（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
*总书记在“*”重要讲话中指出“群众利益无小事”。实现人民群众的愿望、满足人民群众的需要、维护人民群众的利益，是“*”重要思想的根本出发点和落脚点。对于为矿区居民提供服务的我们来说，更要认真学习、深刻领会、贯彻落实*总书记重要讲话精神，时刻把群众利益放在心上，站在“*”重要思想的高度，大力加强社区建设，确保矿区的发展和稳定。我们*单位服务区域*平方公里，辖区内有*个物业小区，共有*万余户，*万余人。公司服务区域广、小区多且分散，周边单位多，这给我们工作带来诸多困难。然而社区作为矿区人们生活的共同体，其地位和作用显得越来越重要，如何着力加强社区建设，确保矿区的稳定发展？工作方式和途径也许有很多，本文仅从物业管理企业文化和社区文化建设相结合的角度，谈一点学习认识。社区是指一定地域内城市居民的自治组织，物业管理是为居民提供与房地产有关的全方位服务的企业。对于社区建设，目前矿区采取居委会、业主委员会和物业公司三结合共同管理的方式，其中物业公司在矿区建设中扮演着重要的角色，矿区与物业公司相互依存、相互渗透、相互促进。社区文化建设更离不开物业公司的组织和参与，并越来越成为物业公司提高物业管理水平美誉度的重要途径，探索物业管理企业文化建设与社区文化建设适度融合，不仅有利于树立物业公司的品牌和形象，还有利于加强社区居民思想建设，提高居民的思想道德素质。一、企业文化是规范物业管理、推动物业市场发展的关键1、企业文化是规范物业管理的重要工具。企业文化是形成于*世纪*年代的企业管理理论。作为一种现代化的企业管理理论，它是在一定的社会历史条件下，企业生产经营和管理活动中所创造的、具有本企业特色的精神财富和物质形态。其意义在于通过符合企业发展需要的共同价值观来培育塑造认同企业价值观的企业人，制定有利于企业价值观形成的规章制度、行为规范，使企业的产品、服务、管理经营行为、物质环境、员工形象等都一致传达企业价值观，在社会上树立可供识别的企业品牌形象，实现企业的差别化市场发展战略，促进企业的可持续发展。就公司内部管理而言，企业文化通过塑造价值观推行价值观来实现管理，是企业管理中的“德治”。企业文化以其特有的管理功能，对提高物业管理人员的服务意识、规范物业管理人员的服务行为作用巨大，物业管理人员可以因此提高管理服务的主动性，不断改进管理服务程序、流程、方法、技能，完善物业管理服务。另外，就物业管理规范化的对象而言，物业管理法规不仅仅要规范物业公司的行为，还包括业主的行为。如果我们小区业主对物业管理制度的认知能力与认同程度十分有限，那物业管理的规范化发展就会受到极大的制约。物业管理制度建设本身是企业文化建设的重要内容，这由物业公司根据国家的法规来自我建设、自我完善；业主对物业管理制度的认知能力与认同程度则需要多种渠道、多种形式的文化建设活动来培养提高，这也主要靠我们物业公司来做，其实质是物业公司企业文化在社区的宣化、延伸、渗透。换句话说，只有通过社区文化建设，宣传各项法规，弘扬社会公德，促进感情交流，提高居民素质，才能有效增进社区认同度，从而，为物业管理的规范化奠定良好的社会文化基础。2、企业文化建设是物业市场竞争的需要。当前，物业的市场竞争已经从人才、技术、管理水平、服务程序和服务质量等方面全面铺开。从深层次分析，要全面提升物业公司的竞争力要靠企业管理制度、企业的服务经营理念、职工的综合素质来支撑并实现，因此，现代企业间的竞争是企业文化的竞争。物业品牌化是物业公司市场发展的需要。品牌是凝聚企业形象的重要载体，没有品牌支撑，企业的影响力就受到制约。物业公司要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，必须建设自己的知名品牌。品牌竞争从根本上来说是文化的竞争。可以说，没有文化的环境不是文明，没有文化的商品不是精品，没有文化的服务不是享受，没有文化的竞争不能取胜。品牌所蕴涵的功能价值、品质含量、服务质量、企业伦理，归根到底是企业文化外化的结果。品牌的差异，说道底是文化的差异，是企业文化核心价值观的差异。差异识别度越高，品牌竞争力越强。树立品牌，我们要运用文化眼光对待物业管理，创造充满文化氛围的环境，形成独特的管理风格，使物业管理具有鲜明的生命力。第三，物业的品牌形象的根基，最终落在物业基础管理的服务上，而物业管理服务质量，不只是体现在服务的技术水平上，更重要的是体现在服务的态度与行为上。员工的服务态度与行为怎样，取决于员工对公司、对业主的认识，这正是价值观范畴，也就是企业文化所倾注的领域。企业文化对提高企业管理服务质量有着不可取代的作用。二、社区文化建设是物业公司企业文化的旋转舞台1、社区文化建设是物业公司理应承担的社会责任。社区文化，从广义上看，它是社区居民在特定区域内长期实践中创造出来的物质财富与精神财富的总和，是介于社会文化和家庭文化之间的一种文化。一方面，物业公司作为社区内的一个独立行为主体，也就是社区文化建设的一个自然主体。社区文化建设是社区内一切主体的社会责任，物业公司不能例外。因此，社区文化建设是物业管理公司的一项自然责任。另一方面，物业管理公司与业主签订契约，为业主提供优质专业的安全、维修、绿化、保洁，这是物业管理的物质层面，属于广义的社区文化建设范畴。因而，社区文化建设又是物业管理公司的契约责任。物业管理公司注重社区文化建设，既是物业公司发展的需要，也是社会发展的需要，因而，社区文化建设又是物业公司的责任，对自身发展负责，同时，对社区发展负责，而且重在精神层次的文化发展。这也是我们物业公司必须主动将社区文化建设纳入企业文化建设规划范围内的根本原因。2、物业公司关注社区文化建设的根本原因是市场需求。几年来，随着油田几个新区的建设，物业公司和物业管理开始贴近石油工人，走进油田职工的生活，环境的变化，生活的便利使居民对物业管理由不接受到认可，现在职工生活已经离不开物业公司。但随着社会发展，职工生活水平提高，业主住户对文化生活的需求也越来越高。物业公司在社区服务中的角色和地位，让业主住户对物业公司在社区文化建设方面抱有极高的期望。致力于社区文化建设是物业公司应对市场需求、完善物业管理环节的必然选择。实践也已经证明，那些重视社区文化建设的物业公司，更能为市场所接受。3、物业公司在社区文化建设中的作用是能动的，而不是被动的。物业公司毕竟不是政府机构，而是一个有自身利益的经济实体。物业公司为实现自己的发展目标，必须发挥企业文化建设的主观能动性，促使企业文化和社区文化互动，并起到示范和主导作用，在兼蓄个性化的家庭文化同时，积极弘扬社会主旋律，共建小区美好环境的主流文化，将物业公司企业文化在社区的伸张与社区文化的个性需求有机结合。从物业管理市场的发展来看，不着眼于满足社区文化的个性化需求的企业文化肯定是没有生命力的。根据这一规律所建立的企业文化，其在社区的延伸、扩张、渗透，与社区文化建设是相统一的。从某种意义上说，由物业公司组织主导的社区文化建设，是物业公司企业文化在社区的延伸与外化，也就是说，这样的诱发性社区文化实质上是物业公司企业文化的载体与表现形式，是物业公司企业文化在社区交往行为上的表现。因此，诱发性社区文化建设，本质上是物业管理公司企业文化的重要组成部分。三、物业管理企业文化与社区文化的适度融合油田社区建设的特殊性，决定着物业公司要将社区文化和精神文明建设纳入为物业管理的重要组成部分，从油区的角度看，发展社区文化，是维护矿区稳定、增进理解和加强油区发展的重要举措，物业公司在社区文化和社区居民思想建设中扮演着重要角色。物业管理企业文化与社区文化的适度融合指的是两者在内涵上的“适度融合”，使之互相影响、互相渗透、互相促进。物业公司在具体操作中，不必分别打出企业文化和社区文化建设的旗号，以避免重复操作和互相抵消力量。物业公司作为一个文化建设主体，与分散的家庭比，有着无可比拟的组织能力和协调优势，显然是一个十分重要文化建设主体。从物业公司自身的发展需求来看，物业公司应业主对社区文化的需要而加强社区文化建设，是对市场的积极主动反应；物业公司加强企业文化在社区中的渗透力、辐射力，提高公司品牌知名度，是公司的经营发展策略；如果我们将由物业公司组织主导的社区文化界定为诱发性社区文化，那么，这样的诱发性社区文化实质上是物业公司企业文化在社区的延伸与外化，是物业公司企业文化在社区交往行为上的表现，是物业公司企业文化的载体与表现形式。基于以上认识，物业公司是社区文化的能动建设者；企业文化是社区文化的重要组成部分，是物业公司品牌的深厚底蕴；社区文化是企业文化的重要载体，诱发性社区文化是企业文化的特殊表现形式。这样，我们物业公司准确把握自己的定位，就可以较好地处理好企业文化建设与社区文化建设的关系,更好地贯彻落实“*”重要思想。企业文化建设也好，社区文化建设也好，它们的适度融合都是提高企业社区职工和居民的思想道德素质，形成新型的社区人际关系和有利于油区发展的稳定社区环境。
目前，物业管理市场的竞争越来越激烈，当前的竞争不再只是价格竞争和产品竞争，已经升级为品牌竞争。而品牌最重要的是其丰富的文化内涵。企业文化直接关系到企业品牌，高品位和深层次的企业文化是企业品牌的文化底蕴。所以，应该建立起对内能激发员工的责任感和自豪感、对外能提升企业视觉印象的企业文化，使得企业的美誉度和知名度切实得到提升。企业文化代表着企业形象，并向外界传达了企业精神，精神是通过形象具体反映给公众的，文化建设的核心就是企业精神。因此，应该强化员工在思想文化、道德品质和服务技巧等方面的培训。要重视员工的外观形象，做到穿统一的服装，挂牌上岗，言语要亲切标准，耐心为业主服务。采用统一标识，办公环境要讲究色调、式样和陈设上的艺术和统一性，以别具风格的经营方式和文化品位，以良好的外观形象给业主留下鲜明而深刻的印象。
2凝练企业文化，营造良好工作氛围
企业文化建设，从本质上说就是在思想和行为方式上由新对旧的的挑战和改造。在定位企业文化时，企业领导要依据企业当前的发展战略，弘扬企业的优良传统，并借鉴和融合其它企业的先进经验，提出能反映本阶段的经营管理活动的企业文化。而且，企业领导要重视自己的模范行为，他们的行为往往是对员工的一种无声号召和示范。公司领导以自己的行动向企业员工诠释企业的价值观，带动和启发着企业员工对企业文化进行建设。营造一种团结和拼搏的企业氛围。物业管理科应该编制出本企业的企业文化手册，以向每一个员工传达企业精神和理念，并规范他们的行为，让员工将美好的形象展现给业主。企业员工要使用礼貌用语，微笑服务。激励员工参加社会公益活动，让业主真正被企业高质量的服务标准所感染，进而自觉为创建美好社区而努力。
3加强科学管理，追求提质增效，创新服务能力
一正确引导业主养花草、宠物，学习安全常识和法规道德，提高业主文化思想素质，构建小区和谐氛围。再者，对物业主管部门申办物业企业和资质年检等工作程序进行简化，提高办事效率。二是发挥好社区居委会的协调作用。物业主管部门跟街道办一起，在各社区中成立居委会，组织居委会调解社区纠纷，尽量争取在社区中化解矛盾，减少法律诉讼；强化对于社区居委会的工作指导，从当前业主的最关心的问题和需求出发，帮助业主创建业主委员会；在受到群众投诉后，尽快认真处理矛盾，维护社区稳定。三是健全物业维修等日常资金的收缴和监管办法，保证公共设施维护有足够资金。完善维修资金等相关管理制度，清缴被挤占挪用的物业大修资金，追收未缴纳物业大修资金，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，合理使用维修资金，为社区居民提供完善的物业服务。
4充分发挥企业文化在物业管理中的作用
应该发挥好企业文化凝聚、导向和规范的作用，切实做好企业物业管理。凝聚作用。企业文化在某种程度上就似一种粘合剂，它让全体员工的追求目标都集中在为企业经营共同奋斗上，彼此团结合作。一种积极的企业文化，应该可以让每个员工都看到企业的美好前景，把自己的命运跟企业命运紧密相连，并为之努力工作。在企业与员工之间、领导与员工之间、员工与员工之间建立起相互支持和理解的和谐关系，形成巨大的凝聚力，给企业注入活力和生机。导向作用。物业管理企业文化作为一种理性的文化，它就像企业管理的灵魂，直接影响着企业的种种行为，是全体企业员工的理想和信念，它可以利用价值观念引导企业发展。规范作用。企业文化来源于员工的生产经营活动中，又反过来成为了规范员工行为的准则，具有很强的号召力和约束力。
5落实企业文化建设的职责
真正落实好企业文化建设，并将责任分配到综合管理部、人力资源部和党群工会工作部等部门，各个部门同心协力，创建齐抓共管新局面。人力资源部主要的职责是引进优秀员工，并对其进行培养和激励，开展企业传统教育，提高他们的科学文化和专业技能，弘扬爱岗敬业精神，培养共同价值观。综合管理部的主要职责是实施品牌战略，大力开展管理工作，对企业中的先进个人和感人事迹进行宣传报道，提高企业知名度；党群工会工作部主要职责是组织企业员工进行技术比赛和劳动竞赛；开展多种形式的员工教育文体活动；为企业的中心工作服务，切实提升企业文化建设水平。
6加强总体规划，形成长效机制
摘 要 全国人大通过的《物权法》强调物业管理的职能是业主大会。建设部要求把物业管理企业改为物业服务企业，旨在削落物业公司的管理职能，增强物业公司的服务意识，强化业主大会的自治管理。本文对物业企业定位、理顺关系、服务责任和强化服务等问题作了阐述。
关键词 物业企业 服务定位
“物业管理企业”修改为“物业服务企业”后，物业管理合同也改成了物业服务合同。物业企业明确了服务职能，业主明确了权利义务。业主有权享受物业提供的服务，有权督促物业按合同约定搞好服务，同时，业主有义务向物业企业缴纳物业费。
一、变“管理”为“服务”，理顺了业主和物业的关系
（一）改变经常出现对立的关系
物业企业以管理者的身份管理物业，曾闹出许多矛盾和纠纷。辖区内管道漏水、屋顶漏雨，墙壁渗水、邻里纠纷、楼道清理、垃圾乱扔、车辆占道、装修违规等问题物业去管，涉及到业主利益，经常出现对立情绪。变“管理”为“服务”后，成了业主找物业要求解决上述问题，物业按服务定位，与业主协商如何解决，化解了对立情绪。比如业主没有把垃圾投进垃圾桶内，物业管理的做法是找到扔垃圾的人提出批评，物业服务的做法是去收拾，把垃圾清理干净。变“管理”为“服务”后，员工的角色变了，从服务的角度考虑问题。业主与物业公司是主人与佣人的关系，业主购买的是物业服务而不是物业管理，不能让业主会误以为在“管我”。当然物业也要把管理寓于服务之中，如有的业主破坏草坪种菜，用公用自来水浇灌；有的业主私搭乱建一些设施，私自出租住房。这个时候如果物业不出面制止，会使绿化受损，带来安全隐患。
（二）有望破解物业服务中的难题
“管理”改为“服务”后，责任主体清晰了，业主和物业的关系理顺了，涉及物权的问题由物业所有人去解决，涉及服务质量问题由物业公司去解决。长期以来物业管理和服务中遇到的五个相互扯皮问题有望破解。
（1）建筑质量和超出维保期的维修问题。商品遗留的建筑质量有来自业主和公用两方面：业主的房屋质量问题多在查验时已被发现，但建筑商整改不及时或不到位，拖到维保期满，一走了之。公共建筑中常见的有道路损坏、地下雨污管网堵塞、窨井盖破损、设备设施破旧损坏、人工湖漏水、公共照明和电梯故障，进驻初期往往不引人注目，特别是一些隐蔽工程要在使用一段时间后才被暴露。长期以来的矛盾是业主要求维修，物业没有钱修。
（2）业主停车难的问题。本公司签约的11个的物业小区，有私家车8310辆，车位车库4982个，配比率为1：0.6。剔除车辆增加因素，尚缺车位3328个。车位不足出现下列情况：一是业主委员会决定让物业拓展车位，减少了小区绿化面积，部分业主有意见，政府绿化办接到投诉后也找上门来；二是为了提高利用率，道路泊位不固定，先到先停，车主间常闹矛盾；三是夜间车辆占道，急需用车的出不去，晚点回来的进不来。解决停车难的问题物业无能为力。
（3）拖欠物业费和水电费问题。业主欠费通常的理由是：房屋质量差，漏雨渗水等问题不解决；家中被盗、道路堵塞、电梯故障；对装修规定、邻里间装修、房屋使用、垃圾桶摆放位置有意见；公用水电费的分摊业认为以不合理。物业费拖欠影响物业公司的正常运行和服务质量，水电费收不齐，有可能被停电停水。
（4）专项维修基金申请和使用的问题。根据住宅专项维修资金使用暂行办法规定，使用专项资金须经过制定方案、业主签字、进行备案、开设帐号、资金划转、竣工验收和决算审核等七道程序，还须经占建筑物总面积2/3以上、且占总人数2/3以上的业主同意。不仅门槛高，业主间的利益很难平衡，而且申请难，时间长。专项维修资金为物业所有人所有，申请专项维修资金和使用都应当是物业所有人的事，物业企业受物业所有人的委托，是可以做好配合和协助工作的。
（5）设施设备维修更新问题。住宅小区一个普遍性问题是设施设备寿命大多小于房屋的寿命，如房屋使用70年，电梯只能使用15至18年，超过年限的电梯存在着安全隐患，为保证住宅电梯安全运行，对不符合国家标准要求的老旧住宅电梯应进行更新或改造。此外，开发商在卖完房子后项目就注销了，或者超过维保期了，应当由物业所有人在落实资金后由物业企业对设施设备进行维修或更新。
二、变“管理”为“服务”，物业服务的责任加重了
“管理”改为“服务”后，物业企业既要增强责任意识，履行安全、养护、消防、环保、绿化、交通、保值和便民等责任，还要树立服务意识，为业主提供方便、提供个性化的服务。
（一）安全责任
物业安保虽然只能提供群防群治的、有限的安全防范服务，但仍需要有一系列措施给业主有安全感，包括对犯罪分子的威慑、对已发现的危险情况的遏止、对报警信号的处理等。发生安全事故时，物业要采取应急措施，及时向有关部门报告，积极协助做好救助工作，把损失减到最小程度。
（二）养护责任
物业的责任是使机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等随时处于良好的工作状态，保障正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。
（三）消防责任
物业必须承担起大楼和小区范围内的消防任务，确保业主的生命财产的安全，为物业使用人提供生活和办公的安全保障，并消除他们的后顾之忧。
（四）环保责任
搞好物业区域的环境保护工作，包括“五水共治”、垃圾分类投放、垃圾清运、宣传低碳生活、构建节约型小区等，为业主提供整洁舒适的居住、办公环境。
（五）绿化责任
做好物业管理区范围内的绿化养护，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境非常重要。
（六）交通责任
管理好大楼和小区内车辆乱停乱放问题、占道问题、交通违章问题，保障道路畅通，是物业服务的责任。除平行交通外，还包括大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，防止酿成事故。物业服务要使小区、写字楼的行车路线有明显标志，实行车辆限速行驶，保持道路畅通。
（七）保值责任
物业保值责任有三项：一是保证公用设备能正常运行，即使用功能；二是资产生命周期超时延长，即时效功能；三是物业资产价值最大化，即能增值功能。物业服务要从传统的物业运行向物业增值发展，要使业主感觉到房子会涨价。
（八）便民责任
实现多元化、个性化的服务也是物业企业需要探索的问题，目前行业内出现多种经营的手段，比较流行的有洗车服务、速递业务、便民业务等。物业企业要利用用户资源的优势，为业主提供有特色的服务，要在互联网思维下有更深层次的创新，为业主提供省时省力省钱的服务。
三、定位“服务”后，强化物业服务的措施
（一）加强沟通，促进相互理解信任
在微博上、网络上、报刊杂志上经常看到对物业的批评，有说物业该管的不管不该管的瞎管，还有说欺负拾荒者、装修工等等。小区门口执勤人员遭喝醉洒的业主殴打，传达室门前请来访者登记受到辱骂，装修工要办理出入证被认为多此一举，垃圾分类投放后制止拾荒者拆拣被认为欺负人。我们一个拥有1700多户的小区，查验时门禁系统多数不合格，建筑商留下总价5%的维修费不到二年就用完了。业主提出防盗门有故障必须维修，但苦于没有这笔经费。物业无偿为水电和有线电视等供应商代收代缴运行费用，无偿承担小区内这些管线和设施设备维修养护的责任，一旦工程人员周转不过来时就会挨骂，还会遭来收费困难。业主不在家，快递邮件就放到门卫室，如不签收，业主会对物业产生不满。收下来要登记，放在货架上，再用微信发给业主通知领取，一旦出现包裹内的物品异常，物业还得承担风险。小区违章装修要物业去处理，一部分业主说物业不坚持原则，影响了住宅优美整洁的品格，另一部分业主说物业狗拿耗子多管闲事。物业企业定位服务后，减少了管理职能，服务中要主动与业主沟通、与社会职能部门沟通，物业员工做到打不还手、骂不还口，微笑应对，求得理解获取支持。
（二）热爱专业，不断提高服务质量
爱专业的标准是热爱业主，热爱本职工作，精细化服务。要让工作目标落实到每个环节并发挥作用，使整个服务流程和每一个环节都做到目标与质量挂钩，责任与精细挂钩。精细化服务也是一种理念，它要求每一个员工都尽心尽职，第一次就把工作做得极致，每一个步骤都精心，每一个环节都精细，成为物业服务的新姿态。此外，还要用企业文化推动小区文明建设，培养文明行为，改变“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的邻里关系。通过物业活动，促进相互沟通，实现和睦相处，使人和人之间熟悉起来、增进友谊和信任，从而关爱小区、关心少年儿童成长，关心老年人的晚年生活。物业服务只有从业主深层次的需求出发，为每个业主提供量身定做的服务，满足其自我价值实现的愿望才是最有附加值、最有竞争力的服务。在设备维修上，设立24小时报修电话，24小时客服电话，24小时报警电话，各类设施设备天天有巡检，周周有检查、月月有维保计划。构建一站式服务平台，为业主提供维修、报修服务，会议预定，领取所需物资，咨询等服务，如传真、打字、代送机票、餐饮、通讯、文秘等。精细化体现在礼仪服务上，业主就会感到温馨。如当您驱车出入小区时，门岗安会对您敬礼，您乘出租车到达小区，门岗会立即上前为您拉开车门，并亲切地道声：“您好！”，主动帮您搬运物品；来到写字楼，您会看到精神抖擞、笑容可掬的值班员在欢迎您； 作者简介：王纪东（1979.3--），男，本科，高级经济师，注册物业师，浙江师范大学后勤集团物业公司总经理。研究方向：经济管理。
关键词：物业管理企业；财务风险；管理
一、物业管理企业工作内容
物业管理企业也叫物业管理公司，物业所有人通过相关合同制定对物业专业化管理的企业性经济实体，它的管理内部包括对地上建筑物及其附属设备设施的维修、养护以及对卫生、绿化、安全、等项目的持续，属于第三产业范畴，服务对象为业主和租户。随着城市现代化的推进，物业发挥越来越多的类似行政管理的职能作用。物业管理属于劳务型行业，是新兴的产业，在住房制度改革过程中诞生，我国物业发展历经20余年，经营范围不断拓宽，物业管理市场也逐渐完善。
二、财务管理风险概述及我国物管企业财务风险管理特点
（一）财务管理风险概述
在现代企业的内部管理中，风险管理是一项重要的内容，对风险管理的准确把握可以避免企业经受不必要的损失，减少经营中的各种企业成长障碍，保证企业在可持续发展的轨道上运行。财务风险管理属于风险管理的范畴，在企业运营过程中，通过各项财务活动对企业中的风险进行识别、度量、控制，促进企业财务活动的安全可行，减少财务风险发生的可能性，将损失最小化。财务风险管理也是有成本的，风险的变化也决定了风险管理的动态性质，风险管理的措施也应该动态跟进，及时修正，这就要求在管理财务风险的过程中要有一定的科学性。
（二）我国物管企业财务风险管理特点
1.我国物业管理企业起步较晚、发展较慢，部分物管企业对财务风险管理的重要性认识不足。
物业管理企业的财务风险管理通过一定的财务规划，形成治理企业的目标，由于物业管理企业多是小规模开展，缺乏主体经济支撑，对财务风险的认识不足，多是风险管理能力薄弱的企业。相对于西方发达国家，我国的物业管理企业起步略晚、成长速度较慢。物业管理企业的工作人员有的是为安置房地产企业的亲属人员而聘用的，有的是物业管理经理临时招募的非专业人士，财务管理人员相对于房产等行业的同岗位人员工资较低，也使得他们工作的积极性和业务水平与其他行业存在一定的差距。个别物业管理企业对于领导采用年度考核的管理办法，由于领导的短期行为，项目尾期最后业绩的考核因领导职务调离，缺乏项目的整体考核。
2.对于物管企业的财务管理，收入自身的特点给财务风险管理带来很多难度。
物业管理企业与其它生产型的企业相比，个性化、差异化的服务它的产品的主要特点，物管企业通过规模化生产取得的效益同生产类实体经济比相对较弱，它是一个以人的满意度为主的一种劳务，在提供服务的过程中，既有客观因素，又有主观因素，对产品的质量缺乏明确的依据。此外，物业提供的业务数量较多，人力成本较高，众所周知，对人的管理是最难的管理，如何通过科学有效的财务管理，对财务资源的合理分配和规划，达到安排物管企业各项经营活动，提供服务满意度，是一项复杂的工作，特别是对于物业这样一个收入依靠服务满意度的资金管理企业，它的财务管理更像是一个无限循环的项目。
3.部分物业管理企业的风险管理能力较弱，资金管理能力不佳且内部审计作用发挥较差。
财务管理最核心的就是资金管理，财务风险管理最主要的也即是资金链条的完整性管理，资金来源单一，收入质量对于服务质量的满意度依附性较高。随着人民生活水平的提高，对于物业的服务质量的要求也越来越高，越来越个性化，财务风险管理也增加了难度。物业费的及时足额收缴，表现出了一定的困难性，车位管理分配、有偿家务服务、园区公共治安都可能引发管理行为产生的财务风险。自有资金少，资金运用不合理，投资不谨慎，公司财务管理缺乏远见，物业经理的短期行为，都将导致财务风险管理能力低下，很难实现财务收益。此外，部分物业管理企业缺乏内部控制，未设置内审部门或者内审部门形同虚设，拿地时低估成本。
三、改进物业管理企业财务风险管理的具体策略
（一）规范物管企业的各项日常工作
物业管理企业多是小型企业，但麻雀虽小，五脏俱全，物管企业的财务风险蕴藏在企业的各个部门中。前台可能除了业主的日常接待工作，也有业务投诉的初级处理，甚至还兼任收费岗位，工作过程中如果缺少一定的岗位说明可操作流程，很可能忙中出错，对财务的损失产生影响。维修工提供完服务，如果是有偿服务，也可能接触收费工作，针对现金收款的不开票及坐支行为，需加强制度建设和人员培训，依靠实地突击检查等措施加以控制。车位停车费管理中，对于不给票行为，要有相应的奖惩制度，加强人员素质培养，可以增加固定资产投入，考虑人机并行方案，采用车位收费系统规避私吞现金行为。资金支出中，采购物资的以次充好、频繁采购、收受回扣等违规行为，应实行集团集中采购、项目采购权分离的政策。对于拖延支付保安、保洁、绿化等外包费用变相收取回扣的行为，可通过集团招投标方式，选取外包单位并由集团统一支付费用，项目支付权限上交于集团。总之，应该对物管企业的各个岗位进行规范，通过制度的完善和指引规避可能发生的各项财务风险，降低风险发生的概率。要有完善的考核制度和办法，有各项行为的监督管理策略，对于资金的收入和支出要有明确的两条线管理，确保资金链条的完整。
（二）健全物管企业的财务基本管理
会计的基本职能是核算和监督，对于物管企业也是如此，会计核算制度要认真执行，对于不设账、账外账、小金库等不合理行为要坚决抵制，良好的会计核算管理可以让风险管理更有依据性，更加有据可查。在账目的设置上，要根据物管企业的实质特点，记录好与地产开发公司等的历史账目问题。对于物管企业自有的项目，做好在建、已建成项目等内容的统计，对各个项目的资产的计提、折旧做到清晰明确。在账务处理上，要依据最新的企业会计制度执行，对于符合第三产业优惠政策的各项税务活动要做好税收申报工作，最大范围内做好税收筹划的各项细节。在财务监督方面，对于发现的虚假账务要积极举报，对个别员工的侵占企业利益行为予以制止。对各种招标工作要积极参与，在企业安全运营范围内对各项对外投资，做好风险评估和预判，通过科学的决策提高投资的准确度。
（三）提高物管企业财务风险管理能力
企业的管理者的风险意识决定了企业的风险管理的地位，对于物业经理来说，首先要有财务风险意识，财务风险管理应随着物管企业经营项目的管理而贯彻始终。财务风险管理又是一个动态的管理过程，需要不断修正企业的管理行为，改进管理策略，一成不变的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高对环境变化的应对能力和各类型突发事件的处理能力。在内部审计方面，应建立项目整体考核制度，不能单单按年考核。在企业内应实行全面预算管理，在制定财务制度上，不应把预算任务只交给内审部门，应充分发挥企业各部门的合力，由销售、合约、工程、财盏瘸稍惫餐参与。在财务投资决策上，要运行专业的科学投资方法，科学控制风险，建立风险防范基金制度，对经营成本进行科学保底。
四、结束语
在经济发展放缓，增速减慢的市场形势下，国外的物业管理不断完善，我国也应该提高物业管理企业的服务能力，提高物业管理的竞争力，不断满足广大居民和业主的个性化服务，在管理上创新，在制度上革新，通过不断超越自我的管理和服务来满足第三产业的差异化需求，通过加强业务专研，依靠敬业、奉献精神，做好物管企业的财务管理工作，将财务风险控制在最小的范围内，让我国的物业管理企业在服务质量上与国际趋同。
参考文献：
[1]向茂琳.物业管理公司的财务及风险管理研究[J].企业导报，2015.
[2]张华伦.我国中小城市物业管理水平提升研究[J].企业经济，2015.
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1. 培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2. 培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1. 杨锡怀，《 企业战略管理 》，高等教育出版社
关键词：物业管理企业；财务管理；精细化管理；
在当前市场竞争日益激烈的行业发展背景环境下，物业管理行业企业传统落后的财务管理制度，在很大程度上严重阻碍着企业经营管理水平的进步及管理工作效率的提升，最终导致物业企业在整个行业的竞争中处在一个劣势。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。
一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析
（一）物业企业管理体系不够规范
前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地产建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性来执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。
（二）物业管理企业财务管理意识参差不齐
新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。
（三）物业管理企业财务管理手段相对落后
现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。
二、加强企业财务精细化管理策略
（一）提高财务管理精细化发展意识
物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。
（二）构建并完善企业财务管理机制
关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一个范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情r下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。
三、结语
企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。
参考文献：
[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（08）.
（一）物业管理企业自身的特点
物业管理企业是以盈利为目的的，管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办费、特约服务费收入、综合经营的收入，而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出，物业管理企业的支出是多种多样的，包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等，这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制，造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。
（二）物业管理企业的人才供给
1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求
结合物业管理企业自身的特点，再加之是一种以营利为目的的企业，在收入来源相对稳定的状况下，企业为了获得更多的利润，就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的，服务人员的工资就是企业支出的一部分，在减少支出的观念下，就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的，在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。
2、物业管理企业对工作人员的培训方面
物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训，对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别，有难易的差别，对于资历较深的培训者来说，可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者，对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说，减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。
（三）物业管理企业的设施配置不足
在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外，必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时，面对情况不明的危险，单一、有限的应急救援装备是不能应付的，必须使用大量种类不一的应急救援装备，以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候，在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量，大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下，无法真正检验所购买设施的作用，但在应急的过程中，最需要应急设施充分发挥它的作用的时候，倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限，那么应急救援就会受到制约。
（四）物业企业管理缺乏责任感
在物业管理工作人员招聘的时候，由于对工作人员的低要求，其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低，无论是他们在应急管理基本理论的掌握上，还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误，在关乎居民人身财产安全的情况下，失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失，有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任，但由于小区的居民较多，物业所要处理的事情比较繁杂，对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中，存在一种应急设施类于摆设的心理，这是不正常的。在种种因素下，作为小区安全的保障者，存在着安全意识淡薄，安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。
（五）物业企业管理体系不健全
应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱，乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现，需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排，这样能够使工作人员各司其责，同时团队在日常的相互配合下能够了解队友，达成一种默契，这有利于在应急中形成良好的配合，提高应急工作的效率。
（六）缺乏合理有效的惩奖制度
物业管理企业挑选到适合工作的求职者，这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味，物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能，需要合理的鼓励机制的建立，对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可，得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情，还能够激发工作人员的创新能力，促进总体工作的顺利开展，提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中，也会遇到各种各样的问题，工作人员在处理这些问题的时候，可能会由于不同的原因而造成不必要的错误，在这种情况下，可以依据错误造成的后果的不同程度，对工作人员进行不同程度的处罚，以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度，使得错误不能有效地及时制止。
（七）缺少对典型事件的研究
对于应急管理是一项必要的工作，安全问题越少越好，在实际生活中，我们基本是处于一种平安状态，安全问题不常发生，但是安全问题有时候是不可避免的，一旦发生就需要采取应急措施，正是基于安全问题的特点，我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法，就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析，以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。
（八）缺乏与居民的沟通
现在是个文明的社会，特别是城市小区的居民，他们有着相对稳定的工作，有着良好的生活环境，受过良好的教育，他们对物业管理企业能够给予理解和支持，物业管理企业可以与居民进行良好的沟通，积极地了解居民的所想所需，向他们采纳有益的建议，不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系，还能使更多的居民感受到小区的民主气息，得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多，关系复杂的集合体，城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。
二、物业管理企业应急管理体系的构建策略
（一）建立健全应急预案体系
突况具有不可预知性，一旦突发事情发生，最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件，然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候，需要工作人员的全力配合，进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的预案模式。
（二）建立健全应急管理体制
预案只是应急过程的一部分，确定应急预案之后需要的是具体的安排，针对工作人员的性格特点，组建不同层次的小组，这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等，这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行，使得应急工作顺利的展开。
（三）建立应急运行机制
在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度，使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率，同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。
三、小结
