关键词：国际工程项目；EPC模工；合同管理
一、国际工程EPC项目合同管理特点
1.合同实施存在着较大的风险
工程所在地国家的政治经济环境、法律环境等存在着较大的差异，存在着一些不可控制的风险因素，而业主方由于非常熟悉本国的法律和政治环境，还占有地球和环境等方面的优势。承包企业在合同的实施时会面临着多种困难和风险。
2.工程合同管理时间较长
国际工程项目的建设周期都很长，再加上其它的影响因素，很多建设工程合同的完成都需要2-3年的时间。合同的管理工作需要从领取中标通知书到合同实施完成，需要在很长的时间里持续地对合同进行管理。
3.合同变更较多，索赔的工作量较大
由于国际工程项目的建设规模较大，需要较长施工周期，很多都是比较复杂的建设项目。在进行施工时，还会受到所在地区水文气象条件、地质情况等方面的影响，时常会出现设计变更等，会对国际工程项目的成本、进度等造成较大的影响。同时还带来一些工程索赔事件，很多事件超出预测和控制范围，这就使得合同管理工作面临着新的挑战，管理任务十分繁重。
4.合同管理的全员性
国际工程项目合同都是由合同协议书、投标书、工程量表等组成，工程合同的执行内容已经在合同文件中明确，工程合同是组织工程施工建设过程中必不可少的指导性文件，项目组相关人员应该对合同内容进行熟悉，需要所有管理人员参与到合同管理中来。
5.合同管理需要较多的协调管理
国际工程项目由于规模较大，需要业主、总承包方、分包商、供货方等多家单位，工程合同在时间和空间的联系和协调变得更为重要，承包商为了做好合同管理，需要协调处理好多方面的关系，避免不同的工程合同内容出现矛盾，需要在合同的时间、内容、技术等方面达到一致，建立起合同管理体系，保证国际工程项目可以顺利完成。
二、EPC项目合同管理主要工作
1.投标阶段
在国际工程项目投标阶段，合同管理工作主要内容为对项目所在国家的相关信息进行收集，按着招标文件的内容，做好国际工程合同的检查和评估工作。由于很多国际项目发包国家都已经建立起成熟的合同文件，会把国际工程项目存在的风险转移到承包商身上，投标人需要全面、认真的审查业的合同条件，识别出合同内存在的风险，可以在进行合同谈判时有效的转移风险。国际工程合同条款内容检查及评估主要有双方需要直接和间接损失、质保期责任、补偿条款、变更和索赔、环保规定、法律制度、财务经营体系等，可以为投标报价提供依据，也可以充分利用投标的澄清机会提出对合同的意见。
2.合同谈判及签署阶段
获得国际工程项目的中标权之后，便进入到合同谈判及签署，要按着投标文件内的合同条款逐条与招标方进行谈判，需要对合同实施过程中存在的风险进行明确，为企业争取到有利的条件，从而为将来的合同管理创造条件。例如，国际工程合同实施时难免会存在设计变更和索赔，争取到合同变更谈判的主动权，为合同变更及索赔打下基础。针对合同的最大责任，可以根据工程项目特点把合同总价控制在合理区间内，把工程风险降低到最低。
3.合同执行阶段
在国际工程项目实施阶段，需要制定出科学合理的合同管理程序，这将保证合同管理可以顺利完成。当项目组成立之后，应该做好工程合同内容的交底活动，使管理人员可以了解到承包商具备的权利和责任，明确不同部门的合同管理责任，了解并掌握国际工程合同的管理流程，需要项目组内的管理人员对合同条款完全理解，这样可以使合同管理更为规范。需要使工程合同管理贯穿于项目的整个实施阶段，根据合同内容做好进度、成本和质量等方面的控制，从而提高国际工程项目的管理效率。
4.合同变更和索赔
国际工程项目的索赔为合同管理的重要内容，为了可以成功地进行索赔，需要工程承包企业及管理人员科学地组织施工，控制好工程建设的开支，保存好各方面的资料和签订，准确地编写好工程索赔报告，制定出索赔谈判的策略。需要具备工程索赔意识，索赔时间出现后应该及时报告，避免错失索赔的良好时机，无法向业主进行成功的索赔，可以更好的保证承包企业的经济利益。这就要求合同管理人员进行密切的合作，需要其它部门给予支持，收集索赔相关的证据。利用好合同内容中给予的索赔权力，要求事件发生后相关人员具备丰富的索赔经验，应该采取什么样的行动，由于国际工程合同都是以所在国家的法律作为解决依据，应该了解那个索赔事件可以获得法律方面的支持。要关注索赔事件的时效，合同中会对索赔时间做出明确的规定，合同管理人员应该具备时间观念，使索赔可以在规定的时间内完成，避免对企业造成经济损失。
三、结语
综上所述，EPC是国际工程项目发包的主要形势，需要针对EPC项目合同管理特点对存在的风险进行深入的分析，采用先进的合同管理方式，不断提高国际工程合同的管理水平，把合同风险进行有效的控制，从而为企业争取到更多的经济效益。
参考文献：
[1]刘婷.分析国际工程EPC项目的合同管理[J].管理观察,2015(13):76-77.
【关键词】合同档案；规范化法
人和法人之间签订的以实现一定的经济互惠利益为目的，明确了协议双方各自的权利和义务，以及各自应负的具体责任的具有法律效力的文件，称之为合同。合同是解决签订者之间利益纠纷及维护各自权益的重要凭证，是重要的民生档案。随着市场经济的发展，规范的交易行为促生了越来越多的合同，对合同档案的规范化管理成为保证经济有序发展的重要环节。
一、合同档案建立的必要性
著名法学家庞德有一句名言：“商业时代的财富，大部分是由合同构成的”。首先，企业应当建立合同档案管理制度的主要因素，是受到国家经济快速发展，以及世界大环境日新月异的变化带来的深刻影响。当今社会市场环境下，企业管理者须顺应时展潮流，增强法制观念，积极参与到国际大平台中，与其他企业进行各种合作，取长补短，提高自身发展实力。但合作的同时，双方为了维护自身合法利益，在生产经营的过程中就要签订合同和协议，对同一类的合同文件进行管理，必然出现一系列合同档案，对合同档案的良好管理是企业维护自身权益的有效途径，因此，企业应建立完善科学的合同档案管理制度。另外，企业任何一部分经济活动都需要签订合同进行记载和规范，当运行过程中出现纠纷时需要利用合同档案进行解决，所以，合同档案的规范化管理必须引起管理者重视。
二、合同档案管理工作主要内容
（一）合同档案的收集。合同档案的管理首先是对组成合同档案的相关合同的收集工作，主要是收集时间、收集内容及收集方式。1.收集时间。合同档案有自身的形成和运动规律，有些合同的履行时间较短，在几天左右就可以履行完合同约定内容；有的合同履行时间较长，如重大项目建设工程类合同，通常需要几年乃至更长的时间。根据合同履行的时间，决定了合同档案收集时间需要根据实际情况灵活把握，不能等到合同全部履行完毕再归档。2.收集内容。形成一个合同档案，其内容应该包括合同审批、招投标、合同的签订、履行、变更、终止和争议解决等与合同项目相关的文字材料，要齐全完整。主要包括三个方面：合同审批阶段的文件材料、合同签订方面的文件材料、合同履行阶段的文件材料。3.收集方式。合同档案的内容和性质、管理模式影响着合同档案的收集方式，要从源头保证合同收集的齐全和完整。（二）合同档案的整理。1.合同档案的分类工作。对合同档案的分类首先离不开对合同的分类，现行档案分类方法没有把合同档案作为一个单独的一级科目进行整理，不过不同企业单位中的分类方法各不相同，有的为合同档案设立了单独门类，并在系统中设置了档案模块，有的归入不同的类目中。2.合同档案的保管期限划分。合同档案的保管期限确定的基本依据是合同本身的价值，不同合同档案的保管期限划分标准不同，如文书类档案是永久、30年、15年；科技档案是永久、长期和短期。另外，合同中的有效期是合同档案确定保管期限的重要参考。3.合同档案的排序。合同档案在收集了齐全的具体文件材料以后，要按照一定的顺序将其列入合同档案中，确保合同档案之间的联系。4.变更、续签合同的归属。合同变更是指合同没有履行完毕时，因为事实情况需要在法律允许的范围内改变原有的合同内容的相关事宜。5.合同档案归档文件目录的填写。合同档案建立以后，要对其进行编号以方便查阅，另外，合同的签订往往涉及多方，需责任者在合同档案上签字明确责任人，最后还要注明合同档案成立日期。
三、合同档案的规范化管理改进建议
（一）解决合同收集难的建议。《合同法》第32条：“采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章后合同成立。”因此，签字和盖章是档案收集管理的关键点，公司可以在盖章时就对合同进行编号，方便了合同的收集工作。或者实行统一格式的合同审批单，审批单里要注明合同的内容、发生的金额、责任人、经办部门等信息，审批单应该一式三联，在订立合同以后，第一联和合同一起到档案部门归档；第二联交给财务部门作为记账凭证；第三联由签署合同的部门作为凭证自留。这种方式记录了合同签订的全过程，使档案收集过程更加严谨。（二）管理人员要加强对合同的重视。应该指定专人负责合同档案的管理，加强管理者的管理意识。第一，要做好档案管理的宣传工作；第二，加强对合同保管员的培训工作，增强其合同保管相关理论和责任意识；第三，要加强全公司对合同管理制度的认知，查阅要制度化，以免合同丢失或损坏，否则将追究负责人的责任，并给予处罚。严格的制度落实可以避免合同发生问题时，责任人相互推诿并在一定程度上避免了管理人员意识薄弱的问题。（三）提高合同档案管理的信息技术水平。档案信息化是档案管理部门采用的现代化信息技术，有助于对项目相关材料的收集和整理，把分散的信息集中起来进行系统化、标准化管理，不仅有利于合同需要人及时查阅，也保证合同档案的安全性。公司要加强对档案管理人员的计算机培训工作，加大信息管理意识，营造良好的信息管理氛围。
四、结语
在合同档案管理中，还存在着很多急需解决的问题，这不仅需要企业自身提高档案管理工作者的素质，还需要合同签订的双方为合同档案的管理共同负责，充分认识到合同档案建立的必要性，从而采取有效措施，实现对合同档案的规范化管理。
【参考文献】
[1]姚雪琴.浅述企业合同档案管理工作[J].办公室业务,2011(S1):104.
关键词：国际工程项目；EPC模工；合同管理
一、国际工程EPC项目合同管理特点
1.合同实施存在着较大的风险
工程所在地国家的政治经济环境、法律环境等存在着较大的差异，存在着一些不可控制的风险因素，而业主方由于非常熟悉本国的法律和政治环境，还占有地球和环境等方面的优势。承包企业在合同的实施时会面临着多种困难和风险。
2.工程合同管理时间较长
国际工程项目的建设周期都很长，再加上其它的影响因素，很多建设工程合同的完成都需要2-3年的时间。合同的管理工作需要从领取中标通知书到合同实施完成，需要在很长的时间里持续地对合同进行管理。
3.合同变更较多，索赔的工作量较大
由于国际工程项目的建设规模较大，需要较长施工周期，很多都是比较复杂的建设项目。在进行施工时，还会受到所在地区水文气象条件、地质情况等方面的影响，时常会出现设计变更等，会对国际工程项目的成本、进度等造成较大的影响。同时还带来一些工程索赔事件，很多事件超出预测和控制范围，这就使得合同管理工作面临着新的挑战，管理任务十分繁重。
4.合同管理的全员性
国际工程项目合同都是由合同协议书、投标书、工程量表等组成，工程合同的执行内容已经在合同文件中明确，工程合同是组织工程施工建设过程中必不可少的指导性文件，项目组相关人员应该对合同内容进行熟悉，需要所有管理人员参与到合同管理中来。
5.合同管理需要较多的协调管理
国际工程项目由于规模较大，需要业主、总承包方、分包商、供货方等多家单位，工程合同在时间和空间的联系和协调变得更为重要，承包商为了做好合同管理，需要协调处理好多方面的关系，避免不同的工程合同内容出现矛盾，需要在合同的时间、内容、技术等方面达到一致，建立起合同管理体系，保证国际工程项目可以顺利完成。
二、EPC项目合同管理主要工作
1.投标阶段
在国际工程项目投标阶段，合同管理工作主要内容为对项目所在国家的相关信息进行收集，按着招标文件的内容，做好国际工程合同的检查和评估工作。由于很多国际项目发包国家都已经建立起成熟的合同文件，会把国际工程项目存在的风险转移到承包商身上，投标人需要全面、认真的审查业的合同条件，识别出合同内存在的风险，可以在进行合同谈判时有效的转移风险。国际工程合同条款内容检查及评估主要有双方需要直接和间接损失、质保期责任、补偿条款、变更和索赔、环保规定、法律制度、财务经营体系等，可以为投标报价提供依据，也可以充分利用投标的澄清机会提出对合同的意见。
2.合同谈判及签署阶段
获得国际工程项目的中标权之后，便进入到合同谈判及签署，要按着投标文件内的合同条款逐条与招标方进行谈判，需要对合同实施过程中存在的风险进行明确，为企业争取到有利的条件，从而为将来的合同管理创造条件。例如，国际工程合同实施时难免会存在设计变更和索赔，争取到合同变更谈判的主动权，为合同变更及索赔打下基础。针对合同的最大责任，可以根据工程项目特点把合同总价控制在合理区间内，把工程风险降低到最低。
3.合同执行阶段
在国际工程项目实施阶段，需要制定出科学合理的合同管理程序，这将保证合同管理可以顺利完成。当项目组成立之后，应该做好工程合同内容的交底活动，使管理人员可以了解到承包商具备的权利和责任，明确不同部门的合同管理责任，了解并掌握国际工程合同的管理流程，需要项目组内的管理人员对合同条款完全理解，这样可以使合同管理更为规范。需要使工程合同管理贯穿于项目的整个实施阶段，根据合同内容做好进度、成本和质量等方面的控制，从而提高国际工程项目的管理效率。
4.合同变更和索赔
国际工程项目的索赔为合同管理的重要内容，为了可以成功地进行索赔，需要工程承包企业及管理人员科学地组织施工，控制好工程建设的开支，保存好各方面的资料和签订，准确地编写好工程索赔报告，制定出索赔谈判的策略。需要具备工程索赔意识，索赔时间出现后应该及时报告，避免错失索赔的良好时机，无法向业主进行成功的索赔，可以更好的保证承包企业的经济利益。这就要求合同管理人员进行密切的合作，需要其它部门给予支持，收集索赔相关的证据。利用好合同内容中给予的索赔权力，要求事件发生后相关人员具备丰富的索赔经验，应该采取什么样的行动，由于国际工程合同都是以所在国家的法律作为解决依据，应该了解那个索赔事件可以获得法律方面的支持。要关注索赔事件的时效，合同中会对索赔时间做出明确的规定，合同管理人员应该具备时间观念，使索赔可以在规定的时间内完成，避免对企业造成经济损失。
关键词：中小企业；合同管理；工作流
中图分类号：TP315
加强中小企业的信息化建设，能引导和促进中小企业加快发展方式的转变，有利于创新和完善中小企业内部管理体系建设。在中小企业的运行管理中，合同管理问题尤为突出。
1 系统设计的背景和目标
目前，大多数中小企业的合同管理还依赖人工来进行，通过Word、Excel等办公软件来处理相关文档和统计数据，这种方式存在以下问题：
1.1 文档管理困难。传统纸质合同等公司文件与电子版文档共存，但对于不同的人员想阅读参考文档时，存在查找不方便的问题。尤其是领导需要了解合同等重要文本时需要耗费很多时间。
1.2 进度控制困难。由于公司合同文档数量大，参与人员多，合同进度的控制靠手工和普通word、excel管理已很难满足公司发展需要，并且当领导想全局或全程了解合同情况时存在很大障碍。财务人员的付款依据也与进度密切相关，但同样存在障碍。
1.3 信息汇总困难。采用手工或EXCEL管理时，由于不同部门的数据格式不统一，采集也不能够及时继续，汇总工作需要耗费大量时间还不一定准确。对于领导的决策时间有一定的影响。
1.4 缺少预警机制。缺少对合同进度、结款等关键节点的预警，不能准确地预测近期可能的收支项目，不能帮助公司进行财务规划，掌控现金流，更好地发挥资金运作。
信息化管理是现代企业管理的一项重要的工具，本文紧密结合中小型公司的现状，利用现代企业的先进管理思想，采用面向对象的分析方法，设计出信息化方式进行管理中小企业合同的系统架构，实现以下目标：
（1）监控工作进度，掌握工作状态。及时有效监控各部门工作进度情况；实时全面掌控各部门的工作办理效率状态，及时发现问题及时解决，从而减少差错。系统将记录每个工作完成流转监控状态。
（2）明确各人职责，增加责任感。帮助企业明确各岗位的权限，不可越权处理工作，责任明确，落实到人，查有所依；解决合同执行过程中多岗位、多部门的协同工作问题，实现高效协作办公。
（3）按权限职能分类管理不同等级资料。根据文件性质及保密需要，不同的人员享有不同的访问与操作权限，有效地确保数据的安全与完整。
（4）减少办公开支，降低企业管理成本。
2 系统结构设计
根据中小企业的特点，结合企业的一般组织结构，管理系统分为市场部、业务部、综合部、审核、统计和系统维护等功能模块，各功能模块的具体功能如下图所示。
图1
2.1 市场部。市场部应完成的相关工作包括合同发放登记、合同登记、合同报批、合同作废等操作。
合同发放登记，是指给市场专员发放空白合同时进行的登记。市场专员在了解到业务信息后到公司领取空白合同，签订的合同进入管理流程，空白合同返还给公司。在此管理界面可以登记合同编号、合同领取人、空白合同回收提醒时间等。合同登记是指市场专员对即将签订的合同进行详细登记，登记合同所涉及的项目分类、项目、金额。合同报批是指市场专员将所签订的合同报上级领导审批。
2.2 业务部。根据市场部签订的合同服务条款，业务部主管安排工作人员对合同进行实施，完成相关合同条款。
工作分配，是指业务部主管针对合同内容分配项目负责人。计划报批，是指业务员针对自己所负责的项目将工作过程中的意见及相关材料在系统中登记，发送给主管领导审批。重大项目报批，是指业务员针对自己在工作过程中出现的重大事项向主管领导报告，同时提出相关意见。
根据需要，业务部还可设立报告登记和部门提成登记模块。报告登记，是指业务员在完成合同规定条款后撰写报告，将报告进行登记。部门提成登记，是指项目经理根据合同完成情况按提成比例登记各部门应提成金额，便于年终结算。
2.3 综合部。综合部工作内容包括合同盖章登记、开具发票登记、收费登记、提成登记、报告送达登记、发票作废登记。
合同盖章登记是指记录合同签订过程中合同公章的使用登记。开具发票登记是指对履行合同过程中开具发票的情况进行登记。提成登记是指根据合同规定的提成比例发放提成时的登记。报告送达登记是指与合同相关的报告送达到接收人时的情况。
2.4 工作审核模块包括合同审核、鉴证类工作计划审核、服务类工作计划审核、重大事项审核、一级审核、二级审核、三级审核。
2.5 统计查询模块包括总经理查询、合同领用回收情况查询、已签合同查询、邮件发送查询、综合信息查询等。
2.6 系统维护模块包括行业分类管理、企业分类管理、部门管理、员工管理、用户管理、数据备份与恢复等。
3 系统工作流程
本系统结合中小企业的合同管理流程，使用工作流技术来实现。系统的核心工作流如下：
（1）市场部经理将员工领取的纸张合同在软件系统中登记（合同编号、领取人、领取时间（默认为当前时间）、发放合同人（自动填写）、合同回收提醒时间（默认为90天后）等）。
（2）员工登记所领合同号对应企业的基本信息（包括企业名称、地点、联系人、电话、分局、行业、工商执照号、税务登记号等等）。
（3）领取合同的员工根据与客户签订的纸张合同，在系统中登记项目及各项目收费金额、合同签订时间。
（4）市场专员在纸张合同签订好后到市场部经理处交纸张合同，市场部经理登记该合同的收回时间。
（5）业务部经理在收到纸张的通知单后在系统中查看该合同的相关信息。设置各项目的负责人制作电子稿相关计划以附件的形式添加到系统后报批，只有批复人对此报批点击同意后才可进行下一步操作。
（6）综合部进系统后显示所有未收完款的合同信息列表，可以设置每个合同催款提示时间，合同项目中的身份证项目盖章登记，另为综合部提供开票登记功能。
4 结束语
本系统建立在信息技术基础上，利用现代企业的先进管理思想，为企业提供合同管理平台。以实现公司内部合同管理为核心功能，兼有财务处理，业务查询统计等功能。结合公司的实际情况，将客户管理和项目管理也融合到合同管理中，真正体现优化公司资源的目的。自动化的合同结算提醒有效的保护了公司的资金运营安全。统计功能可实现不同的统计，真正简化了烦琐的统计过程，而且非常高效。
参考文献：
[1]宋新力.浅谈中小企业在经济社会建设中的地位[J].经济月刊，2011.
[2]王力明.基于工作流的办公自动化系统设计[J].科技信息，2012.
项目群管理与单个项目管理既相互关联，又有不同特点。项目群管理是以项目管理为核心，侧重于宏观的战略规划和整体的设计部署，并不直接参与每个项目的日常管理。首先，两者是互相联系的，存在大量的信息交流。在项目进行的初期，项目群的整体目标对项目的立项、规划等工作进行指导，这时候信息主要从项目群流向项目；在项目进行的中后期，必须经常检查项目执行情况与项目群的吻合程度，这时候信息主要从项目流向项目群。同时，两者之间也有着很大的差异。最大区别在于，单个项目管理更多地关注项目具体实施和执行，在单一功能的项目内对预先设定的要素 ( 质量、成本、时间等 ) 进行管理，并完成最终产品。而项目群管理更多地关注于总体战略规划，通过分析项目间的关联情况，合理设计方案，协调资源分配，确保从多个项目活动中获得整体性利益。总体来说，项目群管理是不确定的、战略的、组织的，而项目管理是确定的、战术的、独立的。衡量项目群管理是否成功的指标是获取的效益、技术水平、投资回报率等，衡量项目管理是否成功的是交期、成本、质量和交付产品。具体区别如下：目标导向不同，项目群管理以战略规划为指导，与组织战略目标一致，而项目管理是战术层面，以具体的项目目标为导向；过程不同，项目群管理同时管理多个项目，项目管理在一定时期内只管理一个项目；管理重点不同，项目群管理强调项目间的关系管理和冲突管理，项目管理重视特定产品的把控和交付；结果不同，项目群管理以实现组织整体利益为最优，项目管理关键在于交付特定产品。
2. 项目群理论与规划设计管理的关系
规划设计管理是在项目定位的基础上，综合考虑、协调内外多重因素，对项目进行较为具体的规划或总体上的设计，最终使项目目标、风格、功能符合自身定位和自身特色的管理活动。规划设计的内容包括提出规划愿景、发展目标、实现方式，完善设计方案、控制指标等，规划设计具有全局性、长远性、整体性和统一性的特点。项目群理论以规划设计管理为指导，工作重点不再放在单个项目结果，而是注重实现整体目标，所以，项目群管理的目标固然需要实现每个项目的具体目标，但更重要在于有效整合和集成管理每个项目，以达到规划设计管理的目标。有效的项目管理活动必须能根据总体规划设计，整合所有项目管理活动，使得项目管理成为规划设计管理的一个基本职能以及持续改进的过程。市场环境随时改变，而项目群管理中又牵涉到很多利益相关人，要想达成项目群管理的目标，就必须整体规划，设计出各种合理的方案，同时把能力以及资源运用到这些方案中，这是规划设计管理必须致力解决的。如今，项目以及多项目管理的理论已经广泛融入和运用到管理中，项目群管理已经成为影响规划设计管理的关键因素。同时，规划设计管理又是项目群管理的基础，无论是资源的合理分配、项目的选择等，都一直是围绕规划设计管理这个出发点和根本来展开的。具体来说：第一，规划设计管理是项目群选择的依据。规划设计管理为项目群选择给出指导性纲领，也只有那些符合规划设计管理的项目才应被采用和施行；第二，规划设计管理是多项目资源分配的基础，只有以规划设计管理为基础，针对不同市场、不同行业和不同类别的项目之间的资源分配才最有效，从而实现效益最大化；第三，规划设计管理是项目群管理过程中做出正确决策的保证。环境变化随时可能导致项目偏离规划设计，此时项目群经理要以规划设计管理为基础，把握重点，及时调整项目；第四，项目群是实现规划设计管理的载体，组织目标和使命始终要化成一个个项目，这就需要采取具体方法和策略，通过具体的项目以及项目群管理来实现。
3. 项目群理论在规划设计管理中的应用
为了适应竞争激烈的市场，就必须根据形势变化迅速作出反应，用更好的方案来代替或改进目前的项目目标，这就需要管理者必须有全局的观念，从规划设计管理的角度合理组织、整体筹划，这是项目群理论应用的优势所在。项目群管理是确保实际贯彻规划设计管理和获得预期效益的重要手段。项目群管理以规划设计管理为导向，更好地协调项目及项目中活动，对各关联项目进行整合管理，提升管理的效益和效率，响应组织的需求，确保项目群里的项目与组织文化、目标、需求和动力等相匹配，能从项目的实施中获得总体的效益。在建立项目群管理框架的时候，应该与规划设计管理相联系，项目群管理架构包括项目选择、确定项目集群方案、项目群管理实施、项目群管理后评估四个阶段。
3.1 规划设计整合与项目选择
当多个规划设计目标同时出现的时候，企业就要对这些规划设计进行管理、整合，确定最关键的规划设计目标 , 以及规划设计之间的关系。规划设计的整合给了项目评估和选择的方向，由此判断需求、规划设计管理和项目群目标三者之间的适配性。
3.2 确定项目集群方案
确立项目集群方案时应主要分析项目地域分布、行业类型、承包形式、在建项目以及资源状况等，对项目进行判断，评估管理水平和组织资源。根据项目之间的联系和对组织的共享，以一定的标准把项目组合起来，集合成项目群。项目集群标准应结合规划设计管理需要，可以按地域划分并集群，也可以按承包类型划分。
3.3 项目群管理实施
项目群管理的实施过程是实现项目群管理绩效的重点环节，影响实施效果的主要因素包括组织机制、资源动态配置、企业文化、实施的工具和平台等。该阶段的主要任务是从规划设计管理的视角，应用思维、技能、工具、知识和策略等，协调组织内部矛盾，组织各种资源，平衡项目之间的关系，达成规划设计管理和项目群的共同目标。
3.4 项目群管理的反馈、评估和改进
提供符合规划设计目标的交付物是项目群管理的最终目标，所以，在项目的履行过程中，应针对各种反馈对项目群管理进行评估，对管理过程及时调整、优化和改进，进一步完善规划设计，并为后续项目提供指导，直至确定项目群的收益，产生满意的交付。意的问题无数实践告诉我们，以沟通一致的、切实可行的、组织良好的、简单有效的项目群理论来管理，将极大地提高项目的成功机会，不过与此同时，应用这种管理模式也要注意一些问题：
4. 在规划设计管理中应用项目群理论所要注意的问题
4.1 如何均衡项目之间的利益
在项目群管理中，每个项目的经济效益、周期长短和复杂程度是不同的，可能就会出现挑肥拣瘦的情况，使一部分项目难以及时完成 , 结果影响了规划设计管理目标的实现。
4.2 如何处理项目之间抢占资源的竞争
多个项目同时实施时，不同项目之间为获取资源而竞争对立，可能会出现对某一资源的需求旺盛而造成资源相对短缺。为了有效实施项目群管理 , 有必要建立一套评价资源利用效率和资源整合的办法。
4.3 如何正确处理项目群管理与单个项目管理之间的关系
关键词：建筑工程；分包合同；发包商；管理。
1、引言
建筑工程分包市场是随着劳动生产率的提高和社会分工发展的必然产物，是人们追求建筑市场效率，实现有序竞争的迫切需求[2-4]。我国正式成为WTO成员以后，积极发展建筑工程分包市场更是建筑行业企业与国际接轨的客观要求。市场经济在某种意义上说是法制经济，再贴近些说，是契约经济、合同经济。现代社会可以讲是合同社会，一个企业的经营成败与合同及合同管理有密切关系。因此，必须十分重视合同及合同管理。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效、开效，直至合同失效为止。我们不仅要重视合同签订前的管理，更要重视合同签订后的管理。切不可以为签了合同就万事大吉，把合同束之高阁，我们要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚。
2签约前的准备
2.1分包商资质的审查
分包商是否具备相应的资质和能力，是否具有良好的商业信誉，是能否确保设计分包的质量和进度以及预期目标的关键所在。按照《分包程序》文件的要求，对分包商的注册资料、人员和设备情况、分包工作相关业绩以及分包工作的组织计划等进行了全面审查该实，在确认其具备分包条件的基础上，将其材料上报业主审查。
2.2合同草稿的拟定和评审
在认真研读业主招标文件和主合同的基础上，首先由工程项目部和合同部共同拟定了分包合同草稿的初稿，并将初稿分别印发施工、质量、控制、财务等部门，广泛征求意见后，组织上述部门对合同草稿进行集中评审，根据评审意见对初稿修改后再组织各部门进行二次评审，从而形成合同草稿的最终稿。
2.3合同谈判
合同谈判分两个阶段进行，先是前期的书面谈判;首先发包商将合同草稿提供分包商，与分包商进行深入沟通，在重大问题方面基本具备合作基础，但在一些细节问题上仍有分歧的情况下，进入第二阶段谈判并进一步面谈，以求得在双方分歧较大的问题上取得共识。发包方组织相关部门总结书面谈判情况，分析下一步谈判可能出现的问题，确定了切实可行的谈判方案，并对谈判期间的所有活动做了周密安排。谈判中，应注意谈判节奏，做到有理、有力、有节。
3、执行中的跟踪管理
合同签订以后，严格按照合同规定对设计的质量、进度、费用进行控制，保证合同权利义务的全部实现，进而保证整个项目管理目标的实现，是设计分包合同管理的最终目标[5-6]。
3.1分包进度的管理
合同签订以后，分包工作的进度成为我们关注的焦点，我们从以下4个方面，对分包进度进行管理:
(l)工作前审查合同计划。合同签订以后，首先将合同履行的整个期间细化分解，整理出双方履行合同义务的一些关键时间点，并将这些时间点列成表格，监督履行部门按照这些时间点，认真履行职责。该分包合同的关键时间点如分包方提交程序文件、发包方批准程序文件、发包方提供资料数据、分包方提供预付款保函、发包方支付预付款、分包方提交报告，发包方审查上报业主，发包方支付进度款以及最终付款的最晚时间点。按照这些时间点将合同的执行期间分成几个关键阶段，明确每个阶段双方的主要义务。同时，根据合同规定，要求分包商提交分包合同执行计划和进度测量程序，经承包方审查批准后，以此作为合同进度的依据，也是承包方进度管理和合同管理的依据。
(2)工作中不断完善计划。随着分包工作的进展，及时检查分包工作与计划的符合情况，查找分包工作提前或延误的原因，修改计划。
(3)现场监督跟踪计划。为了准确掌握分包商的工作进度，及时协调处理设计工作中出现的问题，发包方派专人到分包商的工作现场，对进度进行跟踪，对现场每天的资源配备和分包工作完成情况做相应的检查和记录，发现问题及时与分包方协调解决，并随时将有关情况反馈给总部。
(4)信息反馈掌握计划。分包商每周和每月向承包方提交周报和月报，将其每周、每月的工作进展情况记录在案，根据反馈的信息进行比较，并及时对分包合同台账进行更新，随时准确掌握合同执行的真实情况。
3.2分包质量的管理
质量管理包括质量计划、质量控制和质量保证。合同规定分包商的质量体系应该符合ISO9001:2000标准的要求，分包商应该在分包协议生效后规定期限内向发包商提交分包质量计划和相关程序，经审查批准后，作为分包工作质量保证。发包方派往分包商工作现场的专员对分包商质量计划执行情况进行监督、控制和审核，并随时将有关情况反馈给总部，对于出现的问题要求分包商及时查找原因，提出改进措施。
3.3分包费用的管理
合同费用的控制，是合同管理的一项重要内容。为了使支付既符合合同规定，又符合财务制度的要求，专门制订了设计分包支付的管理制度，在收到分包商的月报后，首先对项目进度进行初步确认，然后报控制部按照进度测量程序进一步确认，并组织各部门完成进度确认的会签后，将确认结果传给分包商，分包商根据确认的结果开出请款发票，承包方收到发票后由合同部填制付款会签单，经各相关部门和项目部领导签字后，附上发票和进度会签单交现场财务部按合同付款，并将复印件报后方财务部备案。因此，在每次支付时，无论是计量、程序、计算结果等方面都能全部符合合同规定。
加强中小企业的信息化建设，能引导和促进中小企业加快发展方式的转变，有利于创新和完善中小企业内部管理体系建设。在中小企业的运行管理中，合同管理问题尤为突出。
1 系统设计的背景和目标
目前，大多数中小企业的合同管理还依赖人工来进行，通过Word、Excel等办公软件来处理相关文档和统计数据，这种方式存在以下问题：
1.1 文档管理困难。传统纸质合同等公司文件与电子版文档共存，但对于不同的人员想阅读参考文档时，存在查找不方便的问题。尤其是领导需要了解合同等重要文本时需要耗费很多时间。
1.2 进度控制困难。由于公司合同文档数量大，参与人员多，合同进度的控制靠手工和普通word、excel管理已很难满足公司发展需要，并且当领导想全局或全程了解合同情况时存在很大障碍。财务人员的付款依据也与进度密切相关，但同样存在障碍。
1.3 信息汇总困难。采用手工或EXCEL管理时，由于不同部门的数据格式不统一，采集也不能够及时继续，汇总工作需要耗费大量时间还不一定准确。对于领导的决策时间有一定的影响。
1.4 缺少预警机制。缺少对合同进度、结款等关键节点的预警，不能准确地预测近期可能的收支项目，不能帮助公司进行财务规划，掌控现金流，更好地发挥资金运作。
信息化管理是现代企业管理的一项重要的工具，本文紧密结合中小型公司的现状，利用现代企业的先进管理思想，采用面向对象的分析方法，设计出信息化方式进行管理中小企业合同的系统架构，实现以下目标：
（1）监控工作进度，掌握工作状态。及时有效监控各部门工作进度情况；实时全面掌控各部门的工作办理效率状态，及时发现问题及时解决，从而减少差错。系统将记录每个工作完成流转监控状态。
（2）明确各人职责，增加责任感。帮助企业明确各岗位的权限，不可越权处理工作，责任明确，落实到人，查有所依；解决合同执行过程中多岗位、多部门的协同工作问题，实现高效协作办公。
（3）按权限职能分类管理不同等级资料。根据文件性质及保密需要，不同的人员享有不同的访问与操作权限，有效地确保数据的安全与完整。
（4）减少办公开支，降低企业管理成本。
2 系统结构设计
根据中小企业的特点，结合企业的一般组织结构，管理系统分为市场部、业务部、综合部、审核、统计和系统维护等功能模块，各功能模块的具体功能如下图所示。
图1
2.1 市场部。市场部应完成的相关工作包括合同发放登记、合同登记、合同报批、合同作废等操作。
合同发放登记，是指给市场专员发放空白合同时进行的登记。市场专员在了解到业务信息后到公司领取空白合同，签订的合同进入管理流程，空白合同返还给公司。在此管理界面可以登记合同编号、合同领取人、空白合同回收提醒时间等。合同登记是指市场专员对即将签订的合同进行详细登记，登记合同所涉及的项目分类、项目、金额。合同报批是指市场专员将所签订的合同报上级领导审批。
2.2 业务部。根据市场部签订的合同服务条款，业务部主管安排工作人员对合同进行实施，完成相关合同条款。
工作分配，是指业务部主管针对合同内容分配项目负责人。计划报批，是指业务员针对自己所负责的项目将工作过程中的意见及相关材料在系统中登记，发送给主管领导审批。重大项目报批，是指业务员针对自己在工作过程中出现的重大事项向主管领导报告，同时提出相关意见。
根据需要，业务部还可设立报告登记和部门提成登记模块。报告登记，是指业务员在完成合同规定条款后撰写报告，将报告进行登记。部门提成登记，是指项目经理根据合同完成情况按提成比例登记各部门应提成金额，便于年终结算。
2.3 综合部。综合部工作内容包括合同盖章登记、开具发票登记、收费登记、提成登记、报告送达登记、发票作废登记。
合同盖章登记是指记录合同签订过程中合同公章的使用登记。开具发票登记是指对履行合同过程中开具发票的情况进行登记。提成登记是指根据合同规定的提成比例发放提成时的登记。报告送达登记是指与合同相关的报告送达到接收人时的情况。
2.4 工作审核模块包括合同审核、鉴证类工作计划审核、服务类工作计划审核、重大事项审核、一级审核、二级审核、三级审核。
2.5 统计查询模块包括总经理查询、合同领用回收情况查询、已签合同查询、邮件发送查询、综合信息查询等。
2.6 系统维护模块包括行业分类管理、企业分类管理、部门管理、员工管理、用户管理、数据备份与恢复等。
3 系统工作流程
本系统结合中小企业的合同管理流程，使用工作流技术来实现。系统的核心工作流如下：
（1）市场部经理将员工领取的纸张合同在软件系统中登记（合同编号、领取人、领取时间（默认为当前时间）、发放合同人（自动填写）、合同回收提醒时间（默认为90天后）等）。
（2）员工登记所领合同号对应企业的基本信息（包括企业名称、地点、联系人、电话、分局、行业、工商执照号、税务登记号等等）。
（3）领取合同的员工根据与客户签订的纸张合同，在系统中登记项目及各项目收费金额、合同签订时间。
（4）市场专员在纸张合同签订好后到市场部经理处交纸张合同，市场部经理登记该合同的收回时间。
（5）业务部经理在收到纸张的通知单后在系统中查看该合同的相关信息。设置各项目的负责人制作电子稿相关计划以附件的形式添加到系统后报批，只有批复人对此报批点击同意后才可进行下一步操作。
（6）综合部进系统后显示所有未收完款的合同信息列表，可以设置每个合同催款提示时间，合同项目中的身份证项目盖章登记，另为综合部提供开票登记功能。
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。
物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。
物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。
物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。
目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“”、“委托”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“”、“委托”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。
“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。
一、 委托合同与物业管理在形式上的区别
1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。
3. 委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，只收钱，少服务，甚至采取过负荷疲劳使用共用设备，不利于物业管理的长期保养。
4. 支付报酬的方式不同，物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
二、 委托合同与物业管理在程序上的区别
1. 委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。
2. 委托合同是由双方自愿签订的，在委托的过程中可签，也可不签委托合同；物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的，同时在签署过程中尽管个别业主不想签署，也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同，除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外，还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。
3. 依据《中华人民共和国合同法》第四百条：“经委托人同意，受托人可以转委托。”以及第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。
4. 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
三、 委托合同与物业管理在本质上的区别
1. 委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业管理合同必须是有偿的。
2. 委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。
3. 《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
4. 受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。
从上述探讨可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
四、 把物业管理法律关系划归弊端多
首先我们必须澄清的一个基本概念，就是是一种法律制度，是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别，仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离，这是的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了的本质，《民法通则》第63条明确规定：所谓是“人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。”即是人依照权，以被人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被人的民事法律行为。
作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达，交换规模小，世界各国奉行“非其本人不得缔结契约”的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，随着商品经济的发达，科技发展、交易扩大，特别是航海贸易的发展，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此，在民法中明确规定了的核心是实施“法律行为”，而非法律行为则不能成为。
关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”
在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。
委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢？依物业管理的基本内容来看，从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮，到绿化、卫生的管理；从消防、治安的防范，到道路、车辆秩序的维护；以及公众服务，这些都只是一种事实行为，而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此，按照民法关于的标的仅限于民事法律行为的明确规定，显然易见，物业管理不归属于行为，当然也不可能成为形式中的委托了。
简单地将物业管理归属于法律上的行为，其危害是人们始料不及的：
其一， 我国民法明确规定人必须以人名义进行。这表明是以被人的信誉为前提的，否则，相对人就不能安全地进行交易。何况的最终效果只能是提高被人的信誉。如果将物业管理归属于行为，那么，物业管理企业所进行的ISO9000或ISO14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动，最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉，物业管理企业所付出的这些艰辛努力，也只能是为他人作嫁衣而已。在这种结果之下，物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动，因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉，与物业管理企业提升自己的声誉无关。显然，的这种效果不符合物业管理的实际。
其二， 我国民法明确规定行为是要受到限制的，包括法律限制与授权人的意思限制。如果物业管理归属于行为，无论哪种限制，最终要求作为人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示，只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转，物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督，物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了，统统被拒之于行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗？
其三， 我国民法明确规定被人对人的行为，承担民事责任（法律效果）。即人对行为并不享有利益。即使人因行为而获得有报酬，这也与行为本身无关。这说明人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的 区别，就在于物业管理是用经济手段（而不是用行政手段）进行社会化、专业化的有偿服务（而不是行为的无偿劳动）。假如把物业管理归属于行为。那么，的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性，这自然不是什么通向市场经济的“必由之路”，而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难！
五、 物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范
依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。
在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范，我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同，物业管理合同遵循合同法总则的法律规定，并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。
我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1. 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
2. 依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3. 依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；
