“信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。
一、现代信托制度的发展
（一）现代信托制度的确立
早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。
（二）消极信托向积极信托的转化
由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。
随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。
（三）现代信托制度的传播和创新
英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。
二、国外房地产信托经营模式
（一）美国的房地产投资信托
美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。
l、美国房地产投资信托的类型
美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同
虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。
（二）德国的房地产投资信托
德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。
三、我国房地产信托经营管理模式的选择
我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。
（一）建立房地产投资信托基金
建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3）
（二）建立国有土地信托经营管理运作机制
我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。
（三）“房屋银行”的信托化规范经营
“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。
在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。
在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。
四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题
《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。
根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。
·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设
一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。
二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。
三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。
四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。
五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。
（1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的；
（2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善；
（3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施：
一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。
二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。
三、把党风廉正建设和反腐斗争纳入全年总体工作部署，分解目标，责任到人，健全和完善领导干部责任追究制度。
总之，在此次全局系统党建工作经验交流会上，我处党支部将本着虚心学习、共同发展的态度，向各总支、党支部学习，在今后的支部工作中，把工作做的更加细致到位。
呼市房地产开发经营管理处党支部
【摘要】在经济迅速发展的今天，电子商务已然成为当下市场发展不可或缺的一部分，它关乎着新环境下各行各业的经营发展模式和思想理念。作为当下热门的房地产企业，也面临着来自电子商务的巨大挑战。本文主要阐述了电子商务对房地产企业经营管理的意义，提出了房地产企业经营理念在电子商务环境下的创新意识，有利于房地产企业电子商务活动的开展，对引导人们走向崭新的经济时代起到重要作用。
【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新
电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。
一、电子商务为房地产企业提供的优势
电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。
房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。
而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。
二、电子商务为房地产企业带来的积极意义
传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。
电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。
在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。
三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策
在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。
电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。
受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。
结束语
综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。
[摘要]房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地a行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。
近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。
1循环经济的概念
循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。
将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。
2循环经济下房地产经济管理体系
2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势
社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。
2.2房地产绿色经营管理体系的结构
绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。
3加强房地产经营管理的方法
3.1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念
在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。
3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持
房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。
3.3追求房地产经营环境管理体系的创新
绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4结语
随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。
摘 要：在分析新常态下我国房地产市场现状与发展趋势的基础上，结合国内房地产开发与经营管理专业建设与发展情况，得出该专业建设过程中的一些问题以及新时期下的发展趋势。然后通过对某高校的案例分析，分析其在专业建设发展中存在的不足，结合新常态下房地产企业对人才的要求，提出相应的对策建议，以促进房地产开发与经营管理专业的建设与发展。
关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议
1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势
1.1 房地产市场发展现状分析
1.1.1 一线城市发展现状
一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。
1.1.2 二、三线城市发展现状
二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。
1.2 新常态下房地产发展趋势分析
所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。
1.2.1 一线城市发展趋势
新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。
1.2.2 二、三线城市发展趋势
对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。
2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析
2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状
目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。
2.1.1 培养目标
培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。
毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。
2.1.2 课程设置
1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。
2.1.3 教师团队建设
对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。
2.1.4 学生教学及考核方式
授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。
2.2 专业建设与发展中存在问题
2.2.1 培养目标多样，定位不明确
培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。
2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点
课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。
2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系
教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。
2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善
人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。
3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势
3.1 由开发向经营转变
物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。
3.2 单一化管理向多元化管理转变
房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。
3.3 学习型教师团队的建设
对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。
3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密
在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。
4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议
4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式
结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。
4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系
随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。
4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质
为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。
4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式
房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。
摘要：作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。
关键词：房地产项目 经营管理
当前房地产项目经营管理存在一些普遍性的问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，针对实际情况本文从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，
组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。
计划管理方面，以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。
控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。
营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。
房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。
开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。
项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用；
一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。
房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。
团队凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。
团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。”
面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。
开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。
房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。
房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。
【摘 要】房地产企业作为建筑的开发商，其运营水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成，关系着我国建筑行业能否保持一片欣欣向荣的气氛，因此及时解决房地产经营过程中所出现的问题对于企业的平稳发展以及建筑业的兴盛都具有非常重要的意义。本文主要阐述了房地产经营管理中所遇到的问题及其相应的解决策略。
【关键词】房地产；经营管理；问题；策略
在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。
一、房地产经营管理中所遇到的问题。
1.财务管理经营方面的问题
（1）管理者素质低下
在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。
（2）存在严重的集权现象
在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。
（3）家族式管理领导班子
房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。
2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题
（1）筹资方面
房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方
式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。
（2）投资缺乏科学性
房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。
（3）忽略日常经营过程中的资金管理
房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。
二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。
1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识
对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。
2.加强房地产开发工程前期资金管理
由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。
3.建立专门的市场调查班组
对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。
4.公司职位应该避免任人唯亲
为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。
三、结论
建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。
作者简介：
赵大充、男、1 986年9月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司
胡成刚、男、1 976年3月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司
摘 要：现阶段，国内的房地产事业发展形势良好，这是因为房屋需要越来越大，社会上也出现了很多的房地产企业，更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分，房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下，为了能够与社会的发展相适应，房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。
关键词：新形势；房地产；管理；建议
房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。
1 以可持续发展理论为指导
1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。
1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。
1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。
2 引进人才
房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。
3 注重财务风险的控制
房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。
4 加快企业战略转型
随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。
结束语
综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。
摘要：经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧造成了二三线城市房地产过剩、高空置率，房地产行业经营管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。打造房地产品牌、提高物业管理效率、强化房地产营销管理技能、注重财务风险的控制对房地产企业的可持续发展有着重要意义。
关键词：房地产；经营管理；新时期背景
一、当前房地产发展现状
从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。
2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。
当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。
二、新时期背景下房地产经营管理策略
（一）打造房地产品牌
本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。
（二）提高物业管理效率
在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。
本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。
（三）强化房地产营销管理技能
打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。
房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。
（四）注重财务风险的控制
财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。
新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。
本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。
三、小结
综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。
刘帝荣（1982―），男，汉族，福建省三明市人，重庆大学硕士研究生，重庆天盈置地有限公司，研究方向：房地产经营与管理
摘要：随着国家经济的增长，推动了房地产开发企业的发展，但在国内土地、金融、税收等政策的调控幅度不断加大的情况下，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，正面临着巨大的挑战，所以目前企业最重要的工作就是提高经营管理水平，增强抗风险的能力，促进房地产开发企业高效发展。本文通过对房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究创新经营管理的措施，提供给房地产开发企业思考。
关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策
房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。
一、房地产开发企业项目管理中存在的问题
（一）项目方案方面存在问题
项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。
（二）施工设计方面存在问题
很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。
（三）合同管理方面问题
目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。
二、房地产开发企业提高项目管理的措施
（一）深入市场进行调研
房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。
（二）重视品牌建设
房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。
（三）加强项目合同管理
合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。
三、结束语
总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。
摘要：随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的_发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。
关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。
1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。
2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。
2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5整合资源，合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
摘要：随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。本文通过对房地产企业经营的基本要素分析，对房地产企业的经营管理方式提供参考。
关键词：房地产企业经营管理
房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。
1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力
房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。
2、房地产企业经营基本要素
2.1房地产企业的内部管理
优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基
本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。
2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。
2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。
2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。
2.2外包管理
随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。
3、房地产企业经营管理方式
3.1建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。
3.2创新营销方法
3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。
3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。
3.3建立健全企业的财务管理体系
从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。
3.4竖立良好的企业形象和自身品牌
对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。
3.5加强资金管理
资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。
4、结语
房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。
