摘要：在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大，如何认清目前房地产发展的新形势,抓住机遇,科学的进行房地产投资风险管理,是一个非常值得探讨的问题,本文主要从目前的房地产新变化、新形势出发, 研究了加强房地产投资风险管理的风险；风险分类；加强管理的途径：风险识别；风险测量；风险的防范与处理。进而提出如何进行有效的投资管理,满足企业对最大经济利润的追求。
关键词：新形势 房地产投资 投资风险 风险管理
房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。
房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。
房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。
一、房地产投资风险管理
（1）房地产投资风险识别。房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程。其包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险 事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素。（2）房地产投资风险测量。房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和衡量，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产投资活动中，仅仅识别风险是远远不够的，开发商还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。（3）房地产投资风险防范与处理。房地产投资风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险衡量的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优方法或方法组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产投资风险防范与处理的方法主要包括风险控制、风险非保险转移、风险分散等风险控制工具以及风险保险转移、风险自留等风险财务处理工具。房地产投资风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平、风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。
二、房地产投资风险管理所面临的新形势
1．社会经济环境的变化
土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去,房地产延伸性无法显示,一旦过了这个阶段,住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。就房地产业而言,不少房地产开发商都在买地,研究容积率,盖房子,然后销售。我们发现,按照这样的模式进行房地产开发、投资,可能存在以下几大问题:一是高负债来押项目,买地;二是项目周期过长,资金回收太慢;三是现金流量不稳定;四是开发的项目值钱,而公司不值钱;五是经营本地化,很少跨地区经营。
2．信息与技术的变化
影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业。其一,计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如,现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二,卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑,再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方,这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。
3．消费观念的转变
住房消费趋向健康化,住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点,这主要表现在以下几个方面:一是建筑式样与内部结构方面,如：外观、照明、排水、楼道宽度、通风状况等这些人们关注的热点;二是建筑的配套设施方面,环保型和清洁型的配套设施将受欢迎,尤其对于空调,具有消毒功能的空调将受青睐,中央空调可能面临尴尬;三是在房地产区位选择方面,那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。
三、新形势下的房地产投资风险管理方法
新的形势要求房地产投资风险管理工作中要跟着时代的步伐走,要进行改革和创新：要看到别人所没有看到的新趋势，从而抢占先机;在别人不顾一切向前冲时,能机智地“后退” 一步,也可能获得机会。创新有两种形式:一种是替代原有市场;另一种则是创造新的市场份额,而后一种创新意义更为重要。房地产投资开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几个方面进行投资风险管理创新： 1.投资观念创新，知识经济时代是技术发展和创新的时代,在客观上必然要求投资人员树立新的观念。 2.投资内容创新，知识经济时代,筹资、投资和利润分配是企业投资的主题,知识资本运动成为投资的主要对象。3.投资制度创新，随着投资内容的扩展,投资地位不断提高,为适应知识经济的要求,必须建立新的投资制度。
四、结论
房地产投资开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过改革与创新，密切主要市场动态的变化,深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化,根据新的变化而与时俱进, 将风险防范和控制的各项措施落到实处，使得投资理念、内容及制度方面全方位相互协调，把风险损失尽量降低。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。
摘要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。因此，研究房地产投资风险，并在房地产投资项目中做好风险识别、防范与管理，有着十分重要的意义。
关键词：房地产投资；风险；防范；管理
房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。
一、房地产投资风险及其特征
房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。
房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：
第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。
第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。
第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。
第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。
第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。
第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。
二、房地产投资风险的主要类型
传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。
1.投资系统性风险
第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。
第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。
第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。
第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。
第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。
2.非投资系统风险
第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。
第二，财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的情况下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。
第三，质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。投资项目的风险加大。
摘 要 房地产作为城市发展的基础，房地产是一项投资大、周期长、风险高的行业，房地产业的这些特点也就决定了投资风险管理的重要性。房地产作为我国经济发展中的一部分，在这个竞争日益激烈的社会环境下，房地产行业要想发展下去，就必须用发展的眼观看待问题，认清局势，认识到风险管理的重要性。本文就房地产投资风险管理进行了相关的分析。
关键词 房地产 投资风险 风险管理
一、引言
在这个经济快速发展的社会里，我国市场竞争日益激烈，房地产作为我国经济发展中的一部分，房地产投资对我国经济的发展有着至关重要的作用。然而，我国市场经济体制还不够完善，房地产投资在这个经济飞速发展的环境下面临着较大的风险，一旦房地产投资出现风险，不仅会影响到投资企业的利益，同时还会危害到广大人民群众的利益。为此，我国房地产行业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到房地产投资存在的风险，做好风险管理工作，进而为我国房地产业的发展提供保障。
二、房地产投资风险管理的重要性
随着我国城市化建设步伐的加快，房地产业规模不断扩大，房地产业在我国经济发展中所起的作用也越来越大。房地产是一项投资大、风险高、周期长的行业，它的这些特点就决定了房地产投资风险管理的重要性。然而在当前社会发展形势下，我国市场经济体制还不够完善，我国缺乏有效的法律法规对房地产投资进行保护，进而对我国经济的发展极为不利。同时，房地产投资企业的资产、账务、经营状况直接影响到房地产投资企业的投资行为，一旦房地产投资企业面临着风险，就会造成房地产投资市场萎缩，进而影响到我国经济的发展。近年来，我国与外界的联系日益紧密，一些外资企业纷纷涌入到我国国内，这些外资企业的加入既给我国房地产投资提供了机遇，同时也带来了挑战。随着我国经济的快速发展，我国房地产投资规模逐渐扩大，如表1，有效地推动了我国经济的发展。[1]在当前社会发展形势下，风险管理已经普及到大中小企业，针对我国房地产业，做好房地产投资风险管理工作有助于降低企业生产经营风险，保障企业的经济效益，进而为我国经济的发展提供保障。
三、房地产投资风险管理中存在的问题
（一）人才匮乏
房地产投资作为一项风险高的行业，在风险管理工作中，对专业的人才需求是非常大的。然而就我国当前房地产投资风险管理工作来看，这方面的人才比较匮乏，主要体现在人才素质偏低，专业人才不足，不能就房地产投资中存在的问题进行有效的解决，进而影响到了房地产业的发展。
（二）缺乏风险评估机制
在这个竞争激烈的社会环境下，有竞争就会有风险，房地产投资作为一种经济活动，其在这个竞争激烈的社会环境下同样要面临着的市场上的各种风险，然而就我国当前房地产投资企业来看，企业缺乏必要的风险评估机制，对市场信息把握不准确，不能全面地掌握房地产投资市场信息，进而造成房地产投资结构不合理。
（三）风险管理认识不足
在这个以经济效益为核心的市场环境下，我国房地产投资企业注重的是经济效益，而在追求经济效益的时候往往就会忽略其他工作，风险管理工作就是其中当代房地产投资中较为容易忽视的一项工作。房地产投资本身是一项风险大的行业，而房地产投资企业在进行投资的时候片面地追求经济效益的话就会增加投资风险，进而造成各种问题，不利于房地产业的健康发展。
四、房地产投资风险管理措施
（一）加大人才的培养
在这个科技与经济飞速发展的时代里，人才已成为这个社会发展的主导力量，专业的技术人才在当前社会发展中起着决定性的作用。在我国房地产投资风险管理工作中，房地产业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到人才的作用，加强房地产投资风险管理人才的培养。首先，加强房地产投资风险管理人员内部的专业技术能培养，不仅要注重专业知识的培养及相关财务知识的培养，同时还要加强他们专业素质的培养，可以安排他们出国深造，从而为房地产投资风险管理工作提供保障。[2]其次，房地产企业要扩宽企业人才招收渠道，让外面优秀的人才走进来，同时加强与外界企业的联系，建立互联平台，通过互助学习的方式来提高房地产投资风险管理水平，进而促进房地产业的可持续发展。
（二）建立有效的风险评估机制
在这个竞争激烈的市场环境下，只有建立有效的风险评估机制，全面把握市场风险，才能更好地促进自身的发展。房地产投资作为一项风险大的行业，其在这个竞争激烈的市场环境下要想稳定发展，就必须建立有效的风险评估机制。首先，建立风险识别体系，全面掌握房地产投资状态，从而有效地降低房地产投资经营风险。[3]其次，建立科学的风险指标评估体系，制定风险等级评定，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场信息，确认房地产投资风险管理工作中面临的风险，进而为房地产业的发展提供保障。
（三）提高风险管理的认识
就目前我国房地产风险管理工作中对风险管理认识不足的问题就必须加强风险管理的宣传，提高房地产企业、房地产投资企业对风险管理的认识。[4]作为政府，必须加强宏观调控职能，提高房地产投资企业对风险管理的认识。其次，作为企业，必须提高企业自身对风险管理的认识，在房地产企业内部完善风险管理制度，进而提高工作人员的风险管理意识，进而促进房地产投资的健康发展。
五、结语
随着我国经济水平的提高，房地产业也取得了飞速发展。房地产投资作为一种重要经济活动，在这个竞争日益激烈的社会环境下，风险管理对房地产投资的健康发展有着至关重要的作用。为了进一步促进我国房地产投资的发展，就必须充分认识到风险管理的重要性，重视人才的培养，建立有效的风险评估机制，全面做好风险管理工作，进而促进我国社会经济的可持续发展。
（作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）
