从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的 商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷，有15件，占（该类案件数的）8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷，有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷，有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷，有100件占56%.
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同 具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工，但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告被告要求交付房屋，认为该预售合同已办理了预售登记，具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为，该项登记违反法律规定，不能对抗政府的处置拍卖行为，并以政府房产管理部门违法不作为为由，提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。
无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度
主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则
非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门
明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。新晨
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门
其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
第六，尽管一些地方的房地产交易管理所也接受并办理预售合同的登记，但并不是法律规定的申报登记备案
引起笔者思考的是这样一个案例：原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司，于1999年签订一份《房屋预售合同》，并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建，由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工，但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告起诉被告要求交付房屋，认为该预售合同已办理了预售登记，具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为，该项登记违反法律规定，不能对抗政府的处置拍卖行为，并以政府房产管理部门违法不作为为由，提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。
笔者认为，不论是民事行为还是行政行为，其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下，正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
一、对房屋测绘成果的审核
《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交“不动产界址、空间界限、面积等材料”并对其真实性负责。国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》表明，不动产权籍调查成果包括“不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图”。故权籍调查的内容包含了房屋调查及面积测绘。
不动产权籍调查成果是相关登记的必备要件，测绘成果是不动产登记簿中相关数据资料的来源依据，经不动产登记机构采用后，具备公信力。故不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，审核内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构应对“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”进行查验。但笔者发现，《房产测绘管理办法》第十八条规定，“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。
这两个规章有冲突！《立法法》规定，部门规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。在静静等候国务院裁决之前，可暂按以下思路办理：
1.住建部门、不动产登记机构可商定房屋测绘报告的审核部门；
2.商定由住建部门审核房屋测绘报告的，住建部门如授权其下属机构审核测绘成果，应将授权情况书面告知不动产登记机构；
3.如商定不成，可依据《房屋交易与产权管理工作导则》“住建部门负责房屋产权和交易管理工作的监督和指导”的指导精神，明确用于交易管理的面积报告由住建部门审核，用于不动产登记的报告由不动产登记机构审核；
4.业主、委托方对测绘报告有异议的，交由当地测绘行政管理部门处理或委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构（如测绘产品质量监督检验站）鉴定测绘成果；
5.因测绘成果审核及适用引发的矛盾、纠纷、、诉讼等由审核部门负责。
二、保障性房屋（转移）登记问题
保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、成本价出售公有住房、合作建房等。根据《经济适用住房管理办法》等的规定，经济适用房、定向安置房、成本价出售公有住房合作建房等购买资格审查、上市交易审查由住建行政主管部门完成。在不动产登记与房屋交易的对接中，存在以下问题：
1.准予购买（出售）的审批资料是否属于登记资料？
2.交易告知书（楼盘表）是否作为交易机构已经审核的证明？
3.交易机构的审核是否意味着住建主管部门审核？
鉴于国家没有设定准予购买相关房屋的行政许可事项，故准予购买可以三种形式体现，一是交易机构合同备案，二是交易机构出具交易告知书，三是住建部门的审批资料。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，预售合同备案的机构一般为房产（住建）管理部门。交易机构是住建部门设立的房屋交易管理职能部门，其出具的备案证明、告知书等，应当视为住建部门已经审核准予购买或准予上市，可以作为不动产登记材料。
但是，目前备案的范围仅限于预售商品房合同，并不涉及经济适用房、定向安置房、成本价出售公有住房，此类合同备案的与否取决于各地住建部门的工作进度，其效力尚存疑。而《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、其他必要材料。这里的主管部门批准文件，显然不应该局限于用地批文，而应当包括住建部门依据《经济适用住房管理办法》第五条 “县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作” 的授权作出的准予购买或准予上市的批文。其他保障性住房上市交易，即使不作为前置性审批，住建部门需提前审查的，应将审查结果告知不动产登记机构。
因此，因购买保障性住房或上市交易申请登记的，不动产登记机构应收取住建部门的审查结果作为登记材料。住建部门出具说明，以其下属交易机构出具的“告知书”“备案证明”“楼盘表”作为审查结果的，从其说明。
三、直管公房、落实政策发还房屋的登记
公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。
按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。
当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。
四、预售合同信息共享
《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》要求“国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享”。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
共享即分享，意为将一件物品或者信息的使用权或知情权与其他人共同拥有。不动产登记信息的共享，其法理基础是基于登记簿的公示力，来源于“权利人、利害关系人、有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”的规定。一方面，不动产登记簿以其公信力为交易双方当事人提供交易参考；另一方面，不动产登记涉及的预查封、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记等需要交易信息支撑。因此，交易实时共享与不动产登记信息实时共享同样重要。
住建部《房屋交易与产权管理工作导则》规定，房产管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知单的方式及时提供给不动产登记机构。该导则还规定商品房预售合同网签备案程序为：房源核验与购房资格审核、商品房预售合同网签、合同备案及生成商品房预售合同网签备案表、合同备案信息记载至楼盘表。由此可见，买卖合同网签备案表信息共享应在合同备案之后。而房屋不动产交易登记职能分设后，较多地区的住建部门在办理商品房预售合同网签备案时将原来采用的网络备案调整为窗口备案，必然导致合同网签与合同备案之间存在较长的时差。故以合同备案时间作为交易信息共享的推送时间，不利于不动产登记部门了解房屋不动产的真实状况，影响了预查封等登记业务的办理，相关的不动产登记、交易管理机构应通过协商方式沟通，解决预售信息的实时共享问题。
五、房屋已经竣工的材料
申请建筑物所有权首次登记，需提交房屋已经竣工的材料，这是《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定的。实践中一般将竣工验收备案表作为房屋等建筑物已竣工的证明。这个做法，如申请人无争议，也无不妥。但确有部分建筑物因为各种原因无法办理竣工验收备案，是否必然导致登记不能的后果？
《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，应包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。
关键字：商事登记，立法研究
商事登记，又称商业登记，是指登记机关依照法定的程序和实体要求，对商主体的设立、变更或解散的事实记载于登记簿册，并予以公示的法律制度。依商主体法定原则，不论是公司还是合伙企业或者其它企业组织，都必须依法设立，其主体地位须依登记而确定，其商事能力的取得、变更或终止均以登记为必要。因此，商事登记是商法的重要制度。商事登记制度的完善是健全和完善商事法律制度的重要内容。
中国大陆商事登记制度是伴随着经济体制的改革而逐步建立和发展起来的。大陆经济体制改革走的是一条循序渐进的路子，在改革的相当长时期内，计划经济体制和市场经济体制两种体制的因素经常是相互交错的，这两种因素对我国的商事登记制度都产生着不可低估的影响。因此，在经济体制改革过程中建立和发展起来的商事登记制度，不可避免地存在着与市场经济体制要求不相适应的内容。完善商事登记制度就是要按照市场经济体制的要求，不断消除与市场经济发展不相适应的内容，充实或增加符合市场经济发展要求的内容，从而健全和完善商事登记制度。
考察大陆现行商事登记制度，笔者认为它至少存在以下两个方面的问题，首先是立法缺乏统一性，有关商事登记的立法比较凌乱；其次是采取分级登记体制，具有浓厚的旧体制色彩。完善商事登记制度的基本思路是：制定《商事登记法》，统一商事登记制度；废弃分级登记制，实行以主营业地为标准的登记制。以下分而述之。
一、制定《商事登记法》，统一商事登记制度
中国大陆的商事登记制度是伴随着经济体制改革而逐步建立和发展起来的。经济体制改革初始，国家就十分重视商事登记。1980年7月，国务院了《中外合资经营企业登记管理办法》，1983年3月国家工商局公布了《外国企业常驻代表机构的登记管理办法》，对外资企业、外国企业常驻机构的登记做了专门的规定。1982年8月，国务院了《工商企业登记管理条例》；12月，国家工商行政管理局了《实施细则》。条例和细则对国营工商企业、集体所有制的工商企业、联营和合营企业等企业登记，做了规定。1985年6月和8月，经国务院批准，国家工商行政管理局了《工商企业名称登记管理暂行规定》和《公司登记管理暂行规定》。1986年3月，国家工商行政管理局又了《经济联合组织登记管理暂行办法》。1983年，国家工商行政管理局还制定了《工商企业登记档案管理办法》。这些条例或规定初步构建起我国的商事登记制度。
1988年6月，国务院第1号令公布了《中华人民共和国企业法人登记管理条例》，取代了上述《中外合资经营企业登记管理办法》、《工商企业登记管理条例》和《公司登记管理暂行规定》， 对全民所有制企业、集体所有制企业、联营企业、外资企业、私营企业等企业法人的登记做了的规定。 同年12月，国家工商行政管理局公布了《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》。《企业法人登记管理条例》及其《施行细则》的颁布，标志着不同所有制企业法人的商事登记实现了统一。依据该条例及其细则的规定，非法人企业、在中国境内从事经营活动的外国（地区）企业以及经国务院有关部门和各级计划部门批准的筹建期满一年的新建企业，仍按照企业有关规定办理。 因此，总体上看，我国大陆商事登记立法仍处于分散的状态。此外，国家工商行政管理局于1990年制定了《企业法人登记档案管理办法》以取代1983年的《工商企业登记档案管理办法》，并制定了《企业法人的法定代表人审批条件和登记管理暂行规定》、《企业法人登记公告管理办法》等，进一步充实了商事登记制度。
1992年，中共十四大召开，确立了市场经济体制的改革目标。在商主体立法方面，改变了以往的以所有制为标准的企业分类法，采取市场体制国家通行的企业组织形式分类法，先后颁布了《中华人民共和国公司法》（1993）、《中华人民共和国合伙企业法》（1997）和《中华人民共和国个人独资企业法》（1999）。相应地，在商事登记立法方面，国务院于1994年6月了《中华人民共和国公司登记管理条例》，1997年11月了《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》，2000年国家工商行政管理局《个人独资企业登记管理办法》，对公司、合伙企业和个人独资企业的登记分别做了专门的规定。此外，国家工商行政管理局于1998年了《企业法人法定代表人登记管理规定》（1999年修订），取代了1990年的《企业法人的法定代表人审批条件和登记管理暂行规定》。上述公司登记等法规或规定的颁行，确立了大陆商事登记制度的市场化取向。例如，依《企业法人登记管理条例》第15条规定，申请企业法人开业登记时，应提交主管部门或审批机关的批准文件；但是依《公司登记管理条例》第17条的规定，设立有限公司，只有在“法律、行政法规规定必须报经审批的”情况下，才应提交批准文件；通常情况下，设立有限公司无须提交有关部门的批准文件。这标志着我国商事登记制度顺应了企业设立从“许可主义”（“审批制”）向“准则主义”的制度变革的需要。
然而，上述情况一方面表明大陆商事登记制度伴随着经济体制该给尤其是商事主体制度改革的发展而逐步得到建立和发展，但另一方面也表明大陆商事登记立法存在着“因人（商事主体）而异”的特点，未能形成一个统一的商事登记制度。就现行立法来看，法人企业、公司、合伙企业、个人独资企业和外国企业分支机构，都有各自的商事登记立法，形成了庞杂的商事登记立法。 这种情形不仅徒增立法和法律适用的成本，而且还可能由于不同立法所作的不一致规定，导致法律适用的复杂性。例如，公司的登记就涉及两部法律：一是《企业法人登记管理条例》，二是《公司登记管理条例》。依前一条例，公司设立应进行“开业登记”；依后一条例，公司设立应进行“设立登记”。“开业登记”与“设立登记”并非仅仅是用语不同，而是具有不同的法律意义。公司的设立与开业属于不同的概念。公司设立是指创建公司一系列法律行为的总称； 而公司开业是指公司成立后开始从事营业活动。公司设立的目的是创设公司人格，依商主体法定原则，公司人格的创设应符合法定条件并依法定程序进行；而公司开业就是公司的经营活动，公司是否具备开业条件、何时开业，是公司自己的事，虽然国家对公司的经营活动也要进行管理，但公司的开业并不需要向工商管理机关提出申请，更不需要经工商管理机关批准。《企业法人登记管理条例》将法人企业的设立与开业混为一谈，规定企业法人应办理开业登记，并把企业的营业条件-“经营场所”作为公司人格创设的必要条件加以规定。 《公司登记管理条例》则严格区分公司的设立和开业，把开业从创设公司人格的设立登记中分离出来，纳入工商管理机关对公司的经营活动的监督管理范围。依据该条例第62条规定，公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，由登记机关吊销其营业执照。按照上述两个条例的不同规定，设立公司只需进行设立登记；而设立非公司制企业法人则须进行开业登记。同为企业法人，则出现应进行不同类型登记的复杂情形。
法的统一是法制健全的基本要求。商事登记制度的完善首先是改变上述庞杂的立法状况，制定统一的《商事登记法》，取代不同商主体的登记管理“条例”或“办法”，实现商事登记制度的统一。统一的商事登记制度不仅要求各种商主体的登记统一立法，而且要求实行统一的登记程序和基本等同的登记事项。不同的商主体之成立可以有不同的条件，但其登记程序和登记事项应当基本统一。鉴于公司登记制度比较健全，其它商主体的登记也有相应的规定和做法，因此比较现实的立法思路应是：以现行的《公司登记管理条例》为基础，参考其它商主体的登记管理办法的规定，制定出统一的《商事登记法》；同时，《商事登记法》应将分散的企业名称登记、登记公告、档案管理等内容也吸收进来。
二、废除分级登记制，实行以主营业地为标准的登记制
在计划经济体制下，大陆的投资来源主要是国有资产，国家对国有资产实行“统一领导、分级管理”的管理体制，从而形成了中央政府和各级地方政府按照其权限管理国有企业的体制，国有企业有中央企业和地方企业之分，地方企业又按照行政级别的不同划分为省属企业、地市级企业和县属企业。不仅如此，在计划体制下，企业存在着“政府化”的特点，企业乃至企业的管理人员都有相应的行政级别。 企业与企业之间并非真正平等的主体，而是存在着“身份”的区别。这种企业体制可以称之为“企业等级制”或“企业身份制”。这种企业管理体制的一个重要方面，是立法上对企业的设立采取了“许可主义”（“审批制”）的立法例，企业的设立须按照规定经相应级别的政府或其部门批准。 不仅国有企业如此，外资企业、集体企业乃至私营企业也不同程度地被纳入这种管理体制。例如，外资企业须经国家外资主管部门或者国务院其授权的省市自治区政府批准。 按照《公司法》第77条的规定，股份公司的设立须经国务院授权的部门或者省级人民政府批准。因此，即使是集体企业和私营企业，如采取股份公司形式，同样须经批准才能得以设立。
与这种企业等级制形成基本对应的是企业登记的分级制，即通常情况下，由哪一级政府或政府部门批准设立的企业应由相应级别的工商行政管理局办理商业登记。按照1982年的《工商企业登记管理条例》第3条规定，全国性的公司其登记机关是国家工商行政管理局，其它企业则在所在的市、县工商行政管理局登记。同年国家工商行政管理局的《工商企业登记管理条例》第24条进而规定，全国性公司设在各省市自治区的分公司和经省市自治区人民政府批准经营进出口及有对外业务的公司，向所在的省市自治区工商行政管理局申请登记。1988年国务院的《企业法人登记管理条例》及国家工商行政管理局的《企业法人登记管理条例施行细则》对各级工商行政管理局的登记范围做了更为明确的规定，确定了国家工商局、省市自治区工商局和市县区工商局三级企业登记体制。 1994年国务院的《公司登记管理条例》设第二章“登记管辖”，根据《公司法》的规定，对国家工商行政管理局和省市自治区工商行政管理局以及市县工商行政管理局的公司登记权限进行了划分，其标准与《企业法人登记管理条例施行细则》大体一致，原则上也是由哪一级政府批准的公司由相应的工商行政管理局登记。 对于外资企业，按照1980年国务院的《中外合资企业登记管理办法》第2条规定，采取的是由国家工商行政管理局或者国家工商行政管理局授权地方工商行政管理局登记的原则，也形成了分级登记管理的做法，并作为一项制度坚持了下来。
现行分级登记制的一个重要特点是保持企业设立的审批机关与登记机关的行政级别的一致性，经哪一级机关批准的企业由相同级别的登记机关登记。从国家行政管理体制来说，这种登记制度也许有其存在的合理之处。但是，从市场经济体制的要求来看，这种分级登记制是存在着明显的缺陷的。
首先，它是旧体制下形成的企业等级制的产物，它是以企业等级制为前提的。而且，这种企业分级登记制反过来又起着一定的强化企业等级制的作用。企业等级制的本质是企业的身份制，它强调的是企业固有的“身份”。在固有的经济体制下，国有企业与集体企业，公有制企业与私营企业，国有企业中的中央所属企业和地方企业，其间是存在着身份的区别的。它们适用不同的法律，承受着不同的政策待遇，其所受政府重视的程度也有区别。这种情形今天依然不同程度地存在着。然而，市场经济强调的主体的平等，不论是公有制企业非公有制企业，它们都是平等的具有独立人格的市场主体。在我国市场化改革进程中，营造一个平等的社会经济环境十分重要。它是我国经济体制改革的重要价值取向。显然，我国现行的企业分级登记制与市场化改革的价值取向是不相适应的，它不利于营造一个平等的社会经济环境。
其次，商事登记的主要功能作用是：（1）确认商主体及其从事营业活动的合法性，维护其合法权益；（2）便于公众了解商主体的信息，维护交易安全；（3）有利于国家对商主体的活动进行必要的监督和管理；（4）便于国家取得统计资料，以实现对经济的宏观调控。 现行的企业分级登记制不利于（2）和（3）两项功能作用的实现。按照企业分级登记制，企业应向哪一级登记机关申请登记，不是决定于企业的营业地，而是取决于企业由哪一级政府批准。因此，必然存在着企业的登记机关所在地与营业地不一致的情形。这种状况既不利于社会公众对企业信息和资料的调取和了解，也不利于国家机关对企业营业活动的监督与管理。可以设想，对于一个营业地在边远的省市县而其却是在国家工商行政管理局登记注册的企业，人们须向国家工商行政管理局调取和了解其注册信息，无疑存在着很大的不便；一个地方政府的职能部门对营业地在本地但却是经国家工商行政管理局登记的企业进行监督，恐怕远比对经本地工商行政管理局登记的企业进行监督要复杂得多。
鉴于现行的商事登记体制存在着上述问题，笔者建议废弃现行的分级等级制，改取以营业地为标准的登记制度。不论是经哪一级政府或政府部门批准的企业，一律由其主要营业地的工商行政管理局登记。实行以主要营业地为标准的登记制，有利于淡化企业的身份观念，逐渐消除企业的身份区别，实现商主体的平等性。同时，企业营业地与登记地的统一，既方便社会公众对其信息的调取和了解，也有利于当地的政府职能部门依法对其进行必要的监督管理，可以克服分级登记制存在的制度性问题。而且，实行以主营业地为标准的登记制度，所有的企业将由其主要营业地所在的县市工商行政管理局登记，国家和省一级工商行政管理局将不再承担具体企业的登记事务，它们可以把主要精力集中在领导和全国或本行政区的工商行政管理工作。这样安排还有一个益处就是，国家工商行政管理局和省级工商行政管理局在对商事登记进行监督和检查时，可以避免自己既是监督者和检查者又是被监督者和被检查者所引起的尴尬，避免出现对商事登记进行监督检查时只对下不对己的不合理现象。
注释：
[1]该条例第39条明确规定，1980年7月26日国务院的《中外合资经营企业登记管理办法》，1982年8月9日国务院的《工商企业登记管理条例》，1985年8月14日国务院批准、1985年8月25国家工商行政管理局的《公司登记管理暂行规定》自1988年7月1日起废止。
[2]关于条例适用的企业范围，参见该条例第2条。
[3]参见该条例第36条、施行细则第71、73条。
[4]有学者批评现行商事登记立法的“极度分散性”，妨碍了商业登记制度有机体系的构建，不利于商主体的守法和执法主体的监督管理。参见李金泽、刘楠：《我国商业登记立法亟待完善》，《社会科学》1999年第7期。
[5]周友苏：《公司法通论》，四川人民出版社2002年版，第173页。
[6]参见《企业法人登记管理条例》第15条。
[7]黄速建：《国有企业产权制度变革》，经济管理出版社1996年版，第6页。
[8]参见1983年国务院的《国营工业企业暂行条例》第15条、第17条。
[9]依《中外合资经营企业法实施条例》第6条规定，在我国境内设立合营企业，必须经国家对外贸易经济合作部（现为商务部）审查批准，但也可以由国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府或者国务院有关部门审批。
[10]《企业法人登记管理条例》第5条、《企业法人登记管理条例施行细则》第8条、第9条、第10条。
[11]《公司登记管理条例》第6条、第7条、第8条。
[12]参见《企业法人登记管理条例》第5条、《企业法人登记管理条例施行细则》第7条第2款、第12条。
第二条婚姻登记档案是婚姻登记机关在办理结婚登记、撤销婚姻、离婚登记、补发婚姻登记证的过程中形成的具有凭证作用的各种记录。
建议修改：婚姻登记档案是婚姻登记机关在办理结婚(含复婚、补办结婚、补发结婿征)登记、离婚(含撤销婚姻)登记的过程中形成的具有凭证作用的各种记录。
修改理由：1.补发结婚证的主要依据是原始婚姻臀记档案的复印件，在办理结娇臀记与补发婚姻登记证时提供的证明当事人的材料是相同的，只是办理结婚(含复婚、补办结婚)登记时，登记双方当事人到现场履行签字手续，而补发婚姻登记证提供相应的证明材料可以委托他人办理，办理结婚登记与补发结婚证的性质相同，目的也是一致的，即最终领取结婚证(明)，所以笔者认为把补发结婚证含住结婚登记里面是合理的。2.尽管离婚登记与撇销婚姻登记办理的机关、归档材料不尽相同，但结果都是一样的，即最终解除婚娴关系；把属丁一类性质(解除婚娴关系)的档案集中统一整理立卷，便于档案的保管、利用。小沦在法律上以什么方式解除婚姻关系，也不管再婚在法律上视为二婚，或撤销婚姻后再婚在法律上视为初婚，从档案的角度出发，档案工作的目的就是最大程度地科学管理档案，为利用者提供优质、便捷的档案利用服务。所以条款中笔者将撤销婚姻登记含在离婚登记里面。
以上对婚姻登记档案的重新定义之合理性在于，把意义、性质相同的档案材料归为一类，便于婚姻登记档案的分类及排列，便于提供利用，便于婚姻登记档案的规范化、法制化、科学化的集中统一管理。
第九条婚姻登记档案按照年度婚姻登记性质分类。婚姻登记性质分为结婚登记类、撤销婚姻类、离婚登记类和补发婚姻登记证类四类。
建议修改：婚姻登记档案按照年度婚姻登记性质分类。按照婚姻登记性质分为结婚登记类(含复婚、补办结婚、补发结婚证)、离婚登记类(含撇销婚姻)两类。原《婚姻登记档案管理办法》第九条下面的两个条款不变。
修改理由：婚姻登记档案定义的改变导敛了其分类的变化。这样分类的优势在于：1.便于意义与性质相同的一类档案集中统一管理；2.这种分类规定婚姻登记档案按照性质分为结婚登记类、离婚登记类两类，这样在按照年度一类别排列档案时只有两个流水号，避免了全宗内排列类多、重复档号多，容易造成混乩的现象，而且这样排列也便于提供利用。
第十条(一)婚姻登记材料按照年度归档。
建议修改：婚姻登记材料按照婚娴登记机关
年度婚姻登记忡质归档。
修改理由：婚姻登记饥关有民政部门下属的婚姻登记所，还有隶属丁乡镇管理的婚姻登记处。区分开不同的婚姻登记机关再按照年度一婚娴登记肚质分类，便于档案的提供利用和现代化管理。
第十条(六)
在卷内文件首页上端的空白处加盖归档章，并填写有关内容。归档章设置全宗号、年度、室编巷号、馆编卷号和页数等项目。
全宗号：档案馆给立档单位编制的代号。
年度：案卷的所属年度。
室编卷号：案卷排列的顺序号，每年每个类别分别从“1”开始标注。
馆编卷号：档案移交时按进馆要求编制。
页数：卷内材料有文字的页面数。
建议修改：在卷内文件首页上端的空白处加盖归档章，并填写有关内容。归档章设置全宗号、年度、类别号、室编卷号馆编卷号和页数等项目。
类别：结婚或离婚。
修改理由：不同性质的婚姻档案应在归档章中按照类别注明，避免档号编制上出现重复问题，而且保持编制目录和档案编号的一致性，既方便查找档案又便于档案有序排列。
第十条(八)
按类别分别编制婚姻登记档案目录。
建议修改：按类别分别编制婚姻登记档案目录。在婚姻登记档案目录中设备注项，结婚登记档案目录的备注项应注明复婚、补办结婚、补发结婚证。离婚登记档案目录的备注项应注明撤销婚姻。
修改理由：目的是为利用者提供方便、快捷的档案服务，也为婚姻登记档案的数字化打下一个坚实的基础。
第十三条婚姻登记档案的保管期限为100年。对有继续保存价值的可以延长保管期限直至永久。
建议修改：婚姻登记档案的保管期限为100年。对有继续保存价值的可以延长保管期限直至永久。补发婚姻登记证是依据《办法》第八条(三)款中“其他有关婚姻状况的证明”办理的补发婚姻证明的，保管期限为100年；补发婚姻登记证依据原始婚姻登记档案办理的婚姻证明作短期保管，保管期限为3―5年。
修改理由：补发婚姻登记证是因结婚(或离婚)证丢失或损毁等原因重新办理证件的过程中形成的具有凭证作用的婚姻登记档案记录。补发婚姻登记档案的主要依据是当事人原始的婚姻登记档案，在办理时需要提供本人的身份证明及原始婚姻登记档案的复印件。由于档案的原始记录性是档案的最基本属性，也是档案价值的体现，档案只有具备原始性才会更有保仔价值，而补发婚姻登记档案的主要成份是原始婚姻瞪记档案的复印件，所以在档案保管时它的保存价值不会有原始的婚姻档案保存价值大，因此在确定保管期限时把这部分档案作短期保管。另外，目前由于贷款、购房、出国、财产继承、独生子女费等原因补发婚姻登记档案的数量日益增多，如果其与原始婚姻登记档案的保管期限都是100年，这无疑会增加档案馆的负担，造成资源浪费。因此将补发婚姻登记档案作3―5年短期保管，只作为一个临时的参考依据。而依据“其他有关婚姻状况的证明”办理的补发婚姻登记，由于需要重新建立婚姻登记档案，因此这部分档案的保管期限应为100年。
第十五条(一)婚姻登记档案保管部门应当建立档案利用制度，明确办理程序，维护当事人的合法权益。
建议修改：婚姻登记档案保管部门应当建立档案利用制度，明确办理程序，维护婚姻舣方当事人的合法权益。
修改理由：“维护当事人的合法权益”与“维护婚姻双方当事人的合法权益”是有区别的。对前者可以有以下两种理解：1.是维护提供利用档案当事人的合法权益；2.是维护婚娴双方当事人的合法权益。这就造成了歧义。而后者是婚姻登记档案保管部门在加强婚姻登记档案保密工作的同时，维护了婚姻双方当事人的合法权益。就婚姻登记档案保管部¨而言，维护婚姻双方当事人的合法权益应是第一位的，如果条款中关于“当事人’的界定存在不明确性，婚姻登记档案保管部门在提供利用时很容易在理解上有偏差，导致工作上的失误。举例说明如下：某男女同居达十年之久，生有一子，后男方离开女方。2003年4月，女方到婚姻档案保管部门要求查阅男方的婚姻登记档案。目的是，如果男方未婚，就以事实婚姻为由要求男方承担孩子的抚养费；如果男方已婚，就到法院控告男方。按照《婚姻登记档案管理办法》第十五条第(一)款的相关规定，由于没有明确指出维护什么“当事人”的合法权益，站在利用者的权益考虑，为维护利用挡案当事人的合法权益，其查档要求应该得到支持。这种提供利用婚姻登记档案的结果是侵犯了婚姻双方当事人的合法权益。因此，对该条款作出修改很有必要。
第十五条(五)其他单位、组织和个人要求查闭婚姻登记档案的，婚姻登记档案保管部门在确认其利用目的合理的情况下，经主管领导审核，可以利用。
建议修改：其他单位、组织和个人要求查阅婚姻登记档案的，婚姻登记档案保管部门确认其出具的利用档案合法性的证明材料，经主管领导市核，可以利用。
【颁布单位】 国家工商行政管理局
【颁布日期】 19970506
【实施日期】 19970506
【文号】 工商标字(1997)第127号
【名称】 关于印发《商标专用权质押登记程序》的通知
【题注】
【章名】 通知
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
为了实施国家工商行政管理局公布的《企业动产抵押物登记管理办法》第十八条关于商标专用权质押登记的规定，根据商标专用权质押的特殊要求，国家工商行政管理局制定了《商标专用权质押登记程序》。现印发给你们，请遵照执行。
【章名】 商标专用权质押登记程序
一、为实施国家工商行政管理局公布的《企业动产抵押物登记管理办法》第十八条关于商标专用权质押登记的规定，制定本程序。
二、商标专用权质押登记机关是国家工商行政管理局。国家工商行政管理局商标局具体办理商标专用权质押登记。
三、出质人与质权人应当订立商标专用权质押书面合同，向国家工商行政管理局商标局申请登记。商标专用权质押登记的申请人应当是商标专用权质押合同的出质人与质权人。
四、申请商标专用权质押登记时，应当提交下列文件：
（一）按规定填写的《商标专用权质押登记申请书》（申请书式附后）；
（二）出质人及质权人企业营业执照复印件（须经发证机关确认盖章）；
（三）质押合同副本（外文本应当附中文译本1份，以中文译本为准）；
（四）质押商标《商标注册证》复印件；
（五）委托人办理登记的，应当提交被人（申请人共同）的委托书；
（六）其他应当提交的材料。
上述证明文件如有不实，由申请人承担法律责任。
五、商标专用权质押合同应当包括以下主要内容：
（一）出质人与质权人的名称（姓名）、地址；
（二）质押的原因和目的；
（三）出质的商标及质押的期限；
（四）出质商标专用权的价值及国家工商行政管理局指定的商标评估机构的评估报告；
（五）当事人约定的与该质押商标有关的其他事项。
六、申请人按本程序第四条规定提交的申请书件不齐备的，登记机关应当要求申请人补正。不补正或补正不符合要求的，不予受理。申请登记书件齐备、申请手续符合规定的，国家工商行政管理局商标局予以受理。受理日期即为申请日期。
七、有下列情形之一的，登记机关不予登记：
（一）出质人不是商标专用权合法所有人的；
（二）商标专用权归属不明确的；
（三）其它不符合法律法规规定的。
八、登记机关应当于受理登记申请之日起5个工作日内，作出是否予以登记的决定。符合上述登记条件的，国家工商行政管理局商标局予以登记，发给《商标专用权质押登记证》；不符合有关规定的，不予登记。商标专用权质押合同自登记之日起生效。
九、有下列情形之一的，登记机关应当撤销登记：
（一）登记后发现与事实不符的；
（二）登记后发现有属于本程序第七条规定情形之一的；
（三）登记后发现质押合同无效的。
十、申请人名称、地址发生变更及因主债权债务转移或者其他原因而发生质押转移的，当事人应当办理商标专用权质押变更登记、补充登记或者重新登记。申请变更登记或者补充登记，应当提交变更的证明和登记机关发给的《商标专用权质押登记证》。
【章名】 商标专用权质押登记申请书
国家工商行政管理局商标局：
根据《企业动产抵押物登记管理办法》和《商标专用权质押登记程序》，现申请商标专用权质押登记，请予审理登记。
一、申请出质登记当事人
质权人名称：
法定代表人：
住所：
人：
住所：
联系电话：
邮编：
年 月 日
（盖章）
出质人名称：
法定代表人：
住所：
人：
住所：
联系电话：
邮编：
年 月 日
（盖章）
二、申请质押原因：
三、质押商标图样：
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| 商 |
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| 标 |
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| 图 |
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| 样 |
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四、质押商标权属状况：
五、质押价值：
六、质押期限：自 至
七、其他有关事项
八、附证明文件
（一）质押商标《商标注册证》（复印件）
（二）质押合同副本壹份（外文本应当附中文译本一份）
（三）企业《营业执照》副本复印件（经发证机关、确认签章）
（四）人委托书
商标专用权质押登记证
【 】工商标字第 号
出质人：
质权人：
质押原因：
质押担保主债
权种类、数额：
质押商标注册号：
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质押价值：
质押期限：
变更理由及事项
浙江省民办非企业单位管理暂行办法全文第一章 总则
第一条 为了加强对民办非企业单位的管理,规范民办非企业单位的行为,根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》(以下简称《条例》)和其他有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内民办非企业单位的管理适用本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。
第三条 本办法所称民办非企业单位,是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的,从事非营利性社会服务活动的社会组织。
本办法所称非营利性社会组织,是指提供公益性社会服务,不以营利为目的,且盈余不在举办者及成员中分配的社会实体。
第四条 民办非企业单位依法享有自主权,任何组织和个人不得侵犯其合法权益。
民办非企业单位必须依照法律、法规、规章和章程规定开展公益性业务活动;依法保障职工工资、社会保险、福利等待遇,接受业务主管单位和登记管理机关的监督检查;不得损害国家利益、社会公共利益以及其他社会组织和公民的合法利益,不得违背社会道德风尚,不得从事营利性经营活动。
民办非企业单位的职工有权依照《中华人民共和国工会法》和《浙江省实施〈中华人民共和国工会法〉办法》的规定,建立工会组织,维护其合法权益。
第五条 县级以上人民政府根据本地区经济和社会事业发展的需要,支持民办非企业单位发展。
各级人民政府可以通过招投标的方式,委托民办非企业单位承办公益事业项目。
鼓励企业、事业单位、社会团体、其他社会组织及公民个人向民办非企业单位提供资助和捐赠。
民办非企业单位依法享受税收及其他优惠政策。
第六条 县级以上人民政府民政部门是民办非企业单位的登记管理机关(以下简称登记管理机关)。
县级以上人民政府有关部门或者县级以上人民政府授权的组织,是有关行业、业务范围内民办非企业单位的业务主管单位(以下简称业务主管单位)。
县级以上人民政府其他有关部门,应当按照各自职责,做好民办非企业单位的相关管理工作。
第七条 登记管理机关负责同级业务主管单位审查同意的民办非企业单位的登记管理。依照法律、法规取得执业许可证书的民办非企业单位,由发证机关(发证的业务主管单位)的同级登记管理机关负责登记管理。
登记管理机关、业务主管单位与其管辖的民办非企业单位的住所不在一地的,可以委托民办非企业单位住所地的登记管理机关、业务主管单位负责委托范围内的监督管理工作。
第二章 设立
第八条 设立民办非企业单位,应当具备下列条件:(一)经业务主管单位审查同意;(二)有规范的名称、必要的组织机构;(三)有与其业务活动相适应的从业人员和1年以上合法使用权的场所;(四)有与其业务活动相适应的合法财产;(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第九条 举办法人类民办非企业单位的注册资金不少于3万元,国家规定的标准高于3万元的,从其规定。
法人类民办非企业单位在省登记管理机关申请登记的,其注册资金不少于20万元;在设区的市登记管理机关申请登记的,其注册资金不少于10万元;在县(市、区)登记管理机关申请登记的,其注册资金不少于3万元。
第十条 民办非企业单位的名称应当符合下列规定:(一)与民办非企业单位的业务范围相一致;(二)与已登记的民办非企业单位、社会团体、事业单位和企业等组织的名称有明显区别;(三)不得使用被撤销或者被取缔的组织的名称;(四)符合法律、法规、规章规定的其他要求。
民办非企业单位使用外文名称的,应当与中文名称一致,并报登记管理机关备案。
第十一条 申请设立民办非企业单位,应当向登记管理机关申请名称预登记。登记管理机关应当自收到申请之日起7日内,为举办者办理名称预登记,核发《民办非企业单位名称预登记通知书》。《民办非企业单位名称预登记通知书》有效期为6个月,6个月内未获批准登记的,该名称无效。
第十二条 申请设立民办非企业单位,举办者应当向业务主管单位提交申请报告及相关材料,业务主管单位应当自收到申请报告及全部有效文件之日起20日内,按照规定进行审查,并作出同意设立或者不同意设立的决定。20日内不能作出决定的,经业务主管单位负责人批准,可以延长10日,并应当将延长期限的理由告知举办者。
第十三条 申请民办非企业单位设立登记,举办者应当向登记管理机关提交下列材料:(一)登记申请书;(二)举办者的身份证明;(三)业务主管单位核发的批准文件;(四)场所使用权证明;(五)社会审计组织出具的验资报告;(六)拟任负责人的基本情况、身份证明;(七)经业务主管单位审查同意的章程草案。
委托人申请设立登记的,还应当提交举办者的委托书和人的身份证明。
第十四条 登记管理机关应当自收到设立登记申请的全部有效文件之日起30日内作出准予登记或者不予登记的决定。
符合登记条件的,登记管理机关应当准予登记。不予登记的,应当向申请人说明理由。
民办非企业单位的住所地与登记管理机关不在一地的,应当在核准登记之日起15日内,向其住所地的登记管理机关备案。
第十五条 登记管理机关根据民办非企业单位依法承担民事责任的不同方式,分别核发法人、合伙、个体登记证书。符合法人条件的民办非企业单位,应当办理法人登记。
第十六条 民办非企业单位核准登记后,凭登记证书向有关部门申请办理刻制公章、代码证书、设立账户、收费许可证等手续,并及时报登记管理机关备案。
民办非企业单位应当自纳税义务发生之日起30日内,持有关证件向所在地主管税务机关申请办理税务登记。
第三章 变更与终止
第十七条 民办非企业单位的登记事项发生变更的,应当向业务主管单位提出书面申请,并提交相关文件。申请书应当载明变更的事项、原因和方案等。业务主管单位自收到全部有效文件之日起15日内,作出同意变更或者不同意变更的批复。
第十八条 民办非企业单位申请变更登记,经业务主管单位审查同意的,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,向登记管理机关申请办理变更登记。
民办非企业单位修改章程或者改变举办者的,应当自业务主管单位审查同意之日起30日内,报登记管理机关核准。
民办非企业单位应当自登记管理机关核准变更登记之日起30日内,向有关部门申请办理相应的变更手续。
第十九条 民办非企业单位有下列情形之一的,经业务主管单位审查同意后,应当向登记管理机关申请注销登记:
(一)章程规定的期限届满或者其他解散事由出现的;
(二)因分立、合并需要解散的;
(三)无法正常开展活动的;(四)业务主管单位撤销设立决定的;(五)终止业务活动的;(六)其他应当注销登记的情形。民办非企业单位自核准登记之日起满6个月尚未开展业务活动或者停止业务活动满12个月的,视同终止业务活动。
第二十条 民办非企业单位申请注销登记的,应当于办理注销登记前,在业务主管单位和其他有关机关的指导下,成立清算组织,按照清算程序完成清算工作。清算期间,民办非企业单位不得开展清算以外的活动。
民办非企业单位的剩余财产按照章程规定用于资助非营利性公益组织,任何单位和个人不得侵占、私分、挪用。剩余财产的处理,应当接受业务主管单位、登记管理机关和其他有关机关的监督。
第二十一条 民办非企业单位法定代表人或者负责人应当自完成清算之日起15日内,向登记管理机关办理注销登记。办理注销登记,应当提交注销登记申请书、业务主管单位的审查文件、注销税务登记凭证和清算报告。
登记管理机关准予注销登记的,发给注销证明文件,收缴登记证书、印章和财务凭证,并将注销登记情况告知其业务主管单位、财政、税务、公安、价格、质量技术监督、人民银行等部门。
民办非企业单位自核准注销之日起终止。
第四章 组织机构与活动
第二十二条 民办非企业单位应当建立和完善管理机构、管理制度,规范自身业务活动,自觉接受业务主管单位、登记管理机关和其他机关的监督管理。
登记为法人的民办非企业单位应当设立决策机构和监督机构,决策机构成员应当由举办者或其代表以及利益相关人组成,监督机构不得由决策机构成员和财务负责人兼任。
企事业单位在职人员兼任民办非企业单位负责人的,应当经所在单位同意。
第二十三条 民办非企业单位的决策机构履行下列职责:(一)决定法定代表人的人选;(二)修改章程和制定规章制度;(三)制定发展规划,批准年度工作计划;(四)筹措经费,审核预算、决算;(五)决定员工工资标准和福利待遇;(六)决定其他重大事项。
第二十四条 民办非企业单位应当依法建立财务和资产管理制度,并按照国家有关规定设置会计账簿,进行会计核算。
民办非企业单位应当建立财务公开制度,定期向其利益相关人公示财务收支情况。民办非企业单位应当将职工的工资、福利及物质奖励标准报业务主管单位、登记管理机关备案。
第二十五条 民办非企业单位开展服务活动收取的服务费,其价格列入《浙江省定价目录》管理的,按省价格主管部门的有关规定执行;其价格未列入《浙江省定价目录》管理的,由民办非企业单位按补偿成本的原则确定,报价格主管部门备案。
第二十六条 举办者投入民办非企业单位的资产、民办非企业单位接受捐赠资助的资产、民办非企业单位的收益和积累资金属于民办非企业单位所有,由民办非企业单位用于章程规定的事业,不得在出资人中分红。任何单位和个人对民办非企业单位投入和捐赠资助的资产不得抽回。
民办非企业单位存续期间,所有资产由民办非企业单位依法管理和使用,任何单位和个人不得侵占。
民办非企业单位不得为任何单位和个人提供担保。
民办非企业单位依法使用的国有土地和国有房产,按照国家和省有关国有资产管理的规定实施管理,不得以任何形式转让、担保、抵押。
第二十七条 民办非企业单位应当在其活动场所的明显位置悬挂民办非企业单位登记证书及其他相关证书,公布服务内容、服务规范、收费项目、收费标准等事项,接受社会监督。
第五章 监督管理
第二十八条 民办非企业单位接受捐赠和资助,应当符合章程规定的宗旨和业务范围,并在接收前向业务主管单位报告。受捐赠和资助资产的使用、管理情况,应当定期向有关部门报告,并向社会公布,接受监督。
第二十九条 民办非企业单位的资产使用和财务管理,应当依法接受业务主管单位、登记管理机关和财政部门的监督;资产来源属于国家资助或者社会捐赠、资助的,还应当接受审计机关的监督。
根据业务主管单位、登记管理机关和其他有关部门的要求,民办非企业单位应当委托社会审计组织对其财务会计状况进行审计,并将审计结果报业务主管单位、登记管理机关和其他有关部门备案。
第三十条 业务主管单位和有关部门依法对民办非企业单位的业务活动进行监督,促进其提高业务水平和服务质量。业务主管单位、登记管理机关可以组织或者委托社会中介机构对民办非企业单位的业务水平、服务质量及对社会公益事业的贡献等情况进行评估,并将评估结果向社会公布。
第三十一条 民办非企业单位法定代表人或者负责人变更的,登记管理机关、业务主管单位应当组织对离任的法定代表人或者负责人进行财务审计。
第三十二条 民办非企业单位应当于每年3月31日前向业务主管单位报送上一年度的工作报告,经业务主管单位初审同意后,于5月31日前报送登记管理机关,接受年度检查。
第三十三条 民办非企业单位设立、注销以及名称、住所、注册资金、法定代表人或者负责人变更的,由登记管理机关予以公告。
第六章 法律责任
第三十四条 民办非企业单位有下列情形之一的,由登记管理机关予以警告,责令改正并追回违法支出的资金,可以并处500元以上20xx元以下罚款:(一)收益和资产挪作他用的;(二)员工工资、福利支出及物质奖励超过备案标准的;(三)为其他组织或者个人提供担保的。
第三十五条 民办非企业单位有下列行为之一的,由登记管理机关给予警告,责令限期改正,逾期不改正的,可以处500元以上20xx元以下的罚款:(一)印章式样、银行账号等未及时向登记管理机关备案的;(二)改变举办者,未按规定报登记管理机关核准的;(三)捐赠和资助资产的使用、管理情况未按规定向社会公布的;(四)未按规定设立决策机构和监事的。
第三十六条 民办非企业单位的活动违反其他法律、法规、规章规定的,由有关行政执法部门依法查处;有关行政执法部门认为应当撤销登记的,可向登记管理机关建议撤销登记。
第三十七条 未经登记,擅自以民办非企业单位名义进行活动的,或者被撤销登记的民办非企业单位继续以民办非企业单位名义进行活动的,由登记管理机关予以取缔,没收非法财产;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。
第三十八条 登记管理机关、业务主管单位的工作人员有下列行为之一的,依法给予行政或者纪律处分:(一)无正当理由,不受理申请的;(二)已受理申请,逾期不答复的;(三)依法不应当批准或者核准的申请予以批准、核准的;(四)违反规定收取费用的;(五)侵犯民办非企业单位合法权益的;(六)其他应当依法给予行政或者纪律处分的行为。
第三十九条 违反本办法构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十条 本办法施行前已经登记的民办非企业单位,应当自本办法施行之日起1年内依照本办法予以规范。
第四十一条 本办法自20xx年7月1日起施行。
民办非企业单位办理条件1、经业务主管单位审查同意，并有正式文件批准;
2、有规范的名称，且名称符合国务院民政部门制定的《民办非企业单位名称管理暂行规定》;
3、有必要的组织机构;
4、有与其业务活动相适应的从业人员;
