摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发,结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题,讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。
关键词:房地产行业 人力资源管理 人才短缺 目标责任制
1 人力资源管理的内涵及其作用
“人力资源管理”(hr)的定义为:“运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。
人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力,维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。
由此可见,人力资源对于企业来说,具有举足轻重的作用,具体的房地产行业也是如此,所以,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理。
2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题
2.1 房地产行业人力资源管理的现状
研究资料表明,目前,我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起决定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智作出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。
2.2 存在的问题
(1)企业机制中存在问题
企业的重大决策权集中在政府行政部门,企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人事变动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因,员工在工作岗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的远景目标。
(2)人才短缺
对于现阶段的房地产企业而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力,既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力,而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此,很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时,随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。
(3)人才匮乏制约组织管理模式建设
中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段,人员规模小,公司的组织模式基本围绕项目展开,组织机构灵活,组织管理相对简单。而较大的房地产企业,则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大,组织管理与运营模式越来越复杂,组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时,囿于关键人才的缺乏,科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此,大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。
3 强化房地产行业人力资源管理的对策
针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题,提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策:
3.1 坚持企业领导要高度重视的原则
企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑,授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构,根据企业发展的需要,制定出严格的评选标准和要求,由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员,使其感受到自己的重要性,从而提高自己的工作热情,将给企业带来更大的汇报。
3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质,特别要加强管理人员队伍的建设
培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养,使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导,为他们创造宽松的工作和生活环境,以便充分发挥他们的智慧和才干。同时,注意对决策层人员实行目标责任制,规定年度或项目利润指标,适度激励,奖惩分明。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。
3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制
规定年度或项目利润指标,完成指标,有奖;反之,则罚。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力,可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。
3.4 采用“适才原则”
把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样,适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上,那是强人所难,被用人也不必受宠若惊,这决不是件好事,经受了不适应的折磨,才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上,那是对人力资源的浪费,没有哪个公司可以经得起这种浪费,杰出人才最终也只会弃你而去。
3.5 注重科学有效的培训,开发人力资源
当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段,对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我管理的机会。
3.6 加大人才培养力度,致力于创建学习型组织
内部培养人才,有利于企业文化的传承,有利于组织的稳定发展,有利于打造配合默契的管理团队。因此,一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系,针对不同类别和层次的人员,采取不同的培养方式,营造学习氛围,致力于创造学习型企业,孕育企业核心能力。
4 总结
随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张,房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此,房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,必须在企业人力资源管理工作上下功夫,只有这样,房地产行业才能保持持久的发展。
我国房地产行业发展历程短，企业数量多、规模小、实力弱，呈现出极其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。为了解房地产行业的竞争态势，很多学者基于整个行业或个别企业进行研究。但是整体分析过于宏观，而个体分析工作量大并且没有整体性。随着研究的不断深入，学者们发现竞争分析中，还存在着一个中间层次，即战略群组。
战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业，是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的（杨鑫、金占明，2011）。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法，从而能更准确地识别行业竞争结构的实质（魏成玲，2009）。战略群组的研究已经覆盖了it、航空、家电、医药等多个行业。因此，为更深入地了解房地产行业的竞争格局，本研究基于战略群组理论，以深沪a股上市房地产企业为例，并利用战略群组图来进行研究。
战略群组图
战略群组图，是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具，其作用在于明确企业在群组内外的市场地位，认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是：选取两个或两个以上的关键战略变量，通过数据统计分析，将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内，并表现于二维坐标平面上（张璐阳，2009）。
选择不同的战略变量，将产生不同的战略群组的划分（罗辉道、项保华，2005）。战略群组理论认为，应依据行业的特点及研究目的来选择。因此，本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量，分别由总资产、赫芬达尔指数（hhi指数）和子公司所占省份个数来衡量。
为简化研究的复杂性和保证研究的准确性，本研究只针对a股市场，并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业，最终确定样本为101家深沪a股上市房地产企业（孙先定、杨锡怀，2002），并查阅其2011年财务报表，获得相关数据后，用excel绘制气泡图，见图1（气泡的大小代表总资产的相对大小）。预计可分为4个战略群组，分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。
图2即为本研究的战略群组图，预计的4个群组确实存在，但由于万科a和保利地产的行业龙头地位，要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。
（一）战略群组a
群组a仅有万科a和保利地产2家龙头企业，都是全国范围内经营，且专注房地产业，规模大，资金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群组a，如表1所示。
（二）战略群组b
群组b为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业，如金地集团和招商地产等。使用swot分析法分析群组b，如表2所示。
（三）战略群组c
群组c为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用swot分析法分析群组c，如表3所示。
（四）战略群组d
群组d由9家企业组成，规模有大有小，全国多区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城a等。使用swot分析法分析群组d，如表4所示。
（五）战略群组e
群组e由20家落后企业组成，规模小，单一区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用swot分析法分析群组e，如表5所示。
战略群组组内竞争分析
处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征，其商品便互相成为了最直接的替代品。因此，企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此，本研究进行战略群组组内的竞争分析，如表6所示。
战略群组组间竞争分析
由于房地产商品位置的固定性，房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此，只有在特定的区域内，房地产企业才存在竞争。据此，本研究进行战略群组组间的竞争分析，见表7。
战略群组间移动壁垒分析
战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍，是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒，有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。
为便于分析，我们提出3个假设：一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额；二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里；三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的（陈武进，2006）。通过前文的分析，我们得出5种正向移动方式，如图3所示。
①项移动。由于群组d的多元化经营导致其进入壁垒较低，该项移动可能性很大。群组e的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组d面临来自群组e的潜在竞争者。
②项移动。由于群组c集中于房地产业，进入壁垒很高，故该项移动的可能性不大。但也不排除群组e中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。
③项移动。群组b集中于房地产业，该项移动的可能性也不大。但也不排除群组c中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。
④项移动。同②项移动。
⑤项移动。群组a因规模大，资金雄厚，存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。
结论
本研究能得出以下结论：战略群组是一种有效的研究单元；房地产行业内确实存在着战略群组；房地产企业的实力参差不齐，小企业居多，缺乏高知名度的龙头企业，区域性企业竞争激烈。
目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期，房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议：确立规模化的发展方向，建立品牌优势；建立企业的核心竞争力；引进先进管理理念与方法；注重企业文化。
房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。
1 房地产行业会计信息质量问题
(1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。
(2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。
(3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。
2 提高房地产行业会计信息质量的对策
(1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。
(2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。
(3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。
(4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。
随着我国入世以及市场经济不断发展,房地产行业越来越充满了信息的不对称和不确定性。因而创建良好的房地产行业会计信息环境,综合治理房地产行业会计信息质量,将对房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。
2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。
一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性
会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展。使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求。但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。
二、我国房地产行业会计信息失真的原因
我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。
第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。
一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求。但是新准则中并未具体规定房地产行业如伺确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。
第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约。需要按决策者的意志行事。
三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法
会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。
(一)外部环境建设
我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设人手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。
第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展。借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向。明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。
第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围。使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。
第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任。特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本。降低违规操作的概率。
(二)企业内部改革
在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统。针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞。抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证。持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。
投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。
摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键字：房地产 会计信息 失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。
随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
一、分析房地产行业周期的必要性
在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。
中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。
总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。
二、我国房地产周期的波动原因
在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。
如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。
自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1％，而同一阶段内的gdp平均增长率为9.6％，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1％高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。
下面我们以2008年的楼价波动来举例：
在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城f地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元／平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元／平方米，下跌的幅度确实很大。
然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。
三、房地产行业周期研究状况的分析
1.外部宏观政策分析
首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。
我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50％，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3％，销售套数为44315套，同比减少12.4％，成交均价是12657元／平方米，同比下跌达5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。
其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。
(1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。
(2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。
然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识
2.从内部经济进行分析
当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。
因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。
3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析
因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。
在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。
4.世界经济波动造成的影响
在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。
四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测
根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1％，价格同比上涨为6.4％。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17％，其成交均价同比上涨率达19％。上海方面，新房的成交套数同比大涨76％之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。
未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。
五、结语
通过全文的分析论述，我们可以总结出以下两点内容：
1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的，尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候，人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变，房地产市场就会出现价格调整。
2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情，而且房地产市场的结构变化，以及国内外经济环境的演变，都对这个周期有所影响。
我们应该通过分析国内房地产的周期，对其下滑时机进行预测，以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑，做到防患于未然。
摘要：房地产业作为海南省主要的支柱产业之一，在海南省经济建设中起着举足轻重的作用。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上，对海南省房地产操作风险的历史、存在的问题和原因等进行了系统分析,从而为有针对性的控制操作风险提供了思路，以期为建设国际旅游岛旅游岛做出新的贡献。
关键词：房地产；操作风险；对策
一、房地产行业操作风险概述及特征
由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。
房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。
二、海南省房地产行业操作风险历史回顾
1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。
2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。
三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因
从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。
（一）房地产开发商操作风险问题
由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。
（二）商业银行的操作风险问题
这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。
（三）海南省房产中介操作风险问题
海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。
（四）海南省政府管理方面存在的问题
目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主
要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。
（五）买房人操作风险问题
买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。
四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析
面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。
（一）加强政府部门操作风险规避
为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。
（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位
根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。
（三）加强银行的操作风险控制
由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。
（四）避免中介服务所带来的操作风险
健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企
业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。
（五）买房人规避操作风险之道
对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。
（六）未来房地产操作风险应对之策
在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。
摘 要：在本次两会中，房地产行业受到广泛关注。两会闭幕后房地产行业 发展 状况将走向何方呢?本文就此进行探讨，本文首先分析了房地产能否长期作为我国 经济 的支柱产业，其次对两会闭幕后房地产行业发展状况谈了自己的看法，具有一定的 参考 价值。
关键词：两会闭幕；房地产行业；发展状况
一、前言
嘹亮的国歌声中，2010年全国两会相继胜利闭幕。此时，已是3月中旬，距离春分时令也只有几天的时间，这意味着一年之中已经过去了将近1／4的时光。切实贯彻两会精神，扎实做好两会确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据
二、两会闭幕后房地产行业 发展 状况
第一，住房供给将有所增加。
首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2010年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，住房和城乡建设部要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2009年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1—11月新开工面积同比增长15.8％。2009年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。
第二，住房销售将趋于平稳。 金融 危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火爆，促使一部分潜在需求进人“抢购”行列，购买力被提前预支；高起的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2010年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。
第三，住房价格将由高位盘整转向回落。
2010年初，虽然大部分需求者持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。
第四，房地产开发投资将保持稳步增长。
继续向好的宏观 经济 ，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；因此，房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。
一、中国房地产行业的现状
住房问题关系到国计民生，即是牵涉发展大局的经济问题，有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点，房价的大起大落都会对经济造成严重影响，不利于我国经济的持续、健康、快速发展。
近年来，房地产市场发展过热，房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响，从2003年以来，尤其是2009年至2010年，我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米，2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平，至2007年，同比增幅达17.95%，这使得投机性购房异常活跃，严重影响了我过房地产业的健康发展，关系到国家发展的大局。
在经历了经济危机之后，美国的房地产行业受到较大冲击，这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机，但从根本上看，它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端，这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。
二、中美两国经济模式的特征
美国的经济模式是以市场经济为导向的，它以个人主义和自由主义为其理论依据，突出自由竞争，主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式，所以政府大大减少对市场的干预和管制。
中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式，它既具有市场经济所具有的一般共性，又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。
三、中美两国经济模式的异同
中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出，中国是“全球最具活力的资本主义”，他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是，通过仔细的比较这两种经济模式，我们不难发现，两者除了具有市场经济的共同特点之外，还有许多本质上的差别，中国的经济模式不是美国经济模式的照搬，而是中国的自我创新。
（1）中国经济模式与美国经济模式的相同之处
首先，两者都运用价格、财政，金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策，因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。
其次，两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门，从而实现资源的优化配置，同时在市场竞争的激励之下，企业都会自主地改进技术，以提高生产效率，进而实现自身利益的最大化。
最后，两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。
（2）中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异
首先，两者的所有制的基础不同，这也是最大的不同，美国的市场经济体制建立在私有制基础上，中国的市场经济建立在公有制的基础上，国有大中型企业控制着国家的经济命脉，美国则认为，私有制是确保市场充分竞争的前提，而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。
其次，对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活，国家的经济生活才会具有活力，才会繁荣，因此对市场极为推崇，排斥国家干预。中国的市场经济观则认为，市场不是万能的，其本身具有自己无法克服的缺点，因此国家的经济生活需要国家的宏观调控，国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段，两者并非相互排斥。
最后，两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，美国实行的是以非劳动为主的分配方式。
结语：自2010年始，中国政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，实现房地产行业的“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨。
由此可知，中美两国的市场经济模式是两种在不同历史条件和不同社会制度下形成的市场经济模式，有着不同的理论基础，由于美国市场经济模式是全球金融危机的祸始乱源而饱受诟病，同时中国市场经济模式取得的巨大成就而受到推崇。
摘要:我国大力推行营改增，主要目的是消除长期以来我国分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题，推动我国经济结构战略性调整，加快我国经济发展方式转变。本文主要分析基于营改增背景下房地产行业税收筹划。
关键词:营改增;房地产;税收筹划
伴随着我国经济体制改革的不断推进，税收制度和相应的应对措施也在不断发展。营改增措施的出台和实施，能够有效减轻企业纳税负担，规避以往出现的重复征税问题，充分发挥出税收制度在经济体制改革中的重要作用，从而达到促进房地产行业实现可持续发展重要战略目标。
一、房地产业营改增发展现状
我国分税制格局(即增值税和营业税)于1994年初步形成，这与我国当时的产业链短、服务业不发达以及全能型企业经济特点有直接的关系。在当时，重复征税矛盾并不突出，但是随着改革开放不断深入，传统服务业迅速向现代服务业过渡，现代服务业呈现出分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征，逐渐向专业化发展的现代服务业，出现了传统服务业税制无法适应现代服务业发展的要求，在这种情况下，重复征税的矛盾愈演愈烈。党十八大明确提出要加快财税体制改革，形成有利于结构优化和社会公平的税收制度，而推行营改增税收政策，正是解决这一瓶颈问题的有效措施。所以，大力推进营改增既是深化财税体制改革的“重头戏”，也是促进我国经济稳步增长的“关键点。”大力推行营改增税收政策，有利于完善税制，消除重复征税的矛盾，促进产业融合，降低企业税收成本，增强企业的发展能力，实现经济结构调整，促进国民经济健康稳步发展。在楼市不景气的背景下，“营改增”让不少房企感到恐慌。目前房地产企业内部经营管理情况不一，上下游行业增值税抵扣情况不明朗，这些使得新政策的推行遭遇阻力。作为本次“营改增”新政影响最大的行业之一，为了保证改革的顺利推进、减轻房地产业负担，财税部门特别就房地产“老项目”引入过渡性政策，房地产开发企业中的一般纳税人销售“老项目”及出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。由于增值税是价外税，因此征收率实质上仅为4．76%，与之前营业税相比税负有所降低。对于房地产业来讲，还有一项利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地产项目，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，只对其增值的部分进行纳税。对于房地产企业来讲，土地价款往往是很大的一笔成本，该政策在一定程度上能够起到降低税负的作用，为房地产业在“营改增”之后开发建造的“新项目”带来了切实的利益。
二、营改增背景下房地产企业面临的风险
(一)政策更加复杂，应对能力不足
相比营业税而言，增值税抵扣计税方式更为复杂，房地产业经营业态多变，行业之间、企业之间各不相同的经营模式、财务核算方法，决定了其税务处理方法也复杂多样。行业的多样性伴随着政策设计的复杂性，税率或征收率包括11%、5%，还有部分业务预缴适用3%或5%预征率。与此同时，一些临时性过渡政策使得现行增值税制度体系变得更加庞杂。目前房地产业在营改增政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收筹划经验和能力欠缺的问题更为凸显。
(二)票据获取困难，进项税额抵扣不足
在房地产开发建设中，采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等，涉及领域极为广泛。在营业税体系下，房地产企业倾向于向小商家购买材料，但营改增后，企业在与小规模纳税人、其他个人交易的过程中，往往很难取得增值税专用发票，且房地产企业在建造过程中，许多都是来自底层的工人和农民，无法为企业开具专票。这些问题使房地产企业很难有进项税的扣减，使其无形中承担着更高程度的税负压力。
(三)税收风险增加
目前房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。除此之外，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重。
三、营改增背景下房地产企业的税收筹划
(一)实现与建筑行业的剥离
建筑安装业务作为房地产企业进项税额的最主要来源，在营改增背景下通过增加进项税额实现房地产企业税收筹划，实现房地产业与建筑业务剥离就成为一项不得不进行的战略调整。建筑安装企业提供增值税发票，房地产企业就可以进行抵扣，从而减轻税收负担，提高企业的经济效益。
(二)充分争取抵扣
营改增背景下，房地产企业为了降低税负，最主要的途径就是进项税额抵扣。因此对于房地产业来讲一定要选择适当的原材料供应商，充分争取抵扣。同时，企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时，需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果，明确房地产企业的采购材料的比例，取得更多的进项发票。此外要选择适当的劳动服务供应商，加强对供应商的增值税纳税人的情况调查，审核其相关的资格条件，选择拥有增值税一般纳税人资格的供应商，充分争取抵扣。
(三)适当调整企业管理
营改增背景下，房地产企业还需要根据自身实际情况及营改增的特征，做好企业内部调整应对工作。例如对会计账簿科目的调整等等，由于营改增之后，房地产企业的税负基本由进项税额决定，所以房地产企业必须加强对票据的管理，通过进项税额抵扣，最大限度降低企业税负。
四、结束语
房地产企业推行营改增政策可以有效降低企业税收成本，促进企业健康发展。而房地产企业作为推行营改增工作的难点，实现营改增政策在房地产业的贯彻落实，可以推动我国营改增税收政策进程，实现经济结构调整，不断提高我国的综合实力。
作者：张原 杨烨 单位：陕西科技大学经济与管理学院
摘要：房子是人们生活中不可或缺的居住条件，其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天，房地产行业也得到了飞速的发展，并且也带动了一大批上下游产业，对我国经济发展有着极为重要的作用。然而，房地产行业是一种特殊的经济密集型行业，通常涉及到巨额投资，并且其项目开发的周期也比较长，这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中，仍存在不少问题，制约着房地产行业的发展。为此，本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍，并分析房地产行业开展会计核算的意义，最后在此基础上探究其存在的问题和对策，希望能起到抛砖引玉的作用。
关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析
一、房地产会计核算的基本内容
通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：
(一)现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
(三)房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
(四)经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
(一)会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。
(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
(一)优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。
(三)确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。
作者：黄元丽 单位：南宁港航运输有限责任公司财务部
【摘要】随着房地产市场趋于饱和的状况以及房地产行业正面临着前所未有的压力，在房地产行业还存在着高昂的纳税，高税收对于房地产企业来讲是一个沉重的负担。而对于房地产企业本身的特点来讲，工期长、投入大风险系数高是该行业非常显著的特点，资金的巨额投入以及长期的被占用，使得房地产商承受了非常大的压力。作者从房地产业纳税筹划的角度来对房产地产行业的纳税进行研究，通过对房地产企业纳税筹划的研究，以期为房地产业合理的利用减税政策来减少企业自身的纳税，保证企业自身的利润。
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
作者：柏萍 单位：三友集团
