房地产企业资金管理篇1
随着国家对房地产业调控政策的实施，房地产企业面临的形势日趋严峻，竞争也愈来愈激烈。房地产行业具有投资成本较高、周期比较长、受到国家的宏观调控的影响比较大等特点。就目前来说，在房地产企业在资金管理中存在着许多问题，直接关系着房地产企业项目的实施。
一、房地产企业在进行资金管理过程中存在的主要问题
（一）对于房地产企业的资金预算制度存在很多的漏洞
有些房地产企业的管理人员没有充分的做好对项目资金的预算工作，而且房地产企业中的资金预算制度还存在着很多的漏洞，对于房地产整个企业而言，相关的管理人员没有充分的对项目资金的预算做到位，也缺乏对项目资金预算的重视，从而造成房地产企业资金的混乱和浪费现象。
（二）房地产企业对于管理资金的结算方式没有科学性
对于房地产企业来说，因为其项目的投资成本比较高，并且在进行企业资金管理的结算工作时没有一个科学的结算方式，这样就使得房地产企业在进行资金管理结算工作存在很多的不足之处，从而导致了房地产企业的项目资金就变得很分散，这样就导致房地产企业的相关领导不能清晰的掌握企业资金的去向。
（三）房地产企业对于企业自身的资金管理还不够重视
对于房地产企业来说，由于其兴起的比较晚，所以企业的资金管理机制还不够完善。并且有一些房地产的高层管理人员对房地产企业的资金管理还不够重视，严重的影响了房地产企业的资金管理的工作，从而在进行中状况连连。还有就是，很多的房地产企业由于其资金管理制度的不合理性，责任分配混乱，这样就使得整个资金管理没有一个良好的顺序和分工，这样不但严重的影响了整个建筑施工工程的质量，而且还会造成巨大的经济损失。
（四）房地产企业在进行资金管理的过程中存在不完善性
很多的房地产企业在进行内部企业资金管理之前并没有对企业的特点和实际情况进行具体的分析和预测，这样就大大的增大了房地产企业在进行投资时的风险性，进而造成了更大的经济损失。房地产企业在进行施工的过程中因为相关管理人员的管理存在不完善性，这样就会造成建筑工程的质量得不到保障，从而大大增加了施工工程的工作量，导致了施工不能按时完成，这样不仅造成了房地产企业经济的巨大的损失，而且还会严重的影响房地产企业的名誉，阻碍房地产企业的发展进程。
二、针对房地产企业资金管理中的问题的相关对策
（一）不断的完善和改进资金预算的管理制度
房地产企业的相关管理人员要不断提高对企业内部资金管理的重视程度，提高企业员工对资金管理的重视。房地产企业要不断的完善企业内部资金的管理制度，要对整个房地产企业的内部责任进行具体的分工和划分，使每个员工都能明确自己的责任所在。并且房地产企业还要对企业内部资金预算的环节进行具体的规定，科学全面的对企业内部的资金结构进行分析，使房地产企业内部资金预算的工作能顺利进行。除此之外，房地产企业还要不断的对企业内部资金管理的预算工作进行检查和监督工作，在进行检查的过程中不能漏掉一个细节，发现问题及时解决，从而有效的保证企业内部资金管理预算工作的顺利进行。
（二）要对房地产企业的项目成本进行严格的把关
这就要求相关工作人员一定要做到仔细认真，并且要精准的对项目成本进行核算，只有这样才能够使得项目成本不会造成不必要的浪费。其次就是房地产企业的相关领导人员一定要严格的控制施工工程的费用使用。既要保证施工的可行性又要保证企业的资金不会造成相应的浪费。这样就要求房地产企业的相关部门要对工程施工过程中进行严格的把关，对工程实施中所用的材料，对施工人员的技术娴熟程度等等都要进行严格的检查，只有这样才能够保证施工的顺利进行，进而有效的提高房地产企业的经济效益。
（三）不断的提高房地产企业内部员工的资金管理意识
企业要想更好的发展，仅靠企业领导的作用是远远不够的，更要靠整个企业的员工，只有整个企业的全体员工共同努力才能够使企业真正的发展和壮大。因此房地产企业要不断地加强企业内部员工对资金管理工作的意识，使企业内部的员工真正的意识到企业内部资金管理对于一个企业的重要性。同时设立奖惩制度，对于工作积极认真的员工进行奖励，而对于不思进取的员工进行相应的惩罚，这样才能够充分的调动整个企业员工的积极性，使员工都能以百分之百的热情投身到工作中，进而大大的提高工作的效率，这样才能够很大程度的促进企业资金管理的正常运行。
（四）不断的对企业的投资渠道进行有效的扩大
对于房地产企业来说，销售是至关重要的环节，销售情况的好坏直接影响房地产企业的资金情况。良好的销售业绩是整个房地产企业得以更好发展的动力。而随着我国经济的飞速发展，人们的生活水平有了很大的提高，这样就使得人们对于房屋的要求也就越来越高，这就要求房地产企业要不断的加强对施工建设的质量进行监管，并针对消费者的心理来有侧重的提升自身的施工技术水平以及开发项目的能力。这样才能够在房地产的市场中获得良好的信誉，房地产企业才能够在我国竞争激烈的经济市场中得到更好的发展。
三、结束语
综上所述，面对我国经济的迅猛发展的大趋势下，房地产企业要想在竞争激烈的经济市场中获得更好的发展，那么就要求房地产企业要不断的提升自身的发展能力和竞争能力。而影响房地产发展快慢的重要因素就是房地产企业的内部资金管理，因此，这就要求房地产企业的高层管理人员一定要从整体出发，加强对企业内部资金管理的重视程度，不断的对企业内部的资金管理的相关体系进行全面科学的改革和创新，不断的使企业内部的资金管理体制得到完善和发展。只有这样才能够从根本上解决房地产企业在进行企业内部资金管理的过程中出现的各种状况。
作者:安尼
房地产企业资金管理篇2
一、引言
作为我国国民经济发展中的重要产业，我国房地产企业的正常发展直接关系到广大人民群众的生活质量的提升、国民经济的健康发展。作为有效拉动我国内需的重要行业，房地产企业的发展有利于国民经济的繁荣与昌盛。近年来，虽然我国房地产行业得到了快速的发展，但是隐含其中的很多不尽如人意的问题逐渐凸显出来，例如：房地产价格上涨过快，已经远远超过了普通老百姓能够消费的范围，很多一线城市中甚至出现了几代人共同为了买一套房而努力工作的现象。随着国家宏观调控政策的出台和国际金融危机的影响，我国房地产企业所面临的挑战更加严峻。目前，我国房地产企业所面临的最重要的问题就是如何保证企业的持续发展、企业的资金是否充足、对资金的管理效率是否能够成为促进房地产企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接关系到整个房地产企业的正常运转。为了进一步促进我国房地产企业的健康、稳定发展，必须加强对资金的管理力度，制定有效的资金管理方案已经成为广大房地产企业迫在眉睫的大问题，更是各房地产企业提升核心竞争力的重要途径。
二、房地产企业资金管理问题分析
（一）资金预算与实际执行之间存在较大的偏差
目前，很多房地产企业的预算执行率偏低，开发项目的资金管理预算准确度也不高。例如：某房地产企业项目前期的预算总成本为35605.7万元，但是在后期的实际施工后其实际成本核算为37654.5万元，严重超出了预算成本；有的房地产企业将绩效考核与资金预算进行了挂钩，有效地控制了资金超预算的情况，虽然将超预算资金支付控制在5%以内，但是总体的预算执行率并不高。这也充分暴露出房地产企业在预算实际执行中准确率偏低的问题，这种现状将直接导致企业对项目开发的正确判断和准确决策，不仅降低了企业资金的使用效率，更有可能造成企业资金链的断裂。之所以会出现这种问题主要是由于房地产企业资金管理体系不完善、预算存在较大变动性、项目预算不能及时进行更新和调整等原因造成的。
（二）房地产企业资金融资缺乏多元化
目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资本金、股权融资、银行贷款等形式。由于股权融资对房地产企业的要求较高，一般都是一些已经获得上市融资的大型房地产企业，很多中小房地产企业很难实现股权融资。因此，大部分房地产企业的资金来源主要依靠向银行等金融机构贷款。如此单一的融资渠道很难满足企业对资金需求的大量和持续性。另外，在国家宏观政策的指引下，在限购令的制约下，很多房地产企业很难从银行获得贷款。值得提醒的是，房地产企业的这种融资方式将自己同银行绑在了一起，而一旦房地产市场出现泡沫经济时，银行必定受到牵连，从而使得我国的金融系统出现紊乱，这不仅不利于我国国民经济的发展，更不利于我国金融体系的稳定。房地产企业这种单一的融资方式还导致企业的资产负债率偏高，有的甚至高达75%以上。当房地产企业在资金匮乏的情况下，经常会利用承包商垫资、银行贷款、预收房款等形式进行轮转式开发，还有的开发商甚至还通过假按揭的形式进行欺诈，以此来获得银行的长期贷款。例如：成立于1994年的顺驰集团在迅速扩张的同时并未注意到扩张带来的各种隐患，最终被香港路劲基建公司收购。在其迅速扩张的三年时间内，采用现金快速滚动的模式大规模进行融资，并高价打压对手来获得土地的开发权，甚至牺牲了3%-5%的利润率来加快现金的流入，这种模式表面上保证了资金的流动性，并对资金链的安全产生了一定的维护，但是其融资根本就不是建立在对项目的充分、可行性分析的基础上的。该企业采取的是有项目就融资、投产，面对不断降低的利润只能是继续融资，从而忽视了资本成本的增加，使得企业的资金缺口不断增大，最终引发了财务风险。
（三）资金运行结构缺乏合理性
随着我国房地产市场的不断细分和竞争的不断激烈，很多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，受到房地产市场高额利润的影响，很多房地产企业在一些尚未完工的项目上、土地的囤积上积压了大量资金，因此，一旦出现房地产市场萧条的状况，这些企业积压的资金很难及时回收，相应的利润也就很难实现，特别是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较高的情况下，企业激增的财务成本必定增加企业的风险。例如：在2009年，正当全球经济受到金融危机的影响而出现迟缓时，而我国的房地产市场却屡创新高，特别是很多一线城市的“地王”几乎每个月就被刷新一次。保利地产2009年购买土地的支出就达到了400亿元，但是其同年的销售额仅为433亿元。可见，自有资本率不仅是衡量房地产企业抵御风险能力的指标，也是衡量企业的经营实力的指标。而房地产行业中，自有资本率偏低将导致企业的日常资金管理中对资金的需求主要来源于外部筹集。过低的自有资本比率将使房地产企业的短期偿债能力降低，另外，企业资产结构的单一化，如果在预期销售不容乐观的情况下很容易造成企业现金流的紧张，从而影响整个企业的盈利水平。
（四）运营资金风险管理能力薄弱
在房地产企业的经营过程中，运营资金风险是必须要面对的。企业要想在激烈的竞争中获得收益，就必须要承担一定的风险，而如何将这些风险控制在企业可以接受的范围内，对房地产企业而言非常重要。房地产企业运营资金风险不仅与企业内外部经济环境的变化密切相关，更与企业的财务管理能力密切相关。目前，由于房地产企业的项目一般都投资期限较长，销售的回款也需要很长一段时间，这就使得企业的资产流动性下降。面对风起云涌、变幻莫测的房地产市场，一旦发生转变必定会增加企业资金运营风险，加之企业的管理者对项目的决策投资过于简单，很多企业为了迅速做大做强盲目采取扩张的方式来扩大企业的规模，很多企业的管理层和决策层一看到项目的利润远远高于融资的成本，将风险管理抛于脑后，盲目跟进投资，完全忽视了对资金运用风险的失控，从而增加了企业资金断裂的风险。
三、优化房地产企业资金管理的有效策略
（一）加强对项目投资的可行性分析
房地产企业的项目投资不同于其他行业，它是一项具有综合性、系统性的经济活动，它不仅涉及面广，更会受到国家政策的巨大冲击和影响，并且其投资的金额巨大、建设的周期较长，虽然很多房地产项目能够使企业获得高额利润，但是在高利润的背后往往是高风险。因此，房地产企业在进行项目投资前必须要对项目的可行性进行充分研究，并对影响投资的各种因素进行综合、系统、科学的分析，在降低企业投资风险的同时节约成本，实现企业资金的正常运转。例如：对房地产投资项目进行经济、技术、工程等方面的研究和评估，保证项目投资的可行性。
（二）创新房地产企业的多元化融资渠道
目前，我国房地产金融市场还尚不完善，只有极少数的、大型的房地产企业能够从资本市场上获得融资，很多中小型的房地产企业仍通过银行或民间贷款来实现融资。据不完全数据资料统计，目前我国房地产市场中的投资70%来自于银行。银行将资金大规模贷款给房地产市场并不利于我国金融体系的完善和进一步发展，很有可能造成我国金融市场的更深层次的问题。近年来，随着我国对房地产金融市场政策的逐渐松动，房地产企业的融资渠道逐渐呈现出多元化的发展趋势，但是这仍无法满足房地产企业对资金的巨大需求，房地产企业的多元化融资渠道还有扩展的空间。因此，要想实现房地产市场的多元化融资，必须加快证券市场与房地产市场的对接、积极开发和创新融资工具、不断健全相关的法律法规，以此来保证房地产企业融资渠道的多元化。
（三）不断完善房地产企业运营资金预算管理体系
房地产企业是一个资金密集型行业，完善的运营资金预算体系是保证房地产企业资金良性循环的基本前提。房地产企业建立的合理、科学、有效的资金预算体系将大大降低其资金运营的成本和风险，并有效提升企业的资金运营效率。房地产企业加强对资金的预算编制将帮助企业准确把握资金管理的重点，对企业合理掌控资金的支出奠定基础，为企业合理安排生产周期创造条件。另外，企业还可以根据资金预算的情况进行适度的融资，在为企业减少不必要的融资和贷款的同时节约企业的成本。因此，对于房地产企业而言，必须对资金的预算编制予以高度重视，并充分发挥预算在资金管理中的控制、协调职能，根据项目的施工节奏和生产周期对资金进行合理的调度和使用，实现对资金的主动控制。
（四）加强对运营资金风险的管理
房地产企业各项目开发与施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，必须通过各种有效的方法和手段来尽量减少企业的损失，合理规避风险，或将风险控制在企业能够承受的范围之内。首先，建立完善的运营资金风险预警机制。这就要求房地产企业必须根据自身的实际情况，设计出各种财务指标来分析企业的运营情况，对运营资金风险进行预警，以便为企业的经营者和管理层提供真实的数据依据。其次，增强全体员工的资金管理意识。房地产企业应将资金管理意识、风险管理意识、内部控制理念等深深根植于企业的每一名员工心中，在风险可控的基本条件下将资金用于滚动开发投资，并对企业的各项支出进行严格把控，在全方位调控资金使用的同时合理规避运营资金风险。第三，加强对企业工程款结算风险的控制。这是房地产企业支付金额最大、最重要的现金支出，例如：企业可以按照工程的进度节点支付工程款，并预留一部分工程款作为质量保证金。总之，加强资金管理是各房地产企业必须正视的问题，各房地产企业应及时完善企业的资金管理方式，加强资金运作中的稳健性，在国家宏观调控和行业竞争激烈环境下保障企业庞大的资金正常运转，为房地产企业的发展提供支持。
作者:陆勇
房地产企业资金管理篇3
1引言
房地产企业是我国国民经济的支柱产业，也是拉动我国内需的主要行业，其稳定发展有利于提升人民群众的生活水平、促进国民经济的繁荣和昌盛。近年来，我国房地产行业虽得到快速发展，但其中仍存在诸多问题，比如：房地产价格上涨幅度较大，远超过了普通老百姓能够消费的范围。针对该情况，国家相继出台了一系列宏观调控政策，且在国家金融危机的影响下，我国房地产行业将面临更加严峻的挑战。当前，我国房地产企业所面临的难点和重点问题就是如何促进企业的持续发展、如何保证企业资金投入充足、对资金的有效管控能否成为促进企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接对整个房地产企业的正常运行产生直接影响，应加强对资金管理，制定并实施可靠的资金管理措施，有利于增强房地产企业自身的核心竞争力。
2房地产企业资金管理问题分析
2.1资金预算的实际执行率较低
目前，部分房地产企业的预算执行率较低，开发项目的资金管理预算准确度偏低，换句话说，企业在预算实际执行中的准确率较低，该问题不利于企业对项目开发做出正确判断及决策，大大降低了企业资金的使用率，甚至导致企业资金链出现断裂。导致该问题出现的主要原因有：房地产企业资金管理体系不完善、预算和实际执行之间存在较大的偏差、不能对项目预算进行调整和更新等。
2.2房地产企业资金融资渠道单一
现阶段，我国房地产企业资金的主要来源渠道有：企业自身的资本金、银行贷款、股权融资等，其中股权融资对房地产的要求较高，通常都是已经上市融资的大型房地产企业会采用这种形式，众多中小房地产企业难以实现股权融资，因此，绝大部分房地产企业的资金来源于银行贷款，可见其资金来源渠道的单一性，这在一定程度上无法满足企业对资金的大量需求。另外，在国家宏观政策的指引下，且在限购令的制约下，还有很多房地产企业难以从银行获得足够的贷款。
2.3资金运行结构不完善
近年来，我国房地产市场竞争愈演愈烈，许多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，但在房地产市场高额利润的影响下，很多房地产企业在一些还未完工的项目及土地上囤积了大量资金，这种情况下，若房地产市场出现萧条状况，这些企业所囤积的资金就难以及时回收，更无法保证其相应利润的获得，尤其是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较大的情况下，企业资金运行结构不合理，直接会导致企业财务成本的增加，企业风险也会随之增加。
2.4资金运营风险管理能力较低
在房地产企业实际经营的过程中，难免会遇到资金运营风险问题，企业要想在激烈的市场竞争中赢得一席之地，就要承担一定的风险，而房地产企业的首要任务就是将这些风险有效控制在企业所能接受的范围内。房地产企业资金运营风险和企业内部经济环境变化及其财务管理能力的高低具有直接关系。目前，房地产企业项目的投资期限较长，资金回收也需要较长一段时间，这种情况直接导致降低了企业资产的流动性。面对竞争激烈、不断在变化的房地产市场，一旦发生转变则会增加企业资金运营风险，再加上企业的相关管理人员对项目的决策投资不重视，部分企业过度追求经济利益，采用盲目扩张的方式来扩大企业规模，很多企业管理层和决策层在看到丰富的项目利润后，完全忽视了风险管理的重要性，盲目跟进投资，未对资金运用风险进行管控，直接增加了企业资金断裂的可能性。
3优化房地产企业资金管理的有效策略
3.1加强对项目投资的可行性分析
和其它行业项目投资相比，房地产行业的项目投资是一项综合性、系统性较强的经济活动，其不仅涉及众多领域，还直接受到国家政策的影响，并且其投资金额巨大、建设周期较长，虽然房地产项目在一定程度上能使企业获得丰厚利润，但也就意味着其所面临的风险就越大。因此，房地产企业在投资项目前，应对项目的可行性进行研究，并对影响投资的各种因素进行综合分析，不仅有利于降低项目投资风险，还有利于节约经济成本，从而实现企业资金的正常运转。比如：对房地产投资项目所涉及的经济、技术、工程等方面进行综合性研究和评估，确保项目投资的可行性。
3.2拓展房地产企业的多元化融资渠道
当前，我国房地产金融市场相关体系还不够完善，诸多中小型房地产企业仍依靠银行等金融机构贷款来实现融资，只有少数大型房地产企业能实现股权融资。据相关调查资料显示，目前，我国房地产市场中资金渠道来源于银行的比例高达70%，这种现象直接对齐国金融体系的完善产生负面影响，极有可能导致金融市场出现其它能以解决的问题。近年来，我国对房地产金融市场政策的要求不够严谨，房地产企业的融资渠道逐渐呈现多元化的发展趋势，但这在一定程度上依然无法满足企业对资金的持续性需求，其多元化融资渠道还有进一步拓展的空间，加快证券市场和房地产市场对接、积极引进先进的资金管理理念、创新融资工具，从而全面实现房地产市场的多元化融资。
3.3加强对房地产企业资金运营预算管理体系的改善
房地产企业属于资金密集型行业，完善的资金运营预算体系是保障房地产企业资金实现良性循环的基础。房地产企业应建立科学合理的资金预算体系，以此来降低其资金运营成本和风险，从而实现企业资金运营效率的有效提高。房地产企业加强对资金的预算编制是企业准确把握资金管理重点的重要手段，也是企业对资金支出进行合理掌控的基础，为企业合理安排生产周期创造有利条件。除此之外，企业还可根据资金预算的实际情况进行适度融资，有利于节约企业成本，因此，对于房地产企业而言，应对资金的预算编制予以重视，并将预算在资金管理中的控制即协调功能充分发挥出来，根据项目的施工进度和生产周期对资金进行合理调整和使用，从而实现对资金的主动控制。
3.4加强对运营资金风险的管理
房地产企业在项目开发和施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，应制定并实施各种有效措施了减少企业损失，合理规避风险或者将风险有效控制在企业所能接受的范围内。①建立完善的资金运营风险预警机制，严格要求企业结合自身的实际情况，设计出各种财务指标，以便对企业的运营状况进行分析、对资金运营风险进行预警，从而为企业经营者和管理者提供可靠的数据依据；②提高全体员工的资金管理意识。房地产企业应将相关资金管理意识深深根植于每一位员工心中，在资金运营风险可控的前提下，将资金用于滚动开发，并对其各项支出进行管控，在实现资金全方位调控使用的同时能合理规避资金运营风险；③加大对工程款结算风险的管理力度，工程款是房地产企业现金金额最大的支出，企业可根据项目施工进度的实际情况，阶段性支付工程款，必要时，可预留部分工程款作为项目质量的保证金。综上所述，加强对资金的有效管控是各房地产企业的首要任务，企业应及时对其资金管理方式进行完善，提高资金运作的合理性，在国家宏观调控和市场竞争激烈的环境下，来保障资金的正常运转，从而为房地产企业的持续发展提供有力保障。
参考文献
[1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，2015（22）：56.
[2]段术祥.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营管理者，2011（9X）：102.
[3]王艳.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].经营者，2015（11）：23.
[4]鲜华.房地产开发企业财务管理问题及对策浅析[J].中国经贸，2014（4）：163~164.
作者:林宏连 单位:岑溪市环境卫生管理处
