【关键词】物业税 博弈 物业税税基评定
2003年10月,中共中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行,物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文认为,只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍,讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。
一、物业税的相关理论
物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体,通常在国外被称为不动产,而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究,甚至有人认为,物业税就是财产税,也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面,本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。
1、物业税是财产税的一种
财产税是整个税收体系的重要组成部分,从概念上来说,财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身(财产的价值或数量)为课税对象的税收统称,包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税,财产税则是对社会财产的存量课税,其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性,又可分为财产转让税和财产保有税。
我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税,是针对土地、房屋等不动产征税,要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产,由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此,物业税具有财产税的主要特征,属于财产税的范畴。
2、物业税设计的理论基础
一般说来,尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税,但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧,主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。
(1)征收物业税的“公平论” 。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税,是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人,也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税,是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则,要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础,具有普适性,可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能,优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说,并不能真正反映物业税的本质和特征。
(2)征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税,有一定的科学性和实用性。但是,一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在,更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此,单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。
(3)征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用,对土地、房屋等课征物业税,是为满足财政支出需要,而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法,物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下,中央税收比例较大,地方税收较低,使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得,这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流,增强了政府收入的长期性,激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。
(4)征收物业税的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代,是指以税收主要为纳税人服务,即完全用于地方公共服务的提供,并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上――“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下,住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费,个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区,配置到公共部门的资源是有效的,因为财产税每年列支的税费,相当于支付地方公共服务的成本。
(5)征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段,期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用,促进社会公平,优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上,合理计算并重新设计部分税种,达到科学管理的目的。综上,在各种有关理论的争论中,本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施,必须以实现公平为基本目标,并体现地方政府公共服务的提供程度,这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。
3、开征物业税的意义
在市场经济条件下,国内外的相关成功经验表明,房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要,而开征物业税则是解决这一问题的必然选择,也是我国新一轮税制改革的重要内容。
我国现行房地产税收制度,存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作,需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机,对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。
4、物业税税基评定中的“中国特色”
税基即“课税基础”,具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。
对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时,就使用了财产所有权概念。此处的财产,其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产,既包括物,也包括土地使用权等权利;中国《继承法》第3条规定的个人财产,同样既包括物,也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释,为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍――土地的国有性质。
众所周知,我国的土地是国家所有的,土地具有稀缺性和不可再生性,房地产的升值归根结底为土地的升值。土地的使用权是使用人的权益,也可看作是使用人的财产。因此,物业税的征税对象应为土地使用权和房屋所有权。对物业税税基的认定,应该是土地使用权价值和房屋所有权价值的统一,至于是分开征税还是统一征税,应视我国物业税的税制设计具体而定。
二、物业税税基价值评定的几种观点
1、税基评定的“基准地价说”
这种观点认为,物业税的税基价值认定可以直接通过基准地价简单得到。《城镇土地估价规程》对基准地价的定义是:“基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格”。认为基准地价是我国地价体系的重要组成部分,反映了我国城市土地市场中地价的变化趋势,是我国政府法定的公示地价之一。在刚刚开始研究制定基准地价时,期望其能够成为国家对地价进行宏观调控的依据和政府征税的客观依据,引导土地充分利用和合理流转。但事实证明,我国房地产市场经过多年的发展之后,基准地价已经不再适用,且基准地价也不适合作为物业税税基价值的评定基础。
(1)基准地价的形成基础不够科学。我国城镇土地定级估价开始于80年代末90年代初,由于当时土地市场很不发达,为了揭示城镇土地资产的价值,实行“以城镇土地分等定级为基础、土地收益为依据、土地市场交易样点为参考”的城镇基准地价评估方法。城镇土地的定级采用的是多因素综合评价法,即根据影响城镇土地级别的因素因子,对城镇土地的质量进行综合评价,划分出土地的级别。在土地级别划分的基础上,搜集每一个级别的交易样点,将每一个级别的交易样点地价分用途进行平均,得到每一个级别每一用途的平均价格,作为基准地价。这种方法存在明显的弊病,由于在城镇土地定级的过程中,因素因子的选择、因素因子的影响权重、因素因子的等级功能分数、划分土地级别的数目等都是人为确定的,使得定级过程中的随意性很强。
(2)基准地价数据陈旧,已经无法满足需要。以上海市基准地价为例,目前的基准地价体系是1998年的,2003年有所修订,但数据与现实土地交易价格相差甚远。2007年9月,上海青浦赵巷地块成交的楼面单价近万元,该地块的基准地价仅为700元/平方米,成交价格已是基准地价的近15倍。因我国经济有着日新月异的变化,这对基准地价的调整造成了不少压力,许多小城镇尚没有建立基准地价体系,有的虽然建立了相关体系,但基准地价已经数年没有更新,形同虚设。
(3)基准地价仅仅是“土地使用权区域的平均价格”,物业税的税基价值不仅包括土地还包括房产,因此,基准地价不适合作为物业税的征税依据。即使仅将基准地价作为对物业税征税过程中对土地价值的征税依据,其脱离现实情况的数据不能真实反映纳税人拥有财产存量的多少,也会造成税收的损失和不公平性,从而无法实现开征物业税的意义。
2、税基评定的“市场交易价格说”
这种观点认为,物业税的税基价值评定可以直接通过对市场交易价格的分析和调整得到。认为市场交易价格最能反映纳税义务人拥有财产的多寡,通过分析剔除交易价格中的不理性因素,以此来评定物业税的税基价值。但这种观点有不少弊病。
(1)虽然有市场可比的交易价格,但物业税的征收对象是以被“占有”形式存在的,并未在征收阶段实际参与市场交易。以变动的市场价格衡量纳税人占有的存量财产,在税收上缺乏统一的标准,且财产所有人并没有通过财产市场价格的涨跌获得任何利益。因此,以市场交易价格征税有一定的不公平性。
(2)公开市场价格的取得和应用存在一定难度。市场交易的公允价值是指信息完全对称的情况下,无关联的买卖双方自愿公平交易所形成的价格,而在现实的经济生活中,信息完全对称的市场不可能存在,尤其房地产市场是一个发育不成熟的半市场化行业,公允价值很难得到。即使调整后的市场价格能够反映理论上的公允价值,其取得和应用由于市场的多变性和征税对象的独一无二性都存在一定难度,可操作性极差。
(3)市场交易价格不能反映征税客体的理性价值。在经济学中,存在信息完全对称的市场状态,而现实的市场却存在着许多信息不对称和非理性因素。物业税的征收要体现“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的主要观点,就不能仅仅依靠市场的力量去确定税基的价值。税基价值的评定要能够引导市场价格的良性发展,而非简单地肯定、迎合和追逐市场价格。因此,市场交易价格也不可取。
3、税基评定的“评估价值说”和“认定价值说”
理论界对于物业税税基比较肯定的观点应该是“评估说”和“认定说”。这两种观点既有相同的地方,又有相悖的观点。相同的地方是指“评估说”和“认定说”都认为物业税的税基价值评定工作应该由专业人士来从事,而其相悖之处在于对从事物业税税基评定工作的机构的性质和组织方式意见不一。大多数国家的物业税都以房地产的评定价值作为计税基础,且建立了一套较为完善的财产评定体系,有专门的财产价值评定机构。以专门机构的评定价值作为税基价值有以下优点。
(1)按专门机构的评定价值征税,能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,使多占有财产的纳税人多缴税,少占有财产的少缴税。按评定值征税可以较好地调节土地级差收益,保护土地资源,也可以促进纳税人合理利用房产、土地,规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。
(2)按专门机构的评定价值征税,税基具有弹性。随着房地产市场价值的涨跌,房地产价值随之上下浮动,评定价值也会相应调整,体现了公平的原则。但评定价值不会完全按照市场交易价格变化,而是在剔除了市场的非理性因素而得出的合理价格,能够充分体现专业性。
(3)按专门机构的评定价值征税,对社区的公共投入可以得到相应回报。社区公共投入增加会提高社区内财产的市场价值,而财产市场价值的提高又会带来税收收入的增加,使得居民的权利和义务相对应,符合征收物业税的“受益论”。
按照专门机构的评定价值征税具有以上优点,但这些优点都要依靠合适的制度设计才能够发挥。在制度设计方面,必须使政府部门和评定机构既可以互相协作,又可以互相制衡,高效、公正地完成整个物业税的征收工作。但“评估说”和“认定说”之间也有不同的观点,在于这两种观点对物业税税基评定的机构性质和组织方式认识不同。
“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到,“评估”是一个中介行为用语,指社会中介通过现有的评估方法,确定物业税税基的方式;“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到,“认定”不是一个中介行为,带有“定”的性质,“认定权”应由国家设立的专门机构行使,以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。
三、物业税税基评定的路径选择
要确定物业税税基认定的路径首先要分析物业税税基认定的利益相关者,毕竟,一种制度设计的最终出台是依靠利益相关者各方的博弈而最终形成的。
1、物业税税基评定的利益相关者
物业税税基评定的直接利益相关者包括:物业税的缴纳者、地方政府、国家相关部委和税基认定机构等;与物业税税基评定的间接利益相关者更是种类繁多,例如开发商、商业银行以及房地产相关产业等。各类参与者的利益诉求不一样,受到的资源约束不一样,对物业税税基评定的态度也不一样。在物业税税基评定制度形成的过程中,这些利益相关者都会从自身的诉求出发,参与共同博弈,最终达到均衡。分析物业税税基评定的利益相关者就是期望通过分析这些参与者各自的不同目的和行为,从而设定使整个物业税税收体系良性发展的机制。
2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用
在价值和价格两个词越来越被混用的今天,我们不得不重述价值和价格的区别:价格是价值的外在表现形式,是随价值上下波动的,偶尔会偏离价值较远。因此,价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此,税基评定是对征税客体“价值”的认定,这同样符合物业税征收的“公平论”,剔除了市场价格的非理性因素。
3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情
物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径――是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析,本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构,理由有以下几方面。
(1)从利益相关者博弈过程来看,公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析,其构成各方属于社会的“强势群体”,如果由社会中介机构评估税基,则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用,最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作,能够保证各个利益集团力量的对等,很好地完成制衡任务,并保护纳税人的利益。因此,本课题研究认为,物业税税基评定应该由公立机构完成,或者即使不由公立机构完成,也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能,促使中介机构行为的规范化,并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候,提供一个“认定”之所。
(2)从公立机构的性质和财力保障来看,更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立,其组织形式较为规范,财力有保障,可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看,其还能从工作中促进评定方法的改进,进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税,其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的,美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外,我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。
(3)从全国物业税征收体制来看,税基评定宜采用分级管理的方式,使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性,物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成,市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成,税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式,则税基评定争议必须向公立机构提出申请,以保证争议救济的公正性和严肃性。
本文认为,我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责,应该遵循公平、客观、科学的原则,对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法,期望通过对制度的研究,促进物业税的早日出台。
【参考文献】
[1] 谢附瞻:中国不动产税收政策研究[M].中国大地出版社,2004.
[2] 任宏、王林:中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社,2008.
摘 要：房地产税收与支出的对应性强，其根据评估价值征收与房产所有者的支付能力相匹配，具有可观察性，便于公众有效监督，房地产税征税对象是看得见摸得着不能转移不能隐藏的不动产，不但税源稳定而且更有利于税务机关的征收管理，因此房地产税是一种理想的地方税种。我国当前房地产税法改革的出路在于：坚持税收法定原则；在立法技术上要尽量科学合理可行；改革要主动接受税法学理论的指导。
关键词：房地产税；税收法定；流通环节；保有环节
中图分类号：D922.29 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）11-0126-02
近年来随着国际金融危机对我国经济的影响，我国房地产领域一度出现了房价居高不下甚至上涨过快的现象。在这一国际国内形势的大背景下，许多人开始将目光投向房地产税法改革方面，希望通过征收房地产税来抑制房价过快上涨。有鉴于国际金融危机下我国房地产税法改革的现实意义与理论意义，本文拟就当前我国房地产税法改革的困境与出路做一些理论方面的探讨。
一、当前我国房地产税法改革的困境
2012年1月份以来国务院在上海、重庆两地设置了房地产税法改革试点，从而使房地产税法改革迈出了实质性的一步，但同时也遭到了来自各方的非议，税法理论界的反对呼声异常高涨，甚至出现了税法学界专家学者给全国人大常委会联名上书的事件。透过这些事件我们可以清晰地发现，其实这些专家学者不是反对房地产税法改革，而是在质疑国务院的具体做法。几个月来的事实也证明，上海、重庆的试点改革收效并不大，在可以预见的短期内它们的经验也不会推广到全国。无疑我国目前的房地产税法改革陷入了一种左右两难的困境，不改不行，但想改又不知道该如何去改。
（一）改革程序上违反税收法定原则
税收法定原则是税法学的基本原则，它是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则，即如果没有相应法律作前提，国家则不能征税，公民也没有纳税的义务。税收主体必须依且仅依法律的规定征税；纳税主体必须依且仅依法律的规定纳税。《中华人民共和国税收征收管理法》第3条明确规定“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”[1]
我国目前在房地产税法领域勉强称得上法律的仅有国务院根据全国人大常委会授权颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等有限的几个暂行条例，其他的都是国务院各部委单独或联合制定的行政规章或规章以下的规范性文件，这些都是不符合税收法定的基本原则的。特别新近国务院设立的上海、重庆两个房地产税法改革试点，更是违背了税收法定的基本原则。
（二）现行房地产税收立法存在大量问题
我国现行房地产税法法律位阶较低、立法内容陈旧，国务院颁布的一些暂行条例一暂行就是几十年，现在依然有效的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》甚至颁布于改革开放之前的20世纪50年代，至今在房地产税法领域仍然没有一部正式的法律出台，这也是我国税收立法普遍存在的问题。“在1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》前，我国城镇居民住房实行实物福利分配制，居民只能承租公房，而没有住房所有权，个人享有产权的私有房极少。”[2]而我国的房地产税收体系差不多就是在那时候形成的，与现代中国市场经济极不协调。以上问题的存在，不可避免地导致了现行房地产税收立法的大量问题。
1.税收集中在流通环节，保有环节征税较少
由于我国现行房地产税收体系主要形成于20世纪90年代，限于当时的时代条件，对于房地产税收的征纳也大部分集中在对于商业性用房的转让流通阶段，而对于个人房产的保有阶段征税较少。
2.税、费体系混乱，重复征收现象严重
税、费是完全不同的两个概念，税必须以国家税法为依据，税法按照税收法定原则对税种、税基、税率有明确而严格的规定，纳税人依法纳税，征税主体也必须依法征税；而费往往没有法律依据，收费的随意性较大，管理制度软化乏力，在我国房地产领域涉及的收费项目有：房管收费、土地收费、评价收费、规划收费、治安收费、消防收费等等几十种，此外还广泛存在乱收费的现象。
3.税基狭窄，在地方财政中所占收入比例不高
我国的房地产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，将农村的应纳税对象排除在外，而且现行房地产税制还把国家机关、人民团体、军队、财政拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有但非经营用的房地产等都列为免税对象，从而使得我国房地产税征收规模较小，加上征收内容与方式极不规范，房地产税在我国实践中往往流于形式，在地方财政收入中只占很少的部分，远没能成为地方政府的主力财源。
4.实行内外有别的两套税制，有违税收公平原则
目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在以下四个方面：一是两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。二是两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收[3]。
此次房地产税法改革是在国际金融危机和国内房价暴涨的双重压力下开展的，带有很强的功利目的，无论是政府还是人民都寄希望于通过房地产税法改革来达到平抑房价的目的。然而，这种急切的愿望是否能够通过房地产税法改革来实现，或者说是否应该通过房地产税法改革来实现，都是很专业的税法学问题，其中尤其涉及房地产税法的功能和作用问题，需要系统的税法学理论来做出论证。
房地产税作为国家宏观调控的手段之一，对于房价上涨的确有一定的抑制作用，但其发挥作用的空间是有限的，宏观调控功能只是它的四个基本功能之一，国家和社会也不应该将平抑房价的所有希望都寄托在房地产税法改革上面，甚至将能否平抑房价作为房地产税法该不该改革以及如何改革的主要判断标准。这一切都是房地产税法改革缺乏税法学理论指导的最终结果。
二、当前我国房地产税法改革的出路
我国当前房地产税法改革之所以面临许多困境，其根本原因不是房地产税作为世界各国普遍征纳的税收本身出了问题，而是我国的房地产税收自身出了问题，也就是说它不是一个该不该征的问题，而是一个该如何征怎样征的问题。为了解决我国房地产税收立法的出路问题，本文拟提出以下几点建议。
（一）改革过程中坚持税收法定原则
税收法定原则的具体内容包括三个部分：税种法定、税收要素法定、程序法定。税种法定是指税种必须由法律予以规定，一个税种必定相对应于一税种法律，非经税种法律规定，征税主体没有征税权力，纳税主体不负缴纳义务；税收要素法定是指税收要素必须由法律明确规定。税收要素具体包括：征税主体、纳税主体、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限和地点、减免税、税务争议以及税收法律责任等内容；程序法定是指税收关系中的实体权利义务得以实现所依据的程序要素必须经法律规定，并且征纳主体各方均须依法定程序行事。
（二）在立法技术上尽量科学合理可行
中国房地产税法改革的目标是要适应时代的发展与市场经济接轨，理顺房地产税税制，改善中央与地方的财政关系，为地方政府提供一个稳定的财源，从而最终发挥出房地产税法的应有功能。确定房地产税法改革目标对于房地产税法改革的成功至关重要。有了房地产税法改革的明确目标后，围绕房地产改革目标制定出的房地产税法规范在立法技术上还要尽量科学、合理、可行。为实现以上目标现提出以下几点立法建议：一是将“重流转轻保有”变为“重保有轻流转”；二是理顺房地产税制，明确划定税费关系，消灭重复征税现象；三是拓展税基，最终使房地产税收成为地方主要的财政收入；四是取消内外有别的两套税制，彻底实现税收公平。
（三）改革要主动接受税法学理论的指导
税法学作为研究税法的基本学科，其研究形成的税法学基本原则和基本理论，对我国税收立法具有理论上的指导意义。具体到房地产税收立法也不例外，我国的房地产税法改革应该主动接受税法学理论的指导，有目标、有方向的科学立法。税法学理论对我国房地产税收立法的指导作用具体体现在如下几个方面。
1.税法学研究得出的基本原则为房地产税法改革提供了基本的行动指南
税法学的基本原则如税收法定原则、税收公平原则、税收效率原则、税收社会政策原则等，都是房地产税法改革过程中必须要遵守的基本原则。背离税法学基本原则，进行房地产税法改革最终必将招致失败，甚至遭到社会舆论的抨击，引发社会的动荡。
2.税法学研究得出的理论成果为房地产税法改革提供了直接的理论指南
税法学对房地产税法的理论研究成果，如关于房地产税法的四个基本功能：财政税收功能、调节收入分配功能、资源配置功能与宏观调控功能的理论，可以直接拿来用于指导房地产税收改革。房地产税法改革也只有很好地实现了以上几个基本功能，才能称得上改革的成功。
3.税法学通过对国外房地产税收立法经验的研究为我国房地产改革提供了有益借鉴
房地产税收立法在国外特别是在西方发达国家已经征收了很长的时间，并且在很多国家早已成为地方政府的主要财政来源。我国的税法学者通过税法学比较研究，大量地将国外的成功经验引进国内，一方面丰富了税法学的理论研究材料，另一方面也为我国的房地产税法改革提供了可供借鉴的成功经验。
参考文献：
[1]中华人民共和国税收征收管理法[Z].中华人民共和国主席令第49号,[2001-4-28].
[关键词] 房产税；地产税；房地产税doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 014
[中图分类号] F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）10- 0025- 03
0 前 言
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已较成熟，有关房地产税收理论研究也较深入，其发展历史最早可以追溯至威廉・配第年代。从最初关于房地产税定义的争论：房地产税是“受益税”还是“资本税”，到房地产税收归宿的研究，房地产税收理论一直备受关注。房地产税是政府干预房地产经济活动、调控房地产市场发展的重要政策工具，在引导房地产资源的合理配置、土地资源的有效利用以及社会财富的公平分配等方面具有独特的功能。
20世纪80年代，我国住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，房地产市场快速发展、房地产投资持续增长、房地产价格不断上涨。然而，我国房地产税制建设并不完善，税制结构也不尽合理。同时，房地产税收收入增长缓慢，尚未成为国家财政收入的主要来源。国内外学者因此更加重视对我国房地产税制建设与房地产税影响效应的研究，特别是1994年我国分税制改革以后，专门针对房地产税的研究逐渐增多。但由于起步较晚，这方面的理论还不够完善，各家分歧较大。所以，本文以房地产税的内涵为起点，通过对地产税和房产税的理论分析，进而对房产地产合并征税进行探讨。
1 房地产税的内涵
1.1 房地产（real property）
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。简单地说是房产和地产的合称。房地产是一种位置固定不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产，在经济学上又被称为不动产。
房地产可以有3种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一，因此，房地产财产可以分为土地财产、土地改良建筑财产，或者是两者的结合。
1.2 房地产税
关于房地产税的内涵，前期理论界存在一定的争论，随着研究的深入，理论界开始普遍认为房地产税就是对土地和房屋等房地产在其保有阶段征收的一种财产税，要求所有者或使用者每年都缴付一定的税款，其税额随着房地产的价值提升而提高，只是房地产税在不同的国家和地区所使用的名称不同。
2 房产税
2.1 房产和房产税
房产，即房屋产业，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中居住、生活、学习、工作、娱乐或贮藏物资的场所。
房产税是对房产征收的一种税。由于房产有确定的座落地，税源可靠，纳税面广，因此，房产税是地方政府取得财政收入的重要渠道。
历史上，世界各国均征收过房产税。在典型西方国家中，有以房产为单一征税对象的，如英国、法国、荷兰等的房产税；有将房产和地产合并征收的，如加拿大、意大利的不动产税。在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛布”（“廛”为市内邸舍，“布”为对公舍的收税，是早期的房屋税），唐朝的间架税（唐德宗建中四年（783年）设“税间架”，即以房屋为课税对象，是一种财产税，因过于苛重扰民，不久即被迫废除，清朝初期的市廛输钞，清末和民国时期的房捐等，都属于对房产征税。
2.2 对房产征税的基本依据
房产从它的属性上来看属于财产的一种，而且，无论是财政经济学者，还是房地产经济学者都有人把房地产税收中的一些税种归属于财产税类，所以，考察对房产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。
（1）财政收入说。征收任何种类的税收最终目的一定会落在满足财政收入方面，财产税也不例外。因此公共经济学认为，土地和房屋是两类主要的私人财产，并且对土地和房屋课税都具有税源充足、税基广泛、征管方便的特点，房产税适合成为财政收入的主要来源。因此，实现政府财政收入、满足财政支出是课征房产税的重要理论依据之一。
（2）利益支付说。利益支付说的核心观点包括2个方面。①政府部门为房产所有者提供了公共服务，如国防安全、国内治安、制定法律、维持市场秩序等，这些服务使得房产所有者拥有房产的权利得到了切实保障，满足了他们物质利益和精神层面的双重需要。房产所有者从与房产相关的公共服务中获益，就应该为这种服务买单，而征收房产税恰好是房产所有者对从政府那里获得公共服务的利益的支付。②政府部门特别是地方政府在提供公共产品和公共服务的同时，还会在不动产附近适当地改善周围环境、提供公共设施、带动局部经济发展等，这些都会提高相关土地和房屋的价值，增加当地房产的有效需求，扩大房产所有者和房产使用者的额外收益。对于房产所有者和使用者来说，他们从政府行为中获益，就应当支付使财产价值增值的相应费用，因此最好负担一定比例赋税并用于满足地方财政支出。以利益补偿为目标开征房产税具有很强的理论支持。因此，利益支付说是课征房产税的又一个重要的理论依据。
（3）负税能力说。负税能力说是从衡量课税是否公平的角度出发，将纳税人拥有的土地及土地改良物组成的房产的数量与质量作为衡量负税能力的重要指标，纳税人拥有的土地及房产数量越多、质量越好，说明其负税能力越大；相反，其负税能力越小。比如两个人的基本收入相同，但是其中一人拥有一笔财富，那么拥有财富的人存在纳税优势，其纳税能力较强，缴纳税款也应较多。因此从横向公平和纵向公平的角度考虑，对财富拥有者课税十分合理。对房产课税不仅是政府参与房产利益重新分配的过程，也是政府均分土地财富的过程。此外，政府对房产征税的目的还在于降低土地财富的集中度、打击不劳而获、公平财富分配。因此，按照纳税人的负担能力课税是课征房产税的另一个重要的理论依据。
2.3 我国房产税的发展历程
在我国，房产税是一个历史悠久的税种，最早始于周朝的“廛布”（“廛布”是周代当时课征的土地税的一部分，其中有对3种房屋征税的规定），此后唐朝的“间架税”，清朝初期的“市裹输钞”、“计檩输税”，清末的“房捐”，民国时期“市政总捐”、“市政建设捐”、“房捐”等，都是对房产征的税收。
中国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而独立出来的一个税种。中华人民共和国成立后，1950年1月中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》中曾列有房产税，同年6月调整税收时，将地产税和房产税合并为城市房地产税。1951年8月8日政务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。在1973年简化税制时，将对内资企业征收的城市房地产税并入工商税，只对房地产管理部门和个人以及外商投资企业和外国企业，继续征收房产税。1984年10月，第二步利改税和全面改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国家所有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税，此后的房产税主要对内资企业和个人征收。此后，国务院于1986年9月15日颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月起开始施行，只对国内的单位和个人征收房产税。现行房产税的法律依据，是2008年12月，国务院公布了第546号令，明确自2009年1月1日起废止1951年8月政务院公布的《城市房地产暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需缴纳房产税，这意味着对内外资企业和个人统一征收房产税。
3 地产税
3.1 地产和地产税
3.1.1 地产
地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。我国的地产是指有限期的土地使用权。
土地按照用途分类可分为：居住用地、工业用地、商业服务用地、仓储用地、市政、交通用地、科教文卫设施用地、绿化用地和其他用地等。
法律意义上的土地财产一般具有以下特征：
（1）属于一定的所有者或使用者；
（2）有明确的四至界定；
（3）可以依法转让；
（4）能给所有者和使用者带来一定的权益。
地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。
3.1.2 地产税
地产税是对地产的所有者和使用者征收的税。征税对象为所有的土地，包括农村生产用地和建筑用地。税金的多少则按登记的地产状态和价值确定，征税基础为每年初按税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的征税标准，一年一缴。
3.2 对地产征税的基本依据
在封建社会，对土地征税成为当政者首选的税收制度，它的优势是显而易见的：土地是不动产不能移动，土地是有形的固定资产，是当时财富的主要表现形式，在很大程度上反映了人们的收入和支付能力，由于以上特征，这种税收容易征收和管理。而且对其征税收入比较固定，税源稳定，可以随时根据支出而提高税负。所以，考察对房地产征税的基本依据可以与对财产征税的依据一起来分析。主要依据于财政收入说、利益支付说和负税能力说。
另外，还有一种观点是不把地产税看作是对受益的付费，也不从纳税能力方面考察，而是把它看作一种社会控制形式。财富分配不均所引起的社会后果是很容易看到的，他们不同于消费分配不均引起的后果，因此社会希望把它们分别加以处理。基于这一目的，对地产课税，而不对所得课税，是一种适当的措施。
3.3 我国地产税的发展历程
由于我国宪法规定土地为全民所有，因此的地产税主要是城镇土地使用税。
城镇土地使用税是对城镇土地向其使用者征收的一种税。城镇土地使用税的特殊作用在于：①在经济上实现国家对于城镇土地的所有权；②有利于有效利用城镇土地；第三，有利于平衡不同等级城镇土地使用者之间的负担。
我国现行城镇土地使用税是在城市房地产税的基础上通过对房产与地产分别征税而建立起来的。中华人民共和国成立以后，1950年1月，中央人民政府政务院颁布的《全国税政实施要则》曾规定全国统一征收地产税，同年6月调整税收政策，将地产税和房产税合并为房地产税。政务院于1951年8月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内执行。1973年简并税制时，将对国内企业征收的房地产税合并到工商税中。1984年在改革工商税制的过程中，又将城市房地产税划分为土地使用税和房产税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税正式设立。
目前，中国城镇土地使用税的法律依据是国务院于2006年12月31日重新颁发的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。
4 房地产税
我国现行的房地产税制是由房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税等税种组成，可以说是对房产和地产分开征税。而事实上，房产和地产是不能分割的结合体，它们之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
（1）实物形态上看，房产与地产密不可分；
（2）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
（3）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
不少学者反对房产与地产合并课税，认为西方国家对地产和房产合并征收不动产税，是因为两者的产权形式的一致性，而我国土地与建筑物在所有权性质、计税依据、征税对象和政策目标等方面都存在差异，不宜合并征税。
本文主张将房产和地产合并征税。因为，①中国现行房产和地产不同的所有权制度不应成为合并征税的制度障碍，中国的土地使用权实际上发挥着所有权的功能，只要纳税人取得房地产的关键权利就可以对其征税，这符合市场经济的征税原则。而且，中国法律上规定了土地使用权和房产所有权是同一主体，转移时必须一起转让。②事实上“房依地存，地随房走”，房产不仅地理上依附地产，而且对财产价值的评估也常常结合在一起。未来的税改要实行按评估价值或市场租金价值课税，房地产合并课税势在必行。所以笔者认为应该把房产和地产结合到一起征收房地产税（没有建筑物的土地不在本文研究范围）。
基于土地和房屋的价值在评估过程中的相互关联、密不可分，房屋的属性和地段因素对于评估无论是土地还是房屋机制都是不可或缺的，对土地和房产一并征收即合并房地产税、土地使用税、城市建设维护税、耕地占用税为房地产税，以土地和固定于土地上的建筑物及其附属物为征税对象。
征税范围方面，在原有房产税和城镇土地使用税征税范围的基础上，将凡是房屋产权明晰的所有者都纳入征税范围。即将房产产权明确的国家机关、企业房产、事业单位、城镇居民自有住房和农村经营性房产全部纳入房地产税的征税范围。将国家机关和事业单位纳入征税范围，有利于促进降低成本和促进土地节约。通过起征点和免征额等优惠政策的制定，对广大城镇居民自住用房实行税收优惠。
主要参考文献
一、地方政府间税收竞争的理论基础政府间税收竞争的理论框架是以三个基本理论为支柱构建而成的,即财政联邦主义的财政分权理论、公共选择学派的非市场决策理论和演进主义的制度竞争理论。这三个理论从各自的角度解释了税收竞争存在的原因。
1、财政联邦主义的财政分权理论在联邦体制国家中,多级政府形成多级财政体制,同级政府拥有同等权利且具有各自独立的经济利益。如前所述,基于自身利益的驱使,地方政府会凭借自己的权利争夺经济资源和税收资源,从而在联邦体制国家中产生了地方政府间的税收竞争。财政分权理论从经济学角度来解释这一现象,即税收竞争是地方政府作为“经济人”的自利行为。
2、公共选择学派的市场决策理论20世纪70年代中期,西方出现了公共选择学派,它把主流经济学对市场竞争中人类行为的分析范式引入到政治制度中对政府行为进行分析,说明在生产要素可以自由流动的条件下,地方政府间竞争类似于市场竞争。在这个“准市场”的作用机制下,人们可以通过“以足投票”来选择能够满足自己偏好的地方居住,因此,地方政府必须具有竞争意识,谋求本地区经济发展,满足本地区居民的需求,从而得到选民的支持。税收竞争作为地方政府间竞争的主要手段,在提高地方政府竞争力上具有一定的优势,人们都会选择交最少的税,而享受最好的公共产品的地方居住。
3、演进主义的制度竞争理论演进主义认为,竞争可以实现变化、进步和创新,社会活动主体间不断的相互竞争产生了各种活动规则。哈耶克曾提出“竞争有利于制度创新”的观点。而政府间竞争主要表现为制度竞争。所以,政府间的税收竞争是高效率税收制度的发现者和维护者,它构成了诱致性制度变迁或中间扩散性制度变迁的重要动因,可以更容易的实现转型期的制度选择,从而构成财政分权制度完善的外在条件。
二、地方政府间税收竞争理论研究的发展地方政府间税收竞争理论在半个世纪的发展过程中,人们对其经济效应作了深入地研究。但是,理论界对他的态度仍不一致,有人认为适度的税收竞争可以带来正效应;但也有人认为税收竞争的存在就会影响经济的正常发展,损失社会福利。20世纪80年代中期以来,国外理论界广泛运用实证方法,对地方政府间税收竞争的效应进行了分析。国内学者在国外学者研究的基础上也对地方政府竞争理论进行了一定的论述,并针对中国实际进行了一些实证分析。地方政府间税收竞争理论的研究主要在以下四个方面:
1、地方政府间税收竞争与公共品的提供国际上,一般认为对国内税收竞争问题的研究始于蒂布特的政府间税收竞争模型。他在1956年发表的《地方公共支出的纯理论》一文中,明确提出“财政分权下的地方辖区政府间竞争有利于地方公共产品提供效率”这一观点。他在新古典框架下证明了:如果存在足够多的地方政府,均衡时公共产品的提供能够达到帕累托最优。这是一种“类市场的理论”,他运用市场竞争理论分析联邦制下地方辖区政府间税收竞争具有效率。但是由于蒂布特的国内税收竞争有效理论存在很多太过理想化的假设条件,所以遭到了很多学者的质疑,但是它开辟了国内税收竞争问题研究的先河。目前,西方学者在“税收竞争会导致公共支出水平下降,尤其是主要服务于劳动力的公共产品提供不足”这一问题上的看法基本一致。Oates(1972)指出由于各地政府为了吸引资本,竞相降低相应的税收,使得地方支出处于边际收益等于边际成本的最优水平之下,从而政府无法为最优的公共服务产出筹集足够的资金。
特别是对于那些对当地经济无法提供直接收益的投资项目上。所以,他担心税收竞争会使地方公共服务的产出达不到最优水平。另外,他还提出了国内横向税收竞争的“外部性”,即一地方政府采取的公共政策会影响另一或另几个地方政府管辖的居民的福利水平以及其税收收入。在前人理论模型的基础上,Keen和Marchand(1997)提出了另外一种公共产品提供的无效理论:地方政府吸引资本流入的竞争,将驱使地方政府更为关注公共投入,从而导致公共投入提供过度,而过度的公共投入必然会挤占为本地居民提供服务的公共产品数量,从而使供公共产品数量过低,过度的公共投入和不足的公共产品都是缺乏效率的。后来Matsumoto又假设劳动力可以自由流动,并且资本和劳动力在生产中是互补的,得到的结论是,增加公共产品的投入将吸引更多的劳动力尤其是有技能劳动力的流入,劳动力的增加可以鼓励投资。这种效应会在很大程度上减弱地方政府提供过度公共投入而偏向使资本获利的动机,但税收竞争下公共支出的总体水平依然是处于缺乏效率的低水平状态。Huber(1999)的分析则表明,如果税收竞争扣动政府间机动税“竞争到底”的扳机,会降低税收收入,当税收下降,政府被迫或者减少支出,或者提高其他税收。如果政府支出对居民产生效用或产品收益,或替代税收不好寻找,那么财政偿付能力的下降会导致地区福利的降低。
2、地方政府间税收竞争与经济增长德国学者何梦笔(1999)把西方政府竞争理论运用到中国,他在《政府竞争:大国体制转型理论的分析范式》一文中,着重分析了俄罗斯和中国两个国家的经济政治转型过程,强调政府竞争在很大程度上是制度竞争或体制竞争。他认为:中国地方政府之间的竞争,在中国市场经济秩序的建立过程中起了很大的作用。周业安(2003)通过博弈的方法研究了地方政府竞争与经济增长之间的关系。他认为,经济分权导致地方政府围绕经济资源展开竞争,但这种竞争受到政治体制的限制,导致地方政府在选择竞争策略上的扭曲,(进取,进取)的均衡策略组合实际上无法实现,而得到其他策略组合,导致经济资源的浪费。
3、地方政府间税收竞争与要素流动税收竞争就是要争夺经济资源或扩大税收资源,所以很多学者致力于研究税收如何影响FDI。Dunning(1981)提出的国际生产折衷理论被广泛接受。他认为,作为寻求最大化收益的跨国公司,如果其拥有所有权特定优势、区位特定优势和内部化优势,那么该跨国公司就会愿意并有能力发展对外直接投资。
其中,区位优势又包括自然禀赋优势和投资环境优势,税收制度属于投资环境优势的一个组成部分。ZodrowandMiesz-kowski(1986)通过四个假设分析认为,资本的流动性导致对资本的低税率;资本流动性与资本课税税率负相关;如果资本是可以自由流动的,对资本税率做微小的下调能导致帕累托改进。Wei(1997)发现税率和和外资流入呈显著的负相关关系。
Hines(1997,1999)研究认为:调高l个百分点的税率会引致0.5至0.6个百分点的FDI内流的下降,税率已经对跨国公司的决策行为产生越来越重要的影响。JanK.Brueckner在《政府是否加入了不动产税的战略竞争?》一文中以财产税为研究对象,运用空间滞后经济模型(spatiallageconomicmodel),收集了美国波士顿主要地区的截面数据,建立当地
财产税率与竞争地区不动产税率的函数关系,证明财产的流动与税率之间存在非零的斜率关系,即投资选择对税率具有应变能力。而且这一斜率的正负还取决于其他参数。阳举谋、曾令鹤(2005)运用MacDougall———Kemp模型,采用Janeba(1995)的分析框架,结合我国税制特点,分析地区间税收竞争对资本流动的影响。
通过他们分析表明,我国地区间的税收竞争是基于有效税率的竞争,竞争会导致有效税率降低和资本的非效率配置;如果地区间能够进行合作,资本可以实现合理流动和有效配置。
4、地方政府间税收竞争与政府策略选择Wildasin(1988)认为,当参与税收竞争的政府个数比较少时,以公共产品的水平作为决策变量得到的均衡解不同于以税率作为决策变量时的均衡解。它证明了当各地方具有相同的偏好和技术水平时,用前者作为决策变量时得到的均衡税和均衡公共产品投入水平要低于后者作为决策变量时的均衡水平。Bucovetsky和wilson(1991)分析了“大地区”和“小地区”之间“不对称资本税税收竞争”情况。结果是:大地区的税率相对较高,小地区的税率则较低。所以,在地区大不对称的情况下发生的不完全资本税竞争中,小地区占据一定的优势。DepaterandMyers(1994)发现,地区间在规模、生产技术以及消费者偏好上的差异有可能会得一地区把资本输出到其他地区,资本输入地区就会具有这些输入的动机,从而得规定的资本税后利润率下降。这些地区具有提高税率以获得有利的“贸易条件效应”的额外激励。他们称这些贸易条件效应为金融外部性,正是这种金融外部性存在导致了资本输入地区的公共产品过度提供,同时又使得资本输出地区公共产提供严重不足。
沈坤荣和付文林(2006)通过运用空间滞后模型对我国省际间截面数据进行回归,发现中国的财政分权改革激发了地方政府推进本地区经济发展的积极性,但不恰当的分权路径也加剧了地区间的税收竞争。省际间税收竞争反应函数斜率为负,说明省际间在税收竞争中采取的是差异化竞争策略;同时也意味着地方政府目前对公共产品的偏好较低。而对省际间税收竞争增长绩效的格兰杰因果检验则显示,公共服务水平对地区经济增长率具有显著的促进作用,并且地方政府的征税努力与其财政充裕状况直接相关。殷华方和鲁明泓(2004)将中国外商直接投资政策分为中央政府政策和地方政府政策,运用1979—2000年的资料,研究和分析了中国外商直接投资政策的有效性。得出了中央政府政策对外商直接投资具有显著的影响力,而地方政府政策则较少或没有影响。超级秘书网
因此,地方政府之间为了吸引外商直接投资,竞相提出过于优惠的条件是无效的。因而,地方政府没必要在政策优惠上相互恶性竞争,真正要做的是大力发展当地经济,加强基础设施建设,改善企业经营环境。综上所述,不同学派从各自的角度对税收竞争进行了深入的研究,理论学者则在前人研究的基础上融入了自身的理解,从而推动了税收竞争理论的不断前行。关于税收竞争的利弊,学者的讨论主要集中在这一形式与效率间的关系。我国国内横向税收竞争研究中观点认为:税收竞争可以形成强有力的约束机制,借助这一形式,可以实现公共产品和服务提供的帕累托最优,而无需政府对经济的强制性干预。对企业而言,政府间良性的税收竞争带来最直接的收益就是税收负担的减轻作为该地区的成员之一,企业同时可以享受那些提高了的公共产品和公共服务;最后,还可以借助经济力量维护自身的权利,如用资本、人员的自由流动迫使当地政府做出有利于企业生产的一些决策。
另一种观点则认为:制定过低的税率,可能会吸引更多的投资,但政府收入水平与支出水平之间的差距会进一步加大,使得政府“吝啬”于公共支出项目,从而降低了公共产品的总体支出,降低了公共产品的水平。一方面,损害了国家利益,人民生活水平得不到应有的提高;另一方面,投资企业可能获得了暂时的经济利益,但从长期看,投资“硬”环境的制约必将最终影响到整个企业的进一步发展,是一种效率的损失。无论谁是谁非,税收竞争的范围从最初的一国内部延伸到了全球,本身就说明其强大的生命力。从最初的税率减低,到避税港的出现,税收竞争的手段可谓层出不穷。人们之所以不遗余力地致力于税收竞争的沿用,事实上正是从另一个侧面证明了这一政府工具的实用性。那么对于税收竞争的运用,我们只能更多地本着趋利避害的原则,创建一个公平的竞争秩序,在这样一种秩序下寻求获得制度收益。
参考文献
[1]陈晓,肖星,王永胜.税收竞争及其在我国资本市场中的表现.税务研究,2003(6),18一23
[2]周业安.地方政府竞争与经济增长.中国人民大学学报,2003(l),97一102
[3]阳举谋,曾令鹤.地区写作论文间税收竞争对资本流动的影响分析.涉外税务,2005(l),14一18
21 世纪以来,尽管中西部地区利用国家安排的一系列税收优惠政策进行了大张旗鼓的招商引资活动,依然没有扭转经济活动快速向东部沿海地区集中的趋势,境内外的资本和内陆各省份的劳动力资源大量集中在东部沿海发达地区,其中以珠三角,长三角和环渤海湾地区最为突出,形成了经济资源和产业的空间高度集聚态势。以外商投资总额的地区分布为例,2012 年外商投资总额排名前九的省份都位于东部沿海地区,其中华东三省市(上海、江苏、浙江)的外商投资总额在全国的比重就高达 40%,如加上广东省则该比重超出55%。①随着经济资源向东部沿海地区高度集聚,产业(如制造业、服务业)在东部沿海地区集聚的趋势也越来越明显。对于中国经济资源和产业分布的空间集聚,以克鲁格曼为代表的经济学家在 20 世纪90 年代构建的新经济地理学②给我们提供了一个很好的研究框架。新经济地理学通过强调在不完全竞争条件下由于运输成本和规模报酬递增而产生的第二性地理(second naturegeography)①对经济活动的空间定位作用,研究现实中不同规模、不同形式的生产空间集中机制,揭示经济活动的空间分布规律,进而解释地区间经济差距的形成。
......
2 理论基础与文献回顾
2.1 传统税收竞争理论
标准税收竞争模型利用一个相对简单的框架分析了税收对于资本流动的效应,从而得出了现代税收竞争理论的一个核心结论,即由于资本流动性存在,地区间税收竞争会导致次优的均衡税率以及地方公共服务供给不足。模型假设存在大量同质辖区进行一次的税收博弈;厂商在完全竞争市场条件下的生产活动遵循规模报酬不变的新古典生产函数,劳动和资本是全部的生产要素,国家资本总量固定,但可以自由流动,而劳动力在地区间不能自由流动;代表性消费者在劳动力报酬和资本收入的预算约束下,选择公共品和私人消费品最优的数量组合以实现效用的最大化;地方政府在财政收支平衡的预算约束下,选择对资本课税来为地方公共支出融资。在上述前提下,Z-M 的研究结论是:只要辖区数量足够多,资本供给具有完全弹性,对流动性要素征收任何税收都将转嫁到非流动要素上,因而任意辖区的税率变动都将无法影响资本的税后回报率,这意味着如果某个辖区降低税负以获得更多的资本,那么就会导致税收上的“逐底竞争”。在最终均衡结果中,尽管资本于辖区间的分布并没有发生改变,但是地方税率均处于次优水平,公共品供给严重不足。
2.2 新经济地理学税收竞争理论
在 FKV 框架下,经济活动的集聚取决于两种效应,市场接近效应(home market effect)和生活成本效应。前者是指:在同等条件下,企业选择生产区位时大多倾向于市场规模较大的地区,这样不仅可以节约产品的运输成本,还可以实现规模经济;后者则是指:拥有较多企业的区域本地生产的工业品种类和数量较多,运输成本方面的优势降低了产品销售价格,使得该区域消费者的生活成本较低。两种效应的存在均会产生吸引人口或资本的向心力(Centripetal forces),向心力并且具备自我强化的特征,在循环累积的作用机制下中心区的规模经济优势得以强化,集聚的程度不断提高。然而,经济空间并非只存在向心力,当企业在一个地区过于集中,过度拥挤产生的不经济因素会形成一种方向相反的离心力(Centrifugal forces),促使部分企业选择竞争者较少的区位,这被称为市场拥挤效应。向心力与离心力之间的相互作用导致了现实经济空间的多变性。当向心力大于离心力,任何初始的冲击将进一步自我加强,促进所有工人进而所有企业集中到一个区域,经济系统出现核心-边缘均衡结构;当离心力大于向心力,初始冲击积聚的优势会被拥挤效应所抵消,经济系统将回归到初始的对称性均衡。
3 税收竞争的有效性分析 ........... 23
3.1 要素流动的影响因素分析............. 23
3.2 税收竞争有效性分析:基于标准税收竞争模型 ..... 28
3.3 经济集聚下的税收竞争与要素流动 ........... 36
3.4 小结 .......... 51
4 中国地方税收竞争的制度背景分析 ............... 52
4.1 市场化改革:“以足投票”竞争机制的形成.... 52
4.2 分权化改革:竞争能力的形成 .... 54
4.3 官员晋升考核机制:竞争激励机制的形成 ................. 59
4.4 地方税收竞争行为的阶段性特征:竞争手段的变化........................ 59
4.5 小结 ........................ 66
5 改革开放以来中国的经济集聚与区域性财税政策 ........ 67
5.1 经济活动的空间分布与集聚程度变化......... 67
5.2 阶段性区域财税政策的有效性分析..... 76
5.3 小结 ............... 79
6 集聚效应对中国地方税收竞争行为的影响
6.1 引言与文献研究回顾
结合上述理论视角观察中国经济现实会发现,由于资源禀赋和发展阶段差异,区域经济呈现明显的非匀质状态,无论是经济活动抑或人口都高度集聚于东部沿海地区。那么,这种集聚效应是否影响了我国地方政府间的税收竞争行为;答案是肯定的,集聚效应究竟是加剧了地区间税收“逐底竞争”态势,还是使其趋向“逐顶竞争”呢?雷根强和何惠敏(2009)利用 1978-2005 年省级面板数据进行回归分析,发现产业集聚程度较高的东部地区是我国经济的“中心区域”,比处于“区域”的中西部地区在税收竞争方面更具优势,即产业集聚实际上降低了区域间税收竞争的激烈程度。付文林和耿强(2011)在新古典投资决策模型基础上纳入经济集聚因素,以考察税收激励对投资地域选择的影响。研究亦发现东中部地区出现的经济集聚的确能为地方财政带来一定的集聚租金,为地方政府吸引非国有经济投资提供了差异化的竞争策略。钱学锋等(2012)利用 1999~2007 年中国地级市工业企业微观数据,检验集聚经济与企业税收负担之间的关系,结论却发现中国的地方政府并没有对集聚租征税,“逐底竞争”依然是地方政府之间竞争策略的通常选择。也就是说,目前中国并不存在通过集聚经济创造集聚租来引导地方政府实现良性税收竞争的
自发协调机制。 6.2 计量模型、 变量数据与估计方法
目前,我国税收的立法权高度集中,地方政府几乎没有决定本地税率的自,一些主体税种的税率在全国范围内高度统一,如企业所得税、个人所得税、增值税、营业税等。因此,地方政府之间的税收竞争主要表现为税收努力程度的不同,如为本地企业争取更多税收优惠、私下给予税收返还和放松对个别企业的征管力度等,从而导致地区间宏观税负水平的不同。另一方面,基于地区间差异化的产业定位和发展战略,地方政府将区别对待不同行业的资本流入,因而在税收竞争手段和力度上也会不一致。因此,我们利用地区间的行业综合税负作为税率的变量,以反映我国地方政府间税收竞争行为的特质。此外,作为企业投资成本最大的税种,企业所得税是地方政府税收竞争的重要手段。除了地区的行业综合税负,本文计算税负指标时还考虑了企业所得税负。其中,综合税负为分地区分行业口径的全部税收收入占 GDP 的比值;企业所得税负为分地区分行口径的企业所得税收入占 GDP 的比值。
......
7 主要结论与研究展望
7.1 主要结论
本文根据新经济地理学和税收竞争理论,在规范分析的基础上建立了一个涵盖地区经济发展异质性与行业集聚因素的税收竞争模型,集中考察了中国地方政府税收竞争行为的特质,并进一步检验了集聚效应对不同性质经济区税收竞争行为的作用机制。全文的主要结论如下:第一,从理论上分析了税率变动对要素流动的影响。税率上调会使流动性较强的要素(如资本)流出本地区,进而导致税收收入外溢,因而会促成地方政府间形成以不断降低税率——即“逐底”为特征的竞争机制。然而把空间维度的集聚因素引入税收竞争模型,考虑规模报酬递增和贸易成本等现实条件后,税收竞争机制的有效性发生了改变。在经济一体化进程中,要素和产业的空间集聚能产生吸引更多要素流入的“集聚力”,这种自发的市场力量使得具备集聚优势的地区无需通过降税刺激就能吸引资本自动的流入。这意味着非匀质的地区结构实际上弱化了税收对要素流动的作用机制。
7.2 政策蕴含
鼓励资本、技术和人口的空间集聚,缓解地方恶性税收竞争的压力。改革开放初期,中国政府实行的地区差别化税收优惠政策,对促进东部沿海地区的外向型经济发展起到了积极作用。随着资本大量在东部沿海发达地区集聚,产业集聚所带来的知识、技术等经济外溢效应,使得企业加速向沿海地区集中。由于企业在一个产业集聚区的投资会获得更高的投资回报(集聚租),经济发达地区的地方政府往往可以通过采取高税率政策攫取一部分集聚租。然而上文全国层面的实证结果来看,地方政府并没有改变一贯的“逐底竞争”做法,“竞次”式的税收竞争手段是地方政府招商引资以促进经济增长的常用方法。这一方面可能是由体制缺陷造成,而另一方面也说明了我国经济集聚的程度远未达到让地方政府放心利用集聚租提高税率。因此,首先进一步提高东部沿海地区的产业集聚仍然很重要。让各生产要素按照“以足投票”的原则来正常流动,充分利用东部沿海地区在中国整体经济上的拉动作用,逐步确立东部沿海各地域在国际经济中的竞争优势,这可以提高当地地方政府利用集聚租征税的信心,亦可有效的支援中央政府的整体经济战略的实现。
一、我国企业所得税法改革概述
（一）企业所得税改革 2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过了《中华人民共和国企业所得税法》，并从2008年1月1日起执行。新企业所得税法体现了四个统一：内外资企业使用统一的企业所得税法；统一并适当降低企业所得税税率，适用25%的所得税税率；统一和规范税前扣除办法和标准；统一和调整税收优惠政策。
新企业所得税法的税收优惠方式主要包括： （1）税额式优惠（免税、减税、税额抵免），例如国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。（2）税基式优惠（加计扣除、加速折旧、减计收入），例如对企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用的加计扣除。（3）税率式减免。旧企业所得税制度下，内资企业税率为33%，外资企业税负比内资企业平均低10%；新企业所得税制度下，居民企业和在我国境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企业适用基本税率25%，在我国境内未设立机构场所的，或者虽设立机构场所但取得的所得与其所设立机构场所没有实际联系的非居民企业适用 20% 的低税率（实际减按10%），小型微利企业税率20%，国家需要重点扶持的高新技术企业税率15%。
（二）所得税改革的关注点 主要表现在：
（1）税负降低与税负提高并存。在企业所得税改革中，国家对部分企业实行税收优惠，降低税率；对另外一部分企业取消税收优惠，提高税率，包括外商投资企业以及其他享受地区、产业优惠政策的企业，这些企业将获得五年的缓冲期，所得税率由15%逐渐提高到25%，五年内的税率分别为：18%、20%、22%、24%、25%。在同一时期、同一外部环境下，税负提高与税负降低的并存，为抛开纷繁复杂的影响因素，集中研究所得税与企业资本结构的关系提供了很好的契机。
（2）“债务税盾”和“非债务税盾”并存。结合MM资本结构理论，主要关注企业所得税改革后，税盾作用的发挥。这里的税盾主要包括税前可扣除项目和税收抵免项目两部分。 “债务税盾”是指企业在生产经营活动中发生的利息支出，并可以在税前扣除的部分。“非债务税盾”也称“与投资有关的税盾”，是指与资本资产投资相关的税盾，如折旧的抵扣以及投资的税收抵免等。
二、我国企业所得税改革对资本结构的影响
（一）MM理论发展阶段概述 MM理论于1958年被提出后经历了三个发展阶段，介绍如下：
（1）资本结构无关论（无所得税）。1958年6月，美国学者Modig-
liani & Miller在《美国经济评论》上发表了《资本成本：公司财务与投资理论》一文，提出资本结构与企业价值没有关系。当然这是在不考虑所得税的情况下提出的。他们认为，当公司增加债务时，剩余权益的风险变大，权益资本的成本也随之增大，与低成本的债务带来的利益相抵消，因此，公司的价值不受资本结构影响。
公司价值模型：VL=VU
公司权益成本模型：KLS=KU+（KU-KLB）×■
（2）资本结构相关论（有所得税）。1963年6月，Modigliani& Miller在《美国经济评论》上发表了《所得税和资本成本：理论的修正》一文，将公司所得税引入模型，认为债务利息的抵税作用会使公司价值提高，负债越多，公司价值越大，即当公司拥有100%的负债率时，实现价值最大化。这个结论听起来很荒谬，遭到了理论界和实务界的怀疑，但是这种探索性的思维方式带动了资本结构研究甚至是整个财务学领域的发展。
公司价值模型：VL=VU +T・B
公司权益成本模型：KLS=KU+（KU-KLB）×（1-T）■
（3）米勒模型。1977年5月，Miller在《金融杂志》上发表了《债务与税》一文，将个人所得税引入MM理论。他认为，MM有税模型高估了企业负债的好处，因为个人所得税在某种程度上抵消了企业利息支付的节税利益，降低了负债企业的价值。在米勒均衡状态（米勒均衡状态是满足1-Tb=（1-Tc）（1-TS）条件时的状态，此时资本结构与企业价值无关）下， 公司和个人在股票上的综合税率与债务税率相等， 即使存在各种所得税，资本结构对企业价值也没有影响。
公司价值模型：VL=VU +1-■・B
（二）基于米勒模型分析我国税负变动对企业资本结构的影响 税收作为外部治理机制，对企业资本结构的选择有着重要影响。税收对企业资本结构的影响是多方面的，尤其在结合我国特有的制度背景和社会背景后。在对企业所得税与资本结构之间关系进行研究时，经常以企业所得税改革为事件动因，对比税收变动前后资本结构的变化。如美国1986年税法改革后产生了大量的相关研究；吴联生、岳衡等基于我国2006年取消“先征后返”所得税优惠政策的事件检验了税收与资本结构的关系。本文分析我国企业所得税改革，结合我国现状，以五个命题的形式呈现作者对所得税与资本结构相关问题的理解。这些命题不仅包含了已被广泛认可的MM理论税盾效应的影响，也涉及与我国实际相连的产权性质、行业差异和地区差异等因素带来的税负与资本结构关系。
命题1：基于MM理论，改革后税率降低企业的债务税盾效应减少，企业的债务水平将降低；相反，改革后税率提高企业的债务税盾效应增加，企业的债务水平将提高。
MM理论的核心就在于认识到企业收益的分配顺序，首先向债务人支付固定收益利息，其次向国家支付税，剩下的税后收益才能分配给股东。因此，债务利息可以抵税，通过负债可以提高企业价值。这种观点被广泛认可。由公式VL=VU +T・B可以清晰看出企业所得税对有负债企业价值的正向影响，对于大多数企业来说，企业所得税率由33%降到25%，控制其他因素影响，负债企业价值将减少8%B；同理，对于部分税率提高企业，企业价值将增加10%B。
我国对个人所得股息和个人所得利息统一实行20%的比例税率， 但是从2005年6月13日起， 对投资者从上市公司取得的股息、 红利所得， 计算个人所得税时， 在20%的法定名义税率基础上减按50%计入应纳税所得额。 也就是说，从2005年6月13日起， 我国投资者股息、 红利所得的实际税率暂减为10%，企业所得税基本税率为25%， 结合公式VL=VU+1-■・B， 可以得到以下结论： 如果 TS = Tb， 米勒模型也就与 MM 有税模型相同。 针对上市公司， 1-■=15.625%＞0； 针对非上市公司， 1-■＝25%＞0； 针对享受税收优惠（税率15%）的公司，1-■＝4.375%＞0。说明，在我国当前的税法条件下，存在公司债务融资的税收利益，公司具有发行负债的税收动机。但随着近年来我国投资者股利所得税率，以及企业所得税率的依次下调，公司债务融资的税收利益不断降低。
命题2：“债务税盾”与“非债务税盾”具有本质上的一致性。当实际税负提高时，企业增加负债；当实际税负降低时，企业减少负债。
这种思路避开了“替代效应”或者“收入效应”两种理论，“替代效应”与“收入效应”是对“与投资有关税盾”与“债务税盾”关系的两种不同观点。DeAngelo和Masulis（1980）首先提出“替代效应”，认为除了利息，非债务税盾也可以在企业所得税上获得税收收益的研究结果，强调了企业资本结构中的非债务税盾。他们认为当税法导致企业可使用的“与投资有关税盾”发生变化时，“债务税盾”作为“与投资有关税盾”的替代，它们两者会发生相反的变化。 Dammon & Senbet（1988）提出的“收入效应”假说是从企业资本资产投资角度阐述了“与投资有关税盾”与“债务税盾”相互间关系。
不论是税率的变化，还是税收抵免优惠政策的变化，最终落实到企业时都是对企业承担的税负的描述。结论是当实际税负提高时，企业增加负债；当实际税负降低时，企业减少负债。
命题3：在考虑产权性质时，非国有企业对税盾作用的敏感性高于国有企业。
作为一个谨慎的研究者，在研究我国资本市场相关问题时，不可避免地要对产权性质进行分析，这是我国的一个特色。我国证券市场设立的初衷是为国企改革和解困服务的，我国上市公司大多是由国企改制而来，国有公司或国家控股公司（在此统称国有企业）在我国资本市场上占有很大的比重。而国有企业与非国有企业在企业决策的各个方面有很大的不同。同时，我国债务融资的主要来源仍然是银行借款，而银行在决定是否借款时将“企业规模”作为最主要的风险衡量指标，认为只要规模大的企业，就是可以予以贷款的。因为即使企业经营不善、破产倒闭，大规模企业的剩余资产，诸如固定资产、厂房、土地等也能变价拍卖，抵偿银行的部分风险。通常来说，国有企业掌控了国民经济命脉，有国家的政治和财力支持，规模远远大于非国有企业，因此更容易获得银行贷款。由于有良好的先天优势和家境背景，国有企业在税收筹划上就存在惰性，而非国有企业万事靠自己，会更积极地利用税收筹划提高自身价值。由此，可以得到结论：非国有企业对税盾作用的敏感性高于国有企业。税率提高企业中，非国有企业比国有企业增加更多债务；税率降低企业中，非国有企业比国有企业减少更多债务。此结论支持了西方有关债务税盾的理论，同时探析了产权性质对债务税盾的影响。
命题4：企业资本结构具有区域特征，经济越发达地区对税盾利用越充分。
一方面经济越发达，信用环境和信用条件越好，上市公司可以利用的信用工具也越丰富；另一方面经济发达地区竞争更剧烈，企业处于不敢懈怠和不断探索新途径谋求增长的状态中，会应对税收政策变化，积极调整资本结构。因此，可以得出结论：经济越发达地区利用税盾的水平一般较高。税负提高时，发达地区企业往往会增加更多债务；税率降低时，发达地区企业会减少更多债务。
命题5：企业资本结构具有行业特征。
不同行业的企业存在不同的资本结构，这在国内外的相关研究和现实分析中都得到了证实，但是过去的研究大多在产业组织理论基础上展开的。从税收及税盾角度对不同行业资本结构的研究还待进一步提高。
参考文献：
关键词：房地产；企业；税收筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-02
近年来随着我国房地产行业的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是中央和地方政府财政收入的重要来源。但由于房地产市场的过热发展，政府对房地产行业施行宏观调控的力度进一步加大。为了抑制房地产价格的过度上涨，促进房地产市场的稳定发展，国务院先后出台了一系列抑制房价上涨的政策，房地产利润空间大幅降低。笔者认为房地产企业通过税收筹划不仅可以节约税金而且可以增加效益，进而提升竞争能力。
一、房地产企业税收筹划的必要性
（一）房地产企业开展税收筹划，是提高其的经济效益的需要。为了与社会主义市场经济发展的要求相适应，我国的税制已经进行了全面、整体和结构性的改革，新的税制体系已经建立，目前，房地产企业的税收负担已经加重，因此，要想降低税负就需要重视国家的税收政策，对各种征税对象、税目、税率、计税依据以及减免税等相关优惠政策要进行认真的研究，开展税收筹划以提高企业经济效益的新的增长点。
（二）房地产企业税收筹划是提升企业经营管理水平和财务管理水平的需要。资金、成本和利润是企业经营管理和财务管理的三大要素。房地产企业税收筹划也正是为了使企业的资金、成本及利润达到良好的效果。由此可见，税收筹划的理论是企业经营管理和财务管理理论的一个重要部分。国外许多房地产企业招聘高级财务管理人员时，是比较重视财务人员的税收筹划方面的技能的。因此，一个企业税收筹划理论及实践的效果，可作为衡量其经营管理水平和财务管理水平好坏的标准。
（三）房地产企业税收筹划是强化其法律意识，促进税法建设的内在要求。不违背税法和拥护税法是企业税收筹划的前提条件，税收筹划是在深刻认识和透彻理解税法及税收政策的基础上进行的，这样就有助于企业加强法律意识。此外，随着企业税收筹划理论及实践的不断成熟，国家的税法也会不断的完善，进而防止偷税、漏税等不良行为的发生。
二、房地产企业税收筹划的措施
（一）土地增值税的税收筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在我国，土地增值税采用扣除法计算增值额，实行四级超率累进税率，按次征收，税率从30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值额÷允许扣除项目金额，计算的目的是判断应适用的土地增值税税率。税法规定，①A
（二）房地产企业所得税的税收筹划
1.销售收入的适当调节。税法规定，房地产企业收到的预收款，无论是否已经结转销售收入，都应按照适用的税率计算缴纳营业税及附加，并预征土地增值税。根据该规定，房地产企业应当努力增加免税收入，及时除去不应当认定为应税收入的项目。房地产企业对销货退回及折让，应及时取得相关的凭证并采取冲减销售收入的账务处理，从而避免收入的虚增；另外，如果存在闲置的流动资金，可以选择购买国债，因为国债不仅能给企业带来一定的利息收入，且国债的利息收入免交企业所得税。或者可以将暂时不用的资金直接投资于其他居民企业，取得的投资收益也可以免交企业所得税。
2.业务招待费的巧妙转化。企业所得税法实施条例规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰，需注意，是按照二者标准较低者计算。根据以上条例，笔者认为，企业在申报纳税前，应当提前自行计算业务招待费。如果申报的业务招待费超过限额，企业应当先进行调整，可以将开支的业务招待费巧妙转换为其他项目，以求在税前扣除。比如，企业赠送客户的礼金、礼券等费用，可以佣金费用列支，因为该部分可在税前扣除。另外，企业还可以把招待费转换为会议费，因为会议费不受比例限制，只要能提供合法的凭证，均可全额扣除。
（三）房地产企业营业税税收筹划
营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。而销售不动产具体包括销售建筑物或构建物以及销售其他土地附着物，房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。房地产开发企业计征营业税的计征依据具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。特别需要注意的是，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第五，视同销售的营业额。对营业税进行纳税筹划时，需要考虑以下三个相关的政策：第一，对按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的自有住房、房产部门向居民出租的公有住房，可以暂免征收营业税。第二，房地产企业的自建自用建筑物免征营业税。第三，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。因此，笔者认为，企业可实施以下措施：1.在房地产企业中，如果企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，而不是采用通常所见的先开发后销售的方式。这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而目前无需缴纳土地增值税。2.销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修属于建筑安装业适用3%税率。所以，虽然售楼时以出售毛坯房为主，但在出售前文提到的精装修房时应当分别签订出售毛坯房合同和装修合同。装修部分收入不仅可以使用3%的税率，也可以将装修部分的收入以劳务收入的形式实现，从而减少土地增值税的计征基础；不动产销售虽适用相对较高的5%的税率，但可以采取投资的方式销售不动产，然后再进行转让，这样不仅可以免交营业税，还可以推迟缴纳土地增值税。
总之，房地产税务筹划是一项具有前瞻性的高级财务管理活动，是对经济业务的事前谋划与安排，在实际工作中还有很多筹划的措施，笔者在此不在一一列举。希望在今后的工作中，地产企业领导能够高度重视税收筹划工作来降低房地产企业税负，增加效益。
参考文献：
关键词：资产负债观；所得税；暂时性差异
国际会计准则委员会于1996年修订的《国际会计准则12—所得税》要求采用资产负债表债务法。我国财政部于2006年2月了《企业会计准则第18号—所得税》，并于2007年1月1日起在上市公司执行。新所得税准则与国际会计准则接轨，要求企业一律采用资产负债表债务法核算递延所得税。
1 选题背景
美国会计师协会中的会计程序委员会1944年的第33号公告是第一个建议对实际发生的应付所得税进行期内和跨期的权威性会计公告；国际会计准则委员会于1979年7月了第12号公告《所得税会计》，要求采用纳税影响会计法进行所得税会计处理；1989年1月，委员会了《所得税会计征求意见稿》（E33），建议采用损益表债务法进行所得税会计处理；1996年国际会计委员会正式颁布了修订后的《国际会计准则12-所得税》要求采用资产负债表债务法。
2 研究动态
国际上，经历了一系列影响巨大的会计造假案件之后，各国会计界大多已转向对“资产负债观”的推崇。这一基本理念的转变，导致所得税费用确认与计量的改变、导致所得税费用由原来以“利润表”为依据改为以“资产负债表”为基础进行核算。“资产负债观”源于经济学“全面收益”的计量理论，认为收益是财富的增加即净资产价值的增加。这一收益概念认为不论交易是否发生，只要财富即净资产价值增加，就有收益。 “资产负债观”是以真实的净资产增加作为收益，注重的是经济实质，突破了传统的、单纯的利润考核概念，有助于促使企业改善资产负债管理，优化资产和资本结构，避免眼前利益和收益超前分配，提高决策水平，着眼于企业长期战略和可持续发展。按照资产负债观理论，对于某类交易或事项总是首先定义并规范相关资产和负债，然后再根据资产和负债的变化确认收益。因此，所得税准则首先对递延所得税资产（负债）的确认与计量做出了明确规定，继而通过递延所得税和实际应缴的所得税来计算所得税费用。也就是说，先确定递延所得税资产（负债），再确定所得税费用。具体到“资产负债表债务法”，就是侧重于资产负债表，首先确定递延所得税资产（负债），倒挤出递延所得税费用（收益）。
3 研究方法
本文采用论证、分析、举例等方法，查阅了国内外相关文献资料、期刊杂志以及利用网络等手段进行资料的进一步搜集整理，在参考国内外准则制定机构和其他学者研究成果的基础上，通过对资产负债表债务法的概念、实施的必要性和处理程序进行阐述，分析资产负债表债务法在实施过程中存在的问题，针对出现的问题提出解决措施，使得企业在确保资产负债表债务法顺利实施的同时提高所得税会计信息质量。
4 文章结构
全文共分五部分：
文章首先对资产负债观及其相关概念进行了概述。
文章第二部分阐述了实施资产负债表债务法的必要性。
文章第三部分论述了采用资产负债表债务法核算的基本步骤及其要点分析。
文章第四部分分析了运用资产负债表债务法面临的问题。
文章第五部分论述了改进和完善资产负债表债务法的对策。
1.资产负债观与所得税的相关概念
1.1资产负债观
资产负债观是指以资产、负债的概念为基础和核心，定义利润及其构成要素，企业中所有存量的变动是其增加经营活动成果的最好且惟一的证据。它把会计看成一种计量资产和负债的手段，其目的是通过定期和经常地估价来计量各项资产和负债的价值乃至整个企业的价值，因此认为企业净资产的保持和增值是衡量企业的主要指标，并通过资产负债表加以反映，利润表的确定仅是计价过程的一个副产品。资产负债观以资产负债表为重心，强调全面收益，收益由净资产的期初期末余额之差产生。资产负债观认为收益是某期间净资产的增加，不考虑交易或非交易，只要引起净资产变动就确认收益。它不主张采用历史成本，要求资产和负债采用现行价值或公允价值来计量，强调财务会计理论与实务应当着眼于资产和负债的定义、确认和计量。
1.2计税基础
计税基础是2006年的《企业新会计准则》中提出的概念，它分为资产的计税基础、负债的计税基础。
资产的计税基础是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。
负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。
1.3暂时性差异
暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额；未作为资产和负债确认的项目，按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面价值之间的差额也属于暂时性差异。按照暂时性差异对未来期间应纳税所得额的影响，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
负债的计税基础=负债的账面价值一未来可税前抵扣的金额
由于笔者学识水平有限，对国内外准则的研究不够深入，观点还有待辩证，笔者在今后的学习中将继续关注这方面的研究动态与成果，掌握更多知识，提高水平。
参考文献
[1] 董宣召、陈一晓，永久性差异所得税会计处理方法改进探讨，商业会计，2010．04；
[2] 胡庆红，对递延所得税资产、负债核算问题的探讨，商业会计，2010．03；
