摘 要：房地产工程关系千家万户、社稷民生，必须严格做好工程管理及成本控制。房地产工程建设是一项投资额巨大、建设周期长、技术复杂的工作，决定着房地产企业经济效益，笔者从多年房地产工程管理角度出l，对房地产工程进行工程管理及成本控制，只有这样才能保证房地产工程的质量和安全，提升效益。
关键词：房地产工程；管理；控制；对策
一、房地产工程管理对策
房地产工程关系千家万户、社稷民生，必须严格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地产工程管理工作，必须要从以下几个方面入手：
一是要提升房地产工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。
第一是要切实提升房地产工程质量。加强工程施工质量是房地产工程管理的重点内容，也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。一是要对工程建筑材料进行试验、检验，保证建筑材料的质量性能符合工程的要求。第二是加强房地产工程施工过程的质量管理和控制。加强工程施工过程中的质量管理主要从工程人员的工程质量、工程机械设备的工作性能、工程建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的工程质量要加强监督、监测。第三是提高房地产工程施工工艺。在工程过程中采取科学的工艺技术对提升工程质量具有重要的作用，同时也可以提高工程效率。
三是要提高工程进度及建设效率。第一，要编制合理的工程计划。房地产企业在工程的前期应该与有关工程单位进行有效的沟通，对房地产工程整体进行统一规划，制定出具体的工程方案，从整体上协调不同工程部门之间的关系，保障工程单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；第二要提高工程图纸的质量与设计工艺。在工程中经常会出现因为设计图纸与实际工程环境的不符而导致工程方案更改的现象，因为设计图纸变更会给工程进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。
二、房地产工程成本控制措施分析
1.房地产工程前的成本控制措施
（1）要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估。有时客观存在承包工程的单位为了顺利招投标而故意压低投标价格，承包单位压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈，另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性，这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估，要了解承包企业的资信和资金状况，不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。
（2）要多措并举对施工方案进行规划设计。房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和进度，可以缩短方案设计需要的时间，提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计，采用合理科学的设计标准并不断的完善设计标准，尽量减少设计不当，质量不高，效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。
2.房地产工程中的成本控制措施
（1）要加强房地产工程变更和索赔控制。在房地产工程的具体工程过程中，常常会有这样或那样的因素导致工程局部设计变更、材料变更、工程工艺变更等，这些变更或多或少都会给工程成本造成一定的影响，因此，施工单位必须严格审批需变更工程，有效控制工程成本增加。
（2）要加强房地产工程造价的动态控制。加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、工程设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的工程过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好工程过程中每一处细微的动态因素。
3.房地产工程竣工结算阶段
一定要重视重点工程决算的审计工作，主要核算工程企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本，应主动控制工程企业计算报价，防止工程企业不断增大虚报高估部分，可采用超额审计费由工程企业承担。除此之外，要注重动态成本管理。市场是千变万化的，工程开发过程中存在很多不可预见的因素，为了能更好地控制工程成本，必须对动态成本进行有效管理，实时反映和预测工程完工时的整体成本，降低工程风险。
三、结语
房地产工程是不仅仅事关经济发展，决定着房地产企业经济效益，更涉及社稷民生，必须引起高度重视。做好房地产工程的管理与成本控制有助于更好地推进房地产工程的开发及运营。工程管理与成本控制作为两种有效手段，能够极大的影响房产开发工程的工程质量与经济收益。工程管理的科学与否、成本控制能力的强弱直接关系房产工程的状态，科学的工程管理模式，能够有效地保证房地产建设开发工程的工程质量，保证工程建设的有序进行，加快工程建设的建设速度，减少开发周期，从而建设出高质量的住房，有助于企业自身的健康发展，而且在一定程度上，节缩小了房地产企业的资金支出，节约了建设成本，保证了资金链的稳定性，保证了房地产工程的稳定进行。成本控制则通过有效的手段降低房地产企业的额外的支出，在保证工程质量的前提下，最大限度的缩小企业的资金投入，控制开发成本，从而使房地产企业获得最大的利润收益，同时又能在保证房地产企业正当利润收入的前提下，降低房价，减少购房者的经济压力，达到一种双赢的状态。从工程管理与成本控制两个方面入手能够有效地保证房地产企业健康发展，改善生存环境。
摘 要：随着社会科学技术的不断进步，市场逐渐向着网络化和同质化的方向发展，传统的企业管理模式已经不能适应现代化企业发展的需要，精细化管理模式逐渐成为企业提升市场综合竞争力的重要方式。特别是当前面临激烈竞争的房地产行业，本文在结合房地产项目特点和企业工程管理现状的基础上，分析了精细化管理的重要性，重点探究了精细化管理的主要内容，并提出了精细化管理在房地产企业工程管理中的应用。
关键词：精细化管理；房地产工程；应用
随着我国经济的快速发展，城市化建设的发展步伐逐渐加快，在很大程度上推动了房地产行业的发展。现阶段，地产项目的投资种类不断增多，施工规模也越来越大，技术施工难度也不断的加大，影响施工项目管理的因素也越来越多，并且面临的市场竞争也越来越激烈。在这种背景下，房地产行业引进了精细化管理的观念，并得到了广泛的应用，它能够有效的降低企业建设施工的成本，提高建筑施工的质量，缩短建筑施工的工期，增强企业建设的标准化程度，提升企业的社会效益和经济效益。在下文中将对其进行详细的讲述。
1 房地产项目工程的主要特点
1.1 房地产建设项目对质量的要求比较高
近年来，我国的房地产行业竞争越来越激烈，人们对房屋质量要求也不断的提高，在项目施工过程中，质量受很多因素的影响和制约，一旦施工中出现质量问题，不仅会增加房屋建设的成本，还会拖延施工的进度。而且，房屋质量的优劣也直接关系到人们的生命和财产安全，政府为此也出台了一系列的法律法规，涉及的内容非常的广泛，包含：地质勘察、设计、建造施工等各阶段。
1.2 房地产项目的投资成本比较难以控制，开发的风险性比较大
一般来讲，房地产开发建造的过程也是投资成本费用逐渐形成的过程。房地产建设规模比较大、施工周期比较长、建造施工的成本使用环节比较多，受外部因素的影响比较大，在进行项目成本控制的时候，难度系数比较大。在后期施工的过程中存在很高的风险，对风险性管理的要求也比较高。
1.3 房地产项目对工作人员的素质和专业程度要求比较高
当前，社会化分工方式越来越明显，房地产项目开发的组织功能越来越多，涉及的内容也越来越广泛，因此，在建设开发的时候，要根据市场开发的要求，对项目的投资情况进行系统的分析，做好项目市场调研工作，高质量的完成工程建设以及市场营销工作，这就对工作人员提出了更高的要求。
1.4 房地产开发项目的系统性和程序性比较明显
在房地产开发之前，需要做大量的前期准备工作，其中包含的内容有：项目投资策划、项目设计、项目施工、项目竣工以及验收，每下一阶段工作的开展都需要完成上一项工作后才能够进行，每个环节之间的联系都非常的密切，因此，需要对其进行统一的规划管理，严格按照顺序有条理的进行开发建设，确保工程顺利完工。
2 房地产精细化管理的优势
在房地产行业中，精细化管理属于一种全新的管理模式，与其他的管理模式相比，具有以下几方面的优势：
（1）房地产精细化管理的操作比较规范。精细化的管理操作是企业中每个员工在工作的时候都要严格遵守的规范，这种管理方式能够使企业的运转更加的规范化和标准化。
（2）精细化的管理能够使工程项目的分析工作更加全面。在进行项目分析的时候，精细化管理能够运用高科技手段，针对项目中存在的问题进行全方位、多层次的分析。
（3）精细化的管理能够促使房地产企业的发展更加的规范。在企业的发展的规划管理中主要涉及两方面的内容：一方面是根据企业发展的实际情况，设定企业发展的近期和长期目标，目标内容主要有：企业的发展的管理模式、企业在发展过程中将取得的利润、企业的文化等；另一方面是根据企业的发展目标，制定具体的实施方案。
（4）精细化的管理能够强化企业对项目工程的有效控制。企业在运转的过程中，按照精细化的控制方式进行，能够有效的减少项目工程中出现失误的情况，提高企业管理的有效性。
（5）精细化的管理能够有效的提高企业项目资金核算的准确性。房地产企业在进行项目建设的时候，会涉及很多方面的资金内容，采用精细化的管理方式，能够减少资金出现漏洞的情况。
3 房地产工程项目精细化管理需要控制的主要问题
3.1 房地产项目在进行工程建设施工的时候，很难实现标准化的生产
我们知道，房地产建设涉及的项目内容比较多，建筑施工的空间范围也比较庞大，一般情况下多为露天施工，受自然因素的影响比较大，在施工天气比较恶劣的情况下，将会严重影响工程的进度，并且不同区域的房地产开发管理水平不同，不同企业的管理模式差距也比较大。
3.2 流程管理在房地产建设施工中占据重要的位置
房地产建设项目管理的好坏，能够对企业的兴衰成败产生直接性的影响，在进行建设的过程中，要严格按照施工流程一步步的完成建设任务。所以，由建筑产品的特殊性决定了房地产项目建设流程的重要性，根据项目施工的实际情况，严格按照流程进行施工，能够有效的提高项目管理的效率。在房地产行业引进精细化的管理模式能够在一定程度上提高项目施工的整体质量，将风险控制在最低的范围内，还能降低项目建设的实际成本，提高企业的市场竞争力。
4 在房地产项目管理中应用精细化管理的措施
4.1 房地产项目精细化管理要按照以人为本的管理方式进行
在进行项目管理的过程中，坚持以人为本的管理方式就是要以对人的管理为核心，在开展项目工作的时候，围绕人进行组织，并充分调动人们的积极性和主动性，同时项目管理人员也要组织开展管理以及经营实践活动，在实现企业经济效益的基础上，不断的满足人们的需求，促使人们在组织管理工作中获得全面的发展。对项目工程的管理人员来讲，用企业的规章制度约束员工，用企业的文化人情感化人，是相对较高的企业管理境界。总结来说，管理就是对企业员工的工作行为进行有效的控制，在坚持管理以人为本的同时，确保每位员工都能够严格遵守企业的规章制度，将管理工作落实到实处，进而不断的提高企业的整体管理水平。
4.2 企业要对精细化管理的实际情况进行不断的完善
根据房地产建设的实际情况我们知道，房地产建设的周期时间比较长、工程量比较大、受外部环境因素的影响比较大，从项目开始规划设计到最后的竣工验收，把房子销售完成，一般至少需要两年的时间，在这期间会发生很多的变化。企业要想获得较高的房屋成交价格，就需要选择上市的最佳时机，这就导致房地产在管理的过程中，存在很多不确定的影响因素，期间人员变动的情况会经常出现，这些都会在一定程度上影响精细化管理的有效实施，我们知道精细化管理的主要影响因素是人，这就要求企业在管理的过程中要充分重视人的作用。
4.3 设立阶段性目标、对项目进行分解落实
在房地产项目中，企业要想完善精细化管理方面的内容，就需要根据管理的实际情况设立目标并进行落实和完善。企业在管理过程中可以参考下面几点内容：
（1）建立明确的精细化管理目标体系，把企业制定的相关计划以及分派的考核任务下达到相关部分，对不同的岗位、专业进行量化，逐步实现企业的长远发展目标。
（2）不断重视目标激励发挥的作用，对企业工作比较优秀能够超额完成任务的员工或者部分，进行奖励，让员工感受到企业对他们的重视，进而更好的对企业实行精细化管理。
（3）建立企业管理的双向机制。该内容就需要强化员工对精细化管理的认同感，让员工参与到管理工作中，通过目标考核的方式衡量员工对企业的贡献。
4.4 在项目管理中应用精细化管理就要实行柔性管理，提高实效性
精细化管理中的柔性管理最显著的特点是进行企业管理的时候，不需要借助规章制度，采用民主平等的管理方式，激发每个员工内在的潜力，促使他们以饱满的热情为企业创造更高的业绩。柔性化管理强调的是内在的重要性，更加看重的是每位员工的主动性和自我约束性，相对来讲，这种管理方式更有利于精细化管理的实施。
5 结 语
随着房地产企业工程项目的不断拓展，精细化的管理模式将会成为企业管理的主要方式，该管理方式也是一项长期的、系统性的工作，需要各项目工作人员的积极配合，将精细化管理的思想贯彻到企业发展的全过程，促进企业的快速平稳发展。
【摘 要】房地产企业进行工程管理的主要目的就是实现组织安排的合理性及计划性。但是，很多企业还在使用比较落后的管理模式，为更好地促进房地产企业的发展，对房地产企业几种常见的管理模式进行了仔细的分析，对房地产工程管理的重要性进行了叙述，并提出了一些改进的措施。
【P键词】房地产；管理模式；措施；分析
1 引言
工程管理在房地产企业中发挥着非常重要的作用，工程的管理工作是一种增值服务，核心的任务就是为工程使用及建设增值，具体来讲就是可以确保工程建设的安全性、提高工程的质量，有利于对投资、成本以及进度进行控制，可以保障工程使用的安全，有利于环保及节能，降低工程运营的成本，还有利于进行工程的维护工作等[1]。房地产的工程管理工作是个系统且复杂的过程，通常风险比较高、投资额巨大、生产的周期普遍很长。管理的过程中涉及建设、施工、监理、设计等诸多单位，需要多方进行协调。论文将针对房地产企业的工程管理模式做出系统的研究。
2 房地产企业常见的工程管理模式
①项目管理进行委托的模式[2]。在国际上房地产企业作为业主，项目管理委托的模式主要有三种：房地产企业自行进行管理；房地产企业委托项目管理的咨询公司来承担全部的房地产项目管理的任务；房地产企业委托项目的管理咨询公司和房地产人员一起进行项目的管理工作，房地产企业从事项目管理的人员在项目管理咨询公司委托派遣的项目经理领导下开展工作。
②设计任务进行委托的模式。这种模式主要分两种情况：房地产企业委托一个设计单位或者委托多个设计单位组成设计的联合体作为总负责的单位，这个总负责的单位可以再委托其他与其配合的单位来完成总的项目管理工作；房地产企业不委托设计总负责的单位，平行地将工作委托给很多设计的单位来进行设计的工作。
③项目总承包模式[3]。所谓的项目总承包模式指的是房地产企业可以把设备采购、勘察、设计、施工等一起发包给一个总承包的单位，也可以将其中的一项或多个项目发包给一个总承包的单位。但是，若是按照规定必须只能由一个单位予以完成的工程，不能肢解发包。具体主要分两种形式：设计-施工总承包以及设计采购施工总承包。设计-施工总承包指的是工程的总承包依据合同的约定，承担设计及施工任务，并全面地对所承包的造价、工期、安全以及质量负责；设计采购施工总承包指的是依据合同约定，承担工程项目的试运行服务、施工、采购以及设计等工作，并全面地对造价、工期、安全及质量负责。项目的总承包模式就是通过施工及设计的组织集成，使施工和设计巧妙的联系，为建设项目增值。
④施工的任务进行委托的模式[4]。这种模式主要有以下几种方式：房地产企业委托一个施工单位或者多个施工单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，根据需要这个总的施工单位再将工作委托其他单位配合施工；房地产企业委托一个施工的单位或者多个施工的单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，房地产企业另外再委托施工的单位作为分包来完成施工的工作；房地产企业既不委托施工的总的承包单位，也不委托总的承包管理单位，而是平行地委托很多个施工的单位来开展工作。
⑤物资采购模式。物资采购在国际上主要分三种：房地产企业自行进行采购；房地产企业和承包商约定某些物资作为指定的供应商；承包商自行进行采购。
3 房地产企业工程管理的重要性
①在整个建设项目过程中，工程管理是非常关键的工作。建设工程全寿命的周期包括决策的阶段、实施的阶段以及使用运营的阶段，从建设项目一开始，编制项目的建议书、编制可行性的研究报告、编制设计方面的任务书、初步技术的设计、施工图的设计，到最后的施工验收以及保修等诸多环节，都属于工程管理的范围。所以说，工程管理工作是非常重要且关键的工作，从始至终，任务重大。
②将施工过程中各种复杂的关系进行了疏通，确保了各项工作顺利地开展。一个工程项目参与的单位是非常多的，建设及管理的任务也是非常多的，像土建方面的设计、勘察、工程的施工、工艺的设计、设备的安装、物资的供应、工程的监理、业主方的管理、政府部门的监督及管理等，这些错综复杂的关系融合在一起，其工作的任务、性质以及利益都不一样，就会形成不同的项目管理工作。房地产企业是人力资源、知识以及物资资源总的集成者，也是整个工程项目的组织者。通过工程管理工作，可以将这些代表不同利益的单位进行联合，在沟通的过程中，将很多问题解决，工程管理人员对这种复杂的关系进行梳理，促进参与单位之间良好地相处，确保项目的顺利开展及实施。
③在整个工程中，工程管理工作是一个基础性的综合管理工作。工程管理工作是对工程现场进行的综合管理，每一个环节、每个工序都与施工建设相互联系。在第一线进行管理，其工作是综合且复杂的，对管理人员的要求非常严格，需要对施工现场每一个环节进行监督及检查，确保施工管理的质量及效率。因为工作之间环环相扣，一个工序做不好就影响下一道工序的实施，所以在工程管理过程中一定要严格把控质量关，确保每一个工序都顺利地开展，确保质量的前提下，尽量缩短工期，提高工程建设的效率。
4 房地a企业工程管理改进的措施
①对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择[5]。工程建设要想保住其质量，非常关键的一个要素就是要选择好的参与单位，一个好的勘察单位可以提供准确的勘察报告，对施工的现场做出精确的勘察工作，对地下的管线、网线等都能很好地标记，为下一步施工打下好的基础；一个好的设计单位可以对房屋进行精确设计，将房屋的结构进行优化，避免不必要的浪费，不但节约了工程的造价还保证了工程的质量；一个好的施工单位从开始到最后的验收都保质保量，保障了人们生命安全的同时，也保障了国家的安全及稳步发展。
②选择创新性的工程管理模式[6]。房地产企业在管理方面要尽量做到标准化管理，公司总部要对公司整个管理的流程及规章制度有个明确的规定，对项目施工的整个过程有个全面的掌控；尽量选择矩阵式的管理模式，做到分公司的领导以及公司的管理人员都可以对施工的项目进行监督及引导；合理地对施工的总承包等单位进行选择，选择好的监理等单位加强监督工作，全面地促进房地产企业的发展。建立起公司战略方面的合作库，工程的各参与方也尽量从伙伴库里面进行选择，并不断地增加伙伴库的战略伙伴。伴随市场占有率的扩大及公司规模的扩大，要和优良的供货商进行合作，并相应地生产出适合本企业的产品。
③建立起高效且合理的管理方面的模式。虽然高效地进行管理是一个广泛的概念，但是可具体到每个环节并进行分类管理。比如，对队伍的管理、材料的管理、资源等诸多方面的管理；材料的管理方面可以加强对比，选择优质的材料，对数量及其质量进行严格的把关，对材料供应的速度及质量进行提高，加快工程的进度，提高工程的效率，节约工程的成本。
5 结语
房地产企业的工程管理工作是一个周期很长且综合性很强很复杂的工作，所以在施工的每个环节都要做好工程的管理工作。房地产企业要努力提高公司的经营理念，提升管理水平，对工程进行全方位的监督及控制，提升施工队伍的综合素质，促进房地产企业健康快速地发展。
摘 要：本文对房地产行业目前开发项目工程管理中的问题进行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，实现企业可持续发展。
关键词：房地产；开发项目；工程管理
前言
房地产开发项目的工程管理，将会对房地产企业的经济效益产生根本影响，有效的工程管理将会提高房地产的综合竞争力、经济效益及员工的向心力。
1.工程管理基本模式及特点
1.1工程管理的类型
目前房地产行业的开发项目工程管理模式的类型较为多样化，现代房地产工程管理模式是将一般工程管理的模式与房地产行业的特点进行结合，所形成的一种特殊的项目工程管理模式，现在房地产开发项目管理模式的类型主要有以下几种：（1）设计――招标――建造DBB模式；（2）设计――建造DB模式；（3）设计――采购――施工总承包EPC模式；（4）项目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）项目管理承包PMC模式；（7）设计――管理DM模式；（8）建造――运营――一觉BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。
1.2模式比较分析及管理特点
在不同的房地产开发项目管理中，将会应用到不同类型的工程管理模式，因此房地产开发项目管理还有较大的优化空间。目前房地产开发项目工程管理的主要特点主要有三种，一是具有明确的阶段划分及严格的目标限制；二是在实际工作过程，房地产相关工作人员素质差别较大，因此在管理时协调与沟通的难度性较大；三是由于房地产管理涉及不同的部门，所以管理的跨度较大。
2.开发项目工程管理优化措施
2.1优化项目管理组织架构
在房地产项目开发管理的过程中，一个成熟的房地产开发集团应对战略控制与操作控制予以同等的重视程度，这是因为这两种控制策略的侧重点和优点不同，在实际运用当中，应将两者综合运用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地产开发集团常用的管控模式，一般房地产集团将会有自己的子公司，那么在管理过程中，应合理定位母公司与子公司中各部门的工作职能，统一管理框架，此外还应通过预算管理控制与对子公司战略项目审核等方式，将子公司与母公司之间的项目工程管理界面和职能进行明确的界定与划分，并将集团母公司与子公司之间的权责体系建立完整。
2.2优化管理流程
就目前而言，房地产开发项目从流程上，主要包括业务流程、管理流程、支持流程这三种主要的流程模块，管理流程体系的优化完善过程可以看成是一个封闭的环形，这个封闭的环形由流程策划、设计、实施、控制等系统构成。通过对房地产价值产业链进行分析后，需要优化的流程主要有决策、总体策划、采购、设计、工程管理以及营销等流程，具体的优化管理流程也是主要从这几个环节进行入手：（1）决策流程。决策流程是对项目进行初步的评审，进行竞标、谈判等的准备工作，并对签约环节进行准备。（2）项目总体策划流程。项目总体策划流程的内容主要包括提出产品概念、项目分期、项目资金计划、项目经济测算。（3）设计流程。设计流程的内容分为方案设计流程、施工图设计流程、设计、初步设计流程和设计交底流程。（4）采购流程。采购流程包括甲供材料核价流程、乙供材料核价流程以及材料设备验收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工单位选择流程、工程项目移交流程、工程量收方签证流程、工程竣工结算流程。（6）营销流程。营销流程包括产品策划流程、营销策划流程、销售策划管理流程、开盘前推广流程、月度推广流程、销售管理流程。
3.开发项目工程管理的实施
（1）开发项目实施的具体内容。目前，房地产开发项目工程管理的实施内容主要有开发项目决策的管理、目标实施过程的管理、项目计划的管理、项目成果管理。
（2）开发项目管理目标体系的建立。开发项目管理目标提体系主要由项目融资、项目质量、项目进度、成本控制、费用控制、销售目标等体系构成，通过建立完善的目颂逑担可以对整个房地产开发项目进行预控制，实现目标管理，当发现项目开发管理过程中出现偏差时，可以及时将其对目标工程管理所产生的影响进行评价，并将发生的偏差及时纠正过来，同时，还可以对目标进行审查，对开发项目工程管理的实施效果进行有效评价。
（3）开发项目目标成果管理。当房地产开发过程当中的有关细节方面的内容全部完成之后，项目管理人员应对本房地产开发项目的成果进行综合评定，主要对项目的投资决策，以及项目实施过程中各环节的完成情况进行分析，并对该房地产开发项目工程管理实施的全过程进行全新的评价。此外，应对影响房地产开发项目的预见风险因素、房地产开发项目工程实施管理过程中采取的有关应对措施的合理性进行新一轮的评估，同时，还应对房地产开发项目管理的目标结果进行有效管理，这是因为对目标结果进行管理，可以对房地产集团项目管理过程心中所涉及到的一些问题进行更进一步的拓展和深化，这样不仅可以对房地产开发项目工程管理实施过程中的优缺点进行总结，还可以对房地产企业日后的项目决策及管理提供真实的参考依据，有利于房地产企业吸取管理过程中的经验和教训，提高公司决策和管理的水平。
（4）房地产开发项目管理目标实施过程管理。在房地产开发项目管理目标实施过程的管理当中，各阶段的负责人应按照PDCA流程规范，对房地产开发项目工程管理优化目标进行管理。
4.加强房地产开发项目工程管理的措施
4.1健全房地产开发项目工程管理的体制
当前房地产行业竞争激烈，要想稳步的生存发展，保证自身经济利益，就必须健全工程管理体制。建立健全的房地产开发项目管理体制，要首先对房地产项目管理机构及各管理部门进行优化配置，并根据房地产开发项目工程管理的实际工作需求合理分配各工作人员的工作内容，以满足房地产开发项目工程管理过程中各部门所需要的具体工作。
4.2加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作
加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作，主要分为设计阶段与规划阶段，在设计阶段，应将市场需求作为设计的出发点，综合生态、经济、性能等多方面因素进行设计，对进行全方位的协调与平衡，防止因不停变更所导致的材料浪费及人工浪费，此外，还应对前期、中期、事后等过程进行管理，保持管理的一致性。
4.3建立并完善工程管理的责任和奖惩机制
要想保证房地产开发项目工程管体系长期维持下去，首先，应制定出有效的工程管理责任制度，并将责任具体落实到个人；其次，应建立工程绩效管理系统，完善奖惩机制，在管理过程当中做到准确、客观，以保证工程管理可以顺利进行：最后，加强建设项目的施工管理，对工程管理的有关人员的积极性、主动性和创造性进行全面管理，有效的提高房地产开发项目的经济效益，以保证房地产开发项目企业的可持续发展。
5.结束语
随着房地产市场竞争的加剧，对开发项目工程管理进行优化已经成为企业提高项目利润、拓展应力空间的一种主要的手段，在对房地产开发项目工程管理进行优化时，应综合房地产项目的特点，选择适当的管理体制，以提高项目建设的经济利益及公司员工的管理水平，实现企业经济利益最大化，保证其可持续发展。
摘要：在工程管理审计工作中，不仅要从管理、质量、安全三方面进行合理的内部审计检查工作，还要根据审计结果对其提出严格的改善建议，以帮助房地产公司工程获得较高的管理效益。
关键词：房地产 工程管理 审计操作
内部审计主要是工程在管理、质量、安全三方面的审计工作，在管理方面，不仅包括公司的内部管理，还包括建设施工单位以及监管单位的管理要求。在质量方面，主要对一些质量控制文件进行检查，特别对一些品牌、部分现场施工情况进行检查，以促进质量监控行为的规范性。在安全方面，主要是利用安全技术的交底、安全施工方案等对现场进行核对，并针对现场存在的问题提出合理建议。
一、管理工作范围的审计
（一）企业内部工程管理
企业内部工程管理主要包括集团公司的工程管理对现场管理和现场内部管理。对现场工程情况管理，主要是加强集团工程质量、安全、文明体系建设，不仅包括工程各个阶段的检查内容，还包括公司内的培训情况以及相关推广等。在开展集团制度检查工作期间，要了解该公司工程管理文件的实际情况，以保证在制度上落实审计情况。对现场工程内部管理的审计，首先，要对现场工程人员的分工情况以及任务分配等情况有针对性的考察、分析，并对其多方面进行审计。一般情况下，各个项目的公司工程都会存在管理制度，对各个工程进行全方位组织、检查，加强与各个部门的有效配合，以保证能够对各个因素进行控制。在企业内部管理审计工作中，要从内部控制角度上进行分析，针对检查出的控制漏洞，降低内部消耗，分析管理不到位的主要原因，并提出相关建议促进效益的积极提高。
（二）对方单位的管理
对对方单位进行管理，建设单位现场工程要对施工现场的质量、进度、安全等各个方面进行监督、管理，并针对工程成本控制提出相应的建议。在施工项目开始之前，都会签订相应的合同，因此，监理人员就要对其合同要求进行全面审核，并按照合同约定的要求办事。在现场施工中，由于单位缺乏合同思维，在相互接触期间，还要按照合同的要求进行监督管理。根据合同和图纸管理对方单位，并对人员、质量、进度等方面进行合理监督，以保证能够对现场情况进行控制。对于一些个别事件，要采取相关措施对其制止。利用合同与图纸管理，不仅促进管理权力的不断强化，还能降低工程成本。根据施工单位的组织设计、方案、进度、检查程度，检查是否完善，在经过监理单位、建设单位审批后，保证手续的齐全性。在开工之前，设计技术交底与图纸会审工作应按照组织以及各个方面的签字完成后共同参与。无论是分包单位还是总包单位，都要在施工前期对施工人员进行书面形式的技术交底、文字质量说明以及相关的工艺操作等的，并使监理单位在监督期间。一般情况下，还要对工程工序进行控制，并复核检查，在没有得到监理单位审批后，施工单位是不可以进行下一阶段施工的。如果工程在建设过程中存在任何形式的变更以及业务增减等情况，都需要设计单位的认可，并保证变更要求的严格性。如果在施工期间发生一些质量事故，就要及时上报，并一起分析该事故的主要原因，保证后期对其复核检查。在施工现场，监理单位都要定期进行会议开展，针对其中存在的问题共同研究，以保证能够提出合理的意见予以解决。
二、质量工作范围的审计
（一）内部资料的检查
根据内部资料进行检查，主要针对内部的指令单、联系单以及设计变更情况确定出一定的变更内容，并针对审批过的内容与相关情况进行现场审核，从而促进变更执行情况的合理检查。根据公司内部的一些质量要求，对一定的质量范围进行抽查，对各个样本分析比较，最后再次检查实际的执行情况。在内部调查与质量检查过程中，能够对现场存在的质量不严、监督不够等情况进行分析，并利用相关措施对其整改，以保证检查结果的准确性。
（二）外部资料的检查
根据外部资料进行检查，通过现场施工资料与监管单位资料，对现场施工质量情况进行全面了解。施工单位资料主要包括：钢筋、管材以及电缆是否满足其质量条件，材料送检报告是否完整，隐蔽工程以及混凝土浇筑验收情况是否一致等相关情况。针对监理单位的相关资料，主要对监理日志、施工单位的具体情况、等情况进行检查。针对这种调查情况，不仅能对一些单位的质量情况进行了解，还能真实反映出工程质量管理情况。
三、安全工作范围的审计
（一）现场资源的完整性
保证现场资源的完整性，建设单位、施工单位以及监理单位要准确收集出一些资料，能够全面反映出的施工现场的安全生产情况，并明确出各个施工人员的责任，以保证在建设单位中以及生产中形成一定的安全意识。根据对内部资料的了解，还能根据一些安全措施的要求，对文件资料进行评价。特别是现场施工的核查表、危险控制措施以及各个零件验收表等。
（二）重视安全保障措施
根据相关规定，相关单位应明确自身应承担的责任，并促进其安全性，所以，在安全审计工作中，要重点关注各项安全措施以及各种安全文明标识等。对于一些施工安全方案，提出的各项措施在检查期间要利用突击检查、夜间检查的方式。对监理单位、监理日志等一些整改情况，要制定出安全措施，并抽查出现场的安全漏洞。
四、审计结果的分析
在对审计结果进行分析期间，首先，要注意到各项资料是否齐全。对现场出现的一些问题，要在底稿上对其记录并确认。对于一些工程类事件，还要从多个角度上进行分析，并针对存在的各项问题研究其产生的原因。对于一些有争议的事件，不仅要在现场与工程人员进行合理交流，还要与高级管理人员进行沟通，保证在听取相关意见后，判断出公司的管理目标。针对一些重大事件，要求责任方对其反馈，并针对审计缺失情况，主动发现审计单位产生问题的真实性与完整性。这样不仅能保证审计分析结论的可靠性，也不会发生推翻审计结果的现象。工程管理作为房地产公司的主要环节，不仅涉及更多部门，还具有更广泛的范围，所以，针对各个部门中存在的问题，并对其充分协调，这样才能保证分析结论的准确性。
五、改善建议
为管理工作提供相关建议主要在管理制度制定层次上，并针对制度缺失与存在的控制漏洞提出合理、有效的解决建议。改善性意见的存在要与公司的战略性保持一致，所以，建立完善的制度体系，能够在较大程度上降低其风险。其中，改善建议主要包括以下几种类型。
其一，认知型建议，主要对一些沟通不顺畅的事件，对工程现场情况以及工程人员的不信任提出相关建议。认知型建议是根据公司的现有体制框架形成的，因此，必要找寻其中存在的认知点，并保证在管理层与基层存在较大联系。
其二，督促型建议，主要督促一些已经发现的问题，并对后期的整改情况以及整改范围等提出相应要求，不仅要明确出整改的责任主体，还要被一些审计单位认可。同时，还要针对后期的跟踪情况提出合适的反馈意见。
其三，教育型建议，教育型建议的体现必须要满足员工的基本要求，保证在管理层次满足实际的培训效果，而不是将其停留在形式。
其四，奖惩型建议，如果涉及一些个人、部门利益，要按照公司的相关规定，给出一定的奖励与惩罚。该建议针对奖惩行为，必须要针对管理层的相关意见，得到相关部门与个人的认可。
六、结束语
在工程管理审计工作中，不仅要进行造价审计，还要实现现场管理、工程质量以及安全工作，以保证管理效益得到积极提升。而且，工程管理审计工作在工程造价工作中也是一种检查，在现场工程管理审计工作中，不仅能发现其中存在的不足以及质量缺陷等问题，还能对工程造价核减情况进行合理复核。
摘要：房地产开发项目工程管理的核心任务就是对工程相关方进行组织，协调并平衡各方力量，使其共同协作完成项目既定目标，这个时候，沟通管理就显得异常重要。文章介绍了房地产开发项目工程管理中的沟通对象，阐述了沟通管理的特点，并在分析当前房地产开发项目工程沟通管理存在问题的基础上提出了几点有效管理措施。
中 关键词：工程管理 房地产开发 运用
作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。
1、房地产开发项目工程管理概述
1.1房地产开发项目工程管理的重要意义
由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。
1.2房地产开发项目工程管理的具体内容
房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面：
1.2.1房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。
1.2.2房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。
1.2.3房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。
1.2.4工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。
2、房地产工程管理中存在的问题
2.1 前期欠缺准备
房地产开发企业，他们更多关注的是开发地段的周边环境、周边配套，考虑的是所开发项目的商业价值，而建筑施工单位，他们往往只负责施工工作，而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在利润的驱动下，项目盲目上马，目标性差。往往就是做了一些临时性的目标，也会因为某些原因无法实现，或者改成了其它的计划，大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差，还有造成预算远超预期。而开发商往往希望尽早动工建设，往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工，这样就造成了施工后，才发现施工缺乏细节的设计依据，边施工边修改，形成产品后，有较多遗憾或者是给未来的业主留下隐患。
2.2 中期漠视施工许可规定
不论是房地产开发商还是工程的施工部门，站在自身利益的角度，都希望工程早点开工，同时，也为了早日完成而不断提高工程的进度，导致很多房地产开发商千方百计寻找法律上的盲点和制度上的漏洞，施工单位更是不顾国家相关规定对于施工标准的限定，擅自提前施工，甚至被政府部门勒令停工或是拆除建筑，因而耽误整个工程的进度。
3、房地产开发中加强工程管理的有效措施
3.1 规划管理
房地产开发在施工之前，有一系列的手续工作需要得到国家相关单位的批准后，才能开展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的规划管理工作。具体的规划管理，需要循序渐进完成。房地产开发商需要结合市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，同时，要进行市场调查，了解预期消费者的需求，合理规划所要开发的产品；与国家规划部门沟通好，寻找政策保障。
3.2 施工管理
合同管理：房地产开发商与施工单位首先签订一份公平合理的合同，并且双方在签订合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌规格以及资金、人员投入的问题，合同中一定要有明确的约定，避免后期双方产生矛盾，而延误工程。
质量检查：施工中要有专门负责工程监理的队伍，而工程监理要严格依据国家相关规定，保障工程质量的合格，不论是技术标准还是工程进度，都要进行科学的控制监理，杜绝急功近利的跃进行为，从而保证工程的质量符合国家质量标准。
工期控制：所谓工期，并不是越快越好，而是要综合考虑建筑学知识以及自然气候这两大方面的因素，计算工程中各个小项目的具体工期。这个工期不仅密切关系着开发商和施工单位的利益，更影响着房产消费者的切身利益。
成本控制：工程的建造必须要在已有成本预算的范围内展开，成本控制对开发商和承建方都同样重要。如果超支，那么就可能导致整个工程进度瘫痪，除非再得到新的资金投入，才能让未完成的工程继续下去。
安全控制：房地产的开发，工程的施工，要保证两个安全：一是建筑物的安全合格，杜绝豆腐渣工程与苯荃超标等环境污染；二是要做好充分的防护措施，保证施工人员的生命安全。所以，开发商与施工队伍都必须遵照国家的相关规定，来展开整个工程项目的建设，保证建筑全程的两个安全。
4、结束语
虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。
【摘要】面对新形势，房地产开发企业如何搞好工程管理，是企业生存的根本，是提升核心竞争力的关键。文章从目前房地产项目工程管理中存在的主要问题入手，分析了房地产项目工程管理的主要问题，提出了提高房地产项目工程管理水平的应对措施。
【关键词】房地产项目；工程管理；存在问题；应对措施
1 工程管理概括
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。由此可见，我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理工作的认识，更新房地产开发理念，以此促进企业的健康、持续发展。
2 现阶段房地产项目工程管理新出现的问题
2.1 项目管理日益复杂
国家经济的不断发展，管理环境变化越来越大对房地产企业而言，可变因素逐步增多，这就使项目工程管理的预见性和可见性差，众多建设项目的技术要求也越来越严格。为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。
2.2 管理多方合作
房地产企业不同其他企业，主要依靠劳动力的投入形成，附加值较低，人员流动大，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不齐。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。
2.3 委托监理问题
房地产开发基本上多用于业主方项目管理与委托监理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。并且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
2.4 对工程验收及备案管理不到位
对于开发企业而言。工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越早办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。
3 房地产项目工程管理存在的主要问题
成本、质量、进度和安全做好这四大关键任务，使其贯穿于工程管理的全过程。运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。
3.1 成本问题
房地产开发总的来说也属于商业行为，资金投入间接性升值的一个过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。
3.2 质量问题
施工质量控制发挥着这工程管理工作的重点，是确立房地产品牌形象的保证。质量不好，业主也不会购买。房屋的销售情况就不会好。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。
3.3 进度问题
如何做到项目实施的全过程，这就要把房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段。对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。
3.4安全问题
没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。
4 提高房地产项目工程管理的应对措施
4.1 熟悉合同内容
熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加混合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。
4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案
优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改造成不必要的浪费。
4.3 严把设备、材料价格关
引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位。在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况。建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。
4.4 推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作
对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定。消除质量隐患。预防质量通病。
4.5 创建“平安工地”
编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。
5 结束语
城镇化的加速发展，使得建筑工程的密度逐渐增大，也就使得投资商对工程建设过程的管理有了更加严格的要求。工程建设优秀的、科学的管理，有利于节约建设过程的成本，实现投资商的利益最大化。企业集团对房地产项目工程管理的有效控制，也是自身综合实力的体现。
摘要：房地产工程管理是为了使房地产工程按计划、顺利、高效进行而对房地产工程进行的管理工作，房地产工程管理是房地产开发项目成功完成的必要保障，也是提升房地产开发效率和开发质量的必要环节。文章在调查我国当前房地产工程管理现状的基础上，对房地产工程管理的有效途径进行了分析。
关键词：房地产工程 管理 有效途径
随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，保证房地产施工的质量，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。
1、影响房地产企业工程质量的原因
房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。
首先，不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患。
其次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。
最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线，此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测的控制也不尽相同，没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。
2、提高房地产工程管理的有效途径
2.1强化房地产工程管理意识
提高房地产工程管理效率的根本措施，就是提高工程的管理意识。房地产工程企业要想在建筑行业市场中站稳脚步，就必须正确认识工程管理的重要性，提高企业职工的施工管理意识，推动企业的自身发展；开展职工强化培训工作，通过普及现代化管理知识，从而提高企业人员的管理意识以及管理工作的重视。房地产工程企业还应大力宣传工程管理工作，提高建筑企业工程项目的管理水平，为管理制度能够更好的实施创造一个良好的内部工作环境。
2.2不断深化对房地产合同及档案的管理
合同及档案在房地产工程建设中占据着非常大的作用，它是工程项目进展状况的具体表现，也是房地产工程顺利进行的重要依据。对于房地产建设企业来说，做好档案以及合同的管理，需要对合同进行细致的分类并且进行核算和统计，对于每一个合同都要保管妥当，明确每一笔账目，以免后来发生不必要的纠纷。对于合同档案的管理需要有责任心和细致的人来进行，适当的可以对房地产工程的进度做登记，可以为以后的工序提供必要的凭证，房地产公司对于这些材料都应定期检查，进行核查，保证记录的真实完整性。
2.3提高企业人员素质，加强项目质量管理
房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。
2.4成本预测
根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了；另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。
2.5构建质量与安全管理体系，建立合理的考核机制
安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。要想加强管理力度，就必须将质量管理和安全管理相统一，以质量推动安全、以安全保证质量。为了确保房地产工程项目的质量，就必须构建出具有可操作性、系统性较强的保障体系，有效控制质量以及安全。在工程质量以及安全能够完全确保的情况下，可以尝试缩短工期，提高经济效益，但是不能因此而忽视质量以及安全。最后，要建立有效的考核机制，以有利于提高建筑质量，确保施工的顺利开展。
3、结束语
房地产企业作为一个专业多、工种多的行业，只有借助科学的方法进行管理，才能保证整个项目施工的顺利进行，才能实现预期的质量目标。当前，房地产企业正在逐渐由资金密集的行业转型为资金密集和人才密集的行业，所以，相对于之前，现在的房地产企业的项目管理所包含的范围更加的广阔，这就意味着企业需要在保证了资金和成本控制的同时，还需要加强提高管理团队的素质，以此保证房地产工程的质量控制的成功。
[摘 要] 房地产开发项目要获得良性发展，工程管理是关键。建筑工程管理是一个动态过程，要从规划设计到竣工结算全过程、全方位实施科学管理。本文在分析房地产开发项目工程管理常见问题的基础上，就做好全方位的建筑工程管理的几个方面提出见解。
[关键词] 建筑工程 管理 全方位
引言
目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。
一、 建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节，然而，目前大多数管理缺乏时效性、可操作性，在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分，一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值，缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工，施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题，施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证，前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工，导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站，仅在隐蔽工程前组织检查，使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改，也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位，各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合，极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象，严重影响工程的顺利进行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置，实现管理的标准化和实效化。下面，就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、 全方位建筑工程管理的五个方面
1. 完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。
2. 加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
3. 建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。
4. 建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
5. 建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、 结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟，但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
【摘要】近几年来，随着我国社会经济的快速发展，房地产行业也得到了快速发展。但与此同时，从房地产开发项目工程管理现状来看，其中还存在不少问题。文章立足于房地产市场发展现状，重点分析了进一步完善房地产开发项目工程管理现状的措施。
【关键词】房地产开发；项目工程；工程管理；问题；措施
房地产行业的竞争激烈程度不断加剧，使更多的房地产企业重视起工程管理工作。房地产开发项目工程管理水平的提高，有利于工程项目经济效益的提升，更能让房地产企业综合竞争力得以提升。工程管理，是房地产开发项目实施中的重要环节，贯穿于房地产项目开发的每一个环节。强化工程管理，提升工程管理工作的科学度，才能让房地产开发项目获得最大的经济效益与社会效益。
一、房地产开发项目工程管理存在问题
在当前的房地产开发项目工程管理工作串，还存在着在一些问题，影响了房地产项目工程质量。例如，房地产开发项目工程施工许可规定落实不足；房地产开发项目工程的准备工作不到位；房地产开发项目工程的验收工作不合格等等。接下来，我们就来对房地产开发项目工程管理中存在的问题展开几点分析：
（一）房地产开发项目工程施工许可规定落实不足
在激烈的行业竞争中，房地产企业的管理者往往重视企业经济利益的实现。大多数房地产企业管理者每开发一个房地产工程项目，都希望在最短的时间内完成，从而获得自己应得的利益。这也就使得许多房地产施工单位尽早开工，无视政府部门的房地产项目工程施工检查工作以及施工手续的办理，在施工手续齐全之前开发的房地产企业比比皆是。还有一部分企业会利用制度上的漏洞，在办理完开挖与填坑手续之后就开始施工，一边施工，一边到建设主管部门办理施工施可证明。这样的情况一旦被发现，房地产工程的施工会被强制停止，无论是施工单位还是房地产企业，都会遭受经济上的处罚。房地产企业对于施工许问规定的忽视，不仅会影响施工进度，损害企业的经济效益，更不利于企业自身品牌的树立。
（二）房地产开发项目工程的准备工作不到位
在开发房地产项目工程时，项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析，了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足，没有做好工程施工前的准备工作。比如，房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足，为了赶工期盲目加快施工进度，最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前，没有细致地了解工程管线事务，也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏，会使工程完工后出现使用问题，给社会大众带去很大的居住烦恼。
（三）房地产开发项目工程的验收工作不合格
工程的验收工作发生在工程施工之后，但验收工作的质量对工程的整体质量有重要影响。一些工程管理意识不强的房地产企业认为工程施工完成，就算完工。这些企业没有主动验收工程的意识，很容易造成安全隐患的长期存在。为了在最短的时间内得到属于自己的经济效益，房地产企业大多期望快速完成工程验收工作。这就会造成房地产企业对工程验收工作重视力度不足，检查不仔细的问题产生。直到工程验收完成，还缺少许多验收资料，使工程其它验收手续不能及时办理，使房地产不能按时交付到消费者手里。存在分包现象的房地产工程验收工作更加复杂，对工程效益的实现影响更大。
二、房地产开发项目工程管理优化措施
房地产开发项目工程管理优化措施包括：重视房地产项目工程开发中的管理；重视房地产项目工程施工中的管理等等。
（一）重视房地产项目工程开发中的管理
房地产项目工程的最初开发阶段，是开发难度最大的阶段。这个阶段的管理工作，对于房地产项目开发成功率有直接影响。做好项目工程开发方案制定工作，才能提高房地产项目工程开发的成功率。项目工程开发方案的合理性越高，工程的建设可行性就越高。要促进工程建设可行性的提高，需要做到以下几点：
首先，房地产企业要安排营销部做好市场调查工作，调查的内容主要包括开发地的地段以及周边环境，商业用地与住宅用地的情况等。根据营销部的市场调查结果，组织各个部门对调查结果进行讨论与分析，从施工技术与经济价值角度去确定房地产项目开发的最佳地理位置。在规划位置的同时，要对建筑户型的要求等级进行规划，确定具体建设的规划与数量。
其次，做好房地产开发过程中各个部门的交流工作。房地产项目开发者要深入了解房地产行业以及建筑行业的法规政策，在最大程度上学习地域规划的专业知识，从而在项目内部建立起严格的建设与施工规定。在此为指导，在多个部门的交流中开发出项目工程的总体规划。
最后，要按照国家建筑行业的法律法规开展招投标工作。呈现最合理的设计方案，针对项目工程方案进行竞标。在竞标过程中，房地产企业要特别关注建筑的布局合理性、实用性以及美观性。综合考虑经济、外观、实用、安全等多个因素做出最合理的选择，才能保障房地产开发项目工程的有效落实。
（二）重视房地产项目工程施工中的管理
房地产项目工程的管理内容十分庞杂，管理的时间很长，影响巨大。工程管理工作目标是否实现，直接关系着工程价值能否实现。将工程管理工作贯穿于房地产项目工程的始终，严格按照国家法律法规要求执行房地产开发与建设工作，才能让工程管理工作得以严格化。
首先，要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前，房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同，施工合同的签订，是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同，是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求，房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容，给项目工程的顺利实施提供保障。
其次，要重视房地产项目工程的质量管理工作。工程质量管理是工程管理必不可少的一部分，质量管理工作做不到位，其它管理工作都是无用的。在房地产项目工程管理中，管理者要建立全局意识，重视工程质量管理工作。从宏观角度对施工单位以及监理单位的管理人员进行协调，建立一个质量管理团队，集结各个方面的力量来保障质量管理工作水平的提升。重视工程监理合同的签订，明确工程质量管理工作人员的管理责任，确保工程管理者以法律为标准要求工程施工质量。特别要关注房地产施工的关键程序以及重点部分，加强技术质量检验。只有前一个环节的施工质量达标，才能实施下一个施工步骤。除此之外，要加大对施工企业的监督力度。坚决杜绝分包施工现象的出现，提升施工企业加强自我监督意识，在技术与质量上提供保障，做好工程验收工，促进房地产开发项目工程经济利益的最终实现。
三、结束语
综上所述，社会经济的快速发展，给房地产行业提供了前所未有的发展机会，也让社会大众加大了对房地产行业的监督力度。做好房地产开发项目工程管理工作，是房地产行业满足社会大众需求的重要手段，也是提高房地产企业生命力的方法。重视管理工作，对施工过程中每一个环节的管理工作进行提升，才能让房地产开发项目的工程管理在整体上得以提升，服务于社会发展。
摘要：本文主要就房地产工程质量管理方面存在的问题进行分析，并且作者结合自身实际工作经验，就其问题提出相应的解决对策，仅供参考。
关键词：房地产工程；质量管理；问题
前言
房地产可称为不动产，其是房屋和土地财产的统称，涉及范围有： 土地资源与建筑物、于土地资源和建筑物上附着且不能分开的部分以及各种附带的权益等。房地产项目十分特殊，其不仅具备大宗商品的共同性质，还具备提供个人发展平台的特殊性质。因此，于开发商、施工方、消费者而言，房地产工程项目的质量优劣具备十分重要的意义。随着市场竞争力的不断加强，对房地产工程项目的质量管理水平进行相应的提高至关重要。
一、房地产工程项目在质量管理方面存在的相关问题
1） 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功，在管理现如今的规划工作与设计工作时，必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而，在实际的操作过程中，由于较多的因素，导致在对项目进行规划与设计时，市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度，没有对设计采取有效的优化措施。比方说： 在对立面进行操作时，没有给空调的安装预留足够的空间，甚至是根本没有留出相应的空间；相关消防所用的管道暴露于大堂中；对井道进行设置时，考虑方面不够周全，使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化，功能性的质量缺陷难以赢得市场认可，因此，整体工程项目的投资效益很难得到保证。
2） 缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中，管理人员事先控制质量的意识较弱，通常都是在完工后才发现相应的问题，然后再采取补救工作。举例说明： 部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时，交接不畅的情况时有发生，特别是在工期十分紧张的状态下，主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成，根本不能对外排架采取强制性的拆除，因此，对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作，延长了工期；此外，在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。在对工程项目质量进行管理的过程中，竣工验收完成后就结束了所有的监管工作，缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明： 对铝合金门和窗采取的保护性措施方面，当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后，并未与后续的施工方进行工序的交接工作，导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而，后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式，造成了责任的极度混乱，使得维修的主体抵触情绪十分严重，从而增加了管理的难度与协调的成本。
3） 缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题，还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理，缺乏健全的管理体制，造成部分施工人员在施工过程中偷工减料，甚至是违规操作，影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制，很有可能造成施工工期的延后，导致施工成本的增加，严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。
二、房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施
1） 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。
2） 加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。
3） 加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。
4） 增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。
结语
综上可知，文章主要分析了房地产工程项目在质量管理中所存在的问题，提出了有效的应对措施。随着我国经济的不断发展，房地产企业发挥着至关重要的推动作用，因此，其质量与安全问题对于广大民众来说具备极其重要的现实意义，密切联系着民众的切身利益。房地产工程项目的质量管理涉猎较为广泛，建设单位要改变自身的管理思维及管理模式，提升工程项目在质量管理方面的水平能够推动房地产企业的经济效益的不断增加，将质量作为核心思想的管理模式也是现代房地产企业能够生存发展的必备条件。
引言：随着人民生活水平的不断提高，中国房地产的不断发展，房地产住宅项目精装修越来越普及。积极推广装修一次到位，避免二次装修造成的破坏、浪费和扰民等现象，精装修房较之毛坯房有替代性的优势，业主、开发商以及国家都可以从中获利，而且精装修房有助于装修行业的健康有序发展。但随着房地产企业规模的不断扩大，管理难度也越来越大，加上小业主维权意识逐步加强，现在针对精装修住宅的投诉也是逐年增加，目前精装修楼盘投诉量约占整个房屋投诉的30%，如处理不好，反而会严重影响开发商的信誉。因此，房地产项目的精装修管理必须引起开发商的充分重视。
1、房地产住宅精装修的概念
房地产住宅精装修是指房屋在最终交付业主之前，开发商对楼盘房屋内部进行的装饰装修，比如：吊顶、墙面粉刷、墙地砖铺贴、地板、门窗、橱柜、洁具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可，就是通常说的拎包入住模式。
2、房地产住宅精装修项目的特点
对于精装修楼盘来说，它与传统的毛坯房相比，更符合市场需求，可以一次性解决购房者二次装修的困扰，利于装饰装修质量的整体把控，利于缩短装饰装修的周期。然而大批量精装修不但需要工业化装修所需要的全局调度管理、合理组织施工工序的能力，还需具备小批量住宅装修所必须面对的繁琐细节问题，房地产项目的精装修管理涉及到产品的全部环节。现阶段我国的管理水平与市场实际需求还存在一定的差距。
3、房地产住宅精装修工程的管理
3.1装修设计阶段管理
精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。所以，任何工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。带精装修的住宅，主体设计方案确定后应及时组织装修图纸的绘制。装修设计对住宅套内的平面布置、水电末端进行优化，并提出相应的装修设计优化方案，主体及装修设计方对方案进行相互补充，逐步完善，并按精装修图纸深化水电气的点位图。重点要解决各专业的衔接问题，避免土建、装修相互脱节，从实用、美观、经济、方便施工等方面综合考量，使室内空间布局更为合理。
3.2装修材料阶段管理
精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类繁多，如石材、地板、乳胶漆、墙地砖、淋浴隔断、坐便器、台盆、龙头、整体橱柜、门窗、灯具、开关面板、电梯轿厢等等。为了保证这些主材的品质，通常大的开发商都会与行业内知名品牌签订战略合作关系，指定主要材料为甲供材。这样在房屋销售过程中，大品牌的装修材料也是一个卖点，同时大批量的采购又可以满足开发商的利润最大化。这就对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要紧跟现场施工的节奏，在相应的施工节点前要保证相关材料到场；另一方面到现场的材料品质真伪辨别、完整性保存对现场工程师的专业能力是个考验。对于零星的一些材料，或是甲供材供货影响工期的材料，开发商一般会委派施工单位乙供。
3.3装修施工阶段管理
3.3.1场地移交管理
现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修管理的难点。装修是在主体结构的基础上进行加工的，主体结构的好坏，直接影响着装修后的成果。场地移交管理可以避免在工程实施过程中出现扯皮推诿现场。
土建移交精装修采取的步骤：
1）第一阶段由土建单位自检，土建单位按国家规范，合同的质量要求及图纸进行自我检查，检查并整改完毕，整改时间根据工期要求确定；
2）第二阶段由装修单位检查，检查出来的问题如属于土建范围的必须要求按时整改完成，否则委托其它单位整改，费用根据合同条款从相关责任单位工程款中扣除；
3）第三阶段由开发商主持，经土建及装修单位协调，共同制定移交计划。如果土建单位施工质量较好，进度较快，最后一次性整体移交，避免出现穿插作业及成品保护的一系列问题。如果土建确实无法一次性移交，建议根据实际进度分栋分层移交，移交数量应能满足装修单位流水施工。
场地移交检查的重点主要有以下几个方面：
1）室内结构楼板、墙面无穿透性裂缝和渗漏水缺陷；
2）室内天花结构板平整度误差不大于8mm，梁底两端高差不超过8mm，模板接缝处应磨平；
3）墙面必须弹出结构1米线基准点且定位准确。墙体砌筑、批荡完成，基层无空鼓、开裂、起灰等质量缺陷；
4）阳台、卫生间防水施工完毕且验收合格；
5）对于精装修施工易破坏而业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等等。
装修单位进场前还需现场管理人员协调其与土建单位的相关事宜，如水电费用、垃圾清运、垂直运输及装修现场加工场地的安排等，并要求双方签订相关协议。
3.3.2施工进度管理和质量控制
装修单位进场后，组织总包、装修单位、监理单位根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。装修单位根据关键节点深化后排出装修进度计划。同时组织装修设计院进行图纸会审，对有疑问或可以优化的地方提出会审意见，由设计院系统回复后形成文本文件，为以后因图纸不明而造成的工程结算提供依据。
精装修楼盘的装修工程在进行大面积施工前，应先做样板间，以检查装饰效果、施工工艺、施工质量及施工过程可能存在的问题。样板间施工完毕后，经各有关部门验收合格后，方可进行大面积施工。每个班组进场前都须进行现场交底，未进场交底的不能进场施工。针对业主集中投诉的质量问题进行重点把控，如裂缝问题是常见的投诉问题，包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等；渗漏问题，铝合金门窗交界面、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注，严格审查防水工程施工工艺，按施工工艺要求监督控制防水施工全过程，施工完成后， 进行48小时闭水试验，确认无渗漏后才能进入下道工序；确保各个细部使用的材料合格、安全，检验结果符合有关规定，表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。要及时对正在施工的部位及工序进行定时检查或不定期抽查，发现问题及时处理。对员工要进行不同程度的培训，重视员工的质量意识和技能水平。
精装修住宅不仅可节省建筑材料，减少建筑垃圾，降低环境污染，还有利于新技术、新材料、新工艺、新设备的应用普及，促进资源节约利用。工业化精装修的优势在于保证住宅质量和性能、保证工期、成本系统化降低、节能环保。随着精装修住宅的不断发展，精装修质量的控制措施在很多方面亟待解决。
3.4加强成品保护及竣工验收
施工过程中的成品保护也要引起充分重视，很多单位只重视施工过程中的施工质量，不重视成品保护，结果往往花费相当大的精力和财力去处理由于成品保护不周而造成的损坏。成品保护是精装修管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。
另外，新房住进去没几天，地板出现缝隙，卫生间开始渗水，墙体有裂缝，瓷砖空鼓，这些都是被“精装修”的外衣包裹了的质量问题，有鉴于此，验收就显得格外重要。在一些隐蔽工程，主体工程完成前，及时根据国家有关装修施工及验收规范对在工程施工过程中已完成的分项分部工程，积极协调有关单位进行全面检查验收，严把验收关。对不符合验收标准和存在隐患的要坚决进行返工处理，认真把好装修工程质量控制的每一关，确保质量管理目标的全面实现。
房地产项目的精装修管理不是技术问题，而是管理问题。房地产开发商应从设计招标、材料采购、施工工艺工序等方面进行预防，形成贯穿项目开发全过程的工程质量管理体系。房屋精装修前景可观，精装修无碍购房者的“个性化”装修，目前人们都趋于“轻装修，重装饰”的全新消费理念，精装修房必将取代毛坯房成为市场的主力军。实践证明，以上措施对加强精装修楼盘装饰装修工程的管理非常有效，希望能为业界同仁提供有意义的借鉴。
【摘要】当前我国的房地产企业的竞争日趋激烈，房地产是国民经济产业中的重要经济力量，在竞争不断加大的过程中，产业集中度也在逐渐增加，在这一过程中房地产异地开发已经成为了企业生存和发展的重要趋势。房地产的项目工程管理在异地管理这一方式上已经成了现阶段发展的一个特点，基于此，本文则主要就房地产异地项目工程管理的理论进行分析，并对房地产企业的异地项目信息化建设中的问题加以分析，结合实际探索相应的管理方法。希望通过此次的理论研究对实际操作起到一定指导作用。
【关键词】房地产；异地管理；项目工程
0.引言
房地产的开发项目工程管理是开发建设过程中的重要管理内容，在异地管理上则显得更为突出。由于在区域的职能部门规则上存在着差异，并且管理的半径逐渐增大，在施工的整体环境上也有着不同，所以在异地项目工程的实际管理过程中有着诸多难点。加强房地产企业的异地项目工程管理的方法理论研究，能够从一定程度上指导实践，从而进一步为异地房地产项目工程管理提供有利条件。
1.房地产工程项目管理的作用及要素分析
1.1房地产工程项目管理的要素分析
房地产工程项目的管理控制有着诸多要素，管理的主要对象就是对房地产项目进行的系统综合控制，从而形成通过总体到细节的一个严密多维控制体系，从管理的对象上主要有项目结构的各层次单元以及各生产要素和实施过程内容等。在房地产项目控制的内容上主要有进度控制，也就是能全面反映项目实施进展的综合指标；还有是质量控制，这是对项目实施的各项任务及技术活动的各要素进行的科学控制过程；再者就是投资控制，也就是在多种措施实施下进行对工程项目实施的监督及控制，保障投资目标的最大化实现。除此之外还有安全和环境保护控制以及合同控制等[1]。
1.2房地产工程项目管理的主要作用分析
房地产工程项目管理自身有着重要的作用发挥，对项目的进度以及成本和技术等采取的一系列措施方法，能够对计划意图得到有效的贯彻，借助管理控制职能可及时的对计划执行情况进行掌握，而后在根据所反馈的信息采取措施，对计划的实现能有所保证。另外还有补充计划不足的作用，还能够和其它的管理职能相结合，从而形成完整的系统体系。为能对项目进行有效控制，在项目机构的设置及人员配备等条件下，要给予正确的指导，如此才能使得项目在实施过程中成为一个有机整体。
2.房地产工程项目异地管理现状问题及优化方法探究
2.1房地产工程项目异地管理现状问题分析
从现阶段我国的房地产工程项目异地管理的情况来看，还有诸多环节需要进一步的完善，管理中还存在着一些不合理的问题。主要体现在和时代的发展没有得到充分的契合，成本管理观念还是按照以往的思维模式进行实施的。有些房地产的企业在异地开发项目上认识成本管理主要是将其控制在预算的范畴就可以，但从成本管理的实际发展宗旨来看，其主要是促进经济效益的最大化，但在实际中的某项成本之处比预算要高而获得的收益能够得到增加，就能将这一项目的成本超支作为是成本的节约范畴[2]。
还有就是对项目的规划设计没有创新，盲目的搬抄异地项目设计，有的甚至是将沿海城市的项目规划设计在内陆进行应用。由于受到消费习惯以及地域文化差异的影响，就造成了房子的滞销，从而在管理的成本不断上升，这样就对企业的风险大大的增加了。另外就是没有妥善的将成本和质量的关系处理好，往往是对生产的质优价廉强调的较多，但在具体的实施过程中有着很大的难度，主要就是两者的关系一般是呈现出正向关系的，再加上异地开发的项目工程的质量很大程度上是取决于产品的定位，倘若是原材料的价格在上升，那么在对成本降低的时候就会带来质量上的问题[3]。
2.2优化房地产工程项目异地管理的方法探究
针对以上的相关问题，要结合实际对房地产的异地项目工程管理在方法上进行有效优化，管理方法要从多个角度进行考虑，首先要能构建一个全过程目标成本管理的制度，房地产企业要能够针对投资估算在成本管理部门的支持下实施项目开发目标成本的编制[4]。将其作为是成本的控制基础，然后在得到了企业的决策层认可之后按照成本管理的部门制定的成本控制责任书将目标进行合理的分解。从成本管理部门的主要职责上来看，主要有分析、编制、检查等一系列的责任管理制度。在管理制度的制定上要能够对项目责任成本的实际执行和动态成本变动状况要能全面的反映。
另外要对成本的管理机制和目标管理进一步的强化，最为基础的就是要能够制定出较为详细的成本管理目标，在项目实施前要能在目标成本上进行系统化的编制，并要对工程成本进行目标的分解，将职责的权限和岗位成本等加以明确。结合目标的实际情况完成度来进行奖惩。对一些有着先进思想的管理手段要能充分的利用，将项目的管理采取动态式的方式进行管理，并要及时将工程的所有指标得到完整准确的反映[5]。再者就是要能够在成本控制的保障措施上进行切实做好，异地房地产的项目进行开发过程中，要和实际的情况相结合，主要就是制定内部的成本管理制度，以及相关的激励机制和监督机制。将这些机制和成本控制得到有效结合，从而来对成本管理的工作进行有效推动和促进。
房地产工程项目的异地管理要从多方面进行管理，系统化的体现出管理的程序化，在投资开发决策的阶段要对项目实施可行性的研究，并要对当地的影响因素进行详细的分析，要能充分的对当地的经济发展环境有一个相对深入的了解，并对工程的投资风险加以准确评估。而在进行规范性的经济技术设计时最大化的将工程造价进行降低，这就需要房地产企业的异地开发过程中要能对整个的设计都要积极的参与，这对经济和功能等各方面都能得到了解和考虑，从而保障了设计管理的质量。
房地产的项目异地施工过程中要能够对进度表进行高效的编制，从而来确保工程项目和预期时间期限以及质量等都能够得到有效保证，还要在房地产商方面要能够遵循相关的公平性原则，并及时的对其进行处理[6]。还有就是在工程项目完工结算的阶段，这是管理控制的末期阶段，最为主要的就是要能够对结算的审核程序进行加强完善，从先后顺序的排列上主要是监理、工程部、设计部等。项目的成本控制还要 能够对数据进行详细的分析总结，在数据考核工程项目的实际盈利基础上来为企业的数据进行积累，这对以后的测算工作将会起到很重要的理论依据。
3.结语
总而言之，在将来的房地产企业的异地项目管理上，随着信息技术的不断发展，其在促进管理效率上将发挥很大的作用，通过工程管理信息系统来对企业的增长稳定的保持，进而来提升企业的应变能力以及在市场上的综合竞争能力。
【摘要】本文首先介绍了房地产工程管理的内容，然后分析了房地产工程管理出现的问题，最后提出了加强房地产工程管理的方法和措施。房地产工程管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织工程建设的整个过程，本文以下进行了详细的探析。
【关键词】工程管理; 房地产; 有效方法
房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。
一、房地产工程管理的主要内容
房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。
另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心;良好的身体素质;扎实的基础理论知识;丰富的工作经历和实际经验;能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律;对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识;同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力;针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。
二、房地产工程管理出现的问题
1、对于开发前期的准备工作远远不足
大多数房地产开发公司为了更快的把商品房建造起来或者为了与其他竞争者竞争，往往前期开始的比较迅速，没有什么准备工作，更不要说是详细的计划了。在比较好的地段慌慌张张的建起了，然而因为准备不足，并不适合购房者的意愿，这就造成了房源和消费者的期望不对口，也造成了开发建造的失败。有些也因为建造房与周围环境和城市不符合，造成无法卖出房子。
2、 项目缺乏长远规划
许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在利润的驱动下，项目盲目上马，目标性差。往往就是做了一些临时性的目标，也会因为某些原因无法实现，或者改成了其它的计划，大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差，还有造成预算远超预期。
3、完工时验收以及各种管理不严谨
为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。
三、加强房地产工程管理的方法和措施
1、 完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规定频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。
2、 加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签订工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。
3、 加强对于工程项目的成本管理
在房地产开发工程中的项目成本管理， 是所有投资者都关注的焦点， 也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。
对于项目成本管理的重点部分来说， 是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入;在进行施工阶段时， 将成本控制的重点放在对工程的设计变更上， 因为一旦涉及到设计变更， 就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理;另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加;严格控制工期等等。
4、建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
5、 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理;房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
6、 建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
总之，在房地产工程的开发与建设中， 房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。
摘 要：为了满足城市化背景下房地产行业对于工程管理专业综合性人才的强烈需求，论文考虑全面设计房地产类课程。论文通过对房地产企业人员和在校学生的调研，切实分析社会需求，结合我校的工程管理专业课程开设情况，从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课和专业竞赛六个部分，对工程管理专业房地产类课程及其教学内容设置进行了研究，以完善我校的工程管理专业教学体系，培养出适应社会需求的复合型人才。
关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计
1引言
房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。
在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。
2国内外房地产类课程设置现状
2.1 国外房地产类课程设置现状
国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。
2.2 国内房地产类课程设置现状
对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。
通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。
3 房地产类人才培养的调研分析
在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。
3.1 房地产企业调研
为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。
3.2 在校学生调研
学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。
4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计
4.1 工程管理专业中房地产类课程设置
结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。
4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计
1.专业基础课
《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。
《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。
2.专业必修课
《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。
《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。
《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。
《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。
3.专业选修课
《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。
《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。
《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。
4.前言课程（或讲座）
《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。
《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。
5 结论
论文在分析国内外房地产类课程设置现状的基础上，结合对房地产企业和在校学生的调研结果，从理论和实践层面设计了满足社会需求的房地产类课程，包括六类课程：专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课和专业竞赛。详细设计了每类课程的教学内容，并且避免了各门课程内容之间的重复和交叉，从而完善了工程管理专业房地产类人才的培养体系，为我校工程管理专业房地产类课程的设置提供了借鉴意义，以期培养适应社会需求的房地产类复合型人才。
