摘要：新经济常态之下，我国房地产企业得到了迅速的发展，但与此同时，房地产开发企业为了增加自身的市场竞争力，不得不面临更大的成本开支。因此，在这样的困境下，房地产企业的内部控制制度的重要性开始凸显。文章将从房地产开发企业的内部控制制度着手，深入分析其中的问题，并提出相应的解决措施。
关键词：新经济常态；房地产开发企业；内部控制
一、房地产企业内部控制现状
（一）内部控制机制建设未得到企业足够重视
就目前情况而言，虽然大多数房地产开发企业均有内部控制机制，但在实际的操作中，因为内部控制制度所带来的经济效益需要在很长一段时间后才能够突显出来。因此，企业的相关领导并未真正认识到内部控制制度的重要作用，往往只将关注的重点放在了如何开源的问题之上，而忽视了节源问题。
（二）内部控制专业管理人才缺乏
随着我国房地产行业的发展，国家各种宏观政策的颁布，房地产开发企业在市场经营及施工方面的压力也逐渐增加，企业对于专业性管理人才的要求也愈加严格。但就当前而言，大多数房地产企业都极度缺乏拥有丰富管理经验以及专业技能更高的内部控制管理人才。同时，内部控制制度的构建涉及到财务、经营以及管理等诸多方面，内部控制工作更加复杂，对相关工作人员的要求也越高。我国的内部控制管理人才专业技能不足、专业素质不够，这些都会在一定程度上影响到企业内部控制工作的顺利进行。
（三）内部控制制度实行的难度较大
房地产开发企业在项目开发的过程中需要经过较长的时间周期，从项目地址的选择、项目的立项、土地的征收、居民的拆迁、施工场地的探测开发、项目设计、招投标、施工到后期的合格验收、销售移交，需要历经很长的一段时间，短则数月，多则数年，具有较大的时间跨度区间。与此同时，房地产项目在具体施工、发展、完成的整个过程中，涉及区域十分广泛，不仅牵涉到建设施工企业、城市规划局、施工材料供应方、设计单位等多个主体，在项目进行的整个过程中，还需要多个工种的合作协调。除此之外，企业在项目开发的前期需要投资较多的发展资金，进而在该阶段企业需要面临较大的财务风险。以上诸多因素，均在一定程度上加大了房地产企业内部控制机制的实施难度。
（四）企业监督体系缺乏
企业在进行监督评审时主要依赖企业的内审机构，但在企业实际的发展中，企业的内审机构多数是以财务机构进行统一分配管理的，并未构建成一个独立的监督系统。除此之外，内部审计的工作职能并没有得到充分的发挥，多只是进行简单的会计账目操作工作。同时，企业监督体系的缺乏使得企业在主观上直接忽略了各个机构部门的工作效率、内部审查工作以及内部控制制度等评价工作，企业内部控制制度的有效实行受到影响。
（五）缺乏完善的企业文化
完善的企业文化将会在一定程度上影响企业的员工的思维与行为方式，有利于提高企业员工的工作积极性，有利于企业实现可持续发展。但目前来说，多数中小型房地产企业尚未构成符合自身实际发展情况的企业文化。
二、加强房地产开发企业内部控制的相关策略
（一）构建良好的企业内部控制环境
企业内部控制环境的良好与否将会对企业内部控制管理的效果产生直接的影响。从管理者角度而言，企业的相关管理人员，应提高自身对于内部控制体系的认识，深入了解内部控制制度对于企业发展的重要意义。而对于企业的员工而言，企业应该要注重员工的培训工作，以各类知识的宣传、技能培训活动来提高员工对于企业内部控制机制的认识，促进内部控制制度的行，构建良好的企业文化，增加企业的凝聚力。与此同时，企业还应该努力构建相应的内部产权制度， 充分借鉴国外优秀企业的发展经验，结合自身实际发展情况，创设相应的董事会，实现企业内部员工与企业外部员工的紧密联系，保证内部控制制度监督系统的科学性与完善性。最后，企业还应重视自身的文化建设，有计划、有目的开展企业活动，让企业的管理者、企业的员工在参与活动的过程中形成凝聚力，营造良好的文化氛围，增加员工工作的幸福感。
（二）加强业务监控，以成本为杠杆
动态成本与目标成本是组成成本管理的重要部分。其中，目标成本不仅是项目成本的控制线，更是成本管理的重要基础，目标成本的合理化将有利于项目成本的有效控制。同时，成本管理的关键是动态成本管理，它起着直接反馈目标成本执行的重要作用。因此，企业需要进一步强化业务的监控力度，提高业务的监控水平，坚持以成本为主要杠杆。在具体操作时，企业需要关注这几个方面：目标成本变更与形成的评审工作、动态成本与目标成本差异的监督工作，加强目标成本与战略联系。
（三）从业务流程优化着手，构建完善的内部控制
为了构建完善科学的内部控制制度，企业可以从业务流程的优化作为主要着手点。第一，构建招投标内部控制制度，企业在强化招投标管理的规划建设时坚持以系统的观点看待问题，严格控制合格供应商的管理程序，促进合格供方库的建立与完善。在制定企业单项招标计划及招标年计划时，需充分考虑公司的项目进度以及公司的发展战略。第二，加强合同管理方面的内部控制工作，合同的管理工作应该包含材料设备合同、土地合同以及工程合同等与工程合同相关联的信息管理工作。最后是加强客户关系管理的内部控制工作，房地产行业在逐步发展过程中，逐渐由原来的卖方市场转变为买方市场，客户的满意度逐渐成为影响房地产企业发展的重要因素，企业在进行客户关系管理的内部控制时，可以从售前、售中、售后这三个阶段进行操作。
（四）加强会计系统的内部控制
一方面，我国企业的会计多数只是进行单纯的会计核算工作，大部分企业的会计工作都只是报账工作，在确认具体的经济业务的过程中，企业管理决策层起着重要的主导作用，企业的会计工作的独立性无法保证、企业的管理与监督职能被极大的弱化。另一方面，我国的会计制度、准则以及相关的法律法规都是政府起着重要的主导作用，企业的会计信息多沦为对外的公共产品。因此，企业内部提高会计信息质量的动力减少，少数企业甚至会存在为了自身的利益而提供虚假会计信息等行为。
保证会计系统的科学性、有效性，不仅有利于真实、客观的记录经济业务信息，有利于相关会计事项信息的披露，还有利于会计战略的重新定位。在新的经济发展形势之下，现代会计的地位有所提高，其存在的意义除了为内部管理提供服务的工具之外，还需要会计系统与管理的联系，随着经济的发展，会计传统的核算内容也开始进一步延伸到有形资产、无形资产管理等方面，它将有利于企业管理控制系统的完善，有利于整个组织效率的提高。当金融危机爆发时，企业的会计系统为了有效的防范风险，促进风险的最小化，可以构建相应的风险防控系统，从风险提示、防范、控制、管理这四个方面进行具体操作。
（五）实行全方位的风险评估
想要进一步提高企业的内部控制效率、保证企业内部控制的效果，企业需要重点关注风险评估与环境控制这两个方面。就国外企业来说，其多数采用SWOT风险分析方法，对外分析外界威胁与机会，对内分析自身的短处长处、劣势优势，从内外两个方面来制定自身的发展计划。就国内企业而言，房地产企业也可以在多个方面采用SWOT这种的分析方法，在企业进行日常内部控制时采用这种方法，在制定战略目标时采用SWOT分析方法，以此来降低内部控制目标风险。企业在进行具体风险评估时，除了需要历经风险的辨别过程、风险的分析过程。还需要历经风险的管理、控制过程。在这一阶段，企业还需要注意防范因内外部环境变化而导致的风险问题，有条件的企业还可以聘请专门的风险评估机构，以提升自身的风险评估能力。
三、结语
就房地产开发企业而言，其内部控制的构建与完善不仅可以提高企业的经营水平，还有利于降低企业的经营风险，促进企业发展的可持续行。但目前来说，在新常态经济形势之下，房地产企业内部控制还存在着较多的问题，而想要彻底的解决这些问题，房地产企业还需要不断地探索努力。
（作者单位：天津市津辰银河投资发展有限公司）
[摘 要]税务筹划是指在税法规定的范围内，通过对经营、理财、投资等活动的事先筹划与合理安排，尽可能地减少税费支出，以达到企业效益最大化为目的的一种经营管理活动。经济越发达，税务筹划在企业管理中的作用就越突出和明显。改革开放以来，税务筹划越来越受到企业管理者的高度重视。房地产行业作为国民经济的支柱产业，是国家税收的主要来源。房地产企业涉及的税种极为广泛，房地产投资项目具有投资规模大、建设周期长等特点；所以，在税费的缴纳上，具有很大的特殊性。税务筹划的空间也较为宽泛。对于房地产企业来说，做好税收筹划工作，是企业创效的一个重要途径。但是在实际工作中，仍有很多人对税务筹划的内涵理解不清，甚至错误地认为税务筹划就是偷税漏税。所以要阐述房地产企业的税务筹划要注意以下几点：首先，要从税务筹划的特征说起；其次，解析房地产企业税务筹划方面存在的问题和不足；最后，针对房地产企业的主要税种，分析房地产企业税收筹划中的工作重点。
[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种
1 税务筹划的特征
第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。
第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。
第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。
第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。
2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施
（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。
针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。
（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。
所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]
（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。
3 房地产企业税务筹划的重点税种解析
房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。
（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。
（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。
4 结 论
综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。
【摘要】随着我国经济水平的发展，我国房地产企业得到了不断创新发展，市场竞争日益严峻，在这种发展趋势下，金融风险层出不穷，为了促进房地产可持续发展，管理人员必须加强管理力度，降低风险发生频率。本文将对中国房地产金融风险进行分析，并提出一系列解决对策。
【关键词】金融风险 问题 对策
经笔者研究，目前我国房地产企业存在诸多金融风险，根据不同根源划分为动态金融风险与静态金融风险，基于激励的市场竞争下，房地产企业若不做管理对策，便无法促使房地产稳定运行。笔者将分别从：金融风险管理研究、房地产企业金融风险研究，两个部分来阐述。
一、金融风险管理研究
（一）金融风险管理理论
金融风险管理的产生与发展主要原因有：全球经济市场环境呈现复杂多变的发展趋势，产生金融风险管理理论和工具的需求；经济学及金融学理论发展奠定理论基础；科学技术的飞速发展提供技术支持与保障。现实经济市场环境中，各行各业都存在税收和交易成本，收益和损失的不确定性导致所获信息并不完整，对风险管理理论和方法需求越来越大，有必要进行金融风险管理。
（二）金融风险管理过程
金融风险管理过程中，首先应对管理目标进行确立，并将风险评价机制应用其中，实际上金融风险管理目标旨在识别金融风险，并根据风险发生原因来制定有效方案，以此确保房地产企业经营活动的有效开展。
二、房地产企业金融风险研究
综上，笔者对房地产企业金融风险管理理论进行了分析研究，就目前来看，我国房地产企业依然存在诸多问题，分别表现在：缺乏健全完善的风险管理体制、金融避险工具相对较少，笔者将从这两方面来阐述，加深对房地产企业金融风险研究管理。
（一）风险意识薄弱及风险管理体制不健全
在复杂多变的经济金融市场环境中，金融业快速扩张的同时，出现越来越多的风险问题，但我国由于改革开放前形成的传统金融观念普遍存在，金融风险意识薄弱，对金融风险管理了解程度较差，甚至还会认为经济市场上的收益或亏损不会对自身利益造成影响，出现诸如房地产企业躲避银行债务，向银行转嫁经营风险，盲目扩张业务，热衷于违规账外经营等现象，存在大量不良债权，导致金融秩序严重混乱，潜伏着巨大的金融风险，这些都表明我国目前金融风险意识较为薄弱。金融风险管理体系的健康持久稳定运转得益于完善的金融管理体制，我国的金融风险管理体系从经过改革开放发展至今已取得明显的改善，但与发达国家相比，金融风险的防范和管理体制尚未完善，金融风险的防范和管理有效率较低。
（二）金融避险工具及产品业务较少
在全球经济金融市场上，有存款、贷款、期货交易、理财业务、混合经营、全球化运作等金融业务，但我国金融市场现有的产品与业务中，仍以存款和贷款为主，房地产企业能够进行风险管理和防范的套期保值工具较少。金融避险工具较少，产品业务形式单一，未能适应全球经济金融市场发展，各行各业的投资者对优质金融产品服务的需求得不到满足。我国为了进一步加快经济社会发展，投资优惠的政策和条款吸引了大量的国际投资和金融机构的涌入，在我国金融房地产企业面临着巨大的挑战的同时，我国金融机构的生存危机也大量出现，造成当前我国金融市场整体发展不协调。
三、房地产企业金融风险管理对策
综上，笔者对房地产企业金融风险进行了分析研究，为促进房地产企业的发展创新，企业部门必须采取有效对策，首先应加强对金融风险的认识，并形成防范意识、其次应转变经营模式，顺应时展、还应对房地产企业财务机制充分健全、并将信息技术应用其中，加大沟通力度，从多个方面来实施，以此促进房地产企业可持续发展。
（一）增强金融风险管理防范意识
为促进房地产金融风险管理工作的有效开展，房地产部门必须加强金融管理风险防范意识，尤其是房地产管理人员，应定期实施培训，学习金融法律法规，增强对金融风险的深度认识，从而感受到金融管理的重要性，总结我国房地产企业中出现的问题原因、教训，促进我国金融风险管理改进完善。
（二）转变房地产企业经营策略
为促进房地产企业有效发展，房地产企业应积极转变经营策略，将创新意识应用其中，尤其是在后金融危机下，应对基层员工经济管理理念加以创新，最重要的是，房地产企业领导应积极转变传统管理理念，用全新视角去看待企业经济管理工作。在房地产企业经济管理中，最好采用虚拟化与柔性化管理模式，针对企业需求来展开管理。此外，房地产企业还应适当调整自身的经营策略，注重品牌效应，优化自身形象。
（三）健全财务约束机制
财务管理作为企业发展的关键，在房地产企业经济管理中占据了重要地位。房地产企业应对财务约束机制不断健全及完善，为企业稳定发展奠定基础。房地产企业应从日常管理中入手，加强对各种小额支出的管理力度，如：水电费、通信费等等。从根本杜绝资源浪费，防止员工以各种名义蚕食房地产企业的资产。当然，完善制度只是一方面，严格执行制度才是确保房地产企业财务安全的重要保障。财务约束机制的健全是确保企业经济管理的有效手段，房地产企业管理者应加以重视。
（四）实现信息化管理
随着时代的发展，信息技术发展不断创新，为确保房地产企业经济效益提升，应将信息技术应用其中，实现企业管理信息化。实现信息化管理有助于提升房地产企业的管理效率，加强房地产企业员工的执行力。在信息化技术日益成熟的今天，房地产企业在进行经济管理时能利用信息系统突破各种限制，实现远程监控与管理，例如远程查账、远程审计等等。信息化系统加强了房地产企业经济管理的严谨性和可靠性，使得数据的输入与计算都变得更加准确，显著提高了房地产企业的经济管理水平。
（五）加强多方协调
加强各方协调，实际上就是加强房地产企业资源整合的能力，以优化房地产企业的资源配置，帮助房地产企业更加合理地利用各种资源。在金融时代，资源已经成为房地产企业争夺市场的最有利财富，因此，最大限度地U大新资源并保护已有资源已经成为当今房地产企业参与市场竞争的重要前提。加强多方协调能力已经房地产企业提升市场竞争力、降低成本并提高生产效益的重要基础，只有合理分配并利用资源的房地产企业，才能实现效益最大化，保证自身的可持续发展。
四、结束语
综上所述，我国房地产企业当前金融风险管理存在着风险意识薄弱及风险管理体制不健全、金融避险工具及产品业务较少等一系列问题，这些问题或多或少影响到房地产发展。在激烈的市场竞争下，房地产企业应进一步增强金融风险管理防范意识，完善相关法律法规和市场监管制度，培养优秀的高素质人才等策略，能使房地产企业规范化并健康持久稳定运行。
[摘要]自改革开放以来，我国的银行、证券、股票等金融市场日益繁荣，房地产、土地等实物形态的投资市场也不断发展。为研究各地区的商品住宅价格变动的特征，文章把地区分成发达地区和非发达地区，并研究发达地区和非发达地区的房价的相互影响关系。此外，分析了房价与其他资产价格的关系。
[关键词]房地产；商品住宅价格；房价
1研究背景
在房地产市场中，我国住宅投资长期占总投资的20%左右，占GDP比重的10%左右（陈杰，2016），不难看出房地产市场对于我国国民经济的重要性，对于我国国民经济的影响之深远。为了社会稳定以及国家利益，对于房地产价格的调控非常重要。
2各省市自治区商品住宅价格变动分析
2.1数据选取与预处理
商品住宅价格用商品住宅销售额除以商品住宅销售面积得到，发达（X）与非发达（Y）地区的住宅价格用各自代表的城市的平均价格来表示。文中采用的数据是1999年一季度到2016年一季度的数据，数据来源于中弘数据库。为消除季节因素引起房价的变化，对数据进行价格平减。
2.2发达地区与非发达地区的房价的相互关系
为了研究发达地区的房价是否对非发达地区的房价有影响，或者非发达地区的房价对发达地区的房价是否有影响，需要对两类地区的房价进行格兰杰因果检验。而格兰杰因果检验的前提是变量之间存在长期协整关系。所以在进行格兰杰因果检验之前应该检验数据的平稳性。两个房价变量的平稳性结果见表1。
通过上述结果可以看出发达地区和非发达地区的房价都是一阶单整，即原时间序列数据非平稳，进行一阶差分以后的数据平稳。说明这两个变量之间存在协整的可能性，即这两个变量之间可能存在长期均衡关系。接下来检验二者的因果关系，格兰杰因果检验的结果见表2。
根据表2可以发现发达城市房价的变化会引起非发达城市的房价变化。
3房价与其他资产价格关系分析
3.1房价与其他资产价格趋势关系分析
3.1.1指标选取
文章在研究房价与其他资产价格关系分析时，选用全国平均房价、实际利率、上证综指进行研究。
3.1.2数据选取及预处理
为了研究房价与实际利率、上证综指的关系，文章选用1999―2015年全国平均房价、实际利率、上证综指的季度数据进行分析。商品住宅价格与上证综指直接就能得到，但是为消除一定程度的季节变动影响，将商品住宅价格与上证综指转换为同比发展速度来分析，即用增加量进行研究。而对于年实际利率，用名义年利率减去相对的CPI得到。
3.1.3房价同比发展速度与实际利率关系
利用房价的同比发展速度和实际利率做折线图，就可很直观地分析出房价同比发展速度与实际利率的关系，结果见图1。
从图1可以看到，房价同比发展速度与实际利率之间呈现一定的联动趋势。实际利率的波动性比较强，央行对于名义利率的调整每隔几个季度调整一次，但是由于CPI每个季度都不同，所以每个季度的实际利率会出现不同幅度的波动。房价同比发展速度也是一直处于波动状态。从2003年开始，国家每年针对房地产市场都会出台相应的政策，但是效果不是很明显，虽然房价的同比发展速度上下波动比较大，但是房价总体依然处于上升趋势。从图中看比较明显的是在金融危机的时候，国家为了刺激市场，多次下调利率，提高投资者的投资热情，使得房价的发展速度大幅上升。而分析两者之间的协同关系，可以发现既存在实际利率上升，房价同比发展速度上升的情况，也存在实际利率上升，房价同比发展速度下降的情况。
3.1.4房价同比发展速度与上证综指关系
利用房价的同比发展速度和上证综指同比发展速度做出折线图，分析房价与上证综指的关系，结果见图2。
从图2可以看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度之间也呈现出一定的联动态势。我国股价的波动性很大，因而股价的同比发展速度的波动性也较大，呈现一定时间段连续地上升与下降态势。在2005年下半年我国股市出现了一次大牛市，上证综指出现了大幅度上涨，2007年第二季度，我国股票市值第一次超过了GDP，股价对宏观经济及楼市的影响开始显现，股价与房价之间的关系也越来越密切。从图中看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度大致呈现出同涨同跌的情形。
3.2房价与其他资产价格相关关系分析
上述对房价与实际利率、上证综指的趋势及关系进行了描述，但商品住宅价格与实际利率、上证综指价格之间的相关程度还尚不明确。下面通过简单相关系数进行描述，分析房价与实际利率、上证综指的相关关系，结果见表3。
从表3可以看到，房价同比发展速度与实际利率同比发展速度以及上证综指同比发展速度有一定的相关性，其中与实际利率同比发展速度的相关性为负，没有通过显著性检验。这与上述分析有一定的契合，房价与利率之间的联动关系并不是很明显，但如果从短期来看，供给对于利率的反应是迟钝的，而需求对于利率的反应却是敏感的，因而利率的提高在短期来看是会使房价下降，即利率与房价呈现负相关关系。这一结论从表3可以看到，房价同比发展速度与上证综指同比发展速度具有很强的正向相关关系，且通过了1%的显著性检验。这也印证了上述分析，房价与股价呈现同涨同跌的协同关系。
综上所述，房地产价格同比发展速度与实际利率以及股价同比发展速度之间存在一定的关系，其中与实际利率之间存在一定的替代关系，从短期看实际利率上升，房地产价格会出现一定的下滑，实际利率下降，房地产价格会出现一定程度的上升。c股价同比发展速度之间同涨同跌关系比较明显，替代关系不明显，只在少数季度出现了反向关系。
【摘要】自2008年美国金融危机爆发以来，中国房地产价格不断上涨，伴随着高CPI的是房价的一路走高，CPI与房地产价格的长期走势表现出了一致性。因而研究两者之间的相互关系，能够增进对资产价格与物价间关联的理解，有助于有关当局政策的制定与执行，从而维护经济的稳定与房地产市场的良性发展。本文在结合了西方经济学界与国内学者的研究成果的基础上，对房地产价格的长期走势与通货膨胀间的相关性进行了理论研究与实证分析。首先对我国房地产市场现状与通货膨胀的状况进行了概述，并分析了国内外学术界对两者间关系的看法。然后，从理论上分析房地产价格长期走势与CPI之间相互作用的具体机制。继而，选取了2010年6月到2016年9月的相关数据，运用协整检验对其展开实证分析，其结果表明在长期两者间存在正向相关关系。最后，本文将理论分析与实际经济情况相结合，提出了一系列建议。
【关键词】房地产价格 通货膨胀 相关性
一、引言
随着金融行业的快速发展，从上个世纪70年代以来，各类资产价格波动频繁，屡屡出现过度投机导致的资产价格泡沫化，进而引发金融危机。如日本在20世纪80年代房地产市场和股票市场价格大幅上涨，泡沫破灭后的日本经历了数十年的经济萧条。2008年美国金融危机也是由于房地产市场引发的，之后传导到资本市场，导致了严重的经济危机。中国房地产市场起步于1998年，房地产价格也一路走高，尤其是在2008年美国金融危机之后，宽松的政策推动了房价的快速上涨，至今房价仍在高位运行。与此同时，一般物价水平也持续上涨，且中国房地产价格长期走势与CPI的走势表现出很高的一致性。物价上涨和房价上涨给居民的生活造成了很大影响。稳定房价和物价成了政府的重要任务，为了探究我国房地产价格与通货膨胀间的关联，本文选择房地产价格的长期走势与通货膨胀的相关性进行研究，具有一定的现实意义。
二、关于通货膨胀与房地产价格关系的文献综述
欧文・费雪是最早研究资产价格与通货膨胀间关系的经济学家，他在《货币的购买力》一书中认为，货币供应量的增长会首先表现为房地产价格，证券价格等资产价格的上升，然后导致商品价格的普遍上涨。他认为货币政策应当更多的关注资产价格，而不仅是停留在消费品价格水平上。米尔顿・弗里德曼提出过有关于通货膨胀的著名论断：“无论何时何地，通货膨胀无一例外都是货币现象”房地产市场价格的走高伴随着大量的房地产抵押贷款的发放，出现了信用的扩张，增加了货币供给量，推高了通货膨胀。
Alchian&klein认为CPI仅考虑了当前的消费品价格，而消费者会根据未来预期价格的变化作出理性调整，资产价格恰能反映消费者对未来支出的安排。提出应当将资产价格纳入“跨期生活成本指数”中去，从而反映未来预期的通货膨胀水平。Shiratsuka 认为资产价格是通货膨胀的先行指标，通过不同结构的矢量自回归模型对包含GDP平减指数与总资产价格指数在内的几个宏观经济指标进行了格兰杰因果关系检验，其结果显示在5%的统计显著水平上，总资产价格指数是引致GDP平减指数的格兰杰原因。并通过其他的实证检验表明资产价格的波动将引起GDP的相应波动，且资产价格的波动含有未来价格变动的信息。Goodhart对12个国家的CPI通货膨胀方程进行了估算，验证资产价格对通货膨胀是否有显著的解释力。自变量为滞后的通货膨胀值、滞后的产出值、货币增长、汇率变动以及利率。资产价格包括房地产价格与股票价格的变动以及受益的差价。其检验结果表明，广义的货币增长率、短期利率和房地产价格三个变量显示了很强的显著性，资产价格特别是房地产价格，的确有助于预测未来的通货膨胀。段忠东利用1998年1月至2006年12 月的样本数据，实证检验了我国房地产价格与通货膨胀的关系，在长期，房地产价格对通货膨胀有显著的正向影响，通货膨胀在长短期都对房价有显著的正向影响。
三、通膨胀与房地产价格走势相关性理论分析
（一）通货膨胀对房地产价格走势的影响
1.要素价格上涨对房地产价格走势的影响。通货膨胀时期，钢材、水泥等建设材料价格的上涨，增加了开发商的原材料成本。同时，通货膨胀也会使得劳动者实际工资缩水，要求更高的名义工资，增加了房地产商的劳动力成本。房地产商为了弥补成本上涨的损失，而提高房屋销售价格，使得房地产价格上涨。与此同时，要素价格上涨会使得各类商品与服务的价格普遍上涨。在名义工资不变的前提下，居民的实际收入降低。由于我国居民的投资渠道极为有限，这使得房地产市场需求增长过快，而房地产市场供给受生产周期、土地政策等因素制约，短期供给弹性很小，供求关系紧张，房价快速上涨。
2.实际利率下降对房地产价格的影响。从生产者的角度看，由于房地产商对资金需求大，使用周期长，因而对银行贷款的需求很大。通货膨胀发生时，银行贷款利率难以及时调整，使得贷款实际利率下降。房地产企业需要偿还的实际本金与利息减少，从而降低了开发商的资金成本，提高了利润率，促使房地产商增加投资，同时也增大了开发商囤房炒作的可能性。从消费者的角度看，由于房产价格较高，消费者通常无法一次性支付全部房款，大都是以住房按揭贷款的形式购买房产，即消费者以所购买的房产为抵押，向金融机构或是公积金管理机构申请贷款，并在一定的合同期限内偿还本金与利息。通货膨胀发生时贷款利率没有及时调整，实际利率下降，使得贷款成本降低，使得消费者更愿意购置房产，进而导致房地产市场需求增加。
（二）房地产价格走势对通货膨胀的影响
房地产的居住使用权的购买表现为消费品的属性，房地产的所有权的购买表现出投资品的属性，这使得其具有独特之处。一是增加了货币供应量，相较于其他商品同CPI之间的相关性，房地产市场具有其独特之处。房地产行业存在着大量的以抵押贷款，房地产开发商以土地抵押向银行贷款，消费者通过抵押房产办理按揭贷款，以及一些贷款公司或是银行推出的房产抵押贷款。伴随着房地产价格的上涨，贷款额度也随之上升，且房地产市场体量大，贷款需求旺盛，扩张了货币供应量，推高了CPI，这是一般商品所不具有的特性。二是通过“财富效应”影响通货膨胀，中国房地产市场大部分为住宅房产，而房产作为中国家庭资产中最为重要的资产，又与居民的日常消费密切相关。从中国商品房销售情况看，住宅销售面积在全部商品房销售面积中占有大多数的份额。房地产价格变动对居民的日常消费影响可以通过“财富效应”来实现。房地产财富效应指当居民手中所持有房产价格上升（或下降）时引起居民财富的增长（或减少），其拥有资产组合价值增加（或减少），进而改变居民的短期消费倾向。拥有房产的居民能够通过出售或是出租房产来实现财富的增长，进而提高了居民的消费能力。即便拥有房产的居民不出售房产来获得收益，也会因为房价上涨而带来虚幻的财富增加感，使得总需求扩张。进而使得经济体面临需求拉动型通货膨胀，这也是一般商品所不具有的特性。三是房地产价格通过投资影响通货膨胀，当房地产价格上涨时，房地产市场的预期投资回报率上涨，企业为了获取更多利润，会增加对房地产市场的投入。房地产产业链长，涉及面较广，体量之大也是绝无仅有的，房地产市场价格水平的上涨也会带动上下游相关产业价格的增长，进而促进相关产业的投资，使得社会投资总水平增长，推动物价水平的上涨，出现需求拉动型通货膨胀。结合相关数据来看，自1998年住房改革以来，房地产产业实现了高速的增长，在1998年，房地产开发投资规模占全社会固定资产投资的比重为12.72%。而至2015年，这个数据为22.54%。由此可见，中国房地产市场的增长速度是十分惊人的。房地产价格的上涨会带动投资的增长，而投资的增长又会带动社会总需求的过快增长，使得经济体面临通货膨胀的压力。
四、通货膨胀与房地产价格走势相关性的实证研究
（一）变量选取与数据选择的说明
由理论分析可以看出，通货膨胀与房地产价格走势间存在复杂的相互影响，本文运用计量经济学的单位根检验和协整检验，研究通货膨胀与房地产销售价格间的相关性，研究变量为通货膨胀率，房地产销售价格。城市居民消费价格指数（CPI）和百城价格指数（一线城市）数据来自Wind资讯。CPI以2010年6月的CPI数据为基期，将各月的月度CPI环比数据连乘得到定基CPI数据。“百城价格指数”为中国房地产协会和国务院发展研究中心创立的中国指数研究院，其数据具有一定的权威性和可靠性。本文选取的百城房地产价格指数为中国各大城市房地产销售价格的月度数据加权平均而成，能够比较真实的反应中国房地产价格的波动情况。本文使用Eviews6.0软件进行实证分析，对CPI、房价指数数据取对数，分别记为LNCPI，LNHPI。
（二）实证检验
1.单位根检验。本文采用的是ADF检验考察变量的平稳性。ADF检验的假设为：H0：r=0，H1：r
将各序列的ADF检验统计量与相应的临界值比较，可知LNCPI，LNHPI均为非平稳序列，而一阶差分序列均为平稳序列，故LNCPI和LNHPI为一阶单整序列。两者间可能存在协整关系。
2.协整检验。由于LNCPI和LNHPI为一阶单整序列，因此可以对其进行协整检验，本文运用Johansen协整分析法，包括迹检验法和最大特征值检验法协整检验结果整理后如下表所示。
3.实证研究结果。Johansen协整分析法的结果表明：长期上，中国房地产价格与通货膨胀之间存在正向的协整关系。房地产价格指数LNHPI和通货膨胀率LNCPI间长期弹性系数为0.1736，即在长期内，房地产价格指数（LNHPI）上涨1%，能够导致LNCPI上涨0.1736%。该实证检验的结果同中国经济的实际运行情况基本一致。
五、关于调控房地产价格的政策建议
根据前文的理论分析与实证研究可知，通货膨胀与房地产价格走势间存在正向相关关系，两者间的相互作用会给经济体的稳定运行带来压力。为了保障我国经济的稳定运行，避免通货膨胀和通货紧缩，保持房地产市场稳定的同时抑制房地产价格的过快增长。综合考虑我国的经济形势，对防止房地产价格异常波动，稳定通货膨胀，本文给出如下建议：一是发挥房地产价格走势对通货膨胀的指示作用，由理论分析与实证研究可知，房地产价格可以通过消费、储蓄和投资等途径影响一般物价水平，故房地产价格走势可以在一定程度上预测物价水平的走势。而当前中国的的消费物价指数CPI中并不包含房地产价格水平，现行CPI的构成难以反映房地产价格变动对居民生活的真实影响，不利于货币政策的制定者把握市场价格的真实水平，影响了货币政策的效果。货币当局有必要将房地产价格纳入通货膨胀指数，作为衡量价格水平的指标。如构建广义价格指数API（Average Price Index），将房地产价格水平、股票市场价格水平以及居民消费价格指数（CPI）都包含在内，为货币政策的制定提供参考。二是通过抑制通货膨胀控制房价，在通货膨胀过高的情况下，人民银行可以运用法定存款准备金率，公开市场业务，再贴现率这三大政策工具调节通货膨胀和房价。人民银行通过调高法定存款准备金和再贴现率以及在公开市场上购入证券，都能够使得货币供给量减少，进而导致利率上涨，商业银行贷款发放的减少，提高房地产市场的资金成本，抑制房地产市场的投机炒作。首先，由于房地厂商资金大都来自于商业贷款，商业银行贷款发放的减少和利率的提高会使得房地产开发商资金链紧张，持有房产的成本上涨，减少其囤房捂盘的行为，促使其快速销售。其次，由于大部分购房者采用贷款购房的方式，贷款的减少会增加其获取贷款的难度，利率的提高能够增加购房者的资金成本，增加其持有房产的成本，迫使其放弃囤房炒作，抑制投资者对房地产市场的过度投机。最后，人民银行运用政策工具减少货币供给量，调高贷款利率能够释放出紧缩性政策的信号，降低投资者对房价上涨的心理预期，使得投资者减少对房地产市场的投入，有助于平抑房价。注重三大政策工具的配合使用，过去我国人民银行常用法定存款准备金率的变动调节货币供给量，但调高法定存款准备金率不利于宏观经济的增长，应更多的发挥公开市场业务对货币供给量和利率的条件作用，减轻对宏观经济的负面影响。
【摘 要】 以我国2007―2014年房地产行业上市公司为样本，基于国有与非国有企业的视角，从货币薪酬、持股比例和在职消费三方面分别检验了高管薪酬对企业绩效的影响。同时，通过国有企业改革前后数据的对比分析进一步检验了改革是否有成效。研究结果表明：货币薪酬、持股比例与企业绩效正相关，且其相关程度均在国有企业中更显著；在职消费与企业绩效负相关，且其对国有企业的负面影响更大；国企改革对货币薪酬的管制及对在职消费的抑制初显成效。研究结论对完善企业薪酬激励机制、深化国有企业薪酬制度改革具有一定的启示意义。
【关键词】 房地产； 货币薪酬； 持股比例； 在职消费； 企业绩效
一、引言
自党的十八届三中全会召开以来，国企高管薪酬再次成为舆论的焦点。先后出台了《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》《关于合理确定并严格规范中央企业负责人履职待遇、业务支出的意见》（以下简称“意见”），以期健全国有企业高管薪酬分配的激励与约束机制。据2010年数据显示，在年度薪酬排行榜居前十位的高管中，房地产行业非国有企业高管占据了四席，在2011年、2012年、2013年更是达到了半数之多。因此，本文选取高管年度薪酬较高的房地产行业进行国有企业与非国有企业的对比分析。同时，和君咨询股权激励中心显示，从2009年开始，实施股权激励的企业数目迅速增长，至2013年已增长7倍，但国有企业中实施股权激励的仅占比9%，远低于非国有企业。那么，存在薪酬管制且股权激励不足的国有企业高管是否会利用职务便利进行过度的在职消费以弥补薪酬不足？本文将高管货币薪酬、持股比例、在职消费同时纳入高管薪酬变量分别与企业绩效进行相关性研究，为我国国有及非国有企业完善高管薪酬激励机制提供一定的参考。
二、文献综述与研究假设
（一）高管货币薪酬与企业绩效
根据委托理论，委托人为了降低成本、实现对人的有效激励与监督，会与人签订“薪酬-绩效”契约，将人的薪酬与企业绩效挂钩。因此，提升企业绩效成为人获得高报酬的重要手段。
国外学术界对企业绩效与高管货币薪酬的研究开始于Taussings et al.[1]，得出二者相关性较弱的结论。随后，Michael et al.[2]收集1974―1986年《福布斯》公布的2 213名高管薪酬数据研究发现，高管货币薪酬对股东财富衡量的企业绩效敏感度低。近期，Sigler[3]以2006―2009年在纽约交易所上市的280家公司高管总货币薪酬为样本，认为其与以净资产收益率衡量的企业绩效显著正相关。我国学者因经济体制不同、信息披露不完善等的影响，对高管货币薪酬与企业绩效关系的研究起步较晚，且尚未得出统一结论。李增泉[4]以1998年上市公司为研究对象，认为高管货币薪酬与以加权平均净资产收益率衡量的企业绩效不存在显著关系。谌新民和刘善敏[5]、宋德舜[6]等也得出类似结论。而陈志广[7]、陈永明等[8]、王海菲和公宇[9]等却得出高管货币薪酬与净资产收益率、每股收益等财务指标衡量的企业绩效显著正相关的结论。周仁俊等[10]、刘绍娓和万大艳[11]从国有与非国有企业的视角，对比分析得出：高管货币薪酬与企业业绩呈正相关关系，其相关程度在非国有控股上市公司表现更为显著。国家统计局公布多项数据显示，近年来，几项重要楼市指标，如房地产投资、商品房销售以及土地购置等均出现增幅同比下滑，而房地产高管薪酬却一直呈上涨走势，非国有企业薪酬普遍高于受各项政策约束的国有企业。因此，本文认为，在房地产行业中，非国有企业的问题较国有企业更甚，高管货币薪酬与企业绩效的相关程度较弱。基于上述分析，本文提出假设1。
假设1：高管货币薪酬与企业绩效正相关，国有企业高管货币薪酬对企业绩效的敏感性高于非国有企业。
（二）高管持股比例与企业绩效
高管持股能使高管获得企业剩余索取权，且高管持股作为长期激励机制，能够使高管更加关注公司的长远发展，这样，高管的个人利益就与企业绩效紧密联系起来，能够促使高管为了自己和股东的共同利益而努力提升企业绩效。
Mehran[12]随机选取1979―1980年间制造业的153家公司作为研究样本，实证得出高管持股与企业绩效正相关。另一方面，在Jensen and Meekzing提出协同效应（Alignment effect）、Fama and Jensen提出堑壕效应（Entrenchment effect）之后，Randall et al.[13]通过对371家公司进行分段线性回归分析表明：高管持股比例在0～5%时，Tobin'Q值与董事的持股比例正相关；在5%～25%时，Tobin'Q值与董事的持股比例负相关；超过25%时，两者又正相关。另外，一些学者认为高管持股比例是一个内生变量，依赖于公司外部环境和内部特征，如行业地位、投资机会、成长阶段、经营风险和管理者偏好等，与公司绩效之间并不相关。在国内学术界，由于股权激励在我国上市公司并未普遍实施，高管持股比例偏低甚至为零，多数学者认为高管持股比例与企业绩效是简单的线性关系。俞鸿琳[14]以2001―2003年间上市公司为样本，研究发现高管持股水平和企业绩效（以Tobin'Q值衡量）对于全部上市公司和非国有上市公司均无显著相关关系，只对国有上市公司有较弱的负相关关系。而高雷和宋顺林[15]利用上市公司2000―2004年五年的面板数据，证明高管持股规模与企业绩效是显著正相关的。2005年12月国务院国资委出台的《进一步规范国有企业改制工作的实施意见》才首次明确大中型国企管理层可以持股，而在2006年12月下发的《国有控股上市公司（境内）实施股权激励试行办法》中又限定单个高管“获授的本公司股权累计不得超过公司股本总额的1%”，限定全体高管“授予的股权总量在0.1%～10%之间合理确定，不得超过公司股本总额的10%”。因此，本文认为，国有企业高管持股比例对企业绩效的正向影响小于非国有企业。基于上述分析，本文提出假设2。
假设2：高管持股比例与企业绩效正相关，国有企业高管持股比例对企业绩效的敏感性低于非国有企业。
（三）高管在职消费与企业绩效
高管在职消费是企业正常经营管理的需要，给予高管适当的在职消费权利能够弥补我国现阶段货币薪酬、股权激励的不足，对高管有一定的激励作用。但我国学术界对此一致认为，我国上市公司中存在过度的在职消费，降低了企业绩效、损害了股东利益，高管在职消费与企业绩效负相关。
西方学者对于高管在职消费主要有观、激励观两种观点。Fame[16]认为，在职消费可以通过调整人的薪酬合约来消除，当调整后的薪酬不足以弥补在职消费成本时，它才成为成本的一部分。Hart[17]的研究结果表明， 在职消费是高管的私人收益，其代价超过了其带来的效益增量，会降低企业绩效。而激励观的代表学者Rghuram et al.[18]认为，在职消费是由职务和工作需要引发的消费，企业为高管人员提供在职消费的目的在于提高管理效率或强化经理人的地位和权威，并以美国300家上市公司1986―1999年数据为研究样本，结果证明在职消费可以提升企业绩效。国内学者对在职消费的衡量主要采用陈冬华等[19]的做法：手工收集年度报表附注中“支付的其他与经营活动相关的现金”明细项目（办公费、差旅费、业务招待费、通讯费、出国培训费、董事会费、小车费和会议费），检验得出在职消费对非国有企业绩效没有显著影响，而对国有企业绩效有显著的负面影响；亦有人采用权小锋等[20]的做法：自管理费用中扣除董事、高管以及监事会成员薪酬、计提的坏账准备、存货跌价准备以及当年的无形资产摊销额等明显不属于在职消费的项目，仍得出在职消费具有负面价值效应的结论。在我国国有企业中，高管薪酬由政府机构决定，且政府还在国有上市公司中实施了薪酬管制，国企高管在货币薪酬水平较低、持股收益很少的情况下更倾向于进行在职消费来弥补显性激励的不足。因此，本文认为，国有企业高管在职消费对企业绩效的负向影响强于非国有企业。基于上述分析，本文提出假设3。
假设3：高管在职消费与企业绩效负相关，国有企业高管在职消费对企业绩效的敏感性高于非国有企业。
三、数据选取与研究设计
（一）数据选取
本文选取2006年12月31日以前上市的沪深两市A股房地产企业为研究样本，以2007―2014年为事件研究窗口，剔除在创业板上市的、被ST和PT的、相关数据缺失的企业，最后共获得了108家上市公司864个观测值。其中，国有企业59家，非国有企业49家。数据主要来自于万德资讯及国泰安数据库，使用的数据处理软件为Excel 2010、Eviews 6.0和SPSS 19.0。
（二）研究设计
1.变量设置与说明
（1）企业绩效变量
本文采用净资产收益率（ROE）衡量。该指标是杜邦财务分析体系的核心，是检验股东资金使用效率的重要指标，有利于股东对高管进行较为全面的业绩考核。
（2）高管薪酬变量
货币薪酬（Ln Pay）：本文将高管定义为董事、监事、经理、党委书记及年报上公布的其他管理人员，选取其从任职企业获取的基本工资、奖金、福利等货币性报酬总额（以万元为单位）。同时，为了减少量纲对实证结果的影响，对该薪酬总额取对数。
持股比例（MSR）：指上述高管持股数量总额占公司总股本的比例。为了数据的统一可比性，选择期末高管持股数量和期末总股本两个时点指标进行比较。
在职消费（Perk）：本文借鉴权小锋等（2010）的做法，用管理费用扣除高管货币薪酬总额、计提的坏账准备以及无形资产摊销、税金、研发费用等明显不属于在职消费项目后的金额作为在职消费绝对数，再将其除以营业收入，作为高管在职消费变量。
（3）控制变量
企业规模（Ln Size）：该指标为样本企业年末总资产的自然对数。企业规模越大，获取的各种资源也越多，有利于促进企业发展。同时，为了更好地管理这些资源，对高管能力的要求也越高，给予的薪酬也相对较高。
股权集中度（Cocen）：该指标为年末第一大股东持股比例。第一大股东股权越集中，表明股东对企业的控制越强，对高管的监管更加有力，有助于高管更尽责地提升企业绩效。
成长性（GC）：本文用净利润增长率表示。该指标反映了企业的发展潜力。成长性越好，表示当年盈利越多，有利于促进企业未来绩效的提升。
财务杠杆（Lev）：本文采用资产负债率衡量。该指标反映企业主要的筹资方式和偿债能力，资产负债率越高，企业的偿债压力越大，企业便更加注重提升企业绩效。但由于国有企业高管的特殊任免制度，当负债率较高的时候，高管可能并不担心被接管或撤换，所以相比而言，负债对国有企业高管的约束作用要小于非国有企业。
2.模型构建
根据本文的研究目的和研究假设，为研究高管薪酬对企业绩效的影响，建立如下回归模型：
ROEi，t=α0+α1Ln Payi，t+α2MSRi，t+α3Perki，t+α4Ln Sizei，t+
α5Coceni，t+α6Levi，t+α7GCi，t+μ
四、实证研究
（一）变量的描述性统计
为了解房地产行业国有与非国有企业的经营现状及高管激励现状，本文对模型中涉及的主要变量进行了描述性统计分析。由表1第一部分可知：在整个房地产行业，企业发展参差不齐，差距较大，而高管之间的货币薪酬更是有天壤之别，既有不领取报酬的也有总薪酬高达亿元的企业。同时，高管“零持股”现象较为普遍，其中国有企业占32.2%，非国有企业占40.6%。高管在职消费程度最小值和最大值分别为0.1、12.93，表明企业高管在职消费之间存在较大差异。因管理模式、管理者风险偏好等的不同，在公司规模、第一大股东持股比例、净利润增长率、财务杠杆这四个方面，企业之间差异更大。由表1第二部分可知：国有企业高管货币薪酬均值小于非国有企业，但中值显著高于非国有企业，这可能与国企中的高管薪酬管制有关，以致国企高管货币薪酬差距并不大。国企的高管持股比例均值显著小于非国有企业，而中值差异不大，这表明国企高管“零持股”比例虽较少，但持股比例普遍偏低。国有企业在职消费程度均值与中值均大于非国有企业的，表明房地产行业中国有企业高管更倾向于在职消费以弥补显性激励的不足。
（二）Pearson相关性分析
表2报告了模型主要变量的相关系数。无论是整个房地产行业还是国有企业（或非国有企业），企业绩效（ROE）与高管货币薪酬（Ln Pay）显著正相关、与高管持股比例（MSR）正相关、与高管在职消费（Perk）负相关，初步证明了前文提出的三个假设。但在国有企业中，ROE与MSR正相关关系并不显著，这可能是因政府对国企高管持股数量的限制所致；而在非国有企业中，ROE与Perk的负相关关系不显著。大部分变量之间的相关系数都小于0.3，只有Ln Pay与Ln Size、Lev与Ln Size以及国有企业样本中Perk与ROE之间的相关系数绝对值大于0.5，两两相关程度较高，有可能存在多重共线性。
（三）多重共线性检验
为了保证研究结论的准确度，本文使用容忍值法（Tol）和方差膨胀因子法（VIF）来检验是否存在多重共线性。由表3可知，全样本、国有企业以及非国有企业各变量的容忍值（Tol）远大于0.1，方差膨胀因子（VIF）均大于1小于5，充分表明模型不存在较严重的多重共线性问题。
（四）回归分析
1.模型总体显著性检验
模型的总体显著性检验是指检验全部解释变量对被解释变量的共同影响是否显著，即检验回归模型中的参数是否显著不为0，使用F统计量进行检验。由表4可见，全样本、国有企业以及非国有企业模型的F值分别是23.661、11.355、16.940，Sig.均是0.000，小于显著性水平a，表明被解释变量与解释变量全体的线性关系是显著的，可建立线性模型。
2.回归参数的显著性检验
表5报告了回归参数显著性检验结果。全样本模型的回归结果表明，Ln Pay的估计系数显著大于0，意味着高管货币薪酬与企业绩效显著正相关；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业Ln Pay的估计系数显著大于0且大于非国有企业Ln Pay的估计系数，但在非国有企业中Ln Pay的估计系数并不显著，表明国有企业高管货币薪酬对企业绩效更敏感，该结果符合假设1。该结果说明，高管要想获得更高的薪酬，需更加致力于提升企业绩效，尤其是在国有企业中。全样本模型的回归结果表明，MSR的估计系数显著大于0，意味着高管持股比例与企业绩效显著正相关，部分支持假设2；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业MSR的估计系数显著大于0但大于非国有企业MSR的估计系数，该结果与假设2相反，可能是国企高管“零持股”数量过多所致，后文将进一步解释说明。该结果说明，企业采取适当的股权激励有利于企业绩效的提升。全样本模型的回归结果表明，Perk的估计系数显著小于0，意味着高管在职消费与企业绩效显著负相关；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业Perk的估计系数显著小于0，且小于非国有企业Perk的估计系数，但非国有企业Perk的估计系数不显著，表明国有企业在职消费对企业绩效更敏感，该结果符合假设3。该结果说明，企业中的在职消费负面效应依然存在，尤其是国有企业，委托人应不懈怠于抑制在职消费。
对于控制变量，无论是全样本、国有或非国有企业模型，Ln Size、Cocen、GC的估计系数均显著大于0，与预期相符；Lev的估计系数在全样本与国有企业样本中显著为负、在非国有企业中为正但不显著，表明负债率对国有企业高管的约束并不严格，在非国有企业中财务杠杆的作用并未充分发挥。
五、进一步研究
（一）非国有企业高管“零持股”对企业绩效的影响
表6分年度报告了国有企业、非国有企业样本中高管“零持股”家数所占比例。在非国有企业中，高管“零持股”家数所占比例高达40%或近40%。除2013年、2014年外，高管“零持股”家数均多于国有企业。高管“零持股”过多是否对非国有企业高管持股比例与企业绩效的敏感性产生了影响？本文采用独立样本T检验进行说明。由表7可知，企业绩效（ROE）在方差齐性检验中显著性水平为0.403，大于检验统计量0.05或0.1，表明两总体方差不存在显著差异。均值相等的T检验中，ROE的显著性水平为0.095，在0.1的显著性水平上拒绝原假设，即高管“零持股”的企业绩效与高管持股的企业绩效之间存在显著差异，表明非国有企业中高管“零持股”过多以致于高管持股比例对企业绩效的敏感性弱于国有企业。为了保证结果的准确性，本文还用年末净利润的自然对数（Lnπ）代替企业绩效变量进行了T检验，得到了同样的结果。
（二）国有企业改革前后高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同影响
2009年2月4日，人力资源和社会保障部等六部门联合出台《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》，对国有企业高管发出“限薪令”，规定高管年薪应限制在60万元左右且切实形成企业负责人绩效年薪与实际经营业绩密切挂钩的机制。为了检验此项改革在国企中是否有成效，本文以2009年为分界点，采用如下模型进行检验：
表8分别报告了上述两项政策实施前后国有企业高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同敏感程度。根据模型1结果可知，改革前Ln Pay的估计系数为2.5661，而改革后其估计系数上升为2.6203，高管货币薪酬对企业绩效的敏感性略有提高，二者的相关程度加强，表明“限薪令”初显成效；在模型2中，Perk的估计系数为-0.6002，而改革后其估计系数为-0.2062，高管在职消费对企业绩效的负面影响降低，表明上述改革措施对在职消费起到了约束作用。
六、稳健性检验
为了确保上述结果的可靠性与准确性，本文采用如下方法进行稳健性检验。第一，本文用前三名高管货币薪酬总额代替全部高管货币薪酬总额，重复上述研究，得到同样的结果；第二，考虑到多数委托人较为关注净利润，本文用年末净利润的自然对数（Lnπ）代替净资产收益率来衡量企业绩效，回归分析所得到的结果依然与上文一致。因篇幅所限，不再附表格。
七、结论及建议
本文结合我国特定的制度环境，以我国房地产行业上市公司为研究样本，分别从高管货币薪酬、高管持股比例、高管在职消费三个维度研究了高管薪酬对企业绩效的激励作用，并对比分析了该作用在国有与非国有企业中的差异。
根据实证检验结果可知，在全样本及国有企业样本中，高管货币薪酬对企业绩效有显著的激励作用，尤其是在国有企业中，这与目前我国上市公司大都采用“基本年薪+绩效年薪”的薪酬模式有必然联系。但这种单一货币薪酬激励容易导致高管过度重视其任期内的企业绩效而忽略企业的长远发展。因此，为避免高管的短期行为，企业应将短期激励和长期激励相结合，而长期激励最主要的方式就是高管持股。从三类样本检验结果来看，高管持股对企业绩效均有显著的正向影响，在本次国有企业薪酬制度改革中亦可探索股权激励试点。同时，政府及相关部门应不断完善高管股权激励的法律法规，为股权激励机制在上市公司中的推广提供政策支持。
高管在职消费对企业绩效的负影响在国有企业中依然十分显著，亦指出：“国企负责人没有‘职务消费’，按照职务消费定额并量化到个人的做法必须根除。”《意见》按照党的十八届三中全会的要求，第一次将国企负责人履行工作职责中的工作保障和所发生的费用支出界定为履职待遇、业务支出。因此，对国有企业而言，要健全高管履职待遇、业务支出管理制度体系，落实监管责任主体，并定期开展专项检查；在非国有企业中，要加强内部控制制度的执行，充分发挥内部审计对内部控制制度的审查。
摘 要：结合实际，针对新形势下房地产档案管理问题进行了探讨。
关键词： 新形势；房地产档案管理；对策
1 房地产档案管理的内涵
房地产档案由于其特殊性使其成为今后城市规划、实施财产清查、解决房地产纠纷、化解产权争议的主要参考资料。因此房地产行业要不断根据新情况强化档案管理工作的内容，创新房地产档案管理，以便更好地发挥房地产档案的服务功能。
1.1 房地产档案概念与特点
房地产档案是房产在建设、交易、审批等管理环节中形成的具有一定价值且以不同载体形式存在的档案资料。房产档案具有法律凭据性，可为产权管理提供有效的法律依据。房产档案区别于其他档案，有着自身的特点：动态性。房产档案会随着房产产权变更、城市改造等发生动态变化，因此需对房地产档案实行动态管理；区域性。每宗房产产权情况及发证机关都具有唯一性，每宗房产的档案信息受地区限制而不同。
1.2 房地产档案管理内容
首先，房地产档案收集、归档。就是按规定把分散的房产档案集中到产权部门实行归档，统一管理。其次，房产档案整理。就是对档案进行分类、排列、目录编制等。再次，房地产档案的鉴定与保管。档案的鉴定工作就是对收集的档案信息的真实性及价值性进行鉴定。档案的保管，是指根据房地产档案的特点科学地对档案进行存放、安全防护。最后，房产档案的利用。就是建立在信息化的系统下对档案信息检索提供科学、便捷、有效的服务工作，如编制检索工具、卷宗目录的编制等。
2 新形势下房地产档案管理的意义及存在问题
新时期我国不断调节房地产市场，给房地产档案管理带来很大影响，认清房地产档案管理对于国家房产市场调控、居民生活提供服务、避免房产资源浪费、降低炒房、抑制投机投资性购房等违法违纪现象具有重要的意义。找出房地产档案管理存在的不足，以便完善房地产档案管理工作。
2.1 新时期房产档案管理的意义
首先，降低资源浪费，房地产档案作为一类档案资源，承载着我国房地产市场最直接有效的信息，只有合理利用这部分资源，才能发挥其应有的作用，避免档案资源本身的浪费，而且其有效的信息资源为我们紧张的住房供给提供了有效凭证，从而避免住房闲置浪费。其次，为国家调控提供依据，房地产档案管理为国家实行房地产市场调控提供有效信息统计与分析工作，为国家调控提供有效依据。再次，为人们生活等方面提供信息服务，房地产档案管理承载着我国房地产市场最直接有效的信息，在我们住房市场供给小于需求的今天，提供有效的房地产信息才能为人民的基本生活、住房选择等提供有效的服务。最后，降低炒房等违法违纪率，因此房地产档案信息管理与合理开放部分档案信息可以有效地打击炒房、坚决抑制投机投资性购房等违法行为。
2.2 新形势下档案管理存在的主要问题
2.2.1 房地产信息开放度过低。房地产档案承载着众多的房地产市场信息，无论对于国家、房地产开发商、普通民众都有重要的信息利用价值，高利用率才是建立房产档案的价值所在，也是建立房地产档案的主要目的。但由于现阶段我们处于严重的房地产卖方市场阶段，造成房地产档案的开放度低且开发商不必利用或极少利用房地产档案信息来开发市场的局面，使得消费者及普通民众很难得到或利用房地产档案资料。
2.2.2 房地产档案管理人员素质有待提高。随着信息化、数字化进程的加快，各行各业的信息系统都在接受信息化的改造，房地产市场也不例外，有效的档案管理工作包括档案收集、归档、整理、鉴定与保管、信息检索利用等工作，这就要求档案管理人员不但要进行信息化技术的培训，还要不断加强房地产档案知识的培养，对档案信息进行价值筛选，培养档案管理人员敏锐的信息洞察力等，这就对现阶段房地产档案管理人员的综合素质、工作能力提高提出了挑战。
2.2.3 缺乏有效的信息检索系统。目前虽大部分房地产组织建立了信息化的档案管理系统，但由于房地产档案建立具有唯一性及区域性，使得很多房地产档案受到区域性、地方性的限制，全国不能形成有效的、统一的信息检索系统，即使是以省市为单位的地方房地产信息系统，由于受到现阶段卖方市场的影响，对用户开放条件苛刻，检索的信息质量偏低，正是如此才造成很多以投机投资性购房为目的的现象出现。
2.2.4 信息收集、甄别不完善。近年来房地产更多地参与到地方经济活动中，而且就房地产档案管理本身而言，具有很强的动态性，房地产档案信息收集随着城市改造、拆迁、房屋买卖、继承、抵押等相应地发生变化，每当有涉及到房地产产权的活动发生，都会产生相应的产权文件资料。房地产档案从种类上划分有房产购买登记档案、产权注销登记档案、房地产交易档案、房屋拆迁档案等等。目前我国的房地产档案信息收集主要集中在买卖档案登记，产权交易登记部分，加之档案收集复杂，所以造成信息收集不完善的现状。《城市房地产权属档案管理办法》中规定"房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档。"但在实际档案管理工作中，房地产市场把目光主要投向了房产交易上，对于完善与甄别房产信息工作没有给予足够的重视，加之在实际工作中更正与查补房产档案信息工作难度大、程序复杂，造成了房地产档案管理工作中，信息甄别不完善。造成部分房产虚假信息的存在，这也是出现众多房地产市场乱象的原因之一。
3 新形势下加强房地产档案管理的对策
3.1 加强档案管理立法严格执行，逐渐改变市场供求关系
针对房地产档案管理信息开放程度过低及信息甄别系统不完善的现象，国家应严格立法，严格要求房地产市场的信息甄别与开放度，对现行的房地产档案查阅制度、材料收集制度、鉴别归档制度、检查核对制度、保管保密制度等进行完善，针对新时期新问题，制定一些新的制度，完善档案管理内容。科学立法严格执行，不断改善房地产市场的供求关系，坚决抑制投机投资性购房，加强市场监管，只有逐渐调整房地产市场长期的卖方市场现状才能更好地发挥房地产档案管理的作用。
3.2 提高房地产档案管理人员的综合素质
随着社会的发展，科学技术正不断发生日新月异的变化，特别是数字化、信息化程度的加快，再加之房地产档案业务不断更新和拓展，都迫使房地产档案管理人员不断提高自身的综合业务素质。大力提高房地产档案工作者驾驭信息技术的能力，建设一支以既精通房地产管理业务，又熟悉计算机信息技术为主体的专业队伍， 是实现房产档案管理现代化的关键。 要创造条件使档案管理人员在工作中获得学习机会，适时进行系统培训，不断引进先进技术，提高整个档案管理数据库的服务能力，吸收各高校专业人才，注入新鲜血液。
3.3 构建信息化系统，完善检索机制
运用计算机、多媒体等现代技术建立完善的房地产档案信息检索系统，克服地域性差异，统一标准建立国家大范围内的房地产信息数据库。运用政策性指令加大房地产市场对于数据库建设的投入，规范房地产市场的档案归档标准，编制统一的检索目录规范，提高检索信息的数量与质量。
综上所述，新形势下，我们只有坚持房地产档案管理工作的创新，适时根据市场变化，把握不断出现的新情况，形成多方配合全面行动的工作思维，才能发挥房地产档案管理的本质作用，进一步助力我国房地产市场的健康、可持续地发展。
摘 要：随着我国经济技术的快速发展，房地产行业的发展也越来越迅速。尤其在房地产工程质量问题频发的背景下，如何有效控制房地产工程项目的质量成为人们关注的焦点。所以本文先分析了目前房地产工程项目的质量控制中存在的问题，然后详细阐述了如何加强房地产工程项目的质量控制。
关键词：房地产；工程项目；质量；控制
房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活，还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题，并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施，以提高房地产工程的质量，促进房地产行业的快速发展。
一、房地产工程项目质量控制中存在的问题
（一）缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。
（二）缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中，很多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。
（三）施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。
二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施
（一）强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位：一是从企业的先进流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位：建设居民用房，或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。
（二）加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。
如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，至到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。
（三）加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。
一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地产工程项目的验收是一项精细的工作，需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后，房地产工程项目才能进入市场。当然，除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收，如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料？、规划局送案资料；环保验收包括排污口规范化登记资料？、验收监测提交资料、环保局送案资料等，其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收，监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关，才能提高房地产工程项目的整体质量，促进我国房地产行业的发展。
（四）提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故，给人们造成生命和财产的损失。因此，房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质，以减少安全事故的发生，减低房地产企业的投资成本，保证房地产工程项目的质量。
如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动，从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动，主要要求是：一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势，牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，进一步增强安全生产意识；二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育，提高施工人员的安全意识。；三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习，熟悉所负责工种的安全隐患知识，具备危险发生时应急逃生技能。另外，房地产企业还应该提高施工人员的专业水平，减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工，减少安全事故”的专题培训，详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之，房地产企业应该从多个方面开展安全培训，以提高施工人员的专业素质，减少安全事故发生，保证工程项目的顺利施工。
总结：综上所述，深入研究房地产工程项目的质量控制问题，并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理，并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收，从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。
摘要：近些年我国房地产档案管理不断的发展，房地产档案信息促进经济的发展。在房地产档案管理的过程中，档案管理部门不够重视档案的利用，当前房地产档案的利用效率不够高，浪费了房地产档案资源。本文结合房地产档案管理的现状，提出加强房地产档案管理的对策，希望可以起到积极的借鉴意义。
关键词：当地产 档案管理 对策
当地产管理部门主要利用房地产档案，在管理活动当中，形成各种具有价值的登记材料，这些登记材料当中记录了房地产行政主管部门的房地产等级活动等，具有凭证的作用，如果在城市建设和房地产管理当中，发生房产纠纷和征地拆线等问题，可以发挥一定的作用，当前房地产的档案管理的现状还存在一些问题，需要采取一些解决措施进行完善。
一、房地产档案管理的意义
在审批和建设以及管理当地产档案的过程中，其中档案资料的载体形式包括文件、图纸、音像等。房地产档案具有动态性和广泛性特点，是城市规划中的主要决策依据，也是我国财产清查的主要依据，可以将房地产纠纷和产权争议等进行解决，提供有效的参考资料。对于房地产档案进行合理的应用，可以将房地产档案的作用充分的发挥出来。避免发生浪费的情况。针对房地产档案管理的实际情况，房地产档案管理重视资料管理，但是档案利用并没有得到重视。重视档案的信息的收集，档案信息服务没有得到重视，还没有形成档案信息检索体系，档案管理人员自身素质也比较低。因此当前需要将房地产进行加强，合理的利用档案信息，为决策机构提供各个方面的信息服务，具有重要的意义。
二、当前房地产档案管理的现状
（一）房地产档案的利用率比较低
建立房地产档案，主要是为了提供给人档案用户进行使用，可以使资源的利用率得到有效的提高，从房地产档案管理的实际情况出发，当前房地产档案的开放度比较低，如果检察院需要利用相关的房产资料，也具有一定的难度，对于平常的人们，很难真正利用房地产档案资料，将彼此的纠纷进行化解，进行实际实施也具有很大的困难。
（二）当地产档案信息的服务形式比较单一
房地产档案信息服务的形式比较单一，用户对于房地产信息的各种需求无法得到满足，当前房地产服务是有限的，客户对于自身当地产档案信息的需求无法得到满足，需要利用各种渠道，获取需要的知识。房地产当安全管理人员没有及时的编排信息，实现档案信息化，房地产管理部门需要补录已经形成的产权登记档案，但是建国以来的管理文件，并没有得到有效的补录，很难进行查找，这样一来，当地产档案信息资源更新的速度就会变得比较慢，信息的实际内容也会比较变得比较枯燥，信息的形式也非常的单一。
（三）房地产档案检索体系不够完善
在信息化背景的影响下，在各行各业当中，信息化网络技术所占的比重逐渐增多，要想是房地产档案管理工作得到完善，工作人员在房地产档案管理工作过程中引入信息化技术，并且得到有效的管理成果。利用信息化技术，使房地产档案管理变得更加便利，但是与此同时，房地产档案管理也面临着隐患危机。网络环境具有很强的虚拟化，在这个虚拟的环境当中，还没有形成比较成熟的规章制度进行有效的约束。房地产管理人员需啊哟建立科学的管理体系，但是针对实的房地产档案管理工作，工作人员并没有对其引起注意，使房地产档案出现遗漏和丢失的情况，当地产档案管理也因此出现管理方面的危机。
三、当前房地产档案管理的相关对策
（一）提高用户对于房地产档案的利用
利用现代信息技术，房地产档案用户可以享受到更多的信息服务，可以为经济的发展和建设提供有效的服务。房产权管理部门可以研发出有关房产档案的再现管理系统，用户可以针对房屋产权，实现在在线查询和房屋产权办理等，提高房产权信息的利用率。对房地产档案资料进行整合，结合当前二手房的交易情况，使用户可以具备有关房地产产权的原始的档案资料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我国二手房市场可以更加有秩序的进行下去，房地产档案部门可以取得一定的经济收益。
对房地产的原始资料进行利用，并且结合各种类型的房产纠纷的案件，可以使案件的解决变得更加快速，使法院的办案效率得到提高，产权人自身的合法权益也会得到保障，当地产档案管理部门也会具备一定的社会效益。整合房地产档案信息，城市规划和房管部门可以利用动态的房地产档案信息，相关的部门也会得到比较准确的数据，制定出科学的城市规划，避免出现重复建设的情况，将房地产档案经济的作用充分的发挥出来。
（二）实现房地产档案管理的现代化管理
当前房地产档案管理方面存在很多的问题，主要是因为房地产档案管理无法跟随社会经济的发展，经济变革带来的变化没有得到适应，房地产档案在管理的过程中具有很多的漏洞。要想将房地产档案管理进行有效的提升，需要利用一些先进的管理手段和技术设备，结合科学流程，对房地产档案管理工作给予规范，转化人工记录，利用智能输入进行取代，这样在输入的过程中，就会减少出现数据误差的情况。实现房地产档案挂历的现代化，需要提高房地产档案管理人员的知识技能水平，需要将国家上比较先进的管理经验积极的引进到国内，需要定期举行当地产档案管理人员的技能培训，将泛地产档案管理人员自设的知识储备和技能进行提高，使房地产档案管理和当今社会保持同步发展。
（三）完善房地产档案信息检索体系
针对房地产档案材料，需要进行详细的整理和分类，有效的核查档案信息，及时的处理其中存在的问题，合理的编排房地产档案，采取科学的分类，并且建立出严谨的检索标准，使更多的用户可以享受到房地产答案信息，用户只要检索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比较便捷的服务，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要针对房地产档案，建立备份，并未定期清理垃圾，这样一来，信息检索系统才可以保持施工保持顺利。
（四）提高档案的利用效率
档案管理资料源自人们的生活，还要服务于人们的生活，房地产档案资料是从人们的生活当中发展来的，如果人们有真的需要，就要向人民展示房地产资料。可以增加网络办公环节，当今社会电子科技非常发达，人们可以享受到来自档案带来的福利。需要定期树立档案资料，并且实现定期更新，并且定期进行更新，使档案的资料可以更加符合当今社会的发展。避免出现陈数据和陈档案的情况。
（五）提高管理人员的素质
使档案管理人员的再教育和培训需要得到加强，需要提高档案管理人员的自深圳专业素质，还要具备一定的心理学素质，对用户的需求特征进行分析，管理人员还要具有很高的道德品质和职业素养，坚持以人为本，对用户进行管理。与此同时，还要针对管理人员的信息技术，进行培训，优化档案信息的界面。
结束语：
房地产管理工作自身具有很强的政治性，房地产档案管理工作是非常重要的，房地产档案管理的相关工作人员需要及时发现档案管理工作中存在的问题，及时解决其中的问题，使档案管理工作可以实现与时俱进，更好的服务人民。
【摘要】近年来房地产行业在经济迅速腾飞的带动下快速发展，因此房地产测绘技术也在不断的提高，土地和房产是人民赖以生存的基本保障，因此需要进行法律的保护，而房地产测绘的主要目的就是尽可能的对人们的合法权益进行保护，另外房贷产测绘逐渐成为了房屋建造管理中的产业测绘技术。本文就对目前房地产测绘的技术特点进行分析，并普及一些测绘技术相关 知识，旨在能够服务更多的企业进行制度方面的改革。
【关键词】房地产测绘；技术应用；研究
新型经济模式促使国内的经济和科学技术得的飞速的发展，相应的房地产行业在市场的推动下得到快速的发展，在房地产开发管理过程中测绘技术是非常重要的内容之一，通过房地产测绘能够使地产的权属和建筑面积得到永久性的保证，从而受到国家法律永久性的保护，保证了所有者的合法权益。因此想要更好的提升房贷产开发管理能力，就应该充分了解房贷产测绘的特点，然后在应用过程中更加的合理化和科学化。
一、房地产测绘的类型和重要性
1、房地产测绘的主要类型
（1）基础测绘：基础测绘的范围主要局限在一个城市之中甚至狭小到某一块地域中，可以从整体上建立非常健全的房地产平面控制网络，该网络系统中包含有房地产基础图纸的设计等内容。（2）房地产的项目测绘：项目测绘指的是才房地产开发、经营和管理过程中对其平面图进行测绘及其相关的所有活动内容，其中平面图包括地基平面图、楼层、户型等平面图，还包括与平面图相关的各种表格和施工手册等。项目测绘所涉及的活动内容比较多，比如房地产权属拆迁、交易、开发等管理活动，所有的活动之间关系均比较密切，在项目测绘过程中工程量最大，且最具现实意义的测绘要数土地权属附图测绘。
2、房贷产测绘的具体作用
房地产测绘的主要作用主要体现在两个方面；一方面是日常房产活动的内容，比如产籍的管理、交易管理、开发管理和拆迁管理等，在这4个方面的管理活动中中还涉及有产权的评估、税收等所需要的基础测绘图；另一方面则是房贷产测绘能够在城市建设和规划中提供基础的资料，比如政府要对某块区域进行重新规划时，首先要了解其房产的权属情况，而房地产测绘则能够最为准确的依据。
二、房地产测绘的特点分析
1、专业性较高
房地产测绘的精确度和真实性非常的重要，因此对于测绘的人员要求比较高，首先测绘人员要对房地产知识有一个非常全面且专业的认识，另外具备较高的职业道德和法律意识，在测量绘图的过程中能够熟练掌握多种的测量方式和技巧，对于世界上各种先进的测量仪器均能够熟练掌握，这样才能够保证测量和绘制的图准确有效。
2、复测周期短
所谓复测就是当城市进行重新规划或者房屋的权属问题以及用途发生变化，或者房屋的面积以及位置都要发生改变的情况下导致之前等级的资料出现变动，从而进行的二次测量。复测主要分为三种类型，分别是修测、补测和变更测绘等，同时还要根据该城市的制定的复测周期进行定期复测、从而保证房屋资料的现状性和完整性。
3.房地产测绘的比例尺较大
在房地产测绘过程中，其需要进行标注和表示的内容非常多，为了能够让每个标注的内容都能够更加准确的分辨，所以选择的比例尺均比较大，目前在城镇建设时测绘的比例尺一般选择1：1000，部分会选择1：500。如果在测量绘图的过程中涉及到房屋的分层、分户以及分丘图，那么所选择的比例尺将会更大。
4、测绘的内容非常广
房地产测绘中所包含的内容非常多，不仅要标注房屋的位置和数量，同时对于其的权属、质量用途等也要进行详细的标注，那么在测绘的过程中需要工作人员对所有的资料均要调查清楚，同时还要将房屋的面积按照最为科学的计算方法进行测算，然后按照目前的市场评估其价值等。
三、房地产测绘的技术应用探讨
1、用于外业数据采集的技术方法
外业数据的采集是指使用高质量和高精度的测量仪器将房屋的、内部结构等数据进行采集的过程。将所采集的数据进行记录的同时还要核对草图中的标注数据，这样能够有效的避免错量、漏量的情况出现。在外业数据测量的过程中使用最广泛的是全站测量仪，该种仪器主要有三部分构成，分别是测角、测距和微处理器等，在距离的测量时可以使用光、电来实现；角度的测量时可以通过高差、水平垂直角等进行实现，而其中内置的电子薄能够将测量的数据实施保存，如果需要随时可以传输至计算机终端进行应用。
全站测量仪在不断的升级和优化过程中，自动化程度和精度不断提高，然而在房地产测量的过程中，GPS技术也得到非常广泛的使用，GPS技术具有操作简单、精度高，甚至能够实现全天候的测量操作，目前科学家们开始着手将GPS技术和RTK技术进行结合，相信全新的测量仪器在房地产测绘中大放异彩。
2、用于内业数据处理的技术方法
业外数据处理完之后应该及时的对业内的资料进行处理，在处理之前首先要保证数据的完整性，然后选择合适的计算方法和绘图技术。（1）在图形的处理过程中，需要使用到数字化成图技术，但是在成图技术使用之前必须保证其资料完整录入该系统中。所谓数字化成图技术即使用楼层表及其权属信息所生成的房屋户的对应信息，让测量的所有数据都能够和楼幢号之间产生联系，然后使用CAD制图软件将图形交换文件直接参入到所生成的图形之中，继而便会获得比较准确的房地产平面图。（2）以准确且可靠的房地产平面图为基础，然后开展业内计算，一般的都会采用常规的计算方法，在房屋的测量过程中一定要了解其基本要素，将要计算面积的图形进行合理的分割，然后根据其图形面积计算公式进行计算，最终求得房产面积等数据。
四、结束语
房地产测绘是一种技术要求非常强的工作，通过测绘确保房屋权属者的利益，人们首先应该了解其的意义和作用，在使用的过程中进行测绘的质量控制，即选择技术过关的工作人员，选择合适的比例尺等，在房屋的归属权等发生变化时应该及时的进行复测确保房屋资料的完整性、实时性。随着房地产行业的发展，在房产测绘是管理中的重要内容，希望能够不断的加强对测量技术的改进和优化，推进房地产事业的健康发展。
[摘 要]随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来，房地产工程项目的质量关系到居民的生命财产安全，所以人们对房地产工程的质量问题的关注度也不断提高。目前，我国房地产工程项目的质量管理中的问题也日益凸显，这些问题严重影响着工程质量，同时对人们的生命财产安全造成威胁。本文就房地产工程项目质量管理中存在的问题进行分析，探究其有效的解决对策。
[关键词]房地产；工程项目；质量管理
一、房地产工程项目质量管理工作中存在的问题
1.1 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化
规划、设计阶段的工作十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。不过，在现阶段，一部分房地产项目早期工作比较粗浅，未作出科学规划与设计，导致施工时出现一系列预估之外的事。项目建设时，因为诸多因素影响，造成在规划和设计阶段工作过程中，市场定位不准确，配套建设不理想，产品规划不符合实际，相关工作深度远远不够，并未采用切实可行的手段对设计工作进行优化处理。项目建设前，示对项目图纸进行全面研析，设计标准不高，与工程实际脱节，绘制的项目图偏离实际，造成在项目建设过程中，出现一系列和实际不符的问题，从而制约了项目施工进度。例如，对立面建设过程中，空调安装空间不足，或者是未预留空调安装空间；起到消防作用的管理没有埋设，直接显露出来；规划井道安装时，规划与实际不符，导致一些井道安装在人行道上，等等。与此同时，对房地产企业而言，其未对项目所需的全部材料、设备等作出全面的规划，且检查工作不到位，建造商对工程不熟，完全根据要求进行建设，工程质量大打折扣。在房地产市场供过于求时，出现功能性不足的问题无法得到市场认可，所以，就项目而言，其收益保障性较差，对后续人们的日常生活等方面影响至深至远。
1.2 项目施工监管不到位
对工程施工过程质量的监督管理不到位，监管者质量意识不强，在项目建设结束后方发现质量问题，导致大量项目在建设时质量远远不达标，从而严重影响项目质量，提升施工作业风险性，为建成投入运营后居住者带来生命财产威胁。举例：一些建设商和园林施工方合作过程中，交接时常出现问题，尤其是工期不足时，在主体建筑外立面尚未竣工时，是无法撤除相应的对外排架。所以，园林施工方则无法施工作业，迟缓了建设进度。与此同时，进行安装作业时，没有根据相关基准进行操作，造成门窗渗漏。对建设项目进行质管时，工程完工检验查收结束后，就不再开展质量监督管理工作，基本上不存在对成品进行保护的思想认识。举个例子，对铝合金门窗进行保护方面，在一些承包商完成门窗安装工作时，实际上没有和接下来进行施工的单位进行交底，造成在后续施工作业时，门窗滑道出现质量破损。与此同时，后续作业基本上都是业主委托及分包其它单位来完成的，导致责任不清，致使维修主体出现非常严重的不满情绪，进一步加大管理难度，同时加大了协调成本支出。所以，项目建设时，一些作业者往往会对那些施工有难度，或出现的微小质量问题重视程度不够，通常将这些问题隐藏起来，这样的结果就是，哪怕在一段时间中没有质量问题出现，那么，在长久居住过程中，必将引发一系列安全问题。
1.3 工程完工后质量管理不到位
工程竣工后，为了确保工程质量必须对工程进行检查和验收，但是大多数房地产企业对竣工后的检查不够重视，许多房地产公司在工程完工前都没有提前进行验收，而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收，使得工程不能按期投入使用，影响了公司的效益。而且没有对工程项目进行有效的评估，使得整个工程最后环节的管理工作不能有效、顺利的进行，工程质量也得不到保障。
二、解决房地产工程项目质量管理工作的有效对策
2.1 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强
就目前我国房地产工程的质量管理来看，对工程前期都缺乏管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了提高对工程项目的质量管理，房地产企业在进行施工之前，必须进行全方位的准备工作与管理工作，保证整个工程的顺利开展。在进行施工之前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；然后依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为接下来的施工打下良好的基础。
2.2 加强对施工整体环节中质量的管理
工程的整个建设过程中，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，确保良好工程质量的实现。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，所以相关人员要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，只有在前一道工序合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从根本上保障工程的质量。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量加强管理，确保质量达标，一旦发现不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展施工。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行全天候的监管，确保在第一时间发现存在的问题，并且进行及时积极的解决。
2.3 加强对工程项目竣工后的质量管理
对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，及时发现质量上存在的问题并且在第一时间解决，防止工程投入使用后出现质量问题。当工程竣工后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个工程项目的质量，如果发现问题，要立刻进行更正，保证整个工程项目的质量合格。此外，还要建立健全质量的评估报告，对整个工程项目有关质量的信息进行有效地整合，便于对今后的工程建设起到很好的指导作用。
2.4 增强施工人员的质量与安全意识
加强对房地产工程项目的质量管理工，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员具备高度的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要还要提高施工人员的专业技术和能力，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，把提高工程项目的质量问题落到实处。
三、结语
近年来，随着我国社会经济的不断加快，我国的房地产开发进程也不断加快。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并且保障了人民的生命财产安全，同时促进我国的经济发展。而房地产工程质量管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，加强房地产工程质量管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了社会普遍关注的问题。
【摘要】虽然国家已全面进行限购松绑，但2014以来，我国房产景气指数仍逐月下滑，房产投资增加放缓，各大中小城市房价大幅下跌。房价寒流蔓延到与之紧密相关的各行各业。面临楼市的重新洗牌，国家应减小调控政策，让市场在资源配置中起决定性作用，各房企应更多引进技术管理新型人才、主动求变积极进行多元化转移，让中国房产经济实现平稳的软着陆；而各行各业则更要整合营销、减小对房产依赖、调整产业结构、增加防御措施，才能在危机中生存下来。
【关键词】限购松绑；房价下跌；相关行业；技术管理；调整结构
一、引言
2008年经济危机之时，政府曾以4万亿投资撬动市场，其中很大一部分流入了房地产领域，带来了我国房地产市场持续5年的畸形繁荣。直到房价涨到让人叹为观止的地步，2010年，政府出台了史上最严格限购政策并快速推行全国各地，房贷政策也相应收紧，导致房产产景气指数一再下滑，销售额和销售面积均呈现负增长房价大幅度下跌，从三、四线扩展到一、二线。而房产与中国经济紧密相关，GDP贡献度占整体五分之一，而房产投资每减少5%，GDP将被拉低0.6%左右，面临经济“硬着陆”风险，2014年6月，各地政府纷纷放开限购政策。但由于限购、限贷调控政策影响，房地产一直处于低位运行，改善性需求被遏制，房价并没有预想中反弹。相应的，在房产行业不景气的大环境下，与之相关的钢铁、水泥、建材、家装、房产中介等紧密相连的行业都如多米诺骨牌一般纷纷受到房市寒流的影响倒下。曾经有人统计过这样一组数据，明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响：房地产行业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。
那么随着经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济新常态带动的房地产业发展新常态下，各房企该以怎样的姿态积极适应潮流的发展；与房产相关的各行各业在进入微利时代之后，又该如何调整产业结构生存下来。本文将会以理性的态度和判断提出在房地产经济新时代，对房企和各行业提出一些建议
二、主动求变，实现房产经济稳定软着陆
2.1 国家转变房产调控思路，房企引进技术管理型人才
自从房地产市场发展进入新常态――日趋成熟和理性，国家房地产调控思路也在发生转变。“去行政化”减小国家调控力度，让市场在资源配置中起决定性作用【1】。建立房地产适应新常态的长效机制【2】，将房地产涉及的金融。土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性。稳定性和可预期性。确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引进技术加管理型人才。在经济转型的社会结构中，技术管理型人才更能利用专业知识进行高效的管理模式和加强对成本的控制。通过高技术型人才对市场积极的探究调研、营销策划并结合专业的知识和经验提出有创意的想法。同时这些高技术人才也更能掌握网络的能量利用一些软件，如VR虚拟仿真技术，能模拟工程项目设计情况，在三维场景中任意漫游，人机交互，这样很多不易察觉的设计缺陷能提前察觉，有利于管理者设计者规避风险。
2.2 关注微观区位选择，积极进行多元化转型
如今不再是拿地便造房的暴利时代，各大中小房企应应用知识，加大对其自身物业管理的投入，根据商业用房地产和居住用房地产微观区位的选择标准【3】，让所建筑的区位达到最佳的用途，从短期来说，好的区位包括良好的社区文化环境，齐全的生活服务配套设施，能给人们留下良好的印象和市场口碑；从长远来看，微观的经济效益和环境效益结合宏观的社会效益和生态效益，能实现土地资源的优化配置。
面对生存困境，面对供过于求的高库存压力，房企普遍采取减少拿地，变通营销策略，降价生存。这对于大部分房企无疑是割腕卖肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是积极进行多元化转型，规避政策风险，用互联网思维化解行业危局。如2012年下半年，万引爆地产互联网营销的新风潮，联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动。
三、各行业应勇于创新，摆脱依赖，方能长远发展。
3.1 积极拓宽业务面摆脱损失，摆脱对房产政策的依赖
之前连续五年的房产经济繁荣让很多房产相关行业尝到了甜头，也不愿意从房产业转移到其他行业，导致行业从业者形成了习惯性思维，就算政策几经变化也仍然对房产业心存幻想。而随着调控的深入，与房地产相关的上下游行业也会重新洗牌，优胜劣汰进行重组，市场份额也会重新分配和集中。但是外因从来就不是决定事物发展的主要原因，关键还是在于内因。所以想要在这轮洗牌中存货下去，必须要积极调整心态，摆脱对房产经济的依赖，摒弃暴利心态，苦练内功，实现战略转型，提升自身的竞争力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗风险，做出属于自己真正的优势。
要主动拓宽业务，如钢铁、水泥行业除了要投入到道路建设等行业中，更要把眼光放长远，把业务拓宽到亚洲乃至整个世界，提高技术核心。而房产中介企业则需在最低迷的时候坚持挺进。组建高技术和能力的销售团队，如朱泳强“在别人撤退时，慢火熬出人脉”【4】，坚持和客户联系，及时了解客户的需求，认真为客户服务，多多学习经济管理知识，及时为自己充电。各家装企业可以通过抱团促销的方式，和装饰公司合作推销产品，更广的拓宽自己的业务。
3.2 夹缝生存出新招，低碳经济助生存
行业的规范整合往往是通过大量“新陈代谢”并且在大环境经济不景气的情况下发生的。如应在“工装公司”和“地产公司工程部”的家冯总开建新的业务。家装行业应该将服务提升一个档次，推出针对不同房源，不同户型的装修业务；也可以针对经济适用房和保障房等推出低端装修业务，或者提供全程化一对一服务、2次装修施工业务等。更加细分的服务，更加人性化的服务才能让家装在未来的路上走得更远。
而对于建材行业来说，随着“低碳经济时代“的到来绿色环保建材家具商机却是无限的，加强新品的研发和推广，比如选择新型环保的防水材料等。不断深挖渠道，通过多与客户交流创造更多适合市场的产品，抢的更多的市场份额。
结语：房地产市场从“过紧”走向“常态”的过程中让我们深刻认识到了房地产商品本就是应有其商品应有的规律，房地产市场也应是一个正常的由供求关系决定的市场而不是一个暴利的市场。国家不会再出现非常规的大规模的刺激政策。在这场新的战役中，智者存，弱者亡。房企和各相关行业应紧密关注国家政策，发挥智慧开源节流，增强实力，方能长久立于市场中。
【摘要】改革开放以来，随着国民经济的飞速增长，我国的房地产市场得到了空前的发展，并逐渐成为了我国国民经济的支柱产业；但在其发展和管理的过程中，也存在很多问题；我国房地产业的管理离不开政府的宏观调控，但是同时也需要房地产商和房地产市场管理部门的相互协商、科学的调整，在传统的管理模式的基础上改革创新，以适应中国未来房地产市场的发展趋势。
【关键词】房地产；市场；管理；创新；发展
前言：房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的机构、各种交易活动和交易规则所进行的各项管理。房地产管理受到个人、企业和政府的密切关注，个人通过购买住房与房地产管理联系起来，关系到个人的住房问题；房地产企业通过建房、卖房与房地产管理联系起来，关系到房地产企业的利润；政府房地产行政管理机关通过对房地产业进行宏观的调控与房地产管理联系起来，关系到国家的财政收入和房地产市场的稳定。对于房地产市场的管理，主要是通过对市场活动的研究来制定市场规则，从而来规范市场行为。房地产市场的管理主要包括两个方面的内容，一方面，管理部门要规范市场主体的行为，既要规范房地产开发商、房地产中介企业和多数从业人员的行为，也要规范消费者和投资者的行为；另外一方面，要能够保证房地产市场能够向社会提供准确可靠的信息，例如，住房信息、价格信息、房产信息等。
一、中国房地产市场的发展阶段分析
改革开放以来，我国房地产市场从开始试点到现在已有三十多年的历史了。虽然我国房地产市场起步较欧美发达国家起步比较晚，但是其发展速度非常的惊人，同时也是非常让人担忧的。我国房地产市场的发展经历了四个阶段：1978 ～1991 年理论突破与试点起步阶段；1992 ～1995 年非理性炒作与调整推进阶段；1995 年～2002 年相对稳定协调发展阶段；2003 年至今，房价不断上涨，国家宏观调控的新阶段。随着中国房地产市场的不断发展，现在正步入第五阶段，根据我国房地产市场目前的形势分析，第五阶段很肯能是房地产泡沫破碎的阶段，房地产泡沫一旦破碎极有可能导致无数的投资者瞬间变得一贫如洗，出现房地产市场的经济危机。这将对国民经济的发展造成非常重大的影响。
通过上述对中国房地产市场的历史发展阶段的分析可知，不管是国家房地产行政管理机关，还是房地产开发商都需要对房地产目前的发展形和房地产管理中存在的问题进行深入的分析和总结，然后进行科学和合理规划与管理，才能够保证房地产市场的健康发展。
二、房地产管理中存在的问题及措施
2.1管理方式太过松散和表面化
近年来，随着房价飞速的上涨，房价动态已经成为民生关注的热门话题了；中央政府也非常重视对房价的调控。2007年以来，国家不断出台新政策，致力于控制房地产价格，特别是近几年来，政府可谓是重拳出击，短时间内密集出台多项关于房地产管理的政策，但是收效甚微，房价依旧持续上扬。造成这种状况产生的原因主要有三点：首先，大多数出台的规定，形式化色彩太过浓重，只是走过场，没有切中要害，不知不觉陷入“上有政策下有对策”的恶性循环，很多政策条文没有从实际出发，可操作性不强；其次，房地产市场由于其相对的低投入高获益特性，在很大程度上成为地方政府创收的重要形式，地方政府为了自身利益，对中央关于调控房地产价格相关政策执行不力；最后，与房地产价格密切相关的金融、土地、企业、地方政府等多个环节在日常运行中通常各自为政，缺乏沟通协调，这种现象更让大多数房产管理调控政策流于形式。
2.2房产行业泡沫经济现象端倪初现
房地产行业作为一个竞争性行业，占有资源多，资金需求量极大，当社会资金被大量的挪用到房地产行业的时候，极易形成经济泡沫，事实上，从2009年开始，这种泡沫经济现象就已初露端倪，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40%以上。近两年来，这种现象依然有增无减，购房者的观望情绪愈加明显，而房价的上扬也没有因此而出现停滞。据统计数据分析，楼市若在经过6个月左右成交量的萎缩后，开发商将会面临巨大的降价压力，而大量房地产企业在价格急剧下滑中同时也将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”，因为靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。这一切如果不通过加强房地产经济管理，运用创新手段对其进行调节，势必会对于国民经济的总发展将会构成巨大的威胁。
三、房地产管理应该如何创新
当前，房地产交易信息日趋网络化、交易活动日趋市场化、交易主体日趋多元化，传统的房地产管理模式显然已经难以适应这种现状，需要通过改革创新的方式来建立科学的、先进的、规范化的房地产管理模式。具体可以通过以下几种方法来对房地产管理进行改革创新：
（一）不断探索和借鉴新的管理模式。中国的市场经济是一种经济手段，主要有价值规律、供求规律、竞争规律等基本运行规律。中国的房地产市场想要不断健康发展，自身就要不断探索创新，把科学的房地产管理方法运用到实际房地产管理中间去。同时还要学会借鉴国外先进的房地产管理模式，来促进我国房地产市场的平稳发展。
（二）建立宽广的交流平台。政府房地产市场管理部门既要对房地产市场进行实际监控，又要运用科学的办法来对房地产市场进行宏观调控，为市场主体提供高水平的服务平台，从而满足房地产市场多层次的需求。
（三）建立科学的评估体系。评估体系是用来对企业行为进行评价的标准，从而规范从事房地产相关产业企业与个人的行为，保障整个房地产市场的健康发展。科学的评估体系建立需要各相关部门的协助与配合，才能实现预期的目标。
四、制定详细经济发展规划，确保房地产行业稳定发展
当前，我国经济发展正处于转型期，无论是经济结构还是发展方式都面临着调整与改革，在这个关键时期，我们必须转变思路，认清形势，鉴于房地产行业对国民经济的发展有极其重要的影响，而住房条件关乎国计民生，在全民构建和谐社会的过程中，我们必须根据当下房产行业的发展现状，制定长期与短期发展目标，明确房地产经济管理的总体思路，制定出符合实际需求的房地产行业的经济发展规划，以此来满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。同时，我们要有针对性地把宏观的、长期的经济管理目标分解为较为微观的、中短期目标，使其更加符合房地产发展的实际情况，以求不断理顺当前房地产市场复杂多变关系，促进房地产市场健康、稳定、有序发展。
五、结束语
房地产管理是一项系统工程，需要各相关部门的密切配合，才能从真正意义上带动我国的房地产市场平稳发展。针对当前中国房地产市场的现状，当务之急就是对房地产的管理进行改革创新，使其适应当今中国的发展形势。
【摘 要】随着市场和政策的利好，房地产市场逐渐回暖。房地产广告向消费者传递楼盘信息，突出楼盘卖点和优势，树立开发商的品牌形象，进而吸引消费者购买。当前消费者不仅倾向广告中的卖点的理性诉求，还对企业文化价值有所认同。房地产广告中的女性形象成为地产商和消费者传递软实力沟通的媒介。本文通过对房地产广告中女性形象的研究，展示当前房地产广告中女性形象的有效传播。
【关键词】房地产广告；女性形象
全面的审视中国的女性现状，在明确男女平等的前提下，其实传统文化逐渐形成的是男性文化的视角，女性形象诉求相对较少。这种现象呈现在广告上的具象表现是：出现女性形象是为了呈现广告商品的物质属性，作为广告营销的一种展示方式。广告中经常出现的画面是对女性身体意象的物化，呈现在商品广告中的画面是：以女人大腿比喻瓷砖柔滑的诱惑，以女性曲线等同于汽车的舒适感，以女性洁白肤色诠释饮料的爽滑宜人，以女性的美貌讲解某种产品的物超所值，此时，女性成为一种物品，女性的功能沦为从男性欲望观点所期待的待价而沽的商品，广告运用产品物化了女性，使她成为“物欲的祭品”。[1]
房地产广告包含多元的信息诉求，为了促进楼盘销售，需要运用多种营销方式吸引消费者，进而达成购买行为。女性形象出现在房地产广告中，不仅作为地产商或楼盘卖点诉求的传播路径，还将抽象的企业文化具象化，让消费者对企业文化和楼盘信息有直观的认知。国内十大房地产商的华润置地，邀请许晴作为万象城的形象代言人。许晴形象端庄、气质优雅，作为华润置地和消费者之间的沟通桥梁。
一、房地产广告中的女性形象解析
（一）女性外在优美形象做主动传播。行为心理学家华生（John B. Watson）提出“刺激一反应”原理，认为人们在受到外部环境刺激时，反应总是随着刺激而呈现。优雅的女性形象出现在房地产广告画面中，消费者接收到广告传递的信息，呈现的反馈是有关“美”“好”的联想，进而泛化到消费者对房地产商的评价和印象。只要见到优雅的女性形象出现，就会影响消费者对房地产楼盘的思维方式，这也是房地产商吸引消费者眼球的很好手段。
许晴外形甜美，在公众中时刻呈现出优雅的笑容，保持端庄温和的外在形象。华润置地万象城项目选择端庄秀丽的许晴作为女性形象代言人，借此吸引消费者的注意力，宣传产品信息，增强消费者对万象城的认识，进而改变消费者的行为和思维方式，促进市场销售。同时，许晴优雅的外在形象，也彰显出了万象城的优秀品质与优雅格调。
（二）女性的象征意义。房地产商销售的是房子，房子是消费者日常生活中最基本的保障，与每个人的生活息息相关，是人们安身立命的场所。房子已经不仅仅具有使用价值，也具备符号意义，是“家”的符号象征，让一个符号参照另一个符号、一件物品参照另一件物品、一个消费者参照另一个消费者。[2]房地产广告营造的是“消费总体性”，将女性形象高度物化，呈现出柔媚的形象。依附于房地产广告，女性形象成为传达象征意义的消费符号，配合女性的外在形象，融合文字和音视频等效果传递符号背后的含义。
房地产广告中的女性形象的出现，是喻示着“家”的隐形情怀，反映出“家”的共性，带来宣传传播之外的附加价值。华润置地的代言人许晴在对外宣传中，构建的形象是为了衬托出楼盘的高端品质，同时对于消费者也突显出“家”的形象，营造充满温馨的氛围，引发消费者的感情共鸣，进而激发消费者的购买。
（三）女性形象的内在品质与企业文化的融合。房地产广告中的女性形象主要是用于商业宣传，但同时也是展现企业文化价值的有效传播方式。女性的形象气质能较好的与房地产的文化价值取向高度融合，女性在家庭责任、行为方式和精神态度一直体现了社会的责任。借助女性的内在品质，房地产得以将企业文化蕴含其中，将品牌精髓具象的呈现给消费者。华润置地一直提倡品质给城市更多改变，关注和提升产品与服务的品质，以“高品质”的要求切入市场。华润置地万象城是“一站式”和“体验式”商业综合体，在消费者生活水平的提高和消费理念的国际化的背景下，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。许晴国际化的时尚属性不仅让消费者印象深刻，还促进消费者对华润置地的企业文化的认同和与形成品牌忠诚度。
二、总结
房地产广告借助女性的外在形象和内在品质，不仅带动了项目的楼盘销售状况，还有效的将企业的文化价值蕴含其中，潜移默化的传递给消费者，提高企业的知名度和品牌美誉度。女性形象在房地产广告，促进地产商从“被看”变成为“主动的吸引人看”、从“主动劝服式传播”转变为消费者“主动接受式传播”。
【摘要】近些年来，随着我国经济建设的可快速发展，房地产行业成为了一个极其热门的产业，其竞争也是非常激烈的。在房地产工程项目中质量管理是一项非常重要的工作，因此，本文将在详细分析我国房地产工程项目现状的基础之上对其质量管理提出一定的见解。
【关键词】房地产，工程项目，质量管理，解析
一、前言
房地产工程项目质量管理是为高效率的实现工程项目的目标，而开展的一系列计划、组织、协调、监督和控制活动。一般包括开发管理、规划管理和施工管理三个阶段。做好房地产工程项目质量管理对于整个工程具有重要意义。
二、房地产工程项目质量管理的作用
房地产工程项目质量管理的作用集中体现在计划、组织、协调和控制几个阶段。
1、计划管理
计划管理即是对项目的开发建设制定计划，使工程项目有序的开展。通过一个动态的计划管理，可以有效地将工程的整个过程纳入轨迹，使目标有效地实现。
2、组织管理
组织管理是通过责权的划分、合同的签订与执行的管理，依据相关法律法规，实现的组织保障体系，能够进一步确保目标的实现。
3、协调管理
协调管理对各个内外环境，各个组织结构部门进行协调与沟通，有效地促进了公共环境的和谐，促进了人际关系，确保工程项目能够顺利的进行。
4、控制管理
控制管理即是对工程项目的质量、工期和成本进行控制，以实现最大的综合效益为目的。控制管理的手段主要包括计划、决策、反馈和调整，通过这些手段，对项目进行分析，执行与检验各种指标、定额与阶段性目标，从而对成本、工期和工程质量等进行有效的控制。
三、房地产工程项目质量管理常见管理模式
目前房地产工程项目质量管理模式主要有三种，包括常规单一项目质量管理模式、常规多项目操作和大项目部制。
房地产工程项目的常规单一管理模式属于职能型组织结构，相应成立的相关控制部门为：财务室、项目拓展部、工程部和销售部，四个部门统一由总经理负责。其中工程部的职能明显，责权较大。这种模式板式效率较高，人员精练，但随意性较大，对人员的素质要求较高，工程质量与成本之间难以控制，容易形成管理漏洞。
常规多项目操作主要有工程部下辖项目组和项目公司制两种形式，均属于职能型组织结构。项目组模式实现了对工程部职能的拆分，与单一项目质量管理模式相比职能减少，仅负责规划部门规定内的事务。该管理模式针对性、专业性较强，但管理面较窄，存在部门间的相互牵制。项目公司则直接由总经理领导，在财务上可进行独立核算。项目公司具有较好的灵活性和较高的效率，但决策受到多头领导的制约。
大项目部制是项目组和项目公司之间的一种模式，该管理模式的工程部负责提供技术支持，进行方案的优化等；项目部拥有资料、现场技术岗、事务协调岗、建筑设计岗、材料岗和预算岗；还存在设计部、预算部和招标小组等。该管理模式专业化强、灵活规范，责权明晰，效率高，但存在多头领导。
四、房地产工程项目质量管理现状
目前房地产工程项目质量管理现状存在一定的问题。
1、风险管理薄弱
风险管理主要包括政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7个方面。政治风险即是政治环境的变化，将影响投资走向，导致房地产投资风险。环保风险即是房地产开发过程中如噪音和粉尘等污染，对环境造成的负面影响，所面临的风险。金融风险一般是因为跨国或者金融风暴或者国家货币政策所带料的风险。市场风险是由于建筑市场的供求关系和设备资源的短缺所带来的风险。良好的信用是企业的象征，信用风险涉及到开发商、承包商和营销。企业经营都必须避免财务风险，若企业面临财务风险，很有可能导致企业破产。
2、成本管理问题
从房地产工程的决策、设计到施工和竣工都会涉及到工程造价和管理费用。因此，优化项目成本管理，有十分重要的意义。通过减少错误决策、根据实际建设问题合理造价，控制施工造价的合理性等实现成本的控制。
3、在房地产开发企业内部还存在组织结构问题、项目质量管理体系不健全、以及企业人员素质不高的问题。
五、房地产工程项目质量管理优化途经
1、提高工作人员的质量意识
加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处
2、优化组织结构，健全工程项目质量管理体系
实现对组织结构的优化将有利于建筑房地产工程项目的决策、组织落实、进行相关协调并对工程的各个环节进行控制。在工程的进行中，若监理单位发挥的作用不到位，造成与投标时承诺不符，将给工程项目的管理造成影响。因此，需要约束监理单位，使其发挥应有的效用，增加合同中可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式。
3、提高企业人员素质，加强项目质量管理
房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目质量管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。
4、加强造价控制和成本管理
实现投资省、进度快、质量好的三重效果，主要从决策出发，控制设计造价，在施工中全面进行对决策与设计中的造价管理来实现的。成本管理的阶段主要包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段和竣工经营阶段。对设计阶段的工程造价控制，可以通过合同条款实现对设计人员的规范作用，增强设计人员的经济意识，避免设计的变更。还可建立激励机制，通过设计单位承担相应的经济责任，来实现对设计的优质优价，对设计质量形成一定的要求。投资决策阶段，同时对成本进行定量和定性分析，从项目的大体成本以及效益成本进行分析，以便控制造价成本。工程项目建设阶段控制造价必须严格控制工程变更，并按程序办事。加强施工现场的管理，即需要委派工程监理，对施工现场，诸如材料、方案和施工进度进行监督和控制。
5、调动总包及监理单位的积极性
对总包及监理单位采取定期考核，定期总结并与季度检查挂钩。对于表现优秀的总包及监理单位采取提高付款比例的奖励措施，反之则降低付款比例。定期安排现场总包及监理单位进行总结交流，树立优秀榜样进行推广。
6、做好运营后的管理
房屋使用后做到有效的管理，对经验教训进行积累，将促进以后项目质量管理的完善，既充分满足消费者的利益，又使企业获得更多的利益保证。一般是对房地产工程项目进行全面的评估，主要包括对承包单位的施工、管理、工程质量以及施工中发生的问题和解决途径进行评估分析。并尽量发挥物业公司的职能，做好日常的运行、维护等工作。
六、结束语
总之，房地产项目施工质量管理的重要性已经不言而喻，其各个阶段的施工工作也是至关重要的，这样才能够将其真正的意义落到实处，本文笔者在上述文中针对房地产工程项目质量管理的重要意义以及目前的现状进行了详细分析，同时也在最后提出了一些优化策略，从而促进我国房地产行业健康发展。
