能够服从党委安排，尽心尽力，充分发挥自己的主观能动性和创造性，做好本职工作。政治思想素质持续进步、业务水平不断提高、工作方法不断完善、勤奋工作不断努力。
坚持不抱怨、不拖沓、不推卸的三不原则，努力将领导安排的工作给做好，主要负责完成了以下几个方面的工作。
一、2020年工作总结
（一）物业管理方面
1.负责每个月对物业公司进行考核，目前已完成2020年1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12整个年度的考核，十二个月物业得分分别为680分、698分、689分、688分、678分、681分、617分、686分、739分、679分、651分、674分，根据分数，按照合同约定制定上会材料，及时将材料提交院长办公会审议支付事宜，年度共计付费1449151.46元；
2.负责对校园小型修缮、公共卫生区域方面存在问题的进行统计汇报，并督促物业公司进行整改；
3.拟写《校园卫生管理考评办法（试行》）、《教学设施设备保障维修维护管理办法（试行）》；
4.协助工贸验收所需要搜集填报的相关信息的收集工作，工贸宿舍、教室等功能房间信息提供；
5.物业合同第二年续签上会材料准备及后续跟进等相关事宜；
6.爱国卫生运动“扫厕所”平台资料上报、厅年度能源数据平台的数据填报。
（二）维护维修方面
1.寒假对学院学生宿舍进行零星维修，进行第三方询价、合同签订材料准备及修缮工作，共计完成18间宿舍的零星维修；
2.5G基站建设相关事宜的会议材料提交等工作；
3.学院东面围墙维修相关请示、上会材料、验收资料、费用结算等事宜；
4.茨坝校区零星修缮相关请示、上会材料、验收资料、费用结算等事宜；
5.校园高杆路灯相关请示、上会材料、验收资料、费用结算等事宜；
6.校园公共区域地砖、瓷砖、卫生间设施设备修缮的请示及上会材料、验收资料、费用结算等事宜；
7.学院正常维修维护保障安排及统筹。
（三）绿化管养方面
1.协助领导对需要提交院长办公会讨论的各项议题材料进行前期的整理提交工作；
2.拟写《学院绿化管理考评办法（试行）》；
3.督促绿化公司对旱季的枯枝干叶进行清理，排除火灾安全隐患，为节约用水，充分利用中水进行浇灌；
4.按照人社厅、教育厅的相关要求，报送本年度的《“查灾害、除隐患”专项行动的情况报告》、《防汛抗旱自查自纠工作情况的报告》两份文件；
5.绿化年度费用支付材料准备，图书馆周边绿化区域移交。
（四）功能房间方面
1.为保障疫情期间正常复工复学，各系部统一集中管理，对教室、课桌椅进行重新分配，其中教室重新分配11间，课桌椅重新分配80余套；
2.为保障2020年秋季学期新生报到，统筹校内资源，按照招生计划，6月初对学院所属资源、功能房间情况进行了彻底的摸排，结合摸排情况和招生实际，写出方案供学院会议研究。
3.8月份统筹各类功能房间，结合实际招生情况对分配方案再行修改，做出详细分配方案。
4.同明本学院对接教室、宿舍事宜，商洽出E2栋3楼67间宿舍、E系列教室12间供给秋季新生使用。
5.拟写新教学楼栋的分配方案提交院长办公会审议。
（五）疫情防控方面
1.协助系部对新生开学报到做好前期准备及返校迎接工作；
2.包保班级，高度重视疫情防控工作，对51个学生的行为进行规范，保障学生通行、用餐、上课不聚集，每日对体温进行3次检查，并要求校园内全程佩戴好口罩；
3.做好食堂值班工作和协助处理学生突发事件的工作；
4.为保障顺利开学，防疫物资储备齐全，拟写捐赠口罩通知，并下发至各个部门、系部，将各个部门教师、各个系部学生所捐赠的口罩进行整理，并统一保管，其中教师共36人捐赠594个口罩，学生一共捐赠1586个口罩。
5.协同部门人员整理疫情防控台账资料，迎接相关部门对学院开学方案进行评估。
6.统计学院洗手台相关信息报教育厅。
（六）报告厅方面
1.保障学院各类大小型会议报告厅的使用，负责提前对设备进行调试、准备，对会场卫生进行打扫，共计约60场次，安全管理时间达100小时左右，无任何安全、故障发生；
2.完善《图书馆报告厅使用及管理办法（暂行）》方案。
（七）淋浴系统建设方面
1.假期间负责联系学工处与淋浴公司人员进行时间对接，协调好各栋宿舍楼的开关热水时间，确保参加技能竞赛提前返校训练的学生宿舍浴室有热水供应；
2.对淋浴系统有问题的宿舍进行汇总并报给淋浴公司维修人员进行，告知其及时修缮，并进行监督与反馈；
（八）劳动课程方面
为保障疫情期间正常安排劳动课程，避免学生聚集，拟定授课地点为教室，方式为视频教学，并承当劳动课程视频资料的筹备工作。
（九）安全保障方面
根据学院安排对全院范围内的所有学生宿舍进行管制刀具等违禁物品清查多次，查获管制刀具、棍棒、违规用电设备等危险品。
（十）系部方面
担任18001班（50人）的班主任，上学期承当系部的课程教学，一周8节正课，两个课头，三个班级（工业机器人实操与应用）、2节其他课程，合计周课时10节，下学期承当3个班级的8节正课，并承当带15名学生毕业设计的工作，担任2018级工业机器人专业论文答辩小组组长。
（十一）其他方面
完成领导安排的其他零星工作。
二、2021年工作计划
（一）工作思路
结合2020年工作中所遇到的问题，积极思考，提前谋划，未雨绸缪，争取在每个常规工作完成的时间节点前提前做好相关工作；对于临时任务，积极响应，努力做到无差错，确保按时完成。
（二）重点任务、主要措施
1.继续完善学生宿舍淋浴系统的规范管理工作，不定时收集学生意见，抽查宿舍淋浴系统硬件损坏率，对报修的及时进行维修维护；
2.严格管理物业公司考核得分，不定期进行检查，定期对物业公司当月考核得分进行统计并提交院长办公会进行当月服务费用的讨论及支付决定，做到不拖沓，不欠款；
3.绿化管养方面，配合部门领导完成绿化公司的十年合同期满的结算、移交等工作；
4.协助领导完成新教学区域的交接，在物业、绿化、教室物品保障，办公室搬迁等方面提前做好准备；
5.加强报告厅的使用管理，拟定更加完善详细的报告厅使用办法，使得申请的人更加便捷，使用的人更加方便，管理的人更加放心。
6.协助学院完成后续花园式单位的升星工作。
7.高效、高质量地完成领导交代的其他任务。
关键词 适航安全；可用率；维修成本；委托；维修管理
中图分类号V1 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）41-0124-02
航空公司（航空器营运人）进行商业运营过程中，“安全”和“效益”永远是企业的两条生命线，航空公司将机队的维修工作委托给航空维修企业，前者对后者的监督和管理，着眼点是：航空维修对航空安全和公司效益的影响。维修工作对航空安全的重要性，那是显而易见的；维修工作对航空公司效益的影响，体现在飞机可用率和维修成本等综合因素上，提高飞机的可用率、降低维修成本，是航空维修工作始终最求的目标。
机队的飞机可用率=∑可用架・日/∑在册架・日*100%。
虽然不同航空公司对可用架・日、在册架・日的统计方法有些区别，但得出的飞机可用率都能反映出机队的可用状况。机队规模一定的情况下，机队的可用架・日越高则整个机队可用率越高，地面维修时间越少。比如：近年来，国航某分公司的飞机可用率基本上维持在91%~92%左右，据估算，通过优化维修方案和提高维修工程管理手段，按照该公司对可用率的统计方法，还能将可用率提高2%~3%。
国内航空公司的维修成本占整个运行成本的比例较大，近几年，三大航空公司该比例基本上维持在13%左右，国际上较好的航空公司能达到7%左右，两者的差距较大。
安全第一、兼顾效益。航空公司作为航空器的营运人，法律和法规赋予其不可推卸的适航安全责任，以CCAR-121部相关条例来规范管理航空器营运人。虽然有CCAR-145部相关条例规范航空维修单位的行为。航空公司还是必须实施对委托维修单位的适航安全监控，应从以下几个方面着手：
1）航空公司要和委托维修单位从合同、协议中明确双方在飞机维修中的适航安全责任；
2）加强维修过程管理。航空公司机务工程部门建立相应的维修工程手册和工作程序手册，细化维修工程标准和要求，规范操作流程。委托维修单位则应根据航空公司（客户）的要求，制定客户化的工作程序手册，以此作为维修过程管理的依据，以手册形式确认所有的维修工程标准和要求得到相关部门和人员的执行；
3）监督维修工程手册和工作程序手册的落实。航空公司维修质量部门联合对方质量管理部门对维修过程进行监督和检查，纠正实际操作过程与手册的偏差。
从航空公司的经济效益来考虑机队维修。航空公司机队维修在保证安全、可靠的前提下，尽量减少维修工作量，以提高飞机可用率，减少维修成本。
航空维修以维修方案为基础，维修方案的制定原则是安全、可靠、经济。是以机群可靠性数据作为支持的。航空公司机队维修的整个过程始终遵循的核心维修方案是持续适航维修方案（CAMP），制定CAMP的依据是飞机制造厂家提供的维修方案文件――维修计划数据（MPD），也就是说，CAMP是航空公司依据MPD文件、结合自身生产运营特点编制的客户化维修计划文件。
根据航班结构和维修资源分配状况将众多的单项维修工作合理组包并安排至计划停场中。针对维修资源相对集中的委托维修单位，在优化维修方案时，航空公司和委托维修单位要考虑将单独控制项目尽可能打包进入相应字母检工作包中，偏向于集中检修、集中运营，在安排字母检停场（集中停场）时，需要适当增加单次停场时间，以这种维修方案和停场方式来安排维修工作，可以减少计划停场次数。针对维修资源相对分散、有多个维修基地分布在航班所涉航站的委托维修单位，则可以将众多的单控项目分散组包，分配至各个维修基地来执行，由主基地总体计划和控制维修项目，分基地的主要职责是执行例行工卡和排除非例行故障，分基地的计划和控制职能是主基地维修计划和控制的延伸，对主基地负责，用这种维修方案和停场方式来安排维修工作，对航空公司运行更为有利，可以合理利用航班衔接时的自然停场时间进行维修工作。比如：国内某大型货运航空公司，委托维修单位基地在北京，但由于货运市场和航班结构原因，大量的飞机自然停场出现在浦东。长期以来，该维修单位在浦东机场的维修资源非常有限，只能执行简单的航线维修工作；另一方面，受到维修基地机库、人力、或是航班结构原因致飞机停场不在基地等诸多方面限制，航空公司飞机的检修工作和排故工作得不到及时执行。因此，该航空公司从协议和合同上要求委托维修单位向浦东航站转移或新增维修资源，提高浦东的维修能力，这样既能增加委托维修单位维修计划安排的裕度，航空公司的飞机可用率和航班调整裕度也会大幅提高。
合理制定长期维修计划（5年计划），其中主要涉及D检，大修，改装等大型维修工作 ，这些维修工作涉及的成本数额巨大，是资本化的维修成本，会影响到数年、乃至整个机龄的维修成本。航空公司应根据市场历史数据、市场预测、机队规模、机龄状况等综合因素，向委托维修单位维修计划部门提出停场需求，类似这种大型的停场维修工作应该安排在市场淡季执行，由于涉及的维修资源多、停场时间长、影响到航空公司的整体规划发展，因而长期维修计划一般不轻易调整。
中期维修计划主要指18个月维修计划、年度维修计划等，其中主要涉及5天以上停场的C检、较大工程指令等，也会体现出长期维修计划工作内容，并会具体到起止日期，安排这些维修工作时，季节性较强，通过中期维修计划能够很明显看出市场的淡旺季。中期维修计划由航空公司商务部门、机务维修管理部门和委托维修单位的维修计划部门反复磋商、统筹考虑方能出台，以按月滚动形式。
月计划、周计划属于短期维修计划。主要涉及A检等维修工作，也会体现出该时段的中长期计划的维修工作。短期维修计划和航空公司的航班结构息息相关，它和中长期计划相比，涉及维修资源少、停场时间短，可以根据航空公司的航班结构作出调整。比如：已经制定出的月维修计划，在落实过程中，由机飞行小时、飞行循环的个体差异，以及委托维修单位能力工时、维修机库短缺等因素，可能出现周计划和月计划不吻合的情况。周维修计划是维修控制中心（MCC）进行定检维修控制的依据。
在制定维修计划时，尤其是中短期维修计划，航空公司可通过协议和合同、维修成本考核等手段，促使委托维修单位制定的维修计划满足航空公司的飞机可用率和维修成本预算。在安排维修工作时，不管是定检（字母检）还是其他单独控制的维修工作，提前量应在维修间隔的10%以内，提前量过大则会造成维修资源的浪费、维修成本的增加。严重时称为过度维修，它甚至会影响预期的维修效果。
如果说维修计划部门负责后台策划，那么维修控制部门就是前台控制，它负责监控维修工作的落实。和委托维修单位一样，航空公司有自己的维修控制中心（AMC），主要有维修主控席位、短期维修计划调整席位、AOG航材席位、航线维修支援工程师席位等等。其中短期维修计划调整是以周计划为基础，结合航班与维修甘特图，根据整个机队的航班生产运行状况的需要，对维修工作进行必要的调整，一般指72小时以内的维修计划调整，涉及3天以外的维修计划工作调整时，需要反馈至维修计划部门，以改版短期维修计划。在进行短期维修计划调整时，航空公司的维修控制中心（AMC）向委托维修单位的维修控制中心（MCC）提出需求，由此带来的维修计划的变化，后者负责协调组织。
参考文献
【关键词】卷烟厂 预防维修 设备 设计实施
设备运行管理是卷烟厂生产经营管理的主要内容，在实际工作过程中只有不断提升设备运行管理水平才能够有效提升企业自身的效益。当前的卷烟厂在设备运行管理过程中还存在着不少问题，这些问题如果得不到有效解决的话就会对企业的经济效益造成影响。为了及时有效地防止设备出现故障继而影响到企业的正常生产就需要专门制定出预防维修计划。这是保证设备正常运行的重要措施。
一、预防维修计划的设计
卷烟厂设备预防维修计划的设计与实施是项重要工作，传统的设计方法还存在着较多的缺点，为了能够实现科学设计就必须要不断创新设计方法。
传统设计方法主要是手工制定检修计划的，在实际实施过程中也无法实现对其进度的有效控制；此外实际工作过程中还存在着信息技术利用不足，信息化程度偏低、粒度较粗等问题。一旦出现这些问题就会对卷烟厂设备造成严重影响。在今后为了有效解决这些问题就可以应用网络计划技术来制定设备预防维修计划。
卷烟厂设备预防维修计划的设计重点是要解决以下几个方面的问题：一是要对卷烟厂设备管理运行的详细业务进行认真分析，在分析基础上来建立起专业的UML模型。建立该模型的主要目的就是要把所有参与者找出来并明确他们之间的关系，这样才能够明确划分责任。二是要制定计划，在制定计划的过程中不再是手工制定，而是通过专门软件来制定。设计人员只需要把相关数据输入到计算机中，专门的软件就会自动生成计划图。通过应用专门软件，设备的预防维修计划也将变得更加容易；三是要建立起专门的信息交流平台。在实际设计过程中主要是应用Web技术来制定相关信息交换平台。采用这项技术将能够把卷烟厂的各种信息数据都放到网络上，各部分终端也就能通过浏览器或者是Web来制定计划了。此外还可以相关信息。四是要把网络计划彻底地应用到设备预防和检修过程中，要严格注意应用粒度这一指标，应用粒度要能够达到检修班组。这样才能够保证系统的各项性能。这是保证网络计划发挥作用的重要措施。
检修计划在制定过程中应该从卷烟生产的全过程考虑，应该把预防维修计划贯穿到全过程。在实际工作过程中情况是会发生变化的此时就需要对其进行调整，要严格控制检修进度。检修结束之后要结合预防维修情况来进行有针对性地总结。
二、预防维修计划的实现
卷烟厂预防维修计划的实现主要是通过专门管理软件的管理控制从而来最终实现的，管理软件系统的实现具有重要意义。在实际工作过程中系统应该具有以下几个功能：
一是多层次的网络计划管理功能。卷烟厂的设备是非常复杂的，在实际工作过程中为了实现全面有效地预防维修就需要多个检修项目共同进行，这样能够有效提升预防维修效率。此时就需要通过系统来对其进行统一管理及调度。在检修过程中尤其要注重成本问题，针对各个环节的成本费用要进行专门优化，实际工作过程中应该不断提升资源的利用率；二是具有基本的网络图、横道图、同时还要明确关键路线，关键任务。这样才能够有效地掌握检修进度情况，对于卷烟厂资源的配置以及消耗情况有充分了解；三是协调功能。协调功能就是要对相关部门进行协调，要保证各项工作能够顺利进行。加强信息共享的及时性非常重要。实际工作过程中通过网络技术能够有效达到目的，这对于协调各部门之间的工作具有重要意义。四是追踪功能。追踪功能就是指能够有效地控制进度，实际工作过程中一旦出现与计划不相符的情况就需要将及时做出应对，检修完成之后还要做好整理、分析以及归档等工作。
以气动薄膜法预防维修检测为例，在实际工作过程中针对该设备的预防维修计划的建立需要注意以下几点：一是要根据实际情况建立气动调节阀巡检点检机制。这样做的主要目的就是要及时发现气动调节阀存在的隐患，一旦发现这些隐患就需要将其消灭在萌芽状态。点检就是要对重点部位进行检查，无论设备是否存在故障都需要对其进行检查；二是明确巡检及点检的内容。在点检过程中是要定期清理空压过滤器、紧固阀门螺钉、有观察电器线路是否可靠、密封有没有损坏、填料是否存在磨损现象等问题。巡检的主要目的就是要观察气动薄膜调压阀以及膜片室是都有漏气 问题、阀杆能否正常运行、阀门显示压力是否在正常范围，了解这些是保证系统正常运行的重要前提。巡检和点检就是网络计划中的关键路线。在实际工作过程中只有把握住关键路线才能够制定出合理的计划。
三、预防维修计划的应用
预防维修计划设计完成之后就需要采取专门措施来落实：一是要制定出相关的年度、季度以及月度计划；要通过计划来做出框架性安排。要严格按照检修计划来进行工作；月度计划和季度计划在制定过程中应该细化到具体的项目设备之上，这样才能保证整个检修计划目标的实现。
二是要高度重视重点设备。重点设备的预防维修计划的实施具有重要意义，在计划实施过程中应该结合卷烟厂实际情况，采用先进技术来对重点设备进行检查，通过专门的维修来延长设备使用寿命，逐步降低企业成本。在实际预防维修过程中应该充分考虑到这些重点设备的复杂程度以及需要消耗的时间，这样才能够避免不必要的人力、财力以及物理的浪费。最终达到优化卷烟厂资源配置的目的。最后就是要组织实施。在实施过程中工作人员应该严格按照相关规定以及预防维修检修计划来进行操作。要准备好所需要的工具及配件，在执行预防维修计划的过程中必须要应该同企业的生产计划结合起来，要以不影响生产计划为前提。
卷烟厂预防维修计划的实施是一个十分重要的工作，在实际工作过程中对于这项工作应该保持高度重视，本文重点分析了预防维修计划的设计、系统功能以及预防维修计划的应用。在今后工作过程中要不断加强这方面的研究。
参考文献：
[1]许旭锋.基于不确定理论的供电设备检修问题研究[D].浙江大学，2009.
关键词：地铁运营；设备维修管理系统；运营管理应用
地铁运营公司很重要的一项工作就是地铁设备维修管理，在工单管理以及维修机换的基础之上，必须要加强维修进度管理、维修计划管理以及设备管理，不断地对地铁设备管理进行优化，促进地铁综合维修保障能力的不断提升，从而使地铁的安全运营得到保证。作为地铁运营管理的重要环节，地铁设备的维修保养是促进地铁安全运营的重要保障。如何对地铁设备进行更好地管理，将地铁设备的安全性和可靠性提高上去，从而使地铁设备的使用周期尽可能的延长，已经变成地铁运营管理中越来越重要的课题。
1 地铁资产设备修管理简介
作为一个典型资产密集型行业，地铁行业对安全的要求特别高。地铁运营管理工作中比较重要的工作就是如何将资产设备尤其是与运营安全有关的设备管好用好，使设备的可用性不断地提高，从而使设备的生命周期尽可能的延长[1]。
地铁公司必须要以公司发展策略、整个城市的发展策略以及线路规划为根据，做出地铁新线路建设的决定，在新线路的建设过程中必须进行大量资产设备的采购，在接受资产后，运营部门必须要对设备进行登记，将设备台账建立起来，在制定预防性维修策略时必须要根据不同设备的具体情况来进行，同时以预防性维修策略为根据来制定设备维修养护计划，在维修养护计划生成以后对所需的物料需求和人力需求进行计算，将中长期预算制定出来。地铁运营公司要以维修计划为根据来进行设备的维护工作，在运行过程中设备一旦发生故障，就必须要对故障设备进行维修[2]。与此同时，所有的运营数据都是从相关设备系统中获取的，比如车站温湿度、闸机出入人数以及列车行走里数等。以设备发生故障以及维修的情况为根据，对涉笔的性能进行分析，从而将设备报废置换建议、改进方案以及维护方法提出来，必须要进行的更新报废设备。
2 地铁维修管理系统在地铁运营管理中的应用
通过分析地体设备管理业务，我们可以发现，有以下几个方面的内容包含在设备维修管理系统当中：报表分析、维修预算、工单管理、预防性维修计划以及设备管理等[3]。
2.1 维修预算的应用
预算在地铁运营管理当中是非常关键的工作，而运营预算中的重中之重就是维修预算。维修预算如果做到较为准确，可以为维修工作提供非常强大的人力和资金支持，推动维修工作可以以原定计划为根据不断地执行下去。
维修预算在设备维修管理系统中可以分为基于经验的预算、基于故障维修的预算以及基于维修计划的预算等[4]。
在设备标准工作和维修计划当中基于维修计划的运算对物料需求和人力需求进行了详细的定义。可以以设备维修计划为根据将未来五年以内的物料需求和人力需求计算出来。基于故障维修预算在计算维修预算时可以以设备历史故障维修记录来进行，因为设备故障发生的几率是不同的，所以需要让地铁运营企业对几年以内的故障维修记录进行指定参考，同时将不同的权重制定出来，再对每年的故障维修成本统计出来，与权重相乘就可以将故障维修预算得出来。当然，上面所说的两种预算不可能包括着所有的预算，因此，地铁运营企业还可以将以往的经验作为根据将估计出的预算输入进去。在最后，进行汇总从而形成年度预算，同时允许用户调整生成的运算[5]。
2.2 报表分析的应用
以工单信息、维修计划以及设备台账为根据，系统能够将设备故障率、外包维修工作有效性分析、预算差异分析、维修实际费用、定期检修遵守制度分析以及维修成本分析等各类报表做出来，以便于管理维修人员的改进、维修以及分析工作[6]。
2.3 委外维修管理的应用
由于技术或维修成本等原因，在地铁运营设备维修管理中某类设备或某些设备在维修时外包给专业承包商，委外维修管理在设备维修管理体系中的主要功能是工单填报、维修计划分配、委外用户权限设置、委外合同管理以及承包商信息管理。
承包商信息管理要对承包商的基础信息进行维护，比如评级、电话、联系人、地址、承包商名称以及承包商编号等。而委外合同管理主要是对与承包商签订的维修合同进行管理，其中包括维修设备列表、成本中心、合同有效期、承包商编号、合同描述以及合同号等。委外承包商在对设备维修管理系统进行使用时，必须要严格的控制其权限，从而使系统的安全得到确保，比如外商用户如果承包1号线闸机，就只能对1号线闸机的工单信息以及设备信息进行查看，而无权查看其他设备、工单以及其他线路车站闸机。系统在生成预防性维修工单时对于委外维修设备可以自动向承包商进行分配，再让承包商将设备维修完成。如果委外维修设备出现故障情况时，系统在创建工单时会将工单自动向委外承包商分配。在完成维修工作以后，承包商要填报工单相关信息[7]。
【关键词】房屋；维修；管理；特点；内容
房地产是我国经济领域的一个重要行业，也是我国国民经济的支柱性产业之一。房产对于个人的重要性是不言而喻的，当前人们谈论、关注的话题，更多的是房产的市场价格，而往往忽视了房屋固有的使用价值。但是，随着房地产行业的日趋成熟，房屋维护、修缮的重要性，正浮出水面，成为房地产行业一个新的话题。如何通过对房屋的维护、修缮，减少房屋自然老化，确保房屋使用功能的长期发挥，乃至进一步实现房屋的功能性拓展，以延长房屋的使用年限，实现房产保值，显然同样重要。本文依据房屋维修管理工作的意义、特点，结合作者多年从事房屋管理工作的实践经验，从房屋维修工作的性质入手，详细分析、讨论了房屋维修工作的类型和主要内容，以期对房地产行业的房屋维修管理工作有所裨益。
1 房屋维修管理的意义
房屋维修包括房屋公用设施维修和房屋本体维修。其中，房屋公用设施维修是指物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。本文讨论的主要是直接涉及房屋使用功能发挥的本体维修部分，其意义在于：
1）确保房屋使用功能。增强房屋住用的安全性能，延长房屋的使用寿命、改善住用条件。
2）增加房屋经济价值。房屋维修保养及时，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接经济效益。
3）提升单位信誉价值。房屋作为固定资产，对一个单位来讲，维修与保养做得好，能够建立企业良好信誉，提升企业良好经营形象，尤其对物业管理企业而言，能够为企业业务发展打下扎实基础。
4）增加城市的社会价值。按照既定计划对房屋的维修进行有效管理，能够美化城市环境、美化生活，人民安居乐业，增强社会稳定。
2 房屋维修管理的特点
房屋维修是房地产管理的重要内容，具有经常性、复杂性和技术性的特点。
2.1 经常性
随着房屋使用年限的日益增长，以及自然或人为情况的因素影响，导致房屋设施正常损坏或使用功能减弱，再加上房屋所处地理位置、环境、用途、使用人情况不同的差异，同样结构的房屋使用情况以及设施损坏的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋维修是一项经常性且不可或缺的重要工作。
2.2 复杂性
房屋维修管理量大面广，它涵盖了各个行业、千家万户，涉及项目多且复杂。房屋的多样性、个体性和维修的广泛性、分散性决定了房屋维修管理的复杂性。由于每一幢房屋有它独特的形式和结构，因此房屋维修必须根据房屋不同结构、设计、使用状况制定不同的维修方案，组织进行不同的维修施工。也就是说房屋维修管理要针对不同情况分别进行组织管理，实施不同的管理方法，呈现其较强的复杂性。
2.3 技术性
房屋维修管理本身具有特殊的技术规定性，以建筑工程专业及相关专业为基础，配有高素质的专业技术人员和技术工人，要求专业人员具备较丰富的维修以及管理经验，才能较好地完成维修任务。
3 房屋维修的类型
房屋维修的类型划分依据有多种。但一般认为，主要按照房屋维修的对象和完整性，来划分不同的类型。
3.1 按照维修对象的不同划分。
按照维修对象的不同，房屋维修可分成结构性维修和非结构性维修。其中，结构性维修是指保证房屋结构安全、适用和耐久，对破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及维修；非结构性维修指保障房屋正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋使用功能，增加房屋的使用年限。
3.2 按照维修房屋的完整程度划分
按照维修房屋的完整程度不同，房屋维修可划分为小修、中修、大修或翻修。小修称维护，对房屋日常、零星的维修维护；中修是对不符合建筑结构要求的房屋，需进行局部修理；大修是指房屋主要结构损坏严重，居住已不安全，需进行全面修理；翻修是指房屋主体结构严重损坏，丧失正常的使用功能，应该进行全部拆除，需要另行设计、重新原地进行更新建造的过程。
4 房屋维修管理的内容
房屋维修管理的主要内容包括：制订房屋维修计划、维修施工管理、维修费用管理等方面。
4.1 制订维修计划
房屋维修与房屋保养往往是交叉进行的，实际操作中，维修在一定程度上影响着保养，因此在制订维修计划的同时，充分结合房屋保养等各方面实际，科学制订房屋维修管理计划。一般情况房屋维修管理计划分为短、中、长期计划。
4.1.1 短期计划
短期计划是指结合房屋竣工年限，对平时积累登记的简单维修问题进行预计安排。一般是指日常性的维修、应急性的维修、设施设备的应急维护。属于小、中修的范畴，确保维修房屋的正常使用。
4.1.2 中期计划
中期计划是指需要解决的包括使用中正常的小的损坏造成的非应急性的维修。维修计划的设置前提是不影响房屋的正常使用，及时修复的预防性养护。一般来讲，把需要进行房屋大修的内容列入中期计划中。
4.1.3 长期计划
长期计划是指针对房屋结构、设施设备的老化程度的相关情况做出的比较长远的维修规划，且涉及的维修业务确保短期内不会发生，需要将房屋进行较大资金投入且工程量大的维修内容列入长期计划。
4.2 维修施工管理
房屋维修施工一般包括现场勘查落实、选择维修施工的人员队伍、维修施工的组织准备、调度现场及安排处理、资料交接等环节。
4.2.1 现场勘查落实
负责维修和从事施工的人员现场勘查这一环节是必不可少的。现场勘查落实要求技术过硬、熟悉房屋构造的专业人员去做，做好现场记录整理，为制订维修计划、具体施工提供详实的基础资料。
4.2.2 维修施工的组织
根据现场勘查的具体情况，选择施工队伍、部署维修施工的进行步骤，做好相关组织准备，安排好工期、施工人员、材料等事宜，做好落实维修任务、编制维修计划、设计方案和施工组织设计。
4.2.3 维修工作及后续管理
维修工作进行过程中，负责人员总调度维修进度，对现场发生的问题跟进处理，以确保工期的完成。工期完成后，管理人员负责将相关资料按照所属职能部门进行有序交接，确保资料完整存档。
4.3 维修费用管理
维修费用主要考虑人工、材料、设备使用、物业管理等基础性费用。另外，专项维修基金的管理和使用，也是管理者必须考虑的重点问题。
4.3.1 维修基础性费用管理
维修费用涉及材料、人工、设施设备、物业管理等多个方面。在工程开始前管理人员须做好维修费用预算，对多个涉及方面进行充分预计，同时考虑部分可能出现的额外费用，制订经济合理的修缮费用标准。
4.3.2 按照政策规定用好共用部位专项维修基金
专项维修基金作为只有房屋共用部位维修可以正常使用的资金，存在其特殊的一面。管理者应协助单位做好这部分资金的使用。专项维修基金作为专项使用的款项，虽然审批较为严格，但账户独立，管理者根据实际情况可以灵活掌握具体使用，掌握好专项基金的调度使用，可以较好地缓解房屋维修费用紧张的压力。
【关键词】 铁路；养护；管理
一、全方位立体养护
所谓“全方位立体养护”，是一种新的设备养护维修理念和模式，把路基、轨道、桥梁、隧道、电力、牵引供电、通信信号、房屋建筑和给排水设施的作业内容统一起来，实行统一领导。同时，充分沟通协调各专业、各部门间的工作，通过有效的控制与调节，使各种养护机械正常发挥其作用，使各专业的各种问题在保证铁路正常运行的同时得到及时的发现和有效的解决。
铁路是一个高效运转系统。铁路养护部门最主要的任务是保障运输任务的安全完成并取得良好的经济效益和社会效应。铁路的一切设备、组织机构都是为这一目的服务。维护和维修是高速铁路保证安全的最基本要素之一，自然不会例外。铁路的固定设施主要由路基、轨道、桥梁、隧道、电力、牵引供电、通信信号、房屋建筑和给排水设施等组成。随着铁路运行速度与运行效率的提高，路基、轨道、桥梁、隧道、电力、牵引供电、通信信号和机车车辆关系更加密切，其相互影响程度非常高。这一特点直接影响到铁路养护维修工作。
铁路养护维修按工作内容可以分为四个部分，即管理、检测、维修和保养。按管、检、修、养和机械检修分别设置，再按模块化组合可以有很多种变化，综合立体化是一种重要的选择。而在一个工区范围内实现维修区的概念，将各专业基层管理统一起来，工作范围缩小到几十公里的线路中，这相对于分专业的养护管理而言具有更大的可行性和高效性。
二、预反馈动态维修
所谓预反馈动态维修，即是将原有的计划维修与状态维修两种体制结合起来，通过对经验资料的收集与分析，预测问题的多发点和发生规律，从而制定行之有效的维修计划，达到预反馈的效果。同时，在维修过程中实施状态维修，以最大程度的减少相关费用，多快好省的达到维修目标，保障铁路的正常运行。
所谓计划维修，是指根据线路变化规律的特点以全面改善轨道弹性、调整轨道几何尺寸和更换、整修失效零部件为重点，按周期、有计划的对线路进行的综合修理，以恢复线路完好技术状态。
计划维修的养路工作计划可分为年计划、月计划和日计划。年计划是指一年的养路维修工作计划。包括工作任务、数量、每月的工作安排等，起指导全年生产工作的作用，其编制依据通常为上一年的设备检查结果。月计划根据年计划、日常检查和临时工作任务编制，编制时应贯彻检查―计划―作业―验收四环节，正确安排线路计划维修，经常保养、临时补修三者的时间，做到修养并重，以保持线路设备质量的均衡良好。日计划是完成月计划的基础，是每天工作的具体安排。必须做到作业项目清楚，人员分工明确，养路工区必须保质保量完成。所谓状态维修，是指确定铁路养护维修界限，把轨道几何不平顺控制在合理区域内，当轨道几何尺寸临近界限时才进行维修，从而达到技术上确保行车安全平稳，经济上降低养路成本。它的核心是在摸清轨道几何状态变化规律的基础上，划定铁路达到什么状态时开始维修，维修到什么状态两种界限，从而根据轨道变化规律进行线路质量控制”。根据线路设备自身的客观规律，按照运输强度、自然环境等具体实际情况，结合对经验数据与资料的分析和利用，合理安排养路作业计划，将计划维修与适时维修有机结合起来，做到该修的及时修好、不该修的坚决不修、能推迟修的决不提前修，从而达到列车运行安全，同时降低养路成本的目的。
三、全面铁路养护的优越性
1、集中各专业工作队的资源进行有效配置，利于铁路的长期发展
以实际养护维修为例，信号转辙机的维修，必然涉及线路和供电系统；线路的捣固，要顾及轨道电路等设施；其拨道和补碴，直接影响到弓网关系和接触网高度；接触网的抢修，需要线路、信号的畅通。再例如，信号专业检查轨道电路，可以发现轨道缺陷；而轨道的结构设计特点也直接影响到轨道电路的性能。线路人员巡检时，可以发现有些明显的接触网误差；接触网人员在执行自己的任务时，也能发现线路、桥梁的问题。按惯例分专业段管理维修，则必须由各自的上级进行协调，然后由各自调度下令执行。这样由下而上反映，再由上而下指示，必然延误时间，耽搁维修作业，而时间正是铁路提速运行的形势下所要争取的要素之一。综合工作队将各专业的工作人员集中起来，尽可能授予基层权力，在组织施工方面发挥基层的主动性，使其自觉承担保障运营的责任。
2、综合性指挥调度有利于信息化的全面推行
质量情报是反映产品质量的环节，工作质量的信息，包括基本数据，原始记录，检查记录和其它资料，以及国内外工程质量目前达到水平和今年的发展趋势，以便从中找出工程的差距，明确今后的努力方向，否则反馈到工序上，无法对加工状态进行最佳有效的控制，甚至会使企业成为“无源之水”、“无本之木”。
3、整合专业工作队有利于精简管理机构，减少资源的浪费
整合专业工作队进行重新配置可以打破原有的“小而全”的格局，用一种新思路对待维修，集中人力资源，提倡一机多能，克服“行业自大”的习惯，在充分利用机械效率的同时，发挥人的主观能动性。
常规铁路采用分段制，有工务段、供电段、电务段、水电段、建筑段等，各段均有一套领导机构、业务班子、职能部门、后勤管理，要配设三条以上的专用线，修配厂房和材料库、食堂和生活设施也不能少。如果五段归一，其占地、线路和生活设施均由于集中而减少。同时压缩了管理机构。
结论
我们应以全方位立体养护为原则开展铁路养护工作，发挥各专业综合作业的优势，提高工作效率，压缩天窗时间，并以实现预反馈为目标，不断吸取经验教训，从而最大程度的减少养护费用与维修成本。
参考文献
[1]李光明，陈峰.青藏铁路养护维修体制的研究[J]铁道标准设计，2009 （1 ）： 88-91
[关键词]降低 铁路车辆 维修成本 措施
中图分类号：D680 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）07-0097-01
良好的车辆状态是铁路企业高效运行的基础，对铁路车辆进行日常维修是铁路部门的一项重要工作。随着铁路行业的不断改革，铁路车辆检修各企业间的竞争越来越激烈，在保证铁路车辆高效安全运行的基础上降低车辆检修成本是铁路部门普遍关注的一大问题。
一、铁路车辆检修概述
铁路车辆检修主要包括计划检修和状态检修。状态检修是按照车辆的运行状态对车辆进行不定期维修，而计划检修是预防性检修，即按照车辆的运行里程或时间进行检修。铁路车辆检修以计划检修为主，主要包括日常维修和定期检修两方面工作。客车的定期检修分为辅修、段修和厂修三级，货车检修在客车检修的基础上增加了轴检。日常维修旨在确保车辆有良好的运行状态，以防车辆在运行中发生事故，主要有列检、库检、乘检和临修等四项。在具体操作时，铁路部门实行四级定期检修制度，即厂修、段修、辅修和轴检，摘车临修和列车检查等日常维修则是辅助的维修方式。通过定期检修和日常维修使车辆拥有良好的运行状态。
二、铁路车辆维修任务
铁路车辆维修包括货车和客车的维修，主要目的是确保车辆的技术状态良好，防止车辆在运行中发生事故，从而保证安全行车。
1、货车维修。铁路货车的车型杂、数量多、流动性大，因此要对货车进行及时检查维修，否则会产生安全隐患。货车维修包括故障修理和技术检查，技术检查主要是检查货车的技术参数和运行状态，如果存在故障立即进行修理；故障修理包括摘车修理和不摘车修理两种方式，不摘车修理是在车辆进站停歇时，在不影响货车正常发车运行的前提下对货车故障进行修复。而对故障较大、短时间难以修复的，则需要进行摘车修理，即从列车上摘下故障车辆，送到相关部门进行修理，以便从根本上排除故障。
2、客车维修。客车维修是指列车在始发站出发前或到达终点站后，对车辆进行日常保养、清扫清理及技术检查。客车在运行过程中主要由旅客列检所对车辆进行检查和不摘车修理，同时客车还配备专门的车辆维修人员在途中对车辆进行技术保养。客车日常维修主要由客车检修所、技术整备所和车辆检车包乘组等人员在更换机车的客运站或旅客列车编成站完成。
三、铁路车辆修理过程存在的问题
铁路车辆维修涉及的部门较多，因此车辆修理成本不易控制，在具体操作过程中还存在着诸多问题，主要表现为制定维修成本计划不合理、员工素质不高、责任落实不到位及维修成本管理体系有待完善。
1、制定维修成本计划不合理。铁路部门车辆维修成本管理存在的一个主要问题就是制定的成本费用计划不合理。铁路部门车辆维修成本中或多或少地存在成本费用计划不合理现象，有的在计划维修成本时预计偏低，相关人员对此抱有抵触情绪，对降低维修成本非常不利；与此相反的是计划维修成本偏高，认为这部分费用都是财政负担，节不节约与自己无关，有些还能使用的零件也要更换，存在浪费现象，造成了不必要的损失。
2、成本管理责任追究不到位。成本管理应该有明确的责任追究体系，但是在实际运行过程中，对成本管理要求不严格、管理不到位，致使维修成本不合理。当前，铁路部门车辆维修成本缺乏健全的责任追究管理体系，这也是铁路车辆维修普遍存在的问题。因此，一旦出现维修成本纠纷问题，相关部门和人员就会彼此推诿责任，从而出现铁路车辆维修成本管理混乱现象。所以，必须建立健全铁路车辆维修成本责任追究制度。
3、铁路车辆维修工作人员有待提高素质。车辆维修是铁路部门运营成本的主要组成部分，车辆维修工作人员素质在一定程度上制约着铁路部门运行成本，对维修成本起着决定性作用。车辆维修管理人员的素质如管理水平、知识技能等相对较低，与铁路车辆维修管理工作不相适应，不利于铁路车辆维修成本管理工作。因此，铁路车辆维修人员的素质问题应引起铁路部门的高度重视，是铁路部门应该亟需解决的问题。
4、铁路车辆维修成本体系建设滞后。落后的铁路车辆维修成本管理体系不利于铁路车辆管理。当前，铁路部门在车辆维修管理方面仍采用传统的管理制度，在制度管理和体系建设方面与当前的形势发展不相适应，浪费了大量的人力、财力和物力，加大了管理成本。因此，铁路车辆维修成本管理必须与现代成本管理方式相适应，必须创新成本管理体系，以便有效降低铁路车辆维修成本。
四、降低铁路车辆维修成本的措施
为了降低铁路车辆维修成本，必须不断创新管理理念，优化铁路车辆维修成本管理方式，从而保证铁路部门的正常运行。
1、科学制定车辆维修成本计划。制定科学的车辆维修成本计划对成本管理起着决定性作用，是有效降低铁路车辆维修成本的关键。一是制定车辆维修成本计划要从综合考虑往年的车辆维修成本，考虑到车辆状况及外部环境因素对成本的影响；二是做好维修成本的统计工作，如主要零部件的换修率，从而使零部件的损耗准确、科学，确保降低车辆维修成本。
2、完善成本责任追究制度。完善成本责任追究制度是降低铁路车辆维修成本的重要环节，在具体操作过程中要实施归口管理和分级控制，按照成本费用计划的内容和性质逐级分解，把责任落实到具体的部门、车间、班组和个人，把责、权、利有机统一起来，使每个部门和个人明确自己的职责，以调动相关部门及工作人员的积极主动性。
3、提高工作人员自身素质。车辆维修成本和每一名工作人员息息相关，因此必须加强对全体工作人员的思想教育，提高员工的思想认识，让全体员工认识到降低车辆维修成本与自己的努力是分不开的。通过对员工进行成本管理培训来提高工作人员成本管理素质。
总之，铁路车辆维修成本控制是一项复杂的系统工程，需要全体员工的长期坚持和共同努力。为有效降低铁路车辆维修成本，提高成本管理效率，必须科学制定成本管理计划、完善成本责任追究制度、提高全体员工的成本管理素质，这样才能提高铁路车辆维修成本控制水平，从而促进铁路部门的健康协调发展。
参考文献
1.1 事后维修制
事后维修制相对比较简单，是一种被动维修的修理制度。机械设备的维修制度经历了一个长时间的演变过程。最初的机械设备维修制度是事后维修制。所谓事后维修制是指当机械设备出现了故障才去修理，只要机械设备不出故障，就一直使用下去。随着施工生产机械化程度的日益提高，机械设备的突发性故障对生产的影响变得很大，甚至会导致生产的重大损失，这时，事后维修制已经无法适应施工生产发展的需要。因此，电建施工企业虽然不可避免存在事后维修现象，但并不实行这种落后维修制度。
2 计划预期检修制
2.1 计划预期检修制概述
计划预期检修制是典型的定期修理制度，它的主要特征是定期保养、计划修理，其指导思想是养修并重、预防为主。
2.2 计划预期检修制的内容
计划预期检修制分为保养和修理两部分作业内容。把机械设备从完好到需要彻底修理最多分为七个维修等级：即日常保养、一级保养、二级保养、三级保养、四级保养、中修和大修。对各级维修等级都有规定间隔期，各级保修等级间隔期之间均成倍数关系。
七级维修分级是一种最全的分级制度，并不是所有机械设备都执行上述七级维修分级制度。根据机械设备的类型特点一般执行以下规定：大型起重、挖掘、土石方机械执行七级维修制度；汽车类机械执行日常保养，一、二、三级保养，大修制；中小型电动机械执行一、二级保养，大修制。
3 定期检查、按需维修制
3.1 定期检查、按需维修制概述
定期检查、按需修理维修制也称为定检定项维修制，是预防检修制的维修制度。它是在总结计划与其的不足，吸收国外以机械状态检测为基础的预防维修做法，在施工企业推广的新的修理制度。
3.2 定期检查、按需维修制的特点
根据机械设备的运行周期，采取和应用机械设备诊断技术和仪器，通过一定的检测手段，如油样分析、废气分析、温度测试、磁性传感、超声波检测等不解体检测技术，检查了解机械的技术状态，发现存在的隐患，有针对性地安排修理计划，以排除这些缺陷和隐患。定期检查、按需修理的方式接近于机械的实际情况，因而安排的修理计划接近于机械当时的状况和切合机械缺陷所需要的修理，具有修理及时且费用低的优点。但实行定检定项修理制必须具备一定的检测仪器、设备和掌握一定的诊断技术。
4 三种检修制度的利弊
4.1 机械维修制度的发展
（1）机械设备的维修制度经历了一个长时间的演变过程。最初的机械设备维修制度是事后维修制。所谓事后维修制是指当机械设备出现了故障才去修理，只要机械设备不出故障，就一直使用下去。随着施工生产机械化程度的日益提高，机械设备的突发性故障对生产的影响变得很大，甚至会导致生产的重大损失，这时，事后维修制已经无法适应施工生产发展的需要。
（2）计划预期检修制的弊端。计划预期检修制虽然比事后修理制优越，而且在我公司的早期设备管理中起到过很重要的作用，但随着建筑机械的不断改进和增多，管理、使用水平的不断提高，它的弊端也逐渐暴露出来。计划预期检修制的主要弊端：
A由于同一类机械设备其工作条件、厂牌、结构不同，操作和维修水平不同等因素，会使机械零部件的磨损程度有很大差异，若仅以运转台时作为保修的唯一条件，必然会造成机械过早保修或超项保修，或造成机械延迟保修或保修不足，甚至产生突发性损坏。
B计划预期检修制的最根本依据是机械设备的运转台时，所以对于运转记录的准确性就显得十分重要。往往由于运转记录的不准确是盲目性大于科学性。
C由于计划预期检修制带有盲目性，往往只注意按运转台时进行保养修理，而忽视了经常性的预防检查，使某些故障征兆不容易引起注意，从而使小修频率增高，导致停机损失和日常修理费用增加。
D计划预期修理制大修要求恢复原有技术性能，使大多数拆下来还在允许范围内的零件更换下来，造成大修理费用成倍超支。
E由于计划预期检修制要求机械设备分级维修，使机械设备拆卸次数过多，并使一些磨合好的配合件在拆卸时配合关系遭到破坏，从而使机械设备的使用寿命降低。
（3）定期检查、按需维修的维修制度不适合电建企业新项目开工初期，电力施工高峰期有拖工期损失大的特点，一台主力施工起重机停工，回造成上百人窝工，严重影响工期。因此，要适当牺牲一些机械维修费用，换取机械完好率带来的间接受益。
4.2 机械维修制度的改革趋势
计划预期检修制所表现出来的弊端和现代诊断技术的发展，促进了我公司机械设备维修制的改革。目前维修制度改革的趋势是：计划预期检修制和定检定项修理制并存。努力推行总成互换等高效维修方法。此修理方法特别适用于同类型设备较多的情况。
