成熟和行业竞争的日益激烈,房地产企业要想获得消费者认可并持续获得企业利润,必须走品牌管理之路。本文首先讨论了房地产企业品牌管理的必要性,然后分析了房地产企业品牌管理存在的问题,进而提出了房地产企业实施品牌管理对策和建议。 关键词:房地产企业;品牌;管理 2013年下半年以来,部分城市房地产价格持续走低,住宅成交量下滑,市场观望情绪日益浓厚,房地产市场竞争逐渐演变成企业品牌的竞争,对于房地产企业来说,品牌具备强劲的市场拓展力和竞争力,具有较高的附加值和创利能力,品牌是企业可持续发展的潜在动力。强化企业品牌管理,在消费者心中树立产品品牌意识,是摆在房地产企业面前的重要且必修的课题。 一、房地产企业品牌管理的必要性 (一)有助于提高房地产企业的市场竞争力 当前,我国房地产业逐步走向成熟阶段,消费者购房行为日益理性化,对住宅的质量功能要求越来越高,对居住条件的期望值越来越高,优美、舒适、安全的人居环境受到了市场欢迎。房地产企业只有充分认清这种变化的趋势, 开发出有自己特色适销对路的产品,努力树立良好的品牌形象,就可以利用品牌优势扩大市场份额,在竞争中获胜。 (二)有助于降低消费者对价格的敏感性 由于品牌具有排它专有性,在激烈的市场竞争中,一旦顾客认可了企业的品牌或者某一楼盘的品牌和物业服务,就会对企业产品产生一定的忠诚度,进而降低了客户对房地产价格的敏感程度,使顾客具有较高价格的心理承受能力,这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。 (三)有利于房地产企业的健康持续发展 房地产产品具有周期长、占有资金大的特点,产品开发过程中不确定因素较多,若企业具有良好品牌美誉度,楼盘一经推出就会引起消费者的广泛关注和积极评价,从而促进企业产品销售,加速资金的回笼,降低各种市场风险。 二、房地产企业品牌管理中存在的问题 (一)房地产企业缺乏专门的品牌管理团队 目前,一部分中小房地产企业乃至大企业都缺少专门的品牌管理制度与人才保证,往往由销售部门兼职进行品牌管理,但是销售部门的主要目标是实现楼盘销售任务量,从而忽略了品牌管理制度的实施。 (二)缺乏精准的房地产产品的品牌定位 目前,部分房地产企业品牌定位不清,出现定位过低或过高的现象,使得消费者对产品认知模糊,从而失去一部分有购买能力而被其定位吓跑的消费者。 (三)房地产企业品牌缺乏核心价值理念 部分房地产企业并不清楚自己核心价值的具体内涵,一味地贪多求大、力图包罗万象,结果使消费者无法正确认知。另外,房地产企业缺乏核心价值理念意识,品牌管理更多地停留在广告语、口号的层面,往往只给消费者留下了一个简单的产品属性概念,至于消费者的品牌感受更是无从说起。 三、房地产企业品牌管理的对策分析 (一)构建专门的房地产品牌管理团队 建立强有力的品牌管理团队,一方面有助于企业快速制定品牌管理战略,实施企业品牌宏观管理,另一方面可以及时反馈产品品牌的各项信息,以及每个楼盘品牌管理状况,便于管理者妥善处理突发事件对品牌的伤害,使得产品品牌更好地为企业服务,推动企业的发展。 房地产企业应该成立以企业高层领导人为核心的品牌管理团队,进行品牌制度的实施以及监督,同时每个楼盘的项目部成立品牌管理部门,以项目经理为核心进行日常的品牌管理工作。另外,聘请专门的品牌管理专家或营销领域专业,让其参与到房地产产品生命周期的每一个环节中去,有力地推进企业和楼盘品牌建设,使企业品牌发展和楼盘销售共同促进。 (二)准确把握房地产产品品牌定位 好的品牌定位对于企业创造鲜明的个性和树立特殊的市场形象具有重要作用,通过产品定位,能使消费者了解品牌的价值特征和宣传点,最终与顾客的购买动机保持一致。具体来看,企业进行产品品牌定位应注意以下两点: 第一,确定品牌定位的标准。房地产产品的品牌定位首先应通过详尽的市场调研,了解房地产细分市场,以企业产品的优势作为出发点。其次,产品的品牌定位要简单并清晰,不宜太过复杂,否则容易使消费者产生误解。再次,产品的品牌定位一定要凸显本企业与其他房地产的产品区别,如万达地产主要以商业地产为主,其住宅和公寓项目以方便的交通体系和周边商业配套在市场上独树一帜。最后,房地产产品的品牌定位必须让消费者能切身感受到,并深有感触。如万科地产和中海地产的高端定位中,完善的物业管理服务深受消费者的喜爱和欢迎。 第二,选择合适的品牌定位方式。品牌定位是品牌推广的前提,若不能找准自己品牌的定位,就会使很多推广工作的效果偏离方向。品牌的定位的方式可以采用以产品的功能特点定位、以利益为导向的定位、以价值为导向的定位等。总之,房地产企业在进行品牌定位时必须要体现品牌的差异性,同时要摸清消费者需求和消费心理。只有这样,房地产企业的品牌定位才能获得满意的效果。 (三)明确房地产产品品牌的核心价值 明晰房地产产品品牌的核心价值可以让消费者清楚识别并了解品牌的竞争优势和个性,是驱使消费者认同、喜欢乃至忠诚于某一品牌的主要因素。在房地产企业品牌管理的工作中,常常把品牌核心价值分为三大类价值主题:理性价值、感性价值和象征性价值。企业专注于不同的价值主题,都能使品牌在市场中脱颖而出,每一个房地产项目的开发和成功都是企业房地产品牌在市场中的认可和进一步成长,从而强化该企业品牌的市场认知度。 企业品牌管理论文:浅谈新形势下如何做好企业住宅小区品牌管理 品牌管理是产品或企业区别于其他产品或企业的标志,对企业而言,品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力,因此,物业管理必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理应当根据不同的目标客户、不同的物业类型,宣传自己的品牌,并逐步形成员工的品牌效应,结合所管理的住宅小区品牌,走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。 随着人们生活水平的提高,现代科技的发展,企业为员工建设的商品房住宅小区已经越来越多的考虑物业管理的智能化。企业物业管理也应适应时代的发展要求,采用以计算机管理为主导的新技术,推出智能化管理,以降低物业管理的人力成本,提高物业管理的服务质量,同时,可以推广一些先进的管理方法。 在住宅小区物业管理中,可以引进计算机管理系统,使信息达到充分沟通和共享,从而使管理工作更加流程化和系统化。 物业管理的服务对象是人,物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。 住宅小区物业管理更需要倡导“以人为本”的科学发展观,在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中,注重对业主的感情投资,提高业主满意度。物业管理所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提,其核心就是要提供完善、优质服务。任何住宅小区物业管理必须捕捉市场信息,突出物业服务的人性化理念,将物业管理服务超越单纯的维修与维护,为小区用户营造一种高品位的生活气氛,引导一种全新的生活方式,推行“零缺陷”服务的理念。 当前,企业物业管理正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻,物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策,需要我们做出更进一步的努力。开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与住宅小区建设的愿望。 结合企业实际提出构建“文化住宅小区”的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化住宅小区”的管理目标。文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与住宅小区成员之间的正常沟通,使“长幼有序,睦邻亲善”的传统住宅小区概念得以理性回归,并激发住宅小区成员共同参与建设住宅小区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养住宅小区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。 积极倡导物业管理员工合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡“人过地净,全员保洁”,安全管理方面提倡“全员防范,全员消防”等,以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在住宅小区内,我们推崇“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,实现“管理开放,开放管理”。把热心住宅小区公益事业的住宅小区成员组织起来,参与住宅小区的安全管理和住宅小区文化建设。此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施“管理报告制度”,每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、住宅小区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。 建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升。 企业为员工建设的商品房住宅小区文化是物业管理人与住宅小区成员共同创造的、具有住宅小区特色的精神财富和物质形态的完美结合,住宅小区文化建设的最终目的是在居住区员工内建立一种“和睦亲善”的文化氛围,以取代住宅小区中正在蔓延的“人情沙漠”。以开展健康丰富的住宅小区文化活动为纽带,建立崭新的住宅小区公共秩序。 企业品牌管理论文:企业品牌管理体系构建策略探析 摘 要:随着中国市场经济进程的加快,以竞争为主题、以市场为导向、以消费者为中心的完全买方市场几乎在所有行业都成为了现实,品牌营销成为了广大企业最普遍和最重要的市场营销行为之一。品牌管理体系建设的过程,也就是建设企业价值体系重塑的过程,也是这个价值体系获取社会大众认同的过程。 关键词:品牌管理;多媒体营销;企业价值 21世纪就是品牌竞争的时代。经过30多年的改革开放,中国经济已经得到了高速发展,能否打造卓越的民族品牌,已经成为国内企业能否在市场竞争中取得优势的关键。卓越品牌已经成为经济全球化时代对民族企业提出的要求,也引起了中国社会各界的高度关注。 1 品牌管理的前提要素 1.1 思想要素 即一个企业应该具备的品牌理念和意识,这是实行品牌管理的根本。品牌管理既是一种理论,也是一种方法体系,但更重要的,它是一种思想体系,如果不具备这种思想,就绝不可能建立真正优秀的品牌。它关系着品牌管理能否到位,并引导着企业的全员品牌意识,对整个企业的行为起着关键的影响,只有将品牌思想深入贯彻到整个企业,才能从根本上带动品牌的良性发展。 1.2 管理要素 管理是优秀品牌得以建立的保证,它为品牌的建立搭筑了实施的架构。品牌包含的内容非常丰富,涉及到各种资源的有效利用,因此要充分对品牌战略的实施进行良好的规划,并且在组织形式和执行方法上提供一种规范,使企业的品牌策略能够正确地执行,从而保证品牌价值的实现。 1.3 产品要素 产品是品牌的载体,它是品牌生存的基础;而品牌是产品的核心价值,它代表着产品的高级形式。优秀的品牌一定要依靠优秀的产品来维护其价值,因为产品代表的是消费者的需求,只有产品被消费者接受,才会在消费者心目中积累起品牌的价值,否则失去了这个载体,品牌将无法生存。在产品充分满足消费者需求的情况下,品牌才能发挥出强大、持久的力量。 2 国内企业品牌管理存在的突出问题 2.1 缺乏系统的品牌规划 打造和维护一个优秀的品牌首先需要一个系统的规划,从而指导品牌建设科学有序的进行。而目前国内企业大多缺乏这样的系统规划,依然处于一种非常粗放的状态。 2.2 品牌意识有待提高 品牌建设是需要全体员工共同参与的系统工程,要求大家具备强烈的品牌意识。而就目前许多国内企业而言,员工的品牌意识比较淡漠,单靠一些口号或几项简单工作是远远不够的。 2.3 品牌管理不完善 品牌应该进行系统管理,这样可以防止负面效应的发生。而实际上许多企业品牌管理体系很不规范,对于企业标识的使用缺乏统一的标准;利用品牌从事各种商业活动时也存在各种不科学的现象;对于总品牌与分支品牌的使用缺乏一个明显的界定;品牌形象的使用也不尽规范,等等。 2.4 品牌的营销推广滞后 品牌营销推广方面的不足主要表现在两个方面,一是在品牌营销方面的投入严重不足;二是缺乏系统的营销推广模式,这种局面严重削弱了企业品牌的影响力。 2.5 品牌空心化现象严重 品牌空心化的主要表现是品牌单纯的符号化,喜欢空洞的概念炒作,有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度,品牌没有个性化的实际内涵,对消费者的购买决策的影响力非常有限。这类现象在在国内比较突出,由于没有核心技术,消费者对于各类产品的差异化感知不多,停留在广告表面的宣传差异没有给消费者注入品牌的核心价值。 3 品牌管理的主要内容 3.1 品牌定位 品牌定位是企业发展战略的延伸,对整个品牌建设具有提纲携领的作用。企业应根据其历史与现状,结合已经形成的品牌形象,强化品牌定位,最终体现出企业卓越的产品质量与服务。 3.2 核心价值 品牌的核心价值最终不取决于企业自我的判断与定义,而是消费者在消费过程中形成的价值认同与联想。相对于消费者的消费行为,品牌核心价值的认同与联想比较稳定。所谓联想就是说当消费者在实施消费前,在众多品牌中对某个品牌很快产生价值认同,原因是他马上会联想到这一品牌的核心价值,这些核心价值最契合其消费需要。品牌核心价值的认同最终会成为消费者的消费习惯,成为其生活方式的重要部分。 3.3 标识系统 品牌的标识系统包括名称、商标以及各种标准化能代表品牌特点的形象符号,包括服饰、装帧等等。品牌的标识系统也因为品牌结构的不同有所区别,分总品牌标识系统和子品牌标识系统。二者的关系是子品牌标识系统从属于总品牌标识系统,子品牌标识系统=总品牌标识系统+特殊品牌标识系统。 4 品牌管理体系构建策略 4.1 建立完善的品牌规范体系 包括品牌定位、品牌价值、品牌的标识系统、品牌的使用权限等等。特别是标识体系要进一步的标准化与一体化,甚至在服饰、信函、宣传品等细节方面,也应该有一个统一的标准。 4.2 加强品牌使用的规范化 品牌使用方面往往存在着很多不规范的行为。如在商标使用方面缺乏一个严格的标准,随意性大;品牌定位模糊,没有标准的文本规范;品牌使用的权限不明确,似乎每个机构都可以随意使用;等等。因此,必须强化使用规范,建立一个严格的使用标准,并时刻遵守这个标准。 4.3 明确品牌使用权限 在品牌的使用方面应该有个明确的权限,也就是总品牌与子品牌的管理与使用权限,子品牌的管理与使用权属于具体的执行机构,但不得与总品牌相冲突。 4.4 提高全体员工的品牌意识 一方面要在员工当中进行广泛的品牌教育,提高觉悟,深刻领会中唱品牌的定位、核心价值;另一方面要鼓励员工积极参与到品牌建设的实践中,严格要求自己的行为符合品牌的标准化要求,使自己的行为符合品牌的定位和核心价值,共同为建设企业品牌努力;另外,要把品牌建设与对员工的考核结合起来,任何有损于品牌形象的行为,任何违背品牌价值的活动都应该受到批评,如果给品牌造成了比较严重的损害,可以采取更为严厉的措施。只有全体员工参与,也受全体员工的监督,品牌建设才能获得良性发展。 4.5 加强品牌管理的专业化 加强品牌建设不是一个阶段或几次活动就可以达到目的,而应该是一个长期的工作,管理也应该常态化。所谓常态化就是必须有专门的部门负责这项工作,包括品牌规划、调研、管理等等,也需要有专门的人才来负责品牌营销。 4.6 多媒体综合品牌营销 在一个传播形式多元化的时代里,要在社会大众中营销一种品牌,使品牌的核心价值得到普遍认同,只是依靠一种简单的传播形式是不够的,而是通过平面、电视、广播、网络、手机实施跨媒体的宣传推广。问题的关键是针对不同的媒体受众对象采取灵活的形式进行品牌营销,同时要保持品牌核心价值的统一。也就是说采用不同的形式灌输给消费者的是同一种品牌价值。同时,在多媒体综合营销过程中,要针对不同的营销重点对媒体形式有所取舍,这样在减少成本的同时也可以取得同样的推广效果。另外在营销过程中,要尽量避免单一的广告行为,而是以“新闻”事件营销为主体,挖掘新闻点,使广大受众在潜移默化中接受认同企业的品牌价值,提高品牌影响力。 5 品牌建设推进措施 5.1 基本原则 制定品牌管理体系推进目标要符合SMART原则: ・S-SPECIFIC具体的。能准确说明要达到的最终结果,而不是工作本身,包括品牌的知名度、美誉度、试用率、占有率等。 ・M-MEASURABLE可衡量的。是指目标要能有考评的绩效标准来衡量成果,要确定品牌知名度、美誉度、试用率的具体数字。 ・A-ACHIEVABLE具挑战性。是指设计的目标,实现起来要有一定的困难,并不是轻而易举地达到的,然而也并非不能达到的,需要努力才行。 ・R-RELEVANT现实的。是指在设定目标时,根据市场调研结果及各种资源和能力来看是可以达到的。 ・T-TIME FRAMED时间限制。是指目标的完成日期,包括中长期的最后期限及短期内可调整(因具体情况而变)的期限。 5.2 推进步骤 品牌管理体系建设一般应根据企业实际,分阶段有序推进: 第一阶段,主要是对企业品牌进行科学评估论证,制定品牌标准化系统,包括品牌标识系统、品牌定位、品牌核心价值以及品牌营销的基本策略。 第二阶段,把已经制定的品牌标准化系统落实到企业的各个环节,包括全系统标识系统的规范与统一,品牌定位与核心价值的教育,在企业内部达成共识。也就是说在企业内部实现思想与形式上的标准一体化。 第三阶段,按照品牌战略的要求,展开全方位的品牌营销推广,重点是品牌形象与核心价值的推广。需要强调的是,品牌推广应该跟整个经营战略相结合,通过广告行为与产品营销等多种形式来推广品牌价值。 第四阶段,通过综合性的品牌营销,获取广大消费者对中唱品牌形象与核心价值的认同,从而成为企业稳定的服务对象,具体表现在知名度的提高和市场占有率的提高。 第五阶段,对已经形成的知名品牌进行维护和发展。在保证品牌基本价值相对稳定的基础上,随着时展与市场环境改变进行微调。 总之,品牌管理体系建设的过程,也就是建设企业价值体系重塑的过程,而且也是这个价值体系获取社会大众认同的过程。这在企业的生存与发展过程中,应该也必须处于核心的地位。很难想象,一个缺乏品牌效应的企业在市场中可以处于优势地位。 企业品牌管理论文:品牌管理包装印刷企业的新机会 消费者在面对超市货架上琳琅满目的商品时,购买决策和行为的产生往往只有几秒钟。此时,产品的包装就成了最后一个抓住消费者眼球的“武器”,所以成功的日化品牌拥有者不仅重视在各种媒体上的宣传,更加注重产品的货架效果。特别是当新产品推出时,一个能在货架上众多同类产品中脱颖而出、牢牢锁住消费者眼球的包装,对新产品的市场推广就非常重要。 我们在走访服务品牌拥有者的包装印刷企业时,发现有很多具有卓识远见的老板已经意识到转型的重要性。他们觉得包装印刷企业绝对不能只是一个盒子、标签或塑料袋的生产企业,而应转变为品牌拥有者的包装解决方案供应商,应该协助品牌拥有者完成品牌管理、提高品牌价值。但是转变是非常难的,怎么做才是真正考验包装印刷企业管理者的问题。针对品牌管理,包装印刷企业不妨尝试以下几个方面。 (1)从颜色入手,提高色彩一致性 颜色应该是包装印刷企业最擅长的,也是产品在货架上最重要的表现方式。品牌的专有色,如可口可乐的红色、海飞丝的蓝色、汰渍的橙色等,必须在不同的包装形式、不同的产品系列、甚至不同的销售地点保持完全一致。如果包装印刷企业从包装解决方案供应商的高度来考虑这个问题,那么包装印刷企业就应该完全为品牌拥有者提供纸箱、彩盒、塑料软包装及标签等所有包装颜色一致性服务。 现在市场上的包装印前色彩管理往往局限于某种特定的印刷方式,但是艾司科的包装印前解决方案可以涵盖胶印、凹印、凸印、柔印、丝印以及数字印刷,为纸盒、软包装和标签提供整体的色彩解决方案(如图1所示),协助包装印刷企业为品牌拥有者提供色彩一致性服务。 (2)提供完稿制作服务,保证设计风格的一致性 除了色彩,完稿设计的一致性也非常重要。品牌拥有者通常会有产品形象设计部门,负责某季特定系列产品外观整体风格的制定。然后将风格指引分发给下属设计或完稿制作供应商,完成整季系列数千个产品的包装完稿制作,最后确认过的稿件再经印前处理后分发给各包装印刷企业完成包装生产。 大的品牌拥有者之所以要经过如此繁琐的步骤,并且耗费巨大的人力财力完成稿件制作,正是因为大品牌拥有者意识到了一致性的重要性。包装印刷企业可以使用一些自动化的内容管理工具和动态完稿内容制作工具,在不增加成本的情况下,为品牌拥有者提供完稿制作服务。例如,使用艾司科的动态内容引擎和插件工具,可自动依据设计模板,完成多国语言包装完稿制作,协助品牌拥有者做好一致性工作。动态内容工作流程如图2所示。 (3)提供数字资产的管理 品牌拥有者最终用于印刷的文件通常保存在包装印刷企业和一些制版公司。除了这部分文件,品牌拥有者还有结构设计文件、拍摄的产品图片、配方成分表、设计指引和设计元素、完稿文件等很多文件分别由不同的供应商管理。这些文件都是数字资产,属于品牌拥有者。品牌拥有者希望能够对所有的数字资产进行有效和可靠的控制。这样不仅能很好地控制资产的安全分发,还可以提高沟通效率和资产重复利用率。 包装印刷企业因处于供应链的末端,有天然的优势为品牌商提供优质的数字资产管理,只需有意识地注意品牌拥有者在数字资产管理上的需求,并且有针对性地使用一些软、硬件工具构架数字资产管理服务,就可以为品牌拥有者解决大问题。例如,艾司科网圣系统完全可以连接印前、生产管理系统,基于网络平台提供数字资产管理、审批管理、包装项目进程管理服务,进而达成品牌管理的最终目标,如图3所示。 (4)提供项目管理 每个品牌拥有者都会设置包装项目经理,随时追踪包装项目进度、确保包装准时交付是每个包装项目经理最重要的职责。通常来说,每个新产品准备投放市场时,品牌拥有者都会设置一个上架时间,再由上架时间和供应链各环节消耗时间来推算各步骤的交货时间点。例如,如果产品要在8周以后上架,那么第1周就要完成结构开发,第2周完成平面设计,第4周完成包装生产,第6周完成产品,第7周交付物流。每个环节都必须精准地按自己的交期完成任务,一旦某个环节延误,就会给后续环节造成压力。当整个供应链涉及数十家供应商,项目的数量是几百个的情况下,项目的追踪管理就变成一件极其复杂和繁琐的工作。同样,艾司科的网圣系统可以有效地管理包装项目,提供基于网络平台的、实时的包装进程管理,降低品牌拥有者的成本、缩短成品交付周期,如图4所示。 (5)提供个性化纸盒网络接单、印刷、切割服务 随着客户要求的提高和包装印刷企业间竞争的加剧,包装的订单量越来越小、设计越来越新颖复杂、应用的后加工物料越来越多,客户要求的交货期却越来越短。因此,包装印刷企业面临着非常大的成本压力,印张数达到1万的订单已经算是长单了。 为了争取订单,包装印刷企业通常必须提供免费的实物打样,这是一项非常耗时、费钱的工作。艾司科的3D包装模拟软件,配合网圣系统可以为客户提供在线3D模拟,而且客户还可以在网页上直接提交订单信息。再结合数字印刷设备和艾司科的Kongsberg小批量生产设备,从客户网络下单到切割出真正的纸盒,只需要1~2个小时。不仅可以缩短客户的等待时间,可以大幅减少包装印刷企业的打样成本。 此外,艾司科的虚拟商场软件还可以提供虚拟的货架服务,为品牌拥有者准确把握最终产品的货架效果提供参考。虚拟商场如图5所示。 总之,包装印刷行业的发展趋势一定是产品更新周期越来越短,工艺越来越多,订货量越来越小,订单量越来越多,因此包装印刷企业经理人一定要转变思想,把企业的未来定义为包装解决方案供应商。通过创新带来差异化的竞争优势,确保第一时间获得正确的色彩,在不牺牲服务和品质的前提下保持利润,竭尽所能缩短制作时间,与具有专业知识的伙伴合作,是每个负责任的经理人需要认真考虑的问题。 企业品牌管理论文:我国企业品牌管理策略研究我国企业品牌管理策略研究 [摘要]我国经济的发展急需发展出强大的世界性品牌,形成各种大型的世界性企业,提升我国的综合国力。但是,纵观我国各个行业品牌现状,在国际舞台上显得弱小。本文通过对我国企业品牌经营现状的分析,从企业品牌管理的角度,对我国企业的品牌文化建设、标准化管理、品牌延伸、品牌传播、品牌创新等方面进行探讨,结合我国实际提出了提高企业品牌管理水平的相应对策。 [关键词]品牌管理;市场;消费者;对策 当今世界竞争的主流是经济的竞争,一国经济的发展必须是拥有一定量的世界级企业来作为支撑,而强大的企业是通过世界级的品牌来实现的。 世界品牌实验室评比出的2013年中国最具价值500强品牌中只有34个是世界性的品牌。2013年世界品牌500强排行榜中中国入围品牌有25个,进入百强的有CCTV、国家电网、工商银行、中国移动四个品牌,排名靠后。 据Interbrand公司对全球品牌价值统计评比结果,2013年度全球品牌价值前十名如表1所示。 2013年度中国品牌价值前十名如表2所示。 表12013年度全球品牌价值前十名单位:亿美元品牌名称苹果Google可口可乐IBM微软GE麦当劳三星英特尔丰田品牌价值9831693291792137880859546469474199239613725735346 表22013年度中国品牌价值前十名单位:亿美元品牌名称工商银行国家电网中国移动CCTV中国人寿中国石油中国中化中国一汽华为联想品牌价值39036380633681727173251772324720317693175316431 通过以上数据可以看出,我国的企业品牌在世界500强排名中只占有5%的席位,而且排名普遍靠后,本国企业500强中只有68%是世界性的品牌。中国企业品牌价值前十强价值总和远远低于全球品牌前十强的品牌价值总和。随着经济全球化的步伐,我国经济的发展比以往任何时期都更急需发展出更多的世界性品牌,形成各种大型的世界性企业,提升我国的综合国力。 1品牌管理相关理论概述 参考国内外目前的研究现状,品牌管理可以理解为企业通过投资行为形成自身的产品或服务来满足社会需求的过程中,对品牌进行科学的运作,不断地整合企业内外部的资源来提升品牌的价值,实现企业价值最大化的目标。 11国外品牌管理的思想 (1)20世纪20年代在西方比较盛行的是职能管理制,基本的思想是在企业统一领导下,企业各个职能部门共同参与品牌的决策和计划,在各自的权责范围内行使权利、承担义务,该管理思想后来逐步被品牌经理负责制所取代。 (2)20世纪30年代宝洁公司在企业实践中总结出了品牌管理的经理负责制,品牌经理对该品牌的产品从生产、研发、市场销售等各个环节进行相关管理。经营绩效说明通过一个经理负责一个品牌的模式使宝洁公司的各个子品牌管理更具有效率。品牌经理模式到如今被大量的公司借鉴使用,在实践中不断地充实完善已经变得相对成熟。 (3)Rosser Reeves(1951)从广告传播的角度提出了USP策略,他认为一个品牌若要在市场中取得成功,必须拥有独特的销售主张,比如独特的商品效用是别的商品所不具备的等。David Ogilvy(1965)提出了品牌形象的观念,他认为品牌是属性、名称、包装、价格、历史、声誉、广告传播等的无形总和,品牌管理应该根据顾客的评价和企业自身的态度来作为依据。 (4)Jack Trout和AL Ries(1979)提出了定位的理论,通过详细地调查顾客的需求,从传播的角度找到产品本身在顾客心目中的特殊位置,从这个位置出发进行有效的品牌管理有利于品牌的建设。 (5)戴维・艾克(1990)提出了品牌资产的概念,他认为品牌资产是品牌所产生的能够增加或者减少企业产品或者服务的价值,进而影响到顾客价值的资产;他提出了资产构成的五个维度:品牌的知名度、忠诚度、品牌联想、品牌品质感受、品牌上的其他资产。通过这些维度对品牌进行管理能够更好地把握经营效率,品牌管理更具有针对性和科学性。 (6)20世纪90年代奥美公司提出了“360度管理”思想。其基本的含义是品牌管理要从产品和顾客的任意一个联系点着手;目的是让企业的产品从任何角度都能做到向顾客传达准确的信息,让顾客满意。 12国内品牌管理思想 我国市场经济起步较晚,对于品牌管理相关理论的研究成果不多,大多是对西方相关理论的吸收和发挥。随着越来越多的中国产品加入到国际市场竞争的行列,社会各界对品牌的重视程度越来越高,有关品牌管理的研究水平也将不断地提升。 (1)梁中国(2001)结合中国市场实际提出了品牌管理的“七力模型”,该模型从七个方面描述了品牌管理的关键流程。综合调查是建立品牌的开端;市场定位是企业品牌实际运作的切入点;品牌规划是企业品牌运作的充分准备;品牌审定是对前期工作的科学分析;品牌推广是建立品牌的实务;品牌监控是对品牌运作中出现的问题有效的监管;品牌提升是在阶段性总结以后对品牌的不断优化。梁中国的品牌管理模型得到了理论界高度认可,是我国理论界在研究品牌管理方面的重要成果。 (2)陈放(2002)提出了MBC品牌管理模式,借鉴世界上成功的品牌运作经验后他认为企业品牌管理应该是从经营管理的各个方面着手,企业应该有自己的质量管理模式、服务模式、传播模式等。李光斗(2004)围绕着市场产品高度同质化的现状提出品牌竞争力是从人力资源、营销、传播、企业资源、技术、企业能力等方面获得的综合能力。 (3)苏晓东(2002)提出了品牌的720度管理思想,他指出两个企业的行为360度,第一是战略―员工―团队―效率,第二是产品―客户―渠道―效益。在品牌与客户接触的任何环节企业都应该控制好沟通因素,也就是有效管理好客户的品牌体验和品牌传播。 企业品牌管理论文:我国连锁企业品牌管理重要性探析 摘要:在我国越来越多的外资连锁企业与国内连锁企业产生了激烈的竞争,外资连锁企业凭借自身品牌优势,加快推进连锁经营的发展且适应我国产业发展的新形势,促进企业的健康发展。而与发达国家相比我们连锁企业的品牌仍存在一定的差距,更多的国有连锁企业还没有足够的认识到品牌管理所带来的庞大经济效益。这一现象的改变,不但需要政府加大扶持力度,还需要连锁经营企业注重品牌管理人才培养,不断提高自身品牌的规范化管理,共同促进我国连锁经营的快速发展。 关键词:品牌 品牌管理 连锁企业 发展 品牌是指识别产品或劳务的名称、术语、象征、记号或设计,也可以是上述若干因素的组合。换言之品牌是用以辨别不同企业,不同产品的文字或图形的有机组合体。品牌也是生产、经营者为了标识其产品,便于消费者认识产品而采用的显著标记并以此同其他竞争者的产品和劳务相区别。品牌是可以给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产。 1 连锁企业品牌管理重要意义 1.1 创造企业良好形象 真正的连锁企业品牌其内涵应主要表现在品牌的知名度和美誉度。要在激烈竞争中取胜,连锁企业塑造品牌的过程必然要严格把守产品质量,精心维护品牌的信誉,不断提高和树立良好企业形象的过程,是扩展连锁企业品牌知名度和提升企业及产品美誉度的过程,而这样的连锁品牌塑造过程也是企业建立良好形象和被消费者认可和接受的过程。 1.2 扩大企业无形资产 深度挖掘品牌价值,将赋予产品超值形象价值,能满足消费者购买时的多方面利益需要,其中除消费本身的实用价值需要还涵括注重权威、身份形象、地位象征,看重成功等多方面的精神和心理需求。连锁企业品牌作为无形资产就是让消费者真正有一种消费体验,这样的品牌更能贴近消费者,能够培养忠诚顾客。 真正体现出了连锁企业品牌是商品质量内涵和市场价值的评估系数和识别徽记,是企业参与竞争的无形资本。 2 连锁企业品牌管理重要途径 2.1 顾客主导品牌形象 良好品牌形象的建立需要一个夯实的基础,与外资连锁企业品牌比较我国的自有连锁企业品牌形象需要飞跃的提升,这个提升要必须针对顾客为导向来进行。我国现有的连锁企业品牌绝大部分投入都是围绕产品或服务进行的,但是从连锁企业未来的发展趋势表明,企业通过消耗有形资产来建立无形资产以及企业资产,特别是核心资产日趋无形化,无形资产尤其是品牌资产已逐步成为企业的价值主体。 因此,我国连锁企业要想在激烈的竞争中占据半壁江山,将原有的品牌形象打造成以顾客为主导的品牌形象就尤为重要了。在一系列的品牌形象提升调整过程中,必须获得顾客的认可,品牌价值才有实现的基础。 2.2 完善品牌管理机制 任何一个连锁企业所处的行业都会成熟,在行业的成熟阶段,行业内各企业的产品、价格、渠道都会趋同,出现同质化竞争的局面。此时,竞争就将在“品牌”这个更高的层面展开。因此连锁企业与独资企业相比有着本质的区别,在品牌的建立和管理过程上也有着不同之处。品牌形象是产品在实际使用价值之外给予顾客的一种印象、感觉和附加价值,比如归属感、身份感、荣耀感等,它实际上是企业文化的升华。这种品牌形象是需要企业在共同价值观基础上形成的所有的思维模式、产品模式和行为模式的总和。主要反映在企业精神、理念、内部管理制度。连锁企业可以通过产品销售、公关事件、广告宣传等传达给顾客的一种企业品牌形象精髓。 因此,连锁企业在建立和提升品牌形象中都应该注重品牌的管理,这样才能将连锁企业本身的品牌价值及企业文化清楚、明确、持续地传达给消费者。 2.3 注重管理人才培养 中国市场学会理事长高铁生曾说,“我国自主品牌的培育、发展和壮大是一项需要承前启后、继往开来的伟大事业,能否取得品牌强国地位并不断地保持发扬下去,不仅取决于各级政府、各个企业和众多的专家学者能否积极贯彻品牌强国战略、协调一致地推动品牌事业发展,还取决于能否不断地培养出大批优秀的品牌管理专业人才,这是关系品牌长远发展的根本性问题”。连锁企业由于自身的特殊经营方式,在品牌管理上与传统企业相比较要求上更为规范。所以,连锁企业建立和提升品牌形象应该有长远的眼光和打算,不能只盯在眼前利益上,要培养和锻造出更多、更优秀的品牌管理人才。 2.4 不断增强品牌营销 品牌形象是连锁企业整体形象在外部市场上的表现,其目的是在文化价值观上与目标顾客达成共识,获得消费者的认同。从另一方面来说,连锁企业品牌形象的宣传也间接地向顾客提供了产品或服务的信息,以及体验的保证。在产品功能、包装与外观等方面通过市场营销等方式向顾客传达品牌信息。更深一层次说,企业的一切价值活动都要体现连锁企业品牌形象价值,我们可以依靠品牌营销来实现这一目标,通过各种营销活动或公关事件,使之成为公众热议的话题,从而吸引媒体的报道与顾客的参与,迅速提高品牌的知名度和美誉度,从而打造连锁企业良好的品牌形象。换句话说就是在营销活动中,运用品牌形象造势和建立起一种新的产品和品牌需求联系,充分运用品牌力量实现企业战略目标,开展市场营销活动。 所以说,正确地实施品牌营销,对企业有效地实现其产品的价值,有效地提升品牌无形资产,从而增强企业自身的竞争力都是功不可没的。 作者简介:徐静,工商管理系连锁经营管理专业教师。 企业品牌管理论文:优化房地产企业品牌管理 如今,互联网对于每个行业、人们生活的每个方面都有或多或少的影响。在移动互联网时代,对房地产企业来说,主要的影响是品牌对象的改变、品牌建设环境的改变、品牌价值作用增加以及品牌传播对象由传统线下客户快速向线上互联网用户进行转化。未来,客户资源争夺的关键在于对移动互联网用户资源的争取。社交媒体、移动应用平台作为线上移动互联网用户的重要载体,获得快速发展,并最终改变了企业品牌的建设环境及场所。在移动互联的背景下,品牌带来的杠杆效应将被无限放大,品牌对于企业的战略意义将愈发凸显。 从“做对产品,服务好客户,做强品牌”出发,房地产企业将借助移动互联网与技术革新不断推进品牌管理转型,主要体现在以下3方面。 一是诠释“房地产运营服务商”的品牌新内涵。借助移动互联技术,房地产企业意识到了现有客户资源所蕴藏的巨大价值及潜力,不断优化品牌资源配置,将品牌拓展的重心逐步向金融、医疗、教育、物流等社区服务领域倾斜,赋予企业品牌以全新内涵。 二是打造移动品牌传播新格局。移动互联网的发展极大地扩展了企业品牌传播的维度、途径、内容等,并增强了品牌传播的交互性,为企业与客户实现实时互动交流、进行品牌推广提供了新的展示场所。首先,品牌传播维度更趋宽广;其次,品牌传播途径更加丰富;再次,品牌传播方式趋向全景模式。 三是构建“客户参与、品牌共建”的新型客户关系。移动互联技术下社交媒体的发展赋予了客户品牌体验以新的定义与内涵。客户被赋予了参与权,主动参与企业产品与服务提升,消费者的体验感受成为企业品牌内涵的重要组成部分,促进满意度不断提升。 移动互联网带给地产行业的不仅仅是工具、技术与应用,更是思维的创新变革及对行业发展的重新思考。在移动互联网技术飞速发展的今天,消费者可以随时随地获取房地产行业信息。传统的品牌营销方式正逐渐被专业的房地产互联网及移动互联网信息平台所取代,并推动房地产行业进行一场市场营销的革命和创新。互联网经济对整个传统经济社会的影响是全面和深远的,房地产企业应该积极利用移动互联网经济给房地产行业带来的发展动力,及时把握市场变化,加大移动平台建设投入,深入挖掘品牌价值空间,做新型移动品牌建设的参与者,塑造出新型的强势品牌。 马骏,中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长 如今,中国房地产企业的发展形势正在发生根本性变化,这些变化体现在以下3个方面。 第一,我国正处在增长阶段和发展方式转变的关键时期,这意味着我们不可能再回到过去两位数的增长阶段。未来10年,仍然有6%~8%的增长潜力,但是要实现这些潜力,还需要加快改变。在这样一个发展阶段的转变时期,国家的经济和需求都在发生根本性的变化,所以导致企业在要素市场、产品竞争、环境保护、综合需求等方面都面临新的变化,因此企业的战略要进行相应调整。 第二,从产业层面看,如今的房地产业已经由黄金十年转入白银十年。 第三,由信息技术带来的商业模式创新正在对中国经济产生革命性的影响,传统产业正在一个个被颠覆。在这样的形势下,对房地产企业来说意味着什么?最重要的就是未来的企业必须走提升价值的发展道路,然而品牌正是一个企业价值的综合反映。 中国房地产TOP10研究组做了11年的中国房地产企业品牌价值研究,在现在这个阶段,研究品牌将更具有现实意义。目前正在做的,是把中国企业的品牌价值进行计算,同时对如何提升这些企业的品牌价值做了研究。目前,中国房地产企业正在进入一个新的创新阶段,即商业模式创新阶段。过去中国的房地产企业比较关注产品的创新,通过产品的差异化来提升价值。而现在,一个企业的创新开始转入到市场方式的创新,在这样的背景之下,商业模式创新,特别是信息技术开展的创新,很有可能是未来中国房地产企业创新的主导方向。 蒋云峰,中国房地产TOP10研究组品牌项目研究负责人、中国指数研究院企业研究总监 中国房地产品牌价值研究方法体系已经延续了11年之久,在今年有3个创新点:一是深挖企业品牌价值创造的内在规律,加强了对品牌价值与企业业绩的良性互动关系的分析;二是探寻新形势下品牌价值新内涵,研究在新政策、新技术环境下,如何运用品牌价值,顺应移动互联时代的发展,积极采取对策,逆势提升企业业绩;三是开启品牌价值新领域,从相关产业链到非相关产业链,深化对房企品牌资产运营模式探索的研究。经过多年来的研究与探索,中国房地产品牌价值研究取得了以下几点显著成果。 第一,深度挖掘品牌价值增长核心要素,打造行业品牌发展全新格局。2014年,房地产市场步入调整期,房地产企业的持续经营能力受到考验,品牌对企业保障业绩、提升效益的作用愈发明显。 第二,加强品牌资产经营模式探索,轻资产运营促品牌效应增值。整体来看,以企业经营的业务边界和区域边界为标准,目前房地产企业的品牌资产经营模式主要分为以下3种:一是对外进行品牌资产输出。品牌效应提升经营杠杆,实现高收益。通过委托代建模式,品牌企业在向轻资产转型中实现由投资运营转为专业服务。二是对内进行品牌延伸。构建品牌全生态产业链,实现品牌集群化发展。品牌企业通过业务内嫁接和业务外扩展两种模式拓展新业务领域。三是跨区域、跨国界进行品牌扩张。优化品牌资产布局,奠定品牌可持续发展基础。近年来,一批综合实力较强的品牌企业充分发挥品牌特色,加快“国际化之路”的探索,实现了品牌资产的全球优化配置。 第三,围绕客户体验升级服务体系,全产业链联袂提升品牌张力。一方面是要聚焦客户接触点、完善全流程服务体系,品牌三度水平稳步提升。品牌房企注重“从客户角度出发”,充分发挥其专业技术能力,优化和完善客户服务体系,及时了解客户感知,推动服务改善。另一方面是品牌叠加保障产品和服务品质,项目保值增值提升品牌张力。品牌房企与品牌家居企业在精装修领域合作关系日益稳固优化,产品特色突出,质量大幅提升,客户美誉度与房企品牌溢价能力得到有效提高。而通过与品牌物业服务企业的合作,物业服务不断创新升级,同时开发项目交付后的保值增值,也成为房企品牌价值的重要内涵要素。 2013年,房地产调控政策保持平稳、持续回暖,部分热点城市和区域出现量价齐升局面。同时,行业集中度持续上升,格局分化加剧,市场竞争愈发激烈。在此背景下,品牌作为产品质量和企业信誉的保证书,成为品牌企业竞争制胜的利器,为其成功实现业绩突破、以领先行业的速度持续发展保驾护航。 今年以来,房地产市场进入调整期,品牌抵御风险能力愈发显著,其作为企业核心竞争要素的影响力也更加深远。同时,随着移动互联技术的高速发展,企业品牌建设的维度不断延展,品牌带来的效益将持续提升。对于品牌企业而言,应继续优化品牌管理,注重品牌资产价值的有效利用,铸就长青品牌,为长期可持续发展赢得先机。 企业品牌管理论文:基于顾客感知价值理念的服务型企业品牌管理研究 内容摘要:品牌对企业来说是其生存和发展的动力,之所以这样,是因为品牌能够为顾客提供价值。本文拟从顾客感知价值理念的角度出发,探讨服务型企业品牌对于顾客感知价值的影响及其影响途径。并以此提出了一些服务型企业品牌管理的建议。 关键词:服务 品牌 顾客 感知 价值 本文从顾客感知价值的角度对服务型企业品牌管理进行研究以及讨论。研究首先介绍了顾客感知价值的含义,然后论述了服务型企业品牌影响顾客感知价值的途径,最后提出了服务型企业品牌管理的建议。希望能够对我国服务型企业的品牌管理贡献一定的力量。 顾客感知价值的含义 20世纪90年代,随着企业在顾客层面上竞争的加剧,顾客感知价值的概念逐渐形成并成为各国企业与研究者关注的焦点。顾客感知价值也叫做顾客价值,是顾客将其获得产品或服务时所付出的成本与其感知到的利益进行对比后,对该产品或服务总体上的评价,是顾客的一种主观感受。现代生活中的消费者购买某种产品或服务时,其所得到的价值已经不仅仅来源于产品或服务基本功能的实现,品牌也成为了影响顾客感知价值的重要因素。 服务型企业品牌影响顾客感知价值的途径 (一) 品牌对顾客感知价值的直接作用 企业的品牌会向消费者传达着很多信息,例如用途、档次和质量等,从而帮助顾客选择以及降低购买过程中的风险。但是,消费者在购买和消费某些产品和服务时,其目的已经不仅仅局限于所购买产品或服务的基本功能,还有其他的目的,如展示个性和炫耀等。顾客利用产品和服务品牌的直接作用来获取心理上的满足。由于服务产品具有无形性、感知性等特征,使得该品牌为顾客所带来心理上的满足的直接作用和直接效果尤为显著。顾客希望通过品牌所表达的内容大致分为两类:展现自我和体现档次。展现自我是顾客通过选择与自我个性和心情等相符的品牌,向他人传达着其自身的某些信息。如青年顾客选择就餐服务时很可能会选择必胜客向他人传递着“我年轻,我开心”等信息;体现档次方面就更容易理解了,顾客通过选择具有象征意义的品牌来体现自己的社会地位、获得他人的认同以及自我心理上的满足。如银行针对高档客户所发行的VIP卡就属于这方面的体现。另外,品牌包含的大量信息也可以帮助顾客减少购买成本和风险。 (二)品牌通过服务质量影响顾客的全面感知价值 瑞典著名服务市场营销学专家克・格鲁诺斯于1982年提出了“顾客感知服务质量模型”,认为顾客对服务质量的评价是通过将其接受服务之前的预期(即为期望质量)与接受服务过程中的感受(即为经验质量)相对比而得到的。服务质量的好坏不再只是按照客观的标准来衡量,而是要加入顾客的主观因素。一旦实际的感受超过了期望,顾客就会感到服务是优质的,相反,一旦实际的感受没有到达之前的期望,顾客就会觉得质量不好了。该模型中,顾客最终感觉到的服务质量即为全面感知质量,它是将经验质量和期望质量相对比之后得出的。通过图1可以看到顾客在心中形成的期望质量是受多种因素影响的,包括企业营销过程中与顾客的沟通、大众的口碑、品牌形象等。经验质量是顾客通过对服务的技术质量和功能质量的体验和评价而得到的印象。技术质量和功能质量是按照服务的结果和过程将经验质量分成的两个部分:一个就是技术质量,与服务的产出有关,指的是顾客在服务结束之后所得到的客观结果。另一个是功能质量,指的是顾客在接受服务过程中所经历和感受到的东西。 当然,单凭技术质量和功能质量是不足以决定技术质量的,这其中还有企业品牌因素的影响。例如,即使服务中存在一丝的失误,顾客也很有可能因为该品牌的良好口碑忽略这些,这就属于品牌的影响作用。 (三)品牌通过消费关系影响顾客感知价值 企业除了可以利用良好的服务来提高顾客的感知价值外,还可以通过品牌的发展维持优质的消费关系来影响顾客的感知价值。在优质的消费关系下,顾客一旦对某种品牌产生了归属感,则顾客购买该品牌的服务就已经不再单纯的是为了消费,而是更多地为了得到心理上的满足,并且这种满足是其他品牌无法代替的。都有过这样的感觉:如果经常去某个品牌的店铺买衣服,而且感觉不错,就不太愿意再换成其他品牌了,这就涉及到了顾客忠诚度的问题。由于经常消费某个品牌的衣服,对这个品牌有了一定的了解并建立了一定的信心,从而对其他的品牌就没有什么兴趣了。因为如果要选择另外一个品牌,就会增加新的了解成本,并存在很大的购买风险。所以,如果一个服务品牌能够与顾客建立良好的消费关系,则能够以此为该品牌不断地创造价值,而且有利于该品牌的推广。 服务型企业的品牌管理 (一)品牌资产管理 现在品牌管理理论认为,品牌是一个以顾客为中心的概念,没有顾客,品牌就无从谈起。对于服务型企业更是如此。品牌能够给顾客带来超越其功能的附加价值,而且也只有品牌才能够产生这种市场效益。而市场是由消费者构成的,所以从消费者的角度来阐述品牌资产,可以认为品牌资产是一种源于消费者的资产,是消费者购买和不购买某一品牌所带来的效益之差。而且这种效益之差之所以能够不断为企业带来利润,是因为它在顾客心中产生了良好的知名度、与预期相一致的服务质量以及正面的联想等。同时这几方面也是构成品牌资产价值的重要组成部分。所以在品牌资产的管理过程中要注重建立品牌知名度、服务品质认知度以及品牌意义。 1.品牌知名度的内涵共包含两部分:一是认知度,即顾客能从琳琅满目的品牌中识别出该服务品牌;二是回忆度,即顾客看到企业的品牌能够联想到该品牌的服务产品。建立服务型企业的品牌知名度通常可以采用以下的做法:一是创建独特且易记的品牌。由于服务型企业缺少实物性的产品,起一个特别且好记的名字就显得至关重要;二是不断地向消费者展现企业的品牌标识。标识的重复出现能够提高消费者潜意识中对该品牌的正面感觉;三是利用公关手段进行传播,服务产品利用广告渠道进行宣传的效果远不如实物型产品,而且广告费用较贵,所以可以采取公关手段去制造一些话题来引起消费者的关注。 2.服务品质认知度是消费者对某一品牌的服务产品在品质上整体的印象,不单单包括服务本身,还包括营销品质。消费者对该品牌的服务产品认知度高才能不断地为企业提供利润,所以建立和提高企业的服务品质认知度是十分必要的。笔者认为,以下几个方面尤为重要:一是注重服务产品的品质承诺。企业应该不断而且细致地追求服务的品质,这样才能有资格向消费者承诺;二是培养追求服务品质的企业文化。服务包括很多环节,而且任何一个环节出现失误都会影响消费者对服务的评价,所以最好的办法就是培养追求服务品质的企业文化,并让其渗入每个员工心中,渗入到每个环节中去;三是注意观察和收集消费者的信息。服务品质的最终评价取决于消费者比较经验质量与期望质量后的结果,所以不确定性很大,更多地了解消费者,因人而异地服务消费者有利于提高服务品质的认知度。 3.品牌意义是企业品牌资产的重要构成部分,每当提到该品牌时顾客最先能反应到的意识。同时顾客的经验又是形成品牌意义的决定性因素,所以形成良好的顾客经验对企业的品牌资产十分重要。由于服务的过程性特点,决定了要想培养良好的顾客经验,除了要注重服务的态度、技术和处理突发事件的能力外,还要注重同顾客的情感交流,这也是优秀的品牌区别于一般品牌的地方,毕竟能够真正走入消费者心里的品牌才是大品牌。 (二)品牌忠诚度管理 对于一个企业来说,开发新的客户固然重要,但是维持已有客户的品牌忠诚度也具有十分重要的意义,而且开发新客户的成本要远远高于维持老客户的成本。通常有效的方法有:一是通过不断的推出新的服务项目来迎合消费者变化的偏好,通过公关等手段不断强化品牌在顾客心中的印象,不让消费者产生品牌转移的想法;二是提高消费者品牌转移的成本,不仅为消费者提供各种各样的折扣,而且还要提供一些间接的价值(例如旅馆提供订票打折服务等),以此来增加服务差异性的附加值,附加值增加了,消费者品牌转移的成本也就增加了;三是增加与消费者的情感联系。这方面往往对保持品牌忠诚度起到非常重要的作用。例如某位顾客经常去某个餐厅就餐,点餐的过程中,服务生根据该顾客以往的点餐记录提供一些相应的询问,常常会使顾客对这家餐厅产生好感,即使稍微贵一点的价格也很可能被忽略。 企业在维持顾客品牌忠诚度的过程中还涉及到与竞争对手的较量,一旦竞争对手能够为顾客提供更大的价值时,顾客就容易发生品牌转移的现象。所以服务型企业在进行品牌管理的过程中要密切注意对手的动态,并依次采取相应的措施。另外,一定要重视客户提出的问题并及时有效的解决。 (三)服务品牌策略 由于服务具有无形性的特征,且通常其生产和消费同时进行等特点,决定了服务品牌策略的独特性。 1.在企业品牌基础上建立服务品牌。服务是无形的,并不能向实物一样为消费者带来最直观的感受,只有在其消费后才能做出自己的判断。这时候企业品牌的影响力就显得十分重要了,企业的形象和口碑会直接影响消费者对该企业旗下的服务产品的判断。一个社会形象和口碑都十分良好的企业所提供的服务产品,往往会让消费者潜意识里产生好的判断。所以重点建设企业品牌对于该企业旗下的服务产品有很大的益处。 2.建立服务品牌定位。品牌定位是让消费者通过了解企业服务产品的特征,接受该服务品牌的过程,也就是让该服务品牌在消费者脑海中具有首要的市场位置。例如消费者想网上购物时,首先想到的会是淘宝、天猫以及京东等网站。建立服务品牌的目的就在于此,通过不断的经营,将企业的服务品牌在消费者心中留下深刻的印象,让消费者不知不觉中就能锁定该服务品牌,从而区别于其他。 3.品牌内在化。服务型企业中,员工作为连接顾客和品牌的重要桥梁,可以通过他们的行为为企业的服务品牌不断地注入生机和活力。而品牌内在化主要涉及的就是通过系统的解释和培训,不断向企业员工注入品牌的理念和主张,让其真正地理解和相信品牌。如此一来才能让员工自觉地成为企业品牌的一部分,从而在服务过程中有效地按照品牌理念去行动。 4.建立品牌资产评估系统。为使服务型企业的品牌资产不断增值,需要建立一套科学合理的企业品牌资产评估系统。该系统要能够准确地评估品牌的现时获利状况,并且可以利用市场占有率、品牌支持以及品牌寿命等指标建立品牌综合能力的指标评价体系,最重要的是能够测定企业品牌的价值,涉及到的方法有:成本法、市价法、收益法以及要素综合评估法等。根据评估的结果对企业进行相应的调控,增加顾客的感知价值,以此来保持和提高企业收益。 5.持续投资服务品牌。企业对于品牌的投资只有积累到一定程度之后,才会为其带了巨大的回报。所以对于企业品牌的投资一定要持续不间断地进行,就像读书是每个人一生的工作一样,投资企业服务品牌也是企业终身的工作,不能因为市场不景气或者领导人的变更等原因而轻易取消。
销售策略论文:高校实施销售策略研究 一、高职院校营销的特殊性 1.营销群体的特殊性 学校营销所面对的顾客与企业的顾客有着很大的区别。学校营销的顾客除了直接消费者一学生以外,还包括学生家长、社区、企业、政府等相关利益群体。因而,学校营销是一种双向型营销。学校营销是面向两个市场的营销活动:一个是生源市场,一个是就业市场。同时如果把学生这个直接消费者作为主要顾客,他也有着于其他商业企业不同的特点,学生是顾客、产品制造者及产品本身的混合体。 2.社会营销导向 现代营销强调顾客导向,即把满足顾客需求作为第一要务。但对于一个教育机构来说,像商业领域的机构那样仅仅满足消费者的需求,是远远不够的。因为学生们通常都会有尚未察觉到的长远需要。也许他们口口声声希望“轻轻松松”完成学业,但最终能使他们获益的不是文凭而是文凭所代表的信息和技能。同时很多教育机构有多重目标。如学校必须维护其学术声望和教育质量等。因此,社会营销导向受到拥护。社会营销导向认为机构的主要任务是确定消费者的需求、欲望和利益,并把自身变为保持或增强消费者和社会的福利和长远利益的机构。这就使学校在使用营销手段赢得更大发展的同时,保持或提高机构质量,而没有丧失社会责任。 3.置于公众监督之下 在整个办学过程中,学校除了要接受来自内部教职员工和学生的监督之外,更多地是要受到政府、学生家长和其他社会公众的严格监督。因为,学校,特别是公立学校提供教育服务所需资金,主要来源于财政拨款,学杂费以及社会捐赠等。此外,接受公众的监督,有利于改进学校的教育教学工作,提高学生的培养质量。 二、高职院校之于营销的必要性探析 高等职业技术教育是国家整个高等教育体系的一个重要组成部分,它区别于普通教育,是在社会分工的基础上,根据全社会对各种职业的需要,“为各行各业培养各种专门人才”的教育。其与经济发展密切联系,与劳动就业密切相关。之所以说高职教育区别于其他类型的教育,是因为高职教育的本质特征有两个特殊性,即高职教育的职业指向性和产业性。高职教育是培养生产、服务、管理第一线的高等技术应用性专门人才是确定无疑的。所以,高职教育就表现出第一个特殊性:职业指向性。职业指向性说明高职教育是直接指向某一特定职业或职业岗位(群)的教育,是直接面向生产、建设、管理和服务第一线的教育。职业指向性要求高职院校办学要针对地区、行业经济和社会发展的需要,按照技术领域和职业岗位(群)的实际要求设置和调整专业,并且还要根据现实生产、服务和管理技术、方法的发展变化随时调整、改变、增删教学内容。在教学内容和技能训练变化的频率上,表现出了高职教育极大的灵活性和市场特点。这就需要高职院校研究、分析、预测市场,并以学生就业为导向、以市场为导向办学。市场是商品交换关系的总和,经营必然要在高职院校办学中发挥不可替代的作用。高职教育既属于高等教育的范畴,又属于职业教育的范围。它区别于普通高等教育的特殊性是其职业针对性。它区别于一般职业教育的特殊性是其高等性。它是非义务教育和非普通教育,学生缴费人学。学生通过支付一定的费用接受教育,以实现自身人力资本的增值,所付出的成本(包括直接成本和机会成本)最终要以用人单位支付给学生的高于未接受教育的报酬来消化。用经济学的观点来分析,高职教育是否达到了目的,要看学生是否实现了人力资本的增值。而人力资本是否实现了增值的判断标准则由另一个顾客一用人单位来制定和掌握。所以,高职教育具有“商品”性质,这就表现出高职教育的第二个特殊性,即产业性。作为高职教育载体的高职院校,相应地就面临着两个市场一生源市场和就业市场,在生源市场,高职院校要通过市场营销的方法吸引学生消费高职教育。在就业市场,高职院校要用学生具备的特殊功能和质量、高职院校自己的品牌和信誉,以及市场反馈和良好的售后服务来销售自己的“产品”一学生。高等职业技术教育的这些特征使得高职院校与市场的联系异常密切,既受生源市场影响,又受劳动力市场的影响。因此,在当前的高职院校发展模式及管理体制下,面对日益激烈的竞争,高职院校必须率先走向市场,在市场中去竞争,在市场中求生存,在市场中树形象。在这种情况下,高职院校引人营销理念的需要更加迫切。 三、提升高职院校营销绩效的思考 1.明确的营销战略定位 虽然高等职业教育是高等教育的重要组成部分,然而高职院校在人才培养模式上应与普通高校有本质的区别。与普通高校以培养理论研究型人才为主的模式不同,高职院校在人才培养模式上应突出职业特色,以能力为本位,培养适应社会发展和经济建设需要的高级应用型专门技术人才。理论教学以够用为度,突出职业技能训练。即向学生提供的是职业技能训练这一服务,所培养的面向生产、技术、服务第一线的高级应用型人才,这就是高职院校的产品定位,离开这一定位,就失去了其特色,也失去了其存在的必要。另外,每所高职院校也应该根据自身的特点,选择优势强项作为自己的定位。为了寻找最佳的机遇,学校应该注意它的独特竞争力,抓住最好的机会。独特竞争力是指那些该校具有独特优势的资源和能力。学校往往会发现从自己强的方面着手要比将自己的弱势提升到一般水平的优势更容易。但是假如该校的竞争者同样拥有这种独特竞争力,那么学校仅有这一种独特竞争力是不够的。学校应该注意它那些与众不同的优势,即它比竞争者表现得更出色的强项。 2.恰当的营销传播手段 对于高职学院来说,制定了完善的战略只是走出了营销管理的第一步,如何将战略有效执行才是关键。在所有的营销活动中,营销传播备受关注,因为其直接面对消费者,因此,恰当使用营销传播手段是营销管理有效执行的重要内容。常用的营销传播手段有广告、人员推销、营业推广、公共关系等。高职院校在其营销活动中也应注意对这几类促销要素的组合运用。促销活动应有针对性。首先,要确定促销活动的目标受众,即向谁开展促销活动。目前在学生选择接受何种高等教育形式以及选择哪一所院校时,家长、老师等起着重要的决定作用,同时用人单位的用人标准也是一个重要的导向。因此,高职院校应重点向这些相关群体展开促销活动。其次,应确定促销的目标,即重点应在哪些方面取得成效。目前社会上仍然存在重视普通高校、鄙薄高职院校的现象,用人单位在人才使用上也还未走出一味追求高学历的误区。因此,高职院校的促销活动必须致力于扭转这种局面。 3.加强内部营销策略 内部营销指服务性产业必须积极有效地训练并促进其所有与客户接触的工作团队来提供令顾客满意的服务。为保证服务高质量,每名员工都应力求实现以顾客为导向的服务目标。学校作为服务性产品的提供者,其产品质量的好坏与服务的传递者—人,有着密切相关的联系。营销的成功与人员的挑选、培训、激励和管理高度相关。这里的人员包括学院的专兼职教师、行政工作人员和后勤工作人员。学院以树立高职品牌校为根本目标。在品牌概念的建立中必须对所有员工进行品牌价值的内部营销,如果没有全体员工的理解、支持和承诺,品牌也不可能建立或持久。只有反复灌输品牌概念,采用灵活机动的方法激励全体教师员工都积极、主动、认真地参与品牌建设计划当中去,学院的品牌才会长立不衰。学院的内部营销可着力于:(1)教学队伍年青化、实践化加强自身师资队伍建设,加强力量培养自己的教师队伍,鼓励教师到企业兼职,充实实践性知识。(2)实践课程专业化。聘请知名企业的一线技术工人作为学院客座讲师、名誉教授,安排他们参与到教学过程中来。除了请企业人员作为培训导师外,还应安排时间请他们承担校内实践课程任务,并参与制订学期教学计划。 3)工作思想服务化。开展岗位培训、牢固树立对学生的服务意识。每学期设立一个月份为“文明礼貌服务月”,以学生代表组成的评审组对校内工作检查、评审,并提出整改意见,对服务工作受到学生肯定的部门、个人予以嘉奖。 4)服务内容公开化。将每个职能部门、每位员工的工作内容向学生公开,使学生可以对教职员工的工作进行直接监督. 销售策略论文:浅谈金融系统销售策略的演进与障碍探析 论文关键词:金融机构营销战略发展障碍 论文摘要:现代金融机构营销战略的演进过程大致包括了20世纪50年代以前的营销导人期、60-70年代的营销传播期、80年代的营销创新期、90年代的营销拓展期。我国金融机构营销存在市场体系不完善、受外部环境因素影响较大、地区发展不平衡等障碍,应从体制机制变革、营销策略调整、产品研发与组合创新三个关键环节人手,创造一流的营销业绩。 一、现代金融机构营销战略的演进过程 (一)20世纪50年代以前的营销导入时期。20世纪50年代以前,银行完全处于卖方市场,虽然市场上有许多的金融机构,但服务内容大多一样,很难形成产品差异化,营悄对于银行而言相当陌生。后来,商业银行的市场优势地位发生了动摇,由于其它银行与非银行金融机构在储蓄业务领域展开了激励竞争,改变了原有银行业垄断格局。一些有远见的银行逐渐意识到银行提供给客户的金融产品具有规模经济性,同时也意识到金融业的服务是在与消费者高度的接触中进行的,服务方式、服务程序、服务标准、服务环境、服务人员、服务质量对消费者的体验有很大的影响,而且还意识到金融产品提供与消费的不可分性。许多银行便开始借鉴工商企业的做法,使用广告和促销手段,可竞争对手也紧随其后,纷纷仿效。1958年,全美银行协会会议第一次公开提出了金融业应该树立市场营梢观念,对当时的银行经营进行了客观分析,扭转了金融从业人员对营销观念的排斤态度,银行营销管理时代正式到来。 (二)20世纪60-70年代的营销传播时期。20世纪60年代,西方银行零售业务竞争不断加剧,一些银行进一步认识到金融产品的时效性,如果金融产品服务推广不够及时,就可能引起顾客的厌烦甚至对该产品的质量产生怀疑,为此开始注重提高服务质量,注重对金融服务需求回应的即时性,试图把公关活动变为营梢管理,以促进金融产品的梢售。金融从业人员的职业培训获得加强,营梢管理作为银行领域的一个新概念受到前所未有的重视。1973年,一些英联邦银行均设立营稍部,从事营梢研究和统计活动。从此,研究市场营销,建立营梢机构,开展营销活动等成为精明的银行十分重要的战略组成部分。 (三)20世纪80年代的营销创新时期。20世纪80年代,一些银行逐渐意识到必须寻找一种新的方法以区分自己和竞争者,开始从创新的角度考虑向客户提供有价值的产品和服务。事实上,金融产品服务类别的多样性、应用范围的广泛性、实际内涵动态发展性、风险与收益兼备性的特征,都要求银行业必须不断进行创新,并在创新中强化风险管理,紧密适应当地经济发展水平,强化产品的附加服务和功能的延伸拓展。一家银行若要长期维持产品和服务特色优势,必须注重品牌营梢,实施产品服务的系列创新。西方国家金融管制的放松以及各国间金融业发展不平衡,使得商业银行绕过金融管制,提供新的金融产品和服务成为可能。一些具有战略眼光的银行致力于金融工具、金融市场以及金融服务等方面创新,拓展其金融产品的深度和广度,以满足客户更深层次的金融服务需求。西方银行界研究证实,一种新的金融产品推出后,竟争对手在半年内就可以掌握,由于金融产品缺乏专利保护,银行之间可以相互模仿采用,开发新产品的银行便失去原创优势。一些银行开始意识到,应该有所选择,实行差异化营销,通过市场细分定位避免因盲目投资造成资源损失,通过产品、服务、人员、渠道、环境、过程、形象的差异化建立起竞争优势。 (四)20世纪90年代后的营梢扩展时期。20世纪90年代后,西方银行业的迅速发展,进一步推动了营梢管理改革。银行逐渐认识到营销管理不单是广告、促销、创新或定位,而必须视为整体,只有当银行的各种营销职能以及营销部门与其它部门协调一致为顾客服务时,才能达到银行与消费者双赢局面。与此同时,银行业服务与消费者的关系持续是可以通过建立产品、工具、服务、客户关系体现的。为了保持银行的优势地位,获得持久业绩,就必须加强对营梢环境调研和分析,制定适合本银行的战略目标和经营策略,制定中长期和短期的营销计划。同时不断创新服务营销、交易营梢、关系营销、整合营销、网络营销等新概念和新路径。一个完整而有效率的市场营销应包括前期的市场调研、市场细分、确定目标市场、进行市场定位、中期的金融产品推出、营梢策略组合以及后期的售后服务、营梢风险监控等方面,不仅要将市场营销的竞争、成长理论运用于银行业各类企业成长发展策略,而且还要考虑到银行业的高风险因素,研究风险管理与营梢联动问题。随着计算机和网络技术的飞速发展,开展网络营梢和国际营销成为可能,金融机构营销发展的方向将大大拓展。 二、我国金融机构营销的障碍分析 (一)市场体系不完善,在很大程度上影响着金融机构营销策略的制定和价格组合的正确选择。改革开放以来,我国金融市场建设虽然有了很大的进展,但金融产品的价格形成机制和交易机制还不成熟,利率的确定虽然已经考虑了资金供求关系、物价因素、公众储蓄意愿和通货膨胀等因素,但市场化程度依然不够,在很大程度上影响着金融机构营梢策略的制定和价格组合的正确选择。 (二)金融机构营销受外部环境影响较大。国际金融危机爆发以来,人民币升值压力加大,使我国银行业汇率风险进一步增加。另外,全球经济下行风险加大、出口退税政策的调整和人民币升值挤压部分外向企业利润,也增加出口企业的信用风险。中资银行海外发展需要在营销战略上、营销管理上、营销技能上做全面准备,从实际出发制定可行的国际化发展战略,稳步推进国际化经营。 (三)金融机构营销地区发展不平衡。总体上看,我国金融业创新的空间还有待拓展,再加上营销管理水平不高,营稍幅度极为有限。各地区的自然条件、经济发展状况、当地居民的收入水平和消费偏好、社会风俗、宗教信仰等,构成了一个整体的市场运行环境,直接影响到营销的创新和效果。目前,我国金融机构网点多集中在沿海及经济发展较好的地区,城市金融网点过于集中,竞争激烈,收益相对较小。 (四)金融机构盈利能力偏弱。股份制商业银行的盈利能力总体优于四大国有商业银行,个别银行的指标可以和外资银行相抗衡。2004年国有商业银行股份制改革以来,商业银行的收益率平均值呈现出明显的上升趋势(见下表),表明盈利能力还有较大的拓展空间。但从资产收益率、资本收益率、员工人均利润等指标来看,我国商业银行与外资银行的盈利能力还有较大的差距。我国商业银行盈利能力较弱的原因除了体制机制上的问题外,存货款业务占比过大和冗员过多也是重要因素。 三、若干建议 加入WTO以后,我国金融业面临着巨大的挑战与竞争压力,虽然具有先天优势,拥有庞大的客户群体,但由于缺少个性化的服务,很难进一步吸引消费者。为了改变这种状况,除了加强内部管理外,扩大经营范围,加快金融创新,实施营梢策略,将会成为一种必然的选择。 一是应从体制机制变革、营销策略调整、产品研发与组合创新三个关键环节入手,建立专营中小企业的信货机构,强化传统负债业务和资产风险管理业务的创新,大力发展中间业务和表外业务,降低资本消耗,扩展服务范围,延伸服务功能;强化金融产品品牌营销,通过建立客户关系管理系统(CRM),真正做到以市场为导向,以客户为中心,精准营销,以提升客户价值,增强金融机构盈利能力。二是金融服务业必须通过资源利用、流程再造和构筑核心能力实现企业成长,把金融产品营销同顾客的忠诚度和企业内部员工的满意度、忠诚度等关联因素链接在一起,设立营销管理部门以专门负责市场调查、企业的市场定位及其新产品的设计与推广,熟练营销技术,提高人员素质,在推进成本领先营梢战略的同时,强化业务系统的完全自动化处理,所有业务系统整合并加以磨合,实施全行系统网络集成,建立健全客户关系管理系统技术服务支持体系,采取产品差异化营销策略,凸现、沉淀、累积客户的满意度.提升客户的忠诚度,创造一流的营梢业绩。 销售策略论文:透析煤炭市场的销售策略 摘要:煤炭市场营销,要运用广告手段,采用灵活的市场营销战术,采用深度营销策略。营销论文煤炭商品价格定位的方法主要有供求关系的定价方法,目标利润的定价方法和协商定价方法。应进行有效的价格控制。 关键词:煤炭市场营销煤炭产品定价 随着我国经济发展,市场对煤炭资源的需求大幅增加,而从区域上看,各个地方市场需求多少存在差异,这就要求煤炭企业要根据市场需求来定产。要做到可持续发展,立足市场,做好煤炭营销。在制定煤炭企业营销策略时要充分考虑煤炭的供应量、价格和总受益的关系,寻找最佳平衡点。根据市场需要变化,寻求新的效益增长点,阶梯发展煤炭相关多元化产业,逐步形成以选煤电力、煤化工、煤基多元化产业。将市场秩序的维护与市场的开发结合起来,以市场的战略性发展为目的,采取各种营销策略组合,采取科学的煤炭商品定价策略,有效地实现煤炭商品市场的健康发展。 一、煤炭市场营销 1.煤炭企业市场营销。市场营销理念,就是一个企业在面对企业、消费者和社会三方面利益分配时的态度问题。着重解决营销就是推销、销售、卖煤的片面认识,要从生产人员、管理人员全员全过程补上营销这一课,要从技术管理、生产过程、市场开发、营销手段,尤其是思想观念上,补上营销这一课。要通过煤炭企业全员全过程的营销培训,使得全体员工认识到,市场营销不仅仅是推销,而是还包括市场营销管理、战略计划过程、市场购买行为、市场需求预测与新产品开发与扩散、定价决策、广告策划、销售渠道选择等多项内容。 2.运用广告手段。煤炭企业应抓住产品的“卖点。”所谓“卖点”,就是商品进入市场的“切入点”,是最容易引起消费者购买欲望的“敏感点”,更是产品、营销方式不同于其它竞争对手的“区别点”。煤炭企业要不断提高企业形象、企业产品的知名度、美誉度和满意度;企业基础管理创新和营销创新两个方面结合的体现煤炭市场营销创新活动,这是一种系统的组合,而不是单一的因素。单一的因素如观念的转变、定价的合理、广告宣传的攻势等,固然非常重要,但是从成就一个大企业,从可持续发展的角度看,营销的合理运用在观念转变的基础上,应加大企业产品在用户心中的可信度、可购的力度,也就是在创新的基础上,加上广告宣传力度,力求在创新中提高产品的美誉度。 3.采用灵活的市场营销战术。营销管理创新要求企业建立灵活高效、生命力旺盛的营销组织体制,使各个层面充分协调,及时根据市场变化有效运作,同时,要求企业要采取灵活的市场营销战术,深入市场调查,分析市场动态,选择目标市场,抓好市场定位,科学确定价格,合理选择销售渠道,抓好促销组合、采用直销、经销、等多种形式、建立起多元化、多渠道、信息快、服务好、信誉高,集市场开发、产品销售、货款回收、售后服务、信息反馈于一体的市场营销网络。因此,煤质与售价成正比,煤质与用户购买欲成正比,煤质与销量成正比,煤价与用户购买欲成反比,煤价与销售量成反比。要正确处理好上述比例关系,同时,把生产的煤炭,按照煤质指标科学地进行品种分类,制定系列产品质量标准和价格浮动标准,形成多煤种于一体的销售系列,满足客户的多层次需求。 4.深度营销策略。实现深度营销,企业要从单纯的产品营销,转向全方位营销。深度营销的显著特点就是从关注产品销售的圈子里跳出来,转向关注客户需求的系统解决方案。深度营销不仅让产品实现从商品到货币这一转变”,还是通过深度营销的组合策略,打造客户的品牌忠诚度,保持市场持续、健康的快速发展,实现市场控制力、竞争力的最大化。企业还要集中和整合企业资源,建立战略区域市场。目前,随着市场竞争的加剧,全面撒网、四面出击的广种薄收的战略战术在市场上是越来越行不通了,其高昂的营销成本,处境尴尬,必然让企业从此走上了不归路。充分利用深度营销,集中优势资源,攻击竞争对手的薄弱环节,以建立自己的战略区域市场。 二、煤炭商品价格定位 1.当前存在的突出问题。 (1)我国电煤消耗量占煤炭产量总消耗量的比重达到50%以上,煤炭工业属于微利行业,电煤涨价对煤炭企业十分有利,可以扭亏增盈,提高效益,但对于电力工业却是成本增加。如果煤炭价格下降,则电力工业部门可以增加盈利水平,而煤炭工业有可能重新沦为亏损严重的行业。 (2)我国煤炭国内外市场价格已高于国际市场价格,加入关贸总协定后,关税降低,电力企业为逃避国内高煤价寻求从国外进口煤炭的战略路途,这对国内煤炭行业和运输企业都十分不利。 (3)电煤消耗量大,生产、运输、分配的成本比工业和民用煤低,工业发达国家平均电煤价格约为工业用煤价格的75%左右,要求电煤和其它用煤采用相同的价格也是不合理的。 2.定价方法。煤炭生产企业如何采取有效的煤价策略和定价方法,抓住煤炭市场机遇,谋求最佳经济效益,至关重要。主要的定价方法如下: (1)供求关系的定价方法。也就是从供应量与需求量的变动关系基础制定价格; (2)目标利润的定价方法。也就是增加一定比例的目标利润而定出的价格;(3)协商定价方法。也就是供需双方在一定时间、地点、市场供需关系环境下协商制定价格。 3.价格的控制。煤炭生产具有投资大,风险高,投资回收期长等特点,价格的波动起伏势必影响企业的生产,损害供需双方的利益。为保证双方的利益,宜采取必要的宏观调控措施,进行价格控制。我国为减少燃煤污染,又要保持煤炭作为主要的一次能源,寄希望于电力消耗更多的煤炭,因此,国家在政策上应当对电煤倾斜,实行降低电煤税率,以保证电煤价格不高于国际煤价,并使煤炭企业有合理的收益;实行煤炭差别税率,在降低电煤税率的同时,为了不提高电力的税赋,要同时降低电力的税率。电煤价格下降时应将节余的钱存入基金,当电煤价格上升时从基金中拨款弥补,建立燃料价格调节基金,使电价在相当一段时间内基本持续稳定。 销售策略论文:浅谈公司销售策略成本管理探讨 【论文关键词】营稍战略成本规划决策与业绩评价 【论文摘要】我国企业营梢成本管理经过多年的发展,取得了一定的成绩,但仍存在很多问题,主要体现在营梢成本支出膨胀,与梢售增长不协调;营稍策略不切合实际,导致营梢成本支出的低效率等方面。为扭转这一困局,企业应将营梢战略管理与成本管理相结合,突破传统思维模式,按照营稍战略要求和成本管理的特征、程序确定成本管理战略;从战略高度对企业营梢成本结果与成本行为进行全面控制,从而实现企业的可持续营销能力,获得持久竞争优势。 20世纪80年代,在英美等国管理会计学者的倡导下逐渐形成了一种从战略角度来研究成本形成与控制的战略成本管理思想。在瞬息万变的外部市场环境中,要取得持续性的竞争优势,企业必须要制定适合本企业长远发展的竞争战略。而传统的成本管理却经常把眼光局限在单纯降低成本上。不可否认,在成本管理中,低成本策略的确是企业提高利润,以低价赢得市场的手段之一。但事实上,在企业采用不同的竞争战略的情况下,当以保证企业产品的差异化为重点时,可以适当提高成本,同样能达到取得竞争优势的目的。另外,营销战略成本管理从战略的角度分析营销成本支出的必要性与有效性,运用成本数据和信息,为营销的每一个关键步骤提供战略性成本信息,以利于企业核心竞争力的创造。 一、营销战略成本管理的必要性 随着知识经济的发展,生产技术及工艺在各个企业之间实现迅速转移并且不断进化,全球化的竞争使竞争者更容易获得产品设计、特性和质量的相同筹码。在巨大的买方市场条件下,垄断市场的情形已十分少见,即使垄断性相对比较高的通信业,中国移动和中国联通的竞争也是日趋激烈。随着关系营销、全过程营销以及一系列营销组合观念的日趋成熟,企业在营销环节不惜投人大量人力、物力、财力,树立企业形象,提高产品的知名度,保证流通渠道畅通,扩大市场份额,以保持长期持续的竞争优势。重生产轻营销的管理哲学已经不能适应经济环境的变化。 然而,随着企业经营重心向营销活动的逐渐偏移,营销成本支出膨胀,与销售增长不协调,营销策略不切合实际导致营销成本支出的低效率等一系列问题已经开始困扰企业管理层。美国零售巨头约翰沃纳梅克曾经哀叹道:“我花在广告上的钱有一半被浪费掉了,不幸的是,我不清楚是哪一半。”如何优化企业的营销成本,成为理论界于实务界巫待解决的问题。 通过对企业营销成本失衡的现状分析,从表面上看是营销成本与销售增长的不协调,营销成本的增长快于销售的增长,营销成本的控制不如对手。但问题的根源是,由于战略不明确,企业未考虑到市场环境与企业自身行业及产品生命周期的特点,对于营销成本投向的对象、时间、方式等问题始终没有一个科学的决策与反馈流程,势必造成营销成本的盲目投人、低效率产出。 二、营销战略成本管理的特征 企业营销成本不同于一般的生产成本,具有自身鼠独特性。一方面,营销投人使企业成本上升,不得不提高价格或者压缩利润空间,导致竞争力下降;另一方面,营销投人可以提高企业价值,比如可以改变企业的市场形象、市场地位、市场份额等,使其具有了成本和投资的双重性质。这为营销成本决策提供了较大空间,企业面临的不再是如何单纯降低成本的问题。再者,营销成本多发生在企业外部,用于广告宣传、销售渠道建设等方面,与刺激需求、培养市场、与对手博弈联系在一起,也为成本决策带来了一定的难度。 营销战略成本管理应具有长期性,与企业长期发展战略、营销战略相适应,实现稳定的信息流与资金流循环,实现企业可持续竞争力;具有全局性,需要企业研发、、财务、、销售和售后服务等部门最大限度地收集并共享相关的财务与非财务数据,全面考虑到企业所有产品线的营销活动,最终配合企业整体战略;具有层次性,为提升整个企业形象以及品牌价值的营销活动与各分销渠道的营销活动相互协调,既定的战略在企业高级管理层、部门层、一线业务人员之间得到统一贯彻以及及时反馈。 营销战略成本管理突破了传统成本管理内向型模式,为适应营销活动外向型的特征,其更加重视与企业营销战略管理相关的外部信息的收集与分析。现代营销的实质是需求管理,企业通过创造和满足顾客的需求来获得利润,成本管理应当适应这个变化趋势。只有比竞争对手更有效地传递目标市场的期望与机会,才能以最少的企业资源实现最优的营销目标,最终实现企业价值最大化。 三、营销战略成本管理的程序 1.营销环境分析 营销环境分析是企业营销战略成本管理的起点。包括市场与企业内部环境分析,为最终确定营销战略目标提供信息资料。分析和评估该市场机会是否适合于本企业的资金状况,是否能利用企业现有的资源,使其发挥优势,是否能够比竞争者获得更大的差别利益等。 市场环境需要考虑到:(1)企业所处行业。不同行业的企业在营销成本总量上有较大区别,例如快速消费品的广告支出要明显高于工业原材料产品。(2)主要竞争对手。及时获知其他竞争者的营销策略,有助于企业及时调整战略,例如中国移动与中国联通,可口可乐与百事可乐,其提供的产品或服务差别不大,如何才能占尽市场先机,对本企业的战略成本的竞争地位,在同行业中的优势、弱点、机会、威胁的分析是必要的。(3)目标消费者。根据企业产品定位的不同,确定特定产品最有效益的目标消费者,根据其消费习惯,制定相适应的广告与渠道策略,才能使营销成本最大限度的发挥作用。 企业内部环境需要考虑到:(1)企业内部资源。营销资源投人应当与企业自身的规模与资金状况相适应,超负荷的营销成本会直接威胁到企业的资金安全,导致资金链断裂。(2)企业发展阶段。企业的发展阶段不同,其目标和战略重点也不同,所要求的成本与利润结构也不同,例如在企业创立初期可能要投人比较多的营销资源开拓市场,提高企业品牌的认知度。 2.营销战略成本规划 企业营销战略成本规划综合企业总体战略与成本管理的要求,根据企业内部资源和外部环境,考虑产品、市场类型、促销目标、产品生命周期等因素,制定相应的策略及实施计划。例如,广告对消费品的促销效果最明显,如要树立企业形象,那就要在广告和公共宣传方面重点策划:如在产品成熟期欲增加销量,则销售推广手段以及较高的渠道覆盖率可能更为有效。企业营销部门与财务部门共同参与营销计划并编制营销预算,在满足企业战略目标的同时考虑到一线销售部门的实际情况,减少计划实施过程中的摩擦。 3.营销战略实施与成本控制 在战略实施过程中,由于外部市场环境与企业内部资源的变化,会使实施过程产生偏差,因此须进行战略控制。战略控制系统应由企业层次、业务单元层次、作业层次组成一体化的控制系统,实行全面的,全过程的控制。(1)对外部环境、竞争对手及企业自身条件的变化进行长期的观察,对可能出现的重大变化、对可能面临的机会和威胁做出及时的预测,当企业战略成本目标不能适应已经变化的环境,需要及时调整,重新进行战略成本规划。(2)建立成本管理保障措施。主要通过建立起一系列的业务处理与报告应该遵循的程序和规范,以及通过对组织结构的设定、职能的划分与分工等,来保证组织内的各项活动按照有利于降低成本、有利于进行成本管理的方式进行。营销计划和预算在执行过程中,管理会计应通过收人和支出的计算,协助营销部门了解它的计划目标实现的程度,及时发现实际与预算的差异,分析其原因,以便采取必要的措施。 4.营销战略成本绩效计量与评价 目前多数企业还在使用传统管理会计的方法与技术计量营销成本绩效,停留在微观的面向作业层的业绩指标评价,虽然能满足企业内部成本控制的要求,但其缺少与战略方向和目标的相关性,忽略市场领域中竞争地位变化的分析。新的营销环境下应当将战略思想贯穿于战略成本管理的整个业绩评价之中。 运用适当的技术方法和概念,处理企业历史和未来的经济信息,以有助于经营管理人员制定出合理的、能实现经营目标的计划,以及为达到各项目标所进行的决策。(1)制定企业内、外部的各种货币的与非货币的业绩指标,体现企业的长远利益。在绩效分析中应当包含经济效果的分析、考核供货合同、成品资金周转率、结算款平均占用额和销售费用率等财务指标,同时也应当涵盖客户满意度、品牌认知度等非财务指标,这些无形资产在传统的会计报告中经常被忽略。(2)为销售经理提进人或退出某个产品市场、客户盈利能力、定价策略等决策支持信息。企业往往没有建立相应的关键指标体系对营销投入是否成功进行衡量,这使得企业在决定是否进行投人和是否追加投人时,缺乏决策所必须的支持。(3)利用信息技术,建立完善成本核算系统。自定义各级明细科目核算,统一规范核算口径,使按照产品、作业、地区、受益客户等不同维度进行分类和多角度查询,随时析出全方位的分析报表成为可能。实现在信息系统内随时分析各项成本对总成本以及销售效果的影响,为清晰合理的使用每一笔销售费用提供重要依据。 将企业营销战略管理与成本管理相结合,营销战略与企业内部资源外部环境相匹配,财务部门也应该用经营战略的的视角来看待财务筹划。企业营销战略成本管理服务于企业营销战略的开发与实施,从战略高度对企业营销成本结果与成本行为进行全面了解、控制和改善,从而实现企业的可持续营销能力,获得持久竞争优势。 销售策略论文:浅谈品牌理论的PPG公司销售策略探讨 [论文摘要]2007年,PPG在我国网络直销行业中堪称神话,其发展速度令人瞠目,其独特的营销战略模式成为服装行业大胆创新的典范。然而,2008年PPG的相对市场份额江河日下,仅为模仿者“VANCL”的三分之一左右。本文是继《基于网络直销企业PPG营销策略的优劣势研究》之后的研究成果,运用3VS理论详细分析了PPG的营销战略,试图找出能够为我国网络直销企业、中小企业、创业型企业和服装行业所能借鉴的经验。 [论文关键词]:3VSPPG网络直销中小企业营销战略营销模式 一、3VS理论的内涵 1.识别重要顾客 第一个V是产品的重要顾客或者说产品为谁服务。无论在任何市场上,顾客很少有完全相似的需求。企业力图占领市场的任何角落并不现实。企业须弄清谁是产品的重要顾客.重要顾客有何需求特点。 2提供价值主张 第二个V是为重要顾客提供的价值主张.或者说给重要顾客提供什么。企业需要对不同的重要顾客设计不同的产品,提供不同的价值主张。正如宝洁公司的“海飞丝”价值主张在于去头屑潘婷“的价值主张在于对头发的营养保健,“飘柔”的价值主张是使头发光滑柔顺,而”沙宣”的价值主张在于美发定型。 3.构建价值网络 第三个V是价值网络.或者说如何向重要顾客传递价值主张价值网络是一个独特的资源和管理协调过程.不同的重要顾客需要不同的价值网络。各类企业的许多竞争优势都存在于独特的价值网中。这种价值网可以为企业提供特殊的竞争力.并创造出独特的价值主张。 二、PPG公司简介 批批吉服饰(上海)有限公司(简称“PPG”)成立于2005年10月首先以男士衬衣为核心产品,之后向针织衫、礼包、男裤领带等扩展将现代电子商务模式与传统零售业进行创新性融合通过“外包生产、外包质量监控、外包物流”的方式实现”无店面.无仓储,无工厂”的互联网销售模式。PPG业务流程图如图1。 只有几百名员工其中还包括近一半的呼叫中心工作人员.没有一家实体店.没有厂房和流水线,只有两个小仓库和一小栋办公楼。但这家看起来很小的公司.仅凭呼叫中心和互联网,在整个2007年平均每天卖出去1万件衬衫。在2007年12月的时候.PPG曾多次出现每天销售3万件的盛况。PPG在短短2年里迅速跻身国内衬衫市场前三甲.而国内市场占有率第一的传统服装企业雅戈尔.创建于1979年.已经经营近30年,其在2006年国内平均每天销售衬衫的数字是13万件。 PPG独特的营销战略模式及市场的高速发展所带来的令人惊喜的销售业绩与财务表现先后赢得了TDF、JAFCOASIA与KPCB国际性风险投资公司的关注和青睐.并获得他们的联合大量注资。服装业的戴尔、轻公司样板……随着销售量不断放大,这些光环接二连三地出现在PPG头顶。然而.PPG的营销战略模式与传统服装企业相比容易被竞争对手模仿并定点超越.均不足以构成PPG的核心竞争力。在市场容量有限的情况下.已引来如VANCL”、KKSSP,”OLOMO”、“优衫网.ebono”等三十余家竞争者的不断跟进与定点超越。 2007年底.PPG前期过量广告投放导致资金链紧张、产品质量问题逐渐浮出水面。2008年.PPG又与广告商、供应商债务纠纷频现接二连三地当上被告.再加上网络上众多“PPG消费者”发出的指责,使得PPG的相对市场份额开始下滑。 据艾瑞咨询在(2008年中国网络购物市场监测报告》中调查指出,2008年第二季度.PPG在自主销售式B2C网络购物中交易额市场份额占2O%.其效仿者VANCL为5.1%.而在2008年第三季度PPG在自主销售式B2C网络购物中交易额市场份额占16%,VANCL为5.9%。种种迹象表明,PPG在2008年的市场规模约为其效仿者VANCL的三分之一.已将国内最大的男装互联网零售企业第一把交椅让给了VANCL。 三、从3VS理论的角度分析PPG的营销战略 1重要顾客分析 PPG将重要顾客确定为25岁~45岁之间的都市男性商务人士。这类重要顾客有购买力、购买决策自主、生活节奏快、逛街时间少、经常接触互联网、注重形象,且愿意尝试新的生活方式。这类男性商务人士穿着最频繁的服装之一就是衬衣。衬衣有着市场规模大、款式比较稳定、产品较耐用、加工工序简单、适合外包生产、渠道商占有相当利润等特点。 2.价值主张分析 现从重要顾客的角度,将PPG的价值主张提炼为:个性化定制、价格吸引力款色种类、质量、购买方便度、购前产品体验购买或送货精准度和售后服务八点。在PPG与传统服装企业的比较分析中.研究PPG的价值主张。PPG与传统服装企业的价值曲线见图2。 {1)个性化定制:PPG更容易利用互联网实行个性化定制男性服装消费已进入个性化时代。重要顾客可将个性化需求通过互联网提交给PPG,然后PPG加以整理和分类,对重要顾客提供实行个性化定制服装的服务。而传统服装企业实施起来,会受经验成本和公司政治等因素限制。 (2)价格吸引力:PPG比传统服装企业更具优势PPG采用网络直销模式,省去了中间商利润环节,大大降低了高额的渠道维护费用,强化了资金流的周转能力。PPG全棉正装衬衣定价从99元到229元不等,针织衫和男裤定价都在169元到199元之间,比传统领域里的竞争对手雅戈尔、太子龙、乔治白等品牌定价至少低2O%至5O%在男装行业里处于中低价位水平。因此在价格吸引力方面PPG比传统服装企业更具优势。 (3)款色种类:PPG给重要顾客提供的价值不如传统服装企业由于PPG将渠道完全外包.容易忽略重要顾客的需求特征.不能快速相应市场需求的变化。因此在款色种类这类价值属性方面,PPG给重要顾客提供的价值不如传统服装企业。 (4)质量:PPG在质量方面略逊于传统服装企业PPG产品生产和产品监控都采用外包的方式,因此产品质量相对于传统服装企业而言.更加难以管控。2007年到2008年,PPG遭遇过不止一次的由外包供应商的衬衫质量出问题而引发的质量风波。因此PPG在质量方面略逊于传统服装企业。 (5)购买方便度:PPG在购买方便度方面远胜于传统服装企业PPG的重要顾客定位于25岁到45岁之间的都市男性商务人士,他们生活节奏快逛街时间少.对他们而言购买方便度非常重要。由于他们足不出户就可购买PPG产品.因此PPG在购买方便度方面远胜于传统服装企业.这也是其在2007年销售出现井喷的主要原因之一。 (6)购前产品体验:PPG远不如传统服装企业PPG试图以高性价比”取悦于重要顾客.然而重要顾客可能在购买前会对PPG的”高性价比”缺乏体验。重要顾客还会对PPG的颜色,质地、大小产生疑虑,也可能会打电话确认,这样就加大了呼叫中心的工作量,增加了PPG的成本。而重要顾客购买前就可在实体店铺里亲身体验到传统服装企业产品的颜色、质地和大小。因此在购前产品体验方面,PPG远不如传统服装企业。 (7)购买或送货精准度:PPG在购买或送货精准度方面不如传统服装企业PPG生产和物流都采用外包形式,而重要顾客却分布在全国各地,因此物流的速度和精确性成为问题。由价值曲线可以看出.PPG在购买或送货精准度方面,不如传统服装企业。 (8)售后服务:PPG在售后服务方面.不如传统服装企业由于网络直销企业普遍存在售后服务问题处理起来周期长、成本高、顾客满意度低等因素,使得网络直销企业一直被售后服务问题所困扰。PPG在售后服务方面提供给重要顾客的价值,不如传统服装企业。 由价值曲线可以看出。在八个重要价值主张中.PPG在个性化定制、价格吸引力和购买方便度方面比传统服装企业更具优势。而在款色种类、质量,购前产品体验购买或送货精准度和售后服务方面给重要顾客提供的价值则不如传统服装企业。 3.价值网络分析 在PPG与传统服装企业的比较分析中,研究PPG的价值网络。PPG与传统服装企业的价值网比较见图3。 (1)采购和生产分析PPG的原材料采购、产品生产、产品质量监控均采用外包形式,节省大量省去了巨额的初期投资成本和中间商利润环节,大大降低了高额的渠道维护费用,在增大公司风险的同时.有效降低了产品的成本。 (2)营销分析PPG主要采取以传统媒体为主的广告促销方式,然后依靠呼叫中心来处理订单。2007年PPG投入巨额广告.如报纸、杂志电视网站、户外媒介等,且全部黄金版面全部黄金时段全部名人代言,短期内重磅投入以期换取较高的品牌知名度。此外,PPG采用捆绑销售的方式诱导消费者批量采购,追求订单最大化。 PPG采取以传统媒体为主的广告促销方式带来的直接结果就是互联网产品业务比重较低,从而造成最大问题是对广告的过度依赖。做电视直销和做目录直销.顾客会对广告和目录非常依赖。每次企业想要增长订单量,就要靠不断地做广告。而如果纯互联网业务比重较高用户习惯网上浏览后.就不需要花钱去印目录和做电视推广了。只需要培养用户的上网惯性,或者靠广告(包括低成本的直邮和短信的手段)提醒重要顾客常来看看。统计说明.网上购物平均每个老用户每年回头5次~8次,而目录和电视直销带来的客户只会买一次。呼叫中心订购相对于网络订购而言,最主要的是成本问题。 首先,呼叫中心订购的成本比网络订购大得多网上订单基本是不需要任何成本的.也不会受到太多系统容量的限制。其次.如果呼叫中心订购订单量增长太快呼叫中心的处理能力会大幅度下降,还会造成大量的顾客投诉和订单流失。 (3)服务分析与传统服装企业相比,PPG的服务相对欠缺。传统服装企业的直营店、加盟店能够给重要顾客提供大量的售前咨询服务和售后服务。PPG服务处理起来需要依托精准快速的物流和成本高额的呼叫中心.存在处理周期长、处理成本大处理风险高、顾客满意度低等不利因素。 四、改进PPG营销战略的建议 1.培养潜在的重要顾客 从长远来看,PPG还需要培养潜在的重要顾客。中国有大量网民在15岁到25岁之间,他们数量众多、对互联网购物态度积极、且有一定购买力.几年后他们将会是PPG的重要顾客。因此PPG需注意培养15岁到25岁之间的潜在重要顾客。 2改进价值主张 (1)设立舰旗店提高PPG在款色种类、购前产品体验和售后服务方面的价值PPG可在重要顾客聚集的城市(如上海、北京、深圳、广州等)设立少量舰旗店,从而了解重要顾客的需求特点及时推出满足重要顾客需求时尚潮流的新产品。设立舰旗店还可增加重要顾客的购前产品体验,使得重要顾客在购买前能够体会到PPG的高性价比”。另外.舰旗店还可在售前、售后服务方面给重要顾客提供更多的价值。 (2)与产品生产公司结成战略联盟.直接接管产品监控业务,提高产品质量PPG可以与信誉好、质量高的产品生产公司结成战略联盟.形成长期稳定的合作关系,还可直接接管产品监控业务对产品质量进行严格地全程监控,从而在质量方面给重要顾客提供更多价值。 (3)与国内外著名的快递公司结成战略联盟,提高购买或送货精准度PPG可与国内外著名的快递公司结成战略联盟,形成长期稳定的合作关系.从而有效提高购买或送货精准度。 3优化价值网络 (1)在采购和生产过程中,PPG可成立专门的质量监督部门PPG可成立专业的质量监督部门,聘请专业人员对原材料采购和产品生产过程进行严格监管.从而有利于提高产品质量.降低公司经营风险。 (2)在营销过程中.PPG广告形式可主要采取互联网广告以网络中心为主,呼叫中心为辅,并且设立舰旗店PPG的促销方式需要变以传统媒体广告为主为以互联网广告为主,提高互联网业务比重。互联网业务比重较高后.PPG营销成本会大大降低.就可以用较低的成本来吸引和维系顾客。另外,PPG在营销过程可以以网络中心为主,呼叫中心为辅.并设立舰旗店。以网络中心为主.呼叫中心为辅在保证重要顾客满意度的同时可以大大降低呼叫中心所带来的高额成本。舰旗店的设立可使重要顾客在购买前体会到PPG的”高性价比”.可给重要顾客传递更多价值。 (3)在服务环节,以舰旗店和网络中心为主呼叫中心为辅.依托快速物流进行PPG可以以舰旗店和网络中心为主.呼叫中心为辅,依托快速物流进行服务.这样既可提高服务质量,又可大大降低服务成本 五、总结语 网络直销企业PPG的营销战略尽管存在着一些问题,但它的出现至少在整个中国服装行业掀起了一场颠覆传统的革命。PPG的营销战略值得网络直销企业、中小企业和创业型企业借鉴与思考。 销售策略论文:有关STP销售策略在中小型检测部门的运用 【论文摘要】入世后,我国检测市场的竞争日趋激烈,中小型检测机构如何在严峻的形势下获得发展是各机构经营者必须要考虑的问题。通过使用动态的STP营销战略,同时辅以其他改进措施对战略予以支持,可以有效提高检测机构的竞争力。 【论文关键词】中小型检测机构检测市场sTP营销战略 一、STP战略概述 企业在市场营销环境分析的基础上,实行STP战略是决定营销成败的关键。二十世纪九十年代,科特勒教授在他的《营销管理》一书中系统提STP战略,成为市场营销思想的一个重大突破。 STP战略具体是指市场细分(Segmentation)、目标市场选择(Targeting)和市场定位(Positioning)。STP认为市场是一个综合体,是多层次、多元化的消费需求几何体,市场细分是指营销者通过市场调研,依据购买者在需求上的各种差异,把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程;目标市场选择是根据市场细分标准选择一个或一个以上的细分市场,并作为企业营销对象的决策;科特勒认为,市场定位是指公司设计出自己的产品和形象,从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位的过程。STP战略的核心应该是“定位”——通过对企业自身能力和对竞争对手的分析后,将自己的企业、产品和服务在顾客心中确立合适的位置。 二、产品检测市场概述 产品检测作为现代服务业的重要组成部分,检测服务已进入经济生活的方方面面——小到市民家庭的室内空气质量检测,大到重大工程的计量验收等等。我国的检测市场十分巨大,以室内空气质量检测为例,全套的检测一般包括苯、甲醛、氨气、TV0C和氧气等五个项目,对于一个中型城市,按每年2万套新房装修,每户平均收费600元,实际检测率40来计算,每年的检测费就将近五百万元。一般而言,检测机构的业务主要来源于以下几个方面:国家强制要求的年检/校准、贸易方要求的检测、企业为了提高产品质量自行送检或进行实验室比对检验、工商行政管理部门的市场抽检、民用市场检测等。 按照加入WT0的承诺,从2005年12月11日起,我国的检测市场完全放开,国外的检测机构获准在我国设立独立子公司,从事检测服务,我国检测市场的竞争硝烟日渐激烈。据不完全统计,截止到2005年底,仅上海就有各类检测机构近500家。目前国内检测机构主要由三大主体组成——国有检测机构、国外大型检测机构和民营检测公司。国有检测机构主要是各级政府质量技术监督部门下属或相关的事业单位,业务较为稳定,如各省市的计量测试研究所等;国外的大型检测机构数量不多,但综合实力很强,如瑞士通用公证行(SGS)、美国安全检测实验室(UL)、等;民营检测公司的数量较多,但实力相对较弱,面临强大的竞争压力。 中小型检测机构一般来说经营灵活、市场反应快速,但设备较为简单,检测能力有限,业务品种比较单一,存在较大发展难度。文章主要取本土中小型检测机构作为研究对象。 三、中小型检测机构营销中存在的主要问题 (一)市场意识不强。由于产品检测市场化的时间不长,很多机构难以快速适应市场化的要求,缺乏检测专业技术和现代企业管理知识兼备的人才,领导层缺乏有效的市场意识。 (二)营销战略不明确,营销力量小。一方面,很多机构没有明确的战略目标,没有明确的市场定位;另一方面,营销业务人员少、力量弱,甚至很多机构不设立正式的营销业务部,总经理就是直接的业务经理。 (三)民用市场的开拓没有得到充分重视。很多机构对民用市场似乎不太重视,长期以来的业务主要是围绕国家强制要求或贸易方要求的检测项目而开展的,这在一定程度上与民用市场的开拓难度较大以及我国民众的检测意识不强、民用检测市场不成熟等因素有关。 (四)组织内部信息化水平不高、网站友好度低。很多机构并未建立内部局域网,组织内部各部门信息共享度不高。此外,网站作为与客户交流的重要平台,是与用户进行沟通提高服务水平的重要工具,而很多机构的网站友好度很低、更新速度慢,严重影响了企业形象。据观察了解,甚至有机构半年多都未对网站更新过,更不用说想从中查询及时有用的信息。 (五)售后服务水平低。很多机构并未成立专门的客户服务部,对于检测后的服务并没有形成足够的重视,有些机构则干脆将其职能并入综合办公室里,并不能形成有效的客户服务。 虽然如此,随着对市场的理解逐渐深刻,很多中小型检测机构都在努力提高自身的管理营销水平,利用自身对市场的快速灵活反应能力来对这个庞大的检测市场分一杯羹。不同的检测机构应该根据自身情况采用不同的发展策略。 四、中小型检测机构营销战略建议 在制定营销战略前首先要对本机构和竞争对手的能力进行分析,确定自己的资源和能力范围以及增加对对手的认知和分析,在此基础上不断进行市场细分、市场定位和目标市场选择的循环动态分析: (一)加强市场调查和市场分析工作,为市场细分提供依据。市场调查和市场分析是经营活动主体认识市场形势、分析自身经营状况、预测市场变化趋势进而制定正确的营销战略的一种极为重要的手段。计量检测机构需要通过市场调查活动来了解自身能力、了解竞争对手情况、了解客户需求。市场调查、分析的内容主要包括有:1)需求研究:本机构的市场占有率和覆盖率、现有客户的需求量、市场潜在需求量、竞争对手研究等;2)产品研究:本机构现有检测能力及可能拓展的检测能力、本机构的配套服务能力、竞争对手的服务能力等;3)客户研究:现有客户情况研究、潜在客户研究;4)价格研究:市场平均价格水平、本机构的价格水平、新检测业务的定价水平等。 (二)综合考虑各种因素,进行目标市场选择。在进行市场调查和分析的基础上,综合考虑市场状况、本机构能力和竞争对手的情况后,找出目标市场和本机构资源的最佳结合点,选择最利于自身发展的一个或几个目标市场,以期获得最大期望收益。 (三)重视营销战略的作用,进行准确的市场定位。检测市场的市场定位是根据市场情况,给自己的机构、产品和服务确立一个市场位置,让它在特定的时间和地点对特定的细分用户进行营销,以利于在竞争中获取有利位置的过程。通过对不同目标市场状况的把握,根据自身的不同检测产品的特点可以采用不同的定位策略——避强定位、对抗性定位、创新定位、重新定位等。 (四)不断进行STP的循环动态分析。企业的内外部环境在不断变化,要求企业也要不断对其进行循环动态分析,从而保证STP战略的有效性。 当然,中小型检测机构还需要做很多改进工作以对STP战略的实施给予支持: (一)及时转变观念,提高市场竞争和服务意识。在市场放开、外资进入的激烈竞争局面即将形成的情况下,要认识到这既是挑战也是机遇,先 一步赢得市场的认同就获得了竞争的优势,而市场竞争和服务意识的树立以及对先进的检测服务理念(完善的服务项目和赔偿制度)的学习是赢得市场的关键。 (二)合理选用价格策略。检测机构的产品主要是检测报告,由于产品的特殊性,产品策略相对较难实施,而价格策略是市场营销策略的重要组成部分,它在很大程度上影响着市场需求和购买者的行为。检测机构制定的价格适当,就有利于开拓、巩固和扩大市场,增强产品的竞争力。 检测机构要综合分析产品成本、市场需求、市场竞争、消费者行为等影响因素,运用科学的方法、灵活的策略,选择恰当的定价目标,实行符合本机构发展战略的价格策略。 (三)民用检测市场必须加以重视。目前民用检测市场的潜力还没有被充分发掘,但随着人们生活水平的提高和对高质量生活追求的逐渐增加,民用检测市场也将越来越大,提前进入这一市场将会使自己在未来竞争中处于有利位置。对于检测这一特殊产品,也可以使用传统的4P(产品、价格、渠道、促销)市场营销组合或者现代的4C(顾客、成本、方便和沟通)市场营销组合,比如说在业务发展中也可以与相关的厂商开展联合促销等。 (四)提高机构的信息化水平,增强网站的友好度。组织内部效率决定了营销能力水平的高低,增加组织内部的信息共享、提高信息化水平可以有效提高机构的效率,为STP的实施提供有力支持。此外,作为与客户交流的重要工具,中小型检测机构的网站中应增加互动交流功能板块,积极更新网页,增强网站的友好度,提高客户满意度。 (五)充分重视售后服务和情感服务。产品检测服务作为特殊的产品,向客户提供的不仅仅是检测数据和检测报告,更是一种安全保证,良好的售后服务和情感服务会有效的维护好客户。在向企业客户提供服务的同时更应该由专业的技术人员与企业进行沟通,就产品的薄弱不足之处提出意见建议,便于企业改进产品质量;在向个人客户提供服务时,更应注意加强对专业数据的解读,提供专业的建议和意见,这样可以有效提高客户满意度、快速形成良好的口碑效应。 五、结论建议 随着检测市场的放开,激烈竞争已经不可避免,作为在市场中处于相对较弱势地位的本土中小型检测机构来说,通过对自身能力的把握和对竞争对手的分析,利用动态STP营销战略可以有效提高竞争力,但竞争力的提高不能仅仅依赖于几种营销策略组合,文章认为应该还要在以下方面做出努力: (一)充分利用本土的先发优势,集中资源快速发展核心业务,提高技术水平和扩大组织规模,扩张服务的地理范围,提升组织的竞争力。 (二)增加与先进机构的交流,学习其先进的管理和技术,尤其是经营运作方式,提高管理水平,学会“与狼共舞”。 (三)多渠道发展业务,争取双赢或多赢,可以采用与其他检测机构进行合作的模式,尝试建立信息、资源共享体,建设业务互补体、开拓业务市场等。 (四)市场竞争的本质是人力资源的竞争,在引进高水平人才的同时,组织更应该建立自己的人才培养机制并且完善各项管理制度,留住高水平的人才。 销售策略论文:关于中国绿色食物挖掘北方地区市场的销售策略 论文摘要:文章在研究市场国际化背景下,中国绿色食品产业和企业发展的比较竞争优势及与东北亚地区的合作前景、出12’现状、存在问题,在借鉴外国经验基础上,要通过政策导向,作好市场定位和市场分析,加强营销管理的针对性,并通过选择适宜的合作竞争战略及方式,提高冲破绿色壁垒的能力以及扩大绿色食品出12’的规模和优化结构。 论文关键词:绿色食品;开拓东北亚市场;发展战略 目前,我国绿色食品出口多集中在美国、欧盟、日本等国家和地区,市场覆盖率和市场占有率比较小,市场风险大。因此,我国要把绿色食品营销战略重点转移到东北亚地区,积极开发新市场,分散贸易风险,扩大市场的互补性和降低进入壁垒,在东北亚地区产品出口国中寻求合作伙伴,并通过与之开展的多种形式合作和针对不同合作伙伴,制定不同的营销战略和策略,加强开拓市场的能力,以此不断扩大市场的占有率和提高企业竞争力。 一、本土化、区域化、国际化的发展目标 我国绿色食品企业市场营销在相当长时期内要加强本土化的建设和发展。本土化包含两层含义,一是在本国范围内进一步拓展市场的广度和深度;二是在出口国实现本土化,取得本土化成功后再向区域化发展,区域化是若干本土化的集合,是向国际化发展的前期准备,也是更大范围的本土化。 (一)本土化和国际化营销要突出加强的工作 1.扩大基地规模和发展产业集群。已具备发展产业集群的条件,在黑龙江和吉林发展绿色大米产业和山特产品产业集群;在内蒙、黑龙江发展绿色乳制品产业集群;在山东发展绿色果菜产业集群;在浙江、江苏、福建发展绿色茶叶产业集群等。产业集群的发展是本土化营销的重点,也是向跨国本土化发展的基础[2]。在扩大基地规模和产业集群发展中要吸引外资和民营资本的参与,内蒙的蒙牛成功的吸引了2600万美元的外资合作,开发新产品和新市场是一个成功的范例。 2.加强龙头企业建设,发展与跨国本土化相适应的营销组合。从市场需求、产品质量和特色、价格、渠道与促销活动诸方面考虑本土化营销组合及其重点,特别要适应出口国绿色壁垒和新的食品安全标准的要求。在这方面国家级和省级龙头企业发挥着重要作用。 3.建立与出口国优秀经销商的合作关系。用国际化的营销渠道出口我国绿色食品,使国内的本土化与跨国本土化更好结合和融合。如进一步加强与世界著名的零售连锁公司沃尔玛和家乐福的合作,可通过这些渠道将我国的产品更大范围的销售出去,这是实现由本土化到区域化和国际化的重要组成部分。黑龙江新棉精米加工有限公司成功地与日本企业合作,将绿色大米打进日本市场,就是一个极好的尝试。 (二)做好跨国本土化市场定位国际市场不同于国内市场,由于国家与国家之间存在着很大的差异,市场营销环境也大不相同,因此,开拓国际市场要求减少盲目性、增强主动性和科学性。首先应全面了解国际市场的特点。目前世界市场可以分为三个层次:第一个层次是以欧、美、日为代表的发达国家市场;第二个层次是以韩国、新加坡、俄罗斯等为代表的中等发达国家市场;第三个层次是以中国、印度、越南等为代表的发展中国家市场。 我国绿色食品出口主要是初级产品。但随着质量和标准的与国际化接轨,特别是市场定位(出口国、消费群体、消费习惯、产品需求等)的进一步深化和发展目标的逐步实现,从本土化到国际化营销战略目标的实现是有把握的。我国绿色食品企业开拓国外市场应采取从本土化到国际化的发展战略;搞好市场定位,提高营销的针对性,这是成功进入出口国市场,并能进一步发展的关键。 (三)国际化的营销策略首先,分步国际化的营销策略。这是一种逐步到位的国际化策略。企业和营销人员刚进入陌生的国外市场时对市场需求的产品、消费习惯、文化差异的实际情况知之不多,对这些产品的市场前景没有把握,要求营销人员自己动手或请专家进行调查研究,从而比较确切地了解现有产品是否可以满足当地的本土化需要,接着将国外市场信息反馈给产品研发人员,以便开发出能在国外市场受欢迎的产品。在这个过程中,企业国际化营销策略是逐步实现的。其次,一步到位的国际化营销策略。企业和营销人员自始至终以一种整合的全球观点开拓国际市场,同时它又对营销人员的责任心提出很高的要求。这种策略下,企业和营销人员努力挖掘国外市场上与本公司生产能力吻合的最新需求,对顾客的类型和行为模式也更多注重研究。此外,企业和营销人员还应尽职尽责地做好市场细分和目标市场定位,使其收到良好的效果。 二、合作竞争,实现双赢 (一)通过合作竞争开拓国内外市场目前,我国绿色食品出口多集中在美国、日本和东南亚等国家和地区,市场覆盖率和市场占有率比较小,回旋余地小,市场风险大。要积极开发新市场,分散贸易风险,扩大市场的互补性和降低进入壁垒,就要在产品出口国中寻求合作伙伴,并通过与之开展的多种形式合作,加强开拓市场的能力。要针对不同市场和不同的合作伙伴,制定不同的营销战略和策略,不断扩大市场的覆盖率、市场占有率,进而提高利润率。 (二)通过合作竞争,不断优化产品结构要加强对国际市场需求的跟踪调研,不断创新产品,同时大力开发有中国资源特色和融入出口国文化特色的绿色产品;在保持传统绿色产品出口优势同时,提高深加工产品出口的比重,特别是AA级产品的比重在上述过程中,要借鉴外国企业产品创新和管理创新的做法和经验,提高产品质量和市场竞争力。一要着眼于做大做强和提高效益,即通过不同形式的合作发展“航空母舰”;二要着眼于特色经营,尤其是中小企业要搞好市场定位,扬长避短,大部分绿色食品企业应在这一战略指导下,找到各自的角色和发展的空间。 (三)要为投资者提供好的项目和好的合作伙伴外来资本和投资者到中国投资是来寻求好的投资回报,使其资本增值的。所以好的项目在一定程度上更重要。好的项目主要包括:项目所处产业生命周期(处于成长期和成熟期的项目更能吸引投资者,而处于研发期和导入期的项目,由于市场前景不清晰投资者更多的是观望、等待,择机行动);项目的规模、投资回报、可持续发展的市场前景预测和分析。目前大多数招商引资项目的规模不大,很难在国内外市场竞争中保持和发展竞争优势。企业规模不够大,还意味着需要进一步重组和整合,对重组与整合的考虑会使投资者举目观望。因此,要加强对投资者对投资项目和合作伙伴选择的具体分析,有针对性的加以解决。 三、根据目标市场特点战略 (一)锁定重点出口国家和地区目前,我国绿色食品出口要在巩固现有市场的基础上,进一步扩大到周边国家,实施从本土化到区域化的营销战略。美国、欧洲、日本是重要的潜在市场,是我国绿色食品企业必须高度重视的出口增长的目标市场。欧盟东扩后,为我们开拓这一市场提供了条件,欧盟的新成员在经济发展和收入消费水平上与老欧盟成员有一定差距,在对食品消费需求方面更适合绿色食品,这为我国绿色食品出口提供了机遇。 1.发达国家的市场潜力巨大。这一市场的商业设施完备、市场环境良好、消费意识和环保意识超前,具有巨大的出口潜力。实力较强的企业(特别是AA级食品),可将此作为重点出口市场。 2.我国周边的国家和地区是适宜进入的区域市场,如港澳台、日本、韩国、新加坡等。这一市场交通便利、信息畅通、成本相对较低,一些成长中的绿色食品企业和A级产品可先选择这一地区出口。 3.容易进入的是发展中国家的市场。这些国家的市场条件、国民收入、消费水平、产品质量技术标准与我国相当,一些中小绿色食品企业可将A级绿色食品定位于这一市场,逐步扩大出口。4.扶持重点企业和产品的出口。在选择重点企业和产品扶植时,主要应考虑以下因素: (1)企业的产品是否有国际市场竞争优势。不仅要研究国内市场,还要研究国际市场;既要着眼现实需求,也要着眼潜在需求,重点发展有特色的或市场前景广阔的有市场竞争优势的产品。 (2)产业基础。主要是强调要立足现有基础,并进一步挖掘出潜力。尽快形成产业规模优势。比如,我国的优质专用小麦,尽管专用品种没有美国那么多,但近年来在品种开发和生产工艺方面有了显著进步,单产水平高于美国、加拿大,特别是在我国黄淮海地区、长江下游地区和大兴安岭沿麓等地区,专用小麦进一步发展的产业基础很好。把这些比较优势发挥出来,转变为竞争优势,能够在激烈的国际市场竞争中取得主动权。 (3)企业的实力及产品特色。在选择重点企业时应考虑该企业的实力及产品特色,与出口国的同类产品比是否有比较竞争优势,以及企业持续的创新和综合实力的持久性,尤其是高级管理人员的素质及其业绩;在此基础上,再考虑该企业实力是否有满足出口国需求的潜力,以防止市场开拓后,因供给不足,使他国竞争者趁虚而入。 (4)合作伙伴及进入策略。中国企业要善于利用外国企业在全世界建立的销售网络,向更多的第三国市场渗透和开拓。这种合作有两个方面,一是参加外企的大企业集团在海外的承包项目;二是与外国的企业合作,利用外企的营销网络,共同开发产品,合作开拓更多、更大的市场。特别是在中国企业尚未涉足的第三国市场,更适合采取此办法打开市场。 (二)企业要抓住机遇、做强做大、不断创新 1.市场定位与目标市场的选择。 (1)以实力为基础的市场定位。企业可根据自身的实力进行市场定位,经济实力雄厚、技术先进的企业可加大有机食品(AA级绿色食品)的开发,扩大出口,增强国际竞争力;规模小、生产能力低的企业,可进行A级绿色产品生产,首先满足国内市场需求,逐渐向生产开发AA级绿色食品的方向发展。 (2)以模式为基础的市场定位。企业可以发掘地方产品的传统优势和特殊的生态条件优势,将企业定位于绿色+特色模式、绿色+优质模式、绿色+低成本模式、绿色+品牌模式。 2。持质量和信誉取胜的发展方向。“以质取胜”是产品战略的核心内容,也是在激烈的国际市场竞争中取胜的关键所在。为此,要牢固树立“以质取胜和质量第一、信誉第一”的观念,并从思想上对产品质量给予高度重视;加大培育“拳头”产品,和优质名牌产品的力度,增加研发投入以要适应国际市场对高品质产品的需求,应按着“从土地到餐桌”全过程管理的要求,对产地环境、原料生产、加工流程、产品包装、储运销售等每个环节都强化监管措施,不断完善安全质量保证体系,靠质量和信誉的不断提高,实现扩大市场占有率和提高效益的目标。 3.作好品牌整合,加强品牌的竞争优势。品牌在开拓市场和提高企业效益中的作用。品牌整合是近十年来出现的一种新的品牌管理办法,是指为了维持和提高长期竞争优势,企业把品牌管理的重点放在建立企业旗帜品牌上;明确企业品牌或旗帜品牌与其他品牌的关系,使品牌家族成员能够相互支持;充分利用企业现有品牌的价值和影响力,进行品牌扩张。 我国绿色食品要在国内外激烈的竞争中保持快速发展,就要不断提升产品质量档次,培育和发展驰名品牌,靠质量和信誉开拓国内外市场,赢得社会经济效益。但市场品牌杂乱就难免盲目竞争和过度竞争,企业和地区的整体竞争优势难以发挥。如黑龙江省大米市场上出售的品牌过多(现在有30个以上),不利于发挥黑龙江省“北大仓”综合竞争力的优势,品牌过多说明企业规模偏小,在采用高科技及市场研发方面的投入受到限制,品牌多还为假冒企业和产品提供了藏身之地和以假乱真的机会。如能从现有的30几个品牌整合到l0个左右品牌,则可大大提高竞争力。即集中30个品牌的产品研发和促销费用,使品牌的无形资产价值的上升都会起到提高综合竞争力的效果。因此,有必要从地区和企业的角度,统筹考虑绿色食品品牌整合,以市场导向为基础,辅以适当的行政推动,为培育和发展著名品牌打下坚实的基础。 (三)营造良好的产业发展环境 1.好的市场、法律环境。良好的市场环境是指投资及产品的产销要体现公平、公正、公开,市场信息畅通及交易条件良好;法律环境是指对投资人的财产和投资行为的合法保护及对其正常经营的合法保护。以国家级和省级高新技术产业区、大学科技园区、海归人员创业园区等为载体,实现相关产业的高度集聚,从而形成以高新技术产业为主的产业集群。 2.培育良好的民间投资机会和项目。为外资和民营资本,提供良好的投资机会和项目,要以优势产业集群的发展和地方经济的改善为标准,衡量这一环境是否优化。东北三省部分地区出现了“招商错位”现象:重“经营环境”轻“法制环境”、重“先期免费”轻“后期服务”、重“引资”轻“规矩”、重“外商”轻“内商”。出现这些现象的根本原因在于市场化程度不高,统一的市场规范没有形成,来自方方面面的不确定因素过多,使经济发展反而受到伤害。创造真正尊商、安商、惠商和富商的氛围,东北投资环境亟待引入市场化机制。 中国绿色食品产业和出口发展正处于成长期阶段,这是下步发展的基础,东北亚各国的经济发展正处于新一轮增长期,区域经济一体化步伐加快和合作竞争的发展为这一地区的国家和企业带来新的发展机遇,同时,市场营销环境进一步改善,也为中国绿色食品向这一地区的出口提供了条件;另外,我国企业冲破绿色壁垒的能力也在逐步提高,在这样的大环境下,通过培育和发展有区域竞争优势的产业集群,扶持大企业集团,并坚持靠质量和信誉取胜的方向,中国绿色食品出口发展的前景广阔。 销售策略论文:有关黑土品牌销售策略中国农产品应付社会的务急之策 论文摘要:WTO后我国农业与世界农业的全面接轨,我国农产品销售将面临巨大的机遇和挑战。因此提升农产品的市场竞争力显得日益重要。如何让这一品牌在国内及国际市场上被认同,营销战略不容忽视。 论文关键词:寒地黑土;品牌;营销 我国自加入WTO后,市场竞争愈演愈烈,我国的一些传统产业,特别是农业遭受了巨大的冲击。国外农产品及其著名品牌大量进入国内市场,中国农业步履维艰,在这样的环境下,除了及时调整农业内部的结构外,建立和加强农产品品牌化建设势在必行,从而提高我国农产品的竞争力,同时对增强农民收益将开辟新的路径。 一、“寒地黑土”是黄金品牌 寒地黑土品牌,是十分稀缺的生态资源文化的标志,是中国乃至全世界仅有的宝中之宝.在世界历史上,曾有过三块黑色宝石般的黑土地,一块分布在美国密西西比河流域,一块地处乌克兰大平原的黑土地由于多年的掠夺性的开发,黑土土层产出能力已经较小,只能更多地采用催生剂。据有关资料记载,寒地黑土每积累1厘米,需要200到400年,我国东北松辽流域的黑土层一般在60一100厘米之间,这60—-100厘米厚的黑士形成时间;大约在1万2千年一4万年之间.这稀缺的国宝是天地用了几万年的时间,付出了无法估量的辛勤与汗水,才养育出来这一块黑油油的可以供养人类健康茁壮成长的黑土地。据有关资料记载,黑土中有利植物成长的营养成分高出黄土和红壤的5—10倍所以有:人说黑土地油汪汪,不一朋巴也长粮.这正是黑土价值的真实写照。 21世纪的品牌,唯有名牌赢天下.寒地黑土品牌,孕育于知识经济兴起之初,诞生于21世纪的刚刚开妗天时,地利,人和为寒地黑土品牌创造了成长,成名的良机面对知识经济的兴起,互联系的形成,传统产业的急剧变革,全球经济一体化进程将汹涌澎湃.西方经济在知识经济大潮的推动下,已经实现了一个质的飞跃一从经营产品到经营品牌;他们不仅拥有大量的货币资本优势,而且还有诸多的全球驰名的超级品牌优势;他们占领着大量的市场而西方经济缺少的,也就是他们的弱势,缺少资源,特别是缺少像寒地黑土商标所标识的生态资源。物竞天择,适者生存。我们的优势,我们应该走的路,用名牌战略,打绿色品牌,走特色路.这不仅是我们的战略和策略,它更是当今世界消费的大趋势。 二、寒地黑土品牌战略的重要性 1.“寒地黑土”品牌战略是现代市场化的要求 农业产业化是我国农业在新世纪生存和发展的必由之路。绥化市应清楚地看到现代市场竞争已从农产品价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争,品牌竞争已成为农业企业之间、农业生产区域之间经济竞争的重要特征。产品生产、加工、销售与流通各个环节都要根据市场机制来运行,商品以品牌的形式进入市场,通过市场引导龙头,龙头带动农户,围绕某种农产品生产,形成种养加,产供销、服务网络为一体的专业化经营,从而提高经济效益,农产品在市场中实现价值的高低是农业产业化形成、巩固与发展的关键,因此只有高质量的名牌产品才能具有巨大的市场获利能力,农业产业化经营才有活力。 2.“寒地黑土”品牌战略是农村城镇化发展的潜在要求 据预测,我国城镇化逐步增大,城镇化的发展必然导致农产品市场的扩大和农业市场化程度的加深,这将有利于农产品总需求的扩大和名优品牌农产品所占比重的上升,而且城镇居民的消费知识较多,对农产品的营养,保健,卫生外观等特别注重,而获得这些信息的重要途径就是确认农产品的品牌,使消费者通过确认品牌而信任农产品的质量和特色。因此,城镇化的发展为寒地黑土农产品品牌经营战略提供了良好的契机。 3.“寒地黑土”品牌经营是绥化优质农产品交易避免市场交易失败的有效途径 我国农产品现在和将来一段时间内将是普通农产品,劣质农产品与优质农产品并存的形式,农产品的品质和成本对于消费者来说很难掌握,而销售者则不然,这种市场主体对优质农产品所拥有的信息不对称的情况下,消费者本能愿意接受以市场平均价格购买优质农产品,销售者为了增大销量往往降价销售普通或劣质农产品,相比艺下消费者则以更低的市场平均价格估价优质农产品。因此这种选择使得优质农产品受到错误的市场导向,导致优质农产品被普通和劣质农产品排挤出局。“寒地黑土”品牌经营则会一改常态,它会将绥化地区的优质农产品的特点和优势传递给消费者,使其积极购买,认识到物有所值。因此“寒地黑土”品牌化经营将避免绥化地区的优质农产品在市场交易中而失败。 4.“寒地黑土”品牌经营是优化配置绥化地区农业资源的重要途径 相对于资金、劳动力、能源、机械设备等有形资源来说,“寒地黑土”品牌是无形资源。我国的传统农业生产经营模式是以大量资金、设备投人为主,以稀缺自然资源为依托支撑经济发展,而忽视了无形资源的优化配置,造成农业两种资源皆浪费严重,生态遭受破坏,农业生产效益较低。“寒地黑土”品牌经营是运用农产品品牌这一无形资源使农产品价值增值,从而降低优质农产品的有形资源成本,在名优品牌的基础上优化配置有形资源。这样才能使有形资源和无形资源相互结合,从而提高农业经济的效益。 三、“寒地黑土"品牌营销战略的对策 1.政府应在“寒地黑土”农产品营销中发挥重要的作用 “寒地黑土”品牌是绥化市政府有关部门审时度势而创造出来的特色农业品牌。那么绥化市政府在农产品销售中担负着重要的角色。 (1)府应做好“寒地黑土”品牌的宣传。“王婆卖瓜,就是要夸’,这—观念应予以接受,优质的产品需要广告的有力宣传,那么绥化市政府应通过新闻媒体等各种渠道做好宣传工作,把“寒地黑’这一品牌打出去。 (2)依法加强管理,规范市场行为,及时把各项政策传递给农民和企业手中。深化流通体制改革,打破地方封锁,促进全国统—市场的形成。 (3)联合农业推广部门,及时把新产品的种植技术和有关知识、无公害产品、绿色食品的操作信息传递给农户。 (4)帮助企业、农户解决自身难以解决的困难。例如:由于农产品必须达到_定检测标准才能进入市场,特别是现在的绿色贸易壁垒的兴起要求的标准更加严格。因此政府应在一定的区域里建立相应的农产品检测中心,让农户能够吸时了解到农产品的相应标准,及时组织生产。 2.给予“寒地黑土”品牌财力、人力、科技的有力支持 (1)实施‘地黑土”名牌农产品的产业化经营,必须有与之相适应的资金投^,否则是难以形成市场竞争力的。例如:江西的崇江的红羽麻鸡产业项目共需投资1.84亿人民币,其中固定资产投资为9155万人民币,流动资金为9245万人民币。这么庞大的资金需求,只有通过多元化筹资来解决,包括财政部门用于农业的专项资金、农业政策性贷款、农村金融机构贷款及资金入股,劳动力人股、技术入股、资产入股等形式的社会筹资,并应积极吸引外资。 (2)加快农业科技成果转化应用,为农产品品牌经营提供技术支撑“寒地黑土’,农产品应增大科技投入,不断改革老产品,开发新品种。品牌之争,归根到底也就是科技的竞争。因为品牌依靠优质,优质来源技术。因此应强化依靠科技创品牌的意识,加大科技投入力度。—要增加“寒地黑土”农产品开发的科研推广经费投入,尤其是龙头企业更要增加名牌开发投资力度;二要大力推广运用农业高新科技,注重培育名特优新品种,引进精深加工新技术,促使农产品升级升值。同时可以借省内各大科研单位、大专院校等部门的帮助,与其结成科技网络,为发展“寒地黑土,名牌农产品服务。三要注重从基础环节抓起,搞好农民技术培训,搦歌民整体的科学和生产技术水平。 四、建立和完善“企业+农户"的联合性生产体系 “公司+农户”是以公司、工厂、协会等经济实体为龙头,以农户为基础,以市场为导向,以经济利益为纽带,由生产者、加工者、销售者、经营者结成的地位平等、利益均享、风险共担的经济共同体。其经营体制是农户为基础的公司,农户与公司资源签订合同,公司向农户有偿提供生产资料、资金、技术、产品销售服务;农户按公司制定的生产计划、技术要求进行生产,产品按合同规定的价格、数量、规格或品质交给公司,公司负责产品销售。“风险共担,利益共沾”,实现生产、加工、销售、增值的良性循环。这种“公司+农户”的产业一体化的经营模式有助于通过对农产品的深度加工,提高“寒地黑土’’农产品的附加值,增强市场竞争力。 五、努力造就一支高素质的“寒地黑土"农产品营销队伍 众所周知,现代市场经济中,商品生产是基础,但市场销售是关键。我市的“寒地黑土’,农产品品牌创立起来了,能否把它打入国内国际市场主要靠营销。那么具有高素质的营销人才只管重要。我市原来从事农产品营销工作的主体是农民,由于文化水平和营销观念的局限,使得这支营销队耐匿适应全国甚至全球体化的需要。因此,需要造就一直高素质的营销队伍。绥化学院作为绥化地区唯——所高校,应该立足本地,成为培养营销精英的摇篮。 六、用法律武器保护“寒地黑土”品牌的产权,保障其权威性 品牌是一种无形资源,属于知识产权的范畴,“寒地黑土”品牌本身就是产品形象,创立这个品牌不仅是成本、时间、精力的付出,更需要法律强有力的保障。为了防止侵权、仿冒等不良现象发生。要保护农产品的技术专利、商标、原产地名称和制止不正当竞争。保护农产品技术专利就是保护农业新品种的发明权和农产品加工技术的知识产权;保护品牌商标就是保护“寒地黑土”的注册商畅砖用权,组织他人未经许可而使用;原产地名称虽是既得利益,但不通过合法程序加以保护也会流失。因此对出现的劣质农产品要依靠工商、行政、法律和舆论力量坚决抵制清除,切实保障品牌的权威性,维护产品形象和企业及消费者利益,形成有利于农产品品牌成长和有效运作的社会氛围。 销售策略论文:试论旅游危机意外情况应对的销售策略 论文摘要:我国旅游业迅猛发展,吸引了大量国内外游客,同时近年来国内外的突发性危机事件频繁发生,又严重影响了游客对旅游目的地的信心。因此,对旅游危机管理成为当务之急。从旅游企业层面实施旅游危机营销战略,具体包括建立危机管理制度;在危机中积极进行自救;建立企业危机管理预警系统和危机应对处理系统;培养和强化企业管理人员的危机意识;建立与公众的良好、高效的信息沟通系统。 论文关键词:旅游危机;突发事件;营销战略 旅游危机包括旅游业受波及引起的危机和旅游业内部的危机两大类。旅游业受波及引起的危机,是指发生在其他行业里的危机产生的负面影响波及到旅游行业、使旅游业客源骤减、目的地形象受损的危机,如战争、金融风波、恐怖主义、公共卫生危机等;旅游业内部的危机,是指发生在旅游业运营的范围内、直接对游客或旅游从业人员发生威胁、影响旅游活动的危机,如针对游客的恐怖袭击、饭店火灾、旅游娱乐设施发生意外等。从时间序列角度,可以将危机管理分3个阶段:危机发生前准备,危机发生中应对,危机发生后恢复。在不同的阶段,危机表现出不同的特征,相应旅游者的旅游危机认知表现出不同的特点,旅游危机管理在不同的阶段需要采取不同的营销策略应对危机。本文的研究中,笔者从旅游企业层面,将旅游危机营销战略的实施以时间为轴,按危机发生演变的时间序列进行分阶段管理。 一、危机发生前旅游企业的危机营销战略实施 1.建立企业危机管理预警机制,为危机营销战略的实施做准备 自2002年11月16日,我国广东省出现首例具有极强传染性的“非典”病例以来,到2003年4月21日20时止我国已有确诊病例2158例,同时“非典”在全球迅速蔓延,截至4月21日,中国、美国、新加坡、加拿大等27个国家和地区发现总计4060例病例。一些国家和组织早已发出了警报,不少有识之士也提出了警告。但大多数旅游企业对此缺乏足够的警惕,也没有对其可能造成的影响进行研究,其危害程度被严重低估,一些景区、旅行社等旅游企业缺乏危机意识和机制,仍像往常进行大量的广告宣传投入,以至于在“非典”大规模爆发时,损失惨重,仿佛危机是一夜之间爆发的,把损失归罪为行业的脆弱和“非典”的影响。危机期间不对“非典”进行跟踪研究并预测其发展趋势,在北京“双解除”的消息传来后,很多旅行社茫然不知,反应迟缓,不能立即投入经营,抢占市场。 为此需要加强旅游危机的管理,成立专门的危机管理部门,建立完善、科学的预警机制。同时,与政府和国内外权威旅游企业和组织建立战略联盟,及时交流旅游危机的相关信息和管理经验,提高资源和信息的利用水平与决策的可靠性、时效性,及时开展危机营销活动。 2.建立企业危机营销的战略资源库 首先,成立企业危机营销部门,建立科学、规范的危机营销管理制度,并明确部门负责人。同时,设立旅游危机营销专项基金。发生旅游危机时会降低旅游数量,影响旅游企业的收益,旅游企业在危机发生时期和危机过后都要进行额外的促销、沟通活动来树立企业良好的品牌形象,增加市场份额,这些都需要相应的资金。提前设置旅游危机营销专项基金,并预先规定基金的使用许可,当危机发生时不需再经过漫长的机构决策程序,从而快速灵活地应对紧急情况。 3.充分利用网络信息技术实施营销战略 21世纪是旅游业繁荣发展的时代,也是网络时代,旅游业和网络结合,将在新经营组织、新传播方式、新技术手段等方面给旅游业插上新的翅膀。企业利用目的地营销系统,与大型旅游网站合作,并建立自己的网站,旅游网络公告、网上旅游、旅游网络交易中心、旅游网络预算和结算等等。同时旅游企业要与政府合作,利用大型旅游网站旅游企业的相关业务信息和营销宣传,进行宣传及服务质量的调查。以便更好的为顾客改进服务质量。 4.分剐对营销部门员工、旅游者进行培训和教育 企业员工是企业危机管理中最为重要的要素之一。为了加强营销部门员工的危机管理意识和危机预见能力,提高营销人员的快速反应能力,相关旅游企业应通过定期和不定期方式,对营销部门员工进行危机管理培训和危机营销模拟训练,确保企业有一批训练有素的专业危机营销管理人员。同时旅游企业应充分利用大众媒体、宣传手册和企业网站,广泛宣传介绍各种形式危机的应对措施,如安全事故中的紧急自救、酒店火灾时的逃生技能和其他诸如海啸等灾害的常识,使旅游者能正确辨认灾害爆发的征兆,提前预防。加强旅游者的教育不仅可以促进危机管理顺利实施,还可以为企业树立处处从旅游者利益出发,关心旅游者安全的良好形象。 二、危机发生中旅游企业危机营销战略的实施 1.配合政府。对抗危机 旅游企业作为推动旅游经济发展中的一个重要主体,如果因为旅游企业的原因而造成的旅游危机,如重大航空事故、重大旅游事故等,企业应立即派出关键负责人,与政府管理人员一起,追查危机根源,迅速消除危机。对于因非旅游企业因素造成的旅游危机,如因自然灾害、传染病、恐怖袭击等,旅游企业应遵守政府的相关规定,配合政府消除危机。迅速采取措施对受害者进行救助,对已经与旅行社签订合同但尚未入境的游客,劝其取消行程或调整游期。 2.主动配合媒体的工作 营销危机爆发后,企业应在已建立的媒体关系基础上,进一步加强与媒体的沟通,借助媒体的力量引导营销危机局势的发展,协调各方的关系,尽快解决营销危机。首先,企业应尊重媒体在报道所发生的营销危机时的职责,了解其发稿的最后期限并在认真分析营销危机形势的基础上,及时、有礼地与媒体沟通,积极配合;其次,为媒体提供所有从其他途径收集到的信息,并及时予以更新;再次,主动为媒体准备新闻材料草稿,并以易于理解的形式传递给媒体,方便媒体将事实真相传达给公众。应尽量避免与媒体在有关问题或看法上相对立,同时还应注意实现所有的承诺和保证。设立新闻办公室,作为召开新闻会和媒体索取最新材料的场所。最后,根据营销危机生命周期的不同特征选择合适的发言人作为企业代表。并且不论何人代表企业与媒体沟通,都应接受一定的培训,掌握与媒体有效互动的技巧。 3.与公众(企业员工、旅游者等)进行及时、有效的沟通 旅游危机发生时,企业应在原有沟通基础上,尽快让员工从企业管理层直接获得有关旅游危机的各种信息。尽量确保所有员工基本上同时得知所有的重要信息和最新信息,以显现企业对员工的信任和认同感。并且与现有和潜在旅游者建立良好的关系,在旅游危机营销中企业可以采取的方式如下:对顾客进行电话访谈、利用同卷、E—mail、企业网站或免费热线对顾客进行调查等,积极主动地就各种营销策略和营销活动与顾客交流,赢得顾客的信任和支持;还应在营销危机管理过程中,及时主动地通告顾客企业遭遇的营销危机,向因营销危机而遭受损失的顾客表达歉意、承担责任,并将顾客所关注的核心问题传达给他们。在与顾客交流时,应根据实际情况如顾客业务量的大小、受营销危机影响的可能性、被新闻媒体采访的可能性、与企业建立营销危机联系的可能性以及对企业提出批评的可能性等,对顾客进行细分和选择。针对不同顾客的信息需求,有选择地反复传递有关核心信息,同时要保证传递的所有信息的一致性与真实性。 4.根据实际情况及时设计新的营销组合 一是产品和服务。旅游企业应根据旅游危机的危害程度和国家对旅游危机管理的相关规定,确定本企业可继续提供的旅游产品和服务,取消危险旅游产品和服务的提供。重视服务质量,使服务成为行之有效的营销战略并施以全方位、全过程的控制;同时,深入分析旅游危机对旅游消费需求和企业宏观、微观环境的影响,积极准备开发新的安全旅游产品和服务,为危机消除后,企业迅速占领市场做准备;二是价格。在防止恶性价格战的基础上,适当降低价格,以刺激旅游消费;三是促销。促销的目的是在人们购买产品时,为其创造一种独特的,绝无仅有的额外刺激,这些刺激将能立刻带动销售的增加。然而,需要指出的是,在危机活跃阶段,促销的目的并不是要人们关注产品,而是为了解决其销售困难。这时促销手段的使用应该与价格——策略工具同时进行,做一些有利于树立旅游企业形象的广告宣传,虽然此时的广告宣传难以使旅游企业的业务增长,但更容易引起公众(旅游者)的注意,也更容易树立企业形象。 三、危机发生后旅游企业危机营销战略的实施 1.树立危机意识,拓宽融资渠道 要加强资金流的控制,增加储备,以加强对各种风险尤其是特殊经营风险的防范。积极拓宽融资渠道,尽可能得到政府的政策和资金扶持,并在此基础上,加大旅游目的地的宣传工作,吸引外部资金的投入,从而更有利于旅游企业的发展。 2.建立旅游企业多元化发展模式 一是产品的多元化。目前相当多的旅游企业产品相互雷同,相互间恶性竞争,利润空间很小,抗风险能力极低,要打破这种局面,形成一业为主,多种经营的格局。以旅行社为例,在开发自己的产品的同时,可以向其上下游拓展自己的业务,与酒店及景区等旅游产业链的相关产业相结合,获取产业链上更大的利润;二是股权的多元化。企业之间投资参股,以求一种更加紧密的利益结合,以增强抵御风险的能力;三是市场的多元化。不少旅游企业十分看重出入境旅游市场,而轻视国内旅游市场,一旦出入境旅游通道受阻,这些企业便遭受巨大打击。因此,要打破这种格局,走市场多元化的道路。 3.加大企业宣传和促销力度 促销方面,危机后阶段促销的目的是要恢复到组织原先的销售额。切实可行、及时有效的旅游促销将极大的有利于旅游业的迅速恢复和发展。建议实施促销方法差异化战略,如可以在报纸与杂志中使用赠券广告,并在报纸与杂志中展开竞争。此外需要指出的是,尽管通过降价可以迅速获得成功,但建议不能主动地使用这一工具,因为它可能为组织带来长期的损失。 赞助与产品导人方面,危机过后,对受影响的目的地来说,通过接受大型活动地赞助以及利用某些手段可以收到意外的效果。此时,赞助者可以运用他们的说服力与可信度来表明他们将继续支持该产品。这些手段表达了一种信任,有利于人们降低认知风险。 4.加速旅游产品的开发与更新,以全新的面貌吸引旅游者 对于遭受旅游危机还未恢复的旅游景区和景点,要进行重建或修复的开发,在开发中,除满足功能需要外,还需要融娱乐性、参与性、知识性为一体,变传统的单向解读式为双向式。尽快更新传统产品,对传统线路不断增加新的内容,在旅游产品开发中开发出具有深刻文化内涵和自身特色的内容,不断开发新景点、新活动,借此加速旅游产品的开发与更新,以全新的面貌吸引顾客。 四、结束语 旅游企业危机营销战略的实施包括建立危机管理制度;在危机中积极进行自救;建立企业危机管理的预警系统和危机应对处理系统;培养和强化企业管理人员的危机意识;建立与公众的良好、高效的信息沟通系统。此外还应当发动公众积极参与危机控制,最大可能地调动旅游者的热情,形成社会整体的危机应对网络。 销售策略论文:试论电信业的销售策略 论文摘要:我电信业在短短十几年中跃居世界先进行列。根据我国电信企业行业的现状,组建企业集团、坚持技术创新、以顾客为中心等的营销对策。对于促进我国电信产业的快速发展,适应激烈市场竞争的需要,具有重要意义。 论文关键词:电信企业;市场形势;营销战略 一、中国电信市场的形势 20世纪80年代以后,电信业引发了全球范围内的改革开放浪潮,最重要的变化之一就是我国电信业从政府统一管理的部门转变为竞争激烈的企业,特别是跨国公司。1997年2月15日,世界贸易组织中的69个成员国,代表了全球90%以上的电信业务,正式签署了2000年的电信市场对外开放协议。主要内容为:1998年1月1日,美国、加拿大、欧盟部分国家和日本(相当于世界电信收入的75%)全面开放电信市场。 在2004年年底,外资在我国移动语音和数据服务中的持股比例限制由开放初期的25%逐步提高到49%,并可在北京、上海和广州三地建立中外合资企业,提供基础电信服务。2005年,外国电信运营商进入我国的最关键时期已经到来。 二、我国电信企业的现状以及发展中存在的问题 自20世纪90年代中期以来,在打破行政垄断、引人竞争机制等方面,我国电信进行了改革。1994年,中国联合通信公司正式成立,这标志着中国电信行业的大统一的天下被打破。但是,至今电信业在破除大统一局面、引入新的竞争主体方面的工作尚未完全到位,我国电信与政府的“血缘”关系并未完全割断,现有的几个国有电信公司治理结构不健全,企业内部还没有真正建立现代企业制度。 加入WTO后给我国电信业市场带来一定的负面影响,如国外信价比高的产品将大量进入我国电信产品市场,外国实力强劲的电信公司将纷纷进入我国的电信市场,对我国电信企业造成巨大冲击。我们对于通讯市场曾经有过的垄断时代已成为“昨15I黄花”,电信市场不再有“巨无霸”的存在,代之而起的是诸侯割据群雄逐鹿。同时经历了这几年电信市场的长足发展,邮电通信能力和技术水平飞速提高,邮电通信不再是影响国民经济发展的瓶颈部门。从总体上说,通信能力与市场需求相比已经不再是短缺。更为严重的是,在国内需求普遍疲软的情况下,WTO正一步步向我们走来,我们未来的竞争对手将比现在可怕。 三、电信企业行业特点与营销重点 电信企业从属服务行业,因而我们必须从服务行业的特点出发,制定出符合行业特征的市场营销方案。电信企业具有如下行业特点: 1.不可触摸性。服务是无形的。服务在被购买以前是看不见、摸不着、听不到或嗅不出的。而购买者为减少这种不可触摸性所带来的不确定性,他们必然会寻求服务质量的标志或证据。他们将从看到的地方、人员、设备、沟通资料、象征和价格等方面,作出服务质量的判断。因此,服务提供者的任务是“经营证据”、“化无形为有形”。而服务营销者受到的挑战则是要求他们增加有形证据。如果我们想使我们的企业看起来服务快速和有效,就要试用以下几种工具使这种定位策略有形化。 2.不可分离性。服务的生产与消费二者一般是同时进行的。因为当服务时顾客也在场,提供者和顾客相互作用,是服务营销的一个特征,提供者和顾客两者对服务的结果都有影响。 3.可变性。服务具有极大的可变性。因为服务取决于由谁来提供以及在何时、何地提供。对服务质量的控制可采取两个步骤:第一步,投资于挑选优秀的工作人员并进行培训。对服务提供者进行培训,使其对顾客出现的各种情况都能做出适当反应,从而减少服务的可变性;第二步,通过顾客建议和投诉系统,顾客调查和对比购买,追踪了解顾客的满意情况。这样,质量较差的服务便可被察觉出来并得以更正。 4.易消失性。服务不具有可贮藏性。不可能事先生产出服务留待以后消费。它的生产过程本身就是消费的过程,因而极易消失。由于服务性企业具有以上特点,在服务性企业中,顾客面对着服务质量不太稳定和较多变化的服务者,服务结果不仅受服务提供者的影响,而且受“不公开的”生产过程的影响。因而服务性企业的营销不仅需要传统的市场营销,而且还要插人其他两种市场营销,即内部市场营销和交互作用的市场营销。内部市场营销与交互作用的市场营销共同构成现代市场营销——全员营销。亦即市场营销的重点就是全员营销。 四、未来我国电信企业的营销战略 如何增强我国电信企业的核心竞争力和电信业的整体实力,如何调整我国电信产业的营销战略,以便我国电信业能在激烈的国际和国内竞争中占有一席之地,这是我国电信业亟待解决的战略问题。为此,我们应采取的市场营销战略应为如下几点: 1.引入竞争机制,重组电信行业资源,组建企业集团。中国的电信产业过于分散,企业过小的现状仍十分严重,难以与国际上电信巨头进行竞争。因此,必须大刀阔斧地开放国内市场,整合国内电信优良资源,鼓励有实力的民营企业参与电信业的竞争,将民营经济的活力注入国有电信企业的实体之中,加快国有电信企业的重组、改造,壮大我国电信业的整体竞争力。 2.坚持技术创新。市场竞争最终归结为电信产品所蕴涵的核心技术和专有技术的竞争。电信产业的技术创新,主要在三个层面上开展:第一是电话、有线电视、互联网通讯和卫星通讯的结合;第二是通讯与计算机、新闻媒体和文化产业的结合;第三是通讯与商业和金融产业的结合。只有在不同层面上逐步占领技术的制高点,中国企业才能既适应市场需要,又可参与国际市场竞争。 3.以顾客为中心,提供更多的电信产品。由于我国电信产业大统一的历史局面还没有完全根除,几个大的国有企业之间的竞争主要是在价格层面上展开,所以我国电信产业市场上电信产品仍十分单一化,适应不了顾客的需要。在发达国家,电信企业的产品品种众多,业务量很大。在国外,电信产品的开发遍及保险、储蓄、旅行、炒股、娱乐等人们生活的各个方面。 4.实行国际市场营销战略,参与国际市场的运营。随着全球经济一体化的发展,我国企业必须树立全球竞争意识和全球市场意识,制定全球市场营销战略,在国内、国际市场上寻求生存和发展的空间。为此,我国可以跨行业组建一个电信企业集团,如将电信的研究院所、制造业和电信服务业的优良资产进行组合,组建一个有活力的大企业,参与国际市场电信产品供给和电信运营业务。在当前和未来的国际市场竞争中,我们只有能走出去,拿进来,并通过与其他企业的竞争与合作,互通有无,才能逐步发展壮大。 5.价格手段,不可多用,不能滥用。价格大战一直是企业界惯用的营销手段。曾几何时,价格成为我们企业的制胜法宝,推销产品的不二法门。但我们的消费者正一步步走向成熟,他们不再满足于小幅度的降价手段,最终结果导致价格战的恶性循环。在我们通讯市场,价格战的最终结果是“鹬蚌相争,渔夫得利”,这里的渔夫并不是指由于降价而得到实惠的消费者,而是指国际上那些圆睁双眼,紧盯我们这块世界上最大的尚未开放的通讯市场的通讯业的巨头们。我们原本就不足以与之抗衡,我们本应该联手与之竞争,而我们采取的价格战无疑将自己的市场廉价出售给了他们。当然价格战并非一无是处,通过价格大战,可以做到优胜劣汰,导致市场资源的重新配置,并由此锻炼我们的企业抗风浪的能力。但是价格手段毕竟是双刃剑,不可多用,更不能滥用。而应该配合企业社会形象的树立,针对特殊群体采取价格攻势;同时价格不能一降再降,那样会使顾客有了等待心理,反而更糟。 6.拓宽经营范围,实行差别化服务当价格刺激不了消费时,我们应该拓宽经营范围,实行差别化管理。经营范围的缩小,竞争对手的增多,使得价格竞争愈演愈烈。解决价格竞争的办法是发展差别供应和建立差别形象,提高顾客的满意度因为一个满意的顾客对价格的关心程度低于对提供服务者的关心程度,同时一个满意的顾客较为容易接受开展的新业务,而且对我们电信企业的成本而言,发展一个新顾客远比吸引一个老顾客的费用高。因而我们电信企业应凭借自己的资源优势实行差别化服务管理。这种差别化服务管理具有两层意思,其一,区别本企业与外企业的不同,使顾客能明确我们所提供的服务是别人所无法提供的。这一点可以配合企业的文化建设进行。其工作重点应侧重于经营范围的拓展,让我们的服务永远走在别人的前面。其二,对不同的顾客采取不同的营销策略。 五、我国电信企业营销创新的模式选择 在20世纪八九十年代,我国电信企业明显采用了单纯模仿的战略。这一战略实际上是通过考察领先者创新的结果,确定技术和市场的成熟程度,通过引进或购买等方式,把行业领先者的业务和技术直接移植到目标市场。其显著优点就是直接应用领先者的创新成果,技术难度小,可省略市场研究、技术开发等步骤。因此,创新实施的速度可大幅度提高。在20世纪80年代我国通信业的起飞阶段,我国电信业的技术水平和服务层次与世界先进国家相比差距很大,通信网络与技术基础薄弱,拿来主义战略使我们能够直接选择应用先进的技术来替代原有的过时技术,使我国电信业在短短十几年中,就跃居世界先进行列。但是,目前我国电信业的格局和发展水平已与20年前完全不同了,单纯的模仿已经不再适合,我国电信业整体上应处于从单纯模仿向在模仿基础上进行再创新的战略转变,并逐步加大自主创新的力度。首先,我国通信业已经拥有了相当雄厚的网络基础设施,从规模和技术层次上都达到了一个相当高的水平,现阶段的创新必须要考虑新的通信能力与原有网络的适应性,因此不可能是简单地拿来。其次,世界通信服务业呈现出多样化的趋势,不断地出现一些地域性的特殊服务,基本的、通用的服务已经不能最大程度地满足社会通信需求。同时,我国的通信市场也正在迅速成熟,受我国传统文化、体制等因素的影响,在很多方面也表现出一些特殊的市场需求,这种特殊需求显然不能用从国外拿来的技术和服务来满足。最后,我国通信业已具备了一定的综合能力。我国已拥有中国电信、中国移动、中国联通、中国网通等几大全国性通信企业,一批世界知名的通信设备制造企业、通信技术研究机构正迅速成长,在某些技术领域已经达到了世界先进水平。可以说,在一些关键技术领域,已经没有必要跟在别人的后面亦步亦趋。2000年,我国提出的TD—SCDMA标准被国际电联采用,成为第三代移动通信技术标准之一,标志着我国通信技术创新的水平开始跟上了国际先进水平。但是,就通信服务的整体水平来看,还没有进人世界领先行列,尚不具备全面实施领先战略的能力。而且在领先战略下,创新的不确定性最高,要承担很大的风险,不仅要求较高的技术水平,还要求准确地定位市场需求的能力,在这两方面,我国通信业与欧美国家相比还有较大的差距。因此,开辟国际新市场的能力有待进一步增强。追随并结合自身的条件和要求进行再创新、自主创新,是当前我国电信业的最佳创新战略。 总之,在我们电信企业的市场营销工作中,要以现代营销观念为主,以传统营销观念为辅;以全员营销思想为主导,突出营销部门的地位;淡化广告宣传效应,重视企业文化建设;忽略价格杠杆功能,严格差别化服务管理;立足现有市场,创造消费需求;以先进的营销理念武装我们的头脑,使我们电信企业在竞争中永立潮头,勇往直前。加入世贸组织后,我国的电信企业既面临了激烈的竞争,又存在着巨大的发展空间,我国的电信企业要审时度势,制定正确的营销战略,才能适应激烈竞争的需要,立于不败之地。 销售策略论文:简析市场销售策略在我国人寿保险业中的作用 论文摘要:本文以市场营销战略为研究视角,分析了目前中国人寿保险业经营的问题与现状。从目标市场营销战略、营销组合战略两方面论述了市场营销战略在中国人寿保险中的作用。 论文关键词:营销战略:人寿保险:市场细分:营销组合 国外许多火公司对巾国保险市场关注已久,现在巾国成功人世快四年了,保险市场激烈的竞争已经展开。只有二十几年短暂发展历史的中国寿险与实力雄厚的国外保险公司比较,势单力薄。置于这种竞争环境中,既要看到国外保险公司带来的压力与挑战,作好充分的思想准备,义要认识到其将为我们带来全新的营销理念、先进的营销技术和丰富的保险产品,最终的受惠者仍是中国整个保险业。因此,要积极地迎接它,转变营销观念,确定营销策略,创新营销手段挟本土优势,避其长,攻其短,以逸待劳,相机而动,使我国保险业跟上世界保险市场的时代脉搏,准确地把握发展机遇,基于我国寿险业发展的现状与问题,整体性地提高我国寿险业。 1中国人寿保险业目标市场营销选择战略 1.1中国人寿保险市场细分 随着居民收入分配由金字塔向橄榄型发展,保险业可承保范围与保险业务规模将急剧扩火。新的经济社会环境对保险业提出了新的更高的要求,需要保险业提供全方位、多层次的保险保障。 一个成熟的保险市场,从形成到发育进而完善需要经历三个阶段的转型,即从追求保费收入阶段到追求保险经营效益阶段,再到追求保险质量阶段。我国现在正处于第一阶段向第二阶段转型的时期。保险公司在竞争中除了要维持市场份额,还要注重业务质量,在偿付能力一定的前提下不断地扩大业务规模,这就要求各公司必须拥有自己特定的客户群,因此,第二阶段实质上是细分市场的阶段。 保险市场细分,可以减少内耗,实现科学管理和科学发展,在国家保险业发展总纲下,实现市场主导化管理,制订不同市场的发展目标和模式,是中国保险市场成熟的特征市场细分思想产生于20世纪50年代中期,它是第二次世界大战后市场营销理论和战略的新发展,是美国市场营销学家德尔.史密斯在总结市场营销实践经验的基础上提出来的一个新概念。 在人寿保险业细分市场的过程中,主要的思路就是通过建立科学的指标体系,运用科学的方法进行市场的划分,使得同一类型中的市场具有较为相似的市场特点和市场成熟度;不同类型的市场之间差别相对较大,显示出比较明显的差异。而这种市场特点和市场差异代表着市场的不同形态和不同需求。笔者曾经分析得出中国经济从东到西具有比较明显的梯度状态,又因为经济发展是保险业发展的基础,因而人寿保险市场也表现出同样的态势。所以在细分时可以考虑从各省市自治区的经济发展水平、寿险业务量、寿险市场规模、寿险在国民经济中的地位、寿险企业效益、寿险中介发展程度、外部环境状况等方面人手,依据各省市的经济状况及寿险业发展程度,选取米源可靠的数据和可获得的指标,将我国寿险市场进行细分,根据寿险业综合发展水平分成几个大的区域。 本文从各地区经济发展水平、寿险业务量、寿险在国民经济中的地位三个方面考虑,用各地区的经济增长率、保费收人、保险密度和保险深度作为土要指标、利用多元统计方法中的聚类分析,以2001年的相关数据对我国的寿险业进行细分,使得相似形态的地区被放人同一类,并且不同的类之间具有较大的差别。聚类时对各个指标进行了标准化处理以消除数据单位的影响,各样品之间的距离采用欧氏距离,聚类方法选用了分类效果较好的类平均法。(数据来源于2002年《中国统计年鉴》)部分省市分类结果如下 第一类:北京、上海; 第二类:浙江、广东、江苏、山东; 第三类:黑龙江、安徽、湖南、河北、河南、湖北、四川; 第四类:江西、广西、吉林、贵州、甘肃、山西、云南。 结果表明:北京、上海、浙江、广东、江苏和山东的保险业发展在全国居于领先地位,而江西、广西、吉林、贵州、甘肃、山西、云南较为落后。 国家可以根据寿险业在地区之间的差异性,结合我国经济区域的划分提供不同的政策支持,在寿险业发展较好的地区,可以相对地放松市场管制,强化市场和竞争的因素,使得这些区域较早地适应国际化的发展。在寿险业发展较差的地区,国家除了一方面给予政策的扶持,同时也要有针对性地进行问题的解决,使得落后地区能够在积极发展经济的同时,加快寿险业的发展,让二者结合起来,形成良性循环的状态。对于费率、合同条款、保单、产品等各方面内容的管理就可以结合区域特点有效地进行监管和管理,避免在制定政策和进行监管时,难于有效地推出相应的措施和标准。特别是目前,外资寿险公司已经逐渐进入中国市场,抢滩中心城市的保源已经是不争的事实,而我国总体处于初级阶段的寿险业就必须根据这种现实状况,及时调整战略,利用寿险业发展较好的城市进行试点,和外资公司进行竞争,提高自身竞争力,并带动全国寿险业的发展。这样,在细分过程中,其市场形态较好的这一类城市可以成为试点的被选城市。人寿保险市场细分,可以减少内耗,实现科学管理和科学发展,在国家寿险业发展总纲下,实现市场主导化管理,制订不周市场的发展目标和模式,是中国人寿保险市场成熟的特征。中国人寿保险市场形态分析是为了达到市场科学分类的结果。市场细分可以实现科学管理,科学发展,进而实现中国人寿保险业迅速发展,真正发挥人寿保险业在巾国经济和社会发展中的重要作用。中国人寿保险业刚刚起步,在1980年全面恢复后,已经跨越了发达国家上百年的发展历史。但是,中国人寿保险业正面临历史性的转变,对中国寿险市场的形态研究,有利于实现中国寿险业的科学发展,有利于中国寿险市场有先后的实现市场转型,进而使中国寿险业迎来又一个繁荣高速发展的新时期。 1.2中国人寿保险的目标市场选择 市场细分提示了寿险公司面临的细分市场机会,接下来就是对这些细分市场进行评估,并选择目标市场。寿险公司在选择目标市场时,必须考虑互个要素,即目标市场的规模和潜力、目标市场结构的吸引力、公司的目标。对目标市场的评价,主要是看其经济价值,以决定是否值得开发和占领。目标市场策略是在保险市场细分的基础上,针对目标市场的情况和保险营销的需要作出的。保险公司在选择好目标市场之后,应确定适当的目标市场策略。一般来说,可供选择的目标市场策略有三种: 1.2.1无差异性市场策略 无差异性市场策略也称为整体市场策略。这种策略是保险公司把整个市场看作—个目标市场,只注意保险消费者对保险需求的同一性,而不考虑他们对保险需求的差异性,以同一条款、同一标准的保险率和同一营销方式向所有的保险消费者推销的一种保险。寿险公司的许多险种都适用于无差异营销,如机动车辆第三者责任险,可在一个国家或—个地区内用周一营销方式和保险费率进行推销。 无差异性市场策略适用于那些差异性小、需求范围广、适用性强的险种的推销。这种策略的优点是:减少险种设计、印刷、广告宣传等费用,降低成本;能形成规模经营,使风险损失率更接均损失率。其缺点是:忽视保险消费者的差异性,难以满足保险需求的多样化要求,不适应市场况争的需要。 1.2.2差异性市场策略 差异性市场策略是指保险公司选择了目标市场后。针对每个目标市场分别设计不同的险种和营销方案,去满足不同消费者的需求,扩大保险销售量,提高市场占有率。保险公司实行差异性市场策略的目的是根据保险消费者需求的差异性,捕捉保险营销机会。差异性市场策略的优点是:使保险营销策略的针对性更强,有利于保险公司不断开拓新的保险商品和使用新的保险营销策略:适用于新的保险公司和规模较小的寿险公司。其缺点是:营销成本高,设计、管理等费用较多。 1.2.3集中性市场策略 集中性市场策略也称为密集性市场策略。保险公司选择一个或几个细分市场作为目标,制定一套销售方案,集中力量争取在这些细分市场上占有大量的份额,而不是在整个大市场上占有小量份额。而无差异性和差异性市场策略则以整体市场作为目标市场集中性市场策略的优点是:能够集中力量迅速占领市场,提高保险商品知名度和市场占有率,使保险公司集中有限的精力去获得较高的收益;可深入了解特定的细分市场,实行专业化经营;适用于资源有限、实力不强的小型公司。其缺点是:如果目标市场集中,经营险种较少,经营风险较大,一旦市场上保险需求发生变化,或者有强大的竞争对手介入,就会使保险公司陷入困境。 上述三种目标市场策略各有利弊,保险公司在选择目标市场营销策略时,要结合本公司的实际情况作出适当选择。 1.3中国人寿保险的市场定位 我国的寿险要注重短期目标与长期目标的平衡,在短期经营上强调利润最大化,在长期目标,以成本效为基础,投入大量的人力、物力和财力,建立起多元化的寿险市场体系、结构和功能。 1.3.1建立多元化的寿险市场体系 多元化的寿险市场体系是指投资与保险主体资格的多种成分和多种结构。具体来讲,就是寿险公司的投资主体应该既有国有资本的保险公司,又有非国有资本的保险公司;既有中国内地资本和港资保险公司,又有所谓多元化的保险产品供给主体,即保险公司投资主体资格的多种成分和多种结构;既有对保险业的投资,有又对保险中介的投资;既有对直接保险业的投资,又有对再保险业的投资。这才符合保险市场发展对主体多元化的要求。 1.3.2建立多元化的寿险市场结构 人寿保险市场包括主体结构、客体结构和载体结构三个方面。保险市场的主体结构由寿险消费者、寿险中介人和保险供给者三部分组成。寿险消费者包括个人、家庭、社会或工商企业、政府等,简言之,凡是对风险事故的发生有保障需求的,均属寿险消费者范围。寿险供给者即各类保险公司。 寿险市场客体结构由直接寿险业务、再保险业务和寿险中介业务构成。直接寿险业务也称原保险业务,是指直接承保保险消费者风险、提供风险保障服务的业务类型,体现着保险人与被保险人之间的保险契约关系;再保险业务是指再寿险公司通过接受原保险人分保风险的方式,以此分散风险的业务类型,体现着保险人之间,或原保险人和再保险人之间的保险契约关系;寿险中介业务则是指为投保人与保险人,或为原保险人和再保险人提供保险中介服务的一种业务,包括寿险业务、寿险经济业务、寿险公正业务、寿险顾问业务等。 寿险市场载体结构又称寿险公司构成。在这些寿险公司中,主要是经营人寿险的保险公司,因为本文主要研究的就是人寿保险。 寿险市场的主体、客体和载体共同组成一个保险市场结构体系,三者相互联系,相互制约,以此维系寿险啪勺稳定经营和健康发展。 1.3.3实现多元化的寿险市场功能 寿险市场功能的多元化是一个国家保险市场发育成熟的重要标志。多元化的寿险市场功能主要表现在下列几个方面:转移风险、消除损失的补偿功能;提供风险管理服务,减少社会损失的服务功能;融通社会资金,促进经济发展的社会功能。多元化的保险市场功能的释放需要一定的条件,并且是一个渐进的过程。目前,中国保险市场发育还不够成熟,寿险市场的多元化功能还有待充分发挥。随着中国保险市场的逐步开放,寿险市场体系结构的逐步完善,寿险市场的多元化功能将会逐渐增多。 2中国人寿保险公司的市场营销组合战略 人寿保险营销是指以寿险为产品,以市场为中心,以满足保户的需要为目的,实现人寿保险企业一系列目标的整体活动,它是现代市场营销在保险企业经营中的应用。随着人寿保险市场的不断完善,对营销理论的认识必须深刻,建立人寿保险企业的核心竞争力,必须以顾客的需要和愿望为导向,在开发产品、合理定价、创新促销及发展渠道上做好工作。 2.1人寿保险产品策略 人寿保险产品是保险公司赖以生存和发展的关键,如何设计产品,怎样调整产品结构,形成不同的风格就显得尤为重要了。 人寿保险产品设计原则。在设计思想匕应围绕公司经营策略,针对市场实际情况,充分利用市场调查机构的调查结果,根据市场需求,设计有特色的产品。在设计方法上,要注意发挥公司的整体优势,一方面可以借用国外公司的成熟产品,另一方面注重当地市场需求,发挥公司精算、营销、法律、核保等部门的产品综合开发能力,经过反复测算、论证后才推向市场,做到明确市场定位,实施产品差异化设计,掌握市场需求,及时提供相应产品。 人寿保险产品开发策略。在保险产品开发过程中,中国保险公司可采取以下措施:第一,产品开发前加强实地调研,调研内容是所开发产品的经济效益、市场需求、相关法律法规,一旦出现理赔纠纷,能用法律明确界定各自的责任。第二,保险公司在开发新产品时,要强调对老产品的调整和改造。开发新产品需要大量的资金,而国内保险公司资金实力不能与外国大公司相比,所以要强调通过调整和改造旧产品,来尽可能地挖掘出全部的经济效益。第三,保险产品的开发要有规划性,避免盲目开发,造成资源浪费。第四,提高产品设计人员素质,成立专门的条款审议委员会,审议条款的合法性、合理性,以及是否与公司的整体形象相符等。总之,保险市场是一个供给决定性的市场,保险公司在办好团体险的同时,要积极开拓个人险,设计出多样化、多层次的保险产品。 推出适销对路的险种。国内保险公司顾客服务意识植根于企业文化中,根据消费者的需要适时开发出新险种。在险种设计时,保险公司可着重考虑以下三方面因素:满足人们的各种保险需求,包括死亡、养老、医疗、意外、停工、储蓄、投资等方面;开发出适合不同保障对象的险种,也就是市场细分问题,保险公司根据不同群体对同·风险的不同反应,确定自己的目标顾客群,发挥自己的优势:提高保险服务水平,保险公司可通过灵活多样的交费方式、投资分红利益、险种转换功能等多种手段提高顾客的满意度,使保险公司同投保人成为利益共同体,共同抗击风险。 2.2保险价格策略 在现代市场营销中,价格竞争始终是一种重要手段,只有通过合理定价、理性调价,才能达到积聚实力的目的,降低保费主要有以下几种方式。 通过降低保险税率来降低保费。保险公司不同于一般的生产性企业,对整个社会的作用和影响也是一般企业不可比拟的,对保险公司实行不同于一般企业的税收政策是必要的,若能适度降低保险税率,可为保险公司的降价留出余地,有利于保险公司扩大承保范围,形成良好循环,同时应考虑取消国民待遇与外资优惠待遇之间的差距,使国内保险公司与国外保险公司在税率上享有同等的待遇。 提高保险公司运营效率,相对降低成本,从而降低保费。具体而言,保险公司可考虑从两为一面着手:一方一面是充分利用保险中介人,如人、经纪人等来拓展保险业务,通过节省用于展业的精力,精简机构和人员,实现日常营运成本的最小化;另一方一面,随着计算机的普及,公司可以加快电子化建设的进程,全面实现电脑化操作,运用高科技降低成本。 重视培养保险精算人才,降低错误制定价格的风险。由于保险产品的特殊性,定价较为复杂。保险精算人才的培养是一个渐进积累的过程,而中国停办国内保险业务长达20年之久,形成了保险人才的断层。为此,要壮大民族保险业,必须不遗余力的投人人力、物力,加大培养精算人才的力度,尽早造就一批中国的保险精算人才,使得保费的制定更精确合理。 2.3保险分销策略 现阶段,在我国保险市场上,保险企业大都采用直接营销的办法进行保险营销。所谓直接营销是指企业利用支付薪金的营销业务人员面对面地向保险消费者介绍、宣传有关保险知识,直接提供各种保险商品和服务。通过这种营销方式,保险公司可以有效控制风险,保持业务量的稳定,维持较低的营销成本。 加强营销网络建设。目前,国内保险公司在分销网点的数量上,应该说较以前有了很大的发展,但是仍存在管理混乱的问题。人们经常可在街边看到这样的情景,一张简陋的桌子,一个人就构成了一个销售点。其实分销网点作为保险公司与投保人最直接接触的地点,在很大程度上代表着一个公司的整体形象。 在网点管理上,可实行分级曾理。先组建一个分销管理部,并以此为中心,在全国建立起由管理部到管理分部,再到分销支部、分销基层小组的四级网络系统,实现运行机制的统一化、高效化。由于中国的民族保险业是在一个全球开放的背景下起步和发展的,所以在抢占国内市场的同时,也应鼓励民族保险业走出国门,开拓国际市场。只有逐步实现向国外延伸发展的战略,才能真正顺应中国对外开放的总体思想。同时,增设国外分销网点,拓展海外保险市场,参与国际间的保险竞争,也能尽快实现中国保险市场的国际化,强化民族保险业的整体竞争实力。 高度重视营销网络问题。随着信息技术的发展,网络正悄然而迅速地向我们走来。它不仅使信息产业发生了深刻的变化,同时也在影响着社会的各行各业,并逐渐被引人保险行业。在欧美等发达国家的保险业中,互联网技术越来越受到重视,通过网络进行保险在西方国家已十分普遍。他们凭借先进的电子化工具,宣传和销售自己的产品。而我国相当一部分保险企业的计算机应用尚未普及,业务操作和宣传主要靠人工完成。既使已经开通网站的保险公司在网络营销方面也还处于初级阶段,即静态信息给予阶段,仅仅提供险种内容、经营机构及投保意向等内容。保险产品的特性,使其具有网上销售的可操作性,与传统保险营销相比,网络营销作为一种全新的经营理念和商业模式,它的独特优势体现在:节省开支,降低成本,便于控制营销预算;具有即时性,能够即时传送和反馈信息;拓宽了保险业务的时间和空间;投保人可以主动选择和实现自己的投保意愿,保险公司也可以提供个性化的保险产品组合。 由于网络营销具有以上优势,开拓网络营销的空间是保险业今后的一个发展方向。一个成功有效的网络营销应具备以下三化:第一,高附加值化。即当顾客登陆到企业网站时,不仅可以获得有关新险种的信息,还可以获得与新险种相关的各种知识以及其它方面的信息,如保险方面的新闻等。可以说高附加值是企业网站能够吸引顾客并保证顾客再登陆的一个关键因素。第二,个人化。所谓网站个人化是指将传统的“一点对多点”的大众媒体传播方式变为“·点对一点”的个人式的传播方式,企业可以根据消费者个人的需求特点有针对性地发送个性化信息,从而实现“一点对一点”的个人传播。个性化是吸引消费者并维持其忠诚度的又一关键因素。第三,相关化。这是指企业通过其网站所作的网络广告应具有互动性,允许不同的消费者去选择不同的广告信息来满足个人对商品信息的需求。企业在运用网络营销时,应从过去宣传保险商品的优点,改为提高消费者对保险的认识;由批评竞争者保险商品的缺点改为满足消费者的需求欲望,并帮助消费者做出明智的购买决定。在这种情况下,企业与消费者的沟通方式不再是上对下、单向式,而是平行式、对话式。但是要真正被大众所接受,还需要一个漫长的过程。目前仍受到众多因素的制约,如个人信用制度、电子支付手段、网上交易的法律效力、保险监管的一系列瓶颈的制约。所以,网络营销要取得更大的发展,就必须解决以上的瓶颈问题。中资保险公司如果想在渠道建设上不落后于外资公司,就必须在网络营销上给与足够的重视。 构建银保组合,开创保险业的美好明天。随着金融竞争的加剧和金融一体化的推进,金融业内三大支柱‘—银行、证券、保险联手合作、相互渗透的趋势日渐明显。其中,银行与保险的混业经营发展迅速,引人注目。在西方国家甚至出现了一个新的单词—BANCASSlRANCE,即银行保险。银行保险的发源地在欧洲,也是迄今为止银行保险最为发达的地方。法国、西班牙、瑞典等国家的保费收人占寿险市场业务量的60%。 虽然在我国实行的是银行、保险分业经营,但其合作与日俱增。2001年11月27日,中国银行在北京与中国人民保险公司签署了全面合作协议,建立长期的业务合作关系。这标志着两大金融企业的强强联合,将为双方最大限度地开发产品和服务渠道打下坚实的基础。 既然二者联合能形成资源共享、优势互补、利益分享、共同发展的良好格局,那又该如何构建银行保险的战略组合,达到相互促进的目的呢?一是建立战略组合框架,就是通过签定战略合作关系协议,明确双方各自的责任、义务,形成由银行为保险公司代销保险合同。二是合作开发保险产品,就是保险公司可以将自己的保险产品交由银行进行代办推销,而银行则可以将推销中掌握的信息反馈给保险公司,促使保险公司依据市场需求,改进原有的险种,开发新的险种。在这方面应注意两点:首先是保险公司在将自己的保险产品交由银行代办推销时,必须具有一定的针对性,要根据银行的特性和所辖客户的特点进行推销,其次是要注意从对银行反馈来的信息进行比较,及时采纳有用的信息,形成代力一反馈—代办的良好运行机制。三是利用电子网络系统.达到网络共享。随着银行保险战略关系的确立,应逐步实现二者的电子网络一体化,跳出本行业服务的小圈子,朝着跨行业的大金融服务发展。 2.4保险促销策略 保险产品的价格竞争固然有其实用性,但理性的价格竞争只能通过降低成本来实现。可是由于中国目前保险市场的不完善,无论是监管市场的法律法规,还是市场中的竞争主体都还不成熟,要马上以较低保费来同国外先进的保险公司抗争并不实际,为此以完善服务为导向的非价格竞争就更体现出其重要性。 传统的保险销售服务仅局限于微笑服务和优质的理赔服务方面。随着保险营销意识的确立,保险公司在销售保险时的服务意识将影响公司更高层次发展,因此,要尽快树立起一种保险理念,即保单的签定仅是保险服务的开始,保险公司提供给客户的并不是一份低廉或高回扣的文书,而是现金的风险防范知识、切实的防范措施以及出险后能迅速恢复生产或生活的承诺。国内保险公司在凭借客户服务意识促进保单销售时,可从改善主观和客观环境两方面着手。 首先,加强保险宣传和咨询服务,提高国民保险意识。由于中国历史、文化和传统制度上的原因,中国国民当前的保险意识仍相当落后。即使在上海这样一个国际化的大都市中,排斥保险,认为保险不吉利、不稳定的市民仍有相当比例。民众如此淡泊的保险意识尚未引起中国国内保险公司足够的重视,公司在唤起人们保险意识的工作方面投人仍相当有限。应采取以下措施来改善国民的保险意识:一方面,保险公司要增加广告传播的资金和人力投人,通过新闻介绍、公关活动、调查问卷、社会咨询等方式来进行保险宣传;另一方面,保险公司要进一步完善向现有保户提供服务,形成良好的口碑,利用现有的保户去发掘潜在保户,提高整个社会的保险意识。具体而言,公司在保单售出前,就应将自己视为客户风险防范机制的一个成员,参与客户风险管理的全过程,利用自身在风险控制方面的独特视角来帮助客户评估风险,进而提出最合理的保险方案;在保单售出后,公司应根据自身积累的不同行业的风险防范经验,有针对性的加强防灾防损服务,这样做不仅能加强同客户的联系,加深感情,还能有效的帮助客户控制风险。若经努力,最后还是发生了损失,需要理赔支付,公司应把理赔视为对自身服务最直接的检验和公司形象最直观的体现。在遵循理赔原则的基础上,主动替客户着想,帮助处理事故,使得顾客感到赔的既合理又合情,充分感受到保险是处理灾害事故最有效的方法和恢复生产、生活最有效的途径。一旦现有保户有了这样一种良好的直观感受,在一传十、十传百,国民保险意识的提高也就顺理成章了。 其次,不断提高保险中介人的素质,推动保险展业。这主要应该从以下两方面做起: 第一,是加强培训。保险事业可以说是人才的事业,保险销售人员应具备丰富的专业知识、熟练的业务技能、积极的态度和良好的习惯。从业人员只有不断的提高自身素质、业绩和社会声誉,才能在展业中不断取得成功。这就要求公司把好增员质量关,即把思想素质较好、业务能力强、富有敬业精神的人吸引到保险销售队伍中来,完善公司内部的培训系统,充实培训内容。培训应分不同的层次,因材施教,可分为岗前培训、初级培训、中高级培训、主管培训等四个层次。岗前培训可作为对新加"}.的保险销售人员的启蒙教育,帮助他们树立信心,尽快适应这一新工作岗位的要求;初级培训是利用实地陪访方式,培养保险销售人员正确的工作习惯,传授销售技巧,提高人员留存率,该阶段尤其要注意职业道德、保险产品知识、保险法律法规、公司运作流程等方面的教育;中高级培训是对资深业务员进行的更深人专业培训,重点放在传授与人相处及影响他人行为的技巧上,发掘被培训者的管理潜质,将处于第一线的优秀业务员转至业务管理岗位。通过这样一套完善的培训计划,可最大限度的避免营销人员展业手段的不规范,改变日前国内保险公司在推销中的混乱局面,杜绝因保险营销人员的专业技能落后造成的保险纠纷,提高投保人对国内保险公司的信任感。 第二,是科学的激励。保险销售是一行艰苦的工作,为此保险公司还应注意对保险销售人员的日常激励。树立保险营销观念就是要加强民族保险业的客户服务意识。对属于第三产业的保险业来说,服务社会、服务客户是企业的发展根本,所以保险公司应尽早建立起这样一种观念“无情商品,有情服务”。只有将服务作为发展业务的重要手段,把服务作为第一责任,站在保户的立场上来统筹思考营销中的一切问题,诚心诚意的为保户着想,与保户结成利益共同体和长期合作伙伴,国内保险公司才能提高市场竞争力,中国保险业才能健康发展。 销售策略论文:论在高职院校中实施销售策略 摘要:当前,高等教育正在朝着对象大众化、主体多元化、运行产业化方向迈进,同时高等职业技术教育的办学体制、投资体制和管理体制也呈多元化趋势。 在激烈的市场竞争态势下,高校尤其是与市场联系更为紧密的高职院校,同企业一样被推向市场,其运作同样要遵循市场法则。决定其生存发展的因素己不再仅仅是毕业生素质、能力、知识和技能水平,还要利用市场营梢观念进行市场识别,掌握需求,正确定位,树立良好的品牌形象等。在这样的情况下“学校营梢”逐渐走进了人们的视野。 关键词:高职院校营梢战略必要性 一、高职院校营销的特殊性 1.营销群体的特殊性 学校营销所面对的顾客与企业的顾客有着很大的区别。学校营销的顾客除了直接消费者一学生以外,还包括学生家长、社区、企业、政府等相关利益群体。因而,学校营销是一种双向型营销。学校营销是面向两个市场的营销活动:一个是生源市场,一个是就业市场。同时如果把学生这个直接消费者作为主要顾客,他也有着于其他商业企业不同的特点,学生是顾客、产品制造者及产品本身的混合体。 2.社会营销导向 现代营销强调顾客导向,即把满足顾客需求作为第一要务。但对于一个教育机构来说,像商业领域的机构那样仅仅满足消费者的需求,是远远不够的。因为学生们通常都会有尚未察觉到的长远需要。也许他们口口声声希望“轻轻松松”完成学业,但最终能使他们获益的不是文凭而是文凭所代表的信息和技能。同时很多教育机构有多重目标。如学校必须维护其学术声望和教育质量等。因此,社会营销导向受到拥护。社会营销导向认为机构的主要任务是确定消费者的需求、欲望和利益,并把自身变为保持或增强消费者和社会的福利和长远利益的机构。这就使学校在使用营销手段赢得更大发展的同时,保持或提高机构质量,而没有丧失社会责任。 3.置于公众监督之下 在整个办学过程中,学校除了要接受来自内部教职员工和学生的监督之外,更多地是要受到政府、学生家长和其他社会公众的严格监督。因为,学校,特别是公立学校提供教育服务所需资金,主要来源于财政拨款,学杂费以及社会捐赠等。此外,接受公众的监督,有利于改进学校的教育教学工作,提高学生的培养质量。 二、高职院校之于营销的必要性探析 高等职业技术教育是国家整个高等教育体系的一个重要组成部分,它区别于普通教育,是在社会分工的基础上,根据全社会对各种职业的需要,“为各行各业培养各种专门人才”的教育。其与经济发展密切联系,与劳动就业密切相关。之所以说高职教育区别于其他类型的教育,是因为高职教育的本质特征有两个特殊性,即高职教育的职业指向性和产业性。高职教育是培养生产、服务、管理第一线的高等技术应用性专门人才是确定无疑的。所以,高职教育就表现出第一个特殊性:职业指向性。职业指向性说明高职教育是直接指向某一特定职业或职业岗位(群)的教育,是直接面向生产、建设、管理和服务第一线的教育。职业指向性要求高职院校办学要针对地区、行业经济和社会发展的需要,按照技术领域和职业岗位(群)的实际要求设置和调整专业,并且还要根据现实生产、服务和管理技术、方法的发展变化随时调整、改变、增删教学内容。在教学内容和技能训练变化的频率上,表现出了高职教育极大的灵活性和市场特点。这就需要高职院校研究、分析、预测市场,并以学生就业为导向、以市场为导向办学。市场是商品交换关系的总和,经营必然要在高职院校办学中发挥不可替代的作用。高职教育既属于高等教育的范畴,又属于职业教育的范围。它区别于普通高等教育的特殊性是其职业针对性。它区别于一般职业教育的特殊性是其高等性。它是非义务教育和非普通教育,学生缴费人学。学生通过支付一定的费用接受教育,以实现自身人力资本的增值,所付出的成本(包括直接成本和机会成本)最终要以用人单位支付给学生的高于未接受教育的报酬来消化。用经济学的观点来分析,高职教育是否达到了目的,要看学生是否实现了人力资本的增值。而人力资本是否实现了增值的判断标准则由另一个顾客一用人单位来制定和掌握。所以,高职教育具有“商品”性质,这就表现出高职教育的第二个特殊性,即产业性。作为高职教育载体的高职院校,相应地就面临着两个市场一生源市场和就业市场,在生源市场,高职院校要通过市场营销的方法吸引学生消费高职教育。在就业市场,高职院校要用学生具备的特殊功能和质量、高职院校自己的品牌和信誉,以及市场反馈和良好的售后服务来销售自己的“产品”一学生。高等职业技术教育的这些特征使得高职院校与市场的联系异常密切,既受生源市场影响,又受劳动力市场的影响。因此,在当前的高职院校发展模式及管理体制下,面对日益激烈的竞争,高职院校必须率先走向市场,在市场中去竞争,在市场中求生存,在市场中树形象。在这种情况下,高职院校引人营销理念的需要更加迫切。 三、提升高职院校营销绩效的思考 1.明确的营销战略定位 虽然高等职业教育是高等教育的重要组成部分,然而高职院校在人才培养模式上应与普通高校有本质的区别。与普通高校以培养理论研究型人才为主的模式不同,高职院校在人才培养模式上应突出职业特色,以能力为本位,培养适应社会发展和经济建设需要的高级应用型专门技术人才。理论教学以够用为度,突出职业技能训练。即向学生提供的是职业技能训练这一服务,所培养的面向生产、技术、服务第一线的高级应用型人才,这就是高职院校的产品定位,离开这一定位,就失去了其特色,也失去了其存在的必要。另外,每所高职院校也应该根据自身的特点,选择优势强项作为自己的定位。为了寻找最佳的机遇,学校应该注意它的独特竞争力,抓住最好的机会。独特竞争力是指那些该校具有独特优势的资源和能力。学校往往会发现从自己强的方面着手要比将自己的弱势提升到一般水平的优势更容易。但是假如该校的竞争者同样拥有这种独特竞争力,那么学校仅有这一种独特竞争力是不够的。学校应该注意它那些与众不同的优势,即它比竞争者表现得更出色的强项。 2.恰当的营销传播手段 对于高职学院来说,制定了完善的战略只是走出了营销管理的第一步,如何将战略有效执行才是关键。在所有的营销活动中,营销传播备受关注,因为其直接面对消费者,因此,恰当使用营销传播手段是营销管理有效执行的重要内容。常用的营销传播手段有广告、人员推销、营业推广、公共关系等。高职院校在其营销活动中也应注意对这几类促销要素的组合运用。促销活动应有针对性。首先,要确定促销活动的目标受众,即向谁开展促销活动。目前在学生选择接受何种高等教育形式以及选择哪一所院校时,家长、老师等起着重要的决定作用,同时用人单位的用人标准也是一个重要的导向。因此,高职院校应重点向这些相关群体展开促销活动。其次,应确定促销的目标,即重点应在哪些方面取得成效。目前社会上仍然存在重视普通高校、鄙薄高职院校的现象,用人单位在人才使用上也还未走出一味追求高学历的误区。因此,高职院校的促销活动必须致力于扭转这种局面。 3.加强内部营销策略 内部营销指服务性产业必须积极有效地训练并促进其所有与客户接触的工作团队来提供令顾客满意的服务。为保证服务高质量,每名员工都应力求实现以顾客为导向的服务目标。学校作为服务性产品的提供者,其产品质量的好坏与服务的传递者—人,有着密切相关的联系。营销的成功与人员的挑选、培训、激励和管理高度相关。这里的人员包括学院的专兼职教师、行政工作人员和后勤工作人员。学院以树立高职品牌校为根本目标。在品牌概念的建立中必须对所有员工进行品牌价值的内部营销,如果没有全体员工的理解、支持和承诺,品牌也不可能建立或持久。只有反复灌输品牌概念,采用灵活机动的方法激励全体教师员工都积极、主动、认真地参与品牌建设计划当中去,学院的品牌才会长立不衰。学院的内部营销可着力于:(1)教学队伍年青化、实践化加强自身师资队伍建设,加强力量培养自己的教师队伍,鼓励教师到企业兼职,充实实践性知识。(2)实践课程专业化。聘请知名企业的一线技术工人作为学院客座讲师、名誉教授,安排他们参与到教学过程中来。除了请企业人员作为培训导师外,还应安排时间请他们承担校内实践课程任务,并参与制订学期教学计划。 3)工作思想服务化。开展岗位培训、牢固树立对学生的服务意识。每学期设立一个月份为“文明礼貌服务月”,以学生代表组成的评审组对校内工作检查、评审,并提出整改意见,对服务工作受到学生肯定的部门、个人予以嘉奖。 4)服务内容公开化。将每个职能部门、每位员工的工作内容向学生公开,使学生可以对教职员工的工作进行直接监督. 销售策略论文:女性市场终端销售策略研究论文 【摘要】当今社会很多行业里,传统的男性市场已经基本饱和,女性这一当今最大的、发展最快的市场还有待进一步开发。面向女性市场的终端销售,如果企业真正把握了女性消费心理与需求,那么无论是在提高交易中的成交率还是增强产品的市场影响力方面,企业都将获得巨大的收获。 【关键词】市场终端销售女性消费心理提高成交率促销技巧 一、女性消费市场特点 经研究表明,中国社会购买力70%以上掌握在女性手中,在庞大的消费市场中80%的购买决策通常由女性做出。在我国,从人口上来讲,20~50岁的城市女性消费群体就高达2.5亿人之多。女性已经成为当今世界最为分散、最为复杂、最易被误解的目标消费群体。而对企业来说,不管所处的是哪种行业,如果对这一消费群体有任何的疏忽、怠慢或漠视,回避与女性顾客打交道,就会给企业带来不可估计的损失。相反,如果反应敏捷,积极适应现实,读懂现代女性想要什么,那就意味着能够获取丰厚的回报。 与传统女性相比,现代女性拥有着更强的求知欲望,更好的工作机会,更丰厚的薪金,更多重的人生角色,她们希望生活更为多样,希望尝试更多新鲜事物,希望在经济和精神方面更加独立自主,希望获得省时、方便的服务等等。 女性消费者往往是消费的决策者与主要影响者。在家庭消费中,女性常常是决策者和执行者,她们不仅对自己所需的消费品有购买决策权,由于还承担了多种家庭角色,因此也是绝大多数家庭成员生活用品的购买者。有官方数字统计,女性决定着91%的家居布置方面的购买力,87%的度假决策,79%的家庭开支,72%的医疗保险决策。在商业采购上,女性也同样扮演着举足轻重的角色。在现今企业的专业与管理阶层中,有49%的工作人员是女性,如公司人力资源主管、行政经理、企划主管等。女性市场是全球尚未完全开发的最大消费市场,长期而言,由于女性在家庭这个重要的消费团体中担当着最为主要的角色,女性消费的加乘效应,可带来比男性市场更多的获利。 二、女性消费心理与行为特点 女人的天性决定着女性消费特点与其它消费群体不同,所以企业在女性产品的终端销售过程中切不可想当然或从众,而要深入地调查和研究女性,从心态和生理上了解女性消费特点: 1.女性在消费过程中表现出极高的忠诚度与推荐度 由于女性在初次购买一项商品时要求较高,一旦选择了品牌,便会保持较高的忠诚度,以弥补最初所花费的时间。另外,女性有乐于分享的特征,她们之间较盛行口耳相传,因此比较容易向他人推荐那些自己信任的品牌。 2.女性心理比较细腻,消费行为容易受到感觉的影响 曾有专家指出,女性的敏感度明显高于男性,情感因素往往会让她们产生购买行为,因此如果商家能够抓住她们的心理,也就等于握住了她们的钱袋。细腻的心理也让女性更为注重商品的质量与细节,购买要求也更加严格、全面。 3.女性注重情感,感性大于理性。 不管是新女性还是传统女性,不论时尚用品还是日常用品,在营销传播的过程中总是有一些共同的东西成为触动她们心灵的激发点,许多电视广告中小孩和小动物以及细节的刻画成为打动女性的重要刺激因素,唤起她们的同情心和母爱的本能。例如在奥妙洗衣粉的广告中,妈妈宽容的微笑不知道打动了多少女性内心深处对“母性”的渴望。 另外女性对感情和爱情的追求也是一个不变的主题。所有女性不论是成功女性还是普通女性都希望自己对男性具有吸引力,特别是成功的女性,她们更希望自己在个人魅力方面更有自信,因此品牌突出女人温柔、有魅力的一面无疑是对新女性情感诉求的满足。 4.无法舍弃的爱美之心 有人非常绝妙地将女美的程度表述为:给女人一面镜子就可以活过一生。爱美不是女性的错误,爱美的她们对于企业来讲蕴藏着巨大的商机,所以终端促销中以审美为诉求无疑是博得女性青睐的捷径。美国女性香烟品牌“好彩”就曾构思以保持身材作为诉求,鼓励女性以香烟代替甜食,作为一种抑制食欲但是又可以达成口欲满足的消费品。就这样,好彩香烟与苗条身材紧紧联系在了一起,并在广告中号召女性消费者“别吃糖了,抽好彩吧!”。在广告的第一年好彩香烟的销量就翻了三翻。 三、针对女性消费者的终端促销技巧 女性消费的特征给商家带来的最大挑战就是如何找到一条合适的终端促销途径,从而吸引女性消费者的关注,在此提出几点实践性的终端促销策略: 1.吸引女性消费者的注意 新产品、提供新讯息、举办说明会或教育课程、展览、赞助活动、创造事件……,这些展示性、参与性强的产品宣传更容易激发女性对产品的兴趣,进而促成购买。 2.提高产品品牌在女性消费者中的地位 运用广告、公关、口头传播等方式建立品牌知名度,让她们了解该品牌的市场定位,树立品牌的独特性。 3.提高顾客总价值 提供产品介绍彩页、产品使用小贴士、销售人员的当面解说、卖场气氛的布置、服务人员的态度、提供吸引人的赠品或让全家一起出游的摸彩活动等都是有效的方法。 4.利用女性心理,促成重复购买 加强和老顾客的联系、成立顾客俱乐部、顾客推荐顾客等,让女性感觉被重视,有参与感和归属感。 四、在终端销售中提高成交率的技巧 针对女性特有的心理特点,在这里提出几点销售过程中销售人员与女性有效沟通并提高成交率的技巧: 1.与女性消费者沟通时要百问不厌 女性是信息的收集者,她们不喜欢你通过提供快速的方案来定位她们的情况。相反,她们喜欢通过不断地提问而做出有知识含量的决定。花点时间耐心细致地回答她们的问题,将使她们从购买决策过程中得到快乐。 2.跟上女性的思维 女性消费者获得信息的交流过程和男性是不一样的,女性为了得到传播信息的快乐,甚至会给你讲一个或者好几个故事,因为她们认为这个过程可以使你了解她们的思想,而她们的这个思考过程经常将她们带入到更深层次的购买决策过程中,尽管她们自身并没有意识到。所以,当你认为她们不能集中精神时,她们正在想你为什么不能跟上她们的思维。公务员之家 3.不要逼迫 当女性对自己做出了最优决策而感到满意时,她们就会购买,很多因素会对此过程产生影响。她会考虑如下问题:这个决定会怎样影响她的家庭,促销员是否可信,促销员的声誉如何,公司的声誉如何,该产品可以满足我所有的需求这一点是否可信等。 4.建立长期的交易关系 女性重视人际关系,当她们感觉销售人员愿意与她们建立长久关系,而不是简单地完成一项交易时,她们更倾向于信任销售人员。 销售策略论文:针对便利店特点制定销售策略论文 编者按:本文主要从便利店的含义;便利店的特点;便利店经营中常见的市场营销策略进行论述。其中,主要包括:传统型便利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区、距离的便利性、购物的便利性、时间的便利性、服务的便利性、经营好便利店,市场营销策略非常关键、产品策略、应该注意选择与便利店所在区域消费者生活息息相关的产品、需要针对不同产品的特性以及消费群体的购买能力来进行设置、渠道策略、产品从生产者到消费者在发生消费行为的过程中所经历的通道、一个强大、有效的物流系统是便利店渠道策略里最重要的组成部分、以信息为中心管理商品是7-Eleven公司最为自豪的一点等,具体请详见。 摘要:便利店是一种既传统又新型的零售业态,其及时、便利、有效的特点在市场中具有较强的竞争力。我国零售业市场广阔,发展空间巨大,便利店的经营模式为我国中小零售商的发展提供了一种新的趋势和思路。便利店作为市场主体的一类,市场营销策略在其经营中有着关键的作用。从分析便利店经营中常见的若干市场营销策略入手,进一步说明市场营销策略是便利店快速发展中不可缺少的有效手段。 1便利店的含义 便利店,英文简称CVS(ConvenienceStore)是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。该业态最早起源于美国,继而衍生出两个分支,即传统型便利店与加油站型便利店,前者在日本、中国台湾等地得以发展成熟,后者则在欧美地区较为盛行。 传统型便利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区,营业面积在50~150m2不等,营业时间为15~24h,经营品种多为食品、饮料,以即时消费、小容量、应急性为主,80%的顾客是目的性购买,盛行于亚洲的日本、中国台湾。国内目前比较有影响力的品牌有可的、好德、良友金伴等。 2便利店的特点 2.1距离的便利性 便利店与超市相比,在距离上更靠近消费者,一般情况下,步行5~10min便可到达。 2.2购物的便利性 便利店商品突出的是即时性消费、小容量、急需性等特性。超市的品种通常在2000~3000种左右,与超市相比,便利店的卖场面积小(50~200m2),商品种类少,而且商品陈列简单明了,货架比超市的要低,使顾客能在最短的时间内找到所需的商品。实行进出口同一的服务台收款方式,避免了超市结账排队的现象。据统计,顾客从进入便利店到付款结束平均只需3min的时间。 2.3时间的便利性 一般便利店的营业时间为16~24h,全年无休,所以有的学者称便利店为消费者提供“AnyTime”式的购物方式。 2.4服务的便利性 很多便利店将其塑造成社区服务中心,努力为顾客提供多层次的服务,例如速递、存取款、发传真、复印、代收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票、代冲胶卷等,对购物便利的追求是社会发展的大趋势,这就决定了便利店具有强大的生命力和竞争力。 3便利店经营中常见的市场营销策略 目前国内便利店发展迅速,占领商业市场的份额逐渐加大,与之带来的是便利店与传统超市之间的竞争,以及便利店中各个品牌之间的相互竞争。要经营好便利店,市场营销策略非常关键,必须针对便利店的特点及目标顾客群,制定适当的销售策略。当前,在便利店的经营中,常见的策略有以下几种。 3.1产品策略 首先,应该注意选择与便利店所在区域消费者生活息息相关的产品。比如在居民区附近的便利店,产品策略应主要以日常生活用品为主,食蔬、水果、饮料、烟酒、调味品等都是可选择范围;而在学校附近的便利店,产品策略就应该针对消费对象可能很大一部分是学生来进行调整,音像制品、流行书籍、特色零食、快餐食品等产品可能会取得不错的销售业绩。 其次,在便利店的产品数量上,需要针对不同产品的特性以及消费群体的购买能力来进行设置。比如食品类产品,最重要的就是产品的保质保鲜期,产品的有效周期短,而且此类产品的需求量相对较大;对于书籍、音像制品这类产品,需要的是符合流行趋势,产品的有效周期相对较长,但是需求量相对较小。因此在参照消费群体的购买能力的基础上,需求较大而有效周期较短的产品的数量能达到消费群体的需要量的80%左右就可以了,而需求较小而有效周期较长的产品的数量可以减少到40%~50%,这样既可以满足大部分的需求又不至于浪费。 最后,便利店的产品质量,或者说是产品的品牌选择。在产品这个环节上,便利店主要和超市与一般的街边小店竞争。因此,产品品牌的选择一定要是当前此产品的主流品牌,这样才能和超市具有竞争能力,产品的质量也一定要严格把关,不能只是选择了品牌,假冒商品会对便利店造成致命的伤害。 3.2渠道策略 所谓渠道,主要指的是产品从生产者到消费者在发生消费行为的过程中所经历的通道。便利店因为卖场不大、商品种类多,所以库存必须压缩到最小的限度,以节省空间。而消费者需求多样化,在商品供应方面便利店必须掌握时效、多样、便利等特点。因此,一个强大、有效的物流系统是便利店渠道策略里最重要的组成部分,其中以配送系统最为重要。在此,7-Eleven的成功经验值得借鉴。 美国德州达拉斯的7-Eleven创立于1927年,初名为南方公司,主要业务是零售冰品、牛奶、鸡蛋。到了1964年,推出了当时便利服务的"创举",将营业时间延长为早上7点至晚上11点,自此,“7-Eleven”传奇性的名字诞生。1972年5月,日本7-Eleven的第一家门店在东京开业。从此,日本的7-Eleven便进入了高速成长期。1992年,作为加盟者的日本7-Eleven正式当家作主,完全接手了其总部的一切工作。现在,其业务遍及四大洲二十多个国家及地区,截至2006年6月末7-Eleven在全球拥有30473家店铺,稳踞全球最大连锁便利店的宝座。 典型的7-Eleven便利店非常小,场地面积平均仅100m2左右,但就是这样的门店提供的日常生活用品达3000多种。 7-Eleven按照不同的地区和商品群划分,组成共同配送中心,由该中心统一集货,再向各店铺配送。地域划分一般是在中心城市商圈附近35km,其他地方市场为方圆60km,各地区设立一个共同配送中心,以实现高频度、多品种、小单位配送。实施共同物流后,其店铺每日接待的运输车辆从70多辆下降为12辆。另外,这种做法令共同配送中心充分反映了商品销售、在途和库存的信息,7-Eleven逐渐掌握了整个产业链的主导权。在连锁业价格竞争日渐犀利的情况下,7-Eleven通过降低成本费用,为整体利润的提升争取了相当大的空间。 以信息为中心管理商品是7-Eleven公司最为自豪的一点。早在1978年,7-Eleven就开始了信息系统的建设,此后历经4次信息系统的再建,目前,7-Eleven已发展为日本零售业信息化、自动化程度最高的企业。通过其发达的信息系统,借助于卫星通讯,7-Eleven可以对商品的订货情况进行细分,对店铺给予积极的指导,而且能分时段对商品进行管理.真正做到了单品管理。也正因为如此,7-Eleven的物流效率非常高,它不仅拥有庞大的物流配送系统,而且其推行的共同配送、全球物流等做法作为行之有效的经营方式和策略被世界所接受。 总结7-Eleven的经验可以看出,便利店的渠道策略最重要的是:①建立集中化物流体制,组成共同配送中心;②提高商品周转率,减少库存;③建立完善的信息系统,通过信息分析合理安排商品配送。 3.3价格策略 商品的价格主要由成本和利润组成。成本包括商品成本以及人力、物力成本。除开商品成本,便利店目前负担摊位租赁费用、24小时不间断的人力费用、营业费用以及照明费、空调费等。如果要求便利店提供的商品对消费者来说既便利,价格又便宜,对商家来说显然是不公平的,便利店的利润也就无从谈起。因此,便利店要生存发展,就必须实现“否定低价、便利制胜”。例如,洗手间免费对顾客开放,免费使用停车场等。只要有需求,不必购买商品,也不必和店员打招呼,就可使用便利店的设施。事实上,免费使用的人只占少数,或是一个面包、饭团子,或是一瓶水,消费者均会从店内买一些东西回去。 便利店在制定价格策略时,一方面,要尽量降低成本,以适合消费群体急需的品种大量采购,争取较低价格销售;另一方面,便利店的定价不能盲目追求低价,更不可与大型超市竞价,便利店的商品价格比大型超市高一些是正常现象,因为其吸引顾客的不是价格而是可以应急的服务。此外,如果提供便利店特色品牌的产品,在商品成本上会具有一定的优势,同时也可提高便利店的影响力。 3.4促销策略 从实证研究的结果看,那些为便利店创造绝大多数销售收入的消费者(约占41%)对价格也很看重,但是这类消费者到便利店购物的主要动机并不是购买特价商品,而是因为他们光顾的频次很高,在店内消费的时候看到特价促销的消息从而购买促销商品,故购买促销商品只是这类消费者的附带购买。因为价格促销对所有的消费者都有吸引力,所以从长期来看,价格促销对便利店仍是必要的。但是也应该看到促销品的主要购买者依然是店内的主要消费者,这些人在没有促销的时候也会到店里来购物,促销的结果是将消费转移,并不会带来整体营业额的上升。而便利店促销的主要目的就是吸引更多的低频消费者消费,并增加销售额。从这点上讲,便利店的促销不应是简单的价格促销,而应设计出让店内的常客得到实惠的促销方案,这样才能保持原有顾客,提高他们的满意度和忠诚度,形成良好的口碑效应,甚至扩大消费群体。因此,便利店既不能不要促销,也不能一味的搞价格促销,这里可以提出一种新的促销方式:便利促销。 那么便利店该如何做便利促销呢?很重要的一点便是用正确的经营理念来指导促销活动。从便利店的名字就可以看出,便利才是便利店的特色。可以假想一下,如果提高便利店的便利特色,吸引更多的人进入到店内,那么这些人是不是就可能成为潜在的消费者,或者是目标顾客群体呢?答案是肯定的。因此,如果通过各种手段提高便利店的便利程度,从而吸引更多的顾客来消费,这样的方式可以称为便利促销。如①电讯有关服务:包括各类电话卡、手机充值卡、补换SIM卡及提供手机充电等;②互联网相关服务:上网卡、游戏点数卡及网站点数卡等;③票务服务:包括体育彩票、彩票投注卡、各类演唱会、展览会及讲座门票,以及泊车卡等;④代收报名服务:代办各类培训的报名手续;⑤订购服务:代订考试教材、潮流用品、礼品等;⑥送货上门服务:根据不同区域的顾客需要,提供送货上门服务;⑦传统便民服务:出售邮票、复印、传真等;⑧除了利用店铺网络优势之外,还利用柜台处理交易的特点,成为在市场提供另类缴费途径的网络,发展缴费服务。 综上所述,本文认为随着我国经济发展的不断加快, 人民生活水平的不断提高,小巧、快速、节时、有效的便利店必将取代超市成为城市小区内的主要商业经营实体,有效地市场营效策略将使我国便利店产业的发展迎来更加美好的明天。 销售策略论文:房地产销售策略 一、房地产营销策略的发展史 市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。 在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。 营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。 1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。 2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。 4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。 5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。 6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。 2、房地产营销策略的现状 目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果; 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标; 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销; 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。 3、房地产营销策略的创新 在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。 在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。 目前,全国各地的房地产发展都处于高潮期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。 2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求,促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。 4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念,以绿色文化为价值观,以绿色营销为核心的营销战略。 在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。 5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。 首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。 6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理,为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。 7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。 4、结语 总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说,没有一个营销策略优于另外一种渠道,因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道,而应根据各自的实际情况,针对不同的市场形势、消费者情况和政策,采用多种营销组合,充分发挥各种营销策略的优点。
房地产行业论文:房地产行业人力资源管理对策研究 摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发,结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题,讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。 关键词:房地产行业 人力资源管理 人才短缺 目标责任制 1 人力资源管理的内涵及其作用 “人力资源管理”(hr)的定义为:“运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。 人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力,维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。 由此可见,人力资源对于企业来说,具有举足轻重的作用,具体的房地产行业也是如此,所以,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理。 2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题 2.1 房地产行业人力资源管理的现状 研究资料表明,目前,我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起决定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智作出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 2.2 存在的问题 (1)企业机制中存在问题 企业的重大决策权集中在政府行政部门,企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人事变动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因,员工在工作岗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的远景目标。 (2)人才短缺 对于现阶段的房地产企业而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力,既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力,而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此,很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时,随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。 (3)人才匮乏制约组织管理模式建设 中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段,人员规模小,公司的组织模式基本围绕项目展开,组织机构灵活,组织管理相对简单。而较大的房地产企业,则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大,组织管理与运营模式越来越复杂,组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时,囿于关键人才的缺乏,科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此,大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。 3 强化房地产行业人力资源管理的对策 针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题,提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策: 3.1 坚持企业领导要高度重视的原则 企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑,授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构,根据企业发展的需要,制定出严格的评选标准和要求,由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员,使其感受到自己的重要性,从而提高自己的工作热情,将给企业带来更大的汇报。 3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质,特别要加强管理人员队伍的建设 培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养,使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导,为他们创造宽松的工作和生活环境,以便充分发挥他们的智慧和才干。同时,注意对决策层人员实行目标责任制,规定年度或项目利润指标,适度激励,奖惩分明。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制 规定年度或项目利润指标,完成指标,有奖;反之,则罚。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力,可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.4 采用“适才原则” 把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样,适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上,那是强人所难,被用人也不必受宠若惊,这决不是件好事,经受了不适应的折磨,才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上,那是对人力资源的浪费,没有哪个公司可以经得起这种浪费,杰出人才最终也只会弃你而去。 3.5 注重科学有效的培训,开发人力资源 当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段,对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我管理的机会。 3.6 加大人才培养力度,致力于创建学习型组织 内部培养人才,有利于企业文化的传承,有利于组织的稳定发展,有利于打造配合默契的管理团队。因此,一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系,针对不同类别和层次的人员,采取不同的培养方式,营造学习氛围,致力于创造学习型企业,孕育企业核心能力。 4 总结 随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张,房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此,房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,必须在企业人力资源管理工作上下功夫,只有这样,房地产行业才能保持持久的发展。 房地产行业论文:基于战略群组理论的房地产行业竞争分析 我国房地产行业发展历程短,企业数量多、规模小、实力弱,呈现出极其不成熟的局面(姚玲珍,2008)。为了解房地产行业的竞争态势,很多学者基于整个行业或个别企业进行研究。但是整体分析过于宏观,而个体分析工作量大并且没有整体性。随着研究的不断深入,学者们发现竞争分析中,还存在着一个中间层次,即战略群组。 战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业,是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的(杨鑫、金占明,2011)。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法,从而能更准确地识别行业竞争结构的实质(魏成玲,2009)。战略群组的研究已经覆盖了it、航空、家电、医药等多个行业。因此,为更深入地了解房地产行业的竞争格局,本研究基于战略群组理论,以深沪a股上市房地产企业为例,并利用战略群组图来进行研究。 战略群组图 战略群组图,是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具,其作用在于明确企业在群组内外的市场地位,认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是:选取两个或两个以上的关键战略变量,通过数据统计分析,将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内,并表现于二维坐标平面上(张璐阳,2009)。 选择不同的战略变量,将产生不同的战略群组的划分(罗辉道、项保华,2005)。战略群组理论认为,应依据行业的特点及研究目的来选择。因此,本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量,分别由总资产、赫芬达尔指数(hhi指数)和子公司所占省份个数来衡量。 为简化研究的复杂性和保证研究的准确性,本研究只针对a股市场,并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业,最终确定样本为101家深沪a股上市房地产企业(孙先定、杨锡怀,2002),并查阅其2011年财务报表,获得相关数据后,用excel绘制气泡图,见图1(气泡的大小代表总资产的相对大小)。预计可分为4个战略群组,分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。 图2即为本研究的战略群组图,预计的4个群组确实存在,但由于万科a和保利地产的行业龙头地位,要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。 (一)战略群组a 群组a仅有万科a和保利地产2家龙头企业,都是全国范围内经营,且专注房地产业,规模大,资金雄厚,品牌知名度高。使用swot分析法分析群组a,如表1所示。 (二)战略群组b 群组b为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业,如金地集团和招商地产等。使用swot分析法分析群组b,如表2所示。 (三)战略群组c 群组c为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用swot分析法分析群组c,如表3所示。 (四)战略群组d 群组d由9家企业组成,规模有大有小,全国多区域多元化经营,房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城a等。使用swot分析法分析群组d,如表4所示。 (五)战略群组e 群组e由20家落后企业组成,规模小,单一区域多元化经营,房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用swot分析法分析群组e,如表5所示。 战略群组组内竞争分析 处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征,其商品便互相成为了最直接的替代品。因此,企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此,本研究进行战略群组组内的竞争分析,如表6所示。 战略群组组间竞争分析 由于房地产商品位置的固定性,房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此,只有在特定的区域内,房地产企业才存在竞争。据此,本研究进行战略群组组间的竞争分析,见表7。 战略群组间移动壁垒分析 战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍,是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒,有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。 为便于分析,我们提出3个假设:一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额;二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里;三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的(陈武进,2006)。通过前文的分析,我们得出5种正向移动方式,如图3所示。 ①项移动。由于群组d的多元化经营导致其进入壁垒较低,该项移动可能性很大。群组e的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组d面临来自群组e的潜在竞争者。 ②项移动。由于群组c集中于房地产业,进入壁垒很高,故该项移动的可能性不大。但也不排除群组e中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。 ③项移动。群组b集中于房地产业,该项移动的可能性也不大。但也不排除群组c中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。 ④项移动。同②项移动。 ⑤项移动。群组a因规模大,资金雄厚,存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。 结论 本研究能得出以下结论:战略群组是一种有效的研究单元;房地产行业内确实存在着战略群组;房地产企业的实力参差不齐,小企业居多,缺乏高知名度的龙头企业,区域性企业竞争激烈。 目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期,房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议:确立规模化的发展方向,建立品牌优势;建立企业的核心竞争力;引进先进管理理念与方法;注重企业文化。 房地产行业论文:房地产行业会计信息质量的探讨 房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。 1 房地产行业会计信息质量问题 (1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。 (2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。 (3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。 2 提高房地产行业会计信息质量的对策 (1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。 (2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。 (3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证;另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。 (4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。 随着我国入世以及市场经济不断发展,房地产行业越来越充满了信息的不对称和不确定性。因而创建良好的房地产行业会计信息环境,综合治理房地产行业会计信息质量,将对房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。 房地产行业论文:我国房地产行业会计信息失真问题的治理 2006年我国颁布新会计准则,房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今,行业会计信息失真问题始终存在。因此,加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。 一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性 会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况,还会影响到市场经济的健康发展。使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今,发展的历史还比较短暂,会计信息失真的问题始终存在,这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求。但会计信息失真的问题也呈现动态的变化,从而增加了治理的难度。例如,按照新会计准则的规定,企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化,企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为,但是企业可以通过调整资产的性质,来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展,企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点,会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。 二、我国房地产行业会计信息失真的原因 我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响,也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。 第一,外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂,新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点,企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在,这也是导致行业会计信息失真的重要原因。 一方面,新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时,应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求。但是新准则中并未具体规定房地产行业如伺确立公允标准,各地区房地产市场也存在一定的差异,更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面,房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全,现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任,而没有规定民事责任,审计范围局限,这些都给会计信息失真带来可乘之机。 第二,企业内部原因。在房地产行业,企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先,企业为实现避税、上市、增发等目的,或是追求高额的利润,会采取会计信息操纵的手段。其次,房地产企业内部治理结构不完善,管理弱化,致使会计信息监督被忽视。最后,在会计工作人员方面,或是会计人员的业务素质不高,导致会计信息评估不准确,或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约。需要按决策者的意志行事。 三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法 会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患,也会给国家带来经济损失。因此,在外部环境建设方面,政府应完善现有的会计准则,并制定更加严谨的制度规范,同时引导企业积极开展内部管理改革,营造崭新的会计风貌。 (一)外部环境建设 我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设人手,为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。 第一,完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端,相关部门应以此为基础,紧跟国际会计准则的发展。借鉴其中的先进经验,进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向。明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用,指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门,从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定,将资产价值评估确定在合理的范围内,防止借公允名义随意波动资产价值。 第二,严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算,使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外,房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联,企业往往会从现行制度中寻找漏洞,所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如,拓展企业信息披露的时间范围。使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。 第三,完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度,明确房地产行业会计信息失真的法律责任。特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定,以提高房地产企业会计信息失真的机会成本。降低违规操作的概率。 (二)企业内部改革 在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时,房地产企业也需要按照国家的要求,及时转变观念,增强行业自律,以严谨的态度开展会计工作。首先,企业应改善内部治理结构,设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关,时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次,企业应改进内部控制系统。针对会计信息容易失真的环节实施改革,杜绝风险漏洞。抑制会计信息失真的根源。最后,房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作,会计从业人员不仅要具备专业资质认证。持证上岗,更重要的是具备良好的职业操守,能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。 投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要,企业应在政府的改革推动下,以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作,实现行业整体的规范发展。 房地产行业论文:论房地产行业会计信息失真的成因与治理办法 摘要:随着社会经济的发展,会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真,就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况,不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据,也不能提高管理水平和经济效益。 关键字:房地产 会计信息 失真 一、影响房地产行业会计信息失真的成因 会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性,它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动,会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来,会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真,它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多,在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素,也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 (一)会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定,对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实,会计信息失实,收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如,《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任,而没有规定民事责任,降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外,对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时,国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护,很容易造成会计信息失真。 (二)房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一,房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者,但是会计负责人又是由决策者直接聘任的,会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说,会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务,随着决策者的意志而变化。所以,不少房地产企业的会计信息失真,没有真实反映经营成果。第二,房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前,房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的,而主管部门往往考虑到的是本部门的利益,对其下属的房地产行业采取保护的态度,不能够很好地监督。第三,一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争,或者是一些注册会计师职业道德水平差,出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 (三)房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说,我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成,必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以,会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来,房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视,致使会计人员的素质和技能得不到提高,常发生原理性和操作性的错误。近年来,会计制度变化特别大,新增的内容很多,更增加了会计核算的难度,这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规,但受到认识水平的局限,也可能使计量处的数据与实际情况不符,从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低,不按会计法核算,迎合上级或自身利益需要,做假账、受理假凭证和编制假报表,使得会计信息失真。 二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析 (一)健全法律法规制度体系,建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强,有它自身的工作规律。因此,会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律,特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规,完善会计信息的披露制度,为管理人员的责任提供明晰的法律依据,严肃财经类法规,切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任,尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究,使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚,力保会计信息的真实可靠性。 (二)强化房地产行业的监督机制,建立会计信息管理体制 一方面,房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系,制定内部稽查和财务监察制度,加强对内部的控制,为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督,还应当建立内部审计机构并明确相关责任,实行好内部监督岗位责任制,增强内部会计监督的真实有效性。另一方面,房地产行业要健全社会监督机制,提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展,充分突显出社会审计的客观公正作用。同时,也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督,促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确,对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任,要对所属的会计人员在业务上做好指导,监督和检查其核算情况,纠正其已经查处的问题,严肃处理有问题的会计人员。 (三)提高房地产行业会计人员的素质,建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育,让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念,全面提高自身的综合素质。首先,要实行会计人员持证上岗制度,强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理,完善他们的从业制度,严格遵守会计人员的从业和任职资格条件,由专门的机构定期考察。其次,要加强财务会计人员的业务培训,特别是计算机知识的普及,改变传统的单一的会计工作方式,转变为现代的全面的工作方式,逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合,并能与国际接轨。最后,要适当提高会计人员的经济地位,保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来,将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象,要治理这一现象需要较长的时间,只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下,才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:房地产行业会计信息失真的治理对策 如果房地产行业会计信息失真,就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况,不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据,也不能提高管理水平和经济效益。然而,随着市场经济的发展,房地产行业的会计暴露出了不少问题,特别是会计信息失真这一问题的亟待解决,受到了人们的广泛关注。 一、房地产行业会计信息失真的原因 导致房地产行业会计信息失真的原因比较多,在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素,也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 (一)会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定,对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实,会计信息失实,收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如,《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任,而没有规定民事责任,降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外,对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时,国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护,很容易造成会计信息失真。 (二)房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一,房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者,但是会计负责人又是由决策者直接聘任的,会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说,会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务,随着决策者的意志而变化。所以,不少房地产企业的会计信息失真,没有真实反映经营成果。第二,房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前,房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的,而主管部门往往考虑到的是本部门的利益,对其下属的房地产行业采取保护的态度,不能够很好地监督。第三,一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争,或者是一些注册会计师职业道德水平差,出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 (三)房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说,我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成,必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以,会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来,房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视,致使会计人员的素质和技能得不到提高,常发生原理性和操作性的错误。近年来,会计制度变化特别大,新增的内容很多,更增加了会计核算的难度,这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规,但受到认识水平的局限,也可能使计量处的数据与实际情况不符,从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低,不按会计法核算,迎合上级或自身利益需要,做假账、受理假凭证和编制假报表,使得会计信息失真。 二、房地产行业会计信息失真的治理对策 (一)健全法律法规制度体系,建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强,有它自身的工作规律。因此,会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律,特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规,完善会计信息的披露制度,为管理人员的责任提供明晰的法律依据,严肃财经类法规,切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任,尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究,使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚,力保会计信息的真实可靠性。 (二)强化房地产行业的监督机制,建立会计信息管理体制 一方面,房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系,制定内部稽查和财务监察制度,加强对内部的控制,为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督,还应当建立内部审计机构并明确相关责任,实行好内部监督岗位责任制,增强内部会计监督的真实有效性。另一方面,房地产行业要健全社会监督机制,提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展,充分突显出社会审计的客观公正作用。同时,也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督,促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确,对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任,要对所属的会计人员在业务上做好指导,监督和检查其核算情况,纠正其已经查处的问题,严肃处理有问题的会计人员。 (三)提高房地产行业会计人员的素质,建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育,让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念,全面提高自身的综合素质。首先,要实行会计人员持证上岗制度,强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理,完善他们的从业制度,严格遵守会计人员的从业和任职资格条件,由专门的机构定期考察。其次,要加强财务会计人员的业务培训,特别是计算机知识的普及,改变传统的单一的会计工作方式,转变为现代的全面的工作方式,逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合,并能与国际接轨。最后,要适当提高会计人员的经济地位,保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来,将其会计职能充分发挥。 随着社会经济的发展,会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象,要治理这一现象需要较长的时间,只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下,才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:关于我国房地产行业周期统计的几点思考 一、分析房地产行业周期的必要性 在经济社会里,周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中,房地产经济的增长和国民经济的增长一样,是呈现波浪方式来前进的,这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程,就被称为房地产经济周期。 中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来,房地产业就逐渐走向市场化,成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究,是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据,使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外,也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策,以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。 总的来说,研究房地产周期能更有效地进行调控,延长上升期。缩短下降期。 二、我国房地产周期的波动原因 在研究房地产周期的波动时,必须注意到一点,就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期,又处于宏观经济高速成长期,需求极其旺盛。由此可见,除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张,引起宏观经济失调,使得政府采取宏观调控措施等等因素,都同样对房地产周期波动有所影响。 如图1所示,我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰,分别是1993年、1998年、2003年以及2008年,恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到,1993年、2003年房地产业从波峰下滑,均是由于房地产投资扩张过快,超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果,与供大于求的市场效应无关。另外,1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及,使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”,大部分都是那个时期所遗留下来的,直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑,表面看来似乎是受世界金融危机的影响,但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。 自进入21世纪以来,从2000到2008年这九年间,根据国家统计局的统计数据显示,我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1%,而同一阶段内的gdp平均增长率为9.6%,比之高出了足有14.5个百分点,并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1%高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中,房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。 下面我们以2008年的楼价波动来举例: 在2008年1月23日,备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城f地块公开出让,以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元/平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内,仅仅就在一个月前,媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右,如今地价却已从2万多元,平方米骤降到7502元/平方米,下跌的幅度确实很大。 然而实际上从2007年9月份开始,我国房地产市场交易量就在迅速下降,住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫,政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付,以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法,来对地价、楼价进行宏观调控。 三、房地产行业周期研究状况的分析 1.外部宏观政策分析 首先我们应该要意识到,宏观政策本身就存在着周期,那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动,并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情,政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者,更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况,这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显,它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。 我们以深圳的情况来举例,2007年楼价迅速攀高,仅仅深圳一市的房价,在短短半年内的涨幅就超过了50%,其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度,迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据,2008年深圳楼市整体呈低迷态势,其商品住宅的销售面积为408.75万平方米,与2007年同比减少18.3%,销售套数为44315套,同比减少12.4%,成交均价是12657元/平方米,同比下跌达5.3%。到了第四季度,深圳地方政府出台了一系列的救市措施,《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的,将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围,放开改善性质的二套房贷政策,降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套),12月成交72.9万平方米(7898套),这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1/3。 其中,我们需要关注两个方面,一是市场原则和民生本位的矛盾,二是中央政策与地方政策的矛盾。 (1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前,政府应该落实其承担社会保障住房的责任,并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度,以减轻在宏观调控时期各房地产开发商,以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则,让民生本位得到回归。对此,政府应该要更有作为一些,对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的,与国民经济发展相适应,防止房地产业过热或过冷,关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。 (2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同,也有着发挥各地经济特点的侧重性,特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点,使得各地房地产业发展程度不一。由此分析,不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲,既拥有着全国性的周期,也有着各地的发展波动周期。而且,宏观调控政策是我国经济的指导性政策,那么在进行房地产宏观调控的时候,就应尽量保证地方政府能有效地执行,让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。 然而在实际上,房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础,当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平,那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析,就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识 2.从内部经济进行分析 当前我国的宏观经济周期属于投资主导型,因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看,投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构:而从长远来看,供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力,而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段,产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头,然后启动新一轮的经济增长。 因此,可以得出这样一个认知,我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看,就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响,使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素,就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。 3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析 因为房地产的独特性质,国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响,而同样的,房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响,从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而,提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。 在这种互动效应下,一旦房地产经济的泡沫发生崩裂,房价急转直下,甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么,银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账,而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统,从而最终造成整个国民经济的危机。 4.世界经济波动造成的影响 在当前全球经济一体化的大环境下,世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机,它不但影响到美国的经济发展,也波及到世界经济的状况,并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值,也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内,人民币升值是个负面因素,但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。 四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测 根据国家统计局最新公布的数据,在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1%,价格同比上涨为6.4%。其中,全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后,从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势,房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高,同比多增了近10%。到了201 1年,部分热点城市的房地产市场再度升温,在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17%,其成交均价同比上涨率达19%。上海方面,新房的成交套数同比大涨76%之多,而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见,在这些经济热点的城市,房产刚性需求压力较大。 未来五年里,预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万,也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时,受人均收入快速增长的影响,预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。 五、结语 通过全文的分析论述,我们可以总结出以下两点内容: 1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的,尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候,人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变,房地产市场就会出现价格调整。 2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情,而且房地产市场的结构变化,以及国内外经济环境的演变,都对这个周期有所影响。 我们应该通过分析国内房地产的周期,对其下滑时机进行预测,以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑,做到防患于未然。 房地产行业论文:海南省房地产行业操作风险成因及对策探析 摘要:房地产业作为海南省主要的支柱产业之一,在海南省经济建设中起着举足轻重的作用。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上,对海南省房地产操作风险的历史、存在的问题和原因等进行了系统分析,从而为有针对性的控制操作风险提供了思路,以期为建设国际旅游岛旅游岛做出新的贡献。 关键词:房地产;操作风险;对策 一、房地产行业操作风险概述及特征 由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等,他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险,包括法律风险,但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。 国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足,很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散,缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责,缺少协调统一,致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况,有些操作风险处于无人管理的真空状态。 房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动,覆盖面大,不宜区分和界定,除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外,还具有以下特有特征:一是风险内生性。根据操作风险定义,由于程序、人员和系统都是重要组成部分,大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中,可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关,只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生,有时随着环境的变化而改变,管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面,有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现,商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机,有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失,还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失,有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险,因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构,甚至是信件收发人员都有关系,具有很强的隐蔽性。 二、海南省房地产行业操作风险历史回顾 1988年4月,国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下,各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强,海南省在一夜之间成为投资者的乐园,各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处,投资商、投机者云集海南,房地产需求有了惊人的增长,从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与,多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策,金融机构的资金迅速退出海南省房地产,房地产市场的虚假繁荣急转直下,房地产泡沫开始破裂,严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。 2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始,随“国际旅游岛”登场,海南房地产市场迅速“井喷”,商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据,可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头:开发商违规操作,职业炒家操控市场,购房者浮躁、恐慌、盲目跟风,部分媒体大肆炒作、片面报道,导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势,海南省政府及时干预市场,做出暂停审批新的房地产开发项目,新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定,并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效,民众恐慌性购房逐步消停,开发商采取暗中打折促销,炒家开始抛售囤积房源,引发房价下调,商品住房成交量开始下降,市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低,这既是对资源的浪费,最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理,从这个角度分析,也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多,并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出,一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态,从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此,海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去,此后增长速度将减缓,房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力:一是世界经济未来的走势还不明朗,对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观;二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量,进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大,投资期长,具有投资品和消费品双重属性,其风险变化就变得更加复杂,房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。 三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因 从海南省房地产历史可看出,海南省主要存在以下操作风险问题。 (一)房地产开发商操作风险问题 由于缺乏房地产发展的总体规划,一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊,功能分区不清楚,开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间,难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中,许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择,而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主,自有资金很少,甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售(购买)方式套取银行贷款;盲目圈地,占地为牢,土地闲置严重;捂盘惜售、炒地炒房,房价死扛、明降、暗降,高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态;私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重,更有甚者把违章建筑当商品房对外销售;肆意占用公共空间,压缩休闲空间;豆腐渣工程,各种偷工减料、破墙漏水的质量问题,建筑质量存在问题违章建筑现象严重;沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店,“私属化”现象严重,毫无节制的圈地破坏;优质海岸线基本被抢占一空,在一线海景填海造地,对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性,各种违规操作现象严重,既给海南省长远发展带来了严重的不利影响,又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。 (二)商业银行的操作风险问题 这种操作风险主要表现在:第一,贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,随意简化手续,对资料真实性、合法性审核不严,对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2];第二,抵押物管理不规范,办理抵押的相关职能部门协调配合不力,不按程序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值或抵押无效;第三,个别基层行贷后管理混乱,个人贷款客户资料不够全面和连续,缺少相关的风险预警措施;最后就是内外勾结,一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生,从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够,内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值,发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展,并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此,银行加强操作风险防范仍是重中之重。 (三)海南省房产中介操作风险问题 海南省房地产中介机构存在很多问题。首先,房地产中介行业法律法规不健全,中介准入门槛低。其次,行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快,还有不少是无资格的“黑”中介,所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料,监管容易出现漏洞。再次,服务不到位,品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小,多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强,能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱,经营缺乏长期发展的考虑。最后,人员素质及信誉偏低,从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的,并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作,这些问题从不同程度上影响房地产市场。 (四)海南省政府管理方面存在的问题 目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展;另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主 要违法违规行为:第一,公权私用。主要在土地增值环节,税收环节,开发资金的获取环节,存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二,行政权越位。行政体制改革后,地方政府在再分配方面的权力减小了,但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退,这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的,因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三,征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定,投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策,出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题,同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱,因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四,税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理,如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%,其中预征土地增值税2%。预征土地增值税,迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金,导致房价升高。第五,规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化,导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发,从而导致土地浪费闲置现象严重。第六,监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因,除了规划设计落后外,房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高,但还不完美,由于管理上不够严格,建筑设计部门设计降低标准,开发商有使用劣质材料,建筑商有偷工减料等行为,政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险,阻碍了海南省房地产和经济的发展。 (五)买房人操作风险问题 买房人容易犯的错误主要有:不关注国家政策,买涨不买跌,盲目跟风炒房;迷信权威专家;迷信媒体;有些人甚至不惜一切代价买房囤房,如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多,其中最主要有如下几条:首先就目前而言,我国正处在快速工业化与加速城镇化时期,工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀,是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇,人们对房地产的投机需求就没有尽头,地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展,居民就业机会增多,收入增加,购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步,导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国,股市与房市均未开征资本所得税,这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中,养老面临太多问题。中国股市投资风险太大,因此人们更偏好“买房储值”,当然,贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利,现在已变成“买房养老”的时代。 四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析 面对房地产业操作风险发展的现状,海南省应根据自身的特点,对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制,以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。 (一)加强政府部门操作风险规避 为了避免相关政府部门和人员的操作风险,笔者认为应从以下几方面入手:第一,政府管理部门必须加强监管力度,严把质量关,杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二,要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格,改变房价猛涨的局面,增加中低位商品房的供给,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫,推动房地产业平稳有序发展。第三,加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序,规范交易行为。大力发展廉租房,制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围,保障低收入人群的住房要求,形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革,满足居民多层次住房需求,努力实现居者有其屋的目标。第四,政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规,规范市场秩序,建立房地产预警预报体系和有效的信息系统,加强房价控制,完善住房保障体系等措施预防危机的发生,使危机的各种影响减至最小,为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五,结合国际旅游岛建设,对海南省主要城市进行重点规划,提高城市规划的科学性、权威性和严肃性,没有控制性详细规划不得建设,详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发,用科学规划规范商品房建设,制定防止出现积压商品房政策,极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场,优化投资环境,彻底制止低水平重复建设。第六,政府要给予旅游房地产发展的大力支持,组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险,提高旅游房地产市场的可信度、信誉度,同时保障消费者的权益,营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七,海南省应建立市场信息披露制度,及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息,成立建设管理服务中心,土地、建设、规划等部门集中办公,大幅度缩短办事时限,实行行政审批责任制,营造“亲商、富商、安商”投资环境,大力降低开发商的“制度交易成本”。第八,应尽快建立房地产信用体系,以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九,在房地产开发建设方面,使项目建设与生态环境保护相适应、相协调,体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。 (二)开发商需要理清发展思路,明确发展定位 根据海南城市规划把握开发热点,从机会主义导向转向战略驱动导向开发,对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局,开发商必须自觉地进行战略管理,寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上,结合国际旅游岛建设合理布局,准确定位;对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析,进行相关市场调研和市场分析;将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合,运用到旅游房地产开发项目上,注重“借势”去发展旅游房地产,达到最大经济效益;不搞掠夺式开发,要注意合理利用土地,保护耕地和生态环境,注重旅游景点开发与环境保护的协调发展,处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系;旅游房地产项目要科学设计,精心策划,突出文化品位,注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象,努力挖掘内涵,避免项目雷同,强化品牌形象,运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面,要满足旅游房地产消费者的多样化需求,广开营销渠道,加大营销宣传力度,促进销售,努力赢得回笼资金;不盲目圈地,不闲置土地,杜绝假按揭,提高建筑质量,不搞违规建筑和豆腐渣工程,同时配合国家房地产调控政策,适度降低房价,不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市,海南省房地产商们还需加快自我升级的速度,制定防止出现积压商品房政策,极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场,优化投资环境,彻底制止低水平重复建设,转变及其商品房供给严重大于需求的状况,实现房地产业健康发展,防止房地产操作风险。 (三)加强银行的操作风险控制 由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险,因而具有较强的内生性,难以在事前充分预期。实践表明,相对信用风险和市场风险,操作风险更加难以事先计量和预测,这即通常意义上所说的管理滞后性特征,也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除,但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核,对明显存在疑点的资料深入调查核实;办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作,规范管理抵押物;建立相关的风险预警措施,防止内外勾结、一起金融舞弊;海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职,应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管,重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险,建立信息共享和协调合作机制,提高监管效率;海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库,对发生的每一次风险事件进行监控和记录,并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点,度量这些因素对风险的具体影响,同时对风险的程度进行数量化的度量记录;按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验,进而提高对操作风险的防范和控制。 (四)避免中介服务所带来的操作风险 健全房地产中介行业法律法规,让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式,学习国内外一些先进管理模式,加强对中介服务的管理,扩大对从业人员的培训,规范房地产中介服务行为,遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为,维护房地产市场秩序,保障房地产中介活动当事人的合法权益,避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理;土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责,协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作,让房地产中介适应时展,向国际管理靠拢,创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设,教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育,不断加大舆论宣传力度,营造诚信氛围,引导中介企业加强信用管理,强化信用观念,形成一种诚信为本的良好气氛,使他们懂得“君子爱财,取之有道”不断提高信用道德观念,将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围,在企 业外部树立诚信经营的企业形象,提高房地产中介经营管理的透明度,逐步取得全社会信赖[5]。 (五)买房人规避操作风险之道 对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言,房产投资是实现个人财产保值增值,获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为,在进行房产投资之前必须认真研究,考虑多种因素,规避风险。首先研究宏观政策变化走向,积极关注国家宏观政策的变化,研究政策走向,适当收缩投资战线,集中资金于少量优质房产,这样虽说收益减少,但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险,注意媒体上有关城市建设方面的信息,登录当地政府城市规划部门的网站,了解城市规划动态,小心决策。同时,如果能多注意城市规划的方向,嗅出潜在的机会,不仅可以规避风险,还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套,购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱,房产投资者不妨借外脑,多咨询房产法律专业人士,必要时聘请专业法律人士陪同购买,识别合同和交易过程中的风险,避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力,不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云,如果还贷额占资产比重较大,将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难,房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策,把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上,有偿付能力,以便从容还贷,规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房,小心炒成房东;学会投资理财,敢于贷款买房;租房不如买房,但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算;买房时自己审慎,不要迷信权威专家和迷信媒体等等,从而规避操作风险。 (六)未来房地产操作风险应对之策 在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期,作为海南省经济的支柱产业、龙头行业,海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业,需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑,“暴利”不是其应有的特征,它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业,区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险,海南省房地产应适度降价,加快资金回笼,避免资金链断裂,回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛,抓住历史机遇,站在更高的层面,以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业,走高端路线和品牌路线,大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产,实现住宅建设节能、节地、节水、节材,提高住宅低碳化水平,逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架;逐步推进全装修房建设,减少二次装修造成的资源浪费和环境污染,充分利用太阳能优势,推广太阳能与建筑一体化技术,发展生态、节能建筑,提高房地产产品的附加值;逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架;逐步推进全装修房建设,减少二次装修造成的资源浪费和环境污染,以保护良好的生态环境,使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。 房地产行业论文:浅谈两会闭幕后房地产行业发展状况 摘 要:在本次两会中,房地产行业受到广泛关注。两会闭幕后房地产行业 发展 状况将走向何方呢?本文就此进行探讨,本文首先分析了房地产能否长期作为我国 经济 的支柱产业,其次对两会闭幕后房地产行业发展状况谈了自己的看法,具有一定的 参考 价值。 关键词:两会闭幕;房地产行业;发展状况 一、前言 嘹亮的国歌声中,2010年全国两会相继胜利闭幕。此时,已是3月中旬,距离春分时令也只有几天的时间,这意味着一年之中已经过去了将近1/4的时光。切实贯彻两会精神,扎实做好两会确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据 二、两会闭幕后房地产行业 发展 状况 第一,住房供给将有所增加。 首先,保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出,2010年要进一步加大保障性住房建设,其开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一,以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍,以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次,住房和城乡建设部要求在保证质量的前提下,大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三,2009年下半年,房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升,1—11月新开工面积同比增长15.8%。2009年开发商盈利丰厚,资金宽裕,新建商品房供给将保持继续增长态势。 第二,住房销售将趋于平稳。 金融 危机中出台的鼓励住房消费的政策,使一部分住房刚性需求在2009年得以释放;2009年末房地产市场的火爆,促使一部分潜在需求进人“抢购”行列,购买力被提前预支;高起的房价,超过了普通居民的购买能力,加之年末房地产调控政策的变化,有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策,表明了中央遏制房价过快上涨的决心,政策调整加大了炒房成本,炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响,销售平淡。2010年年初,住房需求将有所减少,住房销售将趋于平稳。 第三,住房价格将由高位盘整转向回落。 2010年初,虽然大部分需求者持币观望,但开发商手中资金宽裕,并不急于销售,供需双方将呈僵持和胶着状态,房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实,普通住房供应增加,投机需求被进一步抑制,房价涨幅将回落。 第四,房地产开发投资将保持稳步增长。 继续向好的宏观 经济 ,增强了开发商对未来的信心;继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场,使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力;因此,房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。 房地产行业论文:从中美两国房地产行业看两国经济模式 一、中国房地产行业的现状 住房问题关系到国计民生,即是牵涉发展大局的经济问题,有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点,房价的大起大落都会对经济造成严重影响,不利于我国经济的持续、健康、快速发展。 近年来,房地产市场发展过热,房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响,从2003年以来,尤其是2009年至2010年,我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米,2005年全国房价平均上涨16.7%,其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平,至2007年,同比增幅达17.95%,这使得投机性购房异常活跃,严重影响了我过房地产业的健康发展,关系到国家发展的大局。 在经历了经济危机之后,美国的房地产行业受到较大冲击,这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机,但从根本上看,它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端,这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。 二、中美两国经济模式的特征 美国的经济模式是以市场经济为导向的,它以个人主义和自由主义为其理论依据,突出自由竞争,主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式,所以政府大大减少对市场的干预和管制。 中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式,它既具有市场经济所具有的一般共性,又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。 三、中美两国经济模式的异同 中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出,中国是“全球最具活力的资本主义”,他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是,通过仔细的比较这两种经济模式,我们不难发现,两者除了具有市场经济的共同特点之外,还有许多本质上的差别,中国的经济模式不是美国经济模式的照搬,而是中国的自我创新。 (1)中国经济模式与美国经济模式的相同之处 首先,两者都运用价格、财政,金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策,因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。 其次,两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门,从而实现资源的优化配置,同时在市场竞争的激励之下,企业都会自主地改进技术,以提高生产效率,进而实现自身利益的最大化。 最后,两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端,其中包括效率和公平不可兼得的矛盾,经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。 (2)中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异 首先,两者的所有制的基础不同,这也是最大的不同,美国的市场经济体制建立在私有制基础上,中国的市场经济建立在公有制的基础上,国有大中型企业控制着国家的经济命脉,美国则认为,私有制是确保市场充分竞争的前提,而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。 其次,对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活,国家的经济生活才会具有活力,才会繁荣,因此对市场极为推崇,排斥国家干预。中国的市场经济观则认为,市场不是万能的,其本身具有自己无法克服的缺点,因此国家的经济生活需要国家的宏观调控,国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段,两者并非相互排斥。 最后,两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体,多种分配方式并存的分配制度,美国实行的是以非劳动为主的分配方式。 结语:自2010年始,中国政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段,出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施,限制投资投机购房需求,支持自住需求,调控住房的消费结构,加大住房保障力度,通过这些政策手段,实现房地产行业的“软着陆”,更加注重“量”的增长,而非“价”的非理性上涨。 由此可知,中美两国的市场经济模式是两种在不同历史条件和不同社会制度下形成的市场经济模式,有着不同的理论基础,由于美国市场经济模式是全球金融危机的祸始乱源而饱受诟病,同时中国市场经济模式取得的巨大成就而受到推崇。 房地产行业论文:营改增背景下房地产行业税收筹划分析 摘要:我国大力推行营改增,主要目的是消除长期以来我国分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题,推动我国经济结构战略性调整,加快我国经济发展方式转变。本文主要分析基于营改增背景下房地产行业税收筹划。 关键词:营改增;房地产;税收筹划 伴随着我国经济体制改革的不断推进,税收制度和相应的应对措施也在不断发展。营改增措施的出台和实施,能够有效减轻企业纳税负担,规避以往出现的重复征税问题,充分发挥出税收制度在经济体制改革中的重要作用,从而达到促进房地产行业实现可持续发展重要战略目标。 一、房地产业营改增发展现状 我国分税制格局(即增值税和营业税)于1994年初步形成,这与我国当时的产业链短、服务业不发达以及全能型企业经济特点有直接的关系。在当时,重复征税矛盾并不突出,但是随着改革开放不断深入,传统服务业迅速向现代服务业过渡,现代服务业呈现出分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征,逐渐向专业化发展的现代服务业,出现了传统服务业税制无法适应现代服务业发展的要求,在这种情况下,重复征税的矛盾愈演愈烈。党十八大明确提出要加快财税体制改革,形成有利于结构优化和社会公平的税收制度,而推行营改增税收政策,正是解决这一瓶颈问题的有效措施。所以,大力推进营改增既是深化财税体制改革的“重头戏”,也是促进我国经济稳步增长的“关键点。”大力推行营改增税收政策,有利于完善税制,消除重复征税的矛盾,促进产业融合,降低企业税收成本,增强企业的发展能力,实现经济结构调整,促进国民经济健康稳步发展。在楼市不景气的背景下,“营改增”让不少房企感到恐慌。目前房地产企业内部经营管理情况不一,上下游行业增值税抵扣情况不明朗,这些使得新政策的推行遭遇阻力。作为本次“营改增”新政影响最大的行业之一,为了保证改革的顺利推进、减轻房地产业负担,财税部门特别就房地产“老项目”引入过渡性政策,房地产开发企业中的一般纳税人销售“老项目”及出租现有不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。由于增值税是价外税,因此征收率实质上仅为4.76%,与之前营业税相比税负有所降低。对于房地产业来讲,还有一项利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地产项目,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除,只对其增值的部分进行纳税。对于房地产企业来讲,土地价款往往是很大的一笔成本,该政策在一定程度上能够起到降低税负的作用,为房地产业在“营改增”之后开发建造的“新项目”带来了切实的利益。 二、营改增背景下房地产企业面临的风险 (一)政策更加复杂,应对能力不足 相比营业税而言,增值税抵扣计税方式更为复杂,房地产业经营业态多变,行业之间、企业之间各不相同的经营模式、财务核算方法,决定了其税务处理方法也复杂多样。行业的多样性伴随着政策设计的复杂性,税率或征收率包括11%、5%,还有部分业务预缴适用3%或5%预征率。与此同时,一些临时性过渡政策使得现行增值税制度体系变得更加庞杂。目前房地产业在营改增政策规定和业务处理较为复杂的情况下,税收筹划经验和能力欠缺的问题更为凸显。 (二)票据获取困难,进项税额抵扣不足 在房地产开发建设中,采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等,涉及领域极为广泛。在营业税体系下,房地产企业倾向于向小商家购买材料,但营改增后,企业在与小规模纳税人、其他个人交易的过程中,往往很难取得增值税专用发票,且房地产企业在建造过程中,许多都是来自底层的工人和农民,无法为企业开具专票。这些问题使房地产企业很难有进项税的扣减,使其无形中承担着更高程度的税负压力。 (三)税收风险增加 目前房地产行业并不景气,不少三四线城市的楼盘滞销严重,如果无法及时确认销售收入,将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况,造成大量留抵税额无法抵扣,这也是房地产企业面临的一大税收风险。除此之外,对于一些已经完工但销售尚未结束的项目,或者持有型商业物业而言,此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票,而房屋的销售合同已经确定,这种情况下企业税负将明显加重。 三、营改增背景下房地产企业的税收筹划 (一)实现与建筑行业的剥离 建筑安装业务作为房地产企业进项税额的最主要来源,在营改增背景下通过增加进项税额实现房地产企业税收筹划,实现房地产业与建筑业务剥离就成为一项不得不进行的战略调整。建筑安装企业提供增值税发票,房地产企业就可以进行抵扣,从而减轻税收负担,提高企业的经济效益。 (二)充分争取抵扣 营改增背景下,房地产企业为了降低税负,最主要的途径就是进项税额抵扣。因此对于房地产业来讲一定要选择适当的原材料供应商,充分争取抵扣。同时,企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时,需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果,明确房地产企业的采购材料的比例,取得更多的进项发票。此外要选择适当的劳动服务供应商,加强对供应商的增值税纳税人的情况调查,审核其相关的资格条件,选择拥有增值税一般纳税人资格的供应商,充分争取抵扣。 (三)适当调整企业管理 营改增背景下,房地产企业还需要根据自身实际情况及营改增的特征,做好企业内部调整应对工作。例如对会计账簿科目的调整等等,由于营改增之后,房地产企业的税负基本由进项税额决定,所以房地产企业必须加强对票据的管理,通过进项税额抵扣,最大限度降低企业税负。 四、结束语 房地产企业推行营改增政策可以有效降低企业税收成本,促进企业健康发展。而房地产企业作为推行营改增工作的难点,实现营改增政策在房地产业的贯彻落实,可以推动我国营改增税收政策进程,实现经济结构调整,不断提高我国的综合实力。 作者:张原 杨烨 单位:陕西科技大学经济与管理学院 房地产行业论文:房地产行业会计核算存在的问题和对策 摘要:房子是人们生活中不可或缺的居住条件,其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天,房地产行业也得到了飞速的发展,并且也带动了一大批上下游产业,对我国经济发展有着极为重要的作用。然而,房地产行业是一种特殊的经济密集型行业,通常涉及到巨额投资,并且其项目开发的周期也比较长,这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中,仍存在不少问题,制约着房地产行业的发展。为此,本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍,并分析房地产行业开展会计核算的意义,最后在此基础上探究其存在的问题和对策,希望能起到抛砖引玉的作用。 关键词:房地产行业;会计核算;问题;对策;分析 一、房地产会计核算的基本内容 通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看,会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一,其主要具有以下四方面内容: (一)现有固定资产核算 对房地产财物核算工作来说,现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看,房地产现有固定资产核算职能中,固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外,固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外,为了确保现有固定资产存量数据准确与完整,我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。 (二)建筑用材核算 建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能,其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外,在开展建筑用材核算工作时,根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。 (三)房地产运营成本核算 房地产运营成本核算上,其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面:一是建设与经营成本支付安排,并依据相关规范做好这两项工作中监督管理;二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分;三是房地产开发项目建设与开发成本核算,并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。 (四)经营单位营销利润核算 经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容,结合工作实践来看,此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容,为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外,经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作:首先,财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作,这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次,结合本房地产企业会计财务工作实际,构建或完善财务管理监督体系,从而保障资金得以科学合理运用。 二、房地产行业会计核算的意义 对房地产行业而言,会计核算是房地产企业管理的重要手段,发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算,通过及时、准确的统计企业日常经营数据,经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据,进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表,而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持,有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控,抑制房价的不断上涨,使得房地产行业利润不断下降,并且竞争也日渐激烈,而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本,进而降低企业的财务风险,对房地产行业而言有着极为重要的作用。 三、房地产行业会计核算中存在的问题 (一)会计核算科学设置过于繁杂 会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作,能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况,企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目,严禁随意增减。同样,房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行,且需要在年底对全部经营账目进行结账,并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点,在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂,而且还会与房地产经营单位实际情况不相符,从而导致了会计核算难度加大,致使其核算准确性下降。 (二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理 销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来,在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此,对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如,大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式,也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动,且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而,在专业角度看来,这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外,大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略,在核算该方面收入时,我国税法明确规定,必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认,并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此,在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处,急需改进。 (三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性 不同于普通企业,房地产企业具有一定的特殊性,其所涉及的业务类型比较繁杂,且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点,只有具有较高的单位价值才可以盈利,并且其消费对象类型较多,所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节,资源的投入以及来源就更为复杂,从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中,配比是一项极为重要的原则,不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系,而且还需保持一致性,以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中,往往难以落实配比性原则,房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下,如果房屋层数较低,且层与层之间销售价格较为相近时,计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高,则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响,如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本,则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 四、房地产行业会计核算的对策 (一)优化房地产企业会计核算科目 优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目,让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先,应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次,应优先考虑项目开发成本,再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作,并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中,应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算,可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者,对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时,应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划,还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来,从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。 (二)加强收入、费用等核算工作的落实开展 确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行:首先,应当明确房地产企业的收入核算,尤其是销售收入的核算范围。其次,应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者,在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中,房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此,在核算费用、收入以及成本等工作时,还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息,从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外,房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制,且确保其能够得到有效落实。最后,必须要专户存储预收到的暂时款,做到专款专用。 (三)确保房地产会计核算工作具有配比性 因为房地产行业具有一定的特殊性,其涉及到诸多领域,所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先,应当要确保财务人数充足,从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作,确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次,应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性,而且能够提高相关数据的精准性,提升会计核算效率。再者,应当做好各类会计基础工作,并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算,且使用正确的会计科目,以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外,应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系,并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。 五、结束语 总而言之,随着我国经济的不断发展,房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现,这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容,并妥善处理会计核算中的问题,提高会计核算效率与质量,进而促使房地产行业更好更快的发展。 作者:黄元丽 单位:南宁港航运输有限责任公司财务部 房地产行业论文:房地产行业纳税筹划发展 【摘要】随着房地产市场趋于饱和的状况以及房地产行业正面临着前所未有的压力,在房地产行业还存在着高昂的纳税,高税收对于房地产企业来讲是一个沉重的负担。而对于房地产企业本身的特点来讲,工期长、投入大风险系数高是该行业非常显著的特点,资金的巨额投入以及长期的被占用,使得房地产商承受了非常大的压力。作者从房地产业纳税筹划的角度来对房产地产行业的纳税进行研究,通过对房地产企业纳税筹划的研究,以期为房地产业合理的利用减税政策来减少企业自身的纳税,保证企业自身的利润。 【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义 2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”,这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时,通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划,但是,在进行纳税筹划的时候,必须要根据企业自身的情况,从企业整体上进行筹划,避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。 一、房地产行业的财务特点 房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位,为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点,那就是房地产销售的投入很高,然而其见效是缓慢的,在生产的过程中,遇到的风险系数也很大,例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的,主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性,所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手,使得企业自身的利润得到保证。 二、房地产行业纳税筹划的意义 1、有利于提高企业的经营管理水平 对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的,企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度,或者对现行的会计制度进行完善,以此来对企业的财务流程进行规范化管理,使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑,使得企业的财务管理更加的规范化。 2、有利于完善企业的财务管理制度 在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高,其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益,最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开,因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式,企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。 3、可以直接给企业带来经济利益 对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋,这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元,这个额度比上年增长了23%之多,房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多,因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划,可以使得企业能够减少大量的税,通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展,这样才能够真正促进房地产业的发展。 三、房地产行业主要税种的纳税筹划 房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同,房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的,通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排,来形成较为科学合理的纳税的方案,从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税,进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。 1、营业税纳税筹划 按照我国的税法的相关的规定,如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的,并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担,那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业,其每年的营业税是一项很大的开支,如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税,对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同,进行分期收款,在合同中,房产品总额为500万,共4次分付,首付25%,后面三次付款均为25%,需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入,应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认,依次的营业税:500×25%×5%=6.25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6.25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同,但由于是分期缴纳,中间节省了一些利息。纳税依据为国税发[2003]83号,政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 2、土地增值税纳税筹划 根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅,并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话,就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%,那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅,又进行了其他类型的房地产项目,那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%,因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋,承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元,按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资,房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100-660)/660=66.7%(2)应纳土地增值税:440*40%-660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5.5(5)所得税前利润:1100-660-143-55-5.5=236.5方案2:甲公司和房地产公司合作建房,由甲公司出资970万元,房地产公司出地,在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权,房地产公司会分得5%的房屋用作办公用,甲公司花费52万元承租房产的5%,租期为50年。根据当前的税收政策财税[1995]48号的第二条规定,则合作建房的一方出资、一方出地的,建成后自用的,不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下,房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970-660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6.24(3)应纳营业税及其附加:1*5.5%*52=2.86(4)甲公司减少支出:1100-970-52=78(5)房地产公司增加利润:310-236.5-6.24-2.86=64.4由此,甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋,房地产公司可以节省纳税,对于甲公司来讲,也节省了78万元的支出。 3、企业所得税纳税筹划 目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少,对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。 (1)对企业固定资产的纳税筹划。 最新颁布的企业所得税法律中规定,企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重,如果折旧的额度越大的话,那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用,能抵税,从而企业所缴纳的所得税就越少,这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本,使得企业在前期所能够预定的花费增多,但是企业后期的成本将会大量的减少,但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释,企业可自行对企业的净残值进行分配,只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。 (2)对于销售环节进行纳税筹划。 根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划,通过对限额扣除政策的有效的运用,那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出,其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定,房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除,这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付,无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈,作为房地产企业如果想要建立自己的品牌,那么如何赢得群众的信任就是最为关键的,如果想要实现这个目的,那么企业做一定的推广是不可避免的,但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题,也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定,房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出,作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费,因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用,使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。 综上所述,因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策,使得企业的合法的利润得到保证,为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中,通过财务纳税筹划,有利于将企业的财务会计水平进行提高,同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益,这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此,它还为国家的政策调控进行有力的发挥,配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能,为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。 作者:柏萍 单位:三友集团
精细化工论文:浅谈精细化工过程控制技术的发展动向 摘要:随着科学技术的不断发展,我国的精细化市场也快速的发展起来,随着人们生活质量的不断提高,人们对于产品的需求也呈现了一种多元化的趋势,因此,对于我国的精细化工过程控制技术也提出了更高的要求。文章对精细化工过程控制技术的发展动向进行分析。 关键词:精细化工;过程控制技术;发展趋势 前言:我国的精细化工在发展的过程中,一直都是以市场的不断变化为基本导向,先进的科学技术作为其中最重要的核心技术。随着市场对于精细化加工产品的需求量不断的增加,精细化工技术也取得了很不错的发展成果,但是,相比于发达国家,在某些领域,依然还存在较大差距。 1我国的精细化工过程控制技术的基本特点 1.1半连续性和间歇性 我国的精细化工在发展过程中,呈现出的间歇性和半连续性,一般受到市场环境变换的影响比较严重,市场需求量在不断的变化之中,因此,市场环境也会产生一些波动,这种间歇性和半连续性也就更加的突出和明显。我国的精细化工目前正处于发展的初级探索阶段,其主要的生产模式都是采用的半连续性生产。随着时间的不断推移,产品的工艺参数也会发生一系列的变化和波动,使得产品的整个加工生产过程,都会呈现出一种波动性,因此,技术人员在这个过程中,一定要重视控制系统的运行状态,并结合实际的情况进行科学的调整。 1.2更新换代快、品类多、生产规模小 我国的精细化工在不断发展的过程中,所涉及的行业也是越来越广泛,在这个过程中,产品的种类也变得更加的复杂,因此,在实际生产的过程中,对于技术的专业性要求也就比较高,同时,我国的精细化工在发展的过程中,生产规模普遍偏小,也是一个比较突出的特点。随着市场环境的不断变化,很多产品的使用寿命也在逐渐的缩短,同时,产品的更新换代也是比较快的。这样的市场环境,在一定程度上来说,也使得精细化工的生产周期缩短了很多,因此,提高产品的研发率是十分必要的。很多的精细化工企业在刚开始进行研发时,都十分重视对于各种参数信息的采集,对于采集过来的数据和信息还要进行分析和处理[1]。 1.3工作强度大、生产流程复杂 我国目前的精细化工,在实际生产的过程中,一般都是采用间歇性的生产技术来进行操作的,在整个加工和生产的过程中,工作的流程是非常多的,也比较复杂,精细化工的自动化技术,目前来看还不是十分的成熟,尚处于发展的初级阶段,因此,在这样的情况之下,技术工作人员的工作强度也就会增加了很多。 2精细化工过程控制技术的发展动向 随着计算机技术的不断普及,以及自动化技术的不断发展,在加上我国精细化工的市场需求量越来越大,也使得精细化工控制技术在今后发展的过程中,主要有以下的几个发展动向: 2.1精细化工控制方式的自动批量化 我国的精细化工在不断发展的过程中,具有很强的间歇性特点,在传统的生产加工过程中,一般都是采用投料的生产方式,进行大批量的生产。这样的生产过程,都是分批次来进行的,只有完成了这一批次的生产,才能进入到下一个批次的生产加工过程中。在这个过程中不难发现,间歇性的生产加工方式,很多的工作步骤和流程都是重复进行的。可以对这种生产的每个步骤进行参数的设定,然后,设备在运行的过程中,就按照这些参数标准来进行就可以了,这种自动化的生产技术,很大程度的提高了生产效率,为技术工作人员的工作带来了很大的便利。 在自动化生产的过程中,一定要好按照相应的控制标准来进行,同时,还需要计算机系统作为辅助来完成,过程控制的类型不同,因此,过程控制的实际策略也是不同的,在实际应用的过程中,要结合并实际的生产情况和要求来进行调整和切换。这种自动批量化的生产方式,正是我国精细化工过程控制技术的发展方向,可以为企业节约了大量的生产成本[2]。 2.2精细化工过程控制的计算机化 我国传统的精细化过程控制技术在发展的过程中,为了可以有效的达到节约成本的目的,在实际控制的过程中,通常都会采用仪表的方式来进行,整个控制过程的自动化水平,相对来说并不是很高。 随着时代的发展,以及科学技术水平的不断提高,计算机技术逐渐普及,在人们的生活生产中发挥着至关重要的作用,精细化工市场对于过程控制技术的精度水平的要求也是越来越高,因此,我国的精细化工过程控制技术未来的发展方向,必然会朝着计算机化方向发展。 2.3精细化工过程控制的综合性 目前,我国的精细化工过程控制,依然还是采用参数控制的方式来进行,简单来说,就是在生产初级阶段、中级阶段、以及结束阶段三个时间段,进行各项参数的设定,但是,在进行实际过程控制的过程中,依然会受到很多因素的影响,例如,生产过程中的干扰,以及工作人员的错误操作等,最终都会导致实际的生产结果与计划的生产结果,存在较大的差异,因此,仅仅依靠一些理论,就想保证产品的生产质量是很难实现的。在加上,很多的精细化工在生产的过程中,一旦出现和一些质量上的问题,就很难采取相应的措施进行弥补,很多过程都是不可逆的,因此,这种状况的出现,也会无形中增加了企业的生产成本,同时,对于生产和加工的进度也会造成很大的影响。 在实际的精细化工的生产过程中,产品的质量也是波动的,出现这种现象的主要原因是生产机器设备的问题,或者是一些外部因素的影响所导致。有效的过程控制技术,可以对精细化工的生产加工过程进行全方位的评价,并根据这些评价信息,对生产的故障问题进行分析,最后采取一种有效的措施去解决故障问题,保证生产设备的正常运转[3]。 随着计算机技术的不断发展和普及,整个精细化工的过程控制,在进行数据采集的过程中,也更加的便利了,可以通过对数据的实时监控,进而判断生产加工过程中各项参数的变化情况,有效的保证了产品的生产加工质量。 2.4精细化工^程控制的智能化 精细化工的过程控制一般都是运用预先设定的方式来进行的,速度、温度、压力等各项参数都是事先设定好的,这种控制方式,使的每一个批次的生产加工过程都是类似的。但是,在实际的生产加工过程中,还是受到很多不同因素的影响,因此,对于生产加工的效果也会产生影响,实际的生产效果比较依赖于生产加工人员的技术水平,因此,每个批次的产品最后的生产结果也都是存在差距的。因此,可以通过一些先进的、科学的理念对控制的参数进行调整使得整个控制过程朝着智能化的方向发展。目前,这种过程控制技术,尚处于一个发展的初级阶段,因此,要想实现精细化工过程控制的智能化,还需要进行一些实践和研究。 总结: 精细化工的过程控制技术,在发展的过程中,受市场需求的影响是比较大的,因此,整个生产加工的步骤和流程,也相对比较复杂。为了提高产品加工的质量,一定要善于运用一些先进的科学技术,提高过程控制的自动化水平。 精细化工论文:精细化工过程的控制技术分析 [摘 要]伴随精细化工市场的不断发展,其对于产品的品质需求同样有所增强,使得当前的精细化工大都运用小批量的形式进行加工,此加工环节展示出了时变性、间歇性以及工艺繁琐的特征。并且,非常多的精细化工材料均有一定的腐蚀性和毒性,因此对于精细化工的过程实施控制具有极为重要的意义。本文就精化工过程的控制技术进行简单的分析。 [关键词]精细化工;控制技术;分析 1 前言 精细化工制造环节大都以高新技术为基石,以市场需求种类、系列化为特征的化工加工环节。在之前的20多年时间内,化学工业出现了翻天覆地的改变。其趋势大致展示为:由商品化学品加工向功能型化学品发展;由大规模环节向小规模化方向发展等。 2 精细化工概述 精细化工,是制造精细化学品行业的总称。具备种类较多,更新速度较多;产量小,大都以间歇性的形式加工;具备功能性又或是最终运用性;大部分都是复配型的产品,配方等相关的技术明确了产品的性能;产品品质需求就高;较强的商品性,大部分以商品名进行销售;技术密集程度较高,需要逐渐实施全新产品的技术研发与应用技术的开发,强调技术服务;设施费用低等其它特征。 3 精细化工过程的控制技术 3.1 集成技术 伴随现代化自动化技术的日益发展,及当代社会对于精细化工自动化需求的逐渐增强,智能化的操作系统,依托本身的丰富资源、后经济性以及运用便利等特点,在现代化的精细化工环节的数据采集与监控领域均获得了大量的运用。伴随数据通信手段的不断发展,及编程控制技术与触摸屏显示操纵的趋于成熟,以此当作基础控制器的智能操作体系被大量运用至精细化工环节的控制层面之中。计算机调控体系的逐渐进步以及本身性能的日益拓展,为了能够达到精细化工环节的集成控制奠定了较好的技术基础。集成控制所代表的是以综合经济技术标准当作最终的预期目标,对加工环节实施集成化的管理,同时涵盖了批量加工、过程改善、加工管理、安全维护以及加工调度等其它拓展功能,从根本上达到真正意义层面的一体化加工、管理、监控。 3.2 自动批量生产控制 批量生产具备较为显著的单向性与周期性特征,在完成一个批量生产过程之后,便代表了此次生产环节的完结,其次由材料购买过程始,迈入下一轮的加工,同时再次明确相应的制造规划与流程指标等等,直至产品的形成,完成第二次的制造过程。在开始实施批量加工以前,往往需要完成好所有步骤的预备工作。因此,在传统形式的精细化批量化加工控制体系里面,以流程具体指标设计为主要参考的顺序控制体系以及以机械设施与产品相关工艺数据为借鉴的程序型控制体系,获得了大力宣扬与大量运用。当前,批量小与种类繁多已经发展成现代化精细化工加工不断发展的重要趋势,其对于产品加工环节的柔性需求有着更加强的需求,其同样更加深入的推动了全球间歇环节控制指标的引进,大都涵盖了国际指标。从控制系统层面而言,需要充分融合产品的特征,明确科学的控制规划,同时按照具体的加工进程与现实的进度来便利的调节控制规划达到全面的自动批量加工控制,从根本层面实现满足现代化精细化工发展对于柔性的需求。 3.3 优化控制 运用迭代学习实施优化控制,能够处理精细化工环节工艺数据运转轨迹的优化追踪控制等相关问题,避免操作人员完全不一样的操作步骤和过程特征改善所造成的影响,获得最佳的控制律,和其它的反馈控制方式相互融合,达到精细化工环节的优化控制。其已经在苯乙烯间歇聚合反应终点品质调控、PVC树脂间歇发酵环节的补料调控与间歇反应釜温度调控等非常多精细化工环节的控制环节获得验证。迭代学习控制所具备的自学习优化特征,使得其在精细化工环节具有极为广阔的发展趋势。 3.4 综合性统计过程控制 当前的精细化工加工环节的产品品质调控,大多存在与加工的开始、关键中间点以及终点等有限数量的点实施工艺材料的化验研究,操作偏差又或是过程影响往往会使得工艺环节的运转远离准确的工况,此依托自身进行经验操纵的形式往往无法对加工品质实施科学合理的控制。统计过程控制,又被叫做统计质量控制,其所指的是运用数理统计方式的加工环节的监管工具。其对于加工环节实施分析与评判,按照所反馈的信息即时发觉问题,同时运用有关措施将其排除,使其始终维持在受控的状态。因为SPC技术的重要功能,在最近几年时间内精细化工行业SPC方式的分析与运用范畴转向以数据驱动为基础的工况监管、繁琐物性数据的软测量、加工环节与终点评判、产品品质预估与控制等其它方向不断发展。 4 精细化工过程控制技术的发展方向 (1)过程控制逐渐向着计算机化的方向扩展,增强过程控制的自动化程度。在传统形式的过程控制环节,由于节约费用等因素的影响,其调控大都运用仪表的形式来完成,导致过程控制的自动化水平相对偏低。当前,伴随自动化与计算机等相关技术的完善,再加上市场对过程控制需求的增强,过程控制的自动化是其发展的必然。 (2)控制的形式逐渐向批量的方向扩展。因为精细化工所具有的间歇性加工特征,所以在传统形式的加工环节里面大都运用一次性投料的形式,运用批量的加工形式,在所有环节的制造完成之后才可以实施后续的加工,如此循环往复即可。 (3)智能化控制是当前精细化工在制造环节大多会采取事先设置的调控策略实施,其生产速度、加工温度以及压力等相关参数均是预先设定的,此调控方式能够确保所有批次的制造环节均是一样的。但是,在显示的制造环节里面,因为遭受外部环境及内部因素的改变,精细化工会遭受完全不一样程度的影响,然而传统的形式是经过操作者针对其实施干预,显示的效果完全是由操作者的技术水平所明确的,进而造成所有批次产品的品质并不完全一样。 5 结语 精细化工的过程控制便是为了能够更加好的满足市场发展的要求,展示出了复杂化与间歇性的特征,进而使得整个加工环节变得非常繁琐。为了能够保证产品的品质,需要增强自动化水平,经过引入较为先进的技术来增强加工环节的调控能力,尽可能达到加工环节的问题控制,确保精细化工的加工品质。 精细化工论文:精细化工企业有机废气整治工程技术分析与研究 摘 要:随着社会发展和科技进步,精细化工产业已成为国民经济重要组成部分,相关企业在生产过程中产生和排放大量含有挥发性有机化合物的废气,影响大气环境质量。文章对某精细化工企业废气整治工程进行技术分析,探讨解决企业废气处理问题的有效方案,从而实现企业的可持续发展。 关键词:精细化工;废气;整治工程 随着人民生活水平的不断提高,精细化工产业已成为国民经济重要的组成部分。相应的化工企业生产过程中难以避免地会产生大量含有挥发性有机化合物的废气,这类废气中常含有烃类、醇类、酮类、醛类等对人体健康和生态环境造成危害的物质[1,2]。因此,对有机废气进行科学的治理能降低工业生产对环境的不利影响,提高企业的经济、环境和社会效益[3,4]。本文对某精细化工企业废气整治工程进行技术分析,探讨解决企业废气处理问题的有效方案,从而实现企业的可持续发展。 江苏某精细化工企业长期从事精细化工产品生产,现有肟系列高端精细化工产品项目(年产1万吨丁酮肟、3000吨固体硫酸羟胺、3000吨固体盐酸羟胺、4000吨甲基三丁酮肟基硅烷)。生产过程中产生废气主要为氨、丁酮肟、叔丁醇、异辛醇、丁酮等多种挥发性有机气体。各车间虽已配备了废气治理相关设施,但气体收集不完善且处理效果欠佳,难以满足现行的大气污染排放标准,因此需要对企业废气排放M行进一步整治。 1 企业废气处理现状 废气的产生按照产品和废气产生位置的不同分为丁酮肟车间、固体硫酸羟胺车间、固体盐酸羟胺车间、甲基三丁酮肟基硅烷车间、储罐区、危废仓库等共六个区域。各车间废气排放及处理技术分别为: 丁酮肟车间:液氨蒸发器蒸发过程中会产生一定量的含氨尾气,用高纯水来吸收含氨尾气,吸收后的氨水回于氨肟化反应,未吸收的含氨废气通过管道排空,进入二级冷凝器冷凝后接入活性炭吸附塔吸附处理后排气筒排放。精馏塔中未被冷凝下来的丁酮肟废通过冷凝器管路收集,通过活性炭吸附后由排气筒排放。 固体硫酸羟胺车间:水解反应釜中反应过程产生的气体经三级冷凝后,未被冷凝下来的废气经过真空泵前二级冷凝和真空泵后一级冷凝后直接排空,未设置排气筒。 甲基三丁酮肟基硅烷车间:经一次精馏后的粗产品再进入两级精馏,精馏过程会产生一定量的废气,经三级冷凝处理后,未被冷凝下来的废气通过排空阀排放。 固体盐酸羟胺车间:水解反应过程中未被冷凝下来的废气排放,被冷凝分离出的盐酸羟胺溶液采用气流干燥,气流干燥时产生一定量的粉尘,产生粉尘采用布袋除尘,除尘下来产品回到产品包装工序,未吸收下来的废气排放。 储罐区:储罐区主要用来对原料、中间产物和产品进行储存的场所,现有储罐均存储易挥发物料,设置冷凝装置,呼吸废气冷凝后放空。 危险废物区:其排放的废气通过引风机收集后通过活性炭吸附处理。 通过对企业废气处理现状进行评估,目前主要问题为一部分生产环节产生的废气收集处理不当。企业废气处理现状问题汇总表如表1。 2 废气整治方案 针对企业废气处理现状提出废气治理的整改方案。 丁酮肟车间、固体硫酸羟胺车间、固体盐酸羟胺车间、甲基三丁酮肟基硅烷车间和储罐区经现有工艺、设备处理后,污染物均能满足排放要求,废气处理措施不变,需进一步完善排气筒方案,将原有排气筒合并为3个15m高排气筒。 危废仓库废气所配置的风机、活性炭吸附装置偏小,需要重新增设风机及活性炭吸附装置,需新增2套集气罩,1台风量4000m3/h 风机以及2台0.3t活性炭吸附塔(1用1备)。 3 废气整治效果 通过企业废气专项整治工程,现有处理装置运行后氨排放量由整改前的0.255t/a减少为0.058t/a;丁酮肟由1.447t/a减少为1.067t/a;叔丁醇由0.28t/a减少为0.067t/a;异辛醇由0.659t/a减少为0.194t/a;非甲烷总烃由3.282t/a减少为2.413t/a。企业全部排放废气以VOCs计算,整改前的VOCs排放总量为11.561t/a,整改后排放总量降低为5.484t/a,实现减排6.077t/a,降低了55%,外排废气达到大气排放标准。 此外,危废库废气整改前为无组织排放,整改后成为有组织排放,其废气产生量以VOCs计为0.5995t/a,排放量为0.3326t/a。 4 结束语 经过上述废气专项整治工程改造后,企业肟系列高端精细化工产品生产过程中产生的废气污染大大减少,处理后废气能达标排放,实现了VOCs减排,具有较好的环境效益和经济效益。该工程对类似废气治理具有较大的实际参考价值,具有良好的应用前景。 精细化工论文:浅谈精细化工企业检修过程中的动火管理安全技术措施 [摘 要]精细化工企业的生产装置主要有合成、精馏、吸收、离心、混批和加热、冷冻、压缩、配电、水循环、污水处理等公用配套设施,生产过程中使用的物料主要是异丙醚、甲醇、乙醇、纯苯、甲苯、硝酸、氯化亚砜、硫酸、氟化氢、溴素等多种易燃、易爆、腐蚀、有毒物料,对安全生产管理要求很高,特别是检修过程中的动火管理是关系到员工的人身安全和企业稳定发展的重要因素。本文主要对化工企业检修过程中的安全技术进行分析。 [关键词]化工企业;检修;安全管理 导言:由于精细化工企业产品的更新速度快、生产工艺的及时调整,设备管道在使用过程中因受内部介质的压力、温度、腐蚀等作用,或因结构、材料、焊接工艺等先天缺陷,在生产过程中随时需要抢修,电焊、气割、塑焊等动火十分频繁,平均每天动火都在十多处,时间紧、任务重,工作中容易出现马虎和纰漏。如果不能严格执行动火管理制度,不采取必要的清洗、置换、监控等措施,就会引起火灾、爆炸、灼伤和中毒等事故,影响企业的生产经营活动和员工的人身安全。 针对一个需要动火的某个生产单元,某一台贮罐或某一台反应釜,一定要清楚容器内部和外部物料的易燃、易爆、腐蚀、有毒物料的危险特性,采取以下有针对性的安全技术措施: 1 将动火物件移动到固定动火区动火 为便于管理,规定机修车间作为固定可动火区。凡可拆卸并有条件移动到固定动火区焊割的物件,必须移至固定动火区内焊割,从而减少在生产车间或厂房内的动火工作。固定动火区也必须做好相应的安全对策:要进行适度清洗置换,没有可燃物;设备、管道及周围l0米范围内没有可燃物料;设备、管道在动火过程中物料分解放出可燃气体时,可燃气体或蒸汽不能扩散到其他场所;要配备相应数量的灭火器材;作业区周围要划定界限,设立警示牌,禁止无关人员入内。 2 卸压和卸料 为避免设备管道因降温降压收缩不均匀,易产生应力而损坏的特点,要缓慢降低设备内的压力和温度,同时接好静电接地线。将设备内物料通过放料管接入专用中转桶或清洗干净符合要求的产品贮存桶,在放料过程中严格控制放料速度不大于每秒一米,并注意观察有无异常情况。物料温度一般要求在60℃以下。容器内压力降到常压时要打开放空阀门。在卸尽物料后关闭放料阀门,标明物料代号及相关注意事项。将物料桶移到十米以外的专用仓库中存放。 3 切断隔离 现场检修,要停止与待检修设备相连接的运转设备系统。 隔断与此台设备相连接的所有进出管,使检修、焊割的设备与其他设备(特别是正常生产的设备)完全隔绝,以保证可燃物料等不能扩散到其他设备及其周围。可靠的隔绝方法是安装盲板或拆除一段连接管线。 4 清洗 容器及管道置换处理后,其内外部必须仔细清洗。因为,有些可燃易爆介质被吸附在设备及管道内壁的积垢或外表面的保温材料中,液体可燃物会附着在容器及管道的内壁上。如不彻底清洗,由于温度和压力变化的影响,可燃物会逐渐释放出来,使本来合格的动火条件变成了不合格,从而导致火灾爆炸事故。 5 置换 做好隔绝清洗工作之后,把容器及管道内的可燃性或有毒性介质彻底置换。常用的置换介质有氮气、氩气等。置换的方法要视被置换介质与置换介质的比重而定,如果物料的比重大于氮气的比重,氮气应从釜上入口进,从釜下出口排出,如果物料的比重小于氮气的比重,氮气应从釜下入口进,从釜上排出,如比重相差不大,此时应注意置换的不彻底或两者相互混合。置换气体用量一般为被置换介质容积的3倍以上。以水为置换介质时,将设备管道灌满并有水从最高点溢出。 6 通风与检测 应打开容器的人孔、手孔、物料孔等,自然通风冷却,也可以用鼓风机对设备内部进行强制通风,通风冷却的同时可增加设备内部的氧气含量。 动火检测分析就是对设备和管道以及周围环境的气体进行取样分析。动火分析不但能保证开始动火时符合动火条件,而且可以掌握焊割过程中动火条件的变化情况。在置换作业过程中和动火作业前,应不断从容器及管道内外的不同部位采取气体样品进行分析,检查易燃、易爆气体及有毒、有害气体的含量。检查合格后,应尽快实施焊割,动火前半小时内分析数据是有效的,否则应重新取样分析。取样要有代表性,以使数据准确可靠。焊割开始后每隔一定时间仍需对作业现场环境作分析,动火分析的时间间隔则根据现场情况来确定,正常是不超过2小时。若有关气体含量超过规定要求,应立即停止焊割,再次清洗置换并取样分析,直到合格为止。 7 审批 由生产车间或项目负责人对现场进行检查,重点是设备及管道内部和周边环境及地沟是否确保没有可燃物。由生产车间或项目负责人或项目助理到安全管理部申请动火作业证。安全管理部的安全管理人员应该到现场核查,符合动火条件予以批准,不符合动火条件要说明情况落实重新清洗置换的措施。对有较大易燃、易爆、腐蚀、有毒物料特殊作业场所动火,安全管理部要会同生产、技术、设备等部门会商并报公司分管安全的副总经理审批。 8 动火 动火人要查验动火证并熟悉作业现场情况。如不符合动火条件,有权拒绝执行并立即向公司安全管理人员报告。在动火过程中要及时观察周边环境变化,如有异常立即停止动火并报告。特殊作业动火主要有带压不置换动火和登高焊割动火。带压不置换动火,就是严格控制含氧量,使可燃气体的浓度大大超过爆炸上限,然后让它以稳定的速度,从管道口向外喷出,并点燃燃烧,使其与周围空气形成一个燃烧系统,并保持稳定地连续燃烧。然后,即可进行焊补作业。 9 监火 监火人必须是具有半年以上本公司本岗位工龄,懂生产操作规程,懂灭火器材的使用方法,懂报警方法,懂急救措施,工作责任心强,动作敏捷,站在便于观察周边情况和便于扑灭溅落火花的位置。配置二台以上的灭火器,备用浇灭火花的水管。戴好安全帽和防护眼镜。监火期间不得离岗,不得兼作其他工作。特殊情况需短暂离岗必须落实人员临时代替。较大危险岗位监火要安排二人或二人以上。 10 清扫与验收 动火结束后,要在关闭进料阀和关停相连接设备运转系统的情况下拆除盲板,连接好相关管道,同时要防止物料泄漏溅落。监火人要同动火人清扫动火现场,防止有遗留火种。符合安全要求后方可离开现场,并及时向车间主任或项目负责人报告任务完成情况。 11 设备试压 对动火维修以后的设备及管道在使用前应进行试压,检查焊接点泄漏情况。试压方式主要有水压和气压。对密封要求较高的设备管道在气压试验过程中可以用肥皂水检查,也可以在惰性气体中加入体积比为1%的氨气,在检查点贴上硝酸银试纸,如试纸发黑则是泄漏点。在恢复供汽升压过程中均应缓慢进行,不可急升急降。 12 非正常情况不动火 在雨、雪、浓雾天气,夜晚,六级以上大风,重要节假日,高温季节中午室外动火,如果不是生产非常急需,原则要求不动火。在动火过程中如有登高,进罐作业还要按规定办理登高作业证,进罐作业证。 总结:动火管理是一个动态的全过程安全管理。更重要的是要有较强的安全防范意识,时刻绷紧安全生产这根弦,切实掌握精细化工企业检修过程中安全生产动火管理的安全技术措施知识,进一步提高安全生产综合技能,也才能更有效地保障精细化工企业全体员工人身安全和企业财产的安全,为精细化工企业的快速稳定发展打好扎实的基础。 精细化工论文:精细化工发展中的问题分析以及解决策略 [摘 要]随着我国社会主义市场经济的快速发展,社会各行各业都呈现出迅猛发展的态势。作为当今化学工业最活跃的新兴领域,精细化工的发展也取得了令人瞩目的巨大成就,直接、间接推动了其他相关行业的进步与发展,但在加速发展精细化工这一新兴产业的同时,所暴露出的各种问题也不容社会忽视。下面笔者依据对我国精细化工发展现状的深入研究,对发展过程中出现的问题进行分析,并提出几点建议和解决策略。 [关键词]精细化工 总体现状 解决策略 前言 精细化工是当今化学工业中最具活力的新兴领域之一,是新材料的重要组成部分,所包含的领域可分为传统和新领域两部分,但各国也不甚一致,大概可归为40个门类和行业。精细化工的生产可划分为化学合成、精炼和商业化等三部分,要求从业人员具有极强的专业能力,极高的技术水平。由于近几十年的快速发展,我国的精细化工在国际行业占有不可替代的地位,为国民经济的发展带来化工行业应有的影响力。 1.精细化工发展中存在的问题 1.1 生产技术水平偏低 精细化工虽然在我国有几十年的发展时间了,但相对于一些其他发达国家,我国精细化工依然起步较晚,虽然有很大进步,但是生产技术水平仍然偏低。且加氢还原、连续硝化、绝热硝化、液体 SO3 磺化等高科技在精细化工产品中应用较少,机械化、自动化、专用化水平较低,产品档次偏低,以至于附加值不高,且在精细化工产品中占很大比例。设备不能及时更新换代,产品研发花费时间长,科研团队创新性不高,集中化、信息化、自动化没有达到一定水平,产品不能带来可观的经济效益,使得企业勉强维持运转,没有多余资金投入,上述问题便无法得到有效改善。一些尖端技术的使用在国内才刚刚起步,甚至在超高温、超临界领域还是一片空白。一些小企业的生产方式较为粗放、分散,或有采用手工生产,没有能力建立信息化平台,制约行业发展。多数高精产品还要依附国家或国外引进,在版权问题上还要花费大量资金,使本就利润缺少的企业陷入不创新无发展、引进无资金的尴尬境地。 1.2 生产带来的环境问题 随着精细化工的不断发展,产品的品质不断提升,生产工艺愈加复杂,往往需要多重提纯精炼,步骤繁复。由此产生的废水、废气、废渣的处理,就显得更为重要,且难度较大。因精细化工产品的特点,产出废物具有排放量大、成分复杂、毒性大等特点,使废物处理更是难上加难。之前企业广泛使用的焚烧法和近些年推广的微生物处理法却都有各自的弊端。焚烧法会带来有毒有害气体的排放,造成空气污染;微生物处理法尽管适用范围广泛,但因某些废物毒性大,微生物也不能进行很好的处理。正因环境污染问题严重,不少发达国家对准了发展中国家土地面积大,廉价劳动力充足,纷纷把对环境污染严重的企业转移到发展中国家。 另外绿色化工在我国的生产规模较小,且技术不成熟。如果处理达不到国家规定标准随意排放,势必会污染环境,但是依然有少数企业坚持走“先污染,后治理”的老路。因为三废治理难度大,同时需要投入大量资金,他们环保意识薄弱,只注重经济利益,而把环境问题抛之脑后。 1.3 生产企业没有实现规模化,整体水平不高 目前我国精细化工行业大约有一万家的企业单位,尤以涂料厂为最,但多为分散厂商,整体竞争力较弱。由于科学技术水平的限制,我国精细化工企业众多,但规模较小,企业分散发展,缺少整体竞争力,直到现在,仍然存在不少作坊式的单位,生产力低下,生产水平低下,实现DCS控制的企业屈指可数。在大多数企业中科技与实际生产相脱节,科研机构和企业连接甚少,科技转化为实际产品效率低下。相对于国外的大规模投资,国内投资较少,在资源、市场和技术方面,在国际市场竞争中竞争力低下。重复建设项目造成的生产能力过剩,市场竞争陷入恶性循环。另外,若企业盲目竞争,盲目引进新技术、新产品,产品已成,却难以找到销路,导致产品大量积压,造成人力、财力的巨大浪费。 2.精细化工发展过程中可采取的策略 2.1 提高生产技术水平 作为技术密集型产业,企业单位要在生产工艺的连续化、自动化、数字化方向进行引进、改进和创新,解决SPC、PCA和PLS、多变量SPC方法的开发与应用,提高催化剂的使用率,将计算机技术真正运用到生产实践中,进行设计、监控、模拟和信息交互,创新才是企业的生存之本,是提升国家和社会的第一生产力。企业单位要想做大做强就必须把创新作为第一要素,创建科研创新机构,把这个硬性指标真正落实到生产实践中去。减少引进或买进,用自己的科研团队研究开发,掌握技术前瞻研究,包括当前状况和前景展望,合理布局,优化产业结构,提高产业竞争优势。突破产品档次低,创新力不足的瓶颈,促进科技成果成品化、产业化,并加强对传统产业的技术支持。 2.2 坚持可持续发展战略 坚持可持续发展战略,是指满足当前需要,又不削弱子孙后代满足其需要之能力的发展,意味着维护、合理使用并且提高自然资源基础,这种基础支撑着生态抗压力及经济的增长,人与自然和谐相处,认识到对自然、社会和子孙后代的应负的责任。精细化工作为国内一大能耗产业,它的生态、绿色、安全势必会为整个行业,乃至社会带来巨大效益。节能化发展已成为企业的必由之路,向发达国家学习一些尖端技术,加强科研机构与实际生产链之间的联系,降低三废造成的环境污染,学习引用分子模拟、绿色催化、绿色合成等一系列先进技术,找寻可多次重复利用的原料,减少一次利用,使中水的利用率尽可能达到最大化,减少废水的排放。 发展绿色精细化工以精细化工为基础,使用环境保护的技术手段,实现精细化工的快速发展。绿色精细化工坚持环境保护、可持续发展、合理利用能源,使经济社会发展和环境保护相协调。以高效、低副产物的绿色化学反应为技术支持,以绿色无污染材料为原料,控制生产过程中污染物的零排放,促进能源和环境的和平共处。绿色精细化工产品多是新型环保型的,如新型农药、特殊胶黏剂、环保型染料等等。相对于以往囿于技术水平限制的、有一定毒性的产品,如塑料袋,绿色精细化工产品更为环保、经济、高效。绿色化工中四类关键技术为分子模拟设计技术、G色催化技术、电合成技术和超临界流体技术。 2.3 深化体制改革 精细化工行业整体要向规模化、集团化方向转变,响应中央号召,结合具体情况制定中小企业发展战略,提高科技竞争力,优化产业结构,实行市场化运行,真正做到把行业推向市场。以传统化工为依托,深化体制改革,在未来逐渐扩大市场份额,增加比重,成为行业的主要利润来源,逐步取缔传统化工,增加经济增长点,引领整个化工行业加速向前发展。企业要招募资金支持科技研发团队和产品实际生产链的运行。强化风险投资体制,在国家政府、社会、银行、企业方面建立多投资渠道,解决企业发展的后顾之忧。 3.结语 精细化工是一个拥有巨大前景的新兴产业,对我国社会发展和人民生活水平的提高起着关键作用,尽管现在还不够完善,存在诸多问题,但只要采取正确的解决策略,坚持在技术、资金、资源利用上不断创新进步、合作发展,坚持绿色精细化工可持续的发展方向,就会在国家和社会的现代化进程中作出应有的贡献。 精细化工论文:精细化工企业中自动化仪表的设计与施工 摘 要:精细化工企业自动化仪表工程的主要项目包含的阶段有:设计阶段、施工阶段以及竣工阶段,在这几个阶段中,自动化仪表设计具有较强的附属性,要及时掌握自动化仪表设计施工每个阶段的进度,以及密切联系各专业。文章主要介绍了自动化仪表在设计施工每个阶段应该注意的问题,希望对相关人员有所帮助。 P键词:精细化工企业;自动化仪表;设计施工;问题;帮助 引言 为了提高作业效率,减少操作人员的部分直接劳动,有些企业,通过配置自动化装置的方式,实现自动化生产,这种生产方式被称作化工生产,生产过程被称作化工生产自动化过程,即化工自动化。 1 精细化工自动化仪表的设计以及选型 1.1 自动化仪表要满足工艺的要求 因为自动化仪表的设计是为了服务于工艺的,所以就要满足工艺的要求,对于要安装的自动化仪表,在设计的时候要依据:工艺的参数、介质的性质、管路的管径、管路的材质等,通过这些才能够确定选型。 1.2 自动化仪表的设计要具有科学性 自动化仪表的选型要考虑到是否具有科学性、先进性、经济性,同时还要考虑自动化仪表的运行使用费用。在考虑自动化仪表的先进性、科学性的同时,对自动化仪表进行选型是比较符合化工生产的需要的。依据控制系统以及检测点确定自动化仪表的先进科学性。 1.3 自动化仪表的选型要统一 在一个比较大的工程项目中,不同的设计人员会负责不同的子项目,有的工程项目中,不同的子项目是由不同的单位通过合作的方式完成的。这样的情况造成的后果是:自动化仪表设备会在不同的厂家进行购买的,这一点小差别会对后期的管理造成一定的麻烦,所以在工程设计的初期,就要进行沟通,选择统一的自动化仪表选型。另一方面,根据不同的检测点,可以将选型统一的自动化仪表分成2个档次,但是要注意的是:同一档次的自动化仪表设备要在同一家工厂进行购买。统一选型的自动化仪表有利于工人掌握使用。 2 自动化仪表的设计以及施工 自动化仪表在设计施工前进行策划,有利于保障对自动化仪表进行试工以及施工进度的完成。自动化仪表在施工前,策划阶段主要是这几个:对所需资料进行准备阶段、准备所需物资阶段以及准备表格阶段。 2.1 对所需资料进行准备阶段 对所需资料进行准备阶段是指在这个阶段要准备好自动化仪表安装资料以及探讨自动化仪表施工技术。 (1)自动化仪表安装的资料主要有:自动化仪表施工图、自动化仪表设备安装图、常用的标准图质量验评标准以及相关手则、《工业自动化自动化仪表安装工程施工验收规范》等。自动化仪表的施工图是施工竣工的验收凭证,也是工程预算以及结算的凭证。施工单位在向建设单位领取图纸的时候,是要通过图纸会审的。自动化仪表图纸的会审是由施工负责部以及技术部来组织,参加图纸会审的人员是:负责人和每个施工队的技术工作人员。具有热控专业知识的负责人在会审中主要负责的是:解决其他影响自动化仪表施工的问题,在施工之前解决这些问题。(2)探讨自动化仪表施工技术。编写施工方案的依据:是自动化仪表施工所要遵循的相关工程规范标准,编写施工方案一定要具有针对性以及实用性。另外,编写自动化仪表施工的质量计划以及施工监督报告,另外在施工之前,还要交底设计与施工技术。 2.2 准备所需物资阶段 准备所需物资的阶段最为关键,需要准备的物资有:所要用到的自动化设备以及材料。这些材料包括:一次、二次自动化仪表设备、自动化仪表的表盘、所需的钢材以及管材、阀门、加工件以及紧固件等,另外还有没有提到的工具以及消耗材料等。 2.3 准备表格阶段 表格准备对于施工单位而言十分重要,因为在竣工之后,施工单位要向建设单位展示最后较为完善的成果,另外根据施工之前签订的合同,向建设单位提供竣工资料。因此,施工之前要准备好表格资料。所需的表格类资料主要有两种:一种是施工表格,施工表格是指记录自动化仪表施工的情况的;另一种表格是记录自动化仪表施工质量的这个表格的数据要具有真实性,不能伪造,否则不利于自动化仪表施工质量的调高。 2.4 自动化仪表施工组织设计 自动化仪表的安装具有强流动性,是一项难度差别较大的工作,受条件环境的影响大,因此,在进行具体的施工任务的时候,要制定相应的施工组织计划,主要是针对以下几个方面:(1)首先,是针对自动化仪表的设备进行的,所以要测算出临时所需的水电指标,自动化仪表设备的数量以及种类,同时要了解未安装的自动化设备以及材料的保管方法;合理安排施工人员的作息时间,如果没有进行妥善安排,会影响工期以及造成不必要的物耗,对企业经济效益造成不良影响。(2)其次,通过审阅的方式,找到与工程量相关的其他专业知识,制定可以交叉各专业的协调方案,尽可能创造条件,减少待工的时间。(3)对施工人员进行职能培训,把握每个工人的工作能力以及相关操作的熟练度,通过最优的原则,科学的安排施工人员,组成一个一个班组;制定较为客观的劳动力动态分布图,把具体的任务分到具体的班组。尽量把劳动力的消耗降到最低,以提高工作效率。(4)与自动化仪表配合的专业,大多数是预留孔、预埋件、控制柜基础以及电缆沟之类的问题。如,在冶炼厂电解车间里,由于生产过程中产生的腐蚀性较强,进行预留以及预埋工作是十分必要的,地面大多要设置防腐层,电缆保护管、电缆桥架以及气源保护管等,这些如果在施工前,没有进行好协调配置的话,会对施工造成一定的不良影响。另外要特别关注控制室的问题,在后期施工的时候要对施工图纸进行实时的调整,这样可以更好的协调施工实际与设计图纸,查漏补缺,可以及时解决。 2.5 自动化仪施工的过程 自动化仪表施工的过程是为企业创造经济效益的过程,地位是十分重要的,它是实施施工技术管理的关键一步,在这个过程中要做好以下几个方面的工作:(1)根据设计审图,做好设备材料计划,对领出来的自动化仪表设备以及配附件作好记录,记录的内容包括:自动化仪表设备的规格、型号、说明书以及合格证等;记录好这些数据后,然后需要做的是单体调校自动化仪表设备,查看这些自动化仪表设备是否存在质量问题或者在运输过程中是否发生损坏等,找出有质量问题或损坏的自动化仪表设备,统一进行维修或退货重订。(2)进行各相关专业的配合施工,把一些作业施工交给与该作业相关的专业人员进行施工,这会使工作更加的专业化,如,把工艺或者设备上的调节阀、自动化仪表设备的底座保护套工作交给与它们相关的专业人员进行负责。(3)合理分配工作劳动力,要严格遵守相关施工以及安全规定,高质量、快速度以及无事故的结束施工任务。 2.6 自动化仪表的竣工 自动化仪表施工完成之后,首先要把成果展示给建设单位,其次要想建设单位提供竣工资料,这个竣工资料包括:施工的日志、施工过程中的验收记录、竣工图纸。一般来说,竣工资料要和机组一同上交给建设单位,但是,现实情况是:竣工资料会在之后一个月的时间陆续上交完毕。另外还要上交的资料有热控专业的竣工资料:首先是:地热设备检验表;其次是签证单,最后是检修记录等。 3 结束语 精细化工企业中自动化仪表的设计以及施工关乎企业经济效益的增长,因此,要重视自动化仪表的设计。自动化仪表的科学合理与自动化仪表的选型以及正确安装有重要关系。 精细化工论文:公路建设监理精细化工作方法及其应用研究 摘 要:随着我国改革开放的深入和社会经济发展的需要,国家对高速公路建设的投资规模越来越大,同时也暴露出我国高速公路建设监理工作中存在的很多问题。精细化管理理念作为社会分工不断细化、社会服务质量不断精细化的必然要求,在我国高速公路建设的监理中起着非常重要的作用。本文主要从审查制度、工程质量、工程进度、工程成本等方面阐述了公路工程的精细化监理方法。 关键词:公路建设;监理工作;精细化工作 一、公路工程施工监理的特点分析 公路建设监理作为公路工程项目建设阶段的管理机构,在项目建设中具有协调业主和施工单位,管理施工现场的重要职能,公路建设监理的特点主要有以下几方面: 1、服务性。公路建设监理在施工现场的管理是受到公路项目建设单位的委托开展的,因此,公路建设监理具有明显的服务性特点,主要是服务于公路项目建设单位,通过与建设单位、设计单位的协调,对施工单位的管理,确保公路建设项目质量、进度与投资等控制目标得以实现。 2、独立性。公路建设监理是独立于建设单位与施工单位之外的第三方参与单位,在管理工作的开展上具有一定的独立性,以确保客观、公平、公正进行施工现场的各项管理,这也是监理工作开展的基础。 3、协调性。在公路项目建设中,特别是一些大型的公路工程项目建设,涉及到的施工参与单位较多,工程分包较多,在公路施工监理工作中需要协调好各方之间的关系,确保整个施工计划有条不紊的开展。 二、公路建设监理精细化工作方法及其应用 1、审查制度监理精细化 首先,严格依照规范要求进行组织机构的监理,遵循《公路工程技术标准》等相关标准规定文件,并参考《公路项目建设精细化管理指导意见》中相关规定。设项目管理工程师以及具有交通部资格认证的专业监理人员,监理人员必须熟悉工程流程和进度。高速公路工程由于是一项十分系统繁杂的工程,其审查内容比较复杂,主要包括如下内容: 承包商资格审查:承包单位必须具有资格证书,包括资质证明文件、营业执照、安全生产许可证等。工程人员需持证上岗。检查岗位工程人员的数量及具体安排情况。工程组织设计审查:对各个承包商的各项工程组织设计方案进行严格审查,承包商有总承包商和分包单位。承包商进行设计方案编制,通常,针对不同的工程情况,其组织设计内容包括:工程概况、施工条件及施工方案、进度安排、施工所需工具、材料及人力资源、工程设计图纸等。工程器械审查:检查工程器械的数量、规格、各项指标及出厂测试文件,确保器械完备且质量达标。工程质量审查:检查承包商及其员工关于工程质量方面的保证证书、执业证书及相关文件;检查工程质量管理设计方案;检查施工、测量及试验等各种设施的质量;检查员工培训情况。工程安全审查:检查承包商及其员工关于工程安全方面的许可认证证书;检查承包商安全组织人员和安全制度;检查工程危险因素的预防和紧急处理措施安排;检查员工安全培训记录。最后,所有相关文件经过政府批准,检查施工现场,一切准备好,便可开工。 2、工程质量监理精细化 首先,通过巡视,监理人员可监管施工质量、工程进度、施工安全情况等。检查工程是否严格按照规定文件进行施工,检查旁站实施状况,对巡视管理工作进行记录;巡视检查施工现场安全施工状况。 其次,施工现场监理包括对施工现场和施工本身两个方面的规范和监理。规定工程施工必须依照《高速公路文明施工规范化管理实施细则》相关明文要求进行。科学安排工程部位置和原材料放置地点。根据不同器械和材料的数量特点,有针对性地进行场地布置和标识,如压路机的数量和型号、规格等。高速公路现场管理需要细化管理内容,如对路基、隧道工程、架桥工程的工艺流程和质量分别进行专项管理。 最后,对工程所有的检验批进行检查验收。该项工作需要检查的是检验批的出厂合格证明、质检文件及施工注意事项等,并对合格的进行实体验收工作,包括安全、环保及其他检查方面。另外,要做好竣工验收工作,在此,需要注意一下方面:严格按照范规定进行竣工验收,确保每项工作、每道工序施工质量均达到要求;关于工程施工竣工质量验收资料必须包含技术及管理两个方面完备的信息,而且施工安全验收资料也应该完备;严格按照验收规范抽检重点工序;工程人员应对所有预测的问题事先进行处理,并通过专门人员的验收认证,再撰写工程评估报告;对验收材料进行整理并归档。 3、工程进度监理精细化 按照工程设计规划进行进度安排,并根据每个月的实际情况适当调整。整体上不能背离计划安排,并将实际情况反馈给甲方。在进行进度记录时,必须达到生动明了的要求。在每个月的监理报告中,适当穿插照片、截图、图形、实验结果等各种形式进行记录和表述,对重点工程要加大笔墨。确保其他人员能够对工程进度一目了然,对一些重点问题也能够快速了解。分析工程进度的影响力和问题防范处理措施,尤其是当前的工程进度是否延迟或者提前这个阶段工程目标的完成,对此进行估测,针对可能出现的问题预备相应的处理方案。如果问题已经出现,就要对其及时进行分析,避免下一次类似情况的发生。这些问题应有承包商自己主动去思考,而不能等待甲方安排,被动地去做,如此才能收到事半功倍的效果。 对于进度管理,监理人员需要做好下面几项工作:对工程当前完成情况进行记录;采用进度指示、例会、专题会议、表扬等形式来监督和鼓励乙方按照进度计划旅行职责;如果承包商未能在计划内按时完成施工进度,监理人员就需要向乙方进行书面通知,督促乙方尽快采取处理措施,调整方案。如果情况严重,监理人员就要协调甲方和乙方共同商定解决方案。进度管理要适当考虑工程的紧迫程度。在重点项目和环节上可以每晚完工后召开总结性会议,及时解决施工中所遇问题,并商讨次日工作安排。 4、工程成本监理精细化 第一,当月的工程量。当月的工程量需要通过审核并签字证明,同时参考施工计划的工程量。 第二,当月经费审核。要仔细记录好当月的工程项目中每个环节的经费审核。记录中必须囊括合同变更、索赔的内容。 第三,当月实际资金投入。仔细记录好当月的工程项目中每个环节的实际投入。通过统计分析软件,对计划投资款、当月实际投入进行分析以更形象地查看投入资金走势图,分析潜在问题出现的可能性,并针对性地进行投资调控。 第四,当月在投入方面的具体控制方案及成效。通过对投资方案控制成效的分析,来总结出有益的投资方案,并详细记录实施过程以便查阅和效仿。另外,要针对当月出现的风险和实际问题进行评价,记录解决方案的合理性及实际成效,将该因素考虑到之后的投资计划当中。 三、结束语 综上所述,公路建设监理作为公路工程项目建设的重要参与单位,主要工作任务就是按照建设单位的委托,根据法律法规、公路工程技术规范以及设计要求,在公路工程施工阶段对项目建设的质量、进度、造价以及安全环保等进行的控制管理。随着公路项目建设水平的不断提高,越来越多的新材料、新工艺与新设备在公路工程项目建设中得到了普及应用,对于公路建设监理工作也提出了新的更高要求。这就要求公路建设监理单位必须不断的提高公路建设监理方法,通过精细化的监理工作,确保公路项目建设每一个环节、每一个步骤符合施工技术要求,进而确保公路工程项目高质量、高效率、高效益的完工。 精细化工论文:论我国精细化工技术的发展 [摘 要]本文阐述了中国传统精细化工和新领域精细化工的现状,对今后的发展进行了预测。 [关键词]精细化工 现状 发展 1 中国精细化工的现状 从“六五”开始,直至“十五”国民经济发展计划中,中国都把精细化工,特别是新领域精细化工作为发展的战略重点之一。在政策和投资上予以倾斜,已安排100多个建设和改造项目,总投资已超过50亿元。经过近20多年的努力,精细化工产业已在中国得到确立,其精细化工率已从1985年的23.1%提高到1994年的29.78%,2002年已达39.44%。 据不完全统计,中国目前已建成新领域精细化工技术开发中心10个,生产新领域精细化工产品的企业近4500个,年生产能力1500多万吨,产品品种11000多个,年产值1200多亿元。 20世纪80年代以前,料添加剂在中国几乎是空白,经过近30年的发展,目前,具有一定规模的生产企业已达1000家,年生产能力约1400kt,年产值已超过80亿元,产品品种已达170多种,其中80%以上是饲用磷酸氢钙和氯化胆碱,基本能满足配合饲料、浓缩饲料、预混合饲料加工的需要。目前,生产食品添加剂的企业已达500个,年生产能力2400kt,生产的品种已达21类1474种,年产值近250亿元。其柠檬酸和味精产量都超过600kt/a,生产、消费和出口居世界第一位,酶制剂已超过250kt/a;木糖、木糖醇和甜菊糖每年都有出口;山梨醇还不能满足食品及日化行业的需要,每年进口超过20kt。 中国的水处理技术是20世纪70年代引进了大化肥和石油化工装置后才得以重视和发展的。经过20多年的努力,自行研究开发了一系列水处理化学品,如絮凝剂、缓蚀剂、阻垢剂、杀菌剂及配套的预膜剂、清洗剂及消泡剂等。与此同时,还配套开发了这些化学品在冷却水、锅炉水、空调水、原水、海水淡化等处理技术。目前,全国已有各类水处理化学品生产厂近200个,年生产能力220多万吨,生产140多个品种,年产值17亿元以上。为了满足造纸工业的需要,造纸化学品每年以10%的速度增长。 2 对中国精细化工部分重点发展产业的预测 2.1 传统精细化工重点发展的部分产业 2.1.1农药 为适应农业绿色、环保的要求,根据高效(亩用药量低)、安全(对人畜、环境安全,即低毒或无毒及低残留或无残留)、经济(用药成本低)和使用方便(高效剂型)的农药工业的总体发展方向,今后中国农药行业发展的中心任务是实施总量(包括生产能力、产量及生产厂点)控制,淘汰高毒、高残留农药。加快淘汰进程,相应关闭一批质量劣、条件差的小农药厂;集中力量创新和发展高效、低毒、低残留农药新品种;发展除草剂,提高其在农药中的比例;大力发展生物农药;采用酶催化技术、手性化合物的拆分、转位和差向异构技术,以及定向合成等新技术,提高农药企业生产的技术水平、产品质量,降低生产成本,以满足市场日益增长的需求,增强在国际市场的竞争力。 2.1.2染料 中国染料工业在实施总量控制,保持产量和出口为世界第一的基础上,今后将重点发展分散染料、活性染料、功能染料和天然染料;逐步淘汰含有芳香胺的染料,禁止118种禁用染料的生产;大力开发还原染料、直接染料、硫化染料和酸性染料的新品种;采用高新技术改造现有活性等染料及其配套中间体的生产企业,使产品更加精细化,做到经济规模,增加绿色、环保、天然的比重。 2.1.3涂料 中国涂料的消费量一直保持较高的增长速度,年均增长率约为8%,预计2005年,中国对涂料的需求量将达到2700kt。随着房地产业的发展,为建筑涂料带来发展机遇,为满足建筑业(特别是室内建筑材料十项标准强制执行)的要求,解决溶剂型涂料残余总挥发分(VOC)高,对环境污染、影响人体健康的问题,今后将大力发展国产水溶性、环保型内墙和木器家具涂料,丙烯酸系列等防污染外墙涂料。重点发展中高档汽车涂料、船舶涂料、工业和民用防腐和防火涂料。 3 对中国精细化工发展的特点预测 3.1 技术创新 随着知识产权保护意识的加强、法规的完善、商品经济的发展、市场竞争的激烈,技术创新已提上了日程。精细化工属新技术行业,其技术的创新和产品的创新在今后将被作为“创新工程”得到新的发展。催化剂是精细化工11大类中的一个重要门类,是化工生产中的核心技术,多年来,在中国,科研和生产企业对催化剂都很重视,已建立了一套研制的程序和创新办法。我国在催化剂创新上会更上一层楼,如多年来因绕中国和世界的苯酚羟基化制邻二酚生产技术,预计由我国创新的新型催化剂使其突破。稀土资源中国最为丰富,以稀土元素的铈、镨和钕等制造催化剂用于化肥工业、有机合成工业、合成橡胶工业、涂料工业,今后将更有作为。用于聚烯烃的金属催化剂,在今后,中国将会迅速发展。 3.2 精细化工技术研究和开发 随着社会主义市场经济的发展,对外开放的扩大,中国在精细化工技术研究和开发,以及产品生产方面与国外的合作和合资的程度将会更高,如在表面活性剂和胶粘剂等方面与德国Henkel、美国P G、意大利Press、瑞士Buss、法国罗纳普朗克等公司的合作和合资都会加强,以定制化学品为主攻方向的精细化工园区将得到迅速发展。 3.3 改造精细化工 随着世界和中国高新技术的发展,不少高新技术将和精细化工融合,精细化工为高新技术服务,高新技术又进一步改造精细化工,使精细化工产品的应用领域进一步拓宽,产品进一步实现高档化、精细化、复合化、功能化。如超细超微的粉体工程已将无机和高分子材料推向了新的发展阶段。将无机和高分子制成了粉体材料,从而成为高性能的精细化学品。在制备过程中有的方法必须要添加抗凝剂或分散剂、抗静电剂等表面活性剂,通过其作用制得各种超细和超微细的粉体材料(特别是纳米材料),这些粉体材料具有如高比表面积、优异的导热和光学性能、高的耐磨性、极好的遮盖性、高吸附性、多功能性等各种特异性能。根据这些粉体材料的特性,又可将其用于精细化工产品的制备,如制备高活性的催化剂、多功能的化妆品、药品、涂料、粘合剂、表面活性剂、磁性记录材料、塑料和橡胶等高分子材料合成和加工的改性剂及填料等等。 3.4 绿色高新精细化工 精细化工将为节能和环保作出较大的贡献,自身将向清洁化和节能化的方向发展,成为绿色高新精细化工。即在精细化学品的生产中要实现生态“绿色”化,采用精细化学品为相关行业服务时,也要追求相关行业的生产实现生态“绿色”化,也就是要模拟动植物、微生物生态系统的功能,建立起相当于“生态者、消费者和还原者”的化工生态链,以低消耗(物耗和水、电、汽、冷等能耗及工耗)、无污染(至少低污染)、资源再生、废物综合利用、分离降解等方式实现生产无毒精细化学品的精细化工的“生态”循环和“环境友好”及清洁和安全生产的“绿色”结果。 精细化工论文:微反应器技术在精细化工中的应用 摘 要:在科技水平的发展之下,微反应器技术说平也在化工产业中得到了广泛的应用,微反应器是一种连续管道式反应器,由控制器、换热器、混合器、反应器几个部分组成,但是其管道尺寸较小。微反应器是由一些10-500μm的微管道组成,有着十分理想的混合效率与换热效率,可以很好的控制反应物料与反应温度的精确配比,本文主要分析微反应器技术在精细化工中的应用。 关键词:微反应器技术 精细化工中 应用 近年来,在科技水平的发展之下,微反应器技术说平也在化工产业中得到了广泛的应用,微反应器是一种连续管道式反应器,由控制器、换热器、混合器、反应器几个部分组成,但是其管道尺寸较小。微反应器是由一些10-500μm的微管道组成,有着十分理想的混合效率与换热效率,可以很好的控制反应物料与反应温度的精确配比,从而提升了化工生产的安全性与选择性,下面就针对微反应器技术在精细化工中的应用进行深入的分析。 一、微反应器反应特征分析 1.反应温度能够精确的控制 微反应器有着良好的换热效率,能够在反应过程中迅速释放出热量,与能够维持反应的温度,在强放热反应中,常规反应器换热效率与混合速率并不理想,在各种因素的影响下,常会发生局部过热现象。在精细化生产工作中,若剧烈反应的热量未及时排除,就会引起冲料事故,情况严重时甚至会发生爆炸。 2.小试工艺能力直接放大 在精细化工之中多应用间歇式反应器,在使用微反应器来生产时,只要增加微通道即可实现相应的功能,这就可以有效解决小试用反应器变大的问题,这即可有效缩短试验时间,对于促进精细化工业的发展有着十分积极的效用。 3.物料能够精确比例,实现瞬时混合 精细化工对于反应物料配合比有着精确的要求,若未达到相应的标准,就可能导致反应过程中出现副产物,这一现象在常规反应器中是广泛存在的。与常规反应器相比,微反应器反应通道能够精确到几十微米,可以实现精确的配比,有效防止副产物的形成。 4.有着良好的操作性 微反应器是一种密闭性反应器,能够实现对反应温度的精确控制,其制作材料可以为各种不同的耐腐蚀、高强度材料,操作性十分理想。 5.结构安全性 微反应器的换热效率很高,即使释放出大量热量也能够被吸收,这就能够保障反应温度,降低事故的发生率。与单锅反应相比,微反应器使用的是连续性流动反应法,化学品数量很少,即使发生意外,危害程度也很小。 二、微反应器适宜应用的反应类型 有关研究显示,就现阶段来看,我国有超过20%的精细化工反应采取了微反应器,应用微反应器能够有效提升反应的安全性与选择性,总结而言,微反应主要适宜应用在以下几种反应类型中: 1.剧烈放热反应 剧烈放热反应是精细化工中常见的反应类型,如果使用常规反应器,就需要采取逐渐滴加的措施进行,即便是采用逐渐滴加的方式,也会由于过热反应产生副产物。而微反应器能够将热量及时的导出,也能够精确的控制好反应温度,这样就能够有效消除局部过热的情况,有效优化了反应的选择性,提高反映收率。 2.配比严格的快速反应 一些反应对于反应物的配比有着严格的要求,如果某种反应物过量就会发生副反应,将微反应器应用在这种反应中能够促进反应物的均匀混合,这就能够防止局部过量情况的发生,减少副产物的生成量。 3.反应物与产物稳定性低的反应 一些反应的反应物与产物不稳定,一旦停留时间较长就会发生分解,微反应器是一种连续流动体系,能够精确控制好反应物停留的时间,这样即可防止反应物与产物发生分解。 4.高温高压与危险化学反应 某些高温高压与危险化学反应如果失去控制,就可能导致反应温度升高,压力增加,情况严重时甚至会导致爆炸情况的产生。微反应器能够将反应热快速的导出,加上该种反应是一种连续性的流动反应,安全性非常的理想。 三、微反应器技术在精细化工中的应用 近年来,微反应器技术已经在精细化工中得到了广泛的应用,但是相关的研究与报道并不多,这主要是基于商业利益考虑,综合国内外的相关研究,微反应器技术在精细化工中的应用有几个方面: 1.微反应器技术在低温与金属有机化学反应中的应用 在精细化工中,很多反应对于温度的要求条件十分的严格,需要在零下几十度甚至几百度的环境下进行,在这些反应中,金属有机化学反应占据着较大的比例,如果温度超过标准值,就会导致收率下降,还会出现大量的副产物,因此,此类反应对于操作的要求十分高,需要在滴加物料,要做到这一点,使用常规的反应器是难以实现的,只有微反应器才能够很好的满足反应要求。 2.微反应器技术在高温热重排反应中的应用 在高温热重排反应中,温度越高,需要的反应时间越短,反应速度也越快,但是也存在着反应失控的不足,如果采用常规间歇式反应,那么就会延长反应的时间,影响产物收率。而使用微反应器在短时间内就能够达到常规反应温度,不适用溶剂也能够取得良好的反应效果。 四、结语 总而言之,微反应器技术与传统的技术相比而言有着较大的优势,但是,由于各种因素的影响,微反应器技术在精细化工中的应用尚未得到普及,相信在相关学界专家学者的努力之下,这一技术定可以取得良好的研究成果。 精细化工论文:煤焦油深加工和精细化工的发展 摘 要:在炼焦化工行业中,作为一种大宗产品,煤焦油的加工利用在有机化学工业的进程中具有重要的意义。今天是石油化工高速发展的时代,在提供多环芳烃和高碳物料原料方面,煤焦油化工仍然占有重要地位,因此,研究煤焦油深加工和精细化工的发展具有重要的现实价值 关键词:煤焦油 深加工 精细化工 发展前景 一、煤焦油简介 煤焦油是以芳香烃为主的有机混合物,其产量约占装炉煤的3%~4%,是一种在炼焦工业煤热解生成的粗煤气中的产物。在常温常压下,煤焦油呈黑色黏稠液状,密度通常在0.95~1.10g/cm3之间,闪点100℃,具有特殊臭味,煤焦油又称焦油。它是许多有机化合物的混合物。在煤焦油中虽然化合物很多,但绝大多数化合物的含量是非常少,其中最重要的成分是萘,平均含量10%,含量在1%以上的仅有10余种化合物。 煤焦油深加工所得的苯酚、二甲酚、吡啶、精萘、蒽醌、咔唑等多种精细化工产品是生产塑料、合成纤维、合成橡胶、染料、农药、医药、碳素、有机燃料等的基础原料,也是冶金、建材、化工、国防、食品等行业的基础原料,部分多环芳烃还是目前无法从石油中提炼出的产品。随着石油化工的崛起,许多有机化工原料可以从石油中加工而得,但有些有机化工产品不能从石油中获得,如蒽、苊、芘等产品的90%以上仍需从煤焦油中提炼;咔唑、喹啉、噻吩等几乎100%来自煤焦油产品;萘的85%来自煤焦油。同时,随着我国经济的快速发展,化学工业也在朝着高、精、尖的方面发展。我国过去长期依赖进口的医药中间体、医药制品、农药、农药中间体、饲料和饲料原料、以及其它十分缺乏的精细化工产品,也已转向自己生产和开发。这一趋势日趋明显,产品的档次也在逐年提高,许多过去必须依赖进口的产品,近几年来逐步实现国产化。 煤焦油加工技术也在不断的提高,过去我国煤焦油加工单体装置最大年处理焦油量为10万吨,至今15万吨规模已投产,现我国煤焦油深加工技术正在向更大规模、更多品种的方向发展。 二、煤焦油深加工市场行情 煤焦油是一种资源性产品,主要来自炼焦过程,是煤干馏的主要副产物。焦油组分主要是分子量较大的稠环芳烃及其衍生物,这些复杂的化合物目前除部分可以人工提取外,其余大部分较复杂的芳烃及其衍生物尚无人工方法可以获得,只能以沥青形式加以利用。煤焦油加工产品的销售市场多年来一直表现较为平稳。虽也有波动,但基本没有发生大的涨落。煤焦油加工产品是制造冶金炭素制品不可替代的主要原料,也是生产各种高标炭黑的优良原料,从焦油中提取的化学品如萘、甲基萘、多烷基苯、蒽、苊等是用于精细化学品的合成原料。焦油下游产品很丰富、应用市场十分广阔,需求量呈快速、稳定增长的形势。近十几年来的实际情况表明,焦油加工产品的销售是顺畅的。 焦油产率相当于同过程焦炭产量的3~5%。2002年,我国焦炭统计产量1.12亿吨,焦油产量在275万吨左右。许多中、小型焦化厂没有配备加工装置,所产煤焦油作为燃料或直接外销;也有部分焦化厂虽有焦油加工装置,但由于加工能力不足,使部分富余焦油外销。煤焦油含有上百种组分,其中很多有机物是生产塑料、染料、合成纤维、橡胶、医药和耐高温材料的重要原料。基于中低温煤焦油货源稳定,其加工提炼而成的各类产品市场广阔,需要量大。根据市场分析与调研,就产品销售与原料供应来看,都已经有了广泛的市场和可靠的基础 三、煤焦油深加工和精细化工现状 1出口减少了国内供应,加剧生产成本提升 随着国内煤炭资源的紧张,作为焦炭副产品的煤焦油也开始供不应求。而我国煤焦油的大量出口,更加剧了国内煤焦油市场的紧张气氛,其价格持续上升。在2005年下半年,我国煤焦油价格连续翻番,甚至从最低时的600元/吨~700元/吨上升到最高时的2200元/吨。由于我国对煤焦油在国民经济中的重要地位认识不足,对其出口缺乏限制,造成一些下游企业由于煤焦油太贵而停产。 2企业规模和技术落后 近几年全国各地焦化企业纷纷开展煤焦油加工业务,但“小而散”和技术落后的加工现状令人担忧。目前,国际上较为成熟的煤焦油加工规模都在20万吨/年以上,技术较先进的德、最大规模已达75万吨/年。我国很多企业加工能力都在10万吨/年以下。由于利益驱使,近来国内煤焦油加工又出现了无序发展的局面,同时环境污染严重,非常不利于资源的有效利用。 3产品返销现象严重 煤焦油行业亟待产业调整结合我国煤焦油行业现状,目前国家对煤焦油行业的政策亟待调整,应加大在提升制造水平、控制滥烧和遏制出口等环节的力度。国家应加大扶持煤焦油加工业的力度,形成煤焦油加工产业联合体。改变企业“小而散”的状态,推动技术创新,同时尽快运用政策杠杆遏制煤焦油的出口,控制滥烧煤焦油的现象。 四、煤焦油行业亟待产业调整 结合我国煤焦油行业现状,目前国家对煤焦油行业的政策亟待调整,应加大在提升制造水平、控制滥烧和遏制出口等环节的力度。 首先,国家应加大扶持煤焦油加工业的力度,形成煤焦油加工产业联合体。改变企业“小而散”的状态,推动技术创新,通过建立远程煤焦油深加工联合研发技术网络,在制造环节大力提高资源利用率,促进煤焦油业向集中、节能、高效益、清洁化方向发展。虽然目前我国煤焦油行业与国外的差距约为10年,但相关改造技术已经成熟,技术改造投入相对较小,大型企业达到国内先进技术需要改造资金1亿元左右,达到世界最先进技术也只需要2亿元~3亿元,关键在于要引起企业的重视,促使其下大力气整合整改。 其次,国家应尽快运用政策杠杆遏制煤焦油的出口,控制滥烧煤焦油的现象。2005年,我国煤焦油出口退税率为13%,退税成为企业利润的主要来源。国家应采取原则上不鼓励出口的政策,继2006年1月取消出口退税后,可考虑适当增加从量税,降低企业出口利润,遏制出口增长的势头。同时,可以出台政策提高烧用煤焦油的门槛,避免浪费。 第三,我国目前尚无煤焦油行业组织,业内无序竞争严重。建议尽快建立相关行业协会,管理、引导我国煤焦油市场的正常运作。同时,引入有序竞争机制,形成信息共享制度,规范煤焦油市场,有效保护并合理利用资源 五、煤焦油深加工和精细化工的应用与发展前景 煤焦油的组成复杂而且含有许多共沸物和共熔体。这就导致它不能简单的一分为二实现两种物质的完全分离。今后煤焦油的研究重点应该放在其组分间的特性,以便于研发出低耗能、绿色环保的煤焦油深加工工艺。 由于近年来国际油价的不断上升,再加上我国煤焦油深加工行业的迅速发展,煤焦油的生产技术在不断改革。但是由于经济危机的全球性爆发,导致石油价格不断下降,这使得煤焦油深加工行业的发展空间被逐渐压缩。但是全球石油短缺的大形势是不可改变的,而煤焦油的深加工生产出的很多化工原料可以代替很多石油化工原料。由此可见,煤焦油行业的发展前景还是很可观的 六、结语 伴随着科学技术的发展,经济建设得到快速增长,但是不得不承认的是,环境的破坏也在日益严重。未来煤焦油深加工和精细化发展趋势势必会朝向“减少环境的污染,让资源的利用趋向最大化”方向发展。在石油资源日益紧张短缺的今天,煤焦油行业的竞争越来越激烈,企业要想在同行业的竞争中取得优势,拥有更好的发展空前,除了拥有高新技术,还要是生产污染降到最低,实现可持续化发展。由此可见,煤焦油的深加工的研发和应用显得尤为重要。 精细化工论文:论房地产项目精细化工程管理 【摘要】房地产市场愈演愈烈的竞争促使房地产企业必须加强管理模式的突破,而针对庞大复杂的房地产项目来说,精细化工程管理的实施是企业在未来竞争中立于不败之地的保障。本文概述了精细化管理的必要性及核心内容,在此基础上提出了几点提升房地产企业精细化工程管理水平的措施。 【关键词】房地产项目;精细化管理;措施 前言 我国房地产市场如火如荼的发展带来了激烈的竞争,并且随着市场选择、政府宏观调控的不断进行,在未来的竞争中必将淘汰大量缺乏核心竞争力的房地产企业。房地产项目是房地产企业向市场提供的唯一的产品,同时房地产项目的好坏与否更是房地产企业生命得以延续的灵丹妙药,在未来激烈的竞争中房地产企业能否取胜,能否具备强大的竞争力,在很大程度上取决于其所实施的项目的质量。因此,房地产企业的管理应该将重点关注到实际工程项目上来,激烈的市场竞争迫切的要求房地产企业全面提升其项目精细化工程管理水平。 一、房地产项目精细化管理的必要性 房地产市场的激烈竞争逐见涨势,并且房地产项目的开发成本也在逐步增加,导致项目利润被持续压缩,而随着客户对产品的要求愈加提高,在新时期下房地产企业开辟利润获取的新手段,增强从项目管理中获取效益的能力是十分必要的,这便要求房地产企业走向项目精细化工程管理的道路。这主要关系到以下两方面: 1、关系到房地产企业的发展战略 精细化工程管理对于房地产企业来说既是关乎企业未来走向提高其竞争力的战略高度的问题,又是企业在实施战略过程中的战术手段。就整个房地产市场而言,房地产企业无疑是肩负着土地运营、资本运作、项目管理等三项重要职责的资源整合者。而无论是在囊括了土地运营与资本运作这两项的公司发展战略中,还是实际项目管理的战术操作层面上来说,精细化管理必须要贯穿始终。 2、是房地产企业形成核心竞争力的重要手段 企业在市场中参与竞争最终的目的便是获取利润,而“利润=收入-成本”是一个不变的模式,在市场竞争愈来愈加激烈的当下,收入增长势头虽仍然高涨,但放眼长久,压缩成本更是不容忽视的极具战略性的选择。省钱就是赚钱,这在一定程度上道出了精细化管理对于房地产企业形成核心竞争力的重要性。房地产企业应该通过精细化管理彻底实现对庞大工程项目的层层剥笋式的综合管理,彻底捋顺工程项目中的一切不利因素并将其加以控制,以市场为导向练好内功,形成企业核心竞争力。 二、精细化管理的标准与核心内容 普遍的来说,精细化管理追求的便是企业利润的最大化,其也是实现利润最大化的最为有效的管理手段。房地产企业实行精细化管理主要体现在管理方式由传统管理的随意型、经验型、机会型、粗放型走向规范型、科学型、战略型、精细型,让管理成为企业效益的有力保证,使企业利润获取新的增长点。总体上来说,精细化管理的标准为:实现目标计划管理信息化、操作程序规范化、工种分工专业化、激励考核分段化。 精细化管理可以高度概括为一句话――细节决定一切,房地产企业实行精细化管理就必须高度关注项目运行过程中的每一个相关细节,以每个细节的优化管理来综合保证整个项目管理的系统性和持续性。就精细化管理的核心内容而言,便是要做到业务流程的精细化,即是在规范化基础上对项目运作流程和管理流程进行科学、合理的优化。而房地产项目的业务流程管理包括流程制定、流程再造和流程细化三个阶段:其中流程制定是指管理者根据系统的考量和分析,按照业务流程来审视企业运行正常与否;流程再造则是通过对各业务流程进行的系统化优化来建立合理的企业运行构架;而流程细化则是形成企业核心竞争力的最为关键的步骤。 三、提升房地产项目精细化工程管理水平的策略 房地产项目的精细化工程管理体系是一个科学的、精细的业务流程体系,做到项目的精细化工程管理必须要坚持几方面的原则: 1、节约原则:精细化管理中的节约并不是要求过分的限制成本,而是要通过积极的手段创造条件,着重以事前监督、过程控制两方面进行成本控制,以不断优化的工作流程在项目开启前做到成本浪费的有效预防,以不断优化的工作流程在项目运行过程中找出偏差,以精细化的业务流程提高房地产企业的实际科学管理水平来实现节约。 2、全面控制原则:房地产企业本身具备着庞大复杂的特点,这也是精细化工程管理能起到作用的主要原因。从工程项目的前期规划、施工管理、销售策划等等所有过程来看,只有实施无缝隙的精细化管理,全面控制每一个环节,才能将房地产项目这样一盘复杂又庞大的棋局下活。 3、目标控制原则:目标管理是房地产企业实行精细化工程管理的重要原则及主要方法。做好目标控制便要在精细化管理过程中切实可行的制定目标,并且要做到目标的极度细致与目标责任的极度明确。 4、动态控制原则:针对项目管理所处的不断变化的外部环境,精细化工程管理必须坚持动态控制原则,时刻注意将管理效果、目标与实际的动态条件综合分析,检查偏差并制定修订措施。 房地产企业的精细化管理流程主要由设计方案、施工管理和客户服务三大内容组成,根据以上所述原则,提升房地产项目精细化工程管理水平宜从以下几点来入手: 1、重视设计方案的精细化管理 通常来说,房地产项目的设计方案所耗费的成本只占有项目总成本的很小一部分,但是其对工程总体成本的影响力却是不可估量的,某种程度上甚至可以说工程造价即是由设计方案所决定。因此必须重视如何避免设计方案的先天不足,可采取以下几项措施: (1)严格管理设计招标,根据实际条件及要求择优选择设计单位; (2)从设计阶段开始严格考虑工程造价,开展限额设计; (3)以合同形式有效控制造价,防止设计不断变更所造成的消极影响。 2、加强施工阶段的精细化管理力度 (1)以招标合理控制工程造价。作为工程项目中的甲方单位,房地产企业须对工程施工采取严格的招标把关,通盘对比各投标方施工方案的可行性、经济性来择优选取,在满足工程质量和进度的前提下合理控制成本。 (2)减少工程变更。房地产项目进行过程中,工程变更是不可避免的,但是无节制的变更必然会对工期、质量、成本造成很大影响。房地产企业在项目精细化管理过程中必须做好工程开展之前的图纸审核以及工程进行中的变更沟通,尽量减少变更产生。 3、客户服务的精细化管理不容忽视 针对企业客户进行精细化管理是保障项目收益同时更是保证房地产企业效益的重要手段。房地产企业可根据需要综合管理客户信息,建立客户服务体系,在销售、支付、服务等方面实行全程跟踪。需要指出的是,客户服务体系建立前期可通过建立大客户服务体系来进行实验和探索,然后再将成功的经验复制推广。 4、建立信息数据库实行动态控制 针对前文所提到的精细化管理中的动态控制原则,在管理中使用信息化手段,综合项目相关的人、财、物等要素建立信息数据库,可有效的保证项目进行过程中对项目成本、进度、质量等信息的实时控制,辅助管理人员进行决策。 四、结语 精细化工程管理的实施,是房地产企业整合现有资源,最大程度的实现“开源节流”的重要手段,是工程质量、项目收益以及企业效益的重要保障。房地产项目的精细化管理是一个需要不断细化、不断深入、不断优化的系统过程,建立高效务实的合作管理团队,以科学合理的标准执行精细化工程管理必是未来房地产企业在激烈的市场竞争中获胜的不二法宝。 精细化工论文:大学生思想政治教育精细化工作案例 [摘要]中央16号文件颁发实施以来,各高校坚持“育人为本、德育为先”,不断加强和改进大学生思想政治教育工作[1]。随着国际国内形势的深刻变化,大学生的价值取向和思想观念日趋多元化、复杂化,要求高校政工干部要把思想政治教育做精、做细、做实,进一步提升教育的针对性和实效性,促进大学生健康成长成才。 [关键词]思想政治教育;精细化 国际国内形势的深刻变化,使大学生的思想教育面临挑战越来越突出[2],思想政治教育的粗放型、经验型管理越来越难以适应形势的发展要求[3],新形势下,迫切要求我们对大学生思想政治教育必须坚持“做精、做细、做实”,针对90后的学生价值取向和思想观念日趋个性化、多元化、复杂化的特点,高校必须以人为本,瞄准学生需求,将精细化管理引入思想政治教育工作中,从而进一步提高思想政治教育工作的针对性和实效性。 一、案例的概况 某学院2009级女生黄某,于2010年元旦放假结束后未返校,辅导员通过联系其家长,得知该生元旦放假并没有回家,当即跟黄某的家里以及有可能去的亲戚、朋友、同学联系,同时让他们不间断打黄某的手机;与此同时,辅导员通过其舍友、高中同学以及当晚打通的几次电话,判断黄某和陌生人在一起且其人身自由已经受控制了。学院据此情况及时向公安局报案并提供很多相关信息,警方根据调阅黄某手机的通话记录,综合分析各方面情况,初步判断黄某在湖北被非法传销组织所控制。最后,经过学校的再三努力,警方及时会同校保卫处、该生的辅导员赶往武汉,于1月9日通过用技侦手段在湖北孝感江北找到非法传销窝点并救出黄某。 学生黄某一是由于在传销窝点限制人身自由近十天了,内心有恐惧感;二是由于受到非法传销组织洗脑,上当受骗,羞于和同学见面,思想情绪不稳定;三是时间紧,已经是接近期末复习考试了。学院综合分析考虑以上各方面因素,决定:一让黄某暂时请假一段时间,接受心理疏导和思想教育;二督促其家长配合学院努力安抚黄某的情绪,尽快让她恢复平静;三在学生黄某返校后,视其具体情况采取相应办法,帮助她尽快投入正常的学习、生活中。在那一段时间,辅导员为学生黄某办理期末缓考手续,经常打电话了解黄某情况并做她的思想工作,鼓励其树立信心尽快摆脱非法传销的影响,走出阴影,争取早日返校学习。 辅导员考虑到学生黄某在一定程度上受到非法传销组织的“洗脑”,认为应该争取各种办法,耐心细致的开展思想政治工作,才能尽快帮助黄某走出阴影,勇敢面对过去。一是在黄某返校前,辅导员首先深入黄某所在宿舍、班级做好同学们的思想工作,要求他们在学习和生活上多给予同学黄某帮助,不要在背后议论其被非法传销组织所骗之事,做到象什么事也没有发生似的,从而减轻其心理压力;二是要求同学们在黄某返校后,不要看不起而疏远她,要帮助她树立信心,早日回到正常的学习、生活中;三是为黄某安排专门的补考时间。在黄某返校的当天,学生科长和辅导员一起到宿舍看望她,并鼓励她勇敢走出这起事情的阴影、积极面对今后的学习和生活。同时,在该班安排一次专门的班会,让黄某以身说法,以自己的亲身经历为例,向同学们揭示非法传销组织欺骗大学生的伎俩和惯用手法,通过亲口讲出受骗经过和悔悟,更好的消除自己内心种种顾虑,以平常心态去面对今后的生活。同时也让全体同学通过这一实际案例,吸取教训,提高安全意识,避免上当受骗。 三年来,在学院领导、辅导员和同学们的鼓励和帮助下,学生黄某不仅走出心理阴影,而且对生活充满信心,比以往更加勤奋学习,学习成绩不断取得进步;积极主动参加集体活动,热衷于社团活动,担任校商务协会团支书、宣传委员并荣获校“优秀共青团员”光荣称号;积极参与个人创业计划大赛并荣获 “二等奖”;获校“就业与创业训练营优秀团长”称号,其带领的团队赢得了“优秀团队”称号;同时,珍惜课余时间,通过努力学习获得了英语专业四级、省计算机一级以及教育学、心理学成绩合格证等技能证书。 二、案例分析 学生黄某被非法传销组织所骗,限制人身自由近十天,通过辅导员及时了解情况,向警方提供诸多可靠信息,为黄某得以从传销窝点救出提供条件。该生所在学院正确分析了学生黄某被非法传销组织“洗脑”和救出后存在思想情绪不稳定这一事实,从而作出了“暂时休息一段时间,接受心理疏导和思想教育”的正确决定。 为了帮助黄某做好心理调适,尽快融入集体,辅导员耐心细致的做了思想政治工作。黄某返校前,辅导员深入黄某所在宿舍,班级要求同学们在其返校后尽量帮助她,避免以异样的眼光、态度看待她,帮助她早日回到正常的学习生活中;为了做好黄某的思想转化工作以及通过这一案例教育周围同学提高安全意识,辅导员特地精心安排了一次特殊“班会”;为了让学生黄某尽快忘却这段经历,辅导员讲究工作方式方法,避免与其频繁接触,交待身边同学暗中关注她的情况,然后在适当的时候再及时和她谈心,化解其心中疙瘩,同时鼓励她多参加集体活动。 三、案例点评 学生黄某受非法传销组织蒙骗,学校认为把黄某从非法传销窝点救出来固然重要,但是如何通过教育疏导让黄某正确认识这段被骗的经历,重新树立起对生活的信心,走好今后人生之路更重要。为此,学院制定了正确的帮助教育转化方案。辅导员在帮助教育学生黄某过程中,及时联系沟通其家长,让他们主动配合学校做好该生的思想工作;辅导员适时的做好黄某的心理疏导,把做好心理疏导工作和加强思想教育相结合,让其树立正确的思想认识和建立健康的心理。 在该案例中,学生家长、普通同学、班级干部、辅导员、分管学生工作书记以及学校有关部门通力合作,很好地化解了受蒙骗学生的危险,同时做好其教育转化工作。该案例在高校思想政治教育过程中具有典型意义,整个过程体现了对学生的细心教育、辅导和服务,真正把思想政治教育做具体、做扎实、做出成效。 通过帮助、教育、转化受非法传销组织蒙骗学生这一例子,我们从中得到启发:新时期大学生既渴望走进社会,接触新事物,又涉世未深、社会经验不足、缺乏安全意识,容易导致一些案件的发生;高校政工干部在开展大学生安全教育和案发后的教育转化上要改变传统教育模式,要本着人文关怀,做到严和爱相结合,规范管理和教育引导相结合。此外,新时期开展大学生思想政治教育工作,要进一步提高其针对性和有效性,高校政工干部首先要不断加强自身学习,努力提高自身政治素质和业务素质,同时在工作中要具备“四心”,即“责任心”、 “爱心”、“细心”、“耐心”,才能更好的在大学生思想政治教育工作中讲究精细化,用心挖掘,寻找亮点,做大学生的引路人。 精细化工论文:苯甲酸类精细化工中间体的合成分析 摘 要:苯甲酸类精细化工中间体是新材料、新医药的重要组成部分,它是化学工业中具有举足轻重的作用。精细化工中间体用途广泛、品种繁多、产业关联度较大,其可以应用于高新技术产业的多个领域,并且可以更好的服务于国民经济的发展。因此,对于精细化工中间体的研究和开发具有重要的意义。 关键词:精细化工中间体;合成;分析 一、前言 精细化工中间体是新材料、新医药的重要组成部分,它在化学工业中具有举足轻重的作用。精细化工中间体具有一定的承上启下作用,它既是精细化工产品的原料又是基础原料的下游产品,具有合成路线选择性广、品种繁多、市场前景好、合成技术不断创新等特点。因此,加快发展精细化工中间体已经成为提升化学工业产业能级、扩大经济效益和调整化学工业结构的战略重点。 二、精细化工中间体的现状 当今,精细化工率的高低对于一个国家化学科技水平来说具有重要的作用,它可以衡量一个国家化学工业发展的水平高低。美国、日本等发达国家,其精细化工水平较高,可以很好的代表世界精细化工的发展水平。医药中间体的发展速度最快,相应的其化学结构和合成过程也比较复杂,导致产品具有较高的附加值。随着医药中间体的不断发展,一些大型的医药中间体公司也开始发展起来,并且有效的促进了技术的创新,更好的满足了消费者的需求。 欧美国家在精细化工中一直处于霸主地位,他们不仅掌握着先进的生产技术和市场,而且还控制着专用和精细化学品的市场和生产。我国的精细化工中间体一般都是从欧美等国家进口,导致我国精细化工中间体的发展速度缓慢。20世纪末由于受到了世界经济不景气和亚洲金融风暴的影响,严重制约了我国精细化工中间体的发展。一些比较有远见的企业借助这个机会开始了相应的整改工作,他们坚持在困境中求变、求发展、求生存,他们开始更多的重视产品的内涵和延伸。现在我国的中间体正处于一个改革和发展的阶段,以更好的适应市场中的激烈竞争。 三、苯甲酸类精细化工中间体的种类 如今市场上精细化工中间体的种类极多,我国就可以生产出数千种以上。精细化工产品的发展主要依赖于低成本、高质量的中间体作为原料,有效的促进了我国精细化工中间体的质量、品种和合成技术的进步。下面对一些常见的精细化工中间体进行简单的介绍。 1.2-氨基-5-硝基苯甲酸 我国苯甲酸的种类很多,用途范围很广,在医药、纤维、染料、胶片和香料等化学工业领域得到了大范围的应用。2-氨基-5-硝基苯甲酸就是其中重要的一种苯甲酸衍生物,他不仅是合成苯并嗪唑酮衍生物和5-2-硫代-4-噻唑啉酮等染料的重要中间体,而且也是合成偶氮染料、各种酯类、活性染料、多种香料等的中间体。2-氨基-5-硝基苯甲酸被认为是一种重要的染料中间体,对它的工艺条件和合成方法进行改进可以更好的促进我国染料中间体的发展。 2-氨基-5-硝基苯甲酸的合成方法如下 (1)Iguchi法:将乙酸酐和2-甲基-4-硝基苯胺反应,把氨基有效的保护起来,然后通过使用高锰酸钾将甲基氧化为羧基,最后将其放在浓盐酸中进行水解得到2-氨基-5-硝基苯甲酸。这种方法的原料比较昂贵,在市场上一般很难买到,操作起来比较繁琐,且合成路线复杂,合成率仅有30%左右,因此很难得到有效的推广。 (2)资料记载其也可以通过使用邻氨基苯甲酸和甲酸反应,邻氨基苯甲酸上的氨基被甲硫化保护起来,然后开始用硝酸硝化,最后将其在碱性或酸性水溶液中煮沸便可得到2-氨基-5-硝基苯甲酸。这种方法的产率得到了提高,可以达到40%以上,但是甲酸比较昂贵,且还要对其进行去水处理,大大的增加了其操作的复杂性和难度。虽然较上种方法有了很大的进步,但还是存在着反应路线较长的缺陷。 (3)通过对上述方法进行改进,可以更好的满足合成的需求。新方法主要使用价格相对比较低廉的乙酸酐通过一定的酰化处理,从而达到保护氨基的作用。随后以冰醋酸作为介质,在混酸的条件下进行硝化,最后将硝化产物放在乙醇溶液中进行一段时间的酸性水解,得到所需要的2-氨基-5-硝基苯甲酸。该种方法的工艺相对比较简单且原料价格比较低廉。用乙醇作为溶解剂进行水解,需要的温度比较低、条件比较温和,水解所需时间比较短,其收取率达到了45.4%。但唯一的缺点是反应步骤比较长。 2.5-硝基水杨酸的合成 5-硝基水杨酸为淡黄色固体,不溶于水但易溶于醚、醇等有机溶剂,熔点比较高,大概在233-235℃,其又名为2-羟基-5-硝基苯甲酸。比较传统的合成方法是通过硫酸和硝酸混合,然后通过酸硝化水杨酸制得。其是合成抗溃肠性结肠炎药奥沙拉嗪和马沙拉嗪的原料中间体。同时也是用于合成颜料和染料等精细化学品的中间体。其具有很大的市场开发前景。 5-硝基水杨酸是重要的医药中间体,在市场中有很大的需求量,具有很大的发展前景。其合成方法为。 (1)直接由水杨酸硝化得到。这种合成方法合成步骤较少且比较简单,但是由于苯环具有一定的定为效应,会引起一定的硝化问题。这种合成方法是目前合成合5-硝基水杨酸最主要的方法。 (2)有选择的催化硝化水杨酸。这种方法是将硝酸铈铵和水杨酸在90%的乙酸中通过聚乙二醇-400进行催化,可以使产率达到63%。该方法操作简单,但是产率相对比较低。这种方法目前还只停留在实验阶段,不能很好的应用于工业化生产。 (3)邻氯苯甲酸硝化-水解法。这种方法与水杨酸直接硝化法相比,具有一定的优越性,主要的不同在于硝化反应具有一定的选择性。在水杨酸硝化法中,非常容易产生3位硝基取代的异构体。邻氯苯甲酸硝化-水解法,其芳环钝化容易受到羟基和氯的影响,硝化反应过程的活性降低,由于氯原子空间位阻的影响,可以增加硝基攻击氯原子的选择性,因此,这种方法可以大大提高产品的产率。 3.1,1-二氯-2-苯基环丙烷 1,1-二氯-2-苯基环丙烷是环丙贝特的中间体,其纯品的报价十分昂贵。国内外对其合成方法的报道比较少,因此为了获得此产品,研究人员经过不断的努力最后研究出了一套方法,该方法合成工艺比较简单,合成原料比较便宜,对开创我国自主知识产权具有重要的作用,同时也很好的促进了我国精细化工中间体的发展。 本次合成的方法是将氯仿和苯乙烯作为原料,在浓碱和催化剂作用下是氯仿不断的生成二氯卡宾,然后通过对苯乙烯双键加成,最后就得到了1,1-二氯-2-苯基环丙烷。这种方法的关键技术就是找到恰当的反应条件,使氯仿最大限度的转化为二氯卡宾,同时又不会发生水解。其中发生反应的时间、温度、催化剂的用量及种类和氯仿的用量是比较关键的因素。 四、结束语 苯甲酸衍生物是一个重要的中间体,被广泛的应用于农药、医药和染料中。当前,我国精细化工中间体逐渐成为全球的主要生产国和供应国,并且生产和流通的规模也在不断的扩大,有效的提升了我国在国际上的竞争力。 精细化工论文:《绿色精细化工》课程建设的研究 [摘要]阐述了为建设绿色精细化工课程应做好的两方面,包括培养学生绿色新理念和可持续发展观、注重绿色精细化工实践活动。 [关键词]绿色精细化工 课程建设 研究 精细化工作为现代化学工业的重要组成部分,正面临着环境保护的严峻挑战。要想高效、理性地推进精细化工的发展,就需要重新高度审视传统的化学研究和化工过程,努力实现精细化工原料、生产工艺和产品的绿色化,最终使精细化工发展成为绿色生态工业[1],即绿色精细化工。绿色精细化工作为一门新兴学科,旨在发展绿色化工技术,合理利用可再生天然资源,开发绿色精细化工产品,对于加强大学生的环境意识、实践绿色化理念、培养综合素质人才具有重要作用。为了建设好绿色精细化工课程,应该在不同化学背景、不同专业学生中有针对性地开展绿色精细化工教育。对于与化学化工联系较密切的专业,可以开设绿色精细化工选修课,主要介绍绿色精细化工的基本概念、灌输绿色精细化工思想、培养绿色精细化工意识,也应该注重绿色精细化工实践活动[2]。要想绿色精细化工课堂教学取得良好的效果,就必须注意好以下两个方面: 一、明确培养目标, 注重实践活动 1.培养学生绿色新理念和可持续发展观 大家知道,精细化工是环境污染的源头之一。精细化工涉及的工艺众多,内容覆盖面大,所用的化学药品种类多、消耗量大,因而产生的污染品种也多。特别是近几年,随着一些工厂规模的不断扩大,化学试剂的用量和工厂“三废”的排放量也迅速增长。因此教师在绿色精细化工教学中,应有意识地将绿色的理念传递给学生,使学生在潜移默化中受到绿色新理念和可持续发展观的教育,让学生意识到绿色精细化工对于人类及其所赖以生存环境可持续发展的重要性,并牢固地树立绿色意识,在生活和学习中自觉地养成环保习惯。[3] 2.注重绿色精细化工实践活动 为了加深学生的绿色理念和可持续发展观,可以通过引进先进实用的仪器及方法、引入老师科研成果、增加贴近生产实际和具有地方特色的综合性与创新性实验等方法,让学生对绿色精细化工内容进行实验研究,从而对该课程进行改革探索[4]。由于高校化学、化工实验室所排放污染物(“三废”,即废液、废气、废渣)的特点是:(1)污染物的多样性和复杂性;(2)浓度高、毒性大;(3)排放污染物的时间集中,因而要从源头解决这个问题还有待于不断的探索和研究。[3] 二、注意教学方法, 提高学习效率 要做好以上两点,就需要激发学生兴趣,并采用启发式教学,从而引导学生对绿色精细化工的理念更为深刻。首先,无论是在绿色精细化工的理论还是实践课程,都应该激发学生的兴趣。在绿色精细化工的理论或实践教学过程中采用趣味教学,从而激发学生对该门课程学习的兴趣,提高主观能动性,变“要我学”为“我要学”。因此,这就要求授课教师在上课时围绕主题,把课本中的知识点用比较形象的生活知识或者笑话联系起来,变得生动好笑。这样,学生在轻松的学习氛围中,也获得了需要掌握的知识。其次,应该采用启发式教学,对学生进行引导。而启发式教学应该注意课堂和课后两结合。一方面,在课堂上,老师向学生提问或者是实验操作中学生遇到问题时,应该是要在学生经过反复思考后,采用互动的形式引导学生回答该问题,而不是直接将答案告诉学生。另一方面,对于课后的习题,可以采用这样的方式:一部分习题是本节课学习或实验过的内容,而另一部分习题是下一节课要学习或实验的内容,这样既有利于学生复习本次课的知识点,又能促进学生自觉预习下节课的知识点,从而让学生更为自觉的发挥自身的主观能动性,提高学习效率。[5] 总结 为了建设好绿色精细化工课程,教师在绿色精细化工教学中应有意识的培养学生绿色新理念和可持续发展观,并注重绿色精细化工实践活动。而要做好这两点,需要激发学生兴趣,并采用启发式教学。这对于加强大学生的环保意识和培养绿色化理念具有重要作用。 精细化工论文:建筑工程造价精细化工管理策略 【摘 要】建筑工程造价管理是建筑工程项目建设中最基本的管理工作,也是建筑企业竞争的核心和关键。工程造价精细化管理是一个系统化的过程,要制定完整的管理决策,循序渐进地推动精细化管理。在实践过程中,应突破传统上工程造价管理的思维和模式,积极采用新的计价方式,不断的提高人员素质和创新意识,同时,不断创新完善工程造价管理体系,完善咨询服务,实施创新管理手段,提升企业的竞争能力,提高工程投资的效益,促进企业在造价投资控制和工程建设方面的协调发展,进而推动我国建筑业的蓬勃发展。 【关键词】工程造价;精细化;价值 引言 随着我国社会经济的不断进步,建筑业的发展日新月异,在赢得发展机遇,取得瞩目成就的同时,也面临着巨大的挑战和竞争。企业要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展,不仅要主动的扩大市场份额和机会,还要加强内部控制,加强工程造价的管理工作,通过管理来取得经济效益。加强工程造价的精细化管理,是加强建筑企业综合竞争力的有效途径,也是建筑企业发展的必然要求。将工程造价管理精细化,使工程造价管理逐步趋于完善。下面本文就对建筑工程造价精细化管理的实施必要性和具体措施进行探讨。 一、建筑工程造价精细化管理的实施必要性 加强工程造价精细化管理工作是我国建筑业能够实现快速发展的重要前提,只有加强建筑企业的工程造价管理内容、体制和管理方式方面的创新工作,才能使我国的建筑企业在激烈的市场竞争中发展壮大。加强工程造价的精细化管理,可以有效提高建筑企业综合竞争力的,也满足了建筑企业发展的要求。加强工程造价管理的创新工作不仅决定了我国建筑业的快速发展,而且也有力的促进了我国社会主义市场经济的发展,对于国民经济的发展具有重要的意义。 二、建筑工程造价精细化管理实施的具体措施 (一)加强工程造价管理人员的综合素质 工程造价是一种相对智力比较密集的各层次的管理工作,从工作的对象来说要求其从业人员要具备相应的素质,而且还要严格的遵守行业的职业道德。通过建立相应的培训制度,例如加强学校的正规教育,通过在相关的高等院校中设立其相关的专业,可以使其获得相关的专业技能和专业基础知识,为概预算工程师提供相应的人力资源。还要加强入职后的培训工作,特别是在实践中出现的相应问题都需要进行解疑答惑。通过从业人员的工作实践,可以把理论知识和实践相结合起来,使从业人员在工作实际中得到锻炼并且提高自己的业务水平。此外,工程造价管理机构在选拔造价管理人员应坚持以德为主,专业及实际工作时间为辅,还可实施完善工程造价责任制,制度激励机制,实施定期考核制度和岗位竞争制度,对于工作认真负责的人员应及时给予物质精神鼓励,对工作不负责的人员进行批评教育和惩罚,因工作不负责而造成严重损失的应给予下岗处理,从而提高管理人员的水平。同时,还应要提高从业人员的创新能力,特别是要提高从业人员的创新思维的能力,在团队中形成良好的创新氛围。通过塑造一种比较宽松的创新氛围,鼓励从业人员把的个人的新思维用到实践中,营造一种相对民主的环境,加大对工程造价创新工作的投入和支持,为创新工作提高良好的物质和精神条件。 (二)建立精细化计价模式 我国长期以来受到计划经济体制的影响,传统的预算定额因为编制周期过长,从而没有能够准确的反应市场价格变动以及计价方法,从而使建设工程产品价格没有实现市场化,造成不合理的工程造价管理,不利于工程的顺利施工以及相应的增加了工程成本等。因此应按照建筑工程的实体性消耗和施工措施性消耗分离的原则,以及量价分离的原则,对工程计价的模式进行相应的改革和创新,实施“工程量清单”计价方式。工程量清单是招标过程中,由招标人在招标问价中按照国家统一的工程量计算规则提供工程数量,自主报价的一种工程造价计价模式,实施工程量清单计价不但可以明晰准确的对建筑材料的市场进行反应,还可以提高项目计价的合理性、准确性,提高企业的资金有效使用率,还可以有效的改善企业的经营管理水平,从而有助于施工企业技术发展速度加快。计价模式的精细化对提高工程造价管理水平具有很大的积极影响。 还应当不断地创新和完善工程造价管理体系,制定严密的招标文件及评标制度和评标程序,建立现场变更签证的审批程序、竣工结算审核制度等相关的规章制度,并严格执行各项规章制度的规定,如办理现场变更签证时,一般性变更可由相关单位提出,交监理、审计、建设单位审批,大项的变更应先做预算报建设单位管理层批准后实施。制定切实可行的工程建设管理制度,凡和经济方面相关的工作应当由二人以上管理人员签字,超过限定金额报建设单位管理层批准。加强监理公司的管理工作,在选择施工单位时应关注施工单位项目负责人的信誉等。 (三)提高咨询服务质量 工程造价咨询服务为工程管理提供及时有效的市场信息,提高工程造价管理和控制的合理性和有效性,我国的工程造价咨询服务起步较晚,目前尚不够完善,因此,在实践中应根据市场经济发展需求,建立专业化、自主经营、自负盈亏的工程造价咨询服务机构,在建立完善咨询机构时,不仅要建立能为跨国家、地区等大型工程项目服务的咨询机构,还应建立众多的专门为中小型项目服务的咨询机构,减少行政干预,按照现代化的管理理念创新工程造价咨询服务机构的管理体制和制度,同时加强对咨询结构的监督,要求咨询机构自觉接受监督管理,规范咨询机构行为,开展咨询业务技能培训,提高工程造价咨询机构人员的专业技能和服务水平,不断提高工程造价咨询机构素质,促使其为工程项目双方提供更加优质的服务。 (四)实施创新管理手段 随着现代化技术的发展,各种信息技术被应用于管理中,有效地提高了管理水平,在工程造价管理中开展信息化管理模式,可通过建立信息传输系统,将工程造价管理与其他工程管理相联系,形成一个能够满足市场需求和工程建设实际要求的工程管理系统,提高管理的时效性。在开展信息化管理模式时,应着重提高工程造价管理人员对工程管理系统各个关键点全方位分析的能力,通过分析结果采取针对性的措施将各个关键点联合成一个整体,从而构成技既与我国目前工程造价体系相匹配,又能满足实际工程造价管理要求的管理系统,充分发挥现代信息技术在管理中的作用,实现工程造价的动态管理。 工程造价的信息化建设主要包括业务流程的标准化、管理模式的标准化、信息代码的标准化,它是进一步提高工程造价管理水平的有效手段之一。工程造价信息化建设主要包括两个方面:一是以数据库信息代码标准化建设为基点,促进工程造价管理模式标准化和业务流程标准化的建设,从而实现信息资源采集的标准化,进而为工程经营管理系统建设打下良好基础。二是工程施工项目预结算结果数据库实现标准化建设。对预结算数据库实现标准化建设,加强财务、物质供应、规划计划等相关子系统信息代码相统一的标准化建设,为工程建设信息资源的共享打下良好的基础。 三、结语 总而言之,工程造价是贯穿于整个建筑工程项目中的管理体系,只有每一个环节都做到精细化管理,才能有效控制工程成本,实现工程项目经济效益提高,因此必须要对建筑工程造价实施精细化管理。
房地产中介论文:房地产中介机构洗钱风险分类与管理 风险为本方法是国际组织力推的反洗钱工作重心,洗钱风险分类与管理也成为当前国际上房地产中介机构反洗钱工作的重要内容。为了实施一个合理的风险评估方法,房地产中介应当确定评估潜在洗钱风险的标准。洗钱风险可根据客户、客户类别和业务进行识别,使房地产中介决定和实施恰当的措施和控制以消除风险。 洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督,为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括:国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同,不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外,房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息,调整其对特定客户的风险评估。 一、房地产中介机构洗钱风险分类 为了实施合理的洗钱风险管理,房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别,房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。 1.国家/地域风险 国家风险,结合其他风险要素,是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性,例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括:被FATF(金融行动特别工作组,国际反洗钱权威组织)声明认定为反洗钱体系薄弱,金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区;受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区;被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区;被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区;被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区;对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。 2.客户风险 客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准,判断特定客户是否属于较高风险,确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括:政治公众人物;客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务;客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者;现金密集行业;受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织(特别是跨境运作的组织);客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。 3.交易风险 这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括:交易速度(没有合理理由的过快交易可能有较高风险);财产类型(住宅或商业、空地、投资、高周转率物业,用于出租或租赁的多单元物业);连续交易,特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易;将物业转换为更小单位;在交易后期引入不知名的参与方;用第三方工具(如信托)隐瞒买方真实所有人;低估或高估价格;出售物业后很快受到制裁或破产;物业价格对客户没有营利性;客户所处地点和客户资金来源异常;用大量现金购买;来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票;使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式,而不是从受监管的金融机构获取贷款;难以解释的融资安排的变化。 4.可能影响风险的变量 房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括:牵涉的其他参与方,如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管;客户是如何被引荐给房地产中介的;客户与房地产中介的沟通方式,如电子邮件或亲自接触;是否存在不同于直接客户的受益所有人;与房地产中介有业务关系的人,例如与自然人相比,法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险;使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。 5.高风险情形的控制 房地产中介机构应当根据风险为本的方法,对高风险客户带来的洗钱风险,采取适当控制措施,以降低潜在风险。这些控制措施包括:与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训;对高风险事项开展有针对性的培训;增强高风险情形下的客户尽职调查水平;在建立业务之初,房地产中介机构要进行强化的或额外的审查;对提供的服务进行定期审查,以判断洗钱风险是否增加;经常审查业务关系,以判断洗钱风险是否增加。 二、房地产中介机构洗钱风险管理 房地产中介机构为了有效管理洗钱风险,必须以风险为本加强内控体系,认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。 1.内部控制体系 特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比,很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言,一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性,在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。 为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法,风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面,高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。 受制于房地产中介机构的规模和范围,以风险为本的内部控制框架通常包括:拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物;不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注;依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化,定期对风险评估和管理流程进行审查;在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理;根据组织规模和中介职业的性质,在适当情况下,规定反洗钱合规功能和审查计划;向负责人报告合规建议,发现的合规缺陷、已采取的纠正措施;无论管理层或雇员组成结构是否发生变化,要保持程序的持续性;要满足反洗钱监管要求,并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策;执行风险为本的客户尽职调查程序;必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施;作为反洗钱计划的一部分,为雇员行为提供充分的监管和支持;在相关人员的职位描述和表现评价中,融入反洗钱合规要求;给所有相关员工提供适当的培训。 2.客户尽职调查 客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断,真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括:(1)及时识别和核实每个客户身份。(2)识别实际受益人,并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的,在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。(3)获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务,这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。 房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求,包括:(1)通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。(2)在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准,例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企(受制裁国家除外)。(3)被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家,或被有关法律法规界定为高风险。 3.监测客户和特定业务,报告可疑交易 房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质,反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化,预防洗钱活动。 对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测,不可能仅依靠自动化系统,更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用,取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源;相反,小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时,监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。 风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动,例如,将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分,房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性,并根据外部变化作适当调整。 4.培训和教育 FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构,特别是那些小中介而言,这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要,培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外,政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。 风险为本方法也适用于反洗钱培训。将风险为本方法用于培训活动,将会在培训频率、传授方法和培训重点方面赋予房地产中介机构额外的自由度。房地产中介机构应审视自己的雇员和可用的资源,量身定制培训课程,运行有关电子化培训程序,提供与洗钱风险水平相称的培训频率,测试评估雇员对培训信息的认知程度。 房地产中介论文:我国房地产中介行业的发展前景 【摘要】房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分,面对激烈的市场竞争,必须根据市场发展现状不断调整,不断完善自身的发展模式,从品牌打造,提升人员素质和服务质量,利用网络技术等方面着力,方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟,不断壮大。 【关键词】房地产,中介行业,市场竞争 随着我国房地产业的发展,房地产中介企业作为房地产业的重要组成部分也经历了从无到有的历史阶段,迎来了飞速发展的时期,并且成为房地产市场中不容忽视的新型行业,其在国民经济发展中的作用也越来越重要,我国各级政府都十分重视这一产业的发展。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快,给房地产市场创造了无限商机。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场,消化百姓手中的空房、旧房,促进增量房的销售作用明显作用。 而房地产中介行业作为一个逐步发展的新兴行业,由于其市场不够规范,不够成熟,人们对这一行业的了解显然还不够。虽然近几年“二手房买卖”、“房屋租赁”“商铺投资”等词汇已渐渐被人们熟知,但是显然人们对房屋中介企业的信誉度没有达到足够的认可。这就需要我们逐步完善房产中介市场运营机制,逐步提升客户满意度,打造房产中介企业品牌。下面就房产中介行业的发展前景提出几点浅见: 1、树立中介企业品牌,赢得客户对服务的信任。树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务,塑造强有力的企业品牌形象,使消费者对品牌产生信任和忠诚,才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进,消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段,是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。 2、提高人员素质,提供专业规范的服务。一流的人才做一流的事业,即使企业的财务资源丰富,实施一项好的经营计划的关键仍是有效的人力资本。房产中介行业由于发展历史短,人才后备不充足,这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本,因而企业决策者就需要根据自身条件,有效地开发人力资源,实行有效的激励机制,创造具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励,比如使之享有一定比例的剩余索取权。而且消费者要买房租房,之所以找中介商,是相信他们可以提供准确的、全面的信息和专业的服务,这主要有两方面的要求:一是从业人员要有专业基础知识,二是要有专业化操作水平。因为消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息,而且还需要提供相关的房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等信息的专业咨询。只有能够不断地为经纪人提供专业培训的企业,才能够为客户提供更专业化的服务,才能够使客户对其有较高的度满意,从而吸引客户并且保留客户,确立自身的竞争优势。 3、通过不断创新与并购联合提供全面的高质量服务。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务,谁能够在服务内容方面不断地创新,为客户提供全面的服务;同时不断地创新服务方式,贴近客户,降低消费者的交易成本,谁就能够赢得客户,提高知名度。而且房地产中介企业应该保证有足够的房源,因为任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求,也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路,做到信息共享、资产重组、资源合理配置。 4、以全面网络化促进经营管理。房地产中介行业作为一种信息密集型的产业,信息的准确性、及时性、有效性及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。在目前情况下,计算机技术的应用,将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易,也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和网络使用成本的降低,以及信息产品进入家庭的步伐加快,物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容,网络将成为入网的各中介行业楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通过网络寻找中意的楼盘,而且可以在网上看到物业实景、图片等资料,甚至还可以进行物业比较。通过采用房地产中介专用软件,进行快速房源查询等能够提高管理效率,为客户提供快速多途径的服务,甚至是跨区域的服务,从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术,就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息,并且通过有效利用高科技信息技术,从而建立自己的竞争优势。 5、规模化经营增强竞争实力。实践证明,扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势:一是可以统一安排人力、物力、财力,节省成本,优化资源配置,获取规模效益;二是统一领导,统一规范,统一服务标准,有利于提高服务质量,树立品牌,发挥品牌效应;三是可以扩大业务量,提高市场占有率,增强竞争力。中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地,必须降低服务成本,提高成交率。因此,规模化发展,连锁化经营,将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。 6、制定国际化发展目标。企业走向国际化,这不单纯是企业主观意愿的问题,更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化,在越来越多的行业,国内企业相继进入国外市场;同时,国外企业陆续进入国内市场。房地产中介行业也不例外。无论是美国著名房地产中介服务公司COLDWELL BANKER,或是台湾的信义房屋,都已经开始了在中国市场的跨国经营;另一方面,由于房地产中介行业的桥梁作用,中国的房地产企业为了开拓国际市场,迫切需要中国房底产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段,但面临国际和国内的市场竞争,可以利用技术创新上的后发优势,采取灵活的策略联盟,发挥本土优势,根据自身的可控资源条件能力和具体情况,制定出符合内外要求和条件的国际化目标。对单个企业而言,应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景,以应对中国加入WTO之后本行业的机遇与挑战。 房地产中介作为一个朝阳行业,在未来激烈的市场竞争中,将大有可为。 房地产中介论文:房地产中介企业声誉影响因素研究 【摘 要】 在产品服务同质化日益凸显的时代,无形资产成为影响企业发展的重要因素,企业声誉作为企业软实力的重要性日益显露。无论是经营手段,抑或行业道德,社会公众普遍对房地产中介信任度不高,评价也是贬大于褒。本文对房地产中介企业声誉影响因素进行了分析,为房地产中介企业提高声誉提供方法和途径,以便促使房地产企业健康发展。 【关键词】 房地产中介 企业声誉 企业软实力 1 房地产中介企业声誉现状 中介是经济发展和社会分工专业化的产物,是指那些为市场主体提供信息咨询、经纪、法律、培训等各种服务以及为各类市场主体从事评价、评估、检验、协调、仲裁等活动的机构或组织。房地产中介包括房地产咨询、房地产价格评估及房地产经纪。 房地产中介具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全、维护委托人权益等重要职能,是买家和卖家之间沟通的桥梁。然而社会公众对房地产中介的印象却一直并不好,甚至用“黑中介”来称呼。在房产中介行业,吃定金、赚差价、泄隐私、克扣押金、高评高贷、虚假房源、霸王条款等被称为房地产中介的“罪状”,此外,还有房地产经纪机构卷款潜逃等恶性案件。杨环、杨苏(2010)指出作为房地产业的分支的房地产中介,是随着房地产业的兴起而发展开来的,但由于房地产中介违规行为层出不穷,大大影响其在公众中的形象,结果造成消费者一方面对房地产中介服务需求旺盛,另一方面却极不信任中介的现象[1]。 房地产中介的一些不规范经营行为,已经成为一个不可回避的现实问题,当房地产中介各种违规、违法的事件时有发生时,就不可避免地危及到整个房地产中介行业的声誉。提高房产中介组织的管理水平,挽救行业的声誉成为该行业健康发展的重要议题。 2 影响房地产中介企业声誉的因素 学者们从不同角度探讨了企业声誉的概念。丰布兰认为:“对一个企业的过去行为和将来的前景展望的一种感觉描述,这种感觉形容了当企业与其他处于领导地位的竞争对手相竞争、相比较时,企业对他的所有的利益相关者的整体的综合吸引力”[2]。凯文·杰克逊指出:企业声誉之所以重要,是因为它可以形成一种资本即声誉资本,这是一种无形资产,来源于真诚、信任尊重等,在现实的商业关系中成为决定性因素,比任何有形资产更为重要,深深制约着企业的发展。[3] 本文在前人研究成果的基础上,提出了提升房地产企业声誉因素的理论框架模型,通过对2013年在北京按签约套数前10名的房地产中介的中高层管理人员进行问卷调查,并使用相关的统计方法对提出的假设进行验证和分析,得出了影响房地产中介企业声誉的主要因素有:CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任。 第一,CEO声誉。房地产中介CEO作为企业的最高决策人,自然也是企业形象代言人,在对企业声誉的建立、提升过程中起着关键性作用。CEO得不到利益相关者的尊敬和信任,企业就无法得到令人满意的声誉。2007年11月,深圳中天置业公司CEO蒋飞擅自将买房人购房款1.7亿卷款潜逃,严重损害了自身企业声誉,也伤及整个行业声誉。 第二,员工待遇。员工是企业声誉的心脏和灵魂,是企业声誉的塑造者和驾驭者,其言行举动都是企业形象的一部分,与企业声誉密切相关[4]。企业声誉的高低取决于利益相关者的评价,房地产中介员工作为企业的内部利益相关者要承担着与外部利益相关者沟通的重任,其言行直接影响着企业声誉。只有员工认可自己的企业,才会承担向外部利益相关者传达有关企业的积极信号,这样有利于企业创造良好的声誉。员工如果因为不信任企业而公开表达自己对企业的感觉及意见,这将严重损害企业声誉。 第三,诚信经营。诚信经营,是指企业在市场经济活动中严格履行各种契约的承诺,以体现自身的信用并塑造良好的企业形象,从而实现持久发展的管理活动过程[5]。诚实守信能够为房地产中介带来崇高的声誉,它可能不像有形产品会直接给企业带来市场和利润,但它确实是企业经济发展的无形推动力,将会对企业声誉的提高及长远发展有着重大的促进作用。在企业与顾客的重复交易中,如果企业未能履行合约,企业就可能丧失一部分顾客,这样企业声誉的价值就等于未来交易的损失减去背信合约所得到的短期收益。 第四,服务质量。服务质量的好坏直接影响着消费者对经营者的评价,对企业形象有显著的影响作用。服务质量水平由顾客对服务的感知和期望之间产生的差异所决定的。通过客户服务预期与服务感知的差值来测度服务质量,只有后者大于前者,客户才会认为服务质量是令人满意的。强烈的服务质量意识可以帮助企业树立良好的质量信誉,增进公众的消费信念。优质服务是企业免费的宣传广告,如果顾客得到企业的优质服务,顾客则会成为企业免费宣传员和流动广告,将产生可信的广泛而深远的社会效果,为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉。 第五,创新能力。学者们认为创新能力由产品创新能力与工艺创新能力两者耦合并由此决定的系统性整体功能并支持企业创新战略的实现。竞争优势通常建立在创新能力之上,创新投入大的企业比投入小的企业能获得更高水平的回报,并不断扩大企业的知名度[6]。创新能力是企业的核心资源,能够在知识爆炸时代是培育企业竞争优势,提高企业声誉,它相比竞争者能够更好地掌握某些能力或资源,且能够更好地运用这些能力。 第六,社会责任。Carroll Buchholtz认为社会责任行为增进了利益相关者对企业的鉴别,经此过程,利益相关者感受到其个人价值观与企业价值观的交融,促进企业与利益相关者之间建立了良好关系,直接或间接提升企业声誉[7]。汪凤桂、戴朝旭对社会责任与企业声誉的关系进行了辨析,社会责任是企业对社会的承诺或者是外界对企业的期待,而企业声誉则是外界对企业的看法,社会责任是影响企业声誉的重要因素,应该将企业声誉视为企业的追求目标,而社会责任则是企业达成目标的手段。企业应通过履行社会责任来提升其企业声誉[10]。社会责任并不是从根本上否定企业的营利性,企业应该在实现利润最大化和履行社会责任的两者之间保持较好的平衡关系,良好的社会责任行为记录会提高企业声誉。 3 提升房地产中介企业声誉的建议 研究表明,CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任能够提升房地产中介企业声誉,是房地产中介企业声誉的重要影响因素。其中创新能力与企业声誉显著性关系为弱相关,作为房地产中介企业声誉的提升因素,并没有得到大多数人的认同。 CEO的声誉意识决定了企业声誉的大方向,房地产中介CEO应当善用自己的品牌特质,让人们认识、信任和喜欢上自己的企业;房地产中介要与员工建立良好的劳动关系,帮助员工实现目标,优秀的员工不仅是希望得到优厚的待遇,也想要感觉到企业的价值感。员工对企业的感知和认同会影响着企业的声誉的高低;诚信经营是房地产中介应该遵循的价值观念,没有诚信,无异于自毁前程,所带来的负面效果,既影响了自身企业声誉,又影响了其自身的发展;服务是以顾客满足为前提的,强烈的服务质量意识可以帮助房地产中介树立良好的质量信誉,增进公众的消费信念。如果客户得到优质服务,客户则会成为企业免费宣传员和流动广告,将为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉;房地产中介目标应是营利性与承担社会责任的并重,在追求利润最大化的同时应兼顾社会效益,其承担的社会责任不应该是外界强加的额外责任,而应是与企业共生共荣的,不能将承担社会责任简单地认为是一种利他主义。 创新能力与房地产中介企业声誉弱相关的研究结论,说明房地产中介中高层管理人员的认为,创新能力对房地产中介企业声誉影响不大。其实,这种结论反映了房地产中介企业的行业特殊性。首先,房地产中介行业由于在中国实践时间比较短,各种违规现象层出不穷,因而时常受到中央政府及地方政府的双重打压,一定程度上打击了房地产中介进行创新的积极性;其次,房地产中介进行创新可能涉嫌违法违规,其创造出新的服务方式或新的商业模式有些会与现行的法律、政策相冲突,即便当时不冲突,当涉及公共利益时,政府很有可能通过一项文件而否定房地产中介的某些创新。笔者认为房地产中介不是不能创新,而是创新服务一定要在现有法律法规框架内进行。只有敢于创新,才能在市场中保持企业的活力。 房地产中介论文:浅述房地产中介行业发展现状与对策 摘要:文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状,从规制和调整房地产中介违规行为入手,分析了目前行业中存在的问题,针对问题提出了相关措施与建议,以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 关键词: 房地产中介服务发展现状对策 0 前言 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的,随着房地产市场突飞猛进的发展,房地产业作为消费热点和新的经济增长点,对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用,不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一,而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。 随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃,房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,一方面,中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务,促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面,由于我国房地产中介服务起步较晚,立法也不够健全,房地产中介服务行为混乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状,分析了目前行业中存在的问题,针对问题提出了相应措施,以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 1.当地房地产中介行业发展现状及问题 1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状 当地房地产中介行业的发展现状总体上看,本地房地产的发展己步入快车道,具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计,2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人,占17.5%; 营业收入为13.05亿元,资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断,本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初,本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家,此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。 1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序,企业生存率低 市场对房地产中介的需求逐步放大,但房地产中介尤其是普通中介市场,由于投资成本低,管理不规范,准入制度不完善,企业间存在恶性竞争,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰,近年来,由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展,房地产市场的潜力在不断释放,本地的中介业务成倍上升,有许多投资人看好这一巨大的市场,不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。 1.2.2经营失信,社会信誉度低 日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场,是一个急需监管和自律的市场,房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃,充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外,本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的,一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为,故意让房屋买卖双方互相隔绝,加剧信息不对称,以压低卖价、抬高买价,从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍,因此,如何重塑社会对房地产中介机构的信任,己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。 1.2.3 企业规模较小,抗风险能力差 据统计,目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一,除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门,绝大部分机构业务范围狭窄,没有实行专业分工,缺乏自身的业务强项,因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一,经营范围狭窄,也造成了企业抵抗风险能力的不足。 1.2.4 市场准入低,从业人员素质参差不齐 房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前,只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验,其他一些小中介企业都没有学历限制,一般的高中学历都可以去任职。 1.2.5 法律法规尚须完善,行业监管和自律不力 当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架,但还不健全和完善。同时,由政府直接监管,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷,难以到位,同时还存在着寻租空间,另外,政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管,会造成政出多门,企业无所适从,且易产生许多漏洞,而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低 目前在本地市场上,实行计算机信息化和网络化管理,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少,除少数大的中介公司外,一般都没有像样的设备,因此被人们称之为"皮包公司"。 1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为 目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时,也给社会维稳带来了极大的隐患。 2. 健全房地产中介行业的对策和建议 2.1 房地产中介行业发展对策 2.1.1 加强政府规划和调控,引导企业有序发展 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性,因此,政府应采取措施对市场进行调控,以弥补市场机制的不足,因为市场是有缺陷的,需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划,并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段,对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控,避免或减少大起大落。 2.1.2 树立中介品牌,加强企业诚信建设 鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业,通过各种手段塑造服务品牌,以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信,在竞争中脱颖而出,成为房地产中介名牌企业。同时,采取建立企业信用档案,开展企业信用评级,创造有利企业诚信经营的环境和条件。 2.1.3 规范市场准入制度,提高从业人员整体素质 应加快实施房地产中介人员执业资格管理,从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金,并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时,加强对从业人员的培训,通过培训考核,使房地产中介从业人员具备系统的专业知识,较强的沟通能力,良好的职业道德和牢固的法纪观念。 2.1.4 完善法律法规,改进政府监管和行业自律 制定一部自成体系的房地产中介法律或法规,提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章,优化法律结构, 完善法律体系。 在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文,增强法律法规的适用性和实效性。 2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理 将IT产业与房地产中介服务业结盟,创建局域网、远程网和互联网等网络体系,构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件,如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。 2.2 对相关立法的几点建议 借鉴国外的立法经验,结合我国房地产中介市场的实际情况,建议立法应确立以下几方面内容:严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。 3. 结束语 本地作为长三角地区的一个重要城市,其房地产业在近几年的经济飞速发展中处于高速发展通道之中,而房地产市场的繁荣则离不开房地产中介行业。因此在目前国内对房地产行业进行重点宏观调控的情况下,加强对该行业的研究显得极为重要。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状,从规制和调整房地产中介违规行为入手,分析了目前行业中存在的问题,问题提出了针对性的措施,以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 房地产中介论文:基于房地产中介市场法治化探析 摘要:文中首先简要探讨了房地产中介市场存在的虚假广告信息等违法违规行为,接着提出了以下房地产中介法治化的若干对策:立法上的完善、健全政府监督管理机制、中介自律制度的完善。 关键词:房地产;中介市场;监督管理;自律制度 要研究房地产中介市场,那就要把管理学,城市经济学,徒弟经济学和房地产经济学结合起来,因为这是一门综合的学科,需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣,呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的,在实际过程中出现了不少顽疾,采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋,相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭,尤其是法律制度的完善更为重要。 1.房地产中介的违法违规行为分析 近年来,房地产市场还是在以非常快的速度在扩大,信息量也就越来越大,信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力,政府的相关人员毕竟有限,无法保证房地产市场的健康与良好,那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生,加入到房地产市场这个熔炉中,发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中,房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法,如下: 1.1隐瞒与交易有关的信息 于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述:受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司,而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集,包括销售价格,房源信息,需求状况等。等交易完成后,房地产中介公司可以得到自己的佣金,一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中,房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时,还应该坦诚佣金的存在,即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中,房地产中介公司并没有做到这一点,反而利用自己的中介的便利身份,向委托人花言巧语,声称销售的房产都是进行统一报价,佣金已经在里面,不必在额外支付,造成消费者在观念上陷入误区,甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号,欺骗消费者。 1.2虚假广告信息 《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在,所以房地产的开发企业,房地产中介公司在向购房者宣传打广告时,要依据这些法规,保证广告的真实性,童叟无欺,不夸张,要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇,房地产中介并没有按照相关法规做事,还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说,有时就会进行所谓特价房产销售,交谈过程中,只讲该房地产的优越性,地理位置好,装修先进大方,价格也比其他房产要实惠得多,而忽略了该房产的实际情况,往往避重就轻,误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中,并没有全盘而出,而消费者也不可能面面俱到,肯定会有疏忽,而在中间就有着灰色地带,等到消费者完成交易后,才知道还存在这么多的问题,造成困难重重。 2.房地产中介法治化的若干对策 2.1 立法上的完善 在房地产中介服务业这方面,我国的法律法规还是比较稚嫩,不完善,存在种种缺陷,尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上,比较保守传统,在实际操作过程中没有实际意义,内容范围也比较狭小,难以网罗住所有的方面。这样看来,政府就要加强立法,要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制,法律法规要做到尽善尽美,适用范围要扩大,在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察,这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等,要触及到房地产中介公司的每个角落,不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司,要对其严格要求,要帮助房地产中介公司走向正规化,这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨,剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实,出台完善的人员管理制度,相对来说,中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫,务必做到规章制度有国家,省,市这三面的完整,这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕,而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关,这就要求执法人员公正廉洁,不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事,坚决打击违法乱纪之事,烘托出一个公正,公平,合理的市场。 2.2 健全政府监督管理机制 目前,市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司,为了执法的顺利进行,就要让这些部门脱离出来,改编到其他部门中去。在市场经济的前期,人们对于经营方式还是不了解,政府的相关部分这是就起到了良好的引导,激励的作用,这些国企规模大,声誉好,经济效益好,就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段,人们也已经会经营自己的企业,那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了,他们只需要在实际生活中起到一个表率作用,而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥,要在房地产中介这个服务业中大展拳脚,政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度,无法对其专业性,技术性做出合理的判断。所以,房地产管理部门就不能袖手旁观,规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候,房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核,主要有两个方面,一个是专业工作者的人数有多少,要从市场出发,不能够容许过多的人员进入这个市场,造成人员冗杂;一个是要考察专业人员的素质,他们不仅要有正规的资格证书,还要有政府相关部门进行培训,合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置,财产资金,名称,机构等等进行考察。这样下来,中介服务机构就有了双重的监督,房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。 3.小结 文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析,在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为,才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。 房地产中介论文:VPN技术在房地产中介行业的应用 摘要:该文对VPN(虚拟专用网)技术进行了简介,介绍了VPN技术的优势及关键技术,并将VPN技术应用于房地产中介行业实现了多个营业网点的网络互联。 关键词:VPN;虚拟专用网;房地产中介网络建设 随着房屋中介交易数量的不断增多及中介业务规模的逐渐增大,在各房屋中介系统的位置分布上形成了分散的地理格局,这些分布在各地的房屋中介系统会引发许多问题,比如说各地间如何安全地进行房屋交易信息的交换和信息的共享;身处外地的员工如何安全访问自身系统,使用自身资源,以及进行异地办公等。这些都将成为近期和未来急需解决的问题。 VPN(Virtual Private Network)技术的产生和出现,使得各地系统可以利用专线或网络拨号等公共网络实现连接。利用VPN能方便、快速、经济地将各地的系统连接在一起,作为对房屋交易系统的扩展和补充,可以协助远程使用者、建立安全并且可信的连接方式,且保证了数据的传输安全性。虚拟专用网络(VPN)恰能满足有这种需求,它也代表了英特网发展的一个重要方向[1-2]。 1 VPN技术简介 VPN并不是真正的专用网络,但是却实现了专用网络的功能。它是通过对网络上的数据加密后封装,使得私有数据能够在公共网络上传输,并且保证了私有网络安全的技术。其工作原理是将需要进行数据加密后再传输的端点连接到公网信道上,需要加密传输时,通过VPN设备在公网上建立虚拟的专用的网络络信道,并把所有的数据加密后利用这个信道传输,从而保证数据传输的安全性。 2 采用VPN技术具有的特殊优势 1)组网成本降低。VPN技术与别的网络技术是不同的,是独立于初始的协议的,并可有效兼容新技术,减少内部网络和外部网络所需要的网络配置和连接设备。在这个虚拟网络运行中,因它的稳定性能较好,不需要支付大量的成本就能进行维护和管理。这也是VPN技术被广为接受的最重要的特殊优势。 2)增强了安全性。VPN的基础是安全,因为用了英特网中的设备和信道作为连接链路基础,通过英特网实现数据传输就要考虑安全隐患问题。而VPN技术结合了几种安全技术,在信道上进行加密,接入了身份认证机制,使用自身的通信协议,这些都是VPN服务器在响应请求的时候需要识别和认证的。 3)具有网络的主控权力,能提升网络系统的功能。利用VPN并借助于网络服务提供者的服务和设施,来建立自己的专用网络,可以将自己内部的设备与外部网络实现安全的互相连接,这能有效地掌控专用网络的状况,且能依托于此来开展其它需要的各项活动,实现了网络扩充功能。 3 VPN的关键技术分析 VPN主要依赖于两种技术,隧道技术和安全技术,安全技术主要有密钥管理技术、访问控制技术和身份认证技术三个方面。 1)隧道技术:对于VPN的构建来说,隧道技术是它在构建时的关键技术,隧道技术是负责对要传输的原始数据加密、进行协议封装、压缩编码处理,再在外层嵌套其它协议,最后将经过上述一系列处理过的数据包送入网络信道的,与普通数据包进行一样的传输。这样,只有该VPN授权的客户端用户才能对隧道里的数据包处理和解释,而其它用户是无法处理这些数据包的,隧道技术如同在公网上为信息传输和交换的两方建立一套专用的、隐蔽性很强的数据信道一样,而这个信道是由一系列的协议构成的[3]。 2)安全技术:VPN的安全技术基本是由身份认证技术、数据加密技术和密钥交换及管理技术组成。由认证技术来防止数据被伪造和修改,由加密技术来防止信息被破解,由密钥交换及管理技术来保证数据的安全传输,整个VPN系统采用了较为复杂的算法进行加密,保证数据不会被盗取和窃听,保证分布在不同地方的专网在公网上安全。 4 VPN在房地产中介行业的应用 现在房地产中介公司都有自己的管理系统,但随着公司业务的发展,房屋信息和营业网点不断的增加,各连锁店之间,各连锁店与区域店之间的系统相对独立,对于房源信息,客源信息缺少共享,各区域店与总部之间的缺少互相沟通。网络信息建设急待解决。 随着科学技术的不断进步,VPN技术引起了广泛注意。它是通过在公网上建立虚拟连接来传输私有的信息,建立起安全、可靠、经济、高效的传输链路。利用VPN技术实现了房地产中介公司总部和下属多个营业网点的网络互联,各营业网点的数据可以实时、快速、稳定的和总部信息中心进行同步。不但为企业提供了数据实时传输与共享,极大地提高了工作效率。同时,还大大的减轻了公司的维护成本。 5 小结 目前,房地产中介公司系统主要包括内部的OA系统,房源管理系统,客源管理系统等 。随着房地产中介业务规模的不断扩大,需要加快信息化处理与建设的步伐。VPN技术的应用,使得各分店之间,各分店与区域店之间,以及分店、区域店与总部之间建立起安全、快捷、高效的网络平台,为企业的快速发展提供了坚实网络基础。由此可见,VPN在房地产中介的网络发挥越来越重要的作用。 房地产中介论文:房地产中介经营状况及发展态势分析 摘 要:文章从房地产中介行业的生命周期特点,宏观环境对房地产中介行业的影响及房地产中介行业应采取的为提高服务质量而进行的技术创新手段三个方面综合分析了我国房地产中介行业的具体经营状况。 关键词:房地产中介;宏观环境;服务质量 房地产交易与一般商品交易有很大的不同,其交易的对象是作为特殊商品的房地产,交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而,我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题,对行业发展产生不利影响。因此,研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源,已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。 一、我国房地产中介行业尚处于成长早期 中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统,其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此,可以认为房地产中介是联结房地产与消费者,房地产与社会各经济部门之间,专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介,就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介,就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ,房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常,行业处于幼稚期时,市场增长率较高,需求增长较快,技术变动较大,行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场,但此时技术上有很大的不确定性,在产品、市场、服务等策略上有很大的余地,对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多,企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高,需求高速增长,技术渐趋定型,行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗,企业进入壁垒提高,产品品种及竞争者数量增多。 我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题: 第一,产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同,产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期,企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看,广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系,是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么,可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延,第一个层次对应微观层次的房地产市场,它是房地产市场中介活动的核心部分;第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”,对应宏观层次上的房地产市场,是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合;第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪,而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场(包括消费信用市场)、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。 我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域,缺少一定的稳定性,其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同,通常分化为房地产销售公司,房地产评估公司,房地产经济公司等多种类型,有专业化的特点,随着公司的发展和消费需求的变化,不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整,从而演变为服务较为多样化的公司。 第二,市场增长率较快,竞争者数量激增,且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异:小中介一般是单店注册,“一间房子加一张桌子加一部电话”,一张小黑板可以作为信息的平台,抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应,但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快,也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业,但绝大多数企业服务同质性强,规模效应不明显;尽管有一些特色企业,但总体仍处于相对初级的发展阶段;市场集中度低,规模优势不明显[4]。 第三,企业规模小,从业人员素质低,企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例,截止到2006年底,房地产经纪机构共有2675家,其中963家注册资金不足50万人民币,占总数的36%,余下的企业中,30家注册资金不足10万人民币,占总数的1.1%左右, 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间,占总数的18%,剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间,占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金,如果出现问题,就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且,无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查,查出企业86户无照经营, 109户异地经营、擅自设立分支机构, 5户越级经营, 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。 二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响 产业的发展受到多方面因素的影响,不仅包含产业内部企业的规模结构,产业发展中潜在进入者的行为方式,替代产品的影响力,供应商和消费者不断提高的议价能力,也包括,产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素,也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。 第一,制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中,较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》,并且规定过于原则化,不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息,处于双重的现象十分普遍,由此带来了导致交易的道德风险和法律风险(Gene A .Marsh等,1988)。因此,房地产中介自律制度的建设,如企业承诺,法人责任制和业务失误赔偿制,完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。 第二,经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加,中国的房地产业开始迅速发展,受到火爆的房地产市场的影响,二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此,在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化,在出现买方市场的态势下,房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求,而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要,从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱,整体上与中国市场经济的不成熟有关,也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。 第三,社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中,中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大,回收期长,其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素,市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务,这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上,房地产产销分离可以提高销售效率,节省销售成本,满足消费者的个性化需求,这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此,大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求,也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低,这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。 第四,信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后,难以实现信息共享与资源整合[10],信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。 三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新 房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。 第一,网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐,通过网络和商业工具的引进和改造,进行以提高服务质量为目的的技术创新,使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。 信息时代的消费者对网络的利用率不断提高,建立房地产中介网络,通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等,让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告,和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象;通过业主论坛,使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段,也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统,建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台,通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统,构建“在线楼市”,达到信息共享,资源优化配置,解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力,可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存,通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。 第二,人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业,从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10];通常意义上,消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息,而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询,因此,房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平,而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度,仅有的房地产估价师认证制度, 也分为土地估价师与房地产估价师,两个体系间相互独立,违背了房、地产统一原则,存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题(李恒光,2003)。部分研究表明,经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量(Shilling Sirmans,1988)。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。 第三,诚信建设是提高服务质量的制度(文化)保障。健全完善的法律制度,公平规范的市场环境是十分必要的,清晰界定房地产产权关系,建立市场交换的基础;建立结构合理覆盖面广的法律条款,保障房地产市场的有序发展;保持法律系统的统一性、协调性、针对性,易于执行。 发展大型、专业房地产中介机构,走集约化、规模化道路,用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心,使消费者满意;树立专业的优良形象;强化交易规范化管理,实现交易清晰化,让客户明明白白购房;利用网络技术,结合品牌创新、广告营销,低成本直销;建立专业的营销队伍,不断为员工提供专业培训,确立自身优势;坚持“绿色”经营原则和科学管理理念;为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。 房地产中介论文:房地产中介机构对房价租价的影响 [摘 要]房地产中介机构是高度分散、竞争激烈的行业,是房地产交易的枢纽。它主要通过提供各种信息和咨询,依靠房地产中介企业的专业人员所拥有的专业知识和他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法,为房地产市场的主体提供专业服务。 [关键词]房地产 中介 房价 租价 作为房地产市场的重要组成部分,房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段,中小型房地产经纪机构较为普遍,虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止,从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上,总结其对房价和租价的影响,并提出合理建议。 1.房地产中介机构的主要工作 第一,寻找房源。中介人员通过在房地产相关网站搜索而录入内网的房源量达80%以上,房东直接到中介公司登记的房源量或依靠中介人员在外收集张贴出的房源数量仅占15%左右。是否拥有高质量房源信息直接关系到房地产中介机构的运行效益。 第二,联系客户。房地产中介机构的主要客户来源是网络,大约占60%以上,主动来中介公司寻找房源的客户逐年减少。然而,中介人员在网上挂出的房源之所以比业主挂出的房源吸引更多客户,是因为中介人员会在一定程度上美化房源描述的同时降低价格,这一行为也被人们称作“虚假房源”。 第三,带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源,一般来说分为三步:第一,推荐质量较高房源,让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高;第二,推荐劣质房源,看完高质量房源后,客户一般对价格不满,因此,中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源,为第三部做准备;第三,推荐中等房源,看完劣质房源后,客户会对中等房源的装修比较满意,并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。 第四,与交易双方相互协调。在看房的同时,中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调,此时,中介人员一般保持中立的态度,让双方都感觉其为自己争取利益。 第五,收费并签订合同。促成成交之后,与双方签订合同,并收取合理的中介费。 第六,售后服务。一般,中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系,以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。 2.房地产中介机构的投机行为 第一,签订阴阳合同。在买卖房屋的过程中出现一种现象,即交易双方会在中介的建议下签订两份合同,目的是为了逃避相关税项。这种行为虽然使交易双方及中介方获利,但是不利于二手房市场的规范和管理,并且会减少政府的相关收入。而且,房屋买卖交易完成后若出现纠纷则必定会损害交易双方的利益。 第二,不合理竞争。随着房地产市场的快速发展,房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司,在经营管理方面存在众多问题,比如缺乏诚信、从业人员素质低下等,甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工,非法窃取公司房源。 第三,交易完成前后服务态度不一致。从事中介这一行业的人员流动性很大,因此大部分中介人员只为追求短时间内的成交量,许诺给客户及房东无法履行的承诺,此承诺随此人离职而结束。 第四,在房源紧张的情况下,中介公司会诱使房主签订独家房源合同,即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上,这种合同不仅不会加速房屋的交易完成,反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。 第五,合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的,在其取得双方信任后,交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容,这就对中介推卸责任创造了机会。 第六,有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源,然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定,但是仍然屡禁不止。 3.房地产中介机构如何影响房价和租价 第一,中介费与待售房屋售价或待租房屋月租金直接相关,按其规定比例收取。因此,中介方会依据自己的利益,结合双方所能承受的心理价位适当提高价格,从而提高中介费的同时增加了自己的收入提成。 第二,在二手房市场活跃期,房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此,业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售,即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源,中介方会和业主沟通,最后达成协议:业主的预期收入完全归其所有,在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费,并且,中介方将尽快将房屋出租或出售,以免房屋闲置带来资金损失。 第三,中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方,同时由于近几年来物价的不断上涨,二手房供不应求,房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此,中介费的收取本身就推高了成交价格。 第四,中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中,房主和中介的目的是相同的,即提高房价或租价以增加收入,并且,在房屋供不应求的状况下,房客不得不接受中介和房东所提高的房价。 第五,二手房市场中出现一种“包租”或“包卖”现象,即房主把钥匙直接交给某一家中介公司,进而此房源便成为这家中介公司的独家房源。没有时间限制也没有其他中介竞争,中介自然会把握客户的心理寻找合适买家并适当提高房价来增加收入。 第六,国家对楼市调控直接作用于二手房市场,“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比,房屋买卖数量大量减少,中介收入也相对减少。因此,中介会权衡交易双方心理来提高房价,进而提高自己收入。 4.政策建议 第一,加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高,房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差,技术标准不统一,人员素质不高,中介行为欠规范等等问题仍然存在,因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。 第二,加强监督管理,减少投机行为。加强房屋租赁服务市场的监管办法,对于培养和发展房屋租赁市场,规范房屋租赁服务市场的行为有着极为重要的作用,在目前状况下,加强房屋租赁服务市场监管工作,要加强收取租赁管理费,加强租赁纠纷管理,加强税务、公安等相关部门之间的工作配合,共同发挥对房屋租赁市场的监管作用。 第三,提供廉租房和经济适用房,缓解房源供不应求的局面。只要供给不足, 就一定会有涨价行为,因此,应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房,以增加供给满足需求进而降低价格,只有加大公租房的建设力度,才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场,增加房市场市场竞争的公平性。 第四,完善政策及法规,让中介无机可寻。通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来,要让承租人有稳定感和安全感。目前我国住房租赁制度在立法方面还比较缺失。《城市房地产管理法》等相关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系等方面细节,房地产管理部门的房地产交易管理中涉及租赁关系方面的内容还不足够细致,并且没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为,因此才出现中介把握交易局面的现象。 第五,规范中介市场,减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求,房源的稀缺性越来越明显,一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈,很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象,这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可,因此,不正当竞争的辐射范围逐渐扩大,进而导致了房地产竞争市场的畸形。 总之,我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段,一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此,房地产中介市场的规范是个系统工程,政府要充分发挥其职能,规范和引导房地产中介市场健康发展,使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。 房地产中介论文:我国房地产中介行业发展的探索 【摘 要】当前,我国房地产中介市场存在的主要问题有:专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等。究其原因主要是因为从业人员素质低、相关法制不健全、有关管理部门之间缺乏沟通以及消费者缺乏自我保护意识。要解决上述问题,必须加强专业人员培训、建立健全有关法律法规、加强行业透明度,并且建立诚信制度及完善的服务体系。 【关键词】房地产;中介市场;中介 引言:随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进,中国房地产业取得了巨大的成就,尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动,对全国房地产市场产生了深远的影响。 1 我国房地产中介的发展现状 进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。 2 我国房地产中介发展中所存在的问题 房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点:1.特别是沿海开放城市发展较快,内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立,人才流动在加速,户籍制度在逐步放松,房地产产权管理在规范,住房抵押业务在不断地增长,等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。 2.1 盲目入市, 竞争力不高 我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。 2.2 专业化水平低 房地产中介服务工作涉及面广,具有综合性、广泛性的特点,是多学科知识的综合能力体现。因此,从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识,而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧,同时,还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而,世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。 2.3 诚信不足 一些不法中介商,钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,比如:向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用,利用执业便利收取佣金以外的报酬,等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉,而且也不利于房地产市场的健康发展。 2.3.1 法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期,能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全,市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有:国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》,1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》,另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规,执行力度差,而且未构成完整的法律体系,致使目前的法律法规滞后于市场的发展,主要表现在:标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。 2.3.2 多头管理,缺少沟通 对于房地产中介市场,除政府主管部门外,房地产管理局和工商局均有权管理,这两万方数据方面管理行政依据不同,在实际管理过程中,往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如,有的地方性法规规定,中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而,由于执业登记管理严格,有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照,避开执业登记,而后非法执业。 2.3.3 入行门槛低 目前各地中介服务机构众多,除了巨大的经济效益的驱使,另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的,这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里,再张贴一些周边的房源信息。如今,房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务,这就要求中介机构必须提高自身素质,规范运作。因此,提高房地产中介机构的人行门槛,从源头上规范市场行为是很有必要的。 3 我国房地产中介的发展对策 3.1 提高行业准入门槛,壮大企业规模,树立行业精品 由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。 3.2 加强专业人员的培训 鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐,对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格,必须具有大学学历,并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以,各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施,提高房地产中介从业人员的素质。 3.3 完善法律法规,加大监管力度 针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。 3.4 增加透明度 增加房地产中介市场的透明度,具体而言,就是房地产中介企业在经营活动中,必须做到公开经纪组织的经营范围;公开执业经纪人姓名、证号和照片;公开有执业经纪人真实署名的租售信息;公开居间或者的服务内容及佣金标准;公开消费者申投诉电话;推出房地产经纪合同示范文本;推出房屋租售信息示范表;定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构,同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务,提高服务质量,以此来吸引更多的消费者。 3.5 建立诚信制度 如何培育房地产诚信中介,只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职,各尽其责,并借助社会监督机构共同努力,才能营造一个优化的社会经济环境。 1、对政府来说,要加强房地产中介立法,健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系,为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度,这是培育房地产中介诚信的前提。 2、行业协会要发挥行业组织作用,自觉履行代表、服务、协调、自律的职能,制定行业自律公约,开展行业 内部资信评估,建立企业信用档案,推广先进的经营理念和经营模式,促进全行业整体素质的提高。 房地产中介论文:房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议 摘 要:本文基于中国房地产价格居高不下的现状,从交易成本和市场效率的角度,分析房地产中介对房地产价格推动的主要手段。表明房地产中介机构对目前的高房价有较大的推动作用,在此基础上提出对房地产中介机构的管控建议,以规范二手房交易市场。 关键词:中介 房价 推动 管控 中国的房地产价格上涨迅速、居高不下,是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求,有房地产开发商追求自身利益的强大动力,也有炒房团、投资客炒房行为的推动,还有中国老百姓对房地产的强大基础需求;另外,房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。 关于房地产价格上涨的推动因素,社会各个团体主要关注的是前面几个方面,国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面,而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。 拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析,提出相应的管控建议。 1.二手房交易的交易费用分析 交易费用无处不在,社会的经济活动无不与交易费用相联系,交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计,现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。 市场型交易费用主要包括:(1)搜寻和信息费用;(2)谈判和决策费用;(3)监督费用和合约义务履行费用。 二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用,其次是监督费用和合约义务履行费用,谈判和决策费用相对较小,此处予以忽略。 二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅,买方自身无法获取合适的房源信息,卖方自身无法获取合适的买主信息,形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义,以沟通买方和卖方,起桥梁作用。 同时,由于买卖双方各自对交易对方不了解,私人信息不对称,都担心对方不履行合约,这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人,能得到交易双方的信任,使交易顺利完成。 二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任,起到了两方面的作用。所以,中介机构要收取交易的中介费,该费用一般以名义成交价的一定比例计取,并应计入房屋交易的实际价格。 2.房地产中介市场推高房价的主要手段 二手房价格除了市场本身上涨的因素外,与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面: 2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易,中介机构有实实在在的营业场所;无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达,应该说信息的搜寻成本在迅速降低,通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。 在二手房交易方面,全国性的、地方性的二手房交易网站很多,买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下,买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是,打开绝大部分二手房交易网站,能看到的主要是房地产中介机构的信息,私人的信息查找起来很不方便,有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断,就只好都通过中介机构进行交易,故每年二手房无形市场的成交量很小。 2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因,目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发,房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面,以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。 2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定,不允许中介机构吃差价,否则将被罚。但是,在实际调研中,我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价,而向买方高报卖价;在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区,无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。 2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定,房屋买卖收费,按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中,一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称,向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重,房地产中介机构更是肆无忌惮,经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。 2.5诱使卖方签订独家协议,阻止房源流通。在调研中发现,很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理,以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度,以帮助客户尽快销售出去为诱饵,诱使客户签订独家协议。但实际上,这只是房地产中介机构的一个手段,其真正目的是诱使客户签订独家协议,使客户不再找其他的中介机构。一方面,中介机构可以独控房源;另一方面,中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售,赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去,而由于中介机构为赚取差价进行加价销售,经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。 3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议 二手房交易在我国极为普遍,在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨,对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。 3.1利用互联网技术,建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展,为社会的经济交易提供很好的技术,可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前,国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错;只是由于某些方面的原因,在这些二手房交易网站上,个人交易信息查找不方便或者被删除,相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍,互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站,专门为二手房个人交易提供信息沟通平台,促成二手房交易在买卖双方之间直接进行,降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治,使二手房个人交易信息更便于查找,促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。 3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前,有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂,个人自己去办理要跑很多趟、排很多队,为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布,并将详细的要求一一说明,避免老百姓跑“冤枉路”,方便老百姓办事。 3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大,应严厉查处。只要制止了加价销售行为,房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道,并及时向老百姓反馈处理结果。同时,建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度,加大其违规成本,使之不敢违规。 3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中,中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费,卖方也要把此部分费用加入房价内,最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取,禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费,最好规定只能向买方收取中介费,以便于买方计算房屋的实际价格。 4.结束语 房地产价格上涨幅度过快,已引起国家的高度重视,国家也已出台多项措施对房价进行调控,但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的,房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前,我国二手房交易的中介市场极不规范,二手房交易中,房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分,已经对我国房地产市场规范形成了负面影响,阻碍了二手房交易市场的健康发展,应进行管控和治理。 房地产中介论文:房地产中介电子商务模式初探 摘要:在信息网络飞速发展的今天,电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性,分析了我国房地产中介电子商务的发展现状,提出房地产中介企业电子商务的模式。 关键词:电子商务 房地产中介 网络营销 1 房地产中介行业实施电子商务的必要性 1.1 行业发展的必然趋势 众所周知,房地产中介机构属于服务性行业,承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务,更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端(消费者)层面,需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护;而从服务的前端(政府以及开发商)层面,需要体现更多的行业专业知识的应用技能,也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时,房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。 1.2 政策环境下,行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧 随着国家宏观调控政策因素的影响,房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压,传统的房地产销售模式面临挑战,而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠:“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地,一方面降低了房地产开发企业的推广成本;另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围,成为了传统媒体营销方式的有效补充。 2 我国房地产中介电子商务发展现状与前景 我国房地产中介企业发展迅速,由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少,有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告,完全不能满足消费者的需求,使信息不能透明化,没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止,在我国的房地产中介行业中,还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势,目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段,电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托,电子商务技术为核心,兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式,将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。 电子商务应用主要是方便顾客,提高效率,增强信息透明度,加大销售成功率,其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。 2.1 管理跨域化 我国地区的自然条件,人们的生活水平,城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性,使房地产电子商务表现出较强的区域特征,目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台,使整个企业管理的跨域化进程大大加快。 2.2 信息透明化 随着房地产电子商务的发展,要使房地产营销方式多样化,要立消费者需求为核心的营销理念,改变以往售楼处,媒体广告,和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务,增强信息透明度,使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。 3 房地产中介企业实施电子商务的方式 对于房地产一级市场而言,房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平,信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容(report)、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立,包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息,需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS(地理信息系统)的应用将更多地运用到房地产销售过程中。 房地产中介论文:房地产中介生死破局 作为楼市最敏感的感应器,房地产中介行业曾随楼市兴盛而蓬勃、又随楼市乍冷而调整。龙年春天已然到来,但楼市尚未复苏,房地产中介行业的寒冬也远未结束。 由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策,二手房成交量不断下跌,房地产中介行业中的大企业还能够撑住,而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬,纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产的研究报告显示,2011年北京中介门店关店约1400家,其中超过7成为中小房地产中介。 21世纪不动产经过几轮融资后,终于在2010年登陆资本市场。然而,在上市元年,21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷,其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元,无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。 全行业亏损 相比于往年的火热,房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接,大幅下跌。 楼市火热时,诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场,给行业注入强心剂。2010年11月,北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市,成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司,而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市,最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。 然而,“限购令”出台后,21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在目前的形势下,不会有1家中介盈利,只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施,实际上是在止损。 雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出,2011年前9个月,全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长;但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右;而前两年房地产火爆时期,商的佣金率一度高达2-3%。 日前甚至有深圳中介业内人士预计,2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期,稍有实力的大企业开始寻找融资,以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示:“以前每个公司都说不缺钱,不用去募集基金,经历市场振荡、政策影响的时候,很多公司都出现了资金问题,其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的,如果想做大做强,资金的保障就更加重要。有了资金的保障,公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同,我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业,无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响,被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。 扩张图变 尽管行业不景气,但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。 源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后,就开始了全国性扩展,通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网,并在2010年顺利登陆纽交所,融资1.6亿美元。然而,21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺,自2006年起,21世纪不动产大幅扩张开店,几乎次次都与亏损结伴,其招股说明书显示,该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损,亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月,该公司才首次扭亏,实现8833.3万元盈利,而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。 尽管如此,因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金,21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店,2010年,直营店数量更上升到1500家,增长势头迅猛;深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区,直营店也从20家上升到90家。 被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话,透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而,一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗,因为与新收购店铺需要一定的磨合期,难以迅速实现盈利。同时,市场调控仍在继续,前景并不算明朗。 虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损,但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本,逆势扩张在成本上占绝对优势,而且逆势开店速度更快。显然,21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路,在寒冬期迅速占据市场份额,使未来竞争具备一定规模优势。 21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计,2011年采取了谨慎扩张的方式,并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。 转型之困 持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则,房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下,房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁,风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型,正逐渐成为行业的共识。 “传统的经营范围是一片红海,现在急需探寻的则是一片蓝海”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样,不再单纯依靠二手房业务,而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型,业界人士的共识是转卖 商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产,北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司,通过并购该公司,21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务,21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白,这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点,也可以弥补门店扩张带来的亏损,支撑现有的门店规模。 从2010年开始,21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展,开拓新盘、商业地产租赁等新业务,形成了二手房业务、新房、商业地产租赁、商业地产、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构,形成了丰富的产业链,拓宽了营收来源。 与此同时,在销售营销手段上,房地产中介更倾向于选择成本较低的电销。房地产中介将门店开在网络上,用户在网络门店中可以直接使用地图搜索相关地区的房屋户型分布、交通状况、社区规划等详细信息。在网上开设房产门面,降低了房源展示和沟通的成本,同时在信息展示量和获取人群数量上都具有实体门面无法比拟的优势。 在楼市调控影响之下,中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存,打破常规,挖掘新的商业模式,谋求多元化业务经营,来度过这个凛冽的寒冬。 房地产中介论文:浅论我国房地产中介的企业形象塑造 [摘 要] 房地产中介服务企业在经历了20年的发展后,企业的形象还是有待大力提高。本文分析了其面临的现状,从现实出发,提出了塑造良好企业形象的措施。 [关键词] 房地产中介服务企业 塑造 企业形象 一、企业形象现状 由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点,相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助,所以自1988年深圳国际房地产咨询股份有限公司首家房产中介公司成立起,我国的房地产中介业伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。到上世纪末,房地产中介服务企业在全国已达到数千家,内容涉及新盘营销、二手房买卖、房屋租赁、估价等等,整个市场业务日趋完善。 但是,由于发展初期行业进入壁垒不高,以及当时市场的发展盛况,导致我国的房地产中介业形成了快速发展下良莠不齐,甚至鱼龙混杂的局面。很多中介公司只是租个店面,借来几张经纪人资格证书,再招一些销售人员便开始开展业务。更有甚者,只是利用本来铺面的多余空间贴上房屋租赁或者买卖广告,便开始从事此项工作。这些企业没有专业的信息收集途径,没有专业的经纪人队伍,没有合理的管理方式,甚至没有合格的经营许可证。于是经常发生老板卷房款潜逃,或者收取佣金并没有向顾客提供及时有效的信息被揭发等事件。 不可否认,目前有很多正规的房地产中介服务公司拥有专业的经纪人队伍、估价人员和良好的声誉。但是仍然有许多公司不顾及长远发展,做出违背职业道德的行为,破坏了我国房地产中介服务企业的形象。大部分人在提及房产中介便心生戒备和排斥;而且入世以来,国外已经有很多大型的房产中介机构入驻中国,未来的时间竞争必将更加激烈。因此,增强竞争力,树立良好的房地产中介企业的形象显得尤为重要。 二、企业形象塑造的意义 企业形象是社会公众和企业职工对企业性质特点的总体印象和评价,是企业自身的行为及形象在公众心灵上的投影。从企业所表现的内容看,企业形象由产品形象、服务形象、环境形象和人员形象组成。在信息量巨大的21世纪,良好的形象已经成为企业各种能力的综合体现。塑造好形象是企业在激烈市场竞争下吸引顾客、扩大市场的有效途径,同时也是获取社会公众支持的手段。 在房地产市场繁荣昌盛时期,房地产中介服务企业也风声水起,坐享其成于源源不断的房源和需求客户。但是随着国家的宏观调控,如2007年国家提高第二套房贷的首付比例和贷款利率和全年六次加息及十次上调存款准备金率,对住房需求的增长起到了明显的抑制作用。同时严重打击了房地产中介服务企业,交易量的大幅度下滑造成一些中介无法继续经营,伴随着种种丑闻纷纷倒闭。例如2007年11月,曾经的“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业的老板携款潜逃,于是这家曾拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。这个事件成为近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一,中介服务企业在公众心中的形象也随之急剧下滑。之后不到三个月,中国最大规模的地产综合服务及解决方案提供商之一创辉租售又传出大部分门店关闭,且拖欠员工工资的消息。一系列的负面消息使得中介服务企业在面对市场不景气的情况下,企业形象更是倍受损伤。目前,房地产中介服务急需采取措施,扭转形势,塑造出良好的企业形象。这样才能使企业在恶劣的市场环境下稳定持续地发展。 三、企业形象的塑造 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供相关服务的经营活动,是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。所以,除了企业内部规范有效的管理以外,要塑造良好的房地产中介服务业形象,让企业为公众接受和信任,需从以下几方面入手。 1.诚信为本,塑造值得信赖的企业形象 信誉是人类社会人们之间建立稳定关系的基础。企业要塑造让公众信任的形象,最为关键的就是诚信。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客,扩大销售占领市场;才能留住优秀人才,使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系,使人们熟悉和牢记企业形象。由于房地产的奢侈性,公众在买房选择中介时比较偏于朋友推荐的中介公司。所以房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实守信。对于公司的发展来讲,他们并非简单地意味着一个客户,而是以他们为中心的一群人都可能是公司的潜在客户。如果做好了这一步,就会形成良性循环;反之亦然。 2.建立一支专业的高素质从业队伍 企业员工的专业程度是直接影响企业发展的重要因素,也是企业形象塑造过程中的重要组成部分,在具有很多特定性质的房地产中介服务业更是如此。首先,企业所提供的产品为房地产信息,这就要求从业人员必须具有相关的房地产专业知识。自己对信息了如指掌,才能解答顾客的疑问。如房屋的构造、地段价值、可利用率高低等等专业的问题,如果经纪人都不清楚,那客户自然也就丧失对企业的信任。其次,经纪人应具有较高的文化素质和思想品德。房地产具有价格高昂性,很多人一生就只买一套房子,经纪人应该对客户负责,尽量为其筛选各方面都符合其期望的房子。切忌为了把一套房子推销出去,就夸大其词地宣扬一些名不符实的优点。这样就算成交也会带来不良影响,不利于企业长期发展,更有损企业形象。 3.担负起相应的社会责任 追求盈利是企业的本质特征,但是不能只强调盈利而忽视企业应该承担的社会责任。房地产中介企业享受着社会带来的发展环境和机会,承担相应的社会责任是应尽的义务。企业应该大量参加公益活动。比如这次的大地震灾难,企业应调动员工积极参加抗震救灾活动。房产经纪从业人员非常熟悉房屋构造和地理位置,对于营救过程有很大的帮助;同时还应该为灾区人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中,企业也应提供便民服务,利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务。 房地产中介论文:基于改善房地产中介行业绩效管理的思考 [摘 要] 房产交易热潮一度炽热化,各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。加强对其从业者的绩效管理,规范其行业行为,才能够对社会带来贡献,对整个行业的发展带来更加长远和美好的前景。 [关键词] 房地产中介行业房地产经纪人绩效管理 一、引言 随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用, 作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。 中国大陆房地产中介业经纪行业发展,虽仅几十年的发展光景,由于现行当地房地产中介市场、交易制度及相关法规,尚未成熟,该行业营销现状尚不能完全适应整体市场的发展,同时也存在部分问题。很多公司的经营对员工的依赖仍然十分突出,管理者对绩效管理的认识和运用均与其本质有所偏差。因此,通过对房地产企业中介行业的实况进行研究, 分析现阶段房地产企业在绩效管理时所存在的问题, 并提出了解决方法,才能达到符合制度化、合理化、现代化的房地产中介的终极理念与目标。 二、房地产中介行业绩效管理偏差原因 房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下: 1.房地产中介行业的社会规范性 1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。 然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。 从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。 2.房地产中介行业的管理者特点 我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。 管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。 3.房地产中介行业的从业人员的特点 据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。 一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。 绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。 三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析 1.颁布相关的法律法规,建立完整的经纪人考评和监督制度 颁布相关的法律法规,参照司法考试等职业考试的模式,对经纪人的专业知识资格考核做出明确的规定,而后的职业资格鉴定也需要再审核。 建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。 2.建立房地产中介管理者的交流学习平台 建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。 3.提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育 从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。 4.以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计 在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。 房地产中介行业的这类人员的关键绩效考核指标体系来源于:职位职责中的关键责任;对上级绩效目标的贡献;对相关部门绩效目标的贡献。另外,这类人员的关键绩效指标可以通过对其考核周期内的工作任务或工作要求的界定来实现。至于其衡量指标,可以通过时间来界定,从实质上讲,被时间所界定的工作任务或工作目标也是定量指标。只要我们能够对从业者的工作任务或工作目标做出明确的说明,同时提出明确的时间要求,这些关键绩效考核指标就具备了一定的可操作性。 针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路: (1)确定该中介公司的发展战略和市场定位; (2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作: (3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重: (4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容: (5)设置考核的要素、结构、角度权重; (6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式; (7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。 我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。 依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。 四、总结 房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。
体验营销论文:体验营销在国际市场营销中的应用 内容摘要:体验营销是一种全新的营销理念和营销模式,它的产生对市场营销发生了深远影响。企业在从事国际市场营销活动中,要在竞争日益激烈的国际市场中立于不败之地,必须正确认识和把握体验营销这种营销方法。 关键词:体验营销 国际市场营销 应用 经济全球化对企业的经营活动产生两方面的影响:一是从企业生产的角度看,经济全球化意味着生产资源在全球范围内的重新配置。二是从消费的角度看,经济全球化意味着商品市场上国际间障碍的逐渐消失。所以国际市场营销是企业不得不面对的问题。但是,随着人们生活水平的提高,消费需求模式也在发生变化。在国外产生了一种新的消费需求—体验需求,体验需求正引导越来越多企业的关注,它为企业创造新的营销机会,是企业未来进行国际市场营销一个潜力巨大的新领域。 体验营销的内涵 体验营销是指企业通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式使其亲身体验企业提供的产品,让顾客实际感知产品的品质和性能,促使顾客认知、喜欢并购买这种产品,最终创造满意交换,实现双赢目标的一种营销方式。在产品和服务日趋同质的今天,如何吸引新顾客和保留老顾客成为营销的首要任务。在这种情况下,企业要关注体验营销这种新的营销思维,通过向顾客提供各种体验来提高经营绩效。 从消费者心理学角度看,“体验”是理解体验营销的前提。消费心理认为,体验是一种客观存在的心理需要,每个人或明或暗,或多或少都有这样的心理需要。企业的成功营销就是要满足消费者这种心理需求,给消费者这种体验。体验就是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕着消费者创造出值得回忆的活动。体验是个人的心理感受,是人们受个别事件的某些刺激的响应。企业通过一定的营销活动,在购买前、购买中、购买后为消费者提供一些真实或虚拟的个别事件,通过消费者对事件的直接观察或是参与,使消费者在意识中产生美好感觉。这种美好的感觉是超越一般经验,认识之上的那种独特的、高强度的、活生生的、难以言表的瞬间性的深层感动。体验营销在方式上是一个大胆的创举,因其具有的优越性而被越来越广泛关注。目前,体验营销逐渐成为全球营销的核心内容,越来越受到企业青睐,并成为企业用以“拉近”同消费者距离的一种重要营销手段,以便能够在未来的营销领域中领先一步,在激烈的国际竞争中获得优势,立于不败之地。 体验营销与传统营销的区别 在产品或服务的特色上的区别。传统营销主要强调产品的功能强大、外型美观、价格便宜。而在体验营销中,企业提供的不仅仅是商品或服务,它提供最终体验,并充满了感情的力量,给消费者留下了难以忘怀的愉快记忆。消费者不再限于购买实实在在的产品以及购买产品后所获得的美好体验,而是更加侧重于在消费过程中甚至企业生产过程中所获取的一种情绪上、体力上、智力上,甚至精神上的“美好体验”。 在产品的效应上的区别。传统营销在很大程度上仅专注于产品的特色以及产品带来的物质利益,认为国际市场上的消费者进行的都是理性消费。按重要性、实用性原则衡量产品的功能,判定产品“比较优势”,从而选择整体效用最大的产品。体验营销不仅仅为消费者提供满意的产品和服务,还要为消费者提供全方位的体验,从生活与情境出发,塑造感官体验及思维认同。以此引起消费者的注意,改变消费者的消费行为,并为产品找到新的生存价值与空间,让消费者在广泛的社会文化背景中检验消费体验。与现有产品分类和竞争市场界定相比,体验营销考虑的不再是单个具体的产品,而是整体消费过程给消费者带来的相关体验。根据消费体验的相似性来确定产品类别和竞争市场的方法,改变了企业对市场机遇的看法,延伸了依照产品来分类的概念和竞争市场的范围。 在消费行为上的区别。传统营销关心的是如何说服消费者购买,对消费者的购买行为不太关心,特别是购买之后的问题就变得无足轻重。而体验营销认为消费者是理智的感情动物,消费者在进行具体的消费品的选择时,以对产品的直观、感觉、情感、主观偏好和象征意义作为消费选择的原则。在既定的产品客观性能的前提下,产品的外观、形状、款式、体积、色彩等感性特征以及产品品牌价值和符号象征成为产品选择的首要考虑因素。体验营销既注重产品所引起的感官愉悦,也强调产品形式是否符合消费者的品位、理念、价值和偏好,这时的消费实际上就是一种心理和精神性的消费。 体验营销在国际营销中的应用策略 “享受”型营销策略,即以享受不同生活方式为目标的体验营销。在国际市场上,不同的人其生活方式也不尽相同,如有寻求冒险和挑战的,有追求豪华与尊贵的,有钟情无拘无束的,有喜欢平淡与安逸的等等。但无论哪种生活方式,都体现了人们对某一种目标的向往和追求。体验营销要求企业在从事国际市场营销活动时,应根据不同国家与地区的消费者的生活方式和趋势制定不同策略,最好成为新生活方式的创造者和推动者。 “娱乐”型营销策略,以满足顾客娱乐活动为目标的体验营销。以满足顾客娱乐活动为目标的体验营销是通过愉悦顾客而有效地达到营销目标。人们生来都愿意寻求欢乐并避免痛苦,几乎没有人会排斥促使其开心大笑的娱乐瞬间,所以企业可以巧妙地把营销寓于娱乐之中,通过为顾客创造独一无二的娱乐体验,来捕捉顾客的注意力,达到刺激顾客购买和消费的目的。近几年来,在国际市场上兴起的娱乐购物、娱乐化零售和娱乐性促销活动,就是体验营销策略的表现之一。其最大的特点在于它改变了传统营销活动中严肃、呆板的形式,使促销变得亲切、轻松和生动起来,因而比传统营销方式更能激发消费者的购买欲望。 “审美”型营销策略,即以迎合顾客审美情趣为目标的体验营销。以迎合顾客审美情趣为目标的体验营销就是通过知觉刺激,而让顾客受到美的愉悦、兴奋、享受与满足,从而有效地达到营销的目的。企业在国际市场营销中,可以通过选择利用美的因素,如色彩、音乐、形状、图案等,美的风格,如时尚、典雅、华丽、简洁等。再配以美的主题,来迎合消费者的审美需求,诱发消费者的购买兴趣并增加产品的附加值。在产品或服务越来越同质化的今天,这种营销能够有效地吸引消费者的目光,实现企业及其产品服务在市场上的差异化,从而赢得竞争优势。 “情感”型营销策略,即以呵护顾客内在情感为目标的体验营销。以呵护顾客内在情感为目标的体验营销就是通过激发和满足消费者的情感体验来实现营销目标。人们的情感可分为感情与情绪两个方面,从正面的情绪到负面的感受,从温和的心情到强烈的感情,从喜怒哀乐到爱恨悲愁,都可纳入情感的范畴。而企业的任务就在于,认真探究消费者的情感反应模式,努力为他们创造正面的情感体验,避免或去除其负面感受,从而引导消费者对公司及其产品和服务产生良好印象,直至形成偏爱的态度。这种营销,能真正从消费者的感受出发,细心体察与呵护消费者的情感,是一种人性化的营销方式。 “舒畅”型营销策略,即以提供一种良好氛围为目标的体验营销。以提供一种良好氛围为目标的体验营销就是围绕某一团队、场所或环境产生的效果或感觉。好的氛围会像磁石一样牢牢吸引着顾客,使得顾客频频光顾。以提供一种好的氛围为目的的营销就是要有意营造这种使人难以忘怀的氛围体验来吸引顾客。氛围作为一种品位、一种格调,它美妙动人的旋律,只能出自高超的演奏者之手,服务场所尤其适合采取此种策略。氛围不能从别的企业照搬,也不可随意地拼凑,企业只有具备了过硬的素质和丰富的创造力之后,才可期望氛围营销行之有效。 体验营销论文:体验经济下背景下的体验营销战略 1.引言 未来学家托夫勒1970 年写下《未来的冲击》一书中表明, 经济发展在经历了即产品经济时代(包括前产品经济时代和后产品经济时代) 、服务经济时代后, 将迎来新的发展浪潮体验经济, 并预言体验经济将成为继服务业后的经济基础。美国经济学家约瑟夫·派恩二世和詹姆斯·吉尔摩在共同出版的《体验经济》一书中系统地提出,体验经济的核心内容是将体验从服务中分离出来,体验成了一种经济提供物,是一种可消费的商品。在体验经济时代,某种商品能否成功地引导顾客的心情、气质和品位,让顾客从中得到物质或精神价值的提升,将直接影响到顾客是否愿意消费,进而影响到商品的经济效益。 2.体验经济及其特征 体验经济仍然产生于市场经济的大背景之下, 但与工业经济和服务经济的特性相比, 这是一种更加完备的经济形态。 第一, 体验经济以满足消费者个性需求为出发点。在体验经济条件下, 企业的经济运行首先要考虑的是消费者的个性要求; 提供给消费者以更大的想象与愿望空间; 全力推崇消费者的个性张扬, 并全面满足消费者的个性化需求。 第二, 体验经济为消费者提供定制化服务。这就要求提供服务的企业具有更高的工作水平和服务能力、更为强大的人力资源本文由论文联盟//收集整理与更高的人才素质。同时, 体验经济能够让消费者体验到“独有的”、“美好的”消费经历; 由此, 消费者也因此乐于将这种体验积极地传播给他人。 第三, 体验经济遵循的原则是“以顾客为中心”。企业在体验经济运行中扮演着策划者角色, 让顾客在企业营造的消费环境中感受一种“贵宾式”的待遇。 第四, 体验经济使企业的经济运行更开放、更健康。体验经济的发展促使企业不断提高自己的开放程度, 将企业暴露给社会公众与媒体并成为其关注的焦点。这就为企业树立良好的企业形象、改进服务质量产生了强大的推动力。 3.体验经济时代的消费需求 按照菲利普·科特勒的定义,市场由一切具有特定的欲望和需求并且愿意和能够以交换来满足此欲望和需求的潜在顾客组成。因此,顾客需求的变化是市场营销顺利进行的航标。现阶段社会经济的飞速发展,给消费者的消费观念和消费方式带来了多方面的深刻变化,并使消费需求的结构、内容、形式发生了显著变化。在体验经济时代,消费者的消费行为表现为以下趋势。 (1) 从消费结构看,情感需求的比重增加。消费者在注重产品质量的同时,更加注重情感的愉悦和满足。人们购买商品的目的不再是出于生活必需的要求,而是出于满足一种情感上的渴求,或者是追求某种特定产品与理想的自我概念的吻合。人们更关注产品与自己关系的密切程度,偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的感性商品。于是,许多迎合这一变化的产品或服务大行其道。从意大利的足球联赛到好莱坞的美国大片,从愈来愈多的成人玩具到迪斯尼的米老鼠和唐老鸭,直至日本任天堂的电子游戏等等。 (2) 从消费内容看,大众化的标准产品日渐失势,对个性化产品和服务的需求越来越高。人们越来越追求那些能够促成自己个性化形象形成、彰显自己与众不同的产品或服务。在日益激烈的生存竞争中,对劳动力的素质提出越来越高的要求,从而使得各种形式、内容的教育、培训和与此相关的产业蓬勃发展。同时,消费者在接受产品或服务时的“非从众”心理日益增强,相信自己的判断,相信自己的感觉日益明显。 (3) 从价值目标看,消费者从注重产品本身转移到注重接受产品时的感受。现代人消费似乎不仅仅关注得到怎样的产品,而是更加关注在哪里,如何得到这一产品。或者说,现代人不再重视结果,而是重视过程。最典型的莫过于星巴克咖啡在咖啡市场的成功。人们宁愿花费更多的钱去享受在星巴克喝咖啡的感觉,而不愿意在家或者办公室为了解渴而饮用雀巢速溶咖啡。 (4) 从接受产品的方式看,人们已经不再满足于被动地接受企业的诱导和操纵,而是主动的参与产品的设计与制造。海尔集团因能够研制顾客需要的三角形冰箱而名噪一时;戴尔电脑更是由于抓住了这一趋势而在pc 市场上一举成名的。消费者越来越希望和企业一起,按照消费者新的生活意识和消费需求开发能与他们产生共鸣的“生活共感型”产品,开拓反应消费者创造新的生活价值观和生活方式的“生活共创型”市场。在这一过程中,消费者将充分发挥自身的想象力和创造力,积极主动地参与产品(包括物质产品和精神产品) 的设计、制造和再加工。通过创造性消费来体现独特的个性,自身价值,获得更大的成就感、满足感。 (5) 消费者的公益意识不断增强,希望自己通过消费“绿色产品”,体现自己的环保意识,成为“绿色消费者”。自从氟利昂有害于大气臭氧层为世人所共知后,无氟冰箱便取代了有氟冰箱。1998 年中国长江水患之后,再加上近几年北京等地的沙尘暴天气,使得主要以木材为原料的各种纸质贺卡的销量锐减,其原因在于保护树木。有一个口号“一千张贺卡等于一棵大树”,号召人们用电话、email 方式互致问候。当塑料 制品引起的“白色污染”为人们所关注时,可降解的、可再生材质的餐具市场便开始走向繁荣。 4 体验经济下的体验营销内涵及战略 4.1 体验营销的内涵 从营销学上看, 斯密特认为体验是个体受个别事件的某些刺激而产生回应的个别化感受。 派恩也认为, 体验是使每个人以个性化的方式参与其中的事件。根据参与的主动性和融入情境的程度, 可把体验分为娱乐体验、教育体验、美学体验和逃避现实的体验四种, 最丰富的体验包括四种体验的各个方面。国学者刘宏则认为, 体验营销即“shup”模式, 它主要是由看(see)、听(hear)、用(use)、参与(participate)这四个环节有机组合成, 其侧重于消费者的感官和行动的感受。 4.2 体验营销的实施程序 ( 1) 辨认和细分目标市场。依据顾客对产品的功能性需求、情感性需求以及对不同体验主题的认可程度, 将总体市场细分成若干个不同需求特征的市场, 这是体验营销的第一步。 ( 2) 选择目标市场。根据不同细分市场的特征、竞争环境、自身公司的适应程度和提供体验营销的难易程度, 选择一个或多个细分市场作为企业的目标市场。 ( 3) 设计差异化的体验主题。针对每个目标市场用户的不同体验要求, 创造不同体验主题和体验社区, 建立体验式的品牌为顾客提供量身定做的服务。 ( 4) 设计体验式的商品和服务。制造商必须明确, 为了增加顾客的体验而设计他们的产品实质上就是将产品体验化。关注消费者在使用商品时怎样操作, 一个重要的办法就是使产品感知化, 而最直接的办法就是增加某些要素, 通过突出任何一种产品的感官特征使其容易被感知。这就要求制造商先弄清楚哪些感觉最能打动消费者, 从而以这种感觉重新设计产品, 使其更富有吸引力。 ( 5) 开发体验式的定价战略。在体验经济中, 除了对产品和服务收费以外, 还可以对用户所享受的体验收费。通常可以针对用户体验的时间长短收费, 也可以针对其体验的强度收费。 ( 6) 管理整合营销传播。展示体验营销的促销舞台, 使用户能够在他接触方便的地方尝试这种体验的环境和舞台。在这种促销活动中, 必须整合电视、平面、广播广告和新兴互联网等传媒, 发挥各种传播媒体的优势。加强户外活动、店内促销、网上商店促销等形式的促销活动, 这种促销活动侧重于营造一种体验环境, 以便让客户试验相关体验来激发购买的欲望。 ( 7) 建立产品和服务品牌。品牌永远是企业所追求的, 更是顾客所成就的, 品牌是顾客通过体验而亲自认同企业的产品与服务, 如体验带来的价值超过预期, 顾客将达到满意, 而满意的顾客就可能成为公司的忠诚顾客, 而品牌正是许多忠诚顾客所累积出来的。 ( 8) 建立完善的客户管理系统。现代计算机技术和网络技术的发展使得这一切变得可能。企业必须通过和客户的接触, 了解客户的个人偏好, 并将这些偏好录入企业的客户管理系统, 使所有和顾客接触的人都能了解这些偏好, 以便为客户提供有针对性的个性化的服务组合。同时, 企业的市场研究人员, 也将不断对这些信息进行整理和分类, 以不断的调整细分市场, 调整大规模定制化的服务组合, 以使目标顾客有更好的体验。 5. 结语 随着经济和社会的不断进步, 体验经济时代已悄然而来, 认真研究和把握体验消费的特点和规律, 而体验营销正是企业对消费者体验需求的响应。体验营销是21世纪营销战略中最有力的武器, 它与互联网手段相结合为消费者提供更好的沟通和互动。 体验营销论文:基于体验营销视角的晋州市旅游营销策略研究 摘 要:随着体验营销概念的提出,将其运用在具有体验性特点的旅游业,对旅游营销的开展具有积极的现实意义。将体验营销的理念运用于正在大力发展旅游的河北省晋州市,针对晋州市的旅游资源优势,制定旅游体验营销策略,对发展晋州市旅游业具有重要意义。 关键词: 体验营销;晋州市;旅游体验营销 河北省晋州市历史悠久,自然和人文资源优势明显。既是大唐名相魏征的故里,又有全国唯一实行“乡级集体核算、土地集体经营”管理体制的周家庄乡,依靠这些有利资源发展旅游大有可为。将“体验经济时代”提出的体验营销的概念运用到晋州市旅游业的发展,对晋州市旅游业准确定位,吸引更多旅游者,做大做强具有重要的实践意义。 1 旅游体验营销的模式 1.1 体验营销的含义 美国哥伦比亚大学教授伯恩特.h.施密特把体验营销定义为体验营销是站在消费者的感官(sense)、情感(feel)、思考(think)、行动(act)和关联(relate)五个方面,重新定义、设计营销的思考方式。体验营销是以体验作为营销客体的市场营销,向顾客提供有价值的体验,通过满足顾客的体验需要而达到吸引和保留顾客、获取利润的目的。消费者的体验才是研究消费者行为与企业经营的关键。进行体验营销的企业为了满足消费者的体验需求,发掘顾客潜意识中的渴望,站在消费者的角度,以人性化、个性化、差异化为宗旨去设计、出售自己的产品和服务。并且使他们在接触产品的同时,参与到产品的情感创作中来,使他们体验到产品的个性化魅力,以帮助所有顾客真正地达到自我实现的崇高境界。 1.2 现代旅游营销的本质是体验营销 1995年世界旅游组织和联合国统计委员会对旅游下的定义是:旅游是“人们为了休闲、商务和其他目的,离开他们的环境,到某些地方去以及在那些地方停留的活动”。但是与其说旅游是一种集交通、食宿、娱乐等为一体的活动,不如说它是消费者的一种体验。比如,去法国的埃菲尔铁塔,沉浸在普罗旺斯的薰衣草花海之中,是为了体验异国别具一格的风情;去中国的故宫,徜徉于苏州拙政园的庭廊之中,是为了体验古代的皇家文化;攀登珠穆朗玛,在冰雪之中挑战自我,是为了体验超越极限的快感。所以说,旅游就是一种体验,它集文化体验、生态体验、环境体验、景观体验、娱乐体验、情感体验、健康体验等于一身。在旅游行业里,旅游景区扮演的角色就是体验产品(服务)的提供者,或者叫做体验经济的制造者。在体验经济时代,旅游者的需求不仅仅是旅游产品,他们更看重的是停留在记忆中挥之不去的体验经历。因此,与传统旅游营销满足消费者需求的出发点相比,现代旅游营销的本质是以满足消费者需求和体验为目的的旅游体验营销。 1.3 传统营销与体验营销的比较 体验经济时代的到来以及人们体验需求的产生,必然要求体验营销与传统的营销存在着差异,并且在今后的营销策略制定中,体验营销的指导作用会日益重要。它与传统营销的比较如下: 从产品特色、市场特征和竞争状况中进行市场定位 把顾客当作理智的购买决策者,把顾客的决策看成一个解决问题的过程,非常理性的分析、评价、最后决策购买 营销策略以4p、4c、服务营销策略为主 从旅游者的需求和体验出发 焦点在顾客体验上 体验“符号化”,在广泛的社会文化背景中体验消费情景 认为顾客既是理性的也是感性的,顾客因理智和因为追求刺激、乐趣等一时冲动而购买的概率是相同的 营销策略以感官、情感、思考、行动与关联营销为主 2 晋州市旅游营销现状分析 2.1 周家庄乡的农业观光游 周家庄乡实行以乡为基本核算单位的经营管理体制,土地集体经营,在全国农村是独树一帜、绝无仅有的。周家庄是著名的林果之乡,林果面积8000亩,形成了美丽的田园风光。游客通过参观合作史纪念馆来领略集体公社制度的魅力,通过观光采摘来欣赏田园风光。但这是远远不够的,虽然具有全国独一无二的,却没有发挥它独特的优势,并且在目前的形势下,观光旅游对游客来说,已经不具备新鲜感,且在不同的地区都会有农业观光旅游,因此不具备地域优势,只能吸引部分附近游客,使当地的旅游业发展壮大受到很大限制。 2.2 魏征文化游 晋州市以“廉政教育”为指导思想,以魏征公园、魏征故居为龙头,大力发展魏征文化游。以游客参观,导游讲解为主,缺乏深刻的体会,因此有待于进一步对魏征文化深入挖掘与体会。 从晋州市旅游发展的现状来看,虽然资源丰富,但传统的旅游营销策略已经不能满足,甚至制约了当地旅游的发展。从体验营销的视角来制定旅游营销策略,是当地突破重重限制,取得进一步发展的必要选择。 3 晋州市旅游体验营销的实施策略 3.1 以旅游者的体验为导向设计、制作和销售旅游体验 迪斯尼为父母和子女设计了分享快乐时光的地方。从售票处,到主题公园内的建筑、设备、员工、提供的游戏以及旅游纪念品都能够让父母回忆流逝的童年,让孩子享受正拥有的童年。有体验感的广告能使主题更加鲜明,“好客山东”,“浪漫之都—中国大连”,“问道武当山,养生太极湖”,这些广告语的设计,令游客在去旅游体验之前就进行了心灵的体验,充满向往,充分激发了消费者的思考,触动了他们的情感,引起了他们的行动。晋州市应该首先找准定位,选定突出自己特点的广告语,从情感上吸引旅游者前往。 3.2 针对周家庄文化加强旅游者的角色体验 周家庄文化是中国在计划经济时代“”的缩影,在国内外都能吸引大批人前来学习研究。将单调的观光游发展为体验游,也就是使旅游者进入“”的角色之中,听到熟悉的“东方红,太阳升”,看到那一时期的画和语录,亲自动手进行劳作,在“大食堂”里品尝自己劳动出的食物,重现那一时期的生活模式与分配方式,通过亲自参与其中,加强角色体验,来达到思想与感情上的认知。 3.3 深入挖掘魏征文化,从情感上使旅游者达到共鸣 魏征作为我国封建社会一代清官廉吏的杰出代表,受到百姓苍生,历代官员和家乡人民的敬仰和爱戴。在魏征故居内摆放魏征进谏的奏折,以及魏征的名言,名篇。导游在带游客参观的过程中不是生硬的讲解和让游客自己看,而是让游客能够明白魏征文化的内涵,让他们自己有机会聚在一起向导游阐述这些古文的意思,通过与导游进行互动体验,以自己思考的结果,引领自己今后的行动,使魏征文化深入人心。在游客离开之后,能够把这种文化传播给更多的人,吸引更多游客的到来。 3.4 开发旅游纪念品 旅游纪念品是一个地方文化的代表,甚至象征着良好的旅游地形象。一个好的旅游纪念品,饱含着浓厚的地方特色,对游客是一种吸引。旅游纪念品可以随着游客的足迹散布到四面八方,能为该旅游地进行最广泛最直观而且是免费的宣传,为该旅游地招徕更多的游客。针对晋州市的人文资源和历史资源来看,能够凸显“”精神和魏征文化的纪念品是最佳的旅游纪念品选择。当游客离开晋州之后,看到这些纪念品能够引发他们情感上的依恋,在思考晋州深刻文化的同时,以魏征精神指导自己的生活,并且把晋州推广给更多的游客,达到从精神上的体验到行动上的转变。 在日益重视旅游业发展的河北省晋州市,资源不是制约其发展的关键,而真正重要的是正确的营销策略,突破传统的旅游营销模式,基于旅游者体验视角的营销策略的制定,是实现旅游者和旅游营销者共赢的选择。 体验营销论文:体验经济与红色旅游产品营销战略发展 摘要:从体验 经济 视角出发,阐述了体验经济与红色 旅游 产业 发展 的关系。在此基础上,进一步探讨红色旅游产品的营销策略。 关键词:体验经济 红色 体育 旅游 营销 前言 随着红色旅游在国内旅游市场逐渐升温。实践证明,红色旅游对于加强人们的思想道德建设和推进国民经济 社会 发展,特别是偏远革命老区经济发展,发挥了重要的积极作用。但在休闲 时代 ,消费者对“体验”的需求会空前高涨,世界经济形态也将因此从服务经济向体验经济过渡。使得红色旅游产品自身暴露出一些不足,特别是单一的观光性产品,难以满足旅游者求新、求异、求奇等个性化需求,致使游客停留时间短,消费不足,严重阻碍了红色旅游的可持续发展。 因此,将红色旅游产品的营销置于体验经济的背景下进行 研究 ,对于提高红色旅游产品的吸引力、竞争力、可持续发展力等综合能力和经济、社会、文化等综合效益也将具有一定的指导和借鉴意义。 一、体验经济要素融入绝色旅游产品的必要性 1.有助于提升体育旅游产品的经济效益。体验经济从旅游者表象的和潜在的需求出发,当旅游者的需求被充分发掘出来,他们会自觉地为体验付费。一方面,旅游者体会到体验的美妙感觉后,其消费行为往往受非理性因素的支配,这时,他们只要认为通过进一步的货币支出可以得到更高级的体验,甚至是高峰体验,必然意愿支付额外的费用;另一方面,体验经济下旅游产品的开发比在服务经济下更具多样化和个性化,这就提供了一个较大的利润空间。例如在拉脱维亚的港口城利巴雅,有一座100多年前沙皇俄国建造的监狱。用红砖建成的监狱是一座二层建筑,位于高墙内。打开铁门进入其中,可以看到,在黑暗的单人牢房的墙壁上刻有“我想回家”等犯人的笔迹。据导游讲,监狱曾经用来关押苏联军队的 政治 犯和扰乱军队内部纪律者。在苏联军队撤退后,自1997年被关闭,这里就成了一片废墟。如今,该国将这座在苏联解体后被关闭的监狱作为一个旅游景点。人们可以在这种另类旅游项目中体验到囚犯的生活。游客们走过两层楼内阴暗的走廊,依次参观前克格勃监狱内部牢房,沿途可以感受到混合着血腥汗渍和悲惨过去的气息。如果额外消费,还可体验 “遭受虐待”,体验严刑拷打的感觉,参与模拟处决,体验被处死的感受,也可以在牢房内过夜,不喝水、不睡觉。这个项目一经推出,不仅吸引了国内各界名人,而且还吸引了欧洲人前来参观。 2.有助于提升体育旅游产品的社会效益。体验文化,就是指通过人的感觉器官与思维能力,对所经临的环境与过程,进行体会与感验。旅游者通过购买一个设计水平较高的产品,不仅能够 学习 知识、丰富经历、完善自我,还能增强民族自豪感,所有这一切都在无形中使产品的社会效益得到发挥。例如,旅游者通过参与红色旅游产品中的各种体验活动,身临其境地体验到红色旅游文化,这令他们不由自主地对革命 历史 、革命传统和革命精神有更真实的了解和体会,从而将会珍惜当今幸福生活的来之不易;另一方面,革命老区人民的归属感、荣誉感和凝聚力得到加强和振奋民族精神,他们将会为革命老区美好的明天而拼搏。 3.有助于提升红色旅游产品的文化效益。体验可以极大程度地满足人的精神需求,使人的品味和格调有所提高。在文化的引导下,旅游者势必容易得到较高层次的体验,而非单纯的感官体验。从旅游者角度看,他们若能得到精神的启迪,就说明产品的文化效益得到了有效发挥;从红色旅游角度看,若旅游者可时常参与体验型红色旅游产品的消费,那么整个红色旅游的文化氛围会日益浓厚。这两方面都是红色旅游产品文化效益得到提升的表现。在体验经济的指导下设计红色旅游产品,必然要牢牢把握红色旅游的文脉,充分展现其作为爱国主义 教育 基地、青少年教育基地和全民国防教育基地的文化底蕴,使各个活动项目围绕特定主题展开。 二、红色景区体育旅游产品的内涵及不足 红色旅游是指以 中国 共产党领导人民在革命战争时期形成的纪念地、标志物为载体,以其所承载的革命历史、事迹和精神为内涵,组织接待旅游者开展缅怀革命先烈、参观浏览的主题性旅游活动。红色旅游是党中央加强思想道德建设和开展爱国主义教育及传统教育的一项具有重大政治工程。它融政治性、教育性、观赏性与一体,具有很强的政治、经济和文化功能,是一项专项旅游活动。 红色旅游,寓思想道德教育于参观游览中,将革命历史、革命传统和革命精神通过旅游传输给广大人民群众,不仅有利于弘扬先进文化和振奋民族精神,而且有利于优化区域经济布局、加快革命老区经济社会发展和培育旅游业新的经济增长点。当前红色旅游自身存在的一些不足,阻碍了红色旅游的可持续发展。 1.可观性差。红色旅游依托的是革命历史遗存。由于中国革命的人民性、艰苦性和流动性,加上反动势力对革命根据地的疯狂反扑中对革命遗物进行了不同程度的破坏,部分红色产品存留下来的革命遗物数少、量小、陈旧、分散、具有 内容 、场地、线路等方面的局限性,一些著名的纪念地只是孤零零的普通民宅、庭院、或小船,与其他旅游景点相距甚远可展现、可参观、可吸引的内容有较大差距令旅游者难以尽兴。 2.时效性强。由于 政治 性因素和市场化因素对红色 旅游 的客源变化 影响 明显,红色旅游具有较强的时效性。一般时段主要受市场调节,有较大纪念活动受政治因素影响。因此,红色景区接待高峰主要集中在三个黄金周和纪念日前后。 3.旅游形式单一。大多是以参观重要纪念遗址和纪念物为主,基本上是“一张桌子、一条凳、一块床板、一盏灯” 内容 的解说也如教科书式的呆板平淡,难以给游客留下深刻的印象,市场吸引力差。 4.客源市场面窄。红色旅游的 发展 主要依靠两种力量在支撑:一是集体组织 学习 考察,红色旅游因其特殊的思想和政治意义得以发展;二是一些经历过革命战争年代的老一辈无产阶级,他们对曾经战斗过的地方充满了怀念与深情。 三、红色旅游产品的营销 1.以体验思维的新视角审视红色旅游产品的塑造。全球 经济 已经进入品牌 时代 ,培育红色旅游产品品牌将是红色旅游竞争的关键。创品牌是一项复杂的系统工程,红色旅游又是一项新兴的旅游活动,创造产品品牌更是一项艰巨的工作。在体验经济中,应强调以品牌为核心的体验式营销:针对红色旅游景区资源特色,作好景区的形象规划,利用著名红色旅游景区的客源市场形成自己的产品消费市场,大大缩短产品进入市场的时间,降低产品的宣传成本。如开发如“重走长征路”旅游产品品牌,使旅游者对旅游地产生未见其形,先领其意的效果。 2.注重红色旅游产品主题的新奇性与创意性。旅游者的眼球只会被具有独特性和创意性的主题所吸引,因此同类题材的红色旅游产品可以构思风格迥异的主题,实现优势互补、良性竞争。对于周期性的 体育 旅游产品来说,要善于随着环境的变化对主题做相应的调整,使主题对旅游者永远具有新鲜感,并借此迎合或者更加深入地开发旅游者的心理需求。在紧密围绕主题的基础上升华和演绎主题,可以深化旅游者对主题的理解和感受, 在利用视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉来体验景区的各种 自然 元素与人文元素从而获得难忘的美好体验。例如以高 科技 手段再现红军的某些战争场面,如群马奔驰的蹄声、嘶鸣声、枪声、炮声、火光、硝烟等,通过高科技都是能 艺术 再现的,而且更逼真,增强景区的感染力。在纪念二战纳粹屠杀犹太人的纪念馆中,以色列政府通过声、光、电等高科技手段再现 历史 场面,使参观的每一个人从内心感到震撼。 3.为旅游者创造体验的机会。在体验经济中,强调的是通过客户参与、客户互动、客户创造等方式实现客户的自我价值实现和全新体验,以消费者为中心,创造能够使消费者参与、值得消费者回忆的活动。假如不考虑旅游者的体验,就可以把他们当作纯粹的观众来对待,在活动方式上仅仅选择静态的欣赏和观看即可。但是在体验经济的背景下,旅游者要求登上舞台做主角,通过身心的全面参与获得体验。在旅游产品开发上,可开设一些体验式、参与式的体育旅游项目。注重多种旅游形式相结合,扩大“红色旅游”的活动内容,寓教于乐、寓教于游,在产品设计上要有鲜明的时代感,增加“红色旅游”的趣味性和参与性。如通过设计“四渡赤水”、“打游击战”等与红色旅游相关的体育旅游产品既可扩大红色旅游的产品链,提高游客的参与度,增加体育旅游爱好者,延长旅游者的旅游时间,又可给游客以全方位的切身体验,提高对游客的感染力,增加红色旅游产品的趣味性和吸引力。 4.满足旅游者个性体验,利用多种旅游资源形成复式开发。由于组合型红色旅游产品能满足旅游者的多种需要,丰富旅游活动的内容,为旅游者提供多种体验和感受,增加旅游者的体验消费价值,其吸引力往往大于单项旅游产品。以旅游者的心理需求为依据,选择受旅游者欢迎、有良好市场前景的旅游产品进行组合设计。在红色景区体育旅游产品的开发要与绿、古、蓝、俗、新相结合。用“红色”感召市场,用“绿色”、“古色”等拓展市场,如红、绿(自然生态)结合,红、古(历史文化)结合,红、蓝(海洋)结合,红、俗(民俗风情)结合,红、新(新都市风情)结合等等,形成优势互补,打造综合性产品,产生叠加吸引,从而参加旅游者的多重体验,以满足旅游者的个性化和多元化需求,能起到“优势互补,相得益彰”的效果。 体验营销论文:浅论体验营销在零售业中的应用 [ 论文 关键词] 零售业 体验 营销 [论文摘要] 随着 经济 和社会的不断 发展 ,零售业已进入体验消费的时代,如何密切关注这种变化,认真研究和把握体验经济的特点和 规律 ,通过体验营销策略的实施,来满足消费者体验的需求,是零售业成功的关键。 零售业作为销售商品与提供服务的终端,直接接触最终消费者,它的商品组合方式、服务态度和环境气氛都会直接影响到顾客的体验。在零售活动中,影响消费者购买行为的因素是错综复杂的,既有经济文化因素的影响,又有个人心理因素的影响。随着人们生活水平和生活质量的提高,获得更多的物质产品已经不能满足人们的需求,人们更加注重通过消费获得个性的满足。当消费者在购买产品时,如果有体验的场景和气氛,那么对消费者的购买决策就会产生很大的影响。体验营销是适应体验经济时代消费需求变化的理性选择,它通过为顾客带来良好的消费体验,从而吸引顾客,留住顾客。体验营销的核心是顾客参与,把顾客作为价值创造的主体,及时回应顾客的感情诉求。由于人们的购物意识逐渐趋于成熟,越来越多的顾客认为购物活动不仅是一项满足他们物质需要的活动,还是一种休闲活动。越发精明的顾客、日新月异的技术、更加激烈的品牌竞争,使得传统的营销和品牌模式变得过时, 企业 采用4p营销,主要关注的是产品的功能性特点,而在体验营销中,消费者会对整个体验,而不仅仅是对产品感兴趣,企业可以通过富有创造性的沟通,独特的顾客经历,酷的网站、有吸引力的店铺和有亲和力的销售人员,把这种体验传递给消费者。因此,作为零售业,应在营销环节中关注细节,以细节打动顾客,创造效益,而体验营销正是一种实现上述目标的有效手段。 一、体验与体验营销 伯德·施密特博士在他所写的《体验式营销》“experiential marketing”一书中指出“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造出的值得消费者回忆的活动”。它虽然和服务一样是无形商品,但服务对消费者来说是外在的,而体验则是内在的,是个人在形体、情绪、知识上参与的所得。它可以在一段时期内,给消费者带来难以忘却的感受,使消费者得到心灵的慰籍和充实。它关注顾客的所有消费行为以及他在消费前、消费中和消费后的体验,注重企业和消费者在沟通过程中的情感互动,并且不断满足消费者个性化的感受。 体验营销的概念是1998年由美国战略地平线llp公司的两位创始人提出来的。体验营销要求企业必须从消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面创新定义、设计营销策略。这种思考方式突破了“理性消费者”的传统假设,认为消费者的消费行为除了包含知识、智力、思考等理性因素外,还包含感官、情感、情绪等感性因素。 传统营销主要注重产品的功能强大、外型美观以及价格优势,体验营销则是从生活与情境出发,塑造感官体验及思维认同,以此来吸引消费者的注意力,改变消费行为,并为产品找到新的生存价值与空间。体验营销是系统化的营销思路,是以服务为重点,给消费者提供一种消费情境,在情境中通过消费者的参与、互动,给消费者留下一个独特、美好的回忆,最后达成购买的过程。 二、体验营销的特征 随着科技和信息产业的发展,人们的消费欲望和消费形态也发生了变化。当物质极大丰富时,人们对商品的价格变得不再敏感,产品和服务带来的心理上的满足变得越来越重要,精神需求逐步超越物质需求而成为人们的主导需求。体验营销具有以下特征: 1.以顾客需求为导向。因为体验会涉及到顾客的感官、情绪等感性因素,也包含智力、思考等理性因素,体验的产生是一个人的遭遇、经历或生活中某个场景片段的结果。因此,体验要以顾客需求为导向,了解顾客内心深处的想法,激发顾客内心深处存在的东西,得到他的回应。要站在顾客体验的角度,去审视自己的产品和服务,震撼顾客和感动顾客。 2.关注个性。良好的体验会长久地保存在消费者的头脑中,体验是独一无二的个性化感受,体验无法复制,只能回忆,这就显得弥足珍贵。体验营销注重顾客在购买环境、氛围、商业品牌等方面得到满足的程度,而不是停留在产品表面特征和基础功能上。 3.在营销过程中为顾客创造快乐。体验营销注重在产品的营销过程中不断地为顾客带来新的体验与满足,从而给顾客带来快乐。例如:购物广场中轻柔的背景 音乐 ,整齐而又有创意的商品陈列都能给消费者带来刺激和快乐。 三、零售业实施体验营销的策略 1.变革营销组合模式。传统的基于产品、价格、渠道和促销的4p营销组合模式已经很难适应体验 经济 发展 的要求,在体验营销过程中,要建立多元化体验模式,不断创新设计体验,给消费者带来多角度的愉悦享受和情感寄托。要针对不同顾客的需求定制体验产品,根据营销环境等因素的变化,充分发挥想象力,通过娱乐体验、生活体验、情感体验、虚拟体验等模式,推出多元化的体验产品,创造设计出新的体验业务,最大可能地满足消费者的需求。在设计产品时,有意识地为产品和服务增加愉悦、美感,并在外观、包装、陈列和品牌标识等载体中充分体现出来;在确定价格时,按顾客的需求定价,让顾客体验到心情愉悦而乐于付费;在规划渠道时,要突出差异化特色和响应的及时性;在促销时,加强与顾客的交流,鼓励顾客参与,强化顾客对体验的认识和感受。 2.精心营造环境,提高顾客满意度。体验营销要求购物环境具有一定的气氛和情调,使消费者在购物过程中产生一种特殊的心理感受,消费者的心理感受虽然与交易本身没有直接联系,但是它可以影响消费者在购物时的心境和兴趣。精心策划的购物环境是为了创造知觉体验,充分利用感情信息,通过影响消费者更多的感官、感受来介入其行为过程,从而影响消费者的购买决策过程和行为。在体验经济下,商家出售的是为消费者量身定制的体验,消费者不再是被动的接受者,而是参与者。体验营销要带给消费者的是一个难以磨灭的印象,需要引入有形的东西来让消费者把握主题,紧紧围绕主题,充分刺激消费者的感官。让顾客在购买前能够知道将得到什么体验,通过营造一种氛围、设计一种场景,开展消费者参与的体验式活动,为消费者营造体验的氛围和场景,说服消费者购买。 3.发掘消费者心理需求,注重营销策划中的互动。在零售业的营销活动中,要从单一的通过产品或服务满足消费者需要向满足消费者欲望和增加顾客体验转变,重视对顾客精神和心理需求的满足。在当今个性化消费的时代,人们已经不再满足于被动地接受 企业 的产品,而是对产品的设计提出了更多的要求。因此,在产品开发过程中,企业要重视产品形象、个性、情调、感性等方面的塑造,营造出与目标顾客心理需求相一致的心理属性,帮助顾客形成某种感兴趣的体验。体验营销能营造出一种消费者精神世界所需要的生活和文化氛围,从而帮助消费者找出潜在的心理需求,激发其购买欲望。 4.在服务中融入更多的体验成分。体验营销通过看(see)、听(hear)、用(use)、参与(participate)的手段,充分刺激和调动消费者的感官(sense)、情感(feel)、思考(think)、行动(act)、关联(relate)等感性因素和理性因素,已经给零售业带来了新气象。科技的发展使得产品越来越表现得同质化,良好的服务能增加消费者对企业的好感,有助于建立消费者的忠诚度,在服务中增加体验成分,可以增加消费者参与的机会,突出服务的个性化和差异化,更好地吸引消费者。企业应有意识地向顾客传递体验,不仅要做好企业所承诺的全过程、全方位的服务,同时还应实现企业服务的个性化、特色化、品牌化,不仅使消费者满意,还应使消费者感动,使企业所提供的服务成为消费者难以忘怀的经历。 5.挖掘新顾客,稳定忠实顾客群。售后服务的状况对 企业 意义重大,是零售企业提高顾客满意度,培养忠诚顾客的重要手段,按照80/20法则,企业80%的销售来自于20%的顾客,创造企业80%销量的是企业的忠诚顾客。购后体验会促成顾客的重复购买,零售商除了提供优质的售后服务外,还应利用 现代 化的 网络 、通讯技术建立顾客档案加强客户关系管理,从而影响顾客情感,培养顾客忠诚,让体验存在于企业与顾客接触的所有时刻,包括零售环境中、产品和服务的消费过程中以及售后服务中,清楚地掌握消费者的所有消费行为,更加关注消费者在购物前、购物中和购物后的全部体验,让消费者感觉到品牌的特色与文化。 6.建立零售业体验式营销队伍,提升服务品质。零售业通常要直接面对消费者,因此,营销人员队伍素质的高低直接影响顾客体验的效果。体验的主题再明确,体验设计再完美,却会因为员工的依次疏漏或怠慢而大打折扣,甚至将体验破坏。在体验式营销中,营业员和销售人员的角色较传统营销发生了一定的变化,他们要采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方法,加强与消费者的沟通与互动,使顾客亲身体验企业所提供的产品和服务,将视觉、听觉、味觉、嗅觉等应用在体验营销上,使消费者体验产品,确认价值,促成信赖后达成交易。因此,营销人员的积极心态、高尚的品质、较强的沟通协调能力以及专业技能素养等综合素质的提高,是体验营销成功的关键。 体验营销论文:浅析论房地产企业体验营销战略的应用 论文关键词:房地产企业 体验营销 应用 论文摘要:近些年来,随着我国国民经济持续快速发展和住房制度改革不断深化,房地产业取得了长足的发展,房地产市场逐步规范完善,消费者日趋理性和成熟,房地产开发企业之间的竞争也日益加剧,越来越多的企业开始重视体验营销的作用。本文在分析房地产体验营销和我国房地产营销现状的基础上,分析了体验营销在房地产营销中的作用,并在最后论述了房地产企业体验营销战略的应用。 随着生活水平和生活质量的提高,获得更多的物质产品已经不能满足现代消费观念的人们的需求,他们更加注重通过消费获得个性的满足。体验营销的核心就是顾客参与,人性化的体验营销,把消费者作为价值创造的主体及时回应消费者的感情诉求。体验营销的消费者通过创造性的消费来体现独特的个性和价值获得更大的满足感,同时也反映出体验营销人性化的特点。 一、房地产体验营销的一般分析 (一)房地产体验营销的概念 体验营销就是让消费者通过看、听、试、思考等直接参与的方式,让顾客在购买前、购买中、购买后,实际感知产品、服务或性能及其带来的愉悦的情感体验,同时产生超越对产品或服务本身的好感与深刻印象,从而达到顾客认知、喜好产品及品牌并促成购买及重复购买,甚至品牌忠诚度的一种营销模式。 所谓房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计一直到营销推广整个过程的每一个环节,在整个过程中,某一个环节的不足,就会影响体验营销的效果。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。 (二)我国房地产营销的现状 近年来房地产业被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业,潜在的价值量丰厚,这使越来越多的开发商投入到房地产的行业中来。房地产商品自身开发、销售及产品固有的特点使得房地产营销日益得到开发商的重视,成为关系房地产开发商得失成败的关键,开发商们不得不在经营策略和操作手法上下功夫,凡是其他行业比较成熟的经营方式与方法,几乎都被拿来用过。但是,如今,房地产开发只靠已有的传统营销已难以适应消费者的需求和激烈的竞争环境,营销必须在观念上有大的改变。产品开发不能再简单停留在规模、规划、概念、质量和服务等方面,而应将开发理念上升到体验高度,给消费者提供一种愉快的、让人意犹未尽的体验产品。开发商一开始就要有意识的以一种体验的心态去规划、设计、建造、经营,一开始就有意识地为消费者营造、提供一个可以体验的过程、环境和氛围。给消费者提供一种向往的惊喜,那么消费者买的不仅是房子,而是与房子相关联的体验。目前,在房地产领域里,利用明星做代言人、设立样板间、“试住”以及各种营销活动等都是体验式营销很好的例子。 二、房地产体验营销的作用 (一)体验营销能够将概念具体化 体验营销能够将概念具体化 是指使人们从语言的认识到形象的认识,感受到具体的场景,从感觉到心理,全面地接触事物。表现为体验营销将独特的销售主张具体化。销售主张通过报纸广告等平面媒体向目标受众传达,是空洞的概念,购房者已经拒绝相信空洞的说辞,于是体验营销发挥了作用。抽象的概念通过体验营销具体化,加深印象,诱发购买行为。 (二)体验有助于新产品研发,使企业产品独特 通过客户对产品的体验,指导产品改进、创新;通过对客户的逐渐摸索、定位,找到客户的兴奋点,做出更具创意的客户活动或客户偏好的项目,迎合市场的同时做出特色。 (三)体验有利于增加产品的附加值,提高利润空间 这是住宅体验营销的主要作用之一。体验价值的传递表现在两个方面,首先是经济价值。向市场提供体验是顾客需要的月.为差别竞争的价值传递,该部分价值为溢价部分。体验提供的价值区别于其他经济品提供的价值,是令人难忘的体验。 另一方面是顾客分享的体验价值。发生在服务提供过程中,即服务的人际接触过程中提供方的正向情感付出和接触过程中的环境及各种刺激所产生的价值,是一科,由顾客感知的主观价值。 顾客分享的体验价值=情感交流价值+享乐感知价值 情感交流价值的衡量取决于参与者的积极情感及增强信任。享乐感知价值从娱乐、审美、梦想等角度衡量。综上,体验营销的价值在于溢价部分和顾客分享的体验价值。 (四)体验有助于缩短交易周期 体验营销能够缩短交易时间,解决交易中的问题,没有两所相同的房子,产品的唯一性使体验成为必要,当客户看到真实的产品,亲自感知产品包含的价值点,客户成交的可能性便有望提高,缩短了交易时间,即缩短了销售周期。 (五)体验能够整合整个产业价值链,推动企业流程重组 体验统领中游的服务、下游的产品建造环节在内的整个价值链。项目从立项、可行性研究到施工,诸多相关方介入后提供服务,如产品规划设计、景观设计、物业管理公司介入等,通过商业运作进入产品的销售期,这其中包括产品、服务在内的行业价值创造机制。原来企业关注产品的设计、规划、施工,但市场接收程度才是产品的试金石,所以从顾客的角度考虑,对客户的定位在于对客户购房需求的把握,体验被发掘后,企业流程表现为关注产品的体验,而非产品的特色和益处。所以设计出购房者的体验情境,了解顾客真实所需,各个利益相关方按照全面体验的原则设计建造出市场接受度极高的体验创新型产品,获得溢价。 (六)体验能够增加客户忠诚,为企业树立良好形象 体验营销提出后,营销的目的不仅在于创造顾客价值,而且在于创造有价值的顾客体验,这是营销认识论的里程碑。传统营销对顾客的价值创造概括为四个方面,即产品价值、服务价值、人员价值及形象价值,四种价值总和为顾客价值。但体验营销己经超越了产品与服务的层面,其价值体现在为开发商提供产品或服务的溢价,将原来无价值的部分变得有价值,且使顾客购买后心存感激并保持忠诚,愿意为此付出相应的代价,保持顾客忠诚的同时,树立企业品牌形象。 三、房地产企业体验营销战略的应用 (一)感官体验 感官体验的目的是通过视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉建立感官上的体验。它适用于区分公司和产品,激发顾客的增加产品的价值。感官体验需要知道如何达到感官效果。房地产产品是建筑产品,而建筑作为凝固的艺术品,直接给人带来感官体验。而感官体验旨在于充分为消费者提供美的享受或者刺激。适当的感官体验能够实现公司和产品的差异化,激励消费者并为消费者带来价值。 房地产产品的感官体验集中在视觉、听觉和触觉上,理论认为,消费者的典型行为模式都是从接受信息开始,先看到,然后以听说来证实,在试用期后最终形成购买。因而是越在前面的环节越具有影响的广度。看和听的体验要素可以有很多人体验到,但用和参与者的针对面就窄了很多。虽然窄的这部分是目标客户群,如果看和听的体验没有在量和质上都取得很好的效果,那就会影响用和参与的量和质。为保证看和听的量与质,房地产企业营销人员思考的应该是,要让顾客看到什么,听到什么;给哪些顾客看,在哪里看;让顾客说什么给别人听。 (二)感受体验 感受体验是通过体验提供者把企业、品牌和它们的影响联系起来的战略和实施方法要成功地运用感受营销,必须清楚地了解怎样在消费过程中创造感受。感受体验上,应重点从产品、身份识别和环境这三个体验提供要素进行感受体验的设计。体验营销理论认为,顾客是有理智的感情动物,因而顾客应是同时受感情和理性的支配。也就是说顾客因理智和一时冲动而做出选择的机率是同等的,因为消费体验常常是为了“追求幻想、感觉和乐趣”。而且,应该把顾客看作自然进化的生物,产生感觉、思想和感情的生理和智力器官都是从祖先面临问题时做出的自然选择进化而来的。不要仅仅把顾客当作理智的决策者来对待,他们要的是娱乐、刺激、被感动和有新意的挑战。所以感受体验在营销过程的运用主要是通过消费场景设计——‘环境’夕来完成。营销人员不再孤立的去思考一个产品(质量、包装、功能等),要通过各种手段和途径(娱乐、店面、人员等)来创造一种综合的效应以增加消费体验:作为地产销售,很关键的一点就是要营造出非常温馨的居家环境,从而使客户产生愉悦的心情,通过与销售人员的互动,最终使客户产生美好的情绪,拉近与客户的距离,最终实现产品的销售。 (三)思考体验 思考体验营销诉求的是智力,以创意的方式引起顾客的惊奇、兴趣,对问题集中或分散地思考,为顾客创造认知和解决问题的体验。因而要从人和身份识别两个体验提供要素来进行思考体验的设计。 思考体验主要应用在广告设计中,运用广告语给顾客带来思考体验是目前较流行的一种方式。譬如某一楼盘的广告语是“周末请到我家来打高尔夫球”。这句广告语说起来非常顺口,而且很口语化。让顾客很容易想到这就是朋友间的普通对话。广告语用“我”做为第一人称,当顾客轻声或在心理念完这句台词时,已不自觉地把这个“我”变成了自己,自行选择扮演了广告中的角色。顾客其实可以很理性地想到,这句话说起来容易,但并不一定现实。其中一个原因就是高尔夫球场地有限,面对小区众多业主,场地也得有先有后。当高尔夫球场地很难预定时,费用可能就会增加,到时说出这句台词时,就不会那么轻松了。但高尔夫球作为贵族运动,一直是人们向成功之路前进的远景之一。 体验营销论文:初探“体验营销” [摘要] 人类 经济 发展 经过了产品经济 时代 和服务经济时代后,来到了围绕着全程客户体验的体验经济时代。面临体验经济和体验消费的到来,体验营销应运而生。这使 企业 的营销方式面临巨大的挑战的同时也提供了一定的机会。本文将从体验营销的核心思想、体验营销与传统营销的差别和体验营销的策略等基础等方面进行了论述和探讨。 [关键词] 体验体验营销传统营销策略 一、何谓体验营销 所谓体验营销,就是指企业以客户为中心、以产品为道具、以服务为舞台,以满足消费者的心理与精神需求为出发点,通过对事件、情景的安排以及特定体验过程的设计,让客户在体验中产生美妙而深刻的印象或体验,获得最大程度上的精神满足的过程。简而言之,就是以顾客需求为导向,为目标顾客提供超过平均价值的较高价值的服务。在消费需求日趋差异化、个性化、多样化的今天,客户已经不仅仅关注产品本身所带来的“机能价值”,更重要的是在产品消费过程中获得“体验感觉”。 “体验营销”并非是一种营销手段,确切说它是一种营销心理、一种营销文化、一种营销理念。它建立在对消费者个性心理特征的认真 研究 、充分了解的基础之上。其目的仍是满足顾客需求,而且比以往的营销观念更强调这一点,并以激发顾客的情感为手段,它使整个营销理念更趋于完善。 二、体验营销与传统营销方式的比较 1.关注焦点不同 传统营销更多关注的是产品的特色与利益,通过产品的销售获利;而体验营销关注的焦点则是顾客的体验需要,通过为顾客提供全方位的、有价值的体验来获利。 当顾客十分口渴的时候,过去的厂商可能就是给顾客一杯水,而不管顾客是希望唱白开水还是矿泉水或是可乐;顾客体验就是不仅要满足顾客口渴喝水的需要,还要满足顾客对水的喜好和偏爱,也就是让顾客在接受商品时,能体验到企业理解他、尊重他和体贴他。体验的产生是一个人在遭遇、经历、或是生活过一些处境的结果。企业应注重与顾客之间的沟通,发掘他们内心的渴望,站在顾客体验的角度,去审视自己的产品和服务。 美国西南航空公司在美国只是一家中小型公司,但它却是关注顾客体验的典范。西南航空公司选择较短的航程,一般航程在40分钟至一个多小时,其目标顾客定在中小公司的出差人员、普通工薪阶层以及其他收人不高的美国公民。但就是这样一个小公司却在“全美十佳公司”中几乎每年排名前列,和微软、惠普等国际性大公司齐名。它成功的秘密就是“游戏”,让乘客在旅途中感到快乐和舒适。公司为了实现“轻松愉快的旅行生活”的承诺,在招聘空中小姐时,也要求“必须会讲故学、笑话,并且能把顾客们逗乐”,而且公司董事长身体力行,多次在候机室里扮成兔子模样,逗得大家开怀大笑。就是这样西南航空公司在美国航空业中实现了“以小胜大”的奇迹。 2.对顾客认识不同 传统营销把顾客当作理智的购买决策者,认为顾客是理性的,把顾客购买过程视为一个非常理性的 分析 、评价、决策过程;体验营销则认为消费者既是理性的又是感性的,在消费时是理性与感性兼具的,购买行为的产生既可能是理性的,也可能是在情景刺激下而产生的冲动型行为,且二者的概率是相同的。 一般的说来,顾客在消费时经常会进行理性的选择,但也会有对狂想、感情、欢乐的追求。企业不仅要从顾客理性的角度去开展营销活动,也要考虑消费者情感的需要。在信息时代,只有那些能真正刺激顾客感觉、心灵和大脑,并且进一步融为其生活方式的体验才会使顾客内心深处感受到强烈的震撼,才能真正俘获顾客的心志,得到他们的支持和认可。日前许多房地产开发商以实体的样板房让客户参观并表示可以按顾客要求修改,但这很难让顾客体验其追求的感觉。然而,日本大成建设公司虚拟理实技术,开发出一种系统,它可以让顾容在住房动工前就对竣工后的住房进行一番体验。该系统利用电脑绘图软件设计的房间布局和天花板高度等数据,制作出遐想的住房内部画面。只要戴上一副特制的眼镜,就可以通过三维立体画而,从各个角度全方位观看住房内部与外部的情况。顾客不仅可以了解住房的整体布局和家具陈设效果,还可以了解阳光照射、夜间照明、地板和墙壁的颜色等情况。除此之外,如果把新建筑四周的房屋、院墙、栅栏、道路和树木等数据输入系统,顾客还可以看到入住后完全相同的窗外景致,让其先“住”为快,产生难以忘怀的体验。 3.顾客在企业营销活动中所处的地位不同 在传统营销中,顾客是被动地接受企业的产品或服务,企业营销行为实际上是围绕着企业的产品的;而在体验营销中,顾客既是体验的接受者,又是体验的参与实施者,真正地体现了顾客导向的理念。因此营销人员不再孤立的去思考一个产品, 应以体验为导向设计、制作和销售产品,并且要通过各种手段和途径来创造一种综合的效应以增加消费体验。 速溶咖啡每袋一元钱左右;而在星巴克咖啡店里,一杯咖啡却是几十元至上百元。这是因为在这里的“咖啡”被注入了一种美好的“体验”。在星巴克中,人们为的不仅仅是品尝星巴克的咖啡,而是“星巴克体验”。星巴克在环境布置和氛围营造上,努力使其成为一个适合社交的聚会场所,既可以会客洽谈,也可以在此放松身心。比起品尝咖啡,人们所希望得到的是在此可以放松心情,摆脱繁忙的工作,稍事休息或是约会,更重要的是得到经省和情感上的满足与报偿。星巴克的价值主张之一是:星巴克出售的不是咖啡,而是人们对咖啡的体验。在星巴克,咖啡只是一种载体,通过它,星巴克把一种独特的体验传送给顾客。 三、体验营销的主要策略 在体验营销时代,越来越多的企业开始意识到了他的战略意义。在不同的时期,消费者的追求不同,在产品营销阶段,人们追求产品价值,主要包括数量和质量的消费;在服务营销阶段,人们在产品价值的基础上追求附加服务质量,主要包括服务质量、人员价值、想象价值;在体验营销阶段,人们通过参与和互动的方式来获得体验价值,主要包括娱乐、审美、 教育 、逃避现实等四类体验活动。体验营销不仅要满足消费者的需求,还要满足消费者的喜爱和偏好。让消费者感到商家理解他、尊重他、体贴他,同时给他带来美的享受,根据伯德·施密特博士在他所写的《体验式营销》一书中对体验营销的定义,体验营销策略可以归纳为以下五种: 1.感官式营销策略 感官营销策略的诉求目标是创造知觉体验的感觉,它是通过视觉、听觉、触觉、味觉与嗅觉等以人们的直接感官建立的感官体验。感官式营销可以突出公司和产品的识别,引发消费者购买动机和增加产品的附加值等。 理查特公司的巧克力被称之为“世界上最漂亮的巧克力”。理查特首先把自己定位为一家设计公司,接着才是巧克力公司。理查特巧克力呈现在类似精致的珠宝商展示厅进行销售,巧克力装在一个玻璃盒子中,陈列于一个广阔、明亮的店面。对产品精心拍摄,在其产品的宣传资料中就像是一件精致的 艺术 品或是珠宝。促销品用的是光滑、厚实的纸张,它的包装也是非常的优雅。巧克力盒子的颜色是有光泽的白色,附着金色与银色的浮雕字。红色丝带封着包装盒。盒子衬里是分割成格,每个巧克力艺术品都摆设于自己的间隔中。对视觉感而言,巧克力本身就是个偌大的盛宴。他们有着漂亮的形状,并且饰以不同的花样与彩饰装饰,还可以根据顾客的不同要求定做特别的巧克力徽章。如此赏心悦目的巧克力, 自然 是赢得了不少消费者的青睐。再如,在超级市场中购物经常会闻到超市特地生成的烘焙面包的香味,这也是一种嗅觉感官营销方式。 2.情感营销策略 情感营销策略通过诱发触动消费者的内心情感,旨在为消费者创造情感体验。情感营销诉求情感的 影响 力,心灵的感召力。体验营销就是体现这一基本点,寻找消费活动中导致消费者情感变化的因素,掌握消费态度形成 规律 ,真正了解什么刺激可以引起某种情绪,以及如何在营销活动中采取有效的心理 方法 能使消费者 自然 地受到感染, 激发消费者积极的情感,并融入这种情景中来,促进营销活动顺利进行。情感对体验营销的所有阶段都是至关重要的,从产品的 研究 与开发、设计、制造、营销阶段都是如此,它必须融入到每一个营销计划。 情感营销的一个经典例子就是哈根达斯公司。无论在世界的任何地方地,哈根达斯冰激凌的营销总是如同营销浪漫情感一样。 哈根达斯咖啡吧在设计时就注重浪漫的环境设置,这样消费者在品尝冰激凌时就会体验到一种额外的情感愉悦,感受到爱的快乐。通过巧妙地运用情感营销,哈根达斯成功地将自身与“浪漫的爱情”这种认知和情感上的欢愉联系在一起了。 产品设计是整体情感营销方式的一个主要来源。在亚洲市场,哈根达斯围绕着浪漫的主题提供一系列冰激凌蛋糕,包括“华尔兹浪漫”、“心之心扉”、“深度陶醉”和“欢乐共度”。这些蛋糕经过精巧的设计和修饰,可以和任何一家优秀蛋糕房的作品纪美。 哈根达斯咖啡吧的会员卡传递着哈根达斯的浪漫世界,卡上是一对拥抱着彼此、手里拿着冰激凌甜品的浪温情侣。咖啡吧的宣传册上画着一对年轻的情侣,他们用同一个小勺品味着同一个冰激凌。所有的平面促销广告上都印有咖啡吧的广告语“追求欢乐”,从而再次强调了浪漫的主题。 哈根达斯的网站也为访问者提供了一个体验的世界: “哈根达斯并不只是在做世界上最美味的冷食甜点。它致力于探索‘完美’的要素,将体验的本质渗入到口味之中。”通过世界各地哈根达斯咖啡吧的照片,“环境”链接会带着消费者开始“哈根达斯世界旅行者”的浪漫之行。 3.考式营销策略 思考营销策略通过启发智力,运用惊奇、计谋和诱惑,创造性地让消费者获得认知和解决 问题 的体验,引发消费者产生统一或者各异的想法。思考式营销策略往往被广泛使用在高 科技 产品宣传中。对于高科技产品而言,思考活动的方案是被普遍使用的。在许多其他产业中,思考营销也已经使用于产品的设计、促销、和与顾客的沟通。 1998年苹果 计算 机公司的imac计算机上市仅六个星期,就销售了27.8万台,《商业周刊》把imac评为1998年的最佳产品。imac的成功很大程度上得益于一个思考式营销方案。该方案将“与众不同的思考”的标语,结合许多不同领域的“创意天才”,包括爱因斯坦、甘地和拳王阿里等人的黑白照片,在各种大型广告路牌、墙体广告和公交车身上,随处可见该方案的平面广告。当这个广告刺激消费者去思考苹果电脑与众不同时,也同时促使他们思考自己的与众不同,以及通过使用苹果电脑而使他们成为创意天才的感觉。 4.行动式营销模式 人们的生活形态的改变有时是自发的,有时是外界激发的。行动营销策略就一种是通过名人、名角来激发消费者,增加他们的身体体验,指出做事的替代方法、替代的生活型态、相与互动,丰富他们的生活,使其生活形态予以改变,从而实现销售的营销策略。在这一方面耐克可谓经典,该公司出色的“just do it”广告,经常地描述运动中的著名篮球运动员充满激情的夸张表演,从而深化身体运动的体验。 体验营销论文:服务经济到体验经济的演进及营销模式变革分析 内容摘要:经济形态经历了从“农业经济-工业经济-服务经济-体验经济”的演进过程,继服务业发展之后,体验业将成为未来经济发展的支柱。本文对服务经济和体验经济做了对比研究,分析了随着经济形态演进,营销模式发生的变革,对体验经济时代企业通过“6es”(体验策略组合)来实施体验营销,提升顾客价值做了思考。 关键词:服务经济 体验经济 营销模式 经济形态演进的过程随着消费型态的改变,已从过去的农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验经济”。这是人类社会发展的必然规律,是由生产力发展水平决定的。当经济发达到一定程度之后,人类的消费重点将从产品和服务向体验转移,这是人类发展的一种自然境界论文。 早在20世纪70年代,美国著名未来学家阿尔文•托夫勒(alivin tomer)预言:来自消费者的压力和希望经济继续上升的人的压力将推动技术社会朝着未来体验生产的方向发展;服务业最终会超过制造业,体验生产又会超过服务业;某些行业的革命会扩展,使得它们的独家产品不是粗制滥造的商品,甚至也不是一般性的服务,而是预先安排好了的“体验”。体验工业可能会成为超工业化的支柱之一,甚至成为服务之后经济的基础。依据约瑟夫•派恩(b. joseph pine ii)与詹姆斯•吉尔摩(james h. gilmore)在美国《哈佛商业评论》指出:体验式经济时代已来临。从此“体验经济”的提法引起了人们的广泛关注。 随着科技、信息产业日新月异的发展,人们的需求与欲望,消费者的消费型态也相应的受到了影响。经济提供物由货物、商品、服务转变为体验,经济形态的演变也经历了农业经济、工业经济、服务经济至体验经济。这是由生产力发展水平决定的,是人类社会发展的必然规律。每一次经济提供物的改变,都会导致经济形态发生根本性的变化,从而促使社会从一个经济时代进化到另一个经济时代。经济提供物的改变和经济时代的变迁,势必会影响到营销所关心的“相互满足的交换关系”。而交换关系一旦改变,营销的模式就必然要进行相应的调整,随着时代的变迁而变革。 服务经济到体验经济的演进 自20世纪中期以来,世界经济结构发生了深刻的变革,自工业革命以来长期占据主导地位的制造业在西方国家国民经济中的比例日渐减少,作用日渐削弱,而各类新兴、门类繁多的服务部门蓬勃发展。服务部门创造的价值在国民生产总值中所占的比重大于50%,是对服务经济的一个公认判断标准。依据这一标准,西方发达国家早在20世纪70年代就进入了服务经济时代。在服务经济中,服务代替商品变成了社会上的主要经济提供物。 进入21世纪后,体验经济开始慢慢显露出来。首先从宏观上看,体验经济是因为社会高度富裕、文明、发达而产生的。物质文明的发展、居民生活水平的提高、闲暇时间的增多、新技术的不断发展、先进企业对人们消费观念的引领和示范,都促进了服务经济到体验经济的演进。其次,从微观上看,体验经济的兴起是由于企业对产品及服务在质量、功能上已作的相当出色,以至于顾客对特色和利益已经淡化,而追求更高层次的“特色和利益”,即“体验”。服务逐渐向商品化方向发展,商品化逐渐抹杀产品和服务给人们带来的个性化、独特的感受和体验,当服务变得更加自动化与商品化后,体验就从服务中分离出来,逐渐成为企业向市场提供的、供顾客消费的提供物。体验经济时代的到来是现代社会发展的必然规律,是人的非理性内存外化的必然结果。 目前从美国到欧洲的整个发达社会经济,正以发达的服务经济为基础,并紧跟计算机信息时代,在逐步甚至大规模开展体验经济。越来越多的消费者渴望得到体验,愈来愈多的企业精心设计、销售体验。体验经济从工业到农业、计算机业、因特网、旅游业、商业、服务业、餐饮业、娱乐业(影视、主题公园)等各行业都在上演着体验,尤其是娱乐业已成为目前世界上成长最快的经济领域。“体验经济”也将成为中国21世纪初经济发展的重要内容和形式之一。 服务经济与体验经济的区别 所谓体验经济,是指企业以服务为重心,以商品为素材,为消费者创造出值得回忆的感受。传统经济主要注重产品的功能强大、外型美观、价格优势,体验经济则是从生活与情境出发,塑造感官体验及思维认同,以此抓住消费者的注意力,改变消费行为,并为企业找到新的生存价值与空间。体验经济虽然产生于服务经济内部,但与服务经济有很大的区别,主要体现在以下八个方面。 (一)消费行为不同 服务经济时代在生产行为上强调分工及产品功能,消费行为则以服务为导向。当人们购买服务时,购买“一组按自己的要求实施的非物质形态的活动”。体验经济时代在生产行为上以提升服务为首,并以商品为道具,消费行为则追求感性与情境的诉求,创造值得消费者回忆的活动,并注重与商品的互动。当人们购买一种体验时,“他是在花时间享受某一企业所提供的一系列值得记忆的事件(就像在戏剧演出中那样)使他身临其境”。它本身不是一种经济产出,不能完全以清点的方式来测量。 体验是一种客观存在的心理需要。随着人们生活水平和生活质量的提高,人们购买商品时不仅考虑商品的功能性价值,还更多地关注隐藏于商品中的象征意义和象征功能,偏好那些能够展示自己个性化形象,能与自我心理需求引起共鸣的感性商品。越来越多的人不仅关注获得的商品,还关注获得的地点和获得的方式。在体验经济时代,人们的消费行为将表现出如下特点:从消费结构看,情感需求的比重增加。从消费内容看,大众化的产品日渐失势,对个性化产品(服务)的需求越来越高。从价值目标看,消费者从注重产品本身转移到注重接受产品时的感受。从接受产品的方式看,消费者从被动接受厂商的诱导、拉动,发展到对产品外观要求个性化,进而对产品功能提出个性化的要求。 (二)顾客的角色不同 农业经济、工业经济和服务经济是卖方经济,所有的经济产出都停留在顾客之外,不与顾客发生关系。工业经济的定位是以生产者为中心,注重质量和价格。服务经济的定位是“生产者+消费者”,服务经济时代从生产方来理解和强调产品,“按需定制”中,消费者不是生产者,不参与企业价值的形成过程。服务在生产出来后其价值就固定下来。而体验经济的定位是完全以消费者为中心,从消费方来理解和强调产品,经济学家汪丁丁指出:“体验不再是消费与生产截然分开的,体验是消费的,同时又是生产的过程”。顾客参与企业价值的形成过程,体验本身就是目的,这是体验经济与服务经济的最大不同。此时企业的主要工作是为顾客的体验提供舞台,真正的体验要由顾客来实现。顾客可以在实现体验的过程中,充分发挥自己的主动性和能动性,从而使体验品产生更大的价值。 (三)满足的需要不同 农业经济、工业经济满足的是一般的生存需要;服务经济满足的是发展的需要;体验经济满足的是自我实现的需要。托夫勒进一步解释了从生存到发展到自我实现的历史和逻辑过程。他说:顾客一方面希望所生活的环境有一定程度的稳定、重复和熟悉程度,但是另一方面要求得到一些刺激和兴奋,他们希望有范围广泛的各种体验能感觉到。体验经济正是从市场需求角度强调了人的无限需求中的“体验”类需求开始转变为现实需求,从而成为社会经济发展的原动力。自我实现需求,对顾客来说,就是快乐,对企业来说,就是成功。让用户快乐和成功,是工业经济的价格战和服务经济的服务战饱和后,价值链上移的主要战略空间。经济形态演进的过程随着消费型态的改变,已从过去的农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验经济”。这是人类社会发展的必然规律,是由生产力发展水平决定的。当经济发达到一定程度之后,人类的消费重点将从产品和服务向体验转移,这是人类发展的一种自然境界。 (四)功能不同 产品是有实体的,服务是无形的,而体验是难忘的。服务经济提供问题的解决方案,如顾客通过维修服务,排除了故障。当顾客购买一种服务的时候,他实际上买的是为他度身定做的一系列无形的活动。体验经济没有解决顾客的任何问题,也没有留下任何有形的东西,当顾客购买一种体验的时候,买的是时间和享受,顾客在这段时间里享受一系列值得回味的活动,认为它比有形的东西更值得珍视。体验经济与服务经济的一个重要不同,就在于体验经济是制造高潮的经济。体验经济就是把这些高潮系统地、产业化地“制造”出来。 (五)收费和定价不同 在实践中,体验与服务有时很难区分,二者的本质区别在于:服务经济时代体验消费的提供者不对顾客的体验活动进行收费,而体验经济时代体验消费的提供者对顾客的体验活动进行收费。这种情况像给顾客提供产品和服务一样,如果企业只对产品收费,这属于工业经济的范畴;而如果企业既对产品收费,又对服务收费,就属于服务经济的范畴。同样,体验原先属于个人自己的事情,现在让别人为我们上演体验,并支付一定的费用。事实上,整个经济发展史就是一部将原先免费的东西进行付费的历史。 服务经济时代价格变动的程度在相当程度上是可以预测的。体验经济时代定价将主要取决于顾客获得的价值,而不取决于企业为设计体验所付出的成本,是与产品的实际理性价值相背离的。其价值是由体验者的心情、感受来决定,体验者认为花费那么多是值得的,消费者愿意为这类体验付费,因为它美好、难得、非我莫属、不可转让、转瞬即逝。因此企业有比较柔性的定价权,定价的空间非常灵活。 (六)把握价值的方式不同 服务经济是用理性把握价值,体验经济是用直觉把握价值,认为消费者的消费行为除了包含知识、智力、思考等理性因素以外,还包含感官、情感、情绪等感性因素。消费者在消费前、消费时、消费后的体验,才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。如果说服务经济可以用经济学来指导,那么体验经济甚至可以不用经济学,而是用美学指导。工业经济和服务经济只是使人们走入必然王国,从必然王国走向自由王国,必然经历从经济人理性向“行为”的转变。 (七)核心问题不同 工业经济的核心问题是质量,服务经济的核心问题是管理,体验经济的核心问题是创新。创新之所以如此重要,就在于体验经济的经济提供物必须给顾客留下深刻和永久的记忆,而要达到这种效果,就必须要有好的主题和创意。继标准化洗礼服务传递之后,创新将是体验竞争的焦点。因为,今天看似无法实现的服务,明天很快就会成为行业标准。更何况,即使是服务标准本身也需要用创新来增强它的活力,让创新推动体验走向完美。因此,在体验经济中,创新将比以往任何时候都重要,唯有创新才是企业发展的根本出路。 (八)解释理论不同 工业经济以泰勒、韦伯为代表的科学管理理论来解释;服务经济以梅奥等开辟的行为管理理论(又叫人际关系理论、社会人理论)来解释;体验经济的未来学源头在托夫勒,心理学源头在马斯洛,经济学源头在戴维•莱布森和穆拉伊纳丹,媒体源头在约瑟夫•派恩和詹姆斯•吉尔摩,哲学源头是“另类”的尼采哲学,尼采认为人的本质是未定型的,人类可以自由地创造自己的本质,人类也应该好好地利用自己的未定型,塑造出更健康有力的人性。 经济形态演进带动营销模式的变革 在工业经济中,消费者完全是被动的接收者,消费者对于产品的制造过程和进入市场的过程并不知晓,只能感受到结果物品的存在。而在服务经济中,消费者作为消费主体的主动性增强,逐渐能够感受到服务的过程,企业家们也逐渐照顾到消费者的消费心理。体验经济时代,消费者的主体地位进一步得到肯定,真正的体验要靠顾客自己来实现,也就是说体验产业的产品体验是一个消费的过程,它的价值不是由厂家商家来提供确定而是由消费者自己来选择设计。所以,消费者能够感受到,在消费过程中自身的重要性和主观能动性以及作为主人的控制性都得到肯定;这样可以刺激消费者的消费意识从而促进消费。 随着经济形态的演进,营销模式也发生了变革,经历了从“4ps”到“4cs”再到“6es”的转变。 (一) 从“4ps”到“4cs”的营销模式 工业经济时代的营销模式以杰罗姆•麦卡锡提出的“4ps”营销组合为指导,专注于产品的特色与利益,把顾客当作理智的购买决策者,把顾客的决策看成一个解决问题的过程,非常理性的分析、评价、最后决策购买。服务经济时代的“4cs” 营销组合策略是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的,它以消费者需求为导向,重新设定了市场营销组合的四个基本要素:即消费者(consumer)、成本(cost)、便利(convenience)和沟通(communication)。它重视顾客导向,以追求顾客满意为目标,这实际上是当今消费者在营销中越来越居主动地位的市场对企业的必然要求。在“4cs”理念的指导下,越来越多的企业更加关注市场和消费者,与顾客建立一种更为密切的和动态的关系。 (二)体验营销6es 体验经济环境认定的顾客价值,是针对目标市场中每一位顾客的个别价值提出的。它要求在企业的经济运行中,使每一位顾客都能获得满意的价值,因此企业必须按照特定顾客的具体需求进行量身定制。这种量身定制的最大特点就是个性化,量身定制是体验经济的必由之路,并统领着体验经济的运行。体验营销从消费者的感官、情感、思考、行动、关联5个方面,重新定义、设计营销的思考方式,突破传统营销“理性消费者”的假设,认为消费者的消费体验才是营销的关键。从重视产品的性能与质量转变为重视顾客的感性需求,从产品的制造者或服务的提供者转化为体验的策划者。因此,体验营销既是营销重点的转移,又是营销视角的转换;既是一种营销策略,又是一种全新的营销模式。体验策略组合由以下要素构成:体验(experience)、情境(environment)、事件(event)、侵入(engaging)和印象(effect) 延展(expand)。这六大要素的英文单词都是以“e”开头的,为简单起见将其称为“6es”组合策略。 一是体验策略。体验经济的灵魂或主观思想核心是主题体验设计,根据消费者的兴趣、态度、嗜好、情绪、知识和教育,把商品作为“道具”, 服务作为“舞台”,环境作为“布景”,创造一项顾客拥有美好的、值得记念的回忆,引发消费者在情感上的共鸣,增加产品的附加价值。在体验经济中,应注重“市场营销+戏剧舞台”概念,“工作就是剧院”和“每一个企业都是一个舞台”的设计理念应在企业经营活动中被广泛应用。主题体验设计现在发达国家已经成为一个设计行业,成功的主题体验设计必然能够有效地促进体验经济的发展。 二是情境策略。情境是企业为顾客创建的“表演舞台”,是体验产生的外部环境。它既可被设计成现实的场景,也可被设计成虚拟的世界。在情境策略的设计中,可以借鉴戏曲理论、心理学、社会学等方面的知识,服务于体验策略。企业要关注消费情景,以创造体验吸引消费者,强调与消费者的沟通,并触动其内在的情感和情绪。 三是事件策略。这里的事件特指为顾客设定的一系列的表演程序。如果企业提供的体验零散且无法辨别,那将很难在顾客心目中形成一个清晰的概念和定位,因此,企业必须对表演的过程进行特别的设计。事件策略根据表演的松散程度设立严格的或相对宽松的程序。在事件策略的设计中,要塑造完整的体验,不仅需要设计一层层的正面线索,还必需减除削弱、违反、转移主题的负面线索,考虑顾客相互之间的关系,协调他们之间的活动。 四是浸入策略。消费者比以前更愿意参与产品的设计,希望通过创造性消费来体现独特的个性和自身价值,获得更大的成就感、满足感。体验营销关注顾客的主动参与性,浸入策略是要通过营销手段使顾客真正浸入到企业所设计的事件中,要求在角色的设计中一定要使顾客成为一个真正的“演员”。顾客只有真正地参与事件,其心理活动才真正地浸入到情境中,才会最终导致愿意付费的体验的产生。 五是印象策略。体验营销在向顾客让渡体验的同时,要注意顾客终生价值的问题,引入印象策略以提升企业的顾客资产。体验的难忘过程产生了印象,成为维持长期顾客关系的重要因素。但印象会随着时间的推移逐渐衰减, 如不对其进行管理,顾客关系的长期保持将很难实现。 六是延展策略。企业将产品的研发拓展到相关领域中去,形成完整的价值链,顾客体验可以延展到企业的其他产品,延展到不同的地区和时期,并向他人进行传播,从而实现了顾客价值的最大化。 在“6es”组合策略中,各个e之间联系密切,首先,体验策略是体验的设计过程,是情境策略、事件策略和浸入策略的前提和基础,其他策略必须服从和服务于体验策略的基本内涵和思想。其次,情境策略、浸入策略和事件策略是体验的实现过程,企业通过这三个策略的实施,完成体验的生产和让渡,同时顾客也完成了对体验的消费。最后,印象策略和延展策略是体验营销的管理过程,它建立在前面策略的结果上,力求保持长期的顾客关系,提升企业的顾客资产。 结论 体验经济时代带来的不仅是经济特征的改变,企业的生产方式的改变,也改变了消费者的消费方式,给企业的价值观念、企业管理以及生产经营活动的更新带来了新的思路,它影响着全社会与之相关的各行各业。企业要想在这一时代巩固发展,就必须重新审视自身的营销思路。体验营销可以通过在产品中附加体验、用服务传递体验、通过广告传播体验、让品牌凝聚体验、创造全新的体验业务等途径来实施。在实施体验营销时要找准关键点、克服薄弱点、攻克生疏点、揭开疑惑点和做好衔接点,通过物理界面、网站界面、人机界面和电话界面与顾客进行交流和沟通,在顾客接受体验的前台区、为体验提供支持的后台区和顾客与体验的提供者直接互动的互动区实施体验“6es”组合策略。 体验营销论文:房地产体验营销探析 [摘 要]随着我国房地产市场的竞争越演越烈,一种新的营销模式,以更注重挖掘内涵,更具感染力的体验营销逐渐受到众多的房地产企业的青睐。本文从体验营销的内涵出发,探讨了房地产体验营销的适用范围、房地产体验营销的特点以及我国房地产体验营销存在的问题,从而分析我国房地产体验营销的销售策略和未来的发展前景。 [关键词]房地产 体验营销 策略 一、问题的提出 1998年7月3日,国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知,从此拉开我国住房福利化改革的序幕,至今为止,我国房地产业经历了一个黄金时期。在此期间,房地产业以前所未有的速度高速成长、蓬勃发展,大量企业掷下重资进军房地产,房地产企业如雨后春笋般地涌现,致使房地产市场的竞争不断加剧,房地产项目的销售就开始变得至关重要。而房地产项目销售成绩的好坏与营销的策略息息相关,于是越来越多的房地产企业开始从楼盘的营销策略上不断创新,以求吸引顾客,实现理想的销售业绩。房地产体验营销正是为了迎合市场需要应运而生,它以关注客户体验为核心,通过购房者的亲身体验使其能够切实感知该楼盘,从而实现理想的销售成绩而受到众多房地产企业青睐。 二、房地产体验营销的适用范围 bernd h.schmitt博士在《体验式营销》一书中把体验式营销定义为站在消费者的感官、情感、 思考、行动、关联五个方面,设计营销的思考方式。而房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,从客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销策略,为客户创造值得回忆和持续愉悦的体验经历,促进项目的销售和客户价值最大化。它的全过程是以购房者的体验为中心来设计的营销方法,一方面,让购房者从理性的角度去审视该房,另一方面,让购房者从感性的角度通过实实在在的观赏、触摸、感受该房带给自己的愉悦和幸福感。它的本质是通过体验传递产品价值、创造有益氛围,使购房者获得难忘回忆,激起购买欲望。 当前我国的房地产业建设的房屋按照其使用功能可以分成八类:1.住宅;2.工业厂房和仓库; 3.商场和店铺;4.办公楼;5.宾馆酒店;6.文体娱乐设施;7.政府和公用设施;8.多功能建筑(综合楼宇),而我们通常所谈论的房地产体验营销主要是针对住宅里面的普通商品房和别墅。因为住宅分为普通商品住房、别墅、经济适用房和政府廉租房。但经济适用房是已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。这两类住房皆为国家提供的保障性住房,不需要楼盘销售。而普通商品房和别墅针对的客户群体是中等以上收入人群,他们中的绝大多数在物质生活在达到了一定程度以后,对住房的需求就不再仅仅是满足简单的居住功能,而是为了追求在居住空间中享受到一种住房内部环境带给自己的那份惬意和舒适,住房外部环境带给自己的那份宁静、美丽或者刺激等。他们更注重从住房中得到精神上的愉悦,身份上的标识和一种全新的生活方式。所以本文界定通常我们探讨的房地产体验营销的对象应该是普通商品房和别墅。 三、房地产体验营销的特征 第一,鲜明的主题是购房者体验的重点。从楼盘的取名到建筑设计都要反应该楼盘定位的目标客户群体。例如,广州雅居乐花园围绕“ 欧洲故事” 的主题,将楼盘的建筑、环境、文化融为一体, 展现欧洲文化的特点, 使其产品“ 体验化”。给消费者留下了深刻的印象, 使其成为广州楼市最成功的营销品牌。通过主题鲜明的房地产体验营销,将购房者带到他们梦想的生活当中,深切感知该楼盘。 第二,体验情景的塑造是房地产体验营销的主要任务。房地产体验营销运用情境营销设计情境,为房产体验提供舞台,通过外在要素的刺激,使购房者很快融入到该楼盘的社区生活当中,产生购房冲动。而房地产的特点也决定了房产需要创造一定的现实情景达到营销的目的。因此根据房地产的个别性、不可移动性设计体验场景有助于房地产自身定位的深化。 第三,购房者是感性和理性的综合。房地产的价值量大和价格昂贵导致购房者在选择时会比较理性地做出自己的决定。但是体验是理智的感性化过程,让购房者在选择房地产过程中体验未来生活,使其产生对该房地产的好感,增加其决策过程中的感性比例。 第四,购房者体验是关键。体验营销的目的是让购房者与产品产生好感,产生这一变化的关键是销售人员、楼盘本身与购房者之间的互动,所以销售人员的解说和楼盘的品质需要 给购房者以感染力,使其获得愉悦的体验。 四、当前我国房地产体验营销存在的问题 第一,理论研究不够深入。2002年体验营销才在我国刚刚起步,当时也只有联想和其它一些企业提出体验营销的策略,经过这几年的发展,我国对体验营销的研究也还处于初级阶段。房地产体验营销则是到2004年开始才有一些住宅项目从销售推广中介入,系统地运用体验营销,在2005年发展为活动体验,到2006年发展为示范区、主题体验。因此我国房地产体验营销的研究还只处于起步阶段,需要不断的深入研究。 第二,开发商不重视。由于当前我国房地产市场刚性需求比较大,国际国内投资和投机性炒房者多,导致这几年房地产市场异常火爆,存在许多非理性的消费,以致许多开发商不重视楼盘的销售问题。 第三,某些住房设计不合理。有的开发商为了最大化自己的利润,甚至随意增加建筑公摊面积,减少单位宜居尺度等。另外有的开发商不站在目标客户的的角度设计、建设,导致楼盘没有自己独特的风格和特点。对购房者造成负面体验,有损于楼盘的销售。 第四,售楼处的设计与管理不到位。一些房开商不重视售楼处,设计简便。有的建在看似危险的地方,影响购房者的积极体验。有的对于销售人员的专业培训不到位,招聘的销售人员素质不高,他们的消极态度和不专业的表现往往给购房者带来极大不快,影响楼盘的销售。 第五,细节关注不够。一些开发商在吸引客户积极体验的同时没有注重全面的细节把握,客户来到项目区后安保人员的态度和礼貌不到位,客户进入项目区后,项目的施工秩序混乱、施工现场凌乱不堪。导致客户对该楼盘的印象变差,影响客户体验。 第六,不注重客户关系管理。许多开发商只为眼前利益,不重视客户关系管理,没有将其作为体验营销的后续策略,去进一步完善顾客体验,建立顾客对品牌的信赖。缺乏与客户的后续沟通,建立良好的长期客户关系,创造顾客的忠诚度。 五、我国房地产体验营销策略分析 1.产品体验策略 第一,由于购房者关注的是产品体验带给自己的精神享受和家庭的归属感,所以开发商在产品设计时首先需对产品进行准确的定位,然后再从建筑设计、景观设计等各方面进行仔细推敲,体现以人为本的原则,将目标客户的思想理念和文化内涵融入到产品设计的规划、景观、户型、节能等方面。比如当代节能置业就致力于打造可持续发展的高舒适度、低能耗的先进科技住宅,并将节能理念灌输到自己的moma项目开发过程中,使客户无时不感到节能的带给自己的惬意。 第二,楼盘小区的外部环境我们没有办法改变,但小区完善的内部配套却可以使购房者获得积极的体验。广东方直集团的珑湖湾项目通过修建五星级会所,提高楼盘档次,为购房者创造便利和舒适的生活环境的同时也提高了小区整体形象,给楼盘带来良好的销售业绩。 第三,主题样板房是现代建筑装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物, 它不仅将房产的户型、结构、空间等展示给购房者, 而且利用装饰美学艺术的特点,试图给购房者营造真实的个性生活, 给购房者带来仿佛置身于家的亲近感觉。一个好的样板房,使人们能够品位到居住文化的内涵,激起购房客户的购买欲望。深圳“东海花园”的样板房设计,大胆地将建筑设计、园林规划等文化内涵,延续到室内设计上,同时在注重艺术与空间的整合效果上,推出了一种特有的东方古典文化理念,引起市场对东海花园的样板房的强烈关注,成为不少开发商效仿的经典。 第四,购房者通过对部分园区的体验,认知产品,引发购房者对未来生活的联想和思考。实景示范区的作用是带给购房者的是感官和情感的冲击,使购房者得到愉悦和精神享受,产生购房冲动,缩短销售周期。北京的“乐府江南”就是透过住宅区内本身的绿化环境设计,运用“虽有人做,宛自天开”的古典造园手法,与现代技术及手法相结合,体现出宜人宜居的江南意境,将建筑与环境融为一体,形成具有现代特色的江南园林。 2.情景体验策略 第一,售楼处是购房者认同该楼盘的起点,一个好的售楼处应该从选址、装修到内部的摆设都要迎合目标客户的需求,它能直观和形象地表达该楼盘带给目标客户未来的生活理念,使其售楼处给客户留下深刻的良好印象。 第二,根据目标客户群体设计个性化的小区环境,让目标客户得到精神的享受和找到心灵的归属感是开发商开展体验营销重要的手段,如人文型社区、时尚型社区、西欧风情型社区等等都能给购房者留下深刻的印象,带给购房者未来全新的生活方式美妙感受。 第三,连接售楼处与主题样板房或现房的看房通道会带给客户视觉和感觉上的冲击,杂乱无章、充满污秽的施工现场会使客户对楼盘的印象大打折扣。所以看房通道的精心设计能够给客户带来对房地产施工管理和企业品牌认同,对房地产体验营销具有重要作用。 第四,有特色的房展会能够清晰地展示楼盘整体形象, 拉近与目标客户的距离。通过精心布置的个性展厅,轻松舒适的现场氛围,精美、逼真的沙盘和楼盘模型以及销售人员的详细的讲解和精致的楼盘资料,在灯光和音效的作用下使购房者沉浸在愉快和难以忘怀的想象之中,对该楼盘产生价值偏好。 第五,房地产体验活动一般来说包括产品说明会、开工仪式、开盘活动、主题活动、节日活动、商业活动、业主联谊会、试住活动等,这些活动通过直接与客户接触一方面可以推介楼盘,提升楼盘的价值,另一方面与客户之间容易形成互动,使客户对产品持续关注达到宣传和销售楼盘的目的。 3.网络媒介体验策略 现代网络已经成为人们信息交流和沟通的有效平台,它同样也能为房地产体验活动提供平台。人们利用网络可以在论坛和博客中分享自己买楼心得,也可以对不同楼盘的设计理念、景观规划布局和物业管理水平等发表自己的见解。房地产开发企业可以通过网络平台让更多的客户参与到以某种主题为内容的论坛中,开展互动,吸引客户。如万科的“万客会”,利海的“绿洲会”等。 六、我国房地产体验营销的发展前景 虽然我国房地产体验营销的发展时间很短,起步很晚,在房地产市场中很多开发商凭借其品牌效应、知名度和庞大的市场刚性需求以及投资、投机性需求就能够获得很好的业绩,导致许多房地产开发企业不重视体验营销。但是随着我国房地产市场的宏观调控和我国经济的持续高速发展,人们生活水平逐步得到改善,人们对生活质量的要求越来越高,对自己居住功能的要求越来越高,对生活环境的要求也越来越个性化和差异化,体验营销最终定将会成为新时代的宠儿。正如美国著名未来学家toffler在《未来的冲击》一书中所预言的那样,体验经济将成为最新的发展浪潮,房地产体验营销也必将成为未来房地产营销的发展趋势。 体验营销论文:论体验经济下的旅游体验营销 摘要:体验经济时代的到来为各行各业提出了体验营销的要求,而旅游的体验本质决定了旅游业更需要体验营销。文章通过对旅游体验营销的定义、特点及现实意义的分析,认为可以通过重新设定旅游市场营销思考方式,运用战略性体验模块创建旅游体验营销模式及重组旅游消费流程等措施来发展旅游体验营销。 关键词:体验经济;旅游体验;体验营销 1 体验经济时代下体验营销与旅游的契合 在大众旅游阶段,旅游需求主要以“五官需求”为特征,论文即看、听、闻、尝、说。然而随着旅游的不断开发和旅游业的进一步发展,旅游者进入到一个更高的需求阶段,即“参与体验满足我个性化需求的旅游经历”,使自己真正融入到这一活动中并产生极度的愉悦感和兴奋感,从而获得旅游的“体验性”价值。 2 旅游体验营销战略模块 旅游体验营销需要旅游企业转变传统的营销思考方式,从旅游者的感官(sense)、情感(fee1)、思考(think)、行动(act)、关联(relate)五个方面,重新设计定义自身的旅游市场营销思考方式。伯德.施密特(bernd h.schmitt)将这些不同的体验形式称之为策略性体验模块(strategic experientialmodules,sems),以此来形成体验式营销的构架,如表1所示: 3 旅游体验营销模式 3.1 娱乐营销模式 娱乐营销以满足游客的娱乐体验作为营销的侧重点。其营销模式要求旅游企业巧妙地寓销售和经营于娱乐之中,通过创造娱乐体验来吸引游客,达到促使游客购买和消费的目的。它的最大特点是摒弃了传统营销中严肃、呆板、凝重的一面,使营销活动变得亲切、轻松和生动起来,而这一特点与旅游的本质特征是相契合的,因而在旅游产品的营销中大有创作的空间。 3.2 审美营销模式 审美营销以满足人们的审美体验为重点,通过选择利用美的元素,如色彩、音乐、图案等,以及美的风格,如时尚、典雅、华丽等,配以美的主题来迎合消费者的审美情趣,引发消费者的购买兴趣并增加产品的附加值。依托于自然资源的旅游产品在运用这一模式时应突出自然元素的作用,淡化人工色彩,在设计时注重整体协调感而避免画蛇添足的现象。 3.3 情感营销模式 情感营销是以旅游者内在的情感为诉求,毕业论文致力于满足旅游者的情感需要。这就要求旅游企业结合旅游产品特征、探究旅游者的情感反应模式,创造出与目标顾客心理需求相一致的具有心理属性的旅游产品。如针对那些寻根觅源的旅游者就应牢牢抓住情感营销这种模式,又如在日本,人们甚至可以租回“女儿”、“儿子”、“孙子”、“外孙”,体验家庭的融融温馨和亲情。 3.4 生活方式营销模式 生活方式营销就是以消费者所追求的生活方式为诉求,通过将公司的产品或品牌演化成某一生活方式的象征甚至是一种身份、地位识别的标志,而达到吸引消费者、建立起稳固的消费群体的目的。乡村旅游产品、度假旅游产品以及那些深度旅游产品可借助这种模式吸引旅游者,使他们在接受某一生活方式的同时购买旅游产品。运用名人效应来营销,不仅适合于普通产品,也适合于旅游产品。 3.5 氛围营销模式 根据产品的风格定位,为旅游者营造适当的氛围,优化体验效果、创造不凡体验。如以顾客体验为价值诉求的美国“星巴克”,虽然世界各地的星巴克咖啡馆陈设不见得一样,建筑形式也各不相同,但它们所传达的都是一种轻松、温馨的氛围,一种崇尚知识、尊重人性的文化,提供的是雅致的聚会场所、创新的咖啡饮用方式和过程,在这里,每一位顾客都是咖啡鉴赏家,细细品味着星巴克带给他们的非凡体验。 4 旅游体验营销策略 旅游企业出售的是一种“完整的经历”,从旅游产品设计、组合(包装)、销售到售后服务,它所提供的是旅游者消费前、消费中和消费后的全面顾客体验。因此旅游企业应重视每一个消费环节,剔除那些多余的、不利于与旅游者交流沟通的流程,建立便于与旅游者直接面对面的平台,实现旅游消费流程的重组和优化。 4.1 让旅游者成为产品的协同设计者 在体验化的旅游产品中,旅游者从结果消费转向过程消费,因此通过吸纳旅游者参与旅游产品的设计、生产,提高旅游者与旅游企业、旅游者与旅游者之间的互动程度,而旅游企业则可以增加生产能力,减少生产成本,在一定程度上抵消了体验产品个性化生产而导致的规模经济的丧失。 旅游企业可通过观察学习法、产品制定法和在线反馈法让旅游者成为产品的协同设计者。这里重点推荐的是在线反馈法。现在已有少数旅游企业借助三维全景虚拟技术,把景区的真实场景数字化,全方位搬到网络上。观众只要轻松点击鼠标,可以上下左右、走近、退远的观看景区风光,再结合景区导航地图、导游解说,让观众实现边走边看,虚拟旅游。更重要的是,潜在旅游者通过与旅游产品的初步接触,可以发现旅游产品设计、开发方面的不足,也可以按自己的喜好给予改进意见。 4.2 运用体验模型剧场协调旅游产品和服务 美国服务营销专家格鲁夫和菲恩克认为:面对面服务体验经历同演戏相似,英语论文都需要演员、布景和演出效果。在旅游企业的体验剧场模型中,演员就是一线服务人员,是旅游体验的主要生产者;布景就是旅游资源,是生产旅游体验不可或缺的工地。因此体验营销首先要从一线人员做起。企业应让员工充分认识到,每一次与旅游消费者的接触都是一个“关键时刻”,它将直接影响到旅游者对旅游服务质量的评价。因此工作人员除了要有较高的业务水平,还应注重自身服饰、举止、风度等各个可能给旅游者留下美好印象的细节上。 4.3 提供附加产品 附加产品不是核心产品,但它代表核心利益之外的附加利益,可起到支持核心产品发挥最大效用,且在一定程度上区别于竞争对手产品的作用。旅游者在旅游归来的一段时间内,将会受到旅游经历余波的影响,旅游企业则可组建旅游俱乐部或bbs,提供一个空间让他们分享体验,交流经验,鼓励消费者不断回忆这段体验的美好,并激发他们出游的新需求。这事实上也是为消费者提供另一种体验,一种知交满天下的体验。 综上所述,成功的旅游企业必须要为旅游者生产快乐的体验,从本质上说,旅游企业要努力搭建一个快乐剧场,在时间、空间上,在旅游产品的供应链的每一个环节都应该协调、统一,形成完善的旅游产品和良好的整体形象,使旅游者获得满意的体验,最终实现旅游体验和旅游期望差值为零,甚至是正数,达到企业和旅游者的双赢。 体验营销论文:浅论新经济时代的营销创新——体验式营销 论文 关键词:新 经济 时代 营销创新 体验式营销 论文摘要:美国未来学家阿尔文·托夫勒预言:服务经济的下一步是走向体验经济,人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动,商家将靠提供体验服务取胜本文在 总结 体验经济的消费特点的基础上,探讨了实施体验式营销的关键点以及我国 企业 在现阶段运用体验营销理论时需要注意的若干问题。 一、体验经济时代的到来 随着经济的 发展 、社会型态的变迁以及科技、信息等产业的蓬勃发展,人们的需求与欲望,消费者的消费型态都发生了显著的变化。 以前人们喝酒通常在家里或饭馆中,但现在的许多年轻人偏喜欢泡酒吧,去体验那种模糊的集体活动的气氛以及满足交际的需要。 卡拉0k在日本出现以后,立刻风靡全球,主要是满足了顾客娱乐、自我实现、自我表现的心里需要。 麦当劳在跨入21世纪,也一改过去的“欢乐美味,在麦当劳”,“百分之百顾客满意”等口号,力推“欢乐欢笑每一刻”的品牌形象,创造一种互动的欢乐气氛,让顾客觉得好玩、有情趣.用体验来达到顾客满意,进而增加顾客重复购买。 2001年l0月25日,被微软公司称为设计最佳、性能最可靠的新一代操作系统windowsxp在全球面市,比尔·盖茨宣称该操作系统为人们“重新定义了人、软件和 网络 之间的体验关系”。“xp”来自“expeirence”,即是“体验”。 种种新的产业和消费模式一再向我们表明,一个新经济时代已经到来了。1998年,约瑟夫·派因二世与詹姆斯·吉尔摩在《体验经济时代的来临》一文中宣称:体验式经济时代已经来临。 随着体验经济的到来,消费者的需求变化主要可以概括为下面几点: 1.从消费结构看,情感需要相对物质需要的比重增加。消费者在注重产品或服务的质量的同时,更加注重情感、心理方面的需要和满足。 2.从消费的内容看,大众性的标准化产品日渐失势,消费者对个性化的产品或服务需求越来越高。 3.从价值目标看,消费者从注重产品本身的使用价值,转移到注重产品使用时的感受。 4.从接受产品的方式来看,人们已经不再满足于被动地接受企业制造好的产品或服务,而是要实现自身需求与企业生产的互动,主动参与产品的设计与制造。 5.消费者的公益意识不断增强,在满足自身需要的同时,开始关注环境保护等公益问题。 体验经济时代的到来,要求企业必须以新的理论来指导其经营活动,其中最主要的方面就在于企业的营销观念上。体验式营销适应时代的发展应运而生了。 二、体验式营销的应用特点 伯恩德·h·施密特博士(bemd·h·schmitt)在他所写的《体验式营销》(experientialmarketing)一书中指出:体验式营销(experientialmarketing)要求企业必须从消费者的感官(sense)、情感(fee1)、思考(think)、行动(act)、关联(re·late)五个方面,重新定义、设计营销策略。此种思考方式突破了“理性消费者”的传统假设,认为消费者的消费行为除了包含知识、智力、思考等理性因素以外,还包含感官、情感、情绪等感性因素,也就是说,在消费时是理性与感性兼具的,消费者在消费前、消费时、消费后的体验,才是研究消费者行为与企业品牌经营的关键。 在实施体验式营销时,必须着重认识和把握下面几点: 1.研究消费情景,关注产品或服务对顾客的整体价值。 一个产品或服务的价值往往不容易在购买时立即得到肯定,而常常在顾客购物前、中、后的体验中逐步得到认可,此时顾客的整体体验就成为增加顾客满意度和品牌忠诚度的关键因素。营销人员不应孤立的去思考一个产品(质量、包装、功能等),而要通过各种手段和途径(娱乐、店面、人员等)来创造一种综合的效应以增加消费体验;不仅如此,而且还要注意社会文化因素,考虑消费所表达的内在价值观念、消费文化和生活意义。企业应注重与顾客之间的沟通,发掘他们的心理需要,站在顾客的角度,去审视自己的产品和服务提供的实体价值和虚拟价值。 2.以顾客的消费体验为导向设计、制造和销售产品。 当茶叶被当成“货物”贩卖时,价钱十分低廉;经过精细的加工、包装,成为“商品”时,其价格就得到大幅提高;当其加入了“服务”,在环境幽美、典雅的茶室中出售,一杯最少要几十块至一百块;但如果让茶的品质与品尝方式相结合,成为一种香醇、美好、高品味的“体验”时,一杯就可以卖到上百块甚至是好几百块钱。几乎同样的商品,在不同的情境中使得顾客的到了不同的内心体验和认同,产生不同的附加价值。以顾客的体验为导向,可以从新的视角发现新的细分市场,开发出顾客满意的产品。 3.通过营销活动与顾客沟通时,必须注意顾客既是理性的又是感性的。 一般的说来,顾客在消费时经常会进行理性的选择,但也会有幻想,有对感情、欢乐等心理方面的追求。企业不仅要从顾客理性的角度去开展营销活动,也要考虑消费者情感的需要,要“晓之以理,动之以情”。 4.体验营销要有一个“主题”,让顾客切实感受到企业所要展现的体验价值。 体验营销是一个包含严格的计划、组织、实施和控制等的完整管理过程。体验营销要先设定一个“主题”.也就是说:体验式营销必须从一个主题出发,并且所有服务都围绕这主题,或者其至少应设有一个“主题道具”(例如一些主题公园、游乐区、或以某主题为导向设计的一场活动等),不能让顾客感觉自己的体验毫无特色。同时,树立具有特色的主题也是建立差异化竞争优势的需要。 5.体验式营销方法和工具具有多种来源。 人的需要和欲望是多方面、多层次、并随着时间和环境的变化而变化的,因此其体验需求也具有多样性。体验式营销的方法和工具种类繁多,并且这些和传统的营销又有很大的差异。 企业 要善于寻找和开发适合自己的营销方法和工具,并且不断的推陈出新。 6.必须细致、周密地考虑企业的体验营销战略。 体验是非常复杂的心理感受,没有两种体验是完全相同的,人们只能通过一些标准,来将体验大致分成几类不同的体验形式比如,有的学者将其划分为:娱乐体验、 教育 体验、遁世(escapist)体验和美学(esthete)体验。企业的营销人员与其将大量精力投入一些特别的个别体验,还不如首先探讨一下营销战略,考虑自己要为顾客提供哪一类体验形式,并如何才能提供不竭的体验价值和永久的新奇感受,更好地为企业创造竞争优势。在一个英明的战略决策下,企业的各种具体营销策略才能相互配合,显示巨大的竞争力。 可见,如果说传统 经济 的特征是主要依靠产品的功能强大、外型美观、价格优势来赢得市场,那么体验经济就要求企业从生活与情境出发,以服务为重心,以商品为素材,创造消费者的感官体验及思维认同,以此抓住消费者的注意力,改变消费行为,并为产品找到新的生存价值与空间。体验式营销从产品、服务为顾客带来的内心体验为出发点,提出了新的营销理念,在新闻娱乐、 交通 运输、一般 工业 品、高科技产品、 金融 服务、宾馆饭店、 旅游 设施、店堂环境设计、网站建设等领域都有着广泛的应用价值,是增加品牌价值、树立公司形象、吸引顾客、增强顾客忠诚度的有力武器。 体验营销论文:浅析生态与营销角度旅游区茶室体验空间设计 摘要:为了迎合消费者前往度假旅游区的消费偏好,需要做好茶室展销体验空间设计工作。本文以巴蜀文化作为文化背景。归因于:第一,茶室建设在于满足消费者休闲娱乐的需要。第二,茶室建设还在于将茶文化衬托出来。第三,茶室建设还在于推动当地茶叶产品的销售。空间设计的实施方案包括:确定空间设计的功能定位、形成范围经济下区位选择、多元角度下打造功能区域、合理装饰茶室空间的墙体等四个方面的构成。 关键词:生态角度;营销角度;茶室展销体验空间;实施方案 为了迎合消费者前往度假旅游区的消费偏好,需要做好茶室展销体验空间设计工作。之所以得出这一结论归因于:第一,茶室建设在于满足消费者休闲娱乐的需要,从而对其空间进行设计便首先满足这一要求。第二,茶室建设还在于将茶文化衬托出来,进而满足游客多元化的消费需求。第三,茶室建设还在于推动当地茶叶产品的销售,基于一种新的营销模式来带动本土特色产品的销量。从中不难知晓,即需要生态和营销角度下来谈论茶室空间设计问题。这里的关键在于理解“生态”二字,即茶室需要与度假旅游区形成共生效应,以及在茶室的打造中需要考虑到其中的生态效益目标。为了更好的对本文主题进行讨论,这里选择巴蜀文化下的茶室展销体验空间设计为例进行主题讨论。 1对茶室展销体验空间的认识 具体而言,可以从以下三个方面来对其进行认识: 1.1空间的休闲方面 作为与度假旅游区相配套的茶室展销体验空间设计,首先需要突出空间的休闲功能。在以巴蜀文化为背景的茶室建设而言,这种休闲功能需要从这样几个方面来凸显出来:第一,茶室能够向游客提供短暂休憩的场所;第二,茶室能够向游客提供自助饮茶服务;第三,茶室能向游客提供聊天的场所。那么而在生态视角下,这样的功能定位便需要追求空间在设计上与当地人文环境的融合性,以及在空间感官上能够给予游客一种良好的体验。 1.2空间的文化方面 空间的文化必然与当地的茶文化相联系,而这又是向游客提供体验的重要载体。对于茶文化而言,可以将其分为两大类:即有形文化类型和无形文化类型。有形文化类型则主要以茶具、茶器等饰品存在着,进而就构成了茶室展销空间中的重要点缀。而且,从这些茶具和茶器的功能和形态来看,其深刻反映出当地茶文化的民俗性,以及反映出当地民众的一种生活方式。可见,空间的文化方面便能为茶室展销空间设计提供差异性元素。 1.3空间的营销方面 从营销角度来看待茶室展销空间设计,其中还存在着销售需求。具体而言,茶室在茶叶制品的销售上,应起到展示和营销职能。那么如何引导游客的消费偏好呢。不难看出,以新奇性和参与性为特色的空间设计,将能激发起游客的消费意愿。这里的“参与性”主要指向了游客参与到茶叶的制作中来。不难理解,利用传统制茶技术,这本身就体现了生态特征。 2基于生态与营销角度的设计原则 在以上认识的基础上,茶叶展销体验空间设计原则可概括为以下三点: 2.1人性化原则 人性化原则构成了空间设计的首要原则。这也是满足空间休闲职能的原则导向。由于前往度假旅游区的游客大多以家庭为单位,所以这里的人性化原则便从:营造家的温馨感觉,以及保障游客的私密性等多个方面来展开。而且,休闲职能的发挥需要配合以一种环境和氛围来烘托,所以在空间色彩的搭配上应进行考究。另外,休闲区与展销区、体验区之间的空间搭配,也需要从便利性的视角进行设计。总之,人性化原则的实施应被认真遵循。2.2内涵化原则实现空间设计的内涵化,其目的在于迎合当前游客的需求偏好。众所周知,当前我国游客群体的文化水平显著提升,而且在“互联网+”时代下各地的旅游项目也能在线上进行查阅。这就意味着,若是仍然以过度商业化开发模式来面对广大游客,则将使游客无法充分体验到当地文化的差异性,进而也就对旅游的体验大打折扣。那么内涵化原则又如何得到体现呢。关于这一点,首先可以借助茶文化的显性要件来给予配合,再者在墙壁文案设计中应植入巴蜀茶文化元素。2.3经营性原则回归空间设计的本质追求,需要将茶室展销体验空间经营起来,进而以品牌的形式来打造当地的度假旅游区。那么如何更好的去完成盈利性活动呢。从上文所呈现出的逻辑可知,通过引导游客参与茶叶制作,来激发他们的购买意愿,并同时对茶具和茶器进行购买。那么,这种营销模式就与传统旅游产品销售不同,它能突出游客的个体体验感。 3设计思路 具体而言,设计思路可归纳为以下三点: 3.1空间的区位选择 在生态角度来考察茶室展销体验空间的区位选择,其首先应从度假旅游区的整体上进行布局。这里需要剖析生态角度的内在要求:第一,区位选择应不破坏度假旅游区的整体格局;第二,区位选择应与旅游区其它项目形成共生关系;第三,区域选择应能便利游客的行程等。基于以上三点,在空间的区位选择上可位于度假旅游区的几何中心地带。这里的思路在于,该区域可以便利游客整装待发,也有助于淡化茶室对整个旅游景区的冲击。 3.2功能区域的布局 从茶室展销体验空间内部入手,其内部的功能区域需要得到优化布局,这样才能避免各功能区之间的相互干扰。由于空间内部的功能区包括:休息区、茶品展示区、茶文化体验区、茶叶销售区。那么这里需要遵循的原则便是,非盈利性的功能区应靠近入口,这样不仅能为游客提供选择的余地,同时也能避免对接下来的功能区产生干扰。再者,盈利性越强的功能区应靠近出口。这就意味着,茶叶销售窗口可开在出口之处。 3.3各区域色调选择 巴蜀文化下的茶室体验空间,各个功能区域的色调选择尤为重要。这里笔者建议,其主色调应以土黄色为基调。首先这一色调植根于巴蜀大地的农垦文化之中;再者,包括茶具、茶器等色调也与之相近。这样一来,就能给予游客一种想象空间,使其在深色调下享受安宁时光的同时,也能激发起对当地茶文化的兴趣。在各个功能区域还需要用具有本土特色的茶器、茶具作为点缀。 4实施方案 根据以上所述,实施方案可从以下四个方面展开构建: 4.1确定空间设计的功能定位 之所以强调要事先确定空间设计的功能定位,归因于前文所提到的“应防止过度商业化”。众所周知,丽江因过度商业化开发,使得其域外声誉度大不如从前。因此,在生态和营销的角度出发,应着重形成二者之间的平衡,并以生态效益来促进商业效应的实现。为此,确定空间设计的功能可定位于:形成景区内的景观建筑,并作为品牌建设的有形元素而存在。在内部功能设计中,也应突出以游客参与来带动茶叶制品的销售。 4.2形成范围经济下区位选择 范围经济效应是经济学原理中的重要概念,其是指要素之间的相互关联性,以及通过对资源进行整合来获得更好的经济价值。那么在这里的空间设计中,则主要追求要素之间的相互关联性。前面已经指出,空间的区位选择应放置在几何中心位置。对此的解释为:位于几何中心,能够便利游客休息和整装待发。同时,在空间内通过参与茶叶制作和购买茶叶制品,来吸引沿途游客的眼神。这样一来,就能够通过示范效应来促进经济效益的实现。 4.3多元角度下打造功能区域 这里的多元角度主要指向生态和营销角度,而在形成与景区相融合的关系下,则需要突出在生态角度下来打造功能区域。这里的难点和重点是茶叶制作体验区域的打造,因为这里涉及到设备的安装、人员秩序的维护,以及游客的安全保护工作等。在打造这一功能区域时,可以以“演示+体验”的方式来进行,即由专业制茶人为游客进行演示,然后再由游客排号进行体验。最后,已经制作好的茶叶可以作为销售品来卖给游客。 4.4合理装饰茶室空间的墙体 对茶室空间的墙体进行装饰可以采取两个途径:第一,在墙体上进行绘画;第二,在墙体上悬挂壁画。笔者建议,可以增大墙体壁画的权重。理由是,第二种方法能够较为灵活的调整墙壁装饰物,进而能够根据游客的反馈进行调试。在巴蜀文化背景下,壁画可以反映农垦时代种茶和制茶的情景,还可以反映植根于巴蜀大地的坝坝茶、盖碗茶场景等。 5展望 中国传统风格式茶室所表现出的古色古香韵味无比精深,采用多种不同的设计手法,从室内空间上进行合理分配与规划,室内景观设计以及色彩搭配都是体现茶室设计艺术风格的重要途径,它是一种反应空间意义和古典色彩的渲染过程。可见,在今后的工作中,还应针对茶室设计中古色古香韵味的传承进行深入浅出的探讨与研究。另外,随着全域旅游项目在各个地区逐步涌现,探索茶室展销体验空间与当地居民户之间的合作管理关系,则成为了值得研究的课题。为此,笔者与同行一道就以上课题进行探讨。 6小结 本文认为,当前需要做好茶室展销体验空间设计工作。之所以提出这样的结论,归因于:第一,茶室建设在于满足消费者休闲娱乐的需要。第二,茶室建设还在于将茶文化衬托出来。第三,茶室建设还在于推动当地茶叶产品的销售。作为与度假旅游区相配套的茶室展销体验空间设计,首先需要突出空间的休闲功能。实现空间设计的内涵化,其目的在于迎合当前游客的需求偏好。回归空间设计的本质追求,需要将茶室展销体验空间经营起来,进而以品牌的形式来打造当地的度假旅游区。以巴蜀文化作为文化背景的空间设计的实施方案包括:确定空间设计的功能定位、形成范围经济下区位选择、多元角度下打造功能区域、合理装饰茶室空间的墙体等四个方面构成。 作者:刘琛 单位:南通职业大学 体验营销论文:农业旅游体验营销运用 一、休闲农业的体验营销 1、体验营销概述 体验营销(ExperientialMarke-ting)通过看(See)、听(Hear)、用(Use)、参与(Partici-pate)的手段,充分刺激和调动消费者的感官(Sense)、情感(Feel)、思考(Think)、行动(Act)、关联(Relate)等感性因素和理性因素,重新定义、设计的一种思考方式的营销方法。体验营销作为一个崭新的营销观念,是伴随着体验和体验经济的产生而产生的一种新的营销方式。这种思考方式突破传统上“理性消费者”的假设,认为消费者消费时是理性与感性兼具的,消费者在消费前、消费中和消费后的体验才是购买行为与品牌经营的关键。随着体验经济时代的到来,企业除了追求顾客的满意与利润之外,更开始重视与顾客之间密切关系的建立,并积极地透过产品或服务提供让消费者美好的体验,以强化与顾客之间的紧密关系。 2、休闲农业的体验营销 休闲农业旅游是近年来,在我国城市周边,特别是大城市周边发展起来的一种旅游形式。休闲农业旅游是国际城市人群旅游的一种新时尚,它标志着人们对旅游的关注从传统的感官享受向绿色旅游的精神享受的转变,而休闲农业旅游以优美的景色和丰富的文化内涵给予旅游者最新的体验。休闲农业旅游多以回归自然的生态旅游为重点,旅游者既可观光游览,又可以劳动度假,还可以开展形式多样的农业节庆祝活动等等。休闲农业形式上是一种旅游形式,但本质上它所制造的却是娱乐、审美、求知、学习的愉悦体验。对于休闲农业旅游而言,体验经济就是满足人们的情感需要、自我实现需要为主要目标的经济形态。体验收经济相比服务经济增加了更多个性化服务的内容,经营者也将利用这种体验服务在市场竞争中取得胜利,获得更为丰厚的利润。在休闲农业旅游活动中,旅游消费是一个过程,而旅游者则是这一过程的“产品”,当过程结束后,记忆将长久保存对过程的“体验”。旅游者愿意为这类体验付费的主要原因是因为它美好且不可复制,对某一个具体的旅游者来说它是唯一的,甚至有时是不可再生的,所以如何使消费过程成为记忆是体验经济背景下休闲农业发展的关键。综上所述,所谓休闲农业的体验营销,就是把旅游者的旅行全过程“体验”视为整78体,站在他们的感受、情感、思考、行动等角度,重新设计休闲农业旅游项目,为他们创造值得回忆的体验,从而促进项目销售。 二、体验经济时休闲农业存在的问题 1、参与主体认识不足,没有融入体验元素。大多数休闲农业企业主,对休闲农业的认识处于较低水平,认为休闲农业就是在农民的土地上圈一块地挖上几个水潭、盖上几幢房子或者小草屋,然后搞些绿化、烧上几道土点的菜肴,所谓高档点的农庄无非在增加点垂钓等项目,这就是所谓休闲农业了,其实我们这样的理解是太粗俗、太简单。没有游客参与的休闲农业活动是没有生命的,许多休闲农业企业没有注意到这一特点,注重静态观赏而少有重视游客参与,难以吸引“回头客”。在体验经济时代,应把休闲农业产品的机能性(品质)、情感性(个性)甚至社会性(身份地位)等融人到产品设计中去已成为未来的发展趋势,而对休闲农业旅游发展来说,休闲农业企业主要研究的不应是提供产品,而是提供舞台,提供休闲农业旅游消费的场所。 2、文化内涵挖掘不够,产品风格平淡雷同。目前大多数休闲农业旅游点的旅游项目都比较单一,主要都集中在餐饮、垂钓、四季蔬果采摘等项目,有些旅游点的建设完全是又一个城区的公园,餐饮做得象星级宾馆,完全没有农业旅游的气息,缺乏创新和吸引力。不少农业旅游农业区功能设计简单、重复,层次较低,缺乏特色和新意,市场竞争力不强;另外是旅游商品几乎没有,即使有的,不但品种单调、花样少、更新慢,而且多为未经加工或简单加工的初级农产品,缺乏地方特色和生态农业特色。在体验经济时代,特色就是吸引力,是消费者体验的源头,休闲农业产品特色的缺失势必导致消费者对休闲农业旅游敬而远之。 3、注重休闲项目内容,忽视体验场景氛围。休闲项目众多诸如观光、采摘、垂钓、棋牌、卡拉OK、聊天等,但大多的休闲农业企业忽视了氛围是引发旅游者主观感觉的因素,可以通过对视觉(颜色、造型)、听觉(音量、音调)、嗅觉(气味、清新度)和触觉(湿度、柔软度)等方面的调整,影响旅游者的感官反应,在愉悦的背景下产生更多的体验。 4、基础设施条件落后,接待水平有待提升。现有基础设施、配套设施薄弱,道路、停车场、洗手间、电话亭、指示牌等公共设施简陋、设备不足,客房、餐厅、茶楼等主要设施条件差,水电供应不正常,安全条件不好,卫生状况和设施条件难以达标。同时,大多数都市休闲农业企业的工作人员都是当地的村民,由于没有系统的培训,文化素质不高,服务意识不强,不能将先进的企业管理经验运用于实际工作中,从而制约产业的发展;休闲农业无论是经营管理、市场营销、导游解说都需要有专业人才来执行。现在许多高校开设了旅游、休闲专业,但这些学生却不懂农业知识;而一些农业院校的学生又对旅游经营不熟悉。目前尤其是中、高级管理人才缺乏,而具有专业知识又有实践经验的人才更是寥寥无几。 三、体验营销在休闲农业市场的运用策略 1、突出特色,彰显主题。众所周知,电影和着作创造出了全新主题后才能够完全吸引观众,调整所有的观看和阅读体验。在企业经营过程中,精心创意的主题,是迈向通往体验之路关键的一步,反之,构思拙劣的主题不能给消费者留下深刻印象,更谈不上良好的体验和持久的记忆了。根据市场需求,通过政策导向,因地制宜,引导休闲农业向农业主题公园方向发展,所谓农业主题公园以栽培农作物的某一领域为主题材,用现代技术进行创意设计,以满足旅游者多样化休闲娱乐需求与选择为主要目的,打造某一区域农业生态建设亮点的现代旅游目的地形态农业主题公园有一个主导产业,专业化程度很高,而且本地区其他农庄基本上没有。主导产业的专一性和本地区农庄的唯一性是这类农庄的基本特征。这类农庄最大的优势就是“专一”和“唯一”,专一的主导产业有利于把本产业做活、做深、做精;本地区农庄中的唯一性或稀有性可以减少竞争对手,满足市民中不同层次、不同品味、不同兴趣爱好者的消费需求,同时,农产品也从单一的生产功能衍生出了科普、教育、健身、休闲、度假、观光等复合型功能,附加值有了明显的提升。因此,这类农庄的客源一般很旺,经济效益可观,如北京通州区南瓜主题公园、昌平区苹果主题公园、房山区京白梨主题公园等。其中,通州区南瓜主题公园的综合效益更为突出,具有一定示范作用。在这里,南瓜从单一的食用功能开发出了观赏、科普、养生等综合功能。汇集了280多个品种的南瓜长廊,既让游客感觉到都市型现代农业的视觉冲击力,又通过卡片形式普及了科普知识。设计了“五子送福”、“一帆风顺”等南瓜主题雕塑,景观化的南瓜惟妙惟肖,突出了园区主题。保健养生南瓜宴,满足了市民健康绿色消费的高端需求。2009年上半年,接待游客2.6万人次,实现观光农业综合收人424万元,直接带动就业380人,当地农民占95%左右。 2、依托主题,营造氛围。参加农业休闲旅游的大部分游客来自城市,这部分游客希望获得与城市生活不同的新奇感受,视听觉上应营造阡陌交通鸡犬相闻的农村景象,游客住宿地建筑则应突出地方民俗特色,与周围农村环境保持一致,尽量避免城市化倾向,室内装修也应考虑农村布置陈设,放置小型的农做工具,让游客“住农家店,吃农家饭,干农家活,看农家景,享农家乐”,营造农村氛围的旅游环境让游客体验乡村野趣的独特魅力。 3、借助网络,仿真体验。在网络信息时展迅猛的今天休闲农业企业仅仅使用传统营销手段来获利是远远不够的,在互联网时代,我们每个网友将转变成中介媒体,你、我、企业都在进行有效的双向沟通。更重要的是,我们已经把虚拟的世界融入到我们的真实生活中。另一方面由于休闲农业产品和服务的易模仿性,品牌的力量日趋凸显。企业只有早日将体验应用到品牌营销中去,才能抢占顾客头脑中的有力位置。在网络体验的过程中,积极的参与是重中之重,这不仅是为了确保参与体验者不会因为错误的方法或者产品知识的欠缺,造成不良的体验效果,同时也便于及时发现问题,及时跟进,避免不良后果的发生。体验得到了良好的效果,之后便是需要促动体验者将良好的感受传递给更多的人,形成口碑,提高品牌信誉度。这是所有营销方式都期望达到的效果,也是传统营销手段所需要面对的困难。因为互联网本身的优势,我们可以采用许多方式,促使这一效果的达成,比如通过网络发放优惠券、参与产品的个性设计等等。网络体验营销只是传统行业体验营销战略的一种途径,毕竟在传统模式下的体验营销要设计和制作优惠券、发放传单等都需要大量投入,而且效果不佳。通过网络工具推广体验营销,可为企业节省大量的成本,而且没有地域的限制。 体验营销论文:农业旅游如何应用体验营销模式 摘要:随着经济的发展,精神需求逐渐取代物质需求,人们愿意花费代价获得精神享受。这种现象已成为社会的一种趋势,促使着体验营销这种新型营销方式应时代的需求产生。大多数休闲农业旅游在产品设计中考虑到“体验”层次,并逐步加以应用。目前,对于体验营销在农业旅游的实际运用,人们的认识并不长远,大多停留在将体验营销作为一种谋取利益的战略布局上。本文就农业中应用体验营销模式在大体上进行探索,研究了体验营销应用于农业在中国的发展历程、发展方向及其实践运用。 关键词:体验营销;农业;应用 21世纪以来,中国经济迅猛发展,居民物质生活富裕程度明显提高。人们不再局限于物质层面的富裕,更多的开始追求精神层面的满足,渴望得到心灵的放松与愉悦,加之生活和工作中的压力不断增加、城市交通拥堵、环境污染等问题严重影响着人们的生活。这些都使人们在快节奏的现代生活脚步中心力交瘁,越来越多的人追求精神享受,渴望通过体验中获得心灵的放松。都说人们的需求推动社会的发展,人们对从体验中放飞自我的迫切需求,为“体验营销”的发展奠定了坚实的契机。体验营销模式被应用于越来越多的领域。由于农业与体验营销的互动性,体验营销应用于农业领域成为一种不可逆反的趋势。为了实现农业的可持续发展,在农业旅游中运用体验营销已不可避免。因此,对于体验营销如何有效地应用于农业中,人们正在进行着孜孜不倦的探索。 1研究背景及意义 1.1研究背景 体验营销理论最早来自于美国。伯恩德•施密特博士(B.H.schmiett)在《体验式营销》一书中指出:“体验式营销站在消费者的感觉、情感、思考、行动、关联五个方面,从新定义、设计营销的思考方式”[1]。在感官上,消费者通过消费体验获得享受的经历、美好的回忆,从而心灵愉悦、精神放松。企业以此为切入点,通过布置场景,打造良好的氛围,为顾客提供服务,使消费者能从中获得体验,从而吸引眼球,这便是体验营销。 1.2研究意义 体验营销模式将农业旅游通过游客的亲身体验以一种不同于传统营销的独特方式展现在人们面前,使农业从幕后走到台前,以此推动农村旅游业发展,从而带动农村地区的经济发展,达到农业可持续发展的最终目标。 2体验营销应用于农业 2.1体验营销与农业的互动性 乡村的特色旅游业是体验营销应用于农业的一种诠释,人们对此并不陌生。例如,生态草莓园采摘草莓。在高楼矗立的钢铁城市里,城里人为了远离城市喧嚣、摆脱束缚、获取放松、往往愿意去体验悠闲平静的乡村生活。通过花费一定的经济代价,回归大自然,享受大自然,从而获得一次愉快的经历体验。而这种经历体验则可以看作是企业的营销手段,利用农村田园风光满足城里人的休闲需求。另一方面,体验营销这种新型营销模式将农业旅游通过游客的亲身体验以一种不同于传统营销的独特方式展现在人们面前,使农业从幕后走到台前,以此推动农村旅游业发展,从而带动农村地区的经济发展,达到农业的可持续发展的最终目标。所以说,体验营销与农业之间有着良好的互动性。 2.2体验营销与农业的结合 如今,越来越多的农业开始“走出来”了。例如,茶庄文化从一杯香茗定优劣到通过体验营销使游客深往其中,从采茶、制茶、泡茶各种手工环节了解茶文化,从而使茶韵味化、体验化;去生态菜园亲手挑选食材,体验农家乐,等。农业对于体验营销的应用逐渐扩展到多重领域,而且形式也变得多样化 3中国农业关于体验营销的应用 3.1体验营销应用于我国的优势 我国是一个有着悠久农业种植历史的大国,从东到西种植地域宽广,规模巨大,由南到北经营方式多样,种类繁多;不仅种植的自然条件得天独厚,而且农业文化内涵丰富。对于农业产业来讲,体验营销有着天然的优势。 3.2体验营销在中国农业的发展应用 改革开放以后,我国农业逐步向以生态观光为主的旅游形式发展。20世纪90年代,观光与休闲相结合成为这个阶段的主要潮流。到21世纪,农业旅游范围扩大,功能渐趋齐全,进入飞速发展阶段。戴美琪、游碧竹曾指出:“我国休闲农业早期兴起阶段的主要形式是农业观光旅游,初期发展阶段的主要形式以观光为主的观光休闲农业园,目前已步入功能拓宽为健康、学习、度假、娱乐、休闲、观光、体验等综合功能的规范经营阶段”[2]。 3.3我国农业在应用体验营销模式中的不足 从我国农业在体验营销应用的整体上看,仍存在着不足之处:政府对农村应用体验营销发展休闲旅游业的重视和关注不足,没有具体的帮扶政策;对于农业旅游长远的发展道路认识不清,景点品种单一,规模小,布局不合理,缺乏特色;现代科技应用少,大多数农业旅游开发仍处于根据农作物生长期组织旅游,受农业季节性制约严重;缺乏有效的管理和专门的人才,等。 4体验营销的实际运用 4.1体验营销在农业中的应用--以湖北土老憨生态农业集团为例 湖北土老憨生态农业集团总部位于湖北省宜都市,2005年成立。以土老憨和清江野渔为两大主打品牌,形成柑橘全产业加工、野鱼深加工的产业链。为转变发展方式,带动当地橘农增收,土老憨集团积极探寻新出路,将体验营销应用于柑橘农业中,实现其可持续发展。 4.2就土老憨集团在柑橘农业中应用体验营销进行优势分析 该公司以柑橘农业种植为基础,以精细化加工为支撑,以旅游开发为带动,探索新农村建设原地城镇化、农业产业化、农村休闲游、农业新技术普及、新品种应用、“互联网+五位一体”相结合的发展模式,推进建设国家柑橘农业公园,从而促进三产业融合发展,实现农业的可持续发展;建设“一村、一品、一文化”格局,实现农村休闲体验旅游业与柑桔全产业链的深度融合,发展富有地方特色的柑橘文化体验式旅游服务业;打造优质品牌,优化柑橘原材料生产基地建设,提升土老憨全产业链品牌影响力;与中国农业大学、华中农业大学、西南大学、台湾中华海洋大学、武汉工业学院、湖北工业学院等高校建立了战略合作关系,并引入优良品种采取现代技术使其“四季不断桔”,冲破农业季节性限制;与意大利专家保罗教授进行友好交流,聘请中国工程院院士邓秀新成为集团顾问,并且积极吸取大学生人才,为企业注入新鲜血液。 5结语 5.1研究结论 体验营销应用于农业。一方面满足了城里人渴望宁静、释放压力的体验需求,顺应了精神消费日益多元化的潮流;另一方面,农业通过旅游发展从幕后走向人们的视野,有益于农民收入的提高,增长农村地区经济,推动农业的可持续发展建设。因此,在农业中的运用体验营销有着广阔的市场。 5.2展望 体验营销在农业中的应用逐渐成熟且朝着多样化的方向发展。由此看来,体验营销在农业中的应用将会为农业的可持续发展探索新的出路,带来新的活力。对于体验营销在农业中的应用将进行持续的探索,未来也将变得更加完善。 作者:陈雨晴 郭敏 詹慕晗 单位:武汉东湖学院 体验营销论文:谈体验经济时代体育产业的营销策略 摘要:随着社会经济形势的不断发展与变化,人们的生活进入体验经济时代。新形式的经济促使我国体育产业更新营销观念,实施有效的营销策略,促进人们在体育方面的消费。体验经济时代促进人们消费观念的转变,体育产业的营销策略要迎合人们的消费观念和需求。本文主要提出几点体验经济时代体育产业营销策略,促进体育产业的健康发展。 关键词:体验经济;体育产业;营销策略 体验经济是社会发展的必然趋势,将逐渐成为社会经济活动的主要形式,刺激人们消费并改变消费观念。体验经济具有重视消费者、重视产品和服务、重视文化内涵以及延伸服务等特点,结合这些特点,设计可以满足人们需求的体育产业营销策略,增加人们对体育产业的关注,在促进社会经济发展的同时,保证人们的身心健康。 1体验经济的内涵 体验经济是一种与其他形式经济完全不同的社会经济形式,主要是以商品、服务为人们提供体验的经济形式。体验是为人们提供个性化的服务,并使人们从中获得娱乐、教育、审美等多方面的记忆,并使这种记忆值得人们用心记忆和体会,符合顾客个人需求。将体验与经济发展相结合,不仅是满足人们的消费需求,更能够促进社会经济的健康和可持续发展。体验经济已经逐渐成为连接消费与社会经济发展的纽带,是人类社会发展的重大变革。 2体验经济的特点 2.1体验经济更加重视消费者 传统的营销观念更重视销售渠道,而体验经济则将营销的重点转变到消费者。各企业在设计营销方案过程中,要将消费者的个人需求作为重点考虑,为消费者提供个性化的服务,以此提高企业自身的市场竞争力。各企业对消费者的重视,可使其自身的持续、稳定发展得到有效保证。 2.2注重对产品和服务的差异性 在商品经济时代,企业将商品和服务的一致性作为发展的关键性因素。随着社会经济形式的不断变化,消费者个人需求的不同,企业更加注重为消费者提供符合自身需求的商品和服务,设计差异性的营销策略。 2.3产品和服务的文化内涵对企业的发展并重 体验经济时代的到来,使各企业对产品和服务的文化内涵提高重视度,只有产品和服务的文化内涵得到消费者的认可,使消费者在接受企业产品和服务的过程中增长见识、提高文化涵养,才能有效促进消费。人们在物质生活得到满足之后,更加重视情感的需求,进而增加对产品和服务的文化内涵。 2.4重视产品和服务的延伸服务 在体验经济时代,产品和服务的延伸服务得到更多的重视。在体验的经济形式下,企业需要做好产品及服务的延伸服务,即售后服务、情感服务及个性化的消费服务等,增加产品和服务的价值[1]。在体验经济的不断发展与进步中,其特点逐渐增多,并以重视消费者的需求,设计个性化的营销策略为宗旨,促进自身发展的同时,使社会经济快速发展。 3体验经济时代体育产业营销策略 体验经济时代体育产业营销策略重视消费者的体验,尊重消费者的需求,促进消费的营销策略表现在消费者需求的情感化、个性化的体育消费、主动化的体育消费等几个方面,消费者思想观念的转变有利于体验经济时代的发展,更有利于体验经济形式下体育产业的发展。 3.1消费者需求的情感化 近年来,人们的生活水平不断提升,物质生活得到极大的满足,进而对精神的满足有了更高的要求,从而促进社会经济进入体验经济时代。传统的体育产业营销方式已经不能激起消费者的消费欲望,体育产业在重视产品和服务的同时,应增加对消费者消费情感化的关注,使体育产品和服务与消费者的情感需求保持一致,增加体育产品和服务和消费者之间的密切联系。体育产品和服务引起消费者的共鸣,充分体现出自身的价值[2]。消费者在社会经济形式的不断变化中,追求物质与精神两方面的满足,消费需求情感化较为明显。体验经济环境下,体育产业为满足消费者物质与精神的需求,积极改变营销方式,从而提高体育产业的综合效益。 3.2个性化的体育消费 在信息发展迅速的现今社会,消费者对体育产品和服务都有了较为深入的了解。因此,对体育产品和服务的要求更高。传统形式的产品和服务已经不能满足消费者的需求,此时,消费者追求的是能够满足自身个性的体育产品和服务,对大众化的产品及服务已经失去消费热情。目前,形式单一的体育产品和服务正逐渐被替代,而多样化的体育产品和服务得到消费者更多的关注,发展快速。在体验经济的背景下,个性化的消费更加符合消费者的需求,因此,体育产业营销策略应融合个性化,以便促进体育产业的持久而稳定发展,更是实现体验经济可持续发展的有效方式[3]。 3.3主动化的体育消费 体验经济时代的来临,使消费者不在满足于被动消费,而是主动选择适合自身的体育产品和服务,并且主动参与产品和服务的设计,完善体育产品和服务的不足之处,使之更受广大消费者的喜爱。消费者主动参与到体育产品和服务的设计中,企业将消费者的意见和建议融合到营销策略中,使营销策略更符合消费者的物质和精神需求,尊重消费者的生活观念与习惯。消费者的主动参与,促使体育产品和服务与消费者之间更容易产生共鸣,激发消费者的消费热情。消费者与体育产品和服务之间存在紧密的联系,消费者选择体育产品和服务是追求物质与精神满足的重要体现,将体育消费有被动转化为主动。主动化的体育消费是体验经济时代体育发展的必然趋势。 4总结 总而言之,体验经济是社会经济发展的必然形式。在这样的经济形式下,要求体育产业的营销策略要以消费者的需求为主,以此增加消费者的消费热情,在满足消费者的同时,促进体育产业的发展,并有利于体验经济的发展。 作者:李宇明 单位:白城师范学院体育学院 体验营销论文:迪士尼乐园体验式营销模式研究 摘要:营销模式在主题公园等娱乐行业的应用模式,进而充实我国现行的营销体系,并为娱乐行业的营销发展提出新方向。 关键词:体验式营销;迪士尼乐园 一、迪士尼乐园环境分析 (一)迪士尼乐园概况 1955年7月,由WaltDisney创办的全球知名的老牌连锁主题公园迪士尼乐园开园了,并迅速席卷了全球的人气——不仅仅俘获了全球的小朋友,甚至一些成年人也成为了迪士尼乐园的忠实粉丝。然而事实上,截至2015年底,迪士尼乐园在全球仅仅设立了六个度假区,却成功稳坐全球第二大跨国传媒娱乐业集团的位置。国内多数消费者均有过去迪士尼乐园游玩的经历,其评价多以正面为主,这暗示出迪士尼乐园在消费者中享有较高的知名度,且立足自身卡通形象,与一般的主题公园相比具有较高的辨识度。这也说明,迪士尼乐园整体的体验式营销模式运用得恰到好处,值得我国主题公园学习。 (二)迪士尼乐园营销环境分析 1.宏观环境迪士尼乐园的宏观环境,是描述迪士尼乐园立足主题公园行业所处的行业环境,所面临的各种宏观因素的综合。基于体验式营销模式与原有的传统式营销模式间存在的差异性,本节主要集中于文化及社会两方面对迪士尼乐园所处的宏观环境进行分析。(1)文化环境迪士尼乐园自1955年开园至今,在全球已有六家主题公园。分析这六家主题公园的选址,可以发现这六家主体公园分别位于美国加州、美国奥兰多、日本东京、法国巴黎、中国香港以及中国上海,囊括了包括美洲、欧洲及亚洲三块大陆,而针对不同的园区所处的文化背景,迪士尼乐园采取了相应的体验式营销策略。根据不同园区所处的地理位置不同,迪士尼乐园在主题区域中提供的游乐设施与游乐项目在保持与其自身定位相符(如园区内一定会有米老鼠、唐老鸭等经典迪士尼卡通形象)的同时,也注重融入园区所处地区的文化内涵。如洛杉矶迪士尼乐园中所设置的“美国大道”区域,东京迪士尼乐园中所设置的“世界市集”区域,即将开园的上海迪士尼乐园中所设置的“中国园林”区域,皆体现出迪士尼乐园将自身文化内涵与当地文化内涵相融合的做法。而除此以外,在园区餐厅菜单、园区游行表演等多方面,迪士尼乐园都进行了细心的研究和设定,以保证在实行体验式营销策略的过程中,保持乐园自有的辨识度的同时,不会因过分强调自身文化忽略当地文化,引起消费者的反感或不适。这在一定程度上保证了消费者的满意度,是立足于体验对营销策略进行细分,对策略实施进行监督的一大体现。(2)社会环境通过分析当前我国不同年龄段的人口分布,可以有效了解当前国内市场消费者构成情况,帮助企业采取适当的体验式营销模式对市场进行细分,并推行针对各年龄段消费者的不同方案。根据中华人民共和国国家统计局第六次人口普查数据可得,当前全国人口构成主要以30~59岁人口为主,市场上现行消费者多以中老年人为主,而迪士尼主打卡通,园区内多以卡通人物或迪士尼公司自产的电影人物为主,对幼龄消费者具有较大吸引力,但在面向中老年人群时则略显不足。而鉴于当前市场上,寻求体验式商品以求满足高层次需求的消费者大多为该年龄段的消费者,如何采取有效地体验式营销方案以吸引这类消费者是迪士尼乐园当前所面临的难题之一。而这一问题也可以成为国内许多主题乐园进行体验式营销模式的一个新突破口,通过分析这类消费者特性能够有效帮助企业突破限制,获得新发展。2.行业环境随着消费者收入水平的不断上升,其生活水平也不断提高。通过马斯洛的需求层次理论分析可以得知,当前的消费者不再以物质化的生理需求等低层次需求为驱动力,而是转向诸如自我表达、自我实现等精神层面的高层次需求。这在一定程度上推动了以主题公园为代表的娱乐行业在国内的发展。而根据体验式营销的定义,消费者在消费的过程中不仅仅满足于得到服务,他们所追求的是一种交互式的体验,即能够亲自参与,亲身体验不同情境下的精神产品。通过分析,可以发现当前的娱乐行业主要呈现出以下几个特点:(1)需求多样化通过对于不同经济形态的分析可以发现,工业经济形态下,标准化的产品已经无法满足消费者日益变化的需求,才促生出诸如服务经济、体验经济等一些新经济形态。因而当前消费者需求正逐步呈现出多样化的趋势。体验商品已不仅仅是消费者需求的一种体现,更是消费者自我表达、自我展现的一种方式。而消费者自身在面对体验商品时也不再是被动接受的状态,而是以主动参与,主动交互为特征。(2)获取需求方式个性化当前科技高速发展,这不仅加快了消费者的生活节奏,更为消费者提供了多样的获取需求的方式。以订票为例,若干年前消费者购买主题游乐园门票的方式局限于园区窗口购票、旅行社代购以及电话订购三种。而现在随着网络的发展,消费者可以通过网络、手机app等多种方式进行购票,这丰富了消费者获取需求的途径,同时也为消费者提供了便利。消费者可以根据自身实际情况对购票方式进行选择,这也暗示出消费者在获取需求方式方面呈现出的个性化趋势。3.竞争环境近几年来,体验需求正逐渐成为众多消费者需求的一大重要组成部分,通过对竞争环境的分析,能够有效帮助企业了解当前市场上的竞争激烈程度,进而制定相应的体验式营销方案。对于迪士尼乐园而言,其所面临的竞争环境总体竞争程度不高,就全球范围来看,没有任何一家主题公园能够成就迪士尼乐园的品牌知名度及消费者接受度。这与其在经营游乐园的同时,注意与自身电影、动画等主题相契合有着密切的关系。通过知名动画形象,如米老鼠、白雪公主等来突出全球范围内的企业辨识度,并加入花木兰、钟楼怪人等具有文化特征意味的形象来获取消费者好感,成为迪士尼乐园在全球进行扩张发展的一大助力。而这一点也值得国内主题游乐园学习和借鉴。 二、案例分析 (一)迪士尼乐园经营管理现状 目前迪士尼乐园共有六个园区,每年吸引数以万计的消费者前来参观游玩。一定程度上来说,在任何一个地区设立迪士尼乐园都会间接促进该地区旅游业的发展,为地区带来可观的旅游收入。根据迪士尼公司年度报告显示,主题公园作为迪士尼乐园的第二大产业,其总体的收入情况及利润情况在近几年来一直处于稳步提升的状态。尽管2010年迪士尼公司主题公园产业较2009年略有回落,但考虑到其受到2010年的欧债危机及2008年全球金融危机余波的影响,2010年迪士尼公司主题公园部分的利润回落则处于可以接受的范围内。纵观迪士尼乐园近几年的发展动向,其通过体验式营销模式来对园区进行经营管理是成功的。 (二)迪士尼乐园体验营销评价及总结 通过上一节中对于迪士尼乐园经营管理状况的阐述可以发现,迪士尼乐园较好地运用了体验式营销模式对乐园进行了宣传营销。而通过分发调查问卷及数据统计结果可以看出,迪士尼乐园在进行体验营销的过程中,仍然存在一些问题点需要进行整改。根据调查,有近半数的消费者选择以家庭为单位进行主题公园门票的购买,而以公司、个人为单位进行购买的消费者分别占22%及17%,分列购买单位的第二、第三位。同时,70%以上的消费者多以团体的形式对主题公园门票进行购买;而以上海迪士尼乐园官方售票网站为例可以发现,当前官方售票页面只推出了标准票(1.4M以上)、儿童票(1.0~1.4M)和老年人票(65周岁以上)三种票种,并未就批量订票提供任何单独页面或优惠政策。就便利性而言,迪士尼乐园在这点上略有欠缺,仍然需要对当前的订票政策进行改进。通过第一章中对于迪士尼乐园所处的行业环境分析发现,当前的行业环境展现出“获取需求方式个性化”的特征,消费者对主题公园门票进行购买的途径多种多样,且其分布相对较为平均,园区窗口、网络平台、旅行社、电话订票等购票途径间没有显著差异。而这与迪士尼乐园当前所提供的购票方式基本一致,迪士尼乐园在这一方面上总体处理较为得当。以上问题及调查问卷统计结果是消费者对于普遍性的主题公园的选择及购买方式方面的统计结果,是消费者对于主题公园整体行业的评价的反馈,接下来在有针对性地对与迪士尼乐园相关的一些问题的调查后,我们发现,近90%的消费者对迪士尼乐园感到满意的原因在于“环境非常诱人”“游乐设施比较有趣”“工作人员态度好”或是“餐厅饮食美味”,而这些原因皆可以归结为体验式因素。而在与这些消费人群进行交谈的过程中,也可以发现这类消费者普遍对于迪士尼乐园评价较高的原因在于,他们坚信迪士尼乐园能够“给人带来快乐”,这也是迪士尼乐园体验式营销模式最成功的地方—将营销与消费者最终获得的体验联系起来,以难以磨灭的记忆形成消费者忠诚的基础,进而保证消费者只要一想到迪士尼乐园,就能将其与自身快乐轻松的体验联系起来,从而产生正面影响。在谈及对迪士尼乐园的游玩经历是否满意时,其大多数不满源自于“乐园所属区域较远,交通不便”“园区整体面积大,难以进行充分游览”等一些当前管理者出于战略考虑而未及时意识到的园区缺陷。这类缺陷对消费者在迪士尼乐园中所获得的整体体验会产生一定程度的负面影响,相对于“环境幼稚”“设施不安全”等因素,由于战略原因所引起的消费者不满占到了全部消费者不满意原因的一半以上,这暗示迪士尼乐园在进行营销策略的过程中,需要将这类因素纳入考虑,从而实现体验式营销的最佳效果。 三、结论与展望 随着社会经济的高速发展,经济形态也在不断变革交替。基于不同经济形态的营销模式与营销框架也处于不断的变化中。体验营销是基于当下最为热门的体验经济形态下与之匹配的新型营销模式,在欧美国家的市场上已经得到了充分的利用,然而在国内的市场上却并没有得到广泛的应用。鉴于现有的营销框架在对诸如主题公园等娱乐行业进行营销分析策划时所体现出的疲软和不足,引入全新的营销模式以保证该行业蓬勃扩张,国民经济平稳发展具有一定的必要性和必须性。本文通过分析迪士尼乐园所处的营销环境进行分析,同时结合迪士尼乐园经营管理的现状,并以调查为支撑,对迪士尼乐园实行体验式营销模式的所取得的成果进行评价及总结。通过分析研究,探索出以主题公园为代表的娱乐行业在应用体验式营销模式进行营销活动时应注意的方面。同时,丰富了我国现行的营销体系,并为娱乐行业的营销发展提出新方向。 作者:黄东
市场营销论文:创建高职市场营销教学体制研究 一、高职市场营销专业教学体系的构成 1.理论教学体系 市场营销专业课程理论教学体系包括基础课程教学、核心课程教学和外围课程教学三大环节。(1)基础课程教学环节是整个理论教学体系的基础环节。在四川天一学院市场营销专业课程体系中,主要的基础课程有经济法、经济学基础、经济数学、统计学、基础会计学和经济应用文写作等,主要在第一学年开设,要求学生通过学习专业基础课程,具备经济基础知识及其运用能力,为专业课程的学习奠定基础。(2)核心课程教学环节是整个理论教学体系的重要组成部分。所谓核心课程,就是将本专业的若干科目中选择若干重要的学科合并起来,构成一个范围广阔的科目,规定为每一个学生所必修,同时尽量使其他学科与之配合。它的一个显着特征就是要求学生必须掌握。四川天一学院市场营销专业主要有市场营销基础、市场营销调研、商务谈判与推销技巧等三门核心课程。(3)外围课程是核心课程的有力补充。所谓外围课程,就是以学生差异为出发点而设立的综合素质类课程,学生可根据兴趣等选择性学习。由于外围课程多样化、个性化,各校可根据自身状况选择性开设。四川天一学院市场营销专业的外围课程主要包括营销管理、商品销售、客户服务等三个重点部分,以及营销策划、网络营销等高端、现代营销等两个部分。 2.实践教学体系 市场营销专业实践教学体系是整个专业教学体系的核心部分。市场营销专业实践教学体系一般包括课程实验教学、实习实训和社会实践三大环节。 (1)实验教学环节是开展市场营销实践教学的基本前提。实验教学环节与理论教学既密切联系,又相对独立。该环节一般根据课程内容以课内实验等方式为主,穿插在课堂教学中,其主要目的是通过案例分析、课堂讨论、现场演练等方式,实现专业课程知识点的逐一认知和实践应用。因此,一方面实验教学环节安排要合理,理论和实践比例分配要适当,内容安排要科学,还要体现实用性,趣味性;另一方面实验教学的培养目标要与学院的人才培养目标相一致,能够体现出学院的办学指导思想。在四川天一学院市场营销专业实验教学环节中,由于市场营销专业课程大都涉及课程实习,因此该部分课程实训应占到整个教学的30~50%左右;实践性较强的市场营销调研、市场营销策划、网络营销、商务谈判与推销技巧等课程,实践教学环节比例一般占总课时50%左右。对于实践教学的场所,可以在课堂、实训室、校园内外等。我们统一称其为“第一课堂”。例如,市场营销调研一课的实验环节,教师可根据课程进度安排在机房、公共场所、教室等地进行实训活动。 (2)社会实践教学环节是实践教学体系的有力补充。社会实践环节作为实践教学体系不可或缺的一部分。四川天一学院市场营销专业主要利用学生两个宝贵的暑假时间和课余时间来完成。第一个社会实践环节的主要内容是让学生真实认知世界,感知世界,了解中国现状,树立正确的社会观念,比如说到诸多企业进行暑期生产实习等;第二个社会实践环节以专业实践为主,内容包括促销实习和市场调研实习等专业实践。另外,早在2003年就成立了“营销先锋”学生社团,由系主任担任团长,指定专业教师负责指导工作,社团干部负责组织学生积极参与各种社会兼职活动,开展各种素质拓展活动,以及进行营销技巧训练等,通过“第二课堂”为学生提供更多的实训机会。 (3)实习实训教学环节是实践教学体系的重要组成部分。实习实训教学环节包括认知实习、生产实习和毕业实习三大环节,主要通过“第三课堂”完成。第三课堂包括企业内部、商品卖场、专业展厅等地。四川天一学院市场营销专业的认知实习主要通过参观、考察企业、卖场、专业展厅等方式进行,让学生直观了解社会、接触营销,正确认识社会现状,该环节在第一学年完成。本专业在该环节设置了洲际酒店等顶岗实习环节,让学生通过从事具体的服务工作来感知社会。该专业的生产实习是在学生专业课程学习过程中进行的,即一边进行专业课程学习,一边分批安排学生进入企业进行顶岗实习、生产实习,用于提升、检验学生专业技能。该环节为独立实践教学环节,实践内容一定要与所学专业知识相匹配。并且,在该环节的实施过程中,应尽量避免与学生课堂学生时间发生冲突,这需要各职能管理部分之间的协调与配合。在本专业主要设置了市场调查实训、商务谈判实训和综合营销实训等三大实训环节,分别通过与市场调查公司、营销企业合作和借助模拟教学软件等三种方式来完成。毕业实习是整个实训教学环节的最后一环,也是关键的一环。该专业的毕业实习从理论上说应在第6学期开设,但在实际操作中,从上一年的7月就有相当一部分学生开始进入毕业实习阶段,这势必与正常教学管理工作造成一定冲突,要想解决好教学管理和学生就业冲突,就需要教学单位和学生管理部门提前做好安排,协调处理,共同解决矛盾。在毕业实习结束后,四川天一学院市场营销专业率先在学院内进行改革,要求学生根据实习内容撰写毕业 实习报告,并带动其他专业也纷纷将毕业论文调整为毕业实习报告。该报告内容包括不少于3000字的工作总结、6篇工作日志、用人单位的实习鉴定表等。 3.市场营销专业职业素质教育体系 市场营销专业职业素质教育体系是为提高学生综合素质而设。一般包括思想素质教育、人文素质教育和身心素质教育三个部分。思想素质教育的目的是让学生树立正确的人生观、价值观。本专业主要开设的课程有思想道德修养与法律基础、形势与政策、军事理论、军事技能训练等。这些课程学分占总学分5~8%左右。人文素质教育的目的是提高学生文化素质修养。本专业主要开设的课程有大学语文、大学美术鉴赏、中国近现代史纲要、中国历史文化等,多为选修课程,学生可根据兴趣、爱好选择学习。身心素质教育的目的是保证学生身体健康和心理健康。因此,既有包括关系学生心理健康的心理健康教育等课程,还包括关系身体健康的体育以及专业体育等选修课程。 三、构建四川天一学院市场营销专业教学体系的几点体会 1.一定要以”就业为导向”,找准细分就业市场 任何一个学校要想保证市场营销专业的生存、发展和壮大,就必须要对其人才的就业需求进行细分。以“就业为导向”的市场细分依据就是用人单位对营销人员需求的多样性和用人行为的差异性,把整体市场划分为若干具有相似特征的用人群体,以便选择确定自己的目标市场,制订符合本目标市场需求的教学体系,同时有利于发现目标用人单位的需求特性。因此,有效的市场细分明确各自的目标市场,确立本专业发展方向,这是做好市场营销专业建设的前提条件。通过有效市场细分发现市场需求,赢得市场主动权。例如,四川天一学院与吉利集团进行战略合作,适时开办市场营销(汽车营销)方向,就是抓住了未来成都市场汽车需求的大幅增加对汽车营销人才的需要. 2.建设一支具有专业实践经验的“双师型”教师队伍 高职院校市场营销专业的实践教学,离不开一支具有专业实践经验的“双师型”教师队伍。学院要制定相应的激励机制,鼓励教师积极开展实践教学。我院在实际操作过程,开展了一系列措施鼓励教师参与企业实践。比如:对独立实训课程单独核发课时费;教师到企业挂职锻炼计算课时费;教师开新课给予一定的奖励等。同时,鼓励教师积极利用暑假期间到企业进行挂职锻炼,计发一定的补贴;另一方面,每学期都邀请大量的企业专家到校开设系列专题讲座,充实教师队伍的力量。如学院新开设的《行业知识讲座》一课,就是专门请行业专家来校开设各种专题讲座的。当然,从专业建设长远角度来看,还需要引进一批专职的具有教学实践经验的专业教师担任实践教学和专业建设等方面的重要工作,才能真正做到全面开展专业实践教学,但实际操作难度较大。 3.通过“生产实习”深化校企合作新模式 学生的实践能力培养离不开企业的支持,深化校企合作将为学生提供一个重要的实践平台。本专业在选择合作企业时一般遵循以下三个基本原则:一是对企业的规模有要求,要能解决多批次多人数的实习;二是实实在在的开展实践教学活动;三是校企业合作能够给双方带来经济价值。只要能够满足这三个遴选条件,就能够在校企合作方式上进行创新。由于四川天一学院处于西部地区,校内实践教学设施相对不足,因此致力于探索校外实践教学新模式,并取得了可喜的经验。以市场调查实训为例,与益普索(中国)市场调查公司多年的亲密合作,已经摸索出一条新型的校企合作模式,供同行借鉴。一方面,市场调查公司需要大量的访问员开展调查工作,解决了实训人员数量多的问题;另一方面,专业调查公司有各种类型的调查项目,解决了调查内容要多样化问题。 以我院该专业2008级学生为例,学生人数约800余人,要想保证每人都有实训的机会,因此分批分次从各班抽出5名同学,每批100左右,到公司进行电话调查顶岗实习。工作时间实行A、B班制,A班为周末班,工作时间从早上9点到晚上6点;B班为平时班,工作时间从下午1:30到晚上9点。这样既不影响学生的正常学习,同时又保证了实训项目的实施。 市场营销论文:旅游市场营销存在的问题及其对策分析 【摘要】 我国旅游市场充满了活力和生机,有着美好的前景和巨大的发展潜力。各地的旅游开发也蔚为壮观,旅游公司如雨后春笋般兴起,形成了激烈的市场竞争,面对这种现象,研究旅游市场营销十分必要。旅游企业如何发展,成为旅游业一个崭新而迫切的关键问题。本文在研究、分析我国旅游市场营销的发展现状和存在的问题后,提出解决问题的对策,探讨了旅游市场营销的合理发展趋势。 【关键词】旅游市场营销 网络营销 对策 进入21世纪以来,中国经济更加融入国际社会,中国市场也逐步与国际市场接轨。旅游行业是中国最早与国际接轨的行业之一。旅游业被称为”永远的朝阳产业“,中国旅游业正处于蓬勃发展时期,近年来取得了辉煌的成就。中国旅游市场充满了活力和生机,有着美好的前景和巨大的发展潜力。新世纪的中国旅游业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业,从世界旅游大国迈向世界旅游强国。 一、我国旅游市场发展现状 1991年开始推出的旅游黄金周激发了国内百姓的旅游热情,经过近20年的发展,从国内旅游人次上看,我国已经成为世界最大的国内旅游市场。根据世界旅游组织的预测,到2020年我国将成为世界第一旅游目的地国,出国旅游人次将达世界第四位。 20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展,城镇居民和农民的出游率不断上升。出国(境)旅游市场不断升温,从无到有,从出国探亲旅游到公民自费出国旅游。 随着人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大,节假日的延长,闲暇时间的增多,必然会极大的促进国内旅游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。2000年我国人均国民收入已经达到800美元,根据发达国家发展旅游业的经验表明,在人均GDP达到1000美元以后,旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展,我国已经接近于这一临界值,说明我国的大众旅游时代很快就要到来。按国际惯例,国际旅游收入与国内收入的比例为1:8或1:9,我国目前仅达到了1:2.35,潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大,入境过夜旅游人数只及法国的一半,国际旅游收入还不到美国的1/5。 由此可见,中国旅游业的发展潜力巨大。迅速崛起的中国旅游市场孕育着商机,特别是经济全球化时代来临,知识经济、网络经济初见端倪的今天,各地的旅游开发蔚为壮观,旅游公司如雨后春笋般兴起,形成了激烈的旅游市场营销竞争,面对这种现象,研究旅游市场营销十分必要。旅游企业如何发展,成为旅游业一个崭新而迫切的关键问题,企业面对着巨大的挑战,同时也带来了一次很大的机遇。 二、旅游市场营销涵义 旅游市场营销有时是指营销行为,有时又指营销理论。作为一种营销行为,旅游市场营销是指旅游企业在履行社会责任的前提下,以旅游者为中心,在旅游环境分析、旅游购买行为分析、旅游市场调研和旅游市场细分的基础上,选择适当的目标市场,找准本企业和旅游产品位置,通过营销战略、营销策略的整合和科学的营销管理,实现旅游企业、旅游者和社会”三赢“目标。 作为一种营销理论,旅游市场营销是一门研究旅游企业市场营销理念、营销活动规律及营销战略的应用学科。旅游市场营销理论是市场营销理论的一个分支,但与一般市场营销理论相比又有其特殊性。 三、我国旅游市场营销存在的问题 1、在旅游市场营销中存在盲目降价竞争问题 旅游产品的定价,不仅需要科学的理论和方法为指导,同时由于竞争和旅游者的需要,还必须有高明的定价技巧和策略。旅游企业的定价策略就是根据旅游市场的具体情况,从定价目标出发,灵活运用价格手段,使其适应市场的不同情况,实现企业的营销目标。但是有许多旅行社把降价作为主要竞争手段,如果以这样的营销战略长期进行营销,就只会影响旅游企业产品形象,而损害旅游企业自身利益。 2、旅游市场营销中存在促销方法单一的问题 旅游业相当有限的旅游促销手段,较多的是”年年岁岁花相似,岁岁年年人相同“。缺乏形式创新,更缺乏内容创新,这种传统落后的旅游促销,早已没有了昔日的光彩。手段上的落后渐渐影响了高质量的旅游营销策略 ,会制约旅游业的规范化、智能化、信息化和全球一体化的发展趋势。这与日益发展的各国旅游业相距甚远。 3、旅游产品老化、单一,产品结构不合理,产品质量有待提高 第一,现代旅游产品包括观光旅游、度假旅游和特种旅游三大产品结构。而我国旅游业还是以观光旅游为主,但是在激烈的旅游市场竞争中 ,只靠一条腿是站不住的。 其次是旅游产品质量存在问题。旅游产品质量可分为普品、精品、特品和绝品四大类,国内的旅游产品可以说是普品比较多,特品、绝品有一些,而精品更少一些。 再次,产品的升级换代速度慢。总的来说,旅游产品创新不够,多年保持不变没有新鲜感。 四、加强旅游市场营销的几点建议 1、发展旅游网络营销 随着信息时代的到来 ,旅游企业市场竞争也越来越集中到获取经济信息和营销信息两个方面 。旅游网络营销可以超越时间和空间限制进行信息交换,并跨越时空达成交易,使任何旅游企业都有可能全天侯提供全球性营销服务。互联网的多媒体功能使旅游网络营销可以集中图文、声音等各种媒体的传播形式,创造出虚拟环境,立体化地传播旅游信息。互联网具有人类社会最大限度的交互式自由空间。无论是旅游企业和团体,还是旅游者,都可以自由地和寻找信息,自由地互动式地在网上进行交流沟通。 旅游网络营销兼具直接营销、目标营销、双向互动营销、参与式营销的优点。旅游网络营销还具有高度的整合性,具有无与伦比的高效率,突出地表现在信息量最大、精确度最高、更新最快、传递最迅速。旅游网络营销最具经济效益,非店面销售省去了租金、水电、人工成本等大笔费用,少了实物交换的物流成本,这一切都大大降低了运营损耗。 2、旅游市场营销要视形象为生命 要把旅游公司的形象宣传作为一项工作目标。导游和其他旅游公司成员要在工作当中注意仪表、举止、言谈等,在实际工作中努力为顾客留下良好的印象。恪守承诺,搞好服务,让游客有宾至如归的感受,使旅游市场淡季不淡。要经常利用报刊杂志、电视、电台等媒体,广泛宣传旅游公司和旅游服务项目、景点、产品;多组织展览、旅游形象大使巡游、旅游知识有奖竞赛、旅游摄影比赛、模特表演等活动,积极搅动旅游市场,让更多的人更加认识旅游公司和旅游景点。 3、要树立旅游品牌 未来旅游市场的竞争实质上是理念、 文化及品牌的竞争,是忠诚顾客的竞争。在旅游营销中必须制定相应的长期战略计划,处理好市场短期效益与长远发展的关系,确立顾客服务的理念体系并将其视为确立竞争优势的核心理念。在此基础上完善和改进营销组合,彻底改变现有的粗放的营销模式,将绿色营销、关系营销、整合营销及知识营销的理念和方法融入到现有的旅游营销体制中,将这一理念加以有组织的系统化,使之渗透到所有员工意识领域并成为所有员工的基本行为准则以树立良好的旅游品牌形象。 五、发展趋势展望 网络营销和传统营销需要紧密结合。从发展趋势来看,互联网营销的实施是必然的。但互联网营销和传统营销只有紧密结合,扬长避短,才能更好,更快,更有效率地满足顾客需要。 市场营销论文:酒店市场营销建议 随着“四星”的各项改造项目的完成,同原来的消费群体相比,市场将会发生变化。为此我建议采取以下措施: 一:明确市场定位,细分客源市场。 “四星”的主要客源市场是高层精英、商务散客和中高级行政会议团队。销售部要通过收集和建立客史档案,对客源市场进行梳理和细分,并确定三个营销目标,即:确保上层客源、发展中层客源、争取周边客源,以资信实力和个人综合素质为座标逐一落实。根据经济发展形势趋势,努力拓展客源市场,去年全市规模以上工业企业实现增加值亿元,增长,那么工业总产值达千万元的企业有多少?是否都是现在潜在的客户?客源市场要向周边地区、向枣庄、山东辐射提供基础,因而品牌要推向枣庄,推向山东。 二:巩固发展核心客源,努力拓展营销。 市场经营需要依托市场,而市场的核心是客源。我们要注重营销策略,在经营作风上要改变形象,努力消除坐等的被动弊端,把经营的重点放在建立、巩固和扩大核心客源上。一是注重建档立史,根据党政机关、重点骨干企业人士变动,经营变化情况实行快速跟踪建档;根据客人消费、结构和特征,分级分层建立档案;二是加强工作的主动性和针对性,开展针对性的宣传和促销;三是放下架子,主动沟通,加强联络,通过定期拜访,群发信息,节日联谊等方式,增进感情吸引客源;四是在管理机制上创新激励,建立公关营销责任指标考核制,加强营销人员责任感、危机感,下功夫拓展团队接待量。 三:坚持高档次经营格局,培置自身经营优势。 酒店已选择高档次经营格局,为此,首先要更加注重自身的意识、理念、教育,通过各种会议和组织考察国内一流的四星级酒店,反复向全员特别是管理人员强调和灌输高品质的经营理念;其次是开展管理与咨询,学术与交流活动,引进国内甚至国际上一流的管理模式和经验,为高档次、品牌化经营铺设桥梁;再次,在产品上坚持高档次市场定位,通过硬件装饰改造,用品更新换代,菜肴引进创新和培养发展金钥匙会员,继续探索精细化服务等一系列连锁措施,奠定当地高档次经营的地位和形象。 以上是公关营销部在市场营销方面的经营思路和经营战略。但是酒店营销是一个“全员营销”的过程。上至总经理,下至普通员工都要通过日常的迎来送往、接人待物,到对客服务的每一个规范、要求、标准,再到基层管理的行为规范和工作要求,集中体现“以顾客为中心”这一主题来科学地开展酒店的运营工作,具体措施如下: 一、根据顾客需求,提供顾客满意的产品和服务。 酒店服务人员既要按照规定的服务方式和服务规范来进行服务,又要为客人提供更加有针对性的服务,这样才能够满足客人极具个性化的心理需求。当然,这首先要求管理人员要加大对员工进行相关的知识培训,强化服务意识,提高服务的技巧性。比如:在酒店就餐,服务人员要针对客人的爱好和就餐人数来帮助客人点菜;同时根据客人菜品消费的档次高低来推荐酒水;在席间非常讲究上菜的时机和火候,注意服务细节;结帐时快速准确。让客人既体会到酒店的热情服务,又深刻感受到酒店的良苦用心和默默关怀,那么酒店怎么不会让客人感动呢?现代营销学有一句非常通俗的话:“营销不仅让客人满意,更重要的是让客人感动。”只有这样,客人才会由“头回客”变为“回头客”。 二、“微笑服务”,即是营销态度,又是对客人最直接的问候与友善。 微笑是一种待客态度,是酒店产品,更是酒店有效的营销手段。在酒店业中流传着这样一句话:菜品不足服务补,服务不足态度补。这里的态度就是要求微笑服务。从服务学来看,“微笑服务”在本质上有两个含义:微笑服务既代表酒店对客人热情欢迎的态度,又代表了服务人员对自身职业的高度的荣誉感和责任心。酒店管理者要为员工创造一个温暖、和谐、向上的环境,员工才会有发自内心的微笑。所谓“只有满意的员工,才有满意的客人”正是由此而来。同时,酒店应注意培养员工“敬业乐业”的精神。所以,酒店员工对酒店工作的爱,对客人的爱,是员工热情、真诚的源泉。因为有了爱,便有了热情,便有了真诚的微笑。当然,酒店管理制度和服务环境的优化也是“微笑服务”的保证。 三、优质服务,它能最直接地影响酒店的经济效益。 优质服务能使顾客有“宾至如归”之感和“宾去思归”之念,使客人高兴而来,满意而去,对酒店留下良好的回忆。优质服务应贯穿于酒店服务的每一个细节,贯穿于从顾客进店直至客人离开的全过程。客人对酒店服务质量的评价,是通过每个部门、每个环节的工作,透过每一件事,甚至极细微的小事,得出结论的,从而据此来确定自己的消费行为和消费标准。优质服务包含几个要点:一是待客公平公道;二是注重工作效率;三是细微服务,也称为“个性化服务”即针对客人不同的需求,提供各种细节性的服务,来满足客人的独特需求,体现酒店对客人的人性化需求,体现酒店对客人的人性化关怀。比如,客人在就餐时会对就餐座位、菜品口感、服务细节或对客房朝向、房间布局、布草配置等有各自不同的要求,餐厅或客房服务人员要随时关注到这些并及时更改原有的工作标准,来顺应客户的需求。因此,优质服务是一个全方位的过程,任何一个环节的偏差,都会影响客人对酒店的整体评价。因此,酒店销售的其实是客人对酒店的感受, 是经历,是回忆。 四、建立优质的、高效的客源网络。 通过酒店大量的、细致的一线服务工作,提高经济效益是短期目标,也是立竿见影的,所以我们的管理者要高度重视;通过这种长期的服务工作,酒店可以据此建立自己的营销网。大量的回头客不仅带来效益,更多的是为酒店带来信誉,是客人对酒店的信任。酒店可以据此建立顾客信息档案,不仅销售部工作人员要与之保持联系,而且还要通过一线服务人员来加强与客人的沟通,使之在情感上对酒店产生认同和依赖感,进而达到“顾客零叛离”的理想销售境界。 五、及时,妥善处理好顾客投诉。 由于酒店工作是人与人直接接触,是面对面的相处,所以具有较强的随意性和突然性;再加上服务人员从整体上来看素质不尽相同,管理也存在不尽合理和科学的疏漏,所以存在问题是在所难免的。对于问题的存在,我们的服务人员要端正对投诉的态度。“只有投诉的客人才是酒店最忠诚的客人,才是好客人”。酒店最怕那些有意见不投诉,悄悄离开,以后再也不来酒店的客人。因为,只有客人投诉的问题,酒店最重视,解决得最快,客人不提的毛病,却容易被忽视。另外,处理投诉应把握三条原则:一是客人永远是对的,即真心实意帮助客人解决问题,这是基本原则;二是绝不与客人争论,给足客人面子,把“对”让给客人,这是基本技巧;三是善于引导客人,平衡客人和酒店的利益,这是工作标准。俗话说:不打不相识。投诉是酒店和客人之间的恩怨,是纠纷,更是缘份,化解投诉是双方进一步加深认识的桥梁,也是良好的工作契机。 综上,在以酒店营销部为龙头的带领下,营造“全员营销”的企业文化氛围,在获取最大的经济效益的同时,实现营销的目的,从而提高酒店的市场竞争力。 二五年九月十日 市场营销论文:谈高职市场营销专业教学模式 论文摘 要:通过对高职市场营销专业教学模式的分析,找出高职市场营销专业教学模式目前存在的问题及其出现原因进行了剖析,尝试性地提出高职院校市场营销专业教学改革的思路。 论文关键词:高职 市场营销 教学改革 市场营销是经济管理类专业中实践性和应用性较强的学科,在市场经济逐步完善的今天,对于作为独立经济实体的企业、公司,如果没有专业的市场营销人才,以科学、现代化的营销手段来参与市场竞争,肯定无法在竞争激烈的市场中生存。市场营销人员已是各个企业、特别是大型企业不可缺少的人才,全社会对市场营销专业人才的需求不断增加,目前市场营销专业成为国内高职院校的热门专业,但在高职营销专业教学模式存在一定问题。 一、高职院校市场营销专业教学模式现状 目前我国大专教育主要有两种实现形式:高等专科学校(简称高专)和高等职业技术学院(简称高职),两者只是侧重不同,无本质差别,前者重能力(如南平师范高等专科学校),后者重技术(如深圳职业技术学院)。市场营销作为一门实践性非常强的系统性学科,但高职类院校其在教学过程中却未能结合高职院校自身特色和学生特点、以及行业需求特点等要求,形成高职院校的特色教学模式。从目前大多数高职院校的市场营销专业的课程体系设置、教学模式和方法来看,出现了诸多问题。如广州市有些高职院校采用合班教学的方式,这既不利于互动式教学活动的展开,还大有可能会导致出现“吃不饱”和“消化不良”共存的教学结果。 二、高职院校市场营销教学模式存在的问题及改进对策 通过对部分高职学校的走访和与市场营销专业教师的交流,得出广州市高职院校市场营销课程在教学模式上存在的一些问题: 1、市场营销专业课程体系设置不合理 目前高职市场营销专业的课程设置不合理体现在:课程体系与高职培养的人才定位不相符。有些高职学校仍过多的采用理论式教学,因而培养的营销专业的学生实战能力不足,这与我们在教学中实践环节太少有直接关系。多数高职市场营销专业的课程设置仍是借鉴普通本科类大学的课程体系而建立的,而从学生的就业岗位情况来分析,大部分学生毕业后都是进行市场营销调查、客户关系管理、广告策划等工作。这说明高职院校市场营销专业的课程体系应以培养应用型人才为导向,以满足社会实际需求为出发点,增加实践课程的比重,培养学生的实际动手操作能力,理论够用为适,尽量增加营销实践学时,由老师带领学生真实地从事营销相关活动,使学生在参加营销工作后能够迅速进入工作状态,完成相应的营销工作任务。 2、对关联性课程的近似内容处理不得当 在市场营销专业的培养计划中,其中有一些课程会出现近似内容,各系部之间的教师之间缺乏对教学内容的沟通,其结果便是有些内容多门课都讲,重复严重,对这些内容学生会毫无兴趣。如市场营销、国际市场营销、房地产市场营销、工业品市场营销这些课程重复性的内容很多,组织行为学和消费者行为学的内容很近似。因此各科教师要做好衔接工作,规划好各科的教学大纲,避免重复内容教授。 3、营销专业教材选用不合理 我国有一些高职院校仍选用普通本科类营销专业的教材,而非针对本学院学生的实际能力去选择合适的教材。本科的教材并不适合拿来高职院校市场营销专业做教材。有的虽说高职类教材,但没有以高职的学生为中心来因材编写,只是把本科教材进行简化,拼凑而成,总来来说教材的质量不高。 高职院校校方应当严把教材审定关,成立由任课教师、课程负责人和系主任组成的教材审定小组,从教材内容、新颖程度、出版社、作者等方面全面评价选用教材,避免为了得回扣而去选教材。高职院校的任课教师还应积极主动参与编写教材,去编写真正符合高职院校学生学习特点和知识结构的市场营销专业的教材。 4、市场营销课程考核方法过于单一 在营销市场课程的考核形式上,大多数高职院校市场营销专业课程的考核形式仍然是依据期末考试成绩,来评定好坏,没有形成以考促教,以考促学的氛围。有些高职学院宽松一点,也仅仅局限于增加学生平时成绩的比重,一般占总分的30%左右,而所谓平时成绩则主要指的是作业成绩和课堂提问成绩。这种传统的考核方式只能偏重于考查学生对理论知识的掌握程度,而在考查学生 综合能力上则稍显不足。高职院校应根据专业特点,采用灵活多样的考核方法,例如增加模拟操作、市场调查实操、案例分析报告、课堂讨论、营销策划设计等实践性考核方式的比重。 5、市场营销专业教师队伍建设有待加强 营销课程是需要采用多种教学方法进行合理搭配才能取得较好的效果,但很多教师进行营销教学活动时仍旧采用填鸭式的方式,不管是讲解理论还是分析案例,都是老师一个人参与,学生只需要听和理解,无须参与到教学活动中。如果采用以学生为主的师生互动方式,让学生参与到案例的组织、分析和讨论中来,教师的教学效果和学生的听课效果都会更佳。例如在2011年广州松田学院市场营销专业进行了教学改革,推出了以学生为中心的教学模式,这种教学方法不仅使学生对所学理论知识印象更加深刻,同时也培养了他们对市场的分析判断能力。 三、高职市场营销专业总结及展望 综上所述,市场营销专业人才培养目标定位不准问题是高职院校市场营销专业教学模式出现问题的根源所在。其问题具体表现为:营销专业课程结构设置不合理、缺乏高职院校个性和特色,对教学内容和教材安排不得当,教学过程中营销理论与营销实践脱节,理论课时过多及实践环节不足,培养出来的众多学生难以满足各行业对营销人才需求,行业针对性不强、工作上手慢等。为了提高高职院校市场营销专业人才在就业时的竞争力,学校、系部和老师应坚持以培养实战型营销人才为导向,从改革营销教学的模式、加强营销实践性教学环节、加强“双师”型师资队伍建设进而提高市场营销专业教师实践能力等方面着手改进市场营销专业教学模式,来全面提升市场营销专业学生的综合素质。 市场营销论文:国际市场营销策划的成功之路 现今,剧烈的市场竞争使企业的经营者必需出奇制胜,进行尤其的策动。1个精彩的市场营销策动,可以使1个企业由寻常变成不凡,由弱小变成强大,国际市场的竞争也已经由强力抗争进入了策动制胜的时期。 别出新裁的“创维模式” 国际市场全世界化营销是把世界作为1个总体,在全世界规模内追求市场,开发以及销售全世界产品,来面对于新的世界市场竞争。九0年代以来(至一九九七年底),我国在境外树立了五三五六家企业,遍及一四0多个国家以及地区,并有1些企业正进行全世界化营销的尝试。深圳创维电子团体出生仅一0年,杀进国内彩电业才56年时间,针对于国际市场的严峻挑战以及国内市场的消费低潮,创维别出新裁地提出了“创维模式”,即“开发在美国,出产在深圳,市场营销在全世界”的全世界化战略。“创维”1向以技术立异的优势来开拓国际市场,他们在美国硅谷树立创维试验室,进行未来视听科技的前沿性钻研,同时进行技术贮备,其目标是塑造中国籍的世界名牌。创维团体开创的数码一00HZ护眼电视第3代——创维数码双频彩电以其技术含量高,功能强大,设计超前,使历时间跨度长而风靡全世界,特别在欧美市场,深受商家以及消费者的欢迎。创维的经营思想是以市场为导向,以服务顾客为中心;以国际竞争为第1目标,寻求效益第1;以销定产,快速出产适销对于路产品;并树立快速反映机制,从开发、出产到销售严格遵循市场法则,以适应瞬息万变的市场。创维还履行了本土化营销战略,在市场环境比较熟,人力本钱相对于低廉的马来西亚树立了1条中档电视机的出产线,主要面向印尼、泰国、马来西亚、越南等东南亚国家以及地区;在临近美国地价较低的墨西哥以及土耳其投资建厂。截止一九九九年三月,创维电器已经成为墨西哥最受欢迎的品牌之1,在中高级市场中占有了五%的市场份额。“创维”在墨西哥的出产基地已经全面启动,开始直接向美国市场大范围出口。创维电视在瑞士被评为最好机型,盘踞了当地彩电市场的二0%份额。创维还与全世界最大的零售组织——沃尔玛及美国著名连锁商Circnit.City签下了DVB(数字卫星接管仪)、DVD、数码电视的巨额定单。“创维”电视在欧美市场上,已经与世界驰誉品牌“松下”“索尼”摆在同1柜台上。一九九九年头两个月,“创维”仅在东南亚地区的出口创汇就超越去年的八0%以上。 “优势互补”出奇制胜 联想团体是国内最大的计算机产业团体,于一九八四年底由中科院计算机技术钻研所兴办。联想团体进军国际市场获得胜利,主要患上益于“瞎子违瘸子”式的优势互补策略。一九八八年北京联想团体投资三0万港币在香港兴办了联想电脑公司,由北京联想团体、香港导远有限公司以及中国(香港)技术转让公司联合组成。联想团体刚刚步入国际市场,不太熟识国际市场特别是其贸易渠道,相对于于香港的合作火伴还缺乏资金以及技术实力,而技术转让公司却可以提供可靠的贷款,于是,1个最好的优势互补的合作构成了。联想团体将本身科技实力的优势与港商熟识世界市场的优势结合起来,把贸易作为累积资本的手腕,解决科研出产所需资金,然后以产品打入国际市场。在产品定位上,联想团体充沛注意国际市场竞争剧烈的特色,应用世界知名电脑厂商把大多气力集中在电脑整机上的市场机会,出人意料、出奇制胜地将本身的资金、人力全体投入到电脑板卡的开产生产上,从而挤入国际市场。联想团体的电脑板卡一九九0年的月销量为五000块,到一九九四年底月销量则跃至五0万块,并终究获得电脑板卡世界市场份额一0%的地位,成为世界5大电脑板卡供应商之1。联想团体还与美国AST公司合作,在国内市场推出合适中国国情以及消费者需求的联想品牌电脑,并全力抢占市场份额,开始与世界知名电脑企业竞争,以微电机脑产品打入国际市场。仅一九九五年,联想团体电脑板卡年销量五00万块,微机年销量一0.五万台,年产值达六七亿元,出口创汇四.三亿美元。 惹人瞩目的虚拟出产 在名牌如潮、竞争剧烈的运动鞋市场,“耐克”在短短10年内,从1家默默无闻的小公司1跃成为闻名世界的美国最大鞋业公司。耐克公司走的是1条全新的“虚拟出产”的营销之路,令众人瞩目。公司总裁菲尔·耐克拥有开辟进取精神,他先将公司所有人材、物力、财力等资源集中起来,然后全体投入到产品设计以及市场营销这两大部门中去,而出产则采用了虚拟化策略,即向外部借力,通过整合外部资源,使其为我所用,从而拓展本身的疆域。耐克自己不投资建厂,而是全体外包给其它出产厂家加工制造。耐克公司将设计图纸交给出产厂家,让它们严格按图纸式样进行出产,保证质量,然后将耐克的品牌商标赋与这些产品,将产品交给自己公司的营销人员,通过公司的行销网络将产品销售出去。耐克公司的这1妙招,不但使本身节俭大量的出产投资,和人工费用,而且又充沛施展了其它出产厂家的能力,为其所用。这类“虚拟出产”营销模式充沛实现了优势互补的作用,是对于传统市场营销模式的1次革命。 唯一无2的“末日管理” 小天鹅”团体公司连续八年维持国内全自动洗衣机销量第1,且已经在泰国、马来西亚、印尼、中东、南美地区陆续树立了稳固的销售基地,并在印尼、马来西亚兴办了合资工厂,在美国洛杉矶、日本、德国等高新技术密集区域都树立了技术开发中心,在香港树立了贸易窗口。小天鹅的胜利是因为推广了唯一无2的“末日管理”经营模式。“末日管理”是指企业经营者以及全部员工面对于市场以及竞争都要充溢危机感,认识到企业有末日,产品有末日,企业壮盛时代常常也潜在着最大的危机。小天鹅建立“怀抱炸弹”的经营思想,构成了1套独特的放眼国际,争创1流的营销方式。 1流质量 小天鹅把每一1项质量指标、经营指标、出产效力指标都同世界1流公司的参数逐一相比。一九九一年我国对于洗衣机的质量标准是四000次无故障运行,前苏联是一000次,法国是二五00次,日本松下是五000次。此时小天鹅已经荣获全国同行业独一的1块金牌,但仍将目标对于准了洗衣机产品质量的世界高峰。经由两年努力,在引进、消化了大量的国外先进技术后,小天鹅胜利地将无故障运行提高到了五000次。 1流产品 小天鹅的产品向世界1流企业看齐,产品开发连赶带超,创1流产品。一九九七年二月,1家著名公司刚刚推出防腐防退色洗衣机,三0天后,小天鹅也开发出了同类产品;同年四月,又1家大公司推出全自动快速洗衣机,一0分钟便可完成1次洗衣的全体程序,1个月后,小天鹅又跟上来了。最近,小天鹅又自行设计了面向二一世纪的大循环喷瀑水流,节能型全自动洗衣机,已经批量上市。这类洗衣机采取了九项世界新技术、具有五项专利。小天鹅在美国技术中心的三位工程师仅用半年就设计出集波轮式、滚筒 式洗衣机之长的搅拌式洗衣机两个新产品。 1流人材 小天鹅10分重视对于人材的吸收、培育以及使用,在全球规模内招聘人材。目前在小天鹅本部工作的博士就有一四位,在公司出资控股的北京以及无锡的钻研生有数10位,正在美国、日本继续进修的有八位,小天鹅发给博士的月薪为一万元。近两年为培训员工花去一000多万元,去年又投入二000万元进行人材培训。 1流管理 小天鹅履行产品零库存,不设立成品库房,如果产品3天卖不出去,宁可停产,目的就是在适销上下工夫,把好每一道关,做到“零”缺点——出产高质量的、知足市场需求的、没出缺陷的产品。正因如斯,小天鹅资金回笼很快,没有死帐、坏帐、3角债。 洋为顶用、中为洋用 跨文化营销是在适应以及吸收东道国文化的进程中使母国文化逐步融于其中,是双向的文化沟通,是不同文化的兼容并蓄。1家机构调查了进入中国的跨国公司的胜利经验后指出:理解中国文化是跨国公司进入中国的战略要素之1。日本酱油摆在美国人的餐桌上成为普通的调味品,是龟万甲公司经由几年营销努力的结果,可口可乐从中国的大酒店渗入到千家万户,也有五年蚀本推行的阅历。七0年代末八0年代初,日本家电企业通过援助《排球女将》、《姿34郎》等多部电视剧大造声势,营建新文化氛围,把索尼、乐声等品牌形象带进了中国。我国1些企业进入国际市场也开始履行跨文化营销战略。美国是1饮料大国,外国饮猜想挤进美国市场是不易的。我国青岛啤酒不仅打进了美国市场,而且销量逐年上升,一0年间出口量增添了五0倍。目前,在上万种各国啤酒中,青岛啤酒在美国市场上的销量排名第九位,其价格是美国市场上两种最高的啤酒之1。青岛啤酒能打入美国市场,其缘由恰是在于青岛啤酒的风味以及品质逢迎了美国众多消费者的口味以及喜爱,注重文化沟通,市场切入准确,促销手腕患上当。在促销广告形象宣扬上,代表中国餐饮具的筷子与青岛啤酒合2为1,意味着中国的餐饮。在美国引发哄动。原本对于中国人使用筷子的技能、习气怀有浓厚兴致的美国人,固然同时也爱上了青岛啤酒。恰是洋为顶用、中为洋用的跨文化战略使青岛啤酒大获全胜。 市场营销论文:基于市场营销理论对公共管理的思考 [论文关键词]公共管理市场营销理念 新公共管理 [论文摘 要]营销是研究如何让目标受众接受自己的一门学问,它不只是市场的内容,也不仅是企业的活动,国家、个人也都需要别人的认可与肯定。但目前还没有学者就公共管理营销这一话题进行研究。本文试图通过对营销理念的梳理,找到可以改善或创新公共管理的方法与途径。 公共管理是传统公共行政的规范取向与一般管理工具取向的结合体(Perry and Kraemer,1983),注重管理方法与手段的运用。经过一系列发展,形成了新公共管理理论、治理理论、国家与社会的关系理论等,主张引入企业管理精神,构建服务型政府,在市场化、社会化等方面进行了积极探索。针对官僚制,有的学者提出了“企业家政府理论”,主张在公共服务提供上引入选择、竞争、激励机制,提高公共组织行政效率。营销是研究如何让目标受众接受自己的学问。大到国家、小到个人,都需要别人的认同与肯定。本文试图通过对营销理念的梳理,找到可以改善或创新公共管理的方法与途径。将这一思路与大家分享,希望大家批评、指正。 1 市场营销理论概要 市场营销,是人们在市场中进行产品交换的活动。主要研究消费者需要什么,怎样将其成功地送达消费者手中,如何保持客户继续购买热情等问题,涉及产品研发、售后服务的全过程。而公共管理是行政领域的话题,通过整合社会各种力量,广泛运用政治、经济、管理、法律的方法,提升政府绩效和公共服务品质,从而实现公共的福祉与公共利益。两者都寻求持续的从一方送达另一方某些东西,并渴望获得接受方的认可与忠诚,那么能否运用市场营销中的哲学来进行公共管理活动的指导呢?具体有哪些方面,且如何运用呢? 市场营销过程是一个复杂但是有逻辑的整体。它从市场需求及预测开始,发现机遇;通过顾客与行业竞争分析,明确企业自身所处的微观环境;利用市场细分,评估企业在细分市场的竞争力,找到进入市场的突破口;根据细分市场进行价值定位与品牌决策;产品组合策略设计;根据价值定位与目标市场的特征,进行产品定价;选择销售渠道;选择促销策略;直到售后关系的维护,又是一个新的营销活动的开始。 2 营销理论用于公共管理中的创新 2.1 顾客分析——民众分析 市场营销中消费者市场购买行为分析主要研究哪些人构成市场,他们购买什么,为什么购买,谁参与购买,何时、何地、如何购买,什么因素刺激消费者作出了什么反应,互联网下消费者行为特点等。以此可以有针对的开展营销活动,达到销售的目的。 企业对顾客进行分析是为了更好地促成交易的达成。但我认为很有必要有一门专门的学科,像研究消费者心理学与行为学一样,研究民众心理与行为。研究在不同刺激或特定场合下,民众如何决策、采取什么行动、受什么影响。比如,聚众哄抢、人肉搜索、冷漠围观等,以及公共部门应该如何有针对的采取教育宣传、政策引导等。这样,将更有利于社会管理与和谐社会的构建。政治学对人的假设是政治人,以公共利益最大化为目标。公共选择理论以经济人为假设,认为人都是自利的,从自我利益最大化出发。其实民众不是政治人也不是经济人,而是两者的结合,应该是社会人。 2.2 价值定位与品牌化决策 价值定位、品牌决策是对企业所提供的标的和企业形象进行策划,通过制定和实施有效的营销组合策略,使其在顾客头脑中建立起独特而有价值的理解与认识。政府作为特殊的组织,需要在国际、国内树立良好的形象,维护国内秩序的稳定、国际舆论的认同。1996年,西蒙?安霍尔特(Simon Anholt)率先提出了国家品牌的概念。我国国家形象的宣传与推广也渐渐提上日程。奥运会以来逐步放宽了外国记者境内采访的限制,借国际媒体的影响力来客观报道中国;2010年年底,CNN亚洲频道滚动播出时长30秒的“中国制造”形象广告,被看成是中国向世界展示“软实力”的开始;2011年1月,国家形象宣传片亮相纽约时报广场,海外专家评论,制作播出“代表中国心、展现中国梦”的系列宣传片对树立良好的中国国际形象具有积极意义。但也有学者认为,在制作手法与创意上,中国形象广告尚有许多亟待改进之处:画面虽然唯美,但构思陈旧老套;从不同领域选出50位杰出华人,力求面面俱到,却使整体形象笼统模糊。如果借助营销创意,使广告形式轻松有趣,将更容易深入人心。这也给国家品牌形象的树立提出了挑战,迫切要求建立一套系统、科学的国家形象识别体系。 2.3 产品策略 市场营销理论认为,顾客根据产品、服务的特性和质量,以及合适的价格来判断产品的吸引力。理论上公共产品被定义为:由公共部门生产和提供的,用以满足全体社会成员共同需求的产品和劳务。它是政府存在的理由,也涉及被接受、认可的程度,所以,我认为有必要研究公共产品来提高公众满意度。借鉴市场营销中的产品策略,公共政策 和服务也要充分考虑到它们的特性与质量。方针政策不仅要以百姓需求为导向,而且要充分考虑产品的层次,除了核心产品(产品存在的目的),产品的形式也不能忽视。如新出台的政策,我们本可以多角度、多形式、多渠道对其加以阐释。如将文件转化成百姓生活中喜闻乐见的图片或视频,效果会大有改观,老百姓看起来也不再感到费解。在公共服务方面,要一改公共部门高高在上、难办事、办事难的形象。各部门要根据自身情况设定服务标准,创新考核办法;重视售后服务,对接受公共服务的群众进行电话回访等。以此提高公共部门的服务意识与服务质量。 2.4 渠道管理 销售渠道是产品由企业(生产者)向最终顾客移动过程中所经过的一系列环节。本文将公共管理中的渠道定义为,公共产品或服务送达受众者手中所经过的不同路径。从效率角度看,公共部门不适合提供所有的公共产品与服务,需要运用外包、特许经营、委托经营、补贴等方式将民众愿意提供、民众可以提供的产品与服务交由民间提供。渠道管理,首先就是畅通渠道,探索官民合作新途径;再者就是寻求最高的效率和最低的费用。 2.5 促销策略 促销是企业与顾客的信息沟通活动,通过向顾客传递企业和产品信息,使顾客了解、信赖企业。促销组合策略就是对人员推广、广告、营业推广、公共关系的最佳选择、组合和运用。今后我们在公共管理方面也可以考虑将社区工作人员训练成营销推广人员和国家方针政策的普及人员,利用他们的地缘优势,有针对的开展丰富多彩的活动,深入群众,做好推广工作。可以采用陈列展示、示范表演或比赛等形式,来带动群众的热情。在公共产品或服务领域,引入折扣、优惠券等方法。如推广农村地区的养老保险,可以给缴够一定年限的参保人发放优惠券等方法,吸引他们积极参保。只要不违背成本——收益原则,还有许多灵活的方法可以被创造和运用。 2.6 全面营销理论 “全面营销理念”,将众多营销各个理念整合在一起进行研究。国家作为一个庞杂的机构,涉及更多的内部管理与协调、外部关系维护、社会责任的履行、公共产品与服务的提供等,所以更需要运用整合的思路进行公共管理的改进与创新。 2.7 组织机构的安排 通过对营销策略在公共管理部门运用方式的思考,本文认为,有必要在国家管理部门设立营销部,主要负责全国公共服务管理、政策宣传策划与实施、国家形象维护与推广、民意调查与维护、渠道管理等工作,如营销部下设服务部、推广部、渠道管理部,将地方社区作为营销部的隶属机构,由其进行落实与具体实施。服务部的职责:负责监督全国各公共部门制定本单位的服务准则,并监督其落实;服务后的回访与考核;接受民众信访,进行民意调查与收集;建立适当的客户申诉、投诉程序和渠道;消除民众与公共管理部门间的误会与矛盾;协调国家机构内部的工作;服务人员岗位培训;定期向相关领导和相关部门通报群众意见、建议,并提出合理的解决方案供参考等。推广部职责:负责新政策方针宣传与推广方案的制定与实施;公共服务、产品的推广;国家形象的策划与维护等。渠道管理部职责:负责公共部门放权方法的研究与试点;开发新渠道;维护管理旧渠道;制定、实施渠道政策等。 3 结 论 如上所述,虽然公共管理部门有许多地方可以运用或借鉴私部门的营销策略,但公共部门与私部门确实也存在许多不同之处,如:公部门以公共利益为目的,私部门以本部门利益最大化为目的;由于企业与顾客之间是交换的关系,市场需求都是理性的、合理的,而百姓对公共产品和服务的享受不需要付出代价,对公共部门的要求总会越提越多,最后趋于不合理,所以不能过分依赖民众需求;虽然私部门也受法律约束,但政府部门与之相比就少了许多灵活性等。关于营销思维在公共管理部门运用这一系列的思想还只是设想,尚有许多不完备的地方需要进一步完善与考虑。今后应就当中每一个小部分的可行性与可能性进行探讨与研究,然后深入发展其中的具体理论体系,如,政府形象识别体系、公共部门渠道管理等。还应该以具体的地区或部门为研究对象,付诸实际将会显得更加生动具体且更有针对性。 市场营销论文:高职院校市场营销专业人才培养模式的研究 0 引言 市场营销专业是随着企业经营模式的改变以及竞争的不断加剧而逐渐发展起来的,市场营销专业具有很强的社会应用性,因此要求高职院校在培养市场营销专业人才时一定要突破传统教学模式,构建以培养学生实践应用能力、创新能力的高职教育培养模式。 1 我国市场营销人才的供需及现状分析 1.1我国市场营销人才的供需现状 目前来看我国市场对市场营销专业人才的需求量是非常巨大的,尤其是复合型营销人才的缺口越来越大,通过笔者对人才市场招聘岗位结构分析,市场营销岗位招聘是最多的,由此可见市场营销专业人才的就业率是非常高的,细分企业设置的营销岗位结构,其主要包括销售、市场策划、客服以及网络营销等职能,基于市场营销岗位的多样性对营销人才的培养目标也要多样性;但是从企业管理者的调查中也会发现,营销人才的综合技能远远没有达到企业预订的期望值,比如营销人员不能完成企业的销售任务、营销人员跳槽现象比较明显等等,在侧面反映出高职院校所培养的市场营销人才不能适应市场岗位的要求。 1.2 营销人员岗位素质要求分析 营销人员岗位素质要求分析主要是从企业对营销人才的知识素质层面和企业对市场营销人才技能素质层面分析:一是企业对营销人才的知识层面要求。企业要求营销人员要掌握基本的营销知识、商品知识以及客户管理知识,同时还要懂得基本的法律知识、商务礼仪等;二是对营销人员的技能要求。根据市场调查,企业对营销人员的技能要求主要集中在市场调查与分析技能、口头表达技能、营销策划技能以及推销技能,其中口头表达技能和市场调查与分析技能是最重要的。 2 高职市场营销人才培养模式存在的问题分析 从当前高职院校所开展的市场营销教育模式现状分析:很多高职院校所采用的培养模式是借鉴或者参考本科院校的教育模式,而没有依靠高职教育的特色目标而开展,结果造成培养出来的学生不能满足市场岗位的要求,同时也没有较高的专业理论知识结构,最终出现了“高不成、低不就”市场营销专业就业现状。为深化高职教育改革,笔者根据多年的实践教学经验,认为高职院校市场营销专业人才培养模式所存在的问题主要有: 2.1 目标定位不准确,人才培养缺乏特色 高职院校市场营销专业人才培养应该仅仅围绕高职教育的特色为开展,但是分析当前高职市场营销人才培养目标发现,其存在着市场定位不准确的问题: 一是人才培养的教学理念定位不准确。高职院校在人才培养上注重对人才理论知识的培训,即强调全面掌握的教学理念,而忽视了高职教育的特色,即培养具有高素质的专业技能人才,因此高职营销人才培养理念存在着错误的定位:求全。高职院校认为随着学生就业市场竞争程度的不断加深,只有全面培养学生,让他们掌握更多的营销知识才能促进学生的就业,虽然这种想法的初衷是好的,但是其获取的效果却是起到了制约作用,造成学生没有一门较强的专业技能;其次设定高标准的人才培养规格。高职院校为了突现高职院校的教学质量,提高学生的就业能力,他们会在教学中设定过高的人才培养标准,比如要求学生必须要通过英语四、六级,并且获得相应的职业资格证,结果造成学生出现了为了考试而学习的现象,结果影响了学生的学习主动性;最后重理论教学忽视实践教学。此种现象是高职院校所普遍存在的问题,也是影响高职院校人才培养的主要因素。 二是教学内容设置不合理。市场营销专业课程应该本着实用、会用的原则进行教学内容设计,但是在具体的教学中,教师讲授的知识并不是依靠社会实践岗位的要求而进行的,同时教学的内容也没有根据社会经济发展的变化而变化,比如汽车销售的教学内容要紧随社会汽车技术的发展而不断地调整,因为市场营销专业是与市场联系性比较紧密的专业学科,其内容要不断地变化与调整。 2.2 教学体系与实践相结合的人才培养体系脱节 根据笔者对教学课堂学生的表现现象分析,学生存在着逃课现象而且这种现象越来越普遍,分析学生逃课的原因,主要是课堂对学生没有足够的吸引力,而造成课堂缺乏吸引力的主要原因就是教学体系与实践相结合的人才培养体系出现脱节:一是教学模式的脱节。高职院校的课程主要包括专业基础课程、专业核心课程以及公共基础课程,但是基于高职院校是以培养学生实践技能为主的,因此高职院校在教学中会侧重对专业课程知识的学习,而忽视公共基础课程教学,甚至一些高职院校为了强化学生的实践技能,他们会将公共基础课时划分为专业技能课,专业课与公共课之间比例的失衡,会造成学生重专业轻素质的现象;二是高职院校所使用的教学与市场岗位要求之间存在着滞后性,导致学生学习到的知识已经落后于市场岗位的要求,不能达到企业所要求的零距离就业技能要求。 2.3 校企合作模式不完善 校企合作是提高学生实践技能的重要平台,但是高职院校市场营销专业人才教育中对于校企合作模式的应用还不深入,主要表现在:一是对校企合作模式的认识还不全面。很多高职院校都热衷于构建校企合作办学模式,但是他们对于校企合作办学的基本理念还没有全面的认识,尤其是对校企合作模式所要实现的最终目的没有清晰的认识,结果导致校企合作平台的浪费;二是企业开展校企合作的积极性不高,企业之间竞争的不断加剧,导致企业不愿意承受更多的 人力资源成本,同时出于保护企业核心机密的要求,校企合作企业不愿意承担培训市场营销人才的责任;三是企业为了短期的利益而从事校企合作模式,一些中小企业为了解决销售人员短缺的问题,他们利用校企合作平台,让高职院校为其培养能够在短期内给企业带来经济效益的营销人才,对此高职院校则更加突出学生的专业技能教学,并且缩短学生在校学习的时间,最终是不利于学生的长远发展的。 3 构建高职院校市场营销人才培养模式的创新策略 3.1 构建以市场需求的市场营销课程设置,培养适合社会岗位的营销人才 市场营销专业是一门实践应用性较强的学科,因此高职院校要结合高职教育的特点和市场营销的本质要求,从实践性和社会需求角度出发,对市场营销课程进行整合,通过构建以市场为导向的课程体系培养适合企业岗位的销售人才:首先市场营销课程设置要适应市场发展的要求。高职院校市场营销专业课程设置应该紧紧围绕社会岗位对市场营销人员的综合素质要求角度出发,培养适合岗位要求的专业技能人才;其次要以培养职业素质为核心。市场营销人才是以企业的产品为工作对象,向客户推销企业产品,因此要求市场营销人员必须要有基本的职业道德素质,良好的人际关系、良好的表达能力以及善于创新不惧苦难的精神;最后依据市场营销的发展现状整合高职院校的相关课程,高职院校要改变以往的以专业技能课程为主的单一模式,要将专业技能课程、人文道德课程以及公共基础课等进行整合,促使学生全面发展。 3.2 深化教学模式改革 一是要创新市场营销教学方法。教学方法的科学与否直接影响教师的教学水平与学生的学习效果,传统的市场营销教学模式就是采取教师在课堂上广泛地进行理论教学,而学生则被动地学习的模式,可以说此种模式对于计划经济时代背景下的社会发展不会产生负面影响,但是随着市场经济的不断发展,企业对人才的要求越来越严格,而人才之间的竞争也越来越激烈,因此要求高职院校必须改变传统的教学模式,构架以学生为主体的教学模式,在市场营销教学中要充分发挥学生的学习主动性,提高学生参与教学过程中的热情。 二是优化市场营销教材,选择适合高职市场营销的专业教材。导致学生实践技能不高的众多原因中,教材的使用不当是很大的一部分,目前高职院校市场营销专业选择的教材没有针对性,没有严格区分学生的专业学科,比如汽车营销、旅游专业营销以及电子商务营销等专业所选择的课程在内容上基本相同,没有突显出与本专业相关的营销策略知识,为此需要高职院校:一是要要针对本专业的具体要求合理地选择相应的教材,避免出现同质化的教材使用,尤其是不能借鉴本科学术型院校的教材;二是要保证高职院校教材使用的固定化、常规化、合理化。有的高职院校为了迎合某些领导,他们会选择某个领导编制的教材,而不会考虑其编制的成效如何,结果出现某个领导退休后,就选择另一领导编制的教材;三是所选择的教材内容一定要有实效化。既要突出营销知识的理论知识也要突出营销技能的实用性。 3.3 建立双师型教师队伍,为市场营销专业人才的职业技能教育提供保障 构建一支高素质的“双师型”教师队伍是完善高职市场营销人才教育的重要保障,也是提升高职教育教学质量的关键,现代市场营销市场对学生能力要求的不断提高以及对高端市场营销人才的需求缺口的存在,要求高职院校要构建一支既懂专业知识,又懂实践技能的教师团队,通过“双师型”教师团队的教学培养学生的职业技能,增强学生的市场营销应用能力。提高“双师型”教师队伍的措施有:一是通过校内培训的方式,高职院校要积极为教师提供学习培训的机会,比如高职院校要鼓励学生自学或者继续深造以此提高自身的专业能力;二是通过校企合作,进行双向人才交流。高职院校要充分利用校企合作平台,将本校的优秀教师派遣到合作企业一线岗位中进行实践锻炼,同时也要聘请企业优秀的市场营销人才到学校单位实践教学指导,提升高职的实践教学工作;三是高职院校要加大人才的引进力度,高职院校要制定人才引进战略,积极到高等院校招聘具有高等学历的优秀市场营销教师队伍。 3.4 强化实训基地建设,提高学生的实践能力 校企合作是高职院校深化教学改革的主要发展趋势,也是培养社会实践型专业人才的重要途径,因此高职院校要充分发挥校企合作模式,强化校内实训基地的建设:一是高职院校要加强与校企合作企业的合作层次,争取合作企业的支持,尽最大程度利用企业的资金构建相应的校内实训基地,同时高职院校市场营销实训教学的内容与计划要充分考虑合作企业的意见,将企业纳入到实践教学体系中,以企业岗位的要求构建实训教学计划。二是要实现企业的基本需求,企业之所以积极参加校企合作就是希望通过高职院校的教育资源,为其培养优秀的市场营销人才,因此高职院校要从企业需求入手,提高教学质量,培养符合企业要求的市场营销专业人才。 4 结束语 总之,高职院校的市场营销专业人才的培养模式应该表现为“定向与某个职业的课程计划”,其主要目的就是为了获得某项职业技能,并且这种技能要具有实践应用性,因此高职院校要紧紧围绕市场岗位的要求,对高职院校市场营销教学体系进行改革,通过深化课程体系改革、教学模式改革、创新教学手段、实施校企合作以及强化师资队伍等措施提高市场营销专业人才的实践技能。 市场营销论文:有关钢结构企业的市场营销途径分析 一、钢结构企业分析 我国的电力钢结构企业很多,其中有不少的有影响力的企业,并且企业之间的竞争加剧,想要在竞争激烈的市场中占据有利地位,就必须改进钢结构企业的发展战略,首先是要对钢结构企业自身进行分析,加强钢结构企业的市场营销管理。 钢结构企业与其他企业相比,具有自身的鲜明特点,这是由钢结构的特点所决定的,这些特点具体表现在以下几个方面:第一,钢结构具有很轻的重量,而且容量大,方便携带与安装,钢结构企业有着很好的市场前景。第二,钢结构自身柔韧性与塑性比都非常好,柔韧性好较容易适应重的动力荷载;塑性好能够承受较大的重量,在偶尔超载时也不会出现折断的现象,安全性、可靠性好。第三,钢结构的制造工序流程简单、容易,便于生产,安装周期也比较短。钢结构企业的这些特点,使其具有广阔的市场前景,加上积极有效地市场营销手段与策略,能够得到更大的发展与进步。[1] 二、市场营销理念与企业市场经济的结合 市场营销理念应该与企业发展紧密结合,钢结构企业发展的过程中要积极进行市场营销工作,促进企业的可持续发展,使企业的综合效益也随之提升,下面我们就来具体分析一下市场营销理念与市场经济、企业发展的关系,以最大限度地发挥市场营销理念的作用。 (一)市场营销理念紧随市场经济发展的步伐 企业在经营过程中还存在着一些传统的较为落后的市场营销理念,这些市场营销理念与市场经济发展存在脱节的现象,在短时期内这种现象不会对钢结构企业发展产生过多的消极影响,但是从钢结构企业的长远发展来看,没有先进的跟随时代潮流的市场营销理念,是不可能取得长远的发展的。企业在日常的运营管理中,就要加强对市场营销的管理,制定市场营销的具体内容与计划目标,企业发展不仅靠市场营销管理,还需要企业的其他各部门与其进行通力合作,积极对其进行管理,加强部门之间的沟通、合作与交流,市场营销工作要充分体现了个性化人性化服务特征,站在客户的角度考虑问题,增强钢结构企业的吸引力,树立企业的良好的声誉,企业最重要的还是结合自身发展特色与经营的情况,遵照钢结构市场的运行规律,从而进一步制定出具体的市场营销战略。[2] (二)根据市场经济变化,制定市场营销战略 市场经济处在一个不断变化的状况下,企业要想发展就必须根据市场经济的变化,制定出合理科学的市场营销战略,在制定战略之前,我们首先要做的就是对市场营销环境进行分析,钢结构企业要积极利用市场经济中的有利因素与机遇,采取合适的发展战略,使企业健康、可持续发展。此外,企业在经营发展过程中,企业的相关管理人员要定时对企业内部的情况做一个调查了解,了解分析企业内部的人力资源情况、企业的财务管理情况以及企业的技术设备维修、更新换代等,使企业明确其在市场上的地位,进行准确的市场定位,更好地适应市场环境。做好自身市场营销战略之外,还要对竞争对手的情况做一个了解,分析竞争对手的市场营销战略、企业技术设备以及竞争对手企业所处的市场营销环境,做好自己的工作并了解了竞争对手之后,就要综合考虑市场营销环境,做出市场营销战略。 (三)建立企业完善的营销信息系统 现在信息技术迅猛发展,信息技术已经渗透至生活生产领域的各个方面,对企业的发展与现代化也有很大的帮助与作用,因而建立完善的市场营销信息体系具有重大的意义。企业要想经营得好,必须实时地掌握市场信息动态,对这些信息进行分析,我国有关钢结构企业的信息还是比较多的,但是企业获取这些信息还只是停留在人工、零散地获取阶段,不能够进行有效地系统地提取信息,没有建立起自己完善的市场营销的信息系统,企业内部需要做出这方面的努力,做一些具体的工作,使市场营销的信息保证是有效的、科学合理的,减少多余与无用的信息量,对信息进行深层次地探求,相关的工作人员要做好及时了解各部门的信息以及变化。 三、提高钢结构企业市场营销质量的途径分析 为了提高钢结构企业的市场营销质量与效率,促进钢结构企业的可持续发展,我们要根据实际情况,提出一些企业市场营销发展的途径与方法,下面我们将具体讨论下提高钢结构企业市场营销质量的途径,并对其进行简单的评价。 (一)树立正确的市场营销理念 市场营销是企业的一项职能,能够起到思想指导的作用,电力钢结构企业会因为一些偶然性因素,偶尔获得一些成功,但是钢结构企业要想长期处于有利地位与不败之地,就必须树立正确的市场营销理念,将市场与客户放在第一位,加强市场营销工作,满足客户的实际合理需求。企业在树立市场营销理念时,首先需要明确自己企业的生产产品的目标市场定位是什么,了解好客户的需求,这样才能赢得利润,企业的其他部门也要和市场营销部门做好沟通、交流与协作,使企业的各个部门都树立起“客户至上”的理念,企业才能成功地将自己的产品销售出去。 (二)确定企业发展的品牌战略 消费者对于名牌总是有很多的关注度,对名牌也有更多的信赖感,特别是近些年来,我国钢结构项目不断增加,而投资方对那些具有一定知名度的钢结构企业更加的偏好,高的知名度能够为企业发展给予许多发展优势,增强竞争能力,品牌战略现在是一个很重要的策略。要想很好地确定制定企业的品牌战略,创造出知名度高的品牌,就必须通过产品的设计与质量提高来实现,将企业的优势充分发挥出来,生产出满足客户质量需求的产品,给客户留下好的印象,取得竞争优势,创造出企业的高知名度。[1] (三)制定合适、科学的市场营销战略 最后是要制定合适、科学的市场营销战略,市场营销战略的制定是一个考虑因素比较多的战略,下面我们就来简单地分析下市场营销战略制定的步骤: (1)对市场营销的大环境与小环境进行分析,了解钢结构市场的市场营销环境,市场营销人员对本 公司的基本状况要熟悉掌握,明确企业的目标市场,了解竞争对手与潜在对手的市场营销及其他基本情况。(2)建立健全市场营销信息系统,开发出有效的信息进行实际地运用,增强市场营销及各种信息的作用。 四、结语 钢结构企业发展面临着机遇,同时也面临着挑战,受到市场经济的巨大影响,钢结构企业要想很好地发展,就应该发挥市场营销的作用,将市场营销与企业市场经济相结合,分析钢结构企业发展特点与现状,最后提出提高钢结构企业市场营销质量的途径与方法,促进钢结构企业的可持续、健康发展。 市场营销论文:市场营销推广领域应用第三方物流的优势 摘要:随着中国市场在世界市场中地位的不断提升,越来越多的跨国公司看重中国市场的开发,在中国的市场营销推广策略也越来越受到重视。市场营销推广领域应用第三方物流从而获得竞争优势是由营销推广业务的特性决定的,已成为目前发展的必然趋势。随之而来的便是大量第三方物流企业与跨国公司在市场营销推广领域的合作日益加深。第三方物流应用在市场营销推广领域拥有广阔的发展前景,也面临更多的挑战。与此同时,如何更好的利用第三方物流从而降低企业整体市场营销推广成本,已经成为目前许多企业正在不断探讨和研究的问题。 关键词:竞争优势;第三方物流;市场营销 一、 轻松取得物流信息和信息网络 物流系统是一个多环节的复杂系统,物流系统中的各个子系统通过物资实体的运动将它们联系在一起,各个环节间相互协调,根据总目标的需要适时、适量地调度系统内的基本资源。物流系统中的相互衔接是通过信息予以沟通的,基本资源的调度也是通过信息共享来实现的,因此,组织物流活动必须以信息为基础。为了使物流活动正常而有规律地进行,必须保证物流信息畅通。物流信息的网络化就是要将物流信息通过现代信息技术手段使其在企业内,企业间乃至全社会达到共享的一种方式。 ????物流信息的网络化可以缩短物流的传输长度,增加透明度。传统上物流某些方面的信息是不清楚的,最多只是了解部分属于企业范围的信息。而通过信息的网络化,可以使传统的二维市场,突破空间的概念成为空间市场,使物流信息变得异常的流畅。随着全球信息网络的建成,物流信息网络化将得到了进一步发展。物流信息已经从“点”发展到“面”:以网络的形式将物流企业各部门、各物流企业、物流企业与生产企业和商业企业等连在一起,实现了社会性的各部门、各企业之间低成本的数据高速共享;从平面应用发展到立体应用:企业物流更好地与信息流和资金流综合,统一加工消除了部门间的冗余,实现了信息的可追溯性。 二、 充分享有规模经济效益 规模经济效益是指适度的规模所产生的最佳经济效益,在微观经济学理论中它是指由于生产规模扩大而导致的长期平均成本下降的现象。规模经济效益是指由于规模的扩大导致年金计划本身长期平均管理成本的大幅降低以及经济效率和收益的提高。由于规模经济的作用,管理成本的高低与公司规模的大小成反比,公司越小,参加企业年金的管理成本就越高,这是中小企业站在企业年金门槛之外的一个重要原因。例如,美国低于100人的小型公司401(k)计划,管理成本将占到全部资产净值的1.4%,甚至1.6%,比正常的平均值高出62%左右,即较大型公司只有0.5-0.8%左右。一般来说,以 500人和1000万元资产的401(k)为例,在全部费用比例中,受托人费用最低,仅占全部成本的3%,账户管理费用占全部成本的14%,企业年金管理成本占比最大的是投资管理费,大约占全部管理成本的80%以上。 三、拥有灵活性 第三方物流能为一家公司提供更大的灵活性,例如地理分布上的灵活性。数量不断上升的供应商需要迅速的货源补充,因而要有地区仓库。通过利用第三方物流供应商的仓储服务,一家公司就可以满足客户需求,而不必因为建造新设施或长期租赁设施而调拨资金并在经营灵活性上受到限制。同样,服务的灵活性也能够通过第三方物流来实现,这样做可以向零售客户提供超过雇主公司的更加多种多样的服务品种。对第三方物流供应商来说则足够了,后来可以为横跨不同行业的不同企业提供服务。此外,资源和劳动力规模的灵活性可以通过外购来实现,管理者可以将固定成本变为变动成本,从而对不断变化的经营条件做出更快的反应。? 四、改善原有系统,节约市场营销推广成本 对于一个新的工商企业而言,物流系统设计应该是企业创建阶段需要考虑的重要内容;而对于已经处于经营过程的企业而言,定期地对现有的供应链的运行过程进行回顾、分析和研究是非常必要的。在这两种情况下,第三方物流都起着非常重要的作用。 第三方物流公司与市场营销业务部门结成合作伙伴关系,他们为了更进一步加强这种关系,通常会站在市场营销业务部门的角色进行考虑和分析,促使市场营销部门将物流成本规划入整个市场营销系统中,使市场营销业务在初期便考虑物流成本,将整个营销系统扩大,从而在整体上促使市场营销部门改善原有系统,节约市场营销成本。 五、市场营销推广领域应用第三方物流面临的挑战及其发展方向 从物流业的发展趋势看,那些既拥有大量物流设施、健全网络,又具有强大全程物流设计能力的混合型公司发展空间最大,只有这些企业能把信息技术和实施能力融为一体,提供“一站到位”的整体物流解决方案。 第三方物流企业的介入,使得市场营销部门原有物流系统进行整体改善,某种程度上帮助市场营销部门节约市场营销成本。当然,能够真正发展到协助市场营销业务进行系统规划的第三方物流公司,在国内现阶段还非常少。因此,挖掘并引导对于应用此类第三方物流供应商的价值创新,推动双方合作的渐长性,提高服务水平和竞争力是跨国公司与第三方物流团队共同创新的动力。在市场营销对物流需求的推动下,第三方物流供应商应从扩大硬性服务的业务范围和创新软性服务的增值两方面着手。硬性服务:如从简单的存储、运输等单项活动逐步扩大到为客户提供配货配送、分拣包装、配套装配、条码生成、挂标刷标等,为客户优选货运线路等;软性服务:包括特定市场项目的组织协调管理、自动订单处理、客户关系管理、存货控制和返回物流支持、设计建议最优物流方案、物流全程的信息搜索、货运检测,通过INTERNET 与企业乃至顾客进行信息共享等,这些服务通过物流过程的追加投入,增加了商品的价值,创造了第三方物流供应商和货主企业的新的利润来源。不但巩固货主企业与消费者的密切关系,扩大商品的市场需求,更重要的是创新物流的服务价值,主动地赢得市场。 六 结论 从发达国家第三方物流发展的情况看,运输、仓储、销售物流、财务服务的提供者都包含在第三方物流提供商的范围之内。目前,这类服务公司的数量并不少,并有继续增加的趋势。 然而,从目前市场营销推广领域应用现代物流的整体状况和发展趋势来看,第三方物流提供者的服务正在从简单的仓储、运输等单项活动转化为更广泛、更全面的物流服务,如物流活动的组织、协调合管理、建议设计最优化物流方案、物流全程的信息搜集、管理等。这种服务的特点是更趋于个性化、系列化、管理化,需要物流提供商和工商企业双方高级管理层的紧密协调。 作者单位:北京师范大学珠海分校国际金融学院 市场营销论文:我国房地产市场营销策略 摘要:房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念,是指企业为了满足目标市场的需求,对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。基于房地产营销策略在房地产开发与经营中的重要作用,本文通过对房地产市场营销策略的分析。 关键词:房地产营销策略、房地产、房地产营销 一、房地产的概念 在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。 二、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用. 现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。 三、房地产营销渠道策略 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。 企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。 委托推销,是指房地产开发企业委托房地产推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托商可以分为企业商和个人商,前者是指由多人组成的具备法人资格的机构,后者是指中介的个人,即经纪人。 网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。2000年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。 房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。 四、房地产营销策略的现状 目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和 网络 销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果; 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标; 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销; 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。 五、房地产市场营销观念。 企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想. (一)生产观点 20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,“我能生产什么,就能够卖什么”,企业的普遍思想是“生产观点”. (二)推销观点 20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用“推销观点”指导企业的经营活动.其基本特征是 “我卖什么,人们就买什么”.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种“以产定销”的观念,即“我生产了什么,就推销什么”. (三)市场营销观点 第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用“市场营销观点”代替“推销观点”.用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间. 我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜. 六、房地产营销价格策略 。 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法: (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。 (2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格 当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。 2、定价比例 一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。 用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。 商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。 3、价格调整策略。 房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。 直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种 类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。 优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能 市场营销论文:新经济时代市场营销发展新趋势 方家平 投稿 世界经济全球化和新经济的兴起,正改变着我们的营销环境,影响着市场营销的方方面面,以营销创新为主题的新营销革命风暴在国内外掀起。营销学之父菲利普·科特勒敏锐地捕捉到了营销发展的新趋势,新著《市场营销的发展趋势》一文,着重论述了以互联网为主要特征的新经济对市场营销冲击,并提出了新经济发展带来新的营销法则,如客户关系管理(CRM)和开展电子商务等。然而营销权威的论述仅从新经济特别是互联网的发展角度来论述营销的趋势,并未系统论述营销的趋势。有鉴于此,笔者从营销观念、策略、组织、管理和领域等五个方面来全面阐述营销的发展趋势。但愿我们的企业能迅速捕捉到营销新趋势并能适应新形势,以开创营销工作新局面。 ■营销观念 市场营销观念从产品观念、生产观念、推销观念、营销观念到社会营销观念的逐步演进是基于当时的市场环境发展和变化的,每一种营销观念都深刻地烙上了那个时代的印记。如今新经济的迅猛发展正改变着整个营销环境。美国营销大师唐?舒尔茨称当前的市场为“21世纪市场”。他说:“21世纪的市场是消费者统治的市场,是互动以及不断发展的。它是互联网和万维网时代,也是电子商务的时代——便捷、快速、消费者居于统治地位——不幸的是,我们现在的营销和营销传播思想与方法都是按历史市场来设计的。”的确,我们的营销观念还存在诸多与新经济不相适应的方面,应该看到当前一个时期以至未来,营销观念的发展着重体现在“四个更加重视”: 一是更加重视战略。传统计划经济下诞生的国有企业,甚至包括一些知名的民营企业,大都没有明确的经营目标和长期的战略规划,常常为了追求眼前的利润,只重视商品一时的畅销,不注重维护、创造企业的经营特色,在生产经营设施和技术开发上不愿进行大的投资,浮躁和急功近利的特征明显。未来企业营销将更强调可持续发展,要求企业营销必须重视战略的制订、战略与战术的协调以确保市场营销作用的充分发挥。 二是更加重视合作。“商场如战场”,竞争的成功建立在对手失败的基础上的,这是传统的竞争观念。这种观念在我国企业的市场营销上表现得尤为突出。我们看到的国内企业竞争基本上都是低水平的价格战和广告战,其结果往往是两败俱伤。这种传统的营销竞争观念显然落伍了,客观上要求实行资源共享、优势互补的双赢的战略联盟、企业间合作已是大势所趋。 三是更加重视“知本”。以前企业营销活动中更多地依靠的是有形的资本,一旦资本缺失,营销活动就难以开展。而知识经济时代企业要重视资本更要重视“知本”即营销人才的作用,没有资本但如果有“知本”,企业营销同样可以开展。美国通用公司总裁曾经说过:“如果我一夜之间失去了所有的财产,而只要我们的员工还在的话,我同样可以重新开始。”从这话中我们不难看出营销“知本”的重要性。“知本”,是未来营销致胜的核心资本。 四是更加重视顾客。从营销观念的发展进程中就可看出,每一次营销观念的重大变革,无不是向重视顾客方向更进一步发展的结果。未来营销观念的演进也是如此,不过,更加重视的是顾客的个性化需求、差别化需求亦或更加细化、深化的需求。 ■营销策略 提到营销策略大家自然会想到营销4P,那么首先我们还是分别来看看4P的发展趋势吧。一是在产品方面。随着市场由以“产品技术为中心”向以“客户为中心”的转变,服务正成为企业竞争的焦点。据有关调查显示,服务正在成为IBM最大的一张王牌。2001年IBM服务的营业收入占IBM全部营收的1/3。在IBM的盈利模式里,有这样一个算式:产品+服务=1+3=4,也就是说,1元的产品加上服务后可以卖到4元,这充分体现了服务的价值。二是在价格方面,价格构成因素发生变化,知识因素、创新成本等计入价格之中;价格导向发生转变,即由传统的以生产成本为导向的定价策略转为真正以需求为导向的产品定价策略;定价方式也发生变化,通过网络技术运用价格策略的方式出现。三是渠道方面。渠道结构由金字塔式向扁平化转变。如有的企业由多层次批发环节变为一层批发,还有一些企业在大城市设立配送中心,直接面向经销商、零售商提供服务。这种扁平化结构的销售渠道通过通路层次的减少来提高企业和消费者的利益,增加了品质保证;同时也有利于企业把握消费者需求。渠道方式实施E化分销。互联网技术和电子商务的飞速发展为企业渠道E化提供了广阔的空间。E化渠道以跨时空、交互式、拟人化、高效率为特征,能够适应新经济时代消费者快速、便捷并富有个性的需求。四是在促销方面,网络广告、网络公共关系兴起。网络使得企业与企业、企业与公众之间可以通过网络进行双向互式沟通,站点宣传、网上新闻、栏目赞助、参与或主持网上会议、发送电子推销信、在网络论坛和新闻组发送信息传单等等网络公共关系出现。与此同时,电子邮件广告(E-mail)、电子公告牌(BBS)广告、Usenet广告和Web广告等新型网络广告形式将成为未来广告的重要组成部分。 其实从营销策略的发展趋势,营销策略并不一定就是4P,营销组合的变革趋势明显。“4P”是产品(Production)、价格(Price)、地点(Place)、促销手段(Promotion)为代表的以生产为中心的营销四要素组合的总称。在整个20世纪80代与90年代,企业的营销更多的运用“4P”策略,后来在“4P”营销观的基础上,加上了“权力(Power)与关系(Publicrelation)”形成6P营销策略组合。近年来,营销学者从顾客的角度又提出了新的营销观念与理论,即“4C”组合理论,包括Customer(顾客的需求和期望)、Cost(顾客的费用 )、Convenience(顾客购买的方便性)以及Communication(顾客与企业的沟通)。最近随着高科技产业的迅速崛起,高科技企业、高技术产品与服务不断涌现,营销新组合出现,即“4V”营销组合。所谓“4V”是指“差异化(Variation)”、“功能化(Versatility)”、“附加价值(Value)”、“共鸣(Vibration)”的营销组合理论。它强调的是顾客需求的差异化和企业提供商品的功能的多样化,以使顾客和企业达到共鸣。如今美国营销学教授舒尔茨提出了4R营销组合,即与顾客建立关联(relance)、提高市场反应速度(response)、运用关系营销(relationship)、回报是营销的源泉(reward)。4R营销组合的最大特点是以竞争为导向,在新的层次上概括了营销的新框架。它根据市场不断成熟和竞争日文秘站:趋激烈的态势,着眼于企业与客户的互动与双赢。 ■营销组织 营销组织的发展趋势主要朝三个方向发展: 学习型营销组织。《学习型组织·第五项修炼》是彼得·圣吉博士提出的一种新的管理科学理论。它是在总结以往理论的基础上,并通过对4000多家企业的调研而创立的一种具有巨大创新意义的理论,如今愈来愈引起理论界及企业的浓厚兴趣,并被喻为“21世纪的管理圣经”。彼得·圣吉在研究中发现,1970年名列美国《财富》杂志“500强”排行榜的大公司,到了20世纪80年代已有1/3销声匿迹。这些不寻常的现象引起了彼得·圣吉的思考。通过深入研究,他发现,是组织的智障妨碍了组织的学习和成长,并最终导致组织的衰败。组织智障,顾名思义,指的是组织或团体在学习及思维方面存在的障碍。这种障碍最明显地表现在:组织缺乏一种系统思考的能力。这个障碍对组织来说是致命的,许许多多的企业因此走向衰落。因而要使企业茁壮成长,必须建立学习型组织,即将企业变成一种学习型的组织,以此来克服组织智障。建立学习型组织前提是进行五项修炼:第一项修炼,自我超越。第二项修炼,改善心智模式。第三项修炼,建立共同愿景。第四项修炼,团队学习。第五项修炼,系统思考。 网络型营销组织。近年来,随着竞争的激化和复杂、顾客需求的多样化,很多企业已逐渐认识到要保持竞争优势必须改变组织结构,没有任何一个企业可以靠单干保持竞争优势,越来越多的企业走上了战略联盟的道路,营销的重点从交易转至关系,采用关系营销战略,进而又不断地转移到管理独立组织间的战略联盟,企业从交易型营销向网络组织型营销模式转变,企业及其市场环境间的传统外部界线变得日益模糊不清,企业不断开发与供应商、分销商、顾客的战略营销伙伴关系,以取代传统的竞争模式。西方国家已出现了营销交流公司、营销联合公司、虚拟公司等网络组织形式,通过网络的开发,网络成员都提供了一种其他成员所缺乏的核心能力,网络成员通过高度复杂的信息和决策支持系统互相连接在一起形成一个价值增值系统,为企业带来优势。 虚拟营销组织。所谓虚拟组织,是指为实现对某种市场机会的快速反应,通过互联网技术将拥有相关资源的若干独立企业集结以及时地开发、生产、销售多样化、用户化的产品或服务而形成的一种网络化的战略联盟经济共同体。在这个经济共同体之中,在有限的资源背景下,为了取得竞争中的最大优势,合作各方仅保留自身最关键的功能,而将其他功能通过各种形式借助外力进行整合弥补,以最大效率地发挥协同优势,构造强有力的战略竞争联盟。 ■营销管理 营销管理的趋势主要体现为“三个转变”: 一是从硬式管理向柔性管理的转变。传统宝塔式等级组织相对应的是,传统营销管理的特点主要体现为集中管理和硬性管理,通过大量硬性指标和规章制度来强化对营销人员的管理,且营销管理者与被管理者之间的双向沟通缺乏,营销管理的效率不高,组织绩效低下。可以说这种滞后的营销管理在新经济的冲击下不堪一击。在传统工业经济时代,生产和经营是通过庞大的规模和集中的管理来来获得高效率的;但是在新经济时代,知识型营销人员增多,靠强制性的硬式管理不但不能见效相反只会起反作用。知识型员工更需要与管理者的沟通,过去你说我听的指令型管理模式需要改变为双向沟通。知识和信息在营销中的应用正成为现代营销管理的发展方向,如以数字化管理为代表的柔性营销管理。此外,知识经济时代企业不再把传统工业经济时代沿袭下来的速度、数量、产值作为追求的目标,不再只注重以往的流水线、节拍等严密的分工组织形式和工艺流程,而是重视人的主观能动性、独立性和创造性。 二是从忽视企业内外部协调向运用客户关系管理系统联结内外部营销管理转变。传统营销管理观念存在着明显与新经济不相适应的方面,即营销管理缺乏内外部协调。传统营销管理要么是只重视内部的产品和人员的管理,要么只重视外部公共关系的开展,而没有将内外部营销管理有机地结合起来,新经济强调的是持续发展,重外轻内或重内轻外都将妨碍企业的长期发展。营销的目的是要满足顾客的需求,因而企业要在重视企业内部营销管理的同时,将重心转移至外部顾客服务上来,特别注意通过加强内部的管理来实现外部的顾客满意目标。客户关系管理(CRM),是一种倡导企业以客户为中心的营销管理思想和方法,成为未来营销管理的发展趋势。 三是从忽视营销管理的整合到大力实施整合营销管理的转变。市场营销策略包括4P,营销管理的整体效果取决于4P的整合程度。根据木桶原理,即木桶盛水的多少取决于木桶的最短边而非最长边。那么营销效果的高低实际上是取决于4P中的最弱的方面,而非做得最好的方面。我们的企业在进行营销活动时,非常重视促销(尤其是广告)和价格。这未免有失偏颇。可以预见未来在营销管理中强化营销组合的整合程度将是营销管理成败的关键。整合营销(IM:IntegratedMarketing)是一种通过对各种营销工具和手段的系统化结合,根据环境进行即时性动态修正,以使交换双方在交互中实现价值增值的营销理论与营销方法。这一营销方式必将成为未来营销管理的又一趋势。 ■营销领域 全球化、国际化营销趋势明显。世界经济一体化使国内市场与国际市场对接,进而导致国内市场国际化,不可避免地把现代企业营销置于一个国际化的环境之中。营销国际化成为企业营销发展的必然趋势。更重要的是,加入WTO使中国企业营销走向国际化的步伐加快。可以预计,未来若干年内,随着自由贸易区域的扩大和各国政策法规对外国投资的放宽,全球市场将进一步开放,所有的企业面临的市场竞争不仅来自于本国,更严峻的是要接受外国强大竞争者的挑战。而全球性的战略联盟进一步加速了市场营销的国际化,特别是国家之间、区域之间和跨国公司之间的战略性联合,缩短了国际市场之间的差异和距离。尽管目前全球联盟仍未形成大规模发展的趋势,但互联网的迅猛发展客观上为各种联盟创造了良好的条件。近年西方航空制造业、汽车业联盟之后,市场营销战略的全球一体化大大增强了其品牌在国际市场上的竞争力。 非盈利组织重视营销的趋势明显。市场营销一般而言是企业致胜的武器之一,但随着社会的发展和环境的变化,很多国家、政府组织、大学、社团或其它非盈利性组织开始运用营销策略来提升组织的知名度了。北京申奥、上海申博的成功,与其说是申办的成功,不如说是营销北京、营销上海的成功。随着 旅游业、会展业的兴盛,非盈利性组织运用营销方式来达到宣传推广目的的活动将越来越多,并渐成一种趋势或热潮。 市场营销论文:市场营销理论对营销人才培养的启迪 将商业化经营理念运用在高职教学实践之中,探索运用相应的营销理论来开展人才培养是否切实可行。针对高职市场营销专业存在与本科同类专业趋同化的问题,积极运用目标市场营销理论培养该专业高素质技能型专门人才,将在很大程度上提升高职学生的就业竞争力。 一、市场细分—以行业需求为导向合理设置 高职市场营销专业方向性课程STP理论的第一步就是要对市场进行细分,把整体市场划分为具有相似性需求的子市场。市场营销专业一直以来都被认为是一个很虚的专业,没有方向性,学生学的知识多而杂,没有一个可以拿出手的核心技能,导致很多培养出来的学生在面临众多就业岗位却无从选择,企业也认为学生缺乏技术技能而把他们拒之门外,造成市场营销专业应届毕业生起点低,起薪低,影响该专业的招生,打击了市场对该专业人才的信心。要想提高学生的就业竞争能力,关键环节之一是在学校培养过程中对市场需求方向性和学生的兴趣爱好进行细分。在市场营销专业课程设置上,专业建设团队要深入市场实际进行调研,分析潜在顾客需要什么样的产品,即,哪种行业对该专业人才市场需求量大,分析潜在顾客的细分属性,是按地理因素、心理因素、人口统计因素还是其它相关方面,再去考虑专业课程方面应该提供哪些必须满足顾客偏好的课程。我国从2009年起提出振兴十大产业计划,还有地方政府大力扶持的房地产业和由于环境污染问题催生的环保产业在最近几年的发展速度非常迅猛,相应该类别行业对营销人才的需求量也很大,在课程设置方面应该向这几个行业进行倾斜,增加此类行业的专业基础课程,让学生在就业时能看懂和理解行业术语,并很好地把它活化为自己的销售语言向顾客做推荐,会达到事半功倍的效果,这就是营销中常说的成功最快的营销人员是从“技术转营销”。如近几年汽车需求量在我国呈现快速上升势头,汽车销售商急需大量既懂营销知识又懂汽车基础知识的营销人才,在专业课程设置方面要考虑增加机械制图、汽车基础知识等课程。让学生成为专家型的营销人才是大势所趋。另外,由于涉及到的行业较多,在进行行业选择时要综合考虑该专业学生的兴趣,在行业细分的基础上再综合考虑对学生的兴趣爱好进行细分。“兴趣是最好的老师”,通过对学生的兴趣爱好进行细分来设置课程,提高学生学习的积极性和主动性,达到培养效果的最佳化。如果学生的兴趣较为集中,该行业专业基础课程可以作为必修课来设置,如果学生兴趣表现很分散,再进行集群化细分,针对各相关群体开设不同类型的选修课,或者以学校社团的形式进行行业知识扫盲。 二、目标市场选择—以就业为导向开展校企 合作形式的实训基地建设为了更好地服务目标市场,就需要在众多细分市场中选择一个或几个细分市场作为目标市场,根据目标市场的特点提高市场营销专业人才培养的质量。在目标市场选择环节,高职院校要做好实训基地建设,教育部前部长周济曾明确指出:高等职业院校要按照教育规律和市场规则,积极探索校内生产性实训基地建设的校企组合新模式。高职院校校内实训基地的生产化,是专业实验方法和技能的进一步深化与应用,是学生校外顶岗实习以及将来就业的重要基础,也是高职院校深化改革,彰显办学特色,提升办学水平,提高人才培养质量的重要环节。以就业为导向的现代高职教育理念已经被普遍接受,而且日益渗透到高职教育教学实践的方方面面,市场营销专业校内实训基地的建设不是简单的仿真模拟软件,而必须是根据细分市场的特点综合考虑学校资源和学生的特点,组建生产型实训基地。市场营销专业建设方面就要求从学生就业方向出发,寻找互利共赢合作的企业,建立校内外实训基地。学生在实训基地不是简单的顶岗实习实训,必须是完成企业的某一项真正的任务,只有完成“引企入校”到“引企入教”的转变,才能让学生掌握实实在在的市场经验。对于大部分企业来说,找一些没有实际工作经验的学生去从事市场营销工作,他们肯定对学生的适应能力产生质疑,所以在校企合作中企业方从业方向选择方面要非常慎重,不能随便抓一个企业,挂牌了事。市场营销分市场调研和销售两个部分,在销售上以就业为导向进行实习实训的瓶颈问题可以在市场调研环节弥补。目前我国企业越来越重视市场调查工作,催生了许多专业从事调研活动的专业化市场调查公司,他们一般手上有很多项目,需要大量 劳动力,正好为校企合作提供了契机。作者所在学校采取了和企业共建实训基地的办法吸引了国际知名的市场调查公司入驻学校,学校提供场地、硬件设备和人员,企业以租金的形式支付学校相关固定资产的折旧费用,企业负责实训学生的培训和指导学生完成实际的市场调查项目。由于这些项目涉及电话访问、入户访问、街头拦截访问和访谈等多种市场调查方法,学生在实训过程中就是真实的工作场景,这种涉及多形式多行业的调研活动的成果好坏,不仅和学生的实训成绩挂钩,还和实训期间企业根据项目资金发放的工资相关联,体现竞争机制,激发了学生的潜能也锻炼了学生的实际操作能力。同时,教师在带实训课程中也可以找出理论教材和实际操作技能脱节的现象,从而联合企业专业人员编写更为合适的理论教材,解决教学中的短板问题。 三、市场定位—以高素质技能型人才为宗旨的培养思路的确立 STP的最后一步是进行准确的市场定位,简单说就是提及某个高职院校的市场营销专业,用人单位首先联想到哪些与之相关联的词,是该专业传递出的具体的核心竞争能力。可能是调研能力、策划能力、语言表达能力等方面。要达到这些要求,需要在整个专业培养思路上严格执行2006年教育部16号文件《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中提出的“以服务为宗旨,以就业为导向,走产学结合发展道路,为社会主义现代化建设培养千百万高素质技能型专门人才”的要求。我国高职院校在该指导思想下结合院校所在地经济情况及学生特点明确了更为详尽的培养思路,重点为中小企业培养高素质技能型专门人才。在该思路指导下,需要建立一支师德高尚、结构合理的双师型教师队伍,尤其需要一些在中小企业从事过一线市场营销活动的实训指导老师。学校应该积极寻求机会组织专业教师下基层,深入企业参加生产经营活动,主动为企业承担市场调研、营销策划等活动,以掌握更多贴近市场的素材更好地传授给学生。除了师资队伍外,还需要学校加大市场拓展能力,积极寻求与中小型企业合作办学的能力,做到订单式培养,根据企业要求培养合格人才。但由于高职教育理论的发展滞后于专业培养的需求和院校办学资金的局限性,导致市场营销专业人才培养质量与社会要求存在较大的落差。如何提高人才培养质量以达到市场要求,是每位高职教育工作者应该思考的问题。市场营销学作为一门交叉学科,很多理论的产生是为生产服务的,我们可以拓宽思路,深入剖析市场营销相关理论,把其精髓用在市场营销专业和其它相关专业人才培养思路上,从而提高我国高职教育培养水平。 市场营销论文:论市场营销中的非价格竞争策略 随着市场的演进,企业间竞争的程度日趋激烈,一场场价格战悄然席卷全国,其激烈程度也日趋上升。但市场的成长和成熟,价格战已难以发挥往日的威力,也引的是非论述众说纷纭,对企业的形象造成不利影响。这些都迫使企业重新认识价格战,重新认识竞争,以便采取更积极而有意义的竞争策略。 在市场经济条件下,市场竞争可以分为价格竞争和非价格竞争两种方式。价格竞争是指企业运用价格手段,通过价格的提高、维持或降低,以及对竞争者定价或变价的灵活反应等,来与竞争者争夺市场份额的一种竞争方式。长期以来,价格竞争一直深受商品生产者、经营者重视。甚至一谈到竞争,就会想到削价。在一定条件下,价格竞争是必要的。但是,把价格看成决定交易成败的唯一因素,难免会造成价格竞争的泛滥。事实上,单纯依赖价格竞争,有很多弊病:1、价格竞争是竞争对于易于仿效的一种方式,很容易招致竞争对手以牙还牙的报复,以致两败俱伤,最终不能提高经济效益;2、以削价为手段,虽然可以吸引顾客于一时,但一旦恢复正常价格,销售额也将随之大大减少;3、定价太低,往往迫使产品或服务质量下降,以致失去买主,损害企业形象;4、价格竞争往往使资金力量雄厚的大企业能继续生存,而资金短缺、竞争能力脆弱的小企业将蒙受更多不利。因此,在现代市场经济条件下,非价格竞争已逐渐成为市场营销的主流。 从市场营销环境看,经济、技术各方面的发展,也为非价格竞争创造了良好的条件。经济的发展,消费层次的提高,使得购买者的注意力并不仅仅停留在商品价格上,不再是价格越低的商品越畅销,而是越能满足某种特定市场需要越好卖。科学技术的发展,使得企业与消费者能够更有效地从商品自身构造包括质量、功能、商标、包装、服务等上区别竞争商品。 所谓非价格竞争,是指企业运用价格以外的营销手段,使本企业产品与竞争产品相区别,并使之具备差别优势,以推动产品销售的竞争方式。非价格竞争策略主要有: 1、差异化竞争策略 与无序的价格竞争相反,差异化竞争容忍对手的存在,通过提供与竞争产品在造型、花色、性能等方面具有不同特征的产品,来争取消费者选购的差异,以扩大本企业产品销售。差异化竞争策略并非无中生有,它建立在科学的市场细分基础上,而市场细分又是建立于顾客需求的差异上。推行差异化战略要求企业具备更娴熟的营销技巧,有足够的实力影响和调节市场需求。同时,企业应从本行业的特点出发,选取为顾客特别重视的几个特点,加以发挥,使本企业处于别出新裁,出奇制胜的地位,从而建立差异化,形成企业别具一格的创新形象,以获取高额利润,创造企业效益。实施差异化竞争策略应注意以下几点:一是把质量与别具一格混为一谈,认为质量好就是别具一格;二是差异化的实施对成本驱动的影响;三是过分追求差异而忽视整个价值链。这些都会造成企业的重大失误。 2、战略联盟 所谓战略联盟,是指两家或两家以上公司为了达到某些共同的战略目标而结成的一种网络式联盟,联盟成员各自发挥自己的竞争优势,相互合作,共担风险,在完成共同的战略目标后,这种联盟一般都会解散,其后为了新的战略目标,公司又可能与新的合作者结成新的联盟。战略联盟反映了一种适应市场环境变化的新型竞争观念,它以一种合作的态度来对待竞争者。通过建立双方的信任关系,实现优势互补,借助对方来加强各自的竞争力,在合作的基础上展开竞争,从而不断提高竞争的水平,促进社会经济和技术的进步。 3、情感营销策略 随着人们生活水平的提高,高技术、高价值、高档次不断增加,产品的差别化、个性化特征越来越明显。消费者对产品的认识不仅包括质量、价格等理性层面的理解,而且越来越强调以文化知识、个性、品位等为主要内容的情感因素,消费者的情感性消费不断增加。现代营销应适应消费者从“量的需求”阶段、“质的需求”阶段向“情感”需求阶段的转变,从设计、包装、商标、广告、公关、服务、环境等方面进行情感设计,把传统经营活动引入到一个全新的情感营销领域。对于企业家和经营者来说,应有针对性地推出产品或改变销售方式,提供超值服务,使产品散发出来的气氛、情感和趣味与众不同,从而达到促销产品的目的。 4、商业科普竞争策略 商业科普是以高知识含量为特征的服务过程。它通过把商品知识传授给顾客,使顾客产生认同,从而实现以知识创造市场。 企业通过科普活动实现以知识创造市场,是一个贯彻于经营管理活动始终的过程。在这个过程中,企业可以采取各种形式提高营销活动的知识含量,同顾客建立结构性的层次关系。 商业科普的形成,应从商业科普环境、商业科普服务、商业经营科普、商业管理科普、社会公益科普等方面,提高消费者的科技素质。商业科普策略的运用,必将带来巨大的经济价值和文化价值。 最后需要指出的是,成功的市场营销有赖于产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promotion)等营销组合因素的综合运用,而不应顾此失彼。 市场营销论文:对电力市场营销的竞争策略 【摘 要】电力市场营销以市场为立足点,以高效、便民、提高电能的终端能源占有率为目标,引入能够适应市场经济需要、增强市场应变能力,改善服务质量,有助于经营效益化,有利于市场开拓和发展的新机制,不断拓展电力市场营销活动。电力是特殊的产品,特殊的产品具有特殊的营销方式,电力产品的特殊性使得电力市场营销必须以社会为中心。电力行业从垄断到引入竞争机制的转变,也是一个观念转变的过程,树立电力的社会市场营销观念是电力企业参与市场竞争的基本原则。 【关键词】电力;市场营销;竞争;策略 电力社会市场营销观念的产生是经济发展的结果,是企业适应市场环境的需要,是电力企业发展的必然选择。电力企业所承担的社会责任既是社会的需要,也是企业长久发展的需要。企业要生存要发展,企业需要有能够引领企业持续发展的战略规划。电力社会市场营销观念的确立是为企业战略的实现提供了思想保证。电力产品的市场是巨大的,竞争也是激烈的。电力社会市场营销观念下的竞争策略也因产品的特殊性也具有特殊性。 电力社会市场营销的要旨是和谐中竞争,竞争中发展。资源是社会的财富,利用有效的资源创造最大的财富是社会发展的需要。电力生产具有相对的区域垄断性,电力建设要符合国家的能源发展规划,同一地区的电力建设受政策因素、资源条件、区域经济现状等条件的影响和制约,电力生产的竞争是在国家宏观调控下的理性竞争和有序竞争。和谐和发展是电力市场竞争的指导思想。适应这一竞争思想,电力的社会市场营销策略的制订和实施,重点应在于突出电力产品的社会性,以节能减排为竞争点,以技术改良和技术创新为手段,以可再生和洁净能源的发展为突破口,以企业的社会合作共同营造和谐市场为努力方向,创造竞争优势,求取企业发展。 电力社会市场营销是一种社会大市场营销,电力生产是一个连接广泛的系统,电力设备生产厂商、设计、施工、发电、输电、变电、售电单位等。电力产品的绿色效用与这些关联单位具有非常紧密的联系,社会市场营销应涵盖每一类型的电力关联企业。社会市场营销目标不是某一个企业能够实现的,而需要相互关联的一系列企业都能够树立电力社会市场营销观念,互相配合、共同努力,电力生产的社会效益才会显着提高。 电力社会市场营销是通过效用竞争赢得市场。社会对于能源形式的选择具有一定的针对性,汽车以汽油为能源,燃气灶以燃气为能源,家用电器以电力为能源。 电力产品具有的清洁性和便捷性使得电力能源具有与生俱来的优势,电力社会市场营销的任务之一就是把优势转化为市场。我国供电市场由供电企业在营业区内实行独占垄断经营,这就是完全垄断市场。厂网分开后,电力企业面临的市场就是垄断的竞争市场,又称为不完全竞争市场,是一种介于完全竞争市场和完全垄断市场之间的一种市场类型。 (1)目前电力市场的管理机制正在进行改变,主要是通过经济、法律、技术的手段来管理,其基本原则是公平竞争、自愿互利。 (2)电力市场具有开放性和竞争性,其具有自然垄断特性的,只是输电和配电环节,而发电和售电环节则不具有自然垄断性,因此,在发电和售电领域,都可以开放,引入竞争。 (3)电力市场具有计划性和协调性。电力是一种特殊的商品,电力产、供、销的一体化,即发电、输电、配电、用电的同时性,其生产必是连续的过程,这就要求电力市场具有计划性。所以,电力市场各成员之间必须相互协调。 (4)在开放、竞争的电力市场中,电力供应商的服务质量是决定成败至关重要的因素。供电企业应该认识到为客户提供优质服务不仅能改善企业形象,实现人民电业为人民的宗旨,而且还能在市场经济条件下达到开拓电力市场、促进电力销售,提高企业经济效益的目的。国家电网公司多年来坚持抓行风建设,通过开展各种优质服务活动,使行业作风、企业形象均有明显好转。 (5)自动化,信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。电力工业逐步地使用了综合自动化设备,办公自动化,客户查询系统,负荷控制系统,客户服务系统,地理信息系统等,使电力工业快步地实现现代化。 电力市场营销需要实现四个转变: (1)从管理型向服务型转变。电力企业多年来处于垄断地位,工作的重点集中在安全生产和专业技术上,市场营销观念意识淡薄。随着国家经济发展模式的变化,电力市场将发生重大变革,电力企业必然要从管理型向服务型转变。 (2)从限制型用电向放开用电转变。用电放开,不是无条件放开,并不是说电可以放开用,是在国家政策范围内有序放开,要求全社会树立节能减排和节约用电的意识,确保电力市场的良性运转。 (3)从卖方市场向买方市场转变。例如,国家电网公司为了全面推进集团化运作、集约化发展、精细化管理,构建适应企业发展方式转变的营销管理体系,采取的营销理念是“营销围绕客户转,全局围绕营销转”。建设“一部三中心”,即营销部、客户服务中心、电费管理中心、电能计量中心,建成有效的营销决策、职能管理和业务分离的营销体系。 (4)从埋怨客观原因向积极迎接市场转变,通过措施,使职工的思想观念、工作方式和工作作风得到根本转变,进而提高职工的竞争意识、市场意识、忧患意识和效益意识。 综上论述,随着社会主义市场经济的不断深入发展,市场发展格局发生了巨大变化,从卖方市场逐步转为买方市场,经营观念也产生了较大转变,这些变化都促进电力企业适应新的经济形式的需要,从企业内部经营机制和思想观念入手,在电力市场营销中应坚决摒弃那些过时的和已不适应市场变化的经营理念和营销方式,要树立崭新的营销理念,及时调整自己的营销策略,才能在激烈的市场竞争中取得生存和发展。 市场营销论文:论市场营销理念的改革和实践 服务营销也是一种新型的现代营销模式,是经济飞速发展、商品供过于求的必然产物。现阶段来看服务营销的地位远远上升,企业倾向于通过提高服务质量来提高营销水平,因为一个商家的服务态度往往会影响顾客的心情,进而影响到其消费愿望,在当前这个各色消费品琳琅满目的时代,消费者的可选范围也日益扩大,此时能够真正抓住顾客心理的处理产品质量、价格外,更重要的当属服务质量,同类商品、相似的价格和质量,更多的消费者倾向于选择高服务质量的商品,这其中的服务就好似无形的商品,商家在销售物质的有形商品的同时,同时也要注重以服务为代表的无形商品的营销,在满足消费者物质需要的同时,也应该本着相互尊重、负责的态度满足他们的精神需求。 2.关系营销 这是一类长远的、合作式营销方式。各企业通过建立合作关系来扩大双方共同的影响力,进而带来高效的营销水平,获得共同可观的经济利益,以此来带动双方的长远合作、发展。这其中体现了一种联系、互动关系,因为涉及到同生产商、销售商、国际行政部门、消费群体等之间的关系,也彰显了人性化理念,因为它是建立在同客户积极沟通、交流基础上的,将客户的需求与利益放在首位,尽可能地满足其利益与需求,最后达到让客户满意的目的,可以说关系营销在整个的营销体系中占据着关键而重要的地位,各个企业必须善于运用这种营销方式,来扩大销量。 3.文化营销 在这个物质商品极度充盈的现代社会,人们最大限度地享受到了物质生活所带来的便利,然而,随着人们生活水平的不断提高,居民不再满足于物质享受,更加强调精神世界的丰富和充实,因此,在消费过程中也更加善于从文化内涵的角度来分析,也就是说往往带有一定文化意义和精神内涵的商品能够更加吸引消费者的目光,各大企业要意识到消费者这一心理需求,提高文化营销水平,从消费者的需求和愿望出发,创造具有深刻文化内涵、地域风情或者特色历史的产品,这样才能促使消费者在巨大的文化力量的吸引下前去消费。例如肯德基之所以畅销,并不是因为它有多么健康、好吃,更多则是其中蕴含着一种个性化、方便、现代化的文化,正是这种文化吸引了更多的消费者。 4.总结 市场营销将会日益成为一种势不可挡的力量支持企业的发展,各大企业要意识到这一点,积极开拓创新市场营销方式,发挥营销的积极作用,确保其支持企业的长久生存和发展。 市场营销论文:市场营销中的非价格竞争策略 [论文摘要]在市场经济条件下,一场场价格战席卷全国,其激烈程度也日趋上升,企业应该面对现实,重新认识价格战,重新认识竞争。本文从五个方面分析了价格竞争的利弊,同时提出了非价格竞争策略。 随着市场的演进,企业间竞争的程度日趋激烈,一场场价格战席卷全国,其激烈程度也日趋上升。但随着市场的成长和成熟,价格战已难以发挥往日的威力,这迫使企业重新认识价格战,重新认识竞争,以便采取更积极而有意义的竞争策略。 一、价格竞争的利弊分析 在市场经济条件下,市场竞争可以分为价格竞争和非价格竞争两种方式。价格竞争是指企业运用价格手段,通过价格的提高、维持或降低,以及对竞争者定价或变价的灵活反应等,来与竞争者争夺市场份额的一种竞争方式。长期以来,价格竞争一直深受商品生产者、经营者重视。甚至一谈到竞争,就会想到削价。在一定条件下,价格竞争是必要的。但是,把价格看成决定交易成败的唯一因素,难免会造成价格竞争的泛滥。事实上,单纯依赖价格竞争,有很多弊病:(1)价格竞争是竞争对手易于仿效的一种方式,很容易招致竞争对手以牙还牙的报复,以致两败俱伤,最终不能提高经济效益,在国际贸易中还可能导致反倾销;(2)纯粹以削价为手段来招揽顾客,虽然可以吸引顾客于一时,但一旦恢复正常价格,销售额也将随之大大减少;(3)商品定价太低,从表现上看价格便宜,可吸引顾客,其实在一定的生产力条件下,往往迫使产品或服务质量下降,以致失去买主,损害企业声誉;(4)价格竞争往往使资金力量雄厚的大企业能继续生存,而资金短缺、竞争能力脆弱的小企业将蒙受更多不利;(5)随着生产力的发展,人们生活水平的提高,并不是价格越便宜的商品就越有人要,主要是物有所值。因此,价格竞争必须慎重,要综合权衡利弊。 二、非价格竞争将成为市场营销主流 从市场营销环境看,经济、技术各方面的发展,也为非价格竞争创造了良好的条件。经济的发展,消费层次的提高,使得购买者的注意力并不仅仅停留在商品价格上,不再是价格越低的商品越畅销,而是越能满足某种特定市场需要的越好卖。科学技术的发展,使得企业与消费者能够更有效地从商品自身构造包括质量、功能、商标、包装、服务等上区别竞争商品。 所谓非价格竞争,是指企业运用价格以外的营销手段,使本企业产品与竞争产品相区别,并使之具备差别优势,以推动产品销售的竞争方式。非价格竞争策略主要有: 1.差异化竞争策略 与无序的价格竞争相反,差异化竞争容忍对手的存在,通过提供与竞争产品在造型、花色、性能等方面具有不同特征的产品,来争取消费者选购的差异,以扩大本企业产品销售。差异化竞争策略并非无中生有,它建立在科学的市场细分基础上,而市场细分又是建立于顾客需求的差异上。推行差异化战略要求企业具备更成熟的营销技巧,有足够的实力影响和调节市场需求。同时,企业应从本行业的特点出发,选取为顾客特别重视的几个特点,加以发挥,使本企业处于别出心裁出奇制胜的地位,从而建立差异化,形成企业别具一格的创新形象,以获取高额利润,创造企业效益。实施差异化竞争策略应注意以下几点:一是把质量与别具一格混为一谈,认为质量好就是别具一格;二是差异的实施对成本驱动的影响;三是过分追求差异而忽视整个价格链。这些都会造成企业的重大失误。 2.战略联盟 所谓战略联盟,是指两家或两家以上公司为了达到某些共同的战略目标而结成的一种网络式联盟,联盟成员各自发挥自己的竞争优势,相互合作,共担风险,在完成共同的战略目标后,这种联盟一般都会解散,其后为了新的战略目标,公司又可能与新的合作者结成新的联盟。战略联盟反映了一种适应市场环境变化的新型竞争观念,它以一种合作的态度来对待竞争者。通过建立双方的信任关系,实现优势互补,借助对方来加强各自的竞争力,在合作的基础上展开竞争,从而不断提高竞争的水平,促进社会经济和技术的进步。 3.情感营销策略 随着人们生活水平的提高,高技术、高价值、高档次不断增加,产品的差别化、个性化特征越来越明显。消费者对产品的认识不仅包括质量、价格等理性层面的理解,而且越来越强调以文化知识、个性、品位等为主要内容的情感因素,消费者的情感性消费不断增加。现代营销应适应消费者从“量的需求阶段”和“质的需求”阶段向“情感”需求阶段的转变,从设计、包装、商标、广告、公关、服务、环境等方面进行情感设计,把传统经营活动引入到一个全新的情感营销领域。对于企业家和经营者来说,应有针对性地推出产品或改变销售方式,提供超值服务,使产品散发出来的气氛、情感和趣味与众不同,从而达到促销产品的目的。 4.商业科普竞争策略 商业科普是以高知识含量为特征的服务过程。它通过把商品知识传授给顾客,使顾客产生认同,从而实现以知识创造市场。 企业通过科普活动实现以知识创造市场,是一个贯彻于经营管理活动始终的过程。在这个过程中,企业可以采取各种形式提高营销活动的知识含量,同顾客建立结构性的层次关系。 商业科普的形成,应从商业科普环境、商业科普服务、商业经营科普、商业管理科普、社会公益科普等方面,提高消费者的科技素质。商业科普策略的运用,必将带来巨大的经济价值和文化价值。 最后需要指出的是,成功的市场营销有赖于产品、价值、渠道、促销等营销组合因素的综合运用而不应顾此失彼。 对于现代企业来说,加大营销管理,利用高科技手段来促进市场营销,这对于促进企业健康持续发展关系极大,企业的领导层在扩大营销队伍和研讨价格竞争策略的同时,一定要转变经营观念,尤其是在经济全球化、市场化的今天,市场营销对经营者提出了更高的要求,因为市场营销的真实含义就在于科学地遵循企业的基本原则,快速有效地利用信息、高新技术及其他资源。营销,是一项庞大的系统工作,是生产的继续,企业营销结果的好坏,直接关系到企业的生存与发展。因此企业的经营观念、经营思想、经营方法及其企业文化必须不断变化。特别是改革开放以来,经济发展 步伐加快,企业市场环境由卖方市场转为买方市场,社会对企业产品与服务的需求,也产生结构性的改变,整个社会经济已由短缺制约转向市场制约。所以企业在不断变化的市场中,必须加强自身结构的调整,要由依靠数量的增长转向依靠技术进步,不断地推出新产品,不断开拓市场,在此同时,还要讲究营销手段价格策略和售后服务。 市场营销论文:市场营销学的学习与实用性 天津市的燃气事业起源于液化气。液化气的推广使用给天津市人民的生活提供了快捷方便,先进安全的方式,同时也标志着一个城市的发展水平。从五十年代起步到七、八十年代的辉煌,到今天竞争于各种能源供应之中,天津市的液化气事业走过了自己发展变化的几十年的历程。过去几十年计划经济条件下,企业的经济管理模式只是生产、财务、人事、采购与销售这几个环节。具体到液化气行业则更是计划经济中的受宠者,是绝对卖方市场,市场需求远远大于供应能力,气源的供应绝对受国家计划的控制,所以企业在生产供应中的主要难题是如何采购气源。在价格方面,进气价格,销气价格都是受国家物价部门的控制,多年来一直价格倒挂,形成了公用行业的一大特点:政策性亏损,享受财政补贴。多年来追求社会效益,安全稳定供气,不脱销,不出安全事故,是上级对我们这一行业的基本要求,也是企业追求的主要目标。可以说这一行业基本上不参与竞争,不追求经济效益。随着经济体制改革的不断深人,液化气供应业涌进了竞争机制,打破了国有企业一家独统天下的局面。大量的个体经营者纷纷踏入这一领域,以自己经营方式占据了一部分市场。随着天津市燃气结构的调整,大量引进天然气及危陋平房的大面积拆迁改造使液化气用户大量减少,都给液化气的市场带来了严重的挑战。我公司确实需要研究考虑一个新的问题:市场营销。市场营销在市场经济发展中有着不可低估的重要作用。加强市场营销是实现“两个根本性转变”的需要;是确保社会再生产顺利进行的需要;是促进第三产业发展的需要;是适应买方市场新形势的需要。我们在经营了销售额下降、增长缓慢、购买行为的改变、竞争的加剧、销售成本的提高等一系列惨痛经历后,只有潜心研究市场营销学这唯一的出路了。世界着名管理学专家彼得?法鲁克早就精辟指出:现代企业最重要的职能只有两个:一个是创新,再一个就是营销。市场营销观念关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争者更有效地传送目标市场所期望的物品或服务,进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望。研究营销学首先要: 一、认真分析研究市场情况。近年来,天津市的燃气市场发生了很大变化。从国有企业一家独统天下,到个体经营者的纷纷涌人占据了“半壁江山”,到目前随着人民生活水平的不断提高和改善,管道天然气的大量通气,危陋平房的大面积拆迁改造及炊事用具卫生设施电器化的普及,使得液化气用户在逐年减少。我公司历史最高水平,97年度拥有全市民用户37万户,工福户4176户,年销气量65118吨。据最新统计2娜2年现有用户不足10万户,年销气量力争25《X刃吨。现以我公司2002年上半年财务分析为例,与去年同期的销售量、销售结构对比分析以及我公司前六年1一6月份销售情况,图表显示分析、2002年1一6月份销气量与去年同期对比分析民用气5796.23吨,去年同期79787能吨,减少2182.476吨工福气1993.025吨,去年同期2137.769吨,减少144.744吨批发气5787.445吨,去年同期1j3,756吨,增加5673.689吨自用气24.773吨,去年同期22.185吨,增加2.588吨合计13601.473吨,去年同期10252.476吨,增加3348.997吨2002年l一6月份毛利额与去年同期对比分析年平均销气价一平均进气价民用气2632.97元一1787.58元=845.39元工福气2058.64元一1787.58元==271.06元批发气1767.39元一1787.58元二一20.19元平均毛利额l吨2178.90元一1787.58元二391.32兀2001年1一6月份民用气2748.43元一1994.51元=753.92兀工福气2475.55元一1994.51元=485.04元批发气2715.53元一1994.51元=721.02元平均毛利额2690.12元一1994.51元=695.61元通过以上分析看出,今年上半年平均毛利额比去年同期每吨减少304.29元,主要原因是由于毛利额高的民用气销售减少了2182.476吨,影响收人574.64万元,影响毛利184.50万元,由于毛利额比较高的工福气销售减少了144.744吨,影响收人29.80万元,影响毛利3.92元;批发气量虽然增加了近50倍,但是由于前期进气价格偏高,批发时虽高于当时市场价格10一20元,但总平均起来,每吨毛利额是一20.19元。由此可以看出民用气销量的下降造成毛利额的减少,是我们上半年超亏的原因。民用销气量急剧下降的主要原因是:天然气的大量通气,液化气的民用户在减少。前六年销售情况(图略)销售气量、销售收人曲线均呈下降趋势。销售气量、销售收人的下降表明了液化气市场出现了萎缩,并且已持续了六年但是液化气还是有它一定的市场:①危改拆迁基本结束,平房居民用户量不会再大幅减少。②餐饮业的不断发展,特别是小摊点,流动性大,绝大多数使用的是液化气,虽小但多。③管道气通不到的地方是液化气独显威力的天地。④液化气自身的优点,投资少,见效快。⑤个体液化气经营者抢去我们的一部分用户 仍是我们可争取的份额。⑥新建居民住宅楼尚未通管道气阶段。只要我们更新观念,不再坐等用户上门,而是主动上门为用户服务,争取所有可能的机会,企业还是有前途的。在市场研究的基础上,对液化气的市场再进行细分,选择了新建居民小区、待通气居民楼、四郊五县经济开发区和市内的餐饮业、洗浴业、游泳场所、中小学校、医疗机构为突破口,确定为目标市场。 二、搞好营销方案:目标市场确定后,如何抢占市场,要有营销方案,品牌战略是主导。策划开展“服务半径无敌手”和“服务品牌”两大系列活动。服务半径无敌手,即以服务站为中心,以2,5公里为半径,在此区域内经过反复的工作,发挥我们的优势,力争实现区域内无敌手。服务品牌活动是指:在通过创造服务环境,改善服务形象,提高服务质量上实现品牌效应。首先在两、三个服务站实施品牌服务战略,统一标准,统一标识,统一着装,统一服务用语,突出服务意识,提高液化气公司商誉,并在今后将投人使用钢瓶封口机和钢瓶清洗机,做为保证产品质量的又一新举措,以适应和满足人民群众逐步提高的商品质量意识。 三、搞好员工培训,提高服务,让用户满意放心。一切从用户的角度和需要出发,不断调整改进我们的工作,一切才变的主动。销售下来了,服务要跟上去,要加大送气上门的比率,同时还要降低送气费用,突出服务意识。我们不仅仅是卖商品,而是向用户,向社会介绍宣传我们的企业是为他们服务的。经营的成功,出发点和落脚点都在于你为顾客的服务方式,即满足顾客需求,甚至为他们提供超值服务。首先使员工对企业充满热爱和信心,实现员工与社会对企业的认同感,才能提高我们的市场份额。 四、提供安全保障,解除后顾之忧。液化气供应的另一个重要问题,就是安全问题。用户在使用货真价实的“顺心气”的同时,还要体现出用的是“放心气”。在用户换气时,帮助试漏;送气上门时,帮助安装好;液化气钢瓶定期进行检测维修。这一系列措施都给用户提供了良好的保障,我们还可以考虑替用户上保险的问题。 五、信息管理,抢抓机遇。市场营销部门加强市场预测,利用网上信息,掌握天津周边地区液化气供销趋势,并组织若干小组对全市的工福市场进行调查,对四郊五县市场潜力进行摸底,做到“内巩外扩”。即巩固市内市场,扩大外地市场。还要利用网上信息,随时注意价格走势利用本企业的优势,储存能力大,搞好大进大出,批发销售。 六、开展好多种经营,促进第三产业发展液化气市场走向下坡,有一定的客观、必然性,要以此为契机开展好多种经营,发展社会主义市场经济,第三产业必须有一个大发展。没有第三产业的发展,整个经济就不可能得到健康发展。企业也是如此,我们同时要抢抓好这一机遇。液化气是绿色环保的燃料,仍有着广泛的开发利用前景,拓展液化气的应用范围,以液化气做汽车燃料、家庭采暖。 七、保持良好企业形象,有形展示及无形资产。液化气公司是国有企业规模大,生产设备先进齐全,生产能力、供应能力、储存能力占有绝对优势,技术力量雄厚,管理规范,在多年的经营中,有“稳”和“实”的特点。在产品质量上,一直稳定,气质好,不掺假;在份量、价格上实实在在,不缺斤短两,明码实价,不在份量上找齐。国有企业的信誉度良好,在大多数用户中有一定位置,这是企业的无形资产。是多年良好经营的结果。在今年进气价偏低的阶段,我们适当调低了销气价,以此回报老用户及吸引增加新用户。几个月后又随着进气的上升调回了售气价,在这一过程,民用销气量并没有出现明显的升降,说明现有的用户都是奔着国企的信誉度来的,是比广告更有力的广告。企业要充分发挥这一优势,保持并发扬光大,并有形展示各服务站站容站貌,有标识化特点,让用户有一种放心满意的感觉。有信任感,愿意到我们这里来,不仅愿意到我们这里来购气,还愿意和我们合作,共同开辟新的市场,新的项目。 八、建立保户增量的激励机制,对增设代销点,增销气量,发展新用户要有具体的奖励政策,改变现有的分配制度,收人向销售一线倾斜,向有贡献的销售人员倾斜。企业的市场营销活动是在特定的市场营销哲学或经营观念的指导下进行的。做为已走向市场经济的现代企业,要认真研究这一学说。市场营销哲学就是企业在开展市场营销活动的过程中,在处理企业、顾客和社会三者利益方面所持的态度、思想和观念。了解市场营销哲学,对于企业更新观念,自觉适应“两个根本转变”的新形势,加强市场营销管理,具有十分重要的意义。在现代市场经济条件下,企业必须善于适应不断变化的市场,制定战略计划,开展营销管理。才能使企业在市场经济的大潮中,激流勇进。
浅谈房地产经济可持续发展策略:论房地产经济可持续发展的问题及对策 摘 要 近些年来,我国房地产业迅猛发展,在带动经济发展的同时,也出现了一系列问题,导致房地产业的可持续发展面临严峻的挑战。本文将针对房地产业目前发展中存在的问题进行分析,并提出房地产经济可持续发展的对策。 关键词 房地产业 可持续发展 对策 近年来,我国的房地产市场蓬勃发展,但在其发展过程中,出现了无序开发以及总量性与结构性失衡、供给需求矛盾、房价居高不下等诸多问题,使房地产业可持续发展面临严峻的挑战。本文将针对当前房地产经济在发展过程中存在的问题,提出了几点房地产业可持续性发展的解决对策。 一、我国房地产业发展中存在的问题 (一)无序的开发与发展,导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题,我国人口众多,土地资源有限。房地产业要想持续长久发展,合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 (二)总量性与结构性的供求失衡,导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看,一个实际情况是,有相当一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低,开发的房地产质量有问题、销售不畅,或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源,长此以往,还将影响到整个地区经济的发展。 (三)在房屋的开发建设上科技含量低,新材料、新技术使用量小 某些开发商为了节省资金,在房屋建设过程中,不愿意运用新技术、新材料,房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此,房地产业要想长久发展,在建设上必须走上高科技、低消耗,少污染的可持续发展道路。 (四)房地产投资的比重过大,造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设,形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大,住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患,贷款资产流动性不足,低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决,将影响房地产业的持续发展。 (五)房价过高导致贫富悬殊的加剧,也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨,使中低收入人群很难拥有一套房子,一般的老百姓买不起房,这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差,导致社会失去和谐。社会财富的分配不公,各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪,贫富差距悬殊导致社会矛盾激化,也致使社会稳定的成本过大,房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 二、促进我国房地产经济可持续发展的对策 (一)科学的规划与管理,有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生,就要加强管理,进行科学的规划,适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济,使房地产经济走资源集约利用的发展道路。,提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用,避免那种过分超前,危害经济发展的行为,形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 (二)和谐的开发与利用,注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以,在进行房地产项目的建设时,要进行充分的调研,科学的进行规划,树立“保护环境,以人为本”设计理念。合理利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境,房地产经济要想持续发展,就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美,房地产建设应当以低消耗、高效率为根本,确保环境质量的不断改善及有效提高。 (三)逐步完善相关金融体系,建立与发展房地产金融二级市场 当前,房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持,这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看,必须要加强房地产贷款结构的调整,注意防范金融风险的发生。同时,对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题,房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场,逐步实现抵押贷款证券化,打通房地产市场和资本市场的联系,这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题,有效的分散了银行贷款的风险,房地产金融的市场化程度得到提高,加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐,提高了整个房地产金融的实际效率。 (四)加强市场监管及宏观调控,依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督,减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象,相关部门应严格执法,并力求不断完善房地产经济的法律法规,创造一个公平与透明的良性发展的市场环境,使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步,加大在房地产建设中的科技投入,提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践,不断开发新材料代替有限的自然资源,重视新能源及可再生能源的开发与利用,提高能源使用的效率,只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 总之,房地产经济是我国国民经济的重要命脉之一,其健康有序的发展是国家经济繁荣昌盛的重要保障条件。所以必须加强房地产市场的监督与管理,有效保证其健康稳定的发展,只有这样才能保证房地产经济的可持续性发展,从而达到促进国民经济发展的最终目的。 浅谈房地产经济可持续发展策略:我国房地产经济可持续发展策略探究 【摘要】当前,我国房地产经济发展存在许多不稳定性的因素,主要包括产品同质化、利润降低、竞争压力大等问题,严重制约着我国房地产经济的可持续发展。本文以此为切入点,站在宏观视角,首先介绍地产经济可持续发展的概略,并给出为实现房地产经济的可持续发展应该注意的问题。而后,对我国房地产经济发展的现状进行解析,之后给出对我国房地产经济发展的未来趋势的预测,最后对促进我国房地产经济可持续发展策略进行探究。 【关键词】房地产经济 可持续发展策略 探究 一、房地产经济可持续发展的概略 所谓房地产经济,指的是与房地产的生产、分配、交换和消费有关的人与人之间的经济关系,也可以说是房地产经济关系和房地产生产力之间的有机融合。而可持续发展观念是一种生发于20世纪八十年代的新型发展观,该理念的提出旨在强调,发展既要迎合当代人的需求,又不能依靠损害后代人的利益来获取短期利益的满足。30多年来,可持续发展这种观点从提出到实践,在多个领域都获得了广泛的认同。而房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分,其发展不但关系到我国国民经济的持续增长,更关系到我国社会的稳定,因此,对房地产经济的可持续发展进行把握至关重要。要实现这一目标,不但要充分满足当代人对房地产的需求,更要考虑其持续发展,注重对土地资源的合理运用,为后代人留下适当的发展空间,从而保障我国房地产经济乃至社会主义市场经济的可持续发展。 二、我国房地产经济发展的现状解析 总体上来看,我国房地产经济的发展处于一个不太平稳的宏观环境。泡沫经济的存在和不断扩大的趋势下,为了保障社会经济的整体发展,促进民生事业建设,我国政府对于房地产经济的经济政策逐渐变支持为限制,限购令的出台,乃至房产税的提高,都是我国对房地产市场进行宏观调控的具体实践。另外,目前我国房地产经济的发展可谓机遇与挑战并存。随着我国社会经济的不断发展与改革,我国房地产市场有向国际市场靠拢的趋势,主要表现在对国际市场的开发,以及对国外资金的引入。这种发展趋势在很大程度上为我国房地产经济的发展提供了非常好的机遇,可实现我国国内房地产市场的优化洗盘,进一步完善我国的房地产行业结构。但不容忽视的是,国际化的市场环境对于我国本土房地产的发展来讲是一个不小的压力,而且由于不同价值观念的融入,文化的冲击不可避免,这将进一步加深我国房地产市场的复杂化,从而阻滞我国房地产业的稳定发展。 三、我国房地产经济发展的未来趋势 目前,我国房地产经济的发展正在经历一个转型期。该时期,是我国房地产行业根据本国特色,吸收并实践国外先进经验的摸索阶段,经济政策导向不断更新,迈向国际化的脚步逐渐加快,房地产企业在房地产经济自由竞争中优胜劣汰,呈现出一种动荡不安的状况,但需要看到的是,这一时期只是我国房地产经济向前发展的一个过渡时期,持续时间不会太久。转型期过后,我国房地产行业将迎来一个新的发展阶段,整体的竞争实力会有大幅度的提升,在我国有关政策的刺激和引导下,泡沫经济逐渐被压制,整个房地产市场将走向规范化发展之路,呈现出更加有序、公平、合理的发展态势。 四、我国房地产经济可持续发展策略探究 (一)创建和谐文明的居住环境 居住环境的好坏通常直接影响着居民的生活质量,且居民与居住环境之间是存在一种依赖和促进的关系的,因此有必要加以重视。在进行房地产建设时,开发商要注意保护好生态环境,做好园区绿化工作,将“以人为本”作为房地产开发和建设的理念,充分为居民着想,将为居民提供舒适的居住环境为建设宗旨。另外,除却对生态环境的保护,开发商对于人文环境的保护也不能忽视。在进行房地产规划时,要尽量充分做好文化遗产的保护措施,切不可因为短时利益而将承载着我国文化传承的遗迹破坏掉,应该因地制宜,制定最佳的规划方案。 (二)对资源进行科学合理的规划 目前,我国房地产开发政策属于粗放型经济政策,这与我国切实开展的可持续发展策略是相悖的,有赖于此,我国有关部门应该实行土地资源的统一管制,在对有关资源进行开发时,一定要注重站在长远发展的视角为子孙后代考虑,在满足如今人们基本生活需要的同时,保障资源的可持续利用。 (三)国家宏观调控市场 为促进我国房地产市场的长远发展,我国应该加大宏观调控的力度,建立健全有关制度并督促有关部门严格执行,在大方向上对房地产经济进行良好掌控,保障市场交易环境的公开与透明。同时,也要注重遵循优胜劣汰的法则,对房地产开发商进行严格把控,彻底杜绝腐败和暗箱操作现象的发生,消除投机行为,保障房地产经济的可持续发展。 (四)建立健全完善的房地产金融体系 目前,在房地产金融体系中,有诸多问题存在,比如:贷款年限有限制;市场发展不稳定;等等。基于此,我国房地产金融体系需要做的是依据现时状况,增加消费贷款的比重,但同时也要注意提高风险防范意识,可创立住房抵押贷款机制,促进房地产金融与资金市场的充分融合,以最大限度地解决资金来源问题,这样可有效分散银行贷款风险,达到促进房地产市场实现市场化发展的目的。 (五)持续促进新兴技术发展 新兴技术的开发与运用能够切实地提高房地产市场的资源利用效率,有效降低房地产开发过程中污染的发生,而且,新能源的合理运用更是能在很大程度上缓解我国资源紧张的现状。此外,高新技术如信息技术的有效运用,可使在边缘化地区进行小区建设成为可能,这可以有效减少城市用地,还可以有效提升居民的生活质量,可谓一举多得。 五、结束语 房地产经济的可持续发展关系着我国国民经济发展的命脉,与人民生计息息相关,因此必须以长远的眼光来看待。而纵观现今我国房地产市场的发展,虽然机遇与挑战并存,但是发展并不容乐观。可以预见,我国房地产市场正处于并且将长期处于转型发展期,这将带来不容忽视的混乱与不安。因此,我国需要从宏观视角为切入点,充分制定经济政策的导向计划,并从可以促进房地产市场实现可持续发展的多方面进行考虑,采取有效措施规避不良发展趋势,如文中所述,可以从创建和谐文明的居住环境、对资源进行科学合理的规划、国家宏观调控市场、建立健全完善的房地产金融体系、持续促进新兴技术发展几个方面进行把握,这样才能从根本上保障我国房地产市场的可持续发展。 浅谈房地产经济可持续发展策略:房地产经济可持续发展战略研究 摘要:伴随改革开放的不断深化,我国宏观经济整体呈现平稳快速增长态势,为我国经济腾飞提供了良好的宏观条件。房地产经济作为国民经济的重要组成部分,其发展速度的高低直接影响着国民经济的增长,为达到房地产经济可持续发展的目的,相关政府部门、开发建设企业必须重视房地产经济发展规律,必须严格遵循相关法律法规及其内涵要点,采取行之有效的发展战略措施,实现经济发展目标。 关键词:房地产经济;可持续发展;宏观经济 自上个世纪80年代起,我国对土地、住房商品化开始实施试点改革,30年多年来,我国房地产市场开创了良好的发展前景,人们的生活环境也得到了大大改善。该阶段,城市房地产业发展速度不断提升,在国民经济增长中占据的地位愈加重要。目前已经成为城市经济发展的主要增长点,已经成为国家财政收入的重要来源。但近年来,房价波动极大,房地产市场供需矛盾极为突出,社会人居住房不合理分配现象极为严重,甚至出现开发房地产严重破坏资源环境的情况。以我国房地产业总体发展情况分析,一度出现房地产业过热现象,如2007年我国房价连续5年上涨情况结束,开始产生下跌情况,特别是部分经济发展良好的地区跌幅已达到一半以上,交易量萎缩现象极为严重。为避免房地产经济泡沫破裂,建设和谐社会,保持城市经济可持续发展,国家对房地产等过热行业进行了宏观经济调控。笔者通过定性结合定量等方式,按照“宏观―中观―微观―预测―战略推导”为线路,进行和谐城市构建及实现可持续发展。 一、房地产经济的概况 房地产经济是指以房地产为主体,围绕房地产生产、分配、交换与消费产生的人和人间的经济关系,是房地产经济关系有机结合房地产生产力的重要方式。房地产生产、流通与消费过程中出现的所有经济活动与其条件都被成为房地产经济。其中房地产直接生产过程为房地产生产,房地产再生产与其实现过程为房地产流通,房地产生产目的的实现与部分直接生产过程在消费环节的延伸为房地产消费。在整个房地产经济活动中需要具备一定的经济运行机制与经济体制条件。 从微观经济、中观经济、宏观经济三个层面对房地产经济进行考察。微观层次是指将房地产企业作为经济单位,其产生的一切经济行为与对房地产开发经营项目的运行。中观经济是指房地产部门经济、区域经济。作为产业经济的重要类型,房地产部门经济在与其他经济具备相同属性的同时,还存在诸多特殊性及规律;各个省、市与区房地产经济被称为房地产区域经济,也可被叫做区域产业结构的一个部门。宏观层次是指整个国民经济为主体进行考察,作为国家宏观调控的对象,房地产经济更是宏观经济的主要构成成分。 二、房地产经济可持续发展内涵及现状 “既要满足当代人对房地产的种种需求,又要合理利用土地资源,保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”为可持续发展的目的。在房地产经济可持续发展中应对其可持久性加以重视,站在统筹关系角度分析,做好城乡规划、能源节约等工作,实现房地产建筑规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。 (一)房地产经济可持续发展内涵 李晓云认为,房地产经济可持续发展必须满足国民经济总体发展需求,必须与所在地区经济发展相适应,并在房地产经济发展做好各方协调关系,如人口、环境与资源利用等,并始终坚守资源集约、经济效率提升等原则,实现房地产合理开发与保护生态环境有机结合的目标。其内涵包括以下几点。 1.房地产经济与环境协调发展。作为经济发展的物质基础,环境是经济发展基本条件。在房地产经济可持续中应对环境承受能力进行充分考虑;同时,房地产经济发展可为环境发展提供有利条件,能够符合环境对其发展的需求。 2.房地产经济自身发展。房地产自身发展是房地产经济可持续发展基本条件,如房地产自身发展不足,将严重影响其可持续发展的进度。基于此,在一定条件下,房地产经济必须满足自身发展要求。 3.房地产经济与社会协调发展。经济和社会发展之间的关系属于互动性,经济发展对社会发展起到严重影响,社会发展也就对经济发展产生直接决定作用。作为现代经济的主要表现形式,房地产经济因与社会具有互动关系,在寻求可持续发展的同时,将与社会协调发展。 (二)房地产经济发展现状 据国家统计局相关数据显示,我国房地产投资增速呈现出下降趋势,由2013年20%下降为2014年10.5%,为加大调整力度,提高房地产经济发展水平。本文以房地产2015年1到2月份开发投资进行探究,8786亿元为该时间段开发投资总额,和2014年相比,投资增速只下降了0.1%,其中住宅投资总额为5922亿元,占总投资额67.4%,增长率为9.15,回落点为0.1%,如图1所示。整体分析,我国房地产市场现状为供过于求,为改变该现状,要求相关部门、企业必须对房地产投资问题加以重视,加大宏观调控力度,为实现房地产经济可持续发展提供强有力的保障。 三、房地产经济可持续发展战略措施分析 (一)与国民经济、社会发展相协调产业发展战略措施 作为经济发展重要增长点,房地产业是国民经济发展产业链的重要内容,对国民经济推动转变为全面基础性服务,为满足社会经济发展、调整产业提供有利条件,并将服务提供给人们生活与有关产业发展。 1.经济发展中确定房地产业重要增长点产业地位,为调整其他产业提供可靠保证;2.社会经济数据统计和房地产数据统计的完善,各个区域数据统计工作的加强及经济数据的及时公布。通过房地产数据信息制度的建立,可将土地出让总量等行业有关数据及时公布,能够将房地产经济发展中真实、透明与全面原则充分体现出来;3.数据分析能力提高。利用行业发展预测模型的合理构建及有关产业政策制定,可对土地供给总量、商品房供给总量加以控制,确保供求调节的平衡性;4.房地产业预警系统、危机干预机制的建立,为房地产经济稳定发展提供可靠保障。 (二)建立以市场需求为引导的房地产市场控制措施 房地产市场发展速度的不断提升,导致大量贷款、投资人员无法正确感知风险,在国家一系列政策出台后,房地产市场价格产生了极大的波动,投资者此时才意识到房地产投资风险并对其进行重新审视。为避免银行流动性危机的出现,降低国家经济影响,必须有效控制房地产施工,规范市场行为,降低投机行为对市场的影响,建立有序的市场环境。在房地产经济可持续发展中,为构建良好的发展市场,必须加强政府宣传,正确引导购房者;并对银行信贷加以严格控制,防止商品房价格背离价值现象的出现,对房地产过热现象加以控制。 (三)改善居民居住环境战略措施 在经济核心圈位置实施大规模土地开发计划,以政府提供限价土地、大型房地产企业提供开发资金的联合开发房地产项目方式,在确保开发商获取相应利益后应对商品房价格加以限制,并利用限价出售土地的回款对项目区域政府配套设施加大建设力度,如公交体系的完善、学校医院的兴建等,以此达到居民居住环境改善的目的。 (四)深化土地使用制度改革战略措施 集中统一土地管理与城市规划实施中,土地使用制度改革与社会经济发展具体情况相符,并与社会主义市场经济发展方向相符。在土地使用制度改革不断深化的基础上,必须以土地保护为中心,建立土地开发与经营制度,对现有土地开发投资去向合理规划,对农用土地、城市待开发土地资源加以重点保护,通过相应法律措施对土地地权关系加以处理,如占有权、使用权等。土地供应市场的统一建立,应具有公正、公平、公开等特点,通过土地整治,与土地收益管理水平的提升,可实现房地产经济健康、稳定的快速发展。 四、结束语 综上所述,房地产业是国民经济发展的支柱产业,对促进国民经济发展具有重要作用。在全面分析、研究房地产经济可持续发展战略的基础上,可对市场主体行为选择进行有效约束,实现市场经济的有序性,为社会主义和谐社会的发展提供可靠依据。在充分发挥房地产经济功能的同时,应了解与掌握房地产经济的概念、并对其发展现状进行分析,只有这样才能采取科学有效的发展战略措施,实现住宅标准化,降低投资成本,为房地产经济发展提供可靠的依据与强大支撑。 浅谈房地产经济可持续发展策略:谈我国房地产经济可持续发展战略 【摘要】随着中国经济建设的不断发展,推动了各个行业的发展速度,其中房地产行业是发展最快的行业。房地产行业由于其自身的特点,关系着国计民生,直接影响到整个社会的健康发展以及和谐社会的构建,所以近年来的发展也一直备受关注。文章就中国房地产经济现阶段存在的相关问题进行探讨,提出切实可行的可持续发展战略来推动中国房地产行业的有效发展。 【关键词】房地产经济 可持续发展战略 问题探析 众所周知,房地产行业相对于社会上的其他行业来说,所需要的自然资源以及相关能源消耗都较高,加之国际房地产事业竞争越加激烈的发展局面,所以对于房地产行业来说,如何在新时期社会发展状态下获得可持续发展,俨然已经成为当前最主要的研究问题之一,下面就我国房地产经济的相关问题进行探讨。 一、房地产经济可持续发展的现实意义 据有关资料显示,在过去的五年,我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上,房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前,房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元,大约占GDP的9%。房地产行业作为一个带动型产业能够推动各个行业的发展,因为房地产行业在发展的过程中会涉及到建材、设备、机械以及燃料等各方面的生产部门相互配合,所以对我国国民经济起着拉动性作用。据相关部门统计发现,就现阶段来说如果每人投入200元的住房资金就可以直接带动相关产业300元左右的需求情况,如果销售出了200元的住宅就可以直接带动相关产业的1.5倍的商品销售价值,所以不难看出住宅建设的25个百分点的投入,就会推动我国国民经济2.5个百分点。 二、房地产行业现阶段存在的问题 所谓房地产经济的可持续发展是指既能满足现代人物质精神的需要而又不会影响到后代人需要情况,但是现阶段仍旧存在部分问题。 首先,对生态环境发展的忽视。房地产行业相对于其他行业所获得的经济效益相对较高,所以很多房地产开发商为了追求经济利益使得房屋建筑出现极度紧密状态,而这一行为直接对城市生态环境造成了严重的不良影响。同时建筑商为了扩大房地产建设范围,开始对我国存在的古老建筑物进行摧毁,使得现在的建筑物都成为了商品房,越来越多的实践证明,只有真正具有民族、文化并符合社会发展趋势的现代建筑才能真正符合人们对于住房的需求认可程度。同时据调查资料结果显示,在我国长江中上游部分的相关城市由于房地产开发甚至出现了严重的围湖造田情况,直接降低了相关湖泊的蓄水排洪能力,对我国经济建设发展带来了潜在威胁。 其次,房地产建设资源浪费情况极为严重。现阶段很多建筑生产商并未对建筑市场的发展走向有一个科学全面的认识,所以使得房地产仍旧停留在粗放的发展阶段,在建设过程中对于水土资源的利用过于依赖,很显然对于各种资源的综合利用能力仍旧相对薄弱,对于国土资源的人均占有量低下,这样的问题一旦持续长久就会直接影响房地产行业的未来发展前景。 最后,现阶段房地产房的空置情况严重。据调查结果显示,现在房产空置情况极为严重,探究出现这一不良问题的主要原因除了由于人民自身生活水平的局限性,最大的原因就是个别房地产商自身对于经济的盲目追求,对于房子本身的质量不够重视,并进行不良的涨价行为。 三、如何实现房地产经济的可持续发展 想要真正实现房地产经济的可持续发展,首要做好的就是对于国土生态等相关资源的合理性利用。在进行房地产设计时要求相关工作人员要真正树立以人为本的设计原则,将保护生态环境作为房地产行业建设发展的重要组成部分。同时要转变房地产行业建设的发展模式,由原来的粗放型向集约型转变,综合利用各种资源,最大限度的实现其利用能力,尤其是国土资源,在面对现代国际房地产行业竞争局面异常激烈的今天,强化对国土资源的管理显然已经成为我们首要解决的现实性问题,所以新时期的房地产行业要努力科学的对各种资源进行规划,将人与环境之间的对立局面转化为相互依赖、共同发展的关系,真正协调好房地产行业与社会上其他各种行业共同的发展。 其次,要注重对人文环境的保护工作。我国拥有者上下五千年的丰富文化历史,所以为了让世代子孙都时刻铭记历史,现阶段各个地方都保留着很多古老建设,所以要求房地产建设者进行城市规划时要注重对历史文化的保护工作。同时在进行规划时要保证建筑风格与人们居住的环境保持一致,不能盲目的参照西方建筑风格,最终实现建筑风格、建筑规模以及建筑环境之间相互协调发展的健康局面。 最后,完善对房地产行业的市场监督机制。很多房地产行业的领导人员都出现了盲目涨价的不良行为,这些问题都会直接影响到居民对于房地产住房的需求,结合实际工作经验不断完善现有房地产经济的法律规定,真正建立一个公开透明的市场环境,最大限度上提高开发商自身的道德素养能力。同时随着现代科技建设的不断发展,房地产经济可持续发展也必须依托科技创新,实践证明,对房地产实行科技创新能够有效的改善人们的居住环境、资源利用效率以及经济社会环境等,最终将房地产行业引入到与时俱进的可持续发展道路上。 四、结语 总之,房地产作为涉及多个行业的特殊产业,其安全顺利发展直接影响到我国国民经济的建设发展局面,所以作为房地产行业不能局限于现阶段的经济发展局面,要用绝对发展的长远眼光来看待问题,结合我国建设和谐社会发展的趋势,房地产经济实施可持续战略已经势在必行。 浅谈房地产经济可持续发展策略:我国房地产经济的可持续发展研究 摘 要:房地产行业是我国国民经济的重要支柱,实现房地产经济的可持续发展,能促进我国经济的平稳发展,也满足了城市化发展需求。但是在市场经济发展过程中,国家加大了宏观调控力度,我国房地产经济面临巨大的挑战,如何更好、更快地适应市场经济发展需求,是我国房地产行业需要思考的问题。本文将对我国房地产经济可持续发展进行分析。 关键词:房地产经济;可持续发展;意义;问题和措施 建筑是城市的标志,可以反映城市发展历程。房地产经济是城市经济发展的引航,实现房地产经济的可持续发展具有重要的现实意义。房地产企业需要掌握市场发展规律,采取各种有效手段和措施,加强市场宏观调控能力,有效地指导房地产经营状况,推动房地产行业的长远发展。 1. 房地产经济持续发展的内涵和意义 1.1房地产经济可持续发展的内涵。房地产可持续发展是指要求人们关注未来的发展需求,以可持续发展理论为指导,指导房地产经济长远发展的思想。房地产经济可持续是对科学发展的延续。房地产经济的可持续发展包括以下方面:对于房地产经济来说,房地产行业的可持续发展,能解决人类的居住问题,同时也能满足后代人的居住需求;不仅需要推动房地产经济的快速发展,同时还需要推动与房地产经济相关的行业的发展,加强各行业间的交流和协作,实现国民经济的长远发展。在发展房地产经济过程中,需要逐步完善市场机制、行业间的竞争机制以及企业内部规章制度。房地产行业的发展涉及到众多其他行业,所以应该站在整体的角度上分析,关注社会经济最新发展动态,实现各行业间的协调发展,完善房地产经济可持续发展理论,为我国房地产行业的发展提供有效的理论依据。 1.2房地产经济可持续发展的意义。房地产行业是推动我国国民经济发展的重要产业,房地产经济的发展对国民经济的发展有着重要影响。近几年,房地产经济的不正常发展,出现了泡沫经济。所以盲目发展房地产经济,或者急功近利,不利于房地产经济的可持续发展。房地产行业是我国的龙头产业,房地产经济在国民经济中占据重要地位。在发展房地产经济的过程中,需要加强玻璃、五金、建筑和机械等行业的合作,房地产经济的发展直接推动着这些产业的发展。另外,房地产经济的发展也为我国其他行业的发展提供了场所方面的需求,使我国国民经济稳步发展。目前,房地产经济发展过程中,出现了诸多不利因素,需要及时采取针对性措施,改革房地产经济,巩固房地产经济在国民经济中的基础地位。 2. 我国房地产经济发展中存在的问题 可持续发展包含着社会全面进步、经济稳定增长以及资源充分利用等方面的内容,涉及到社会、政治、科技、文化、自然以及经济等领域。随着市场经济的完善房地产经济获得了快速发展,但是在发展过程中也暴露了很多问题。 第一,生态环境遭到破坏。有的房地产开发企业为了追求经济利益,忽视生态环境的保护,导致建筑容积率和密度过高,占用大量绿化地,大大缩减了城市绿化地面积,导致市区污染严重,人们在生活中很少看到大自然风光,基本与自然相隔离,生活比较压抑。 第二,忽视文化环境建设。随着房地产经济的不断发展,民族文化出现埋没危机。在建筑建设过程中,忽视了城市文化底蕴,城市气质和城市精神被埋没,城市特色、乡土特色、民族特色以及文化特色逐渐消失。 第三,资源利用不合理。我国房地产经济是粗放型房展模式,忽视了空间资源的价值,为了提高经济效益,不断消耗土地资源、水资源。我国地势复杂,人口基数大,可利用的土地资源、水资源和能源有限。随着房地产经济的快速发展,人类可利用的各种资源锐减,在资源匮乏地区,已经无资源可用。在房地产经济发展过程中,资源利用率低,不仅影响房地产经济的发展,也影响其他行业的发展。 第四,空置压力增加。出现空置房地产的原因如下:与外部环境不适应造成房地产空置,具体包括为了经济利润,建设大量房屋,导致房地产市场供过于求;内部因素造成房地产空置,具体表现是房地产开发商资质较低,所开发的房地产质量不合格,销售量不高,或者房屋建筑缺乏特色、功能不全、或存在重复建设项目等。 第五,金融基础体系不够完善。目前,我国房地产信贷结构不够完善。由于住房消费发展比较缓慢,为银行信贷带来较大的安全隐患;我国房地产贷款主要是开发贷款,资金来源渠道狭窄,筹资难度大,贷款资产流动性较差,金融二级市场还不够完善。另外,受到宏观经济的制约,住房公积金比率和缴纳范围有限,资金使用效率低。 3.加强房地产经济可持续发展的措施 第一,加强规划的有效性,充分利用资源。应该据此出台相应的政策,对粗放型的房地产经纪发展模式进行限制和整改,转变发展模式,逐渐向资源集约型转变,提高资源利用率,妥善处理资源和房地产发展间的关系。对房地产经济发展进行系统和科学的规划,让房地产经济发展的同时也能够带动其它产业的发展,努力挖掘房地产经济的作用,进而推动国民经济的发展。 第二,减少资源浪费,实现房地产经济的可持续发展。土地资源并不是取之不尽的,需要对土地资源进行充分利用,促进房地产经济的可持续发展。在进行房地产开发的过程中,必须要建立在保护生态环境的前提下进行,对居住用地进行科学合理的规划,降低建筑的容积率。当前,我国的土地资源尚未进行价格底线的严格设置,资源价格较低,但是产品价格过高,使得对资源进行再利用、再生产的积极性较低,对资源浪费的情况比较严重。所以,需要转变房地产经济经营模式,充分利用土地资源,开发资源价值。另外,需要大力监管住宅使用率,打击胡乱哄抬地价的行为。按照成熟规划需求,合理配置新住宅,使有限的资源得到最大的利用。 第三,保护和建设生态环境。房地产经济的发展与生态环境发展有着密切联系,在发展房地产经济的过程中,需要合理利用资源,实现人口和环境的可持续发展。保护生态环境能充分体现房地产经济的价值。因此,在发展房地产经济的过程中,准确核算环境价值,开发和保护生态环境,将房地产经济和生态环境建设结合起来。保护和建设生态环境是实现房地产经济可持续发展的重要保障。 第四,加强市场调控和监管。政府是保障经济健康发展的有力保障,房地产经济的长远健康发展离不开政府创建和维护公平的市场环境。首先,政府需要建立和完善与房地产经济发展相关的制度和规范,从制度上为房地产经济发展提供保障,过程中可以适当减少干预行为,避免出现暗箱操作等违法行为,从根源上杜绝腐败,精简流程中的环节,及时发现和根除不合理收费环节。其次,对房地产经济发展的相关法律进行健全和完善,对当中详细的细则进行具体化,避免法律出现真空地带,营造一种公平的市场环境。同时,从根本上提升房地产企业员工的技能与素养,让房地产经济的发展能满足市场需求,实现房地产经济、土地资源、生态环境以及人口间的科学发展,避免开发过程中的短期行为和投机行为。 第五,完善相关金融体系,大力发展房地产金融二级市场。房地产金融的可持续发展是房地产经济可持续发展的重要保障。目前我国房地产金融市场发展较慢,需要合理调整房地产贷款结构,适当提高消费贷款比重,有效地防范风险。由于房地产企业筹资难度大,资产流动性大,且存在期限错配问题,因此,我国房地产金融业需要深入研究房地产抵押贷款二级市场,将一级市场和二级市场作为一个整体,实现房地产抵押贷款证券化,将一、二级市场纳入到金融大循环中,加强资本市场和房地产市场间的联系,降低银行贷款风险,加快房地产金融业的市场化进程,转变商业银行性质,提高房地产金融业的工作效率。 4.总结 综上所述,影响房地产经济可持续发展的不利因素较多,如,生态环境遭到破坏、忽视文化环境建设、资源利用不合理、空置压力增加、金融基础体系不够完善等。因此需要提高城市规划的有效性,充分利用资源,保护和建设生态环境,减少资源浪费, 加强市场调控和监管,完善相关金融体系,大力发展房地产金融二级市场,实现房地产经济的可持续发展。(作者单位:安丘市房产管理中心)
公司管理论文:物业公司人力资源管理工作规划 人才在新世纪对于任何企业组织的发展壮大都是一个至关重要的因素。尤其是我国的民营私有企业,在没有国有企业的资源、财力、物力等优势的基础上,人才的重要性就越发突出。根据的调查我国的民营私有企业的平均寿命为2.4年,除了市场因素以外,自身的种种缺陷也导致企业不能很好的经营下去,不是不能存活下去,就是不能做强做大,其中人才资源的匮乏和人才利用的不足是一个重要的因素。现在比较著名的民营私有企业如万向集团、新希望集团、国美电器等都是将人才的选拔、培养、使用放到一个比较高的战略层次。微软公司的总裁比尔·盖茨先生曾经说过“如果让我现在离开微软,只要让我带走100个人,我一年内能建立第二家微软公司”,可见对于一个企业发展,起决定作用的不是办公室、固定资产、厂房、设备而是能给企业创造未来的人才。 贵公司成立至今已发展多年,在福州市有众多的物业管理楼盘,那么我想问,我们的公司处于福州乃至整个福建省同行之中排名第几?公司的现状能让您和您的员工们满意吗?我们现在是不是很完备没有任何问题?我们未来要不要做强做大? 如果对于现状大家都不满意有没有想过问题出在哪里?找到解决的方法了吗?如果公司还有不完备的地方,我们意识到了吗?想不想解决?如果想做强做大,我们的战略规划制定了吗?有找到适合的人去开始执行了吗? 基于以上,如果我们确实有不满意,确实想解决问题,确实要使自身更完备,确实要做强做大,那就不能不重视人才,不能不重视人力资源部的建设管理。人力资源部可能解决不了上面的全部问题,但是它可以为公司找到能解决上面问题的人才。 人才是一个公司发展的决定因素,因为任何的战略计划最终要落实的人去执行,如果没有合适的人去做,那么我们的所有的想法、战略计划都是一纸空文,都仅是想法而已。人力资源部是发现、培养、选拔人才的部门,如果一个公司不重视人力资源部,或者人力资源部不能够实现它的职能和职责,那么人资部门就不可能为公司提供有效的人才,近而影响公司的发展。所以决定公司发展成败的是人才,是人才的创造力和执行力。而人才又是通过人力资源部来进行选拔和培养的,这也就是为什么大部分企业对于人资部门的建设投入大量精力的原因所在。 结合自身的工作经验,如果我能有幸成为贵公司的人资部负责人,我将对人资工作做如下模块化规划: 一、招聘 在这个模块,就是为公司选拔人才,选拔优秀的人才,无论层次高低都是公司发展所需。 人资部门根据公司自身的发展和人员现状,对公司的用人情况做出计划,人资部作为计划制定和执行的主要部门应作的工作有: 1、了解公司的发展,为发展对人才的需要,做好人才招募工作 2、了解人才市场情况,针对本行业特点,建立多种人才招聘渠道 3、了解公司现有人员能力和工作匹配度,为人员晋升、淘汰和流失所产生的职位空缺准备后备人员 4、帮助公司各部门要做好本部门的用人计划,人资部在此基础上结合公司发展大计做出全年的招聘计划,并以一定的时间周期(月、季、半年)做出一定的调整。 公司的发展,第一步就是选对适合的人才,这样才能制定正确的经营策略,正确的经营策略再由适合的人去执行,才能达到制定策略所预想的目标。 二、培训 培训是针对全体公司人员的培训,上至总经理下至最普通的基层人员的全体人员,而不是仅仅对新员工进行培训,因此培训工作分两部分进行: 1、入职培训,即新员工培训,主要是让新加盟公司的人员,对于本行业、本公司有一个深入的了解。让其接受我们的行业我们的公司,这样他才能真心的投入到我们的事业当中。 2、在职培训,即使员工的能力得到提升的培训,随着企业的发展每个员工也应与企业的发展同步发展,在其自身努力的基础上,企业也要为其提供相应的内部培训和外部培训。给功勋卓著的人员良好的培训也是对其的一种嘉奖,对比物质奖励更能起到激励的作用。 良好的培训可以将有潜力的人才培养成我们所需要的人才,可以将我们现有的人才提升的更高的层次,为企业的人才储备梯队建设及企业发展做更好的服务。 三、薪酬绩效福利 薪酬绩效福利是企业人资工作的重点,它关系到每个人的切身利益,必须坚持公平、公正的原则,实行按劳分配、按对公司的贡献大小制定相应的工资标准。我认为我们的薪酬绩效福利构成可以分为以下几个部分: 1、基本工资:由基本底薪(日工资出勤天数)﹢职能给(岗位工资)﹢工龄工资(随着在公司服务年限的增加递增) 2、绩效奖金:包括月度奖金、季度奖金、半年奖金及年终奖金等,根据岗位的工作重要性和工作业绩态度等制定详尽的绩效考核方案,并结合行内标准制定相应的奖金标准。 3、福利:包括面向全体员工的国家强制的社保、公司给予的过节费、生日费、消暑费等,给予部分资深员工的带薪年假、补助旅游、公费考察等在这部分我们应遵循合理的基本工资,具有激励性诱惑性的奖金以及人性化体贴的福利相结合的原则,通过这物质利益杠杆来激发全体人员的工作积极性和创造性。 薪酬体系是一个企业非常敏感的话题,这个体系制度一旦建立必须要严格执行,不能轻易废止改动。并在员工中间强调薪酬保密制度,不得互相探听他人薪酬更不得泄露给竞争对手。具体的薪资标准要结合公司实际和行业特点进行制定,并随着企业的发展进行适当的调整。从现有的薪资制度过度到新的薪资制度过程中实现平稳对接,避免对公司经营管理产生不良影响。 四、员工关系 首先,我们要建立完备的用人体系从入职到离职我们要有完备的标准、流程和程序,这样也是体现我们公司正规化的一种方式,包括与每名员工签署 劳动合同,让其有一种归属感和责任感,公司也可以规范每名员工的行为,对其有种约束,以避免人员的异常流动。 其次,我们要建立健全我们的规章制度和各种规范流程,只有我们具备了这些必须的制度体系后,才能对于公司的发展有一定的规范和监督,去约束员工的行为,使之不背离公司的发展目标行事。 第三,对于公司现有的每个人员,我们应为其制定一个完备的职业生涯规划,使之清楚他在公司的现状和未来的目标,这样才能激发其工作积极性和创造性,增加他对公司的信心,增加员工的稳定性。 第四,在日常工作中适时实地的了解员工的 心态、思想并及时为其解决工作中的疑惑和困扰,避免因误会或沟通不畅而产生的彼此不信任。建立一个和谐稳定的工作环境和氛围。因为在一个和谐稳定的工作氛围中才可以最大限度的发挥每名员工的工作能量。 第五,要加强团队建设,我们的每个部门就是一个团队,从而组成我们企业这个巨大的团队。我们在推行精英领导的同时,更要强调团队精神,因为只有发挥整个团队的能量才能最大限度的实现我们预期的目标。当一个部门、一个公司具有了团队精神,就能做到无往不利,无坚不摧。因此在日常工作中要特别强调团队精神和团队建设。 通过员工关系功能的实现,加强企业与员工个人的对话沟通,增强员工对企业的认同,增强员工的从业稳定性,避免人员的频繁或过度流失。稳定的员工队伍是企业发展壮大的根基。因此员工关系工作在人资模块中占据举足轻重的地位。 五、机构编制 1、完善公司的组织机构编制,制定符合公司现状和适应未来发展的机构设置和岗位编制。做到定岗定编,明确每个岗位的职责和工作内容。清晰公司的各部门的工作流程和各部门间的关系与工作配合方式,使公司的工作职能和效率提升到一个较高的层次。 2、建立跨部门职能小组会议,成员由各部门负责人组成,用以研讨公司的发展大计及日常工作中的部门间需配合解决的问题。以此解决工作中可能遇到的种种不利于公司发展建设的问题,避免部门间互相扯皮,以达到提高工作效率的目的。 六、新老员工关系处理 各个公司在内部都会出现新老员工关系处理方面的问题。老员工认为自己为公司发展立下汗马功劳,而新员工未参与创业,就能领取和自己相当的工资或者领导自己,因此对于新员工在心理上会有轻视的想法,认为新员工什么都不懂,就是来抢夺他们岗位的。而新员工认为老员工倚老卖老,知识陈旧,不思进取实际对于公司发展已经没有什么太大作用了,于是形成了公司内部两个对立的非正式组织,从而在工作上互相牵制,形成了阻力,影响了公司的工作氛围和工作效率。 我们在这个问题上要明确两点: 1、公司的老员工是企业不可多得的财富,老员工的存在是企业发展的经历者和见证人,他们对企业有深厚的感情,和很高的企业认同感归属感,也是企业发展中稳定的人力资源,对于能力强的老员工企业可以给予更高的职位,而因为自身能力所限不能提升的可以给予适当的荣誉岗位,和更好的福利待遇。 2、新员工是企业发展的新生力量和强进动力,能提供老员工不能给予的新的理念和想法,是企业不能不重视的发展资本。 如上,对于企业中存在的新老员工矛盾问题,公司管理层不能不高度关注,通过公司完善的岗位设置、合理的薪酬体系、竞争的晋升制度及人性的员工关系工作,相信可以处理好新老员工的关系,借助新人的冲劲创新和老人的忠诚稳重一定可以使公司的发展更加美好! 七、对各物业点的指导 作为公司加物业点管理的模式,公司的人资部还肩负着为各物业点人员管理、发展规划进行监督指导的作用,包括物业点的建立所需的人资部门支援工作,贯彻执行公司统一的制度规范,结合不同物业点的特点对于其在人资工作上的问题进行适当的调整等。 公司管理论文:浅谈现代公司经济建设发展过程合同管理的现状及对策 【摘要】:随着我国加入WTO,社会主义法治建设的逐步推进,公司依法经营决策问题必将更加突出。合同是公司从事经济活动中取得经济效益的桥梁和纽带,同时也可能会产生纠纷的根源。公司经营活动是风险与利益共存的活动,利益越大,风险也越大。在日常的经济交往中极易陷入不法分子设置的合同陷阱中,公司就可能因此蒙受巨大的经济损失。因此公司中的合同管理是一项极其重要内容,搞好合同管理,是维护公司合法权益的最基本的要求与行径之路。 【关键词】: 合同管理 合同法 公司 法律法规 法律意识 市场经济是法治经济、契约经济,合同是商品经济的产物,是商品交换的法律表现形式,现代公司的经济往来中各方主体主要是通过合同形式去履行其权利义务的。合同管理已成为目前现代公司法律管理制度非常重要的内容之一,它必须是全过程的、系统性的、动态性的。我们不仅要重视合同的洽谈、草拟、签订、生效开始的管理,更要重视合同生效履约期间出现情况变化及时对合同的修改、变更、补充或中止和终止的管理活动①。能否实施有效管理把好合同关,是现化公司经营管理成败的一个重要因素。 为如何推进公司合同业务管理工作,不断的适应社会主义市场经济的发展要求和遵循法制制度的保障,谈谈几点看法。 现代公司合同管理中存在的主要问题 (一)合同管理的法制观念淡薄、法律意识与制度建设滞后 一是当今大多数企业公司从计划经济时期走过来的,不少公司领导和管理人员的思想意识与管理方式以及法律管理制度都带有计划经济时代的色彩。虽然从改革开放后由计划经济逐步转向市场经济、国营转向民营,市场竞争迫使广大从业人员开始接触合同,引入合同意识与管理,因当时的合同是很不规范的,也没有什么示范文本,合同的内容过于简单和粗糙,甚至有漏洞,并引发出了不少的沉痛教训。辛辛苦苦赢得的利润,到头来由于合同上的漏洞,一场官司输掉甚至赔上了老本,作为公司的领导人深感合同的重要和合同管理的重要性。相比八十年代改革开放初期,现在公司的合同管理完善得多了,可以说基本到位,但受计划经济体制的残余影响,至今在合同与合同管理上仍然存在一些不少问题。 二是不少从业人员对市场与合同、合同与合同管理的关系缺乏认识。在市场经济条件下市场与合同是一种相互依存的关系。一方面,市场是靠合同运作的,市场主体各方都是靠合同去履行其权利与义务。另一方面,合同的成立必须以市场为前提。没有市场谈不上什么合同。合同是市场的产物,是市场可持续发展的动力。有些业内人士不了解这种必然联系和相互依存的关系,只顾到市场承揽任务,却不去签订合同或者草率签订,结果遇上纠纷就没有协商与调解的依据,或者依据不足②。另外对合同与合同管理的关系缺乏认识,这也是一种相互依存的关系。合同产生在合同管理的前期阶段,多数是由于急于签成合同而过于草率,往往合同生效这一阶段倍受到高度重视,但不重视合同履行是实现权利与义务的过程,因此,合同管理上的问题大多数产生在中期和后期履行阶段。 三是合同法律滞后和我们的合同法律意识滞后。因为计划经济年代不需要合同,也就不需要合同法了。从1999年3月才制定了统一的合同法,近二十年的改革开放进程中,十年的市场经济进程中,我们所处的合同法律环境是不完善的。我们的从业人员的对合同法律意识更为滞后,最明显的表现是不认识合同与合同法律的关系,订立和履行合同往往离开合同法律,想怎么写、怎么签就怎么写、就怎么签,缺乏依法订立和履行的法律意识,造成不少失误和损失。合同法律是合同订立和履行全过程的法律依据,是发展社会主义市场经济和维护公司的合法权益,任何离开合同法律所签订的合同都是无效合同不受法律保护。 四是缺乏一套严谨有效的合同管理制度,对合同管理未能体现规范化、法制化和科学化的要求。从合同的洽谈、签订、履行、变更到中止或终止、解除全过程的各个环节,应该用制度规定下来。在签订合同时往往普遍缺少对对方资信深入调查了解,没有严格审查对方的法人营业执照或自然人身份证、法人授权委托书。甚至很多一些公司都没有建立有效的合同管理制度,致使合同原件丢失或仅保存一些复印件,一旦合法权益被损害便无法主张自己的权利。另外对公司职员的相关授权不明也是容易引发纠纷的原因之一。有的公司没有明确职员的管理职责制度和授权制度,甚至还超出公司自己的权利范围对外签订合同或一般员工未经授权擅自对外签订合同,管理制度乱套无规范可言,在司法实务中对证据认定规则以及民事责任归属确认都有较明确规定,而这些规定对这些未经授权员工和公司超出权利范围所订立的合同所致的结果往往是相当不利。到目前为止公司的合同管理,虽说基本上有章可循但不能说没有空白与死角,由于有以上几点存在问题和加上旧习势力的影响,有章不循的现象还不时出现。 (二)合同文本不规范、条款过于简单、模糊以及文字不严谨。一些合同的条款过于简单,仅约定几条意见简单地归结为一小段话,根据我国现行法律规定它们的意思不同,所表达的法律效力也有所差别,另外,合同条款约定的意思不明确、不具体。如:合同约定买卖供货,以合同法解决争议,由违约者承担违约责任等。虽然从理论上而言合同的成立仅要主体和标的就可以成立,但是标的物数量与质量如果不明确和产品瑕疵很容易产生纠纷。例:“以合同法解决合同争议,由违约者承担违约责任”这样的条款等于没有约定。合同法规定了在合同发生争议时采取协商、调解、仲裁和起诉四种解决争议的方法,在合同条款中应尽量明确是采取那种解决争议的方法,同时更要明确当事人对于违约责任约定的定金罚则、违约金、赔偿损失等。另外,有的合同签订地点不详细很不明确。根据《民事诉讼法》规定:合同纠纷可以由被告住所地或合同履行地的法院管辖,同时《合同法》又规定:合同当事人可以在合同中约定原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、合同标的物所在地的法院管辖。因此,合同当事人应明确、具体地约定合同纠纷管辖法院,否则是无效约定。 合同文字不严谨就是不准确,容易发生歧义和误解,导致合同难以履行或引起争议。依法订立的有效的合同,应当体现双方的真实意思。而这种体现需要靠准确明晰的合同文字作载体。可以说,合同讲究咬文嚼字。合同条款不全面、不完整,有缺陷、有漏洞。常见漏掉的往往是违约责任。有些合同只讲好话,不讲丑话;只讲正面的,不讲反面的,不懂得签合同应当“先小人后君子”的诀窍,一旦发生违约,在合同中看不到违约如何处理的条款。 (三)合同的主体资格问题 合同当事人主体合格,是合同得以有效成立的前提条件之一,而合格的主体,首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。根据我国的《民法通则》、《合同法》等法律法规和司法解释的规定,法人的分支机构需由法人的授权委托书才可以享有对外签订合同的资格,同时作为法人职能内部科室是无权对外签订合同的。现实中一些公司的什么分部、办事处、销售科等职能科室或分支机构经常代表法人对外签订合同。更有一些公司的销售员工直接代表法人对外签订合同,既无法人授权委托书,又无身份证明,一旦发生纠纷责任很难明确。这里要防止两种倾向:一是虽然具有相应的民事权利和民事行为两种能力,但不是合同当事人,即当事人错位,也是合同主体不当;二是虽然是合同当事人,但却不具有上述两种能力,同样也是合同主体不当③。 (四)主从合同关系不明确和违反法律法规签订无效合同 主合同是指能够独立存在的合同,从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同,如保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同,是“无源之水”,而“无源之水”是不存在的 《合同法》规定,违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同,而无效合同是不受法律保护的。目前公司与企业所签订的合同,有些是以合法形式掩盖非法目的的,实质也是无效合同④。 (五)合同的生效与履行问题 合同的生效不同于合同成立,一般情况下当事人应采用书面合同形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。有些合同约定自双方签字盖章之日起生效,但是合同上面仅有签字或盖章,而有的到底是法定代表人或其授权委托的人来签字加盖单位公章都不是很清楚。另外一些合同无明确合同的履行期限,这就很容易给合同安全埋下了隐患。 在履约过程中发生合同变更是正常的事情,问题在于不少负责履约的公司管理人员缺乏这种及时变更的意识,结果导致了损失。合同变更包括合同内容变更和合同主体的变更两种情形。合同变更的目的是通过对原合同的修改,保障合同更好履行和一定目的实现。 另外,在履约过程中及时地发出必要的书函,是合同动态管理的需要,是履约的一种手段,也是一方主体自我保护的一种招数,可惜这一点往往被忽视,结果受到惩罚。履约过程中的鉴证是一种正常行为。但有些公司的管理人员对此并不重视,当发生纠纷时,也因无法举证而败诉。有些应当追究的却过了诉讼时效,但当起诉时才发现已超过了法律规定的诉讼时效,无法挽回损失。超过了诉讼时效等于放弃债权主张,等于权利人放弃了胜诉权。《合同法》赋予了合同当事人的抗辩权,应当行使的权利没有行使,但大多数公司不会行使⑤。应当重视证据(资料)的法律效力的而却没得到足够的重视。并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据,应当是原件的、与事实有关的、有盖章和(或)签名的、有明确内容的、未超过期限的,不具备法律效力的书面证据只是废纸一张。 二、公司合同管理中的建议与对策 合同管理的好坏直接体现一个公司的管理水平的高低,对今后公司的生存和发展至关重要。只有不断增强业务培训、提高合同管理人员的素质和全员合同管理意识、加强合同档案、专用章和专人负责管理以及合同履约过程控制意识才能提升合同管理水平,降低公司项目管理成本,是取得最大效益的有效途径。为了更好的防范合同管理风险,减少潜在的合同管理可能引起的经济损失,结合上述合同管理方面存在或可能存在的问题,公司在合同管理中应做好如下几项工作: (一)、加强合同管理人员的培训教育,在合作中相互学习。全面提升合同管理人员的素质,坚持每年选送人员参加公司组织的合同业务培训和法律事务培训,加强合同管理部门对公司合同经办人,采取以会代训的形式,组织学习《合同法》和公司有关合同管理办法、规定,包括他们的思想水平、法制水平、文字水平和业务能力。同时,通过对每份合同的实际草拟、签订、修改,以例施教,提高合同经办人的业务水平,从而保证了合同的签订质量,较好地维护了企业的合法权益。 (二)从法律角度对合同管理的风险点进行严格审查和控制。建议公司内部设立法务部门或者合同管理岗位,对公司合同的签订和履行负有监督、检查和指导的职责。具体包括对格式化合同文本的订立,合同条款的检查,违约责任的合理设定,其他合同法律风险的防范等。法务部门或者合同管理岗位从合同的项目论证开始,监督、检查并指导当事人资信调查,合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理等合同管理活动的全过程,预防合同纠纷的发生,减少合同纠纷中公司的损失,有效维护企业合法权益。 (三)、加强合同管理档案和合同专用章管理,构建合同业务库与专人管理 合同档案管理是公司档案管理的一部分,同时又是合同管理工作的重要部分,合同档案应由公司设专人管理,或由合同章管理人员监管,并建立起严格的审核、登记制度和相应的管理制度,凡经公司加盖了合同专用章的合同或其他文书都必须在公司备案或登记,绝不能再出现找不到合同等其他漏洞的出现。 (四)、抓好履约检查环节与违约纠纷处理 合同管理人员必须经常了解对合同履约和管理情况并进行针对性的检查,通过定期检查才能及时发现问题和反映出合同履约中的一般性问题,显示出妨碍合同履行的重大问题,以及产生争议或出现纠纷的现象或隐患等,提出解决的办法或提出解决的请求,制订防范风险的对策,通过整改使合同顺利履约得到落实。在合同履约过程中一旦发生违约情形,公司要区别情况,及时采用协商,仲裁或诉讼等方式,积极维护公司的合法权益,减少经济损失⑥⑦。 由此可见,合同管理是市场经济条件下公司管理的一项核心内容,方方面面都应围绕着这个核心而开展。成功的公司合同管理,是把合同的权利义务按职能分工分解到各部门,由各部门去履行属于自己职能范围的权利义务。只有这样、合同管理才能真正到位,履行责任才能真正落实。 公司管理论文:制定人力资源管理战略需考虑公司外部环境 毫无疑问,表现最好的公司都关注那些能够给消费者和股东带来最大价值的战略。在一定程度上,公司里的每一个部门都是靠满足市场需求实现价值增值,人力资源部门也不例外。 在密歇根大学Ross商学院人力资源领导力战略学院商业和领导力中心教授韦恩·布罗克邦科(Wayne Brockbank)看来,人力资源管理部门战略的制定需要对外部商业现实有很深入的理解。而人力资源管理部门价值创造的界定则有赖于公司内外部的主要股东。韦恩同时还是密歇根大学董事会成员之一。 在任何组织中,一个明确的人力资源管理战略是非常必要的,这个战略一定与市场需求以及公司整体的战略相联系。在韦恩教授看来,无论是为了增加市场竞争优势,实现公司利润收益,还是达到财务盈亏的底线,凡希望实现和增加价值的人力资源部门必须对哪些努力会提升人力资源部门的价值与哪些做法会削弱和降低部门价值有非常清晰的认识。 例如,通用电气公司(CE)的人力资源管理战略就是一个很成功的案例,被其他公司广泛的研究和学习,主要原因在于它和整个公司的商业战略很好地结合在一起。韦恩教授认为,CE人力资源部门的领导人很好地理解了将人力资源实践和商业成功联系起来的重要性,实现了从更加传统的由内到外的人力资源管理方法到外部环境导向的人力资源管理方法模式的转变。 过去,人力资源管理部门都是在关注公司内部消费者,即公司雇员管理方法的创新,当然,这确实是人力资源管理一个很重要的对象,但在创新管理方法让内部雇员满意之外,人力资源管理也必须仔细研究和关注企业外部消费者,因此,把对外部市场环境的关注作为检验人力资源管理战略的一项指标和标准非常重要,这终将成为决定公司成功的一项重要因素。 韦恩教授在他的教学活动和出版物中对此进行了总结,并提出看法帮助人力资源管理者列举了一些能够为消费者、投资者、管理者和雇员创造价值的资源和方法。其中,最重要的结论集中在他和戴夫,乌尔里希(Dave Ulrich)合着的《价值主张:助力人力资源管理有效实现与组织外部环境的整合》。 在书中,韦恩和戴夫总结了六个关键的步骤。一是确定实施人力资源管理战略的组织单元和推广范围:公司人力资源管理战略是准备在整个公司推广,还是在一个区域性的分公司,亦或是一个部门?二是掌握公司所处的商业环境中市场活动的一些普遍的潮流和趋势,分清事情的轻重缓急。三是了解竞争对手公司的优势资源,研究、分析采取何种方法能让公司比竞争对手做得更好。四是精确地界定企业文化理念,以保持持续的竞争优势,企业文化理念代表着组织内部共有的思考和行为方式,让消费者和股东接受公司文化理念是公司走向成功一项重要因素。五是将企业文化理念运用到人力资源实践当巾,重点是要关注那些能够提供最大价值,但仍未和竞争优势相联系的部分。六是制定一套清晰的、行之有效的可执行、可落实的人力资源管理战略。 韦恩教授提醒每一位人力资源管理者必须清楚知道的一件事情是:没有放之天下而皆准的真理,一套人力资源管理战略在一家公司是成功的,但在另一家公司也许就没那么有效了,任何战略都要与公司现实的目标——盈利和创收相联系,只有这样战略才能创造价值。 过去人力资源管理研究主要集中于研究那些成功的人力资源管理案例,然后编成一个课程,公司人力资源管理者一边听课、学理论,一边模仿成功案例。然而今后,人力资源管理如果真正想要在商业活动这个大舞台上扮演好自己的角色,就需要在制定管理战略时充分考虑股东和消费者的利益。 公司管理论文:公司物资管理信息系统的应用 随着计算机网络的大面积普及,企业信息化管理也在逐步深入,作为我国重点支柱的煤炭工业的信息化建设正逐步展开,很多大型煤矿和中型煤矿企业都进行了企业内部和外部的业务应用系统的建立,将企业当前拥有的资源很好的整合在了一起,以业务过程为中心进行应用系统的集成,提高资源的利用效益,让业务环节之间的相应速度更快,不断的帮助企业降低成本,提高企业的经济效益,已经逐步的成为了很多企业都非常关注的问题,为了切实将企业物资管理业务理顺,提高企业物资管理水平,使数据高度共享,信息及时反馈,便于领导正确的决策,本文简要概述了煤矿企业物资信息化的必要性,主要介绍了大屯公司物资供应信息化的设计与实现,最后总结了开发应用物资信息系统为企业所带来的效益及管理信息系统成功的关键。 关键词: 大屯公司信息系统;物资管理;效益 一、大屯公司概述 大屯公司位于江苏、山东两省交界的微山湖畔,公司先后荣获全国五一劳动奖状、全国守合同重信用企业、全国质量效益型先进企业、煤炭工业质量奖、煤炭行业科技进步十佳企业、煤矿安全质量标准化公司等荣誉称号;整体通过了质量、环境、职业健康安全管理体系认证,企业技术中心被认定为国家级技术中心。煤矿物资管理是煤炭企业产、供、销三大支柱之一,其主要目标是及时按质按量的提供生产所需的各种物资,通过最少的物资储备来保证供货状态能够最佳,避免出现缺料和物资挤压的情况,确保组织供应的合理性,确保企业能够正常的开展生产经营活动。要确保各厂(矿)生产以及设备维修时需要的相关物质能够供应正常,必须通过物质信息化管理来严格管理采购、供应以及使用的每一个环节,切实降低企业生产的成本,提高资金周转的速度,并详细的统计分析获得的信息,找到生产物质管理过程中可能存在的问题,并找到问题解决的策略,不断的提高企业物资管理的先进性和科学性,从而帮助公司提高其社会效益和经济效益。 二、开发大屯公司物资供应信息系统的必要性 现在信息已经成为了资本、土地以及劳动力之后的一个重要资源。谁能够得到更多的信息,并合理利用这些信息,便能够在竞争中领先,从而获得更多的优势。在煤矿中,物资供应部门是企业和生产单位的重要纽带和桥梁,能够给企业的正常运行提供物质保证。供应部门的作用非常重要,进行物质管理信息系统的建立,能够给单位生产提供生产资料方面的保证。就微观而言,进行物资管理信息系统的建立,能够更好的进行物资的流转,生产效率也会有明显的提高,通过信息化手段加强了管理,企业的经济效益也会有一定的提高。就宏观而言,其符合社会信息化的发展潮流,社会化生产周期有了明显的缩短。大屯公司物资供应处作为集团公司物资供应管理的主管部门,这个部门对企业生产经营而言是非常重要的,其实计划、组织、控制企业生产过程中需要的物质储备、采购以及使用的部门。切实做好物质供应管理,提高物资采购和使用的科学性,对企业更好的进步发展、产品质量提高、成本降低、更好的周转资金、帮助企业获得更多利润都非常重要。进行大屯公司物资管理信息系统本身便是资本运营管理方面的突破,能够将优势资源真正的盘活,这种资源的整合对矿区物资管理水平的贡献是以往任何一种管理手段的变革所无法比拟的。通过网络能够将矿区内部分散以及比较独立的资源虚拟成为一个比较大的仓库,能够通过信息系统来共享相关的资源,这样能够改变以前重复储备的情况,改善物资积压的情况,可为广泛物资配送规范管理打下良好的基础。随着网络时代的发展,设备与软件的更新,我们越来越感觉到原有老系统硬件严重老化、存储容量较小、运算速度较慢、各种软件、硬件接口复杂,系统功能相对简单,数据资料共享能力较差。其强大的信息处理功能没有得到有效的发挥,效率极其低下,不利于今后现代化的物资管理。因此,我们必须要开发具有符合大屯公司自己特色的先进的物资贸易管理信息系统。 三、大屯公司物资信息系统的设计及功能模块 (一)信息系统设计 1.信息系统设计的主要思想 建立符合矿区物资供应系统的供应链信息系统,实现内部业务管理一体化,逐步建立与供应商信息互通的协作关系,整合上下游信息资源,统筹“信息、物资与资金”管理。 2.信息系统设计的目标 信息系统设计的目标是:建立以计划为龙头的采购管理体系,导入先进的ERP管理思想,有机的整合从计划、订单、收货验收、入库、发票到结算全过程的管理。建立运行高效的业务联动运行机制,使每个业务流程环环相扣。建立完善的供应商档案,实时采集供应商的历史交易记录,引入供应链思想。运用合格供方评定机制,合理的选择供应商,对技术通用的物资实行网上招标采购、比价采购、定点采购。建立统一垂直的库存管理体系,使两级库存统一调配,通过供应商信息互通的协作关系,实现“物资超市”的管理思路,充分利用经济批量法采购,优化平衡库存结构,降低采购费用,加速资金周转率。依据企业财务管理制度的规范需要,建立物资管理业务数据高度集成系统,做到业务数据和财务工作无缝链接。建立管理者通过物资管理信息系统实现整个业务运作状况的监控,整合业务协调、有序运行。支持集中采购管理模式,强化物资采购的集中管理控制。按照“采购与定价相分离、合同草签与审签相分离、进货与验收仓储相分离”的原则,支持采购运作线、价格运作线、合同审签运作线、质量验收运作线、财务运作线五线分离原则。支持招标、议价、询价、内部、定点等采购方式的价格管理,制订采购基准 价格,关联合格供应商及限价管理,控制采购订单的执行。规范、协同、优化企业采购业务处理流程,能够根据企业实际情况,灵活配置适于企业的各种不同业务类型的采购业务流程和审批工作流,支持企业采购业务流程的变化。支持对库存管理提供相关预警信息和控制。支持各厂矿、公司材料成本分析、单项工程核算。具备完善、严密的权限管理体系。支持定制化和开放化的查询功能及报表功能。 3.信息系统的总体构架 全矿区涉及到物资采购、供应、仓储及物资监督管理的部门。首先由各物资需用单位的供应(配件、设备)部门分别按车间、区队向信息系统内录入物资需用计划,汇总、平衡利库后生成本单位物资需求计划。由供应处专职计划管理人员汇总需用单位的物资需求计划,按照供应处采购业务的划分,向各采购部门发送矿区物资需求计划(年度、月度、临时)。各采购部门接到上述信息后,进行库存平衡,确定采购方式(招标、议价、比价、定点、内部产品)生成采购计划(包括供应商名称、物资品种、采购方式等)。供应处分管领导审批采购计划后,业务部门根据审批的采购计划,按照年初确定的合格供应商及不同的采购方式(招标、议标、比价、定点、内部市场)确定采购定单。并向供应商发送。物资进入仓库前,仓库验收组及保管员按到货通知单(或定单)验收入库,并在信息系统内确认。采购部门接到由保管员签字的收货通知单(含需用单位仓库)及供货发票,根据仓库确认的收货信息记录,在信息系统内确认,并同时冲暂估。各需用单位根据物资计划申请量结合总库库存,在信息系统上自动下载提货清单锁定库存,合理安排运输工具到总库提货。总库按照提货清单发货后,进行信息系统确认,自动生成随货同行清单一式三份(提货人、出门条、保管员自留各一份)由提货人签字。需用单位按随货同行清单进入信息系统确认。 (二)信息系统的主要功能模块 1.信息系统的主要功能模块 大屯公司物资信息系统主要设置了十个功能模块。依次是:基础数据管理、供应商管理、计划管理、采购管理、采购限价管理、采购定单管理、合同管理、验收管理、入库管理。出库管理基础数据管理主要提供了:维护物资编码信息、权限、口令、角色划分的维护、维护计划价格、审核计划价格、设置安全库存、设置供应单位信息。供应商管理模块的能够给供应商的供货价格、质量、负债能力、按期供货以及售后服务等一系列的因素的综合评价打分功能,给采购招标以及供应商思维评价提供统一的标准。通过分析相关的数据,能够帮助业务人员进行最佳采购策略功能的制定。计划管理主要分成下面两种,分别是正常计划以及临时计划。其中前者可以分为:年度物资使用计划、年度物资需求计划、月度物资使用计划及月度物资需求计划。采购管理按照大屯公司“关于物资集中采购“的文件要求,共设计了五种采购方式,即:招标采购、议价采购、比价采购、定点采购、内部采购。公司物资采购部门依据月度物资采购计划和年度物资采购计划。并可对系统自动生成的采购申请进行增加和删除。采购限价管理主要提供由管理部门制定物资采购最高限价及查询等功能,本功能控制了整个物资的采购价格,对于招标和议价采购的物资限价,由系统在招标和议价过程完成后,系统自动写入限价库,作为采购定制物资采购单价格的依据。对于比价采购、定点采购和内部采购等方式,全部由管理人员按照大屯公司价格管理规定审查后,录入本系统,作为物资采购的最高限价。本功能能够提供所有已采购过的物资及供货价格的历史记录,为每年公司物资采购部门对供应厂商的综合考评提供参考依据。采购定单管理主要是提供从物资采购计划到物资采购申请,通过各种采购方式的选择和限价的管理及控制,最终形成的,由供应商供货的物资明细、供货价格及供货时间的一种契约。根据采购定单的自动生成合同文本,并提供合同的变更、撤消、修改、查询、送审、审批、统计等功能。验收管理提供了全集团公司物资到货验收的方式,入库管理的主要功能如下:库存初始化、办理物资入库、其他入库单、库存月结转及各种查询功能。出库管理功能提供了物资的有计划领料、无计划领料等功能。 2.系统的设计实现保证 大屯公司物资供应信息系统应用于物资采购、供应及监督管理等部门,由于各应用单位分布在整个矿区,地理位置相对比较分散,所以在整个系统设计上我们采取了集中式数据管理的方式,利用了整个大屯公司已经建设好的矿区网络高速信息系统连接至各二级单位,通过各二级单位的局域网连接至各供应部门的用户,在公司物资管理部门建设整个物资管理系统的数据中心。系统设计充分考虑到物资管理部门的数据流量大,处理事务繁多,而且各个用户相对比较分散。在应用程序的设计上我们遵循了国际上通用的三层结构系统模型。该结构模型与传统模型相比,具有软件更为灵活、程序开发更为高效、重负载下性能更好、系统安全性更强等优点。整个系统从网络的拓扑结构,软件的体系结构到具体硬件设备的选型,防火墙的配置,系统软件的选型及应用软件的开发等各个方面都充分地考虑了系统的安全,从多方位、多角度保证未来系统是一个可以进行交互式关键业务处理的系统。统一接受来自于前台的实时数据处理请求,并均衡分配给各应用服务器。在本系统的设计上我们采用防火墙方式实现物资系统数据中心的网络安全。整个物资系统数据中心服务器独立设计,采用独立的交换机将整个物资系统服务器组成物资系统数据中心服务器组。与矿区网络不直接相联,中间采用高性能防火墙进行隔离。防火墙是一个跨接多个物理网段的报文转发设备,因此它如同一个关守一样,可以对所有流经它的流量进行各种各样最直接的操作处理,如转发通过、各层报头检查修改、各层报文内容检查修改、链路带宽资源管理、流量统计、访问日志记录、协议转换等,可实现在线网络管理和监控。 四、信息系统应用达到的效果 这套系统不仅仅优化了业务流程,提高了工作效率,建立了全面的供应商信息管理体系,还强化了计划与考核的合理性,关联性建立了统一垂直的大库存信息管理体系,统一物料编码标准化管理,实现了信息共享、关联控制、强化了管理力度,因此,它带来的经济效益是不可估量的: 1.大屯公司物资供应每年平均采购额大,储备资金占用也较大。使用本信息系统,通过库存管理的优化,及时分析了库存的储备情况,减少了储备资金的占用。 2.通过信息系统的使用,取消了帐簿、凭证式单据的使用,数据资料得到保管、不易丢失,实现无纸化办公,在管理费开支上有了一定的节约。信息传递方便、快捷,需求单位对总仓库的物资储备状况在网上一目了然,实现了集中安排运输工具进行配载,在人员和使用车辆往返公司的费用上有了一定的节约。 3.该系统帮助我们建立和储存大量的基础信息,如物资档案、供应商档案、价格档案、历年物资消耗信息等,以提高物资计划准确性、及时性,消除物资积压、减少库存、降低成本。 4.业务人员不用每天忙于开单事务,可安排主要精力调研市场行情,分析储备结构,深入一线征求意见和建议,解决具体问题。 5.该信息系统的投入,使矿区物资供应管理工作达到信息流、物流、资金流集成,实现资源的优化配置。通过网络使全矿区的物资管理工作都在管理中心的适时监控中,对物资管理办法是否得到很好的执行,矿区的储备结构是否合理等一系列问题,得到有效的控制。 6.该系统完善了供应商的管理,实现网上价格监督,公正、公平、公开的实施采购,在杜绝腐败现象的滋生,抑制暗箱操作,消除不正之风上有一定成效。 7.该系统可促进信息化建设进程,为实现企业流程再造创造有利条件。 8.该系统的开发和应用在促进各级管理人员解放思想,树立先进的管理理念,转变粗放的经营观念,为矿区全面推行信息化管理上打下了良好的基础。 总之大屯公司物资管理对煤炭企业的生产供应和销售都是非常重要的,其目标主要是根据需要及时的提供生产需要的相关物质,通过最小物资储备来满足供货的实际需要,避免出现物资积压以及缺料的情况,对供应进行合理的组织,做好资金周转工作,从而确保生产活动能够正常的进行。而想要确保每个厂矿的设备维修以及生产运营的物资能够满足需要,便必须将物资信息化运营进去,通过管理来做好物质采购、供应以及使用等每个环节,不断的降低生产所需要的成本,提高资金周转的速度,做好信息统计方面的工作,及时的找到生产物资管理过程中存在的问题和隐患,从而给物质供应管理决策更好的进行奠定信息基础,不断的提高物资供应管理决策的先进性和科学性,从而提高整个公司的社会效益和经济效益。 公司管理论文:对基金管理公司营销策略的认识与思考 自2000年9月以来,华安创新、南方稳健康成长以及华厦成长开放式基金相继推出,我国基金业进入了一个新的发展时期。营销能力成为衡量一个基金管理公司核心竞争力的主要标志。可以说,基金业正处于一个最需要营销而又最缺乏营销匠时代。本文试图以传统的营销理论运用到新兴的基金行业中,并借鉴国外成熟市场经验,对我国基金管理公司的营销策略提出一些意见和建议。 传统营销理论认为,营销策略(marketing strategy)包含三大要素:(1)目标市场;(2)定位;(3)营销组合。即在制订营销策略时,我们首先要通过市场细分(market segmentation),选择对自己最有吸引力的一个或多个细分市场作为目标市场(target market),然后针对目标市场潜在顾客的心理,创造出一个属于品牌本身的独特位置,创造出一个属于品牌本身的独特位置,亦即定位(Makreting Positioning),最后,根据目标市场的不同、定位的差异,发展出适当的营销组合,即产品、价格、渠道和促销,发挥最大的营销效果,达成营销目标。以下我们就分三部分,结合当前基金市场的情况,来探论基金管理公司的营销策略。 一、市场细分和目标市场 制订营销策略的第一步就是市场细分。基金管理公司必须充分了解投资者需求,并根据这些需求的特点,选择对自己最有吸引力的细分市场,为该市场提供量体裁衣式的基金产品和服务。反思前几只开放式基金的发行,我们认为,基金管理公司停留在一种朴素的销售观念、没有对个人投资者进行细分是基金营销不力的主要原因。实际上,开放式基金的潜在个人投资者,其行为特征、需求特点、影响购买决策的变量都是有差异的,如果不加区别、拉长战线,只能是无的放矢、广种薄收。外对开放式基金的潜在个人客户群体,我们可以依据不同的细分变量加以归类:比如,依据投资特征,我们可以把个人投资者分为投资意识强的股民群体、投资意识薄弱的大众群体;依据家庭年收入,分为中高收入阶层、低收入阶层;依据经常接触的金融机构,分为证券营业部群体、银行储户群体,等等。 以上只是对基金市场个人投资群体的大略划分,接下来还应该根据产品的特征或者投资者的行为特征对市场进一步细分,细分的变量包括:地理因素(地区,城市)、人口因素(年龄、性别、收入、职业、教育背景等)、心理因素(社会阶层、生活方式、个性)、行为因素(投资的时机、追求的利益、投资频率、品牌忠诚度、知晓程度、对基金产品服务的态度)等等。 我们还应认识到,没有任何一家基金管理公司能够为所有的细分市场服务,根据公司资源、市场地位和竞争策略,进入具有良好发展潜力的一个或个细分市场,即选定其为目标市场是基金管理公司的必然选择。开放式基金的目标市场的界定,我们可以分短期来看。由于国内长期投资理念并未得到个人投资者的广泛认同,而机构投资者则比较容易接受开放式基金——这在前三只开放式基金的认购中已经得到了证明。因此,在短期内,我们在个人投资者市场,尤其是投资意识薄弱的大众投资者上开发能力有限,不宣作为主要目标市场(Primar Target)。但是,短内最显著的目标市场并不一定就是产品销售最有潜力的目标市场。考虑到积极认购前三只开放式基金的保险公司、大型企业集团只是因为目前没有别的选择,只能投资于此,以后定向募集、委托理财如果行到法规允许,它们的资金肯定会往这条路上走。相反,个人投资者这块市场的潜力还有待于进一步挖掘,因此,短期内我们要把中高收入个人投资者群体作为除保险公司等机构投资者之外的主要目标市场(当然,还可以进一步细分),同时,大众投资者应作为次要目标市场(Secondary target),并逐步发展为开放式基金的主要目标市场。 二、定位 定位策略是基金管理公司在竞争中决胜的关键之一。在定位的过程中,基金管理公司需要考虑的问题是:目前的开放式基金市场上,本公司的开放式基金是怎样的定位?市场上的竞争者又是如何定位?广告策略是否能够配合营销定位?基金管理公司需要分析:投资者对当前市场的认识,确定投资者需要何种价值,而且这些价值不能从基金管理公司的竞争对手中获得;市场中存在哪些没有满足的需求,而基金管理公司本身是可以提供这些需求的。通过以上分析,基金管理公司可以系统地识别和塑造自身的差异化优势,成功地掌握最适合自己的市场利基(Market Niche)。 基金管理公司的定位策略包括对基金产品的定位和对公司本身的市场定位。就产品定位而言,我们必须将自身的开放式基金产品的固有的特性、独特的优点、竞争优势和目标市场的特征、需求等结合起来考虑。比如,针对目标市场对基金产品业绩的需求,投资业绩记录良好的基金管理公司可以将自己的开放式基金定位于“提供良好的业绩”;针对目标市场对降低投资风险度的需求,投资稳健、规范运作的基金管理公司可以定位于“稳健性”;针对目标市场对增值服务的需求,基金管理公司可以定位于“提供附加性服务”;针对目标市场对个性化需求的满足,基金管理公司可以定位于“提供卓越的选择性”。总之,我们可以在包括基金产品形象和与投资者沟通方式等方面寻求产品的差异化,并力求把这些差异定位到目标市场客户的必目中,转化为产品的持续性竞争优势。 就市场定位而言,基金管理公司在市场中可“扮演”的角色通常是四类:市场领导者(Market Leader)、追随者(Market Follower)、挑战者(Market Challenger)和补缺者(Marker Nicher)。市场定位是由客户对市场的认知而决定的,但是,基金管理公司的营销人员可以采取适当的策略来影响客户对产品和市场的认知,创造更强烈的产品形象,从而建立和更改本公司的市场定位。 在当前的开放式基金市场上,华安基金管理公司作为第一家开放式基金的试点单位,在公同前已经树立起了“行业开拓者”的专业形象,为其定位于市场领导者奠定了基础。先发优势带来了明显的知名度优势和信赖度优势,华安创新的发行曾在全国13个销售城市引起轰动,众多网点甚至出现了投资者连夜队等待领取预约号的情况。为继续保有来之不易的地位,华安基金管理公司采用的策略是不断地创新,比如在进入全国开放的申购赎回当日,推出“养老投资计划”服务项目,以吸引投资者。此即应用了“最佳的防御策略即是攻击”的原理,以不断创新来提高其竞争的有效性和对客户的价值。 众多随后已经或将要推出开放式基金的基金管理公司(Runnerups),即可以采用“追随者”的市场定位,也可以采用“挑战者”的市场定位。比如,南方基金管理公司几乎是在华安热销开放式基金的同时,推出了自 己的“南方稳健成长证券投资基金”,采用紧密跟随的策略(Following closely),强调“我也是”的营销诉求,以期分享先进入者的投资收益。其他基金管理公司,还可以采用选择性地跟随策略(Following selectively),即在某些方面紧跟领导者,而有些方面则依自己的方式行事。定位于选择性的市场追随者,成功的关键不在市场占有率的提高,而是在市场细分化的基础上,采用集中市场全面作战策略,即集中营销战力于主要目标市场,以达到与市场领导者相同甚至更高的获利力。 当然,有的基金管理公司如果在产品创新和营销渠道等方面有重要的突破,它也可以改变角色,成为市场挑战者,在产品设计、品牌管理、广告造势、营销渠道巩固与强化等方面,设计一套整体营销策略,正面攻击市场领导者的弱点,最终超过其市场占有率。 三、基金管理公司的营销组合策略 在基金管理公司确定了自身所服务的细分市场和针对细介市场寻找到公司和产品的定位后,接着就是如何针对细介市场制定有效的营销组合策略了。 1.产品(Product)策略 包括基金产品的设计开发、基金品牌的管理和基金产品线的延伸。 投资者需求的变化、国家政策法规以及证券市场的变动都会给基金产品的创新提供机会。基金产品的构思来源可以分为两类:理念导向型(ConceptOriented)和营销导向型(Markehng Oriented),理念导向型构思来自于投资决策成员、基金经理等专业人士,他们通过前瞻性地分析,判断市场走势并从中寻找可以形成投资品种的机会。营销导向型构思来自于市场拓展人员、分销机构和客户服务人员,他们在与基金持有人的长期交往中深入了解投资者需求,从而针对客户需求特点提出产品构思。就我国目前的情况而言,客观上由于市场投资品种的局限性,主观上由于对投资者的分类和投资需求的界定还没有具体展开,因此,理念导向型的基金产品构思还占据主导地位。但随着开放式基金的推广和投资者长期投资理念的建立和逐步成熟,从投资者需求角度出发形成产品构思将在基金产品开发中起到越来越重要的作用。为此,基金管理公司可以在两方面着手准备,对内是组建有市场销售人员等组成的产品开发小组,健全市场部门、投资部门和研究部门之间的信息沟通机制,扩大公司内部新产品开发的构思源;对外是广开思路,与保险公司、信托投资公司以及商业银行结成战略联盟,共享产品开发研究平台,通过学习金融同业的经验,从中获取基金行业新产品的构思源泉和新的目标市场。 基金产品的特性是易模仿性,因此,当基金产品进入相对成熟期,在市场中占有了一定的市场份额,产品的差异性也就不那么突出了,此时就要通过基金的品牌管理以达到稳固和扩大市场占有率的目的。基金的品牌主要由三部分构成:业绩、个性和能见度。业绩是建立品牌的最重要的因素,为此,基金管理公司必须“做好本职工作”,给投资者较高的投资回报,同时,还要引导投资者在评价基金业绩时与基金的类型、投资策略和投资目标结合起来,比如,教育投资者限定在同类型基金之间进行业绩比较,而不是在不同类型基金之间进行比较(套用流行在西方基金界的比喻:桔子与苹果是不好比的)。个性也是基金品牌的重要组成部分。在建立基金品牌时,基金管理公司必须根据基金产品类别和价值定位定义创新性的品牌个性,并在促销活动的各个环节彰显这一个性。基金管理公司还可以充分利用专业财经公关公司把握市场的“脉搏”,与投资者保持良好沟通,建立并维护自己特有的品牌形象。保持基金产品和服务的能见度是建立品牌的第三个要素。这并不仅仅意味着广告,而是包括了基金管理公司与客户交流的一切方式,通过宣传和分销(确立实际购买时的能见度),形成基金产品在市场上的整体可见度。 在不断积累产品构思库(Idea CenIer)的同时。基金管理公司必须考虑设计自身的产品线框架,作为指导某个类型基金和单个基金具体设计的纲要。新产品的设计应当服从公司整体基金产品线的构造要求。必须能够对公司目前已有产品进行有效的扩张,或者弥补产品线的空白,或者对已有的市场客户提供更多的投资选择。比如,在基金管理公司搭建了开放式基金平台之后,就可以面向大众投资者开发债券基金、保本基金等新的基金品种,向同一目标市场营销新的产品。 2.定价(Price)策略 在基金产品营销组合中,如何在客户可接受的价格范围(Price range)中,制定出一个对公司最有利、最切合公司目标与政策的价格,是营销人员面临的又一挑战。在前几只开放式基金的定价策略中,我们注意到这样一个问题,即基金管理公司往往侧重于“成本导向”,未能综合其他营销组合变数做整体考虑,以致忽略了一些重要因素,如需求强度、客户认知度与心理感受等等。尽管基金管理公司强调开放式基金的收费合理、符合国际惯例,但是。投资者更倾向于拿开放式基金的交易费率和国内封闭式基金相比,得出的结论自然对前者不利。同时,我国开放式基金费率结构上也还存在许多待完善的地方,突出表现在没有鼓励投资者长期投资的安排以及没有针对不同的投资者设计不同的费率结构,这些都值得我们重视和探讨。 投资者需求是定价策略需要考虑的一个重要因素。由于开放式基金投资者所能接受的心理价位较低,可以相应在开放式基金的申购费中设立后收费(BaCk-end),而适当降低前收费(Front-end),根据凯恩斯的投资偏好理论,人们更看重现在而容易忽视未来,前低后补的申购费用产生的“低费幻觉”有利于鼓励投资者购买基金。同时,为鼓励投资者长期持有基金,还可以设计随持有期递减的赎回费。另外,不同投资者对费率结构的偏好是不同的,有的投资者或许喜欢偏高的前收费,有的喜欢偏高的后收费,有的不喜欢收取申购佣金,但能容忍每年较高的营运费用,为此,基金管理公司可以在同一只开放式基金内设计不同的收费结(multi-class fund),比如,设计A、B、C三类不同的收费方式,A类采用随申购金额递减的前收费方式,B类采用随持期递减的后收费方式,C类不收申购费用,但将管理费的费率提高。建议在我国开放式基金发展到在定阶段后,可以推出此种方式,以适应不同细分市场的需求。 基金管理公司在制定定价策略时,还要综合考虑公司整体战略目标、产品成本、竞争者、产品生命周期和品牌形象、政策与市场环境等因素,最后拟订基金产品的价格。必须注意的是,基金管理公司的产品价格不是一成不变的,要视竞争压力及营销环境的变化,适时调整定价,并把价格真正地当作完成营销组合策略的一种工具。比如,南方基金管理公司在市场上新的开放式基金出现后,调低南方稳健成长的日常申购费率,就是面对日趋激烈的市场竞争所采取的及时反应。 3.渠道(place)策略 在美国。金融产品50%的运作成本来源于渠道成本。从这个数字我们可以看出渠道的选择、维护、管理和调整在金融产品营销中的重要性。对于我国基金行业而言,由于投资者对基金产品尤其是开放式基金还比较陌生,而相应的金融中介机构并未建立起来,在这样的市场环境下,充分利用代销渠道以加强与投资者的直接接触,是基金管理公司必然的选择。 在我国,大众投资群体仍主要以银行储蓄为主要金融资产,而开放式基金的产品特点与储蓄存款又具有相对的类似性,选择大型国有商业银行作为开放式基金的代销渠道。可以有利于争取银行储户这一 细分市场。但是,在前三只开放式基金发行的过程中,我们看到,国有商业银行主要是为基金的销售提供了完善的硬件设施和客户群,但是受限于现有营销体系、激励政策和专业知识,销售方式还停留在被动销售上,相应的为投资者提供的个性化服务几乎未得到开展,这就直接影响了大众投资群体的投资热情。实际上,渠道所提供的投资建议、服务质量给予投资者的心理感觉在其购买决策过程中的作用是不容忽视的,在投资者购买基金时,能够得到面对面的指导将可能会增强其购买的欲望。为此,基金管理公司必须加强与代销银行的合作,通过对银行员工的持续培训、合作组织客户推介会以及代销手续费的合理分配,增强银行渠道代销的积极性,提高银行员工的营销能力。 基金管理公司在适当的时候还应当引进新的渠道,弥补现有渠道的价值定位的不足。比如,针对投资意识较强的老股民群体。利用券商网点销售基金将是争取这类客户的有效手段。况且,相比商业银行,券商网点拥有更多的专业投资咨询人员,可以为投资者提供个性化的服务。针对机构投资者、中高收入阶层这样的目标客户,基金管理公司可以建立具备专业素质的直销队伍,辅以直邮、电话销售、呼叫中心以及基于Internet平台的直销网络,直达特定服务群体。此外,基金管理公司在与保险公司、信托投资公司等发展战略联盟关系时,“互为营销渠道”也应当成为合作的一项重要内容,通过各自的渠道在各自的目标市场上相互交叉销售产品。充分运用合作伙伴的客户优势、专业服务优势,构建在这些分销领域其他基金管理公司难以获得的竞争力。 随着基金产品营销渠道的广度和深度的不断拓宽,基金管理公司对各种渠道必须进行有效管理,组成一个功能互补、效益最大化的渠道网络。服务各个不同的细介市场。覆盖市场空白,尽可能地扩大销售量。为此,对基金管理公司的渠道管理人员的要求也将越来越高,他必须对各类现有及潜在基金营销渠道有深入的了解和分析,能够据此作出正确的渠道选择决策,以及对各类渠道进行效益评估、解决可能的渠道冲突和竞争、适时调整渠道结构等等。从而实现对银行、券商、保险等渠道全面综合、灵活互动的管理。 4.促销(Promotion)策略 除了以上三种营销策略,基金管理公司还必须综合运用各种沟通方式和手段,包括广告、公关、销售促进、人员推销等等,使投资者在多元化的信息包围中,更好地识别和了解基金产品和服务。 在前两只开放式基金发行期间,我们看到广告媒体的选择成为影响其发行的一个因素。基金的招募说明书、发行公告以及代销银行的广告等都只是在几家证券报上刊登,就产生了这样一个问题,即在广告媒体和目标市场之间存在冲突。因为,证券类报刊的读者群以股市上的投资者为主,投资意识不强的大众投资者阅读此类专业报刊的并不多。仅仅在证券类报刊上刊登招募书、公告等,难以达到应有的效果。工商银行销售南方稳健成长基金的广告在个人销售期最后两天开始在多家大众媒体上刊出,这说明南方基金管理公司在后期才醒悟到他们在媒体选择上存在偏差。华夏成长基金发行时,刚采取了专业性媒体与大众媒体并重的策略。在《北京青年报》、《新民晚报》等地方性媒体上作了整版的软性广告,有效地向目标客户传递了有关的信息。 广告的方式也是值得我们研究的一个问题。基金的招募说明书、发行公告、业务规则等作为证监会指定的法定信息披露方式,内容真实准确,但是,从广告的角度来看,由于该类信息采用的标准格式和相对较长的篇幅,更适用于专业人士和极度理性人群,不足以激发大众投资者的购买欲望。一条有效的基金产品广告讯息,必须能够强调出本基金产品的最大优点,赋予基金产品一个特殊的个性或形象,使客户能将它和其他的基金产品区分开来。为此,基金管理公司可以利用一些配以图案设计的报刊广告、海报及媒体软性广告,以较为生动形象、通俗易懂的语言,使有关的信息及知识更加具体、感性,这到潜移默化的效果。 除了广告之外,基金管理公司还可以采用其他多种促销手段,与投资者进行全方位、广泛、持续的交流沟通。比如,以推介会、报刊或网上路演等方式组织基金经理与投资者的访谈,通过基金经理的“现身说法”,帮助投资者增进对基金公司投资理念和经营思路的理解,判断基金将来的成长潜力。实际上,在国外,基金经理的职责之一就是与投资者面对面的交流。 美国"9·11"事件后,富达投资基金著名的Peter Lynch就向投资者发表了一篇富有感染力的演讲,回顾了美国所经历的9次衰退,指出“市场每一次都重新站立起来了,而这一次,情形并不比其中的任何一次严重。”极大地鼓舞了投资人的信心。反观国内的基金经理,则主要专注于投资管理,在投资者教育方面的工作深度和广度都不够,存在可改进的地方。 随着市场上的基金产品越来越多,基金管理公司投在促销上的支出会持续增加。在美国,1996年基金行业用于品牌推广的支出高达2.64亿美元,比上一年增长46%。并且为了使有限的广告资源发挥最大的效果,大的基金管理公司通常都请最顶级的专业机构作他们的营销传播。我国基金管理公司成立时间短,对广告传媒领域又比较陌生,与优秀的广告公司、公关公司建立长期合作关系也不失为一条可行之策。后者可以从“财经十市场十传媒”的角度针对基金公司及其独有的优势提炼传播要素,拟定促销策略,选择最合适的促销工具。建立最优促销组合,从而达到最佳的宣传效果。 最后,需要特别指出的是,基金管理公司明确了自身的目标市场和定位、针对目标市场制定了系统的营销策略组合,但是,这并不意味着这些营销策略就能够得到不折不扣的执行,基金管理公司就能够自然而然地成为市场上的营销高手。营销策略的成功还必须依赖于基金管理公司内部的组织结构、营销体系和营销人员素质。其中,职责清晰的组织机构是市场营销活动的载体,上下贯通的营销体系是市场营销功能发挥的先决条件,专业、敬业的市场营销队伍是决定基金管理公司营销活动有效性的关键因素。因此,基金管理公司必须勤练内功,包括理顺营销机制,梳理营销工作流程,加强营销人才培养和人才储备,并在市场上不断积累营销经验,寻求产品、价格、促销和渠道等四大策略因素的配合和协调。进而与客户建立起坚实的关系。只有这样,才能取得决胜市场的“致命武器”。 公司管理论文:投资管理公司内部控制与措施 1缺乏健全的监督机制 监督对内部控制有着重要作用,它影响着企业内部控制工作的执行情况。一些投资管理公司通过内审部门进行监督,这样以来,监督者和被监督者属于同一个团体,不能有效的发挥监督机制的作用。监督机制应该具备独立性,缺乏健全的监督机制就难以保证其公平性,对企业的发展不利。 2加强投资管理公司内部控制的有效措施 2.1完善企业内部控制制度体系 企业内部控制包括日常业务管理、人事管理、信息管理及特殊业务管理,只有不断完善内部控制制度才能保证企业管理质量。由于受各种因素的而影响,一些投资管理公司存在着制度执行率低、责权不统一等问题,这就需要企业建立完善的内部控制制度,给管理工作提供正确的执行依据,然后进一步加强监督力度,将内部控制工作落实到实处。完善企业内部控制制度要坚持相互制约、有效性、独立性这三项原则,其中相互制约原则是指企业内的各部门要明确责任、互相监督,有效性原则是采用合理的手段保证内部控制制度的执行效果,独立性原则是保持企业内部控制机构的独立性。依据这三项原则完善企业内部控制体系,建立符合企业实际情况的内部控制制度,为以后的发展打下坚实的基础。 2.2加强风险管理工作 投资管理公司在经营过程中,存在着各种风险,为了避免风险的发生,企业要做好风险防范工作,严格控制每一个环节,进行全面性管理。首先,企业要加强内部员工的培训,让他们学习风险识别、风险控制、风险评估等相关知识,提高工作人员的风险意识,使其树立正确的风险管理观念。其次,要制定各项风险管理政策,健全监督机制,加强企业部门之间的沟通,使各部门相互合作、相互监督,进一步做好风险管理工作。 2.3优化企业内部控制管理机构的建设 企业要有条不紊的运营,首先要优化内部管理机构,使其发挥更大的作用。在公司内部,高层管理人员负责经营决策,是企业内部控制管理的发起者。企业内部控制直接关系着经营决策的准确性,一些企业只注重企业经营决策的制定,而忽略了内部控制管理的重要,这样以来,容易导致财务风险,有可能给企业带来一定损失。会计管理人员在做好财务控制工作的同时,也要不断提高财务工作人员的风险意识,让其他人能够认识到内部控制的重要性,使财务控制工作有效进行。随着市场经济的不断发展,企业面临的竞争风险日益加剧,为了降低竞争风险,企业必须要优化内部管理机构,保证企业管理质量,不断提高自身应对风险的能力。 3结束语 综上所述,投资管理公司经过了多年的发展,虽然有了很大的进步,但是企业内部控制仍然存在着一些问题,容易导致财务风险的发生。为了保证投资管理公司的有效运行,降低投资管理公司的财务风险,需要我们加强监督力度,完善企业内部控制制度体系,做好财务风险管理工作,进而使其更好的为其它公司服务。 公司管理论文:才谈新形势下房地产公司经营与管理 【摘要】随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。 1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。 2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。 2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5 整合资源,合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 公司管理论文:证券公司人力资源管理绩效问题 摘要:伴随着国民经济持续快速增长和资本市场的发展壮大,尤其是近年来,在国家政策的扶持下,国内证券公司的实力已日渐增强。但是目前证券公司营业部的业务结构还比较单一,对于以交易通道服务为主的经纪业务依赖还比较大,经纪业务收入和利润占了公司收入和利润的70%以上。如何全面推进证券证券公司经纪业务的变革,需要积极探索证券公司人力资源管理模式,为证券公司及营业部往-财富管理方向发展提供坚实有力的支持。 关键词:绩效;薪酬管理;合规性 一、人力资源绩效管理的意义 1.有助于提高企业的管理绩效 一方面,在绩效管理的过程中,员工通过参与设定自己的工作目标而具有自我实现的感觉;促使员工个人目标和企业目标达到一致和统一。另一方面,通过自上而下地分解目标,避免团队与员工目标偏离企业战备目标。一年中多次地评估与奖惩,实现企业对目标的监控实施,保证工作目标的按时完成。上述两方面都提高了企业或团队的管理 绩效,保证了企业战略目标的实现。 2.有助于提高企业内部沟通效率 绩效管理改变了以往纯粹的自上而下命令和检查的做法,要求管理者与被管理者双方定期就其工作行为与行沟通、评判、反馈、辅导,管理者要对被管理者的职业能培训、开发,对其职业发展进行辅导与激励,客观上为管理管理者之间提供了一个十分有效的信息沟通平台,提高了效率。 3.为企业人力资源管理与开发提供必要依据 通过绩效管理、实施绩效考核,为企业员工的管理决策退、晋升、转岗、降职等提供了必要的依据,同时也解决了培训、薪酬、职业规划等问题,使其行之有据,这也是绩效为人力资源管理各个环节中最重要环节的原因所在。 二、证券类企业人力资源绩效管理现状 1.绩效管理未体现现代企业“以人为本”的管理理念 人本管理思想已被大多数现代企业高层管理人员所接受和遵循,但证券类公司在对基层人员的薪资管理方面却往往存在执行不到位的现象。 (1)大多数证券公司在新员工(主要是证券经纪人)入职前实习期内,未给实习员工以任何经济上的补助(含奖金,交通补助、饭补等),但对于任何一名实习员工,衣食住行都是他们的基本需要。特别是对于那些刚刚走出校门的本科毕业生,他们在经济上尚未完全独立,且社会关系也处于初步积累阶段,在公司不给予任何补助的情况下,很难全身心地投入到市场开发当中,必然影响他们的工作效率和工作热情。 (2)员工人职门槛设置过高,不符合人本管理的理念。许多证券公司要求员工在入职前必须开发到一定数量和金额的有效客户,而这个门槛设置对刚毕业的大学生来说很难跨越,无形中降低了员工的工作热情度和参与度,他们无法真正地融入到公司整个团队的市场开发业务当中。 2.考核体系不尽完善 (1)考核指标设置不当。当前证券公司绩效考核指标设置存在3种做法:一是绩效考核指标过粗,过于泛化,与被考核者所从事的具体工作之间的关联性不大;二是绩效考核指标过细、过全,看起来很科学、很合理,但执行起来很困难;三是盲目追求量化,只考核能量化的指标,不能量化的指标则被当作不重要的指标被取消掉。 (2)主体不明确。许多证券公司在开展绩效考核时声势浩大,要求所有的员工之间互相打分,然后算出一个平均分,似乎这样的评价才算得上科学和客观公正,其主要目的是通过这种方式来评价员工的业绩,将其与员工的工资奖金挂钩。但这样做不能对员工提出改进意见,并进一步开发员工的潜能,不能对员工的工作绩效进行总体评价。 三、提升证券类企业绩效管理水平的建议 1.提升绩效管理理念 高层管理者应该从战略高度来考虑如何借助绩效管理来提升整个公司的绩效水平,以实现公司的战略目标。公司要使绩效管理顺利实施,必须建立以绩效为导向的企业文化。把有关人的各项决定即:岗位安排、薪酬、职位升降、员工解职等都看成是企业的控制手段,良好的企业文化能够带动员工树立与企业一致的目标,也为员工营造一种鼓励积极创造的工作氛围。 2.明确营业部用人策略 国信证券的“雏鹰计划”,为营业部人员招聘培养提供了许多借鉴方法。证券公司要找什么样的人,采取什么样的用人策略?那就是要找符合未来需要的高素质的优秀人才!也就是需要严格用人标准和素质要求,以质取胜!在这么多年的发展中,一些证券公司在营业部人才招聘培养方面也有许多自己的创新实践,例如兴业证券从2003年开始的金牛计划,为公司总部和经纪业务培养了非常多的优秀人才;在公司总部的系统招聘选拔的同时,还需要营业部根据公司财富管理转型的要求,通过有效招聘,招到所需要的人才。 3.实现差别化的员工薪酬绩效政策 为了保持营业部员工,尤其是优秀员工的收入水平在市场上的竞争力水平,要考虑在进一步提高人员质量的基础上,增加营业部员工的底薪,尤其是新人和优秀投资顾问的固定薪资水平。同时,考虑目前佣金率下滑和营业部投资顾问提成比例采取逐年低减的方式,拟根据投资顾问的工作年限,逐年上调底薪标准。同时考虑适当降低提成在员工收入中的比重,增加员工绩效统筹发放额度,上述需要根据市场整体水平和公司的承受能力,经过测算来具体加以确定。 4.完善证券营业部绩效考核方法 根据公司财富管理转型要求,进一步明确营业部各类人员的工作要求及业绩标准,为了进一步适应公司二次转型需要,在前中台人员考核中,在强调新增资产的同时,增加资产保值增值、产品化率等相关指标,在后台人员考核中增加服务态度考核。同时根据《关于加强证券经纪业务管理的规定》:“证券公司对证券经纪业务人员的绩效考核和激励,不应简单与客户开户数、客户交易量挂钩,应当将被考核人员行为的合规性、服务的适当性、客户投诉的情况等作为考核的重要内容,考核结果应当以书面保存。” 公司管理论文:公司客户服务部驻外人员管理办法 一、总则 第一条为促进金鹏通信实业有限公司客户服务事业的发展,加强客户服务部渠道系统的自律和科学化管理,规范外派人员的工作行为,广州金鹏通信实业有限公司客户服务部(以下简称客服部)在《广州金鹏通信实业有限公司人力资源管理条例》和《广州金鹏通信实业有限公司客户服务部外派人员管理规范》的基础上特制定“外派人员管理办法”第二条本章程适用于所有客服部的外派人员,包括在当地招聘从事金鹏通信实业有限公司客户服务工作的人员。 第三条客服部将会依据外派人员对本章程所规定的职责的完成情况,按《广州金鹏通信实业有限公司客户服务部外派人员工作绩效考核制度》对外派人员进行量化考核并为渠道优化做相应而适当的岗位调整。 二、外派人员岗位职责 第一条售后网络的规划、维护及优化。 第二条协调运营商、商、授权站点以及厂家之间的关系。 第三条收集、反馈市场信息,包括产品质量跟踪、竞争对手市场运作情况等信息。 第四条指导培训站点运作、备件运作、技术支持等。 第五条处理投诉,在恶性事件投诉中能应付危机事件。 三、外派人员具体工作指导 (一)、工作态度方面 1、外派人员是金鹏公司为了更好地开展当地客户服务工作而设立的人员安排,其职责是代表客户服务部在一定的区域范围内进行金鹏小灵通售后客户服务的相关工作。外派人员是金鹏公司为了更好地进行当地客户服务工作而设立的人员安排,其职责是代表客户服务部在一定的区域范围内进行金鹏终端产品售后客户服务的相关工作,代表着金鹏公司的形象。外派人员任何的言行举止将和公司的形象息息相关。因此,外派人员要严格要求自己,不得做出任何如工作散漫、不服从公司的工作安排、消极抵触公司下达的工作任务、从事与本公司利益冲突的兼职等等这些有损公司利益的行为,或散播如抱怨等这类有损公司利益的言论。 2、外派人员必须对各地市的站点运作状况保持良好的监督管理,外派人员的通讯工具在规定的工作时间内(周一至周日8:00-24:00),必须保持畅通。便于站点有重要信息时能迅速反馈给外派,而公司有任何指示也同样可以及时传达。避免因信息反馈不畅通而导致重大事件的发生或错过了最佳处理时间。 3、外派人员都远离总部在全国各地开展着我公司的售后工作,而公司对外派人员进行有效监督管理的重要手段之一就是外派工作周报表。工作周报是外派人员具体工作内容和安排计划的体现。为了让总部对外派的工作计划做一定的合理性指导,每一位外派人员应该高度重视,认真、负责地填写工作周报,并要求每周一中午1点前以邮件或传真的方式上报给渠道工程师并抄送渠道经理,渠道会按照外派人员的工作报表给予适当的指导并监督。 4、由于外派人员工作的特殊性,公司在多方面给予适当的补助。外派人员在每月规定的时间内将上月差旅补助方面的单据邮寄回公司报销。因公司财务有规定的时间受理报销事宜,因此,外派人员必须在我部门规定的次月10号前将上月相关报销凭证及时寄回。另外,外派人员提交的差旅费报销必须是经过总部批示产生的差旅费用,如发现外派有做假行为,将在报销和考核中给予处罚。 (二)、授权站运作管理方面 1、授权站代表着金鹏企业进行当地售后服务工作,直接决定着客户对金鹏公司的形象,而服务态度是客户服务中的重要一环。通常许多服务投诉是由于用户对授权站的服务态度不满意而产生的,因此,授权站的服务态度管理和培训将直接影响到我公司的售后质量,外派人员应该以给予高度的重视。适当地周期性对授权站点的服务态度进行了解,培训。 2、维修工单是总部和授权站之间进行劳务费结算的重要依据。外派人员必须指导好服务站正确规范填写并及时邮寄,以便减少回访和核算时的工作量,提高结算工作效率。同时,应该周期性对站点对劳务费结算进行沟通,教育站点别做假,确保公司的利益不受损害。同时,如发现站点有做假行为,应当搜集站点有效证据并向公司举报,并对该站进行一定的教育。 3、授权服务站正常的运作过程中,应当申请适量的备机备件而不能通过私自向局方借用销售机器做为售后周转,更不能未经过公司允许私自拆机(包括拆销售机/备用机/故障机)以获得维修备件。如果出现上诉事实,外派人员应及时上报给渠道工程师。授权站不得将无申请备件返厂,外派人员也应该周期性地对授权站进行备件培训。 (三)、关系处理方面 1、与运营商间的关系:由于小灵通销售市场的特殊性,外派人员必须高度重视与运营商之间的关系,与之保持良好的业务关系,随时了解运营商对本司售后服务的评价以及要求,及时做出相应的对策和反馈信息。 2、与授权点的关系:处理好与授权站之间的关系,是开展当地客服工作的关键。外派人员必须协调好与授权站的关系,使授权站与外派人员的沟通渠道保持畅通和及时。避免授权站因无法与外派人员联系或没有协调好而导致售后问题的产生。 3、与销售部门之间的关系:售后的工作是为销售服务的,因此,外派人员的工作与市场销售息息相关。外派人员必须经常与当地的销售人员保持密切的沟通,每周从销售人员处获得必要的销售信息,这些信息是客服部制定服务网络的分布,申请备件的数量以及机型的故障率等重要的依据。 同时这些信息也要提供给当地的销售人员制定必要的改进措施。 (四)、推广支持方面 授权站的维修质量直接关系到金鹏企业的声誉。外派人员必须和客服技术部门保持密切的联系,取得相关的技术资料和技术支持,有计划地对授权站的维修人员实施技术培训和指导工作,提高当地授权站的维修技术水平,确保维修质量。避免由于外派人员的技术支持不到位而导致授权站产生有关技术问题的投诉。 (五)、信息反馈方面 1、质量问题反馈:外派人员对质量问题的反馈应及时到位,以免造成售后工作被动。 2、相关信息反馈:外派经理负责区域的授权站如有相关信息变更或外派人员本身通讯信息方面有所变更,应及时通知渠道负责人。以免信息反馈不及时而造成公司的损失。 3、局方故障机库存信息反馈:外派人员应在每月工作月报表中上报所负责地区的局方故障机库存数量,避免造成大量积压。避免因外派人员没有及时上报该地区的这类故障机库存信息而滞后了问题解决的最佳时机,导致公司承受更大的损失。 (六)、突发事件处理方面 如果出现有关投诉涉及到技术监督局、消协以及新闻媒体等影响重大的部门,外派人员必须本着维护金鹏企业形象为宗旨,采取主动,积极跟进,及时汇报的方法,对事件全程跟踪,将解决方案落实到位。避免因工作方面的疏漏令本公司的产品出现在技术监督局、消协以及新闻媒体等曝光的事件。 (七)、业绩体现方面 1、备机管控 备用机是决定公司售后投入成本大小的一项重要因素。外派应该自觉适量地申请备用机来解决问题,并迅速周转这些备用机以达到更高效的利用,同时,要注意租用期限,及时归还。 2、负责区域换新量控制 各区域换新问题也是决定公司售后投入成本大小的另一项重要因素,因此,各区域外派人员应对各站点的运作保持监控状态,适当适量地对其进行指导,减少因站点运作不规范售后服务没及时到位解决问题而出现的换新问题。 三、外派人员岗位优化调动规定 为了平衡好外派和总部的人员需求,合理分配劳动力,避免出现某些地方人手盈余而另一些岗位则人员紧缺的情况,同时也是为了提高各岗位的工作效率,外派人员岗位优化调动将根据地域情况和销售情况分配人员数目。另外,为了更有效保持外派人员的对工作岗位的积极性,进一步推进外派人员的科学化管理,外派人员实行定期岗位轮换制。外派在同一区域任职过久、外派月度考核分数低于60分或其他原因而不适合在原区域继续留任,总部将考虑将其调离原负责区域。 (一)、以上规定的遵循以下三条原则: 1)、外派在某地区任职未满半年,无重大失误岗位不调整;每个季度根据外派绩效考核平均分进行一次季度排名,排名结果作为调岗的依据。 2)、全国区域性岗位调整每半年进行一次;每月外派绩效考核得分低于60分者,相应做岗位调整;同一地区任期满一年者,原则上都要进行区域调整。 3)、销量较多的地区由一个外派和渠道助理重点管理;销量适中的地区由一个外派人员进行管理;若干个销量较小的地区由一个外派统一管理。 (二)、具体内容如下: 1.以上规定适用对象:所有外派人员 2.外派人员的划分(包括一站通): 一类—外派客户经理员 二类—外派备件管理员 三类—外派技术人员 3.地区划分原则: 一类地区—销量达20万或该地区销售机器10万以上且所销售主要为高故障率机型的地区 二类地区—销量介于10~20万之间的地区 三类地区—销量少于10万的地区 4.外派分配原则: 一类地区—由一个外派人员管理,同时,渠道助理重点协助 二类地区—由一个外派人员管理 三类地区—由一个外派人员管理多个相邻的三类地区 注:建立了一站通的区域,因为一站通的职能已经大部分取代了外派的日常工作,所以,外派人员的分配按三类地区原则分配。 5.外派人员定期岗位轮换周期:每半年1次 在以上规定的执行过程中,外派人员岗位调整中的工作交接必须严格按“外派调动或离职工作交接规定”执行! 公司管理论文:公司产品承揽评审生产交货及出入库管理制度 1、产品承揽 (1)公司所有生产产品均由销售部销售。 (2)产品销售时,1吨以下可不签合同。1吨(含1吨)以上必须签销售合同。销售合同经销售经理审核批准后到经理处盖合同章。 (3)所有订货合同均需填写《承揽评审记录表》。空白表格存放于销售部。业务员接订货通知后,按规定格式准确填写,字迹工整清晰,填写完毕后报销售部经理签字(若销售部经理不在由销售办主任代签)后,交销售办主任评审。 如业务员外出不在公司,由销售部经理填写,如业务员及销售部经理均不在公司,可由销售办主任代其填写,但业务员必须在回公司24小时内主动找营销办主任复核签字,逾期视为认可,否则出现一切责任由业务员承担。不填写承揽评审记录表,不予安排生产计划。 营销办主任接《承揽评审记录表》评审后及时将生产计划下达到生产部,由生产部当日评审入库时间,而后,营销办主任依据生产计划将填写了计划号及入库时间的《承揽评审记录表》,一联返销售部经理或业务员,二联留底,三联交生产部。 2、合同的评审 (1)合同评审按《合同评审控制程序》进行。 (2)合同评审结束至交货前,相关业务员可到生产车间、仓库了解自己的产品生产、入库情况,在必要时可向营销办主任提出书面建议,营销办主任根据情况全权及时与相关生产车间调整处理。 (3)营销办主任下达生产计划二联至生产部,三联至成品仓库,并由生产部评审人员及成品库保管员在计划存根联签字接收。 (4)因客户要求,营销部下达生产计划后确需补签合同时由相关业务员写出书面申请,找营销部经理签字,总经理签字后加盖合同公章,此书面申请存营销部经理处。 (5)成品合同评审规定 ①生产部合同评审员对生产部产品准时交货负责。因而生产部合同评审员必须时刻高度关注各车间生产进度,准确掌握各生产车间工序实际生产状况,灵活准确地安排转序和交货时间,严禁固定地按天数累加生产数量来确定交货日期,如遇用户要货特别急这一特殊情况,由销售部经理找生产部经理及生产部合同评审员给予特别评审,做到公开、公平、公正。 ②如发生意外设备故障,由生产部经理采取各种措施保证交货期,仍保证不了的,生产部经理需与销售部经理协调推迟交货期,由销售部经理在《推迟交货申请表》上签字同意,并交营销办主任更改交货期。 (6)成品入库规定 ①按计划每批次成品包装结束后,包装车间主任必须立即与装车人员联系办理转序入库。装车人员必须保证当日办理入库。装车人员对同一天多批次入库的产品,应与包装车间主任及营销部主任主动沟通,按照缓急安排入库,对必须在当日下班前入库,否则就会造成误交货的产品,包装车间主任应该与装车人员提前协调,妥善安排。 ②入库成品必须带有产品标识和合格证,顾客需要产品质量证明书的,还应附带产品质量证明书一起入库。 3、合同的更改 (1)合同的更改按《合同评审控制程序》办理,由营销部经理与生产部经理沟通后填写《合同变更记录》并签字确认,由生产部拟订好修订合同,由生产部合同评审员以书面形式提交营销办主任,并将评审结果协调营销部经理及业务员联系客户确认,经客户确认后重新修订合同。 (2)对于交货期变更的,由生产部书面通知营销办主任,将变更信息以书面形式传递到相关承接人员,确保其知道已变更的信息。 4、产品入库发货程序 (1)成品库保管员对生产部入库的成品按照生产计划中下达的规格、数量(支数)入库并挂好标识(所售客户名称及规格),保证帐物相符,以免混淆。 (2)成品库保管员对入库后产品的包装完好负责,对入库时包装破损的拒绝入库。 (3)对于客户要求单件计量的产品,产品入库时,入库人员应出具每件产品的明细表,成品库保管员根据明细表,核实明细表中累计的重量并抽查与单件产品填写的重量是否一致并清点此批产品的数量(件数),核实无误后,办理产品入库手续,并当场清点所入件数是否和明细表一致,如有意外,暂停办理入库手续,查明后再办,车间及其他计量人员要认真计量每一产品的重量(客户反馈有重量不足或其他错误时,分别由打包计量人员及相关责任人承担一切责任),杜绝因重量不足影响我公司信誉的现象。 (4)成品销售时,由销售部经理或业务员陪同顾客到仓库提货。成品库保管员按用户所要的规格发货过磅,提货人或业务员监磅以示数量认可。发货单一式四联,一联存根、二联财务、三联营销部、四联顾客。业务员在发货单存根联签名,为顾客送货情况,业务员必须让承运人在发货单存根联“承运人”一栏处签名,并注明“承运数量准确”字样,以示承运数量准确。仓库保管在第二联应注明此批产品何时下达生产计划,何日何时入库,然后由发货人持第二联到销售部经理处签好出厂价,并由销售部经理签下计划日产品订价,加工费及标明商家符号〇,厂家符号〇。如销售部经理不在,应找营销办主任代签,假若以上二人都不在应找总经理签发后到财务部开具发票,然后由发货人持发票或出门证到仓库交给成品库保管员,保管员在出门证处签字,以示发货数量准确。如客户需要出具发货清单时,由成品库保管员给予逐项填写并随货同行。 公司管理论文:公司人力资源管理中存在的问题与分析对策 “人”的管理是企业管理中最核心、最具有挑战性的因素,企业文化建设离不开人力资源管理。公司近年来以企业文化建设为核心,倡导以人为本、厚德载物的文化理念,大力营造和谐健康的企业文化氛围,并以此引领各项工作,努力实现:员工认真工作,为企业发展献计献策,推动企业持续稳定健康发展;企业打造员工能够发挥个人才智的平台,保障员工权益和付出得到应有的回报,最终做到企业和员工实现双赢。但是在具体实施过程中,存在着一定的问题,特别是在企业文化建设与人力资源管理之间,存在较为突出的矛盾。一方面公司自上而下大力倡导以人为本的企业文化,另一方面企业人才流失、专业人员缺乏的现状难以回避,亟需我们认真研究并加以解决。下面,针对这一问题,结合个人工作经历提出一些浅见,请各位领导和同事批评指正。 一、公司人力资源管理中存在的问题与分析 1、专业人员缺乏。7月31日召开的公司基层党政主要负责人会议上,张忠惠总经理在主题讲话中专门提到专业人员缺乏的问题,公司专业人员严重匮乏的状况由此可见一斑。一是公司新成立项目部在定岗定员选拔专业人员时,难度很大,关键岗位人员迟迟难以到位,往往需要项目部领导利用个人以往工作关系“招兵买马”;二是公司人力资源公司专业人员储备不足,新项目成立后专业人员调配捉襟见肘,甚至一名预算员、技术员和测量工,都需要公司领导班子成员亲自过问;三是专业人员缺乏不仅仅局限于技术、质检、测量和计经等专业,基层单位办公室、党群、物资、劳资专业同样存在人员缺乏问题,基层单位时有管理人员随意转岗的现象。 2、员工技能达不到岗位工作要求。在日常交流中,发现不少基层单位领导在员工日常管理中有一些共同的感慨和体会,即有不少下属员文秘杂烩网工不能胜任本职工作,一个人的工作有时需要两个以上的人员来完成,同时不少员工技能和能力比较单一,能搞内务的对外协调沟通差,业务能力尚可却管理水平不足,能写的不能说,能说的写不了。复合型员工普遍缺乏,成为目前基层单位工作中的一个难题。 3、专业岗位人员收入与市场行情有一定差距。随着国内市场经济的发展完善和专业人员的流动加剧,逐渐形成了专业人员的市场价值,其高低取决于市场的需求。而近年来国内基础设施建设和房地产开发如火如荼,成熟的技术、预算等专业人员在市场上谋得一份工作没有较大困难。公司受电建市场大环境、上级政策和自身决策影响,在发展中存在基层单位发展不均衡、相同岗位收入不同的问题。有些基层单位专业人员收入与市场行情有较大差距,一定程度上影响了部分专业人员的心态。 4、收入分配不能体现多劳多得。“按劳分配、多劳多得,以业绩论薪酬”是公司一直倡导的收入分配模式,但在实际执行中有一定难度和问题。一是基层单位存在冗员,兼顾公平往往成为国企特色的平均主义;二是公司实施定岗定薪,岗位一旦确定,收入即基本确定。但如何评价在岗人员是否称职,缺乏相应的考核标准和管理手本文来源:文秘站 //段;三是公司对基层单位实行工资总额审批制度,岗位绩效工资最高封顶,往往能罚不能奖,同时具体操作也比较繁琐,真正执行绩效考核的基层单位极少;四是职务成为提高个人收入的主要途径。职务上升,岗位提高,收入自然而然的增加。专业人员调动时,能否提升职务成为专业人员个人考虑的首要因素。 5、新分配大中专学生整体素质有下滑趋势。近年来公司招聘的大中专学生与上世纪八十、九十年代相比,整体素质有逐渐下滑的趋势,分析原因,一是大中专院校扩招,入学门槛低,同等学历情况下,整体素质下降;二是公司为适应市场人才快速流动现状和不同岗位需求,有目的的招聘中低学历的学生;三是大中专学生就业难是目前突出的社会问题,国有企业肩负较多的社会职能,稳定员工队伍,解决员工子女就业也是公司必须面对的现实问题。同时企业生存发展中需要协调处理好一定的社会和行业关系。因此,部分专业不对口的学生分配到公司,岗位难以安排,个人也需要重新学习,对公司引进大中专学生的初衷带来一定程度的影响。 6、专业人员流失严重。受建筑市场环境、企业自身环境和员工个人因素的影响,近年来公司专业人员流失比较严重,涉及行政、生产、计经、技术、质量、测量等多个专业,按照专业分析,技术和预算人员最为突出。按照工作年限和身份分析,工作5年以内,人事制的大中专学生流失最为普遍。按照所在单位分析,一级项目部和原冠名队问题突出。 7、待岗期间专业人员管理存在盲区。分析近年来大中专学生和专业人员流失的原因,有个人主观因素,但与管理使用不当也有很大关系。公司一级项目部问题尤为突出。目前在项目收尾期间,员工待岗分流现象普遍存在,而项目部为临时性机构,项目结束,机构即解散,对所属人员无法承担后续管理责任,而人力资源公司从权限、职能和经济上,又无法与项目部实现及时衔接、跟踪管理,形成管理盲区,造成重点专业人员长期待岗,加剧流失。 8、冠名队技术人员管理不到位。冠名队是公司20__年后推行的施工队管理模式,为企业发展做出了贡献,也锻炼了一批人才。但实施中,对技术骨干的管理存在不足。一是技术骨干兼职多而杂,专业工作精力受到影响;二是与其它基层单位比,冠名队技术员缺乏企业归属感;三是公司在冠名队技术人员的管理上有疏漏,造成冠名队一旦有大的变动或是没有项目,技术员很容易流失。随着公司对冠名队体制的调整,这个问题目前应当有所好转。 二、当前条件下在人力资源管理中采取的对策和措施 以上问题涵盖了员工招聘、职业规划、技能培训、岗位技能测评、定岗定薪、绩效考核、员工内部调配、人事、行政管理制度修订和员工离职、辞职管理等多个方面。综合分析,解决的对策主要有: 第一,严把专业岗位入口关,实施员工职业生涯规划。 专业岗位入口关是人力资源管理的重点,一是招聘大中专学生时,努力把握好就读专业与个人综合素质的关系(员工子女就业专业可适度放宽),为将来的职业规划打好基础;二是对新分配大中专学生,根据其专业、个人意愿、综合素质,安排好见习期岗位,通过实习期考察,确定其专业岗位;三是专业岗位管理权、使用权分离。在公司各专业范围内,由公司专业部门配合人力公司,对专业人员实施准入管理,基层单位只有在专业人员范围内选人的权力,杜绝员工随意转岗和基层单位随意调配,加强岗位专业管理;四是根据员工个人综合能力,由人力资源公司和基层单位帮助员工进行基本的职业规划,使员工明确个人工作中的薄弱环节和发展方向。 第二,加强员工工作能力测评和考核档案管理,强化岗位学习教育,规范员工管理任用。 员工工作过程中的考核测评是人力资源管理中的核心。员工工作态度是否端正,是否称职,岗位应当升还是降,是否具备兼岗能力,学习能力强弱与否都可通过考核得出基本结论,并能针对考核中发现的薄弱环节确定员工在职培训教育方向。同时,也是确定专业骨干和人才,进行重点管理的关键途径。因此,必须高度重视员工工作过程考评。 一是由人力资源公司统管,公司机关和各基层单位配合实施,对公司各级专业技术人员、管理人员,定期(一季度或半年)进行工作考评和岗位能力测评,建立管理档案。具体可对每一位员工的工作,由其上级、下级、平级同事进行打分和讲评,并可以延伸至员工责任心、业绩和其它综合能力评价。最终使每一个员工在企业工作期间,无论在任何时间、任何岗位,都有一份工作能力、业绩和综合素质考评分析类的档案材料。为干部选拔,重要岗位人员任用和员工职业规划提供基础资料和数据;二是结合生产实际,开展岗位学习教育,提高在职教育成效。对自愿转岗和有多掌握岗位技能需求的员工及时培训,培养一专多能型员工,拓展员工从业岗位;对业务能力不适应岗位需求的及时进行培训,或者修正职业规划进行转岗前培训;有对业务相近的岗位人员针对性的进行多业务轮训,培养一专多能型员工;三是规范员工管理和任用。员工专业管理实施准入制度管理,人力资源公司对公司各专业人员进行登记备案(包括兼岗能力)。未登记备案专业员工转岗、兼岗要经过公司该专业部门考试和同意方能转岗、兼岗。基层单位只有在专业人员库中选则的权力,不得随意调配员工岗位,并杜绝员工随意转岗现象,加强岗位专业管理。公司近年来逐步将基层单位干部任免权下放,加大了基层权力,但也有一些不足。应对拟提拔管理人员的业务工作时间、任职经历予以明确要求,适当增加时间限制,需要特殊破格提拔的由公司审批。以增强干部任免的严肃性,防止干部任免的随意性和过多过滥的情况。 第三,加强过程管理和考核激励,适度灵活管理模式。 一是对各级管理机构特别是一线项目部,严格执行定岗定员、竞争上岗制度。其中,定员是关键。在定岗定级时就严格把关,用岗位等级区别工作能力,拉开收入差距;二是加强工作能力测评,强化过程考核。努力做到岗位能升能降,职务能上能下,把业务素质优良、责任心强的员工安置在重点工作岗位上;三是重点岗位的骨干收入与市场适度接轨,减小该岗位收入与市场价值的差距。目前公司专业人员缺乏,基层骨干基本都提职或由基层领导考虑提高了收入。但也有业务能力强、所处岗位关键,两个以上骨干存在竞争的情况,由于提职名额有限,所以必须考虑保证其收入与市场同类型岗位差距不能差异过大,以减少人才流失隐患;四是严格控制工资总额,灵活基层单位内部绩效工资使用。绩效工资的正确使用,是奖勤罚懒,调动职工工作积极性的重要手段之一,特别是在目前建筑市场竞争激烈,项目利润率下滑的情况下,部分项目部各类奖励减少,用好、用活绩效工资尤其重要。建议公司在严格控制工资总额的前提下,在绩效工资的份额(普通科员绩效工资数仅300元)和使用方式上积极探索如何灵活管理和使用。使基层单位在一定程度上能够抑制平均主义和鞭打快牛的现象,使多劳者多得;五是加强项目待岗期间专业人员的管理工作。项目部员工在工程收尾期分批放假待岗的情况无法避免。关键是对重要业务的骨干人员采取专门措施,缩短重点岗位人员待岗休息时间,增加待岗期间收入,有条件应及时调动到其它项目,尽可能杜绝待岗。 第四,顺应人才流动的市场环境,理顺员工出口关。 人才流动是社会环境、市场环境下的大趋势,如同水利工程,一味堵、挡,解决不了问题,关键是如何加强引导疏通。一是在企业内部实施人才考评选拔机制,及时发现人才,并加以重用,以待遇留人、事业留人、感情留人,减少骨干员工外流;二是在调离企业对员工个人发展明显有利的情况下,应做好礼送员工工作,不人为设置障碍,使员工在离开时对企业怀有感激和留恋之情,同时加强与员工离企后的联系,使其成为企业外部市场环境的信息员和观察哨;三是对既想享受市场的高收入、又想依靠公司解决个人养老问题的员工,严格执行公司管理制度,该收取在外从业管理费的及时收取,该解除合同的解除合同。 总之,人力资源管理是一项复杂的系统工程,需要公司从上到下各级管理人员共同努力、密切配合,严格执行正确的管理方针和制度,确保每一个环节都没有疏漏,才能将人力资源管理工作干的更加出色,真正发挥员工的积极性和主动性,增强企业凝聚力和向心力,为企业文化建设打好基础,为企业的健康持续稳定发展和长盛不衰保驾护航。 公司管理论文:加强物业管理公司税收征管的思考 随着近年来房地产的快速发展,物业公司也越来越多,规模也越来越大。由于物业公司本身的特点,其税收问题也应应引起我们的重视。我科就本次检查中的物业公司存在的不同情况作一行业分析。 物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成,其中物业管理收入是其中主要项目。 因为物也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上,因此,业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。由于物业费需要缴纳营业税,于是一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。而按照“收付实现制”核算收入,这无疑是错误的。 无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础”这一原则,同时,财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”由此可见,作为物业公司的主要收入——物业费收入,应当按照“权责发生制”原则及相关规定,在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入,即只有实际收到物业费才计入收入,而费用却往往是采用“权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确,少缴税款。 另外,有些物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租,这部分收入属于“物业经营收入”,该收入除需缴纳营业税外,还需缴纳房产税和土地使用税等。但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中,只缴纳了营业税,而少缴了房产税和土地使用税等。 所以,税务机关在对物业管理公司进行辅导或检查时,应首先掌握物业公司的收费标准和物业管理收费面积,以此来计算出物业公司应收物业费的数额,再以此为基础来核查受检单位收入核算是否准确。对于物业管理对象尤其是业主共用部位(如会馆、写字间大堂等部位),检查人员应现场考察和审核,以判断有无出租行为。 综上所述,笔者认为应加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度,以保证各项税款应收尽收。
房地产开发与经营论文:房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析 摘要:房地产企业具有建设周期长以及投入资金多等特点,且面临着相对较大的市场风险以及政策风险。由于房地产企业具有独特的性质,再加上房地产开发时面临的风险相对巨大,因而只有加强财务预算管理,才能对各种风险进行有效的规避。在房地产开发经营中财务预算管理主要包括两部分内容,即损益预算和现金流预算。因此本文对房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法做了详细的分析与阐述。 关键词:房地产开发;财务预算管理;应用;实践方法 在房地产企业预算管理中,财务预算管理是核心的部分,作为一项综合性的财务计划,企业预算包括的内容主要有:财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上,财务预算的工作则是安排现金流,并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。 一、房地产开发经营中的财务预算管理作用 在开发房地产的活动中,获得一定的经济效益是其根本目的,因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破,并将经营活动与房地产开发看做是一个整体,这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式,有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来,从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来,这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理,是围绕其初期发展战略目标,在科学合理的预测和决策经营的前提下,对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划,财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理,从而达到满足市场需求,获取最大经济效益的目的。 二、房地产开发企业财务预算管理情况 (一)损益预算 在损益预算中,成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定,即房地产企业在确认销售收入时,必须满足以下要求:已经签订商品房销售合同,已经确定销售收入;获得竣工备案表,且验收竣工商品房合格;已经科学合理地计量了商品房的有关成本;客户验收商品房时,商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作,财务预算管理部门就能获得有效的信息支持,并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围,即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等,且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。 (二)现金流量预算 在房地产开发经营过程中,财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划,又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分,即流入现金以及流出现金的预算,而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款,市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。 三、房地产开发经营中的财务预算管理问题 (一)财务预算编制认识不全面 在房地产开发经营的过程中,财务预算管理的作用主要有两个,一是企业的经营成果,二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中,由于财务预算编制认识不全面,很多部门认为,财务预算管理仅是财务部门的工作,因而各部门之间缺乏有效的合作,从而导致财务预算管理存在一定的问题。 (二)缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行 房地产企业不同,执行和制定财务预算的方式也不同,分析其原因:首先在对财务预算进行制定时,客观性不足,且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析,因此导致了实际经营情r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。 (三)项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足 在房地产开发经营中,存在较多的不确定因素,而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中,由于套用了以往的财务预算方法,导致财务预算管理存在一定的问题,即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。 四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法 (一)合理编制财务项目预算 在房地产开发经营中,如果项目预算存在问题,就不能充分利用企业的资金,进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前,企业需要收集大量资料,并对其进行整理分析,以便对整体项目情况进行全方位的考虑,从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作,并将整体大于部分的作用充分发挥出来,从而促使企业获得最大的经济效益。 (二)强化各部门的配合度、现金预算及损益预算 在财务预算管理的工作中,其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面,而通过预算收入成本,就能分期规划现金预算,并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中,需要不断强化各部门的配合度,同时对现金预算以及损益预算进行强化,这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。 (三)提高财务预算的考核程度 企业要实现发展目标,就必须展开一系列的经济活动,而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中,企业要想实现强化管理,就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中,提高财务预算考核程度,增强预算的约束力以及控制力,加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中,特别是针对建设部门与销售部门的工作,就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。 (四)财务预算管理执行与监督的优化 在房地产开发经营的过程中,针对财务预算管理需不断优化执行与监督,即通过财务预算管理,在项目实施前,对发展目标进行制定,并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中,财务预算管理能有效监督各项工作,还能及时找出问题并加以解决,以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后,财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价,并找出和分析错误的原因,以避免其再次发生在下一个项目中。 五、总结 综上所述,房地产开发经营过程中,财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线,构建一个完善的财务预算管理体系,加强执行和考核财务预算,督促各个职能部门之间加强协调和沟通,这样才能顺利实现财务预算管理的目标。 (作者单位:青岛城市发展集团有限公司) 房地产开发与经营论文:新时期房地产开发与经营策略的转变研究 [摘 要]近年来,我国社会经济取得较大进步,各行各业迎来广阔的发展空间。而作为经济实体之一的房地产企业在运行过程中具有一定独立性,经营者在加大投资力度的过程中,以追求收益最大化为目标。然而,房地产企业经营过程中存在没有充分利用土地资源的现象,不仅造成了土地资源的严重浪费,也将严重影响该行业领域的长期可持续发展。在这种情况下,本文积极进行新时期房地产开发与经营策略的转变研究,以期促进我国房地产领域的发展。 [关键词]新时期;房地产开发;经营;策略;转变 0 引 言 我国经济在高速发展的过程中,给予了房地产领域极大的发展空间,经营者在过去很长一段时间里,为了追求经济利益,不断地进行土地的开发,却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看,不仅不利于房地产领域的发展,还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下,新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中,应注重转变传统的土地资源利用策略,实施土地集约利用方式,为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。 1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因 1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键 空间集聚是城市发展过程中的本质,也就是说城市在建设过程中,需要对各种生产要素进行有效的集聚,包括技术、资源及人口等,而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一,开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中,构成国民经济的各个机构在运行过程中,需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动,这一物质载体就是房地产,它对城市的功能以及景观等具有决定影响,现阶段,几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中,房地产是一个关键的组成部分,决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段,我国的城市是房地产业快速发展的关键地区,产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高,房地产市场需求量大。因此,房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。 1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用 我国人口众多,然而土地资源有限,在实现可持续发展的过程中,节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域,因此,房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如:在进行旧城改造的过程中,提升单位面积土地中的建筑容量,能够有效节约城市规划中的土地资源,提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中,节约土地最主要的方式就是土地的集约利用,促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓,并对耕地进行有力保护,从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用,能够有效控制房地产业的发展,在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中,政府可以对房地产的发展提供政策支持,对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中,能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少,实现我国的协调发展。 2 房地产开发与经营中的土地利用问题 首先,房地产投资不合理。现阶段,我国房地产领域呈现出严重的滞销现象,商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的,同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多,形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看,产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次,土地利用效益较低。近年来,我国在进行房地产开发的过程中,一种重要的方式就是土地成片开发,房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时,由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入,人们在利用土地的过程中,非农经济产出相对较高。在这种情况下,将部分土地资源规划到工业建设所用,在有效提升农民生活质量的过程中,还能够为我国经济的发展贡献一份力量,与此同时,这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中,通过招商引资、引进先进技术等方式,可以开拓国际市场,这也是城市化建设的关键措施之一。然而,由于过多地设置开发区,导致经济规模严重不合理,失去了集聚效应,投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用,土地资源的功能无法得到充分的发挥。 3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略 3.1 有效结合土地资源管理和资产管理 新时期,我国必须制定相关措施,保证房地产领域在利用土地资源的过程中,能够提升土地资源的利用率,最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中,充分证明其要想实现长期可持续发展,必须在优化配置土地资源的过程中,充分利用市场机制,而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力,提升土地利用模式的科学性。 从房地产领域来看,政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键,健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下,投资环境应有较强的透明度,才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性,就能够实现对土地资源的合理规划和利用,这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。 3.2 提升房地产企业市场竞争力 在房地产行业发展过程中,各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中,应首先进行详细地分析投资环,并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中,还应当详细了解国家政策以及经济发展政策,及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇,并采取有效措施规避风险,提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化,科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时,应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现,并及时找到相关供不应求的因素,充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源,及时开辟并占领全新的市场,将自身的优势进行充分发挥的同时,创造更多的经济效益,实现可持续发展。此外,还要应用创新性思维,科学地设计和规划房地产,积极引进并应用先进的工艺和材料,努力提升建筑物质量及工程实施速度,促进房地产行业的发展。 4 结 语 近年来,在科学和信息技术不断发展的情况下,我国各行各业都迎来了广阔的发展空间,房地产作为我国独立的经济实体,在长期的经营过程中,以追求经济效益最大化为目标,一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而,我国是人口大国,在发展过程中,必须注重对各项资源的节约利用,在这种情况下,我国房地产企业必须转变开发与经营策略,应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营风险分析与对策研究 【摘要】房地产行业是一种高风险也是高收益的产业,当然,它还有很多的不确定性。房地产开发与经营产业的成败与否,盈利多少都是这些不确定性起了大作用。所以,为了房地产行业安全有效的发展,必须要做出大量的资料搜集,风险预测,对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断,争取利益最大化的同时将风险降低到最小。 【关键词】房地产开发 经营风险 对策 一、房地产开发经营行业风险的特征 不确定性。风险事件到底发不发生,何时何地发生,辐射范围多大,造成多大的损等这些都是不确定的,所以管理者很难准确预料并正确作出决策。 可测性。风险具有不确定性,似乎人们拿它没辙,但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑,可为使风险决策更加科学合理。 综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业,辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境,从内到外每个因素都相互连接相互制约,因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。 损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致,也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。 二、影响房地产开发经营风险的因素 开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面: 房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分,商品同质,交易双方数量众多(不会出现垄断局面),厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远,所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。 高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资,而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集,进行边投资边开发。所以,房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大,投资者承担的风险越大。 位置固定的风险。房地产位置是固定的,这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同,城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。,甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼,也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。 三、房地产开发经营风险的防范对策 提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位,房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发,树立防范各方面经营风险的意识,积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以,有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识,对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发,为了减小风险,就要减少风险因素。减少风险的发生,就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险,同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次,要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失,为了减小风险带来的人力、物力财力损失,就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性,未雨绸缪。第三,减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了,就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑,不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警,是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断,依据风险发生进度事先发出预警,提醒企业管理者警惕风险,并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系,要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况,针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统,它由两块组成:一个是与房地产产业的相关信息网,另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系,在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度,提醒房地产商提前防范,加以警惕,以减小风险带来损失的程度。 完善风险管理系统。第一,回避风险措施,这是掌控风险最有效最简单的方法,它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二,分散风险措施,这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动;而且,同一种产品也可以针对多个细分市场,再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三,分摊风险策略,当几个企业进行强强联合时,从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长,这样才能在发生风险的时候分摊,来达到风险承担变小,利益均摊的效果。第四,转移风险措施,改变风险承担的载体来防范风险。 营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先,政府在对待房地产业上,要实行调控“软着陆”,如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动,严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况,将实施适度扩张与适度紧缩相结合,在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时,法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一,要相结合,构建房地产业完善的宏观调控机制,加强政府对房地产业的调控能力,让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次,在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时,要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传,增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为,严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为,同时加强价格管理,防止太高的商品房价出现,给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。 总之,为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理,增强工程开发的效益,使房地产行业发展的好,,就必须建立完善的风险分析评估系统。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营与管理的分析 【摘要】从古到今,房子是人们生活过程中不可缺少的物品,而房地产作为一种顺应时代的产物,已经逐渐成为我国经济的重要组成部分,本文为了加强房地产的经营与管理方面,做出了以下几点分析。 【关键词】房地产 经营 管理 近年来,我国的房地产事业得到了前所未有的发展,建筑规模已经位居世界前列,而在现今社会中,房地产在经营管理当中存在非常多的问题,本文会通过分析如今房地产行业的现状,对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。 一、房地产经营管理的现状 (一)在工程设计上的管理问题 我国多数的房地产开发企业,对于生产设计的管理并不重视,认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成,工程师作为专业设计人员,往往不会太过于关注成本控制,而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念,所以在选择建筑材料的同时,往往会用很多价格高昂的产品,这对房地产开发商来说也是一种很大的承担,而房地产开发商要想减去这些负担,只有抬高最后的工程造价,最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计,对于后续施工的压力十分巨大,很少在维持设计思路的同时又保证进度。 (二)预防风险的能力不高 我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险,现今社会很多投资都会产生风险,例如:金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型,房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。 (三)对于工程造价的掌控 房地产企业目的都是为了获得利润,而想要获得应有的利润,就需要控制工程的造价,如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题,那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力,那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。 二、就目前的现状进行如何的改变 (一)建立优秀的品牌形象 现如今房地产事业竞争十分激烈,而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解,这对于房地产企业是一个重大的挑战,而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象,那就会在未来的市场中占有一席之地,品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化,应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱,在市场中形成自己独有的形象及标准,品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。 (二)工程造价的控制 在建筑的过程中,如果想获得较高的收益,必须有效的减少整体建筑过程中的成本,成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本,有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时,需要根据所在位置的具体市场情况,场地附近的环境因素等,先规划基本的策略,初期所使用资金等问题,组织好管理、设计、财务三方面的协调工作,一起讨论整体设计的合理性与准确性,为建设成本的管理打下一个良好的基础,有了合理性的成本控制,才能在未来获得较大的利润。 (三)风险控制管理的加强 风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情,如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法,成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线,如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时,果断放弃现有项目,达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法,这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段,正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制,主要形式是签订合同与购买保险,房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上,在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式,无疑是非常可靠的,虽然会增加企业一部分的成本,但是在造成意外的同时,防止了企业的巨大亏损。 三、结语 在国际经济形势的飞速发展下,未来会有很多国内外企业的合作与投资,这对中国房地产市场是一个很好的机遇,需求与竞争加剧的同时,对于房地产质量的要求也有很大提高,为了更好的发展房地产事业,一定要做到良好的经营与管理,累积更多的经营,让我国的房地产事业上升到一个新的高度。 房地产开发与经营论文:高职房地产开发与经营课程问题启发式教学的实践探索 摘 要:新加坡共和理工学院的问题启发式教学模式具有良好的教学效果。笔者学校借鉴这一手段,对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学方法改革的实践探索,详见本文。 关键词:问题启发式教学 教学方法 实践 问题启发式教学法(Problem-Based Learning),是指从学生的实际出发,以真实事例或问题为基础,以启发学生的思维为核心,调动学生的学习主动性和积极性,促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点,每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科,每个学科设置成16个问题,学生在学习这门学科时就要解决这16个问题,每个学期为16周,每周解决1个问题,每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式,培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力,塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验,对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。 一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性 房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程,通过该门课程的学习,学生要认知房地产业的基本概念,以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下,这门课程会安排在大一,作为各门专业课程的先导性课程。 目前,在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程,同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节,用这两种方法教学,将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识,从而使完成任务和项目变得不现实,降低了学生学习的积极性和兴趣。 相比任务驱动法和项目教学法,问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上,让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验(即通过获取直接经验来学习),而不是仅仅聆听别人(例如教师)关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有:创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此,我们在房地产开发与经营课程中运用该方法,可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上,对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知,同时还可以提升学生的学习兴趣,发挥其自主精神和合作精神。 因此,房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授,只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式,进行问题启发式教学的尝试和挑战。 二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施 通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析,笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革,实施的具体环节如下。 1.打破传统教材的编排,以八大问题来统领该门课程 在房地产经营与估价专业的课程体系中,房地产开发与经营的计划课时为72学时,笔者将该门课程设计成8个真实的问题: (1)房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系? (2)房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的,政府如何干预房地产市场? (3)在房地产开发各个阶段,政府如何实现监管审批? (4)开展可行性研究工作的实施方案是什么,如何做好此项工作的资料搜集? (5)房地产开发商如何获得开发用地? (6)房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些? (7)房地产营销策划的内容有哪些? (8)房地产开发商资金筹措的渠道有哪些? 2.针对要解决的问题,设置有感染力的真实事件或真实情境 在该门课程中,教师要尽量创造接近真实情境的学习环境,激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。 以问题(2)为例,针对“政府如何实现对房地产市场的干预”,设置真实事件操作如下。教师在资料准备时,提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策(如“国五条”),让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控,这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。 学生在解决这一问题时,首先要完成基本概念的认知,包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析,学生在认知了基本概念的前提下,进行信息的收集与分析加工,分析在现实问题中具体采用了哪些政策,这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。 3.教学环节的实施 (1)分组。通过分组学习,实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间,在本门课程开始前,教师需进行学生分组,每组成员4~5人。在分组过程中,教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配,让先进影响后进。 (2)“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法,即一周中需集中一天进行同门课程的编排,一天解决一个问题,亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天,每周安排1天,每天解决1个问题,1天作为机动。 ①第一阶段,每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时,由教师召开第一次会议,第一次会议主要解决的问题为:教师问题,学生在教师的引导下,进一步思考、拟定和分配实际任务,会议时间一般为1小时。 会议一完,进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索,或发挥群策群力的精神,完成以下任务:搜寻和阅读资料,开始建构初步的解题方案,进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1~2小时。 以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案,然后针对“国五条”问题:“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策?这些政策对房地产市场供需,以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响?在充分了解问题后,学习小组确定解决问题的路径,完成小组分工。 在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间,学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段,学生要自己阅读资料,这些资料可以是教材,也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料,形成对问题解决的初步认知,如关于这个问题的基本概念,以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。 在完成该阶段的任务时,教师要随时了解小组讨论的动态,及时解决学生在该阶段中的疑问。 ②第二阶段,第二轮会议和第二次自由讨论,准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后,进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度,集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题,协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后,进入自由讨论时段,该段时间为2~2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题,阅读和剖析资料,在取得共识的前提下,制定更精细的解决问题的方案,然后准备演示内容。 ③第三阶段,第三次会议。在该阶段,学生和教师交流,演示研究成果,并进行答辩,学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要,教师可提供额外资料。 (3)课后完善及补充阶段。一天的学习后,还有一些环节及细节需要进一步完善及细化,学生可在课后进一步进行,最后提交成果,教师给予反馈。 (4)教学评价。采用问题启发式教学法,教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点,课程的评价方法为:小组成员互评占10%,成果质量占50%,成果汇报占15%,过程控制占10%,课后改进占15%。 三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会 1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程 在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学,在8大问题的解决中,前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设,学生对专业知识的积累很少,相关概念难以准确把握。针对该种情况,教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间,从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是,学生大多首次接触小组学习方法,学生之间的分工合作还不默契,容易造成有些学生的任务很重,而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况,教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此,在前两个问题的学习中,教师要对学生进行更仔细的指导,尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难,增加学生的信心和兴趣。随着对问题(1)和问题(2)的解决,学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识,同时通过前期的相互了解和调整,小组协助学习也变得更加有效,因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。 2.课后的完善和补充阶段尤为重要 在完成第三阶段的PPT汇报后,学生还应根据老师的意见,在课后进行进一步的完善,包括完成学习日志,总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要,因为课堂的时间有限,学生对问题的解答往往不尽完善,课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料,扩充知识量,形成更好的解答问题的角度,这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价,维持学生的积极性,提升其学习的兴趣。通过实践,很多学生课后完善的PPT,不管是PPT的编排,还是解答问题的角度和表述,都得到很大的提升。 四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题 1.收获 在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程,需要学生自己去查阅相关的资料,形成对基本概念的认识,同时要通过小组成员的讨论,学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力,使学生终身受益。同时,在该种教学方法下,强调小组团结协作,共同去完成任务,符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况,培养了学生的职业精神。 2.问题 (1)充足的信息资源。在问题启发式教学方法下,教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源,来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性,还应为学生准备充足的真实案例资料。 (2)合理的师生配比。在问题启发式教学中,教师的任务是促进学生自主学习,既强调学习者认知主体作用,又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中,教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力;其次,应该确定具体的教学目标, 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标;最后,教师应在可能的条件下组织协作学习,开展讨论与交流,通过对话帮助学生分析所面对的问题,最终让学生自主解决问题。 在该门课程的教学中,老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度,及时解决在该过程中学生存在的问题。同时,老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此,在该种教学方法下,教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量,为了达到良好的教学效果,教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例,每班学生不超过25人,从而有条件实行小班教学,保障教学效果。 (3)教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授,学生以听为主,而问题启发式教学要求以学生自主学习为主,所以需要有全新的教材来适应新的教学方法,而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。 (作者单位:重庆城市管理职业学院) 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营 【摘要】随着世界经济全球化发展的趋势,我国房地产业也要逐步走向世界舞台.所以,房地产业的开发与经营是值得深思的问题.本文主要通过对房地产开发项目市场定位的研究,并结合其在经济实践中的应用,发现其所面临的问题,从而提出相关性的合理建议. 【关键词】房地产;开发项目;市场定位 引言 目前,我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施,使得房地产业基本稳定,但是,对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时,着重从房地产业市场定位入手,不管是从理论还是实践中,对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用. 1、房地产开发项目市场定位的相关理论 房地产开发项目的市场定位,简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究,在此基础上来选择合适的市场目标,确定相应的消费群体,划分项目的对应等级,确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍. 1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容 房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点: (1)明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念,确定企业对于项目的经营模式,以便更好的促进企业发展,树立良好的品牌形象. (2)确定用途作用.在进行市场定位时,企业对开发项目所在地区进行全局考察,确定最适合当地实际情况的开发类型,科学合理的对当地土地资源进行开发利用. (3)选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查,了解他们的消费需求,初定确定此次项目的目标人群,为今后进行项目的价格确定创造前提条件. (4)进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时,企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计,更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来. (5)评估租售价格.企业要采用适当的方法,对比同类房地产的市场价格,并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估. (6)选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系,并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量,制定一套切实可行的项目营销方案,为项目的入市选择一个适当的时机,保证开发项目的顺利进行. 2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题 2.1 与市场定位的理论和原则相偏离 一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时,把注意力主要放在了对“概念”的定位上,而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在,将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具,他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲,危害到了房地产市场规范有序的发展. 2.2 缺少规范的市场定位工作的主体 目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善,大多的房地产企业在进行市场定位工作时,往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成,市场定位工作过于形式化,不符合科学公正的要求.此外,市场定位从业人员的专业素质往往偏低,工作缺乏专业新,导致房地产市场定位的整体水平偏低. 2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差 通过市场调查,房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向,了解消费者对房地产市场的需求.在实际中,往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当,导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群,从而影响到房地产企业的经济效益. 2.4 差异化策略运用不当 目前,房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点,差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候,对于差异化常常会发生这样两种情形:一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化,缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同,而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发,忽视当地居民的生活水平和生活习惯. 3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议 (1)采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情,采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断,以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等,建设更好的物业性小区管理. (2)协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益,这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向,衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析. (3)强化房地产的专业化、规范化管理,建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理,对他们进行专业的技术培训. (4)充分了解当地情况,将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新,不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑,也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制,更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大,要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征,保持独树一帜的企业风格. 4 结论 房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力,它不但促进了我国城市的现代化建设,还吸引了大量的国内外的投资者,在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以,本文对房地产开发项目市场定位进行研究,是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作,减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素,对我国经济发展具有很好的指导作用. 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营的风险分析与规避 摘要:房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点,导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。房地产开发与经营存在的风险主要有社会政策和治安风险、市场风险、经营性风险、货币政策引起的风险等。文章针对这些风险,提出了一定的规避措施。 关键词:房地产;开发与经营;风险;规避 房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点,导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理,风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一,使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制,进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现,保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。 一、房地产开发与经营存在的风险 1.社会政策和治安风险 政府政策的出台,其目的都是积极的,但是对于房地产投资商和开发商来说,却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策,均对房地产投资带来巨大的风险,政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 另外,社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全,只有社会治安状况良好,人们才能安居乐业,进行房地产开发与经营才能有更好的保障。 2.市场风险 市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动,在一般情况下,市场供大于求会致使房产价格下降,求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 房地产不能移动,位置固定,是真正意义上的不动产,所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场,也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长,各种社会经济条件变化的可能性就越大,开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定,风险相对也越大。 3.经营性风险 经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误,它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中,在进行每一个选择是都面临着不确定性,一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手,以致使其空置率过高,经营费用增加,经营净收入期望值。 4.货币政策引起的风险 通货膨胀因素。当通货膨胀时,货币贬值,建材价格上涨,工程造价被大幅度的提高,对于周期较长的正在建设房地产来说,这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地,使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;利率的上升,会直接增加投资者的成本,加重其债务负担;利率的变动还影响到社会的购买力,影响社会总资金的供给,从而对房地产市场价格间接产生影响,给房地产开发与经营企业带来风险。 二、房地产开发与经营风险的规避 1.及时准确的预测风险 在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测,然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究,在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上,对市场的走向做出合理的估计,从而做出合理的投资,使投资交易得到有效的保证。通过环境分析,对国家或政府可能出现的政策变化进行预测,以便调整房地产投资,更好地得到国家或政府的支持。 2.风险控制 选择风险较小的投资项目或投资方式,可减少投资结果的不确定性,使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法,但放弃风险的同时也放弃了利润,因此也是一种比较消极的防范风险的方法。 3.风险转移 房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移,开发商可通过对经济风险进行预测和分析,购买房地产保险,若投资后发生风险损失,则可由保险公司提供补偿,还可通过购买其他各种保险,把自然灾害,意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司;二是契约合同转移,房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人;三是财务责任转移,如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。 4.风险分散 不同项目的风险及收益能力是不尽相同的,投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去,既开发住宅,又经营写字楼,还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发,可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入,又能够有效控制风险。另外,跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时减少个别地区经济动荡带来的风险。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要:近年来,由于我国经济的飞速发展,房地产行业如雨后春笋,油然而生。国内房地产行业日新月异,在产生巨大经济效益的同时,其竞争压力也日益巨大。因此,对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发,着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题,并针对出现的问题给予切实有效的解决措施,旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词:房地产开发;经营;管理;策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理,其主要内容包括:工程材料的采购与库存;确定施工企业并协调相关事宜;对施工质量和施工制度进行有效监督;对相关合同进行有效管理;在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理,定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表,主要包括三部分内容:其一,建立保证工程项目顺利实施的融资计划;其二,负责施工单位的各个款项的发放;其三,处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品——楼房推向市场,其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是:对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理,对员工进行绩效考核,建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确,其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程,因此,房地产企业必须加强各个职能部门的管理,同时还要不断强化各个部门的协作意识,确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善,房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题,这些问题出现既有观念的原因,同时也有体制方面的因素,具体分析主要包括以下几个方面: 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在,这种根源性问题主要包括三方面的内容: 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为,用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段,究其根源,还在于一些政府和行政主管部门的行政干预,这些部门认为:现有的市场体制并不完善,许多开发公司在面对市场竞争时,已经做了充足的准备,但却无用武之地,只好被动的等待市场竞争的到来,进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足,怨天尤人,严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为:房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展,而不是从企业自身的经营和管理模式入手,以至于使企业不能准确的进行市场定位,进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为:市场经济的初期,可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机,这种意识只注重企业的短期效益,不注重企业的长远利益,专心于市场漏洞,无心于企业内部经营管理,最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业,其人、财、物配置不甚合理,资源浪费现象严重,以有限的资金进行多头投资,经营规模小,其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题,因为,资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机,进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键,同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看,也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系,其管理缺乏系统性和有序性,各个部门之间缺乏协作意识和协调能力,这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题,笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念,革新原有观念,时刻以市场为中心,时刻关心相关政策法规,便被动为主动,变狭隘为开阔;变盲目为有目的性,使自身的经营管理理念与市场相一致,与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构,既包括人力资源的管理,同时也包括成产及投资资源的管理,完善企业人力资源管理和监督机制,充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用,确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流,引入同级别换岗学习机制,强化员工的团队精神和合作意识,强化团队意识的注入和培养,定时对换岗人员进行考核,根除企业内部个人英雄注意的不良之风,企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力,以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的,确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:“房地产开发经营与管理”课程的教学分析 摘要:“房地产开发经营与管理”是一门实践性很强的课程,有助于培养实践能力强的专业技术人员。针对“房地产开发经营与管理”这门课在教学过程中存在的各种问题,从教师授课、案例教学、发挥学生主观能动性和增加实践环节等方面提出建议,希望能够提高该课程教学效果,达到教学目的。 关键词:房地产开发经营与管理;教学问题;实践 中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代,二十多年来,随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立,房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中,房地产业解决了部分住房需求问题,改善了许多居民的住房环境,并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用,促进了房地产业和建筑业的进一步发展。 然而,在房地产业蓬勃发展的同时,也出现了一系列的社会问题,比如房价过高,超过了居民的支付能力;对银行资金依赖过大,使得整个银行资金被房地产业绑架;受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注,由此政府开始对房地产业进行调控,调控力度也在不断增大,国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段,对资源的消耗很大,如土地的消耗,住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力,对资本市场的依赖特别大,并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱,再加上房地产业自身固有的特点,导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展,如何在经营过程中降低风险,降低政策因素的影响,就依赖于素质较高的房地产人才。 一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的 “房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程,包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业,而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉,需要有其他课程作为先导,因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。 另外,“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一,如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好,那么今后无论是在工作方面,还是在考试方面都能得心应手得多。 这门课程涉及范围广,包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程,成为满足社会需要的专业技术人才,能推动房地产业的持续发展。 二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题 结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈,本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题: 1.课程的交叉性、重复性太高 “房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广,交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉,如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此,学生在学习的时候,会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合;房地产开发项目策划与市场营销重合;房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性,学生已经学过,或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习,这样便失去了学习本课程的兴趣,不愿意投入时间和精力。而事实上,除了这些交叉或重复的内容,还是有许多内容是本课程独有的,如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点,加入大量的案例并开展实践活动,否则就达不到教学目的。 2.教材的滞后性 现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控,从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策,因而教材本身很容易存在一定的滞后性,在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布,2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止,房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了,但很多教材仍然没有更新过来,还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话,就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求,需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。 3.教学过程中缺乏实践活动 这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是,本教程教材理论性、概念性的内容很多,需要记忆的内容很多,与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强,例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等,这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西,如果教师在授课的过程中只是照本宣科,介绍理论知识,而不联系实际的话,就会使得教学过程十分枯燥,无法激发学生兴趣,教学效果就不可能理想。 三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施 针对上述影响教学效果的问题,本文从以下几个方面提出建议,希望可以提高教学效果,达到教学目的。 1.教师授课的过程中要分清主次,重点突出 教学过程当中,对于那些重复性、交叉性高的内容,学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握,可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好,回答问题也会很好,那么就可以跳过;如果掌握得不够好,或者有些内容已经遗忘,那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的,例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期,那就要注意在讲到相关课程内容的时候,要询问是否已经讲过了,哪些内容还没有讲到。简而言之,对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容,可以简单带过;对没有讲过的,又或者是讲过了但是学生掌握不牢的,可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点,对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时,图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。 2.案例教学 案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例,为学生创造一种问题环境,指导学生对相关问题进行讨论,使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中,要阐述清楚房地产策划的特点,可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新;在介绍“房地产项目定位”内容时,可以介绍万科以客户为导向的产品模式,通过客户细分,扩大客户群,延伸了其产品线;另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入,组织学生对案例进行讨论,最后由教师进行总结,让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。 3.发挥学生的主观能动性 房地产业近年来受到政府政策的调控,金融方面的调控政策在不断更新,因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状,教师应持续关注行业动向,并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外,教师还可以发挥学生的主观能动性,只提出教材中哪些内容不合时宜,给学生布置作业,让学生在课后进行资料收集和调研,下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况,并对未来的政策走向做预测;还可以在课堂上组织专题讨论,针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题,如城中村的问题、小产权房的走向等,组织专题讨论,[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。 4.增加课程实践性 (1)学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课,开一些专题讲座,每月1~2次;还可以给学生增加实践环节,例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点,在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1~2周的课程设计环节,给学生布置任务,划定一块或者几块地皮,给出一些土地的基本信息,让学生分组来做市场调研,编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。 (2)多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观,鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话,也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节,才能培养出能满足社会需要的房地产人才。 四、结语 除了采用以上提出的几种教学方法之外,教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大,需要教师关注行业动态,尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来,才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容,结合实际做好课件,适当增加多媒体教学,以多种方式结合,才能激发学生的学习兴趣,达到提高教学效果的目的。 房地产开发与经营论文:房地产开发企业负债经营中的问题与对策 【摘要】 负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式,负债经营能够给房地产企业带来一定的利益,但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析,并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题,使之能够健康持续的发展。 【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构 负债经营是企业通过合法途径,在拥有权益资本的基础上,有偿利用债务资本来进行生产经营和管理,借助财务杠杆的作用,最大限度地提高资金的使用效率,充分发挥负债的增值功能,以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看,由于资金投入量大占用资金时间长等特点,在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说,债务是借出资本,可以作为资本经营,还可以得到利息报酬;对于作为债务人的房地产企业来说,债务是一种借入资本,通过它进行房地产经营,这种经营方式就是负债经营。但是,负债经营是一把“双刃剑”,在运用债务进行经营的同时,也存在着很多的问题。 一、房地产开发企业负债经营现状 据国家统计局公布的数据显示,2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。 从表1可以看出,2009—2011年,随着国家对房地产业的宏观调控,房地产开发企业的自筹资金有所增加,但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。 2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元,同比增长8.2%,其中,国内贷款4319亿元,同比增长12.6%;利用外资112亿元,同比下降22.4%;自筹资金8910亿元,同比增长25.0%;其他资金7506亿元,同比下降8.0%。在其他资金中,定金及预收款4380亿元,同比下降9.2%;个人按揭贷款1963亿元,同比下降5.5%。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见,房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降,仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。 二、房地产开发企业负债经营中存在的问题 负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式,因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益,但举债不当,将使企业蒙受损失,陷入债务危机。 1、负债经营会加大房地产开发企业风险 从理论上来讲,企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营,则它只会面临经营风险,如果采取负债经营,它就必须要既承担经营风险又承担财务风险,而且负债比例越高,风险就会越大,这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性,如果企业没有获得预期的收益率,甚至低于借款利率,这一方面会使企业的权益资金收益率下降,另一方面还使其企业无力支付到期本息,这时债权人就可能会强制企业破产,负债越多,则企业面临这种可能性就越大。另外,由于债务是具有成本的,这会使企业的经营成本增加,导致企业保本销售量增加,从而减弱了企业的抗风险能力,因此,负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。 2、房地产开发企业的资本结构不合理 权衡负债经营的利弊,为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险,企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度,是指企业的资金结构是否合理,即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应,企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示,目前我国房地产企业资产负债率普遍过高,有些在70%左右,有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道,25家房地产公司中,资产负债率最低的为中华企业78.12%,中关村78.15%;最高的为高新发展95.2%,园城109.95%。数据显示,房地产开发企业资产负债率过高,资本结构不合理,面临着很大的财务风险。 3、房地产开发企业负债结构不合理 负债结构是指企业负债数量的比例关系,各种负债业务(如吸收存款、借款、发行证券等)之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此,负债结构问题,实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下,究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状,决定了企业的融资环境,影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营,但是仅仅考虑资产负债还远远不够,更要关注负债结构,尤其是要注重短、长期债务的构成,这样才能既发挥债务的最大经济效用,又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理,同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同,并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时,对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小,又能使企业盈利能力提高的负债结构。 三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施 1、应树立风险意识,建立有效的财务风险防范机制 (1)企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下,企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者,企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范,否则在风险临头时,企业毫无准备,一筹莫展,必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围,总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加,必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略,处于较高的债务资本比率状态时,投资者将负担较大的债务成本,并经受收益率大幅度变动的冲击,财务风险增大,抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱,或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。 (2)建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险,充分利用财务杠杆原理来控制投资风险,使企业按市场需要组织生产经营,及时调整产品结构,不断提高企业的盈利水平,避免由于决策失误造成财务危机,把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络,企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范,制定适合企业实际情况的风险规避方案,通过合理的筹资结构来分散风险。 房地产开发与经营论文:高职院校《房地产开发与经营》课程的教学改革探讨 摘 要:《房地产开发与经营》是房地产估价专业一门重要的专业基础课。通过分析该课程存在的不足,探讨高职院校应从课程目标、课程体系、教学方法、实践实训等方面对该课程进行教学改革。 关键词:《房地产开发与经营》;课程目标;课程体系 随着中国城市化进程的加速,房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显,并呈现快速发展的趋势,房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此,国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业,培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才,服务于当地经济发展,以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向,《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习,有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力,以适应房地产及其相关领域各个层面的工作,对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。 一、存在的不足 1.课程地位不明确,教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程,在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确,目标不清晰,涉及内容庞杂,包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理,与《工程项目管理》课程内容冲突;《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉;《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此,在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。 2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰,掌握大量的知识和信息,少走弯路。但学生只是被动地接受知识,对习题、作业等能够得心应手,但碰到实际应用问题却无法解决,难以激发学生学习的积极性,阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此,展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。 3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程,需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中,普遍存在以课堂理论教学为主,实践教学环节不完善,与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用,感性认识不足。因此,探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。 二、解决思路 1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点,着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求,在该课程体系中要以素质为基础,以能力为中心,以实用为目的,立足培养应用型人才,满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度,突出能力和素质培养,使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识,而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。 2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容,将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境,让学生以最接近工作实际的方式开展学习,真正掌握实际工作所需的能力,真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法,融知识、方法、素质培养于一体,提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力,从而提高学生的综合职业能力。(下转252页) (上接250页) 3.强化课程设计、实习实训环节教学,体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中,使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中,密切与房地产企业、房地产中介公司的合作,建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习,熟悉房地产开发的运作过程,协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等,增强学生的感性认识,以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。 4.教学方法灵活多样,注重学生应用性能力培养。在教学过程中,制定一套能引导学生积极思维、自主学习,充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中,可以运用项目式教学、情景教学等方法,让学生在完成某项任务的同时提高相关技能;同时配合案例教学,提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼,具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目,在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告,将理论知识用于实践,避免单一的理论讲授为主,增强学生学习的兴趣,提高教学效果。 着眼于培养高技能应用型人才的目标,《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中,教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进,同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策,与理论相结合,适当地补充教材以外的知识,才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践,适应市场的需要。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要:近年来,由于我国经济的飞速发展,房地产行业如雨后春笋,油然而生。国内房地产行业日新月异,在产生巨大经济效益的同时,其竞争压力也日益巨大。因此,对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发,着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题,并针对出现的问题给予切实有效的解决措施,旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词:房地产开发;经营;管理;策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理,其主要内容包括:工程材料的采购与库存;确定施工企业并协调相关事宜;对施工质量和施工制度进行有效监督;对相关合同进行有效管理;在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理,定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表,主要包括三部分内容:其一,建立保证工程项目顺利实施的融资计划;其二,负责施工单位的各个款项的发放;其三,处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场,其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是:对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理,对员工进行绩效考核,建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确,其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程,因此,房地产企业必须加强各个职能部门的管理,同时还要不断强化各个部门的协作意识,确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善,房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题,这些问题出现既有观念的原因,同时也有体制方面的因素,具体分析主要包括以下几个方面: 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在,这种根源性问题主要包括三方面的内容: 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为,用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段,究其根源,还在于一些政府和行政主管部门的行政干预,这些部门认为:现有的市场体制并不完善,许多开发公司在面对市场竞争时,已经做了充足的准备,但却无用武之地,只好被动的等待市场竞争的到来,进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足,怨天尤人,严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为:房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展,而不是从企业自身的经营和管理模式入手,以至于使企业不能准确的进行市场定位,进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为:市场经济的初期,可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机,这种意识只注重企业的短期效益,不注重企业的长远利益,专心于市场漏洞,无心于企业内部经营管理,最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业,其人、财、物配置不甚合理,资源浪费现象严重,以有限的资金进行多头投资,经营规模小,其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题,因为,资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机,进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键,同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看,也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系,其管理缺乏系统性和有序性,各个部门之间缺乏协作意识和协调能力,这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题,笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念,革新原有观念,时刻以市场为中心,时刻关心相关政策法规,便被动为主动,变狭隘为开阔;变盲目为有目的性,使自身的经营管理理念与市场相一致,与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构,既包括人力资源的管理,同时也包括成产及投资资源的管理,完善企业人力资源管理和监督机制,充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用,确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流,引入同级别换岗学习机制,强化员工的团队精神和合作意识,强化团队意识的注入和培养,定时对换岗人员进行考核,根除企业内部个人英雄注意的不良之风,企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力,以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的,确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:浅析房地产开发与经营的风险与防范 [摘 要]近几年,尽管受到金融危机的影响,尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场,但中国的房地产业扔持续升温。因此,仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性,房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别,并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析,最后,结合我国房地产业的现状,提出风险的防范措施。 [关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策 一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 1. 我国房地产业的现状 近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。 为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。 2. 我国房地产市场存在的主要问题 分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。 二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素 1. 主要风险 房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。 (1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 (2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。 (3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。 (4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。 2. 风险的影响因素 房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。 (1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。 (2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。 (3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。 (4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。 三、风险防范的对策 房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。 1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误 在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。 2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险 由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。 3. 购买适当保险,以转移风险 对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。 4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险 通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。 5. 优化融资结构,以降低财务风险 由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。 6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险 房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。 四、结语 目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。 房地产开发与经营论文:浅议房地产开发经营风险分析与对策 摘 要 随着我国经济社会的发展,人们对房地产的需求增加,极大地促进了房地产行业的发展,房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点,风险因素复杂多样,并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而,对房地产开发项目的风险进行识别,进而提出防范对策,具有重要的现实意义。 关键词 房地产开发 经营 风险分析 对策 房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程,这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业,不确定性伴随其始终;再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差,有其自身的不利困素,存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范,从根本上讲,是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析,或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验,从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险,明确导致开发投资效果明显变化的因素,并进行控制,以提高房地产开发投资效益,减少或避免不必要的风险损失。 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程,可将房地产开发项目的风险依次分为政策风险、经济风险、建造风险和销售风险等四类。 1.政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失,近两年国家加大房地产的调控政策,从国家和各地区的房地产房价、销售的数据来看,对房地产业影响巨大。(1)产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化,而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大,一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展,如果房地产业是支持的对象,则它在国民经济中的地位会得到提高,国家会增加这方面的资金投入,从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益,反之,会给房地产业的投资经营者带来损失,例如2010年1月国家出台房地产“国十一条”,到2010年4月的“国十条”,再到2010年“9.29新政”,一年三波调控,一波紧似一波,给房地产企业带来巨大压力;另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化,会改变房地产市场的需求结构,给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响,如2011年1月国务院出台“新国八条”房地产调控政策,1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》,整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。(2)金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时,会导致在建的项目由于资金短缺而停工,拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟,这会给房地产的投资经营者带来很大的损失,如2011年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征营业税。2011年1月28日,上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。同时,如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息,则会给房地产商带来额外的利润。(3)土地政策。土地是房地产开发的基础,土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响,土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式、土地调控制度,以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失,房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 2.经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险,如2011年2月9日,住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》,要求从2011年2月9日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。今年以来,央行以每月一次的频率,在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时,这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。据估算,上调0.5个百分点后,可一次性冻结银行资金3600多亿元。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。 3.建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式,选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中,需要订立许多合同,如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严,可能出现合同纠纷,这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本,给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力,可能导致拖延工期,从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失,都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化,错过最佳销售时机;另一方面,工期延长会增加投入资金的利息支出,增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品,其质量不仅影响到销售,还影响到用户的安全。因而,在建造过程中,应充分保证房屋的质量。 4.销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段,销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况:预售、即时出售和滞后销售,每一种销售方式都有各自不同的风险,国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感,如果价格过高,可能导致房屋销售量降低,难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和营销两种,如果自己营销,可能缺乏专业的营销技术和人才,但营销又可能因为费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传,以达到促进房地产销售的效果。 二、房地产开发投资风险防范对策 1.重视可行性分析。在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行,所面临的是一个相对狭窄的消费市场,这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性,投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下,由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测,为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素,投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计,分析正确与否,将直接影响到房地产项目的成功与否。 2.建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系,便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点,风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而,在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系,引入“A计分法”,即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记,加总有标记的各项分值,最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系,并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据,运用先进的技术和手段,加以整理分析,通过信息中心收集的最新信息和数据,对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警,如果发现风险,立即启动风险预警,并采取相关措施,进行风险防范。 3.重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品,既关系到用户的使用价值,又关系到用户的生命安全。因而,重视工程质量,对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理,保证工程质量,质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力,能具体负责落实质量方针和质量目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理,严把质量关,逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中,要建立项目经理负责制度,由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则,择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位,从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中,施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务,定期召开工程质量会议和安全专题会议,从思想上高度重视工程质量,深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中,要全面贯彻质量保证体系,多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 4.创新营销方法。(1)实行分期付款:灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式,也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款,待居住后分期付清其余款的付款方式。(2)实行贷款购房:也称为按揭方式,是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保,购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款,其余由银行贷款垫付,并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。(3)预租预售:为了分散投资风险,减轻借贷压力,投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施,会减少风险,增加安全性,但是,预售价一般要比工程完工后的最终售价低,造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此,在投资决策时,应正确处理收益与风险之间的关系。 房地产开发与经营论文:经营决策对房地产开发企业生存与发展的意义 【摘要】本文拟通过对A房地产有限公司经营策略制定过程的分析,论证房地产开发企业经营策略的制定对企业本身的生存与发展所具有的重要战略意义。 【关键词】经营策略 战略意义 随着国民经济的发展,全国人均收入的不断提高,百姓对住宅需求的不断提升,房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场,房地产开发公司竞争日益白热化,各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大,制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误,无法为公司发展提供必要的保障,导致公司最终为市场淘汰。 在制定企业的经营策略之前,首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。 一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环 供应房地产产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商,又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。 二、房地产企业经营决策理念 基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状,本人认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念。 1、以顾客需求和顾客价值为出发点,重视顾客需求 对于房地产企业而言,最好的设计师是住户。为避免巨大风险,要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。 2、加强企业信誉的管理 企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。 3、树立终身服务观念 从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。 4、基于价值链构筑竞争优势 房地产产品的质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。 5、进行人文关怀,树立社会责任 一个房地产企业能否真正得到顾客的认可,建立长期的信誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时,却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉,而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。 以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去,并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念,归结到一点就是:房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的共赢,为企业的经营成功和持续发展奠定基础。 三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析 A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业,起步晚、规模小、资金有限,信贷能力较弱,面对日益增长的土地价格与各大型地产企业,在追逐大型楼盘时,其本身竞争力极弱,可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势:擅长策划包装、资源整合、创意。 该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较,最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。 1、2006年上海房产市场总体概况 去年以来,全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策,市场行情受到一定影响,但从整体情况来看,上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现,显示出强劲的自住需求为主的特征,从各方面数据来看,整个住宅销售市场处于结构性调整之中。 “政策细分执行力加强,市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。 在2006年,非住宅类地产依然保持着强劲势头;商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。 由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立,因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。 去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多;此外,作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家,总数达到了75家。 总体来说,去年供求平衡已是尘埃落定,而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测,判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年,因为政策具有滞后效应;加上去年的“70”“90”政策会在今年发力,未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架,因此房地产需求方面不仅来自本地,更有国际需求。在价格方面,2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。 2、市场总体供求分析 2006年上半年,上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势,并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。 3、上海市房地产市场客户需求最新调查 根据调查,未来一年消费者购房选择最热门的区域是:浦东、徐汇、杨浦、闵行,客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示,浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势,其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同,但集中在8000元每平方米~10000元每平方米,单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上,面积在80~100平方米的房子最受消费者青睐,占64%;其次是大于150平方米的房子,受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有:配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。 4、高端住宅市场供求情况分析 高档住宅市场供应总量开始放大,且市场需求量也有很大的增长,从1999年的7.1%市场份额,上涨为2001年的13.9%,升幅达到将近1倍。 2006年,随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实,对高档物业虽造成一定影响,一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬,但局部区域房价仍居高不下。由此可见,在未来几年当中,全市高档住宅需求量的增长还将持续。 近日来,由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响,预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域,而沿江等具有独特景观资源的区域,黄浦江两岸、北外滩等区域,也将成为豪宅的主要集中区。 近几年来,消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高,高价位楼盘经过多年的激烈发展,竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争,而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看:全市高价位楼盘的价格相对比较明晰,苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高,景观是支持豪宅价格的重要因素;其次,虹桥、古北地区和建国路沿线区域,淮海路和镇宁路版块,徐家汇和人民广场辐射区域版块等,也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布:从区域来细分,黄浦区主要以外省市私营业主居多,徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主,全市性客户其次,浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景,以大学教授、留学生、留学归来人士居多,他们注重未来发展大环境和增值空间。 5、上海市写字楼市场研究 市场概述:受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动,大量发展商投资兴建写字楼,使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长;良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息,必将扩大上海写字楼的需求量。2006年,在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下,写字楼交易形势喜人,从100平方米到10000平方米的面积都有成交,跨幅惊人;一旦平稳度过市场适应期,价格还将继续向上攀升,估计可能出现新的租金上涨高潮。 从近年上海写字楼租金的变化可以看到,受整体市场环境的影响,各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。 市场空置率分析:2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10%的水平,全市空置率由上季度11.9%下降至9.6%,其中浦东空置率大幅下降,从12.5%下降至8.3%,而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6%。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。 市场租金分析:一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。 未来市场展望:上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张,面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析,预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼,2008年将达到供应高峰期。 6、市场亮点――创意工业房地产 继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后,创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐,正蓬勃发展,大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。 其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。 “八号桥”位于建国中路8-10号,占地11亩,其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司,厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。 2003年,在市经委和卢湾区人民政府的支持下,由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造,创立“八号桥”。 “八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴,注入新产业元素,从而成为一个激发创意灵感,吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接,因此得名为“八号桥”。 经过一番设计和包装,老厂房彻底改变了面貌,抛开工业老厂房原有的沉重感,随处可见的是前卫的创意,并利用原厂房的高空间、多层次的布局,开展各种时尚展览活动。 目前,“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻,如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。 创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合,成为二、三产业共同发展的结合点,这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点,是上海都市旅游的新景点。 通过对上海市房地产市场全面的调查、分析,A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求,但对中小房地产企业来说,风险太大,而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。 首先,旧厂房的改造无须投入大量的资金,而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积,更能得到金融机构的垂青,因而愈发显得财大气粗,一出手即是大手笔,这是非A房地产有限公司力所能及的。因此,公司领导决定扬长避短,另辟蹊径,把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。 其次,工业房地产的改造,创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项,精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品,为企业的持续发展闯出一条新路。 通过以上分析,A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略,并经过实践取得成功。 最后,通过深入了解上海房地产市场,细化地产服务领域,契合企业自身实际情况,A房地产有限公司制定了科学的经营策略,找准企业发展的专业化定位,明确努力方向,通过运作,该企业正不断取得成功。 四、结束语 A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例,反映了了解房地产市场,细化地产服务领域,契合企业自身实际情况,在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之,作为一个企业,要想获得成功,首先必须从经营策略下手,方可收到事半功倍的效果。
国民经济论文:谈国民经济宏观调控的工具选择 摘要: 国民经济宏观调控的工具选择对调控的结果有至关重要的影响。特别是产业群的调控,忽视产业统筹和理性预期是危险的。 关键词:宏观调控理性预期产业统筹 国民经济宏观调控的工具选择对宏观调控的结果有着至关重要的影响,条件是这些工具赖以发挥作用的资源能够被国家有效掌握。 从目前的理论看,主要依赖于货币、税收、政府对公共产品的投资和消费以及资源价格的确定,但基本目标都是着眼于市场的恢复和经济、政治的稳定,而理性预期产业政策工具没有受到特别重视,即使运用了市场准入行政手段也都是事后行为。好在目前我国的货币市场还没有完全放开。如果货币市场完全进入市场竞争状态,土地市场进一步放开,宏观调控的政策性工具便不能发挥有效的作用,而价格选择将是主导市场的主要工具,资源配置的手段和格局亦将重新定位,这在中国的经济运行中是很难把握的。从潜在的经济和社会问题来看,中国的社会和行政配套改革已经明显落后于经济发展的诉求,继续推进完全的市场化经济机制,而没有做好国民经济宏观调控的预案准备和工具选择准备,加之市场机制细节的不完善,一系列问题将不客气的会摆在决策者的面前! 本人认为,产业统筹政策应当在国家宏观经济调控中得到重视并且发挥重要作用。何为产业统筹呢?本人的观点就是政府的经济政策工具和硬性产业行会信息管理的有机结合,在理性预期判断的基础上所做出的调控和产业资源整合,从而有效保护一个经济产业可持续发展的有效选择。比如:依赖自然资源深加工的支柱型产业群一旦形成,国家宏观经济调控部门必须随时收集到准确、充分的动态市场信息,在新增项目和资本投资总量扩张上进行科学的总量控制,积极为私人经济部门的良性竞争创造整体的“不饱合”空间发展秩序,否则很可能会导致一个产业群因市场博弈而损失殆尽。 在市场经济条件下,私人投资的目标都是追求自身的利益最大化,而投资的选择并非都是理性的,缺少对资源和产品风险的完全预测。谷贱伤农和谷贵伤工说明了同样的道理:过度的短缺和过度的过剩是同样可怕的!黑龙江的大豆问题和吉林的玉米问题可以作为一个产业统筹课题来分析,值得政府和经济学家们深入研究——热火朝天大上农产品工业深加工项目是否保持了一个产业群的预期增长?这个结论同样适合于钢铁、煤炭、重工业制造等不可再生资源依赖型企业项目。之所以特别关注资源依赖型项目的产业统筹能效,是因为这些资源也是国民经济的长期和短期能源,直接关乎着经济的可持续发展。这样的产业群出现问题时影响的可绝不仅仅是金融业和区域经济的增长。 一个国家的市场经济运行机制是否处于良性运行状态,宏观上主要看经济秩序的稳定程度和私人经济部门的投资方向、投资热情。微观上一方面要考察资源配置的价格,因为这将在很大程度上决定着生产和社会效益的机会成本;另一方面还要考察终端消费市场的需求总量和价格表现。这些都是理性预期的重要情报,是宏观调控政策得到及时修正的依据。连续两年没有走出低谷的黑龙江大豆经济事件,表面上看是大豆深加工企业一哄而上的结果,是由于原材料市场的争夺而导致大豆价格暴涨,当产品价格无法承受市场压力而导致市场萎缩之时,大豆价格没有相应回落,企业对市场变化估计不足的结果,本质上却是产业调控缺乏预期的问题,政府的统计和预测没有及时“红色产业预警信息”的结果,产业行会对此也同样麻木不仁没有敏感性。经济领域能做到最大能量理性预期和产业统筹的部门只有政府和产业行会,没有哪一个私人部门在信息领域比他们更具有博弈实力。 所以,在国民经济宏观调控中,政府应高度重视对国民经济资源整合的理性预期和产业统筹工具的应用,这和政府干预经济的凯恩斯理论不同,是政府和产业行会在给私人市场做高参。本人认为在一个尚处于不完全的市场经济体制下国民经济机制选择中,积极引入理性预期理论和产业统筹方案,采取政府加产业行会加企业信息协商的策略进行宏观调控是理性的政策选择。 国民经济论文:论国民经济产权多元化发展 国防经济产权多元化的意义 (一)有利于提高国防工业企业效率 在国家作为唯一投资主体的国防经济体制下,国防工业企业的主要目标就是完成生产任务,没有动力去搞精细化管理来提高企业效益。国防经济产权多元化后,市场竞争机制倒逼企业加强管理,提升盈利水平,追求利润最大化,从而提高企业的运营效率。 (二)有利于解决国防工业企业的资金需求问题 在单一公有制条件下,国防工业的发展受限于财政资金中国防预算规模的限制,难以满足国防工业快速发展对资金的需求。产权主体的单一也限制了国防工业企业的融资渠道,无法广泛吸纳社会资本参与国防科研和生产。实行产权主体多元化后,打开了资本市场配置资源的渠道,通过市场吸纳外资、民资等外部资本,能有效解决国防工业企业资金紧缺的问题。 (三)有利于军事技术民用化 长期以来我国实行的是国防工业与民用工业相分离的运营模式,这种模式割裂了军用技术和民用技术的联系,不利于军事技术成果的民用化。国防工业耗费大量人力、物力、财力,产生了很多尖端技术成果,如果不建立有效的市场转换机制,大量科研成果只能应用于军事领域,无法在民用工业创造巨大的经济效益和社会效益,从而降低了科技资源的利用效率。通过产权主体多元化,形成军事技术和产业资金的战略同盟,可以提高国防科技成果的市场化程度,提高成果向民用领域转化的效率。 (四)有利于改善国防工业企业的人力资源结构的优化 传统的国防工业企业人力资源市场化程度低,在人才培养上没有建立起高效的激励约束机制,外部市场人才无法吸引,内部人才也容易大量流失。通过企业产权主体的多元化,从人才的引进、培养、使用等多环节建立基于市场机制的高效人力资源系统,可以为企业持久发展提供有效的人力资源支持。 我国国防经济产权多元化的政策实践 伴随着经济体制改革的步伐,国防经济也逐步开启了产权多元化的进程。近年来,国家出台了一系列政策措施,引导非公有制资本进入国防经济。2005年,《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》明确指出“允许非公有资本进入国防工业建设领域”,并对其做了相关规定。2007年,《国防科工委关于非公有制经济参与国防工业建设的指导意见》要求鼓励、支持和引导非公有制经济参与国防工业建设,逐步扩大非公有资本对国防工业投资的领域,形成规范、有序的开放性国防工业发展格局,允许非公有资本对军品科研生产项目和基础设施进行投资。同年,《深化国防工业投资体制改革的若干意见》确立了“发挥市场配置资源的基础性作用,扩大社会对国防工业发展格局”的目标。 同年,《军工企业股份制改造实施暂行办法》和《中介机构参与军工企事业单位改制上市管理暂行规定》打通了军工企业在资本市场的融资渠道。鼓励军工企业整体改制上市,改变了过去主辅分离、军民分立改制、民品上市等“分兵突围”式的改革思路。将混合所有制,即国有控股或参股作为军工企业股份制改造的主要形式;同时鼓励和支持境内资本参与军工企业改制,有条件的允许外资参与军工企业改制。对军工企业改制上市过程中及改制后的监管内容、形式等提出了具体要求,对重大事项报告制度、公司章程特别条款、安全保密等做了明确规定,从内部自我约束机制和外部监管两个方面,对建立新的监管机制进行了探索。 2008年,国务院、中央军委在颁布了《武器装备科研生产许可管理条例》,明确了许可管理的框架体系。条例实施后,武器装备科研生产领域军民分割、条块分割、自我封闭、自成体系的状况被逐步打破“,军民结合、寓军于民”武器装备科研生产体系逐步建立。武器装备科研生产主体多元化的趋势进一步加强,民营企业、外资企业等非公有制经济主体进入武器装备科研生产领域,武器装备采购市场有序、适度竞争的局面逐步形成。 2010年,工业和信息化部、总装备部联合了《武器装备科研生产许可实施办法》,进一步规范武器装备科研生产许可管理,加强对行为主体的从业行为、资质能力、进入退出等的监管。《实施办法》对维护武器装备科研生产秩序,提升武器装备质量和可靠性,满足国防建设需要,促进依法行政,具有重要意义。 2012年国防科工局、总装备部联合印发了《鼓励和引导民间资本进入国防科技工业领域的实施意见》。提出,要按照走中国特色军民融合式发展路子的要求,进一步扩大民间资本进入国防科技工业的领域和范围,完善鼓励和引导的政策措施,促进武器装备和国防科技工业发展。坚持积极鼓励、正确引导、同等对待、确保安全的原则,吸引和鼓励民间资本进入国防科技工业领域,在许可进入、任务竞争、税收优惠等方面对民间投资主体与国有军工企业实行同等待遇,加强安全保密和监督管理,确保国家秘密安全。 总之,国防工业企业投资主体过于单一,影响了其经济效益的提高。改变国防工业产权单一化有利于国防工业的健康快速发展。在保证国防经济安全的前提下,应当加大力度推动国防经济产权结构的多元化。 国民经济论文:商业银行改革国民经济的论文 一、商业银行改革是国民经济需求发展的必然要求 资金是经济发展中的关键角色,缺乏资金将会导致经济发展的迟缓。资金永远是一种稀缺资源,用尽量少的资金办效益最大的事,是资金配置的内在要求,也是节约资源,提升国民经济发展的本质要求。传统的专业银行资金配置有效率低、产品功能单一、缺乏生存危机与发展动力,银行在客户需求的不断满足中难以持续提升收益,这对于银行微观与宏观经济都是不利的,因而商业银行的改革势在必行,只有经过商业化改革,才能提高资金的使用效率。我国的信用主要形式为国家信用和银行信用,其发展都不够充分,商业银行作为资金配置的重要部分。在市场经济体制中,奉行效率优先的原则,追求资金的最优化配置是当下我国经济发展的必然要求。提高资金的配置效率,可以使客户的价值最大化,而这也是商业银行的经营的基本理念。国民经济需求和商业银行的改革密切相关,商业银行的改革是我国市场经济发展的必然要求。商业银行本质上是一种高风险的经营模式,不仅涉及到银行的生存发展,而且关系到客户的收益风险。在持续经营的前提下,商业银行的资产和负债的约束是非对称的,资产对客户的约束是软约束,受市场风险、经营风险、政策风险、道德风险、价格风险等方面的因素影响,决定着国家金融风险的程度,对安全性影响明显。而对客户的负债是硬约束,必须偿还。要规避金融风险,必须基于稳定的银行经营,商业银行体系能够抵御各种风险损失,并且保证充足的盈利,极力消除金融风险。传统的专业银行的经营往往不求盈利、不计成本,无法承担防范国家金融风险的责任,因而从化解金融风险出发,国民经济需求和商业银行的改革相关联,从维护国家经济安全运行的角度出发,商业银行的改革是银行理性的选择。 二、国民经济需求与商业银行改革的研究 1.商业银行的改革刺激国民经济需求的增长。 资金在市场经济中是作为经济活动的纽带,用户(企业和居民)对金融的需求不只是简单的停留在存取上面,在获取收益时以更小的资金使用量为追求,提高资金的使用效率,各种金融的需求不断涌现。传统的国有银行一线业务员配置偏低,产品创新的能力较弱,以行政区域为基础设立分支结构、管理机构过滥、过多,大部分营业以客户的结算和存取为基础,产品缺乏开发的深度和经营的广度,与国民经济的需求有一定的脱节。除储蓄之外的金融资产形式过少,金融体系的发展不够健全,国民金融需求过于压抑,无法使金融发展多元化,增加了发展的风险,这种银行模式不利于国民经济需求的增长。而商业银行的改革可以促进集约化经营和扁平化管理,推进扁平化管理增加直接从业人员的比例,消除功能单一、低效的储蓄所等结构,转而发展全功能的营业结构,在最广大的程度上实现银行的功能。目前我国的金融压抑不利于国民经济需求的增长,而银行商业改革为资金的流动性、安全性等提供了关键的保障,在银行的微观经营上,可以增强其竞争能力,在宏观上,集约化和扁平化管理将促进银行功能的扩展,用户可以选择的范围较广,有利于内需的扩大,实现金融对经济的良性协助,化解当前储蓄额过高的风险,储蓄逐步向消费和投资转化,有利于直接融资比例和内需的扩大。因而,从微观和宏观上而言,商业银行的改革刺激国民经济需求的增长。 2.满足国民及中小企业日益增强的金融需求。 在市场经济中,资金作为稀缺资源,是银行业务的基础,因而要推进国民经济的增长,需要以有效合理的方式,将资金配置到最急需的部门,商业银行是我国金融体系的主体,在资金的配置中扮演着关键的角色。我国的商业银行在资金的分配上,过分关注大公司、上市企业和大项目上,但对国民及中小企业的关注度低,但目前我国的中小企业所创造的GDP占全国的50%以上,但其获得银行的资金配置的比例却过低,形成了强烈的反差。欠缺资金支持的中小企业的成长受到制约,只能向非法金融机构等进行借贷,提升了成本,并且风险增加,不利于中小企的发展。因而商业银行的改革要更多的面向中小企业,对中小企业进行理性的服务和指导,而这种纠正也是符合国民经济发展需求的,其理由主要有几个方面:其一,当前大型企业和上市企业迫于业绩压力,利润虚高,而中小企业的规模虽然不大,但其发展的质量并不低,有的甚至前景非常广阔,加大对中小企业的资金支持可以为其提供资金保障,降低运行成本,提高发展的效率;其二,虽然大型企业和上市公司的免债空间大,反而降低了其资金利用的效率,中小企业迫于生存的压力,资金配置的有效率会更高;其三,随着信用制度的建立,在评估企业的偿还能力时,并不完全依赖于企业的规模,而中小企业管理的灵活性和其制度建设的规范化,风险控制并不弱于大型企业,商业银行在改革中加大对其支持力度也符合经济发展的需求;其四,从战略发展的角度出发,银行要降低经营的风险,就不能经营过于单一,在资金配置上要更多的向中小企业倾斜,实现资金配置的均衡,降低其非对称性,银行与成长性好的中小企业建立伙伴关系,实现共赢;其五,我国的储蓄额过高,风险大,资金过剩、流动性差也会降低其利用率,不利于财务状况的改善,因而商业银行的改革可以促进中小企业的发展和资金利用率,提升其发展的质量。 3.提升竞争力促进国民经济需求。 传统的银行过于保守,抵御市场风险的能力过弱,更多的是依靠政策性的保障生存,但随着我国的经济开放的程度越来越高,要提升商业银行的竞争力,使其在国际市场的竞争中占据一席之地,就必须着手对商业银行进行改革。中外银行在同一平台上进行竞争,会促使中国金融业的借贷压力增加,必然要提高资金的配置率来应对竞争,对于商业银行的服务水平和业务能力的提高是不言而喻的。而商业银行是我国金融业的主体,其经营能力的提升,金融服务水平的加强,必然能够促进国民经济需求的增长。在市场中只有利益,没有永远的对手,商业银行在与国外的银行进行竞争的同时,也会借鉴与合作,提高自身的经营能力,也是国民经济需求增长的内在要求。 三、结语 我国的改革进入深水区,所面临的挑战也更大更复杂,因而要刺激国民经济需求的发展,研究其与商业银行的必然联系十分必要,为国民经济的发展提供借鉴的建议。 国民经济论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个核心,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。公务员之家 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 国民经济论文:我国国民经济协调问题的研究 我国的国民经济,是指具有我国自主产权的经济,不包括外国资本家在我国开办企业进行生产经营的经济。国民经济的协调发展是实现我国国民经济可持续发展的重要保证,也是加快实现全面建设小康社会和逐步实现我国国民经济现代化的重要条件。针对我国国民经济的协调快速发展这个问题,谈谈个人意见,不妥之处,请批评指正。 一、国民经济的构成 为了说明国民经济协调发展的问题,首先必须阐明我国的国民经济的构成问题。第一,国民经济是人们进行物质产品生产经营活动的总过程。人们要生活,就要进行生产,生产出人们进行再生产和生活所需要的商品。在市场经济条件下,生产出的产品要进行买卖,生产出的生产资料要出售给需要这些生产资料的企业,以便用于再生产;生产的消费品,要出售给需要这些产品的居民。这些出售的商品,要经过运输过程运送到销售企业,由商业企业进行买卖。商品买卖又要通过货币作为交换媒介,而货币是通过金融企业发放的。这一系列生产、运输、买卖、消费的总体就是国民经济。在我国的国民经济中,按生产资料不同所有制划分有国有经济、集体经济、私营经济或民营经济、个体经济等,构成国民经济的整体。我国要发展国民经济,要大力发展国有经济、集体经济,同时也要发展民营经济和个体私营经济,使得各种经济成份在国民经济的总体当中,都能不同程度地促进国民经济的发展。国民经济是我国社会的经济基础,只有国民经济发展了,才能使我国不断地强盛起来。 第二,我国的国民经济分为不同的经济产业。国民经济是由各不相同的经济产业构成,它们有机地结合在一起,就是国民经济。 以上说明在国民经济中,包括有各不相同的产业、行业和企业,它们相互联系在一起。在国民经济中,各产业、行业和企业之间既有分工,它们在国民经济发展过程中起着不同的作用,而在发生作用的同时,又相互联系,达到它们应发挥作用的目的。 二、国民经济各产业和行业的协调发展 国民经济的协调发展,就是各个产业、各个行业、各企业,在生产经营过程中都能相互提供所需要的生产资料和原材料,同时又能把生产出的产品顺利地销售出去,满足各生产企业对生产资料的需要,同时满足城乡人民生活消费的需要,这就是我们所说的协调发展问题。 第一,农业生产的农产品要能满足农业和工业生产和城乡居民生活的需要。农业生产的各种产品,要首先满足农业再生产和农民生活的需要。在农产品中要有相当数量的各种产品,作为生产资料用于农业进行再生产。农业生产的农产品,还要有一部分用于满足工业生产和城市居民生活的需要。 第二,工业生产的产品要能满足工业生产和城乡居民对生活消费的需要。钢铁企业生产的各种钢材,要能满足机械制造业和建筑企业对各种钢材的需要;机械设备制造业生产的各种机械设备,要能满足使用各种机械设备的企业进行生产的需要;生产发电设备的企业要满足发电企业的需要;通讯设备企业生产的电话机、电报机、手机等商品,要能满足人们使用这些通信用品的需要。在工业内部各行业和各企业之间,生产的各种劳动资料和各种不同性能的零部件及各种原材料,要能相互满足需要,工业的各行业和各企业的生产才能协调地发展。 工业生产的产品还要有一部分用于农业生产和农民生活的需要。这些工业产品,除出售给城市居民使用外,也出售给农村居民使用。食品工业企业生产的食品,也要有一部分出售给农村消费者。 从以上的分析来看,工业部类、农业部类两者相互提供着它们所需要的各种生产资料和各种消费资料,所以,它们两者有着紧密的联系。 第三,工农业的产品要经过交通运输业运输出去。农业生产的产品,除了一部分农民自用外,大部分的产品都要销售出去;工业各行业和各企业生产的商品除少量产品在企业所在地区市场上出售外,工业企业生产的绝大部分商品,要运送到外地市场销售,这就需要运输行业的运输。 第四,工农业生产所需要的生产资料和工农业生产的商品大都要经过商业企业销售出去。在市场经济条件下,工农业的生产和经营,必须经过商业企业,其生产和经营才能顺利发展起来。 第五,金融业。金融业是进行货币经营的行业。银行把政府拨款和居民储蓄的货币资金贷放给企业,企业用这些货币资金去购买生产资料和招聘职工,从事生产和经营,并按规定的期限归还银行本息;交通运输业的经营要用货币购买运输工具,运输完成要收运费;商品的交易也要以货币作中介。货币是国民经济运行的媒介,金融是现代经济的核心。 从以上的理论说明看,国民经济各行业和企业必须协调才能顺利发展。 三、国民经济在发展过程中的协调问题 1.国民经济是需要不断发展的。国民经济的发展是从一个阶段向另一个更高水平的阶段上发展,在发展过程中各种产品的性能和质量也必须不断提高。国民经济只有不断地发展,才能使我们的国家强盛起来,从这种意义上来说,发展就是硬道理。 2.国民经济的发展往往是不平衡的。国民经济发展不平衡,就是某一个经济部类或某些行业或者某些企业发展的快,其他部分行业及企业不能够与它们的发展速度相适应,这些发展过快的经济部类、行业及企业就会出现不利于生产发展的一些情况。我们所讲的国民经济要快速发展,是指相互 协调的快速发展,即它们的快速发展,是各相关经济部类、行业及企业都能够快速协调发展起来,使得国民经济各经济部类和行业及企业,在更高的发展阶段上也能够协调快速发展,也就是发展到能生产出的产品数量更多和产品质量更高阶段上的协调快速发展。 3.国民经济在发展过程中要相互带动和相互协调。一个经济部类和一个行业及企业先快速发展起来,对其他与之相关的经济部类和行业及企业的发展也要能采取各种措施努力快速发展起来。既然所有的各经济部类、各行业和企业是相互联系的,某一经济部类、行业及企业的快速发展,必然能带动其他经济部类、行业、企业的快速发展。工农业产品生产的快速发展,也必然为交通运输业、商业、金融业等创造出相应快速发展的必要条件,使它们能与工农业的发展相协调,促使交通运输业、商业、金融业要相应快速扩大经营规模,使我国的国民经济发展到一个更高的阶段。 4.国民经济只有相互协调才能快速发展。国民经济必须协调发展,才能使国民经济所有的生产要素得到充分合理地利用。要特别注意的问题是不协调就不能使国民经济得到快速发展。协调发展是国民经济快速发展过程中的必要条件。 四、培养出使国民经济协调快速发展的人才 1.国民经济要协调发展必须大力培养各类管理人才。国民经济要协调快速发展,需要培养出有能力为国民经济协调快速发展做出决策和指导的人才。这些人才能够清楚地认识到国民经济协调发展的途径,认识到国民经济中可能出现的不协调状态,同时能及时采取各种有力措施加以调整,使国民经济不协调的状态不致发生。 2.快速协调发展必须大力培养出具有高深科学理论和高技能的科学家。我国社会的政治、文化、教育、卫生各个方面都必须造就出一支具有相当数量的高技术理论和技术研制能力的人才,即必须大力培养出大批适应全面建设小康社会和实现国民经济现代化要求的高层次专业技术人才队伍。 3.大力培养进行机械设备操作的人才。在大力培养高水平的科学技术创新人才的同时,还必须大力培养出能操作机械设备去加工于劳动对象的高技能人才。“在发达国家,高级技工占技工总数的 30-40%,我国高级技工仅占技工总数4%。差距之大,促使我们认识到必须尊重高技能人才,关心高技能人才,培养高技能人才。”从这个数字看,我们要提高我国企业的劳动生产率,加速我国国民经济的发展,除了培养高级技术专家外,还必须采取有效方式,大力培养出数量更多和技能更好的高技能的技工人才。 我国现实还是一个发展中的大国,对于人才的需求也是不断增加的,客观上需要我们大力发展教育事业,培养大量高层次人才。这种大量是指各部门各行业各企业研究院所和大专院校,都需要具有高深理论水平和创新能力的技术人才,这些人才的来源大多数需要依靠发展教育进行培养。当然培养人才,不只是在学校,在工作实践过程中也能进行培养,像许振超等都是在实践中学习成为高技能操作型人才的。 五、大力发展先进的机械设备制造业 以上说明了我国已培养出大量高级专家,研制出了一些对国民经济有重大推动作用的科技成果,还制定了继续培养人才的规划,这会促进我国今后继续快速发展,但要快速发展,还需要大力发展先进的机械设备制造业,培养出研制先进机械设备制造的人才,才能加快发展我国的国民经济。 1.我国自己研制出高性能的先进机械设备还比较少。我国生产使用的机械设备,虽然比起过去有所更新,但比起发达的国家来,我国自己生产的机械设备还比较落后,因此我们必须加快发展我国的机械设备制造业,研制出新的高效能、具有自主知识产权的机械设备。我国现时虽已有了一批高水平的机械制造方面的专家,数量还比较少。他们还分散在不同的科研院所、大学、大型企业中。每个科研院所、每个大学、每个大型企业,他们自己用来研制工作的仪器、机械用具大多不足。因此,研制先进的新型机械设备,仅仅依靠某一个科研机构、某一所高校或企业,是很难完成研制任务的。我认为应该把一些科研院所的有关高级技术人才,把各大学有关的科研人才;大型企业与该项研制工作有关的人才,暂时集中起来,组成研发小组,把分散的科研设备、资料等资源也暂时集中起来,共同使用。组成的科研开发小组可以集体进行讨论,集体进行研究,以扩展每个科研工作者的知识范围,从而提高研制工作的科学家对新机械设备研制的能力和水平,使研究更能产生新成果,能更有把握研制出先进的新型机械设备产品来。 2.研制新机械设备也可以依托某一有条件的大型企业。研制新机械设备所需的人才,如上所说,可把各有关研究院所和各有关大学的人才组织起来。但在实际工作中,如果某一个企业具备进行研究所需的条件,可依托某一相关的大型企业。依托大企业进行新机械设备的研制,能节约大量的研制费用。 3.研制新机械设备可吸取发达国家生产同类产品的经验。我们研制同种机械设备时,要吸取发达国家先进经验和技术,以便使我国制造出具有自己知识产权的性能更好的产品来,能使我们的装备制造业得到更快的发展。要在一定的时期内,使国民经济各部类,各行业和各企业,能够使用我们自己研制的具有自主知识产权的先进技术设备。国民经济的协调快速发展,必须在大力发展先进机械设备制造业的基础上,才能使我国国民经济加速强大起来,由小康社会逐步实现现代化。 六、国民经济的协调具体表现在市场的供求平衡上 第一,市场是商品买卖的场所,当某些商品在市场上出现供过于求时,这就表示这些商品生产过多了,这是国民经济不协调的一种表现。生产出的商品,有一部分卖不出去,就表示生产出这部分商品不能及时用于国民经济的再生产,这便会影响国民经济运行的效率和发展的速度。如果生产这部分产品长期卖不出去,积压时间长了就会变质,成为不能使用的废品。这就导致了资源的浪费,这不仅是一个企业的损失,对于整个国民经济来说也是很大的损失。 当市场上出现某些商品供不应求,即这种商品满足不了购买者的需要时,如果这种商品是劳动资料,使用这种劳动资料进行生产的企业,就不可能进行再生产;如果这种商品是原材料,使用这种产品作为原材料进行再生产的行业或企业也就不可能进行再生产,从而就会影响到这些行业或企业继续的发展,这也不利于国民经济的协调发展。如果供不应求的商品是居民生活消费品,就会影响一部分居民生活水平的提高。 国民经济协调发展在市场表现为供求关系的平衡。国民经济在发展过程中的协调发展,表现为各经济部类和各行业及各企业进行生产和再生产所需要的原材料、生产所需要各种机械设备都能及时购买到,不仅购买的生产资料在数量上符合需要,同时在质量上也符合应有的标准,这样才能够生产出合格的产品来。生产出的各种产品又能够及时销售出去,迅速回笼货币,使各企业不仅能够进行简单再生产,还能进行扩大再生产,这 就是国民经济协调快速平衡地发展。 第二,我国国民经济中出现的不协调现象应及时纠正。从国民经济发展规律上说,国民经济必须协调才能迅速发展,但是在实际经济运行当中,我国国民经济有时还会出现不协调的情况。根据2004年商务部公布的信息,“据对上半年600种主要商品排队调查,供求基本平衡的商品达138种,占排队商品总数的23%,与去年上半年相比增加了8.5个百分点,与去年下半年相比增加了1.8个百分点;供过于求的商品462种,占排队商品总数的77%,与 2003年上半年相比减少了8.5个百分点,与2003年下半年相比减少了1.8个百分点。”这些数字说明我国经济结构出现了不协调的现象。对生产相对过剩的商品应适当压缩其生产的产品数量,或促使这些行业和企业转产市场能够销售出去的产品。我们必须理顺各经济部类各行业及企业之间生产和需求关系,使国民经济在新的发展阶段上也能协调快速发展。 第三,投资必须符合国民经济协调快速发展的要求。投资就是投入到国民经济中的货币资金,用于购置生产所需的生产资料,使企业不仅能进行简单再生产,还能进行扩大再生产。如果这些投资投入到生产商品供不应求的一些行业和企业中去,这种投资就是合理的;反之,则会出现国民经济发展比例失调问题。“去年下半年以来,固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大,投资膨胀的问题比较突出。特别是投资结构不合理,钢铁、电解铝、水泥等行业盲目投资、低水平重复建设现象严重。”这些投资生产的产品一时不能被充分利用,这就必然使国民经济在发展过程中出现不协调的现象。因此,我国对国民经济中某些经济行业或企业的投资,必须认真调查研究,把资金投到有社会需求的产品生产当中。 总之,国民经济的协调发展,是我国国民经济快速发展的必要条件。不协调发展的国民经济,会使一部分生产资源不能被有效利用,而需要的一些产品又不能被生产出来,阻碍国民经济的迅速发展。 七、加强宏观调控 1.加强宏观调控的重要性。要使国民经济在发展过程当中始终保持协调快速发展,必须加强宏观调控。宏观调控就是国家机关对各经济部类和各行业及各企业在生产经营过程中,采取各种措施进行调控。各经济部类各行业及各企业,都是相互独立进行生产和经营的,它们往往只考虑本部类本行业及本企业的发展,而对国民经济的协调快速发展往往考虑不够,或者对国民经济协调快速发展很难认识清楚,所以国家有关机构,对国民经济的发展必须加强宏观调控,以更好地实现国民经济的协调快速发展。 2.国家的宏观调控要认真深入研究国民经济的可持续发展问题。国家对国民经济进行宏观调控的目的,不仅要使国民经济实现一时的协调快速发展,还要使国民经济能够持续协调快速发展。国家对国民经济各部类各行业和各企业的发展进行宏观调控时,要研究国家已经制定出的国民经济的中长期发展规划,进而制定出宏观调控的政策与措施。国家在研究国民经济长期协调快速发展时,既要研究现实国民经济中一些部类、一些行业和一些企业快速发展的优势,也要考虑它们在发展过程中的一些薄弱环节。国家在实施制定的长远规划时,还要随着观察国民经济发展的变化情况,及时进行修改或补充,使国家制定的发展经济政策能完全符合国民经济协调快速发展的客观需要。 3.调整货币的投放。调整货币投放是进行宏观调控的一个重要的手段。投资必须符合国民经济协调发展的要求。资金对国民经济的某一个部类某一个行业和某一个企业的发展有着重要作用,对于发展过快的行业和企业限制进行再投资。以紧缩货币供应为手段,使其过快的增长速度在一定程度上放慢下来。对于国民经济的薄弱环节要增加投资,使其能更快的发展。我国现实对农业实行减税,提高农产品价格,对农业生产的某些产品实行补贴等,都是对农业生产增加投入的措施,这会推动农业生产的发展,也会增加农民的收入。 4.行政措施。国家通过制定法律法规,对于发展过快的行业采用行政手段,使它的生产扩张在一定的时期内降低下来:而对于我国要加速发展的高新技术行业,通过实施减免税收的办法,实行增加投资等手段,使之加速发展。 总之,对国民经济的协调快速发展,政府必须加强宏观调控,只有实施及时有效的宏观调控手段,才能更好地实现我国国民经济的协调快速的发展。 国民经济论文:房地产业国民经济的论文 一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题 1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息,我国房地产市场近年来的发展具有两个特点:一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓,但对土地使用的控制情况恶化。原因在于,一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下,开发企业对土地囤积的空间越来越小,相应的土地利用效率在提高,促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益,控制项目的建设进度,延缓项目的开发时间,从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题,出台了文件政策进行规范,使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看,目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨,对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看,主要的资金来源是国内民间资本,其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计,这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中,除2008年存在回落之外,国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。 2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展,也导致问题较多,从社会整体来看,目前我国房地产业的发展存在以下问题: (1)对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展,土地资源、木材建材资源的浪费较为严重,政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位,房地产开发企业节能技术较低,节能材料及可再生材料使用率较低,管理措施不到位。 (2)对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵,具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力,随着城市开发的程度加深,高层建筑数量不断增加,城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡,各城市外貌在不断趋同。 (3)对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益,盲目增加开发项目的建筑密度和容积率,由于城市建筑密度的增加,住宅小区建筑物容积率的增大,从而致使城市的绿化空间变小,城市空气质量问题和气候问题突出,导致生态环境的恶化。(4)商品房的空置率较高由于种种原因,我国城市的商品房空置率较高,甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模,鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。 二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用 1.房地产业特征显着,一是与数量众多的行业的高关联性,二是创造财富的巨额性,三是产品的基础性,从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的,它的发展与我国宏观经济的发展一样,也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩,当受到资源、消费的刺激时就会扩张。 (1)我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律,与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因,及影响我国房地产经济周期波动的因素,以便采取相关经济手段,并制定相应的宏观调控措施,对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始,我国房地产业发展可以划分为四个发展周期,目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期,可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点:一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长,波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。 (2)影响我国房地产经济周期性波动的因素 ①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时,必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少,这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响,房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响,房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡,同时供需结构保持平衡的情况下,房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡,或供需结构发生失衡,就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。 ②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性,对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显着的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高,当我国宏观经济增长率高的时候,我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。此外,我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等,都会对房地产经济的发展带来巨大影响,使得其发生周期性的波动。 ③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件,及其他不可预测的因素,比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司,江苏徐州221006) 2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时,适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落,力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。 (1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性 特点,各地区发展水平、程度有很大差异,这也导致我国房地产经济周期既有全国性的,又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点,采用科学的理念制定政策,避免一刀切。 (2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见,为预防房地产经济的大起大落,客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势,并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度,控制金融市场的流动性,灵活调整利率,连续微调调控方式及松紧程度,以充分发挥房地产业的经济增长点作用,扩大内需,延缓波动的周期。 (3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用,要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策,防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状,应当主动进行结构性的调整,采取中性、稳健的财政政策,适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。 (4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出,政府应当引导制定合理的房地产产品的价格,避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题,要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。 3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用 (1)对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大,因此,其对我国国民经济的总体影响非常强,其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示,1998年-2011年,房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势,从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%,房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%,2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重,从2010年起已超过30%,2009年到2011年这个比例平均为30.1%。 (2)对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示,抽样调查2002年、2005年和2007年这3年,房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526,这意味着房地产业每增加1个单位产值,2002年拉动关联产业增加1.6339个产值,20005年数据为1.7977,2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看,主要受益的是物质及原材料型行业。这3年,受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业,2005年有8个,2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趋势。 (3)对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出,根据有关资料对房价上升10%,其对关联产业产品价格的影响,及对物价指数的影响,排名前10的产业列表如下:从上表可以看出,价格上涨幅度最大的主要是服务业,在服务业的成本比重中房地产所占比较高,因此房价的变化对服务业的影响更大。 三、促进我国房地产业的可持续发展,与我国国民经济协调发展 1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵,它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域,总体来说,包括其一,要能够促进经济的持续增长,其二要能够保护环境,保证资源的有效利用及持续发展,其三是能够促进社会的全面进步。也就是说,实现房地产经济可持续发展,既要能够满足目前人民的物质需求,并能给今后预留发展空间,还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。 2.房地产业可持续发展的措施及对策 (1)加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度,理顺行政管理和企业自主经营的关系,管好政府的份内工作,引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度,确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率,避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作,减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外,还要积极引导房地产企业适应市场需求,促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调,控制房地产开发的投机行为和短期行为。 (2)重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构,除对增量房产进行征税外,对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新,房地产开发企业必须进行环境成本核算,改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新,考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新,创新中介、经纪、物管的内容和形式,简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续,建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率,减少环境污染,改善人们的居住、办公条件,优化城市环境,从而增进人与自然的亲和力,使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。 (3)建立健全房地产业法律法规,规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设,对房地产业经济活动整个流程的各个环节,都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则,从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化,如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则,应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。 (4)创立房地产金融二级市场,完善房地产金融体系据有关资料,其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%,而我国的比例仅为1.6%,这可以解释为我国房地产业有效需求不足,因此,有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷,以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题,我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约,为确保房地产业的可持续发展,就要完善现有的房地产金融体系,打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场,争取将抵押贷款实行证券化,把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。 (5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密,房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构,成为它们的信贷风险,要做好预防及管控工作,一是,要抓紧做好自身信贷结构的调整,自身资料缺课大,规模小的开发企业,抗风险能力不强,必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险,重点支持自住房及改善型住房的贷款需求,同时还要严格执行贷款审查,坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理,做好信贷资金的跟踪、调查工作。 (6)制定合理规划,提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式,合理规划,提高对土地资源及其他各种资源的合理利用,提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源,是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础,是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源,必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次,对城乡结合地区的土地开发,要对土地征用许可证进行严格把关;再次,对已经转为建设用地的,政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后,要对各类用地合理配置,以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量,避免闲置,其次,需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地,对通过招拍挂手续以后超时限的土地,要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场,从而使土地的利用率得以提高。 (7)抓好环保工作,促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护,生态环境直接影响人们身心健康,是我们生活的重组成部分,是一直以来人类发展关注的重点,因此,房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念,在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产,积极提倡使用节能材料、可再生能源。 (8)做好保障性住房建设,促进社会和谐本着保护弱势群体的原则,政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求,切实解决中低收入人群的住房问题,因此,必须加大力度建设保障房,保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标,以促进社会和谐发展。保障房建设应做到公开透明,要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等,坚持全过程信息透明,把好事办好。 国民经济论文:分析国民经济可持续发展实现路径 从2013年来看,要以深化收入分配改革方面为重点,进一步理顺劳动力、资本、技术等要素参与国民收入分配的关系,稳定居民收入预期,优化消费环境,完善社会保障体系,将消费能力和意愿转化为实实在在的需求,增强经济的内生活力与动力。 不断扩大内需是增强经济内生活力与动力的关键,而对促消费和增加投资都有巨大作用的城镇化,应当成为扩大内需的最大潜力点。当前我国城镇化水平仅为50%左右,距离城镇化完成阶段仍有20多个百分点的差距,城镇化发展空间依然巨大。在2013年乃至未来较长一段时期内,城镇化都将是推动我国经济持续发展的重要引擎。但需要注意的是:在发挥这一最大潜力的作用时,要避免简单化、粗放式、高耗能、低质量的城镇化倾向,要通过合理规划和积极引导,将城镇化进程与区域经济发展和产业布局紧密衔接,与资源环境承载能力相适应,合理把握城镇化的节奏,既要使城镇化进程不影响农业稳定生产大局,又要保证城镇基础设施和社会公共服务及时跟上,最大限度地发挥城镇化对经济发展质量、效益和可持续性的支持作用。 正如中央经济工作会议所指,现在我们站在了更高的起点上,我国经济总量已跃居世界第二,达到美国的48.5%,人均GDP超过5400多美元,高于中等收入国家平均水平。从先行经济体的实践看,这一时期经济增速既有趋势性回落的要求,也面临落入“中等收入陷阱”的风险,这给宏观调控能力带来了更大的挑战。2012年,针对形势变化,党中央国务院把稳增长放在了更加重要的位置,加大了宏观调控政策的预调微调力度,取得了较好效果。在2013年,要充分利用当前宏观调控政策储备和空间充足的优势,进一步完善宏观调控体系,并及时适度予以调整,实现财政货币政策的合理分工和更好配合。一方面,要通过积极财政政策的实施,发挥其在结构和利益调整方面的典型优势,更好地调整政府与企业、政府与个人、中央政府与地方政府之间的利益关系,加大对小微企业、低收入群体的财政扶持力度;另一方面,要通过继续实施稳健的货币政策,适度加大实体经济系统的资金供应,切实降低各类微观主体的资金成本,进一步理顺金融与实体经济之间的关系,为实体经济提供更有效、更有利、更充分的金融支持。 经济增长和结构调整实质上反映了数量与质量、短期和长期的关系。在经济调整时期,更易导致为追求增长速度而有意放慢结构调整的步伐。这种与有质量、有效益发展目标相背离、只是单纯将问题延后的做法,在实践中应坚决予以规避。2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,为实现“结构调整取得重大进展”的目标,同时实现经济健康持续发展,应进一步加大结构调整的力度和步伐。具体来说:一是充分利用国际金融危机形成的倒逼机制,着力化解产能过剩矛盾,加大对产能过剩行业和三高一资行业发展的产业指导;二是对关系国民经济命脉、经济效益显着、符合产业政策发展的行业和重大项目给予支持,在财政、金融、税收等方面加大对战略性新兴产业和“三农”产业等的扶持力度,着力培育和提高实体企业的创新素质和能力,培育经济发展和结构调整的创新驱动模式;三是进一步强化能源资源消费总量控制,形成对地方政府投资冲动和单纯追求GDP目标的硬性约束,并着力推进资源性产品价格改革,实现能源资源利用的集约化、减量化。 展望2013年,虽然经济运行的挑战犹存、不确定性因素增多,但我国面临的机遇和条件依然良好,物质基础和综合优势依然明显。我们坚信,在党中央国务院的坚强领导下,我国经济实现有质量、有效益、可持续的发展,是完全可能的。 国民经济论文:对国民经济动员与企业社会责任问题探析 一、新时期国民经济动员建设取得的新发展 自改革开放以来,我国国民经济动员建设取得了显着发展,主要表现在以下几个方面: (一)国民经济动员潜力显着增强 伴随着社会主义市场经济的快速发展,我国的国民经济呈现出较快的经济增长,从而为国民经济动员能力的建设发挥着举足轻重的作用。首先,国民经济的快速发展,极大程度上提高了抵御自然灾害、应对突发事件的能力;其次,基础设施不断改善,提高了平战结合水平;再次,国防工业得到了显着发展,国防经济实力显着提高。 (二)国民经济动员体系逐步完善 近年来,国民经济动员坚持以体系建设为关键,大力发展经济,立足于为社会奠定良好的基础。 二、企业社会责任体系的构建 一般而言,企业的社会责任体系包括以下内容: (一)企业对员工的责任 “以人为本”的经营理念有效地提高了企业积极承担以及履行社会责任的意识。企业在追求经济利益的同时,也要尊重和维护企业员工,这主要是因为企业员工是企业得以生存和发展的基础,而且人力资源是企业的无形资产。所以,将企业的人力资本和物质资源有效地结合在一起时很有必要的,主要才能够实现企业经济效益和社会效益的双赢。 (二)企业对消费者的责任 企业利润的实现往往是通过消费者对企业生产的产品和服务的购买和消费实现的。由于消费者的分散性、对产品实际状况缺乏全面了解,从某种意义上来讲,消费者也处于弱势地位。从而对企业也提出了更高的要求,企业所生产的产品要在质量、环保、价格等方面对消费者负责。 (三)企业在知识产品和自主创新方面承担的责任 当前,我国企业在知识产品保护方面的意识较为薄弱,据有关资料表明,我国有90%多的企业未申请过专利,仅仅有40%的企业拥有自己的商标。很多企业缺乏创新意识,为形成自己的知识产权。因此,企业要建立起拥有自主知识产权的核心技术,为把我国打造为创新型国家而不断努力。 (四)企业在保护环境方面的责任 近年来,我国经济快速发展,城市化进程也不断加快,从而对环境的污染也日益严重,在科学发展观的指导下要求企业改变以往的粗放型经济增长模式,承担保护环境的社会责任,建设资源节约型和环境友好型社会。 三、当前我国企业承担社会责任存在的问题 尽管企业社会责任理论日益成熟,法律实践也不断发展,然而企业在承担社会责任方面还存在一些不足,从而制约了我国企业社会责任制度的建立。 (一)传统的“企业办社会”问题仍存在 受以往的计划经济体制影响,我国国有企业中“企业办社会”的现象普遍存在,同时也是计划经济发展的必然。然而当前很多企业在承担社会责任方面还存在这样的问题。 (二)未建立起健全的法律法规 当前,与世界上发达国家相比,我国企业社会责任法制化建设相差甚远。尽管我国有《公司法》、《消费者权益保护法》、《全民所有制工业企业法》等法律,但是对于企业应该承担的社会责任都未做明确的规定,只是简单地做了一些规定,未形成健全的制度体系。 (三)责任意识缺乏致使责任落实的虚无化 由于很多企业未树立起承担社会责任意识,在经营管理过程中过分重视经济效益的增长,忽视了对环境的保护以及企业与社会的可持续发展。再加上地方政府未认真履行并督促企业承担社会责任,导致社会责任落实的虚无化。 四、推进企业承担社会责任的措施 如今,企业责任社会化已经发展成为世界性趋势,加强企业社会责任已经成为适应社会主义市场经济快速发展的要求。如何促进企业更好地承担社会责任,营造出有利的外部环境和建立起适合于本企业社会责任管理体系是很重要的。 (一)营造出有利的外部环境 要想更好地推行企业积极履行社会责任,仅仅依靠企业的自觉性是不够的,还需要政府的引导作用。从而就要求政府在立法执法、媒体宣传、政策扶持等方面发挥作用,逐步建立起企业承担社会责任的运行机制,加快《企业社会责任法》以及《国有企业社会责任法》的建设,强化政府对企业承担社会责任的引导。此外,建立健全国有企业社会责任评价方式也是很有必要的。 (二)建立起适合于本企业社会责任管理体系 首先,树立起企业承担社会责任的意识。企业要把承担社会责任作为自身生存的关键。也就是说,企业在获得经济效益的同时,就应该向社会承担一定的责任。其次,要建立健全企业社会责任管理体系。企业要形成较完善的企业管理体系,立足于企业总体发展战略的基础上,将企业的社会责任纳入到经营活动中。积极承担企业社会责任,为促进企业和社会的可持续发展贡献出自己的一份力量! 国民经济论文:国民经济管理论文 第1章 前言 长期而言,我国的产业结构域经济正常之间具有共同的随机变动趋势。因此,通过调整和优化产业结构从而控制经济增长的产业政策在中国是有效的。 中国经济结构的不合理及需要重组是一个老话题。应该肯定,自从改革开放以来,中国的经济结构业已有所调整。例如,农业在GDP中所占比重的下降;外贸结构中初级产品比例有所调整;但随着经济全球化的发展及中国加入WTO,经济结构的调整与重组,已成为十分迫切的问题。经济结构调整是十分复杂的话题,需要做大量深入的调查研究工作及基础工作。 第2章 我国三大产业结构现状 2.1产业结构的现状 产业结构,指的是国民经济各个产业部门之间和每个产业部门内部的构成以及:请记住我站域名它们之间相互制约的经济联系和数量对比关系,亦称国民经济的部门结构。它是通过产业之间的关系有机结合,在一般分工和特殊分工的基础上产生和发展起来的。而所谓产业优化升级,其含义一是指随着经济发展水平的提高或在相关政府政策引导下,一国的产业结构演变呈现由低级向高级发展并优化完善的过程,即推动产业结构合理化和高度化发展的过程。二是指产业个体向劳动密集型向资本和技术密集型经济领域发展的过程,即产业由低技术水平、低附加值状态向高技术、高附加值状态演变的过程。 改革开放以来,尤其是进入新世纪以来,为适应全球高新技术产业竞争发展的大局和趋势,我国坚持体制创新与技术创新相结合,着力发展对经济增长有突破性重大带动作用的高新技术产业,有力地促进了产业结构调整。2010年国内生初步核实数计算的三次产业结构为,2010年国内生产总值现价总量为401202亿元,比初步核算数增加3219亿元,按不变价格计算的增长速度为10.4%,比初步核算数提高0.1个百分点。其中,第一产业增加值为40534亿元,比初步核算数增加37亿元,增长速度为4.3%,与初步核算速度相同。第二产业增加值为187581亿元,比初步核算数增加1100亿元,增长速度为12.4%,比初步核算数提高0.2个百分点。第三产业增加值为173087亿元,比初步核算数增加2082亿元,增长速度为9.6%,比初步核算数提高0.1个百分点。按初步核实数计算的三次产业结构,第一产业占10.1%,第二产业占46.8%,第三产业占43.1%。 近年来,我国第一产业比重持续下降,其中第三产业比重进一步提高,可见服务业对中国经济的贡献率越来越高,第三产业需继续大力发展。总体上目前我国的三大产业结构较为合理,逐步改变了各个产业之间的相对比重和技术关联,提高了产业结构的整体效率,优化了产业结构。 2.2产业结构存在的问题 2.2.1农业存在的问题 改革开放以来,我国农业和农村经济取得了长足发展,农业产业结构经过不断调整形成了较好的格局。但是,目前的农业产业结构仍存在不少的问题。 (1)农业基础设施仍然薄弱。供水、供电、交通、通信等基础设施还很不完善,有些地区的矛盾还比较尖锐。例如华北、西北等地区缺水较为严重,影响农业生产和人民生活。 (2)农产品品种、品质结构尚不优化,农产品优质率较低。我国的牛、羊、猪等肉类产品、苹果、梨等水果产品、花卉产品,以及水产品等在国际市场上具有明显的价格优势,但面临着品种不优、质量不高的困扰。 (3)农产品加工业尚处在初级阶段,保鲜、包装、贮运、销售体系发展滞后,初级产品与加工品比例不协调。发达国家的农产品加工业产值与农业产值之比大都在2:1以上,而我国只有0.43∶1,与国外相比差距比较大。 (4)农产品区域布局不合理,各地没有充分发挥自身的地区比较优势,未能形成有鲜明特色的农产品区域布局结构。 2.2.2第二产业存在的问题 第二产业总量扩张明显,但生产结构不够合理,结构升级较慢,经济增长质量不高。主要表现在:。(1)处于全球价值链底端,产业升级面临困难。 改革开放后的三十年,中国经济高速增长,批量化生产的成本优势使我国获得了“世界工厂”的称号。但我国的比较优势在相当程度上是依靠廉价劳动力获得的,这导致行业的竞争优势主要集中在低附加价值的非核心部件制造和劳动密集的装配环节中,产品的附加值难以提高。 在总出口额中,加工贸易所占比重同样超过了50%。这表明,即使是本土企业,也严重依赖外国企业的订单,而不是依靠自主研发和自有产品来开拓国际市场。这种对订单的依赖是中国产业处于全球价值链底端的又一明证。而一旦国外市场出现疲软,这种模式就难以为继。此次金融危机就是一个很好的例证。 (2)产业研发投入不足,技术创新能力差。目前,我国制造业总量规模占全球的6%,而研发投入仅占0.3%,研发投入严重匮乏,产业共性技术研究队伍出现严重萎缩。产业的技术创新能力差,导致对国外核心技术和关键部件高度依赖,企业无法在品质、创新等差异化竞争中取得优势,只能靠低成本维持收益。这正是我国的企业在彩电、空调、手机等诸多领域都深陷价格战泥潭不能自拔的重要原因。 2.2.3第三产业存在的问题 第三产业发展滞后,内部结构需进一步调整完善。我国第三产业增长非常快,在就业中已经发挥了主渠道的作用,但存在总量偏小和行业结构不合理问题,发展水平滞后。从总量来看,第三产业增加值在GDP中所占比重明显偏低。目前,绝大部分发达国家的第三产业比重在70%左右,大部分发展中国家在50%左右,而我国的第三产业比重长期徘徊在30%~40%之间。从第三产业内部结构看,发达国家主要以信息、咨询、科技、金融等新兴产业为主,而我国的商业餐饮、 交通运输等传统服务业比重较大,占40%以上;邮电通讯、金融保险等基础性服务业以及信息咨询、科研开发、旅游、新闻出版、广播电视等新兴服务业虽然发展较快,但比重仍然不高,发育仍然不足。 2.3产业结构存在问题原因 2.3.1由于中国是一个特殊的发展中人口大国,劳动力资源丰富,农业剩余劳动力自非农产业的转移是中国经济增长的最大动力;同对资本、技术,以及其他新兴资源相对短缺,对经济增长的作用与别的国家相比明显较小。在农村剩余劳动力的数量极其庞大,向城市转移又遇到各种障碍和限制的情况下,我国农村的剩余劳动力转移较多地采取了就地转移的方法,走出了一条农村工业化的道路,但由于这种“农村工业化”并没有与农村的城市化相结合起来,加上农村居民的收入水平低,从而导致他们的消费水平低,服务业发展受到当地需求的限制,而工业生产能够从城市市场为依托,因此农业剩余劳动力大多数向农村第二产业尤其是工业转移,而第三产业没有得到相应的较快发展。 我国经济的高速增长主要是由工业的超高速增长推动的,而工业高速增长的原因主要在于乡镇工业的超高速增长,乡镇工业产值占工业总产值的比重1985年为17.7%,1990年上升为29.7%,1995年进一步上升到42.5%,但是乡镇企业的高速发展对第三产业增长的作用较小,这主要是由于乡镇企业的产业结构自第二产业的高度倾斜所导致的,这在很大程度上加深了我国产业结构中工业比重过高而第三产业比重偏低的偏差。 另一方面,农村中资本、技术,以及管理知识、人才、信息等资源的短缺更加突出,技术更新和技术进步远远跟不上农村工业扩张的速度,工业结构的升级相当缓慢。而第一、第三产业的发展相对滞后,其结构升级的进程相应受到影响。由于乡镇企业在全国经济中的比重迅速上升,其产业结构状况越来越突出 影响到整个产业结构升级的过程。 2.3.2我国的产业结构偏差,与改革前片面强调工业化所留下的滞后影响有很大关系,这种影响在改革以来的二十多年中虽然有了一些变化,但一直没有得到根本性的扭转。 首先中国是在人均收入水平很低的条件下推进工业化的。作为一个人口众多的特大发展中国家,经济发展水平低和人口数目巨大使我国的人均收入水平很低,1952年开始工业化时我国的人均GDP只有119元人民币,在改革前的二十多年中,我国的工业化一直是在人均收入水平很低的条件下大幅推进的,工业产值的比重上升几乎与人均收入水平的变动失去了联系,1978年时人均GDP只为379元人民币,明显低于钱纳里等人关于人均收入水平与工业化变动关系的“一般模式”中作为工业化起点的人均收入水平而这一年中我国工业在GDP中的比重为94.3%,与1952年的7.6%相比上升了26.7%个百分点。这种工业比重提高与人均收入水平上升相分离的特殊现象,所带来的影响一直持续到现在。 其次我国是在市场化落后的条件下推进工业化的。市场经济国家在工业化开始时,市场化已经得到了很大程度上的发展,第三产业的比重较高,随着工业化阶段的前进,市场化继续发展,第三产业的比重以低于工业化率的速度继续上升。而我国在工业化起点时市场化程度和第三产业比重相对较低,特别是在工业化迅速推进的过程中市场化没有得到相应发展,第三产业的比重没有逐步提高,市场化远远滞后于工业化进程的状况,导致了改革初期产业结构中第二产业,尤其是工业比重偏高,而第三产业比重偏低的结构性偏差。在改革后,八十年代城市第三产业有了较快的发展,但没有根本性地改变第三产业的状况,而九十年代以来,在农村工业化的进程的加快和经济增长结构倾斜的影响下,又趋于加深。 最后,工业化与城市化相脱离。由于我国的工业化是在在计划经济时期打下基础的,计划推动的工业化,与市场推动的工业化的不同特点,是产业结构的变动与需求结构的变动相分离。人为因素导致了片面性,并阻碍了工业化过程中市场机制的形成和作用,改革前的工业化主要是一种城市的工业化,但只有少数的农民被有计划地安排“农转非”而到城市就业,其余的大量农村人口被排除在计划之外而继续滞留在农村,结果在迅速工业化的过程中城市化的进展很慢,农村人口的比重依然很高,工业产值比重大幅度提高的,同时农业的就业比重仍居高不下,农业剩余劳动力不能转移出去,这种城市化远远滞后于工业化的状况,一直到现在也没有多大改变,城市化的滞后,给我国的产业结构问题产生了严重的影响,主要是阻碍了第三产业的发展,加大了产业结构的偏差,因为第三产业的发展是与城市化相联系的,只有城市数量和规模的扩张才能为第三产业的发展提供较为广阔空间。 第3章 当前国内外新形势的挑战及演进方向 3.1国际环境的挑战 尽管我国产业结构对比改革开放之前有着质的飞跃,我们的产业结构在内外环境的双重影响下,面临着转型升级的历史使命。从国际环境来看,美国次贷危机引发的金融危机已经演变为全球性的经济危机,当前欧盟、日本、美国等发达经济体均已经陷入衰退,有些国家仅有一些复苏的迹象,世界银行等机构仍然降低了对未来经济增长的预期,全球经济将进入一个缓慢增长期。 同时,中国对外出口有效需求下降,国外外商投资不旺,投资需求和消费需求的大幅下滑,导致企业业务持续萎缩,尽量减少新增投资。可见经济危机也是一次优胜劣汰的过程,一些旧产业、旧技术不得不退出战场,采用新产业、新技术是必然选择,部分企业利用这一国际形势的机遇,进行产业升级,而此时产业升级的难度与风险都大大增加。 中国对外贸易量的持续扩大、贸易摩擦增加以及货币快速升值等因素使得我国劳动密集型产品的出口变得越来越困难,欧美日等经济的衰退也给我国产品的出口蒙上了阴影,因此过度依赖外需暴露了我国产业结构的脆弱性,导致我国经济增长具有不稳定性。 3.2国内环境的挑战 除了外部世界不利经济环境的影响外,中国产业的发展困境也有内部因素的制约,中国经济在经过30 年的高速发展后,正逐步进入经济转型期。三十年来的经济增长虽然使得资本与劳动的比重有所改善,但中国经济增长仍主要依赖低水平生产能力的扩张,即在生产能力迅速增长的同时,软实力上升速度相对滞后,部分技术将必须继续依附于发达国家,技术水平不能得到提高,难以形成自己的自主创新产品,即便是企业加强研发投入,目前我们综合水平的设计开发能力和国际竞争力并还处于较低位置;同时中国企业高层跨国人才缺乏,海外拓展人员水平较弱,国际市场开拓能力没有相应扩大。 当前中国要素禀赋结构的特点仍然是普通劳动力相对丰富而高端人才紧缺,且信息技术等资本也相对稀缺,长期依赖低廉生产要素成本优势的中国产品逐步丧失其竞争力,随着要素禀赋结构的提升和比较优势的演化,中国产业发展必须开始从劳动密集型向技术、知识 密集型进行转型,这种转型要求中国企业必须加快产业升级步伐,实现经济发展方式的转变。当前,中国经济转型与全球经济放缓双重作用,使得中国经济面临更加严峻的挑战,在此背景下,中国产业是否能够抓住历史机遇,选择正确的升级路径加快产业结构调整步伐,是现今中国经济健康可持续发展的关键。 3.3三大产业演进的方向 对三次产业结构变动趋势的总体判断是, 中国工业化进程中期阶段可能将持续到2020年之后。 一、 二、 三大产业中, 以第二产业为主的格局不大可能在 2020 年前发生变化。“ 十一五” 到 2020 年, 第一产业收入比重将持续下降; 第二产业比重在“ 十一五” 期间还有可能上升, 在 2010年前后达到顶点后, 有可能开始下降; 第三产业比重在“ 十一五” 期间基本稳定, 2010 年之后可能出现明显增加。 1.农业基础地位不变 农业在国民经济中的比重将持续下降,但其重要性和基础地位不会改变。传统农业中,种植业比重将下降,渔业、畜牧业的贡献将会增加。在种植业内部,粮食作物的比例会缓慢下降,经济作物、瓜菜作物和其他作物的比重将会上升。 2.工业内部结构调整 (1)重工业化阶段不可逾越,霍夫曼法则表明,工业化中后期产业结构出现重工业化趋势,是许多国家工业化过程中的一个普遍规律。根据国际经验,人均国内生产总值从1000美元向3000美元攀升的时期,居民消费结构随之持续升级,即从吃饱穿暖、有耐用消费品可用、有屋可住,向吃好穿好、改善居住条件、提高耐用消费品质量、扩大服务消费转变。与之对应的是,汽车、住宅、建材、通信等行业将会有长足的发展,从而带动钢铁、机械、建材、化工等重化工业和电子及通讯设备制造业快速发展,重化工业发展是必然的趋势。 (2)信息产业将成为我国未来的主导产业。据统计,1985-2003年,世界高技术产业出口年增长14.3%,比中低技术和低技术产业出口年增长速度高5~6个百分点。高技术产业正在逐步替代传统产业变为主导制造业的部门。 我国是目前世界上最大的IT产品消费国家之一,同时也是当今世界参与信息产业制造业国际分工最多的国家。我国东部沿海地区已经集中了大量发展信息产业所必需的人力资本,同时,较低的劳动力成本是我国的IT产业制造业具有强大的国际竞争力。我国通过参与IT产业制造业的国际分工,既能实现充分就业,也能获得较高的比较利益,通过不间断的“干中学”和“用中学”,将逐渐积累起强大的IT产业技术开发能力 。信息产业应该而且也能够成为我国未来的主导产业。 国民经济论文:论公路交通运输业与国民经济的关系 一、公路运输现代化内涵概括 我们根据现代化的特征,将公路运输现代化从静态和动态两个方面去概括,即静态和动态条件下公路运输现代化的概念是不同的。 在运输需求一定的情况下(静态),从社会资源最佳配置的角度考虑,公路运输现代化是指通达性与运输效率的一种均衡状态。当这两种效用相同时,公路的社会总成本最低,此时的公路里程就是实现了基本现代化的公路规模,这时公路建设的社会资源配置最合理。 当经济社会发展所产生的运输需求和公路总里程都随时间而变化时(动态),将公路的人口密度和运输强度先后达到极值的过程,以及在这个过程中逐渐达到满足当时工业化、信息化和智能化要求的状态称为公路运输现代化。 二、公路交通运输业与国民经济的关系 “要想富,先修路”是我们大家都耳熟能详的一句话,改革开放以来,我国的交通运输业有了很大的发展,表现在运输线路长度上和客货运送量上都大幅度增长,与此同时,我国的经济发展也快速发展。二者的同步发展存在着某种联系,即我们猜交通运输业对国民经济的发展具有先行作用,也即交通运输业对国民经济的发展具有促进作用。 人们进行的交通运输活动是人类经济活动中一个极为重要的劳动分工,这种分工实际上包括两个方面,一是要进行交通基础设施建设和交通运输工具的制造活动,一是要进行运输活动即人和物的位移。对交通运输与经济增长关系问题的研究,实际上只是经济学最基本的关于分工问题研究的一个组成部分,是一个最基本的经济学问题。但实际上如何解释交通运输与经济增长之间的相互作用的内在经济机制是一个尚未给出令人满意回答的理论难题。 发展经济学家赫希曼将交通运输看作社会间接资本,分析了社会间接资本与直接生产活动之间的关系。并得出结论;交通的发展有降低直接生产活动成本的作用,从而促进经济的发展。从历史上来看,从1843年到1860年期间美国工业化的大飞跃在很大程度上要归功于当时的铁路建设。 三、公路交通运输存在的问题 1.运输生产力水平不高 在营业性客货运输车辆中,中高档客车特别是高档客车和大吨位柴油货车以及集装箱等专用货车所占比例偏低,远不能满足广大旅客和货主的需求。 2.运输站场基础设施建设滞后 由于种种原因,客货运输站场建设进度缓慢,到目前为止,在部分大中城市、相当数量的县城以及大多数乡镇,客货运输站场基础设施仍很短缺且设备简陋,成为制约道路运输发展的薄弱环节,影响了公路基础设施功能和车辆运输效率的充分发挥。 3.运输组织水平和运输效率较低 在部分地区,由于地方保护主义比较严重,存在着地区之间相互排斥、相互封锁的现象,在一定程度上使空驶率提高、运输组织水平降低,对建立全国统一、开放、竞争、有序的道路运输市场造成了消极的影响。 4.抽样调查数据不能为政府部门提供有价值的数据信息 作为公路运输抽样调查数据提供者的运输车主和数据利用者的政府管理部门和运输企业,在信息的有效性的认知上,存在着难以弥合的鸿沟。主要表现为:一是数据主观失真。由于抽样调查过程缺乏制约与监督,加上某些车主对抽样调查认识存在着距离,个别车主因逃缴规费而心有余悸,害怕如实填报,会增加费税或者受到超载处罚。实践中,经常会出现如下问题:(1)少报运量,多报燃油消耗。(2)多报运距,少报经济收入。(3)多报车辆停驶日、车辆空载等情况。二是数据适用性不强。抽样调查产生的数据,一方面为政府部门提供全社会公路运输量,是政府统计局测算第三产业的经济效益,测算本地GDP的依据之一。另一方面为运输企业提供运输效益、油耗等指标,是企业改进管理方法的重要依据。实践中,由于抽样调查方案本身的缺陷和调查单位的自身原因,抽样调查数据往往小于实际运行的数据,大大降低了数据的利用价值。 四、加快公路交通发展的对策与建议 1.加大运输结构调整,做大做强市场主体 在企业组织结构方面,从治理机制入手,以“专、精、特、新”为发展方向,鼓励社会力量大办运输、办大运输。在运输组织结构方面,积极推行高速快客、超长线路实行集团化、公营化;跨区线路、危险货物、现代物流、站场经营公司化;其他线路、维修、检测、驾校等经营方式多元化。在运力结构调整方面,高速公路和国道主干线客运以高级客车为主,城乡客运以中级客车和普通客车为主,货物运输大力发展集装箱车、厢式货车、特种专用车辆,加快普通敞篷货车的厢式化进程。 2.提高运输生产力,加快道路运输发展 采取多元化筹资的方式,鼓励扶持各类经济组织和个人投资建设客货运站场;同时切实做好客运站的规划、选址和建设工作,以适应现代化城市发展和新农村建设的需要。 3.强化运营治理,加强道路运输安全 一是加强安全生产责任治理,严格实行安全生产监督责任检查制度,把安全责任至上而下细化分解,落实到部门、落实到个人。二是加强营运车辆技术治理,坚持和完善运输车辆技术等级评定制度和定期维护制度,切实规范营运汽车综合性能检测站行为。三是加强对客运站的监督治理,切实加强营运客车安全例检和进站车辆经营资格的审查,果断防止超员车辆、“带病”车出站运行。 4.严细市场监管,创造规范运输环境 一是按照“先易后难,分步实施”的原则,逐步解决运力大于运量的问题。二是监督治理机制,全面清理和规范运输行业各类收费项目,大力开展运输专项治理。三是多元经营机制,积极实施运输市场多种准入模式,探索推行主干线、热线客运线路经营权招投标,通过市场化运作,建立良性、公开、公正的运输环境。 5.规范执法治理,加强执法队伍建设 按照“设权应法定、有权必有责、用权受监督、侵权须赔偿”的原则,进一步建立和完善 行政执法检查制和过错责任追究制,确保执法人员在实施行政许可、行政处罚和监督检查时,严格按照法定权限、范围、条件和程序办事,树立良好执法形象。 国民经济论文:体育经济对国民经济的作用 (一)体育经济的发展直接支持我国经济的发展 在国民经济的组成中农业是人类生存的源泉、是立国之本;工业在国民经济中占有最重要的地位,它是国民经济中的中坚力量。这两者的发展加快了其它产业的发展进程,而体育经济作为新的国民经济增长点正朝着积极的方向发展,逐渐对国民经济提供比较直接的影响。尽管我国体育经济的发展比较缓慢,但就其发展势头来看大众对于竞技表演、健身活动和体育器材等消费有提高的趋势,这种态势使得越来越多的投资者把注意力集中到了体育产业的环境中来,使得体育产业得以不断扩大,可以说体育产业的发展是我国经济发展的潜在力量。 (二)体育经济的发展带动了服务业的发展 自从服务业这个分类出现后,服务业中任何一个产业发展都不是独立的。体育产业既然属于服务业中,它必然离不开通讯、旅游等相关产业的支持。所以体育经济的发展也必然不会是孤立发展,它一定和这些产业有着联系,这样就产生了体育经济的发展对其它服务行业发展的带动作用。这种“发展”带动“发展”的模式更有利于产业结构的优化组合,从促进中整合优势、拓宽服务行业的发展范围并带来更多的附加值。体育产业由于其特殊的性质使它位于产业链条的顶层,因此它的发展或多或少对制造业等相关行业会起到积极作用,进而对国民经济的总产值产生推动作用。 (三)体育经济的发展创造更多的机遇 国民经济是否真正发展,除了与GDP持续增长率有关之外,就业率的高低也是重要参考因素,反过来判断某一产业对国民经济的贡献力量,除了其GDP增长的贡献率之外,也要对其在社会就业方面的贡献进行评价。[1]虽然体育产业的发展相比其它产业的发展仍处于相对较低级别,但级别低从另一个角度看说明它还有进步和发展的空间。那么体育产业的发展给国民经济的发展扩宽了道路,道路宽了最直接的需求就是要有更多为之服务的人员,即增加了就业的机会。就业的机会多了,人均生产总值就提高了,最终对国民生产总值的提高势必会产生一定的影响。所以,国家及各级地方政府都应对体育产业的发展给予更为广泛的关注和支持。 (四)在体育经济的发展中国民素质得到提高 体育在人们的生活中具有不可替代的作用,从它的产生、发展直到今天的健身和竞技表演,体育时时刻刻都在影响着人们的生活。人们对体育的认识,不断改善着人们对世界的思维方式。体育给予人拼搏进取、勇于面对、顽强毅力等品格,这些品格影响着人们在生活中不断求实进取的精神。体育在精神上给予人这么重要的价值,人对体育的关注也必然会更加紧密,这种关系使得体育产业、体育经济有了不断发展的人群、时间和空间。那么,体育经济的发展势必会给人们提供更优质的服务——比赛、产品等。人们在体育中汲取的能量越多,体育带给人们的进步和发展就越大。所以,体育经济的发展对国民素质的提高具有积极作用。 我国体育经济的发展存在的主要问题 (一)受政府掌管的传统体制制约 体育产业主要由竞技体育和大众健身两部分组成。而在中国这两个方面主要都是由政府掌控,都要服从国家政策法规的相关规定。虽然我国的体育市场化也在逐步推行,但大多数的比赛仍是由国家和各级政府主办。这就容易造成赛后许多场馆要么被拆除,要么许多体育设施、设备都在赛后随意堆放或废弃闲置。所以我们更需要管理整合这些资源,或由企业出资赞助比赛,甚至修建场馆、购置体育设备器材,政府在政策上适当倾斜。例如,赛中企业可以进行广告宣传,赛后体育场馆由企业管理,并适当减免营业税收等。这样的方式,既可节省政府投资比赛的相关费用,又能使大众走进更多更好的休闲娱乐场所,对全民健身、大众身体素质的提高大有益处,更能为我国体育经济的蓬勃发展起到很好的推动作用。 (二)体育产业的盲目扩张 随着体育事业在我国的迅速发展,越来越多的体育项目、体育明星被大众所熟识和喜爱。中国飞人刘翔、小巨人姚明等体育明星常常以超级明星的形象出现,人们对他们的喜爱往往体现在和他们相关的产品、设备和运动项目上,这是体育明星的商业广告价值的体现。这样的运营模式使得经销商很快就能将产品销售一空,经营规模得以不断扩大。这种情况带来的弊端是运营商不求产品的升级换代,盲目地进行产业扩张,产品质量跟不上产业扩张的速度,久而久之让消费者感觉质量平平、价格过高,逐渐失去关注,致使一些民族的体育品牌破产或并购。这自然会对国家的体育经济产生一定的负面影响,进而影响我国经济的发展。 (三)体育运动意识的缺失 随着生活水平的提高,人们已经不再为能否吃饱穿暖发愁,取而代之的是健身娱乐活动的不断丰富。目前,国内的很多人将娱乐的重点都集中在唱歌、打牌上,而积极主动参与体育活动的人数却不是很多。在中小学校,受到升学压力的影响,学生的体育课和户外体育活动时间更是少之又少,加之大众对身体健康认识的不足使得学生也觉得体育健身可有可无,这些都导致学生的身体素质在逐年下降。我国大众体育意识的淡薄,势必影响到体育经济的发展,这也是负面影响的重要因素。目前,除了足球、篮球和排球等少数项目之外,很多体育项目尚未完全建立俱乐部制度,虽然也存在一些体育资源交易或者交换活动,但是并没有形成真正的良性自主的体育产业链条,少量的带有体育产业的活动也不规范,并缺乏完整性,体育产业结构、产业质量有待调整。当前,一些与体育相关的企业普遍存在规模小、技术水平不高、缺乏活力等问题,市场竞争力不足。[2]如果大众能够清楚地认识到体育的重要性和不可替代性,将体育活动列入个人的生活 计划中,首先会减少因为运动少而造成的一些疾病,以使身体更健康精神更饱满。其次,如果大众对体育有正确的认识并积极行动起来,我国的体育产业就会不断扩大,成为体育经济不断发展的动力,成为我国经济发展的重要影响因素。 总之,体育不仅能锻炼人的身体和意志,还能丰富人的精神生活、改善人的生活质量,最终达到促进国家精神文明建设的目的。人通过体育在锻炼身体方面得到满足,体育经济才会有发展的基础并带来巨大的社会效益。我们要充分认识体育经济在我国经济中的重要地位,注重体育事业的长远发展,使我国体育经济不断开辟新的历史水平,创造新的丰硕成果。 国民经济论文:对国民经济核算系统变化的考虑 一、供需框架 为了揭示制度变迁的规律,新制度经济学根据制度变迁主体的不同,把制度变迁划分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁两类。在这一领域成绩最为突出的是V?w?拉坦(VenronW?Ruttan)和林毅夫。v?w?拉坦应用他对技术变迁的研究方法来研究制度变迁,将舒尔茨和诺斯等的理论推进了一步。 二、主体博弈 一般来讲,SNA供给的主体主要是政府(官方)。供给结构单一、成本巨大、投资期长,风险远高于收益。官方供给SNA的目的是为了满足宏观经济管理的需求,因而SNA在此具有公共品的性质。相比而言,SNA需求主体则不同,它由政府、企业、个人所组成。需求主体多元化,因而需求的利益目标(动力)不同(注:在此所言的需求利益目标,类似诺斯的术语“外部利润”):对政府而言,其需求目标基本为宏观经济管理和国际比较;对企业而言,其利益目标包括企业管理、经营的市场成本最小化(利润最大化)以及企业家个人努力的社会实现;对个人而言,其对国民经济核算资料的需求是为了寻求完备信息,减少市场交易的环节和风险,即减少交易成本,从而增加其经济利益,实现其个人经济目标函数最大化。 SNA供给与SNA需求主体、目标既然存在上述差异,同时,SNA所具有的巨大信息含量和丰富的方法,使人们在考虑国民经济核算改革时,必须首先对SNA供给与需求之间的引导机制加以重视。 三、基于需求缺口的变迁方式 由于需求主体多元化、需求目标函数多层次化,相对于供给主体的单一结构及目标函数的单层次化,就存在一个需求缺口,这反映在对SNA信息的总量及结构需求分布上。可以说,SNA进一步改革的目标之一就是消除这种需求缺口。 消除需求缺口,从理论上讲应存在两种情况: 一是减少SNA供给,二是增加SNA需求。然而对于SNA来讲,显而易见的是,政府的供给如果是理性原则下的行为,一般是增加而不会减少。由于公共品具有非排他性、非竞争性,因而最好由政府来承担,在此政府不妨进行“垄断生产”.客观地讲,消除SNA需求缺口最好由增加SNA需求着手。潜在需求主体、目标的显性化就是诱致性制度变迁在SNA中的一种制度安排体现;并且,这种制度安排在一定程度上类似于古典经济学中萨伊定律(Say'sLaw)所描述的现象,即供给创造其自身的需求。政府可以通过特殊功能,扩大对国民经济核算信息及优势的宣传,以及安排相应配套的措施来进行SNA的强制性推扩,即强制性变迁。因此,国民经济核算制度变迁,最主要的特点是强制性变迁。 四、为什么是强制性变迁 国民经济核算体系本身是维护宏观经济管理的有力工具,其作用就在于减少国家机器运行的交易费用。因此,以制度变迁为背景考察的这种制度,从根本上就决定了强制性的特。 此外,国民经济核算公共产品的认识,制度安排中“搭便车”的问题也是决定国民经济核算强制性变迁的原因。 国民经济核算公共产品性质的认识: (一)国民经济核算是公共产品 这一观点最早是由邱东教授提出的。因为国民经济核算具有公共产品的两大属性,即非排他性和非竞争性,因此在属性上就具有了公共产品最根本的特点。 这一论述可以归结为两个理论:一是信息的公共产品性质;二是国民经济核算作为制度安排的公共产品性质。作为第一个理论基础,来自信息经济学关于“信息作为一种商品”的研究,信息是商品的关键是信息具有公共产品的特性。在这方面有杰出贡献的有萨缪尔森、海德和阿罗。信息是公共产品,自然以信息库出现的国民核算体系也就具备了这种特点;第二个理论基础,来自制度经济学的研究。 根据制度经济学的研究,制度安排是一种公共产品,而这个公共产品一般是由国家“生产”的。 两种理论基础,决定了国民经济核算具有公共产品这一性质。所以,不管是作为一种特殊的公共产品,还是单独作为一种制度安排,国民经济核算变迁就应该是强制性的。 (二)解决制度安排中“搭便车”问题 所谓“搭便车”,是指某些人或团体在不付出任何代价的情况下,从别人或社会获得好处的行为。“搭便车”是产权经济学家探讨的一个重要问题。在他们看来,公共产品是“搭便车”产生的根源之一。“搭便车”的直接后果,就是人们可以简单地利用国民经济核算体系这种制度安排,而无需付费。这样,创新者的报酬将少于作为整体的社会报酬,从而使创新者缺少激励。 五、较为一般的集体行动(注:此说法是为了区分统计与一般制度分析中的集体行动) 国民经济核算改革的诱致性安排,可能会是政府更看重的。因为,政府需要了解权力以外的变迁因素。在强调制度变迁主要力量的方面,国民经济核算变迁是强制性的;而在强调核算变迁的目标等方面时,这种诱致性变迁就更重要了。 诱致性变迁的主体一般是一群人或一个团体,通过诱致性安排所达成的变迁,其制度结构的稳定性也更高。这就是国民经济核算体系与整个社会的市场应用结合更接近。而根据杨仲山的论证,国民经济核算体系内部本身是市场化的。 在改革初始阶段,政府的强制力是最突出的,其他经济主体的作用在这时是较难发挥的。因而,有关国民经济核算改革的各种利益团体、利益个人可能会感到,这种变迁的起始与他们无关。他们作为个人的、集体的行动并不会影响改革的发生,但接下来情况就会有变化。在目前情况下,国民经济核算体系主要是为政府管理经济服务。而在市场经济发展的过程中,其他经济主体会增加对国民经济核算的需要,他们需要通过这种工具(或制度)提供的相关服务,来帮助自身增强竞争的实力。因此,各经济主体对国民经济核算信息、方法的需要会增加。而从相反的角度来看,对于国民经济核算体系本身来说,其实提出了国民经济核算的“宏观核算微观化要求”. 对核算信息与方法的大量需求,是目前核算体系的“外部利润”之一。由此,除政府以外的其他各经济主体会在国民经济核算改革中扮演一定的角色,起到相应的作用。而由各相关利益个人所组成的团体,就会形成有关核算改革方面的集体行动,以便使这项改革按照满足他们要求的方向去演进。他们会提出各种变革的具体措施,如变革现有的调查方式以得到更为准确的市场数据;对服务行业新的分类与核算;非正规部门活动进入核算范围;增加信息产业方面的新内容,等等。总之,集体行动会在国民经济核算改革中发挥作用。 为此,需解决制度供给与激励安排的问题。这体现在:一是SNA改革不仅需要持续的制度供给,以提供SNA体系发展的稳定外在环境,而且就SNA体系内部也需要持续的制度供给,特别是加大开发核算与实际经济联系的力度,拓宽核算在实践中的具体应用范围,而不仅仅是满足政府宏观经济管理的需要。这有助于SNA体系的完善和发展,从而体现联合国1993年版SNA所倡导的主旨:更新、澄清、简化、协调。无论是在理论体系上还是在实践中,SNA都须达到理论与实践的充分结合,这需要 通过制度来安排一种有效的激励结构。例如,SNA的持续修订就是制度化的原始体现。二是由于制度能够规避不确定性和风险,从而这种激励结构使得SNA所提供的信息流在流量和流向上与市场的信息流相适应。这不仅反映在SNA不同需求主体与SNA供给主体对SNA信息流的要求上,而且还体现在市场自身对信息流分割的程度与SNA所能提供的信息流相吻合的程度上。衡量一个激励结构的安排是否更为有效,这取决于制度安排的路径依赖是否能够对现实SNA改革在方向上的锁定程度。由于SNA各种主体一般都具有经济理性,他们都期望自身经济效用最大化,因而信息博弈显然呈多元化,并出现多态均衡,这使得SNA进一步的改革也必须要持续而稳定地供给。 另外,SNA体系也具有区域性和超区域性的双重特性。这表现在SNA不仅有联合国的版本,各国也有适应其本身特点的SNA,尽管各国的SNA都是以联合国SNA体系为基本指导原则的。因此,我国的SNA制度安排需要做出相应的灵活性和开放性的调整。 国民经济论文:国民经济发展中的问题研究 摘要:国民经济的持续、快速、协调发展,关键是要在经济增长方式的转变过程中,把加快产业结构的调整和优化作为主要途径。特别是要创新发展以高新技术为特征的现代装备制造业作为突破口,加快我国的技术进步与自主创新进程,努力造就出一大批高素质的劳动者和创新型人才,这是实现我国国民经济在更高阶段上持续发展的重要保证,也是加快实现全面建设小康社会和逐步实现我国国民经济现代化的重要条件。 关键词:协调发展;创新;装备制造业;人才 改革开放以来,中国经济逐步走向强盛,我们的国民经济年平均增长速度都保持在9%左右,我们国家现在的经济实力已经和解放初期不可同日而语了。国民经济的发展带来物质财富的增加,居民的生活水平也得到了大幅度的提高,实践证明,中国经济的逐步强盛,就是坚持正确的经济发展道路的结果。但是,我们还要看到,现阶段,我们国家的国民经济与发达的资本主义国家相比来说,我们的经济还处在发展的过程之中,我们的国民经济还不够强大,我们国家还需要大力发展国民经济。 一、国民经济各产业和行业的协调发展 国民经济这个范畴,包括各部门各行业各企业,如第一产业中的农业、第二产业中的工业、第三产业中的商业、交通运输业等。在不同的产业部门内部又分为许多行业,如农业中的饲养业、林业、种植业;工业部门的钢铁、机械制造工业等;商业中的批发、零售业等。各个行业之间相互联系,形成国民经济的有机统一体。 1.国民经济按比例协调发展的规律国民经济的运行有其自身的规律性,如果国民经济的发展违背了客观经济规律,那么它的发展就会遇到波动与障碍。国民经济运行的规律性,主要体现在国民经济的协调发展上。国民经济的协调发展,就是各个产业、各个行业、各企业,在生产经营过程中都能相互提供所需要的各种原料、材料,同时又能把生产出的大量产品顺利地销售出去,既要满足各生产企业对生产资料的需要,又要同时满足城乡居民不断提高生活水平的需要,形成第一、二、三产业之间发展的合理结构,以及各产业内部按比例地协调发展,从而实现国民经济与社会发展的最优化,这就是我们所说的国民经济协调发展问题。 农业的发展是保障国民经济全面发展的基础。农业生产的产品除了农村居民自用部分外,还要提供给城市居民的生活需要,向部分工业企业提供充足的粮食、禽畜等产品作原料。另外,工业生产的产品,还要有一部分用来满足农业生产和城乡居民生活的需要,对农业扩大再生产的规模和发展速度起着重要作用。 工业是国民经济发展的支柱。工业部门生产的产品,要能满足工业再生产和城乡居民对生活消费用品的需要。在工业内部各行业和各企业之间,生产的各种劳动资料和各种不同性能的零部件及各种原材料,要能相互满足需要,工业的各行业和各企业的生产才能协调地发展。除农业、工业之外的交通运输业、金融业、商业等行业,也在国民经济的物质生产过程中起着举足轻重的作用。比如交通运输业,生产部门生产出来的产品要经过运输,才能从生产地运到销售地,运输业如果发展不够,就会有一些产品运输不出去而无法销售,会制约生产的发展,所以运输业是和直接的物质生产过程联系在一起的,也是国民经济的一个重要部门。国民经济各产业之间以及各产业内部是相互联系的,需要相互的协调发展,才能促使国民经济结构更加合理。所谓结构合理,就是它们要符合一定的比例关系。它们之间比例关系协调的具体表现,即产品的产量和质量相互满足需要,形成资源的合理配置,如果某一种数量的商品不能满足购买者需要,它们的价格不仅会上涨,甚至购买不到,这就会影响购买者的生产;如果某一种类的产品生产过多,大量被积压,这又会造成物资和生产这些产品的劳动力的大量浪费,这两种情况,都会给国民经济的发展造成损失。为了能使经济结构在发展过程中经常处于合比例的状态,国家还必须加强宏观调控,处理好各产业及其内部之间的比例关系。 2.加快产业结构的调整与升级。实现经济增长方式的根本性转变 改革开放以来,中国经济发展取得了世人瞩目的成就,经济总量及其增长速度处于国际前列。然而,在这种高速增长的背后,中国经济发展过程中还存在着深层次的结构性矛盾,主要表现在:各产业之间的比例不尽合理,有些企业生产技术水平和创新能力落后,国民经济整体素质有待进一步提升。因此,只有对产业结构问题进行战略性调整,同时实现经济增长方式的集约型转变与全面发展,才能解决这些问题,并从根本上保证我国经济发展的协调性和持久性。 从国际经济环境看,经济全球化已是大势所趋,世界各国尤其是发达国家都在加紧进行经济结构调整与升级,这对于我国来说,机遇、挑战并存。我国必须实现产业结构与增长方式的调整与转变,这既是我国适应日趋激烈的国际竞争的需要,也是我国国民经济发展的内在要求。从国内来说,我国国民经济的持续、协调发展与人口、资源、环境问题的约束日益突出,经济结构调整与增长方式的转变,提高经济增长质量和效益,是促进国民经济的持续、协调发展的中心内容。 从当前来看,我国部分产业发展层次偏低与经济增长方式粗放使得一些产品不能满足人民群众日益增长的物质需要,形成结构性的供过于求。“在全国600种主要消费品中,今年上半年供求基本平衡的商品170种,占28.3%;供过于求的商品430种,占71.7%,没有供不应求的商品,与2005年下半年相比,基本持平。”[1]由于我国经济增长方式呈现粗放的特征,在国际分工中处于不利地位,导致核心技术能力与产品严重地受制于人,不得不依赖进口。“我们不得不面对这样的窘况:卖8亿件衬衫才能换一架A380空客;100%的光纤制造装备、80%以上的集成电路芯片、70%的轿车制造设备都要依赖进口。”[2]这些状况说明,产 业结构的调整与升级已经迫在眉睫,否则我们就只能处于产业的低端,处处受制于人。要摆脱这种状况,就要加快产业结构的调整与升级,而产业结构调整与升级的关键在于实现技术进步与技术创新,在于具有一大批掌握关键技术和自主知识产权的创新型企业,这才是实现产业结构调整、升级的基础。 我们还应看到,依赖于生产要素高投入为特征的经济高增长,不仅消耗了大量资源,而且对环境产生了巨大的挑战。“火力发电煤耗比国际先进水平高22.5%,大中型钢铁企业吨钢综合能耗高21%,水泥综合能耗高45%。目前我国国内生产总值约占世界总量的4.1%,而原油、原煤、铁矿石、钢材、氧化铝、水泥的消费量却分别为世界消费总量的7.4%、31%、30%、27%、25%和40%。”[3]众所周知,土地是宝贵的自然资源,是人类赖以生存和发展的基础,按照国家统计局和农业部公布的相关数据,我国的耕地面积在1996-2003年的7年中,由19.5亿亩减少到18.5亿亩,整整减少了1亿亩[4]。这种高消耗、高排放、高要素投入的经济增长难以支撑中国的未来发展。这种粗放型增长所伴随的资源、环境透支问题必将累积出更多矛盾,必然长期制约中国经济的发展。因此,国民经济的持续协调发展的内在要求必然是要转变经济增长方式,走集约化发展的新型工业化道路。在我们加大产业结构调整和经济增长方式转变的同时,要注重完善社会主义市场经济体制的发展与完善,发挥市场在资源配置中的基础性作用,以提高资源配置效率和产业竞争力为中心,消除部分行业的产能过剩问题与资源、原材料的结构性短缺问题,促进生产要素向效率更高的部门和企业转移,推进产业升级与经济增长方式的根本性转变。 二、创新发展现代制造业与中国经济的持续、快速、协调发展 我国是一个人均自然资源比较贫乏的国家,靠资源投入型的粗放型增长模式,对于我们这样一个大国来说,将是难以持续的。要实现国民经济的持续、快速、协调发展,归根结底要依靠提高劳动生产率来实现,而提高劳动生产率的关键又在于技术进步和技术创新。随着工业化的不断推进,技术特别是高新技术的发展日益起着主导作用,我们的工业要想拥有持续的增长空间,就必须拥有以自主创新为基础的核心竞争能力,这就要求我们必须在技术创新上有所作为,必须大力发展生产力,从而推进产业结构升级,实现经济增长方式的根本性转变。而先进的机械设备,则是现代生产力的重要组成部分。因为在国民经济体系中,现代机械装备制造业是制造生产资料、生产现代劳动工具的企业,它是其它一些工业发展的载体和基础,也是实现经济持续增长的重要支柱。但我国工业企业使用的各种设备,前面提到有许多是从发达国家购买的,严重地依赖外国,单纯依赖引进只会我国企业的自主创新能力受到抑制并弱化,使我国的企业“空心化、边缘化”问题更为严重,这是我国现代装备制造业发展缓慢的重要原因。我国自己必须研制具有知识产权的具有先进性能的机械设备,运用先进制造技术改造传统产业,为我国的新型工业化提供先进的技术装备,加速产业结构升级和实现经济增长方式的转变,是实现国民经济持续协调发展的重要保证。 采用先进的机械设备能提高劳动生产率和在国内外市场上的竞争力。先进的机械设备,在生产过程中,比起同种类的老式机械设备来,它的运转速度会快得多,从而就能提高劳动生产率,在相同时间内,比起使用技术落后的机械设备来,就能生产出数量更多、质量更高、附加值更高的产品,从而在国内外市场上形成更强的竞争力。企业提高了劳动生产率,就能降低生产成本,获取得更多的利润,这就会使采用先进机械设备的企业能不断扩大再生产,从而推动国民经济的发展。 发展为工业部门各行业的企业所使用的先进的机械设备制造业。我国要逐步实现工业化,就不能只是个别企业采用先进的机械设备,应是每个产业和每个行业内的一些企业,在生产经营过程都采用先进的技术设备,这就会使我国逐步实现工业化。在第一产业和第三产业中,它们内部的各行业也必然会逐步发展起来。在农业产业内的谷物种植业,采用先进的各种机械进行翻耕播种、施肥、脱粒和入库,会大大加快整个谷物生产的过程;在畜禽饲养上,饲料加工工业生产的发展,能提高饲料加工的速度,以扩大饲养规模;在第三产业交通运输中,我国研制出了提高速度的火车,这就能加快货物和人员运输的速度,使同一列火车在和过去相同的时间内,就能增加运输量,大量生产出各种高性能的汽车,也会加快运量和速度;在商业经营中,采用电子网络技术,可进行远距离的交易,这不仅能加快交换过程,而且能够降低交易成本。上面的几个事例表明,使用先进的机械设备,不仅仅是工业企业使用这些先进的机械设备,能使国民经济逐步实现工业化的现代化,在第一产业和第三产业的生产经营过程中,广泛采用先进的技术设备,也能逐渐实现它们的现代化,从而使我国的国民经济各产业各行业都能逐渐实现现代化。 时下,我国所使用的相当一部分高新技术设备与现代装备还主要依赖于外国进口,暂时进口一些是可以和必须的,但是,这决不是长久之计,也绝不是我们的强国之计,单纯依靠引进和购买,我国的工业现代化是没有发展基础的。象我们的钢铁企业,从产量上来说已经很大了,但有些品种我们还不能进行生产,我们三峡工程建设所使用的特种钢板是进口的,我们生产的小汽车所使用的一些薄钢板、发动机等关键零部件还不能自己制造。随着生产的发展,核心零部件仅靠购买显然是不能支撑产业持续发展的,这会制约我们整个产业的发展。因此,我们大力发展机械设备制造业,需要以体现高新技术为特征的现代装备制造业为突破口,重点解决产业升级所面临的重大装备和关键技术。 现在科学技术发展的速度非常快,产品更新、设备更新周期越来越短,不断有新技术被发明创造出来。“现在世界的发展,特别是高科技领域的发展一日千里,中国不能安于落后,必须一开始就参与这个领域的发展。”[5]任何一种高新技术产品,对其技术和产品进行反复研究、试验,一次不行二次,二次不行三次,最终是会取得成功的。我们发展高新技术和现代机械装备制造业,现在已基本具备主要依靠自己的力量进行技术创新的条件。现在全国各高等院校和自然科学的院所,在各自然科学和应用学科方面,都已培养出了许许多多的科学技术水平很高的科学理论家和工程技术专家。为了使某项科技研究能较快取得突破性成果,我国可以把一些行业与企业的相关高级专业人才适度集中起来,改变分散进行研究的状况,以一些具有相当规模的企业或研究院所为依托,按每位专家的专长和工作需要进行分工协同攻关,联合起来会更有利于完成待攻克的科技研究任务。我国的科学家很多都是具有真才实学而又努力工作的,有不少人有创造发明的才华,但我们必须组织好,让他们发挥专长,给他们创造工作条件和生活条件,没有条件,就是再有学问也很难有创造性的突破。中国古代就有四大发明,我相信,只要努力,中国成为世界科技创新的主流一定会实现,这样,产业结构的调整升级与经济增长方式的根本性转变就有了坚实的技术基础。 三、中国经济创新发展的人才举措 从根本上说,加快科技发展,实施自主创新,实现经济增长方式的根本性转变和国民经济的持续协调发展,都要取决于劳动者素质的提高和大量具有创新能力的高技术人才的培养,需要继续把教育放在优先发展的战略位置。由于我们国家的工业化进程是从一个贫穷落后的农业国起步的,客观条件决定了我国各类人才的数量和结构远远不能适应集约型经济增长方式的需要。人们对经济发展的思想观念还具有相当的局限性,把经济发展理解为主要是生产规模的扩大和单纯数量上的增长,尤其是有些地方的领导干部形成一种盲目追求产值与速度的思想和体制冲动,经济增长方式重外延的扩大,不重视发展内涵上的提高,经济增长方式的转变存在技术与体制上的约束。 1. 中国经济的创新发展需要一大批德才兼备的高级 经济管理人才。 这里讲的具有高级经济管理能力的人才,是指国家各级机关具有各方面的技术和管理才能并从事宏观经济管理方面的人才。由于国民经济管理涉及的面很广,国家机关需要有一大批德才兼备、善于驾驭社会主义市场经济工作能力的人才,需要他们从事宏观经济研究、各项经济政策的制定与执行,推进我国国民经济的快速协调发展。 国民经济是一个整体,因此,管理国民经济的人才,既要能够从全局出发,分析国内外经济形势,同时对国内各地区的企业和全国各行业的发展情况也要有所把握,还要尽可能掌握一些企业经营管理与技术应用方面的知识和技能,对企业生产经营和管理情况、生产过程中的工艺流程等要有所了解,从而在具体工作中能够准确把握经济运行中的实际情况。管理国民经济的高级管理人才,要通过对全国一些地区、一些行业、一些企业进行经常性的实地考察,深入了解企业的生产经营中的各种实际情况,从经济与社会角度考虑生产效率、生产质量、产业结构等等问题,进而采取各种措施,促使国民经济的协调快速发展。 2. 培育一大批具有战略开拓能力的企业经营管理人才。 在我国社会主义市场经济和加入WTO 的背景下,人才竞争特别是企业经营管理人才的竞争日趋激烈,对企业经营管理人才的素质提出了新的更高的要求,因此必须培养和锻炼出一批熟悉国际国内市场发展状况,懂经营会管理的现代企业家。企业是市场竞争的主体,企业管理者要勇于创新、善于创新,要善于任用一些具有新思想、新方法和创造能力的人才,特别是要有一些高水平的技术专家、工程师、高技能人才等,他们是企业在竞争中发展的源泉,他们的水平是高是低决定着企业在生产过程中创新活动的推进,决定着生产出的产品是否是市场上适销对路的高质量产品。因此,对具有战略开拓能力和现代化经营管理水平的企业经营管理人才要格外重视。 3. 培养一大批高级专业技术与技能型人才人才是企业竞争的核心,有了高级专业技术人才,企业才能不断进行技术与产品创新,因此,对我们这个发展中的大国来说,尤其需要造就一大批具有世界前沿水平的科技创新人才队伍,形成有利于自主创新的技术进步机制,以加速企业的发展和竞争实力的增强,推动我国的经济增长方式的根本性转变。 高技术人才的使用有利于我国国民经济的快速协调发展。大力培养出大量的高水平科技专家,他们对国民经济发展起着极其重要的作用。“现阶段我国在高层次专业技术人才队伍建设方面已取得长足发展,初步形成了一支专业技术能力强,在科研、生产、教育、文化、卫生等社会主义现代化建设各个领域的关键专业技术岗位上发挥骨干作用,做出突出业绩的高层次专业技术人才队伍。??涌现出了一批以袁隆平、吴文俊、王选、黄昆、刘东升、王永志等当代的高级专家群体,成为国家科技进步和社会经济发展的栋梁之材。??对推进高新技术产业化和理论创新、制度创新、科技创新、文化创新及其他领域创新发挥了重要作用,取得了载人航天、三峡工程、杂交水稻、正负电子对撞机等一批具有世界先进水平的重大科研成果。”[6 ] 这些具有深厚的理论基础和技术创新的高级技术专家,对我国研制新的高新技术产品,已经起着极为重要的核心作用。 大力发展先进的机械制造业,运用先进制造技术改造传统产业,加速产业结构升级和实现经济增长方式的转变,是实现国民经济持续协调发展的重要保证。已有的成功经验表明,我们国家不断走向富强的一个重要条件就是离不开人才建设。高技能工人也是发展现代制造业不可缺少的人才,因此在大力培养高水平的科技创新人才的同时,我们还必须大力培养出在技术应用层面具有创新能力的高技能人才。象桥吊工人许振超、模具钳工葛茂昱、车工郭嘉明、鞍钢机修工人李晏家等这些具有高技能的专门人才,他们爱岗敬业,有的还将自己的实践经验与创新成果写出书来出版。他们在实际工作中技能熟练,大大提高了劳动生产率。但我们拥有的高技能的熟练工人,总的来说在数量、质量上还远远不够,仍不能满足国民经济快速协调发展的需要。“在发达国家,高级技工占技工总数的30 % —40 % ,我国高级技工仅占技工总数4 %。差距之大,促使我们认识到必须尊重高技能人才,关心高技能人才,培养高技能人才。”[7 ] 从这个数字看,随着技术进步的节奏越来越快,要实现经济增长方式的根本性转变和国民经济的快速协调发展,要提高我国企业的劳动生产率,技术工人的素质与能力的要求必须与时俱进,传统的技工人才标准已越来越显露出局限性,有必要采取有效方式,大力培养出数量更多和技能更好的技工人才。这与我国加快产业结构调整与升级,实现经济增长方式转变,走新型工业化道路的目标是紧密相连的。科技是不断发展的,培养的人才也必须与时代同步。我国的国民经济各行业和各企业发展的各个领域、我国社会的政治、文化、教育、卫生各个方面都必须造就出一支具有相当数量的高级专业技术技能型人才,即必须大力培养出大批适应全面建设小康社会和实现国民经济现代化要求的高层次专业技术人才队伍,才能不断推进我国国民经济的快速协调发展。 经济增长方式的根本性转变和国民经济的协调发展,关键是要在经济增长方式的转变过程中把加快产业结构的调整和优化升级作为主要途径,特别是要大力发展以高新技术为特征的现代装备制造业作为重点突破口,加快我国的技术进步与自主创新进程。要努力造就出一大批高素质的劳动者和创新型人才,这是实现我国国民经济在更高阶段上持续发展的重要保证,也是加快实现全面建设小康社会和逐步实现我国国民经济现代化的重要条件。 国民经济论文:国民经济管理创新思路的探索 当前我国正处于由传统的工业型经济向先进的知识型经济进行转变的过程之中,由过去的粗放型生产方式逐步向集约化发展,从而使得数量以及质量进一步得到提升,并且使得中国整体的经济进步,通过经济的不断发展,促进整个社会进一步民主、自由以及先进化。由此可见,新时期的发展任务就是将国民经济管理进一步完善和创新,从而为整个中国的经济发展有所贡献。传统工业在当前发展过程中不能使过剩的需求得到满足,粗放的经济模式已经不能适应中国的当前发展了,因此,制度也应随着时代的进步而进行相应的改变,从而达到创新,来与当前的发展相适应。国民经济制度是我国当前亟待解决的问题之一,由于我国有着悠久的发展历史,并且沿用传统的经济管理方法至今,该管理在中国的经济发展中存在着很大的惯性,因此创新的过程会存在着相应的阻碍,并且耗时较长。我国当前的经济管理仍存在弊端,需要进一步坚定信心并且结合相应的问题进行完善。 一、从本质层面看国民经济管理制度的理念创新环节 (一)职能理念创新。 在传统经济的发展过程中,经济管理制度的主要目的是为人民创造出更多的物质财富并且使得社会总供给的财富与人民所需要的财富相平衡,从而促进经济的平稳发展;并且使得生活以及生产资料进一步得到平衡以及完善。而当今社会仅仅是发展过程中起着重要作用的方面之一,由于生产力的发展以及信息的进一步完善,人们的要求上升到精神层面,因此,在发展过程中更应将原有的发展模式进行抛弃,从而不断在创新过程中融入新的对于精神层面的重视,使得人们的精神需求得到满足。 (二)国民经济管理制度特征理念的创新。 当前的发展过程中,经济、政治以及文化三者很好地进行融合,因此,国民经济管理不仅与经济相挂钩,还具备着相应政治上的特征。国民经济管理的内部有严明的政治等级制度划分,该做法使得行政主体与经济主体相挂钩,两者相互吸收融合,从而达到共同进步共同发展的目的。经济主体间受着政治主体等级的限制,政治主体间又存在着微观、宏观经济的微妙关系。新的国民经济管理体制主要依靠契约管理,而没有太多关于行政上的束缚,管理依法进行实施,由此可见法律在当前的经济管理过程中起着十分重要的作用,是当前发展过程中的宏观主体。而由于与等级制度挂钩后又进行了相应的创新,因此,宏观管理的主体之间也不是单纯的上下级关系了,而是同样作为微观主体,融合了经济层面的关联后,相互借鉴,并且在重要事件发生时进行相应商议以及谈判的关系,在此过程中将意见进行统一,从而找到适合当前发展的最佳方案,并且在此过程中时刻利用法律将行为进行规范。由此可见,宏观主体以及微观主体的权威来自于对于相应法律的遵守,而不是经济以及政治上的差别,法律权威对于微、宏观主体来讲是最应优先遵守的,法律权威是行政权威行使的前提,因此,依法调控是极为重要的。而依法调控顾名思义就是依据法律条文的规定进行相应的合理调控,并且在调控的过程中时刻与法律相挂钩,即便是在十分紧急的情况下也必须在法律允许或者法律授权的情况下在进行相应的调控。只有依据了法律进行调控,政治权威以及经济权威才能够在经济管理的过程中得以实现。 二、从管理层面看国民经济管理制度理念的创新环节 国民经济与我们生活密切相关的无外乎是物资资本和货币资本的投入以及产出,由此可见对于货币资金的流通、自然资源的合理利用和及时管理、物资的管理以及货币资金的存取都是相互调和,从而促进国民经济管理的各个方面。综上所述的国民经济仅以资金和相应的物资共同流动作为主线。传统时期的经济模式内容十分简单并且相应的管理属于粗放型,人们对于物资存在过多的着需求,而没有过多精神上的需求,而如今时代不断的发展,我国经济有所进步,人们的观念也有所改变,因此对于精神上的需求开始注重,使得物资的需求趋于正常。 三、从运行层面看国民经济管理制度理念的创新环节 (一)政府组织变革。 随着我国政治经济体制的不断改革与发展,我国的政治以及企业开始分离,并且政治与经济也随之分离。改革后我国的政府组织与经济组织相独立,政府不对于经济进行相应的直接控制,而是使得国有企业与民营企业共同在同一环境下公平竞争,该做法不仅提供了更多就业的机会,进一步促进了国民经济的活跃发展,也使得经济创新路上的阻碍得以消灭,为经济方面今后的管理进一步提供便利。并且相应政府组织的领导,应勇于对垄断进行打破,在政府对于经济的控制过多时,及时对此情况进行制止,从而保证经济的自由发展。政府在其间起到的作用仅为宏观调控,切不可过多参与,从而扰乱了原有的稳定经济秩序。政府还应对相应的民众组织进行扶持,使得国有和民间经济共同协调发展,使得经济平稳运行,并且促进民间经济的发展,从而使得民众的生活水平有所提升。 (二)国民经济管理组织中的社会自组织生长。 国民经济管理的重要部分即为国民经济管理组织中相应的社会组织。建立国民经济管理组织的社会组织的重要意义是通过第三部门来对国民经济管理进行进一步的完善,在此过程中对相应的社会责任进行承担;使得政府的负担较之前相比有所减小;让更多民众参与到相应的管理中,使得管理过程进一步民主化、透明化以及完善化;并且使得当前社会在遵守法律规定的前提下进一步得到相应的完善,从而实现促进我国经济不断发展的最终目的。 (三)权力平衡和分隔的组织结构。 政府在参与经济管理的过程中应对其自身的行政身份进行合理的运用,在政治责任与经济责任相结合的时候,其职能也进行了相应的改变,与之前相比拥有了更多的责任。因此,随着时代的不断发展,经济的不断进步,创新后的国家管理体制中,权利应进一步划分清楚,该做法不仅会使得相互推卸责任的现象得以减少,还会使得在今后的管理过程中对责任进行追究,进一步提升经济管理的总体效率。 四、结语 综合以上所述,国民经济管理涉及到经济、政治以及法律等方面,内容十分广泛,改革难度较大,而随着当前时代的不断发展进行相应的创新有十分的必要,因此,本文结合当前发展的实际情况进行分析,以法律作为主体,将政治和经济相分离,从而促进我国经济管理的进一步发展。 国民经济论文:增值税转型与国民经济可持续发展 摘要:增值税抵扣制度的不同,造成投资者的实际税收负担有所不同,对国民经济的可持续发展分别产生投资需求拉动效应、经济结构调整效应、通货膨涨刺激效应、税收累退效应。当前应采取“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合。 关键词:增值税 增值税转型 国民经济 可持续发展 宏观经济形势的变化,使得我国税制结构的主体税种――增值税的转型研究已经进入了成熟的阶段。在增值税转型研究中更多的是从增值税有利于促进投资和消除重复征税的角度进行的,对于增值税转型与国民经济的持续稳定的增长考虑得似乎不够。 一、增值税转型对投资与经济增长的影响 增值税对经济的促进作用,主要在于消除重复征税,有利于促进专业化分工与协作的发展,有利于实现市场机制下的税收中性。但是,增值税抵扣制度的不同,造成投资者的实际税收负担有所不同,进而影响到投资者的投资积极性,最终影响到国民经济的增长。 以下表的计算为例,来分析不同类型的增值税的实际税收负担水平。(表见《扬州大学税务完学报》2001年第2期第20页) 从上表可以看出,尽管国内生产总值一样,法定税率一样,年折旧额、年存货增加额和年固定资产增加额都一样,但由于增值税的类型不一样,造成企业的实际税收负担不一样。在这里需要说明的是,年存货增加与年固定资产增加额之和等于年投资增加额。相比较而言,消费型增值税投资越多,实际税收负担率越低,投资越少实际税收负担率越高,投资增加对增值税税收负担影响的程度最高。生产型增值税投资越多,实际税收负担率越高,投资越少实际税收负担率越低,投资增加对增值税税收负担影响的程度最低。收入型增值税因投资的改变而造成的税收负担水平处于中央。这样随着投资的变化,当投资增加或减少 时,税收负担率不同,从而对经济增长的影响也是不一样的。投资与实际税收负担率之间的关系可用投资税收弹性来说明,主要表示税收水平的变化对投资的影响;经济增长与税收负担率之间的关系可用税收收入弹性来说明,主要表示随着经济的增长,税收收入将怎样变化。 设投资增加额I=VP+FP,VP=m I,则FP=(1-m)I ,m为流动资产投资占总投资的比重,边际消费倾向为C,按照乘数理论,国民收入增加额GDP=I /(1-C),(这里不考虑引致税收的问题)税收增加额为T,投资税收弹性EI=I/T×T/I,税收收入弹性EGDP= T /GDP×GDP / T。按此定义计算各种类型增值税的投资税收弹性和收入税收弹性如下表。(表见《扬州大学税务完学报》2001年第2期第21页) 由上表可以看出,在投资增加相同的时候,投资税收弹性E??生产型?<E收入型?<E??消费型?,说明消费型增值税对投资的刺激程度最高。投资税收弹性受投资结构的影响(投资结构上,m越小说明固定资产投资越大),相对于三种类型的增值税来说,m越小,E??消费型? E??收入型? E??生产型?,当m增大时,生产型增值税的刺激作用也逐渐增大,消费型增值税对投资的刺激作用基本不受投资结构的影响,收入型增值税受固定资产折旧方法的影响。在这里,也可以看出,随着投资的增加,经济在迅速增长,税收收入也在增加,但是,增加的幅度T低于国民收入的增加幅度GDP。因为E??GDP消费型?<E??GDP收入型?<E??GDP生产型?,说明消费型增值税的税收收入随着国民经济的增长,增加的幅度最低。根据上述分析,我们可以得出结论: 从总量上看,各种类型的增值税都有促进投资增加的作用,消费型增值税推进投资增长的作用最大,而且特别有利于促进固定资产的投资,生产型增值税促进投资增长的作用最小,而且仅有利于存货投资的增加。增值税转型形成对投资需求的拉动效应,其现实意义是增值税尽快转型能较好地适应当今世界科技发展迅速、资本有机构成加快的投资发展趋势。 从对行业投资的刺激上看,消费型增值税特别有利于促进资本密集型行业(固定资产投资多)和劳动密集型行业(存货投资多)投资的增长膨胀,生产型增值税仅仅有利于促进劳动密集型行业投资。这说明实行消费型增值税既有利于促进投资增长和科技进步,又有利于促进劳动力就业,这对于我国解决温饱问题以后面临的首要问题――就业问题的解决也是有益的。增值税转型形成对经济结构的调整效应。 从经济周期的角度看,在经济出现逐步下降的时候,消费型增值税的推进投资的作用,可以起到保护投资,刺激经济增长的作用。在经济增长旺盛的时候,消费型增值税的实施,对投资的促进作用有可能加剧通货膨胀的程度。实际上,在资本有机构成越来越高的经济条件下,经济增长愈快,固定资产投资愈多,消费型增值税也就越刺激投资的膨胀。增值税转型形成对通货膨胀的刺激效应。为了保证经济的长期稳定增长,我们不能不对消费型增值税刺激投资膨胀的影响予以足够的重视和充分的研究。 从国家取得收入的角度上看,消费型增值税的税收收入具有较强的累退性,有可能造成国家收入的下降和宏观调控能力的削弱。增值税转型形成对税收的累退效应。 总之,增值税转型在促进经济增长方面具有较大的优势,但是在保证国民经济的稳定发展方面,需要我们做出谨慎的研究。 二、增值税转型与国民经济可持续发展的税收政策研究 国民经济的可持续发展的基础是物价的基本稳定和经济的持续增长。实现国民经济可持续发展的税收政策首先在于对物价稳定与经济增长目标优先度的选择。在调控的目标上,实行“保持物价稳定优先,兼顾经济增长”目标,把物价稳定放在第一位,以物价稳定促进供求结构的合理化,进而促进经济增长。理由是: 1.在处理物价稳定与经济增长的关系时,我们可以从台湾和韩国的宏观调控目标的策略选择上进行借鉴。台湾、韩国的经济发展实践证明:只有坚持物价稳定,才能促进经济增长。而拉美国家的经济发展实践又证明:一味的坚持经济增长,甚至以牺牲物价币值稳定来换取经济增长的目标,其结果只能是陷入通货膨胀的泥沼不能自拔,经济也陷入停滞状况(邱崇明《发展中国家(地区)通货膨胀比较研究》)。持续多年的高经济增长已经使我国的经济走上了新的台阶。经济增长的目标不应永远处于我国的宏观调控首要目标位置。据世界银行计算,从1979年-1995年,中国潜在的经济增长率为9.1%。我国近年来的增长率大体上也维持在8%以上,这说明我国的经济增长已经实现了较高的增长水平。在保持适当的经济增长的同时,必须把经济的稳定发展放在首要地位,否则,就有可能欲速则不达。 2.物价的不稳定已经成为 我国经济发展的大敌。通货紧缩会引起经济的衰退,通货膨胀也会影响经济的发展。通常人们认为,物价指数保持在3%-5%之间,是能够为人们所接受的,也是有利于经济增长的。在我国近年来的物价指数连年下跌的情况下,应考虑我国的物价指数恢复至1%-3%的水平,阻止物价下跌的趋势。而当物价指数恢复至合理水平时,就应该保证物价的稳定以防通货膨胀的发生。目前我国的物价指数基本维持在3%左右,正是经济发展的良好时期。税收政策调控经济的目标也应该确定为促进物价稳定和经济增长,把物价稳定放在第一位。 第二,我国物价不稳定的根本原因是国民经济结构的不合理。从供求结构和总量方面看,引起物价不稳定的原因无外乎两个方面,一是货币供应,二是供求结构和供求总量。从货币供应的角度看,我国的货币供应量增长速度一直维持较高的水平。据北京国民经济研究所提供的有关资料表明:由于国家采用增加货币供应量的方法拉动经济,近年来货币的供应量不断增加,M1基本上维持在18%左右。这已经远远超过了国民经济的增长速度,事实上中央银行在扩大货币供应量的政策上也是有所顾忌,采取的稳健的货币政策以求得拉动经济增长和物价的上升,但效果并不明显。这说明我国的通货紧缩的趋势并不是货币供应量的缩小造成的。 按照马克思的社会必要劳动时间理论的第二含义(姜启渭《对马克思社会必要劳动时间双重含义问题的再探讨》,《经济评论》1999.6):社会必要劳动时间,即社会总劳动按社会需要的比例应该分配到某一生产部门的劳动时间,是这个劳动量决定这个部门的总价值。而用这个部门的生产的商品总量来分摊这个总劳动、总价值,就得出单位商品的劳动量和价值量。这说明某个产业部门商品的价值与社会总劳动在各个部门之间的分配有关,分配的标准是社会的需要。随着经济的发展,在现实经济中,由于经济发展的不平衡,存在着生产效率高的部门,也存在着生产效率低的部门,它们之间的商品交换会因生产效率高低的变化引起社会总劳动在各个部门之间的分配的变化,从而引起各个部门商品价值的变化,进而因商品交换引起一般物价水平的变化。 长期以来,我国的经济增长与物价稳定之间的关系基本上呈现出正相关的态势。然而近几年经济增长与物价稳定之间的关系耐人寻味。一方面经济表现出较高的增长,另一方面,物价指数却连年下降,甚至出现负增长,有人甚至对国内统计数据的真实性产生怀疑。其实原因就在于我国的经济发展已经到了一个新的水平,产业结构已经不能顺应生产力发展的要求。 90年代后期,我国面临的国际国内形势发生了两个重要变化。一是国内消费品市场短缺时代结束,我国长期存在的需求拉动型价格上涨不复存在;在产品短缺时代,企业在生产经营过程中关注的主要是产量,成本和质量是次要的,企业的增长方式是以规模扩张的粗放型经营,在集约型经济增长方式过渡的历程中,无效的大量供给造成了存货和库存的积压,形成了物价下跌。二是亚洲金融危机发生,产业结构与我国相近的周边国家货币大幅度贬值,对我国的大宗劳动密集型产品出口构成威胁,我国产品价格下跌是对国际国内形势变化的合理反映。所以国民经济结构的不合理是影响国民经济可持续发展的结构性原因。 第三,有人认为我国的失业率较高证明我国的资源没有充分利用,因而提出拉动需求的经济增长策略是缺乏依据的。我国是一个人口和劳动力大国,没有实现充分就业并不能说明经济增长的潜力没有发挥,在改革的前20年中,基础设施和农业发展的滞后一直是我国的经济增长的瓶颈,这一基本形势不能搞错,一味运用扩张政策拉动需求实现所谓的"充分就业",就会造成通货膨胀永无宁日的发生。从1998年以来,我国在宏观经济政策上采取了一系列的财政、货币政策,包括实行利率放开、扩大货币供应量、多次降低存贷款利率、放开对银行信贷额度的控制、采取政府增加公债的办法启动内需,起到了一定的作用,经济出现回升,物价也由负增长转为正数,2000年达到了0.3%左右。于是许多人据此判断,我国国民经济出现了平稳发展的新拐点。我认为,这一切可能都是一种表面现象,因为在我国,靠政府投资拉动经济的办法是有局限性的。单纯依靠这种政策,可以在短期内促进经济增长,但很难保证有效率的长期经济增长,说不定会造成新的通货膨胀。1.我国政府预算的债务依存度已经很大,靠财政赤字进行的投资力度不可能再有大的增加,一个国家的经济增长也不可能长期建立在靠政府投资进行的基础设施建设的基础上;2.政府投资的效率难于提高也是一个客观的现实,而且政府投资有可能产生某种"挤出效应",减少民间的有效投资,为了弥补增大的财政开支有可能增加加大税收的压力,会抑制民间扩大投资的积极性;3.即使是政府投资有利于改变供求结构的一部分,但能够促进自动地创造有效需求的有效供给并不能有效地增加,从而不能形成长期的经济增长。因此为了实现国民经济的可持续发展,除了实行扩张性的需求政策(当然包括税收政策)外,应把更多的注意力放在"供给方面"去,特别是解决“供给的结构”,以有效的供给促进需求的增长,从而促进经济增长。 第四,为了达到调整供给结构,实现物价稳定和经济增长的目的,保证经济的长期稳定发展,我认为应该实行“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合。所谓“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合,就是在税收政策调节的目标上应坚持促进供给结构优化,保证物价稳定第一位目标的实现。为此: (一)在税收负担的水平上保持不变,以适应当前财政收入紧张的形势和产业结构优化的需要。从我国的税收负担总水平看,虽然预算内的税收总额占GDP的比重较低,1996年已经下降到10.07%;考虑到我国的税外收费的特殊情况,就我国具有税收和准税收的政府税外收费的总规模来看,呈现出居高不下的态势。从1987年到1996年基本上都维持在24-25%左右;就税收本质的来源与国民经济价值之间的关系看,我国目前的剩余价值总量占GDP的比重一般为31-33%左右,也就是说宽口径的税收负担已经占到剩余价值总量的60%左右,虽然没有足够的证据说明留给企业和个人一定的收入要比40%更高,才有利于企业和个人的发展和生活的提高,但显然国家拿走的部分不应该超过剩余价值的总量,也就是说税收的规模不应该超过GDP的31-33%;就我国与发展中国家的税收规模比较来看,有资料表明(曾国祥、刘佐主编《税收学》,中国税务出版社出版),在人均GDP约为8625美元以上的22个高收入国家中,其平均税收负担率为36.6%,平均非税负担率为5%,合计总体税负为41.6%;在人均GDP 695美元以下的5个低收入国家中平均税收负担率为18.2%,平均非税负担率3.7,合计21.9%。因此从整体税负上讲,我国的总体税负不宜增加。换一个角度说,我国的财政形势也决定了我国目前的总体税负不能减少,否则就有可能造成新的财政困难。 (二)在税制结构上保持以消费型增值税为主体的税制结构,加强二级商品税制的调节功能的发挥;在税种、税率、税收有增有减,增减结合。目的是在充分发挥消费型增值税刺激投资增长的同时,运用二级商品税制积极调整产业结构,以产业结构的合理化促进经济的增长。 1.尽快建立以消费型增值税为主体,充分运用二级商品税制调节功能的税制结构。 建立以消费型增值税为主体,充分运用二级商品税制调节功能的税制结构,一方面是促进供求结构的合理化的要求。尽快实现增值税的转型,从生产型增值税转变为消费型增值税既有利于有机构成不同的企业之间的公平竞争和产业结构优化,又有利于鼓励企业进一步增加投资需求;而 二级商品税制特别是消费税,既为投资的增加提供了资本供应,又在增值税转型的同时,实现产业结构合理化的调节。另一方面也是研究实现增值税转型的同时,有可能出现通货膨胀的要求。据有关研究人士预测:2000年在现有范围内进行增值税转型,将有284.39亿元的税式支出〖ZW(4〗 陆炜、杨震《中国增值税转型可行行实证分析》,《税务研究》2000年11期。〖ZW)〗,因此实行转型对于刺激投资有一个门槛效应。这对于当前的经济形势是有利的。但是实行消费型增值税还有一个引致税收的问题。由于实际税负的下降,对投资膨胀的利益驱动是十分巨大的。通过二级商品税制的调节作用,可以实现“供给会自动的创造需求”的目标。为此,在利用增值税转型间接减税的同时,必须十分重视二级商品税制的研究。具体思路主要有以下几点:第一、扩大消费税的征收范围,对高档消费品和高档消费行为提高税率,增加高消费人群对全国财政的贡献,对某些已经不属于高消费的产品和行为减低税率或停止开征消费税,既有利于增大消费税的调节力度,又有利于增加高素质劳动的供给和储蓄的增加。例如将高尔夫球、保龄球、桑拿按摩、高级美容、娱乐性射击等高消费服务项目以及高档音箱、高档摄像器材、高级滋补品、一次性筷子等纳入消费税征收范围;取消对普通化妆品、护肤护发品、汽车轮胎、散装啤酒等项目的征税;以适应国民经济的宏观调控方向和产业结构的调整。 第二、扩大资源税的征收范围,提高资源税的税率。如对水资源和森林资源课征资源税有利于促进资源优势向经济优势方面转化。 第三、继续保持固定资产投资方向调节税的重新开征权。 第四、土地增值税作为一个单一的限制房产开发和消费的税种,应在当前的情况下,与固定资产投资方向调节税一样,及时停征,但保留土地增值税的重新开征权。保留土地增值税和固定资产投资方向调节税的重新开征权的目的是为了保证税收政策的相机抉择的机制。 第五、为了保持增值税的税收中性的主体地位,在增值税转型的同时,缩小营业税的开征范围,将大部分由营业税调节的范围,转为征收增值税。 2.促进供给,调节社会公平,促进供求平衡 在调节供求结构的同时,还要注意实现总供求的平衡,以有效的总供给实现有效的总需求。为此,一是增加对个人所得、收入财产的调节税种。如尽快开征遗产税,开征的目的既调节了收入,解决社会分配不公的问题,又有利于鼓励人们加快消费,促进需求增长。在当前我国物价指数较低的情况下,还可以实现物价指数的上升,起到稳定物价的作用。二是减少企业所得税的税收负担,促进企业投资的增加,有利于促进供给增加,促进经济增长。三是加强农村费税改革,减轻农民负担,增加农民收入水平,促进农民消费水平的提高。 3.在出口退税和税收优惠方面 外向型经济的发展已经成为我国产业结构调整的战略取向,促进出口的税收政策也是实现物价稳定和经济增长的重要方面。为此,一是加大出口退税的力度,促进产品出口。二是对出口退税的机制进行改革,坚决实行零税率,实现退税率与征收率的统一,实行“征退合一”,消除骗税的利益驱动。 与此同时,还要实行有效的税收优惠政策。采取多管齐下的税收优惠措施,促进技术进步。对西部实行普惠制,促进外资、内资向西部的转移。 国民经济论文:国民经济产权多元化发展论述 国防经济产权多元化的意义 (一)有利于提高国防工业企业效率 在国家作为唯一投资主体的国防经济体制下,国防工业企业的主要目标就是完成生产任务,没有动力去搞精细化管理来提高企业效益。国防经济产权多元化后,市场竞争机制倒逼企业加强管理,提升盈利水平,追求利润最大化,从而提高企业的运营效率。 (二)有利于解决国防工业企业的资金需求问题 在单一公有制条件下,国防工业的发展受限于财政资金中国防预算规模的限制,难以满足国防工业快速发展对资金的需求。产权主体的单一也限制了国防工业企业的融资渠道,无法广泛吸纳社会资本参与国防科研和生产。实行产权主体多元化后,打开了资本市场配置资源的渠道,通过市场吸纳外资、民资等外部资本,能有效解决国防工业企业资金紧缺的问题。 (三)有利于军事技术民用化 长期以来我国实行的是国防工业与民用工业相分离的运营模式,这种模式割裂了军用技术和民用技术的联系,不利于军事技术成果的民用化。国防工业耗费大量人力、物力、财力,产生了很多尖端技术成果,如果不建立有效的市场转换机制,大量科研成果只能应用于军事领域,无法在民用工业创造巨大的经济效益和社会效益,从而降低了科技资源的利用效率。通过产权主体多元化,形成军事技术和产业资金的战略同盟,可以提高国防科技成果的市场化程度,提高成果向民用领域转化的效率。 (四)有利于改善国防工业企业的人力资源结构的优化 传统的国防工业企业人力资源市场化程度低,在人才培养上没有建立起高效的激励约束机制,外部市场人才无法吸引,内部人才也容易大量流失。通过企业产权主体的多元化,从人才的引进、培养、使用等多环节建立基于市场机制的高效人力资源系统,可以为企业持久发展提供有效的人力资源支持。 我国国防经济产权多元化的政策实践 伴随着经济体制改革的步伐,国防经济也逐步开启了产权多元化的进程。近年来,国家出台了一系列政策措施,引导非公有制资本进入国防经济。2005年,《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》明确指出“允许非公有资本进入国防工业建设领域”,并对其做了相关规定。2007年,《国防科工委关于非公有制经济参与国防工业建设的指导意见》要求鼓励、支持和引导非公有制经济参与国防工业建设,逐步扩大非公有资本对国防工业投资的领域,形成规范、有序的开放性国防工业发展格局,允许非公有资本对军品科研生产项目和基础设施进行投资。同年,《深化国防工业投资体制改革的若干意见》确立了“发挥市场配置资源的基础性作用,扩大社会对国防工业发展格局”的目标。 同年,《军工企业股份制改造实施暂行办法》和《中介机构参与军工企事业单位改制上市管理暂行规定》打通了军工企业在资本市场的融资渠道。鼓励军工企业整体改制上市,改变了过去主辅分离、军民分立改制、民品上市等“分兵突围”式的改革思路。将混合所有制,即国有控股或参股作为军工企业股份制改造的主要形式;同时鼓励和支持境内资本参与军工企业改制,有条件的允许外资参与军工企业改制。对军工企业改制上市过程中及改制后的监管内容、形式等提出了具体要求,对重大事项报告制度、公司章程特别条款、安全保密等做了明确规定,从内部自我约束机制和外部监管两个方面,对建立新的监管机制进行了探索。 2008年,国务院、中央军委在颁布了《武器装备科研生产许可管理条例》,明确了许可管理的框架体系。条例实施后,武器装备科研生产领域军民分割、条块分割、自我封闭、自成体系的状况被逐步打破“,军民结合、寓军于民”武器装备科研生产体系逐步建立。武器装备科研生产主体多元化的趋势进一步加强,民营企业、外资企业等非公有制经济主体进入武器装备科研生产领域,武器装备采购市场有序、适度竞争的局面逐步形成。 2010年,工业和信息化部、总装备部联合了《武器装备科研生产许可实施办法》,进一步规范武器装备科研生产许可管理,加强对行为主体的从业行为、资质能力、进入退出等的监管。《实施办法》对维护武器装备科研生产秩序,提升武器装备质量和可靠性,满足国防建设需要,促进依法行政,具有重要意义。 2012年国防科工局、总装备部联合印发了《鼓励和引导民间资本进入国防科技工业领域的实施意见》。提出,要按照走中国特色军民融合式发展路子的要求,进一步扩大民间资本进入国防科技工业的领域和范围,完善鼓励和引导的政策措施,促进武器装备和国防科技工业发展。坚持积极鼓励、正确引导、同等对待、确保安全的原则,吸引和鼓励民间资本进入国防科技工业领域,在许可进入、任务竞争、税收优惠等方面对民间投资主体与国有军工企业实行同等待遇,加强安全保密和监督管理,确保国家秘密安全。 总之,国防工业企业投资主体过于单一,影响了其经济效益的提高。改变国防工业产权单一化有利于国防工业的健康快速发展。在保证国防经济安全的前提下,应当加大力度推动国防经济产权结构的多元化。 国民经济论文:增值税转型与国民经济可持续发展 摘要:增值税抵扣制度的不同,造成投资者的实际税收负担有所不同,对国民经济的可持续发展分别产生投资需求拉动效应、经济结构调整效应、通货膨涨刺激效应、税收累退效应。当前应采取“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合。 关键词:增值税 增值税转型 国民经济 可持续发展 宏观经济形势的变化,使得我国税制结构的主体税种——增值税的转型研究已经进入了成熟的阶段。在增值税转型研究中更多的是从增值税有利于促进投资和消除重复征税的角度进行的,对于增值税转型与国民经济的持续稳定的增长考虑得似乎不够。 一、增值税转型对投资与经济增长的影响 增值税对经济的促进作用,主要在于消除重复征税,有利于促进专业化分工与协作的发展,有利于实现市场机制下的税收中性。但是,增值税抵扣制度的不同,造成投资者的实际税收负担有所不同,进而影响到投资者的投资积极性,最终影响到国民经济的增长。 以下表的计算为例,来分析不同类型的增值税的实际税收负担水平。(表见《扬州大学税务完学报》2001年第2期第20页) 从上表可以看出,尽管国内生产总值一样,法定税率一样,年折旧额、年存货增加额和年固定资产增加额都一样,但由于增值税的类型不一样,造成企业的实际税收负担不一样。在这里需要说明的是,年存货增加与年固定资产增加额之和等于年投资增加额。相比较而言,消费型增值税投资越多,实际税收负担率越低,投资越少实际税收负担率越高,投资增加对增值税税收负担影响的程度最高。生产型增值税投资越多,实际税收负担率越高,投资越少实际税收负担率越低,投资增加对增值税税收负担影响的程度最低。收入型增值税因投资的改变而造成的税收负担水平处于中央。这样随着投资的变化,当投资增加或减少 时,税收负担率不同,从而对经济增长的影响也是不一样的。投资与实际税收负担率之间的关系可用投资税收弹性来说明,主要表示税收水平的变化对投资的影响;经济增长与税收负担率之间的关系可用税收收入弹性来说明,主要表示随着经济的增长,税收收入将怎样变化。 设投资增加额I=VP+FP,VP=m I,则FP=(1-m)I ,m为流动资产投资占总投资的比重,边际消费倾向为C,按照乘数理论,国民收入增加额GDP=I /(1-C),(这里不考虑引致税收的问题)税收增加额为T,投资税收弹性EI=I/T×T/I,税收收入弹性EGDP= T /GDP×GDP / T。按此定义计算各种类型增值税的投资税收弹性和收入税收弹性如下表。(表见《扬州大学税务完学报》2001年第2期第21页) 由上表可以看出,在投资增加相同的时候,投资税收弹性E生产型<E收入型<E消费型,说明消费型增值税对投资的刺激程度最高。投资税收弹性受投资结构的影响(投资结构上,m越小说明固定资产投资越大),相对于三种类型的增值税来说,m越小,E消费型 E收入型 E生产型,当m增大时,生产型增值税的刺激作用也逐渐增大,消费型增值税对投资的刺激作用基本不受投资结构的影响,收入型增值税受固定资产折旧方法的影响。在这里,也可以看出,随着投资的增加,经济在迅速增长,税收收入也在增加,但是,增加的幅度T低于国民收入的增加幅度GDP。因为EGDP消费型<EGDP收入型<EGDP生产型,说明消费型增值税的税收收入随着国民经济的增长,增加的幅度最低。根据上述分析,我们可以得出结论: 从总量上看,各种类型的增值税都有促进投资增加的作用,消费型增值税推进投资增长的作用最大,而且特别有利于促进固定资产的投资,生产型增值税促进投资增长的作用最小,而且仅有利于存货投资的增加。增值税转型形成对投资需求的拉动效应,其现实意义是增值税尽快转型能较好地适应当今世界科技发展迅速、资本有机构成加快的投资发展趋势。 从对行业投资的刺激上看,消费型增值税特别有利于促进资本密集型行业(固定资产投资多)和劳动密集型行业(存货投资多)投资的增长膨胀,生产型增值税仅仅有利于促进劳动密集型行业投资。这说明实行消费型增值税既有利于促进投资增长和科技进步,又有利于促进劳动力就业,这对于我国解决温饱问题以后面临的首要问题——就业问题的解决也是有益的。增值税转型形成对经济结构的调整效应。 从经济周期的角度看,在经济出现逐步下降的时候,消费型增值税的推进投资的作用,可以起到保护投资,刺激经济增长的作用。在经济增长旺盛的时候,消费型增值税的实施,对投资的促进作用有可能加剧通货膨胀的程度。实际上,在资本有机构成越来越高的经济条件下,经济增长愈快,固定资产投资愈多,消费型增值税也就越刺激投资的膨胀。增值税转型形成对通货膨胀的刺激效应。为了保证经济的长期稳定增长,我们不能不对消费型增值税刺激投资膨胀的影响予以足够的重视和充分的研究。 从国家取得收入的角度上看,消费型增值税的税收收入具有较强的累退性,有可能造成国家收入的下降和宏观调控能力的削弱。增值税转型形成对税收的累退效应。 总之,增值税转型在促进经济增长方面具有较大的优势,但是在保证国民经济的稳定发展方面,需要我们做出谨慎的研究。 二、增值税转型与国民经济可持续发展的税收政策研究 国民经济的可持续发展的基础是物价的基本稳定和经济的持续增长。实现国民经济可持续发展的税收政策首先在于对物价稳定与经济增长目标优先度的选择。在调控的目标上,实行“保持物价稳定优先,兼顾经济增长”目标,把物价稳定放在第一位,以物价稳定促进供求结构的合理化,进而促进经济增长。理由是: 1.在处理物价稳定与经济增长的关系时,我们可以从台湾和韩国的宏观调控目标的策略选择上进行借鉴。台湾、韩国的经济发展实践证明:只有坚持物价稳定,才能促进经济增长。而拉美国家的经济发展实践又证明:一味的坚持经济增长,甚至以牺牲物价币值稳定来换取经济增长的目标,其结果只能是陷入通货膨胀的泥沼不能自拔,经济也陷入停滞状况(邱崇明《发展中国家(地区)通货膨胀比较研究》)。持续多年的高经济增长已经使我国的经济走上了新的台阶。经济增长的目标不应永远处于我国的宏观调控首要目标位置。据世界银行计算,从1979年-1995年,中国潜在的经济增长率为9.1%。我国近年来的增长率大体上也维持在8%以上,这说明我国的经济增长已经实现了较高的增长水平。在保持适当的经济增长的同时,必须把经济的稳定发展放在首要地位,否则,就有可能欲速则不达。 2.物价的不稳定已经成为我国经济发展的大敌。通货紧缩会引起经济的衰退,通货膨胀也会影响经济的发展。通常人们认为,物价指数保持在3%-5%之间,是能够为人们所接 受的,也是有利于经济增长的。在我国近年来的物价指数连年下跌的情况下,应考虑我国的物价指数恢复至1%-3%的水平,阻止物价下跌的趋势。而当物价指数恢复至合理水平时,就应该保证物价的稳定以防通货膨胀的发生。目前我国的物价指数基本维持在3%左右,正是经济发展的良好时期。税收政策调控经济的目标也应该确定为促进物价稳定和经济增长,把物价稳定放在第一位。 第二,我国物价不稳定的根本原因是国民经济结构的不合理。从供求结构和总量方面看,引起物价不稳定的原因无外乎两个方面,一是货币供应,二是供求结构和供求总量。从货币供应的角度看,我国的货币供应量增长速度一直维持较高的水平。据北京国民经济研究所提供的有关资料表明:由于国家采用增加货币供应量的方法拉动经济,近年来货币的供应量不断增加,M1基本上维持在18%左右。这已经远远超过了国民经济的增长速度,事实上中央银行在扩大货币供应量的政策上也是有所顾忌,采取的稳健的货币政策以求得拉动经济增长和物价的上升,但效果并不明显。这说明我国的通货紧缩的趋势并不是货币供应量的缩小造成的。 按照马克思的社会必要劳动时间理论的第二含义(姜启渭《对马克思社会必要劳动时间双重含义问题的再探讨》,《经济评论》1999.6):社会必要劳动时间,即社会总劳动按社会需要的比例应该分配到某一生产部门的劳动时间,是这个劳动量决定这个部门的总价值。而用这个部门的生产的商品总量来分摊这个总劳动、总价值,就得出单位商品的劳动量和价值量。这说明某个产业部门商品的价值与社会总劳动在各个部门之间的分配有关,分配的标准是社会的需要。随着经济的发展,在现实经济中,由于经济发展的不平衡,存在着生产效率高的部门,也存在着生产效率低的部门,它们之间的商品交换会因生产效率高低的变化引起社会总劳动在各个部门之间的分配的变化,从而引起各个部门商品价值的变化,进而因商品交换引起一般物价水平的变化。 长期以来,我国的经济增长与物价稳定之间的关系基本上呈现出正相关的态势。然而近几年经济增长与物价稳定之间的关系耐人寻味。一方面经济表现出较高的增长,另一方面,物价指数却连年下降,甚至出现负增长,有人甚至对国内统计数据的真实性产生怀疑。其实原因就在于我国的经济发展已经到了一个新的水平,产业结构已经不能顺应生产力发展的要求。 90年代后期,我国面临的国际国内形势发生了两个重要变化。一是国内消费品市场短缺时代结束,我国长期存在的需求拉动型价格上涨不复存在;在产品短缺时代,企业在生产经营过程中关注的主要是产量,成本和质量是次要的,企业的增长方式是以规模扩张的粗放型经营,在集约型经济增长方式过渡的历程中,无效的大量供给造成了存货和库存的积压,形成了物价下跌。二是亚洲金融危机发生,产业结构与我国相近的周边国家货币大幅度贬值,对我国的大宗劳动密集型产品出口构成威胁,我国产品价格下跌是对国际国内形势变化的合理反映。所以国民经济结构的不合理是影响国民经济可持续发展的结构性原因。 第三,有人认为我国的失业率较高证明我国的资源没有充分利用,因而提出拉动需求的经济增长策略是缺乏依据的。我国是一个人口和劳动力大国,没有实现充分就业并不能说明经济增长的潜力没有发挥,在改革的前20年中,基础设施和农业发展的滞后一直是我国的经济增长的瓶颈,这一基本形势不能搞错,一味运用扩张政策拉动需求实现所谓的"充分就业",就会造成通货膨胀永无宁日的发生。从1998年以来,我国在宏观经济政策上采取了一系列的财政、货币政策,包括实行利率放开、扩大货币供应量、多次降低存贷款利率、放开对银行信贷额度的控制、采取政府增加公债的办法启动内需,起到了一定的作用,经济出现回升,物价也由负增长转为正数,2000年达到了0.3%左右。于是许多人据此判断,我国国民经济出现了平稳发展的新拐点。我认为,这一切可能都是一种表面现象,因为在我国,靠政府投资拉动经济的办法是有局限性的。单纯依靠这种政策,可以在短期内促进经济增长,但很难保证有效率的长期经济增长,说不定会造成新的通货膨胀。1.我国政府预算的债务依存度已经很大,靠财政赤字进行的投资力度不可能再有大的增加,一个国家的经济增长也不可能长期建立在靠政府投资进行的基础设施建设的基础上;2.政府投资的效率难于提高也是一个客观的现实,而且政府投资有可能产生某种"挤出效应",减少民间的有效投资,为了弥补增大的财政开支有可能增加加大税收的压力,会抑制民间扩大投资的积极性;3.即使是政府投资有利于改变供求结构的一部分,但能够促进自动地创造有效需求的有效供给并不能有效地增加,从而不能形成长期的经济增长。因此为了实现国民经济的可持续发展,除了实行扩张性的需求政策(当然包括税收政策)外,应把更多的注意力放在"供给方面"去,特别是解决“供给的结构”,以有效的供给促进需求的增长,从而促进经济增长。 第四,为了达到调整供给结构,实现物价稳定和经济增长的目的,保证经济的长期稳定发展,我认为应该实行“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合。所谓“有增有减、增减结合,保持税负不变”的税收政策组合,就是在税收政策调节的目标上应坚持促进供给结构优化,保证物价稳定第一位目标的实现。为此: (一)在税收负担的水平上保持不变,以适应当前财政收入紧张的形势和产业结构优化的需要。从我国的税收负担总水平看,虽然预算内的税收总额占GDP的比重较低,1996年已经下降到10.07%;考虑到我国的税外收费的特殊情况,就我国具有税收和准税收的政府税外收费的总规模来看,呈现出居高不下的态势。从1987年到1996年基本上都维持在24-25%左右;就税收本质的来源与国民经济价值之间的关系看,我国目前的剩余价值总量占GDP的比重一般为31-33%左右,也就是说宽口径的税收负担已经占到剩余价值总量的60%左右,虽然没有足够的证据说明留给企业和个人一定的收入要比40%更高,才有利于企业和个人的发展和生活的提高,但显然国家拿走的部分不应该超过剩余价值的总量,也就是说税收的规模不应该超过GDP的31-33%;就我国与发展中国家的税收规模比较来看,有资料表明(曾国祥、刘佐主编《税收学》,中国税务出版社出版),在人均GDP约为8625美元以上的22个高收入国家中,其平均税收负担率为36.6%,平均非税负担率为5%,合计总体税负为41.6%;在人均GDP 695美元以下的5个低收入国家中平均税收负担率为18.2%,平均非税负担率3.7,合计21.9%。因此从整体税负上讲,我国的总体税负不宜增加。换一个角度说,我国? 牟普问埔簿龆宋夜壳暗淖芴逅案翰荒芗跎伲裨蚓陀锌赡茉斐尚碌牟普选?/P (二)在税制结构上保持以消费型增值税为主体的税制结构,加强二级商品税制的调节功能的发挥;在税种、税率、税收有增有减,增减结合。目的是在充分发挥消费型增值税刺激投资增长的同时,运用二级商品税制积极调整产业结构,以产业结构的合理化促进经济的增长。 1.尽快建立以消费型增值税为主体,充分运用二级商品税制调节功能的税制结构。 建立以消费型增值税为主体,充分运用二级商品税制调节功能的税制结构,一方面是促进供求结构的合理化的要求。尽快实现增值税的转型,从生产型增值税转变为消费型增值税既有利于有机构成不同的企业之间的公平竞争和产业结构优化,又有利于鼓励企业进一步增加投资需求;而二级商品税制特别是消费税,既为投资的增加提供了资本供应,又在增值税转型的同时,实现产业结构合理化的调节。另一方面也是研究实现增值税转型的同时,有可能出现通货膨胀的要求。据有关研究人士预测:2000年在现有范围内进行增值税转型,将有284.39亿元的税式支出〖ZW(4〗 陆炜、杨震《中国增值税转型可行行实证分析》,《税务研究》2000年11期。〖ZW)〗,因此实行转型对 于刺激投资有一个门槛效应。这对于当前的经济形势是有利的。但是实行消费型增值税还有一个引致税收的问题。由于实际税负的下降,对投资膨胀的利益驱动是十分巨大的。通过二级商品税制的调节作用,可以实现“供给会自动的创造需求”的目标。为此,在利用增值税转型间接减税的同时,必须十分重视二级商品税制的研究。具体思路主要有以下几点:第一、扩大消费税的征收范围,对高档消费品和高档消费行为提高税率,增加高消费人群对全国财政的贡献,对某些已经不属于高消费的产品和行为减低税率或停止开征消费税,既有利于增大消费税的调节力度,又有利于增加高素质劳动的供给和储蓄的增加。例如将高尔夫球、保龄球、桑拿按摩、高级美容、娱乐性射击等高消费服务项目以及高档音箱、高档摄像器材、高级滋补品、一次性筷子等纳入消费税征收范围;取消对普通化妆品、护肤护发品、汽车轮胎、散装啤酒等项目的征税;以适应国民经济的宏观调控方向和产业结构的调整。 第二、扩大资源税的征收范围,提高资源税的税率。如对水资源和森林资源课征资源税有利于促进资源优势向经济优势方面转化。 第三、继续保持固定资产投资方向调节税的重新开征权。 第四、土地增值税作为一个单一的限制房产开发和消费的税种,应在当前的情况下,与固定资产投资方向调节税一样,及时停征,但保留土地增值税的重新开征权。保留土地增值税和固定资产投资方向调节税的重新开征权的目的是为了保证税收政策的相机抉择的机制。 第五、为了保持增值税的税收中性的主体地位,在增值税转型的同时,缩小营业税的开征范围,将大部分由营业税调节的范围,转为征收增值税。 2.促进供给,调节社会公平,促进供求平衡 在调节供求结构的同时,还要注意实现总供求的平衡,以有效的总供给实现有效的总需求。为此,一是增加对个人所得、收入财产的调节税种。如尽快开征遗产税,开征的目的既调节了收入,解决社会分配不公的问题,又有利于鼓励人们加快消费,促进需求增长。在当前我国物价指数较低的情况下,还可以实现物价指数的上升,起到稳定物价的作用。二是减少企业所得税的税收负担,促进企业投资的增加,有利于促进供给增加,促进经济增长。三是加强农村费税改革,减轻农民负担,增加农民收入水平,促进农民消费水平的提高。 3.在出口退税和税收优惠方面 外向型经济的发展已经成为我国产业结构调整的战略取向,促进出口的税收政策也是实现物价稳定和经济增长的重要方面。为此,一是加大出口退税的力度,促进产品出口。二是对出口退税的机制进行改革,坚决实行零税率,实现退税率与征收率的统一,实行“征退合一”,消除骗税的利益驱动。 与此同时,还要实行有效的税收优惠政策。采取多管齐下的税收优惠措施,促进技术进步。对西部实行普惠制,促进外资、内资向西部的转移。 国民经济论文:信息资源的开发利用是国民经济信息化的关键 摘 要:本文论述了信息资源的开发利用是国民经济信息化的关键,分析了国民经济信息化遇到的问题和难点, 并对信息资源开发利用提出对策。 关键词:信息资源 国民经济 开发利用 信息化 信息化是当今社会发展的潮流和趋势,信息化程度标志着一个国家的生产力发展水平,同时决定着下个世纪的发展实力与机会,这就使信息化成为世界各国关注的焦点。什么是信息化?我国定义为:在国家统一规划组织下,在农业、工业、科学技术、国防及社会的各个方面应用现代化技术,深入开发和广泛利用信息资源,加速适应国家现代化的进程。显然,信息资源的开发利用是信息化的关键。 一、信息资源的开发利用是国民经济信息化的关键 1、 信息资源的开发利用是信息化的出发点和归宿。 (1)、信息资源成为现代经济增长的重要力量。 据有关资料统计,1980----1990年间,美国、日本、西欧的CNP增长率分别为:2.97%、8.53%、1.02%,而同期的能耗增长率分别则为:0.49%、1.65%、0.17%。这组数字表明,国民生产总值不断增长,物耗和能耗却不断下降。也就是信息所起的作用超过了物质和能源这两种传统经济的基础资源,信息已成为支持经济发展的关键。 (2)、信息资源的开发利用是信息化的核心。 信息资源有广义和狭义之分。狭义的信息资源,是指人类社会活动中经过加工、处理、积累有序化的有用信息集合;广义的信息资源,是指信息和它的生产者及信息技术的集合,信息、信息生产者和信息技术三要素按一定的原则加以配置,构成一个信息系统,才能显示其价值并被加以利用。 信息资源建设是人类对处在无序状态的各种媒介的信息进行有机集合、开发、组织的活动,其结果是形成信息资源。推进信息化,就是要加强信息技术的推广与应用,加速信息产业的成长与发展,扩大信息活动的规模与作用,统筹信息基础设施的建设与运行,促进信息资源的开发和利用。 2、信息资源的开发利用是信息化建设的制约因素。 中国信息协会1996年年会认为:我国在推进信息化的过程中,重设施(硬件)建设,轻资源开发的倾向表现突出。近几年以“金”字工程为代表的大型信息系统和网络建设高潮迭起,而面向社会公众的信息服务业却进展迟缓,造成资源开发和硬件建设比例严重失调,以数据为证:目前美国信息服务业与制造业的营业额之比为:1:57,日本为:1:96,韩国为:1:566,而我国仅为:1:1129,况且,这一“重硬轻放”的现象还有加剧的趋势,长此下去将严重制约我国信息化整体水平的发展和提高。 3、信息资源的开发利用促进了国民经济的发展。 众所周知,在激烈的国际竞争中,谁占有和控制了信息,谁能有效地开发利用,谁就能占领世界经济格局中的“制高点”。正因为如此,世界各国都非常重视信息资源的开发利用,把它作为一项基本国策。 从生产角度来看,以计算机科学力为基础的信息处理技术和以数字编码技术为基础的信息传摇手段得到迅速和普及,改变了传统的生产方式和手段,大大提高了社会生产力;从生产关系来看,传统工业在整个社会经济中逐渐退居次要位置,而信息高科技产业已经成为社会经济的支柱产业;从上层建筑来看,人类的科学、技术、思想文化乃至无意识形态不再有国家的界限,呈现出一种全球化的趋势。可见,信息资源的开发利用是国民经济信息化的关键。 4、信息资源的开发利用导致了知识经济的产生。 知识经济是以一种全新的社会经济形态出现的经济,它的产生又导致了一系列显着的变化。首先,是信息产业和服务业的飞速发展,导致新的信息产品和业务层出不穷;其次,在知识经济形态下,高科技产业逐渐成为社会经济的第一支柱产业,经济的繁荣不是直接取决于自然资源、资本和硬件技术的数量,而是直接依赖于智力资源知识和信息的积累和利用;第三,知识经济直接导致经济的全球化,这就使市场的规模和容量达到一个前所未有的水平,使市场结构和关系发生了根本性的变化。由此可见,信息资源的开发利用成为衡量一个社会发达程度的重要标志。因此,信息资源通信领域将成为下个世纪世界各国激烈的争夺的焦点,谁占据了通信技术的制高点,谁就拥有了未来。 二、目前我国信息资源开发利用的问题和难点 目前,我国信息资源开发利用的基本状况是五多五少,即原始信息多,加工整理少;孤立分散的多,交流共享的少;常规方式的多,电子方式的少;为政府宏观服务的多,为企业微观服务的少;静态的信息多,动态的信息少(国内上下千个信息库能保持动态更新和有效利用的不足10%,其余的是“死库”)。形成目前状况的主要原因有以下三个方面: 1、在信息资源开发过程中资金投入不足,结构不合理,重硬件轻软件现象普遍存在。 在信息资源开发利用过程中,数据加工、产品研究开发和产品服务是关键环节、重点部位就是资金的主要投向。目前我国对信息基础设施的硬件方面投入很大,发展速度也比较快。而作为支柱产业的电子工业发展明显滞后于信息产业群中的其它产业,如电脑业、电信业等,这就造成了整个信息产业技术设备国产化程度低,大部分核心设备市场为外商所占领。例如:目前微机芯片和电脑软件基本上均需进口,集成电脑市场约有75%为外商所有。而且由于资金、技术力量的不足,加上国内科研单位、企业大都需要零散经营,各组为战,缺乏核心经营效应,因而在技术开发上始终滞后于世界水平,这也大大影响了我国信息化的进程。 2、信息市场发展尚不完善,缺乏统一管理,且法制建设滞后。 虽然我国的信息资源有了很大发展,但与发达国家民办信息市场相比,仍有很大的差距,发育不健全,统一的信息市场尚未形成,这不仅与国民经济和经济发展对信息化进程的要求不相适应,而且与我国的国际地位极不相称。由于我国还没有一个完善的信息市场政策,一方面,对新兴的信息市场没有专门的部门进行统一管理;另一方面,传统的信息市场的法制建设极其滞后,没有制定出完善的关于信息市场的全国统一法规,来治理市场,整理秩序,保护信息生产者和消费者的正当权益。而信息具有内容丰富、实效性强、变化频繁、结构复杂、组织无序等的特点,信息市场发展的不完善,显然不利于信息进程的加快发展。 3、全民的信息意识和利用信息的能力不高,信息化建设的高级人才尚缺乏。 以计算机网络为基础的信息网络将成 为人类进行生产、管理、教育、流通等和各种社会经济活动的主要应用手段。但在我国,信息化意识并未深刻变化,对电脑、科技通讯、网络的应用也十分局限。尤其是目前真正懂信息、懂科技、有开发能力和高水平应用能力的人比较少,这一点必然影响信息化的发展。 三、 信息资源开发利用的对策 1、强化政府职能部门的作用,统一规划,宏观调控, 促进信息产业的协调健康发展 信息资源开发利用是国家信息基础设施建设的核心,不能单纯依靠市场的力量来实现,政府管理、支持和引导十分重要。 实现信息产业发展目标的关键是抓好两个转变,因此,以市场需求为导向,以提高经济效益为中心,深化改革,扩大开放,把工作重点放在提高技术水平和管理水平层面上,无疑是十分重要的。只有逐步理顺信息产业群中的电子工业、电信工业、信息服务业内部及相互间的体制关系,各级政府部门对信息产业加大资金投入,给予政策性支持,完善法律法规,建立管理机构,优化市场机制,才能使信息化经济沿着集约化的增长方式发展。而且,由于信息产业群内部诸产业既相互区别,又相互联系,且兼有专门化特点,因而各个部门的发展,必须随着该产业与整个经济的发展,进行动态平衡和协调推进,以避免彼此间畸轻畸重,甚至“瓶颈”产生。 2、推动信息化与工业化的共同发展。 我国目前正处于工业化中期向后期过渡的发展阶段,又面临着全球信息化的机遇与挑战。在这种情况下,埋头工业化而置信息化于不顾或脱离工业化实际盲目追求信息化,都是不现实的。必须把工业和信息化结合起来,以此作为我国中远期发展途径。利用信息化促进工业化,引导新时期的工业化支持信息化,为信息化进程和信息产业的建设发展提供物质、能源、资金、人才以及市场。而且,由于信息网络和信息高速公路形成后,信息流动可以在一定程度上替代客流量和货运量,以此缓解工业化发展对能源的需求和环境的危害,这一点也是非常重要的。 3、把企业信息化建设作为信息化进程的一个重点来抓。 抓好大型企业与放活小型企业相结合,同时把信息化作为国有企业改革的一个重要途径。在信息化进程中,收集技术、市场等信息,分析国内外影响信息产业发展程度化等工作在我国仍十分薄弱。因此,增加研究开发费用,加强研究开发力量是十分重要的。既要注意中小型企业的培育和扶植。另一方面,信息化也为企业改革提供了有效的途径,这两年国家经贸组织和实施的“金企业工程”已充分证明了这一点。信息化的导入,将渗透于企业生产经营和管理的各个方面,从内在提高效率,提高质量,降低成本,还将要求企业对旧体制的流程及时进行改革。目前已是国有大中型企业改革的关键时期,如果注重提高运用信息的能力,充分利用现代化信息技术和网络技术,使企业尽早摆脱困境也是可能的。从这一角度看,企业信息化已成为生存与发展的必由之路。
经济管理论文范文:医院成本核算是一项经济管理的系统工程 1 医院成本核算现状 现行医院会计制度将医院定位于行政事业单位,对医院而言,面临当前激烈的医疗市场竞争,以全成本核算带动医院管理,提高经济效益是医院适应市场经济发展的必然趋势,也是医院医疗服务体系进入市场参与市场竞争的必然结果。从医院的管理模式看,医院虽定位于行政事业单位,但医院的管理是企业化管理的事业单位,是实行独立核算、自负盈亏的经济实体,会计核算更加趋同于企业化,既要核算药品、器械、部门等成本,又要确定收益的产生以及盈利的实现,以保证经济活动的持续进行。因此,医院会计的成本核算按照管理的要求划分为院级、科级、单病种以及单项成本等成本核算模式,这种模式也是目前大多数医院开展成本核算的主要形式。目前,有相当多医院的成本核算工作仍处于初级阶段,成本会计核算管理模式单一,仅仅围绕院级和科级成本核算的某些项目而进行,而没有真正按照成本核算管理的要求进行。其中院级成本核算是以会计科目分类进行,反映全院各成本项目的总体情况和会计信息对外上报情况;而科级成本核算仅仅是作为业务科室奖金分配的一种措施。在科级成本核算中,因没有专门的成本核算人员,加之科室管理者对成本、费用认识不够,导致科室在确认费用归属方面不规范,成本费用分摊的随意性大,涉及的人为因素多。使科室成本、费用的管理缺乏科学性、系统性,从而造成科室成本核算不实、不准,使院、科两级在利益的界定和利益的分配中矛盾重重,也给医院的财务状况带来了一定的财务风险。 2 实行成本核算,严格成本控制的关键点 2.1 建立医院成本核算管理体系、完善成本控制制度 医院成本核算管理是全员参与的一项经济管理的系统工程,涉及面广,医疗服务成本复杂,医院和科室之间联系密切,综合性强,需要各部门分工协作,共同配合。划分成本核算单位,是进行成本核算与管理的关键。对此,医院应设立一系列相关配套的成本核算管理机构。如:建立经济成本核算中心、医疗收费价格管理小组、固定资产清产核资小组、固定资产报废审批小组,设立科室或部门成本核算员,从而为医院和科室成本核算管理的良好运行奠定基础。医院在建立成本核算管理体系的同时,还应该建立一套与之相适应的核算管理制度,如:《采购与付款管理办法》、《成本核算管理实施细则》、《成本费用归集与分摊标准》、《院科成本测评考核办法》、《固定资产管理细则》、《资产清查核对制度》、《医院收费定价与管理规定》等。另外,科室或部门在医院制定的规范制度下,还要根据本科室或部门的实际情况,制定出相应的具体细则,以便更好地开展科室或部门成本核算,从而完成各项成本目标,使科室或部门的工作质量和效益都有所提高。 2.2 做好成本核算原始数据的搜集、记录和归集。建立成本核算分析报告制度 原始数据是反映医疗服务活动的原始资料,是进行成本预测、编制成本计划、进行成本核算、分析消耗定额和成本计划执行情况的依据。所以,医院要组织成本核算人员会同各相关部门,认真制定出既符合成本核算规定,又符合各方面管理需要,既科学又简便易行,讲求实效的原始数据登记、归类、传递、审核和保管制度;以便正确及时地为成本核算和其他有关方面提供翔实的资料和相关的信息。 建立医院成本绩效分析考核报告制度,是开展成本管理与核算的重要内容之一,也是成本管理反馈的主要途径。成本绩效分析考核报告的内容,应该符合医院的实际状况,并且能反映和说明一定的同题。其成本绩效分析考核报告应包括以下内容:(1)管理目标实际完成了多少和应该完成多少,和上期比较是增还是减或者相一致;(2)实际和上期两者之间产生的差异,是谁的责任;(3)分析发生差异的原因;第四,奖励与惩罚所采取的措施以及如何杜绝偏差的产生等。 2.3 提高信息网络对成本管理和质量控制能力 由于医疗服务涉及面广,其专业分工精细,各学科和保障部门之间的联系密切复杂,加上医疗服务成本核算数据庞杂,若用手工统计核算,工作量大且不准确。因此,医院要适应知识经济、网络经济时展的需要,运用现代计算机网络实现成本核算管理的网络化、信息化、自动化、科学化。要在医院建立一套功能完善、包括成本核算管理功能的计算机模块系统,在模块系统中应包含在临床科室设立的“医生工作站”和“护士工作站”,还应包含各临床和医技科室的检查治疗发生地、各实物管理库房、行政后勤部门、各收费结账网点及账务核算管理处等,并实行联网,争取最大限度地实现成本核算数据的收集、存贮、传输、汇总,以便对取得的数据及时、准确的分析。从而使科室和部门之间便捷、共享成本核算数据,使全院成本核算管理的质量和效率不断提高。 2.4 降低采购价格。加强物资管理 随着医疗技术的进步,各种设备、材料在医院总成本中所占的比重越来越大,有效的物资管理在医院成本控制中变得至关重要。目前,医院应该主要通过以下三个方面降低物资采购成本:(1)通过集中采购、联合采购等方式降低物资采购成本,尤其是在大型器械采购中联合多个单位或参与政府的批量采购可以降低采购成本,并能为医院节约大量的资金。(2)加强材料的库存管理,减少浪费与损失。通过引入计算机网络系统,提高物资管理的人出库制度以及盘点工作的效率。尝试直接将药品、物资供应实行托管。减少医院的管理成本。(3)加强诊疗过程中消耗材料的使用。通过设立药品、消耗器材的使用标准,给药剂量、途径、手术方式的改进达到在保证医疗质量的同时,合理使用药品及消耗材料,降低成本。 2.5 不断改进成本核算方法。强化成本管理职能 当前成本核算的有些指标已不能适应成本核算中科室或部门提出的要求,在实行成本核算中,除设立评价收益项目的经济指标外,如:成本收入率、百元成本医疗收入率、人均业务收入水平、每门诊人次成本收入率、床日收入成本率、成本收益率等等,还应设立配套的医院管理指标,如:门诊确诊符合率、初诊确诊符合率、临床病理诊断符合率、治愈率、死亡率、医疗差错发生率、无菌手术感染发生率等质量控制指标,从而可以防止科室片面追求经济效益而不顾社会效益的做法。随着成本核算的进一步深入和细化,科室或部门要求在核算中增加一些更为精确、更能体现医务工作者劳动价值的指标,如劳动强度指标、社会效益指标、技术含量指标等。如何确定劳动强度系数,来量化医务人员的实际付出,真正体现他们的劳动价值。这些增加的指标,对于核算者来讲是个难题。同时,临床科室进行诊断要求技术含量高,部分医技科室通过使用设备来收费,相比之下技术含量低,外科系统风险大,发生医疗纠纷的几率高,而内科系统风险相对较小,发生医疗纠纷的几率低等。 经济管理论文范文:经济管理类大学生创业意识研究 摘要:大学生创业对我国高校就业形势和社会发展有着积极的意义。本文在运用问卷设计调查基础上,描述广东海洋大学经济管理学院在校生创业意识现状,并依据现状提出从树立科学创业理念,科学规划创业目标,理论结合实践,培养良好理财能力和能力资源系统结合等方面来培育经济管理类大学生创业意识。 关键词:经济管理;大学生;创业意识 一、调研内容 大学生创业意识是指在创业实践活动中对大学生创业者起动力作用的主观思维倾向,它包括创业的需要、动机、兴趣、理想、信念等要素。本次调研以广东海洋大学经济管理学院在校大学生为研究样本,主要是通过网络发放和回收调查问卷的形式进行。问卷设计共有19题,包括12题选择题(1—12)和6题主观题(13—19)。其中,12道选择题主要调查经济管理类学生对创业的理解、创业问题的解决、创业的心态、对未来发展的期望等基本状况;而6道主观题主要调查学生对创业意识培养方面的政策建议例如课程设置,课外实践等。 此次共向大一至大四学生发出调查问卷1025份,回收问卷数976份,回收率95.3%。调查对象中男女人数约各占一半,其中以大三和大四的学生为多,共占了总人数的80%;。大三、大四是大学生对未来职业的选择和定位的重要阶段,集合大三大四学生对创业的看法,使此次调查具有更好的参考价值。收回问卷后数据进行统一,并制作成表格整理好,对初步整理的数据根据不同的题目和选项进行进一步整理和分类。使用了excel等办公软件进行分析,对实际数据所反映的事实加以说明,辅以百分率的对比与直方图、饼状图等图表形式,更加客观地体现现实情况,通过对问卷的数据的分析,实现对样本创业意识现状和存在问题情况的掌握。 二、调研结果分析 (一)大学生对“创业”的理解存在不同认知 通过对大学生对“创业”概念进行调研整理数据发现,大学生对“创业”概念的理解存在不同,具体如图1: 图1为上述调查对象对“创业”的概念不同层面(开办企业、开创事业、开发技术等)的数据分布直方图。结果显示有79%的学生认为创业就是开创一份自己的事业,14%的学生则认为创业就是开办企业等实体型公司,而剩下7%的人对创业一词抱有其他的理解(比如自主开发、自主创新、亲自经营、自力更生等)。由上述调查可看出,目前大学生对于创业的理解还是比较宽泛的,现代社会各新兴行业层出不穷,对于创业的理解也应该有更多的自己的方式,对创业的选择也并不局限于独资或是合资开办一间公司等形式,而是有更多自己想法和选择。同时也说明大学生对于创业还是缺乏明确认识,相对于具体性的开办企业和开发技术而言,抽象性的开创事业占到了79%,说明绝大多数大学生对于“创业”认知不够深入,主观程度较高。 (二)大学生存在一定的创业意愿,但缺乏明确创业目标 通过对大学生对创业的兴趣进行调研整理数据发现,大学生整体存在一定创业意愿,具体如图2: 图3为上述调查对象对创业兴趣分布的直方图,结果显示没有大学生表示对创业没有兴趣,超过90%对创业存在一定兴趣,而7%非常有兴趣。这说明大学生整体存在一定的创业意愿,也存在随意性。同时在此基础上,仅有4%的学生表示对创业就业问题十分关注,而大部分(86%)的学生在平时仅是偶尔关注创业就业新闻。在创业目标上,如图3所示: 有36%的学生表示自己又关于自己的就业创业目标,而64%的学生却还没有自己的就业创业目标,由此可以说明对于未来的职业发展,大部分学生还处于探索寻找的阶段,并没有明确给自己定型。这也一方面说明大学生对创业缺少关注和了解,也说明大学生创业缺乏明确性和针对性。 (三)大学生对创业要素认识趋于理性,存在较强的独立精神 通过将“创业应具备要要素”设定为“资金、人脉、学历、个人能力、其他”五个选项后,对样本进行调研后得到结果,表明大学生对创业要素认识趋于理性,具体结果如图4所示: 在接受调查的大学生看来,原始创业资金是最重要的(50%),其次是个人能力(40%),并且需要人脉资源(39%)的支持,而学历的证明已经显得无足轻重(2%),这体现出大学生对于创业是有一定的现实认知的,有趋于理性的趋势。而对于创业最重要的要素创业资金的获取,有50%的学生认为创业的资金应该由自己赚取,同时也需要家庭的支持(21%)和好友的帮助(4%)。面对创业初期面临的问题,可以选择先就业挣钱后,再开始创业,也是大部分学生愿意选择的方式,还有部分学生认为可以通过向父母朋友借钱的方式,体现出大学生创业存在较强的自力更生的精神。 (四)大学生倾向于先就业再创业和采取合伙创业模式 对于就业和创业,大学生还是更倾向于就业,在调查对象回答“在就业形势严峻的情况下,你愿意接受低薪的工作,还是自己创业?”这一问题时,其中有43%的学生表示愿意接受底薪工资;而23.5%的学生表示希望能自己创业,但是依然有23.5%的学生表示尚不清楚,而当被问到“如果以后找工作很困难,你会选择自己创业吗?”这一问题时,有一半(50%)的学生愿意考虑创业,但是也要14%的学生表示不会,表明学生对待创业的态度有时只是作为一条退路看待,真正创业的并不多,可以看出大学生还是更倾向于先就业,而对于创业形式,结果如图5所示: 在众多的创业形式中,87%的绝大部分学生选择合伙创业的形式,只有13%的学生倾向于自主创业。他们认为,合伙创业可以充分利用团队的力量进行集资和出谋划策,是一种较好的创业方式,因而也能被更多人接受;而自主创业则需要个人付出更多的努力和代价,风险较高。对于网络创业,有39%的学生表示是可以接受的,有17%的学生认为是不能接受的,更多人(56%)原因保留意见。这也说明,大学生对于创业的风险是有一定考虑的,尤其是面对新的创业模式。 三、大学生创业意识培育的对策与建议 (一)改变传统就业观念,树立科学创业理念 科学认识创业对于个人成长和社会发展的重要意义,自主创业既不是头脑一热的“下海”,也不是无法就业的无奈之举;它不仅要求学生能结合专业特长,根据市场前景和社会需求搞出自己的创新成果,而且要直接面向市场,面向社会,把研究成果转化为产品,创造出可观的经济效益,使大学生由知识的拥有者变为直接为社会创造价值、做出贡献的创业者。科学分析创业理念,杜绝有将现实生活中出现的个别非正常的创业“成功”现象当作普遍,从而产生对创业前景过于乐观的预期。 (二)正确理解创业内涵,清晰规划创业目标 对于创业内涵,不要产生过于笼统的认识,简单认为是“当老板”或者是“成就事业”,要意识到能形成具体的目标并能制定实现具体目标的方案,经济管理类大学生要运用所学的运筹学和工商管理决策知识,做出对创业目标符合实际的可行性规划,对自身能力和所拥有的资源条件要有准确的认识并进行针对性锻炼,对创业目标进行科学规划和设计,明确目标函数,理解现实约束条件,并通过不断获取必要资源和提升自身创业能力素质来实现明确的、可行的创业目标。 (三)理论教学紧扣实践,积极开展创业体验 经济管理类大学生由于所学理论本身就与企业经营联系紧密,所以理论教学整体大方向上是会促进创业能力的积累,但是理论教学由于缺乏对现实世界认知的还原往往存在与创业实践脱节从而削弱指导作用。所以在教学中要注重在现实条件运用理论分析和解决问题的锻炼,积极开展创业计划大赛等等创业实践活动,以提高学生创业实践水平,锻炼学生的创业能力。鼓励大学生多参加社会实践,要求大学生多接触社会。让学生们在社会实践、创业实践等活动过程中将所学的知识与实践相结合,在正确认识社会的基础上了解社会的需要,积累创业经验,提升创业执行力。 (四)培养良好理财能力,实现能力资源耦合 帮助大学生树立正确的财富观和消费观,正确认识资金在创业中的地位和作用,形成符合市场经济要求的资本运作和管理能力,积极寻找资金来源,拓展融资渠道,独立自主,摆脱资金来源的家庭和亲友依赖,学会科学、合理的运用资金。制定合理、完整和周密的创业培训系统,构筑扎实的理论基础;注重创业过程中根据创业的需要,随时对自己的知识进行检测、更新与补充,累积经验,形成良好的创业心态和合理的知识能力结构。将分析能力、组织协调沟通能力、创新能力和执行能力与技术、资金有机的结合起来,实现能力与资源的系统结合。 经济管理论文范文:医院成本核算在经济管理中的作用 【摘要】加强医院成本核算是社会主义市场经济的根本要求。本文针对医院成本意识淡薄,成本管理弱化,卫生资源利用效率不高的问题做了分析,阐述了只有加强成本管理实行成本核算,才能有效地促使医院以较少的成本投入,取得较好的医疗服务效果,达到社会效益和经济效益的最佳结合,走优质、高效、低耗的可持续发展之路。 【关键词】医院 成本核算 管理 医院成本核算与管理实际上是卫生经济学的理论和方法在医院管理中的实际应用。加强医院成本核算与管理,是社会主义市场经济的根本要求。财政部、卫生部按照《中共中央、国务院关于卫生区域性与发展的决定》中明确的医疗机构性质,根据《事业单位财务规则》和《事业音准会计制度》,结合医院的特点,于1998年11月颁布了《医院财务制度》和《医院会计》,新制度明确了医院实行:“核定收支,定额或定项补助,超支不补,结余留用的预算管理办法”,新的《医院财务制度》明确医院实行成本核算。随着医药卫生体制改革的深入,加强医院经济管理已成为当务之急。 1 医院成本核算与管理现状 医疗卫生事业在改革开放以来,由于医院注重经济管理,得到了长足发展,初步解决了住院难、看病难、手术难三大问题,医院的办院条件也得到改善。但同时也出现了一些新情况和新问题,由于医院成本意识淡薄,成本管理弱化,卫生资源利用效率不高,加之材料物资价格的上涨,物耗升高,一些医院为了经济效益,出现了多收费,乱收费、多开药等不良行为,使社会医药费用负担过重,超出了国家、单位和个人的承受能力。目前,我国医院成本核算与管理的现状可以综合归纳如下: ①医疗服务低成本收费,国家补偿不足,其他补偿渠道不畅,医院等靠要思想严重。②医院管理者和职工受传统的计划经济思想影响,对医院加强成本管理的主要意义认识不足,没有充分认识市场经济体制下加强成本管理的重要性,医院成本费用意识淡薄,卫生资源不足和利用效率不高,浪费情况严重。③医院经济核算责任制与成本管理不能有效结合,成本核算不实,信息失真,医院潜亏严重。④重复购置大中型医疗设备,设备购置不考虑成本效率,致使卫生资源利用率较低,使医院成本加大。⑤医院自有资金不足,补偿不到位,依赖负债经营,集资、借贷负担的利息支出增加,加大成本费用。⑥医院私收费、私卖药,收取回扣等待业不正之风及财务管理不善,使医院收入流失,造成成本费用增加。⑦院长负责制不够完善,短期行为严重,只负盈,不负亏,只注重经济收入和医疗质量考核而忽视成本考核。⑧医院业务量下降,人员膨胀,人浮于事,医务人员有效工作时间减少,人员经营支出连年攀升,奖金居高不下,导致人员费用支出增加,医院成本加大。⑨先进的科技在医疗中的广泛运用,一次性用品材料的普遍使用,以及大量进口药品及新特药品,以及新技术新设备在医院临床的使用,使医疗服务成本费用增加。住院条件、就诊条件、医院环境美化等使医疗服务成本增加。因此,只有深化医院改革,加强成本的核算与管理,找出成本管理的关键点,才是提高医疗效益的关键。 2 医院成本管理的必然性及意义 2.1 医院开展成本核算和加强成本管理是医疗场发展的必然规律 随着我国医疗市场的开放,民营、合资、外资等不同形式的医疗机构准入医疗市场,现有的医疗机构倍受冲击。谁不降低运行成本,谁必将被市场淘汰。有文章指出政府对医院投入不足,是医院运行困难的原因,同时据卫生部卫生经济研究所调查结果表明,同级医院阑尾炎手术的医疗成本相差数倍。因此,医疗市场引进竞争机制,加强成本核算和管理,优胜劣汰势在必行。只有加强成本核算,才能区分是政府投入不足造成的政策性亏损还是医院管理不善造成的经营性亏损,使医院真正走上健康发展之路。 2.1.1 控制和审核费用支出,提供经营决策依据。医院开展医疗活动,必须消耗人力、物力、财力,医疗成本支出是否合理,对医院的管理和发展有着重要的影响。通过成本核算,加强审核力度,规范支出管理,降低成本费用。在安排支出时,能够保证重点,尤其是要使直接费用与间接费用支出保持合理比例,使医院的支出趋于科学化、合理化,减少资源浪费。并可根据全面成本核算,进行经济效益分析,使决策者了解到通过成本核算所产生的经济效益,从而做出正确的经营决策。 2.1.2 有效地降低医疗费用,促进医院优质高效低耗。医疗收费问题已成为社会关注的焦点,而医疗经济效益与医疗费用挂钩,实行成本核算,可以促使核算单位降低医疗服务成本,减轻患者的经济负担,取得良好的社会效益和经济效益。在市场经济条件下,医院只有提高质量和效益才能更具有竞争力。病人对医疗质量的评价是以自身的满意程度来衡量的,这种满意不仅仅是要求诊断快、疗效好,还要环境美和耗费少,合理地耗费已逐渐成为衡量医院质量的要素之一。医疗收费由政府统一定价,因此医院提高效益的重点只能是减少浪费,降低消耗和提高工作效率,避免人员和仪器设备闲置。 2.2 医院成本核算的意义 加强成本管理实行成本核算,有利于促进医院运行机制改革,增强干部职工成本费用意识,调动广大职工的积极性和主动性,树立服务意识,进一步挖掘内部潜力,节省费用支出,有效利用人力、物力、财力等资源;有利于建立和完善医院内部管理制度,促进医院管理科学化,由外延规模型向内涵质量型转变,由粗放经营管理向集约经营管理转变;有利于健全和完善物质激励机制,体现按劳分配、效率优先的原则,为利用经济手段考核工作质量,实行经济奖惩,进行分配制度改革奠定良好基础;有利于正确处理国家、医院、个人及积累与消费的关系;有利于医疗服务成本的测算;有利于健全和完善医院补偿机制,拓宽医院筹资渠道;有利于开展项目成本、诊次成本、床日成本、单病种成本的核算。加强成本管理,实行成本核算,可以有效地促使医院以较少的成本投入,取得较好的医疗服务效果,达到社会效益和经济效益的最佳结合,走优质、高效、低耗的可持续发展之路。 3 如何切实做好医院成本核算工作 医院作为独立经济实体进行成本核算,其开展成本核算的方法归纳总结如下: 3.1 先行调研,制定政策 成本核算是一项涉及全院职工切自利益,政策性强,难度大的工作。为了能够使其有序地进行,必须进行大量的前期调研工作,包括学习其他医疗单位的先进经验、广泛征求各部门和广大职工的意见等。在此基础上,由职能部门参考相关政策,结合医院实际情况,制定政策,并经院党政联席会议和职代会讨论通过,确定院院、科两级成本核算的试行办法。 3.2 领导重视,统筹安排 从此项工作一开始,我们就成立了院成本核算领导小组,院长亲自负责,加强对此项工作的领导,统筹安排有关的工作,协调解决运行过程中出现的问题。同时要求各有关科室和部门将其作为一项重要工作认真做好。实践证明,没有院领导的高度重视,没有全院的统筹安排,要想克服各种难以想象的困难,做好此项工作几乎是不可能的。 3.3 广泛宣传,强化培训 做好成本核算工作,单靠领导的重视是不够的,还必须有全体干部职工的广泛参与。因此,我们一方面在全院范围内广泛宣传成本核算的重要意义和有关知识;另一方面分批对全院中层干部和科室核算员进行强化培训,使其掌握成本核算方法,为实行成本核算打下坚实的群众基础和技术准备工作。 3.4 统一规划,分步实施 成本核算涉及面广、工作量大、技术要求高,稍有不慎就会前功尽弃。因此,实行成本核算时,应当从长远发展的角度出发,制定统一的长远全盘规划和具体的实施计划,分步骤实施,切忌急于求成。我们的做法是先在临床科室实行,取得经验后再在医技及其他科室和部门推开,结果表明这一做法是稳妥可行的。 3.5 针对问题,不断改进 医院实行成本核算尚无统一的标准和方法,各家医院一般都是根据自己医院的实际情况,按照《医院财务制度》和《医院会计制度》的要求来实施。因此,在实施的过程中出现一些问题在所难免,关键是要及时发现和解决这些问题,使成本核算不断完善和合理。我院在成本核算的前期运作过程中,由于在科室结余的提成和管理费用的分摊上考虑不够全面,对科室和职工的利益考虑欠周,影响了科室和职工的积极性。后期通过对成本核算方案进行不断的整改,目前取得了较好的效果。 综上所述,成本核算在医院经济管理中的作用是肯定的。但是,成本核算还没有全方位、多层次的展开。目前多数医院将核算重点放在大型医疗设备、药品和科室核算上,虽在短期内增加了收入,但也带来一些负面效应,如很多医院的成本核算停留在计算科室的收支上,院科两级核算多是“一切向钱看”,导致临床医生过多关心他们的经济收入,而忽略了医疗技术水平和服务质量的提高,人民群众“看病难,看病贵”的问题始终得不到切实解决。导致这种状况的原因有三:一是医院管理层对成本管理作用认识不够,成本意识不强,也从一个侧面反映了医院整体管理水平不高;二是单纯讲求经济效益,将成本核算引入歧途;三是我国尚未建立更高层次的医院成本会计制度和医疗服务成本核算体系。建议有条件的医院可以用变动成本法进行医疗项目和病种成本核算,分析它与以往核算结果的异同,不断摸索经验,不断提高成本管理水平,并进一步加强医院内部管理、健全财务审计制度,提高医疗服务水平,才能在未来竞争中立于不败之地。 经济管理论文范文:加强成本核算 提高医院经济管理水平 [摘要] 在目前政府对医院补偿不到位的前提下,医院要维持正常的运转,取得好的经济效益的重要手段是加强成本核算。本文从成本核算的现状与问题入手,阐述了医院开展成本核算的重要性,并对完善医院成本核算的基本措施提出建议。 [关键词] 成本核算;成本管理;经济管理 目前政府对医院的补偿不到位,医院正常运行的绝大部分经费靠医院收取医疗服务费及药品进销差价来取得。医院要维持正常运转,只有开源与节流两种选择。但是在医疗市场相对成熟、病源相对稳定、医疗价格由政府主管部门限定的情形下,医院实施开源工作难度较大,医院降低成本显得更为重要。实行成本核算,是医院增强竞争能力,提高效率,谋求发展,加强经济管理的手段。从医院院级核算到科级核算,从病种、病例的核算至医疗项目的核算,不仅使医院在各种物资的购进、仓储、出库、周转、使用和报废等具体程序和环节上加强了经济管理,也使医院管理者能够更加明确医院经济运营情况和注重投资效益,使医院的各级各类人员能够主动提高工作效率,减少浪费,降低成本。实践证明,加强成本核算是医院提高科学管理效益的有力手段,可以提高医院的经济管理水平。 一、目前医院成本核算存在的主要问题 1.医院各级管理人员对成本核算及成本管理认识模糊,观念滞后,各层管理者的经营意识和成本意识不能适应市场竞争的需要,普遍存在重医疗、轻理财,重收入、轻支出,重投资、轻效益等问题。医院长久以来实行预算会计制度,采用差额预算补助形式,财务人员缺乏相关的成本核算知识,即便有了成本核算也会出现重医疗业务科室成本核算管理、轻职能管理部门成本核算的管理模式。重直接成本核算管理,轻间接成本核算管理;重财务会计成本核算管理,轻责任成本核算管理等。如目前,许多医院对于行政部门和后勤部门发生的管理费用没有进行分摊;房屋折旧费没有计提和分摊。这样算出的成本并非完全成本,是一种粗放型的成本核算形式,反映出来的医疗成本也较低,使得医院管理者对医院的经济效益高估,对管理者的决策产生误导,最终影响医院的可持续发展。因此加强成本核算及成本管理意义重大。 2.成本核算制度不健全,成本管理方法相对落后,缺乏科学规范。医院的成本核算始终为医院内部分配提供依据,造成医院与科室“一切向钱看”,片面追求经济效益,将成本核算引入歧途。医院对行政管理及后勤保障部门的成本核算和效益评估缺乏有效手段。虽然医院与科室都意识到成本控制和成本管理的重要性,但因管理的基础水平不高,大部分医院的成本控制仅仅停留在事后控制阶段。而我国尚未真正建立起完整的医院成本核算理论和医疗服务成本核算体系,在行业规章中缺乏统一、 科学 、规范的方法,导致各医院在实际操作中采取不同的核算方法,核算范围也各不相同,造成成本核算资料只能在本医院内部进行纵向比较,而不能在不同医院之间进行横向比较,使数据缺乏可比性,不便于对成本进行效益分析。 3.计算机网络化管理水平不高 。从目前状况来看,大多数医院计算机网络各自为政,缺乏统一规划,缺乏反馈式控制,会计核算信息系统独立于其他系统,不能很好地与成本核算系统衔接,信息资源存在很大的浪费,医院计算机信息管理系统没有充分利用有效资源达到资源共享的目的,甚至出现手工核算电脑数据的现象,而手工操作导致成本核算工作效率降低,准确性差,制约了成本核算工作的顺利开展。 4.忽视人力资源成本、质量成本。传统的成本管理忽视了人力资源成本管理和质量成本管理,人力资源成本的高低直接关系着医院利润的高低,加强对人力资源成本的有效控制是增强医院市场竞争力的重要途径。质量是医院的生命,成本是医院的寿命。加强质量成本管理可以节省大量的费用,从而增加收益。 二、 医院开展和加强成本核算的重要性 医院开展成本核算是适应市场经济的客观要求。随着市场经济的深入发展和医院改革的深化,要求医院必须加强经济管理,认识到成本核算与医院的经济发展的密切联系,通过实行成本核算进一步发挥财务部门的管理作用,从而提高医院的经济效益。加强成本核算重要性主要表现在以下几个方面。 1.实行成本核算是提高医院社会效益和经济效益的需要 。医疗收费问题,已成为社会关注的焦点,而医疗经济效益与医疗费用挂钩,实行成本核算,可以促使核算单位降低医疗服务成本,减轻患者的经济负担,取得良好的社会效益和经济效益。在市场经济的条件下,医院只有提高质量和效益才能更具有竞争力。病人对医院质量的评价是以自身的满意程度来衡量的,这种满意不仅仅是要求诊断快、疗效好,还要环境美和耗费少,合理地耗费已逐渐成为衡量医院质量的要素之一。目前医疗收费由政府统一定价,因此医院提高效益的重点只能是减少浪费,降低消耗和提高工作效率,避免冗员和仪器设备闲置。 2.实行成本核算能够增强职工成本意识,使职工养成勤俭节约的良好习惯。通过开展成本核算,能够使全院职工认识到成本核算不仅是财务部门、财务人员的事情,而且是医院所有部门、所有员工共同的事情,成本核算需要多部门的配合,成本分析也需要各部门的共同参与。目前,国家正在倡导节约资源,主张用最小的投入产出最大的效益。通过成本核算,可以使职工了解医院经济运行的情况和成本支出情况,这样就能树立全院职工的成本意识和成本观念,自觉节约资源,杜绝浪费,从而实现医疗服务社会效益和经济效益最大化,为病人提供优质、高效、低耗的医疗服务。 3.实行成本核算是建立健全激励机制的基础。成本核算是医院绩效考核与分配制度建立的前提和基础。激励制度是促进医院提高服务质量和经济效益的有效管理措施,绩效工资核算是实行按劳分配的一种补充方式,是对医务人员提供超额劳动的报酬,是激励制度的重要内容。 4.实行成本核算是进行决策的重要依据。医院开展医疗活动,必须消耗人力、物力、财力,医疗成本支出是否合理,对医院的管理和发展有着重要的影响。通过成本核算,加强审核力度,规范支出管理,降低成本费用。在安排支出时,能够保证重点,尤其是要使直接费用与间接费用支出保持合理的比例,使医院的支出趋于科学化、合理化,减少资源的浪费。并可根据全面成本核算,进行经济效益分析,使决策者了解到通过成本核算所产生的经济效益,从而做出正确的经营决策。 三、完善医院成本核算的基本措施 1.实施医疗成本核算需要观念更新、领导重视和全员参与。医疗成本核算涉及医院工作的方方面面,不仅仅是临床、医技科室,更需要有各种技术扶持和后勤保障部门的参与和配合。因此,实现医疗成本核算,医院各级领导应更新观念和充分重视;需要各部门的协调配合和全体员工的积极参与,院领导亲自挂帅,组织成本核算组织和机构,配备专职人员;在全院各级宣讲、组织学习和培训成本核算。只有各级领导明确了成本核算的目的、意义、概念、内容等,才能充分宣传群众、发动群众,在全院员工中增强经济意识,从而在工作中自觉减少浪费,控制成本。 2.建立组织机构。使财务管理部门与经济管理部门有机统一,实现医院经济核算和经济管理工作高效、统一。从长远发展看,医院的经济管理组织机构应当是高度集中和相对分散相结合,即高度集中的管理决策层和相对分散的管理执行层,医院经济管理体制以经济管理办公室或经济管理委员会的组织形式直接隶属于院领导班子,使各种经济信息和决策高度集中;财务科或经济管理科以经济参谋或助理的形式,分散至各经济责任中心,负责执行相应的经济管理工作,这种高度集中和相对分散相结合的经济管理体制、组织结构和管理方式,将有利于医院经济信息的沟通和共享,有利于经济决策的统一以及全院经济运行的协调一致和经济高效。 3. 建立健全规章制度,完善成本核算体系。根据医院的实际情况,建立与成本核算相适应的核算制度,对医院的成本进行预算、核算、严格控制费用支出和预算的管理与执行,确定其成本目标。 4. 以直接费用为主,控制各项费用支出。对人员经费控制,包括工资、补助工资、其他工资、福利费等,实行定编、定岗、定员,实施责任到人,以提高工作效率,提高医疗服务质量,全面提高社会效益和经济效益。加强对卫生资源的核算,包括卫生材料、低值易耗品、其他材料等,着重进行成本控制,既要考虑社会效益,又要考虑经济效益,使有限的卫生资源发挥最大的功效,科室与财务部门要建立相应的账卡,根据业务量和消耗情况,科室制定相应的支出定额,并按定额进行考核,逐步改进,要精打细算,量入为出,增收节支,避免消耗材料的浪费。公务费成本控制要严格执行国家和行业财务制度的开支范围和标准。关于水、电、暖、汽、燃料等业务费,要分别计量,严格按实际发生额计入成本。核算方法,必须是财务部门和业务部门统一起来,实行内部结算。医疗设备成本核算,包括折旧、维修费、材料消耗、水电费、人员消耗费等,实行设备成本核算,必须与成本效益结合起来,从而提高医疗经济效益。 5.医疗成本间接费用的核算。 测算医疗成本的难点是内部服务定价和合理成本分摊。医院要实行全成本核算并准确分摊各种间接成本,首先应在各供应保障部门实行内部成本核算。间接费用(管理费用)可分为两部分,即行政管理部分和后勤部分。行政管理部分的核算:行政管理部门,一方面要考核其工作质量和效率,另一方面要严格控制管理费用的支出,设立管理成本意识,设立管理费用考核指标,降低管理成本,提高经济管理水平。后勤部门的核算:将后勤部门全面推向社会,如洗衣房、食堂等搞承包经营方式,锅炉房、水电暖、器械、车辆维修等测算消耗定额,核算其消耗材料、人工费等。 6.对成本核算的效果进行评价分析。 根据科室的支出及成本费用管理指标进行比较分析,找出其可行的方面和需进一步完善的地方,提出改进意见。医院可实行工资、奖金与成本效益挂钩核算,体现节奖超罚多劳多得的原则,充分调动广大职工的积极性,促进工作进步,提高综合管理水平。随着市场经济发展的需要,国家有关部门对医疗行业将出台一系列的政策措施,这样医院就必须改变过去的管理模式,积极开展多方面医疗服务,不断满足社会的需要,同时加强全面成本核算,严格各项费用支出,充分利用卫生资源,将成本管理提高到一个新的高度,向管理要质量,向管理要效益,使医院逐步适应市场经济发展的要求。 7.提高成本核算的计算机网络化管理水平。由于医疗服务技术性强、涉及面广且复杂多样,专业分工精细,业务流程和经济的运行比较复杂,而且成本核算的层次多,数据量非常大,因此医疗服务的成本核算必须依赖于计算机系统。医院要在全院建立一套功能完善、包含核算管理功能模块的计算机系统,在收费处、临床、医技科室、仓库、药库、后勤、财务实行联网,争取最大限度地实现成本核算数据的共享,全面提高成本核算管理质量和效率,使计算机网络在医院成本核算过程中发挥作用。 8.严格控制人力资源成本。在知识经济时代,人力资源正在成为核心生产要素,医院必须把人力资源作为战略资源考虑,合理控制人员增长,精简科室人员,提高员工的知识水平和创新能力,实行竞争上岗、转岗分流,避免因人才的“高消费”而导致成本的升高,从而影响医院经济效益。 总之,成本是医院竞争的战略核心,医院相对其竞争对手要保持较大的优势,极为重要的途径就是在成本方面有所作为。通过开展成本核算,充分挖掘医院人、财、物的潜力,使医院有限的资源得到最有效的利用,为病人提供优质、高效、低耗的医疗服务,从而增强医院的竞争力,促进医院健康发展 。 经济管理论文范文:我国社会主义市场经济条件下的生态经济管理问题探讨 [摘 要] 市场经济是经济主体追求利润最大化的经济,它使人类物质财务极大丰富,另外,由于资源的耗竭,生态危机日益严重。加强政府的生态经济宏观调控,必须综合运用多种手段,包括经济、政策、行政和法律等手段,发挥其对自然资源和生态环境保护的宏观调控作用,用各种生态与经济政策指导协调经济发展和自然资源与生态环境保护之间的关系,才能实现整个社会生态环境和经济社会的协调发展。本文就我国社会主义市场经济条件下的生态经济管理进行了分析。 [关键词] 社会主义 市场经济 生态经济管理 一、生态经济和市场经济的概述 市场经济是一种经济体系,在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导,而不是像计划经济一般由国家所引导。生态经济是指在生态系统承载能力范围内,运用生态经济学原理和系统工程方法改变生产和消费方式,挖掘一切可以利用的资源潜力,发展一些经济发达、生态高效的产业,建设体制合理、社会和谐的文化以及生态健康、景观适宜的环境。 生态经济与市场经济是现代经济的两个基本特征。现代经济,从其本质上讲,是生态经济;从其运行的方式上讲,是市场经济。生态经济与市场经济各有自身的特殊规律性,二者既有相互联系、相互促进的一致性特点;同时又有相互制约的矛盾性特点。因此,在理论上研究如何利用生态经济与市场经济的一致性,以及如何克服和解决二者之间的矛盾性,从而建立起社会主义市场经济条件下的生态经济管理体系,对于促进我国经济现代化建设事业,将是十分重要的。 二、增强生态经济管理的途径 1.市场经济条件下政府经济职能的转变 市场经济条件下,加强政府宏观管理,解决由市场失灵出现的问题,首要的是政府必须转变其经济职能。我国目前正处于经济体制改革的转轨时期,政府经济职能的转变应主要围绕以下三个方面进行: (1)为了适应市场经济体制建立的需要,政府经济职能转变关键是由传统的直接调控向间接调控转变。 (2)为了适应生态经济管理需要,政府经济职能转变的关键是由传统的单一经济管理向经济与生态两大系统协调管理转变。 (3)对于市场机制失灵的盲区,必须加强政府宏观调控的作用 2.加强政府的生态经济宏观调控能力建设 (1)政府要确立起生态经济观念 生态经济是现代经济的一种理性认识和一种理想经济模式。从生态经济系统的结构看,生态系统的生产和再生产是基础,经济系统的生产和再生产是主体,二者相互依存,相互促进,同时又相互影响,相互制约。只有更新观念,提高认识,才能够从经济与生态相协调的高度加强生态经济宏观调控能力建设。 (2)制定国民经济发展计划,必须确立生态经济宏观总量平衡 生态经济宏观总量平衡包含着宏观经济总量平衡和宏观生态总量平衡两大平衡。在生态经济系统中,一定的经济平衡总是在一定的生态平衡基础上产生的。现代市场经济条件下,生态平衡这种稳固性和耐受力,不仅要靠自身的调节,而且更重要的还要靠经济力量的支持和促进。因此,确立生态经济宏观总量平衡,在制定和实施国民经济发展计划时,不仅应当尊重经济规律,充分开发利用自然生态系统资源,增加社会经济财富,来保持宏观经济总量平衡;同时还一定要注意尊重自然规律,适应生态平衡的需要,来保持宏观生态总量平衡。 三、宏观、中观、微观生态经济管理的主要任务 1.宏观生态经济管理的主要任务 这一任务的核心内容是,根据生态经济规律的要求和我国现代化总体战略的需要,确立我国生态经济发展战略,制定以生态环境保护与建设产业化为中心的中长期生态经济管理目标,谋求建立生态(包括人口、资源、环境)与经济相互协调发展的模式,走出一条社会主义市场经济与生态经济紧密结合与协调发展的新路子。 针对现在的具体情况来看,我们要抑制对资源环境的过度需求,增加自然生态系统的总供给能力,努力调节好有限的日趋减少的生态资源和无限的日益增长的经济需求之间的矛盾;解决好不断增加的排污量和相对缩小的生态环境容量即有限的净化能力之间的矛盾,实现社会经济系统的总需求与自然生态系统的总供给之间的基本平衡,保持生态经济稳定、持续、协调发展。 2.中观生态经济管理的主要任务 在我国经济体制转变和经济快速发展时期,工业和城市生态经济管理是我国生态经济管理的重点领域。它的主要目标是,逐步建立起适应社会主义市场经济的生态经济管理体系,加强对工业和城市大气、水体、固体废物和噪声污染的控制与治理和城市生态环境的综合整治,减缓环境污染加剧和生态环境恶化的趋势,使部分工业部门与行业和重点城市的生态环境质量有所改善,逐步实现工业和城市经济、社会和生态的协调发展。 3.微观生态经济管理的主要任务 从总的来说,微观生态经济管理的任务,是根据“优质优构低耗高效”这个企业现代生产力发展的基本规律的要求,及现代企业总体发展的需要,科学地组织企业生产力,寻求生产要素的最佳结合,优化企业生态经济系统结构,节约物化劳动和活劳动,提高资源转化率,提高企业发展的质量和效益,实现最佳的经济效益、社会效益和生态效益的统一。在我国经济体制转变和经济快速增长时期要着重完成以下具体任务:(1)按照我国实施可持续发展战略要求和市场需要,制定企业生态经济发展目标和规划,推进企业发展模式的转换;(2)建立现代企业管理,改革企业内部经营机制;(3)加强微观生态经济管理,必须把生态环境纳入企业管理的轨道,使企业管理由过去单一管理经济系统转变为对企业生态经济系统进行整体管理。 经济管理论文范文:独立学院经济管理类专业人才培养模式创新研究 [摘要] 本文通过对独立学院 经济 管理类专业人才培养现状的 分析 ,论述了创新人才培养模式的意义,并指出大学生课外 科技 活动是独立学院经济管理类专业人才培养模式创新的重要途径,并介绍了三峡大学科技学院在经济管理类人才培养方面的实践。 [关键词] 独立学院 经济管理类专业 人才培养 创新 高等学校独立学院是指由普通本科高校按新机制、新模式举办的相对独立的本科层次的二级学院。据统计, 目前 全国共有高等学历 教育 招生资格的独立学院共315所,在校学生近200万人,已经成为我国高等教育的重要组成部分。由于独立学院大多办学 历史 不久,所开专业多为举办高校已有专业,而目前全国普通本科院校开设专业中,经济管理类专业是第一大类,加上经济管理类专业相对于其他工科专业开设的门槛较低,全国各独立学院都开设了经济管理类专业。因此,对独立学院经济管理类专业的人才培养模式进行 研究 ,具有重要的意义。 一、独立学经济管理类专业人才培养的现状 根据教育部高教司和经济学教学指导委员会的调查,全国600多所普通高等院校中,有500多所开设了经济管理类专业,经济管理类专业在校学生人数占到15%以上。同时调查发现高等院校经管专业人才培养方面主要存在以下 问题 :培养目标定位不明确,专业口径过窄,学生的适应能力不强;相关课程设置不完全符合人才培养规格和目标;部分课程过于 理论 化,理论与实际脱节,实践环节缺乏等。由于目前独立学院在多方面都移植了母校长期积累的传统与经验,在教育理念、人才培养模式、教学管理和教学过程等方面基本上仍由举办高校负责。独立学院从开始举办之初就决定了在人才培养模式上要受到举办高校的制约,在短期内,其人才培养模式都难以有明显的改善。因此,独立学院在人才培养方面亦不可避免的存在上述问题。目前大多数独立学院出于节约教学成本,追求短期的办学经济效益等方面的考虑,在教学模式上仍然是以教师为中心的班级授课的传统模式,教学 方法 主要是以课堂和教材为中心的课堂讲授,对实践教学投入不足。例如,大多数独立学院都需要共享举办高校的实验室、实习基地等实践教学资源,在原本有限的资源约束下,独立学院的生均实践教学资源更加匮乏,从而使得实践教学难免受到一定 影响 和制约。 另外,独立学院的生源特点和经济管理类专业自身的特点也使得目前的经济管理类专业人才培养效果不佳。与普通本科高校学生相比,独立学院的学生除了整体上 学习 成绩略差,其他方面的综合素质方面丝毫不亚于甚至更强。因此教师需要对学生加强激励和引导,以激发的他们的学习热情。另外,经济管理类的专业大多 社会 性较强,很多专业知识很抽象,不像理工科专业那样直观、具体,学生学习起来感觉有些空洞,与现实生活有一定距离。具体表现为学生的学习积极性不高,对专业课程缺乏应有的兴趣,认为所学知识不能解决现实中的问题,难以做到“学以致用”。这或许只是现行的人才培养模式存在诸多问题的一个集中反映。 二、独立学院经济管理类专业人才培养模式创新的意义 一方面,从独立学院自身的 发展 来看。独立学院作为我国在新形势下高等教育办学机制与模式的一项探索和创新,必须在人才培养模式方面有所创新,方可在 课外 科技 活动不仅具有上述四个方面的重要 教育 功能,同时从办学效益来看,亦具有较好的拖入产出效益。投入方面,硬件方面主要是实验室建设的投入,如实验机房和相关软件等,对于 经济 管理类专业而言,这些投入属于固定资产的投入,可以长期的高效利用;软件方面主要是师资队伍(主要是专业指导教师)建设,通过课外科技活动,指导教发现学生在相关专业课程 学习 中的掌握情况和学生的兴趣特长,更好的了解学生,从而再去调整课程体系、授课 方法 等 理论 教学,直接为改进课堂教学效果服务。同时,通过组织学生参加各种大型课外科技活动,可以让独立学院与其他普通本科高校在同一个平台上进行竞争,展示自己的实力,从而形成了巨大的招生宣传效果。 四、三峡大学科技学院的实践 三峡大学科技学院近几年来在课外科技活动中崭露头角,并且初露锋芒。我院学子(主要是经济管理类专业的学生)继2006在首届全国大学生 金融 投资模拟交易大赛中取得骄人的成绩之后,又在2007年第二届全国大学生金融投资模拟交易大赛中取得了团体总冠军、股指期货组全国第一名的骄人成绩,这充分展示了我院学子的综合素质。同时,课外科技活动的效应逐步得到显现:通过大赛的承办方举办的各种形式的推广活动,不仅提高了学校的知名度和美誉度,而且参赛选手(尤其是获奖选手)亦受到用人单位的青睐,有些单位甚至提前预定参赛选手作为人才储备,直接促进了学生的就业。这种以学科竞赛为主要形式的课外科技活动为我们的创新我们经济管理类专业人才培养模式提供了启示。 总结 我们的经验,主要是在实践过程中注意做到了以下几点: 一是未雨绸缪,精心组织。我院经济管理系在最近几年的教学过程中始终贯彻重视培养学生实践动手能力的教学理念,在广泛建立校外实习基地的基础上,还在学生当中倡导“无假期”计划(即鼓励学生利用假期深入 企业 的一线岗位开展实习、实践),同时在课程设置方面进行了一些尝试(如加入“创业计划”等形式多样的实践教学环节)。在比赛正式开始之前,我院教务管理部门和经济管理系的老师就非常重视,积极组织学生报名,并将所有参赛选手分成小组,然后由具体的专业教师负责大赛的全程组织和指导工作。 二是重视过程管理,进行全面指导。由于此次金融投资模拟交易大赛时间长,所以参赛学生在参赛期间难免会有怠懈情绪,甚至是遇到暂时的挫折后半途而废。而坚持不懈的品质正是当今很多学生所缺乏的,同时也是参加比赛的一个重要目的。因此,我们的指导教师在对学生进行专业上的指导同时,也密切跟踪学生的心理状态,鼓励他们坚持不懈,正确面对各种困难和挫折,合理看待各种可能的风险,树立正确的风险意识和积极的理财意识,帮助参赛学生建立良好的心态。为了使参赛效应最大化,我们不仅在比赛过程中经常组织参赛学生一起交流经验体会,同时在比赛结束后要求学生进行及时地全面总结,写出相应的报告。 三是通过制度形成对参赛学生的激励。为了更好的鼓励学生参加课外科技活动,学院于2007年专门制定了《三峡大学科技学院大学生学科竞赛的组织和奖励办法》。另外,学院还颁布了其他相关的规章制度,以便为学生和教师参加课外科技活动提供制度保证。 四是以参赛为契机,加大对实验室建设的投入。由于此次参赛选手众多,而且是以 网络 远程参赛的方式,因此学院决定为了方便学生参赛,扩建了原有的实验室机房,并更新了有关设备,同时新建了参赛专用机房,从而为学生参加课外科技活动提供了有力的硬件设施。 经济管理论文范文:试析新经济时代需要新型经济管理人才 当前,经济的全球化和一体化正以其迅猛的发展态势改变着世界的既有规则.网络经齐推动新技术、劳动、资本等资源在全球的优化配艾,世界范围内的经济结构调整,时传统的经济模式和经誉理念提出挑战,以互联网、电子商务,数字化管理以及风险投资等极具新经济特征的产业变革和技术创新,已成为我国众多企业不得不面叶和接受的现实。 源于美国的新经济,是在经济全球化和信息技术革命的带动下,以生命科学技术、新能源技术,新材料技术、空间技术、海洋技术、环境技术和管理技术等7大高科技产业为龙头,以数码知识、网络技术为墓础,以创新为核心,由高科技所驱动的可持续发展的经济,具有高增长、低通货膨胀,低失业、低时政赤字等特点。作为新经济核心的创新,不仅包括技术创新、观念创新、制度渐、组织创新和营梢创新等方面的内容,更重要的还应该有企业经营管理者的创新.即新经济时代必项有众多的新型经济管理人才,全面树立新现念、掌握新知识、运用新方法,才能提高我们企业的整体素质,从而面时新经济和日益复杂多变的全球化竟争的严挑战户。 那么,新经济时代到底叶新经济管理人才的素质提出哪些新要求?笔者认为有以下几方面的内容。 一、新型经济管理人才必须具备创新意识 新经济是以高科技为主导,以网络和信息为主要载体的经济二与传统经齐的主要差是,知识在经济发展中的作用大大增强,科技成果产业化、市场化的速度加快,传统产业必须运用高新枝木的成果进行技术改造,提高效率.开发新产品,提高产品质量。 新型经济管理人才是国际型、运作型、创新型人才,要有突出的决策能力、沟通能力开拓创新能力商务操作能力,必项具备很强的创新意识、服务意识、市场意识、竞争意识和超越意识,要敢想,敢做,敢承担风险.敢争创第一,为国内外的广大消费考提供最高、最佳品质的产品,提供最优秀的服务。我国加入wto以后,所有企业都站在了国际聋台上,面临的竟争叶手都是世界级一流水平的,“进则胜,不进则败。是每一位企业经营管理者必须始终保持清醒的认识。因此,要想带领自己的企业,搏风去浪.勇占鳌头,就必须具有永续学习的意识和高效学习的能力,力求使自己成为具备复.型知识的厅动家企业无论大小、其管理人员的素质直接决定着企业的兴衰与成败,提高效率、减少失误,降低企业运营成本,利用一切可用的有玫手段通过一切可以实现的有效途径,把舌界最前沿的技术与方法引进来,学到手,是新型经济管理人才驾驭企业通向胜彼岸的法宝。 二、新型经济管理人才必须具有人格魅力 电子商务、网络经济给企业带来了新的运作模式,通过电子化管理和技术,企业各个部门,企业与上下家的合作伙伴不再是条块分割、各自为政,而是形成了环环相扣的链条。这种新的运作摸式,叶业一务气员、业务经理布、人提出了更高的要求二比如在谈判中必须确信自己的观点清晰、准确、有效;自信靠自己的交际能力和技巧能够战胜叶手只有具备这样的心理素质和人格魅力,才能展现有别于他人的风采,就会给叶手传递一种感知感觉的信息。人在感官上的互相交流是十分重要而又极其微妙的。 同样,新型经济管理人才作为企业领导者,无论是叶企业员工队伍的管理,从目标设定到业绩考核,还是从激励措施到行为规范,都必须贯穿独特的、充分展示自己人格魅力的领导方法和手段。才能将全体员工凝聚在一起,共同为提高自己企业的产品实力和服务质量奉献光和热。 新经济时代要求每一位企业领导和全体职工,具有不断学习的精神,只有不断地更新自己的知识,才能完成企业整体知识、素质的动态积累。一个合格的新型经济管理人才,应思考利用ec整合自己的知识和经验,将点织成线.连成面,并立体化,将分散的知识系统化,从而才能在复杂的经济环境和激烈的市场竟争中,解决纷纭杂杳的众多难题。 三、新型经济管理人才必须发扬团队精神 从无数著名企业的成败案例中,我们可以发现这样一个真理,即:在新经济条件下,企业管理者必须发扬团队精神,群策群力,才能“众人拾柴火焰高”,正知美国新经济工商实务使瓜丛书《如何做好稍售》一书中指出的:“当开始从事某种职业的时候,你拥有什么并不重要,重要的是掌握推梢、说服和与人交流的技能”“为了取得销售成功,必须具有合刁乍精神和良好的倾听技巧,而且还要把别人的需要放在首位” 兼听则明。偏信刘暗。管理是一门科学,新经济时代的企业管理者。更需要在打破传统企业的管理模式下、创造自己全新的能够解决在创办和经营过程中,从容面讨各种障碍与问题的全新方式从管理的基本技能、如策划、较权,领导等等,到人力资源管理、团队建设叉运用高科技手段研发产品.占领市场份额的过程中,紧紧依靠企业领导一班人,靠车间科室、班组的中层干部和骨干力量,充分发扬团队精神,利用大家的智慧。去为企业的发展壮大缺计出力,从而掌握经营现代企业的技巧,认真借鉴和汲取西方现代企业的有益经验,采用他们的管理技术,亏法和手段.把自己企业经营管理和竞争能力提高到新水平。 四、新型经济管理人才必须注重提高企业的竞争实力 新经济是以高科技为主导,网络和信息为主要载体的经济一与传统经济的主要差别是,知识在经济发展中的作用大大增强,件技成果产业化、市场化的速度加快,科技从潜在生产力向现实生产力转化的速度加快、甘企业提高竞争实力。调整产业结构,开拓市场,起着相当重要的作用,正如气们形象地比喻,科学技术是企业保持健康发展、步一入良性循环的火车头,而企业的全体员工特别是经营管理者,更象是驾驶火车头的司机。企业整体素质的高低,决定着企业的兴衰成败,决定着能否在日趋白热化的国际市场竟争中,始终占有白己的一席之地。因此,新型经济管理气才必须在产品开发.企业计划、咨询、管理、投资、商务谈判、市场营销、客户服务以又网络经营,企业文化等一系列问题上、通晓新经济,掌握新知识,努力提高企业的竟争实力,寸能满足现代企业发展的需要,把我国企业经营管理和竞争能力提高到新水平. 1、要全面促进企业的枝术新。在新经济条件下,企业必须面向市场进行研究开发.把市场需求,社会需求特别是广大消费者的需求,作为技术新的基本出发点,而且在创新全过程中的各个环节都要贯彻营销观念即技术创新必须为市场竞争所需要,必须能给企业和市场购买者、广大消费者带来实实在在的利益。 2、要全面推动营销观.分的创新。所谓营销观念也就是企业在开发市场营销管理的过程中,在处理企业.顾客和社会三者利益方面所持的.各度思想和经营哲学顾客叶企业的取舍会在瞬间完成,决定作用是企业的市场营销绩效,包括市场份额、品牌美誉度、顾客满意度和顾客忠诚度等:企业经营管理者必须清醒地认识到,市场营销是当今商务活动中最重要的事情一因为市场营梢是以各神各样的彩式存在着,包括吸引顾客、使他去放心购买、买的舒心,用的称心,再购买或通过他们的嘴去向其他顾客宣传,形成良性摘环做生意还有比这些更重要的吗?唯道企业家还能做没有顾客的生意不成甘。 3、要全面实施新型配合资源共享的企业发展战略国家信息产业部有关专家指出我国的企业经营管理者项认识到新产品的研究开发只是技术和产品成功的一个环节一个创新技术要真正获得市场意义上的成功和闺户的认可,必须将生产.市场俏售服务这些有机的环节通过管理形成一个成功的链接毛系,才能保证其真正的成功因此,企业的发展战略应是新型经济气才充寸调动全体员工的工作热情,实观新型配合、资源共享,从而将其才干,知识、枝术得以发挥最大化的结晶。 4.要让用户更实惠、更满意面对以用户需求为中心的新经济时代的来临,新型经济管理气才必项在充分了解市场需求的前提下、以务实的精神积极为用户提供更实惠、更满意的服务因为实用、时尚.个性等消专需求,已悄然成为当今时代市场经营的中心点,定制需求和让用户真正成为交易的最大受益者,将是市场营销活动中一种全新的经营理念 因此,必将现代规范化的企业管理理念融于产品之中,根据用户的实际信息应用能力,充分挖掘各种有效的企业管理资源譬如在计算机软件的延伸服务亏面,根据用户特定的业务应用环境,如相应的网络应用环晚、计算机操作平台、业务系统管理、帐务系统管理、操作人员素质等多方面因素,为用户提供诸如企业计算机化管理方案、人员培训.技术支持、顾问服务和在线咨询等多种人文化的企业财务业务管理解决亏案,最大限度地满足用户的实际应用需求 总之.新经济时代的到来和发展,突破了传统经济学的若干原理和规律新经济条件下出现的许客经济现象,用传统经济学难以圆满解释,新经济呼吁着新的经济学的出现,更呼唤着众多的通晓新经齐,掌握新知识的新型经济管理人才涌现,肩负起我国大中型各类企业管理的重任,从容面对国际一流竞争讨手的挑战,从而进一步加快我国经济现代化的步伐。 经济管理论文范文:经济管理理论漫谈 政府部门在制定相关经济政策的时候,多是将马克思的相关经济理论作为依据,目前也渐渐接受和引进西方的一些相关的经济理论作为指导。但是由于西方国家与我国的市场经济形式存在着差异,要生搬硬套西方的经济管理模式,不仅不会实现我国经济产出的最大化,甚至会破坏我国的经济市场现状。本文通过对西方经济理论和中国经济形势的分析,指出我国经济管理理论中存在的不足和缺陷。 宏观经济理论的主要目标差异 西方国家的经济理论与我国经济的实际存在着差异,其经济运行机制以及理论机制与我国不一致、其创建经济理论的前提也不一致。一直以来我国的经济指导理论并不符合我国经济发展的形式和特点,我国不能够直接应用西方的一些经济管理理论模式以及指导思想,而是应该将西方的经济管理理论思想作为借鉴和参考,以制定真正符合我国经济发展形式和特征的经济管理理论。 经济学理论进行研究的主要目的就是要实现产出最大化,西方的相关学者认为,两个生产的基本要素就是劳动和资本,在西方的一些国家中,特别是发达国家,其劳动力非常稀缺,要确保劳动能够充分实现就业,就能够实现产出的最大化,所以西方的相关经济学所进行的研究是针对劳动充分就业而进行的。由此可见西方的经济学理论主要是针对其西方国家的实际发展形势所制定的,与我国劳动力充足的状况截然相反。相对于我国的劳动力资源来讲,我国的资本是缺乏的,如果和西方国家一样将经济管理重点放在劳动力的研究上就会使得实际产出无法实现最大化。这样强用西方的经济管理理论就算不会破坏我国的经济管理模式,也不会产生良好的效果。我国应该把研究的重心放在高效实用资本上,并且将此作为前提创建适合我国发展的经济理论。 我国宏观经济相关理论同实际运行的差异 在进行经济理论的探索中,非常重要的一项模型是ls-lm的相关模式,该项模式能够为执行货币政策以及财政政策提供良好的思路,与此同时也进一步均衡了市场产出及利率。依照这样的模型理论,市场的相关利率是通过货币市场均衡以及产品市场均衡来共同决定的,利率自由浮动在经济管理理论中发挥着非常重要的作用。其主要的逻辑为:经济过热,我国政府需执行货币政策中的紧缩性ls-lm。通过市场操作来进行政府债券的出售,将货币收回,减少供给货币,从而使市场的实际利率上升,进一步使投资降低,使实际产出下降,并最终使经济降温。 能够看得出,我国政府在运用货币政策影响我国的市场利率,从而达到实际的经济目的,但是在建立ls-lm经济模式时,货币市场的实际均衡却产生了问题,其传统的货币需求理论认为货币的需求是通过预防动机以及投出动机来决定的,和其收入应该成正比。 经济管理论文范文:浅析经济管理理论在建筑企业中的应用 我国制定的发展路线是走中国特色的社会主义道路,因此结合马克思列宁主义和中国本身的社会体制民族特点才有了一条独特的、属于中国的社会主义发展道路,在邓小平同志的改革开放政策之后经济搞活、中国人民的经济开始飞速发展,在过去的十几年里中国的经济完全变了个样子,在效仿西方的资本主义道路的同时中国人也不能偏离社会主义道路,因为不论是从发展上还是从民族特征上中国的未来到势必会走上社会主义道路,世界发展的重点也势必是走向社会主义道路,因为社会主义道路比资本主义的发展性更强,更利于经济体系的发展。在当今社会很多企业开始过分效仿西方的经济体系,最终结果成了邯郸学步丢掉了企业本身的竞争力,企业被同化最终成为被吞并的结局,因此找到适合企业发展的经济管理体系才是企业经济发展的真正出路。 1.理论与大方向行的差异 当今社会的经济发展现实情况并不理想,一味的照搬照抄西方的经济发展体制是不可取的,因为我国的人口基数大经济相对是薄弱的环节,并不像西方以经济为基础开展劳动力充分利用,其实在经济上来说所有经济发展的最终目的无非就是产量最大化和劳动力的最大化,因此即使体系不同我们国家企业的发展依旧可以学习西方企业的一部分先进经济文化,但是这种学习是要在认清楚社会大环境下进行的,不要忘记企业是生存在中国这样一个发展中国家,经济体系属于社会主义,一味的生搬硬套资本主义社会企业的经济管理是不正确的,经验是要学习的但是仅仅是在理论上了解西方经济发展的利弊,不要在实际行动上完全效仿西方的经济体系发展,以免迷失自己的道路。在中国的经济体系中民营企业是比重很大的一部分,因此民营企业有正确的其营业经济管理细则就会对企业未来的发展规划起到重要作用,合适的经济管理办法能引导企业经济的正常化发展,做到可持续发展、经济体制进化的最终目的,同时也可以带动国家的经济体系发展。因此我们中国的企业要走合适自己的经济发展路线。 2.理论进行与实际进行的差别 在宏观经济研究中,一个非常重要的模型就是is-lm模型,该模型为执行财政政策和货币政策提供了清晰的思路,同时也决定了均衡的市场利率和产出,根据该理论模型,市场利率是由产品市场均衡和货币市场均衡共同决定,利率的自由浮动在宏观经济理论中起到关键作用,其逻辑如下:经济过热,政府要执行紧缩性的货币政策is-lm,首先,通过公开市场操作出售政府债券,收回货币,货币供给减少,导致市场利率上升,利率上升,投资下降,进而产出下降,最后经济降温。可以看出,政府通过货币政策来影响市场利率,达到政府的经济目的,但在建立is-lm模型时,货币市场均衡却出现了问题,传统货币需求理论认为货币需求是由交易动机和预防动机决定的,和收入成正比,提出投机动机是凯恩斯对货币需求理论的最大贡献,正是投机动机的存在,使利率介入货币需求理论,为建立is-lm模型奠定了基础,可以这样讲,没有投机动机就没有is-lm模型,西方国家由于拥有发达的证券市场,提出投机动机是符合其经济特征的,但在我国,这样的经济理论却与实际相背离,我国证券市场一方面起步晚,另一方面,由于各种管制的存在,市场规模及在居民中的影响远不及西方国家,居民以投机动机持有货币的数量甚至可以忽略不计,一旦没有投机动机,那么is-lm模型在我国将不复存在,更别说用来指导实践了。 3.宏观经济理论前提条件的差异从私密开始 西方经济理论就把资本主义趋利行为发挥到了极致,作为其中一个重要方面的宏观经济理论,成立的前提条件就是凯恩斯的三大心理规律:边际消费倾向递减、资本的边际效率递减和流动偏好,由于三大心理规律的存在,消费减少,投资减少,利率极低,居民普遍持有现金,这样导致有效需求不足,这就为政府干预经济提供了理论支持。三大心理规律正是资本主义趋利行为的反映,是以西方长期以来的资本主义精神为基础。马克斯韦伯在 新教伦理与资本主义精神》一书中提出:西方民族在经过宗教改革以后形成的基督教新教中,某些教派(如加尔文和清教教派)的宗教理论一勤奋地恪守天职和对财富的合法占有,演变成一种经济价值观,这就是资本主义精神,这种资本主义精神有利于人们的经济行为,促使资本主义企业和近代资本主义社会的形成。在 新教伦理与资本主义精神 一书译本中,译者也作了精辟的论述,“该书精巧深刻地揭示了加尔文教义对18世纪美洲新大陆资本主义兴起的催化和诱变作用。韦伯认为,新教伦理原本宣扬禁欲苦行,消极地逼迫教徒对天生原罪作终生阡悔洗刷,笃信命运前定说,并对奢华懒惰风气严加惩戒,视同魔鬼。这种欧洲舶来的,比老教更纯粹,更偏激的教义逐渐不得人心,不利于新英格兰地区移民开发新大陆的进取要求和内部团结,不久便由一些宗教领袖点化改造,生出新意。他们将苦行僧式的世俗劳作和克己赎罪,同上帝选民重建理想世界的神圣‘天职’结合起来,转而强调通过勤俭致富达到拯救灵魂。 4.经济管理理论在建筑企业的应用 在我国企业经济发展的黄金时代有一种与所有人联系紧密的企业脱颖而出,几乎领导了整个企业市场,那就是建筑行业企业,不论是开发房地产的开发商单位,还是工程施工的建筑单位,建筑个人化企业的发展势头越来越盛,因此在这一领导企业上就代表了我国大多数民营型企业,因此笔者就建筑企业的经济管理注意事项进行浅析。 4.1建筑企业的经济 建筑企业的市场化经济是和建筑施工所关联的,因此建筑企业对于社会大环境的了解就和中国建筑市场的关系紧密,正确的经济管理模式能够为建筑企业谋得更多的利益。当即社会的建筑企业经济管理比较杂乱,几乎生搬硬套西方某些企业的套路,却并没有意识到在社会主义国家采取资本主义道路的方式是行不通的,因此国家为了遏制房价出台了一系列法律规定,限制国内建筑企业成为民营企业经济的毒瘤。 4.2建筑企业的经济管理 建筑企业更应该注重经济管理,因为一个建筑企业的资金流动量是巨大的,因此对于经济的把握上更要用心严格地对待,因为市场经济化的原因国内的建筑企业大多存在手续不全就可以开始施工,资金走向不明确、售房手续不全就开始出售楼盘等一系列问题,这都是建筑企业的经济管理体系不严谨的结果。 4.3建筑企业经济管理办法 对于一个建筑企业有明确的资金流向是十分重要的,因此经济管理部门必须做到每一笔账目都明细,每一次购进材料都严格记账,避免回扣、偷税、漏税等问题的发生,另外购进权利和资金调动权利应该有多人共同参与,避免建筑企业财政大权独揽的问题,另外建立完善的企业经济管理制度,以应对未来社会经济发展的大潮。 5.结语 正因为社会发展体制的不同,所以我们国家的企业经济发展方向势必与西方企业发展的经济体制不同,对于基础不同的社会体制本来就会走向类似的道路,但是西方企业经济的发展还是有可以借鉴的地方的,因此我们的企业要擅长结合自身企业条件和特点去把握大环境,选择一条适合自己企业发展的经济之路,在企业经济发展的同时也要不断吸收西方企业经济发展的可取之处,充实自身企业。 经济管理论文范文:从摊贩经济管理视角简析我国城管执法的出路 从摊贩经济管理视角简析我国城管执法的出路 一、关于摊贩经济的思考 纵观各大街小巷,经营各种商品的小摊小贩比比皆是,每逢开市时间必是人山人海。摊贩经济已发展成为无法遏制的洪流。面对这样的一个存在,人们开始思索有关其利弊问题。诚然,随着城市整齐划一的文明城市建设要求的提出,我国这样的摊贩经济的存在显然是一种阻力,比如引致城市环境卫生问题;利于规范化市场的建设;摊贩的随处摆摊设点影响市容、堵塞交通。但是我们不能因此否认其所具有的积极功效,譬如摊贩经济的存在对缓解一定程度的就业压力具有不可磨灭的功劳,对稳定社会秩序和建设和谐社会具有重要作用;此外,它还丰富了城市文化,对社会经济的发展具有一定的推动作用。 在我国,摊贩经济有其产生与发展的充足养分。一方面,摊贩经济因其所具有的能为广大群众提供廉价的商品和便捷的服务而成为一般民众所接受并广受欢迎的一种客观存在。另一方面,摊贩经济的兴盛与我国城市化进程中农村人口不断向城市涌入的潮流息息相关,因为迫于生计而又没有一技之长或者城市就业压力,很多人选择了摆摊设点维持生计,这种规模小、成本低、风险小的糊口方式成为这样一些弱势群体的最佳选择。 在构建社会主义和谐社会的背景下,面对我国的实际情况,如何有效地处理摊贩经济问题将是重要的一笔,不可全盘否定企图消灭殆尽,亦不可听之任之。 二、从对摊贩经济进行管理的过程中折射出的我国城管执法存在的问题 城管执法是城市管理的重要组成部分,而对摊贩经济进行管理是城管执法的职责所在,但是在不少城市,城管与摊贩被视为天敌。不可否认的是,城管队伍对我国现取得的城市建设成果发挥了举足轻重的作用,但是面对近年来屡禁不止的暴力执法等问题,官民矛盾又一次被推到了风口浪尖上,以致一谈及“城管执法”便会有人破口而出一句“流氓谈法治”。在一份“你对城管执法的印象如何?”的网络调查中,1174 张有效投票中有650票选择了“不好,经常性野蛮执法”,占总票数的55.37%。①这是多方因素共同作用的结果。 第一,我国城管执法的法律依据不充分、标准不明确,导致了执法混乱现象的普遍存在。我国城管执法的产生得益于相对集中行政处罚权制度的确立,但是其存在与执法的根基并不稳固。首先,针对我国一直以来存在的多头执法、重复处罚等问题,1996年3月颁布的《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)第十六条确立了相对集中行政处罚权制度。相对集中行政处罚权是属于重要制度的变革,然到目前为止,我国尚无全国通行、专门的法律法规对相对集中的行政处罚权制度进行规范。其次,关于城管执法尚无统一的执行标准,虽然部分省市政府做出了一定的努力,但是我国尚不存在关于城管执法的具有全国性效力的专门性法律规范,城管执法多呈现出盲目性与恣意性。 第二,对摊贩经济的制度排斥和城管队伍素质参差不齐是我国摊贩经营的混乱与“摊贩——城管”矛盾的白热化的症结所在。如上所述,摊贩经济是我国目前经济发展水平与社会发展程度的产物,有其存在的价值与必然性。政府部门对摊贩经济一味进行打压的管理理念,不仅无法从根本上解决问题,而且因此给城管组织施加了压力以致增加了暴力执法的可能性,而且其本身也是对执政为民的执政理念的背弃。 三、我国城管执法的出路 无论是摊贩经济还是城管执法,都有其存在的根基与价值,但是现实生活中两者如何相容又是无法忽视的难题。笔者欲从从以下几个方面谈谈自己的看法。 首先,发展经济,帮扶低收入者增强收入能力。如上所述,摊贩经济的存在实乃民之生存问题使然。在这种情形下,城管若只采用打压式强制清除方式完成自己的职责,恐怕适得其反。城市固然需要美丽,但不应至民生问题于不顾。面对这种情况,应在想办法帮助他们做更好安顿的同时进行清除。例如在美国, 市政当局每年都会通过媒体发出公告,向社会公布可供申请小摊贩的数量和地点,这些数量和地点是经过科学规划的,既不影响当地交通和周围居民的生活,也要照顾到有足够数量的客流。② 其次,新形势下榜样效应和形象效应日益凸显其重要性,是故对执法队伍的素质要求在提高。一方面,从源头上肃清城管队伍成分,应对城管人员进行严格选拔,主要考核其人文素养。另一方面,要对城管队伍进行培训,加强他们的法律素养和职业素质。 再次,加强各部门的密切合作和职务监督,切实落实相对集中行政处罚权制度,破除各部门将其作为推卸责任的挡箭牌的难题。 最后,加强相关的立法工作。到目前为止全国还没有一部关于城管执法的专门法律或行政法规,这使得城管执法主体在执法过程中处于执法相对人的质疑和与其他部门打交道时处于“弱势地位”的尴尬境地,同时也因缺乏有效的监督制约机制而导致了行政处罚自由裁量权的任意被使用。因此建议立法部门及时制定相关的法律,保证城管执法有充分的法律依据。以立法方式明确城管执法的合法性以及城管执法部门的法定权限范围,确保城管执法的统一性和规范性,避免执法过程中法律适用上的冲突,从根本上解决城管“借法执法”的状态,是完善城管执法的首要环节,有助于帮助执法工作正规化、规范化、法制化。 经济管理论文范文:谈谨慎性原则在经济管理会计核算中的应用 谈谨慎性原则在经济管理会计核算中的应用 谨慎性原则又称稳健性原则,是指企业在进行经济管理会计核算时,要遵循谨慎性原则,这样可防止抬高资产和受益,压低负债和费用,并起到预警风险和化解风险的作用。其具体做法是:推迟确认收入,尽早确认费用,低估资产,高估负债。合理运用谨慎性的原则,有效防止企业虚夸资产、企业包装上市、扩大利润的现象发生,可为众多会计信息的使用者提供更加真实、可靠的会计信息,既保护了股东和债权人的利益,又提高了企业的经济管理效率,有利于企业做出准确的经营决策,提高市场占有率和经济利润。 1 谨慎性原则存在的前提条件 谨慎性原则是指:针对经济活动中的不确定性和风险性而采取的一种会计核算上的谨慎态度。企业在生产经营活动中的不确定性、风险性和会计信息的不确定性是谨慎性原则存在的前提条件。企业的生存与发展是和社会经济环境是密不可分的,物价变动指数、税率例率、通货膨胀等因素将影响会计信息,使企业的资产不断发生变化。会计系统外部环境的不断变化,也会影响会计信息不准确。企业为了在经营中谋取超额的经济利益,必然会存在一定的风险,因此,在企业的会计信息中也存在着不确定性。对于以盈利为目的的企业来说,如何预测商业风险,如何避免商业风险,是企业所面临的艰巨任务。而会计的谨慎性原则正是减少风险的有效方法,合理应用谨慎性原则能对企业经济活动中存在的风险进行合理估计,有利于保护股东利益和提高企业市场的竞争力。 2 谨慎性原则在经济管理会计核算中的应用 2.1 会计核算中各种“准备”的提取 2.1.1 坏账准备的提取。企业的各项应收款项目,可能会因为购货人拒付、破产、死亡等等原因而无法收回,发生坏账,企业资产将受损。企业为了谨慎起见,应当定期对应收款项进行全面的检查,对可能发生坏账的应收款项目进行预测,没有把握能够收回的应收款项,应当计提坏账准备,这充分体现谨慎性的原则。 2.1.2 存货跌价准备的提取 企业应经常对存货进行全面清查,若因为存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因,使存货成本高于可变现净值的,应当按可变现净值低于成本的金额提取存货跌价准备。这种会计处理方法符合谨慎性原则。 2.1.3 短期投资跌价准备的提取 企业从证券市场购入股票、债券等等短期投资活动,由于证券市场总是处于波动之中,所以企业的收益和损失的不确定性很大。在期末,企业应对短期投资按成本与市价孰低计量,对市价低于成本的差额计提短期投资跌价准备。这很符合谨慎性原则的要求。 2.1.4 长期投资减值准备的提取 按照《企业会计制度》的规定:企业应当定期或者于每年年度终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于投资的账面价值,应在期末时计提长期投资减值准备。 2.1.5 固定资产减值准备的提取 按照《企业会计制度》的规定,企业应当在期末或者至少在每年年度终了,对固定资产逐项进行检查。如果由于市价持续下跌,或技术陈旧、损坏、长期闲置等等原因,导致其可收回金额低于账面价值的,应当按可收回金额低于其账面价值的差额计提固定资产减值准备。 2.1.6 无形资产减值准备的提取 由于无形资产在创造经济利益方面存在着较大的不确定性,企业应该定期或者至少每年年度终了,检查各项无形资产预计给企业带来未来经济利益的能力,对预计可收回金额低于其账面价值的,应当计提无形资产减值准备。 3 存货期末计价方法的运用 资产负债表日,存货应当按照“成本与可变现净值孰低”计量。也就是按“历史成本”与“可变现净值”两者之中的较低者进行计价,反映在资产负债表上。 存货成本高于其可变现净值的,应当计提“存货跌价准备”,计入当期损益。可变现净值,是指在日常活动中,以存货的估计售价减去至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额。这种计价方法符合谨慎性的原则。 4 固定资产折旧方法的选 固定资产折旧处理采用加速折旧法也体现了谨慎性原则。由于技术发展的进步,固定资产不仅存在有形损耗,也存在无形损耗。如果采用直线法,可能会造成企业设备陈旧、更新速度慢。而采用双倍余额递减法、年数总和法等加速折旧法,则可以实现加速设备的更新,同时计提折旧也会更符合实际情况。 5 无形资产的摊销 无形资产的摊销也体现了谨慎性原则,无形资产的摊销一般采用直线法。所以摊销主要决定因素是其摊销年限。在实际的工作中,应将其价值在预计使用年限内分期平均摊销。无形资产的摊销期限越短,越能体现谨慎性的原则。 6 收入的确认 《企业会计准则—收入》规定:收入必须在若干相关条件同时满足时才能够确认。如果在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下,企业应当在资产负债表日对收入分别按以下情况确认和计量。 (1)如果已发生的劳务成本预计能够得到补偿,应该按照已经发生的劳务成本计算确认收入,并按相同金额结转成本。 (2)如果已经发生的劳务成本预计不能全部得到补偿,应按能够得到补偿的劳务成本确认收入,并按已发生的劳务成本,作为当期费用,确认的金额小于已经发生的劳务成本的差额,作为当期损失;如果已发生的劳务成本全部不能得到补偿,应按已发生的劳务成本作为当期费用,不确认收入。这些规定,充分体现了谨慎性原则。 (3)关注和反映或有事项的规定。或有事项是指过去的交易或事项形成的一种状况,其结果需要通过未来确定事项的发生或不发生予以证实。《企业会计制度》对或有事项的处理所作的规定,确认或有负债而不披露可能的或有资产,遵循了谨慎性原则,同时也能让会计信息使用者更清晰地了解企业的财务状况信息,从而做出正确的决策。总之,在全球经济一体化的今天,谨慎性原则的合理应用对企事业单位的经济管理具有重大的意义。合理应用谨慎性原则对企业进行经济活动分析,得出的财务信息、经营投资信息是十分稳健可靠的,为企业经营投资和决策起到至关重要的作用,大大提高了企业的经济效益。 经济管理论文范文:中国海洋经济管理体制演化机制研究 【摘要】海洋经济管理体制作为海洋经济的制度软件支撑,其完善与否直接影响到海洋经济的发展水平和发展速度。本文基于演化博弈论的视角,研究了建国以来中国海洋经济管理体制变迁的内在机制。研究结果显示,海洋产业之间的利益争夺才是海洋经济管理体制变迁的内在动因。 【关键词】海洋经济;管理体制;演化机制;演化博弈论 引言 自2003年全国海洋产业总产值首次突破一万亿元(10077.71亿元)大关以来,我国海洋经济迅猛发展,2003年—2008年海洋生产总值增长率基本稳定在8%-10%的水平上,且每年均高于同年国民经济的增长速度。海洋经济在国民经济中的地位日益凸显。海洋经济作为一个复杂的经济体,其管理体制的健全与否直接影响到海洋经济的发展水平与发展速度。建国以来,海洋经济曲折中前进取得了良好的成效,海洋经济管理体制也几经变迁而日趋完善。由建国初期分散的行业管理体制,逐步走上统一管理的轨道,最终形成现今以“条块”结合为特色的海洋经济综合管理体制。深入分析海洋经济管理体制的变迁历程,不难发现国家宏观经济政策在其发展过程中起着举足轻重的作用,政策的规划与指导积极推动着海洋经济的体制优化。但究其本质,海洋经济管理体制的演化是受自身发展规律约束的,政策在海洋经济管理体制演化的整个过程中只是起到加速或减缓的作用。 国内外学者在海洋经济管理体制研究方面做了一定的工作。目前国内外学术界对海洋经济管理体制研究主要涉及以下三个方面:(1)海洋经济管理体制的类型。自然条件、政治制度以及经济水平的差异,导致各国海洋经济管理体制类型的不同。国内外学者基本将海洋经济管理体制分为三种类型:分散型、集中型以及分散与集中结合型。(2)海洋经济管理体制发展历程及现状研究。一类学者从整体出发,将海洋经济管理体制的变迁大致分为三个阶段:行业分散管理阶段——初步统一阶段——以“条块”为特征的综合管理阶段。另一类学者则从具体产业出发,分门别类地研究各海洋产业管理体制的历史沿革与现状。(3)深化改革海洋经济管理体制的路径措施研究。诸多学者从管理学、生态学、政治经济学、产业经济学等多个角度出发提出深化改革海洋经济管理体制的路径与措施,认为我国海洋经济必须走综合管理的道路,行业管理与区域管理二者缺一不可。 综上所述,国内外学者在研究海洋经济管理体制时,着力点多集中其历史沿革、现行体制的“好坏”以及改良的路径与措施等方面,尽管也有少数学者试图从历史学的角度探讨海洋经济管理体制的变迁历程,但分析结果多停留理论层面,并未从体制形成的根源出发探讨体制变迁的内在机制。本文在以往研究的基础上,突破方法上的单一性,从演化博弈论的角度出发,找出影响其变迁的主要因素,深层次剖析海洋经济管理体制变迁的机理,探索其演化的内在规律。 一、海洋经济管理体制演化博弈模型 (一)演化博弈模型 演化博弈论是建立在传统博弈论基础之上,假设参与人是有限理性的条件下,将动态的重复的策略调整融入到传统的博弈理论之中而发展起来的,用来分析生物、社会、经济等一系列活动变迁行为的一套新的理论。演化博弈论的思想最早起源于19世纪30年代,理论渊源来自于两个方面:演化理论与博弈理论。它突破了传统博弈论关于参与者完全理性的假设,认为参与者是有限理性的,参与者通过对历史的分析来决定下一步的策略。演化博弈论虽然是建立在传统博弈的基础上,但研究的主要内容是“演化”。演化博弈论包含两个基本概念:演化稳定策略(ess)和复制者动态(rd)。这一对基本概念共同构成了演化博弈理论的两大基石。 (二)海洋经济管理体制演化博弈模型 海洋经济管理中有众多的参与者,根据具体实施主体,我们可以将其分为中央、地方政府以及各海洋产业。其中,海洋产业是海洋经济的具体表现形式,也是海洋经济管理工作实施的基本单位。海洋产业发展需要合适的海洋经济管理体制作为支撑,海洋产业发展过程中不可协调的矛盾也推动海洋经济管理体制的变迁。本文中将各海洋产业作为演化博弈模型的主要参与者,旨在通过分析各行为主体之间的博弈来透视海洋经济管理体制的变迁机制。 1、模型假设 (1)海洋经济活动中的参与者是有限理性的。 (2)每个参与者都有两个选择策略:“独立”、“联合”。 模型中参数设置如下:a、b分别为海洋经济中任意两个有关联关系的海洋产业;s为可能的策略集,s={“独立”,“联合”};p、q分别为参与者a、b选择“独立”策略的概率;λ为海洋产业选择独立发展导致产业间矛盾产生的损失值;α为海洋产业加入产业组后由于法律法规、活动空间以及其他方面的限制导致自身能力无法尽情施展而导致的损失率;β为该海洋产业与相关产业组的关联度,关联度越高,协同效应越高;这里假定α、β值为既定的。 2、模型构建 下面我们对博弈双方的收益情况进行分析:(1)当a、b都采取“独立”策略时,两部门获得正常收益的同时,承担由于活动交叉导致矛盾产生而造成的损失值λ;(2)当a、b都采取“联合”策略时,两部门在避免了矛盾产生所造成的损失值λ的同时,获取由于协同作用而产生的额外收益,a、b获取的额外收益分别为βl、βl,但同时也会由于自身发展受限而遭受一部分损失,损失值与本产业的发展水平有关;(3)当a、b两个参与者,一个采用“独立”策略,另一个采用“联合”策略时,采用“独立”策略的一方由于对方采用了“联合”策略而免受矛盾产生所带来的损失,同时也不能获得额外收益;采用“联合”策略的一方由于加入关联产业组而获取一定的额外收益,同时也由于自身发展受限而遭受一部分损失。 根据以上分析,a、b的支付矩阵如表1所示。 由表2知,当时,即一个海洋产业加入与其相关的产业组后获得的额外收益高于加入产业组时的成本。随着时间的推移,产业通过观察、学习和模仿会不断调整自己的选择策略,逐步向产业“联合”方式发展。此时,(联合,联合)是演化稳定策略。 (2)若各局部均衡点的稳定性分析如表3: 由表3知,当时,海洋产业在加入产业组时会考虑加入前后收益或成本的大小,由于,即海洋产业加入产业组后总体损失值降低了,但是出于显性利润的驱使,参与者选择“联合”策略的动机并不强烈。此时海洋产业会根据自身的情况选择加入或不加入相关产业组。此种情况下,演化博弈模型没有演化稳定策略。 (3)若(其中,i=1,2),各局部均衡点的稳定性分析如表4: 由表4知,当时,海洋产业在加入产业组时会考虑加入前后收益或成本的大小,由于,即产业加入产业组后总体损失值升高了。此时明智的海洋产业会选择“独立”策略。此时,(独立,独立)是演化稳定策略。 二、海洋经济管理体制演化机制分析 通过模型分析,我们可以看出影响海洋经济管理体制变迁的关键是海洋经济中“成本与收益①孰大孰小”,表象上表现为α、β、λ、l等值的大小。 (一)参数变动对海洋经济管理体制变迁的作用 1、α值的大小。α为海洋产业加入产业组后由于法律法规、活动空间以及其他方面的限制导致自身能力无法尽情施展而导致的损失率。若α值偏大,相对于固定的产业规模,海洋产业加入产业组时的损失值则大;反之,则小。α值的大小是与海洋产业的技术水平、海洋资源的多寡紧密相关的,技术水平高、海洋资源匮乏时α值较高。较高的α值促使海洋产业偏向于选择“独立”发展策略。 2、β值的大小。β为该产业与相关产业组的关联度,β值越大,加入相关产业组获得的额外收益也就越大;反之,越小。较高的β值促使海洋产业偏向于选择“联合”发展策略。 3、λ值的大小。λ为海洋产业选择独立发展导致产业间矛盾产生的损失值。λ值越大,海洋产业越有动力与其他产业联合;反之,则反是。λ的大小与海洋经济的发展水平紧密相关,海洋经济发展水平较低时,各海洋产业各得其所,相安无事,λ值较小;海洋经济发展水平较高时,新增的海洋产业以及技术水平的提高均会导致矛盾的增多。较高的λ值促使海洋产业偏向于选择“联合”发展策略。 4、l为相关产业组的发展水平,相关产业组发展水平越高,海洋产业加入进去获得的额外收益越高;反之,越少。较高的l值促使海洋产业偏向于选择“联合”发展策略。 (二)我国海洋经济管理体制的演化机制 1、建国初期至20世纪60年代中期——行业分散管理阶段 建国初期,我国在海洋领域的主要政策是恢复和发展传统海洋产业。在开发利用海洋技术水平有限的前提下,海洋产业进行联合发展的协同效益很小。同时,如海洋产业选择“联合”策略则意味着要出让活动领域、遵守法律法规等,对于具有一定规模经济的海洋产业来说,这些成本将是巨大的。因此,联合发展获得的额外效益远远小于出让活动领域等造成的损失,即。同时,由于海洋开发与利用水平低下,各海洋产业独立发展,矛盾并不突出,这意味着λ值也很小,即—1。此时,海洋产业之间没有联合的动力,各海洋产业独立发展,与此相适应,海洋经济管理体制呈现一种分散管理的特征。 2、20世纪60年代中期至20世纪70年代末——由分散向统一迈进阶段 20世纪60年代至70年代末,海洋经济在曲折中求发展。历经十年“”,海洋经济遭受一定的损失,但是各个海洋产业的发展并未因此停滞。海洋渔业、盐业、海洋港口与交通运输业有了进一步的发展。随着技术的进步,各主要的海洋产业开始扩展活动区域,产业间的交叉活动领域随之增多(β值变大),矛盾也随之显现出来(λ值变大)。此时,如果海洋产业选择“联合”发展策略,由于协同效应产业获得的额外收益将增加(值变大)。但由于渔业、盐业、港口与交通运输业“三足鼎立”局势未变,并且各海洋产业技术水平有了一定的提升(α变大),各海洋产业出让技术,活动领域、遵守法律法规等成本增加,这一时期,海洋产业联合发展的成本依然大于联合发展的收益,即。随着海洋产业间矛盾的深入,交叉领域的海洋活动逐步受到政府的重视,在政府的协调组织下,海洋产业间的联合崭露头角。 3、20世纪70年代末至20世纪90年代末——综合管理体制初见端倪 20世纪80年代初至20世纪90年代末是海洋经济的快速发展时期。自1978年改革开放以来,我国引进大量国外先进管理方法及科学技术,海洋意识以及海洋开发技术都有了很大提高。一些新兴的海洋产业,如,海洋油气业、海洋化工业、海水综合利用等产业也迅速崛起,海洋资源开发与管理的主体也随之繁杂起来。各行为主体在同一个流动的海洋区域内活动,关联度随之增加(β值变大),致使海洋经济发展在空前高涨的同时,海洋产业之间的矛盾急剧增加(λ值变大)。此时,如果海洋产业选择“联合”发展策略,由于协同效应产业获得的额外收益将增加(值变大)。同时,由于共同的活动领域范围的扩大以及海洋产业作业领域的层次性,海洋产业选择“联合”策略时出让的领域的成本会有所降低。相反,海洋产业之间关联度的提高使产业间协同效应增大。此时,在一定的海域内,在矛盾突出的海洋产业间,建立一种良好的协调机制来协同产业间的发展是可行的。1988年1月27日海南省建省筹备组与国家海洋局商定,成立海南省海洋局,统筹管理行政区划内的所有与海洋经济有关的活动。自此开始,截止到1991年,我国16个沿海省(区、市)海洋管理机构已全部建立,标志着我国海洋经济管理体制从此走向了一个新的阶段。 4、20世纪90年代末至今——以“条块”为特征的海洋经济综合管理体制 21世纪以来,我国海洋经济综合管理体制逐步完善。随着综合管理机构的建立,产业间联合带来的协同效应有了进一步的提升。国家海洋局的统管职能进一步强化,1999年中国海监总队的成立为海洋经济综合管理体制的稳步发展提供了坚实的军事保障。 但由于我国海岸线绵长曲折,要想对整个国家实施统一的综合管理是有一定难度的。此时,海洋区域管理应运而生。我国的区域海洋经济管理体制主要体现在省级政府阶层,这与我国固有的行政区划有很大关联。在固守海洋产业“条形”发展的基础上,进行区域海洋经济发展,在国家海洋局统一调控、政策法规总的约束下,各省市彰显各自特色,结合自身条件,建立起适合本省市海洋经济发展的管理体制。截止2008年底,我国已有16个沿海省(区、市)成立了主管海洋和渔业的管理机构,综合管理地方海洋产业活动。从区域的角度看,我国基本上形成了国家——省——市——县自上而下四级海洋经济管理体制。整体上,我国海洋经济管理体制呈现出“条形”的行业管理和“块状”的区域管理相结合的混合管理模式。 三、结论 我国海洋条件优越、资源丰富,海洋经济发展迅速,已达到世界中级水平(l较大),传统海洋产业已经形成规模经济,新兴海洋产业尚处于初级阶段(α值较大),海洋产业种类增加。但同时,各产业开发利用海洋资源的时空交叉严重(β值较大),海洋产业总体技术水平较低(技术水平低下,在统一的工作领域势必造成矛盾加剧,即λ值较大),海洋经济发展的基础设施和技术装备相对落后等问题严重。随着海洋经济发展水平的日益提高,海洋产业之间的矛盾加剧,我国海洋经济管理体制走综合管理的道路已确定无疑的。当前首要解决的问题是:建立完善的海洋经济信息管理系统,充分了解海洋经济的发展局势;建立健全的海洋经济综合管理的协调组织机构,从全局的角度解决跨行业问题;建立统一的海上执法队伍。 经济管理论文范文:强化公共经济管理对民生关系影响的探讨 一、公共经济管理影响民生的核心作用 优质的公共经济管理,对体现社会公平、改善民生、维护公民权益能够发挥积极有效的促进作用。社会健康成熟发展的显著特征在于,不仅可以实现公共需求的优化提升,还可以做好产品与服务的合理分配。新时期,公共经济发展中全覆盖、优质共享、民生改善的实践目标逐步被重视,以政府组织为核心,全面提供优质公共产品、优化公共服务已经成为核心任务。 发展公共经济可有效满足民生需求,其内涵以及范畴伴随社会发展建设水平的全面提升,持续拓宽,由传统生存需求,逐步丰富至劳动保障、卫生服务、教育管理等综合需求层面,令改善民生逐步变为当前保护民众利益,实现社会文明和谐发展的根本。政府开展公共经济管理阶段中,需要承担优质服务、提供产品、统筹财政支出等重要职能,契合民生需要。因此应由从多层面入手,制定科学有效的服务管理策略,方能真正改善民生,满足大众需求,构建和谐社会,实现持续发展。 二、公共经济管理对民生的影响 (一)公共产品服务可全面满足民生需求 改革开放进程的持续深入,令民众不再仅仅满足于生存水平的提升,更注重教育、福利待遇等方面的核心需求。而公共经济管理中提供的公共产品服务则较难跟上需求的扩充步伐速率。基于教育、保障服务与医疗事业呈现的外部产品特征,虽然部分内容可以通过私人经济实现,但最为核心有效的供应方仍旧为政府机构。因此,只有政府全面服务社会,优化公共产品管理,方能真正满足大众需求,改善民生。 (二)公共经济职能可推进公平发展 改善民生,并非是部分人群受益,而应是大群体、甚至是整体群众的受益,是全社会生活水平的优化提升,即体现良好的公平性。为此只有借助政府力量,做好市场资源的优化协调,方能实现优化民生。 (三)公共支出能优化市场调节 公共产品的全面供应,需要政府机构提供合理的补助管理模式。由效率以及公平的角度来讲,较为契合的是,政府组织可通过间接生产,扮演好掌舵人的角色,借助市场秩序的有效管控协调,采用有效的支出预算管理规划,对经济实现刺激影响,进而营造公平有序的公共产品管理供应环境,吸引多方参与实践活动,进而通过良好的公共支出模式,实现市场的优化调节。 (四)健全公共财政制度,实现法治化公共经济管理 为优化改善民生,公共财政制度应予以全面完善。当前显著的民生问题在于供应有限,因此应优化调节财政支出体系结构,有效缩减非公共性投入支出,使服务投资向着公共服务的模式发展,并将重点制定为公共教育服务、社会与医疗保障服务,扩充公共投入至民生范畴领域之中,全面给予公共产品服务以有效的支持,方能优化改善民生,实现以人为本的科学发展。为完善制度保障,应持续丰富公共事务,合理应对逐步复杂多元的公共问题。政府机构也应持续优化公共经济的实践管理效率,合理应用法律工具,实现公共经济的制度化和规范化。同时完善法规体系,组织开展规范的公共经济实践活动,将法律体系引入其中,做好公共经济实践与权责职能的明确规范,令公共经济真正的依法、守法,实现预期目标,在制度层面上全面保障民生利益。 三、强化公共经济管理,优化改善民生 为全面改善民生,保障公民利益,公共经济管理还应明确同改善民生的核心联系,并基于改善民生的核心诉求实现优化调节。政府机构应合理转变工作职能,健全公共服务模式,优化公共服务管理。政府应承担起必要的满足民众公共需求的核心职能,将公共资源有效的倾斜至社会管理和公共服务层面,进而推进社会事业的全面、持续优化与民生的良好改善。 同时,还应提升公共政策的合理公平性,实现科学决策,引入民主化管理,完善群众积极参与制定并监督决策的科学管理制度。应通过全面调研、综合评估、合理决策、有效执行、优化监督管理,通过政策保障推进社会各类资源的合理公平应用与分配。 财权向中央集成、事权下放的管理模式,将令保障事业、服务管理以及公共产品服务较多得由地方政府部门担负。基于其财政能力的限定,以及融资渠道的有限,会对公共事务产生不良影响,降低公共产品服务的整体质量与可靠性。为此,应有效提升民生工程的实效性,通过有效划分、明确权责,做好中央和地方的公共经济良好协调、优质社会管理,承担必要的权责,方能提升公共经济管理水平。再者,为维护大众合法权益,应注重群众诉求表达,拓展政务公开。应在进行公共利益管理以及事务决策制定阶段中,广泛征求民众意见,创建有效的公众表达诉求、传达信息的良好制度,发挥媒体桥梁作用,丰富舆论渠道。民生决策管理中,应真正令大众全面参与,通过开放研讨,明确各方利益需要,全面改善民生,实现科学发展。 四、结语 总之,强化公共经济管理非常重要。我们只有明确公共经济发展同改善民生的客观关系,研究民生经济的重要影响作用,方能真正地体现民意,服务大众,提升公共经济核心水平,实现共赢发展。 经济管理论文范文:探讨房地产经济管理的现状 引言;我国房地产市场的快速发展,带动了国民经济的增长。但房地产市场过热,房价高居不下普通百姓购房压力增大;房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素。本文就国内房地产经济管理提出了自己的观点。 我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后,即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨,到目前为止,虽然销售量有所萎缩,但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中,房地产业快速崛起并成为我国经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展,提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国,因其特殊的国情背景,房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题,同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题,超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微,房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正,房价增长的势头仍未得到抑制,甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的,但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点,实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。 一、房地产经济管理的现状 国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作。其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用。再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全。 二、房地产经济管理存在的问题 近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰.甚至存在片面性和错误的认识.导致政策目标的短期性严重,缺乏前瞻性。同时,政策目标的模糊不清.短期的政策手段和中长期规划思路不一致,甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动,不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机,干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者,我国政府对房地产经济管理处于被动的位置,忙于具体的事务管理和救火中,缺乏长期规划,事后调控居多,造成“一放就乱。一放就涨.越管理越升温”局面的出现。 1.相关法律法规体系的不健全 从世界各国房地产市场的发展的经验来看,完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多。其次,我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理.很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的,或是以国家部委办的名义的,如国11条、新国四条等,缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立,但与此相配套的条例、实施细则不完备,造成房地产市场.特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严,陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位,使得法律应有效力大打折扣。 2.机制不完善,管理流于形式 我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年,政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策与规定只流于形式。走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强,存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位.导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前.我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作,极易导致内部交易、权钱交易.导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破,我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上,在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政.协调不足,各自决策,决策相互脱节,也导致我国房地产经济管理流于形式。 三、房地产经济管理建议 1.完善相关法律法规体系 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规.建立起具有中国特色的完整房地产法律体系,实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》,尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系,提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性.使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。 2.建立健全管理机制. 当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用.调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础,根据市场的变化进行适当、适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。
地方税收统计分析论文:税收优惠政策对行业净利润影响的统计分析 摘要:净利润是企业利润总额扣除所得税后的余额,净利润不仅来源于公司的经营活动收入,也来自于投资活动带来的投资收益,还会来自国家税收优惠政策。本研究采用统计分析方法,对各行业利润来源构成及税收优惠政策对行业净利润影响进行了研究。研究发现建筑业、房地产业和社会服务业的流转税税负较重,建议将建筑业、房地产业尽快纳入增值税的征税范围,以降低行业税负,进而降低房价。 关键词:利润来源构成;税负;税收优惠贡献 一、文献回顾 一直以来,各行业利润水平相差比较大,在特定行业毛利率情况下,净利润是来自主营业务活动,还是投资收益,抑或来自国家税收政策?税收优惠政策对行业净利润影响有多大,这是一个值得研究的课题。国内关于这方面的研究不多,现有研究成果主要体现在以下几个方面。 一是关于利润来源的研究。郑玉歆,李玉红(2007)研究发现,在考察期内工业利润的增长是结构性的,重工业对工业利润增长贡献了70%以上;采掘业和原材料工业利润率提高的关键因素是产品价格的大幅上涨,而轻工业和机械工业收益率的改善主要来自于生产率水平的提高;张杰(2011)研究发现中国企业利润既来源于市场因素,也与转型背景中特殊政策和非市场化因素有着紧密关联。 二是关于税负的研究。Siegfried(1974)认为平均有效税率ETR有广泛应用前景,在税收政策行业差异和税收补贴等研究中具有重要应用价值。王防(1999)研究发现我国上市公司的平均ETR远低于当时33%的法定税率。王延明研究发现,行业间所得税实际负担存在差异,1998年之后规模因素与上市公司税负存在显著的相关关系,较大的公司ETR相对较高。王素荣(2009)得出执行新会计准则降低了上市公司平均所得税税负的研究结论。 三是税收优惠政策对税负影响的研究。李增福(2010)研究发现:法定税率的降低减轻了企业的实际税负,淡化了区域差异,突出了税收政策的产业导向;优惠政策取消和延缓的公司,实际税收负担没有明显提高,实现了旧税法向新税法的平稳过渡,表明降低税率、取消优惠的同时给企业以一定的延缓期是比较成功的政策组合。 以上研究奠定了本文的研究基础,但上述研究中缺乏税收优惠政策对行业净利润影响程度的研究。本文从行业的净利润来源分析开始,进而考察税收优惠对行业净利润的影响,以期揭示税收优惠政策对行业净利润的影响程度。 二、理论分析 1.净利润构成。本文从三个方面考察企业净利润的来源:一是核心利润,二是投资收益和公允价值变动净收益,三是营业外收支净额。核心利润应该具有持续性,一个企业的核心利润占净利润的比重越大,说明这个企业经营状况越好,收益越有持续性。投资收益和公允价值变动损益反映的是企业投资活动获利能力和相应资产因公允价值变动而带给企业的收益,这部分收益并非企业自身能控制,受市场影响较大,这部分收益因不具有持久性,应作为核心利润的补充,如其所占比重过大,会影响企业利润稳定性。营业外收支净额亦不是来自企业经营活动,其占净利润的比重不应过大。因营业外收支净额中有相当一部分是因企业享受税收优惠政策而取得的税收减免及税收返还,在一定程度上从其所占净利润的比重可以看出该行业享受税收优惠程度。 2.税负理论。现有关于税负的研究基本上限于所得税税负,目前考虑了暂时性差异的计算ETR的方法主要有以下三种。 (1)实际税率=(所得税费用一递延所得税费用)/息税前利润(Porcano,1986); (2)实际税率=所得税费用/(税前利润-递延所得税费用/法定税率)(Stickney and McGee,1982); (3)实际税率=(所得税费用-递延所得税费用)/(税前利润-递延税款变化额/法定税率)(Shevlin,1987)。 上述方法虽然考虑了暂时性差异,但没有考虑流转税税负。为更加真实反应企业整体税收负担,本文“税负”,不仅包括所得税,还包括通过“营业税金及附加”科目核算的价内税,如营业税、消费税、资源税、土地增值税、出口关税、城建税及教育费附加等。本文衡量税负的公式如下所示。 税负率(修正ETR)=(营业税金及附加+所得税费用一递延所得税)/利润总额,其中,递延所得税=递延所得税负债的增加额一递延所得税资产的增加额=(递延所得税负债期末余额一递延所得税负债期初余额)一(递延所得税资产期末余额-递延所得税资产期初余额)。 3.税收优惠。新企业所得税法的税收优惠形式较多,有优惠税率、免税收入、加计扣除、减免所得额、税收返还等,加之流转税优惠政策还有先征后退、先征后返、即征即退等。这么多的税收优惠数据难以从上市公司公开的资料中获取到,本文以“应纳税所得额乘以法定税率,减除当期所得税”来衡量所得税优惠,以“收到的税费返还”来衡量企业享受到的流转税和所得税返还优惠。计算公式如下。 税收优惠=(利润总额+资产减值损失+暂时性差异)×0.25-当期所得税+收到的税费返还。 其中:暂时性差异=可抵扣暂时性差异一应纳税暂时性差异=递延所得税资产增加额/税率一递延所得税负债增加额/税率。 公式中,应纳税所得额统一乘以法定税率25%再减除当期所得税,其结果体现了税率优惠金额;利润总额加资产减值损失,考虑的是会计与税法的永久性差异,资产减值准备是显著影响会计利润和应纳税所得额的差异,故计算法定应纳税额时加以调整;公式中没有调整的其他永久性差异绝大部分恰恰就是税收优惠,比如免税收入、研究开发费加计扣除、加速折旧、减免所得额、税后分得利润免税等;当期所得税=所得税费用一递延所得税,递延所得税体现的是会计与税法的暂时性差异;收到的税费返还体现了先征后退、先征后返、即征即退等税收优惠,其数额从上市公司现金流量表中获得。 三、税收优惠政策对行业净利润影响的统计分析 1.样本选取 本研究选取了新税法实施后2008年至2010年连续3年非金融类上市公司资产负债表、利润表和现金流量表三种财务报表中的相关数据,数据源于RESSET金融研究数据库,样本选取标准如下。 (1)剔除了利润总额为负值或O的公司,因为此时计算出来的税负为负数或0,指标没有意义。 (2)剔除了“营业税金及附加+所得税费用一递延所得税”的计算结果为负数的公司。 (3)剔除了税负率大于1的公司。这类公司可能因违反国家法律支付罚款、补缴前期拖欠税款等原因造成不能合理反映公司税负的情况。 经过筛选,选出符合规定的样本公司共计3944家,分别为2008年1378家,2009年1415家,2010年1151家。数据分析采用SPSS统计软件计算。 2.行业净利润分析 首先分析行业净利率、行业净利润的构成,为分析税收优惠政策对行业净利润影响奠定基础。 2008—2010年各行业问净利率差距较大,净利率最高的是房地产业,连续3年都在12%以上,而且逐年增加;净利率最低的是建筑业,仅是房地产业的七分之一,这正反映出近几年房地产业迅速发展的现状,因房地产行业有2—3年的建设周期,2008年至2010年所销售房屋用地基本上是2008年以前取得的,取得土地时的成本较低,加之,房地产领域监管体制不完善等导致了房地产业的高净利率。而建筑业因原材料价格的上涨,劳动力成本的提高,行业发展比较完善且竞争激烈等因素使得该行业的净利率低。全部上市公司平均净利率2008年为5.99%,2009年为6.88%,2010年为8.43%,连续3年平均为7.1%。连续3年各年净利率都在平均值以上的行业有传播与文化产业、房地产业和社会服务业,除这3个行业外,2010年净利率显著高于平均值的还有交通运输仓储业和农林牧渔业。 从表1可知,各行业的净利率相差较大,行业净利率最高的房地产业为14.24%,行业净利率最低的建筑业仅为2%,为说明各行业净利率差异产生原因,下面分析各行业净利润的来源构成。表2是对上市公司11个行业2008年到2010年3年平均净利润构成情况的统计数据。 从表2中可以看出,采掘业、建筑业和批发零售贸易的核心利润占净利润的比重高,其净利润主要来自其核心利润,这与行业资本投入量大、生产经营活动是其主体活动等行业性质有关,说明这三个行业的收益持续性较强,受公允价值变动及对外投资活动影响小。除电力煤气和水的生产供应业外,其他十大行业的核心利润占净利润的比重几乎都在100%以上,而电力煤气和水的生产及供应业核心利润占净利润的比重偏小,投资收益和公允价值变动损益之和占净利润的比重很大,这说明与居民生活密切相关的行业受市场影响较大。从税费返还占净利润的比重看,信息技术业和批发零售贸易是享受税费返还较多的行业。分析表1和表2可知,各行业净利润率差异大的原因,不仅在于核心利润,还在于投资收益和公允价值变动净收益、营业外收支净额及税费返还。 3.行业整体税负分析 上市公司税负与税收优惠有一定的关系,一般来讲,享受税收优惠政策多的行业税负轻,享受税收优惠政策少的行业税负重。表3是根据上市公司2008~2010年数据计算的各行业整体税负情况。 从表3可以看出,整体税负较高的是建筑业和房地产业,税负较轻的是农林牧渔业和信息技术业,这与现实情况吻合。建筑行业的营业税计税基础较大,不允许扣除建筑过程中的成本费用,加之建筑业税收优惠政策较少,致使其税负较高;房地产业因其在流转环节既要缴纳营业税、城建税和教育费附加,又要缴纳土地增值税,在所得税环节又很少有优惠政策,故其整体税负较高。从流转税税负看,建筑业、房地产业和社会服务业的税负较重,这也说明我国应尽快进行流转税改革,将建筑业、房地产行业和社会服务业纳入增值税的征收范围。从表3还可以看出,农林牧渔业的整体税负最轻,这是因为该行业流转税和所得税大多享受免税或减半的优惠。 4.税收优惠对行业净利润贡献的分析 2008年新税法实施后,实施了内外一致的以“产业优惠为主、区域优惠为辅”的税收优惠政策,如对农林牧渔业减税或免税,对高新技术企业实施15%优惠税率等,这些税收优惠政策奠定了本文分析行业税收优惠的基础。 根据理论分析部分税收优惠的计算公式及上市公司2008~2010年的相关数据,计算出各行业享受的税收优惠占净利润的比重,见表4。 从表4可以看出,各行业税收优惠对行业净利润的贡献差异很大,税收优惠对行业净利润贡献最大的是信息技术业,占52.82%,较大的是农林牧渔业、批发零售贸易业、传播与文化业和制造业。税收优惠对行业净利润贡献最少的是房地产业,其次是社会服务业,这也佐证了上述税负分析中的结论。税负高的建筑业和房地产业税收优惠少,而税负低的农林牧渔业和信息技术业享受的税收优惠多。在2010年的1151家样本公司中,税收优惠占净利润比重在300%以上的有11家,在200%一300%之间的有9家,在100%~200%之间的有107家,在50%~100%的有91家。表5列示的是2010年享受税收优惠排名前十的上市公司。从表5可以非常明显地看出税收优惠对非金融上市公司净利润的贡献情况。 四、研究结论及建议 通过对非金融上市公司连续3年年报数据进行统计分析,得出以下研究结论。 1.房地产业和社会服务业为高利润率行业,但其税负重、税收优惠少;农林牧渔业及信息技术业利润率低,但税负轻,且存在着大量税收优惠政策,这说明税收优惠是某些行业,特别是某些企业利润的主要来源,如果没有国家的税收优惠,某些企业将无法生存。 2.建筑业、房地产业和社会服务业的流转税税负较重,说明我国应尽快进行流转税改革,将建筑业、房地产行业和社会服务业纳入增值税的征收范围,以减轻企业税负。 3.从行业来看,农林牧渔业、信息技术产业和文化业享受着大量的税收优惠,说明国家的税收优惠显著地提高了这些行业的净利润,也说明新税法以产业优惠的政策效果明显,起到了优化产业结构的作用,我国应继续坚持这一政策,积极引导产业结构的调整方向。 上述研究结论表明,税收优惠政策对行业净利润的影响非常大。建筑业、房地产业和社会服务业过重的流转税税负,加重了企业的负担,又因流转税固有转嫁性,这种负担又转嫁到了消费者身上,致使消费者承受了较高的服务价格。从某种程度上看,我国的高房价与建筑业和房地产业的高税负有很大关系。为了控制房价,为了让老百姓真正享受到经济发展成果,建议降低建筑业和房地产业流转税税负。 另外,建筑业、房地产业和社会服务业流转税税负重还有一个隐蔽因素,就是营业税存在重复征税,缴纳营业税的服务业在对外支付中承担的税负,不能在最终向税务机关纳税时抵免。故在此建议尽快在全国范围内对这三个改征增值税,消除重复征税,减轻这三个行业的税负。 (本文责编 王简) 地方税收统计分析论文:关于我国增值税税收转移的统计分析 摘 要:本文认为增值税计税方法、资源产品跨区流动和出口免税制度引发我国增值税税收转移现象,统计结果表明东部地区增值税税收与税源比较一致,中部地区为增值税主要转出地,西部地区为增值税主要转入地。为缓解增值税税收转移问题,我国应建立增值税横向分配制度,并将消费环节作为增值税唯一征税环节。 关键词:增值税;税收转移;统计分析 2014年《深化财税体制改革总体方案》提出在保持中央和地方收入格局大体稳定的前提下进一步理顺中央和地方收入划分,可以看出我国现行财政体制主要致力于协调中央和地方财力分配,而地方政府间税收转移没有得到应有的重视。税收转移是指税收与税源不一致的现象,导致税源地难以获得税收,非税源地获得税收困境。税收转移由现行税收制度缺陷引起,主要体现在增值税制度和企业所得税制度方面,税收转移逐渐拉大地方政府间财力差距,不利于实现基本公共服务均等化,严重影响经济社会和谐发展。因此,税收转移问题理应获得关注。 一、导致增值税税收转移的原因分析 1.增值税计税方法导致税收转移。增值税计税方法是以每一生产销售环节销售额为计税依据,乘以适用税率计算销项税额,同时允许抵扣外购项目以前环节已纳税款,全部税款最终由消费者承担。我国制造业集中在中东部地区,商品生产地在销售货物时获得了增值税地方分享部分,而西部欠发达地区属于商品消费地,负担了生产地所征增值税。 2.资源产品跨区流动导致税收转移。我国主要针对销售货物征收增值税,生产产品需要投入大量的资源产品,例如煤炭、石油等,因此大量的增值税由资源输入地流向资源输出地,我国中西部地区多为资源输出地,获得增值税地方分享部分,而东部地区多为资源输入地,负担了大部分增值税。 3.出口免税制度导致税收转移。我国对出口商品实行增值税免税制度,商品生产地获得增值税却不需要进行出口退税,商品出口地没有获得增值税却需要承担部分出口退税,出口贸易额越多,增值税转出越多。 二、增值税税收转移程度的统计分析 本文借鉴区域税收占比与经济总量占比比较分析法,运用某省增值税税额占全国增值税总额比重与该省工业增加值与批发和零售业总额占全国工业增加值与批发和零售业总额比重比较分析法测算增值税税收转移程度。选择工业增加值与批发和零售业总额而未选用GDP的原因是我国国内增值税主要来自制造业、采矿业、电力生产和供应业、批发和零售业。用公式表示为: Di=Ti∑Ti-Pi∑Pi (1) 其中Di为i地区增值税税收转移程度,Ti表示i地区增值税收入,Pi表示i地区工业增加值。如果Di大于0,表明该区域为增值税转入区;如果Di小于0,表明该区域为增值税转出区;如果Di等于0,表明该区域税收与税源一致。根据公式(1)得到我国31省份2004-2012年增值税税收转移情况,见表1。 从表1中平均值可以看出,17个省份为增值税转入区,14个省份为增值税转出区。增值税转入区主要集中在西部地区,西部地区10个(四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、内蒙古),中部地区2个(山西、黑龙江),东部地区5个(北京、天津、上海、江苏、海南)。增值税转出区主要集中在中部地区和东部地区,中部地区6个(吉林、安徽、江西、河南、湖北、湖南),东部地区6个(河北、辽宁、浙江、福建、山东、广东),西部地区2个(重庆、广西)。其中背离程度较高省份主要有北京(216%)、上海(437%)、山东(-366%)、河南(-216%),背离程度较低省份有海南(012%)、安徽(000%)、内蒙古(002%)、西藏(003%)、青海(012%)、宁夏(011%)。 从表2中平均值可以看出,东部地区平均值为-004%,可近似认为增值税税收与税源比较一致,但从2009年开始变为转入地;中部地区转移程度一直为负,平均值为-024%,为增值税主要转出地;西部地区转移程度一直为正,平均值为020%,为增值税主要转入地。 三、政策建议 1.建立增值税税收横向分配制度。我国由中央政府和地方政府共享增值税收入,不存在地方政府间的横向分配制度,我国应该依据税收贡献程度建立地方政府间税收分配机制,协调地方政府间利益,实现区域间税收公平分配。税收横向分配具体方案可以在明确增值税转移影响因素的基础上,合理确定权重,列明分配公式。 2.将消费环节作为增值税唯一征税环节。我国增值税主要向企业征收,但是企业在销售产品时通过提价方式将税收负担转嫁给消费者,因此增值税理应由消费者所在地政府获得。可以借鉴美国销售税(sales tax)模式,将增值税道道征收改为仅在消费环节征收,从而在很大程度上解决增值税税收转移问题。(作者单位:中南财经政法大学财政税务学院) 地方税收统计分析论文:以统计分析为基础的房地产税收优化分析 摘 要 城市化进程的加快,为房地产事业的发展注入了新的活力,房地产事业进入到了一个新的时期。在现阶段的房地产行业中,税收政策是房地产市场实现宏观调控的重要手段,基于市场发展的需要,对房地产税制进行改革是当前我国税收制度调整优化的重要体现。这种优化调整可以对现有房地产税收体系中的诸多问题起到解决防范作用,从而使整个房地产税收区域公正合理。本文以统计分析为基础,对当前房地产税收体系的改革和优化进行了分析。 关键词 统计分析 房地产税后 改革优化 房地产税收改革一直是政府关注的重要方面,它与人们的生活密切相关。现阶段我国房地产税收体系的运行还存在一系列需要改革完善的地方,如税制结构不合理、税费类型繁多以及税租模糊不清等,这与现阶段房地产市场的发展态势是不相吻合的。因此,需要对房地产税收进行时代性的改革和优化,这不仅仅是房地产市场调控的需要,更是我国税收制度整体优化所不可缺少的重要部分。 一、房地产税收体系现状的描述性统计分析 (一)税制结构不合理 现有的房地产税收体系,税制结构不合理有两个方面,一是保有环节的税负较轻,二是交易环节的税负过重。我们以当前房地产市场五大专用税种为例进行分析。保有环节的税收收入在总的税收比重有明显变化,从20世纪90年代至近几年,由88.72%直接下滑到28.27%;而交易环节的税收比重则有所上升,从11.28%上升到了28.69%。对此,我们有理由说,要提高保有环节的税收比重,并适当降低交易环节的比重。 (二)税收种类繁多,交叉混乱 单单从现阶段我国房地产市场的征收税种来看,所需要征收的税种类型就有10种,具体是耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、公司所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、营业税以及附加的城建税。而且这些税种的收费也很高,至目前为止还没有一个权威统一的具体数目,导致税收的类型繁多,种类混淆模糊不清。因此,要进行房地产税收体系改革,就需要协调统筹,一方面将改革重点放在税种上,另一方面还要对具体税种的收费进行明确整合。[1] (三)税租模糊不清,比例严重协调 土地出让金是政府让土地使用者一次性预交一定时间的土地租金,预交时间一般是50年或70年。以2009年为例,全国土地的实际出让租金收入为15911亿元左右,相当于是五大房地产税收总收入的3.3倍。而在2010年,全国土地出让成交的总价是2.7万亿元,是整个房地产税收的大约4倍。再加上其他税种的分析比较,可以看出房地产税费租金是整个地方政府财政收入的重要支撑,“税费租”的负担过于严重。因此,要想大幅度促进保有环节税收收入的提高,就必须重点对土地出让金进行改革创新,实现并租入税。 二、房地产税收体系的优化改革分析 (一)房地产税收体系改革的原则 首先,税负要合理。针对当前“税费租”负担过于严重的现象,负担不宜提高,需要保证在“正税”的同时明晰税租,减少税费。这就需要对这些过于复杂的收费项目进行整理,对于不必要的项目要及时取消,可以进行合并的税种也要合并统一,其余的则要进行规范化处理,以确保房地产市场税费征收管理的公开透明。[2] 其次,结构的优化原则。现阶段,由于房地产保有环节的税收比重较低,所以需要适当提升保有环节的税收,从而形成一个多个环节在内的,并且涵盖多个税种的房地产税收体系,同时还要确保税收结构的整体合理性。 (二)房地产税收体系的优化 在房地产所征收的税收种类中,有些是具有普遍征收特点的,如常见的房地产交易印花税、房地产交易及出租营业税、房地产交易及出租的企业所得税和个人所得税等,这些在改革时需要予以保留。还需要在对各项收费项目进行整合的基础上,取消土地增值税、耕地占用税、契税、房产税以及城镇土地使用税这五个税种。在开发环节要征收土地税,在交易环节征收房产交易税,保有环节则要征收房地产税。根据当前形势,新的三大房地产税收也要划定为地方税,这样可以避免改革中政府和地方之间的利益冲突。 首先,在开发环节,征收土地税。对现行的耕地占用税、土地使用权交易的契税以及土地的增值税进行合并,与此同时,还要对开发环节的收费项目进行清理和有机整合,征收土地税,这样就可以保证土地资源的高效利用,避免浪费。[3]在获得土地使用权时,需要按照面积大小进行计量征收,从量计征的过程中,就需要重点把握多方面因素:一是土地类型。那些经济价值较高的耕地、林地、草地以及山地等的价值要远远大于偏远山区的土地。二是土地的地理位置。和城市的空间距离越短,则其利用价值就越高,反之则越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越长,则税率就越低,需要大力鼓励土地的长期使用。从价计征时,可以通过对土地使用权的减少来获得土地使用权的支付价格,进而将获得的增值额作为征税基础。 其次,在交易环节,征收房产交易的“托宾税”。从现阶段我国的保障性住房状况来看,它的主体是以经济适用房为主的。以经济适用房为分析对象,所完成的投资额占住宅完成投资额的比重从20世纪90年代的16.56%下滑到了近几年的3.14%,发达国家在这方面则是至少在75%以上,远远超过了我国的现阶段水平。这种差距的主要原因是建设资金的来源不足。对现行房地产交易的土地增值税和契税进行合并整理,征收房产交易的“托宾税”,确保保障性住房建设资金的专用性。[4] 第三,保有环节,征收房地产税。对现行的城镇土地使用税和房产税进行合并整理,与此同时,还要对保有环节的各种收费项目进行清理整合,并把土地出让金融入其中,征收房地产税,这样可以实现三个方面的良好效果。一是有利于房产持有成本的增加,以起到对房地产市场的调节和控制作用。二是对于地方税的主体税种来说,需要给地方政府提供一个稳定、合理的财政收入渠道。三是真正的财产税最终作用是缩短贫富差距,推动社会发展的公平和谐。对于税基来说,它是房地产的市场价值体现,强调的是一种现值。市场价值每隔两年进行一次确定,第一年购买的房产可以依据其成交价格确定;而购买的二手房成交价格一般报价比较低,比较科学的方法是将其成交价格作为基础,结合附近新房成交价格来合理调整。 三、结语 随着当前城市化进程的加快,城市房地产事业取得了显著的发展。房地产是与人们生活密切相关的重要民生行业,改革优化其税收体系具有重要意义。从统计分析的角度来讲,现阶段我国的房地产税收体系还存在一系列不足之处,需要监管部门做好相应的监督监管工作,并对税收体系中的问题采取有效措施予以解决,确保税收体系的科学合理,从而促进房地产事业的整体健康发展。 地方税收统计分析论文:重庆市税收综合情况统计分析 摘要:重点研究与重庆市的税收有关的各种因素、变量以及样品。重庆市的税收受多种因素的影响,其中主要为重庆市地区生产总值以及重庆市财政预算支出。国有税收收入与地税税收收入所表现出来的对财政收入的影响存在差异,后者对重庆市财政收入的影响更加明显。 关键词:税收;地区生产总值;财政预算支出;财政收入 1.引言 为了详细了解重庆市税收收入的各项情况,文章主要从三个方面进行分析:税收的影响因素、税收如何影响财政收入、重庆市不同类型企业所缴纳的税类差异。 2.重庆市税收收入的影响因素 这里以重庆市的国有税收收入和地税税收收入分别为被解释变量,选取了地区生产总值(GDP)、地方财政一般预算支出以及商品零售价指数三个影响因素作为解释变量,用回归的方法分别分析它们对两种税收收入的影响情况。 选取的原始数据为从1996年到2014年的国有税收收入、地税税收收入、地区生产总值、财政预算支出以及商品零售价指数的数据。 2.1国有税收收入的影响因素 将商品零售价格指数去掉,只分析地区生产总值和财政预算支出对税收收入的影响。 设回归模型为:Y1=B0+B1X1+B2X2+u。 其中Y1代表国税税收收入;X1代表重庆的地区生产总值;X1代表重庆财政预算支出;X1代表商品零售价指数。商品零售价指数对国税税收收入的影响不明显。 分析结果见表1。 由该结果可看出: 可决系数R2值为0.998,调整可决系数R2值为0.997,说明因变量Y中绝大部分可以由自变量x来解释,方程显著。F值为3364.187,明显大于临界值,说明方程拟合程度很好。以上表格也反映出每个变量的t值和P值都表现为显著,说明每个解释变量对被解释变量税收收入的影响都是显著的。 所以正确的模型形式为:Y=-398695.889+724.052X1+0.021X2。 2.2重庆市地税税收收入影响因素分析 设地税税收收入模型为:Y2=B0+B1X1+B2X2+B3X3+Ui。 商品零售价指数以及财政预算支出对地税税收收入的影响不明显。 结合以上分析结果将地区生产总值与地税税收收入做回归。 设模型为:Y=B0+B1X+ui(其中Y代表重庆地区地税税收收入,x代表地区生产总值。) 其分析结果见表2。 由该结果可知: 可决系数R2值为0.985,调整可决系数R2值为0.984,说明因变量Y中绝大部分可以由自变量x来解释,表明方程显著。该表反映出F值为1125.083,明显大于临界值,说明方程拟合程度很好。从P值和f值看,地区生产总值对地税税收收入的影响显著。因此,该回归模型的方程和变量均显著。 因此回归方程为:Y=-1388459.269+891.286X。 经济意义表现为:在假定其他变量不变的情况下,重庆市地区生产总值每增加1亿元,平均说来地税税收收入增加891.286万元。重庆市地税税收收入主要是受到重庆市地区生产总值的正向影响。 2.3综述 综上可知,国税税收收入在很大程度上受到地区生产总值的影响,财政预算支出对国税税收收入的影响次之,商品零售价指数对国税收入影响非常小。财政预算支出以及商品零售价指数这两个因素对地税收入的影响很小,地税税收收入的影响因素主要是地区生产总值的影响。 3.税收对重庆市财政收入的影响 由于税收作为国家财政收入的重要来源,是影响财政收入最重要的因素,因此需要分析重庆地区国民税收收入以及地税税收收入两种税收所包含的不同类型的税收收入对重庆财政收入的影响情况。 以下对各种类型的税收以及财政收入的相关性进行研究,了解它们的相关性,以了解国有税收收入与地税税收收入是否存在差异以及国有税收收入与地税税收收入所表现出来的对财政收入的影响是否存在差异。各种类型税收以及财政收入的相关矩阵如表3所示。 该表格体现了1996年-2014年间财政收入、增值税、消费税、营业税、企业所得税以及个人所得税之间的相关系数。从该结果可以看出每种税收与其它类型的税收相关关系都比较强。其中也可以简单看出增值税与消费税的相关性较强,这两项税收属于国民税收;营业税、企业所得税以及个人所得税的相关性较强,这三项税收同属于地税税收。这说明国有税收收入与地税税收收入的确存在差异。财政收入与营业税、企业所得税、个人所得税的相关系数比它与增值税、消费税的相关系数更强,说明国有税收收入与地税税收收入所表现出来的对财政收入的影响也存在差异,即地税税收收入对重庆市财政收入的影响更加明显。 4.税收类型与重庆市企业类型关系分析 由以上分析结果可知,地税税收收入对重庆市财政收入具有很大影响,为进一步探究重庆市各个类型企业主要缴纳的哪种类型的地税,即了解缴纳的各类型地税在不同类型企业中的分布情况,以下对各类型地税收入与企业类型进行分析。 4.1构成情况 4.1.1税收类型构成 由于在数据收集阶段固定资产方向调节税和屠宰税数据缺失,因此此处不将这两者纳入分析范围。最终确定为营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城市维护建设税、房产和城市房地产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船税、烟叶税、耕地占用税、契税这几种。 4.1.2企业类型构成 根据统计不同类型的企业,包括内资企业(分别为:国有企业、集体企业、股份合作企业、联营企业、股份公司、私营企业以及其他企业)和非内资企业(主要有:港澳台投资企业、外商投资企业、个体经营以及乡镇企业)的税收类型也存在一定差异,因此企业类型与税收在结构上会存在一定的差异。这里采用以上13种类型的税收作分析。 4.2对应分析 根据分析,可得因子平面图如图1(图中数字1~11分别表示国有企业、集体企业、股份合作企业、联营企业、股份公司、私营企业、其他企业、港澳台投资企业、外商投资企业、个体经营、乡镇企业)。 由该因子平面图可知:11种类型的企业之间距离不大,总的来看区别不大,但仍然可以大致可分为3类:第一类:编号为2、3、4、5、6、8、10、11的样品,即政府从集体企业、股份合作企业、联营企业、股份公司、私营企业、港澳台投资企业、个体经营、乡镇企业这几种类型的企业收取的税收主要为营业税、企业所得税、个人所得税、房产和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税。其中对样品11(乡镇企业)收取的以个人所得税为主。第二类:编号为7的样品,即内资企业中的其他企业所缴纳的税收种类主要是耕地占用税。第三类:编号为1和9的样品,即国有企业和外商投资企业,它们缴纳的税类主要是印花税、资源税以及城市维护建设税。 在最后分类结果中可看出车船税和烟叶税没有与任何一种类型的企业距离较近。由于数据收集阶段车船税和烟叶税的部分数据已经缺失了,因此此处不对这两种类型的税收进行归类。 5.结论 首先,重庆市的税收受多种因素的影响,其中主要为重庆市地区生产总值以及重庆市财政预算支出。国税税收收入在很大程度上受到地区生产总值的影响,财政预算支出对国税税收收入的影响次之。而地税税收收入的影响因素主要是地区生产总值的影响。其次,分析了国有税收收入与地税税收收入所表现出来的对财政收入的影响存在差异,后者对重庆市财政收入的影响更加明显。最后,由于地税对重庆市财政收入影响显著,便将在各类型地税收入中,不同类型的企业也表现出的差异进行了分析,其结果为:政府从集体企业、股份合作企业、联营企业、股份公司、私营企业、港澳台投资企业、个体经营、乡镇企业这几种类型的企业收取的税收主要为营业税、企业所得税、个人所得税、房产和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税;内资企业中的其他企业所缴纳的主要是耕地占用税;国有企业、外商投资企业缴纳的主要是印花税、资源税以及城市维护建设税。 因此,以重庆市的税收情况来看,以上对税收综合情况的分析,体现出税收可以反映重庆市经济发展情况的各个方面(包括地区生产总值、财政预算支出、财政收入等)。由此可推知重庆的税收情况如果出现异常,就反映了重庆市某经济环节存在问题,重庆的发展也会受到相应影响。因此,可采取完善税收管理制度、加强税收监督以及加大对违反税收制度人员的惩戒力度等措施来保证重庆市税收体系的完善。
房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪,信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力,互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站,正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式,以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中,代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展,如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标;如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息,成为做出最终决定的重要因素;如何有效的宣传,增加房地产公司的知名度,增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统;设计;研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内,通过网络购房早以成为购房者的首选,美国房地产经纪人协会统计数据显示,美国75%的房产商利用互联网销售房屋,80%的购房者通过互联网寻找理想住房,约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟,网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上,到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系,到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及,国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象,根据中国房网大全的统计,目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家,据不完全统计,房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷,消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置,其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径,并且其增长速度较快,可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台,有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上,还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站,利用网站宣传企业品牌文化;有些企业希望网络成为一个交易的平台,等于说是企业内部的管理系统;还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念,正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前,北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源,而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说,主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广,让购房者在选房环节不必四处奔波,从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店,省去了实体门店支出,由此节省房租、宣传印刷和人力成本,总体费用减少,相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户,这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低,从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架,建立公司与个人之间网上销售的通道,实现公司在网上可以房产信息,也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统,利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理,实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分: 1)用户管理功能模块 设置用户的可用状态,实现冻结和解冻,查看用户信息。 2)购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3)订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4)房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5)“留言板”模块 查看留言板,删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析,收集大量的相关实例,对所收集的例子进行分析比较,努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中,综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候,主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集,通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较,以及当今楼市的发展状况,得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论,进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看,设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法(design science method)定义设计了什么,解决了什么,评判系统效果的标准是什么几个方面的内容,使论文的设计思路更加明确,设计解决了消费者轻松购房的问题,使消费者不用再受地理位置的局限,在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品,同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度,会员注册数量,楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要:随着我国市场经济的迅速发展,人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段,进一步促进了城市化进程的建设规模,给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础,开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词:房地产;销售渠道;模式研究 从近几年的地产经济情况来看,每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录,类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类,其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量,因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力,还能维护社会市场经济的稳定,提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品,其在进行销售时也有一套自已的销售规律,在这种情况下,渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段,本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期,随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变,以及社会营销、创新营销等观念的兴起,销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言,房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一,随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后,很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心,房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型,提高与消费者沟通的流畅度,以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务,同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况,房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作,而且在目前越来越严峻的行业竞争下,为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作,其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作,为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史,各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化,对其销售渠道模式也进行了制定和规划,就目前的房地产形势来看,全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法,同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备,有着从社会各界调动以及分配资源能力,让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善,以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 (一)全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下,签订合同、制定协议以及履行权利和义务的,经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源,委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格,将产品的销售全权给经销商。因此,经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权,而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中,这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查,而是基本将所有的销售权利都委任于经销商,因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大,经销商会全国范围的该领域销售任务,也就意味着没有具备同一商品的同行存在,而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务,在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点,在经销商进行经济活动时,委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态,由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜,因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解,进而对经销商的要求也有所降低,因此经销商会存在一家独大的差异感受,使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方,全国性的含义就是没有竞争者,因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱,导致企业发展速度的延缓。 (二)区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下,签订合同、制定协议以及履行权利和义务的,在合同的约束之下,经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为,例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作,这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别,全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系,一旦关系成立,那么双方就不能将手里的权利和义务易主,但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水,而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商,根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模,区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任,但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动,而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作,不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点,由于大城市中划分的区域很多,因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商,由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围,那么相对于全国性的销售渠道来说,区域性质的销售渠道必然会变得狭窄,若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户,那么势必还会造成撞单的情况,每一个企业撞单机制的内容都不同,但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益,因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的,势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说,影响房地产销售渠道模式的原因有四种,首先是房地产建筑自身存在的问题,并非任何一个区域的房地产销售方式都一样,每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异,那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态,就房地产商品的价格浮动情况来说,户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式,但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润,而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道,数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道,甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素,很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力,有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩,因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响,增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化,房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品,受政府政策的影响非常大,因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商,增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述,我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平,但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题,很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式,导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱,相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究,让房地产的销售渠道模式得到更好的发展,提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来,房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑,房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究,那么,房地产销售与经济增长的关系到底如何,本研究即对它们之间的关系开展实证研究,一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系;另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议,促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系,学者们纷纷开展了相应的研究,韩国高(2015)运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明,房地产库存冲击对三者均产生负面影响,房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限,而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春,贾海(2015)运用统计和国民经济核算理论和方法,从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用,结果表明:房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义,但同时房地产经济增长速度过高或过低,都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长,应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出,大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市,对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系,而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节,那么,经历了2008年的金融危机,房地产销售与经济增长的关系如何了,是否也存在密切的正向相关,带着这个问题,笔者就2008年以来,房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 (1)数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况,以国民生产总值衡量经济增长的情况,收集的基本数据。 (2)描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据,对相关数据进行描述性统计,如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知,国内生产总值的均值为433468.3,商品房销售面积的均值为101968.6667,进一步对变量进行相关性分析,如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903,说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析,可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出,多元可判决系数R方为0.815,即回归平方和占总离差平方和的81.5%,这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释,调整后的R方为0.630,说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601,表明模型误差项不存在序列相关问题,满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性,进一步进行方差分析,结果如表4所示。 表4是方差分析结果,其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083,具有一定的显著性水平,这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步,利用回归分析得到相关的系数,确定回归模型,如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示,房地产开发投资不仅直接拉动经济增长,还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长,在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看,房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显,因此,不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长,牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模,保持房地产销售的规模与经济增长协调一致,有利于促进经济平稳增长,有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时, 既要考虑地方经济增长,更要关注中低收入居民的住房需求,既要考虑短期经济效益,更要注重长远发展,做到规模适度, 循序渐进,科学统筹,协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段,建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设,提高住房持有成本和空置成本,抑制房产投机和泡沫,鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段,削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击,更多地利用经济手段调控房地产市场,促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状,房地产销售是需求量大,且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨,并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 (1)房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分,其涉及面最广,包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言,房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高,工作量相对较低,但对综合能力(包括学历)要求较高。 (2)房地产营销咨询业(公司)。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重,并需具备较强的抗压能力和服务意识。 (3)房地产中介。本细分行业即为二手房的租售,工作量大,待遇不稳定,对从业人员的销售能力要求高,需经常外出带客看房,故对服务意识、耐力也有一定要求。 (4)新房销售。新房销售一般固定在售楼部,坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外,还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 (5)房地产估价。本行业从业者,需考过房地产估价师执业资格考试并注册,对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析,是用人单位对其职员的具体工作任务的描述,但作为教育工作者,应在表象之上更进一步,将岗位职责细化抽象为具体的能力要求,具体如下: (1)建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价,为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义,和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 (2)房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力,对客户的销售能力。 (3)房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道,理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 (4)房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表,并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义,并能据此做出决策判断。 (5)房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法,熟悉估价报告的需求方和其要求,能根据国家估价规范,编制出合格的估价报告。根据估价要求,正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 (6)房地产经营能力。对开发商持有的物业,能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法,知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大,大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本,到一专和二专,加上近期实行的“单招”,基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校,一般都在专科第一批和第二批,这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例,我校学生以专科二批次录取为主,以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主,两百多分的学生数量较多,可见学生基础较差。总结而言,高职房地产专业学生的能力情况(可培养空间)归纳如下: (1)学习兴趣低。高考分数如此之低,不在于智商缺失,而是因为学生学习需求的匮乏。 (2)基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足,从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 (3)做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现,当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时,高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 (4)对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳,让高职层次的毕业生,更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对,是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配,就可清晰地得出:房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下: (1)需求量大。经过本文第一节内容分析可知,房地产销售是整个房地产行业,需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 (2)高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力,涉及的理论知识较少,对于理论基础匮乏的高职学生,学习销售显得更容易上手。 (3)销售的工资起点低,高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售,较少涉及科学理论的探究和应用,更多是经验和技能的培养。限于篇幅,笔者结合自己的从业和教学经验,给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略: (1)基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率,按揭怎么计算,这些死记硬背的基础知识,必须让学生掌握。 (2)客户性格判断课程的补缺。传统教学中,很少提及对客户性格特征的把握,但这却是销售成功之门,必须不同客户不同对待。这方面的教学素材,可以参考当下较流行的性格色彩学。 (3)销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售,以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此,在教学中,也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来,中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展,毫无疑问,房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一,这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型,一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现,国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”,还是7月21日的“人民币”升值,中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面,比如银行紧缩银根,消费者持币代购,迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为,中国的房地产整合将是全方位、多层次的,主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面,很有论见。而质量整合中的通过专业化分工,打造一条完整而协调的地产产业链,使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候,很多地产巨头也投巨资进入,企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业,就已经在全国开始布点收线,形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商,历来就属于“万能型”的,从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理,都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作,几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式,在组合资源的过程中很难体现其专业优势,也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业,后者知道什么是市场需要的,怎样运作资金,什么户型比较好,对于销售商而言,如果让他去做开发商,未必做好;对于房地产开发商而言,由于公司自己的钱在里面的时候,很难做到客观公正。而且,由于房地产开发有很多环节,需要很强的操作能力,因此,专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工,特别是一手房的销售,无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售,和二手房的销售一样,本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候,地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势,提升核心竞争力,同时,专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平,降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售,但由于业务庞杂,从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等,无所不包,实际上降低了一手房销售的专业能力。并且,由于一手房销售的运作模式是,地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售,必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”,以及培养自己的专业销售队伍,在对外推广楼盘时,又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务,开发商才能给你钱”。就是说,一手房销售行业是一个资本密集的行业,这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤,到2004的时候,服务的项目总计超过100个,70%的销售项目实现了100%的销售,累计为客户实现的价值超过100亿,其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年,德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场,在全国运作的地产项目共达57个,其中销售项目40个,策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位,武汉德思勤排名武汉同行第一,德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作,并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时,与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触,准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益,企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看,一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式,相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展,一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言,树立自己的专业销售的形象,打造成功的销售案例,开展地产销售意义和价值的论坛和讲座,促进地产巨头接受地产销售的运作模式;同时,公司高起点进入,大资本投入,特别是注重地产销售专业人员的培养和保留,这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语,地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年,香港经济再度复苏,李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激,决定入行房地产,他借款1.2万港币,办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历,他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地:第一,向社会公开统一收费标准,不准员工收取佣金差价。第二,实行股份制,让员工持有股份。第三,首开整版广告之先河,形成强烈的视觉冲击力。1990年,利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后,邓智仁甚至首期动用6000万港币,以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅,并借此成为该项目的销售总。接着,邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘,让玫瑰园一开盘就卖出了80套,相当于不久前他以投资形式购入2万平方米,创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然,地产销售存在着一定的风险,特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如,由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证;有些时候,即使销售业绩良好,但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现,等等。随着房地产专业化资本的进一步提高,市场竞争的激烈化,地产销售行业本身也存在着巨大的竞争,地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然,提高自身的运营水平,吸引最有销售才华和经验的人力资源,提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然,对于某一个具体的销售合同而言,销售商应该在销售之前,一方面,需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定,对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析,看清竞争态势,从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定,避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言,从而导致销售的失败;另一方面,地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查,这一方面关系到地产销售的利润回收的问题,再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提,特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查,这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展,已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前,我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低,管理水平参差不齐,产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析,本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气,爱讲大道理、理论,会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验,树立起成熟、自信的形象,增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户,没有足够的耐心,经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满,或用生硬的语言还击,出言不逊。相反,面对客户的一些较低水平的表现,要显出涵养和素质,用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现,会逐渐丧失客户对自己的信任,对于没有把握的事情,万不可随意地满口答应,应适当采用迂回战术,在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言,销售人员应具有丰富的房地产专业知识,有丰富的市场营销知识,能掌握好的市场营销方式,有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训,他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了,还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员,那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出,房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外,还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁,是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口,并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此,销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心,具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风,具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神,才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外,还应该具备良好的职业道德素质,如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的,因为在大多数情况下,我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事,有许多人一生只买一套房子,因此客户就会十分小心,许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本,也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先,销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化,折射出企业的形象,在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离,减少顾客的疑虑,提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为,达成交易。因此,销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容;有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度;有进退有序的规范的礼仪;有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外,销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平,销售人员也不例外,要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称,态度平稳;说话要文雅、简练、明确;说话要讲究语言艺术,力求语言优美,婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括:房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程,从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是:(1)产品概念扩大了,它不仅包括产品或劳务,还包括思想;(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动,还包括非赢利组织的活动;(3)强调了交换过程;(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序,具有策划和组织小型促销活动的能力,具有一定的文案写作能力,具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力,能为消费者提供合意的方案,能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍,对房地产市场信息能做出正确的分析和判断,如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧,技巧也可以说是理论的实际应用,有了理论知识加上技巧,那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容: 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位;房地产企业发展历程、企业文化;房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势,可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它,主要包括以下几个方面:(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一,要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下,对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化,以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户,实现品牌与利润的双赢。因此,市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力,高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件:户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中,在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯,会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语,有效引导或暗示交谈重点,引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听,鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格,思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中,人的性格是千变万化的,你面对的客户也是各种各样的,根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如:(1)深思熟虑,冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动,对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明,一切说明须讲究合理有据,以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户,只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意,加上销售人员的特色介绍,这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎,反应冷漠。外表严肃,沉默寡言型的客户。对这类客户,销售人员除了介绍产品,还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常,鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决,怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好,一下又觉得五楼好,再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择,应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修,应具有丰富的房地产专业知识,有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识,要有很强的自信心,要有良好的形象,懂得礼貌、礼仪。 房地产销售论文:浅谈物业管理对房地产销售价格的影响 摘 要:论述了物业管理的含义,深入探讨了物业管理对房地产价格的影响,把物业管理作为因素之一进行考虑,以制订合理的销售价格。 关键词:物业管理,房地产,销售价格,影响 在物业管理公司早已遍布全国各大社区的今天,住宅小区与高端物业公司的强强联合也已经成为社会常态。好的物业管理公司除了要提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务,更应该在创新的基础上满足业主的全方位需求,积极营造一个安全、文明、温馨、和谐的生活环境。随着诸多品质楼盘开发兴起,曾不被关注的物业服务,悄然进入人们的视线。不管是高档小区或普通住宅,业主不仅在意居住品质,也在意房子的升值空间。虽然影响一套房屋价值的因素有很多,在越来越重视楼盘的软实力——物业公司的今天,好的物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环,不仅发挥着应有的使用价值,更为楼盘创造着极大的经济价值。 房地产的价格具有双重实体价格的基本特征。房地产价格只有在市场中才能体现到具体的价值,房地产不进入市场,我们是无法对其价格定位的,市场是商品住房的价格真实的反映。目前,房地产的市场竞争相当激烈,优良的物业管理,越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点,已为业内外人士所共识。老百姓在买房时把物业管理的服务范围、收费标准,特别是在现场选房时所见所闻的物业管理情况作为选房的重要条件之一。良好的物业管理对房地产的开发与销售起了重要的支持作用。 我国《物业管理条例》中所称的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。就是要通过一系列的管理与服务,保证房屋正常、方便而舒适地使用,保证配套的设施设备安全高效而持续地运转,最终达到房地产本身保值增值的目的。因此,物业管理的好坏无论是对一级市场上房地产的销售价格还是对二级市场上房地产的客观合理价格都有着较为重要的影响,也成为对房地产估价时需要考虑的重要因素。开发商的口碑是人们购买物业的信誉保证,物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂的行为,而住房是一辈子的事,所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大,良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。 1物业管理对房地产价格的影响 1.1物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响 在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响,由于房地产自身价值量大,流动性差的特点,加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式,使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商(物业管理公司)的品牌,因为品牌作为一种无形资产,是良好信誉的集中体现。通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助,往往可以形成一个卖点,而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言,其特殊性在于:开发商和建筑商只有经过一定程度的投入,并达到法规的要求后才能制订价格对外销售,而且对销售价格的影响绝大部分都可以量化;而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响,并且很难予以量化。由此可见,物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌,树立购买者对项目的信心,产生对项目今后使用的良好预期来实现的,因此在制订销售价格时应该充分考虑物业管理因素,对其影响进行正确地评估。 1.2 物业管理对二级市场上房地产客观合理价格的影响 与一级市场不同,物业管理是通过大量、具体和持续地管理及服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且复杂,为了能够更清楚地说明问题,文中只是从房地产估价的角度出发,来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响,指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素,从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。 现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目。但在选购二手房时,考虑的就较少。但实际上,购买二手房,衡量物业管理水平更为重要。二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价,因为小区整体已经成熟,物业管理是否到位一目了然,通过与业主的交流就可以了解。另外,从市场成交情况看,物业管理水平不仅影响房屋价格的增长,同时对于租金收益也有一定影响,好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。 1.2.1 估价原则 《房地产估价规范》中指出:“房地产估价应遵循下列原则:合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;估价时点原则。”文中仅对前两个原则进行简单分析: 1)遵循合法原则:应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价,我认为这里面的“合法”不仅指相关的法律法规,而且应该包含业主公约及业主与物业管理公司签订的物业服务合同。因为业主公约是全体业主共同承诺遵守的,其中或多或少都会对房地产的使用和处分有一定的限制,而物业服务合同对业主的权利义务也有明确的规定和约束,若不考虑这些限制、规定和约束,就谈不上遵循了合法原则,也会使估价结果产生偏差。 2)遵循最高最佳使用原则:应以估价对象的最高最佳使用为前提估价,在考虑最高最佳使用原则时,我认为应该本着可持续发展的思路,在分析估价对象的最高最佳使用方式时,要结合物业管理水平充分研究该方式与周围环境的协调关系。 1.2.2 估价方法 选用特定的估价方法对估价对象进行评估时,也应该充分考虑物业管理的影响,下面就以成本法举例说明: 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建的价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由此可见,采用成本法估价的关键是求取重新购建的价格和折旧,而物业管理的优劣对折旧额的影响非常大。估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的,在实际估价中,考虑建筑物的折旧包括三个方面:物质折旧、功能折旧、经济折旧。就物质折旧而言,物业管理的目的就是要通过一系列的管理与服务,保证房屋正常使用,设施设备安全、高效而持续地运转,最终达到房地产自身的保值增值,因此好的物业管理会减少意外的破坏毁损,杜绝延迟维修的损坏残存,降低物质折旧;就功能折旧而言房地产功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失是可以通过良好的物业管理进行弥补的,从在天津市场持续热销的小户型项目就充分说明了这个问题。有的小户型设计卧室与起居厅是敞开式的,厕所较小,厨房往往只是概念性的,有的甚至只有一个给微波炉供电的插座,其功能不足于老式住宅,就是这样的产品,却凭借选用良好的酒店式物业管理,把会客和餐饮的需求通过社区服务的方式加以满足,弥补了功能的残缺,不但没有造成价值的损失,反而相对于同地段的其他住宅创造了较高的单价,可见好的物业管理对功能折旧的弥补是显而易见的,有时甚至是决定性的。就经济折旧而言,物业管理不到位除会加速物质折旧外,通常还会造成环境恶化、噪声和空气污染等经济折旧,因此物业管理往往通过负面的影响引起房地产价值的损失。 2 结语 通过上面的简单分析,可以看出物业管理无论是对一级市场上房地产销售价格的制订,还是对二级市场上房地产价格的评估都有着一定的影响。作为房地产开发商,在实际操作中应该把物业管理作为因素之一进行考虑,以制订合理的销售价格,使得估价结果不断贴近房地产客观合理的价格或价值。 房地产销售论文:浅析房地产销售资源管理与控制 摘要:在对房地产销售资源的管理与控制过程中,我们可以通过多种有效措施,譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下,以及对资源的有效核对过程中,采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源,为推动房地产的长远发展做好应有的资金与资源建设。 关键词:房地产 销售资源 管理 控制 区域性 对销售管理环节的有效控制,一方面可以帮助销售人员正确的认识各项销售活动、产品之间的有效联系,还可以辅助他们准确的查出影响销售活动的主要原因,从而找出可能存在的问题所在。所以,销售资源的管控可以为后期的销售措施以及销售战略的制定提供一系列的科学依据。在销售活动进行的过程中,对销售行为进行科学理性的分析,不仅可以检查和监督销售活动的执行情况,还可以明确销售活动是否符合之前制定的相关目标。科学的来讲,通过对资源进行有效的控制,使项目在一开始就能够处于高度受控的状态下,并充分的对有限的资源进行整合,从而发挥出最大化的经济效益,这种方式,就可以称之为是销售管理。近年来,房地产行业取得了高速的增长,而行业之间的竞争也愈发的激烈,在这样的状况之中,对于房地产的销售资源就必须要经过细致而又科学的管理控制,也只有这样,才能保证企业在未来的发展过程中一直处于优势地位。 一、资源管理和控制的内涵 在当下,随着企业规模的不断扩大,对当下拥有的资源进行合理的控制与管理显得非常的重要。特别是房地产销售行业来讲,由于在销售过程中需要关注的因素非常多,所以也亟需建立起一个合理高效的管理队伍对销售过程的资源进行控制和管理。 我们要想改善房地产行业的销售资源,必须要认识一下资源管理,包括最主要的销售过程的管理。在对资源进行管理的过程中,首先要转变自己的管理理念,针对现有的销售人员,不断的加大培训的力度,并保证给每一个销售人员以合适的岗位,从而保证包括人力资源在内的各项资源都能得到最大的利用;其次就是要最大化的优化人力资源,将先进的激励机制和奖惩机制引入竞争环境之中,优化组合,从而发挥出各项人力资源的最好的效益;在考评的过程中,要将定性分析与定量分析结合起来,将过去考评过程中那种过于粗泛的现象清除出去;最后,在进行销售资源管理的过程中,需要对人员进行科学合理的培训,培训的内容主要包含有理论性的知识、税收方面的知识、法律方面的知识以及最终的操作技能问题。 这些都是从全局方面考虑资源管理的问题,事实上,包括房地产销售行业来讲,我们对资源进行管理与控制,最希望得到的就是各项资源能够合理的配置与组合,并实现最大化的收益。 二、房地产销售资源的管理现状分析 房地产具有位置固定性的特点。房地产的位置固定是它的一个非常显著的特性,房地产产品是不可能被移动的,这也就在很大程度上决定了它销售对象的区域性;其次是它的价值含量非常大,而且总的使用周期也非常长,它是居民的一项使用价值含量最大的生活物品。最后,是它的不可重复性。房地产具有不可重复的特性,某项产品一旦建成并投入使用,就基本上不可能被改动。所以,在房地产行业,对于前期的设计以及工程的建设要求通常都非常的严格,而在当下我们讨论房地产销售资源管理与控制研究,也同样具有非常重要的现实意义。 在当下,房地产项目的销售资源管理主要体现在以下几个方面:首先是信息掌控之后的销售分类方面。在对资源进行管理的过程中,首先会对销售的信息进行准确的掌握,然后将其按照产品的类型与时间段进行分类与登记,主要的阶段分为缴纳订金的阶段、进入销售环节的部分、入住交接的阶段以及最后的销售登记的阶段,一直持续到入住交接的部分,针对不同的部分都会按照不同的要求进行统计工作的登记,而对于没有销售的产品,同样会按照不同的产品和销售区域进行准确的划分,并对剩余的区域进行及时的盘点,从而保证各项信息的准确有效。 其次是在买卖双方达成合约的过程中,当商品房的买卖合同经过双方的确认并盖章之后,这样就在法律上形成了购买的事实,而销售方面的工作人员会将合同中的相关内容登记注册进入销售软件,主要的内容包括:业主的详细资料、所要购得房源的具体信息、付款的形式、最终签约的具体时间、最终备案的具体时间以及约定交房的具体时间等一些特别重要的约定性条款。 再次是业主信息的收集和录入方面。对于签约的客户,绝不仅仅只是对他们的资料进行简单的录入,还必须要将客户的相关详细信息,包括客户的家庭构成、业主的工作性质等相关的资源进行有效的分析,将所有有效的信息进行准确的分析和记录。 三、房地产销售资源管理与控制的具体策略 (一)将信息化手段引入到当下的资源管理过程中 众所周知的是,以计算机网络技术为代表的信息化技术已经非常广泛的融入到了当下的各行各业的发展过程中,在房地产销售领域,如果能够成功的引入信息化技术,就可以非常科学的实现信息的沟通与控制,从而更好的对各类信息进行总结,对其后的销售过程都非常有利。在售房现场收到房款之后,负责收银的工作人员就需要迅速的将相关的数据输入计算机并直接打出票据,不仅快捷方便,还在很大程度上降低了人为的出错率,而财务部门也可以将之前整理收集到的客户相关资料输入到收款软件之中,并及时的反馈给会计方,在月末或者年底的时候,直接的一键导入账务系统,生成了凭证。通过实践证明,这样一连串的操作过程,不仅仅是节约人力物力财力的问题,而且保证整个活动的个持续有效性,对于以后的信息再开发与利用,也提供了非常重要的帮助。 (二)强化账务统计过程中的监督机制 有效的监督在房地产资源管理过程中,是非常必要的,可以辅助管理人员有效的控制销售过程,保证房地产销售活动在销售部门内部的公开与透明化。作为财务部门来讲,需要及时的对自身的账务系统进行自我的检查,并找出长时间内没有结清房款以及在预期之内没有上交款项的问题客户,从而将第一手信息有效的传递给销售的部门,而销售部门可以根据自身的账面内容进行仔细的核对与落实。并将相关的信息及时的反馈给置业顾问,供他们催签使用;在一定的时间段内,财务可以及时的对到帐的情况进行审查,这样可以在很大程度上保证资金能够快速的回笼,避免坏账产生的可能性。 (三)巧妙的利用打包销售和商铺销售策略 在巧妙的利用打包销售和商铺销售策略的过程中,我们有必要对两者的概念进行理性的认知。所谓的打包销售,主要是有效的利用价格杠杆以及企事业单位的房地产改革政策,从而培养出一部分有团购可能的客户,利用促销的形式,将现有的存货资源尽可能多的快速转变为资金。这种处理方式可以在很大程度上缓解资源紧张以及资金的紧张状况,减少融资过程中的成本投入,也可以为企业流出储备土地,从而为了未来更好的发展做好资金铺垫;所谓的商铺销售,主要是销售人员转变思路,通过灵活有效的销售政策,将以租代售的思想引入到销售环节中去,有效的推广小众营销,挖掘尽可能多的客户潜力,还可以在另一个方面将销售资源有效的整合。 四、结束语 随着房地产销售市场的行业竞争愈发激烈,对房地产的销售资源进行有效的管理与控制就成了一项必须要做的工作,在以后的资源控制过程中,我们可以通过多种有效措施,譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下,以及对资源的有效核对过程中,采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源,为房地产在后期的发展做好相应的资金与资源铺垫。 房地产销售论文:当前经济形势下房地产销售新策略 摘要:房地产市场经过最近几年的发展,内部外部的市场环境都发生了巨大的变化,在外面环境上,从整体的宏观经济环境来讲,经济的增长率、对房地产行业的货币政策、对房地产的投资以及发生了巨大的变化,在政府上,各种法规政策特别是对购房的限购政策越加严厉,在人们的购房观念上和消费需求上也发生了变化,不仅外部环境发生了变化,内部的行业环境也发生了变化,房地产行业的集中度逐步提高,消费者的讨价环境能力也越来越强,在内外部环境都发生变化的情况下,房地产销售必须改变以往的销售策略,进行创新性的改变,来应对房地产市场的“寒冬”,本文在分析当年市场宏观环境的基础上,分析当前销售策略存在的问题,并针对性的提出一些新的营销策略。 关键词:经济形势;房地产销售;新策略 一、 前言 当年经济形势下,房地产市场的外部环境发生了巨大的改变,这些变化对房地产的增长造成了极大的冲击,虽然当前在整体经济和市场低迷的情况下,虽然房地产有了起色,但是并没有真正的走出寒冬,这里面除了前文提出的外部环境的变化,房地产本身的营销和市场都存在一些问题。要解决使当前的房地产的问题,在适应外部环境的同时,要采用一些积极的改变策略,去应对外界环境的变化。 在外界市场环境上,变化主要体现在以下几个方面: 第一,经济增长率下降,房地产投资收紧。从2008年金融危机之后,经过短暂的的经济刺激以后,经济现在又重新步入到下行的轨道,经济增长的下行,势必会对居民的购买力造成比较大影响,使人们加大对房地产价格的敏感度,房地产市场的投资上,也发生了较大的变化,由于行业的整体不景气,房地产的投资热情度也有所降低,客观上降低了房地产发展的速度。 第二,货币政策与财政政策的变化。房地产市场的发展主要是依靠银行贷款进行投资,但是在房价居高不下的情况下,国家为了让房地产企业以价换量,对房地产企业的贷款政策采取了较大的限制措施,所以现在房地产企业的内部现金流不如以前充足,从银行贷款的渠道受到较大的限制,即使是能待到款,也是以较高的利率,提高了企业的融资成本。从长远来看,国家面临着经济下行的压力,也没有放开对房地产市场的贷款控制。 第三,政府政策方面,中央政府和地方政府虽然存在着房地产企业政策博弈,但是中央政府已经强制各地政府制定了大量的限购政策,比如个人购房贷款的利率限制,贷款额度的限制以及关于购买数量的限制,已经把一些投资性的购房者阻拦到房地产市场之外,而且政府一再强调不会放松会房地产市场的政策的放松调控,而且在长远来看,对针对房地产市场征收房产税,这一税收政策的实施,会直接影响到消费者的消费。 第四,消费观念发生了变化,由于我国房价的居高不下,很多消费者已经不能够负担起房屋价格,所以越来越多的消费者的消费观念发生了变化,除了一些进行改善性住房的需求,初次购买的消费者越来越多的喜欢户型小而且设计精致的产品,甚至消费者会放弃购买,消费观念较以往也发生了较大的变化。 外部宏观环境发生了变化,也引起了产业环境的变化。主要体现在以下几个方面: 第一,在土地提供上,地方政府实行了土地挂牌制度,增大了土地的产品成本,也提高了产品的成本。第二,产品价格居高不下,不理市场的健康发展。第三,房地产市场中政府着手建设保障房,在一定程度上替代了市场化中的房地产市场。第四,市场中刚性需求比例大幅度上升,以前的投资性需求降低。 二、 当前房地产的销售中存在的问题 面对上述的房地产市场环境发生了巨大的变化,但是当前的房地产市场的销售策略还停留在以前的水平之上,没有针对性的进行改进,当前房地产的销售主要存在如下一些问题: 第一,房地产营销人员综合素质良莠不齐。前期我国房地产行业十分火爆,在加上进入门槛较低,企业招聘了大量的销售人员进行销售,在招聘过程中没有过多的看重学历和其他营销的基本要求,只要形象气质,在加上由于销售状况良好而忽视了对员工的培训,使员工的基本素质上良莠不齐,客观上给销售造成了不利影响,客观上也限制了营销的创新。 第二,房地产出现过度营销。房地产市场的热销,造成了新楼盘开发层出不穷,为了尽快实现资金的周转而取得巨大的利润,房地产企业就扩大了销售的手段和规模,销售手段五花八门,广告铺天盖地。现在房地产市场处在低谷时期,房地产企业更是穷奇所尽,采用各种销售方法,甚至出现了一些违规的销售方式,使销售的市场上处于一定的混乱。 第三,销售手段功利性强,导致营销手段贫乏,阻断市场营销竞争力。很多房地产企业缺乏楼盘设计方面的研究,不重视与购房者的人文交流,忽视对于现代人文化需求的深层次思考,在这样的情况下使用一些没有实质文化内涵的广告来招揽消费者。在加上一些楼盘市场境遇差的情况下,使用一些重复性质的销售手段,引起消费者的反感。在营销的手段上也比较单一,没有创新性,结合到具体的楼盘营销中来寻找一些差异化的销售手段,也没有研究最新的销售方式方法。 第四,缺乏调研,价值观错位。在很多时候,房子作为一种特殊的商品,也要具有一定的文化建设,但是现在的营销缺乏对消费者的认识,本身的文化积累不够,依靠一些策划公司,而出现了一些价值观的错位现象,会给消费者一种低俗的感觉,营销了销售。 第五,销售管理意识差。销售的管理可以在很多程度上为营销带来巨大的效果,但是房地产的销售管理差是一种普遍的现象。首先营销意识错位,很多房地产销售公司认为地产营销就是销售房子,而没有从深处挖掘地产销售的销售点,在销售的过程理解上,很多销售公司认为房子预售时才开始,但是在当今的经济形势下,必须从选地时就介入,在选地之后的设计要充分考虑前期和其他楼盘的销售总结,来提高房子的销售质量,而当前的房屋设计大部分都是设计师的闭门造车,造车了房屋设计错位,严重影响销售。其次,销售对象错位,现在很多地产商还认为只要房子建好,不发愁没有消费者,所以大部分关系维护都政府和银行公关上面,在房屋地位上楼盘定位模糊,只使用一些套话来忽悠消费者,同样房屋产品无细分,对每种房型、不同楼层、不同朝向仅以价格作为区分,而没有找出更好的卖点。、 房地产销售论文:体验营销及其在房地产销售中的应用 摘 要:随着我国房地产行业快速发展,人们住房消费观念也不断发生变化,消费者已经由理想消费转入理性、感性兼具的时代。本文主要研究了体验营销相关理论和发展过程,从房地产消费特性入手,分析了房地产领域体验营销基本策略,指出了体验营销中存在的一些问题,并提出相关建议。 关键词:房地产 体验营销 体验消费 我国房地产已经市场化20多年。随着市场化进程的成熟,我国房地产市场得到快速发展,与此同时,房地产营销的重心也从“产品时代”转移到“消费者时代”,营销的中心有4P理论过渡到4C理论。于是,在房地产营销中充分认识消费者的认知行为,增强消费者的感官体验,满足消费者情感和精神层面的需求成为房地产行业的共识。 1.体验经济与体验营销概述 1.1体验与体验经济 1.1.1体验的定义 所谓体验就是当一个人达到情绪、体力、智力甚至是精神的某一特定水平时,在他的意识中所产生的美好感觉。顾客购买一件商品、体味一个感觉、实施一种行为、亲历一次事件过程中所产生的感知和情感的反应都是体验的结果。新经济时代以互联网、高新技术为特征,以满足消费者的需求为核心。企业应设计出充分满足其需求的产品和服务,注重顾客体验过程,从而创造并维持顾客满意度,使企业立于不败之地。 1.1.2体验经济 “体验经济”一说最早出现于美国未来学者阿尔文·托夫勒1970年写的《未来的冲击》一书中。他提出体验经济是从满足物质需要的制度迅速过渡到创造一种与满足心理需求相联系的经济”。1998年约瑟夫·派恩(B.Joseph PineⅡ)与詹姆斯·吉尔摩(James H.Gilmore)在美国《哈佛商业评论》上发表的“欢迎进入体验经济”一文,标志着体验经济时代已来临。传统经济时代,消费者看重量上和质量上的满足;而在体验经济时代,消费者从生活与情境出发,追求感性满足,为的是一种感情上的渴望。 1.2体验营销和体验营销组合 1.2.1体验营销概念 体验营销就是企业以消费者为中心,通过对事件与情景的安排和特定体验过程的设计,让消费者沉浸于体验过程中,引爆他们心中的欲望,产生美妙而深刻的印象,并获得最大程度上的精神满足的过程。体验营销通过各种体验媒介,包括产品、品牌、环境、网站等,来刺激消费者的感官和情感,引发消费者的思考和联想,并经由消费体验,不断传递产品和品牌的功效。 1.2.2体验营销组合 体验营销的核心观念是为顾客提供满意的产品和服务,创造和提供全方位的、有价值的体验。体验营销要求对消费情境给予特别的关注,根据消费情境来确定产品类别和竞争,并把具体的消费情境置于更广泛的社会文化背景之下,考虑每个产品是否适合整体消费情境及这一情境提供的体验。从体验产生和消费过程的角度看,体验营销组合包含五大要素:体验、情境、事件,浸入和印象。 体验是体验营销组合中最基本的要素,它描述了公司所要提供给顾客的体验。体验设计必须以正确识别顾客需求为基础,确定出体验主题,并寻找合适的体验类型来表达这一主题。情境是企业为顾客创建的“表演舞台”,是体验产生的外部环境。它既可设计成现实的场景,也可设计成虚拟的世界。事件指为顾客设定的表演程序。企业必须对表演过程进行特别的设计。在事件策略的制定过程中,要考虑顾客间的相互协调。体验营销关注的是顾客的主动参与性,通过营销手段使顾客真正浸入到企业所设计的事件中,只有当顾客真正地浸入到企业所设计的情境中,体验才会最终产生。体验的难忘过程产生了印象,因此印象就成了维持顾客关系的重要因素。但印象会随着时间的推移逐渐衰减,印象策略就是对印象进行管理的策略,将体验过程记录保存,赠送体验纪念品等。 2.传统房地产营销模式和房地产消费新特征 2.1传统地产营销模式及其弊端 房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业。房地产商为了获取回报,回笼资金,开发商对营销环节重视,其他行业先有领悟到的营销概念也被其率先尝试。目前应用较为广泛且具代表性的有三种具体的营销模式:情景营销、链式营销以及全息营销。 情景营销以营造现场情景气氛为主要手段,表现形式有开盘仪式、封顶典礼、现场销售和业主联谊会等,但其思路过于主观,一直吆喝与推荐自己的产品,试图让客户融入,而对客户需求、竞争态势和市场走向缺乏积极的思考。链式营销的精髓就是老客户带新客户,必须依靠老客户的对品牌满意度和忠诚度,并趋于坐销为主,使销售成为一种负累,约束了营销队伍的创新精神。全息营销主要以网络为特征,它能够真实、准确、完整、全面地传递产品的信息、特别是传递开发商的核心文化理念、价值取向、情感认同行为方式等文化层面的东西,全息营销主观心态较强。 2.2房地产消费新特征 随着体验经济时代的来临消费需求和消费行为出现许多变化;而作为消费文化的代表,这些变化在房地产消费领域得到集中体现。 2.2.1情感精神层面需求的比重增加,但在感性泛滥的时代相对理性的消费观。消费者在注重居住的一系列功能价值实现的同时,更加注重居住环境空间带来的情感精神层面的愉悦和满足。地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了很大的比重。 2.2.2个性化产品和服务的需求越来越高。人们不断追求那些能够促成自己个性化形象形成和彰显自己与众不同的产品或服务。老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅,都有了差异性的市场需求。通过张扬自我的表达方式,迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化,对于个性化追求体现得愈加强烈。 2.2.3追求居住的硬件设施,更看重居住文化环境的消费观。现代人消费似乎不仅仅关注得到怎样的产品,更包括社会文化心理需求。居住文化的生活理念深入人心,消费者期望选择居住氛围好,配套齐全,产品合适,物业服务专业的居住环境,让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念,使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。
房地产开发论文:经济技术比较在房地产开发项目管理中的应用探讨 1、经济技术比较的概念 经济技术比较属于技术经济学的范畴。技术经济学是研究技术与经济的相互关系的学科,它通过技术比较、经济分析和效果评价,寻求技术与经济的最佳结合,确定技术先进与经济合理的最优经济状态。技术经济的产生与西方的管理科学和工程经济、苏联的技术经济分析的发展有密切的关系。 二十世纪30年代以来,在西方工业发达国家曾先后产生了对工程项目和生产经营决策进行分析计算的一些方法,如可行性研究、价值工程等。 2、经济技术比较的目的 技术经济学研究的主要目的是将技术更好地应用于经济建设,包括新技术和新产品的开发研制、各种资源的综合利用、发展生产力的综合论证。 技术经济学把研究的技术问题置于经济建设的大系统之中,用系统的观点,系统的方法进行各种技术经济问题的研究。 技术经济学把定性研究和定量研究结合起来,并采用各种数学公式、数学模型进行分析评价。 技术经济学研究的不是纯技术,也不是纯经济,而是把技术与经济结合起来进行研究,以选择最佳技术方案。经济技术比较在实践中通常采用两种以上的技术方案进行分析比较,并在分析比较中选择经济效果最好的方案。 3、经济技术比较涉及的内容 经济技术比较的内容涉及生产、分配、交换、消费各个领域和国民经济各个部门、各个方面,也涉及生产和建设的各个阶段。 从全局的范围来看,经济技术比较用于研究技术进步对经济发展的速度、比例、效果、结构的影响,以及它们之间的最佳关系问题;生产力的合理布局、合理转移问题;投资方向、项目选择问题;能源的开源与节流、生产与供应、开发与运输的最优选择问题;技术引进方案的论证问题;外资的利用与偿还,引进前的可行性研究与引进后的经济效果评价问题;技术政策的论证、物资流通方式与渠道的选择问题;等等。 从部门和企业范围看,经济技术比较用于厂址选择的论证,企业规模的分析,产品方向的确定,技术设备的选择、使用与更新的分析,原材料路线的选择,新技术、新工艺的经济效果分析,新产品开发的论证与评价,等等。 从生产与建设的各个阶段看,经济技术比较用于试验研究、勘测考察、规划设计、建设施工、生产运行等各个阶段的技术经济问题的研究,综合发展规划和工程建设项目的技术经济论证与评价,等等。 4、经济技术比较的基本方法 经济技术比较的基本研究方法有系统综合和方案论证。系统综合即采用系统分析、综合分析的研究方法和思维方法,对技术的研制、应用与发展进行预测与分析。 方案论证是技术经济普遍采用的传统方法,主要是通过一套经济效果指标体系 ,对完成同一目标的不同技术方案的计算、分析、比较;效果分析是通过劳动成果与劳动消耗的对比分析,效益与费用的对比分析等方法,对技术方案的经济效果和社会效果进行评价,评价的原则是效果最大原则。 5、方案论证的主要类型 项目实践中,常常遇到两种情况:一种是单方案论证,即只有一种技术方案可供选择,对候选方案是否可行进行论证就可以决定方案的取舍;一种是多方案论证,即有多个技术方案可供选择,这是就需要对进行多方案进行经济技术比较以选择技术上先进使用、经济上合理有力、社会效益大的最优方案。多方案论证主要有以下几种类型: (1)互斥型,即在多个方案中只能选择一个,其余方案必须放弃。多个方案不能同时存在,方案之间的关系具有互相排斥性质。 (2)独立型,作为评价对象的各个方案是独立的,不具有相关性,且任一方案的采用与否都不影响其他方案的是否采用的决策。即方案之间不具有排斥性,采纳一方案并不要求放弃另外的方案。如果决策对象是单一方案,则可以认为是独立方案的特例。 (3)混合型,在方案群内包括的各个方案之间既有独立关系,又有互斥关系。 在具体的住宅小区开发项目中,项目的单一性决定经常遇到的是互斥型方案比较。 互斥型方案进行比较时,必须具备以下的可比性条件: ① 被比较方案的费用与效益计算口径一致; ② 被比较方案具有相同的计算期; ③ 被比较方案现金流量具有相同的时间单位。 在住宅小区开发项目中,上述条件表现为:满足功能需要可比,产生效益可比,投入成本可比,使用寿命可比。 6、经济技术比较在住宅小区道路设计方案比较中的应用 下面以住宅小区道路设计方案比选为例,探讨经济技术比较在住宅小区开发项目中的应用。 住宅小区中具体路段的道路设计方案是比较典型的互斥型方案比较。上海泗泾颐景园二期小区主干道路宽7米,可选设计方案有水泥混凝土道路、沥青混凝土道路、天然石材铺装道路、砂砖铺装道路。 上述方案各有优缺点: 水泥混凝土路面强度高,稳定性好,使用寿命长,适用于繁重交通道路。但需设置许多接缝,这些接缝增加了施工的复杂性,并且影响行车的舒适性,接缝又是路面的薄弱点,应合理设计、认真施工,否则,容易出现唧泥、错台等危害。 沥青道路路面表面平整无接缝,行车振动小,噪音低,开放交通快,养护简便,适宜于路面分期修建。沥青路面的缺点是温度敏感性较高。夏季强度下降,若控制不好会使路面发软泛油或推移剪切破坏。低温时沥青材料变脆可能引起路面开裂。 天然石材铺装道路景观性好,档次感高,造价也高。选用花岗岩等材料,厚度达到5cm或以上,能作住宅小区主干道路面,承载力没有没有问题,维修时需采用同规格、型号、颜色的面层石材,可能会比较困难,维修需保证必要的水泥砂浆结合层的养护时间。 砂砖铺装道路景观性好,造价比天然石材铺装道路低,烧结砂砖本身强度较低,导致路面承载力较低,平时通过小型车辆没问题,搬家、装修送货等车辆通过易损坏路面,维修时需采用同规格、型号、颜色的烧结砖,随着使用时间的推延,可能会比较困难,维修需保证必要的水泥砂浆结合层的养护时间。 无论是从技术方面分析,还是从成本方面比较,很难通过简单分析,从上述互斥方案中选出一个综合最优的方案。采用经济技术比较的方法则能合理选出综合最优方案,具体操作如下: 1、根据各方案的特点及泗泾颐景园的项目需求,对方案的满足功能需要、投入成本、使用寿命、维护保养等作评价描述或计算; 2、根据评价描述,采用强制评分法对评价描述的对象进行打分; 3、计算各方案的综合得分,综合得分最高的方案为最优方案。 根据上述步骤,各方案经济技术评价得分如下表: 方案二的综合得分最高。经经济技术比较,沥青混凝土道路是上海泗泾颐景园二期小区主干道最优方案。 经设计、施工、监理等各方主体各负其责,严格把关,泗泾颐景园二期小区主干道沥青路面基本没有出现波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、车辙等早期破坏现象,使用情况良好,有利于延长道路使用寿命。 5、结语 多方案比选是项目实践中经常遇到的决策事项,大多数比选方案难以简单地从技术上或经济上予以取舍。经济技术比较通过经济分析和技术分析的有机结合、综合比较,有助于我们选出综合最优的方案,做出合理的选择。 房地产开发论文:浅议房地产开发中运输环节营业税的流失与对策 房地产开发业的税收收入在地方税收收入中占有较大的比重,近年来,随着国家积极财政政策的实施,房地产开发业蓬勃发展,呈现方兴未艾之势。该行业经过地税部门的几经整顿,在施工环节和销售环节应纳税上已基本理顺,但在运输环节上,还普遍存在着偷漏税问题,应引起我们足够重视。 一、房地产开发业中运输环节营业税流失的现状 房地产开发包括房地产的建筑施工和销售两个环节,但在建筑施工中离不开大量的材料运输,从材料的采购到施工,每一块砖、每一立米沙石、每一吨钢材、每一吨水泥,都离不开运输,但目前,绝大部分房地产开发商为节省成本和费用,不养运输车辆,而以雇佣车辆运输为主,与此便相应产生运输业营业税。以富拉尔基区为例,开发一万平米建筑,需要红砖400万块,钢材150吨,河流石1600立方米,江沙4500立方米,水泥1800吨,其中红砖每块运输费用0.02元、钢材每吨10元,江沙和河流石每立方米8元,水泥每吨10元,总计需要运费165700元,每万米的建筑应产生运输环节营业税4973元,富拉尔基区在20__年房地产开发总建筑面积约为15万平方米,按测算总计应产生运输环节营业税74145元。在多年的税收征收管理中,房地产开发已缴纳的运输营业税很少,甚至没有,税款流失较为严重.在今后几年中,房地产开发业将随着国家积极财政政策的实施会逐年上升,因此,此项运输营业税的流失在今后的几年中也会呈逐年上升趋势,有必要针对流失情况采取必要措施,加以控制. 二、房地产开发业中运输环节营业税流失的原因 (一)部分开发商存在偷逃税思想 房地产开发业属劳动密集型、资金密集型企业,其开发项目的经营运转周期较长,开发前期资金投入大,收益主要集中在后期。开发投入期间,资金往往较为紧张,尤其房地产企业在经营初期资金不到位,在投入开发土地补偿费、土地使用费及规划定点等其他前期开发费用后,在进行建造工程时以感到“气喘”。为了不影响开发进度,企业出于自身利益经营利益考虑,纳税不积极,在少申报税款、拖欠税款甚至偷逃税上打主意。部分房地产开发商在支付运输费用时,直接扣缴了运输业户应纳的营业税以及相关税收,但在财务核算上却不体现运输费用,也不向税务机关缴纳扣缴的税款。 (二)车辆运输营业税税收难征难管 房地产开发商为减少材料运输成本,大多雇佣不需要发票的个体运输业者运输材料。而从事运输业的个体营运者,大部分文化素质普遍偏低,纳税意识极其淡薄,缺乏纳税的自觉性,为了个人利益置国家税法于不顾,采取各种不正当手段,以达到不纳税或少缴税的目的。相当一部分车主利用车辆流动性强、运输场所不固定的特点,不办理营运许可征,不在税务机关登记,抱着“查着了就缴,查不着就跑”的态度偷逃税款。有的车主采取更为隐蔽的做法,将私营车辆挂靠在党政机关或企事业单位名下,逃避国家税收管理。而且房地产业本身也存在成本核算混乱,运输费用大都采用现金直接交易,或者将运输费用直接打入材料价款中核算,造成征纳双方严重脱节,税源失控,应纳税款也随之流失。 (三)政策法规不尽完善 1.政策可操作性差。《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:从事运输业务的纳税人应当向机构所在地地税机关申报纳税。从事个体运输业的纳税人一般无固定经营场所,流动性大,车主在一地办理工商及税务登记手续后,可持证到外地经营,登记地税务机关空有其名,查无其人,税款没有着落;经营地税务机关一经查出,又认为其应在登记地税务机关纳税,不便越界进行管理,使之处于“两不管”境地,钻了税收管理的空子,逃避了纳税义务。 2.税务人员无上路检查权,税收执法行为缺乏刚性。按《税收征管法》有关规定,税务机关可以到纳税人的生产、经营场所进行检查。但为防止公路“三乱”发生,各级纪委、监察部门都明确规定税务机关不准上路检查。这与《税收征管法》的规定相抵触,因为车辆的经营场所就是公路。税务机关虽有《税收征管法》赋予的纳税检查权和强制执行权,但在执法时却缺乏刚性。一部分收费部门可以上路检查,对不缴费或违章的,交通部门可以扣证、扣车,工商部门可以吊销执照,而税务机关面对偷逃税行为,按目前规定所能采取的手段却缺乏力度,长此下去,使一些车主形成了先缴费后缴税或不缴税的观念。 (四)征管手段不力 虽然各基层征收单位根据当地实际,摸索出了不同的车辆的交通运输营业税的税收征管方法,但各种方法都难以从根本上堵塞房地产开发中的税收漏洞,遏制税款流失。 三、遏止房地产开 发中运输环节营业税流失的对策(一)进行有效的税法宣传 税法宣传,是提高纳税人纳税意识,促进税收征管的有效手段。要加强税法宣传的针对性,以税法宣传的有效性促进纳税意识的提高。在房地产开发中从事运输的个体业户,大部分对税法缺乏了解,对违反税法的偷逃税行为所承担的法律责任认识不清。针对房地产开发中运输环节营业税的流失,要加大对从事运输业的个体业户的税法宣传,而且要常抓不懈,不能一阵风,要年年讲、月月讲、天天讲,要与交通车辆管理部门配合,采取有效措施,把税法宣传工作做深、做透、做细,在运输业纳税人中早日形成一种依法纳税是义务、偷逃税收是犯罪的共识,促使他们自觉纳税。 (二)实行源泉控制 针对运输市场情况错综复杂,问题五花八门的实际情况,要真正堵塞房地产开发中运输营业税的流失,必须强化日常管理,加强部门间的协作,共同采取有效措施,齐抓共管。为此,要注意加强同工商、交通运输以及各种材料产地、来源地的信息交流和控管。针对房地产开发商将砂、石、砖、钢材、水泥等建筑材料的运费与价款混在一起结算,漏掉了运输部分营业税税款的情况,要对房地产开发业的财务核算进行统一规定,规定凡运送砂、石、砖、钢材、水泥等建筑材料结算时,必须使用统一的发票,其它票据一律无效,这样就能从根本上解决了这一问题。 (三)建立委托代征制度 对采用现金结算的房地产开发商,要采取委托代征的办法,对运输车辆运输营业税进行代扣代缴。同时,要在房地产开发业中建立健全运输环节营业税的代征代缴制度,明确房地产开发商的权力和义务。 房地产开发论文:房地产开发企业税务筹划的浅析 (一)税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求 房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。 (二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段 目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。 (三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道 良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。 二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略 (一)前期准备阶段税务筹划 房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。 (二)开发建设阶段税务筹划 开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。 (三)商品房销售阶段税务筹划 房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。 (四)物业持有阶段税务筹划 在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。 三、房地产行业税务筹划存在的问题 虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。 (一)房地产开发企业对税务筹划认识不足 房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。 (二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏 税务筹划人员不仅需要具备税收、 会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。 (三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够 税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。 四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议 (一)增强房地产开发企业税务筹划意识 要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。 (二)重视培养税务筹划的专业人才 一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。 (三)提升房地产开发企业税务筹划的风险管理 有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果,因此,风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先,企业应树立税务筹划风险管理的理念,制定税务筹划风险管理目标,其次,建立健全税务筹划风险评估的方法和程序,制定风险控制方案。最后,建立税务筹划风险管理考核制度,对风险进行实时监控。此外,对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动,也是降低税务筹划风险的有效方法,尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下,关注实时政策显得尤其重要,这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习,定期更新税务筹划人员的专业知识。 房地产开发论文:浅谈园林景观在房地产开发中的应用 1.前言 随着房地产行业的发展以及人们生活水平的不断提高,人们对美好生存环境的要求也随之越来越高,因而房地产园林景观也越来越得到人们的重视与青睐。园林景观作为一种创造人类优美环境的综合艺术,其任务就是向人们提供亲临自然之境、享受自然之趣的良好氛围。本文结合自己多年在房地产行业园林景观设计及施工管理的经验,详细分析了园林景观在房地产开发中的应用,具体有以下几个方面: 2.园林景观在房地产开发中的意义 2.1 政府的各类相关要求 1993年建设部的国家标准《城市居住小区规划设计规范》规定,居住小区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等;新区建设绿地率不应低于30%,旧区改造绿地率不宜低于25%。 2.2 对于房地产企业 低碳、生态、环保现已成为房地产行业宣传的热点、销售的卖点,园林景观已经成为品牌地产的一张名片,从客户的角度来讲,它是第一关注点;从销售的角度来讲,它是最大的卖点;从策划的角度来讲,它是最好的炒作点;对于开发商来说,它是利益的增长点;。是否有良好的小区及周边生态环境成为人们选择房地产的重要因素,有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。由此可见,居住区园林景观对房地产商或购房者来说都产生了很大的影响。 2.3 对于小区居民 居住小区绿地是分布最广、最接近居民、最为居民经常利用和享受的最经济的一种绿地。对居住小区绿地的合力绿化,对居民的身心健康有着不可估量的影响,它不仅能为居民创造良好的户外休息放松环境,而且能为居民提供丰富多彩的活动场地,满足各种游憩活动的需要。而绿化植物本身具有不可替代的多种功能,它能改善居住环境的小气候,调节气温,增加空气湿度,防止西晒,降低风速,也能组织空间,美化环境,丰富居住小区内容,为居民创造良好的游憩环境,绿地还能起到防火抗灾的作用。 3.房地产园林景观元素的应用 园林设计师应当广游天下美景,多接触真自然大山水,多搜集积累景观素材,进而更好地总结它们美的本质,才能把它们最打动人心的地方放到我们的设计作品中。在不断的设计中,只有充分运用各设计元素的要点,才能不断地创造更多的精品,对于设计元素我们经常用到的有植物、庭院理水、石头等等,最常用的为以下两个元素: 3.1 植物 现代园林的植物配置,在满足生态功能的前提下,多赋草木以情趣,才能使人们更乐于亲近自然、享受自然、热爱自然;其植物的品种多样性、色彩丰富性和景观季相性能将园林中的乔木、灌木、草花以及其它造景因素调和成色彩纷呈、高低错落的多层次立体植物景观。同时,地被植物亦能充分满足生态城市的需要,其强大的覆盖功能对防止水土流失、维护生态平衡、削减噪音污染起到了其它类型植物无法替代的作用,并显着提高了城市绿地的绿量和绿化覆盖率。 3.2 庭园理水 如果说植物是园林景观的灵魂,那水就是景观的魂魄,中国园林讲究“无水不成园”。无论北方皇家园林还是江南私家园林都对水这种自然元素备加喜爱。“一池三山”、“水狭必间其隔”等等都是有关水景的重要理论。现在的房地产开发也把水体景观的营造作为提高项目品味的重要手段,比如依山傍水的自然环境,人工开挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景观,丰富了园林的空间层次。在水体景观的形态上讲究动静变化,运用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形态凝固起来,展示在人们面前。比如一些喷泉、涌泉、溪流的设计应用,给园林增加了不少灵气。 4.房地产开发中园林景观应用存在的一些问题 4.1 因地制宜。 因地制宜就是要结合房地产项目所在地的实际情况、结合其功能要求进行设计,使其能符合可持续发展的理念。比如园林中的乔、灌、草的植物配比是否合理,是否更适应当地的气候条件,不能为渲染“热带风光”、“欧陆风格”,在北方地区盲目引种南方常绿树种,导致植物生长不良、甚至死亡;园林绿地是否真正能满足涵养水源、净化空气的基本生态功能;园林的道路广场设置是否比例得当,能否兼顾景观与功能使用等等,这都要进行理性的分析,仅仅从形式上拥有自然的景观是不够的。 4.2忽视人们的需求。 在做园林设计时没有充分调研、考虑人们对于功能及景观的实际需求,只是在办公室闭门造车,回头审视这些让我们津津乐道的景观时,却发现他们或多或少给我们留下了一些遗憾。比如在小区比较偏远的地方设置休息厅,但是没有很好的设计通行道路,导致很少人到厅休 息,造成资源的浪费;也曾有时我们觉得植物在房地产开发中的重要性,从而开始密植树木。有些小区为了寻找一个卖点,也许是哗众取宠,把整个小区的树木栽种得密不透风。周密的考虑,不生搬硬套,才能达到园林景观的最高境界——生态型、宜居型小区园林景观。 4.3 施工及养护管理水平落后。 居住小区的绿地 其绿化效果和功能的体现不是竣工后就全部得到的,后期的养护管理使绿化功能得到可持续的发展。有些居住小区缺乏专业人员养护,绿地草坪退化严重,杂草混生,病虫害防治跟不上,木本花卉及乔灌木修剪不到位,造成植物生长不够理想,未能充分发挥美化、优化环境的作用。 5.结束语 今天,通过园林景观在房地产开发项目中的推广和应用,大部分房地产开发商都对园林景观在房地产开发中的作用和地位有了共识,也把房地产景观作为提高品质和品位的主要选择,这也就确定了园林景观在房地产开发中的地位和作用,但怎样才能让两者有机地结合起来,创造最大的经济效益和社会效益,我认为有以下几点:第一,景观规划与建筑规划同步;第二,景观规划与房地产的策划同步;第三,景观规划与房地产的销售同步。只有这样我们才能把更好的做好房地产开发中的景观设计,将更好 的景观呈现给人们。 房地产开发论文:房地产开发成本管理 由于房地产行业利润丰厚,因此近年来投资者逐渐增多,各企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业要想获得竞争优势,就必须实行成本领先的经营战略。因此其应运用现代化的管理手段,不断提高成本控制和管理水平,深刻理解新政策、新法规,不断创新工作方法,以适应高速发展的市场需要。 一、房地产成本管理的内容 房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面: (一)土地费用及建安成本 土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。 (二)基础及配套设施费用 主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。 (三)管理成本及其他不可预见成本 针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满足资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。 二、房地产企业成本管理中存在的问题 市场经济的发展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题: (一)企业内部成本管理制度不完善 许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。 (二)成本管理意识上存在误区 目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应该纳入成本管理范围。 (三)成本管理方法落后 房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注重事中、事后管理,而忽视了创造价值最大的事前管理;另外,过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这与现代房地产企业管理要求存在很大距离。 三、房地产企业成本管理的对策分析 (一)完善成本管理组织和控制体系 房地产企业应健全成本管理制度,组建成本管理组织,加强认识,落实责任,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,组织其学习和培训,提高内部的整体素质,使成本管理工作走向科学化、规范化的管理模式。 具体来说,首先企业应建立一套完善的成本管理体系,明确各部门各阶段的成本管理任务。其次将内部成本管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中,对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核,根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施,通过与各自经济利益挂钩,达到对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在成本管理的执行过程中应不断总结、修订,使之更适应企业的成本管理目标。 (二)加强全员成本管理意识,对开发的项目实行全过程成本控制 房地产开发企业的成本管理,不能仅依赖于决策管理层,还需要每个部门、每个员工有清晰的认识,应使所有员工共同努力,树立员工的主人翁意识。房地产开发成本管理是一个系统工程,贯穿于开发项目始终,其主要有以下几个阶段: 1、项目策划和决策阶段 在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。做好市场调研工作,在充分了解市场环境、市场需求的前提下,编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析、项目风险分析。 2、规划设计阶段成本控制 项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响项目的使用价值和投资效益,因而项目规划设计阶段是进行质量管理与成本管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式,选择规定功能下的低价标,在保证建筑结构安全、美观和功能要求的基础上,将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的成本管理。 3、施工阶段成本控制 (1)施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标,选择报价合理 、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。 (2)施工现场签证的管理。 现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后,由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更,是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限,避免结算时发生互相推诿的现象;其次应加强合同管理,避免、减少和规范现场签证;第三应加强现场签证时效性,避免签证久拖不决,为结算带来麻烦。 (3)设计变更管理。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的,所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一;另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的,应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性,以更好的控制设计变更数量,从而达到控制工期和造价的目的。 4、竣工结算阶段 工程造价的合理确定是房地产企业成本管理的最终环节,在确定工程造价时,应坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算。 房地产开发成本管理是一个多阶段、动态且复杂的过程,要做好房地产项目开发的成本管理就必须树立起良好的企业成本意识,建立一套完善的成本控制管理运行体系,只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地,并为企业赢取较大的赢利空间。 房地产开发论文:浅论房地产开发企业纳税筹划技巧 一、非营利组织的界定 1 非营利组织的基本含义 目前,关于非营利组织的定义有许多,从而造成了概念上的混淆,但归纳起来,其内涵其实是大体相同的,通常是指介于政府与营利性企业之间,不以获取利润为目的,为社会公益服务的独立组织。它既不是政府部门,也不是企业单位,它在教育、文化、科学技术、医疗卫生、环境保护、权益保护、社区服务、扶贫发展及慈善救济等领域为社会公益提供服务。 2 应从税法角度对非营利组织进行界定 非营利组织这一概念本身应该是出于税收管理的需要而产生的,也就是说,在一定程度上,经济中的非营利部门是因税法而形成的。但在我国现行的法律法规体系中,还没有统一对非营利组织的概念进行明确的界定,这也就导致了我国非营利组织的相关税收政策在选择上呈现多样性、不确定性和不规范性。 在我国,非营利组织一词目前还没有明确的内涵与外延。所以,国家应以法律的形式规范非营利组织的具体含义。从税法角度考虑,给予非营利组织以税收优惠政策,至少应当对作为税收优惠主体的非营利组织进行明确的界定。 作为税收优惠主体的非营利组织必须具备两个特征:一是非营利性,二是公益性。非营利性特征是指非营利组织不以获取利润为目的,不得进行任何形式的利润分配,但并不排除其可以在一定范围内从事经营活动。公益性特征是指非营利组织是为社会公益服务的组织,他们提供服务是服从于某些公共目的的。 只有真正从税法的角度对非营利组织进行了明确的界定,才会使相关税收政策的制定更加有针对性,从而也防止了税收政策被滥用。只有这样,非营利组织才有可能健康、快速地发展。 3 应按行为而非主体标准制定税收政策 针对非营利组织,单纯以“主体”为标准来确定税收优惠政策是不尽合理的。所谓主体标准也就是说,组织一旦通过了主体标准的认定,就自动获得了相应的税收优惠待遇,而不再具体区分其所从事的活动领域,进一步细化税收优惠政策。其实,不应该单以主体标准来进行判定,更多的是应该以主体所从事的活动领域为标准来制定相应的税收政策,这样才能减少税收优惠政策对公平市场竞争秩序所造成的损害,从而也能促进市场中组织的发展。所以,对于非营利组织,在税收政策的制定上,不能单凭组织的主体标准就盲目地给予其税收优惠待遇,而是视其行为,在税收优惠政策的制定上给予区别对待。 二、非营利组织的“盈利”趋势 20世纪90年代初,非营利领域的知名学者塞拉蒙教授就非营利组织的“非营利性”作出了这样的界定,他指出,非营利组织区别于营利组织的基本特征在于:“非营利”应体现在以下3个方面:一是不以营利为目的,即非营利组织不以获取利润为组织的根本宗旨;二是不能进行利润分配,即非营利组织允许从事一定形式的经营活动赚取利润,只是赢余收入不能在成员间进行任何形式的利润分配;三是不得将组织资产转为私人资产,即非营利组织的资产是属于社会的,不归任何个人所有。由这样的定义看来,非营利组织完全可以开展一定形式的经营性活动及产生利润,只要该活动遵循上述“非营利”的原则即可。 根据约翰·霍普金斯大学非营利组织比较研究中心项目对全球22个国家的统计结果显示,各国非营利部门的平均收入来源是:会费和其他商业收入占49%、公共拨款占40%、慈善捐赠占11%。调查结果也证实,商业收入是当代非营利组织不可缺少的资金来源之一。 近年来,由于市场驱动的作用,非营利组织介入营利领域,以商业收入来支持公益事业的做法日益普遍。这是因为,在市场竞争日益激烈的今天,单靠传统的资助模式已不足以维持非营利组织的生存和发展,它们必须自谋生路,全力寻求资金来源上的自给自足。在我国,慈善捐赠尚不盛行,政府投资能力也十分有限,那么,非营利组织介入营利领域的经济活动将是发展的必然趋势。未来,发展公益事业所需的资金将更多地依赖服务收费和商业运作的收入。 目前,世界各国的非营利组织都在积极寻求通过商业化的渠道筹款,以维持组织的运作和提供服务,保证完成组织的社会使命。有调查显示,在相同类型的非营利组织中,能够较容易获得资助的总是那些筹资能力强、社会影响大并能使捐赠资金不断增值的非营利组织。正向弗斯顿伯格所说:“现代非营利机构必须是一个混合体:就其宗旨而言,它是一个传统的慈善机构;而在开辟财源方面,它是一个成功的商业组织。当这两种价值观在非营利组织内相互依存时,该组织才会充满活力。” 三、通过税收政策的合理制定规范非营利组织的活动 由于非营利组织介入营利领域已成为了一种必然的趋势,因此大多数国家在立法上都越来越重视对非营利组织经营活动进行管理和规范。 具体来说,为确保非营利组织活动的公益性宗旨不偏离,防止税收的流失,相关的税收政策至少应该解决这样的几个方面的问题: (1)一个非营利组织可以在多大的范围内开展商业经营活动; (2)对与组织宗旨相关的商业收入和无关商业收入应该怎样进行区分; (3)对非营利组织的经营活动收入应该给予怎样的税收优惠待遇; (4)对经营收入的资金流向要怎样从税收上加以管理。 关于非营利组织从事商业性活动的税收政策制定其实是个难点。它既要保证市场竞争的公平性,又要体现出对非营利组织的支持,还要使政策的执行具有简易、经济的特点。目前,我国在税收立法上,显然还没有明确上述问题的做法,针对上面几个问题,可以借鉴一下国外的相关做法,并寻找真正适合我国国情的税收政策制定方法。 首先应该明确界定一个非营利组织可以从事商业性经营活动的范围,在这一点上,各国的做法不一,但是都在一定程度上限制了非营利组织经营活动的范围。比如,日本法律规定,非营利组织的商业性赢利活动所占的比例应低于50%。在美国,虽然税法没有特别规定免税的非营利组织可开展商业活动的限额,但是,当不相关商业收入达到相当程度,该机构的免税资格就会受到威胁。根据我国的具体情况,其实也应设定一个非营利组织可以从事商业性活动的范围。比如,可以规定,在设定的合理范围内,非营利组织的经营活 动是可以享受一定的税收优惠待遇的,而一旦超出这个比例,则要就其超额部分或者全部商业 活动收入缴纳税款。与此同时,也应规定,非营利组织不得从事一些高风险的商业经营活动。这是从保障非营利组织的财务安全的角度考虑的,虽然非营利组织可以在一定比例范围内从事商业活动,但其毕竟与一般营利性企业有本质区别,所以必须对其可以从事的商业性经营领域也进行一个严格的限定。 在明确了上面的问题之后,再来看对于非营利组织进行商业活动所获得的收入,具体应该怎样对其征税’这也是税收政策制定上的一个重要问题。目前,我国也还没有一个统一的明确的规定。当前,国际上关于这一问题的做法,归纳起来,大概分为以下几类:第一类,对非营利组织从事的一切经济活动生成的利润实行全面征税制;第二类,对商业活动的所得全面免税,而不需考虑产生收入的活动是否与非营利目的相关。但必须满足一个前提条件,那就是所有收入必须全部用于非营利目的;第三类,是只对与非营利目的无关的商业收入征税,也就是将非营利组织的收入分为与免税目的相关而免税的收入以及与免税目的无关而征税的收入;第四类,非营利组织参与营利性活动的收入有权享受低于企业所得税率的税收优惠。 上述几类税收规制方法其实是各有利弊的,比如,第一类做法,虽然确保了非营利组织的非营利性,防止了国家税收的流失,但它使非营利组织缺乏独立性和对外界变化的适应能力,抑制了组织规模的壮大。而第二类做法,与全面征税制相比,虽然在一定程度上促进了非营利组织的发展,但是对非营利组织所得全部免税很可能误导组织的投资选择,使大量资金流向营利领域,造成不公平竞争并助长逃税漏税的不良风气。后面两类做法,在一定程度上有效避免了非营利组织因免税待遇而造成的不公平竞争及国家税收的流失,但是另一方面,它们也使非营利组织的活动范围受到限制,导致其在营利领域的创收很少。那么到底哪一种税收规制方法才是真正适应我国目前非营利组织发展现状的呢?一般而言,发达市场经济国家的非营利组织社会环境较好,筹资渠道较多,资金较充裕,非营利组织的规模和数量较大,非营利组织从事营利性活动会对营利组织构成竞争上的威胁。反垄断、消除不平等竞争、维护有效的市场竞争环境是市场经济较发达国家政府首要的经济责任,因此,它们针对非营利组织,通常对其采取与普通营利组织一视同仁的税收政策。而在市场经济制度尚不完善的发展中国家,社会环境较差,非营利组织需要多渠道筹集资金,且非营利组织规模较小,参与竞争性商业行为对市场有效竞争的影响也比较小。因此,发展中国家对非营利组织的商业性活动应采取减免税的方法以支持其快速发展。鉴于我国目前非营利组织尚处于一个发展的初级阶段,全面的征税制也就是上面提到的第一类做法,显然不利于目前我国非营利组织的发展,而与之对应的全面免税制,却有可能误导组织的投资选择,有可能致使组织的公益性宗旨的偏离。所以,就目前情况来看,能够促进我国非营利组织健康发展的税收规制方法,应该是一种折衷的方法,应注意区别与非营利事业相关的商业活动和与非营利事业无关的商业活动,实行差别对待。比如,对非营利组织向全社会或特定群体提供服务的活动,给予免税待遇;对非营利组织与收益人之间虽然存在金钱或其他利益的给付现象,但收益人的给付与获得的利益无等价关系的活动,也可给予减免税;对非营利组织与收益人存在服务,买卖关系的活动,与组织公益性宗旨无关,视同普通企业的生产、经营活动,进行征税。 最后,就是要如何规范非营利组织的资金流向的问题,也就是怎样对非营利组织商业经营所得资金的使用进行限制。目前,为保证非营利组织的商业收入尽量用于公共目的,许多国家都通过立法限定非营利组织每年最低的公益性支出的比例,以保证资金尽可能地用于与其宗旨相关的活动。毕竟立法允许非营利组织从事经营性活动是为了使其具备为社会提供更多福利的能力,而不是使其财源丰厚,更不是让其利用减免税的特权进行投资经营,使个人受益。要规范非营利组织的资金流向,首先要做的是区分非营利组织支出的类别。按其性质,支出可以分为公益性支出和非公益性支出两大类。公益性支出是指为开展业务活动以实现其社会公益宗旨而发生的各种资金支出;非公益性支出是其他方面发生的各种资金支出。根据非营利组织的目的和宗旨,公益性支出应当在非营利组织支出中占绝对大的比例,而非公益性支出则应当被限制在一定的比例范围之内。那么在税收政策的制定层面上,应该怎样来贯彻这一思想,使非营利组织最大限度地将资金用于为其公益性宗旨服务的活动上。其实从另一个层面看,也就是限制非营利组织的资金流向与其公益性目的不相关的渠道。那么从税收政策制定的角度考虑,是不是可以对非营利组织的非公益性支出征收一个“支出税”呢。这样使得组织的非公益性支出的成本加大,从而也就必然会降低这部分支出的比例。当然,这只是一个初步的构想,在具体政策的实施上,其实还是会遇到很多困难的。比如,怎样正确划分公益性支出与非公益性支出;“支出税”具体的征收方法应该是怎样的,是全额征收还是对超额部分征收,具体的税率应该如何制定等。任何一个环节出现不合理性,都有可能会适得其反,抑制非营利组织的发展。另外,限制非营利组织与关联性的营利单位进行关联交易以及限制非营利组织管理人员的工资水平等做法,也都能有效地控制非营利组织的资金流向。 四、结语 如何制定促进非营利组织发展的税收政策,其实也就是如何在公平和效率之间权衡的问题。相关政策的制定,需要综合考虑各方面的因素。在促进非营利组织健康发展的同时,也绝不能以破坏市场的效率与公平为代价。当然,税收政策对非营利组织发展的激励作用始终是有限的,非营利组织真正的发展壮大,关键还是在于自身服务能力的提升和资金使用效率的提高。相关的税收政策只是促进非营利组织发展的一项措施,促进我国非营利组织的健康发展是需要多方面的创新和努力的。 房地产开发论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全 过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产开发论文:某房地产开发公司引入精细化管理的探微 1.1 研究背景与意义 经济社会的发展带动了房地产行业的向前发展,在城市建设的过程中,科技进步在带动产业发展的同时,也使产业发展日趋多样化。老式的项目模式已经难以满足现代用户对居住质量、内部风格等各个方面多元化和品质化的要求。需求的复杂化,生产竞争的白热化使得房地产企业面临产业规模、内部配置、科技含量、产品创意等多方面的优化完善。也就是说,要想获得发展优先权,企业就必须要适应现实发展的需要,改变自身原有的落后管理体制,消除对房地产项目开发的不良影响,以新型精细化管理模式带动房地产企业的发展[1]。随着房地产市场的日益繁荣,对房地产行业的投入也越来越多,房地产行业的竞争也越来越激烈。总的来说,房地产行业发展的大方向不变,企业间竞争的是专业的品质,这些专业的品质主要体现在细节的设计和服务上,在这一方面的优胜,其实就是企业综合实力的体现。因此,为了在激烈的竞争中脱颖而出,企业就必须要对细节性的东西逐步重视起来,将自身的产品做得更加完善,最大限度的体现产品的诚意和企业的实力。要达到这一目的,企业实施精细化管理就是不二之选,精细化的管理能够最大限度的实现细节的完善,逐步提高用户的忠诚度。 在对精细化管理的认识上,许多的企业都注意到了这一管理模式对未来市场发展的关键作用,因此,更多的企业开始实施精细化的管理以适应市场的需求,能不能将这一管理模式做好也就成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。本文首先深入浅出的阐述了精细化管理的思想和理论,让使用者能够更好的理解和认识精细化管理。然后详细的介绍了精细化管理的应用和实施,明确了在房地产项目中使用精细化管理体系的具体方法。最后结合具体的工程实例,在与房地产行业发展关系重大的成本、质量、工期、安全和环保等五个方面进行了探索,将精细化的管理与这几个方面的控制紧密结合,使这一管理模式形成一个闭合的体系,综合的发挥作用,从而使精细化管理模式的作用最大限度的发挥出来,也提高了管理者对这一特殊管理的整体认识,并为今后这一行业的发展和创新提供了成功的模板。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 在国际范围内,也有不少的专家对这一管理方法进行了探索,他们研究的时间更早,获得的成就也更多,所以,积极地参考和学习国外的一些管理理念和方式,对于我国的房地产行业的发展是十分有利的。 19 世纪 80 年代初,泰勒成功研究出了精细化管理[2-3],并被誉为科学管理的先驱,国外通过对房地产实际操作过程的分析,发现了工人在进行作业的时候,有一些流程并不是十分必要的,为了节省时间和精力,同时降低成本,可以将这些步骤省去,因此,他对这些行为进行了总结,最终得出了结论,找到了一条成功提高工人工作效率的捷径。20 世纪初,泰勒又将自己的研究成果着书,成为了有史以来第一本研究相关领域的着作,书中主要研究了工作定额原理、挑选头等工人、标准化原理和建立专门计划层。该书中诸多前所未有的新理论一时间获得了广泛地关注,是研究精细化管理的开端。 二战之后,学界对于如何进行科学化的管理进行了广泛的探索和研究,由此出现了一大批有益的成果。对于科学化的管理的研究逐步形成了一个包括诸多管理理论的成熟的体系。目前为止,许多的管理方法已经成功的运用到了实践当中去,并成功的发挥了巨大的作用,许多的企业就是得益于管理方法的创新为企业谋得了更好的发展。 精细化管理理念已经具有很长的发展历史了,它最先由日本的企业家提出,在 20 世纪,就有一位日本的企业家通过学习福特汽车的管理方法,在此基础上对这一管理方法进行研究,找出了其中存在的问题,并提出了改进的措施。他的研究方法立足于节约成本这一基础之上,力图在企业的员工进行生产作业的过程中找到捷径,在保证产品质量的基础上,缩减工艺步骤和生产材料,从而大大的节约生产的成本,为企业获得更大的利益。这一理论力图为企业的发展提供更加完善的理论经验。在这之后,许多的日本的生产企业都将这一理念运用到了管理中去,并在生产的过程中践行节约的理念,不断改进生产技术,逐步提高产品的质量,最大限度的创造经济价值和社会价值,在这种管理模式之下,日本业界不断发展,带动了日本经济的飞速发展,上个世纪中后期,日本一跃成为世界第二大经济体,日本成功的实践经验也逐渐传播开来,许多国家采用了这种生产方式[4]。 第 2 章 我国房地产项目工程管理现状 2.1 房地产项目开发的基本特征 房地产行业有其自身的特殊性,它的发展对土地和国家政策的依赖性较高,基于房地产之上还存在着许多利益分配和归属的问题,因此它具有很大的价值,它又被称作是“不动产”。在当今市场经济高速运行的今天,房地产行业的发展成为经济社会必不可少的活跃力量,为经济的发展以及人民的工作、生活提供了基础的物质保证[11]。 2.1.1 项目位置的固定性 对于房地产的建设来说,它的位置具有不可变性,也就是说对这一项目的位置的确定十分关键,因为后期不会再有机会进行变动。这就提醒房地产商,在进行选址时,一定要进行深入的调查和考虑,选择最佳的地址,并考虑到周围地区的未来发展对房地产的影响。在选址完毕之后,还要对该地段的收费标准以及消费水平进行调查,将各种信息综合起来考虑,为房地产的建设谋划更好的发展方向[12]。 2.1.2 开发周期长、投资大、成本控制难 房地产项目开发实际就是在土地上建设建筑物。建筑物一般体量都较大,而且建设过程中涉及的环节、面对的情况、遇到的问题复杂繁多,所以一个项目的建设周期都不会很短。此外,项目在开工建设之前还要办理许多繁杂的手续,这同样影响着项目的开发周期。完成一个项目的全部开发工作一般会花费一到三年的时间,有的可能还会更长,对于房地产行业来说,对其资金的投入是巨大的,不论是从买地的角度来说,还是从建设成本的角度来说,房地产建设的各个环节都需要花费大量的金钱。因此,对于房地产商来说,一定要具有雄厚的资金实力,并且能够保证资金灵活的周转。否则,一旦出现资金短缺的问题,房地产的建设就无法再继续下去,并且由于房地产的建设具有很长的周期,因此,短期不可能回收成本获得利润,这样就会导致房地产项目陷入停滞,给企业带来 较大的损失。因此,企业在建设房地产项目的时候,一定要对资金有一个全局的把握,严格控制好资金的使用,特别是在成本上,一定要严格控制,避免资金的使用大大超出预算的成本,减少企业的风险。 2.1.3 国家和地方政策、法规的约束性和调控性 房地产开发是一项特殊的经济活动,它与人们的生活联系密切,还和国家整体经济社会的建设和发展息息相关,因此,对于房地产行业来说,只有在国家政策的积极引导下,在法律法规的约束下,才能健康蓬勃的发展。 房地产开发论文:试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策 摘 要 房地产开发企业具有一定的特殊性,目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中,由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题,就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析,并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。 关键词 房地产 会计核算 问题 对策 随着市场经济在我国的逐步完善,新的会计制度、会计准则不断,对于房地产开发企业来说,目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等,如何在门类众多的制度、准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,更好地发挥会计职能,是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。 1 房地产开发企业会计核算存在的问题 1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性 房地产商品的销售包括两种,一种是自行开发并销售,另一种是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发。对于后者,应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品,由于其开发的周期较长,耗资巨大,其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此,房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理;《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入,其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性 首先,房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年,长则4~5年,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投入资金,并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。 其次,房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时低层售价却高于高层售价;又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。 通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。 1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩 房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性,表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后,大量预收款确认为收入,期间间隔在一个会计期内还好,但一个项目往往要跨4、5个会计期,故不适用一般的公司业绩评价指标,如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况,尤其是上市公司,极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司,其净利润可能很小甚至是负数,但有大量的在建工程和很好的预售情况,现金流状况极佳,有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿,大笔银行贷款到期而无力偿还,尚未结清的担保金,由于市政规划调整,地价变化导致的土地风险等等;故此,评价一个房地产开发企业的业绩,千万不要以指标论好坏,应透过指标看实质,看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量,还有更重要的表外风险等等。当然,这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。 2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策 2.1 正确确定和应用收入确认标准 房地产商品销售收入的确认应符合两个标准,即法律标准和专业标淮。 (1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发的,以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。 (2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮,即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中,收入确认以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,为实际工作中收入确认带来了困难。 笔者认为,房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务。因此,签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据;签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样,从法律意义上讲也只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符《企业会计准则——收入》的有关规定,故也不能确认收入;购买方取得商品房产权证的环节较为特殊,尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志,但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金,取得土地使用证,并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同,并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续,且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门,办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入,会导致收入滞后,同样不符合收入确认原则。所以,尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。 2.2 引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比 建议引入计划销售价格的概念,解决销售成本结转错位,与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准。 (1)实际售价成本率法,是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户,在此分类明细账基础上,再按计划价格相同的房屋分类设户,价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本,即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少工作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。 (2)计划售价成本率法,就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续,就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定,甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户,也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用于一般房地产开发企业。 2.3 扩大信息披露内容,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量 (1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此,能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况,从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说,土地成本低本身隐含着巨额的利润,在土地出让市场向招标拍卖过渡以后,相对于其它公司具有先天的竞争优势,能在未来三到五年内保持良好的增长,从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此,在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。 (2)增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息,即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金,以此提高其现金流量信息的有用性。 (3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性——具有高风险,应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言,一方面应建立质量保证金制度,为房地产商品的质量提供保证,但鉴于房地产商品的长期性、高价值性,房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此,应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金,计入工程成本,以提高应付风险的能力。另一方面,应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险,而不应仅限于抵押风险,即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容,就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明,提高风险的透明度。 房地产开发论文:房地产开发企业的融资策略及操作 摘 要 房地产开发企业有两大核心:资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。 关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款 2005年房地产行业进入宏观调控以来,房地产商的经营环境日益艰难,先是不允许建筑商垫资建设,接着对土地全面实行招、拍、挂,买块地动辄数亿,且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核,增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增,一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人,或与他人合作建设或缓建,有的被迫终止项目开发。 上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下,仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质,更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析: 1 定位银企关系,选择融资时间及融资行 1.1 建立合作互利的银企关系 现在,房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系,更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下,两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。 融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心,房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期,可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事,不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业,银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间,而且金融产品没有专利可言,可以说不存在垄断价格,所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。 1.2 时间安排留有余地 正常的贷款周期为1~2个月,(当然,加急的15~20天也能办好)由于房地产开发贷款的影响因素较多,能否成功贷款充满了不确定性,如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见,应在用款前3~5个月开始联络办理。 1.3 挑选合适的合作银行 在银行市场化的今天,每家银行都有自身的优势及擅长的领域,同时受各自的政策及资金的限制,相同信贷品种的条款设置上均有差别,如整个贷款价格的设定,体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时,应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程,不仅无须企业花大力去讲解,而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息,学到许多知识和理念。同时,他们对行业动态及走势的判断比较恰当,一般以长期利润最大化作为其最终目标,经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时,应先联络基本户开户行,一般基本户开户行觉得项目可行,会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外,还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”,融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款,实际利率差1%,每亿元的利息差则为100万元(不考虑货币时间价值及付息方式),还有贷款的手续费,如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。 2 明确融资途径及所在企业的优势条件 房地产开发是资金密集型产业,需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资,如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资,海外融资都还处于初试阶段,操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。 我们选择的是常见方式——抵押融资,也称抵押贷款。那么,房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢? (1)项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告,主要内容包括项目的基本情况,招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细,择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解,激发银行兴趣和贷款意向。 (2)“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是:二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》,银行可受理贷款申请,第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批;第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出,而贷审会审批完毕一周内即可放款,就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。 (3)公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力,开发历史,公司的诚信度,企业的文化、背景、理念等,以全面展示本企业的优势。如展示得充分,会得到银行的信任,增加融资的成功率。 (4)企业需求,即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作,项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%(要求在使用贷款之前投入项目建设),银行贷款为35%,余下的投资由销售回款解决。 3 贷款操作方法及操作步骤 3.1 接触 房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解,对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后,再进行综合权衡比较,选择确定合适的一家银行进行融资。 3.2 提供银行需要的资料 确定融资意向后,房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料,如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催,银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后,就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。 房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容,就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成: (1)借款人的资信调查。包括借款人的基本情况,如营业执照、验资报告等证照上的主要内容,房地产商的开发资质,以往的开发成绩和现在的开发能力,借款人的财务状况,股东的基本情况,企业的组织结构,文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。 (2)项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告,而项目总投资及资金来源,项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。 (3)项目的分析评价,包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况,项目周围的交通、市政配套等,同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位,再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察,也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料,对项目的竞争优劣进行分析评价,确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。 财务分析评价一般包括如下内容:在市场分析评价的基础上进行销售收入测算,然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性(如不考虑货币时间价值,投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数),另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性,还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性(盈亏平衡点的销量=总成本/(预计总销售收入-销售税金),安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入,安全边际率=安全边际/预计总销售收入)等。 例:A项目的预算投资总额3亿元,第一年投资期无货币资金流入,第二年开始预销售,货币资金流入2.6亿元,第三年流入2.1亿元,则: 回收期:2+(3-2.6)/2.1=2.2年 预计综合税率:营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%. 项目投资利润率:[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%;年投资利润率12%。 销售利润率:[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%, 盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%,盈亏平衡点时无所得税。 安全边际率1-70%=30%,安全边际为 4.7×(1-70%)=1.41亿元 3.3 跟踪沟通与配合 贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前,房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认,同时,经办人还需再做一次了解分析,检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施,如最近有传取消商品房预售制度,对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外,银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求,按要求操作完毕约3~5天。 一般而言,银行对房地产开发商的贷款,不论金额大小,皆做项目贷款处理,基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审,一般修改及补充总是有的,关键是看项目本身是否优质,还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位,措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过,拿到贷款批件,开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定,汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。 请专业评估机构对房地产项目进行价值评估(抵押贷款额以评估价值为基础计算),贷款合同公证(看是否有必要),购买抵押物的财产保险,到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作,按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是,房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作,节省数万元是很轻松的事。 做到这里,再确认融资行是否已经有贷款账户,如有,就去贷款账户里数钱吧。 4 结语 (1)知己知彼,百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况,市场分析及财务分析,融资规模,当地的融资环境,银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。 (2)讲求效益,达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数,时间长——1年以上,故时间成本效益应综合考虑,在保证时间性的基础上,每年少花费数十万至数百万是平常事。 (3)要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后,被银行拒贷是常有的,这就是本文前面选择2~3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样,只说明经营眼光有限,并不说明经营能力差。试想,当初花费数亿买土地,不就是看到它能产生效益吗?十足的信心也是成功的保证。 房地产开发论文:万泰房地产开发项目税费负担的个案调查分析 【摘要】近年来,随着改革开放的深入和经济的发展,房地产行业呈现快速发展的势头,逐渐成为国民经济的支柱性行业之一,然而一些房地产囤地、投机行为严重泛滥导致房价上涨过快,不但抑制百姓购房需求,而且严重影响我国经济的健康发展。对此,政府采取了如“国八条”和“限购令”等多项措施来抑制房价过快上涨,保证房地产市场稳定发展。同时,房地产税费负担过重也是房价过高的重要因素。因此,减轻房地产税费负担越来越重要。 【关键词】房地产开发项目 税费负担 税收筹划 一、研究背景及意义 通过对房地产企业开发项目税费负担进行调查研究,能够更好了解房地产行业税费负担状况,并利用税收筹划等方法减轻企业税费负担,这对房地产企业的可持续发展具有重要意义。首先,有利于提高企业税收筹划意识,减轻税费负担,降低房地产开发企业的经营成本,提高企业的经济效益;其次,可以使税收政策的制定者完善房地产税收政策和征收管理体制;最后,减少房地产开发企业纳税过程中的错误和漏洞,完善企业税收筹划的理论与实践体系,促进房地产行业的可持续发展。 二、万泰房地产开发项目案例分析 (一)万泰房地产有限公司及其开发项目—万泰·锦绣嘉园 万泰房地产有限公司成立于2002年,是一家主要从事房地产开发、经营、物业管理等为一体的综合性房地产开发有限公司。先后开发了 “万泰·名城”、“万泰·都市银座”、“万泰·阳光花园”等项目。 (二)万泰·锦绣嘉园税费负担 (1)万泰·锦绣嘉园财务状况。房地产开发企业所涉及的税种主要有契税、城镇土地使用税、营业税及各种附加费、土地增值税、企业所得税、房产税、个人所得税及印花税。另一部分是行政性费用和事业性费用。 其中, 万泰·锦绣嘉园作为万泰房地产有限公司的小区开发项目涉及的税费主要包括契税、城镇土地使用税、营业税及各种附加费、土地增值税、企业所得税、印花税以及房地产开发企业的各项行政性、事业性收费。因为房屋全部用于销售,项目暂不涉及房产税和个人所得税。其适用的税种、税率、计算公式如下(见表1) 由于行政性及事业性收费种类较多,统计较为麻烦,通过估计,行政性及事业性收费约为1500万元。 (2)万泰·锦绣嘉园税费负担分析。根据万泰·锦绣嘉园财务数据,当期实际营业税税负是5.55%,项目综合税收负担率为16.62%,项目房地产费用占营业收入比例为7.5%。由于万泰·锦绣嘉园该项目为万泰房地产的主打项目,可以看出该房地产企业的税负是比较重的。 三、当前房地产税费负担存在的主要问题 根据万泰房地产开发项目的税费负担分析、对房地产行业的了解以及相关的理论知识,当前房地产税费负担主要存在以下问题: (一)房地产税费项目繁多、开发经营税费负担较重 据统计,房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用高达116项。以上税费主要发生在房地产开发经营环节,而在房地产保有期间房地产税费非常少,且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况,不利于房地产市场的健康发展。 (二)房地产税费设置不合理,计税依据不合理 我国现行房地产税费设置不合理,特别是一些费用不合理。如房地产销售房屋时要缴纳土地增值税,还要缴纳企业所得税。其实这两种税都是房地产增值缴纳的税种,存在着重复征税的现象,而企业把税费转嫁到房价上,就造成了我国房地产价格较高的重要原因之一。在市场经济下,任何土地、房产都有一个时间价值,市场机制越完善,这个价值就越容易体现,越容易得到认可。 (三)房地产税费征收管理混乱 房地产行业的税费征收制度不完善,并且管理混乱,一些地方出现重复征收税费现象,并设置一些不合理的收费项目,税费征收依据和标准不完善,没有相应的制度和机制,不能够做到更好的有法可依,而且一些税务人员存在滥用职权,从中获取灰色收入等现象,从而加重房地产企业的税费负担。 (四)房地产开发企业缺少对税费的筹划 房地产开发企业不掌握国家和地方的税费政策、征收标准,不能及时了解国家最新的税费政策,导致企业只能按照当地的税费政策进行缴纳,多缴纳了一些地方不合理的收费,增加企业的税费负担;企业的财务人员缺乏税收筹划的知识 和意识,缺乏对公司的税费负担进行管理,不能够利用相关的税收筹划方法对房地产开发项目的税费进行筹划,从而增加了经营成本,降低了公司的效益。 四、减轻房地产业税费负担的对策与建议 (一)国家减轻房地产税费负担的措施 第一,改革房地产税费体制,完善房地产税费种类,合并相关费用类型,从而减轻房地产行业的税费负担,降低房地产经营成本,稳定房价。第二,加强税费征收管理,制定完善房地产费用征收标准,降低税费征收标准到合理水平。 (二)房地产开发企业应当采取的措施 首先,充分了解房地产税费相关政策,按照最新政策缴纳税费,减少不合理的地方收费;其次,加强财务人员的培训,提高财务人员的税收筹划的意识和能力以及财务管理水平;最后,根据相关税费政策,制定公司的税收筹划策略,降低企业的税费负担和成本,提高企业的经济效益。 五、结论 随着房地产市场的迅速发展,房地产业成为国民经济的支柱性行业。在我国现行的房地产税收制度下,房地产开发企业的税费种类多,负担重,严重影响了房地产业的可持续发展。因此,房地产开发企业的税收筹划显得尤为必要。房地产开发企业利用现行的与房地产开发企业有关的税收法律法规,对其经济业务进行事先的税收筹划,减轻税费负担,降低营业成本,提高公司经济效益,从而实现企业价值最大化。 房地产开发论文:房地产开发投资项目风险管理探究 摘 要:随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。 关键词:房地产;开发;风险管理 随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业,相当多的企业规模小,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制,从而导致项目的失利。为了有效地规避风险,运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价,并采取合理有效的控制风险的措施,有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。 1 房地产开发投资项目风险概述 1.1 房地产投资开发风险的含义 由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。 1.2 房地产投资开发风险的类型 不同的分类原则,可以对风险作出不同分类。按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。 1.2.1 房地产投资的系统风险 房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。 1.2.2 房地产投资的非系统风险 房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。 1.3 房地产投资开发风险的特征 1.3.1 客观性 房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移,比如自然灾害风险、通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等。管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件,并采取措施降低风险发生的频率,但是不可能完全消除风险。 1.3.2 不确定性 通过风险的分析和评价,可以知道某种风险因素发生的概率,但是无法预知风险什么时候发生,这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。 1.3.3 潜在性和可测性 房地产投资风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西,但它是附着在某些确定事件上表现出来的,人们可以通过以往发生事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出判断。 1.3.4 损益双重性 风险往往也意味着对应的收益,如果能正确认识并充分利用风险,就有可能增加收益,因此要积极面对风险,将风险当作经营机会。 2 房地产开发投资项目各阶段风险内容 2.1 投资决策阶段的风险 投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险和开发项目的定位风险、项目的资金管理能力风险。 2.2 土地取得阶段的风险 土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润,开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后,还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作,这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力,从而给项目开发带来风险。 2.3 项目建设阶段的风险 项目建设阶段的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。 2.4 租售管理阶段的风险 这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。 3 房地产开发投资项目风险管理对策 3.1 建立风险管理的组织体系,设立专门风险管理部门 由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。 3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理 房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排,是房地产企业风险管理的目标、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。房地产 企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。 3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告 信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求情况等信息,进行及时、准确的分析报告,使决策层及时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报,及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况,通过信息共享,及时了解各项政策对市场未来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等情况,为项目开发经营决策提供依据,提高决策的前瞻性和科学性。 3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识 企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升员工的专业度,增强企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,掌握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。 3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险 投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。 投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。 投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。 联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。 综上所述,房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,明确各部门风险管理人员的责、权、利,通过有效的信息共享,加强各部门协调,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。 房地产开发论文:试析新准则下房地产开发企业以房抵债的会计与税务处理 【摘 要】本文根据债务重组准则、收入准则及相关财税法规的有关规定,通过对三种情况以房抵债行为的实务财税处理分析,解析了房地产开发企业以开发产品抵偿债务的会计与税务处理。 【关键词】债务重组 公允价值 账面价值 会计处理 税务处理 一、新准则下以房抵债业务会计处理探析 债务重组,是指在债务人发生财务困难的情况下,债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式:①以资产清偿债务;②债务转为资本;③修改其他债务条件;④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定,以非现金资产清偿债务的,债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得,作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益,计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的,应当作为销售处理,按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入,同时结转相应的成本。 可见,对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为,只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时,才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务,由于其符合或基本债务重组准则的规定,按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理,实务中不存在任何争议;即:在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现,按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值,借记“应付账款”科目,将照商品房公允价值确认销售收入,贷记“主营业务收入”科目,将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得,借记“营业外收入——债务重组利得”科目;同时结转商品房成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品”科目;同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交营业税(应交城市维护建设税、应交教育费附加等)”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定,因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法,即:①按照所抵债务的账面价值确认销售收入,同时结转相应的成本,不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额;②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理,即:按照开发产品的公允价值确认销售收入,同时结转相应的成本,将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出,计入当期损益。对于上述二种处理方法,第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定,混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别,因此不正确;而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质,因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与,按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的;因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的;即:在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现,按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值,借记“应付账款”科目,将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出,借记“营业外支出——捐赠支出”科目,将商品房公允价值确认销售收入,贷记“主营业务收入”科目;同时结转商品房成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品”科目;同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交营业税(应交城市维护建设税、应交教育费附加等)”科目。 二、以房抵债业务的流转税和所得税处理探析 根据营业税和企业所得税的有关规定,房地产开发企业以开发产品抵债属视同销售行为,应按规定计征相应的税款。营业税方面,根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定,视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;③核定计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。可见,对于前述第①、②情况的视同销售行为,由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值,因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额,按销售不动产税目计算缴纳营业税,在实务处理中不存在任何争议。而对于前述第③种情况的视同销售行为,如何确定其应税营业额在实务处理中则存在二种不同的观点:第一种观点认为虽然开发产品的公允价值大于所抵债务账面价值,但由于以房抵债行为是因企业资金紧张等原因引起的,不属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为,因此应按照所抵债务账面价值确定其应税营业额;第二种观点认为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的差额实质上是一种无偿赠与或利益输送行为,属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为,因此应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额;对于上述二种观点,笔者认为第一种观点的法律依据比较牵强,存在一定的纳税风险;而第二种观点则更符合该项业务实质,且与开发产品实际销售时的应纳税额一致;因此对于前述第③种情况的视同销售行为,应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额,按销售不动产税目计算缴纳营业税。 企业所得税方面,根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)规定,房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认:①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定:②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。《企业债务重组业务所得税处理办法》规定:债务人(企业)以非现金资产清偿债务,除企业改组或者清算另有规定外,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理,债务人(企业)应当确认有关资产的转让所得(或损失);债务人应当将重组债务的计税成本与支付的非现金资产的公允价值(包括与转让非现金资产相关的税费)的差额,确认为债务重组所得,计入企业当期的应纳税所得额。可见,对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务的视同销售行为,其企业所得税的应税收入应按照从高适用的原则确定,即:第①情况的视同销售应按照所抵债务的账面价值确定应税收入;第②、③种情况的视同销售应按照开发产品的公允价值确定应税收入;对此在所得税实务处理中不存在任何争议。 综上,在房地产开发企业以开发产品抵债的会计与税务处理上,只有紧扣业务实质,准确把握相关财税法规的内涵,才能做到合理合法、有理有据,从而避免无谓的财税风险。 房地产开发论文:国有房地产开发企业财务管理有关问题的探究 论文关键词:房地产 财务管理 资金 融资 税收筹划 论文摘要:房地产行业深受国家宏观调控的影响,只有加强财务管理与监督,才能达到降低成本、增加利润增长点的目的,提高企业的经济效益。 一、引言 房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和按期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。 二、国有房地产企业财务管理中存在的主要问题 第一,财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。 第二,有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些子公司资金闲置,而另一些子公司却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。 第三,融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 第四,房地产行业的平均税负高于其他行业,然而很多房地产企业由于对税法和会计政策的理解不够深入,不能合理合法地运用税收筹划的手段来推迟税款缴纳的时间,达到税收负担最小化,无形中增加了企业的财务负担。 第五,审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。 三、国有房地产企业加强财务管理的措施 第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。 第二,完善资金管理体制。一是编制包括经营、建设、投资、筹资等在内的全面资金预算。在此基础上,每月末还要根据项目建设进度以及完成的工程量编制次月的项目建设资金使用计划表。计划表应优先安排关键节点、重要项目、重要设备的资金支付,确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。二是根据“有计划不超支,无计划不开支”的原则,按计划用款,并严格按照规定的用途使用资金。严格限制超计划的资金支出,对超计划的资金支出要有特别的授权与审批程序。三是财务部门专门设置台账,定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理,若发现违规现象及时向项目部和有关业务部门反馈,待违规情况整改完毕后再继续支付下一笔资金。 第三,优化融资方式。一是依托集团的资金管理中心,对资金进行统一集中管理,利用各子公司的闲置资金进行内部调剂使用,不仅可以使房地产企业相当于获得无息贷款,也提高了资金的整体使用效益。二是借助集团综合优势,银行给予集团综合授信额度并提供优惠利率,由集团向银行取得统借统还贷款后再向房地产企业分拨借款,付息期间按银行贷款利率向房地产企业收取借款利息后统一归还银行。此外,房地产信托也是国家宏观调控政策下房地产企业的又一重要融资渠道。 第四,合理运用税收筹划手段。一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法,利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,准予按税收有关规定据实扣除,其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除;如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明,房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此,比较两种办法的扣除金额孰大,选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税,待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多,因此,应根据开发产品完工的确认条件,选择最佳的完工时间点。同时完工到竣工结算之间还有一段时间,会计上由于未取得全额发票,此时发票不足金额可以预提(最高不超过合同总金额的10%),据此计算企业所得税。因此合理推迟竣工结算时间,将延迟缴纳的税款转化为企业无息贷款,获取资金使用的时间价值,减轻资金紧张压力。 第五,加大审计评价力度。一是审计部门除了项目完工后的全面审计外,还要在项目建设中实施不定期的专项审计,对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改,并对整改落实情况进行评价。二是建立完工项目后评价制度,组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价,总结经验教训,为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议。 四、结束语 综上所述,国有房地产开发企业只有通过健全财务管理制度、完善资金管理体制、优化融资方式、合理运用税收筹划等措施,以加强财务管理与监督,降低成本,提高企业的经济效益。
所谓财务管理,是指从资金价值角度对企业的各项经营活动进行合理安排以及对各种财务资源进行合理配置,以保证企业的各项事业能够正常运行,从而降低企业运行成本,提高资金使用效率,有效控制财务风险,提高企业盈利水平。房地产作为我国的支柱产业之一,曾经经历了相当长一段时期的“井喷式”发展,为提高我国居民的居住水平和推动国民经济的发展作出了巨大的贡献。但随着近几年来我国房地产市场区域性、结构性过剩矛盾显现以及政府一系列调控政策实施,房地产企业经营中的各类矛盾日渐突出,需要加强财务管理。 一、房地产企业加强财务管理的必要性 (一)经营周期长,资金投入大 房地产项目开发通常需要较长的时间,要经历前期论证、土地购入、房产设计、行政审批、工程招投标、建设施工、工程验收、营销宣传、房产交易、后续服务等多个环节,通常一个房地产项目的开发不会少于3年。在开发过程中需要投入巨额的资金,包括前期论证费用、土地出让金、拆迁补偿费、设计费、材料费、施工费、营销宣传费、销售费用等,其中土地费用可占到全部投资的40%甚至更高。房地产作为资本密集型产业,投资建设周期长,决定了其具有较高的风险。一旦成为“烂尾楼”,不仅会对房地产企业本身造成灭顶之灾,可能还会影响银行、购房户等的利益,甚至会影响社会稳定。 (二)管理难度大,财务风险高 房地产项目开发周期长,开发过程中会碰到一系列的矛盾和问题,一旦处理不当,将会加重开发成本,降低收益。首先前期论证必须要对项目的可行性进行充分的分析,对项目的现金流要进行充分论证,还要合理预计市场趋势及可能面临的各种风险。在土地购入及拆迁过程中要严格遵循国家的有关法律法规及相关政策,避免法律风险。工程建设过程中在保证项目质量的基础上应当加快工程进度,提高资金周转速度。选择有效的营销方式,降低广告费等营销宣传费用。可见,房地产项目开发包括了前期论证管理、征地与拆迁管理、施工管理、销售管理等各个方面,要将财务管理理念和思想贯穿始终。 (三)政策变化快,法律风险高 目前我国经济已进入新常态,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,供给不足不再是我国经济的主要矛盾。在房地产行业表现为区域性、结构性过剩现象开始凸显,中央及各地方政府密集出台房地产调控政策。当前一线城市房地产供给依旧不足,市场需求旺盛;二三线城市房地产空置率较高,去库存压力较大。随着国家对住宅地产调控的力度加大,越来越多的房地产企业选择开发商业地产,在商业地产繁荣的表象下,也隐藏着过剩风险。可以预见,为保证楼市的健康发展,政府调控的力度将会不断加大,新的政策将会不断出台,房地产企业必须关注。 二、房地产企业财务管理存在的问题 (一)财务管理意识淡薄,人员综合素质偏低 房地产业曾长期处于高收益、高回报的状态,使得企业管理层将更多的精力关注于圈地、建设和销售工作,而忽视了财务管理工作,对资源有效配置和资金使用效率重视不够。由于企业管理层对财务管理工作不够重视,财务人员薪资水平相对较低,职业发展前景不明,直接导致房地产企业财务人员综合素质良莠不齐。一方面难以招聘到高素质的人才,另一方面现有人员的工作积极性得不到有效激发。目前房地产企业的财务人员主要工作仅局限于收支审核、会计核算及纳税申报等方面,尚未真正参与企业经营全过程,财务管理的作用并未有效发挥。 (二)重事后管理,轻事前、事中管理 作为企业管理的核心,财务管理的理念和思想要贯穿于企业经营的全过程,将事前预测、决策、计划和事中控制及事后核算、分析、考核等相关工作有机结合起来。目前房地产企业财务管理工作的重心仅局限于收支审核、会计核算和纳税申报,而在预测经济前景、参与经营决策、制定经营计划、控制企业运营等方面的作用基本没有发挥。有些房地产企业在做项目可行性分析时仅依据粗略的宏观经济数据,对项目的现金流量和收益率计算不准确,项目实施风险未作充分评估。在项目控制时仅进行简单的收支审核,缺少全面预算管理控制。 (三)资金使用效率低下,财务风险高 房地产属于资本密集型行业,需要投入高额的资金,在以往房地产业收益较高的时代,企业可以不计融资成本。但是随着房地产行业收益水平的逐步回落(据统计目前房地产行业平均利润率已下降至个位数,较2009年峰值时的14.8%下降近半),企业应当选择合理的融资方式,降低融资成本。目前房地产企业最主要的融资方式为银行贷款,但随着限贷政策的实施,企业获得银行贷款的难度增大。有相当部分中小房地产企业转而选择民间融资,增加了企业融资成本。另外,有些企业融资结构不合理,导致大量资金闲置,也会使得资金使用效率低下。 三、加强房地产企业财务管理的对策建议 (一)实施全面预算管理,加强成本控制 全面预算管理是指为实现企业总体经营目标,以预算形式将各种财务资源及非财务资源在企业内部各部门、各单位之间进行合理配置,并以预算为依据加强控制和考核。对于房地产企业来说,其项目开发主要包括前期论证与投资决策、土地购入及拆迁安置、项目设计、建设与验收、宣传与营销、房产交易与投资收回等环节,成本可大致分为土地成本(含土地出让金、拆迁补偿费等)、前期费用(含土地平整、临时设施等费用等)、工程成本(含设计费、材料设备费、建筑施工费、监理费用等)、管理费用、销售费用、财务费用,涉及设计部、工程部、合约部、营销部、财务部等多个部门。因此必须要实施全面预算管理,在项目开发之前对各阶段各项成本费用进行详细分析并制定科学的预算指标。在项目开发过程中强化预算控制,对于预算调整项目要充分说明调整的原因和依据。在项目开发之后,以预算为依据进行分析、考核,奖优罚劣。 (二)提高资金使用效率,做好融资管理 房地产开发需要的资金量比较高,除企业自有资金外,目前房地产企业常用的融资方式主要有银行贷款、定金及预收款、上市融资、项目股权出让、发行债券、企业合作融资、信托融资及私募基金融资等。据统计,银行贷款融资占房地产项目投资总额的近25%,是房地产企业重要的融资渠道。但随着房地产调控政策日趋严厉,房地产企业获得银行贷款的难度不断加大。定金及预收款是房地产企业向购房人收取的,占房地产项目投资总额的30%以上,也是维系房地产项目开发的重要资金来源。但随着房地产市场的逐渐“冷却”,房地产投资需求逐步压缩,定金及预收款融资比重存在逐步下降的趋势。上市融资(包括直接上市和买壳上市)、项目股权出让、企业合作融资等均属于股权融资性质,虽然资金成本较低,但会稀释原股东所持的股份,降低股东收益。信托融资及私募基金融资的资金成本通常比银行贷款高,但在目前银行限贷环境下也不失为有效的融资方式。融资管理的关键是综合考虑成本和风险,合理确定融资方式和融资期限,防止资金不足或资金闲置。 (三)重视财务管理工作,加强人员培训 房地产企业盈利的关键在于“开源”和“节流”并举。在目前房地产市场逐渐回归理性的环境下,如何做好“节流”工作,控制成本开支,显得尤为必要。因此,企业的领导层必须要高度重视财务管理工作,将财务管理的理念和思想具体应用到企业经营的每一个环节。建立健全财务管理体系,落实全面预算管理,切实控制各项支出;分析企业资金需求,合理确定融资方式和融资期限,降低资金成本。同时加强财务人员的引进和培训,提高财务人员综合素质和能力,使得财务人员的工作不仅局限于收支审核、会计核算、纳税申报等,而应当更多参与企业决策和考核,全面提高企业财务管理水平。
房地产企业成本控制策略探讨:浅谈房地产企业成本控制 【摘要】成本管理与控制是企业求得生存与可持续发展的保障。房地产企业只有将成本降低至房产的行业平均水平之下,与其他房产公司拉开距离才可能具有竞争优势,从而进行不降价竞争,提高单位利润率并进而提高整个企业的总利润水平和投资回报率。由于近年来房地产企业面对多重挑战,企业的赢利模式也开始从粗放的土地赢利模式向精细的产品赢利模式转变,在这种环境下,如何对房地产开发成本进行控制,从而使企业立于不败之地,已经成为每一个房地产企业必须面对的重要问题。 【关键词】房地产 成本 项目 控制 房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,主要包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程,主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。 一、项目决策阶段成本控制 在整个开发过程中,项目的筛选是最重要的一环,投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明,一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面: 1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前,首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况,对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度,这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视,只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。 2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。例如我们开发的某住宅小区项目,在预测项目成本时,对当地市政工程及当地建设环境了解不够充分,在实际施工时强电工程从幺六桥变电站至项目红线约6公里(经由政府门口、航油管道、园林绿化带、村庄门面房等)的路由协调费约40万元,由于路线长,协调困难,从而造成延期交房引起业主索赔费用约150万元。因此在选择项目之前,对上述各成本因素必须进行认真的市场调研,掌握准确详实的第一手资料,才能更有效的控制成本。 3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料,对项目进行成本费用估算,分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况,力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况,采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析,通过分析得出项目可行性研究结论和建议。 4、集体决策,理性投资。公司董事会依据上报的可研材料,广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下,决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。 二、项目设计阶段成本控制 开发项目经过决策立项后,设计就成为工程建设的关键,在设计阶段, 由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定,其影响项目成本在90%以上,因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段,开发公司抓住了设计这个关键,就能取得事半功倍的效果。 1、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。在设计过程中,要进行方案优化,应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比,尽量采用标准化和系列化的设计,充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化,做到在满足使用功能的前提下,尽量节约投资。 2、2、加强技术沟通、实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计,用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下,根据限定的额度进行方案筛选和设计,严格控制不合理变更,以保证总投资不被突破。实践证明,限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。 3、加强图纸审核,控制设计变更。开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核,提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。例如某住宅小区项目,设计在每个单元顶层设计了一个弧形钢筋混凝土飘板,由于本小区均为12层左右的小高层,从仰视的角度看,人们很难看到这个造型,经过我提议工程部研究后取消了弧形飘板,不仅此项工程节约费用约250万元,而且还避免了屋面造型给屋面防水带来隐患。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在工程各实施过程中,设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之就越大。 三.房地产企业施工阶段的成本控制 施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面: 1、用经济措施进行项目投资的有效控制 房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划、销售等,减少销售成本,最大限度地降低静态投资。 2、从技术措施上展开项目投资的有效控制 房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料,并想方设法在技术上实施项目投资的控制,技术措施是实施项目投资的必要保证。 3、从管理模式上着手,建立建设监理制,追求投资的有效控制 房地产企业应按照监理规定和实施细则,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。 4、抓好合同管理,减少工程索赔 房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,以减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。 四、竣工结算阶段成本控制 竣工结算是建设项目成本控制的最后一关,竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等,对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核,同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度,以充分提高造价咨询公司的积极性,确保结算质量,降低工程成本。 房地产企业成本控制策略探讨:房地产企业目标成本控制探析 摘 要:目标成本在各个行业中都有着普遍的应用,房地产行业才刚刚开始摸索。目前我国有一些标杆的开发企业根据他们的经验试行了目标成本管理的方法,也取得了良好的经济效益。本文结合作者的实际工作经验,对房地产公司的目标成本管理工作的全过程进行了探讨,并提出了具体的可操作的工作方式,对同行具有一定的借鉴作用。 关键词:房地产企业,目标成本,控制,管理, 随着国家房地产调控政策的日益严峻,房地产企业之间的竞争压力也逐渐增大,要想在激烈的市场竞争中求得生存,并获取优势地位,就必须要严格控制成本。在整个项目的立项规划、设计、招标、施工、结算等各个阶段进行严格的目标成本控制,多个方面采取合理的措施,在保证工程建设有序进行的同时,大幅度降低建设成本,获得竞争力,提高企业效益。 1建立控制全员成本管理的思想并完善的管理制度 目标成本管理工作是全员成本管理理念的合理运用。由于房地产开发项目的专业性很强,让成本管理人员全部通晓开发项目的各个细节也难以实现,所以发挥各个环节的专业人员对成本的把控,才能使得目标成本管理对细枝末节的管控落于实处。这也是目标成本管理工作与传统的成本与利润管理方式的重大区别。 好的制度能将坏人变成好人,任何事情要按照规矩办事才能顺畅、规矩。目标成本管理也是一样,在开展目标成本管理工作之前,要先建立好诸如《目标成本管理办法》、《责任成本考核办法》等相关管理办法。通过这些办法,使得项目公司在测算目标成本时的随意性降低,通过责任成本考核,使得目标成本的动态控制中主动性加强,有利的保障了目标成本的顺利实现。 2提前建立的目标成本 要想做好目标成本的管控工作,就要提前把合理的目标成本建立好,这是基础。提前建立目标成本,跟我个人工作经验,可分以下几步进行: 2.1建立统一的成本科目和目标成本测算模板 统一的成本科目和目标成本测算模板是一个公司重要的成本语言。建立一套适合自己公司管理体系的成本科目,既可以使得整个公司的成本归集口径统一,又可以尽量减少拆分工作,提高工作效率。分级设置的成本科目就是很好的方法,根据公司各个层级的管控要求,分为集团控制的一级科目,项目公司控制的二级科目和项目公司各部门控制的三级科目,以下更明细的科目由经办人员自行控制。 目标成本测算模板是进行测算分析的重要工具,其中应当包括规划指标、建造标准、政府有关房地产行业的收费标准文件、各类成本数据计算依据(如:工程量、单价、调整系数等)等,通用简洁的测算模板,可以使得成本测算人员无论是在套用历史数据还是在进行新内容测算时,口径统一,简单明了。 2.2分阶段的建立不同版本的目标成本 房地产项目一般从拿地到正式开工需经历较长的时间,在此期间内,由于方案的不确定性和市场价格的波动,单纯一个版本的目标成本测算就显得不够精确。从拿地前就开始进行目标成本测算(土地版),到规划方案完成后的第二稿(规划版),再到施工图设计完成后的第三稿(正式版),这个序列是相对比较合理的,也是大多数企业可以沿用的。从土地版开始,越往后测算的越细致、越往后测算的越精确,越往后责任落实越明确,整个测算过程应当是“自下而上、层层汇总”的聚合过程。但有个原则,后一个版本的利润指标应当高于前一指标,如违反了这一原则,那就需要重新进行测算调整。 2.3严格的会审制度 鉴于房地产项目投资量大,前期的决策直接影响到投资收益,故目标成本的测算应当尤为慎重,会审也应非常严格。每一版本的目标成本测算在最终审定之前,均需要由工程、采购、营销、成本、财务等各部门的联合审查,确保各类测算指标的合理性,避免指标测算的很美好,但实际难以执行的情况出现。经各部门会审、公司上会通过的目标成本测算应非常严肃,不得随意进行调整,重大变更的调整应当由公司相关会议通过后方可进行。 3过程中的及时监控和纠偏 一个项目的建设周期一般都要持续一两年甚至更长时间,这期间,各类风险的调整会导致目标成本在实际运行中偏离原先设定的指标,所以在执行过程中对目标成本的监控和纠偏就显得尤为重要。 目标成本的监控一般按月进行,半年进行一次执行情况总结。目标成本的监控主要按以下步骤进行: 3.1已发生的成本统计和核查 依赖企业的信息管理系统(如:金蝶ERP、用友NC、明源ERP)等,对已发生的成本进行核查,核查是否有合同签约成本异常,成本拆分错误等。所有错误纠正完以后,对截至当月的所有已发生成本按照成本科目进行归集统计。 3.2待发生的成本的预估 在开发过程中,有很多合同还没有签署,这就需要成本人员在当月对未来可能发生的合同进行预估。成本预估主要依赖成本科目,逐条对照成本科目,结合项目的实际情况,分析该科目是否会发生成本。如需发生成本,则按照成本测算时的方法,依据工程量、单价并设置合理的风险费用来进行预估。在全部预估完成后,将预测的所有内容进行汇总统计,与已发生成本统计进行合并。 3.3签证变更的整理和分析 签证变更是导致目标成本执行偏差的又一项重要原因,在部分中小房地产企业中,此部分成本对目标成本偏差的影响甚至达到50%~60%,直接影响了目标成本的实现,所以按月对签证变更进行整理和分析是非常有必要的。可在每月底由各项目与承包商对签证变更情况进行核对,做到一单一算、一月一清,然后由项目成本人员进行整理和分析,可以改进的签证在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后,将预测的所有内容进行汇总统计,与已发生成本统计进行合并。 3.4超目标成本的上会调整及纠偏 在将以上三项内容完成后,月度的目标成本偏差就可以从统计表中直接读出。对于超目标成本的可采用以下方式进行调整或纠偏: 3.4.1通过降低待发生部分的标准,从而使得原目标成本仍可以实现。如:建安成本已超出目标成本,则可考虑对基础设施中的景观工程、道路工程、智能化工程等工程费用进行合理降低,从而保证原目标成本的实现。 3.4.2如果其他科目的目标成本难以降低,则考虑对目标成本进行增加,但此种方法要尤为慎重,如采用此方式会直接影响到利润指标。 3.4.3因目标成本的预警和调整会直接影响到公司产品的品质和利润目标,故调整应当通过公司决策会议形式进行,不可随意调整。同时,要对已超目标成本的原因进行分析,并追究相关责任人的责任。 4项目结束后及时总结 目标成本编制完成后,编制目标成本的各类图纸、政府对房地产的相关收费标准、各类成本单价和工程量的计算过程及过程中的目标成本调整单等文件要及时归档。 项目结束后,要及时组织各相关专业人员围绕着目标成本,对项目的实际发生成本进行总结,明确指出开发过程中目标成本控制的成功之处和偏差的原因,并对相关成本指标进行提炼和固化,建立成本数据库,为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。 5 结语 房地产的目标成本控制是一个复杂的课题,也是房地产开发企业在做大做强的路上必须解决的一个问题。要想实现房地产企业目标成本的精细化管控,不但要有科学的管理制度体系和过硬的基础资料等信息,还需要增强项目开发各个阶段的成本管控能力。从项目的实际情况出发,建立以“目标成本”为中心的成本控制体系,将项目的成本管控从原先的核算及事后算账型发展到事前控制,形成全员、全过程的成本管控体系。 房地产企业成本控制策略探讨:基于房地产企业成本控制的分析 摘要:近些年,我国房地产行业呈现出如火如荼的繁荣景象, 房地产企业这一巨大的商品开始初步的形成并进入了快速的发展阶段。大批资金和实力雄厚的企业开始进军房地产市场,这既促进了我国经济的进一步腾飞,但是,随之而来的还有房地产企业数量的增多,房地产市场现状的低迷,房地产企业之间的竞争越来越激烈。如何对房地产开发成本进行控制降低开发项目的成本,已经成为房地产企业生存和发展的基础,也是房地产企业发展的关键,文章笔者结合自己多年的实践经验针对房地产成本控制的现状,提出了加强成本控制与管理的有效措施,以供参考。 关键词:房地产企业;成本控制;问题;措施 1、加强房地产成本控制管理的意义 众所周知,由于国家提出了房产税的改革的措施,且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”,加上房地产行业的激烈竞争,房地产的销售价格下跌。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手,合理的降低成本,提高房地产企业的投资收益,也可以进一步加强企业的市场竞争力。 2、房地产企业造价成本控制与管理的现状问题 2.1房地产项目开发缺乏与市场匹配的动态控制措施 目前,我国很多房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中,主要采取会计成本核算控制方式,也就是知识对已经发生过的成本进行归纳统计和计算分析,是一种典型的事后控制、静态控制。缺乏与市场相匹配的事前和事中控制管理制度措施,从而造成在实际项目开发成本控制管理过程中,不能及时收集、传递、整理、分析、以及储存相关市场信息,无法通过相关市场信息为项目开发成本管理提供正确的控制策略,难以采取有效的技术措施降低项目开发过程中的成本,降低了项目开发的社会经济效益。 2.2仅着眼于施工阶段,忽略前后期的成本管理 很多房地产开发商普遍都单纯重视施工阶段的成本管理,而忽视了在项目决策阶段、设计阶段以及验收阶段的造价管理控制。这导致整个房地产开发过程中的造价没有统一性,也没有参考性,不利于成本的控制。没有了前期的正确分析作导航,项目的建设就会毫无目标地施工而误入歧途。 2.3部分房地产企业的管理者的素质不高。 在传统的计划经济体制下,企业缺乏主观能动性,但在市场经济条件下,房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体,但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化,不能及时树立市场竞争的观念,缺乏创新,这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。 3、影响成本控制的主要因素 3.1 超目标成本 3.1.1设计成本超目标成本 目标成本是房地产企业在开发项目前预先确定的,它指的是房地产开发商在一定时期内实现的成本目标,是开发项目成本控制的衡量标准。目前,在我国的房地产行业,很多房地产企业尤其是一些民营房地产企业,在开发项目时有一个很重要的因素导致项目的成本失控,这就是在项目开发之前没有事先确定好项目开发、经营过程中的目标成本,有些开发商可能在项目开发前事先确定了项目的目标成本,但这个目标成本相对比较粗线条不够精细,只有一个大概的数。因此,在项目真正的执行过程中,无法作为项目的执行阶段的成本控制依据。正是因为前期的目标成本编制的不科学,不准确,导致项目在开发后成本控制工作的失控。设计成本是指企业设计一种产品,从开始设计到完成整个项目设计的全过程所需要投入的费用总和。房地产公司在进行项目开发前,需要根据设计方案中规定使用的材料、经过开发、建设和经营的过程等条件计算出来的产品成本,它是一种事前成本,并不是实际成本,也可以说是一种预计成本。 3.2 出现成本失控的原因探讨 3.2.1 房地产公司成本控制意识不强 长期以来,在我国房地产企业中一直存在着这样的观念,房地产企业在开发项目的时候要更侧重于项目成本的最后核算,忽视了在项目开发过程中的动态变化,也就是说房地产公司对成本控制没有引起足够重视,导致项目在实际执行过程中管理开发成本意识及其薄弱,工程损失较大。还有另一部分房地产开发商的企业管理层仍然没有意识到项目成本控制的重要性,这就导致房地产企业在开发项目的过程中很难进行合理、科学以及行之有效的成本控制工作,致使项目的投资加大,利润下降。 尤其是个别房地产开发企业的成本意识更为薄弱,成本管理以及成本控制的体系不够健全,缺乏对房地产开发项目全过程的成本控制,常常局限于项目生产成本控制,忽视了项目投资决策和设计成本的重要性。这是造成房地产企业在开发和经营项目中成本浪费的主观原因。部分房地产企业有了控制成本的意识,但是在实际中只是单纯的重视项目施工阶段的成本控制,对房地产开发项目的决策、设计以及招标等重要阶段的成本控制相对不够重视、较为缺乏,轻视房地产开发过程中的设计和预算的重要性。很多中小型地产公司,在成本控制方式存在认识的误区。认为成本控制只是成本部的工作,与其他部门无关,最终结果就是项目乱费严重,成本增加,最后就是成本无法控制了。 3.2.2 房地产企业成本控制方法落后 导致上述问题的另一个重要的原因是,许多房地产开发商在进行项目成本控制中,方法较为落后,没有根据当前的社会环境和市场经济情况,没有做到与时俱进。因为受到传统成本控制观念和方法的影响,很多房地产企业的成本控制的方法还仍然停留在手工操作的阶段,房企不舍得在信息化网络建设上投资,现代化成本控制的方法缺乏。但是全面、及时、准确是现代成本控制的基本要求,没有信息化网络建设的辅助,凭借着手工操作连这些最基本的要求都远远无法达到。 有些房地产开发企业缺乏专业的工程师来监控管理,导致地产公司开发项目的工程管理方面水平低下,依赖于几个工程师的业主代表的管理,对于整个房地产开发项目来说,是十分危险的。房地产行业与其他的行业相比具有明显的特殊性,在房地产公司在开发项目的实施过程中,总会出现一此不确定的风险,因此弹性很强。因此在项目的合同管理中无法体现实际实施过程中遇到的一系列突发的情况。很多时候,房地产企业与分包商签订合同不够严谨、全面,导致在后期的工程实施过程中出现较大的争议,关于项目的工程造价和项目其他相关费用,项目的施工单位也会想尽方法的来像房地产开发商要求增加费用。万一双方争议难以解决,将会直接导致工程进度的正常进行。 4、加强房地产成本控制与管理的措施 4.1建立完善的目标成本体系 目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解,将预算计划落实到实际执行的项目上,把目标变成可执行的行动计划,并通过执行结果与目标的对比,找出差距,分析原因,制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系,要做到以下几点:1)制定相对准确的项目目标成本,全面客观的反映项目各项成本信息;2)规范成本管理流程,明确各个阶段对目标成本的细化修订办法;3)充分积累前期项目的有效数据,实现成本信息的参考与共享;4)在制订目标成本时,要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人,目标成本分解后还需要建立明确的管理标准,严加考核。 4.2明确职责,优化效率 科学成本管理部门的职责要有一个准确的定位:1)首先要做的就是管理,既要做好工程的成本管理,也要做好人的成本理念的树立,树立成本控制人人有责,在不同节点的控制上需要企业的各层面的人员参与,每个人都要参与活动和考核,需要对不合理、不规范的流程进行重新设计、加强绩效考核,从而使项目的成本管控顺利实现;2)做好配合,因为成本的控制是通过工程的载体来实现的,而工程的实施过程就涉及到与其相关的部门,这就是相互间的配合问题,通过有效配合,将项目进度管理和成本管理、资金管理有机结合,实现效益最大化;3)要做好监控,要让成本时刻在控制范围内,做好风险预警提示。制定目标成本,将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。 4.3实施全过程的项目成本控制。 全过程项目成本控制,主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。 (1)加强决策阶段的成本管理 决策阶段,策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析,做出充分分析和判断,包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。 (2)加强设计阶段的成本管理 设计环节是控制投资的一个最要环节,重点就是降低建筑安装成本,除了要实行设计招标、限额设计外,成本管理人员更应加强对工程了解、跟踪监控,加强与其他部门的沟通,提高设计阶段的成本管理。 (3)加强招投标阶段的成本管理 加强对招投标工作各环节的监控,避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况,避免鱼目混珠的行为,以及加强对标底的审核,避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在招投标环节需要做好以下几方面的事情:1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察;2)合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。 如在某一项目中,对地弹门及大玻璃窗制作安装工程进行了招标。由于前期准备工作做的很充分,对地弹门主材(10厚钢化玻璃、地弹簧、拉手、玻璃门夹)进行了市场综合调查。在调查中发现地弹门五金价格差距很大,其中:地弹簧的价格范围在60-800元/个之间,拉手的价格范围在40-160元/套之间。为了确保各投标单位报价的可比性,在招标时我方根据产品的性能,指定了合理的配置和价位。由于各施工单位报价的标准一致,竞争很激烈,最终中标价格比前期预测价格低很多,确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现,节约成本。 (4)加强施工阶段的成本管理 在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本,按设计规范和技术规定进行施工,有效、合理地节省施工成本。 严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后花钱,在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。开发企业应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。 5、结束语 由于成本控制的不确定因素很多,且不同项目的实际情况不同、人员素质不同,想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本控制是不可能的,也是不现实的。如何开展有效的成本控制,这对任何一个公司都是一个很重要的课题。只要不断的从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理最终完成成本控制目标也并非难事。 房地产企业成本控制策略探讨:基于房地产企业采购成本控制体系改进的探究 【摘要】目前,在市场激烈竞争的环境下,我国经济不断地发展,房地产企业也得到了突飞猛进的发展。我国房地产企业所需要的土地面积不断地扩大,然而土地出让的成本较高,导致了房地产企业的开支成本不断地提高。对于房地产企业来说,控制好采购成本的费用是极其重要的内容,在很大程度上减少了房地产企业的开支,有效的提高了企业的经济效益。本文将对房地产企业采购成本控制体系的改进进行分析、探究。 【关键词】房地产企业;采购成本;控制体系;改进 随着我国市场经济的快速发展,房地企业就需要对生存、发展进行全面的考虑。在竞争环境下,房地企业就要根据市场的需求进行产品的开发。但是,要做好采购成本的控制工作,这样就会降低企业的成本,使企业经济效益最大化。另外,房地产企业要确保房地产运行的稳定性。 一、房地产企业采购成本控制存在的问题 1、零部件供应商与房地产企业关系不稳定 对于房地产企业来说,与供应商之间的关系大多是短暂的合作。在供货的过程中,就会有争嘴、抱怨等各种事情的产生,从而导致两者之间不能够进行较好的合作。比如:房地产企业对产品质量不满意;供应商对价格的不满意等。由于在解决问题上花费较多的时间,就缺少时间做预测及计划工作。因此,就会造成两者之间的合作气氛具有不稳定性,从而也会导致双方的交易存在一定的风险。为了提高供货的稳定性,对供应商的供货风险要进行紧密的识别,对供应商存在的不确定因素进行严格的监控,避免供货风险的产生。 2、供应商提供的产品质量不高 由于房地产企业要求产品的质量较高,就需要对供应商提供的产品质量进行检查,还对零部件生产质量的过程进行评估。由于管理体制不健全,产品的质量就会出现一些问题,无法满足房地产企业的要求。目前,我国大部分零部件供应商都需要将产品通过ISO9000系列质量体系标准的第三方认证,有些还通过QS9000或TS16949质量体系标准的第三方认证。从整体来说,我国对产品质量的控制还较为薄弱。 3、供应商交货不可靠 对于房地产企业来说,供应商将货运到房地产的施工现场是最好的供货方式。但是,存在较多的零部件供应商不能向制造商提供及时可靠的交货,甚至有的制造商就在他们的客户周围进行临时仓库的建设,这样以来就可以为客户提供及时的产品需要。但是,供应商就可能会储存较多的产品,导致产品的供应量不足,从而造成产品成本的提高。 二、房地产企业采购成本控制体系改进的对策 1、采用充分的信息对企业采购决策风险的控制 正确性的决策是在充分的信息基础上进行的。掌握成分的采购成本信息,不仅可以使采购成本的风险得到最大化的降低,还可以确保采购成本决策的准确性。对于决策来说,所需要的信息通常分布在不同的时间以及空间中。一方面,要通过使用科学合理的方式进行企业内外与采购风险有关信息的收集和搜寻,还要按照准确、完整的原则进行信息的收集。另外,在房地产企业内部要最大限度的拓宽信息的渠道,使信息可以及时的进行反馈、传递。另一方面,全面的分析所获得的信息,将与决策相关的信息进行提取,这样就可以为采购决策提供有利的信息,降低采购的风险,并为采购的控制奠定一定的基础。 2、建立健全采购风险预警与应急系统 首先,对于房地产企业来说,即使在内部信息沟通上建立了采购成本与价格管理信息系统,但是,对信息的采集、取舍和系统信息的更新上,信息系统仍需要通过审价中心进行人工的输入,这就会导致信息不能够及时的进行更新,造成采购决策的延误。 其次,人为主观因素导致信息输入的不完整以及有价值信息的遗漏现象,这就会给采购决策的带来一定的风险。所以,就需要进行采购风险预警和应急系统的建立,这样以来就可以降低采购的风险,可以进行风险警戒值的设定,从而对其实施较好的控制,能够及时的发现风险,并采购风险进行准确的预报。比如说,对于供应商管理库存零部件生产库存量的警戒值的设定,若小于库存警戒值时,就可以采取零部件紧急配送方法,若采购风险产生后,该企业就可以使用应用的方法。 然后,一般情况下,采购风险的应急措施,会具有一些备选的方案,若发生采购风险的状况,房地产企业就可以按照实际存在的状况进行应急方案的选择,这样就可以最大限度的降低采购风险的产生。 3、改善客户管理效果 对于房地产企业来说,与供应商之间应该是战略合作伙伴关系。所以,房地产企业采购人员的任务不单是采购价格的控制与管理,也要建立在企业与供应商之间建立合作联盟的关系,这样就可以在新产品开发时间的缩短方面共同努力,新产品开发的成本就会得到有效的降低,在市场中以最低的价格快速的占领一席之地,达到互利的结果。因此,房地产企业要以这种管理理念进行采购成本的控制,与供应商建立稳定的战略合作伙伴,通过供应商所具有的专业技术以及产品的开发、生产和管理的优点,在进行产品开发设计时,供应商可以直接参与研发的工作中,从而确保双方的合作伙伴关系。另外,还需要供应商把自己作为房地产企业团队中的一员,在进行报价时,把成本的分类进行详细的提出,对成本的改进,供应商可以同房地产企业的工作人员一起进行研究。若房地产企业存在困难时,可以延长付款的时间,最大限度的保持战略合作关系,这样以来就可以节约大量的人力和物力,使采购成本得到有效的控制。 4、对供应商的产品及服务成本进行估算 采购成本的控制要求对供应商的产品及服务成本进行估算,这样以来就会与供应商的合作中占据一定的位置。与此同时,房地产企业还可以通过对供应商公司的参观,掌握更多有效的信息,或者要求供应商提供真实相关的资料,通过掌握的资料对供应商产品及服务成本进行估算,从而使房地企业材料的采购成本得到进一步的降低。 结束语: 对于房地产企业来说,采购成本的控制是企业取得经济效益的重要内容,所以,企业要加强采购成本的管理和控制。房地产企业采购成本的控制,就必须对内在潜力的挖掘进行综合的考虑,加强采购成本的时间以及空间范围的控制,从而确保房地企业采购成本的效率及效益,这样才能够确保企业经济效益的最大化。 房地产企业成本控制策略探讨:浅谈房地产企业项目全过程周期成本控制 【摘 要】房地产开发项目成本费用控制贯穿于项目建设的全过程,通过加强成本费用管理、控制成本费用支出,在工程项目整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,这样才能降低房地产开发项目的总成本针对房地产开发企业,主要从项目拿地、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、项目招标到实体实施、后期结算等各个环节的成本控制进行论述,以期对房地产企业项目全过程周期成本控制提供一定的理论指导。 【关键字】 房地产;企业项目;成本控制 一、前言 房地产开发项目成本费用控制贯穿于项目建设的全过程,必须在组织、技术、经济和合同等措施上予以高度重视,通过加强成本费用管理、控制成本费用支出,在工程项目整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,这样才能降低房地产开发项目的总成本,以达到提高房地产企业经济效益的目的。 近年来,为抑制房价增速过快,中央政府频繁出台房地产行业相关调控措施,加之金融危机为全球经济带来的影响,房地产市场正在进入新一轮调整周期。对房地产开发项目进行有效的成本控制,已成为企业在项目开发过程中实现自身生存和发展的关键。本文主要从项目拿地、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、项目招标到实体实施、后期结算等各个环节的成本控制进行论述,以期对房地产企业项目全过程周期成本控制提供一定的理论指导。 二、房地产项目各个关节的成本控制 房地产开发项目在设计阶段完成之后,开发项目原材料的选用、大型设备的选型基本都已经确定,开发项目成本的80%都变成了约束性成本。所以,有效的成本控制发生在项目设计阶段,而不是在项目已经设计完毕或项目的建设阶段。在项目的设计阶段,大部分成本已经成为约束性成本,成本控制的弹性是非常小的。目标成本法主要适用于产品设计阶段的成本规划,适用于多品种、少产量的组织形式,而房地产开发项目正好符合了目标成本法的适用条件 研究房地产企业的成本费用控制,必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费,主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成,经历前期策划、规划、设计、施工、销售5个阶段。 (1)房地产开发成本主要包括以下几个方面:一是土地征用及拆迁补偿费。二是前期工程费。三是建筑安装工程费。四是公共配套设施费。五是基础设施费。六是开发间接费用。如2008年4月9日,青岛市李沧区人民政府对文昌阁、下王埠、尤家下河社区三个村庄改造项目实施了公开招标。在房地产开发过程中,土地一经取得,其费用即变为基本固定的成本。控制土地成本的关键在于对项目进行精准的定位和成本分析。根据以往土地取得经验和土地估算结果采取一定的投标策略、制定合理的价格,最大限度地控制土地成本风险。针对青岛地区比较常见的旧城、旧村改造项目,建设单位可以通过与政府、社区、村庄进行积极协商,制定合理的拆迁政策,尽可能多地争取优惠条件,并充分利用地块现有规划设计条件,摊薄安置回迁成本,降低土地价格。 (2)房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益,包括管理费用、财务费用和销售费用。一是管理费用。是指房地产开发企业的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。二是财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,包括利息净支出和金融机构手续费等。三是销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用,如广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。 (3)房地产开发税金是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产,应缴纳的城建税、营业税、土地增值税、教育费附加等。是销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或提供劳务过程中所发生的费用,如广告费、支付给销售人员的工资及福利费等。 图1房地产开发项目成本费用控制结构体系 三、分析 开发项目的目标成本不可能一次测算就达到要求,需要不断在目标利润、目标收入和目标成本之间进行调整。一般而言,价格的主要决定因素是市场,而不是单个的房地产企业,所以根据市场状况预测的单价不会有太大的调整空间。过低的目标利润必然导致过高的目标成本,这也是不可取的,因为过高的目标成本没有控制的意义,而且也不能用来衡量成本控制的效果。所以,目标成本在制定过程中一定要反复测算,制定出既合理又可行的目标成本。房地产开发项目所处的阶段不同,将面临的成本控制风险也不同,风险大致分为潜伏期、发生期、后果期三个阶段。通过制定和实施各种风险防范政策,在风险潜伏期,正确预见和及时发现风险苗头,消除隐患并阻止风险发生;在风险发生期,积极组织补救,将风险导致的成本损失减少至最低;在风险后果期,及时对风险损失进行有效的资源补充,排除直接损失对开发项目后续工作的干扰,同时减少间接成本损失。 房地产成本是决定房地产价格的重要因素,而房地产的价格又影响整个社会的经济发展。对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的。房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点,故其成本控制显得分外复杂,难度特别大。房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理,即在房地产开发项目的实施过程中,将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解,做到事前控制,预先控制,并定期归集成本发生的实际值,利用科学方法进行计划值和实际值的分析与比较,检查项目成本执行的偏差情况,及时采取措施进行调整。 四、总结 成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。而房地产企业开发项目的成本是房地产企业全部成本的重要组成部分,一般要占到全部成本的90%左右,是房地产企业成本管理的重点。 房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素,而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平;从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分;从宏观角度看,它对一个国家的国民经济的产业结构,产业政策,产业协调发展都有着重要影响。应当讲控制房地产开发成本费用是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏,这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
经济管理方面论文:强化国家审计在宏观经济管理中作用的对策 [摘 要]本文就新形势下国家审计如何更好地适应社会政治、经济发展的需要,进一步发挥其在宏观经济管理中的作用,分别从健全审计监督机制、完善审计监督职责、创新审计工作思路等不同角度提出了一些对策。 [关键词]国家审计;宏观经济管理;作用;对策 一、我国国家审计在宏观经济管理中的作用尚显不足 自1982年我国恢复建立国家审计制度20多年来,各级国家审计机关认真履行《宪法》赋予的神圣使命,不断开拓进取,审计工作积累了许多宝贵经验,初步形成了具有中国特色的审计监督制度。审计监督在维护国家财政经济秩序、提高财政资金使用效益、保障国民经济健康发展等方面发挥着重要作用。 但是,随着社会主义市场经济体制的建立和经济领域各项改革的不断深化,各种经济关系和经济利益格局发生了很大的变化,各种新的矛盾和问题不断出现,国家审计工作也随之暴露出一些与经济发展不相适应的问题。主要表现在:(1)审计独立性不强。这种监督模式没有反映政府在财政上受托于国家权力机关、最终受托于人民的财政关系,不能真正体现国家审计“政府花钱,人民监督”的本质要求[1].缺乏外部监督的强制性效力和政府行为的公开透明。各级人大和上级政府难以及时、准确、完整地掌握本级政府的经济活动,不利于实施有效监督。 (2)审计范围受到一定限制。按照国际惯例,凡是使用财政资金的或者拥有国有资产的,都应当纳入审计监督范围,但现阶段我国国家审计还没有完全肩负起全面审查国家财政收支和评价公共资金使用效能的责任。(3)审计内容不够全面、深入。我国20多年来的审计工作虽然取得了很大成绩,但在审计内容上还局限于财政财务收支审计的传统审计领域,审计目标上基本没有超出检查财政财务收支真实合法的范畴。近几年来,审计工作虽然涉及到一些绩效方面的问题,但尚未把绩效审计作为一项独立的审计类型进行全面实践。(4)审计形式单一,审计效应存在滞后性。我国的国家审计基本上还限于事后审计,事前审计和事中审计不够。对经济活动监督,必须在经济活动的各个环节都要加强制约与监督。特别是决策环节,如果决策失误,仅仅靠事后审计不能挽回损失。(5)审计效果不明显,审计成果利用程度不高。目前我国审计查处问题的纠正率不高,审计执行难的现象比较普遍,审计成果利用程度还偏低。(6)审计人员宏观意识不强。缺乏从宏观上和制度上提出审计建议,还没有发挥出审计服务宏观经济的作用。 二、进一步发挥国家审计在宏观经济管理中作用的对策 (一)健全审计监督机制,解决国家审计不适应宏观经济管理要求的矛盾 1.改革审计管理体制,强化国家审计的独立性。独立性是有效、公正监督的前提条件,审计的灵魂是独立性。国家审计机关对政府缺乏独立性,就难以对宏观经济管理进行独立公正的评价,这是审计理论中不争的道理[2].笔者认为,我国现阶段审计体制改革比较理想而又现实的做法是:(1)国家审计机关仍保留在政府序列,但同时向本级人大负责并直接报告工作。(2)提高审计机关的行政级别,其级别和干部管理可以参照法院、检察院的模式。(3)在各级人大设立审计工作委员会,或将目前的预算工作委员会更名为预算与审计工作委员会,负责预算审查和日常审计事务管理,中央和地方各级审计机关在向政府报告工作的同时直接向同级人大及其常委会作审计工作报告。这样既可满足国家审计为国家权力机关加强政府预算监督服务的需要,适应了社会主义民主政治发展的要求,有利于克服现有审计体制的弊端,保证审计监督的独立性和覆盖面,同时审计机关保留在政府内部,可继续为政府服务,保持现行国家审计在政府经济监管中的优势和作用。此外,这种改革没有对现行审计机关做大的机构变动和职能调整,也不需要国家进行较大的人、财、物投入,改革成本较小[3],而且是在我国现行宪法框架内的微调,暂不需要修改宪法。 2.修改相关的法律法规,明确审计监督在宏观经济管理中的法律地位。我国《审计法》出台于1994年,虽经2006年初修订,但由于不能突破宪法框架,仍有许多不完善的地方。《预算法》、《审计法》等法律法规虽然对在国家预算管理中实行审计监督作出了规定,但对于审计监督在国家预算管理中的地位、作用和职责等规定,仍然不是十分明确,预算法律还没有把审计监督真正纳入到国家预算管理体系中[4].而国家金融审计与政府金融监管部门之间存在着交叉重复、监管资源效益低下、“监管误区”和“监管盲区”同时并存等问题。从长远来看,我国金融审计目标应该是促进政府金融管理机构充分有效地行使权力以有效防范金融风险,保证国家的金融安全。据此,《审计法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》《证券法》和《保险法》等法律法规,应明确规定审计机关开展金融管理绩效审计的职责、权限。因此,需要逐步修改完善相关法律法规,条件成熟时再对《宪法》相关内容进行必要修改,进一步明确国家审计在国家宏观经济管理中的地位和作用。 3.加强国家审计与其他权力监督主体间的协调配合,建立健全宏观经济监督网络体系。国家审计作为民主与法治的工具,必须与其他权力监督主体建立科学、规范的协调机制和法定的联系程序,使审计效益通过权力监督与制约机制的高效运作达到最大化。目前,与国家审计关系最密切的权力监督主体主要有四个方面:一是政府最高首长的领导监督,二是人大常委会对政府预算执行情况的监督,三是纪检、监察、组织、人事、国资委等部门对党政及国有企业领导干部的监督,四是新闻媒体和纳税人对政府行政绩效的监督。从实践情况看,国家审计与各权力监督主体间的联系机制虽已经建立,但又亟须随着情况的发展变化不断完善,特别需要制度化、程序化、法制化。此外,在国家整个经济监督体系中,除了审计监督以外,还有财政监督、税务监督、金融监督、工商行政监督、物价监督、海关监督、统计监督等。审计机关可以通过对财政、金融、税务、海关、工商行政管理等专业经济监督部门的再监督,克服各专业经济监督一方面不够独立超脱而另一方面又相互掣肘的负面影响,促使这些部门正确运用自身的监督权力,从而形成不同层次、不同角度的经济监督网络。 (二)完善审计监督职责,充分发挥国家审计在宏观经济管理中的职能作用 1.深化财政审计,规范政府预算管理行为。多年的审计实践表明,审计机关通过开展本级预算执行审计和下级决算审计,查处了大量的预算执行中违法违规问题,在促进预算执行的合法性、保障预算执行结果反映的真实性方面发挥了重要作用。但是,目前这种审计还没有成为国家预算管理的一个必要环节。如果某一个预算单位的预算执行没有经过审计机关的审计,并不会影响其下一年度的预算,也不会影响财政部门编制决算和人大批准决算。而且目前的预算执行审计和决算审计是分开进行的,将预算执行审计与决算审计分开进行,不仅预算执行审计和决算审计都是不完整的,还分散了审计资源,影响了审计效果[5].当前,深化财政审计需要做到:(1)紧紧抓住公共财政这条主线,关注和分析财政支出的投向,关注财政资金分配的公平、效益,细化部门预算,规范公共财政制度的建立和完善。(2)突出整体性、宏观性、效益性和建设性,要从总体上把握预算执行情况,关注全局性问题,进一步提升财政审计的层次和水平。(3)积极探索财政审计的组织形式和方法,把各种类型的审计有效地结合起来,发挥审计的整体优势。因此,必须在实行部门决算审签的基础上,将预算执行审计与决算审计相结合,构筑完整的预算审计监督体系。 2.强化金融资产质量审计,高度关注金融运行风险。金融是现代经济社会的核心。金融乱则天下乱,无论是亚洲金融风暴还是南美金融危机,都已经非常清楚地教育了我们,金融安全是保证经济安全和社会安全的第一道防火墙。国家审计机关必须关注金融安全。由于金融监管体制的改革,对金融机构的日常监督主要依靠监管机构来进行。审计机关对金融机构的审计监督将突出以下几个重点:一是检查金融机构执行国家金融政策的情况,开展对重大金融活动的专项审计或调查。二要关注金融资产质量和风险。金融资产质量是金融企业生存发展的基石,也是金融市场繁荣昌盛的根本,没有良好的资产质量,风险就会很大。审计机关要对金融机构的资产质量进行相对准确的把握。同时要关注金融领域的经济犯罪案件,注重发现大案要案线索,坚决打击金融领域的违法犯罪行为,为国家宏观调控创造良好的金融环境。三是对监管机构的绩效进行监督评价,关注建立安全、高效、稳健的金融运行机制,促进金融监管机构依法履行职责。 3.完善投资审计,提高政府投资管理水平和投资效益。政府投资对于国民经济增长有着巨大的推动作用。近几年来,国家对于水利、交通、电力、城市基础设施等公共领域的固定资产投资规模日益扩大,但审计机关的审计覆盖面却不够广,力度也不够大,能够进行审计的投资项目占项目总数的比重、经审计的投资金额占投资项目的比重还相当低[6].为了充分发挥政府投资的调控职能作用,提高政府投资的使用效益,必须高度重视和加强对投资项目的审计监督。投资审计应做到建设资金审计与建设项目审计相结合,审计的对象既包括项目建设单位,也应包括设计、施工、勘察、监理、供货等与建设项目直接有关的单位。在审计形式上,要把事前审计、事中审计和事后审计有机结合起来,注重对建设项目全过程的监督,促进建设项目管理水平和资金使用效益的提高,促进投资管理政策法规和运行机制的不断完善,推进投融资体制改革的不断深化。在审计的内容上,除审查企业的账目、凭证、财务文件外,还包括对工程的立项、可行性、资金预算、项目效益评估、执行情况、决策人行为合法性、工程招投标程序合法性、投资资金的拨付等进行全面系统检查评估。当前还应突出对工程建设、土地出让等建设领域商业贿赂行为的查处力度,针对发现的问题认真分析原因、挖掘根源、查找漏洞、健全相关制度,从源头上防范不正当交易行为的发生,规范建设市场秩序,维护公平竞争的市场环境。 4.改进企业审计,完善国有资产监督管理体系。随着政企职责分开和现代企业制度的建立,国家直接参与对企业的管理将逐步由直接管理向间接管理过渡。作为国家审计对国有企业的监督,必须在内容和方式上进行调整。对企业的监督,将不是全面的审计,而主要是围绕一定时期的工作重点,开展专项审计和专项调查。企业审计的重点应是审查国有资产的安全完整和各种重大经营决策的科学性、合规性、民主性和效益性,防止决策失误等造成国有资产的严重损失,促进经济增长方式的转变和国有资产的保值增值。通过企业专项审计和专项调查,一方面可以提出合理化的建议,帮助企业健全自我约束机制,改善经营管理,促进增产节约,增收节支,提高微观经济效益;另一方面,审计机关通过对微观经济单位经营管理方面的问题进行加工整理、综合分析,向各级政府和有关部门提出意见和建议,促进宏观经济效益的提高。在新的国有资产监督和管理体制下,企业审计监督的基本格局应是以监督国有资产监督管理委员会的绩效为龙头,以经济责任审计为中心,以专项审计和审计调查为主要方式,以抽查社会审计组织质量为补充,向各级人大和政府报告工作,并向社会公告审计结果。 5.加强专项资金审计,促进和谐社会建设。审计机关要在履行国家赋予的经济监督职责过程中,通过开展教育资金、卫生资金、文化资金、社保资金、“三农”资金、资源和环保等方面的审计,关注民生民权,关注效率和公平,关注生态资源环境等经济和社会发展中种种不协调的问题,揭露和查处各种违法腐败、损失浪费、损害群众切身利益的问题,切实加强对公共权力的监督与制约,维护广大群众和弱势群体的利益,维护社会公平正义,促进民主与法制进程,促进经济、人口、资源、环境的协调发展,为实现安定有序、和谐健康的社会环境提供有力支持。近几年,党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展,按照统筹城乡发展的要求,采取了一系列支农惠农的重大政策,不断加大对“三农”的投入,扩大公共财政覆盖农村的范围,推进了建设社会主义新农村的热潮。在新农村建设过程中,国家投入的资金是否及时、足额到位,资金使用效益如何,各项政策措施是否得到有效落实,包括相关政策的制定是否健全完善等等,都是审计应当关注的重要方面。通过这些审计监督,规范新农村建设资金的管理和使用,及时反映新农村建设中的焦点、难点问题,提出改进建议,为有关部门制定农业宏观经济政策提供依据。 (三)创新审计工作思路,全面提高国家审计服务于宏观经济管理的水平 1.积极开展效益审计,考察政府绩效和责任。效益审计是评价政府工作的有效途径,是国家审计自身发展的必然趋势,也是经济和社会发展的一个必然要求。市场经济的发展不仅要求实现市场机制效益的最大化,而且要求充分发挥财政资金的最大效益。惟其如此,才能真正促进国民经济迅速、健康发展,才能遏制或者杜绝政府公职人员浪费公共资金、破坏市场规律的行为。效益审计关注政府绩效的实质,就是关注政府责任的履行情况,关注审计整改情况,关注审计后的责任追究情况,推进责任政府、法治政府的建立。近年来,我国审计机关在一些专项资金审计中,如退耕还林审计、移民迁建资金审计、政府采购审计、机场建设审计等,在关注专项资金的真实、合法性外,同时也对资金的使用效益和效果进行了审查和评价,揭露出一些损失浪费的突出问题,引起了中央、国务院的重视,社会各界也比较关注。今后,公共财政资金的使用效益将是审计应该关注的重点。 2.搞好与宏观管理有关的专项审计调查,评估宏观经济政策。这里的专项审计调查主要是针对宏观管理中存在的突出问题,在一定范围内展开调查,侧重于加强分析研究,提出审计建议。这类专项审计调查具有宏观性强、作用范围大、工作方式灵活的特点,更有利于发挥审计监督的建设性功能。实践证明,根据形势发展的客观需要,积极开展专项审计调查,是审计机关服务于政府宏观调控的有效形式。从今后发展来看,我们应该更多地采用专项审计调查的方式,有针对性地进行审计跟踪调查,加强宏观经济政策的研究,从宏观的角度提出经济政策执行情况的建设性意见。例如,2001年审计署开展的关于中国工商银行等四大国有商业银行不良资产剥离情况审计调查,与当时金融改革的热点紧密相关,具有很高的政策价值。2002年3月,针对河北省某县拖欠教师工资的问题,审计署某特派办对该县近三年的财政决算开展了审计调查,揭示了拖欠教师工资问题深层次的原因,专题报告经审计署上报国务院后,得到有关领导的高度重视。国务院专门出台了关于全国实行由县级财政统一发放教师工资的改革措施,从根本上解决拖欠教师工资这一积重难返的问题,审计调查结果和建议直接为宏观决策提供了重要参考。 3.加大审计结果公告力度,促进审计成果转化利用。审计结果公开是一个双向的信息传播和沟通机制,传播的本质就是传播者与传播对象之间的一个相互交流、沟通和影响的双向过程。沟通的价值是在传播者和受众的相互作用中实现的。实行审计结果公告制度是国际上的通行做法,有步骤地推行审计公告制度,既有利于公众对审计机关的监督,更有利于公众对各种腐败行为、滥用权力行为的监督[7].审计机关负责对国家财政、金融、能源、交通、基础设施和环境保护、社会保障等国家重要领域和行业的经济监督,而这些领域的审计信息无论对于立法机构、政府部门、消费者,还是国内外的投资者、债权人分析经济环境及发展状况都起着非常重要的作用。审计机关必须充分考虑各权力监督主体和社会公众的需要,注重审计信息的加工提炼,提供多种形式的、高效适用的审计信息产品,努力提升审计成果的利用层次,更好地发挥审计服务于宏观经济管理的作用。 4.加强审计队伍建设,增强审计人员综合素质和宏观意识。为适应宏观经济管理的需要,审计机关必须建立一支知识全面、结构合理的审计人才队伍。随着审计外部环境的变化和审计事业的发展,对审计人员的综合素质要求也将越来越高,它不仅要求审计人员具备良好的审计专业技能,还应该是具有丰富的经济学、法学、管理学、环境学、心理学等方面知识的复合型人才。而从进一步发挥审计在宏观经济管理中的作用这个角度出发,审计人员还必须具备宏观思维的能力,能够结合审计工作为决策部门提供高质量的信息和建议。当前,审计机关迫切需要针对不同职级、岗位和知识结构的人员,实施分层次、多形式的教育培训。审计人员的培训应做好“三管齐下”,即专业知识、审计技能培训和岗位锻炼兼顾,积极探索实施审计干部到财政、金融、发展计划、经济贸易等综合部门和大型企事业单位交流任职制度,以拓宽审计人员的视野和知识面,增强审计干部的宏观思维和大局意识。 经济管理方面论文:在政府宏观经济管理中审计的作用 摘要:从建立社会主义市场经济体制、加强宏观经济管理需要出发,从改革现行国家审计体制入手,透过我国国家审计机关在宏观经济管理中发挥作用的现状及与发达国家的比较,分析制约我国审计机关在宏观经济管理中发挥作用的原因,引出我国国家审计体制改革势在必行。通过审计监督来帮助政府正确行使宏观经济管理的职能,运用合适的手段适度调控宏观经济并达到预期目的。 关键词:国家审计;宏观经济管理;经济监督;作用 随着我国社会主义市场经济体制初步建立,宏观调控体系也正逐步走向成熟。在社会主义市场经济条件下,国家宏观经济管理体系一般包括宏观决策系统、宏观调控系统、监督保障系统、信息反馈系统四部分。我国国家审计机关是独立的专职经济监督机构,行使的是政府经济监督的职能,在宏观经济管理体系中属于监督保障系统,并具有信息反馈的职能。就是通过审计监督来帮助政府正确行使宏观经济管理的职能,运用合适的手段适度调控宏观经济并达到预期目的。 一、对宏观经济管理中发挥审计作用的思考 (一)审计在宏观经济管理中发挥作用的现状及与发达国家的比较 我国建立国家审计机关以来的十多年,我们所从事的工作基本上都是微观审计,审计评价时,一般就事论事,即使是实施一些国家宏观经济管理具体措施的大项目,如水利资金审计,防洪救灾资金的审计,审计评价基本上都围绕资金使用上的问题展开,很少涉及对宏观经济管理活动本身的评价。但各级审计机关还是比较重视微观审计对宏观经济活动情况的反映,提倡微观入手、宏观着眼,通过定期审计、行业审计、专项审计等手段,反映经济活动中带普遍性、倾向性问题,为国家加强和改善宏观经济管理提供了有益的信息和意见,但我们对宏观经济管理本身的评价,如体制、机制、法制的评价还很少涉及。1995年,我国的第一部《审计法》颁布,在这部法律里才第一次明确实行“财政同级审”和对中央银行进行财务收支审计,这是我国第一次以法律的形式,明确国家审计可涉及的宏观经济管理的领域。根据此法,各级审计机关开始实施对同级财政预算执行情况的审计,但由于多种原因,一些反映财政管理方面的问题未能披露,即使披露, 也是对现象的罗列,很少或根本不涉及政府宏观经济管理本身的问题。至于对中央银行的财务收支审计还不能涉及宏观经济管理的内容,如对金融手段、金融工具的评价。实事求是地说,我国国家审计机关对宏观经济管理活动的评价还刚刚起步,涉及领域仅仅在同级财政预算执行上,无论涉及的范围,还是反映问题的层次都处在一个较低的水平。近年来各级人大对审计机关的预算执行审计报告既满意又提出意见,希望审计机关对财政预算决算中多年来存在的问题能从体制、法制、机制等方面提出解决本质问题的意见。国家审计机关在宏观经济管理中切实履行职责,充分发挥监督作用已到了刻不容缓的地步。尽管我们所做的工作与现实要求存在很大差距,我国年轻的国家审计机关已开始重视对宏观经济管理活动实施监督,这是一个重大进步,也是一个良好的开端。 我国是一个社会主义国家,生产资料公有制占主体地位是一个显著特点,国家对宏观经济管理的广度与力度超过任何一个实行市场经济的国家。实行市场经济,虽然有利于资源合理配置,但又潜伏巨大风险。我国政府代表最广大人民群众的利益,一切为人民着想,因此在宏观经济管理中,更应注意决策管理的科学性及风险,更应注重国家审计在宏观经济管理体系中的监督保障和信息反馈作用,但事实上我们并没有做到这一点,其原因是多方面的,需要我们去认真思考研究。 (二)制约我国审计机关在宏观经济管理中发挥作用的原因剖析 1.我国社会主义市场经济体制尚不完善 我国建立社会主义市场经济体制和国家审计制度的时间 不长,市场发育不成熟,与市场经济体制配套的宏观经济管理体系不完善,决策系统、调控系统、监督保障系统与信息反馈系统的各自职能配套还需要经过较长时间的磨合,才能逐步走向协调完善。国家审计的极大多数工作游离于宏观经济管理之外,缺乏参与宏观经济管理的准备和积累。 2.我国国家审计体制存在先天不足 美国联邦审计署隶属于国会,是美国国会监督和约束政府的重要工具,在美国权力平衡的天平上,政府的权越大,联邦审计署的监督力度和广度也越大,这才能保证权力的平衡。在世界上的绝大多数国家,国家审计机关都起着维持这种平衡的作用,这就必须要求国家审计机关对政府的宏观经济管理活动进行严格监督。我们虽然不主张权力平衡的说法,但对权力实施监督是符合马克思主义的精典思想和邓小平理论的。我国国家审计机关设置在政府内,是事实上的政府内部审计机构,这种有限独立性的设置客观上已排除了国家审计机关在宏观经济管理中充分发挥监督保障作用的可能性,它所发挥的作用必然是有限的。 3.国家审计机关和审计人员宏观经济管理的观念比较淡薄 多少年来,尽管各级政府领导和审计机关领导一再要求审计人员从微观着手、宏观着眼,从体制、机制上找问题,但事实上我们并没有做到这一点,我们就事论事,可谓驾轻就熟,若要对宏观经济管理进行评价,往往感到力不从心。德国审计机关对国家投资的基本建设项目审计的内容与我们截然不同,他们实施的是事前审计,即在项目立项后就进行审计,审计的主要内容是:项目是否合法,是否已通过有关法律程序;项目可行性论证的科学性;项目资金的合法性和可靠性;项目设计的合理性。如果这些都没有问题,项目就可以通过公开的招、投标方式予以实施了。德国的审计方式就能保证最大限度地防止重复投资、盲目建设,追求投资效益的最大化,这就是他们的宏观意识在微观中的运用。而我们的审计,大多是事后审计,节减一点被严重高估冒算的基建费用,至于它是否属于重复建设、盲目建设,建设后投资效益如何,一般不作评价,即使评价也是“事后诸葛亮”,于事无补。以上就是观念意识带来的区别,这种区别看来很小,但它的社会效益是无法计量的,因为有人作过估计,前些年我国每年属于重复投资、盲目建设的资金有数千亿元。 二、国家审计机关应尽快适应当前宏观经济管理要求。 毫无疑问,国家审计机关参与宏观经济管理的空间非常巨大,改革与发展的形势又迫切要求审计机关去发挥应有的作用,但现实的情况是国家审计机关发挥作用的各种矛盾尖锐复杂,解决这些矛盾,只有用改革的思路。 (一)改革国家审计体制,确保其高度的独立性 审计的灵魂是独立性。国家审计机关对政府缺乏独立性,就难以对宏观经济管理进行独立公正的评价,这是审计理论中不争的事实。因此顺应时代潮流,改变我国国家审计的隶属关系,使其保持高度的独立性已是审计工作得到继续发展、经济工作实行必要透明度的客观要求,这也是人们的共识。经过这么多年的改革,深层次的矛盾逐步显露出来,这些矛盾严重阻碍了生产力的发展,因此改革不适应生产力发展的生产关系和上层建筑,已成为当前改革的重点。现在改革国家审计机关隶属关系的条件已基本成熟,改革的要求也越来强烈,人们企盼改革。当然,与改革相适应的是“人大”的监督职能要加强,要强化行使国家权力机关的职能,这是审计机关隶属关系改革的前提。 (二)修改不适应国家审计机关发挥宏观经济管理作用的法律法规 国家审计机关在宏观经济管理中发挥监督保障作用,光有一个“财政同级审”的《审计法》以及局限于宪法规定的财政财务收支审计领域是远远不够的,必须对包括《宪法》、《审计法》在内的有关法律进行修改补充,从法律上确定国家审计机关在宏观经济管理中的地位和职能,从法律上保障国家审计人员行使正当的监督职能。事实上,我们现在所进行的有些工作已突破了这些法律限制,因此修改相关法律已是顺理成章,水到渠成的事。国家审计机关要通过自己的努力,为改革有关法律、法规创造成熟的法制条件。 (三)用创新的思维,拓宽监督宏观经济管理的途径 多年来,一直在探索审计参与宏观经济管理的途径与手段,积累了许多成功的经验。如通过同步审计、行业审计、专项审计、专项调查方法,来反映微观经济活动中具有普遍性、倾向性、典型性的现象,并向有关方面提出意见和建议,为宏观经济管理决策服务,这些成功的经验,对于国家审计机关加强对宏观经济管理监督仍有现实意义。同时我们也必须看到这些经验的局限性:一是它们都建立在对微观经济活动审计的基础上;二是反映的问题虽然有宏观经济管理的内容,但反映的一般只是表象,基本没有涉及宏观经济管理本身,如宏观经济管理的手段、方法、体制、机制、法律等实质内容。因此拓宽监督途径对于国家审计机关加强对宏观经济管理的监督显得尤为必要,除了善于运用微观审计的各种手段和途径,获取事关宏观经济管理的可靠信息,对宏观经济管理本身进行评价外,必须创造条件直接对宏观经济管理的诸如政策、措施、手段、方法等开展审计评价,要充分借助现代信息技术,对宏观经济管理信息进行筛选、综合、归纳、分析,并据此对宏观经济管理作出独立判断。 (四)审计要提高科技含量 加快教育培训步伐。国家审计人员的培训要“三管齐下”,即专业知识、审计技能和学历教育兼顾,其中专业知识和审计技能要作为终身教育的内容。 改革落后的审计手段,除了加强审计人员的计算机知识和操作技能的培训外,必须配置必要的计算机和其他设备及相关软件。必要时,还可以选择部分审计人员到相关部门轮岗学习培训,掌握这些部门的专业知识和技能,或进行对口人员的交流。 经济管理方面论文:浅谈党的第三代领导集体对邓小平宏观经济管理思想的继承与发展 论文关键词:宏观经济管理 可持续发展 科教兴国 依法治国 论文摘要:邓小平理论是马克思列宁主义与当代中国实际和时代特征相结合的产物,是对思想的继承和发晨。邓小平理论是一个比较完备的科学的理论体系,同时又是需要随着实践的发展从各方面进一步丰富和发展的理论。以为核心的党的第三代领导集体创造性地发展了邓小平理论,取得了一系列丰硕的理论成果。本文旨在分析和研究党的第三代领导集体在宏观经济管理思想方面对邓小平理论的丰富和发展。 邓小平理论是当代中国的马克思主义,是马克思主义与当代中国实际和时代特征相结合的产物,是对思想的继承与发展。邓小平理论“是在和平与发展成为时代主题的历史条件下,在我国改革开放和现代化建设的实践中。在总结我国社会主义胜利和挫折的历史经验并借鉴其他社会主义国家兴衰成败历史经验的基础上,逐步形成和发展起来的。”以同志为核心的党的第三代领导集体,在大力推进改革开放和现代化建设的伟大实践中,全面坚持邓小平理论,同时又根据新的实践,创造性地发展了邓小平理论,取得了一系列丰硕的理论成果。 一、进一步发展了邓小平关于中央和地方的关系的思想。更加强调充分发挥中央和地方两个积极性 充分发挥中央和地方两个积极性,这是第三代领导集体一再强调的思想。1995年在党的十四届五中全会上,同志全面系统地论述了发挥中央和地方两个积极性的意义。他指出:“充分发挥中央和地方两个积极性,是国家政治生活和经济生活中的一个重要原则问题,直接关系到国家的统一、民族的团结和全国经济的协调发展。” 如何发挥中央和地方的积极性呢?1993年11月《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提到:“我国国家大,人口多,必须赋予省、自治区和直辖市必要的权力,使其能够按照国家法律、法规和宏观政策,制订地区性的法规、政策和规划;通过地方税收和预算,调节本地区的经济活动;充分运用地方资源,促进本地区的经济和社会发展。”01996年3月全国人大四次会议批准的《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》中指出:发挥中央和地方的积极性,就必须“实行投资的合理分工,按照中央和地方的事权划分,分别进行建设项目的资金配置。中央掌握的建设资金集中用于全国性或跨地区的基础设施、基础产业和支柱产业的重点工程,以及科技、教育、国防等方面的重点项目。地方政府投资,主要用于地区公益性、基础性项目。除国家重点工程以外的竞争性项目,在国家政策引导下,主要靠市场配置资源,由企业自主决策和投资。”另外,通过分税制改革,确立了地方政府的地税征收权。同时,地方政府还拥有以下几项权力:一是全国性国有资产的分级管理权,二是地方国有企业的资产管理权,三是发展地方社会保障事业,四是地区经济结构的调整权等。 二、进一步丰富和发展了“三步走”的发展战略,提出并实施科教兴国和可持续发展战略 改革开放的总设计师邓小平同志从我国国情出发,逐步形成了分“三步走”基本实现社会主义现代化的战略,这一战略是科学的、可行的,并在实践中取得了较好的效果。到1988年我国就顺利实现了第一步战略目标,1995年又提前实现了国民生产总值比1980年翻两番的任务。在这样的情况下,为确保第三步战略目标的顺利实施,同志对我国的经济发展战略做了进一步深化。1996年党中央在《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景同标纲要》中,对今后15年的发展又做出了进一步的部署:“九五”时期全面完成现代化建设的第二步战略部署,到2000年人口控制在13亿以内,实现人均国民生产总值比1980年翻两番;基本消除贫困现象,人民生活达到小康水平;加快现代企业制度建设,初步建立社会主义市场经济体制。经过15年的努力,我国社会生产力、综合国力、人民生活水平将会再上一个新台阶,为到21世纪中叶实现第三步战略目标,基本实现现代化奠定坚实的基础。1997年党的十五大报告,又对我国的第三步战略目标做了进一步的规划,指出:“展望下个世纪。我们的目标是,第一个十年实现国民生产总值比2000年翻一番,使人民的小康生活更加宽裕,形成比较完善的社会主义市场经济体制;再经过十年的努力,到建党一百年时,使国民经济更加发展,各项制度更加完善到世纪中叶建国一百年时,基本实现现代化,建成富强民主文明的社会主义国家。”为了实现这一奋斗目标,以为核心的党的第三代领导集体又提出了实施科教兴国和可持续发展战略。 党的第三代领导集体依据邓小平关于科技、教育等一系列论述,根据国内外经济技术发展的趋势1995年5月,在《中共中央、国务院关于加速科学技术进步的决定》中,首次明确提出了我国要“坚定不移实施科教兴国的战略”。指出:“整个人类历史,就是一个不断创新、不断进步的过程。没有创新,就没有人类的进步,就没有人类的未来。当代科学技术的发展,更加雄辩地证明了这一点。对中国来说,大力推进科技创新,实现技术发展的跨跃极为重要。”《在全国科技创新大会上的讲话》中强调:“我们要在未来的激烈的国际竞争和复杂的国际斗争中取得主动,要维护我们的国家主权和安全必须大力发展我国的科技事业,大大增强我国的科技实力,从而不断增加我国的经济实力和国防实力。”在2001年“七一”重要讲话中,又指出“科学技术是第一生产力,而且是先进生产力的集中体现和主要标志。”这个论断,进一步科学地揭示了新科技革命条件下科学技术在生产力形成和发展过程中的重要地位与作用,是对马克思主义生产力理论的丰富和发展。 党的十五大对实施科教兴国战略做了进一步部署:“把加速科技进步放在经济社会发展的关键地位,使经济建设真正转到依靠科技进步和提高劳动者素质的轨道上来。要从国家长远发展需要出发。制订中长期科学发展规划,统观全局,突出重点,有所为、有所不为,加强基础性研究和高技术研究,加快实现高技术产业。强化应用技术的开发和推广,促进科技成果向现实生产力转化,集中力量解决经济社会发展的重大和关键技术问题。有重点地有选择引进先进技术,增强自主创新能力……深化科技和教育体制改革,促进科技、教育同经济的结合。充分发挥市场和社会需求对科技进步的导向和推动作用,支持和鼓励企业从事科研、开发和技术改造,使企业成为科研开发和投入的主体。” 可持续发展战略,是指把经济、社会发展与人口、资源、环境结合起来,相互协调、相互促进,保证经济社会具有长久持续发展的统筹安排。同志在《正确处理社会主义现代化建设中的若干重大关系》中强调:“在现代化建设中,必须把实现可持续发展作为一个重大战略。”这是我们党总结我国社会主义建设的历史经验,依据我国的具体国情,汲取世界上工业化国家的教训,借鉴20世纪80年代国际上出现的“可持续发展”的思潮,从把握经济社会发展规律的高度,对邓小平“持续发展”思想的一个重大发展。 实现经济建设与环境保护协调发展,努力寻找一条经济发展与人口、资源、环境相互协调的可持续发展道路,是我国面临的一项重要任务。首先,缓解人口压力,提高人口素质。其次,转变经济增长方式,合理使用、节约和保护资源,提高资源的利用率。最后,加强环境污染的防治,保护生态环境。 三、进一步明确了新时期调整和优化产业结构的方向和重点 邓小平对调整和优化产业结构极为重视,曾多次强调:“在经济比例失调的条件下,下决心进行必要的正确的调整,是我们的经济走向正常的、稳定的发展的前提。”0针对我国产业结构上存在的问题,2000年在长春主持召开东北三省党的建设和“十五”期间经济社会发展座谈会时强调:“今后5年到10年是我国经济结构调整的重要时期。我们要坚持在发展中推进经济结构调整,在经济结构调整中保持快速发展,以全面提升产业结构,提高我国农业、工业、服务业的水平和效益,合理调整生产力布局,推动地区经济协调发展和城乡经济良性互动,实现可持续发展。” 关于经济结构调整的原则,指出:“以市场为导向,使社会生产适应国内外市场需求的变化依靠科技进步,促进产业结构优化;发挥各地优势推动区域经济协调发展;转变经济增长方式,改变高投入、低产出,高消耗、低效益的状况。”这四项原则,应当成为我国调整和优化经济结构最基本的指导思想。 一是巩固和加强农业的基础地位。指出:“实现跨世纪发展的目标,难度最大而又非完成不可的一项任务,就是保持农业和农村经济的持续稳定增长。我国的基本国情决定了,抓住农村这个大头,就有了把握经济社会发展全局的主动权。面对亚洲金融危机的挑战,我们必须更加重视和加强农业,把农村经济搞上去,这样才能保持经济和社会的稳定,才能增加发展的回旋余地。因此,中央十分关注农业和农村问题。”二是以市场为导向,加快工业改组改造的优化升级。我国工业经过多年发展,已有相当的基础,但是也存在着一定的问题,因此,必须以市场为导向,加快工业改组改造和结构的优化升级。三是大力发展服务业。服务业,是为物质生产和流通以及人们的物质文化生活和精神文明建设提供服务的经营活动。服务业份额的提高是产业结构高级化的重要标志。 四、调整区域经济结构,提出并实施了西部大开发的战略 地区经济协调发展是调整和优化经济结构的一项基本内容和重要任务。我国生产力布局极不均衡,中西部地区与东部地区在经济发展水平上存在着较大的差距。改革开放以来,这种差距还有扩大的趋势。这一方面不符合消除两极分化、实现共同富裕的社会主义最终发展目标,另一方面也不利于维护国家稳定和民族团结。因此党中央不失时机地提出了通过实施西部大开发,促进东、中、西部地区经济协调发展的战略。 党的十五大报告提出,“促进地区经济合理布局和协调发展,东部地区要充分利用有利条件,在推进改革开放中实现更高水平的发展,有条件的地方要率先基本实现现代化。中西部地区要加快改革开放和开发,发挥资源优势,发展优势产业。”要从多方面努力,逐步缩小地区发展差距。这是对邓小平区域经济由不平衡到平衡发展战略构想的丰富和重大发展。 首先,东部地区有条件的地方率先基本实现现代化,这是第三代领导集体推进我国现代化建设的一个重大举措。这既是我国地区经济协调发展的客观要求,也是我国实现第三步战略目标的重要保证。其次,明确提出了西部大开发的战略思想。西部大开发是党的第三代领导集体根据邓小平现代化建设“两个大局”的战略思想,总揽全局,面向新世纪做出的重大决策。指出,从“九五”开始要更加重视支持中西部地区的经济发展,逐步加大解决地区差距继续扩大趋势的力度,积极朝着缩小差距的方向努力,在解决地区经济差距问题时要“坚持区域经济的协调发展”。 五、进一步完善了宏观调控的经济手段,提出了“依法治国”的基本方略 伴随我国社会主义市场经济体制的确立和逐步完善,以为核心的党的第三代领导集体在宏观经济调控手段方面,更加重视经济手段和法律手段的作用。正如1993年制定的《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》中所指出的:“主要运用经济办法,也要采取必要的行政手段和组织措施。要强化间接调控,更多地采取经济手段、经济政策和经济立法。” 为了更好地发挥税收杠杆的作用,1994年我国进行了分税制改革,它的主要内容是把税收分为国税和地税两部分:关税、消费税和增值税等大税种划归中央,营业税、土地税和一小部分增值税划归地方。目的是加强中央政府对税收来源的控制,增强政府的财政实力。同时,在财政工具中,国债的作用日益突出。我国是从1981年起重新发行国债的。1991年,我国的国债发行开始走向市场,国债发行额度逐年增加。2001年,20年固定利率国债的推出,使政府又增添了新的财政工具,有利于政府适时转变财政调控手段,健全和强化财政长期调节功能,并从简单的短期财政政策向长期稳健的财政政策平稳过渡。面对亚洲金融危机,党的第三代领导集体又提出,加强金融监管,防范和化解金融风险,为进一步发挥货币政策的作用创造良好条件。一方面,建立健全金融监管体系,强化金融监管力度;另一方面,推进国有商业银行改革,提高国有商业银行的管理水平和抗风险能力。 在强调经济手段的同时,党的第三代领导集体更加注重法律手段的作用,并把“依法治国,建设社会主义法制国家”作为在新的历史条件下党领导人民治理国家的基本方略,标志着我国治国方针从人治向法治的彻底转变。 既然社会主义市场经济是法制经济,就应当用法律手段来发展和管理市场经济,对此,同志强调说,没有社会主义法制,也就没有良好的社会主义市场经济秩序;需要更多地用法律手段来规范经济活动,促进经济发展。20世纪90年代以来,我国陆续制定了有关经济管理的法律、法规,对我国的经济建设及管理发挥了有力的保障作用。 六、党的第三代领导集体对邓小平宏观经济管理思想的继承与发展的重大意义 马克思主义是随着实践不断发展创新的科学体系,邓小平理论作为当代中国的马克思主义,也必须随着中国改革开放和现代化建设的实践不断丰富和发展。对于走向新世纪的中国共产党人来说,如何科学地对待马克思主义、思想、邓小平理论,是一个事关党和国家前途和命运、事关社会主义前途和命运的头等重要的问题。第三代领导集体在推进建设有中国特色社会主义现代化建设的伟大进程中,始终高举邓小平理论的伟大旗帜,坚定不移地用邓小平理论来指导我们的整个事业和各项工作。同志一再强调:“坚持邓小平理论,就是真正坚持马克思列宁主义、思想;高举邓小平理论的旗帜,就是真正高举马克思列宁主义、思想的旗帜。” 第三代领导集体在坚持马克思列宁主义、思想和邓小平理论的进程中,不断根据实践的变化,根据中国改革开放和现代化建设的新情况、新问题、新经验,创造性地运用和发展马克思列宁主义、思想、邓小平理论,始终坚持从实践中,从发展中,从创新中来理解和把握其理论实质,把坚持和发展有机地结合起来,统一于建设有中国特色社会主义事业的伟大实践之中。同志讲:“邓小平同志为我们指明了前进的方向,奠定了发展的基础,但是今后的路具体怎么走,要靠我们自己在邓小平理论的指引下,在实践中不断探索,不断开拓,总结新的经验,形成新的认识。”面对我国现代化进程的,新情况、新问题、新经验不断出现,需要我们党做出科学的回答。第三代领导集体坚持“解放思想、实事求是”的思想路线,坚持用马克思主义的立场、观点和方法来解决中国的实际问题,创造性地提出了一系列新思想、新观点,取得了对传统理论和体制的重大突破,如创造性地提出了科教兴国战略、可持续发展战略、西部大开发战略、依法治国方略等等。正是这些来自实际生活的需要、改革开放的实践和人民群众创造的新鲜经验构成的集体智慧的结晶,为丰富和发展邓小平宏观经济管理思想增添了新的思想内容。 第三代领导集体坚持邓小平理论,并在新的实践中不断丰富和发展这一科学理论,体现了中国共产党人对待马克思主义的科学态度和正确立场,并以其独特的理论贡献和辉煌的实践成就证明:马克思主义的强大生命力就在于它始终与新的实践和时代特征相结合,不断发展创新。第三代领导集体对邓小平宏观经济管理思想的继承与发展,充分体现了马克思主义与时俱进的理论品质。 经济管理方面论文:论《管子·轻重篇》的经济管理思想 《管子·轻重篇》诸篇原19篇,今存16篇,是我国古代经济思想的瑰宝。《轻重篇 在重视农业、稳定个体农民经济基础上,主张通过商品经济来富国、强国,提出了国家通过货币、商品的“轻重”关系来调控经济的理论。这在先秦经济思想中可以说是独树一帜的,至今仍然可资借鉴。 一、《管子·轻重篇》的轻重理论. 在中国历史上“轻重”概念常常是与管仲联系在一起的。《史记.齐太公世家》说:管仲“设轻重鱼盐之利,以赡贫穷,禄贤能,齐人皆悦。”《史记·管晏列传》中说:“管仲既任政齐相……贵轻重,慎权衡。”《史记·平准书》说:“齐桓公用管仲之谋,通轻重之权,徼山海之业,以朝诸侯,用区区之齐,显成霸名。”《史记·货殖列传》中说:“管子……设轻重九府,则桓公以霸.”这些记载都是把“轻重”与管仲联系在一起的。由于管仲通轻重之变,使齐国富强,所以齐国人缅怀其遗教,不断地根据管仲的言行和有关档案及现实的需要探讨轻重理论,至战国时形成了《管子·轻重》各篇。《管子.轻重》诸篇虽非管仲所作,但它从轻重理论出发提出国家从宏观上管理和调节经济的主张却值得注意和重视。 那么《管子·轻重》诸篇阐发的轻重理论的内容到底是什么呢?“轻重”是一个矛盾的对立面,作为一种治国之术,主要用于经济方面’犹如孙子兵法中“正奇”这一概念主要用于军事方面一样。在经济领域中,轻重理论就是通过权衡货币、谷物、百物的供需、贵贱’采取措施使国家富强,并平抑物价、安定民众生活。在对外方面,就是要权衡轻重,在经济上通过对外贸易和商战制服、搞垮别 国。从以下方面可看出轻重的运用:其一,轻重理论用之于万物方面,则任何商品都如《管子.揆度篇》所说是“重则至,轻则去……物臧则重,发则轻”。《管子·轻重甲篇》则说:“章(障)之以物则物重,不章以物则物轻;守之以物则物重,不守以物则物轻。”这里所说的“重”主要表现在商品缺乏、供应不足,引起涨价和人们的重视。这里所说的“轻”,主要表现在物品供应充分和很多,价格下跌。物品“重”就会引起远地同类商品输入。“轻”则本地商品就会运销到他方。其二,轻重理论用在谷物方面,《管子·轻重篇》认为谷物与万物的轻重关系成反比。《管子·轻重乙篇》:“粟重而万物轻,粟轻而万物重。”《管子.乘马数》载:“谷独贵独贱。桓公曰:‘何谓独贵独贱’?管子对曰:‘谷重而万物轻,谷轻而万物重。”这就是说,谷与万物的关系是,谷重万物相对轻,谷轻万物相对重。其三,轻重理论用之于货币方面,货币与万物成反比。《管子·山至数篇》说“币重而万物轻,币轻而万物重。”《管子。山国轨篇》说:“国币之九在上,一在下,币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下,万物皆在上,万物重十倍。”《管子.国蓄篇》则说:“谷贱则以币予食,布帛贱则以币予衣。视物之轻重而御之以准,故贵贱可调,而君得其利。”其四,货币与谷物的关系,又是所谓“币重则谷轻,币轻则谷重”,二者成反比。为了掌握轻重关系的规律,了解各种商品(万物)与谷物、货币与万物、谷物与货币彼此间轻重关系的比例关系是非常重要的。 各种商品形成的轻重之势,《管子·轻重》诸篇中都曾谈到。如《国蓄篇》:聚则重,散则轻。《轻重甲篇》:守则重,不守则轻;章(障)则重,不章则轻。《国蓄篇》:少或不足则重,有余或多则轻。《轻重乙篇》和《地数篇》则云:令疾则重,令徐则轻等等。 了解各种物品之间的轻重比例关系和各种情况下物品所出现的轻重之势,是为了采取相应的措施而达治国安民之目的。所以《管子·国蓄篇》说: 五谷食米,民之司命(决定民众生死)也。黄金刀币,民之通施(通货)也。故善者执(掌握)其通施以御(控制)其司命,故民力可得而尽也。 夫民有余则轻之,故人君敛之以轻。民不足则重之,故人君散之以重.敛积之以轻,散行之以重。故君必有十倍之利,而败之扩(万物之价)可得而平也。上面所引述的两段话,是国家通轻重之变所要达到的目的。第一段话是说国家掌握着货币以控制能决定民众生死的谷物的价格,因此就能使民众尽到自己的力量.第二段话的意思是说,民众有余的东西就“轻”,因此人君就在东西轻时加以收藏.民众缺乏的东西就“重”,所以人君就在东西“重”时加以卖出发散。这样一敛一散,国君必然得到10倍之利,而财物的价格又可得到平抑。 《管子·轻重篇》诸篇的作者认为轻重之术是治国的根本方法。《管子·揆度篇》说:“燧人以来,未有不以轻重为天下也。”《管子.轻重戍篇》载:“桓公问于管子曰:‘轻重安施?’管子对曰:‘自理国?戏(伏羲)以来,未有不以轻重而能成其王者也。’”在这位作者看来伏羲的“迎阴阳”,神农的“树五谷”,燧人的“钻燧取火”,直到夏代的“疏三江,凿五湖”等等都是以轻重之术治国的体现。这样,古代统治者所推行的一切经济措施和治国良法,都被概括在轻重理论的范围之中了。这样,轻重理论就被说成是一种无所不包的广义的治国理论了。 二、轻重理论下的重农思想 《管子·轻重篇 诸篇所阐发的轻重之术是建立在重农的基础上的。所以,这种轻重之术不仅与重农不矛盾,相反它还以轻重之术来稳定农民生活、促进农业发展。《管子·轻重篇》诸篇不少地方都论述了农业的重要,如《管子·轻重甲篇》说:“管子曰:一农不耕,民或为之饥;一女不织,民或为之寒。故事再其本,则无卖其子者。事三其本,则衣食足。事四其本,则正籍(征?)给。事五其本,则远近通,死得藏(葬)。”《管子·揆度篇》有与上述相似的一段记载说:“上农挟五(口),中农挟四,下农挟三。上女衣五(口),中女 衣四,下女衣三。农有常业,女有常事。一农不耕,民为之饥者;一女不织,民为之寒者……故先王谨於其始.事再其本(民众从事的生产事业收入能倍于其资本),民(只有)无檀者卖其子。三其本,若为食。四其本,则乡里给。五其本,则远近通,然后死得葬矣。事不能再其本,而上之求焉无止……君失其民,父失其子,亡国之数也。”上述两段集中地论述了农业的重要性。所以,《管子·轻重篇》的作者是决不轻视农业的。非但如此,《管子·轻重篇》还认为封建统治者应采取种种措施保证和促进农业生产的进行和发展。这主要表现在以下方面: (1)不误农时 《管子。山国轨篇》说:“春十日不害耕事,夏十日不害芸事,秋十日不害敛实,冬二十日不害除田。此之谓时作。”《管子·巨乘马篇》载,在“春事二十五日之内”,国君不可兴徭役,如果国君兴徭役,则是“起一人之繇,百亩不举。起十人之繇,千亩不举。起百人之繇,万亩不举。起干人之繇,十万亩不举。春已失二十五日,而尚有起夏作(夏天的繇役),是春失其地,夏失其苗,秋起繇而无止,此之谓谷地数亡。谷失於时……此盗暴之所以起,刑罚之所以众也。随之以暴,谓之内战。”这里,痛切地陈述了国君起徭役、误农时所造成的严重后果,其目的就是告诫统治者应不误农时,在农忙时要保证劳动者能从事正常的生产劳动。 《管子·轻重甲篇》则载:“孟春既至,农事且起。大夫无得缮冢墓,理宫室,立台榭,筑墙垣。北海之众无得聚庸而煮盐。”这就是说在春耕农忙到来之时,大夫家要停止修缮冢墓、宫室、台榭、筑墙垣等活动,“北海”地区也要禁止民众雇工煮盐,这样便可以保证劳动力不流失他用,并使春耕生产得以正常进行。 (2)奖励多种经营 《管子·山权数篇》载:“桓公问於管子曰:‘请问教数(教育的方法)。管子对曰:‘民之能明於农事者,置之黄金一斤,直食八石(给黄金一斤或相当于黄金一斤的谷八石为奖金)。民之能蕃育六畜者,置之黄金一斤,直食八石。民之能树艺者,置之黄金一斤,直 食八石。民之能树瓜瓠荤菜百果使蕃衮(裕,同衍)者,置之黄金一斤,直食八石。民之能已(愈)疾病者,置之黄金一斤,直食八石。民之能知时……曰某谷不登,曰某谷丰者,置之黄金一斤,直食八石..民之通于蚕桑,使蚕不疾病者,皆置黄金一斤,直食八石。”这里在谈教育民众的方法时,国家以奖励作为教育的方法,对善农事的、蕃育六畜的、树艺的、种瓜果蔬菜的、会看病的、经验丰富能预知谷物丰歉的、善于种桑养蚕的,均以黄金一斤或相当于黄金一斤的八石谷物为奖金。从奖励的事项看,《管子。轻重篇》的作者倡导的是多种经营,对善农事种五谷、善畜牧育六畜的、树艺、种菜瓜果、善种桑养蚕都给同样的奖励就充分说明了这一点。 (3)借贷 国家蓄藏一定量的粮食和钱,农民困难时借贷给农民,以保证生产的正常进行,待农民收获再以实物还贷。关于这点,《管子。国蓄篇》载: 凡轻重之大利,以重射轻, 以贱泄平。万物之满虚随财准平而不变.衡绝则重见,人君知其然,故守之以准平。使万室之都必有万钟之藏,藏?(钱贯,即穿钱的丝线)千万。使千室之都必有千种之藏,藏?百万。春以奉(供给)耕,夏以奉芸。耒耜械器钟(种,五谷之种)穰(馕,与饷同)粮食毕取赡於君。故大贾蓄家不得豪夺吾民矣。然则何?君养其本谨也.春赋以敛缯帛,夏贷以收秋实。是故民无废事,而国无失利也。这段话的意思是说:凡轻重的大利是以重射轻,以贱而转化为平价。万物的“满”(余)与“虚”(不足)随着国家财政的平准政策而不断变化,打破的平衡会重新再现。人君知道这个道理,所以坚持实行平准政策。国家使有万家的城镇储存万钟之粟和钱千万,让千家的城镇储存千钟之粟和钱百万。储存粮食和钱的目的是:春天供给耕田,夏天供给锄耘。耒耜等械器和种子及粮食当然是由国君供给的。因此大商贾储积家就无法大肆盘剥民众,为什么会如此呢?是因国君勤谨地扶持本业。春天借贷的钱粮收取丝织品缯帛,夏天贷出的钱粮在秋收后收取谷类.因此,民众不会无事干,国家也不会受损失。 《管子.山国轨篇》说每年“泰春”、“泰夏”、“泰秋”、“泰冬”的“物之高下”,民“相并兼之时”,国家都要贷给农民粮食。并说:“无赀之家皆假之械器、胜(滕)?、屑(碎米)、?(糗,乾粮)、公衣.功已而归公衣,折券(折毁借贷时所给之券)。故力出於民而用出於上。” (4)调节物价 抬高谷物价格,促进粮食生产。《管子。轻重篇》谈到抬高谷物价格屡见不鲜。如《巨乘马篇》载“国谷之重再什倍”。《山国轨篇》:“三壤已抚,而国谷再十倍”。《山权数》:“国谷之重十倍异日”。《山至数》;“国谷十倍”。《地数篇》谓“武王立重泉之戍”,使“国谷二十倍”。《管子·轻重甲篇》对这个问题讲得比较具体:“粟贾(价)平(釜)四十则金贾(斤)四千。粟贾釜四十,则钟四百也,十钟四千也。二十钟者为八干也。金贾四千,则二金中八千也。然则一农之事终岁耕百亩,百亩之收不过二十钟,一农之事乃中二金之财耳。故粟重黄金轻,黄金重而粟轻,两者不衡立。故善者重粟之贾,釜四百,则是钟四千也,十钟四万,二十钟者八万……一农之事有二十金之笑。”这里讲了粟价提高10倍与农民货币收入的关系。粟价釜40,则钟400,10钟4 000,20钟为8 000。而当时金价为l金4 000,2金8 000。一户耕田百亩的农民,百亩之收为20钟,则一户农民一年收入8 000,值2金。如果粟价提高10倍,则粟价釜400,钟4 000,lO钟4万,20钟8万。而这时金价未涨,所以金1斤4 000,10金4万,20金8万。因此,一户农民每年收20钟,值钱8万,值20金。由于粟价提高了lO倍,农民种谷物可以增加收入,所以种谷物的积极性提高,导致谷物生产的增加。另一方面,由于本国的粟价提高,别国的粟也会被贩来本国,也是促进本国粟增加的一个重要原因。 (5)减免农业税 在煮盐业方面增加收入,减免农业税收。《管子·地数篇》载桓公问管子日:“吾欲(内)守国财而毋税於天下……可乎?”管仲回答说:可以。其办法是:盐是人人都要食用的生活必需品,“十口之家,十人咕(食)盐,百口之家,百人咕盐”。齐国又是著名的盐产地,每年冬天从十月开始煮盐至第二年春天国家可征收到3万钟盐。①而第二年春天,由于“阳春农事方作,令民毋得筑垣墙,毋得缮冢墓。大夫毋得治宫室、毋得立台榭。北海之众毋得聚庸而煮盐。然盐之贾(价)必四什倍”.这时,可把高价盐,运销至梁(魏)赵宋卫濮阳。由于无盐则肿,别国不能无盐,这实际上等于齐国煮海水为盐向天下征税了。由于卖高价盐赚到钱,因此可以“内守国财”,而减免国内的农业税了。 (6)以工代赈 在水旱灾荒年景以工代赈。《管子·乘马数》载:“若岁凶旱水泱(溢),民失本,则修宫室台榭,以前无狗后无彘者为庸。故修宫室台榭,非丽其乐也,以平国笑(计)也。”此处所讲的办法就是后世以工代赈之法,让贫困无生计的贫民当庸工,挣钱糊口,度过荒年。 三、轻重理论下的安民强国思想 轻重理论的宗旨在于安民强国,因此《管子·轻重篇》提出了一系列的经济主张,这些主张值得注意的主要有下列一些: (1)轻税和免税 《管子·轻重篇》认为强求征籍(征税)会破坏生产。《管子·轻重甲篇》云:“籍於室屋……是毁成也……籍於万民……是隐情也。……籍於六畜……是杀生也。籍於树木……是伐生也。”②征房屋税会使已有的房屋日渐毁坏,征人头税会使人心趋于造伪做假,征牲畜税会导致牲畜被宰杀,征树木税会导致树木被砍伐。总之,强求征税会破坏生产,《管子·国蓄篇》认为强求征税会造成人民生命财 ①《管子·轻重甲篇》:“十月始正.至於正月,成盐三万六千钟。” ②《管子·国蓄篇》也有类似记载。 产的重大损失,如说:“今人君籍求於民,令曰:十日而具,则财物之价什去一。令日:八日而具,则财物之价什去二。令曰:五日而具,则财物之价什去半。朝令而夕具,则财物之价什去九。”这说明强制征取财物,民众为缴纳捐税,不惜贱价变卖财物而纳税,征税限令的期限越短纳税者被迫降价出售商品所受的损失就越大。而“民予则喜,夺则怒,民情皆然”。①因此,向人民强求征籍(征税)就会引起人民的不满,产生“下怨上而令不行”的现象。所以,首先要轻税,减轻赋税也容易做到。《管子。大匡篇》载:“二岁而税一,上年什取三,中年什取二,下年什取一,岁饥不税。”这里除了饥荒年不收税外,两年征税一次,上年征3/10的税,平均每年征15%;中年征2/10的税,平均每年征10%;下年征l/10,平均每年征收5%。如果上年、中年、下年平均算,则每年征收l/10的税。《管子。幼官图篇》载,齐桓公第三次会合诸侯时规定:“田租百取五,市赋百取二,关赋百取一。”这里规定的收税是很轻的,不过只是暂时的。从农业税的征收看,《管子·治国篇》说“府库之征,粟什一”,说明一般情况下征收1/10的田赋。 轻税这一点只是初步。《管子·轻重篇》认为最好的办法是不向民众征税而又能做到财利归于国家,即所谓“故万民无籍而利归於君也”。②要做到这一点就要采取其他一系列措施。 (2)国家与贸易 国家参与粮食等物品贸易,一箭三雕,既可以使国家获利,财政充裕;又能平抑物价,安定民众生活,同时还能阻止“大贾蓄家”操纵市场,“豪夺”农民。《管子W山国轨篇》讲了国家对经济的规划和干预办法,主张以乡、县和国家进行规划,以了解田数、人口为基础。先了解“田若干,人若干”,和田地中“高田、闲田、山田”的数量。这样,一乡一县之田生产的“谷重若干”也可以大体知道,而后又可以了解“终岁度人食其余若干”、“终岁其食不足于其人若干”。这就是所谓“泰轨”,即基本规划。据此,国家设立 ①② 《管子·国蓄篇》。 “环乘之币”(公币)作基金,由国家先贷放给农民,家口多者贷放多,少者贷放少。收获后,贷款按谷价折合,以谷物缴还国家,收获少的山田,如不够农家食用,可用国家的公币“振其不赡”。其结果,农民生产的大量谷物集中于国家手中,到谷价上涨时,国家又可从抛售谷物中获得巨大利润,.以充裕国家的财政。 国家参与粮食贸易和调控是一项基本措施,所以《管子·轻重篇》一再谈到此问题。《国蓄篇》说如“夫民有余则轻之,故人君敛之以轻,民不足则重之,故人君散之以重。敛积之以轻,散行之以重,故君必有什倍之利”。国家利用供求不平衡时的物价涨、落来收购、销售,在一买一卖之间就可以谋取大利.所谓“什倍之利”也只是说获利多之意的虚词,并非绝对的表示数量之意。 国家除了参与谷物贸易之外,在农业与家庭手工业结合的条件下,也参与纺织品的贸易。国家对某乡“女胜事者若干”,其产品除供自身穿着外“余衣若干”也列入“泰轨”。对这些有余的纺织品,国家照市价折合为货币,支给预付款。这样封建国家又掌握纺织品,等这些东西价格上升时,国家又出售从中谋利。此外,国家对军队需用之牛马、器械、战车和山泽物品的加工品、小农具等等也都进行预购储存,又及时预售和卖出,国家从中获取巨大利益。 总之,封建国家通过上述谷物、纺织品和其他种种物品交易,获取了巨大利润,充实了国家的财政。另一方面国家售出这些货物时又有平抑物价的作用,安定了民众的生活。这样做的同时,也就制止了商人的囤积居奇、谋取暴利。 (3)调控物价 利用价格波动,增加国家收入。通过价格变动反映商品的轻重关系是《管子》轻重理论的有机组成部分。《管子·轻重乙篇》载: 桓公问於管子曰:“衡有数乎?”管子对曰:“衡无数也。衡者使物一高一下,不得常固……岁有四秋,而分有四时, 已有四者之序,发号出令,物之轻重相什而相伯,故物不得有常固。故曰衡无数。”《管子》中所说的衡,就是商品价格围绕一个中心线而上下波动的运 动。尽管《管子》不懂商品价值,不懂商品价格围绕价值而上下波动的道理,但《管子》却观察到客观存在的这一现象.因此,在《管子·轻重篇》的作者看来,把物价绝对地稳定在一点上没有必要,应在价格的上下波动中求其准平,不能使其“常固”。噬管子。轻重篇》的作者主张利用这一点来调控经济生活,为国家谋利。所以,《管子·轻重乙篇》又说:“谷贵则万物必贱,谷贱则万物必贵.两者为敌,则不俱平。故人君……操事於其不平之间。故万民无籍,而国利归於君也”。 轻重理论还利用价格的相对关系间接刺激价格上涨来调控国家的经济生活。如《管子.轻重丁篇》说,国家掌握了大量的布,则不必征布税,而征麻税,于是麻因征税价涨10倍,因麻价的上涨而影响布价也大大上涨。同样,如国家掌握了大量的纺织品帛,则征丝税,这样丝的价格上涨又可刺激帛的价格上涨。①国家可以利用价格上涨的机会,出售布、帛,增加国家的收入。 (4)垄断货币 国家以此增加经济收入。《管子·轻重篇》的货币思想是很光辉的,发人所未发,提出了一系列的货币金融方面的问题,其中一些是错误的。正是由于对货币功能、作用有独到的认识,所以主张国家垄断货币,利用货币与其他物品轻重关系的变化,来增加国家的收入. 货币是流通手段,《管子·轻重篇》已有明确认识.《管子·国蓄篇》:“黄金刀币,民之通施(货)也。”《轻重乙篇》;“黄金刀币者,民之通货也。”《揆度篇》:“刀币者,沟渎也。”《管子》把货币看做流通手段,流通中的通货,并进而认为是流通中的沟道。商品在社会上流通的沟道就是货币,离开了商品流通的沟道(货币),商品就无法流通。 另外,《管子·轻重篇》主张国家对货币实行垄断与严格控制。 ①《管子·轻重乙篇》说:“君守布,则籍于麻,十倍其价,布五倍其价,此数也。君以织,籍于系(丝),籍系抚织,再十倍其价。” 《管子·国蓄篇》载“人君铸钱立市,民庶之通施也。”这就是说铸钱的权利是掌握在国君手里的,“民庶”只是使用货币.噬管子‘轻重篇》讲到的货币还有黄金、珠玉,①不过这两种货币不是一般民众可以随意得到的,二者有的出产于国外特定地方,易于为封建国家控制。 这种为国家所控制的又是商品流通沟道的货币与其他物品的轻重关系是怎样一种关系呢?《管子。山至数篇》:“币重而万物轻,币轻而万物重。”《管子·山国轨篇》:“国币之九在上,一在下,币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下,万物皆在上,万物重十倍。”这里指出了在特定条件下,货币与万物的轻重关系可以成反比。此处的所谓“上”是指货币由封建国家收藏而退出流通的现象;所谓“下”是指货币在民间流通。如果货币由封建国家收回9/工O,在民间流通的只有1/10,则币值上升而万物价格下跌。这时封建国家大量出笼货币收购万物。当万物由国家收藏,货币大量在民间流通时,流通中的万物大为减少,由于供求关系的影响,这时万物价格上涨,货币价值下跌。这时,封建国家又大量抛售万物收回货币。轻重理论主张利用货币数量增减与物价涨落,国家适时抛出货币或万物来增加国家的经济收入. 《管子》上述理论错误在于不了解金属货币的币值是在货币进入流通之前就存在的。因此,它才能作为价值尺度,而决不是商品价格决定于流通中的货币数量的多寡。然而,从货物的供求关系可以引起物价的涨落来说,《管子》所说的上述现象仍然是有其适用性的。只要封建国家运用适当,是可以利用这种现象而达到增加经济收入的目的的。 (5)实行专卖 主张实行盐铁的局部专买和专卖,增加国家收入。《管子·轻重篇》主张对盐、铁和其他山泽产品都以适当方式去经营。盐不是由 ① 《地数》、《轻重乙》、《揆度》诸篇均有珠玉为上币,黄金为中币,刀币为下币等有关论断。. 国家全部经营,也不是由国家全部专卖,而是由国家局部专卖。据《地数篇》和《轻重甲篇》记载在冬十月至次年正月冬闲时,国家让若干劳动力煮盐,积3万多钟之后,至次年正月借口农忙不许民人“聚庸而煮盐”,在此情况下盐价大涨。封建国家在此时趁机向国内外销售盐即可取得厚利.《管子.轻重篇》的作者是这样算账的。人人都必需食盐,10口之家,10人食盐;100口之家,i00人食盐。万乘之国的大国人口约为千万,如按成人征人头税,应纳税者约一百万人,每人每月征30钱,则为3 000万。若实行盐的局部专卖,适当提高盐价,每月就能得到6 000万。不仅如此,国家还可以盐出口获重利,这就等于是煮海水为盐而向天下征税了。 对于铁矿,《管子·轻重乙篇》虽主张国有,但不主张国营,原因是国营“发徒隶而作之,则逃亡而不守。发民,则下疾怨上,边境有兵,则怀宿怨而不战。未见山铁之利而内败矣”。因此主张民营“与民量其重,计其赢,民得其七,君得其三”。这就是说国家用抽十分之三税的办法向冶铁业者征税。至于铁器的买卖则可能是由国家统一收购后而制定适当价格销售的,也就是说铁器是由国家专卖的。 《管子》大力宣传盐铁专卖的好处,《轻重甲篇》说:“为人君不能谨守其山林菹泽草莱,不可以立为天下王。”在他们看来,盐铁的局部专买和专卖可以大大增加国家财政收入,使利归国家;可以减免赋税,使农民负担减轻;可以抑制富商大贾谋取暴利,减少其对民人兼并之资。 (6)对外贸易 开展对外贸易,富国强国。《管子.轻重篇》主张以轻重之术开展对外贸易,富国强国.《山至数篇》说这是“以轻重御天下之道”。《轻重丁篇》则说“可因者因之,乘者乘之,此因天下以制天下”。为此,需要采取一系列的措施:其一,在商品价格上要采取合理对策,总的目的是使“天下之宝一为我用”。在一般情况下,国内价格应与别的诸侯国的价格相适应,《地数篇》说:“天下高则高,天下下则下”。这样才能防止物资外???龅健笆毓?疲??闼办短煜隆薄O喾矗?员鸸???谋竟??枰?奈镒剩?蛉纭肚嶂匾移?匪?挡扇 疤煜孪挛腋撸?煜虑嵛抑兀?煜露辔夜选保?饩褪撬狄?Ц呒鄹瘢?颜庵治镒蚀⒉仄鹄矗?睦?淙搿!渡街潦??吩兀骸氨酥詈钪?仁??刮峁?榷???蛑詈罟裙槲嵋印保?粗??霸蛭峁?裙橛谥詈睢薄!掇穸绕?匪怠拔镏卦蛑粒?嵩蛉ァ薄6员竟?枰?隹诘牟?吩虿扇 疤煜赂叨?蚁隆保?拐庑┥唐返募鄹竦陀谥詈罟??远酝馇阆??诰赫?腥∈ぃ?鹊取 尤其值得注意的是,《管子·轻重篇》还宣扬商战,施展谋略,出奇制胜,制服对方。 《管子·轻重戊篇》载,齐与鲁、梁两国常发生冲突,齐桓公请教对付两国的办法,管仲回答说:“鲁、梁之民俗为绨,公服绨,令左右服之,民从而服之,公因令齐勿敢为,必仰於鲁、梁,则是鲁、梁释其农事而作绨矣。”桓公应允,随即“为服于泰山之阳(南),十日而服之”,让鲁、梁两国迅速知道。桓公又告鲁、梁两国商人,“子为我致绨千匹,赐子金三百斤,什至而金三千金……”在厚利的引诱下,鲁、梁之君“教其民为绨”,而弃置农耕。13个月后,齐国“率民去绨,闭关,毋与鲁、梁通使”,“鲁、梁之民,饿馁相及”,.两国国君急忙令民“去绨修农”,然而,“谷不可三月而得”,粮价大涨,“籴十百(千钱)”.而这时“齐粜十钱”,只供国内,不许输出,“鲁、梁之民归齐者十分之六”。不久,两国国君只好请服。 另一个事例是莱、莒之谋,莱、莒产茈(紫草,作染料)。管仲建议齐国提高“茈”价,输入“茈”,于是莱、莒“释其农耕而治茈”.第二年齐国下令禁止输入“茈”。两国失去了输出“茈”的收入,又放弃了农业,缺粮,粮价涨至370,而“齐粜十钱”,“莱、莒之民降齐者十分之七”,不久,“莱、莒之君请服”.① 此外,还有白鹿之谋.齐国以高价买楚国出产的鹿,使“楚人即释其耕农而田鹿”。而这时齐国却“闭关,不与楚通使”,楚缺粮“籴四百”,齐国令载粟於齐、楚边境,“楚人降齐者十分之四,三年 ①《管子·轻重戊篇》。 而楚服”。齐国还高价收购代国的“狐白之皮”,使其民“去其本而居山林之中”,离枝国闻之,而侵其北,代王无法,归服于齐,等等。这些都是施展谋略,通过经济手段,搞垮别国的设想。 《管子·轻重篇》所阐发的以轻重之术治国的方略,主张通过经济手段调控治理国家,这与商鞅、韩非主张通过封建专制国家法令治理国家显著不同。《管子·轻重篇》的主张在汉、唐、宋的经济生活中曾发生过重要作用,在我国搞社会主义市场经济的今天,其重要意义和可资借鉴之处也是不言而喻的。 经济管理方面论文:探索中国宏观经济管理的新视角 宏观经济的表现是各国经济学界研究的主要课题,也是政府政绩的主要体现,而且与老百姓的生活水平息息相关。理想的宏观经济表现为,在相对较短的时期,比如在一到三年内,如何使经济总量稳定增长,波动较小,失业率被控制在合理的水平下,通货膨胀水平较低。宏观经济学正是研究如何才能达到这些目标的经济学科。因此说,宏观经济学是“实用”意义上的理论,应该通过其研究,帮助我们找到有指导性和操作性的政策方向,也就是说,如何应用宏观经济学来指导宏观经济管理,从而实现宏观经济目标。 国内主流的经济学研究目前沿袭的是西方经济学理论,从范式到假设、数学模型都基本没有变化。而西方经济学,特别是宏观经济学,可以说是以美国为主的西方发达国家在二次世界大战及战后,针对他们所遇到的经济现象进行研究而建立和发展起来的,已经相当成熟,侧重于对经济现象进行解释,强调实证研究;对比起来,中国学者对于宏观经济的研究更倾向于引出政策性对策,更重视规范性研究。而且,因为中国经济制度和社会发展的特殊性,西方宏观经济学在建立模型时的很多假设与中国现实不相符,这就从一定程度上导致了直接使用造成的“水土不服”。不加区别地将这类研究结论作为制订政策的依据,在国内市场经济体制不完善,市场调节力度低的情况下,可能带来的不仅是混乱而更可能是对经济的严重扭曲,这方面的主要体现在政府某些宏观经济政策,存在“一刀切”的简单化作法。比如去年第三季度对于中国经济中局部存在的由投资拉动的“热”的趋势,就采取了提高准备金率的措施。作为一剂猛药,立即导致贷款额下降,而实际上,很多行业仍然迫切需要贷款资金启动。如果仔细去看,这样的例子是很多的。经济学界对于宏观经济是否过热的讨论更是众说纷纭,见仁见智,但结论似乎有简单化之嫌。要么言之凿凿地认为已经过热或有过热的明显趋势,要么铁板钉钉地咬定不过热。实际上,中国经济的复杂程度,是很难一以概之地以是否过热来做结论的。而主流宏观经济学理论似乎也只是提供了这样一种认识问题的途径。作为一种理论范式是无可厚非的,但用来指导中国经济管理的实践就失于简单了。 国内理论界曾经讨论过中观经济学,如何界定中观经济学和宏观经济学的范畴是一个本文不打算探讨的问题。然而宏观经济学的研究范畴过于宏观,对于中观问题的研究不够,可能是我们无法有效地利用宏观经济学方法论解决实际宏观经济问题的一个主要原因。当我们站在很高的高度,研究GDP增长率,通货膨胀率和失业率时,我们需要搞清楚这些传统的宏观经济指标在中国的形成和传导机制,而现有的理论框架和研究成果似乎没有给我们提供这样的工具和帮助。 如果局限于传统的宏观经济学方法论,就很难让我们把视角转移到具有中国特色的宏观经济现象的构架过程中去。其实,即使是西方经济学,也是在某种经济构架之上进行讨论的,也就是开放和成熟的市场经济环境,所有假设都源于此。而中国的情况却很不同,忽略这样的本质区别,不讲宏观经济学理论适用的条件,就套用其研究范式甚至结论,是无益于事的。尽管关于是否存在中国经济学还有很多争议,无庸讳言,中国经济的特殊性提示我们,在研究宏观经济现象时,不可不顾其是建立在与中国目前不尽相同的社会制度基础上这样一个前提。至于转型过程中的中国的经济形态与西方成熟的市场经济的不同,以及现有的研究方法的适用性,还需要大量的深入的研究。 中国宏观经济的特点是以投资驱动为主,工业主导型,而且投资中政府的投资所占比重较大,政府主导投资和行政干预的作用显著。这和西方市场经济国家有非常明显的区别,以美国为例,其宏观经济体现为消费驱动,服务业主导,投资基本由私人进行。另外,中国的制度演进的步伐较快,而西方国家的制度体系基本定型了。相比之下,在投资,金融,法制,人力资源,技术,制度变迁等对宏观经济有重大影响的各方面,中国的情况都与西方差异很大,而且处于不断变化之中。西方在统一的制度框架下,经过长期的发展,形成了统一的市场环境,而在中国存在着南北、东西、城乡等地理区域上的巨大差异。这种经济环境有较大的动态性和发生畸变的不确定性。而我们在进行宏观经济分析时,往往存在着不比较模型的使用条件,较多采用静态的宏观经济分析模型的缺陷,局限性是很难避免的。方法论方面的尴尬,使我们既不能直接引用宏观经济数据,套用现成的静态模型,又不能只是依赖以前几次经济过热的经验,对目前的宏观经济做出客观的判断。所以,各家各派的观点也就无法统一,甚至无法建立共同的研究出发点。 但是有些专家还是通过数据和直觉预感到了事情的本质。比如在去年部分行业表现出投资过快,价格上涨幅度和发展速度较高,汽车,钢铁,建材,房地产,原油,粮棉等都很热,甚至出现了水和电力的短缺。另一方面,大部分消费品的价格仍然在下降,总的价格指数上升幅度不大。一些先行指标特别是生产资料价格在上升,引起学者担心消费价格指数会在一段时间后上升加快,引起通货膨胀。这些看法都来自现有宏观经济学总需求与总供给的分析模型。信奉者认为现在的特征数据已足够,用现有模型分析,通货膨胀必将到来,只是有滞后性,所以不会马上显现,但要防微杜渐。反对者也使用同样的分析工具,但要乐观很多。正是由于他们观点虽然不同,但研究方法却大同小异,因此,谁也说服不了对方。对于宏观经济的判断成为了数字的估计,不同处只是在程度上,有量的区别而无质的不同。这样很容易使宏观经济研究变成数字游戏,结果只能是看谁估计的更接近实际数字一些,而每年都有很多预测家为此大跌眼镜。 抛开这种数字游戏,作者认为,应该深入研究投资,消费,政府支出,进出口分别对总供给和总需求的影响。在不同的经济体里,他们的实际作用是不同的。在中国投资对GDP的影响达到60%以上,消费的影响只有不到40%,而美国却几乎正相反。在正统的国民经济核算恒等式中,投资就是指私人投资,而且这部分不受政府干预,完全由市场信号引导,投资的领域也没有太多限制;在中国投资的限制很多,而且政府投资有替代和挤出私人投资的倾向。对于这些区别,不能简单地认为只是程度的不同。量的不同造成了对GDP增长率的影响因子是不同的,而投资拉动和消费拉动模式对经济的影响被放大,最终可能会带来质的变化。再更进一步看,以投资为例,不同部门,不同行业在不同的阶段对于其他部门和行业的影响也不同,以目前产业结构和能源利用效率来看,能源工业,基础材料工业等耗能大户的低效率,对宏观经济的影响巨大,这些部门的投资扩大,造成资源配置的扭曲,直接影响到别的行业发展和表现,而国民经济各部门复杂的相互互动,可能使作用的结果远远超出我们的理解和控制范围。同样,消费领域也是如此,消费的组成结构,消费的倾向,不同消费群体的比重,消费能力的区别对于决定消费在国民经济中所其的作用,可能是很不同的。这些都需要更细致的了解和把握。这实际是国民经济的形成和传导机制,与经济结构有很大关系。不少学者认识到,中国宏观经济的很多问题是因为产业经济结构不合理造成的,在中国目前特定的转型过程中,有其独特之处,不应该忽略。在国内也有先行者在企业层次上进行了研究,认为在微观单位和宏观总量之间还存在这一块十分广大的 “中观”领域,认为对这一中间地带的研究必将大大丰富现有的宏观经济理论,但宏观经济学却不研究产业结构与宏观经济总量稳定间理论关系。 客观地讲,政府在采取“一刀切”的简单化做法也有其难处。受到现有管理体制的限制,不得已采用粗放式管理。在目前条件下,与其热衷于对宏观经济是否过热做出结论,不如集中精力研究不同的经济部门,不同的行业,甚至不同的经济区域的发展特点,以及它们之间复杂的互动关系,细化在这些中观层次的协调管理,通过中观层次的微调达到整体宏观经济稳定,相信只要搞清楚各因素的影响大小,以及其影响方式、传播机理,通过控制主要变动因素的波动,就可以达到对整体波动幅度的把握。在摸索出规律后,就有希望建立适合中国国情的宏观经济学理论和方法。应该说,西方经济学的发展过程中,其宏观经济理论也是在实践中摸索出来的,是在开放的基本完善的市场经济环境下建立的,而中国的经济学也理应在转型的中国的环境中,通过卓有成效的实践建立起来。也许等我国发展到具有和西方市场经济国家基本一致的社会,经济,文化和制度条件下,两种理论体系会很好地融合,这是一个远景。但现在,我们还是应该立足于中国国情,学习借鉴西方经济学的成果,不唯书不唯上,走出适合中国自己的路。 经济管理方面论文:发达国家对国有经济管理的经验借鉴 国有经济作为与国家所有权相联系的经济范畴,并非为社会主义制度所独有,而是当今世界各国普遍存在的一种经济现象。研究市场经济条件下,西方发达国家国有经济产生的客观基础及其发展演变的历史,总结各国政府管理和调控国有企业的成功经验,对于我国目前正在深入进行的国有经济战略性调整和国有企业组织形式与经营机制的改革,无疑可以提供一些有益的启示和借鉴,因而具有重要的现实意义。 一、发达国家国有经济的地位与发展现状 众所周知,西方发达国家实行的是以私有制为基础的市场经济体制。“二战”以后,出于医治战争创伤、振兴经济、维持稳定的需要,许多发达国家特别是英国、法国、意大利等西欧国家积极推进“国有化”运动,通过直接投资兴办、购买或没收以及国家持股参与等形式建立国有企业,从而形成了各个国家规模大小不等、管理方式各异的国有经济体系。据世界银行统计,到80年代初,国有企业占全球国内生产总值的比重平均已达10%,占全球总资本的份额则为35%(注:引自世界银行:《1986年世界发展报告》。)。 国有经济在西方各国中的规模与比重虽然并不占优势,但发挥着其它经济形式不可替代的作用。(1)提供基础设施和服务。能源、钢铁等基础工业和交通、通讯等基础设施,是国民经济正常运行和稳定发展的必要前提。这些产业和部门所具有的投资规模大、资金回收期长以及较大的投资风险等特点,因而要求国家承担起基础产业和基础设施建设的主要责任。在这些领域中,国有经济通常具有相当高的集中度。以铁路、电力和邮政三个部门国有企业所占的比重为例,美国分别为25%、25%、75%;德国和意大利为100%、75%、100%;英国和法国则全部为100%(注:引自《中外管理》1997.10,第41页。)。(2)维持对战略部门的控制,增强国际竞争能力。战略产业是一国经济发展的重要支柱或代表未来发展方向的先导部门,为了更好地体现政府的战略意图,对于一些“自然垄断”性战略部门,许多国家都建立了国有企业垄断体制,以限制外国资本的进入;而在一些竞争特性较强的战略部门,当其受到外资控制和垄断的威胁时,国家又会通过对该领域中某些处于不利竞争地位的私营企业进行国有化改造,以增强其与外国企业竞争的能力。如面对美、日两国电子产品的大举进攻,法国政府曾于80年代初对电子产业实行了大规模的国有化,并在5年内筹集了200亿美元用于开发新的电子技术,从而有效地提高了本国电子产业的国际竞争力。(3)缓解社会矛盾,稳定经济运行。缓解社会矛盾是西方发达国家宏观调控的重要目标之一。国有企业必须执行并体现国家的政策导向,它不仅不能像私人企业那样随意解雇工人,而且还要不断增加工人的工资,吸收工人参股和管理企业,这就在一定程度上缓解了劳资关系,稳定了社会局势。此外,西方发达国家还通过国有化的方式,购买由于经济危机或产业结构升级而陷入生存困难的私营企业,并对其进行整顿和改造;或者通过国有金融机构对其进行“输血”,帮助其摆脱困境恢复正常运营。(4)调节国民经济,承担特殊社会职能。如国有金融企业、主导性工业企业、环保工业和国防工业企业等。这部分企业经常担负着宏观调节、推行国家经济和社会政策、保证国家安全以及实现发展目标的职能。 值得注意的是,20世纪80年代初,西方发达国家掀起了一股“非国有化”的潮流。非国有化的主要方式是出售国有企业,它包括国有企业资产的全部出售和部分出售,其结果是“国有企业私有化”;另一种方式是出让国有企业的经营权,即“国有企业民营化”。据统计,从1979年10月到80年代末,英国共有27家国有企业全部或部分实行了非国有化,其中重要的企业有18家,美国政府得到近200亿英镑的变卖收入。法国在1986~1988年第一次大规模私有化运动中,对12个国有集团共29家国有企业进行了非国有化改造,总资产达1200亿法郎(注:引自徐茂魁等:《国有经济论》,经济科学出版社(1998),第123~125页。)。有关资料显示,发达国家和发展中国家国有经济占GDP的比重已分别由80年代初的8%和13%下降到90年代中期的5%和10%左右,前计划经济国家国有经济的比重更是急剧下降(注:引自王金存:“从国有企业发展的世界趋势看我国国有企业深化改革的途径”,《世界经济》(2000.2)。)。 发达国家政府推行“非国有化”的最直接原因,是由于体制和政策等多方面因素的影响,国有企业运营效率普遍低下,亏损严重。如日本国有铁路自1964年第一次出现亏损后,70年代平均每年亏损8000亿日元,1984年更达23.59万亿日元(注:引自冯启德:“国外国企改革策略研究及其对我国的启示”,《管理现代化》(1998.4),第60页。)。国有企业经营状况的恶化,造成国家补贴支出过大,财政不堪重负,从而促使这些国家对国有经济的规模和结构进行必要的调整。除此而外,发达国家“非国有化”还与客观基础和环境的变化有关。(1)资本社会化程度的提高。随着经济的成长和总体收入水平的提高,民间资本的实力和投融资能力也在不断增强。特别是资本市场的发育和股份公司的发展,大大加速了资本社会化的过程。现在,西方国家的一些大股份公司中,由银行、保险公司和各种基金会投资形成的法人资本持股率已达60~70%,这种社会化的资本集中在很大程度上降低了经济发展对国家技资的依赖性。(2)产业结构的升级和科学技术的进步。随着科学技术的创新及其在经济领域的运用,一些传统的工业部门失去了国民经济支柱产业的地位,将这些领域的国有企业私有化,不仅能减轻国家的负担,吸引私人资本加速传统产业的技术改造,而且还能使国家筹集更多的资金,投入科研、教育和高新技术产业。国有资本投入重点的转移,既是产业结构调整的结果,也推动着产业结构的进一步升级。(3)国家经济职能和调节方式的转变。随着经济的发展和市场体制的成熟,不少西方国家放松了对市场的管制,一些原来由政府垄断的行业,如基础设施、公共服务等,也允许私人资本经营,依靠政府直接投资办企业来提供经济发展的基础条件已降至相对次要地位,国家更多采用的是通过财政、货币政策等间接手段引导民间资本的投向和调节经济的运行。 国有经济的比重虽然呈现全球下降趋势,但在西方发达国家,作为一种生产组织形式,国有企业也不会完全消失。这不仅是由于在某些特定领域国家资本天然具有私人资本无法替代的作用,而且还因为国有经济历来是各国政府实现其经济政策和发展战略的不可缺少的重要依托。近些年出现的“非国有化”浪潮,并非意味着对国有经济的根本否定,而是对国有经济的规模、结构和管理方式主动做出的适应性调整。 二、发达国家国有企业的组织形式与政府调控机制 发达国家政府对国有企业的管理和调控主要是在现代公司制度框架下进行的。以产权结构为标准,可以大致分为两种类型:一类是国家独资的、通过委托——关系进行管理的独立的法人企业,另一类是国家控股的以有限责任公司或股份有限公司形式存在的股份制企业。此外,国家控股公司作为一种特殊的公司组织形式,在西方国家国有资产管理体系中居于重要地位。它通过母子公司间产权纽带的联结,实现层层控股。采用这种现代公司制度,可以较容易地处理国有经济和非国有经济的关系,使这两种经济在企业一级组织层次上相互融合,形成多元投资主体并存的国有企业经营格局,增强国有企业的活力。 目前发达国家的国有企业在管理体制普遍实行董事会领导下的经理负责制。具体分为单一委员会制和双重委员会制两类。其根本区别,在于企业内部战略经营决策权与日常经营决策权的权力分配不同。单一委员会制把二者都集中于董事会;双重委员会制则把战略经营决策权交给监事会,把日常经营决策权交给董事会。比较而言,双重委员会制似乎能更好地起到弱化股东即政府干预企业日常经营活动的作用。 近年来,发达国家国有企业领导体制的变动表现出三个趋势:一是更加重视发挥专家的作用。例如,德国规定,国有企业从董事会成员到下属公司的经理人员都不能来自政府机关,而必须是工商界人士,一般要在经营绩效较好的企业中有较长时期的工作经验。二是更加重视将企业的经营职能与决策职能分开,以减少政府对企业的直接干预。三是注重吸收工人代表参加企业董事会和监事会。例如,法国国有企业董事会所实行的“三方代表制”,即国家代表、职工代表和与企业有关的专家及知名人士代表各占1/3,体现了民主管理的原则。 在市场经济条件下,如何调节和引导国有企业,既保持自主经营的独立性,又使其行为符合国家经济社会发展总体要求,是各个国家政府国有企业管理都必须解决的重大课题。 1.法国的分类管理与计划合同方式 法国政府根据企业是否具有竞争性、行业是否存在规模效益、是否需要大量基础设施投资等三个标准,将国有企业划分为垄断性国有企业和竞争性国有企业两种类型。垄断性国有企业主要集中于能源、交通、邮电通讯等基础产业和基础设施部门。对于这类企业,法国政府的管理比较严格,控制的程度也比较高,企业的自主权相对较少。而对于竞争性国有企业,政府很少干预,它们同私人企业以相同的身份进行平等竞争,拥有完全的经营自主权。政府对这类企业的管理,仅限于任命企业主要领导人以及对资产的流入或流出进行监督。 法国政府还采取了计划合同的方式对企业进行调控。计划合同的主要内容是确定企业的中长期发展规划。此外,合同也同时规定了国家在财政投资、补贴和外部环境等方面对企业承担的义务。计划合同签订之后,政府根据计划合同对企业进行监督和控制,企业则可以在计划合同的约束下选择最优的经营管理方式。计划合同的期限通常为3~5年。通过计划合同的签订,有利于实现企业发展与国家计划、企业目标与国家目标之间的结合与协调。 2.意大利的国家参与制方式 国家参与制是意大利政府管理国有企业的一大特色。它在国有经济系统中形成了一个从政府到母公司、子公司、孙公司多层次的产权组织结构体系。国有企业的股份由国家组建的控股公司逐级控制,政府对参与制国有企业的管理是通过各个控股公司进行的。国家控股公司内部又分为三个层次: 第一层是跨行业、跨部门的巨型综合性国有控股公司。这类控股公司属于大型财团性质,是从事资本经营活动的投资公司。公司的任务是:负责经营管理国家拥有的股份;指导、协调各子公司的投资、经营和生产活动;向子公司提供必要的财政支持和信息、技术、人才服务;选拔子公司的高级领导等。 第二层是若干次级专业控股公司。这类公司按行业或部门组成,专业性较强,可发行股票,是金融性与生产经营性结合型的公司。它所控制的三级公司,少则几个,多则几十个不等。 第三层是基层参与制企业,它们直接从事生产经营活动,可以发行股票。 国家控股公司是自主经营管理的机构,接受内阁委员会和国家参与部的管理和指导。实行国家参与制的优点,一是所有权与经营权分离;二是便于国家对企业进行间接调控;三是组织形式严密,有利于真正实现政企分开。 3.瑞典的分权管理方式 瑞典的分权管理主要内容包括对国有企业实行规范化、法制化管理和运用经济手段对国有企业进行间接调控。瑞典政府明文规定,不得随意直接干预企业正常的生产经营活动。政府专门成立了“规范化领导小组”,清理和简化各种法规和条例,并出台了一些新的法规和条例来规范企业的行为,使政府对企业的管理法制化和规范化,为国有企业自主经营铺平了道路。 瑞典政府主要采取三种手段对国有企业进行间接管理:(1)税收调节。政府运用税收手段调节企业的生产方向,以提高和降低税率以及免征所得税等办法,减少消费刺激和鼓励利润用于投资,从而促进社会生产的顺利发展。(2)投资基金调节。设立专门基金资助经济效益好、产品有市场而又缺乏扩大再生产能力的企业。(3)工资调节。政府规定工资增长幅度不能超过受外国竞争威胁的产业生产效率增长与国际市场价格上涨之和,即所谓的“斯堪的那维亚模式”。对工资上涨幅度的控制是通过谈判形式进行的。 4.美国的出租经营方式 美国政府在国有企业的管理上,主要采取把国有企业的大部分出租给私人垄断组织的方式。政府与承租者协商确定条件,以具有法律效力的契约形式强化国有资产的权利和责任,政府通过向出租企业订货的方式为其提供资金,承租者既要有投资又要有销售产品的保证。经营者必须按协议交纳租金,通常由折旧费和一部分利润构成。特殊情况下,国家只向承租人收取一部分利润,而不收折旧费,以补偿国有企业部分不动产和设备的损耗。 还有一部分国有企业是由一些特别机构直接管理的。如国家宇航委员会管辖的武器研制和生产空间技术的企业、联邦自然开拓局、农业电气化管理处、田纳西盆地管理处管辖的国家动力建设项目等。美国对直接管理的国有企业,也给予很大的自主权。如在生产销售上,企业可以自行制定计划和商业政策;在人员管理上,企业有权建立各项规章制度;在机构设立上,企业有权依据法律设立董事会和其它管理机构。 三、借鉴与启示 1.调整国有经济的比重,优化国有资本布局 从世界各国国有经济发展演变的历程可以看出,作为一种社会化的经营组织形式,国有企业的特殊职能所提供的潜在效益是国民经济发展的必要基础,它的特殊作用也是其它经济形式无法替代的。一般说来,除了政治体制、意识形态、民族文化、历史传统等因素的影响外,国有经济在国民经济中的比重会随经济发展成熟程度的变化而变化,同样也会随民间资本积累和投入水平的提高而缩小,但这些变化都不会从根本上改变国有经济在国民经济体系中的性质和地位。改革开放以来,我国国民经济的所有制结构也发生了很大的变化,伴随着其它经济成份的迅速发展,二十年中国有经济的比重下降了30个百分点。实践表明,经济结构的这种增量调整方式具有明显的优势,国有经济比重的下降,其它经济成份投资的大幅度增加,保持了经济较高的增长率。但这种增量调整也具有较大的局限性,一方面,不需要国有经济大量存在和进入的领域,国有经济比重过高;另一方面,一些对整个国民经济发展具有重要意义的部门,国有经济的进入又严重不足。其结果不仅影响了国有经济主导作用的发挥,而且也降低了国有资本的配置效率。因此,应该借鉴市场经济国家国有企业的行业分布,根据我国经济所处的发展阶段和社会主义市场经济体制要求国有企业担负的经济职能,对我国国有经济的部门结构进行战略性的调整。 2.加强检查监督,对国有企业实行分类管理 从市场经济各国的情况看,虽然在现代企业制度的框架下,很多发达国家通过国有企业管理体制的改革都基本上实现了“政企分开”和“两权分离”,从而增强了国有企业的活力,但这并不意味着“出资者所有权”与“法人财产权”之间不存在任何制约关系。为防止“内部人控制”,各个国家的政府作为国有企业的出资者,都力图通过各种措施加强国有企业经营者行使法人财产权的行为或效果的监督。这种管理和监督,主要是通过议会系统、政府系统及社会监督系统进行的。其中,注意发挥审计机关监督作用的经验值得借鉴。国家审计机关是独立于政府行政机构之外的专司财政监督和财务监督职能的半立法、半行政机关。正是这种独立性,在很大程度上为审计监督的客观性、公正性和权威性提供了有力的保障。此外,在大企业内部设立审核所、政府派经济检查员对国有企业进行年终检查和专门检查,以及要求国有企业向社会公众公布经营状况等做法,也为实践所证明是行之有效的。 对国有企业的运营绩效进行考核与评价,需要以一定的目标为准则。从整体上讲,国有企业不仅具有一般企业的盈利性目标,而且还应具有多重的社会目标,两种目标间的矛盾在很多情况下往往难以兼顾。正因为如此,几乎所有的发达国家政府都将国有企业按竞争性部门和非竞争性部门分开,实行不同的管理模式。对于非竞争性部门的国有企业,国家一般采取控制程度极强的独资经营方式,其目标函数是多重的,而盈利往往是次要的目的。这一部分国有企业和生命力和生存空间并不在于它自身的高经济效益,而在于它对整个国民经济发展的物质、技术、环境基础,对长期、稳定、持续发展所作出的贡献。至于竞争性部门的国有企业,其经营的目的主要是为了赢利,因而这一类企业必须把竞争能力、经营效率放在第一位,而不承担其它社会目标。国家在这些企业中的角色类似于一个普通的股东,主要采取控股方式进行间接控制。借鉴国外的经验,我国也应按照国有企业在国民经济中的不同性质和地位,对其实行分类管理和监督。对于非竞争性领域的公益、公共和服务性国有企业,政府可较多采取直接管理的办法;而对于竞争性的国有企业,总的原则应以市场为基础,主要实行间接控制,对这类企业的所有权管理应具体体现为股权管理。 3.理顺产权关系,完善国有企业的法人治理结构 理顺产权关系,应以股权结构的合理化为前提。从国外的情况看,国有经济发展的一个重要趋势是政府独资企业日益减少,官民混合企业日益增多;在混合企业中,以国有资本为主即政府控股企业日益减少,而以民有资本为主即政府参与企业相应增多。这种官民混合企业之所以得到了迅速发展,不仅因为通过官民资本融合可以更好地发挥国有经济的职能,增强国有资本的控制力,而且还因为由官民资本融合而形成的多元出资者所有权结构有助于塑造企业独立的法人财产权,实现国有企业经营机制的转换。在我国今后国有企业股份制改造中,也应当以改善股权结构,实现股权多元化为重点,积极鼓励境内外法人及个人向国有企业投资入股,不断调整企业的投资格局及股权结构,逐步使之趋于合理化。在国有股份制企业的治理结构中,目前市场经济国家普遍推行董事会管理体制,其组成通常包括内部的和外部的所有者代表、企业经营管理者,并注意吸收有关专家和工人代表参加董事会,以提高企业战略决策的科学性,实现企业管理的民主化。借鉴国外的成功经验,我国国有企业改造之后,也应建立董事会专家化的集体决策制度,弱化政府行政行为对企业经营活动的影响。可以考虑将与企业有关的专家列为董事会成员,充分尊重并采纳他们提出的建议,借助专家学者有效地把握企业的发展战略和经营方向。同时,在国有企业的股份制改造过程中还应强化工人董事制度。普通职工通过职代会选举工人董事,通过工人董事传递工人的“声音”,从而有利于提高职工在企业中的地位,克服原来的职代会流于形式的敝端。 4.改善外部环境,促进国有企业参与公平竞争 市场经济是法制经济,国有企业的管理与改革同样需要法律的支持与规范。从国外的经验看,西方国家国有企业的设立、管理和经营一般需依议会颁发的特别法进行,将国有企业民营私有化也须议会通过专门法案。不仅如此,市场经济转轨国家以及东亚发展中国家,也都普遍重视法律在国有企业改革中的运用。我国当前相关立法滞后,资产重组和产权交易显得无序而低效,导致国有资产大量流失。从已经颁布实施的“企业法”、“企业破产法”、“转换企业经营机制条例”等法律、法规的执行情况看,也存在着未完全落到实处的问题,有法不依、执法不严的现象仍然十分突出。因此,必须加强我国国有企业的法制化管理,努力将国有企业改革纳入法制化轨道,这不仅有利于国有企业的发展和主导作用的发挥,而且将在很大程度上促进我国社会主义市场经济体制的建立和完善。 随着我国国有企业改革的不断深入,由传统体制造成的国有企业冗员多、离退休人员多、社会负担沉重的问题日益突出。采取积极措施,化解国有企业的冗员负担和社会负担,为国有企业轻装上阵、平等参与市场竞争创造条件,已成为国有企业改革和整个经济体制改革的一项重要内容。从国外的情况看,各国政府都非常重视国有企业改组的善后处理工作,从而为国有企业改革的成功和社会运行的稳定提供了必要的保证。我国在深化国有企业改革的过程中,也必须加速建立健全社会保障体系,加强对下岗职工的职业培训,大力增加就业机会,同时在较短的时间内分离国有企业内部承担的社会职能,以提高改制后国有企业的竞争力。 国有企业发展的实践证明,提高效率的决定因素是竞争性的市场结构,国有企业必须像私营企业一样面对竞争性市场环境,才能产生活力,提高经营效益。各国为改善国有企业的竞争环境,主要采取减少进入市场限制,引进新的竞争主体;对原有垄断企业实行切块分割,加大行业内部竞争;对国有企业贯彻商业化原则等措施,收到了良好的效果。我国的国有企业改革,也应该优先引入竞争机制,尤其是要促进那些垄断性的基础设施产业,诸如电信、电力、供水、铁路等行业的内部竞争。 经济管理方面论文:探讨房地产经济管理的现状 引言;我国房地产市场的快速发展,带动了国民经济的增长。但房地产市场过热,房价高居不下普通百姓购房压力增大;房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素。本文就国内房地产经济管理提出了自己的观点。 我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后,即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨,到目前为止,虽然销售量有所萎缩,但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中,房地产业快速崛起并成为我国经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展,提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国,因其特殊的国情背景,房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题,同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题,超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微,房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正,房价增长的势头仍未得到抑制,甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的,但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点,实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。 一、房地产经济管理的现状 国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度,在基本业务管理方面算是有章可循,但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解,这就使得企业经济管理相对薄弱,经济业务的随意性变大,同时缺乏有效的监督机制,导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱,致使会计信息失真秩序混乱,会计监督流于形式,单位负责人违法干预会计工作,扰乱单位会计工作。其次,法人内部监督机构作用不明显,在实际工作中,董事会、监事会的监控作用严重弱化,往往缺乏有效的监督作用。再次,法律意识薄弱,部分人员法律意识薄弱,有法不依,投机取巧,执法不严,姑息将就,拉人情给面子的现象普遍,管理松弛,造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高,人力资源政策不健全。 二、房地产经济管理存在的问题 近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰.甚至存在片面性和错误的认识.导致政策目标的短期性严重,缺乏前瞻性。同时,政策目标的模糊不清.短期的政策手段和中长期规划思路不一致,甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动,不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机,干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者,我国政府对房地产经济管理处于被动的位置,忙于具体的事务管理和救火中,缺乏长期规划,事后调控居多,造成“一放就乱。一放就涨.越管理越升温”局面的出现。 1.相关法律法规体系的不健全 从世界各国房地产市场的发展的经验来看,完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多。其次,我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理.很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的,或是以国家部委办的名义的,如国11条、新国四条等,缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立,但与此相配套的条例、实施细则不完备,造成房地产市场.特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严,陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位,使得法律应有效力大打折扣。 2.机制不完善,管理流于形式 我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年,政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策与规定只流于形式。走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强,存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位.导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前.我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作,极易导致内部交易、权钱交易.导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破,我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上,在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政.协调不足,各自决策,决策相互脱节,也导致我国房地产经济管理流于形式。 三、房地产经济管理建议 1.完善相关法律法规体系 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规.建立起具有中国特色的完整房地产法律体系,实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》,尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系,提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性.使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。 2.建立健全管理机制. 当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用.调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础,根据市场的变化进行适当、适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。 经济管理方面论文:国家经济管理权及其实现的非凡方式 经济法是国家综合运用各种调控手段实现经济政策目标的基本法律规范。在经济法律关系中,代表国家行使经济管理职能的政府始终是一方当事人。在一定程度上可以说,经济法的规范对象主要也是国家或政府的经济管理行为。尽管在对经济法的一般性探究中,可能涉及国家经济管理权的一些新问题,但是,由于国家经济管理权的运用直接影响到经济法的效率和效能,因此,有必要对国家经济管理权进行专门探究。过去的许多经济法著述,为了回避经济法和行政法的关系新问题,往往不涉足这一内容。事实上,经济法和行政法的关系以及它们之间的共性和个性既是经济法探究中不可否认的新问题,又是必须清醒熟悉的新问题。回避的结果,只能是使经济法的探究裹足不前。本文通过探究国家经济管理权的产生及其实现形式,以期进一步开拓经济法的探究领域。 一、国家宏观调控和国家经济管理权 所谓宏观调控是指国家或政府为弥补市场失灵而采取的各种办法的综合,其基本目标是经济稳定增长、重大经济结构优化、物价总水平基本稳定、充分就业、公正的收入分配、国际收支平衡等,宏观调控是现代市场经济的基本特征和必要条件。 宏观调控是一种国家行为,而国家行为必须由一定的代表机构来实施,为此,国家必须设立专门机构以法律的形式赋予其职权。因此,国家这种行为和实施的手段在法律上表现为国家的特定权力及其行使职权的各种形式。 对国家来说,宏观调控是其在市场经济条件下所承担的新的职能,是在过去的政治职能、社会职能的基础上增加的经济管理职能。国家要以宏观的调控者和管理者的身份,积极地介入经济运行。而从国家的一般理论出发,国家的一切活动不外乎对经济运行的规划、协调、引导、限制和禁止,就国家功能的角度而言,这些活动都是管理活动。因此,在一定意义上可以说,国家的宏观调控就是国家的管理;在法律探究方面,也就可以从国家经济管理权方面展开对经济法的熟悉。 经济管理是随着人类社会的产生、发展而产生和发展的,自有人类社会之始,即有了经济管理。经济管理作为社会化生产的必然要求,首先是对物的管理,即对生产、分配、消费、交换过程的经营、处理和协调。只是到了阶级社会,有了国家,管理才变成了对人的统治。我们这里所理解的经济管理,应该包括对物的管理和对人的管理两方面,它不仅仅是行政管理,也不仅仅是利用行政权进行的控制、取缔、监察等行为,而是以行政管理为主的多种形式和内容的综合体系。 国家的经济管理职能既是一种权力又是一种责任,为探究的方便,我们从权力的角度来界定国家经济管理职能,考察国家权力在经济运行中的规律及特征,这便是经济管理权。直言之,经济管理权是指国家经济管理职能部门依法行使的对经济运行的猜测、决策、组织、指挥、监督等诸权力的总称。它是国家行政权力在经济保护领域的运用和实施。 国家经济管理权的产生是现代社会市场经济发展的必然要求,是保护社会公共利益的需要。 (一)传统经济体制的不足 经济体制是指一国经济发展的基本模式。在近现代史上,世界上曾出现了两种极端的经济发展模式,即市场机制和命令经济。而这两种经济组织形式或经济体制都存在不足。 在完全的市场机制下,社会的一切活动都要通过市场来进行,市场在资源的配置上起着基础性功能,市场机制通过价格信号来反映各类资源的相对稀缺程度,调节和实现社会资源的分配。但是,市场并非万能,它在许多方面存在明显的缺陷。假如对于市场机制调节不足国家采取放任自流的态度,其结果将是直接危及一国的政治经济秩序,本世纪二三十年代大规模的经济危机正是在这样的背景下产生的,这也从实践上证实了国家担当宏观调控职能的必要性。 传统的计划体制下,虽然政府拥有包括经济管理在内的社会经济管理权,但由于忽视和排斥市场主体的功能,将动态的社会经济运行过程和经济保护的关系当作静态的事物对待,并不能很好地调控经济。 (二)国家经济管理权是一种社会管理权 传统市场体制和计划体制在经济管理方面的缺陷和不足表明了国家经济管理权存在的必要性以及独立性。单纯市场机制对社会整体利益的无功能显示了国家必须在经济运行方面发挥功能;而计划体制或命令机制对经济运行调控的不足则显现出国家单纯依靠行政命令手段保护经济的缺陷。由此,我们认为国家经济管理权是一种社会管理权,它是现代国家的一项基本职能。 国家经济管理主要是通过计划、规划、引导、激励、促进、限制、扶助和救济等手段,采取对有害于整体经济利益行为的事前预防办法以及发生危害社会公共利益事件后的迅速、紧急排碍办法和其他适当办法。因此,它需要行政权的运用,需要国家或政府的积极参和。因此,很多人都据此认为经济管理权就是行政权,甚至认为经济法就是行政法。然而,深入分析便不难发现,经济管理权和传统的行政权存在着显著区别摘要: 1.经济管理权产生于国家的社会经济管理职能,是现代市场经济条件下弥补市场失灵的必要补充。其目标是解决个体营利性和社会公益性的矛盾,兼顾效率和公平,促进社会和经济的良性协调发展,经济管理权产生的基础是社会公共利益的需要。而行政权产生于国家的警察职能,是维护社会生活秩序和公共平安的必要手段,其目标是在不干预经济个体自由意志的前提下,维护自由竞争的市场秩序,维持公共平安,传统行政权产生的基础是国家利益。 2.国家经济管理权是一种积极的主动的干预权,它具体地表现为国家采取各种手段和办法,积极主动地对经济个体的自由意志施加影响,通过禁止、促进、激励、诱导、扶助等各种方式对经济个体和经济有关的行为进行干预,以保证经济政策目标的实现。尤其是在宏观调控的思想指导下,事前的预防办法在国家经济管理权的行使过程中有更为重要的功能。而传统行政权则是一种消极的限制权,它是在市场主体的行为严重侵害社会或他人利益以至造成后果时才发挥功能,并且仅将其范围限制在恢复原有秩序的范围之内,行政主体不得干预市场主体之间的经济关系,更不得直接参和到他们的关系之中去。 3.经济管理权的行使既包括传统的权力手段,通过国家经济管理机关的行政行为直接地对相对人进行管理,以命令方式单方面为相对人设定权利义务;还包括非权力手段,行政计划、行政合同、行政指导、行政扶助等各种非权力手段在经济法中得到了广泛运用。并且从某种意义上说,非权力手段运用得更为广泛和普遍。传统的行政权的行使主要是依靠权力手段,行政机关在有限的裁量权范围内行使行政权力。 4.经济管理权行使的主体比较广泛,它尤其重视经济发展的社会性特征,尊重社会管理权的自治,并且保障公民参和,广泛地吸收公民和社会团体参加经济管理的猜测和决策。传统行政权的行使主体比较单一,仅限于行政机关及其法律授权的组织,强调行政的统一性,和相对人之间不存在协商或妥协的关系。 诚然,随着现代社会的发展,传统的行政权也显现出各种变化,其行政范围、行政手段、行政办法也适应现代社会的发展作出了相应的变动。但是,我们看到摘要:这些变动恰恰是国家职能的变化和扩展的结果,正是这些变化引起了新的权力理论的产生和新的权力的确立。因此,传统行政权的变化既是国家经济管理权产生的基础,又是国家经济管理权产生的结果。从理论上正确地熟悉国家经济管理权的性质和特征是把握经济法的性质和特征的又一角度。 二、国家经济管理权行使的非凡方式-经济行政合同和经济行政指导 如前所述,国家经济管理权作为一种积极的主动的干预权,具体地表现为国家采取各种手段和办法,积极主动地对市场主体的自由意志加以影响,通过禁止、促进、激励、诱导、扶助等各种方式对市场主体和经济有关的行为进行干预,以保证经济政策目标的实现。在宏观调控的思想指导下,事前的预防办法在国家经济管理权的行使过程中有更为重要的功能。 为适应国家经济管理目标实现的需要,国家经济管理权的行使既包括传统的权力手段,即通过国家经济管理机关的行政行为直接地对相对人进行管理,以命令方式单方面为相对人设定权利义务;还包括非权力手段,行政计划、行政合同、行政指导、行政扶助等在经济法得到了广泛运用。由于权力手段在过去的经济法探究中已有很多成果,且从本质上看,权力手段是国家行政权在经济领域的直接运用,法律必然赋予这类手段以强制执行力,因而,它们应该也必须遵循行政法的基本原则和程序。而非权力手段则不然,虽然它们也经常由国家或政府所采用,但是,国家或政府在运用这类手段时,主要是积极地鼓励和诱导,不能对市场主体采取强制办法,因而,这类手段并不具备也不可能具有强制执行力。国家宏观调控政策或鼓励诱导办法能否得到实效,必须取决于市场主体的接受和认可。仅此而言,就不难发现经济法中权力手段和非权力手段的巨大差异,对于经济法规范中的这一非凡现象,应该进行更为深入的探究。在此,仅探究非权力手段中运用最普遍的两种-经济行政合同和经济行政指导。 (一)经济行政合同 经济行政合同是经济管理机关之间、经济管理机关和相对人之间为保护和改善经济,依双方意思表示一致,确立、变更或消灭相互间权利义务的协议。它作为合同的一种形式,必须具备合同的基本属性;同时由于其前提和基础是管理和被管理关系,它又具有一般民事合同所不具有的特征。概括地说,经济行政合同具有如下特征摘要: 1.经济行政合同是一个双方法律行为。这是作为合同的必备条件,合同必须是确立、变更和消灭双方相互间权利义务的法律行为。对经济管理机关而言,这是一种非凡的管理行为。它和经济管理机关依单方面意思表示即可成立的行政命令不同,是一种双方法律行为,没有相对人的意思表示,该行为不能成立。 2.经济行政合同要求双方意思表示一致,但又答应经济管理机关保留一定的特权。前者表明了合同的基本属性,和民事合同一样,没有双方意思表示一致,合同关系不能成立。例如,在某单位和经济管理机关之间签订的经济保护承包合同中,双方显然是管理和被管理的关系,但若无相对人的承诺,合同关系便不能成立。后者表明了合同的“行政”属性,即经济行政合同在履行过程中,经济管理机关又具有某些单方意思表示的特权。由于经济和经济新问题的广泛性、复杂性,经济管理机关有权根据经济新问题和经济管理目标的变化,及时指挥合同的履行,在经济状况发生重大变化时,有权变更甚至解除合同等等。但是,即使是这种特权也不同于单方面性的经济行政行为摘要:第一,经济管理机关的这种特权是以合同为基础的,它是经济管理相对人认可的一种特权。单方面的经济行政行为基于双方当事人的地位不平等无需经过对方的同意即可发生效力。第二,经济管理机关在合同中特权的行使以社会公共利益之必需、且当事人的行为违反社会公共利益为前提,以给予适当的补偿为代价。单方面的行政行为则不具备这一特征。简言之,经济行政合同的订立必须双方意思表示一致,经济管理机关的特权也必须照顾相对人的利益。可以说,这是一种内在的意思表示一致。 3.必须以经济管理机关为一方主体。这一特征使经济行政合同符合一般行政行为的特征而不同于民事合同。民事合同是平等主体之间的协议,对合同双方而言,当事人可以自由选择另一方。而经济行政合同只能是经济管理机关之间、经济管理机关和相对人之间签订的合同,合同至少有一方必须是经济管理机关,当事人不得自由选择。民事合同的双方,在确定、变更、终止民事关系时,相互之间始终处于平等地位。而经济行政合同的双方,在确定、变更、终止合同关系前,是基于管理和被管理的关系;在合同关系成立后,也以一方享有特权为特征。经济行政合同仍体现了双方当事人地位不平等性这一行政行为的基本特征,因此,它不是民事行为,而是行政行为。它不同于民事合同,目的不在于直接的经济利益,产生债权债务关系。民事合同尤其是经济民事合同的结果可能客观上有利于整体经济利益,但它最直接的目的是法人或公民的自身利益。而经济行政合同的直接目的是为了实施经济管理,有利于公共利益,因此,它不能完全遵循自愿平等、互利和等价有偿的原则。 由于经济行政合同目的的非凡性,使得其和民事合同具有很大的差别。首先,在合同条款中经常规定了经济管理机关的特权;其次,为保证经济管理职能的实施,有些合同的签订不是自愿的,而是带有强迫性;第三,合同的标的不是价值规律的体现,而是公平原则的体现。 经济行政合同是一种灵活的行政行为,它作为双方意思表示一致和保留经济管理机关一定特权的有机统一体,在经济管理中发挥着日益重要的功能摘要: 1.经济行政合同既能发挥相对人的积极性又保留了管理者的一定特权。从经济行政合同的特征可以看出摘要:它既不像经济行政命令那样僵硬,又不像民事合同那样随便。在经济行政命令中,相对人处于消极的被动地位,只负责执行而无须负责执行的结果,但在经济行政合同中,事先确定了双方当事人的权利义务,相对人必须对执行的结果负责,因而有利于发挥他们的积极性、主动性和创造性。并且,假如发生相对人违约的情况,经济管理机关有权依合同追究其责任。 2.经济行政合同在很大程度上可以弥补单纯行政命令的不足,弥补法律规定不完善、地方规章效力不足的目前状况,并可根据不同的情况,作出严于法律、法规的约定。在我国,多种经济成分并存,不同经济利益群体的出现,使得经济管理不可能单纯依靠行政命令手段,必须以经济的、法律的手段加以补充。而在目前我国的经济管理法规尚不十分完善、地方立法更欠完备的情况下,经济管理机关可以根据经济管理的目标和职能,以经济行政合同的方式弥补其不足。 3.经济行政合同是遵循经济管理社会性、灵活性特征,灵活管理的有效手段。经济管理必须以价值规律、市场机制的功能充分发挥为前提,且对于经济的管理,是自然过程和社会过程的统一,以强硬的行政命令手段是难以奏效的。然而,国家为实现管理经济的职能,使经济的发展符合协调发展的要求也必须表现出一定的意图,这时,采用经济行政合同的方式比单纯的行政命令要好得多。经济行政合同既便于实现国家管理经济的意图又保留了制裁对方违约的可能性,而且可以发挥相对人的主动性和创造性。经济管理部门通过合同的形式,将管理建立在科学的、符合经济自身发展规律的基础之上。 经济行政合同的订立,较之于民事合同,在订立的权限、方式和相对人选择上受到一定的限制,一般不如民事合同自由。经济管理机关作为国家意志的执行机关,无权自由处分公共权力。 经济行政合同的缔结权限,即经济管理机关订立经济行政合同的依据是什么,这是一个尚存争议的新问题。在我国目前情况下,经济行政合同的缔结大多根据经济政策,而缺乏法律的明确规定。但从长远来看,必须以法律形式确定经济管理机关签订经济行政合同的权力,以保证经济行政合同的稳定性及其运用范围,克服相对人的怕变心理。 国家经济管理机关只能在其管辖的经济事务范围内签定经济行政合同,但由于现在我国经济管理机关的权限因种种原因尚不稳定,因此,凡涉及重大新问题且有权限争议时,应由政府协商,并取得明确授权。 经济行政合同的条款,是经济行政合同的核心,它直接反映着合同双方的权利和义务,同时也是当事人履行合同的基本依据。经济行政合同的主要条款应包括三大类摘要:第一类是一般行政合同所应具备的主要条款,包括标的、经济指标、价款和酬金、履行地点和方式、违约责任等五项。这是任何合同都必须具备的条款。第二类是根据法律的规定或按经济行政合同的性质所必须具备的条款。这是各种具体合同中所特有的必备条款,其内容取决于经济法的明确规定或合同的具体性质。第三类是当事人一方要求必须规定的条款,如经济管理机关因其非凡性所享有的特权并经相对人认可的非凡要求。 经济行政合同的履行在实践中存在的新问题较多。从合同订立的情况来看,有两个重要的特征不可忽视,一是经济管理机关在合同履行中享有特权,二是当事人双方的合同责任有较大的差别。一般来说,相对人一方的责任及其奖罚都是明确具体的,而经济管理机关的责任则难以明确具体,根据现有的各种合同中有关经济管理机关一方义务的含糊措词很难依法追究其责任。因此,解决经济行政合同的法律依据新问题,是保证合同履行的一个重要条件。 (二)经济行政指导 经济行政指导是指经济管理机关为谋求经济保护目标的实现,期待相对人任意的协作、自发的行动而提出的劝告、建议、指示、希望等非权力行为的总称。它是一种事实行为。这种行为在市场经济条件下的国家经济管理中的存在是必要的摘要: 1.经济领域广泛复杂且技术化、专业化程度很高,经济管理机关在无适当立法办法的情况下,必须肩负管理责任,以弥补法律的不存在或不完善。 2.经济管理机关可以不通过命令或强制办法圆满灵活地实现预期的经济保护目标,而不引起摩擦或反抗,同时也保障对方主张自己意见的机会。 3.经济发展的高度专业化、技术化以及有关法律法规规定事项的复杂化,使得经济管理机关也有必要向社会和公民提供知识和技术。 经济行政指导是一种由经济管理机关通过向对方做工作,期待对方实施管理机关意图的行为。它从法律形式上不具有对相对人的强制力或法的拘束力,相反是在相对人任意合作下实现管理目的的行为形式。因此,经济行政指导和经济行政行为有着显著区别,它是一种非权力手段。但是,由于经济行政指导是经济管理机关的行为,而经济管理机关在法律上或事实上享有的统治地位使经济行政指导可以发挥重要功能。 1.抑制功能。指在某种意义上,对相对人的行为事实上具有抑制效果。如技术监督局认为有违反经济法非凡规定的行为时,对相对人的违法行为进行纠正劝告,或劝告可能遭受危害的企业、居民采取必要办法等。 2.协助功能。指保护相对人并予以协助的功能。例如建设局对建设单位进行必要的指导。 3.调整功能。指调整相对人的利益关系。当企业相互间或企业和居民间发生的经济纠纷有可能影响经济和社会秩序的维持时,通过关系人的互让和协作来调整其利害关系。如企业和消费者发生纠纷时,工商行政管理局对该纠纷当事人双方或一方进行劝告,促使其达成协议。 4.引导功能。指为实施或实现一定的政策或计划而引导相对人的行为的功能。 从经济行政指导的功能可以看出,它对相对人不具有法的拘束力。但由于经济管理机关往往通过向服从行政指导的人提供一定的利益(如综合利用产品的价格优惠、税收优惠等)或以国家权力为背景的经济管理机关的支配地位,经济行政指导对相对人具有事实上的强制力,但不是法律上的。因此,对不服从经济行政指导者,不得强迫执行经济行政指导的内容,或对该不服从者适用罚则。 经济行政指导在各国经济法中都得到了广泛运用,但对这一新问题的探究却不够深入,有关经济行政指导的各种法律新问题,如经济行政指导和依法授权、法律对经济行政指导的拘束、经济行政指导中的裁量权、经济行政指导和经济行政救济等等,均是值得进一步探究的新问题。 经济管理方面论文:我国房地产经济管理的问题与措施探讨 现如今在中国,房地产经济管理问题不仅仅是一个经济问题,更是关乎到国计民生的社会问题。房地产涉及范围广、关联性高,是改善人民物质生活水平和增加国民经济的支柱产业,对国民经济的产生了巨大的促进作用。然而在现在房地产行业繁荣表面的背后,也存在着一些突出问题,而这些问题已成为全社会关注的焦点。比如房地产市场过热,发展速度过快;房地产企业缺乏核心竞争力和抗风险能力;房地产整体产业素质低、产业化运行效果差;房价居高不下,普通百姓压力大;房地产交易、中介市场规范性有待加强等问题都是社会关注的热点。因为我国特殊的国情背景,房地产产业发展中的种种问题不仅仅只是简单的经济问题,同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业的持续稳定健康的发展,是我们首先应该考虑的直接关系国计民生的大事。近几年,针对房地产市场中存在的各种问题,我国房地产不断加大宏观经济管理力度,制定出众多的政策,受关注程度比以往任何一个时期都高。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看,收效甚微。究其原因,即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正,房价仍然持续上涨得不到有效的抑制,甚至于出现政府越管问题越多的现象。由此可见,虽然我国房地产业的发展前景是光明的,但是如果不正视我国房地产在经济管理方面的问题,仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍。 一、我国房地产经济管理中存在的问题 1.缺乏系统完善的管理机制 我国的房地产经历了多年的发展,房地产经济管理问题已经成为在国家和政府经济管理中无法避免的重点难点。尤其在近几年,虽然政府重点强调要抓好房地产的管理,并且短时间里推行了一系列密集的政策。但是收效甚微,大部分政策法规都流于形式,没有切实实施到位,有的甚至出现弄虚作假的现象。还有些政策可操作性不强,存在争议,实施原则的制定和颁布早早出台,可制定和颁布实施细则却远远落后。目前,我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业低成本、高收益,使之成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,同时也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。 2.政策不稳定,目标不清晰 近几年来,我国多次调整房地产管理政策,目的都在于尽快实现房地产市场供需总体平衡,抑制房价的过快上涨,实现居者有其屋的想法。然而政府在房地产管理的过程中,所出炉的政策无法结合现行的房地产形势,因而对房地产业也就缺乏了相应的约束力。政策缺少的连续性和科学性、合理性,整个房地产行业随着政策的变动上下波动,这样不仅扰乱了房地产市场的正常运行,同时也给投机者带来了钻政策漏洞的可趁之机。一些人往往利用政策中的相关漏洞,投机取巧的进行投资,扰乱和破坏市场的发展秩序。加之我国房地产经济管理还存在房地产税收政策、经济适用房政策、住房产业政策等方面的目标不明确、思路模糊的问题,更制约了房地产业的健康发展。 3.相关法律法规体系不健全 在我国,房地产业正处于快速发展的初始阶段,所以房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场各环节的管理法规。现在主要靠行政权威对房地产经济进行管理,没有制定与此相配套的条例、细则,导致房地产市场,特别是在土地市场上政令不通,违规的现象屡禁不止。 4.房地产发展过程中资源没有得到合理利用 长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗,空间资源很少被重视,得不到合理的利用和开发。由于我国人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地空间等资源在一些地区形势非常严峻,所以房地产发展过程中资源使用效率低下,影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产业发展中,资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。 二、解决房地产经济问题的对策 1.完善管理机制 政府出台有效的法规政策来完善房地产市场。首先,政府应该重视税收在房地产经济中所起到的作用,理顺各种税收政策的关系,根据房地产市场的具体情况制定不同的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府利用管制和市场调控双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象。相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。 2.制定长期发展规划,指导短期实践 目前,我国房地产市场不断进行,处于不断深入的关键时期,经济结构和发展方式都面临着重大调整,转型和发展将成为未来我国经济发展的主题词和关键词。要深刻认识到,房地产行业的可持续发展在解决我国居民的居住条件和提高生活品质方面起到重大作用,并且在促进我国经济增长和经济转型阶段有着独特地位。确立长期发展目标,明确房地产经济管理的总体思路,进而满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。把宏观经济管理目标有针对性地分解为中短期目标,以便不断理顺当前房地产市场复杂多变关系,从而促进房地产市场健康有序的发展。 3.完善相关法律法规体系 完善法律法规体系一般都需经历一定的发展阶段和积累经验。当前,实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规,建立起具有中国特色的完整房地产法律体系,从而实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法与合法化。应以法律来有效制约政府的经济管理作用,避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位、多层次宏观调控体系的建立和实施。 三、结语 综上所述,房地产经济作为国民经济的支柱产业,对经济的发展起到很大的作用。由于房地产经济一部分是金融,一部分是政策,因此对房地产经济的评价不能仅仅看一个方面,还应该看国民经济的稳定状态以及金融的承受能力。目前我国的房地产经济正在进入了恶性发展阶段,在这种情况下,要想保持房地产经济的健康发展,防止房地产经济泡沫,不仅需要房地产行业自身的规整,还需要国家积极制定相关政策进行调控,以保持房地产经济的良性健康发展。在此基础上,未来的房地产经济才可以坚定不移的发展进步。 经济管理方面论文:关于房地产经济管理的若干问题研究 1、前言 自从对住房货币化进行了改革,使得房地产价格持续上涨,并且在2004年上升指数已经达到了高峰。尽管出现了全球性的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现了小幅度的下降,之后又出现了上涨。在2010年,我国政府采取措施遏制了房地产价格的快速上涨, 截止到现在,尽管房屋的销售量减少,但是,房价却没有明显下降。 虽然我国房地产行业呈现出一片繁荣景象,但是仍然存在着一些不容忽视的问题,这些问题的出现主要是由于结构性因素和政策性因素的影响。其中,结构性因素是长期发展的结构,主要由地区经济和对外贸易发展不平衡所导致的;政策性因素主要由政府调控行为失当、金融政策、住房保障政策等的影响。 2、房地产经济管理中存在的若干问题分析 2.1房地产业调控行为失当 我国的房地产市场具有一定的垄断性,其主要表现在土地使用权、经营权、经营形式等的垄断。开发商为了最大限度的获得经济利益,利用各种手段和方法压缩住房供需数量,拉大供需差距,从而使房价持续上涨。 房价的构成主要包含土地成本、开发费用、开发利润等方面。除此之外,政府在拍卖土地时,也可以从中获利,并且还可以从各种税收方面获得利益,土地和税费就占房价的40%。 随着改革开放和现代化建设的不断深入,使人们的生活水平得到了快速的提高。企业和市场规模越来越大,各个行业在市场上的竞争也越来越激烈,利用城市优势来不断的壮大自己,然而,这些都增加了住房的需求,城市土地的价值逐渐凸显出来。从深一层次方面看,城市已经成为了政府巨大的投资资源。 在国内有些地区,土地的直接税收和间接税收达到地方预算收入的40%,然而土地出让金收入占政府预算收入的60%。出现“土地财政”直接和土地出让制度有着密切的联系。现如今,土地通过买断的形式使用,使得地方政府从中获得更大的经济利益。地方政府完全没有考虑到后果,这样的掠夺式的开发将直接阻碍到房地产的行业的发展。 2.2宏观金融政策调控失当 由于企业低利润或者是负利润状况的出现,使社会上很多闲置资金存到银行的机会越来越大。同时,我国现如今的资本市场并不完善,存在很大的风险,再加上受实体经济的影响,经济市场发展的速度得到了控制。但是,实体经济所产生的经济利益远低于房地产的投资,如果将这些资本都投入到产生巨大经济利益的房地产市场,那么将是和真实的消费者争抢房源,从而变相的抬高了房价,使原来人民的商品房转变为了资本房,这也成为了很多资本商家投机的基地。近年来,由于房地产实际的供给和弄虚作假的需求之间的矛盾越来越突出,导致了房价完全脱离了真实的价值,使房地产泡沫形式开始膨胀,同时这又加剧了供需矛盾。 2.3缺少相关的国家住房保障政策 国家的住房保障政策直接关系到人们的生活,但是,在不断的尝试过程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的约束,结果导致出现了很多问题。再加上保障性住房大多数建设在偏远的郊区,尽管价格比较便宜,但是,由于缺少基础必要的基础设施建设,生活成本的不断上升,例如:交通费用,给中低收入的群体带来了巨大的经济负担。 3、加强房地产经济管理的有效措施 3.1科学规划建筑用地 当前,大多数人认为“城市经营”就是我们所说的“炒地皮”,各级地方政府只利用土地出租和转让来增加地方财政收入。有些房地产的开发商通过短期向外出租直接获得利益,例如:商品住宅;有些是长期向外出租来获利,例如:大型商场等。然而,在什么样的位置建设什么样的房子等问题我们需要结合当地的实际情况,建设和谐城市要坚持科学发展观。 3.2充分发挥政府的经济职能作用 根据目前房地产投资的速度和房市情况,从房市周期论的角度看,目前,当前我国房地产投资正处于一个繁荣时期,房地产市场还处在一个比较有利的上升阶段。但是,从目前的房市状况来看,近几年,在科学发展观的正确引导下,进一步加强对房地产进行调整,然而,所谓的调整指的并不是楼市崩溃进行的调整,而是指导房地产进入另一个比较成熟的稳定发展时期,并且出现了很多性价比优越的产品,促进市场走向成熟化。 3.3加强政府的宏观调控,有效控制地价 现如今,房地产行业已经成为我国国民经济的主导产业,对gdp增长有巨大的带动作用,经济增长所决定的居民住房能力要依靠经济发展创造的市场需求。其原因主要为房地产行业是土地和金融相结合在一起的特殊产业,其中土地是严重缺乏供给弹性的因素,然而,金融在理论上可以无限供给,而且流动性较大。如果房地产行业深入投资因素,那么就会在短时间内形成经济泡沫,一旦市场资金出现突然中断,将会直接导致泡沫经济快速崩溃,同时也必然会给相关产业和社会的发展带来影响和破坏。由此看来,加强政府的宏观调控,有效控制地价,才能确保房地产市场健康顺利的发展下去。 4、结束语 总体说来,近年来,随着我国经济和社会的快速发展,使得我国房地产行业也有了突飞猛进的发展,但是在发展的过程中,我国房地产经济管理中出现了很多问题。我们只有充分认识到房地产行业发展中存在的诸多问题,采取有效措施加强房地产经济管理,科学规划建筑用地、充分发挥政府的经济职能作用、加强政府的宏观调控,有效控制地价,才能进一步确保房地产市场健康、顺利、有序的发展下去。 经济管理方面论文:对于《管子·轻重篇》的经济管理思想 《管子·轻重篇》诸篇原19篇,今存16篇,是我国古代经济思想的瑰宝。《轻重篇%26gt;%26gt;在重视农业、稳定个体农民经济基础上,主张通过商品经济来富国、强国,提出了国家通过货币、商品的“轻重”关系来调控经济的理论。这在先秦经济思想中可以说是独树一帜的,至今仍然可资借鉴。 一、《管子·轻重篇》的轻重理论. 在中国历史上“轻重”概念经常是和管仲联系在一起的。《史记.齐太公世家》说摘要:管仲“设轻重鱼盐之利,以赡贫穷,禄贤能,齐人皆悦。”《史记·管晏列传》中说摘要:“管仲既任政齐相……贵轻重,慎权衡。”《史记·平准书》说摘要:“齐桓公用管仲之谋,通轻重之权,徼山海之业,以朝诸侯,用区区之齐,显成霸名。”《史记·货殖列传》中说摘要:“管子……设轻重九府,则桓公以霸.”这些记载都是把“轻重”和管仲联系在一起的。由于管仲通轻重之变,使齐国富强,所以齐国人缅怀其遗教,不断地根据管仲的言行和有关档案及现实的需要探索轻重理论,至战国时形成了《管子·轻重》各篇。《管子.轻重》诸篇虽非管仲所作,但它从轻重理论出发提出国家从宏观上管理和调节经济的主张却值得注重和重视。 那么《管子·轻重》诸篇阐发的轻重理论的内容到底是什么呢?“轻重”是一个矛盾的对立面,作为一种治国之术,主要用于经济方面’如同孙子兵法中“正奇”这一概念主要用于军事方面一样。在经济领域中,轻重理论就是通过权衡货币、谷物、百物的供需、贵贱’采取办法使国家富强,并平抑物价、安宁民众生活。在对外方面,就是要权衡轻重,在经济上通过对外贸易和商战制服、搞垮别 国。从以下方面可看出轻重的运用摘要:其一,轻重理论用之于万物方面,则任何商品都如《管子.揆度篇》所说是“重则至,轻则去……物臧则重,发则轻”。《管子·轻重甲篇》则说摘要:“章(障)之以物则物重,不章以物则物轻;守之以物则物重,不守以物则物轻。”这里所说的“重”主要表现在商品缺乏、供给不足,引起涨价和人们的重视。这里所说的“轻”,主要表现在物品供给充分和很多,价格下跌。物品“重”就会引起远地同类商品输入。“轻”则本地商品就会运销到他方。其二,轻重理论用在谷物方面,《管子·轻重篇》认为谷物和万物的轻重关系成反比。《管子·轻重乙篇》摘要:“粟重而万物轻,粟轻而万物重。”《管子.乘马数》载摘要:“谷独贵独贱。桓公曰摘要:‘何谓独贵独贱’?管子对曰摘要:‘谷重而万物轻,谷轻而万物重。”这就是说,谷和万物的关系是,谷重万物相对轻,谷轻万物相对重。其三,轻重理论用之于货币方面,货币和万物成反比。《管子·山至数篇》说“币重而万物轻,币轻而万物重。”《管子。山国轨篇》说摘要:“国币之九在上,一在下,币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下,万物皆在上,万物重十倍。”《管子.国蓄篇》则说摘要:“谷贱则以币予食,布帛贱则以币予衣。视物之轻重而御之以准,故贵贱可调,而君得其利。”其四,货币和谷物的关系,又是所谓“币重则谷轻,币轻则谷重”,二者成反比。为了把握轻重关系的规律,了解各种商品(万物)和谷物、货币和万物、谷物和货币彼此间轻重关系的比例关系是非常重要的。 各种商品形成的轻重之势,《管子·轻重》诸篇中都曾谈到。如《国蓄篇》摘要:聚则重,散则轻。《轻重甲篇》摘要:守则重,不守则轻;章(障)则重,不章则轻。《国蓄篇》摘要:少或不足则重,有余或多则轻。《轻重乙篇》和《地数篇》则云摘要:令疾则重,令徐则轻等等。 了解各种物品之间的轻重比例关系和各种情况下物品所出现的轻重之势,是为了采取相应的办法而达治国安民之目的。所以《管子·国蓄篇》说摘要: 五谷食米,民之司命(决定民众生死)也。黄金刀币,民之通施(通货)也。故善者执(把握)其通施以御(控制)其司命,故民力可得而尽也。 夫民有余则轻之,故人君敛之以轻。民不足则重之,故人君散之以重.敛积之以轻,散行之以重。故君必有十倍之利,而败之扩(万物之价)可得而平也。上面所引述的两段话,是国家通轻重之变所要达到的目的。第一段话是说国家把握着货币以控制能决定民众生死的谷物的价格,因此就能使民众尽到自己的力量.第二段话的意思是说,民众有余的东西就“轻”,因此人君就在东西轻时加以收藏.民众缺乏的东西就“重”,所以人君就在东西“重”时加以卖出发散。这样一敛一散,国君必然得到10倍之利,而财物的价格又可得到平抑。 《管子·轻重篇》诸篇的作者认为轻重之术是治国的根本方法。《管子·揆度篇》说摘要:“燧人以来,未有不以轻重为天下也。”《管子.轻重戍篇》载摘要:“桓公问于管子曰摘要:‘轻重安施?’管子对曰摘要:‘自理国?戏(伏羲)以来,未有不以轻重而能成其王者也。’”在这位作者看来伏羲的“迎阴阳”,神农的“树五谷”,燧人的“钻燧取火”,直到夏代的“疏三江,凿五湖”等等都是以轻重之术治国的体现。这样,古代统治者所推行的一切经济办法和治国良法,都被概括在轻重理论的范围之中了。这样,轻重理论就被说成是一种无所不包的广义的治国理论了。 二、轻重理论下的重农思想 《管子·轻重篇%26gt;%26gt;诸篇所阐发的轻重之术是建立在重农的基础上的。所以,这种轻重之术不仅和重农不矛盾,相反它还以轻重之术来稳定农民生活、促进农业发展。《管子·轻重篇》诸篇不少地方都论述了农业的重要,如《管子·轻重甲篇》说摘要:“管子曰摘要:一农不耕,民或为之饥;一女不织,民或为之寒。故事再其本,则无卖其子者。事三其本,则衣食足。事四其本,则正籍(征?)给。事五其本,则远近通,死得藏(葬)。”《管子·揆度篇》有和上述相似的一段记载说摘要:“上农挟五(口),中农挟四,下农挟三。上女衣五(口),中女 衣四,下女衣三。农有常业,女有常事。一农不耕,民为之饥者;一女不织,民为之寒者……故先王谨於其始.事再其本(民众从事的生产事业收入能倍于其资本),民(只有)无檀者卖其子。三其本,若为食。四其本,则乡里给。五其本,则远近通,然后死得葬矣。事不能再其本,而上之求焉无止……君失其民,父失其子,亡国之数也。”上述两段集中地论述了农业的重要性。所以,《管子·轻重篇》的作者是决不轻视农业的。非但如此,《管子·轻重篇》还认为封建统治者应采取种种办法保证和促进农业生产的进行和发展。这主要表现在以下方面摘要: (1)不误农时 《管子。山国轨篇》说摘要:“春十日不害耕事,夏十日不害芸事,秋十日不害敛实,冬二十日不害除田。此之谓时作。”《管子·巨乘马篇》载,在“春事二十五日之内”,国君不可兴徭役,假如国君兴徭役,则是“起一人之繇,百亩不举。起十人之繇,千亩不举。起百人之繇,万亩不举。起干人之繇,十万亩不举。春已失二十五日,而尚有起夏作(夏天的繇役),是春失其地,夏失其苗,秋起繇而无止,此之谓谷地数亡。谷失於时……此盗暴之所以起,刑罚之所以众也。随之以暴,谓之内战。”这里,痛切地陈述了国君起徭役、误农时所造成的严重后果,其目的就是告诫统治者应不误农时,在农忙时要保证劳动者能从事正常的生产劳动。 《管子·轻重甲篇》则载摘要:“孟春既至,农事且起。大夫无得缮冢墓,理宫室,立台榭,筑墙垣。北海之众无得聚庸而煮盐。”这就是说在春耕农忙到来之时,大夫家要停止修缮冢墓、宫室、台榭、筑墙垣等活动,“北海”地区也要禁止民众雇工煮盐,这样便可以保证劳动力不流失他用,并使春耕生产得以正常进行。 (2)奖励多种经营 《管子·山权数篇》载摘要:“桓公问於管子曰摘要:‘请问教数(教育的方法)。管子对曰摘要:‘民之能明於农事者,置之黄金一斤,直食八石(给黄金一斤或相当于黄金一斤的谷八石为奖金)。民之能蕃育六畜者,置之黄金一斤,直食八石。民之能树艺者,置之黄金一斤,直 食八石。民之能树瓜瓠荤菜百果使蕃衮(裕,同衍)者,置之黄金一斤,直食八石。民之能已(愈)疾病者,置之黄金一斤,直食八石。民之能知时……曰某谷不登,曰某谷丰者,置之黄金一斤,直食八石..民之通于蚕桑,使蚕不疾病者,皆置黄金一斤,直食八石。”这里在谈教育民众的方法时,国家以奖励作为教育的方法,对善农事的、蕃育六畜的、树艺的、种瓜果蔬菜的、会看病的、经验丰富能预知谷物丰歉的、善于种桑养蚕的,均以黄金一斤或相当于黄金一斤的八石谷物为奖金。从奖励的事项看,《管子。轻重篇》的作者倡导的是多种经营,对善农事种五谷、善畜牧育六畜的、树艺、种菜瓜果、善种桑养蚕都给同样的奖励就充分说明了这一点。 (3)借贷 国家蓄藏一定量的粮食和钱,农民困难时借贷给农民,以保证生产的正常进行,待农民收获再以实物还贷。有关这点,《管子。国蓄篇》载摘要: 凡轻重之大利,以重射轻, 以贱泄平。万物之满虚随财准平而不变.衡绝则重见,人君知其然,故守之以准平。使万室之都必有万钟之藏,藏?(钱贯,即穿钱的丝线)千万。使千室之都必有千种之藏,藏?百万。春以奉(供给)耕,夏以奉芸。耒耜械器钟(种,五谷之种)穰(馕,和饷同)粮食毕取赡於君。故大贾蓄家不得豪夺吾民矣。然则何?君养其本谨也.春赋以敛缯帛,夏贷以收秋实。是故民无废事,而国无失利也。这段话的意思是说摘要:凡轻重的大利是以重射轻,以贱而转化为平价。万物的“满”(余)和“虚”(不足)随着国家财政的平准政策而不断变化,打破的平衡会重新再现。人君知道这个道理,所以坚持实行平准政策。国家使有万家的城镇储存万钟之粟和钱千万,让千家的城镇储存千钟之粟和钱百万。储存粮食和钱的目的是摘要:春天供给耕田,夏天供给锄耘。耒耜等械器和种子及粮食当然是由国君供给的。因此大商贾储积家就无法大肆盘剥民众,为什么会如此呢?是因国君勤谨地扶持本业。春天借贷的钱粮收取丝织品缯帛,夏天贷出的钱粮在秋收后收取谷类.因此,民众不会无事干,国家也不会受损失。 《管子.山国轨篇》说每年“泰春”、“泰夏”、“泰秋”、“泰冬”的“物之高下”,民“相并兼之时”,国家都要贷给农民粮食。并说摘要:“无赀之家皆假之械器、胜(滕)?、屑(碎米)、?(糗,乾粮)、公衣.功已而归公衣,折券(折毁借贷时所给之券)。故力出於民而用出於上。 (4)调节物价 抬高谷物价格,促进粮食生产。《管子。轻重篇》谈到抬高谷物价格屡见不鲜。如《巨乘马篇》载“国谷之重再什倍”。《山国轨篇》摘要:“三壤已抚,而国谷再十倍”。《山权数》摘要:“国谷之重十倍异日”。《山至数》;“国谷十倍”。《地数篇》谓“武王立重泉之戍”,使“国谷二十倍”。《管子·轻重甲篇》对这个新问题讲得比较具体摘要:“粟贾(价)平(釜)四十则金贾(斤)四千。粟贾釜四十,则钟四百也,十钟四千也。二十钟者为八干也。金贾四千,则二金中八千也。然则一农之事终岁耕百亩,百亩之收不过二十钟,一农之事乃中二金之财耳。故粟重黄金轻,黄金重而粟轻,两者不衡立。故善者重粟之贾,釜四百,则是钟四千也,十钟四万,二十钟者八万……一农之事有二十金之笑。”这里讲了粟价提高10倍和农民货币收入的关系。粟价釜40,则钟400,10钟4 000,20钟为8 000。而当时金价为l金4 000,2金8 000。一户耕田百亩的农民,百亩之收为20钟,则一户农民一年收入8 000,值2金。假如粟价提高10倍,则粟价釜400,钟4 000,lo钟4万,20钟8万。而这时金价未涨,所以金1斤4 000,10金4万,20金8万。因此,一户农民每年收20钟,值钱8万,值20金。由于粟价提高了lo倍,农民种谷物可以增加收入,所以种谷物的积极性提高,导致谷物生产的增加。另一方面,由于本国的粟价提高,别国的粟也会被贩来本国,也是促进本国粟增加的一个重要原因。 (5)减免农业税 在煮盐业方面增加收入,减免农业税收。《管子·地数篇》载桓公问管子日摘要:“吾欲(内)守国财而毋税於天下……可乎?”管仲回答说摘要:可以。其办法是摘要:盐是人人都要食用的生活必需品,“十口之家,十人咕(食)盐,百口之家,百人咕盐”。齐国又是闻名的盐产地,每年冬天从十月开始煮盐至第二年春天国家可征收到3万钟盐。①而第二年春天,由于“阳春农事方作,令民毋得筑垣墙,毋得缮冢墓。大夫毋得治宫室、毋得立台榭。北海之众毋得聚庸而煮盐。然盐之贾(价)必四什倍”.这时,可把高价盐,运销至梁(魏)赵宋卫濮阳。由于无盐则肿,别国不能无盐,这实际上等于齐国煮海水为盐向天下征税了。由于卖高价盐赚到钱,因此可以“内守国财”,而减免国内的农业税了。 (6)以工代赈 在水旱灾荒年景以工代赈。《管子·乘马数》载摘要:“若岁凶旱水泱(溢),民失本,则修宫室台榭,以前无狗后无彘者为庸。故修宫室台榭,非丽其乐也,以平国笑(计)也。”此处所讲的办法就是后世以工代赈之法,让贫困无生计的贫民当庸工,挣钱糊口,度过荒年。 三、轻重理论下的安民强国思想 轻重理论的宗旨在于安民强国,因此《管子·轻重篇》提出了一系列的经济主张,这些主张值得注重的主要有下列一些摘要: (1)轻税和免税 《管子·轻重篇》认为强求征籍(征税)会破坏生产。《管子·轻重甲篇》云摘要:“籍於室屋……是毁成也……籍於万民……是隐情也。……籍於六畜……是杀生也。籍於树木……是伐生也。”②征房屋税会使已有的房屋日渐毁坏,征人头税会使人心趋于造伪做假,征牲畜税会导致牲畜被宰杀,征树木税会导致树木被砍伐。总之,强求征税会破坏生产,《管子·国蓄篇》认为强求征税会造成人民生命财 ①《管子·轻重甲篇》摘要:“十月始正.至於正月,成盐三万六千钟。” ②《管子·国蓄篇》也有类似记载。 产的重大损失,如说摘要:“今人君籍求於民,令曰摘要:十日而具,则财物之价什去一。令日摘要:八日而具,则财物之价什去二。令曰摘要:五日而具,则财物之价什去半。朝令而夕具,则财物之价什去九。”这说明强制征取财物,民众为缴纳捐税,不惜贱价变卖财物而纳税,征税限令的期限越短纳税者被迫降价出售商品所受的损失就越大。而“民予则喜,夺则怒,民情皆然”。①因此,向人民强求征籍(征税)就会引起人民的不满,产生“下怨上而令不行”的现象。所以,首先要轻税,减轻赋税也轻易做到。《管子。大匡篇》载摘要:“二岁而税一,上年什取三,中年什取二,下年什取一,岁饥不税。”这里除了饥荒年不收税外,两年征税一次,上年征3/10的税,平均每年征15%;中年征2/10的税,平均每年征10%;下年征l/10,平均每年征收5%。假如上年、中年、下年平均算,则每年征收l/10的税。《管子。幼官图篇》载,齐桓公第三次会合诸侯时规定摘要:“田租百取五,市赋百取二,关赋百取一。”这里规定的收税是很轻的,不过只是暂时的。从农业税的征收看,《管子·治国篇》说“府库之征,粟什一”,说明一般情况下征收1/10的田赋。 轻税这一点只是初步。《管子·轻重篇》认为最好的办法是不向民众征税而又能做到财利归于国家,即所谓“故万民无籍而利归於君也”。②要做到这一点就要采取其他一系列办法。 (2)国家和贸易 国家参和粮食等物品贸易,一箭三雕,既可以使国家获利,财政充裕;又能平抑物价,安宁民众生活,同时还能阻止“大贾蓄家”操纵市场,“豪夺”农民。《管子w山国轨篇》讲了国家对经济的规划和干预办法,主张以乡、县和国家进行规划,以了解田数、人口为基础。先了解“田若干,人若干”,和田地中“高田、闲田、山田”的数量。这样,一乡一县之田生产的“谷重若干”也可以大体知道,而后又可以了解“终岁度人食其余若干”、“终岁其食不足于其人若干”。这就是所谓“泰轨”,即基本规划。据此,国家设立 ①② 《管子·国蓄篇》。 “环乘之币”(公币)作基金,由国家先贷放给农民,家口多者贷放多,少者贷放少。收获后,贷款按谷价折合,以谷物缴还国家,收获少的山田,如不够农家食用,可用国家的公币“振其不赡”。其结果,农民生产的大量谷物集中于国家手中,到谷价上涨时,国家又可从抛售谷物中获得巨大利润,.以充裕国家的财政。 国家参和粮食贸易和调控是一项基本办法,所以《管子·轻重篇》一再谈到此新问题。《国蓄篇》说如“夫民有余则轻之,故人君敛之以轻,民不足则重之,故人君散之以重。敛积之以轻,散行之以重,故君必有什倍之利”。国家利用供求不平衡时的物价涨、落来收购、销售,在一买一卖之间就可以谋取大利.所谓“什倍之利”也只是说获利多之意的虚词,并非绝对的表示数量之意。 国家除了参和谷物贸易之外,在农业和家庭手工业结合的条件下,也参和纺织品的贸易。国家对某乡“女胜事者若干”,其产品除供自身穿着外“余衣若干”也列入“泰轨”。对这些有余的纺织品,国家照市价折合为货币,支给预付款。这样封建国家又把握纺织品,等这些东西价格上升时,国家又出售从中谋利。此外,国家对军队需用之牛马、器械、战车和山泽物品的加工品、小农具等等也都进行预购储存,又及时预售和卖出,国家从中获取巨大利益。 总之,封建国家通过上述谷物、纺织品和其他种种物品交易,获取了巨大利润,充实了国家的财政。另一方面国家售出这些货物时又有平抑物价的功能,安宁了民众的生活。这样做的同时,也就制止了商人的囤积居奇、谋取暴利。 (3)调控物价 利用价格波动,增加国家收入。通过价格变动反映商品的轻重关系是《管子》轻重理论的有机组成部分。《管子·轻重乙篇》载摘要: 桓公问於管子曰摘要:“衡有数乎?”管子对曰摘要:“衡无数也。衡者使物一高一下,不得常固……岁有四秋,而分有四时, 已有四者之序,发号出令,物之轻重相什而相伯,故物不得有常固。故曰衡无数。”《管子》中所说的衡,就是商品价格围绕一个中心线而上下波动的运 动。尽管《管子》不懂商品价值,不懂商品价格围绕价值而上下波动的道理,但《管子》却观察到客观存在的这一现象.因此,在《管子·轻重篇》的作者看来,把物价绝对地稳定在一点上没有必要,应在价格的上下波动中求其准平,不能使其“常固”。噬管子。轻重篇》的作者主张利用这一点来调控经济生活,为国家谋利。所以,《管子·轻重乙篇》又说摘要:“谷贵则万物必贱,谷贱则万物必贵.两者为敌,则不俱平。故人君……操事於其不平之间。故万民无籍,而国利归於君也”。 轻重理论还利用价格的相对关系间接刺激价格上涨来调控国家的经济生活。如《管子.轻重丁篇》说,国家把握了大量的布,则不必征布税,而征麻税,于是麻因征税价涨10倍,因麻价的上涨而影响布价也大大上涨。同样,如国家把握了大量的纺织品帛,则征丝税,这样丝的价格上涨又可刺激帛的价格上涨。①国家可以利用价格上涨的机会,出售布、帛,增加国家的收入。 (4)垄断货币 国家以此增加经济收入。《管子·轻重篇》的货币思想是很光辉的,发人所未发,提出了一系列的货币金融方面的新问题,其中一些是错误的。正是由于对货币功能、功能有独到的熟悉,所以主张国家垄断货币,利用货币和其他物品轻重关系的变化,来增加国家的收入. 货币是流通手段,《管子·轻重篇》已有明确熟悉.《管子·国蓄篇》摘要:“黄金刀币,民之通施(货)也。”《轻重乙篇》;“黄金刀币者,民之通货也。”《揆度篇》摘要:“刀币者,沟渎也。”《管子》把货币看做流通手段,流通中的通货,并进而认为是流通中的沟道。商品在社会上流通的沟道就是货币,离开了商品流通的沟道(货币),商品就无法流通。 另外,《管子·轻重篇》主张国家对货币实行垄断和严格控制。 ①《管子·轻重乙篇》说摘要:“君守布,则籍于麻,十倍其价,布五倍其价,此数也。君以织,籍于系(丝),籍系抚织,再十倍其价。” 《管子·国蓄篇》载“人君铸钱立市,民庶之通施也。”这就是说铸钱的权利是把握在国君手里的,“民庶”只是使用货币.噬管子‘轻重篇》讲到的货币还有黄金、珠玉,①不过这两种货币不是一般民众可以随意得到的,二者有的出产于国外特定地方,易于为封建国家控制。 这种为国家所控制的又是商品流通沟道的货币和其他物品的轻重关系是怎样一种关系呢?《管子。山至数篇》摘要:“币重而万物轻,币轻而万物重。”《管子·山国轨篇》摘要:“国币之九在上,一在下,币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下,万物皆在上,万物重十倍。”这里指出了在特定条件下,货币和万物的轻重关系可以成反比。此处的所谓“上”是指货币由封建国家收藏而退出流通的现象;所谓“下”是指货币在民间流通。假如货币由封建国家收回9/工o,在民间流通的只有1/10,则币值上升而万物价格下跌。这时封建国家大量出笼货币收购万物。当万物由国家收藏,货币大量在民间流通时,流通中的万物大为减少,由于供求关系的影响,这时万物价格上涨,货币价值下跌。这时,封建国家又大量抛售万物收回货币。轻重理论主张利用货币数量增减和物价涨落,国家适时抛出货币或万物来增加国家的经济收入. 《管子》上述理论错误在于不了解金属货币的币值是在货币进入流通之前就存在的。因此,它才能作为价值尺度,而决不是商品价格决定于流通中的货币数量的多寡。然而,从货物的供求关系可以引起物价的涨落来说,《管子》所说的上述现象仍然是有其适用性的。只要封建国家运用适当,是可以利用这种现象而达到增加经济收入的目的的。 (5)实行专卖 主张实行盐铁的局部专买和专卖,增加国家收入。《管子·轻重篇》主张对盐、铁和其他山泽产品都以适当方式去经营。盐不是由 ① 《地数》、《轻重乙》、《揆度》诸篇均有珠玉为上币,黄金为中币,刀币为下币等有关论断。. 国家全部经营,也不是由国家全部专卖,而是由国家局部专卖。据《地数篇》和《轻重甲篇》记载在冬十月至次年正月冬闲时,国家让若干劳动力煮盐,积3万多钟之后,至次年正月借口农忙不许民人“聚庸而煮盐”,在此情况下盐价大涨。封建国家在此时趁机向国内外销售盐即可取得厚利.《管子.轻重篇》的作者是这样算账的。人人都必需食盐,10口之家,10人食盐;100口之家,i00人食盐。万乘之国的大国人口约为千万,如按成人征人头税,应纳税者约一百万人,每人每月征30钱,则为3 000万。若实行盐的局部专卖,适当提高盐价,每月就能得到6 000万。不仅如此,国家还可以盐出口获重利,这就等于是煮海水为盐而向天下征税了。 对于铁矿,《管子·轻重乙篇》虽主张国有,但不主张国营,原因是国营“发徒隶而作之,则逃亡而不守。发民,则下疾怨上,边境有兵,则怀宿怨而不战。未见山铁之利而内败矣”。因此主张民营“和民量其重,计其赢,民得其七,君得其三”。这就是说国家用抽十分之三税的办法向冶铁业者征税。至于铁器的买卖则可能是由国家统一收购后而制定适当价格销售的,也就是说铁器是由国家专卖的。 《管子》大力宣传盐铁专卖的好处,《轻重甲篇》说摘要:“为人君不能谨守其山林菹泽草莱,不可以立为天下王。”在他们看来,盐铁的局部专买和专卖可以大大增加国家财政收入,使利归国家;可以减免赋税,使农民负担减轻;可以抑制富商大贾谋取暴利,减少其对民人兼并之资。 (6)对外贸易 开展对外贸易,富国强国。《管子.轻重篇》主张以轻重之术开展对外贸易,富国强国.《山至数篇》说这是“以轻重御天下之道”。《轻重丁篇》则说“可因者因之,乘者乘之,此因天下以制天下”。为此,需要采取一系列的办法摘要:其一,在商品价格上要采取合理策略,总的目的是使“天下之宝一为我用”。在一般情况下,国内价格应和别的诸侯国的价格相适应,《地数篇》说摘要:“天下高则高,天下下则下”。这样才能防止物资外???龅健笆毓?疲??闼办短煜隆薄O喾矗?员鸸???谋竟??枰?奈镒剩?蛉纭肚嶂匾移?匪?挡扇 疤煜孪挛腋撸?煜虑嵛抑兀?煜露辔夜选保?饩褪撬狄?Ц呒鄹瘢?颜庵治镒蚀⒉仄鹄矗?睦?淙搿!渡街潦??吩卣??骸氨酥詈钪?仁??刮峁?榷???蛑詈罟裙槲嵋印保?粗??霸蛭峁?裙橛谥詈睢薄!掇穸绕?匪怠拔镏卦蛑粒?嵩蛉ァ薄6员竟?枰?隹诘牟?吩虿扇 疤煜赂叨?蚁隆保?拐庑┥唐返募鄹竦陀谥詈罟??远酝馇阆??诰赫?腥∈ぃ?鹊取 尤其值得注重的是,《管子·轻重篇》还宣扬商战,施展谋略,出奇制胜,制服对方。 《管子·轻重戊篇》载,齐和鲁、梁两国常发生冲突,齐桓公请教对付两国的办法,管仲回答说摘要:“鲁、梁之民俗为绨,公服绨,令左右服之,民从而服之,公因令齐勿敢为,必仰於鲁、梁,则是鲁、梁释其农事而作绨矣。”桓公应允,随即“为服于泰山之阳(南),十日而服之”,让鲁、梁两国迅速知道。桓公又告鲁、梁两国商人,“子为我致绨千匹,赐子金三百斤,什至而金三千金……”在厚利的引诱下,鲁、梁之君“教其民为绨”,而弃置农耕。13个月后,齐国“率民去绨,闭关,毋和鲁、梁通使”,“鲁、梁之民,饿馁相及”,.两国国君急忙令民“去绨修农”,然而,“谷不可三月而得”,粮价大涨,“籴十百(千钱)”.而这时“齐粜十钱”,只供国内,不许输出,“鲁、梁之民归齐者十分之六”。不久,两国国君只好请服。 另一个事例是莱、莒之谋,莱、莒产茈(紫草,作染料)。管仲建议齐国提高“茈”价,输入“茈”,于是莱、莒“释其农耕而治茈”.第二年齐国下令禁止输入“茈”。两国失去了输出“茈”的收入,又放弃了农业,缺粮,粮价涨至370,而“齐粜十钱”,“莱、莒之民降齐者十分之七”,不久,“莱、莒之君请服”.① 此外,还有白鹿之谋.齐国以高价买楚国出产的鹿,使“楚人即释其耕农而田鹿”。而这时齐国却“闭关,不和楚通使”,楚缺粮“籴四百”,齐国令载粟於齐、楚边境,“楚人降齐者十分之四,三年 ①《管子·轻重戊篇》。 而楚服”。齐国还高价收购代国的“狐白之皮”,使其民“去其本而居山林之中”,离枝国闻之,而侵其北,代王无法,归服于齐,等等。这些都是施展谋略,通过经济手段,搞垮别国的设想。 《管子·轻重篇》所阐发的以轻重之术治国的方略,主张通过经济手段调控治理国家,这和商鞅、韩非主张通过封建专制国家法令治理国家显著不同。《管子·轻重篇》的主张在汉、唐、宋的经济生活中曾发生过重要功能,在我国搞社会主义市场经济的今天,其重要意义和可资借鉴之处也是不言而喻的。 《管子·轻重篇》诸篇原19篇,今存16篇,是我国古代经济思想的瑰宝。《轻重篇%26gt;%26gt;在重视农业、稳定个体农民经济基础上,主张通过商品经济来富国、强国,提出了国家通过货币、商品的“轻重”关系来调控经济的理论。这在先秦经济思想中可以说是独树一帜的,至今仍然可资借鉴。 一、《管子·轻重篇》的轻重理论. 在中国历史上“轻重”概念经常是和管仲联系在一起的。《史记.齐太公世家》说摘要:管仲“设轻重鱼盐之利,以赡贫穷,禄贤能,齐人皆悦。”《史记·管晏列传》中说摘要:“管仲既任政齐相……贵轻重,慎权衡。”《史记·平准书》说摘要:“齐桓公用管仲之谋,通轻重之权,徼山海之业,以朝诸侯,用区区之齐,显成霸名。”《史记·货殖列传》中说摘要:“管子……设轻重九府,则桓公以霸.”这些记载都是把“轻重”和管仲联系在一起的。由于管仲通轻重之变,使齐国富强,所以齐国人缅怀其遗教,不断地根据管仲的言行和有关档案及现实的需要探索轻重理论,至战国时形成了《管子·轻重》各篇。《管子.轻重》诸篇虽非管仲所作,但它从轻重理论出发提出国家从宏观上管理和调节经济的主张却值得注重和重视。 那么《管子·轻重》诸篇阐发的轻重理论的内容到底是什么呢?“轻重”是一个矛盾的对立面,作为一种治国之术,主要用于经济方面’如同孙子兵法中“正奇”这一概念主要用于军事方面一样。在经济领域中,轻重理论就是通过权衡货币、谷物、百物的供需、贵贱’采取办法使国家富强,并平抑物价、安宁民众生活。在对外方面,就是要权衡轻重,在经济上通过对外贸易和商战制服、搞垮别 国。从以下方面可看出轻重的运用摘要:其一,轻重理论用之于万物方面,则任何商品都如《管子.揆度篇》所说是“重则至,轻则去……物臧则重,发则轻”。《管子·轻重甲篇》则说摘要:“章(障)之以物则物重,不章以物则物轻;守之以物则物重,不守以物则物轻。”这里所说的“重”主要表现在商品缺乏、供给不足,引起涨价和人们的重视。这里所说的“轻”,主要表现在物品供给充分和很多,价格下跌。物品“重”就会引起远地同类商品输入。“轻”则本地商品就会运销到他方。其二,轻重理论用在谷物方面,《管子·轻重篇》认为谷物和万物的轻重关系成反比。《管子·轻重乙篇》摘要:“粟重而万物轻,粟轻而万物重。”《管子.乘马数》载摘要:“谷独贵独贱。桓公曰摘要:‘何谓独贵独贱’?管子对曰摘要:‘谷重而万物轻,谷轻而万物重。”这就是说,谷和万物的关系是,谷重万物相对轻,谷轻万物相对重。其三,轻重理论用之于货币方面,货币和万物成反比。《管子·山至数篇》说“币重而万物轻,币轻而万物重。”《管子。山国轨篇》说摘要:“国币之九在上,一在下,币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下,万物皆在上,万物重十倍。”《管子.国蓄篇》则说摘要:“谷贱则以币予食,布帛贱则以币予衣。视物之轻重而御之以准,故贵贱可调,而君得其利。”其四,货币和谷物的关系,又是所谓“币重则谷轻,币轻则谷重”,二者成反比。为了把握轻重关系的规律,了解各种商品(万物)和谷物、货币和万物、谷物和货币彼此间轻重关系的比例关系是非常重要的。 各种商品形成的轻重之势,《管子·轻重》诸篇中都曾谈到。如《国蓄篇》摘要:聚则重,散则轻。《轻重甲篇》摘要:守则重,不守则轻;章(障)则重,不章则轻。《国蓄篇》摘要:少或不足则重,有余或多则轻。《轻重乙篇》和《地数篇》则云摘要:令疾则重,令徐则轻等等。 了解各种物品之间的轻重比例关系和各种情况下物品所出现的轻重之势,是为了采取相应的办法而达治国安民之目的。所以《管子·国蓄篇》说摘要: 五谷食米,民之司命(决定民众生死)也。黄金刀币,民之通施(通货)也。故善者执(把握)其通施以御(控制)其司命,故民力可得而尽也。 夫民有余则轻之,故人君敛之以轻。民不足则重之,故人君散之以重.敛积之以轻,散行之以重。故君必有十倍之利,而败之扩(万物之价)可得而平也。上面所引述的两段话,是国家通轻重之变所要达到的目的。第一段话是说国家把握着货币以控制能决定民众生死的谷物的价格,因此就能使民众尽到自己的力量.第二段话的意思是说,民众有余的东西就“轻”,因此人君就在东西轻时加以收藏.民众缺乏的东西就“重”,所以人君就在东西“重”时加以卖出发散。这样一敛一散,国君必然得到10倍之利,而财物的价格又可得到平抑。 《管子·轻重篇》诸篇的作者认为轻重之术是治国的根本方法。《管子·揆度篇》说摘要:“燧人以来,未有不以轻重为天下也。”《管子.轻重戍篇》载摘要:“桓公问于管子曰摘要:‘轻重安施?’管子对曰摘要:‘自理国?戏(伏羲)以来,未有不以轻重而能成其王者也。’”在这位作者看来伏羲的“迎阴阳”,神农的“树五谷”,燧人的“钻燧取火”,直到夏代的“疏三江,凿五湖”等等都是以轻重之术治国的体现。这样,古代统治者所推行的一切经济办法和治国良法,都被概括在轻重理论的范围之中了。这样,轻重理论就被说成是一种无所不包的广义的治国理论了。 经济管理方面论文:邓小平宏观经济管理思想探析 摘要:邓小平的宏观经济管理思想为建立我国宏观调控体系打下坚实的理论基础,确立了我国宏观调控体系建设与改革的大框架。我国在宏观调控方面所实施的财政和货币政策等方面的重大举措,都是以邓小平宏观经济管思想为指导,以此建立的宏观调控体系对经济的平稳运行和现代化建设具有重大的现实意义。 关键词:邓小平;经济思想;宏观调控体系;财政政策;货币政策 邓小平的宏观经济管理思想是邓小平理论的重要组成部分。邓小平自1978年到1992年期间,对我国宏观经济管理进行深入思考,并进行宏观调控体系的总体设计。邓小平在宏观经济管理方面最重大的贡献是:提出宏观调控的基本目标是保持国民经济持续快速健康发展,宏观调控的主要任务是保持国民经济的重大比例基本平衡,促进经济结构优化,并以此为基础建立和完善宏观调控体系。邓小平在理论与实践中的大胆探索,为建立符合我国社会主义市场经济体制的宏观调控体系打下了坚实基础,确立了我国宏观调控体系建设与改革的大框架。 一、确立宏观调控的基本目标和主要任务 邓小平指出:“现在中央说话,中央行使权力,是在大的问题上,在方向问题上。”宏观调控就是大方向问题,解决好大方向问题关系宏观调控的基本目标和主要任务的实现。邓小平提出宏观调控的主要任务是保持国民经济的重大比例基本平衡,促进经济结构优化。第一,保持经济总量平衡。邓小平在总结历史经验教训时特别强调说:“现代化建设的任务是多方面的,各个方面需要综合平衡,不能单打一。”第二,经济结构比较合理,保持国民经济重大比例的协调。为保持总量平衡,必然要求结构合理,只有经济结构合理的总量平衡才是真正的平衡。经济结构合理化,最重要的是产业结构合理化,它决定生产结构、产品结构同消费结构相适应。只有产业结构不断优化,才能满足不断变化的消费需求,社会再生产才能顺利进行,从而实现邓小平提出的宏观调控的基本目标,即保持国民经济持续快速健康发展。这样的大方向问题必然要求在中央的层面上来整体推进。现代市场经济无论是资本主义条件下的市场经济,还是社会主义条件下的市场经济,都是有控制的经济。宏观调控是现代市场经济的共同要求,社会主义市场经济的发展也不能没有宏观控制。为保持宏观调控的有效性,作为调控主体的中央,必须有权威。因为宏观调控主要是中央政府的职能,只有中央有权威,才能控制住局面,引导地方、企业和居民的经济行为向宏观目标靠拢,取得宏观调控的预期效果。邓小平还指出:“可能我们经济发展规律还是波浪式前进。过几年有一个飞跃,跳一个台阶,跳了以后,发现问题及时调整一下,再前进。”“波浪式前进”实际上是市场经济发展的客观规律。因此,发展社会主义市场经济,必须正确认识和把握市场经济特殊的运行规律,强调中央的统一调控,“党中央、国务院没有权威,局势就控制不住。” 二、推进财政体制改革,发挥财政的宏观调控作用 早在1954年1月,邓小平在总结财政工作时就强调指出,“财政部门是集中体现国家政策的一个综合部门”。所以“财政部提意见,是从全局出发,考虑有钱没有钱,是否符合国民经济发展的要求”,“财政部门要看到大事,要有战略观念”,邓小平的这一宏观经济管理思想,正确概括了财政在国民经济中的地位和作用,对准确理解国家财政的职能作用,有十分深远的意义。 建立适合我国社会主义市场经济体制的宏观调控体系,正常发挥财政政策的调控作用,必须对财政体制进行改革。在邓小平经济思想的指导下,我国对财政体制改革较早。1978年至今的财政体制改革过程可划分为两个阶段:第一阶段是1978~1994年,基本特征是通过放权让利,也就是通过对企业、地方进行放权让利,支持经济改革与社会事业改革。通过这些改革,中央财政收入在全国财政收入中的比重在不断下降。第二阶段是1994年至今,这是一个非常重要的阶段。在这一阶段,中央对财政税收体制进行重要的改革,基本特征是建立规范的财税体制,逐步建立公共财政。同时财政实力在不断强大,中央财力不断增强。 从表1可看出,改革开放30年来,为保证宏观经济的平稳运行,大力发挥财政政策的作用,各种财政政策都实施过。1988—1997年实施紧缩财政政策。1998~2004年实施积极的财政政策,这一时期的主要措施有:一是增加赤字,增发长期建设国债。通过这一举措,解决了亚洲金融危机影响导致的进出口下降及内需不足问题。这一时期累计发行长期建设国债约9 100亿元。二是增加工资,加强社会保障。目的是增加居民收入,扩大社会消费。1998-2004年工资调整了四次,建立了三条社会保障线:即建立国有企业下岗职工生活困难补助、失业补贴和城镇最低生活补助。三是大力提高出口退税率,支持出口发展。到2004年,出口退税率由1998年的9%增加到15%。 三、推进金融体制改革,建立和完善金融市场 1991年,邓小平在视察上海时指出:“金融很重要,是现代经济的核心。金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。”邓小平深刻地指出了金融在我国经济发展中的核心地位和作用以及金融与经济的本质联系。一方面,金融是现代经济发展的结果。另一方面,在现代经济生活中,金融信用创造功能不仅直接影响社会货币供应量和币值本身的稳定,而且影响社会经济资源的配置及社会再生产的全过程,影响投资、利率、就业、国民生产总值、国民收入和价格水平,乃至广大人民群众的日常经济生活。可以说,经济活动如果离开金融,就无法运转。根据邓小平“金融改革的步子要迈得大一些”的指示,我国金融体制改革明显加快了步伐,出台并实施了一系列较大的改革措施。如,银行体制改革、建立全国性和区域性资金市场,等等。现在看,尽管在具体操作中存在一些失误,但从战略角度看是成功的。 1978年,邓小平指出:“银行应该抓经济,现在仅仅是当会计,没有真正起到银行的作用;要把银行作为发展经济、革新技术的杠杆,要把银行办成真正的银行”。1986年12月,邓小平指出:“要把银行真正办成银行。我们过去的银行是货币发行公司,是金库,不是真正的银行”。邓小平“要把银行真正办成银行”的思想指明我国金融改革的重点。按照邓小平“要把银行真正办成银行”的金融体制改革的总体指导思想,我国开始了艰难的银行业的改革历程。从1985年开始,经过20多年的艰苦努力,已取得巨大成就,初步建成了由中央银行调控和监管、国有独资商业银行为主体、政策性金融和商业经营相分离、多种金融机构、多种融资渠道组成的新的金融体制。新的银行体系也初具规模,包括国有独资银行、国家政策银行、地方性银行、股份制银行、城市合作银行、城市信用社及农村信用社等。我国银行业逐步由“财政出纳”的角色,转变成为国民经济的命脉部门,银行信贷资金成为推动国民经济高速发展的主要动力。 1992年春,邓小平同志在视察南方时肯定了证券、股票市场的试验,主张要坚决地试。他说:“证券、股市,这些东西究竟好不好,有没有危险,是不是资本主义独有的东西,社会主义能不能用?允许看,但要坚决地试。看对了,搞一两年对了,放开;错了,纠正,关了就是了。关,也可以快关,也可以慢关,也可以留一点尾巴。”邓小平的这次讲话,彻底决定了我国资本市场的命运。此后,我国的资本市场开始了从无到有的迅速发展,在国民经济中所起的作用日益显著,成为我国国民经济的“晴雨表”。实践已经证明,邓小平同志的这些思想完全正确。 四、在宏观调控中注重运用法律和行政的调节手段 政府在市场经济中进行宏观调控,必须以间接手段为主,但必要的法律手段和行政手段也不可缺少。法律手段和行政手段的实施,可达到促进经济发展的效果。在加强宏观调控中,邓小平非常重视法律手段的作用,并把它看作是实现社会主义现代化的“两手”中的不可缺少的“一手”。他认为,“我们国家缺少执法和守法的传统,从党的十一届三中全会以后就开始抓法制,没有法制不行”。这就要求政府在进行宏观调控时必须依法行事。职能的转变就是一个亟待解决的重要改革任务。要政府职能的转变,必须改革臃肿重叠的政府机构,建立精干、高效的政府机构。政府职能转变,实质上是政治体制改革问题。也正是在这个意义上邓小平曾多次强调指出:“现在经济体制改革每前进一步,都深深感到政治体制改革的必要性。不改革政治体制,就不能保障经济体制改革的成果,不能使经济体制改革继续前进,就会阻碍生产力的发展,阻碍四个现代化的实现”。 近年来,我国国民经济逐步走上健康稳定可持续发展的道路,综合国力不断增强,国家竞争力和国际地位有极大提高,人民生活由温饱型步入小康型社会,这些成果的取得与邓小平宏观经济管理思想及以邓小平宏观经济管理思想为指导的宏观调控是分不开的。回顾我国30年改革的历史,重温邓小平同志关于宏观经济管理的一系列思想,对指导我们深化改革、完善宏观调控仍有重要意义。同志讲:“邓小平同志为我们指明了前进的方向,奠定了发展的基础,但是今后的路具体怎么走,要靠我们自己在邓小平理论的指引下,在实践中不断探索,不断开拓,总结新的经验,形成新的认识”。党的十七大报告指出:“完善公共财政体系。……推进金融体制改革,……完善国家规划体系。发挥国家发展规划、计划、产业政策在宏观调控中的导向作用,综合运用财政、货币政策,提高宏观调控水平”。这是新的中央领导集体对邓小平宏观经济思想的继承与发展,充分体现了马克思主义与时俱进的理论品质。 经济管理方面论文:关于经济管理类专业统计学教学方法的思考 在我国现行的高等教育模式中,经济管理类专业是一个统称,其中主要包括:财务、统计、经贸等学科,而在每一学科的具体教学中统计学都是学生要学习的基础知识之一。与非经济管理类专业相比,经济管理类专业的统计学教学具有专业性强、系统性强、实用性强等特点。从学科设置的角度进行分析,经济管理类专业的统计学是一门关于统计信息获取、显示、描述,以及综合分析的专业学科。目前,国内经济管理专业在统计学教学方法方面仍然存在较多的弊端和问题,多数教师往往把统计学课程单纯地看作是专业基础理论课程热衷于基础知识的讲授和繁琐公式的推导严重忽略了统计学的工具性和应用性,削弱了学生思想方法和实践能力的培养,使教学流于空洞、枯燥、乏味,进而严重挫伤了学生的学习兴趣和积极性,教学偏离了课程培养目标,教学效果和质量也不理想。要扭转目前统计学的教学现状,教师要认真的对教学方法问题进行反思,并且不断加强教学方法的改革和创新,以摆脱和改变现阶段的统计学教学“困境”。 1.经济管理类专业统计学中教学方法的实际应用 近年来,随着国家经济的不断发展,尤其是各行业、各领域在管理工作中对于统计学的重视,需要大量具有较高素质的统计学专业人才。目前,在国内经济管理类专业统计学教学中,已经对于传统的教学方法进行了改革和完善,并且初步形成了一套较为科学、合理的教学策略,为推动统计学教学效率和质量的提高起到了重要的推动作用。我国经济管理类专业统计学教学中教学方法的应用,主要有以下几种: 1.1讨论教学方法 经济管理类专业统计学教学中应用的讨论教学方法是指在教师的指导下,学生围绕中心问题相互交流个人看法,相互启发,相互学习的一种教学方法。这种教学方法可激发学生的学习兴趣,提高学习情绪,活跃学生的思想,便于培养学生独立分析问题、解决问题的能力,有助于提高学生表达能力。例如在讲解统计的概念时,向学生提出一连串的问题:什么是统计?“统计”一词有几种涵义?为什么说统计是认识社会的有力武器?什么是标志和指标?它们有何联系和区别?什么是统计总体、什么是个体?它们之间有何联系?统计学与其他学科有什么关系?层层设置疑问,让学生展开讨论,表述自己的看法,讨论后由教师进行总结,概括各种意见及其分歧,为学生梳理出了解答问题的不同路径,以引导学生自主进行辩论和思考,帮助其得出自己的结论。 1.2对比分析教学方法 经济管理类专业统计学教学中应用的对比教学方法是将两个性质不同的概念、含义进行直接对比,找出两者之间的差别与内存关系,然后进行分析。例如在讲解时间数列的计算时,通过时点数列与时期数列的比较,得出两者之间的三点不同,即:是否具有可加性、与时间的长短有无关系、是否是连续登记取得,以此作为时点数列与时期数列的基本判断方法。 1.3总体框架结构教学方法 为了使学生更为深入的了解和掌握一些枯燥乏味、抽象难懂的名词、概念,框架结构法的应用通过框图将各知识点的内在关系联结起来形成一个完整的知识框架,然后逐层展开加以剖析,提纲挈领地板书框图中名词的特点与作用,用形象生动的比喻语言说明各概念之间的联系和异同。采用这样直观清晰、凝练简洁的框图教学,可以让学生一目了然,便于学生理解和记忆这些概念之间的逻辑关系。 1.4实践式教学方法 实践式教学方法就是让学生通过具体的实践活动,如专题研究、社会调查、提供咨询、参与企业管理等方法,全方位地激发学生的学习兴趣、培养学生的专业能力、方法能力和社会能力。在实践教学中学生用所学到的理论知识去指导实践活动,通过对实践过程的讨论和实践总结的书写,语言表达能力得到提高。例如在统计调查和统计整理的教学中,先让学生根据自己所熟悉的事件,设计一套调查方案,通过调查方案、调查方法的设计让学生理解了统计调查的内容,通过对搜集来的材料的整理让学生加深了统计分组、组中值等基本概念的理解,掌握了基本的计算方法。 2.提高经济管理类专业统计学教学方法应用效果的途径 2.1注重现代先进教学技术的应用 经济管理类专业统计学教学中,教师一定要注重先进教学技术的合理应用,并且加强对于教学效果的科学评价。科技的发展为统计学的教学和应用带来了快捷和方便,主要体现在采用多媒体教学手段和统计软件的应用,在统计教学中引入多媒体教学,可以使抽象的概念、公式、枯燥的数字变得直观生动,可以在课堂上使用统计软件处理数据资料,可以展示复杂的图表,将图表的制作过程演示给学生,加深了学生的感官认识,也节省了板书时间;采用多媒体教学手段,通过使用图表、声音、文字、色彩、动画等形式传输教学内容,不但可以创造轻松活泼的课堂气氛,还提高了学生学习的主动性、积极性。因此,教师制作多媒体课件时要注意把握尺度,根据教学内容结合学生的实际情况,充分利用每一节课的时间,合理编排讲课内容,做到严肃活泼、有主有次,形成交流互动,才能取得好的教学效果。 2.2进一步改进教学方法,采用先进的教学手段 在传统的经济管理类专业统计学“教”与“学”中,学生掌握的知识只局限于应付考试,并没有真正理解消化,加之所学的课程之间缺乏衔接,往往在实际问题面前茫然不知所措。因此,统计教学的改革应立足于培养创新能力和实践能力。高校经济、管理类专业的统计学教学应考虑其专业特点,把握社会经济动态及实际应用组织教学内容,改进教学方法,合理采用先进的教学手段,与时俱进,紧跟时代脉搏,培养具备一定统计理论知识、技能,能在社会发展变化中活学活用、不断创新的高素质人才。 2.3全面激发学生的学习兴趣,认识统计学的实际应用背景 对于经济管理类专业的学生而言,开设统计学课程的目的,是为了让学生掌握一种正确地认识社会经济现象的数量规律的理论、方法,解决的是经济、管理方面的问题。因此,要求教师明确培养目标,结合学生的专业及应用背景组织教学,要时刻关注社会经济生活中的实际问题、热点问题,善于使用统计方法分析这些问题。对于概念公式的掌握,强调理解和应用,有的放矢,学以致用,从而激发学生的学习兴趣,提高学生专业的适应性和应用性。 结束语 综上所述,在经济管理类专业统计学教学中,广大教学一定要注重教学方法的不断革新和完善,进而才能有效促进教学效率和质量的全面提升,并且提高学生对于统计学理论、知识的实际运用能力。 经济管理方面论文:透视发达国家对国有经济管理的经验借鉴 国有经济作为和国家所有权相联系的经济范畴,并非为社会主义制度所独有,而是当今世界各国普遍存在的一种经济现象。探究市场经济条件下,西方发达国家国有经济产生的客观基础及其发展演变的历史,总结各国政府管理和调控国有企业的成功经验,对于我国目前正在深入进行的国有经济战略性调整和国有企业组织形式和经营机制的改革,无疑可以提供一些有益的启示和借鉴,因而具有重要的现实意义。 一、发达国家国有经济的地位和发展目前状况 众所周知,西方发达国家实行的是以私有制为基础的市场经济体制。“二战”以后,出于医治战争创伤、振兴经济、维持稳定的需要,许多发达国家非凡是英国、法国、意大利等西欧国家积极推进“国有化”运动,通过直接投资兴办、购买或没收以及国家持股参和等形式建立国有企业,从而形成了各个国家规模大小不等、管理方式各异的国有经济体系。据世界银行统计,到80年代初,国有企业占全球国内生产总值的比重平均已达10%,占全球总资本的份额则为35%(注摘要:引自世界银行摘要:《1986年世界发展报告》。)。 国有经济在西方各国中的规模和比重虽然并不占优势,但发挥着其它经济形式不可替代的功能。(1)提供基础设施和服务。能源、钢铁等基础工业和交通、通讯等基础设施,是国民经济正常运行和稳定发展的必要前提。这些产业和部门所具有的投资规模大、资金回收期长以及较大的投资风险等特征,因而要求国家承担起基础产业和基础设施建设的主要责任。在这些领域中,国有经济通常具有相当高的集中度。以铁路、电力和邮政三个部门国有企业所占的比重为例,美国分别为25%、25%、75%;德国和意大利为100%、75%、100%;英国和法国则全部为100%(注摘要:引自《中外管理》1997.10,第41页。)。(2)维持对战略部门的控制,增强国际竞争能力。战略产业是一国经济发展的重要支柱或代表未来发展方向的先导部门,为了更好地体现政府的战略意图,对于一些“自然垄断”性战略部门,许多国家都建立了国有企业垄断体制,以限制外国资本的进入;而在一些竞争特性较强的战略部门,当其受到外资控制和垄断的威胁时,国家又会通过对该领域中某些处于不利竞争地位的私营企业进行国有化改造,以增强其和外国企业竞争的能力。如面对美、日两国电子产品的大举进攻,法国政府曾于80年代初对电子产业实行了大规模的国有化,并在5年内筹集了200亿美元用于开发新的电子技术,从而有效地提高了本国电子产业的国际竞争力。(3)缓解社会矛盾,稳定经济运行。缓解社会矛盾是西方发达国家宏观调控的重要目标之一。国有企业必须执行并体现国家的政策导向,它不仅不能像私人企业那样随意解雇工人,而且还要不断增加工人的工资,吸收工人参股和管理企业,这就在一定程度上缓解了劳资关系,稳定了社会局势。此外,西方发达国家还通过国有化的方式,购买由于经济危机或产业结构升级而陷入生存困难的私营企业,并对其进行整顿和改造;或者通过国有金融机构对其进行“输血”,帮助其摆脱困境恢复正常运营。(4)调节国民经济,承担非凡社会职能。如国有金融企业、主导性工业企业、环保工业和国防工业企业等。这部分企业经常担负着宏观调节、推行国家经济和社会政策、保证国家平安以及实现发展目标的职能。 值得注重的是,20世纪80年代初,西方发达国家掀起了一股“非国有化”的潮流。非国有化的主要方式是出售国有企业,它包括国有企业资产的全部出售和部分出售,其结果是“国有企业私有化”;另一种方式是出让国有企业的经营权,即“国有企业民营化”。据统计,从1979年10月到80年代末,英国共有27家国有企业全部或部分实行了非国有化,其中重要的企业有18家,美国政府得到近200亿英镑的变卖收入。法国在1986~1988年第一次大规模私有化运动中,对12个国有集团共29家国有企业进行了非国有化改造,总资产达1200亿法郎(注摘要:引自徐茂魁等摘要:《国有经济论》,经济科学出版社(1998),第123~125页。)。有关资料显示,发达国家和发展中国家国有经济占gdp的比重已分别由80年代初的8%和13%下降到90年代中期的5%和10%左右,前计划经济国家国有经济的比重更是急剧下降(注摘要:引自王金存摘要:“从国有企业发展的世界趋向看我国国有企业深化改革的途径”,《世界经济》(2000.2)。)。 发达国家政府推行“非国有化”的最直接原因,是由于体制和政策等多方面因素的影响,国有企业运营效率普遍低下,亏损严重。如日本国有铁路自1964年第一次出现亏损后,70年代平均每年亏损8000亿日元,1984年更达23.59万亿日元(注摘要:引自冯启德摘要:“国外国企改革策略探究及其对我国的启示”,《管理现代化》(1998.4),第60页。)。国有企业经营状况的恶化,造成国家补贴支出过大,财政不堪重负,从而促使这些国家对国有经济的规模和结构进行必要的调整。除此而外,发达国家“非国有化”还和客观基础和环境的变化有关。(1)资本社会化程度的提高。随着经济的成长和总体收入水平的提高,民间资本的实力和投融资能力也在不断增强。非凡是资本市场的发育和股份公司的发展,大大加速了资本社会化的过程。现在,西方国家的一些大股份公司中,由银行、保险公司和各种基金会投资形成的法人资本持股率已达60~70%,这种社会化的资本集中在很大程度上降低了经济发展对国家技资的依靠性。(2)产业结构的升级和科学技术的进步。随着科学技术的创新及其在经济领域的运用,一些传统的工业部门失去了国民经济支柱产业的地位,将这些领域的国有企业私有化,不仅能减轻国家的负担,吸引私人资本加速传统产业的技术改造,而且还能使国家筹集更多的资金,投入科研、教育和高新技术产业。国有资本投入重点的转移,既是产业结构调整的结果,也推动着产业结构的进一步升级。(3)国家经济职能和调节方式的转变。随着经济的发展和市场体制的成熟,不少西方国家放松了对市场的管制,一些原来由政府垄断的行业,如基础设施、公共服务等,也答应私人资本经营,依靠政府直接投资办企业来提供经济发展的基础条件已降至相对次要地位,国家更多采用的是通过财政、货币政策等间接手段引导民间资本的投向和调节经济的运行。 国有经济的比重虽然呈现全球下降趋向,但在西方发达国家,作为一种生产组织形式,国有企业也不会完全消失。这不仅是由于在某些特定领域国家资本天然具有私人资本无法替代的功能,而且还因为国有经济历来是各国政府实现其经济政策和发展战略的不可缺少的重要依托。近些年出现的“非国有化”浪潮,并非意味着对国有经济的根本否定,而是对国有经济的规模、结构和管理方式主动做出的适应性调整。 二、发达国家国有企业的组织形式和政府调控机制 发达国家政府对国有企业的管理和调控主要是在现代公司制度框架下进行的。以产权结构为标准,可以大致分为两种类型摘要:一类是国家独资的、通过委托——关系进行管理的独立的法人企业,另一类是国家控股的以有限责任公司或股份有限公司形式存在的股份制企业。此外,国家控股公司作为一种非凡的公司组织形式,在西方国家国有资产管理体系中居于重要地位。它通过母子公司间产权纽带的联结,实现层层控股。采用这种现代公司制度,可以较轻易地处理国有经济和非国有经济的关系,使这两种经济在企业一级组织层次上相互融合,形成多元投资主体并存的国有企业经营格局,增强国有企业的活力。 目前发达国家的国有企业在管理体制普遍实行董事会领导下的经理负责制。具体分为单一委员会制和双重委员会制两类。其根本区别,在于企业内部战略经营决策权和日常经营决策权的权力分配不同。单一委员会制把二者都集中于董事会;双重委员会制则把战略经营决策权交给监事会,把日常经营决策权交给董事会。比较而言,双重委员会制似乎能更好地起到弱化股东即政府干预企业日常经营活动的功能。 近年来,发达国家国有企业领导体制的变动表现出三个趋向摘要:一是更加重视发挥专家的功能。例如,德国规定,国有企业从董事会成员到下属公司的经理人员都不能来自政府机关,而必须是工商界人士,一般要在经营绩效较好的企业中有较长时期的工作经验。二是更加重视将企业的经营职能和决策职能分开,以减少政府对企业的直接干预。三是注重吸收工人代表参加企业董事会和监事会。例如,法国国有企业董事会所实行的“三方代表制”,即国家代表、职工代表和和企业有关的专家及知名人士代表各占1/3,体现了民主管理的原则。 在市场经济条件下,如何调节和引导国有企业,既保持自主经营的独立性,又使其行为符合国家经济社会发展总体要求,是各个国家政府国有企业管理都必须解决的重大课题。 1.法国的分类管理和计划合同方式 法国政府根据企业是否具有竞争性、行业是否存在规模效益、是否需要大量基础设施投资等三个标准,将国有企业划分为垄断性国有企业和竞争性国有企业两种类型。垄断性国有企业主要集中于能源、交通、邮电通讯等基础产业和基础设施部门。对于这类企业,法国政府的管理比较严格,控制的程度也比较高,企业的自主权相对较少。而对于竞争性国有企业,政府很少干预,它们同私人企业以相同的身份进行平等竞争,拥有完全的经营自主权。政府对这类企业的管理,仅限于任命企业主要领导人以及对资产的流入或流出进行监督。 法国政府还采取了计划合同的方式对企业进行调控。计划合同的主要内容是确定企业的中长期发展规划。此外,合同也同时规定了国家在财政投资、补贴和外部环境等方面对企业承担的义务。计划合同签订之后,政府根据计划合同对企业进行监督和控制,企业则可以在计划合同的约束下选择最优的经营管理方式。计划合同的期限通常为3~5年。通过计划合同的签订,有利于实现企业发展和国家计划、企业目标和国家目标之间的结合和协调。 2.意大利的国家参和制方式 国家参和制是意大利政府管理国有企业的一大特色。它在国有经济系统中形成了一个从政府到母公司、子公司、孙公司多层次的产权组织结构体系。国有企业的股份由国家组建的控股公司逐级控制,政府对参和制国有企业的管理是通过各个控股公司进行的。国家控股公司内部又分为三个层次摘要: 第一层是跨行业、跨部门的巨型综合性国有控股公司。这类控股公司属于大型财团性质,是从事资本经营活动的投资公司。公司的任务是摘要:负责经营管理国家拥有的股份;指导、协调各子公司的投资、经营和生产活动;向子公司提供必要的财政支持和信息、技术、人才服务;选拔子公司的高级领导等。 第二层是若干次级专业控股公司。这类公司按行业或部门组成,专业性较强,可发行股票,是金融性和生产经营性结合型的公司。它所控制的三级公司,少则几个,多则几十个不等。 第三层是基层参和制企业,它们直接从事生产经营活动,可以发行股票。 国家控股公司是自主经营管理的机构,接受内阁委员会和国家参和部的管理和指导。实行国家参和制的优点,一是所有权和经营权分离;二是便于国家对企业进行间接调控;三是组织形式严密,有利于真正实现政企分开。 3.瑞典的分权管理方式 瑞典的分权管理主要内容包括对国有企业实行规范化、法制化管理和运用经济手段对国有企业进行间接调控。瑞典政府明文规定,不得随意直接干预企业正常的生产经营活动。政府专门成立了“规范化领导小组”,清理和简化各种法规和条例,并出台了一些新的法规和条例来规范企业的行为,使政府对企业的管理法制化和规范化,为国有企业自主经营铺平了道路。 瑞典政府主要采取三种手段对国有企业进行间接管理摘要:(1)税收调节。政府运用税收手段调节企业的生产方向,以提高和降低税率以及免征所得税等办法,减少消费刺激和鼓励利润用于投资,从而促进社会生产的顺利发展。(2)投资基金调节。设立专门基金资助经济效益好、产品有市场而又缺乏扩大再生产能力的企业。(3)工资调节。政府规定工资增长幅度不能超过受外国竞争威胁的产业生产效率增长和国际市场价格上涨之和,即所谓的“斯堪的那维亚模式”。对工资上涨幅度的控制是通过谈判形式进行的。 4.美国的出租经营方式 美国政府在国有企业的管理上,主要采取把国有企业的大部分出租给私人垄断组织的方式。政府和承租者协商确定条件,以具有法律效力的契约形式强化国有资产的权利和责任,政府通过向出租企业订货的方式为其提供资金,承租者既要有投资又要有销售产品的保证。经营者必须按协议交纳租金,通常由折旧费和一部分利润构成。非凡情况下,国家只向承租人收取一部分利润,而不收折旧费,以补偿国有企业部分不动产和设备的损耗。 还有一部分国有企业是由一些非凡机构直接管理的。如国家宇航委员会管辖的武器研制和生产空间技术的企业、联邦自然开拓局、农业电气化管理处、田纳西盆地管理处管辖的国家动力建设项目等。美国对直接管理的国有企业,也给予很大的自主权。如在生产销售上,企业可以自行制定计划和商业政策;在人员管理上,企业有权建立各项规章制度;在机构设立上,企业有权依据法律设立董事会和其它管理机构。 三、借鉴和启示 1.调整国有经济的比重,优化国有资本布局 从世界各国国有经济发展演变的历程可以看出,作为一种社会化的经营组织形式,国有企业的非凡职能所提供的潜在效益是国民经济发展的必要基础,它的非凡功能也是其它经济形式无法替代的。一般说来,除了政治体制、意识形态、民族文化、历史传统等因素的影响外,国有经济在国民经济中的比重会随经济发展成熟程度的变化而变化,同样也会随民间资本积累和投入水平的提高而缩小,但这些变化都不会从根本上改变国有经济在国民经济体系中的性质和地位。改革开放以来,我国国民经济的所有制结构也发生了很大的变化,伴随着其它经济成份的迅速发展,二十年中国有经济的比重下降了30个百分点。实践表明,经济结构的这种增量调整方式具有明显的优势,国有经济比重的下降,其它经济成份投资的大幅度增加,保持了经济较高的增长率。但这种增量调整也具有较大的局限性,一方面,不需要国有经济大量存在和进入的领域,国有经济比重过高;另一方面,一些对整个国民经济发展具有重要意义的部门,国有经济的进入又严重不足。其结果不仅影响了国有经济主导功能的发挥,而且也降低了国有资本的配置效率。因此,应该借鉴市场经济国家国有企业的行业分布,根据我国经济所处的发展阶段和社会主义市场经济体制要求国有企业担负的经济职能,对我国国有经济的部门结构进行战略性的调整。 2.加强检查监督,对国有企业实行分类管理 从市场经济各国的情况看,虽然在现代企业制度的框架下,很多发达国家通过国有企业管理体制的改革都基本上实现了“政企分开”和“两权分离”,从而增强了国有企业的活力,但这并不意味着“出资者所有权”和“法人财产权”之间不存在任何制约关系。为防止“内部人控制”,各个国家的政府作为国有企业的出资者,都力图通过各种办法加强国有企业经营者行使法人财产权的行为或效果的监督。这种管理和监督,主要是通过议会系统、政府系统及社会监督系统进行的。其中,注重发挥审计机关监督功能的经验值得借鉴。国家审计机关是独立于政府行政机构之外的专司财政监督和财务监督职能的半立法、半行政机关。正是这种独立性,在很大程度上为审计监督的客观性、公正性和权威性提供了有力的保障。此外,在大企业内部设立审核所、政府派经济检查员对国有企业进行年终检查和专门检查,以及要求国有企业向社会公众公布经营状况等做法,也为实践所证实是行之有效的。 对国有企业的运营绩效进行考核和评价,需要以一定的目标为准则。从整体上讲,国有企业不仅具有一般企业的盈利性目标,而且还应具有多重的社会目标,两种目标间的矛盾在很多情况下往往难以兼顾。正因为如此,几乎所有的发达国家政府都将国有企业按竞争性部门和非竞争性部门分开,实行不同的管理模式。对于非竞争性部门的国有企业,国家一般采取控制程度极强的独资经营方式,其目标函数是多重的,而盈利往往是次要的目的。这一部分国有企业和生命力和生存空间并不在于它自身的高经济效益,而在于它对整个国民经济发展的物质、技术、环境基础,对长期、稳定、持续发展所作出的贡献。至于竞争性部门的国有企业,其经营的目的主要是为了赢利,因而这一类企业必须把竞争能力、经营效率放在第一位,而不承担其它社会目标。国家在这些企业中的角色类似于一个普通的股东,主要采取控股方式进行间接控制。借鉴国外的经验,我国也应按照国有企业在国民经济中的不同性质和地位,对其实行分类管理和监督。对于非竞争性领域的公益、公共和服务性国有企业,政府可较多采取直接管理的办法;而对于竞争性的国有企业,总的原则应以市场为基础,主要实行间接控制,对这类企业的所有权管理应具体体现为股权管理。 3.理顺产权关系,完善国有企业的法人治理结构 理顺产权关系,应以股权结构的合理化为前提。从国外的情况看,国有经济发展的一个重要趋向是政府独资企业日益减少,官民混合企业日益增多;在混合企业中,以国有资本为主即政府控股企业日益减少,而以民有资本为主即政府参和企业相应增多。这种官民混合企业之所以得到了迅速发展,不仅因为通过官民资本融合可以更好地发挥国有经济的职能,增强国有资本的控制力,而且还因为由官民资本融合而形成的多元出资者所有权结构有助于塑造企业独立的法人财产权,实现国有企业经营机制的转换。在我国今后国有企业股份制改造中,也应当以改善股权结构,实现股权多元化为重点,积极鼓励境内外法人及个人向国有企业投资入股,不断调整企业的投资格局及股权结构,逐步使之趋于合理化。在国有股份制企业的治理结构中,目前市场经济国家普遍推行董事会管理体制,其组成通常包括内部的和外部的所有者代表、企业经营管理者,并注重吸收有关专家和工人代表参加董事会,以提高企业战略决策的科学性,实现企业管理的民主化。借鉴国外的成功经验,我国国有企业改造之后,也应建立董事会专家化的集体决策制度,弱化政府行政行为对企业经营活动的影响。可以考虑将和企业有关的专家列为董事会成员,充分尊重并采纳他们提出的建议,借助专家学者有效地把握企业的发展战略和经营方向。同时,在国有企业的股份制改造过程中还应强化工人董事制度。普通职工通过职代会选举工人董事,通过工人董事传递工人的“声音”,从而有利于提高职工在企业中的地位,克服原来的职代会流于形式的敝端。 4.改善外部环境,促进国有企业参和公平竞争 市场经济是法制经济,国有企业的管理和改革同样需要法律的支持和规范。从国外的经验看,西方国家国有企业的设立、管理和经营一般需依议会颁发的非凡法进行,将国有企业民营私有化也须议会通过专门法案。不仅如此,市场经济转轨国家以及东亚发展中国家,也都普遍重视法律在国有企业改革中的运用。我国当前相关立法滞后,资产重组和产权交易显得无序而低效,导致国有资产大量流失。从已经颁布实施的“企业法”、“企业破产法”、“转换企业经营机制条例”等法律、法规的执行情况看,也存在着未完全落到实处的新问题,有法不依、执法不严的现象仍然十分突出。因此,必须加强我国国有企业的法制化管理,努力将国有企业改革纳入法制化轨道,这不仅有利于国有企业的发展和主导功能的发挥,而且将在很大程度上促进我国社会主义市场经济体制的建立和完善。 随着我国国有企业改革的不断深入,由传统体制造成的国有企业冗员多、离退休人员多、社会负担沉重的新问题日益突出。采取积极办法,化解国有企业的冗员负担和社会负担,为国有企业轻装上阵、平等参和市场竞争创造条件,已成为国有企业改革和整个经济体制改革的一项重要内容。从国外的情况看,各国政府都非常重视国有企业改组的善后处理工作,从而为国有企业改革的成功和社会运行的稳定提供了必要的保证。我国在深化国有企业改革的过程中,也必须加速建立健全社会保障体系,加强对下岗职工的职业培训,大力增加就业机会,同时在较短的时间内分离国有企业内部承担的社会职能,以提高改制后国有企业的竞争力。 国有企业发展的实践证实,提高效率的决定因素是竞争性的市场结构,国有企业必须像私营企业一样面对竞争性市场环境,才能产生活力,提高经营效益。各国为改善国有企业的竞争环境,主要采取减少进入市场限制,引进新的竞争主体;对原有垄断企业实行切块分割,加大行业内部竞争;对国有企业贯彻商业化原则等办法,收到了良好的效果。我国的国有企业改革,也应该优先引入竞争机制,尤其是要促进那些垄断性的基础设施产业,诸如电信、电力、供水、铁路等行业的内部竞争。 发达国家对国有经济管理的经验借鉴 国有经济作为和国家所有权相联系的经济范畴,并非为社会主义制度所独有,而是当今世界各国普遍存在的一种经济现象。探究市场经济条件下,西方发达国家国有经济产生的客观基础及其发展演变的历史,总结各国政府管理和调控国有企业的成功经验,对于我国目前正在深入进行的国有经济战略性调整和国有企业组织形式和经营机制的改革,无疑可以提供一些有益的启示和借鉴,因而具有重要的现实意义。 一、发达国家国有经济的地位和发展目前状况 众所周知,西方发达国家实行的是以私有制为基础的市场经济体制。“二战”以后,出于医治战争创伤、振兴经济、维持稳定的需要,许多发达国家非凡是英国、法国、意大利等西欧国家积极推进“国有化”运动,通过直接投资兴办、购买或没收以及国家持股参和等形式建立国有企业,从而形成了各个国家规模大小不等、管理方式各异的国有经济体系。据世界银行统计,到80年代初,国有企业占全球国内生产总值的比重平均已达10%,占全球总资本的份额则为35%(注摘要:引自世界银行摘要:《1986年世界发展报告》。)。 国有经济在西方各国中的规模和比重虽然并不占优势,但发挥着其它经济形式不可替代的功能。(1)提供基础设施和服务。能源、钢铁等基础工业和交通、通讯等基础设施,是国民经济正常运行和稳定发展的必要前提。这些产业和部门所具有的投资规模大、资金回收期长以及较大的投资风险等特征,因而要求国家承担起基础产业和基础设施建设的主要责任。在这些领域中,国有经济通常具有相当高的集中度。以铁路、电力和邮政三个部门国有企业所占的比重为例,美国分别为25%、25%、75%;德国和意大利为100%、75%、100%;英国和法国则全部为100%(注摘要:引自《中外管理》1997.10,第41页。)。(2)维持对战略部门的控制,增强国际竞争能力。战略产业是一国经济发展的重要支柱或代表未来发展方向的先导部门,为了更好地体现政府的战略意图,对于一些“自然垄断”性战略部门,许多国家都建立了国有企业垄断体制,以限制外国资本的进入;而在一些竞争特性较强的战略部门,当其受到外资控制和垄断的威胁时,国家又会通过对该领域中某些处于不利竞争地位的私营企业进行国有化改造,以增强其和外国企业竞争的能力。如面对美、日两国电子产品的大举进攻,法国政府曾于80年代初对电子产业实行了大规模的国有化,并在5年内筹集了200亿美元用于开发新的电子技术,从而有效地提高了本国电子产业的国际竞争力。(3)缓解社会矛盾,稳定经济运行。缓解社会矛盾是西方发达国家宏观调控的重要目标之一。国有企业必须执行并体现国家的政策导向,它不仅不能像私人企业那样随意解雇工人,而且还要不断增加工人的工资,吸收工人参股和管理企业,这就在一定程度上缓解了劳资关系,稳定了社会局势。此外,西方发达国家还通过国有化的方式,购买由于经济危机或产业结构升级而陷入生存困难的私营企业,并对其进行整顿和改造;或者通过国有金融机构对其进行“输血”,帮助其摆脱困境恢复正常运营。(4)调节国民经济,承担非凡社会职能。如国有金融企业、主导性工业企业、环保工业和国防工业企业等。这部分企业经常担负着宏观调节、推行国家经济和社会政策、保证国家平安以及实现发展目标的职能。 值得注重的是,20世纪80年代初,西方发达国家掀起了一股“非国有化”的潮流。非国有化的主要方式是出售国有企业,它包括国有企业资产的全部出售和部分出售,其结果是“国有企业私有化”;另一种方式是出让国有企业的经营权,即“国有企业民营化”。据统计,从1979年10月到80年代末,英国共有27家国有企业全部或部分实行了非国有化,其中重要的企业有18家,美国政府得到近200亿英镑的变卖收入。法国在1986~1988年第一次大规模私有化运动中,对12个国有集团共29家国有企业进行了非国有化改造,总资产达1200亿法郎(注摘要:引自徐茂魁等摘要:《国有经济论》,经济科学出版社(1998),第123~125页。)。有关资料显示,发达国家和发展中国家国有经济占gdp的比重已分别由80年代初的8%和13%下降到90年代中期的5%和10%左右,前计划经济国家国有经济的比重更是急剧下降(注摘要:引自王金存摘要:“从国有企业发展的世界趋向看我国国有企业深化改革的途径”,《世界经济》(2000.2)。)。 发达国家政府推行“非国有化”的最直接原因,是由于体制和政策等多方面因素的影响,国有企业运营效率普遍低下,亏损严重。如日本国有铁路自1964年第一次出现亏损后,70年代平均每年亏损8000亿日元,1984年更达23.59万亿日元(注摘要:引自冯启德摘要:“国外国企改革策略探究及其对我国的启示”,《管理现代化》(1998.4),第60页。)。国有企业经营状况的恶化,造成国家补贴支出过大,财政不堪重负,从而促使这些国家对国有经济的规模和结构进行必要的调整。除此而外,发达国家“非国有化”还和客观基础和环境的变化有关。(1)资本社会化程度的提高。随着经济的成长和总体收入水平的提高,民间资本的实力和投融资能力也在不断增强。非凡是资本市场的发育和股份公司的发展,大大加速了资本社会化的过程。现在,西方国家的一些大股份公司中,由银行、保险公司和各种基金会投资形成的法人资本持股率已达60~70%,这种社会化的资本集中在很大程度上降低了经济发展对国家技资的依靠性。(2)产业结构的升级和科学技术的进步。随着科学技术的创新及其在经济领域的运用,一些传统的工业部门失去了国民经济支柱产业的地位,将这些领域的国有企业私有化,不仅能减轻国家的负担,吸引私人资本加速传统产业的技术改造,而且还能使国家筹集更多的资金,投入科研、教育和高新技术产业。国有资本投入重点的转移,既是产业结构调整的结果,也推动着产业结构的进一步升级。(3)国家经济职能和调节方式的转变。随着经济的发展和市场体制的成熟,不少西方国家放松了对市场的管制,一些原来由政府垄断的行业,如基础设施、公共服务等,也答应私人资本经营,依靠政府直接投资办企业来提供经济发展的基础条件已降至相对次要地位,国家更多采用的是通过财政、货币政策等间接手段引导民间资本的投向和调节经济的运行。 国有经济的比重虽然呈现全球下降趋向,但在西方发达国家,作为一种生产组织形式,国有企业也不会完全消失。这不仅是由于在某些特定领域国家资本天然具有私人资本无法替代的功能,而且还因为国有经济历来是各国政府实现其经济政策和发展战略的不可缺少的重要依托。近些年出现的“非国有化”浪潮,并非意味着对国有经济的根本否定,而是对国有经济的规模、结构和管理方式主动做出的适应性调整。 二、发达国家国有企业的组织形式和政府调控机制 发达国家政府对国有企业的管理和调控主要是在现代公司制度框架下进行的。以产权结构为标准,可以大致分为两种类型摘要:一类是国家独资的、通过委托——关系进行管理的独立的法人企业,另一类是国家控股的以有限责任公司或股份有限公司形式存在的股份制企业。此外,国家控股公司作为一种非凡的公司组织形式,在西方国家国有资产管理体系中居于重要地位。它通过母子公司间产权纽带的联结,实现层层控股。采用这种现代公司制度,可以较轻易地处理国有经济和非国有经济的关系,使这两种经济在企业一级组织层次上相互融合,形成多元投资主体并存的国有企业经营格局,增强国有企业的活力。 目前发达国家的国有企业在管理体制普遍实行董事会领导下的经理负责制。具体分为单一委员会制和双重委员会制两类。其根本区别,在于企业内部战略经营决策权和日常经营决策权的权力。 经济管理方面论文:当代政府经济管理规范化和经济法制度创新 [内容提要本文从一般背景和特定背景阐述政府经济管理和经济法的内在关系,分析政府对国民经济实施规范化管理的法律前提,提出政府在国民经济管理领域中的作为和不作为,最后论述政府违法或者不当的经济管理行为的法律责任及补救办法。文章力图说明,在发展市场经济和参和经济全球化的新形势下,政府管理经济的观念、体制和方法都要和时俱进,这也就是经济法制度创新所谍求的目标。 [关 键 词政府经济管理;经济法;规范化;政府经济管理规范化 一、政府经济管理和经济法的关系 (一)经济法已成为规范政府经济管理之法和政府实施经济管理之法 1.改革开放和法律形态的创新 经济法是20世纪世界法制史上最突出的成就之一。 在中国,经济法作为法律部门的名称,以及经济法学作为法学学科的名称,是在1978年下半年之后才开始形成的。改革开放逐步突破了传统的计划经济模式,要求政府转变职能、企业依法自主经营,要求适应时展、和国际经济规则接轨;围绕经济建设这一中心任务,国家始终把经济立法放在整个立法工作的首位,并且加强了经济执法,于是经济法作为一种新型的法律形态应运而生。早在1979年6月,五届全国人大二次会议就提出摘要:“随着经济建设的发展,我们还需要有各种经济法。”这是官方文件中第一次出现“经济法”的专门术语。1982年12月,五届全国人大五次会议通过的国民经济和社会发展第六个五年计划,把“经济法”列为哲学社会科学探究的主要课题之一。非凡要指出的是,在2001年3月九届全国人大四次会议上,《全国人大常委会工作报告》明确提出摘要:“有关法律部门,法学界有不同的划分方法,常委会根据立法工作的实际需要,初步将有中国特色社会主义法律体系划分为七个法律部门,即宪法及宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼和非诉讼程序法。”以最高立法机关的名义对国家的法律体系予以划分,表明中国立法的思路更为科学化、规范化了。 经济法新问题基于三个出发点摘要:第一是国家(政府)和经济的关系,第二是市场经济和法的关系,第三是管理和法的关系。而这些因素,都必须摆在特定的社会历史条件下加以考察。可以说,没有改革开放这种第二次革命,就不可能兴起中国的经济法。改革开放使传统的法律形态得到创新。这实际上就是一种制度创新。 2,经济法规范国民经济运行关系,体现发展、公平、平安三位一体的价值取向。 什么是经济法,或者说,经济法是做什么的?《全国人大常委会工作报告》中指出摘要:“经济法是调整因国家对经济活动的管理所产生的社会经济关系的法律。我国已经制定了一批有关创造平等竞争环境、维护市场秩序的法律,还制定了一批国家宏观调控、经济行业管理、促进对外开放、合理利用和保护自然资源等方面的法律”。中国经济法的概念及范围,大致如此。 经济法的实质在于,立足于社会整体利益,以法律的形式反映国家因素对市场经济关系的影响。换言之,经济法是国家(主要以政府名义出面)管理和协调国民经济运行之法,管理为手段,协调为目的。政府经济管理是经济法的现实基础,经济法是政府经济管理的基本法律准则和手段,两者之间相互依存,有着不解之缘。 经济法的基本理念和价值取向可以概括为发展、公平、平安三位一体摘要:首先是发展权。“发展才是硬道理。”[1讲“发展”还应涵盖可持续发展的概念,即经济和人口、资源、环境的协调发展。其次是分配权。这里所用的“分配”一词是广义的,即社会资源的配置和社会收人的分配。它包括摘要:公平竞争、公平交易、公平分配。国民收入的初次分配和再分配都应合理布置,统筹兼顾。,再次是平安权。经济平安包括宏观的和微观的,这是针对市场经济的风险和经济全球化的冲击所作出的必然选择。发展、公平、平安,既反映权力(权利),又反映利益,是权力(权利)和利益的统一。发展、公平、平安三者的有机结合,构成经济法谋求的价值目标,这也就是政府经济管理期待的社会效果。 (二)当前政府经济管理面临的挑战 1.整顿和规范市场经济秩序的要求 作为一个有着十几亿人口的发展中国家,根本任务是进行经济建设。因此,领导、管理和组织经济建设,就成为各级政府的基本职责。 由于复杂的经济、社会和思想原因,当前市场经济秩序存在某些混乱现象。主要表现在摘要:(1)假冒伪劣产品充斥市场;(2)偷税、漏税、骗汇和走私活动屡禁不止;(3)商业欺诈、逃废债务现象严重;(4)财务失真、违反财经纪律的行为比较普遍;(5)工程建设领域招标投标弄虚作假、工程质量低劣的新问题相当突出;(6)文化市场混乱;(7)生产经营中的重大特大平安事故时有发生;(8)地区封锁和行业垄断新问题不少。 面对这种严重的目前状况,政府应当怎么办?国务院于2001年4月作出《有关整顿和规范市场经济秩序的决定》,认为“大力整顿和规范市场经济秩序,已经成为当务之急。”中心把整顿和规范市场经济秩序作为今后五年的工作任务,而在头一年务必取得阶段性的成果。确实应当深入反思一下摘要:我们的观念、体制和作风能否充分适应市场经济发展的要求?政府行为本身存在哪些不规范的情况?对市场经济秩序,如何在规范中整顿、在整顿中规范? 经济法具有市场性(经济性)、社会性和管理性特征,其思路是从国家、市场和法的关系人手来解决现实经济新问题的,既要克服“市场失灵”,又要克服“政府失灵”,使政府、企业、市场三者达到协调。政府整顿和规范市场秩序要依法进行,其中主要指运用经济法,加强经济监督管理,处理经济违法新问题,保障和促进国民经济良性运行;当然还要运用刑法,通过审判程序处理经济犯罪新问题。 2.适应加入wto、参和经济全球化的要求 经过15年坚持不懈的努力,中国现已正式加人最有影响的多边贸易体系——世界贸易组织(wto)。这是中国参和经济全球化的重大举措。应当清醒地熟悉到,经济全球化是一把双刃剑。美国一位大学教授讲得坦率摘要:wto规则“不仅理念是美国式的,连措词都是美国式的”。加入wto将给中国事业许多宝贵机遇,但也会产生某些负面影响。wto协议确定了非歧视、市场开放、公平竞争三大基本原则,既赋予参加成员许多权利,同时也规定了参加成员的许多义务。《建立世界贸易组织协定》规定摘要:“每一成员应保证其法律、法规和行政程序和所附各协定对其规定的义务相一致。”这就给我们提出了尖锐的新问题摘要:在经济全球化的客观趋向下,如何适应潮流,趋利避害,立于主动地位?关键是,如何提高政府和企业驾驭国际竞争的能力? “加入wto后,我国对外开放将出现三个重要转变摘要:由目前有限范围和有限领域内的开放,转变为全方位的开放;由以试点为特征的政策主导下的开放,转变为法律框架下可预见的开放;由单方面为主的自我开放,转变为和世贸组织成员之间的相互开放。”[2wto本身是一个以带有强制性的规则为基础的政府间的国际经济组织。wto一系列规则和机制可以称得上是一部“国际经济行政法典 ”。因此,这种“法律框架下”的开放,对现行的政府经济管理的观念、体制和方法必将产生重大的影响,要求进行深刻的改革。我们无可回避地要迎接这种挑战。 (三)在新的形势下要进一步运用经济法来规范政府的经济管理行为 1.和时俱进,首先要规范政府行为 国务院《有关整顿和规范市场经济秩序的决定》指出摘要:“规范市场经济秩序,首先要规范政府行为。”这是切中要害的意见。为什么某些地方、部门假冒伪劣、骗税、骗汇等老是整不下去?其重要原因之一就是地方保护主义、部门保护主义作怪。为什么招标投标市场混乱?其重要原因之一就是政企不分,政府部门既是监管机构,又成了招标者,既当“裁判员”又当“运动员”。诸如此类的现象表明,政府要摆正自己的位置、规范自己的行为。 在某种意义上说,入世首先是政府人世。因为,加入wtd之后,政府的决策行为及决策执行行为要受wt0规则的规范和约束,贸易政策及和外国的经济争端也要受wt0有关贸易政策审议机制和争端解决机制的监督和约束。中心政府、地方政府以及政府下属部门的行为是不是规范、政府会不会成为被告,取决于摘要:能不能严格遵守wt0规则,有没有认真履行中国政府所作的承诺?假如地方政府或者政府部门在处理对外经济事务方面出了新问题(地方、部门的规章、规定、办法不符合wto规则或者中国政府加入wto所作出的承诺,损害了wto其他成员的个人、企业的利益),外国人可能告到中国的中心政府,也可以通过它本国的政府提交给世界贸易争端解决机制(此时中心政府成了被告)。因此,适应加入wto之后的新情况,政府管理国民经济的观念、体制和方法都要创新。具体地说,要注重以下几点摘要: 第一,要树立依法管理、依法办事的新观念,改变凭权力、凭关系、凭感情办事的旧格局。 第二,要实行全国法制统一,非凡经济区(包括经济特区等)也不能例外。在非凡经济区实行的非凡政策要由中心规定。中国政府负有保证有关wto的法律制度在全国范围内统一实施的责任。任何地方、任何部门都不能自定和wto规则不一致、和中国政府作出的承诺不一致的文件或规定。 第三,在市场经济活动中要严格遵守非歧视原则(包括最惠国待遇和国民待遇)。 第四,法律、政策要公开、透明,不能搞“暗箱操作”。内部文件以及领导人写条子、打电话不能作为处理对外经济事务的依据。 “在市场经济条件下,在加入wto的国际背景下,政府管理国民经济的权力将会缩小,但其发挥的功能却更为有效。表面上是‘退’,实质上是‘进’。”[3进是和时惧进,退也是合乎潮流。 非凡要提出的是,政府机关应当做好当被告的思想预备,而且有可能败诉。例如,1995一1998年间,由广东省高级人民法院作一审、最高人民法院作二审的一起经济行政案件,两审法院都否认了行政机关的处理决定。这是值得吸取教训的。我们要力求减少政府败诉的情况,非凡是要力求防止出现中心政府被外国人起诉而最终败诉的情况。 2.经济法向国民经济管理领域长驱直入 经济法是国家管理和协调国民经济运行关系的一系列法律规范的总称。其中,构成经济法体系的主体部分的,为一系列专门的经济法律、法规。以经济法律为例摘要: (1)在加强宏观调控方面,已制定了《预算法》、《税收征收管理法》、《个人所得税法》、《中国人民银行法》、《审计法》、《价格法》等等; (2)在规范市场秩序方面,已制定了《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、《产品质量法》、《广告法》、《拍卖法》、《烟草专卖法》、《药品管理法》、《招标投标法》、《证券法》、《保险法》等等; (3)在规范市场主体方面,已制定了《全民所有制工业企业法》、《公司法》、《乡镇企业法》、《商业银行法》等等; (4)在扩大对外开放方面,已制定了《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》、《台湾同胞投资保护法》、《外商投资企业和外国企业所得税法》、《对外贸易法》、《海关法》、《进出口商品检验法》等等; (5)在促进产业发展和完善行业管理方面,已制定了《农业法》、《种子法》、《渔业法》、《电力法》、《煤炭法》、《民用航空法》、《海上交通平安法》、《邮’政法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等等; (6)在加强土地和其他自然资源的保护和利用方面,已制定了《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《水法》、《水土保护法》、《防沙治沙法》、《防洪法》、《矿产资源法》、《野生动物保护法》等等; (7)在奠定国民经济发展和管理的基础制度方面,已制定了《计量法》、《标准化法》、《统计法》、《会计法》、《注册会计师法》、《城市规划法》等等; (8)在发展和推广运用科学技术和保护知识产权方面,已制定了《科学技术进步法》、《促进科技成果转化法》、《农业技术推广法》等等。 至于今后的立法任务,国家立法部门提出,“在经济法方面,要重点制定反垄断法、反倾销法,完善财政税收方面的法律”。 经济法规范的内容,大体可归纳为实行宏观调控、维护市场秩序、促进企业发展等三大方面。而每一部经济法律,又包括主体、行为、责任等三大制度。这样,就基本形成为经济法的体系。 由此可见,经济法已进入国民经济管理领域的方方面面。经济法的功能,经济法发挥功能的范围,首先是政府,政府运用经济法管理国民经济、协调市场经济正常运行。管理市场,必须执行《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、《产品质量法》、《价格法》等等;管理企业,必须执行《公司法》、 《会计法》、《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《企业所得税暂行条例》等等。80%以上的经济法律、法规要靠政府执法,或者由政府实施执法监督。政府及下属有关部门,既是经济管理机关,又是经济执法机关。曾经有一种议论摘要:经济法是管政府的,还是管企业的?我们认为,经济法首先是赋予政府经济管理的权力、规范政府经济管理行为的;然后政府运用经济法来调控国民经济运行、规范企业的市场经济行为。 二、政府经济管理行为规范化的法律基础 (一)、政府法律角色的多重性 1.作为国家机关 政府是国家机关之一,行使社会经济管理职能。例如,企业、公司设立登记,审批中外合资经营企业合同和章程,发放许可证,征税,金融监督管理,审计监督,产品质量监督,劳动监督,环境监督。 2.作为所有者或者投资者 政府同时又是国有资产所有权的代表,行使国有资产所有者职能。政府投资于企业、公司,即成为国家股东。按照资本决定(股东)权力、资本决定(股东)利益的市场经济规则,在现代企业制度下,国家股东和其他股东同处于投资者的地位,根据它们投入企业、公司的资本额享有所有者的资本受益、重大决策和选择管理者等权利,实行同股同权、同股同利。管理国有资产和监督国有资产经营应当通过行使资产所有者职能这样的法律形式体现出来。 3.作为一般法 人 政府也是法人之一,属于机关法人。例如,政府委托收购农产品,政府机关采购办公用品,在这类一般性商品交换关系中,同样应当实行平等、自愿、公平、老实信用的原则。其中,政府采购,也应以平等主体身份和供给商签订合同。 这就是对市场经济条件下政府法律身份多重性之一般熟悉。第一种法律地位和第三种法律地位是轻易分清的;新问题在于,政府的社会经济管理职能和国有资产所有者职能这双重角色往往发生混同。政、。资不分,管、办不分,导致政、企难分。要使政府行为规范化,必须首先摆正政府自己的位置。 (二)政府经济管理行为规范的法定要求 1.法定的依据、职权和程序 政府管理国民经济,按其法律性质来说,属于公法行为。公法行为,主要奉行法定原则。首先,国民经济管理的依据是法定的。例如,对一般的行政审批事项,要明确审批的内容、条件、程序和时限,建立行政审批规范运作机制;没有法律、法规依据的行政审批,应果断予以废止。再如,公民、法人或者其他组织的经济行为,只有法律上明确规定给予处罚的,才受处罚。还须注重,法定的依据也有可能改变。例如,过去要求外资企业承担出口义务,现在根据wto规则,删除了《外资企业法》有关产品全部出口或者大部分出口的内容。 我们经常讲要加大执法的力度,不等于说加大直接管理的程度,加大处罚的程度。相反,直接管理应当逐步减少,凡是用市场机制可以代替的行政审批,应果断予以废止。处罚,既要有力度,又要有限度,不能将“执法必严”简单理解为“执罚必严”。没有法定依据的,行政处罚无效。 其次,国民经济管理的职权是法定的。政府机构改革旨在通过合理设置政府部门,科学确定职责分工,达到管理规范、办事高效的目标。针对目前的目前状况,需要注重两点摘要:第一,政府及下属部门对经济的管理,尤其是对企业、对市场的必要管理,其权限都应由有关法律、法规予以规定。行政处罚也是如此,应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。第二,政府部门之间要明确职责分工,避免因职能交叉而造成管理上的重复或者疏漏。还要避免本应由职能部门处理的事情,却最终由政府或政府负责人出面来解决。 有一种意见,认为公法的实质就是要限制政府权力。从国家适度干预经济的“度”来说,政府权力的确需要限制,目前行政审批权、发证权、收费权、处罚权等四大权力总体上说还是过大;各地区、各部门制定的带有地区封锁和行业垄断内容的规章也有待彻底清理。然而,笼统地主张限制政府权力可能引起误解,比如宏观调控、整顿市场这些必要的职权必须切实保障。出路在于,适应市场经济的要求,政府经济管理权和企业自主权应当处在一种相对平衡的状况上。 再次,国民经济管理的程序也是法定的。国民经济管理既要各司其职,还应公开办事程序,依照法定程序进行。从法律的角度考察,按照法定程序办事,既是为着保障管理工作的质量,将行政执法置于社会监督之下,也是为着保障管理工作的效力,使行政执法符合法律行为的形式要件。程序欠缺,有时会造成管理行为不能成立,程序不当,有时会造成管理行为无效,最终影响实体权利的实现。 国民经济管理程序不可没有,但不可太繁。从经济效率的角度考察,程序越简单越好,只要能够真正解决实际新问题就行。行政机关应当提高办事效率,减少管理层次,简化审批程序,做到管理制度统一、公开、简明。 2.法定主义和非法定主义的结合 如前所述,国民经济管理实行法定原则。但是,贯彻原则性,有时还需要一定的灵活性。具体有三点摘要:一是自由裁量权。由于社会经济生活复杂多样,完全采取同一模式处理各种新问题并不恰当,法律经常在法定职权范围内列出一个幅度,行政机关可在法定的幅度内享有自由裁量权,但不能显失公正。二是法定主义为主,非法定主义为辅。例如,对企业形态——公司、合伙企业、个人独资企业采取法定原则,而对改革中兴起的企业形态——城乡股份合作制企业则采取答应探索的态度。三是非法定主义。例如,对市场行为,主要贯彻当事人意思自治原则,即要求市场行为不违反法律、行政法规的强制性规定,不损害社会公共利益。法律、行政法规未明示禁止的市场行为,应属答应;而不要反过来提“法律上有没有规定可以这样做”?依法办事和制度创新是并行不悖的。 三、政府在国民经济管理领域中的作为和不作为 (一)国民经济管理中作为、不作为的是和非 1.该作为的不能“缺位” 一个取信于民的政府,应该是有作为的政府。从中国的实际出发,政府职能要切实转变到经济调节、社会管理、公共服务上来。该由政府机关管的事情,要管住、管好,不能“缺位”。例如,公民、法人或者其他组织,符合法定条件,向行政机关申请颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书,或者向行政机关申请审批、登记有关事项,而行政机关没有依法发放;等等。这些就属于“不作为”,而这类“不作为”是失职的行为。在经济行政诉讼案件中,告政府职能部门“不作为”的案件日渐增多,这应该看作是对政府工作的有力促进。 2.不该作为的不能“越位”、“错位” 所谓“越位”,就是超越行政机关的职责范围,管了一些不该管的事情。所谓“错位”,就是政企职责不分,既开办企业,又管理企业。“越位”、“错位”导致滥用职权,而滥用职权属于乱作为。例如,违法,作出罚款决定;又如,侵犯企业合法的经营自主权,或者擅自变更、废止农业承包合同,侵犯农民合法权益;“再如,违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务;再如,挪用扶贫资金。从中国的实际出发,政府要把企业的生产经营权、投资决策权真正交回给企业,把可以由社会中介组织管理和办理的事项交给社会中介组织,把群众自治范围内的事项交回给居民委员会、村民委员会等自主组织去依法办理。各级政府要和各类生产经营活动和中介机构彻底脱钩;行政权力要和商业利益彻底脱钩。官办官事,商办商事。政府管理国民经济,是吃“皇粮”的。依法收取的税款、规费和罚款应该全部纳入财政范畴,落实行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”管理。决不答应利用行政权力“寻租”,权钱交易,滋生腐败。 (二)政府的作为 1.实行宏观调控 1993年3月,八届人大一次会议修改《宪法》,将计划经济正式改为市场经济,并增设规定摘要:“国家加强经济立法,完善宏观调控。”这是宪法中首次使用“宏观调控”一词。此后,在《公司法》、 《预算法》、《中国人民银行法》、《价格法》等经济法律中相继作出了有关实施宏观调控的法律规定。现在学术界正在酝酿起草《宏观调控(基本)法》,并于2001年3月通过人大代表向全国人大提出议案。当然,这部法律的难度很大,不是短时间可以完成的。但也并非没有可能。西德1967年的《经济稳定和增长促进法》,一共只有32条,提供了对国民经济发展进行宏观调控的大致的法律框架,可供我们借鉴。应当树立这样一种观念摘要:政府对国民经济的管理是主动的,而不是被动的;是高屋建瓴的,而不是拾遗补缺的。 2.维护市场秩序 维护市场秩序,首先要把好市场准入这一关。市场准入实际上就是资格认定,先由市场活动主体提出申请,再经国家有关主管机构批准或者核准,发放相关许可证和营业执照。无证经营,无照经营,不仅得不到法律保护,还应予以取缔。现在有的发证、发照不顾基本条件,放得太松,以至于有的企业尤其是上市公司,出台不久就产生新问题。 政府要监管产品质量。2000年7月修改《产品质量法》,增加一条规定摘要:“各级人民政府应当把提高产品质量纳入国民经济和社会发展规划,加强对产品质量工作的统筹规划和组织领导,引导、督促生产者、销售者加强产品质量管理,提高产品质量,组织各有关部门依 法采取办法,制止产品生产、销售中违反本法规定的行为,保障本法的施行。”各级政府产品质量监督部门及有关部门要依照职责分工负责产品监督工作。 政府要监管市场价格。经过多年的改革,现在中国的价格体系分为市场调节价、政府指导价和政府定价三种。其中,90%以上的商品和服务价格实行市场调节价,但政府要依法实行监管,例如群众对居高不下的医疗消费不满足,政府部门应该做些什么?应当依据《价格法》等有关规定,加大监督力度。 政府的基本任务是要创造和维护公平竞争的经济、法律环境,包括信用环境。 《反不正当竞争法》规定摘要:“各级人民政府应当采取办法,制止不正当竞争行为,为公平竞争创造良好的环境和条件。”反垄断、反不正当竞争,是企业的责任,更是政府的责任。尤其是垄断、不正当竞争影响面较大而受侵害者处于相对弱小地位的情况下;政府及下属有关部门应当挺身而出,采取及时的、果断的办法进行处理。不仅如此,基于经济法的社会公益和公共管理功能,政府对垄断、不正当竞争等违反社会公共利益的行为,除依法直接予以处理、处罚之外,还可以考虑以公诉人的名义出面进行经济公益诉讼,突破现行的民事、行政诉讼体制中不合理的束缚(这就是扩大政府的权力)。经济公益诉讼的原告不仅可以是政府,而且可以是任何公民和社会组织。这一新问题涉及到司法制度的改革和创新,必须配套才行。毫无疑义,公益诉讼应当发展,并纳入法制轨道。 3.促进企业发展 政企分开之后,政府对企业不是不管,而是要把注重力放在促进企业发展上。首先要保护企业的财产权,维护企业的经营自主权;其次要采取有效办法,鼓励和支持企业提高在国内外市场的竞争力摘要:最后还要为某些失败的企业退出市场提供一种合适的途径。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《乡镇企业法》是很起功能的;目前正在加紧拟订《中小企业促进法》。企业法的全部精神就是“增强企业活力,健全必要的约束机制”。 促进不等于代替。政府官员为企业、为农民的产品做宣传,政府官员直接分管、扶持某一经济单位,其主观愿意可能良好,但从长远来看,若将企业的信誉建立在政府甚至某个官员的信誉上,仍然没有摆脱政企不分的弊端。 落实社会保障,也是政府促进企业发展的重要举措。总之,政府在国民经济管理方面是有许多可为的,再以信息化新问题为例。同志提出摘要:“对信息网络化新问题,我们的基本方针是积极发展,加强管理,趋利避害,为我所用,努力在全球信息网络化的发展中占据主动地位。”[5运用法律手段保障和促进信息网络健康发展,不仅对维护市场秩序,而且对实施宏观调控,都有重要的功能。 经济法的功能就是要保障政府实施宏观调控、维护市场秩序、促进企业发展。因而可以说,经济法和政府经济管理基本上是对应的。经济法提供规范,政府组织实施。 (三)政府的不作为 1.不再直接干预企业生产经营活动 过去实行计划经济,国家干预过多。改革开放之后,非凡是正式确定实行社会主义市场经济以来,“干预”一词在中国经济法律中用得很少,并且往往作狭义的理解。1993年11月中共十四届三中全会通过的《有关建立社会主义市场经济体制若干新问题的决制指出摘要:“政府运用经济手段、法律手段和必要的行政手段管理国民经济,不直接干预企业的生产经营活动。”1997年9月中共十五大报告再次指出摘要:“政府不能直接干预企业经营活动,企业也不能不受所有者约束,损害所有者权益。”1997年制定的《价格法》提出摘要:“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度等干预办法。”可见,“干预”一词用得相当谨慎。在今天的新形势下,政府更应当坚持不直接干预企业的生产经营活动。 2.逐步淡出一般性的市场竞争领域 国有资产中的经营性资产部分,过去遍布各行各业。在前几年的改制过程中,人们对国有资产淡出一般竞争范围的新问题议论纷纷。有人主张“让大中企业淡出国有经济”。相反的意见是摘要:“让大中企业淡出国有经济’的提法,不符合党的十五大有关坚持公有制主体和国有企业改革的精神。”中国将长期处于社会主义初级阶段,我们坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度,国有经济应当有进有退、有所为有所不为。国有经济需要控制的行业和领域主要包括摘要:涉及国家平安行业,自然垄断的行业,提供重要公共产品和服务的行业,以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。[6国有经济还可以参加上述所列控制范围之外的其他行业和领域,但这种比重将会减少。因此,能否这样提出新问题摘要:让国有大中企业逐步淡出一般性市场竞争领域?假如达成这种共识,经济立法必须跟上去。 西方学者说过摘要:“何时干预——为何干预——如何干预——干预多少,取决于各自国情和文化传统的差异。”[7这个观点很道理。我们对国民经济管理的模式不要看作是—成不变的,而应该是和时俱进的。 四、政府违法或者不当经济管理行为的责任及其补救 (一)违法或者不当经济管理行为导致的责任 1.权力和责任的关系 2000年制定的《立法法》规定摘要:“立法应当从实际出发,科学合理地规定公民、法人和其他组织的权利和义务、国家机关的权力和责任。”政府管理国民经济的权力和责任相互联系、应该统一。权力即责任。政府行为规范的标准是“合法和适当”。具体一些说,行政机关的经济管理行为,包括作出的处理和处罚规定,必须符合以下五个条件摘要:(1)认定事实清楚,证据充分;(2)适用法律正确;(3)在法定职权范围内实施;(4)程序合法;(5)内容适当,没有明显偏差。权力行使正确,管理取得政绩,应当得到肯定和激励;相反,在管理工作中由于越权、失职以及其他不当行使权力的行为,造成失误、损失,应当受到否定并追求相应责任。各种经济法律一般都设有“法律责任”专门一章,其中包括对政府及下属部门、工作人员违法的或不当的行为如何追求法律责任。承担法律责任的界限就定在“违法或不当”上;至于管理水平新问题,不宜和法律责任直接联系。 2,传统的行政、民事、刑事责任和新型的经济责任制 经济法中的法律责任的适用,可分为两大类情况摘要:第一,传统的行政责任、民事责任、刑事责任在经济领域的具体适用,如罚款、赔偿损失、渎职罪等。 第二,由经济法的社会公共性引起的、不同于传统责任模式的经济责任制。这里又包括摘要:(1)各种形式的经济管理、经济活动责任制,如政府及政府机关领导人员任期经济责任,国有企业领导人员任期经济责任,国有企业承包经营、租赁经营责任制,农村家庭承包经营责任制,等等。(2)适合于经济法目的的非凡经济制裁,如市场禁入,取消税收优惠,停止贷款,惩罚性赔偿,等等。 诚如西方学者所言摘要:“除行政、刑事、民事等几类传统的但又都具有经济法特有色彩的制裁外,经济法也采用了适合组织经济目的的非凡制裁。此外,经济法还使民事责任原则有了新的色彩。”[8即是说,在“责任”方面,经济法也有许多制度创新。二)对违法的或者不当的经济管理行为的法律补救 1.国民经济管理中的复议和诉讼 在国民经济管理中广泛运用到行政复议程序。行政复议是指摘要:公民、法人和其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益,依照行政复议法向行政机关申请重新审议和裁决。复议的结果,可能是肯定,也可能是否定或者变更原来的处理或处罚决定。这是行政机关内部自我纠正错误的一种法律制度,是行政相对人保护自己合法权益的一种法律补救制度。说到底,是调整政府和群众关系的法律制度。 在国民经济管理中也广泛运用到行政诉讼程序。其基本精神和行政复议相同。最大的区别在于,它是由法院来作出最后决定的,即以司法终审权制衡行政处理权。例如,1999年广州市中级人民法院曾判决撤销国务院某部门一个经济行政决定。 解决国民经济管理纠纷的法律方式,一为行政复议,一为行政诉讼。两者既有区别,又有联系;可以一先一后,也可能是两者择一。国民经济领域中的复议和诉讼,是经济法和行政法交叉的表现。 2.国民经济管理中的赔偿 自1994年《国家赔偿法》出台后,在国民经济管理中已开始运用国家赔偿制度。所谓国家赔偿是指国家机关及其工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益使之受到损害的而受害人有依照国家赔偿法取得国家赔偿的权利。在操作程序上,先由某个赔偿义务机关按照法律的规定给予赔偿;其后,可责令有故意或者重大过失的工作人员、受委托的组织或者个人承担部分或全部赔偿费用。 从中国目前的实际出发,国家赔偿的范围和标准定得窄一点、低一点,待将来有条件时(主要指国家财力增强)可再逐步放宽一些。赔偿总比不赔偿的社会效果要好。重要的是把这个制度建立起来,再进一步加以改进和完善。 3.其他法制化方式的补救 立法层面的补救,是指通过立法直接规定有利于公民;法人和其他组织的一种救济办法。例如,对技术引进合同,审批机关在60日内没有作出决定的,即视同获得许可;对集体合同,劳动行政部门在15日内未提出异议的,即行生效。 行政层面的补救,可能适用于发生纠纷之前,如作出较重的行政处罚之前实行的听证制度;也可能适用于发生纠纷之后,如对侵犯企业自主权的,该企业可以行使拒绝权和举报权。另外,因政府管理失误而导致的给损害的企业予以财政和经济补救,也属于行政层面的补救,但应纳入法制轨道,不可随意行事。 司法层面的补救,主要指探索经济公益诉讼。这应该成为经济执法的一个闪光点。 总之,经济法制度创新所谋求的目标是摘要:“政府依法管理国民经济,协调市场经济正常运行”。 经济管理方面论文:研究BPR在高校经济管理中的应用 摘要: 由于高校在组织管理和运行的过程方面与企业类同,一些企业管理的先进理念和方法也同样适合高等院校。本文试就bpr在高校经济管理中运用的理论和实践设计进行探讨,兼论jit等管理方法在高校经济管理中的运用。 关键词: bpr; 高校; 经济管理 一、研究背景 高校是一个不以营利为目的的事业单位,其生存和发展所需的资金主要源自两个方面:一是属于公共财政支持的财政性资金,如财政拨款(或称财政补助收入)和纳入非税资金管理的行政事业性收费收入;二是学校自筹经费,如科研收入、接受捐赠和其他收入等。据相关研究统计,近年来单位学生的财政补助金额与生均培养成本之间的差距呈扩大的趋势,因此自筹经费对高校的发展尤为重要。就高校组织收入的性质而言,它既有行政事业单位的财政性资金收入,又具有企业单位组织收入的特征。目前我国高校的管理正处于计划与市场并存和交错期,如高校的招生计划(相当于企业的原材料资源)是政府分配的,而高校毕业生(相当于企业生产的产品)则需通过市场配置自找出路来就业,完全按市场经济规律运行;高校的行政部门(相当于企业的管理部门)还基本上按与政府相对应的机构设置,高校后勤部门还似一个小社会,大而全,小而全(单位承担了社会的功能);高校生产的产品(毕业生)还不够精致,不能及时提供社会急需紧缺的专业人才和设置相应的课程,旧有的专业不论是否有效益,只要有教师,就要招生;随着高校兼并重组,多校区(生产场地)办学成本优化也是当前国内众多高校运行中面临的现实问题。正是由于高校的运营和管理过程与企业类同,一些企业经济管理中的先进理念和方法也同样适用于高等院校。本文试就bpr理论在高校经济管理中的应用进行探讨,兼论其他一些先进的管理方法在高校的运用。 二、bpr理论及研究文献 企业流程再造(bpr)由迈可·哈默于1990年最先提出,是对企业的业务流程作根本性的思考和彻底翻新,目的是在成本、质量、服务和速度等方面取得显著的改善,能使企业最大限度地适应以顾客(customer)、竞争(competition)和改变(change)(简称3c)为特征的现代企业经营环境。bpr彻底摆脱了基于亚当·斯密劳动分工理论建立起来的以职能为导向的管理模式,特别是在当今高速发展的信息技术支撑下,bpr已成为企业提高绩效的重要思想和方法。在相关研究中,杜栋 等提出大学流程再造的基本原则及配套措施,黄蕾等提出以顾客满意为导向的高校流程再造来满足人才培养需求的多样化,两者都着重于理论研究。黄秀文 等提出bpr在高校内部管理体制中的应用,张敏 等提出bpr在高校教学管理中的应用,齐绍琼提出bpr在高校财务管理中的应用等,都是侧重于高校管理的某一方面。本文着重论述高校突破传统组织分工理论的束缚,提倡以学生(产品)为导向、机构变通与并行运作、适当授权,并给出实施案例,同时辅以其他先进管理方法以达到快速适应环境变化、培养社会所需人才的目标。 三、bpr的具体应用 随着高等院校体制改革和社会的发展,高等院校应在注重社会效益(提供公共服务)的同时,通过服务社会提高经济效益来生存和发展,精简、融合那些没有附加值或附加值不高的人员或部门,建立以招生、教学管理和就业为核心的管理团队,通过运用先进管理理论和方法,对内部分工、内设机构和办学场地等进行流程再造,从而节约成本,提高办学质量和层次。 (一)机构设置的改造 1. 以学生(产品)为导向的机构重组 按组织和形成收入的职能来设置高校的内设部门,即按产(教学)供(招生)销(就业)这样的机构模式,将招生部门和就业部门从学生工作机构或其他机构中独立出来,成立招生工作机构,学生工作部门的其余科室全部归并入教务部门,以加强对招生的宣传力度,“采购优质的原材料”,同时招生规模直接影响到高校获取财政拨款补助金额。成立就业工作机构,由其全面负责学校毕业生(产品)的推销工作,加强对毕业生就业的指导工作,要使高校生产的产品有市场需求,并建立用人单位和高校的供需联系渠道,提供需求信息,举办多种形式的专场招聘会等。还要做用人单位的后续服务(售后服务)工作,对毕业生作跟踪调查,收集用人单位对毕业生的信息反馈,并及时反馈给高校的教学部门(生产部门),教学部门可根据反馈的信息及时调整教学计划和课程设置,以期不断满足社会对人才的需求,为社会提供优质的毕业生,这也是符合当前教育管理部门对高校提出的加强内涵建设和服务社会的思路。教务部门主要负责在校生各种教学任务的安排和学籍管理、组织学生生产实践和实习等与培养其成才的各种教学活动等。成立人力资源管理机构与财 务管理机构,负责高校人力资源管理及财务运作。其他处级机关单位可精简成一个综合办,负责各项党务、宣传、工会、共青团员管理及内审监督部门,以期大幅削减高校人力资源成本,变革高校以人员成本为主的预算分配模式,由吃饭型财政向事业型财政过渡。各教学组团(学院、系、部)不变。 2. 财务管理机构的重组 随着财政部门预算、国库集中支付、政府采购和收支两条线等重大改革的深入,财务管理应由支出导向管理转向预算管理和绩效管理,高校财务管理也必须与此相适应,高校的理财观念也应由节流型向开源型转变。会计机构内部设置也应顺应这种改革,遵循以预算—核算—绩效评估为理论主线的设计思想进行流程再造,具体设计方案如图1所示。 (二) 校区(生产场地)优化整合 高校经过多年扩招和兼并重组后,已经具备较好的发展基础,但随着多种办学形式的发展和招生规模的迅速扩大,高校各种用房增多,从而导致学校用地规模和建设规模仍不断加大,再加上由于高校合并而形成多校区办学的格局,大大增加了校园管理的成本。(1) 造成教育资源的严重浪费,分散的校区布置使教育设施小而全地自成一统,各校区资源无法彼此共享,一些设施不能充分利用,资源的集成效应不明显,造成资源的浪费。(2) 不便于教学管理,分散的校区不利于教学的统一管理,也不便于教师的教学和学生作跨学科的发展。(3) 增大了校区的运营管理成本,学校办学分散,难以达到规模效应,学校运营管理成本增大。(4) 不能适应信息时代的需求,现代社会注重信息的交换和流通,强调学科与学科间、人与人之间的联系与交流,而分散的布局无法做到。(5) 不利于形成良好的教学环境,由于分散而缺乏整体与长远规划,学校建设易与其他用地建设相互掺杂,相互干扰,矛盾突出。 因此高校办学场地的优化整合势在必行,通过老校区土地置换和其他方式筹集资金来建设一个新校区达到资源集中和规模效应是当前高校主流实施方案。根据流程再造理论,通过在优化和布局各教学组团上使得相关教学活动所涉及的公共实验室、图书资料、公共设施相对集中,专业实验室紧随相关教学组团,同时建立以市场为导向的后勤服务体系,减少办学场地的运营管理成本,以相对集中和相关性资源共享的方式来达到资源的优化整合,消除不利影响。 (三) 信息化平台建设 高校内部分工、内设机构和办学场地等优化组合和提高效益的关键手段是信息化平台建设,只有通过对信息的有效加工和数据挖掘,建立决策支持系统,才能充分发挥机构重组和流程再造的价值。当前各高校都普遍建立了校园内部网络,部分高校还实施了校园一卡通工程,这为信息化平台的建设奠定了坚实的基础。 四、jit的运用 当前各高校办学呈现出某种相对固定的形态,即专业固定、教师固定、学生招生计划固定。而当前社会对人才的需求层次和结构变化极快,按这种模式要调整或增设一个新专业是非常困难的,在硬件条件上其建成速度与资金的供给几乎是成正比的,既要增加对新专业教学设备等固定资产的投入,还要争取增加招生计划。当然这还不是最关键的问题,最主要的是引进新专业所需师资队伍,不但成本高昂,还不一定就能在有限的时间找到这么多优秀且胜任的专业人才。运用jit生产管理理论,改变过去这种“三固定”的思维方式,按纯经济模式(暂不考虑教育部教学评估对师资人数的要求)来运营和培养人才。具有固定资产性质的教学设备可由学校投入,而在师资队伍的建设上,则可采取跨学校或地区的多种外聘形式。同时建立一整套对外聘教师的考核评价机制,以保障对教学质量的控制和监督。这种做法的优点:一是对外聘教师完全按市场经济模式运作,学校不承担人员的相关固定费用;二是通过经济杠杆调节,可以选聘到一些本校无法引进的名师名教;三是根据市场的需求,及时地生产出市场所需求的产品(学生)。 五、结论 bpr在高校的应用主要涉及教学体系和管理体系。本文的立足点是bpr在高校管理体系中的应用,教学组态顺应学校布局而调整,侧重点是从高校经济管理角度来阐述bpr的应用与设计方法,并给出具体案例设计,兼论jit等生产管理信息系统在高校应用的可行性及前景。 经济管理方面论文:中国政府经济管理制度变迁分析 一、中国政府经济管理制度变迁的历史考察 自有史以来,中央和地方关系就成为中国政府管理中难以理清的重大问题. 东周时期,中央政权衰落,诸侯纵横凌驾。公元前221年,秦王扫六合一天下后,建立了中央高度集权的皇朝制度,这种政府制度为历代所采用。秦以后的中国古代历史在某种意义上就是中央和地方矛盾与协调、分裂与统一的演变史. 中央和地方的紧张关系在中国近现代社会继续保存。孙中山明确提出创立美国式的联邦政府。但直至上台后一直没有实现真正的国家统一. 新中国建立后,根据社会经济发展的客观需要,实行了单一制的国家结构制度,中央政权集中统一的问题解决了,但地方政府的活力却没有很好地发挥,中央和地方的关系问题依然困扰着政府管理体制。解放后,虽然一度在中央和省区之间设立了东北、华北、华东、中南、西南、西北六大行政区,除华北外,其他各区设有行政机构,形成了相对分散的管理体制。但这很快就被高度统一的管理体制所替代:1950年开始建立全国统一的财政金融经济行政体制;1954年大行政区正式被撤,同年第一部《中华人民共和国宪法》确认了中央政府的高度统一. 不过,中央集中的管理体制也很快暴露出固有的弊端:1956年4月在中共中央政治局扩大会议上作的《论十大关系》讲话,其中一大关系是中央与地方的关系,至于重工业与轻工业、农业的关系,沿海工业的关系,经济建设与国防建设的关系,汉族与少数民族的关系也或多或少牵涉到中央与地方的关系问题;1957年制定了《关于改进工业管理体制的规定》、《关于改进商业管理体制的规定》和《关于改进财政管理体制和划分中央和地方财政管理权限的规定》;1958年在浪潮中中央权力全面下放。自1959年,中央下放的权力渐次收回;1962年以后,集权与分权之争再起。十年,整个国家形成无数独立或相对独立的政治经济中心,中央和地方的关系极度混乱。邓小平1975一1976年复出后,进行了整顿与集中工作;1977一1978年,权力继续趋于集中。实现改革开放政策后,市场化、分权化虽然是体制改革的主旋律,而集中势头也曾几度出现. 在机构上,1953年,中国政务院(后来的国务院)所属部门中主管经济活动的部门有24个,1959年上升到35个,1965年为52个,十年中政府经济主管部门曾有所减少,国务院行政人员从前的6万人减为1970年的1万人,1981年政府经济主管部门又高达60多个,其中仅工业主管部门就有冶金、电力、煤炭、石油、第一至第七机械工业部、电子计算机、化学、轻工、纺织等30多个,这还不包括各种非常设机构。1982年,五届人大进行了改革开放后的第一次机构改革,将国务院各部委局办从100个减为61个,工作人员从51000人减为30000人。1988年,七届人大将国务院部委从45个减为41个,直属机构从22个减为19个,非常设机构从75个减为44个,减员9700人。1993年,八届人大将国务院部委局办从86个减为59个,非常设机构减为26个,减员20%. 目前,中国财政供养的人员共有3300万人,其中800万是各级党政机关干部,2500万是各类社会事业单位的工作人员。行业分割、部门林立、职责交叉、效率低下的政府组织机构显然无法适应社会主义市场经济发展的需要。1998年,九届人大再次将国务院部委机构由40个减为29个,其中经济主管机构约占一半. 2003年,设立国资委、银监会,组建商务部、国家食品药品监督管理局、安监总局,将国家发展计划委员会改组为国家发展和改革委员会,国务院组成部门变为28个。2008年3月巧日,十一届全国人大第一次会议经过表决,通过了国务院机构改革方案。这次改革涉及调整变动的机构共巧个,正部级机构减少了4个,除国务院办公厅外,国务院组成部门设置27个. 财政体制方面,建国之后,大的变换至少四次。从建国初期实行的统收统支体制到1953一1979年实行的统一领导、分级管理体制,从1980--1993年实行的分级包干体制,到1994年开始实行的分税制财政管理体制。①从上述较为粗糙的历史脉络中我们不难发现,自古以来、尤其是共和国建国以来,以“央地关系”为核心的政府经济管理体制改革从来没有间断,也始终“促进一阻碍一促进”着大国经济的前进与发展,其中的经验教训值得思考. 二、一个简要的理论分析 全面地总结分权式改革的收益与代价是极为重要的,这将有利于思考中国是否可能成功地走出一条可借鉴的“大国发展道路”。对于中国可能形成的“大国发展道路”,经济学家的任务是建立一个一以贯之的理论逻辑来理解中国获得的成就和面临的挑战。在这里我们将提出:中国前期改革的卓然成效和近期改革中出现的很多问题都与分权式改革有关系. 中国是一个在疆域和人口双重意义上的“大国”,这意味着中央政府对地方政府的监督面临着极高的成本,因此,经济分权是大国治理必须采取的模式。迄今为止,中国经济转型的成功很大程度上要归功于中国在经济领域的分权式改革。从这种分权式改革中得到的更一般的经验是:对经济转型而言,最重要的可能不是“做对价格”(gettingpric。sright),因为在市场不完备的时候,根本就不可能存在正确的价格;更重要的可能是“做对激励”(gettingin。entivesright),因为激励机制是经济发展中更为深刻的主题,价格机制不过是激励机制的一种方式而己. 与俄罗斯等转型经济相比,中国的分权是在大的政治架构不变、中央和地方政府不断地调整它们的财政关系的过程中实现的。但经济分权还不足以构成地方政府发展经济的全部激励,其实中国还有着特殊的政治激励. 之所以出现财政分权的趋势是因为财政分权能够带来了福利收益。这首先是因为与中央政府相比,地方政府具有了解管辖区内选民偏好和当地公共产品提供成本的信息优势;其次,宪制约束和政治压力限制中央政府向一些地区提供比其他地区更高水平的公共产品,从而只能向所有地区提供同一水平的公共产品,考虑不到地区间的差异。最后,财政分权条件下管辖区之间的财政竞争有利于地区公共产品的提供达到有效水平,而不会出现公共产品的提供水平下降的现象。经济计量研究表明,地方性公共产品的需求典型地不具有价格弹性。因此,财政分权所潜在的福利收益可能很高. 传统财政分权理论对财政分权的合理性、必要性给出了一定的解释和说明,其研究的一个基本问题是如何将各项财政职能及相应的财政工具在各级政府之间进行适当的分配,核心观点认为:如果将资源配置的权力更多地向地方政府倾斜,那么通过地方政府间的竞争,能够使地方政府更好地反映纳税人的偏好,从而加强对政府行为的预算约束,相当程度上改变中央政府在财政政策中存在的不倾听地方公民意见的状态. 蒂布特(1956)首先从公共品入手,假定居民可以自由流动,具有相同偏好和收入水平的居民会自动聚集到某一地方政府周围,居民的流动性会带来政府间的竞争,一旦政府不能满足其要求,那么居民可以“用脚投票”迁移到自己满意的地区,结果地方政府要吸引选民,就必须按选民的要求供给公共品,从而可以达到帕累托效率,奥茨及布鲁克纳(brueckner)等人的实证研究结果也表明,理性的居民的确要比较享受居住地公共服务的收益与履行纳税义务的成本,在居民的约束下,地方政府有最有效提供公共品的动力. 马斯格雷夫(1959)从考察财政的三大职能出发,分析了中央和地方政府存在的合理性和必要性,他认为:宏观经济稳定与收入再分配职能应由中央负责,因为地方政府对宏观经济稳定实施控制缺乏充足的财力,另外经济主体的流动性也严重束缚了地方政府进行收入再分配的尝试;而资源配置政策则应根据各地居民的偏好不同而有所差别,在这方面地方政府比中央政府更适合,更有利于经济效率的提高和社会福利水平的改进。他还指出在公共品供给效率和分配的公正性实现方面,中央政府和地方政府间必要的分权是可行的,这种分权可以通过税种在各级政府间的分配固定下来,从而赋予地方政府相对独立的权力. 奥茨(0ates)在《财政联邦主义》(1972)一书中,通过一系列假定提出了分散化提供公共品的比较优势,即奥茨“分权定理”:对某种公共品来说,如果对其消费涉及全部地域的所有人口的子集,并且关于该公共品的单位供给成本对中央政府和地方政府都相同,那么让地方政府将一个帕累托有效的产出量提供给他们各自的选民则总是要比中央政府向全体选民提供的任何特定的且一致的产出量有效率得多。因为与中央政府相比,地方政府更接近自己的公众,更了解其所管辖区选民的效用与需求。也就是说,如果下级政府能够和上级政府提供同样的公共品,那么由下级政府提供则效率会更高. 由于奥茨分权定理的证明是建立在偏好差异和中央政府等份供给公共品的假定上,这些限制性条件似乎有点强加于人,很难使人信服,后续的研究对此作出了进一步的说明。oates(1999)指出在完全信息条件下,中央政府就很可能根据各地不同的需求提供不同的产出,以使社会福利最大化,此时也就无财政分权存在的必要性,但现实是,由于信息不对称的客观存在,地方政府对其辖区内居民的偏好、公共品提供的成本比中央政府了解的多,更具有信息优势;迫于一些政治压力也限制了中央政府对某地提供相对于其他地方来说更高的公共品和服务,这些因素使得中央政府等份提供公共品的假定可以成立。另外,分权与地方政府之间对公共品的需求差异以及供给成本的差异有关,即使政府供给公共品的成本相同,只要需求不同,中央政府统一供给带来的福利损失将随着公共品需求价格弹性的下降而增加,而大量实证研究表明,地方政府公共品的需求价格弹性恰恰很低. 新一代财政分权理论,在分权框架上引入了激励相容与机制设计学说,是当代微观经济学的最新进展在财政学中的运用,这种新的分权理论是以钱颖一和罗兰(qianandroland)、温格斯特(b.weingast,)与怀尔德森(d.e.wildasin)近年来所发表的论文为代表,他们在财政分权问题上更关注的是如何设计出一套机制以实现对公共政策制定者的激励. 钱颖一等人(1997)借助新厂商理论打开了政府这个“黑箱”,从而构建了第二代财政分权理论。他们认为传统分权理论只从地方政府的信息优势说明了分权的好处,但没有充分说明分权的机制,特别是对政府官员忠于职守的假设存在问题。事实上,政府和政府官员都有自己的物质利益,和企业经理人相类似,政府官员只要缺乏约束就会有寻租行为,所以一个有效的政府结构应该实现官员和地方居民福利之间的激励相容. 在市场化问题上,政府应该用某种承诺来提供“正的”和“负的”激励,前者用来防止政府的掠夺性行为,后者用来惩罚预算软约束。在分权状态下,放弃事后的信息使用权,减少底层决策者与高层领导者过渡的信息传递,以及对上层权威的限制,将对地方政府产生正的激励,另一方面,权力的分散也有助于地方政府的预算约束的硬化。在“保持市场化的联邦主义”下,银行控制着信贷,地方政府却无权干预,因此政府不能通过无限度地借钱来保护落后企业,从而带来预算约束的硬化。另外,政府间的竞争还对地方政府随意干预市场构成约束,区域政府间的竞争限制了官员的掠夺性行为,因为要素(特别是外资)是可以用流动的方式来躲避地方政府的过渡管辖,要素的流动还增大了地方政府补助落后企业的成本. 新一代财政分权理论还对财政联邦主义的可持续性问题作出了进一步的研究,并成为其理论的重要组成部分,钱颖一等人指出,财政分权有助于政府可靠的维护市场,但要达到这种效果,联邦主义政策的实行必须是可持续的,这种可持续性的产生需要政府具有自我强制机制予以保证,政府官员必须有遵守联邦主义规则的激励。并指出,若要使财政联邦主义持续、稳定的发挥作用,必须具备两点:即必须给中央监督下级政府逃避责任的充分资源;同时地方政府必须具有通过一致反对中央政府滥用权力的监督手段. 奥茨(oates)、钱颖一等人的财政联邦主义理论可以较好地解释中国分权式改革迄今为止取得的成就,但是这个理论更多地强调了中国分权式改革的好处,却没有分析分权式改革的代价。一个完整的分权理论应该既能够分析分权式改革的收益,也能够分析分权式改革的代价。这些代价集中在城乡差距和区域差距大扩大、地区市场分割、公共服务不均等。在缺乏充分统计量的政绩考核体系下,相对的gdp增长可能是一种次优的考核地方官员政绩的具有信息量的指标。但是,这种财政分权加相对绩效评估的体制正在日益显现它的弊端. 从世界范围来看,分权已成为了一种大趋势,当然对分权理论的研究已超出了财政领域,越来越关注其对其他社会、经济的负面影响,如地方政府对于环境、收入差距、教育和医疗服务质量这些问题的忽视. 三、一个简要的政策分析 如果说中国的前期改革正是充分利用了分权式改革的好处的话,那么下一步改革的重点则是如何减少目前的分权体制的弊端。未来体制改革的重点是:进一步理顺政府职能,科学划分各级政府事权、财权、课税权的边界,减少直到消除财政“缺位”、“越位”和“错位”的现象;中央政府应逐步建立各级政府间的有效协调机制,也就是建立政府间合理规模的公平补偿机制;确保中央政府具有提供纯公共品和进行宏观调控所需充足资源前提下,应不断弱化上级政府行政命令干预,逐步做到各级政府决策的经济结果内部化,同时,逐步增大地方政府在中央的代表性,不仅允许下级政府有充分表达意见的权利,更有下级政府抵制上级政府掠夺能力的机制. 制定《国家宏观调控法》,规范中央政府对经济的调节行为,划分中央与地方的调节权限,在地方层面,放松管制。同时,减少地方政府所掌握的社会经济资源,削弱地方政府官员的“政治企业家”地位,从而降低它们在资源配置中的作用. 在赋予地方政府更多筹融资权限的同时,限制地方政府的流动性创造功能. 据王绍光估计,“在财政统一方面,比如2004年全国的非税收入有1万多个亿,相当于同期财政收入的近40%。省及省以下各级政府非税收入相当于本级财政收入的74.8%,比重非常高。”①地方各级政府几乎都有“小钱柜”,有的甚至是天文数字的“小钱柜”。这种现象当然要尽快制止. 由于地方政府目前基本上完成了地方层面的市场化、民营化和基础设施建设,所以如果现在限制地方政府的流动性创造功能,对经济造成的扭曲就会比较小。一些学者提出,限制流动性创造功能可以从以下几个方面入手:(l)限制地方政府对银行的干预行为;(2)对政府的土地批租行为进行规范化的管理,包括对其进行立法;(3)加强各级政府的预算过程管理和监控,对预算外各种收入进行严格打击;在时机成熟的时候,才’给予地方政府发行地方政府债券和其他财政工具的权利。②改进地方政府的治理和绩效评估机制。由于中央政府的信息劣势,分权的公共品提供模式需要保持,但需要加以改进才能解决地方层面“软件性”公共品提供的质量和数量问题。用赫希曼(hirschman,1970)的话来说,如果说前期的改革主要运用了“退出”(exit)和“用脚投票”机制,使得地方政府为了追求gdp和吸引内外资而展开了tiebout意义上的竞争的话,下一步的改革应该适当引入“呼吁”(voi。。)的机制来改进地方政府和基层政府的治理。如果不能适时地推进这两个方面的改革,地方政府的行为很有可能从前期的“援助之手”变成“攫取之手”,随着时间的推移,地方政府会更容易与地方性的有势力的利益集团合谋或者被他们收买。改进政府治理的一个题中应有之义是,改进对地方政府以gdp为基础的相对绩效评估体系,更多地引入其他目标的权重,如社会发展、环境保护等等,这样就可以降低前期相对绩效评估带来的负面效果. 经济管理方面论文:质量控制在经济管理中的运用 提要:质量作为产品或服务的重要 评价方面,是所有现代企业和政府部门都 必须重视的因素。本文论述质量控制对提 高企业和部门经济管理水平所起的重要 作用,认为质量控制是现代企业和政府部 门需要重视的工作之一. 关键词:质量控制;经济管理;经济效益 在我国现阶段经济建设中,各行各业 的工程建设、产品制造、社会服务等方面 都提出了“质量”含义,进行以质量为根本 的经济建设活动。无论产品质量、工程质 量、服务质量都具有相类似的内涵评价标 准,我们需要提供一种能满足一定检验标 准的有价值的有形或无形产品或服务。为 了达到预先设定的质量目标,我们必须在 实际工作中施以质量控制和监督,最终达 到保证质量和提升经济效益的目的. 一、质量控制的内涵 国际标准化组织在iso9000:2000 《质量管理体系———基础和术语》中给出 了一个定义,质量是指“一组固有特性满 足要求的程度。”它没有将质量限定于产 品或服务,而是泛指一切可单独描述和研 究的事物,它可以是活动或过程,可以是 产品或服务,也可以是组织、体系或人以 及以上各项的组合。质量的含义,一是能 够满足客户的需要,并符合一定的预设质 量标准;二是质量也意味着合格或者没有 缺陷. 在实际工作中,为了让产品或服务达 到质量的内涵标准,我们必须进行全过程 的质量控制。质量控制是指把实际测得的 质量特性与相关标准进行比较,并对出现 的差异或异常现象采取相应的措施进行 纠正,从而使工序处于控制状态。具体是 为了监督质量形成过程,消除质量各环节 上引起不合格或不满意效果的因素,使产 品或服务达到质量要求、获取经济效益而 采用的各种质量作业技术和活动。在企业 领域,质量控制主要是企业内部的生产现 场管理,是指为达到和保持质量而进行控 制的技术措施和管理措施的活动。在服务 和管理领域,质量控制是指针对服务现场 的措施和状态予以的现场检测和纠正,以 达到服务对象感觉满意的程度. 从本质上说,质量是我们提供的产品 或服务的外在展现评价,而质量控制则是 为了达到质量目标的内部控制活动。质量 是企业和部门生存和发展的第一要素,这 已得到国内外大多数企业认同,质量目标 是企业和部门追求的目的和努力的方向, 而质量控制则是确保达到质量目标的有 力措施,目前质量管理已经逐步发展到统 计质量管理和全面质量管理阶段. 二、质量控制对经济管理工作的意义 经济管理的含义包含两层:一是宏观 概念,统指政府在履行宏观调控上所进行 的各种活动;二是微观概念,指在企业和 部门中凡是有关生产、经营等各方面的管 理工作。宏观经济管理与微观经济管理的 目的都在于保证产品或服务质量,提高经 济效益。这些工作的开展需要依靠统筹规 划、工作实施以及质量控制,因此作为经 济管理工作范围内的组成部分,质量控制 对经济管理工作具有重要意义. 1、质量控制可以促使经济管理工作 更有效率。只有实施质量控制工作,企业 和部门的经济管理工作才会更有效率。随 着市场经济的发展和竞争的加剧,企业和 部门的领导早已感到市场竞争的压力,他 们也清楚地认识到产品或服务质量的重 要性。缺乏质量保证的产品或服务,会让 企业和部门遇到很多问题,如产品的返修、服务的投诉、甚至对顾客进行的赔偿. 如果进行严格的质量控制,让产品或服务 带给顾客的是放心使用和满意的评价,那 么我们就能更专注于企业发展或部门的 建设,从而给整体经济管理工作带来更高 效率。因此,作为企业和部门领导,他们就 要选择一种管理模式来加强企业的质量 管理。从工程角度看,多数企业为规范质 量控制选择了运用国际iso9001等标准 进行管理;从检测实验室看,多数单位选 择了质量管理资质认定体系和实验室认 可体系,相应的其他各类质量管理体系认 证证书几乎覆盖了所有大中型企事业单 位。而对政府部门,由于提供的是无形社 会服务,因此更多依靠制定更加完善的业 务操作流程与考核规定来进行质量控制. 2、质量控制是评价经济管理工作好 坏的必要因素。质量控制通过监控与调整 预设质量目标的过程,达到提供符合质量 要求的产品或服务,从而为企业和社会带 来经济效益。经济管理工作的好坏,需要 有质量控制的标准来参与评价。实际工作 中,不进行质量控制或者形同虚设的质量 控制很难对经济效益和健康管理带来促 进作用,这也反映了经济管理工作离不开 严格的质量控制。将质量经济效益分析作 为评价企业和社会经济管理工作的重要 手段之一,具有重要意义。质量管理和质 量控制是否有效,一定会在企业和部门经 济效益是否提高上做出反映。企业和部门 在开展质量管理活动时,如果经济效益都 提高了,那么质量控制就是有效的。反过 来,良好的经济管理工作也必须拥有完善 的质量控制体系,否则评价经济管理工作 的效果将会片面,整个经济管理工作也缺 乏进步的推动力. 3、质量控制可推动经济管理工作更 上新台阶。在质量控制工作的推动下,企 业和部门提供的产品更完善,政府部门提 供的服务更满意。从社会的角度看,我们 的经济管理工作会越做越好,实际工作将 更上新台阶。依照市场营销理论,消费者 需要的是满意的产品,同时随着更多满意 产品的出现,消费者的期望也不断提高, 这反过来会促使企业和部门更加注重质 量控制,于是企业和部门相互之间自发的 竞争在质量控制的作用下,会推动整个社 会产品质量的不断进步。经济管理工作的 目的就是提升效益包括经济效益与社会 效益,因此经济管理工作也获得了进步, 表现在管理水平的提升、管理秩序的完 善、经济状况变得更好等方面。由此可见, 经济管理与质量控制是既相互制约,又相 互促进的两个方面. 三、质量控制在经济管理中的运用 1、从经济管理的战略层面树立正确 的质量控制观念。质量控制是一项工作, 也是一种观念,它在帮助企业和部门提供 更高比率的合格产品的同时无疑也会增 加企业和政府的运营成本与管理难度。因 此,要想把质量工作真正做到实处,我们 必须在经济管理的战略层面树立正确的 质量控制观念。首先是领导的认识问题, 要对质量控制有正确的认识和端正的态 度。正确的认识,就是说企业和部门的质 量控制是关系每个企业和部门生存发展 的重要因素,其产品或服务的好坏将影响 到广大的顾客群体。因此,开展质量控制 工作,是为了规范管理、提升管理水平,还 是只为了拿张认证证书装点门面的形象 工程,这是一项原则问题。质量控制本身 就是为了提升管理水平服务社会的,这个 观念是开展质量控制工作的前提. 有了正确的质量控制观念,就是说既 然企业和部门选择了这样的管理模式,就 要有踏实接受的态度。作为企业和部门的 管理者,要明确各个部门的职责和权限, 制定出具体的质量目标和完成质量目标 的实施计划,通过质量目标的分层次展 开,以实现企业和部门的质量控制。因此, 质量控制是一个“全员参与”的工作,而出 发点必须是企业管理层对质量控制的正 确认识. 2、依据经济管理总体情况制定适当 的质量规范标准。适当的质量规范标准, 是企业和部门实施质量控制的依据。要在 工作中制定适当的质量规范标准是极为 重要的,为了提升经济管理的效益,我们 制定的质量规范标准必须要适当,过高的 标准不容易执行,过低的质量标准又不利 于管理工作的整体进步。在推行质量管理 工作中,结合自己的实际情况,不要走捷 径照搬照抄,以此来建立质量控制体系文 件。目前,国际通行的质量标准iso9001 已经给我们提供了一个基本的、必要的质 量监控模板,而针对各行业情况,企业和 部门也需要增加一些附加的质量控制标 准,以满足自身的需要. 适当的质量规范标准应将质量控制 贯穿于质量形成的全过程(即质量环的所 有环节),并且以质量形成存在的问题预 防为主,通过采取预防措施来排除质量环 节各个阶段产生问题的原因,以获得期望 的经济效益. 3、提高经济管理效率,建立闭环的质 量控制系统。为了有效地提高经济管理的 效率,我们针对质量控制方面需要建立一 套闭环的质量控制系统。这套闭环的质量 控制系统进行质量过程监控,同时出现问 题要能及时和自动提醒,以减轻质量控制 的工作压力。闭环的质量控制系统不仅应 具有发现问题的能力,还要具有灵活性, 即如果出现批量的质量问题,质量控制系 统将提醒企业和部门管理者问题也许不 在于某个产品出现质量问题,而是系统流 程上存在问题,从而促进企业修改完善质 量标准. 四、总结 质量控制对提高企业和社会的经济 管理水平有着重要作用,质量控制是现代 企业和政府部门需要重视的工作之一。认 清质量控制与经济管理的关系,督促企业 和部门领导树立正确的质量控制观念,设 定适当的质量目标和规范标准,并建立有 效的闭环质量监控体系,保证企业和部门 提供的产品或服务达到顾客满意,以最大 化地实现企业和部门的经济效益. 经济管理方面论文:土木工程专业学生经济管理能力探讨 摘要:经济管理类课程对提高土木工程专业学生的经济管理能力十分重要。但目前对学生经济管理能力的培养仍有欠缺,针对这一现状,提出进行经济管理类知识的合理配置,调整教学方法,培养学生的主观能动性,达到强化经济管理能力,全面提升学生综合能力的目的。 关键词:经济管理能力;教学方法;综合能力 0引言 土木工程专业是一门应用技术型学科,培养目标为培养符合社会需要,满足市场需求,具有一定人文社科、经济管理等科学素养,具备从事土木工程建造及工程项目管理的复合型高级技术与管理人才。从培养目标可以看出,土木工程专业学生在掌握土木工程专业技术知识的同时,还必须具备相应的经济、管理类知识,要通晓经济、精于管理。提高土木工程专业学生经济管理类课程的教学效果,提高学生经济管理能力十分必要。 1土木工程专业课程设置 经济管理类课程是土木工程专业课程体系中的一个非常重要的专业课程模块,起到培养学生经济管理能力的作用。西安科技大学土木工程专业经济管理类课程有工程经济与项目管理、施工组织与概预算、房地产开发与经营、建设法规与工程监理等,它们共同构筑一个课程平台,目的是培养学生具有工程项目全过程管理、招投标管理、合同管理和工程监理能力。 2土木工程专业学生的就业方向 资料显示,土木工程专业本科毕业生除少部分进入更高层次的学习阶段,其余大部分毕业生均走向与工程实际相关的工作岗位,如建设单位、施工单位、监理单位等,从事房地产开发、施工管理、工程监理等工作。参与市场竞争,就需要具备较强的技术实力和工程项目管理水平,懂施工会管理,即具备工程项目可行性分析与效果评价能力,能参与工程招投标,掌握概预算的编制,精通法律法规及合同等。土木工程专业学生应在掌握土木工程技术知识的同时,具备必要的经济管理类知识。 3经济管理类课程教学过程中的问题 3.1学生对课程的重视程度不够 土木工程专业的一部分学生认为,土木工程专业主要应以学习技术为主,经济管理类课程的开设只是点缀。与大部分专业课程相比,经济管理类课程的重要性未被普遍认可,学生认为经济管理类知识对将来的就业起不到多大作用。对待经济管理类课程的态度为缺乏主动性和积极性,没有足够的兴趣,被动学习。 3.2缺少必要的实践环节 经济管理类课程对实践性要求较强,要在相应理论的指导下结合具体的工程实际进行理论分析。但在实际教学过程中,因缺少实践环节,部分学生对工程实际情况了解不深,在结合案例教学时,相应的理论分析就比较困难。 4强化土木工程专业学生经济管理能力的措施 4.1经济管理类知识的合理配置 在土木工程的专业课程设置中,经济管理类课程的数量很少,这对学生管理能力的培养和实际应用远远不够。一名优秀的工程技术人员必须掌握相应的经济管理类知识,才能使所完成的项目达到三大目标的相对较优。根据工程建设的性质及社会对学生的要求,还可开设工程项目可行性分析、招标与投标、工程合同管理等方面的课程,以适应这一需求。同时还需提高学生在学习过程中的重视程度。对经济管理类课程的重要性和实际应用以案例形式加以讲解,在授课过程中不断强化,使其从根本上认识到开设经济管理类课程的必要性和重要性。 4.2调整教学方法,培养学生的主观能动性 在教学方法上,可适当改变教学内容和方法,以培养学生学习兴趣。采取各种开发潜能的有效措施,改进课堂教学,提高学生的自学能力和主动思考能力。将经济管理类知识的理论与实践相结合,需教学内容及教学方法的紧密配合。如精心准备与工程实际相联系的有影响的成功管理的实例作为案例,这能引起学生兴趣,有益于学生创造性思维的培养,有助于学生对课程的整体知识结构形成更深层次的理解,培养具有广泛迁移价值的问题求解策略,并使学生形成对这门课程学习的积极态度。还可将讲座环节引入课堂,邀请实践经验丰富的工程技术人员及企业的管理人员作报告,以切身的经验培养学生的学习兴趣。 4.3综合能力的提高 当今时代对人才的创新精神提出了更高的要求,学生要具备在社会活动中把握自己、发掘创新思维的能力。经济管理类知识在培养学生创造性思维方面具有特别的优势。学生通过学习经济、管理、法律等各方面知识,可以开拓眼界,培养创造性思维。运用创造性思维进行判断、决策,更为科学、准确,能更顺利地解决实际问题。经济管理类知识还有益于培养学生的实际操作能力,如论文撰写,查阅资料,市场调研等,这些对学生今后的实际工作有直接的帮助。 5结语 经济管理类知识是土木工程专业知识的重要组成部分。作为未来的工程技术人员,掌握必备的经济管理知识并付诸实践,是十分必要的。提高学生对经济管理类课程的重视程度,强化经济管理能力的培养具有非常重要的意义。 作者:文艳芳 张磊 单位:西安科技大学建筑与土木工程学院 经济管理方面论文:经济管理中财务会计作用的发挥 摘要:在我国社会经济快速发展的背景下,企业之间的竞争越来越激烈,为了能够顺应时展,提高企业综合竞争力。企业应当将重点放在企业的经济管理中,而财务会计在其中是非常重要的部分,从事的是经济管理的终端工作。财务会计在经济管理实施过程中,不仅能够针对当前存在的问题进行分析,而且还能够结合企业实际情况提出有针对性的措施。因此,本文针对经济管理中财务会计作用的发挥进行详细分析和研究。 关键词:经济管理;财务会计;作用;发挥 在现代企业日常经营管理以及发展过程中,财务管理在其中占据重要位置,能够直接对企业的一系列经营活动产生影响。财务管理是在针对企业财务管理关系进行处理时,一项具有经济管理型特征的职业,同时也是企业在管理过程中必不可少的环节。在企业发展过程中,如果企业是从事经营项目或者是商品生产时,需要投入大量资金,另外,当企业在商品经营管理时,在销售之后可以获取到相应的经济效益,将其根据比例要求分配给企业的其他工作人员。这两种是当前在现代企业财务上比较常见的活动类型,但是实际上企业财务并不只是这两种类型,财务还涉及很多方面和领域。由此可以看出,财务会计在企业中的重要作用,因此,企业要在实践中不断加强和完善财务系统的管理,为其发展提供有效保障。 一、财务管理的重要性分析 在我国当前社会经济快速发展的背景下,在企业日常经营管理过程中,已经逐渐形成以管理制度作为基本核心的财务会计制度。政府作为我国国有资产的持有者,其自身已经逐渐从传统管理模式转向国有资产管理,对现有市场经济主体而言,也同样具有为国家资产进行保值的责任和义务。与之前相比,一些国有企业在实际经营管理过程中,已经将财务自主权有效落实,在这种状态下,就会促使财务管理职能逐渐回归到企业内部,为财务管理职能的发挥打下良好基础。与此同时,在现阶段市场竞争越来越激烈的背景下,很多企业为了在市场中占据有利位置,提高企业综合竞争力,会不断扩大规模。虽然能够给企业的发展带来一定机遇,但同时也带来越来越多的风险,因此,针对这一现状,企业更加重视财务会计管理工作,这样才能够保证其自身的竞争能力有所提升。在现代社会发展过程中,企业要与时俱进,同时还要提高对财务的重视,将企业的管理中心逐渐转向财务管理,这样才能够保证企业财务管理紧跟时展趋势。当前很多企业在实施财务管理时,将其与会计工作划等号,很多企业认为财务管理只是单纯的对企业内部一些琐碎的内容进行帐面记录,但是却忽视了财务管理的其他职能,这样就会导致财务管理各项职能发挥造成严重的阻碍性影响。通过实践可以看出,财务管理和会计工作之间有非常明显的差异性,同时两者之间的区别也很明显,会计工作可以看作是财务管理中非常重要的内容之一。财务管理在实际操作过程中,并不只是对企业内部资金流动进行管理,而是要通过企业资金流动的具体情况,对企业开展的一系列活动进行分析和管理,为企业的各项活动落实提供有效的依据支持。 二、经济管理中财务会计信息提供的作用发挥 1.财务会计为企业提供预测信息。在市场经济快速发展的背景下,企业应当对现阶段市场的实际运作情况进行深入了解,根据市场具体需求,制定科学合理的营销发展方案。在保证能够满足当前社会、市场整体需求的基础上,结合企业实际情况积极开拓市场。与此同时,企业要对多方面因素进行综合性考量,其中包括市场环境因素、企业在市场当中的占有率因素、产品质量与价值因素等,这些都是在实际操作中必不可少的重要因素。只有对各个方面的因素进行深入分析,才能够结合实际情况对其进行有针对性的调整和控制,有利于制定出科学合理的方案,对企业营销信息进行有针对性预测。2.进一步提升会计信息质量。会计信息质量问题能够直接对财务管理作用的发挥情况产生影响,会计信息的准确性是保证企业经营生产过程中的重要前提条件。当前能够对会计信息质量产生影响的因素包括几个方面,其中包括原始凭证、会计信息体系、企业管理部门等,针对这些因素,要对其产生原因进行分析,并且提出有针对性的解决措施。首先,应当加强对发票等一些原始数据的管理,特别是要严格执行管理措施,其次,对《会计法》等一些法律规章制度要保证落实到实处。与此同时,在实践中制定出有效的措施,加强对会计人员合法权益的保护,对会计人员的工作开展提供有效支持。另外,要加强对会计信息系统的建设,在实践中不断完善和优化相关制度,保证制度的有效性。最后,企业要积极邀请社会各界监督力量对会计信息质量进行科学合理的管理和控制,这样才能够有利于会计信息质量的有效提升。3.注重人才培养。无论是任何一个企业在发展过程中,都离不开人才的培养和应用,企业要想使经济管理中会计工作可以有效发挥其作用,就需要大批量引进专业型技术人才,对企业未来发展而言,也具有非常重要的影响和作用。在现代社会发展过程中,我国已经逐渐进入知识经济时代,各个领域对人才的重视度越来越高,人力资源在企业发展中的地位逐步提升。通过实践可以看出,人力资源与物力资源在企业中的地位同等,甚至人力资源要比物力资源的作用和价值更加凸显。因此,针对这一现状,企业应当重视经济管理中财务人员综合素质、专业技能水平的提升,实现人力资源的科学合理配置,为企业的发展提供有效的人力资源保障。 三、经济管理中财务会计的谋划与监管作用分析 1.财务会计为企业发展推波助澜。在财务管理实施过程中,其科学性、合理性能够为企业提供准确、有效的经济信息,与此同时,还能够为企业领导决策提供依据和支持。与此同时,还可以将企业财务现状有效反馈,为企业日后发展、战略思想的制定和实施提供有效支持。在我国加入WTO之后,经济形势已经发生了重大的改变,以这种大环境为背景,企业必然要保证会计信息的真实性和可靠性。要对当前的会计环境和未来发展趋势进行详细分析和研究,尽可能在事前就将会计信息的准确性和有效性采取对应措施进行控制,避免会计信息出现不真实现象。2.从内部会计控制出发,提高会计信息质量。企业内部会计控制主要是指企业在实际操作过程中,为了保证会计信息质量的有效提升而采取的一种有针对性措施。通过相关调查研究结果可以看出,一旦企业内部会计控制制度比较完善,就能够为会计信息的真实性提供有效保障。因此,从企业内部会计控制角度出发,对会计信息质量提升而言,具有现实意义。 四、结语 在现阶段企业发展过程中,财务管理在其中占据非常重要的地位,会计信息更是能够直接对企业经营者决策产生重要影响,对企业的经营以及发展而言,都具有现实意义。因此,针对这一现状,企业要加强财务会计在经济管理中的作用,从各个角度出发,全面发挥财务会计的作用,为企业发展打下良好基础。 作者:代宇 单位:贵州久联民爆器材发展股份有限公司
房地产行业成本控制建议:房地产行业成本控制探析 摘要:房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,对增加国民经济收入、促进居民消费的影响不容置疑。宏观的行业外部环境对企业而言是外在因素,企业无法左右。但是向成本要效益,加强成本管理是成熟市场上企业战略管理的核心。环境形势告诉我们,房地产企业强化成本管理势在必行。 关键词:成本核算;成本控制;价值工程 1 房地产行业成本控制相关理论 1.1 成本的概念 在我国传统会计理念中,通常把成本定义为企业为生产和销售一定产品所发生的各种耗费,或者是指产品价值中物化劳动的价值和劳动者为自己劳动所创造的价值之和的货币表现。 对于房地产行业而言,成本费用发生于房地产开发企业开发经营的始终,它一方面代表企业的整体耗费水平,另一方面也反映企业的经营管理水平。 1.2 成本控制的概念 成本控制有广义和狭义之分,狭义的成本控制是指成本形成过程中,根据预先制定的成本目标,对企业日常发生的各种生产经营活动进行严格的计量和监督,尽可能地使生产耗费不超过原定的标准和预算,并对发生的偏差进行分析,及时采取有效措施不断纠正,以此来提高成本控制的成绩。广义的成本控制除了日常成本控制之外,还应包括事前成本控制的内容。 1.3 成本控制的可选方法 1.3.1 标准成本控制方法 标准成本出现于20世纪初的美国,它是为了克服成本计算无法满足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用标准成本是为了克服生产效率低下,根据可能达到的作业标准事先定出成本,并把实际成本和标准成本相对比,以寻求提高经营效率的途径。 1.3.2 作业成本控制方法 作业成本法又叫作业成本计算法(Activity-Based Costing,简称 ABC)或作业量基准成本计算方法,是以作业管理为中心,确认和计量作业成本动因对企业资源所耗费的情况,将耗费的成本费用准确地分配到作业中,然后根据产品和服务所耗用的作业成本动因,最终将所有成本费用分配到产品和服务的一种方法。 1.4 本文选用的成本控制方法 标准成本法、作业成本法等成本控制方法都有一个共同的缺点,那就是专门为降低成本而进行成本控制,这种思想不利于维护和提升房地产的价值。因此,通过对上述成本控制方法的衡量,本文将采用价值工程的基本原理对房地产企业成本进行控制。 1.4.1 价值工程的含义 价值工程(Value Engineering,简称VE),也称价值分析,是通过研究产品或系统的功能与成本之间的关系,来改进产品或系统,以提高经济效益的现代管理技术。现在价值工程是公认的成熟技术,降低成本的好方法。 1.4.2 价值工程的基本原理 按GB8283--87《价值工程基本术语和一般工作程序》所定义,价值工程是一种通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以便获得最佳综合效益。价值工程的目标是提高研究对象的价值。 1.4.3 价值工程的特点 价值工程是一种新的思想方法和管理技术,是一种比成本控制,提高产品质量都优越且有效的方法。具有以下一些特点: (1)以使有者的功能需求为出发点;(2)对所研究对象以功能分析为核心,研究功能与成本之间的关系;(3)致力于提高价值的创造性活动;(4)有组织,有计划,有步骤地开展工作;(5)阶段上侧重于设计与计划阶段。 1.4.4 价值工程的工作程序 价值工程的工作程序是一个合理的、系统的和有组织的过程。它应用跨学科的小组进行工作:选择适宜的对象或产品,根据需花费的成本进行分析,为新的方案匹配实现这些方案的最佳途径。 价值工程的工作共分为5个阶段: (1)初始阶段;(2)分析阶段;(3)革新阶段;(4)评价阶段;(5)实施阶段。 1.4.5 价值工程法对于房地产企业成本控制的优越性分析 (1)价值工程法的主旨在于提高企业的核心竞争力和持续发展能力。一个企业的核心竞争能力的是在不断提高产品的市场价值的同时,持续的降低产品成本。而价值工程正是从对价值和功能的分析入手,附条件地降低成本,是企业提高核心竞争力和获得持续发展能力的保证。 (2)价值工程法注重的是产品的寿命周期成本。价值工程法控制成本的主要思想是从产品即将产生一直到产品从社会中因功能发挥完毕而消亡的整个过程角度对成本进行控制。因为房产在交付后的质量同样对企业的生存和发展产生重大影响,因此,房产交付后的所有成本都应该在企业控制之列。此成本称为寿命周期成本。 (3)价值工程法不仅考虑显性成本,还考虑隐性成本,从现代经济学和现代管理学更加开阔的视野来分析企业成本,隐性成本对企业生存和发展产生的影响不低于显性成本,所以,价值工程法在这个角度看是能够保证企业生存的唯一成本控制方法。 (4)价值工程法不是对其他成本控制方法的全面否定。价值工程法的应用并不排除企业采用其他的成本控制方法。价值工程法的核心在于产品设计阶段的事前控制,在 事中控制时,企业还可以视具体情况采用其他成本控制方法进行卓有成效的成本控制。 2 房地产行业成本控制内容 2.1 土地获得过程中的成本项目 土地的取得在房地产开发中起着重要作用,有时甚至是决定性作用。土地的获得方式也仅限为招标、拍卖、挂牌以及二级市场转让方式。 土地获得过程中的成本项目主要表现为土地投标的价格和进行土地投标决策以及投标行为的相关费用, 因而控制土地获得过程中的成本主要就是控制土地投标的价格。 2.2 设计活动过程中的成本项目 设计活动包括两部分,一是概念设计,二是规划设计。概念设计通常指开发商的开发理念也就是项目主题,更准确的说应该是购房者的理念。概念设计是用来指导规划设计的。概念设计也就是项目市场定位的分析,通用的方法为 SWOT 分析法。 2.3 工程建设过程中的成本项目 工程建设过程中, 相关的成本项目表现为实现设计的功能而在项目建设过程中花费的所有投入。根据当前行业惯例,工程建设过程中的成本的支付分为两种情况,一种是房地产企业自己有建筑施工资质或者有下属建筑公司,可以自己施工建设;另一种是房地产企业仅作为开发商,通过招标确定施工单位。本文将对这两种情况下的工程建设成本进行分别探讨。 (1)自建工程的成本项目。自建项目的成本主要是在施工阶段进行的与工程建设有关的所有投入。 从工程的组成角度可以分为前期工程费用、岩土工程费用、基础工程费用、主体工程费用以及室外配套工程费用等;从成本类别角度可以分为建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工器具购置费以及其他费用等。由此可见,从工程的组成角度来看,主体工程费用是控制的重点;而从成本类别角度看建筑工程费和安装工程费以及设备购置费是控制的重点。 (2)外包工程的成本项目。如果房地产公司自身没有施工资质或下属建筑公司,则需要将工程建设部分外包给其他建筑公司,在这种情况下,房地产公司发生的成本主要是招标过程中的相关成本、中标价格以及变更签证。其中招标过程中的相关成本应该属于管理成本的一部分,而中标价格主要是建筑工程的总成本以及建筑公司的合理利润。因此中标价格的高低是影响建筑工程成本的关键,也是房地产公司控制的重点。 2.4 销售活动中销售税金项目 随着国家对房地产企业税收政策以及监管的加强, 房地产项目的总纳税额高达项目销售额的10%-20%,有的项目甚至超过20%。税金是企业的一项成本支出,税金的支出在房地产项目成本中是暨土建安装成本后的第二大成本,不得不引起企业的高度重视。合理避税是纳税人应该享有的权力,也是开发商控制成本的有效措施。通过前置性的税收筹划,做到总体税收成本的最低。 2.5 售后的成本项目 在房产交付后, 房地产公司的价值链并没有终结, 还会发生售后的相关成本,包括售后服务成本、工程索赔成本等。而业主购买楼盘后会更关注后期能源的消耗和物业管理费用的支出。 关注售后成本是一个房地产开发商能够长远发展的基本要求。因而,售后活动成本作为房地产企业生命周期总成本的一部分也必须加以控制。 2.6 资金成本 房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、风险高的特点。一般来说,房地产企业,尤其是大型房地产企业,都会采用负债经营的方式以增加公司资本。随着宏观信贷政策的调控,"银根紧缩",存款准备金率的上调,贷款利息的上调,都导致房地产开发的资金成本加大。另外,房屋交付使用后, 对于开发商来说, 房屋是对外出售还是对外出租都要注意考虑到资金成本。 房地产行业成本控制建议:房地产行业的成本控制 【摘要】本文以房地产行业的成本控制为研究对象,从房地产行业前期阶段、行业设计阶段和招投标阶段等方面对成本控制的问题进行了详细的阐述和分析。 【关键词】房地产;行业;成本控制 1 房地产行业前期阶段的成本控制 对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制,由于前期阶段影响项目投资的程度最高,因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定前期阶段成本控制的关键。 投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。 据有关资料统计,在项目的建设各阶段中,前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高,可达到 80%-90%。按照投资决策的过程,它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同,项目投资的控制结果也不同。 2 房地产行业设计阶段的成本控制 2.1 加强设计方案的优化和比选 设计是投资控制的关键环节,设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位,要抓住这个关键环节,使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责,而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始,直到最后结构构件的设计,都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案,以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下经济合理,在经济合理条件下确保技术先进,以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时,必须综合考虑各方面因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较,结合当时当地的实际条件,运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位,可根据项目所处的地理位置和规划设计指标,合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。 2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念 设计方案优化常采用价值工程法,将工程项目的功能要求与投资有机结合,根据工程的实际情况,既不单纯追求降低成本,也不片面追求提高功能,而是力求提高功能与成本的比值,获得最佳的设计方案。 在这一过程中,需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”,而是要通过功能和价值的分析,将技术问题与经济问题紧密地结合起来,把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑,以求花较少的钱办相对最大或最好的事,即求“最大功效比”。就此问题笔者认为,在满足一般的使用要求的前提下,考虑所谓的“功能点”不是绝对的,而是要视具体项目情况而言;这需要投资方做实际的产品市场调查,选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资,而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点,以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。 2.3 推行限额设计 设计阶段的投资控制,说到底是编制出满足设计任务书要求,造价又受控于决策投资的设计文件,限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制施工图设计的不合理变更,保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资,也绝不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内,在初步设计开始时,设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底,按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针,按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额,下达给各专业技术人员,对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较,研究实现投资控制的具体措施,分块进行限额设计,同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算,发现超过限额及时与设计人员沟通,分析原因,修改设计,确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内,达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。 3 房地产行业招投标阶段的成本控制 招投标阶段是项目实施的重要环节,是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带,也是整个项目实施过程中资金支付额度最大,周期最长的一个过程,在招投标环节需要做好以下几方面的事情: 3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。 3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。 3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。 房地产行业成本控制建议:浅谈房地产行业资源成本控制的发展方向 摘要: 中国有14亿人口,城镇化率大约只去到了50%,未来还会有很大的城镇住房需求需要满足,可以预见未来房地产行业的建设规模还是非常巨大的。在规模化的情况下,任何一个细微的成本变化,都会对整个行业乃至社会带来非常大的经济影响。如何控制房地产建设的资源成本,成为未来地产商在市场角逐的重要领域之一,也是建设节约型社会的重要体现。 关键词:房地产 成本控制 房地产开发理念的转变 中国的房地产发展经过了快速扩张的黄金十年后,将进入一个缓慢增长期。很多人可能都不太看好地产行业未来十年的投资回报率,人们更倾向于把资金投入到互联网行业,以获得更高的投资回报率。房地产市场的降温,恰好可以祛除之前的市场泡沫,让建设者重回理性,反思过去的得失,思考未来更稳健的发展道路。 过去因为市场的供不应求,有房即不愁卖的现象导致了非常多的开发商单纯追求建设速度,忽略了建设过程的成本控制,造成了资源的浪费。一方面,房地产行业自身进行成本控制是提升市场竞争力的重要手段之一。另一方面现在国家提倡建设资源节约型社会,房地产因为其建设量大,涉及行业多,现有建造水平偏低,该行业的成本控制备受关注。通过有效的资源成本控制,可以使得房地产开发成本有效降低,提升利润空间,也可以为国家快速发展节约资源,减少浪费,成为一个市场与环境双赢的局面。部分开发商已经在做此类的研究或者应用,下面主要从节约资源的方向,谈一下房地产行业里面有哪些方法是可以达到这一双赢效果。 住宅产业化 住宅产业化也被业内人士成为住宅工业化,其核心概念是通过标准化的构建生产,使建筑物能够大量被复制,形成流水线型的作业。其目的是通过模块化的生产,降低施工过程中的资源浪费,同时也可以更加有效的对建筑建设质量进行控制。一般而言,其操作流程是先进行标准化构建的设计,这个构建可以小至一个门窗构建,大至一个房间。设计完毕后,通过工厂进行生产,某些地方也可以在现场进行生产。生产完毕后,直接在工厂内装配完毕,或者运送到现场后再进行构建组装。每个构建到达现场后,建设工人只需要把这些构建像搭积木似的进行装配,即可完成整栋住宅的施工。 这种形式被在日本、美国、澳洲等发达国家运用得比较多,因为建设住宅变成和生产汽车一样采用了工业化的处理方式,在流水线式的作业上面使得人力资源得到了最大限度的利用,甚至某些岗位未来还可以使用机器人(自动机械)代替人工操作,极大的提升了建筑质量。建筑质量的提升,可以延长建筑的使用寿命,也是节约资源的表现。除此之外,因为现状国内的房屋建设,与工人的技术熟练程度有很大关系,很多时候因为工人不熟练造成大量的返工,浪费了人力的同事,也造成极大的资源浪费。而产业化后的住宅建设,因为其生产都是在工厂内进行,可以有效的降低施工的返工情况,进一步达到节约资源与成本的目的。 绿色建筑评定 绿色建筑在我国起步较晚,现在主要执行的是2006年颁布的《绿色建筑评价标准》。标准里面把绿色建筑分为了三个等级,级别从低到高分别是一星、二星、三星绿色建筑。获得二星及以上级别的建设项目,按认定的建筑面积可以获得国家绿地建筑节能补贴,根据星级评定,不同星级绿色建筑会有不同的补贴标准。而国外绿色建筑普遍运用得比较成熟,并且国内某些高端项目,除了国内的绿色建筑认定之外,还会参与国外的绿色建筑评价认定,一般我们接触得比较多的国外绿色建筑评估体系有美国的LEED、英国的BREE-AM、日本的CASBEE等。 绿色建筑的评定,可以有效的在建设及运营阶段对建设项目进行成本控制。比如国内绿色建筑评价里面有关材料本土化的规定,如果采用本地建材,或景观采用本地植物,可以获得相应的得分项。本地块的建材可以有效的降低运输成本,节约建设资源。 建设成本与资源的节能控制在绿色建筑评 定里面占的篇幅不多,更多的控制与规定是针对运营方面的。在建设过程中的资源的节约可以为房地产开发单位带来显著的效益,因此在市场竞争的机制下,每个地产开发企业都很自发的去进行此类研发与应用。但是涉及到运营资源的节约,因为不能立竿见影的产生经济效益,所以很多房地产开发单位不重视绿色建筑的评定。而今后,这一观念将逐渐转变。 越来越多的房地产开发单位不再单纯的仅建造房屋进行出售,而是把后期的物业管理及运营纳入到公司的管理范围,比如提供后期的物业管理服务,万科、碧桂园等企业在这方面已经有多年的经验。同时因为房产销售利润的降低,更多的开发商更倾向于物业的自持而非出售,物业运营的成本与利润将直接算入母公司的效益,比如万达、万科、绿地、碧桂园等,都有自己的自持物业运营管理公司。 运营成本的控制在绿色建筑评定标准里面得到很大的体现,比如为了节约水资源,会要求采用节水器具,绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式;节能方面会要求公共区域照明采用高效节能灯具,太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例要大于5%;在日常管理方面会要求进行垃圾分类,对每户的燃气、水、电实行分户计量等措施。这些评定标准都会极大的降低物业后期运营的使用成本与管理成本,既为企业创造了利润,也为社会节约了资源。 传统技术与材料更新 现在国内建设行业执行的标准与国外还有比较大的差距,现行标准的材料及做法在某种程度上已经跟不上时代的发展。传统的材料与工艺经过近期的发展,均已经进行了极大的优化,某一种材料或工艺已经很难在原有基础上进行优化。而二十一世纪很多新材料,无论是材料本身还是与其相关的施工工艺都有了很大的优化空间。新材料在原材料的使用上,会比传统材料更加节约,相关的施工工序也得到了简化,从而进一步节省了建材的使用。但很多时候,因为规范及标准的制约,导致很多房地产开发单位不愿意使用新型材料与工艺。要使新材料得到广泛的应用,除了技术的创新外,行业标准也应该进行整体更新。 小结 房地产行业已经到了转型期,开发项目市场利润的降低,为房地产开发企业的成本控制提供了一个很好的契机。改革总是痛苦的,不改革就会被市场淘汰。希望中国的房地产企业,能够利用好现在的形势,顺势而为,忍住阵痛,未企业未来打开一条发展之路。
房地产经济学论文:房地产价格高涨的政治经济学解释 摘 要: 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大,但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高,直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中,资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题,泡沫破灭又会对实体经济带来灾难,因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。 关键词:房地产价格高涨;形成机制;政治经济学视角;地租 一、相关文献综述与问题的引出 房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点,自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计,2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米,到2011年8月则为5 196元/平米,涨幅达17.3%,北京、上海等发达城市的房价则上涨更快,有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论,房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性,房地产的当前价格很难反映其市场价值,也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认:由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的,因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性,金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源,并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源,其中隐藏着巨大的双重风险:一方面导致财政风险加剧,土地财政难以为继;另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业,加大公共财政体制改革,严格土地管理制度,改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨,从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满,房价越高,地方政府的效用就越大,因而地方政府有推动房价上升的内在激励,给定土地财政现状,在地方政府互相竞争情况下,中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。 上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因,不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一,尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分,加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论,构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此,从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源,对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度,以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。 二、马克思关于“泡沫”的定义与解释 1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”,马克思政治经济学中没有明确定义,最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》:“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价,开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动,是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”,“商品的价格是其价值的表现形式,价格围绕着价值上下波动”,“在垄断市场中,商品的价格形式表现为垄断价格,而垄断价格也不会脱离商品价值,也围绕着价值上下波动”[4]47102,871。据此,可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离,泡沫的大小与其背离的程度成正比。 2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果,地产则分为两种情况:一是未经开垦的生地,没有经过人类的劳动,没有价值;二是经过人类开垦的熟地,具有价值。依据商品价值公式c+v+m,预付资本C可以分为两部分:一是购买生产资料而支付的货币额c,属于不变资本;二是购买劳动力而支付的货币额v,属于可变资本。在房地产价格的构成中,不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成,钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中,而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中,不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值,按照产业分类,建筑业属于第二产业,房地产业属于第三产业,由此可以判断房地产价值由建筑工人创造,这里的建筑工人应是广义的,房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看,前者是资本交换劳动,后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看,“随着劳动过程本身的协作性质的发展,生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大,为了从事生产劳动,现在不一定要亲自动手,只要成为总体工人的一个器官,完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义,建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸,尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价值,应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中,为资本增值服务,应算作生产性劳动。同样,房地产的管理人员也应属于生产性劳动,而营销人员的劳动属于流通环节了,不属于生产性劳动[5]。 房价中的m部分为剩余价值,m/v则为剩余价值率,如果用m/(c+v)则变成了利润率,马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额,在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报,房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续,其利润的计算应是平均利润,但不是房地产业的平均利润,而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润,以此造成房价的虚高,再加之房地产业具有消费和投资的双重属性,从而更加剧了泡沫的产生。 3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比,一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间,11.5则为恶性泡沫。 注:ΔH为房价的增长率,H/In为房价与人均可支配收入之比,其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库 我国2007~2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007~2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%,除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外,其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动,说明在一定程度上全国的房价是比较合理的,不存在泡沫。我国4个直辖市的房价则差异性很大,京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫,尤以上海、北京最为严重,且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈,在紧缩政策下,房企采取不降价的行动,而在宽松政策下,房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨,但还在合理的范围内,基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市,房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度,尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。 三、房地产泡沫产生的根本原因: 绝对地租与级差地租 房地产业是地产业和房产业的总称,它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例,其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了,且人类文明的长足进步与土地密切相关,正如威廉·配第说:“劳动是财富之父,土地是财富之母”。进入商品经济社会后,商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化,土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业,而且成为国民经济的基础性行业,它甚至成为经济兴衰的关键,牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外,还出现了投机经营,这既危害了社会生产的正常发展,又加速了资本和生产的集中,刺激了更大规模的扩大再生产。 土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的,且这种生产关系是以一定的生产资料所有制为基础的,它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物,它作为人类生产不可缺少的要素,作为人类生产和生活的自然载体,在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有,但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展,人类使用土地,使生活上能够定居下来,形成所谓部落、氏族,因而就占有一定范围的土地,再加上土地是不可人为移动的,部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住,形成了土地在部落氏族范围内的公有,这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会,所有生产资料都私有化了,土地也出现了私有化,于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合,租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。 地租是土地所有权在经济上的实现,是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备,向土地租赁者收取绝对地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬,实质是将土地分期分次进行买卖,如果将若干年的地租一次性付,就成为土地的价格,使没有价值的土地成为可以买卖的商品,实现了土地商品化。土地价格与地租成正比,与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势,也就为土地炒作提供了可能。 我国的土地制度是国家所有和集体所有,地价为零或者非常低,但土地的国家所有并不等于无所归属,也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用,而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件,与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低地价向高地价的转化,地租同样存在着绝对地租和级差地租,前者是与国家和地方政府对土地的绝对垄断有关,后者是由土地位置和投资不同而产生,在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来,作为专用款投资于城市基础设施,便又产生了更大的绝对地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配,加上强制拆迁和占用耕地,形成了“圈地剪刀差”,便成为房地产业超额利润的来源,这就既成为其发展的强大动力,也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。 地租在我国表现为土地购置费 2007年全国的土地收入为4 866亿元,到2010年则为9 992亿元,上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大,北京2007年的土地收入为293亿元,到2010年则达到1 292亿元,涨幅为341%,上海2007年的土地收入为131亿元,2010年则为449亿元,涨幅为243.7%。 地方政府的财政收入也不断地增加,从土地收入与财政收入之比来看,全国2007~2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20,说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重,北京的土地收入/财政收入比2007~2009年为0.2左右,但到了2010年则达到0.54,重庆的这一比重最高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快,基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加,导致地价不断上涨,尤其是土地政策2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后,地价更是突飞猛进,而地价的上涨,直接带动了地方财政收入的增加,导致很多地方政府依靠卖地来增加收入,对土地财政的依赖也越来越大。其次,货币政策的变化也导致土地价格过快上涨,尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖,对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨,所以,要稳定房地产市场,主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。 地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右,在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高,北京2007~2009年为0.6左右,到2010年则达到0.99,2011年上升到1.23;上海2007~2009年为0.9左右,到2010年则达到1.22,这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高,加上对商品房过度炒作,全国各地惊现“地王”,严重歪曲了土地市场和房地产市场。 注:土地收入为房地产企业的土地购置费,地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积,L/H为地价/房价比,L/I为土地收入/财政收入比,L为土地收入。原始数据来源同表1,2011年为前8个月份的数据 绝对地租的背后表现为土地所有权的垄断,在我国土地为国家和集体所有,其名义所有者为各级政府,对土地财政的过度依赖,使得地租上涨过快;建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏,建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性,地租包括绝对地租和级差地租是房价高涨的根本原因。 四、房地产高涨的直接原因:行业 平均利润差距过大 马克思认为平均利润率就是社会总资本的年利润率(亦称一般利润率),是指资本家阶级每年生产的剩余价值同社会范围内全部预付资本的比率,它体现了职能资本家之间分配剩余价值的关系。平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率,在竞争规律作用下,趋向平均化而形成的。各个产业部门不同的利润率的形成取决于三个主要因素:剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。由于各个产业部门获得不同的利润率使得等量资本获得不同的利润,必然导致不同部门之间的竞争,也就会出现资本在不同部门间的转移。这种转移包括资本增量投向高利部门与资本存量由不利部门抽出投向高利部门。平均利润率的形成过程是通过部门之间的竞争将全部利润在各部门间重新分配的过程,表现为等量资本获得等量利润,即平均利润[7]。 在商品经济条件下,虚拟经济获得了无可比拟的高回报,资源大规模地从实体经济抽出流入房市、股市、债市等,推高了资产价格,而虚高且不断增高的资产价格更进一步吸引着更多的资源向虚拟经济部门集中。资源向房地产市场高度集聚会使其资源相对于利润率来说严重供过于求,实体经济部门因资源抽逃而难以为继,且实体经济部门对资源的使用成本由于虚拟经济的拉动而不断提高。在房价泡沫破灭之前,一个共有的规律就是流动性在虚拟经济领域过剩而在实体经济领域奇缺,投资于资产的回报畸高,经济规律强行发挥作用,新的平衡以生产力的巨大破坏为代价,通过财富与收入分配格局重新调整而重新趋于均衡。由于股市的熊市要多于牛市,而债券的收益率远低于通货膨胀率,故社会上的资金疯狂地向房地产市场聚集,造成了房价的高速上涨。 我国工业企业、建筑企业与房地产企业的平均利润率,如表3。全国工业企业的行业利润基本上为6%左右,历年变化不大;而房地产企业的平均利润率要高得多,考虑到数据收集的便利性,我们以中国证监会的房地产行业中的132家上市公司为样本,对其采取简单的算术平均,结果发现2007~2011年房地产行业的平均利润率分别为344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用马克思对资本家贪婪的描述:“一旦有适当的利润,资本就会胆壮起来;有10%的利润,它就会到处被使用;有20%,就会活泼起来;有50%,就会引起积极的冒险;有100%,它就会不顾人间的一切法律;有300%,它就敢冒绞首的风险。”[4] 我国房地产行业不但吸引着原来从事房地产的企业,还吸引了大量的国有企业,全国有约70%的国有企业从事房地产开发,加上银行等金融机构对房地产企业的金融支持以及置业者对从事房地产的投机的热情,加剧了房价的高涨,尤其是非理性对房价泡沫的推动。 自2002年以来,我国商品房改革加快,房价上涨也随之加快,房地产业作为基础行业对经济的推动作用日益显著。一方面它加剧了社会资源向房地产企业、政府和银行聚集,结果便是政府越来越富而人民相对来说越来越穷,在城市里很多需要购房的年轻工薪阶层有许多成为了“房奴”或买不起房子成了“城市飘着的一族”,造成民生问题严重;另一方面社会资本过度地向房地产业聚集,不但加剧了房价泡沫,一旦破灭则对实体经济造成严重的负面作用,而且资本向房地产业的过度集中剥夺了其他行业的发展,尤其是作为基础行业的现代制造业,这是造成国民经济“生产性缺失”、增长乏力乃至导致债务危机的主要根源。 注:原始数据来源同表1。截止2011年11月25日,沪深两市共有房地产企业132家(剔除掉被ST的上市公司),上市公司房企的平均利润率为2007~2011年的净利润率做简单算术平均五、房价高涨的加速器:虚拟资本与 信用杠杆 马克思指出:“交换过程同时就是货币的形成过程”,“货币的根源在于商品本身”。资本最初表现为货币,但货币不一定是资本,资本与货币的区别在静止状态下看不出来,只有通过运动状态即流通才能显现出来。资本流通公式是:货币-商品-货币(G-W-G),在这里资本家用货币购买商品,然后把商品卖出去,重新获得货币。资本流通过程从买(G-W)开始,以卖(W-G)结束,其结果不是发生在这种商品价值上,因为交换是等价的,所以只能发生在购买到这种商品的使用价值上,也即要获得剩余价值,货币持有者必须在市场上找到一种特殊产品,这种商品的使用价值具有创造价值的能力,并且它所创造的价值能够大于自身的价值,这种商品就是劳动力,劳动力成为商品,货币转化为资本,使货币资本化。随着商品经济的进一步发展,资本作为纯粹的能够带来剩余价值的职能日益凸现,虚拟化的资本形式不断涌现,虚拟资本不是现实资本,只是资本的“纸质复片”。虚拟资本不但包括以股票、债券等有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的资本,而且还包括银行券和不动产抵押,其中就包括房地产[8]249253。 房地产的剩余价值来源包括两个方面:一是房产,表现为建筑工人创造的剩余价值;二是地产,表现为土地价格的剪刀差。房地产业的虚拟化与金融机构对其的信贷支持,加速了房价的高涨和泡沫的形成。Bernanke,Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器机制”原理,信用市场各个变量的内生变动会放大和扩展宏观经济的动荡[9]21。房地产业的投资和投机,从供需双方来看,银行等金融机构的信贷支持作为供给方,使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的50%~80%,在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高;作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款,首套住房的首付比例为30%~40%,二套房的首付比例在50%左右。据此推算,银行等金融机构对房地产业的信贷支持使得房价上涨的速度提高了2~5倍。 六、结论与政策建议 本文从马克思政治经济学视角解释了泡沫的定义、房价的构成和度量,并对我国房地产价格高涨乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器进行了分析。房价泡沫可以定义为房地产价格对其价值的严重背离,背离程度越大泡沫越严重。房地产价格由房产价格和地产价格两部分构成,房产利润的来源是建筑工人的剩余价值,从事房地产设计、管理等脑力劳动者创造出的剩余价值更多;土地本来没有价值,随着土地商品化也有了价值。我国房地产价格自2003年以来持续快速上涨,从房价和人均可支配收入之比来看,全国房价包含的泡沫不大但京津沪等一线城市中则存在恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高,即土地成交价格快速上涨,加上土地成交量的快速放大,地方政府的土地财政收入增加迅猛,出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局,“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。我国房地产价格高涨的直接原因是其平均利润率过高而吸引了过多的社会资本,而房地产价格的虚拟化和银行等金融机构对其提供的金融信贷杠杆则成为房价高涨的加速器。 我国房地产价格高涨会造成一系列的后果:一是社会资本过度地向房地产行业聚集,造成资源过度地向政府、银行和房企集中,造成了国富民穷,出现了典型的民生问题;二是房价过高乃至出现泡沫,泡沫一旦破灭则会给实体经济带来灾难;三是房地产业作为国民经济的基础行业乃至支柱性行业,资源过度在房地产业聚集会剥夺了其他行业的发展机会,尤其是起着基础性作用的现代制造业,造成了生产性缺失和社会经济增长乏力;四是伴随着房价高涨地价也飞速上涨,形成了地方政府对土地财政的过度依赖,一旦房价泡沫破灭会导致严重的政府债务危机。 因此,要抑制房地产价格过快上涨、让房价趋向合理,首要的问题是控制过高的地租,主要途径有二:一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖,可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现,让地方政府有更多的财权;二是降低地租甚至使地租为零,土地本身并没用价格,国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展,降低社会资本在房地产业的过度集中,让国有企业退出房地产领域,鼓励资本向新兴制造业转移,同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域,避免过度炒作房地产。再次,抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度,合理利用信贷杠杆和虚拟资本,避免金融机构对房地产泡沫的过度放大,同时,银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理,比如更多地支持新兴产业的发展。 房地产经济学论文:房地产市场“限购令”的法经济学与经济法学思考 摘要:限购令是我国房地产市场二次调控中,经中央宏观调控部门授权,由地方政府行使行政职权制定并在一定期限内执行的,针对本区域内房价过快上涨的情势,以限制一定条件的居民家庭從事商品房屋自由交易的权利能力的方式,降低市场投机成分,從而达到规范房地产市场良性运行目的的政府行政干预市场的政策措施。限购令本身具有丰富的法经济学与经济法学基础理论支撑色彩。运用法经济学和经济法学相关理论评析限购令,有利于從更深层面理解限购令内涵及其本质。当然,限购令在手段运用上存在着诸多不足甚至争议,也须從两方面理论的深层次上进行反思与推敲。 关键词:房地产市场调控;限购令;法经济学;经济法学 楼市新政之中,限购之令频出。在法律层面探讨限购令,通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样,本文对限购令内涵的论述将予以简化,而将着重对限购令的法律属性进行探究,由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础,以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”,以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。 一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况 (一)政策起源及其依据 中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月,2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看,三项政策,层层递进,旨在巩固和扩大调控成果,进一步推动房地产市场运行出现良性变化,通过继续有效地遏制房市投资投机性因素,遏制房价过快上涨势头,促进房地产市场平稳健康发展,最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外,为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃”的房市运行背景,后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”,这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。 (二)法律属性及其认识 对限购令内涵的认识,可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为,限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的,但相比其他宏观调控政策手段相比,其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性,必须做到两点,一是将限购令界定为一种法律手段,并将其“政策法律化”;二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环,而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体,才能真正從积极方面发挥其应有的作用,实现房地产市场宏观调控的目的。 (三)实施概况与趋势 截至目前,全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容,可以对限购令做出如下几点基本认识:第一,限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数,但具体限购期限,各地有不同的规定,有些城市规定了明确的实施期限,如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日;第二,大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策,一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制;第三,限购令不仅规制一手商品房市场,而且将二手房也纳入其规制的客体范围:第四,有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定,如广州的“未满18岁不得单独购买商品房;境外购房按照国家有关政策执行”等;第五,有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果,主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看,“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立,能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。 二、限购令的经济学与经济法学分析进路 凡此种种,可以看出,限购令内涵较为简单,无非是各地方政府在全国房地产二次调控中,经由中央调控规制部门授权,针对本地区房价上涨过快的现状,由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨,在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么,如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中從更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以從经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵。并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。 限购令的出台在社会上充满着争议,在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为,限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预,是用计划的手段干预自由的市场,与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背,并且已经是对居民个体的民事基本权利一合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界,则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解,市场机制從来就不是万能的,市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”,市场也有失灵的时候,市场的失灵将有损于社会公共利益,因此,需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷,而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段,而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。”笔者认为,在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下,衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的,具体应当做到“四个统一(或协调)”:一是转型目标与转型手段的统一(或协调);二是多元价值利益与核心价值利益的统一(或协调);三是社会总体利益与个体局部利益的统一(或协调);四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一(或协调)。文章则将具体针对这四个“统一(或协调)”,分别從经济学与经济法学的基本理论范畴人手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定,限购令在行政法制领域自身就存在问题,在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。 房地产经济学论文:政府加强房地产市场行政调控的经济学分析 内容摘要:本文认为,由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平,房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场,单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 关键词:房地产 市场 行政调控 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围,它作为一种特殊商品,具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平,房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场 (一)从理论上来讲,当前我国的房地产不能完全市场化 作为完全市场化的条件,商品必须是同质的,供给随着需求的发展而发展,通过前面的分析,很显然,房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求,而且由于供给是有限且确定的,如果完全市场化,势必会有相当数量的老百姓无钱买房,最基本的生存需求不能得到满足;另一方面,鉴于资本逐利的本性和投机性,导致有钱人投机房产,占有大量的住房资源,并借机抬高房价,造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因,还没有完全市场化。 (二)从市场结构看,房地产市场是个垄断市场 作为房地产重要组成部分的土地市场,目前只有一个卖家,即政府,而有众多的买家(房地产商),这无疑是一个完全垄断的市场;而房产市场,虽然从表面上来看,有无数的卖家(开发商)和买家(消费者),但由于以下方面的原因,也是一个垄断的竞争市场: 从整体上看,买方的数量大,力量小,且分散;信息不完全,而相对于卖方的数量而言,是一个很小的数字,且实力雄厚、集中、信息充分,最重要的是,由于房地产的地域性,不能跨地域流通,区域外的其它买家和商品对它的影响较小,从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。 从供求关系上讲,由于我国正处于工业化进程的中期,加上我国人口数量极度庞大,以及安家乐业的传统思想观念,使我国在相当长的时间内总需求大于总供给,房地产作为商品的特殊性,在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡,因而从总体上看,供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字,从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。 (三)从市场行为看,当前我国房地产市场存在诸多问题 土地买卖虽然实行招拍挂制度,但由于土地供给的唯一性和稀缺性,土地价格基本上是垄断价格。 房屋价格虽然实行市场价格,但是,由于极度庞大的需求和相对较小的供给,从而形成房屋价格总趋势不断上涨,开发商只要竞标得到土地就有利可图;价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。 由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上,加之其强大的行政资源和经济资源,从而使他们能达成默契和同盟,并影响消费者的消费倾向,哄抬价格。 消费者行为的非理性。房屋从根本上来说,就是满足老百姓的住房需求,这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应,它虽然具有一定的保值、增值功能,但是它与传统奢侈品是有本质的区别;我们强调“居者有其屋”,但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期,基于此,目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。 (四)从市场绩效看,政府应调控房价以避免带来不利影响 如果中央政府不采取强有力的行政措施,房价持续的、快速的上涨,它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移,其不利影响表现在四个方面: 进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴,社会财富向开发商、银行和地方政府转移,贫者愈贫,富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率,过度投机,必然造成大量房地产资源闲置。 滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业,垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中,房地产业产生的富豪最多,腐败现象也最严重。 积累社会经济风险,并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集,从而形成产业空洞化,社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭,必然会引起其他相关行业的连锁反应。 在一定程度上会引起社会公众不满情绪,如果两极分化超出了人们容忍的底线,或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁,社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。 单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的根本问题 (一)高房价的原因分析 第一,土地价格畸高。尽管宏观调控措施密集出台,但2010年末各地的“地王”仍不断刷新纪录。从竞拍的激烈程度看,南昌地王加价逾200轮,广州地王历经222轮抢牌竞赛,南京地王更在350轮竞拍中决出;从总价来看,武汉地王近54亿,广州地王值86亿,北京地王开标总额超过238亿;从楼面单价上看,南昌地王每平方米2万,杭州地王2.5万,而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录(骆海涛,2010)。 第二,开发商的超额利润。2009年,我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击,2009年房地产行业仍大受其益。万科实现净利润53.3亿元, 同比增长32.1%。开发商的暴利关键不在成本,暴利的一个重要来源是土地升值。 第三,总体上需求大于供求,尤其是少数游资的炒作在一定程度上也推高了房价。 (二)房地产市场宏观调控效果不佳的原因分析 经济手段只着眼于调整总需求,没有涉及总供给;尤其对高房价的重要因素―土地成本没有影响。熊方军、马永开等人(2009)借鉴货币交易方程,形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架,并运用2003年以来的数据进行实证分析,在此基础上通过梳理十年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出,各项政策对需求的抑制效果有限,这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷,反而加剧了市场的供求矛盾,致使房价迅速上涨。 调控手段对开发商的市场行为没有影响,不能影响开发商追求超额利润的行为。因为大多数开发商经过一定的积累,资金实力雄厚,即便是银根缩紧,对其影响也不大。尽管历经多次调控,尤其2010年内两次严厉调控,但开发商的资金处于可控状态:国家统计局数据显示,2010年1-10月,房地产开发企业本年资金来源5.69万亿,同比增长32%;其中,国内贷款1.04万亿元,同比增长26.3%。房地产开发企业更加倚重自筹资金,加上预售制、销售回笼以及加快流入的海外资金,开发商不至于陷入窘境,所以有实力的开发商敢于大胆竞标获得土地使用权(骆海涛,2010)。根据2011年6月14日国家统计局公布的房地产数据,2011年1-5月,房企利用外资266亿元,增长幅度达57.3%;自筹资金12486亿元,增长达到30.9%,而来自国内贷款的资金为5803亿元,增长仅为4.6%(周祺瑾,2011)。 这些手段一定程度上能影响消费者群体中的中产阶层的消费行为,但对高收入阶层和低收入阶层没有太大影响。2005年3月,房贷优惠政策取消,对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%;2005年10月,国税总局重申二手房交纳个税,征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等;2007年3月到9月,5次上调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存款基准利率由最初的2.52%提高到7.29%;2007年9月27日,央行出台新政,购买第二套住房首付比例不得低于50% ;2010年4月,国务院通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。无论提高住房贷款利率,还是提高首付款比例,或者是纳税,影响的主要是中产阶级,对原本就无力购房的低收入家庭更使其无力购房,而对资金充裕的高收入阶层没有根本性影响。 这些经济调控手段不能从根本上改变总需求的趋势及预期,因此不能从根本上改变现有的市场结构、市场行为和市场需求。2011年第二季度,中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查同样显示,在各主要投资方式中,“房地产投资”仍为居民投资首选。在各主要投资方式中,选择“房地产投资”的居民占22.2%,仍为居民投资首选。“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。这充分说明,在房地产的需求中,有相当一部分是投资需求而非居住需求。 笔者认为在一个非完全市场化的环境里,单纯的经济手段一定会产生市场失灵和市场缺陷,而且不可避免地会误伤一部分本来应该得到扶持的消费者群体。我国房地产业存在的问题比较多,而且错综复杂,表现形式和后果都比较严重。其产生的原因已经超越了房地产行业以及市场体制自身,寄希望在行业内和市场体制内解决问题是不现实的,理论上不成立,时间上不允许。 多层次、多渠道的住房供应体系构建 改革开放以来,我国房地产市场发展迅速,对满足人民群众的住房需要,推动我国的经济发展有着不可磨灭的作用,但是,在计划经济向市场经济转轨过程中,缺乏弹性和缓冲。1998年以前,我国主要提供纯福利性住房制度,而1998年实行住房货币化改革后,停止住房实物分配,住房实行完全的市场化供给。我们将所有的房地产需求都推向市场,同时让这个不成熟的市场来解决一切供给和需求问题,结果在供给和需求严重不平衡的情况下,导致房地产价格连年上涨。 西方各国的经验表明,在工业化、城市化过程中,政府必须对房地产市场进行管制。即使是在市场化程度较高的国家,大多采用市场性住房供给和福利性住房供给并举的模式。新加坡、中国香港地区、英国和德国等的成功经验表明,单一的房地产市场从来不是解决住房问题的唯一出路,建立一个包含房地产市场在内的多层次、多渠道的住房供应体系才是满足广大民众需求的有力保障。综合当前我国的实际情况,笔者认为应从以下几个方面努力: 当务之急是阻止房地产价格的上涨预期,并通过一系列的措施使房地产价格回归到理性的水平。从2010年开始的限购政策在一定程度上显现了效果,但有关利益集团的博弈使这种效果并不明显,甚至个别地方还出现了取消限购令的行为。其实,限购令不仅不能取消,甚至应该有决心在特殊情况下采取限价政策。地方政府应该有全局观念、长远观念和可持续发展观念。局部的、短期的利益损失换来的是全局的、长期的社会发展,这是转型中不得不经历的过程。 切实做好房地产价格下降后所引起的一系列经济和社会问题,这是行政调控能否坚持以及取得成果的重要保证。重要问题是两点,一是房屋价格下降后,消费者会断供,这种违约行为会带来类似美国次贷危机的金融危机;二是价格下降后,所引起的老业主的群体抵制。这个问题必须在遵从法律的基础上讲究原则性和灵活性,兼顾各方利益,减少矛盾。否则又会成为社会不稳定的因素。 大量加强社会保障房的建设。有资料表明,2013年我国要新建3600万套保障房,但仍然只占需求的20%。保障房建设要从制度上解决资金来源、分配体系、管理体系以及继承问题。 改革土地供应体制。传统的招挂拍制度在垄断体制下一定会导致高地价、高房价。可以考虑在建设保障性住房时,土地实行划拨制、限价制等。对高端市场的用地要继续实行招挂拍制度。 房地产经济学论文:政府调控房地产市场的经济学思考 在2011年的政府工作报告中,总理明确指出政府要继续坚定不移地搞好房地产市场调控,主要包括进一步扩大保障性住房建设规模;落实和完善房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;建立健全考核问责机制。这既表明了政府对房地产市场调控政策的延续性同时也表明了调控的难度和政府的决心。政府之所以要坚定不移地搞好房地产市场调控是基于多方面的考虑作出的选择。 一、优化经济结构,促进经济又好又快发展的需要 在市场经济条件下,资源在各个生产部门的配置主要通过价格的涨落以及供求的变化来实现。价格的变化对生产具有调节作用,当某种商品由于需求变大导致价格上涨时,这种商品的生产者获利就会增加,在高利润的刺激下,社会上的资源就会向该行业流动,使这一商品的生产规模不断扩大,从而满足人们对这一商品的需求。相反,如果某种商品由于需求量减少导致价格降低,生产者的获利就会减少,于是社会资源就会从该行业流出,从而使该产品的生产规模减小,这样就达到了节约社会资源的目的。价格若在一个合理区间内变化会,它就会在需求和供给之间起一个平衡的作用,在保证人们需求得到满足的情况下又能让有限社会资源得到有效的利用,不被浪费。 前期房价的过快上涨,刺激了对房地产的投机性需求,许多部门和个人纷纷把“炒房子”当成自己的投资渠道,房地产业的投机性需求越来越大,在这一需求的刺激下,房价出现过快非理性的上涨。此时价格的合理变化区间已经被突破,价格已不能正确的反映供求之间的关系,它不但失去了平衡供求关系的作用而且还对供求失衡起了推动作用,对房价的上涨起了推波助澜作用。在虚高的价格的刺激下社会上大量资金源源不断地涌入房地产业,致使房地产业规模空前扩大,房地产业的发展远远超出了人们真实的需求,推高房价的已经不是人们的真实需求而是人们的发财梦。如果政府不及时的挤出房地产业的泡沫,任由这种情况继续,就会造成社会资源的极大浪费,致使经济结构呈现畸形发展,甚至会影响经济安全和社会的稳定。要想实现经济的可持续发展必须要遏制房价的过快上涨,使房价步入理性的轨道。 二、缩小收入差距,实现社会公平的需要 商品房既具有普通消费品的属性又具有投资品的属性。房价上涨对不同家庭会产生不同的影响。对无住房的家庭而言,房价上涨会增加用于住房的支出,使生活的成本增加,收入相对减少。对于有房且用来投资的家庭而言,房价上涨可以使出租和出售的收益大大增加。所以,房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。中国经济社会发展的最初是由不均衡发展起步,但是最终的路径却必然是走向均衡发展,让发展成果由人民共享,实现共同富裕,这也是当下科学发展观的要义所在。房地产市场的畸形发展恰恰导致均衡发展之路被人为阻滞,不同社会群体间会因为拥有房产数量的不等而无法实现共同富裕,甚至由于高房价而失去了依靠自身努力改变人生的机会。所以要缩小收入差距,实现社会公平必须要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。 三、保障改善民生需要 房价的持续上涨造成了这样一个尴尬的局面:一方面是房地产的规模超出了人们真正的需求,另一方面是许多中低收入者很难改善自己的居住质量。这中间一部分人通过贷款购买了房,却由此背负上沉重的债务负担变成了"房奴",生活质量反而下降。近年来居民用于住房的支出不断增加。在收入一定的前提下,用于住房支出的增加必然会挤占其他消费支出,特别是发展资料和享受资料的支出。这样要提高和改善人们的生活质量和水平就成了一句空话。所以要改善民生必须要重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求,扩大保障性住房建设规模。把普通中低收入者从高房价的重压下解放出来,让发展的成果由人民共享这也是构建社会主义和谐社会的需要落实科学发展观的需要。 由于市场调节具有自发性、盲目性和滞后性的特点,所以如果单纯依靠市场对社会资源进行调节会导致资源浪费;社会经济不稳定;收入分配不公平等现象。所以政府必须要及时的对市场进行有效的宏观调控。政府对房地产业的调控可以说一直就有,但在不同的阶段调控的内容和重点是不同的。这次的重点很明显在于稳定房价,抑制投机。相信通过政府的这一系列调控措施可以进一步促进我国房地产业的健康发展,实现经济的腾飞、社会的稳定以及民生的改善。 房地产经济学论文:从经济学理论看房地产价格居高不下 [摘要]中国房地产的价格一路走高,可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步,造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产价格的居高不下?本文作者首先从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面介绍了我国房地产价格居高不下的原因,然后对如何控制房地产价格提出了自己的建议。 [关键词]需要 需求 经济学 房地产高价 作者以经济学理论为基础,首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析,然后在原因分析的基础上,探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。 房地产价格居高不下的原因 中国房地产的价格一路走高,可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步,造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。 (一)需要与需求 1.理论分析 需要是人的本能反映,它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向,它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。 经济学中需求是在一定的时期,在一既定的价格水平下,消费者愿意并且能够购买的商品数量。 在经济学中,必须区分需要不等于需求,这是两个不同的概念。需求是指既有愿望,又有支付能力的需要。如果没有支付能力,则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素:对物品的偏好,物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好,并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高,涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中,必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论,而非需要与供给理论。 同时由于文化习惯等原因,中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的,即商品房是缺乏弹性的,需求量对于价格变动的反映欠敏感,需求量随价格的变动变化下。同时,对于缺乏弹性的商品,提高商品的价格会使厂商的销售收入增加,这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。 2.实际分析 我国是一个人口众多的发展中国家,人口基数大、人口增长快,而且城市化水平低,农村人口多。因此,伴随着我国城市化进程的发展,越来越多的农村居民迁移到城市中来,形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求,因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以,我国房地产市场上,商品房的需要量大于需求量。 通过微观经济学的理论分析可知,商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是,现实中往往将需要和需求混淆,错把需要当做需求,而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传,大家错把需要曲线看做需求曲线,需要曲线的需求量大于需求曲线,同等供应曲线条件下,商品房的价格高于其实际价值,形成了高房价。同时,随着我国经济的发展,城市化水平不断提高,对商品房的需要量不断加大,而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度,商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断,既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的,市场需求量被高估了,那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势,大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量,商品房市场的供应量还较小,商品房市场处于供小于求的局面,存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品,需求量的变动随价格变动不敏感。同时,由于受土地等因素的制约,商品房不可能实现无限的供给,这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心,这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 (二)高基尼系数下的贫富差距 在前半部分的介绍中作者指出,由于经济承担能力的因素,我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大,富人虽少但富裕程度相当高,趋于利润的追逐,他们把商品房作为一种投资的手段,大量买进并炒作商品房,进一步加剧了商品价格的居高不下。 2009年我国的GDP总量位于世界第三位,表明我国的经济发展势头良好,经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大,穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出,2010年我国人均GDP预计超过4000美元,已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出,中国并不缺钱。在本书中还指出,全社会总收入差距一直在扩大,基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准,基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态,在0.3~0.4之间为正常状态,超过0.4为警戒状态,达到0.6则属于危险状态。 通过上面的分析我们可以看到,中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要,商品房存在升值的空间,富人为了获得升值利润,将房地产作为其投资的一种手段,大量买进炒作商品房,待高价时卖出商品房以赚取差价。 由于较高的基尼系数,中国富人的资金持有量相当可观,同时商品房的升值空间比较明朗,所以中国富人的大量买进和炒作房地产,极大地促使了中国商品房价格的提高。 (三)土地的稀缺性 房地产市场的发展依赖于土地,甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源,其供应量是有限的,而且每一区位的土地都是独一无二的。可见,土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性,加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争,竞争的加剧促使了土地价格的不断提高,“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中,这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时,地方政府作为土地的管理者,在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”:GDP高,地方政府的绩效则高;GDP低,地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效,也在推动土地价格的持续攀升,进而增加政府的财政收入。 (四)国际“热钱”的流入 热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高,在所有的商品房价格的影响因素中,热钱的流入是最可怕的,它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式,呈现多点式、渗透的特点,从去向上来看,部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场,推动房地产价格继续走高。 房地产价格居高不下的解决措施 认清原因是途径,解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上,探索解决房地产价格居高不下的途径。 1.认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能,需求才会创造市场。因此,应该分清房地产市场上的需要与需求,以需求为基础来对商品房进行定价,避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。 2.创造社会公平,避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点,但也是众口难调,没有形成一致的结论。但是,我国的基尼系数太高,两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此,国家要进一步处理好效率与公平的关系,在注重效率的基础上也要注重公平的因素。 3.改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中,要改变“唯GDP论”的方法,更加注重地方政府的综合执政能力,防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。 4.抵制热钱,发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中,也要严查热钱,抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易,抵制不合理因素对我国经济体系的打击。 论文中,笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因,并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议,希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。 房地产经济学论文:当今房地产价格的经济学解释 摘要:最近几年,房地产价格的飙升以及政府出台的各种调控政策成为了人们街谈巷议的话题之一,房价的微小变动牵动着很多人的神经。对于房价的走势尽管已有很多的方法和角度进行预测,但都过于复杂,本文意在从最基本的供给需求曲线角度给予一解决方案。 关键词:供给需求曲线 房价 限购 经济学作为一门应用性十分强的学科,它在人们寻求对社会经济问题做出合理的解释中产生,并随着经济的逐步发展和变化而不断地发展和完善。在现代,经济学的应用已经深入到人们日常生活中的各个方面,并也对普通人的生活观念产生巨大的影响。而整个社会对房地产价格的关注和讨论就是其中一个非常有力的证明。由于房地产价格关系到很多人的切身利益,人们不由自住的想要从经济学中寻找到答案,期望能够对当今社会高昂的房价做出一个合理的解释并且能够预计未来房价的走势。 本文主要是从经济学最基本的供求原理角度出发,解释当今社会房地产价格形成的原因,以及社会上一些热点问题对未来房价可能造成怎样的影响。 一、 经济学中的供给需求理论 在整个经济学中,价格起了非常重要的作用,而价格又是由供给和需求两个方面决定的。需求在经济学上被定义为在一定的时期内,在一定的价格水平下,消费者愿意而且有能力购买的商品的数量。可以看出,满足需求的条件一般有两个:一是有购买的欲望,二是有购买的能力,所以需求有时又被称为有效需求。只具有购买的欲望而并没有购买能力并不算作需求。 供给是指在一定的时期内,一定的价格水平下,生产者愿意而且有能力提供的商品的数量。行业的短期供给曲线一般是向上倾斜的。但是从长期来看,行业的长期供给曲线产生多种情形,不再是必然向上倾斜的:对于成本不变行业,供给曲线是水平的,表示厂商能够在给定的价格内提供任意量的商品,例如饮料行业;对于成本递增行业,供给曲线是向上倾斜的,表示随着供给量的提升,商品的价格也会升高,例如房地产行业;对于成本递减行业,行业供给曲线向下倾斜,表示随着供给量的提升,商品的价格会逐渐下降,例如需要大规模基础投资的铁矿石开采行业。而生产成本的变化是直接与生产要素的稀缺性以及其他原因相关的。 商品的供给曲线和需求曲线共同决定了市场上商品的价格和成交量。 二、 房地产价格决定中的供给需求因素 房地产作为一个在市场的交易的商品,它的价格也主要由供给和需求两个方面共同决定。但是与其他商品不同的是,房地产作为一项不动产,无法移动,所以不同地方的房地产由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地产市场的特殊性,它的供给和需求曲线也有着自己的特点。 1.房地产价格决定中的需求因素 在需求方面,由于住房是每个人最基本的必需性需求,所以普遍认为中国的住房需求十分巨大,但其实这种观点并不完全准确。根据需求的定义,购买的欲望和能力必须同时具备才能称之为需求。购买的欲望每个没有房子的人都有,但是在购买能力方面,由于房价较高,其实已经超出很多人的购买能力,所以并不能全部都认为是需求。这也是为什么政府要推出政策性住房的原因,其目的就是要解决只有购房的需要而没有购房能力的这部分群体的居住问题。 具体的可以把具有住房需求的人分为三类:第一类是有完全能力承受房地产价格的人,比如拥有一套以上房屋的人,在房地产市场上的投资(机)者亦属此类;第二类是基本能够承受房地产价格的人,比如那些个人房屋价值占到个人总资产的主要份额,每月按揭支出占当月收入中重要份额的人;第三类是没有能力承受房地产价格的人,既对房屋既有需要,但是在目前和可预见的将来没有购买能力的人,政策性住房的主要照顾对象就是此类,这点将在后面做详细说明。第一类和第二类可以看作是符合需求定义的有效需求,但是他们之间也存在着很大的区别。 对于第二类,基本具有购房能力的人,这部分人购买房屋与否的主要考虑因素除了有未来房价的预期之外,更重要的是自己是否具有承担当前房价的能力。虽然他们是否买房的决策也受到未来房价预期涨落的影响,但是这更多在短期内起作用,由于对住房的需求有一定的刚性,当能够承担当前的房价并且未来房价走势较长时间内仍然不明朗时,这部分群体会较多的选择进行买房。相比较于未来的房价走势,他们更多的是考虑对住房的刚性需求以及当前的房价是否在自己能够承受的范围之内。因此,当前的商品房的价格对需求有直接的影响。由于对当前房价的敏感性,所以当总需求主要是有这部分组成时,需求曲线相对平坦,即价格的较小变动可能对房屋需求产生较大的影响。 相比之下,对于第一类有能力承担一套以上商品房的房屋需求者,由于已经拥有自己的必需的居住性住房,多余的房屋更多的是作为一种投资品而不是生活必需品。所以对于这类商品房的需求不只受到当前房价的影响,还更多的受到未来房价预期的影响,并且他们的风险承受能力也要高得多。即使当前的房价较高时,如果有对未来良好的预期,这部分的需求仍然会十分旺盛。由于中国城市化进程的推进,和人们收入水平的逐渐提高,市场上普遍预期未来房地产市场的需求仍将十分巨大,这也直接导致了当前这部分需求的庞大,并且与第二种需求相比,这部分需求对当前房屋价格的敏感度也较低。如果市场上总的需求主要是由这部分需求构成的,则需求曲线相对于第二种需求情况下更为陡峭。 综合而言,当房屋价格较低时,较多的人能够承担房屋价格,需求以第二类为主,而当房屋的价格升高时,很多第二类需求者被排除在需求的行列之外,从而需求中第一类所占的比例将会增加。总体的表现为房屋价格较低时,需求曲线趋向于平缓,随着房屋价格的逐渐身高,需求曲线的斜率也变得越来越陡峭,如上图所示。 2.房地产价格决定中的供给因素 房地产作为一项比较特殊的商品,它的生产要素中最重要的组成部分土地具有非常大的稀缺性,这也直接导致了房地产的稀缺性,它不可能向许多其他的商品那样具有较大的供给弹性。当房地产的价格升高时,土地的价格也会水涨船高,导致成本增加,成本的增加反过来会抑制房地产的供给,所以对于房屋价格的供给弹性相对较小,供给曲线相对陡峭。 三、供给和需求曲线的移动对房地产价格的影响 在经济发展的一般过程当中,整个社会的收入是随经济的不断向前发展而逐渐增加的,人们的购买能力也随着收入的增加而逐渐的增长。但是,收入的增长对供给曲线和需求曲线造成的直接和间接地影响是不同的,最终也会对房地产的价格和一定时期内的房地产成交量产生不同的影响。 1)在需求方面,收入水平的提高会增强人们对商品房的购买能力,但是由于现在社会收入分配结构中,资本所带来的收入要远远大于劳动所带来的收入,收入分配不均现象将在现在和未来一段时间内长期存在。而在以上的对住房需求者的分类中,第二类基本能够承受房地产价格的人主要是以劳动收入为主,第一类完全能够承受房地产价格的人是以资本所带来的收入为主。所以虽然收入的增长都会增加两类人的购买能力,但是对两类人的影响并不完全相同,总体上看,对第一类人收入的增加幅度会大于第二类人收入的增加幅度。供给曲线会向上移动,并且需求曲线左侧陡峭的区域会变得更加的陡峭。 2)在供给方面,收入的逐渐增加和城市化进程的一步步推进导致房地产需求的逐渐增加。房地产需求的增加又会促进房地产的供应并且会抬高土地等生产要素的成本,即在同一价格水平下,土地的成本增加会导致房地产的供应量会减少,供给曲线也要向上移动。 3)在供给曲线和需求曲线都向上移动的情况下,成交价格和成交量也会随之增长,但是两者增长的幅度和产生的影响也决然不同。从长期看,房地产的价格终归是要由收入来支撑的,所以在同一价格水平下,房地产需求的增加幅度要大于房地产供给的减少幅度,才会使总的收入影响为正。需求曲线的上移幅度要大于供给曲线的上移幅度。但是具体的,由于收入分配的不均导致高收入者的收入增长幅度大于低收入者的增长幅度,房地产价格的上涨对第二类需求造成的影响要大于对第一类需求造成的影响。同时,房地产价格的上涨也会给第一类投资性的住房需求产生未来仍有可能进一步上涨的良好预期,需求曲线左侧部分的斜率趋向于陡峭。最终造成第二类需求占总需求的比例下降,投资性的需求占总需求的比例逐渐上升。 另外由于房地产供应的有限性,房地产成交量的增长幅度也要小于房地产价格的增长幅度。总体上看,收入的增长最终表现为价格的大幅上涨和成交量相对的小幅上涨,自住性房地产需求在总需求中所占的比例逐渐下降。 四、政策性住房对商品房价格的影响分析 政策性住房主要是指经济适用房和廉租房。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房,它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性的特点。相对于市场价格而言,房屋价格是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 无论是经济适用房还是廉租房,对正常市场中的商品房造成的影响是一样的。一方面,政策性住房的对象主要是没有能力在以市场的价格在购买商品房的住房需求者,所以主要是指第三类的住房需求者。由于政策性住房的照顾,他们不需要再以市场价格购买商品房,可以说把这部分住房的需求分流出去。但是实际上对市场上商品房的有效需求并没有产生想象中大的影响,因为对于这部分需求,即使是不分流出去的话,这部分群体仍然没有购房的能力,所以并不算作是有效需求,他们的分流对市场上的有效需求没有影响。 另一方面,供给经济适用房和廉租房是需要大量土地的。土地的来源主要有两种途径:一种是不改变原有商品房土地供应的情况下,另外对政策性住房进行土地供应;第二种情况是把原本应供应给商品房的土地拿出一部分转作政策性住房用地。虽然两种情况都存在,即一方面增加土地的总的供应量,同时另一方面又把原本属于正常房地产的用地划作是政策性住房用地,由于土地的有限性,更多的是以第二种为主,这就相当于是减少了商品房土地的供应。进而对商品房的供给产生负面的影响。 一方面是需求的不变,另一方面是供给的减少,综合两方面可以看出,在其他条件不变的情况下,政策性住房会对正常市场上的商品房房价产生正向的影响,推动房地产价格的上涨。 五、限购对商品房价格的影响分析 现阶段,由于住房价格的过快上涨引起了社会的普遍不满,各主要城市纷纷出台政策,限制外地人以及第二套住房的购买,被俗称作是“限购”。“限购”政策会对房地产市场产生怎样的影响呢? 在需求方面,“限购”对第一类需求产生了重要影响,导致第一类需求者即使有购房的需求及能力,但也无法实际实施,因此第一类需求大额减少。对于第二类需求,基本生活需要而购房,对于本地人基本不会产生影响,而外地人在本区购房会产生较大影响,但鉴于一般外地人购房比重占总购房比重不大,并且很多外地人购房是属于第一类需求范畴,因此可以合理认为“限购”政策对第二类住房需求产生了较小的影响。具体到需求曲线上,需求曲线向左移动,即在同等价格下需求量减少,并且对于价格较高的住房的影响程度大于对价低的影响程度,需求曲线上部分左移量要大于下部分左移的量。 在供给方面,“限购”政策对供给的影响较小,并且更多的是间接的通过影响需求进而影响供给,因此暂且忽略不计。 在供给不变的情况下,最后的结果就是成交量的大幅下降以及价格的小幅下降,如果政策长期持续下去,将对房地产供应者的现金流产生影响,进而影响供给曲线。 以上就是从最基本的供给需求曲线出发,探讨房地产价格的决定机制,如果要更加准确的研究,还应该考虑很多其他因素,但是这些因素最终也是通过影响供给需求进而对最终的价格产生影响。 房地产经济学论文:房地产宏观调控背景下住房保障制度的经济学评价 摘要:住房保障制度作为当前国家房地产宏观调控政策的重要组成部分,对抑制房地产投资过热,房价上涨过快起到了积极的作用。文章从住房保障制度的基本概念出发,重点分析了住房保障制度影响房地产市场的内在机理,揭示了其在增加住房供给、拉动住房需求方面的经济学作用机制。 关键词:房地产;宏观调控;住房保障;评价 近年来,随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升,高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题,由此引发的各种社会问题也层出不穷,房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策,已紧密关系到人民群众的切身利益。 2011年6月,党的十七届五中全会,再次提出要加大保障性住房建设力度,全国将在今年完成建设保障房1000万套,未来5年开工建设约3600万套保障房,这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此,在当前房地产市场宏观调控的大背景下,如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用,对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。 一、住房保障制度的基本概念 住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障,是政府为弥补市场“失灵”,运用经济、行政和法律手段,以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中,住房保障的对象,从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障;从广义上讲,是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助;普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之,普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石,而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体,体现的是社会公平与互助,而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此,保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。 政府救助和扶持的保障对象不同,保障的方式也有所不同,可以是实物保障,也可以是货币保障;而从保障切入点或方式上讲,又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障,前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象,后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同,但政府实施住房保障政策的目标只有一个,就是让“人人住有所居”。 二、制度评价的理论依据 住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此,了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。 (一)“准公共物品”理论 经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务,具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征,如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性,而且能够准确地识别其受益产品,如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”,如煤气、通信等。 在解决居住问题时,居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高,对市场的依赖程度就越高,住房就越接近于私人物品;反之,依靠政府优惠政策扶持的程度越高,住房就越接近公共物品。显然,在我国现阶段,对于中低收入人群而言,住宅介于公共物品和私人物品之间,具有“准公共物品”特征。 (二)供求理论 供求理论是在市场经济条件下,描述供求数量和价格之间相互关系的理论,价格与供给数量正相关,与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性,使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡,因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格,引导各市场主体对房地产市场形成合理预期,以实现房地产市场资源配置的优化。 政府干预房地产市场是必需的,但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制,而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此,政府制定市场干预政策时,必须准确把握已存在的供求关系,分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征,遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。 三、住房保障制度的经济学评价 在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下,住房保障制度作为调控的手段之一,一方面增加了住房供给;另一方面拉动了住房需求,对平衡房地产市场的供求失衡,平抑居高不下的房价,避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响,起到了内在稳定的作用。 (一)保障住房供给 保障住房供给的方法有两种:一是修建公有住房,直接增加住房供给;二是减少投资者的成本,间接增加住房供给。 1.直接增加住房供给 如图1所示,政府直接增加住房供给时,住房供给曲线向右移动,与住房需求在E′点相交,在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。 政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势,能够在短时间内扩大住房总量,缓解住房短缺。但其弊端也很明显,如政府财政压力过大,而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用,不利于发挥社会投资的积极性。因此,政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施,同时还要注意保持适度。 2.间接增加住房供给 当前,政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策,如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本,间接地增加了住房供给。 政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本,降低住房平均成本和边际成本。如图2所示,房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降,住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1,成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。 减少房地产开发企业的投资成本,间接地在更大范围内增加住房供给,同时也存在着某些缺陷,如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持,而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割,不利于提高国家金融体系的运行效率;同时,减少土地成本不仅会造成国有资产的流失,而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态;另外,减税政策扭曲了市场信号,降低了微观经济效率。 (二)拉动住房需求 政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里,我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。 基本假定:家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费,且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大;家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0(最低为qmin)和z0;得到没有任何附加条件的住房补贴s时,家庭消费住房商品的数量增加到q1。 对于接受补贴的家庭,还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费,图3中q′表示这一固定的住房数量。显然,只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系,可以得出以下三种情况:如图3(a)所示,初始消费q0超过要求的最小值,即q0在qmin的右方,对于其进行补贴,这种家庭会将这种补贴当作额外收入,而由于住房收入弹性较小,因此预期拉动住房支出的增加较小;如图3(b)所示,初始消费q0没有达到最低限度要求,即q0在qmin的左方,对于其进行补偿,收入就会使住房消费增加,达到最低限度的要求qmin,从而预期会拉动住房消费;如图3(c)所示,初始消费也没有达到最低限度要求,即q0在qmin的左方,对于这种家庭进行补贴,住房消费仍然小于qmin,因此预期:除非政府给予更多的补贴,否则原有的补贴不会拉动住房需求。 由此可见,住房补贴政策,一方面能保证真正补贴给中低收入家庭,从而更能控制和减少政府的住房开支;另一方面,它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时,这种方式只能在一定限度内拉动住房需求,并不能对住房供给产生任何作用,并且在住房供给不足的情况下,发放住房补贴会引起房租和房价上涨,从而增加申请住房补贴的数量,增加政府财政支出压力。 四、结论 房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场,是国民经济增长的重要支柱产业,国家对房地产的宏观调控,在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设,一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降,避免经济的剧烈震荡;另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此,从经济学理论角度看,住房保障制度对于稳定社会投资,拉动住房消费,保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时,因其实行政府严格的价格管制,虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的,但会对长期住房问题的解决带来压力,如会影响社会投资的积极性,导致长期市场供给的减少,不利于房地产市场自我调节机制的形成,所以住房保障制度也有一定的局限性。 (作者单位:广州市市政集团有限公司) 房地产经济学论文:房地产宏观调控的经济学分析 [摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱,从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上,列举了国家陆续出台各项调控措施,并用四象限模型对其影响效果进行了分析,最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。 [关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型 2003年是我国房地产宏观调控初显之年,当年6月5日,中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行“121号文”)。自此,长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。 一、宏观调控的背景分析 1.各种因素导致地价和房价持续上涨,房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展,不难发现我国房地产市场还是一个政策市场,政策取向决定供求结构,供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度,1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放,需求的增长自然会促进房地产的增长。 需求因素。人民生活的改善,人均住房(“十一五规划”达到25.2平方米)的提高;旧城改造,全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁;每年1%的城市化进程;人口增长和家庭结构的变化等等,都会导致房地产需求的增长。 成本因素。商品房的开发成本,主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中,土地成本上升幅度尤为突出,特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例,在2003年6月到2004年12月的一年半中,地价指数上升了1.76倍~3.72倍。 市场预期。我国经济的持续增长,以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会,这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。 货币发行量。我国M2(Broad Money,广义货币供给的一种形式)的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿;04年增长了大约22%,增长4万亿人民币;05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18%左右, 利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等;再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性,这些都对房价起着推波助澜的作用。 2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期,导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等,另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产,于是银行为了迅速降低自身不良资产率,快速扩大房地产放贷规模,整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外,还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。 3.政策不健全和监管不力,导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租,但由于其的垄断性,使其在市场机制表面下,普遍性地执行着行政性土地资源配置。 房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为,扰乱了市场秩序,严重损害了广大人民群众的合法权益。 4.相对于房地产商的高额利润,住房保障严重缺乏,导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业,一直是众说纷纭,房地产开发商只承认15%左右的利润,但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50%都是房地产商。一边是房地产商的高额利润,一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体,其的知情权、话语权等都得不到有效的保障,社会矛盾加剧。 二、宏观调控手段分析 自2003年开始长达四年的房地产宏观调控,房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。 1.行政手段。土地使用制度和政策:经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权;动工开发期满1年未动工开发的征收土地闲置费;中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;禁止别墅用地批租;建立9个国家土地督察局派驻地方;新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍;土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发,城镇土地使用税将提高两倍等。 房地产综合开发和综合经营政策:新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;控制高档商品房建设规模;对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。 房地产交易政策:房地产交易实行网上备案制;一年内购房转让停办转按揭;上手抵押注销和房屋转移登记,下手设立抵押,不再并办;取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房;未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。 房地产价格政策:对房价上涨过快,控制不力的城市实行问责制。 住房保障政策:加快城镇廉租住房制度建设;大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70%的安置房源;中低收入家庭购房贷款贴息等。 涉外房地产政策:外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50%;外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 2.经济手段。针对个人二手房买卖的有:开始征收营业税(购买不足五年住宅对外销售);个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有:销售非普通商品住房全额征收营业税和契税;清算土地增值税等。 3.货币手段。针对个人的有:上调房地产按揭贷款利率;对多套房屋购买限制贷款;提高个人住房贷款首付比例;个人按揭贷款总额不得超过总收入的50%等。针对房地产开发企业的有:项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款;发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。 三、房地产宏观调控的经济学分析 四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响(如下图所示)。 1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。 第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行,经济适用房和廉租房的大量建设和上市,使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房,商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制,营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升,都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌,或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升,开发贷款利率的上升,土地增征税的清算,房地产金融渠道的单一,法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少,或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观,但由于我国经济的持续增长,在未来相当长一段时间内,开发量必然会大于拆迁量,造成存量增加。从四象限模型可以看出,在宏观调控的初期,租金下调,价格下调,开发成本增加,假设减少,但市场整体存量还是增加。应该说,国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。 2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看,宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀,第一象限的租赁需求曲线必然向上平移;随着税法的健全和房地产的回归理性,租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率,导致第二象限的房地产投资回报率上升;随着房地产市场的成熟,房地产开发量将会逐渐稳定,但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量,导致房地产存量增加。 四、解译房地产宏观调控的几个误区 1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4.宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。 房地产经济学论文:房地产行业价格泡沫的经济学模型设计――基于改进的CAPM模型 [摘要] 中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题,而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中,笔者综合前人的研究成果,利用改进的CAPM模型,设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型,希望能抛砖引玉,引起相关研究者的重视。 [关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型 近年来,中国房地产价格持续攀升,特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚,各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓,甚至有些地区的房价出现下调,但整体仍维持高水平,使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日的调查结果,今年6月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点;环比价格与上月持平。同时,中国的CPI持续攀升,屡次创下新高,瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测,2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI,如此高的房价,已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出,中国的房地产存在泡沫。 一、房地产泡沫的概念 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累,到90年代初期破裂的日本地价泡沫,是历史上影响时间最长的房地产泡沫,从1991年地价泡沫破灭到现在,日本经济始终没有走出萧条的阴影,甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。 二、房地产泡沫的特征以及判定 房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点,振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性,没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产泡沫的判定并无定论,在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为,一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断: 1.房价表现:售价畸高,全面高涨,实际租金下降。而在当前的中国房地产市场,存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高:房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2~6之间,我国平均房价收入近1∶8;不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快:房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现,合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长,否则这个增长将不可能长期持续,而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌:2006年~2007年,房屋的租赁价格增长率为1.8%,远低于城市居民消费价格11.2%增长,表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。 2.需求表现:房屋销售急剧增长,抵押贷款大幅增加,国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场,存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长:房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长,过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来,由于对房地产过热预期,房屋销售额增长率达到42%~56%,高出社会消费品零售总额增长率25~27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长:房地产真实需求依赖于家庭收入的增长,房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此,住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比,从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度,指标值越大,说明投机程度越高。近年来,个人住房贷款高速增长,已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入:目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国,并投资房地产,带动投机需求。据有关专家估计:目前我国约5100亿美元的外汇储备中,贸易顺差约1000亿美元,外商直接投资约3000亿美元,余下来的1000亿美元就是热钱,其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。 3.供给表现:供给超常增长,房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场,存在下列问题:(1)投资性购房的比重高:投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查,目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长:房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高:国际公认的警戒线是10%,当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。 从房价、需求、供给三个方面来判断,中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。 三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计――基于改进的CAPM模型 泡沫是价格问题,价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象,是价格狂热的向上偏移。但到现在为止,一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断,一直没有建立一套系统的模型。在本部分,笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果,并参考借鉴CAPM模型,试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。 CAPM(Capital Asset Pricing Model的缩写,中文意思:资本资产定价模型)由经济学家威廉-夏普(William F. Sharpe)、约翰-林特纳(John Lintner)在20世纪60年代提出,自那时起,一直对财务界产生重要的影响,该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉,不发挥作用,只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言,相关风险不是总风险,而是个别证券的系统性风险。 CAPM的公式为: 其中是证券J的报酬率,是无风险资产的报酬率,是市场均衡组合的报酬率,β是证券J的贝他系数。β越大,系统性风险越高,要求的报酬率越高;反之,β越小,要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。 借鉴CAPM模型,笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下: 其中,表示未来一期的房地产价格,表示现期的房地产价格, 表示前一期房地产价格,表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是,常数,因此,随机项u具有异方差性。而值与值正相关,值越大,则值越大,反之,值越小,则值越小。 房地产泡沫究竟有多大,主要取决于值,值则主要取决于房地产市场的需求;另一方面,值也受房地产市场供给的影响。可设: 表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数,并设α>β,(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有: 其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性,E表示恩格尔系数,a、b为常数,表示各变量对该需求函数的影响度;v是随机项,表示影响需求的其他决定因素,包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。 表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数,表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响(影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期);w是随机项,表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。 四、模型的分析与评价 上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合,剔除了一些不易量化的指标,可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法,具有很强的理论意义,这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发,而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题,因此,检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足;在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之,该模型还存在很多需要改进的地方,有待在实际运用中进一步进行修正。 房地产经济学论文:房地产中介服务业的委托――经济学分析 摘要:本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称,剖析了两者之间的委托――关系,阐述了两者委托――关系的经济学特征和基本问题,并提出了解决问题的几点措施。 关键词:房地产中介服务业 信息不对称 委托― 房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者,以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带,包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务,是指为房地产开发和交易收取一定费用,提供各种媒介的有偿服务的总称。目前,我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范,出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手,运用委托理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果,并由此提出几点解决问题的建议。 一、房地产中介服务业的委托――关系 委托理论起源于20世纪60~70年代,是伴随西方企业人问题的出现而产生的。委托―是一种基于契约分工关系,通过契约,一方(委托人)授权另一方(人)为他们的利益而从事某些活动,其中包括授予人一定的决策权利。在房地产中介服务市场,消费者委托专业的房地产中介机构提供服务,包括房地产咨询、评估和经纪,同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利,并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托―关系,消费者是委托人,房地产中介服务机构是人。 依据房地产中介服务的业务范围,委托关系有如下三种:咨询公司和消费者的委托关系,经纪公司和消费者的委托关系,估价公司和消费者的委托关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃,下文就以这两种委托关系为研究对象,其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。 二、房地产中介服务业的委托―关系的经济学特征 房地产中介服务业的委托―关系是随着房地产市场的发展而产生的,这种委托―关系的经济特征主要表现为: (一)消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性 传统经济学认为:经济行为人具有“完全信息”,即市场上每一个从事经济活动的个体(买者和卖者)都对有关的经济情况(或经济变量)具有完全信息。但是在房地产中介服务市场,由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位,即信息不对称现象。 (二)中介服务结果的不确定性 房地产中介服务是一种市场行为,要遵循市场的供求关系和市场规律,同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想,并且由于市场不确定因素的影响,如政策、法律法规的变动,可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究,也许结果表明投资并不可行。 (三)中介服务的非连续性和有偿性 房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始,到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托中介服务,可以再一次建立新的关系并相应支付酬金,但是前后两次中介服务关系间没有任何联系,因此中介服务具有非连续性和有偿性。 三、房地产中介服务业的委托―关系的运行模型 房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分,其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等,经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售、商品房按揭贷款等等。目前,市场上咨询公司的业务也包括商品房销售。 以房地产中介市场主要的服务业务:咨询、营销和二手房买卖租赁为例,房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势,为开发商和消费者提供咨询、营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险,把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司,咨询公司则全权负责房产项目的销售,并拥有一定的决策权利,如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场,消费者为了降低搜寻成本,委托经纪公司房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务,获得消费者支付的酬金。 综上所述,房地产中介服务业的委托―关系的运行模型见图1所示 四、房地产中介服务业的委托―关系的基本问题 消费者委托房地产中介机构服务,但是由于两者目标函数(经济效益最大化、品牌美誉最大化等)的差异,导致作为人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托问题。 (一)逆向选择问题 消费者与房地产中介结构达成协议,其委托―关系就已经产生。在这种契约下,中介机构要为消费者提供满意的服务,而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用,双方分工明确。然而,出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得,损害消费者的利益。如图2所示:开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的,开发商并不了解营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩,营销经纪公司则可以利用这种信息不对称,以低报价合同获得营销任务,造成逆向选择问题。 (二)道德风险问题 消费者与房地产中介机构建立委托―关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性,引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为,即人利用信息的不对称性,隐瞒信息或隐藏行动,通过减少自己的资源(时间、精力、信息等)投入或采取机会主义行为(即不诚实的利己主义行为),来达到自身效用极大化的目的,从而影响服务效率。如图3所示:在二手房市场,有的经纪人为了取得售房委托,往往不管委托人所开底价偏高,都先与卖方签下委托协议,而后再找些理由与屋主议价等。 四、房地产中介服务业的委托―基本问题的几点解决措施 从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题,要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。 (一)解决逆向选择的措施 建立信号传递系统和信号筛选系统,诱使人披露真实信息,委托人则根据某种可观测的信号判断人的真实信息,可以有效解决逆向选择问题。 1.建立信号传递系统 信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于人弄虚作假,传递虚假信息,委托人要在调查的基础上,利用信号筛选系统,加以甄别。从长远来看,建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台,促进信息的顺畅流转,实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务(Multiple Listing Sevice , 简称MLS),实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等,改变了房地产经纪服务业的格局。 2.建立信号筛选系统 信号筛选指委托人主动搜集和分析交易人的信息。为此可以做好以下几方面工作:一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标,并定期在网络上披露,方便消费者选择合适的人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号,必须有配套的管理机构和管理措施,使得信用管理有理可循、有法可依,真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法,避免管而不治、治而不力,使得信用管理形同虚设。 (二)解决道德风险的措施 1.加强行业标准化建设 加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设,使该行业的发展有一个坚实的基础,坚决杜绝弄虚作假,坑害消费者,使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设,制定行业服务标准,严格贯彻职业资格准入制度,规范房地产中介服务市场的运作。 2.建立人信用担保机制 为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作,保护消费者的合法权益,可以让该公司在银行设立专用账户,作为信用基金,一旦有纠纷时,以此基金补偿消费者。采取这种形式,降低了消费者委托人的风险,提高人房地产中介机构的危机意识。 3.加大败德处罚力度 明确惩罚条件、惩罚标准,加大败德处罚力度,人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择――不败德,这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。 4.设计激励合同 契约是委托人和人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件,是激励与约束的主要手段。基于此,笔者设计了一种激励合同,使得人和委托人的目标函数趋于一致。 消费者和房地产中介公司签订合同时,设立最高合同价S,最低合同价P,中介公司的收益为R=P+θ(S-P) ,市场合同价R*。且0≤θ≤1,P 签订合同时,双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同,并约定完成服务后组织评审专家组(由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的,销售和经纪服务不需要专家的参与),根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分,从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。 当中介公司努力工作时,在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务,付出努力的成本为C,并且有R* +C 基于房地产中介服务市场委托―关系而产生的种种问题,必须得到有效的治理,房地产中介服务市场才能繁荣发达,才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。 房地产经济学论文:对房地产问题的经济学理解 一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益 低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错,低收入者也需要有栖身之所,然而,正是因为收入不高,他们不会对栖身之所过分挑剔,甚至不奢望拥有房产,更没能力进行房地产投资。因此,房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。 那么,房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢?答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者,但这并不等于说他们就是绝对的弱者,在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素,多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者,这个社会在很多的领域中将没有生产者,也没有服务提供者。因此,在得到至少作为人的最基本的权益要求方面,低收入者有足够的分量向社会提出要求,包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢?低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时,低收入者就会选择离开,即使在有严格的户籍制度约束的条件下,他们也会作出同样的选择,农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开,社会就不得不做出妥协。换句话来讲,为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢?只有一个解释那就是:在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线,甚至就其个人纵向比对来看,在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是:正是基于对低收入者的社会妥协(当然还有其他因素),商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低,其居民收入相对较低,商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节,一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡;另一方面,也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。 二、房地产涨升是自然规律,可引导不可抑制 土地是唯一受到总量严格约束的要素,在社会经济受到激励的初始时期,局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增,而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们:当一种要素被严格约束住以后,那么,另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节,调节的方式就是相对价格的变化,稀缺资源价格将不断上升。也就是说,土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然,土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而,基于对两个方面的认识:1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整,地价(或地租)相对较低;2.前期经济的持续高速增长,资本积累相当丰厚;有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么,商品房价会不会无休止地单向上升呢?可以说在商品房价没有达到其合理匹配时,的确会单向上涨,但绝对不会无休止。一旦地价(地租率)得到合理提升,并且与资本赢利率相匹配时,商品房价格的涨升就会趋于平静。 当然,现实中,市场调节从来就不可能是精确调节,因此,市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说:商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品,赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久,人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害,一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高,这是经济规律,也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。 我们若盯住商品房价,将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上,采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法,结果却要么徒劳无功,要么约束了经济,压抑了自然规律。比如:在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利,打击投机,但同时也导致了对存量房产的严格锁定,客观上造成了对房地产供给能力的抑制,在需求既定的情况下,这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺,顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此,交易环节税不但不能抑制投机,挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面,我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力,戒除简单思维下的社会尝试,借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法,从房地产持有方向调整税收结构,规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代,试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外,从维护社会公平的角度出发,大多数市场经济社会从来不将土地完全地市场化、商品化,这也是我国目前的政策取向,有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。 三、结论 现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识,从长远来看,政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度,努力增加人民消费信心;同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求,因此,更应特别注重提高低收入者(下岗、退休工人)以及农民收入,以增强非房地产类的产品需求,为经济的持续发展提供全面的产能出口,从而拉动内需,提高资本赢利率,进而促进产业资本需求增长,最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看,政府一方面应该开源节流,大力推进证券市场,特别是债券市场的发展,拓宽资本投资领域,疏导富余资本合理流动;另一方面,要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作,改善房地产税收结构,通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得,淡化房地产投资利得期望,疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求,最终实现房地产行业的平稳发展。 (作者单位:长沙航空职业技术学院管理工程系) 房地产经济学论文:房地产泡沫效应的经济学分析研究 陈海秋(译) 阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月,纽约股市的市值增加了5.5万亿美元,其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日,道琼斯工业指数开始跌破10000点,达到13年来的最低,纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下,接着又跌到1700点以下,损失惨重,美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息,挤压股市泡沫,促使了高科技股市回归理性。现在,联邦基金利率每上涨25个基点,都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测,以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步,同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。 过去两年的大部分时间里,普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票(IPO),他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前,购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然,我们很清楚的记得,当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候,那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管,他们是高科技产业经济泡沫的助推器,储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时,都变得沉默了。 现在,我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径,但遗憾的是,他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前,房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中,如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产,房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金,其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红,这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。 个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产,甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路,利用其周边的土地开展建筑项目,通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来,搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里,这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅,告别过去拥挤的空间,享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓,则可以成为年轻家庭负担得起的新居所,从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙! 一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础 房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件,这些基本条件主要有两个:较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款,较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。 但是应该注意到,真正的泡沫,是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力,但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。 “自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作,选择那些价值被低估的房产加以重新装修,以期获得高额回报。 当然,这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值,取决于投机者套利的能力,取决于投机者讨价还价,降低交易费用和房屋翻新费用的能力,但是只要利率仍然能维持较低的水平,而房屋售价又不是太高,这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的,但也不乏损失,而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花,最后花落在谁手里,谁就会赔得一塌糊涂。 第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多,并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据,2004年,美国房价大幅上涨,平均涨幅为11%,创下1979年以来的新高。其中,内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下,全州房价一年之内上涨了32%,涨幅居全美之首,夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍,原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动,谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信,凭着自己的洞察力,能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。 二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径 阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平,即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。 的确,房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样,从美联储的态度看来,现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期,房地产正像前几年的高科技泡沫一样,是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长,减少人们在房地产上的投资,同时使得房地产投机者的成本提高,挤压房地产泡沫。现在,我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金,抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示,消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元,相当于个人可支配收入的7%,而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%,这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率,相对应的,那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目,并最终导致制造业存货增长,长期来看会影响未来的产出。可以看出来,美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动,继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的,但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩,而不是让贫血的经济步伐慢下来,或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值,目前来看还代表着可支配净收入。 2005年春天的前几个星期,综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目,并考虑今后的发展前景。6月上旬,报告指出消费者价格指数和生产者都有下降,经济增长疲软,美元处于相对强势,这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响,消费指数的下降和经济增长乏力,给美联储继续提高利率增添了压力,降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划,并把10年期国债收益率降低至3.85%。 执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解,格林斯潘坚持,并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升,直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计,但一旦达到了 预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。 三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制 从目前的趋势来看,债券利率和抵押贷款利率都在升高,那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢? 首先,利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高,及时把手中的房地产卖出去;也有的因为购房合同还没有到期,必须要执行合同,这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。 其次,在正常的政策效应迟滞过后,新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓,同时,符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产,其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者,在目前利率调整的环境下,会发现自己的处境相当被动,有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少,让房地产市场供给相对过剩,价格也出现了下跌――但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%,这听上去让人很舒服,但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下,在银行紧缩银根的放贷评估准则下,曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元,这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然,一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价,转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期,不期望自己的股票红利能永远上涨,也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”,市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上,一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。 四、利率与商业地产的关系 商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套,同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后,房地产市场供给重新又活跃起来,而且并未伴随实质性的通货膨胀现象,这不能不说是低利率带来的一个良好效果。 在一些新的市场中,写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来,但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低,因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示,机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产,越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应,更有利于获利,但是,许多大的机构投资者都在控制投入,同时把贷款率控制在60-65%,相比之下,一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后,提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。 最近的房产交易显示营业收入相当的高,而与此相对的,租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着,特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用,这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。 五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响 美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来,商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金(REITs)市场资本值的增加,增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元,以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后,人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较,他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”,推动人们进入商业地产俯拾巨利。 较高的利率不仅会影响未来的发展,而且,商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润,同时,低利率会导致消费需求萎缩,直接影响销售增长。在这种背景下,较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本,当然,这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。 如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济,似乎可以发现,美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如,自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长,而促进私人消费强劲增长的主要因素有,住房抵押再贷款(refinancing)、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是,如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平,现在的房地产泡沫就会破裂,但是与此相伴的,美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。 六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向 1980年受里根减税刺激,美国房地产投资大规模扩张,1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌,1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条,23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩,美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处:大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比;生怕失去投资机会的淘金热潮;过热的银行信贷;资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益,而忽视了眼前利率调整可能带来的风险;没有对借款者的现金流加以足够重视,尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的;过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平,房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨;坚信投资房地产是永远有利无害的,而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。 当然,这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见,应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的,而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资,同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的,抑制投机行为是个值得称赞的目标,但是美联储不应该把利率推升到过高的水平,以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖,房地产减值、增值,房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。 七、对于合理的利率水平的探讨 利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变,这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率,可以挤压房地产泡沫,但有可能导致经济衰退;如果要抗击经济衰退,就要降低利率,这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢?美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到,是否真的是这样呢?根据理论定义,合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡,既要保证投资需求不会过热,又要维持市场活力。很显然的,这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高,那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的,1981年时的优惠利率高达21%,抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始,美国的经济状况发生了根本上的转变,普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者,因此,考虑到他们有限的收入,利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。 能源消耗量上升到正常水平的两倍,而且没有任何降低的迹象,这种背景下,7%的优惠利率出台了,与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率,这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是,一旦发现消费者购买力下降,失业率重新抬头,美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下,新的工作机会在不断出现,而与之相矛盾的是,整个社会的可支配净收入却是在不断下降,因此,如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀,6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许,合理的利率应当更低一些。 八、可资借鉴的澳大利亚经验 房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课,尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验,比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然,由于两国现实情况的不同,我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比,但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间,失业率曾高于10%,利率则高达17%,在这之后,1997年,房地产价格开始缓慢上升,失业率开始下降,与此同时,澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容,房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。 从2003年开始,澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率,同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力,这无疑提高了放贷标准。2004年底,澳大利亚开始提高利率,至今已加息3次,每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫,但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%,而目前全国平均房价仅上涨了0.4%,其中悉尼上涨了0.2%,而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到,同时,房屋净值贷款几近停止,直接导致了消费者支出下降,人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响,消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日,基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。 九、对美联储下一步所要采取的对策的建议 对澳大利亚来说比较合理有效的利率,放在美国可能就显得太高了,而且,消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论,单凭这个判断经济过热,继而决定摧毁整个房地产市场的价值,这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论,理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。 所以,美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低,或者提高利率以惩罚那些投机者,而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策,这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来,银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保,同时,通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来,同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。 注:本文译自2005年8月的《房地产金融》,原作者:(美)吉尔・桑德勒。 (作者单位:中国社会科学院当代中国研究所。作者为博士、助理研究员) 房地产经济学论文:房地产市场中的行为经济学分析 一、行为经济学 1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起,行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支,是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来,发现了传统经济学模型中的错误或遗漏,修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起,既对主流经济学提出了挑战,也对其进行了补充和拓展。 2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时,通常采用实例研究、实验研究和现场研究,而最重要的方法是抽样、谈话调查,从某种意义上说,正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法,才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。(1)它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为,以实际调查为根据,对在不同环境中观察到的行为进行比较,然后加以概括,并得出结论;(2)行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程,而不是这些行为所完成的实绩(如花了多少钱,存了多少钱等);(3)行为经济学更重视人的因素,因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件,例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等;(4)行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的,它有助于修正传统经济学的某些基本假设,像关于理性行为人假设、效用极大化的假设,等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。 3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性,并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人,使经济学成为研究人的行为的科学。 二、基于行为经济学的房地产市场分析 1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上,需求可分为投资购房和消费购房,前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何,在短期内,需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为,人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中,参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨,人们若现期以低价买房,则末期高涨的房价就是“获得”;反之就是“损失”。因此,在长时间房地产积极看好的舆论影响下,消费者对于房价的参照点不断提高,很容易产生一种急躁与盲从的心理,从而产生一种“羊群效应”:房价越涨,越要跨级消费,借钱买房;买的人越多,越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升,直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此,人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素,预期的改变造成了市场的波动性,而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时,启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖,而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。 2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似,房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看,除了普通购房者,其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给;另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场,高地价和高税负收益的利益驱动,使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润,从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者,一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期,从而采取一切方法抬高房价;另一方对购房者鼓吹房价上涨,改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣,放大房地产市场的潜在风险。综上,房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫,多方的投机心理共同吹大了泡沫,形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫,直至“蝴蝶效应”的发生。因此,房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫,增大了房地产市场的波动性。 3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的,强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因,以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类:引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。 我国房地产市场的引发性事件主要有:国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情,各地纷纷把房地产作为支柱产业;同时,我国经济的持续快速增长,使人们形成了积极的预期,加之媒体的报道和地产商的鼓吹,都推动着房地产市场的繁荣。就此而言,国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时,房地产市场存在着反馈机制:当看到过去的增长,参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加,这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中(正强化作用)。第二轮的价格增长又反馈到第三轮,以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用,它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。 综上所述,政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动,形成了波动的源泉;消费者依托于近期的价格做出行动选择,确定了波动方向;价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。 三、从行为经济学角度分析消费者购房行为 我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为,根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时,风险和收益会促使他进行认真的理性思考,他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是,房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择,当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时,他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制,是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。 一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的,至于该理论研究的侧重点,则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景,还表现在理性选择向非理性选择的转化方面;或者相反,先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。 四、如何运用行为经济学监管房地产市场 基于以上行为经济学的分析,为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。 1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看,监管的对象应包括所有的参与者,包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者,而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施,但措施的根本目的是一致的:改变参与者非理性的心理和行为。 2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后,政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。 (作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪,信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力,互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站,正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式,以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中,代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展,如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标;如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息,成为做出最终决定的重要因素;如何有效的宣传,增加房地产公司的知名度,增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统;设计;研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内,通过网络购房早以成为购房者的首选,美国房地产经纪人协会统计数据显示,美国75%的房产商利用互联网销售房屋,80%的购房者通过互联网寻找理想住房,约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟,网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上,到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系,到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及,国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象,根据中国房网大全的统计,目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家,据不完全统计,房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷,消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置,其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径,并且其增长速度较快,可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台,有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上,还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站,利用网站宣传企业品牌文化;有些企业希望网络成为一个交易的平台,等于说是企业内部的管理系统;还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念,正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前,北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源,而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说,主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广,让购房者在选房环节不必四处奔波,从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店,省去了实体门店支出,由此节省房租、宣传印刷和人力成本,总体费用减少,相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户,这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低,从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架,建立公司与个人之间网上销售的通道,实现公司在网上可以房产信息,也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统,利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理,实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分: 1)用户管理功能模块 设置用户的可用状态,实现冻结和解冻,查看用户信息。 2)购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3)订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4)房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5)“留言板”模块 查看留言板,删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析,收集大量的相关实例,对所收集的例子进行分析比较,努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中,综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候,主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集,通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较,以及当今楼市的发展状况,得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论,进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看,设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法(design science method)定义设计了什么,解决了什么,评判系统效果的标准是什么几个方面的内容,使论文的设计思路更加明确,设计解决了消费者轻松购房的问题,使消费者不用再受地理位置的局限,在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品,同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度,会员注册数量,楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要:随着我国市场经济的迅速发展,人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段,进一步促进了城市化进程的建设规模,给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础,开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词:房地产;销售渠道;模式研究 从近几年的地产经济情况来看,每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录,类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类,其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量,因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力,还能维护社会市场经济的稳定,提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品,其在进行销售时也有一套自已的销售规律,在这种情况下,渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段,本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期,随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变,以及社会营销、创新营销等观念的兴起,销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言,房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一,随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后,很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心,房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型,提高与消费者沟通的流畅度,以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务,同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况,房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作,而且在目前越来越严峻的行业竞争下,为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作,其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作,为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史,各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化,对其销售渠道模式也进行了制定和规划,就目前的房地产形势来看,全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法,同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备,有着从社会各界调动以及分配资源能力,让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善,以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 (一)全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下,签订合同、制定协议以及履行权利和义务的,经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源,委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格,将产品的销售全权给经销商。因此,经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权,而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中,这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查,而是基本将所有的销售权利都委任于经销商,因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大,经销商会全国范围的该领域销售任务,也就意味着没有具备同一商品的同行存在,而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务,在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点,在经销商进行经济活动时,委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态,由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜,因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解,进而对经销商的要求也有所降低,因此经销商会存在一家独大的差异感受,使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方,全国性的含义就是没有竞争者,因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱,导致企业发展速度的延缓。 (二)区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下,签订合同、制定协议以及履行权利和义务的,在合同的约束之下,经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为,例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作,这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别,全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系,一旦关系成立,那么双方就不能将手里的权利和义务易主,但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水,而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商,根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模,区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任,但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动,而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作,不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点,由于大城市中划分的区域很多,因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商,由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围,那么相对于全国性的销售渠道来说,区域性质的销售渠道必然会变得狭窄,若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户,那么势必还会造成撞单的情况,每一个企业撞单机制的内容都不同,但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益,因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的,势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说,影响房地产销售渠道模式的原因有四种,首先是房地产建筑自身存在的问题,并非任何一个区域的房地产销售方式都一样,每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异,那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态,就房地产商品的价格浮动情况来说,户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式,但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润,而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道,数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道,甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素,很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力,有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩,因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响,增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化,房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品,受政府政策的影响非常大,因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商,增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述,我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平,但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题,很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式,导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱,相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究,让房地产的销售渠道模式得到更好的发展,提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:专访全国房地产商会主席顾云昌:房地产销售额为何创下历史新高 2016年,中国的房地产市场经历了“冰火两重天”: 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去,需要去库存;另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆,甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显,让火热的房地产市场快速降温,房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。 在关键时点上,中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。那么,长效发展机制和短期调控两者是什么关系?2017年房地产市场会否再现2016年的火爆?我们该如何看待本轮楼市调控? 12月11日,《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌,请他就当前的楼市解疑释惑。 2017年房价总体上稳中下行、增幅放缓 《中国经济周刊》:2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”,价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现? 顾云昌:2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫;一个是三四线城市出现的库存数量泡沫,即房子卖不掉。因此,国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针,从不同的两个方面发力,一方面针对一二线城市房价上涨过快,控制房价;另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控,一只是无形的手,一只是有形的手。无形的手是市场调节,有形的手是行政手段,包括限购限贷等调控政策。 2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月,全国的销售面积已经超过了13亿平方米,销售额超过10万亿元,已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额,肯定会创造历史新高。 《中国经济周刊》:关于2017年的房价走势,目前有两种声音,一种声音认为2017年的房价仍然会上涨;还有一种声音认为,在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看? 顾云昌: 房地产市场有一个明显的 “周期规律”,即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期,2014年是房价的下行期,2016年又迎来一个高涨期,正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂,因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段,控制房价和交易量的快速上升。其实,房价的涨或不涨,因城而异。三四线城市在去库存,不是去杠杆,还在加杠杆,比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫,去库存之后房价出现回升,是正常的、合理的。总体来说,2017年无论是交易量还是房价,有的城市会稳中下行、增幅下降,有的城市还会出现稳中有降的情形。 “土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分” 《中国经济周刊》:今年进行的房地产调控,抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗? 顾云昌:房地产调控是针对需求侧的,市场冷的时候要刺激需求,比如去库存;市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的,而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧,同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策,以限购、限贷甚至限价为主,更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制,短效机制也要使用,毕竟调控永远在路上,而改革任重而道远。 《中国经济周刊》:根据以往的经验,房价在每一次调控之后都会出现反弹,房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈? 顾云昌:“越调越高”的表述过分了些,在增发那么多货币的情况下,房价能不高吗?关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应,要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适,否则会适得其反,比如过度的压制会出现强烈的反弹,“一刀切”的调控不能够对症下药。 《中国经济周刊》:如何看待今年进行的房地产调控?这次调控后,房价哪一年又会出现反弹? 顾云昌:房地产市场是3年一个周期,我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性,房地产价格也有周期性,这是市场规律,是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实,房地产的问题主要不是房地产自身的问题,而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如,货币增发政策,M2增速和大城市的房价增长速度是一致的,中小城市房价增长速度则低于M2增速,这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果,供大于求的城市,房价就涨得慢,而供不应求的城市,房价就涨得快。 《中国经济周刊》:在您看来,目前我国房地产存在的根本问题是什么? 顾云昌:目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题,也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分,当然还有税收体制、金融体制改革,但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来,在我国的城镇化建设中,土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲,土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地,而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市,走向现代化大城市,也就是土地的供应和人口的流向是相反的,北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应,但人还在流入,土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。 出台房地产税对房价影响有限 《中国经济周刊》:有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例,美国次贷危机后,房地产对经济的贡献度为12%以上,而我国只有8%。因此,城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗? 顾云昌:城镇化离不开房地产。一方面,城镇化推动了房地产的发展,反过来,房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此,要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是,房地产本身确实存在许多问题,主要出在供给侧的土地制度问题上,以及金融和税收问题上。 关于房地产对我国经济的贡献度只有8%,我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起,而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样,导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建,新房还在投资,而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大,房地产对经济的贡献绝对不会比美国低,应该比12%高。 《中国经济周刊》:像北京、上海等一线城市,如果未来出台房地产税,会不会影响房价? 顾云昌:房地产税对房价的影响不是没有,但影响不大,靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多?但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后,房价下降了?上海、重庆早就试点房地产税了,对房价有影响吗?现在我国房地产税的税基还没有确定,就来评价房地产税对市场的影响,未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求,主要目的是为了国家的税收体制改革,或者说是为了健全房地产的税收体制,保证国家财政收入。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状,房地产销售是需求量大,且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨,并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 (1)房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分,其涉及面最广,包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言,房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高,工作量相对较低,但对综合能力(包括学历)要求较高。 (2)房地产营销咨询业(公司)。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重,并需具备较强的抗压能力和服务意识。 (3)房地产中介。本细分行业即为二手房的租售,工作量大,待遇不稳定,对从业人员的销售能力要求高,需经常外出带客看房,故对服务意识、耐力也有一定要求。 (4)新房销售。新房销售一般固定在售楼部,坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外,还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 (5)房地产估价。本行业从业者,需考过房地产估价师执业资格考试并注册,对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析,是用人单位对其职员的具体工作任务的描述,但作为教育工作者,应在表象之上更进一步,将岗位职责细化抽象为具体的能力要求,具体如下: (1)建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价,为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义,和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 (2)房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力,对客户的销售能力。 (3)房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道,理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 (4)房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表,并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义,并能据此做出决策判断。 (5)房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法,熟悉估价报告的需求方和其要求,能根据国家估价规范,编制出合格的估价报告。根据估价要求,正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 (6)房地产经营能力。对开发商持有的物业,能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法,知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大,大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本,到一专和二专,加上近期实行的“单招”,基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校,一般都在专科第一批和第二批,这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例,我校学生以专科二批次录取为主,以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主,两百多分的学生数量较多,可见学生基础较差。总结而言,高职房地产专业学生的能力情况(可培养空间)归纳如下: (1)学习兴趣低。高考分数如此之低,不在于智商缺失,而是因为学生学习需求的匮乏。 (2)基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足,从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 (3)做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现,当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时,高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 (4)对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳,让高职层次的毕业生,更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对,是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配,就可清晰地得出:房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下: (1)需求量大。经过本文第一节内容分析可知,房地产销售是整个房地产行业,需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 (2)高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力,涉及的理论知识较少,对于理论基础匮乏的高职学生,学习销售显得更容易上手。 (3)销售的工资起点低,高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售,较少涉及科学理论的探究和应用,更多是经验和技能的培养。限于篇幅,笔者结合自己的从业和教学经验,给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略: (1)基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率,按揭怎么计算,这些死记硬背的基础知识,必须让学生掌握。 (2)客户性格判断课程的补缺。传统教学中,很少提及对客户性格特征的把握,但这却是销售成功之门,必须不同客户不同对待。这方面的教学素材,可以参考当下较流行的性格色彩学。 (3)销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售,以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此,在教学中,也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来,房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑,房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究,那么,房地产销售与经济增长的关系到底如何,本研究即对它们之间的关系开展实证研究,一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系;另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议,促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系,学者们纷纷开展了相应的研究,韩国高(2015)运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明,房地产库存冲击对三者均产生负面影响,房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限,而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春,贾海(2015)运用统计和国民经济核算理论和方法,从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用,结果表明:房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义,但同时房地产经济增长速度过高或过低,都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长,应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出,大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市,对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系,而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节,那么,经历了2008年的金融危机,房地产销售与经济增长的关系如何了,是否也存在密切的正向相关,带着这个问题,笔者就2008年以来,房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 (1)数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况,以国民生产总值衡量经济增长的情况,收集的基本数据。 (2)描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据,对相关数据进行描述性统计,如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知,国内生产总值的均值为433468.3,商品房销售面积的均值为101968.6667,进一步对变量进行相关性分析,如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903,说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析,可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出,多元可判决系数R方为0.815,即回归平方和占总离差平方和的81.5%,这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释,调整后的R方为0.630,说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601,表明模型误差项不存在序列相关问题,满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性,进一步进行方差分析,结果如表4所示。 表4是方差分析结果,其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083,具有一定的显著性水平,这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步,利用回归分析得到相关的系数,确定回归模型,如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示,房地产开发投资不仅直接拉动经济增长,还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长,在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看,房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显,因此,不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长,牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模,保持房地产销售的规模与经济增长协调一致,有利于促进经济平稳增长,有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时, 既要考虑地方经济增长,更要关注中低收入居民的住房需求,既要考虑短期经济效益,更要注重长远发展,做到规模适度, 循序渐进,科学统筹,协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段,建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设,提高住房持有成本和空置成本,抑制房产投机和泡沫,鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段,削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击,更多地利用经济手段调控房地产市场,促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:房地产销售短期复苏 2014年6月末,呼和浩特率先取消限购,房地产刺激的大幕逐渐拉开。此后,各种弹药陆续登场,但房地产市场的整体表现一直没有改善,甚至在“9・30新政”和降息之后,全国销售仍在恶化。2015年以来,央行被迫加大刺激力度,连续降准、降息,还与其他部委一起推出针对住宅销售的“3・30新政”。 在如此强势的、持续的刺激力度下,房地产行业能否走出衰退?从近期的市场数据来看,房地产业已经步入复苏轨道,4月份全国层面的数据也显示了这一趋势。 政策累积效果显现 刺激政策不断叠加,到目前为止,限购城市只余5座,公积金政策调整城市已超百个,央行放松限贷两次、降息三次、全面降准两次,财政部将交易环节免税年限缩短至两年。 政策累积效应下,全国层面的销售数据明显改善,首次出现正增长。商品房销售面积的当月同比增速在经过15个月负增长之后,于4月份转正,实现了7%的增长。从累计增速来看,商品房销售面积同比降幅连续两个月大幅收窄,合计上升11.5个百分点,其中4月份升4.4个百分点。 不仅一线城市,连一直令市场忧心的三线城市都在改善。根据Wind汇总的三十个大中城市日交易数据,一线城市的销售状况早在2014年11月就开始好转;二线城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之间时好时弱,但3月份以来至今同比都为正;三线城市日均交易量同比增速在2014年12月转正,除在2015年2月同比负增长外,增速一直可观,5月4日以来,进一步放量,同比增速加快至23%。 易居研究院副院长杨红旭对照了近6年的30个城市新建商品住宅成交数据,发现2015年4月份是同期最好的水平。这一态势很可能在5月继续,“根据CRIC数据,5月前两周的物业销售都较4月周平均提升了15%”,招商证券房地产分析师苏淳德指出,“总体而言,主要城市的房地产展现了强劲的复苏势头。” 土地市场也有恢复迹象。4月,易居研究院跟踪的10大城市土地溢价率升至15%,创近10个月新高,尤其是一线宅地连续爆出高溢价率。 在销量上涨的同时,房地产整体价格形势也有掉头向上的趋势。4月份的百城价格指数环比降幅继续缩小。另一项监测指标70个大中城市新建住宅价格指数环比跌幅也在3月份进一步收窄至0.2%,二手房环比价格也收窄至0.1%,而一线城市二手房价格环比增速已经连续6个月正增长。 销售好转带动部分城市的库存开始下降。截至2015年5月10日当周,高华证券追踪的11个城市的总库存下降了0.7%,从过去12个月滚动销售面积计算,这11个城市的库存平均消化时间为15.6个月(截至5月3日当周为16个月)。 开发商经营状况正在改善。就信息比较透明的上市开发商而言,单季度加权结算毛利率有所回升,中金公司计算的A股公司2015年一季度加权毛利率26.8%,同比上升1.3个百分点;而2014年全年毛利率则较2013年下降1.4个百分点至22.7%。与此同时,高华证券分析师王逸在计入季节性因素后,发现2015年一季度经营性现金流企稳。 “部分开发商公布的四月合同销售数据,平均环比上升了17%。” 苏淳德指出,“开发商在与我们交谈中也表示,他们依据五一黄金周的销售表现,预计五月总体的销售将继续上升。” 短周期复苏确立 “楼市复苏已是板上钉钉,”杨红旭很明确地告诉记者,“现在的楼市运行轨迹很像2012年,三年左右一个轮回的房地产短周期仍然存在,当前正在重复三年前的故事。” 销售是楼市复苏的先行指标,杨红旭指出,大城市销售状况从2014年四季度开始好转,包括小城市在内的全国指标也在改善,下半年全国累计销量就会出现正增长,全年可能会增长5%。 降息对购房成本的改善作用明显,也会撬动销售持续回升。在三次降息后,基准贷款利率已累计下降了0.9个百分点,由此,与降息周期前相比,“利息总额减少16%,每月月供减少9%,” 中信建投房地产行业分析师苏雪晶测算,“房屋本息相当于打92折。” 何况,利率折扣仍有下降空间。据中信建投跟踪,“3・30”政策出台已经一月有余,但各大城市政策落地的进展低于预期,至5月份依然有很多银行并未完全执行二套房下调至四成首付,利率也多数维持早前的折扣水平。苏雪晶认为,随着4月以来银行间流动性明显松动,叠加利率中枢下移,商业银行对“3・30”政策的落实速度将加快。 而且,“还会有更多支持性政策,”中金公司分析员张宇预计,“包括放松首套房标准、按揭成数放松、按揭率指导、退税等,有可能推出支持首套改善房需求的政策。” 继销量拐点之后,“房价止跌反弹的拐点很可能在二季度出现,5月的可能性较大,”杨红旭预计,“从过去的经验来看,在市场步入上行通道的前半段,量增势头明显强于价涨;进入后半段时,量缩但价格加速涨。” 不过,2015年的价格上涨幅度预计不会很大。一方面,全国层面仍面临较大的库存压力,4月份商品房待售面积同比增速仍达24.7%,待售面积进一步升逾6.5亿平方米,杨红旭认为,从全国层面来看,待售面积会在两三年之后好转;另一方面,行业平均净负债率仍在上升,现金余额占短期债务的比例降至2008年以来的历史低位,因此,王逸认为,开发商会继续注重于通过提振销量来降低库存并削减资本开支,而非以销量下降为代价来提高房价。 投资改善仍待时日 尽管楼市已经步入复苏通道,但是,在固定资产投资中占比达两成,对整体经济影响较大的房地产开发投资,短期内仍难有改善。 1-4月份,房地产开发投资累计增速仅为6%,较前三个月大幅下滑2.5个百分点。瑞银证券计算的单月增速降幅更大,从3月的6.5%下滑至0.5%。与此同时,土地购置面积也继续大幅滑坡,同比大跌34%。 “投资是滞后指标,”杨红旭指出,“开发企业先卖房子后拿地再开工,购地和新开工共同构成开发投资,购地量与新开工可能从下半年甚至到明年才会改善,那时楼市也已复苏半年多。” 企业投资热情十分低落,中信证券房地产分析师陈聪分析,一方面,各大城市货值充足,十大城市可销售资源(已取得销售许可)比起2014年年底的确下降了2.7%,但却比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已经取得销售许可的待售商品房面积,更有尚未取得销售许可的大量在建资源。这一背景之下,企业开工和投资动力不足。一二线城市尚且如此,三四线城市供给过大更是普遍存在。 另一方面,企业对于传统的开发模式普遍有怀疑,转型方向一般不从资源入手。越来越多的企业开始从既有优势(例如品牌和产业链议价优势)出发,寻求新的业务方向。而且,这一轮的转型和上一轮以矿业为主的地产+X不同,不仅转型的参与者更为普遍,而且从社区O2O到房地产金融,都不同于以往重资产投入的模式,无法带动起企业的投资热情。 即便投资开始回升,回升幅度也有限。整体来看,本轮短周期回升的幅度难以超过2012年,杨红旭指出,2011年是房地产行业“黄金十年”和“白银十年”的分水岭,在那之后,多数指标都进入了下行轨道。在这个长周期中,会有多个短周期,虽有上下波动,但也在长周期之中。 历史数据显示,房地产开发投资自2010年5月达到峰值以来持续下行,在2012年底至2013年期间有一次小幅回升,2014年开始延续下滑趋势。 清算后房地产销售土地增值税计算解析 一、土地增值税计算原则及部分销售房产项目的清算 (一)土地增值税计算原则土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额,是现行房地产行业的主要税种之一,按照增值额与扣除金额的比例计算的增值率不同,分别适用分30%、40%、50%和60%四个级别的税率。不过,自从开征以来,我国对房地产土地增值税一直实行“预征制”,即:事前预征,事后清算,多退少补。一些房地产企业为了避税,采取囤地和捂盘的措施,待价而售,无形中助推房价的上涨。在此背景下,国家税务总局于2006年12月国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),要求各地税务机关对符合两类条件的房地产企业进行土地增值税清算。其一为符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。而符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%。但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来,中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展,毫无疑问,房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一,这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型,一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现,国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”,还是7月21日的“人民币”升值,中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面,比如银行紧缩银根,消费者持币代购,迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为,中国的房地产整合将是全方位、多层次的,主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面,很有论见。而质量整合中的通过专业化分工,打造一条完整而协调的地产产业链,使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候,很多地产巨头也投巨资进入,企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业,就已经在全国开始布点收线,形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商,历来就属于“万能型”的,从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理,都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作,几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式,在组合资源的过程中很难体现其专业优势,也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业,后者知道什么是市场需要的,怎样运作资金,什么户型比较好,对于销售商而言,如果让他去做开发商,未必做好;对于房地产开发商而言,由于公司自己的钱在里面的时候,很难做到客观公正。而且,由于房地产开发有很多环节,需要很强的操作能力,因此,专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工,特别是一手房的销售,无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售,和二手房的销售一样,本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候,地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势,提升核心竞争力,同时,专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平,降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售,但由于业务庞杂,从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等,无所不包,实际上降低了一手房销售的专业能力。并且,由于一手房销售的运作模式是,地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售,必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”,以及培养自己的专业销售队伍,在对外推广楼盘时,又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务,开发商才能给你钱”。就是说,一手房销售行业是一个资本密集的行业,这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤,到2004的时候,服务的项目总计超过100个,70%的销售项目实现了100%的销售,累计为客户实现的价值超过100亿,其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年,德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场,在全国运作的地产项目共达57个,其中销售项目40个,策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位,武汉德思勤排名武汉同行第一,德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作,并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时,与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触,准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益,企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看,一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式,相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展,一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言,树立自己的专业销售的形象,打造成功的销售案例,开展地产销售意义和价值的论坛和讲座,促进地产巨头接受地产销售的运作模式;同时,公司高起点进入,大资本投入,特别是注重地产销售专业人员的培养和保留,这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语,地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年,香港经济再度复苏,李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激,决定入行房地产,他借款1.2万港币,办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历,他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地:第一,向社会公开统一收费标准,不准员工收取佣金差价。第二,实行股份制,让员工持有股份。第三,首开整版广告之先河,形成强烈的视觉冲击力。1990年,利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后,邓智仁甚至首期动用6000万港币,以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅,并借此成为该项目的销售总。接着,邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘,让玫瑰园一开盘就卖出了80套,相当于不久前他以投资形式购入2万平方米,创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然,地产销售存在着一定的风险,特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如,由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证;有些时候,即使销售业绩良好,但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现,等等。随着房地产专业化资本的进一步提高,市场竞争的激烈化,地产销售行业本身也存在着巨大的竞争,地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然,提高自身的运营水平,吸引最有销售才华和经验的人力资源,提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然,对于某一个具体的销售合同而言,销售商应该在销售之前,一方面,需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定,对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析,看清竞争态势,从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定,避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言,从而导致销售的失败;另一方面,地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查,这一方面关系到地产销售的利润回收的问题,再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提,特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查,这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展,已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前,我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低,管理水平参差不齐,产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析,本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气,爱讲大道理、理论,会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验,树立起成熟、自信的形象,增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户,没有足够的耐心,经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满,或用生硬的语言还击,出言不逊。相反,面对客户的一些较低水平的表现,要显出涵养和素质,用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现,会逐渐丧失客户对自己的信任,对于没有把握的事情,万不可随意地满口答应,应适当采用迂回战术,在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言,销售人员应具有丰富的房地产专业知识,有丰富的市场营销知识,能掌握好的市场营销方式,有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训,他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了,还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员,那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出,房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外,还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁,是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口,并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此,销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心,具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风,具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神,才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外,还应该具备良好的职业道德素质,如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的,因为在大多数情况下,我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事,有许多人一生只买一套房子,因此客户就会十分小心,许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本,也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先,销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化,折射出企业的形象,在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离,减少顾客的疑虑,提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为,达成交易。因此,销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容;有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度;有进退有序的规范的礼仪;有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外,销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平,销售人员也不例外,要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称,态度平稳;说话要文雅、简练、明确;说话要讲究语言艺术,力求语言优美,婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括:房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程,从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是:(1)产品概念扩大了,它不仅包括产品或劳务,还包括思想;(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动,还包括非赢利组织的活动;(3)强调了交换过程;(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序,具有策划和组织小型促销活动的能力,具有一定的文案写作能力,具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力,能为消费者提供合意的方案,能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍,对房地产市场信息能做出正确的分析和判断,如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧,技巧也可以说是理论的实际应用,有了理论知识加上技巧,那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容: 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位;房地产企业发展历程、企业文化;房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势,可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它,主要包括以下几个方面:(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一,要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下,对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化,以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户,实现品牌与利润的双赢。因此,市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力,高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件:户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中,在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯,会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语,有效引导或暗示交谈重点,引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听,鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格,思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中,人的性格是千变万化的,你面对的客户也是各种各样的,根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如:(1)深思熟虑,冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动,对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明,一切说明须讲究合理有据,以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户,只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意,加上销售人员的特色介绍,这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎,反应冷漠。外表严肃,沉默寡言型的客户。对这类客户,销售人员除了介绍产品,还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常,鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决,怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好,一下又觉得五楼好,再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择,应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修,应具有丰富的房地产专业知识,有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识,要有很强的自信心,要有良好的形象,懂得礼貌、礼仪。
房地产营销论文:浅论房地产营销策略 论文关键词:房地产; 营销 策略;核心产品 论文摘要:改革开放以来,我国的房地产业出现了前所未有的变化,房地产业的发展势头越来越迅猛,行业间的竞争也越发的激烈,开发商纷纷意识到了房地产营销的重要性。 随着人们的生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善。在今后相当长一段时间里,我国的房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,必将是一个持续而稳定的 经济 增长点,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而随着房地产 市场 的迅猛发展,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视。 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种 社会 过程。可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等 建筑 物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产的营销策略 房地产商品有其自己的特征,使得房地产市场营销不同于日用品、食品、 药 品等低值易耗的产品,同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品,因此在营销策略上有着自己的特殊性。 (一)产品策略(product) 房地产产品策略是房地产营销中的首要因素,房地产企业必须开发市场所需要的产品,才能生存。按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次: 1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感、成就感。 2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。 3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业 管理 、保证 公共 设施的提供等。 目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子,而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。 首先,给房地产商品取一个好听的名字,这样不仅能给人好的第一印象,而且还能引发美好的遐想。比如,大宏公司开发的“九鼎雅苑”,其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次,提高物业质量,赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下,消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此,开发商要采用现代化的新 材料 、新技术,使物业具有智能化和现代化的格局。最后,房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的 图书馆 、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的 文化 氛围,这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。 (二)价格策略(price) 房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧,对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。 1. 定价方法。在市场营销定价策略中,定价的方式主要有 成本 导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之,在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。 2. 定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式:一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后,先以较低的价格出售少量的商品房,然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法;二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼,常常会给予客户一定的价格优惠,可以通过不同的付款方式来实现。例如,如果分期付款房价要付全额,而一次性付款,房价可给予5%~10%的折扣优惠;三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额,有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是,购房者在签定 合同 时付1/3的房款,房屋施工过半时再付1/3,完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法,然后余额在一个规定的期限内分几次付清;四是楼宇按揭。随着金 融资 本介入房地产业,一些房地产公司和 银行 开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭,是指由购房者交纳房价30%的首期款,取得购房合同,然后凭购房合同向银行 申请 抵押贷款支付70%的余款,以后,购房者定期向银行还本付息,直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式,值得借鉴和探索。 (三)促销策略(promotion) 房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种: 1. 人员促销。它是一种传统的推销方法,是指房地产促销人员根据掌握客户的信息,向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于,目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小,对于促销人员的要求较高,不仅要具有良好的业务素质,而且还要求有较高的个人素质。 2. 广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等,另外还有样板房展示,这是一种实体广告,看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、 环境 优势、 教育 优势、 交通 优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略,以收到最好的宣传、销售效果。 3. 公共 关系。房地产公关是指房地产开发商通过 传播 沟通在公众中树立良好的形象,以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、 金融 公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现,如召开 新闻 会、进行奠基和封顶仪式、参加 社会 公益活动,或通过危机公关化不利为有利,从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告,而且传播面广,所以其效果很好。 4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略,效果比较明显。比如对于消费者而言,在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。 (四)渠道策略(place) 目前我国房地产行业中,房地产 营销 渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。 1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2. 委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握 市场 机会,能更快地销售房产。 3.网络销售。它是利用现代 电子 商务 的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销 成本 ,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势。目前,国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展,网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。 三、结语 综上所述,结合房地产商品本身发展的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销营销对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。可以说,房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。 房地产营销论文:房地产营销企业发展研究 一、房地产营销企业的发展现状 城镇化发展不仅为中国经济的持续发展提供了动力,而且拓宽了房地产行业的市场空间,而房地产营销企业也需要抓住这一发展良机扩大经营规模,完成新一轮的跨越。由于房产的调控政策仍将持续一段时间,市场的集中度也会逐渐提高,而房地产营销企业也会在此发展过程中进一步分化。最新地产发展报告显示,按照企业的规模划分,排名前列的房地产营销企业市场占有率逐年加大,排名中游的房地产营销企业市场占有率出现上下波动情况,而排名靠后的房地产营销企业市场占有率在逐年下滑,面临的生存压力越来越大,时刻存在被淘汰出局的风险。房地产营销行业本质上是以服务求生存的行业,需要坚持以人为本的原则,强调企业服务的个性化、有效性和创新性,地域区隔的情况较为显著,所以大型房地产营销企业垄断市场的情况不太容易出现,中小型房地产营销企业凭借专业优势与服务特色也可以在市场中求得生存与发展。 二、房地产营销企业的发展方向 1.品牌化方向发展。 随着房地产营销企业服务水平的逐渐提高,以及在专业化和规范化等方面的持续发展,一部分品牌企业在此过程中脱颖而出,依据市场竞争的优胜劣汰法则,资源逐渐向这些品牌企业集中。有研究结果表明,80%以上的房地产开发商将品牌和实力作为选择房地产营销企业的首选条件,这在一定程度上刺激了房地产营销企业向品牌化方向发展。例如很多房地产营销企业以北上广深为核心,逐步实现全国范围内的规模化发展,即使在长三角和内陆地区的二三线城市,很多优秀品牌的房地产营销企业也利用品牌优势进行扩张,进一步加剧了房地产营销企业的竞争。 2.专业化方向发展。 房地产营销行业为智力密集型的行业,而人力资源是保障企业市场核心竞争力,推动企业平稳持续发展的关键因素。经过房地产的测评研究发现,只有专业化程度高、人才储备充足的品牌房地产营销企业,才能在激烈的市场竞争中保持持续发展的态势,从容应对房地产市场陷入低迷时带来的冲击,并将其转化为企业发展的动力。 3.创新性方向发展。 随着市场竞争的加剧,单纯依靠楼盘促销方式已经无法刺激消费者购房欲望,房地产开发商只有和营销企业进行全面合作,才可以保障房地产销售工作顺利开展,而这对房地产营销企业的服务水平提出了更高的要求。因此,房地产营销地阿里企业需要想创新性方向发展,注重信息资源收集和营销策划工作。例如收集房地产资料及数据、市场需求信息和客户资源的信息等,并加强对信息的整合、管理和应用,分析消费者的购房需求及喜好,从而对房地产项目进行准确定位,提高产品设计的针对性,制定合理的销售价格,以保证营销服务的有效性和专业性。 三、房地产营销企业的发展措施 1.加强和房地产开发企业的合作。 房地产营销企业在发展的过程中不能既需要注重提高业务能力和服务水平,又需要加强和房地产开发企业的合作,发挥合作优势实现共赢的目的,这样既可以帮助房地产营销企业节约项目搜寻成本与谈判成本,又可以帮助房地产营销企业取得纵向联系方面的差异性优势,与房地产开发企业建立良好的合作关系与信任关系,进而有利于双方开展深层次的合作。 2.注重策划咨询服务的专业化。 营销策划和咨询服务是房地产营销企业的安身立命之本,而房地产开发的前期策划和咨询服务工作更是尤为重要。虽然房地产开发前后的策划存在着一定的时间差,但是二者之间可以进行资源共享。例如专业策划人才的资源共享、市场调研的资源共享和房地产开发企业的资源共享等,这在推动保持房地产营销企业策划咨询服务的专业化发展中起着至关重要的作用。 3.做好商业地产方面的运营。 在房地产开发中,商业地产的开发尤为引人关注,其对房地产营销企业的需要也最为迫切。因此,房地产营销企业需要做好商业地产方面的运营。由于商业地产在运营时的独立性和细分化较强,其发展空间相对较大,其所蕴含的商业价值和经济效益对房地产营销企业极具诱惑力,也是其提高策划营销水平的有效途径。 4.转型为投融资中介。 在房地产开发企业发展的过程中,融资困难是很多开发商需要面临的问题,尤其是对中小型的房地产开发企业而言,资金短缺是制约其发展的主要瓶颈。由于房地产行业可操作性较强的金融工具比较少,而国外资金在进入中国房地产市场时又无法找到合适的开发项目,所以房地产营销企业可以抓住这一时机,向投融资中介方向转型,这样可以在解决房地产开发企业资金短缺和国外资金注入问题的过程中,推动房地产营销企业的进一步发展。 四、结语 总之,房地产营销企业需要注重品牌化、专业化和创新性方向发展,从加强和房地产开发企业的合作、注重策划咨询服务的专业化、做好商业地产方面的运营和转型为投融资中介等方面,采取有效的发展措施,以便在市场竞争中占据有利地位。 作者:冯青 单位:联发集团厦门房产有限公司 房地产营销论文:住宅房地产营销策略分析论文 摘要:从产品内容、销售时机、销售形式上看,住宅房地产具有无形性特征,消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象欲购买房屋的未来面貌。这一认知风险大大影响了消费者购买物业的信心和决心。因此,需要对环境、人员、品牌载体以及信息沟通等因素的管理来建立了住宅房地产的有形展示营销策略,从而帮助开发商克服了无形性给房地产营销带来的负面影响。 关键词:住宅房地产;无形性;有形展示 在当今社会,房地产消费已占据了人们消费支出的很大比例。如何购买适合并使自己满意的住宅房地产,是现实生活中消费者非常关注的。消费者购买住宅房地产时,对物业的建筑质量、物业单位的具体形态、物业管理的水平等购房时不能看见的因素普遍都非常关心。但是由于部分开发商的诚信问题,消费者对这些问题总有不信任感。而在房地产营销的理论探讨圈中,理论界对这一现象又关注甚少。本文在分析住宅房地产产品的无形性及对购房者所造成特殊影响的基础上,根据服务营销理论,构建了住宅房地产有形展示营销策略。通过此策略在实践中的运用,开发商可以消除住宅房地产的无形性给购房者带来的负面影响。 一、房地产产品的无形性 房地产产品具有区域性、异质性、保值增值性等特性,这些特性对房地产产品的营销产生了重要的影响。但是,人们通常忽略了房地产产品另外一个比较重要的特性——无形性,即住宅房地产产品在某种程度上是看不见、摸不着的,消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象所购买物业单位的未来面貌。一般而言,住宅房地产产品的无形性主要通过以下几点来体现。 (一)从住宅房地产产品的内容上看,房地产整体产品包括较大部分的无形性产品 从整体产品的概念出发,房地产产品不仅包括所提供的空间、户型,小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等有形的产品,还包括了楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务,楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等无形的产品。 (二)从住宅房地产产品的销售时机上看,开发商销售的大多是期房 开发商为了减少资金的占用压力和降低开发成本,通常在物业还是期房状态时,就开始预售。对于所提供的物业的产品情况,开发商给消费者画出了美好的蓝图。但产品在未来究竟会呈现出什么状态,只有靠开发商的信用来加以推测。在这种情况下,不可预见性的风险较大,消费者在购买时会非常谨慎,只有根据开发商的信誉和品牌来推测所购买的产品。 (三)从住宅房地产产品的销售形式上看,开发商销售的基本上都是清水房 在这种情况下,消费者即使购买的是现房,他也只能知道房地产产品的有形部分,如户型、小区规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等。他很难清楚地知道自己入住后的住宅究竟会是什么样的,只有借助开发商的样板房来想象自己所购买住宅的未来情况。这样,从消费者购买和消费房地产产品的角度来看,消费者其实是很难知道他自己入住后所消费产品的具体状况以及给自己所带来的具体感受。 二、住宅房地产无形性给消费者造成的特殊影响 由于房地产产品所具有的无形性特征,会给消费者带来一系列特殊的影响。这些影响包括: (一)消费者很难准确认识其购买的物业单位 在房地产产品装修完好前,消费者对所购买住宅房地产的有形实体,很难形成准确的预期,在入住之前,消费者对所购买住宅房地产的无形部分,很难形成准确的认识。 (二)消费者购买物业的风险很大 住宅房地产的价值很大,但其质量、工期以及开发商所做出的各种承诺均取决于开发商的信誉,消费者不可预见性的风险较大。 (三)消费者很难做到房地产产品的真正比较 对于不同的住宅房地产,消费者只能根据广告和开发商的承诺来形成产品形象,产品的比较也只是各物业所传播信息之间的比较。而各物业没有传播的信息之间,很难形成鲜明的对比。 (四)消费者对房地产广告的信赖度较低 由于房地产广告是开发商有选择地刊登和美化,其内容的真实性普遍会受到消费者的质疑。由于以上无形性的影响,消费者会通过各种方式来认识楼盘单位。这些途径包括房地产产品的现场设施、售楼处布局、销售人员等系列有形的线索,也包括开发商的品牌、信誉、在消费者中口碑等无形的线索。 三、房地产营销中的有形展示营销策略 (一)有形展示营销策略 服务营销的研究成果显示,在消费无形的服务产品时,顾客通常利用感宫对有形物体的感知及由此所获得的印象来认识和评价服务产品的质量及服务企业的形象。“有形展示”正是利用消费者的这一认识特征,通过对顾客在服务过程中能够直接感知到和提示了服务信息的有形物来传递服务产品的质量,这些有形物包括服务环境、服务工具、服务设施、服务人员、服务信息资料、服务价目表、服务中的其他项目等。有形展示有助于顾客感觉服务产品的特点以及提高享用服务时所获得的利益,有助于建立服务产品和服务企业的形象,支持有关营销战略的推行。鉴于房地产产品无形性特征及该特性对购房者产生的种种特殊影响,房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略,充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象,从而规避房地产无形性带来的不利影响。 (二)有形展示策略在房地产营销中的应用 根据房地产开发的具体情况,笔者认为,房地产营销中的有形展示应该包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。其具体的应用如下所示: 1.环境展示:(1)工地展示。工地是购房者到达现场感觉到的第一要素。有效的工地有形展示包括围板、LOGO墙装饰、引导旗、横幅打出的口号、标语等;另外,工程的施工进度和施工状况也是工地展示的重要组成部分;(2)售楼处。售楼处是消费者进行楼盘咨询最主要的地方,最能体现开发商专业水准及品牌形象。良好的售楼处形象,可以充分激发消费者的购买欲望。在售楼处的建设过程中,售楼处修建的位置、建筑外观风格、功能分区、装修格调是开发商应该重点考虑的展示因素;(3)销售资料。销售资料也是充分展示楼盘形象,给购房者有形体会的有利工具。售楼书、置业指南、户型汇编、POP海报、DM单、购房预定卡、客户问候卡、办公用品等都是有效展示楼盘现象的载体;(4)样板房/展示间。样板房能够将平面的户型设计图纸直观化、立体化,让购房者对所要购买的房子形成一个直观的感受,从而激发购买的兴趣和欲望。总体而言,样板房应该切合楼盘的主要风格,符合目标消费群的喜好;(5)其他展示。在购房者接触的环境展示中,还包括了诸如沙盘、户型模型、效果图、展板、礼品指示牌等。这些展示物都能给购房者留下具体的印象,从而影响购房者对房地产产品的印象。 2.人员展示:(1)置业顾问。在房地产销售过程中,置业顾问承担着向购房者介绍本公司楼盘 的责任,其形象与行为规范、沟通技巧,直接影响到购房者对楼盘形象的认同,意义重大。因此,楼盘有形展示策略的人员展示设计,第一重要的就是置业顾问的展示设计。(2)相关工作人员。购房者在购房过程中,与其接触的人员不仅仅是置业顾问。保安、保洁、园林工人、财务等后勤员工也会在购房过程向购房者提供服务。这些人员的服务水平也会影响消费者对楼盘的印象,因此也必须对这些后勤人员进行专业培训。(3)来访顾客。我们通常会忽略来访顾客对其他购房者的影响。其实,通过对来访顾客的言行举止的观察,消费者可以判断出以后共同生活的邻居的基本素质,从而影响其对楼盘形象的看法。 3.品牌载体:(1)VI系统。VI是房地产企业和项目形象、品牌的基础。一般而言,房地产企业的VI系统包括三部分,即基础部分的LOGO,标准图形,标准色,标准字体,基本组合,印刷规范等;办公系统的名片,信封,信笺,便笺,手提袋,合同书,门牌,指示牌等;应用系统的公司旗帜,交通运输,礼品,服饰,公关等。(2)品牌。房地产产品的独特个性和消费方式,决定了支持其品牌的核心要素除了房地产产品之外,最为重要的是开发商和客户之间基于物业而建立起的关系。要建立房地产产品良好的品牌形象,首先,取决于房地产产品是否货真价实,员工是否诚实可靠,产品功能和服务质量是否和承诺一致;其次,消费者是否认同开发公司的品牌和企业文化,相关利益人是否接受这家公司或品牌所代表的意义;最后,还要看开发商能否将企业和客户之间形成的买卖关系转化为朋友关系,并持之以恒地持续下去。 4.信息沟通展示:开发商信息、楼盘信息以及其他消费者关注的信息,通过各种媒体的传播,可以使住宅房地产的无形因素向有形转化,这些具体的转化方式有:(1)广告。广告可以向消费者提供关于商品房的充分信息,从而使消费者和开发商进行有效的信息沟通。在商品房广告宣传中,要注意发挥创意,对楼盘进行语言及形象的包装的同时,亦应注意不能过于夸张,以至于与楼盘实际情形背离过远,特别是楼盘的小区规划、工程结构、建材标准方面则应实事求是,否则在销售中后期,客户如发现实际情形与广告宣传差距太大,会产生较大心理落差,造成退房率高,亦会影响楼盘及开发商形象。(2)口碑。在房地产信息的传播过程中,口碑是非常的重要的信息渠道。口碑是消费者经验化过程的再现。消费者在购房过程中,他们会多方面收集楼盘的信息。而亲朋好友以自己的经历提供的信息,可以打消他们的疑虑,是他们信赖的途径。开发商要树立良好的口碑,就必须注重所开发产品的质量,重视消费者在购买和使用商品房过程中的种种意见,并加以解决。(3)名人示范。名人具有强大的号召力,他们的行为具有示范效应。名人对楼盘的购买或推荐对于普通购房者而言,具有引领作用。在楼盘推广过程中,我们会看见部分楼盘聘请代言人的现象。(4)承诺和保证。服务承诺就是公布服务质量或效果的标准,并对顾客加以利益上的保证或担保。开发商对房地产开发的质量以及其他消费者关心的问题进行承诺和保证,可以大大地消除消费者认知风险而产生的心理压力。就房地产业而言,像五证二书(国有土地使用证、用地规划许可证、施工许可证、建设规划许可证、预售许可证、房屋质量保证书、使用说明书),就对购房者做出了关于楼盘质量、合法性等问题的具体承诺和保证。超级秘书网: 房地产营销论文:房地产营销管理证券金融 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销运行发展 [摘要]随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的体验需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位。本文结合这一背景,首先对体验经济、体验营销、房地产体验营销进行了介绍,然后从产品体验、人文关怀体验、场景设置体验、主题互动体验方面分析了体验营销在房地产营销中的应用。 [关键词]体验经济房地产体验营销 我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。 所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。 一、关于体验营销 1.体验经济 1970年社会学家阿尔文•托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章,首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。 体验经济学家约瑟夫•派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间,并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见,体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉尔摩(美)在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出,体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态,并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。 2.体验营销 许多企业在接受了“体验经济”思想后,纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”,在体验经济时代,体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务,促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段,已被诸多行业广泛采用。 体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念,它崇尚实践“体验”,让客户直接参与并成为体验的主体,造就一种“无法遗忘的感受”,能够赢得客户的信赖和忠诚,从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设,认为消费者是理性和感性兼俱的,消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。 二、房地产体验营销的引入 房地产作为一种特殊的商品,消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情,因而在经济条件许可范围内,对住房条件提出了更高的、多方面的要求,诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言,不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。对房产商而言,谁迎合了这种需求,谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出,他们越来越多地引入了体验手法,通过“体验”方式来拨动购房者的心弦,引起情感上的共鸣,从而达到“令人心动”的效果。 体验式营房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节,直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望,并将其对项目的良好体验,愉悦的感情升华为客户的忠诚,将是房地产项目营销成败的关键。 三、体验营销在房地产营销中的具体应用 1.产品体验策略 (1)产品层次与维度。房地产产品(房地产)作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体,产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念,单独从房地产开发企业角度,可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体,指消费者所购买的实体房产;半开放空间,指楼房的内的公共区域,例如楼梯间、电梯间等;生活环境,指更广阔的公共空间,整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置,这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。 房地产原本就具有美学、象征等特征属性,而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素,因此,在体验营销模式下,有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此,本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性,指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分,在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性,指在业主进行一系列社交活动的情境中,起到不容忽视的作用的那部分属性。比如,一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶,当业主从外面迎接进来客人时,也许这个他从未留意的垃圾桶,此刻会让他不安。美学与象征属性,就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性,这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。 (2)价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题,尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候,许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上,从价格方面向购房者传递体验呢? 从企业的角度看,合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言,企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠,因为消费者购买的时点好,性价比提高了,支付的款项也少了,从而双方在利益上找到了共同点和平衡。 2.人文关怀体验策略 (1)精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计,要求紧扣“以人为本”的思路,融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体,控制好各户型的大小、比例和布局,同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题,给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有,要普遍采用绿色建材,以减少污染、提高室内居住环境质量。 (2)完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备,而且越来越注重强化自身的特色,实现差异化营销。除了完备的配套设施外,近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。 (3)用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一,而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时,注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述,以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围,以及浓浓的亲子氛围,融洽的邻里关系,温情的服务等。此外,在人文营销中,利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传,来提升楼盘的品味,往往能够取得不错的营销效果。 3.场景设置体验策略 (1)售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所,售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区(沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示)、咖啡休闲区,销售签约区等,功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路,室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。 (2)主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房,其设计来源于目标客户的点滴生活经验,立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合,给出不同的装修风格,而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。 为了让消费者参与到主题样板房的设计体验,可以借鉴“DIY”(DoItYourself)的方式,让消费者体会到自己自由创作的快乐,对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性,又能使该产品很快深入顾客心中,对购买决策起较大的作用,是典型的“拉动策略”。 (3)房展会。房展会通过精美、逼真的模型,工作人员详尽的解说,特色各异的楼书资料,再配以灯光音效,多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。 (4)实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇,并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力,表明开发商对产品的信心,还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境,避免了单一样板房的体验局限性。 4.主题互动体验策略 (1)业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者,他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术,他们期望获得尽可能多的信息,更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理,紧紧围绕体验价值和体验主题,组织不同体验式活动,结合楼盘开发的不同阶段,让客户参与进来,从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会、节日嘉年华等,打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,熟悉产品,增强品牌信心,产生应景性购买行为。 (2)看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,作为上述几者的一次大整合,看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘,为了让目标客户群亲身体验罗马风情,增强对项目的信心和情感,提供了一次难忘的罗马体验之旅,而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。 (3)试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类,因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高,且总价很高,购房者下单显得犹豫。试住,则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际,面对购房者及各种意向、关系客户,推出了“体验式”试住活动,让客人亲自住到颐和山庄,已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店,然后决定是否签约。许多购房者经过试住,充分感受到了其中的生活情趣,从而最终做出购房决定。 四、结语 房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前,房地产市场从卖方市场向买方市场转变,市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式,将对房地产行业的发展起到积极的促进作用,房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。 房地产营销论文:剖析网络营销在房地产营销运用 摘要:本文主要介绍我国房地产营销在网络营销中的存在的问题以及解决策略。 关键词:网络营销房地产营销应用 引言 随着信息时代的到来和电子商务的发展,房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于,网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流,节省了大量的人力物力。可是,网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏,大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。 1我国房地产网络营销存在的问题 1.1外部问题 1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC(中国互联网络信息中心)的统计,我国上网用户突破1亿,为1.03亿人,在这些人当中有20%左右是学生,有15%左右是计算机工作人员,大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。 1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中,双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间,其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。 1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍,网络营销活动需要更安全严密的技术保障。 1.2内部问题 1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址,设计网页,帮助策划企业上网等事宜,但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同,可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究,并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此,不能取得较好效果。 1.2.2开展网上营销的目的不明确,缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上,房地产项目在开展网上营销活动时,应明确企业建立网站的目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、Internet服务情况等。 1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标,应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。 1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的,Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加,而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新,才能取得良好的营销效果。 1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系,还有待于不断完善和发展。 但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反,思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。 2房地产网络营销策略 2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中,确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂,并且要为访问者提供网页的导航路径,同时网页要注意用户界面的友好,使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。 2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动,首先必须进行网络营销战略策划,确定营销对象,以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息,根据本企业的自身特点和房地产行业的特点,选择采用多种网络营销方式,拟订房地产计划。 2.3企业应建立监控机制和相应工具,来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应,在必要时做出修改;不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。 2.4不断更新网页,并进行费用预测与估计市场在发展,网页内容更应适时进行维护与更新,并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。 2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。 2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息,相应地调整网上的营销行为,这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。 2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面,鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。 3房地产网络营销的主要手段 3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特,内容详实,树立品牌形象。 3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少,信息容量大、即时更新、自由查询,很强的交互性与感官刺激性等特点,将成为房地产广告的中坚。 3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。 3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数,就可查阅所有符合条件的房地产类型,并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置,通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节;若房源不够充足,还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站,在更庞大的数据库中查找。 4整合互补是营销的成功之道 整合网络营销与传统营销,进行优势互补,是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合,促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站;另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。 5总结 中国房地产行业正处于高速发展中,消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品,消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段,每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口,具有强大的消费市场。因此,随着电子商务的不断发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临,使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。 房地产营销论文:房地产营销品牌 摘要:品牌竞争已成为企业占领市场,提高利润率的重要手段。房地产市场的竞争越来越激烈,已从质量竞争,价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。本文对于房地产企业如何树立营销品牌的研究主要从三个方面展开。第一,阐述房地产品牌的概念和特征;第二,分析房地产企业营销品牌的现状;第三,介绍树立房地产营销品牌的策略。 关键词:房地产;营销品牌;房地产品牌 一、房地产品牌的概念 1.房地产的概念。论文百事通一般来说,房地产是房产与地产的总称,是房屋与土地在经济方面的商品体现。所以我们认为,房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、随着在土地上饿各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.品牌的概念。国际营销界最权威的机构——美国市场营销学会所给的定义为:品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计,或是它们的组合运用。其目的是借以辨认某个销售者、或某群销售者的产品及服务,并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。美国Amazon公司总裁JeffBezos先生认为,“品牌就是指你与客户间的关系,说到底,起作用的不是你在广告或其他宣传中向他们许诺了什么,而是他们反馈了什么以及你又如何做出反应。对我们来说,口碑极其重要。简而言之,品牌就是人们私下里对你的评价。”从这个角度来看,品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持,品牌就会失去价值和意义。 3.房地产营销品牌的概念。房地产营销品牌就是房地产企业在营销过程中使自己的产品在市场竞争中能获得市场,以及在消费者中获得的知名度。品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持,品牌就会失去价值和意义。 二、房地产企业营销品牌的现状及原因 1.房地产企业营销品牌现状。尽管品牌早已被认为是参与市场竞争点石成金的利器,近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而,我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段,现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前,大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业,而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年,由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”的《中国500最具价值品牌》,海尔以612.37亿元名列榜首,而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中,也只有万科等三家地产品牌入围。 对于动辄大手笔的房地产业来说,这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是,大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源,迅速提升产品价值销量,实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司PulteHomes占美国国内的房地产市场份额达4%左右,而我国房地产老大万科仅占我国房地产市场份额不足1%。 2.导致房地产营销品牌现状的原因。(1)缺乏对品牌管理精髓的深入理解很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓,他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想,品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此,具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。(2)没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富,在房地产市场激烈的竞争中,确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。但是一些房地产企业却是难以做到这点,把品牌核心价值与个性相违背的营销传播策略所迷惑,未能识别出这些策略与品牌战略定位的矛盾。从而使品牌形象受损消费者不信任而失去市场份额。新晨 三、地产营销品牌的策略 1.房地产品牌定位要正确。要建立强有力的房地产品牌,精准的定位是走向成功的关键。品牌定位应该清晰明确,是普通住宅还是商业地产,是中产阶级住所还是豪华公寓,是“运动、健康”的个性还是“家庭办公一族”的特点等等。成功的房地产品牌都有自己明确的定位。 2.品牌策略应当持之以恒。品牌策略一旦确立,应当持之以恒,不可半途而废。如果品牌形象、定位朝令夕改,将模糊自己的品牌个性,破坏了品牌精神气脉的贯穿,最终使消费者雾里看花,难以建立强势品牌。万科“建筑无限生活”的价值主张贯穿其各个项目开发之中,奥林匹克花园“运动,健康”的理念一直在其不同项目上得以体现,这都是持之以恒的表现。 3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企业借助消费者对原品牌已有的联想,将其用于与成名产品完全不同的新的产品上,以缩短新产品被消费者接受的时间,减少开辟新市场的费用,提高新产品的市场成功几率。它是企业培养顾客忠诚度、创造名牌、寻求增长和发展的重要策略。 房地产营销论文:房地产营销理念 [摘要]营销理念是企业营销活动的指导思想,营销理念的正确与否,是企业成功的关键,本文通过对消费需求变化的分析及房地产经营实践活动的总结,提出了房地产营销的新理念。 [关键词]房地产营销新理念 随着我国经济的发展和人们生活水平的提高,人们对住房的需求越来越高,房地产的消费观念发生了很大的变化,房地产开发商只有迎合这些变化,适时地调整自己的营销理念和营销策略,才能够在激烈的市场竞争中获胜。针对目前的消费者需求,房地产开发商应树立以下营销理念: 一、品牌营销 所谓品牌,就是房地产楼盘和企业形象的含金量。品牌是一项重要的无形资产,它可以为企业带来超额的收益和无穷的发展动力。从目前来看,品牌营销在楼市竞争中并不十分激烈,但一些精品社区走俏市场的现实告诉我们,随着房地产业进入市场和人们住宅消费观念的提升,品牌正逐渐成为人们关注的重点。 房地产商品的高价位决定了消费者在购买住宅时投入的不仅仅是货币,还倾注了极大的情感希望,包含着对开发商的信赖。在这种情况下,一些知名度低、口碑差的开发商将越来越“窘”,而一批宣传到位、知名度高、品牌好的开发商开发出的品牌房则备受青睐。如在深圳,万科“四季花城”以其准确的市场定位、新颖的规划设计获得市场热烈反应,被评为“国家康居示范小区”,“全国物业管理优秀示范住宅小区”,继深圳万科四季花城成功后,短短几年,万科四季花城系列迅速在全国主要城市遍地开花,武汉的万科四季花城、上海的万科四季花城、沈阳的万科四季花城、南昌的万科四季花城还有成都的万科四季花城,牢牢建立和巩固了四季花城的项目品牌,也建立了万科的企业品牌,并有助于万科企业的其他产品品牌的建立,如其后的城市家园等项目。现在,人们只要听说是万科开发的产品,就会产生高品质的概念。所以,随着市场经济的发展和买方市场的形成,实施品牌战略既是行业发展的需要,也是企业发展的需要,更是市场发展的需要。 二、服务营销 美国著名经济学家西奥多.莱维物曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益。作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。 国外和我国香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历60多年市场磨练的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务,美国注册物业经理的职责也首先要求要保障管理物业的租售,在此基础上做好物业维护工作。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分发挥。 在香港地区,物业管理公司大多采用科学化、标准化、系统化的管理模式。具体体现在三个方面:就物业管理的内容来看,不仅包括传统物业管理的七大方面,还包括小区内商业、学校、娱乐、饮食等配套设施的管理;就制定物业管理措施来看,通过确定物业管理活动中可以控制和影响的因素,判断对业主影响的程度,制定相应的措施;就物业管理的目标来看,除了包括常规的治安、清污等,也有完善的各种应急措施。近年来,由于香港地区房地产市场不景气,为了增加物业价格抗跌的能力,业主们把更多的注意力放到了物业管理上。聘请一家专业程度高、信誉良好的物业公司负责管理楼宇,已经成为物业交易的一个卖点。 近年来在内地迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺,无一例外地以房地产服务综合优势占领市场,寓经营、管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,不难发现,香港地区规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色。 但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务营销观念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势。 三、文化营销 房地产,不再仅仅是钢筋水泥加设备器具的组合,它已经成了业主本身的追求、业绩、理念、归宿甚至一种精神的映射。房地产文化营销的操作,可以发掘历史渊源和传统,塑造楼盘的品种和个性,渲染楼盘的艺术氛围和情调,以迎合特殊消费群体的心理和物质需求,并以此提升产品的价格。文化品牌又可以细分为三种。 1.打“人文文化牌”。即借助于人文环境,促销其楼盘。上海新明星花园就是一个典范,开发商把目标定位在让居民能愉快地生活在一个处处满意的、充满美好情趣的高质量的生活空间上。它们不仅利用名人效应以及各种文化活动创建“文化园区”,同时也在项目的总体规划或每一个细节的设计上成分体现独特的艺术风格。通过先进的理念和文化营销战略使新明星花园获得了巨大的成功。 2.打“金融文化牌”。外滩是上海最早的金融一条街,这里集中了欧陆风格建筑的精品,金陵路、延安路、外滩的延安大厦“金融文化街”,延续了万国建筑博览的风格,在设计上煞费苦心,使整幢大楼与外滩融为一体。 3.打“商业文化牌”。这不仅体现在一些老商业街,更体现在一些新崛起的商业街。如北京的新东方广场、西单文化广场等,集购物、娱乐、休闲于一体,使人们在购物的同时,也享受到了北京古都的历史文化氛围。 一张张“文化牌”无疑提升了楼盘的价值,也说明了房地产产业正不断走向成熟。这不仅使房地产产品的品位提高了,对居民文化素质和修养的提高也会起到积极的促进作用。 四、生态环境营销 围绕住宅的绿色环境开展营销活动,从原来简单的绿化率、绿地面积,上升到请专业园林设计部门做环境规划设计,并详细标明花木品种、名称、数量和种植位置,在此基础上提出生态环境概念,这是现代人所追求的时尚,也是现代社会发展的必然趋势。 强调住宅的生态环境,实质上是追求一种高效、节能、环保、健康舒适、生态平衡的居住环境,它不仅符合自然生态规律的要求,也是社会经济可持续发展的需要。随着社会经济的发展、人民生活水平的提高以及住房条件的不断改善,住房的生态环境将成为房地产开发项目评价中最重要的指标之一。目前在国内虽然没有实现标准的住房生态化或生态化住宅,但是从住房市场的发展趋势来看,强调生态环境或在这方面有所建树的房地产项目都有较好的市场前景。 五、知识经济营销 21世纪呼唤知识经济,21世纪是知识经济时代。随着知识经济概念的提出,住宅业也体现出了知识经济的理念。 1.“学区”的概念。“学区”对中国的房地产开发商来说,是一个全新的概念。在我国,人才的竞争越来越激烈,父母都希望子女能学有所成,在社会上站稳脚跟,所以,越来越多的人在买房置业时,首先考虑的因素便是教育环境。开发商在项目规划阶段,首先要考虑的就是建学校,且学校的硬件设备要全面、方便、设计合理。新晨 2.“社区文化”的概念。将社区办成学区,自然会产生相应的社区文化。因为社区中有学校,而学校中也会有社区,学校与社区相互开放,资源共享,再加上功能齐全的公建和大面积的绿化,人、自然、知识这三个元素就构成了典型的社区文化。学校的行业准则和道德规范必将影响社区内居民的思想行为,社区的教育环境所产生的浓郁的学习氛围与文明、优雅的学校风尚,将对社区的每个居民产生良好的影响,学校精良一流的硬件设施和雄厚的师资力量也为居民的各项教育提供了可靠的发展条件;另一方面,社区居民中有专长、有才干的人也可以成为学校无偿的教育资源。社区文化不仅是一种氛围,也体现着开发商的实力和项目的品牌。 3.“智能化”的概念。人类进入21世纪,只有智能化住宅理念才能支持社区的文化氛围。尽管智能化住宅的投入非常大,但住宅中智能化的含量越大,今后所得到的回报也就越高。这不仅是由于它所蕴涵的新住房消费理念可以满足部分消费者的需求,更重要的是其超前的投入迎合了市场发展的要求,具有增值的潜力。目前,国内对智能化虽然尚无明确和标准的定义,但其核心却是公认的,即适应信息社会的各种需要,给投资者和使用者带来经济效益,这是信息时代房地产业所提出的新的和更高的要求。 房地产营销论文:房地产营销策略 [摘要]在我国,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。说明为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新。总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。 [关键词]房地产营销策略 一、引言 1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下: 房地产概念图 2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。 房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。 二、房地产营销策略的发展史 市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。 在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。 营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。 1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。 2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。 4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。 5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。 6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。 三、房地产营销策略的现状 目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果; 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标; 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销; 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。 四、房地产营销策略的创新 在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。 在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。 目前,全国各地的房地产发展都处于高潮期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。 2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求,促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。 4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念,以绿色文化为价值观,以绿色营销为核心的营销战略。 在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。 5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。 首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。新晨 6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理,为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。 7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。 五、结语 总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说,没有一个营销策略优于另外一种渠道,因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道,而应根据各自的实际情况,针对不同的市场形势、消费者情况和政策,采用多种营销组合,充分发挥各种营销策略的优点。 房地产营销论文:房地产营销渠道建构 摘要:从当前房地产开发营销渠道的现状,引出对其营销渠道建构的紧迫性和建构路径的思考,提出开发商渠道定位、转型、心理契约的三大主张,以应对即将到来的激烈市场竞争。 关键词:房地产;营销渠道建构;定位;转型;心理契约 对房地产营销来说,现实为乐观的情绪所笼罩,开盘即售罄的神话还在上演,似乎一夜间,房地产市场完成了从买方市场向卖方市场的过渡,成为市场经济大环境下,少有的卖方市场。这对房地产开发商而言,兴奋之情溢于言表,随之而来的就是开发商对营销活动的关注度日趋减弱;与此同时,正是由于营销压力的弱化,使得开发商正在强化把自己看成是销售终端,即普遍选择所谓的零阶渠道策略,以期最大限度的降低营销渠道成本,获取高额回报。 然而,在一片叫好声中,开发商在乐观之余,对于营销,特别是蕴藏最大变数的房地产营销渠道的建构问题,更应保持一份清醒和警惕。毕竟,市场经济的竞争是残酷的,其调节功能也是强大的,现代市场营销中的渠道为王、终端取胜的法宝将是决定开发商如何赢得先机的主要因素,因此,作为开发商在渠道建构方面不能居于一时之得,应有宽泛的视野,长远的战略和规划,才能立于不败之地。 其实,零阶渠道策略本身并不利于开发商的自身做大、做强的发展要求。专业化的分工才是发展趋势,该怎么做,如何做,为什么要这样做,对自己应该有基本的分析和判断,要有自己明确的定位,才能最大限度地发挥所长。开发商需要的是追求整合优势,而不是面面俱到,都由自己来做。因此,在当前房地产市场的营销渠道建构中,如何充分运用具有专业水准的房地产营销公司及其它形式的渠道、加以整合才是发展主流,整合渠道优势是不可替代的。 当然,由于房地产的行业特点,营销商与开发商在承担市场风险上并不对等。现实中,开发商往往对营销商的顾虑较大,同时也承担了较大压力,因此,即使有合作,一旦楼盘走势与预期有差异,在风险不对称的情况下,开发商往往会强制中断合作,改由自己直接操作,回到零阶渠道策略上,这是一种惯性,也是规避风险的本能。因此,从营销商来讲,也有如何先期与开发商沟通,如何进行市场风险分担,如何培育市场,如何弥补开发商在市场资源不足等方面有所安排,从而激发起开发商建立一阶,或者二阶渠道的欲望和决心。 基于当前这一现实,作为房地产的营销渠道建构问题,笔者提出以下三点思考: 思考之一:开发商的渠道定位策略一定要有,并且定位准确。 众所周知,就市场营销学基本原理而言,影响渠道定位策略的因素主要有:产品、顾客、中间商特性、竞争、企业、环境六大要素。对房地产营销渠道的定位策略的选择,仍然需从这六个要素的组合入手: (1)房地产产品有其两面性,即房产一方面是基本生活必需品,吃、穿、住、行,人人需要;另一方面,房产同时又具有较强的投资性,在一定阶段,则表现为较大的投机性,即可能导致需求泡沫的产生。 (2)房地产投资巨大,在现阶段中国,几乎耗尽一个人、一个家庭的毕生积蓄。因此,该类产品特征决定了消费者应是较理性、慎重(现阶段的销售热潮,只能看着是短暂的、非正常的一种现象,不能做常态研究之用)。 (3)房地产在城市化的大环境下,较长时期内,消费意愿较强,需求比较旺盛,但竞争也异常激烈,门槛越来越高,开发商之间的竞争,已经不是单个企业之间的事,更多的表现在其价值链的竞争。 (4)基于房地产价值链的竞争态势及发展趋势,开发商的渠道定位策略就不是可有可无的事,而是必须有,且要准确。笔者以为,对开发商而言,现阶段要做好渠道定位策略,应着重在以下两点上用力。 ①先期造势。渠道建设应在开发拿地时,就与开发项目可行性研究、评估等前期工作一并进行,并有意识的通过前期4P组合与目标市场沟通,进行初步市场切入。 ②在目标市场切入成功后,须进一步造势,以形成强烈的市场需求信号,造成营销商主动联系要求合作的态势时,有针对性的筛选出符合自己楼盘定位,且在财务、信用及营销推广能力良好的营销公司,作为最终的渠道合作伙伴,在一条价值链上,直接借助其强势渠道,依靠其网络,进行目标市场拓展,向最终目标客户群渗透,全面覆盖目标市场。 思考之二:渠道完成由“纵深狭窄型”向“扁平宽广型”组织架构转型。 在分销渠道的发展趋势由纵深型向扁平型转变的大前提下,房地产营销渠道也不例外。开发商在建构分销渠道的基本框架时,应由选择习惯的自销为主,即“纵深狭窄型”向选择实力雄厚,有特质的营销商和个人渠道,即“扁平宽广型”过渡,从而形成渠道的重心由高向低,由窄向宽的多渠道的转变、建立专业化运作为主的渠道整合优势。 如何转型,在已非常专业化的房地产市场,有个独特现象,值得重视——个人营销渠道的潜在网络优势。 楼盘营销有一大特点,即社团与交际纽带的特殊作用——口碑效应。往往一位老顾客所带来的营销价值,非常可观,作用尤为明显。这些老顾客,他们有固定的朋友圈子,有基于亲戚关系的网络资源。在关系营销、整合营销逐渐成为主流的今天,为了追求利益,他们希望发挥其所掌握渠道资源的效益,以获得个人收益,因此有动机作为个人营销,对于开发商来说,老顾客是可充分利用的口碑渠道资源。 但目前,许多开发商更多的把这种渠道看成权宜之计,并没有相应营销战略跟进。其实,从长远来看,对个人渠道,开发商完全应纳入其营销渠道整合中,必要时(市场网络基本理顺)应争取将其并入自身营销网络体系,把现实、潜在与将来的关系顾客固化在目标群中。新晨 同时,在与老顾客个人合作时,笔者认为应从以下三方面入手。 (1)应制定出切实可行的营销策略,吸引个人加盟,纳入渠道网络布局;如通过VIP会员制等形式,建立起基于利益上的对公司的忠诚度。 (2)要具有可控性。通过个人的利益依附于开发商整体利益的实现和提高来控制个人的营销行为。 (3)公司相对应的服务流程要便捷和灵活,公司应对个人进行有效地扶持,特别在营销分层兑现上应尤其重视。因为,个人与开发商相比,本身处于相对弱势,如承诺没有实现,很难挽回,可能影响宽泛。 思考之三:开发商应与营销商建立起心理契约关系。 所谓心理契约,是指一种非正式的、非书面的,无法律效力,但如果违约会给违约方带来极大心理压力的心理关系,严重时可导致中断合作。根据艾奇奥尼矩阵模型,在组织与个人之间,存在三种有效的心理契约组合,这些组合,同样适用于开发商与营销商的关系。因此,开发商与营销商在完善有关书面合作契约的同时,应尽量选择有共同价值观的营销商,在战略利益上结盟、在相互之间扶持、在奖励政策灵活等方面、建立起双方之间规范型与道德型的心理契约关系。 房地产营销论文:房地产营销中公共关系价值 一、房地产营销中公共关系的优势 1.公共关系是企业塑造自身形象的最佳途径。房地产营销是针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列的策略的制定,以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项措施。房地产商品的特殊性,使得房地产的营销活动有别于一般的消费品,如推广周期较短、不涉及商品铺货、区域特点显著、品牌效益强、推广感性化等。它最大的特征是区域性和产品的不可替代性,它的市场信息复杂而隐蔽,以及消费者与产品生产者直接交易而体现出的短渠道特征。这些特征首先要求企业必须具有良好的正面公众形象,才能达到房地产营销的目的。而公共关系正是企业塑造自身形象的最佳途径,它的主要功能是达到协调关系、谋求合作,为自身发展创造最佳环境的目的。它通过信息的传播和交流,增进群体与社会的相互了解、信任和支持,沟通和影响消费者,建立双向的、长久稳定的良好的社会关系,从而推动房地产开发企业树立竞争优势。正是公共关系的这种基本属性和职能,决定了公共关系在房地产营销活动中具有独特的优势。 2.公共关系是实现房地产销售的可靠保障。房地产市场的充分竞争使得其产品更进一步进行细分,而这种细分是以客户的需求为基础的。公共关系活动因其以人为本的人文特质,成为最能满足这种要求的方式。公共关系能有效实现与客户面对面的接触,这种特性是广告促销手段无法达到的。广告是一种非面对面的信息传播活动,广告者与接受者信息的反馈有一定的限制,双向沟通有相当的阻碍,由于广告信息的过度商业化,单纯的广告宣传已经不能有效实现项目的销售目的,房地产广告的效果在不断下降。如何抓住有效的人群,需要更加有效的渠道,公共关系是满足这种需求的最有效的工具,它是针对目标群的点对点的诉求,通过展示文化魅力,通过人性化的交流达到消费者的认同,更直接的促进销售。 3.公共关系是化解房地产危机事件的有效工具。公共关系的信息传播反馈性强,便于企业与公众的双向沟通,实现互动,容易达成开发商和消费者双方的信任和默契。公关对提高楼盘的美誉度效果明显,美誉度一方面可以直接带来产品的销售,另一方面又能建立良好的客群关系。良好的客群关系很大程度上减少了矛盾的出现,而一旦出了矛盾和危机,建立在公共关系基础上的良好的沟通机制也是化危为机的渠道。在企业面临危机时,公共关系能够有效地化解矛盾,缓和与消除冲突,变被动为主动,变不利为有利。 二、公共关系在房地产营销中的作用 1.公共关系对房地产营销具有强烈支撑。主要表现在两个方面:其一,公共关系能够透过公共关系活动,迅速有效的营造出一个公众强烈认同并偏好的氛围,通过唤起公众的心理共鸣进一步唤起其强烈的活动参与感,从而达到“造势”的目的,形成有利的营销环境。其二,公共关系能够为感性的营销推广提供令人信服的事实和依据,从而以理性的公关活动支持感性的营销推广。由于房地产项目的消费者极其关注产品的实际卖点,因此仅有感性推广显然是不够的。而受感性因素影响产生购买倾向的前提,则是楼盘不可撼动的实际功能如地段、品质、设计、景观以及一流的物业管理。对于这些营销推广不能从根本上解决消费者的困惑,公共关系则能够借助新闻、第三方证言等形式来完成,弥补感性推广的一些不足。 2.公共关系是房地产营销过程中的重要资源。它能帮助房地产企业监测营销环境,收集社会对企业的各种反映,向营销决策层和相应部门提供信息和决策咨询。由于房地产的营销周期、产品销售终端和地区性的特点,迫切要求房地产营销在一个区域市场,短期内迅速提升知名度、积累传播效果。这些要求恰恰是公共关系活动的结果。公共关系能在短期内迅速提升知名度、积累传播效果。因为新闻的时效性与报纸的区域性,能够迅速为房地产项目在本区域内制造声势,在整合其他战略资源后,形成新的营销功能和合力,形成最为重要的营销资源。 3.公共关系是房地产营销中重要的社会实践。公共关系是房地产企业与相关公众的互动。这种互动不仅给双方带来了良好的效益,还在社会的各个方面发挥着重要的作用。房地产公关可以建立和保持房地产企业与各类公众的双向沟通,向公众传播组织信息,争取理解和支持,强化与公众的联系,塑造良好企业形象,扩大企业和品牌认知度,提高企业和品牌美誉度和信誉度。对于奠定信誉度的作用,公共关系更是具有先天优势,因为公关活动通常都是以新闻的方式出现,对公众的影响是真实可信的。 4.公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分。它可以促使房地产企业有计划地调整企业目标和行动,并以相应策略和行动影响公众舆论、态度和行为,在企业与公众之间进行协调,促成双方合作,帮助组织实现既定目标,增加效益,增强组织凝聚力和吸引力,使组织内外保持和谐一致。 三、房地产营销中公共关系的价值体现 公共关系在房地产营销中的价值主要体现在品牌推广、销售实现和危机处理等方面。 1.品牌公关 公共关系的品牌推广价值,体现在房地产营销的客户定位阶段,项目策划阶段和项目市场推广阶段以及物业管理阶段。房地产营销中的沟通渠道和工具是多种多样的,远比一般的消费品繁杂。合理运用整合营销传播策略,围绕着一个核心利益是房地产品牌建设的一个有效方式。这种整合营销的传播策略,就是以公共关系为载体,以营销为主角的营销手法。企业通过各种途径宣传企业和楼盘,提高项目和企业的知名度,形成有利的社会舆论。例如,银城地产在当地是一家较有影响的开发企业,其开发的楼盘都有它的关联企业“银城物管”进行管理。在服务中他们发现,每到暑假的时候,孩子成了家长最头疼的问题,平时家长上班,孩子上学,但放假后孩子们就无处可去了。于是,银城地产设计了一个“儿童军事夏令营”的公关活动,组织了它所服务的楼盘和小区里那些家中无人带管的孩子,组成一支军事夏令营,带到郊区的一所军校里进行军事训练,结束的那天在银城地产一个刚开盘的项目的销售大厅前做了军事汇报表演,赢得了看房客户的一致赞扬。这是有利于各方的品牌公关活动,银城地产提高的声誉,增强了社会知名度;物业服务公司获取了利润,通过活动收费产生经济效益;业主也解决了实际问题,磨炼和锻炼了孩子。 2.销售公关 促进销售是公共关系的重要职能。在房地产营销中,公关点火广告煽火的模式是最常用的促销手法。项目市场的预热和开盘或调整都需要销售公关活动点火启动,它利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动开展公关活动,通过参与社会活动如纪念会、庆祝典礼、社会赞助等来扩大企业和楼盘的影响,直接促进销售。目前我们在房地产营销中常见的公共关系活动就是以这种方式为最多。如某企业开发了一幢三十八层的写字楼,可是由于营销环境的影响,销售情况不佳。公关人员利用当地重阳节登高的风俗,策划了“重阳节登高健身比赛”的公关活动。首先投资改造了消防楼梯,把原来作为紧急疏散使用的消防楼梯改造成为一条环境优美、悬挂了各种运动挂图和背景音乐,适合爬楼梯健身的景观楼梯。接着与新闻媒体联合组织“重阳登高健身比赛”,由企业赞助大奖,公开向社会邀请爬楼梯比赛的参与者,比赛地点就安排在这幢大楼的景观楼梯上,比赛时由多家新闻媒体进行宣传报道。并组织在媒体上进行“文化与房产”的讨论,打造“体育房产”的概念,增强公关活动对消费者消费行为的深度影响。通过公关活动,该大厦在当地产生了一定的影响,极大地促进了销售。新晨 3.危机公关 亦即矫正型公关活动。由于房地产开发企业构成因素复杂多样,所处的市场环境和社会环境变化加剧,因此开发企业越来越多地遭遇危机事件的挑战,如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等。管理学中的破窗理论说,如果有人打碎了一座房子的窗户玻璃,而这扇窗户由于种种原因未能及时修补,其他人就会受到暗示性地纵容,打碎第二块,第三块或更多的窗户玻璃。因此,一些不为人关注的小危机,如果不及早加以控制,就有可能成为真正危机。危机事件如果处理好坏,直接影响到企业经营状况甚至生存。通常处理危机的公关手法遵循两个原则:一是快速反应。当不可预测的危机发生时,企业要立即作出反应,主要是针对媒体和消费者,客观公正地表明态度,承诺尽快解决事情,可以将负面效应降到最低;二是迅速调查。就是迅速组成调查专家,找出问题的根本所在,如果确实是企业方面出现了问题,要尽快想好处理方法。不久前“碧桂园零地价拿地”危机事件的发生,再次表明了公共关系在危机过程中的重要作用。 房地产营销论文:房地产营销九种概念 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节,某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此,我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘,往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要,我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念,探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制,充分发掘企业文化和社区文化,着眼于打造物业管理品牌,才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是,企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动,是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境,有利于维护生态平衡,减少污染,避免资源浪费,提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号,在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如,地段选择尽可能远离污染源,墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,拒绝使用粘土红砖(减少土地资源消耗),装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面,则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP,成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市,到今天的内陆城市,欧式概念之风一直在热吹之中,成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型,还是小区环境的布局,力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市,稍有实力的开发商,稍大的楼盘,就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门,欧式窗户、罗马立柱,欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰;小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等;还有实力雄厚的开发商,甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位,是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家,不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然,如果换一个角度看,它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体,没有房,何以为家?在某种意义上说,房子是家的代名词。对普通百姓而言,房子是一个家庭最大的“大件商品”,它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房,有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此,在善于制造概念的房地产营销人士头脑里,品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人,每天奔波于繁华闹市,车水马龙,喧嚣尘扬,更希望能寻得幽雅高尚之所,置业安家,与高尚人士为邻,受文化环境熏陶,修身养性,让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时,还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求,是都市人在满足了基本温饱之后,生活境界和精神境界上的更高要求。 于是,在房地产营销的概念演进中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园,墨香中的家”,什么“某某花园,书香门第”之类的广告,一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余,希望获得休闲、旅游度假,调节心情,放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此,那些在城郊结合部开发的项目,特别是别墅项目区,则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外,辟有野趣烧烤乐园,随物业赠送小型花圃或农庄(可代为打理),还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近,著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康,引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见,学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势,难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲,会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时,面对的大多数是期房或半期房,所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”,但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已,至于会所何时能真正建成,提供哪些服务,由谁经营和如何经营等细节问题,并没有确定,所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而,深入考察一下,可以发现,会所概念在实际中存在着这样的问题: 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业,均配备有专门的物业管理机构。那么,会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来,避免重复或空白呢?这就需要对会所作功能定位。我认为,会所应该定位于人际沟通和社区文化交流,应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来,多作人际沟通,开展有特色的小区文化活动,如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等,面向社区大家庭,敞开心扉,亲善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务,则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营,如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故,我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此,如果开发商经营上出现问题,这就容易造成与业主的矛盾。因此,我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营,以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题,有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同,经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营,以享受优越的服务,但这也会增加经营成本,提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市,缺水严重,水就更显珍贵。因此,生活在都市的人们,如果能选择亲水居住,是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下,亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎,那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称,便可以看到与水的关系:蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中,“智能”、“E化”概念的热炒,似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而,对大多数市民和购房者来说,“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为,上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”,也有些开发商出于“炒”概念的目的,不管够格不够格,故意朝这个概念上套,以时髦的词汇“蒙”人。 其实,真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成:一是安全防范系统:包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等;二是信息管理系统:这包括三表(电表、水表、气表)甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等;三是信息网络系统:要求宽带接入,建立起小区共享的现代信息网络系统,具体包括构建小区信息服务平台,小区电子商务系统(网上超市、商品报价系统、电子付款),和小区综合信息管理(安全管理、人口管理、车辆管理等)。 房地产营销的概念之战,有其必然。随着人们生活水平的提高,人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中,差异化营销也就成为必然。而实施差异化,就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现,一方面有利于引领行业发展,另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商,还是为开发商服务的企划人,均需要在细分中寻找自己项目的相对优势,并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳,并据以广泛传播。所以,房地产营销中,概念之战对于推动房地产业进步,对于提升房地产营销水准,无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念,夸大其辞,甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销策略试析 [论文关键词]房地产营销产品定价渠道促销 [论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用,文章主要根据4Ps市场营销组合理论,阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。 一、房地产营销产品策略(Product) 在制定房地产产品策略时,需要从以下几个方面进行考虑: (一)位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件,位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少,一般而言,应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言,开发项目应处在交通便利区、人流量集中区,把握好交通及客流“两大动线”,商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲,轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气,例如,北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是,商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要,但商业体内部的交通流线如果不顺畅,同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目,那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子,很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意,但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法,往往只因为电梯数量不够。因此,从客流动线这个角度讲,商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间,从而产生更多消费,更多的利润。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。 (二)产品设计:为了满足消费者需要,对设计者而言,应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法,去听听策划人员的意见;对策划者而言,加强自己专业知识的学习,真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性,找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作,根据目标客户的特性分析,作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 (三)品牌设计:我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导,即将现有品牌与一个新品牌相结合,从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘,既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用,又可以创造具体的品牌信念,帮助消费者更形象地了解新产品。 建立产品品牌之后,更要注重品牌关系,树立良好的品牌关系,首先就是保证房屋质量,实现品牌承诺,这是基本的要求。其次,提供附加产品,这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后,实施客户关系管理(CRM),通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库,对客户信息进行长期跟踪管理。 二、房地产价格策略(Price) 一种是成本+竞争定价策略,即首先计算出项目总成本,再根据竞争对手的价格情况,加上预期利润,从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。 另外一种是消费者需求加竞争定价策略,它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点,以竞争对手为参照,无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则,并时刻注意区别或跟随竞争对手,因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态,能使开发效率达到最高。 三、房地产营销渠道策略(Place) 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 直接销售,最常见的形式就是派出房地产销售人员,在一个固定的场所主要是现场售房处,来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 委托,相对于直接销售策略,分散了企业开发房地产的风险,而且中介机构由于工作的范围、特性,以及对于市场趋势的了解,对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多,更容易把握市场机会,能更快销售房产。 许多房地产商也利用因特网资源,打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。 伴随着房地产行业的发展,在保持既有的模式下,一些新的渠道开始出现,我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。 四、房地产营销促销策略(Promotion) 房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类: 人员促销是一种传统的推销方法,一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料,成本低同时还起到广而告之的作用;另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况,促成买卖成交的活动。 非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中,这些方式综合起来构成促销组合策略。 (一)房地产广告 房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型:(1)印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等;(2)视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式;(3)户外广告。房地产推出时机确定后,在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告,用以介绍开发项目情况,预告房地产即将推出,诱导消费者购屋欲望。(4)布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房,表现完美格局和完善生活机能,并加强装修与施工,让消费者产生具体的临场感。新晨 (二)营业推广 开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度,有助于提高销售量。 (三)公共关系 房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系,比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。 目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略,这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。 房地产营销论文:房地产营销策划发展方向 摘要:在当前房地产市场环境下,房地产营销策划己成为关系到房地产项目开发成功与否的最重要环节。由于我国房地产策划业发展尚未成熟,仍然存在一些问题和误区。本文在分析房地产营销策划问题的基础上提出其发展趋势。 关键词:房地产;营销策划;问题;趋势 房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视,房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义,房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后,房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟,再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验,在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。 1房地产营销策划中现存的问题 ①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”,正是由于房地产开发商的这种心态,使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。 ②缺少规范的可行性分析。众所周知,房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束,而且还要受许多不可预测因素的影响,这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而,有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策,营销策划也介入过晚,导致投资决策失误,开发产品不对路,以至于到项目销售中期,尽管投入了大量的人力物力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。 ③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反,部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究,常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量,发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括,从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义,得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同,即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化,既然不会有同质化,那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。 ④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式,沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例,开始在内地开花结果。同时,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象,甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同,这已经引起同行们的关注。 ⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大,媒体的边际传播收益也在下滑,房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣,作出合理的广告费用预算。 2房地产营销策划发展趋势 ①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌 ②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群,比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。新晨 ③调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划,可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然,在整个项目策划过程中,不排除专业人士对客户适当地引导,从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部,经常性地与客户沟通项目进展、公司状况,组织客户深入项目策划,与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心,设投诉接待和售后服务等职能。 房地产营销论文:试析数字网络技术在房地产营销中运用 随着信息技术和网络技术在中国社会的不断普及和应用,中国的经济增长动力正在改变,而在强调知识经济和信息技术的新世纪,房地产信息化、网络化将成为房地产行业发展的重要方向。同时,在房地产行业发展的各个领域中,营销领域迫切需要加入一些新兴的营销手段,数字网络技术的介入正好满足这一发展需求。房地产企业应该紧跟时展的潮流,在房地产营销中应用新兴的数字网络技术,全面提升房地产企业的综合竞争能力,在激烈的市场竞争中立于不败之地。 一、房地产企业引入数字网络技术,推行企业信息化的必要性 房地产业作为国民经济的支柱产业之一,经过二十年的发展壮大,取得了显著的成绩。在新的历史条件下,为了更好地了解、分析和把握房地产市场态势,促进房地产业健康发展,房地产信息化已成为历史的必然。论文百事通而房地产企业信息化是房地产业信息化的基础,是国家信息化的重要组成部分。 房地产企业信息化的高级阶段称为房地产企业数字化,是指通过数字技术使房地产企业的战略选择发生变化,并使战略选择的范围大大拓宽。按照这种定义,光有一个很大的网站、一批触网的员工或管理企业的软件设施是不够的。数字化房地产企业必须能够利用数字技术为客户和本公司的员工设计全新的价值理念,发现创造和捕捉利润的新方法,并最终实现战略差别化,从而构建自己的竞争优势。 把数字网络技术引入到房地产营销模式中去,实施战略差别化,构建竞争优势,必将成为房地产行业的一大亮点,应用数字网络技术,实施企业信息化之路,将是房地产行业发展的新趋势。 二、数字网络技术在我国房地产营销领域应用的现状 1、网络技术的发展促进了房地产营销管理网络化和营销方式数字化。在营销管理网络化方面,一些房地产商开始在自己的公司内部和网站上建立营销数据库,以方便以后开发销售过程中的营销管理。营销数据库还可以起到其他一些非常重要的作用:第一,房地产企业可以在互联网上直接开展市场调查活动,了解有意向购房的消费者对住宅的要求如何,针对调查数据所反映的市场要求,进行准确的产品定位,把握营销策划的方向。第二,可以为客户提供周到满意的售前售后服务。通过营销数据库,企业可以在互联网上跟客户进行双向交流,实现一对一的营销模式。第三,通过营销数据库的互联和共享,公司各个部门可以即时沟通,还可方便地查找资料。在数字化营销方式方面,一些房地产企业通过先进的三维数字技术向客户展示楼盘,从而丰富了楼盘广告的表现形式,以达到促进销售的目的。 2、构筑网络化、智能化社区的营销概念正成为当今房地产营销的一大亮点。由于网络化、智能化社区的营销概念在当今房地产营销领域的流行,一些房地产企业都将信息化和数字化作为自己的卖点。现在推广数字化、信息化正成为一种潮流和模式。数字化的营销概念主要体现在数字化、网络化社区概念,其实质在于涵盖了教育培训、电子商务、家庭办公、家政服务、法律咨询、休闲娱乐、视频点播、网上教育、网上购物、医疗保健等服务内容。经过专家严格审批,上海浦东的中国通信贸易大厦被认定为上海的首座甲级智能化大楼。深圳香榭里花园小区是亚洲首获国际“最优秀住宅社区规划设计大奖”的住宅小区,其一期工程的智能化系统整体设计方案,充分体现了21世纪的“智能理念”。广州市智能化小区丽江花园星海州因“潮流E生活,网络新社区”而列入广州十大明星楼盘。作为中国房地产巨头之一的中国房地产开发集团,将在未来的5年之内,首先将其已经建成的1000多个社区改造成现代化的新型数字社区,并最终实现在全国建立2万个数字社区的目标。这些房产企业都在为数字化小区建设推波助谰。 3、网络广告是房地产商实施现代媒体战略的重要组成部分。营销媒介方面,互联网作为一种数字化的互动式媒介在短短的时间内在房地产销售实践中迅速普及起来,涌现出像搜房网、买房网等一些知名的网站。网络营销的效果主要还是通过网络广告的效果来体现的,在网络广告的新空间,必须改变传统的思维模式,广告公司与房地产开发商都面临着改变营销传播方法与选取媒体的压力与机遇。与传统的四大传播媒介(报纸、杂志、电视、广播)广告及近来备受垂青的户外广告相比,网上拍卖的广告形式作为一种尝试也被一些房地产公司反复采用。由于网络广告自身具有得天独厚的优势,相信在不久的将来,网络广告自然会成为房地产商实施现代营销媒体战略的重要部分。 三、数字化、网络化介入房地产营销领域的现存问题 1、房地产企业实施数字化营销策略,大部分虚而不实,只有概念没有内容,企业行为尚待规范。在营销概念的数字化方面,纵观目前打出数字化、网络化概念进行营销的众多楼盘,其“网络改变生活”的宣传口号,改得无非是唯一的以“宽频到户、高速上网”为主的简单内容,而缺少网络化的实际内容。社区铺线、布线做的仅仅只是网络化前期的准备工作,一些功能还不能完全应用或根本不能用,还远远不能称其为“信息化社区”。事实上,信息化都是一个过程,部分人以为安装好相关设施,就实现了数字化、信息化。其实,正如安装了电脑不等于实现了电脑化一样,信息化需要系统不断的应用和改进,需要教育与培训来达到信息化的目标。同时,虽然大家都在追求信息化营销,但大部分人做的是表面文章,真正重要的是网络内容与服务。每个打着数字化、网络化概念的楼盘都向购房者承诺各种各样的信息服务,然而数字化、网络化概念营销实际意义是在于将这些承诺变成现实。 2、房地产公司对网上营销的费用估计不足,营销效果难测,缺乏评估手段。房地企业应该建立监控机制和相应工具,来评估网络营销计划的进展和成果,清楚地了解网络营销对企业所产生的作用。然而,获取评估的参考指标比较复杂,浏览人数不能简单地作为可靠的评估指标,更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意收集客户对企业网址提出的意见,在必要时做出适当修改;不断调整网上营销策略是Internet营销成功的关键。 3、房地产公司缺乏相关的专业人员,缺少相应的互联网营销技术。实施房地产业信息化离不开高素质的人才,所需要的人才,不仅要懂计算机,还要懂经济、懂企业营销管理。但是,由于我国房地产业发展历史不长,尤其房地产信息业刚刚起步,缺乏相关的专业人员,严重制约了房地产企业信息化的发展。虽然有些机构可以协助企业建立网址,设计网页,帮助策划企业上网等事宜,但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点与企业截然不同,如处于盈利、促销、爱好等目的,可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究,没有结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此,依靠专业网络设计公司的设计并不能反映其真正需求,真正能取得良好效果的案例不多。 4、房地产开发商对网上营销前景缺乏认识,素质尚待提高。他们开展信息化可能仅仅是赶时髦,存在一定盲目性。这对企业的危害较大,因为开展信息化不能对企业有所作用的话,企业所花费的资源就会白白地浪费。所以,房地产项目在开展信息化之前,应明确企业的信息化目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。 5、房地产公司网络直销或通过网上中介机构间接销售的购房方式正受到网上支付手段的限制。在促销、展示楼盘的数字化方面,利用网上全数字化的三维技术,虽然的确可以引导受众进入真实感和可视化达到最完善地步的交互式环境,其巨大的感染力对于正处于由传统营销模式向数字化、网络化营销模式转化的临界点上徘徊的房地产业,无疑是一种突破性的解决方案,网上选房的优势不言而喻,但是要发展成网上购房,却受到网上支付手段的限制,还会有很长的一段路要走。 四、解决措施和建议 1、必须将数字化、网络化营销服务承诺变成现实,切实加强信息网络技术项目与房地产营销业务的融合程度。房地产公司能否在营销领域中获得成功,取决于它能否真正向购房者提供销售过程中所承诺的信息服务。同时,房地产上市公司通常资产规模较大,难以在短期内完全转型,尤其是大量存货需要消化,如果介入的信息科技能与房地产业务相互融合,就能在利用高科技使产业升级的同时带动存量的消化,一些上市房地产公司参与数码港等信息项目的建设将对公司产生较好的效果。新晨 2、建立相关的法律法规配套体系。由于数字网络技术引入房地产领域的时间不长,真正直接针对房地产信息营销的相关法律、法规几乎没有。为了给房地产信息营销的实施创造一个良好的法律政策环境,出台颁布一部《房地产信息营销管理办法》的法律文件很有必要。但考虑到我国地方之间的发展状况极不平衡,沿海地区城市的房地产发展规模远大于内地,少数大城市的房地产营销发达程度也远远超过其他地方,这给全国范围内推行营销数字化带来了一定难度。根据我国地区之间目前面临的不同情况,需要在数量和结构两个方面进一步完善,在全国的房地产营销服务中建立一套规范、科学、统一的但又符合地方特色的规定标准。 3、积极进行项目产品和网络营销效果的网上调研。从中发现消费者需求动向,为企业细分市场提供依据。目前,网络市场调研作为一种新的市场调查方式,已受到企业重视,一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合,仍需做出更多的探索。 4、加强房地产信息营销专业人才的培养力度。人才是房地产公司生存发展的关键。培养一批懂技术、专业化的营销及管理人才将更好地服务于房地产发展事业。比如,建立一个好的房地产网站就需要很多专门的设计者。毕竟,人力资本的重要性在新经济时代的意义是不言而喻的。 5、加强企业与政府的合作。目前我国各级政府都非常关心网络营销等信息技术的发展,政府可以为企业开展信息化经营提供政策方面的便利和税收方面的支持。房地产网络营销市场体系的规范性也有赖于政府部门的有效介入,需加强市场主体违规行为的监督和查处力度,把网络营销市场的规范性建设作为一个重点来抓。健全网络营销体系和各类中介服务机构,加大对中介性营销服务机构领导,提高各类营销机构在权威性、经验和技术上的水平。
房地产工程管理论文:浅谈房地产工程管理及成本控制 摘 要:房地产工程关系千家万户、社稷民生,必须严格做好工程管理及成本控制。房地产工程建设是一项投资额巨大、建设周期长、技术复杂的工作,决定着房地产企业经济效益,笔者从多年房地产工程管理角度出l,对房地产工程进行工程管理及成本控制,只有这样才能保证房地产工程的质量和安全,提升效益。 关键词:房地产工程;管理;控制;对策 一、房地产工程管理对策 房地产工程关系千家万户、社稷民生,必须严格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地产工程管理工作,必须要从以下几个方面入手: 一是要提升房地产工程管理者的管理水平,要建立完善的成本控制体系,准确的定位成本控制管理目标,需要提升管理者的管理能力和职业素养,培养工作能力,养成职业道德,房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训,让其了解和详细掌握管理中的发展动态,除了必要的能力培训,还要加强对企业人员的职业道德培养,加强员工的法律观念,增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统,针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核,统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育,针对性的提升员工的工作能力,增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。 第一是要切实提升房地产工程质量。加强工程施工质量是房地产工程管理的重点内容,也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。一是要对工程建筑材料进行试验、检验,保证建筑材料的质量性能符合工程的要求。第二是加强房地产工程施工过程的质量管理和控制。加强工程施工过程中的质量管理主要从工程人员的工程质量、工程机械设备的工作性能、工程建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手,尤其是对隐蔽性的工程质量要加强监督、监测。第三是提高房地产工程施工工艺。在工程过程中采取科学的工艺技术对提升工程质量具有重要的作用,同时也可以提高工程效率。 三是要提高工程进度及建设效率。第一,要编制合理的工程计划。房地产企业在工程的前期应该与有关工程单位进行有效的沟通,对房地产工程整体进行统一规划,制定出具体的工程方案,从整体上协调不同工程部门之间的关系,保障工程单位之间的有效配合与衔接,实现资源的最大利用;第二要提高工程图纸的质量与设计工艺。在工程中经常会出现因为设计图纸与实际工程环境的不符而导致工程方案更改的现象,因为设计图纸变更会给工程进度带来巨大的影响,因此要加强设计图纸的质量,尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。 二、房地产工程成本控制措施分析 1.房地产工程前的成本控制措施 (1)要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估。有时客观存在承包工程的单位为了顺利招投标而故意压低投标价格,承包单位压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈,另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性,这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估,要了解承包企业的资信和资金状况,不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。 (2)要多措并举对施工方案进行规划设计。房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和进度,可以缩短方案设计需要的时间,提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计,采用合理科学的设计标准并不断的完善设计标准,尽量减少设计不当,质量不高,效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。 2.房地产工程中的成本控制措施 (1)要加强房地产工程变更和索赔控制。在房地产工程的具体工程过程中,常常会有这样或那样的因素导致工程局部设计变更、材料变更、工程工艺变更等,这些变更或多或少都会给工程成本造成一定的影响,因此,施工单位必须严格审批需变更工程,有效控制工程成本增加。 (2)要加强房地产工程造价的动态控制。加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、工程设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的工程过程中,如遇到上述因素的变动,工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价,同时对变更内容进行补充预算,另外还需要对价格进行核定和办理签证,把握好工程过程中每一处细微的动态因素。 3.房地产工程竣工结算阶段 一定要重视重点工程决算的审计工作,主要核算工程企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本,应主动控制工程企业计算报价,防止工程企业不断增大虚报高估部分,可采用超额审计费由工程企业承担。除此之外,要注重动态成本管理。市场是千变万化的,工程开发过程中存在很多不可预见的因素,为了能更好地控制工程成本,必须对动态成本进行有效管理,实时反映和预测工程完工时的整体成本,降低工程风险。 三、结语 房地产工程是不仅仅事关经济发展,决定着房地产企业经济效益,更涉及社稷民生,必须引起高度重视。做好房地产工程的管理与成本控制有助于更好地推进房地产工程的开发及运营。工程管理与成本控制作为两种有效手段,能够极大的影响房产开发工程的工程质量与经济收益。工程管理的科学与否、成本控制能力的强弱直接关系房产工程的状态,科学的工程管理模式,能够有效地保证房地产建设开发工程的工程质量,保证工程建设的有序进行,加快工程建设的建设速度,减少开发周期,从而建设出高质量的住房,有助于企业自身的健康发展,而且在一定程度上,节缩小了房地产企业的资金支出,节约了建设成本,保证了资金链的稳定性,保证了房地产工程的稳定进行。成本控制则通过有效的手段降低房地产企业的额外的支出,在保证工程质量的前提下,最大限度的缩小企业的资金投入,控制开发成本,从而使房地产企业获得最大的利润收益,同时又能在保证房地产企业正当利润收入的前提下,降低房价,减少购房者的经济压力,达到一种双赢的状态。从工程管理与成本控制两个方面入手能够有效地保证房地产企业健康发展,改善生存环境。 房地产工程管理论文:精细化管理在房地产企业工程管理中的应用 摘 要:随着社会科学技术的不断进步,市场逐渐向着网络化和同质化的方向发展,传统的企业管理模式已经不能适应现代化企业发展的需要,精细化管理模式逐渐成为企业提升市场综合竞争力的重要方式。特别是当前面临激烈竞争的房地产行业,本文在结合房地产项目特点和企业工程管理现状的基础上,分析了精细化管理的重要性,重点探究了精细化管理的主要内容,并提出了精细化管理在房地产企业工程管理中的应用。 关键词:精细化管理;房地产工程;应用 随着我国经济的快速发展,城市化建设的发展步伐逐渐加快,在很大程度上推动了房地产行业的发展。现阶段,地产项目的投资种类不断增多,施工规模也越来越大,技术施工难度也不断的加大,影响施工项目管理的因素也越来越多,并且面临的市场竞争也越来越激烈。在这种背景下,房地产行业引进了精细化管理的观念,并得到了广泛的应用,它能够有效的降低企业建设施工的成本,提高建筑施工的质量,缩短建筑施工的工期,增强企业建设的标准化程度,提升企业的社会效益和经济效益。在下文中将对其进行详细的讲述。 1 房地产项目工程的主要特点 1.1 房地产建设项目对质量的要求比较高 近年来,我国的房地产行业竞争越来越激烈,人们对房屋质量要求也不断的提高,在项目施工过程中,质量受很多因素的影响和制约,一旦施工中出现质量问题,不仅会增加房屋建设的成本,还会拖延施工的进度。而且,房屋质量的优劣也直接关系到人们的生命和财产安全,政府为此也出台了一系列的法律法规,涉及的内容非常的广泛,包含:地质勘察、设计、建造施工等各阶段。 1.2 房地产项目的投资成本比较难以控制,开发的风险性比较大 一般来讲,房地产开发建造的过程也是投资成本费用逐渐形成的过程。房地产建设规模比较大、施工周期比较长、建造施工的成本使用环节比较多,受外部因素的影响比较大,在进行项目成本控制的时候,难度系数比较大。在后期施工的过程中存在很高的风险,对风险性管理的要求也比较高。 1.3 房地产项目对工作人员的素质和专业程度要求比较高 当前,社会化分工方式越来越明显,房地产项目开发的组织功能越来越多,涉及的内容也越来越广泛,因此,在建设开发的时候,要根据市场开发的要求,对项目的投资情况进行系统的分析,做好项目市场调研工作,高质量的完成工程建设以及市场营销工作,这就对工作人员提出了更高的要求。 1.4 房地产开发项目的系统性和程序性比较明显 在房地产开发之前,需要做大量的前期准备工作,其中包含的内容有:项目投资策划、项目设计、项目施工、项目竣工以及验收,每下一阶段工作的开展都需要完成上一项工作后才能够进行,每个环节之间的联系都非常的密切,因此,需要对其进行统一的规划管理,严格按照顺序有条理的进行开发建设,确保工程顺利完工。 2 房地产精细化管理的优势 在房地产行业中,精细化管理属于一种全新的管理模式,与其他的管理模式相比,具有以下几方面的优势: (1)房地产精细化管理的操作比较规范。精细化的管理操作是企业中每个员工在工作的时候都要严格遵守的规范,这种管理方式能够使企业的运转更加的规范化和标准化。 (2)精细化的管理能够使工程项目的分析工作更加全面。在进行项目分析的时候,精细化管理能够运用高科技手段,针对项目中存在的问题进行全方位、多层次的分析。 (3)精细化的管理能够促使房地产企业的发展更加的规范。在企业的发展的规划管理中主要涉及两方面的内容:一方面是根据企业发展的实际情况,设定企业发展的近期和长期目标,目标内容主要有:企业的发展的管理模式、企业在发展过程中将取得的利润、企业的文化等;另一方面是根据企业的发展目标,制定具体的实施方案。 (4)精细化的管理能够强化企业对项目工程的有效控制。企业在运转的过程中,按照精细化的控制方式进行,能够有效的减少项目工程中出现失误的情况,提高企业管理的有效性。 (5)精细化的管理能够有效的提高企业项目资金核算的准确性。房地产企业在进行项目建设的时候,会涉及很多方面的资金内容,采用精细化的管理方式,能够减少资金出现漏洞的情况。 3 房地产工程项目精细化管理需要控制的主要问题 3.1 房地产项目在进行工程建设施工的时候,很难实现标准化的生产 我们知道,房地产建设涉及的项目内容比较多,建筑施工的空间范围也比较庞大,一般情况下多为露天施工,受自然因素的影响比较大,在施工天气比较恶劣的情况下,将会严重影响工程的进度,并且不同区域的房地产开发管理水平不同,不同企业的管理模式差距也比较大。 3.2 流程管理在房地产建设施工中占据重要的位置 房地产建设项目管理的好坏,能够对企业的兴衰成败产生直接性的影响,在进行建设的过程中,要严格按照施工流程一步步的完成建设任务。所以,由建筑产品的特殊性决定了房地产项目建设流程的重要性,根据项目施工的实际情况,严格按照流程进行施工,能够有效的提高项目管理的效率。在房地产行业引进精细化的管理模式能够在一定程度上提高项目施工的整体质量,将风险控制在最低的范围内,还能降低项目建设的实际成本,提高企业的市场竞争力。 4 在房地产项目管理中应用精细化管理的措施 4.1 房地产项目精细化管理要按照以人为本的管理方式进行 在进行项目管理的过程中,坚持以人为本的管理方式就是要以对人的管理为核心,在开展项目工作的时候,围绕人进行组织,并充分调动人们的积极性和主动性,同时项目管理人员也要组织开展管理以及经营实践活动,在实现企业经济效益的基础上,不断的满足人们的需求,促使人们在组织管理工作中获得全面的发展。对项目工程的管理人员来讲,用企业的规章制度约束员工,用企业的文化人情感化人,是相对较高的企业管理境界。总结来说,管理就是对企业员工的工作行为进行有效的控制,在坚持管理以人为本的同时,确保每位员工都能够严格遵守企业的规章制度,将管理工作落实到实处,进而不断的提高企业的整体管理水平。 4.2 企业要对精细化管理的实际情况进行不断的完善 根据房地产建设的实际情况我们知道,房地产建设的周期时间比较长、工程量比较大、受外部环境因素的影响比较大,从项目开始规划设计到最后的竣工验收,把房子销售完成,一般至少需要两年的时间,在这期间会发生很多的变化。企业要想获得较高的房屋成交价格,就需要选择上市的最佳时机,这就导致房地产在管理的过程中,存在很多不确定的影响因素,期间人员变动的情况会经常出现,这些都会在一定程度上影响精细化管理的有效实施,我们知道精细化管理的主要影响因素是人,这就要求企业在管理的过程中要充分重视人的作用。 4.3 设立阶段性目标、对项目进行分解落实 在房地产项目中,企业要想完善精细化管理方面的内容,就需要根据管理的实际情况设立目标并进行落实和完善。企业在管理过程中可以参考下面几点内容: (1)建立明确的精细化管理目标体系,把企业制定的相关计划以及分派的考核任务下达到相关部分,对不同的岗位、专业进行量化,逐步实现企业的长远发展目标。 (2)不断重视目标激励发挥的作用,对企业工作比较优秀能够超额完成任务的员工或者部分,进行奖励,让员工感受到企业对他们的重视,进而更好的对企业实行精细化管理。 (3)建立企业管理的双向机制。该内容就需要强化员工对精细化管理的认同感,让员工参与到管理工作中,通过目标考核的方式衡量员工对企业的贡献。 4.4 在项目管理中应用精细化管理就要实行柔性管理,提高实效性 精细化管理中的柔性管理最显著的特点是进行企业管理的时候,不需要借助规章制度,采用民主平等的管理方式,激发每个员工内在的潜力,促使他们以饱满的热情为企业创造更高的业绩。柔性化管理强调的是内在的重要性,更加看重的是每位员工的主动性和自我约束性,相对来讲,这种管理方式更有利于精细化管理的实施。 5 结 语 随着房地产企业工程项目的不断拓展,精细化的管理模式将会成为企业管理的主要方式,该管理方式也是一项长期的、系统性的工作,需要各项目工作人员的积极配合,将精细化管理的思想贯彻到企业发展的全过程,促进企业的快速平稳发展。 房地产工程管理论文:房地产企业工程管理模式研究 【摘 要】房地产企业进行工程管理的主要目的就是实现组织安排的合理性及计划性。但是,很多企业还在使用比较落后的管理模式,为更好地促进房地产企业的发展,对房地产企业几种常见的管理模式进行了仔细的分析,对房地产工程管理的重要性进行了叙述,并提出了一些改进的措施。 【P键词】房地产;管理模式;措施;分析 1 引言 工程管理在房地产企业中发挥着非常重要的作用,工程的管理工作是一种增值服务,核心的任务就是为工程使用及建设增值,具体来讲就是可以确保工程建设的安全性、提高工程的质量,有利于对投资、成本以及进度进行控制,可以保障工程使用的安全,有利于环保及节能,降低工程运营的成本,还有利于进行工程的维护工作等[1]。房地产的工程管理工作是个系统且复杂的过程,通常风险比较高、投资额巨大、生产的周期普遍很长。管理的过程中涉及建设、施工、监理、设计等诸多单位,需要多方进行协调。论文将针对房地产企业的工程管理模式做出系统的研究。 2 房地产企业常见的工程管理模式 ①项目管理进行委托的模式[2]。在国际上房地产企业作为业主,项目管理委托的模式主要有三种:房地产企业自行进行管理;房地产企业委托项目管理的咨询公司来承担全部的房地产项目管理的任务;房地产企业委托项目的管理咨询公司和房地产人员一起进行项目的管理工作,房地产企业从事项目管理的人员在项目管理咨询公司委托派遣的项目经理领导下开展工作。 ②设计任务进行委托的模式。这种模式主要分两种情况:房地产企业委托一个设计单位或者委托多个设计单位组成设计的联合体作为总负责的单位,这个总负责的单位可以再委托其他与其配合的单位来完成总的项目管理工作;房地产企业不委托设计总负责的单位,平行地将工作委托给很多设计的单位来进行设计的工作。 ③项目总承包模式[3]。所谓的项目总承包模式指的是房地产企业可以把设备采购、勘察、设计、施工等一起发包给一个总承包的单位,也可以将其中的一项或多个项目发包给一个总承包的单位。但是,若是按照规定必须只能由一个单位予以完成的工程,不能肢解发包。具体主要分两种形式:设计-施工总承包以及设计采购施工总承包。设计-施工总承包指的是工程的总承包依据合同的约定,承担设计及施工任务,并全面地对所承包的造价、工期、安全以及质量负责;设计采购施工总承包指的是依据合同约定,承担工程项目的试运行服务、施工、采购以及设计等工作,并全面地对造价、工期、安全及质量负责。项目的总承包模式就是通过施工及设计的组织集成,使施工和设计巧妙的联系,为建设项目增值。 ④施工的任务进行委托的模式[4]。这种模式主要有以下几种方式:房地产企业委托一个施工单位或者多个施工单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位,根据需要这个总的施工单位再将工作委托其他单位配合施工;房地产企业委托一个施工的单位或者多个施工的单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位,房地产企业另外再委托施工的单位作为分包来完成施工的工作;房地产企业既不委托施工的总的承包单位,也不委托总的承包管理单位,而是平行地委托很多个施工的单位来开展工作。 ⑤物资采购模式。物资采购在国际上主要分三种:房地产企业自行进行采购;房地产企业和承包商约定某些物资作为指定的供应商;承包商自行进行采购。 3 房地产企业工程管理的重要性 ①在整个建设项目过程中,工程管理是非常关键的工作。建设工程全寿命的周期包括决策的阶段、实施的阶段以及使用运营的阶段,从建设项目一开始,编制项目的建议书、编制可行性的研究报告、编制设计方面的任务书、初步技术的设计、施工图的设计,到最后的施工验收以及保修等诸多环节,都属于工程管理的范围。所以说,工程管理工作是非常重要且关键的工作,从始至终,任务重大。 ②将施工过程中各种复杂的关系进行了疏通,确保了各项工作顺利地开展。一个工程项目参与的单位是非常多的,建设及管理的任务也是非常多的,像土建方面的设计、勘察、工程的施工、工艺的设计、设备的安装、物资的供应、工程的监理、业主方的管理、政府部门的监督及管理等,这些错综复杂的关系融合在一起,其工作的任务、性质以及利益都不一样,就会形成不同的项目管理工作。房地产企业是人力资源、知识以及物资资源总的集成者,也是整个工程项目的组织者。通过工程管理工作,可以将这些代表不同利益的单位进行联合,在沟通的过程中,将很多问题解决,工程管理人员对这种复杂的关系进行梳理,促进参与单位之间良好地相处,确保项目的顺利开展及实施。 ③在整个工程中,工程管理工作是一个基础性的综合管理工作。工程管理工作是对工程现场进行的综合管理,每一个环节、每个工序都与施工建设相互联系。在第一线进行管理,其工作是综合且复杂的,对管理人员的要求非常严格,需要对施工现场每一个环节进行监督及检查,确保施工管理的质量及效率。因为工作之间环环相扣,一个工序做不好就影响下一道工序的实施,所以在工程管理过程中一定要严格把控质量关,确保每一个工序都顺利地开展,确保质量的前提下,尽量缩短工期,提高工程建设的效率。 4 房地a企业工程管理改进的措施 ①对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择[5]。工程建设要想保住其质量,非常关键的一个要素就是要选择好的参与单位,一个好的勘察单位可以提供准确的勘察报告,对施工的现场做出精确的勘察工作,对地下的管线、网线等都能很好地标记,为下一步施工打下好的基础;一个好的设计单位可以对房屋进行精确设计,将房屋的结构进行优化,避免不必要的浪费,不但节约了工程的造价还保证了工程的质量;一个好的施工单位从开始到最后的验收都保质保量,保障了人们生命安全的同时,也保障了国家的安全及稳步发展。 ②选择创新性的工程管理模式[6]。房地产企业在管理方面要尽量做到标准化管理,公司总部要对公司整个管理的流程及规章制度有个明确的规定,对项目施工的整个过程有个全面的掌控;尽量选择矩阵式的管理模式,做到分公司的领导以及公司的管理人员都可以对施工的项目进行监督及引导;合理地对施工的总承包等单位进行选择,选择好的监理等单位加强监督工作,全面地促进房地产企业的发展。建立起公司战略方面的合作库,工程的各参与方也尽量从伙伴库里面进行选择,并不断地增加伙伴库的战略伙伴。伴随市场占有率的扩大及公司规模的扩大,要和优良的供货商进行合作,并相应地生产出适合本企业的产品。 ③建立起高效且合理的管理方面的模式。虽然高效地进行管理是一个广泛的概念,但是可具体到每个环节并进行分类管理。比如,对队伍的管理、材料的管理、资源等诸多方面的管理;材料的管理方面可以加强对比,选择优质的材料,对数量及其质量进行严格的把关,对材料供应的速度及质量进行提高,加快工程的进度,提高工程的效率,节约工程的成本。 5 结语 房地产企业的工程管理工作是一个周期很长且综合性很强很复杂的工作,所以在施工的每个环节都要做好工程的管理工作。房地产企业要努力提高公司的经营理念,提升管理水平,对工程进行全方位的监督及控制,提升施工队伍的综合素质,促进房地产企业健康快速地发展。 房地产工程管理论文:房地产开发项目工程管理 摘 要:本文对房地产行业目前开发项目工程管理中的问题进行分析,并提出有效的措施,以提高工程管理的效率,实现企业可持续发展。 关键词:房地产;开发项目;工程管理 前言 房地产开发项目的工程管理,将会对房地产企业的经济效益产生根本影响,有效的工程管理将会提高房地产的综合竞争力、经济效益及员工的向心力。 1.工程管理基本模式及特点 1.1工程管理的类型 目前房地产行业的开发项目工程管理模式的类型较为多样化,现代房地产工程管理模式是将一般工程管理的模式与房地产行业的特点进行结合,所形成的一种特殊的项目工程管理模式,现在房地产开发项目管理模式的类型主要有以下几种:(1)设计――招标――建造DBB模式;(2)设计――建造DB模式;(3)设计――采购――施工总承包EPC模式;(4)项目管理PM模式;(5)建筑工程管理CM模式;(6)项目管理承包PMC模式;(7)设计――管理DM模式;(8)建造――运营――一觉BOT模式;(9)合伙模式;(10)更替型合同NC模式。 1.2模式比较分析及管理特点 在不同的房地产开发项目管理中,将会应用到不同类型的工程管理模式,因此房地产开发项目管理还有较大的优化空间。目前房地产开发项目工程管理的主要特点主要有三种,一是具有明确的阶段划分及严格的目标限制;二是在实际工作过程,房地产相关工作人员素质差别较大,因此在管理时协调与沟通的难度性较大;三是由于房地产管理涉及不同的部门,所以管理的跨度较大。 2.开发项目工程管理优化措施 2.1优化项目管理组织架构 在房地产项目开发管理的过程中,一个成熟的房地产开发集团应对战略控制与操作控制予以同等的重视程度,这是因为这两种控制策略的侧重点和优点不同,在实际运用当中,应将两者综合运用,制定出合理的管理方式,目前混合管控模式是房地产开发集团常用的管控模式,一般房地产集团将会有自己的子公司,那么在管理过程中,应合理定位母公司与子公司中各部门的工作职能,统一管理框架,此外还应通过预算管理控制与对子公司战略项目审核等方式,将子公司与母公司之间的项目工程管理界面和职能进行明确的界定与划分,并将集团母公司与子公司之间的权责体系建立完整。 2.2优化管理流程 就目前而言,房地产开发项目从流程上,主要包括业务流程、管理流程、支持流程这三种主要的流程模块,管理流程体系的优化完善过程可以看成是一个封闭的环形,这个封闭的环形由流程策划、设计、实施、控制等系统构成。通过对房地产价值产业链进行分析后,需要优化的流程主要有决策、总体策划、采购、设计、工程管理以及营销等流程,具体的优化管理流程也是主要从这几个环节进行入手:(1)决策流程。决策流程是对项目进行初步的评审,进行竞标、谈判等的准备工作,并对签约环节进行准备。(2)项目总体策划流程。项目总体策划流程的内容主要包括提出产品概念、项目分期、项目资金计划、项目经济测算。(3)设计流程。设计流程的内容分为方案设计流程、施工图设计流程、设计、初步设计流程和设计交底流程。(4)采购流程。采购流程包括甲供材料核价流程、乙供材料核价流程以及材料设备验收流程。(5)工程管理流程。工程管理流程包括施工单位选择流程、工程项目移交流程、工程量收方签证流程、工程竣工结算流程。(6)营销流程。营销流程包括产品策划流程、营销策划流程、销售策划管理流程、开盘前推广流程、月度推广流程、销售管理流程。 3.开发项目工程管理的实施 (1)开发项目实施的具体内容。目前,房地产开发项目工程管理的实施内容主要有开发项目决策的管理、目标实施过程的管理、项目计划的管理、项目成果管理。 (2)开发项目管理目标体系的建立。开发项目管理目标提体系主要由项目融资、项目质量、项目进度、成本控制、费用控制、销售目标等体系构成,通过建立完善的目颂逑担可以对整个房地产开发项目进行预控制,实现目标管理,当发现项目开发管理过程中出现偏差时,可以及时将其对目标工程管理所产生的影响进行评价,并将发生的偏差及时纠正过来,同时,还可以对目标进行审查,对开发项目工程管理的实施效果进行有效评价。 (3)开发项目目标成果管理。当房地产开发过程当中的有关细节方面的内容全部完成之后,项目管理人员应对本房地产开发项目的成果进行综合评定,主要对项目的投资决策,以及项目实施过程中各环节的完成情况进行分析,并对该房地产开发项目工程管理实施的全过程进行全新的评价。此外,应对影响房地产开发项目的预见风险因素、房地产开发项目工程实施管理过程中采取的有关应对措施的合理性进行新一轮的评估,同时,还应对房地产开发项目管理的目标结果进行有效管理,这是因为对目标结果进行管理,可以对房地产集团项目管理过程心中所涉及到的一些问题进行更进一步的拓展和深化,这样不仅可以对房地产开发项目工程管理实施过程中的优缺点进行总结,还可以对房地产企业日后的项目决策及管理提供真实的参考依据,有利于房地产企业吸取管理过程中的经验和教训,提高公司决策和管理的水平。 (4)房地产开发项目管理目标实施过程管理。在房地产开发项目管理目标实施过程的管理当中,各阶段的负责人应按照PDCA流程规范,对房地产开发项目工程管理优化目标进行管理。 4.加强房地产开发项目工程管理的措施 4.1健全房地产开发项目工程管理的体制 当前房地产行业竞争激烈,要想稳步的生存发展,保证自身经济利益,就必须健全工程管理体制。建立健全的房地产开发项目管理体制,要首先对房地产项目管理机构及各管理部门进行优化配置,并根据房地产开发项目工程管理的实际工作需求合理分配各工作人员的工作内容,以满足房地产开发项目工程管理过程中各部门所需要的具体工作。 4.2加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作 加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作,主要分为设计阶段与规划阶段,在设计阶段,应将市场需求作为设计的出发点,综合生态、经济、性能等多方面因素进行设计,对进行全方位的协调与平衡,防止因不停变更所导致的材料浪费及人工浪费,此外,还应对前期、中期、事后等过程进行管理,保持管理的一致性。 4.3建立并完善工程管理的责任和奖惩机制 要想保证房地产开发项目工程管体系长期维持下去,首先,应制定出有效的工程管理责任制度,并将责任具体落实到个人;其次,应建立工程绩效管理系统,完善奖惩机制,在管理过程当中做到准确、客观,以保证工程管理可以顺利进行:最后,加强建设项目的施工管理,对工程管理的有关人员的积极性、主动性和创造性进行全面管理,有效的提高房地产开发项目的经济效益,以保证房地产开发项目企业的可持续发展。 5.结束语 随着房地产市场竞争的加剧,对开发项目工程管理进行优化已经成为企业提高项目利润、拓展应力空间的一种主要的手段,在对房地产开发项目工程管理进行优化时,应综合房地产项目的特点,选择适当的管理体制,以提高项目建设的经济利益及公司员工的管理水平,实现企业经济利益最大化,保证其可持续发展。 房地产工程管理论文:关于房地产公司工程管理审计操作的思考 摘要:在工程管理审计工作中,不仅要从管理、质量、安全三方面进行合理的内部审计检查工作,还要根据审计结果对其提出严格的改善建议,以帮助房地产公司工程获得较高的管理效益。 关键词:房地产 工程管理 审计操作 内部审计主要是工程在管理、质量、安全三方面的审计工作,在管理方面,不仅包括公司的内部管理,还包括建设施工单位以及监管单位的管理要求。在质量方面,主要对一些质量控制文件进行检查,特别对一些品牌、部分现场施工情况进行检查,以促进质量监控行为的规范性。在安全方面,主要是利用安全技术的交底、安全施工方案等对现场进行核对,并针对现场存在的问题提出合理建议。 一、管理工作范围的审计 (一)企业内部工程管理 企业内部工程管理主要包括集团公司的工程管理对现场管理和现场内部管理。对现场工程情况管理,主要是加强集团工程质量、安全、文明体系建设,不仅包括工程各个阶段的检查内容,还包括公司内的培训情况以及相关推广等。在开展集团制度检查工作期间,要了解该公司工程管理文件的实际情况,以保证在制度上落实审计情况。对现场工程内部管理的审计,首先,要对现场工程人员的分工情况以及任务分配等情况有针对性的考察、分析,并对其多方面进行审计。一般情况下,各个项目的公司工程都会存在管理制度,对各个工程进行全方位组织、检查,加强与各个部门的有效配合,以保证能够对各个因素进行控制。在企业内部管理审计工作中,要从内部控制角度上进行分析,针对检查出的控制漏洞,降低内部消耗,分析管理不到位的主要原因,并提出相关建议促进效益的积极提高。 (二)对方单位的管理 对对方单位进行管理,建设单位现场工程要对施工现场的质量、进度、安全等各个方面进行监督、管理,并针对工程成本控制提出相应的建议。在施工项目开始之前,都会签订相应的合同,因此,监理人员就要对其合同要求进行全面审核,并按照合同约定的要求办事。在现场施工中,由于单位缺乏合同思维,在相互接触期间,还要按照合同的要求进行监督管理。根据合同和图纸管理对方单位,并对人员、质量、进度等方面进行合理监督,以保证能够对现场情况进行控制。对于一些个别事件,要采取相关措施对其制止。利用合同与图纸管理,不仅促进管理权力的不断强化,还能降低工程成本。根据施工单位的组织设计、方案、进度、检查程度,检查是否完善,在经过监理单位、建设单位审批后,保证手续的齐全性。在开工之前,设计技术交底与图纸会审工作应按照组织以及各个方面的签字完成后共同参与。无论是分包单位还是总包单位,都要在施工前期对施工人员进行书面形式的技术交底、文字质量说明以及相关的工艺操作等的,并使监理单位在监督期间。一般情况下,还要对工程工序进行控制,并复核检查,在没有得到监理单位审批后,施工单位是不可以进行下一阶段施工的。如果工程在建设过程中存在任何形式的变更以及业务增减等情况,都需要设计单位的认可,并保证变更要求的严格性。如果在施工期间发生一些质量事故,就要及时上报,并一起分析该事故的主要原因,保证后期对其复核检查。在施工现场,监理单位都要定期进行会议开展,针对其中存在的问题共同研究,以保证能够提出合理的意见予以解决。 二、质量工作范围的审计 (一)内部资料的检查 根据内部资料进行检查,主要针对内部的指令单、联系单以及设计变更情况确定出一定的变更内容,并针对审批过的内容与相关情况进行现场审核,从而促进变更执行情况的合理检查。根据公司内部的一些质量要求,对一定的质量范围进行抽查,对各个样本分析比较,最后再次检查实际的执行情况。在内部调查与质量检查过程中,能够对现场存在的质量不严、监督不够等情况进行分析,并利用相关措施对其整改,以保证检查结果的准确性。 (二)外部资料的检查 根据外部资料进行检查,通过现场施工资料与监管单位资料,对现场施工质量情况进行全面了解。施工单位资料主要包括:钢筋、管材以及电缆是否满足其质量条件,材料送检报告是否完整,隐蔽工程以及混凝土浇筑验收情况是否一致等相关情况。针对监理单位的相关资料,主要对监理日志、施工单位的具体情况、等情况进行检查。针对这种调查情况,不仅能对一些单位的质量情况进行了解,还能真实反映出工程质量管理情况。 三、安全工作范围的审计 (一)现场资源的完整性 保证现场资源的完整性,建设单位、施工单位以及监理单位要准确收集出一些资料,能够全面反映出的施工现场的安全生产情况,并明确出各个施工人员的责任,以保证在建设单位中以及生产中形成一定的安全意识。根据对内部资料的了解,还能根据一些安全措施的要求,对文件资料进行评价。特别是现场施工的核查表、危险控制措施以及各个零件验收表等。 (二)重视安全保障措施 根据相关规定,相关单位应明确自身应承担的责任,并促进其安全性,所以,在安全审计工作中,要重点关注各项安全措施以及各种安全文明标识等。对于一些施工安全方案,提出的各项措施在检查期间要利用突击检查、夜间检查的方式。对监理单位、监理日志等一些整改情况,要制定出安全措施,并抽查出现场的安全漏洞。 四、审计结果的分析 在对审计结果进行分析期间,首先,要注意到各项资料是否齐全。对现场出现的一些问题,要在底稿上对其记录并确认。对于一些工程类事件,还要从多个角度上进行分析,并针对存在的各项问题研究其产生的原因。对于一些有争议的事件,不仅要在现场与工程人员进行合理交流,还要与高级管理人员进行沟通,保证在听取相关意见后,判断出公司的管理目标。针对一些重大事件,要求责任方对其反馈,并针对审计缺失情况,主动发现审计单位产生问题的真实性与完整性。这样不仅能保证审计分析结论的可靠性,也不会发生推翻审计结果的现象。工程管理作为房地产公司的主要环节,不仅涉及更多部门,还具有更广泛的范围,所以,针对各个部门中存在的问题,并对其充分协调,这样才能保证分析结论的准确性。 五、改善建议 为管理工作提供相关建议主要在管理制度制定层次上,并针对制度缺失与存在的控制漏洞提出合理、有效的解决建议。改善性意见的存在要与公司的战略性保持一致,所以,建立完善的制度体系,能够在较大程度上降低其风险。其中,改善建议主要包括以下几种类型。 其一,认知型建议,主要对一些沟通不顺畅的事件,对工程现场情况以及工程人员的不信任提出相关建议。认知型建议是根据公司的现有体制框架形成的,因此,必要找寻其中存在的认知点,并保证在管理层与基层存在较大联系。 其二,督促型建议,主要督促一些已经发现的问题,并对后期的整改情况以及整改范围等提出相应要求,不仅要明确出整改的责任主体,还要被一些审计单位认可。同时,还要针对后期的跟踪情况提出合适的反馈意见。 其三,教育型建议,教育型建议的体现必须要满足员工的基本要求,保证在管理层次满足实际的培训效果,而不是将其停留在形式。 其四,奖惩型建议,如果涉及一些个人、部门利益,要按照公司的相关规定,给出一定的奖励与惩罚。该建议针对奖惩行为,必须要针对管理层的相关意见,得到相关部门与个人的认可。 六、结束语 在工程管理审计工作中,不仅要进行造价审计,还要实现现场管理、工程质量以及安全工作,以保证管理效益得到积极提升。而且,工程管理审计工作在工程造价工作中也是一种检查,在现场工程管理审计工作中,不仅能发现其中存在的不足以及质量缺陷等问题,还能对工程造价核减情况进行合理复核。 房地产工程管理论文:工程管理在房地产开发中的运用 摘要:房地产开发项目工程管理的核心任务就是对工程相关方进行组织,协调并平衡各方力量,使其共同协作完成项目既定目标,这个时候,沟通管理就显得异常重要。文章介绍了房地产开发项目工程管理中的沟通对象,阐述了沟通管理的特点,并在分析当前房地产开发项目工程沟通管理存在问题的基础上提出了几点有效管理措施。 中 关键词:工程管理 房地产开发 运用 作为工程建设中较为重要的职能性工作,房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础,以最新施工技术作为依托,并将专业化管理当作核心,投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制,加强房地产开发项目工程的管理,推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。 1、房地产开发项目工程管理概述 1.1房地产开发项目工程管理的重要意义 由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛,其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作,同工程建设的每一环节都有着直接联系,只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中,要与社会各个部门、企业之间产生联系,而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行,只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作,它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段,甚至是实施过程的其他职能活动,所有的工作都在工程管理范围之内,全都离不开工程管理工作。 1.2房地产开发项目工程管理的具体内容 房地产开发项目工程管理的内容繁多,以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例,具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面: 1.2.1房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤,主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工,以免后期工作无法正常的进行,使得建设成本额外的增加。 1.2.2房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响,想要获得更多的社会效益和经济效益,首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理,一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。 1.2.3房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多,建设的范围较广,在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾,配合好建设单位,使工程建设顺利的进行。 1.2.4工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成,因此,在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准,开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间,顺利进行竣工结算。 2、房地产工程管理中存在的问题 2.1 前期欠缺准备 房地产开发企业,他们更多关注的是开发地段的周边环境、周边配套,考虑的是所开发项目的商业价值,而建筑施工单位,他们往往只负责施工工作,而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性,在利润的驱动下,项目盲目上马,目标性差。往往就是做了一些临时性的目标,也会因为某些原因无法实现,或者改成了其它的计划,大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差,还有造成预算远超预期。而开发商往往希望尽早动工建设,往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工,这样就造成了施工后,才发现施工缺乏细节的设计依据,边施工边修改,形成产品后,有较多遗憾或者是给未来的业主留下隐患。 2.2 中期漠视施工许可规定 不论是房地产开发商还是工程的施工部门,站在自身利益的角度,都希望工程早点开工,同时,也为了早日完成而不断提高工程的进度,导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞,施工单位更是不顾国家相关规定对于施工标准的限定,擅自提前施工,甚至被政府部门勒令停工或是拆除建筑,因而耽误整个工程的进度。 3、房地产开发中加强工程管理的有效措施 3.1 规划管理 房地产开发在施工之前,有一系列的手续工作需要得到国家相关单位的批准后,才能开展工作。所以,在施工之前,就要做好工程的规划管理工作。具体的规划管理,需要循序渐进完成。房地产开发商需要结合市场行情,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点,同时,要进行市场调查,了解预期消费者的需求,合理规划所要开发的产品;与国家规划部门沟通好,寻找政策保障。 3.2 施工管理 合同管理:房地产开发商与施工单位首先签订一份公平合理的合同,并且双方在签订合同后,都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌规格以及资金、人员投入的问题,合同中一定要有明确的约定,避免后期双方产生矛盾,而延误工程。 质量检查:施工中要有专门负责工程监理的队伍,而工程监理要严格依据国家相关规定,保障工程质量的合格,不论是技术标准还是工程进度,都要进行科学的控制监理,杜绝急功近利的跃进行为,从而保证工程的质量符合国家质量标准。 工期控制:所谓工期,并不是越快越好,而是要综合考虑建筑学知识以及自然气候这两大方面的因素,计算工程中各个小项目的具体工期。这个工期不仅密切关系着开发商和施工单位的利益,更影响着房产消费者的切身利益。 成本控制:工程的建造必须要在已有成本预算的范围内展开,成本控制对开发商和承建方都同样重要。如果超支,那么就可能导致整个工程进度瘫痪,除非再得到新的资金投入,才能让未完成的工程继续下去。 安全控制:房地产的开发,工程的施工,要保证两个安全:一是建筑物的安全合格,杜绝豆腐渣工程与苯荃超标等环境污染;二是要做好充分的防护措施,保证施工人员的生命安全。所以,开发商与施工队伍都必须遵照国家的相关规定,来展开整个工程项目的建设,保证建筑全程的两个安全。 4、结束语 虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的,是正确的。不仅体现在管理方法的改进,还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理,培养技术人才,合理运用管理的职能与科学的方法,我国的工程施工问题会逐步得到解决,使得我国的房地产行业的健康发展。 房地产工程管理论文:探析房地产项目工程管理存在的主要问题及应对措施 【摘要】面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程管理,是企业生存的根本,是提升核心竞争力的关键。文章从目前房地产项目工程管理中存在的主要问题入手,分析了房地产项目工程管理的主要问题,提出了提高房地产项目工程管理水平的应对措施。 【关键词】房地产项目;工程管理;存在问题;应对措施 1 工程管理概括 工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义。由此可见,我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理工作的认识,更新房地产开发理念,以此促进企业的健康、持续发展。 2 现阶段房地产项目工程管理新出现的问题 2.1 项目管理日益复杂 国家经济的不断发展,管理环境变化越来越大对房地产企业而言,可变因素逐步增多,这就使项目工程管理的预见性和可见性差,众多建设项目的技术要求也越来越严格。为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。 2.2 管理多方合作 房地产企业不同其他企业,主要依靠劳动力的投入形成,附加值较低,人员流动大,房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人,大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点,造成培训困难,作业水平参差不齐。并且,一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面,而分包专业分工较细,项目工程管理难度大。管理上相对粗放,需要多方配合、紧密合作,才能较好地完成整个施工项目。 2.3 委托监理问题 房地产开发基本上多用于业主方项目管理与委托监理并行的管理模式,仅将施工阶段委托监理。并且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂,管理混乱,建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍,包括设计部、造价部及工程部等,各专业管理人员配备齐全,各司其责,且掌握了投资控制权。因此,建设单位常直接向施工单位指令,或干涉监理工作,造成多头指挥,在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。 2.4 对工程验收及备案管理不到位 对于开发企业而言。工程竣工验收意味着可以“交楼”,工程验收也是能越早办完越好。然而,开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位,到竣工时验收资料不齐、结算依据不足,不能办理验收,造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位,那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。 3 房地产项目工程管理存在的主要问题 成本、质量、进度和安全做好这四大关键任务,使其贯穿于工程管理的全过程。运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。 3.1 成本问题 房地产开发总的来说也属于商业行为,资金投入间接性升值的一个过程。因此,成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力,成本高了,房屋的售价也会高。这样,大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去,开发商也会收不回成本,导致两败俱伤的局面。 3.2 质量问题 施工质量控制发挥着这工程管理工作的重点,是确立房地产品牌形象的保证。质量不好,业主也不会购买。房屋的销售情况就不会好。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。 3.3 进度问题 如何做到项目实施的全过程,这就要把房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段。对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢,施工时间会延长,工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高,这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此,要督促施工企业结合工程实际,编制出切实可行的施工组织设计和进度计划,以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。 3.4安全问题 没有安全生产,就没有生产力,也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分,在以人为本,尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出,也是提高房地产企业综合效益必需的。 4 提高房地产项目工程管理的应对措施 4.1 熟悉合同内容 熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后,就能做到心中有数,工作开展时才会有理、有节、有据。加混合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查,严格执行合同条款,对不符合招标文件要求的,进行严厉处罚。 4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案 优秀的施工组织设计及方案,不仅技术先进、工艺合理,而且组织精干、费用节约;该工作质量的优劣,将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审,及时发现设计中的错误,避免施工中进行修改造成不必要的浪费。 4.3 严把设备、材料价格关 引入竞争机制,创造竞争条件,开展设备、材料的招投标工作;根据开发产品的市场定位。在保证产品质量的前提下,正确的确定产品品质,选择合适的价位;适时对设备、材料价格实行动态管理,了解市场中各种材料的价格,及时掌握其变动情况。建立设备、材料价格信息网;或者根据企业资金状况,可以在市场价位走低的时候,囤积一部分材料,以减少投资。 4.4 推动工程建设管理标准化,抓好工程首件认可工作 对主要分项工程实行首件认可制,要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定。消除质量隐患。预防质量通病。 4.5 创建“平安工地” 编制“平安工地”实施方案,召开“平安工地”建设部署会,开展专项施工方案审查制,劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度;加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度,认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作;定期召开安全生产专题会议,实行安全技术交底台账化管理,会后被交底人需签字,项目部留存影像资料,登记造册并留档备案等。通过以上措施,确保“平安工地”活动能够取得实效。 5 结束语 城镇化的加速发展,使得建筑工程的密度逐渐增大,也就使得投资商对工程建设过程的管理有了更加严格的要求。工程建设优秀的、科学的管理,有利于节约建设过程的成本,实现投资商的利益最大化。企业集团对房地产项目工程管理的有效控制,也是自身综合实力的体现。 房地产工程管理论文:房地产工程管理的有效途径解析 摘要:房地产工程管理是为了使房地产工程按计划、顺利、高效进行而对房地产工程进行的管理工作,房地产工程管理是房地产开发项目成功完成的必要保障,也是提升房地产开发效率和开发质量的必要环节。文章在调查我国当前房地产工程管理现状的基础上,对房地产工程管理的有效途径进行了分析。 关键词:房地产工程 管理 有效途径 随着我国城市化进程的不断加快,我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时,大量的案例也表明,科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益,保证房地产施工的质量,并保障了人民的生命财产安全,也对我国的经济发展起到了良好的推动作用,而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加,并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况,不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害,也不利于维护人民的利益,不利于国家经济建设。 1、影响房地产企业工程质量的原因 房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来,这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目,就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标,那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字,但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。 首先,不同的监理人员的技术水平也不尽相同,这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面,部分设计人员设计草率,设计图纸太过粗糙,细节详图或者剖面图不够详细,并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾,尺寸也混乱不清,很多细节方面处理错误,并且作为技术人员,并没有及时去工地查找问题并及时解决,而且施工质量和图纸质量的把关失效,因为掩盖了很多问题,所以工程就存在了质量隐患。 其次,直接参与工程建设的建筑队伍方面,部分建筑队伍的专业素质不高,相关的技术水准落后,无法深入了解设计图纸的内容,没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候,过度注重房地产项目的开发,却忽略了房地产开发项目的管理,只看重短期利益,却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。 最后,房地产的工程建设因为太过复杂,所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线,此外由于不同人的经验和感官之间存在差异,所以对于质量检测的控制也不尽相同,没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后,无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测,所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。 2、提高房地产工程管理的有效途径 2.1强化房地产工程管理意识 提高房地产工程管理效率的根本措施,就是提高工程的管理意识。房地产工程企业要想在建筑行业市场中站稳脚步,就必须正确认识工程管理的重要性,提高企业职工的施工管理意识,推动企业的自身发展;开展职工强化培训工作,通过普及现代化管理知识,从而提高企业人员的管理意识以及管理工作的重视。房地产工程企业还应大力宣传工程管理工作,提高建筑企业工程项目的管理水平,为管理制度能够更好的实施创造一个良好的内部工作环境。 2.2不断深化对房地产合同及档案的管理 合同及档案在房地产工程建设中占据着非常大的作用,它是工程项目进展状况的具体表现,也是房地产工程顺利进行的重要依据。对于房地产建设企业来说,做好档案以及合同的管理,需要对合同进行细致的分类并且进行核算和统计,对于每一个合同都要保管妥当,明确每一笔账目,以免后来发生不必要的纠纷。对于合同档案的管理需要有责任心和细致的人来进行,适当的可以对房地产工程的进度做登记,可以为以后的工序提供必要的凭证,房地产公司对于这些材料都应定期检查,进行核查,保证记录的真实完整性。 2.3提高企业人员素质,加强项目质量管理 房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目管理质量,诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容,需要对多个学科,对项内容进行学习,如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力,促进企业发展,使项目的管理更加成功。 2.4成本预测 根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。 2.5构建质量与安全管理体系,建立合理的考核机制 安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。要想加强管理力度,就必须将质量管理和安全管理相统一,以质量推动安全、以安全保证质量。为了确保房地产工程项目的质量,就必须构建出具有可操作性、系统性较强的保障体系,有效控制质量以及安全。在工程质量以及安全能够完全确保的情况下,可以尝试缩短工期,提高经济效益,但是不能因此而忽视质量以及安全。最后,要建立有效的考核机制,以有利于提高建筑质量,确保施工的顺利开展。 3、结束语 房地产企业作为一个专业多、工种多的行业,只有借助科学的方法进行管理,才能保证整个项目施工的顺利进行,才能实现预期的质量目标。当前,房地产企业正在逐渐由资金密集的行业转型为资金密集和人才密集的行业,所以,相对于之前,现在的房地产企业的项目管理所包含的范围更加的广阔,这就意味着企业需要在保证了资金和成本控制的同时,还需要加强提高管理团队的素质,以此保证房地产工程的质量控制的成功。 房地产工程管理论文:浅析房地产开发项目工程管理 [摘 要] 房地产开发项目要获得良性发展,工程管理是关键。建筑工程管理是一个动态过程,要从规划设计到竣工结算全过程、全方位实施科学管理。本文在分析房地产开发项目工程管理常见问题的基础上,就做好全方位的建筑工程管理的几个方面提出见解。 [关键词] 建筑工程 管理 全方位 引言 目前,管理科学已被广泛应用于各行各业,其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外,科学的管理是其发展的必要条件,其中工程管理又是重中之重,工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用,为此,必须科学合理做好全方位工程管理,以促进房地产建设的良性健康发展。 一、 建筑工程管理中存在的问题 建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。 二、 完善建筑工程管理系统 科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。 三、 全方位建筑工程管理的五个方面 1. 完善规划管理 房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。 2. 加强建筑工程招标管理工作 招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。 3. 建筑工程项目管理中的成本控制 建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。 4. 建立统一安全与质量管理体系 安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。 5. 建立有效的考核机制 作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。 四、 结语 我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。 房地产工程管理论文:基于房地产开发项目工程管理措施分析探讨 【摘要】近几年来,随着我国社会经济的快速发展,房地产行业也得到了快速发展。但与此同时,从房地产开发项目工程管理现状来看,其中还存在不少问题。文章立足于房地产市场发展现状,重点分析了进一步完善房地产开发项目工程管理现状的措施。 【关键词】房地产开发;项目工程;工程管理;问题;措施 房地产行业的竞争激烈程度不断加剧,使更多的房地产企业重视起工程管理工作。房地产开发项目工程管理水平的提高,有利于工程项目经济效益的提升,更能让房地产企业综合竞争力得以提升。工程管理,是房地产开发项目实施中的重要环节,贯穿于房地产项目开发的每一个环节。强化工程管理,提升工程管理工作的科学度,才能让房地产开发项目获得最大的经济效益与社会效益。 一、房地产开发项目工程管理存在问题 在当前的房地产开发项目工程管理工作串,还存在着在一些问题,影响了房地产项目工程质量。例如,房地产开发项目工程施工许可规定落实不足;房地产开发项目工程的准备工作不到位;房地产开发项目工程的验收工作不合格等等。接下来,我们就来对房地产开发项目工程管理中存在的问题展开几点分析: (一)房地产开发项目工程施工许可规定落实不足 在激烈的行业竞争中,房地产企业的管理者往往重视企业经济利益的实现。大多数房地产企业管理者每开发一个房地产工程项目,都希望在最短的时间内完成,从而获得自己应得的利益。这也就使得许多房地产施工单位尽早开工,无视政府部门的房地产项目工程施工检查工作以及施工手续的办理,在施工手续齐全之前开发的房地产企业比比皆是。还有一部分企业会利用制度上的漏洞,在办理完开挖与填坑手续之后就开始施工,一边施工,一边到建设主管部门办理施工施可证明。这样的情况一旦被发现,房地产工程的施工会被强制停止,无论是施工单位还是房地产企业,都会遭受经济上的处罚。房地产企业对于施工许问规定的忽视,不仅会影响施工进度,损害企业的经济效益,更不利于企业自身品牌的树立。 (二)房地产开发项目工程的准备工作不到位 在开发房地产项目工程时,项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析,了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足,没有做好工程施工前的准备工作。比如,房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足,为了赶工期盲目加快施工进度,最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前,没有细致地了解工程管线事务,也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏,会使工程完工后出现使用问题,给社会大众带去很大的居住烦恼。 (三)房地产开发项目工程的验收工作不合格 工程的验收工作发生在工程施工之后,但验收工作的质量对工程的整体质量有重要影响。一些工程管理意识不强的房地产企业认为工程施工完成,就算完工。这些企业没有主动验收工程的意识,很容易造成安全隐患的长期存在。为了在最短的时间内得到属于自己的经济效益,房地产企业大多期望快速完成工程验收工作。这就会造成房地产企业对工程验收工作重视力度不足,检查不仔细的问题产生。直到工程验收完成,还缺少许多验收资料,使工程其它验收手续不能及时办理,使房地产不能按时交付到消费者手里。存在分包现象的房地产工程验收工作更加复杂,对工程效益的实现影响更大。 二、房地产开发项目工程管理优化措施 房地产开发项目工程管理优化措施包括:重视房地产项目工程开发中的管理;重视房地产项目工程施工中的管理等等。 (一)重视房地产项目工程开发中的管理 房地产项目工程的最初开发阶段,是开发难度最大的阶段。这个阶段的管理工作,对于房地产项目开发成功率有直接影响。做好项目工程开发方案制定工作,才能提高房地产项目工程开发的成功率。项目工程开发方案的合理性越高,工程的建设可行性就越高。要促进工程建设可行性的提高,需要做到以下几点: 首先,房地产企业要安排营销部做好市场调查工作,调查的内容主要包括开发地的地段以及周边环境,商业用地与住宅用地的情况等。根据营销部的市场调查结果,组织各个部门对调查结果进行讨论与分析,从施工技术与经济价值角度去确定房地产项目开发的最佳地理位置。在规划位置的同时,要对建筑户型的要求等级进行规划,确定具体建设的规划与数量。 其次,做好房地产开发过程中各个部门的交流工作。房地产项目开发者要深入了解房地产行业以及建筑行业的法规政策,在最大程度上学习地域规划的专业知识,从而在项目内部建立起严格的建设与施工规定。在此为指导,在多个部门的交流中开发出项目工程的总体规划。 最后,要按照国家建筑行业的法律法规开展招投标工作。呈现最合理的设计方案,针对项目工程方案进行竞标。在竞标过程中,房地产企业要特别关注建筑的布局合理性、实用性以及美观性。综合考虑经济、外观、实用、安全等多个因素做出最合理的选择,才能保障房地产开发项目工程的有效落实。 (二)重视房地产项目工程施工中的管理 房地产项目工程的管理内容十分庞杂,管理的时间很长,影响巨大。工程管理工作目标是否实现,直接关系着工程价值能否实现。将工程管理工作贯穿于房地产项目工程的始终,严格按照国家法律法规要求执行房地产开发与建设工作,才能让工程管理工作得以严格化。 首先,要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前,房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同,施工合同的签订,是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同,是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求,房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容,给项目工程的顺利实施提供保障。 其次,要重视房地产项目工程的质量管理工作。工程质量管理是工程管理必不可少的一部分,质量管理工作做不到位,其它管理工作都是无用的。在房地产项目工程管理中,管理者要建立全局意识,重视工程质量管理工作。从宏观角度对施工单位以及监理单位的管理人员进行协调,建立一个质量管理团队,集结各个方面的力量来保障质量管理工作水平的提升。重视工程监理合同的签订,明确工程质量管理工作人员的管理责任,确保工程管理者以法律为标准要求工程施工质量。特别要关注房地产施工的关键程序以及重点部分,加强技术质量检验。只有前一个环节的施工质量达标,才能实施下一个施工步骤。除此之外,要加大对施工企业的监督力度。坚决杜绝分包施工现象的出现,提升施工企业加强自我监督意识,在技术与质量上提供保障,做好工程验收工,促进房地产开发项目工程经济利益的最终实现。 三、结束语 综上所述,社会经济的快速发展,给房地产行业提供了前所未有的发展机会,也让社会大众加大了对房地产行业的监督力度。做好房地产开发项目工程管理工作,是房地产行业满足社会大众需求的重要手段,也是提高房地产企业生命力的方法。重视管理工作,对施工过程中每一个环节的管理工作进行提升,才能让房地产开发项目的工程管理在整体上得以提升,服务于社会发展。 房地产工程管理论文:论房地产工程管理中的质量管理及控制措施 摘要:本文主要就房地产工程质量管理方面存在的问题进行分析,并且作者结合自身实际工作经验,就其问题提出相应的解决对策,仅供参考。 关键词:房地产工程;质量管理;问题 前言 房地产可称为不动产,其是房屋和土地财产的统称,涉及范围有: 土地资源与建筑物、于土地资源和建筑物上附着且不能分开的部分以及各种附带的权益等。房地产项目十分特殊,其不仅具备大宗商品的共同性质,还具备提供个人发展平台的特殊性质。因此,于开发商、施工方、消费者而言,房地产工程项目的质量优劣具备十分重要的意义。随着市场竞争力的不断加强,对房地产工程项目的质量管理水平进行相应的提高至关重要。 一、房地产工程项目在质量管理方面存在的相关问题 1) 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功,在管理现如今的规划工作与设计工作时,必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而,在实际的操作过程中,由于较多的因素,导致在对项目进行规划与设计时,市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度,没有对设计采取有效的优化措施。比方说: 在对立面进行操作时,没有给空调的安装预留足够的空间,甚至是根本没有留出相应的空间;相关消防所用的管道暴露于大堂中;对井道进行设置时,考虑方面不够周全,使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化,功能性的质量缺陷难以赢得市场认可,因此,整体工程项目的投资效益很难得到保证。 2) 缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中,管理人员事先控制质量的意识较弱,通常都是在完工后才发现相应的问题,然后再采取补救工作。举例说明: 部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时,交接不畅的情况时有发生,特别是在工期十分紧张的状态下,主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成,根本不能对外排架采取强制性的拆除,因此,对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作,延长了工期;此外,在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。在对工程项目质量进行管理的过程中,竣工验收完成后就结束了所有的监管工作,缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明: 对铝合金门和窗采取的保护性措施方面,当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后,并未与后续的施工方进行工序的交接工作,导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而,后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式,造成了责任的极度混乱,使得维修的主体抵触情绪十分严重,从而增加了管理的难度与协调的成本。 3) 缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题,还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理,缺乏健全的管理体制,造成部分施工人员在施工过程中偷工减料,甚至是违规操作,影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制,很有可能造成施工工期的延后,导致施工成本的增加,严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。 二、房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施 1) 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看,缺乏工程前期的管理,对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此,为了进一步加强工程质量管理,在进行施工之前,房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作,确保工程顺利进展。在进行施工之前,首先要科学合理地规划整个工程,对地形地貌进行严格的勘测,落实市场调查的工作,从而对工程项目的整体风险进行预测;其次,依照市场考察的情况,设计相应的图纸,对自然因素与人为因素进行综合的考虑,精确测量与计算,确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射,为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。 2) 加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言,施工过程至关重要,其最大程度上影响了工程质量。因此,相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理,保证良好的施工质量。相对而言,房地产工程较为复杂,施工环节较多,相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量,全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时,必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准,在某个环节合格的基础上,才可以开展下一个环节,倘若这一环节质量不达标,则必须重新进行改进,禁止未经改进就开始下个环节的施工,从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时,还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理,保证质量达标,当不达标的设备和材料出现时,必须立刻停止施工,对不达标的设备与材料践行严格的质量检查,直至质量达标后方可继续开展。除此之外,还要健全监督及管理部门的建设,对施工现场进行实时监管,确保在第一时间发现问题,并且进行及时积极的解决。 3) 加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡,保证质量管理工作的顺利实施,对质量上存在的问题及时发现、及时解决,预防后续的工程质量问题。当工程结束后,必须将国家质量检验标准作为相关的依据,验收与认定整个项目的质量,一旦发现问题,立刻进行更正,确保质量的达标。此外,还要建立健全质量的评估报告,有效地整合整个工程项目有关质量的信息,便于对今后工程建设工作的指导。 4) 增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强,还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升,帮助其树立质量与安全的意识,培养施工人员的责任感,使其能够认真负责地进行工作,确保工程项目的整体质量,及时反映并解决工程中存在的问题,对工程的质量进行有效的保障。此外,还要对施工人员的专业技能进行相应的提高,促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用,落实提高房地产工程项目质量的管理。 结语 综上可知,文章主要分析了房地产工程项目在质量管理中所存在的问题,提出了有效的应对措施。随着我国经济的不断发展,房地产企业发挥着至关重要的推动作用,因此,其质量与安全问题对于广大民众来说具备极其重要的现实意义,密切联系着民众的切身利益。房地产工程项目的质量管理涉猎较为广泛,建设单位要改变自身的管理思维及管理模式,提升工程项目在质量管理方面的水平能够推动房地产企业的经济效益的不断增加,将质量作为核心思想的管理模式也是现代房地产企业能够生存发展的必备条件。 房地产工程管理论文:刍议房地产住宅项目精装修工程管理 引言:随着人民生活水平的不断提高,中国房地产的不断发展,房地产住宅项目精装修越来越普及。积极推广装修一次到位,避免二次装修造成的破坏、浪费和扰民等现象,精装修房较之毛坯房有替代性的优势,业主、开发商以及国家都可以从中获利,而且精装修房有助于装修行业的健康有序发展。但随着房地产企业规模的不断扩大,管理难度也越来越大,加上小业主维权意识逐步加强,现在针对精装修住宅的投诉也是逐年增加,目前精装修楼盘投诉量约占整个房屋投诉的30%,如处理不好,反而会严重影响开发商的信誉。因此,房地产项目的精装修管理必须引起开发商的充分重视。 1、房地产住宅精装修的概念 房地产住宅精装修是指房屋在最终交付业主之前,开发商对楼盘房屋内部进行的装饰装修,比如:吊顶、墙面粉刷、墙地砖铺贴、地板、门窗、橱柜、洁具等整体装饰安装工程。交房入住时,购房者仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可,就是通常说的拎包入住模式。 2、房地产住宅精装修项目的特点 对于精装修楼盘来说,它与传统的毛坯房相比,更符合市场需求,可以一次性解决购房者二次装修的困扰,利于装饰装修质量的整体把控,利于缩短装饰装修的周期。然而大批量精装修不但需要工业化装修所需要的全局调度管理、合理组织施工工序的能力,还需具备小批量住宅装修所必须面对的繁琐细节问题,房地产项目的精装修管理涉及到产品的全部环节。现阶段我国的管理水平与市场实际需求还存在一定的差距。 3、房地产住宅精装修工程的管理 3.1装修设计阶段管理 精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付,装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。所以,任何工程项目的管理,首先都是要加强对设计的管理。带精装修的住宅,主体设计方案确定后应及时组织装修图纸的绘制。装修设计对住宅套内的平面布置、水电末端进行优化,并提出相应的装修设计优化方案,主体及装修设计方对方案进行相互补充,逐步完善,并按精装修图纸深化水电气的点位图。重点要解决各专业的衔接问题,避免土建、装修相互脱节,从实用、美观、经济、方便施工等方面综合考量,使室内空间布局更为合理。 3.2装修材料阶段管理 精装修楼盘的装修工程量庞大,装修材料和设备种类繁多,如石材、地板、乳胶漆、墙地砖、淋浴隔断、坐便器、台盆、龙头、整体橱柜、门窗、灯具、开关面板、电梯轿厢等等。为了保证这些主材的品质,通常大的开发商都会与行业内知名品牌签订战略合作关系,指定主要材料为甲供材。这样在房屋销售过程中,大品牌的装修材料也是一个卖点,同时大批量的采购又可以满足开发商的利润最大化。这就对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求,一方面要紧跟现场施工的节奏,在相应的施工节点前要保证相关材料到场;另一方面到现场的材料品质真伪辨别、完整性保存对现场工程师的专业能力是个考验。对于零星的一些材料,或是甲供材供货影响工期的材料,开发商一般会委派施工单位乙供。 3.3装修施工阶段管理 3.3.1场地移交管理 现场管理中,土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修管理的难点。装修是在主体结构的基础上进行加工的,主体结构的好坏,直接影响着装修后的成果。场地移交管理可以避免在工程实施过程中出现扯皮推诿现场。 土建移交精装修采取的步骤: 1)第一阶段由土建单位自检,土建单位按国家规范,合同的质量要求及图纸进行自我检查,检查并整改完毕,整改时间根据工期要求确定; 2)第二阶段由装修单位检查,检查出来的问题如属于土建范围的必须要求按时整改完成,否则委托其它单位整改,费用根据合同条款从相关责任单位工程款中扣除; 3)第三阶段由开发商主持,经土建及装修单位协调,共同制定移交计划。如果土建单位施工质量较好,进度较快,最后一次性整体移交,避免出现穿插作业及成品保护的一系列问题。如果土建确实无法一次性移交,建议根据实际进度分栋分层移交,移交数量应能满足装修单位流水施工。 场地移交检查的重点主要有以下几个方面: 1)室内结构楼板、墙面无穿透性裂缝和渗漏水缺陷; 2)室内天花结构板平整度误差不大于8mm,梁底两端高差不超过8mm,模板接缝处应磨平; 3)墙面必须弹出结构1米线基准点且定位准确。墙体砌筑、批荡完成,基层无空鼓、开裂、起灰等质量缺陷; 4)阳台、卫生间防水施工完毕且验收合格; 5)对于精装修施工易破坏而业主又比较直观的土建成品,如阳台栏杆、铝合金门窗等等。 装修单位进场前还需现场管理人员协调其与土建单位的相关事宜,如水电费用、垃圾清运、垂直运输及装修现场加工场地的安排等,并要求双方签订相关协议。 3.3.2施工进度管理和质量控制 装修单位进场后,组织总包、装修单位、监理单位根据合同总工期,土建移交情况来确定关键节点。装修单位根据关键节点深化后排出装修进度计划。同时组织装修设计院进行图纸会审,对有疑问或可以优化的地方提出会审意见,由设计院系统回复后形成文本文件,为以后因图纸不明而造成的工程结算提供依据。 精装修楼盘的装修工程在进行大面积施工前,应先做样板间,以检查装饰效果、施工工艺、施工质量及施工过程可能存在的问题。样板间施工完毕后,经各有关部门验收合格后,方可进行大面积施工。每个班组进场前都须进行现场交底,未进场交底的不能进场施工。针对业主集中投诉的质量问题进行重点把控,如裂缝问题是常见的投诉问题,包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等;渗漏问题,铝合金门窗交界面、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注,严格审查防水工程施工工艺,按施工工艺要求监督控制防水施工全过程,施工完成后, 进行48小时闭水试验,确认无渗漏后才能进入下道工序;确保各个细部使用的材料合格、安全,检验结果符合有关规定,表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致,不得有裂缝、翘曲及损坏。要及时对正在施工的部位及工序进行定时检查或不定期抽查,发现问题及时处理。对员工要进行不同程度的培训,重视员工的质量意识和技能水平。 精装修住宅不仅可节省建筑材料,减少建筑垃圾,降低环境污染,还有利于新技术、新材料、新工艺、新设备的应用普及,促进资源节约利用。工业化精装修的优势在于保证住宅质量和性能、保证工期、成本系统化降低、节能环保。随着精装修住宅的不断发展,精装修质量的控制措施在很多方面亟待解决。 3.4加强成品保护及竣工验收 施工过程中的成品保护也要引起充分重视,很多单位只重视施工过程中的施工质量,不重视成品保护,结果往往花费相当大的精力和财力去处理由于成品保护不周而造成的损坏。成品保护是精装修管理中很重要的一环,也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节,必须引起充分重视。 另外,新房住进去没几天,地板出现缝隙,卫生间开始渗水,墙体有裂缝,瓷砖空鼓,这些都是被“精装修”的外衣包裹了的质量问题,有鉴于此,验收就显得格外重要。在一些隐蔽工程,主体工程完成前,及时根据国家有关装修施工及验收规范对在工程施工过程中已完成的分项分部工程,积极协调有关单位进行全面检查验收,严把验收关。对不符合验收标准和存在隐患的要坚决进行返工处理,认真把好装修工程质量控制的每一关,确保质量管理目标的全面实现。 房地产项目的精装修管理不是技术问题,而是管理问题。房地产开发商应从设计招标、材料采购、施工工艺工序等方面进行预防,形成贯穿项目开发全过程的工程质量管理体系。房屋精装修前景可观,精装修无碍购房者的“个性化”装修,目前人们都趋于“轻装修,重装饰”的全新消费理念,精装修房必将取代毛坯房成为市场的主力军。实践证明,以上措施对加强精装修楼盘装饰装修工程的管理非常有效,希望能为业界同仁提供有意义的借鉴。 房地产工程管理论文:关于房地产企业异地项目工程管理方法探讨 【摘要】当前我国的房地产企业的竞争日趋激烈,房地产是国民经济产业中的重要经济力量,在竞争不断加大的过程中,产业集中度也在逐渐增加,在这一过程中房地产异地开发已经成为了企业生存和发展的重要趋势。房地产的项目工程管理在异地管理这一方式上已经成了现阶段发展的一个特点,基于此,本文则主要就房地产异地项目工程管理的理论进行分析,并对房地产企业的异地项目信息化建设中的问题加以分析,结合实际探索相应的管理方法。希望通过此次的理论研究对实际操作起到一定指导作用。 【关键词】房地产;异地管理;项目工程 0.引言 房地产的开发项目工程管理是开发建设过程中的重要管理内容,在异地管理上则显得更为突出。由于在区域的职能部门规则上存在着差异,并且管理的半径逐渐增大,在施工的整体环境上也有着不同,所以在异地项目工程的实际管理过程中有着诸多难点。加强房地产企业的异地项目工程管理的方法理论研究,能够从一定程度上指导实践,从而进一步为异地房地产项目工程管理提供有利条件。 1.房地产工程项目管理的作用及要素分析 1.1房地产工程项目管理的要素分析 房地产工程项目的管理控制有着诸多要素,管理的主要对象就是对房地产项目进行的系统综合控制,从而形成通过总体到细节的一个严密多维控制体系,从管理的对象上主要有项目结构的各层次单元以及各生产要素和实施过程内容等。在房地产项目控制的内容上主要有进度控制,也就是能全面反映项目实施进展的综合指标;还有是质量控制,这是对项目实施的各项任务及技术活动的各要素进行的科学控制过程;再者就是投资控制,也就是在多种措施实施下进行对工程项目实施的监督及控制,保障投资目标的最大化实现。除此之外还有安全和环境保护控制以及合同控制等[1]。 1.2房地产工程项目管理的主要作用分析 房地产工程项目管理自身有着重要的作用发挥,对项目的进度以及成本和技术等采取的一系列措施方法,能够对计划意图得到有效的贯彻,借助管理控制职能可及时的对计划执行情况进行掌握,而后在根据所反馈的信息采取措施,对计划的实现能有所保证。另外还有补充计划不足的作用,还能够和其它的管理职能相结合,从而形成完整的系统体系。为能对项目进行有效控制,在项目机构的设置及人员配备等条件下,要给予正确的指导,如此才能使得项目在实施过程中成为一个有机整体。 2.房地产工程项目异地管理现状问题及优化方法探究 2.1房地产工程项目异地管理现状问题分析 从现阶段我国的房地产工程项目异地管理的情况来看,还有诸多环节需要进一步的完善,管理中还存在着一些不合理的问题。主要体现在和时代的发展没有得到充分的契合,成本管理观念还是按照以往的思维模式进行实施的。有些房地产的企业在异地开发项目上认识成本管理主要是将其控制在预算的范畴就可以,但从成本管理的实际发展宗旨来看,其主要是促进经济效益的最大化,但在实际中的某项成本之处比预算要高而获得的收益能够得到增加,就能将这一项目的成本超支作为是成本的节约范畴[2]。 还有就是对项目的规划设计没有创新,盲目的搬抄异地项目设计,有的甚至是将沿海城市的项目规划设计在内陆进行应用。由于受到消费习惯以及地域文化差异的影响,就造成了房子的滞销,从而在管理的成本不断上升,这样就对企业的风险大大的增加了。另外就是没有妥善的将成本和质量的关系处理好,往往是对生产的质优价廉强调的较多,但在具体的实施过程中有着很大的难度,主要就是两者的关系一般是呈现出正向关系的,再加上异地开发的项目工程的质量很大程度上是取决于产品的定位,倘若是原材料的价格在上升,那么在对成本降低的时候就会带来质量上的问题[3]。 2.2优化房地产工程项目异地管理的方法探究 针对以上的相关问题,要结合实际对房地产的异地项目工程管理在方法上进行有效优化,管理方法要从多个角度进行考虑,首先要能构建一个全过程目标成本管理的制度,房地产企业要能够针对投资估算在成本管理部门的支持下实施项目开发目标成本的编制[4]。将其作为是成本的控制基础,然后在得到了企业的决策层认可之后按照成本管理的部门制定的成本控制责任书将目标进行合理的分解。从成本管理部门的主要职责上来看,主要有分析、编制、检查等一系列的责任管理制度。在管理制度的制定上要能够对项目责任成本的实际执行和动态成本变动状况要能全面的反映。 另外要对成本的管理机制和目标管理进一步的强化,最为基础的就是要能够制定出较为详细的成本管理目标,在项目实施前要能在目标成本上进行系统化的编制,并要对工程成本进行目标的分解,将职责的权限和岗位成本等加以明确。结合目标的实际情况完成度来进行奖惩。对一些有着先进思想的管理手段要能充分的利用,将项目的管理采取动态式的方式进行管理,并要及时将工程的所有指标得到完整准确的反映[5]。再者就是要能够在成本控制的保障措施上进行切实做好,异地房地产的项目进行开发过程中,要和实际的情况相结合,主要就是制定内部的成本管理制度,以及相关的激励机制和监督机制。将这些机制和成本控制得到有效结合,从而来对成本管理的工作进行有效推动和促进。 房地产工程项目的异地管理要从多方面进行管理,系统化的体现出管理的程序化,在投资开发决策的阶段要对项目实施可行性的研究,并要对当地的影响因素进行详细的分析,要能充分的对当地的经济发展环境有一个相对深入的了解,并对工程的投资风险加以准确评估。而在进行规范性的经济技术设计时最大化的将工程造价进行降低,这就需要房地产企业的异地开发过程中要能对整个的设计都要积极的参与,这对经济和功能等各方面都能得到了解和考虑,从而保障了设计管理的质量。 房地产的项目异地施工过程中要能够对进度表进行高效的编制,从而来确保工程项目和预期时间期限以及质量等都能够得到有效保证,还要在房地产商方面要能够遵循相关的公平性原则,并及时的对其进行处理[6]。还有就是在工程项目完工结算的阶段,这是管理控制的末期阶段,最为主要的就是要能够对结算的审核程序进行加强完善,从先后顺序的排列上主要是监理、工程部、设计部等。项目的成本控制还要 能够对数据进行详细的分析总结,在数据考核工程项目的实际盈利基础上来为企业的数据进行积累,这对以后的测算工作将会起到很重要的理论依据。 3.结语 总而言之,在将来的房地产企业的异地项目管理上,随着信息技术的不断发展,其在促进管理效率上将发挥很大的作用,通过工程管理信息系统来对企业的增长稳定的保持,进而来提升企业的应变能力以及在市场上的综合竞争能力。 房地产工程管理论文:房地产工程管理方法分析 【摘要】本文首先介绍了房地产工程管理的内容,然后分析了房地产工程管理出现的问题,最后提出了加强房地产工程管理的方法和措施。房地产工程管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织工程建设的整个过程,本文以下进行了详细的探析。 【关键词】工程管理; 房地产; 有效方法 房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大,是确保施工顺利进行,保证施工质量,提高企业效益的有效措施。 一、房地产工程管理的主要内容 房地产工程管理的范围和内容,从流程上看,包括前期准备,工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等,核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能,对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范,运用行之有效的方法和实际的管理措施,对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制,保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理,对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。 另一方面,房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质,还要在实际工作中通过不断的学习,提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在,管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心;良好的身体素质;扎实的基础理论知识;丰富的工作经历和实际经验;能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律;对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识,具备较高的工程验收和监测方面的专业知识;同时,还要有较强的工作协调能力,能够正确处理单位和个人之间的关系,具有较强的判断识别能力;针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。 二、房地产工程管理出现的问题 1、对于开发前期的准备工作远远不足 大多数房地产开发公司为了更快的把商品房建造起来或者为了与其他竞争者竞争,往往前期开始的比较迅速,没有什么准备工作,更不要说是详细的计划了。在比较好的地段慌慌张张的建起了,然而因为准备不足,并不适合购房者的意愿,这就造成了房源和消费者的期望不对口,也造成了开发建造的失败。有些也因为建造房与周围环境和城市不符合,造成无法卖出房子。 2、 项目缺乏长远规划 许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性,在利润的驱动下,项目盲目上马,目标性差。往往就是做了一些临时性的目标,也会因为某些原因无法实现,或者改成了其它的计划,大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差,还有造成预算远超预期。 3、完工时验收以及各种管理不严谨 为了缩短工期,都是尽量缩短验收环节,但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格,一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成,那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了,可以发现是哪个公司出现了错误,对于公司的责任分配起到很大作用。 三、加强房地产工程管理的方法和措施 1、 完善规划管理 房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规定频频。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。 2、 加强建筑工程招标管理工作 招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签订工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。 3、 加强对于工程项目的成本管理 在房地产开发工程中的项目成本管理, 是所有投资者都关注的焦点, 也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段,因此,必须要采取有力的措施,加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作,加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中,应该注意,必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理,不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金,忽略了对于建筑工程质量方面的控制。 对于项目成本管理的重点部分来说, 是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时,必须要严格控制成本,从实际情况出发,结合工程各个环节进行严格的预算,严格控制成本投入;在进行施工阶段时, 将成本控制的重点放在对工程的设计变更上, 因为一旦涉及到设计变更, 就必须要有大量的资金支持,因此降低工程的设计变更,确保成本的有效管理;另外,必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量,避免由于材料的浪费造成的成本增加;严格控制工期等等。 4、建立统一安全与质量管理体系 安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。 5、 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制 房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素,因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的,同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制,形成统一而协调的项目设计和开发管理模式,从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理;房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制,实现在项目实施过程中的协调沟通机制。 6、 建立有效的考核机制 作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。 总之,在房地产工程的开发与建设中, 房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性,并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理,才能确保建筑工程能够顺利的开展,才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。 房地产工程管理论文:基于社会需求的工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计 摘 要:为了满足城市化背景下房地产行业对于工程管理专业综合性人才的强烈需求,论文考虑全面设计房地产类课程。论文通过对房地产企业人员和在校学生的调研,切实分析社会需求,结合我校的工程管理专业课程开设情况,从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程(或讲座)、集中实践课和专业竞赛六个部分,对工程管理专业房地产类课程及其教学内容设置进行了研究,以完善我校的工程管理专业教学体系,培养出适应社会需求的复合型人才。 关键词:城市化背景,房地产类课程设置,教学内容设计 1引言 房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设,导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求,整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才,即具有综合能力的人才,包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。 在此背景下,我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战,在培养人的理念、方法和制度上与时俱进,不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下,通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计,结合我校的工程管理专业课程设置情况,改善房地产类人才的培养体系,以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。 2国内外房地产类课程设置现状 2.1 国外房地产类课程设置现状 国外房地产类课程的高等教育产生较早,部分发达国家已经发展得比较成熟。而且,房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业,它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内,也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科,有时独立设系,有时与金融、保险等为同一个系。总体分析,国外的房地产类专业设置特点[2]体现在:(1)加强通识教育的核心地位。(2)结合经济管理和城市规划的专业课程。(3)创新教育教学模式。教学模式灵活多变,在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式,组织学生分组讨论或辩论,课外学生独立或合作完成课程作业,并提供充分的讨论和演讲机会,激发学生创造性思考,培育团队精神。(4)专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课,更好地促进就业和服务社会。 2.2 国内房地产类课程设置现状 对国内大学的整体情况进行初步调研之后,我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示,各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类,包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程;房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多;房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程,课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要,一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的,其中比较典型的有:房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少,专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发,且课时较少,因此学生无法系统地学习房地产类课程,很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。 通过上述分析,国内大部分高校房地产类相关课程欠缺,课程设置缺乏系统性,我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此,我们结合我校现状以及调研数据资料,对房地产类课程及其内容进行设计,具有重要的理论价值和实践指导意义。 3 房地产类人才培养的调研分析 在城市化背景下,为了更好地满足社会对房地产类人才的需求,我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研,以发现房地产类人才培养中存在的问题,更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。 3.1 房地产企业调研 为了有效地开展调研工作,我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈,然后有针对性地设计了调研问卷,主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况,以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现,房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺,着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示,企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座,了解房地产业现状、发展方向和趋势,建议学生多参加房地产类竞赛,如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等,还建议学生多参加一些社会实践调研活动,如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面,大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。 3.2 在校学生调研 学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等,在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示,学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣,但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态,大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注,因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少,大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求,希望学校能够增加房地产类核心课程,如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动,例如房地产类竞赛、调研活动,尤其是实习,希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM(建筑信息模型)大赛,希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之,在学生看来,将来从事房地产工作,面临的主要困难是专业知识不足,因此学校应当设计系统的房地产类课程体系,使学生更好地适应社会的需求。 4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计 4.1 工程管理专业中房地产类课程设置 结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研,本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程,主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程(或讲座)、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计,具体设置的课程如下表所示。 4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计 1.专业基础课 《城市规划与管理》主要内容包括:城市总体空间布局的原则和要求,城市工程系统规划理论,城市基础设施建设行政管理的理论,城市规划的法规制定、城市规划的行业管理,城市规划的编制和审批管理,城市规划的实施和监督检查管理等。 《房地产制度与法规》主要内容包括:房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。 2.专业必修课 《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有:项目的前期定位策划(包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等)、项目的推广整合策划(包括项目的VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等)、项目的销售招商策划(分阶段销售价格的确定,项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划)等。 《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践,主要内容包括:房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理(包括勘察设计、招标、建设等)、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。 《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理,主要内容为:房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论(招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等);合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。 《房地产市场营销》是以营销过程为主线,系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容,并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括:房地产市场营销导论,房地产市场营销环境分析,房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析,房地产市场调查,房地产市场细分和市场定位,房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略,房地产产品策略,房地产价格策略,房地产营销渠道策略,房地产促销策略,房地产市场营销管理,房地产销售与管理。 《物业管理》主要教学内容包括:物业管理的产生与发展,物业管理的基本环节,物业管理性质与基本理论,业主自治管理,物业服务企业,前期物业管理服务,物业综合管理服务,物业经营管理,物业管理的招投标,物业服务企业人力资源管理,物业管理服务质量,物业管理资金等。 3.专业选修课 《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视,阐明房地产业在国民经济中的地位和作用,主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。 《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程,内容包括:房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。 《房地产项目风险管理》主要内容包括:风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。 4.前言课程(或讲座) 《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面:宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识,并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法,帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质,及时把握住机遇。 《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士,介绍房地产企业所需要的各类人才,从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略,结合人力资源结构,制定适合自身发展的职业规划,可针对性地提高自己的技能水平,提高自身的综合素质。 5 结论 论文在分析国内外房地产类课程设置现状的基础上,结合对房地产企业和在校学生的调研结果,从理论和实践层面设计了满足社会需求的房地产类课程,包括六类课程:专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程(或讲座)、集中实践课和专业竞赛。详细设计了每类课程的教学内容,并且避免了各门课程内容之间的重复和交叉,从而完善了工程管理专业房地产类人才的培养体系,为我校工程管理专业房地产类课程的设置提供了借鉴意义,以期培养适应社会需求的房地产类复合型人才。
企业会计核算论文:施工企业会计核算办法 和 企业会计准则 建造合同 之比较 【摘要】自2003年《施工企业会计核算办法》出台以来,在一定程度上提高了施工企业会计信息的质量,与《企业会计准则-建造合同》相比,《施工企业会计核算办法》相关会计科目发生了一定的变动,本文通过比较,试图进一步明晰二者的区别,以提高两个准则在实际会计核算中的作用。 【关键词】施工企业会计;核算;建造合同 一、施工企业会计核算办法的颁布 为了进一步规范施工企业会计核算,提高施工企业会计信息质量,财政部针对施工企业的特点,结合施工企业的实际情况,于2003年9月25日颁布了《施工企业会计核算办法》,并于2004年1日1日起在已执行《企业会计制度》的施工企业执行。同时规定,施工企业在执行《企业会计制度》和《施工企业会计核算办法》时,不再执行1992年印发的《施工企业会计制度》。 新颁布的《施工企业会计核算办法》在1999年1月1日开始执行的《企业会计准则-建造合同》(以下简称《建造合同》)的基础上做了一些修改,因此两个准则在一些科目的核算上有很大相似之处,但前者又在一些科目的设置上做了改进,使得施工企业的会计核算更加详细。在此对《建造合同》和《施工企业会计核算办法》中相同核算内容的异同点进行分析。在会计科目的设置上,两个准则都设有主营业务收入、主营业务成本、合同预计损失准备、工程施工、工程结算等科目,《施工企业会计核算方法》在《建造合同》的基础上增设了“周转材料”、“临时设施”、“临时设施推销”、“临时设施清理”、“工程结算”、“工程施工”和“机械作业”科目。 二、主营业务收入和主营业务成本核算的比较 对主营业务收入,《建造合同》和《施工企业核算办法》的核算标准相同,即必须首先合理判断建造合同的结果能否可靠地估计。在计量和确认建造合同的收入和费用时,首先应根据本准则规定的判断建造合同结果能否可靠估计的标准,判断建造合同的结果能否可靠地估计。如果建造合同的结果能够可靠地估计,应在资产负债表日根据完工百分比法确认当期的合同收入和费用;如果建造合同的结果能够可靠地估计,企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认;如果建造合同的结果不能可靠地估计,应区别以下情况处理:(1)合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认,合同成本在其发生的当期确认为费用。(2)合同成本不可能收回的,应在发生时立即确认为费用,不确认收入。在会计处理上,核算当期确认的合同收入时,把当期确认的合同收入记入“主营业务收入”科目的贷方,期末,将本科目的余额全部转入“本年利润”科目,结转后,本科目应无余额。 对主营业务成本,《建造合同》和《施工企业核算办法》核算方法相同:按规定确认工程合同收入和工程合同费用时,按当期确认的工程合同费用,借记“主营业务成本”科目,同时按当期确认的工程合同收入,贷记“主营业务收入”科目,按其差额,借记或贷记“工程施工-毛利”或“工程施工-合同毛利”科目。在新的《施工企业核算办法》中,由于“工程施工”下新设了两个科目,因此之前的《建造合同》中对毛利的核算科目由“工程施工-毛利”改为《施工企业核算办法》中的“工程施工-合同毛利”。 两个准则对主营业务成本核算的主要差别在于计提的预计损失准备。《建造合同》的核算是设置“预计损失准备”科目来核算建造合同计提的损失准备,把在建合同计提的损失准备,记入“预计损失准备”的贷方,在建合同完工后,将“预计损失准备”的余额调整“主营业务成本”科目;而在《施工企业核算办法》中,应按相关工程施工合同已计提的预计损失准备,借记“存货跌价准备-合同预计损失准备”科目,贷记“管理费用”科目。可见,预计损失准备在《建造合同》中进入成本,而《施工企业核算办法》则将其列为管理费用,这是一个比较大的改动。期末,“主营业务收入”和“主营业务成本”这两个科目的余额转入“本年利润”科目,结转后这两个科目应无余额。 三、不同核算科目的比较 除去主营业务收入和主营业务成本的核算,在“工程施工”和“工程结算”这两个主要科目中,《建造合同》和《施工企业核算办法》中的规定基本相同,只是在会计科目的设置上稍有变化。 “工程施工”科目核算实际发生的合同成本和合同毛利,实际发生的合同成本和确认的合同毛利记入本科目的借方,确认的合同亏损记入本科目的贷方。合同完成后,本科目与“工程结算”科目对冲后结平。 合同成本包括直接费用和间接费用,直接费用是指为完成合同所发生的、可以直接计入合同成本核算对象的各项费用支出。间接费用是指为完成合同所发生的、不易直接归属于合同成本核算对象而应根据一定的标准分配计入有关合同成本核算对象的各项费用支出。直接费用包括:人工费用、材料费用、机械使用费用。人工费用主要包括从事工程建造的人员的工资、奖金、福利费、工资性质的津贴等支出。材料费用主要包括施工过程中耗用的构成工程实体或有助于形成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的成本和周转材料的摊销及租赁费用。机械使用费主要包括施工生产过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费、租用外单位施工机械支付的租赁费和施工机械的安装、拆卸和进出场费。另外还有其他一些费用,主要包括有关的设计和技术援助费用、施工现场材料二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费。 间接费用在发生时一般不易直接归属于受益对象,这些单位如果同时组织实施几项合同,则其发生的费用应由这几项合同的成本共同负担,因此,间接费用应在期末按照系统、合理的方法分摊计入合同成本。在会计实务中,间接费用一般应设置必要的会计科目进行归集,期末再按一定的方法分配计入有关合同成本。间接费用的分配方法主要有人工费用比例法、直接费用比例法等。 由于需要对一些间接费用进行分配,就必须具有相应的凭证以正确分配这些费用。比如工人工资、奖金等的费用分配表,以及原材料等的使用情况和库存情况的表格。这些资料主要是由企业自己编制,另外还需有相关的发票、收据以及银行收付凭证等;机器费用的分配,就需要有机器工时的使用记录,以及由于安装拆卸等行为产生的费用清单、发票及银行凭证等;租赁机器进行施工的,还需要有机器租赁的合同,以及租赁金交易过程中的发票、银行转账单等凭证。 在会计核算上,《施工企业核算办法》在“工程施工”下增加了“合同成本”和“合同毛利”两个明细科目,施工企业履行施工过程中发生的所有费用都在“工程施工-合同成本”科目下进行核算,确认的合同毛利记在“工程施工-合同毛利”之下。而在之前的《建造合同》中由于没有这两个明细科目,所有发生的成本和确认的毛利都记在“工程施工”科目下。 两个准则中“工程结算”的核算内容和会计处理都相同。该科目核算施工企业根据工程施工合同的完工进度向业主开出工程价款结算单办理结算的价款。当向业主开出工程价款结算单办理结算时,根据结算单所列金额,借记“应收账款”科目,贷记“工程结算”。工程施工合同完工后,将“工程结算”余额与相关工程施工合同的“工程施工”科目对冲,借记本科目,贷记“工程施工”科目,期末“工程结算”无余额。本科目在会计核算过程中需按工程施工合同设置明细账,进行明细核算。 在以上几个科目的核算中,无论是“工程施工”还是“工程结算”科目的核算,其重要的前提是完工百分比的确定。之所以采用完工百分比法,是因为建造合同的施工期一般都比较长,通常都跨越一个会计年度,为了核算和反映当期已完工部分的合同收入、费用和利润,根据权责发生制和配比原则,因而才采用了完工百分比法。 采用完工百分比法确认合同收入和合同费用的前提条件是建造合同的结果能够可靠地估计。建造合同划分为固定造价合同和成本加成合同两种类型,不同类型的建造合同,判断其结果的条件不同。要得到完工百分比,我们需要根据不同的确认方式,获得合同的预算成本和实际发生的成本的数据资料,或者实际完成的施工量及施工总量。 新增的另外几个科目中,“周转材料”核算施工企业库存和在用的各种周转材料的实际成本或计划成本。《建造合同》中对这类材料的核算是借记“工程施工”,贷记“周转材料摊销”(分摊的周转材料摊销额)、“银行存款”(支付的周转材料租赁费)等科目。新的核算办法设置“周转材料”科目,下设“在库周转材料”、“在用周转材料”和“周转材料摊销”三个明细科目,并按周转材料的种类设置明细账,进行明细核算。《施工企业会计核算办法》对周转材料的领用、摊销和退回以及周转材料的报废,分别情况进行了详细的说明,并要求施工企业对在用周转材料、部门退回仓库的周转材料加强实物管理,并在备查薄上进行登记,从而规范了施工企业对材料的管理。 “临时设施”核算施工企业为保证施工和管理的正常进行而购建的各种临时设施的实际成本。施工企业购置临时设施发生的各项支出,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。需要通过建筑安装才能完成的临时设施,发生的各有关费用,先通过“在建工程”科目核算,工程达到预定可使用状态时,再从“在建工程”科目转入本科目。同时,又设置“临时设施清理”明细科目核算临时设施的出售、拆除、报废和毁损等情况。在《建造合同》中,临时材料是在“工程施工”的间接费用中进行会计处理。 “机械作业”也是一个新增科目,下设“承包工程”和“机械作业”两个明细科目,其核算办法也有些变化。《建造合同》的核算是借记“工程施工”或“生产成本”科目,贷记“机械作业”。《施工企业会计核算办法》的核算办法是把发生的机械作业支出,借记本科目,贷记“原材料”、“应付工资”、“累计折旧”等科目。月份终了,分别以下情况进行分配和结转:借记“工程施工”或“其他业务支出”科目,贷记本科目。而在《建造合同》中没有这个科目,只设“工程施工”科目对直接人工、直接材料、机械作业进行核算。由于没有“临时设施”科目,当然也没有“临时设施推销”、“临时设施清理”科目。 四、结束语 以上是对施工企业的几个主要的会计核算科目在《施工企业会计核算办法》颁布前后不同的会计处理做的比较说明,但存在一点疑问:在《施工企业会计核算办法》的补充报表项目及编制说明中第二条要求在“存货”下增加“其中:已完工尚未结算款”项目反映施工企业在建施工合同已完工但尚未办理结算的价款,而又在第四条要求在资产负债表中的“预收账款”项目下,增加“其中:已结算尚未完工工程”项目,反映施工企业在建施工合同未完工部分已办了结算的价款。两者性质类似,而核算科目却相差很多,据此,似乎把“已完工尚未结算款”放入“应收帐款”较好。总的来看,《施工企业会计核算办法》在之前的《企业会计准则-建造合同》基础上进行了改进,增加了核算科目,使得核算内容比以前更细致,从而对施工企业的成本控制和内部监督起到更大的作用,也对审计人员的工作产生了便利。 企业会计核算论文:浅析房地产开发企业会计核算 论文关键词:房地产开发;会计核算 论文摘要:本文从房地产开发企业的主要业务及房地产开发企业的经营特点入手,详细阐述了房地产开发项目投资费用的估算,最后总结出房地产开发企业会计核算特点。 1 房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有: 1.1 土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。 1.2 房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 1.3 城市基础设施和公共配套设施的开发。 1.4 代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。 2 房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点: 2.1 开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2.2开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 2.3开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面:(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 2.4开发建设周期长,投资数额大 开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。 2.5经营风险大 开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。 3房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。 3.1开发成本 共有八项: 3.1.1土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3.1.3前期工程费 前期工程费主要包括:(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 3.1.4建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 3.1.5基础设施费 它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 3.1.6公共配套设施费 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 3.1.7不可预见费 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。 3.1.8开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 3.2开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 3.2.1管理费用。 可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数,按3%左右计算。 3.2.2销售费用 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项: (1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%; (2)销售费。约为销售收入的1.5%一2%; (3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%。 3.2.3财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 3.3投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。 4房地产开发项目投资估算的作用 一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据;二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 5、房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求,房地产开发企业与施工企业相比,会计核算有如下特殊情况:产成品的种类多,核算方法不同;产品成本的核算复杂;经营收入及其相关税金的核算不同。 企业会计核算论文:谈对规范企业会计核算体系的探讨 摘要:会计核算是企业内部的信息采集、汇总、加工、处理系统,而预算管理是企业内部的任务计划、资源分配和业绩考核系统。预算管理在进行任务计划、资源分配和业绩考核过程中,都必须以会计核算数据为基础。本文以此为前提,讨论企业的会计核算体系对预算管理的影响以及基于预算管理的需要,如何构建规范的会计核算体系。 关键词:会计核算 管理 体系 规范 分析 1 会计核算对企业预算管理的影响分析 根据对历史数据的依赖程度不同,预算编制的方法有两种,一是增量预算:二是零基预算。增量预算假设历史将会重复。并在此基础上,考虑适当的增长,编制预算;零基预算则立足于未来,按照逐级深入的方法,以因素分析的理念,编制预算。 以增量预算的方式编制预算时,会计核算的历史数据对企业的预算编制存在如下影响: 1.1 历史核算的稳定程度决定了企业是否可以按照增量的方法编制预算。一般来说,以增量的方法编制预算应该具备五年以上的历史数据。但如果企业的历史数据的核算方法、核算口径。甚至会计主体总是处在变化之中,则作为核算结果的历史数据在各年之间没有可比性,从而难以总结历史规律,也就无法按照增量的方法编制预算。 1.2 历史核算的口径决定了企业预算编制的明细程度。 1.3 历史核算的公允程度决定了企业预算编制的公允程度。历史核算的公允程度主要是指会计确认和计量遵守会计准则和制度的情况。 可见,会计核算的历史数据对于按照增量的方法编制预算的预算管理来说具有重大的影响。即使以零基预算的方法编制预算,对历史数据的依赖也是难以避免的。正常经营的企业按照零基的方法编制的预算。也需要与历史数据进行对比分析。寻找差异产生的原因,以便使编制的预算更加合理。 2 如何规范企业的会计核算体系 中国的会计规范体系一直处于改革变动之中。很多企业没有本企业的会计核算办法,会计政策不细化、不明确、不规范,会计科目不统一,对许多会计事项的处理还大量依赖各级会计人员的专业判断,而会计人员往往会作出有利于完成预算指标的会计判断甚至操纵会计信息。在会计核算不规范的情况下,预算考核所导致的会计信息异化比较普遍。因此,要真正发挥预算考核的激励作用,就必须规范会计核算基础。 2.1 规范的会计管理制度 会计管理制度是企业会计人员、档案、核算的管理制度,内容庞杂。一般来说,会计管理制度包括:①会计岗位划分及岗位责任制管理办法,具体包括企业会计核算和财务管理的岗位划分,各岗位的责任范围等;②会计人员管理办法,包括会计部门管理人员和核算人员的任职资格、招聘、岗位技能、培训、职业道德等内容;③会计工作交接管理办法。包括会计知识的交接和会计资料的交接。值得指出的是,由于中国长期以来就业人员的低流动性,企业并不重视会计人员的交接管理办法。其结果是,当最近几年会计人员的流动性显著提高时,会计人员交接手续不完善的问题非常突出,很多企业的历史会计信息不完整、会计政策不连贯、会计科目不统一,给预算的编制和考核带来了很多问题;④会计档案管理办法,包括会计材料的形成与归档。会计档案的分类、排列与编目。会计档案的保管与统计,会计档案的提供利用,会计档案鉴定与销毁等内容;⑤会计电算化管理办法,包括软件的选择、系统初始化、密码管理、系统维护等内容;⑥会计检查管理办法。包括会计检查的内容、会计检查的周期、会计检查的组织实施、会计检查结果的使用、会计检查结果的反馈等内容。 2.2 规范的会计政策 会计政策指企业在会计核算时所遵循的具体原则以及企业所采纳的具体会计处理方法。长期以来,企业普遍存在重视会计科目而轻视会计政策的现象,这在一定程度上给企业会计工作造成了不良的影响。会计政策不规范,就会使一个集团公司内部的会计信息缺乏可比性,从而导致其作为预算考核的依据缺乏合理性基础。笔者在长期从事预算管理咨询和会计核算咨询的实践中注意到,许多集团公司甚至不了解相关子公司的会计政策。 目前,由于预算管理主要集中在损益预算领域,所以,基于预算管理的需要,规范会计政策首先需要规范与损益确认相关的会计政策。概括来说,主要包括以下几个方面:一是收入确认政策;二是成本、费用的确认政策及成本费用的划分;三是固定资产折旧政策与无形资产摊销政策;四是资产减值的会计政策;五是存货与短期投资发出计价的有关会计政策。 对于实施预算管理的企业来说,制定统一的会计政策,包括两种情况: 2.2.1 所有纳入预算管理的生产经营单位的业务范围相同。这类企业一般具有高度的行业专门化特征,全集团内部只有一种或少数几种行业,如中国的电信行业、发电行业、供电行业等等。集团公司能够从全集团公司出发,全面制定标准、详细的会计制度。 2.2.2 纳入预算管理的生产经营单位的业务范围不相同。这类企业涉及的行业较多。在这类企业内部,包括很多种业务种类。如制造、施工、物流、服务等行业,如中国的一些控股公司、国有企业的实业公司等,集团公司不能制定标准的会计制度,这就要求集团公司强化管理手段,提高对子公司业务的熟悉程度,制定差别化的会计政策。但要强调的一点是,从预算考核数据的真实性出发,控股公司的会计核算办法一般应该由集团公司制定,至少应该由集团公司核准。 2.3 统一的会计科目 在大型企业的预算管理中,各责任中心会计科目的相互统一性和预算科目与核算科目的统一性,是减少预算工作量必不可少的手段,是强化预算考核的前提。有的企业的预算由各部门编制,预算科目与会计核算科目不一致,数据难以汇总,难以实施考核。如在预算管理中,规定非设备修理费不得高于修理费的15%,但是,在会计核算中,并没有按照非设备修理费和设备修理费进行明细核算,考核只能依靠修理部门的统计数据,结果出现了由被考核部门提供考核用信息的逻辑悖论,难以发挥考核的作用。 所以,要使预算管理规范化,必须实现会计科目统一化。 ①由控制预算管理的最高层次企业制定会计科目,并明细到一定级次;②在已经规定的会计科目级次上,下级企业既不能增加科目,也不能减少科目。只能在最末级下设科目,以保证数据的汇集能够自动完成;③各级企业设置科目的明细程度以满足本级企业的预算管理需要为最低原则。如,集团公司在进行预算考核时,如果要单独考核下级企业的业务招待费,则会计科目的设置至少要能够满足单独核算业务招待费的需要。 2.4 固定的会计报告制度 实施预算管理的企业必须对各责任中心的预算执行情况进行定期的分析、报告,对预算执行的异常情况进行深入的因素分析,并报告企业的预算管理当局。固定的管理会计报告是企业预算分析和控制的依据。固定的管理会计报告体系主要包括:①预算分析指引。②管理会计报告表格体系,主要是明确在日报、周报、月报、季报、年报中,分别向哪些级别的管理者报送哪些明细报表。一般来说,在日报、周报中,主要向最高层报送现金流量信息:而在月报、季报和年报中,要向各责任中心报送本单位的预算完成情况,向公司的最高层报送全企业的预算完成情况。在这一过程中如果出现非预期差异,还要详细分析差异产生的原因并加以报告。③报告周期及时限,主要明确每种报告类型的上报时间。如日报在当日的次日上班后一小时内上报,周报在下周一早上上报。月报在次月前三个工作日内上报等等。 企业会计核算论文:试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策 摘 要 房地产开发企业具有一定的特殊性,目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中,由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题,就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析,并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。 关键词 房地产 会计核算 问题 对策 随着市场经济在我国的逐步完善,新的会计制度、会计准则不断,对于房地产开发企业来说,目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等,如何在门类众多的制度、准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,更好地发挥会计职能,是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。 1 房地产开发企业会计核算存在的问题 1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性 房地产商品的销售包括两种,一种是自行开发并销售,另一种是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发。对于后者,应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品,由于其开发的周期较长,耗资巨大,其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此,房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理;《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入,其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性 首先,房地产开发企业的生产周期较长,开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年,长则4~5年,必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理;在项目建设期内大量投入资金,并发生大量费用计入当期;由于项目尚未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入,其结果是为配比原则的应用造成了困难。 其次,房地产开发商品的成本载体是整个建设工程,而销售则是按楼层或户型为单位,这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋,低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本,但销售时低层售价却高于高层售价;又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样,由于朝向不同,其售价相差也很大。 通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积,得出每平米建筑面积成本,然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素,得出的经营成果不具有真实性。 1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩 房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性,表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后,大量预收款确认为收入,期间间隔在一个会计期内还好,但一个项目往往要跨4、5个会计期,故不适用一般的公司业绩评价指标,如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况,尤其是上市公司,极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司,其净利润可能很小甚至是负数,但有大量的在建工程和很好的预售情况,现金流状况极佳,有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿,大笔银行贷款到期而无力偿还,尚未结清的担保金,由于市政规划调整,地价变化导致的土地风险等等;故此,评价一个房地产开发企业的业绩,千万不要以指标论好坏,应透过指标看实质,看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量,还有更重要的表外风险等等。当然,这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。 2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策 2.1 正确确定和应用收入确认标准 房地产商品销售收入的确认应符合两个标准,即法律标准和专业标淮。 (1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发的,以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。 (2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮,即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;企业没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中,收入确认以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,为实际工作中收入确认带来了困难。 笔者认为,房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务。因此,签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据;签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样,从法律意义上讲也只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符《企业会计准则——收入》的有关规定,故也不能确认收入;购买方取得商品房产权证的环节较为特殊,尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志,但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金,取得土地使用证,并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同,并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续,且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门,办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入,会导致收入滞后,同样不符合收入确认原则。所以,尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志,但并非是确认收入的必要条件。 2.2 引入计划销售价格的概念,使销售收入与成本配比 建议引入计划销售价格的概念,解决销售成本结转错位,与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时,企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格,作为成本分配标准。 (1)实际售价成本率法,是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户,在此分类明细账基础上,再按计划价格相同的房屋分类设户,价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本,即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数,对销售房屋只登记数量,待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本,用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业,优点是可以减少工作量,缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差,且不能及时、准确提供较详细的成本资料。 (2)计划售价成本率法,就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续,就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定,甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户,也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转,按每平米建筑面积成本归类设户的,可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大,但遵循了一贯性原则,提供信息可靠及时,并能将结转成本工作量分散在日常工作中,适用于一般房地产开发企业。 2.3 扩大信息披露内容,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量 (1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此,能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况,从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说,土地成本低本身隐含着巨额的利润,在土地出让市场向招标拍卖过渡以后,相对于其它公司具有先天的竞争优势,能在未来三到五年内保持良好的增长,从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此,在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。 (2)增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息,即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金,以此提高其现金流量信息的有用性。 (3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性——具有高风险,应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言,一方面应建立质量保证金制度,为房地产商品的质量提供保证,但鉴于房地产商品的长期性、高价值性,房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此,应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金,计入工程成本,以提高应付风险的能力。另一方面,应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险,而不应仅限于抵押风险,即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容,就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明,提高风险的透明度。 企业会计核算论文:论如何完善中小企业会计核算制度 改革开放以来的几十年间,我国中小企业发生了翻天覆地的变化,在国民经济中的比重逐年上升,在促进国内生产总值增长,维护社会稳定,增加就业,推动科技进步等发面发挥了重要的作用。但是,生产成本持续上升,企业经营难度增大,加上中小企业的会计核算的制度的不健全,这些问题不解决,很容易让企业陷入困境。笔者做了大量相关的研究,结合从事的职业,对中小企业的会计核算工作提出几点对策。 2003年,国家四部委联合下发《中小型企业标准暂行规定》,提出以年末从业人员数量和资产总额为核心指标的评定标准,2011年6月18日,工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部四部委又对中小企业划型标准进行调整,将中小企业划分为中型、小型、微型三种类型。我国的中小企业的特征为:一是所有制结构灵活多样,投资主体多元化,船小好调头,发展迅速;二是我国中小企业近几十年的发展都是依赖密集型的生产方式获得成功,但是随着买方市场的逐步形成,工人工资的大幅度增长,中小企业的劳动密集型逐渐成为制约企业发展的瓶颈,所以提高科技装备水平,提高产品附加值成为企业摆脱低附加值、重复性投资生产的重要出路;三是中小企业发展不平衡,东部地区发达,西部地区相对落后,珠三角、长三角地区发达,内部地区相对落后;四是中小企业涵盖范围广,分布地区分散,主要是各地方的乡镇企业;五是中小企业存在着先天不足、后天失调的窘境,一些小企业处于竞争的劣势地位,很难与大企业相抗衡,且短时期内,很难转变这种态势。以上五种特征决定了中小企业在发展中存在着会计核算等方面的问题。 1.中小企业会计核算存在的问题 近几年来,中小企业在市场经济的大潮中成长了很多,经历了改革开放几十年的洗礼,经历了国际金融危机的考验,各项制度逐步完善,企业管理水平提高,然而,各中小企业在会计核算方面存在着一些问题,主要表现在以下几个方面: 1.1会计人员配备不齐全,机构设置不尽合理 我国大部分企业基础较差,对管理不够重视,造成会计机构设置层次不清晰、分工不具体等问题,有的微小企业为了解决成本,甚至不安排会计人员或者安排自己的亲戚担任会计,有的甚至是一点儿会计知识都不具备,更不用提持证上岗了;还有一部分采用的会计外包的方式,兼职会计问题严重,流动性强,管理性差。同时,还存在着会计人员学历层次低、会计人员老龄化、会计培训不到位等问题。中小企业会计人才缺乏一方面与经营者的个人素质和重视程度有关,另一方面也由于企业规模小,激励方式有限,对优秀会计人员的吸引力不够,造成会计人员招不来,留不住,发展不好,人员不稳定,跳槽现象严重,这些都对企业会计核算水平造成了直接影响。 1.2核算主体不清晰,违规问题严重 中小企业具有“船小好调头”的优势,同时也有产权不明晰,管理不规范的劣势。我国的很多中小企业,经营权和所有权高度集中,投资方和管理方混为一谈,产权不明晰,都给会计核算工作带来了困难,由于有些企业对会计工作不够重视,不按照规定记账,造成会计核算中很多不规范的地方,比如不设立账面,以票代帐,或者账面管理混乱。在会计核算方面,有些企业用记账的方式操纵利润,或者用收入不计入账面、虚增成本等手段逃税,给国家带来损失。有些中小企业不按照会计制度对固定资产折旧进行分类,而是根据自己需要尽快处理等等,这些操作都没有认真执行相关规定,而是按照经营者的意图随意更改账面,造成会计信息的失真。另外,还存在着一些企业为了降低成本,在交易时愿意和合作方执行较低的价格,会计记账时采用不合规的收据入账或者根本不入账,不仅仅违反会计制度,也有悖于法律的要求。 1.3企业内部控制制度不完善,缺乏有效监督 通过走访,我们发现很多中小企业没有完善的企业管理制度,或不完善或根本没有,有的企业虽然各项规章制度齐全、财务制度健全,但在执行中形同虚设,没有得到真正的实施。一些企业经营者虽然看到这个问题的重要性,但是因为企业小,觉得时机还不是很好,有的则是“心有余而力不足”,现有的管理人员素质无法到达建立完善制度的程度,制度不健全对企业的损害是显而易见的,给企业带来了一些负面的作用,不仅造成内部管理混乱,造成企业资产流失,人员流失,会计失真,无法为经营者决策提供依据和参考,损害了企业的根本利益;而且也对外部管理和监督带来了很多困难。由于一些中小企业的管理者经常干预会计工作,会计很难独立的处理会计问题,而是受制于老板,按照经营者的意图调整会计,无法真正发挥会计的监督作用。 1.4对会计档案重视不够,会计资料保存不善 一些中小企业为了节约成本,没有按照要求将会计档案保存好,既没有专人负责资料的管理,也没有固定的地方存放,造成大量的会计报表和会计凭证随意堆放,到账会计资料损毁、丢失的事情经常出现,这不利于企业的长远发展,比如上市对会计信息的披露要求等等,中小企业的管理者应加强管理,切实保证会计信息的完整性。 2.解决中小企业会计核算存在问题的对策 当前,由于中小企业的发展面临着很多问题,会计核算执行不严格,会计信息不完善的问题比较突出,因为应加强以下几点工作。 2.1建立相关会计机构,提高从业人员工作水平 中小企业管理者要高度重视会计核算工作,按照《会计制度》的要求建立相关会计机构,同时,根据业务开展情况,安排和企业规模相匹配的会计人员,招聘会计人员第一需要人数要充足,不能仅仅配备一名人员应付会计工作,第二综合素质要高,一般应具有会计从业资格,规模较大的企业甚至需要中级职称以上的会计。会计人员绝不仅仅是记账这么简单,还有对日常经营状况进行监督,为经营者和管理者提供决策依据。为了招得来、留得住这些会计人员,要制定优惠政策和激励机制,制定培训计划,对留下来的会计人员进行定期培训,提高业务素质,尤其是加强会计从业人员的法律意识,确保他们按照会计法和会计准则进行账簿设置,照章纳税,加强对日常账面的处理的练习,掌握基本技能,提高业务能力和道德素质。 2.2规范会计日常工作,提高工作能力 新形势下,如何加强会计核算主体的管理,使之适应市场经济的需要成为我们需要关注的重要问题,我们要密切关注会计核算范围的新变化和新特点,会计部门提供的会计信息要提供给管理者、经营者和有关国家经济管理部门。会计工作关系到社会的方方面面,处理的好坏不仅仅影响到企业和国家间的利益分配,也涉及到工人工资的发放乃至社会的稳定。所以,企业经营者要高度重视会计核算工作,做好风险防范,确保会计信息的准确度,使会计信息公允的反应企业的经营情况,为经营者决策提供参考依据,准确的判断企业的经营状况和预测企业发展前景。 2.3加强外部监督管理,完善企业各项制度 如果随着中小企业的发展,经营者的水平不能同步提高,企业管理和内部控制的弊端就会逐渐显现,比如岗位设置不合理和监督机制不健全就会妨碍内部控制指标的实现。如果企业会计核算做不好,会计监管不力就会造成会计信息失真,甚至会造成企业的财务风险。所以,企业要随着规模的扩大,加强对财务会计的重视程度,加强企业外部监管,不断完善内部控制制度,确保会计核算的时效性和准确性。我国目前的中小企业发展特点决定了不能依靠企业自身的自律来加强对企业会计核算的监管,更多的还是依靠来自政府部门的外部监管,对中小企业进行会计规范,所以按照有关要求,企业应当在规定的期限内建立完整的会计制度,对于没有按时按规定建立账簿体系的要严肃处理。同时,财政部门和税务部门也要加强对中小企业的工作指导,帮助中小企业建立完善的账目和会计核算制度。 企业会计核算论文:浅析新经济时代小企业会计核算 论文 关键词:新 经济 时代 小 企业 会计 核算 论文摘要:小企业的蓬勃 发展 对于整个国民经济都是有利的因素,但是小企业伴随着起灵活性的同时是其自身会计管理存在的一系列问题,因此加强对小企业的会计核算成为我们必须要面对的问题。 小企业流动性强,财会人员不固定,兼职财会人员多,更有甚者一人兼任几家或十几家企业的会计,会计基础核算不规范,明细核算不健全,执行业主意志的多,执行本行业会计制度的少,时常发生偷、逃、骗税行为,严重破坏了公平竞争的经济秩序,导致了国家税收的大量流失。追究其主要原因是因为我国小企业的会计核算不够规范。从2005年的1月1日起,《小企业会计制度》开始实施,这就为我国的小企业会计核算行为提供了有力的依据。因此,我们应该抓住这个机会,解决小企业会计核算规范问题,减少乃至杜绝小企业虚假会计信息的披露。 1.小企业会计核算存在的问题 1.1会计科目使用不规范。如今,在小企业的会计队伍中,无证上岗无人过问,有的虽有会计证,但业务技能不高。如在提交税金的会计核算上,将城建税、 教育 费附加和综合基金混为一谈,一起列入“主营业务税金及附加”科目内,提取时借记“主营业务税金及附加”;贷记“应交税金”;交纳时借记“应交税金”;贷记“银行存款”。结果,将这笔会计业务应分别在“应交税金—城建税”“其他应交款”、“营业外支出”核算的内容,都在“应交税金”中核算。 1.2乱提折旧。小企业的固定资产,有的只有几万元,有的超过百万元,企业与企业之间提取固定资产折旧的方法也不一样。固定资产在短期提完折旧后,账面上的固定资产原值就等于了“累计折旧”的余额。对此,有的会计认为,这两个账户的余额相同,在资产负债表上,其固定资产部分的列示己没有意义,即“固定资产原值”减“累计折旧”,固定资产净值为零。将固定资产原值和累计折旧的余额填上去或不填上去,固定资产净值都为零,为了省事,会计人品干脆在资产负债表的固定资产部分,什么也不填,既不影响此表的平衡,又能节约编表时间,可谓一举两得。更有甚者,在下年度换新账时,总账上的“固定资产和“累计折旧”也被取消。实际上,固定资产折旧虽已提完,或已提足,但企业实物形态的固定资产仍然存在,有的依然能正常使用多年,而将总账和资产负债表上的“固定资产”、“累计折旧”抹去,是不符合实际情况的。 1.3费用开支无标准。小企业,一般是老板当家,在费用开支上,一切由老板说了算,哪些费用能开支,哪些不能开支,乃至用多用少,会计人员在核算上不好监督,也无法监督,老板们也理直气壮,反正是花的我自己的钱,会计管不了。企业内部如此,企业与企业间也是这样,没有统一的费用开支标准,最明显的表现在企业的出差费、业务费和广告费上。 1.4利润不分配。只要我们看一看小 企业 的 会计 报表,便能知道大多数小企业实现的利润,年复一年的在“未分配利润”账户内,而“资本公积”、“盈余公积”之类的会计科目,其余额永远为零。我们说除了亏损企业,凡是有利润的企业,在交纳企业所得税之后,会计人员都应当按照制度规定,将企业的税后利润进行合理、规范的分配,不但能反映企业会计核算的真实情况,而且也是会计核算完整性的需要,更是一项非做不可的工作。 2.规范小企业会计核算途径 2.1建立小企业会计核算模式。依据《小企业会计制度》,小企业可以建立其相应的会计核算模式。只有建立简洁明了、可操作性强的小企业会计核算模式后,小企业的会计人员才有可能按要求、门类记账;按会计制度中设置好的会计科目对业务进行分类、整理,才能提高小企业的会计信息质录,防止偷税漏税行为的发生。另外,会计核算模式建立后还能够健全小企业的内部控制制度,加强内部监督。 2.2整顿小企业会计核算和财会人员。首先,从账簿、凭证管理入手,严格规范小企业的会计核算。《小企业会计制度》、《民间非营利组织会计制度》和《村集体 经济 合作组织会计制度》的及有关会计核算办法的出台,从而使我国会计核算制度体系更加健全。 2.3促进小企业会计人员索质的提高。提高小企业会计人员的索质,主要应从两个方面入手:首先要强化小企业会计人员的职业道德 教育 。其次,加强对会计人员的培训,认真学习《小企业会计制度》,促进会计人员专业技能的提高。 其具体操作主要有:一是各地财政部门要配合小企业业务主管部门和工商联等有关部门制定有效措施,积极组织“小企业会计制度)培训工作,将小企业会计人员的培训纳入会计人员继续教育的重要内容;二是从小企业自身做起,完善用人机制,敢于推陈出新、摒弃陋习,积极为年轻的、业务素质高的会计人员创造有利条件;三是对高素质会计人才的待遇应予倾斜,吸引会计本科生、研究生到中小企业去工作,逐步改善其会计人员结构。 2.4积极开展委托记账业务。对于无条件设立会计机构、配备会计人员的小企业,按规定应当委托会计师事务所或者持有记账许可证书的其他记账机构进行记账。委托人提供的原始凭证及有关资料必须真实,受托人必须对委托人提供的凭证及资料进行审核,双方各负其责,共同促进小企业会计核算的规范化。 2.5严格执行会计核算原则,正确定位高层管理人员的角色。符合界定的小企业,可以执行《小企业会计制度》,也可以选择执行《企业会计制度》,但只能在二者中仅选其一,既不可各取所需,也不能交叉混用。小企业同样要遵循会计核算的13项基本原则,即客观性原则、实质重于形式原则、相关性原则、一贯性原则、可比性原则、及时性原则、明晰性原则、权责发生制原则、配比原则、 历史 成本原则、划分收益性支出与资本性支出原则、谨慎性原则、重要性原则。 我国小企业会计核算规范化问题任重而道远。为了规范小企业会计核算行为,首先要以《小企业会计制度》为依据建立合理的会计核算模式,加强小企业的内部控制、监督制度;其次,财政部应指导小企业按照《小企业会计制度》要求健全账簿体系,发现不符合要求的要严肃处理,加强外部监管力度;最后,税务部门也应改进查核方式,改进税务人员对于小企业的态度,加强其对小企业的核查工作。 企业会计核算论文:企业会计核算的精细化管理 摘要:随着市场经济的发展,企业间的竞争越发激烈,而会计核算作为企业财务管理的重要内容,其精细化管理不仅能提高会计工作的效率,而且能够提高企业核心竞争力和企业经济效益。本文主要从精细化管理的概念出发,分析了会计核算的精细化管理对企业的重要性及应用方法,希望能够进一步完善企业会计核算体系,促进企业内部的管理升级。 关键词:企业;会计核算;精细化管理 一、引言 21世纪是知识经济时代,更是效益优先的时代,在产业结构不断优化升级的大背景下,企业面临机遇与挑战并存的局面。企业只有全面推行会计核算的精细化管理,提高自身的经营管理水平,才能实现持续稳定的发展,才能在市场竞争中占据一席之地。 二、精细化管理的概述 在现代企业管理理念中,会计核算的精细化管理就是结合预算管理理论,把企业视为一个完整的市场,以目标收入和目标收支差额倒推出目标成本总额,然后根据项目和责任部门的不同职能,进一步倒推成本,把目标成本划分为若干个成本单元,使每一个项目和每一个责任部门构成一个细分的成本模块。在一般情况下,可以把会计核算的精细化管理视为以经济效益最大化为目标,以风险可控为基本前提,以精细、科学、规范、严密为准则的一种管理方法。 三、会计核算的精细化管理对企业的重要性 1.是企业实现精细化管理的前提条件 企业推行精细化管理,势必会涉及到管理目标的设定、绩效考核等环节,这些目标和考核标准的设定就要求财会部门能够提供准确的财务数据,因此会计核算的精细化管理是实现整个企业精细化管理的前提条件。比如,企业可以建立精细化的会计考核制度,考核结果同薪酬、奖惩相挂钩,给予辛勤工作或对企业有贡献的员工奖励,给予玩忽职守或滥用职权的员工相应的惩处。 2.是规范企业会计核算工作的重要举措 现行的会计法律和制度,比如《会计法》、《企业会计制度》和《企业会计准则》等,仅为会计核算工作提供了一般会计处理要求和原则,与企业的实际情况相差甚远。而会计核算的精细化管理就是要结合企业自身的情况,完善会计规范体系,明确企业内部精细化管理的各项指标和各项岗位职责,提高会计信息的质量和工作效率,做到“岗岗有标准、事事有规范、人人有职责”。 3.是提高企业会计执行力的有效途径 会计核算的精细化管理要求企业在组织设置、人员安排和业务流程等方面进行细化,减少会计管理制度上的漏洞,落实对会计人员的有效监督。会计人员在遵循精细化管理流程的过程中,逐渐演变为自身的工作职责和行为规范,从强制性的制度要求变为会计人员的普遍认知和自觉,实现他律到自律的转化,企业会计执行力自然水涨船高。 四、会计核算精细化管理的主要内容 1.会计行为精细化 会计核算是会计的基本职能和工作重点内容,因此,促进会计行为精细化管理,建立良好的会计工作秩序,使企业的会计核算工作符合相应法律法规,对提高企业会计基础工作水平起着非常重要的作用。比如在对原始凭证进行填制的过程中,要确保原始凭证具有真实性、准确性和完整性,并且能够通过原始凭证来客观反映企业的各项经济业务,实现会计核算工作在企业经济管理中真正发挥作用。 2.会计制度精细化 会计制度精细化要求企业必须按照严谨、实用的原则,不断建立健全会计制度体系,通过完整的会计核算制度来实现会计核算工作的有条不紊。首先,要构建符合企业内部操作和管理规范化的会计业务制度体系,一方面提高企业会计管理水平,另一方面反过来更好的为企业的经济管理业务服务。然后,会计制度精细化是一个循序渐进和不断完善的过程,在这个过程中要把握住关键问题、关键环节和突出矛盾,实现有计划、有步骤地去完成,切实提高企业内部控制体系。最后,会计核算工作的每项业务、每个环节、每个步骤都要做到有章可循,并且在会计制度中明确规范岗位要求和职责,并且实现岗位和程序之间的相互制约和补充,推动会计制度的标准化和规范化建设。 3.会计分析精细化 会计分析主要是对统计资料和经营成果进行分析的会计活动,通过找出企业生产经营活动中的有利因素和不利因素,分析企业取得经营成果的原因,来实现对改进措施的分析和为今后的生产经营活动提供指导。会计分析精细化需要明确会计分析体系,加强企业内部的交流和沟通,通过内部公告、标语、文件和会议等方式让企业管理人员了解会计分析,实现会计分析同企业管理达到平衡。另外,在实施会计分析的过程中,要以财务部门为核心,对企业各部门、各单位进行综合分析,建立健全各级分析组织,确保会计分析工作得以顺利实施。 4.会计绩效考核精细化 会计绩效考核精细化是充分发挥企业财务绩效考核功能的基础,在会计绩效考核的过程中,考核结果要与会计人员的切身利益相挂钩,这也是调动广大会计人员工作积极性和自主性的有效方法。针对会计主管而言,绩效考核指标要能够对主管下属部门绩效情况进行客观反映,比如员工能否完成各自的工作任务和职责,以下属部门绩效情况来直接决定会计主管的绩效,这样可以促进会计主管自身专业素质的提高,并且对下属部门加强管理和督促作用。针对会计人员而言,因为会计职业的特殊性,如果出现违法违纪或会计差错等行为,将会给企业带来严重的经济损失,所以会计人员的绩效考核指标主要是涉及岗位职责、责任心、职业道德规范等内容,减少会计人员渎职、粗心、职业倦怠等情况的发生。 5.会计控制精细化 企业完善的会计控制,不仅要有科学的组织结构,还需要具备相对应的会计控制体系来支撑。第一,可靠的内部凭证制度。内部凭证要种类齐全、内容完整、连续编号,不仅可以对企业各项经济管理活动做好记录工作,而且能够对已发出的凭证编号加以控制;第二,完整的簿记制度。在实现内部凭证制度的基础上,建立健全完整的账簿和报表制度,确保会计记录的严密性;第三,严格的核对制度。具体包括凭证之间的核对,凭证和账簿之间的核对,账簿之间的核对等,通过严格的核对制度来及时发现并改正会计记录的错误,确保账实相符;第四,会计控制要以预防为主,查处为辅,尽量避免因对错误和舞弊的查处影响到企业正常业务的开展,所以在实施的过程中要注意选择关键点来实施控制;第五,注意相互制约。在横向关系上,每项业务必须经过两人以上或独立的两个部门来实施完成,在纵向关系上,每项业务要经过不隶属的两个岗位环节,以此来实现会计业务的多方面制约。 作者:刘万忠 单位:山西晋城无烟煤矿业集团有限公司审计部 企业会计核算论文:建筑企业会计核算问题与对策 摘要:由于建筑施工企业的特殊性,加上很多建筑施工企业尚未对会计核算引起足够的重视,目前我国许多建筑施工企业在会计核算方面存在各种问题,阻碍了企业的发展。本文笔者结合自身工作实践对建筑施工企业会计核算中存在的问题及其对策做了简要探讨。 关键词:建筑;会计核算;对策 一、引言 会计核算是以货币为度量,是对会计主体已经发生的经济活动进行事后核算,反映了会计主体的资金运动,具体内容包括账簿登记、财产清查、报表编制等。毋庸置疑,建筑施工企业和其他企业相比有其自身的特殊性,建筑施工企业的会计核算主要是对建筑工程项目施工的全过程进行记录,其内容主要包括整体成本核算、预算,其项目工程周期长而且形式较为多样,难以做到规范化管理,企业必须结合自身的特点做好会计核算,以便为企业后续发展和经营提供可靠的数据依据。 二、施工企业会计核算中存在的问题 第一,成本核算工作不规范,基础薄弱。成本核算作为建筑施工企业会计核算中最关键的一环,其重要性不言而喻,但观察和研究表明,多数企业的成本核算工作基础不扎实,工作多流于表面,不能很好的与企业实际情况完美结合,尽管《会计基础工作规范》对建筑企业会计账簿的核算、启用和登记有较为明确的规定,但在工作实践中,会计账簿的管理仍漏洞百出,账目设置随意,资产记录不详等问题屡见不鲜,这就会导致当企业有两个项目的内容同时转入到结余项目中,余额不能发挥其应有的功效,无法准确反映企业会计核算实际工作。众所周知,票据和账目在会计核算中发挥着重要的作用,也是会计核算工作的前提和基础。但从当前实际情况来看,建筑施工企业在会计管理过程中,对于票据的制作过于随意,账目管理较为混乱,不能严格遵循财务管理方面的相关规定来执行。第二,会计信息传递滞后。众所周知,会计信息有两个特点,一是准确性,一是及时性。这两个特点也是确保会计核算工作可靠的前提和基础。对于建筑施工企业而言,其经济活动较为复杂,对于收集、分析和总结会计数据而言具有较大的难度。由于施工项目或工地较为分散,容易造成信息传递的延迟,从而导致会计信息的滞后性。另外,多数建筑项目都在外地,具有远程和流动多变的特点,这也会给会计信息的传递带来不确定性,导致合同、协议、决算无法及时的传递到财务上,也影响了财务人员的核算工作,无法及时掌握会计信息,把握收付款情况,也容易造成款项付出超支、坏账、漏税等方面问题。另外,对于还没有完全实施会计核算信息化的中小建筑施工企业而言,会计信息记录和传递相对滞后性更是无法避免。第三,会计核算方法不规范,内部控制制度不完善。毋庸置疑,建筑施工企业必须按照实际的成本支出进行成本核算,但在实践中由于各种各样的原因会导致成本核算脱离实际。例如施工企业在周转材料会计核算的处理上,主观选择性就较强,对于可以采用分次摊销和分期摊销的材料,施工企业通常会选取对自己有利的摊销方式,会计核算不够规范。建筑施工项目一般都较为复杂,为了增加灵活性及降低成本,建筑施工企业往往会采取大量授权的模式,即项目经理制度。由于建筑施工企业的特殊性,往往会造成监管不力的现象。大多数建筑施工企业的领导相对于财务成本核算控制更关心的是企业现金流量,对内部控制的关注不够,在实际工作中会计核算流于形式,往往是围着项目转,更有甚者为了自己的利益采用虚列费用,隐瞒收入等方式,置国家法律于不顾。当前,建筑施工企业会计内部控制缺位现象非常普遍,主要原因仍是管理者对会计内部控制的不了解和不重视。工作实践中,会计内部控制也仅停留在表面,监管不严格,在收入和费用等的收支上、账务的记录与核对上非常混乱,企业会计核算形同虚设。 三、做好施工企业会计核算的措施 第一,强化会计监督机制。会计原始记录不细致,使得成本核算难以开展,建筑施工企业会计核算过程中最常见的不足之处就是原始记录的不够细致深入。施工企业和其他行业相比,会计信息更为复杂且受外部环境影响较大。所以要贯彻实行分级核算,实现公司到分公司再到项目的三级核算制度,同时对工程成本和工程价款进行分段核算,按照工程项目进行成本核算。另外,提倡引进ERP等技术,对工程材料、财务数据等进行全面监控,落实会计电算化等方法来优化企业内部控制,保证财务信息的准确及时。第二,建立完善的会计核算体系建立健全企业会计核算体系,是有效提升建筑施工企业会计核算工作质量的前提和基础,现代建筑施工企业必须结合其行业特征建立适应自身发展的会计核算体系,形成有效的会计。管理制度,完善工作流程,明确会计核算工作人员的职责范围,确保工作流程切实按照既定程序来开展,大力提升工作效率,促使核算型的会计工作向管理型的会计工作转变。施工企业还必须夯实会计核算工作的每一个节点和环节,使得管理模式趋向制度化和程序化,并充分利用现代信息技术和网络技术,不断促进会计信息资源的共享。第三,提升内部控制的执行力。对于会计核算工作而言,内部控制的作用极为重要,只有提高企业会计核算工作质量,才能促进企业长远发展。尤其是建筑施工企业复杂的行业特性要求其必须建立完善的内部控制制度,从而不断提升内部控制的执行力。企业管理者必须意识到企业内部控制的重要性,强化内部控制意识,提高会计信息质量。建立完善的内部控制制度,首先要建立健全成本核算制度、财务收支审批制度和稽查制度,来规范会计核算工作和会计行为,强化对财务风险的管控,确保施工企业通过会计核算获取准确可靠的信息数据,从根本上杜绝舞弊行为,确保企业的资产安全。第四,推进信息化水平,提升信息传递效率。企业会计核算不及时,信息传递效率低是当前建筑施工企业普遍共存的问题,施工企业必须大力推行现代企业信息化工作,构建综合信息管理平台,提升企业信息的传递速度,实现企业信息共享,同时不断提升财务管理系统、业务管理系统等对会计信息的综合利用效率。此外,会计信息化管理工作的实施离不开系统操作人员培训和监管,这就要求会计人员要将真实、准确的会计信息输入核算系统,还需要系统管理人员及时做好系统维护,同时要加强对会计核算人员及信息系统管理人员的监管,为企业全面实现信息化管理奠定良好的基础。 作者:张晓晖 单位:西山煤电建筑工程集团有限公司 企业会计核算论文:营改增对企业会计核算的影响浅析 摘要:“营改增”是我国企业税收制度改革中的一项重点内容,它对我国税收制度结构的优化有着非常重要的意义。在营业税改增值税的这一转变过程中,我国企业的会计核算工作也发生了很大的改变,这主要体现在企业的收入核算、票务管理、现金流、利润核算、纳税方式等多个方面上。为了能够帮助企业更快适应“营改增”的这一变化,保持企业的健康稳定发展,在本文中,笔者将对“营改增”对企业会计核算的影响及其应对措施进行详细的分析,希望可以给相关工作人员带来一些帮助。 关键词:营改增;企业会计核算;影响 “营改增”是我国企业税收制度改革中的一个热门话题,并在近些年中得到了大力的推广,“营改增”的实行不仅有利于我国税收制度的完善,还可以有效的避免重复征税的问题出现,它在国民经济健康发展的道路上也有着非常大的促进作用。随着“营改增”试点的不断增加,其存在着的问题也变得越来越明显,部分企业在实行“营改增”后,税负增加等问题也随之而来,为了可以更好的帮助企业规避“营改增”会计核算中的风险问题,加强“营改增”对企业会计核算影响的分析研究是非常有必要的。 一、“营改增”对企业会计核算的影响 1.对企业成本核算方式的影响 在还没有开始实行“营改增”之前,通常企业的成本都以价税合计数为准,其中主要包括了真正成本和进项税额这两种。在实现“营改增”以后,企业的成本核算方式发生了很大的变化,它是根据所开具的进项税发票与销项税相抵去进行核算的,其中的抵扣金额主要是由供应商开具专用发票的能力进行决定的。不仅如此,“营改增”的实行,还在材料费、人工费、机械费等核算方式上产生了很大的改变。 2.对企业收入范畴核算的影响 在没有“营改增”前,我国的营业税范畴和增值税范畴有着非常明显的区别,营业税主要属于价内税的范畴,在它的计算过程中,价税是不分离的;而增值税则归为价外税,它的计算过程价税是分离的,企业所缴纳营业税通常都时由工程的造价所决定的。而“营改增”的实行则有了较大的变化,成本的入账价值和进项抵扣额之间也有着非常密切的关系,企业实际需要缴纳税务也变成了不含增值税的工程造价来决定。 3.对企业发票管理的影响 增值税发票是原始凭证的一种,它是企业进行会计核算的主要依据,只有在确保原始凭证的真实性与可靠性的基础上才可以进行企业的会计核算工作。在还没有实行“营改增”之前,企业所缴纳营业税并没有涉及到不增值税发票的相关内容。而在“营改增”实行后,增值税发票的使用则与交易双方的经济利益有着非常大的关系,也正是因为这样,让企业的增值税发票管理变得更加严格,其使用过程和使用范围也逐渐规范和完善起来,在增值税发票开具过程中,必须对其进行严格的检查,保证增值税发票的种类、时间等相关信息的准确性。 4.对会计业务和会计科目的影响 “营改增”实行后,对会计核算人员的要求也有了较大的提升,实际的会计核算还涉及到一些特殊业务,例如:增值税期末留抵税额、设备技术维护费用抵减增值税额、试点纳税人差额征税等。除了会计业务上的影响外,对其会计科目也有着较大的影响,它在原有科目的基础上,新增了一些与之相关的专栏,例如:在“应交税费”中添加了“增值税留抵税额”、在“应交增值税”的科目下,增加了“营改增抵减的销项税额”专栏等。这些的改动都是对会计人员专业知识和业务能力的一种考验。 二、应对“营改增”给企业会计核算带来影响的措施 1.完善会计核算制度,加强“营改增”的适应性 “营改增”的实行虽然对企业的会计核算工作有着非常大的影响,但只要做好相关的应对措施就可以快速的适应“营改增”到带来的税务环境变化。在其应对措施中,首先要做的就是不断完善企业相关的会计核算制度,制度是实际工作的重要指导,只有保证会计核算制度的科学性,才可以更好的指导企业的会计核算工作。针对“营改增”的特点,进行有针对性的会计核算制度调整,让制度更好符合改革后的工作需求。并在此基础上,强化会计核算制度的实效性与可操作性,提升会计核算的工作效率,保证会计核算的整体质量。 2.调整会计核算方式,优化会计核算流程 “营改增”的实行让企业的会计核算环境发生了很大的改变,为了可以更快是适应这一变化,必须进行企业会计核算方式的调整和会计核算流程的优化。首先,进一步的进行企业会计核算工作细化,从以往的整体核算逐渐转变为单独核算,以提高会计核算的准确性。 3.加强队伍建设力度,提升队伍综合能力 “营改增”在很多的程度上推进着我国社会税收制度的发展,但同时也对我国的企业会计核算人员提出了更高的要求。为了更好的提升企业会计核算工作的质量,必须加强对会计人员队伍的建设工作,通过有着针对性的培训去提升会计人员的专业知识,巩固会计人员的业务能力,确保每一为工作人员都可以符合企业会计核算工作的需求。 4.从长远的角度进行企业规章制度的调整 “营改增”是我国社会税收制度势在必行的工作,企业应该从长远的角度出发,及时的做好企业内部相关规章制度的调整,积极应对“营改增”实行后所带来的新环境,为企业的发展打下夯实的基础。对很大企业来说,“营改增”既是一种挑战,同时也是一个机遇,企业应该从长远利益出发,做好相关的整改,不断引入新技术、新设备、新人才,从小规模的转变到大规模的更新,这样才可以更好的推动企业的不断发展。 三、结束语 总的来说,“营改增”的这一转变必定会对企业的会计核算工作带来一定的影响,企业应该做出积极的应对,不断完善企业会计核算制度,调整会计核算方式,优化会计核算流程,并注重对会计人员队伍的培养,引入更多综合性高素质人员,企业会计核算工作的发展做出更大的努力。 作者:孔令云 单位:河南龙宇能源股份有限公司陈四楼煤矿 企业会计核算论文:营改增对烟草企业会计核算的影响 [摘要]营业税改征增值税在我国税务制度发展及进步过程中尤为重要,是我国税务制度体系中的主要模块,能够降低我国现代的税率及社会行业的成本负担。基于此,文章首先分析营改增实施的目的和意义,之后对营改增对烟草企业会计核算的影响进行分析,并且根据相应的影响制定针对性的策略。 [关键词]营改增;烟草企业;会计核算;影响及策略 0前言 随着我国社会经济的不断发展,营业税及增值税两者相互并存导致出现多种问题,比如监管障碍、重复征税等,从而阻碍了社会经济结构的优化升级。在我国2012年实施营改增政策之后具有良好的成果,在2016年总理也提出了营改增政策的实施,此次改革为社会企业都带来了一定的影响,包括烟草企业。为了能够使我国烟草企业健康的持续发展,本文就全面分析营改增对烟草企业会计核算的影响,并且对相应的策略进行研究。 1实施营改增的目的和意义 我国传统税收政策一般使用增值税收及营业税收两者相互结合的原则,此种税收结构没有合理性,首先,税收及增值税收的同时进行,其在纳税方面会使增值税收没有充分发挥,以此影响到税收政策的完善性。其次,增值税收及营业税两者同时进行,会制约到税务管理工作,并且导致出现重复纳税的现象。所以落实营改增政策,不仅具有必然性,还具有一定的合理性,此阶段是社会经济发展需要历经的阶段。实施营改增的主要意义包括以下方面:首先,落实营改增政策之后,能够完善税收政策。在落实营改增政策以后,能够避免企业出现重复纳税的问题,从而有效解决企业纳税人负担问题,使我国税收政策更加合理,完善税收政策。另外,在落实营改增政策之后,能够有效提高企业自身的核心竞争能力。我国第三大产业中的大部分产业都处于增值税收范围中,在扩大增值税收范围的基础上,还有效降低了由于税负不均匀对企业导致的不利影响,以此提高企业的核心竞争能力,使我国企业能够健康的持续发展。最后,对于服务企业和交通企业来说,传统缴纳营业税收和增值税收过程中,因为属于缴纳双重税收,制约了企业的持续发展。但是在落实营改增政策之后,能够降低税收机制对企业在发展过程中的操控性,从而为企业未来的持续发展打下了良好的基础。 2营改增对烟草企业会计核算的影响 2.1经营成果方面 根据合同的价格约定,从价内税变为价外税,企业的定价机制并不会发生变化,在此前提下,营改增实施对烟草企业收入、利润及其他费用方面都具有一定的影响,主要包括:首先,减少房屋租金。在实施营改增之前,企业房租收入根据收取全部价款计入到其他业务中,根据5%的税率缴纳营业税。在营改增之后,房屋租金收入改征增税,流转税税率不变,根据不包含增值税价款进入到收入计量中,降低企业收入,以此减少营业税金。其次,降低可扣除成本费用。在税改前,企业根据价税合计金额入账,能够在所得税之前全部扣除;在税改后,企业产生的费用能够开具增值税发票,只能够将抵扣之后的价值作为所得税前扣除。总体来说,营改增后,烟草企业的税金降低,净利润增加,税利总额没有明显的变化,以此降本增效。 2.2财务管理方面 在现代社会中,烟草企业要对招标价格信息进行深入的阐述及分析,明确对比价价格的内容,也就是税前的价格,报价单位的不同,那么增值税税率也就各有不同。并且如果部分报价单位没有对是否是增值税明确的支出,那么就不能够使用增值税开发票的方式进行。另外,实现合同发票类型的明确,一般合同条款中对待正规发票及普通增值税发票都表示认可,但是从企业利益角度出发,如果合同中的总额没有发生变化,那么增值税的税率和其发票数量就成正比,也就是说在增值税税率不断增加的过程中,其发票的数量也逐渐的增加,那么能够抵扣的增值税也就越来越多。所以对于合同中的细节要认真进行明确,从而避免出现一系列的合同纠纷。 2.3企业税负方面 在营改增政策落实之后,因为烟草企业及运输业、其他相关服务具有业务往来,能够在此过程中得到一定金额的增值税发票,使其能够替代税负的金额。但是和烟草行业有关的涉税业务大部分都不能够开出增值税发票,所以也就不能够进行税负抵扣,企业的税负也不能够降低。以烟草行业总体的销售金额不发生改变为基础,降低增值税额度,从而提高总税额的缴纳,但是并没有降低相应的营业税,从而导致烟草企业税负不断提高,那么企业成本必然会增加。 3烟草企业的解决对策 3.1正确评估营改增对企业的影响 部分地区实施营改增政策之后的成效显著,在此背景下,企业要抓住这个机会,积极创建企业生产经营活动的评估体系。企业财务部门还要创建完善的管理规章制度,根据企业的发展现状及现有的税收制度,全面规划企业实施营改增的全部工作,不仅提高企业的生产经营能力,还要提高企业的经济效益。 3.2提高企业人员的能力 为了能够使企业工作人员在短时间内适应全新的税改政策,烟草企业就要重视内部工作人员的工作能力及素质的全面培养。在烟草企业中,工作人员的工作能力及素质对企业在营改增制度背景下的发展及管理具有一定的联系,影响着烟草企业的利益。在此基础上,烟草企业管理人员还要重视会计核算,对相应的会计工作人员培训,提高企业会计工作人员的专业能力,使他们具有增值税发票管理意识,从而做好专门的增值税发票的管理,保证烟草企业增值税抵税能够顺利开展。 3.3加强税务筹划 在营改增政策实施的背景下,烟草企业要重视税务筹划工作,根据改革的势头降低企业的税负,以此避免纳税的风险,提高企业的经济效益。首先,利用企业内部的业务流程降低企业税负。比如烟草企业的运输业务使用哪种方式,自营车辆或者委托运输,根据营改增税收政策计算两者的税负差别,根据实际的计算结果对其进行调整;另外,利用采购业务降低企业的税负,在实施营改增政策之后,传统的营业税缴纳供应商变为小规模或者一般缴税人,服务、技术、资质、信誉及质量不变,烟草企业要对供给价格及实际采购价格进行重新计算,从而降低税负。 3.4加强会计审核 在落实营改增政策之后,烟草企业要使用更多的增值专用发票实现进项税额抵扣。但是在此过程中,相关部门要全面合适增值税业务报表,并且创建完善的增值税收账目。比如销售环节,增值税销项税额要根据相应的税收制度进行核算计税工作,和销售相关的业务也要根据相应的制度进行核算计税工作。在进行税额抵扣过程中,相关的核算项目要根据税率设置,并且针对税改后的税率改动业务,都要根据相应的税务制度得到增值税专用发票,比如采购和租赁业务,从而能够进一步降低纳税的压力。 4结语 通过上述可以了解到,营改增为烟草企业的管理及发展都带来了一定的影响,并且在政策不断发展的过程中,其影响力也在进一步扩大。在此背景下,烟草企业就要制定相应的策略,以此降低营改增政策的影响。企业要重视发票的审核及企业工作人员能力的提高,并且加强税务筹划,从而实现企业税收管理体系的健全。 作者:卢雅云 单位:台州市烟草公司 企业会计核算论文:企业会计核算目标与会计核算体系问题 摘要:企业的会计核算目标取决于企业的经营情况及其未来发展的方向。企业的经济活动涉及范围一般是比较广的,其主要是以政府、企业、相关利益人员以及投资人员的利益为主,通过对这三者之间的利益进行相互权衡,以便建立起和谐的会计核算体系。在本文中,对会计核算目标与会计核算体系相关问题进行探讨,以促进企业会计的进步与发展。 关键词:企业;会计核算目标;会计核算体系 一、企业会计核算目标 企业会计核算目标实际上就是企业经营管理的目标。因此,可以从以下几个方面对企业会计核算目标进行相关问题的解析。(1)企业经营的根本性目标—资本的税后利润(Rc)。如今的现代型企业需要适应激烈的社会竞争,必须是以营利为根本目标。首先,企业的发展必定是靠资金的拥有者发展起来的。投资者主要是将自身的闲置资金以投资的方式进行企业的建设与发展,根本目的是实现自身价值的增值。根据于此,企业纳税之后的利润就成为企业经营的根本性目标。在本质上,资本主义经济社会中的企业与社会主义经济中的企业是有本质区别的,主要是在于企业资本利润的归属问题。资本主义企业是以私人利润为主,而社会主义经济的企业则是以利益共同分配为主要原则。(2)企业经营的前提性目标—职工的薪金收入(Ri)。如今,企业的竞争即是人才的竞争。企业在经营的过程中,不可避免的成本是物质资源的购买成本及劳动力的成本。企业要往长远的方向上发展一定是需要大力引进人才,给予员工一定的福利,以便让员工积极主动为企业服务。在企业的经营过程中,企业员工的薪金属于企业需要付出的老动力成本,反过来员工的薪金收入是属于企业的效益。因此,企业要在市场中存活,必定是具备强大的资金运行企业的各项业务,有充足的收入支付员工的工资。同时,这可以将其视作是企业经营的前提性目标。(3)企业经营的社会性目标—国家的税收收入(Rs)。企业是社会属性中不可或缺的一部分,其纳税经营一方面试弥补企业经营中所消耗的社会成本,另一方面即是促进社会的进步与发展。企业在经营发展的过程中,依靠社会这个强大的主体进行生存,经济活动的对象即是社会群体,因此经营成本除了自身的发展需要,还需要通过纳税的方式回馈社会,以实现企业、社会的循环效益,并最终转化为企业经营的根本性目标。 二、企业会计核算体系 (1)企业税后利润会计核算体系。企业在其经营的过程中,税后利润会计核算的利益主体是资本所有者,最终的收入是税收利润,其中向外付出物质及劳动力的成本,这就是非常直接的企业会计核算体系。企业的管理者需要严格控制成本的支出及建立起完善的成本预算体系,将成本与效益的关系用数学模型形象化呈现两者之间的关系,以便实现企业利益的最大化。实际上,税后利润会计核算体系的服务主体是资本所有者,而在劳动者和国家的利益上思考,则是一种现代化的会计核算体系。(2)企业薪金会计核算体系。这个体系的主体是企业员工的收入,实际上也是属于企业的效益。在这个体系当中,企业需要尽量减少物质的耗费成本,充分合理分配员工,将员工进行最大化的资源配置,并定期对员工进行业务上的跟踪及培训,以实现员工为企业带来的最大化利润,同时在最大程度上保障员工自身的利益与福利,最终实现企业的可持续发展。(3)企业税收会计核算体系。这个体系的主体便是国家或政府是重要的利益主体。企业在经济活动中涉及许多繁杂的业务,直接导致了企业税后核算的困难与繁杂。这个体系最终是实现国家的税收。在税收会计核算体系当中,对企业消耗的成本需要进行严格细密的计算,以保证企业的最大利益化。然而,通常情况下由于企业资本的持有者不同,税收会计和资本所得的会计是一定会产生矛盾的。这主要源于利益分配存在本质上的差异。但是,两者的税收和税后利润都可以随着税利之和的增大而增大,以确保利润核算的正确性及最大化。 三、规范企业会计核算体系的措施 (1)建立建全会计管理制度。在信息化快速普及的现代化社会,企业必须是建立建去哪全面的会计管理制度,充分保证企业内部的安定,才有可能在社会竞争中占据一席之地。首先,企业需要对会计岗位的职责进行严格的明确及划分,并且实施岗位责任制,企业根据充分利用人才,对员工的权利进行明确划分及约束,对员工的工作任务及绩效提出明确的要求,以确保企业会计管理制度的有效进行;其次,企业需要对工作人员进行全面规范性的管理,才能快速建立起企业会计核算体系。企业需要明确对会计核算和会计部门管理的任职资格的审定,严格对外招聘相关人才,以充分保证会计核算的高效进行。同时,企业应定期对会计人员进行考核及定期进行业务上的培训,提高员工工作的能力,以跟上企业的用人要求;最后便是需要做好会计的交接工作。这包括有关会计资料及知识方面的交接,并对会计档案进行有效的保存与管理,便于企业后续的使用及查询。(2)创建规范性的会计政策。会计政策指的是企业会计核算过程中所要遵循的原则以及企业使用的会计处理方法。企业在其长期发展过程中,可能由于市场发展的趋势或是企业本身的局限性,一般是比较重视会计科目的发展,往往会忽略会计政策的相关情况。然而,这对于企业的发展是非常不利的。企业缺乏相关规范性的会计政策,企业中的会计信息会失去对比性,并不具备科学合理的核算依据。因此,规范性的会计政策涵盖的会计工作需要遵循的会计准则及相关制度、编制报表的基础以及会计期间等,同时需要具备具体的会计政策,一保证企业会计工作的顺利开展。(3)加强成本会计和管理会计的管理力度。企业在自身的经营管理过程中,需要充分认识成本会计及管理会计在企业会计核算体系中的重要性,并且对企业成本进行全方面的管理,并建立起完善的信息成本管理系统,实现企业效益的保障。企业可以建立起完善的监督管理制度,并根据企业发展的情况,成立监督管理的体系,对其会计管理体系进行全面的管控。 四、总结 企业在发展过程中,企业的财政制度在不断的发生变化,企业会计就显的更加的重要。因此,企业应妥善处理会计工作相关情况及明确会计核算的相关目标,以追求更大的市场份额。 作者:施睿剑 单位:南通交通建设投资公司 企业会计核算论文:如何规范中小企业会计核算的措施 摘要:在大众创业、万众创新时代下,中小企业数量增长较快,特别是第三产业中小企业数量增幅最快,随着市场环境更加有序规范和透明,中小企业发展所面临的总体环境正在改善,财税政策不断优化,但是制约我国中小企业发展的内部和外部因素有很多,特别是中小企业内部的会计核算得不到应有重视,大多数中小企业会计核算存在的问题较多,未能充分发挥规范的会计核算对提高企业长期经济效益所带来的作用,本文以调研一家中小企业为例,对其在会计核算方面存在的问题进行分析,并对我国如何进一步规范中小企业会计核算措施进行了探讨。 关键词:中小企业;会计核算规范;小企业会计准则 中小企业是一个比较模糊的概念,国际上对中小企业划分标准没有的统一的界定,多数国家和地区对中小企业的界定都是从定性和定量两个方面划分。我国在2011年由工业和信息化部、国家统计局会同有关部门根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标,结合行业特点从定性和定量两个方面对小企业作出了划分。体现在第一、不承担社会公众责任;第二,既不是企业集团内的母公司也不是子公司。目前我国中小企业数量已超过五千万家,影响着我国经济趋势发展,对我国经济增长起着不可或缺的。 一、中小企业会计核算研究现状 由于我国市场经济发展起步较晚,各种政策措施不完善,很长一段时间里我国的企业都处于一种野蛮生长的状态,近些年来针对经济发展需要我国财政部门也在努力致力于完善适合我国中小企业特点的小企业会计核算制度及准则。学者对此进行了大量的研究。姜洁(2013)全面分析了小企业会计准则具体适用范围和内容的相关条款的变化,认为新准则简化了小企业会计核算流程,简化了小企业会计核算,更方便于小企业理解和实际操作,同时这些变化体现了与国际会计准则的趋同,符合国际发展趋势,与税法等相关法律更加协调一致。马琳(2014)认为我国在规范中小企业会计核算上应着眼于减轻中小企业的负担,制定规范中小企业会计核算的措施上应该依据以下这些原则:差异化原则、谨慎性原则、成本效益原则以及客观性原则。在制定中小企业会计核算规范方面应遵循的原则有以下观点:张永利(2014)认为中小企业会计核算规范的制定工作,应该在详细的调查实际状况,充分考虑小企业会计工作的现状和未来发展趋势,积极学习和借鉴先进的管理思想和方法,按照“精细管理、强化内控、经济适用”的思路进行,在完善小企业会计核算规范的过程中应该贯彻稳定性原则和成本效益原则。 二、《小企业会计准则》特点 2011年财政部颁布的《小企业会计准则》,该准则具有很强的针对性,对规范中小企业会计核算工作具有重要的意义。作为规范中小企业会计活动的行为准则,根据长期的社会实践总结得出中小企业会计规范明显具有普遍性、约束性、发展性的基础特征。普遍性是中小企业会计核算规范实施的基础;约束性是指中小企业会计核算规范作为评价会计行为的明确标准,对于违反会计核算规范的行为,将会受到相应的处罚;发展性是指会计核算规范会随着经济环境的的不断变化而发展和完善,因此,中小企业会计核算规范也必须随着企业所处的环境和时代的发展变化作相应的调整。 三、中小企业会计核算存在问题 (一)中小企业提供的会计核算信息失真 通过调查陕西省数十家中小企业会计部门,发现在会计核算中违反会计信息质量要求的现象普遍存在,会计信息质量无法满足可靠性、及时性、相关性等要求,企业许多业务处理并未严格遵守相应的会计核算制度,存在人为调高管理费用的现象,例如A公司业务招待费的核算存在很多不规范之处,业务招待费是企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,包括招待客户用餐、住宿费等,由于企业所得税法实施条例规定按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售收入的5‰,该公司2012至2014年近三年业务招待费实际支出分别为9.13万元、11.57万元、12.24万元,但是由于超出了抵扣额度,因此公司主管授意将一部分业务招待费计入销售人员的差旅费,最终入账的招待费用分别只有4.215万元、5.895万元、6.205万元。这样做法会直接导致企业账面信息与实际情况严重不符,无法体现企业真实实际绩效,引起投资者作出错误的决策。 (二)中小企业会计核算部门设置不健全 在会计核算机构设置方面,由于大型企业非常重视财务工作,认为财务部门是体现企业企业价值核心部门,所以在大型企业中会计核算机构设置比较规范,会计核算机构的设置相对合理完善,从而提高会计工作效率和保证会计信息质量,对满足相关会计信息使用者的需求具有重要意义,并能够对企业的管理发挥出应有的指导作用。然而通过调查陕西省数十家中小企业,发现由于公司规模较小、主营业务单一,虽然在这陕西省数十家中小企业中都有设有独立的财务部门,但大多数财务核算部门设置简单,会计核算力量不足,会计人员数量配置不足,通常仅设有2-3个岗位的人员:一个会计主管、一个出纳、一个会计。通过对人员访谈其中出纳岗位来负责库存现金的管理、银行存款等资金收付,1个会计岗位来负责公司基本的账务工作,工资核算、申报缴税等工作有时视情况由会计或者出纳兼任处理,公司会计岗位之间缺少必要的制约和监督。公司在资金运用上缺乏科学的预算管理,很多资金收支工作是由公司所有者直接授意来管理的,资金使用的过程没有有效的的控制措施,企业对资金的管理缺少科学性。对于中小企业财务预算,通过相关调查后发现未设立合理性预算体系,监控与决策等方面缺少专门的岗位支撑,这样势必会制约着中小企业进一步发展,使得会计核算工作不能真正发挥出其在企业管理中应有的作用。 (三)中小企业会计核算方面效率低 通过调查陕西省数十家中小企业目前会计核算体系后,发现由于中小企业的会计核算观念落后,对会计核算作用不够重视,企业也没有树立科学的的会计核算理念,并采用的仍然是传统的手工记账等会计核算方式,相关的先进的计算机电算化软件设备与设施仍旧没有在企业会计核算管理过程中得到真正有效地运用,无法为企业做出科学决策提供有用的信息,造成企业会计核算工作效率低下、错误率高、人工成本高、销售无预期和存货积压等现象,给企业造成了极大的浪费。而且手工记账方式使得中小企业的会计核算信息的无法及时有效的传递给企业管理者,企业的财务状况和经营成果得不到及时反映,大大降低了会计在经营管理中应有的作用。 四、完善中小企业会计核算措施 (一)完善中小企业会计核算体系 中小企业应该根据其在实际会计工作中存在的问题,制定适用于本企业财务会计制度。除此,政府应积极促进《小企业会计准则》的有效落实,进一步加强政府监管力度,建立完善有效的监督管理体系。并建立创新行政管理方式、规范履行部门职能、提高行政公共服务能力;其次,税务部门作为组织实施税收征收管理且经常性与企业接触的监管部门应该规范纳税服务行为,监督检查税收法律法规、政策的贯彻执行情况,在税收执法检查和税收征管方面督促中小企业必须严格执行《小企业会计准则》,税务机关可以通过税收优惠政策和简化税制方式来规范小企业的会计核算,对一些账务处理规范、符合优惠条件的中小企业给予较低税率的税收优惠政策,鼓励中小企业规范发展,降低和避免涉税风险。 (二)建立健全中小型企业会计机构设置 中小型企业应合理设置会计工作岗位,这不仅有利于明确分工和各个岗位的职责,提高工作效率和质量,还有利于会计工作的程序化和规范化,加强会计基础工作,提高会计工作的作用;积极运用现代化的工具为会计核算工作服务,促进会计核算电算化,通过运用会计电算化这种先进的手段,能够有效的避免会计人员重复记账的工作,还能降低会计凭证的错误率,大大提高了记账凭证的准确性和规范性。 (三)提高中小型企业财务人员的综合素质 中小型企业应该从本地实际情况出发,建立和健全继续教育培训机制,制定出完善的培训方案,加强对企业会计等相关从业人员对各项法律法规、会计准则、部门规章等学习培训,保证每一个环节的规定和要求都能够被会计人员所熟练掌握,提升中小企业会计从业人员的业务素质和职业道德。企业管理者也应该建立定期对在岗会计人员的专业知识和专业技能考核制度、加强绩效考核,提高会计人员现代化的企业管理能力、更新知识,进一步提高自身素质。 五、结论 中小企业会计核算问题研究是一个复杂的系统性工程,由于我国中小企业总体经营环境较差,影响中小企业经营环境的因素也是多方面的,包括融资困难、市场准入、税收等因素。因此,中小企业管理者必须根据企业目前实际情况科学分析企业会计核算中存在的问题,采取规范合理的方法改进会计核算,进而推动企业的健康稳定发展。 作者:贺鸣 单位:西安欧亚学院
实体经济论文:美国金融海啸的实质:虚拟经济与实体经济的关系失调 【摘要】本文从美国 金融 海啸的形成过程进行分析,认为这场金融海啸的实质是虚拟 经济 与实体经济的关系失调,最后探讨了金融海啸对金融工具及其公允价值计量的影响。 【关键词】金融海啸;金融工具;虚拟经济;实体经济 一、美国金融海啸的形成与实质 美国当前的金融海啸,始于2006年出现、2007年2月首次披露的次级贷款危机。次贷危机的产生,是由于疯狂追求高额利润的资本主义的痼疾,在监管缺位的情况下无限制地运用杠杆化,资产证券化过度,衍生金融工具过分膨胀,最终致使虚拟经济与实体经济的关系失调,这是此场金融海啸的实质。 美国的多数居民一贯超前消费、寅吃卯粮。因此在美国,向银行抵押贷款、 贷款买房是非常普遍的现象。不过,原本只有收入可观且稳定的居民才可以贷款,但10年前,美国房市一片大好,在正常的房贷得到满足以后,投资银行及金融机构为了增加利息收入,扩大消费群体,又再次降低贷款的条件,扩大贷款的范围,向信用等级达不到标准和收入不稳定的一族发放抵押贷款。为使次级贷款者有能力还款,推出了一系列的优惠政策,包括零首付、利率优惠(前期固定利率,后期浮动利率或是提供一定的低利率优惠期)等。贷款公司成功开拓了次级贷款市场,但因为次贷风险较高,于是找来投行(高盛、摩根、雷曼兄弟等)分担风险。在格林斯潘主持美联储期间,一再降息,致使房贷资金充裕,购房需求愈增,房价上涨,房地产升值。持有房产者对其房产增值部分,再次申请增加抵押贷款,这部分涨价增值抵押贷款的风险较大,信用等级低,与之相对称,金融机构也就提高它的风险收益的预期,提高它的利息率。其利率曾高达10%—12%,比普通抵押贷款利率高一倍。投资银行及金融机构为了增加、扩充它的资金来源,运用杠杆化的原理,再引入资产证券化,运用新产品债务抵押债券(collateralized debt obligation,cdo),其本质就是债券,通过发行和销售cdo债券,让债券的持有人来分担房屋贷款的风险。由于cdo是以次级贷款为基础的,风险较高,很多投资者不敢问津,于是将cdo分成优先cdo与普通cdo。发生债务危机时,优先cdo享有优先求偿权,因此相对于普通cdo而言,优先cdo风险较小,很快得到市场认可。普通cdo则风险更大,主要销售给偏好风险的对冲基金。2001年末,美国的房地产一路飙升,短短几年就翻了一倍多,使得以次贷为基础的优先cdo与普通cdo均市场红火,对冲基金除按照协议从投行处购买普通cdo,更将普通cdo抵押给银行,获得更多的资金,加大普通cdo的购买力度。而投行为了分得利益,又从对冲基金处回购普通cdo,同时投行开发出信用违约交换(credit default swap,cds),即在cdo中取出部分资金到保险公司投保,让保险公司分担风险,提高cdo的信用评级,将次贷的资本链进一步拉长,也使得风险级数进一步提高。 由于房价仍高涨,cds市场销量可观。华尔街在cds的基础上又开发出一种新型基金,专门投资买入cds的基金。 只是将基金资本分为不同的切片,其中一个部分作为support tranche,即在亏损时先由support tranche进行垫付,不足时才由其他切片依次支付。support tranche其本质是一种保证金。新型基金大卖,各种养老基金、 教育 基金、理财产品,甚至其他国家的银行也纷纷买入。新型基金大量增发,但保证金support tranche并没有增加,导致基金的抗风险能力大为下降。从次贷到cdo,再到优先cdo、普通cdo、cds、新型基金,这一系列的衍生品的创新过程,华尔街不是在遵循贷款证券化最初的分散风险的目的,而是在一味地追求高额利润。 这些抵押贷款,还有股票、债券、金融期货、金融期权及其他金融衍生工具等等,他们都是实体经济的“纸质复印件”,称之为虚拟资本,他们的运行形成了大大超过实体经济的虚拟经济。以2006年的估计数据为例,美国2006年的国内生产总值(gdp)为13万亿美元,而市场上流通的股票、债券、期权、期货等的价格总额估计为400万亿美元,也就是说,虚拟经济是实体经济的30倍,虚拟的繁荣令人眼花缭乱。统计资料显示,1994—2007年,美国住房抵押贷款证券化水平大幅提高。美国抵押市场全部抵押贷款的证券化率由1994年的55.8%提高至2007年的74.2%,而所有次级抵押贷款的证券化率则由1994年的31.6%大幅提高到了2007年的92.8%。据美联储统计,美国住房抵押贷款证券(mbs)规模从2000年的3.0万亿美元增长到2006年的5.83万亿美元。据国际证监会组织(iosco)的《次贷危机报告》,美国住房抵押贷款余额从2000年的4.8万亿美元增长到2006年的9.8万亿美元,年增13%,形成了庞大的住房抵押贷款。其中,次级贷款2003年4 000亿美元,2004年突破1万亿美元,2005年增加到14 000亿美元;次级抵押贷款比例从1993年开始起步 发展 到2005年的20%。在高度证券化的美国次级抵押贷款市场上,次级抵押贷款的呆账和坏账,恶化了庞大的住房抵押贷款证券(mbs)的资产池,增加了住房抵押贷款证券(mbs)收益的不确定性。抵押品赎回权的丧失率(delinquencies)在2005—2007年短短两年时间内激增50%。 这样连续不断自我膨胀的虚拟资本总有一天要达到充分饱和的状态,泡沫太大终究会破裂的,金融资本的链条也就会断裂。诸如由房产供给逐渐扭转大于需求,房价下跌,房产及二手房卖不出去。房产抵押贷款中原先凭房产上涨增值而增加的贷款,就会难以继续还贷。这种情况逐渐多起来,使信心不足,房地产资本链就会断裂。 美国最大的金融信贷机构是“房利美(fannie mae)”和“房地美(freddie mac)”。房利美(federal national mortgage association,fanny mae)是在1938年根据美国国会颁布的法令成立的;房地美(federal home loan mortgage corporation, freddie mac)是1970年成立的竞争机构。他们只收购二级抵押贷款市场上的房贷资产(信贷凭证),然后以资产证券化的方式将取得的房贷资产打包向投资人出售。他们虽然不直接提供房贷,但提升了信贷市场的流通性,使美国中低收入的家庭得到房贷。从1994年到2006年,次级房贷使900万户的家庭拥有自己的住房,房屋拥有率从64%上升到69%;从2002年到2005年美国房价以每年10%的升幅一路上涨,2005年上升达17%,累计涨幅超过50%,更加刺激了次级房贷市场的大发展。2005年达到6 250亿美元,比较2001年扩大了5倍,到2006年,美国次级房贷高达12 210亿美元。房地产市场的发展繁荣,使参与房贷的金融机构收益丰厚。在经营过程中,不断运用金融衍生工具创新,增加信贷资源,也被社会所推崇。 必须指出的是,次贷市场及相关衍生品市场等虚拟经济的繁荣是以实体经济房地产的价格上涨为基石的。但是,自2005年以来,美联储由于对通货膨胀的担忧,连续17次提升基准利率,从1%到5.25%。风光了整整5年的美国房地产终于从峰顶摔下,2006、2007年跌跌不休,城市房价跌幅高达17%,最小也有11%。次级房贷的还款额因利率上调而逐步增加,低收入的不能偿还贷款的家庭大增,至2007年6—8月形成冲击市场的次级房贷危机。至2008年,比尔斯登破产、雷曼兄弟公司也被迫破产,房利美和房地美被美国政府收购,美林也被美国银行收购,扩展为2008年的金融海啸。 二、 金融 海啸对金融工具及其公允价值计量的影响分析 美国的金融海啸及次贷危机是金融衍生工具闯的祸吗?这样提问题和看问题是值得再度思考的。因为这种认识,不利于我国的 经济 发展 ,不利于我国的金融创新。金融工具以及金融衍生产品,他们只是一种工具,其性质是中性的。任何工具,特别是有效工具,都是一把双刃剑,它可以用来为人民造福,也可以用来闯祸。诸如在房价上涨阶段,可用来集中资本,让众多中小收入者凭所购房产作抵押取得房贷,拥有住房,繁荣房地产市场,其功不可没;但是在房价下跌阶段,那些凭房价上涨、房产增值取得房贷从而套现者,以及没有提供收入证明而取得房贷者,则成为房贷市场资本链的薄脆环,有断裂爆破引发危机的可能。又如,金融期货,可以用来套期保值,对冲风险,又回避风险;也可以用来投机,追求高风险的高收益,引发高亏赔。这是违规操作追求高收益的贪婪造成的,是信贷缺少应有监管和风险管理不到位所致。在金融资本市场上,如果监管缺位或监管不力,正常的经营者也会流入投机者流。凭房价上涨增值发放贷款,是种没有实际抵押品的抵押贷款;没有收入证明发放抵押贷款,是将抵押贷款变成了没有信用的信用贷款。滥发信贷,就会使房贷市场的泡沫膨胀,其膨胀倍数大大脱离实体经济,增大了泡沫爆破引发危机的风险。 次贷危机发生后,众多学者、政界和 企业 界资深人士,特别是一些损失惨重的金融机构对按市价调整的 会计 准则发起猛烈抨击,纷纷指责金融机构实行的公允价值计量会计是引发此次危机的罪魁祸首。美国及欧盟在金融海啸的冲击中,一些银行家抱怨由于会计准则规定衍生工具要以公允价值即按照市场价格计量,严重低估了金融机构的资产价值,加剧了金融危机。美国国会2008年10月3日通过的美国政府救市方案中授权美国证券交易委员会(sec)暂停公允价值计量;10月15日欧盟正式决定第三季度起金融机构停止使用公允价值计量的会计准则,改用成本估值计量。10月13日国际会计准则理事会(iasb)宣布对国际会计准则作出紧急修改,允许金融机构对一些以前必须以公允价值或当前市场价值入账的金融资产“重新分类”。 其实,公允价值计量只是个会计技术问题,与金融危机没有直接的必然的联系,而且,采用公允价值计量金融工具,可以提高会计信息的质量,达到客观、透明、真实的高质量要求。改用成本计量也不能降低实际亏赔,只是账面和报表上好看一点而已,并不能解决价格下跌的问题,也不能改变危机的本质。首先,公允价值计量模式更符合资产与负债的定义。例如,资产是指由过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。由于资产必须预期能给企业带来经济效益,而预期的经济利益或未来现金流量不可能以 历史 成本方式进行计量, 而只能以公允价值模式进行计量,这是符合逻辑的。 因此,运用公允价值模式对企业的资产进行计量更合乎资产定义。同理,负债是指过去的交易、事项形成的现时义务,履行该义务预期会导致经济利益流出企业。由于负债预期会导致经济利益流出企业,因此以未来流出企业的经济利益的现值计量负债,也合乎负债的定义。其次,随着全球经济一体化和知识经济的发展,会计的经济环境发生了巨大的变化,而会计核算的前提之一物价稳定这一假设难以成立。尤其金融资产和金融负债的价值随时间和市场条件的变化而变化的幅度也越来越大,历史成本信息的相关性逐渐降低,其决策有用性也大打折扣。公允价值计量能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性,能较准确地披露企业获得的现金流量,更确切地反映企业的经营能力、偿债能力、资产运营能力及所承担的财务风险。面向未来的公允价值要比过去的历史信息更有用于决策,从而使会计报表的使用者能更好地获知企业的真实财务状况和经营成果,帮助其作出理性的决策。因此,按公允价值计量能为企业管理人员、债权人、投资者的经营、决策提供更为有用的信息。 实体经济论文:中国金融要坚持为实体经济服务 众所周知,2008年美国金融创新的滥用所引发的全球金融大海啸,不仅中断了世界经济在失衡结构中的增长势头,而且也让缺乏抗周期调整能力的南欧产业和支撑其高福利水平的财政赤字平衡都受到了沉重的打击。尤其是今天由此造成的欧洲主权债务危机正在迅速影响到欧元区整体的经济活力及其银行业的稳健性,从而会进一步损害到长期以来由美元与欧元主导的国际货币体系的稳定。虽然,四年来为了修复金融危机给美国金融体系的借贷双方所造成的资不抵债的巨大压力,美联储不惜余力地大搞量化宽松的货币政策并取得了经济缓慢复苏的效果,但是,美国今天高失业率状态下的经济复苏,不但不给中国经济缓解外部的压力,而且还在以更加频繁的制造中美贸易摩擦的保护主义方式来遏制中国的出口,以实现大选之年奥巴马提出的、能够给美国本土带来就业曙光的“再工业化”目标。 另一方面,这些年来由于中国和其他崛起的新兴市场国家都陆续加入到了经济全球化的国际分工体系中,从而依靠美元与欧元所提供的巨大流动性,渐渐确立了本国对外贸易和外商直接投资拉动经济增长和就业的发展模式。而如今欧美经济需求的深度疲软和美元与欧元币值及其流动性的巨大波动,却给中国等新兴市场国家的经济带来了巨大的挑战。 一、 应对错综复杂的形势金融改革刻不容缓 面对这样错综复杂的世界经济的动荡格局,我们一定要清醒地梳理清楚三种不同性质的矛盾,对症下药。否则,盲目行事,不仅事倍功半,而且事与愿违,得不偿失。 首先是结构性的矛盾。集中体现在全球化红利、资源红利、和人口红利开始出现程度不同的单边衰竭趋势时,中国现有产业结构和制度安排下的外需主导增长方式是否会面临巨大的阻力?而跳过客观的发展阶段和无视禀赋约束下的比较优势原理来推进企业自律地产业升级和结构调整是否能如愿以偿? 其次是周期性的矛盾。集中体现在实体经济部门企业利润下滑,融资困难,投资意愿不足;而在虚拟经济部门却出现流动性泛滥,价格扭曲,投机行为加剧的现象。虽然这里提到的流动性泛滥是前期泡沫经济膨胀和事后政府大规模救市所产生的后遗症,但是,脱离经济基本面支撑却被大量“激活”的金融资本和产业资本,今天一起绕开了正在不断“去库存”和“去杠杆化”的实体经济部门,而奔向稀缺的全球资源市场,或去波动的国际金融市场与脆弱的新兴市场寻求短期套利的机会,这种投机现象给各国生产部门的复苏造成了成本上升和销售环境恶化的不良后果。尤其作为世界制造大国的中国,更是出现了让宏观调控政策左右为难的“钱流”和“钱荒”并存的状况。 最后是外部性的矛盾。由于建立在信用基础上的各国消费、投资、贸易和政府支出之间的“相互平衡机制”被打破,于是针对自己不同性质的经济结构失衡所带来的尖锐的矛盾,各国政府都采取了程度不同的救市干预政策,甚至很多向市场注入流动性的货币救市政策给发展中国家造成的负面影响要远远大于拥有货币主导权的发达国家。而且,欧美发达国家更是利用他们在国际金融和世界经济舞台中的“话语权”,而不顾中国等新兴市场国家的发展阶段对现有 “一刀切”的平衡调整思路的消化能力,一味强化国内贸易保护主义的措施和国外利己性的市场开放要求,以达到缓解他们结构调整所带来的财政压力和经济硬着陆风险上升的效果。这种只站在自己国家利益至上的立场上所推进的缺乏“共赢”的国际政策协调方式,确实增添了世界经济利益不断分化的复杂性,给中国带来了不可低估的挑战。最突出的问题莫过于来自于大宗商品市场的输入型通胀与通缩压力,以及海外游资短进短出所产生的外汇占款的大幅波动,从而导致既要保持币值和价格稳定又要确保经济增长和就业目标的我国货币政策等宏观调控措施的效果大打折扣。 因此,我们一方面要认识到全球“失衡发展”的格局一旦破裂,上述各种矛盾的叠加效应就会接踵而来,从而不能抱有幻想,而是应该抓紧时间,抓住机遇,从制度改革着手去打造市场活力,化解矛盾,消除矛盾。另一方面,我们也要实事求是,尊重科学发展规律,选好调整时机,谋求共赢的国际合作方式。 二、金融体系的脆弱性就是未来金融改革的切入点 中国金融的发展从规模和结构上看今非昔比,随着改革开放30年所创造的丰硕成果的日益积累和金融危机对全球金融体系产生的不对称冲击,中国银 业的资产规模和股市的市值水平等,和中国经济的生产总值一起都跃居到了世界的前列。尤其是中国加入wto融入到了全球化体系之后,大量为了分享中国全球化红利的外资金融机构都纷纷汇聚到上海,从而进一步提升了上海金融中心在国际金融市场中的影响力。 但是,尽管如此,和中国制造业的国际定位一样,我们创造高附加价值的金融服务能力和发达国家的金融体系相比还有很大的差距,人家发生危机是金融创新滥用过度造成的后果,我们受到牵连是金融创新不足惹上的麻烦。佐证这一判断我们可以拿出很多具体的案例加以说明,比如,在国有股份制银行主导的金融体系的发展模式中,对长期以来一直靠垄断的息差盈利方式和在过度的行政监管环境下成长起来的中国银行业而言,普遍缺乏金融创新的动力来提升金融服务的附加价值。于是,金融服务的缺位也造就了民间金融的发展空间,但是一直以来这片土壤没有很好的规范、引导、培育乃至必要的保护,所以它表现出来的脆弱性是最直接的,一点儿经不起外部冲击的考验。今天,有相当一批“新派金融家”,在不同程度上“痴迷”上了“以钱养钱”的金钱游戏,并没有花精力去打造一批具有发展潜力、代表中国未来竞争力的中小企业群体和为新农村发展的农民企业家团队。当然还有社保基金的空帐问题,商业保险的信誉问题等等都在不同的角度折射出中国金融“软实力”严重匮乏的问题!它具体表在六大方面: 一是金融资产价格扭曲。比如,中国目前以利率和汇率为代表的核心金融资产价格还没有完全市场化,再加上市场分割问题又并行存在,最为典型的就是中国的债券市场,银行间债券、国债和企业债等市场还没有整合在一起,无法为利率的合理水平提供有效的市场依据(收益率曲线)。这就会进一步严重影响到其他各种金融服务中合理的价格水平的发现和制定,从而使得很多金融服务的收费价格存在严重不合理的现象。另外,若在这种扭曲的价格体系下完全开放中国的金融市场,那么,在目前欧美货币宽松的环境下,就非常有可能会造成这些国家的金融机构,利用少量的自有资本和大额度的金融杠杆来华进行无风险的价格套利,从而有可能轻而易举地夺走中国大众长年辛苦积攒的储蓄(很多金融危机发生的新兴市场国家,就是没有顶住来自于投机机构所在国家的政府要求市场开放的压力,在没有充分完成其价格体系改革情况下,贸然开放了自己脆弱的金融市场,结果引火烧身,惹来民族的灾难)。 二是市场流动性不足。虽然股市的市值规模名列世界前茅,但是投资者换手率极高,价格波动非常明显,无法形成价值投资的格局,这就使得二级市场无法向一级市场传递融资条件的正确信号,从而也催生了一级市场与二级市场财富分配的极端不公平的格局。尤其是当经济周期下行的时候,这种矛盾就更为突出,于是很容易出现别人股市下行调整的时候,我们会跌得更惨,而别人股价反弹的时候,我们却还在为市场流动性不足而苦恼,刚拉起的股价片刻就被无情打下。当然,有人认为这种情况是因为中国投资者避险情绪远远高于发达国家所致,而进一步的原因就是在目前的发展阶段,中国大众财富的实力没有他们那么雄厚,所以很容易过度反应。 三是风险分散能力不强。无论是违约风险还是流动性风险,无论是市场风险还是操作风险等,我们的管理方式比较单一:银行体系凭借抵押和自身流动性准备来应付可能遇到的各种麻烦,而市场体系基本上由投资者自身来承担全部的风险(即使基金出现账面上“损失”也会通过信息不对称的保护伞来转移实际利润和靠垄断的服务费征收来把损失转嫁给弱势的大众股民)。这两种传统的“顺周期”风险管理模式都可能造成信贷过度和信贷不足的问题。比如,对(以实物或政府信用为靠山的)抵押实力雄厚的国有大企业,进行过度的放款,而对有着良好的投资机会却没有足够抵押能力的中小企业出现惜贷的行为。事实上,日本泡沫经济的惨痛教训告诉我们,一旦系统性风险爆发,那么所有的抵押品瞬间就会失去变现的能力。美国次贷危机中唯一值得我们借鉴经验的地方就是他们“逆周期”的风险分散意识:在市场繁荣的大好时机进行资产证券化,起到了很好的分散风险的作用。 四是信息披露不充分。内幕交易,粉饰报表,错误引导等都是中国资本市场的顽疾。在这方面要通过“事前”的机制设计尽量杜绝利用“信息不对称”盈利的一切漏洞,而在“事后”要对可疑的现象 ,彻底追查,严厉打击。另外,银行与中小企业之间的信息不对称问题,常常是阻碍中小企业融资的最大因素,由于他们抵押能力不足,加上在它们又处在产业链的末端,准入门槛低,竞争十分残酷,盈利能力就十分有限,所以,缓解违约风险就全靠银行自己去加大对客户事前的信息管理和事后的资金跟踪,这样就使得银行信息生产的成本大大增加,从而挤压了他们相对于大企业而言本来就微薄的利润。于是,这批群体融资难的问题就很自然在中国这样银行主导的国家中发生了。 五是公司治理机制缺位。今天无论是加快利率市场化的步伐,还是推动人民币国际化的战略,无论是强化金融业高管薪酬体系的改革,还是坚定不移地引入股市的退市机制等,都让大家越来越意识到引入竞争机制和对金融机构奖惩分明的制度安排,对改善金融服务的质量和提高企业的业绩表现有着多么重要的促进作用。农村金融之所以发展不快,除了盈利模式严重受到抵押能力不足的阻碍以外,一个很大的缺陷就是现代金融机构的管理模式还没有得到充分确立。其中,作为激励机制的政府扶持力度还需要有很大的提升。 六是价值创造的取向有偏。如果金融服务不能为实体经济的发展贡献力量,那么投资者的价值创造就是一种“零和博弈”。而且,最终财富要么会集中到在不公平竞争的市场中获胜的少数人手里,要么就会因为不愿意介入这种投机行为充斥的市场而被迫温存在没有效率的银行体系,从而使得实体经济的平均融资成本大为上升。当然,中国股民习惯跟随“政策市”来抓住资本利得的短期上升机会,也改变不了中国资本市场价值创造能力长期不足的现状。所以,引进价值投资的专业化金融机构和完善中国金融体系的制度建设以及打造各类创新产品以满足由此产生的对各种高端金融服务需求,才是中国金融发展为实体经济服务的必由之路。只有企业做强了,金融服务取向明确了,那么,大家才能真正致富。而且,那个时候投资盈利模式的选择对绩效的影响已经变得微不足道了。 三、 金融改革方案的选择要继续立足服务于实体经济 未来上海金融的发展一定首先要重视价值创造的取向,即要为创新驱动(提高附加价值)和转型发展(降低对外依存度)提供全方位的金融服务,也要充分认识到金融改革必须依靠国家一盘棋推动的重要性,稳中求进。要把国家引领的对现有金融体系所进行的“优化调整”的“存量改革”和上海自发的利用 “先行先试”的制度红利所推进的“市场创新”的“增量改革”有机地结合在一起,率先打造出一个依靠“要素服务软实力”创造高端价值的全新增长模式,努力改变上海长期以来依赖“商品制造硬实力”进行同质化竞争的不利格局。 我曾在去年5月10日在《解放日报》的思想版上,较为详细地比较了“商品制造大国”和“金融创新大国”之间两种截然不同的发展模式,解释了为何东亚国家在充分放开金融管制、满足金融现代化发展所需要的“要素价格自由波动”的时候,却失去了过去商品制造中依赖“要素价格保持稳定”所带来的“性价比”竞争优势——从而导致这些国家不仅出现了制造产业空心化的倒退现象。鉴于历史发展的经验教训,我也强调了中国金融改革要充分重视区域发展不平衡的特点,探索多元化改革道路和按部就班、循序渐进的重要性。为此,我提出了上海金融改革与金融发展未来所需要“做实”的七种金融服务方式,具体内容如下: 其一,企业家金融。发挥上海高等教育、研发环境、金融人才和专业技术等各种知识型要素较为集中的比较优势,把过去控制要素投入成本的盈利模式尽快转变为发挥要素创新能力的价值创造方式,大力培育像美国硅谷那样的“企业家金融”的发展模式,即这类由天使基金和公共基金主打的金融服务,享受政府优惠的税收待遇并同时受到投资方式的严格监管,促使他们靠不断增长的企业实际利润来作为自己发展的收益来源,而不是靠“推动”企业未来“利润潜在增长的预期”,来谋求自己在退市过程中的高额资本利得。显然,对于后者的发展模式,一旦监管不到位,就很容易产生道德风险和投机行为。今天中国的创业板,在这方面就有很多教训值得反思。只有把社会资本、企业金融家和创新人才三者牢牢地有机结合在一起,才能真正扶持创新型小微企业的成长,才能化解上海“大学生就业难、海归成海带”的资源浪费现象,从而实现“创新驱动”的发展模式; 其二,关系型金融 效仿德国银行业的普遍做法,即依靠专业化、差异化的银行资金扶持和量体裁衣的投资管理计划,使得银企关系十分稳定,避免了同质化的盈利模式和银行之间恶性竞争。通过金融服务实体经济的发展方式,促进产业资本回到实体经济的舞台上。 其三,供应链金融。上海要为汇集而来的银行家创造良好的金融服务环境,努力塑造像日韩银行业那样的“供应链金融”,即大企业和小企业的产业链和利益链通过激励机制和产业组织的设计将其紧密结合在一起,从而形成由大企业为小企业做融资的抵押担保的格局,这样就会大大缓解中小企业融资难和融资成本偏高的问题。 其四,消费者金融。充分利用上海金融市场、金融机构和金融产品集聚一身的明显优势,在确保让优质上市企业稳定主板市场价值以及完善和规范各种激励与风险防范的制度基础上,营造一批富有责任感的真正“为民理财”专业化金融机构,开拓符合中国现在发展阶段所呈现出来的理财目的为主的“消费者金融”的服务模式和风险管理模式,从而让日益稳定增长的“财富效应”来推动中国内地市场消费水平的显著提升。同时,也要兼顾在上海较为集中的高端收入群体改善生活质量目的的财富管理需求,为此,尤其要依靠金融创新来支撑这种“差异化、个性化”的高端服务。 其五,全球化金融。掌握“先行先试”的主动权,利用上述“企业家金融”平台、“关系型金融”环境和“消费者金融”模式所提出的多元化市场和金融服务的高要求,来推动上海国际金融中心的建设,尤其要促进以四个中心建设为代表的“要素服务型行业”在上海的集聚,行政服务效率的提高和对异地而来的金融人才的人文关怀将是一个重大的考验。另外,上海和中央的金融政策协调、信息沟通也是打造国家“金融安全”所需要的、以“人民币国际化”为目标的“全球化金融”模式的必要条件。尤其是要重视与各国之间、全球各大市场之间、国际货币所在的主要区域之间的金融开放与合作模式,通过“走出去与请进来”相结合的形式,努力打造人民币在海外越来越宽广的安全流通与结算网络。 其六,政府金融。在上海提供的得天独厚的“企业家金融”平台和“消费者金融”的市场环境以及“全球化金融”的运作体系中,探索管理外汇储备和社保资金等公共财富资金进入海内外市场的“政府金融”运营模式,提高诸如“主权财富基金、社会养老基金等”的资本运作绩效水平。同时,还要结合未来“藏汇于民、公私合作”的战略方针,进一步来优化“政府金融”运作效率的管理方式,从而分担社会大众的后顾之忧,释放货币政策独立性的压力,确保中国经济依然能够保持可持续增长的发展势头。 其七,国家金融。充分利用国有企业和国有银行在上海较为集中的现象,主动与国家相关部委提出“以上述国家资源为主导,以市场运营机制为基础,以民间资本和海外先进技术为补充” 这样一种“政企紧密合作”的“国家金融”发展模式(一种和国家国家产业政策相结合的、有益的“信用配给”模式)——即使银行的收益来源主要还是来自于受到政策保护的息差收益,但是其核心任务就是大力扶持中国“资本密集型”新兴战略产业的发展,全力打造“中国标准”支撑下的国企和国有银行的核心竞争力,实现上海经济“转型发展”的艰巨任务。 上述七大“金融业务模块”虽然侧重点不同,服务对象不同,风控方式也不同,但是,如果内在的激励机制和监管方式安排得体,它们一定会相互促进,有效地完成中国金融成功转型的艰巨任务,实现“金融为实体经济服务”的价值取向。 实体经济论文:虚拟经济不能离实体经济太远 摘 要: 房利美、房地美被国有化,贝尔斯登、雷曼兄弟倒闭,美林证券被收购,美国国际集团命悬一线。众多百年老店的迅速消失,宣布华尔街过度虚拟经济的失败。没有基础的衍生市场将是一个危机四伏的市场,而加强基础“标的”的多层次市场的建设,避免虚拟经济引发危机的灾难性影响,坚持伴随实体经济发展而持续发展的方向,是新兴市场用沉重的代价换取的最重要启示。 关键词: 资本市场,虚拟经济,衍生市场,新兴市场 次贷危机不是传统意义上的经济危机,而是一次资产价格泡沫破灭的危机。所谓资产价格泡沫,就是资产的价值与价格离得太远。这里有一个常识的判断,泡沫是非常脆弱的,泡沫的破灭几乎是不费吹灰之力的。事实上,华尔街金融巨头,贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券,已经在虚拟经济的泡沫中灰飞烟灭。 衍生产品与虚拟经济 这次美国华尔街爆发的次贷危机的泡沫,包含很多内容,从信用泡沫--产品泡沫--资金泡沫--价格泡沫--市值泡沫,形成一条长长的泡沫链。 最底层的标的次级贷款是一个巨大的信用泡沫。抵押贷款是一个信用产品,信用产品应该带给有信用的人。但是,次级贷款把一个信用产品贷给了一些低信用,甚至没有信用的群体。而且附加了许多加大信用风险的优惠条件,比如零首付,比如,延迟本金还款等等。次级贷款实际上是一个巨大的信用泡沫。 基于这个1.5万亿美元的信用泡沫,创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs),超万亿的债券抵押凭证的所谓结构化产品(cdo),近万亿的信用违约互换产品(cds),为了这些证券的高评级,债券保险公司产生2.4万亿担保产品,以及各自近万亿的信用卡证券化产品,汽车消费贷款证券化产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫,创造了一个巨大的市值泡沫。超过美国4.3万亿的国债市值两倍。一旦那些一厢情愿的假设,比如房价不断涨、利率长期低发生变化,次贷违约率上升,危机就爆发了。 价格泡沫和市值泡沫的制造与巨大的杠杆交易放大资金泡沫密切相关。在次贷危机中倒闭的著名的凯雷资本下面的凯雷基金,泡沫高峰期间,其6亿多的资本金,把管理的资产放大到200多亿,杠杆倍数高达32倍。当市场下跌3%,凯雷基金面对巨大的流动性风险,不得不黯然退出曾几何时还叱咤风云的华尔街历史舞台。 我们看到,这里最关键的部分是,这些也冠名为“产品”的东西,并没有任何实际意义上的价值,并没有创造任何真实的财富。产品链越长,越不知标的为何物。次贷衍生品数万亿上十万亿的市值,是被虚拟货币托起的泡沫,是杠杆交易方式放大的虚拟财富,使虚拟经济脱离实体经济到危机四伏的地步。 美国前财长保罗·奥尼尔认为,“通过扰乱世界货币市场获益的人是投机者。在我看来,他们并没有提供多少有用的价值。”奥尼尔对金融市场的观点以及其为金融市场制定规则的重要的职责,挑战了金融机构的巨大利益,这可能是其被迫从财长位置上辞职的重要原因之一。 价格泡沫结局是危机 我们已经看到,次贷泡沫最后只可能是两个结果。第一个结果,就是泡沫破灭,瞬息之间,数万亿数十万亿的虚拟财富消失,化为乌有,引发全球金融危机,次贷危机几乎摧毁华尔街。次贷危机从新世纪抵押贷款公司的关闭开始,次贷违约,沿着次贷产品的证券化产品、结构化产品、保险互换产品、债券保险、债券市场、信用卡证券化产品、消费信贷证券化产品直至债券保险公司,都深陷危机。贝尔斯登倒闭,把危机的严重程度提高到红色警报,几乎所有金融公司都陷入了次贷危机的漩涡。 政府支持的最大的房地产抵押担保机构--房利美、房地美被接管,雷曼兄弟已经成为贝尔斯登第二,全球最大的投资银行美林证券公司被美国银行收购,美国国际集团命悬一线。这些百年老店迅速从华尔街消失,宣布华尔街过度虚拟的经济的失败。试想,如果不是在美元本位的国际货币体系下,美联储可以随心所欲发美元,华尔街大大小小的金融公司,完全可能重现1997年泰国一天关闭58家银行,尸横遍野,血流成河的一幕。 次贷危机把另外两大经济主体拖入衰退。受次贷影响英国北岩银行发生了百年不遇的挤兑行为,最后英国政府对其实施了国家收购。因为直接持有大量次贷衍生产品,欧洲成为重灾区。虽然欧洲央行的大规模注资,使欧洲所有金融机构有了喘息的机会,但是因次贷延伸影响,一般滞后美国一年的欧洲经济已经开始面对衰退。日本经济也重返了负增长之途。 次贷危机引发全球通货膨胀,全球经济危机一触即发。次贷危机爆发,华尔街以及全球金融市场几乎没有什么东西可以买,证券投资资本大规模撤出华尔街和其他国际金融市场,进入商品市场,以前所未有的速度迅速推高了石油粮食价格,全球通货膨胀急剧恶化,超过70个发展中国家通胀超过两位数。美国的通胀已经5.6%,欧洲的通胀大大超过警戒线,使美联储和欧洲央行都处于经济放缓与通胀的两难之间。全球通胀是否最终引发全球危机还要拭目以待。 新兴市场发展应“脚踏实地” 次贷泡沫使华尔街伤筋动骨,使全球经济陷入深重的危机。虚拟经济脱离实体经济连华尔街都难逃劫数,新兴市场国家在经济基础和相应金融体系不足以与金融资本一较高下之前,切不可以身犯险。 新兴市场多是初级市场,或者是不成熟的市场,夯实金融市场基础,是初级市场的根本大计。次贷泡沫的危机给新兴市场最大的启示是,新兴市场最应该夯“实”的基础,就是不要远离实体经济,不要过度虚拟,要成为实体经济的晴雨表。 新兴市场要扎扎实实发展与实体经济联系最密切,有效把资源配置给有成长、有价值的行业和公司的不同层次的市场,比如创业板、中小企业板、主板、三板、企业债、公司债市场。只有以上市公司的价值增长和发债公司的价值增长为投资目标的市场,才是金融证券市场的基础,也是金融证券市场发展的基础。培育优质上市公司和发债公司,使公司业绩不断增长,做实做强做大基础“标的”的市场,才能分享企业和公司的成长,才能分享经济的成长,而不会被过度虚拟的泡沫经济伤害。 新兴市场的衍生产品市场应该以对冲风险管理风险为目标发展,切忌以投资为目标推出。而多层次衍生产品的市场要审慎渐进。衍生产品是衍生出来的,虚拟的成分随着衍生的层次增加而增加。虚拟经济离实体经济越远,泡沫越大,泡沫破灭后的灾难也越大。 如果像次贷那样,被衍生的基础产品也存在巨大的风险成分,衍生出来的整个衍生品市场就是建立在一个“虚拟资产”的基础上。这样没有基础的衍生市场将是一个危机四伏的市场,而加强基础“标的”的多层次市场的建设,避免虚拟经济引发危机的灾难性影响,坚持伴随实体经济发展而持续发展的方向,是新兴市场用沉重的代价换取的最重要启示。 实体经济论文:房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归 摘要:房地产是一个具有二重性的产业。一方面,它是实体经济的一个子部门,另一方面,又有非常强烈的虚拟经济属性,这主要表现在价格的强波动性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此,在分析房地产市场价格是否偏离其价值时,不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度出发,也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经济的角度出发。以美国次级债危机为例,从实体经济因素分析美国泡沫的生成虽有意义,但存在缺陷,美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫,更是一种以货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现,从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向,较之实体经济更有意义,而且,房地产泡沫的治理也离不开货币金融政策的支持配合。 关键词:房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债 一、传统一元分析框架的缺陷 房地产被称为“不动产”(property),是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中,房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此,在传统的理论视野中,房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来,人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言,是否已经产生了泡沫,或者,是高了还是低了,有没有偏离其本身的价值,从目前学术界各种观点来看,主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(housing price-to-income-ratio)。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右,这是一般的标准。 第二是房地产空置率(vacancies),是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 第三个标准是房价租金比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1~200:1。如果房价租金高于300:1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于200:1,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态,那么由于其内在的相互关系,可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 不可否认,以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动,但是,研究表明,仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据,根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析,结果表明,这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力,但是,难以预测价格变动的拐点,预测最准确的模型错误率也高达52.73%。19(见表2-1)这意味着,房地产市场价格出现异常波动时,只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然,房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释,必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。 二、房地产业的二重性 在当代社会经济中,房地产是一个具有二重性的产业。一方面,在传统产业理论中,它是实体经济的一个子部门,强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值,认为房地产作为实物资产的一种形式,价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面,却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国,中国证监会(csrc)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准gb/t4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中,房地产业作为单独的一个门类,在所有产业中排行第15位(分类代码:j)。证监会是将房地产业单列出来,不仅是为了突出房地产业的重要性,更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然,总体来说,证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家,不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(gics),还是伦敦金融时报的全球分类体系(gcs),都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家,房地产业的虚拟化已经非常深刻,所以,房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面: 第一,房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度,在一个完全竞争市场中,一件商品的价格应该等于其成本的加总,是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例,方法就是使产品的价格与其边际成本相等,即p=mc,当某一产品的价格与其边际成本相等时,实现了帕累托最优。但是,当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品,而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候,房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡,而是以未来收益现金流的贴现方式出现,反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力,这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下,房地产与股票一样,具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动,大约只相当于股票价格波动的五分之一,但是,投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平,他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57%。 第二,房价脱离实体经济因素,资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。但是,在现实中,房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来,在香港、新加坡、马来西亚等地区,房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中,房地产的价格与租金价格相比,也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段,房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关,这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。 第三,房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业,传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款,这使银行系统性风险不断增加,20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是,为了分散风险,抵押贷款证券和房地产投资信托(reits)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末,国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元,年增长速度甚至一度达到近16%。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫,美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs),为了这些证券的高评级,债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫,创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔,(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。 三、房地产市场二元分析框架 关于房地产泡沫的研究有三条路径,一是从实体经济层面进行研究,二是从虚拟经济视角展开,三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明,货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为,房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大,而更多的来自金融因素,主要与金融风险的增加有关。进一步地,他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。 在过去很长一段时间,房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论,但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来,随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大,经济虚拟化愈来愈明显,金融危机和房地产价格波动越来越明显,房地产波动越来越脱离实体经济,而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济,货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象,因此,应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫,这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析,也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。 房地产泡沫既有实体经济的因素,又有虚拟经济的因素,这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关,而且,在房地产泡沫中,虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象,即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离,如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理,发展速度不平衡,房地产市场和虚拟经济出现背离,同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说,二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫,改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足,为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。 四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归 1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义,但存在缺陷 首先,从美国历年来的房价收入比来看,美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间,07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然,美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升,泡沫风险确实在提高,但是,美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道,在我国,10年来,我国一线城市的房地产估值,如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0;上海的房价收入比为15.6;广州的房价收入比为13.6;深圳的房价收入比为19.4。而且,相较之下,图2-6数据表明,与美国的人均可支配收入相比,美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机,而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然,从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机,说服力并不强。 其次,在次级债危机爆发之前,美国的房价租金比虽有所上升,但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到,从1989年到2007年间,美国的房价租金比大体上是上升的,毫无疑问,这加大了房地产市场的泡沫风险。但是,我们也可以发现,直到2007年,美国的房屋租金比不到300:1,应该还是在合理的区间内。 再次,次级债危机前,美国的经济基本面向好。首先,从美国gdp增长率来看,直到2007年,美国gdp增长率仍然保持在2%以上,这说明,在2007年以前,美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看,在危机发生之前,美国就业人口保持着良好的增长势头。而且,我们也从中可以发现,在次级债危机爆发的2007年7月,美国全就业人口就有所下降,相应的失业人口增加。 毫无疑问,通过对以上数据的分析,不论是房价收入比、房价租多比,还是gdp增长率、失业率等,这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆,但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然,仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。 2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫 从房地产虚拟经济属性的角度来看,美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象,即房地产市场和虚拟经济部门发展背离,大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外,美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫,我们从前文中已经得出结论,美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离,但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质,还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。 首先,我们可以从图2-10中看出,房价的走势与货币供应量是正相关的,而且,从图中,我们也可以大约推算一下,房价一般要滞后于货币供应量的变化,换句话说,货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外,利率作为货币的价格,无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候,购房者的月供较少,促进了房地产的需求,同时低利率水平也促进了经济的加速增长,居民收入预期增加,也促进了对于房地产的需求;在加息的过程中,人们对于经济前景普遍非常乐观,居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产,进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较高的时候,购房者的月供较大,抑制了房地产的需求,同时高利率水平也促进了经济的增速的下降,居民收入预期减少,也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中,人们对于经济前景普遍非常忧虑,居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产,进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到,美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明,房地产泡沫的受货币政策的影响很大。 其次,近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据belke和wiedmann(2005)的观点,房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说,从货币循环流的角度,当通胀率高企的时候,投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此,房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中,我们可以看到,1995年以来,美国的通胀率均保持了比较稳定的水平,按道理说,从实体经济的角度,这意味着宏观经济较为稳定。但是,从1995年以来,美国房屋价格开始大幅背离通胀率,直到2005年,这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明,尽管国家通货膨胀并不明显,但房地产领域仍聚集着大量的投机资金,而这,正是房地产泡沫化的一个重要征兆。 在我看来,美国这一次次级债危机的大背景,是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问,住房金融制度的改革和住房金融约束的放松,为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松,造成流入房地产市场的货币资金增加,也就是需求增加,在供给刚性的情况下,房地产价格的上涨,信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机,本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品,但是,由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新,由于管制的放松,由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避,银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低,次级债款越来越多,使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场,制造出了一个巨大的资产泡沫。 更重要的是,自上世纪80年代以来,作为一种金融创新,按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(cdo)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中,银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者,由于证券可以在市场自由流通,在货币循环流的作用下,更多人可以间接投资于房地产市场,按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额,也可以来自证券市场,毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道,在扩大房地产市场的影响范围的同时,也在放大房地产的泡沫,在房地产市场不景气的时候,房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券,将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解,这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。 3、泡沫的破灭:向实体经济的复归 什么是房地产泡沫,我们知道,所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而,实体经济是虚拟经济的基础,虚拟资本虽有其独特的定价方式,有其自身发展的规律,但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值,形成泡沫,而泡沫作为一种财富幻觉,终有醒来的一天,泡沫被挤出后,虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日,就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到,在房价开始下跌的情况下,股票也开始下跌,泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占gdp的比重上。在图2-14中,从2002年开始,美国住宅投资占gdp比重开始越过均值,比重逐年加大,这意味着,货币更多地流向房地产市场,最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着,2006年-2007年间,受次级债危机的影响,美国住宅投资占gdp的比重开始重返均值。 美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响,这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来,美国第一季度的gdp增长率为0.9%,第二季度为1.9%,第三季度为-0.3%,都远低于去年的2.2%。从目前来看,虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大,但是,中性的观点认为,美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来,受次贷危机的影响,美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份,美国非农就业岗位减少24万个,9月份则降28.4万,8月份降127万,这使得美国失业率升至6.5%,创下1994年以来最高纪录。 五、政策含义与建议 通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力,却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性,从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题,则有着极大的理论和实践意义。显然,房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理,特别是加强对信用的治理,防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动,消除房地产泡沫的货币根源,是治理房地产泡沫的关键。 事实上,以货币循环和金融自由化为切入点,通过对美国房地产泡沫的生成和破灭,以及美国次级债危机传导过程的分析,证明了美国这一次的房地产泡沫不仅与实体经济有关,更与货币向房市的过度集中有关。对于我们国家,美国次贷危机的教训是两方面的。首先,站在国内的视角,我们应逐渐认识到,金融自由化不是不切实际的金融创新,不是单纯的放弃政府管制,而是改变政府管制的作用方式与政策工具;金融自由化所抛弃的仅仅是妨碍金融发展和经济增长的金融抑制政策,而不是放弃所有正当而必需的金融体系游戏规则。事实上,要使得金融自由化导致真正的金融发展和经济增长,必须有一整套完善有效的法律规范和市场规则,以此来支撑金融体系的自由化过程。 其次,鉴于虚拟经济泡沫的破灭对实体经济造成的巨大影响,笔者还认为,有必要在二者之间构筑一道防火墙。这里所指的防火墙,是指在当前的货币政策的调控中,作为监管部门的央行,应特别关注虚拟资产价格,在有条件的情况下,应建立起虚拟资产价格监测等相关指标体系。 实体经济论文:研究虚拟经济与实体经济关系 摘要:本文从讨论虚拟资本入手,论述了虚拟经济的形成机理、发展和规模;接着研究了虚拟经济和实体经济之间的关系,侧重研究了负面作用,即虚拟经济的过度膨胀会引发泡沫经济;随后分析了我国经济中的泡沫风险,并提出了对策建议。 关键词:虚拟经济、泡沫经济 一、虚拟经济:形成机理、发展与规模 虚拟经济是与实体经济相对应的概念。所谓实体经济是指物质资料生产、销售以及直接为此提供劳务所形成的经济活动,其主要构成部分包括农业、工业、交通运输业、商业、建筑业、邮电业等产业部门。虚拟经济则不同,它是指与虚拟资本循环运动有关的经济活动,也即虚拟资本的持有和交易活动。因此,讨论虚拟经济可以从虚拟资本入手。 所谓虚拟资本,是指与实际资本相分离的,本身无价值却能带来“剩余价值”、并具有独立的价值增值运动规律的各种资本凭证。虚拟资本的形成是与货币的产生分不开的。货币开始是为突破物物交换的缺陷而产生的一种交换媒介,但货币发展到由纸币取代金属货币,成为一种价值符号以后,在交换媒介功能之外,又增加了价值储藏功能,从而使货币转化为资本成为可能。在信用关系出现后,资金借贷双方联系日益密切,资金需求者愿意向资金供给者支付利息,货币产生了“收益”,从而转化为了虚拟资本(借贷资本)。借贷资本的大规模发展产生了银行信用,为企业的发展提供融资便利。随着经济的发展和科学技术的进步,企业的规模日益扩大,必然寻求新的融资渠道,于是股票和债券应运而生,它们是最明显的虚拟资本。在当今全球经济发展过程中,虚拟资本呈现出越来越丰富的趋势,资本的虚拟化程度越来越高。继股票、债券之后,又出现了证券化资产和金融衍生产品。证券化资产是因资产证券化而发展起来的。银行将住房抵押贷款、汽车抵押贷款、信用贷款等各种信贷资产经过重新包装后实行证券化,或者在一些低信用等级的证券中加入较高信用等级的证券,并用其作为抵押发行新的证券,从而提高资产的流动性。这样等于是在本身就是虚拟资本的信贷资产及初级证券的基础上,又产生的虚拟资本,大大提高了资本的虚拟化程度。金融衍生产品是虚拟化程度最高的金融产品,金融期货、期权合约的买卖者并不真的拥有合同中规定数额的证券或货币,也不必在交易清算时真的买入或者卖出这些证券或货币。特别是指数期货和期权交易,实际上是就指数的涨落打赌,无任何实际对应物,是最彻底的虚拟资本。 与虚拟资本的发展相适应,从历史和逻辑的角度来考察,虚拟经济的发展经历了以下几个阶段:: 1、闲置货币资本化。这是虚拟经济的最初阶段。例如,当某人持有暂时不用的闲置货币,而另一人却急需生产经营资金时,前者便可将其闲置货币让渡给后者去使用,后者则承诺对借入资金按期还本付息。在这种货币的直接借贷行为中,由于贷方并未从事现实的生产经营,而是仅仅凭借代表借贷行为成立的借据或凭证获取利息收益,因此,这种借据或借贷凭证便成为虚拟资本的雏形,贷方据以获取利息收益的活动也就是一种虚拟的经济活动。 2、借贷行为中介化。这一阶段的标志就是银行的产生。在这一时期,货币资金借贷主要不再是个人之间的直接借贷,而是表现为以银行为中介的间接借贷。此时,对广大的存款人而言,其持有的能够带来利息的存款凭证就是虚拟资本。因此,借贷行为的中介化实际上意味着虚拟经济活动的社会化,这种社会化由于能够扩大社会的资金借贷规模,提高社会范围内资金的配置和使用效率,因而,对促进实体经济的发展具有重要意义。 3、证券交易的市场化。随着股票、债券等有价证券的大量发行,客观上要求形成一种便于有价证券实现流动性的机制或场所,于是,证券市场应运而生。虚拟资本交易的市场化可以引导资金向预期收益较好的产业流动,从而有利于优化社会资金的配置结构,提高社会资金的使用效率。 4、虚拟经济国际化。进入20世纪后,较大规模的跨国证券投资开始出现,虚拟资本的发展由此进入新的阶段。特别是第二次世界大战后,在布雷顿森林协议和关贸总协定推动下最终形成的规模巨大的国际金融市场,更加便利了虚拟资本的跨国交易,从而使虚拟资本交易日益呈现为一种国际性的经济活动。虚拟经济活动的国际化可以促进资本在世界范围内的优化配置,并使资本的使用效率进一步提高。 5、金融工具创新化。20 世纪60年代以后,虚拟经济进一步发展。一方面,国际性的货币市场、资本市场、外汇市场等规模进一步扩大,另一方面,包括各种金融期货、期权等在内的金融创新工具层出不穷。金融工具的创新化使得虚拟资本的交易规模达到前所未有的程度,并使虚拟经济越来越脱离实体经济而日益呈现为一个相对独立的经济活动领域。 80年代以来,各主要工业国家的金融资产迅速膨胀,交易规模迭创新高,使得虚拟经济的运行愈发脱离实体经济而扩张。据报道,80年代以来,世界经济平均年增长率仅为3%左右,国际贸易平均年增长率为5%左右,但国际资本流动却增加了25%,全球股票的总价值增加了250%。1997年全世界虚拟经济的总量已达140万亿美元,约为世界各国国内生产总值总和(28.2万亿美元)的4倍。全世界虚拟资本每天的平均流动量已高达1.5亿美元以上,约为世界日平均实际贸易额的50倍。可以预计,随着电子商务和电子货币的发展,虚拟经济的规模还会膨胀。 二、虚拟经济与实体经济 从历史的发展过程来看,实体经济是虚拟经济的历史基础和现实基础。在虚拟经济和实体经济的关系中,实体经济是第一位的,虚拟经济是第二位的。虚拟经济是随着实体经济的发展而产生和发展起来的,但同时也在自身的发展过程中极大地促进了实体经济的发展。一方面,金融自由化和金融深化(麦金农,1973;格利和肖,1960)不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率;而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务,还为实体经济提供了稳定的经营环境,降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险,使实体经济能够稳定增长。另一方面,虚拟经济自身产值的增加本身即促进了gdp的增长,虚拟经济的发展提供了大量就业机会,直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言,虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下三个方面: 1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。通过发行并交易虚拟资本,发现虚拟资本所代表的权益价格,是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。同时,金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径,通过资产重组等产权交易,可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置,盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本,提高社会资本的利用效率。 2、有助于分散企业经营风险。其一,资本市场的发展和企业制度的创新,使企业的投资主体多元化、社会化,同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离,企业所有权的转让与处置对企业的经营活动影响弱化,企业经营的稳定性增强。其二,资产证券化、abs(资产担保证券)、期权交易等金融创新层出不穷,对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响,如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务,可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险,降低企业生产成本等。 3、虚拟经济规模的扩张,在增加gdp规模的同时,也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时,虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比,1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长,特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛,并带动了相关服务业的发展,成为各国经济发展的重要推动力之一。 但是,虚拟经济在带来巨大收益的同时,也隐藏着极大的风险。这是因为:虚拟经济要正常运转,需与实体经济的规模相适应。然而,虚拟经济在其自身发展过程中,却越来越表现出相对独立性。在证券市场中,人们对于证券市场未来价格的预期往往并不是基于公司的财务状况,而是基于一种心理预期和想象空间。这种投机者的“市场接力棒理论”(金德尔伯格,《新帕尔格雷夫经济学大辞典》),生动地描述了投机者普遍存在的“博傻心理”,即投机者见到大家都看好某一金融资产,自己也加入这一行列,期望自己的“接力棒”下传,由于大家有相同的预期,在相反的预期未形成主流之前,市场接力棒就不乏接手者,从而带来市场的火爆,使市场价格脱离客观价值,形成泡沫。前面所提及的虚拟化程度较高的证券化资产和金融衍生产品,更是在虚拟资本基础上的再次虚拟化,几乎与实体经济没有联系,易形成泡沫是显而易见的。此外,投资中也可能存在着泡沫成分。企业为解决 资金不足问题,可以向银行贷款,也可以发行股票和债券。但一旦企业经营不善,或遇到经济全面衰退,企业破产倒闭,实际资本创造的“价值”得不到实现,企业先期的银行贷款和股票债券等虚拟资本较之实际资本来说,就成了空中楼阁。实际上也是一种泡沫。 经济中出现泡沫并不意味着泡沫经济的出现,经济泡沫对经济有一定的刺激作用,并且可以通过市场供求机制而自动恢复均衡,只有当虚拟经济中的泡沫成分不断加重,资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实体经济因素决定的资产价格时,才会导致泡沫经济。泡沫经济会扭曲资源配置,降低资源配置的效率;泡沫经济所造成的虚假繁荣现象,会扭曲消费行为,恶化国际收支,破坏经济均衡;泡沫经济所造成的混乱的信用关系,会影响金融系统的运行,最终导致金融危机,并引发整个社会的经济危机。譬如1978-1981年发生在墨西哥的泡沫经济,在1981年股市崩溃之后,引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀,导致大批企业和个人破产,失业率上升,社会贫富差距增大,整个墨西哥经济一片萧条;80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中,至今难以自拔,所谓的“日本神话”由此破灭。 泡沫经济的产生有主观和客观两方面的原因。从主观上看,主要是由金融投机引起的。人们在“博傻”心理支配下,金融资产价格越高越买,越买价格越高,导致金融市场超常规膨胀,引发泡沫经济。从客观上看,实体经济的内在失衡是导致泡沫经济的根本原因,由东南亚金融危机中可见一斑。发展中国家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下,金融市场过度开放,会导致虚拟经济过度膨胀,引发泡沫经济。七十年代以后,东南亚等地区国家经济快速增长,成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导,上述各国相继开放金融市场,企图通过金融完全自由化,依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长;但由于实体经济的发展水平偏低,且存在诸多结构性问题,虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求,最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例,泰国工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主,虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高科技产业,但受教育和科技水平限制,严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下,泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施,加速了金融自由化和对外开放步伐,使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度,特别是短期外资大量流入,且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域,使泰国经济的泡沫化现象日趋严重,并成为东南亚金融危机的导火索。 三、我国经济中的泡沫风险 我国长期以来实行计划经济,商品价格由国家决定,基本不受市场影响,而且金融交易近乎为零,基本不存在泡沫现象。但进入90年代以来,深沪股市的建立和房地产市场的开放,使“泡沫”的威力大大发挥出来。 我国股票二级市场上的泡沫是众所周知的。我国股市上有很多股票的市盈率都达到50倍以上,大大高于美国的水平(nasdaq的平均市盈率虽已经高达90倍,但美国工业类股票的平均pe(市盈率)仅为25倍,运输业股份的pe平均为12倍,银行业平均为13倍,公用事业股为20倍)。今年st板块的几番上涨,也有利地说明了我国股市的投机性强,不可避免地会引发泡沫。 在股市泡沫严重膨胀的同时,也出现了房地产泡沫。股市泡沫较之房地产泡沫,犹如小巫见大巫,这是由于体制漏洞而导致的疯狂炒作的结果。而且,股市炒作的参与者绝大多数是居民个人,而房地产的炒作主要是由有实力的企业进行的,资金量大,泡沫膨胀更加厉害。时至今日,房地产泡沫导致的后果依然是触目惊心的。 股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国,除了这两种泡沫以外,还存在更严重的泡沫形式,即由于实体经济结构存在问题,国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行的不良贷款上。目前,我国企业融资以间接融资为主,银行作为中介为企业提供资金融通。只有企业经济效益好,银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常进行。企业效益不佳则会给银行带来风险。若企业进行破产清算,清算价值无法还清贷款,银行会出现坏帐,若拖欠贷款,则会形成呆帐。企业风险只是单个风险,但当它通过不良贷款转 嫁给银行以后,就成为金融系统风险。我国企业由于体制原因、经营管理不善所导致的银行大量不良资产的存在,使我国经济潜藏了危机。 四、结论和建议 以麦金农、格利和肖为代表的众多经济学家认为,金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加,因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明,这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化,金融深化程度不断提高,金融资产总量迅速膨胀,目前均已大幅度超过本国的gdp,但在金融资产规模迅速扩张的同时,gdp并没有随之快速增长,其增长速度反而有所下降,而且,在欧洲还引发了90年代的货币危机,在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后,金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家,经济的泡沫化现象日益严重,并引发了一系列的金融危机。 金融深化和金融自由化确实能带来更大的经济效益,但盲目的金融深化和金融自由化却会带来极大的风险。因此,在我国这样一个内部经济存在一系列问题的发展中国家,金融深化以及金融自由化的进程应当慎重,我国对金融市场的开放应是逐步的。我们应当下大力气进行国内经济结构的调整以及金融体系的完善,以适应加入wto后的国际环境。应从以下几个方面着手: 1、 在加快资本市场规范化建设的同时,应着力加快资本市场的发展。这不仅包括扩大证券品种的规模,也不仅包括增加新的证券品种,而且包括拓展和开辟新的市场,扩大居民投资渠道和企业获得资本性资金的渠道。其中,存量股份制、债权转为社会股权、将建设国债建立在运用资本经营方式运作国有资产的基础上等,都是应当重视的具体措施。 2、 积极推进创业投资,加快高科技产业化步伐。知识经济是将知识转化为经济的过程。在这个过程中,创业投资的功能极为重要。在资本市场的配合下,积极推进我国新兴产业的发展,调整国家的经济结构。 3、 积极创造条件,促进实物经济的货币化和资产证券化。实物的货币化和资产证券化,是市场经济发展的必然产物。实物的非货币化,有着诸多弊端;资产的非证券化,严重限制着资产的准确定价和资产存量的盘活。 4、 加强金融监管,防范金融风险。加强金融监管,关键的问题是,运用何种机制和规范。在双重体制并存的条件下,运用计划经济机制,虽一时抑制了某些现象,但不利于金融市场的成长,结果可能造成更大的风险。为此,应特别重视运用符合市场经济的规则,强化金融监管。 实体经济论文:虚拟经济、泡沫经济与实体经济 虚拟经济是市场经济高度发达的产物,是现代市场经济不可或缺的重要组成部分。实体经济的发展、经济机制运行效率的提高,均与虚拟经济的扩张发展密切相关,但虚拟经济过度膨胀又会引致泡沫经济,损害实体经济的发展。近年来,拉美和东南亚地区的新兴工业化国家在金融自由化过程中,由于虚拟经济过度膨胀引致了比较严重的泡沫经济,导致了一系列的金融危机,不仅对有关国家经济发展产生了巨大破坏作用,也对世界经济形成了很大冲击;即使经济发达国家也存在诸多泡沫经济的隐患,日本的泡沫经济破灭后,至今未恢复增长;美国经济不断积聚的泡沫成分,让全球经济界人士忐忑不安。如何防止虚拟经济过度膨胀引致泡沫经济,已成为国际经济学界的热点。目前,我国正处于金融体制改革的关键时期,加入wto后,金融服务业将被迫对外开放,金融自由化和金融深化进程将日益加快,研究虚拟经济、泡沫经济与实体经济的关联机制,以便在充分发挥金融深化对我国经济增长的促进作用的同时,防止金融深化过程中发生虚拟经济过度膨胀进而引发泡沫经济问题,已成为当前迫切需要解决的的重要课题。 一、虚拟经济、泡沫经济与实体经济的涵义 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售、及提供相关服务的经济活动,不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动,也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物,包括银行信贷信用如期票和汇票、有价证券如股票和债券、产权、物权及各种金融衍生品等。随着市场经济的不断发展,社会分工和专业化程度不断提高,经济的货币化程度不断加深,金融活动占总经济活动的比例也越来越大,金融深化的程度日益提高,其结果是资本证券化和金融衍生工具大量创新。由于证券市场和金融衍生工具交易中存在大量的投机活动,金融市场的交易额和金融活动本身的产值迅速增长,形成规模不断扩张的虚拟经济。 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀,是虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,价格上涨的预期吸引了大量新的买主,这些新买主一般只是想通过投机获取价差、牟取利润,而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣;由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象;一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌,泡沫破裂,便引发金融危机并导致整个经济衰退。历史上著名的泡沫经济案例有1636年发生的荷兰郁金香泡沫、1791??1720年发生的巴黎密西西比泡沫、在伦敦发生的南海泡沫等,近年来发生的典型的泡沫经济案例拉美地区的金融危机、东南亚金融危机、日本金融危机等。 在讨论泡沫经济时应严格区分泡沫经济和经济泡沫,泡沫经济并不等于经济泡沫。经济泡沫是指在经济发展过程中经常出现的不均衡现象,具体表现为上下起伏的经济周期。二者的主要区别在于,市场机制会对经济泡沫起制衡作用,无论速度快慢,最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点,突出表现为价格上升,需求将下降。但市场机制对泡沫经济则无能为力,因为泡沫经济中根本不存在这样的均衡点,突出表现为价格上升,需求随之上升,市场充溢着买涨不买落的投机气氛,泡沫经济运行不遵循市场的基本运行原则,是市场失灵的特殊典型。1846??1847年英国铁路狂热,1919??1920年伦敦和纽约股票和商品价格暴涨暴跌,1920??1923年德国物价剧烈波动,1982年黄金价格从每盎司850美元跌至350美元等,均是比较典型的经济泡沫的案例。 二、虚拟经济的特征 虚拟经济是市场经济高度发达的产物,以服务于实体经济为最终目的。随着虚拟经济迅速发展,其规模已超过实体经济,成为与实体经济相对独立的经济范畴。与实体经济相比,虚拟经济具有明显不同的特征,概括起来,主要表现为高度流动性、不稳定性、高风险性和高投机性等四个方面。 1、高度流动性。实体经济活动的实现需要一定的时间和空间,即使在信息技术高度发达的今天,其从生产到实现需求均需要耗费一定的时间。但虚拟经济是虚拟资本的持有与交易活动,只是价值符号的转移,相对于实体经济而言,其流动性很高;随着信息技术的快速发展,股票、有价证券等虚拟资本无纸化、电子化,其交易过程在瞬间即刻完成。正是虚拟经济的高度流动性,提高了社会资源配置和再配置的效率,使其成为现代市场经济不可或缺的组成部分。 2、不稳定性。虚拟经济相对实体经济而言,具有较强的不稳定性。这是由由虚拟经济自身所决定的,虚拟经济自身具有的虚拟性,使得各种虚拟资本在市场买卖过程中,价格的决定并非象实体经济价格决定过程一样遵循价值规律,而是更多地取决于虚拟资本持有者和参与交易者对未来虚拟资本所代表的权益的主观预期,而这种主观预期又取决于宏观经济环境、行业前景、政治及周边环境等许多非经济因素,增加了虚拟经济的不稳定性。 3、高风险性。由于影响虚拟资本价格的因素众多,这些因素自身变化频繁、无常,不遵循一定之规,且随着虚拟经济的快速发展,其交易规模和交易品种不断扩大,使虚拟经济的存在和发展变得更为复杂和难以驾驽,非专业人士受专业知识、信息采集、信息分析能力、资金、时间精力等多方面限制,虚拟资本投资成为一项风险较高的投资领域,尤其是随着各种风险投资基金、对冲基金等大量投机性资金的介入,加剧了虚拟经济的高风险性。 4、高投机性。有价证券、期货、期权等虚拟资本的交易虽然可以作为投资目的,但也离不开投机行为,这是市场流动性的需要所决定的。随着电子技术和网络高科技的迅猛发展,巨额资金划转、清算和虚拟资本交易均可在瞬间完成,这为虚拟资本的高度投机创造了技术条件,提供了技术支持。越是在新兴和发展不成熟、不完善、市场监管能力越差,防范和应对高度投机行为的措施、力度越差的市场,虚拟经济越具有更高的投机性,投机性游资也越容易光顾这样的市场,达到通过短期投机,赚取暴利的目的。 三、虚拟经济与实体经济的内在联系 虚拟经济和实体经济是相对独立的两个经济范畴,二者之间是相互依存、相互制约的关系。虚拟经济的产生源于实体经济发展的内在需求,无论虚拟经济发展多快、规模多大,其根本是为实体经济服务,实体经济是虚拟经济存在和发展的基础,没有实体经济,则虚拟经济将无从谈起,即实体经济是第一性的,虚拟经济是第二性的。同时,实体经济的发展又离不开虚拟经济。虚拟经济中的货币、资金、电子货币、股票、债券、abs等金融工具,已经渗透到实体经济的各个环节,实体经济的正常运转和快速发展,离不开虚拟经济的支持,落后的虚拟经济会成为快速发展的实体经济的障碍。 但是,我们应看到,虚拟经济的发展必须与实体经济发展相适应,虚拟经济的超前发展,并不能带动实体经济的超速发展,款增加了20%以上。由于大量新增资金并未投入实体经济部门,而是流入了股市和房地产市场,导致投机活动日益猖獗,并使日本经济迅速泡沫化:日经指数1985年为12000点,1986年开始急剧上升,到1989年底已突破39000点,四年之内翻了二倍多;日本土地价格以1980年为100,1985年上升为154,1990年上升为626,日本土地面积只有37万平方公里,按当时市值计算,1990年日本的土地总值已达15万亿美元,比美国土地资产总值多四倍(美国土地面积为937万平方公里),相当于日本国内生产总值的五倍多。日本的泡沫经济与其货币政策的失误是密切有关的。 2、银行等金融机构信贷扩张过度,金融资产质量低下,大量呆账、坏账的存在是引发泡沫经济的重要原因。银行等金融机构在追逐高利率的利益驱动下,放松金融监管和金融审查,银行信贷过度扩张,大量信贷缺乏必要的可行性论证,贷款抵押品手段非常软弱,许多贷款以被高估的股票和房地产作抵押,当泡沫经济迸裂,股票和房地产价值回归其合理价格时,被抵押在银行等金融机构的股票和房地产等抵押品出现大量缩水,不仅高息无法收回,而且贷款本金亦难以到期收回,致使银行等金融机构帐面出现大量呆账、坏账,金融资产质量低下,当广大民众对银行等金融机构失去信心,便会发生挤提,致使银行等金融机构出现流动性危机,进而引发金融危机。如泰国银行坏帐占银行总信贷的比例,1996年为9.8%,到1997年就上升为11.9%,1997年8月国际债信评价机构认为,泰国金融贷款中25%付不出利息。银行体系存在的大量呆帐、坏帐已经严重扭曲了泰国的金融体系,积聚了极大的金融风险,引暴了金融危机。 3、发展中国家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下,金融市场过度开放,会导致虚拟经济过度膨胀,引发泡沫经济。七十年代以后,拉美和东南亚等地区国家经济快速增长,成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导,上述各国相继开放金融市场,企图通过金融完全自由化,依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长;但由于实体经济的发展水平偏低,且存在诸多结构性问题,虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求,最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例,泰国在工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主,虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高科技产业,但受教育和科技水平限制,严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下,泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施,加速了金融自由化和对外开放步伐,使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度,特别是短期外资大量流入,且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域,使泰国经济的泡沫化现象日趋严重,并成为东南亚金融危机的导火索。 1980-1996年期间亚洲新兴工业化国家金融资产占gdp 的比例(%) 资料来源:国际货币基金组织,《国际金融统计年鉴1997》 4、国际游资的大量存在也是产生泡沫经济的重要因素。国际游资属于短期投机资本。从新兴工业化国家泡沫经济的形成及其破裂过程看,国际游资在其中起到了推波助澜的作用。由于新兴工业化国家经济增长较快,金融市场开放度较高,且在金融监管方面经验不足,使国际游资有了大肆进行投机牟取暴利的机会。 1988-1997年新兴工业化国家股票证券投资流入(亿现价美元) 资料来源:世界银行《99年世行发展指标》 虚拟经济的过度膨胀必然引发泡沫经济,但并非说虚拟经济快速发展中形成的经济泡沫即为泡沫经济。由于美国经济对世界经济发展举足轻重,且美国股市最近持续高涨,引致全球经济学界对美国经济是否泡沫化的担忧。事实上,美国目前仅仅是存在一些经济泡沫,整体经济并未泡沫化:其一是美国经济的持续强劲增长,是由实体经济中高科技、信息产业的迅速发展带动的,80年代之后一直维持较低的通货膨胀率(80年代后为5%,90年代为1-2%,目前为1.5%,失业率不断降低,98年跌至4.3%,消费持续旺盛,兼并收购浪潮风起云涌等,使美国实体经济稳步、持续增长,足以支撑美国虚拟经济中的金融泡沫;其二是美国虚拟经济中存在一些金融泡沫是合理的。首先,美国股市虽然频频创出新高,但主要是由nastaq科技股的强劲上扬所带动,工业、运输业、银行业等行业的股票走势较为平稳。nastaq的平均市盈率虽已经高达90倍,但以美国工业类股票的平均pe(市盈率)仅为25倍,运输业股份的pe平均为12倍,银行业平均为13倍,公用事业股平均为20倍,均处于合理区间,不能仅仅因为一个科技股板块市盈率偏高而认为泡沫成分过大。其次,科技股板块整体市盈率偏高具有一定的合理性。根据现代的现金流量模型,股票价格更多地反映了投资者对该企业的成长性的预期,股票的内在价值由拥有这种资产的投资者在未来时期所预期并接受的现金流所决定,等于预期现金流的贴现值。其公式为: v=d1÷〔1+k〕 若按此方法计算,除个别市盈率过高的股票,如有的科技股市盈率达2900倍,存在过度投机现象,大多数科技股若长期保持现在的增长势头,则美国科技股的定价尚不太高。其三,美国拥有全球最为健全、规范、高效的金融体系,具有较高的金融监管水平,金融机构资产质量较好,抗风险能力普遍较强。因此,美国经济虽然存在一定的金融泡沫,但并未泡沫化。 反而会引发泡沫经济,而泡沫经济破裂又会引致金融危机,对实体经济发展造成巨大破坏。以edwards.shaw为代表的众多经济学家认为,金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加,因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明,这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化,金融深化程度不断提高,金融资产总量迅速膨胀,目前均已大幅度超过本国的gdp,但在金融资产规模迅速扩张的同时,gdp并没有随之快速增长,其增长速度反而有所下降,而且,在欧洲还引发了90年代的货币危机,在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后,金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家,经济的泡沫化现象日益严重,并引发了一系列的金融危机。随着全球经济一体化和金融一体化程度不断加强,这些金融危机的发生,不仅对本国实体经济产生了巨大损害,还通过国际贸易、汇率变动以及资本流动等渠道,对周边国家甚至整个世界经济产生巨大冲击,形成区域性或世界性金融危机。 四、虚拟经济的功能及其对实体经济运行的影响 虚拟经济对实体经济的发展具有巨大的促进作用。一方面,金融自由化和金融深化不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率;而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务,还为实体经济提供了稳定的经营环境,降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险,使实体经济能够稳定增长。另一方面,虚拟经济自身产值的增加本身即促进了gdp的增长,虚拟经济的发展提供了大量就业机会,直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言,虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下四个方面: 1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。金融市场的价格发现功能??发现的虚拟资本所代表的权益价格,是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。通过发行并交易虚拟资本,使发行主体如企业等能及时并充足地获得发展所需资金,促进优良企业的快速发展,同时获得社会资金的企业有义务提高其经营透明度,由广大虚拟资本投资者予以监督和审查,通过市场的力量,自动调节资金流向,使社会资本流向前景好、发展潜力大、经营效益好、管理规范的行业和企业,使没有前途的企业由于资金匮乏而自生自灭,提高社会资本配置效率,促进社会经济发展。同时,金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径,通过资产重组等产权交易,可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置,盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本,提高社会资本的利用效率。在这一方面,一个颇具说服力的例子是美国经济近十年的强劲增长。美国经济的持续强劲增长与技术进步、劳动力市场结构的变化和经济结构的成功转换有关,但风险资本市场提供的巨大支持也起到了同样重要的作用:风险资本市场为美国的网络经济等新兴高新技术产业提供了充足的发展资本,使其在短期内能够迅速发展,并成为美国经济持续增长的重要推动力量。 2、有助于提高整个经济的运行效率。其一,虚拟经济在促进社会资本优化配置的同时,也带动了劳动力、技术以及自然资源在实体经济部门之间的优化配置,使有限的经济资源流向最具有发展潜力的实体经济部门,提高整个经济资源的利用效率。其二,股票、债券等证券市场的发展,拓宽了企业的融资渠道,为企业的规模扩张提供了重要的资金支持;股权置换、控股收购等产权交易方式的创新,为企业低成本规模扩张提供了便利渠道,有助于社会规模经济的发展。其三,制度创新是现代经济增长的重要推动力,虚拟经济的发展是企业制度创新的重要源泉。世界经济发展历史表明,对社会经济发展最具影响也最具推动力的企业组织形式就是股份制,而股份制的建立和完善离不开股权的分割、设置和股权交易,这些均是虚拟经济的重要范畴。 3、有助于分散企业经营风险。其一,资本市场的发展和企业制度的创新,使企业的投资主体多元化、社会化,同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离,企业所有权的转让与处置对企业的经营活动影响弱化,企业经营的稳定性增强。其二,资产证券化、abs(资产担保证券)、期权交易等金融创新层出不穷,对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响,如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务,可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险,降低企业生产成本等。其三,期货市场的价格发现反映了现货市场供求关系的未来转变,有助于企业及时调整经营战略,选择正确的经营方向;股票市场的价格发现反映了经济发展的总体趋势,也有助于企业及时调整发展战略,规避投资风险。 4、虚拟经济规模的扩张,在增加gdp规模的同时,也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时,虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比,1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长,特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛,并带动了相关服务业的发展,成为各国经济发展的重要推动力之一。 1980-1996年主要工业国家和新兴工业化国家的金融资产 1980-1996年主要工业国家和新兴工业化国家服务业增加值的变化(1995年不变美元) 1980-1996-年主要工业国家和新兴工业化国家服务业增加值占gdp的比重变化(%) 数据来源:世界银行 中经网数据处理中心 五、虚拟经济与泡沫经济的关系 虚拟经济对实体经济的促进作用是通过将储蓄有效地转化为实体经济发展所需要的资本实现的。但虚拟经济的发展与投机活动始终是共存的,虚拟经济所提供的资本配置的高效率,取决于虚拟资本的高度流动性,而虚拟资本的高度流动性是依靠投机活动实现的;虚拟经济所提供的风险规避功能如套期保值和外汇掉期业务等,风险也是通过投机者分摊的。虚拟经济相对于实体经济所具有的高风险、高收益特点,很容易吸引大批资金滞留于虚拟经济领域进行投机活动,而投机过度会引致虚拟经济过度膨胀,并形成泡沫经济。从日本、东南亚各国以及墨西哥等拉美国家的经验看,泡沫经济的产生是虚拟经济过度膨胀的直接结果,但与实体经济也有密切关系。引发泡沫经济的因素可以概括为以下几点: 1、货币政策失误与金融监管不当是产生泡沫经济的体制性因素。在金融监管不利的情况下,低利率和超量的货币供给会使大量资金流入股票、房地产等容易产生泡沫经济的领域,导致投机活动猖獗,引发泡沫经济。如日本货币供应量在1982??1985年期间十分稳定,经济也稳步增长,出现大量外贸顺差,导致本币升值;且由于日本居民储蓄率始终很高,银行拥有大量过剩资金。为了继续保持其强劲的经济发展势头,日本央行在坚持零利率政策的同时,多次放松银根,增加货币供应量,1987??1990年日本货币供应量(m2+cd)超过了10%;日本银行积极向房地产经营者提供贷款,1985-1987年间对房地产的贷 六、泡沫经济对实体经济的危害 在看到虚拟经济对实体经济产生积极促进作用的同时,我们还应看到虚拟经济过度膨胀引致的泡沫经济,对实体经济发展造成的巨大危害。泡沫经济产生后,无论其持续时间有多长,最后均会发生破裂并引致严重的金融危机,对实体经济的发展构成多方面的损害,主要表现在以下几个方面: 1、扭曲资源配置方式、降低资源配置效率,阻碍农业、工业等实体经济的发展。在泡沫经济兴起阶段,投资于股市、汇市和房地产等可以得到远非实体经济能够企及的很高的回报率,高回报率使大量资本从实体经济部门流入股市、汇市或房地产,使股市、汇市和房地产异常繁荣,资金供求失衡又会引致利率大幅上升,使实体经济部门的发展因融资成本过高而萎缩甚至停滞;同时,股市、汇市和房地产业的高收益使大批人才流入泡沫经济领域,使劳动成本因人力资本短缺而迅速提高;生产成本的过度膨胀会降低实体经济部门的国际竞争力,阻碍出口贸易的增长。泡沫经济所扭曲的资源配置方式,会严重损害一国的综合经济实力,阻碍一国的经济增长。 2、扭曲消费行为,恶化国际收支状况。泡沫经济引致的虚假繁荣景象扭 曲了消费者的消费行为,是产生过度消费现象的重要根源,而过度消费又容易引致进口大量增加,同时,企业由于借贷成本过高,劳动力成本加大,会降低出口竞争力。进口的大量增加与出口的急剧下降,破坏经常项目的贸易平衡,经常项目出现巨额逆差,外汇储备剧减,使国际收支状况恶化。 3、破坏金融系统运作,降低银行抗风险能力,引发金融危机。泡沫经济中投 机活动盛行,资金需求剧增,诱使银行不断提高利率以获得更高的收益。高利率促使银行扩大信贷,放松对信贷质量的审查和可行性研究,使银行等金融机构的大量资金涌入股市、汇市和房地产等过度投机市场,实体经济由于无法承受过高的银行利率而使其正常资金需求受到极大抑制,银行等金融机构作为既得利益集团,对股市、汇市和房地产投机起到了推波助澜的不良作用。经济泡沫的破裂不仅使大批个人或企业陷于困境甚至破产,也会给金融机构带来带来巨额不良信贷,造成银行等金融机构资产质量低下,抗风险能力减弱,引发金融危机与经济危机,破坏宏观经济稳定。 4、泡沫经济可重新分配国民收入,加剧社会贫富两极分化,严重的会引致一系列的社会问题,对社会安定构成威胁。譬如1978-1981年发生在墨西哥的泡沫经济,在1981年股市崩溃之后,引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀,导致大批企业和个人破产,失业率上升,社会贫富差距增大,整个墨西哥经济一片萧条;80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中,至今难以自拔,所谓的“日本神话”由此破灭。1998年俄罗斯泡沫经济崩溃时,产生了许多俄罗斯新贵族的同时,是物价飞涨,人民生活水平的急剧下降和社会不安定因素的增加,迄今为止,俄罗斯经济仍未见起色。 七、结论与建议 当前,国际经济学界和imf等国际金融组织在处理墨西哥金融危机和亚洲金融危机过程中,已取得了应对泡沫经济的一些经验,如加强国际协调、督促有关国家优化调整实体经济结构等,但对如何从体制上扼制虚拟经济过度膨胀和防止发生泡沫经济问题,还远未形成一致的观点,对应对泡沫经济的许多措施的有效性,也存在很大的争议。我国目前即将加入wto,必然面临金融、服务等被迫对外开放等问题,更应积极致力于该项课题的研究,汲取他国发展经验,在充分发挥出虚拟经济对实体经济的促进作用的同时,科学把握虚拟经济发展的“度”,对泡沫经济防患于未然。 1、大力培养金融人才,迅速提高金融监管水平,建立稳定、健全、高效的金融监管体系。金融体系是一国宏观经济的重要组成部分,一个稳定、健全、高效的金融监管体系已成为现代经济发展的先决条件,而培养一批高水平、高素质、具有丰富经验的专业金融人才又是建立这样一个体系的先决条件。我国改革开放前,金融发展相对滞后,改革开放后,金融业发展才获得生机,金融监管水平是在金融发展过程中边干边学中提高的,缺乏一批既具有深厚理论功底、又具有丰富实践经验的专业人才。因此,应尽快培养或引进一批高水准的专业人才,为建立完善的金融监管机制和探索先进的监管办法创造必要条件。 2、大力发展高新技术产业,加快我国经济结构调整和升级,促进实体经济的稳步发展。实体经济的坚实发展,能有效化解虚拟经济中的泡沫,防止产生泡沫经济。近年来,我国实体经济虽然保持了较高的增长速度,但结构性矛盾仍然十分突出,并成为制约我国经济增长的最主要因素。 实体经济论文:对中国实体经济与虚拟经济关联性的实证分析 摘要:本文主要研究了1998年到2006年的虚拟经济与实体经济各自的变动规律和它们之间的关联性,利用 gdp指标与股市的相关指标进行一般性的实证分析。股票市场作为经济增长中的一种融资和资源配置,作为虚拟经济的代表是实体经济的“晴雨表”,借此以研究我国股市对经济的促进、表征与预测作用。 关键词:虚拟经济 实体经济 关联分析 滞后分析 一、问题的提出 国内学者对中国股市的波动做了一些研究,其基本结论与经验判断证明,目前我国股市仍然是“政策市”,推动股票市场发展的直接动力源仍然来自相关政策。也有一些学者利用 1990—1998 年的沪深股市数据资料,分析了中国股市的运行特征,认为我国股市目前已经初步具有了成熟股市的基本特征,股市运行曲线基本上与宏观经济运行相吻合。考察改革开放以来我国经济活动可以发现,gdp 增长率、gnp增长率等反映经济基本状况的指标呈现周期性特征,同时零售物价指数也在短期内表现为周期循环。经济活动的周期性变化必然会对股市产生影响,从而使得我国股市与其他发达市场一样,受经济周期的影响而呈现一定的周期性运行特征。主要表现在以下三个方面: 1. 中国股票市场与经济增长之间存在着协整关系,即二者有着某种长期均衡关系。 2. 无论是短期抑或长期,经济增长对股票市场都存在着单向granger 因果关系。 3. 就长期历史平均而言,中国股市在某种程度上反映了宏观经济态势;但就短期历史动态而言,并未达到可作为“经济晴雨表”的程度,甚至出现了背离宏观经济的现象。 二、实证分析 1. 指标和数据的选取 本文采用的数据是1998年-2006年的gdp值、上证指数以及二者之比:证券化率。 证券化率(securitization ratio)作为衡量一国(或地区)证券市场发展程度的重要指标,测度了证券市场在该国(地区)经济中的重要性,当证券化率越高,证券市场在该国(地区)经济体系中越重要。一般,发达国家(地区)的证券化率较高,而发展中国家(地区)的证券化率较低。尽管短期或许存在不稳定性,证券化率仍不失为权衡虚拟经济与实体经济相关度的较好参考指标。 2. 对反映实体经济和虚拟经济的数据关联性进行实证分析 ① 主成分分析:第一个主成分(以下称实体经济主成分)可以解释固定资产投资年度累计、进出口总额年度累计、城镇居民可支配收入、工业增加值这四个变量,是和实体经济相关的指标,称之为实体经济主成分; 第二个主成分(以下称金融市场主成分)可以解释全国居民消费价格总指数、m1、金融机构存款总额、金融机构贷款总额这四个变量,是和金融市场相关的指标,称之为金融市场主成分; 第三个主成分(虚拟经济主成分)可以解释收盘价、上证指数、股票总市值这三个变量,是和虚拟经济相关的指标,称之为虚拟经济主成分。 本文只研究实体经济和虚拟经济(也就是第一类主成分和第三类主成分)各自的发展规律和他们之间的关联性,对于金融市场方面我们在这里不做研究。 ② 建立arima模型,以显示虚拟经济的变化规律: 可得出虚拟经济变动规律方程式表示为: xt=-0.131+0.077 xt-1 依据方程式(1)我们可以在一定程度上对虚拟经济发展趋势进行预测。在宏观方面,其预测结果分析可以减少股市不规则波动对经济发展的负效应,一定程度上避免股市的大幅度波动所导致的经济危机。微观方面,预测结果也可以作为投资者们进行投资的一个参考。 ③gdp时间序列变化规律分析: 可得出gdp变动规律方程式表示为: xt= 64.863-1.002xt-1-0.973 xt-2-0.951 xt-3 依据这个方程式(2)我们可以对gdp发展趋势进行简单预测,其预测结果分析对国家宏观调控政策等经济策略的制定有一定的参考价值。 ④滞后分析:西方发达国家的经验告诉我们,一个成熟的股票市场的总体走势与其国家的政治环境及经济景气状况的变动周期是高度相关的,人们对未来经济发展走势的预期心理会首先从股市上反映出来,因此人们称股票市场为反映一国经济发展状况的“晴雨表”. 但是股市预测经济发展有一定的滞后性。 所以,我们选取股票总市值作为虚拟经济的一个代表指标,gdp作为经济发展状况的代表指标,检测股票总市值变化反映gdp变化的滞后性。 三、研究结论 第一,可以反映经济发展的因素主要有实体经济和虚拟经济指标。通过主成分分析和回归分析,虚拟经济中具有代表性的股票总市值可以在不同程度上对实体经济的一些指标如:工业增加值、固定资产投资额、进出口总额和城镇居民可支配收入进行解释。虚拟经济和实体经济是显著相关的,虚拟经济指标的变动可以在一定程度上解释实体经济的变动。 第二,虚拟经济主成分和gdp的变化规律都符合arima模型。利用该模型得出的虚拟经济变化规律可以对虚拟经济发展趋势进行简单的预测。预测结果可以反映股市的未来变动,政府根据这个变动可以对股市做相应的调整,这样在一定程度上就可以减少股市的大幅波动所导致的经济危机带来的危害。另一方面,这个预测结果也可以作为投资者们进行投资的一个参考,降低投资者投资风险。用gdp作为实体经济的代表指标,构建gdp变化规律的arima模型。它可以作为一国政府制定宏观经济政策、对宏观经济进行调控的一个依据,使国家宏观经济快速、平稳地发展。 第三,股市虽可作为一国经济发展的“晴雨表”,但它的预测作用往往是具有滞后性的。根据我们滞后回归分析的结果,我国股市对经济发展预测的滞后期是三个季度。滞后期的验证为经济发展状况的预测做了进一步的优化,使经济预测的结果更合理,对宏观经济政策的制定和投资者投资决策的制定都是一种很好的补充。 实体经济论文:股市正进入与实体经济脱钩期 2008年金融危机至今已经四年了,还有很多疑问依然在那里,无人能够赢得共识。这直接导致了一个根本问题上的分歧——我们究竟处于危机后时期的哪个阶段?在今天的研究中,我试图回答这个问题。因为只有确定“我们在哪里”,正确预测“我们正走向何方”的概率才能最大化。 趋势一:全球经济陷入“死亡螺旋” “危机后”实施的临时性政策刺激,正在面临“信心危机”——当刺激政策药效逐渐消退,经济状态依旧疲软的时刻,更多的人开始怀疑“政府,本身或许是问题的根源”。迅速积累的、庞大的国家债务,让每一名国民感到失望,这决定了他们手中的选票会投向谁!即便非民主选举国家,民心所向的变化也会让政治家们感到恐惧。 凯恩斯主义被纳税人终结,只是时间问题。财政政策“被迫”收紧,给脆弱经济带来的潜在影响不免令人担忧。不过,完全放弃努力,却又是任何政治家无法做出的抉择,因此,无休止的谈判、结构化的政策,会令经济数据看上去陷入“下降螺旋”,而非猝死。 货币刺激,成为最后的救命稻草。不过,最大问题是,刺激成本的上升会逐渐体现,通胀周期开始缩短,经济增长幅度开始收窄,各国央行如同吸食吗啡的瘾君子为了追求同等快感而不得不逐渐加大用量。 过量货币投放,可以恢复经济增长吗?这个问题没有共识。美联储认为“可以”,其他央行“不反对”或者被迫“弃权”。没有通胀预期,货币流通比率就会下降,经济活动就会减少,经济增长率就会下降。尽管货币过量投放不一定能够促使经济出现持续性增长,但却可以做到维持实体经济基本稳定,虽然每一轮货币投放的力度必须加大。 相比未来可能发生的“世纪通胀”,眼下通缩造成的失业率上升更令货币决策者担忧。因此,量化宽松上各国央行的“一致性”体现得尤为明确。 凯恩斯主义完成了“家庭债务”向“国家债务”的转移,量化宽松则完成了“近期债务”向“远期债务”的转移(前提是以新增国家债务为抵押的货币发行方式比如美元)。本质上,它们都是财务技巧——将债务展期的一种方式。债务从来没有消失,政策刺激的根本作用是“减轻负荷、争取时间”,只有真正的经济增长出现才能在未来对冲掉一部分债务。 不过,真正的经济增长不会来自任何政策刺激,政策刺激只能是作为“诱因”或“债务转移”;真正的经济增长来自于创造性需求或替代性需求的持续出现(技术革命或战争)。“自发性复苏”何处会出现呢?没有人能够预料。上世纪三十年代大萧条的结束,可以归功于罗斯福新政,但如果没有第二次世界大战“创造需求”,也许结局会是另外一个答案。 如何甄别“自发性复苏”来临呢?可以通过金融市场来发现,当游戏规则依然是“危机逻辑”——以流动性数据是逻辑主线,那么说明全球经济还没有走出衰退阴霾。阶段性的经济数据可能具有“欺骗性”,而游戏规则的变化则更为“诚实”。 趋势二:中国经济“减速换效率、减税换增长” 从长周期看,中国经济增长处于趋势性放缓。人口红利、全球化红利、城乡劳动力转移红利的消退,带来了生产效率持续下滑。从短周期看,主权债务危机恶化,发达经济体增长前景黯淡,使得中国经济外生增长动力严重不足。货币过量投放导致的通胀高悬以及房地产泡沫,抑制了长期政府主导下的内生增长。推动经济高速行驶所引发的成本(人力、物力、环境)上升,使得“宽松货币拉动投资、财政刺激主导投向”这套组合策略的边际利润已经下降至临界点。 值得庆幸的是,当下“减速”已达成共识——在没有寻找到新的可持续增长点之前,“减速”是最保险、最经济的选择。由此引发的失业率上升压力,可以通过社会保障体系不断完善、以及创造就业能力强的部分产业政策放宽来有所分流。减速不是目的,效率增长才是目标。这是所谓“调结构”的初衷。不过,“减速”同时,需要做一件事情——让“大政府模式”寿终正寝。否则,“减速”换不来效率。 主动减速,意味着不可能再出现“四万亿”刺激政策;意味着不可能再依赖房地产投资来拉动gdp;意味着经济目标彻底转向效率增长。这等同于宣告“大政府模式”的终结。高投资、高税赋是过去十年“大政府模式”的经典特征。我们要观察“大政府模式”是否终结,投资增速、税赋比率的变化趋势将是实证。 政府职能的转换,是实现效率增长的唯一出路,是应对全球经济“死亡螺旋”的唯一办法。通过全方位减税,交出投资主导权,改善社会财富二次分配的不平衡,逆转财富循环方向,进而推动中国经济步入新周期——即减税换增长。 “政府并非我们问题的解决办法,而政府则恰恰是我们需要解决的问题”。相对于其他国家,“危机后”时期的中国政府债务水平并不高,如果要继续坚持走“大政府模式”并非不可以,但必经地方债危机或房地产泡沫破灭——政策刺激一发力,房地产在产业链前端,泡沫化必然更上一层楼,随时可能捅破。所以,某种程度上,房地产泡沫是当下放弃“大政府模式”的现实原因。 趋势三:“危机模式”证明真实复苏还没有出现 丑陋的经济数据与金融市场的繁荣并存,存在即合理。有人称之“非理性”繁荣——实体经济与虚拟经济周期不吻合,所以既有趋势脆弱且不可持续。我不同意上述带有“道德色彩”的教科书式观点。 趋利避险,是人性所归。资本的秉性一定是选择安全边际较高的区域。资本流向只是在说明——自发性复苏并没有真实出现,政府主导的人工复苏缺乏足够安全边际,没有形成足够稳定的趋势。因此,资本更愿意选择驻留在虚拟经济,而非实体经济。 为了拯救大到不能倒的金融机构,为了刺激经济复苏而不断输入流动性,在过去四年,美联储资产负债表扩大了三倍,中国广义货币年增长20%,欧央行提供了过万亿欧元的长期贷款……放眼望去,几乎所有国家都在铆足劲印刷货币,以维持实体经济平稳。 不过,“凯恩斯”也好,“量化”也罢,货币创造不等于需求创造。当经济不景气,需求不振,货币乘数下降,新增流动性只能暂时“平衡”货币流量,但无法改变实体经济中货币流通速度减缓的周期趋势。 相比实体经济,虚拟经济的货币需求相对容易“创造”。接连不断的货币扩张计划,使得货币贬值预期上升,大量货币追逐有限资产的未来图景令投资人慌乱。金融资产的快速变现能力相对于固定资产更具有吸引力。所以,从投资人的选择,我们可以鉴别出当前经济所处周期——“危机逻辑”而非“复苏逻辑”——危机逻辑中,流动性数据是逻辑主线;复苏逻辑中,经济数据是逻辑主线。只有当自发性复苏出现,投资人预期影响下的资本流动才会逐步形成向实体经济转移的趋势。在此之前,货币扩张预期会支撑虚拟经济的阶段繁荣,与实体经济“脱钩”。 实体经济“空心化”、虚拟经济“泡沫化”作为周期性现象,是证明经济尚未出现真实复苏的“论据”。当前金融市场的表现只能说明流动性状态,而并非经济晴雨表。投资人只会为各大央行货币政策的宽松紧缩投票,而漠视各国疲弱不堪的经济数据。 简而言之,金融层面的流动性危机已经过去,经济层面的螺旋式衰退还看不到尽头。危机逻辑下,流动性是考量金融市场趋势的核心要素——这是投资人处于不同周期下的预期偏好所决定。 实体经济论文:小议虚拟经济对实体经济的反作用 【摘要】虚拟经济对实体经济的作用体现在正反两个方面。一方面,虚拟经济的发展有利于促进资本集中和社会资源的优化配置,促进经济增长。另一方面,虚拟经济的过度投机会扭曲消费行为,影响实体经济的运行安全。因此,研究二者的关系,积极发挥虚拟经济对实体经济的正向作用就显得尤为重要。 实体经济与在其基础上产生的虚拟经济是现实经济中并行的两个经济体系,它们相互作用,共同促进社会、经济的发展。金融自由化以来,虚拟经济对实体经济的作用体现在正反两个方面。我国虚拟经济的发展正处于初级阶段,其本身还存在诸多不健全和不稳定的因素。因此,研究虚拟经济对实体经济的反作用,正确处理虚拟经济与实体经济的关系,积极发挥虚拟经济对实体经济的促进作用就显得尤为重要。 正面积极作用 有利于促进资本集中和社会资源的优化配置,充分体现和发挥市场经济配置资源的基础性作用。正是由于虚拟资本的高度流动性,尤其在现代金融市场高度发达的环境背景下,虚拟经济能够为实体经济提供资金支持和方便快捷的交易支付。虚拟资本的流动引导社会资本由效益较低的企业、行业和地区流向效益较高的企业、行业和地区,进而带动社会资源按照效益最大化的原则进行持续的重组和再分配。从宏观上看,虚拟经济优化了经济结构和促进了经济增长。 在推动经济增长的同时,有助于扩大内需和增加就业机会。虚拟经济通过其财富效应刺激消费需求和投资需求,拉动实体经济增长。例如,股市上涨造成的财富效应能够有效地扩大消费需求和投资需求,企业在扩大生产经营规模的同时,对劳动力的需求也相应增加,从而带动就业增加。此外,虚拟经济的扩张,需要大量的金融等专业人才补给,促进了以劳动密集型为特征的服务业的发展。服务业的振兴将进一步刺激内需,吸纳一大批城市新增劳动力和农村剩余劳动力就业。 有助于实体经济分散和重新配置风险,降低交易成本。股票市场、债券市场、金融衍生品市场和风险投资市场是虚拟资本为风险配置发展起来的风险配置载体。它可以为大量的投资者分散风险,也可以提供具有各种不同风险等级的虚拟资本,把它们分配给对风险持不同偏好和不同感受程度的投资者。① 有助于解决实体经济信息不明晰的问题,提高资本运营能力。虚拟经济在运行过程中可以通过信息披露和金融创新,来处理由于信息不对称所产生的问题。企业经营状况的好坏,投资业绩的优劣,可以通过资产价格的信息功能来判断。虚拟资本的高速流动,加快了货币周转、转移和结算的速度,同时也提高了实体经济部门内部的资本运营能力。② 有助于深化国企改革,推动企业制度创新。对国有大中型企业实行规范的公司制改革,建立现代企业制度,规范公司法人治理结构是国企改革的重要内容。资本市场支持着现代股份公司的创建和日常运转。此外,虚拟经济的发展还是企业制度创新的重要源泉。股份制是现代企业制度的一种主要形式,它的建立和完善离不开股权的分割、设置和交易,而这些都是现代虚拟经济运行的重要范畴。 反面消极作用 过度投机危害实体经济。在金融活动中,投机和投资都直接表现为金融工具的买卖行为。投机活动是一种必然的市场行为,随处可见,然而一旦过度投机,势必会对实体经济产生巨大的负面作用。一、扭曲资源配置,挤占实体经济的资金供给。二、导致国民收入再分配不合理,拉大贫富差距。三、过度投机必然会滋生经济泡沫。虚拟经济运行的过程中,由于其自身的相对独立性,脱离实体经济独立发展,自行扩张,一旦其规模和发展速度大大超过实体经济,就会使经济泡沫的成分不断增加。 扭曲消费行为,恶化国际收支状况。当人们看到所持有的虚拟资产价格高涨,预期未来收入将大大增加,就会增加现期消费,若消费过度增加容易导致进口大幅增加,加之企业借贷成本居高不下,劳动力成本加大,会削弱本国产品在国际市场的竞争力。进口大量增加的同时出口会受到抑制,这将导致该国经常项目的贸易失衡,使国际收支状况恶化。③ 虚拟经济过度发展可能会影响实体经济的运行秩序。虚拟资本发行过量、流通频繁,加上杠杆的放大作用导致银行信贷呆账坏账激增,使银行的金融资产的账面价值大大高于其实际价值而产生金融泡沫,进而会扭曲正常的信用关系,有可能引发债务危机。 由于自身的不稳定性和高流动性,虚拟经济在世界范围内的蔓延会严重威胁世界经济安全,阻碍各国的经济增长。随着全球经济一体化和金融全球化趋势的不断加强,由于一些国家的经济结构存在不合理因素,像对冲基金这种虚拟资产规模的不断扩张可将外部的金融风险和危机传导到一个国家的内部,引发该国的金融危机,并将危机传播至其他国家。④ 反作用的机制分析 投资效应。一、托宾q值的变动。美国经济学家詹姆斯·托宾在1969年提出了所谓的q值的概念,这个值是企业的市场价值(market value)与其重置成本(replacement cost)之比,它反映了股票价格与投资之间的关系。一般来说,企业市场价值与其重置成本是不相等的,因此q值一般不等于1。那么q值的变动是如何影响实体经济活动的呢?当股价上涨使得企业的市场价值高于其重置成本时,也就是q值升高至大于1时,此时增加资本的成本将小于资本收益贴现的市场价值,即企业购置新厂房和设备等固定资产的资本就会低于企业的市场价值,企业进行投资有利可图,于是扩大投资,产出增加,经济繁荣起来。当股价下跌导致企业的市场价值低于其重置成本时,也就是说q值下降至小于1时,企业增加资本的成本会大于资本收益贴现的市场价值,也就是说企业投资者认为继续投资会无利可图,甚至会亏损,于是就不会购买新的投资品,投资不振,以致产出下降。通过以上分析可以看出,虚拟经济可以通过股价的变动来改变企业的q值,进而影响企业的投资行为,最终作用于实体经济。二、资产负债表效应,即通过资产负债表的结构影响信贷水平。它指的是金融资产价格的变动会影响到企业和银行的资产负债表的结构,从而对投资产生影响。若金融资产的票面价值大幅上涨会使得企业和银行的资产负债表好转,如企业权益增加、负债比例降低等,企业方面的净资产上升,增强了本企业的还款能力和信用度;银行方面的不良资产状况得到好转,银行也就会相应地放松对债务人的信贷约束,放贷意愿增强,企业筹资更加容易,筹资成本也大大降低。因此,金融资产价格上升最终导致银行放款增多,企业筹资增加,投资更加活跃,进而推动实体经济的增长。⑤ 虚拟经济对消费的作用。财富效应,也被称为消费效应,指有价证券等资产价格的波动,导致资产持有者财富的变化,进而导致其消费的变化。最早提出此概念的是美国经济学家庇古(pigou),他指出货币余额的变动会使消费者的支出引起变动,财富是消费最重要的决定因素之一。然而,对于财富效应应该重新思考和认识。股市上涨时,人们似乎更多地关注自己账面财富的增加,因为账面财富的增加意味着可能会获得更多的货币收入。此时投资者可能会出现两种行为:其一,大部分投资者将虚拟资本的变现所得用于增加现期消费。而通常情况下,人们不会去考虑其账面财富的增加是否会有与之相对应的实体经济部门产品的增加。若流向实体经济领域的货币过多,而实体经济本身的规模又没有及时得到相应的扩张,这就可能有产生通货膨胀的压力。其二,由于投机心理的驱使,投资人将增加的账面财富再投入到虚拟经济领域,如再购买股票、债券等,也不会给实体经济的增长带来任何作用。因此,财富效应究竟有多大作用或其产生的条件问题,需要进行进一步的实证研究。 股权变动效应。股权变动效应的作用途径是投票机制。人们在股票市场上“用脚投票”,投资者认为某公司的股票有上涨的潜力,预期能够获益,便买进并持有该股票,反之就卖出。通过这种方式,投资者的买卖交易行为就会对实体经济产生影响,这是因为投资者的行为反映了社会公众对该公司的经营业绩的评价,公司的生产经营状况和发展潜力较多地体现在其发行的股票走势上,进而反馈到该公司的经营活动中。另外,由于大股东掌握着公司的重大经营决策权,他们通过用“手”投票来实现其权利,加之大股东自身条件的差异(如财富状况、投资经验、持股份额,风险偏好等方面)从而使得大股东在投资经营决策时有所不同,结果由于股份的变动而导致股东的变换,就必然会影响公司的经营方向、经营规模等经营策略。通过股权的这种变动效应,可以看出虚拟经济对实体经济资源的配置作用。(作者单位:河南安阳师范学院) 实体经济论文:实体经济与虚拟经济关系之辩 论文关键词:实体 经济 虚拟经济 关系 论文摘要:实体经济与虚拟经济之间必须保持适度平衡,否则会出现经济危机。当前欧美发生的 金融 危机 ,正是虚拟经济与实体经济严重背离的结果,应引起我们足够的重视。 国务院总理在2008年10月14日应约与英国首相布朗通话时表示,要认真 总结 国际金融危机的教训,正确处理虚拟经济与实体经济的关系,积累与消费的关系, 金融创新 与金融监管的关系。温总理向西方发达国家首脑提出正确处理好“三大关系”的呼吁,一定程度上意味着,不论是深深卷入危机中的欧美金融强国,还是需要金融创新支持实体经济快速发展的 一、虚拟经济的概念与特点 虚拟经济是近年来出现的一个新词语,其释义尚无定论。最为普遍的解释,是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动,简单地说就是直接以钱生钱的活动。“虚拟经济”的概念是马克思首先提出的,他在《资本论》第3卷第5篇中,特别是在论述信用和虚拟资本的第25章及其后,对此进行了详尽的分析。他认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本)和 银行 信用制度的基础上产生的,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值,但它却可以通过循环运动产生利润,这是它与实际资本的共同之处。 虚拟经济最早的起源可以追溯到私人间的商务借贷行为。例如某甲急需购买某种货物,但他本人没有足够的资金,而某乙手头正好有一笔钱闲置未用,于是某甲便向某乙借一定数额的钱,许诺在一定时期内还本付息。某乙手中的借据就是虚拟资本的一种雏形,它通过借款与还款的循环活动而取得增值。这时某乙并未从事实际的经济活动,只是通过一种虚拟的经济活动来赚钱。 由此可见,虚拟经济发展的第一个阶段是闲置货币的资本化,即人们手中的闲置货币变成了可以产生利息的资本。第二个阶段则是生息资本的 社会 化,即由银行作为中介机构将人们手中闲置的货币借入,再转贷出去生息,人们还可用闲置货币购买各种有价 证券 来生息,这时人们手中的存款凭证和有价证券也就是虚拟资本。生息资本的社会化可以引导资金从不能用于生产、流通等实体经济活动的人们手中,转移到能将其用于实体经济活动的人们手中,并可以将分散在各人手中的资金集中起来进行较大规模、收益较高的经济活动,从而提高资金的使用效率。 第三个阶段是有价证券的 市场 化,即有价证券可以根据其预期的收益而自由买卖,从而产生了进行虚拟资本交易的金融市场,例如,股票市场、债券市场、货币市场等。市场化不仅能使人们手中的有价证券可以随时变现,大大提高虚拟资本的流动性,还能引导资金向预期收益较好的产业流动,从而进一步提高资金使用的效率。 第四个阶段是金融市场的国际化,即虚拟资本可以跨国进行交易。金融市场的国际化能在国际范围内引导资金向收益较好的产业流动,可以大大提高资金利用效率,同时还形成了一种新的金融市场——外汇市场。 虚拟经济发展的第五个阶段是国际金融的集成化,即各国国内的金融市场与国际金融市场之间的联系更加紧密,相互间的影响也日益增大。随着因美元脱离金本位而导致浮动汇率制的形成、金融创新的增强、信息技术的迅速进步、金融自由化程度的提高,以及经济全球化的发展,虚拟资本的流动速度越来越快,流量越来越大,从而使得虚拟经济的规模不断增大。 虚拟经济具有五大特性: 1.复杂性。虚拟经济是一种复杂系统,其主要组分包括 投资 者、受资者,以及金融中介者,他们按照一定的规则在金融市场中进行虚拟的经济活动。虽然每个人都有按照自己对 环境 及其发展前景的了解及其预定目标独立决策的自由,但每个人的决策又不能不受其他人的影响。 2.介稳性。所谓介稳系统是指远离平衡状态、但却能通过与外界进行物质和能量的交换而维持相对稳定的系统。这种系统虽能通过自组织作用而达到稳定,但其稳定性很容易被外界的微小扰动所破坏。虚拟 经济 是一种介稳系统,必须要靠与外界进行资金交换才能维持相对的稳定。 3.高风险性。虚拟资本的内在不稳定性导致其价格变幻无常,而 金融 市场 交易规模的增大和交易品种的增多使其变得更为复杂;人们对市场及 环境 变化的预测能力不足,从而较易导致决策错误;还有许多人因为追求高收益而甘冒高风险,从而促使各种高风险、高回报的 金融创新 不断出现。 4.寄生性。虚拟经济与实体经济之间存在着密切联系,虚拟经济由实体经济产生,又依附于实体经济。实体经济包括物质资料的生产及相关的分配、交换、消费等经济活动,可看成是资本的循环运动。 5.周期性。虚拟经济系统的演化大体上呈现周期性的特征,一般包括实体经济加速增长、经济泡沫开始形成、货币与信用逐步膨胀、各种资产价格普遍上扬、乐观情绪四处洋溢、股价与房地产价格不断上升、外部扰动造成经济泡沫破灭、各种金融指标急剧下降、人们纷纷抛售实际资产及金 融资 产、实体经济减速或负增长等阶段。但是这种周期性并不是循环往复,而是螺旋式向前推进的。 二、实体经济的概念与特点 实体经济并不是一个专用术语,至少我们在日常生活中经常看到这样的词语,有时候这个词语甚至被应用得很通俗化。 金融危机 爆发后,美联储频繁使用实体经济这个词语,与之相关联的是除去房产市场和金融市场之外的部分,就美国经济数据的构成来看,其中包括制造业、进出口、经常账、零售销售等的部分被美联储笼统地概括为实体经济。由于不包括房市和金融市场这样的特殊的部分,所以实体经济在很大程度上反映了美国国内市场运行的“流水账”部分。之所以这样来描述,是因为虽然实体经济往往不是要害部门,而是民用普通领域。 尽管不是要害部门,但实体经济显然对于美国市场的日常运行具有关键意义,一旦实体经济出现震荡或反复,往往反映到美国人的生计问题上,像美联储十分关注食品价格指数和消费者核心物价指数以及库存和零售销售等指标,这说明美联储所谓的“实体经济”反映的是市场运行基本面的状态好坏。 我们还可以认为,美联储把核心能源消费这一块也排除在实体经济之外,理由就是美联储所谓的“实体经济健康”往往与能源价格走势相反。而且非常关键的一点就是,美联储所关注的实体经济指标往往同时反映大量中小企业的运行态势。这样看来,美联储所谓的实体经济与 三、准确把握实体 经济 与虚拟经济的关系 虚拟经济是和实体经济相对应的一种经济活动模式。当虚拟经济与实体经济匹配良好时,虚拟经济将为实体经济发展提供更为广泛的 融资 渠道,转移 市场 运作的风险,从而有效保障实体经济的发展。然而,当虚拟经济过度膨胀时,就会产生泡沫经济或者 金融 危机 。因此,必须准确把握实体经济与虚拟经济的关系,以维护我国经济平稳较快发展。 虚拟经济与实体经济的关系就是实体经济借助于虚拟经济,虚拟经济依赖于实体经济。 1.实体经济借助于虚拟经济。这表现为三点:第一,虚拟经济影响实体经济的外部宏观经营 环境 。实体经济要生存、要发展,除了其内部经营环境外,还必须有良好的外部宏观经营环境。这个外部宏观经营环境中,就包括全 社会 的资金总量状况、资金筹措状况、资金循环状况等。这些方面的情况如何,将会在很大程度上影响到实体经济的生存和发展状况,而这一切都与虚拟经济存在着直接或间接的关系。因此,虚拟经济的发展状况如何,将会在很大程度上影响到实体经济的外部宏观经营环境。第二,虚拟经济为实体经济的发展增加后劲。实体经济要运行、尤其是要发展,首要的条件就是必须有足够的资金。资金的来源有两条途径:一条是向以 银行 为主体的各类 金融机构 贷款;另一条则是通过发行股票、债券等各类有价 证券 筹措资金。从发展的趋势看,相比较而言,通过第二条途径解决实体经济发展过程中所需资金问题,会更加现实,也会更加方便、快捷。这样,虚拟经济就为实体经济的发展增加了后劲。第三,虚拟经济的发展状况制约着实体经济的发展程度。从 历史 上看,虚拟经济的发展过程经过了五个阶段,即闲置货币的资本化、生息资本的社会化、有价证券的市场化、金融市场的国际化、国际金融的集成化等。事实证明,虚拟经济发展的阶段不同,对实体经济发展的影响也就不同,亦即虚拟经济发展的高一级阶段对实体经济发展程度的影响,总比虚拟经济发展的低一级阶段对实体经济发展程度的影响要大一些;反之,则会小一些。 2.虚拟经济依赖于实体经济。理由是:第一,实体经济为虚拟经济的发展提供物质基础。虚拟经济不是神话,而是现实。因此,它不是吊在天上,而是立足于地上。这就从根本上决定了无论是它的产生,还是它的发展,都必须以实体经济为物质条件。否则,它就成了既不着天也不着地的空中楼阁。第二,实体经济对虚拟经济提出了新的要求。随着整体经济的进步,实体经济也必须向更高层次发展。否则,它将“消失”得更快。实体经济在其发展过程中对虚拟经济的新要求,主要表现在对有价证券的市场化程度上和金融市场的国际化程度上。也正是因为实体经济在其发展过程中,对虚拟经济提出了一系列的新要求,所以才使得它能够产生、特别是使得它能够发展。否则,虚拟经济就将会成为无根之本。第三,实体经济是 检验 虚拟经济发展程度的标志。虚拟经济的出发点和落脚点都是实体经济,即发展虚拟经济的初衷是为了进一步发展实体经济,而最终的结果也是为实体经济服务。因此,实体经济的发展情况如何,本身就表明了虚拟经济的发展程度。这样,实体经济就自然而然地成为了检验虚拟经济发展程度的标志。 虚拟经济与实体经济之间,是相互依存、相互促进的关系。我们在制定宏观政策时,首先要健全 法律 法规,完善各项规章制度,规范虚拟经济系统中的主体行为;其次要规范、完善资本市场,提高资源配置效率,有效规避和转移风险;其三要加强监管和严格执法。 实体经济论文:融资水平助推实体经济工作意见 为进一步提升我市直接融资水平,充分依托多层次资本市场,优化资源配置,拓宽企业融资渠道,降低企业融资成本,促进全市实体经济快速健康发展,根据《人民政府办公厅关于显著提升直接融资水平全面服务实体经济的实施意见》,结合我市实际,现就提升直接融资水平加快实体经济发展提出以下意见。 一、明确目标任务 到2020年末,全市直接融资水平显著提高,社会融资结构明显优化,全市直接融资占社会融资规模的比重不低于35%,在全省的排名超过地区生产总值(GDP)排名,国民资产证券化率达到30%,不低于全省平均水平。推动企业在多层次资本市场上市或挂牌交易,力争到2020年底,全市50%以上规上企业完成规范化公司制改制,新增主板或中小板、创业板上市企业1户,新增“新三板”挂牌企业3户,区域性股权交易市场挂牌企业数累计达到80户。 二、突出工作重点 (一)全力推动股权融资。 1.推动规上企业规范化公司制改制。大力实施规上企业规范化公司制改制“四年行动计划”,自2017年起,每年改制比例不低于10%,努力做到应改尽改。各区市县人民政府、园区管委会要切实担负主体责任,切实加强对规上企业规范化公司制改制工作的组织领导,对改制企业“一户一策”给予指导,通过购买服务方式为改制企业提供财务、投资及法律顾问等方面的服务,或根据地方财力给予完成改制的企业适当费用补助,积极推动企业加快改制步伐。 2.做大做实上市企业后备资源库。依托省上“五千四百计划”和“创业板行动计划”,健全充实上市企业后备资源库,筛选推荐一批主营业务突出、发展前景好、成长性强、龙头引领作用明显、运行机制健全、财务管理规范的重点企业,予以重点培育和支持。同时,根据产业发展情况,每年对重点培育企业进行补充、调整和更新,实行一年一报、动态筛选、重点跟踪、动态管理,确保全市重点培育企业数量长期保持在150家以上。 3.鼓励重点培育企业多渠道上市挂牌融资。支持重点培育企业选择合适上市途径,引导其自主选择中介服务机构,对具备条件的重点企业实行“一户一策”精准帮助,力争更多企业纳入全省“五千四百”计划。鼓励和支持资产规模大、盈利水平高的企业在主板市场上市;具有发展潜力的特色企业和高新技术企业在中小板上市;符合战略性新兴产业发展方向的企业在创业板上市;符合条件的中小企业联合股权交易中心挂牌。支持上市挂牌企业公开转让股份,开展股权融资、债权融资和并购重组,促进股权与资本对接;支持有意拓展海外市场、吸引国际资本的企业境外上市。 4.支持上市企业做优做强。鼓励上市企业充分依托资本市场,通过公司债、可转债、定向增发、配股和优先股等多种方式实现再融资,扩大企业融资规模、投资规模和生产规模,提高上市企业核心竞争力,推动企业做大做强。支持上市公司借助资本市场融资工具,并购重组海外产业链核心资产以及研发、品牌与技术资源。 5.着力提升资产证券化率。支持市属国有企业借助资本市场开展混合所有制改革,优化市属国有企业股权结构,提高企业经济效益。积极推进有条件市属国有企业开展并购重组,全力推进有条件的国有企业整体上市,利用资产证券化盘活存量资产。 (二)大力推动债券融资。实施债券优先战略,扩大债券直接融资规模和比重,改善我市直接融资结构,力争到2020年末,50%以上市县两级国有企业、符合条件的民营企业、信用评级在AA+以上的上市企业及其大股东实施债券发行计划,发行规模累计达150亿元以上。鼓励企业综合运用短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超短期融资券等债务融资工具融资,推动优质企业发行公司债、可转债、集合债、私募债等。各区市县、园区要加强与银行间债券市场和交易所市场主管部门的沟通联系,采取多种措施促进债券承销机构与发债企业无缝对接,为企业发债创造有利条件。鼓励驻市银行、证券等金融机构在各自法定经营范围内开展债券发行、承销和结算业务,支持地方法人金融机构申请债务融资工具承销商资格。 (三)加快推动基金组建。鼓励和支持小平故里发展基金采取“1+N”模式做大做强,积极引进战略投资者做实做大小平故里发展基金,借鉴先进地区经验推动我市基金工作取得实质性进展,力争2017年底基金授信总规模达50亿元、提款达12亿元,2018年底基金授信总规模达100亿元。加大与央企、省属国企合作力度,积极对接系列基金等省级基金,合作设立基础设施、战略性新兴产业、创业投资等基金。加强与银行、保险等金融机构对接,积极引入保险、银行理财等资金投入到全市经济发展建设。市本级设立3亿元创业投资引导基金,有条件的县(市、区)可参照设立。鼓励重点产业园区设立创业投资引导基金、产业并购基金、股权投资基金,重点支持创业型和创新型企业的主导产业和重点企业发展。着力优化我市创业投资、股权投资环境,鼓励有实力的金融机构和企业到我市设立产业投资、创业投资、私募股权投资等各类基金,开展各类投资合作,促进投资主体多元化。 三、强化工作保障 (一)切实加强组织领导。依托上市公司与产业引导基金发展工作组,建立由市政府分管领导牵头的直接融资协调机制,帮助企业解决改制上市、并购重组、发行债券等直接融资过程中的实际问题。各区市县政府、园区管委会以及市级相关部门要主动与重点培育企业沟通对接,优化行政服务,特别是在重点培育企业实施改制、资产重组、上市挂牌、发债等过程中,要建立“绿色通道”和“一站式服务”制度,提高办事质量和效率。市发展改革委、市经济和信息化委、市政府金融办要加强对重点企业培育和提升直接融资水平支持实体经济发展情况开展督促检查,实行定期通报制度,推动企业改制、上市挂牌、直接融资等工作落到实处。 (二)健全中介服务体系。优先吸引行业排名靠前的证券公司、会计师事务所、律师事务所进驻我市,帮助开展企业规划、实施境内外首发上市、债券发行和兼并重组等业务。积极引进和大力发展会计、审计、律师、资产评估、信用评级、金融资讯服务等中介服务机构,努力建设机构较为齐备、功能完善的资本市场中介服务体系,支持中介服务机构有序整合,提升行业整体实力。支持驻市证券营业部拓展业务领域,增设业务网点,创新服务产品,提升服务能力。鼓励融资性担保公司依托多层次资本市场做大做强,并积极为全市重点企业依托资本市场融资提供担保服务。加强中介机构监督检查,加快建立中介机构服务评价体系和诚信档案,引导中介机构以客户利益为中心,履行行业责任与社会责任,规范经营行为,提高服务质量,严守法律红线和道德底线。 (三)加大财税支持力度。各地各相关部门要认真落实上级奖补政策,扎实做好股权融资、债权融资、资产证券化融资类奖补资金的申报、审核工作,有效降低企业融资成本。税务部门要全面落实国家和省上出台的鼓励企业直接融资相关税费支持政策。 实体经济论文:银行业金融机构实体经济发展问题分析 摘要:如何围绕我国经济调整结构、转型升级的大局,加大金融科技产业融合的效力、助推经济转型升级,无疑是商业银行必须关注的一个热点问题。本文在对科技型企业融资存在的问题、银行机构服务科技型企业发展的实践的基础上,对进一步支持科技型企业发展提出了政策建议。 关键词:科技型企业;金融支持;建议 近年来乃至今后更长一段时间,实施创新驱动发展战略、支持实体经济发展无疑是我国的一项重要经济工作。而作为创新驱动发展的核心载体和作为实体经济重要组成部分的科技型企业,无疑需要加快发展步伐和加大支持力度。可见,提升银行机构对科技型企业的支持力度意义十分重大。因此,银行必须重视对科技型企业的支持,在服务机制完善、质押模式探索、担保体系创新、财政资金投入和资本市场建立等方面形成合力,进一步加大对科技型实体经济的支持力度。 一、科技型企业融资存在的问题 近年来,各地银行机构加大了对科技型实体经济的支持力度,取得了较好成效。以某市为例,截至2015年三季度末,该市银行业机构为150多家科技型企业授信130亿元,占全部授信的15%。然而,银行在支持科技型企业发展中还存在一些不容忽视的制约因素,影响到了科技型企业持续健康发展。 (一)企业财务状况或生产经营状况无法满足贷款条件 大部分的科技企业为发展中的中小企业,经营发展不稳定,如某市一家科技研发企业,获取一个项目从研发到投入生产需要大概2年时间,期间客户只预交少量订金,研发成功即可获的全部研发资金,如不成功则合同失效,企业自行承担研发费用,企业因生产周期长、研发费用高、经营风险大,难以达到银行贷款条件。 (二)可供抵押担保的资产少 通常科技企业自有资产少,可供抵押的固定资产少,缺乏有效担保,如某市科创园区为近年来科技企业较为集中的区域,但大部分科技企业为租用园区工厂,自有资产不足以提供抵押担保;另一方面,科技型企业拥有的知识产权因技术性强、专业性高,难以评估作押。 (三)银行服务科技型企业能力和意识有待提升 银行专业化产品和服务差异化、特色化还不够,对科技型企业多样化融资需求还不能完全得到满足。目前,大部分银行基于资金安全方面的考虑,贷款资金必须有符合条件的抵押,某市仅有商业银行在试行开展“专利权”质押贷款业务;且信贷产品、信贷担保、业务流程、风险评价等主要还是面向传统产业客户和传统有形资产,未根据科技企业的特点建立有区别的信贷业务系统,也没有相应提高对科技型企业贷款的风险容忍度考核。 (四)科技型企业信用担保体系还需完善 缺乏再担保机构以及地方担保机构能力偏弱,部分担保机构对企业发展评估专业性有待提高,仍然以企业是否有担保、抵押为评判标准,弱化了为企业提供有效担保的效果。 (五)政府对科技型企业支持有限 虽然有政府“两金”(科技型中小企业技术创新基金和高新技术风险投资基金)的支持,但这些资金在高新技术发展资金中所占比重小、安排分散,不能对一些好项目大项目提供有力支持。 (六)融资渠道单一 调查显示,银行信贷仍是科技型企业融资的主要来源,占企业融资的80%以上。社会性的投融资渠道不畅、方式不多。一方面是大量社会资本积淀,另一方面由于科技型企业投资风险大,易受经营环境的影响,变数大、资产少,相应负债能力也比较低,风险较大,难以吸引投资者。企业获取资金困难,致使一些好项目因缺少资金支持,难于做大做强,不能形成规模效益和实现产业化。 二、银行业金融机构服务科技型企业的实践 (一)加强监管引导 金融管理部门采取措施引导银行加强科技型企业金融服务。一是引导银行建立完善适合科技型企业特点的信用评级制度和信贷业务流程;二是在风险可控的前提下适当增加基层机构的审批权限;三是在人力资源、财务资源和信贷规模等方面争取更多的政策倾斜;四是对科技型企业不良贷款进行科学考核和及时处置;五是鼓励银行业机构创新科技型企业融资产品、融资渠道、担保机制,最大限度地满足科技型企业发展的需要。 (二)进一步完善服务体系 各地紧紧抓住实施创新驱动发展战略的历史机遇,积极搭建科技专营支行,某市目前有2家银行机构成立了科技专营支行,并配备了相关专业人才,在建立商业可持续的科技型企业贷款机制方面进行积极探索,科技型企业金融服务体系进一步健全。 (三)大力推动风险补偿机制建设 针对科技型企业贷款风险大的特点,各地政府出台了《科技和金融试点信贷融资业务风险补偿暂行办法》,实现了科技型企业融资风险补偿机制建设的重大突破,对全面改善科技型企业金融服务环境具有积极的促进作用。《办法》通过对科技支行提供一定数额的坏账风险补偿和奖励促使银行提高风险容忍度,降低贷款门槛,加大对科技型企业的信贷投入。 (四)进一步丰富金融服务品种 根据科技型企业市场状况,各地银行业机构及时开发出满足科技型企业需求的新产品,如某市商业银行与市中小企业创新中心、市中小企业发展中心合作,推出“专利权”质押贷款业务;并推出针对以企业自有或第三人合法拥有的动产或货权为抵质押担保项下的“仓储通”贷款业务;农村信用社推广互助式会员制担保贷款,为9家科技型企业授信5200万元,累计投放资金3700万元。 (五)对科技型企业开展上市辅导 融资与融智相结合,对有上市预期的科技型企业不仅在资金上给予支持,而且在上市规划与辅导,募集资金监管与使用,后期发展规划等方面给予有效的智力支撑,帮助企业实现跨越式发展。以某市为例,在银行的帮助下,该市有2家科技企业将于2年内实现上市,企业发展即将步入新阶段。 (六)积极帮助企业拓宽融资渠道 以某市为例,为帮助企业实现融资方式由间接融资向直接融资转变,2014年度由浦发银行该市支行主承销的1家科技企业的5亿元中期票据成功发行,为企业拓展了低成本资金的来源渠道,有效支持了企业的快速健康发展。 三、对进一步支持科技型企业发展的建议 (一)进一步完善对科技型企业的专业化服务机制,开展好间接融资服务 进一步推动科技专营支行管理规范化、队伍专业化、产品标准化、作业流程化、核算独立化、风险分散化,指导科技专营支行坚持重点服务科技型企业的经营方向、经营理念不变。探索科技支行“一行两制”模式,坚持并完善科技支行“五个单独”管理体制——单独的客户准入机制、单独的信贷审批机制、单独的风险容忍政策、单独的拨备政策和单独的业务协同政策;推动贷款审批权限的下放;坚持信贷评估时财务信息与非财务信息的兼顾、重大项目的联合评审、风险管理前移、团队责任制,完善科技支行风险管理机制。 (二)探索知识产权质押模式,开发适合科技型企业的金融产品 指导专营机构不断探索和创新符合科技企业特点的金融产品和服务方式,推进产品服务创新,满足科技企业的发展需求。组织建立知识产权交易中心,不断健全知识产权质押贷款的处置方式;简化知识产权质押贷款业务流程,开通知识产权质押评估“绿色通道”;制定并完善知识产权质押评估技术规范和实施办法;探索“评估+担保+信评+辅导”的知识产权质押评估模式。建立“统借统还”融资平台的模式;探索信贷工厂模式,推进联合互保贷款;探索“贷款银行+助贷机构”的小额贷款模式。推进质押贷款创新,不断创新保理融资模式。推进股权质押贷款、合同能源贷款、应收租金保理、债权保险融资等方面的创新。 (三)完善科技型企业信用担保体系,为企业提供切实有效服务 大力推进科技担保机构的创新。推进科技担保在担保模式和反担保模式方面的创新,包括但不限于企业互助担保、补贴资金贴现,股权质押,应收账款质押,无形资产质押;推进科技担保在业务模式和盈利模式方面的创新,包括但不限于创业担保、担保换分红和担保换期权。探索贷款银行、产业园孵化器、创业风险投资机构、政府专项支撑资金、科技担保机构共同担保的“科技型企业融资联合担保平台”模式。 (四)充分发挥财政资金的杠杆作用,创新财政投入方式与机制 统筹市县(园区)两级支持金融、科技等相关资金,市级财政每年安排一定资金,建立政府、金融机构联动的风险共担机制,重点用于信贷风险补偿、创投风险补偿、融资担保债务发展、引导基金资本金注入和科技金融平台建设工作经费,发挥国有资本战略导向作用,以更大的政策力度,支持科技金融体系发展。探索政府购买科技创新成果、服务及采购高科技企业产品的新模式;发挥税收政策的引导作用,探索企业研发费用加计扣除政策和创业投资税收优惠政策,引导企业进一步增加科技投入。 (五)拓宽直接融资渠道,建设多层次资本市场 完善促进股权投资发展的政策,依托当地区域优势,积极引进全国性或区域性创业(风险)投资基金和产业投资基金设立机构和拓展业务;通过政府出资引导,组建产业重组基金,促进成长型企业的发展提高和衰退期企业的整合重组。通过税收优惠、提供全方位“一站式”办公服务和项目对接等政策优惠,创造创业风险投资市场发展的良好环境。逐步形成各类股权投资基金聚集区,促进私募股权投资市场的健康发展。通过为PE、VC等风投资本提供通道,拉动银行贷款等间接融资跟进。完善中小企业改制上市培育系统,通过上市奖励、土地优惠,财政补贴、税收优惠或返还和提供中介桥梁、历史遗留解决、协调服务等,促进科技企业上市。搭建技术产权交易平台,充分发挥其综合服务功能,有组织推进金融创新和服务协调,不断增强服务经济发展的能力。 作者:何虹 单位:中国人民银行新野县支行 实体经济论文:有关扶持实体经济的意见 为积极应对当前复杂严峻的经济形势,进一步提升金融机构服务实体经济发展的主动性、积极性和有效性,促进实体经济平稳较快发展,现就进一步扩大信贷投放支持实体经济发展提出如下实施意见。 一、指导思想 以科学发展观为指导,紧紧围绕“四大一高”战略和市委、市政府中心工作,以支持实体经济发展为重点,促进金融机构调整信贷结构,扩大信贷投放,创新金融产品,优化服务质量,建立金融机构服务实体经济发展的长效机制,为实体经济发展提供有力保障,促进全市经济社会持续健康快速发展。 二、工作目标 通过扩大信贷投放,促进金融服务实体经济效能明显提升,持续提高企业满意率、贷款满足率和贷款覆盖率,努力实现三个“不低于”的目标,即:全市银行业金融机构全年各项贷款增速不低于全省各项贷款平均增速;对小型微型企业贷款增速不低于全市各项贷款平均增速;对小型微型企业贷款增量不低于上年同期水平。 三、工作重点 (一)加大对“四大一高”重点项目的信贷支持力度,切实破解经济发展的“瓶颈”问题。各银行业金融机构要积极落实扩大内需的政策措施,要抓住我市成为中原经济区和豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区两个国家级经济区叠加区的难得历史机遇,有效发挥货币信贷的导向作用,加大对“四大一高”重点项目、产业转移项目的支持力度,增强我市实体经济实力和发展后劲。 (二)加大对小型微型企业的信贷支持力度,切实缓解小型微型企业融资难的问题。各银行业金融机构要从促进就业、改善民生、维护稳定的大局出发,高度重视对小型微型企业的信贷支持,认真落实各项金融支持政策,努力提高小型微型企业贷款比重,切实缓解小型微型企业贷款难问题。要按照“稳中求进”的总基调,认真落实有扶有控的要求,在风险可控和商业可持续的基础上,着力加大信贷投放,着力建立完善机制,着力创新服务方式,着力突出差异监管,务求支持小型微型企业发展工作取得新成效。 (三)加大对“三农”的信贷支持力度,切实促进农民持续增收。各银行业金融机构要通过调整信贷结构,加大对“三农”的信贷支持,显着提高涉农信贷投放比例。要进一步推进“三农”金融产品和服务方式创新,健全“三农”金融服务网点和网络,以保证农民收入较快增长为中心,落实“三农”金融服务政策,探索构建“三农”金融服务可持续发展模式。 (四)加大对各类群体创业的信贷支持力度,切实做好金融支持创业带动就业工作。对符合要求和条件的登记失业人员、返乡农民工、城镇复员转业退役军人、高校毕业生及零就业家庭加大信贷支持力度,鼓励其自主创业。对符合贷款条件、新增就业岗位吸纳上述人员达到一定比例的微型和劳动密集型中小企业,要加大信贷支持力度,充分发挥中小企业促进就业的带动和辐射作用。要充分利用社区劳动保障平台的资源优势,继续稳步推进信用社区创建工作,不断完善“小额担保贷款+信用社区建设+创业培训”的长效机制,切实发挥小额担保贷款促进就业的作用。 四、工作措施 (一)加大对“四大一高”重点项目建设的信贷支持。1.各银行业金融机构在保持信贷总量合理均衡增长的基础上,要进一步优化信贷资金结构,统筹配置信贷资源,优先保证手续齐全、符合项目开工和建设条件的重大项目所需配套信贷资金及时落实到位。2.对符合国家投资投向、正在报批或需要继续完善新开工条件的重大投资项目,要加强与政府有关部门和项目单位的沟通协商,扎实高效做好信贷审查和信贷资金拨付的前期准备工作。3.对重大项目要建立起快速决策机制,提高金融服务效率,有针对性地设计综合性金融服务方案,提供包括中长期贷款、流动资金贷款、债券承销、融资顾问等全方位服务,并在利率优惠、规模调配等方面给予倾斜。4.鼓励和支持银行业金融机构通过银团贷款,为符合条件的重点项目提供有效信贷支持,发挥各家银行的优势和品牌特色,形成优势互补、信息共享、风险分散、合作共赢的信贷支持合力。 (二)鼓励引导信贷资源向小型微型企业倾斜。各银行业金融机构要坚决杜绝附加不合理的贷款条件,同时考虑小型微型企业实际经营状况,设立科学的贷款利率和服务收费标准,适度进行让利。要建立小型微型企业项目库,重点支持符合国家产业政策、环保政策、科技政策的优质小型微型企业;支持科技含量高、特色鲜明和具有创新能力的小型微型企业;支持有助于增加就业和具有可靠偿债能力的小型微型企业。各地方法人银行业金融机构要确保优先将信贷资金用于支持小型微型企业发展,大型银行业金融机构要争取小型微型企业信贷规模不受限制。鼓励和支持银行发行小型微型企业专项金融债券,监管部门要做好相关的组织推动工作。 (三)建立和完善小型微型企业信贷工作机制和服务体系。各银行业金融机构要进一步细化和完善利率的风险定价机制、独立核算机制、高效的贷款审批机制、激励约束机制、专业化的人员培训机制、违约信息处理机制等“六项机制”,并在2012年底前全部建立完善并实施到位。要坚持单列信贷计划、单独配置人力和财务资源、单独客户认定与信贷评审、单独会计核算的“四单原则”。对从事小型微型企业金融服务的工作人员建立专门的绩效考核和奖惩机制,科学设定尽责、问责和免责条款。各农村法人银行机构要学习银行的经验做法,在2012年底前确保做到“四专”,即建立专门服务小型微型企业的专营机构;配备专门从事小型微型企业金融工作的专业人员;制定专门针对小型微型企业授信的专项考核;单列小型微型企业信贷的专项规模。各国有商业银行和洛阳银行分行要大力发展延伸专营机构,切实解决小型微型企业信贷管理部门挂靠和没有单设专营机构的问题,凡是有县域银行机构的,争取在县域设立专营机构。 (四)提升小型微型企业金融产品适用性。1.加快担保和抵质押方式的创新。各银行业金融机构要不断完善抵质押担保形式,逐步由单一抵押扩大为包括应收账款质押、动产质押等多种方式,有效解决小型微型企业发展过程中突出的“不敢贷”、“不能贷”等问题。2.加快小型微型企业信用评级方式创新。各银行业金融机构要避免对财务报表、抵押担保等传统评级方法的过度依赖,将“三品三表”(人品、产品、抵押品,电表、水表、报关单表)纳入综合评定,以此作为发放贷款的相关条件,扩大小型微型企业授信面。3.加快金融产品的创新。各银行业金融机构要结合小型微型企业成长周期、行业特点、风险状况、资金特点和盈利能力,因地制宜、因时制宜、因行(社)制宜,研发有针对性和特色化的金融产品,探索金融产品多样化,提高金融服务个性化,逐步由提供信贷资金向提供综合性、全方位的金融服务转变。4.加快业务流程的创新。各银行业金融机构要按照简单、方便、快捷的服务原则,积极推进业务流程再造、规范操作标准、集成信息决策,不断缩短审批链条,提高放贷效率,逐步实现小型微型企业贷款横向功能集中、纵向时间缩短,满足小型微型企业“短、小、频、急”的信贷资金需求。 (五)积极推进服务“三农”金融体制改革。1.积极推进农业银行三农事业部改革,按照单独信用管理、单独信贷考核指标、单独能力资源配置、单独的激励考核安排、单独贷款政策扶持体系等要求,推进改革进程,加大支农力度。2.加快农村信用社改制步伐,做大做强农村商业银行,充分发挥其支农主力军作用。3.鼓励引导民间资本进入村镇银行和小额贷款公司,实现村镇银行和小额贷款公司在各县(市、区)全覆盖,发挥其支持“三农”的补充作用。4.大力发展农民资金互助社等民间合作组织,引导民间闲散资金的合理流动。力争用2-3年的时间推动农村逐步建成全方位的金融服务体系,满足农村经济发展和农民增收的资金需求。 (六)努力形成金融支持“三农”合力。农业发展银行分行要在及时足额供应粮棉油收储信贷资金,维护主要农产品市场稳定的基础上,大力支持水利和新农村基础设施建设;积极发展农村流通体系建设、农业科技等信贷业务,支持农产品批发市场、农产品仓储和冷链物流项目等。农业发展银行分行、农业银行分行要下大力气抓好农业产业化贷款的投放,要在省级以上农业产业化龙头企业中筛选一批经营效益好、示范效应明显的企业作为目标客户进行重点营销,不断提高农业产业化龙头企业覆盖率;同时要选择一批信誉良好、项目可行、有公司依托的种、养、加工业大户,稳妥发放农村个人生产经营贷款。市农信办要把广大农户作为基础客户群,适当提高信用农户的授信额度,发放循环授信凭证,切实为农民贷款提供便利;实施批量营销、批量评估授信、批量放贷相结合,主动对专业村、专业户集中营销贷款;确保信贷资金向特色农业倾斜,集中培育壮大果品、食用菌、中药材、烟叶等优质特色产业。邮政储蓄银行市分行要扩大“百亿送贷活动”的成果,继续依托特色村信贷服务模式,着力提高涉农贷款比重。 (七)探索建立“三农”信贷风险分担与补偿机制。1.积极贯彻落实国家有关支持“三农”的税收优惠政策。2.建立贷款风险补偿基金。地方财政每年预算安排一定的风险补偿资金,财政部门以上一年度县(市、区)涉农贷款的实际余额为基数,按新增涉农贷款的一定比例予以风险补偿。3.建立农业贷款保险制度。引导农村保险与农业信贷相结合,建立职能部门间的联系机制,共同解决经营风险和农民投保的承受力问题。在政策性保险缺位的情况下,可由商业保险公司经营农业保险,财政部门根据承保与赔付的情况对保险公司给予补偿。 (八)积极引导金融机构支持和促进就业再就业。各银行业金融机构要加强与人力资源社会保障等部门的协调配合,研究完善配套政策,主动融入金融支持创业带动就业工作中。有关部门和经办银行要进一步简化小额担保贷款的审批手续,明确办理各项手续的具体流程和时限。同时,要加强对街道办事处、社区居委会相关工作人员的培训,使之熟悉掌握小额担保贷款相关的工作流程、时限和要求,提高小额担保贷款的办理效率。经办银行应建立区别于其他商业性贷款考核制度的小额担保贷款单独考核制度,在操作规范、勤勉尽责的前提下,经办银行的小额担保贷款质量考评情况可实行单独考核,不影响经办银行和信贷人员的年终评比、奖励和晋级。 (九)建立健全再就业贷款联动机制。建立“小额担保贷款+信用社区建设+创业培训”机制,大力开展创业培训,提高小额担保贷款项目的成功率。各级人力资源社会保障部门和人民银行要积极推进创业培训与小额担保贷款的有机结合,不断完善创业服务体系建设,提供面向所有创业者的项目开发、创业指导、融资服务、创业孵化等“一条龙”创业服务。加快信用社区建设,利用社区劳动平台为小额担保贷款营造良好的金融生态环境。各级人力资源社会保障部门、人民银行和经办银行要加强配合协作,积极开展个人信用意识教育,建立个人信用档案和失信惩罚相结合的有效机制,建立健全个人信用和社区信用评价指标体系和监督机制,有效降低小额担保贷款的成本和风险。 (十)加大对保障性住房建设和个人购房的信贷支持力度。各银行业金融机构要认真落实促进房地产市场健康发展的各项政策措施,加大差别化信贷政策执行力度,促进房地产市场平稳健康发展。对有实力、有信誉的房地产开发企业和前景好的项目,要积极提供融资支持和相关金融服务,满足房地产开发的合理融资需求,增强房地产业对经济增长的拉动作用。要优先支持廉租住房、经济适用住房等保障性住房项目,继续支持居民首次购买自住普通住房和购买改善型自住普通住房的贷款需求。对居民首次贷款购买普通自住房的,符合条件的,可执行相对较低的贷款利率和首付款比例。要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策,对非自住、非普通住房的贷款条件,银行业金融机构应适当予以提高贷款利率和首付款比例,切实改进风险定价水平,促进全市房地产市场健康发展。 实体经济论文:金融与实体经济跨越发展 一、把握经济发展主流。拓展金融服务空间 湖北经济具有其他区域难以比拟的优势,也有相对的不足。把握自身特点,趋利避害,发扬所长,弥补所短。是湖北经济实现后发增长过程中需要把握好的重点,也是湖北银行业发展需要解决的难点。大力支持经济社会建设重点领域、重点项目。湖北要加速经济步伐.就要抓紧形成促进经济增长的产业基础和公共基础。武汉城市圈“两型社会”建设、东湖国家自主创新示范区建设、“一主两副”个中心建设以及长江经济带、鄂西生态旅游区开发、大别山革命老区开发以及湖北立体化综合交通枢纽建设、汽车产业升级建设、长江汉江水资源利用和南水北调工程建设等,都是支撑湖北经济未来发展的战略性基础建设项目.具有重中之重的地位。金融支持湖北经济发展,就要针对省情区情,抓住突出矛盾,解决主要问题,真正对这些关系湖北经济民生内生增长的基础工程加大投入.保证丁程尽快实施,加快建成。积极支持战略新兴产业.培育未来竞争力和发展增长点。对湖北而言,发展战略性新兴产业,特别是加快文化产业大发展、大繁荣符合湖北的经济文化特点,具有其他区域不可比拟的优势,应当率先优先发展。金融在服务这两个领域发展过程中应当把握三个方向:第一,紧紧抓住新兴产业与湖北传统产业的结合点和升级通道,把支持战略性新兴产业与支持湖北主流实体经济结合起来;第二,把支持文化产业发展与加大科技创新手段结合起来。支持文化加科技的文化龙头企业向市场化、产业化、资源化发展和转型;第,服务战略性新兴产业和文化产业发展首先需要金融服务方式的创新发展。调整服务布局,积极推动“一主两副”战略实施。建设武汉国家中心城市与平衡湖北省内区域经济社会协调发展是并行不悖的原则。理解和适应区域经济发展总体布局和主体功能区建设要求.通过金融手段,促进资源要素在不同功能区域的重组流动,提升经济的活跃度和整合集聚能力。湖北自身经济和金融资源毕竟有限,实现区域协同发展,需要挖掘经济金融存量,更需要提升经济金融增量。区域经济金融政策应当充分鼓励和调动两个副省级中心城市的资源聚集和资源利用能力,这就需要在政府科学决策、金融监管部门合理引导、金融机构主体变革图新、地方政府创新机制方面共同作用。武汉则应重点打造多层次、多主体、交叉融合的现代金融市场化服务体系,引导金融市场各个主体突破传统模式.实现金融服务跨越发展.引导区域以外金融要素向武汉集聚,提升武汉经济金融总量。 二、强化自身能力建设,提升服务地方经济发展的可持续性 银行服务地方经济的可持续成长模式。基础来源于银行服务市场的定位与银行发展的核心战略。随着国际金融危机后我国经济发展方式的转变、监管政策的变化、利率市场化进程的加快.我国银行业传统发展方式.特别是核心价值理念与实现业绩可持续增长的模式。都面临着深刻的考验。同时,银行机构在资本约束背景下,也在推进着盈利模式转变,努力形成多元化收入和利润来源。因此银行机构越来越重视在制定发展规划中,以实现资本运用效率目标为基础,把自身发展规划与经济发展环境和金融发展需要进行比较,从而在确定发展区域、业务重点、业务结构、资源投入、组织架构、绩效管理等进行综合考虑。银行服务价值的核心是在满足核心客户经营需求的同时,实现银行自身的价值目标。服务的竞争必然带来服务的差异化和专业化,银行通过加强客户关系管理,了解核心客户的核心价值诉求与实现银行经营目标的契合点,不断明辩和调整客户因市场变化而产生的x,t银行服务需求的变化,从而获得属于自己的核心目标客户。所以在服务湖北经济跨越发展的过程中。发现和寻找属于自己的目标客户,形成针对核心目标客户的客户服务策略。是取得市场竞争优势的最重要基础,也是保持业务持续增长的关键所在。在确定自身核心客户策略和服务目标之后,就必须努力提升和巩固在这一领域内的服务品质和服务效率,满足客户的要求。在发展自身专业化服务能力过程中.银行机构既要遵循银行基本服务功能与内控管理原则。更要通过金融服务手段和服务方式的创新,满足客户对服务品质、服务价格、服务效率的更高要求.在金融服务中保持竞争优势。湖北主流经济发展为银行提供了丰富的客户市场资源,但这些客户自身也在实施着产业升级、行业整合、市场网络建设等工作,也需要在现代融资市场中获得更多的融资支持,商业银行不仅要满足于较为传统和单一的金融服务功能,把传统业务做专做精。而且更要抓住客户发展提升的机会,向提供综合服务解决方案的方向转变,通过创新业务、搭建平台、拓宽渠道提升综合服务能力。面对日益复杂的内外部经济环境变化,从总体上提出加快湖北创新型、复合型、综合型金融人才培养计划也属当务之急,这既是各家商业银行自身发展的兴行之策。要发挥金融机构、企业和政府的各自优势,提高各级政府对金融产业和金融发展的认识;调整各级政府对金融产业、金融机构的评价视角,完善考核办法;积极鼓励金融机构业务创新、模式创新,积极鼓励引进创新金融人才和创新金融机构。湖北的银行机构在培养金融创新人才或者建设专业化服务团队方面不应当与发达地区有太大的差距。在实现推动经济跨越发展的过程中,银行应当优先发展创新型人才,通过创新服务的方式促进经济加快转型、升级、提速、上规模。 三、加快区域金融强省建设。促进经济金融共同繁荣 湖北各级地方政府、金融机构和企业的共同责任。应当围绕区域发展总体规划充分互动.将金融服务升级、经济结构升级和微观主体培育三者放在一个宏观框架下进行统筹规划,为湖北经济社会的持续发展创造良好环境,促进经济、金融、企业共同实现跨越发展。金融服务全省经济社会发展,必须参与经济社会发展的运行过程,高度关注区域经济、产业经济发展的趋势变化,提升自觉响应能力。为此应当把金融经济运行纳入全省经济活动、经济调度和经济分析的体系内。在体系内加强沟通协调、加强信息交流、加强制度和机制建设。同时,围绕建设区域金融强省的目标,政府层面应当把完善金融市场体系建设、强化金融市场环境建设作为地区经济社会发展目标体系加以规划和管理,引导出台支持金融优先发展的政策和机制.从招商引资式的金融业发展政策向引导、服务和支持的金融业发展政策方向转变,为金融业的健康发展和服务升级搭建政府服务平台和政府合作平台。武汉区域金融中心建设应当首先把武汉自古就有的区域以外资源导入的功能充分发挥出来,用区域经济发展的良好条件,吸引区域外部甚至境外机构向武汉积聚,在做大的基础上形成做强效应。武汉区域金融中心建设应当确立服务全省的发展目标。发挥出辐射和脯养湖北全省特别是重点发展区域的作用.发挥资金加管理加人才的优势.在促进全省经济发展的同时促进武汉城市发展向现代服务业方向转型。应当充分发挥国家批准武汉建设国家自主创新示范区建设的强大政策优势,结合湖北的优势资源,以科技金融、产业金融的机制体制创新和发展模式突破,服务于湖北经济社会的跨越式发展.也在我国金融产业发展过程中走出湖北的特色模式。在这一最有可能实现突破发展的金融模式创新中.有两个重要内容应当放在更突出的位置:一是科技型中小企业金融服务创新。良好的竞争性发展的创新环境和集群化生存的科技型中小企业群体.通过强化专业化风投团队市场发现机制建设和银行对成熟技术产业化的支持,湖北完全有可能培育出有中国特色和湖北特色的硅谷银行发展模式。湖北拥有丰厚的文化历史积淀.加上湖北拥有的信息、传媒、通讯、多媒体技术优势,也完全有可能打造出像湖南、江苏、北京、上海等地的文化产业集群,为湖北经济跨越发展提供更丰富内涵。打造湖北金融的信用高地。有关各方应进一步加强制度和环境建设,强化湖北诚实、守信的信用文化,有效防范各种类型的区域金融风险,营造让党和政府放心、让金融机构安心、让人民群众舒心的金融发展环境。加快中小金融服务组织的制度化发展建设.加强各级政策性担保机构建设,规范发展民间金融,优先发展信用中介服务体系,构筑多层次满足中小企业、社会居民正当合理需求的金融服务体系。使湖北成为金融资产质量最高、金融服务效率最好、金融法制环境最优的区域经济发展的信用高地,促进湖北经济更好更快发展。
经济师论文:浅析企业经济师人力资源管理问题 摘 要:进入21世纪,人力资源迎来了新时代。企业的人力资源是一个企业发展理念的一个重要体现,而现在企业最注重的是培养人才,本文就经济师人力资源的若干问题及解决方法,联系当今社会状况和需求,进行分析。 关键词:企业 经济师 人力资源管理 问题 一、我国人力资源现状 当今我国经济快速持续发展,在世界上有一定的地位,这标志着我国逐渐走向世界大国,但是在发展的强大体系下,我国还有一些方面需要改进。我国人力资源的开发起步较发达国家晚,在理论和实践上的经验不如它们丰富,虽然我国的人力资源十分丰富,但是利用率较低,这就需要我国制定人力资源管理和开发的相关策略。 我国的人力资源出现的主要问题在管理上,人力资源的管理是企业经营战略的重要组成部分,如何培养人才,开发人才的潜在能力,是企业在同行业竞争中需考虑的问题。现今我国的人力资源在管理方法方式上出现的问题制约了人力资源的发展,导致我国企业在人力资源的发展上与发达国家存在一定的差距。如何完善我国的人力资源管理体系,是我们需要考虑的重要问题。 二、企业人力资源管理 1、企业人力资源管理的作用 企业人力资源作为企业的一种内部资源,在企业管理中占有重要的地位,管理好企业的人力资源,能够促进企业的发展。企业作为人才的集中地,无论是在人才的培养还是开发上都具有一定的优势,有效的人力资源管理能够降低企业在人力资源上投入的成本,最大限度地发挥人才的作用和提高为企业的贡献率,不仅能提高企业内部人员的参与意识,也能提高其自身的素质,使其发挥所长,推进企业的改革创新,为企业的长远发展打下了坚实的基础。 2、企业人力资源管理中要注意的问题 人力资源管理中,最终要的组成部分是人,无论是企业领导还是员工,他们的自身素质问题很重要,提高他们的工作质量和服务质量,提升他们的自身素质,有利于企业人力资源的管理和分配。在企业中,人才的培养是人力资源的重要来源,企业要培养员工的综合素质和工作能力,充分发展员工个性,鼓励员工大胆创新,培养员工间的合作意识,培养实用性人才,让员工具有参与意识,才能更好地实现企业的发展目标。 3、如何解决企业人力资源管理中出现的问题 企业的人力资源包括:企业员工,企业其他人员和新进员工三部分。首先关于员工方面,在企业员工的人力资源管理中,如何在保证员工工作顺利完成后保障员工的权利,是员工关心的问题,也是员工人力资源管理中最重要的问题。企业应该履行与员工签订合同中所规定的条例,按照合同的签订内容给予员工应得的权利,我国是法治社会,依法治国的方法无论在企业的员工人才选择上还是员工履行其义务上,都具有可实行性。对于企业其他人员方面,要提高其他职工的服务水平,培养职工服务的意识,提高他们自身的素质,更好地为企业服务。对于新进员工方面,要以深化企业改革为基础,培养新进员工的责任意识和参与意识,激发新进员工对企业改革创新方法的参与热情,以便企业更好地对新进员工进行人力资源管理。 三、如何加紧经济师人力资源管理 1、培养竞争意识 无论是哪一个行业的发展,都离不开人才的智力支持。在科学技术高速发展的今天,人们在享受科技带来的方便同时,也把注意力转移到创造科技和财富的人身上,在大家广泛关注下,作为代表的经济师的人力资源管理显得尤为重要。在管理过程中,要培养人才的竞争意识,要认识到企业之间的竞争力,经济师要参与到企业的发展规划中,通过竞争来激励自身的素质的提高,根据企业的管理体制要求自己,树立发展新目标,企业需要有创新意识的管理者和参与者投入企业的建设中,培养竞争意识能够激励人才最大限度发挥自己的能力,提高企业整体的软件力量。 2、提高人才能力 21世纪最重要的是人才,如何培养人才的能力是企业经济师人力资源管理问题的基础。管理者作为一种特殊的人力资源,是企业中比较稀缺的,一个企业的规模再强大,发展理念再先进,员工能力再强,没有一个好的管理者,企业也是无法顺利发展的。提高人才的能力,培养人才的管理能力和创新意识,充分了解企业各部门的组成和职能,有先进的发展理念,能够规划出企业的发展前景,能适应企业和商业发展的需要,才能管理好企业内部成员和促进企业的发展,管理好整个企业。 3、建立健全人力资源管理体系 好的人才如何让其最大限度地展现和服务,需要企业建立系统的人力资源管理体系。制定合理地佣金制度,根据其贡献的多少给予相应的回报;制定战略发展计划,明确企业发展目的和未来发展前景,能够让企业员工有一个对企业发展总体的认识,有利于人力资源管理的实施。在体系的规范下,有目的有规划地实施人才培养发展的计划,制定发展战略和目标,在强大体系的支撑下以人才为填充,才能巩固企业的发展。 四、结论 企业的人力资源管理问题是企业发展的一个重要问题,如何在企业发展中制定一个完善的人力资源管理系统,是企业战略计划一个重要组成部分。在当今世界人力资源管理的大环境下,我国的人力资源管理的发展起步晚,人才利用率不高,所以更加要加快人才发展战略的部署,在企业中提高员工的素质和培养企业内部员工的能力,都有利于企业人力资源的管理。企业经济师人力资源发展方向,要根据我国经济发展和企业的发展战略进行统筹规划,确保在人才利用上的准确。建立健全人力资源管理体系,有利于企业总规划的实施。 经济师论文:经济师人力资源管理发展对策探究 摘要: 人力资源“HR”是在2001年的上海成为了非常流行的一个名词,从而也反应出人力资源得到了我国很多企业的深刻认识与重视,随之在企业的内部由人事部也变为了人力资源部,这样的变化,就可以知道,在一个企业的发展过程中,人力资源起到了不可替代的作用。 关键词: 经济师人力资源;发展;现状与对策 随着21世界的到来,并且伴随着知识经济时代迅速发展,人力资源也进入了一个全新的时代。然后面对这日趋激烈的竞争、以及劳动形态的转化,都将会影响到一个企业的生产效率与发展,在此过程中,经济师人力资源将会面临众多的问题。本文就结合当今的社会情况,简单谈一下经济师人力资源现在的发展情况,以及相应的对策。 一、经济师人力资源管理的发展现状 (一)意识不强 在很多的中小企业内经济师人力资源管理上,由于部分划分不清,因而常常对于人力资源这个职务的认识不够彻底,从而使得作为管理者没有应有的意识,而仍然继续停留在企业还没有改革时的工作方法与水平层面,因此很容易造成经济师人力资源管理与企业的发展不匹配,而新的经济师人力资源管理的改革,除了要做好之前的考核、招聘等工作,更多的应当要结合公司的发展情况,来激励员工的潜能与创造性,从而为企业增加效益与财富。如在东北的某个企业,在公司进行改革时,人力资源没有把内部的矛盾妥善的解决好,从而使得企业的领导之间瓦解,最后市场的工作也处于停顿的状态。 (二)水平低下 在我国普通存在着,企业的经济师人力资源管理人员的业务水平偏低,有时还会出现招人的素质比应聘者的还要低。 (三)资源短缺或资源浪费 曾经有有一则新闻,一位女大学生在当环卫工,或者是清华生在街头卖猪肉等,站在经济师人力资源管理的角度来看,这是一种人力资源的浪费,当然,也有的企业招不到含金量高的人力资本,从而造成高级人才的断层。一个企业,不仅需要的是人才,而且还在在良好的环境下发挥其能力,为企业带来效益,而不单单是高薪所能解决的,另外,对于人力资源的浪费,大材小用,反而会增加企业的成本,对于企业、个人都是不利的。 二、经济师人力资源管理解决对策 (一)建立健全体制 如果想要让经济师人力资源管理在一个企业内起到应有的作用与效果,首先应当有一个适合于企业发展的完善的管理机制,并且能够在企业员工内可以落实的管理制度,做到既有利于企业的宏观发展,又能够很好的激发出企业员工的工作积极性。如常见的佣金制度,可以根据员工对于企业的贡献多少来给予相应的奖励,而在制定战略发展计划时,需要结合公司的发展目的与未来的发展前景,从而有目的的实施人才培养也发展,真正在企业内发挥出经济师人力资源管理的重要性。 (二)培养竞争意识 对于知识时代的今天,科学技术代表着财富,因而经济师人力资源管理显得尤为重要,因此在企业的管理当中,应当清楚的意识到企业之间的竞争力,从而培训人才的竞争意识,而经济师人力资源管理所充当的角色,就是在参与到企业的规划中,然后通过竞争提高自身的素质,同时要调动起员工的积极性,从而与企业的发展同进步,并且对于企业的员工作定期的培训。如广州的一个物流公司,对于新员工的进入,为了使得新员工能够更快、更早的融入到企业,因此经济师人力资源管理会采取老员工与新员工开一个交流座谈会,从而加强了新老员工之间的互动,另外经济师人力资源管理还会带领新员工对于公司文化、规模的一个了解,而对于业务方面,则会邀请专人代表为新员工进行介绍授课,从公司的业务、功能以及案例等方面。最后则是由经济师人力资源管理来带领新员工是进行实地参观、了解,从而帮助新员工快速的融入到企业当中,非常有利于工作的开展。 (三)提高水平 人才是每一个企业的核心竞争力,而如何培养人才的能力,却是经济师人力资源管理所应当关注的问题,经济师人力资源管理是一个特殊的管理者,而一个企业无论怎样的发展,都离不开一个好的管理者。因此如果想要在一个企业的发展过程中,发挥出重要作用,并且参与规划公司的发展,就需要经济师人力资源管理有很高的管理水平,这样对于企业的发展才有保障。而对于传统的人力资源的工作思想怀方法,要进行彻底改革,并且在经济师人力资源管理不断发展的过程中,要有意识的提高管理人员的业务水平,并且积累丰富的经验,努力把所学的理念运用到实际工作中来。从而协调好公司内部的人力资源问题,不断激发企业员工的积极性,提高工作效果。如水星家纺的经济师人力资源管理则对于员工的培训,以及企业文化、发展战略、发展现状等进行培训,并且对于职场的礼仪、产品的知识等涵盖了很多的方面,不仅由公司的董事长、人力资源等组成的内部讲师,为企业员工进行现场的讲授,并且现场解答了企业员工在工作中所存在的疑惑,其效果非常的明显。一个稳健、健康发展中的企业,必定有一定健全的经济师人力资源管理体制,并且经济师人力资源管理可以有效参与企业的发展规划,并且定期对于企业的人才作好培养与提升,而如何能够有一个健全、完善的经济师人力资源管理,成为了很多企业发展战略的一部分。在经济时代的今天,一个企业若要快速发展,完善经济师人力资源管理机制,并且提高企业员工的素质与能力,就应当根据经济师人力资源管理的发展现状,找出问题,从问题的根源解决掉,并且在解决的过程中可以积累经济师人力资源管理实际工作中的经验,从而不断的完善一企业内经济师人力资源管理的体制。 作者:于迅 单位:山东省青岛市胶州市九龙街道办事处 经济师论文:经济师人力资源管理现存问题的解决方法 摘要:随着我国社会经济的高速发展,各行各业对于人才的综合要求也越来越高,行业想要持续稳定的发展下去,就必须对自身人才进行培养。经济师作为人力资源管理的重点,对于事业单位的发展有着至关重要的作用,加强事业单位经济师人力资源的管理,改善经济是人力资源管理的制度和方式是当今事业单位的重点任务。本文对事业单位经济师人力资源管理的意义进行说明,对经济师人力资源管理存在的问题进行分析,提出了事业单位经济师人力资源管理的改善方法,希望能够更好地发挥经济师对人力资源管理的作用。 关键词:经济师;人力资源管理;解决方法 我国现代社会处于经济文化高速发展的时期,人力资源管理对于事业单位发展起到了越来越重要的作用,而经济师的人力资源管理作为单位综合竞争力的重要内容,不仅需要良好的管理制度和方法,同时也需要有效的实施措施。事业单位需要不断的完善人力资源管理体系,培养促进单位发展的各类人才,强化人力资源管理的措施,从而促进事业单位的长期稳定发展。 一、人力资源管理的意义 人力资源管理是对员工从事不同职业的各项体力、脑力劳动进行有效分配的过程,对于事业单位来讲,为了高效的开展各项经营活动并促进单位发展,单位内部的所有员工但在单位的结构体系当中扮演者不同的角色,分别执行单位经营过程中的不同任务,而要想使每个员工都能发挥出其最大的优势,就需要对单位内部人力资源进行高度的整合和利用,人力资源管理便发挥了其作用。经济师在单位人力资源管理当中起到了创建人力资源管理体系一会培养单位后备人才的作用,对于事业单位的正常运营和发展具有重要的作用,但目前经济师人力资源管理尚存在一些不足之处,因此,改善当前事业单位内部经济师人力资源管理问题对于促进事业单位的长期稳定发展具有非常重要的意义。 二、经济师人力资源管理存在的问题 (一)人力资源管理体系不完善 人力资源管理体系是事业单位人员管理正常开展的前提,但我国许多事业单位经济师人力资源在管理的过程中,并没有完善的管理体系作为人才管理的依据,与此同时,现今许多事业单位对于人才的管理仍然采用与以往传统的管理方式,未能意识到经济师人力资源管理的重要作用,管理体系的缺乏造成单位运营效能的降低。 (二)人力资源管理规划不合理 当前我国一些事业单位由于没有意识到经济师人力资源管理的重要性,从而在进行单位内人力资源管理时,也没有制定相应的人才管理规划方案,使得单位的长期发展规划和经济评估失效,阻碍了事业单位的发展。 三、经济师人力资源管理的改善方法 (一)完善事业单位经济师人力资源管理体系 人力资源管理体系是确保事业单位经济师人力资源管理正常开展的重要内容,构建完善的事业单位经济师人力资源管理体系可以有效的避免管理过程中出现的各种问题,使得单位内部人才能够得到合理的分配,促使人才发挥自身最大的优势。针对目前我国事业单位在人力资源管理上还存在着管理体系不健全导致的管理缺乏依据的问题,事业单位首先应当建立起有效的人才培养制度,由于不同事业单位发展的方向、目标都存在着差异,单位运营规划也各不相同,因此,事业单位需要根据自身内部运营的特点,结合当前经济社会的发展状况,进行人力资源管理制度的创新,使人力资源管理制度与单位发展一致,与时代特征相同步。除此以外,事业单位还应当建立起单位内部人才培养的方案,并出台一些能够发挥员工职能潜力的政策,不断地培养和发展技术型人才,从而使事业单位经济师人力资源管理水平得到提升,进而促进事业单位的发展。 (二)合理规划事业单位经济师人力资源管理 我国事业单位机构的改革不断加强,做好人力资源规划的工作对于事业单位的可持续发展至关重要,通过对人力资源进行合理的规划,可以给事业单位内部不同人才的发展提供良好的环境,为人才实现自身的价值提供一个有效的平台。为了做到这一点,事业单位应当从两个方面进行人才的管理:首先,事业单位应当对当前单位内的发展情况进行分析,对于经济的发展趋势做出合理的预想,并根据这些单位内外的环境特点,制定出单位人力资源管理的规划措施,从而使得单位的运营与时代的发展相适应,促进事业单位人力资源管理能力的提升。事业单位应当除此以外,事业单位还应当以提升经济师人才管理能力为重点,通过设立有效的人才考核制度以及人才奖励和惩罚制度,来选拔综合素质能力强的经济师人才管理人员。通过上述方式,对事业单位的人力资源进行合理的规划,提升事业单位未来经济发展评估的准确性,从而促进事业单位全面的发展。 (三)提升事业单位职员的竞争意识和技术水平 提升单位员工的竞争意识以及专业技术水平是经济师人力资源管理的重要内容,而竞争意识和技术水平的提高可以通过人力资源教育培训的方式来实现。单位对于人才的培训首先需要确定培训的内容,这需要在事业单位内部开展座谈会,对当前事业单位发展的培训需求做出充分的调研,确保人力资源培训的有效和合理。其次,对于人员的培训除了需要提升人才的专业能力,还应当促进员工职业道德的提升,使得员工的思想素质能够和事业单位岗位要求相匹配。再次,事业单位应当端正员工的工作态度,并不断地提升人才的工作热情,使员工的职业发展规划能够与促进事业单位发展的需要相一致。让员工能够在完成岗位职责的同时,充分的发挥出自身特长,激发内在的潜能,使得事业单位能够快速的发展。 四、结束语 随着我国社会经济的高速发展,事业单位对于高素质人才的需求量将会增加,对于人才的专业技术能力以及职业道德水平也会相应的提升,加强事业单位经济师的人力资源管理水平十分重要。针对目前经济师人力资源管理存在的管理体系不完善、管理规划不合理以及奖惩机制不健全的问题,在今后的事业单位人才管理当中,应当完善事业单位经济师人力资源管理体系、合理规划事业单位经济师人力资源管理并提升事业单位职员的竞争意识和技术水平,使经济师能够重视事业单位人力资源管理存在的问题,科学的开展人力资源管理工作,使管理体系和制度得到完善,促进单位内部员工的竞争意识和水平的提高,从而促进事业单位发展。 作者:郭雅丽 单位:山西省临汾市卫生局卫生监督所 经济师论文:经济师中目标管理履行工作的职责探析 摘要:随着国民经济的发展,我们国家的经济体制正在面临着改革,在目标管理相关工作当中对经济师职位的设置已经成为了目前各大企业发展的切实需要。作为一名经济师,需要具有良好的专业素养和职业道德,进而完成自己的职责,促进企业的健康发展。本文首先分析了目标管理的特征以及方法,继而探讨了经济师的作用和特点,最后总结了经济师怎样在目标管理当中对自己的工作职责加以履行。 关键词:经济师;目标管理;工作职责 目标管理主要是指在企业管理工作当中将呈现的效果作为标准,将目标作为导向,将人作为中心,继而形成良好的管理模式,让个人和组织都能够获得非常优秀的业绩。需要把目标管理当作计划手段,或者是让员工工作绩效提升的工具,继而让目标管理得到更为广泛的应用,结合经济师所发挥的专业化作用,推动企业实现更为高效的管理以及全面的发展。 1目标管理的特征和方法 1.1特征 ①在企业当中的领导层跟下属之间、上级和下级之间,就自身出发来设定个人目标,继而采取自我管理的方法,切实发挥出自己所具备的优势,有效提升全体员工的工作积极性和主动性。②企业从每一个员工目标的实现逐渐升华为企业发展整体目标的达成,继而制定出共同的目标,从而让目标管理实现最大化。③结合每一个员工所需要承担的职责、个人目标的实现情况等,当作评价个人给企业做出贡献多少的标准,继而更为高效的激发员工的工作积极性。 1.2方法 ①目标的确定。积极结合企业所处的外部环境以及内部条件,设置一个具有较好整体性的经营目标,继而针对整体目标做出分解,确定企业每一个生产经营和发展阶段的子目标,继而实现各自之间的衔接和统一,构成一个良好的目标体系。②目标的实施。在总体目标统一的前提之下,结合每个子目标所呈现的需要,适当给予员工一定的管理权力,使大家能够充分的发挥出自己的主观能动性,形成良好的自我管理,继而完成相应的子目标。③成果的评价。结合每一个子目标完成的具体情况,评价员工对于企业贡献的程度。不断总结在实现目标的管理工作当中出现的各种问题和困难,继而获得更好的工作成绩,提升目标管理水平,给企业今后的健康发展打下坚实的基础。 2经济师的作用和特点 2.1经济师的作用 经济师在一个企业当中主要充当着设计统领者的角色,帮助企业实现良好的经济活动运作,其最为主要的任务就是针对各种企业活动实施规划、分析以及风险评估等。经济师作为企业的高级管理人员,对上级领导所做出的工作安排加以直接的执行,结合领导所提出的具体要求对组织活动进行规划,同时制定企业的经营决策。经济师需要积极参与到企业组织目标管理当中,尽到管理职责,提升企业所获得的社会效益和经济效益。经济师在企业当中的作用和地位是无法被取代的,主要利用专业性的计划、评估以及分析,协助企业更加有条理的运作。而作为企业内部重要的管理人员,需要时刻掌握好企业运作的走向,这就需要经济师对自己所具备的专业素质加以不断地完善,对国家相关政策信息以及专业类科学知识加以不断的学习,从而在目标管理工作当中做出更好的应用。就专业层面来说,经济师需要针对企业的目标管理形成良好的研究以及计划,设置健全的管理模式,促进企业的发展。 2.2经济师的特点 经济师是企业最高层领导跟广大员工之间的一个桥梁,所以经常会跟企业的高层管理人员之间进行沟通,所以只有经济师跟企业领导之间形成良好的配合,综合双方的意见进行决策,才能够获得更好的效果。这就要求经济师具备良好的全局意识,可以时刻站在全局的高度对管理方案加以制定。在工作实践当中要积极为企业设置能够降低成本、提高经济效益的管理方案和计划,这也就更加要求经济师具备大局观,不能只是在一些小事上纠结而影响到计划的合理性。经济师作为企业管理人员,需要针对领导所做出的各种决策做出全面性的分析,对企业未来的发展进行掌控。不过在实施目标管理的过程当中难免会呈现一些制度落实困难的问题,致使一些管理和决策无法落实到位,经济师所具备的职能和特点也就是站在管理层的高度对工作加以把关,继而更为有效的规避风险。这也就需要经济师具备良好的超前意识,对各种问题做出具有针对性的评估,在出现问题的时候能够从容面对。 3经济师怎样在目标管理当中对自己的工作职责加以履行 经济师最为基本的职责就在于对企业内部、企业和社会、企业和市场之间的关系做出良好而协调,继而提升企业目标管理的水平,下面通过三个方面探讨其履行工作职责的对策。 3.1供应系统的完善 企业当中的生产系统稳定运行的前提是一定要确保生产原材料以及机械设备的及时供应,所以要求经济师在以往供应模式的基础之上加以完善,利用新颖的目标管理模式做出具体的补充。为保证企业所产出产品的质量,需要对原材料以及机械设备提出更高的要求,继而有效的提高产品所具备的综合指数。不过就目前的市场环境来说,整体状态较为复杂,企业以往的供应系统当中会呈现出一些漏洞,需要经济师利用考察和研究等方式,继而结合目标管理模式,构建一套能够符合目前市场状况的供应系统,推动供应部门应用更为科学的发展方案。 3.2生产系统的健全 为了有效提升企业所获得的经济效益,最为重要的是对生产系统的管理模式加以完善,要求经济师设置完善的目标管理生产体系。为使企业更为顺利的对目标管理模式加以执行,促进全体员工之间合理的分工,对所有资源做出合理的分配。作为经济师,需要亲自进行指导,结合企业目前的实际情况做出具体的分析以及判断,对实际的生产情况做出良好的掌握,设置切实符合生产实际的管理方案。同时积极引进更为高新的目标管理体系,针对生产系统对更为合理的管理手段进行选择,使管理模式能够得到顺利的实施。 3.3服务系统的构建 企业发展最为主要的目的在于实现利益的最大化,而利润则是通过产品的销售以及服务当中获得的,因此对一套更为完善的销售服务系统加以构建具有非常重要的现实意义,使销售部门能够更好跟服务部门相互合作。在销售的过程当中所出现的问题需要经济师跟会计师之间做出良好的沟通,继而探讨合理的解决方案。在目标管理当中,对销售结构以及数量的了解是非常重要的,会计师需要给经济师供给出报价等信息,继而让经济师做出全面的考量,结合企业目前的实际情况构建出几套可行性方案供领导做出决策。 结束语 经济师在企业的生产经营以及发展当中是非常重要的,只有其切实履行自己的职责,才能呈现出更为良好的工作效果,为企业呈现出更好的生产经营成果。这就需要经济师在日常的工作和生活当中不断的完善自己,对自己的专业知识和技能做出不断的强化,继而在实现自我价值的同时,推动企业的发展。相关从业人员应该积极探索,对国外的一些先进理念加以借鉴,与我国各行业发展的实际情况相结合,继而创建出一套符合我国国情的企业目标管理体系,为我国各行业的健康发展做出自己的贡献,为我国国民经济长期保持健康的发展注入源源不断的动力。 作者: 孙洪斌 单位:临汾市人力资源和社会保障局 经济师论文:新常态下经济师的职业定位及价值 【摘要】中国经济正在转型期间,企业必须紧跟形势,深化改革,调整结构,创新发展。新的时期,企业对经济师提出了新的要求。在新的经济潮流中,经济师必须重新进行职业定位,以提升自己的职业价值,对企业的发展壮大提供有效的管理决策及管理措施。 【关键词】经济师;职业定位;职业价值 1当前我国新型经济的背景和特点 经济师的职业定位与职业价值是以“经济”或“效益”为中心的,经济师的作用贯穿于企业管理的各个环节,上至研究制定企业的中长期规划,下至企业的具体财务管理等等,一切和经济相关的活动都是经济师的职责范围。经济效益是企业的生命,是企业的最终目标,所以经济师在企业经营管理中的重要性显而易见,特别是在当前中国经济发展的新常态下更为重要。随着我国经济的快速发展,整个经济环境也发生了重大的变化。新型的经济体和销售模式不断涌现,这对经济师提出的新的挑战。经济师必须更新知识、创新思维,才能跟得上新的经济环境的步伐。面对国家和企业新的经济环境,经济师作为企业的高级管理人才,对于企业制定新的战略目标,有着承上启下、军事参谋的重要作用。 2经济新形势下经济师的职业定位 2.1企业经营活动的改革军师 在当前国家深化改革的新经济形势下,企业也要紧跟国家形势,做出经营活动的战略调整。经济师应该具有把握全局的综合能力、超前的发展意识、极佳的创新思维、极强的把关能力,主要负责整个企业战略方向的把控、内部优化,结构调整等重大改革创新工作。制定企业科学、切实可行的改革方案,减少企业经济、科技、经营活动中的策略问题,敢于创新,站在改革、改制的最前沿,挑起企业发展的重任,处处为企业的前途和命运着想,帮助企业在日益激烈的竞争中获胜。 2.2企业经营管理的总工程师 经济师是企业运营发展的总策划者,既负责企业发展方向的确定,又负责企业经营管理中每个环节的健康运营,既要把握全局,又要照顾细节。在企业的实际运营管理过程中,既要保证企业产品的质量,又要控制企业的成本。既要考虑企业的经济效益,又要照顾企业的社会效益。经济师在企业的运营中具有双重性,一方面是企业高级管理层的决策者,另一方面又是企业运营的执行者。经济师从企业的全局考虑,从企业的根本利益考虑,从企业运营的每个环节考虑,包括企业的发展方向策划、技术改造、生产过程控制、劳动人事调整、工资分配、物质供应等等一系列环节。以企业的经济效益中心,结合自己的理论知识和实践经验,同时征求各方专家的意见,制定出切合实际的方案和制度,降低企业运营成本,提高企业的利润。另外,经济师还需掌握国内外同行的发展趋向和动态,结合国家的形势,保证企业发展方向的正确,稳定的实施企业发展战略目标,为企业的健康、可持续发展奠定良好的基础。 2.3企业经营管理的先行者 企业的根本是经济效益,利润是企业的生命。企业的这个特点就决定了经济师在企业经营管理过程中的先行者地位。无论是企业的中长期发展目标,还是企业现行的各种措施和制度,都是以企业经济效益为中心的。经济师的职业特点正好符合企业的这个中心,也就使其在企业经营管理发展过程中有着无可取代的特点。经济师作为企业的高层管理人员,在企业发展过程中有着定方向和部署整体发展战略的作用。经济师在制定企业发展方向时,考虑的因素很多,比如,国家的经济大方向,国内外同行的发展水平及趋势,该行业科技发展的水平和趋势等等。企业发展方向对了,企业在今后的运营管理过程中就会顺势而为,良好发展。另外,在企业实际的运营管理过程中,经济师也是以经济效益为中心,从经济的角度考虑问题、研究企业,使企业的经济整体布局更合理、更优化;企业供给、生产、销售配比最佳化。在企业市场占领过程中,也需要经济师从内部协调,外部适应,调整企业结构,实现企业的快速运转。同时,经济师通过分析市场,审时度势,适应潮流,以确立企业的市场地位。所以说,一名优秀的经济师是企业经营管理的先行者。 3经济新形势下经济师的职业价值 3.1把控全局 基于经济师的职业特点,其作用贯穿于整个企业运营的各个环节,从策略制定到各个环节运营措施、制度的制定以及策略、措施、制度的执行,都离不开经济师。一个优秀的经济师具有把控企业全局的作用。企业经营的信息收集、策略制定、经营规划、市场预测、实际运营、优化组合等等,经济师都是其中的积极参与者。所以,经济师作为企业的高层管理者,能够协助总经理把控全局,指导企业沿着正确的方向发展。经济师作为各个运营环节措施、制度的制定者和执行者,从经济的角度出发,掌握企业的整个运营过程,结合自己的知识、经验及相关专家的意见,监控企业的运营,避免问题的出现或及时解决问题,使企业顺利运营,避免企业出现停滞不前的现象。经济师为企业做经济策划、风险预测,是各类经济活动的统领者。一个优秀的经济师可以提前发现企业运营方案策略上的重大失误,帮助企业减少不必要的损失。 3.2企业创新 经济师作为企业策略、措施的执行者,立足高远,更能深层次的了解企业。在当前国家经济不断变革的新形势下,顺应大形势,及时收集相关信息,企业做出及时合理的调整创新,引导企业的正确发展方向,使企业在日益加剧的竞争中立于不败之地。企业的运营如逆水行舟,不进则退,特别是科学技术日新月异的今天。一个优秀的经济师要不断更新知识,学习与企业运营相关的各种专业技术知识,紧跟当前科学技术的步伐,掌握国内外同行的发展现状,更新产品,创新产品,提高企业的竞争力。同时学习国内外先进的管理方式,及时改革、调整过时的运营模式,适应新潮流,将企业运营管理的水平提高到一个新的层次。 3.3统筹兼顾,照顾重点 在企业的整个发展过程中,经济师涉及的环节多,内容广。不仅有企业战略规划,还有人、财、物的管理以及生产管理、产品营销等等工作。作为一名经济师,受到自身能力、水平的限制,不可能在企业的整个发展过程中做到面面俱到,事无巨细。所以每名经济师要根据自身的特点、长处,在统筹兼顾的过程中有所侧重,将自身的能力最大化发挥。另外,在了解企业发展各个环节、各项内容的同时,还应对于影响企业发展的关键点进行重点布防和管理,对于企业发展中的薄弱环节,逐一突破,制定措施,监控其落实,才能使经济师的职业价值发挥的更好。 4结语 综上所述,经济师在企业整个运营中有着非常重要的影响和作用,在企业的日常运转及创新发展过程中有着不可取代的作用。经济师要认清自己的职业定位,提高自己的职业价值。在经济新常态下,紧跟形势,不断学习,提高自己的职业素养,提高自己的职业道德。在企业发展的决策和管理过程中,保持清醒认识,逻辑思维,避免主观意识,为企业发展提出自己的合理建议,同时做好经济师的把关作用。为企业的健康发展做出自己应有的贡献,实现企业与经济师自身的共赢。 经济师论文:经济师论文结论写作分析 一、经济论文结论的主要内容 结论是经济论文的收束部分,是全文的总结。经济论文的结论部分大致包括以下几项内容: 1、提出论证结果。在这一部分中,作者应对全篇文章论证的问题及论证内容作一个综合归纳、概括,提出自己对问题的总体性看法、总结性意见,得出论证的结果。这里课题解决的答案,是作者独到见解之所在。这一方面内容与绪论相关,是围绕本论所作的结论,是对绪论中提出的、本论中论证的全文中心论点的强调,但不是文字上的简单重复,而是对论文的要旨作简明扼要的概括。 2、指明进一步研究的方向。由于个人的精力是有限的,对某项课题的研究所能取得的成果只能达到一定程度,而不可能是顶点。所以,在经济论文的结论部分,作者常常不仅概括自己的研究成果,而且还指出在该课题研究中所存在的不足及遗留问题,指明还有哪些方面的问题值得人们继续研究,以及解决的途径等。通过对课题研究前景的展望,可以为他人的科研选题提供一些线索,同时这也是对课题研究的一种总结。 3、表明对某一问题的建议和设想。如果论文所反映的研究成果具有较高的实用价值,作者可以在最后写明对研究成果的推广与应用的期望,或对此提出一些具体的建议和设想。 4、展示成果的意义和影响。如果论文所反映的研究成果是带有一定的突破性的,或其意义及影响是不易为读者所了解的,则有必要在结论部分对取得这一研究成果的意义及其可能产生的影响,作一个实事求是的说明和估测。 5、谢辞。在结论部分的最后,也可写上几句话,向在本篇论文的撰写过程中,曾给予自己帮助的人表示谢意。谢辞要写得诚恳、得体,而不能混同于一般的客套话,更不能变成庸俗的溢美之词。 上面几项内容是常见于经济论文的结论部分的,其中,“提出论证结果”通常是结论部分的基本内容。一篇经济论文的结论部分既可以同时具备上述几项内容,也可以只写论证结果,或把课题的展望作为主要内容。另外,根据实际情况,还可以在这一部分中写入其他内容。但须注意,结论是全篇论文内容的归结,是文章自然展开的结果,在这一部分中,一般不宜再提出新的观点或新的材料。 二、经济论文结尾的主要方法 经济论文常见的结尾方法有: 1、“画龙点睛”法。此法也称作“卒意显志”法,古文论中还称作“结末推原”法。所谓“画龙”指制作全篇,“点睛”是于篇末点明主指。这是使全篇皆活的一种结尾方法,多见于开篇提出问题,本论展开论述,在结论中归结论点的论文。如笔者的《晓南矿综采现场管理经验》(《能源基地建设》1995年第3期)一文,绪论部分深刻阐明了现场管理的重要性,提出了煤矿综采现场管理这一论题,本论部分介绍了晓南矿的综采现场管理工长制,“双九一六”作业制、设备管理包机制、正规循环作业制、安全质量标准化等五点经验,最后在结论中写道:以上综述了晓南矿综采现场管理路数,也是晓南矿企业管理水平的综合反映。正是这些出色的现场管理形成了晓南矿自身的企业管理特色,使它从投产至今的十多年间,年产量平均递增23%,采煤机械化程度达到100%,并在煤炭全行业亏损严重的情况下,从1989年起由亏损转为盈利,1992年开始了“双高”矿井建设试点,成为我国煤海中的一颗明珠。“点睛”要“准”,要“亮”。 2、“括应全篇”法。这是一种总结全文大意、回应前文的写法,即全文各层的意思在此做出总结和回应,也称“结末括应”法。这是经济论文写作最常用的结尾方法,如本文前两例《股份制是企业集团构造的最佳方式》的结尾等。括应要求语言的高度概括,既是归纳,又是引伸,是一种凝聚着全篇思想内容的深化。 3、“号召鼓舞”法。这是在基本论题论证清楚之后,最后写出号召性的文字,以鼓舞读者前进,或向更深层次上研究。这种结尾方法多见于政论性经济论文之中。如乌兰夫的《发扬爱国主义精神,为祖国繁荣富强和统一大业贡献力量》,其结尾写道:所以我希望各条战线的青年,在各自的岗位上勤勤恳恳地学习,扎扎实实地工作,用自己的实际行动和优异优绩,为四化大厦增砖加瓦。以上是几种常用的经济论文结尾方法,学习者既要很好地学,又不可机械地模仿,而应依据论文论点表现的需要,在借鉴的基础上有所创新。 三、经济论文结尾的要求 结尾并没有一定的格式,但不定中也有定,那就是要符合经济论文结尾的一般要求,主要是: 1、当止则止。宋朝人苏轼在《东坡题跋》中说:“常行于所当行,常止于所当止”,即当止则止。若该“止”不止,就必然导致拖沓、累赘。但“在该结束的地方结束,这是一种伟大的艺术。”(见前苏联《爱森斯坦论文选集》),作者需在写作中仔细琢磨。 2、合情合理。结尾应是水到渠战,尽在情理之中。经济论文的结论必须是绪论中提出的,本论中论证的,自然得出的结果。最忌讳的是,论证得并不充分而牵强附会,妄下结论,使结果缺乏合理性,要首尾一贯,成为一个严谨、完善的逻辑构成。 3、粗壮有力。元人陶宗仪把结尾喻作“豹尾”;宋人姜夔认为:“一篇全在尾句,如截奔马”。这都说明结尾的“力”度要强。这种“力”度,有时表现在论点的深刻上,有时表现在情感的诚挚上。 4、首尾圆合。刘勰《文心雕龙•附会》说:“首尾相援”;倪士毅《作文要诀》说:“首尾当照应”,这讲的都是开头与结尾的关系。经济论文的首尾圆合主要表现在,开篇提出的问题,结束时得到了全面的回答。正如刘勰《文心雕龙•章句》说:“绝笔之言,追溯前句之旨。”即收束要追溯前面文字的旨意,使其强化、扩大和延伸,最终完成写作目的。 5、简洁自然。结尾既然是“尾”,就要相对地短促,不可过于冗长。应当是语短而意深,干脆、利落、简要、具体,使读者明确了解作者独到见解之所在。同时还要自然,非此不可,而不是生硬地加上什么标签。 6、言收意远。结论是论文中思想容量最大的地方,它既要给人以收束感,让读者知道论文到此结束了,又要留给人以“言已尽而意无穷”的咀嚼、回味、生发的余地。好的结尾,往往可以使文章锦上添花,更见神彩,以至令人把卷留连,不忍释去,起到感召读者、奋发研究的作用。 总之,结尾既不能草率收篇,更不可画蛇添足,虎头蛇尾,首尾不圆,生搬硬套。要使这一部分真正起到收束全文,加深读者印象的作用。 经济师论文:经济师论文资料收集 一、论文资料的系统收集 论文资料的收集是论文写作的基础工作,俗语说,“巧妇难为无米之炊。”说:“详尽地占有材料,在马克思列宁主义的一般原理的指导下,从这些材料中引出正确的结论。”(《选集》第3卷第801页)著名历史学家陈垣主张“竭泽而渔”,即搞一个研究课题,应把这个课题的有关资料全部搞到手,要“一网打尽”。托尔斯泰写《战争与和平》,有关参考书就看了700多种。姚雪垠写《李自成》,从有关史书中摘抄了10000多张资料卡片。这些事例和看法,充分说明资料是论文写作的基础。如果论文选题好,作者水平高,若没有资料仍是很难写出论文的或写不好的。论文作者的新见解,也是建立在大量丰富的资料基础上。资料是我们先辈或他人的研究成果,是攀登科学高峰的阶梯。论文资料从何而来呢?一是从图书、期刊、档案资料中去搜集;二是从国内外已有的数据库、信息网络上去搜集,如因特网等;三是从社会和专业实践中去搜集,搜集有关数据、实例、典型经验等;四是通过科学实验搜集,搜集实验的数据、方法、步骤、结果等;五是从有关专业与学术会议上去搜集,搜集最新观点、最新材料、最新研究成果等。怎样比较系统和全面地收集与占有资料呢?一是围绕主题全面收集。论文题目确定之后,就应根据题目的范围收集资料,对范围内的资料应尽量进行收集。为了掌握这一问题的来龙去脉,应对这一问题的历史、现状、去向的资料进行系统收集。二是按资料的主次分层收集。为了不漏掉重要资料,应根据主题把资料分为主要的、次要的。主要的就是核心层资料,应全面系统地进行重点收集;次要的就是非核心层资料,或称外围资料,要尽量收集。三是按资料品种收集。不仅搜集图书、期刊,还要搜集缩微资料、视听资料、网上资料、电子出版物。四是按论文内容收集。不仅收集观点,还要收集数据、典型事例、图像、图表。五是按第一手、第二手资料收集。要注意第一手资料。论文资料收集的一般方法:一是通过书目、索引、文摘查找有关资料;二是通过与信息网连接的计算机,查找国内外有关数据库、信息网络上的资料,这些资料一般比较新,速度最快;三是复印、照像、剪贴书刊中有关资料;四是通过阅读直接摘录书刊中有用资料;五是通过有关会议直接记录有关资料,如座谈会、调查会、研讨会等。收集资料与分析研究资料两者不可截然分开。一般来说,收集资料在先,分析研究资料在后。然而,收集之中必有分析研究,分析研究之后要继续收集和补充资料。收集资料,对一些长期从事研究工作的人来说,主要是靠平时收集积累,不是临时集中去搞。他们一般根据自己的研究方向,随时把有关资料积累下来,并按问题分类、整理,当资料积累到一定时,思索也比较成熟,就可动手写论文了,此时只是作些资料补充。一般学者或研究者都有个人的小资料库。 二、论文资料的阅读研究与选择 当资料收集到一定程度之后,就要转入阅读、分析研究、选择资料。因为前一段所收集到的资料,还是比较原始的、粗放型的,如果要变为有用的资料,还需要通过大脑的思索与加工。阅读、分析研究、选择资料是一个相互联系的整体,不可分割。阅读的过程就包含有分析研究、思考联想、资料取舍。论文写作属于专题性阅读,主要阅读与专题有关的资料,最突出的特点是选择性。它的目的性非常明确,而且限制在一定的范围之内。我们所接触的资料中,可能只取其中很少一部分。因此要求我们在阅读中能够迅速而准确地作出判断,选出论文需要的材料。有时一本厚厚的书,可能与论文有关的资料不多。由于阅读目的明确,因此每当阅读启动时,大脑就会自然地思考、分析研究、筛选资料,记下那些必要的信息与资料。阅读是论文写作思考问题的起点。阅读是通过视线的扫描,获取相关信息,并且与人的大脑中所储存的固有的思想材料相结合,引起思维活动的过程。专题阅读要取得比较理想的效果,除了精力集中,具有相应的专业知识外,一般还应具有以下能力:提要和归纳原作者思想的能力;从总体把握原作内在联系的能力;对原作的思想内容作出判断、评价的能力;有快速选择、获取原作中论文所需资料的能力;有善于联想、比较、鉴别的能力。专题阅读的基本目的是选取资料,因此在阅读中应注意以下问题:注意所取资料的科学性、真实性。及时地归纳、整理,选出有用材料,舍弃不用材料,把有用而又分散、重复交叉的材料,通过分析、归纳、合并、提炼等方式形成一些比较系统的认识。随时随地注意阅读和思考过程中大脑爆发出来的思想火花,要抓住新思想、新见解不放,及时地记录备忘。要加强资料搜集的目的性,不浪费时间,不走弯路,不搜集一大堆无用资料。要注意例外情况,有时我们刻意寻找的资料寻而不见,无意中读到的资料有时反倒证明是极其重要的。注意阅读重点的转移。阅读开始时,一般注重作者的观点,等我们的论文思路轮廊初现时,注意力就会转向符合自己看法的有力论据。常常有这样的情形,初读时遇到的资料没有及时记录,事后觉得有用,但印象已经模糊,再去查时十分费力,浪费不少时间,因此阅读时勤动手非常重要。注意占有可比性资料。资料越多,参照系数越大,对比度就越精确。资料太少,很难比较,得出的结论也势必粗疏难信。“论点来自资料”,准确地说,“论点来自资料的收集、积累、选择”。专题性阅读是以一个主题为中心,多种文献相互参照的综合性阅读。由于论文写作并不一定要通读整本整本的著作。但往往需要把不同著作中相关的部分联系起来加以比较,找出共同点和不同点,进行分析和判断。专题性阅读的基本方法:主要有重点阅读和跳读两种。重点阅读就是对一些基本资料必须重点地系统地阅读,有的要多遍阅读。跳读就是对非核心层资料,“选其所需,摘其所要”,撇去不需要的内容,而集中精力,专心致志地阅读所需要的部分。由于专题性阅读是一种有明确阅读范围和实用目的的阅读方式,在时间不充裕的情况下,我们必须越过与论文无关的内容而重点地翻阅那些与专题有关的部分。在这样的阅读过程中,我们必须全神贯注,紧张地捕捉一切对论文写作有用的资料。 三、论文资料的摘录与整理 资料摘录与整理,同阅读、分析研究、选择资料产生于同一过程,是阅读、分析研究、选择的末尾。通过阅读、分析研究、选择等过程之后,凡是论文写作需要或有参考价值的资料,都要及时加以摘录与整理。摘录与整理的主要方法:一是复印,在复印件上对要具体摘录的资料用铅笔或红笔作上标识;二是作文摘卡片,把需要或有用的资料摘录于卡片上;三是把需要摘录的资料输入计算机存储;四是按问题对摘录的资料进行分类排列。资料搜集是论文写作的重要条件,然而无论搜集多少资料,资料本身不等于论文,也不构成论文。搜集资料贯穿于论文写作全过程;如为了提出某种思想,需要一定的资料;为了发展这一思想,又需要另一些资料;为了论证这一思想,又要第三批资料。搜集资料本身不是目的,而是解决有价值问题的手段。因此,只有当它说明问题的时候,这些资料才有意义。 经济师论文:经济师论文语言连贯性分析 一、加强语气的前后呼应,使上下文衔接 句子之间,除了内容的连贯以外,还要注意语气的呼应。语句之间缺乏条理性,主要是思维逻辑方面的问题,语气的前后呼应,则主要在于语言技巧。在经济论文写作中,加强语气的呼应,使上下文衔接的办法主要有以下两种:第一,恰当运用衔接性的语言。衔接性的语言,以连词为主,还包括某些代词(这里、这样、那样等)、副词(显然、诚然、其实、同时等)和某些固定词组(实践证明、显而易见、由此看来、总而言之等),此外,还有一些承接性的习惯用语,如“在这里”、“所谓……是指……”、“这就是说”之类。这些词语许多就是复句中所用的关联词语,也有一些是只用在句群之间的。衔接性语言具有两种功能:其一是表明句子与句子之间的逻辑关系;其二是使语句前后衔接。因此,缺少了必要的衔接性语言,语气就不连贯。例如下面这段话:“作为经营和运用货币信用杠杆的职能机构,①要适应市场经济对信用高度集中的要求。②要适应市场机制要求灵活运用信用,人民银行应在这两方面发挥其调节作用和纽带作用。③不论社会制度如何,货币信用的高度统一集中,已成为当代一切国家经济活动的必然趋势,信用活动都已为该国中央银行加以有效的驾驭。我国社会主义银行当然更应如此。”这段话的意思是清楚的,句子的排列顺序也没有什么问题,但读起来却不大通畅,总觉得疙里疙瘩。如果我们在①、②和③处分别添上“既”、“又”和“事实上”,读起来就通畅多了。句子与句子的逻辑关系并不一定都要用关联词语来体现,不用关联词语而让读者去体会这种关系的叫做“意合”。在口头表达中,意合的现象比较多,书面表达就比较少,这是需要注意的一点。同时需要注意的一点是,可以用意合方式的却过多地使用了关联词,也会影响语气的通畅。第二,利用代词称呼。为了在语气上呼应,除了运用衔接性词语外,还可以利用代词作呼应。因为代词和它先前所代的词语有一种自然呼应的关系,所以当我们读到代词的时候,会很自然地把它和前面的所称代的事物联系起来,从而使文气衔接,上下贯通。请看下面这段话:“在银根放松时,由于贷款利率偏低,加之软约束又没有得到硬化,企业进入资金市场的热情往往并不高,它们通过种种手段最终常常能得到贷款。这显然不利于资金市场的发展。”这段话里用了“它们”、“这”等代词。通过这些代词的前后呼应,使我们读起来觉得既流畅又简捷,连贯感也非常强。如果把这些代词统统换成它们所指代的词语,行文会显得口罗嗦,自然语气的连贯就更谈不上了。代词除了称代的作用外,还起着关联词语的作用。在所有的代词中,“那么”、“这样”的衔接作用更为明显,写作的时候,它们往往是我们行文的助手。 二、应避免语言穿插过多,回复过大的现象 要想经济论文的语言通畅,就要使论述的各要点之间保持连续性。有的人喜欢说绕圈子话,从一点扯开,说了半天才回到本题上来,这样的语言当然是不会连贯的。例如下面一段话:“所谓‘另一种汇价出现’的问题,是由于管理不善所造成。从非贸易收汇来看,一些人主要认为,非贸易收入外汇后,一部分换成人民币,另一部分换成外汇券,而这些外汇券在黑市上兑换人民币,黑市交易在目前情况下还不能够完全取缔,但是国家曾明文规定,外汇券兑换外币必须凭外币兑换外汇券的‘兑换证明’,与国家规定的汇价不一致。之所以出现这种情况,我们且不谈黑市交易的法律性质问题,一个主要的原因就是因为外汇券的购买力高于同等额度的人民币的购买力,使用外汇券能够买到较为便宜的商品和劳务。”作者在阐述自己的观点时,却绕了一个很大的弯子,这样当然令读者感到吃力。在论证中,先“退一步说”的情况也是有的,但是穿插过多,回复太大,阐述同一论题的语句之间的间隔过远,就会造成上下文的脱节。上段话中前一部分画横线的语句应该移到下文适当的地方,后边画横线的可以删去,也可以用括号括起来。只有这样,文章的脉络才清楚,语言才连贯。经济论文的上下文之间应该有明确的逻辑联系,这种联系如若受到破坏,语言的连贯性也随之受到破坏。上面那段话多少反映了口头表达时即兴思维的特点。口头表达时对语言衔接的要求比较低,而且带有即兴的性质,说话人往往爱从一点生发开去,绕了一大圈才回到本题。如果我们完全按照自己说话的习惯来写作,就很容易出现这类毛病。 三、不能缺少必要的推理过程和铺垫语言 在动笔的时候,我们头脑中印象鲜明的只是思路中的几个要点,而这些要点之间缺少必要的中心环节,行文中如果急于捕捉这些闪动着的思想,表达时就容易留下空白。所以要特别留意,不能缺少必要的推理过程和铺垫性语言。例如下面一段话:“马克思在《资本论》中曾经阐述过积累是扩大再生产的源泉,积累可以通过积聚和集中两种方式来实现的原理。马克思认为,资本的集中虽然从全社会来看没有增加剩余价值的总量,但可以扩大个别资本的投资数量,而信用则是实现资本集中的有力杠杆。(根据这些原理)为了实现一定的积累率,以确保国民经济保持必要的增长速度,要求我们在安排消费和积累比例时,除了保证人们的消费水平有一定的提高,还须千方百计争取有较高的积累率,不如此,建设的速度要受影响。但是,由于每年的国民收入的增长总是有限的(而保证人民有饭吃、有衣穿,尽可能吃好一点穿好一点又是首要的)。因此,通过国家财政所积累的用来搞经济建设的资金就不可能太多。”这段话中括号里的话是笔者添加上的(前者属铺垫性的语言,后者是必要的推理过程),如果没有这些话,上下文之间就失掉了联系,使人感到作者突然从一个话题转到了另一个话题。其实,从内容看,作者的思路是清楚的,只是缺少了必要的过渡性的语言,好象文气就不贯通了。 经济师论文:经济师论文选题分析 一、必须十分重视经济论文的选题 在实际写作过程中,我们都有这样的感受,无论是哪种类型的经济论文,遇到的第一个问题就是选题。所谓选题就是指选择研究的课题,也就是明确论文写什么或主要想解决什么问题。有了好的选题之后,文章似乎也就完成了一半,这就是人们经常说的“题好一半文”。选题在经济论文写作中的重要性,可以用伟大的科学家爱因斯坦的一句话来概括,这就是“提出一个问题往往比解决一个问题还重要”,尤其是在经济研究领域中,发现和提出一个有意义的甚至突破性的问题,不仅对本领域的实际工作能起到积极的影响和正向的推动作用,可以产生良好的社会效益和直接的经济效益,而且也是衡量一篇经济论文是否有学术价值或社会价值的重要标志。因此,作为经济论文写作过程的起点的选题工作,就成为写好经济论文的首要环节。能否恰当地选择研究题目,也是能否独立地进行学术研究、取得研究成果的基础。 二、经济论文选题的原则 象做任何事情一样,经济论文的选题也要本着把客观需要与主观可能结合起来的总原则进行,只有既是客观需要,个人又有能力和兴趣去努力的选题,才有完成的可能,也容易出成果。具体说来,经济论文写作的选题要考虑如下几个方面。 (一)要考虑写作者自身的条件 经济论文写作者的自身条件包括对研究课题的兴趣、专长程度、占有资料的深度和广度、驾驭资料能力的强弱等等,如果是集体研究项目,还要考虑参加者的数量与知识结构的搭配是否合理等因素。在这些条件中,尤其重要的一是兴趣爱好程度,这是选择研究课题的一个前提。如果对所选择的研究课题拥有浓厚的兴趣,那么就会即使为此付出艰辛的努力也在所不辞,而具有这样的精神,正是搞好科研工作的最大优势。热爱是最好的老师,就是这个道理。所以,选题时对这一点应当充分重视。二是在选题时应当考虑个人的能力。这里的能力既指知识水平,也指专业特长,它是进行研究的基础。考虑个人能力就是说要从个人实际出发,量力而行,选择自己能够驾驭、并能扎扎实实地研究进去的课题,目标不能过高或过低,“跳一跳,够得着”的选题最好。 (二)选题时要了解本学科、本课题领域发展的状况和需要 这一点是与经济论文写作较强的社会功利性有极大的关系。作为应用写作大家族的一员,经济论文的写作目的,不是为“放诸名山,传诸后世”或者成为私人茶余饭后的消遣,而是要实实在在地对本学科的建设和发展产生积极的作用,而且要在实际的社会生产生活中经受检验,换言之,只有能够直接或间接地应用于实际生产生活领域,或者说对相应层次的决策者产生一定影响的经济论文才是有价值的,这也是经济论文写作者所追求的目标。正因如此,经济论文写作者应当拿出相当多的时间来做“情报工作”,包括了解本学科、本课题目前的研究动向;自己的研究课题在其中所占据的地位;前人或别人是否研究过、已经达到什么程度、还有哪些问题没有研究或需要补充;解决自己所选择的课题的迫切性等等。这些工作当然要花费相当多的时间和精力,但却绝不是“无用功”,它不仅对开扩和启迪思路有好处,而且还可以避免咀嚼别人的思想,使自己的研究有一个较高的起点;就写作过程来说,前期的充分的资料准备也是下一步顺利进入写作状态的基础,就是说没有“知己知彼”“袖手于前”的从容,也就不会有“下笔千言”、“倚马可待”的潇洒,这一点,相信有过写作经验的人都是深有体会的。 (三)要考虑课题的现实性 社会实践的需要是科学研究的生命力所在。一个课题是否有价值首先要看社会是不是需要,“合于世者,百篇无害”,否则,“一篇无益”,就是在强调文章写作的社会价值。经济论文写作因其自身的特殊性,决定了它在选题时更应当把现实的需要放在非常重要的位置予以关注。当然,伴随课题的较强的现实迫切性而来的,往往是由于我们自身眼界的限制、对课题把握能力的限制,使我们在面对新情况、新问题时容易出现一些疏漏甚至错误,不能够自圆其说。这一方面需要学术界有相对宽松的研究环境,对探索者给予充分的理解而不是求全责备,另一方面,也需要作者有足够的理论勇气面对缺欠、承认不足,允许商榷与争论。而积极的健康的学术争论,正是推动科学研究走向深入的重要途径。 (四)选题宜小不宜大 撰写经济论文,特别是初写论文的作者,在选题时切忌贪大,最好不要追求撰写全面论述、长篇大论式的文章。这是因为,从作文法的角度而言,题目太大,涉及的范围广,做成短文章,则在有限的篇幅内势必面面俱到,这样作者的思想就很难深入展开。另一方面,题目大,则搜集资料、研究分析资料的工作量就很大,费时费力,不好把握,也不可能在短时间内完成,天长日久,思路时断时续,不容易出成果,有时就只好放弃。题目定得小一些,作者就可以从自己体会最深的地方入手,选择一个有新意的研究或论述角度,从容地展开自己的思想,更容易作出好文章。题目小,还意味着立意的集中、单纯。但万事都有一个“度”,选题也如此,题目太小,对锻炼自己的研究和写作能力不利,文章本身的价值也会受到影响。一般地说,选择那些本研究领域的某一重要侧面或某一当前疑难问题的焦点,这样的小题目才是恰当的。 三、经济论文选题的类型 应当说,由于经济论文写作的目的的差异,所面对的读者对象的差异,以及研究者的能力、兴趣的不同,经济论文的写作在选题上也呈现出多姿多彩的形态,每一篇文章都是独特而富有个性的,很难简单地把它们划分成几个类型。但在我们的实际写作中,经常见到和使用频率较高的选题形式一般有以下几种类型:第一种是专题式的选题。这类选题主要侧重于对经济领域中某一学术现象、学术思想或经济规律等问题进行系统性的理论思考。这类文章理论色彩、个性都比较浓厚,因而对作者各方面功底要求也很高,要写好这类文章,需要有长期而充分的理论与实践准备。第二种是评析式的选题。这类选题主要是对某一学术流派、某一部专著、某一篇文章作者的代表性观点或某一特定作者(一般是指学术界知名度较高的专家、学者)的思想进行评论和分析。这类文章要求作者对所要评论和分析的对象有比较全面的理解和把握,评析应尽可能客观公允,不能断章取义。第三种是商榷、探讨式的选题。这类选题的目的主要是对各种代表性的不同学术思潮、倾向、观点等进行讨论。在写法上商榷类文章侧重于反驳对方的观点,探讨类的文章则侧重于提出新的见解或观点。第四种是综合式的选题。这类选题往往具备上面几种选题的特点,它适合于做较长的文章,或做集体研究项目。这类选题既要求对课题的研究现状和历史发展过程有较深入而全面的了解,能够在文章中进行相应的描述和评价,又要求在此基础上提出有理论价值和实践意义的观点,以影响和推动实际工作的开展。总之,对我们来说,要进入经济论文的写作阶段,选好一个课题是基础性的准备工作,也是写好一篇文章的前提,但选题毕竟不是写作或研究过程的完结,而仅仅是个开始,要真正实现经济论文的写作目的,还要做很多的工作。 经济师论文:经济师如何体现科学精神理念 摘 要:从经济师从事的工作岗位来看,经济师的工作既需要较高的专业素质,同时也需要严谨科学的精神理念,只有具备了这两点,才能保证经济师工作富有成效。结合经济师的现实工作,科学精神理念对经济师工作有着重要影响,是保证经济师工作取得实效的关键。基于这一认识,我们应在经济师工作中,充分认识到科学精神理念对经济师的作用,并根据经济师的工作需要,使科学精神理念能够在实际工作中得到具体体现,推动经济师工作不断向前发展,保证经济师工作取得积极效果。 关键词:经济师;科学精神理念;实际工作 一、前言 考虑到经济师工作的特殊性,以及经济师工作对自身专业素质和工作理念的要求,经济师只有认识到科学精神理念的重要意义和影响,并在实际工作中更多地体现出科学精神理念,才能达到提高工作效果的目的。从这一点来看,科学精神理念是经济师工作的重要精神支柱,对经济师的实际工作产生了重要影响,只有更好地把握经济师工作原则,并更多的体现科学精神理念,才能使经济师在工作水平和工作成效上有较大提高。由此可见,在经济师工作更多的体现科学精神理念是十分必要的。 二、科学精神理念对经济师工作的重要影响 从经济师工作特点来看,只有树立正确的工作理念,才能保证经济师工作取得实效。基于这一认识,我们应认真分析经济师工作的特点,以及工作理念对经济师工作的具体影响。结合当前经济师工作实际,科学精神理念无疑对经济师工作产生了重要影响,其影响具体表现在以下几个方面: (1)科学精神理念为经济师提供了基本的工作理念。在经济师工作中,工作理念不但对经济师具有重要的指导作用,同时也关系到经济师工作的实效性。从这一点来看。科学精神理念的提出,为经济师提供了基本的工作理念,并改变了经济师的工作规则,使经济师工作能够在科学性和准确性上有较大提高,最终满足实际工作需要。由此可见,科学精神理念对经济师工作产生了具体的影响。 (2)科学精神理念促进了经济师工作的不断发展。科学精神理念的提出,使经济师工作得到了全面推进,并使经济师工作在整体性和实效性上有所提高,保证了经济师工作得到正常开展。从这一点来看,科学精神理念对经济师工作的促进作用非常明显,只有认识到经济师工作的重要性以及科学精神理念的重要促进作用,才能保证经济师工作得到有效开展。为此,正确理解科学精神理念对经济师工作的促进作用十分重要。 (3)科学精神理念推动了经济师工作理念的变革。考虑到经济师工作的现实特点以及经济师工作理念变革的必要性,科学精神理念的提出,对推动经济师工作理念变革具有重要的促进作用。从这一点来看,只有重视科学精神理念的内容,并对其作用进行全面分析,才能保证科学精神理念得到良好的贯彻和实施,并最终成为推动经济师工作理念变革的动力。所以,科学精神理念对经济师工作理念变革的影响较大。 三、经济师工作体现科学精神理念的必要性 从经济师工作的现实情况来看,科学精神理念对经济师工作产生了重要影响,不但推动了经济师工作不断向前发展,同时也提高了经济师工作的整体水平。基于这一认识,在经济师工作中体现科学精神理念是十分必要的,其必要性主要表现在以下几个方面: (1)体现科学精神理念,是经济师工作的现实需要。从经济师目前的工作岗位来看,要想提高工作水平和工作效果,就要在实际工作中更多地体现科学精神理念,使科学精神理念成为经济师工作的重要指导,为经济师工作提供有力支持。基于这一认识,在经济师工作中,应更多地体现科学精神理念,确保科学精神理念成为经济师工作的重要指导。所以,经济师工作体现科学精神理念是十分必要的。 (2)体现科学精神理念,是促进经济师工作发展的必要手段。经济师在实际工作中,基于工作的现实难度和基本需求,只有更多地体现科学精神理念,并将科学精神理念作为推动工作发展的有效动力,才能保证经济师工作取得积极效果。从这一点来看,更多体现科学精神理念,是促进经济师工作发展的必要手段,只有认识到这一点,才能更好地理解科学精神理念对经济师工作的促进。 (3)体现科学精神理念,对推动经济师工作的开展具有重要作用。从当前经济师的实际工作来看,只有在工作中更多体现科学精神理念,才能保证经济师工作取得积极效果。基于这一认识,经济师工作应更多地体现科学精神理念,并为科学精神理念地融入提供有力的契机,保证科学精神理念成为经济师工作的重要指导和推动力量,促进经济师工作全面有效开展。由此可见,体现科学精神理念,对推动经济师工作具有重要作用。 四、经济师工作中体现科学精神理念的具体措施 鉴于科学精神理念对经济师工作的重要促进作用,要想更好地体现科学精神理念,就要在经济师工作中重点做好以下几个方面工作: (1)在经济师工作中正确分析科学精神理念的内涵。通过了解发现,要想在经济师工作中体现科学精神理念,就要先弄清楚科学精神理念的内涵,并把握科学精神理念的主要内容,加深对科学精神理念的了解,做到根据经济师工作需要,掌握必要的科学精神理念,强化科学精神理念的影响力,使科学精神理念在经济师工作中起到重要的指导作用。基于这一认识,经济师工作中要想有效体现科学精神理念,就要正确分析科学精神理念的内涵。 (2)在经济师工作中将科学精神理念作为重要的工作指导。经济师的实际工作需要有力的指导,结合科学精神理念的优点,及其对经济师工作的重要促进作用,将科学精神理念作为经济师的工作指导,对提高经济师工作水平,满足经济师工作需要,促进经济师工作发展具有重要的促进作用。从这一点来看,在经济师工作中将科学精神理念作为重要的工作指导,是体现科学精神理念的重要手段,我们要学会利用该手段。 (3)在经济师工作中贯彻落实科学精神理念。从当前经济师的实际工作来看,贯彻落实科学精神理念,既是保证经济师工作得到全面有效开展的重要手段,同时也是提高经济师工作水平和工作效果的重要措施。基于这一认识,在经济师工作中,我们应认真贯彻落实科学精神理念,并在经济师工作中更多地体现科学精神理念,使科学精神理念能够成为经济师工作的有力指导,为经济师工作提供有力支持。 五、结论 通过本文的分析可知,在经济师工作中,要想更多体现科学精神理念,就要从正确分析科学精神理念的内涵、将科学精神理念作为重要的工作指导和贯彻落实科学精神理念等方面入手,并充分认识到体现科学精神理念的必要性,使科学精神理念能够得到更多体现。 经济师论文:论经济师营销创新的重要性 营销观念强调认为,尊重别人是重要的。但营销观念提醒我们必须下功夫搞清楚:别人观念中的“尊重”所包含的意思可能有很大差异。别人的观念可能因为他们文化背景及消费层次的不同而不同。说营销是满足消费者需求时,它包含的重要意思是根据消费者的文化与消费标准满足他们。 一、确立市场经济下营销“黄金原则” 现代营销的观点认为,传统黄金原则违背营销观念,因为传统黄金原则做了一个假定:所有的人都是同样的。这是从感情方面来讲的,恰如“人心都是肉长的”这个道理那样。而根据营销的观点,来自不同文化背景、不同消费结构的人们往往具有不同的观念、需求、价值观。所以,市场经济下的产品和服务必须以满足别人所希望、所需求为原则。虽然我国已建立了市场经济体制,但是沿袭了几十年的计划经济与短缺供给在人们头脑中牢固形成的买卖原则是很难退位的。其根本是消费者只能被动地适应生产者。正如西方那一个古老的黄金原则:“你想让别人怎样对待你,你也要怎样对待别人”。这个黄金原则是几千年来西方人的行为准则,它与我们中国的传统文化中孔子所说的“己所不欲,勿施于人”的思想相似。就如何做人来讲,上述原则无疑是正确的。然而,作为市场经济中的营销观念恰恰与这个传统黄金原则不同。国外有的营销专家把营销原则比作新的黄金原则。这个新的黄金原则是:“你要像别人所希望的那样对待他们”。用我们习惯了的话说白了,就是要满足用户需要,为用户(消费者)服务,把消费者当作“上帝”。 营销观念认为,消费者需求并不是根据销售者的观点就能简单推测出来的,况且,消费者需求往往是复杂的。所以,我们市场经济中的销售者需要深入反复地调查研究消费者需求,发现消费者需求。并不是我们不愿意要的消费者也不愿意要,我们想要的消费者也想要,更不是我们生产什么消费者就需要什么,我们提供什么服务消费者就接受什么服务。现代消费已经不再遵守著名的“4P”营销原则(即价格、商场、产品和促销)了,而是变成了新的“6C”,即成本、渠道、便利、公关、顾客和消费者。这种结构转变的最重要的一点是,把消费者也当作销售动力的一部分,这是因为,对人类以及人类在广告和营销刺激下的行为进行的研究取得了很大的进步。在供大于求的市场经济条件下,以及网上消费超级市场的兴起,为消费者展示了十分广阔的选择余地。作为企业生产者,我们所面对的消费者需求是不能简单推测的,是复杂的。对我们生产和销售者来说,它往往是一个未知的世界,需要我们生产和销售者进行深入细致的调查研究,去发现消费者需求;要像消费者所希望、所需求的那样对待他们。 二、探索营销创新的“三条线管理”原则 营销观念变革的产物是营销创新。因为营销创新是一个企业能否抓住商机持久发展的重要环节。一切产品都必须通过市场营销获得效益,围绕市场实施经营战略调整。“三条线管理”是当前企业推进营销创新的有效做法。所谓三条线管理,即在营销系统全面实行“物流一条线,财务一条线,营销一条线”。物流一条线:就是配送中心建立在市场和生产之间,并保证合理的存货,真正以市场为龙头,以销定产。一改过去生产计划凭感觉,市场信息滞后,造成产品积压的状况。配送中心也不再仅仅是“保管员”,它已经成为市场产品的信息流,能加强物资监控,有利于市场开发。财务一条线:就是财务系统直接进入市场前沿,及时掌握产品流向和资金动向,在更多的范围内变结算为预算,让财务管理管出效益。应向区域或分公司派出会计经理和财务人员,所有财务人员统一由总公司财务部直管,从而保障提高资金利用率和投资效益。销售一条线:就是营销人员将主要精力用于研究市场、开拓市场、提高市场占有率,下达营销硬性指标,把应收帐款不断地减下来,把库存产品不断地降下来,限定最大库存量不能超过上月销量的二分之一(或适当比例)。 销售一条线还必须包括优质售后服务。以目前家电企业中荣事达集团推出的“红地毯”服务模式为例。“红地毯”服务之所以备受欢迎,是因为它有别于一般的服务模式,把以人为本,从企业内部延伸到企业外部,目标是以消费者为服务对象,让消费者满意。在荣事达集团收到消费者众多表扬信件中,有一封上海用户来信说:“作荣事达用户,心情很好”。这封信告诉我们企业为用户服务不仅要保证产品的正常使用,还要让用户心情很好,这正是以人为本的“红地毯”服务模式的主旨所在。始于荣事达集团上门服务铺开红地毯的服务行为意义深远。这不仅强化了“红地毯”服务人员的服务意识,而且呼唤起消费者的“主权”意识。我们看到迎接国外贵宾时,往往铺着红地毯。它寓意尊贵,象征热情。企业实行“红地毯”服务就体现“尊用户为上帝,视用户为贵宾”的服务宗旨。 三、实施客户资信管理原则 我们很多企业对于一句商业格言都有同感:“客户既是企业最大的财富来源,也是最大的风险来源”。所以,要搞好企业营销,最大限度地减少企业利息损失,首先就是要对客户进行严格的资信管理,使客户真正变成财富的来源,而不是灾难的来源。进行客户的资信管理,必须重点抓好两个要害环节。一是抓好客户管理的基础工作。我们在实际工作中发现,目前我国绝大多数企业的客户信息管理工作都无法满足对客户进行风险控制的需要,许多企业还停留在各个业务部门或业务员单独管理客户资料的阶段。 这种状况也使一些企业宝贵的客户资源变成了某些业务人员个人的资本,一旦发生营销业务员跳槽或与企业出现利益纠纷,轻则带走客户关系,重则与客户内外勾结,给企业带来重大的经济损失。有的企业就由于某个重要的销售人员将自己掌握的几十个重要客户的资料和关系带到了另一个竞争对手那里,结果造成该企业销售额大幅下降。更为重要的是,必须防止由于营销业务员带走合同和发货单据,而造成客户拖欠的账款变成了坏账,而无法追回的问题。二是抓好对客户信用评估。尤其是重点抓好对有赊销业务往来的客户进行严格的资信调查和信用评估。这是一项专业技术性较强的业务,必须由企业内部专门设立的机构和专职人员完成。规范的资信调查可以由企业自己完成,也可以委托专门的资信调查机构完成。然而现在存在比较普遍的问题是,许多企业管理人员往往宁肯花几千元请客户吃一顿饭,也不愿意花几百元对其进行一次必要的资信调查,照此下去一旦真正出现问题,所造成的损失就十分严重了。 经济师论文:如何做一名合格的经济师 当今,我国正处在一个经济转型的新时期,随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,在促进我国经济发展和社会的进步带来勃勃生机和强大动力的同时,也给中国社会和经济、尤其是新形势下水利行业从事经营性质职工的思想观念带来了巨大的震荡和冲击。对此我们一方面理应对已经发生的或可能发生的职工思想状况给予高度关注和深入思考,同时也要注重做好水利行业改革后从事经营的职工队伍建设,不断加强和提高新形势下水利行业技术工人队伍的整体素质,以适应当今市场经济以及水利行业改革发展的需要。 当今我们所处的世界,已是信息、知识更新飞速发展的时代,科技技术进步步伐加快。在快速发展变化的社会进程中,一个行业、一个企业直至一个单位是否能够融入社会生存和蓬勃健康的发展,很大程度上则取决于是否具有科技创新的能力及先进的科学管理经营。而能否创新发展,说到底取决于单位或部门的科学技术和人才资源队伍状况如何。从某种意义上来说,国家、行业、单位之间的竞争实质上也就是科技、人才等方面的竞争,这早已成为现代社会中人们的共识。对我们水利行业来说同样如此,注重科技创新、不断加大对人才资源的开发、培养和教育,特别是加强技水利行业技术工人队伍建设在当今社会更显得尤为重要和迫切。 (一)、加强技术工人队伍建设是当今时代的需要 水利事业发展到二十一世纪的今天,我国的治水思路有了战略性的调整和转变。随着我国改革开放、社会经济的快速发展,水利行业针对国民经济和社会发展的内在要求以及人类对自然生态环境依赖状况等提出了新的治水思路,即:要实现从传统水利向现代水利、可持续发展水利转变,以水资源持续利用来支持我国经济社会的可持续性发展。水利的发展以维护自然和人类的生存环境为首要前提,继而达到人与自然的和谐相处。我们说的实现治水思路的不断更新转变,离不开党和政府的关心支持,离不开各级领导以及水利专家们决策理念的转变,离不开广大水利行业技术工人的思想观念的转化和整体技能水平的提高,实现治水思路的转变和达到理想的目标,最终还是要通过我们广大的干部职工的共同努力、用双手才能变为现实。因此,我们要注重加强水利行业技术工人的培养和开发工作,不断加强他们的文化理论知识和专业技能培训,强化提高他们的政治素质,增强他们的政治责任感和工作责任心,从而使其能够具备有良好的职业道德、较高的理论水平和过硬的实际操作能力,更好的把新的观念、新的治水理念、新的发展目标贯彻落实到我们的实际工作中去。 (二)、加强技术工人队伍建设是提高水利建设和管理水平的需要 我们的水利工程的建设和管理,除需要依靠先进的科学技术和各类设备器材外,还要依靠一大批具备、掌握一定科技知识和操作技能的技术工人。在从事各项水利工程的建设与管理中,先进的设备和仪器可以从国外进口或国内自我研制为我所用,但使用操作这些先进设备仪器的技术工人做不到全部从国外招来引进,担当主力军的技术工人队伍仍是要靠我们自己来培训。显而易见,仅单靠先进的机械设备,完全依赖国外的专家顾问,没有我们自己的高素质的技术工人队伍,没有过硬的专业技能本领就不能够充分的发挥先进设备仪器应有的效能作用,也就难以高质量、高效率的提高工程建设和管理的水平。平时我们也时有看到,有些水利工程建设科技创新、工程质量、功能效率不高,这里除了工程设计、施工管理等方面的因素外,与建设工程的技术工人的能力和水平高低也无不有很大的关系。 (三)、加强技术工人队伍建设是当前市场经济发展的需要 随着我国社会主义市场经济体制的逐步深化与完善,水利工程管理体制加快了改革创新发展的步伐,这不仅是适应新形势下经济发展需求的一个重要环节,同时也转变了人们多年来传统的工作方式和管理模式的习惯思维。 这就要求我们在扎实做好水利工程施工、确保好防洪工程安全的同时,也要逐步适应当今社会市场经济发展的需要,提高对市场经济发展重要性的认识,加大科学管理,认真搞好技能人才队伍的培养和开发工作,积极投身和参与市场竞争,促进我们水利行业经济的不断发展前进,努力为本行业、单位和部门创造出良好的经济效益。目前,虽说我们水利行业中的许多单位建立起了经营公司或经济实体,有的单位发展势头、经济效益较好,但有的则勉强维持或濒临关门倒闭之境地。究其原因,我们暂且不谈经营管理水平、规模大小、机械设备等方面如何,单从从事生产经营的技术工人素质的高低来说,不能不说是占据着其中相当重要的因素和作用。我们常常可以看到一些经济效益好的行业或单位,往往十分注重研究市场发展的规律、重视科技创新、注重科学管理和技术人才的开发尤其职工团队整体素质的提高,从而实现创优质管理、优质团队、创优质产品、创优质服务、增强市场竞争力和扩大市场占有率,继而得以不断的发展壮大以致形成良性循环。反之,效益差的单位在提高职工队伍素质方面往往重视不够,缺乏科技创新和人才发展的战略眼光,只顾眼前或短期利益,没有强劲的参与市场竞争的实力和能力,因而就很难取得好的经济效益,更难以在市场经济中生存站稳发展。只有通过我们多方不懈的努力和经营,达到内强素质、外树形像,加强技术工人队伍整体素质和质量管理的提高,不断增强我们参与市场竞争的能力,这样不仅能够给我们的行业自身创造了经济效益,同时也会给社会带来一定的社会效益。 因此,我们要审时度势,转变开发用人观念,在人才培训上高度重视,加大力度、加大投资,尽快采用多种方式和渠道,尽快培养出一支训练有素的、觉悟高、整体技能强的水利行业技术人才队伍,不仅能迎接同业人才的挑战,还要在整个社会大市场的人才角逐中,在知识、技能的较量中立于不败之地。 经济师论文:试论经济师人力资源管理中存在的问题及解决方法 【摘 要】进入21世纪,人力资源迎来了新时代。经济师人力资源管理是企业发展理念和正式运营中展现出来的一个重要体现,而现在企业最注重的是培养人才,其中以经济师资源管理为第一生产要素,企业不光要做到及时更新人力资源管理观念同时要不断完善更新人力资源管理制度,加大对人才引进力度和不定期投资。企业的人力资源是一个企业发展理念的一个重要体现,而现在企业最注重的是培养人才,本文就经济师人力资源的若干问题及解决方法,联系当今社会状况和需求,进行分析。 【关键词】企业;经济师;人力资源管理;问题? 在知识时代和经济时展的今天,人力资源也迎来了它崭新的时代。经济师人力资源管理是企业发展理念和正式运营中展现出来的一个重要体现,而现在企业最注重的是培养人才,其中以经济师资源管理为第一生产要素,企业不光要做到及时更新人力资源管理观念同时要不断完善更新人力资源管理制度,加大对人才引进力度和不定期投资。 一、我国人力资源现状 当今我国经济快速持续发展,在世界上有一定的地位,这标志着我国逐渐走向世界大国,但是在发展的强大体系下,我国还有一些方面需要改进。我国人力资源的开发起步较发达国家晚,在理论和实践上的经验不如它们丰富,虽然我国的人力资源十分丰富,但是利用率较低,这就需要我国制定人力资源管理和开发的相关策略。 我国的人力资源出现的主要问题在管理上,人力资源的管理是企业经营战略的重要组成部分,如何培养人才,开发人才的潜在能力,是企业在同行业竞争中需考虑的问题。现今我国的人力资源在管理方法方式上出现的问题制约了人力资源的发展,导致我国企业在人力资源的发展上与发达国家存在一定的差距。如何完善我国的人力资源管理体系,是我们需要考虑的重要问题。 二、企业人力资源管理 1、企业人力资源管理的作用 企业人力资源作为企业的一种内部资源,在企业管理中占有重要的地位,管理好企业的人力资源,能够促进企业的发展。企业作为人才的集中地,无论是在人才的培养还是开发上都具有一定的优势,有效的人力资源管理能够降低企业在人力资源上投入的成本,最大限度地发挥人才的作用和提高为企业的贡献率,不仅能提高企业内部人员的参与意识,也能提高其自身的素质,使其发挥所长,推进企业的改革创新,为企业的长远发展打下了坚实的基础。 2、企业人力资源管理中要注意的问题 人力资源管理中,最终要的组成部分是人,无论是企业领导还是员工,他们的自身素质问题很重要,提高他们的工作质量和服务质量,提升他们的自身素质,有利于企业人力资源的管理和分配。在企业中,人才的培养是人力资源的重要来源,企业要培养员工的综合素质和工作能力,充分发展员工个性,鼓励员工大胆创新,培养员工间的合作意识,培养实用性人才,让员工具有参与意识,才能更好地实现企业的发展目标。 3、如何解决企业人力资源管理中出现的问题 企业的人力资源包括:企业员工,企业其他人员和新进员工三部分。首先关于员工方面,在企业员工的人力资源管理中,如何在保证员工工作顺利完成后保障员工的权利,是员工关心的问题,也是员工人力资源管理中最重要的问题。企业应该履行与员工签订合同中所规定的条例,按照合同的签订内容给予员工应得的权利,我国是法治社会,依法治国的方法无论在企业的员工人才选择上还是员工履行其义务上,都具有可实行性。对于企业其他人员方面,要提高其他职工的服务水平,培养职工服务的意识,提高他们自身的素质,更好地为企业服务。对于新进员工方面,要以深化企业改革为基础,培养新进员工的责任意识和参与意识,激发新进员工对企业改革创新方法的参与热情,以便企业更好地对新进员工进行人力资源管理。 三、如何加紧经济师人力资源管理 1、培养竞争意识 无论是哪一个行业的发展,都离不开人才的智力支持。在科学技术高速发展的今天,人们在享受科技带来的方便同时,也把注意力转移到创造科技和财富的人身上,在大家广泛关注下,作为代表的经济师的人力资源管理显得尤为重要。在管理过程中,要培养人才的竞争意识,要认识到企业之间的竞争力,经济师要参与到企业的发展规划中,通过竞争来激励自身的素质的提高,根据企业的管理体制要求自己,树立发展新目标,企业需要有创新意识的管理者和参与者投入企业的建设中,培养竞争意识能够激励人才最大限度发挥自己的能力,提高企业整体的软件力量。 2、提高人才能力 21世纪最重要的是人才,如何培养人才的能力是企业经济师人力资源管理问题的基础。管理者作为一种特殊的人力资源,是企业中比较稀缺的,一个企业的规模再强大,发展理念再先进,员工能力再强,没有一个好的管理者,企业也是无法顺利发展的。提高人才的能力,培养人才的管理能力和创新意识,充分了解企业各部门的组成和职能,有先进的发展理念,能够规划出企业的发展前景,能适应企业和商业发展的需要,才能管理好企业内部成员和促进企业的发展,管理好整个企业。 3、建立健全人力资源管理体系 好的人才如何让其最大限度地展现和服务,需要企业建立系统的人力资源管理体系。制定合理地佣金制度,根据其贡献的多少给予相应的回报;制定战略发展计划,明确企业发展目的和未来发展前景,能够让企业员工有一个对企业发展总体的认识,有利于人力资源管理的实施。在体系的规范下,有目的有规划地实施人才培养发展的计划,制定发展战略和目标,在强大体系的支撑下以人才为填充,才能巩固企业的发展。 四、结论 企业的人力资源管理问题是企业发展的一个重要问题,如何在企业发展中制定一个完善的人力资源管理系统,是企业战略计划一个重要组成部分。在当今世界人力资源管理的大环境下,我国的人力资源管理的发展起步晚,人才利用率不高,所以更加要加快人才发展战略的部署,在企业中提高员工的素质和培养企业内部员工的能力,都有利于企业人力资源的管理。企业经济师人力资源发展方向,要根据我国经济发展和企业的发展战略进行统筹规划,确保在人才利用上的准确。建立健全人力资源管理体系,有利于企业总规划的实施。 经济师论文:中职学校经济师教育教学模式探析 摘要:经济师对于社会的发展有着重要的作用,任何企业中都存在经济师或者经济师这一职业,各大高校也逐渐注重经济师的培养工作,许多的高等院校都开设了经济师专业类的课程,以此来满足社会对于人才的需求。本文主要探讨了经济师的教育教学工作,找出了存在的不足,提出了相应的改善措施。 关键词:经济师 教育教学 措施 随着我国社会的不断发展进步,社会对于经济专业型人才的要求越来越高了,尤其在加入了世界贸易组织之后,这一人才需求变得更加明显了。为了适应社会的发展状况,许多的高校逐步开始注重经济学的教学工作,最明显的特征就是开设了关于培养经济师的专业。在培养经济师的过程中,许多教师发现教学存在着许多的问题,这些问题是制约人才发展的重要因素,如何解决这些问题成为了许多高等院校讨论的热点。在取得了经济师的资格之后,经过一定的时间的工作锻炼,才能报考高级经济师。笔者认为经济师的教育教学分为两个阶段。一个是在高等学院学习的阶段,另一个是在岗位实践学习的阶段,本文重点谈论了在高等学院学习的过程,对其提出了以下几点看法。 1 经济师存在的意义 经济师对于任何企业都有着重要的作用[1],能够保证企业经济快速、健康的发展。笔者在此将高等院校开展经济师教育教学工作的重要性简单地分为了以下两点。 1.1 开展经济师的教育教学工作是社会发展的必然结果[2] 随着社会经济的进一步发展,社会需要大量的人才来保证经济的快速发展。高等学院培养高级经济师正好解决了这一问题,是现代社会发展的产物,学院应该也必须开展相关的教育教学工作。只有进行了经济师的教育教学工作,才能缓解社会对于人才的需求状况,才能保证社会和谐、健康的发展。 1.2 开展经济师的教育教学工作对于企业的经济发展有着积极的作用与意义 任何的企业发展都离不开经济师的指导与监督,尤其是经济师对于经济状况的分析,从某种程度上来看经济师对于企业的经济发展有着决定性的作用。在这种情况下,高等学院开始培养经济师对于企业未来的发展有着一定的推动作用。在经济师的培养结束之后,学生走进社会之后在学校学习的知识更够实际的运用在工作之中,能够为企业的发展提供自己的一份力量,这也是培养高级经济师的意义之一。除此之外,经济师的教育工作还有着许多的作用与意义,高等学校应该意识到这种重要性,切实做好经济师的教育教学工作。 2 现阶段经济师教育工作中存在的不足 虽然我国许多的高等院校已经开始了经济师的教育教学工作,可是没有达到理想的教育状态,教学工作中还存在着许多不足之处,这些缺点直接影响着教学的质量。本文笔者将目前经济师教学工作中存在的不足之处主要分为了以下几点。 2.1 没有实际重视经济师的作用与意义[3] 从根本上来看,现阶段经济师教育中存在的问题都是由于不重视经济师的作用与意义而引起的。例如,学校不重视经济师的培养工作就会导致缺少教学设备、安排的教学时间不合理、很多的经济师的课程都开设在晚上等等。再比如说教师不重视经济师的教学工作,没有做好课前准备,甚至出现了没有讲义的现象等等。最终学校与教师的不重视就会导致学生的不重视,就会出现缺少学习热情、上课不认真听讲的现象。所以,要想做好经济师的教育工作就必须解决这一问题,要想成为经济师首先就必须重视经济师的作用与意义。 2.2 教学质量不高 许多的因素都制约着教学质量的高低,例如教学模式、教学方法、教学内容是否合理等等,成为经济师需要掌握各方面的知识,除了掌握经济学的专业知识之外,英语、电脑等等其他的知识也应该相应的进行一定程度的了解。可是现阶段的许多经济师没有做到这一点,无法成为高级经济师,笔者认为教学质量不高主要表现在以下两个方面。 2.2.1 对经济类的专业知识掌握不够 许多的学生在高等学院学习的时候没有打好经济专业知识的基础,没有切实的掌握专业性的知识。例如没有切实了解相关经济的法律法规、未来经济的发展趋势等等,这些知识应该是成为经济师必须掌握的,可是实际情况却并非如此,很多的学生在学校的时候没有认真学习,学习的质量不够高,在未来成为经济师的过程中必定会受到阻碍。 2.2.2 其他必备知识掌握得不够好[4] 前面提到了要成为经济师除了掌握专业的经济学知识之外,还要掌握许多其他的知识,例如电脑操作能力、英语水平等等,经济师的要求相对较高,需求全面型的人才,可是很多学生在高等学院学习的过程中只重视了专业知识的学习,忽略了其他知识的学习,这是不符合成为高级经济师的标准的,所以最终就会导致学习质量不高的现象。以上几点都是目前高级经济师教育教学中存在的问题,只有解决了这些问题,才能做好经济师的教育教学工作。 3 做好经济师教育教学工作的措施 经济师的要求比较高,不是每个人都能成为经济师的,做好经济师的教育教学工作是十分重要,对于学生未来的发展有着巨大的影响。笔者根据目前教育中存在的实际问题以及自身的经验将做好经济师教育工作的措施分为了以下几点。 3.1 全面重视经济师的教育教学工作 这是做好经济师培养工作的第一步,只有拥有重视经济师教育的态度,才能做好接下来的教育教学工作。高等学校可以开展相关经济师重要性的讲座,要求所有人参加,切实了解经济师的重要性。其次加大对于经济师教育的投入,教师利用多媒体进行科学的授课,充分做好课前准备。最后调动学生学习的积极性,让他们切实了解经济师对于社会发展的意义。这样全面重视经济师之后,才能做好其他的教育工作。 3.2 努力提高专业知识掌握的力度[5] 经济师的培养是一个长期的过程,学生不可能迅速掌握大量的专业知识,教师应该根据学生的实际情况制定长期的学习计划,系统地提高学习质量。教师可以采取换位学习的方法,组成不同的经济学小组,划分不同的课题,让学生们自由发挥,研究不同的经济现象。教师应该运用多元化的教学方法,吸引学生的注意力,实现高质量的授课,必定达到意想不到的效果。 3.3 促进学生的全面发展 许多的因素都制约着学生成为经济师,学生应该要做的就是促进自身的全面发展,为成为经济师做好准备。学生可以积极提高自身各方面的能力,例如电脑操作能力等等。成为经济师必须要有一定的工作经验,所以在毕业离开校园之后,切实做好岗位实习工作,踏实走好每一步,才能快速实现成为经济师的梦想。 4 结语 虽然许多的高等院校开设了有关经济学的课程,培养了大量的人才,可是面对社会飞速的发展我国还是面临着严重的人才危机,切实做好高等院校的经济师教育教学工作显得十分重要。经济师不是短期内就能培养成功的,它需求学生经过大量的专业知识学习与系统专业实践。本文笔者认为,只有认识到了经济师的作用与意义,在教育的过程中避免出现以上提到的几个问题,切实做好以上提出的几点措施,才能真正做好经济师的教育工作,才能为社会提供真实有用的人才。 经济师论文:关于房地产业经济师的设置问题及相关建议 【摘要】随着房地产产业对管理要求的不断提高,也增强了其产业对经济师的要求,经济师这个职业对房地产行业的发展起着至关重要的作用。本文首先论述了房地产经济师的主要任务,分析研究了现阶段我国房地产经济师设置存在的问题,提出相关建议。 【关键词】房地产经济师、设置问题、建议 一、前言 随着房地产产业对管理要求的不断提高,也增强了其产业对经济师的要求,经济师这个职业对房地产行业的发展起着至关重要的作用。在大中型房地产企业中,工程师、会计师等职位的设置较为普遍,而经济师的设置却相对较少。在一些房地产企业中,对工程会计等职位的开放程度较为普遍,唯独对经济师职位开放程度相对较少。从而反应出企业管理制度不完善以及企业经营管理人才的匮乏。也间接的说明了房地产企业普遍存在的问题。 二、房地产经济师的主要任务 进入新世纪,着重抓技术而放松管理,着重生产而轻视经济,这是房地产企业长期存在的问题,这个问题严重的影响到地产企业的发展改革创新,妨碍发展现代化管理的进程,不利于提高房地产产业的经济效益。本文针对目前房地产企业的发展现状,对房地产经纪师的设置问题做了相关的论述。它的职责主要就是在企业管理者的领导下,全面性的负责企业的经济方面的运营管理工作。 1、认真贯彻执行国家经营体制改革等方面的法律法规,对违反相关制度造成经济损失的经营事务行为给予有效的制止和纠正。为企业制定适合其本身运作的经营决策,通过组织市场调研对市场做出正确的预测,并且根据相关的资料制定出初步的运营方案。 2、认真贯彻执行公司的质量方针和目标,对企业经营管理制度实施起到监督检查的作用。 3、协助企业的管理者制定企业长期的运营计划,并组织实施企业的长期运营计划。 4、研究企业以及下属子公司的运作状况,评价和分析企业人力资源,物力资源以及财力资源的利用状况,提出一系列的增产节约和提高经济效益的意见,并在获得批准后组织实施。 5、负责策划企业举办的大型经济活动以及业务延伸。 6、负责企业项目的投资,提出所有可行性报告,进行经济风险评估,形式一定的经济监督权,杜绝一些无经济效益的投资活动和计划。 7、负责制定建设项目工程的承包方案,以及与工程预算相关的管理工作,制定项目工程的经营成本控制程序,计划以及具体的实施办法。 8、负责主持企业评审项目年度产业目标完成情况,在没有达到企业制定的指标时,指导有关单位采取一系列的措施,完成各项经营生产。 二、房地产经济师的设置存在的问题 随着国民经济的不断发展,房地产企业也日益繁荣起来,但它还存在着很多的问题,值得进一步的探讨。由于进入房地产企业的门槛比较低,再加上行业发展历史比较短暂,经纪机构之间各自为政,且缺少与政府部门之间的信息沟通,这一现象促使了房地产经纪师这个职业的诞生。 1、领导者没有认识到经济师的重要性 2、房地产企业内部组织一直不完善 很多的房地产机构人员较少,在机构中又会出现一个人兼职很多职位的状况发生,如:某人即是业务员又是会计,甚至是还兼管着出纳的工作。这样的不完整体系,造成了业务流程的混乱,不能及时有效的对一个项目做出正确的风险评估;同时房地产经济师的设置问题与建议分析也不可能达到应有的重视。 3、从业人缺少高素质的专业人员 房地产经济师必须要精通建筑,物业管理金融法律等方面的相关经验,还要持有一定的实践经验,能满足这一条件的经济师并不多见,我国在早些年就开展了经济师资格考试制度,但能弄过经济师考试的人凤毛麟角,在两千零三千年,通过经济师资格认证的人数仅在四千。再加上较多的房地产企业大量的聘用房地产经纪人,极少的去招聘房地产经纪师,这造成了房地产从业人员的素质普遍较差的难题。 4、岗位分工不明确 管理工作特别强调的就是职责权限分明,但在开放经济师岗位的企业中,经济师职责不明确,权限失去平衡,有的经济师权限仅在几项业务上,有的是负责房产企业的经济工作,最终也会出现经济师有名无实的现象。 5、缺少利益对碰 大多数的房地产企业觉得经济师带给公司的利益不大,且分管的权限又有些尴尬,位置仅次于总经理,在进修,学术交流等方面的优势又远远不如会计师和工程师,这也较大了挫伤了经济师工作的主动性和积极性。 三、房地产经济师的相关建议 1、房地产企业的领导层重视经济师设置 经济师不光要向企业提供变幻万千的市场动态,还要提供国家对房地产企业管理的政策变动情况。同时还要通过实践去证明市场动态的准确度和实用性,这些都是非专业人士不能解决的问题。房地产企业领导必须充分认识到经济师对企业经营战略目标的制定和实施所发挥的重大作用。经济师不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期的可行性研究等相关决策信息,同时还要通过实践去反复证明所提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员通常较难以解决的问题,必须针对具体的相关工作,及时做好总体设想,认真部署,严格检查监督,并予以全面落实。 2、建立信息共享机制体系 充分的发挥经济师在企业内的功效,加强经济师与经济师之间的协调联系。所以时刻要充实经济师的力量,如:组织人员进行定期的教育培训,外出进行学术研究及探讨,使经济师时刻都能跟上企业经济发展的形式与脚步。 3、经济师的个人能力有待加强 经济师所担负的大部分工作通常是涉及面相对比较广,并且政策性强、工作量大的复杂性工作。所以要充实经济师的力量,适当增加专业人员予以辅助,并定期给经济师予以培训、学习及外出从事学术交流及研讨的机会,使其能跟上企业经济形势的发展。 4、经济师的具体定位与科学性搭配分工 经济师发挥的是助手参谋的最用,它是房地产企业战略运营的住谋划着,同时又是决策的直接实施者,任务重且涉及的范围比较广,所以必须要进行一种科学性的搭配经济师和企业人员之间的运作情况。 5、建立一套有效的激励制度 房地产产业的前期开发项目,是经济师工作的重要对象,同时每年的年度工作目标和方向也是由经济师协调策划的,所以激励制度能有效的调动经济师的积极性,做好多方位的准备,以确保经济项目的责任落实。 6、加强经济师对项目的管理。房地产前期开发项目,是经济师工作管理的重要对象,同时也是每年工作扩展的主要目标和方向,要进一步改进和加强该项目的管理工作,同时房地产开发可变性大,这就要求经济师们做好多项、多方位的准备,建立起相应的项目库,如遇突发情况,也能够进行适当的调整,从而为企业可持续发展提供可靠的保证。 四、结束语 综上所述,在房地产产业逐渐发展的今天,企业管理者的中心任务主要以经营、生产、分配为主,经济师在以上三方面都起着至关重要的作用,企业领导应对提高对经济师的重视程度.
成本管理相关论文:建筑工程成本管理的相关问题探讨 摘要:伴随着市场经济体制改革的不断推进,建筑业作为促进国民经济发展的支柱产业,它的发展程度、质量好坏都直接影响着国家的经济发展和人们的生活。作为建筑施工企业,建筑工程成本的控制和管理已经成为企业经营管理行为中的重要组成部分,加强工程项目成本的控制和管理不仅可以增强企业的经济效益,同时还能提高企业的核心竞争力。这对提高建筑工程的整体管理水平和效率有着十分重要意义。本文首先分析了建筑工程成本管理的概念,然后归纳了当前建筑工程成本管理中存在的问题,最后详细探讨了加强建筑工程成本管理的措施。 关键词:建筑工程;成本;材料费;目标成本;质量成本 建筑工程成本管理的概念 建筑工程成本是成本的一种具体形式,有狭义和广义之分。狭义建筑工程项目成本是指完成该工程任务所耗费的所有费用的总和,包括材料费、人工费、机械设备租赁费等。广义的成本控制就是运用合理适当的技术和手段对整个项目施工过程中的所有费用进行有计划的实施、监督、调节和指导,进而保证此项目成本得以实现的过程。控制成本的最主要关键在于监督和调整。狭义的建筑工程成本定义仅局限于施工阶段的工程成本,有一定的片面性。 当前建筑工程成本管理中存在的问题 (一)成本管理意识不强 在项目成本管理中,公司级管什么,项目部管什么,责任不明确,虽然企业要求项目部要做到先算后做,但实际经常是干了后算或边干边算。虽然项目部都配有预结算人员,但责任不落实,工作不到位,财务、材料、合同、计划统计等部门工作脱节,有预算无核算,大部分无项目经济分析比较,没有具体的节超建议和措施,即使能从结算上反映项目盈亏,但弄不清盈亏原因。 (二)材料管理不严,浪费现象严重 材料费用占整个工程造价的60%,材料费用的盈亏直接影响到整个工程的盈亏。有些项目部无严格执行领料用料制度,从仓库领料有数,但余料无回收,失窃浪费严重,尤其是计件承包只包工不包料,工人班组只顾出产值,材料、物资过量消耗,机械设备过度磨损,小型手动工具更无人爱护,有时借出有手续,返还无验收;或下料计算不准确,损耗率超标,出了问题往往追不到责任人,这也造成成本失控的主要原因。 (三)成本核算流于形式 许多施工企业的领导、项目经理及企业员工都认为:成本管理是财务或计划部门的任务,与自己关系不大,不愿投入精力去研究。使得成本核算流于形式,缺乏可操控的核算依据。虽然大多数的建筑工程项目都配备有预结算员,但核算员只是根据设计图纸按施工现场指令进行成本的核算。在施工的过程中,项目管理没有按照施工阶段、施工工序、实际成本进行成本比较和修正,致使成本超支现象发生。由于没有跟个人的收入直接挂钩,导致奖惩办法无法落实实施,管理人员对成本的不够重视,也导致成本核算流于形式,对成本管理的指导意义不大。 (四)人员素质不高,责任心不强 有部分具有施工管理和组织经验的人,成本管理能力有限,文化水平及专业理论知识水平不高,具有理论知识水平的大学生经验又不足,具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才不多。尤其是项目没有责任制、没有目标成本分解、责权利落实不到人,则更滋长了项目部人员的消极怠工情绪。加上现场人员流动较频繁,工作不连续,干多于少收人差不多,责任心不强。 (五)忽视施工项目“质量成本”的管理和控制 施工项目质量成本是指为保证和提高项目质量而形成的所有必要的费用,以及由于不能达到质量要求而造成的经济损失,它主要包括四方面内容,内部故障成本、外部故障成本、质量预防费用和质量检验费用。对于质量和成本的关系,大多数施工企业都认为两者是对立的,为保证项目质量必然要增加其成本,并没有认识到两者之间的辩证统一关系。实际施工过程中,提高建筑工程质量,加快项目建设周期必将带来项目成本的增加,但是忽视或是降低对工期和质量的重视,会导致因为未达到质量标准而付出的额外质量成本,或是为赶工期而投入更多的设备和人力,造成成本的增加。同时,质量问题或是延误工期,会对建筑工程公司的信誉度造成巨大影响,直接导致公司的管理成本的几何级增长。 加强建筑工程施工成本管理的措施 (一)确立成本控制目标 建立健全成本责任制。完企业立法成本通常可分为可变成本和固定成本两大类,可变成本是与生产过程直接相关的成本,在建筑行业中,它是劳动力、机械、材料的直接成本以及现场间接成本之和,这些成本可变是因为他们是所进行的工程量的函数。固定成本是指一般管理成本,它的发生与所进行的工程量无关,而保持一个较稳定的比例。 根据每个工程项目招投标的具体情况,确立成本控制目标;把目标建立在项目上,使成本控制目标更具现实性和可操作性。落实目标成本的责任并使目标成本有效控制的关键是明确承包人的责、权、利,企业在与项目经理签订经济承包合同时,必须确立目标成本和责任,落实承包人的责任和权利。要建立完整的目标成本控制体系,完善企业经营、施工技术、质量、安全、材料、定额、核算、财务等各项管理制度和有关实施考核细则。 (二)完善成本控制管理的机制和制约体制 就目前我国建筑施工项目成本控制机制上看,很多施工单位都没有统一的权责成本控制机制,甚至没有建立这种机制的意识。权责利相结合的成本控制机制应遵循民主集中制、标准化和规范化的原则进行建立。建筑施工项目的成本控制应形成一个以项目经理为核心的成本控制体系。建筑施工企业应将项目施工过程中可能形成的各种费用分别进行全额细化和量化,并将成本控制的责任落实到个人,对成本控制体系中的部门、个人的工作职责和成本责任进行明确的界定。同时也要在保证相关人员有效的履行职责时,给予一定的权利,确保其职责和权利对等。 (三)从质量成本管理上要效益 对施工企业而言,产品质量并非越高越好。无论是质量不足或过剩,都会造成质量成本的增加,都要通过质量成本管理加以调整。质量成本管理的目标是使4类质量成本的综合达到最低值。一般来说,质量预防费用起初较低,随着质量要求的提高逐渐会增加,当质量达到一定水平再要求提高时,该项费用就会急剧上升。质量检验费用较为稳定,不过随着质量的提高也会有一定程度的增长。而质量损失则不然,开始时因质量较差,损失很大,随着产品质量不断改进,该项损失逐步减少。三者交叉的作用,必须能找到一个质量成本最低的理想点。 (四)提高技术水平,降低成本 施工技术水平的高低对降低成本有着直接影响。在一定时期,一定技术水平条件下,成本可以通过加强管理来降低,但这种方法不可能使成本一直降低,因此,企业管理者为了降低施工项目成本,就需要不断总结经验,改进工作方式,提高技术水平。我们应该看到市场明天的需求,引进先进的施工技术,先进的施工工艺,先进的设备,加强对员工的技术、技能及道德品质的培训,让员工真正感受到自己是企业的主人,企业的兴衰与自己是密切相关的。 (五)加强人工费管理,做好人工成本的有效控制 施工操作人员要择优筛选技术好、素质高、工作稳定、作风顽强的成建制的劳务队伍,实行动态管理。合理安排好施工作业面,提高定额水平和全员劳动生产力,严格按定额任务考核计量和结算,实行多劳多得。在施工中,要做好工种之间、工序之间的衔接,提高劳动生产率,降低工资费用。建筑企业是劳动密集型行业,劳动生产率的提高意味着单位工程的用工减少,单位时间内完成工程数量增加,这样不仅能够减少成本中的人工费,而且还相应地降低其他费用。 (六)加强成本预算工作,认真履行经济合同 在建筑工程项目施工前,应对施工总成本预算进行合理、详细的规划。而在施工过程中应该加强成本预算工作,对项目成本进行分阶段、分部分、分环节的进行控制,并结合实际成本、预算成本和计划成本之间的差距,及时进行调整。 结语 综上,随着建筑产业在国民经济中所占比重的不断增加,对建筑工程的管理的重视程度也在不断攀升,成本管理与控制是工程管理中的核心。然而项目成本的控制优势一项系统、复杂的工程,因此,加强建筑工程项目的成本控制和管理可以促进建筑施工企业经营管理水平的提高,同时提高企业的经济效益和竞争力,最终实现建筑工程成本的有效、优化控制具有十分重要的现实指导意义。 成本管理相关论文:关于工程项目目标成本管理相关问题分析与探讨 摘要: 本文主要就工程项目目标成本管理中的相关问题进行了深入的分析与研究,目标成本管理是一项贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程, 它一般包括成本策划、目标测算、目标下达和分解、过程核算、成本分析、成本核查、效益评估和考核等七大环节。实施目标成本管理是消化市场压价让利因素, 实现企业创效创牌的重要手段, 是控制消耗、降低成本的有效途径。本文就此谈了谈自己的一些看法,可与同行工作人员共同探讨。 关键词: 工程项目; 目标成本; 管理 一、目标成本管理概述 目标成本管理是一项贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程, 它一般包括成本策划、目标测算、目标下达和分解、过程核算、成本分析、成本核查、效益评估和考核等七大环节。实施目标成本管理是消化市场压价让利因素, 实现企业创效创牌的重要手段, 是控制消耗、降低成本的有效途径。目标成本管理已推行多年, 但并不尽人意,主要原因: 一是目标成本的测算方式与施工现场实际的施工组织形式相分离, 设定的成本目标与施工管理的分工不一致, 无法真正落实到实施人和控制人身上; 二是目标成本测算没有明确成本责任区域, 使成本责任无法传递, 成本目标无法分解, 测算资料形同虚设, 只能作为项目最终盈亏分析的参考资料, 而无法体现目标成本管理最重要的环节-- 过程控制。因此, 在吸取大量成功经验和失败教训的基础上, 构筑了现在推行的这套目标成本管理体系。在建立这个体系的过程中, 我们主要把握三条原则: 一是遵循谁实施、谁受控、谁负责的原则,将设定的分项成本与施工管理的基本分工一致起来, 力求实现谁组织施工, 谁控制消耗, 谁对受控内容的结果负责; 二是遵循建立成本责任区域原则, 设定了项目成本 12 个成本责任区域, 力求做到在责任区域内, 生产管理、消耗控制、成本核算三位一体, 实施集成管理; 三是遵循目标成本可分解原则, 对构成实物量的责任区域明确测算到分部、分项、分层、分栋, 便于项目部相关人员将局部控制和总体控制统一起来。目前实施的这套方法, 对项目成本的过程控制很有用, 真正做到了项目成本事前有目标, 过程控制有依据, 成本分析较直观, 而且成本责任区域明晰后便于落实分项成本的责任人和考核责任人的工作绩效。最重要的是, 面对压价让利白热化的市场环境, 推行目标成本管理, 有利于增强全体管理人员的成本意识, 有利于把握项目投入产出的全局, 有利于从机制上保证项目成本在过程中受控, 这对于企业今后的生存和发展至关重要。从目前推行的效果看, 尽管还刚开始, 最终结果有待于实践来检验, 但精打细算控成本的氛围已在试行项目班子中形成, 且势头良好, 推行目标成本管理的目的之一已经实现。 二、目标成本的测算和下达问题分析 目标成本的测算和下达的基本流程是: 项目部提供图纸实物量, 公司对项目提供的实物量进行抽样核对, 公司目标成本工作小组在数量和内容无异议的情况下按市场价或公司设定的消耗参数配价, 形成的目标成本由公司下达给工经部, 由工经部下达给项目部。为统一图纸实物量计算规则, 公司颁布了操作指南。整个测算过程, 按照施工组织的一般规律, 将工程项目的成本划分为 12 个责任区域, 即:大临设施、成型钢筋、预拌砼、模板、脚手、机械费、结构件、砖墙和粉刷、楼地和屋面、分建工程、管理费用、其他( 主要指总体部分中或其他实际发生的成本项中无法归入上述区域的成本) 。对每一个责任区域均按批准的施工方案计算出相应的允许消耗量, 对构成实物量的责任区域测算到分部分项,以便于过程中的控制。 三、目标成本的控制问题分析 目标成本落实后, 相关项目部要按公司规定的 11 个责任区域要求, 将目标成本分解并落实到相关责任人身上。总体上责任人落实要按公司规定的要求实施, 细步分工可以结合项目自身的特点自行寻找合适的方法, 但不论采用什么方法, 推行目标成本管理的项目, 均要形成书面的责任人名单明确责任传递的方法。成本目标如果不能及时落实到责任人身上, 过程控制就没有依据, 就不可能有效展开。成本责任区域责任分配表项目部收到目标成本任务后, 按设定的成本责任区域, 对目标成本进行分解并落实相关责任人。同时为保证目标成本下达后, 项目的成本核算和控制能围绕目标的实现来运作, 公司对实行目标成本管理项目的台帐、报表体系作了调整, 通过台帐、报表等管理工具的重新设定, 从流程和制度上强制性地将项目管理部消耗核算和控制纳入目标成本管理的轨道, 以保证目标成本管理的有效推进。 四、目标成本的分析和评估问题分析 1、凡新开工程均需实行目标成本管理下的效益评估和考核制度, 未经效益评估和考核的项目管理部, 除核发规定的责任预发工资外, 不得进行任何形式的其他奖励。对某一具体项目而言, 当划定的施工阶段或合同标的规定的工程内容结束( 包括工程竣工) 后 1 个月内, 公司、工经部相关部门应对项目管理部的阶段效益进行评估。当评估资料完成后, 实施经济和管理责任的考核。 2、效益评估和考核的主要依据是:一是公司和工经部下达的目标成本;二是项目管理部的各类基础管理资料( 主要指台帐、报表、凭证) ;三是公司、工经部相关部门对该项目过程检查中形成的检查结论。 3、效益评估的目的是对公司、工经部相关部门对该项目过程检查中形成的检查结论。 4、效益评估的目的是对项目管理部前一施工阶段目标成本控制情况作一评价, 以分析项目管理部对公司、工经部 下达的目标成本完成情况及水准, 为项目管理部的分阶段考核提供完整、真实、可靠的依据。 5、业绩评估的工作步骤如下:一是当项目管理部分阶段施工或合同标的规定的工程内容结束后两周内, 由项目经理牵头, 组织项目管理部相关人员填写《XX项目部 XX阶段业绩评估表》, 报工经部。二是工经部在收到项目管理部"评估表"的一周内应对该项目的目标成本完成情况作出评价, 且评价人应在"评估表"上签字。工经部评估结束后应立即将"评估表"送公司。三是公司在收到工经部初审的"评估表"后的两周内, 组织公司相关部门对项目管理部目标成本完成情况进行复审并形成最终评估意见及考核意见送公司经理室。考核意见经公司经理室批准后作为对项目管理部阶段兑现的主要依据。 6、 对项目管理部的考核。一是公司对所属。项目管理部的考核, 实行目标责任管理考核。当项目管理部实现了公司和工经部下达的成本目标和其他经营管理目标, 或在公司和工经部的过程检查中确认成本处于受控状态时, 每月核发责任预发工资; 当目标完成后经效益评估和考核, 确认在目标成本下有降本事实的给予超利奖励。二是对各项目管理部的分配采取月度预发、阶段考核、竣工清核、超利奖励、责任到位的办法。阶段考核分目标责任考核和盈利评估( 审计) 两个方面, 目标责任考核主要考核对公司、工经部下达目标的达成程度和运作质量, 盈利评估( 审计) 主要指在公司下达的目标成本下, 是否有降本事实, 对实现的目标成本下的降本, 原则上按 4:6 分成, 即公司( 工经部) 提取超利部分的 40%, 项目管理部提取超利部分的 60%。 成本管理相关论文:关于企业成本管理相关问题的研究 【摘要】成本管理是企业发展的根本,是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的制胜法宝。企业想要生存发展,首要考虑的问题就是加强成本管理。然而传统的成本管理早已无法满足现代企业发展的需求。因此,成本管理的创新与改革工作划不容缓。可以说企业成本的高低,直接影响着企业的经济效益。 【关键词】企业成本管理 体系建设探讨 一、企业成本管理内涵 在市场经济条件下,企业是自负盈亏的商品生产者和经营者,其生产耗费是通过生产成果即销售收入来补偿的,而成本就是衡量生产耗费补偿的尺度。企业通过生产、商品销售取得收入,提取成本消耗的份额,用以补偿生产经营中的消耗,维持再生产持续进行。所以,成本作为补偿生产消耗的尺度,对企业经营起着关键作用。 企业竞争求生存以成本控制为基础。企业通过降低成本进而降低产品销售价格,提高企业在市场上的竞争力,从而获得更多的利润。当企业经营处于困境时,降低成本对企业的继续生存尤为重要。 企业的经营决策以降低成本为依据。市场经济条件下企业的目标是提高市场竞争力和经济效益。要实现这一目标企业必须进行正确的生产经营决策。 二、成本管理中存在的问题 (一)成本管理控制理念认识不够。 煤炭企业对成本管理的认识不足突出体现为以下情况,一是不能正确处理投入与产出的关系,企业的成本管理机构形同虚设,导致企业在成本管理上存在诸多弊病。二是部分煤炭企业虽然注意加强了其成本管理,但往往只是将成本控制当做权宜之计,而没有以完全市场化,归根到底是成本的竞争,没有将成本控制作为企业管理的水恒主题在当企业效益不好时才会想到成水控制。三是还存在煤炭企业对成本管理的认识肤浅,认为成本管理的目的仅限于降低成本,降低消耗、节约费用降低成本的基本手段。 (二)造成会计成本核算不实的原因。企业核算人员轻视了成本核算在企业发展中的重要性,为实现某个特定目的,对成本数字进行人为的调节,企业效率不高。近年来,企业的承包经营责任制尚未得到全面的完善,企业短期行为严重,企业仅包利润、不包成本,企业的短期行为较为泛滥,采取以包代管的方式进行管理,成本管理效率不好,企业监管力度较弱、不严格。企业管理人员的成本管理意识较为薄弱。企业必须充分认识到成本管理对于企业经济效益所产生的重要作用,对企业市场经济条件认识不足,没有认识到成本就是竞争力,市场竞争就是企业间的成本较量。 (三)成本管理还比较传统,尚未形成一套现代化的成本管理理念。成本从众多方面体现了企业的生产经营效率,它是企业产出与投入的对比关系的体现,降低企业生产成本就意味着以最低最少的生产资料的投入,获得更高的效益回报或是更高价值的服务,有较高的生产效率并不一定会获得高额的市场利润。 (四)成本管理传统化严重,成本管理水平满足不了现代企业管理的发展要求。由于计划经济观念的长期熏陶严重,企业的成本管理仅重视对生产成本的管理,对于企业的材料供应以及产品销售环节过于忽略,这种老套的成本管理观念和成本管理方法已经不能适应企业市场经济的快速发展。 三、加强企业成本管理的对策 (一)增强企业成本管理控制理念 在现代企业管理中,管理理念的创新十分重要。成本管理理念的创新,就是要排除过去那种上级下达成本指标计划,企业落实、分解、完成指标任务的陈旧做法,树立与市场经济相适应的、能激发与调动各方面积极性的成本管理新理念,并将先进的成本理念融入到具体的管理过程以及员工思想意识中。 (二)建立健全成本管理控制体系 成本控制系统必须与企业组织机构相适应,即企业预算是由若干部门的层层预算组成的,企业的成本控制须由决策层负责决定、管理层负责控制、执行层负责落实这三个层面形成完整的成本控制组织系统。 (1)决策层。企业要组建公司层面成本管理委员会,委员会成员由成本分项管理部门参加,负责不断完善成本控制的基础工作,组织制定和修订生产过程各个环节消耗等定额标准,并负责在外环境条件进行分析测试基础上,进行成本决策。 (2)管理层,要组建以董事长、总经理为首,由技术、质量、企管、计划、物资供应和|财务等职能管理部门人员组成高级层面的成本管理组织,负责拟定供成本决策使用的最佳成本备选方案,分解成本目标制定和落实成本控制的技术组织措施以及监督、考核成本控制计划执行情况,并负责按消耗分析成本控制目标偏差的原因,并提出纠偏意见。 (3)执行层。组建以基层车间等核算单位的贯彻执行成本目标的组织体系,吸收成术核算员、材料员等参加。负责分解到本核算单位的成本控制子目标,制订贯彻落实组织措施。在保证安全生产、完成计划生产任务前提下,努力完成或超额完成各自的成本控制目标。 (三)建立成本控制信息系统 成本控制信息系统是责任会计基于信息技术下的负责计量、传送报告成本控制使用的相关信息的成本责任会计信息系统。 (1)健全责任会计体系。责任会计体系是企业会计体系的一部分,是实施成本控制的重要手段。主要包括编制责任预算、核算预算的执行情况、分析物价和报告、业绩多个组成部分,企业预算通常是由各职能部门分别编制的,要形成企业的总预算,在企业总的目标要求下,加以统筹平衡。 (2)实现成本信息化实时控制。通过再造会计流程和健全责任会计体系,打破传统的时间和空间概念,将业务流程、会计流程、管理流程有机融合并嵌入信息技术环境。 (3)建立企业全面的预算管理体系。为了使企业的内部管理控制得到更好的发展。在当前市场变幻莫测的情况下,企业能否抓住机遇、及时掌握市场信息,决定了企业是否能够驾驭市场的能力。企业实行全面的预算管理,有效的提升了企业的战略管理能力,可以有效的化解并规避企业经营风险、公司实现又好又快的发展,实现增加经济收入、节约产品成本。 四、结束语 总之,为了更好的促进企业发展,提高企业的市场竞争力,企业应等投身到现代化的成本管理建设中来。将成本管理作为企业发展的重要基础,以实现企业的可持续发展战略,使企业始终保持市场竞争优势,进一步促进企业的健康发展。 成本管理相关论文:国有钢铁企业中物流供应链成本管理的相关问题探究 [摘 要]本文对国有钢铁企业中物流供应链成本管理的相关问题进行研究,旨在为钢铁企业成本管理水平的提高提供一定的理论指导和实践参考。 [关键词]国有钢铁企业;物流供应链;成本管理;经济效益 近年来,我国钢铁行业产能过剩的矛盾越来越突出,这对我国国有钢铁企业的发展提出了更加严峻的挑战,在一定程度上加快了国有钢铁企业的结构性转型,提高了企业对物流成本控制的重视程度。然而,很多国有钢铁企业的成本管理仍旧停留在传统意义的成本控制上,对物流供应链成本管理缺乏足够深入的认识,制约了钢铁企业经济效益的提升。 1 物流供应链成本管理的主要特征 1.1 以物流供应链总成本最低为根本目标 在企业的物流管理活动中,“效益背反”的情况时有发生,而在供应链环境下表现得尤为明显,例如,企业物流供应链中各职能部门之间的合作、企业分工以及物流服务水平等都会对物流成本产生一定的影响。同时,企业物流成本的控制与供应商和销售商之间的联系也是不可分割的,企业在对物流成本进行控制的过程中,如果只是站在自身的角度追求局部物流成本的降低,则很有可能影响到企业在整个供应链上的物流效率以及市场竞争力。因此,企业物流供应链的成本管理,是以物流供应链总成本最低为根本目标的,企业应当站在供应链的角度,与上下游企业以及内部各职能部门之间建立战略联盟和合作关系,进而实现物流成本降低的重要目标,增强企业的竞争能力。 1.2 以供应链上全部物流活动为管理对象 在传统的企业物流管理模式下,企业的物流成本核算与管理主要是局限在企业从工厂到客户之间的商品流动领域,即所谓的销售物流和企业内物流,这显然存在很大的局限性,也难以适应企业在新形势下物流成本控制工作的各种要求。物流供应链下的成本管理,除了传统的企业物流管理内容外,成本核算的内容更加广泛,已经涵盖企业供应链上与上下游企业相关的全部物流活动,尤其是将回收物流成本、供应物流成本、废弃物物流成本等纳入到企业的物流成本核算体系后,企业的物流管理水平和成本核算能力将会得到明显提升。 1.3 更加重视物流总成本与物流服务水平之间的关系 由于企业的物流成本投入与物流服务水平之间存在着效益背反性,高水平的物流服务虽然可以带来收入和业务量上的增加,往往需要有更高水平的物流成本投入,但两者并非呈线性关系。因此,物流供应链下的成本管理工作需要从企业供应链管理的全局出发,在全面分析企业物流流程的基础上,综合考虑企业在各个物流环节物流成本的投入和物流效率、物流效益之间的关系,以求实现整个供应链上物流服务的最优化和综合效益的最高化。 2 影响国有钢铁企业物流供应链成本的主要因素2.1 国有钢铁企业的物流运作效率不高 对于国有钢铁企业的物流而言,主要涉及生产活动中所需要的原材料进厂,储存、加工、包装,直到成品出厂等各个环节,包括物料在车间与车间之间、车间与仓库之间以及各个生产工序之间的流转等活动。当前国有钢铁企业的物流管理主要是针对运输、包装、库存、装卸、搬运等传统物流作业环节进行局部的管理与控制,加上企业物流组织机构的建设不够完善,物流供应链上各个部门之间缺乏充分的沟通与协调,导致国有钢铁企业内部各个部门的本位主义比较严重,割裂了物流系统内部各个要素之间的有效联系,在很大程度上导致了钢铁企业物流运行效率的低下。例如,有的国有钢铁企业单纯为了降低原材料的运输成本,多采取批量采购、集并运输的物流方式,却同时带来了库存成本上升的问题,违背了企业物流系统的“效率背反”关系,从而导致了钢铁企业物流总成本的上升和企业经济效益的下降。 2.2 国有钢铁企业物流供应链成本管理的整体性、协调性不强 长期以来,由于国有钢铁企业在物流成本管理过程中,缺乏供应链管理的整体意识,各个部门之间缺乏必要的协调,很多物流成本管理人员只知道从自身所处部门的局部利益出发,对供应链系统的整体效益不够重视。但是,钢铁企业的物流供应链成本管理是一个系统、一体化的供需系统,各个环节之间存在着千丝万缕的联系,如果各个部门之间缺乏有效的沟通与协调,不重视与供应链上下游企业之间的协调与合作,容易带来国有钢铁企业与上下游企业之间出现高库存、低保障度、物流资源利用效力低下等问题,这对国有钢铁企业成本控制目标以及整体经济效益的实现显然是非常不利的。 2.3 国有钢铁企业物流供应链成本管理的标准化、信息化水平较低 物流管理的标准化,能够有效降低企业物流业务的难度,减少企业的物流损失,提高作业速度和服务质量,加强钢铁企业对物流作业现场的管理,对钢铁企业在整体上实现物流成本的节约,而现代信息技术在物流管理中的应用,可以促进物流信息在上下游企业之间、企业内部部门之间信息的共享,有助于企业作业效率、快速响应和物流速度的提升。但是国有钢铁企业受制于传统物流管理模式等因素的影响,信息技术在供应链物流管理中的应用明显偏少,物流管理的标准化程度不高,使得企业在物流信息的收集、传递与应用方面的能力受到了很大的影响,在降低企业物流效率的同时,也在一定程度上增加了企业的物流成本。 2.4 对物流供应链成本管理的价值认识不足,组织设置不合理 近年来,物流成本管理虽然在钢铁行业得到了部分企业的重视,但是国有钢铁企业很少基于供应链角度对物流成本管理工作进行重视,很难从整体上实现物流成本的节约。这主要是因为国有钢铁企业并没有真正认识到物流供应链物成本管理在企业战略管理中的重要价值,影响了企业物流成本核算体系的完善以及物流组织管理机构的合理设置,导致企业物流供应链成本管理徒有形式,无法充分发挥其应有的作用与职能。 3 加强国有钢铁企业物流供应链成本管理的有效措施3.1 树立物流供应链总成本最低的成本管理理念 对于国有钢铁企业而言,局部范围以及单个企业的物流成本最低并不代表能够在整个物流供应链上实现成本最低的目标。国有钢铁企业只有充分树立物流供应链总成本最低的理念,在物流成本控制过程中充分认识到各个物流成本控制环节与其他环节之间的联系,将各个物流成本控制的节点有效联系起来,才能充分发挥企业在整个供应链成本管理上的优势,实现企业物流成本的最大化节约。 3.2 加大信息技术的利用,提高物流供应链成本管理的信息化水平 随着以计算机为代表的现代信息技术的发展,信息网络技术为物流信息系统的建立和优化提供了有力的技术支撑,能够实现国有钢铁企业与批发商、供应商之间的有效联结,大大提高物流成本的控制水平。计算机网络可以将高科技的信息沟通和传送系统整合起来,并充分利用因特网的优势,在供应链上各个企业之间建立一个信息畅通传递的桥梁,以期提高供应链物流成本的管理效率。 3.3 加强同供应链上下游企业之间的沟通与协作 通常情况下,物流供应链上每个环节物流成本的上升都有可能带来整个供应链上企业竞争力的降低,最终损害到国有钢铁企业的经济利益。因此,国有钢铁企业一定要在整个供应链上加强同上下游企业之间的联系与协作,以最高的效率、最低的供应链物流成本,提供最高质量的物流服务水平,从只关注企业内部的物流成本转变到关注企业内部成本的同时,从企业的单个物流职能部门扩展到整条供应链上所有的物流职能部门,也关注整个供应链上企业之间发生的交易成本,加强整个供应链上所有企业彼此之间的协调与合作,实现整个物流系统的无缝连接,进而对物流供应链成本进行最有效的管理。 3.4 建立适用于整个供应链的绩效评价体系 国有钢铁企业以单个企业和企业内部职能部门为对象的绩效评估和激励机制,导致了企业只是盲目追求自身利益或内部职能部门利益的最大化,而忽略甚至损害了供应链上合作伙伴企业的利益,导致整条供应链的市场竞争力下降,最终损害国有钢铁企业的自身利益。因此,国有钢铁企业应建立一个以整个供应链为对象的绩效评估和考核机制,以期持续降低整个供应链的物流成本,提升供应链物流成本管理的优势。企业在对物流活动的绩效进行评价时,要查看物流活动是否还有提升的空间,以使整个供应链的整体利益最大化;供应链成本管理的组织机构要建立绩效评价指标,并制定考核标准来评价各节点企业的运营绩效以及节点企业本身的运营绩效。 4 结 论 综上所述,随着国有钢铁企业所处竞争环境的不断恶化,国有钢铁企业只有对物流管理给予更高的重视,加强物流供应链下的成本管理与控制,以及企业内部各个部门之间,与上下游企业之间的沟通与协调,建立以整个供应链为对象的物流成本管理模式,促进国有钢铁企业物流服务水平的不断提高和物流成本的持续节约,才能持续提高国有钢铁企业的综合竞争实力。 成本管理相关论文:对房地产开发项目中成本管理的相关问题探讨 摘要:房地产业受到国家新一轮宏观调控的深刻影响,房地产企业需要加强成本管理以应对市场调控、提升企业竞争力。而房地产成本管理中的一些突出问题对成本管理工作影响重大,需要及时、有效地进行解决。本文总结了房地产成本管理的突出问题,针对这些问题系统地提出了有效的对策。 关键词: 房地产开发 成本管理 问题 解决 一、房地产开发成本管理概述及意义 1.1 房地产开发成本管理概述 房地产成本管理是主要指房地产项目的成本管理,成本管理是项目管理的一个子集,房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分,它的管理控制对象是成本,然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。包括确定项目可执行的成本指标,并采取相关手段保证在批准的成本成本指标内完成项目所需要的各个阶段。 1.2 房地产开发成本管理的意义 企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约,更不是刻意地降低成本,主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。而成本控制是房地产开发企业的内功,加强成本管理有利于适应宏观经济发展的要求,可以让房企有下调房价的主动权。从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源,避免房地产市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义。 二、房地产开发成本管理中主要问题 2.1 成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理,首先就要确定其管理的目的物,只有这样才能做到有的放矢,有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。实际工作中部分房地产公司往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核算对象,不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况,使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性,以至于企业的经营决策失去了可靠依据。 2.2 成本费用分摊不合理。 房地产成本的支出有着诸多方面,对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加,形成资金的无形浪费。成本费用分摊的随意致使房地产企业的工程成本的核算脱离了企业生产经营的实际需要,就难以及时提供真实完整的成本资料。 2.3 对房地产成本管理认识上的误区 房地产企业成本管理是指在整个建设项目实施工程中,为确保项目的成本控制,在批准的成本预算内所进行的一切管理。成本管理的主体是施工组织和直接生产人员,而不是财务会计人员。生产组织人员为了赶工期而盲目增加施工人员和设备,必然会导致窝工现象发生而浪费人工费;技术人员现场数据不精确,必然会导致材料二次倒运费的增加;而为了保证工程质量,采用可行但不经济的技术措施,必然也使成本增大。由此可见,财务人员是成本管理的组织者,而不是成本管理的主体,不走出这个认识上的误区,就不可能搞好成本管理。 2.4 成本管理意识淡薄 由于受各种因素的影响,不少房地产企业成本管理普遍存在着重事后轻事前、重静态轻动态、重短期轻长远、重数量轻质量、重局部轻全局、重具体轻宏观、重现象轻本质、重内部轻外部、重战术轻战略的弊病。有的房地产企业受“成本无法再降低”的思维定式束缚,习惯于按传统思想观念想问题、办事情,靠完成产值、扩大投资、谋求高利润来实现成本盈利,忽视了房地产企业是以追求利润最大化为目标的经济组织及房地产企业成本管理追求极限的基本特征。 2.5 成本核算体制不适应市场经济的需要 传统的房地产企业成本管理,主要是根据财务部门的决算报告,这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制,只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务帐面上成本失控,已是既成事实,无可挽回。这种管理模式,与现代房地产企业管理的要求相差甚远。 2.6 成本管理的方法落后,管理理念陈旧。 目前,有不少房地产企业工程干完后成本才被反映出来。这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息,无法对成本信息做到正确的选择与使用;不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因,难以对症下药,采取有效措施降低成本,使效益大量流失。 三、加强成本控制管理的措施 1.加强成本管理的意识,实行全员项目成本控制 成本管理的全员控制,是指建立以项目经理为核心的成本控制体系,按照成本管理责任制进行职责分工,将成本目标分解落实到部门、班组及个人,防止成本控制人人有责而人人不管。成本全员控制主要应建立项目经理、技术主管、施工员、预算员、财务及成本人员、材料员、机械管理人员、行政管理人员和其他人员的成本控制责任等。面对当前激烈的市场竞争,房地产企业的每一位员工和管理者应尽快树立起成本管理意识,从思想上认识到成本管理的重要性和迫切性,真正树立起全员成本控制的观念。 2.建立健全责权利相结合的目标责任成本管理体制 房地产企业的管理层,应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务时,不仅将质量、工期、安全等控制指标写入任务书中,而且将成本控制指标也写入其中。对于完成任务较好的项目部给予合同额一定百分比的奖励;反之,对于未完成任务的项目部,应查明原因,总结教训,给予一定的处罚。这样不仅在房地产企业内部有效地引入竞争机制,而且有利于房地产企业搜集、积累成本管理的资料,为房地产企业定额的编制及今后的成本管理工作打下坚实的基础。 3.加强风险预估意识,制定风险防范措施。 清单模式下承包人要承担价格风险,所以房地产企业必须加强成本管理,制定成本管理措施,尽快形成自己的房地产企业定额。清单报价体现的是房地产企业的整体管理水平,其中分部分项反映出生产者(房地产企业)的实际消耗成本,而不再是定额模式下的预算成本;措施项目反映出生产者(房地产企业)的技术水平和管理水平。应对清单环境,最根本的是要加强项目的成本管理,这也是房地产企业提高经济效益的必然之路。 4.必须树立新的成本管理理念 房地产企业从工程信息跟踪、投标中标开始,经过组织施工生产到全部工程完工、项目解体为止,整个运行过程都将影响成本的变化。而现代房地产企业成本管理由生产经营决定成本,逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展;向房地产企业的预测决策领域渗透;向技术质量管理等方面扩展。成本管理对象除生产成本外,已逐步扩展到预测决策成本、技术成本、质量成本、安全生产成本、方案设计成本、体制机制成本、人才培养成本等。既有事前、事中的成本管理,又有事后的成本管理;既有对已发生的实际成本进行核算,又有对未发生的成本或可能发生的成本进行预测;既有以财务收支数据为依据的成本报告,又有以方案、工期、质量、安全、技术、无形资产等数据为依据的成本报告。 结束语 房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而,房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系,在整个项目周期它贯穿于始终。所以,在房地产的开发过程中,每一个成本的管理控制环节都不能忽视,充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性,针对各自的特点进行管理控制,这样,就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本。 成本管理相关论文:对园林施工成本管理的相关问题探讨 摘要:本文对园林施工项目成本管理存在的问题进行了分析,并对其施工中各阶段成本管理和施工项目成本管理的保障对策进行阐述。关键词:园林绿化;施工;项目管理 园林绿化施工企业成本管理的主体是工程项目经理部,因为工程项目是园林绿化施工企业效益的源头。不管园林绿化施工企业的规模、管理层次如何,完善企业责权利相结合的目标责任成本的重点和难点是如何处理好对项目经理部的责权利关系,这是园林绿化施工企业成本管理的重中之重。 1.园林施工项目成本管理存在的问题 当前园林绿化施工企业面临着激烈的市场竞争,园林绿化施工企业能否在市场竞争中立于不败之地,关键在于能否为社会提供质量优、工期短、成本低的产品,而企业能否获得一定的经济效益,关键在于其成本是否低廉。目前园林绿化施工企业对项目成本管理还存在一定的问题。 1.1对成本管理认识不足 成本管理的主体是施工组织和直接生产人员。长期以来,有些企业简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量,施工组织人员只负责生产和工程进度,材料管理人员只负责材料的采购和发放工作。这样看起来分工明确、职责清晰,各司其职,但忽略了成本管理责任。 1.2缺乏可操作的成本控制依据 工程作为园林绿化施工企业的产品,由于其结构、规模和施工环境各不相同,各工程成本之间缺乏可比性。有些园林绿化施工企业对于工程目标成本的制定过于简单化和表面化,只是简单地按照经验工程成本降低率确定一个目标成本,而忽略了该工程的具体实际情况。在项目成本管理措施方面,只有简单的规章制度,但没有明确具体职责和程序。目标成本可操作性差,起不到控制作用,更无法分析出成本差异产生的原因。 1.3缺乏完善的权责利相结合的奖励机制 坚持权责利相结合的原则,奖罚分明,是促进园林绿化施工企业成本管理工作健康发展的动力,是实施低成本管理的保障。有些园林绿化施工企业因为各部门、岗位责权利不相对应,以至于无法考核其优劣,从而导致出现了干多干少、干好干坏一个样的局面,奖罚不明,这样不仅严重挫伤了工作人员的积极性,而且给成本管理工作带来损失。 2.施工各阶段项目成本管理对策 2.1投标阶段 投标阶段的成本管理主要是通过编制施工预算,为最终确定投标价格提供依据。根据施工现场的踏勘情况,提出施工技术措施、施工组织方案和设备配备规模、工种结构和人员规模;结合招标文件规定的材料供应方式确定出施工中各种消耗材料价格;根据工程所在地与现驻地距离及需要调遣的人员和设备数量计算出动和遣散费用;根据项目经理部管理人员数量、交通工具及检验工具等配备情况计算出现场管理费用。最后根据招标文件规定的工期要求,按上述各方案计算出工程的总体施工费用预算。然后根据规定计算工程应交税金,再加上投标费用(购标书、差旅费、公务费用等)、预计发生的交工后保修服务费等费用构成了园林绿化施工企业承揽该项工程的全部直接支出,并依此可作为投标的最低报价(既保本价)。 在投标中,使用有效报价技巧,以保证报价在具有竞争力的条件下,最终获取尽可能大的经济效益。如在执行单价合同时,实用“不平衡报价”的技巧,通过对工程数量变化趋势的分析,在维持总价不变的前提下,相对于正常报价水平,策略地降低实际施工时数量可能减少的分项工程单价,以便在验工计价时获得可观的额外收入;同时考虑资金的时间价值适当提高前期费用的报价,降低后期费用的报价,以便达到尽早收回建设资金,加强资金的周转。做到“早收多收”,大大减少可预见的风险损失。 2.2施工准备阶段 工程中标后开工之前,园林绿化施工企业应确定项目经理部的目标责任成本;项目经理部应根据目标责任成本编制实施责任预算。可分为2点: 第一是目标成本的确定。第二是实施责任预算的制度。2.3工程结算阶段 园林绿化施工企业按照图纸要求完成施工并经业主验收后,进入工程结算阶段,直到该工程项目的所有款项收回结束。在结算之前,工程财务人员要计算出各分部分项工程的直接成本并与预算成本对比,查清是否存在中标合同外需要业主签认的费用,如因业主原因导致的费用增加、设计变更等。一般来说,工程最终结算额=合同价格+合同外现场签证费用。在向业主提出最终结算额前,预算人员必须与财务人员进行认真全面地核对,互相补正以免漏项,确保取得足额结算收入。 3.施工项目成本管理的保障对策 明确了施工项目成本控制的有效途径,要真正把成本管理工作落到实处,还要建立健全责权利相结合的目标责任成本管理体制,为施工项目成本管理工作提供保障。 3.1分清管理层次,明确考核指标 企业对本管理机关费用实施控制外,对工程项目的成本管理应分为2个层次:一是公司对项目经理的管理;二是项目经理对所属施工队和班组的管理。分清层次后,还应明确各层次的考核指标,即逐级地下达任务。要本着先进合理的原则,实行成本倒算,所下达的指标必须在相应各层次可控制的范围,各层次通过努力能够实现的目标。指标下达后,应赋予各级成本管理充分的权利,上级仅对其进行监督,而不干涉其正常管理工作,以保证各级成本管理能发挥其主观能动作用。对各级成本管理的奖罚比例政策要掌握在确实足以调动管理者的积极性的程度,起到奖优罚劣、多劳多得、职工与企业双赢的作用。此外,应将上述内容通过内部经济合同的形式加以确定,逐级签约,落实到具体人。 3.2适时考核,奖罚到位 责权利明确之后,为了调动各责任者的积极性,还要与成本分析结合,做到分阶段考核。考核时间的选择方法有2种:一是按日历时间分月度、季度和竣工考核;二是按分部分项工程的形象进度,即各分部分项工程结束、总体工程竣工考核。企业应结合管理特点对工程项目考核的时间设定方法作出规定,期间费用的考核应以日历期间划分。在考核的基础上应及时兑现。首先,要强调奖罚兑现的及时性,决不能延期兑现;其次,要突出政策的刚性原则,该奖多少或罚多少,应不折不扣地执行合同规定。 成本管理相关论文:对房地产企业财务成本管理相关问题的探讨 摘要:随着国民经济突飞猛进的发展,房地产得到众多企业家的重视,已经成为国内重要的产业之一。要想保证房地产企业长兴不衰,盈利不减,就要提高企业的实力、增强竞争力、完善管理体制。而财务管理又是企业管理的核心,因此通过对房地产企业财务成本的管理是提高企业经济效益的有效手段。 关键词:房地产企业 财务成本 成本管理 对房地产行业进行分析来看,它不仅资金密集、金额巨大,而且风险高。一旦对于财务的管理不善,很容易将企业带入万劫不复之地,严重者导致破产。房地产的成本管理是房地产企业的核心竞争力,某种程度上它是决定企业间竞争的重要标尺。而我国房地产企业众多,企业实力良莠不齐,其中众多在财务成本管理上存在很多问题,只有全面分析,找出问题根源、不断完善才能促进其发展。本文通过房地产企业财务成本管理进行分析,找出其特征和财务成本管理现存问题,并提出房地产企业财务成本管理的对策与改进。 一、 房地产企业财务成本管理特征与问题分析 房地产作为商品在市场流动有别与其他商品具有本身特性,因此房地产企业的财务成本管理与其他行业相比具有很多特殊性。对其进行分析才有利于找出问题,下面就房地产财务成本管理的特征和问题进行浅析。 (一)房地产企业财务成本管理特征 房地产的财务成本管理特征都是因其行业本身的特殊性所决定。房地产作为商品来说流动性很差,不能像其他商品根据市场需求进行区域调动。一旦进行经营开发就被“滞留不动”。其前期更是需要众多人力、物力以及大量资金。开发运营起来设计更是涉及范围广、业务繁琐复杂。房地产业务除房屋开发外,还囊括土地征用、旧房屋的拆迁、实地的勘察、设计施工、售楼和售后等业务。该过程更是涉及各行各业,与建筑材料相关供应行业,工程招标、工程施工等单位还有房屋销售等委托商都有所涉及。 可以说房地产企业的成本主要特征包括: 1、土地、土建、设备费用。这项费用是房地产开发经营的主要经营成本,可占总成本的80%左右。 2、配套及其他费用支出。主要包括小区绿化,配套设施以及水电设备,该项费用可变性较强,不同地区会有不同的标准,但是一般占总成本的10%~15%左右。 3、管理为用以及筹集成本。房地产迁延时间久,资金回笼周期长,投资数目大、风险高。很多企业通过银行贷款解决融资问题。因此管理费用、融资消耗以及银行利息成为了成本费用中不可小觑的一笔。 (二)房地产企业财务成本管理问题举隅 纵观国内地产业兴盛,如火如荼,各类房地产企业犹如雨后春笋,遍布各地。但是发展却不尽相同,有些企业蒸蒸日上,有些企业勉强度日,甚至有些企业关门大吉,深究其原因,不难看出,对企业财务成本管理是重要原因之一。下面就具体几项成本管理现存重要问题进行浅析。 1、房地产企业管理层对财务成本管理没有较强意识 国内房地产业虽说众多,却良莠不齐。部分房地产企业在财务成本管理的认识不足,把财务成本管理管理的重点放是在设计阶段,而忽略项目实施过程中的财务成本控制。还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备,只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点都房地产企业成本管理中存在的问题。 财务成本管理主要是指企业生产经营过程中通过计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等,对费用、成本管理采取科学性的策略和措施,力求能够帮助企业降低成本、提高经济效益。很多企业没有健全的管理制度,管理体系,只注重实际施工过程,忽视财务成本管理,因此对成本管理粗放,造成企业盈利下降、亏损不断。 2、房地产企业财务成本管理体制不健全、不完善 目前看来,管理体系问题是影响财务成本管理的重要问题。没有健全完善的管理体系,管理者对众多事物无处下手,不知从何做起,忙了这边忘了那边,无法顾全大局。有些企业虽说有财务成本管理,但是对其了解不深,管理不到位,如同虚设。管理体制不健全不完善的现象,已经成为房地产企业的普遍现象。 3、房地产企业财务成本管理的方式不当 很多房地产企业缺乏正确的管理方式的指导。例如很多企业偏向局部管理,并不注重鸟瞰全局整体系统管理;不能从根本上意识房地产与其他商品的特殊性,倾向对成本静态的控制管理,不注重对成本动态观察;按照一般商品模式进行预算、核算等,并不能将成本预算和成本核算有机结合、阶段成本与部分成本有机结合、实际成本与预算相对比。 二、房地产企业财务成本管理的对策与改进 根据分析的问题,对房地产的成本管理问题进行探讨,找出解决问题的办法与措施,促进房地产企业的繁荣。下面就解决问题对策和成本管理改进内容进行探讨。 (一)房地产企业财务成本管理的一些对策探讨 1、房地产企业在财务成本管理的过程中要树立良好管理意识 对经营不善的房地产企业分析,其原因为没有树立良好的成本管理意识。多向成功的企业学习,查缺补漏找出不足,方为上策。改变思想,把企业财务成本管理看成是一个系统工程,力求从全局和整体角度出发,对企业进行全面的、科学的、规范的成本管理。从市场竞争的实际出发,对成本管理不仅考虑物质成本,也要考虑非物质成本,企业一般所涉及到的成本主要包括服务成本、产权成本、人力资源成本、环境成本等。对各个成本规范管理,保证管理的实效性。 对房地产的成本管理不仅仅是管理层的工作,要想落实任务,则需要全体员工的配合,只有这样再能保证财务成本管理工作有效顺利展开。 2、严格把关,步步为营,把管理措施落实到企业管理的各个阶段 (1)前期调研阶段。前期调研阶段对建筑地点的选址,建筑工艺的选择等对以后资金的周转,以及赢利大小都息息相关。前期的决策决定以后的每一步。因此在确立项目之前就要开展市场调查并进行系统的财务成本估算,了解预期收入和风险。减少资金的无效投入,有利于项目的可持续发展与资金回拢。 (2)工程设计阶段。工程的合理设计不仅能够最大限度的节省成本开支,还能吸引消费者购房欲望为日后房屋销售做有利铺垫。工程设计阶段成本包括:土地的征用成本,测量、设计、设施等费用,建材成本,环境成本,其他成本。因此为合理分配资金,优化成本管理,我们提出以下方案:首先,通过招标,聘请专业人士从各个方面全面分析,综合评定出符合企业标准的设计单位。这样既可控制成本,又可选择优良设计方案,有利于财务成本管理。其次,根据投资预算、设计任务,成本估算,进行限额设计,这样可以很好地控制设计、优化设计,并在很大程度上能够将设计与预算结合,使日后的施工与期限预算不至于有较大出入。最后,强化设计审核工作。对“出炉”的设计,进行多方面的考虑,减少失误,对于错误及不足能及时解决,不至施工才发现问题措手不及。 3、招标阶段。认真撰写标书,标书条款要依附工程而定,严谨细致,不可疏漏一些看似不重要的细节。对于施工单位必须严格审查,不仅不能过分追求降低成本而草草了事,而且要选择合适的不一定是选择最好的。防止徇私现象出现,对工程要有安全质量保证。定标后,签署的合同一定要详尽而规范,条款内容要明确,不能含糊其辞,防止日后他人对合同的疏漏之处加以利用而造成损失。 4、施工阶段。施工阶段很是重要,需要大量资金的注入。一旦资金周转不及时,工程无法进展下去,因此在这个阶段我们更要注重对财务成本的管理,我们既要保证工程的质量安全,又要减少额外支出,在保证工程质量的情况下将财务成本尽可能降低。 上述两则对策是通过提高业内人士的成本管理意识和企业进展的步骤出发而提出的,具有普遍性。 (二)成本管理改进的内容探议 成本管理一直是企业日常经营的核心任务。随着房地产企业发展步伐的加速,企业更应该立足战略管理角度,全局出发,对成本管理进行改进。首先,要明确房地产企业财务成本管理的意义。其次,扩大财务成本管理的范围,在财务成本管理过程中应该树立系统管理意识。然后,企业间取长补短,并借鉴国内外优良的管理技术和方式,去除现存的不良做法。最后,房地产企业因其特殊性,更应该依据不同做出合理规划和改进。 三、结语 国内房地产经济发展迅速,而且房地产与很多行业息息相关,与很多产业的兴衰有着密切联系,更是与银行、政府、消费者等有着关系紧密。因此促进房地产企业的发展对推动国民经济有着重要意义。要想切实的改进和完善成本管理还需要房地产企业各个部门各尽其职,这样才能稳固房地产业在经济大潮中的发展。 成本管理相关论文:施工企业成本管理相关问题的探讨 【摘要】通过对我国施工企业当前成本管理中的存在的问题进行了分析,结合工程实际,针对所存在的问题,提出如何解决措施。 【关键词】施工企业;成本管理;局限性 1 前言 施工企业成本是指施工企业或项目部为取得并完成某项工程所支付的各种费用的总和。伴随我国市场经济体系的发展,成本的范畴发生了改变。对成本的范畴应从准备投标开始,直至工程项目保修期结束,收到全部工程款期间所发生的费用总和。 2 我国施工企业成本管理存在的问题 2.1 控制对象与决策对象不匹配 施工企业在承建工程项目时只根据工程项目的施工图纸、预算定额和收费标准决定工程造价。在项目成本控制中只把工程项目所消耗的直接费用作为成本考核对象,与项目直接相关的经营费、管理费等作为期间费用,计入当期损益。使项目核算的成本与预算费用无法对比,不利于企业管理者准确了解企业在成本控制方面的真实情况。 2.2 控制范围狭窄 成本控制的范围主要集中在财务成本等项目上,未能将与工程项目有直接关系的期间费用、风险成本、安全成本和质量成本纳入项目成本控制的范围。使企业将管理费在工程项目上随意列支,歪曲了工程项目的实际盈亏状况,不利于企业在宏观上对工程项目的成本管理水平进行考核与控制。 2.3 控制手段落后 目前的成本控制对象只限对产品的直接成本进行控制,随着市场经济的不断完善,企业要控制工程项目的成本,只采用财务预算、成本预测等方法是不够的,企业可以预计在施工生产中遇到的各种问题,综合考虑采取有效技术方案和施工部署,降低不利因素的影响,从而达到降低工程成本的目的。 2.4 责任部门范围太窄 成本控制的职责主要集中在财务部门和项目部,未能充分发挥包括技术部门、安全部门、经营部门等在成本控制中的作用。 工程项目的成本控制是一个系统工程,涉及企业管理的各个方面。在生产过程中,遇到的问题可能是技术上的、安全方面的问题,都可能影响到企业生产成本。因此,在成本控制中,充分发挥各个部门的作用,达到控制成本的目的。 2.5 时间跨度的局限性 目前施工企业成本控制只从项目开工到项目竣工这一时间范围内。但工程项目成本的内涵不仅是项目的直接成本,还包括企业在承接工程项目之前所投入的经营费用、评估咨询费用、工程开工前费用、及项目竣工后对工程进行质量保修的服务费用。因此,企业成本控制的时间跨度应包括:投标报价―材料采购―施工生产―竣工验收―质量保修等整个项目的生命周期。 2.6未建立灵活的成本控制体系 随着企业的不断发展和外部环境的不断变化,企业原先所采取的控制方法和控制标准有可能不太适应,企业应当不断地对目前所采用的各种标准进行可行性和符合性评审,以确保这些标准保持合理有效。 3 加强施工企业成本管理的对策 3.1投标工作 经分析研究对有把握的工程才能投标,对投标费用,要进行与标价相关联的总额控制,规范开支范围和数额。为了考核投标费用开支情况,应单列科目并按费用性质进行核算,按费用性质转入管理费用有关科目。 3.2中标后的责任分解 对中标工程,要对中标价格进行复核分析,编制内部预算,将工程价款分成两部分:1、是项目部的直接开支,包括项目部开支和完成工程需要的工、料、机和其他直接费;2、是施工队及其以上各级机关管理费用,各项税费和利润等。这一分解是否科学合理,直接关系到项目责任成本考核是否合理、公平。 3.3项目责任成本的管理 项目责任成本,在执行时,利润越多,说明项目管理越好;亏损越大,说明项目管理就差。现行的施工方式,分成三部分:1、是项目部本级的现场管理费用开支,包括项目部开支的间接费用和不能并入间接费的管理费用及财务费用;2、是自己队伍施工自行完成工作量;3、是协作队伍完成的分包工作量。 对项目部本级开支的现场费用,应根据项目的人员、车辆等情况按费用项目编制开支计划,对重点费用要核定标准,总额控制。 对自己队伍施工的工程,要按分部分项工程编制工、料、机成本开支计划,按月核算检查。这部分成本控制,关键是:1、是材料费用,包括主材和地材,要有金额控制计划,数量、价格控制计划,防止超耗和损失;2、是机械使用费,要充分发挥自有施工机械、车辆的作用,避免机械闲置情况的发生。 对分包工程,要科学、合理地确定分包工程价格,实行如合同的签订、工程款的支付、质保金的扣留等一系列的管理办法。随着分包工程比例加大,总公司要加强对其监督检查:1、是要参与选择和审批协作队伍;2、是要监督审查合同的内容,特别是分包工程总量和价格;3、是监督质量、进度和工程款的支付。项目部财务部门对分包工程要建立台账,按合同号、分包单位、工程总价及时记录结算情况。 3.4施工中期的成本检查 从两方面出发:1、是要求项目部定期报送财务报表,对发生的差异原因作出分析和说明;2、是上级财务部门要定期对项目部责任成本执行情况进行检查。检查内容为: 3.4.1 项目部本级开支情况,按费用项目与计划比较差异。 3.4.2 材料消耗情况,包括: (1)采购是否按计划,防止领导和业务人员盲目购入材料造成积压; (2)出入库手续是否健全、库存与实物是否一致,防止库存材料账面数虚假; (3)赊欠材料是否及时入账,未办理入库手续而直接送工地使用,造成成本不实的情况发生。 3.4.3 分包工程清算情况。1、主要检查分包工程结算手续是否齐全,有无超付情况发生;2、因资金紧张,未给分包单位及时办理结算;3、在向甲方办理工程款结算时,把分包队伍完成的工程量已结算,出现收入与成本不一致的问题。因此,检查时要认真核对有无此种情况发生。 3.4.4 各种往来款项情况和现金、银行存款情况。由于资金紧张和市场机制的不规范,在工程款结算、材料购买、机械修理及内部借款等方面拖欠情况经常发生,在进行成本检查时,这些方面不可忽略。 3.4.5 检查在建工程和预提、待摊费用情况。对在建工程成本检查时,应要求提交在建工程盘点清单,核实其真实性。预提、待摊费用必须符合会计制度规定。公司应加强对项目成本的检查,并对各项目成本情况进行综合分析,及时掌握各项目成本执行情况。 3.5完工后的成本考核 3.5.1 项目工程总收入,应以甲方签认的工程价款结算单为准。甲方未签认的凭证,不得入账。对预收和应收工程款,与甲方核对应一致,防止在预收、应收工程款、在建工程等项目中隐藏问题。 3.5.2 各种材料,要做到工完料清,没有库存。项目部对未使用完的材料作价处理,损益列入项目成本。 3.5.3 分包工程,按合同逐一清算,对超合同付款必须查明原因,落实责任。 3.5.4 清理各种往来款项,分清性质进行处理。内部借款,必须清理完毕。外部单位往来,如不能清算的,落实责任人员清理。 3.6 项目主管会计实行委派制 企业成本管理的好坏,项目成本管理是基础、是关键。对项目主管会计应实行由公司委派,一方面对派出单位负责,完成派出单位交待的各项任务,包括执行财务制度,保证会计数字的真实性等。另一方面,又要为派驻单位服务,及时记账、算账,提供会计信息,参与和做好成本管理的各项工作。 4 结束语 随着国家对西部地区政策的倾斜,近年来,青海经济得到快速的发展,作为青海各建筑施工企业要在激烈的市场中立足与生存,更加需要有系统的成本概念。施工企业必须根据自身的实际情况,结合施工项目的特点,突破以前成本管理中的局限性,采用科学、合理、有针对性的成本管理对策,使企业利润达到最大化,使企业进入良性的发展轨道。 成本管理相关论文:浅析建筑企业成本管理的相关问题 摘要:建筑业是国民经济支柱型产业之一,但房地产产业链价值实现的终端,处于产业链下游,其资金链受制于上游――房地产开发商。目前,房价受到国家政策严格管控,房地产商的资金严重吃紧,势必对建筑企业资金的给付产生极大影响;同时,长期作为建筑企业主要劳动力市场的农村,其剩余劳动力减少、新生代农民工对劳动条件要求提高、政府社会保障政策的不断落实和完善推动农民工工资不断提高;建筑企业体制改革深化、管理信息化提升、新技术新工艺设备和人才引进等,也将大幅增加企业成本。本文从分析建筑企业面临的挑战和机遇入手,针对解决现存问题、应对生存危机提出了转“危”为“机”的思路。 关键词:建筑业成本管控风险项目农民工 一、建筑企业成本管理存在的挑战和机遇 建筑企业曾经是一个长期利用廉价农民工获取高额利润的行业,正因如此,改革开放以来,建筑行业成为最早开始市场化的领域,并由于行业特点,形成了建筑企业与包工头特殊的合作关系;也正因如此,形成了建筑企业项目成本管理的鲜明特点。其项目管理对象具有单一性,可以是一个建设项目、一个单项工程,或一个单位工程,建设工程产品的生产具有单件性、流动性、地域性、周期长和生产方式多样性、不均衡性,成本管理因项目而宜;管理工作具有一次性,从基础施工、主体封顶到装修竣工循序渐进没有重复,并在施工现场进行,与施工过程的质量、工期等各项管理同步,成本范围受施工场所及管理阶段约束,如疏于管理,代价巨大;成本管控具有超前性,必须做到事前管理和事中控制,不能事后算账。 对建筑业成本管理的挑战,始于2003年开始的“民工荒”。从那时起,我国经济发展进入“刘易斯拐点”,劳动力成本上涨已成为大势所趋。自2002年起,农民工工资增长率明显提高。2002-2008年,农民工实际工资年增长率分别达到2.3%、5.6%、7.6%、8.6%、8.2%、7.2%和19.6%。多数建筑企业没有自己的劳务队伍,建筑农民工占建筑业从业人员总数的80%。加之,新生代务工人员(出生于1980年后、16周岁以上在异地以非农就业为主的农业户籍人口)更愿意从事一些有知识有技术含量的作业种类,而建筑行业流动性强,野外作业,工作、生活条件较为艰苦,大多数农民工只有在找不到工作的情况下才会暂时从事建筑业;随着我国社会经济的不断发展,农村剩余劳动力拥有越来越多的选择就业岗位的机会,而计划生育政策的长期执行以及快速发展的教育事业也使更多的农民子女进入学校学习,25岁以下建筑农民工显著减少,“民工荒”问题尤其明显;国家逐步加强对劳动者,特别是农民工合法权益的关注和保护,一些关系到农民工医疗保险、养老保险,关系到改善农民工生活和工作条件的法律法规正逐步建立,这些都将进一步助推了建筑成本上升。以河北省为例,2011年1-9月,建筑企业人工费就上涨了15%-30%。即便如此,我国建筑安装工程费用中的人工费比重仍较低,仅介于6.27%-32.81%之间,平均为13.67%,而发达国家达50%以上,可以预见的是,人工成本今后仍会有较大上涨空间。 另一严峻挑战来自国家,2010年4月份以来实施的一系列房地产调控措施,因商品房价格已达到多数人无法承担的水平,保障性住房市场的需求空前加大。在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋,如今已成为销售有保障的香饽饽。保障性住房包括经济适用房、廉租房、限价房、棚户区安置房等多个类别,共同特点是由政府直接负责供应,其建设资金来源于地方政府预算、住房公积金净收益、土地使用税净收入的10%、中央政府拨款及廉租房所得净收入,以及银行贷款、房地产发展商注资及发行债券等。其中,廉租房建设面临的资金困境最严峻。鉴于土地销售放缓,且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制,一些新的融资模式开始试水,其中在建设-移交协议模式下,建筑企业负责垫付项目资金,但有机会承担项目开发,且设计标准化并相对简单、政府包销整个项目,项目所有人(一般为政府)将于项目竣工后2-3年偿还建筑费用和利息,或可为建筑企业渡过房地产市场“寒冬”季节送来一件御寒冬衣。 建筑行业也迎来一些利好消息。国家决定,从2012年1月1日起,包括建筑行业在内,部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点,逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。营业税为价内税,而增值税为价外税,营业税改革后,在企业无法将税负转嫁的情况下,行业收入将下降9.9%-14.5%(增值税率假设为11%-17%),若可抵扣成本占收入的50%时,增值税率定为11%,整体行业即可减税,以减税为前提的营业税改革将对建筑企业整体构成利好。 二、建筑企业成本管理目前存在的问题 在我国,建筑项目成本管理划分为六个相互联系的环节,即成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。主要存在以下问题。 “只管干,不管算”的传统惯性依然存在。建筑行业在计划经济的时候利润比较高,建筑企业只需完成指令性任务就能拿到钱,很少考虑和核算项目投资的节超问题。建筑行业市场化,特别是近几年竞争日益激烈,开始注重加强项目成本管控,但传统观念和做法的转变绝非一朝一夕可以完成,在具体的项目管理管控工作中仍存在思想上的不重视现象,造成企业利润点下降。 项目成本的管控渠道不顺,权责利不对等。缺少拥有权力、可以承担责任的成本管理部门,通行做法是委托给财务部门,但财务部门更多是成本核算,有关成本管控方面主要是通过制度被动来“卡”,一旦发生成本失控,财务部却难以承担失控责任;缺少系统管理和对项目施工各个阶段成本支出的系统管控,在降低成本方面,有的注意材料费用的节约,但不注意时间利用,有的想方设法使用新材料、新工艺,但不注意降低材料库损耗、材料采购成本等。 项目成本管控乏力。有些项目缺乏必要的成本管控环节,不进行成本预测和计划,管控存在随意性;有些项目成本的计划和实施“两张皮”,没有依据成本计划进行成本管控,或因成本计划编制质量不高而无法依据成本计划进行成本管控,使成本管理走向形式化;项目成本管控范围狭窄,项目核算的成本与预算费用不能相互对比,成本管控手段落后,偏重于事中管控,对成本计划、成本核算、成本分析重视不够,项目成本管控的时间跨度存在一定的局限性等,给项目成本管控带来一定难度。 环节管控不到位,或形同虚设。如竞标阶段,面对建筑市场竞争激烈、僧多粥少的局面,为了有项目可干,许多工程是压价中标,有些甚至低于成本价,从接活之日起就是亏损项目,再抓成本管控工作也难以实行盈利;制订施工方案上,不少工程项目不进行施工方案的技术经济可行性比较,即使比较也只是在技术上进行比较或者是根据经验在局部方案上进行比较,工程预算滞后,开工无概算、竣工无决算,工程竣工二、三年决算未定案是家常便饭,严重影响成本核算的真实性和完整性;主要建筑材料价格频繁上下波动,对项目的成本影响很大,给项目成本管控工作带来不稳定性。 农民工工资管理发放以包代管,建筑企业在管控中处于被动地位,一旦发生问题,最终导致建筑企业经济、社会形象受损。客观上,建筑施工存在季节性、流动性、时间性,造成临时用工、周转用工、项目包工等为主的用工形式和农民工为主的用工渠道。为回避难以规范用工制度的矛盾,许多建筑施工企业简单地以包代管,易发生违法违规分包和层层转包的现象,把参与施工的包工队的利润空间逼到底线,包工队在施工组织、工序、方案等工作节点上稍有不慎,就会造成工费的亏损。 三、建筑企业加强成本管控,转“危”为“机”的应对之策 面对以上挑战和机遇,针对建筑企业自身还存在一些问题,这些问题不能厘清和认真加以解决,不要说企业的发展,就是生存都成问题。只有坚定“宁要微词,不要危机;宁要‘不完美’的改革,不要不改革的危机”的信念,以‘天变不足畏,祖宗不足法,人言不足恤’的改革精神,敢于抓住主要矛盾,勇于直面风险考验,才能化危为机,赢得辉煌的未来。 强化项目成本管控意识,建立项目成本管控体系。建立健全完善的成本核算、监督、稽核等机构,制定切实可行的项目成本管理责任制,明确各部门、各系统的职责范围,正确处理好企业、项目和劳务这三个层次之间的关系,形成企业是利润中心,项目是成本中心的企业管理体制,完善内部劳务市场,周转材料及机械设备租赁市场,内部资金市场等生产要素,通过改变企业的资源配置方式,理顺企业内部关系,有利于加强成本管理,使工程项目成本管理达到规范化、程序化、科学化。 制定落实责任成本,搞好施工前的成本预测。为保证项目成本真实准确,保证项目责任人的利益,必须正确合理地界定项目的责任成本范围,根据施工预算,划分公司、分公司、项目组的责任成本,坚持“以收定支,分灶吃饭,累计核算”原则,在科学管理的基础上实现成本管理的有效化;在推行项目承包过程中,要科学合理地测算项目承包基数,保证国家、企业利益,并有利于调动项目积极性,使项目向技术和管理要效益。 加强对工程项目施工过程中的成本管控。在施工准备阶段,做出多种施工方案,进行技术经济可行性比较,在此基础上确定有利于缩短工期、提高质量、降低成本的最佳方案;在施工过程中,鼓励研究、执行各种降低消耗、提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施;在竣工验收阶段,注意经济、技术的处理,缩短验收时间,提高交付使用效率。 加强工程项目成本分析与考核工作。以财务部门为主,定期组织项目管理人员召开经济活动分析会,协助项目组分析成本升降的原因,制定相应对策;完善考核制度,制定成本考核办法,统一考核标准;理顺考核程序,建立由总会计师或总经济师为首,相关职能部门参加的成本考核领导小组,进行自上而下、自下而上的双向考核;规范考核办法,采取分季度、分工程部位的考核办法,应与事前预测、事中管控结合起来进行考核,考核结果要建立考核档案,完善企业的激励机制。 完善制度建设及相应配套措施。加强项目成本管控的制度建设,制定配套的细化措施,增强制度的操作性;围绕责任成本管控,强化财务管理体系建设,制定固定资产、存货、货币资金、担保、对外投资等会计内部管控规范;完善预算管理、资金账户管理、效绩考核、项目部财务管理,使项目成本管控具有可行性。 实行动态管控、重点管控和全程管控。在投标、签约环节重点做好标前成本预测,科学合理的计算投标价格,对投标费用,要进行与标价相关联的总额管控,规范开支范围和数额,并落实到责任人进行管理,提高中标率、节约投标费用开支;施工准备环节重点是根据设计图纸和有关技术资料,对施工方法、施工程序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认真的研究分析,制定出科学先进、经济合理的施工方案;施工过程中,重点做好人工、材料、机械及其它间接费管控,加强施工组织,合理使用资源,保证工期,降低工期成本,加强安全、质量管理,管控安全和质量成本,科学、合理地确定分包工程价格,严格为分包队伍代办材料、出租机械等费用扣还手续,防止对分包队伍工程款超付和质量、进度不合要求等问题发生;竣工验收环节,精心安排,力争把竣工扫尾时间缩短到最低限度,降低竣工阶段成本支出,落实项目责任,认真做到按期完工、及时清理、严格考核,从而明确责任,管控项目成本。 加强风险管理,管控意外支出。随着建筑市场经营形式的多样化,建筑企业经营除了要面对价格、需求、技术变化等市场风险,还要面对各种纷繁复杂的法律、政治和社会风险。要高度重视项目风险管控,要将风险成本纳入项目成本管理范畴,以及时识别、规避、管控和化解风险。 妥善解决农民工工资发放的管控。要从政治和法律层面提高认识,农民工进城务工,与用人单位或雇主形成劳动关系时,即享有《劳动法》规定的全部劳动权利,工资是用人单位或者雇主使用劳动者的劳动力所必须支付的报酬,解决农民工工资发放问题应是义不容辞的社会和法律责任;要强化项目经理的管理责任,加强农民工工资的管理力度,把对农民工的管理列入建筑施工项目经理经济责任书加以考核;在银行开设工资专户,实行农民工工资专款专用,建立工资固定发放制度,每月按工程款的工费比例提取款额,在银行为农民工办理个人工资账户,由银行,按当地最低工资标准先行支付基础工资,然后根据施工进度及工程量的完成情况,按农民工实际完成工作量再支付超出部分,既稳定施工队伍,保证施工生产顺利进行,又符合国家提出的“按月向农民工支付工资”的要求,还理顺了企业与包工头、包工头与农民工关系,及时、完善、清晰地进行工程量结算,避免因包工头而产生的劳务经济风险,实现了对农民工工资发放环节的有效管控。 成本管理相关论文:施工企业成本管理相关问题分析 摘要: 通过对目前施工企业成本管理存在的问题分析,总结项目成本管理的措施和方法,对施工企业今后的项目成本管理提出了切合实际的经验和建议,希望在今后的工作中能够进一步加以改进,以推动行业整体的成本管理水平。 关键字:成本管理;质量成本;工期成本 随着我国经济体制改革的进一步深入,市场对企业管理的要求也越来越高。企业能否在市场竞争中立于不败之地,对于建设项目而言,关键在于能否提供质量优、工期短、成本低的产品,这样就迫使企业不断地改进管理,进行成本控制。而实际上,企业工程成本管理中普遍存在着成本意识淡化,成本管理弱化,成本行为软化的现象,致使成本失控日益严重,成本水平居高不下,严重制约着企业效益的提高,影响企业的发展。究其原因,成本管理主要存在以下几个问题。 一、缺乏有效的成本管理组织和管理意识 目前大多数施工企业采用的是三级成本管理体制,即总公司――分公司――项目部三个管理层级。项目部只是分公司下属的一个临时性单位,由各个分公司负责日常的具体管理,这样总公司就难以接触到一线的项目部,与项目部之间缺乏直接沟通渠道,导致总部对项目的成本情况以及施工进度等掌握不多,不利于总公司从总体上把握各项目的施工情况及成本管理情况,总部与各项目部之间缺乏有效的成本管理沟通,遇到问题难以及时解决。同时,由于增设分公司一级管理机构,导致管理人员增加,增加了管理层级,降低了管理效率,加大了公司的管理成本。 工程项目部缺乏有效的成本管理组织,工程项目部的成本管理人员只有三人,各级管理人员没有明确成本管理的分工和职责,主要原因如下: 管理机构缺乏成本控制意识:整个工程项目部对于项目的成本管理没有给予高度重视,缺乏健全的规章制度和有效的成本管理组织,部分项目经理甚至认为成本管理只是应付上级检查的花架子制度,制定好的制度在实际管理中得不到应用。 部分工程项目部问题较为严重,项目管理人员缺乏成本管理意识,在具体的项目成本管理工作中,缺乏计划性,事先没有做好预算,而是在工程进行中计算成本,甚至是结束后计算成本,项目部内各部门职责不清,有预算而没有核算,有权利而没有职责,有部门而没有分工,有责任而没有落实,有工作而没有到位,导致了项目成本发生超支问题以后,超支原因难以查找,工程预算人员形同虚设。 在个别项目部内部,各个部门的技术人员缺乏协同合作的成本管理意识,各自打扫门前雪,技术人员只负责技术,工程人员只负责施工和工程进展,采购人员只负责采购及材料进场工作。由于缺乏统一的成本管理意识,导致各个部门、各类人员均从各自角度出发进行成本管理,缺乏互相的沟通机制,产生诸如技术高成本高、材料好成本高、工期长成本高等类型的成本管理方案,不愿意转变思路,建立统一协作的成本管理思想,导致在实际的成本管理中项目成本严重超支。 二、缺乏有效的成本管理手段 各个项目部虽然均配备成本预算核算人员,但主要的工作任务只是在施工现场计算工程量,以记录工程结算的依据,没有将项目的成本预算和结算有机结合起来,由于项目缺乏阶段成本分析,缺乏实际成本与预算成本的分析比较,缺乏分部工程成本分解,因此没有对项目施工进行有效的指导。再加上缺乏有效的奖惩机制,成本管理情况与员工个人收入没有关联,因此,公司的项目管理人员并不关心项目的成本管理情况,只要没有耽误施工工期,就算是完成了本职工作。此外,个别项目受人员配备限制,工程预算人员身兼多职,没有时间进行施工预算,施工材料领用制度不健全,致使材料进场后浪费严重,材料失窃现象时有发生,难以对材料成本进行有效控制。 工程项目部目前使用的成本管理办法,只有简单的计划成本分析和事后的实际成本核算,缺乏科学的计划成本预测,缺乏严格的施工控制和施工成本考核等执行手段。此外,对于成本管理资料的操作记录仍然是手工操作为主,计算机管理软件没有得到广泛应用,使得成本管理基础资料的收集、传递、分析和处理难以实现及时准确的要求,难以对施工成本发生的原因进行有效分析并提出相应的改进措施,难以有效减低施工成本。 三、质量和工期管理得不到重视 “质量成本”是指在保证和提高工程质量的过程中而发生的成本费用,以及因质量问题而遭受的经济损失。“质量成本”主要包括内部故障成本(如返工、停工等引起的费用)、外部故障成本(如保修、索赔等引起的费用)、质量预防费用和质量检验费用等。 目前,工程项目部对于施工质量与施工成本之间的辩证关系认识不够,不能够统筹协调二者之间的关系,总是片面强调一方面而忽视另一方面。有时过于重视工程质量,而忽略了工程成本管理,虽然提高了工程质量,但施工成本也随之水涨船高。或者,片面追求工期的完成,忽视了对于工程质量的严格控制,在竣工验收时,因达不到质量标准,造成返工,形成施工材料的浪费,最终依然提高了项目的施工成本。 “工期成本”是指施工企业为实现合同工期而进行的管理活动中所发生的成本费用。工期目标是工程项目管理的主要目标之一,每个工程项目都有其特定的工期要求,延误工期必然会导致施工成本的上升。但红太公司的个别工程项目部对工期成本缺乏重视,在施工安排上没有做到统筹兼顾,没有从整体上考虑施工工期对于施工项目成本的影响作用,对于突发事件应对不及时,导致施工工期拖延,提高了施工工期成本,同时也提高了施工项目的总成本。 四、缺乏成本信息管理系统 工程项目成本管理信息是一切有关于工程项目成本特征、状态及其变动消息的综合。工程项目成本管理信息系统就是对相关成本管理信息进行收集、加工、整理、储存、传递与应用等一系列工作的动态过程。 工程项目部没有建立原始成本资料的管理信息系统。原始记录是经营活动的第一次直接记载,是反映生产经营活动的原始资料,是编制成本计划、制定各项定额的主要依据,也是统计和成本管理的基础。工程项目部没有在施工中对人工、材料、机械台班消耗、费用开支等做好及时的、完整的、准确的原始记录。仅有的原始记录不符合成本管理要求,记录格式内容和计算方法虽然统一,但是填写、签署、报送、传递、保管等制度不健全,没有专人负责。没有对项目经理部有关人员进行训练,以掌握原始记录的填制、统计、分析和计算方法,做到及时准确地反映施工活动情况,没有充分发挥原始凭证的作用。 工程项目部没有对统计的基础资料进行对比分析,没有形成相应的工程项目成本管理信息。没有运用先进的工程项目成本管理软件对工程项目成本的控制,致使工程项目成本管理信息不够,控制滞后,措施不当,成本超支后果严重。 五、通过本文的研究,可以得出以下结论: (一)项目必须以先进的管理思想作为指导。作为施工企业的成本管理中心任务,要想实现项目成本管理的目标,首先要在企业内部贯彻现代成本管理的观念,倡导各部门和职工从公司整体利益出发,强化成本意识,在公司的管理上要倡导以人为本,鼓励创新,实施全面成本管理。 (二)项目成本管理是一个完整的系统工程,需要建立完善的组织体系、科学的管理制度、先进的信息网络技术等软硬件保障,才能实现有效的项目成本管理。 (三)项目成本管理需要做好工程质量和施工工期的统筹管理。在实际的项目成本管理中,应该做好二者的统筹兼顾,不能因为保证工程质量而忽略工期和施工成本,也不能因为片面保证工期而牺牲施工质量,不处理好二者的辩证关系,难以实现对于施工项目成本的动态控制。 成本管理相关论文:新医院财务制度支出管理与成本管理相关问题探讨 摘要:在现今这个经济高速发展的时代,医院为了最大限度地利用市场经济规律来发挥经济效益的最大化,进而实现现行医院财务制度的改革优化。于是,新医院财务制度便顺应时代的发展要求产生了。我国的新医院财务制度是利用科学的管理来指导医院的财务活动,解决医院财务制度中的缺陷并且改进。新医院财务制度是时展、社会进步的产物,是我国医疗服务行业进行改革的重要参考标准。文章主要针对新医院财务制度支出管理的现状及改进措施和成本管理的现状及改进措施两大方面进行详细探讨。 关键词:新医院财务制度;支出管理;成本管理;现状;改进措施 目前我国针对医院的支出做出了详细的解释:支出就是指医院在进行其服务活动的过程中(也就是医疗服务的过程中)医院的财产和资金的损耗。医院的支出包括使用的药物用品、医院员工的工资、无形资产的摊销、固定资产的折旧等等。我国现行医院财务制度关于成本管理又是这么解释的:医院通过成本核算分析,制定出控制成本的措施,降低医院医疗成本的活动过程。在新医院财务制度中,支出管理和成本管理都是很重要的,两者都是现代社会中医院进行财务改革的重要途径和手段。医院要想将经济效益最大化就需要在支出管理和成本管理上花大力气。 一、新医院财务制度支出管理的现状及改进措施 (一)新医院财务制度支出管理的现状 虽然我国的新医院财务制度在改革进行中,但是我国医院的支出管理现状还不是很乐观。我国新医院财务制度支出管理的大致现状:医疗物品的使用损耗费用过大,目前医院中对于医疗药品的支出管理是医院支出中的最大一部分;医务人员的工资支出过于庞大。大多数医院的医务人员多且复杂,医院支付于各种医务人员的薪酬数目是很庞大的;无形资产的摊销大。对于无形资产的支出是看不见的,但又是必不可少的。例如,医院的自主科室研究开发,其成果研发的过程需投入大量资金,摊销过大;固定资产的折旧程度大。在医院里,医疗设备的损耗就需要及时更新或是要与时俱进地更换设备保障患者受到最先进、最有效的治疗。设备和设施的更换是医院固定资产的折旧,固定资产的折旧也会给医院财务支出管理带来很大的负担。 (二)新医院财务制度支出管理的改进措施 我国新医院财务制度支出管理是实现财务制度改革的重要部分,因此支出管理的现状急需解决,解决措施大致如下。准确预算和严格控制财务支出。严格按照国家的相关规定执行支出。对于各项资金的运用都要有一个准确的预算,预算可以使医院详细了解哪些是需要的,哪些是不必要的。同时资金的使用情况要详细地列支,使支出项目一目了然,不漏一个死角,在后期审核中有一个严格的标准,还可以反思哪些地方是需要改进的,进而改进;对于医院各员工的薪酬标准依照工作质量的考核来制定,避免医院人员有拿工资不干活的现象出现,也大大降低了在薪酬发放上的支出浪费;对于科室的研究投入资金是必不可少的,但是资金投入后,科室工作人员需要自觉节约,可以避免的浪费尽量不要使其出现。还有科室人员在申请经费时,各部门需要严格审核,确定其项目所需费用的真实。在研究经费发放下来的使用过程中也要详细地列表上报;对于大型贵重的医疗设备和设施的购置和更换,要先进行科学数据的考核和专家的建议,再提出方案来上报相关部门申请费用。在费用发放后还要有相关领导和部门专门监督,使资金落实到位,用在刀刃上,减少不必要的浪费。 二、新医院财务制度成本管理的现状及改进措施 (一)新医院财务制度成本管理的现状 我国目前的新医院财务制度成本管理的现状也不是很好,存在的主要问题:成本核算的数目不完整和精确。相关规定中要求医院核算的成本有药品成本和医疗设施成本,但是对于卫生材料的成本核算没有明确规定,医院各部门容易忽视卫生材料的成本核算,卫生材料的资金也是很大的成本;医院对于成本的核算没有一个完整的制定和规定。目前大部分医院对于支出有预算,但是对于成本的预算,对于科室研究成本及各项项目的成本都没有核算,这对于医院成本的管理是有很大阻碍的,使医院在成本管理上无法前进;成本中的浪费现象严重,医疗效果和成本的运用不成正比。往往成本很大,取得的医疗效果却很一般。还有医院人员在工作时没有节约意识,对于在不影响卫生的前提下可以重复使用的医疗用品当一次性用品或是设施设备不影响治疗效果的情况下频繁更换设备,资源浪费的同时还造成了资金的浪费,往往造成了医院医疗成本的数目过于庞大,使医院的经济负担过重;对于资金的使用情况,相关部门没有认真监督,对于资源浪费这种增加成本的行为睁一只眼闭一只眼,使成本无法降低。 (二)新医院财务制度成本管理的改进措施 在新医院财务制度成本上的改进,我们可以从以下几个方面来思考探讨:对于成本的核算一定要全面准确。对于在医院里所有医疗过程中产生的各项物品的使用费用一定要准确详细地上报上级部门,不可忽视或漏掉一个细节,细节也是很重要的,任何一个小的支出积少成多都可能是一笔很庞大的成本费用。同时成本核算的准备全面使上级部门有参考依据,可以作为考察医院效益的一部分,制定完整的成本核算体系,完善医院成本核算的体系。医院可以采用单、科、院三级的成本核算体系,对于成本有一个相对明朗的规定制度,采用先进的、准确的、科学的核算方法。严格按照规定来制定管理,落实制定的要求,达到新医院财务制度改革的相关要求,加快财务改革的进程;坚持勤俭节约,为医院整体的经济效益考虑,减轻医院庞大的成本经济负担。医院实行成本管理的主要目的就是通过成本核算来制定相应措施,降低医疗成本。对医务人员要进行职业道德和节约意识的培养,培养医务人员勤俭节约,能够主动地为医院效益考虑,节约医疗成本;加大财务部门及相关部门的监管作用,严格控制医疗成本。对于医疗或科研中的成本浪费行为,医院各部门要加大打击力度,减少成本浪费的行为,最大地发挥各监管部门的作用。 三、结束语 目前我国的医院在财务制度管理上存在着很多问题,新医院财务制度的实行在大部分医院里都很有难度。尽管新财务制度的实行在现阶段不是很简单的任务,但是各医院都应该积极响应国家政策,自主进行医院内部的财务改革来维护医院的经济效益。优化医院的财务管理水平能够更好地发展医院的各项机能结构,能更好地为人民服务的同时发展自身经济,做到经济效益与社会效益的双赢。相信在不久的将来,新医院财务制度的改革将会取得质的飞跃。 (作者单位:吉林省肝胆病医院) 成本管理相关论文:企业价值链成本管理相关理论探讨 [摘要]随着全球经济的不断发展,市场竞争日益加剧,如何降低成本,提高企业的竞争力,增加企业的价值已经成为企业面临的首要问题,现实中企业对如何实现这一目标的需求越来越迫切。本文将成本管理与企业价值链理论相结合,着重探讨企业价值链成本管理的内容,具有一定的现实指导意义。 [关键词]价值链;成本管理 价值链会计是通过收集、处理和利用价值信息,对经济活动进行组织控制、调节和指导,促使人们权衡利弊,比较得失,讲求效益的一种管理活动;它是对企业价值信息及其背后深层次关系的研究,通过收集、加工、存贮、提供以及利用价值信息,对企业的价值链或价值流进行规划、控制和评价,以保证其合规、高效、有序运转,从而为企业实现最大化价值增值。也就是说,价值链会计是将核心企业与供应商、分销商、服务商、顾客等连成一个完整的网链结构,形成一个极具竞争力的联盟,以市场和顾客需求为导向,以核心企业为龙头,以价值链的整体价值增值为根本目标,以提高价值链竞争力、市场占有率、顾客满意度和获取最大利润为具体目标,以协同商务、竞争和多赢原则为运作模式,通过运用现代信息技术和网络技术,实现对价值链上的物流、资金流、信息流的有效规划和控制的一种管理活动,从而实现整个价值链的低成本和差异化的竞争优势,真正实现“双赢”乃至“多赢”。从动态上看,价值链管理是一个围绕价值增值,不断协调和优化价值链的过程。价值链会计既是价值链管理的重要工具,也是价值链管理的重要组成部分,价值链会计管理的目标就在于实现价值链的价值增值。在价值链上传递的除物流、资金流、信息流之外,更根本的是增值流,价值链上每一环节增值与否,增值多少都会成为影响价值链竞争力的关键,所以要增加价值链的竞争力,就要求消除一切无效劳动,在价值链上每一环节作到价值增值。 一、企业价值链的构成 大部分企业的价值链可以分为两大部分,外层部分(企业基础结构,信息,人力资源,财务管理)是支持作业,内层部分(材料采购,设计开发,生产加工,安装运输,售后服务等)是基本作业,支持作业是基本作业的前提和基础,而同时支持作业必须以基本作业为内涵,只有基本作业活动才赋予整个企业真正存在的价值。基本作业在作业各个环节上的活动之间都是紧密联系,相互影响的。前后作业间存在着需求和供给的关系,产品价值伴随着作业活动的发生和转移而在企业内部流动。 价值链把某项商品到达最终消费者之前所经历的总流程描述为一个环环相扣的作业链。这些作业之所以能够实现对接,原因在于物流、信息流与资金流的有效集成,物流是因,从上游流向下游;资金流是果,从下游流向上游;信息流则是二者的载体,它向上游提供需求信息,向下游提供供给信息,因而是一个双向过程。但归总,应该是一个INTERNET驱动的企业价值链。 同时我们知道,价值链中各成员具有不同的地位,有核心企业和非核心企业之分。在每一个价值链内,各成员企业由于规模、讨价还价的力量及竞争能力不同,其所处地位也不相同,规模较大、力量较强的企业往往处于相对优势的地位,在价值链中起着核心企业的作用,其他企业则是围绕核心企业共同创造价值。核心企业或最贴近顾客的企业应根据顾客需求和市场环境,提出战略目标及预算。本文研究是基于大部分企业是以制造商企业为核心而组成企业价值链的。 二、企业价值链成本管理的内容 关于企业价值链成本管理的内容,其可以根据管理过程的时间序列,分别以事前管理的计划分析,事中管理的核算控制以及事后管理的考核评价为内容,广泛开展全方位、全过程的会计管理。其中事前管理属于静态管理,它是一种面向未来的前瞻性管理,对成本的预算是其主要技术手段;事中管理是一种动态管理,实时性是其主要特征,它既是对经营主体的运作过程所做的一种量化性描述,又是对各种经营活动的合规性、有效性进行的一种实质性干预,它既是事前管理的延伸和拓展,又是事后管理的基础和依据,在整个会计管理过程中起着承前启后的关键作用;会计的事后管理既为实现事前管理所确定的目标服务,又为以后的事前管理提供反馈信息,因此我们可以把这种管理视为静态与动态相结合的管理,也可以说它是一种混合型管理。 1 企业价值链事前成本管理――计划分析 通过企业价值链的分析,描述企业价值链所包含的作业、作业之间的关系、作业的执行情况(成本、时间、质量),区分增值作业与非增值作业、高效作业与低效作业,进行价值链规划;通过对成本的预算进行预测分析,帮助企业确定价值链管理的各项长期、短期目标;参与拟订价值链,包括作业、流程的改善、创新方案,并对设计方案在技术可行的前提下进行经济、财务方面的可行性评价;在价值链最佳方案确定后编制作业基础成本、费用预算以及其他作业方面的计划、标准,用以控制、评价作业流程以及整个价值链的运行效率和效益。 2 企业价值链事中成本管理――核算控制 从企业内部来看,要优化业务与财务部门之间的流程,协调供应商,需求商和核心企业价值链之间各环节的关系,要以价值链理论为基础,借助信息技术构建财务业务一体化核算模式,实时、高效地生成会计信息,是提高会计信息质量的有效策略,能够使财务人员从繁杂劳动中解脱,有更多的时间和精力从事管理、控制和决策工作。控制是企业价值链成本管理所要实现的核心职能,要做到会计控制的实时性、动态性,计算机和网络是主要的支撑技术,也可以说对企业价值链的控制是实现了信息化的会计控制。 3 企业价值链事后成本管理-考核评价 对企业业绩的考核评价属于企业价值链的事后管理过程,是指定期对企业及其内部各责任单位的财务状况、经营成果、价值创造的贡献程度进行考核、分析和评估,并为各种生产要素按其贡献参与分配提供科学依据。产品的生命周期,是指从产品的产生直至消亡整个过程所经历的期间,从社会角度看,任何产品都要经过研发、制造、营销、顾客使用和产品废弃等几个阶段。在价值链成本管理中,我们不仅要注重事中的生产过程的成本管理,更要注重事前、事后的供应商、销售过程的成本管理。企业要获得竞争优势应树立价值链成本管理的思想,不仅要降低成本,而且要提高企业战略地位,获取超过平均水平的报酬。进行成本管理之时,不仅要事后研究产品成本构成,挖掘降低产品成本的潜力,更重要的是进行实时的成本控制,以达到不发生多余的成本,节约成本的目的。 总之,企业价值链成本管理要求价值链企业以时间管理为中心,通过对关键资源的有效管理,不断提高系统整体的产出速度和物流流转速度,从而使核心企业和上下游之间所组成整体价值链成本得到优化,而各环节之间保持信息共享、运作同步、响应敏捷、交货及时、合作互利,实现价值链的整体性、协作性和一致性,获得整体优势。 成本管理相关论文:精益生产方式下成本管理的相关问题及对策 摘要:成本管理是企业经营管理中重要的一环,只有建立了良好的成本管理制度,企业才能在不断创新的基础上,保持成本的竞争优势。精益成本管理理念作为一种先进的成本管理理念,可以作为企业实施低成本战略的核心思想。 关键词:精益生产;目标成本;作业成本法;质量成本 引言 精益生产是一种以最大限度地减少企业生产所占用的资源、降低企业管理和运营成本为主要目的的生产方式。它是以目标成本控制为核心,以作业为成本计算对象,运用平衡计分卡考查和评估业绩;是以实现目标成本为目的,兼顾事前、事中和事后控制的成本管理模式。 一、实施精益生产方式下的成本管理存在的问题 1、预算实施与目标出现偏差 市场的多变势必导致在预算实施过程中出现与目标的偏差。精益生产方式所采用的目标成本管理作为一种预算管理,是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。既然如此,实施精益生产方式的企业往往通过预算来监控战略目标的实施进度,有助于控制开支以及预测企业的现金流量和利润,因此由市场环境变化所带来的不确定风险以及资源的稀缺在一定程度上给企业增加了难度。 2、质量问题导致增加质量成本 忽视质量问题必然会增加质量成本,这是任何一家生产企业都必须重视的问题,应当将企业中质量预防和鉴定成本费用与产品质量不符合企业自身和顾客要求所造成的损失一并考虑。而实施“零库存”模式的企业大多都与供应商有着长期的生意往来,供应商对企业的生产零部件的属性和数量了如指掌,像日本丰田对产品追求舒适、美观,往往对零部件是量身订造的,在丰田迅速扩展的同时,对零部件的需求大幅增加,原有的供应商无法提供足够数量的零部件,使得丰田必须与之前所不熟悉的供应商合作,此时又没有对产品质量进行严格把关,才会导致丰田召回事件的发生,造成一大笔在质量方面的成本。质量成本是实施精益生产的企业所必须注意的问题,无论是在平缓发展阶段,还是在快速扩展阶段,都必须对产品质量进行把关。 3、缺少合适的成本核算方法 国内很多企业对精益生产方式认识不到位,仅仅学到表面的看板管理和零存货模式,而没有制定一系列与之相匹配的成本管理模式,传统的成本管理模式偏向对成本进行事中控制和事后控制,归集直接材料、直接人工和制造费用,不能揭示与各生产步骤有关的成本动因,也就无法对产品生产的每一道工序辨别出增值作业和非增值作业。精益生产方式是从产品研发时期开始对产品的生命周期成本进行跟踪,从而对成本进行有效的事前控制,如果采用传统的成本核算法对产品成本进行计算,将难以达到对产品的事前控制。 二、精益成本管理方法体系的构建 1、目标成本管理 目标成本管理的概念是很清楚的,它是企业成本管理的标准,目标成本=市场价格-目标利润。但是在对目标成本范围的认识上,传统成本管理与精益成本管理存在比较大的差异。在传统成本管理模式下,目标成本指的是产品的制造成本,而精益成本管理模式下的目标成本指的是产品的价值链成本,是以顾客价值为导向的,并与企业战略相联系的。在精益成本模式下,市场价格指的是顾客能够接受的竞争性价格。由于售价是由消费者决定的,企业要想确保利润,只能降低成本。在产品生命周期的不同阶段,采用的目标成本是不一样的。例如,在新产品开发阶段可以采用价值工程法,通过产品功能与成本的对比分析,寻求降低成本的措施,使产品的设计成本不超过目标成本,然后再将产品级目标成本分解和挤压到零部件级目标成本上,再挤压到供应商身上;在产品的生产阶段,则可以采用作业成本法,识别增值与非增值作业,以最大限度地降低生产成本。 2、价值链成本管理 精益成本管理以根除企业价值链各个环节的浪费为核心。企业的价值活动包括采购、生产、储运营销和计划、财务、人事、研发、设计等,产品在经过价值链上的每个环节是都耗费了一定的成本,将这些耗费加起来即为产品的总成本。 三、加强对产品质量的监管 质量成本等于预防成本、鉴定成本、内部损失成本、外部损失成本之和。预防成本主要是为预防不合格品与故障发生所产生的成本,鉴定成本则是用于评估产品是否满足规定所付出的相关费用,内部损失成本主要是由返工、停工、故障处理等方面导致的支出,外部损失成本则主要是由售后服务方面支付的相关费用。这几项质量成本方面的支出本身就是紧密相连的,随着预防成本和鉴定成本的增加,能够有效地减少将来内部损失与外部损失的相关成本。精益生产方式下采用适时制生产,订单要求按时、按量完成,由返修、故障处理带来的生产线变更和生产线停滞都对生产企业有着非常大的负面影响。要想通过实施质量成本管理降低质量成本,必须强化企业内部的质量监督体系,制定成本目标,把目标分解到各个部门和各个生产工序,在质量问题产生的源头了解情况、收集数据、做相应的分析,每一个产成品经检验后必须由质检员签字,以减少由质量问题带来的各种不必要的支出,同时减少内部损失成本和相关售后服务的支出。 四、采用作业成本法进行成本核算 精益生产方式的目的是消除浪费,那么作业成本法作为实施其成本管理的一项重要手段,相对传统的成本管理模式更能对成本动因及各项作业进行分析考核。作业成本法,是一种通过对所有作业活动进行追踪动态反映,计量作业和成本对象的成本,评价作业业绩和资源的利用情况的成本计算和管理方法。它以作业为中心,根据作业对资源耗费的情况将资源的成本分配到作业中,然后根据产品和服务所耗用的作业量,最终将成本分配到产品与服务。 随着当前众多企业实现高度自动化,直接材料和直接人工的成本在总成本中所占的比例下降,制造费用在总成本中所占比例增加,作业成本法把企业当成为满足客户需要而设计的一系列作业的集合体,形成了一条由内向外的作业链。每完成一项作业消耗一定的资源,而作业的产出又形成一定的价值,转移到下一项作业,以此类推,直到最终把产品提供给客户,这个最终产品作为企业所做的一系列作业的总产出,凝聚了各个作业上的价值,最终转移给客户。一般而言,通过实施作业成本法对目标的分解,对这个最终产品的产出有意义的资源耗费称为“有效资源耗费”,能增加转移给客户价值的作业称为“增值作业”,其它的则当作无效作业、无效资源耗费,精益生产方式所提倡的就是要最大限度地消除“浪费”。那么,在归集资源费用的时候,企业应该要特别注意生产过程中价值高的资源消耗。比如在制造企业的制造费用的比例高,就应该把研究重点放在制造费用发生的源头上;在归集人工成本的时候,就要通过分析各项作业所花费的工时及人工级别确定相关作业的人工成本,而如果企业机械化程度高,则应把重点放在制造费用上;接下来就是分别计算机器设备、水电等方面的消耗。在作业实施的同时,应当根据企业生产的现状,对每一道工序的实际消耗与之前制定的目标成本规划相比较,从而进一步评价该生产流程与预算是否有偏差,与现行的市场价格相差多少,这些都影响着生产线上的产品是否能够顺利按照原先的规划上市,如果偏差太大,则需要再分析哪些资源是必须的,哪些是可以减少的,哪些是可以改进的,进而适当作出调整,从而完善精益生产方式的实施。 结束语 成本管理作为企业经营管理中不可或缺的部分,它能否顺利实施是决定企业能否降低产品成本的关键。精益生产方式下的成本管理模式集各种先进的成本计算、成本分析、成本控制方法于一体,能够帮助企业分析成本动因、比较各项作业对产品增值的贡献、对未来成本进行预测和规划,这一套成本管理模式对我国有着重要的借鉴意义。 成本管理相关论文:浅谈房屋建筑工程施工成本管理相关问题 摘要:随着经济的发展,建筑行业之间的竞争日趋激烈,企业要想在竞争中立于不败之地,必须要在保证工程质量的基础上,采取恰当的措施加强成本的控制和管理,这样才能够最大限度的节约成本,保证企业的经济效益。在房屋建筑工程施工的过程中,加强对成本的控制管理十分关键,本文就以此为出发点,从成本管理的现状出发,并在分析成本管理特点的基础上提出成本管理的措施。 关键字:房屋建筑工程;施工成本管理;管理特点;管理措施 成本控制是施工企业根据预先建立的成本管理目标,在施工成本管理的过程之中对各种影响施工成本的因素进行预防,并采取一定的措施进行解决,以保证成本控制目标的实现。随着建筑行业的不断发展,竞争的激烈程度也在不断的加剧对于成本管理的要求也越来越严格,下面本文就从我国房屋建筑工程施工成本管理的现状、管理的特点以及措施三个方面进行详细的论述。 一 房屋建筑工程施工成本管理的现状 经济的发展和房屋建筑工程施工技术的进步在一定程度上促进了我国建筑行业的发展,但是我国的建筑业依然处于发展阶段,虽然取得了一定的成绩,但是依然存在着一些问题。成就与问题并存,是当前我国建筑行业发展的现状,其具体主要表现在以下几个方面。 首先,我国的房屋建筑行业的定价主要是根据国家的相关规定进行的,即预算定额,但是要想对预算定额进行有效的管理,就需要结合房建施工企业在实际经营过程中所消耗的各种施工成本的费用和利润,并且要进行全面综合的考虑,这种经营的模式没有进入到市场竞争中,加之企业施工者受到经济利益的趋势,对成本管理所采取的经济措施不精细,呈现出一种粗放的管理模式,导致房建施工成本的管理功效不能够充分发挥。 其次,房建施工成本的管理工作需要有健全的管理模式和完善的管理机制,这样才能够对于施工的人力、物力以及资金方面的管理真正的贯彻到位,并且从整体上对成本管理工作进行综合和有效的控制。但是从目前的情况来看,房建施工中成本管理工作的体制不健全,缺乏完善的管理机制和监督机制,对于成本管理中的问题不能够及时解决,影响了整个成本管理工作的正常进行,同时缺乏对房建施工方案的比对工作,不能够选出针对性较强的成本管理方案,有效的成本管理工作不能够顺利开展。 最后,房建工程施工的成本管理除了要有健全的管理机制和完善的监督模式之外,还需要管理者具有丰富的管理经验,以保证成本管理的顺利进行。但是经过调查发现,管理者中技术水平和管理经验丰富的人很少,很多人的学历较低,对于施工成本管理工作的认识缺乏深度,管理不到位。 二 房屋建筑工程施工成本管理的特点 上文中从三个方面简单的分析了当前我国房建施工成本管理的现状,主要针对问题进行了论述,在实际的管理中,要想顺利的完成管理的任务,除了要了解管理的现状之外,还需要了解管理的特点,下面本文就对特点进行分析。 首先,房建施工成本管理中,需要协调的关系繁多。对于房屋建筑工程来说,这是一项综合性很强的工程,施工内容多、项目多、单位多,这是突出的特点,这就需要在成本的管理过程中需要协调好这三方面之间的关系,并且需要将这种复杂的关系协调控制到每个行业和部门之间。同时,对于施工项目的参加者来说,他们为了保证自身的经济利益,在进行协调的过程中经常会出现矛盾,所以说这种协调更为重要。 其次,施工的高难度加剧了成本管理的难度。通常情况下,房屋建筑工程都处在城市的繁华地带,这些地区的价格较高,这样将会给施工企业带来一定的经济压力,如何能够正确的处理好价格和利益之间的关系,正确的把握好施工和成本管理之间的关系十分关键。施工企业在相当有限的时间内布置施工现场,并且需要有效的开展施工作业,这样会给施工带来难度,施工的难度同样也会加大了成本管理的难度,加上施工中不可控因素的影响,可能会影响到工期,这样也会加大工程的投资,影响了成本的管理。 最后,房屋建筑工程施工工期较为紧张,对于成本的管理提出了较高的要求。当前,经济的快速发展,城市化进程的不断加快,使得城市区域内车辆的数目越来越多,为了最大限度的降低工程施工给交通带来的影响,一定要在保证质量的基础上加快工期,面对进度的压力,施工企业往往会增加施工速度,这样就需要比预期投入更多的资金,成本费用增加,给成本管理工作带来麻烦。 三 房屋建筑工程施工成本管理措施研究 上文中从房屋建筑工程施工成本管理的现状和特点出发进行了论述,指出了目前管理中需要注意的问题,为了保证工程的顺利进行,并且尽量的降低施工成本,需要将成本管理工作贯穿到施工的全过程,要从施工的准备阶段、实施阶段以及竣工结算阶段加强成本管理工作,下面本文就对具体的措施进行分析。 (一)房屋建筑工程施工准备阶段的成本管理措施 施工准备阶段的成本管理工作是整个管理的前提,这个阶段的管理措施行之有效,就能够为接下来的管理工作打下坚实的基础。这个阶段的成本管理措施,首先需要在投资项目中标之后,由项目经理对工程量进行一定程度的预算编制,并且要在预算的基础上尽量全面的考虑到可变因素对于成本的影响,之后再结合设计图纸和设计的相关技术资料对施工项目的措施进行有效和科学的研究,制定出具有针对性和经济性的成本管理方案。需要注意的是,在这个过程中,要将成本和经济效益有机的结合起来,要在充分结合成本管理目标的基础上编制具体的管理计划措施。其次,需要严格的按照合同进行成本管理,并且在合同签订之前要对设计图进行全面和周全的审查,要综合的考虑到各种可能会影响成本的因素,并且要做好细致的记录。 (二)房屋建筑工程施工过程中成本管理的措施 房屋建筑工程施工阶段的成本管理是整个管理工作的核心,在这个过程中,管理者需要注重更多的细节,避免出现各种问题。在工程项目实施的过程中,首先需要对工程的材料和设备进行有效的管理,要在充分的研究市场情况的基础上,制定出恰当有效的价格控制范围,之后在采购的过程中要在保证质量的基础上尽量压低价格,对材料和设备进行优化的选择。在这个过程中需要对施工的工艺进行改进,通过引进新技术,更新原有技术的方式降低损耗,达到节约成本的目的。施工现场的成本管理也十分关键,这就要求管理者能够对施工现场进行行之有效的布置,并且要对材料的损耗进行一定程度的控制,以此来实现对成本的有效管理,需要注意的是,在这个过程中还需要严格劳务分包结算,对劳务分包任务单和结算单进行严格的审查,对相关的费用进行及时的结算,还需要对结算台账进行有效的建立,并且要进行不断地发展和完善。施工阶段的成本管理工作还要求管理者具有风险意识,能够正确的处理管理中出现的问题,并且要加强成本变更索赔管理。 (三)房屋建筑工程竣工结算阶段成本管理的措施 工程竣工之后并没有完成,管理者还需要加强这一阶段的成本管理。在这个阶段,需要认真地分析之前阶段的管理内容,并且不能够忽视该阶段的各种管理细节。加强这个阶段的成本管理,首先需要建立起工程量清单核对备案制度,以制度的性质保证成本管理工作的顺利进行;其次需要完善内部的复核制度,提升成本管理工作者的管理素质。 结束语:房屋建筑工程施工成本管理工作能够为施工企业创造更多的经济利益,加强管理工作至关重要。本文就以成本管理工作为核心,从成本管理现状、管理特点以及管理的措施三个方面进行论述,希望能够促进今后成本管理工作的顺利开展,为企业创造更多的经济价值。 成本管理相关论文:现代企业制度下成本管理的相关理论与体系制定 【摘要】在现代制度下进行成本管理时,必须要对成本管理的相关理论进行全面的分析,并制定有效的成本管理体系,以此促进企业的发展,提高企业的经济效益水平。因此,在本文中,可以对成本管理的相关理论进行全面的分析,并制定有效的成本管理体系。 【关键词】现代企业制度 成本管理 相关理论 制定体系 随着我国现代化水平不断提高,在很大程度上促进了我国各型企业的现代化发展。在我国现代企业发展的过程中,主要目的就是为了不断提高提高企业的经济效益,这就需要现代企业必须要加强成本管理。现代企业在进行成本管理时,建立了相应的现代企业制度,以此提高成本管理水平,增加企业经济效益。在现代企业制度下的成本管理中,必须要加强对企业成本的核算水平,对成本进行有效的预算、决算、控制和分析。因此,为了能够有效的实现现代企业管理,提高企业经济效益,可以对现代企业制度下成本管理相关理论进行全面的分析,同时要对成本管理体系进行有效的研究,从而提高企业的经济效益,促进企业健康稳定发展。 一、现代制度下成本管理的相关理论分析 (1)作业成本管理模式。作业成本管理模式主要是集合企业内部一系列工作流程,并按照市场需求,根据客户的要求,将企业所需要消耗的工作量和工作成本进行计算。同时将资源动因和作业动因进行有效的分析,并科学合理的管理成本动因、生产作业,降低在生产过程中各个环节出现大量积压的货物和资金,以此提高公司经营效益。企业在进行作业成本管理时,要明确企业进行生产作业时所耗费的资源和成本。首先要对客户有价值的商品各项作业进行有效的分析和积累,相应的建立作业中心;其次要对各企业相对有限各种资源进行有效的归类和总结,并将各项生产作业配置合理资源;另外要合理的汇总生产经营的最终商品和劳务,并将成本对象进行有效的明确。最后要将成本动因进行全面的发掘,提高成本控制水平。同时要建立完善的全业绩评价体系,提高对企业成本管理水平,加强成本管理绩效考核。 (2)战略成本管理。现代企业在进行战略成本管理时,要对企业的长期发展作为管理基础条件,并要将管理问题进行根本性解决,从而在制定相关规定时,合理有效的运用成本数据和信息。这样可以保证企业能够在激烈市场竞争中占据一定的地位,并可以有效的实现公司制定的目标。在分析战略成本管理基本思想时,主要是对企业成本源流管理思想、融入成本管理方法措施思想和提高员工成本思想意识等方面进行分析。战略成本管理在采取企业战略管理方法时,所保证制定的方法措施要符合企业的基本战略,并要符合企业的发展阶段,同时战略方法要相互配合。在制定成本管理方法措施和体系时,要将管理过程和业务活动能够有效的融入管理措施方法和体系,以此充分发挥出战略成本管理的巨大作用。在控制企业成本管理时,需要企业所有的工作人员能够共同参加到成本管理中,并要积极的培养工作员工的成本意识。 (3)全面成本管理。在企业制度下成本管理进行全面成本管理时,要在企业进行产品设计开发时,一直到产品的销售服务等环节,都需要对整个过程实现全面的成本管理、预测、决策和控制,以此提高企业产品质量水平,降低产品成本,实现企业经营目标。在全面成本管理过程中,在企业产品开发设计进行全面成本管理时,要加强产品开发设计的成本核算水平。在企业产品生产进行全面成本管理时,通常需要耗费大量的费用。另外,要对企业产品销售成本进行全面管理控制。企业在进行产品销售时,必须要树立良好的企业形象,并要保证产品质量的过关,制定科学合理的产品价格,有着优质的产品售后服务,以此扩大产品销售市场前景,提高企业产品的经济效益。 在成本管理的理论和方法时,主要是站在经济环境的基础上进行。通常都能够在很大程度上将企业产品的成本准确的呈现出来,决策人员在进行企业决策时,也为决策提供了科学有效的依据。但是在现代企业制度下,成本管理的相关理论中依然存在着许多问题,因此需要对成本管理理论进行不断完善。 现代制度下成本管理体系的特点 (1)成本管理体系具备着革新化思想。在成本管理体系思想中,必须要将传统思想进行有效的革新,树立一定的竞争观念,并要增强产品效益观念、经营观念和法制观念,同时要将思想观念进行全面的开拓。 (2)优化成本管理组织体系,保证成本组织体系具备着科学性和合理性。在优化成本管理组织体系时,必须要进行统一领导,分级管理。为了保证能够顺利实现企业的目标成本,必须要建立相应的成本责任管理制度。另外,要对成本管理职能进行全面的分析,从而建立相应的成本管理体系。 (3)成本管理方法具备着科学性。在我国成本管理方法中要与现代化成本管理方法进行有效的结合,提高成本管理方法水平。在成本管理方法中主要包括:目标成本管理、成本效益分析、成本预测、决策和控制等管理方法。 (4)成本管理手段实现电子化。在成本管理中实现电子化,利用计算机可以提高信息处理速度,建立有效的成本管理信息系统,确保管理人员能够及时的做出相应对策。另外,要有效利用先进的技术手段,提高检测和监控手段,以此科学合理的控制产品流向和相应物质消耗,从而对成本进行合理的控制。 (5)培养专业化的成本管理人才。为了提高企业的成本管理水平,确保成本管理符合现代化发展,企业必须要保证管理人员具备着较高的专业化水平。为了推动企业成本管理水平,必须要加强对管理人员的培养工作,加强管理人员专业知识和技术水平的培训工作。从而提高管理人员的专业化水平,以保证成本管理的准确性、科学性和有效性。 三、现代制度下成本管理调控体系 通常在现代企业制度下,建立成本管理的调控体系,要站在成本宏观管理的基础上进行建立。 (1)建立完善的成本法规体系,以此确保成本管理具备着较高的规范性。为了适应快速发展的现代化水平,必须要制定完善的成本法规体系,提高成本管理水平。针对我国现有的成本管理制度,可以在此基础上进行相应的完善有效改革措施,将成本管理内容进行有效的补充和改善,保证在进行企业成本管理时能够有完善的法律可以遵循。在建立成本法规体系时,要保证法规体系具备着制度性和规范性。 (2)加强社会审计,避免出现不正确的计算和虚假行为。在现代企业制度下,成本管理中出现不准确的成本计算,以及没有严格的财经法纪等现象,会对成本管理造成严重的影响。因此,在建立成本管理体系时,必须要建立相应的财务监督、审计监督和社会审计等诸多维度的经济监督体系。在检查成本法规制度的执行情况时,要由相应的注册会计师进行检查。要将成本管理中存在着不良现象进行纠正和解决。 (3)构建科学合理的经济布局,配置有效的资源。各地区企业的资源条件都不相同,同时经济发展也呈现着不平衡现象,因此,必须要构建合理的经济布局,有效利用当地的可用资源,降低不合理的资源和成本浪费。另外,要对各地区企业的生产专业化和发展进行全面的分析。 (4)合理调整的企业生产结构,提高企业生产的专业化和协作化水平。在我国一些地区的企业没有合理的产业结构,同时企业的生产技术水平和专业化程度也比较低,在很大程度上限制了企业的发展。另外,有些企业在发展的生产过程中,没有根据自身的生产情况和技术水平合理调整的企业生产结构,使企业不能很好的发挥出本身的经济效益。因此,必须要对企业生产结构进行合理的调整,确保企业生产能够满足市场经济发展需求。其次要提高企业生产的专业化和协作化水平,推动企业的发展,降低企业生产成本。 (5)构建市场体系,增强各个企业的竞争力。在构建市场经济体系时,企业要大力拓宽产品市场前景,同时要推动各生产要素市场的发展,比如资本、劳动力等。同时要建立合理的市场规则,构建统一的市场体系。另外,要鼓励各个企业能公平竞争,合理配置资源,减少物资的消耗,提高产品成本效益。 (6)改善经济体制,构建良好的企业成本管理环境。随着市场经济体制的深化改革,在很大程度上促进了企业的发展,有效的分离了企业的所有权和经营权,提高了企业生产的自主性,便于企业提高经营管理水平。在改革企业分配制度时,提高了企业的生产积极性和工作人员的工作积极性。但是,随着市场价格和产品流通等体制的改革,却在很大程度上增加了企业成本管理工作的难度。市场竞争力日益激烈,给企业带来一定的风险和机遇。这就需要企业能够有效的规避市场经济带来的风险,及时抓住市场机遇。因此,必须要对经济体制进一步改革,全面落实市场经济体制政策和措施。 四、总结 在现代企业制度下,必须要对企业成本管理的相关理论进行全面的分析,并制定完善合理的成本管理体系,加强社会审计、构建科学合理的经济布局、合理调整的企业生产结构、构建完整的市场体系、改善经济体制,以此从各个方面推动企业的生产效益,提高企业经济效益,促进企业健康稳定发展。