引言 中国自古拥有辽阔的疆土，由于跨度较大，每个地区的气候、环境、人文和地理等均具有很大的差异，这导致了每个地区的地址灾害各不相同，因此预防和解决办法也不尽相同。在部分地区现阶段的地质灾害烈度和次数已远远超过往年水平，地质灾害对 老百姓和政府均带来心理和物质上的重创。在发生特殊地质灾害，例如地震、泥石流、台风、大暴雨以及崩塌等情况发生时，相关单位负责人以及政府管理部门应承担起责任来，灵活的应用专业知识，结合地区差异，找出解决方法，决不能盲目的照搬照抄。 1地质灾害实质 例如地震、泥石流、台风、大暴雨以及崩塌等会严重影响人类生命财产的对大自然和人类生存环境造成严重危害的就是地质灾害，它往往是由于人类不环保的行为和自然周期性运动造成的。在地球的内部由于各种核聚变充满着能量，一旦能量超出承受的范围，便会通过例如火山爆发、地震等作用释放能量，在此过程中地球内部的能量得到了释放，地球表面的地理环境、山川等也发生了位置和形状的变化。当地质灾害发生后，对于改变较小的地理区域应进行恢复原貌的修改，对于改变中等的地区应进行设计后修复并增设新的加固措施，对于改变较大的地区应进行人员驱散，由于地理环境的改变，该位置不适宜人类继续居住。 2地质灾害的勘查治理设计 地质灾害的预防和治理工作需要经过三个步骤：①对地质灾害的治理进行设计并实行可行性分析对方案作出更改，首先应严格遵守相关法律法规，在合法的范围内对灾区进行重新设计，尽全力设置好人员生活需要的设施，努力恢复原貌，还老百姓一个安居乐业的生活环境；②现场实地进行勘察，对各地理环境的经纬度、高程等信息作出记录，重新对设计方案进行修订，调用一切可分配的器具，确保方案的合理性和可实施性；③施工组织设计，召集现场项目部的所有管理和施工人员进行技术交底，对关键工作应雇佣拥有专业资格证书的技术人员，并在上岗前检查该人员的资格证书有效期限，在确保无误的情况下方可开工。在现场设置监督管理机制，严格按照施工组织设计进行施工，对方案涉及的重点内容要多次推敲，努力保证施工企业和甲方企业的利益，在保质保量的完成工作的同时，赚取更大的收益。在一个实际案例中，某地的一个高层住宅楼的后侧发生山体滑坡，高度为3~5m，滑坡处距离建筑物10m，后侧的山体为矿石山，表面土壤肥沃种植有树木，坡度在149°，山体坡角为40~70°，滑坡处的前部高程为130m，滑坡的后部高程为160m，相对高差在30m。由于滑坡处四周均具有整体较强的岩石，并未预测会发生严重的山体滑坡。滑坡体上部坡度约36°、中约部8°、下部42°左右，整体形态呈椅状，滑坡地势北高南低，坡面上缓中、下陡。整个滑坡体斜长约91m，斜宽77m，最大厚度为17.4m，平均厚度10m左右，体积约12×104m3，主滑方向约153°，属中型滑坡。山体滑坡造成了小区无法施工，且地质环境发生破损，房屋的地基在土里收到了水平力导致倾斜，房屋整体性改变，造成了无法挽回的影响，事故等级较大。该处地质灾害点治理设计前进行了勘查，野外采用勘察与井探相结合的手段，确定滑动带的深度及厚度，通过滑带原状样室内试验与参数反演，确定合理的C、准值。因为山体滑坡的坡度顶与楼房的室外高差相差较大，因此由此而产生的山体滑移力也会较大，经过人员协商最终确定方案为在坡脚处设计一排3.0m×1.8m悬臂抗滑桩，桩长18m，悬臂8m，入中风化岩层不小于8m，同时为防治抗滑桩在施工过程中山体继续发生位移造成安全隐患，施工前使用削坡减载的方式减小滑坡体下滑推力。经过实地考察和会议讨论，最终设计单位给出的方案为采用人工挖孔桩来进行悬臂抗滑桩的施工，由于山体滑坡土壤的含水量较大，在使用机械开挖过程中孔壁会产生坍塌的情况。人工挖孔桩适用于挖孔深度较小，挖孔前应对孔位附近的土壤采取降低地下水位或加强强度等操作来减少土壤的流动性。具体方案为先设计扶壁式挡土墙，后加锚索来固定，此方案可以减少土体的流动性带来的危害。通过以上具体事故的分析后，我们发现，地质灾害有些时候是无法预测的，但在地质灾害发生后，相关管理人员和设计人员的责任显得尤为重要，因为正确的修补措施可以弥补灾害对人类造成的危害。①地质资料不同则处理方案也不相同，相关勘查单位应在灾后及时赶往现场勘查当地的岩石信息，植被影响情况，房屋破损情况，河流等的改变情况，并编制在案，供以后的设计人员使用。②管理人员应及时疏散当地居民，避免二次损害，并在灾后对受灾人员进行安抚和重新安置住房。③经过专业的审核和设计，确定符合当地情况的具体方案，施工人员和管理人员均应雇佣拥有相关资格证书的人员，施工应符合相关规范，房屋设计强度应提高一个等级。 3地质灾害预防和应急机制 安全无小事，在项目施工过程中，任何一项技术或者任务都不如安全重要，应时刻将安全铭记在心，在地质灾害的预防和治理过程中会遇到很多困难，应将以下几点做成规范。政府部门应设置预防机制，并设立地质灾害预防小组，设立专门的安全机构和管理部门，在容易发生地质灾害的地方提前预警，提前组织专家去实地考察，将危险地带的居民迁移，或加固房屋支撑结构，必要的时候也可以加固周围自然环境。在灾情发生后，应及时组织人员抗灾，保护灾区人民的生命财产安全，对现场的情况实时进行上报，在政府部门的人选中应严格把关，杜绝一切渎职情况的发生。确定好处理方案后应对施工现场的安全问题设置专人检查，并记录在案，项目部采取安全施工责任制，对施工人员的身体健康情况以及休息情况多做检查，复查施工人员的相关资质证书，在施工现场设置五牌一图，对安全问题要处处警示，对于部分分包单位也要进行同样的检查，发现问题要毫不留情的严肃处理。 4结语 经过以上对地质灾害的预防和处理的分析，我们总结了相关经验，各单位应在实际情况中保持清晰的头脑，重视技术在防震减灾当中的应用，充分发挥人的作用，尽量减少人员和物质的损失才是我们最终的目标。

浅谈土地资源管理专业人才培养:应用型土地资源管理专业人才培养模式构建 摘 要：近年来，土地资源管理专业的就业竞争异常激励，市场需要具备土地资源管理综合理论的应用型人才，为了适应社会需求，沈阳建筑大学的土地资源管理专业转变培养模式，注重理论与实践能力并重，构建适应应用型人才培养的教学模式，以此增强土地资源管理毕业生的就业竞争力。 关键词：土地资源管理；应用型人才；培养；实习实践 1 培养应用型土地资源管理专业人才的必要性 土地资源管理是一门理论与实践并重的自然学科、社会学科等多学科交叉融合的应用型学科，随着我国经济的发展和土地供求矛盾的突出，土地资源管理毕业生逐渐成为解决土地利用、规划、整理等一系列人地关系问题的主力军，企业和行政部门都需求大量的既懂土地管理理论又掌握专业技术的专门人才，重理论轻实践的培养模式逐步被市场放弃，因此，培养应用型土地资源管理专门人才是满足市场需求、服务地方经济的必然选择。 2 应用型土地资源管理专业培养目标 根据市场调研及专业发展需要，沈阳建筑大学把土地资源管理专业作为试点转为应用型专业，确定土地资源管理专业新的培养目标是：培养具备现代管理学、经济学、法律学及资源学的基本理论，掌握土地资源管理方面的基本知识，具备土地管理的综合能力，具有测量与制图能力，土地信息技术应用与开发能力、土地估价技术能力、土地规划与整治能力、房地产开发与投资分析能力和工程项目管理能力，具有运用专业软件处理本专业业务的能力，具有顺利阅读本专业外文书刊、技术资料和听、说、译的基本能力，具有调查分析和应用协作能力，具有一定的社会交往、组织协调和公关能力[1]。 3 应用型土地资源管理专业应具备的实践能力 3.1 测量与制图能力 测量与制图是土地资源管理专业学生必须具备的基本能力之一，课程设置时注重测量与制图基本功训练和土地资源管理专业人员素质的培养，通过理论学习全面系统地掌握土地利用现状调查、土地权属调查、地籍测量、地籍图测绘、土地登记、土地统计等的基本原理、内容和基本方法。课程实习重点培养学生的实践操作能力，要求学生能熟练应用GPS（RTK）、全站仪等仪器及专业制图软件（如CASS、ARCGIS），能运用所学基本理论和基本技能完成土地调查、地图绘制等一系列工作，培养学生吃苦耐劳、团结协作的集体精神，为学生今后从事土地调查与评价、土地整理、地籍测量、土地登记等工作奠定良好的基础。 3.2 土地信息技术运用与开发能力 土地资源信息化已经成为时代的要求，社会需要大量的既懂土地资源管理专业知识又能进行程序开发的土地信息专门人才。通过地理信息系统等课程学习和ARGIS、MapGis、SuperMap等专业软件的实践应用，使学生具备土地信息的采集、修改、更新、删除、统计、评价、分析、预测和二次开发的能力。为将来从事土地资源调查系统、土地利用规划信息系统、地籍管理信息系统、土地估价及整理信息系统等信息系统运用与开发积累经验。 3.3 土地估价技术能力 土地估价能力是学生毕业后最早与市场对接的技术能力，也是土地资源专业毕业生主要的就业方向。通过不动产估价、房地产估价等课程的理论学习，使学生掌握土地、房产估价的理论与方法，具备考取国家注册“土地估价师”、“房地产估价师”的理论能力；通过案例教学及课程设计等实践环节，使学生能根据实际情况综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格，具备独立正确的完成估价报告的能力；为学生从业后的后续职业发展提供有力的保障[2]。 3.4 土地规划与整治能力 土地规划与整治能力是针对解决土地利用问题而产生的技能，直接面向市场需求。通过土地规划、土地整理与复垦等课程学习，使学生掌握土地利用规划编制的程序，熟练进行土地利用规划方案设计、学会撰写土地利用规划报告；掌握土地整治的方法，学会如何盘活存量土地、实现节约集约用地。根据土地规划与整治的技术特点，我校安排了土地利用规划实习、土地整理与复垦课程设计等实践环节，以3S技术和计算机技术为基础，以教师科研的实际科研项目或模拟项目为依托，使学生参与土地规划、整理与复垦的方案设计，并对设计方案进行评比分析，真正做到即学即用，增强学生的实践应用能力，为学生毕业后能尽快的适应并逐渐承担项目、成为合格的技术人员做好前期准备工作。 3.5 房地产开发与投资分析能力 土地与房产一直是密切联系的，房地产开发和投资能力是建筑类土地资源管理专业学生必备的技能，通过房地产经营管理、房地产投资分析等课程的学习，使学生掌握房地产开发、经营、投资及策划等方面的原理和方法，熟悉影响房地产投资因素，通过课程设计和市场调研，能够根据楼盘及市场的实际情况对房地产拟投资项目作出正确的技术经济分析，能独立进行前期策划，具备进行房地产市场综合分析和房地产开发决策的能力，具备编制房地产可行性研究报告和参与房地产投资项目调研和策划的能力。 3.6 工程项目管理能力 作为建筑大学的土地资源管理专业，学生的就业单位很多与建筑密切相关，工程项目管理能力是建筑类院校土地资源管理专业学生应具备的独特的能力。通过工程项目管理、施工技术、工程经济学、工程估价等课程的学习，使学生掌握工程项目管理、施工组织管理的基本理论和方法；通过工程管理、工程造价辅修专业的学习及为期3周的工地实习实践，使学生熟悉具体的工程项目管理技术、方法在工程项目上的应用特点，具备参与建筑工程项目管理和解决工程项目管理实际问题的基本能力。 4 实践能力支撑体系构建 土地资源管理专业核心能力的培养，除了依托上述的理论教学与课程实习外，还要配以专业实践巩固理论教学效果。 4.1 实验室建设 实验室是应用型土地资源管理专业建设的重要组成部分，是强化理论教学，实现知识融合，培养实践综合能力的重要平台。土地资源管理专业实践涉及的地图学、测量学、土地利用规划、地籍管理与地籍测量、地理信息系统、航测与遥感、不动产估价、土地整理、房地产投资、工程项目管理等课程需要实验室支撑，完备的实验设备是建立完整的实践教学体系的前提条件，完备的实验室可以有效的提高实践效果，有助于提高学生的专业技能和综合素质，为培养宽口径、高素质、强技能的专业人才奠定良好的基础，使学生在激烈的市场竞争中获得一席之地。因此，必须建立适应土地资源管理专业发展需要的综合实验室，包括地理信息实验中心、测量实验室、土地规划与整治实验室、3D仿真实验室、制图实验室等一系列实验室，让学生通过实习实验切实提高实践动手能力，掌握专业技能。 4.2 产学研实习基地建设 实践能力的培养单独的依靠校内实习是不够的，校企联合建设校外实习基地是培养核心能力的必要条件。校外实习是培养学生实践能力、创新能力、综合素质的重要实践环节，产学研实习基地是教学与社会结合，学习与工作、生产相结合的整合器，是提高学生综合素质和实践技能的关键环节。建立产学研校外实训基地，既可以加强教学、科研及与地方服务的联系，以实习促进科研、教学与服务，将教学与服务融入科技发展中，又可以让学生提前熟悉进入社会的工作形式，积累实践经验，真正做到理论联系实践，总结实习中的不足，提早查缺补漏。产学研实习基地建设是学校、企业和学生三方共赢的教学模式，建立产学研实习基地是培养以社会需求为导向的人才的必然选择。我校土地资源管理专业按照实践能力要求，共选择地籍测量、土地调查、土地规划、土地估价、土地整治与复垦、土地信息技术开发、房地产开发、土木施工8个方向的企业共建实习基地，使学生根据自己的就业意向选择相应的实习单位进行为其9个月的“三明治”实践教学，做到实训基地设置与就业发展需求贴近，实践教学与岗位要求贴近，为学生就业做好充足的前期准备。 4.3 实践教学制度的建设 实践教学不但要求实习学生在实习过程中能够将相关课程的理论知识应用于实际工作中，同时还要求实习学生在规定的时间内保质保量完成实习单位安排的工作，因此，建立科学、合理的实践教学制度是确保实习顺利进行的前提。首先，学生参与工程实践前要做好充分的前期准备工作，签订实习合同，制定详细的实习实施方案，明确实习的目的、内容、范围、技术依据、技术路线、进度安排及实习中的注意事项等，认真学习实践手册，明确实习单位和学生在实习中的内容、责、权、利，然后按照各自在实习中承担的角色开展前期工作；其次，实践中心与实习单位提前做好沟通工作，确定本次实践的技术要求和校外指导教师，保证实践任务的接受和顺利完成，对学生进行必要的安全教育。第三，由于实习存在较多的不可预测因素，因此实践中心和实习单位要建立突发事件预警机制，以积极应对及处理好实习过程中的突发事件。最后，制定实践过程管理规范，要求学生按实践单位要求按时、保质保量的参加并完成相关实习工作。 4.4 专业实践指导教师队伍的建设 实践指导教师的实习效果的好坏起至关重要的作用，为了达到良好的实习效果，指导教师必须做好实习的全过程指导。我校的“三明治”专业实践施行双导师制，校内和实习单位各有一位指导教师，校内指导教师由专业教师担任，负责与实习单位的指导教师沟通，了解学生的实习情况，建立良好的合作关系；同时，校内指导教师也要做好与学生的沟通，掌握学生的实际实习状况和实习过程中遇到的问题，给予适当的指导，积极帮助解决问题，鼓励学生认真实习，积累实践经验。校外实习指导教师由实习单位指派，校外指导教师负责学生的日常实习工作安排与指导，实习结束后根据学生的实际工作情况给予实习评价。校内实践指导教师要选择有责任心、能够认真负责的督促学生较好的完成实习任务的教师，选择经验丰富的、能与校外指导教师进行沟通、建立良好关系的教师。校外实习指导教师选择经验丰富的一线技术人员担任，学校给予一定的实习指导费用并进行相应的评价。 4.5 实践考核评价体系建设 有效的实践考核评价体系能反映真实的实习情况，公正严格的考核机制可以提高学生好好实习的积极性。考核评价体系分为日常考核、抽查考核和效果评价三部分：实习期间的日常考核是督促学生按照基层单位的要求开展工作，保证每天的出勤，按月考核实习情况，每月实习工作结束后，以月报的形式审查1个月的实习工作内容，不按期汇报实习情况视同没有参与实习，需要重新实习；抽查考核是指导教师随机的抽查学生实习的实际情况，对于抽查时缺勤的学生，要求补做实习，真正做到保质保量的完成实习实践工作，否则不予参加实习成绩评定；效果评价是在实习结束后根据学生的实习表现和上交的实习材料，通过实习答辩的形式综合评定实习成绩。实习效果分析是实习结束后指导教师根据学生实习情况和企业的反馈，分析学生在实习中欠缺的理论知识和实践经验，及时修订教学计划，补充不足；此外，学生根据实习情况，也要进行认真的个人总结，反思自己所学的知识是否能满足用人单位的需求，反思进入社会后还需要具备哪些方面的知识，为今后的就业积累经验。 4.6 激励机制体系的建设 为了充分调动教师和学生的实习积极性，需要建立有效的激励机制。激励机制包括教师和学生两个方面：首先，认真的实习实践指导需要花费教师大量的时间和精力，比如为期3周的土地调查综合实习，指导教师需要每天不少于8学时的时间带同学去野外实地调查与测量，周末几乎都是加班工作，从调查、测量到制图，工作量相当大，但是，到实习结束，2位指导教师能分配到的工作量只有12个学时，远不能和实际付出工作量成正比，这样的机制使有的实习指导教师失去动力，开始慢慢转变实习策略，不再亲力亲为，使实习效果大打折扣，因此，必须建立实践指导激励机制，根据教师的实际工作情况给予分配工作量，而不是教条的按周数计算。其次，学校可以根据实习实践情况设定专门的实践奖学金，激励学生认真参与实习，对于全身心投入实习且实习成果优秀的同学给予奖学金和成绩的双重奖励，使学生重视实习，通过实习真正掌握实践技能，切实提高实习效果。 5 结语 在激烈的市场竞争中，市场对土地资源管理专业人才的要求越来越高，除了要求有深厚的理论基础知识，还要求具有较强的实践工作能力，用人单位迫切需求大量有实践经验、复合型、应用型的人才。为了解决高效土地资源管理专业毕业生就业难的现状，土地管理专业培养模式必须进行改革与转型，构建应用型人才培养模式，以实践教学促进就业，培养出满足社会需求的土地资源管理专业应用型高级复合人才。 浅谈土地资源管理专业人才培养:我国高等教育土地资源管理专业人才培养方案的对比及启示 摘要：本文通过文献查阅、网络查询及实地调研，获取国内部分高校土地资源管理专业的人才培养方案，对培养目标与规格、课程设置进行了对比分析，从人才培养目标与专业特色体现、课程设置与安排和实践教学设计三方面得出启示：认为石河子大学该专业在培养方案目标和规格方面上要凸显新疆地域特色，课程设置考虑考研和就业不同需求进行专业课模块分流，加大实践教学环节，以不断促进新办土地资源管理专业人才培养质量与水平的提升。 关键词：土地资源管理；人才培养方案；对比；启示 随着高等教育的扩招，社会转型进程也在加快，高等教育培养目标也呈现出多样化的特征，不同类型院校培养方案的差异也凸显了出来。本文结合前人关于该专业的专业建设、人才培养、课程体系和实践教学改革等方面的研究成果[1-4]及实地调研和网络查询资料，通过典型学校该专业特色与人才培养规格、主干课程、课程体系等对比分析，找出共性和差异及存在的问题，并从中得到启示。 一、培养目标与规格的对比 通过对中国人民大学、中国地质大学、武汉大学、南京农业大学、河南理工大学、内蒙古师范大学、中国矿业大学、西北农林科技大学、浙江大学和石河子大学等十所大学土地资源管理专业培养目标与规格的比较，发现不同大学的培养目标与规格侧重点是不一样的：首先，所有大学基本上都倾向于培养复合型和应用型的高级专门人才。其次，十所大学都有土地资源学、土地法学、土地管理学等主干课程的设置，但地矿类院校侧重于工科，如武汉大学侧重点在土地信息技术及其应用，中国地质大学（北京）侧重于土地整理与复垦等工程技术。农业类和综合类院校侧重管理，如中国农业大学侧重于土地资源的合理开发与利用方面。总而言之，各高校在培养目标与规格设置时都主要结合的是当地经济社会的发展状况，南方高校侧重于土地经济管理，北方高校侧重于土地资源管理。 二、课程设置的对比 1.课程模块及学分比较。“厚基础、宽口径、强能力”几乎成为所有高校土地资源管理人才培养的原则，只是必修课、选修课和实践课等学时、学分的增删和开课时序的调整和课程模块的组合不同。相比之下，中国地质大学和浙江大学课程模块学分设计比较均衡，注意全方位培养人才，各个模块所占比例都比较均匀（见图1）。在通识教育课程模块，各大高校设置内容差别不大，都是有自然科学和社会科学的一些主要课程，只是所占学时、学分比例有差别，如内蒙古农业大学通识教育模块占29%，比中国地质大学高7%。在学科基础课模块，各大高校差异较大，有的高校只注重数学课程的学习，有的高校既加数学课程，又加化学课程。如中国地质大学（北京）经济、管理类课程占学科基础课总学分的19%，数学类课程占56%，化学类课程占20%，其他占5%。在专业基础课和特色课模块上，除了传统的课程外，很多高校都加入了地理信息系统、摄影测量与遥感、不动产估价、房地产经营类课程等现代类课程。总而言之，各大高校土地资源管理专业在通识教育课模块上差别不大，在学科基础课模块上凸显本校的学科背景，在专业基础课模块上基本相同，在专业特色课模块中与地域特色紧密结合，集中实践课模块差别较大。 2.主干课程的比较。该专业所依托院校的学科背景和基础条件不同，在主干课程选择上差异很大。在主干课程数量上设置门数不一，如中国地质大学（北京）、武汉大学主干课程也就设置了7～8门，南京农业大学设置了15门。主干课程反应的主干学科性质不一，武汉大学土地资源管理主干学科为公共管理学和工程技术；华中农业大学为土地资源学、土地管理学、土地经济学；中国人民大学为公共管理学和应用经济学。总结主干课程的设置，一般包括土地资源学、土地法学、土地经济学、地籍管理等，但工科类院校侧重于整理、复垦、测绘、规划等，管理类院校侧重于房地产开发、不动产估价等应用方面。 3.实践环节的参比。各大高校实践教学环节的力度是不一样的，实践重点也不尽相同。内蒙古农业大学偏重于植物学、土壤学等方面的专业实验和实习；中国农业大学实习内容包含测量、地质、土地调查评价、不动产估价、规划等有特色的系列实习，尤其加大了地籍管理方面的实习；武汉大学偏重于测量及信息技术在土地管理中的应用实习，强调课程设计；中国地质大学（北京）突出土地软件综合应用方面的实习；浙江大学侧重于城市管理和规划方面的实习。从实践环节的对比中不难发现，各大高校设置实践环节时都侧重于土地资源管理专业设立前的学科背景基础并结合了当地经济社会发展对人才培养的需求。 三、人才培养方案设置思路和实践中的启示 1.人才培养目标和专业特色体现的启示。名校在设置培养目标和规格时非常注重依托本校的优势学科和综合实力，而且和当地经济社会发展需求结合起来以办出特色。如中国人民大学借助于非常强的经济和管理学科优势，培养目标中突出管理能力；中国地质大学（北京）借助地学优势，突出土地资源管理的工程技术特色；浙江大学凭借综合实力和当地经济社会发展需求，在城市用地等级划分、不动产估价、土地利用规划等方面突出城市管理、规划方面的应用能力。石河子大学在借鉴名校培养方案时，在下一次人才培养方案修订时应该更加注重分析学校的综合实力、大学资源、重点学科优势和当地经济社会发展需求，在培养方案目标和规格中办出有地域特色的专业，而不是只停留在地学的狭小圈子里。 2.课程设置和安排上的启示。名校在课程设置上非常重视与培养目标的衔接，在环节上又总是从学生认知规律角度考虑灵活安排。以中国地质大学（北京）为例，专业课设置上“三分双需”，即在大学三年级在同一专业课程设置里分别设置了不同的专业课程模块，学生可以根据学习能力和个人志向自主选择。学习能力非常强又致力于钻研工程技术领域的学生可以选择“卓越工程师”专业课程模块，加大专业课理论和实践学分；学习能力一般的学生仍然按照土地资源管理专业培养方案设置的必修课程修读。石河子大学在下一轮人才培养方案修订课程设置时可以考虑考研和就业不同需求进行专业课程模块分流，满足学生考研和就业的不同需求。在课程安排上应该尊重学生的认知规律，核心课程理论要和实践紧密结合。 3.实践教学设计的启示。石河子大学下一轮人才培养方案修订应该借鉴名校经验，从教务综合管理、实习内容整合和实践环节安排等方面综合考虑。为控制教学成本在教学实习上对各课程教学实习进行整合，根据各课程之间的内在联系，设计出综合应用实习，同时满足多门课程、多个专业对于实践的要求，解决实习经费分散花费高的难题。同时，把课程内实习与学期实地综合实习联系起来，增加综合实习内容；另一方面将专业实践与当地国土部门的业务联系起来，让学生能深入综合实践基地，经历从调查到数据整理分析再到综合应用的环节，进行综合创新能力的培养，有利于学生将理论真正用于实践。 浅谈土地资源管理专业人才培养:土地资源管理专业人才培养方案的对比 摘要： 本文通过文献查阅、网络查询及实地调研，获取国内部分高校土地资源管理专业的人才培养方案，对培养目标与规格、课程设置进行了对比分析，从人才培养目标与专业特色体现、课程设置与安排和实践教学设计三方面得出启示：认为石河子大学该专业在培养方案目标和规格方面上要凸显新疆地域特色，课程设置考虑考研和就业不同需求进行专业课模块分流，加大实践教学环节，以不断促进新办土地资源管理专业人才培养质量与水平的提升。 关键词： 土地资源管理；人才培养方案；对比；启示 随着高等教育的扩招，社会转型进程也在加快，高等教育培养目标也呈现出多样化的特征，不同类型院校培养方案的差异也凸显了出来。本文结合前人关于该专业的专业建设、人才培养、课程体系和实践教学改革等方面的研究成果[1-4]及实地调研和网络查询资料，通过典型学校该专业特色与人才培养规格、主干课程、课程体系等对比分析，找出共性和差异及存在的问题，并从中得到启示。 一、培养目标与规格的对比 通过对中国人民大学、中国地质大学、武汉大学、南京农业大学、河南理工大学、内蒙古师范大学、中国矿业大学、西北农林科技大学、浙江大学和石河子大学等十所大学土地资源管理专业培养目标与规格的比较，发现不同大学的培养目标与规格侧重点是不一样的：首先，所有大学基本上都倾向于培养复合型和应用型的高级专门人才。其次，十所大学都有土地资源学、土地法学、土地管理学等主干课程的设置，但地矿类院校侧重于工科，如武汉大学侧重点在土地信息技术及其应用，中国地质大学（北京）侧重于土地整理与复垦等工程技术。农业类和综合类院校侧重管理，如中国农业大学侧重于土地资源的合理开发与利用方面。总而言之，各高校在培养目标与规格设置时都主要结合的是当地经济社会的发展状况，南方高校侧重于土地经济管理，北方高校侧重于土地资源管理。 二、课程设置的对比 1.课程模块及学分比较。 “厚基础、宽口径、强能力”几乎成为所有高校土地资源管理人才培养的原则，只是必修课、选修课和实践课等学时、学分的增删和开课时序的调整和课程模块的组合不同。相比之下，中国地质大学和浙江大学课程模块学分设计比较均衡，注意全方位培养人才，各个模块所占比例都比较均匀（见图1）。在通识教育课程模块，各大高校设置内容差别不大，都是有自然科学和社会科学的一些主要课程，只是所占学时、学分比例有差别，如内蒙古农业大学通识教育模块占29%，比中国地质大学高7%。在学科基础课模块，各大高校差异较大，有的高校只注重数学课程的学习，有的高校既加数学课程，又加化学课程。如中国地质大学（北京）经济、管理类课程占学科基础课总学分的19%，数学类课程占56%，化学类课程占20%，其他占5%。在专业基础课和特色课模块上，除了传统的课程外，很多高校都加入了地理信息系统、摄影测量与遥感、不动产估价、房地产经营类课程等现代类课程。总而言之，各大高校土地资源管理专业在通识教育课模块上差别不大，在学科基础课模块上凸显本校的学科背景，在专业基础课模块上基本相同，在专业特色课模块中与地域特色紧密结合，集中实践课模块差别较大。 2.主干课程的比较。 该专业所依托院校的学科背景和基础条件不同，在主干课程选择上差异很大。在主干课程数量上设置门数不一，如中国地质大学（北京）、武汉大学主干课程也就设置了7~8门，南京农业大学设置了15门。主干课程反应的主干学科性质不一，武汉大学土地资源管理主干学科为公共管理学和工程技术；华中农业大学为土地资源学、土地管理学、土地经济学；中国人民大学为公共管理学和应用经济学。总结主干课程的设置，一般包括土地资源学、土地法学、土地经济学、地籍管理等，但工科类院校侧重于整理、复垦、测绘、规划等，管理类院校侧重于房地产开发、不动产估价等应用方面。 3.实践环节的参比。 各大高校实践教学环节的力度是不一样的，实践重点也不尽相同。内蒙古农业大学偏重于植物学、土壤学等方面的专业实验和实习；中国农业大学实习内容包含测量、地质、土地调查评价、不动产估价、规划等有特色的系列实习，尤其加大了地籍管理方面的实习；武汉大学偏重于测量及信息技术在土地管理中的应用实习，强调课程设计；中国地质大学（北京）突出土地软件综合应用方面的实习；浙江大学侧重于城市管理和规划方面的实习。从实践环节的对比中不难发现，各大高校设置实践环节时都侧重于土地资源管理专业设立前的学科背景基础并结合了当地经济社会发展对人才培养的需求。 三、人才培养方案设置思路和实践中的启示 1.人才培养目标和专业特色体现的启示。 名校在设置培养目标和规格时非常注重依托本校的优势学科和综合实力，而且和当地经济社会发展需求结合起来以办出特色。如中国人民大学借助于非常强的经济和管理学科优势，培养目标中突出管理能力；中国地质大学（北京）借助地学优势，突出土地资源管理的工程技术特色；浙江大学凭借综合实力和当地经济社会发展需求，在城市用地等级划分、不动产估价、土地利用规划等方面突出城市管理、规划方面的应用能力。石河子大学在借鉴名校培养方案时，在下一次人才培养方案修订时应该更加注重分析学校的综合实力、大学资源、重点学科优势和当地经济社会发展需求，在培养方案目标和规格中办出有地域特色的专业，而不是只停留在地学的狭小圈子里。 2.课程设置和安排上的启示。 名校在课程设置上非常重视与培养目标的衔接，在环节上又总是从学生认知规律角度考虑灵活安排。以中国地质大学（北京）为例，专业课设置上“三分双需”，即在大学三年级在同一专业课程设置里分别设置了不同的专业课程模块，学生可以根据学习能力和个人志向自主选择。学习能力非常强又致力于钻研工程技术领域的学生可以选择“卓越工程师”专业课程模块，加大专业课理论和实践学分；学习能力一般的学生仍然按照土地资源管理专业培养方案设置的必修课程修读。石河子大学在下一轮人才培养方案修订课程设置时可以考虑考研和就业不同需求进行专业课程模块分流，满足学生考研和就业的不同需求。在课程安排上应该尊重学生的认知规律，核心课程理论要和实践紧密结合。 3.实践教学设计的启示。 石河子大学下一轮人才培养方案修订应该借鉴名校经验，从教务综合管理、实习内容整合和实践环节安排等方面综合考虑。为控制教学成本在教学实习上对各课程教学实习进行整合，根据各课程之间的内在联系，设计出综合应用实习，同时满足多门课程、多个专业对于实践的要求，解决实习经费分散花费高的难题。同时，把课程内实习与学期实地综合实习联系起来，增加综合实习内容；另一方面将专业实践与当地国土部门的业务联系起来，让学生能深入综合实践基地，经历从调查到数据整理分析再到综合应用的环节，进行综合创新能力的培养，有利于学生将理论真正用于实践。

新形势下房地产工程项目经济管理，是房地产事业发展中不容小觑的核心问题，是房地产开发项目施工过程与核量经济效益的根本。所以，以工程项目经济为管理的中心实施房地产开发项目，不断提升工程项目质量乃是保证工程项目持续发展的必由之路。通过对传统的房地产工程项目经济管理模式存在问题进行分析，来进一步探讨新形势下房地产工程项目经济管理的调控与创新，仍然是当前工程管理项目的关键性问题。 1新形势下房地产工程项目经济管理存在的主要问题 1.1房地产开发工程项目面临着土地出让费用增加的问题。新形势下，房地产开发企业取得土地使用权的主要方式是参与招投标，由于新形势下有限的土地储备，使土地竞价也逐步持续攀升。当前，土地出让费已成为房地产开发成本的主要项目之一，通常情况下，在房地产开发的成本组成中比重已达到总成本的25%~35%，在比较发达的一线城市高达45%~55%，甚至更多，不同级别城市、不同区域地区、不同项目的土地出让费也有差别。1.2房地产开发工程项目的建筑施工与设备安装成本持续提升。当前市场经济条件下，在房地产开发项目的总体开发成本中，土地受让成本已经成为最大的成本之一，占30%~50%；接续的就是建安成本，大体占房地产开发总成本的25%~30%。建安成本涵盖建筑施工与设备安装2大项，具体的讲，就是建筑安装施工期间发生的各项支出费用。随着项目开发工程材料的持续提升、施工人工费用的不断增长、用户对产品功能及舒适性品位的提高，无形导致建筑安装成本在近期发生了快速的提升。1.3房地产开发工程项目的企业税赋加重。当前，房地产开发行业涉及的税赋种类主要有：房地产购置环节涉及的国家契税、还有印花税及房产进行交易的手续费；房地产出售环节的国家营业税、城市建设配套税和教育费附加税、占用土地增值税等等；在房地产持有期间的房产税、城镇土地使用税、集体耕地占用税等；不仅如此，还有房地产出租过程中的营业税、房产税、房地产开发企业所得税、个人收入所得税等。国家为了积极有效的控制现行房价上涨的势头和投资过热的趋势，曾连续几次提高与房地产开发相关的税金。房地产开发企业为了维持较高利润，房地产商迫不得已的重视税务费用，尽最大可能把税收成本降至一个适当的水平上。1.4房地产开发工程项目的财务费用增加，货款利率持续居高。新形势下，直接融资市场的发展速度较快，但是间接融资为主的格局暂时难以打破，房地产开发企业依赖银行的信贷支持仍旧是一个主要的渠道。现在，我国房地产开发行业具有资本密集型行业的特点，实施房地产开发融资结构单一化的局面仍未打破，间接融资仍然占据较大比例。特别是近几年，国家出台了一系列提高房地产开发商贷款门槛的宏观调控政策，房地产开发商的资金缺口比较大，资金短缺的压力仍然存在，个别的已经上市的房地产开发公司每年要支付上亿的银行贷款利息，可见其融资成本的高度。上述分析的结果不难看出，房地产企业加强财务费用的控制势在必行，换言之，也只有尽最大限度降低资金占用费，才能相对提高房地产开发企业的净利润。 2房地产开发项目经济管理的优化调控与创新 2.1尽最大限度强化房地产开发项目的成本优化、调控与创新，完善优化房地产开发项目的土地成本控制。进行房地产开发用地是项目实施的关键之所在，地块位置、规模、价格是否合理，直接关系项目的成功与否。所以近两年来，科学预测土地价格，在保证房地产开发企业基本利益的基础上获得土地，是控制开发项目成本的当务之急。对于地理位置是否优越、交通状况是否便利、土地的使用权是否存在争议、土地是否尚有抵押等相关的问题必须清晰可见。房地产开发项目的材料成本控制也十分关键，对建筑材料实行集中大批量购进，减少材料流通环节，大幅度降低流通成本。2.2强化工程项目施工环节的成本支出。当前，在实施房地产开发工程项目的经济管理过程中，前期进行施工阶段的宏观控制与管理是最关键、最重点的环节，前期施工增效节能做得好，对房地产工程项目的有序进行将会起到事半功倍的促进作用。所以，房地产开发工程项目建设企业的关键性任务就是万无一失的把控工程建设的质量关。强化房地产开发工程项目的高标准、高质量，返工率就会降到最低点。所以，质量和安全两大环节必须引起足够的重视，防止出现一些本可阻止发生的错误。2.3房地产开发企业内部外部等各部门要加强沟通协调。众所周知，房地产开发项目并非独立个体，内部之间、内部与外部之间的各部门息息相关。一项优质的工程项目经济管理的完成，各部门是否积极有效配合、协调运行十分关键。所以，房地产开发工程项目企业首先要对各部门充分协调管理的重要性以及作用给予极高的认识，并对管理过程中出现的各种问题快捷、及时进行协调，并加以处理和解决。这就要求房地产开发工程管理企业摒弃以往的传统理念，开发研究实施新的管理模式，以满足新形势下房地产发展的需要。2.4强化工程项目的财务成本控制创新。新形势下，房地产开发项目实行持续稳妥的滚动开发，能有效的减轻资金压力。对于大型开发项目可以实施分期分批开发，与此同时，多个项目也可以进行统筹调度，推行滚动式开发。对于一个大型项目，可以通过分期开发，有效降低资金运行总量，及早实现和达到销售条件，及早将资金收回，并将前一期的收入款项投入到下一期的开发项目之中，实现具有活力的滚动式开发。 参考文献： [1]尤正华.中国房地产经济管理若干问题与应对思路[J].建设科技，2013(14)：112~113. [2]赵鹏伟.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].现代经济信息，2013(15)：432. [3]刘亚潇.房地产工程成本控制[J].现代经济信息，2011，9(12)：12~13. [4]余红林.房地产开发项目竣工结算[J].中国城市经济，2011，9(15)：48~49. 作者:孙丽娟 单位:辽宁省建平县行政审批局

在土地测量整理的过程中，可以根据其绘测的内容分为，土地的地籍测量以及土地的工程测量。因此，在应用的过程中，需要重视不同应用类型中的区分。着其他及时手段的应用而得到了提升。此外，随着我国卫星技术的进步与成熟，数字空间技术在绘测领域中的运用也越来越广泛。现代绘测技术的重要特点是其能够与地理信息系统相连接，通过地理信息系统的功能实现实时的绘测工作。这样一来，土地整理的有效性就能得到提升。 1土地整理工作中运用现代绘测技术的重要性 土地的整理技术需要在土地的应用过程中，测量出其准确的各个界线，并且将测量的成果与土地的各个应用单位进行公示、确认。在工程方面的土地应用过程中土地测绘技术需要在工程开展的前期就开始应用，利用技术，首先对于工程实施的区域展开划分，并且在技术的应用过程中，将土地的不同形态、状貌等作出具体的测绘。在工程的进行阶段以及工程的完成阶段中，土地整理工作仍旧需要继续的按照工程的实施呈现结果进行展示，相关的绘测结果需要向有关的部门进行提交。现代绘测技术的便利性，能够为绘测中工程状况的变化提供准确的展示图像，同时，信息化技术的应用也能在绘测的过程中为土地的不同时期变化的状况提供准确的存档内容[1]。 2现代绘测技术在土地整理工作中的具体运用 2.1土地地籍的测绘工作 在土地地籍的测量过程之中，需要通过现代绘测技术为土地的测量提供准确的数据支撑。测量的范围进行确定之后，将其中存在的土地边界标志物以及特殊地形进行确定，目前可以通过野外的实际状况检测，自动绘制相关的内容。由于受到不同状况的影响，在自动绘测的过程中，也可能受到不相关信息内容的影响，这将会造成土地自动绘测的准确性下降的问题。因此，在应用的过程中，绘测的人员还需要对于绘测的内容进行确认，比对现实的状况，将发生问题的区域进行再次的测量、图纸的绘制。在土地的地籍测量中，还可以采用数字测量的方式，在这一方式的应用中，需要将信息进行综合的整理，利用信息技术将其中的实时信息整理与综合，在利用电脑软件绘制出相应图像。在这一方式的应用过程中，需要将实时的信息与图像的构成结构成为一个有机的整体，能够应用绘测出的图像解决实时的界定问题。同时，需要将数字技术的成果进行保存，为将来的绘测工作提供参考。野外数字地籍测量模式依据使用硬件和使用时期的不同又可以分为以下模式：全站仪+电子记录薄+测图软件、全站仪+便携机+测图软件、全站仪+掌上电脑+测图软件、GPS-RTK接收机+测图软件、GPS-RTK接收机+全站仪+掌上电脑+测图软件，其GPS-RTK接收机+全站仪+掌上电脑+测图软件的模式克服了前几类模式的缺点，适应任何地形环境和任意比例尺地籍图的测绘[2]。 2.2工程的测绘工作 在工程的测绘工作中，现代测绘技术在其中的不同阶段需要对应于不同的具体内容。在工程的前期阶段中，技术的应用于土地的地籍测定具有一定的相似性，主要为作用与工程用地中边界的划分，与此同时，在绘测的过程中，需要根据工程建设的特殊性要求，具体的对于某一内容进行细致的数据测量。由于数字测绘系统能够通过与卫星的相互连接实现在绘测中的准确数据的表示，因此其中提供的数据信息是准确的，对于工程的规划以及不同的工作环节都具有促进的意义。在工程的建设阶段，需要应用数字化技术对于工程中的建设状况进行实时的测定，并且绘制出新的工程图像。此外，在工程的检测与审核的过程中，土地绘测生成的图像也具有重要的参考作用，需要对应于工程的检测内容进行细节部分的绘测。 3现代绘测技术应用中需要重视的问题 3.1绘测设备的调整、维护与更新 现代绘测技术的应用是基于绘测设备的发展而逐渐发挥作用的，因此在绘测的过程中，设备具有极其重要的作用。绘测中涉及到的设备较多，构成较为复杂，因此在设备的维护与调整中，需要根据严格的维护、调整说明进行作业。此外，由于其与信息技术之间具有密切的关系，信息技术在应用的过程中不断的发展，绘测技术的应用也需要跟随着信息技术的发展更新而展开更新，及时的对于设备的硬件以及软件展开调整。 3.2技术人员的技术掌握与技能的更新 在现代绘测技术的应用过程中，技术人员也是重要的影响绘测效果的应用因素。因此，在技术的应用中，需要从理论的掌握以及实践的运用两个不同的维度对于技术人员的技术进行提升。此外，随着设备的更新以及相关技术的发展，现代测绘技术也将面临技术的进步与发展，在相关测绘单位进行技术与设备更新的同时，也需要将技术人员的技术更新纳入到考虑的范围中，为了促使技术人员的技术与设备之间产生良性的持续性的互动，在设备进行使用之前，需要组织人员进行学习与考察，促进其对于设备内部系统的认知程度，并且在此基础上进行熟练的设备操作。技术人员之间还可以组织技术的交流与探讨，促进彼此在技术掌握上程度的提升。 4结束语 利用先进的测绘技术更好的服务土地整理工作，为土地整治规划提供科学、有效的数据信息，为国土资源管理数据库提供详细、完整的测量基础信息，同时针对土地整理工作的特点，研发成本适当、技术成熟以及操作简便的测绘技术和方法，使得土地整理工作更好的为国民经济发展提供保障。 参考文献： [1]杨军霞.现代测绘技术在土地整理中的应用探析[J].科技创新与应用，2013（03）：128-129. [2]胡国红.土地开发整理中的工程测绘应用探析[J].中华民居（下旬刊），2013（05）：270-271. 作者:翟红宾 王翠欣 单位:石家庄市土地开发中心

房地产经营管理论文:房地产信托经营管理论文 “信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。 一、现代信托制度的发展 （一）现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 （二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。 随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 （三）现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 （一）美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。 l、美国房地产投资信托的类型 美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。 2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。 （二）德国的房地产投资信托 德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。 三、我国房地产信托经营管理模式的选择 我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。 （一）建立房地产投资信托基金 建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3） （二）建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。 （三）“房屋银行”的信托化规范经营 “房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。 在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。 在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。 四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题 《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 房地产经营管理论文:市房地产开发经营管理处党支部党建工作经验交流材料 根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。 ·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设 一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。 二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。 三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。 四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。 五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。 （1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的； （2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善； （3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施： 一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。 二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。 三、把党风廉正建设和反腐斗争纳入全年总体工作部署，分解目标，责任到人，健全和完善领导干部责任追究制度。 总之，在此次全局系统党建工作经验交流会上，我处党支部将本着虚心学习、共同发展的态度，向各总支、党支部学习，在今后的支部工作中，把工作做的更加细致到位。 呼市房地产开发经营管理处党支部 房地产经营管理论文:电子商务环境下房地产企业的经营管理研究 【摘要】在经济迅速发展的今天，电子商务已然成为当下市场发展不可或缺的一部分，它关乎着新环境下各行各业的经营发展模式和思想理念。作为当下热门的房地产企业，也面临着来自电子商务的巨大挑战。本文主要阐述了电子商务对房地产企业经营管理的意义，提出了房地产企业经营理念在电子商务环境下的创新意识，有利于房地产企业电子商务活动的开展，对引导人们走向崭新的经济时代起到重要作用。 【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新 电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。 一、电子商务为房地产企业提供的优势 电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。 房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。 而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。 二、电子商务为房地产企业带来的积极意义 传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。 电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。 在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。 三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策 在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。 电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。 受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。 结束语 综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。 房地产经营管理论文:浅谈在循环经济下如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地a行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。 近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。 将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 房地产经营管理论文:房地产开发与经营管理专业建设与发展对策研究 摘 要：在分析新常态下我国房地产市场现状与发展趋势的基础上，结合国内房地产开发与经营管理专业建设与发展情况，得出该专业建设过程中的一些问题以及新时期下的发展趋势。然后通过对某高校的案例分析，分析其在专业建设发展中存在的不足，结合新常态下房地产企业对人才的要求，提出相应的对策建议，以促进房地产开发与经营管理专业的建设与发展。 关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议 1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势 1.1 房地产市场发展现状分析 1.1.1 一线城市发展现状 一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。 1.1.2 二、三线城市发展现状 二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。 1.2 新常态下房地产发展趋势分析 所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。 1.2.1 一线城市发展趋势 新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。 1.2.2 二、三线城市发展趋势 对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。 2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析 2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状 目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。 2.1.1 培养目标 培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。 毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。 2.1.2 课程设置 1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。 2.1.3 教师团队建设 对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。 2.1.4 学生教学及考核方式 授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。 2.2 专业建设与发展中存在问题 2.2.1 培养目标多样，定位不明确 培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。 2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点 课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。 2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系 教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。 2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善 人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。 3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势 3.1 由开发向经营转变 物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。 3.2 单一化管理向多元化管理转变 房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。 3.3 学习型教师团队的建设 对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。 3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密 在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。 4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议 4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式 结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。 4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系 随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。 4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质 为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。 4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式 房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。 房地产经营管理论文:论房地产项目的经营管理 摘要：作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 关键词：房地产项目 经营管理 当前房地产项目经营管理存在一些普遍性的问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，针对实际情况本文从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析， 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。 开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。 项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用； 一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。 房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。 团队凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。 团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。” 面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。 开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。 房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。 房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理中的问题及对策 【摘 要】房地产企业作为建筑的开发商，其运营水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成，关系着我国建筑行业能否保持一片欣欣向荣的气氛，因此及时解决房地产经营过程中所出现的问题对于企业的平稳发展以及建筑业的兴盛都具有非常重要的意义。本文主要阐述了房地产经营管理中所遇到的问题及其相应的解决策略。 【关键词】房地产；经营管理；问题；策略 在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。 一、房地产经营管理中所遇到的问题。 1.财务管理经营方面的问题 （1）管理者素质低下 在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。 （2）存在严重的集权现象 在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。 （3）家族式管理领导班子 房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。 2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题 （1）筹资方面 房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方 式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。 （2）投资缺乏科学性 房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。 （3）忽略日常经营过程中的资金管理 房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。 二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。 1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识 对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。 2.加强房地产开发工程前期资金管理 由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。 3.建立专门的市场调查班组 对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。 4.公司职位应该避免任人唯亲 为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。 三、结论 建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。 作者简介： 赵大充、男、1 986年9月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 胡成刚、男、1 976年3月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 房地产经营管理论文:谈新形势下的房地产经营管理 摘 要：现阶段，国内的房地产事业发展形势良好，这是因为房屋需要越来越大，社会上也出现了很多的房地产企业，更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分，房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下，为了能够与社会的发展相适应，房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。 关键词：新形势；房地产；管理；建议 房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。 1 以可持续发展理论为指导 1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。 1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。 1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。 2 引进人才 房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。 3 注重财务风险的控制 房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 4 加快企业战略转型 随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。 结束语 综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。 房地产经营管理论文:新时期背景下房地产经营管理策略 摘要：经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧造成了二三线城市房地产过剩、高空置率，房地产行业经营管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。打造房地产品牌、提高物业管理效率、强化房地产营销管理技能、注重财务风险的控制对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 关键词：房地产；经营管理；新时期背景 一、当前房地产发展现状 从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。 2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。 当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。 二、新时期背景下房地产经营管理策略 （一）打造房地产品牌 本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。 （二）提高物业管理效率 在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。 本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。 （三）强化房地产营销管理技能 打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。 房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。 （四）注重财务风险的控制 财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。 新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。 本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 三、小结 综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 刘帝荣（1982―），男，汉族，福建省三明市人，重庆大学硕士研究生，重庆天盈置地有限公司，研究方向：房地产经营与管理 房地产经营管理论文:房地产开发企业经营管理中存在的问题和创新思考 摘要：随着国家经济的增长，推动了房地产开发企业的发展，但在国内土地、金融、税收等政策的调控幅度不断加大的情况下，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，正面临着巨大的挑战，所以目前企业最重要的工作就是提高经营管理水平，增强抗风险的能力，促进房地产开发企业高效发展。本文通过对房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究创新经营管理的措施，提供给房地产开发企业思考。 关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策 房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。 一、房地产开发企业项目管理中存在的问题 （一）项目方案方面存在问题 项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。 （二）施工设计方面存在问题 很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。 （三）合同管理方面问题 目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。 二、房地产开发企业提高项目管理的措施 （一）深入市场进行调研 房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。 （二）重视品牌建设 房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。 （三）加强项目合同管理 合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。 三、结束语 总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。 房地产经营管理论文:关于房地产公司经营管理的思考 摘要：随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的_发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。 1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。 2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。 2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5整合资源，合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 房地产经营管理论文:基于房地产企业经营管理分析 摘要：随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。本文通过对房地产企业经营的基本要素分析，对房地产企业的经营管理方式提供参考。 关键词：房地产企业经营管理 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力 房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。 2、房地产企业经营基本要素 2.1房地产企业的内部管理 优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基 本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。 2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。 2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。 2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。 2.2外包管理 随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。 3、房地产企业经营管理方式 3.1建立风险预警体系 建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3.2创新营销方法 3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。 3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。 3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 3.3建立健全企业的财务管理体系 从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。 3.4竖立良好的企业形象和自身品牌 对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。 3.5加强资金管理 资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。 4、结语 房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。

房地产投资风险管理探析:新形势下房地产投资风险管理分析 摘要：在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大，如何认清目前房地产发展的新形势,抓住机遇,科学的进行房地产投资风险管理,是一个非常值得探讨的问题,本文主要从目前的房地产新变化、新形势出发, 研究了加强房地产投资风险管理的风险；风险分类；加强管理的途径：风险识别；风险测量；风险的防范与处理。进而提出如何进行有效的投资管理,满足企业对最大经济利润的追求。 关键词：新形势 房地产投资 投资风险 风险管理 房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。 房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。 一、房地产投资风险管理 （1）房地产投资风险识别。房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程。其包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险 事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素。（2）房地产投资风险测量。房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和衡量，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产投资活动中，仅仅识别风险是远远不够的，开发商还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。（3）房地产投资风险防范与处理。房地产投资风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险衡量的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优方法或方法组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产投资风险防范与处理的方法主要包括风险控制、风险非保险转移、风险分散等风险控制工具以及风险保险转移、风险自留等风险财务处理工具。房地产投资风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平、风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。 二、房地产投资风险管理所面临的新形势 1．社会经济环境的变化 土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去,房地产延伸性无法显示,一旦过了这个阶段,住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。就房地产业而言,不少房地产开发商都在买地,研究容积率,盖房子,然后销售。我们发现,按照这样的模式进行房地产开发、投资,可能存在以下几大问题:一是高负债来押项目,买地;二是项目周期过长,资金回收太慢;三是现金流量不稳定;四是开发的项目值钱,而公司不值钱;五是经营本地化,很少跨地区经营。 2．信息与技术的变化 影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业。其一,计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如,现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二,卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑,再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方,这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。 3．消费观念的转变 住房消费趋向健康化,住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点,这主要表现在以下几个方面:一是建筑式样与内部结构方面,如：外观、照明、排水、楼道宽度、通风状况等这些人们关注的热点;二是建筑的配套设施方面,环保型和清洁型的配套设施将受欢迎,尤其对于空调,具有消毒功能的空调将受青睐,中央空调可能面临尴尬;三是在房地产区位选择方面,那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。 三、新形势下的房地产投资风险管理方法 新的形势要求房地产投资风险管理工作中要跟着时代的步伐走,要进行改革和创新：要看到别人所没有看到的新趋势，从而抢占先机;在别人不顾一切向前冲时,能机智地“后退” 一步,也可能获得机会。创新有两种形式:一种是替代原有市场;另一种则是创造新的市场份额,而后一种创新意义更为重要。房地产投资开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几个方面进行投资风险管理创新： 1.投资观念创新，知识经济时代是技术发展和创新的时代,在客观上必然要求投资人员树立新的观念。 2.投资内容创新，知识经济时代,筹资、投资和利润分配是企业投资的主题,知识资本运动成为投资的主要对象。3.投资制度创新，随着投资内容的扩展,投资地位不断提高,为适应知识经济的要求,必须建立新的投资制度。 四、结论 房地产投资开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过改革与创新，密切主要市场动态的变化,深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化,根据新的变化而与时俱进, 将风险防范和控制的各项措施落到实处，使得投资理念、内容及制度方面全方位相互协调，把风险损失尽量降低。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 房地产投资风险管理探析:房地产投资风险防范及风险管理初探 摘要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。因此，研究房地产投资风险，并在房地产投资项目中做好风险识别、防范与管理，有着十分重要的意义。 关键词：房地产投资；风险；防范；管理 房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。 一、房地产投资风险及其特征 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。 房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面： 第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。 第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。 第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。 第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。 第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。 二、房地产投资风险的主要类型 传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。 1.投资系统性风险 第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。 第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。 第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。 第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。 第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。 2.非投资系统风险 第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。 第二，财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的情况下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。 第三，质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。投资项目的风险加大。 房地产投资风险管理探析:关于房地产投资风险管理探析 摘 要 房地产作为城市发展的基础，房地产是一项投资大、周期长、风险高的行业，房地产业的这些特点也就决定了投资风险管理的重要性。房地产作为我国经济发展中的一部分，在这个竞争日益激烈的社会环境下，房地产行业要想发展下去，就必须用发展的眼观看待问题，认清局势，认识到风险管理的重要性。本文就房地产投资风险管理进行了相关的分析。 关键词 房地产 投资风险 风险管理 一、引言 在这个经济快速发展的社会里，我国市场竞争日益激烈，房地产作为我国经济发展中的一部分，房地产投资对我国经济的发展有着至关重要的作用。然而，我国市场经济体制还不够完善，房地产投资在这个经济飞速发展的环境下面临着较大的风险，一旦房地产投资出现风险，不仅会影响到投资企业的利益，同时还会危害到广大人民群众的利益。为此，我国房地产行业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到房地产投资存在的风险，做好风险管理工作，进而为我国房地产业的发展提供保障。 二、房地产投资风险管理的重要性 随着我国城市化建设步伐的加快，房地产业规模不断扩大，房地产业在我国经济发展中所起的作用也越来越大。房地产是一项投资大、风险高、周期长的行业，它的这些特点就决定了房地产投资风险管理的重要性。然而在当前社会发展形势下，我国市场经济体制还不够完善，我国缺乏有效的法律法规对房地产投资进行保护，进而对我国经济的发展极为不利。同时，房地产投资企业的资产、账务、经营状况直接影响到房地产投资企业的投资行为，一旦房地产投资企业面临着风险，就会造成房地产投资市场萎缩，进而影响到我国经济的发展。近年来，我国与外界的联系日益紧密，一些外资企业纷纷涌入到我国国内，这些外资企业的加入既给我国房地产投资提供了机遇，同时也带来了挑战。随着我国经济的快速发展，我国房地产投资规模逐渐扩大，如表1，有效地推动了我国经济的发展。[1]在当前社会发展形势下，风险管理已经普及到大中小企业，针对我国房地产业，做好房地产投资风险管理工作有助于降低企业生产经营风险，保障企业的经济效益，进而为我国经济的发展提供保障。 三、房地产投资风险管理中存在的问题 （一）人才匮乏 房地产投资作为一项风险高的行业，在风险管理工作中，对专业的人才需求是非常大的。然而就我国当前房地产投资风险管理工作来看，这方面的人才比较匮乏，主要体现在人才素质偏低，专业人才不足，不能就房地产投资中存在的问题进行有效的解决，进而影响到了房地产业的发展。 （二）缺乏风险评估机制 在这个竞争激烈的社会环境下，有竞争就会有风险，房地产投资作为一种经济活动，其在这个竞争激烈的社会环境下同样要面临着的市场上的各种风险，然而就我国当前房地产投资企业来看，企业缺乏必要的风险评估机制，对市场信息把握不准确，不能全面地掌握房地产投资市场信息，进而造成房地产投资结构不合理。 （三）风险管理认识不足 在这个以经济效益为核心的市场环境下，我国房地产投资企业注重的是经济效益，而在追求经济效益的时候往往就会忽略其他工作，风险管理工作就是其中当代房地产投资中较为容易忽视的一项工作。房地产投资本身是一项风险大的行业，而房地产投资企业在进行投资的时候片面地追求经济效益的话就会增加投资风险，进而造成各种问题，不利于房地产业的健康发展。 四、房地产投资风险管理措施 （一）加大人才的培养 在这个科技与经济飞速发展的时代里，人才已成为这个社会发展的主导力量，专业的技术人才在当前社会发展中起着决定性的作用。在我国房地产投资风险管理工作中，房地产业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到人才的作用，加强房地产投资风险管理人才的培养。首先，加强房地产投资风险管理人员内部的专业技术能培养，不仅要注重专业知识的培养及相关财务知识的培养，同时还要加强他们专业素质的培养，可以安排他们出国深造，从而为房地产投资风险管理工作提供保障。[2]其次，房地产企业要扩宽企业人才招收渠道，让外面优秀的人才走进来，同时加强与外界企业的联系，建立互联平台，通过互助学习的方式来提高房地产投资风险管理水平，进而促进房地产业的可持续发展。 （二）建立有效的风险评估机制 在这个竞争激烈的市场环境下，只有建立有效的风险评估机制，全面把握市场风险，才能更好地促进自身的发展。房地产投资作为一项风险大的行业，其在这个竞争激烈的市场环境下要想稳定发展，就必须建立有效的风险评估机制。首先，建立风险识别体系，全面掌握房地产投资状态，从而有效地降低房地产投资经营风险。[3]其次，建立科学的风险指标评估体系，制定风险等级评定，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场信息，确认房地产投资风险管理工作中面临的风险，进而为房地产业的发展提供保障。 （三）提高风险管理的认识 就目前我国房地产风险管理工作中对风险管理认识不足的问题就必须加强风险管理的宣传，提高房地产企业、房地产投资企业对风险管理的认识。[4]作为政府，必须加强宏观调控职能，提高房地产投资企业对风险管理的认识。其次，作为企业，必须提高企业自身对风险管理的认识，在房地产企业内部完善风险管理制度，进而提高工作人员的风险管理意识，进而促进房地产投资的健康发展。 五、结语 随着我国经济水平的提高，房地产业也取得了飞速发展。房地产投资作为一种重要经济活动，在这个竞争日益激烈的社会环境下，风险管理对房地产投资的健康发展有着至关重要的作用。为了进一步促进我国房地产投资的发展，就必须充分认识到风险管理的重要性，重视人才的培养，建立有效的风险评估机制，全面做好风险管理工作，进而促进我国社会经济的可持续发展。 （作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）

房地产项目管理论文:成本预算在房地产项目管理中的应用 摘要：预算管理是企业生产经营目标顺利实现的重要措施之一，对控制生产成本，实现目标成本以及目标利润具有重要意义。房地产项目管理是企业管理的一部分。本文主要针对成本预算在房地产项目管理中应用必要性、成本预算在建筑项目管理中的意义以及成本预算在房地产项目中应用措施进行简要分析，仅供参考。 关键词：成本预算；房地产；项目管理；应用 房地产项目预算管理是现在比较常用的一种项目管理手段，可以对项目进行更为精细化的管理，对实现项目建设最大效益具有重要意义。成本预算管理主推精细化、规范化管理理念，对房地产项目资本配置进行优化，在项目建设施工前对总造价进行评估，并对后期施工成本控制提供依据，争取进一步提高项目管理水平。 一、成本预算在房地产项目管理中应用必要性 1、成本控制重要手段 成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分，其管理效果如何，直接影响着项目建设最终效益。项目成本管理贯彻于整个建设过程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分，想要提高管理效果，就需要对三个方面进行全面管理，控制项目施工成本，将其控制在预算内，提高项目投资的有效性。 2、成本管理计划编制基础 房地产项目管理中，管理人员需要基于项目建设的实际需求，结合以往管理经验，针对成本控制来制定管理方案的编制，以此来作为项目管理的主要依据。成本预算是成本计划的重要组成部分，是管理方案编制的主要依据，在对项目建设进行预算时，预算人员应提前对各类相关数据进行搜集，并以及降低成本为目的建立研究体系，利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析，形成完整的成本预算计划，提高项目管理整体效率。 3、确保成本管理合理性 房地产项目管理贯彻于整个建设过程中，在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果。成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测，分析各项影响因素，可以提前制定规避方案，并且将预算方案与实际施工相结合，可以对施工方案进行优化，保证项目管理的合理性与科学性。 二、成本预算在建筑项目管理中的意义 从上面的概述中可以看出，成本预算是对建筑工程项目施工费用进行事先估计和判断的过程，在施工项目管理中占据着重要地位，也是成本控制管理中的重要手段，由此可见成本预算在建筑项目管理中具有重要作用，具体来说这种作用主要体现在以下几点： 1、成本预算足管理人员编制工程成本计划和决策的基础 项目管理人员在对建筑工程项目进行管理前需要对相应的成本计划进行编制，作为后期成本管理的主要依据.而成本预算作为成本计划中的重要内容，是成本计划编制的基础。而在对建筑工程成本进行预测计算的过程中，预算人员需要对相关经济信息资料进行搜集，并对其节能型系统分析研究，采用现代计算技术和计算方法对建筑施工的经济活动进行定性或定量分析，最后形成完整的成本预算计划，而在这一过程中对资料的分析和计算对于成本计划编制具有重要的借鉴作用。 2、成本预算足成本控制中的重要手段 建筑工程的成本控制是贯穿到整个建筑工程建设过程当中的，包括事前控制、事中控制和事后控制三个部分，只有在三个部分都采取有成本预算则是成本控制中事先控制中的重要内容和手段，通过制定成本预算能够对建筑工程成本进行预先规定，从而为后期的成本控制实施提供依据，有效降低建筑项目成本，提高建筑工程经济效益。由此可见，项目管理人员要想达到成本控制目标，就要做好相关成本预算工作，为成本控制指明方向，制定相应的施工技术措施。 3、成本预算能够帮助管理人员选择出最佳成本方素 通过制定成本预算，管理人员能够对在未来建筑施工中可能出现影响施工成本的因素进行分析，并提前采取各种措施进行规避，并结合这些因素来制定出不同的施工成本方案，管理人员依据成本预算要求能够对各种方案经济效益和成本控制情况进行比较，从而从中选择出最适合的成本方案，按照最佳成本方案来施工能够最大限度地降低建筑工程成本，提高建筑工程的经济效益，增加建筑企业的经济利润。在当前我国建筑行业当中，建筑工程施工往往是采用投标的方式进行，建筑企业根据承包商提供的各种方案从中选择相应方案进行施工，因而在事先建筑企业应该结合工程情况和企业经济情况对建筑工程成本预算进行详细制定，这样才能够为建筑企业在选择成本方案时提供依据，以便建筑企业能够选择成本预算值最低、经济效益最好的建筑项目进行施工，以有效保证建筑企业的经济利益，对于推动建筑企业的健康发展具有重要影响。同时，在建筑工程施工过程中，由于建筑工程的施工方案、施工材料等等都会对成本预算值产生决定性影响，因而有必要对施工前对建筑工程成本进行事先预测，以综合各因素考虑，制定出最符合建筑工程施工的管理方案。 三、成本预算在房地产项目中应用措施 1、健全管理体系 1.1建立完善预算管理组织以及责任体系，在企业领导层带领下，结合项目建设实际需求，确定成本预算主管部门，做好项目管理规划，企业内各相关部门相互联系，对职能进行合理分配，确保成本预算管理顺利实施。 1.2建立房地产预算管理制度，采取授权与成本管理机制，明确预算编制，企业应建立预算管理制度与流程管理制度。各机构在相互配合的基础上还应保证权责分明，保证整个管理工作有条不紊的进行。 1.3建立预算管理评估考核体系，基于成本预算管理工作的复杂性，从房地产项目建设特点出发，设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系，并且将管理人员绩效与管理效果挂钩，以此来激发管理人员工作积极性，提高管理的有效性。 2、提高预算参与人员专业能力 房地产项目预算管理需要多项数据的支持，数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素。因此，在填报成本预算时，应以财务数据为基础，并以市场单价为依据，按照项目建设进度来进行编制，确保成本预算的合理性。另外，为满足项目管理需求，要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力，要求其在具备较高职业道德的基础上，熟练掌握各项与成本预算相关的知识，控制好各项数据的来源，严禁应用虚假数据。 3、加强与财务、业务等部门联系 成本预算管理部门应该与财务、业务等部门进行联系，形成项目整体管理体系，达到事前预测、事中控制、事后考评的模式，争取不断提高管理效果。其中，成本预算与财务系统的联系，通过对预算成本的对比，严格控制各项费用支出，做好项目建设中每一个阶段的管理工作。 4、进行合理的预算编制书 4.1房地产企业集团的预算具有独特的行业特点房地产公司主要是一个高资金密集的企业，企业进行投资需要大量的资金流，只有保证企业的稳固的发展才能确保新增计划的投入，才能正确的实施预算的实施。 4.2房地产公司的预算计划主要是利用了年度预算房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算，关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础，也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的，房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。 4.3一般房地产企业的预算编制的模式年度预算应当按照“前期预算，中级计划，后期反馈”的程序进行编制。首先，董事会预设年度总目标，确定年度预算编制的原则和要求，下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标，结合实际，编制预算草案。 结束语 房地产行业是国民经济发展中重要组成部分，成本预算在项目管理中的应用，对改善管理结果，提高项目建设综合效益具有重要意义。房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析，并结合实际需要确定切实可行的管理措施，促进房地产行业的进一步发展。 房地产项目管理论文:房地产项目管理过程中的关键环节分析 摘要：一个房地产项目，从开发一直到最后的竣工需要经过一个漫长的时间，往往还伴随着复杂多变的环境，众多因素可以对项目的开发造成影响，甚至会影响到整个开发案的成败。因此，开发过程中的项目管理可谓是房地产企业需要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。本文从房地产项目管理中的几个关键环节入手分析，以期能为房地产项目管理提供可靠的理论性支持。 关键词：房地产；项目管理；关键环节 项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。具体的，作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。房产企业做好项目管理，完善项目管理各环节，可谓是房产开发项目成功与否的关键，也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。具体的，房产项目管理中需从以下几个环节完善： 一、房地产项目管理中的可行性研究环节分析 作为整个房地产项目管理的领头军，可行性研究可以说是做好整个项目开发管理的重中之重。通常，对房地产项目有效管理，可行性研究需要仔细明确以下几个内容： 1、明确可行性研究内容 房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有： 第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。 2、坚持可行性研究原则 项目可行性研究是项目管理中重要部分，对整个房地产项目开发有重要影响。通常，可行性研究需要遵循以下几方面原则： 第一，独立、客观原则。这是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与基础，也是保证可行性研究科学、公正、客观的重要保证，是整个项目开发的依据；第二，研究方案选优性原则。此原则在可行性研究中需设多个研究方案，择优选择最优方案作为整个项目实施参考方案，实现投资效益最大化；第三，避免先入为主。此原则是为了强调整个项目开发实事求是，避免因不好的观念给项目开发带来不良影响。 二、房地产项目进度管理环节分析 项目进度管理也是房地产项目管理的重点，此环节要先明确进度管理影响因素，再运用有效方法作有效管理。 1、进度管理的影响因素 房地产项目开发工序复杂，建设周期长，参与部门多，这也就造成进度管理受很多因素影响，具体的有以下几方面： 2.1.1委托方因素。在进度管理中，委托方作为项目的主要负责单位，如果在工作中没有按照原有的进度去将设计好的图纸或者是计划的极度及时准确的提供给承包商，并且没有按时的给承包商拨款，那么都可能会导致项目进程的变化。 2.1.2.承包商因素。在项目进行中，可能承包商方面会出现由于团队管理以及企业内部的一些变更而被迫让施工操作没有按照原有的进度进行。 2.1.3.其它因素。房地产项目的施工与天气、自然条件等有着密切的关系，所以项目的进度也会受到这些不可控的因素的影响。比如极端天气、自然灾害、政策变更、临时的停电停水等。 2、进度管理的方法 房地产项目的进度管理由于会受到很多因素的影响发生进度的变更，所以为了保证项目的顺利进行，就必须采用一些方法来进行进度的管理。常用的方法如下： 2.2.1传统表格法。这种方法就是将原先安排好的项目开展进度以表格的形势记载下来，在记载的时候需要算计好时间，记载好正在进行的工作的名称，所耗费的时间以及需要的时间等等，从而计算出项目的实际进度与计划进度之间的偏差。 2.2.2形象进度表法。这个方法也称横道图法，是在进度表的基础上演变而来。这种方法在运用的过程中先要做好项目进展中相关信息的搜集，然后将整理好的信息采用实际的横道线与原计划的横道线进行对比，从而衡量两者之间的差异。 2.2.3前锋线比较法。这种方法是以进度计划检查的坐标为开始点，然后以进度计划检查的时间坐标点为终点，依次用点划线的方式进行实际进度点的链接，根据形成的前锋线与工作线焦点的位置来判断计划进度与实际进度之间的差异。 三、房地产项目质量管理环节分析 项目质量管理是项目管理中重要的一个环节，主要包括对产品的配套服务的质量的管理，对产品的使用效果、使用稳定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般来讲，质量管理需要掌握下面几个方面的特点： 1、全面性 质量的管理需要具备全面性的要求，对项目的实体质量、使用价值与功能等方面要做好全面的管理，保证整个项目在质量方面符合标准与要求。 2、主动性 房地产开发商为了增强其市场竞争力以及企业的信誉，在项目管理中应该要主动地进行质量的管理，通过日常与施工的监督，让整个项目在开发的过程中保证质量，保证其可靠。 3、动态性 房地产项目的管理具有动态的特性，质量管理也是如此。企业应该随着项目的不断进行以及开发进行项目质量管理内容的充实，并且在不断的变化中做好质量的管理。 四、房地产项目成本管理环节分析 整个房地产开发中要想做好项目管理，就无法忽略项目成本管理，成本管理关系整个项目收益。通常，项目管理的成本管理中需注意： 1、明确项目成本管理的内容 在项目成本管理中主要有对土地成本、前期成本、施工过程中的成本、公共设施以及基础配套设施的成本、项目单位管理成本、财务成本、营销成本等的管理。 2、坚持成本管理的原则 在成本管理中需遵循成本管理原则，包括：全面成本控制原则、成本最小化原则、目标管理原则、动态控制原则及权、责、利相对等原则。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原则，也是最重要的原则，直接关系企业经济收益。 3、有效运用成本管理措施 成本管理成功的关键是能够有效的运用管理措施，具体的可以有以下几方面： 第一，比较选择成本最优、施工可行、技术合理的设计方案进行项目施工。第二，通过项目招标的方式进行项目成本的有效控制，确定合适的造价水平。第三，严格合同管理保证房地产项目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保证项目成本目标。 五、结论 作为一项系统性工程，房地产项目管理往往也是一个联系紧密的整体，各关键环节管理的好坏将会直接影响到项目科学、有效管理及企业利润最大化能否实现。所以，房地产企业需有效分析项目开发各环节，做好各环节管理，保证项目顺利进行和项目的成功开发。 房地产项目管理论文:工程监理与房地产项目管理的融合 摘要：我国经济的深入发展和改革，使监理企业迅速发展。在发展过程中，工程监理发展主要以向更加专业化以及旁站监理和与国际接轨，向着更加全过程、全方位的项目管理方向发展，使我国监理事业的发展更加辉煌。本文首先阐述了工程监理与项目管理的关系，对工程监理与项目管理的对比进行了分析，最后对工程监理在房地产工程项目管理中组织协调进行了探讨。 关键词：工程监理；房地产；项目管理；融合 一、工程监理和项目管理的关系 （一）工程监理的意义 工程监理的工作就是依据监理合同、工程承包合同和相关规定，其职责为严格按照国家的有关规定，通过计划、协调、组织或是激励等手段帮助甲方和乙方履行所签署的工程承包合同，最终达到完成工程项目的目的。建设部和国家计委的《工程建设监理规定》中明确指出：建设工程监理为拥有一定资质受项目法人的托的监理单位，根据国家的所批文件、相关法律和合同，帮助建设单位对工程施工进行监管的专业性服务活动。 （二）工程监理的工作内容 工程监理的工作内容可将其概括为“四控”、“两管”、“一协调”。其中“四控”包括，第一为工程投资控制，第二为工程进度控制，第三为工程质量控制，第四为工程安全质量控制。其中“两管”分别为，合同管理以及信息管理。其中“一协调”则为整体的控制并组织甲方和乙方以及第三方之间的协调。 （三）工程监理与项目管理的关系 工程监理工作属于拥有一定资质受项目法人的委托的监理单位，根据国家的所批文件、相关法律和合同，帮助建设单位对工程施工进行监管的专业性服务活动，而工程项目管理也属于可以为委托人提供相似的服务。因此，工程监理与工程项目管理之间属于某种包容和被包容的关系。 二、工程监理与项目管理两者的对比 工程监理与工程项目管理两者之间存在着微妙的关系，但两者之间却不尽相同。从工程监理与工程项目管理两者之间法律地位、所服务的对象、业务范围以及资质要求进行对比。 （一）两者之间的法律地位对比 工程监理与工程项目管理两者之间均属于为了监管和控制项目目标而实施的管理，但两者的法律地位却不尽相同。工程监理在我国的建设领域具有重要地位，其属于基本制度之一，而且在《建筑法》中明确的指出在一些重型、大中型或是大面积开发中必须要进行监理。但是工程项目管理却不同，国家虽然建议实施工程项目管理，但却没有明文规定需要强制执行，因此工程监理与工程项目管理两者之间的法律地位不同，前者具有重要的法律地位，而后者则没有法律限制。 （二）服务的对象对比 工程监理与工程项目管理两者之间的服务对象不同，工程监理的服务对象较为单一，只能够是建设单位或是项目法人。但是工程项目管理的服务对象则不同，其可以提供工程管理和咨询两种服务，因此工程项目管理的服务对象既可以是设计机构、施工单位，也可以是为建设方或是业主提供服务，还可以进行工程承包管理或是联合承包工程管理。由于工程项目管理的服务对象种类繁多，因此在处理问题时所秉持的原则和方法也就不同。但是工程监理却仅是代表建设单位，因此在处理问题时所秉持的原则和方法也是一样的。 （三）业务范围的区别 工程监理与工程项目管理两者之间的业务范围有很大的区别。工程监理的业务范围是对施工阶段进行监理，还包括工程设计、招标、使用以及维修等各个阶段。工程项目管理的业务范围是设计、投资、建设、施工、金融、保险等各个单位的业务，其还包括、工程管理、项目承包管理、资源管理、风险管理、施工管理等。由两者之间的对比可看出工程项目管理中涵盖了承包项目管理、材料管理、金融管理等的多方面业务。 （四）资质要求的对比 工程监理与工程项目管理两者之间的资质要求有很大的区别。工程监理企业需要取得监理资质，其员工需要用有符合规定的注册监理工程师。工程项目管理的单位不仅需要有符合规定的注册监理工程师，还需要有符合要求并注册的建筑师、造价师、城市规划师以及咨询人员等，否则无法适应工程项目管理的多种业务范围。 三、工程监理在房地产工程项目管理中组织协调的作用 （一）协调工程项目参与各方之间的关系。施工单位与业主之间的协调。由于施工单位与业主的协调关系发生在工程建设的整个过程中，因此，两者工作上联系紧密，频繁，在某些具体工作问题看法上若出现分歧，这是不可避免的。解决两者之间的分歧，既需要施工单位及业主双方的真诚合作，而且还需工程监理在两者之间积极的配合，化解存在的分歧及矛盾。施工单位及业主双方除了需按照合同规定的责任认真履行外，还应该强化两者之间的协作关系。而建设单位一方面需落实资金问题，保障资金的充足供应，另一方面还应该根据施工单位的实际需求，积极提供地质资料、设计图纸等有关资料，帮助及配合施工单位解决实际存在的问题，为工程项目的顺利进行扫清障碍。监理作为双方沟通协调的桥梁，在实际工作中需鼓励施工单位向其反应工程施工状况，以及施工中存在的问题，使工程监理能够将所报告的情况及时总结处理，减少因双方因沟通协调不利，而导致的各种分歧。施工单位及业主之间的联系越频繁，双方互相了解程度越深，这有利于减少监理中出现的对抗及争执。工程监理应该坚持协商的原则，针对工程建设不同阶段的实际情况，采取相应的处置办法，细致耐心地协调两者出现的各种矛盾及分析。协调设计以及勘察单位之间的关系。处理勘察设计单位之间关系，重点是积极配合设计修改、地基处理、工程概算、图纸会审竣工验收、设计交底、隐蔽工程等方面的工作。供应商之间关系的协调。工程监理除需依靠供应合同，综合运用价格机制，竞争机制以及供求机制，搞好供应商之间的协调外，还需采取措施以发挥企业法人的社会地位以及作用。 （二）协调处理工程项目与工程外部关系。深入研读相关领域内的法律法规。在工程建设方面，相关的法律规章制度较多，工程监理需对相应的法律法规进行深入的研读，学法、懂法，才能用法律指导日常监督工作，既保护自己的权利不受侵害，而且也能有助于更好地处理组织协调工作中的各种关系。法律作为工程项目建设与政府部门联系的依据，也是国家和政府利益及意图的真实反应。若期望处理好外部关系，深入地研读法律是非常有必要的。遵守公共道德。工程监理一方面要要求自己在公共道德约束下办事，一方面还应该监督工程项目的参建各方尽量在公共道德标准下解决出现的矛盾，以此协调社会与工程项目的良好关系，使工程设能够获得来自社会的支持及重视，营造良好的内外部施工环境。 四、工程监理组织协调实现的方式探讨 具体来讲，工程监理人员需协调解决的施工现场的矛盾来自多方面，总的来说，主要有：业主与施工方的矛盾，与施工方、业主间的矛盾。各参建方间产生的矛盾原因是多方面的，若要处理、协调好矛盾关系，重点是对产生矛盾的原因进行梳理，然后针对性地给以解决，如此才能保证参建方间的矛盾顺利化解。笔者根据多年的工作经历，对如何实现工程监理组织协调的方式作一些探讨。 （一）深入了解工程状况，协调三方关系。工程监理人员在对工程项目进行日常的监理工作时，需对所接触的图纸进行深入的分析、研究，力求对图纸掌握透彻，只有这样才能全面把握工程的整体情况，才能在施工过程出现问题时及时、针对性的采取有关措施。另外，工程监理与参建方交流时，需注重表述的规范，努力保持与施工方及业主方交流的和谐。 （二）严格行使自身职能。工程监理人员应该坚守原则，对于施工过程中出现的质量问题坚决予以改正。比如，若施工阶段出现的质量问题来源于所使用的材料，工程监理人员应按照监理原则，坚持要求施工方对不符合要求的材料进行处理，对已经使用的材料进行返工，否则不允许施工方进入下道工序的建设；若工程监理在与施工单位现场责任人接触时，发现该责任人不具备该项工程项目建设所应具备的相关技术水平以及职能要求时，工程监理工程师有权利，也有义务报告建设方，要求施工方更换符合要求的合适人员。只有对工程项目中存在的各种问题合理解决，把监理工作落实到位，才能赢得参建各方对工程监理的支持。 （三）规范制度，统筹协调。工程监理对于工程质量的监理也尤为重视，并对工程质量的结果负责。在实际工程质量监督管理时，应该实行监理工程师质量签字审核制度。当施工方的施工不符合相关要求，或者不能出具设备和配件相关的手续材料，应采取措施，禁止施工方投入施工，并且若发现存在不合格材料时，拒绝签字验收，不予计算工程量，也不予支付工程款。当施工过程出现工程变更时，工程监理应综合分析，统筹安排，深入考虑由于变更带来的投资额度变化，同时积极地协调有关方面，在达成统一的意见后，监理工程师签证审核。 五、结语 工程监理引入房地产工程项目建设，其目的保证建设项目在安全生产、文明施工的前提下，按照预先制定的投资、进度以及质量目标完成项目的建设。工程监理及管理人员在工程项目管理中的组织协调是保障工程监理目标得以实现的重要环节。工程监理的有效组织协调，能够使工程项目的参建各方主体之间保持良好的沟通，有机的配合，从而保证管理目标得以实现。 房地产项目管理论文:浅析基于价值工程的房地产项目管理应用研究 摘要：本文基于价值工程原理，针对房地产项目全生命期的各个阶段成本控制的要点与内容，分别选取不同的功能指标以及不同的功能评价方法，详细阐述了房地产开发项目中价值工程的实际运用。 关键词：价值工程房地产项目管理应用研究 价值工程(Value Engineering，简称VE)，又称价值分析(Value Analysis)简称VA，它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学，主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。 一、价值工程在房地产项目管理中的意义 （1）能够节约成本，利于项目后期的成本控制 设计方案对工程造价有十分重要的影响。有关资料研究表明，设计方案的优 劣最高可以影响到总费用的75%，而其他费用才占1%-25%。价值工程则充分考虑项目的功能需求，进而在保证一定功能水平的基础上，充分挖掘成本降低的潜力。成本控制的前提是进行成本分析，即对成本对象进行分析，发现成本驱动因素或成本发生的来源，进而对成本薄弱环节以及可以降低的成本因素进行控制。价值工程正是这样一种经济技术管理手段，通过价值工程的功能成本分析，可以发现哪些成本是可以降低的，哪些成本的产生可以大幅度提高项目的功能和价值，哪些成本是可以避免的。这样，成本控制就能做到有的放矢。运用价值工程在项目决策和设计阶段进行价值功能分析，考虑项目全寿命周期成本，确定成本与功能的最佳结合点，则可以为实施的项目质量和成本控制创造良好的条件。这样，项目实施及使用和维护过程中的成本控制才不至于陷入被动的局面。 （2）能够优化设计方案，提高项目的综合效益 方案设计在项目建设中的作用是首位的，也是决定性的，而注重设计方案的 经济效果、寻求优化设计是价值工程始终追求的目标。项目的最终交付物是一个 符合一系列功能要求的统一体。在设计阶段对项目进行功能分析，可以充分把握 住项目所要达到的总体功能。项目的总体功能决定了其各子功能，在此阶段应用价值工程最能改善项目的功能，提高项目的综合效益。并且在这个阶段，工程项目的范围、组成、功能、标准、结构形式等内容并不是非常明确，所以优化的限制条件较少，可优化的空间非常大。而随着设计工作的开展，工程项目的构成一步步明确，优化的限制条件也随之越来越多，优化的效果固然没有之前的好。 三、增加项目的科技含量，保证项目质量 通过在项目决策和设计阶段应用价值工程，促进新工艺、新技术和新材料在 项目中的使用，还能够提高项目的科技含量。价值工程的核心就是进行方案创新， 其前期的工作，从选择对象到收集资料，然后进行系统的功能成本分析和评价， 都是为了方案创新而做准备。同时，创新活动本身也提高了价值工程小组全体人员的素质，为今后他们从事项目建设和价值工程活动积累了宝贵的经验。 二价值工程的房地产项目管理应用 （1）房地产工程招标评标中价值工程的应用 在工程项目领域推行招投标制度是我国工程项目管理体制的一项重大改革。 建设单位通过招标的方式选择承包单位，其目的就是要选择一个能够可靠地实现 工程项目所要求的工期时间、质量标准、限额造价、合理的技术措施和成本费用 较低的承包单位。招标人所要选择的是能满足其综合价值目标的投标人。之所以 说是综合价值目标，是因为招标人在一项工程项目中有着多重价值目标。招标人 要求的是达到各价值目标的最佳协调，而并非其中某一个或某几个价值目标的实 现。价值工程的原理和方法恰恰能有效地解决这一问题，所以在工程招投标的实践中运用价值工程有其可行性和必要性。 在工程项目招标评标中，把每个承包商提供的项目实施方案视为价值工程中的创新方案，是待评价方案。把技术、质量、工期、信誉等视为项目的功能评价指标，而把承包商相应的报价视为成本。将实际参加投标的多个承包商，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所选的最优承包商。以此来确定一个最为合理的综合承包合同价。 （2）房地产项目施工组织设计中价值工程的应用 在工程项目施工组织设计阶段充分运用价值工程的有关原理，提倡突破、创新、求实的精神，激发企业的创造热情，可以使施工过程合理化，科学化，有效地削减高峰工作量，减少临时设施，避免劳力、机械、材料的大进大出，保证建设按计划、有节奏地进行。有利于保证工作质量、提高工作效率、提高机械设备的利用率。同时可保证工作面不空闲，工序作业不间断，实现均衡连续作业，有利于缩短工期、降工程成本。将实际可用的多个施工方案，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所求的最佳的施工组织设计。 （3）房地产项目优选建筑材料中价值工程的应用 建筑材料是建筑生产的劳动对象，它包括未经建筑业加工的原材料和经过建 筑业或其它行业加工过的构件和配件两大类。在工程实践中，人们往往习惯于高质量的建筑材料和建筑结构必须由高费用来换取的观念，以致在工程施工中把注意力集中在价格较高的材料上，有意或无意地阻碍了在工程项目中进行科学合理的材料选择，造成一定程度的功能过剩和引起不必要的浪费。价值工程则充分考虑了技术的适用性、工程的安全性以及工程的经济性。它认为满足一定的工程功能要求的材料不是唯一的，实际上应有多种替代方案。在众多方案比较中，一定可以取得一种既可以满足功能要求又能使费用较小的方案。因此，在工程选材中应用价值工程分析技术，能够具体研究对象的功能要求，科学地选择既满足功能要求同时费用又相对低廉的材料，大幅度提高工程价值，使工程质量的提高和工程造价的降低有机结合起来。 把优选工程材料作为价值工程的活动对象，将实际可用的多种材料方案，运用价值工程的基本原理逐一进行评价，选择价值评价系数最大者，即为所求的最佳工程材料。 （4）房地产项目施工机械选择中价值工程的应用 施工机械设备是工程项目从事施工生产的劳动手段，是工程单位获得良好经 济效益的物质技术基础。在施工机械设备水平不断提高的进程中，科学合理地选择机械设备无疑是保证工程项目更快更好发展的重要环节。 在施工机械设备选择中应用价值工程，工程单位可以更好地系统分析本企业生产对施工机械设备的具体功能要求，从而寻求最适合本企业实际情况的施工机 械设备。通过应用价值工程，工程单位可以避免片面追求高功能施工机械设备而 带来的不必要浪费，同时克服过分强调降低成本，盲目减少施工机械设备投资而 导致施工机械设备功能不足，从而形成一系列相关的经济损失。使工程单位拥有 的施工机械设备在功能和成本上达到较为完美的匹配，从而大幅度提高工程单位 技术装备的整体价值。同时，在施工机械设备的选择中应用价值工程的原理和方 法，从功能和成本两个方面的相互匹配上分析评价各种机械设备投资方案，从中 遴选出最佳方案的有益实践，必将推动机械设备管理其他环节的完善，并带动整 个企业管理水平的提高。由此可以看出，在这一阶段应用价值工程有其重要的价 值和意义。 （5）房地产项目成本控制中价值工程的应用 将价值工程用于施工成本控制时，首先要从项目中选择占项目费用比例高、 成本降低潜力大的部分作为其活动对象。在实践中要视项目的具体情况采用适当的选择方法。之后，在收集了大量详细资料的基础上对价值工程对象进行功能分析和评价，在功能评价中的一项关键任务就是估算出研究对象的功能评价值，即在当前的科学技术水平下实现该功能的最低成本，也称为目标成本。将实现此功能的目前成本与目标成本相比较，得到其价值系数和成本降低期望值。至此，解决问题的前期工作己经完成，接下来进入到解决问题的决定性阶段。在方案创新中需要价值工程小组充分发挥人类的创造性才能，提出各种可行的替代方案，并对其逐一进行技术和经济评价，在条件允许的情况下可以进行小范围的试验以验证创新方案的可行性。最后，在实施替代方案之后及时对其进行总结。 结语：综上所述，价值工程在房地产项目中的广泛运用，可以提高房地产项目管理效率和科学性，我们要根据实际情况，在项目全生命期的各个阶段适时导入价值工程，这对房地产项目管理来说是一个具有可操作性和实用价值的方法。 房地产项目管理论文:房地产项目管理中的关键环节控制 摘要：项目管理占据着房地产开发的重要位置，对房地产项目开发的成功失败影响深渊。作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期能让项目整体目标可以更好的实现。 关键字：房地产；项目管理；关键环节 一、房地产项目管理的重要性 房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只要做好房地产管理作业，才能使工程到达预期作用，使工程的利益到达最大化。优质高效的管理，可以延伸建筑的使用寿命，可以进步建筑的质量，可以使开发商获取最大的利益。我国有很多建筑因为没有进行科学的管理，致使工程项目呈现返工乃至抛弃的状况。所以说，为了使确保工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的作业。 二、房地产项目管理中存在的问题 1.决策阶段存在问题。房地产业的发展与社会形式发展具有一定的关系，为了加强对房地产业决策阶段的管理，必须加强对前期市场的研究。在项目实际管理中，由于受多种条件的制约，对可行性研究报告研究不彻底、不完善，使项目的规划设计不能按原来制定的计划执行，使计划目标与实际目标产生重大的差异，最终导致房地产项目管理不能得到有效控制。在实际应用中，由于开发商领导层对市场信息了解不详细，导致决策错误，浪费了良好的时机，决策不正确肯定对项目产品的制定不合理、不系统、不完善。决策正确与否对一个项目产生直接影响，在房地产项目的建设过程中通常会出现原则性、功能性的错误，当房地产急需建设或工程出现异常不能正常进行时，再加上对市场定位前期资料的收集不完善，使产品研究方面的资源匮乏，常常造成决策阶段定位不准确，影响工程项目的正常进行。房地产企业前期通过对市场的调查，对项目产品的的技术问和工程建设项目管理产生直接影响，项目决策阶段的问题在项目实施过程中对管理产生很大的制约，特别是房地产的户型是否符合现代人们的需求观念，按照传统的思想观念已不能适应现代人们对房地产建筑产品的需求，需要创新理念，创新设计新成果。在实际应用中，通常由于管理不善，导致房地产施工成本增加，效益损失，生产效率降低，给企业造成负面影响。 2.设计图纸提供不及时。设计图纸是施工的依据，在图纸设计过程中，由于受到各种条件制约，设计深度不够，且不细致，不规范，最终导致项目决策阶段的问题拖到项目实施阶段。本来是设计人员的事情开发商过多的进行干预，造成设计图纸技术文件不能跟施工同步，出现更多的设计变更。在开发商项目规划和建筑方案设计阶段，开发商领导过度的进行参与，使房地产的设计规划偏离设计意图，且规划设计不完整、不详细，从整体上来说，设计成果不系统、不协调、设计人员的设计意念完全由开发商进行确定，设计人员的创新意识及设计理念不能得到有效的发挥，使得设计的产品功能性、系统性和效果性与实际不吻合，影响房地产项目在实际中的管理。在设计阶段，虽然开发商领导明白设计的重要性，但是由于自身的水平与能力有限，不能制定切实有效的实施方案，仅凭开发商领导的感觉为依据进行规划、设计，从而给房地产的项目管理带来一定的难度，例如在进行某小区的建设过程中，开发商领导强行将一些设计项目加上去，使设计图纸与实际施工不一致，在一定程度，大量的设计变更对工程项目的正常开展带来严重影响，设计变更的增多，牵涉到工程的签证也就越多，因此给房地产工程的质量、进度、投资控制目标管理带来一定的难度。通过对项目设计资源的有效整合，可确保项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等，从而增加项目管理人员难度。随着人们生活水平的提高，景观绿化是人们生活环境中必不可少的组成部分。开发商在房地产建设过程中，由于缺乏设计资源，使景观绿化设计工作滞后，使景观绿化与整个小区的建设不协调，失去景观绿化的意义，经常改变设计方案，在一定程度上制约着项目的建设。在房地产建设中，因对交付的内容不明确、建筑细部设计跟建设过程不同步，常常造成后期装修质量不能满足设计要求。 3.收尾阶段混乱，增加房地产项目管理困难。通过对大量的房地产项目的调查发现，在建设实施的后期阶段，总承包方与施工单位之间在处理一些问题上常常出现矛盾，对房地产项目的后期管理造成一定的困难。高层建筑或大型小区的实施过程中，由于施工单位较多，需要进行交叉作业，且各施工单位之间进场、退场的时间不一致，建设方除了与单位工程的施工单位签订总承包合同外，其他专业工程的施工单位也直接与建设方签订施工合同。工程前期主要是项目总承包企业进行一些基础临建作业，此时进行房地产项目管理较为简单，随着工程项目的逐渐推进，工程施工难度逐渐增加，所需解决的问题越来越多，对房地产项目的管理的难度相应的增大，尤其是各施工作业之间的相互配合。而在实际施工过程中，由于工程招标时对施工内容要求较粗，签订合同时施工单位对合同没有细致的认真，导致在实施过程中产生管理上的困难，给工程项目的施工质量、安全、进度造成一定的影响。总承包单位对建设方直接分包的项目不承担相应的责任，当建设方直接分包的单位有问题时直接跟建设方进行沟通，监理单位进行管理也存在一些困难，往往建设方成了总承包单位，建设方的管理人员对现场进行总管理。当对工程项目进行验收时出现问题时，双方进行相互推诿，给工程项目的收尾造成管理的影响。总体上说，开发商没有建立健全工程收尾阶段的管理制度，仍坚持工程项目管理部门进行管理，给工程收尾阶段留下很多问题。 4.开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理。开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进度。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。 三、解决房地产项目管理中的问题对策 1.加强对房地产前期管理。房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。 2.重视项目整体开发及资源整合。对于房地产项目来说，收尾阶段是管理的最后一个阶段，是综合考察建设过程的重要环节，必须把过程资料及其他资料收集齐全，并建立完整档案台帐，分类归档，加强对工程收尾阶段的项目管理及项目的交付及移交工作。在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。 3.工程进度动态管理控制 在施工进行前，应当编写施工的整体进度方案。在施工的全部实施前，建筑施工单位必须进行全部的项目评价，并拟定合理的、可行的、科学的工程进度方案。在拟定进度方案的时分一定将资本与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就需求管理人员在充分了解图纸的基础上，再依据工期方案、施工工种的技术区别、设备资料储运、劳动力组织等条件编制施工进度方案，并且在编制后寻求土建、安装等首要施工单位的定见，终究达到一致。在实践管理操控中，把进度方案作为操控总控文件，来辅导工料机的分配；同样，在工料机的分配出现问题时，也及时反映到工程进度方案中去，从整体进度方案的视点做相应调理。 4.加强房地产开发项目的成本控制 房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。 四、结束语 综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。 房地产项目管理论文:浅谈房地产项目管理优化的研究 摘要：近年来，随着我国国民经济的不断发展，我国的房地产行业取得了空前的进步，相关的房地产的项目管理也逐渐变得复杂严格。进行房地产项目管理的过程中，为了保证其能够获得良好的投资收益，须对项目的质量品质等进行具体的控制，对项目的管理也要进行优化。基于此，本文对房地产项目管理的问题进行了具体分析。 关键词：房地产；项目管理；管理优化 一、房地产开发项目管理概述 1.房地产开发项目管理内涵 针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下，按照城镇的整体规划进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、政府主管部门的监督等，属于一项系统性较强的复杂的管理过程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行科学管理，最大限度地减少成本投资，保证项目质量品质与管理效率。 2.房地产开发项目管理现状 在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面:(1)开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；(2)融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；(3)项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；(4)以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；(5)项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。 二、目前我国房地产开发项目所存在的问题 当前我国的房地产企业表面上普遍都存在着诸如质量不合格、交房延期、货板不相符、大量空置房屋、与顾客之间的沟通欠缺等问题，但这些问题实际上都是由房地产企业的开发项目管理方面存在了问题所造成的。所以需要针对企业管理进行深入的分析。 1.项目方案的管理工作欠缺 房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，基本没有进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人，这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响。如果没有足够的市场调研，企业的整体运作将会面临很大的风险。 2.房地产企业普遍忽略对于品牌价值的培养 房地产企业也不太注重对于品牌价值的培养。很多房地产企业注重的都是当前的利益最大化，只希望可以从这个项目短时间内获得尽可能多的金钱，却没有对自己的产品做好品牌的培养，尽管做了很多的产品，可能企业的品牌知名度或者认可度依然很低。而事实上，如果企业希望可以长盛不衰，可以长期发展，那么就需要注重对于自己的精品产品的打造，并且注重对于自己的精品品牌的培养，所形成的无形资产和商誉都会让企业在残酷的市场竞争中更加具有优势。 三、房地产项目管理优化的具体措施 1.项目成本投资控制 1)立项过程中成本控制 立项成本控制主要包括前期工程费用、土地征收、拆迁费用。立项成本控制应建立在市场基本信息与可行性论证的基础上，动态观察市场变化，判断市场经济未来走向，评估市场经济条件下的政策因素、价格因素、人文因素、经营因素对房地产开发过程的影响，选择最佳工程开展时期。同时，项目立项管理要重视项目经济效益预算与项目投资预算，考虑各种影响投资过程中的机会成本。 2)施工阶段成本控制 施工阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费与管理费用。在施工阶段中，承包商与监理是工程建设主要实施体，对其的选择关系着项目成本的高低，同时材料、设备的选购影响工程的成本与质量，因此选择总承包商和材料设备供应商是施工阶段的成本控制关键。在选择承包商与材料供应商的过程中，要重点考察承包商建设项目施工过程，并对相关项目工程进行评估；在选择材料供应商过程中，要以社会声誉与材料供应价格为主要参考依据，选择最佳材料供应商。设备选型工作是施工阶段成本控制的重点，设备选型工作应该尽可能选取供应市场稳定、成熟的设备，保证采购工作在未来谈判过程中占据主动位置。 3)隐性成本控制 隐性成本控制是影响工程成本的另一项因素，隐性成本影响企业整体效益，加强隐性成本控制势在必行。在隐性成本控制过程中，应遵循三方面原则：一是预算成本至上原则。一切建筑行为与活动必须以最初的预算成本为核心，严格、彻底的审查成本超出部分；二是市场监督工作。对市场价格波动进行关注，预算在整个工程建设过程中建筑材料、设备运行情况，降低价格对成本控制工作的影响，并为核算部门审核建筑成本提供真实、有效的数据。最后建筑工程必须加快人性化建设，保证建筑人员利益，降低人为因素对工程项目的影响。 2.质量管理 像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力，在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本质量风险，强化工作效应，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入，在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。后期项目的宣传及销售工作也是非常重要的，作为房地产企业，为了让顾客满意，企业的服务质量也应该到达高水平，这样企业竞争力又可以提升 3. 建立标准化的设计管理 设计工作贯穿任何一个项目的全寿命周期，由此可见设计管理工作对一个项目的整体管理是非常重要的。首先要选择好设计单位。可以借鉴一下国外比较流行的设计方案选择的形式，从选择好的方案出发，来选择优秀的设计师和高水平的设计事务所。一个新颖的、完美的设计方案不仅能创造好的建筑产品，同时也可以大大地节约项目成本。其次房地产企业在管理设计工作时必须要坚持原有设计的理念。不能为了节约部分成本或优化施工方法而改变设计。在落实设计管理工作的过程中，必须坚持以人为本，做到所有资源优化整合，创造精品。再次应该完善相关的制度体系，提高设计管理人员的责任心。在工程的实施过程中，要保证施工企业依据设计意图完成。对于房地产企业，在项目完成后还要加强竣工图纸和文件的管理，为项目在运营阶段维护时提供良好的依据。 4.加强对房地产前期管理 房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。 5.运营阶段的管理 对于房地产项目来说，运营阶段的管理是非常重要的，是综合考察建设过程的重要环节，在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。同时要做好物业管理工作，这样项目的日常管理才能合理的完成，业主的利益也能得到充分的保障。 综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。 房地产项目管理论文:房地产项目管理中的问题及应对策略 摘要：本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，提出了房地产企业管理问题的应对策略和必须认真对待的管理措施，只有把这些工作做好，才能为提高企业的竞争力。 关键字：房地产、项目管理、问题、策略 前言 随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。 一、房地产项目管理问题 1.1忽视市场调研，盲目进行开发。 一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。 1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。 设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工，再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。 1.3项目分包转包严重。 工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。 二、房地产项目管理问题的应对策略 2.1积极调研市场，做好项目可行性分析。 在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。 2.2加强设计阶段的成本控制。 加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计，因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程 币对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。 2.3重点关注收尾阶段的项目管理。 要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又.嗅。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量问题只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱。 三、房地产项目优化管理措施 3.1选用正确的项目管理方法、紧抓基础管理与动态管理。 在运用科学管理的方法上，可通过掌握项目管理的自身特点，对管理中的薄弱环节进行完善，正确判断一种或者多种科学的管理方法。这种方法可以提升工作效率以及项目管理水平。我们对项目目标成本管理用量本利分析法进行分析时，并不单纯地只根据产量、利润、成本三者之间的关系，要依照企业生产管理的需求，通过使用数字模式预测一个目标值。通过目标分解建立目标成本管理制度，使成本管理不断推进，保证提高经济效益。现代化管理的实施必须要在基础管理的基础上进行改善，如监测手段、计量管理、编制以及执行全部定额、统计报表、信息管理等。一定要抓好所有部门的管理基础，掌握更多、更全面的基础资料，提供全面可靠的数据，使现代化管理方法在施工项目实施中发挥极大的作用。动态过程的管理要认真掌握，并且反复应用，只有这样才能使科学管理方法在项目上成为现实。 3.2科学实施项目管理、提高项目管理人员素质。 在项目管理理论与方法上，我国的建设和先进国家之间存在一定的差距。项目管理现代化想要成为现实，其管理人员必须要有现代化管理的经验和素质。项目经理极其重要，必须要跟得上时代潮流和社会的发展，具有与时俱进、不断创新的理念，掌握领导艺术与管理艺术。在项目管理中，必须本着以人为本的思想。项目经理一定要灵活运用电脑软件等工具，从而开展整体的网络管理。假使管理人员没有这些该具备的管理素质，则很难实现现代化管理。因此，项目的所有管理人员要随着社会经济的发展、科学的不断进步，掌握先进的项目管理方法。 结束语 只有合理运用管理的职能、培养技术人才以及科学的方法，才能在市场竞争中有自己的发展。我们一定要结合企业的实际情况，运用科学的管理理念与方法找到一条适合自己的道路，才能提高房地产项目管理水平。 房地产项目管理论文:浅谈房地产项目管理优化的研究 摘要：随着我国经济飞速发展，资源利用不断加大，各种不可再生资源越来越珍贵，为了减少房地产企业在项目开发过程中的成本支出，同样也为了达到企业顾客双方利益最大化，在这么一个巨额投资过程中，研究一套行之有效的项目管理优化的方案是很有必要的。文章对房地产项目管理中存在的问题进行了分析，并提出了优化措施，以期能够更好的促进其发展。 关键词：房地产；项目管理；优化措施 引言 房地产开发商在对项目进行开发时，主要是围绕着公司的愿景、使命以及战略目标开展起来的。这是由于房地产开发商制定的战略规划目标，其主要是靠一个一个的“项目”的实施来完成的，并且要在战略的总体规划的指导下进行的。在现代化的项目管理过程中，所谓的现代化的项目管理，其主要核心思想就是实现目标。基于此，企业就要不断的进行管理的优化，最大限度的提高企业的经济效益。 1.房地产项目管理的含义 房地产项目管理，是在工程项目管理中主要的一项内容。房地产开发项目的管理者，通过对房地产项目在建设及使用过程中，进行全面的管理及对管理程序的实施，其核心的是通过房地产开发系统工程的理论和方法来实现的，这就要求，在房地产项目开发过程当中，对房地产生产要素进行最优配置。 2.影响房地产项目管理的因素 2.1技术因素 在项目管理工作中,其最终目的是为了达到以最小的投入,完成一项高质量的工程作品。这就需要应用先进的技术措施,以先进的技术活动、科学的施工方案和合理的施工工艺,从而做到低投入、高产出,进而确保产品的质量,技术因素可以说是项目管理的核心,而技术因素需要通过科学、合理的施工方案和施工工艺来进行具体体现。 2.2人的因素 任何施工项目都离不开人的因素,所以进行项目管理时管理人员也是第一要素,这就需要具有一支素质较高的管理队伍。不仅要求队伍的结构要合理,而且人员综合素质也要高,需要人员要配备到位。项目管理中对项目经理有较高的要求,不仅需要具有全面的知识和领导能力,而且能够充分的调动起施工人员的积极性,从而使项目目标得以顺利实现。 2.3资金因素 项目工程在实施过程中,不仅作为一种生产活动,而且还是一个资金投入的过程,资金投入的多少对工程会产生至关重要的影响。所以需要在施工过程中做好项目成本控制工作,而且成本核算还需要与施工生产过程同步进行,这样可以有效的确保核算的准确性,使工程项目做到成本的最低,效益的最大化。 3.房地产开发项目管理过程中存在的问题 3.1房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产开发项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。 3.2系统化的成本管理体系未建立 房地产项目的成本管理应贯穿于开发项目全过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。很多房地产企业（特别是中小房地产企业）将成本控制作为财务人员或少数管理人员的专利，认为成本由公司高层管理人员和财务部门主抓，而忽视了项目从可行性研究到最终现场施工管理各个环节的相关部门，没有成本控制系统意识，不能明确的确定成本控制的关键环节、要素以及具体的责任主体，在实际操作过程中，一旦成本超标往往治标不治本，把握不住问题的关键或为之已晚，甚至责任都很难划清，造成部门之间或员工之间互相推诿，又进一步降低了企业运行效率。 3.3对项目设计阶段的成本控制没有足够重视 事实上，工程成本的控制始于房地产项目的设计阶段，只要投资计划一经确定，设计阶段就展开了，这一过程是技术与经济合理结合下进行的。但是国内相当一部分设计单位没有深入地分析工程项目的技术和经济，在设计过程中经常出现“重技术、轻经济”的现象，设计人员将工作重心基本都在工程的质量问题，而忽视了成本问题，就造成了高成本隐患的可能。 3.4工程建设完成后质量难保证 房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，虽然工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于前期工程管理和建筑后期维护之间的责任不清、沟通不明等，致使工程的验收和事后的项目质量管理责任难以得到一个清晰的定义。 4.房地产项目管理的优化措施 4.1建立价值链数量模型 通常情况下，施工的管理成本主要包括了招投标、土建、安装以及公共设施当中，而作业成本除人工、材料以及机械费用以外，还包括了水电费以及其他各种类型的支出。由此可见，对施工过程建立价值链数量模型，对各个环节之间的价值关系进行对照比较后，能够将这五种资源当中所存在的优化空间进行充分利用，进而实现优化的路径与成本控制工作的重点。 采用价值链分析的方法应用在房地产开发项目当中，能够将我国房地产项目现阶段在各个环节当中存在的成本优劣势进行彻底展现，还能够通过多种价值链数量模型的建立，将其中的函数关系进行计算与统计，选取相应的成本抉择，进而达到以最低的成本确保项目的质量，能够获得成本方面的竞争优势，同时还能够获取更高的利润。但是值得注意的是，房地产项目在进行成本控制的同时，对其进行优化的目的是对各个活动环节所要达成的目标进行明确，进而达到最优成本水平。这种水平在实际当中如何达成，还需要对整个项目的成本动因采取相应的细致分析、控制以及改善，才能够达到理想的效果。 4.2工期的管理 房地产的开发是需要多方面的协议、合同等协调来整合而成的，在这个漫长而复杂的工程里，工期的规划和管理是很重要的。因此，将时间优化，有利于房地产企业工作的顺利开展。房地产在开发土地前要进行各类的手续办理，为了缩短工程的进行时长，可以计划一条该工程的关键路径，将所有必须要走的流程和必须要有的工程步骤计划出来，在这个优化后的工作布局里，优先进行重要的不能延期的工作，优化资源配置，明确工作中的关键及重要的步骤，并且对其特别关注，使其顺利高效的进行，当然要具体问题具体分析，因为不同的项目会有不同的优化方向。 4.3质量的管理 像房地产这样关系到民生的关键的企业，质量是其企业立足之本，也是企业长久生存的活力源泉。质量代表着一个企业在市场上的核心竞争力。在拥有良好的质量成果之前，公司应该掌握相应的技术来保障质量的产生，公司可以发挥群众的力量，鼓励员工学习掌握质量知识技能，充分发挥员工的团体效应，激发员工的工作激情和热度，使得工作有质有量的进行，这就是优化组织结构来推进质量的管理。同时在项目开发进行时，可以寻找合适的外包来降低成本，强化工作效率，从而可以集中精力去保障资源配置和资金的分配投入。当然在招标承包商的时候力争让更多竞标商参与进来，从而选到合适的理想的施工单位，保证施工质量能够达到最优。 4.4现场的管理 房地产业的施工中危险系数比较大，发生危险的可能性也非常大，企业在施工期间应当有专门的安全员，来实地监督管理工作人员的安全，施工现场保障施工人员的安全，避免具有生命危险的事故发生。同时施工现场的物流管理也非常重要，施工现场的所有原材料及配件都要从各大市场买入，物流对项目的进程，质量都有很大影响，因此需要一定的人数来联系联络和督促物流的顺利展开。为了保证现场原材料的合理利用，避免浪费和滥用，偷工减料的事情发生，工地现场需要一个检查员，不定期的检查核实原材料的利用情况，登记以后进行总结汇总，然后企业可以根据登记情况对工地的原材料进行相应的补贴以及增添相关的材料，使得施工现场有条不紊的进行建设工作。 结束语 房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。要想使得管理优化，只有通过挖掘潜力，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作，保证企业健康快速的发展。 房地产项目管理论文:房地产项目管理模式研究 摘要：房地产项目管理是工程管理中的一个重要分支，对房地产企业和行业的影响重大。对项目管理的现状作了系统的分析总结，并在此基础上分别从方法、人员、法律法规三个方面探讨了项目管理模式的构建策略。 关键词：房地产；项目管理；模式 房地产项目管理是管理者运用系统的观点、理论和方法综合管理项目建设和使用的一个过程，生产要素在房地产项目中如何更加高效的配置，很大程度上要看项目管理模式的水平。从内容上看，它贯穿于房地产项目的全部过程，以项目建议书为开端，为房地产项目的开工运营做可行性研究、工程设计、工程施工到竣工。 1我国房地产项目管理现状 近十几年来我国房地产市场经历了高速发展的阶段，房地产市场的刚性需求使得众多企业之间的竞争也越发激烈，市场的激烈竞争给房地产企业带来新的挑战。企业要在土地出让招标中获胜除了资质、势力等方面的因素外还要在施工技术、施工管理方面具有对手无可比拟的优势。而项目管理水平也成为体现房地产企业的重要实力之一。房地产项目管理的一项重要内容便是资源的合理配置，是生产要素最大限度的应用到项目建设当中，而要做到这一点就必须科学合理的配置各方面资源，为此应当用到现代管理方法和管理理念，同时对于现代管理技术也应当及时的更新和实践。只有这样才能做到人力资源高效使用，工程指定稳定可靠。目前我国房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。施工项目的管理存在诸多问题，施工单位资质与实际水平不符，早晨生产建设过程中存在较多隐患，生产效率不高等。而且这些问题在房地产长期繁荣背后始终没有得到有效解决。目前在一定程度上已经成为影响我国房地产企业深入发展的一个重要问题。另外人力资源统筹不科学，没有实现项目工程人员的高效配置，很大程度上造成了人才浪费的现象，与此相对应的却是众多企业反映人才不足的现象。开发和利用好人力资源不仅要看是否引进了多少外部人才，还要看如何科学的使用既有人才。人力资源管理也是项目管理中的一项重要内容。目前这些方面的工作在房地产项目管理过程中也越来越突出，成为制约行业发展的一大障碍。除此之外，管理制度执行不到位，管理方法不科学也是一个重要隐患，我国房地产项目管理随着房地产工程项目的发展而发展，项目管理应当能够适应工程建设的需要，而且在这样的基础上还要不断的创新和自我完善。但是就目前情况来看，项目管理在方法和制度设计上的不足给整个项目管理工作带来较大的负面影响，这一问题必须得到解决。 2房地产项目管理模式构建策略 （1）创新管理方法，做好基础管理和动态管理。施工项目的特殊之处在于一次性施工。项目管理应当适应和符合施工企业的实际情况，同时不能将房地产项目的施工管理等同于一般企业的生产经营管理。因此管理方法创新应当体现出这一特殊性。另外管理方法创新还应当结合项目特点，每一个创新成果都有其自身的特殊环境和需求决定。因此创新成果不是适合所有项目管理工作，为此管理人员应当针对项目特点与现行管理方法之间实现深度融合，管理方法的创新也就体现于此。动态管理的基本要义就是不同项目之间所采用的管理方法应当有所区别，这也是管理方法创新的最初动力。为此房地产项目管理应当建立一套完善的动态管理制度，在管理行为开始之前就要对管理方法进行科学的论证和更新。 （2）打造一支素质过硬的项目管理队伍。项目管理人员素质是影响项目管理模式效能发挥的关键因素，同时也是项目管理过程中人力资源管理质量和水平的重要体现。目前管理队伍素质不高的原因主要有两个方面造成：一是现有人才知识结构和素质不完善，二是人力资源利用率不高。人才队伍知识结构不完善导致管理的科学性受到一定影响。当今时代是知识经济时代，知识在管理过程中发挥着无可替代的重要作用，而且，现代企业项目管理用到的科学理论和技术手段层出不穷。这要求人才队伍必须善于学习，及时更新和健全自己的知识结构。在这些方面我们应当更加重视企业在人才引进和培养中的表现。另外，人才利用率不高也是影响人才素质的关键因素之一。人才浪费和不合理使用状况在队伍素质建设过程中比较突出。为此项目管理主体应当对内部人才素质做一个全面调查了解，对于不同人才的综合能力进行科学评估，并建立人才档案。只有对内部人才的真实情况客观掌握的前提下才能实现科学配置人才的根本任务和目的。 （3）加强行业法律法规建设。近年来，房地产企业出现了持续繁荣和高速增长的阶段。有的企业由于利益驱使出现很多违规违法行为，导致市场竞争秩序被破坏，国家和消费者利益受损。这与我国法律法规不健全，监督体系不完善等现象存在必然的联系。为此，提升项目管理质量必须做好法律法规建设，为行业竞争秩序的维护提供一个稳定可靠的保障。 综上所述，房地产项目管理质量不仅需要一个健康有序的竞争环境，同时还要一支素质过硬的管理队伍。为此我们应当外部环境建设和内部环境维护两个方面双管齐下，为项目管理模式效能的发挥奠定雄厚的基础。 房地产项目管理论文:试析房地产项目管理的风险控制 摘要：房地产项目有着区别于其他项目的自身特点，这也决定了房地产项目风险的特殊性。如何最大程度的规避房地产项目的风险，这是追求利润最大化必须解决的一个前提。在实际房地产项目的操作过程中，应该根据实际情况，合理的优化各种风险管理措施，提前发现风险、尽量规避风险、妥善处理风险，将因为风险而造成的损失降到最低。本文对 房地产项目管理的风险控制进行了探讨。 关键词：房地产；项目管理；风险控制；措施 房地产开发项目投资大、时间长，无疑就造成了风险大这一特点。对于各种类型的风险，以及复杂的风险局面，我们必须提高风险管理意识，采取各种有效措施，科学地规避风险，这是现代房地产项目开发中应积极重视的问题。深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略。 一、房地产项目风险管理的重要性 房地产项目开发是一个耗时较长的业务，普普通通的也要好几年的时间，在此过程中存在太多的风险因素，加强风险管理有利于帮助项目开发部门及时认识到风险的潜在性和危险性，及时适应房地产市场中各种不稳定的环境。提高企业风险管理水平，强化风险防范和控制，保证项目开发能合理进行，促进房地产业务的升级。提高风险管理意识，可以有效控制突发性风险问题，避免因风险问题导致的巨大的房地产项目开发上的损失，以保证项目稳定经营。风险管理只是投入了一小部分成本，却可以获得更大的经济效益，因为通过风险管理，能有效地减轻和控制风险影响，提高经济效益的目标。以风险管理为基本任务，有助于房地产开发商积极提高员工的安全保障和促进安全措施的执行，为员工们提供一个良好的建设环境；同时加强员工积极性和创造性的发挥，让他们更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。房地产开发商要积极做好与银行、消费者以及建筑承包商之间的合作联系，做一个值得让人信赖的房地产企业，获得合作伙伴的帮助，共同抵抗风险。 二、房地产项目管理的风险控制措施 1、风险识别 风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险事故发生之前感知风险，对风险进行分析。感知风险，是开发商通过调查研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在感知风险的基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管理的基础和关键。 2、 房地产项目风险的回避 风险的回避主要是指中断风险的来源，使其不能够发生或是抑制其发展。通过回避风险的方法，将从根本上去除可能进入房地产项目的风险因素，从而避免其可能导致的潜在危险和损失。风险回避是对风险进行最简单的办法，也是最彻底的。当项目的潜在风险太大，可能导致的损失和后果都较为严重，而又没有其它合理策略可用来应对时，直接放弃项目或是对项目进行改变，从而直接避免风险。 3、 房地产项目风险的转移 风险的转移是风险管理的另一种有效手段。当企业没有什么好的方法来对风险进行处理时，可以采用风险转移的方式来保护自己的利益。风险转移是将自身存在的风险转移给其他企业来承担，但是，需要弄清楚的是这并不意味着将风险直接转接给目标企业，对房地产企业而言是风险的事情，对别的企业则不一定是风险。因为每个企业的发展状况不同，对风险的管理态度也不相同，对自身企业是风险的项目可能在别的企业那里就是一种良好的机遇。因此，房地产项目合作伙伴的选择不仅需要考虑利益分配的方式同时还要考虑风险的承担方式。 4、房地产项目风险的承受 由于一些特定的情况和形势，对于有些风险企业既不能回避也无法转移，只能由自己进行风险承担。当被迫采取风险承担的处理方式时，房地产项目的各个成员，就必须要采取一定的措施来应对风险：一是提高灵活性。传统的建筑企业供应链常是单一的供应商机制，整个建筑供应链较为固定。设计灵活可变的建筑供应链是预防和解决供应链风险的重要措施，与多个供应商合作的机制不仅使建筑供应链具有足够的灵活性，而且还能使供应商之间形成相互竞争的形势，以保证产品的稳定供应。二是进行高效的信息化管理，保证信息数据及时、准确的传递。在采购方与供应商以及工程建设方之间建立良好通畅的信息沟通交流平台，使其都能够共享彼此间的信息数据，从而提高供应商的对物料需求的应变能力，减少因物料供应不合理而造成的风险及损失。三是优化管理方式。房地产项目的风险在一定程度上是由于日益复杂化而造成各种不确定因素过多所导致的。基于工程项目的特点，有必要及时地进行一定的组织流程重组工作，对供应商选择、物料采购、施工组织安排、分包商选择等过程进行高效平行的管理，将各种冗余的工作和管理中的不确定性降到最少。同时施工单位和设计单位需要进行充分的沟通，尽可能避免因设计变更、施工不当等问题而带来的风险的出现。 5、积极拓宽融资渠道 在目前的局势下，单一的依靠某种资金来源渠道风险是很大的，只有提高项目自身的资本运作能力，内外部融资相结合才有可能减少风险。首先，房地产开发项目的特殊性使其在房屋未交付前可以通过预售来获取预售收入，因此如果能通过找准市场准入口或低价入市等方式吸引购买者购买，使得项目的资金尽早回笼，提高变现能力，降低项目的负债率及减少资金成本。其次，利用应付账款等自然融资工具也能提供一些资金上的支持。再次，从外部融资来看，拓宽融资渠道，采用房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式，可以促进项目的持续性发展。 6、加强成本的内部控制管理 在项目的成本管理中应强化内部控制系统的建设，竖立全面成本观念，整合各部门的资源，达成有效沟通，建立标准化成本管理体系，减少无效成本的发生，并充分地运用信息化工具来分摊风险。目前大型的房地产企业一般都会自行开发项目成本管理系统，如POM 系统等，通过对工程合同信息的初始录入，能对每次付款及成本结算提供大量的数据支持，并能在此基础上进行数据分析，达到成本控制和增加成本核算的准确性的目的。 7、建立全面预算控制系统 防范和控制预算风险，应对预算外的重大现金流出上报决策层，并实行集体决策；对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效；对收入则应及时入账，以加速现金的流入；同时建立科学的预算控制系统，做好事前规划、事中控制、事后评价；强调整体规划；在预算的编制过程中有效地协调内部各层次、各部门的目标指向从而达到加强内部控制的目的，在日常经营管理过程中，可以依据预算指标加强对各项经济活动的发生和执行进行控制做到有的放矢；最后预算执行结果还应与业绩考核相结合，以保证预算管理的有效性。 8、研究税收政策，规范财务核算 在项目开发过程中应该关注与项目相关税收政策的变化，根据实际情况充分收集和整理相关税收政策及变动情况，及时更新税务知识。在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后再做出决策。对于核算风险可以从规范会计核算基础工作着手，依法设立完整规范的财务会计账册，提高财务人员职业素养和业务水平，加强信息交流和沟通，避免因核算错误而导致多交税。 总之，随着科学理论和方法的不断出现．人们对风险的认知能力会不断提高．会不断应用更有效的方法去研究风险．关于房地产项目风险的认识和研究有待于进一步深入 在此基础上的应对措施也会不断更新，充分体现风险管理的重要性和优势。 房地产项目管理论文:浅谈房地产项目管理与设计 摘要：随着我国对房地产市场的调控政策的持续，房地产开发的利润在逐渐减少，房地产开发项目管理对设计的管理显得尤为重要，对降低开发成本有着重要的意义。 关键词：房地产开发；项目管理；设计 前言：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。包括前期管理，施工管理，成本管理等。本文中的设计管理，不仅仅只是施工图设计阶段的管理，还包括前期方案的设计管理，施工图的变更管理。 设计管理的本质主要包括：其一，确保设计师准确理解产品定位及意图，比如制度化的要求设计院必须仔细阅读业主提供的相关设计任务书，并提出正式的书面完善意见；其二，加强过程管控，比如促使设计单位内部工作外部化，利用合同保障业主监管等；其三，充分发挥设计人员控制的主动性，比如通过合同、激励、奖惩等措施调动设计人员工作的积极性；其四，提高设计人员的职业精神等。 方案阶段的设计管理 房地产开发公司取得土地后，现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件。根据政府部门的设计条件，就要进行项目调研：项目周边的环境，项目的市场情况，项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位：项目的档次，项目的销售对象以及项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计和确定，做到建筑平面布置合理，结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键，决定项目的投资收益。例如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力，将其开发的高层项目的套型面积定位在130--200平方米的户型上，并且一次完成了5栋共计496套，结果该公司完全陷入了困境。因此，设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。 在建筑方案评审阶段，要组织有丰富经验的专家进行评审，考虑各方面因素，根据当下的需求，设计出深受购房者喜爱的项目。 施工图阶段的设计管理 施工图阶段的设计管理直接影响着土建施工的工程造价。在这一阶段，结构方案的选择显得尤为重要。这里以地下汽车库为例，目前主要有三种结构形式，分别是梁板结构，空心板无梁楼盖结构和实心板无梁楼盖结构。比较这几种方案，梁板结构用于覆土很少且跨度不大的地下车库顶板，可以减少楼板的厚度，配筋也相应的减少。而无梁楼盖结构可应用于覆土较厚且跨度较大的地下车库顶板，并且地下车库中不见梁，使用净高大大增加，可以很大程度上实现减小基坑开槽土方量的目标，这样不仅美观，而且节省成本。空心楼板则是考虑到楼板主要受弯的特点，去除对受弯贡献较小的中和轴附近混凝土，减轻结构自重，减低板的配筋。但是空心板需要专业厂家进行空心管的指导铺设，人工费上较多。总之结构方案的选取，要综合实用功能需求，工程造价，安全等方面综合考虑。 图纸交接的设计管理 我国建筑业企业职工的培训偏向对施工管理人才的培训，而施工现场从事一线操作的人员基本由农民工替代,且这些人员没有经过系统的培训，专业操作技术素质和文化水平普遍偏低，基本依赖现场施工管理技术人员的交底指导。因此，施工技术交底这一技术措施就更加突显其重要性。 设计图纸下发到施工单位之后，及时组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底，包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等。交底过程中，设计人员要说明本工程施工过程中需要特殊注意且严格遵守的环节。同时，施工单位可以根据现场施工条件，将图纸中无法达到的设计要求与设计单位进行沟通，因地制宜，选择最优方案。这样可以激发施工单位的主观能动性，更好的领会施工与设计的关系。 图纸变更的设计管理 由于现在房地产市场竞争激烈，开发单位经常要根据先期开盘的市场销售情况，考虑购房者的各种实际需求，对后续在建工程进行适当调整。这就需要设计施工图纸的变更。同时，由于现在设计周期较短，图纸中也难免出错，这也需要图纸变更。但是，有些时候变更图纸不能及时到达施工人员手中，造成重大的工程事故。为了避免此类问题发生，应该做到设计单位作出变更，要及时通知开发单位，开发单位要及时告知施工单位变更情况，并发放变更图纸。在这个过程中，由于开发单位要对变更部分进行成本计算，时常造成图纸交接问题。这就需要开发单位对图纸变更进行管理，制定一系列的措施，减少变更图纸的发放对施工进度的影响。设计变更的管理应做到以下几点： 1. 应尽量减少施工中的设计变更与签证。 2. 工程设计变更的具体经办人是项目部经理，具体负责与使用单位、设计单位、施工承包单位联系，并负责分发设计变更通知单。 3. 所有设计变更必须有文字记载，禁止口头承诺。 4. 项目经理审核、签字确认后转发专业工程师组织实施。 5. 各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。 6. 设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目经理审核。 经审核的执行结果在工程管理部备案登记，作为今后结算的依据。 总结： 总之，设计活动作为项目的领头羊、排头兵对项目发展至关重要。开发单位应做到前期方案与设计单位沟通；施工过程中组织设计单位提前预验收；竣工之后与设计单位总结工程中的问题与经验，向更好的得到工程作品努力。 房地产项目管理论文:房地产项目管理(工程管理)的重点 摘要：作为目前国内最为火爆的行业之一，房地产行业所受的聚焦度相当的高，房地产项目的管理也受到了越来越多的重视。房地产项目作为一项复杂的系统工程，在其管理的过程中存在着许多的突发性因素，工程的周期、投资的金额以及工程的质量都与项目工程管理的好坏有着直接的联系。房地产项目管理一般分为三个阶段，分别是项目的策划阶段、设计阶段以及实施阶段。在这三个阶段中，房地产项目的开发商起着十分重要的作用，其不仅仅是工程管理的主体，更是施工计划的实施者以及组织者。房地产项目的开发商能否做好开发项目的工程管理直接影响着房地产项目的施工成本、工程进度以及最后的工程质量。本文主要结合目前房地产行业的现状，对房地产项目的工程管理进行探讨，以期与同行交流。 关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点 一、房地产项目管理的现状概述 房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 二、房地产项目工程管理的重点 2.1房地产项目成本管理 在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。 在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。 此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。 2.2房地产项目进度管理 在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。 一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。 2.3房地产项目质量管理 房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。 在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。 除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。 三、房地产项目管理注意要点 3.1严格发包 在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。 3.2规范管理 在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。 3.3灵活控制 在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。 3.4信息畅通 信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。 3.5控制变更 工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。 结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。 房地产项目管理论文:试论房地产项目管理现状及解决措施 【摘 要】房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划，最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。本文通过对房地产项目管理的现状分析，探讨当前房地产项目管理存在的问题和解决方案。 【关键词】房地产；项目管理；问题；解决措施 房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。 一、房地产项目管理现状 随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不是很乐观。 二、房地产项目管理中存在的问题 正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。 2.1 前期，开发商准备不足 开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。 2.2 中期，对设计不够重视 房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。 2.3 后期，合同不严谨 房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。 三、解决措施 以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。 3.1 加大前期的市场调研 前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品 牌和战略。由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。 3.2 提高管理人员的素质 目前我国现有实力强大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。 3.3 完善房地产项目的监管 为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。 四、总结 房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。

1引言 城市地下综合管廊又称市政综合沟，是指将城市电力、通讯、燃气、供冷供热、给排水等相关市政管线有机收纳于地下的隧道内。21世纪，综合管廊的建设已经同城市轨道交通的发展一样，对城市的发展水平具有一定的代表性，同时也是智慧城市发展进程中不可或缺的一部分。近几年来，我国提出一系列的政策来鼓励与支持城市地下综合管廊的建设,2015年8月,国务院出台《国务院办公厅关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》，工作目标是到2020年，建成一批具有国际先进水平的地下综合管廊并投入运营。随着建设的推进，在取得一定的成就的同时也暴露出一些在施工管理方面的问题。传统模式的下的施工管理过于粗放，造成城市地下综合管廊施工过程中存在进度缓慢、质量低下、成本过高等问题，不能满足现代化建设项目的需求。随着信息技术的发展，智慧化施工管理在工程项目建设方面已经占据了一席地位，并逐渐取代传统管理模式，将智慧化施工管理手段应用在城市地下综合管廊的建设中，必将会提高综合管廊的综合效益同时加速推进其进一步发展。 2城市地下综合管廊施工管理研究现状 近几年来，国内外对综合管廊的研究逐渐增多，但大多集中在综合管廊的前期可研、设计、以及后期的运维管理。针对施工管理，范海林等提出以GIS为基础建立融合新型基础测绘、施工可视化管理、管道运维、安全应急决策等方面的管理平台，实现综合管廊的全生命周期管理；段中兴等提出建立基于STM32嵌入式处理器的城市地下综合管廊的安全预警系统，实现综合管廊施工以及运维阶段的安全管理；KangJinA等提出通过对综合管廊进行监控设备的安装，实现对综合管廊内部环境的实时把控，更好的应对解决综合管廊中的突发状况。相对而言，城市地下综合管廊施工管理相关研究较少，而且只是针对某一技术在施工管理中的应用，并没有对综合管廊智慧化施工管理涉及到的相关技术进行整体研究。因此，亟需形成一套高效、智能的综合管廊施工管理体系，为综合管廊的施工管理提供相应的技术支持。 3城市地下综合管廊智慧化施工管理平台的总体设计 随着信息技术与创新2.0的交互演进发展，将IOT（物联网）、GIS（地理信息系统）、BIM（建筑信息模型）、RFID（无线射频识别）等相关技术进行有机结合，通过构建智慧化施工管理平台，将其应用到城市地下综合管廊的施工管理中，在极大提高施工管理的效益的同时加快综合管廊的实施进程。以数字化信息模型为基础，结合物联网技术，搭建一座连接各信息孤岛的桥梁，进而打破传统模式下建筑业存在的“信息孤岛”的状况，为业主、设计、施工三方提供一个数字化、智能化、集成化的施工管理平台。集成的施工管理平台主要由三个部分构成，一是由设计方提供的结构和非结构信息以及通过IOT技术与RFID技术反馈收集的实时信息组成的数据层；二是由通过GIS技术和BIM技术构建的进度控制、质量控制、成本管理模型的模型层；三是由施工方将模型应用到实际工程中，实现施工进度的模拟与优化、施工质量的跟踪与监控、施工成本的精细化管理的应用层。通过建立上述智慧化施工管理平台，将地下综合管廊建设中原本分裂的三方有机的结合成一个整体，使各方在项目推进过程中，责任更加清晰明确，信息沟通交流更加准确及时，大大减少了各方推诿扯皮的发生。 4城市地下综合管廊智慧化施工管理平台的应用 当前在实际建设的城市地下综合管廊项目中，有以下四种常见的施工方法：明挖现浇混凝土法、明挖预制拼装法、盾构施工法、顶管施工法。本文主要以具有质量高、工期短、成本低、节能环保等特点的明挖预制拼装法为基础，针对其施工过程中易出现的问题进行智慧化施工管理平台的应用研究论述。以期到达对综合管廊施工过程中进度、质量、成本的高效管理，将明挖预制拼装的施工方法的优势发挥到极致。 4.1进度控制 在综合管廊实际施工过程中，明挖预制拼装法不同于现浇混凝土法，会出现由于预制构件生产效率未能达到要求或运输方式选择不当导致构件不能及时运输到施工现场的情况以及由于生产构件厂商与施工单位沟通不及时，导致现场积存过量的构件的情况，给施工带来不便的同时，也使施工现场存在一定的安全隐患；还会存在预制构件现场吊装过程中，由于施工人员水平参差不齐，避免不了出现错装、漏装等情况，进而影响施工进度。通过建立GIS数字信息模型以及基于IFC标准下的BIM施工进度控制模型，同时搭配RFID技术，实现预制构件生产、运输、进场、存储、吊装过程的虚拟仿真、实时跟踪的交互处理模式下的进度控制。在预制构件生产过程中，植入RFID芯片卡，对构件信息的实时追踪并上传到BIM模型中，通过基于BIM技术的4D虚拟施工过程的进度控制模型，将施工过程中每一个环节的工作虚拟化的构建出来，不断的在虚拟的环境下进行工序的演示并发现其中可能出现的问题及风险，并将这些优化过的方案应用在实际施工中，使构件从生产到运输再到现场的吊装环节更加精确通畅，优化施工进度。现场施工过程中每一个时间节点的计划完成工作与现实完成工作，利用IOT技术实时上传信息，参与施工各方可以随时了解当前项目的进展，以此来对下一步工作的部署做进一步更加深入、详细的安排，及时对项目进度进行调整，可大大减小因一项工序未能按计划进行进而导致后续大量工作被耽误搁置的影响。这样，即使施工过程中出现进度失控的情况，由于信息的迅速流通，各方可立即做出相应调整。这样从整个工程项目的角度来看，对整体进度的影响将被大大的降低甚至可以忽略。 4.2质量控制 由于综合管廊明挖预制拼接施工法的大部分构件都是预先在工厂统一预制完成的，完全实现工业化生产，从很大程度上来说，要比施工现场现浇构件的施工工艺质量更有保证，但是也不排除会有个别构件生产过程中质量出现瑕疵以及运输、存储、施工现场二次搬运对构件造成破坏的情况。同时由于施工人员的技术水平参差不齐，一些技术工作，会因为操作不规范等原因，造成实际工程达不到设计要求，从而影响综合管廊的质量。通过建立基于IFC标准下的BIM施工质量控制模型，同时搭配RFID技术，实现预制构件生产、运输、进场、存储、吊装过程的信息化、可视化模式下的质量控制。在构件生产运输过程中，当预制构件生产完成后，在每一个构件上贴上根据对应的BIM模型生成打印的二维码，此二维码中包含该构件的所有相关信息，包括尺寸、结构、安装部位、连接点、生成厂家等一系列内容。当构件运输到施工现场后，施工人员使用二维码扫描器对二维码信息进行读取，直接可以把构件运输到施工现场指定位置进行存储，降低了运输过程及场内的二次搬运对构件可能产生破坏的概率，避免不必要的质量问题。如若发生不可逆的质量损害问题，生产厂商可根据二维码相关信息重新生产构件，将构件产生质量的问题对整体工程的影响降到最小。在现场吊装过程中通过运用可视化对施工过程进行模拟，施工人员只需将自己的实际经验和规范的操作有机结合进行施工，这样也可大大避免由于施工人员的技术水平不一致而可能造成的施工质量的问题，使得安装效率和质量大大提升。在施工过程中，通过RFID技术，对建筑物各个结点进行全天候360°的监控，搭建互联平台，通过BIM参数化平台，建立与IOT相关联的质量信息控制模型，对实际工程项目的质量进行实时监控，通过与可视化模型的对比，及时发现质量问题，在大量省去工程监理的工作量的同时也有助于综合管廊质量的提升。如若出现质量问题，通过前期构件出厂时的追踪信息，可以快速找出问题所在原因以及责任人，以便可以迅速做出反应，对问题点及时进行补救，将质量问题对工程项目所带来的影响降到最低。 4.3成本管理 在综合管廊施工过程中一旦产生设计变更，已经预制完成的构件将成为建筑垃圾同时需要生产新的构件，这样便会造成项目的成本上升；由于明挖预制拼接施工过程分为构件生产、运输、进场、存储、吊装五个阶段，每个阶段的实施者均为不同的主体，因此成本管理需要比传统模式更加精细化。通过建立基于IFC标准下的BIM施工成本控制模型，实现预制构件生产、运输、进场、存储、吊装过程的智慧建造模式下的成本控制。通过将BIM与VR等技术的结合应用，可以使项目中遇到的设计变更大大减少，在不消耗材料与能源的前提下，业主、设计、施工方可以看到并了解施工的详细过程和细节，包括基本BIM的虚拟构件安装和施工方案模拟技术，有效避免返工和设计变更带来的不必要的经济损失。一旦施工过程中的设计变更发生时，利用BIM将变更关联到模型中，同时反映出工程量以及造价的变更，使业主方更直观的掌握设计变更对工程造价的影响，及时调整资本筹集和投入使用计划。通过BIM模型解决传统模式施工下的信息沟通不顺畅的问题，在装配式建筑施工过程中，生产预制构件的厂商与构件吊装的施工现场之间的信息沟通十分重要，通过搭建BIM信息平台，施工方可以实时掌握施工进度、构件生产进度以及各种动态资源的数量，以此来实现人、材、机的高效运转以及精细化管理，这样会大大减少由于材料机械供应不及时或者窝工而造成的成本浪费。 5结语 将地下综合管廊引入城市基础设施领域可以有效解决城市“马路拉链”问题，同时对盘踞在空中的管线“蜘蛛网”进行合理的安置，创造美观的城市环境的同时对城市的安全也有很大帮助。通过GIS、BIM、IOT、RFID等技术的有机结合，搭建智慧化施工管理平台，并将其应用到城市地下综合管廊的建设中去，可以实现综合管廊施工过程中进度、质量、成本的高效控制与精细化管理，进而提升我国智慧城市的推广速度以及建设质量。

1.土地的利用与管理 土地管理改革制度的基本原则主要是资源的合理应用；同时也要统筹管理各个方面的利益关系。使得土地资源得到合理的开发和分配。土地资源的改革以防止土地资源流失为出发点。在土地的实际应用中严厉禁止：土地的转让和转卖、企业及个人对土地私自处理。涉及的利益系统庞大复杂，以人为基础可分为三类。分别是国家利益、地方利益、企业利益。要确保制度的顺利实施，一定要切合落实、平衡好三者之间的关系。将无偿土地使用转变为有偿土地使用，科学合理的应用土地资源。针对土地所有权问题，要有具体、明确的改革制度。以此创造出最大的效益和价值。 2.土地管理中存在的问题 2.1耕地流失 造成耕地流失问题的因素主要有两方面；一方面由于部分投机人员的违法用地以及隐形抛荒现象；另一方面在技术进步下所带来的农药、化肥的使用量逐渐增长，导致耕地污染甚至退化现象。对于前者主要是依靠各级政府土地资源管理的相关部门进行严厉打击。针对违法用地、违规建设方面采取有效措施、严厉打击制止。城市化建设的推广使得很多农村人口进行大迁移。直接导致了土地的抛荒现象的加重。后者主要是科技进步所带来的双刃剑效应。警示人们科学合理地使用技术手段，防止负效应发生。 2.2耕地质量下降 近年来，我国有很多地方存在土地粗放、滥放现象，更有甚者对土地的利用强度过高，造成土地质量的下降。根据2017年颁布的调查结果显示，我国的耕地总体水平偏低。 2.3建设用地的浪费 一般而言，建设用地的利用效益都存在较低的现象。以工业用地为例；厂房建设的工业用地中一般都选择单层建设，其容积较低。在工业园内未能将工业项目集中起来，造成项目占用面积空间较大。在投资方面，受近年来经济下滑的影响导致投资力度不到位；出现较多的“僵尸企业”；致使很多厂房建设以及工业园的浪费、闲置现象。现存的建设用地未能物尽其用。目前的情况就是棚户区拆迁难度大、遗留仓库的无作为以及就企业、工厂设施未能拆除干净；造成了土地在资源利用上的不充分、效率低现象。我国城市化进程加快带来的村庄内空置、闲置房屋逐渐增多，占用国家的公用资源。地方政府机构闲置土地的存在。部分地区存在着项目待落实、企业自身发展以及规划调整等各方面的因素导致供地的效率低。 3.土地管理问题的解决策略 3.1严格土地执法 在日常的巡查中，以防范违法用地行为活动为基础。设立明确的管理机构；明确指出需要巡查的职责以及区域和措施、考察方案。对土地的违法行为做到“发现在初始，萌芽时扼制”。在每年一次的土地执法监督审查中，全面审查在一年之中的矿产开采以及土地应用情况。在整个过程主要是由四个步骤组成：整改—查处—问责—防范。整改是对违法用地及建筑的拆除，在整改过后也要进行严格的审计验收土地现状。坚持查事与查人相结合的原则，对于违法行为要严格按照相关规定惩处。问责针对的是土地管理相关的部门以及负责人的行为。主要是由于其监管不力、整改不到位导致的土地资源利用效益的问题。防范是指要进行年年分析、年年监管的制度，从根本上预防违法事件的发生。 3.2防止抛荒现象 在城市化建设逐渐普及，很多农民进行城市迁移。在为了适应市场化经济体制下，既要激发农民的生产积极性；又要实现农业经营模式的转型发展。第一，加快土地流转脚步。在参考当前农村劳动力较少的发展现状；为了避免耕地的抛荒现象进一步恶化，必须加快农村土地的流转步伐。构建新型的经营体系。具体来说就是积极推进农业产业带头企业、农村合作企业、家庭专业生产企业等各类经营主体的全面发展进程。提升农业生产专业、规模化的经营体系，不断开拓新的经营模式。第二，惠民政策的推行。主要是以提升农民的生产积极性为出发点。首先，增强农业补贴力度；其次，开设农机的购置补偿款项。各个机构及地方做好惠民政策的落实，使得农民得到最大的利益。第三，增强农副产品的市场竞争力。在市场上经济体制中，大范围的推广特色的农副产品。可以绿色生产为基础，全面宣传和推广。 3.3提升耕地质量 农业生产能力及水平最大的制约条件就是耕地的质量。耕地质量的提升主要存在三个途径。第一，提升基本农田的标准。高标准的农田可以保证旱涝保收、稳健高产的生产体系。面对这一生产优势应该得到有效、合理的保护。在各级政府都应该高度重视高标准的基本农田，将其纳入保护范围。形成一个专门管理部门进行资源整合、统一管理。第二，改善土壤质量。为土壤中加入营养有机物质，从内在性状上改善土质。可以利用秋收后的稻草进行粉碎处理，将其覆盖在耕地上。第三，科学合理的施药。在耕地过程中，采取科学施药的策略。进一步推广使用高效无毒的农药，防止耕地的污染现象，提升农产品的安全性能以及经济效益。结束语在土地资源利用上，相关部门要做到合理分配。做到公平、公开、公正。最大限度地保证土地资源管理的科学性、合理性。在以土地管理的基本原则为出发点，有效避免土地资源开发不合理及浪费现象的出现，推进我国经济平稳发展。 参考文献： [1]杨海秀.农村土地利用模式及其管理对经济效益的影响[J].科技经济导刊,2019(04):235. [2]黄德辉.当前土地利用管理存在的问题及对策[J].国土资源情报,2018(11):41-45+20. 作者:林柏有 单位:钦州市国土资源局城区国土资源所

开放大学地方学院开展绩效管理，既可突破学校传统的管理模式，又能增强学校的竞争能力，还是提高教职工整体素质的重要途径，从而实现教职工和学校的共同发展。根据《教育部关于办好开放大学的意见》，益阳广播电视大学为深化内部管理体制改革，健全和完善分配制度，强化奖励性绩效工资的激励作用，实现创建国家开放大学地市学院的目标，出台《益阳广播电视大学绩效考核与绩效工资分配办法》，积极开展绩效管理的实践与探索。开放大学地方学院开展绩效管理，能通过绩效管理的系统规划，创设一种高绩效的校园文化环境，从而使学校内部就学校目标和教师职业发展目标达成共识，让学校的全体教职工感受到持续改进岗位工作和提高个人绩效是他们应有的责任。 1绩效管理目的与目标 1.1绩效考核目的 将绩效考核的目的定位于关注学校发展，关注教职员工职业发展，致力于学校积极健康向上的校园文化的渗透，致力于提升全体教职工的生活幸福感。在学校的发展问题上，紧紧围绕提升质量、提高创新能力、发挥知识和科研优势、发挥文化传承和创新职能设定考核项目，突出教学和科研，向教学和科研倾斜。在员工的发展问题上，重视绩效考核的沟通反馈，让员工迅速改正导致不良绩效的行为，用绩效考核工具，把学校长远发展和教职工职业生涯发展紧密联系在一起。在学校文化渗透中，对于不能量化的文化因素，设置自上而下的统一价值观和原则。 1.2绩效考核目标 开放大学地市学院的绩效管理最主要的就是要确定学校的绩效，制定学校的发展规划和目标。益阳广播电视大学作为中部地区的一个地市级电大，明确提出学校发展目标：着眼于构建终身教育体系和学习型社会的全局，以全民终身学习为己任，以搭建服务全民学习、终身学习的大平台思考学校的未来，以党的精神和新时代中国特色社会主义思想为指针，立足建设全民学习、终身学习的学习型社会，按照“多元并举”的办学思路，以创建开放大学地市学院为目标，拓宽社会化教育服务新领域，使益阳电大在人才培养观念上有更大突破，人才培养模式上更加成熟深化，体制机制上更加灵活多样，力争使益阳电大成为全市成人学历教育的主阵地，非学历教育的领跑者，干部在线学习的主平台，国家级示范性教师发展中心，全市市民学习示范中心，真正把益阳电大建设成校园优美，特色鲜明，办学优势明显，质量得到保证，具有重大影响的开放大学地市学院。 2绩效考核内容与周期 绩效考核内容分为党建和师德师风考核、履行岗位职责考核和若干专项考核项目。考核周期以月度考核为主，根据考核内容的不同而作相应的区别对待。 2.1党建和师德师风考核 党建工作在学校工作中起引领作用，将党建工作和履行岗位职责作为考核内容的基础，设置基准分为100分。对党建工作的考核，与履行岗位职责考核融为一体，采取扣分的办法，计分规则所列扣分项，是所有教职员工必须不得作为的行为。党建工作考核的内容包括党费缴纳、党员学习、主体责任、组织建设和党员活动五项。师德师风考核从教师的职业道德和教师的行为作风进行考核。 2.2岗位履职考核 岗位履职考核的内容包括上班纪律、工作目标和工作表现三项。上班纪律的考核为学校刷卡考勤中抽查迟到、早退、非因公缺席的按标准进行扣分等；工作目标的考核为工作有严重失误的按标准进行扣分等；工作表现的考核为不服从学校或本部门工作安排的按标准进行扣分等。 2.3专项考核 根据学校的发展规划和目标确定宣传报道、教学管理、科研、个人奖励、部门奖励等若干专项考核项目。专项考核采取加分的办法，计分规则所列加分项，是学校鼓励教职员工的行为。宣传报道的考核为在各类媒体正面宣传学校形象与工作的，每篇按标准进行加分。计分的标准按新闻媒体的不同区别对待。教学管理考核的内容，包括论文指导、论文答辩、课程评阅、试卷命题、试卷评阅、课程面授、课程建设、学生管理等。教学管理考核根据内容的不同而采取按篇、按节次或按人数等不同的标准进行计算。如论文指导的考核为对指导教师指导论文合格的每篇按标准进行加分，专科、本科论文区别对待。课程网络考试是开放教育考试改革的重点，也是督促学生加强自主学习的主要方式，通过加强网考课程评阅考核，增加计分权重等，确保教学活动的顺利开展，提高教学质量。科研考核的内容，包括论文、著作、科研成果、课题立项四项。论文考核根据年度内在公开出版的学术期刊，按本学科权威期刊发表的论文、本学科核心期刊发表的论文和一般期刊论文三个档次每篇按标准进行加分。著作考核对公开出版的专著按独著、合著作者区别按标准进行加分。科研成果考核按级别区别按标准进行加分，加分由项目主持人分解到参与人。课题立项考核按级别区别按标准进行加分，加分由课题主持人按不高于计分的50%分解到其他参与人。个人奖励考核为教师个人获征文、教学竞赛奖按获奖层级、等级区别按标准进行加分；校级优秀党员、优秀党务工作者、先进工作者按标准进行加分，获市教育局（教育工委）、市直及以上业务主管部门、省电大先进个人称号的按标准进行加分，获市委、市政府奖励称号的按标准进行加分，省级政府奖的按标准进行加分。部门奖励考核对获得先进集体称号的部门按级别区别按标准进行加分，由部门根据部门人员所起的作用、贡献大小分解到个人。 3绩效考核的实施 党建工作、师德师风由分管部门牵头会同相关部门对被考核对象进行考核。履行岗位职责考核由部门正职会同副职对本部门除正副职外的其他人员进行考核。专项考核由分管专项工作的部门进行考核。 3.1明确任务目标及衡量标准 在每一考评周期的开始，被考核的教职工与部门负责人依据所在部门的整体工作任务目标，确定被考核的教职工在本考核期的业绩任务目标及衡量标准，作为本期业绩考核的参考依据。 3.2考核周期中的修正 若考核期过长或因外界环境变化过大等因素，在考核周期中，可由被考核的教职工与部门负责人根据情况共同对本考核期的业绩目标进行修正，但必须经主管校领导批准。 3.3考核评语的确定 考核评语通过以下程序确定。教职工自评。考核期结束，教职工根据在本考核期的目标业绩完成情况及考核期初确定的各部门《目标业绩考核及衡量标准》进行自评。部门负责人评价。部门负责人根据自己对教职工在本考核期的业绩目标完成情况、考核期的工作表现结合考核期初确定的各部门《目标业绩考核及衡量标准》对被考核的教职工进行评价。考核面谈。部门负责人与被考核的教职工进行考核面谈，对被考核的教职工在考核期的工作情况进行总结、指导和教育，双方达成一致意见。 3.4考核结果审核 各部门正职人员考核结果经主管校领导审核批准；其他员工考核结果经部门负责人与被考核的教职工确认。 3.5反馈考核结果 由部门负责人及时、客观地将考核结果反馈给被考核的教职工，并听取被考核的教职工意见，同时简要记录反馈情况并与被考核的教职工共同制定下一考核期的业绩考核目标及衡量标准。部门负责人可根据被考核的教职工情况制订相应培训计划，以便共同改进业绩。 3.6考核的异议与申诉 经面谈反馈，部门负责人与被考核的教职工就考核结果不能达成一致意见，被考核的教职工对考核结果有较大异议时，可书面提出申诉。 3.7绩效考核的计算 绩效考核与个人绩效工资挂钩。个人当月绩效考核分数乘以校内绩效工资基准分值即为个人当月校内绩效工资。个人当月绩效考核分数，由个人当月党建和师德师风考核、履行岗位职责考核和专项考核分数计算确定。校内绩效工资基准分值，根据人社部门和财政部门核定的绩效工资总量确定。 4结束语 建立科学有效、切实可行的绩效管理体系是一项复杂的工作，但对开放大学的管理和教学科研水平的提高会起到积极向上的作用。它将会促使教职工和学校按照组织发展规划和目标要求不断走向进步，实现教职工和学校的共同发展。

因地铁工程具有隐蔽性、复杂性和不确定性等特点，施工安全事故频繁发生。因此，对地铁工程建设过程中的安全风险控制与轨行区施工管理模式进行研究很有必要。轨行区施工管理一方面是促进施工、调试，使其有序、安全、高效推进，另一方面，也要对安全进行严格把控，防止各类意外事件发生，避免人员伤亡，造成设备及财产损失。但由于轨行区存在施工交叉干扰多、“点多、线长、面窄”的特点，易产生行车冲撞、尾追和溜逸事故，以及列车撞人和损坏设备、高空作业事故等。只有通过加强施工管理，才能降低安全隐患，提供安全、可靠的施工环境，提高工程施工效率。本文以某条城市轨道交通线路轨行区实际施工管理为例，说明不同时期的轨行区的施工管理。 1不同时期的施工管理 1.1前期建设阶段 1.1.1前期建设阶段的组织机构与工作职责 前期建设阶段轨行区管理的组织机构包括：轨行区作业领导小组、轨行区作业管理办公室、轨行区管理单位。轨行区作业领导小组的职责是组织、指挥、管理轨行区内各项施工，审核、轨行区管理办法。轨行区作业管理办公室负责编制轨行区管理办法，召开月度计划协调会并审核月度作业计划，负责轨行区安全、文明施工巡查，及时向领导小组汇报情况。轨行区管理单位负责制定管理实施细则，根据项目工期和进度要求，汇总、分析、审查施工单位提报的月度、周计划；组织召开周、临时计划协调会，负责施工单位请销点流程，负责现场施工调度管理。 1.1.2前期建设阶段的作业管理 轨行区实行封闭管理，所有进入轨行区作业的单位均应与轨行区管理单位签订安全协议。行车的作业区段不得进行其他作业，非行车的作业区段不得行车。行车和作业确需交叉进行时，应满足下列条件方可进行交叉作业：（1）作业计划应经管理办公室审核后报领导小组审批通过；（2）作业空间满足行车限界及人员安全避让条件；（3）作业单位应设专职安全管理人员，负责与行车司机、区间防护员的联系，及时组织所有人员撤到安全地带并移开一切影响行车的超限物品；（4）在车辆临近其他作业区域时鸣笛，警示施工人员及时撤至安全地带并移开一切影响行车的超限物品，停车确认安全后才能低速（不得超过5km/h）通过。前期建设阶段，接触网不带电。该阶段的主要风险为行车作业和非行车作业的交叉作业。在轨行区管理方面，采取人车分离方式，上（下）行为人工点施工，下（上）行则为工程车作业，且必须做好防护措施，设置防护人员、红闪灯和警示标识，施工人员在轨行区施工时须加强瞭望，及时避让，避免安全事故的发生。全线道岔的管理由轨行区管理单位负责开启扳动道岔，其余单位未经允许不得擅自搬动道岔，且工程车驶入道岔后，按调度命令的要求恢复正线开通位置并锁固。在全线电通之后，接触网处于带电状态，电力调度纳入轨行区管理单位合署办公，严格把关施工计划的审批，防止意外事件发生。 1.2中期联调联试阶段 1.2.1中期联调联试阶段的组织机构与工作职责 中期联调联试阶段轨行区管理的组织机构包括：系统联合调试中心、联调联试项目部、中央调度室。系统联合调试中心是系统联合调试阶段的最高指挥、决策、协调机构，审定联合调试方案及最终成果，督促各工作组细化各项管理办法并监督执行。联调联试项目部按照系统联合调试中心的联合调试倒排计划，细化调试计划，完成调试方案、实施细则的报审，负责日常工作事务，处理各种突发事件，并按事故处理“四不放过”原则，组织对重大事故的调查处理；协调与其他单位工作关系。中央调度室全面管理中央调度室安全、运行、指挥工作，保障动车调试工作顺利进行；配合动车调试期间封闭范围内的调试和施工，编制行车、电力、安保计划；负责动车调试期间各专业调度（行车、电力、安保调度）的配合及组织协调；组织施工计划协调会，妥善处置、及时汇报施工、调试期间各车站、区间线路发生的各种突发事件，减少损失，防止次生灾害的发生。 1.2.2中期联调联试阶段的作业管理 中期联调联试阶段，人工点和动车点严格分开，严格执行“有人无车、有车无人”的行车作业和施工作业方针，不允许人、车同时在轨行区内，确保行车安全及轨行区施工安全，避免安全事故的发生。动车点包括电客车上线调试、工程车作业，不允许电客车和工程车同时进入轨行区作业。此外，联调联试阶段，轨行区接触网处于带电状态，在审批计划时，根据需求安排接触网停送电。一般情况下，人工点、工程车作业为停电作业，电客车调试为供电作业。动车调试时，出入段至停车场的进路由联调联试项目部负责排列，正线进路由信号方自行排列，除工程车作业在正线行驶需人工扳动道岔，其余均为电动操作。联调联试期间的轨行区管理包括车站站台范围内施工以及轨行区施工，车站站台范围内施工管理仍属于原地盘管理单位，不在联调轨行区管理范畴。在联调联试期间，中央调度室共批复轨行区施工作业点4523个，其中人工点4386个，人工点时长720h；动车点共有137个，其中电客车动车调试点126个，轨行区清障车动车点11个，时长1022h。调试前期施工作业违规的原因在于各施工单位作业人员对管理办法学习不到位、请销点流程不熟悉。随着管理办法的逐渐完善，中央调度室召开施工计划协调会，加强对管理办法的宣传和贯彻，优化请销点流程等多种措施并举，对施工作业违规现象进行整顿。在6月至8月调试期间，施工作业违规次数由开始多达75例到后期逐渐减少至1例；且在调度管理期间，未发生一起安全事件。 1.3后期运营阶段 1.3.1后期运营阶段的组织机构与工作职责 后期运营期间，轨行区管理由业主负责。其施工作业的安全管理模式按公司级、部级、车间级3级管理进行。运营阶段轨行区管理的组织机构包括：安全质量技术部（以下简称“安质部”）、生产调度室、车间。安质部负责管辖范围内的施工作业的统一管理。生产调度室负责管辖范围内施工作业计划的汇总、审核、申报、协调和下达。各车间负责施工作业计划的配合、执行以及施工作业过程的监管。 1.3.2后期运营阶段的作业管理 各施工单位的施工计划申报由其对口部门负责施工作业计划的编制、审核、申请和归口管理。施工计划分为正线轨行区计划、车场施工计划，不同区域的施工要严格分开，分别属于不同部门管辖范围。较之联调联试期间的接触网停送电安排，运营期间各施工单位若有需求，还需申报变电所施工作业。按运营时间安排，施工点时间为晚上23:00～05:00，时间紧迫，有效施工时间较短，且站台施工管理不在轨行区管理范围内，车站管理也由业主部门负责。 2不同时期的管理特点 前期建设阶段，因接触网处于不带电状态，轨行区管理风险主要存在于各施工单位的交叉施工，其中，风险系数最高的是工程车作业与人工施工同时存在的情况。这对施工计划的审批要求较为严格，且对施工人员的素质要求较高。但实际管理过程中，施工人员素质参差不齐，管理手段较为粗放，违规施工现象时有发生。究其原因，主要有管理制度不完善、文件传达不到位、标准不统一、对施工人员的培训不到位、存在违规操作，且施工时间安排不合理等。中期联调联试阶段，全线已完成电通，且动车开始上线调试。此阶段的风险在车、电、人工点这3个方面，对于调度管理的要求很高，必须有专业技术人员进行调度管理，同时严格把控停送电和执行列车调度命令、轨行区清障车的调度等。联调联试阶段，管理手段逐渐规范化、标准化，并根据实际条件逐步完善规章制度的不足，违规现象从最开始的高频率出现，到后面逐渐降为零，体现了管理的有效性和合理性。后期运营阶段，主要是运营方接手调度管理，采用电子化手段提高效率，相关责任分得更清更细。虽然管理手段较为复杂琐碎，安全性方面却有了足够保障。 3结束语 通过分析实际参建的某条城市轨道交通线路不同时期的施工管理，可以发现，现场条件不同，所需要的管理方式也不一样，各管理单位的管理手段、方法、策略均有所不同，但仔细分析仍然有相似之处。在涉及行车时，行车作业和非行车作业基本分开，也表明了施工管理的一致目标均是以安全为主。因此，深入研究轨行区施工管理方式，最大限度地减少各类安全事件的发生，避免人员伤亡及财产损失，对保障施工人员的生命安全具有重要意义。

房地产行业具有高风险、收益接近成本临界点等特点，项目投资相对较大。在市场竞争越发激烈的背景下，为了保障企业的经济效益，应加强内部成本控制，从项目设计、施工与竣工等阶段着手，通过精细化管理实现成本控制，挖掘自身发展潜力，获得更加强大的竞争力。精细管理模式能够解决原本粗放式管理中存在的问题，有效控制项目开发与建设全周期的资金使用，对提高产品市场竞争力、营造和谐企业氛围、赢得更大的经济效益等方面具有重要意义。 1房产企业成本精细化管理的实际意义 1.1有助于获得更多利益 在生产经营条件固定的情况下，生产成本越低，获得的项目收益就越高。随着房产市场竞争日益激烈，利润空间被不断压缩，降本减费成为企业保证收入的根本所在。成本精细化管理可全面挖掘企业发展潜力，从而获得更大的经济效益。房产企业运营应紧跟时代步伐，将精细化管理模式贯彻落实到项目开发、设计、施工与竣工等各个环节中，并将成本管理责任落实到个人，实施绩效考核与奖惩措施，激发员工的工作积极性，自觉形成成本控制意识，提升企业成本管理效率。 1.2有助于提高产品竞争力 对房地产企业来说，先要降低成本才能调整价格，产品价值是固定的，尤其现在大多数地方政府都有限价约定，但在市场竞争中难免需要以价格优势获得竞争力，因此，必须做好成本管控工作。近年来，国内房地产项目数量快速增加，规模日益扩大，但工艺技术更新速度较慢，加上国家和地方政府对建筑污染治理力度的加大，使项目在污染治理、场地清理等方面的投入增加，成本控制难度加大。精细化管理模式可使从业者掌握更多高效、可行的成本控制方法，从管理手段、模式与能力等方面着手创新，从而牢牢控制项目成本，提高产品在市场中的竞争力，为企业高质量发展提供支撑［1］。 1.3有助于营造和谐企业环境 良好的企业环境对自身发展、员工成长有诸多裨益。构建良好的企业环境，一方面依赖于良好的企业文化，另一方面依靠管理者与工作人员之间的密切配合，精细化管理模式的实施，有助于在企业内外营造和谐的氛围。房地产企业要实现现代化经营管理，必须不断创新成本管理模式，依靠提高成本管控水平来节约成本，达到利润最大化目标。对此，在精细化管理背景下，企业应要求每位员工能够端正态度，自觉提高自身技能和素养，在和谐的工作环境下为企业创造更多效益［2］。 2项目概况 H企业在1995年创建，专门从事房地产项目开发，现已建设50余个楼盘，总开发面积超过500万m2，是当地房地产界知名地产商之一。该企业始终秉持求真务实、与时俱进的文化精神，以改善客户居住环境为己任，用优质的楼盘赢得客户的满意、社会的赞誉。在实际运营中，注重企业价值与员工利益相结合，为员工提供实现自我价值的平台，通过提高薪酬、完善职业规划等方式，吸引更多优秀人才加入团队，为企业发展提供源源不断的人才支持。但是，在激烈的市场竞争环境下，该企业成本管理方面的缺陷逐渐暴露出来，主要体现在设计、施工、竣工等方面，导致利润逐渐压缩，亟需实施精细化管理模式，达到降本减费的目标，助力企业高质量发展。 3存在的主要问题 3.1设计图纸管理不到位 该企业在设计任务书中，对砼含量、含钢量提出要求，但没有对各项指标进行细致分析，如含钢量中没有具体到钢筋型号等内容，设计单位为了降低钢含量，很容易忽视钢筋等级，从以往的Ⅰ级钢到现今的Ⅴ级钢，从表面上看含钢量有所降低，实则钢筋费用并没有得到有效控制［3］。该企业的设计图纸没有对建筑的关键指标进行明确，如地上地下层高、基础埋深范围、墙积比、体形系数等。在设计图完成后，成本部门并未进行图纸内审，而是将其递交给造价咨询公司计算工程量，再与总包单位进行工程量核对，很容易导致地下室柱网设计与实际情况不符，未能最大化利用车位，地下室顶板覆土常常在1200~1500mm之间，由此增加了荷载量，造价成本也随之提升。 3.2施工阶段成本管控不到位 该企业在确定施工承包单位后，迅速进行开发建设，对施工阶段内控制度建设缺乏重视，导致成本管控不到位。例如，在材料招采定价阶段涉及供应商选择问题，因房产项目规模较大，采购量与金额都十分可观，许多供应商想方设法与招采部人员拉关系，私下承诺“好处费”，一些招采人员为了个人利益徇私舞弊，做出损害企业利益之事。甚至还有施工单位在隐蔽工程申报时私自增加工程量，与房企监理人员、成本人员暗箱操作，许诺一些利益，以此获得监理和房企成本人员的签字盖章，弄虚作假、蒙混过关，不但损害了企业效益，还会对整个工程质量安全构成威胁。 3.3竣工结算忽视成本核对 在项目建设完毕后需要进行工程结算，这也是最终把关阶段，主要根据合同、协议书、相关设计变更资料、工程核定单等，对合同价款增减进行计算和调整。该企业在竣工阶段常常忽视成本核对问题，施工单位经常出现多算工程量、重复计算、工程变更联系单手续缺失等情况［4］。房企成本控制人员或委托中介技术人员没有细致核对工程量，在工程变更时财务部与工程部信息未能共享，均会导致企业支出增加，造成资金损失。 4精细化管理措施 4.1加强设计图纸审核，选择最佳材料 在设计阶段应加强图纸审核，尽量将变更前移，避免施工后更改造成返工，导致成本投入增加［5］。针对项目建筑层高、地下室结构设计不当导致成本增加的问题，应实施精细化管理，通过加强图纸审核、优化结构设计等措施，使成本得到良好管控。在建筑层高控制上，地上层高应坚持人性化原则，确保居住舒适，尽量设置上返梁或者扁梁，将层高保持在3.0m左右。地下停车场的层高只要满足2.2m即可，综合管线顺着墙边布设，可节约空间。在地下防水工程成本控制中，不同材料对应的成本不一，可通过方案对比的方式选择最佳材料，以SBS聚酯胎、FQY高性能膨胀剂、CPS反应高分子防水卷材三种材料为例，对5万m2地下室的成本控制进行方案对比，如表1所示。 4.2动态成本台账 该项目面临的市场环境变幻莫测，要实现成本动态管理，必须要求各部门创建动态成本台账，将成本使用情况体现出来，特别是材料成本费用，占总成本的70%~80%，必须将其作为重点管理目标，目标成本分解如表2所示。要加强变更部分的成本管理，如签证管理、设计变更等。在项目施工中，工程变更对现场工程量具有直接影响，进而影响造价成本，务必严格把关，所有变更都要经过测算后才可决定是否允许，并严格按照规定的变更流程完成［6］。 4.3核实工程量，完善成本考核体系 针对竣工结算阶段存在的成本管控问题，应从以下两个方面着手改进。 （1）认真核实工程量。为了做好审价结算工作，可与咨询公司签订长期合作协议，由造价公司派专人协助房企开展竣工结算与成本管理工作，针对以下结算事宜进行重点核实，即结算审查期限、竣工价款、索赔价款、合同外零星项目价款结算等，以有效避免施工单位出现多算、重算等情况，避免出现非必要成本支出。 （2）完善成本考核体系。要实现成本精细化管理目标，应依靠健全的考核体系激励员工。企业要定期聘请专业讲师开展投资培训工作，并对员工学习情况进行考核，将成本精细化管理纳入日常考评中，使员工能够切实掌握各类投资知识，激发工作热情，真正提高成本管理水平。企业高层管理者还可采用股权激励方式，在股权激励机制下，充分激发项目管理团队的运营潜力，促进企业资产收益提升。总公司在增加资金收益、降低风险的同时，项目相关者也可获得可观收益，实现互利双赢的目标［7］。 5结语 综上所述，当前国内房地产市场已进入深度调整期，各大城市普遍出现房价下跌情况，房产企业面临着政策、市场等多方挑战，加强成本管控成为提高经济效益的主要方式之一。在房产项目开发过程中，应从设计、施工、竣工等环节着手，将精细化管理模式渗透到各项工序中，引导员工树立成本控制观念，完善成本考核与激励制度，全面提高房企成本管理水平，从而在激烈的市场竞争中赢得一席之地。 参考文献 [1]朱丹，张天泽，吴佩琪，等.金石蒙荣房地产开发公司项目成本控制精细化管理研究［D］.呼和浩特：内蒙古大学，2019. [2]王斌，高永斌，王淑芳，等.BIM技术在工程造价精细化管理中的应用及作用分析［J］.住宅与房地产，2020（15）：39. [3]崔新峰.浅谈中小房地产开发企业成本全过程精细化管理［J］.中华民居（下旬刊），2020（9）：298-299. [4]王炳炎.房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点［J］.四川建材，2020，46（6）：211-212. [5]王静.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略［J］.财经界，2020（18）：222-223. [6]王双琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理［J］.中国住宅设施，2020（4）：79-80. [7]李丹.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制［J］.住宅与房地产，2019（36）：22. 作者:齐荣钦 单位:融创中国东南集团福建公司

在高校教育中第二课堂对大学生的创新能力培养有着非常重要的促进作用，为此本文首先分析了第二课堂的内涵及其特点，之后指出了当前大学生在创新能力培养方面的制约因素，最后对第二课堂对大学生创新能力的培养策略进行了分析和探讨。 一、第二课堂的概念和特点 第二课堂是第一课堂教学外学校组织开展的课余活动，有自身的计划性、目的性和组织性，是通过学生自愿参与的，一般有社会实践活动、创新创业比赛等等形式。和第一课堂相比，其课堂的灵活性更强，内容多样化，有着更强的开放性，在组织方面灵活多样，可以有效整合各种资源，对提高大学生创新能力有着很好的促进作用。其明显特点是活动内容有着较强的趣味性，可以发挥大学生的自主学习能力，增强其创造性，这是其自身所独具的显著优势。第二课堂活动的这些优点使其在锻炼大学生的思维能力方面有着显著的优势。另外，其第二个显著的特点是活动内容较为丰富，具有综合性，由于第一课堂有着多方面的限制，教学内容被局限起来，也不利于大学生综合素质的提升，而第二课堂则为学生的学习提供了多种机会，可以增强大学生的实践体验，提供实际动手能力，并为此培养其创新能力。与第一课堂的教学理论性相比，其实践能力更强。实际上第二课堂能够有效的补充第一课堂的不足，在大学生活中有着不可或缺的重要地位，在培养大学生能力及素质方面有着不可替代的作用。 二、大学生创新能力培养的制约因素 新时代中，社会的竞争其实是人才创新能力的竞争，大学生创新能力的培养对国家和民族的发展具有十分关键的影响。大学生创新能力培养的制约因素有两个方面，即外部因素和内部因素。 （一）外部因素 我国的传统文化重视群体利益的发展，重视对于人性共性的培养，使得个人价值备受忽略，个人利益要服从群体利益，因此在大学生能力养成方面，我国的传统文化是一个很大的桎梏。在传统文化面前，人的个性被忽略，不利于个体独立性、自主性、独特性的发挥，尽管我国的传统文化有着诸多的优点，不过这些缺陷的存在使得个体的自由发展受到约束和抑制。而创新能力的发展则更加重视个体的自主性、独立性、自由性的发挥，这是个体创新能力发展所不可缺少的重要前提，所以为培养大学生良好的创新能力，还需要对传统文化的精华要加以选择性的应用。同时社会的外部环境也是影响大学生创新能力养成的又一个重要因素。当前我国正处于社会转型期，社会环境较为复杂，不仅存在多种积极的有利因素，同时也存在很多的消极负面因素，这些都会大学生创新能力的养成造成相应的限制和影响。 （二）内部因素 限制大学生创新能力培养的内部因素包括：高校教育观念、学生学习方式以及高校对第二课堂的定位。1.高校教育观念。从当前的高校大学生创新能力培养环境来看，存在教育观念落后、高校缺乏重视等不利因素，很多高校在相应的教育发展规划及日常教育教学过程中还缺乏相应的针对性的具体对策，在相关的科研和管理等方面还没有将大学生的创新教育落到实处。2.学习方式不合理。大学生的学习方式还都是常见的“中学式”的学习模式，学习模式还没有转变和创新，这在某种程度上不利于其创新能力的发展。很多大学生的学习目标仅仅是为了获取知识，或是为了找个好工作或者是考研等等，对学习的情操陶冶、能力提高及素质优化等缺乏重视。3.校对第二课堂的定位。同时高校也对第二课堂缺乏良好的定位，这些都不利于第二课堂发挥大学生创新能力培养的真正作用。 三、第二课堂对大学生创新能力培养的作用 社会的发展离不开创新性人才，只有富有创新精神和竞争意识社会才能真正的发展和进步。只有具备良好的创新能力才能更好的适应社会的发展需求，真正发挥自身价值和社会作用。一般来说第一课堂重点进行知识的传授，充实学生的头脑，而第二课堂则重视知识的应用，锻炼头脑的思维能力，二者有着相互补充的作用，使得学生所学习的知识得到具体转化，培养学生创新能力。另外，第二课堂可以大大提高学生的知识水平及动手能力，促进学生创造性思维能力的发展。不同的个体有着不同的特性，其发展是多向的，第二课堂可以有效激发学生的发展潜力，推动学生自主创新，提供创新平台。在第二课堂中，应注重每位学生的个性化学习需求，通过多样化的学习方式促进学生之间的沟通和交流与合作，可以设立合作小组，使得学生之间的学习变得具有组织性、团体性，通过相互之间的配合与交流，推动共同进步。 四、结束语 总之，在促进学生创新方面，第二课堂有着非常重要的应用意义。高校教育中应重视和积极推动第二课堂的发展，打破传统教学方式及环境的束缚，创新教学理念及教学方式，促进学生创新能力的发展。 参考文献： [1]夏朝霞.高校第二课堂促进大学生创新能力培养现状及思考———以杭州电子科技大学为例[J].教育现代化，2019，(02). [2]霍学慧，祝丽香，毕建杰，郭风法，韩秀兰.发挥第二课堂作用培养大学生创新能力[J].中国现代教育装备，2018，(17). 作者:曹杰 单位:长春东方职业学院

在传统的地质档案管理活动中，其更多停留在传统的档案储存思维之中，无论是管理效率，还是对档案资料的价值利用都缺乏必要创新与完善，从本质上看，这需要充分发挥茶道思想的包容性和创新性，通过引导地质档案管理者形成必要的文化意识和创新精神，进而实现地质档案管理的本质化创新与最大价值应用。 1茶道思想的价值理念内涵认知 茶文化是一种基础性文化，茶道思想是茶文化成熟发展的重要诠释，其中所包含的思想理念和人文意识，都是目前我们对茶道思想进行理解与认知的关键。茶是一种生活，更是精神理念，茶道思想更是精益求精的精神。对于地质档案管理活动的具体实施来说，其中所记载的内容信息更是一种精细化的知识内容，因此，想要真正合理有效的利用该档案内容，就必须在充分利用茶道思想理念的前提下，通过创新管理思维，从而实现整个档案管理活动的最佳效果。茶文化是一种以茶和饮茶为基础的文化形式，从饮茶文化出发，通过融入系统化的元素内容，从而构建了系统化、机制化的茶文化体系。茶文化是传统文化的精粹，从唐朝形成，到今天世界性茶文化体系的生动构建，茶文化将传统文化的诸多优势元素与茶相结合，茶诗、茶礼、茶道等等，更是成为茶文化的“典范”代表。茶不仅是一种生活饮品，更是一种情感理解与生活习惯的深层次融入。在饮茶习俗成为一种大众生活习俗之后，人们将礼仪、价值思维等多种理念应用其中，从而形成了具有自身价值和特色的文化机制。茶文化所诠释的是一种绿色健康文化，尤其是在当前大众生活日益注重品质的今天，茶文化的绿色消费理念和健康理念就成为大众关注的重要元素。茶道思想是茶文化的精髓，更是我们对茶文化体系形成理性认识的重要元素。因此，茶道思想的人文化和内涵化，都从本质上激发了茶道思想的价值理解与认知。茶道思想是茶文化的核心，其作为一种习惯性文化，完善的文化底蕴是当前我们理解茶文化过程中的关键所在，因此，理解茶道思想时，要注重对茶道思想自身的价值内涵进行全面认知。客观地看，茶道思想在历经千百年的发展融汇之后，逐渐与各种元素相融合，从而形成了综合性，体系化的文化思想机制。因此，我们在理解茶道思想时，要站在文化包容、思想诠释的心态视角来看待，无论是对各项元素的客观融入，还是对各种精神理念的集中表现，都是茶道思想自身价值的生动体现。 2当前地质档案管理活动中所存在的具体问题分析 在当前我国地质勘探活动成熟发展的今天，地质勘探测绘活动的价值日益成熟。各项活动的具体开展，都需要借助科学化、机制化的地质勘探活动。在具体的地质勘探过程中，形成了系统化的档案资料。该档案资料作为当前地质勘探的基础资源，其对当前地质工作的科学化实施，有着重要的价值作用。但是，结合当前所实施的地质档案管理现状看，其中存在诸多问题，其具体表现为：首先，对地质档案管理活动的工作定位理解不足，特别是对该管理活动的价值认知不到位，加上缺乏必要的档案利用机制，从而使得多数从业者未能对做好地质档案管理活动产生必要的兴趣和参与积极性。此外，相关从业者也未能及时结合时代变化学习相应的技能，从而影响了地质档案管理活动的实际利用率和管理价值。其次，在地质档案资料保留过程中，电子化利用率相对较低。结合地质档案资料的储存载体和记载形式看，其主要有传统地质档案和电子类地质档案两种形式。但是，大多数地质档案资料的保存时间过长，出现了纸张老化及文字图案模糊不清等现象，从而影响了地质档案信息的保存与应用，结合当前诸多地质档案资料的修复、存储状况看，其未能利用电子化方式对地质档案资料进行及时修补，因此，削弱了很多时间较为久远地质档案资料的利用价值。最后，在目前地质档案资料管理过程中，管理者缺乏足够重视，一方面是未能对地质档案管理资料的价值形成必要认识，客观地看，在当前地质档案资料管理时，更多只是一种“投资”，并未能形成系统化的价值效益。因此，并未能够完善的档案管理队伍。另一方面，则是根据当前地质资料汇交管理办法看，很多单位基于自身权益保护的狭隘思想，推迟整个地质档案汇交进度。 3茶道思想对促进地质档案管理的具体方法 在当前地质勘探活动日益成熟的时代背景下，融入新资源，利用全新的时代形式和资源已经发展成为重要的时代特征。在传统的地质档案管理思想中，其将重点放在了客观的“存储”之上，忽略了利用性与创新思维。因此，结合茶道思想的精神理念和价值思维看，其正是当前促进地质档案管理活动全面创新的重要补充内容。 3.1立足科学思想———推动地质档案管理活动创新实施 结合茶道思想的精神理念和本质特点看，其中所集中倡导的是科学、客观、真实等系统化思想理念，这正是现阶段地质档案管理活动中所不可或缺的重要思维。结合传统的地质档案管理状况看，其更多使用的是传统纸质思维。所以，无论是地质档案管理效果，还是地质档案信息利用等等，并未能得以实质性发挥。在信息化全面应用的今天，在开展地质档案管理过程中，通过将信息技术与地质档案管理活动相融合，特别是使用信息设备对地质档案资料中所具有的信息进行电子化“扫描”、“录入”，从而实施查看地质档案信息资料，并且让地质档案资料不再是简单的“纸质”资料，而是科学的数据信息，使地质档案中所包含的信息内容，实现最大化价值。 3.2融入文化内涵———塑造地质档案管理的文化思维 结合思维创新理念，不难看出茶道思想中所集中诠释的不仅是一种现代思维，更是基于文化传递与价值应用的理念内涵。因此，在当前加强地质档案管理活动时，必须在诠释文化理念的前提下，注重将文化内涵融入其中，从而满足当前地质档案管理过程中所诠释的文化特色。地质档案不仅是一种信息内容，更是一种文化信息的重要载体，因此，在地质档案管理过程中，合理应用茶道精神，其将发挥重要的管理意识和引导思维。此外，对于地质档案管理活动者本身来说，也要注重结合时代特点，提升和优化自身实践技能，在丰富个人专业知识储备，强化个人技能培养的整体诉求下，融入必要的文化思维，并且从文化价值的理解视角来对地质档案形成深厚认识。 3.3注重创新意识———塑造地质档案管理的新思维 随着当前地质勘探活动不断成熟，如今地质档案资料管理过程中，需要注重融入全新的时代精神和包容思维，从而发挥其价值。地质档案是地质勘探活动的真实性记录，其中诠释和反映了地质勘探活动的全部过程，更是整个地质勘探管理过程中的重要元素，在地质档案管理过程中，其中包含了地质文书、地基建设等多个方面的内容。因此，对于当前地质勘探开展来说，做好地质档案管理活动的价值极为突出。茶道之所以能够形成，正是其中不断创新，系统化融入多种理念的结果，因此，立足茶道思想的创新意识，其将为地质档案管理活动的创新实施注入“新动力”。比如，在信息化的今天，在地质档案管理方法创新中，要注重发挥信息化优势，及时变革新思维和新理念。 4结语 地质档案是现代地质勘探活动的生动记载，其中所包含的资料信息，不仅是我们认知地质勘探活动的基础，同时更是提升地质勘探活动价值的关键。但是，在传统的地质档案管理活动中，其缺乏必要的人文意识和利用思维，从而影响了地质档案的应用价值。因此，随着当前我们对茶道思想的价值理念认知不断成熟，我们看到该思想对地质档案管理活动的影响力日益提升，因此，合理挖掘茶道思想的价值理念，将为地质档案管理方法的本质化革新提供思想理念上的指引力和驱动力。

随着经济的发展，国家对工程建设投资力度的加大，特别是公用基础工程的投资比例逐年增加。在基础工程中基坑施工占相当大的比例，同时也是整个工程的重点所在，直接关系到整个工程的整体安全与质量。因此基坑施工也就显得尤为重要了。随着技术的进步和施工水平不断地提高，超深超厚地下连续墙越来越多地应用到在深基坑施工当中。但超深超厚地下连续墙在施工和管理方面要求较高，施工难度较大，因此对其施工企业的技术和管理水平都有较高的要求。 1资源管理 超深、超厚地下连续墙在施工前的资源管理非常重要，其主要有以下几方面。 1.1人员配制 以富有较强的专业理论知识和丰富施工经验的管理人员作为施工管理核心，对施工过程中的关键点进行检查和控制。采取技术指导施工，形成以班组长为基础相结合的从上往下进行梯次施工管理。 1.2机械配制 超深超厚地下连续墙在施工过程中较一般地下连续墙复杂，因此在机械选择方面优为重要，成槽机应选择性能较稳定的进口成槽机（利波海尔或宝峨），吊车宜采用过了磨合期（出厂1~2年）的设备。 1.3后台系统配制 泥浆池应布置在便于地下连续墙成槽，以及槽内水下混凝土浇注位置。泥浆管路中的送、回浆管应分开布设，过路的管路应外套钢管埋于地下。泥浆制备所需的膨润土应布置在泥浆池的一侧，并划分出专门的泥浆制备所需的膨润土等备料区，以保证泥浆连续供给。 2施工现场管理 2.1施工场地 由于超深超厚地下连续墙在施工时所使用的机械设备均为大型，特别是钢筋网片在吊装时所使用的主、副吊分别在400t、250t左右，因此对现场施工场地要求比较高。在施工前应对主、副吊车的行走路线进行规划，对规划好的路线首先采用压路机对地面进行压实，再用⌀14mm的钢筋以20cm×20cm方格网分上、下2层进行布设，最后强度为C25的混凝土进行硬化30cm。待养护期满后再行走车辆，以满足主、副吊车行走时要求。 2.2导墙施工设计 超深超厚地下连续墙施工时对导墙的要求较高，导墙无论在设计还是在制作过程中都非常重要。导墙的底口均要坐落在原状土之上，导墙断面形式通常选用“[”形，钢筋骨架采用双层钢筋网，以满足导墙受力需要。同时对各异型槽提前考虑，在导墙制作时将各拐角点进行外放处理。 2.3钢筋网片加工场地选择 以经济、方便为原则，布置在离地下连续墙施工最近位置上。位置总体上要满足钢筋原材顺利、方便进入，主、副吊车能方便进入、顺利起吊，同时还要兼顾主吊起吊完成后尽量少移动。 3施工过程管理 3.1泥浆管理 超深超厚地下连续墙在施工过程中对泥浆的需求量非常大，因此泥浆在制作、储备、供给以及净化等环节优为重要。派专人对其进行有针对性地管理和施工，成槽或槽内混凝土浇注时，随时注意泥浆池中的池浆剩余量的变化，及时调整泥浆池中泥浆量，废浆池中的废弃泥浆要及时外运处理，沉淀池中沉淀泥砂要及时清理，保证循环池中的泥浆的数量、质量，加大泥浆池中泥浆性能参数检测频率，对不符合要求的泥浆要及时进行处理，对不合格泥浆严禁进入循环池，以免造成循环浆的污染。 3.2成槽 成槽前应对各异型槽进行规划，以确定挖槽的先后顺序，保证成槽后拐角处的阳角不塌槽。无论是在对直线段还是异型槽成槽施工时，都要在成槽机靠近槽口部位的履带下铺垫钢板，防止成槽机在成槽过程中由于振动而引起槽内塌方。如已施工完成的一期槽段接头位置发现有混凝土绕流，应立即采用成槽机先进行首抓成槽处理，防止绕流混凝土强度过大而错过最佳处理时机。成槽时，应随时注意成槽垂直度，如发现成槽垂直度偏差过大，及时纠偏，做到早发现、早处理、勤纠偏，以防止成槽垂直度偏差过大而无法处理。槽口处有专人对槽内泥浆进行观察，槽内泥浆要勤加，并让槽内泥浆面水头保持在离导墙顶面以下0.5~1.0m左右，以防止因泥浆不足而发生导墙底口垮塌。成槽完成后对已完成的一期槽段涮壁时，宜采用成槽机抓斗外先挂铲刀铲泥，然后再外挂涮壁器的方式进行槽壁清涮，通过实践证明采用这一涮壁方式，要比采用单一吊车挂涮壁器的方式效果要好。 3.3钢筋网片制作 钢筋网片加工下料区和半成品区要分开，对半成品要分类别进行码放，一是整齐、美观，二是上料时方便以有助于提高网片的制作效率。对于钢筋网片的吊点应采取计算结合经验的方式进行布设。各受力钢筋在焊接时应多检查，以保证其受力钢筋的焊接质量及钢筋网片在起吊时的整体刚度。接头钢板在对接时应注意水平向的平整度，以保证钢筋网片能顺利入槽。防绕流措施宜选用铁皮，实践证明，采用防绕流铁皮的效果要比其它措施要好。 3.4钢筋网片起吊 首幅钢筋网片正式起吊前应对网片进行试吊，在试吊过程中应注意网片横向及纵向的整体刚度，起吊所用的吊具在配制时应遵循自上而下、由大到小的原则进行。吊具所使用的设施应经常进行检查，对有问题的设施应及时进行更换。吊车的钢丝绳、回转部位等应经常检查和保养，以保证吊车及吊具使用的安全性能。网片在起吊前应对所有司吊人员进行安全技术交底。起吊时主、副吊应听从司吊员的统一指挥。 3.5钢筋网片安装 主吊在行走时应安排专人进行指挥，主吊带钢筋网片行走时尽量不要进行转向、回转动作，网片在入槽时应做到慢、准、精，严禁在网片入槽不顺利时进行强拔硬墩，以防止钢筋网片变形而无法入槽。 3.6接头箱的安放与起拔 接头箱在安放完成后其背后用石硝填实，石硝用袋装时，只能装小半袋，以防止石硝在回填过程中发生架桥而形成空洞。接头箱的起拔要和混凝土的初凝时间相匹配，防止接头箱起拔过早或过晚。 3.7混凝土浇筑 水下混凝土浇注前要提前选好导管安放位置，导管在安放前一定要经过水密性试验，合格后方可使用。对于大体积水下混凝土的浇注，宜采用勤测砼面高度，等速浇注。浇注间隔时间不宜大于30min，多导管灌注时应保持各导管周围的砼面均匀上升，导管之间的高差不宜大于50cm。 4结语 超深超厚地下连续墙在实际施工中的施工技术难点多，不可控面广，因此在实际施工时要有针对性地进行节点控制和检查，施工前编制预案，技术交底要详细。施工过程中要勤检查，过程控制要细心，上一工序节点完成后，下一工序节点要提前做好准备。总之，只要现场施工做到精心组织，科学布局，合理安排，注重细节，超深超厚地连墙的施工应该能够安全高效完成。

0引言 虽然房地产行业经济在不断发展，其产业规模在日渐扩大，但是相应的管理难度也更大。尤其是小业主维权意识逐渐增强，要求房地产企业要重视精装修管理中存在的问题，采取有效措施予以应对，才可以维持开发商良好的信誉与销售。 1精装修住宅定义及优点 1.1精装修住宅定义 在房地产领域，包括简装修与精装修。简装修即是简单的装修，而精装修则是简装修改进的产品。而所谓的精装修住宅即是对商品住宅进行一次性装修而形成的城镇集合式住宅。具体而言，即是对住宅墙面、卫厨和地板等实施一次性装修工作，从而形成新建的集合式住宅。 1.2精装修住宅优点 对于精装修住宅，其主要体现出三个方面的优点：首先是精装修住宅可节省成本。精装修是土建与装修相结合的装修形式，而住宅的整体布局都保有其设计风格的连贯性。在精装修的实际过程中，应该考虑到平日的业务需要而坚持人性化的原则来进行装修施工，可以避免装修设计的不全面而带来的装修缺陷，利于降低装修成本。其次，精装修住宅的装修效率比较高。以往对住宅进行装修都具有一定的繁琐性，比如要联系装修公司及装修人员，这个过程会消耗一定的时间。而在精装修模式下，住宅装修环节被简化，能够缩减装修时间，加快装修效率，缩短工期。最后，对住宅进行精装修，一般可以由房地产开发商来统一完成，为了提高精装修质量，改善室内污染，提高居住质量，通常会推广使用环保新材料进行装修，利于精装修住宅的可持续发展。 2常见问题 2.1装修质量依旧尚未到位 虽然精装修得到了一定的普及，但是其中依旧存在着质量问题，尤其是成品保护方面缺乏相关科学的管理机制。在实际装修施工中，存在比较多的易损材料或设备，比如木地板、墙面乳胶漆和石材墙砖等等，一旦在后续施工中没有予以有效保护，就会容易出现成品损坏现象。再加上在精装修施工中，部分施工单位为了减少成本，在成品保护中偷工减料，一旦成品受到损伤，则很难予以修补和复原，最终会降低住宅品质，也降低客户满意度。 2.2精装修施工过程的组织协调性不足 在实际的精装修施工中，存在着各组织部门协调配合程度低的问题，甚至设计师和工程师在施工后期才介入进去，导致精装修设计和精装修施工之间存在脱节现象。再加上在施工后，一旦出现尺寸不合理的问题，就容易导致设计变更，直接对精装修施工质量造成影响。同时，建筑设计和装修设计也可能存在脱节现象，这是因为建筑施工单位与装修单位并不隶属于同一企业，若是两者之间缺乏有效的协调配合，就容易出现设计上的不契合现象。 2.3交叉施工和流水施工存在的问题 在精装修施工中，存在着多个施工环境交叉的现象，很容易出现施工界面移交时间不准时、施工工作面存在冲突、人为缩短建设时间、为赶工期而抢工等等问题，影响精装修建设质量。另外，跨专业施工的流水化程度比较低，流水施工组织条件不够严谨，很难全面保障精装修施工质量。 3解决精装修住宅工程管理的措施 要对精装修住宅工程管理中的常见问题进行解决，可从以下几点入手： 3.1对材料的质量控制 装修材料可以直接对装修工程的质量产生影响，因此需做好材料质量控制工作。首先，房地产企业应该建立严格的材料检验制度，对材料品种、材料规格、材料尺寸等进行规范全面的检验。尤其是对住宅关键部位和隐蔽部位所需的材料进行严格的检查，包括甲方和乙方提供的材料，都需做好严格的检查与验收工作。而精装修住宅既注重居住的舒适性，也注重住宅的外观美。因此，在选择材料时，也要注重选择外观好的材料。其次，在材料使用过程中，要求相关人员严格遵循相关制度来进行。在保证材料检验合格的基础上，还需要保证有相关人员的签字，再结合规范的使用要求将材料投入到装修施工中。 3.2加强对建筑装修环节监督 装修工作与居民的生活环境及其生活质量存在着紧密的联系。因此，在实际的精装修施工中，需要做好装修环节的监督工作。可充分结合有效的数据信息，推进精装修施工中的监督活动，并对精装修各项工作进行考核与评价，发挥出最大化的监督作用，并让装修人员充分认识到装修监督的重要性，自觉做好装修施工工作。在实际的监督工作中，尤其要做好施工进度、现场施工质量等管理环节的监督工作。首先，在施工进度方面，要保证精装修住宅项目具有可行性进度的施工计划与安排，做好各个时间节点的装修进度监督工作，定期做好巡查工作，并召开监督汇报会议，便于随时掌握装修进度，了解各个时间节点的装修完成情况，并采取措施解决施工中出现的计划偏差或者进度滞后的问题，及时纠正不足。其次，在现场施工环节，对其进行全面的监督具有重要意义。在监督过程中，需要保证施工人员严格遵循文明安全施工管理制度进行施工，一旦在监督巡查过程中发现有违反行为，则需要予以警告与批评，若是二次发生违反行为，则予以合理的经济处罚。这一处罚可在工程进度款结算过程中予以体现。而除了经济处罚，应该要求相关人员对不合理的施工内容进行规范性的整改，以保障施工质量。 3.3完善精装修管理机制 健全与完善的精装修管理机制能够为精装修工程管理提供指导与支持，也为装修质量提供一定的保障。因此，在住宅精装修工程管理中，第一，需要对其管理机制进行全面的完善，充分重视管理人员在管理工作过程中的核心地位，提高管理人员的责任意识与管理水平，要求其严格遵循科学的管理机制相关要求来展开管理活动，在最大限度上提高精装修管理效果。第二，要构建严格的组织管理制度，为提高组织管理水平提供支持。要求参与建设的各方主体在各个施工阶段进行有效的配合协作，实现住宅精装修建设管理的整体化与系统化。要结合现有精装修部品构件的规格和类型、供应商技术能力、施工单位的施工可行性等等进行精装修施工设计，在住宅建筑初步设计阶段，相关设计人员应该征求装修单位的意见，使得住宅设计与装修设计存在一致性，避免出现二次改造的问题。同时，在施工阶段，各施工单位应该相互协调配合，尤其是在交叉施工和流水施工方面，要遵循严格的施工流程和工序进行操作，确保施工顺利开展，全面提高精装修施工质量。第三，要完善成品保护机制。成品保护的管理力度在一定程度上影响着精装修管理水平，因此，应该以合理严谨的成品保护机制保证成品如期交接，并保障精装修感观质量。在实际的成品保护中，需要注意各工序的时间与空间分开的原则，尽可能避免同一区域开展多项工作，对每道工序的施工质量进行检查，并由专门的人员对装修完毕的项目进行管理和保护，提高成品保护质量。 4结语 总而言之，住宅精装修工程建设具有一定的复杂性与系统性，不但要注重美学，还需要注重质量。在实际的精装修施工中，各方参与主体应该注重相互配合与协调，做好材料质量控制工作，加强建筑装修环节的监督力度，并完善精装修管理机制，全面保障住宅精装修建设质量。

全面预算管理是地质勘探单位执行财务决策的重要参考，更是对地质勘探单位进行业绩考核的重要内容。当前我国的地质勘探单位在全面预算管理方面存在较为严重的问题，在一定程度上限制了我国地质勘探行业的健康发展。因此通过分析当前问题，贯彻落实全面预算管理对于提高单位经济效益具有重要意义。 一、全面预算管理概述 （一）全面预算定义 全面预算管理指的是以预算的方式对各部门、各单位进行各类财务及非财务资源进行分配、考核以及控制，最终形成一种具有全面控制约束力的一种有效机制。 （二）全面预算的主要内容 全面预算管理的主要内容包括财务预算管理、财政部门预算管理、经营预算管理以及项目成本预算管理。 二、地质勘探单位进行全面预算管理的好处 地质勘探单位进行全面预算管理的好处主要体现在以下几个方面：降低单位运营及财务风险、有效对内部资源进行整合及科学考察单位绩效。 （一）降低单位运营和财务风险 地质勘探单位通过全面预算可以对单位进行全面规划，从而充分考虑单位发展过程中的不确定因素。通过制定一系列的预防措施，规避单位运营风险及财务风险，从而确保单位稳定、健康发展。 （二）有效对内部资源进行整合 通过全面预算分析，可以制定科学的方案对单位的财务资源及非财务资源进行有效分配，从而实现内部资源的科学整合，对单位的提高生产具有重要意义。 （三）科学合理考核绩效 地质勘探单位全面预算管理通过细化分析，可以将预算渗透到单位的各部门、各个项目中，对于考核单位的绩效具有非常重要的意义。通过全面预算管理机制的约束，企业在发展过程中更能保证经营质量。 三、当前地质勘探单位全面预算管理 工作中存在的问题当前，地质勘探单位全面预算管理工作中存在的主要问题体现在以下几个方面：全面预算思想不够重视、编制起点与经济规律存在偏差、预算执行力较弱、奖惩制度不够完善以及对全面预算管理的认识不充分。 （一）对全面预算管理思想不够重视 具体体现在地质勘探主管部门及其相关单位之间未形成完整的全面预算管理体系，因此在日常考核工作中未形成参照标准，最终导致单位对全面预算管理的重视程度不够，导致全面预算管理难以在地质勘探单位中发挥作用。 （二）编制起点与经济规律存在偏差 通常，地质勘探单位全面预算编制起点以国家预算勘探费用拨款为基准，在具体实施中无法根据单位实际生产情况进行完善优化，最终导致预算存在不合理情况，削弱了预算管理的有效性。 （三）预算执行力较弱 大多数地质勘探单位对全面预算的监管不够到位，导致在工作中存在较多与预算相互违背的问题，从而导致预算执行力较弱。 （四）奖惩制度执行困难 由于大部分单位对全面预算管理的评价体系不够完善，导致单位出现只奖不罚的现象，对单位的发展成本造成严重影响，最终也会由于业绩评价存在不公平、不客观等现象，严重阻碍了奖惩制度的执行。 （五）对全面预算管理的认识不充分 当前，较多地质勘探单位对全面预算管理的认识程度不够，认识非常不充分，导致单位对员工的预算管理存在严重问题，职工对预算控制重视程度不够，对预算的编制和执行也形成较大障碍。 四、地质勘探单位全面预算管理策略分析 提高地质勘探单位全面预算管理的策略主要体现在以下几个方面：转变观念、做好理论的实践工作、优化全面预算管理系统、细化预算管理内容、提高预算编制工作的合理性、全面预算管理内容应根据实际情况进行调整、加强对全面预算管理的绩效考核以及在进行全面预算管理的过程中要充分考虑职工的个人利益。 （一）转变观念 地质勘探单位及职工对全面预算管理的观念进行转变是发挥全面预算管理作用的重要基础。在日常工作管理中，地质勘探单位要重视内部的创新管理，要以经济效益为核心，通过执行全面预算管理的各项内容，保证单位稳定开展各类生产活动；其次，要建立健全预算管理系统，将预算与单位发展目标进行结合，通过严格执行，改善职工对全面预算管理的认识，最终实现单位内部资源的有效整合。 （二）做好理论的实践工作 全面预算管理在地质勘探单位中不能仅仅停留在理论层面，应该通过对理论的理解，做好实践工作。在具体执行中，单位要根据我国现阶段的发展情况，制定切实可行的预算管理策略，从而对日常工作做出科学调整，不断积累全面预算管理的经验。 （三）优化全面预算管理系统 地质勘探单位全面预算管理系统应该根据全面预算管理制定具体的方案，同时还要结合单位发展的自身情况，做好风险规避工作。需要注意的是，地质勘探单位不能将财务和预算管理混为一谈，避免相互影响。因此提升地质勘探单位的全面预算管理，需要对预算管理的内容有清楚的认识，通过全面组织单位工作，协调部门之间关系，并根据反馈情况对预算进行合理调整，从而发挥全面预算管理的作用。 （四）细化预算管理内容 由于地质勘探单位的预算管理是一个有机整体，因此在预算过程中需要将整个系统进行细化处理，从而将各类预算落实到实际中的细小工作中。全面预算管理的目标在于通过人人参与，确保单位发展在可控制范围内。全面预算管理落实的越细致，可控性越高，作用越明显。 （五）提高预算编制工作的合理性 预算编制是整个预算管理的基础，在预算编制制定过程中，需要按照从上到下的顺利完成大目标到小目标的过渡，从而完成各类预算的制定。各个部门完成编制预算后需要将最终的预算情况上交给单位预算管理委员会，通过反复核查，并结合地质勘探单位的发展情况确保预算的合理性。最终通过下发纸质版文件对预算内容进行落实。除此之外，当预算执行与编制存在偏差时，分析差异形成原因，采取有效解决措施，同时将责任落实到人，进一步规范预算编制流程，同时完善奖惩制度有效约束人员行为，激发财务工作人员工作积极性。生产经营管理中吸纳基层人员参与其中，充分发挥预算管理各项职能，实现管理与控制预算工作的目的。 （六）预算管理内容要根据实际情况进行调整 全面预算管理的核心在于保证单位的营业收入，因此全面预算管理是地质勘探单位连接市场与单位的重要桥梁。单位的经营收入一旦预算失当，会对整个预算造成严重影响，从而降低单位全面预算的科学性和可行性。全面预算的重点是成本和内容，因此在实际制定过程中中应该充分考虑以上因素，预算对现金流有绝对依赖性，为保证全面预算的价值，需要对现金流进行慎重评估。财务预算资金要以事务性资金支出为首选，如此才能满足业务性单位开支。同时当公共服务资金充足时，才能满足单位各项服务要求，考虑事情的轻重缓急，实现长远发展。全面预算管理实施中的关键力量就是人，实施过程中单位可以培养高标准与素质的人才，有效适应预算会计制度改革带来的变化，定期组织财务人员参与培训与业务知识考核，保证财务人员保有先进的财务理念，打造一支高素质的财务会计队伍，落实全面预算管理方法，推动单位发展。 （七）加强对地质勘探项目的绩效管理 绩效管理是衡量单位效益的重要方面。在地质勘探单位中，加强对地质勘探项目的绩效管理，具体需要对项目程序、进度、质量和效益管理进行强化，确保项目的进度和质量。在进行全面预算管理的过程中，还要实行项目责任制，对单位中不同的项目应该单独进行核算，从而建立完整的绩效评价体系。地质勘探单位还应该根据项目的种类，通过采用针对性的预算手段，确保预算的合理性。具体在编制预算过程中还应该对各项内容进行全面考虑，将被动核算转变成主动核算。单位还应该对项目的成果进行公正评估，对于完成情况较好的要严格按照制度完成奖励，对于违反规定的情况也要进行相应的处罚。 （八）充分考虑职工的个人利益 地质勘探单位在开展全面预算管理工作时，应该确保员工的充分参与性，保证在时间上覆盖所有员工，同时还应该对全面预算的内容进行全面审查，确保各个层面都能按照预算完成指定工作。同时对于职工的个人利益还应该进行充分考虑，通过对经营指标的层层分解，根据职工的完成情况，进行奖励惩罚，最终不断提高职工对全面预算管理的重视程度，改善单位的生产效率。 五、结语 综上所述，地质勘探单位在开展全面预算管理工作时，需要将理论与实际联系，通过层层落实，优化企业管理方式，从而不断提高员工工作效率，提升单位经济效益。

所谓财务管理，是指从资金价值角度对企业的各项经营活动进行合理安排以及对各种财务资源进行合理配置，以保证企业的各项事业能够正常运行，从而降低企业运行成本，提高资金使用效率，有效控制财务风险，提高企业盈利水平。房地产作为我国的支柱产业之一，曾经经历了相当长一段时期的“井喷式”发展，为提高我国居民的居住水平和推动国民经济的发展作出了巨大的贡献。但随着近几年来我国房地产市场区域性、结构性过剩矛盾显现以及政府一系列调控政策实施，房地产企业经营中的各类矛盾日渐突出，需要加强财务管理。 一、房地产企业加强财务管理的必要性 (一)经营周期长，资金投入大 房地产项目开发通常需要较长的时间，要经历前期论证、土地购入、房产设计、行政审批、工程招投标、建设施工、工程验收、营销宣传、房产交易、后续服务等多个环节，通常一个房地产项目的开发不会少于3年。在开发过程中需要投入巨额的资金，包括前期论证费用、土地出让金、拆迁补偿费、设计费、材料费、施工费、营销宣传费、销售费用等，其中土地费用可占到全部投资的40%甚至更高。房地产作为资本密集型产业，投资建设周期长，决定了其具有较高的风险。一旦成为“烂尾楼”，不仅会对房地产企业本身造成灭顶之灾，可能还会影响银行、购房户等的利益，甚至会影响社会稳定。 (二)管理难度大，财务风险高 房地产项目开发周期长，开发过程中会碰到一系列的矛盾和问题，一旦处理不当，将会加重开发成本，降低收益。首先前期论证必须要对项目的可行性进行充分的分析，对项目的现金流要进行充分论证，还要合理预计市场趋势及可能面临的各种风险。在土地购入及拆迁过程中要严格遵循国家的有关法律法规及相关政策，避免法律风险。工程建设过程中在保证项目质量的基础上应当加快工程进度，提高资金周转速度。选择有效的营销方式，降低广告费等营销宣传费用。可见，房地产项目开发包括了前期论证管理、征地与拆迁管理、施工管理、销售管理等各个方面，要将财务管理理念和思想贯穿始终。 (三)政策变化快，法律风险高 目前我国经济已进入新常态，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，供给不足不再是我国经济的主要矛盾。在房地产行业表现为区域性、结构性过剩现象开始凸显，中央及各地方政府密集出台房地产调控政策。当前一线城市房地产供给依旧不足，市场需求旺盛；二三线城市房地产空置率较高，去库存压力较大。随着国家对住宅地产调控的力度加大，越来越多的房地产企业选择开发商业地产，在商业地产繁荣的表象下，也隐藏着过剩风险。可以预见，为保证楼市的健康发展，政府调控的力度将会不断加大，新的政策将会不断出台，房地产企业必须关注。 二、房地产企业财务管理存在的问题 (一)财务管理意识淡薄，人员综合素质偏低 房地产业曾长期处于高收益、高回报的状态，使得企业管理层将更多的精力关注于圈地、建设和销售工作，而忽视了财务管理工作，对资源有效配置和资金使用效率重视不够。由于企业管理层对财务管理工作不够重视，财务人员薪资水平相对较低，职业发展前景不明，直接导致房地产企业财务人员综合素质良莠不齐。一方面难以招聘到高素质的人才，另一方面现有人员的工作积极性得不到有效激发。目前房地产企业的财务人员主要工作仅局限于收支审核、会计核算及纳税申报等方面，尚未真正参与企业经营全过程，财务管理的作用并未有效发挥。 (二)重事后管理，轻事前、事中管理 作为企业管理的核心，财务管理的理念和思想要贯穿于企业经营的全过程，将事前预测、决策、计划和事中控制及事后核算、分析、考核等相关工作有机结合起来。目前房地产企业财务管理工作的重心仅局限于收支审核、会计核算和纳税申报，而在预测经济前景、参与经营决策、制定经营计划、控制企业运营等方面的作用基本没有发挥。有些房地产企业在做项目可行性分析时仅依据粗略的宏观经济数据，对项目的现金流量和收益率计算不准确，项目实施风险未作充分评估。在项目控制时仅进行简单的收支审核，缺少全面预算管理控制。 (三)资金使用效率低下，财务风险高 房地产属于资本密集型行业，需要投入高额的资金，在以往房地产业收益较高的时代，企业可以不计融资成本。但是随着房地产行业收益水平的逐步回落(据统计目前房地产行业平均利润率已下降至个位数，较2009年峰值时的14.8%下降近半)，企业应当选择合理的融资方式，降低融资成本。目前房地产企业最主要的融资方式为银行贷款，但随着限贷政策的实施，企业获得银行贷款的难度增大。有相当部分中小房地产企业转而选择民间融资，增加了企业融资成本。另外，有些企业融资结构不合理，导致大量资金闲置，也会使得资金使用效率低下。 三、加强房地产企业财务管理的对策建议 (一)实施全面预算管理，加强成本控制 全面预算管理是指为实现企业总体经营目标，以预算形式将各种财务资源及非财务资源在企业内部各部门、各单位之间进行合理配置，并以预算为依据加强控制和考核。对于房地产企业来说，其项目开发主要包括前期论证与投资决策、土地购入及拆迁安置、项目设计、建设与验收、宣传与营销、房产交易与投资收回等环节，成本可大致分为土地成本(含土地出让金、拆迁补偿费等)、前期费用(含土地平整、临时设施等费用等)、工程成本(含设计费、材料设备费、建筑施工费、监理费用等)、管理费用、销售费用、财务费用，涉及设计部、工程部、合约部、营销部、财务部等多个部门。因此必须要实施全面预算管理，在项目开发之前对各阶段各项成本费用进行详细分析并制定科学的预算指标。在项目开发过程中强化预算控制，对于预算调整项目要充分说明调整的原因和依据。在项目开发之后，以预算为依据进行分析、考核，奖优罚劣。 (二)提高资金使用效率，做好融资管理 房地产开发需要的资金量比较高，除企业自有资金外，目前房地产企业常用的融资方式主要有银行贷款、定金及预收款、上市融资、项目股权出让、发行债券、企业合作融资、信托融资及私募基金融资等。据统计，银行贷款融资占房地产项目投资总额的近25%，是房地产企业重要的融资渠道。但随着房地产调控政策日趋严厉，房地产企业获得银行贷款的难度不断加大。定金及预收款是房地产企业向购房人收取的，占房地产项目投资总额的30%以上，也是维系房地产项目开发的重要资金来源。但随着房地产市场的逐渐“冷却”，房地产投资需求逐步压缩，定金及预收款融资比重存在逐步下降的趋势。上市融资(包括直接上市和买壳上市)、项目股权出让、企业合作融资等均属于股权融资性质，虽然资金成本较低，但会稀释原股东所持的股份，降低股东收益。信托融资及私募基金融资的资金成本通常比银行贷款高，但在目前银行限贷环境下也不失为有效的融资方式。融资管理的关键是综合考虑成本和风险，合理确定融资方式和融资期限，防止资金不足或资金闲置。 (三)重视财务管理工作，加强人员培训 房地产企业盈利的关键在于“开源”和“节流”并举。在目前房地产市场逐渐回归理性的环境下，如何做好“节流”工作，控制成本开支，显得尤为必要。因此，企业的领导层必须要高度重视财务管理工作，将财务管理的理念和思想具体应用到企业经营的每一个环节。建立健全财务管理体系，落实全面预算管理，切实控制各项支出；分析企业资金需求，合理确定融资方式和融资期限，降低资金成本。同时加强财务人员的引进和培训，提高财务人员综合素质和能力，使得财务人员的工作不仅局限于收支审核、会计核算、纳税申报等，而应当更多参与企业决策和考核，全面提高企业财务管理水平。

一、背景介绍 心理契约是指组织与员工之间未曾明确和相互约定的关于责任与义务的主观期望和信念。企业文化是企业的灵魂，国家电网公司以“公司定位、公司使命、公司宗旨、企业核心价值观、企业精神”的基本价值理念体系为核心，大力推进统一的企业文化体系建设，这是国家电网公司在长期生产、经营、建设、发展过程中所形成的为全体员工所共同遵守的管理思想、管理方式、群体意识以及与之相适应的行为规范的综合，对于推动企业科学发展、促进企业和谐具有积极而深远的影响。企业要获得长远发展，必须与员工建立起牢固的“心理契约”关系，实现企业与员工目标的统一。为了达成并维持动态平衡的心理契约，作为电网企业，要做到营造以人为本的企业文化氛围，运用现代管理方法，基于心理契约思想，有效促进国家电网公司企业文化落地生根。 二、实施过程 (一)前期准备 认知、认同是企业文化落地、产生心理契约的前提。 (二)组织实施 通过发放调查问卷和座谈，征求员工心目中理想文化氛围，希望企业为自身价值实现搭建什么样的平台等意见建议，获取员工对工作期望和需求，设计出出相应活动计划与方案，并按照时间节点，逐步推行实施。 (三)总结 提升使企业员工在潜移默化中逐步认可、融入到统一的企业文化中，缔结出心理契约，是开展此次课题的目的之一。 三、主要措施 国网河南经研院立足自身职能定位，以“和谐精神家园”营造和谐向上的企业氛围，增强员工对企业的认同感与归属感，培育心理契约产生的丰沃土壤;通过“党建先锋示范”、“重点项目聚焦”激发党员先锋示范作用和先进典型引领作用，引导员工自觉规范行为、增强职业精神，在经研院内部形成比学赶帮超的浓厚氛围;“研究创新引领”从经研院“研究”与“支撑”的职能出发，促进员工将自我发展融入企业发展，与经研院的职能职责、发展目标保持高度一致。 (一)和谐精神家园 和谐、稳定是保障企业发展的重要基础。要立足提升企业软实力，致力打造“人在一起、心在一起”的和谐团队，不断整合资源优势，丰富文化载体，提升文化品质，提高文化的引领力和感召力。一是落实关爱暖人心。设立领导接待日，以一对一谈话方式深入了解企业员工关心的热点、难点，主动加强思想引导，促进企业与职工的沟通和理解。开展员工思想动态调查，密切关注干部员工多方面的心理感受和情绪反应。创建自由开放的工作环境，积极营造和谐包容、沟通融洽、理解尊重的协同氛围，有效增强企业凝聚力和向心力。二是文化活动育氛围。组织开展职工文化建设务虚会，探讨业务工作与文化建设融合促进关系，倾听职工对职工文化建设的的建议和想法;创建职工书屋，开辟员工精神家园的活动阵地，为员工提供读书、文化交流场所，每月推荐书单，征集读书心得体会，为满足员工思想文化交流、技能素质提升及身心健康发展需求提供平台。创建文体协会，因地制宜开展各种生动活泼、健康向上文体活动，联合公益组织共同开展爱心捐献活动，倡导快乐工作、健康生活理念，营造上下同心、目标同向、行动同步的良好氛围。 (二)党建先锋示范 榜样的力量是无穷的。评选出优秀党员并授予“党员示范岗”称号，把党员先锋模范作用融入岗位中，影响和带动身边的员工群众，带动更多优秀员工群众向党组织靠拢，形成人人讲奉献，处处比业绩的良好氛围。 (三)重点项目聚焦 重点科研项目是企业生存发展的基础，是形成企业核心竞争力的关键。在重点项目管理上融入文化管理，充分利用企业内网网站和协同办公平台，开设重点项目聚焦专题，跟踪报道项目工作动态和推进情况，同时以人物访问、视频展示等多种方式，全方面、多角度对项目推进进行宣传，展示企业重点工作、重点工程项目成果和团队风采。 四、成果成效 企业文化落地工程的探索与实践，增强了员工对企业的认可，凝聚向心力，增强归属感，激励产生企业与员工共同遵守“心理契约”，也使统一的企业文化逐渐落地衍生出具有经研特色的文化氛围。 (一)精神面貌朝气蓬勃 广泛推行企业文化落地工程，有效提升了员工的精神面貌，凝聚出企业发展的“正能量”。作为一个新组建单位，经研院全体干部员工牢记公司党组的期望和重托，秉持“对现在负责、对未来负责”的强烈责任感，在艰巨繁重的建院任务面前，识大体、顾大局，主动作为、甘于奉献，始终保持了奋发有为、昂扬向上的工作激情，展现了高度的责任心和坚定的执行力。 (二)力量凝聚更为坚固 “以人为本”的企业文化使员工主动凝聚出“忠诚企业、奉献社会”的心理契约，增进对企业的凝聚力和向心力，用激情增强工作动力。两年来，经研院在人员少、任务重的情况下，充分发挥“1+1＞2”的团队效应，致力打造“人在一起、心在一起”的和谐团队，人人皆鼎力、全院共协同，持续激发经研活力、凝聚经研合力，默默付出，用心血与汗水，持续推动了经研院健康快速发展。 (三)业务经营持续提升 企业文化是企业“软实力”的表现，优秀的企业文化可以转化为“硬实力”，推动企业健康科学发展。建院以来，经研院把企业文化落地工程与业务经营融为一体，把发展愿景与员工价值实现融为一体，充分调动了企业员工积极性，能力素质和队伍素质大幅提升，成立至今，经研院涌现出大批国网公司专家、专业领军人才，为建设世界一流能源互联网企业贡献独特的经研力量。

地铁工程渗漏水处理技术探析:地铁工程渗漏水处理 摘 要:简述了地铁工程不同渗漏水情况的处理方法,较详细地介绍了各种堵漏、注浆、防水材料的正确使用,指出应根据渗漏情况的不同,采取合适的堵漏方法,从而保证地铁工程的防水效果。 关键词:渗漏水注浆,堵漏,施工工艺 1 概述 地铁工程渗漏水是现今国内较常见的一种工程缺陷,尤其是南方多雨及地下水位较高的地区,它不仅与地下工程周边地质水文环境、结构埋深、防水设计方案、防水材料等有关,还与结构混凝土性能、施工方案、施工工艺等有关。由于影响地铁工程防水效果优劣的因素很多,因而多数地铁工程在完工后或多或少存在局部渗漏的质量缺陷。为了尽快完成缺陷修复并使项目投入使用,地铁工程渗漏处理在项目完工后显得尤其重要。文中通过总结广州地铁、上海地铁及深圳地铁的施工经验,针对地铁工程渗漏水处理进行了探讨。 2 渗漏原因 一般情况下,结构渗漏水主要有以下原因: 1)结构自防水失效。 结构自防水是极为重要的防水措施,但在现实工程中却难以做到,主要是结构裂缝难以避免,加之由于地下工程空间环境的特殊性,混凝土施工质量均匀性欠佳,混凝土内部存在局部缺陷,破坏了结构自防水能力。 2)由于混凝土结构变形缝、施工缝、穿墙管部位防水设计不周、措施不当、施工工艺不精细而导致渗漏。 3)围护结构防水失效。 围护结构防水失效主要是接头处理欠佳或结构本身混凝土缺陷导致渗漏。 4)外包防水层失效。 外包防水板、防水涂料等选材不当或施工质量欠佳造成渗漏。 5)采用不同施工方法修建的地铁车站因特殊部位处理措施不当,造成渗漏。 如:采用盖挖逆做法修建地下工程,桩柱穿过底板混凝土,由于未采取加强防水措施或底板防水层不连续,以及桩柱四周混凝土不密实,导致地下水沿桩柱根渗入底板。 3 渗漏水处理方法 通过对渗漏原因的分析,一旦发生渗漏情况,证明围护结构防水、外包防水层肯定存在缺陷,但无法进行处理,只有通过对结构混凝土缺陷进行修复才能解决渗漏问题。地铁车站堵漏主要以注浆封堵结构缺陷为主要手段,隧道防水主要通过衬砌背后注浆及局部衬砌内部注浆修补结构混凝土缺陷来实现堵漏。 地铁车站及区间的渗漏情况主要为点渗、面渗、施工缝渗漏、裂缝渗漏及变形缝渗漏。不同的渗漏情况分为不同的处理方法。 3.1 渗漏部位确定 一般采用干抹布拭干面,稍等片刻即可直观地观察到渗水点。如湿面不易看出,可采用热风吹干后观察。面渗及施工缝、裂缝、变形缝渗漏的渗水虽然需全面处理,但是仍需通过上述办法了解渗漏情况,如渗漏速度、渗水量、渗水点分布、渗水压力等。 3.2 处理方法 3.2.1 点渗漏 点渗漏的现象可分为点或小于5cm的裂缝。在该点或裂缝中心钻孔,孔径为10mm,深6cm,高压清水冲洗后注浆。注浆管嘴离孔底要有一定间隙,孔口与注浆管采用堵漏粉固定,两侧裂缝也同样采用堵漏粉封堵,若效果不佳再进行凿槽处理。 3.2.2 面渗漏 面渗由点渗密集而成,如直径小于5cm的面积,首道工序可按点渗处理,然后在渗水面内凿深3cm,清洗后涂刷堵漏粉,使基面干燥并涂刷双组分聚氨酯涂料,最后用防水砂浆封闭。 面渗面积大于5cm,深凿基面6cm,清刷暴露钢筋,环向稍加深2cm,以利止水。1)基面涂刷堵漏粉三道,堵漏粉的调配稠度因基面湿度而定,以操作感官效果为准。若个别点效果不佳,可采用堵漏粉后补,厚度5mm~15mm即可。2)涂刷双组分聚氨酯1mm,涂刷前,基面需风干,双组分聚氨酯的涂刷宜预留出2cm做砂浆结合部位;3)防水砂浆封闭。 3.2.3 裂缝及施工缝渗漏 1)工艺流程: 钻注浆孔凿U型槽清理基面冲洗注浆孔嵌入注浆管堵漏粉封面注浆封闭注浆管基面恢复。 2)施工工艺及要求: a.预设注浆孔。 根据裂缝的形成情况,一般裂缝为垂直墙面形成通缝,预设注浆孔为确保裂缝开凿后的位置,并保证空位在裂缝上。采用Ф10mm的冲击钻头冲击成孔,深度为10cm,间距为20cm。成孔注意以裂缝为中心,垂直墙面,并在裂缝两端收口处间距5cm各加设一个。 b.凿槽。 确定裂缝两端收口位置再延长15cm为凿槽截至位置。为确保开槽的完整性,首先用钢碟片切割边界(以直线转折),深1cm即可,宽度不大于20cm,沿裂缝顺着切割边界剔成U型沟槽,沟槽的深度为主筋暴露为止,深度原则为钢筋保护层+主筋直径+1cm填充空间,一般能达到7cm。 c.基面清理。 基面的洁净程度是堵漏粉与基面结合效果的关键,基面一定要用清水、钢刷刷干净,不允许有灰尘、浮渣松散层等杂物。新鲜的混凝土基面要及时封闭。 d.冲洗注浆孔。 注浆孔离基面还有2cm~3cm的深度,可采用注浆管深入孔内高压水冲洗,反复几次,孔内不允许留有杂物。 e.嵌入注浆管。 注浆管嵌入孔内留少许空间以利于浆液的注入;孔口用堵漏粉环向密封固定。 f.堵漏粉封面。 堵漏粉封面由裂缝的一端封向另一端,材料搅拌要均匀,时间控制要适当,注意与注浆管的结合要密实。用水不得采用地下水、裂缝渗漏积水,必须采用自来水。堵漏粉操作由槽的两边向中间,由渗漏情况较轻部位到严重部位。操作分三层进行:第一层的厚度以可止水为原则,根据渗水的大小确定,第二层及第三层的厚度为2cm~3cm,每一层的收面以手抹面成光滑、无蜂孔、麻粒外观,不允许洒水收面。 g.注浆。 堵漏粉封面后隔天注浆,以便观察封面后的效果,如有旁渗的需返工,直至整个封面不渗水为止。 注浆前应进行试压浆检查,试压有四个目的:通过疏通裂缝,清理缝内杂物;检查裂缝的贯穿情况;检查封闭层有无被压浆冲破的薄弱点;判断注浆流量、大概的饱和时间。试压的压力一般在0.3MPa以下,做好详细记录,供注浆时分析判断。 h.注浆操作方法。 当经试压检查,无异常后,即可进行注浆。注浆由裂缝底端第一个注浆管(1号)开始注入,当裂缝较宽(大于0.3mm)时,注浆压力调为0.3MPa~0.5MPa,当裂缝小于0.3mm时,可适当提高压力0.5MPa左右。当临近孔(2号)出浆时,将1号孔塑料管从离根部约5cm处剪断后反折用扎丝扎紧,改由2号注浆孔。从下往上,出浆一孔,关闭一孔,直到裂缝顶端孔,将其堵塞后继续稳压3min,直至整条裂缝充满浆液。 施工结束后,立即用丙酮清洗工具,以免浆液固化后无法清除。 4 堵漏材料的合理选用 4.1 堵漏材料 1)应用部位及作用。注浆孔口封堵、明水封堵、槽体临时封槽、为注浆、涂膜防水和卷材防水创造无水作业条件。 2)堵漏材料的技术要求。堵漏材料一般应满足以下技术要求:速凝,凝结时间可调;强度高,短时间内不开裂;抗渗性能好,粘着力强,可带水作业。 4.2 防水材料 1)防水材料技术要求。防水抗渗能力强,涂膜材料不开裂;无腐蚀和耐腐蚀,耐久性好;具有足够强度,与混凝土基面粘结力强,并能与结构形成整体;防水材料中不含溶出物;操作简单、易检查、无污染。 2)常用防水材料。水泥—有机速凝剂:如R1型防水涂料,这种材料既能快速堵漏又可作为永久性防水。 合成防水材料:如塞帕斯、PQ-200等。这类材料不能作为快速堵漏,只能作为耐久性防水涂料。 高分子聚合物防水砂浆:这类材料不能在快速堵漏中应用,只能作为粘结好的耐久性防水涂料。 KS系列修补剂不能作为堵漏和防水材料,这是因为它是一种烧结粉状材料,对水泥起激发作用,其中的K2O的含量高达19.73 %。如果用于含活性集料工程,将大大地促进混凝土的碱—集料反应,且溶出物多,形成渗水通道。 4.3 注浆材料 1)作用机理。填充混凝土内空洞、毛细孔、裂缝,封闭渗漏水通道,置换混凝土中地下水的位置。 2)材料性能要求。渗透性、可灌性好;无腐蚀性和耐腐蚀性,无污染;有足够强度、耐久性好、无溶出物、无收缩;与结构形成整体,材料有良好的粘结性,在列车振动下材料不分体、不脱体。 3)可选用的材料。无机注浆材料应选用超早强自流平水泥,该材料具有补强加固和堵漏功能。高分子注浆材料优先选用改性环氧树脂,如EAA和KS-7改性环氧树脂化学灌浆液。不应选用单组分水溶性聚氨酯浆液,主要原因是其耐久性差,与混凝土粘结能力差、自收缩、施工中不能采用二次重复注浆、注浆堵漏容易出现假堵缺陷。 4.4 治理变形缝渗漏水的材料 变形缝渗漏水注浆材料不得选用强度高、刚度大的注浆材料,如无机注浆材料、改性环氧注浆材料等。禁止使用堵漏剂堵漏。 应先用凝固时间快(可调)、强度低、粘度低、可灌性好、短时间内防水效果好的注浆材料。丙烯酰类注浆材料是常选的变形缝注浆止水材料,但只能作为临时止水。 5 结语 地铁车站的渗漏主要为点渗和裂缝及施工缝渗漏,而且渗漏水量大的不多,多数为慢渗。堵漏时如果渗漏量比较大,则采用注浆方式堵漏。如果为慢渗则采用堵漏粉直接封堵。 区间的渗漏多为拱部混凝土局部不密实导致的点渗以及裂缝渗漏。区间的堵漏主要以回填注浆为主,回填注浆一定要有足够的压力,保证拱部回填密实,而且须多次注浆。注浆可使渗漏部位减少90%以上,剩余渗漏部位多为点渗,区间点渗要以注浆为主。 总之,堵漏要因地制宜,根据渗漏的各种情况采用合适的方法,才能做到有的放矢。堵漏的各工序要精工细作,每一道工序都不能马虎,否则必然导致失效。 地铁工程渗漏水处理技术探析:地铁工程渗漏水处理技术 摘要： 文章通过对地铁工程的渗漏水处理技术进行研究讨论，了解造成地铁工程发生渗漏现象的相关因素，并提出合理化的建议实现地铁工程防渗漏施工水平的提升，为全国范围内地铁工程渗漏水的处理提供依据。 关键词： 地铁工程；渗漏水；处理技术分析 1前言 随着现代社会的快节奏发展，地铁已经是人们生活中不可或缺的部分，因此，地铁工程的施工更是需要加强质量的保证。在地铁工程的实际施工中，存在着多种因素会影响地铁施工的质量，导致地铁出现漏水的情况，这不但会影响乘客乘坐地铁地铁的心情，同时对地铁的使用寿命也会造成影响。为了避免地铁工程出现漏水的现象，需要加强渗漏水处理技术的高效使用，提高地铁工程的施工质量。 2地铁工程出现漏水情况的原因分析 在对地铁工程的结构渗漏水情况出现的部位进行调查和分析之后，确定出造成渗漏水的原因主要体现在以下几个方面：地下工程的防水设计的不合理，出现这种情况主要是因为没有按照结构形式、使用功能和使用材料的性质等多个方面去综合考虑和设计。选择的防水材料质量不好，在安装的过程中没有严格的按照说明书操作，最终造成了后面的施工出现了破损的情况，局部防水失效从而引起了渗漏情况的出现。施工中为了尽可能的缩小工程的投入会选择一些不专业的团队参与施工，这些施工人员的素质低，没有接受过培训，大多是无证直接上岗的，防水的施工质量较低，防水失效而出现的结构渗漏较为严重。 3防止渗漏的方法分析 3.1治理的顺序和方法 在对地铁工程的漏水情况进行处理时，坚持的原则是先堵后防，先堵小、再堵大，让大漏变成小漏，小漏变成点漏，这样一步步治理，最终封堵完成。 3.2治理材料的选择标准 3.2.1堵漏材料的选择标准 在选择堵漏材料的过程中，主要满足以下几个方面的要求：要能够快速的凝固，强度大，具有良好的抗渗能力。 3.2.2防水材料的选择标准 在选择防水材料的环节，所选择的材料要具备以下几个功能：具有较强的防渗能力，腐蚀的情况比较小，不会产生污染，可以长久的使用，用在混凝土的表层强度较强之余还有很好的黏着力。 3.2.3注浆堵漏材料的选择标准 在地铁工程中，在进行变形缝的防水处理的环节，选择的注浆材料不仅需要强度好而且也要刚性大的材料。较常选择的是丙烯酰类的材料，他们的黏度比较低，但是可灌性较好，再加上可以调整和快速的止水，最终可以避免渗漏情况的发生。 3.3各部件渗漏的处理方式 3.3.1结构施工缝的漏水处理 结构施工缝的渗漏水的处理必须要严格按照下面的工序进行操作：首先，要在施工缝渗漏水的地方挖一个深两厘米，宽三厘米的槽子，然后两侧分别延长20厘米，之后再在槽缝的位置钻孔，孔和孔之间的间距保证在50厘米，孔径保证在20毫米，钻完之后孔缝需要清理干净；要严格的按照规定注浆，堵漏的材料注进去之后要做好渗漏试验，确定和要求相符之后，在灌注混凝土，压实之后再横压20分钟，直到整个缝被浆液填满为止。 3.3.2混凝土结构出现裂缝的处理 地铁工程混凝土结构一旦出现裂缝就会有渗漏水的危险，加强混凝土裂缝的处理，能够有效防治地铁出现渗漏水的现象。利用水泥浆液，在高压灌浆机的作用，将缝隙进行填补。 4分析地铁工程渗漏水的科学化治理 地铁工程出现渗漏水现象时，需要及时采取合理化的措施，避免造成更为严重的质量问题。在地铁渗漏水治理过程中，需要对地铁工程混凝土的整体结构进行全面的考虑，不仅需要实现渗漏水的治理，还需要对混凝土整体结构中存在的缺陷进行填补。这样才能够从真正意义上实现地铁的渗漏水治理，相对于传统的只堵不补的治理方法而言，这种全面治理的方法能够实现渗漏防治的长久性。在进行渗漏处的填补或者是工程混凝土结构的填补中，需要加强防水材料的运用，需要选择防水效果好，而且具有一些力学性能和粘接性能施工材料。需要注意的是，填补材料的粘结性能在被水浸泡的情况依然能够具有非常好的效果，这样即使发生少量的渗漏，填补的材料也不会脱落，依然能够实现堵塞的目的，避免地铁渗漏现象的发生。合适的材料选择完毕之后，就需要完成地铁工程渗漏水治理的工艺操作，在治理工艺操作中，需要将灌、嵌、堵、抹等操作手法合理化的结合起来，实现漏水处的填堵。将漏水的地方堵塞完成之后，再进行防水的施工，这样会使得防水效果更佳。对于地铁工程混凝土的裂缝修补，需要观察裂缝的具体情况，如果裂缝的缝隙比较小，可以不进行处理。如果裂缝比较大，在0.3mm到0.5mm之间，利用化学浆液进行灌入填充。如果缝隙大雨1mm时，需要采用水泥材料进行填补，同时将表面抹平。 5结语 总而言之，加强地铁工程渗漏水处理技术的研究，能够提高渗漏水处理技术的实际运用效果。相关的地铁工程施工单位，需要在了解工程实际情况的基础上，加强地铁工程渗漏水处理技术的实践运用。通过了解导致地铁工程出现渗漏情况的原因，加强针对性措施的运用，才能够实现工程施工质量的提升，避免地铁运行中出现渗漏的现象。 作者:侯世伟 单位:中铁二局第五工程有限公司 地铁工程渗漏水处理技术探析:地铁工程渗漏水处理技术解析 摘 要：在人们日常生活中，地铁工程成了生活中的重要组成部分，而导致地铁漏水的因素很多，为了将漏水降到最低，就要对地铁工程渗漏水技术进行研究。 关键词：地铁工程；渗漏水；处理方法 1 地铁工程结构渗漏原因 通过对地铁区间结构及车站渗漏水部位进行统计发现，诱发地铁工程渗漏水的原因主要包括：地下工程防渗漏水设计不合理、防水材料质量存在问题、防水施工质量不佳、由于温度变化而产生的裂缝、结构混凝土裂缝这几个主要原因。 2 防渗漏的处理方法 在对地铁渗漏水产生的原因进行具体分析之后，还需要对结构的补强加固和防水永久性进行考虑，一般选用封槽、封面防水结合和注浆堵漏等方法来对渗漏事故进行治理，从而做到刚柔结合、排堵结合、因地制宜、综合治理。借助注浆处理能够确保浆液全部充填于混凝土的裂缝和毛细孔中，有效的封闭了渗水通道，而且地下水还可以通过浆液进行有效的置换。对于明水、注浆孔口及槽体的临时封堵一般会选择高效的堵漏材料。如果选择了防水耐久性较差的堵漏材料，在施工完成之后，还需要在其表面涂抹一层防水材料以达到加固处理的效果，在防渗漏施工过程中，最好能够做到先堵后防。 2.1 治理方式和顺序 对地铁渗漏水治疗过程中，要坚持先排后堵、先堵后防、先堵小漏、后堵大漏，通过一些措施使大漏变小漏、片漏变孔漏、线漏变点漏，先高处后低处，最后再集中封堵。 2.2 治理材料的选取 2.2.1 堵漏材料 在进行堵漏材料选取过程中，要使其满足以下几点要求：凝固速度要快、有足够的强度、抗渗能力要强。 2.2.2 防水材料 在进行防水材料的选取时，要具有以下性能：防水抗渗能力强、无腐蚀、无污染且耐久性好、和混凝土基面之间具有较强的黏着力、有足够的强度。 2.2.3 变形缝的注浆堵漏材料 对于地铁工程中的变形缝防水处理过程中，对于充填的注浆最好不要选用刚性大、强度高的材料，而要选择一些丙烯酰类的注浆材料。这些材料具有可灌性好、黏度低等特点，可以有效的渗透到气孔和微细裂隙中，而且可调整性高，凝固时间快，止水效果好，可以有效的达到防渗漏水的目的。 2.3 对各结构部位渗漏水的处理 2.3.1 结构施工缝 对于结构施工缝的渗漏水处理要按照以下步骤进行：（1）先沿着施工缝渗漏水处挖开一个2cm深、3cm宽的槽子，而且两端各延长20cm；随后还需要沿着槽缝进行钻孔，将间距控制在50cm、孔径控制在20mm，钻完后要对其进行清孔。（2）按照要求安装铝制注浆嘴，在注入堵漏材料之前，还需要使用1MPa的注水试压进行渗漏试验，该过程最好将压力控制在0.5-2.0MPa。符合要求之后便可以进行混凝土的灌注，灌注严实后还需要横压20min，直至整条缝被浆液充满为止。（3）浆液完全固化后还需要进行注水检查，如果1MPa压力下，不进水，则说明试验符合要求。此外，拆管之后还需要使用防水材料进行封孔处理。（4）将封孔后突出的堵漏材料进行磨平处理，并沿着槽缝两侧将防水涂料抹成3mm厚、5cm宽，从而有效的降低了渗漏水的发生概率。 2.3.2 结构混凝土裂缝 对于结构混凝土裂缝的渗漏水处理要按照以下步骤进行：（1）沿与裂缝成350°的方向钻一个斜注浆孔，将孔深控制在1/3～1/2混凝土厚度，孔径在10～20mm，间距50cm左右即可，并在裂缝两端各加设1个钻孔。（2）用高压水对钻孔进行反复清洗，直到干净后没有杂物为止，随后便可以安装铝制注浆嘴，并且在钻孔的周围借助堵漏材料对其进行封闭处理。（3）当注入的浆液完全凝固之后，可以对其进行注水检查试验，当注水压力超过6MPa时，如果还能继续升高，则说明注浆符合要求，随后便可以拆管并给予防水材料实施封孔。 3 地铁工程渗漏水的治理 在进行地铁工程渗漏水治理过程中，要对混凝土的整体结构进行全方位的考虑，不仅要达到止渗止漏的效果，而且还要对其进行适当的补强处理，摒弃传统的只堵不补的现象，从而达到长久止漏止渗失的目的。因此，在进行防水材料选取时，要尽可能选择一些力学性能和粘结性能比较好的材料，而且在含水环境中具有很好的粘结性和渗透性。在治理工艺上，要将灌、嵌、堵、涂、抹等有效的结合在一起，并坚持刚柔结合、堵防结合，先补强后防水的治疗原则。在进行材料选取时，还要坚持刚柔结合，对于变形缝给予柔性材料，对于施工缝给予刚性材料。对混凝土裂缝进行处理时，要根据裂缝的扩展情况进行适当的选取：当缝宽低于0.2mm时，并且出现轻微渗漏时，这样的裂缝一般不需要处理，一段时间后会自行愈合。对于缝宽在0.3～0.5mm时，需要进行化学灌浆处理。而当缝宽超过1mm时，需要采用水泥灌{处理。对于施工缝、变形缝等渗漏水，需要根据实际情况给予灌、堵、喷等治理方法。 4 渗漏治理效果 通过对地铁工程渗漏水进行实际施工时，得到的结果是上述处理方法可以对渗漏水进行有效的处理，而且稳定性和安全性比较高，治理效果明显。通过对地铁工程各个环节所出现的渗漏水现象进行治理，可以保障地铁全线的安全运行，避免安全事故的发生。 5 结语 综上所述，在进行地铁工程渗漏水治理时，要坚持因地制宜的原则，根据渗漏的诱发因素制定针对性的解决措施，只有这样才能做到有的放矢，才能保证地铁工程的整体质量。

房地产企业资金管理篇1 随着国家对房地产业调控政策的实施，房地产企业面临的形势日趋严峻，竞争也愈来愈激烈。房地产行业具有投资成本较高、周期比较长、受到国家的宏观调控的影响比较大等特点。就目前来说，在房地产企业在资金管理中存在着许多问题，直接关系着房地产企业项目的实施。 一、房地产企业在进行资金管理过程中存在的主要问题 （一）对于房地产企业的资金预算制度存在很多的漏洞 有些房地产企业的管理人员没有充分的做好对项目资金的预算工作，而且房地产企业中的资金预算制度还存在着很多的漏洞，对于房地产整个企业而言，相关的管理人员没有充分的对项目资金的预算做到位，也缺乏对项目资金预算的重视，从而造成房地产企业资金的混乱和浪费现象。 （二）房地产企业对于管理资金的结算方式没有科学性 对于房地产企业来说，因为其项目的投资成本比较高，并且在进行企业资金管理的结算工作时没有一个科学的结算方式，这样就使得房地产企业在进行资金管理结算工作存在很多的不足之处，从而导致了房地产企业的项目资金就变得很分散，这样就导致房地产企业的相关领导不能清晰的掌握企业资金的去向。 （三）房地产企业对于企业自身的资金管理还不够重视 对于房地产企业来说，由于其兴起的比较晚，所以企业的资金管理机制还不够完善。并且有一些房地产的高层管理人员对房地产企业的资金管理还不够重视，严重的影响了房地产企业的资金管理的工作，从而在进行中状况连连。还有就是，很多的房地产企业由于其资金管理制度的不合理性，责任分配混乱，这样就使得整个资金管理没有一个良好的顺序和分工，这样不但严重的影响了整个建筑施工工程的质量，而且还会造成巨大的经济损失。 （四）房地产企业在进行资金管理的过程中存在不完善性 很多的房地产企业在进行内部企业资金管理之前并没有对企业的特点和实际情况进行具体的分析和预测，这样就大大的增大了房地产企业在进行投资时的风险性，进而造成了更大的经济损失。房地产企业在进行施工的过程中因为相关管理人员的管理存在不完善性，这样就会造成建筑工程的质量得不到保障，从而大大增加了施工工程的工作量，导致了施工不能按时完成，这样不仅造成了房地产企业经济的巨大的损失，而且还会严重的影响房地产企业的名誉，阻碍房地产企业的发展进程。 二、针对房地产企业资金管理中的问题的相关对策 （一）不断的完善和改进资金预算的管理制度 房地产企业的相关管理人员要不断提高对企业内部资金管理的重视程度，提高企业员工对资金管理的重视。房地产企业要不断的完善企业内部资金的管理制度，要对整个房地产企业的内部责任进行具体的分工和划分，使每个员工都能明确自己的责任所在。并且房地产企业还要对企业内部资金预算的环节进行具体的规定，科学全面的对企业内部的资金结构进行分析，使房地产企业内部资金预算的工作能顺利进行。除此之外，房地产企业还要不断的对企业内部资金管理的预算工作进行检查和监督工作，在进行检查的过程中不能漏掉一个细节，发现问题及时解决，从而有效的保证企业内部资金管理预算工作的顺利进行。 （二）要对房地产企业的项目成本进行严格的把关 这就要求相关工作人员一定要做到仔细认真，并且要精准的对项目成本进行核算，只有这样才能够使得项目成本不会造成不必要的浪费。其次就是房地产企业的相关领导人员一定要严格的控制施工工程的费用使用。既要保证施工的可行性又要保证企业的资金不会造成相应的浪费。这样就要求房地产企业的相关部门要对工程施工过程中进行严格的把关，对工程实施中所用的材料，对施工人员的技术娴熟程度等等都要进行严格的检查，只有这样才能够保证施工的顺利进行，进而有效的提高房地产企业的经济效益。 （三）不断的提高房地产企业内部员工的资金管理意识 企业要想更好的发展，仅靠企业领导的作用是远远不够的，更要靠整个企业的员工，只有整个企业的全体员工共同努力才能够使企业真正的发展和壮大。因此房地产企业要不断地加强企业内部员工对资金管理工作的意识，使企业内部的员工真正的意识到企业内部资金管理对于一个企业的重要性。同时设立奖惩制度，对于工作积极认真的员工进行奖励，而对于不思进取的员工进行相应的惩罚，这样才能够充分的调动整个企业员工的积极性，使员工都能以百分之百的热情投身到工作中，进而大大的提高工作的效率，这样才能够很大程度的促进企业资金管理的正常运行。 （四）不断的对企业的投资渠道进行有效的扩大 对于房地产企业来说，销售是至关重要的环节，销售情况的好坏直接影响房地产企业的资金情况。良好的销售业绩是整个房地产企业得以更好发展的动力。而随着我国经济的飞速发展，人们的生活水平有了很大的提高，这样就使得人们对于房屋的要求也就越来越高，这就要求房地产企业要不断的加强对施工建设的质量进行监管，并针对消费者的心理来有侧重的提升自身的施工技术水平以及开发项目的能力。这样才能够在房地产的市场中获得良好的信誉，房地产企业才能够在我国竞争激烈的经济市场中得到更好的发展。 三、结束语 综上所述，面对我国经济的迅猛发展的大趋势下，房地产企业要想在竞争激烈的经济市场中获得更好的发展，那么就要求房地产企业要不断的提升自身的发展能力和竞争能力。而影响房地产发展快慢的重要因素就是房地产企业的内部资金管理，因此，这就要求房地产企业的高层管理人员一定要从整体出发，加强对企业内部资金管理的重视程度，不断的对企业内部的资金管理的相关体系进行全面科学的改革和创新，不断的使企业内部的资金管理体制得到完善和发展。只有这样才能够从根本上解决房地产企业在进行企业内部资金管理的过程中出现的各种状况。 作者:安尼 房地产企业资金管理篇2 一、引言 作为我国国民经济发展中的重要产业，我国房地产企业的正常发展直接关系到广大人民群众的生活质量的提升、国民经济的健康发展。作为有效拉动我国内需的重要行业，房地产企业的发展有利于国民经济的繁荣与昌盛。近年来，虽然我国房地产行业得到了快速的发展，但是隐含其中的很多不尽如人意的问题逐渐凸显出来，例如：房地产价格上涨过快，已经远远超过了普通老百姓能够消费的范围，很多一线城市中甚至出现了几代人共同为了买一套房而努力工作的现象。随着国家宏观调控政策的出台和国际金融危机的影响，我国房地产企业所面临的挑战更加严峻。目前，我国房地产企业所面临的最重要的问题就是如何保证企业的持续发展、企业的资金是否充足、对资金的管理效率是否能够成为促进房地产企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接关系到整个房地产企业的正常运转。为了进一步促进我国房地产企业的健康、稳定发展，必须加强对资金的管理力度，制定有效的资金管理方案已经成为广大房地产企业迫在眉睫的大问题，更是各房地产企业提升核心竞争力的重要途径。 二、房地产企业资金管理问题分析 （一）资金预算与实际执行之间存在较大的偏差 目前，很多房地产企业的预算执行率偏低，开发项目的资金管理预算准确度也不高。例如：某房地产企业项目前期的预算总成本为35605.7万元，但是在后期的实际施工后其实际成本核算为37654.5万元，严重超出了预算成本；有的房地产企业将绩效考核与资金预算进行了挂钩，有效地控制了资金超预算的情况，虽然将超预算资金支付控制在5%以内，但是总体的预算执行率并不高。这也充分暴露出房地产企业在预算实际执行中准确率偏低的问题，这种现状将直接导致企业对项目开发的正确判断和准确决策，不仅降低了企业资金的使用效率，更有可能造成企业资金链的断裂。之所以会出现这种问题主要是由于房地产企业资金管理体系不完善、预算存在较大变动性、项目预算不能及时进行更新和调整等原因造成的。 （二）房地产企业资金融资缺乏多元化 目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资本金、股权融资、银行贷款等形式。由于股权融资对房地产企业的要求较高，一般都是一些已经获得上市融资的大型房地产企业，很多中小房地产企业很难实现股权融资。因此，大部分房地产企业的资金来源主要依靠向银行等金融机构贷款。如此单一的融资渠道很难满足企业对资金需求的大量和持续性。另外，在国家宏观政策的指引下，在限购令的制约下，很多房地产企业很难从银行获得贷款。值得提醒的是，房地产企业的这种融资方式将自己同银行绑在了一起，而一旦房地产市场出现泡沫经济时，银行必定受到牵连，从而使得我国的金融系统出现紊乱，这不仅不利于我国国民经济的发展，更不利于我国金融体系的稳定。房地产企业这种单一的融资方式还导致企业的资产负债率偏高，有的甚至高达75%以上。当房地产企业在资金匮乏的情况下，经常会利用承包商垫资、银行贷款、预收房款等形式进行轮转式开发，还有的开发商甚至还通过假按揭的形式进行欺诈，以此来获得银行的长期贷款。例如：成立于1994年的顺驰集团在迅速扩张的同时并未注意到扩张带来的各种隐患，最终被香港路劲基建公司收购。在其迅速扩张的三年时间内，采用现金快速滚动的模式大规模进行融资，并高价打压对手来获得土地的开发权，甚至牺牲了3%-5%的利润率来加快现金的流入，这种模式表面上保证了资金的流动性，并对资金链的安全产生了一定的维护，但是其融资根本就不是建立在对项目的充分、可行性分析的基础上的。该企业采取的是有项目就融资、投产，面对不断降低的利润只能是继续融资，从而忽视了资本成本的增加，使得企业的资金缺口不断增大，最终引发了财务风险。 （三）资金运行结构缺乏合理性 随着我国房地产市场的不断细分和竞争的不断激烈，很多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，受到房地产市场高额利润的影响，很多房地产企业在一些尚未完工的项目上、土地的囤积上积压了大量资金，因此，一旦出现房地产市场萧条的状况，这些企业积压的资金很难及时回收，相应的利润也就很难实现，特别是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较高的情况下，企业激增的财务成本必定增加企业的风险。例如：在2009年，正当全球经济受到金融危机的影响而出现迟缓时，而我国的房地产市场却屡创新高，特别是很多一线城市的“地王”几乎每个月就被刷新一次。保利地产2009年购买土地的支出就达到了400亿元，但是其同年的销售额仅为433亿元。可见，自有资本率不仅是衡量房地产企业抵御风险能力的指标，也是衡量企业的经营实力的指标。而房地产行业中，自有资本率偏低将导致企业的日常资金管理中对资金的需求主要来源于外部筹集。过低的自有资本比率将使房地产企业的短期偿债能力降低，另外，企业资产结构的单一化，如果在预期销售不容乐观的情况下很容易造成企业现金流的紧张，从而影响整个企业的盈利水平。 （四）运营资金风险管理能力薄弱 在房地产企业的经营过程中，运营资金风险是必须要面对的。企业要想在激烈的竞争中获得收益，就必须要承担一定的风险，而如何将这些风险控制在企业可以接受的范围内，对房地产企业而言非常重要。房地产企业运营资金风险不仅与企业内外部经济环境的变化密切相关，更与企业的财务管理能力密切相关。目前，由于房地产企业的项目一般都投资期限较长，销售的回款也需要很长一段时间，这就使得企业的资产流动性下降。面对风起云涌、变幻莫测的房地产市场，一旦发生转变必定会增加企业资金运营风险，加之企业的管理者对项目的决策投资过于简单，很多企业为了迅速做大做强盲目采取扩张的方式来扩大企业的规模，很多企业的管理层和决策层一看到项目的利润远远高于融资的成本，将风险管理抛于脑后，盲目跟进投资，完全忽视了对资金运用风险的失控，从而增加了企业资金断裂的风险。 三、优化房地产企业资金管理的有效策略 （一）加强对项目投资的可行性分析 房地产企业的项目投资不同于其他行业，它是一项具有综合性、系统性的经济活动，它不仅涉及面广，更会受到国家政策的巨大冲击和影响，并且其投资的金额巨大、建设的周期较长，虽然很多房地产项目能够使企业获得高额利润，但是在高利润的背后往往是高风险。因此，房地产企业在进行项目投资前必须要对项目的可行性进行充分研究，并对影响投资的各种因素进行综合、系统、科学的分析，在降低企业投资风险的同时节约成本，实现企业资金的正常运转。例如：对房地产投资项目进行经济、技术、工程等方面的研究和评估，保证项目投资的可行性。 （二）创新房地产企业的多元化融资渠道 目前，我国房地产金融市场还尚不完善，只有极少数的、大型的房地产企业能够从资本市场上获得融资，很多中小型的房地产企业仍通过银行或民间贷款来实现融资。据不完全数据资料统计，目前我国房地产市场中的投资70%来自于银行。银行将资金大规模贷款给房地产市场并不利于我国金融体系的完善和进一步发展，很有可能造成我国金融市场的更深层次的问题。近年来，随着我国对房地产金融市场政策的逐渐松动，房地产企业的融资渠道逐渐呈现出多元化的发展趋势，但是这仍无法满足房地产企业对资金的巨大需求，房地产企业的多元化融资渠道还有扩展的空间。因此，要想实现房地产市场的多元化融资，必须加快证券市场与房地产市场的对接、积极开发和创新融资工具、不断健全相关的法律法规，以此来保证房地产企业融资渠道的多元化。 （三）不断完善房地产企业运营资金预算管理体系 房地产企业是一个资金密集型行业，完善的运营资金预算体系是保证房地产企业资金良性循环的基本前提。房地产企业建立的合理、科学、有效的资金预算体系将大大降低其资金运营的成本和风险，并有效提升企业的资金运营效率。房地产企业加强对资金的预算编制将帮助企业准确把握资金管理的重点，对企业合理掌控资金的支出奠定基础，为企业合理安排生产周期创造条件。另外，企业还可以根据资金预算的情况进行适度的融资，在为企业减少不必要的融资和贷款的同时节约企业的成本。因此，对于房地产企业而言，必须对资金的预算编制予以高度重视，并充分发挥预算在资金管理中的控制、协调职能，根据项目的施工节奏和生产周期对资金进行合理的调度和使用，实现对资金的主动控制。 （四）加强对运营资金风险的管理 房地产企业各项目开发与施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，必须通过各种有效的方法和手段来尽量减少企业的损失，合理规避风险，或将风险控制在企业能够承受的范围之内。首先，建立完善的运营资金风险预警机制。这就要求房地产企业必须根据自身的实际情况，设计出各种财务指标来分析企业的运营情况，对运营资金风险进行预警，以便为企业的经营者和管理层提供真实的数据依据。其次，增强全体员工的资金管理意识。房地产企业应将资金管理意识、风险管理意识、内部控制理念等深深根植于企业的每一名员工心中，在风险可控的基本条件下将资金用于滚动开发投资，并对企业的各项支出进行严格把控，在全方位调控资金使用的同时合理规避运营资金风险。第三，加强对企业工程款结算风险的控制。这是房地产企业支付金额最大、最重要的现金支出，例如：企业可以按照工程的进度节点支付工程款，并预留一部分工程款作为质量保证金。总之，加强资金管理是各房地产企业必须正视的问题，各房地产企业应及时完善企业的资金管理方式，加强资金运作中的稳健性，在国家宏观调控和行业竞争激烈环境下保障企业庞大的资金正常运转，为房地产企业的发展提供支持。 作者:陆勇 房地产企业资金管理篇3 1引言 房地产企业是我国国民经济的支柱产业，也是拉动我国内需的主要行业，其稳定发展有利于提升人民群众的生活水平、促进国民经济的繁荣和昌盛。近年来，我国房地产行业虽得到快速发展，但其中仍存在诸多问题，比如：房地产价格上涨幅度较大，远超过了普通老百姓能够消费的范围。针对该情况，国家相继出台了一系列宏观调控政策，且在国家金融危机的影响下，我国房地产行业将面临更加严峻的挑战。当前，我国房地产企业所面临的难点和重点问题就是如何促进企业的持续发展、如何保证企业资金投入充足、对资金的有效管控能否成为促进企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接对整个房地产企业的正常运行产生直接影响，应加强对资金管理，制定并实施可靠的资金管理措施，有利于增强房地产企业自身的核心竞争力。 2房地产企业资金管理问题分析 2.1资金预算的实际执行率较低 目前，部分房地产企业的预算执行率较低，开发项目的资金管理预算准确度偏低，换句话说，企业在预算实际执行中的准确率较低，该问题不利于企业对项目开发做出正确判断及决策，大大降低了企业资金的使用率，甚至导致企业资金链出现断裂。导致该问题出现的主要原因有：房地产企业资金管理体系不完善、预算和实际执行之间存在较大的偏差、不能对项目预算进行调整和更新等。 2.2房地产企业资金融资渠道单一 现阶段，我国房地产企业资金的主要来源渠道有：企业自身的资本金、银行贷款、股权融资等，其中股权融资对房地产的要求较高，通常都是已经上市融资的大型房地产企业会采用这种形式，众多中小房地产企业难以实现股权融资，因此，绝大部分房地产企业的资金来源于银行贷款，可见其资金来源渠道的单一性，这在一定程度上无法满足企业对资金的大量需求。另外，在国家宏观政策的指引下，且在限购令的制约下，还有很多房地产企业难以从银行获得足够的贷款。 2.3资金运行结构不完善 近年来，我国房地产市场竞争愈演愈烈，许多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，但在房地产市场高额利润的影响下，很多房地产企业在一些还未完工的项目及土地上囤积了大量资金，这种情况下，若房地产市场出现萧条状况，这些企业所囤积的资金就难以及时回收，更无法保证其相应利润的获得，尤其是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较大的情况下，企业资金运行结构不合理，直接会导致企业财务成本的增加，企业风险也会随之增加。 2.4资金运营风险管理能力较低 在房地产企业实际经营的过程中，难免会遇到资金运营风险问题，企业要想在激烈的市场竞争中赢得一席之地，就要承担一定的风险，而房地产企业的首要任务就是将这些风险有效控制在企业所能接受的范围内。房地产企业资金运营风险和企业内部经济环境变化及其财务管理能力的高低具有直接关系。目前，房地产企业项目的投资期限较长，资金回收也需要较长一段时间，这种情况直接导致降低了企业资产的流动性。面对竞争激烈、不断在变化的房地产市场，一旦发生转变则会增加企业资金运营风险，再加上企业的相关管理人员对项目的决策投资不重视，部分企业过度追求经济利益，采用盲目扩张的方式来扩大企业规模，很多企业管理层和决策层在看到丰富的项目利润后，完全忽视了风险管理的重要性，盲目跟进投资，未对资金运用风险进行管控，直接增加了企业资金断裂的可能性。 3优化房地产企业资金管理的有效策略 3.1加强对项目投资的可行性分析 和其它行业项目投资相比，房地产行业的项目投资是一项综合性、系统性较强的经济活动，其不仅涉及众多领域，还直接受到国家政策的影响，并且其投资金额巨大、建设周期较长，虽然房地产项目在一定程度上能使企业获得丰厚利润，但也就意味着其所面临的风险就越大。因此，房地产企业在投资项目前，应对项目的可行性进行研究，并对影响投资的各种因素进行综合分析，不仅有利于降低项目投资风险，还有利于节约经济成本，从而实现企业资金的正常运转。比如：对房地产投资项目所涉及的经济、技术、工程等方面进行综合性研究和评估，确保项目投资的可行性。 3.2拓展房地产企业的多元化融资渠道 当前，我国房地产金融市场相关体系还不够完善，诸多中小型房地产企业仍依靠银行等金融机构贷款来实现融资，只有少数大型房地产企业能实现股权融资。据相关调查资料显示，目前，我国房地产市场中资金渠道来源于银行的比例高达70%，这种现象直接对齐国金融体系的完善产生负面影响，极有可能导致金融市场出现其它能以解决的问题。近年来，我国对房地产金融市场政策的要求不够严谨，房地产企业的融资渠道逐渐呈现多元化的发展趋势，但这在一定程度上依然无法满足企业对资金的持续性需求，其多元化融资渠道还有进一步拓展的空间，加快证券市场和房地产市场对接、积极引进先进的资金管理理念、创新融资工具，从而全面实现房地产市场的多元化融资。 3.3加强对房地产企业资金运营预算管理体系的改善 房地产企业属于资金密集型行业，完善的资金运营预算体系是保障房地产企业资金实现良性循环的基础。房地产企业应建立科学合理的资金预算体系，以此来降低其资金运营成本和风险，从而实现企业资金运营效率的有效提高。房地产企业加强对资金的预算编制是企业准确把握资金管理重点的重要手段，也是企业对资金支出进行合理掌控的基础，为企业合理安排生产周期创造有利条件。除此之外，企业还可根据资金预算的实际情况进行适度融资，有利于节约企业成本，因此，对于房地产企业而言，应对资金的预算编制予以重视，并将预算在资金管理中的控制即协调功能充分发挥出来，根据项目的施工进度和生产周期对资金进行合理调整和使用，从而实现对资金的主动控制。 3.4加强对运营资金风险的管理 房地产企业在项目开发和施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，应制定并实施各种有效措施了减少企业损失，合理规避风险或者将风险有效控制在企业所能接受的范围内。①建立完善的资金运营风险预警机制，严格要求企业结合自身的实际情况，设计出各种财务指标，以便对企业的运营状况进行分析、对资金运营风险进行预警，从而为企业经营者和管理者提供可靠的数据依据；②提高全体员工的资金管理意识。房地产企业应将相关资金管理意识深深根植于每一位员工心中，在资金运营风险可控的前提下，将资金用于滚动开发，并对其各项支出进行管控，在实现资金全方位调控使用的同时能合理规避资金运营风险；③加大对工程款结算风险的管理力度，工程款是房地产企业现金金额最大的支出，企业可根据项目施工进度的实际情况，阶段性支付工程款，必要时，可预留部分工程款作为项目质量的保证金。综上所述，加强对资金的有效管控是各房地产企业的首要任务，企业应及时对其资金管理方式进行完善，提高资金运作的合理性，在国家宏观调控和市场竞争激烈的环境下，来保障资金的正常运转，从而为房地产企业的持续发展提供有力保障。 参考文献 [1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，2015（22）：56. [2]段术祥.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营管理者，2011（9X）：102. [3]王艳.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].经营者，2015（11）：23. [4]鲜华.房地产开发企业财务管理问题及对策浅析[J].中国经贸，2014（4）：163~164. 作者:林宏连 单位:岑溪市环境卫生管理处

从目前我国地勘部门的基本状况分析，即便是早已开始推行预算管理制度，可是一直以来并未形成一套完整的预算管理体系，整体覆盖范围较小、执行力度较差，为此，对地勘行业部门预算管理问题进行分析，提出具体的解决对策具有非常重要的现实意义。 一、前言 在单位日常管理过程当中，预算管理可以算得上是一种非常有效的管理方式，并且广大地勘部门管理者也逐渐认识到做好预算管理工作的重要意义。伴随着这些年我国地勘行业的迅速发展，各项经济制度的不断革新，在地勘行业经营业务日益拓展的今天，以往的预算管理方式早已无法满足现代化地勘行业部门的基本发展需求，为此，若对当前的预算管理方式不进行创新，将会造成大量的资源无法得到科学合理地分配，无法把握好市场发展基本方向，阻碍着地勘行业的稳定可持续发展。为此，在地勘行业发展过程当中，只有积极做好预算管理工作才能够确保现有资源得到最大限度上的有效利用，推动我国地勘行业的未来发展。 二、预算管理基本概述 预算是对单位的财务情况、人力资源状况等进行系统性分析的一种方式，从而促使单位预定发展目标的顺利实现。对此，单位可通过科学合理地预算对各项战略目标的具体落实情况进行全过程监督，从而对单位的现金流量及获利情况进行具体预测，确保单位价值得到持续性的升高。地勘部门预算管理制度化的最终目标是创建有利于地勘行业发展的管理机制，便于国家相关部门做好今后的地勘部门系统性的财务监管工作。在地勘单位经营发展一段时间之后则需要制定具体的发展规划，其可包含地勘单位的人、财、物、目标任务等内容，以便于在有问题存在的情况下能够做到及时发现、及时解决。预算呈现的是整个地勘部门的预计财务报表及相关目标责任，为本单位所有经济活动的开展及相关行为准则进行正确地指导。 三、地质勘探单位预算管理现状 1.预算管理的认识问题。目前，地勘部门在预算管理方面的理解和认识水平上是非常有限的，并且预算管理问题客观存在。具体表现在以下几个方面：其一，地勘部门管理者对于预算管理结果过于侧重的情况，根本不顾及整个预算工作的具体工作；其二，地勘部门的预算管理认识依然停留在浅显的层面上，错误的认为预算管理及财务预算，资本预算的编制工作经常被忽略；其三，不少的地勘部门在预算编制方面存在错误的认识，盲目地认为预算编制是由财务部门按照上级部门的决策所指定的经营指标，只要认真落实便可，认为做好预算编制补充工作没有任何意义；其四，大多数的地勘部门工作人员认为预算编制是部门领导及相关财务工作者的事情，其他人只要大概的了解便可，跟一般性质的员工更无任何关联；第五，在一些地勘部门当中，预算管理仅仅停留在应对上级检查的层面上，并未真正意义上做好整个部门的预算管理工作。 2.预算工作缺乏科学指导。在较长的一段时间内，地勘部门受到计划经济的影响与掌控，很多单位对于预算的战略性认识是非常欠缺的，有的单位即便是开展了预算管理，可在整体管理过程中都可以看到计划经济的“身影”，并未对地勘单位的一系列因素影响加以重视，久而久之，地勘单位的预算指标与长期发展战略背道而驰，各季度间在预算衔接方面不紧密，预算管理过程中经常会出现有始无终的情况，即便是在具体实施方面完成了预定的目标，可是，往往与预算编制标准相脱离，根本无法达到单位预期的预算管理成效。 3.预算管理整体性匮乏。据相关调查可以了解到：预算管理工作思路严重滞后性是目前我国很多地勘部门中存在的一个普遍性问题，他们对预算管理的认识水平非常低，这就造成在单位制定预算指标过程中将预算指标系统的全面性完全忽略，根本无法形成全面的总预算。除此之外，在全面预算的具体落实上大多数的地勘部门的执行度非常低，全方位预算通常也只是停留在最初的应收账款的预算方面。并且，对于应付账款、资金预算的管理工作根本不重视，整体上看，大多数的地勘部门中预算管理意识较差、整体性匮乏，这样不仅不会保证单位资产的最大化利用，甚至还有可能导致单位面临反复亏损的局面。 4.预算管理绩效考核制度的缺失。预算管理可以称得上是一种不仅能够促使个人绩效考核目标顺利实现的管理体制，而且亦可达到个人业绩与单位战略发展目标有效融合的一种科学的激励制度，而最终影响到预算管理成效的根本性原因是有的单位并未将员工个人的绩效与单位的发展有效地结合在一起，造成预算管理和绩效考核相脱离，预算管理仅仅是停留在外在的形式上。在具体的工作中，有很大一部分地勘部门过于看重最后的预算结果，针对实际预算工作中存在的问题根本不重视，未创建明确化的考核目标，未确定合理的奖惩机制，久而久之，导致单位预算管理的作用并未真正地发挥出来，这对于地勘行业的发展而言是极为不利的。 四、加强地质勘探单位预算管理的对策 1.树立正确预算管理意识。新预算法于2014年8月31日正式实施，这一法律制度从根本上改变了以往传统预算管理机制中存在的问题，更好地迎合了地勘部门预算管理的基本需求。对此，广大地勘部门要审时度势，认真学习我国新的预算法律制度，这样才能够把握好发展方向，促使我国地勘行业得到稳定地长足发展。 2.加强预算编制的科学性。唯有认真地做好预算编制工作，才可促使预算管理的作用得到真正意义上的发挥和体现，为地勘行业的未来发展保驾护航。第一，编制科学合理的预算管理方案需要对相关影响因素进行综合性的分析，而地勘部门则需预先做好预算编制的前期准备。当预算编制工作全部完成后，要对本部门上一年度的具体状况进行比较与分析，同时要确保其能够满足未来本部门发展过程中日益增长的基本需求。这里需要考虑的问题是：上一年度预算批复项目的清理、对预算材料的搜集与分析、做好预算工作的系统性论证等等。第二，从单位自身的实际状况入手制定科学合理的预算编制方式。地勘部门按照实际发展需求从根本上转变以往的预算编制方式，可将“零基预算法”作为基础，通过各种不同的方式来进行年度预算的编制，找到最为适合的预算编制方式，在综合各方面外界因素的基础上，制定科学合理的预算方案。唯有如此，才能够促使预算编制工作的开展在地勘部门发展过程中发挥出其应有的价值。第三，不断强化对预算的系统性监控。2014年8月31日，十二届常委会第十次会议正式通过《中华人民共和国预算法》，此次法律中明确指出：“为了规范政府收支行为，强化预算约束，加强对预算的管理和监督，建立健全全面规范、公开透明的预算制度，保障经济社会的健康发展，根据宪法，制定本法。”这一法律制度的规定对预算管理工作者的相关权利作出了一定的制约，对于制定的预算编制方案是不可进行随意更改的，在项目执行过程当中一定要认真遵循预算对单位各项资金的使用情况作出科学合理的调整，即便是有突发状况的出现也必须要严格按照既定的资金审批流程进行申请，要知道，在整个预算执行过程当中需要有强有力的监督相配合，要知道，预算工作的顺利开展与强有力的监督存在非常密切的联系，并且，预算执行与系统性的监督二者存在密切的联系，是确保各项预算管理工作得到有序开展的基础性保障。第四，加强预算管理监督体制建设，创建完善化的绩效评价系统。我国新预算法律制度对此作出了确切的界定：各地方政府部门要创建起完善的债务风险评估预警机制，针对突发的事件做好及时性的处理。这就需要在地勘部门内部设置独立的预算管理部门，主要进行预算的编制、审计及协调等，针对预算管理过程中存在的问题要做好针对性的处理，并且需对相关责任人进行严厉的制裁。同时，地勘部门要认真地接收上级相关部门的监督与检查，积极配合审计单位对本部门预算工作质量及规范程度进行检查，这样才能够保证地勘部门各项资金的科学合理性使用。可大力落实财务信用公开制度，接受广大社会群众的监督，将国家的每一分钱都用在人民群众的身上。 五、结语 地勘行业部门在日常管理过程当中预算管理是非常有效的组成部分，其聚集了科学的现代化管理方式，实现了对单位核算业务、财务制度和预算管理的有效统一，并且促使地勘部门的资源得到科学合理性的有效配置，通过行之有效的预算管理，使得地勘部门在预算管理内容、预算管理模式、预算管理程序等方面实现了有效性的统一。并且能够在第一时间察觉出部门日常经营过程中浅存的一系列问题，有利于问题的及时解决和处理，从而促使单位发展目标的顺利实现。在地勘行业部门发展过程当中，只有认真做好预算管理工作，才能够促进整个地勘行业实现最大化的社会经济效益。

在这种背景下，如何提高成本管理质量成为地勘企业当前面对的重要问题。本文在对地勘企业项目成本管理进行概述的基础之上，对现有的地勘企业项目成本管理情况进行梳理，提出提升其成本管理水平的路径。 一、概述 地勘企事业单位是我国市场主体的构成元素之一，其承担的地质勘查项目为社会经济的高速发展奠定了坚实的基础。相较于其他企业而言，地勘项目的承担者有其独特的经营特点。从项目本身来看，地勘项目所指向的对象是自然界，主要考察自然界中有多少物质资源可以利用，考察结果不具有物质性，很难用具体的数字测算地勘成果所带来的利润、收益。从项目性质来看，大部分企业所承担的地勘项目属于公益类性质，很难为企业带来丰厚的收入，前期投入大、不确定性高。这些特点影响了该类型企业成本管理具体操作方式的选择，在一定程度上为地勘单位的成本管理人员带来了管理上的难度，提高了成本管理过程中不确定性因素的发生率。对于地勘企业而言，其保障项目实施的资金来源有两大部分，一部分是由国家提供，另一部分由企业自己筹集，其地勘项目的实施主要由资料收集、资料分析、实地考察、项目设计、项目实施、得出结论、提交报告等几大环节构成，每个环节都涉及到成本的内容，都需要相应财务管理人员进行成本管理工作，实现国家拨款、企业自有资金的有效利用。以项目实施环节的成本管理为例，不同于其他企业，地勘企业所开展的项目大多在条件较为艰苦的户外进行，工作人员没有固定的工作区域与范围，不同的地勘项目较为分散，彼此之间相互独立，很难进行集中、一体化的管理。同时，野外化的工作方式为人工成本如差旅费、餐补等的核算、考察、监督提出了很大的挑战。如何在国家相应法规的指导之下明确地勘项目的核算对象、确定项目的全部成本、提升成本管理的精确性成为地勘企业成本管理的焦点所在。 二、地勘企业项目成本管理现状分析 （一）成本管理理念有待提高 地勘企业的主要人员构成为技术型、研究型的专门人才，他们所掌握的基础知识与技能大多聚焦于地勘项目具体实施的细节方面，财务人员、行政人员等所占总员工的比重较小。从技术型员工的角度来看，他们主要关注的是地质、水文、地热、岩石等具体项目的开展和勘查结果的报告，其认为，项目中的勘察难点的突破、勘察工作的顺利进行、勘察报告的提交等才是他们负责的主要事项，成本管理则由财务部门负责，这种传统化的成本管理思维阻碍了成本管理相关政策法规的落实，成本核算工作形同虚设。从项目管理负责人员角度来看，项目总负责人是具体地勘项目的主要领导者，其承担着项目各方面的压力，负责统筹项目方方面面的内容，在这种压力之下，负责人很容易将目光聚焦在项目的具体实施上，对成本管理的重视度不高。在这种状态的影响下，负责人与财务部门之间的沟通受阻，成本管理相关人员很难获取项目的动态化数据信息以优化成本管理的相关方案。从财务部门员工的角度来看，在整体成本管理氛围较为低迷的环境下，与财务管理人员相关的激励政策、专业培训等相对较少，财务人员凭借一己之力不断更新自身的成本管理知识、紧跟时展潮流做好成本管理工作，主动进行成本管理事项、学习成本管理知识、更新成本管理手段的积极性、主动性不高，成本管理理念还停留在事后核算的传统思维当中。 （二）成本预算形同虚设，监督机制不完善 成本预算是成本管理的基础和前提，在科学化、合理化成本预算的基础上，后期的资金批复、物资使用才更加符合实际需要，实现资源的优化配置。野外化、分散化的作业方式极大的增加了成本预算的难度，地勘企业想要做好项目中的成本预算需要财务技能较高的财务人员在应用信息化分析工具的基础之上，与地勘团队进行充分沟通、了解实际需要后再进行，而大部分地勘企业中财务人员的整体技能水平较为有限，与时俱进的信息化分析平台也不完善，这就使得制定出来的成本预算方案动态性、灵活性不高，很难做出实际有效的指导。同时，预算执行人员主动执行成本预算方案、做好成本管理的意识不高，其很少与财务部门进行沟通、了解地勘项目的总成本预算金额，也不清楚自身应该承担的成本管理职责，财务部门制定出来的预算方案流于形式，很难发挥其指导、监督作用。纵观地勘企业成本管理的现状，监督机制不完善是大部分企业共同面对的问题，其部门联动的监管平台还未搭建。对地勘企业这种项目分散程度较大的单位而言，借助内部网等信息化沟通平台实现各部门数据信息的及时有效对接，转变传统的由财务部门、外部审计机构主导监管责任的模式，形成各部门相互监督、相互协调、相互配合的监管模式才更为有效和可靠。 三、完善地勘企业项目成本管理的路径 转变地勘企业全体员工的成本管理理念，提高项目人员主动进行成本管理的意识，营造积极有序的成本管理氛围是提升地勘企业成本管理水平的基础路径。首先，企业负责人要转变其对财务部门的认识，借鉴优秀企业财务管理的经验，加大对财务部门的支持力度，将一部分资金用于财务信息系统、财务分析系统等现代化财务处理工具的引入上，指导并支持人力资源部门制定相关的激励政策与培训项目，提高财务人员的整体素质水平与工作积极性。其次，项目负责人要以身作则，将关注的焦点由完全聚焦于项目实施状况转向项目运行、成本监控、风险评估等综合因素上面，意识到成本管理工作的重要性和有效性，及时与财务部门的人员进行沟通，了解项目的成本预算，在预期成本金额与实际需要不实时不能私自挪用物资，而应与财务部门进行商讨，在合规的流程之下追加项目实施所使用的物资。最后，企业基层员工尤其是非财务部门的员工要提高对成本管理知识的了解，意识到成本管理工作不再仅是财务部门的工作，而是每个人都应参与其中的事项，在日常工作中认真贯彻执行企业内部的相关成本管理条例和政策。针对地勘项目分散化、独立化的特性，借助信息技术、专业审计部门与专家的力量构建各部门联合监控、动态调控的监督网络必不可少。从监管力量来看，依靠现有的财务部门人员构建起严密、高效的监督体系难度颇大，借助高校专家、会计师事务所等外部力量可以弥补地勘企业财务人员队伍的不足，提高企业的监管水平。从联合监控机制来看，该机制与原有的财务部门主导的监督方式区别在于监督力量与各部门协同度上，仅由财务部门主导的监督模式覆盖面较为狭窄，受信息不对称的影响，财务部门很难对地勘项目的各环节进行动态的把控，监督调控只聚焦于表面，很难深入下去。而在各部门相互配合、相互监督的联动机制下，财务部门、项目实施部门可以实现财务数据信息的有效对接，财务部门可以较为容易的掌握项目具体的实施流程情况，项目人员也能进一步明晰其可以使用的物资包含什么、份额是多少。从监督方式来看，借助现代化技术实现成本的动态监管是适应时代变化的要求，也是解决复杂化、繁琐化数据收集、整理工作的根本途径，通过借助大数据技术、云计算等工具，财务管理人员可以较为有效的查找成本管理中的不足，识别引起财务风险的因子，将其影响降至最低，也可以确定成本管理的重点环节，有的放矢。就违规查处来看，完善的问责政策是促进成本管理政策执行、减少项目实施中不合规现象产生的重要举措。在追责过程中要注意相关责任人员的全部追查，不能仅问责操作人员，而对管理人员、审核人员既往不咎。

随着我国社会经济的不断发展，以及城市化进程的进一步加快，公路工程建设项目逐渐得到了人们的高度重视。而在时间的不断推移之下，我国公路工程施工项目建设数量也随之得到了一定的增加，人们对于公路工程建设的质量更是提出了全新的要求。对于公路工程建设项目而言，软土地基处理技术是其中不可缺少的一部分，软土地基处理技术不仅在整个公路工程施工占有着十分重要的位置，而且其施工质量的好坏对我国公路工程建设项目最后的质量都有着极大的影响。因此，为了在极大的程度上避免因软土地基处理技术造成的公路工程建设项目质量达不到相关的标准，并在一定程度上保证人们出行的安全，相关人员就需要加大对公路工程施工中软土地基处理技术的研究。针对公路工程施工中软土地基处理保障措施及处理技术研究，本文首先将针对软土地基处理的重要问题进行相关的阐述，其次再对软土地基常见的处理技术进行相关的研究，以供参考。 1公路工程施工中软土地基处理的重要性 在如今这个繁华的时代当中，我国城市化进程脚步的不断加快，使得我国现如今的公路工程施工项目数量变得越来越多，在此背景条件下，公路工程的施工质量随之得到了人们的高度重视。但从实际角度出发，我国大部分的公路工程项目在施工的过程中，都会出现因公路跨度过大以及呈带状等现象，不得不需要在不同的地质环境下进行施工。由于施工的地质环境有所不同，所以施工人员在施工的过程中所遇到的难度也都存在着很大的不同，而该现象的存在更是使得软土路基问题逐渐应运而生。对于软土路基而言，其有着地质软这一特点，所以在施工的过程中，施工人员若没有对其进行妥善的处理的话，最终将使得路基出现不均匀的沉降及坍塌等现象，而该现象的存在则会在一定程度上导致交通事故的发生，甚至给整个施工企业的效益带来影响。因此，为了在极大的程度上避免该现象的存在，在施工的过程中必须加强对软土地基的处理，并在其中使用科学合理的软土地基处理技术，不断提高软土地基处理技术的水平。这样才能在极大的程度上保证整个公路工程的质量，以及让相关企业的经济效益得到最大化。以上就是公路工程施工中软土地基处理的重要性，可见，软土地基处理技术作为公路工程施工项目中不可缺少的一部分，其处理技术的好坏对施工质量有着十分重要的影响，相关施工人员在施工的过程当中就需要对其加以重视，并合理的采用软土地基处理技术，促使公路工程施工顺利完工。 2公路工程施工中软土地基处理技术研究 由上述可见，公路工程施工中软土地基处理技术的好坏对最终的施工质量有着十分重要的影响。因此，做好公路工程施工中的软土地基处理将给公路工程施工建设项目带来十分重要的意义，相关人员更是需要对公路工程施工中软土地基处理技术加以研究。针对公路工程施工中软土地基处理技术研究，本文将从以下几点对施工中常见的软土地基进行相关的阐述:一是，强夯技术。根据相关的研究调查可以发现，目前，强夯技术在公路工程施工中所应用的次数相对其他软土地基处理技术而言较少，该技术主要可应用于黏性土、碎石土以及湿陷性黄土等一系列砂性土质的软土地基施工中。对于强夯技术而言，该技术使用的原理主要在于，通过重锤从高处快速落下所产生的冲击力往下砸，该技术在施工过程当中的应用，不但可以让施工过程中比较松软的软土地基变得十分紧致，而且可以达到提高软土地基的坚硬性、紧实性等目标。使用该技术之后的软土地基的承重能力自然会得到极大的提升。另外，相对其他软土地基处理技术而言，强夯技术的优点主要在于，其不但操作起来十分的简单顺手，而且可以在短时间内达到很好的施工效果。所以，该技术虽然在所有公路工程施工中的应用比较少，但其在砂性软土地基施工中的应用可谓是十分的广泛。二是，换填垫层技术。在如今这个先进的社会当中，因公路工程施工建设的地质环境有所不同，所以，施工人员在施工的过程当中就需要采取不同的施工技术进行，软土地基处理也不例外。当前，在众多软土地基处理技术当中，我国应用最为广泛的一种技术就是换填垫层技术。对于换填垫层技术而言，其主要适用于短时期的软土地基施工，以及工程造价相对较低的工程处理。而换填垫层技术具体的施工操作方式是，在一定程度上利用含水量更高的土壤将地基铺设下一定范围内的软土地基替换成能够承受更高强度、抗腐蚀性更好以及性能更为稳定的材料。而该施工技术对细节的处理要求十分的高，所以在施工的过程中，施工人员需要对以下几点加以重视:1)在采用该技术进行施工前，相关人员首先需要对原来的地基垫层进行有效的分析，且需要根据分析出来的结果制定出详细的施工计划。2)在施工的过程中需要选择能够充分弥补原软土地基的不足的换填土壤。3)在施工的过程当中需要通过人工，或者是设备的方式来控制好填换的密度，只有这样才能在极大的程度上保证整个公路工程施工的质量。4)排水技术。对于软土而言，其有着含水多，稳定性差等特点，因此，其会在一定程度上给公路工程施工造成影响。而为了保证公路的工程质量，并且在一定程度上提高软土地基的稳定性，施工人员首先需要做的就是对其进行排水处理。所谓排水技术，其主要指的是把软土中多余的水分排除干净。另外，针对不同的施工条件，施工人员需要采取不同的排水形式，只有这样才能在极大的程度上保证施工的质量，以及提升软土地基处理施工技术。以上就是公路工程施工中软土地基处理技术研究，相关人员需要对其加以重视。 3结语 随着我国社会经济的不断发展，公路工程施工建设逐渐得到了人们的高度重视。对于公路工程施工而言，软土地基处理技术则是其中必不可少的一部分，其施工技术的好坏也将在极大的程度上给公路工程施工最终的质量造成一定的影响，因此，为了促使软土地基处理技术有所提升，以及保证施工质量，相关施工人员就需要加大对公路施工中软土地基处理技术的研究。 参考文献: ［1］高小波．公路工程施工中强夯地基处理技术的应用研究［J］．交通世界，2018(34):86-87． ［2］魏明磊，王林，李晓村．水利工程施工中软土地基处理技术研究［J］．科技风，2018(34):205． ［3］郭仁兴，邓和平．公路工程施工中软土地基的处理方法［J］．黑龙江交通科技，2018，41(11):32，34． ［4］任思键，赵明雨．水利工程施工中软土地基处理技术要点浅谈［J］．时代农机，2018，45(10):220． ［5］周丽杰．路桥工程施工中软土地基处理技术实践研究［J］．工程技术，2017(2):89． ［6］陈先．实例分析公路工程中软土路基施工处理技术的应用［J］．居舍，2018(25):75． 作者:刘青峰 单位:山西省公路工程监理技术咨询公司

0引言 在煤矿产业中，地测信息的处理非常重要，能够让煤矿开采工作顺利开展。在一项工程中，需要众多地测信息的支持，而地测信息的形式有很多，需要大量的数据、图表，在后续数据分析时就需要耗费大量的时间用于信息检索，这也大大影响了地测信息处理效率。然而，在煤矿产业中，地测信息和防治水工作都是极其重要的环节，所以为了提高工程质量，需要建立更加先进的管理办法。 1系统构成 地测防治水信息化管理系统的构造相对复杂，由多个独立系统组合而成。为了能够让信息化管理系统的运行能够更加顺畅，需要强大的信息技术支撑，这也是信息化管理系统构建的基础。地测防治水信息化管理系统需要具备强大的通信功能，能够做到信息的实时传输和数据共享，而想要保证这一点功能，也需要强大的网络支撑。现如今的5G技术得到了良好的发展，就可以运用到信息化管理系统构建中。由于信息化管理系统中所涵盖的数据种类多、数量大，为了能让这些重要信息能有一个安全的储存空间，就需要技术人员建立相关数据库，按照数据种类分门别类进行储存，以防数据丢失。在信息化管理系统构建中需要GIS平台，主要作用就在于能够将各类信息进行良好的融合，以便后续的分析处理工作。为了让整个系统能够处于高效运营的状态，减少数据的检索压力，可以通过建立数据层系统来实现，总体数据的汇总管理也是通过这一系统来完成。在各个系统的配合下就能够构建出地测防治水信息化管理系统，具体构成及各个系统之间的关系可以参考图1。此外，地测防治水信息化管理系统需要强大的服务器支撑，单一的服务器形式无法满足系统运行的需要。可以根据系统运营的需要选择不同种类的服务器。为了能够实现信息化系统就需要Web服务器，这也是其中最基础的部分。系统中的工作内容较多，为了能够实现系统运行效率的最大化，系统中的操作能够更加顺畅，可以采取管理服务器将系统中不同种类的工作信息进行整合，并将具体工作分配至不同的服务器中。比如在工作人员需要对数据、信息进行检索时，就可以通过目录服务器来实现，以此来提升检索速度[1]。 2专业软件系统 为了能够实现煤矿中的测量、防治水、地质技术等问题，并保证煤矿开采现场能够在安全的前提下开展，可以采用先进技术水平的支撑，那就需要专业软件系统。在这个系统中，为了能够最大程度上实现信息化，可以将CAD软件和GIS软件相结合，将信息化管理系统中所需要的图形数据进行高效便捷的编辑，也能够让技术人员根据工作需要更好的查询信息、处理信息、分析信息。煤矿开采工作需要对于现场的地质条件、地形特点进行深入的了解，为了能够让开采工作更好的开展，对于防治水工作的方案更加清晰，让技术人员能够对于开矿现场做出更加准确的判断，往往需要通过模型分析来实现。为了提高工作效率，在信息化管理系统中可以将技术人员所需要的模型的精准度进行进一步提升，完善模型数据库给技术人员工作提供更加准确的参考。对于煤矿产业来说，需要对于现场有更加准确的把控，这就需要不同角度的地图来对现场有更加准确的了解。在专业系统中，可以采取3S技术，通过信息化手段让地图的呈现效果达到最佳状态，从而去完善与传统地图相比的实时性的功能，也能够给技术人员的绘图工作减轻一定负担。 3综合管理系统 综合管理系统的设计对于煤矿企业来说具有更强的针对性，是完全按照企业的发展需求出发的，能够尽可能地提升地测防治水工作的效率。煤矿企业在运用综合管理系统时，将重要的信息都涵盖其中，对于煤矿企业进行详细的介绍。在系统中将光标移至系统名称时，就能够将企业的信息煤矿现场情况、水土、地质信息、等问题罗列出来。将光标移至不同矿区的名称时，也能够将该现场的地测防治水工作信息展现出来。在这个系统中，所有的数据信息都是实时更新的，以保证浏览数据的准确性，通过这一系统就能够将某煤矿企业的发展和工作思路有更加深刻的认知[2]。 4业务信息系统 在煤矿产业中管理人员和技术人员起到了关键作用，为了能够让其工作效率得到保证，就需要通过业务信息系统来实现，能够让露天矿或者井工矿的地测防治水信息，实现更加高效准确的管理模式，以便针对不同矿区进行工作的细微调整。因为在煤矿产业中对于工作方向、工作内容等重大问题是需要领导层讨论决策的，那么业务信息系统就能够实现信息共享，能够让管理人员对于当前最新的工作思路有更加清晰的了解，从而更好地实现统筹规划地测防治水工作。通过这个系统能够及时将地测防治水信息录入到平台中，所录入的信息也是形式多样的，可以将文件、图纸相结合，给相关部门和相关技术人员提供更加直观、更加便捷的参考。为了保证关键信息的安全性，需要对于信息的访问和登录权限作出一定设置，从而保证信息化系统的安全性。通过这一方式为了提高地测防治水信息化管理系统的工作效率，为了进一步实现信息化管理手段的效率，可以完善系统的自动化功能，将系统内的公告、通知、审批流程自动化，实现高效管理目的。 5信息化管理系统建立价值 通过建立地测防治水信息化管理系统可以让煤矿企业的运行更加高效，信息化管理手段存在的意义就在于代替传统人工，让系统内部的信息流通和共享速度提升上来，为煤矿产业的发展节约人力成本、时间成本，从而为整个煤矿企业带来更大的经济效益。根据以往煤矿企业发展来看，由于煤矿业技术水平较低、管理方法落后等因素，虽然煤炭产量逐年升高，但是仍存在一定的事故率。其中，由防治水工作不到位引起的事故占比也不低，造成了一定的人员安全问题，为企业带来了极大损失[3]。通过这一高效的管理系统，也能够大大提升煤矿开采工作中的安全性。对于煤矿企业发展来说安全性是重要指标，能够对煤矿产业发展起到重要作用。 6结语 地测防治水信息化管理系统的建立，能够让煤矿产业得到更好的发展，信息技术的发展改变了人们的生活方式和生产方式，这一技术所给当今社会带来的改变也逐渐体现到了工业发展上。在信息技术的不断发展中，也给当前的煤矿产业提供了全新的管理模式，让煤矿产业的地测工作能够更加科学地进行，从而推动煤矿产业的安全化生产，让煤矿产业更好的为社会发展服务。 参考文献 [1]马莹莹,李静涛,马彦辉.基于GIS的地测图形管理系统在露天煤矿矿图绘制中的应用[J].露天采矿技术,2018,33(1):74-76. [2]王培亮.煤炭生产中的地测防治水管理信息系统建构和应用[J].技术与市场,2019,26(11):225-226. [3]魏强.地测防治水管理信息系统在煤矿生产管理中的应用[J].电子技术与软件工程，2019(12):171. 作者:常艳斌 单位:山西省长治经坊煤业有限公司

1数字化技术在房地产档案管理中的应用 1.1优化档案检索和查询的功能 房地产档案管理工作在数字化技术的支持作用下，得以良好发展。档案检索和查询的功能大大提高了房地产档案管理工作的服务性能，传统模式下，手工检索和查询需要确定位置，而且还要确定顺序。而在数字化技术模式下，只需输入内容就能达成查询的目的。传统模式下，完成相应工作，要经历十分繁琐的步骤，而通过建立数据库，就能有效规避这些麻烦，而且获得结果的速度也明显加快。在运用数据化技术时，这种快捷的检索功能不会受到时间和空间的限制作用。随时可以进行档案检索，使得档案的利用价值明显提高［1］。档案管理人员以用户需要检索的信息为依据，以相关事件所涉及的问题为基础，制定检索路径，使得用户能够通过档案目录找到目标档案，并根据目录所显示的信息，前往对应的位置，最终准确找到目标档案。现如今房地产企业处于快速发展阶段，很多企业规模过大，如果运用传统的模式开展档案管理工作，则很有可能无法满足企业对档案的使用需求。运用数字化技术管理档案，对这些档案进行编号，并将这些号码录入到计算机存储系统中，此时档案的检索工作就变得更加合理高效。 1.2权限设置实现分项目管理，提升档案资料安全性 房地产档案管理专业性和项目性特点明显，房地产档案的生产基础决定其专业性较强，所生成的资源大多来源于管理活动中的真实资料。由于房地产建设与管理的过程会将房地产分为多个项目。建立档案资料要根据不同的项目进行，所以在管理时也要根据相应的项目进行区分。房地产档案管理工作有较为明显的分散性和集中性特征，在开发房地产项目时，各个项目都有不同的工作内容和流程。所以经过整理的项目资料是比较分散的，因此在管理时，也应该分开管理。而集中管理是整个项目管理的最终目标，所以房地产档案资料有必要实现分散管理和集中管理的结合，只有这样才能实现档案管理的关键目标。对此，数字化技术的应用实现了系统权限设置功能，不仅能够保证数据信息的真实性和完整性，还能将各个环节划分开来。在设置权限的作用下，房地产档案管理呈现出条理十分清晰的效果，安全性也明显提升。 1.3统计分析信息资料的速度和质量明显提高 现如今房地产行业发展迅速，所生成的信息量也越来越大，更加需要先进的技术和形式来满足工作的需要。应用数字化技术，将房地产档案科学分类，同时也实现合理编制，这会明显提升档案的统计效率，也会增强档案资料的管理效果。相比于人工处理，数字化技术的应用使得人工处理的弊端被有效消除。保存纸质档案会受到条件限制，一旦出现问题，档案资料极有可能遭到破坏。比如发生火灾，这会给档案资料管理工作带来毁灭性的打击。应用数字化技术，会在很大程度上保证档案信息的安全，能有效规避很多问题的困扰。数字化存档信息，保证信息完整性，提高统计效率，优化统计质量。在档案分析中应用数字化技术，有针对性的整理档案，这会大大提高分析工作的效果和质量。运用数字化技术进行分析处理，不仅速度快，而且结果也非常准确。相比于传统的分析手法，数字化技术分析得出的结果更加准确，也高度符合相关要求，促使房地产档案资料发挥更大的价值。 2在房地产档案管理中应用数字化技术的注意事项 在目前的发展阶段中，房地产档案管理数字化运用现代电子计算机技术和摄影扫描技术，将纸质的数据转换成为数字化信息，并将这些信息以电子形式进行保存，为了方便数据处理，会建立电子信息库，实现对数据的有效管理，此时档案的使用效率就会明显提升。在房地产档案数字化管理中，档案共有三种类型，分别是档案原件、扫描件、数据档案［2］。档案数字化的最终结果便是数据档案。展开相关管理工作，一定要有规范的标准原则，其中最为重要的一项便是安全。这是因为现代化网络在带给人们便捷的同时，在复杂的网络环境中，也存在大量的安全隐患。对此必须要采取一定有效措施，保证房地产档案资料的安全性。对此，房地产企业需做好准备工作，检查每一个细节的安全问题。比如某公司安装相应的防木马软件，还聘请专业的技术人员，及时发现数字化档案管理中存在的安全问题，使得企业的档案管理的安全性得到了良好的保障。 3总结 综上所述，数字化技术在房地产档案资料管理中的应用促进房地产建立管理事业的发展，而在未来，数字化技术的应用将会更加普遍。但其中所要面临的挑战也是不可忽略的。为此相关部门要积极探索，积累更多的应用经验，强化对数据化管理档案资料的风险控制能力，实现对安全事故的有效预防和处理，切实提高房地产档案管理的有效性。 参考文献： ［1］孙小杰，李美丽.房地产档案管理中信息网络平台的运用［J］.居舍，2018（22）：212. ［2］罗俊梅.数字化技术在房地产档案管理中的应用价值研究［J］.科技风，2018（19）：83. 作者:李春静 单位:联勤保障部队第四储备资产管理局

房地产企业资金管理篇1 在房地产的开发过程中体现出投入资金数量多、周转时间长的特点。针对房地产公司，资金是其最重要的一部分资产，因此对房地产公司财务方面进行管理，就需要对房地产公司的资金进行有效的管理。实际中，房地产公司资金管理的主要内容包括投资计划的建立和执行、确定资金的用途以及实施管理责任等方面。在房地产企业中对其资金进行有效的管理，主要是为了确定资金的供应链能够有效地连接，防止房地产企业在经营活动中资金链断链，从而有效地提高资金房地产企业资金的使用效率，帮助房地产企业节省成本。 一、房地产企业资金管理存在的问题 (一)资金风险管控问题 房地产企业中资金管理最大的一部分问题就是房地产企业的资金风险控制。在房地产企业中，实现其风险的有效控制主要体现在两个方面，首先是投资决策，投资决策主要是由于房地产相关管理部门对于企业所处的市场中相关的经济政策方面缺乏有效的了解。其次，由于房地产开发过程中受到户型、面积、绿化、价格等因素的影响，销售工作无法顺利地开展，导致房地产公司的资金无法及时收回，资金链存在一定的断裂风险。其究其原因，是由于房地产企业缺乏对市场的及时监督以及管理，当房地产行业整体市场中发生较大的变化时不能及时拿出相关解决手段。 (二)未按照开发阶段进行资金管理 从确认土地使用到工程建设、发售阶段，每个阶段都涉及到资金的使用。以融资节点为例，在目前的金融环境下，银行一般要求贷款金额不超过总投资的50%。因此，项目设立时要根据贷款需求计划总投资。获得土地使用证和建设用地许可证就可以得到贷款申报批准，获得建设工程许可规划许可证后可以得到贷款信用批准。在以上条件齐全后就可以正式拿到银行贷款。 (三)资金账户过多导致管理不善 当房地产企业的资金预算和实际资金支出相差情况不太合理时，对于资金的平衡方面会存在一定的问题。房地产公司一般有很多账户，可用资金账户太多时，要进行资金的集中就会遇到一定困难。账户太少时，又会存在较大的经营风险。保证金账户、监管账户大量资金闲置，无法运用到实际经营中，闲置的资金成本会增加。如此，当房地产企业发生问题时，如果资金方面缺乏良好的应对经验以及足量的资金，可能会对企业的顺利发展产生阻碍。(四)财务部门和管理层沟通不善财务部门作为企业的经营管理过程中一个重要的部门，可能会存在财务人员不善于沟通的性格特点，导致财务部门和房地产企业其他部门沟通过程中产生较大的问题：难以充分、高效地和管理层进行有效的沟通，理解其实际需求，也就难以为企业提供重要的资金使用建议。 二、解决资金管理存在问题的对策 (一)对资金进行风险管控 房地产企业的资金管理是在房地产发展过程中全程都需要重视的任务，在房地产行业的发展过程中，对其资金方面进行有效的管理，能够保障房地产企业的财务安全，防止一些不必要的资财务风险问题产生。因此从房地产项目开发前的调查中，就能看出资金使用和投资决定的正确性，项目的成败和资金的财务风险控制也很大程度决定于此。一方面企业不能盲目投资，造成资金链中断的危险，要用稳健的战略平衡资产负债风险。在经营过程中也要做好财务规划设计，提高房地产的科学发展水平。 (二)做好资金管理的阶段性管控 土地交易达成后，必须在10个工作日内签订转让合同，合同签订后1个月内缴纳转让价格的50%，其余按合同定时缴纳。不能按时缴纳出让土地款项的人将受到罚款。因此，这一阶段的重点是落实好财务资金的筹集工作，确保土地出让金能被按时支付。开工建设后要注意项目成本控制，开发量大的时候要先预测销售量，房地产企业中建筑资金占有量大，公司要制定好建设标准，不能超额建设，增加建设资金成本。要合理估计最佳开工量，减少资金成本的浪费。针对房地产企业在销售期间的资金周转，除了要保证其使用率，还需要保证房地产企业能够抵御可能存在一些财务风险。当房地产企业行业市场中存在较多的不确定因素时，实现房地产企业的销售能够更快地实现房地产企业资金的回笼。 (三)平衡资金预算 第一，项目可行性论证阶段要服从于总资金投资预算，根据预算和实际状况，提前思考好资金渠道和筹集方式，确保资金充足且正常发挥作用。第二，资金计划作为房地产企业管理最为直接的一种方式，需要在房地产企业的项目确认之后在每月初确认季度的资金平衡计划。通过对资金计划的有效实施以及管控，来对房地产企业日常经营过程中的一些资金流入情况进行有效的管控，从而在房地产企业的发展过程中实现资源的有效分配，提高资源的利用率，进而促进房地产企业的正常运行，防止在企业发展过程中产生一些不必要的财务风险，对公司造成影响。在这个过程中，重点需要财务部门来编制年度的资金计划，并由其他的相关部门来积极协助执行公司所制定出的资金计划，严格参照相关的责任人意见来进行批复和执行。每个月，房地产企业中各部门的都需要结合财务部门的要求来执行房地产的回款预计和实际的资金情况的总结，对其进行报告，并由财务部门来对这部分资金计划进行分析，定期编制月度的资金计划，由相关部门对其批准后进行严格地执行。在这个过程中，需要注意财务部门审核资金的情况，保证资金的计划相对合理并能够被有效地执行。同时应当注意，在如果遇到房地产企业发生特殊情况时，需要对其资金计划进行适当的调整。第二，房地产企业财务部门要定期向房地产企业的管理层报告各个部门的资金具体收支情况，严格审查超过预算部分的资金支出，查看其是否符合企业的合理支出标准。对此，要求房地产企业的资金管理人员和银行之间的互动程度加强，掌握银行的一些动态，尽量争取银行的最大限额。针对财务部门制定出的任务，需要分季度分月份来进行，使财务部门制定出的资金收支报表都能够在实际中合理、有效地实现，从而实现对房地产企业资金的有效控制。另外，针对房地产企业的工程费用，需要结合工程的实际开展进度以及合同的支付节点来进行有效的落实，保证支付节点支付的严格性，并尽最大能力将工程费用的支出节点延后。总体来说，需要将资金计划真正划分并落实到各个部门，通过房地产企业在日常经营和管理过程当中各个部门之间协同合作来提高企业的资金周转率。对此，要求银行按类别进行管理，保证房地产企业保证金账户中的资金流出。其次，需要相关的经济公司协助并督促客户办理相关的房产证，尽量释放房地产其他的保证金，使其用于房地产企业后续发展过程中的一些开发和发展。房地产企业中的商品房预售资金的监督指的就是房地产的行政主管部门结合银行来对企业的商品房预售资金进行的监督和管理。具体的流程为，企业将预售资金存入银行的专用账户，并保证本部分资金只能够用于该房地产企业的这个项目建设。对这部分资金的提取需要结合工程的进度准备相关的资料，让管理人员同意并批准之后方可进行提取。要注意也可以提前向银行申请，要求释放一些非重点提取资金，加快房地产企业资金的流动速度，保证企业的资金链正常，对企业的财务资金负担进行减少。房地产企业在实际的发展过程中体现出合同数量繁多、内容复杂的特点，因此可以考虑和法院交换他们所需要出售的一些住宅或资产，来减少房地产企业被银行存款的冻结额度。当发生一些合同纠纷事件时，应当书面出具报告封存的一些账户余额，并说明该余额的一些具体用途，合理地分配这部分资金。分析房地产企业所属的账户的进口渠道，并切断其资金往来，保证被冻结的这部分账户资金余额不再增加。具体措施是：开设新账户，用于客户贷款。贷款正在与客户协商变更贷款合同，贷款到新账户。另外，企业为了现场回收，可以申请新的账户POS机器。除此之外，还要让客户知晓不要将房贷打到无效账户中，了解新账户银行的合作抵押情况和形式，并安排专门负责现场跟踪实施的人员，防止影响到公司的征信信息以及融资进度和效率。 三、结束语 房地产企业作为社会发展过程中一个最重要的行业，一般税收占收入的17%至25%，财政部门应结合具体的房地产项目开发节点来更新其财政方面的一些数据，当房地产企业的资金情况出现一些特殊情况时，财务部门人员要及时通知房地产企业的管理层，做好报告，管控风险。从宏观层面看，国家政策导向住房平民化，整体金融环境也在压迫和收紧房地产的生存空间，房地产企业要合理控制资金方面的财务风险，就需要在日常经营及管理的过程中严格执行财务制度，保证财务制度在企业的发展过程中能够真正地落实，从而促进资金计划的顺利实行。同时，财务部门应当加强和管理层之间的沟通，保证资金使用的有效性，促进房地产企业更好地发展。 作者:刘岩 单位:中国铁建房地产集团公司 房地产企业资金管理篇2 近年来，我国社会经济发展速度十分的迅猛，这就使得居民投资房产的意向开始不断升高，在这种炒房热的时代发展背景下，房屋设施的价格逐渐走向高峰，人们的买房压力变得越来越大，会影响到国家稳定的发展态势。所以，我国政府开始相继推出了一系列房地产企业的管控措施，受到相关政策的推行及影响，房地产企业收入的空间变小，如果房地产企业不能及时的改变并创新资金管理模式，仍旧使用传统的方式进行资金监管，那么就会产生企业资金周转困难、资金链断裂等问题，甚至还会造成企业破产。所以，必须就企业资金管理的问题进行处理，优化问题的解决对策，同时提高房地产企业的资金管理水平。 一、房地产企业资金管理特征及重要性 （一）房地产企业资金管理特征 1.资金投入风险大。房地产企业在开展各项生产运营活动时所需要投入的资金量较大，并且投资的周期时间也会较长，在这两类特征的影响下，房地产企业需要依据国家所设定的规范标准，使用借入及预售等形式得到相应的资金。但是在实际的运营过程中，房地产企业开发自有资金是总投资的十分之三，并且大部分的企业都会属于一种负债经营的状态，其受到自然环境等各类因素的影响。如果在项目开发及运营时期出现决策失误的问题，那么就会对其项目最终的销售形成不必要的影响，会极大程度的增加企业的房屋积压率，实际的销售收入也无法达到最初所设定的数额目标，给企业形成资金周转的风险，甚至还有一部分企业在施工的过程中，会产生资金链断裂等问题，导致其形成工程烂尾等的破产危机。 2.投资规模大。房地产企业主营任务是开发房地产，这类业务所涉及的层面十分广泛，不但会影响到土地及房屋的开发状态，同时还会和各项基础设施的构建有着较为紧密的连接关系，业务范围涵盖面较大，会包含地质勘测以及房地产销售服务等多个层面，并且房地产企业的经济往来对象也比较复杂，整体项目业务运营内容量较多。因此，企业在前期项目建设时，往往需要投入较大的资金及物资，整体投资规模较大。 （二）房地产企业资金管理的重要性 房地产是一类风险性较高，且投资金额较大的企业。若房地产企业的总体经营发展态势较好，并且人们对于房地产项目的消费倾向会比较明显，那么企业最初投入的资金可以快速回笼。在该经济上行的时代背景下，银行放贷较为松懈，这样就会让房地产企业较为轻松的得到相应的贷款资金，从而满足项目构建时期资金方面的需求。但是若房地产企业处于经济下滑的阶段，那么房地产企业投入的资金回笼速度就会变得尤为缓慢，银行放贷也会变得更加严苛，企业资金会出现紧张的运营状况。所以，怎样能提高资金利用率是房地产企业发展的关键，可以利用资金管理工作来提升企业的资金利用率，防止企业在开发房地产项目等时期出现资金链断裂等问题，同时减小企业运营的财务风险系数，同时还可以起到提高经济收益的目的，让企业的利润达到最大化[1]。 二、房地产企业资金管理存在的问题分析 （一）资金管理模式不确定 首先，现阶段我国大多数房地产企业的资金管理模式都会缺乏统一性，这就导致这些企业集团及下属子公司会处于一种各自为政的运营状态，资金管理制度不够统一，尤其是在资金管理执行方面，其所使用的执行方式会有所差异，集团及子公司之间无法达到一种相互牵制的状态，管理方式的完整性也较差，这就会抑制企业战斗力的提升，同时还会出现消散集团凝聚力等现象。其次，企业资金管理内控制度不够健全，无法对一些资金管理工作出现失误的人员或者子公司等进行惩处，这就会呈现出一种令行不止的现象，资金管理部门的威信度也会较差。最后，企业各个部门的资金管理观念会较为薄弱，这部分工作人员常常会以一种“事不关己，高高挂起”的态度进行资金监管，会引发部门协调性的问题，销售部、投资部等各部门无法保持一致的发展状况，一旦出现问题就会相互推诿责任。 （二）资金投资效率偏低 首先，企业资金管理工作无法切实保障其投资的有效性，这是由于资金管理的效能偏低，资金周转状态灵活度较差，投资部门在经过一系列的辛苦调研以及测算等工作后，会因为没有资金的支持而泡汤这项投资项目的计划。其次，投资部门以及资金管理部门之间无法构成良好的互动关系，在实际工作时期，资金管理部门以及投资部门会各顾各的工作，完全凭借自己部门的意向去做相应的投资以及资金的管理工作，二者部门不能有效的进行沟通及交流，这就使得企业所得到的经济效益会随之受到不良的影响。最后，在投资时没有达到资金利用最大化的目的，一些项目公司只会对自身的企业经济效益进行考量，并不会去归集资金，这就无法确保集团资金投入的使用状态[2]。 （三）资金管理不能促进融资 融资工作的开展会进一步提升资金管理工作的难度，这项工作的精细度会比较强，在进行融资工作前，需要做好一系列充足的准备工作，提前备好相关调研资料。在融资之后，相应的资金管理部门需要实行专项化的资金管理，精确的计算利息，并定期进行支付，完成抵押物的管理等各项任务，和资金方进行有效的沟通，这就使得资金管理工作的任务量变得越来越繁重，并且融资利率的水平会持续性的升高。若企业无法合理的使用资金管理部门所供给的数据进行决策以及分析，那么就会让整体项目的融资成本数值变高，在融资到期之后不能及时的归还资金，会对企业资金链形成影响，完全失去了融资的意义。 三、房地产企业资金管理问题的解决对策 （一）优化资金管理模式 首先，企业必须对自身的生产经营状况进行分析，制定出更符合自身企业发展的资金管理模式，同时创新资金管理工作的内容及目标，让资金管理工作可以朝向精细化的方向不断的发展。选择精细化的资金管理模式，能够更好的顺应时代的发展趋势，管理好各项资金，同时还可以提高资金的利用率，让企业的经济效益达到最大化。其次，集团需要做好资金管理的带头工作，发挥出自身企业的示范作用。这是因为集团模式中所运用的资金管理模式带有较强的特殊性质，其会以统一的制度为主导，引领其他子公司进行资金的管理。所以，集团不但是资金管理机制的参与者，同时也是制度的编制者，必须严苛的执行其所设定的资金管理制度，发挥出集团公司的带头效应，严苛的要求下属各项公司，让其资金管理的作用可以更好的发挥出来。最后，在进行资金管理时，需要协调好各个部门之间的连接关系，要让各个部门都可以积极自主的参与到这项管理工作之中，构建出更为完整且运行稳定的资金链，把总体企业的资金全部都放置到资金链中，对资金的运营进行审批及监管，统一化的调配资金[3]。 （二）衔接资金管理及投资 开展投资工作就是为了可以更好的使用这部分资金，企业要选择一个较为优异的投资项目，在开展新型的投资项目过程中，投资部门需要对项目的可行性进行深度的调查及分析，同时反复地进行调研，编制出该项目最为适宜的决策及投资方案，尽可能的规避风险，让其风险处于企业发展的管控范围当中，抓住投资发展的契机，精心化的挑选项目的最佳方案，使得这类投资项目可以给企业创造出更大的经济收益，发挥出资金运行的作用及价值，并且在管理资金时，还需要构建较为完善的投资利润率的考核指标，要对比最开始的测算效益以及结束的效益，利用这种比对的方式来看这项投资项目对集团所形成的影响，从而明确其考核的结果效能，给投资利润率打分，其是资金管理当中尤为重要的一项工作，需要把资金管理和投资相融合，保持二者良好的衔接状态[4]。 （三）让资金管理促进融资 首先，需要专项化的管理融资资金，以融资渠道进入企业的资金可以提高企业的竞争实力，但是这种融资进来的资金也会在无形之中加大资金管理工作开展的难度。所以，在融资时，企业需要和银行以及其他资金方进行沟通以及对接，核对好利息，完成资金进出的审批工作任务，要指派专人，同时设立相对应的台账。只有进行专项管理，才可以较好地规避风险，防止其影响资金管理的成效。其次，需要不断地拓宽企业资金的融资渠道，房地产市场的资金需求量会比较大。所以，会产生出更为新型的融资方式，企业要对自身的发展状况进行分析，选择和自身企业相符合的融资形式，给企业供给资金保障。最后，需要调控好融资利率的水平，一般来说，规模较大的房地产企业自身的信誉以及业绩都会比较好，大银行以及金融机构都会较为青睐这部分企业，所以可以较好的控制融资利率，但是对于一些中小型的房地产企业来说，融资这项工作开展的难度会比较大，融资系数的不可控性也会增加，因此在进行资金管理时，必须依据企业的实际现状去控制利率，要确保收益最大化，让融资利率可以处于合理的水平范围内。 四、总结 在当前的时代发展背景下，资金管理在房地产企业当中所占据的地位越来越高。若房地产企业仍旧使用传统的粗放式资金管理模式，那么其会对企业未来的生产经营活动形成恶劣的影响，其所造成的后果也无法估量。所以，必须解决企业在资产管理时所存在的多类问题，编制出更为详尽且科学性的资金管理机制，协调好企业的各个部门，让企业内部部门可以保持良好的协作状态，不断地吸收较为先进且适宜的管理经验，完善企业资金管理制度的内容，注重开展预算管理工作，搭创更具多元化的融资平台，加大资金风险管理思想建设工作开展的力度，要以企业自身的实际生产经营状况为前提条件，优化现行的资金管理形式，让房地产企业可以更为稳固化的发展，在竞争激烈的市场当中站稳脚跟。 作者:钮海燕 房地产企业资金管理篇3 为解决我国城市人们住房难这一问题，我国有关部门对于天价房价这一问题采取相应的措施对其进行调控，并取得一定的成效，相应的，房地产企业在资金回笼方面就发生了一定的变化，有些企业甚至在资金周转方面困难的局面，在国家宏观调控的参与下房地产企业怎样才能将经济效益最大化呢，笔者认为，在房地产开发前期做好资金预算工作尤为重要。但是，现阶段，纵观我国各大房地产企业，对于资金管理方面存在很多问题。 一、房地产企业资金管理存在的问题 对于房地产企业资金管理方面存在的问题，笔者结合多年的工作经验并通过查阅相关的文献资料，认为其主要体现在企业资金管理制度、融资形式、管理意识以及激励机制落后等四各方面。 （一）资金预算管理制度不完善，盲目投资 对于资金预算管理制度的不完善，投资行为盲目这一不足之处具体表现在企业的管理人员，一般而言，房地产企业管理人员仅仅注重后期资金回笼状况，而对于前期资金的控制方面不加以重视，没有建立健全的资金管理制度，各个部门在工程制作的过程中由于没有制度的制约，对于资金的花销方面没有多或者少的概念，致使费用超出原有的预算成本。一般而言，房地产企业在建造工程之前，应对房地产行业经济市场进行调查，了解消费趋势，进而投资工程，最大限度的使企业经济效益最大化，但是，在实际工作中并非如此，企业在投资工程前并没有进行市场调查就进行投资，对消费趋势不能很好的把握，致使出现房地产销售停滞，资金回报率下降，资金周转困难等现象。有的企业为适应时代的发展，使公司效益最大化，也制定的相关的政策，但是大都流于形式，有关的管理人员对其的重视力度不够，有的企业为节约资金，没有成立相关的部门或者资金管理部门的要职也是有相关部门的工作人员进行代理，一方面，工作人员在时间分配上更着重于其本职工作，另一方面，其对资金管理工作的了解仅仅是皮毛，处理一些简单的问题还可以，但是要遇到更为深层的问题是就不知所措了。 （二）融资形式单调 和银行贷款获得资金方式相比较，债务或者股票集资占很大的优势。但是，利用股票或债券集资的前提是企业具有一定的规模，纵观我国各地房地产企业，由于受到房地产企业规模的限制，当资金周转出现困难时，大都采用银行贷款的方式获取资金，用这种方式获得资金，不仅要承担巨大的融资风险。而且在贷款时还承担着巨大的偿债压力。简而言之，融资形式相对单调。 （三）资金管理意识淡薄，资金管理模式落后 在上文我们也有提到，一部分企业为顺应经济市场的发展，也制定了资金管理制度，但是仅仅是制定，并没有真正将其落实。企业在对各个部门播放预算资金是按照相关的制度，各个部门在对于资金花销方面，并没有按照相关制度进行实施，进而在工程没有完工的情况下出现资金链断裂的现象。不仅使工程的施工进度受到一定的影响，在一定的程度上使企业信用度降低，市场竞争力下降。另外，现阶段我国大部分企业为方便管理，除了总公司之外，企业还在不同的城市设立分公司，对于资金方面，分公司则是独立的账户，总公司对分公司资金回笼状况并不了解，进而导致资金过度分散。综上所述，房地产企业对于资金的管理意识相对淡薄，对于资金管理的模式相对落后。 （四）缺乏资金使用监督激励机制 严格意义上来讲，为使预算资金最大限度的应用到工程，有关工作人员应对每一资金的使用去向做详细的记录，并定期对资金使用效果做详细检查，但是，在实际工作中并非如此，其工作人员既没有对资金使用状况做详细的记录，也没有进行详细的检查，对于入库资金和支出资金都很模糊，另外，监督激励机制的建立也不全面。例如当有关部门的花销超出预算范围时，仅仅是口头批评，相反，有关部门地预算资金的花销能很好的控制时，也仅仅是口头表扬，没有实质的惩罚或者奖励措施，进而在各个部门出现恶性循环。轻则是公司效益下降，重则使企业市场竞争力下降。 二、解决房地产企业资金管理问题的对策 （一）完善资金预算管理制度，建立全面预算管理模式 笔者认为要想使房地产企业的经济效益达到最大化，要想使流动资金周转良性循环，首要工作就是要做好资金预算工作，而实施资金预算工作的前提是完善资金预算管理制度。制度上的完善，不仅可以使资金的使用率大大的提升，在一定的程度上，也为企业节约了大量的资金。在对管理制度进行完善时，不能将书上的理论知识生搬到实际工作中去，这样，不仅不会给企业带来效益的增收，在一定的程度上还会效益大大降低，与之相反，其在理论的基础上结合企业的实际状况进行制定，因为企业建立资金预算管理制度的根本目的在于使效益最大化的提升。对于建立全面的预算管理模式，笔者就以一个例子进行阐述：企业可以建立预算管理小组，将各个职责分配到人，各个工作人员对相应的部门进行都能深入的了解，进而使预算工作的效率大大升高。 （二）拓宽企业的融资渠道，创新销售模式 现阶段，我国大部分大部房地产企业在进行房屋销售时，还都采用传统的销售方法，随着互联网的兴起，企业在进行产品销售时，也可边用传统销售边借助互联网通道，这样双管齐下，对于资金的回笼也是极为有利的，随着社会对房屋需求量的逐渐饱，人们对于房子的要求也发生了一定的变化，因而不仅要对销售渠道进行创新，在房地产前期的设计到销售的整个过程都要创新。对于融资渠道不能仅靠银行贷款，还可在工程建立的过程夹带附属产品，吸引参与者，类似于我们通常所说的招商引资。 （三）加强全员资金管理意识，强化内部资金管理 要想使全员资金管理意识得到增强，不能单纯的只靠员工，除此之外，还要靠企业的管理人员：对于企业的管理人员，应加大对其重视力度，将资金管理提升到重要的战略位置上来，并在企业内进行宣传。对于基层员工，俗话说，众人拾材火焰高，对于预算工作应勇于提出自己的意见，另外，在工作的过程中，应时刻谨记资金预算，做到资金预算人人参与，使预算工作彻底落实。对于内部资金管理不能流于形式，而是将管理制度落实到每一细节。除了以上三种措施之外，企业还有必要完善监督机制，加强对资金的监控。例如企业应有专门的工作人对预算资金的用处做详细的记录。 三、结束语 综上所述，资金预算管理对房地产企业的发展尤为重要，在本文，笔者从四个方面对房地产企业资金管理存在的问题进行分析的基础上并对所存在的问题提出针对性意见。以期为读者，为相关工作者提供帮助。 参考文献 [1]郑军.房地产企业资金链管理研究——基于广西房地产企业财务风险视角[J].中国乡镇企业会计.2015(05) [2]冯志艳,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济.2010(25) [3]王晔.锦州房地产企业资金管理存在的问题及解决对策[J].现代营销(学苑版).2012(03) [4]昌琦.浅析房地产企业资金管理存在的问题及管理机制优化[J].现代经济信息.2014(14) [5]赵金虎.对房地产企业项目投资风险可行性分析[J].中小企业管理与科技(下旬刊).2011(04) 作者:高峰 单位:曲阜市房地产开发管理服务中心

一、长江委落实国家“江河战略”的实践探索 1.强化统筹谋划，突出规划引领作用 以规划为抓手，贯彻新发展理念，统筹考虑水环境、水生态、水资源、水安全、水文化和岸线等的有机联系，及时组织编制长江经济带发展水利专项规划、长江经济带沿江取水口排污口和应急水源布局规划、长江岸线保护和开发利用总体规划，长三角一体化、成渝双城经济圈等水安全保障规划。开展鄱阳湖水利枢纽、白龙江引水工程、姚家坪水利枢纽等重大项目合规性审核，组织和配合审查湖北、江西、湖南等省级水网建设规划。流域规划体系进一步完善，规划约束引领作用日益增强。 2.强化统一调度，发挥工程综合效益 实现全流域111座水工程联合统一调度。成功应对历次区域性洪水、2020年流域性大洪水和2021年汉江、嘉陵江罕见秋汛。三峡水库连续12年蓄至175m、丹江口水库2021年首次蓄满至170m。2016—2021年三峡船闸年过闸货运量连续突破1.2亿t，其中2021年三峡船闸过闸货运量1.462亿t。三峡水库2020年度发电量达1118亿kWh，打破单座水电站年发电量世界纪录。有效应对白格堰塞湖、长江口咸潮入侵等。 3.强化系统治理，复苏河湖生态环境 狠抓长江经济带涉水生态环境突出问题整改，督促完成长江经济带生态环境警示片54个涉水问题整改，推动地方建立长效机制。小水电清理整改取得显著成效，消除减脱水河段9万余km。长江流域内全国重要饮用水水源地达标建设状况总体为优良，流域水质为I～Ⅲ类水的国控断面比例较2015年提高7.2%。实现85条重点河湖131个控制断面生态流量动态管控全覆盖。连续12年开展三峡等水库生态调度试验，2022年生态调度期间宜都江段“四大家鱼”产卵量达88亿粒，创历史新高。开展鱼类增殖放流，配合推进长江十年禁渔。南水北调中线工程累计调水超过520亿m3，其中向北方地区生态补水超过89亿m3，助力河湖重现生机。与2013年相比，流域水土流失面积减少4.76万km2，减幅达12.38%。 4.强化集约利用，完善流域水网格局 全面推进流域节水型社会建设，加强用水定额评估管理，不断提升水资源节约集约利用水平，“十三五”期间，流域万元工业增加值用水量由71m3降至52.9m3，农田灌溉水有效利用系数由0.5提升到0.53。流域内基本建成以大中型骨干水库、引提调水工程为主体，大中小微并举的水资源配置体系，“十三五”期间新增供水能力约108亿m3，全面解决近600万贫困人口的饮水安全问题，农村集中供水率和自来水普及率达到80%以上。全面加快推进引江补汉工程前期工作，积极配合做好南水北调工程总体规划总结评估、南水北调东线二期工程前期工作和西线工程方案深化论证。西藏拉洛等一批重点水源工程建设加快推进，江西廖坊水利枢纽灌区二期等大型灌区新建及现代化改造取得明显成效。 5.强化空间管控，维系江河湖库功能 严格河湖水域空间管控，推进长江干流2441个涉嫌违法违规岸线项目整改，腾退长江岸线162km；督促清理取缔非法矮围108处，拆除围堤131km；暗访河湖2300余个、督促完成13000余个“四乱”问题整改。扎实推进丹江口“守好一库碧水”专项整治，督促地方完成890多个问题整改。加强岸线利用分区分类管控，严格涉河建设项目工程建设方案审批，2016年至今审批许可涉河建设项目840余项，完成许可项目监督检查1900余项。开展妨碍河道行洪突出问题排查整治，发现问题137个。严格河道采砂管理，建立砂石采运管理单制度，推动非法采砂入刑，长江干流规模性非法采砂基本绝迹。探索性开展航道疏浚砂和水库淤积砂综合利用试点，累计利用航道等疏浚砂1.5亿t。 6.强化能力建设，提升流域管理效能 坚持以党的政治建设为统领，压紧压实全面从严治党“两个责任”，切实抓好党史学习教育，不断强化基层党支部建设，以坚强的战斗堡垒和良好的政治生态保障国家“江河战略”顺利实施。积极推进长江保护法立法进程和出台实施，积极开展流域规范性文件的起草、修订和废止等工作。立足“共”字做文章，建立了长江流域岸线保护利用和水资源调配协调机制，形成了采砂管理三部合作机制，搭建了“流域管理机构+省级河长办”协商协作平台，成立了由51家成员单位组成的长江治理与保护科技创新联盟，与生态环境部长江局等20家机构、地方政府和央企建立了战略协作机制，充分凝聚共抓长江大保护的智慧和合力。开展丹江口、江垭、皂市等工程，汉江、澧水等流域以及三峡库区、城陵矶附近地区等河段的数字孪生长江试点建设，全力推进长江流域全覆盖水监控系统建设。成立长江水文化中心，发起组建长江建设联盟，编制长江水文化建设规划和文化塑委规划，创办《水文化》杂志，推进媒体融合发展，讲好长江故事和长江委故事。长江委在落实国家“江河战略”的探索实践中取得了积极成效，但仍存在一些差距：水旱灾害防御仍存短板，水资源配置格局尚待优化，河湖生态环境保护修复任重道远，流域治理管理水平仍需提升。当前和今后一个时期，长江水利面临的主要矛盾已演变为流域内人民群众日益增长的对持续水安澜、优质水资源、健康水生态、宜居水环境、先进水文化需要和长江水利发展不平衡不充分的矛盾，这就需要统筹协调长江流域治理与保护的关系，切实解决流域人民群众最关心最直接最现实的水问题，进一步完善防洪减灾、水资源综合利用、水生态环境保护、流域综合管理“四大体系”，全面提升水旱灾害防御、水资源节约集约利用、水资源优化配置、大江大湖生态保护治理“四大能力”，努力建设好“安澜、绿色、和谐、美丽”长江，不断满足长江流域人民对美好生活的向往。 二、保障国家长江经济带高质量发展的思路举措 1.工作思路 坚定“一个理念”要始终坚定“生态优先”这个前提。坚持山水林田湖草沙是一个生命共同体，统筹做好水生态环境保护与修复；科学布局水灾害防治与水资源利用，使人类活动严格控制在水资源水环境承载能力和水生态承受能力所允许的范围内；全面落实舒缓措施，在水利工程设计、建设和运行各个环节努力把对水生态环境的影响减小到最小。要始终坚定“绿色发展”这个导向。在水灾害防御方面，逐步实现从人定胜天向风险管理转变；在水资源利用方面，逐步实现从过度开发向可持续利用转变；在水生态环境保护方面，逐步实现从事后治理向优先保护转变；在涉水事务管理方面，逐步实现从分散管理向协同管理转变。（2）践行“一个思路”“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”的治水思路，为水利工作赋予了丰富内涵，为治江事业高质量发展提供了行动指南。要牢牢把握节水优先这个首要任务。牢固树立在水资源利用上过紧日子的思想，加快推进流域用水方式由粗放向集约转变，努力实现以最小的水资源消耗获取最大的经济社会效益，以最严格的用水总量和强度控制倒逼生产和生活方式转变，以最高的水资源利用效率减少废污水排放，以最优的水资源配置保障生态环境用水。要牢牢把握空间均衡这个重大原则。建立水资源水环境承载能力刚性约束制度，开展区域经济社会发展规划水资源论证和环境影响评价，建立资源环境承载能力监测评估预警机制，对水资源水环境超载区域实行禁限批措施或实施重大引调水工程，努力实现在合理利用资源、有效保护环境的前提下，区域经济社会科学、绿色、可持续发展。要牢牢把握系统治理这个根本方法。坚定系统观念，运用系统思维，坚持发展的而不是静止的、辩证的而不是形而上学的、全面的而不是片面的、系统的而不是零散的、普遍联系的而不是孤立的方法来谋划推进治江工作，在治江工作中正确处理好长远与当前、治理与保护、总体与局部等关系，统筹推进水灾害防抗救系统防治、水资源节用排系统管理和水生态环境山水林田湖草沙系统治理。要牢牢把握两手发力这个实践要求。要充分发挥流域机构指导、协调、监督等职能，一方面促进地方政府和市场主体两手发力，充分发挥市场和政府的作用，扩大水利有效投资，全面加强水利基础设施建设；另一方面坚持问题导向，推动构建内容完善、相互配套的流域管理法律法规体系和统分有序、协作高效的流域管理体制机制。（3）强化“四个统一”水利部党组提出的强化流域治理管理，全面加强流域统一规划、统一治理、统一调度、统一管理，对流域机构切实履行工作职责提出了明确要求，为治江事业高质量发展提供了机制保障。在统一规划方面，全面推进构建健全统一的流域水利规划体系，完善流域综合规划，基本形成定位准确、边界清晰、功能互补、统一衔接的流域专业规划体系，科学系统规划流域保护与治理格局，全面完善规划实施机制，推进规划权威性显著增强。在统一治理方面，全面推进对长江流域重要水利工程项目前期、建设过程、运行管理的全链条指导监督，统筹有序布局流域水利工程，有力保障工程建设质量，确保工程运行安全平稳可控。在统一调度方面，全面建立流域多目标统筹协调调度机制，全面加强流域防洪统一调度、水资源统一调度和生态统一调度，保障防洪安全、供水安全、生态安全。在统一管理方面，不断完善流域水法规体系，健全水行政执法机制，形成流域统筹、区域协同、部门联动的河湖管理保护格局，落实水资源刚性约束制度，提升流域管理智慧化水平。（4）建设“四个长江”水利部党组提出了推动新阶段水利高质量发展的六条实施路径，全面提升国家水安全保障能力，对流域机构统筹推进大江大河治理与保护提出了明确任务，为治江事业高质量发展提供了目标方向。建设“安澜长江”。以大江大河重点防洪保护区和中小河流重要河段防洪标准达标、重点城市和重点涝区的防洪排涝能力明显提升、现有病险水库安全隐患全面消除、流域防洪减灾能力全面提升为目标，进一步完善流域防洪减灾体系，全面提升长江流域水灾害防御水平。建设“绿色长江”。以水资源配置更加合理、用水效率大幅提高、节水型生产和生活方式基本建立、全社会节水护水惜水意识明显增强、水资源与人口经济均衡协调发展格局进一步完善、水资源配置格局进一步优化为目标，进一步完善流域水资源综合利用体系，全面提升长江流域水资源高效利用水平。建设“美丽长江”。以水生态空间有效保护、河湖生态水量有效保障、水生生物多样性有效恢复、水土流失有效治理为目标，进一步完善流域水生态环境保护体系，全面提升长江流域河湖健康水平。建设“和谐长江”。以流域涉水管理法规体系进一步健全、监测预警体系基本建立、涉水事务监管体系逐步优化为目标，进一步完善流域综合管理体系，全面提升长江流域涉水事务管理水平。 2.工作举措 （1）完善流域规划体系一是完善流域综合规划体系。推进嘉陵江、汉江、洞庭湖、通天河及江源区、长江口等综合规划审批工作；谋划开展青弋江、水阳江、滁河等跨省河流流域综合规划编制工作；积极谋划长江流域综合规划评估和修编工作。二是完善流域专业规划体系。全力做好长江流域防洪规划修编；积极推进长江流域水资源综合规划评估和修编，适时开展并完成长江干流采砂管理规划修编，对岸线、砂石开发利用实行严格的规划管控；谋划编制长江流域节水规划和水土保持规划。三是建立健全流域规划实施机制。加强对流域规划相关任务、指标的分解和监测、统计、评估、考核，推进流域规划目标任务全面落实；按照水利部工作安排，做好区域规划服从流域规划的合规性审核工作，推进规划水资源论证；严格规划同意书审核，发挥规划约束引领作用。（2）加快安澜长江建设一是提高河道泄洪能力。推进实施中下游干堤提质增效建设，开展城市河段江滩防洪综合整治，加强长江中下游干流崩岸和河道整治；推进洞庭湖、鄱阳湖区和重要支流防洪综合治理，山洪灾害防治和中小河流治理，城市防洪排涝与重点区域治涝能力建设等薄弱环节建设，保持河道畅通，提高泄洪能力。二是增强洪水调蓄能力。推动清江姚家坪、沅江宣威等重要防洪水库建设，研究推进淤积严重的大中型水库清淤试点，加快实施病险水库除险加固，提高江河洪水调蓄能力，争取流域洪水防控主动权。三是确保分蓄洪区分蓄洪功能。加快推进蓄滞洪区工程建设和安全建设，分类型、分区域探索蓄滞洪区安全建设新模式，保障蓄滞洪区分洪、蓄洪、滞洪能力；按照“不碍洪、稳河势、保民生、促发展”的原则，推进洲滩民垸整治。四是完善洪水防御非工程措施。修订完善长江干支流洪水防御方案预案，建立洪涝灾害风险管理制度，加强蓄滞洪区管理，推进洲滩民垸分类管理，研究制定蓄滞洪区、洲滩民垸运用长效补偿机制，加强河道水文泥沙观测和河势调查，提高水文气象预测预报水平。（3）推进流域水网建设一是做好“纲”文章。扎实开展南水北调中线工程规划修编和后续工程重大问题研究；加快推进引江补汉工程建设，强化工程建设和运行管理技术支撑；配合做好南水北调东线二期工程前期工作和西线工程方案深化论证工作；提高国家水网工程运行管理水平，强化丹江口水库运行管理。二是做好“目”文章。加强国家重大水资源配置工程与区域重要水资源配置工程的互联互通，加快推进大中型灌区续建配套与现代化改造，加快四川向家坝灌区一期等在建大中型灌区工程建设；有序实施农村供水设施升级改造工程，科学开展河湖水系连通工作。三是做好“结”文章。挖掘现有调蓄工程供水能力；加快完成凤山、李家岩等大型水库建设，加快金佛山等重点水源工程和贵阳-贵安新区等城市应急备用水源工程建设；继续加强云贵川渝桂西南地区中小型水库水源建设，加强战略储备水源建设，提高供水保障能力。（4）复苏河湖生态环境一是加强河湖生态保护修复。持续强化生态流量管控，完善长江流域全覆盖的生态流量管控体系，强化重点河湖生态流量日常监管，开展重要水利水电工程生态流量复核；加强洞庭湖、鄱阳湖等重点湖泊及赤水河等支流系统治理，推进长江口生态环境保护修复；实施河湖空间带修复，打造沿江沿河沿湖绿色生态廊道；建立长江流域重要饮用水水源地名录，加强丹江口库区等饮用水水源地水质安全保护，加快地下水超采综合治理，推进中下游原通江湖泊生物通道修复。二是加强水土流失综合防治。加大西南石漠化地区、金沙江下游、嘉陵江上游、三峡库区等水土流失较为严重地区水土流失综合防治力度；在三峡库区、丹江口库区及上游等重要水源地开展生态清洁小流域建设和坡耕地治理，加强农村水系综合整治和水美乡村建设，维护水清岸绿的水生态体系。（5）深化水工程联合调度一是落实“四预”措施。强化流域区域水雨情信息共享，着力提高监测预报精度，完善洪水预警发布机制；完善调度预演预案，持续优化流域水工程联合调度方案，深化水库群联合调度关键技术研究；适时修编长江防御洪水方案、长江洪水调度方案、三峡水库调度规程、丹江口枢纽调度规程。二是扩大调度范围。逐步将重要支流部分调节库容较大且径流调节作用显著的大型水库、长江中下游大型排涝泵站等纳入水工程联合调度范围。三是强化联合调度。充分发挥长江防总牵头作用，聚焦防洪、发电、供水、生态等多目标综合调度需求，完善联合调度协作机制，深化流域水库群联合调度研究，系统考虑上下游、左右岸、干支流，加强区域间、行业间不同调度需求统筹，实现防洪与兴利调度高效耦合，努力实现流域水库群调度效用“帕累托最优”。（6）提升水资源节约集约利用水平一是强化水资源节约管理。深入实施国家节水行动，持续推进县域节水型社会达标建设，持续加强省级用水定额评估和计划用水监管，推进规划和建设项目节水评价。二是强化水资源调配管理。积极配合水利部做好剩余6条重要跨省江河流域水量分配方案的审批协调工作，继续组织实施汉江等10条河流和南水北调中线一期工程水量调度管理，积极推进金沙江、沅江等跨省流域水量调度管理；强化最小下泄流量监测预警处置。三是强化水资源利用管理。定期开展流域水资源承载能力评价，水资源超载地区暂停审批新增取水许可；规范取水许可管理，加强重点监控用水单位监督管理，推进流域河道外非农规模以上取水口、重点大中型灌区渠首和重要引调水工程在线监控全覆盖。四是积极探索市场化机制。研究建立长江流域初始水权分配、水权有偿转让、交易制度和水价形成机制。（7）健全流域管理体制机制法治一是强化河湖长制。完善长江流域省级河湖长联席会议机制，健全“流域管理机构+省级河长办”长江流域片河湖长制协作机制，推动流域区域联防联控联治。二是健全管理机制。健全长江河道采砂管理等跨部门协调合作机制；持续探索水生态产品价值实现机制，加快推进重点核心水源区、跨流域调水水源区和蓄滞洪区生态补偿机制建设；深化行政执法与司法协作机制，推进流域涉水信息资源整合与共享。三是完善流域水法规体系。严格贯彻落实长江保护法，开展与长江保护法等相适应的配套法规制度研究建设；配合修订水法、防洪法、《长江河道采砂管理条例》和丹江口水库水质保护等水法规；推进长江流域控制性水工程联合调度管理等立法。（8）加快数字孪生长江建设一是完善顶层设计。构建“1+7+X”数字孪生长江建设规划体系，加强数字孪生流域和数字孪生工程等建设布局。完善流域水文监测体系，实现历史数据积累、实时数据同步、未来数据预测的系统集成，着力强化预报预警预演预案功能，全面提升水库群联合调度数字化、网络化、智能化水平。二是推进先行先试。加快推进丹江口、江垭、皂市等工程，汉江、澧水等流域以及三峡库区、城陵矶附近地区等河段的数字孪生长江试点建设；推动水文在线整编、水库群联合调度、智能采砂监管等智慧水利先行先试工作。三是聚焦业务应用。分期推进建设全面涵盖长江大保护和水利高质量发展的智能业务应用体系；重点加快长江流域控制性水工程综合调度支持系统建设，推进“水流+水盆+监控”的管控应用体系建设，优先在水旱灾害防御和水资源管理领域实现“四预”智能化管理。四是下好“先手棋”。推进长江流域全覆盖水监控系统建设，建立跨区域涉水信息共享机制，构建空天地一体化水感知体系，为数字孪生长江的数字化场景建设提供基础数据支撑。（9）加强涉水事务综合监管一是强化依法治江。强化水行政许可监管，对许可监管事项实施清单式管理。强化省际水事纠纷协调，加强法治宣传教育。二是建立协作机制。建立各部门派驻长江流域机构协调协作工作机制，形成分工明确、协作有力的涉水事务综合监管格局。三是强化河湖管理。持续加强河湖专项整治，纵深推进河湖“清四乱”常态化规范化，全面完成妨碍河道行洪突出问题排查整治，开展母亲河复苏行动；强化河湖水域岸线空间管控，落实岸线规划、负面清单等管控要求，依法依规严格涉河建设项目审批。四是加强河道采砂监管。督促各地对长江干流及所有通江支流湖泊采砂船舶进行全面清理整治，推动探索砂石资源政府统一经营模式，推进航道疏浚砂及水库清淤砂利用。五是强化水土保持监管。严格落实生产建设项目水土保持“三同时”制度，实行最严格的水土保持监督管理。六是加强流域联合执法。持续健全流域管理机构与地方水行政主管部门、水行政主管部门与其他行政主管部门联合执法工作机制；加强长江干流与通江支流、湖泊采砂管理执法联动，保持对非法采砂的高压严打态势；配合推进长江禁捕工作。（10）推进履职能力建设一是扎实推进全面从严治党。强化全面从严治党“两个责任”贯通联动，持续深入一体推进“三不腐”，不断深化党建与业务融合发展，着力提升基层治理管理能力，着力营造风清气正的良好氛围，为推动长江经济带高质量发展提供坚实的思想政治和组织保障。二是加强水文化建设。推动《“十四五”长江水文化建设规划》《“十四五”长江委文化塑委规划》重点任务落实；充分发挥长江水文化中心、长江水文化建设联盟、作用，搭建流域水文化建设工作平台，加强水文化研究；建立长江水利遗产数据库，促进长江水文化保护传承；推进汉江流域水文化建设等试点。三是强化科技支撑。加强治江重大问题研究，做实长江治理与保护科技创新联盟；推进国家、省部与委三级联动创新基地体系建设，加快优秀科技成果推广转化。四是创新人才培养机制。拓宽人才培养渠道，加大青年人才培养力度，不断优化干部人才队伍结构。五是提升流域综合管理能力。推进流域涉水综合监测，完善流域监测站网体系，加强流域执法基地和监控体系建设，建立覆盖长江干流和重点区域的综合执法体系。 三、结语 站在中国式现代化新的历史起点，长江委将按照大作出的重要部署，围绕治水系列重要讲话指示批示精神，根据全面建成社会主义现代化强国的战略安排，始终坚守为党和人民守护好长江母亲河的初心，切实履行流域管理机构职责，为长江经济带高质量发展提供坚实的支撑和保障，使长江成为一条安澜河、生态河、福祉河，永远润泽华夏、造福人民。 作者:马建华 单位:水利部长江水利委员会

2021年7月17—23日，漳卫南运河南系支流卫河上游普降大到暴雨，局地大暴雨，部分河段超警、超保，8个蓄滞洪区先后启用。7月26日受洪水及台风“烟花”叠加影响，四女寺枢纽三闸齐放，下游漳卫新河水位不断上涨，堤防工程长时间高水位运行，且河道穿越德州市主要城区，防汛形势十分严峻。7月30日，漳卫新河岔河德城区段三八路桥挡土墙发生多处渗水，情况紧急，险情不明，作为堤防管理单位，德州河务局（以下简称德州局）联合德州市防指其他成员单位现场驻守，采取多种措施，排查工程险情，对渗水事件进行了有效处理。 1渗水险情位置及处理过程 1.1险情位置 四女寺枢纽将上游卫运河一分为三，一脉向北为南运河，一脉向东又转向北称减河，中间一脉斜向东北称岔河，岔河、减河交汇于宁津大王铺，向东注入渤海[1]。岔河修建于1972年，河道较直，二级堤防，为半地上河，由河槽、滩地、堤坝3个部分组成[2]，出险位置位于岔河右堤桩号13+740处背河、三八路岔河桥南侧。三八路岔河桥于2001年拆除原小东关生产桥扩建而成，2003年，德州市实施“两个东进”发展战略，岔河城区段改造为“锦绣川”水利风景区。2013年，岔河东大道修建，与三八路以涵桥立交，涵桥南北两侧和道路东西两侧各修有挡土墙，共计4段，此次渗漏同时发生在涵桥南的道路东西两侧，如图1所示。 1.2险情发现 7月30日晚20点33分，德州局巡堤查险人员在巡查过程中发现，岔河东大道三八路桥南侧道路东西两侧挡土墙排水孔同时向外排水，排水量较大且少量含沙，随即组织专家赶赴现场勘查会商并上报德州市防指；同时，综合考虑行洪多日、连续降雨等因素，德州局连夜制订专项抢险预案，准备抢险物资，组建抢险队伍24h日夜轮流值守，加强堤内堤外重点巡查，密切关注堤外出水变化、堤内水流有无旋涡等情况。 1.3险情处理 8月1日，经排查，此处堤坡下有一条市政排水管道，用于将雨水排入杏园涵闸堤外集水池中，再由涵闸排入岔河，并且涵桥南侧道路两边的电缆井有预留管道联通。理论推测可得知由于岔河行洪，杏园涵闸已进行封堵，集水池中的水无法排入岔河，并且由于连续暴雨，管道内部压力增加，管道破裂漏水，在洪水、降雨和管道漏水的共同作用下，电缆井形成“集水井效应”，最后通过预留管道形成“连通器”，造成道路两侧挡土墙排水孔同时大排水。为验证此推论，下午16时组织抽排集水池中积水，17时挡土墙排水孔不再有水流出，池内排水管上部露出水面，水位下降约0.2m；再继续抽排水位不再下降，怀疑集水池有其他进水管道，停止抽排，池内水位上升淹没排水管道后，挡土墙排水孔又有水流出。为验证集水池有其他进水管道推论，8月3日中午，采用大功率水泵抽排集水池中的积水，水位下降后对排水管道的出水口进行封堵，以判断挡土墙排水孔是否与集水池中排水管道漏水有关。同样的情况出现了，水位下降约0.2m后，水位不再下降，挡土墙排水孔不再冒水，地面依然冒水，为保证人员安全，暂时放弃管道封堵。为解决渗漏问题，德州局报请漳卫南运河管理局批准，调整四女寺枢纽洪水流量分配，减少岔河流量。考虑到岔河与减河交汇于大王铺，贸然骤降势必会使减河水倒灌岔河，因此只能逐步降减岔河行洪流量，维持行洪稳定。8月7日当岔河流量下降为390.00m3/s时，挡土墙排水孔冒出水量开始减小；8月8日流量为354.00m3/s时，排水孔不再冒水，地面还有水渗出；8月9日流量为285.00m3/s时，地面不再渗水。 1.4初步结论 随着岔河河道水位下降，杏园涵闸堤外集水池水位下降，排水管道管口露出水面。集水池共有3个进水入口，南侧进水口为排水暗管，东侧是杏园明沟进水口，西侧设涵闸闸门，闸门北面有一进水口为顺堤铺设管道开口，理论推测集水池水源分2个部分：①28、29日的暴雨导致集水池中水位上涨；②杏园涵闸用沙袋封堵临河迎水面箱涵漏水，河道内的水倒灌入杏园涵闸堤外闸前集水池中，当集水池水位上涨淹没排水管道管口，水倒灌入管道漏水处，由堤防挡土墙排水孔排出。 2二次排查与闭水试验 为进一步确定渗水原因、防止堤防结构遭到破坏，8月13日，德州局成立工作组，采用管道内窥镜、机器人检查和闭水试验等措施，对该渗水堤段工程进行全方位调查。 2.1管道内窥镜和机器人检查 8月18日，使用管道内窥镜对雨水检查井、排水管道进行检查，未发现管道有错位现象，如图2所示；20日，使用管道机器人检查发现，在雨水井向南约15m处有一处管缝有树根生长，如图3所示。 2.2闭水试验 8月22日，对排水管道进行了闭水试验发现，在向管道内注水过程中，当管道满水时挡土墙没有发生漏水，当水位漫过管道接近检查井口时才发生漏水现象。排水管道不是压力管道，当水压过大时会发生管道漏水的情况。 3原因分析 经过多次排查及现场勘探发现，临河闸门在行洪前已经遭到破坏，封堵时闸门影响施工，将闸门吊出，然后用沙袋封堵，当时已经来水，造成封堵效果不佳；背河集水池闸门因池底部淤泥关闭不严等因素，造成河水水位高时倒灌入集水池内。另外，临河闸门前池由混凝土涵管与河槽水域相连，河槽水深流急，这也是巡堤查险时临河没有发现水流旋涡的原因。因此，确定此次渗漏事件并非是单纯的某种原因造成，而是由于多种因素相互叠加造成的复合性渗漏，主要分为以下3种原因。 3.1城市建设因素 城市道路交通建设造成原堤防设计断面改变，降低了堤身抗渗性能；景区设置景观水域，造成地下水位抬升，行洪时堤身浸润线更易升高；城市建设造成在堤防内设置各类管线、窨井，增加堤防隐患。 3.2工程因素 该堤段涉河工程建设后期维护不到位，存在涵桥两边砌石护坡及管道沿线堤身不同程度塌陷、挡土墙与堤身土壤之间有干缩缝及有害堤动物活动等问题。 3.3人为思想因素 多年未发生较大洪水，思想麻痹大意，心存侥幸，如排水管道未设置备用排水出口；缺乏针对性演练，遇到特殊情况缺失对策，如在涵闸闸门缺失的情况下仅用沙袋封堵，容易造成封堵不严；权责制度不清晰，管理不到位，如涵闸封堵属于村镇政府、集水池属于市政管理，缺乏渠道相互沟通。 4综合治理建议 4.1临时工程措施 4.1.1市政管网处理 具体措施如下：①排水管道处理措施采用紫外光固化内衬工艺补强现有排水管道，该技术是一种排水管道非开挖现场固化内衬修理方法，即将浸满固性树脂的玻璃纤维软管利用卷扬机拖入已清洗干净的待修管道中，连接风管向内部送风并吹胀使其紧贴于管道内壁，通过专业紫外光发射与控制设备照射管道内壁使树脂在管道内部固化，形成高强度内衬新管[3]，如图4所示。②杏园涵闸集水池增设备用排水管道出口。4.1.2杏园涵闸在现有建筑物基础上进行维修具体措施如下：①涵闸洞体安全鉴定；②拆除重建临河涵闸；③维修滩地排水管道；④更换背河涵闸闸门止水；⑤改造杏园明沟，增设沉沙池、拦污珊；⑥完善其他安全设施。 4.2永久工程措施 具体措施如下：①在跨河桥与顺河路涵桥之间的薄弱堤段进行防渗墙建设，采用多头深层搅拌水泥工艺，通过搭建水泥桩形成防渗墙，成本低，施工简单，适应性强[4]；②堤防管理范围内不符合堤防管理规范的及影响防汛安全的管线及附属设施，全部移出堤防管理范围；③在城区其他堤防，对无法移出管线、窨井的部位进行帷幕灌浆和固结灌浆，提升堤防防渗能力，防止产生“集水井效应”，加剧堤防渗对挡土墙、砌石护坡等防护工程进行维修。 5思考与建议 在城市发展建设过程中，利用穿城河道改建景区改善了市容市貌，为广大市民提供了休闲纳凉的场所，实现了人水和谐的良好互动[5]。在大力支持城市建设的同时，要将景区建设对水利堤防工程造成的影响降到最低。因此，综合考虑此次渗水事件的各种因素，提出以下建议。 （1）加强堤防管理范围内建设项目的管理，严格执行涉河项目审批管理制度，对涉河项目施工方案进行论证审核，在施工过程中进行全程驻守监管，对施工中产生的违规操作和私改乱建等与设计不符从而影响防洪的现象进行坚决制止，并实行终身责任制度。 （2）加大河道治理力度，对穿堤建筑物、顺河管道等影响河道行洪的设施设备进行清理，提升河道泄洪功能，同时强化水政巡查力度，及时发现、制止违法建设行为，对发现的水事案件做到有记录、有措施、有结果。 （3）统筹考虑河道城区段防洪泄洪需求与城市景观建设和城建设施建设之间的关系，明确管辖职责，在不影响防洪功能的前提下，积极参与引导城市建设规划，达到水利工程与城建设施功能协调统一的目的。 参考文献 [1]李连生，宋德武，王胜利，等.漳卫南运河大观[M].天津：天津科学技术出版社，1998. [2]李汝智，尉玉华，李四新.恩县洼滞洪区存在的问题及措施探讨[J].山东水利，2009（6）：54. [3]王博.浅谈紫外光固化法修复老城区排水管道[J].智能城市，2018（9）：34-35. [4]SL174-1996，水利水电工程混凝土防渗墙施工技术规范[S]. [5]李相德.海河下游生态区建设思路探讨[J].海河水利，2009（2）：15-17. 作者:李燕 伊清岭 单位:海委漳卫南运河德州河务局

论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全分析 摘 要：随着经济体制的改革，国民经济迅速增长的同时，人民对住房的要求也不断提高，房地产行业也取得了快速发展，同样也致使我国城市房价越来越高。房地产市场越来越成为市场经济体系中的重要组成部分，而房价的过快上涨则为金融系统安全带来诸多潜在威胁，房地产市场的调控，是宏观经济调控的主要对象，它在很大程度上直接影响到宏观经济的运行。 关键词：房地产市场；管理与调控；金融安全 现阶段，我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金，这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响，加之现阶段房价迅速增长，形成房地产泡沫的因素有很多，因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响，已经高度引起社会各界的重视，笔者以维护金融安全为出发点，通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策，现总结如下。 一、房地产市场存在的问题 2003年以来，房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，从而致使房价过快上涨的现象，而上海等一线城市地区，房价涨幅过快，因而成为宏观经济偏热的一大象征。 1.供给结构不完善，房价迅猛增涨 房地产市场的核心问题则是房地产的价格，尤其近些年来中国房地产产业繁荣发展，据统计平均每年房地产价格都要都要上涨百分之十五以上，这和居民消费仅百分之四左右的涨幅是严重不符合的，而北京上海等一些发达城市的房价更是疯狂飙升。 据住建部建设小康社会标准来看，人均住房面积须达到35m2，也就是说普通的三口之家住房面积需达到100m2以上，根据全国住宅平均售价的两千五左右的价格来计算，这对普通家庭来说会成为异常沉重负担，为城市居民的生活打来很大压力。 而造成房价过高的原因则是和房屋供给结构的不完善之间存在很大联系，健康的住房供给结构应当是“金字塔”型的，对此，建房中地步应当是符合广大人民需求的经济适用房，而中部则是为中产阶级提供中档次品房，最尖端则是为一小部分人提供的高档豪华房，而我国目前的住房供给结构则是直驱倒金字塔形状。针对这一问题，虽然住建部有明文规定，房地产的开发建设中须设置百分之七十以上的普通商品房以及经济适用房，然而相关利益的驱使以及政府片面政绩观的支持，使得一些房地产开发商仍旧将重点放在豪华商厦、豪华别墅等方面。 2.房地产开发中的风险被转移给银行 在房地产的开发中，其集资大多依赖银行贷款，这就在一定程度上将其开发风险转嫁给了相关银行，在住房销售中，房地产市场主要通过三种方式将其危险转嫁给银行。第一，虚假购房，房地产开发商中，会有部分商人通过廉价收集虚假购房人的身份证，有的甚至制造虚假身份证，其目的则是在于最大限度的从银行获取个人按揭贷款，待房地产开发商找到真正的客户之后，则注销在房管局的相关登记以及抵押，然后将房子转让给客户，在房价大幅上涨的过程中，这种按揭假象难以被发现，但若房价大幅下滑，则房地产开发商可以讲这种按揭假象带来的金融风险巧妙转嫁给银行。 第二，虚报价格，这一类虚报价格类型的虚假按揭和上一个虚假购房没有太多差别，是指开发商通过虚报价格的方式来尽可能多的得到银行相应贷款。 第三，倒买倒卖型虚假按揭，同上两种相比较，这种倒买倒卖的虚假安家产生的后果则更加严重一些，他是指炒房人在购房过程中形成相应的联盟，从而在互相买卖的过程中将房价不断提高，以获得银行最大限额的贷款，然后再利用银行贷款来提高相应房价，这种情况下，若房地产市场能够良好运转，则房子可以按照更高的价格卖出，同样的，若房地产市场难以维持良好情况，那么相应带来的风险将会转嫁给银行一并承担。 二、管理和调控的金融安全对策 1.打击投机购房行为 面对房价不断上涨的形式，国家制定且执行了住房限购制度，各直辖市也要严格拟定并且展开住房限购对策，针对住房购买中的投机行为，国家同样也制定了相应措施进行严格打击，由此可见国家打击房地产价格上涨同时以维护金融安全的决心。住房作为人类生存的基本要求，若在投入市场成为商品经营时，利益的驱使下，会给社会的稳定带来很多负面影响。针对购房中的投机行为，相关机构可以建立并健全个人住房信息联网系统，且最大效用和限度的将这些政策投放到二三线的城市中去。 2.建立健全的惩罚措施 因为各方面因素的多重影响，虚假按揭现象在房地产开发中屡见不鲜且始终得不到合理控制，同时在房地产市场的持续良好状态中，这种虚假按揭的现象也始终难以消失，从而为了维护房地产市场的正常运转效率，金融部门应当加大相应的审查力度，同时能够进行相应违规信息的收集，最终交予相关部门进行严格惩罚。另一方面，政府提高信贷管理力度，加大对相关违规者的打击力度，并及时对相关制度漏洞进行补救等都能在一定程度上控制住这种虚假按揭现场的产生。 3.完善保障性建房制度 国家贯彻房地产的限购令之后，房地产市场在一定程度上得到了严格的调控，从而使得房地产市场中的房屋交易量也受到一定的影响并呈现减少趋势。但是另一方面来说，这种政策在一定程度上也对国民经济造成了一定的不利影响，因而限购制度的执行受到相当一部分人的反对，对此国家应当在一定程度上提高保障性住房的建设力度，增加宣传保障性住房的优势宣传，保障性住房的建设不仅能够正确的为房地产市场的发展带来一定的正确引导作用，还可以对相关一些炒房行为进行严格控制，且中低阶层的住房状况也能因此得到相应改善，以使得社会经济取得稳定发展，而采取何种制度才能确保资金的合理利用以及相关分配，以此来激发地方政府的管理活力，还需要相关部门科学系统的进行进一步探讨分析。 三、总结 改革开放以来，我国城市住房不断往‘商品化’方向发展，到如今商品化住房已经非常显著，越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中，急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。在房地产泡沫经济越发严重的今天，为了降低银行所需承担的相应风险，维护金融安全，政府及银行都制定和贯彻相关措施，及时理清思路，提高对房地产市场管理与调控的系统性认知，在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控，才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。 论房地产市场管理与管理创新:我国县级房地产市场管理的策略选择 摘要：县级房地产业是现阶段我国城镇建设与发展的重要力量，其市场既有一般房地产市场的特征，同时也融入了当地的文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划。结合区域发展，抓住市场机遇，规范市场行为，建立竞争有序的市场体系是县级房地产市场持续健康发展的关键。本文的目的在于通过分析县级房地产市场发展中的有关情况，探索一种适宜县级房地产市场发展的管理方法。 关键词：县级房地产市场；管理；策略 近些年来，房地产业在我国社会经济发展中扮演着越来越重要的角色，伴随着经济体制改革的不断深入和城乡一体化进程的加快，县级房地产业特别是房地产开发随之快速发展，其市场规模虽小，但对地方城市建设和经济拉动作用却很大，因此，创建一个规范、公平有序的房地产市场环境极为重要，以下简要论述当前我国县级房地产市场发展中的有关情况、存在的问题及适宜县级房地产市场发展的管理策略。 一、县级房地产市场现状 县级房地产市场主要以新建商品房开发销售为主，其既有一般房地产市场的特征，也融入了当地的地方文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划，区别于大中城市房地产市场的发展模式，以下分别进行论述。 （一）房产开发成为县级城市发展的主要推动力量和重要的财政收入来源 随着我国城镇化水平的不断提高，中小城市人口不断增加，给县级房地产业带来了较大的市场机遇，新建商品房的开发建设不断推动着城市规模的扩大和基础设施的建设，改变了城市面貌，改善了人们的生活居住条件，成为城市扩张扩容的重要推动力量。同时，由房地产开发带来的土地出让收入和商品房建设销售各环节所产生的税费收入在县级财政收入中占比越来越大，形成不同程度的“土地财政”，房地产税收成为地方税收的主要来源，大力推动房地产业的发展特别是新建商品房的开发建设已成为大多数县级政府的工作重心。 （二）县级城市商品房价格不断攀升，房地产市场发展过快 商品房价格过高、市场发展过于迅速是目前我国房地产市场的主要特点之一。因受建设用地供应紧张、原材料价格上涨和工资水平提高等诸多因素影响，县级城市商品房价格也一路上涨。随着城市的扩张扩容，房地产开发投资快速增长，同时也出现了大量空置商品房，前一段时间被报道的“鬼城”现象并不是个案，在多数县级城市新区是普遍存在的。 （三）变相福利房和自建住宅依然存在 目前，虽然公开的单位自建福利房的情况已不存在，但由单位利用自有土地或组织职工低价买地集资合作建房、委托开发商代建、团购的情况依然大量存在，在此过程中，体现着单位强大的议价能力和较多的福利成分；此外，在县域城市建设用地范围内，一直存在个人购买土地自建房屋和城郊农民利用宅基地自建住房的情况，上述自建房除满足自身居住需要外，还存在一户建盖多套住房甚至几十套住房转售的情况。 （四）房地产开发企业品牌意识差，房地产产品档次较低 在县级城市经营的房地产开发企业多数为中小企业或因单个项目而临时组建的“项目公司”，无运作高档次、大规模项目的经验和资金能力，开发经营理念多年来停留在 “盖房子”、单纯追求资金收益和短期利益、卖完房子就走人的层面，因无品牌意识进而忽略房地产开发产品质量，很多商品房存在技术含量低、产品档次低的问题，多数开发企业的经营理念和产品品质仍有待提高。 （五）缺乏先进的市场管理理念，市场监管不力 县级房地产市场虽然已经过10多年的发展，但受限于小城市的社会经济发展水平，从政府职能管理部门到房地产开发企业，都尚未形成较为成熟的市场管理理念和经营理念。从行政管理的角度看，由于政府中心工作均要服务于当地经济发展，存在着企业过度依赖政府、政府过度介入开发项目运作、以及城市规划的制定和执行存在不同程度的随意性等情况，相关职能部门对项目开发销售过程的监管往往成为走过场的形式，在房地产市场的管理上，整体未形成公开、公平、规范的管理理念。 二、我国县级房地产市场管理的方法和策略 （一）抓住产业结构调整、平衡地区发展的机遇，努力发展地方特色的房地产业 县级房地产市场的发展，应当紧紧把握国家、省、市（州）的产业布局和调整机遇，积极参与区域发展合作，探索和建立适宜地区发展的路径和模式。县级城镇房地产开发应注重突出自然环境优势和地方历史文化特点，努力发展特色的、绿色宜居的城镇房地产业，在区域发展中发挥独特的、不可替代的作用。 （二）合理布局，加强规划指引 城市规划对城市建设发展的规划布局、产业发展的空间布局以及地区发展定位等可以为房地产业提供清晰的市场导向和产品定位，城乡统筹规划可以为房地产市场拓展更大的地域空间。在县级城镇房地产开发中应加强规划指引和规划的严格执行，避免开发建设的随意性；规划指引应突出区域定位和地方文化特色，避免建筑风格雷同和简单模仿。 （三）科学开发利用土地资源，注重生态环境保护 广大的县级城市具有独特的人文历史文化和优良的生态自然环境，因而可以大力发展具有地方特色的旅游、度假休闲和居住品类的房地产项目，作为对邻近大中城市发展的补充和辅助，其中，注重生态环境的保护和适度合理开发才可保持特色房地产业的持续发展。 （四）区别地区发展差异，合理制定房地产宏观调控政策 我国的房地产宏观调控政策往往 “一刀切”，未区别地区发展差异，如住建部对套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积应占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，在多数的县级城市实际不符合市场需求，大多数的县级城市因人口相对较少，房价普遍偏低，多数购房者更愿意购买户型较大的住房。省、市（州）政府应从扶持和促进县级房地产业发展的角度，积极争取和制定适宜县级房地产市场的调控政策。 （五）改革管理方式，强化市场监管 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。”“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施，加强市场活动监管，加强各类公共服务提供……，加强地方政府公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责。”上述关于政府与市场关系的阐述为今后的房地产市场管理改革确定了基本原则，指明了方向，而县级地方政府更多的职责在于加强房地产业规划的制定和实施、加强市场监管、加强公共服务等方面，其中对开发过程中的规划控制和质量控制及销售中的交易监管最为关键，规范政府管理行为才能创造公平有序的市场环境。 结束语 随着十八届三中全会确立的新一轮改革开放政策的实施，在“健全城乡发展一体化体制机制”的指导下，随着农村、农业转移人口市民化等政策的具体落实，我国的房地产业将进入一个全新的发展阶段，县级房地产市场将迎来新的起点和发展机遇，地方政府应切合当地实际认真做好房地产市场的管理工作，才能在新形势下把握机遇促进房地产市场的健康持续发展。 论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全研究 【摘要】随着我国国民经济水平的快速增长，房地产行业也出现了快速发展，从而导致我国城市房价越来越高，给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验，对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析，并以维护金融安全为出发点，探讨了住房调控对策。 【关键词】金融安全 虚假按揭 房地产调控对策 自从改革开放政策实施后，我国的城市住房市场“商品化”改革非常显著，房价也呈现急速攀升的趋势，越来越多人投身到商品房投资中，对我国金融安全影响很大。现阶段，我国房地产开发资金主要通过银行贷款通道来筹集，能够直接将房地产市场存在的危险转移给银行，加上房价快速提高的趋势，房地产泡沫造成的危险因素很多，所以采取有效的对策在最大限度上减少房地产泡沫破灭对我国金融安全带来的影响，已经引起社会各界的高度重视。[1] 一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究 （一）销售过程中风险转嫁方式的研究 住房销售时，房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种，主要为： 1.“虚假购房人”型虚假按揭。部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证，还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证，旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款，找到真正的客户后，其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态，此虚假按揭通常不容易被察觉，但是如果房价产生大滑坡现象，其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。 2.“虚报价格”型虚假按揭。这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大，其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款，然后将所有风险转嫁给银行。 3.“左手倒右手”型虚假按揭。与上述两种虚假按揭造危害想对比，“左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价，进而套取大于房价的银行贷款，紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好，将住房以更高的价格转让下家；若市场跌落谷底，便将房产和银行欠款一并抛出，令银行来承担坏账风险。 （二）开发建设过程中风险转嫁方式的研究 在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内，因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷，大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中，国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定，虽然取得了一定的成效，但是因为决策层对开发商的妥协，最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象，面对不断提高的房价，国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响，因此，在房产开发建设过程中，开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。 二、金融安全维护对策 （一）对投机性购房行为进行精准地打击 前两年我国制定且执行了住房限购，明确提出面对房价不断上涨的形势，各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为，体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一，如果将其当作商品开展经营，非常容易对社会稳定造成影响。另外，国家还可以建立健全个人住房信息联网系统，从而充分发挥住房限购政策的影响，并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中，避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。 （二）建立且执行惩罚对策 因为受到来自多个方面因素的影响，虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制，尽管在后市持续良好的状态中，虚假按揭现象依旧难以消失。因此，为了维护房地产市场的正常经济秩序，金融部门应该承担社会责任，提高资质审查力度，并且对违规信息进行收集，然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度，同时对制度漏洞进行了有效的处理，使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。 （三）增加保障性住房构建力度 自从国家贯彻执行限购令后，房产市场受到了严格的调控，我国大多数城市房屋交易量也受到影响，呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响，使其呈现降低的趋势，因此致使限购令也受到不少人的反对。对此，国家需要保持正确的态度，房地产市场持续发展到当前，政府应该对其进行合理的调控，另外，我国目前的房地产市场非常混乱，如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此，国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制，同时还可以处理好中低收入者住房情况，从而维持社会的稳定发展。另外，政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长，带动与房地产行业相关产业的发展，从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配，激发地方政府的活力，还需要有关专家们的进一步深入探讨。 （四）对房贷首付比例进行合理的调整 银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现，比如说首套住房首付款应该大于房款的三成，或者以此为基础的前提下，各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定，贷款购买第二套住房时，贷款首付款比例需要在房款一半以上，并且贷款利率也应该大于基准利率；贷款购买第三套或者更多时，均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此，国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况，并且在税收手段的帮助下，对房资源开展合理的调整。 综上所述，在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天，为了降低其转嫁给银行的风险，维护金融安全，银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施，在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控，进而给社会稳定发展提供保障。 作者简介：郭建军（1964-），男，汉族，河南省南阳市人，毕业于河南财经学院，就职于中国建设银行股份有限公司南阳分行，经济师，研究方向：中国房地产市场的动向。 论房地产市场管理与管理创新:浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法 【摘要】为了论述房地产市场监管的发展努力方向，促进房地产市场有效监管，通过衡水市住建局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述，汇总今后房地产市场监管行之有效的方法和方向。 【关键词】房地产；市场；监管原则；具体措施；努力方向 在改革开放不断深入的今天，随着市场竞争的日趋激烈，对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说，如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要，如何保证房地产市场的规范有序发展，也便成了讨论最多的问题。我们认为，加大执法力度，强化监管措施，做好跟踪管理，是保证市场秩序的灵丹妙药，所以应该在这方面加大力量，加大投入，勇于创新，推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。 随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟，各类法律、法规的不断完善，促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道，在做好有法可依的同时，如何做到有法必依，执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况，所以应加大执法力度，对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。 一、房地产市场监管原则 作为房地产市场监督管理机关，我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求，在职权范围内进行，坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象；以事实为依据，严格依照法律规定的标准查处违法行为，做到责罚相当；认真履行执法职能，对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究，并严格依法给予处罚。 二、新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点 1、进一步加强房地产市场监管力度，强化房地产主管部门管理职能，通过我局的房地产市场管理领导小组，进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施，在日常巡查和专项检查的基础上，局联合执法领导小组定期召开例会，局相关科室和局属各单位协调联动，综合监管，共同治理，严厉处罚，确保效果。在联合执法时，他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来，与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来，形成“市场”与“现场”联动的工作机制，有效约束和规范了企业的市场行为，切实加强了房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。 2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度；严格违法行为信息的记录，强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用；结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设，建立信用信息公开共享机制，推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。 3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题，房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。 （1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；（2）查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（3）查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（4）查处开发企业对达到预售条件的商品房，捂盘惜售、囤积房源，不按规定销售的行为；（5）查处未经批准而擅自进行集资建房的行为；（6）查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为；（7）查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。 4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题，认真搞好调查研究，找准问题症结，对症下药，制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上，重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度，这些制度的建立和实施，达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起，查处一起，记录一起，并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。 三、强化行政执法监督，提升稽查执法效能 1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度，以制度促管理，以管理促成效。 2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务，市住建局始终把规范权力运行，健全市场机制和加强监管惩处结合起来，整合执法力量，创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量，以服务树形象”的总体工作思路，充分运用经济、行政、技术、法律等手段，加强源头治理，加强过程控制。 3、在对房地产市场的监督上，实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查，五种检查方式综合监管的方式，时刻动态跟踪管理。 四、加强房地产稽查执法队伍建设，提高稽查执法工作水平 1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构，落实制度，完善机制，规范管理，转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》，召开全市房地产稽查执法工作座谈会，推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。 2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》，制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度，严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制，开展行政执法案卷评查工作，推进稽查执法标准化建设，不断提升工作质量、工作效率和执法水平。 3、加强宣传，加大对违法违规企业的曝光力度。为了让广大人民群众更多更好的了解房地产市场方面的法律法规，局执法人员深入各施工现场，发放宣传法律法规材料和“明白纸”，开通投诉热线。通过开通投诉举报热线，及时解答群众投诉问题，维护购房人合法权益。一方面，他们在电视、报纸、局域网等新闻媒体大力宣传购房须知等市场知识，在售楼部咨询现场张贴《购房提示》，及时客观报道房地产市场动态，正确评价房地产市场形势，引导房地产企业理性投资、合理定价，消费者梯度消费、理性置业。另一方面，建立违法企业通报制度，对扰乱两个市场秩序的违法违规行为加大曝光力度，及时通报典型违法案件，并记入信誉等级评分，充分利用新闻媒体加大对房地产市场违法违规行为的震慑作用，督促各方主体守法经营，为房地产市场健康发展营造良好的舆论氛围。 随着房地产市场体质的日益完善，只要是有助于维护房地产市场秩序的工作，都应纳入监督管理范围，既要对房地产市场的违法违规行为进行提前预防检查，也要对处理处罚过的行为进行跟踪管理，杜绝违法违规行为的再次发生。房地产市场稽查监管工作要在探索中求发展，使房地产市场逐步走上规范化、法制化的轨道。最后，我想用16个字来概括今后我们应该努力的方向：“加强跟踪管理，维护市场秩序。保证监管到位，实现有序发展。” 论房地产市场管理与管理创新:对当前我国房地产市场管理的策略探析 摘要：我国房地产的市场化历史并不久，但是其发展势头和规模都是有目共睹的。就目前来看，我国的房地产实行货币化政策后，虽然总体投资规模日趋扩大，但是在实际运行中仍然存在一些问题。最突出的有土地紧张、材料涨价、供需矛盾等，因此适当合理的房地产市场管理就显得非常重要。 关键词：房地产；管理；策略 随着我国的市场经济的开放，我国的房地产也在九十年代末进入了市场化的发展阶段，这种市场化的发展给房地产增添了活力的同时，也使房地产市场面临着巨大的挑战。由于中国人的传统“家”观念，使得房地产成为人们生活中的必要需求，因此也奠定了房地产市场的国民经济中的重要地位。但是，随着我国经济的快速发展，各项改革制度的实施，我国的房地产市场也面临着前所未有的挑战，在未来的市场中，如何能够化挑战为机遇，将是房地产管理的重要问题。 一、我国房地产市场的现状 就目前全球的经济环境来看，金融危机的影响还在持续，房地产经济作为实体经济中的支柱产业，也不可避免的收到了影响。因此，各种房地产经济的消极论调纷纷出现，“房产热”、“泡沫说”此起彼伏。下面笔者将根据自己的资料调查和统计，对目前我国的房地产经济现状进行解读： 1.国民经济增长快，房地产遇到热涨期 就近几年的我国经济统计结果来看，我国国民经济的发展势头虽然受到金融危机的影响，但是仍然保持较为快速的增长，尤其是政府在大力推行了近城乡一体化建设之后，使我国的大量农村富余劳动力得到了充分的转移和利用。这种情况下，房地产经济也同其他经济形式一样保持着快速的增长。但是，相对的由于供需矛盾的日益突出，消费者的需求结构的变化，使得我国的房地产遇到了热涨期。 2相关市场调节机制不够完善，市场监督不力 一直以来，我国的房地产经济同其他的经济形式一样，受固定的市场体制的制约和监管，并没有一个专门的有针对性的市场机制进行有效的调控。因此，会导致一些监督不力的现象产生，由此引发了一些房地产经济的不健康发展。 3.房产市场速度过快，房市价格过高 房地产市场的发展速度是有目共睹的，由此导致的最直接的问题就是我国的房产价格过高，目前来看，已经超过了普通消费者的承受范围。据有关部门的资料统计，我国房地产的投资规模的逐年扩大的速度在百分之二十五左右，已经排在世界前列。这种情况必然会导致供需矛盾，导致大量的高档房产严重滞销。 4.房产产品质量存在问题，供需矛盾日益突出 除了高房价外，我国房地产市场面临的另一个问题就是低质量，也就是说大多数的房产存在着使用质量普遍不高的情况，这与高房价共同构成了我国当前房产发展的两大难题。开发商这种忽视质量，只注重经济利益的做法，导致的必然结果就是房地产的滞销，供需矛盾的日益突出。 5.消费观念更新快，相关政策更新慢 我国的房产行业兴起于上世纪九十年代，随着社会的发展和人们观念的转变，目前越来越多的群体采用的是按揭、银行贷款等方式买房，这也就使得我国的房产业面临着更加复杂的资金策略的调整。而相关的政策和法规并没能提供支持和保障，使得一些房产公司的资金运作陷入了困难。 二、未来一段时期内我国房地产市场管理的策略 基于房地产市场的发展特点和我国的房地产市场管理中存在的问题，笔者认为在当下和未来的一段时间内，有关部门和机构应该加强在以下几个方面的市场管理： 1.吸取教训，关注房地产市场未来趋势 金融危机对于各个行业的发展都有着非常重要的警示作用，也就是说在未来的发展过程中，行业管理应该吸取金融危机中的经验和教训，探索一条更加稳固和长效的发展路径。对于房地产业来说亦是如此，由于产品的特殊性决定了其发展过程中会受到政策、技术、市场、环境以及竞争等等因素的干扰和制约，所以只有实时的关注行业动态，才能保证行业的健康发展。 2.坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展 坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展，是时展的必然要求，也是贯彻落实科学发展观的必然要求。近年来，我国房价上涨速度远远超过居民收入增长速度，脱离寻常百姓实际需求的房地产市场发展是不可持续的，也是不长久的。此外，房价上涨过快，既不利于房地产市场的自身发展，也不利于我国经济社会的稳定发展，更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。因此，我们必须坚持走科学发展之路，坚持以人为本，以构建社会主义和谐社会为出发点，把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容，既促进市场的平稳发展，又使房价回归至合理，最大限度地满足寻常百姓的需求，坚决打击房地产市场中的投机行为，促进我国房地产市场稳定健康发展。 3.强化宏观调控，促进房产市场与经济协调发展 要立足于全面协调可持续发展的发展观，通过适当的改革与调整，积极健全完善税收、信贷、消费等有关政策措施，切实加大宏观调控的力度，实现房地产市场的和谐发展。近年来，我国先后出台了一系列有关房地产市场的宏观调控政策措施，其中“新八条”被称为房地产新政的标志。当前，房地产市场的逐渐攀升，房价增长过快，无疑反映出来对我国房地产市场调控的失败。对此，我们必须进一步统筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落实宏观调控方针政策，坚持宏观调控的决心不变、力度不减、方向不改，必须全面把握政府对房地产市场的调控，正确掌握我国当前的房地产市场走向，保持我国房地产市场良性发展，进而促进房产市场与经济统筹协调发展。 4.调整土地政策，积极鼓励房地产企业合作开发 土地是人类必需依赖的生存条件和再生产条件，是最基本的生产要素之一。由于土地的特殊性，决定了土地不仅可以进行土地内部的自我调控，如耕地资源保护、土地利用合理规划等，还可以作为参与到经济社会发展中的调控，与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展，实现经济社会可持续发展的目标。但是，政府的土地政策却不能过分地干预房地产市场的自由运作。只有这样才能保证房地产市场的稳定发展及经济社会的安定繁荣。 5.加强宣传，合理引导房地产市场良性发展 国际金融危机对我国房地产市场的影响比较持久和深远。那么，如何加大对房地产市场的宣传力度，更好更快地把房屋销售出去，就更显得尤其重要。要建立健全房产预警和信息机制，要适时对我国房地产市场进行预测、分析和信息披露，合理引导房地产市场良性发展。要正确分析和把握房地产的市场走向，通过舆论引导消费者正确认识房地产市场的发展趋势，从而进一步增强对房地产市场发展的信心，做到理性投资和消费。同时，积极引导房地产开发商努力盘活市场，合理界定发展定位，科学规划发展目标，做到利润取向明确，防止房地产开发商采取不正当竞争措施、扰乱房地产市场秩序，切实保障消费者的合法权益，刺激房地产市场投资和消费，确保房地产市场持续快速健康发展。 三、结束语 综上所述，房地产作为一个特殊的行业，对于我国的国民经济有着非常重要的影响，管理好房地产市场对于稳定社会经济有着非常重要的作用。上文中笔者从几个方面分析了目前我国房地产市场存在的问题，并提出了相应的解决方案和建议，希望能够为我国房地产市场的未来发展起到良好作用。