一、正视问题，清醒认识我县项目策划工作
近期，我到省直部门争取项目时，省直部门普遍存在“三怕”：一怕没有大项目好项目；二怕项目申报与上级政策支持不对路；三怕项目漏报迟报。如何解决这三个问题，我认为关键要在项目策划上多下功夫。近年来，我县各级各有关部门就项目策划、项目争取做了大量卓有成效的工作，但仍还存在诸多问题。主要表现在：
一是项目策划主动意识不够强，一些部门和乡（镇）缺乏策划项目的积极性和主动性，工作比较被动，责任心不强，不够努力，怕投入、怕麻烦，有些甚至坐等项目上门，不能主动谋划、积极生成各种新项目，造成项目总量不足；
二是政策研究不够深，一些乡（镇）和部门领导学习政策、研究政策的能力不足，精力投入不足，终日忙忙碌碌，不愿深入了解、深入研究政策，致使策划生成的项目生命力不强，与国家产业政策和投资导向结合不紧，一再错过政策机遇；
三是项目策划思路不够广，一些乡（镇）和部门的领导在项目策划中思路比较狭隘，很多领导只会就单个项目谈策划，不善于整合项目、做大项目，有的缺乏长远的、战略的眼光，致使策划的项目零星分散，缺乏整体性和系统性，项目质量不高，大项目、好项目比较少；
四是项目跟踪对接不够紧，有些部门和乡（镇）不太重视项目跟踪、对接工作，上报项目后就听之任之，顺其自然，致使一些项目未能进入省、市盘子或者补助额未能最大化。因此，各级各有关部门要增强做好重大项目策划的紧迫感和责任感，立足当前，着眼长远，切实把项目策划工作做实做好。
二、突出重点，强力推进我县项目策划工作
做好策划项目工作，关键要做到“三个一定”：一定要用脑；一定要用心；一定要用责。
1、政策研究要深、要透。政策是方向，是标杆。策划项目不能盲目，要从研究政策出发，认认真真学习政策、钻研政策、用好政策，做到在吃透政策上高人一筹，在争取项目、争取资金中快人一步。党的十七届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，这就是今后五年的风向标，里面饱含着众多的政策信息，我们各级各部门要认真研究，并结合实际，把政策用到我县的项目策划工作中。比如：针对第二大点第七小点“调整优化投资结构”，提出“要引导投资进一步向民生和社会事业、农业农村、科技创新、生态环保、资源节约等领域倾斜”，我们在项目策划中就可以重点围绕这5个方面多做文章，使项目投资与中央的导向相同；再如：针对第六大点的第二十六小点中提出“加强重点生态功能区保护和管理，增强涵养水源、保持水土、防风固沙能力，保护生物多样性”，我们可以策划出“源自然保护区生物多样性保护”和“源头生态整治”、“源水土保持综合整治”等多个项目。所以：
一要我们一要加强对国家投资政策的研究。要围绕中央确定的产业导向、发展重点、投资政策，研究、筛选我县能够用好用足的信息、政策，策划、生成上报项目。这项工作请曾贤平副县长牵头，发改局、财政局等部门负责落实。
二要加强对国家货币政策的研究。当前，启动第二轮量化宽松的货币政策，月日宣布，将在明年月之前再收购6000亿美元公债，以压低已经很低的市场利率，刺激企业和民众贷款，来创造就业和活络经济。此举必将给全球金融经济带来冲击，导致国内热钱大量涌入，通货膨胀预期日渐高涨，中央也将相应采取措施，进一步调整我们的货币和金融政策，政策如何走向，值得关注，值得研究。这项工作请曾贤平副县长牵头，县人行和各金融机构要抓好落实。
三要加强对财税政策的研究。增值税转型改革为投资者和企业带来利好消息，降低了投资成本，提高了投资利润，为企业技术改造、扩大再生产增加了当期现金流量，对此，我们要鼓励、支持企业技术创新和发展壮大，加快产业优化升级，这项工作请余副县长牵头，县经贸局负责落实。此外，据消息透露，国家将对增值税进行立法规范，将建安营业税及交通运输营业税改为增值税，同时有可能调整增值税分成比例，对此，我们要与上级财政部门搞好对接。这项工作请曾副县长牵头，县人行、财政局、税务局等部门抓好落实。
2、机遇信息要抢、要抓。机遇转瞬即逝。谁能把握好机遇，抓住信息，谁就掌握了发展的主动权。当前，国际国内经济都面临不少困难。但越是困难的时候，越是考验政府运作能力的时候，越是我们大有作为的时候，越是缩短与沿海差距的时候。就我县而言，交通等制约发展瓶颈的基础设施正在逐步改变，发展进入一个全新的阶段。面对国际国内经济形势和我县的发展机遇，如果我们运作得好，与沿海的差距就能缩短；如果错过这次机会，差距就会拉大。当务之急，我们要加强与省、市的沟通汇报，搞好与省市对口部门的关系，尽量掌握各种有益的信息，并利用这些信息，做好项目策划文章。以下几个信息值得关注，值得运作：
一是关于农产品价格高涨的信息。近期，各类农产品价格暴涨，特别是粮食、蔬菜等基本生活用品，在食品类价格的拉动下，月份，居民消费价格（CPI）同比上涨4.4％，创25个月以来新高，涨幅比月份扩大0.8个百分点。对此，国家提出要进一步提高农业综合生产能力，保障粮食安全等。围绕这一信息，我们是否可以策划一批旨在提高粮食作物产量的农田基本建设、水利灌溉、菜篮子工程建设等项目，以对接、争取国家的资金补助。这项工作请谢副县长牵头，农办、农业局、国土局、水利局、畜牧水产局负责落实。
二是关于土地增减挂钩、土地开发等政策信息。我们可利用这一政策，策划旧村改造、宅基地复垦等一批项目，争取用地指标和项目资金补助用于新农村建设。这项工作请赵圣宏副县长牵头，县国土局负责落实。
三是关于建立生态补偿机制等信息。我们可以策划一批流域整治（含护坡、护堤建设，河道疏浚等）之类项目，用好补偿资金，减少水灾水患。这项工作请余传贵副县长牵头，县水利局、环保局负责落实。
四是关于加大对社会事业发展投入的信息。“十二五”期间，国家将进一步加大对医疗卫生、教育、社会保障等各项社会事业建设投资的力度。对此，我们要根据政策要求，认真策划、生成一批社会事业发展项目。这项工作请谢副县长牵头，教育局、卫生局、文体局、广电局、劳动局负责落实。
3、项目谋划要精、要细。要提高前瞻性，不仅要看现在，更要看将来，不仅要看自己，更要看别人。比如，大家在项目策划中不仅要看到今天的现状，更要想象未来五年后随着建泰高速、至高速公路和铁路、铁路等项目相继完工后的状况，着眼于作为北交通枢纽的未来，大胆策划一批产业大发展、交通大改善、物流大作为的项目，提高项目的生命力。要拓展工作思路。大家要增强项目谋划意识，变被动为主动，变消极为积极，敢于去想，敢于去包装，敢于去运作。要不断拓宽项目策划思路，敢于打破各种框框套套，不拘泥于固定形式，善于运用逆向思维和发散思维，着力策划生成一批创意性强的项目。要善于捆绑项目，项目策划有时需要灵感，需要启发，所以希望各级各有关部门的领导要减少应酬，把更多的时间用在思考上，用在运作中，善于把相似的项目加以捆绑，实现项目从“小”变“大”，从“无”变“有”。比如：针对我县小流域治理项目点多面广的现状，我们可以把楚溪流域、都溪流域、宁溪流域等几条主要河流的整治综合捆绑生成源流域综合治理，从而提高项目的投资量，以进入省级甚至国家盘子；善于把相关的项目加以联系，实现项目从“弱”变“强”。比如：针对无患子的多种功能，可以策划出以无患子为原料的药品开发项目、生物化工项目、生物柴油项目等，我们是否可以考虑进一步将其捆绑，生成无患子产业开发总项目，进而分解成各子项目。要科学论证项目。各级各部门要搞好引智工作，经常邀请科研院所、大专院校和相关行业的专家、学者和专业人员帮助我们出主意，搞创意，以生成出一批高质量、上档次、上规模的大项目和好项目。对我们自身策划的项目，也要邀请他们进行科学论证，征询他们的意见，不断修改完善，使项目更具生命力。
4、跟踪对接要快、要紧。项目策划申报后，大家要注重跟踪和对接，要抓紧时间，突出效率，经常过问，经常督促，同时扎实做好前期工作，让项目尽快转入实施。要强化沟通汇报。各乡（镇）各部门主要领导不要整天呆在办公室，要加大跑省、跑市力度，重点项目还要跑中央，全力以赴向上争取项目政策、资金支持，通过经常性的沟通汇报来密切相互间的联系，建立感情。大家要通过强化对接，使申报的项目获得更多的资金支持，同时掌握各类有益的政策信息，为项目运作提供便利。要强化项目建设。现在，距离年底只有40多天的时间，各级各关部门要对各自所负责的项目，特别是“六大战役”重点项目进行认真总结、回顾。要对照年度目标任务进行比较，找到差距，找准措施，并强力推进，确保顺利完成任务，保证“六大战役”的实际成效。
5、策划方向要明、要准。项目策划的方向是策划出的项目是否具备生命力的重要依据，所以大家要进一步明确项目策划的方向。重点要围绕四个方面来策划项目。要围绕“十二五”规划来策划项目。未来“十二五”时期是我县加快崛起，实现跨越式发展的关键时期，所以抓好“十二五”规划的制定责任重大、意义特殊。对此，各级各有关部门一定要深入调研，立足当前，着眼长远，认真组织好“十二五”规划的起草、完善工作，要把工作的重点放在项目策划上，对照省市“十二五”规划，认真策划生成一批能够支撑我县发展的大项目、好项目。要围绕产业发展策划项目。我县产业发展特色鲜明，以造纸、食品加工、非金属矿建材、旅游为主导的四大产业势头良好。各级各部门要立足产业发展，按照“两头延伸”的要求，认真策划出一批产业配套项目，并开展招商引资，促进产业配套、产业集聚，不断提升我县产业实力。要围绕国家政策导向策划项目。今年月日，国务院召开常务会议审议通过了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，决定对节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个产业进行重点扶持。与之相似政策的导向大家要及时掌握，并从出际出发，深入思考，认真探索，策划生成一批与国家政策导向相衔接的项目。
比如：我们的生物质能源产业就是国家鼓励的战略性新兴产业，围绕如何壮大这一产业，大家可以研究，策划出一系列的项目。要围绕民生优先的导向来策划项目。当前，国家高度关注涉及民生事业发展的项目，筹措了大量的资金用于改善民生、推进社会事业建设。而且我们是中央苏区县，资金的补助比例也比其它地方的高。所以大家要利用好这一政策，大量生成一批涉及民生的项目。比如：农田水利建设方面：要尽快策划生成一批灾毁水利设施修复、地质灾害治理、水源地建设和保护、安全饮水工程、改善农村灌溉条件、水土流失治理等方面的项目。教育医疗方面：要尽快策划生成一批以改善基层医疗条件、教学条件为目的的危房改造、教学楼新建、卫生院改造等类的项目。文化产业方面：要突出弘扬我县莲乡文化、苏区文化和慈航文化的主题，结合旅游发展和群众文明素质提升的要求，认真策划生成一批文化产业发展类项目，比如像建省对台（慈航）文化交流基地建设的项目就策划的比较成功，目前市重点办已经将该项目上报省里，有望列入省“十二五”发展规划重点项目盘子。
三、健全机制，努力为项目策划工作提供良好条件
1、要健全项目策划领导协调机制。要加强项目策划的组织领导，政府分管领导要亲自指导、亲自协调，切实搞好项目策划工作，帮助解决项目策划工作中存在的困难和问题；各部门、各乡（镇）要组建项目策划工作领导小组，确定专人负责，明确阶段目标，制定工作方案，跟踪管理，一抓到底。
2、要健全项目策划考核机制。项目考评领导小组要进一步调整对乡（镇）项目考核的内容，完善考核体系，提高项目策划在项目考核中的分值。要建立健全对经济部门项目策划的考核机制，对在项目策划中表现突出，在项目运作中成绩显著的部门要给予奖励；对在项目策划中敷衍了事，失职失责的部门要给予惩罚，情节严重的要及时启动有错无为问责，问责其主要领导。
关键词：工程项目；管理；前期策划
1.前言
每个工程项目都具有它的单件性特性。因此,作为施工单位,如何把握好一个项目的施工前期策划工作,是该项目能否顺利实施的关键。项目施工的前期策划,从一定意义上来看,每个人都会做,也都在做,并不神秘。比如说我们上街去买东西就要有一个计划去的方法：是走路还是骑车，到哪个商店，这时我们头脑里面就有了一个计划,就是把时间、钱、东西好坏、是否有货等全部因素都考虑进去,这就是一个项目策划。所以每个人或多或少都有着基本的项目策划才能。但是,不同的项目策划,在项目实施中产生的效果是不同的。一个项目也许最终要达到的质量要求是相同的,但在项目实施的过程中,资金计划、工期要求、进度安排并不相同,一个好的项目策划则完全可以避免这类损失的发生。要取得工程项目的成功，必须在项目前期进行科学的策划。
2.项目前期策划的重要作用
一个好的施工前期策划会给项目部的施工管理打开一个良好的局面。然而,施工现场情况千变万化，不可预见因素很多，项目决策人和项目班子只能是以不变（目标）应万变。在施工过程中遇到困难时,我们更应该学会适时调整计划。唯有对项目进行持续动态管理,目标才会如期实现。很显然，策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划，能有效地指导未来工作的开展，并取得良好的成效。精心策划是实现科学决策的重要保证，也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
3.目前我国工程建设项目前期策划存在的问题
3.1对项目环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。以房产项目为例,在项目建设前期,就应该从经济、社会、用户需求、建设选址、周围环境等方面进行全面、深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究,盲目上项目,则可能导致该建设项目的失败。
一房地产开发商在某大城市近郊选择一大片土地建设高档住宅区。由于住宅区设施配备齐全,户型合理,而且有大巴士接送小区内的居民上下班,因此第一期刚推出就销售一空,第二期预售情况也很好。但是不久,购房的人纷纷要求退房、还款。原因何在?原来该住宅区正好建在国际机场附近,每天噪音很大,而且该机场还准备扩建第二条跑道,噪音问题将更加严重,这对已经十分不景气的销售工作无疑是雪上加霜。开发商正是由于对项目周围环境缺乏足够的调查和分析从而造成今天的被动局面。
3.2项目定义不明确,造成项目实施中的反复。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思,并椐此进行项目描述,对项目可行性进行论证,为项目实施,尤其是规划设计提供依据。很多项目,由于业主的建设意图不明确,规划设计任务书含糊不清,而在设计或施工已进行到一定阶段时,业主突然改变意图,造成设计或施工的多次返工,影响了工程进度,也使投资增加。
3.3缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年,建设监理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次、小范围内,设计监理方面的工作还没有得到很好的重视,施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理,不仅是项目实施阶段的事,而且在项目建设前期就应该进行详尽的规划,以免在项目实施时打无准备和无把握之仗。
3.4工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设项目很重要的方面,过去不太重视,从而造成了很多问题。如前所述,由于盲目上项目,而不对原材料来源、产品销路、采用何种经营方式等进行详细的论证,结果只能是建成的项目不能按原计划投产,投资得不到回报,给国家带来巨大损失。物业管理方面的问题也是层出不穷,居民的投诉也特别多。
产生上面这些问题,原因是多方面的,但归根结底,是由于传统习惯,只注重施工阶段,而忽视项目的前期、后期管理而造成的。
4.项目前期策划应注意的问题
4.1 在整个过程中必须不断的进行环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标，进行项目定义，分析可行性的最重要影响因素，是进行正确决策的基础。
4.2 在整个过程中有一个多重反馈的过程，要不断地进行调整、修改、优化，甚至放弃原定的构思、目标或方案。
4.3 在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点，对分阶段工作结果进行分析、选择。
4.4 重视项目前期策划工作的安排.一般在项目的前期策划阶段,上层管理者的任务是提出解决问题的期望,或将总的战略目标和计划分解,而不必过多地考虑目标的细节以及如何去完成目标,更不能立即提出解决问题的方案. 应争取高层的支持.协调好战略层和项目层的关系.一个项目的实施和运行,达到项目目标需要许多条件,这些条件构成项目的要素.在项目的前期策划中应注意上层系统的问题、目标和项目的联系与区别。
3.5 项目进度管理重点应以 PDCA 循环为手段配备和调整资源。“P”计划阶段：在此阶段要计算施工项目各工序的实物量及工日数，明示时间（工期）与空间（工作面）的关系，列出需投入主要施工材料和设备的种类和时间，以次为依据编制施工进度计划，计划应明确到工序及工序的资源投入及相关的责任单位，并应明确资源流向。“D”实施阶段：按进度计划要求落实，安排。（这阶段是成败重点）“C”检查阶段：按进度计划的要求进行检查，发现执行过程中的问题。“A”总结阶段：根据指定的项目进度计划总结会议制度，定期（不得超过一周）组织计划检查专题会，总结成败的原因。若进度滞后，要分析出进度滞后的根本原因，制定出解决问题的针对性政策。
参考文献：
为了加快发展许多企业都在上投资项目。投资项目的前期工作是从投资项目总体策划开始的。投资项目总体策划是对投资项目的整体性、长期性、基本性谋划，这种谋划带有明显的战略性质，应该受到有关方面的高度重视。
关键词：投资项目 总体策划
为了加快发展许多企业都在上投资项目。投资项目的前期工作是从投资项目总体策划开始的。投资项目总体策划是对投资项目的整体性、长期性、基本性谋划，这种谋划带有明显的战略性质，应该受到有关方面的高度重视。
包括投资项目总体策划在内，任何总体策划都具有四个特征：第一个是整体性，第二个是长期性，第三个是基本性，第四个是智慧性。投资项目总体策划中的整体性，指的是从背景、根据、意义、定位、内容、布局、方针、步骤、措施、环保等各个方面对投资项目进行策划。投资项目总体策划中的长期性，指的是总体策划要服从和服务于企业的长期利益，并对日后一系列工作起到长期的指导作用。投资项目总体策划中的基本性，指的是总体策划中涉及的所有问题都是基本问题，提出的所有意见也都是基本意见。基本问题、基本意见是相对于具体问题、具体意见而言的。投资项目总体策划中的智慧性，指的是总体策划要充分运用智慧。所谓“智慧”，是对各种知识的灵活应用、对各种信息的灵活使用、对各种资源的灵活利用、对各种变化的灵活反应。
企业发展战略是投资项目总体策划的基本依据，在一般情况下，企业发展战略决定投资项目总体策划，投资项目总体策划落实企业发展战略。企业如果没有一个很明确、很正确的发展战略，投资项目总体策划就容易迷失基本方向，也将难以顺利实施。
投资项目总体策划与投资项目可行性研究是基础研究与深入研究、定性研究与定量研究的关系。投资项目总体策划是投资项目可行性研究的基础，而投资项目可行性研究是投资项目总体策划的深入；投资项目总体策划是以定性研究为主，而投资项目可行性研究则要在定性研究基础之上的做一系列的定量分析。先集中精力搞好投资项目总体策划，再深入研究这个投资项目可行与否以及怎样增加可行性，这是一种科学的投资项目前期工作程序，也是先进企业的宝贵经验。
搞好投资项目总体策划应该成为企业进行投资项目可行性研究之前的内在要求。行政核准或备案部门不要求企业上报投资项目总体策划方案，只要求上报投资项目可行性研究报告。没有主管部门要求上报投资项目总体策划方案并不意味着企业自己不认真对投资项目进行总体策划，因为投资项目总体策划毕竟是投资项目可行性研究的基础，如果不首先把投资项目总体策划搞好，那么就难以把投资项目可行性研究报告编制好，也难于使投资项目可行性研究报告获得批准，即使获得批准也难以顺利实施或难以取得预期效果。顺便指出：许多企业至今还在一定程度上把投资项目可行性研究报告当作可批性研究报告委托第三方编写；许多专门从事投资项目可行性研究的公司迫于创收压力，向客户提交的投资项目可行性研究报告也经常带有或多或少的可批性成分。在这种情况下，许多投资项目就难免质量不高、效果不好了。
投资项目总体策划是一项很费力、很复杂、很重要的智力工作。以分析投资项目根据为例：确定一个投资项目，既要分析现实及潜在市场需求，又要分析现实及潜在竞争对手，还要分析现实及潜在内部能力等等，如果有一个方面的重要因素分析不到或分析不透、不准，那么这个投资项目的命运就可想而知了。再以投资项目功能定位为例：一个好的投资项目讲究功能定得不偏、不宽、不窄，目标定得不低、不高，而达到这个程度是相当不容易的，如果达不到这个程度投资项目的效果也就或多或少地打折扣了。许多企业往往把投资项目总体策划看得很容易、很简单、很一般，在这种思想指导下搞出来的投资项目总体策划方案不会有多大价值，甚至会产生负面作用。
对于任何企业来说，确定一个投资项目都是一件大事。之所以说它是一件大事，不仅因为它需要大量的资金与精力投入，而且还因为它将给企业的发展带来深远影响。既然确定投资项目是大事，那么企业就应该把它当作大事来对待，而把投资项目当作大事对待的重要体现就是加强总体策划。古人说：凡事谋定而后动。认真琢磨一下，其实不应该凡事必谋，否则就精力分散了，就把当事者累坏了；而应该凡大事必谋，小事可以跟着感觉走。谋大事也不能急于定，而要首先求好，谋好了再定，谋不好就定反而有害。总之，确定投资项目是一件大事，应该谋好而后动。
【关键词】建筑工程；项目投资策划；投资控制
建筑工程投资控制因项目的不确定性、个体差异性等原因，向来是工程管理的一大难点。在我国建设工程投资管理领域，长期存在着决算超预算、预算超概算、概算超估算、工程变更导致超总投资等的投资控制难题，很多项目业主直到最后施工结算时才发现已超总投资。投资控制不应是制定投资计划就一成不变的执行下去，而是一个动态调整的过程，且需从项目总投资控制盘子的角度出发，进行各单项工程、分部工程、专业工程之间的动态调整。为达到事先筹划、事中调整、事后追朔的投资控制目的，笔者建议实行基建工程项目投资策划的投资控制机制。
基建工程项目投资策划的目的在于从项目总体出发，综合考虑基建项目分期、分专业实施等因素，对项目总投资构成及各分项投资进行分析，对全部投资以合同包的形式进行细分，制定有利于项目实施和逐步投入使用的整体建设进度计划，形成项目管理的指导性文件。
1、建筑工程项目投资策划的编制、修订时间要求
建筑工程项目投资策划的编制时间应在项目可研报告通过审核并确定总投资计划后启动。首先可研估算重点是对项目的总体概算，很少对各单项工程、分部工程、专业工程的投资使用计划再进行细分。而每个项目由于其特殊性，各功能需求的重要性、甚至每个单项工程中各部分的重要性等都不同，资金使用偏向性更应区别对待，此时在项目投资策划中对资金使用进行筹划，会对后续限额设计有着重要的指导意义。其次项目投资策划中对合同包的划分对后续招标方式，招标方式的不同对进度计划的制定有着重要影响，如公开招标与邀请招标的时间要求，设备集中采购的时间点等等。
建筑工程项目投资策划的修订是动态的，贯穿在工程项目实施的每一个阶段。方案设计、初步设计、施工图设计、标底编制、工程变更等引起投资变化的都需更新项目投资策划，以便实现工程投资的实时控制。
2、建工程项目投资策划的内容
项目投资策划的内容主要包括《项目投资策划信息表》以及《历次编制修改情况汇总》。《项目投资策划信息表》是业主单位对基建工程项目目标进行控制的重要管理工具，内容包括：项目投资策划信息表、工程投资分项构成表、合同包划分表及进度计划表四个部分组成。策划信息表中建设方案直接影响投资控制表，合同包又是根据投资控制表进行划分，而合同包的划分及发包方式又影响项目进度计划的执行，这四张表相互关联、相互影响，形成一个有机的控制建设方案、投资、进度的完整项目投资策划。
2.1项目投资策划信息表
项目投资策划信息表反应的是工程项目的主要功能需求及建设方案等信息，初次编制时，信息来源于已批复的可研报告，后续方案设计、初步设计、施工图设计、合同签订以及施工过程中发生重大工程变更时，项目投资策划进行更新。如某IDC数据中心可研报告中原电源方案是两路从10公里外10KV变电站引入市电，加一路柴油发电机共三路电源；后续实际向项目所在地供电局申请外电时，外电引入距离变为30公里，经对比方案分析，项目采用一路市电加两路柴油发电机供电。这种建设方案的变更，对投资控制、合同包划分、进度计划均造成了重大的影响，应立即对项目投资策划进行修订。
2.2项目投资策划工程投资分项构成表
项目投资策划工程投资分项构成表初次编制时根据可研报告中投资进行细化，后续项目建设过程中的每一个阶段都需进行更新。主要根据项目需求的重要性，在总投资盘子中细化出投资重点，如项目对装修要求较高，就需根据重要性对装修区域进行分类，分别给定投资控制指标，以便后续设计院开展限额设计工作的依据。这个表记录了建设项目在整个建设过程中每个阶段的投资控制变更情况，可直接追朔并查找任何一个阶段发生重大投资变化的原因及调整情况。
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2.3项目投资策划合同包划分表
项目投资策划合同包划分表是根据项目投资策划工程投资分项构成表进行合同包的划分并确定招标方式，在制定项目进度计划时可方便确定各合同包开展招标的启动时间点。同时从项目总体控制角度出发，做到查缺补漏，合同包内容的界面划分一目了然，避免招标时缺漏项。
项目投资策划合同包划分表案例：
上表中的工程变更金额只反应对应该合同的变更金额，具体的工程变更台帐应另行建立，本文就不再讨论。
2.4项目投资策划进度计划表
项目投资策划进度计划表重点控制的是各合同包具体的启动时间，可使用横道图进行管理。
【关键词】 房地产；项目策划；全程策划
1. 房地产项目策划概述
1.1 房地产策划的概念
随着房地产业的迅速发展,房地产策划也随之快速发展起来。同时由于房地产市场化的程度逐渐增高,个人消费已经成为市场主流。因此加强房地产项目的策划对于房地产项目的实现具有举足轻重的意义。策划是通过实践活动获取更佳成果的智能或智能创造行为。房地产策划是依据房地产开发项目的具体目标，把市场调研和市场定位作为基础，把独特的概念设计作为核心，运用各种手段去策划，对将来的房地产项目进行科学的有创造性的规划，并且把具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。
1.2 房地产策划的意义
房地产项目策划能使企业决策准确,避免偏差,提高企业竞争力,增强企业自身管理创新能力,有效整合资源,使房地产开发项目优势突出。对项目开发过程中,统一思想,理顺公司内部和外部的公司部门合作关系、提高管理效率,设计和建设标准确定,这是肯定的,困难的、重要的项目发展将起到积极作用,是房地产企业的员工实现项目的开发设计过程,综合的总体指导功能。因此,如何创造一个良好的房地产项目的总体规划,具有较高的效率和效益最大化的所有的销售,在房地产项目开发和管理变得越来越重要。
2. 房地产项目策划模式
房地产项目策划的进行是遵循一定的模式的。通过策划人不断实践和总结,慢慢形成了各种策划模式,体现了房地产项目策划的一些基本规律。按照房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式,能够创造出项目典范和营销经典,提高房地产策划的科学性和规范性。房地产项目策划发展到今天,主要形成了3种策划模式:卖点策划、概念策划和全程策划。
2.1 卖点策划模式
当市场需求大于或者略小于供给、市场竞争不是太激烈、消费者的消费心理也不够理性和成熟的时候，市场中产生的便是卖点策划模式。
2.2 概念策划模式
随着经济的发展,从20世纪90年代中后期,人们的生活行为模式开始发生变化,房地产市场已经从卖方市场变换为买方市场。人们对住宅的需求要能够体现自身的个性和生活方式。策划人员开始赋予新产品以丰富的开拓性内涵,概念策划模式主要目的是引导消费者的消费新观念的形成过程中开发出新产品,实现产品的自我销售。
2.3 全程策划模式
全程策划结合了与房地产开发有关的社会性专业服务,在整个策划过程中融入了各个部门的运作。在全程策划应用当中,策划部门是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位,以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁,同时也制定和贯彻了项目的战略。另一方面,全程策划模式可以减小开发商的开发风险,增强了企业的抗风险能力,在充分运用社会资源以实现高效率开发的同时,提高了企业的市场竞争力。
3.全程策划模式探讨
3.1 全程策划模式的适用性
房地产全程策划模式的特点是全过程策划服务,所以策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在应用过程中逐渐形成3种策划方向:
(1)在接手项目后,从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售以及售后服务等相关环节都参与进去,并在各方面仔细操作,直到项目成功地推出市场。这种全程策划方向的难度相当大,现在只有较少的策划咨询公司能承担这样的全程策划。
(2)项目参与了相关领域，但不涉及到具体的专项行动。规划工作人员并不需要太多的方向，但他们正计划管理专业人才的工作，协调好各方面的专业公司。规划的方向大多是应用于规划咨询公司。
(3)由于策划咨询公司的特长不同,他们运用自己的专业特长各有侧重,但不会丢掉全程策划的目标,也取得了很好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式相对而言更适用于中小型项目的策划,这样各个流程可以很好地策划落实,大的项目如几千亩的大盘就会感到无能为力。这时就需要采取其他策划模式与之交叉进行,取长补短。
3.2 房地产全过程策划的原则
(1）整合原则：要把握好整合资源的技巧，整合好的各种客观资源要围绕项目开发的主题中心，要善于挖掘、发现隐性资源。
（2）定位原则：要从“大”、“小”两个方面入手，把握各项定位内容的功能作用，要熟练地运用项目定位的方法和技巧。
（3）可行原则：策划方案是否可行，方案经济性是否可行，方案有效性是否可行。
（4）全局原则：房地产策划要从整体出发,注重全局的目标、效益和效果；要从长期出发,处理好项目眼前利益和长远利益的关系；要从各个层次出发,总揽全局；要从动态性出发,注意全局的动态发展。
3.3 全程策划过程中的问题
(1)不做市场调研或者做的不够仔细，使得综合得出的结果和市场的本来面目差距很大，生产适销对路的产品，把这作为依据进行的营销策划工作偏离了实际，无法生产适销对路的产品，最终结果可想而知;
(2)盲目决策，想当然地追逐热点，哪知道市场千变万化，今天的热点到明天就成为过时了的，没有认真分析细分市场的真正需求，项目上马后，形成尴尬的局面;
(3)在短期利润的追求，搞一锤子买卖。只关心该项目的销售，服务不到位，以满足个人利益于消费者的利益为代价的客户需求方面做得不够，有时，住宅单位的现象，或有逃跑时逃脱现象;
(4)只为了销售而搞策划，没有从根本上认识到营销不仅仅是局部的工作，而是牵涉到实现公司总体经营目标的核心工作的理念，造成临时抱佛脚，走到哪一步算哪一步的境地;
(5)其他包括营销策划水平较低，现代化办公工具使用不到位，定性多于定量，凭借想象完成策划工作，没有明确的目标，也就没有好的结果。
4.结语
在房地产项目策划的过程中,市场调研、对消费者行为方式的分析和研究,以及具体的营销计划的制定、执行和控制等,是一个密不可分的过程,忽视其中任何一个部分,都有可能造成项目的失败,但是,在现今房地产行业中,对于市场调研和对消费者行为方式的分析等内容,仍然没有得到应有的的重视,这也是反复强调全程策划的主要原因。目前我国的房地产业正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断变化。将来肯定还会有更多的策划模式出现,但是每一种策划模式都会有其优点和缺点,没有一种策划模式会成为项目策划的万金油,策划模式的选择和运用要适应项目所处的市场的要求。
参考文献
［1］ 杨澍.也谈建筑策划与房地产策划.四川建筑,2009
［2］ 李聪奇.房地产营销策划现存问题及发展趋势.企业技术开发(下半月),2009
［3］ 林涛、刘峰.房地产开发项目科学策划体系的研究,江西科学,2009
一、我县十三五规划编制工作进展情况
（一）及早启动。2014年5月4日县政府印发《关于开展十二五规划中期评估工作的通知》，安排部署十二五中期评估；6月25日召开全县十三五重大项目策划碰头会，发改、经信、住建、水利、交通等部门参加，拉开了我县十三五规划编制工作的序幕；9月12日县政府第24次常务会专题研究我县十三五规划编制工作，会议讨论了发改局《关于我县十三五规划编制工作的建议》；9月18日县政府召开了全县重大项目策划会，成立了全县重大项目策划领导小组，会议印发了《XX县人民政府关于开展重大项目策划的通知》；9月30日县委常委扩大会专题研究部署我县“十三五”规划编制及重大项目策划工作；10月18日两办发文成立“十三五”规划编制领导小组及办公室，印发《XX县十三五规划编制工作方案》、《重点课题前期研究安排及主要内容》。
（二）深入调研。10月9日至10月20日，发改局牵头深入16个乡镇及相关部门，就我县十三五规划基本思路、重大项目，听取单位主职意见及建议。逐步完善十三五项目库初稿，同时在全县范围内选调精干力量，组建策划专班，对各乡镇和部门提交的项目进行再审核、再完善，并提出一批新项目。
（三）初现效果。据初步统计，截止目前共策划“十三五”重大项目533个，总投资2507亿元。其中新型工业类36个，投资241.57亿元；交通类27个，投资125.08亿元；能源类11个，投资255.12亿元；城建类项目37项，投资56.03亿元；生态环境类项目17项，投资66.2亿元；特色农业类项目17项，投资82.77亿元；水利基础设施类29个，投资44.21亿元；文化旅游类73个，投资123.02亿元；社会民生类项目19个，投资18.4亿元；乡镇项目267个，总投资1495亿元。
二、我县十三五规划编制工作的基本思路
1、总规编制工作思路。我县总体上与国家、省、市同步进行，结合我县实际，以及按照思路规划化、规划项目化、项目具体化的要求，突出项目支撑引领作用，我县在国家、省、市规划编制“三阶段”的基础上增设了重大项目策划与储备阶段，四阶段具体如下：
第一阶段：重大项目策划与储备阶段（2014年8月—2014年9月）。主要开展重大项目策划储备工作。一是组织乡镇与相关部门，根据行业分工，围绕新型工业、交通、能源、城建、生态环保、特色农业、水利、文化旅游、社会民生、乡镇发展等九个方面，集思广益，策划一批经济效益好、关联度高、辐射力大、带动力强的重大项目。二是组建策划专班对各乡镇和部门提交的项目进行审核、完善，并提出一批新项目，建成覆盖全县各行业、各领域，基本适应全县经济社会发展需要的《十三五规划重点项目储备库》。
第二阶段：重大问题研究和基本思路形成阶段（2014年10月—2014年12月）。主要开展通过重大项目倒逼对重大问题的研究和基本思路的起草。一是组织县直有关部门、乡镇开展重大问题和规划思路的研究，起草形成《XX县十三五规划基本思路》。二是按照《XX县十三五规划基本思路》要求，就重点领域、重点区域、重点项目的有关问题进一步听取县直有关部门和乡镇的意见，研究提出编制我县总体规划和重点专项规划的方案。三是年底前向市发改委、县政府报送《XX县十三五规划基本思路》，并做好向县委汇报的准备工作。
第三阶段：《规划纲要（草案）》基本框架形成阶段（2015年1月—2015年6月）。主要形成《规划纲要（草案）》的基本框架。一是继续深化重大问题研究，明确目标要求、基本原则、政策取向、战略重点等，形成《规划纲要（草案）》基本框架。二是组织各乡镇、县直各部门研究提出纳入全县十三五规划的重要指标、重大工程和项目、重大的改革和政策举措，初步确定十三五重要指标和《十三五规划项目库》。
第四阶段：《规划纲要（草案）》形成、修改、阶段（2015年7月—2016年2月）。主要完成《规划纲要（草案）》的起草、征求意见、修改完善、汇报、提交审议等工作。根据县委建议，组织起草《规划纲要（草案）》，广泛征求各乡镇、县直各部门和社会各界的意见建议，邀请专家进行咨询论证，根据各方意见修改完善《规划纲要（草案）》。做好与省、市规划的衔接工作。2016年初提交县人大常委会审议。
2、专项规划编制工作安排。专项规划分重点专项规划和一般专项规划两类。重点专项规划，目前我县初步拟定24个重要方面。编制工作分三个阶段进行：一是2014年年底前按照分工开展前期研究。二是到2015年6月份完成初稿。县十三五规划编制工作领导小组就重点专项规划初稿中的重大问题进行研究，将重要内容纳入到县十三五规划纲要中。三是到2015年年底征求各乡镇、县直有关部门和社会各界等方面意见后，形成送审稿，做好与县十三五规划《纲要》的衔接，按程序报县政府审定。一般专项规划由县直有关部门根据市相关部门的要求及工作需要提出，并由各部门自行组织编制和，报发改局备案。
三、2014年下半年工作重点
1、成立全县十三五规划编制工作领导小组。召开全县十三五规划编制专题会议，印发《XX县十三五规划编制工作方案》、《XX县十三五规划前期调研课题内容及安排》。
2、组建项目策划与规划编制两个工作专班。项目策划专班拟从全县相关单位抽调20名专业人员组建，负责对全县各单位上报的项目进行审查，并集中策划一批新项目；规划编制工作专班从县直有关部门抽调精干力量5名，承担县十三五规划思路及纲要起草工作。
3、开展22个前期课题研究工作。前期研究的广度和深度决定了十三五规划的质量，为做好全县十三五规划编制工作，必须先期启动十三五规划的前期研究。围绕经济社会发展重点领域，我县提出了22个研究课题。2014年11月10日前各课题承担单位完成并提交调研报告。
4、起草规划《基本思路》。在规划前期重大课题研究的基础上，组织起草规划《基本思路》。确保及时向省、市发改委上报我县需要纳入省、市十三五规划的重要内容和重大项目，年底前向省市发改委报送全县十三五规划基本思路。并做好向县委汇报的准备工作。
5、搞好省、市规划衔接。拟定我县请求纳入省市十三五规划《基本思路》重点内容的建议，做好迎接省、市发改委关于规划编制工作调研的各项准备工 作，及时汇报我县十三五规划编制工作进展情况，加强省、市规划衔接，争取更多的XX元素进入省、市十三五规划。
6、着力开展五项活动。一是开展重大项目策划活动。储备目标是项目400项以上，总投资2000亿元以上，其中投资10亿元以上项目50项以上，总投资800亿元以 上。产业项目占入库项目60%以上；二是开展调查研究活动。深入各乡镇和县直有关部门开展调查研究，了解情况，征求意见。赴先进地区考察学习，吸纳好的经验做法，为科学编制十三五规划奠定基础；三是开展规划培训、研讨活动。举办全县十三五规划专题培训班，邀请国家、省有关规划专家讲座，拓展和启发规划人员的编制思路，提高规划编制水平；四是开展规划咨询、论证和评审活动。拟聘请相关领域资深专家，对县十三五规划进行咨询、论证和评审，借用专家的智慧，提升我县规划的层次和水平；五是开展献计献策活动。坚持“推开门”编规划，“俯下身”听民声，广开言路，集思广益。在《XX网盟》上开辟“献计十三五，建设新XX”栏目，引导和鼓励社会各界积极为十三五规划献计献策。
四、我县经济运行情况及主要经济指标完成情况
1、地区生产总值及增速。据统计，元至9月，全县地区生产总值完成96.2亿元，同比增长9.0%。
2、固定资产投资及增速。据统计，元至9月，全社会固定资产投资（含房地产）完成105.56亿元，同比增长21.9%。规模全市第5，增速全市第6。其中，改建和技术改造投资完成14.91亿元，同比增长121.3%；工业项目固定资产投资完成30.32亿元，同比减少2.5%。加房地产民间固定资产投资74.25亿元，同比增长7.4%。房地产开发投资8.69亿元，同比减少19.9%；商品房销售面积20.51万平方米，同比减少50.1%。在全部入库的196个项目中，3000万以上项目152个，本年完成投资91.36亿元，占全社会投资的86.55%；亿元以上项目64个，本年完成投资59.88亿元，占全社会投资的56.73%。其中10亿以上项目4个，本年完成投资5.74亿元。
3、亿元项目及省市重点项目。元至9月，我县3个省级重点项目开工率为100%，其中宏晟纺织项目今年完成投资28200万元，已经完成生产车间1栋、综合楼1栋、辅助用房3栋及部分生产设备，第二栋生产车间及辅助用房主体基本完工；沿江一级公路今年完成投资44240万元，已完成征地3139亩，房屋拆迁291户84884.9平方米，迁坟3963座，杆线迁移669根，完成土石方389万立方米，路基已全部完成，路面硬化完成20公里；湖北小池滨江新区新型城镇化示范区（联投小池5.36平方公里起步区）项目今年完成投资153559万元，其中冬青路、新河桥路人行道铺砖和绿化基本完工；还建房一期16万平米完工，二期8万平米完工，正进行小区管网和绿化施工。太子湖一期水面完工，绿化完工；20万平米住宅正在施工。2014年列入市级双百在建项目16个（含3个省重点），总投资307亿元，2014年计划投资48.4亿元；列入市级双百前期推进项目8个，总投资173亿元。截止9月份，计划在建的16个项目全部开工纳入统计，共完成投资57.5亿元，占年度投资计划的118%，占全县总投资的55%。开工率、完成投资占比、单个项目完成投资额三项指标全市第一。其中县城滨河新区建设项目（包含三中心一广场、新县河、滨河路网等）完成投资52472万元，康宏粮油完成39588万元，小池妙乐新农村项目完成24310万元，中部商贸物流园完成59578万元，现代生态农业产业园完成34600万元，五祖禅文化旅游区二期完成51794万元，北部山区旅游公路完成13050万元，玖隆国际安防智慧城完成22030万元，中部创新科技产业新区完成12353万元，哈福生物制药完成13935万元。
关键词：石油化工 项目管理 施工 策划
大型石化工程建设项目是高投入、高风险的项目。资金、技术高度密集，技术复杂、涉及专业多、关联范畴广、集成程度高、质量要求高、工程投资大、建造周期长、施工工期一般都比较紧张。
项目策划是整个项目管理的思想和灵魂，对整个项目管理具有战略性的指导意义。
一、项目管理策划的依据
1.施工合同
2.相关设计技术文件
3.企业管理制度
4.业主，甲方相关管理规定
5.相关标准、规范及操作规程
6.其他
二、项目管理策划的目的
1.制定施工项目管理目标
2.规划实施项目目标的组织、程序和方法，落实责任
3.作为项目的管理规范，在项目管理过程中贯彻执行
三、项目管理策划的主要内容
项目管理策划内容一般包括管理模式、组织架构、职责划分、总体进度计划、现场管理人员流量、施工任务划分及施工队伍安排方案、物资采购及管理方案、施工机械及监测设备配置方案、办公设备配置计划、现场临时设施方案、临时用水用电方案、总平面布置规划、主要技术方案、现场作业人员流量、资金流量计划及预算成本等十几个方面。重点讲述以下几项；
1.项目管理模式策划
项目管理模式的策划是项目管理策划的核心。在统一大型石化建设项目施工中，一家施工单位一般都要承担好几个单项工程的施工，采取怎样的管理模式既高效又需用资源少、管理成本低，这是项目策划的重点。通过近几年大型项目的实施，不断的总结，目前采取比较多的有两种：一种是按单项工程成立项目部，各司其职，各负其责，公司成立领导小组进行总体协调；第二种是成立大型综合项目部下设分项目部管理各单项工程。大项目部按专业设置管理部门，是管理层。分项目部主要设置施工管理、技术、质量部门，是执行层，负责项目的进度控制、现场协调、工程进度和工程质量和安全管理等工作，项目的其余职能由大项目部实施，大项目部还负责对分项目部安全、质量的监督、检查。该管理模式相比于第一种模式优点在于管理运行效率较高、成本相对较低，分项目部不是各自为政，能够保证信息准确、及时和有效地传递，可以实现统一对外协调、对内指挥，整个工程项目的总体协调、组织管理比较畅通，也有利于围绕项目目标而形成和谐一致、高效运行的项目团队。但是对于关键管理岗位人员素质要求高，另外需要进一步完善项目管理机制，落实项目的责、权、利。
2.施工任务划分及队伍安排策划。大型项目施工占用资源多，施工单位依靠自身的自有资源难以满足项目施工的需要，且成本较高，借用社会资源的施工分包或劳务分包目前是一种大趋势。工程分包策划时应尽量采取切块分包，控制分包单位数量和综合素质。目前国内大多数分包单位的自身管理能力较低，还不能满足大型项目的管理要求，合同签订时可明确提出各类管理人员数量、素质要求及相应处罚措施，同时项目分包管理上要考虑分包单位的现状，尽量将分包单位管理人员纳入项目各系统管理，对他们进行“传、帮、带”，针对其薄弱环节多加培训、教育，协助分包商管理，满足大型项目管理要求。
3.管理制度策划
关键词房地产项目前期策划科学发展观
通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
1房地产项目开发前期策划工作的任务
主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。
2房地产项目前期策划重要性的具体表现
（1）选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。
（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。
（3）房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。
（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。
（5）有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。
3房地产项目前期策划存在的问题
3.1房地产市场方面
中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。
3.2发展商存在的问题
发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
3.3建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
4解决房地产前期策划问题的主要途径
（1）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
（2）要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
（3）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。
（4）树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。
参考文献
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2张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）
