发布时间：2023-03-21 17:09:21
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的市场发展论文样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
（一）国际上，从金融危机看债券市场尤其是公司债券市场的“备用轮胎”2意义。
1997年爆发的东南亚金融危机，其原因是多方面的，但是这些东南亚国家无一例外都缺乏一个相对有效的资本市场，融资严重依赖银行体系，短期融资（经常是外币融资）过度，期限与币种双重错配。当大量的资本流入突然逆转时，便导致货币和银行危机。在危机发生后，出现资产价格暴跌时，一个发达的公司债券市场能在银行资本基础受到急剧削弱，严重妨碍其放贷能力时，能够作为公司融资的重要渠道，及时跟进，解决企业部门的燃眉之急，进而缓解经济危机的影响。显然东南亚国家由于缺乏由债券市场提供的减震机制，没有债券市场能够为投资者提供资金转移的缓冲区域。
因此，正如戈登斯坦3所指出的那样，新兴国家防范和化解货币错配风险的措施之一就是，应优先发展本国债券市场，鼓励发展可供使用的风险对冲保值工具。金融体系的多样化可以避免金融领域的问题扩展到整个经济领域。从实践来看，危机之后，东南亚各国亡羊补牢，迅速发展了债券市场尤其是公司债券市场。例如韩国、马来西亚公司债余额占GDP比重由1997年29.5％、16.53％上升到2001年的38.2％和31.74％。而我国公司债券市场的发展相对落后。
美国在上世纪80年代初以及80年代末90年代初，曾经发生过两次银行业危机，一次因拉美债务危机而起，另一次源自商业不动产危机。在这两次危机中，美国银行部门遭受了重大损失，其资本基础受到急剧削弱，严重妨碍其放贷能力，此时，美国的债券市场在不同程度上，起到替代银行体系，为企业融资发挥了重要作用。这就是债券市场对银行体系的备用轮胎作用。
（二）在国内，发展公司债券市场是优化资本市场结构、拓宽企业的筹资途径、避免风险过度集中在银行体系、并为投资者提供更多投资工具的有利措施。
目前我国的资本市场已初具规模，但是单一资本市场结构所暴露出来的一系列问题，如投资品种的匮乏和避险工具的缺乏，远远不能满足投资者日益增长的对不同投资品种的需求，也不能满足企业的融资需求。
长期以来，我国企业融资中银行贷款的占比很高，银行体系承担了大量债务风险。银行资金来源短期化，资金运用长期化趋势明显，资产负债期限错配问题严重。由于存在人民币升值预期，资产负债结构中的货币错配现象也逐渐显现。期限和货币的双重错配使得银行体系面临着较大的利率风险、汇率风险和流动性风险，不利于整个国家金融体系的稳定。而公司债券的发行将风险分散到众多投资者身上，且能通过二级市场更好的识别和量化风险变化，因此，公司债券市场能比银行贷款分散更多的风险。
目前我国流动性充裕，而投资者缺乏投资途径，除了低收益的储蓄存款，只有高风险的股票市场和房地产市场，中间没有过渡地带，易受外部冲击的影响。股权分置改革完成后，我国的股票市场由熊转牛，资金大量流入股市，事实证明，非理性的操作导致了股票市场的大起大落，而一个发达的公司债券市场则能充当较好的资金转移的避风港和缓冲地带的角色。
发展公司债券市场，可以形成结构优化的资本市场，促使企业在面对更大的投融资约束时，更理性地选择风险最小、成本最低的融资渠道；投资者在面对这样的市场时才能更加理性地投资和发掘资本价值。
二、发展公司债券市场的可行性
从市场前景出发，与国际资本市场相比，我国的公司债券市场有巨大的发展空间，为了加快资本市场改革发展，国家已经开始着手大力发展公司债券市场，现阶段公司债券市场发展面临着良好契机。
（一）宏观经济的持续高增长率和高储蓄率,为公司债券市场的发展创造了良好的经济环境
中国经济20多年的快速增长引起了世界的瞩目。尽管出现过较大的经济波动，但近年来经济保持了稳定的增长。储蓄水平不断提高，经济保持高速增长。从中长期趋势看，中国金融市场将保持一个宽松的资金环境，这必将推动公司债券市场的大发展。其一：中国经济的持续高增长奠定了保持高储蓄的基础，为债券市场提供充足的资金来源；其二：人口老龄化趋势的加速，预防性储蓄将增加，从而形成对债券市场稳定的中长期需求；其三：需求约束、产能过度是中国经济面临的中长期挑战，从商品市场转移出的资金将转向包括债券产品在内的金融投资；其四：随着对商业银行资本充足率考核逐渐严格，银行资金运用将转向能够节约资本使用的债券投资方面，从而对债券投资形成较为强劲的需求。
（二）公司债券市场面临的微观金融环境有了一定改善
公司债券市场的微观金融环境已在逐渐改善。一是投资主体不断成熟。二是监管理念和制度的创新。以银行间债券市场为例，近年来这一市场之所以产品、交易方式、工具等不断创新，一个重要原因就在于监管理念和方式的变化；三是投资者保护制度逐渐完善，证券投资者保护基金以及保险保障基金已经设立，存款保险制度也在建立之中；四是社会信用体系逐渐改善，信用体系建设近年来获得较快进展。与此同时,信用评级等中介服务也在逐渐规范和发展,这些都为准确披露和评估公司债券的风险创造了有利条件；五是随着金融产品创新的发展，围绕公司债券信用增级以及其它风险管理手段的创新也将不断发展。公司债券作为一种具有信用风险的产品，除了通过信息披露和评级正确揭示风险外，还可借助各种金融产品和工具管理其风险。比如，创立由各类资产支持或担保的公司债券、信用衍生产品(CDO、CDS等)，就可为公司债券的风险管理提供有效手段。
（三）发展公司债券市场的政策力度有了增强
股权分置改革完成以来，股票市场发生了制度性的变革，得到了极大的发展，而债券市场发展缓慢，与股票市场形成了鲜明的对比，这与我国构建多层次资本市场、优化资本市场结构的设想是相悖的。因此，中央经济工作会议提出要提高直接融资比重，指出资本市场的发展壮大，需要特别重视公司债券市场的发展。主管部门在经济发展的良好环境下，适时推出许多鼓励和支持公司债券市场发展的措施。其中2007年7月14日中国证监会正式了《实施公司债券发行试点办法》，为公司债券市场的快速健康发展提供了良好的法律基础，使过去一些束缚公司债券市场发展的制度性因素得到解决，对其发展具有极大的推动作用。
1、市场化定价，利率无限制。债券发行的票面利率由发行人和保荐人(主承销商)通过市场询价协商确定。在升息周期中，公司债在票面利率的设计上，具有更为广阔的创新空间。通过市场机制发现了债券发行人的信用价值，为今后公司债券科学、规范定价提供了参考。
2、发行程序简化。以往公司债券的发行需要经过额度审批和发行审核两道程序，而现在公司债的发行是由证监会主导，采取随报随批的模式，发行审批程序相对简单，审批速度较快。
3、募集资金用途。债券发行募集资金可用于偿还借款、补充流动资金或股权(资产)收购，范围较广。
4、采用了“一次核准，分期发行”的方式，发行时间更为宽泛。一方面可以防止资金的闲置，降低资金使用成本；另一方面，发行人可以根据对市场利率水平判断和资金需求状况，进行有节奏的发行，有利于降低融资成本。
5、同时在固定收益平台和竞价交易系统上市流通。固定收益平台适合机构投资者之间进行大宗债券交易，而交易所原有的交易系统具有实时、连续交易的特性，比较适合普通投资者参与债券交易。多种交易方式的有机结合，满足了不同投资者交易的偏好，可引导建立分层次市场。
6、债券条款设计创新。债券可以对条款设计创新，比如设置回售条款，因此为投资者提供了较大的操作空间，提升了债券的价值，提高了债券的吸引力。
7、可以免担保。原来《企业债券管理条例》第三十六条规定，“发行人在债券发行前应提供保证担保，但中国人民银行批准可免予担保的除外。担保工作经中国人民银行认可后，方可发行债券。”而现在公司债发行无强制性规定。
长江电力2007年第一期公司债券在2007年10月12日在上海证券交易所挂牌上市。长江电力公司债的顺利发行和上市标志着公司债发展进入一个新的阶段。
三、发展公司债券市场的建议
上文中探讨了发展公司债券市场的必要性以及在新的经济环境下，公司债券市场发展的新契机。但是是不是就意味着公司债券市场发展一定能够成功呢？我们看到，虽然在发行制度上，现行法规已经极大地改变了过去受束缚的局面，改善了一些过去导致公司债券市场发展滞后的因素。但是仍然需要制度创新来解决债券的偿付和流动性问题。可以从以下方面解决：一是继续加快国债市场发展，建立一个健全的基准市场，完善基准收益率曲线。二是完善公司治理结构，加强约束机制，发展更多的合格发债主体。三是培育投资者队伍，引进专业机构投资者。四是加快固定收益平台建设，完善做市商机制，建立分层次市场，提高二级市场流动性。五是完善信用评级体系，鼓励本土评级机构的发展。
综上所述，公司债券市场的发展面临着一个较好的时机，公司债券市场的发展，可以改变我国间接融资占主导地位、风险过度集中在银行体系、企业融资渠道匮乏、资本市场结构不健全的局面，因此探讨其发展是具有一定现实意义的。
注：
1由于在80年代我国的公司制度处于一个初创阶段，用得更多的是企业这个概念，因此，发行的债券也叫企业债券。而经济发展到今天，随着公司治理结构的完善，我国公司债券的发展开始步入了一个崭新的阶段，业界和学术界都越来越多地使用公司债的名称，因此在本论文中，对两者不做区分，统一用公司债券这个名称。
2格林斯潘于2000年创造了一个经常被引用的比喻，因债券市场在银行体系瘫痪时可以发挥替补作用，将其称为“备用轮胎”（sparetyre）。
3戈登斯坦：《货币错配：新兴市场国家的困境与对策》
参考文献:
1.王一萱.《公司债券市场：理论、实践、政策建议》深圳证券交易所网站
2.延红梅.《我国企业债券市场发展缓慢的原因及对策》[J]济南金融2006,(2)
3.黄小花.《发展企业债券市场的战略性思考》[J]投资与证券2002,(11)
4.戈登斯坦.《货币错配：新兴市场国家的困境与对策》社会科学文献出版社2005
过去十年来，国际证券市场突飞猛进，急速发展。在1984到1998的十五年间，国际资本市场融资累计额年平均增长12.34%，而全球GDP年平均增长3.37%，国际贸易额年平均增长6.34%。
在规模持续扩张的同时，金融市场的国际化进程不断加快。在资本市场，资金开始大范围地跨过边界自由流动，各类债券和股票的国际发行与交易数额快速上升。整个90年代，主要工业国家企业发行的股票增长了近6倍。1975年，主要发达国家债券与股票的跨境交易占GDP的比重介于1％到5%之间；1998年，此比重上升到91%（日本）到640%（意大利）。其中，美国由4%上升到230%，德国由5%上升到334%，各国该比重增长最快的时期几乎都集中在80年代末和90年代初。
国际债券市场的二级市场蓬勃发展。债券市场信息传递渠道、风险和收益评估方式以及不同类型投资者的行为差异逐渐减小，投资银行、商业银行和对冲基金等机构投资者，以复杂的财务管理技巧，根据其信用、流动性、预付款风险等的差异，在不同货币计值的不同债券之间进行大量的"结构易"，导致各国债券价格互动性放大，价格水平日趋一致。
海外证券衍生交易的市场规模快速提高。几乎在所有主要的国际金融中心，都在进行大量的海外资产衍生证券交易。在新加坡商品交易所，既可以从事日经225种期货合约的交易，也有部分马来西亚的衍生证券交易；美国期货交易所的交易对象则包括了布雷迪债券和巴西雷亚尔、墨西哥比索、南非兰特、俄罗斯卢布、马来西亚林吉特、泰国铢和印尼盾等多种货币计值的证券和衍生产品。
二、我国证券市场的国际化发展
在席卷全球的证券市场一体化潮流中，我国证券市场的国际化悄然启动。1992年，我国允许外国居民在中国境内使用外汇投资于中国证券市场特定的股票，即B股。有关管理部门对于B股市场的总交易额实行额度限制，超过300万美元的B股交易，必须得到中国证券监督管理部门的批准。
1993年起，我国允许部分国有大型企业到香港股票市场发行股票，即H股。部分企业在美国纽约证券交易所发行股票，称为N股。境外发行股票筹集的资金必须汇回国内，经国家外汇管理局批准开设外汇帐户，筹集的外汇必须存入外汇指定银行。
进入2000年后，部分民营高科技企业到香港创业板和美国NASDAQ上市筹集资金，标志着我国证券市场的国际化进入一个新的发展时期。
在债券市场，我国对于构成对外债务的国际债券发行实行严格的计划管理。由经过授权的10个国际商业信贷窗口机构和财政部、国家政策性银行在国外发行债券融资，其他部门可以委托10个窗口单位代为发行债券，或得到国家外汇管理局的特别批准后自行发债。债券发行列入国家利用外资计划，并经国家外汇管理局批准。在国外发行债券所筹集的资金，必须汇回国内，经批准开设外汇帐户，存入指定银行。
三、我国证券市场国际化的前景
随着我国加入WTO步伐的不断加快，我国证券市场正在逐步与国际市场接轨，国际化进程将明显加快。
根据我国与有关国家达成的双边协议，加入WTO后，中国将允许外资少量持股的中外合资基金管理公司从事基金管理业务，享受与国内基金管理公司相同待遇；当国内证券商业务范围扩大时，中外合资证券商亦可享有相同待遇；外资少量持股的中外合资证券商将可承销国内证券发行，承销并交易以外币计价的有价证券。
显然，随着金融服务领域的对外开放，我国证券市场将逐步走向全面的国际化。
这种全面国际化含义是：以资金来源计，国外资本以允许的形式进入我国证券市场，国内资本则可以参与国外有关证券市场的交易活动；以市场筹资主体计，非居民机构可以在国内证券市场筹融资，国内机构则可以在国外证券市场筹融资；国外交易及中介机构参与我国证券市场的经营及相关活动，国内有关交易及中介机构获得参与国际证券市场经营及相关活动的资格和权力。
四、证券市场国际化的利益
证券市场国际化进程的加快，将降低新兴市场获得资金的成本，改善市场的流动性和市场效率，延展市场空间，扩大市场规模，提高系统能力，改善金融基础设施，提高会计和公开性要求，改进交易制度，增加衍生产品的品种，完善清算及结算系统等。
海外证券资本的进入，以及外国投资者对市场交易活动的参与，迫使资本流入国的金融管理当局采用更为先进的报价系统，加强市场监督和调控，及时向公众传递信息，增加市场的效率。越来越多的新兴市场国家通过采用国际会计标准，改进信息质量和信息的可获得性，改善交易的公开性。交易数量和规模的增加，有助于完善交易制度，增加市场流动性。而外国投资者带来的新的证券交易要求，在一定程度上促进了衍生产品的出现及发展。建立一个技术先进的清算和结算系统，对于有效控制风险、保持该市场对外国证券资本的吸引力、有效地分配金融资源具有重要的意义。
五、证券市场国际化的风险表现
证券市场国际化进程在带来巨大利益的同时，也蕴涵着一定的风险：
1、市场规模扩大加速甚至失控的风险
与国际化相伴随的外国资本的大量流入和外国投资者的广泛参与，在增加金融市场深度、提高金融市场效率的同时，将导致金融资产的迅速扩张。在缺乏足够严格的金融监管的前提下，这种扩张可能成为系统性风险爆发的根源。此外，由于国内金融市场发育程度较低，金融体系不成熟，相关的法律体系不够完善，资本流入导致其金融体系规模的快速扩张，而资本流入的突然逆转，则使其金融市场的脆弱性大幅度上升。
2、金融市场波动性上升
对于规模狭小、流动性较低的新兴金融市场来说，与国际化相伴随的外国资本大量流入和外国投资者的广泛参与，增加了市场的波动性。尤其是在一些机构投资者成为这类国家非居民投资主体时，国内金融市场的不稳定性表现得更为显著。
由于新兴市场缺乏完善的金融经济基础设施，在会计标准、公开性、交易机制、票据交换以及结算和清算系统等方面存在薄弱环节，无法承受资本大量流入的冲击，导致价格波动性上升。新兴金融市场股票价格迅速下降以及流动性突然丧失的危险，大大地增加了全局性的市场波动。
3、与国外市场波动的相关性显著上升
外国资本的流入和外国投资者对新兴市场的大量参与，潜在地加强了资本流入国与国外金融市场之间的联系，导致二者相关性的明显上升。
这种相关性主要表现为：①国内金融市场与主要工业国金融市场波动的相关性，即主要工业国金融市场对资本流入国金融市场的溢出效应显著上升。国外研究表明，美国股票市场波动性对韩国股票市场波动性溢出的相关程度在1993年到1994年间高达12%；美国股票市场波动性对泰国股票市场波动性溢出的相关程度在1988年到1991年间高达29.6%；美国股票市场波动性对墨西哥股票市场波动性溢出的相关程度在1990年到1994年间高达32.4%。
这种溢出的影响表现为两方面：其一，在市场稳定发展时期，资本流入国金融市场波动接受主要工业国的正向传导，表现为二者波动的同步性；其二，在市场波动显著、存在一定的恐慌心理时，二者波动出现背离，甚至呈反向关系。
从日本和韩国股票指数的相关性看，从1989年1月到2000年4月，二者股票指数的相关系数为36.52%，而在1989年1月到1992年7月间，该相关系数达89.09%。从1992年7月到1998年5月，该相关系数下降到44.86%，此后，该系数再度提高到80.65%。
②新兴市场国家之间金融市场波动具有一定的同步性。
由于新兴市场国家宏观经济环境具有一定的相似性，外资流入周期及结构基本相同，因此，其金融市场表现具有很强的同步性。
尤其是1997年亚洲金融危机爆发后，部分亚洲国家和地区间的股票市场相关系数显著增大，韩国和印尼股市的相关系数由43%上升到73%，印尼和泰国股市的相关系数由15%上升到78%，泰国和韩国股市的相关系数由55%上升到63%。显然，在金融危机期间，国际投资者把这些国家的金融市场视为一个整体，同时从上述市场撤出资金，导致其同时崩盘。
在西方国家，不仅认为企业存在着市场营销活动，而且认为社会、政治、法律、文化等领域的组织和团体的活动也与市场营销有着共同之处，市场营销学的应用事实上已经超出了经济活动的范围。这样“市场营销”就有了一个最一般的定义：任何以营利或不营利为目的的企业或组织适应不断变化的环境，以及对变化着的环境做出反应的动态过程。
而从企业的角度分析而言，企业在市场营销中，无论从事市场调研、产品开发，还是确定价格、广告宣传，都强调以消费者的需求为导向，不仅满足消费者已有的现实需求，还要激发、转化各种潜在需求，进而引导和创造新的需求；不仅满足消费者的近期、个别需要，还要顾及消费的长远需要，维护社会公众的整体利益。
二、新时期市场营销在发展中所存在的问题
随着现代商场的不断壮大和发展，其促销的方式和手段也发生了巨大的变化。由于经济体制以及决策者个人因素的影响，我国现代商场在促销的过程中出现不少的问题。
首先，促销理念缺乏创新，促销文化无特色。在竞争异常激烈的今天，大多数的现代商场都想以“新”、“奇”、“特”的促销方式来吸引更多的消费者，为的是在竞争中立于不败之地，这种想法本身是积极的，但是许多现代商场的促销理念是错误的，他们一般只求在形式上的新、奇、特，而忽略了在实质上的创新。
其次，促销组合没有进行有机整合。由于在当今社会，信息的传播速度非常之快，往往几家商场里的促销形式都是大同小异，甚至有的就是直接照搬重复，没有任何新意。而且，商场里的促销方式比较单一，没有对促销组合进行有机整合单调、无新鲜感的促销活动很难给消费者造成强烈的视觉冲击和留下深刻的印象，达不到促使人们购买产品的目的。
再次，促销人员素质不高，促销激励体制不完善。现代商场的规模都很大，其员工的流动性很强，综合素质也不高，这就给促销活动的开展带来了一定难度。目前有不少商场促销的激励体制不完善。一是缺乏激励的意识。二是缺乏科学绩效评估体系，很多商场没有建立科学的绩效评估体系，员工绩效的好坏几乎都由业主根据自己的主观意识断定，而且，大多不对员工公开。
三、在新形势下确立全新的市场营销策略
第一，创新是市场营销的灵魂。知识经济的生命在于不断创新，创新的速度、方向和规模决定了整个国家或企业的竞争力和兴衰成败。在市场营销的发展阶段上，技术升级、产品换代将更加频繁，各经济部门必须适应创新、学会创新、善于创新和推进创新。人们应主动把握创新，把握买方市场，从市场需求角度调整产品的结构和方向。可以说，在知识经济时代，离开以知识创新为核心的持续创新能力，经济就会失去赖以发展的前提。
第二，实现营销策略的网络化二十一世纪是知识经济时代，是日新月异的时代，也是标新立异的时代知识经济正在改变着市场营销的法则。首先网络可以向位于世界任何地方的用户提供全天候的商品信息，顾客无须离家或办公室就可以得到大量的有关公司、产品和竞争者的信息。他们可以把注意力集中于客观的判断标准上，而无须面对销售人员，可以避免各种劝说的影响以及情感的因素。这是以往任何传媒无法做到的。其次，它突破了双向交流与单向交流的界线。目前企业与消费者的双向交流必须由推销员完成，与消费者群体的单向交流则要借助大众传媒，而互联网同时具有以上两种功能。再次，它极大地降低了沟通成本。
第三，观念的形成是一项缓慢的系统工程，观念一旦形成后，很难更改。所以，企业要重视观念的竞争，开发出的产品，只有被用户认可后才是成功的。要让用户认可，就要引导和培育消费者的观念，逐渐在消费者的观念中树立名牌，实施名牌战略，提高产品知名度。未来的营销是品牌的营销，企业要拥有自己的市场，必须拥有占主导地位的品牌，品牌既是企业综合竞争力的体现，也是企业立于市场的基石。只有在市场营销工作中，进行准确的品牌定位，才能在客户中树立有价值的地位。
第四，适当时期技巧性实施价格策略。产品的价格是消费者购买时注重的信息。市场营销时应根据市场的需求及当时消费者的心理需求，对不同阶层不同支付能力的消费者，提供各种价格的产品。同时，可通过充分知悉消费者心理的喜好，做一定的升价或降价调整，既有利于产品实现价值，又能获得一定的利润。
参考文献：
[1]程秀丽.我国非营利组织的营销研究.中国地质大学，2007.
[2]张晋光，黄国辉.市场营销.机械工业出版社，2005.
一、我国债券市场现状
目前,我国债券市场已走过了20多年的发展历程。2001年银行间债券市场交易额达41000亿元,市场成员上升到700家。从纵向比较来看,债券市场规模不断增加,市场交易规则日趋完善,债券托管体系和交易体系等基础建设不断加快,市场化程度显着提高。
纵观国外成熟的资本市场体系,债券市场与股票市场是并驾齐驱的。2001年,美国的股票市值占GDP的168%,债券相当于143%;另据统计,全球债券相当于GDP的95%。而我国2001年末债券总值仅相当于GDP的29%。美国发行了3.1万亿美元的政府债券,公司债券达3.4万亿美元,资产证券化债券是2.7万亿美元,公司债券总和大大超过了政府发行的债券,且当年发行的公司债券是同期股票金额的16倍,占主要地位的是公司债券。而在我国,2001年发行国债约4884亿元人民币,公司债券总发行量却不足400亿元人民币。因此,不论是从资本市场上债市与股市的关系看,还是从企业的资本结构看,债券市场尤其是公司债券在我国资本市场发展过程中都具有很大的发展空间。但是,由于市场约束和制度方面的原因,我国债券市场尤其是公司债券无论是在规模、品种,还是在市场的发育程度方面,都与发达国家存在着巨大的差距,即使同我国迅速发展的股票市场相比,债券市场也显得较为低迷,一直是我国资本市场的一条“短腿”。
二、影响我国债券市场发展的原因
(一)制度性因素是导致债券市场发展滞后的首要原因
一方面债券发行制度不尽合理。金融债券、企业债券的发行实行多部门审批制,既增加了发行成本,又助长了政府审批中的寻租行为;在债券品种方面,重国债轻企业债券;债券发行还存在随意性、品种的单调性、对外的封闭性等问题。另外债券交易制度不合理。由于债券发行主体存在信誉级别、类别、发行和流通范围等方面的不同,债券所需的托管服务和交易方式(询价或电脑撮合)必然不同,目前分层次的债券托管体系和立体式的债券交易服务网络亟待加强和完善。此外,缺乏便捷有效的债券市场结算服务系统也制约了债券市场的发展。
(二)企业债券信誉不佳,直接导致企业债券发展严重滞后
对于急需扩大融资渠道的众多企业来说,企业债券无疑是个有力工具,但是由于1992年前后一些地方滥发企业债券,出现一些企业债券到期不能兑付的现象,严重损害了企业债券的信誉。90年代中期,中国的百姓在购买由银行代售的一些企业债券后,由于这些企业本身无到期偿还债务的能力,产生了不少社会问题。另外,我国真正具有发行中、长期企业债券资格的公司还太少,如果完全放开企业债券市场,风险会更大。基于以上认识,1992年后企业债券市场受到严格控制。
(三)市场交易主体和交易工具单一
目前,银行间债券市场的交易主体主要是金融机构,非金融机构现在还难以进入这个市场,商业银行仍作为我国债券市场的主要投资人,债券市场的覆盖面受到限制。债券市场的交易工具单一,不能满足多层次投资者的不同需求,券种单一(主要是国债和政策性金融债),期限也单一(主要是长期债,很少有短期债)。
(四)债券流动性较低
我国债券二级市场由银行间市场和交易所市场组成。由于缺乏统一的托管、清算、结算系统,两个市场处于分割状态,突出表现在两个市场的国债不能自由转托管。由于交易所吸纳国债的能力有限,银行间市场流动性又差,这在很大程度上限制了我国国债市场的进一步发展,既不利于降低国债筹资的成本和风险,也不利于货币市场和资本市场的协调发展。
(五)信用评级中介机构发展滞后,债券市场缺乏诚信
缺乏公正的信用评级中介机构是制约债券市场未来发展的又一主要问题,而且这一问题随着债券投资人范围的扩大已日益突出。目前,国内具备债券评级资格并真正具有市场竞争力的机构只有9家,权威的资信评级机构很少。而国外着名评级机构由于不熟悉我国国情、缺乏中国企业数据库等原因,尚未涉足国内评级市场。再加上我国信用制度不够完善,企业对资信评级的潜在意愿不强,以及评级机构评出的资信等级本身缺乏公信,难以为市场所接受。
(六)市场纪律不严肃,影响了债券市场的发展
分析债券市场发展的教训,市场纪律不严肃,是造成债券市场投机盛行、出现系统风险、作假欺诈、拖欠债券兑付等现象的重要原因。
三、发展债券市场的建议
(一)以制度创新推动债券市场的发展
第一,在发行制度方面,尝试市场化改革,依据宏观经济指标及其变动来决定债券发行的规模、节奏和种类。建议企业债券发行由审批制向核准制过渡,改变企业债券发行量和利率水平由政府决定的状况,以便使各发行主体的信用差别得到显示,提高企业债券应有的供给弹性和价格需求弹性。第二,在会计准则方面,建立与国际接轨的会计准则,判别优质债券和垃圾债券,提高投资者的信心。第三,在债券评级上,我国评级机构尚不够成熟,因此引进境外着名债券评级机构,为投资者选择投资工具提供基本的评价基准。第四,在规避风险方面,严肃财经纪律,形成对公司发行债券的硬约束,降低违约风险。第五,在投资主体培育上,大力培育那些资金运用原则与债券相适应的保险公司、社会保障基金和住房基金等机构投资者,同时实行债券市场的做市商制度,选择那些信誉较好、实力较强的国债或其他债券一级自营商作为做市商。
(二)加大公司债券的发展力度是解决我国资本市场结构失衡的重要前提
无论是从完善资本市场结构,促进储蓄向投资转化的角度看,还是从推动企业转制上看,保持我国经济持续、快速发展,都应当高度关注企业债券市场的发展。1.企业债券的发展有助于我国资本市场结构的完善和深化。首先,企业债券可以发挥衔接且制衡国债与股票交易价格的功能。其次,相当多的金融产品创新依赖于企业债券市场的发展,比如资产证券化问题等。再次,企业债券促进利率市场化进程。最后,企业债券利率也是制约市场利率波动的一个重要因素。2.企业债券是促进储蓄向投资转化的重要途径。在过去的20多年里,国内储蓄年增长率为10.4%,而实际投资平均增长率仅为9.3%,这说明国内储蓄未能充分转化为实际投资,经济增长中存在严重的投资压抑。在国内储蓄中,增长最快的部分是居民储蓄存款。追求安全前提下的收益最大化是居民金融资产投资的第一选择。全国城镇储户最新问卷调查显示,居民储蓄意愿仍持续提高。与其通过降息迫使储蓄型投资者进入股票市场,不如提供与银行储蓄相当的安全投资工具,A级以上的高等级企业债券可以促进储蓄向投资转化。3.企业债券有利于促进企业经营机制的转换,提高企业融资效率。相对于银行贷款和发行股票,企业要面临还本付息的预算硬约束,发行债券对企业经营者的约束力更强。企业以发行债券的方式面向社会筹资,通过社会监督机制,降低经营成本,提高经济效益,提高企业的自我约束能力,有利于促使企业转换机制和提高融资效率。
从当前的市场环境看,政府对企业债券的支持力度不断加大,企业债券市场面临良好的发展机遇。经过多次连续降息之后整体利率水平已处于建国以来最低水平,债券融资成本较低;上市公司经过连续的增资扩股,平均资产负债率已经下降至50%以下。只要能在监管体制、利率形成机制、市场流通、投资主体等方面继续进行较大改革,从供给与需求两方面疏通市场,企业债券是应当大有所为的。
(三)调整债券品种结构,为投资者提供更多的投资品种,调整企业的融资结构
采取股权融资和债权融资相结合,在继续发展股权融资的同时,加大债权融资的力度。调整国债、企业债券、建设债券等债券品种的结构。在期限方面,鼓励业绩稳定的蓝筹公司发行中长期债券,募集公司发展所需要的中长期资金,提高融资效率。着手进行推出交易所衍生债券产品的准备工作。可以先进行可转换债券和可交换债券的创新试点,待条件成熟再推出国债期货和其他债券期货品种,最后推出债券期权,重点包括中长期债券期权和中长期债券期货期权品种,以不断完善交易所衍生债券的品种和期限结构,为市场投资者创造优良的风险规避机制和更多的投资品种选择。
(四)创造良好的债券市场发展环境
1.降低债券市场的交易成本。目前,我国债券市场规模较小,适当降低市场交易成本,尚不足以对国家税收、交易所和券商的利润实现产生大的负面效应,反而有利于提高投资者和债券发行人对债券市场的预期。(1)对债券投资者给予税收优惠。目前我国投资者购买国债所获得的利息收入不纳税,但购买企业债所获利息收入应纳税。因此,尽管企业债券的利率比国债高,但是有可能使投资者按更高的税率纳税,税后收益反而可能下降。建议在现行标准下,适当降低或减免投资企业债券税收。(2)降低企业债券和国债的交易税。针对我国债券市场相对低迷的现状,为激活债券市场,建议降低企业债券和国债的交易税。根据市场的变化调整交易税是很多国家和地区债券市场通用的手法。以中国台湾地区为例,为刺激债券市场交易,“行政院”于2001年2月中旬做出了降低公司债交易税千分之一的决定。
2.扩大债券市场的交易主体。通过银行间债券市场与交易所市场的交叉,实现两个市场的联通。所谓债券市场的统一,最主要的是交易主体的统一,这是最基础的。根据这样一个指导思想,最近央行实行了金融机构在银行间债券市场的准入备案制,同时正在部署商业银行债券柜台交易。
(五)坚持诚信运作,加大行业监管力度
应尽快建立信用评级制度、信息披露制度和有效的法律制度框架,加快公司债券的立法工作,并且要和《公司法》、《破产法》相协调。我国债券市场只有坚持诚信运作,才能正常、健康的发展,以适应我国加入WTO后资本市场对外开放的需要。需要注意的是,市场监管部门必须与市场主体利益彻底脱离,不再包揽市场能做的事,同时,加紧制定和完善市场交易规则和监管法规,维护市场秩序,监督发行主体、中介机构、托管和结算等市场服务机构严格按照法规运行,以达到严肃市场纪律、稳步推进中国债券市场发展的目的。
中国加入WTO为资本市场带来良好的发展机遇,同时,也带来严峻的挑战。随着我国债券市场的不断规范,债券作为收益稳定、相对安全可靠的投资品种,与证券市场进入微利时代的趋势相适应,将逐步为广大投资者和企业所认识和认同。同时,债券市场的健康发展,将不断缩小我国与发达国家之间的差距,在我国多层次的资本市场中发挥更大的作用。
参考文献:
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黄金具有极高的抗腐蚀性、稳定性和良好的导电导热性，而且具有触媒性质；金有良好的工艺性，容易镀到其它金属和陶器及玻璃的表面；在一定压力下金容易被熔焊和锻焊；金可制成超导体与有机金等。黄金已经被广泛应用到通讯技术、化工技术、医疗技术等高新技术产业中。
由于黄金所具有的优良特性，历史上就充当货币的职能，如价值尺度、流通手段、储藏手段、支付手段和世界货币。在金本位国际货币体系下，可自由进出口。当一国国际贸易出现赤字时，可以用黄金支付。在金汇兑本位国际货币体系下，美元与黄金挂钩。各国货币与美元挂钩，美元处于中心地位，起世界货币的作用，但黄金是稳定这一货币体系的最后屏障，所以黄金的价格及流动都受到较严格的控制。上世纪70年代，经过六次美元危机之后，布雷顿森林体系，黄金与美元脱钩，不再有货币的功能特征。虽然国际货币体系中黄金非货币化的法律过程已经完成，但是黄金在实际经济生活中并没有完全退出金融领域，仍作为一种公认的金融资产活跃在投资领域，充当着国家或个人的储备资产。
我国黄金管理的历史沿革
第一阶段：严格控制时期
1983年颁布的《中华人民共和国金银管理条例》中规定：国家对金银实行统一管理、统购统配的政策；中华人民共和国境内的机关、部队、团体、学校，国营企业、事业单位，城乡集体经济组织的一切金银的收入和支出都纳入国家金银收支计划；境内机构所持的金银，除经中国人民银行许可留用的原材料、设备、器皿、纪念品外，必须全部交售给中国人民银行，不得自行处理、占有；在中华人民共和国境内，一切单位和个人不得计价使用金银，禁止私人买卖和借贷抵押金银；个人出售金银必须卖给中国人民银行；公安、司法、海关、工商行政管理、税务等国家机关依法没收的金银一律交售给中国人民银行；一切出土无主金银均为国家所有，任何单位和个人不得熔化、销毁或占有。这一时期对黄金的严格控制是为了加强对金银的管理，保证国家经济建设对金银的需要，取缔金银走私和投机倒把活动。
第二阶段：黄金市场开放初期
2001年4月，中国人民银行取消黄金“统购统配”的计划管理体制，在上海组建黄金交易所。2001年6月，央行正式启动黄金价格周报价制度，根据国际市场价格变动对国内金价进行调整。2002年10月30日，上海黄金交易所正式开业，标志着我国黄金市场走向全面开放。目前上海黄金交易所全部会员中，金融类14家、综合类77家、自营类17家。据初步统计，会员单位年产金量约占全国的75%，用金量占全国的80%，冶炼能力占全国的90%。
第三阶段：黄金市场逐步成熟期
现阶段，以交易场所多层次、交易产品丰富、交易机制多样为特征的金融市场由货币市场、债券市场、股票市场、外汇市场以及黄金市场构成，缺一不可。我国黄金市场在交易品种、交易方式、交易手段、交易价格形成等方面正与国际接轨，日益成熟。
我国发展黄金市场的必要性
黄金作为稀有金属，既具有美学价值，也具有稳定的价值属性和坚挺的市场价格。美国财政赤字和国际贸易逆差的持续增加所引发的美元贬值以及国际石油价格的上涨都带动了黄金价格的上扬，推动了黄金市场的繁荣。发展黄金市场的必要性已经显现。
满足大众的黄金消费需求。目前，祖国大陆人均黄金年消费量只有0.2克，与港、台地区和西方国家的水平差距悬殊，离印度人均黄金年消费量约1克的水平有很大距离。随着我国经济的持续稳定增长，人们必然会增加对黄金的需求，客观上需要黄金市场有较大的发展规避风险的需要。黄金最大的优势是稳定性、安全性和恒久性，是财富储备和资产保值的重要手段。发展黄金市场主要是为我国居民提供一种更为安全有效的资产保值手段，为用金和产金企业提供一种规避风险的途径。
满足社会投融资需要。现阶段，我国居民储蓄总额已超过12万亿元。在银行存款、国债利息较低、股票市场低迷的情况下，黄金市场可以给人们提供一种新的投资选择。在西方国家，黄金市场还是政府售出黄金，获得收入，弥补财政赤字的手段。社会投融资的需要要求黄金市场发展壮大且日趋成熟，黄金交易能从现货实物过渡到远期、期货交易，为投资者提供多元化的投资工具。
调整国际储备的需要。据国际货币基金组织的统计，截至2005年6月，我国有600吨的黄金储备，仅占外汇储备的1.4%。国际储备主要由世界发达国家可自由兑换的货币、特别提款权和黄金组成。在我国的国际储备里，黄金由于其价值的稳定性使持有更多黄金储备成为一个不错的选择。
提高黄金产业市场竞争力的需要。黄金走向市场，促使黄金企业经营目标市场化、黄金资源配置市场化、黄金营销方式市场化和结构调整市场化。促使黄金企业尽快建立现代企业制度，在管理体制、经营机制上与市场经济接轨，全力推进科技进步，降低成本，提高效率，以增强市场竞争力。
连接国际黄金市场的需要。我国黄金市场目前还仅仅是一个区域性的市场，无论是交易品种、日交易量，还是市场价格影响力和市场辐射力等方面，都与国际化黄金市场有不小的差距。我国对黄金的进出口实行管制，国际国内金价有一定差别。为了充分利用国际国内两种资源，必须大力发展我国的黄金市场，使之更具有国际化的特征。
随着国际上汽车市场竞争的日趋加剧，汽车销售主体由集团向个体转变，我国汽车制造商应趁此机会，凭借“天时、地利、人和”的优势，全力进军汽车服务贸易领域，抢占制高点，以免错失良机。然而我国这方面的高级技术人才又十分缺乏，不能适应形势发展的需要。这为高等职业院校设置和发展汽车技术服务与营销专业带来了机会。
一、我国汽车工业的发展现状
按照2005年年底的统计，2005年我国全年汽车产销累计570.77万辆和575.82辆万辆，同比分别增长12.56%和13.54%。据国家信息中心信息资源部统计，“十五”期间，中国汽车市场实现了高速增长，汽车消费量由2001年的273.1万辆，迅速提升至2005年的近592万辆，占世界汽车市场的比重已经由2001年的4.3％，提升到2005年的8.7％。2005年，中国汽车市场的增量占全球汽车市场增量的23.2％，中国在国际汽车市场中的地位显著提升，已经成为世界汽车市场不可分割的重要组成部分。据悉，《中国汽车产业“十一五”发展规划纲要》中提出，“十一五”期间汽车产业增长目标将为年均增长率10%左右，2010年国内汽车保有量达到5500万辆左右，汽车化水平达到40辆/千人。（目前世界平均水平是每千人120辆；美国达到每千人780多辆。加拿大达到每千人600多辆；日本达到每千人520多辆）。因此，中国机动车保有量拥有很大的增长潜力。
二、我国汽车服务贸易业日趋广阔的市场和产业现状
汽车服务贸易业作为汽车工业的派生需求行业，无疑将随着汽车产销的繁荣而繁荣，同时，在汽车维修方面由于国外新的维修工艺、维修技术等的大量应用，也为我国提供了一个较为先进和高效的国际技术环境。诸如汽车电子新技术以及高新科技含量较高的电子化检测维修设备,将在我国得到快速推广和广泛应用。目前，国际汽车服务贸易业呈现出的四大发展趋势及我国的产业现状为：
1.品牌化经营。我国过去的汽车营销，一直以产品创新为主。新产品与优势价格，仍然是主流的营销手段。但是，2005年也是汽车产业界从产品创新到品牌创新的观念转变之年，一批企业引入了品牌战役营销的概念，取得了一些成功，主流企业家已经认识到目前的营销并非真正的品牌营销。
2.售后服务从以修理为主向以维护为主转变，售后服务的立足点应是提高保质期限，推行保姆式、品牌化、连锁化，网络化服务。目前，美国汽车养护业占美国汽车保修行业的80％，而中国只有1％的汽车修理商能够提供完善的护理服务。这种情况要求我国的汽车维修与营销业转变观念，向先进管理模式看齐，跟国际接轨。
3.电子化和信息化水平越来越高。随着汽车技术的发展，汽车的电子化水平越来越高，汽车保修越来越复杂，大批高科技维修设备应用于汽车维修行业。
4.规模化、规范化经营。汽车维修与营销业的规模化经营与汽车制造业不同，不是指建立大规模的汽车修理厂或汽车保修中心，而是指拥有大量的连锁、分支机构。如美国的保标快车养护系统在美国本土就有1000家加盟店，并在全世界扩展自己的网络系统。规模化经营同规范化经营是密不可分的，规范化经营就是在同一连锁系统内，采用相同的店面设计、人员培训、管理培训，统一服务标识，统一服务标准，统一服务价格，统一管理规则，统一技术支持，统一物流配送。进行规范化经营能够减少物资储存和资金占用，降低运营成本。
三、我国汽车服务贸易业人员素质状况分析
1.大型企业的人才现状。对企业来说，人才是最重要的因素。在日本的维修企业，其技术工人合格率占70％以上；在美国，汽车诊断工人比例占80％，而我国维修厂一般诊断工人不超过30％。据调查，我国南方维修企业比较缺管理人才，北方企业则既缺管理人才又缺技术人才。据权威专家预测：我国现阶段汽车产业人才缺口已达80万人。业内人士指出，我国有不少大学开设了汽车工程、设计、机械制造等专业，培养了大批汽车工程技术人才，但没有培养出真正的汽车营销人才，所以大部分汽车厂家的营销人员都是半路出家，没有受过系统的训练。也许是国内车市的红火，使得汽车人才一路走俏。目前汽车人才的需求正朝着复合型方向发展。因此，汽车技术服务与营销业特别需要掌握汽车新技术、新装备，国际贸易知识，现代营销理论，同时又具备一定的管理能力、社会交往能力、协调能力、语言表达能力的专业技术人员来从事销售、技术、生产、服务等工作。超级秘书网
为了适应不断变化的市场环境和不断提升的消费需求，企业的营销活动也不断地发生变化，不断地推陈出新。因而企业的营销创新也是一个持续不断的发展过程，它贯穿经济发展和社会进步的始终。
2我国营销发展的新趋势和变化
2.1绿色营销
所谓绿色营销是指企业在营销过程中充分体现环保意识和社会意识，从产品的设计、生产、制造、废弃物的处理方式，直至产品消费过程中制定的有利于环境保护的市场营销组合策略。它是顺应可持续发展战略而提出来的，作为实现可持续发展的有效手段，绿色营销无疑将成为现代企业市场营销发展的必然选择。首先，在工业化过程中，由于对环境和发展的问题处理不当，造成了全球性的环境污染和生态破坏，对人类的生存和发展构成了严重的威胁。企业要在未来的社会中稳定发展，必须自觉地约束自己，尊重自然规律，走人口、经济、社会、环境和资源相互促进和协调可持续发展的道路。其次，随着生活水平的提高，消费者的消费目标不再只是生存，而是健康、安全、舒适和和谐发展。消费者环保意识的增强，新型绿色消费正风靡全球。面对消费者日益增强的“绿色”意识流，企业不得不转变观念，开展以产品对环境的影响为中心的绿色营销策略，以适应消费者的需要。再次，从企业对外的行为来看，把企业自身利益目标融入消费者和社会利益中，消除企业有损消费者及社会利益的“营销近视症”，从而提升企业的整体形象。
2.2文化营销
随着消费者生活水平的提高，在基本生活层面的需求得到越来越大的满足，将追求精神层面的东西，这就是产品的文化内涵。因此，如何充分利用市场营销过程中各种文化因素的影响，正在为企业所重视。文化营销是在分析市场和消费者心理的基础上，更多地赋予企业和产品以文化内涵，以增加企业和产品的吸引力，达到增加销售的目的。主要包括以消费者的差异性文化需求为导向的市场营销观念，具有丰富多彩的文化品格的营销策略组合与以文化观念为前提的营销手段和营销服务。
传统的市场营销是以产品或服务为中心，侧重于顾客对产品本身一些属性的认同，如经济实惠、方便性、耐用性等。现代化的技术力量和激烈的市场竞争，使得同类产品的性能十分接近，消费者对其性能上的区分意义越来越小，在这种情况下，企业占领市场只有靠自己的品牌，靠品牌所包含的文化差异。不同文化产生不同的价值观。不同文化背景的人存在着巨大的差异，并产生了不同的人格特征。而文化营销是有意识地通过发现、甄别、培养或创造产品（或服务）的某种核心价值观念来实现企业经营目标的一种营销形式。
2.3品牌营销
当今时代己从实体营销到观念营销，从产品营销到品牌营销。企业营销不再只限于一种形体上的产品，重要的在于推销一个品牌、一种形象和一种价值观念。在关系市场条件下，企业砸掉一两项产品不要紧，但决不能砸掉一个牌子，品牌的塑造重于产品销售，领先品牌将进一步赢得市场。著名营销大师菲利普·科特勒曾说过“营销的艺术大致上也就是建立品牌的艺术。”美国广告研究专家莱利·莱特有一句名言：“拥有市场将会比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占领市场的主导地位的品牌。”那么对品牌营销的定义可以是：个人或群体通过创造品牌价值，并同他人相交换以获得所需所欲的一种社会及管理过程。
2.4全球营销
在经济全球化条件下，企业要获得全球优势，就必须在全球范围内配置资源，在充分考虑成本、自然资源、法律、竞争、销售等多种影响的基础上，做出科学的营销决策，占领国际、国内两个市场。特别是实力雄厚的跨国公司，早己把全球市场置于自己的营销范围内，以一种全球营销观念来指导公司的营销活动。全球营销为企业提供了更广阔的战略视野和市场机会，但同时企业面临的营销风险也随之增加，这对企业的营销要求也提出了更高的要求。近年来，许多外国企业看好中国市场，纷纷入驻中国，在中国形成一种“国际竞争国内化”的现象。
海尔是我国企业界较早具有这一意识的公司之一，他们明确提出要实现“海尔的国际化和国际化的海尔”，其所谓“海尔的国际化”就是通过大规模出口和在境外设厂让海尔迅速走向世界各国。所谓“国际化的海尔”就是让海尔在世界各国本土化。据报道，海尔首先在知识经济最发达的美国迈出这一步，美国海尔是海尔按照三位一体（即设计中心、营销中心、生产中心都在美国）原则成立的本土化海尔，而不是单纯的中国海尔，其设计中心设在波士顿，营销中心设在纽约，生产制造中心设在南卡罗林那州，让美国人来经营美国海尔，让美国资源来“养育”美国海尔。张瑞敏说“海尔人有一个梦想，那就是使自己的品牌，中国人创造的品牌，成为世界名牌”，而这种梦想，正是全球营销观念的一种体现。
2.5服务营销
所谓服务营销是指依靠服务质量获得顾客的良好评价，以口碑的方式吸引顾客，维护和增进与顾客的关系，从而达到营销的目的。服务营销是现代市场营销的一个新领域，服务是市场营销的基本范围。随着我国市场经济体制的建立和完善，我国市场的供求格局出现了根本性的转变，由短缺转变为总量基本平衡且相对过剩局面。与此相应，市场竞争的重点也由争夺资源转变为以争夺需求为主的价格竞争。众多企业纷纷采取“降价销售”、“让利销售”、“折价优惠”等办法吸引顾客。虽然打着降价刺激了一些消费者的购买欲望，但事实证明，仅靠它来促进销售增长，已不符合实际。另一方面，科学技术的进步，使同类商品的质量差距缩小到了可以忽略不计的程度。另外，从消费者的角度来看，随着经济的发展，人们收入水平的提高，消费物质产品本身所获得的利益已不再是消费者所追求的主要目标，特别是在产品品质趋同，价格相差无几的情况下。消费者越来越重视在产品消费过程中所获得的精神享受，因此，服务产品日益受到消费者的青睐。对于企业而言，能够增加“让渡价值”的只能是周到、实在、方便的服务。在这种情况下，各生产厂商之间的竞争就不仅是产品形体本身的竞争，而是产品形体所能提供的附加利益的竞争。正如美国希尔顿饭店董事长唐纳·希尔顿所说“如果旅店里有一流的设备而没有一流的服务员微笑，那就好比花园里失去了春天的太阳和春风。”于是，作为附加利益重要的和主要构成要素——服务的范围、程度、质量——便成为生产厂商之间进行激烈竞争的主要武器，硬件产品日益依赖软件服务的支持。所以，企业必须采取与传统营销方式不同的，更加行之有效的营销策略才能占领和保住市场，从而产生了“以市场为中心”和以“顾客为导向”的市场营销观念，它以充分满足顾客的需求为中心，已采取具有竞争力的策略为重点，成为当今最受关注，最多采用的营销观念，这种营销观念即为“服务营销”。
小结
现代市场营销思想的革命建立在工业时代生产力高度发达、社会财富日益丰富、人民生活水平显著提高的基础土。它以两个方面的转变为特征：一是营销范围日益突破区域的界限向世界市场扩张：二是营销方式从大规模无差异营销向小群体个性化营销的转变。在世界市场的范围内，实现以消费者为主导的个体化营销，是现代营销思担的宗旨。
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为了更好的了解咸阳市房地产市场，需要先了解咸阳市概况、综合实力、经济结构、现代工业、城市建设、人口及人民生活。咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长145千米，东西宽106千米，面积为10196平方千米。辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，共有216个乡镇，8个街道办事处，3843个行政村，163个居委会。人口494万人。地处陕西关中平原腹地的咸阳，有着2350多年的建城史，是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、中国地热城、全国十佳宜居城市及首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市。2004年，又被评为首届中国魅力城市[33]。经过建国50多年，特别是改革开放20多年的建设，咸阳已具有较强大的工业基础和经济实力，现已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的工业体系。“十五”期间，咸阳市经济建设取得了令人振奋的成就，经济建设进入突飞猛进的时代，实现了跨越式发展。突出表现是：经济总量迅速扩大，财政收入快速增长，固定资产投资持续增长，城乡居民收入显著提高。到2006年底，五年工业总产值完成1930.45亿元，2005年当年生产总值实现了433亿元[34]，2006年当年生产总值实现了484亿元。2006年咸阳市实现财政收入为35.1亿元，同比增长了11.3%；2006年财政支出为42.8亿元，比上年增长36%。2006年人均生产总值达到9723元，比上年增长7.4%[35]。咸阳市综合实力。全市生产总值、财政收入、规模以上工业增加值、城镇居民人均收入等主要经济指标的总量居全国第111位，居陕西省第2位[36]。主要经济指标总量及增速均保持在全省前列，在陕西省国民经济和社会发展中占举足轻重的地位。经济社会科技全面进步，经济运行质量创历史最好水平。咸阳市经济结构。咸阳市三次产业结构继续优化，经济运行质量明显提高。2006年，认真落实国家农业和粮食生产政策，继续加大对农业的扶持力度，第一产业稳步发展，完成增加值98亿元，同比增长7.2%；第二产业仍然是咸阳经济增长的主要推动力量，完成增加值218亿元，同比增长16.4%；第三产业发展活跃，完成增加值168亿元，同比增长11%；三次产业结构为20.3：45.0：34.7，对经济增长的贡献率分别为11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸阳市现代工业。咸阳是一个新兴的工业城市，纺织工业经过50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整13体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的1/3。电子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂陕西彩色显像管总厂等13家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。秦都已被人们誉为“纺织电子城”。咸阳市已成为陕西最大的果品生产加工基地，畜产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。咸阳市城市建设。要促进外向型经济的发展，就必须进一步提升城市的品位和城市形象，以扩大知名度。近几年以基础设施建设和生态建设为重点，推进城市建设迈上新台阶。2005年，全市上下以打造绿色咸阳，争创国家环保模范城市为龙头，抓紧实施“蓝天、碧水、绿色、宁静”工程。咸阳市城市建设取得了突破性的进展，城市综合功能显著增强。全市天然气用户发展到10万户，天然气加气站3座，市区天然气覆盖率达到90%；污水处理率达80%；生活垃圾无害化处理率达78.4%；城市绿化率达到36.7%。咸阳市城市道路建设取得了一定的进展，实施了人民路、玉泉路、文汇路等多条道路的改造建设，大大改变了往日破败不堪的旧面貌。2005年咸阳市入选为“中国十佳宜居城市”，是西北地区唯一入选的城市[38]。2006年新建、改建一、二类公厕50座，城市公厕达到299座，其中二类以上公厕达20%以上；共改造、新建市场38个，极大地方便了群众的生活[39]。咸阳市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07万人，比上年末增加2.43万人。其中，其中农业人口355.4万人，占总人口64.16%；非农业人口142.67万人，占总人口35.84%[40]。随着企事业单位增资政策的落实、再就业和社会保障工作的加强以及农村富民工程的实施，城乡居民收入快速增长。2005年城镇居民人均可支配收入达8780元，比上年增加522.69元，同比增长6.3%。城镇居民人均消费性支出7147元，比上年增加708元，同比增长11%。城镇居民用于医疗保健、娱乐教育文化和居住方面支出分别比上年增长42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城乡居民储蓄存款余额为393.4亿元，比年初增加36.7亿元，同比增长10.3%。全市年末人均储蓄存款额为7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面积达到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸阳市社会保障体系的建立和不断完善，扩大社会保险覆盖面，养老、失业、医疗、工伤、生育等五大保险全面启动，参保人数大幅增加。城镇居民最低生活标准提高到160元，最低生活保障、失业保险金、最低工资标准三条社会保障线资金发放情况良好。
3.2咸阳市房地产市场的发展阶段
咸阳市房地产市场形成始于20世纪90年代初，1990年5月，国务院出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》为全国的房地产开发提供了法律依据。咸阳市房地产市场开始真正启动。在1991年，咸阳的房地产开发企业只有两家，1995年以前，咸阳的房地产开发商多采取拆迁原地安置的方式发展房地产，加上严禁公房交易，因而无法刺激房地产市场14活跃，个人购房寥寥无几。1995年后实行货币安置的办法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、公房交易禁锢的解除，刺激了住宅市场的活跃。经过1995年的快速爬升，到1997年、1998年达到高位，1998年亚洲金融危机之后，房地产市场发生逆转，整个市场出现下滑趋势，以写字楼市场的情况最为严重，一大批在建项目资金枯竭，不得不半途而废，形成烂尾楼。1999—2002年，咸阳市房地产市场一直在进行调整。从2002年咸阳市房地产市场开始升温，年末有开发活动的房地产企业达到45家[41]。到了2003年由于咸阳市和西安市签订了《西安－咸阳经济一体化协议书》，加大了西咸经济一体化的进程的力度，同时在政策上实施了一些有利于房地产市场发展的措施，2003年上半年咸阳市房地产市场出现了快速增长的势头。图3-12003—2007年咸阳市房屋建筑施工及竣工面积情况
3.3咸阳市房地产市场投资状况
3.3.1投资开发形式
咸阳市房地产投资开发由主要以本地开发商为主开始过渡到本地开发商、省外开发商、周边盟市开发商三足鼎立的局面。咸阳市本地开发商由于熟悉环境，拥有便利的开发条件，占据了咸阳市房地产开发投资的主要份额。但是本地开发商除了极少数几家外，大多数规模有限，投资也仅限于一两个项目，他们的投资力度与规模相对较小。也有如茂源集团、新元房地产开发公司、咸阳万国房地产开发公司等实力较强的本地开发商，他们在成功运作了几个大型项目后积累了资本，投资的力度规模逐渐加大。省外开发商的市场份额迅速扩大。随着政府招商引资的加大，像上海绿地集团、中房集团等都到咸阳市开发项目。这些项目多位于咸阳市边缘地段，投资力度较大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面积(万平方米)房屋建筑竣工面积(万平方米)15以中高档项目为主。从2002年开始，周边盟市开发商开始进入咸阳市，这部分开发商一般是通过修路补偿、基础设施交换、招拍挂摘牌等形式获得土地，其中以西安市企业为主，如：西安大信房地产开发有限公司、陕西泰盈环达通房地产开发有限公司等。
3.3.2开发投资量及投资结构
这几年咸阳市房地产开发投资持续高速增长，增幅高于同期固定资产投资。2001—2007年房地产投资分别为4.35亿元、6.55亿元、11.6亿元、16.6亿元、24.8亿元、28.07亿元、42.1亿元，2004年的增长率为28.9%，2007年的增长率达到了50%,是近几年增长速度最快的一年，房地产投资增长速度增幅比同期的固定资产投资增幅高于13.1%。这是与西咸经济一体化大背景有着密切的关系[42]。2007年咸阳市房地产开发投资完成投资比2006年增加了14.03亿元，且当年咸阳市房屋竣工面积达到327万平方米，房地产开发投资增加是由于2002年年底提出西安咸阳经济一体化以来，西安许多有车族逐渐在咸阳市置业投资，从而促使咸阳市房地产开发投资额连年不断稳步增加。从房地产投资结构上来看，这几年一直是住宅投资为主的趋势，办公用房及商业营业用房投资也是比较高的速度增长，2005年办公用房和商业营业用房完成投资分别为500万元和27141万元，合计9409万元；2006年办公用房和商业用房投资分别为1226万元和8183万元，合计32141万元。其中办公用房完成投资增长了2.45倍，商业用房完成投资下降了近70%。2007年住宅房地产投资继续保持增长势头，房地产投资在全市固定资产投资中所占比重持续上升，其中住宅投资达到12.5%。咸阳市住宅房地产市场起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从咸阳市的国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，住宅房地产投资占全市固定资产投资比重的上升是市场需求结构变动的必然结果。
3.3.3经济适用住房建设
投资起步晚从商品住宅的投资类型结构看，从2000年开始到2005年未建设经济适用住房。这种情况一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决；但另一方面，在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。2006年起咸阳市才启动经济适用住房及廉租住房建设项目，目前，市区仅建设廉租住房1.05万平方米，210户入住，300套1.5万平方米廉租住房工程项目正在建设中，已开工建设的“阳光一村”经济适用住房建设已完成投资3800万元。针对这种情况，从2007年起咸阳市计划将投资3.89亿元，建设经济适用住房27.2万平方米。
3.3.4开发投资理念
发生碰撞随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，是把开发16重点放在郊区还是继续固守中心城区的问题就摆在了每个开发商的面前，因而引发了“居住郊区化”和“新都市主义”的理念之争。支持前者的开发商们认为城市因人炸、交通拥挤和空气污染而使环境不断恶化，号召追求生活质量的人们逃离城区，到郊区寻找舒适的空间。有的甚至把“住宅郊区化”作为一种“革命性的居家理念”。支持后者的开发商们注意到一种“回流”趋势，即有一部分郊区住宅购买者，在将郊区物业出租或抛售之后陆续反城，由此，以西咸经济一体化带来的郊区蔓延的“新都市主义”居住理念被导入市场。“新都市主义”认为真正高质量的生活仍然在城区，郊区的种种不便短期内无法快速发生改变，号召规划部门、开发商共同努力，提升咸阳市中心城区的质量，让城市焕发更大的吸引力。其实无论现在和将来，“居住郊区化”和“新都市主义”都并行不悖，无论是对于城市的居住开发，还是城市中心地带的开发，崇尚自然与社会的融合和“以人为本”的精神，是现代居住社区的共同追求，它们在社区规划设计上都遵循共同的原则：（1）明确社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；（2）适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键；（3）居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；（4）以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；（5）公共参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节。目前咸阳房地产开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定。“新都市主义”在保留传统都市主义精髓的同时，博采了郊区大盘所长，注重项目环境的营造；郊区大盘也在大力完善各项生活配套，弥补自身不足。这两种理念的合理碰撞，使房地产市场能健康快速地发展[43]。
3.4咸阳市房地产产品及配套状况
3.4.1建筑类型
咸阳市房地产项目的建筑类型十分丰富。过去开发的住宅项目以5到6层或6到7层砖混结构的多层建筑为主。从2005年开始，建筑类型逐步丰富起来，近来开发的大型小区中大多规划了部分低密度住宅区，建筑以4到5层的联体TOWNHOUSE形式为主，如：华宇豪庭、奥林匹克花园等，这些别墅区用以提升小区档次，吸引高端客户；同时，高层、小高层住宅开始大行其道，如：金泰丝路花城、英伦风景等，都是12层以上的建筑；但是，受国家政策限制，以及本地自然条件的局限，纯别墅住宅小区近年来没有出现。商业营业用房的建筑类型也比较有限。多数大型专业市场都采用了3到4层的砖混结构或钢结构，每层的建筑面积较大，形成大开间、自由分隔的商铺。大型商厦则通常17采用框架结构，以期形成大的空间。临街的商业用房多采用3到6层的砖混结构，其中1—4层为商业部分，4层以上为公寓或住宅。
3.4.2规划及建筑设计水平
咸阳市房地产市场的规划及建筑设计水平在近两年有较大的提高，虽然相比国内同类中等城市还有一定差距，但房地产项目已经逐渐呈现出多样化、综合化的趋势。咸阳市大多数早期开发的房地产项目的规划与设计缺少自身特色，建筑类型雷同，户型设计不够合理。
3.4.3园林环境建设水平
同建筑设计水平一样，咸阳市房地产项目的园林环境建设水平也是在近几年开发的楼盘中才有所提高，以前开发的小区多数没有园林绿化设计，环境比较差，楼间距也比较小。新开发的大型小区多数比较注意园林环境建设，小区绿化率多在30%以上，还有不少项目在小区内设计了水景，使小区环境建设水平提升一个档次。但多数小区项目，尤其是建筑面积在5万平方米以下的小区，其园林环境建设还处在一个较低的水平。
3.4.4工程建设水平
咸阳市大多数住宅项目都选择了5至6层的砖混结构。工程建设情况因施工队伍的不同而不同，总体来讲，由于施工项目难度普遍不大，工程建设质量基本可以得到保证。但部分正在施工的项目，施工现场没有被分隔，现场物品堆放比较杂乱，工人工作态度不很积极，工程建设水平不是很高。从2005年开始，小高层甚至高层项目开始逐渐涌现，并逐渐占据市场主流，同时，外来的建筑商大量进入咸阳市，给本地的建筑市场带来不小的冲击，也促进了当地工程建设水平的快速提升。
3.4.5物业管理水平
咸阳市物业管理目前还处于起步阶段，在咸阳市众多的房地产项目中，绝大多数项目都是由开发商自行成立物业公司对开发的小区进行物业管理，基本上属于前期物业范畴。物业管理的专业化程度不高。物业管理的范围主要集中在小区卫生、绿化、安全几个方面，其他增值服务内容有限。小区物业管理的水平随小区档次的不同有较大差别，最新开发的小区引入了智能化系统管理，采用了IC技术、红外监控、电子巡更等新技术，物业管理水平相对有所提高。目前管理水平较高的小区有：英伦风景、平湖秋月、华宇御景名苑等。
3.5咸阳市房地产市场的供给状况
3.5.1区域开发分布比较
咸阳市的房地产开发在地域上有比较明显的分布特点，下面从住宅和商业营运用房两个方面分别讨论：
（1）住宅开发项目全市开花18从2006年开始，随着西安咸阳经济一体化进程的加速及政府扶持力度的加大，市内的两个区开发力度和拆迁力度都迅速加大，开发格局也由以前的秦都区为主，转变为两区齐头并进、全市开花。东区特点：①区域项目规模日趋扩大，大盘进入该区域。如：紫韵东城，日月星城等楼盘。②2007年开发体量较大，以小高层、高层为主，智能化较高，容积率较高。③项目规模比例协调，以市场需求为主要导向。④到2007年底房价上扬幅度较大，商品房均价达2200元/平方米。南区特点：①以大体量开发为主，规模和品质明显优于其他区域。例如：奥林匹克花园，上林苑，金泰丝路花城，华宇·蓝郡等。②紧邻世纪大道两侧，以西咸经济一体化为发展方向，引导咸阳房地产市场的发展趋势。③咸阳的对外窗口，西安扩展的重要战略领地。西安开发企业进驻较多，说明该地段的不可替代的性质。④该区域商品房均价达2300元/平方米。西区特点：①开发体量及进程不均匀，过大或过小的项目参杂其中。华泰·世纪家苑等。②处于中心边缘地带，受中心地带发展制约。19③2007年底该区域价格才有明显上浮，但产品品质因受区域现状限制，品质相对较差。商品房均价达2100元/平方米。北区特点：①目前有两个500亩左右大楼盘即将在2008年推出，其中就有华宇公司开发项目：华宇·景观天下，作为北区项目标杆，规模宏大。②该区域以高校为主，是咸阳的文化教育基地。还有中铁二十一局集团公司和中铁一局集团公司新运处等此类效益较好的大型国有企业。客群以高校教师、此类单位员工为主，周边乡镇（马庄、双照）村民为辅。③文林路是咸阳目前最北边的一条路，咸阳现在主要发展方向放在南区，故发展有一定的局限性。商品房均价达2150元/平方米。市中心特点：①由于区域中心，可开发土地有限，故以高层为主。代表楼盘有双峰·城市花园，银都·国际广场，国润·翠湖等。②销售业绩不存在太大问题，打价格战是相对其他方面在该区域的主要竞争思想。③价格稳步上涨，价格体现城市中心楼盘品质和城市经济发展步伐。商品房均价达3000元/平方米。
（2）商业营业用房局部集中，整体分布均匀人民路商业圈：咸阳市的商业中心位于人民路与团结路构成的一个块状地带，尤其是人民路一带，这里也是咸阳市商业营业用房最为集中的区域，分布了大大小小十多个商厦如：华联商厦、人民商场、金元商场、宝安大厦、银泰步行街、嘉惠商场等，形成了一个以零售为主的休闲消费商圈。七厂什字商业圈：七厂什字一带经过十多年的自然发展，形成咸阳市集饮食与零售消费与一体的商业圈。分布的商厦有：金义大厦、苏宁电器、华润万家、凌云楼、天王饮食城等，其中凌云楼建于1986年，共12层，昔日享有“咸阳第一高楼”的美誉。玉泉路商业圈：玉泉路商业圈是近五年刚刚兴起的一个新兴商业圈。这一带主要的商厦有：人人乐购物广场、国美大厦、义乌商城等，形成了一个零售与批发集一体的商业圈。随着丽彩广场的开盘，集商铺与住宅的综合项目在玉泉路商圈已经悄然兴起。其他商业营业用房多为临街商业用房，分布于咸阳市各街道两侧，这些商铺规模普遍较小。
3.5.2房地产郊区化发展成为趋势
咸阳市中心区土地资源越来越稀缺，特别是2006年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地20提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。根据调查，咸阳这样一个中等的城市，现已注册100多家房地产企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，咸阳近年来的房地产发展势头使西安、深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊咸阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，如毛条路、咸阳偏转、世纪大道等沿线，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家地产公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以金泰丝路花城、平湖秋月等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费者的需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为。
3.5.3供给量趋势
西咸经济一体化以来，咸阳市经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和办公用房的需求不断扩大，咸阳市房地产业也得到了巨大的发展。房地产开发投资从2003年的11.6亿元[44]，增加到2006年的38.46亿元。商品房竣工面积从2002年的45.85万平方米增加到2006年的68.44万平方米，其中住宅竣工面积从2002年的31.24万平方米增加到2006年的61.30万平方米。房地产投资开发利润较高，在市场机制的驱动下，各行各业都来做房地产，房地产企业一哄而上，加之房地产管理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形式的发展，土地利用规划的实施不严格，开发商获地相对容易，结果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸阳市商品房供应量表年份本年度商品房竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积（万平方米）本年度住宅竣工面积占商品房竣工面积比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%数据来源：2000—2006年咸阳市统计年鉴213.6咸阳市房地产市场的需求状况3.6.1房地产市场需求群体3.6.1.1被动型需求被动型需求是直接由于西咸经济一体化产生的动拆迁户需要重新安置所带来的刚性需求。此类人群基本的情况是收入水平较低，原居住条件较差，无力承担自主改善住房条件所需的资金。因此，在西咸经济一体化进程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于这部分人群的收入层次较低，因此其需求的产品结构基本是中低档的，价格处于政府控制线内，位置也都基本迁出原居住地，在市区以外较偏远的地区落户。
3.6.1.2主动型需求
主动型需求主要是指有能力的居民为了改善目前的居住状况（居住面积、居住环境及条件等）或提供子女更好的教育条件，而进行的二次或二次以上的置业。西咸经济一体化带动了咸阳市发展，带来的不仅是环境的改善，还继续保持了原有社区的优势，例如学校，菜市场，医院等各方面优秀的公共设施和部门，区域优势显而易见，因此成为许多居民改善住房的理想场所。但是正是因为本身的地理位置优越，加上改造后的环境及各类资源的改善，相应的市场价格也随之攀升，相应的这部分类型的产品基本是以中高档为主，面积也较大，满足改善住房条件的要求。
3.6.1.3投资（机）型需求
投资（机）型需求是指投资（机）者为达到获利目的，从事购房出租或转售的盈利性投资行为引发的房地产需求。投资与投机都是以盈利为目的，他们最大的区别就是其获利的合理性及相应房产持有的时间长短不同。如上所述，西咸经济一体化带来的各类设施及环境的改善，吸引了大量的投资者的目光，其相应的需求也随之增加。表3-2咸阳城镇家庭拥有多套房屋情况表户数（万户）占总户数的比例有自己房产的家庭81.8759.6%拥有两套以上房产的家庭28.1620.5%拥有三套以上房产的家庭2.21.6%注：总户数以2006年137.37万户计资料来源：陕西省地情网由于这部分需求主要是为了盈利，所以其需求的对象基本是所处地理位置非常优越，中高档以上，价格较高的产品。
3.6.2购房客户群特征规律分析
咸阳市购房客户主要还是以本地居民为主，但外来客户近年增加很快。从社会购房层次调查来看，如图3-2现在咸阳市购房的主要对象是：企事业单位及公务员占45%，22图3-3咸阳市购房面积分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上图3-2咸阳市购房对象分类企事业单位及公务员个体商人外地来咸阳市经商的人员转卖二手房调整住房人员复员军人及工作调动人员个体商人占20%，外地来咸阳市经商的人员占4%，转卖二手调整住房的人员占15%，复员军人及工作调动的人员占16%。从购房面积情况调查来看：如图3-3，购买建筑面积在80平方米以下的占40%，购买80—120平方米的占35%，购买120平方米以上的占25%。小户型、中户型和大户型的客户群分布相对比较均匀，各个档次、面积的商品房都有一定的市场存在，中等偏小户型的客户数量相对比较多。
3.6.3置业地段和生活方式的逐渐改变
以前咸阳市民的传统观念是“宁要城里一张床，不要郊区一套房”，甚至把居住在市中心当作一种身份的象征。近些年来，随着西咸经济一体化进程的不断加快，咸阳市郊区发展越来越受到重视，特别是交通条件的改善，人们固有的物业区位观念逐渐发生了变化。现在，人们购买住房时，不再仅局限于市中心的房子，而是考虑配套、交通、环境、价格、升值潜力等综合因素。现在在郊区购买住宅，不但可以增加居住面积，拥有优美的环境，还可以享有低地价带来的实惠，更有一些西安的中等阶层和咸阳的富裕阶层在郊区二次置业，购买住宅，实现“5+2”的生活方式，即五天在市区，周六、周23日在郊区，或者实现五天在秦都区，周六、周日在渭城区区东面老城区。因此，过去一些排斥在郊区置业的人们开始逐渐到市区购买住宅。
3.7咸阳市房地产销售状况
3.7.1租售情况
咸阳市房地产项目的销售情况根据项目运作的情况好坏有很大不同。住宅小区环境好，地理位置优越的销售情况比较理想，如丽彩怡和人家以独特的环境设计赢得了客户的青睐，开盘时间不久就已经售出50%的产品。而文林由于户型设计不合理，销售情况不佳。总体讲高层1、2层以及小区边缘的房子比较难卖。除去刚开盘的项目，住宅的整体销售率在40—50%。商业用房的租售情况根据所处地段不同有较大的差别。位于咸阳市几个成规模的商圈中的商铺租售情况十分良好，如义乌大厦，开盘不久，一层商铺已全部售空。而地理位置相对比较偏僻，又没有临主要街道的临街商铺的租售情况就比较差。总体而言，位于商圈范围或临主要街道的商铺租售率都在85%以上，而普通临街商铺的租售率在50—65%。
3.7.2商品住宅销售量持续增长
表3-32000-2007年咸阳市商品住宅实际销售情况年份商品住宅实际销售面积（万平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3数据来源：2000-2007年咸阳市国民经济和社会发展统计公报以上是咸阳市近几年的住宅销售情况表。2007年商品房销售量继续大幅增长，达到66.3万平方米，比2006年增加28.58万平方米，为住宅商品化以来的最高值。房地产年销售额也随之大幅上涨，在销售总额中，个人购房所占比重持续增加，2007年达到60%。从各类商品房销售的构成来看，2003年以后，在销售总量中住宅一直占近58%，反应出居民对住宅需求持续旺盛的态势。24
3.8咸阳市房地产价格
3.8.1各类物业价格
咸阳市住宅房价根据地段、小区档次、户型及层数的不同而各有不同。总体上讲，普通住宅的平均价格在2300元/平方米左右。根据小区的档次、楼层的变化，价格范围在1750—3600元/平方米。而产品建筑形式的不同，会造成售价的很大的差异。在咸阳市，普通六层砖混楼的售价基本在2100元/平方米左右，根据地段、品质的不同，价格在1800—3000元/平方米之间；带电梯的高层公寓起价在2500元/平方米以上；别墅由于资源的稀缺性，售价较高，达到2800元/平方米以上，最贵的达到5000元/平方米，这基本上也是咸阳市住宅的最高价。此外，小户型的房子售价相对便宜，大户型尤其是跃层户型售价较高。咸阳市的商业用房价格也有一定的差异性。价格最高的是商业繁华区的大中型综合商业用房，其价格在6100元/平方米以上，最高达8000元/平方米。临街商铺的价格根据所处位置及所临街道的不同而有不同，商业繁华区中临主干道的1、2层价格通常在6500元/平方米以上。专业市场中，1层的价格最高，出入口及电梯旁的铺位价格也较高。商铺的租金和售价基本上是正相关的，售价高租金也高。大中型综合商业用房的月租金最高，可达到平方米150元以上。专业商品市场的商铺租金普遍高于普通临街商铺。早期开发的一些商品市场由于环境较差，配套设施不齐全等原因租金较低。一般来讲，商铺每月每平方米的租金在80—150元之间，100元左右的区间内最多。
3.8.2房地产价格迅速上升
西咸经济一体化带动咸阳市房地产价格上升主要源于两个方面：一是随着人口和产业的迁入，增加了咸阳市住宅和产业用房的市场需求量，促进房地产价格上涨；二是西咸经济一体化促进政府不断加快对城市及区域市政等设施的投资，使房地产的价值量增加，引起房地产价格上升。咸阳市2002年住宅房地产均价为1400元/平方米，2004年涨到1610元/平方米，两年上涨了260元/平方米；到2005年住宅单价基本在1750—2230元/平方米的区间，部分地段受地铁交通等利好因素的影响，达到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城区的住宅单价集中分布在2250元/平方米左右，秦都区的住宅单价集中在2400元/平方米左右。
