【关键词】期房 贷款 风险防范
一、期房按揭贷款概念
期房按揭贷款是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。期房按揭贷款在期房阶段并没有发生所有权转移，在性质上又不能和让与担保等同，此阶段贷款银行获得基于预购商品房预告登记的预购商品房抵押权预告登记保证；在期房交付办理房产证并办理抵押登记后，期房按揭贷款就相当于现房按揭贷款，此阶段在法律上转变为不动产抵押行为。以上特点决定了期房按揭贷款比现房按揭贷款涉及法律关系更复杂、风险也更多。
二、期房按揭贷款风险点
（一）借款人信用风险问题
信用风险指的是借款人无法按期偿还贷款本息的风险，包括客观上个人财务状况恶化无能力归还；主观上疏忽忘记还贷、期房产生问题而拒绝还贷或恶意拖欠等情况。
（二）楼盘交付问题
期房与现房相比，会受到多种因素影响，导致未能如期交房：一是存在相关手续缺陷、工程进度慢、房屋质量问题、房屋面积和格局与原规划不同、交付房屋与广告宣传不符等；二是楼盘因开发商被而被查封。如果遇到此类不利情况，银行的债权安全性可能受到严重影响，可能出现购房者拒绝还贷、拒绝交房或无法交房导致房产证无法办理及银行无法落实抵押等问题。
（三）预购商品房抵押权预告登记效力问题
由于期房阶段不能出房产证，期房按揭贷款一般会先进行预购商品房抵押权预告登记，待期房交付并办理房产证后，再正式办理抵押。这里存在两方面风险点：第一，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第二，自能够进行房屋登记的三个月内，当事人未办理房屋登记，银行也未按期办理预抵押登记转为正式抵押登记的，银行是否会对房屋丧失优先受偿权，而现实中，银行超期未办妥正式抵押登记现象普遍存在，各家银行对预抵押转为正式抵押的贷后管理工作也表示非常棘手。
（四）“假按揭”风险
“假按揭”是指开发商以套取资金为目的，将手中持有的房屋以虚假买房人的名义向银行申请房屋贷款的行为。近年，“假按揭”案件频发，涉案金额高达数十亿元：一是开发商利益驱使；二是部分银行为争取房贷客户降低审批门槛甚至放弃原则未对客户信用基本情况进行审核就放款。
（五）开发商丧失担保能力
项目开发时限长，开发商资金投入较大，一旦出现开发商资金挪用，债务缠身等问题，开发商可能面临倒闭，那么开发商的担保能力也将丧失，那么银行的债权安全性将受到严重影响，甚至会出现项目烂尾、楼盘查封、购房者拒绝还贷等连锁反应。
（六）自然灾害风险
现实情况中，因为期房不同于现房，无法购买财产保险，倘若发生毁损，或者遇到自然灾害造成房屋摧毁等问题，因为房屋未购买保险，那么购房者将受到严重的财产损失，银行的债权安全性也相应受到威胁。
三、期房按揭贷款风险防范
（一）加强对第一还款来源的调查
第一还款来源的调查主要内容包括偿债能力、偿债意愿、资金用途真实合规性、风险缓释能力。其中，偿债能力可以通过收入证明、婚姻状况、工作单位情况等信息直接体现；偿债意愿则可以通过以往的信用记录情况、被执行信息等信息间接体现。
（二）严格准入，选择优质开发商合作
准入时，选择具有一定的开发经验、自身或其控股股东信用良好，无欠款记录，无虚假销售记录，开发项目无纠纷记录的开发商。
（三）重点关注楼盘整体配套情况
楼盘应进行整体性评估，最好要由具有房地产估价师或资产评估师执业资格的专业人士出具意见书，也可委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。授信调点关注产权证能否顺利办妥、楼盘整体配套社区完善度等信息。
（四）加强贷后检查
检查方式包括现场检查与非现场检查。对按揭楼盘的检查，可结合项目抵押登记办理、工程进度、履约情况等风险因素，楼盘是否按进度施工，实际用途与规划用途是否相符；楼盘地段是否较好，与周边相比项目是否有竞争力。
（五）尽快实现抵押预告登记向正式抵押登记的转化
重点管理超期未办妥正式抵押登记以及已放款未办妥预抵押登记的按揭类贷款，要求客户经理定期了解贷款抵押登记办理进度，对于超期未办妥抵押登记的房贷业务，须及时采取贷后管理措施。
（六）引入保险机制
转移银行风险是各国商品房按揭的有效经验。一是期房阶段，让购房人投贷款保险；二是期房交付并办理房产证后，让购房人投房屋抵押贷款综合保险（简称房贷险），目前在期房阶段，很少有银行要求购房人投贷款险。所以，银行需要和保险公司根据房屋不同阶段向社会提供真正配套实用的保险产品和相关服务。
（七）加强与房产部门的沟通，及时了解产权证办理情况，避免信息不对称
作为信息不对称的一方，银行所掌握的期房房产证可办理的信息相对滞后，在实际的贷后管理工作中要加强与当地房产部门的沟通合作，建立信息共享机制，及时掌握楼盘项目产权证分割办理等情况。
参考文献
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内容摘要:我国商品房预售制度滞后且不完善,政府规制监管又缺少主动性,致使消费者权益受到侵害。建议最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,加大非法预售中开发商的责任承担,明确面积测量失误的开发商连带责任;加强政府补充规制,建立房屋预售制度的风险担保机制,建立统一登记制度;加强政府主动监管,加强对非法预售的有效监管,将预售款进行专户监管。
关键词:消费者权益 非法预售 公摊面积 监管
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。本课题组用一年多的时间,对河北省主要地区的商品房预售市场做了调查。社会调查发现,商品房预售市场中消费者权益严重受到侵害,本文对此进行了研究,并提出相关建议。
高院应出台司法解释完善相关条款以保护消费者权益
(一)加大非法预售中开发商的责任承担
根据《城市房地产管理法》第67条规定,采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款的数额仅限定为已收取的预付款1%以下。并且行政处罚机关只能在法定幅度内决定罚款数额,不能有任何超越。课题组认为,最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,提高罚款的数额百分比,或增加更加严厉的惩罚措施,遏制开发商诱发道德风险。
(二)明确面积测量失误的开发商连带责任
最高院虽出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其第14条规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,测量失误的责任是否开发商承担连带,面积测量报告是否应当附图等具体问题,该解释都没有说清。课题组认为,开发商之所以在此设定陷阱,关键因素是开发商不承担连带责任,可以推卸责任一走了之。如果最高院出台司法解释增加开发商的连带责任,将会有效遏制开发商设定欺诈陷阱。
加强政府规制补充以保护消费者权益
(一)建立统一登记制度,使相关信息真实可靠
我国部分省市已规定统一登记,即房产由建设部门的房地产主管部门负责登记,地产由国土主管部门负责登记。分别登记不利于公示和查询,而不动产登记发挥其强大公示功能的途径就在于给第三人提供权威的登记信息。就目前状态而言,第三人因多头登记而难以判断信息的真实可靠性,使个别不诚信房地产商有可乘之机。依据《物权法》第246条又规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。在《物权法》中完善不动产登记制度,建立不动产的统一登记制度,应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。
(二)借鉴多边投资担保机构公约,建立房屋预售制度的风险担保机制
鉴于商品房预售单边风险承担的危害,课题组赞同易宪容的观点,如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金。课题组认为,借鉴《多边投资担保机构公约》(MIGA),建立房屋预售制度的风险担保机制刻不容缓。MIGA机制不同于任何国家官办担保机制的突出特点,在于它对吸收外资的每一个发展中国家会员国,同时赋以“双重身份”:一方面,它是外资所在的东道国,同时又是MIGA的股东,从而部分地承担了外资风险承保人的责任。借此,可由政府或者政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导,建立房屋预售制度的风险担保基金。借鉴MIGA中的“双重身份”:参加房屋预售制度的房地产开发商,按营业额缴付一定的保险额。一旦出现风险,开发商既是被该机构追偿的人,又是该机构的股东,需承担部分风险承保人的责任。
加强政府监管的主动性以保护消费者权益
加强对非法预售的有效监管,减少社会净福利损失和消费者损失。由于我国相关法律还不完善,使得法律监督还不能完全有效,因此,更应当强调行政主管部门工作的主动性,加强动态跟踪、完善惩处机制。
借鉴香港经验和美国法,将预售款进行专户监管。为了控制开发商挪用资金引发建设风险,应该借鉴香港经验,将预售款进行专户监管。其核心理念是,预售款的主要目的在于确保其购买物业的顺利建设,以及其后产权的顺利转移,预售款的使用必须符合项目建设的需要。另外,根据美国法律,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司等,都值得借鉴。
参考文献:
1.刘成林,叶永祥.房屋买卖争议处理法律依据与案例指导[M].中国法制出版社,2009
2.王静.房屋买卖纠纷案例答疑[M].中国法制出版社,2008
我在局党组的正确领导下，在各个股室大力配合和不动产登记中心全体同仁的协同努力下，全面落实从严治党主体责任，认真履行一岗双责，持之以恒深入推进作风建设，切实推进登记中心各项工作落实。根据2019年述责述廉工作部署要求，现结合本人一年工作实际，就履行工作职责和个人廉洁自律等方面情况向组织报告如下：
一、党建工作
1、突出政治导向，抓实学习教育，着力抓好登记业务的规范化管理。我县不动产登记工作基础薄弱，人员不够、工作量大、信息化较差、历史遗留问题突出，给不动产登记规范化管理带来较大挑战。我们立足现实，不等不靠，通过建章立制、加强协作、强化学习、精简流程、严检质量等针对性强的管理措施，逐步实现了防风险、强能力、提效率，确保了我县不动产登记高质高效。一年来，我县共颁发各类证书证明28625本，其中《不动产权证书》16462本，《不动产登记证明》12163本。查封登记356件，解封登记46件，注销登记1850件。登记公告1187件，推送登记办结信息3720次。提供不动产查询3286件。收取登记费394.88万元。协税护税10.25亿元，协助社会和企业融资贷款36.09亿元。为保护权利人利益，服务地方经济发展做出了积极贡献。
2、全力落实省委巡视交办工作。年初，我中心受理巡视组交办的群众反映办证难事项5件，均为10余年前的楼盘，即县畜牧食品站旧城改造项目、基督教27户住户违建项目、县三力公司WJ4旧城改造项目、信合尚都大楼商住房项目、锦尚铭城商住楼项目。根据承办事项情况复杂、时间较长、维稳压力大等情况，我中心会同法规股制定了周密的工作方案，多措并举，通过部门协调、制订一事一清单、与住户和开发企业面谈等方式，在巡视组规定时间息访1件，答复4件，接访372人次，办理结果获巡视组通过并肯定。
3、聚焦群众办事的“堵点”和“痛点”，深入解决不动产登记遗留问题。牵头协调八个部门，就我县不动产登记历史遗留问题形成《关于积极稳妥解决不动产登记中涉及历史遗留问题的意见》，报县政府常务会审议通过，城区21处问题楼盘1.1万户购房群众办证难问题有了解决出路，为进一步落实落地，积极配合住建等部门商议，报政府办形成《关于分解21个“问题”楼盘产权办理工作任务的通知》，目前已经办结2个楼盘，另4个楼盘2500余户已开始申报办理。
4、深化“放管服”改革，优化营商环境工作。为贯彻落实《优化营商环境条例》（国令第722号），构建“便捷高效、便民利民”的不动产登记工作体系，结合我县实际，在政府办领导下，牵头与司法、税务、房管会商并起草形成《安岳县不动产登记“一个窗口受理、部门并行办理”工作实施方案》。2019年底实现了不动产登记、交易、税务一窗受理、并行办理，实现了“受理找一窗、资料交一份、全程见一面”和五个工作日办结的工作目标。
5、优化政务服务，加强银证合作，推进延伸服务，切实便民利企。按照上级要求，参照兄弟市县的工作经验，在局党组行政的大力支持下，2019年10月中旬，我县以农商行为试点，抵押登记实现了“一站式服务”，在银行即可即时办结，实现不见面审批，“零跑路”，目前邮储银行也已筹备完备，预计6月初即可运行。中行、建行、工行正在准备，力争11月运行。
6、积极开展“送服务、帮企业、送温暖、解难题”活动，对园区企业推行定制服务，根据实际情况定制《办事指南》，落实专人服务，推行上门服务，建立服务回访和监督机制。为进一步方便企业，下一步拟推行园区受理办理机制，企业逐步实现出门即办，推行“互联网+”，逐步实现网上受理办理，降低成本，高效便捷，以切实提高社会公众的满意度和获得感。
7、全力做好涉访涉诉等工作。通过建立信访诉讼综合应对机制，完善工作制度，落实岗位责任，涉诉涉访全部依法办结。登记中心全年收到和处理信访39件，涉诉3件，行政复议1件。信访件全部办理完毕，杨德珍、天宝纸厂和蓝太阳公司土地权属争议行政诉讼均已结案，全部胜诉。康家桥水库25亩果园权利归属行政复议案市政府行政复议完毕。已通过协调息访。二、党风廉政建设在平时的工作中，我严格遵守党的政治纪律和政治规矩，严格执行党的政治纪律、组织纪律、廉洁纪律、群众纪律、工作纪律、生活纪律，坚持民主集中制，对出现的疑难件解决办法制定了《集体会审制度》，通过召开业务会审会集体讨论决定。
认真落实中央八项规定和实施细则精神以及省、市、县实施细则和《党政机关厉行节约反对浪费条例》。公务用车统一由办公室调度，无公车私用现象。现办公用房使用面积符合相关规定。公务接待严格按照规定的标准和要求由局办公室统一安排，没有人情消费、职务消费等违规接待的情况。全年没有因公因私出过国（境）。
发挥表率作用，践行《中国共产党廉洁自律准则》，坚决杜绝参与任何可能影响公正执行公务的旅游、娱乐、健身、宴请等活动，没有违反规定收送礼品、礼金、有价证券、支付凭证和会员卡等情况。严格执行个人有关事项报告制度，定期、如实向组织报告个人有关事项。对亲属及身边工作人员的教育管理常抓不懈，从未利用职权或影响力谋取利益。妻子从事医务工作，儿子高三，女儿读幼儿园，没有在我职责范围内从业、经商，不存在参与经营名贵特产类特殊资源等谋取私利的情况。
三、意识形态责任制
1、执行党的政治建设情况。作为一名党员干部，我积极参与全党全县开展的“不忘初心，牢记使命”主题教育，坚决贯彻新时代中国特色社会主义思想和党的、四中全会精神，以及中央和省委、市委、县委重大决策部署。工作中我严格执行党的政治纪律，坚持中国共产党的领导，坚定地与党中央保持高度一致,始终忠诚于党、忠诚于国家、忠诚于人民。讲政治、守规矩,坚定地在思想上、政治上、行动上与以同志为总书记的党中央保持高度一致。
2、履行廉政建设政治责任情况。一是在廉洁自律上做好表率，自觉以党性原则和道德规范衡量。用平常心看待职位，用责任心看待和运用职权，做到立党为公、执政为民，切实履行不动产登记中心党风廉政建设第一责任人责任。在日常的工作和生活中，我严格按照党风廉政建设责任制、《廉政准则》和从严治党的各项要求来约束自己的一言一行，全面落实《党风廉政建设责任书》要求，以高标准要求自己，凡是要求别人做到的，自己率先做到，要求别人不能做的，自己首先不去做。顾全大局，严于律己。自觉接受群众监督，起好模范带头作用。二是认真抓好党风廉政建设工作，加强登记中心廉政风险防控机制建设，抓早抓小，防微杜渐。制定了《不动产登记中心党风廉政建设制度》《集体会审制度》《问责办法》等十个制度，对廉政风险点制定了可操作的风险防控措施。做好不动产登记中心每个岗位每个人员的风险点排查，时刻提醒、监督、抽查。防止工作人员利用制度制定不严谨、制度执行不严等从中牟取私利。坚决履行反腐监督责任，要求中心干部职工积极参加局组织的警示教育活动，从中吸取教训，做到自重、自省、自警，警醒全体人员不敢腐，不能腐，不想腐。
四、安全生产
1、开展专项行动，切实抓好岗位风险防控
持续深化“改进作风、服务群众”，开展“亮利剑、出重拳、斩病根”等专项行动。一方面，死盯不动产登记风险岗位和关键环节，认真排查廉政风险点，排查风险点13项。并针对岗位风险，落实对应防控措施13条；另一方面，在专项行动中，要求全体党员干部带头遵守中央八项规定，坚决杜绝“吃拿卡要”、“不作为、慢作为、乱作为”等损害群众利益的不正之风和腐败现象发生；
2、强化制度建设，规范权力运行
坚持以深化“改进作风、服务群众”活动为契机，建立健全中心管理和党风廉政建设各项制度，主要是一次性告知制度、责任追究制度等制度。不断优化工作办事流程，落实各项不动产登记办事服务指南，进一步规范权力运行，做到用制度管人管事，树立良好窗口形象。
五、存在的问题和今后努力的方向
1、存在的问题
一年来，在局党组关心关怀下，在同志们共同努力下，我在工作中虽然取得了一些成绩，但是与组织的要求和群众的期盼，还存在一定的差距和不足，主要表现在：一是在理论的学习和认知方面有差距，具体表现在想得多、做得少，每天忙于处理具体业务工作，对不动产登记工作中出现的新情况、新问题研究和准确把握不够，忽视系统学习提高政治理论水平，导致自我提升缓慢，判断和认识事物的高度和深度不够，视野不宽。二是缺乏开拓创新意识。工作上求稳怕乱的想法还不同程度的存在，按部就班的时候多，思路不宽，缺乏创新精神，在思维方式上，有时习惯于凭经验考虑问题，立足实际、大胆探索的方式方法比较少。三是在服务群众方面有差距，有服务群众的热情，但“立竿见影”广泛见效的措施和方法仍有欠缺，具体表现在接待群众咨询、办件时，主要从政策方面做解释，过多强调客观原因和历史因素，没有换位思考群众疾苦、群众难处，为群众想办法、解难题的实际效果与群众要求有差距。
2、今后努力方向
⑴、加强理论武装。一是把加强学习作为头等大事，不断总结工作的经验和不足，进一步提高业务水平，更好地服务群众。深入学习领会党章和系列重要讲话精神，学以致用，不断用科学的理论武装头脑，树立正确的三，提高自身的政治理论素养；加强法律和专业知识的学习，认真学习《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》等法律法规，并将学习内容与实际工作相结合，指导好实际工作。
⑵、增強宗旨意识。不动产登记中心作为局的服务窗口单位，搞好服务是应有之义。我将按照提出的“多干群众急需的事,多干群众受益的事,多干打基础的事,多干长远起作用的事”的要求进行扎实推进，精益求精。进一步改进工作作风，勇于担当，大胆创新，简化办事程序，提高办事效率。一是心里装着群众,把群众需要作为第一选择。二是密切联系群众,真正沉下去,摸实情,出实招,为办事群众解决实际困难;三是全力服务群众,群众利益无小事。想群众之所想、急群众之所急、帮群众之所需,真正把群众的事当成自已的事。
⑶、强化遵规守纪。严格执行党的各项纪律,守住各条防线,管住行为、守住清白。一是筑牢思想防线,切实增强纪律观念,自觉遵守国家法律法规;二是强化行为规范,将纪律要求贯彻到自已的一言一行中,自重、自省、自警、自励,坚决做到自觉抵制歪风邪气。是认真履行岗位职责和党风廉政建设责任制，自觉遵守党风廉政建设和领导干部廉洁从政的规定。
关键词：小城镇 土地登记
一、土地登记定义与基本原则
1、土地登记定义
土地登记是指土地登记机构在受托权限内，为委托人提供土地登记、咨询等中介服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。
土地登记是土地市场中介服务的一种，属于委托的范畴，其委托权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与机构及其人的委托合同而产生 。
2、土地登记业务范围
土地登记业务范围包括土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书；收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；查询土地登记资料；提供土地登记及相关业务咨询等；还包括与土地登记业务相关的其他事项。
3、土地登记的基本原则
合法原则、平等自愿原则、公平公正原则、等价有偿原则、诚实信用原则、保密原则。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，以及土地登记人职业资格制度的建立完善，特别是《物权法》的颁布实施，土地登记事业会有广阔的发展空间。
二、土地登记内容
根据《土地登记人职业资格制度暂行规定》，土地登记人主要可以从事以下登记业务：
1、办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
2、收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
3、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
4、查询土地登记资料；
5、查证土地产权；
6、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
7、与土地登记业务相关的其他事项。
《土地登记办法》将地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标作为申请人申请登记时需要提交的要件。因此，地籍调查除了指界之外，有地籍测量资质的机构还可以从事宗地图和界址坐标的测量等相关工作。
三、土地登记程序
1、接受委托
接受委托是开展土地登记业务的首要环节，一般情况下，土地登记业务来源主要有以下两个途径：
（1）被动接受
（2）主动争取
2、签订土地登记委托书、合同
为规范土地登记行为，降低土地登记中的风险，接受土地登记业务后，委托人应与土地登记人所在的土地登记机构签订书面委托书及委托合同。
委托书应由委托人和土地登记机构、土地登记人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记人持委托书开展土地登记业务。
3、收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记委托后，土地登记人根据的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
（1）文字资料
（2）地籍或地形测绘资料
（3）实地察看
（4）向有关当事人了解情况
4、开展具体业务
开展代办土地登记申请、现场指界、测绘宗地图和界址坐标、代填土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务。
5、提交成果
土地登记机构和土地登记人的要求完成委托事项后，土地登记人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的成果。
四、小城镇土地登记现状
1、小城镇土地登记业务相对简单，各别城镇只有1种土地用途，部分农村全部为国有土地不存在集体土地，单宗地用地比较大，很少存在权属争议现象。
2、小城镇开展土地登记业务公司多为其他大中城市登记公司，在小城镇内无明确的办公地点，只是将一定的登记业务集中后统一办理，平时无工作人员对其业务进行解答、宣传，造成委托人对登记公司的不理解、不信任，工作难以顺利开展。
3、小城镇城市面积小、人口少、地处偏远，登记业务量少，造成公司获得利润少，部分登记公司因此减少应有的服务程序、降低服务水平和服务质量。
五、小城镇土地登记几点设想
1、完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境
依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。
2、引入职业责任风险保障机制
伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入责任风险抵押机制，对其从业公司实行了责任风险抵押机制，即建立风险抵押金制度，土地登记中介机构备案时，预付部分抵押金，不出问题的，押金完璧归赵，出了问题，从中扣除罚金。建立必要的风险抵押制度，在执业风险实际发生时，对人民群众的利益将起到积极保障作用。
3、细化土地登记机构设立
由于我国对土地登记机构的设立条件还没有明确的规定，因此参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条： 1有自己的名称和组织机构；2有固定的服务场所；有必要的财产和经费；3有足够数量的专业人员4法律、行政法规规定的其他条件。建议在小城镇土地登记工作中机构的设立必须在小城镇有固定的场所、工作人员。这是维护土地登记委托人的合法权益，增强委托人对登记机构的信任，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场的需求的选择。
截止2004年12月底，全国有2188家担保机构（民间统计为3791家），其中2004年新增1000家，注册资本657.2亿元，按平均担保倍数1:1.87计算，担保余额为1229.66亿元。调查显示，2188家担保机构中,业务与担保能力相匹配的仅占40%，60%的担保机构业务处于“空置”状态。
担保行业之所以出现令人不太乐观的现状，从表面上看是低收益高风险，进一步说是担保资本金匮乏（全国的担保机构平均资本金只有3000万的规模），担保杠杆没有发挥出来（国家规定担保机构担保余额与资本金之比为5～10倍，实际平均只有1.87倍），已影响到整个行业的可持续发展。
但调查研究所得出的深层次的结论是：法律制度建设的缺失，造成了担保行业的发展障碍。由于担保不仅是担保行业的业务，而且是金融机构，特别是银行的主要业务，因此应充分利用制定《物权法》这一契机，建立和完善与担保有关的法律，为担保业的发展，提供坚实的基础和更大的空间，以促进经济的增长。
通过《物权法》的制定，扩大动产担保范围
1995年颁布并实施的《担保法》，虽规定了抵押、质押、保证三种担保方式，但由于立法的角度倾向于不动产，实际操作中土地和房产就成为金融机构、担保机构发放贷款时抵押担保的首选，成为金融机构、担保机构防范中小企业道德风险和缓解信息不对称的基本方法。但是，中小企业最主要的问题是，他们大多没有可作抵押的房地产，使中小企业融资变得特别困难。
为解决这一矛盾，研究局在2004～2005年《中国信贷人权利的法律保护》研究课题中，结合美国、加拿大在过去60年来以动产为基础的现代融资法律改革的成果，研究了将动产引入中国法律和信贷实践的可操作性，并多次向全国人大法工委建议扩大动产担保的范围，以解决担保业发展滞后和中小企业贷款难的问题。
目前向社会公开征求意见的《物权法（草案）》已多方面采纳了我们的意见。其中最突出的一点是草案扩大了动产抵押物范围，允许企业存货进行浮动抵押。这是中国动产担保制度的突破性进展，将使价值超过5万亿元的企业存货能够发挥担保功能，为便利企业尤其是缺少不动产担保物的中小企业融资，打开了一个突破口。除企业存货外，我国还有近5万亿应收账款可以作为动产进行抵押担保，但是《物权法（草案）》还未将其纳入可担保物范围。
适时出台《物权登记法》，统一规范动产担保登记制度
在动产抵押担保中，动产登记是防范风险的重要环节。调查发现，全国的抵押担保登记分散在15个部门进行。其中，动产抵押担保登记部门最为混乱，共有9个。权证、金融票据等，一般不进行担保登记，应收账款没有登记机关。登记机关不统一，或没有登记机关，可能出现物权的重复抵押担保，或者因不能登记而无法进行抵押担保的问题。所以，完善并统一担保物权登记系统是一项基础性工作，是担保行业发展的基础条件之一。在2004年12月“中国信贷人权利的法律保护问卷调查”中，98%的受访信贷人赞同建立统一的动产担保登记系统，认为将有助于担保业的发展。
但是，《物权法（草案）》仍未能就统一动产担保登记机关作出规定。我们建议，如果即将出台的《物权法》中不规定有关登记机关，也要为将来的《物权登记法》留有足够的空间，以实现未来统一的动产担保登记系统。其中建立明确的优先权规则尤为重要，担保利益的优先权顺位依担保物权的登记时间来确定，先登记者优先受偿。在实践中，当务之急是完善登记规则，避免同类物出现多头登记。
现行的物权登记制度侧重于实质性审查。其实，登记的最主要目的是要将所登记的物权进行公示，防止重复抵押担保，确保担保物权清偿时债权人得到最大的受偿。对于所登记物权的真实性、准确性和有效性等，登记机关不应过分强调，而应留给物权的交易及抵押担保有关各方评价与求证。
鉴于应收账款没有登记机关的现状，一旦法律扩大了动产担保的范围，亟待要解决的就是在何处登记的问题。因此，对于应收账款的登记，目前全国唯一联网、且成本最低、简便易行的是依托中国人民银行的信贷登记咨询系统、或中国外汇交易系统平台。我们建议试点建立关于应收账款、存单、汇票、本票、支票等抵押质押业务的统一担保物权登记系统，所有的运行规则要与国际惯例接轨，如登记系统仅限于行政职能；只对登记进行形式审查；登记内容简明扼要―“骨架”型信息（skeleton information，即美国、加拿大的实践：只要求债务人和债权人的姓名及住所、担保物权所担保的最大数额、对担保物的一般或具体的描述）。备案期限原则上可定为5年，这样可以与担保贷款期限相匹配；允许任何人对信息的广泛查询。同时启用电子化系统以加快信息备案和查询的速度。
理想状态是逐步过渡到两个系统：全国统一的动产担保登记系统和不动产担保登记系统。
出台《信用担保管理办法》，规范担保公司行为
我国的信用担保制度从1998年开始试点，到2003年正式实施的《中小企业促进法》才对担保行业作了一些初步规定。由于试点期无法可依，大量担保机构迅速诞生，造成大部分担保机构逐渐丧失本应发挥的职能。特别是担保机构的职能定位、市场准入退出、行业标准、担保从业人员资质以及担保实施方式、担保比例、担保倍数、损失理赔等担保运行中涉及的关键内容至今没有一套统一的运作规范。因此及时出台《信用担保管理办法》，对于解决担保机构的法律地位，规范担保行业有序运营具有十分重要的现实意义。
建立担保机构的多层次风险补偿机制
一是建立地方担保和省级与全国性的再担保多层信用补偿机制。经测算：全国的担保机构平均资本金只有3000万的规模，平均担保杠杆只有1.87倍，这与设立担保机构的初衷不符；如果要发挥5～10的倍数效应，担保机构的信用又明显不足，谁为担保机构提供再担保就成为关键。由于再担保机制的缺失，不仅单个担保机构的担保能力受阻，而且也造成担保机构与银行的关系不协调，因此建立再担保补偿机制就成为现实的迫切需要。通过地区担保机构、省级担保机构、全国性再担保机构之间的多层次转担保，最大限度地分散风险，应是一个可行的架构。多层次担保机制既适当增加了担保机构的放大倍数，有利于担保规模的扩大，又减少了担保公司的风险。发达国家的成功经验是建立再保险体系，如日本中央信用保险公司为地方性信用担保机构的担保再保险，再保险比例一般为70～80%；意大利担保公司最主要的再担保业务是与瑞士再保险公司合作开展的，担保公司每年以承保项目75%的额度向再保险公司购买再保险。我们可以借鉴国外做法，结合国家财政的情况，将再保险与担保行业结合，担保机构在承担担保责任的同时，将已承担风险按照一定比例进行再保险，当担保机构发生赔付时，由再保险机构按照与担保机构约定的方式和承担责任的比例赔付。保险公司因此可以创新业务品种，担保机构和银行可以规避风险，控制损失。
论文摘要：我国虽是知识产权大国，但其利用和转化效率偏低已经成为我国知识产权战略计划中的一个不得不面对的问题.知识产权人可以较为容易的取得知识产权，但其时商业和市场知之甚少，而且与其他时产权不同的是，它的利益实现过程中具有高风险性、高成本性以及极大的不确定性，这都使知识产权人在管理过程中举步维艰。学者们近年来提出了一个解决这一问题的新途径，即知识产权信托，知识产权与信托相结合，不仅可以享受其智力成果带来的丰厚利益并无须负担管理之责，而且有效地拓宽了知识产权流转的途径，能更好地实现知识产权的保值增值。
一、知识产权信托概述
近年来，由于知识产权人本身资金缺乏、知识产权市场交易信息不对称，尤其是中介服务市场不健全等原因，企业、个人手中拥有着大量的闲置专利而没有转化为生产力，这从一个侧面反应了我国知识产权科技成果转化率低，知识产权的转化急需找到一个新的突破口。其实，中国知识产权产业化的现状并不复杂，只要在知识产权中介市场做足功夫，健全知识产权交易体制，产业化程度就会明显提高。这就是引入知识产权信托制度，知识产权人通过信托方式委托信托机构经营管理其知识产权，不但可以让知识产权人享受其智力成果带来的丰厚利益，而且也不用负担管理之责。
所谓知识产权信托，是指知识产权权利人，为了使自己所属的知识产权产业化、商品化以实现其增值的目的，将其拥有的知识产权转移给受托人，由信托投资公司代为经营管理、运用或处分该知识产权的一种法律关系。
二、信托制度在知识产权中应用的价值
信托制度作为一种现代财产管理制度，为何可以用于知识产权的利用呢?笔者认为，主要有以下三点:
1.知识产权人缺乏专业的推广其知识产品的经验。一方面，知识产权人往往是作品或者发明的创造者，让他们抛弃创作或发明而从事专业的推广活动.这无疑会导致社会人力资源的浪费:另一方面，知识产权价值的无形性、不易确定性等特点会让其转让增加不少难度，并且还要花费大量的时间、精力。对于发明创造者而言，他们并不具有推广、宣传、谈判等市场经验，这也会让他们在交易中处于不利地位。此时信托乃是他们的最佳选择:由一个专业的信托机构来完成交易，这既保障了知识产权人的经济利益，又节省了大量的时间精力，何乐而不为呢?
2.信托制度是一种高效的财产管理制度。专业的知识产权信托机构对于知识产权成果的有效管理能够实现以下功能:
首先，信托制度能够为知识产权人防御风险。我们知道，知识产权不同于其他财产权，它必须通过投入市场、完成转化才能实现其价值。然而，山于知识产权的特殊性，其权利人在保有、维持知识产权方面存在着许多风险:知识产权的维持成本高昂，使得权利人面临着经济枯竭的风险:知识产权产品价值的不确定性，便得其权利人存在着评估失误风险:知识产权人在拥有其权利的同时也伴随着各种侵权行为发生的风险:在其许可他人使用或转让过程中也存在着对方当事人违约的风险。在引入了信托制度以后，这些风险就会随之降低，甚至排除.在知识产权信托制度中，一方面，信托财产转移后，风险即转移给受托人，由有经验和能力的信托机构来防御和处理管理中的风险。另一方面，信托机构拥有一流的专家团队、评估系统和后续防御措施，能够专业化的为知识产权人管理和利用其知识成果产出收益。
其次，信托制度能够实现知识产权的保值增值。信托制度具有保值与增值功能，其与知识产权结合后，不仅能够有效的防止知识成果价值的丧失与减少，还可以通过其专业化的运作流程将知识产权商品化、产业化，实现成果增值，获得商业利润。
3.知识产权信托为知识产权转化提供了新途径。我国的知识产权人往往是自然人，知识产权的许可、转让主要通过权利人与需求者单项交易的方式实现。这一交易方式必然导致的后果是:一方面，知识产权人拥有大量的发明专利而苦于寻找实施途径或者造成知识产权的闲置，别一方而，许多企业需求专利等知识产权，却不知从何处得到。’引入信托制度后，当委托人把知识产权交给受托人时，并不需要对该知识产权的价值进行评估，而信托机构不仅具有较强的市场操作能力、丰富的推销经验、一流的专业团队，还掌握着大量的市场需求信息，与数量庞大的生产企业(即知识产权需求方)保持着千丝万缕的联系。信托机构能够轻松的实现供需之间的互通，这必将成为知识产权权利人和需求知识产权的企业之间的桥梁。
三、信托在知识产权应用中的问题及完善措施
我国《信托法》第7条规定:“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。"2001年I月10日颁布的《信托投资公司管理办法》第21条的表述就更为明确，该规定明确将知识产权信托纳入信托投资公司的经营范围。2007年I月23日中国银行业监督管理委员会重新《信托公司管理办法》，该法第16条规定:“信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务:(一)资金信托:(二)动产信托:(三)不动产信托:(四)有价证券信托:(五)其他财产或财产权信托……。”《信托公司管理办法》重新回到《信托法》的起点，用“财产权”概括了包括知识产权在内的财产性权利。可见，虽然我国法律未明确规定信托公司可以经营知识产权信托业务，知识产权信托在立法七仍未引起官方的重视，但知识产权信托在法律上是站得住脚的。
2000年9月，武汉国际信托投资公司率先在全国开展了专利信托业务，为专利权人期待以久的专利信托机构终于诞生，但仅仅是昙花一现，不到两年的时间便宣告失败，其中原因不得不另人深思:理论研究上的缺陷和实践中各种配套设施的不健全都会使得知识产权信托这一制度在现实条件下实施起来相当困难，这必将成为我们再次构建知识产权信托机构应当思考的问题。笔者认为，目前我国知识产权信托制度在实践中主要面临的困难有:权属不明，这使得作为委托人的知识产权人和作为受托人的信托机构法律定位不明确，不能够正确的履行自己的权利:大部分知识产权都有一定的权利期限，在知识产权的权利期间内存在着各种法律风险，如专利无效、期限届满等，这也可以说是知识产权信托首当其冲的风险;知识产权信托登记制度不完善，尤其是登记机关不明确，登记制度的无章可循会使知识产权信托当事人的利益保障受到威胁。
钊对我国知识产权信托在实践中存在的各种问题，笔者认为应该对症下药，从以下几个方面进行完善:
(一)明确权属
知识产权信托的运行机制应为，权利人将其知识产权转移到信托公司名下，信托公司即享有信托财产的所有权继而成为法律上的权利人，委托人即原权利人成为受益权人，签订信托合同后，应当在知识产权局进行登记。这种割裂信托财产权的管理属性和利益属性的制度设计大大提高了信托管理的效率。武汉市专利信托业务开展时，我国还没有出台《信托法》，所以当时关于信托财产的归属问题并不明确。武汉市专利信托机构采取的是以合同的形式明确当事人的权利义务关系，并将此合同交由当地专利行政管理部门登记备案，来保证此信托行为生效。不难看出这种合同形式使专利“所有权”并没有在法律上予以转移，这样造成的后果是:一方面受托人没有有效的专利处置权，所以在专利的转化实施中无法以专利权人的名义去谈判转让或许可实施事宜。另一方面委托人扔然拥有专利所有权。这使他们很难尊重信托投资公司对专利的经营管理，他们可以撇开信托公司，借助信托效应进行私下交易。这极大的影响了专利信托的顺利进行。
(二)完善知识产权信托风险防范体系
知识产权信托风险，主要是指知识产权管理过程中由于种种问题带来的收益不确定性以及给受益人、受托人带来损失的可能性。在知识产权信托过程中，知识产权侵权、被诉无效、知识产权不能转化等情况几乎难以杜绝，这些都会使信托无法达到预期收益，受托人也要承受巨大的诉讼费用。笔者认为，要防范各种风险，最重要的是提高受托人对知识产权的鉴别能力。知识产权就像金融资产一样，有时是价值大而风险小，有时却是价值诱人但风险更大，受托人在受理知识产权信托时，应谨慎选择、认真挑选知识产权项目。但是，百密一疏，谁都不可能是商场上的常胜将军，因此，有必要引进保险制度,也就是信托公司与保险机构共同设计知识产权信托保险，当知识产权信托遭遇因各种原因引起的损失时，由信托公司和保险公司共同进行承担的一种风险分散机制。
〔三)完善信托登记，确立信托登记机关
知识产权登记制度的不完善是困扰知识产权信托实践急需解决的问题，一套完善的信托登记制度是必不可少的。信托登记制度的建立是一种法律制度的构建，所涉及的内容也方方面面，如信托登记机关、登记范围、登记内容以及登记效力等，在这些内容当中，最核心的就是知识产权信托登记主管机关的确定。有不少学者建议建立一个独立的知识产权信托登记机关，但笔者更赞同在原有知识产权登记机关下进行信托登记。
首先，基于信托公示制度的需要。知识产权信托登记包括知识产权财产的转移登记和信托登记。在整个知识产权信托运行过程中，只有信托财产的转移登记是不够的，还需要向第三人表明其财产已信托的事实，即信托公示，与是信托登记应运而生。
据了解，对农产品进行风险评估的做法，我国早在2011年就已开始实施。“十二五”期间，农业部考核认定了100家农产品质量安全风险评估实验室和145家风险评估实验站，对隐患大、问题多的农产品品种和环节组织开展农产品质量安全专项评估。通过风险评估，可以及早发现隐患点，防风险于未然，体现了我国农产品质量安全工作由被动到主动的转变。
浙江省农业科学院农产品质量标准研究所主要从事有关农产品和食品质量与安全方面的标准、评价、控制及检测技术、农业投入品应用等方面研究。近年来，研究所主要承担了国家农业部草莓、葡萄和植物生长调节剂等项目的风险评估，除此之外还承担浙江本省的风险评估项目。科研人员通过探明风险、安全评估、试验研究、精准治理等方式，明确农产品全产业链各环节风险隐患，研究技术规范和管控措施，提出全产业链安全风险管控对策。
发现风险 制定对策
风险评估的一个重要特点是及早发现风险隐患点，防患于未然。这与以往单纯的农产品检测相比，可以体现出由被动向主动的转变。农业部农产品质量安全风险评估实验室（杭州）主任、浙江省农科院农产品质量标准研究所所长王强解释道，以往农产品安不安全主要通过检测方式，但检测对监管者和老百姓来说稍显被动和滞后。一旦农产品检测出现问题，一部分农产品销售出去，有的已经无法追回，有的只能销毁。通过风险评估，可以分析整个产业链的风险隐患，并进行评估、试验和研究，能够及早防止安全隐患发生。
除了进行国家和本省的风险评估项目外，每年，风险评估实验室将根据产业易发的隐患问题和社会热点问题，来确定对哪种农产品进行风险评估，防范风险，制定标准，应对舆情。从时间上来说，每个产品进行风险评估的时间不同，而且不是每个产品每年都要进行风险评估，具体根据实际情况来定。
杨梅是浙江省的特色水果，也是农民增收致富的重要产业。x择杨梅进行风险评估主要基于杨梅是一种易出现农产品质量安全谣言的水果，每年一到杨梅上市季节，有关杨梅着色剂、保鲜剂等方面的谣言便纷纷涌现。此外，由于杨梅自身不带果皮的特点，很容易出现农药残留问题，尤其是每年6月份，天气闷热，果实容易腐烂，生产者用药会比较多。针对杨梅的风险评估，以每年6月份居多。科研人员将根据杨梅产品自身特点，分析风险来源，进行全产业链的风险排查。一是投入品使用上，主要查看农户用什么农药、农药质量如何、是否含有隐性成分等。二是杨梅上市之前，对消费者质疑的有关杨梅使用增红、增鲜剂的物质的检测和风险排查。
草莓也是浙江省农科院质标所开展风险评估的重要项目，该所已连续3年承担农业部草莓风险评估项目。从去年12月份到现在，他们分别深入浙江草莓主产地建德、嘉善、诸暨等地，对草莓进行风行评估。风险评估过程中，随机抽取部分草莓样品，其中有市场销售的、散户的和基地的。
科研人员在风险评估中发现，蚜虫、叶螨是草莓生长中需要重点防治的害虫。结果表明，蚜虫发生初期，在草莓果枝或叶柄处悬挂异色瓢虫卵卡，12天后可与化学农药啶虫脒的防效相当。在草莓苗定植成活后20天、50天和80天，按照每亩10-15瓶（2.5万只/瓶）释放胡瓜钝绥螨，可减少叶螨27.8%。帮助农户很好地解决了草莓种植中害虫的防治问题。在建伟家庭农场草莓基地，记者看到，大棚内每颗草莓植株叶子上均放置一两张瓢虫卵卡，再过些时日，这些瓢虫便会破卵而出，消灭蚜虫。目前，这种通过引入天敌捕食害虫的防治技术已在浙江省部分草莓基地推广开来。
制定标准 指导生产
与全国其他地方不同，浙江省的小品种农产品较多。而在农药使用上，我国在大宗作物登记的农药较多、小宗作物登记农药较少的情况。这是因为我国实行农药登记制，农药企业在登记农药过程中考虑到自身效益问题，一般会选择登记在大范围、大面积种植的农作物上，由于杨梅、草莓等小宗作物种植面积较少，成本较高，企效益低，造成农药企业不愿意登记的现象。我国规定，某一种农药必须在某一种作物上取得登记，才能在该作物上使用。这就造成了小宗作物因登记农药少而无法满足生产需要的矛盾。
虽然杨梅是浙江特色产业，但就全国范围而言，杨梅只属于小范围种植，目前我国杨梅登记农药只有7种，而在具体农事操作中，这些农药远远不够，造成了一些农户盲目用药的现象。在这种情况下，浙江省政府一方面希望产业能够发展壮大，另一方面需要保护消费者的安全。于是，当地采取了一套“巧办法”。
目前我国农药分为三类。一是国家登记过允许使用的；二是国家禁用的，包括高毒或对环境危害大的农药；三是超范围使用的，国家没有禁止的。针对第三类超范围使用但国家没有禁止的农药，浙江省农产品质量安全学会和浙江省蔬菜瓜果产业协会联合了《浙江农业团体标准》，其中包括草莓、杨梅、铁皮石斛等特色农产品主要病虫防治用药指南。每年，浙江省将结合项目组最新研究结果，经意见征求和专家审定后，对标准进行及时修订，并通过农民信箱推送给全省各县（市、区）相关部门，全面推广使用用药指南。团体标准，包含三个清单：推荐清单、不推荐清单和禁限用清单。农户可以通过标准，一目了然查看农药使用正负清单。团体标准通过限定地方（浙江）和时间（每年及时更新版本），以农户自愿为原则，为农户及时筛选效果好又安全的农药。
“与其农民乱用药，不如技术部门进行风险评估，给农民推荐合理使用的农药。”王强表示。那么，农户如何真切地享受风险评估的成果，接触到团体标准的内容呢？浙江省每年将组织全省草莓种植户开展培训，并通过各区县农业局，将标准发放到农资店或每个农户手上。王强认为，标准需要一个逐步推进的过程。“初期调研的时候，农户一开始是排斥的，后来，农户用了推荐的药之后，发现草莓的产量提高，品质提升，如今，越来越多的农户开始主动使用推荐的农药了！”
团体标准并不是一成不变的，而是通过风险评估结果不断调整推进。2016年科研人员做了4种农药的风险评估，今年他们计划将防落果的对氯苯氧乙酸钠加入标准。目前，浙江省的杨梅、草莓、铁皮石斛等都是通过团体标准来推荐用药的。
对于农户来说，这些标准就像一场“及时雨”。李建伟和钟俊萍夫妇，种植草莓大约15年，除了在老家建德种植草莓外，他们在上海还包地种植草莓。钟俊萍说：“以前种植草莓，不知道该用什么药，但现在通过标准里的农药清单，可以一目了然使用何种农药效果更好、更安全！”
提出修订建议 促进产业提质增效
最新的《“十三五”全国农产品质量安全提升规划》指出，十三五时期将深入实施农产品质量安全风险评估计划，将“菜篮子”和大宗粮油产品全部纳入评估范围，摸清风险因子种类、危害程度、产生原因，跟进实施科学研究和技术攻关，提出各类农产品全程管控的关键点及技术规范和标准制修订建议。
通过风险评估，浙江省总结出草莓全产业链的三个关键点：一是健壮栽培，提高草莓抗病能力；二是清洁管理，降低病虫发生机率；三是绿色防控，提升草莓安全水平。风险评估的技术和成果，在浙江省农业厅推行“一品一策”过程中也得到了有效运用。
风险评估的实施，切切实实给当地农产品产业发展带来了明显进步。浙江省草莓、杨梅等特色农产品用药出现了“两减一增”的现象，即用药品种减少，农药残留量降低，农产品安全水平提高，增加了特色农产品的效益。去年，当地一品一示范基地的杨梅，每斤可卖到30元，是普通杨梅价格的一倍。
1、租赁资产全生命周期动态管理，对租赁资产价值进行动态监测，为公司管理层决策提供信息支持。
2、监控租赁资产的变动情况，改善租赁资产管理状况，防范租赁资产灭失毁损和贬值风险。
3、多角度分析租赁资产状况，规范公司租赁资产管理体系，为租赁资产进行市场化交易奠定基础。
二、租赁资产管理的内容
（一）租赁资产安全性管理
（租赁资产安全性管理包括租赁资产及抵质押物的所有权登记、租赁物的保险、租赁物的监督检查）
1、租赁资产及抵质押物的所有权登记
租赁物所有权为租赁界最为重视的一项权力。所有权登记的可以有效对抗善意第三人，并符合国际通行规则。
目前，租赁公司对飞机、船舶、房产所有权的控制主要通过租赁物所有权登记、取得所有权证书来实现。而对设备等动产的所有权保护是最令业界苦恼的，一般设备的所有权往往会面临承租人将其出售转让、用于抵押等行为侵害。目前租赁公司绝大部分设备资产都在所在地的工商行政管理部门进行所有权登记（但部分地区的工商行政管理部门不接受登记）。同时还在设备上张贴标签以声明所有权，但实际效力也并非十分肯定，只是起到预防作用。
下表为租赁资产所有权登记现状及登记管理部门：
管理建议：
（1）所有公路、铁路机车、城市基础设施、动产设备等无专门登记部门登记的资产，均应在人民银行征信中心的融资租赁登记系统进行登记公示，虽然这一系统的法律地位和公信力还未确立，但毕竟是物权保护的途径之一。
（2）为了弥补目前设备类资产所有权控制的制度缺失，租赁公司可考虑研究采用高科技手段比如物联网技术跟踪监测租赁物的使用状况。
2、租赁资产的保险
为防范租赁物毁损灭失风险，需对租赁资产购买保险。在租赁期间，承租人应根据租赁合同的规定购买保险，租赁物保险期间应当涵盖租赁项目的整个租赁期间，如果对租赁物每年进行投保的，在保险期满前承租人应当及时续保。
保险公司的选择：承租人原则上应当按照公司指定的保险公司和险种对租赁物进行保险。承租人选择保险公司原则上应当采用招投标形式，且在同等条件下，应向保险费率最低的保险公司投保。
目前租赁资产保险存在的隐患：
A租赁期内保险是否按照租赁合同持续购买，是否存在保险空白期，没有专项监控。
B保险险种的选择是否能够实现对租赁资产风险的完全覆盖，没有经过保险经纪公司的审核。
C有些特殊的租赁资产没有购买相应的保险，存在一定风险隐患（例如公路资产、房产资产等）。
管理建议：
（1）租赁资产保险险种的选择应根据该租赁物特性及行业特性制定完备的保险方案并经公司选聘的保险经纪公司审核认可。
（2）保险单正本应放在租赁公司保管。确保承租人对租赁资产进行足额投保，并指定租赁公司为第一受益人。
（3）建立租赁资产保险管理台账，对租赁资产保险进行动态跟踪管理。确保承租人能够及时续保。
3、租赁物的租后监督检查
对租赁物进行定期的现场及非现场监督检查。
（二）租赁资产质量及价值管理
租赁资产质量及价值管理内容包括租赁资产评估管理、租赁物市场价值变动分析两部分。
租赁资产作为公司重要的经济资源，是公司从事融资租赁业务并实现发展战略的物质基础。对租赁资产的管理除了要保障租赁资产的安全，还要重点关注租赁资产的质量及经济价值。
1、租赁资产评估管理
租赁资产评估是租赁公司强化租赁资产价值管理的关键步骤。目前租赁公司在资产评估方面存在以下隐患：
A\目前租赁资产只是在项目评审前，由承租人出具租赁资产的评估报告，作为评审及定价的参考。对于租前租赁资产评估报告是否值得采信，没有一定的标准。
B\租后未进行定期的价值评估。由于很多租赁业务期限长达10年甚至以上，可能市场价格与初始价值出现大额差异，缺乏定期的租赁资产价值评估，可能出现租赁物不足值的风险。
管理建议：
（1）建立和完善租赁资产评估管理制度，建立评估机构备选库，明确资产评估委托服务的范围、评估机构的选聘方式、标准、程序、审批权限等相关内容。
（2）建立资产评估专家组，定期对公司租后租赁资产进行价值评估。 同时监控租赁物所处行业的周期性发展趋势，以合理确定租赁物的自然寿命、技术寿命、经济寿命。
2、租赁物市场价值变动分析
建立健全租赁资产（含抵质押资产）评估管理台账，登记每项租赁资产初始评估价值、租后定期评估的市场价值，动态监控租赁资产的价值变动。为财务定期计提资产减值准备提供参考，为资产处置、市场化转让定价提供参考。
（三）租赁资产的动态运营管理
租赁公司虽然持有大量的期限较长的优质资产，但是严重缺乏流动性，持有的资产量越来越大，管理的成本与风险也越来越大。再加上严格的资本约束。要解决这个问题，就必须想办法提升租赁资产的流动性，想办法把租赁资产从公司出表。
（1）租赁资产交易可以为租赁公司解决五大问题：
