关键词：投资性房地产 合并报表 公允价值模式 成本模式。
引言
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构建物。新企业会计准则对企业持有的房地产根据用途做了进一步的划分，在原有的房地产作为固定资产、无形资产的基础上引入了投资性房地产概念。
投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，从而区别于作为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。正是由于投资性房地产的引入，在编制合并报表时涉及房地产的内部交易中，因内部交易双方对房地产用途的不同划分，一方作为固定资产、无形资产而另一方作为投资性房地产，或反之。从而引起双方的会计处理不一致，但从企业集团的角度这是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即投资性房地产转为自用房地产或自用房地产转换为投资性房地产，从而在合并报表中涉及到投资性房地产抵消处理，且不同于内部固定资产、无形资产交易的抵消处理。
一、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
1，自用房地产转换为投资性房地产。
在企业集团的内部交易中销售一方将作为固定资产、无形资产的房地产出售给作为投资性房地产的购买方，销售方作为固定资产、无形资产的处置确认营业外损益，购买方作为投资性房地产的购入。但是从整个企业集团来看，这一交易属于自用房地产转换为投资性房地产，应按公允价作为投资性房地产的成本，若公允价值大于账面价值确认资本公积一其他资本公积，小于则确认为公允价值变动损益。因此须将销售方因此处置确认的营业外收入或支出冲减掉，同时确认资本公积或公允价值变动损益。同时在以后年度递延处理。在以后年度的购买方后续计量中，购买方以公允价值计量的会计处理与站在集团的角度处理一致。故不需调整。在处置时，站在企业集团的角度需要把转换时确认的公允价值变动损益或资本公积转入其他业务收入。而购买方处置时没有确认，因此需要补提。
例题1甲公司为乙公司的母公司，07年底乙公司将其账面价值800万元作为经营管理用的房地产以1000万元的价格卖于甲公司，甲公司将其作为投资性房地产且以公允价值计量。08年底该投资性房地产公允价值为1200万元，09年以1300万元的价格处置，编制合并报表的抵消分录。(假设不考虑所得税)
07年借：营业外收入200
贷：资本公积200
08年借：未分配利润一年初200
贷：资本公积200
09年借：资本公积200
贷：营业收入200
假设本题乙公司以600万元的价格处置。那么抵消分录为
07年借：公允价值变动收益200
贷：营业外支出200
08年由于上一年度均涉及损益科目，相互抵消，不需再编制递延分录。
09年借：营业收入200
贷：公允价值变动收益200
2，投资性房地产转换为自用房地产。
在集团内部交易中销售方将投资性房地产销售给作为固定资产、无形资产的购买方。销售方作为投资性房地产的处置确认其他业务收入，按其账面余额计其他业务成本，同时将已确认的公允价值变动损益及资本公积也转入其他业务收入，购买方按公允价值确认为固定资产或无形资产。但从整个企业集团来看，这一交易属于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产，应按公允价值作为固定资产或无形资产的人账成本，公允价值与账面价值的差额均计人公允价值变动损益，从而需把销售方确认的其他业务收入、成本抵消，同时把未予确认的公允价值变动损益予以确认。以后会计期间由于销售方因销售确认的损益结转到以后期间影响期初未分配利润，还需要做递延分录予以调整。以后期间购买方作为固定资产、无形资产按公允价值计提折旧、摊销、减值的处理与企业集团一致，不需调整。
例题2甲公司为乙公司的母公司，07年底甲公司将其以公允价值计量的投资性房地以1000万元卖于乙公司。该投资性房地产成本为700万元，公允价值变动损益为200，原转换时确认资本公积100万元。乙公司09年以1300万元的价格处置，编制合并报表的抵消分录。(假设不考虑所得税)
07年借：营业收入1000
贷：营业成本900
公允价值变动收益100(补提应确认的)
借：营业收入300
贷：公允价值变动收益200(转回销售方因处置转销的)
资本公积100(转回销售方因处置转销的)
08年初借：未分配利润――年初100
贷：资本公积100
(因上一年抵消分录涉及的都是损益科目，相互抵消后只剩资本公积，故作递延分录时只需调整资本公积)
09年初借：未分配利润――年初100
贷：资本公积100(以后年度年初此笔分录永远存续)注：新企业会计准则对采用公允价值模式的投资性房地产转换为固定资产或无形资产的转换处理没有对原作为投资性房地产期间已确认的公允价值变动损益及资本公积转回，那么在以后处置该转换的固定资产、无形资产时也不能对此转销确认损益。
二、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号一固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产
减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
1，自用房地产转换为投资性房地产。
在企业集团的内部交易中销售一方将其作为固定资产、无形资产的房地产出售给作为投资性房地产的购买方，销售方作为固定资产、无形资产的处置确认营业外损益，购买方作为投资性房地产的购入。但是从整个企业集团来看，这一交易属于自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，应当将该固定资产或无形资产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入投资性房地产、投资性房地产累计折旧(摊销)、投资性房地产减值准备科目，从而需把销售方确认的处置损益予以抵消，同时将投资性房地产中包含的未实现损益予以抵消。以后会计期间，该内部交易形成的投资性房地产在以后会计期间的抵消处理原理类似于内部交易性固定资产的抵消处理，唯一的区别是在处置时损益科目的性质不同处理略有不同，在此不赘述。
例题3甲公司为乙公司的母公司，07年初甲公司将固定资产以1000万元卖于乙公司。该固定资产原值1000，已提折旧100，减值准备100。乙公司作为投资性房地产且以成本模式计量。尚可使用年限10年。09年底乙公司以1300万元的价格处置。编制合并报表的抵消分录。(假设不考虑所得税)
07年借：营业外收入200
贷：投资性房地产―原值200
借：投资性房地产―累计折旧(摊销)20
贷：营业成本20
08年借：未分配利润―年初200
贷：投资性房地产―原值200
借：投资性房地产―累计折旧(摊销)20
贷：未分配利润―年初20
借：投资性房地产―累计折旧(摊销)20
贷：营业成本20
09年借：未分配利润―年初200
贷：营业成本200
借：营业成本40
贷：未分配利润―年初40
借：营业成本20
贷：营业成本20
2，投资性房地产转换为自用房地产。
在集团内部交易中销售方将采用成本模式计量的投资性房地产销售给作为固定资产、无形资产的购买方。销售方作为投资性房地产的处置收入贷计其他业务收入，按其账面价值借计其他业务成本，购买方按买价确认为固定资产或无形资产。但从整个企业集团来看，这一交易属于采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产。应按转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等。分别转入固定资产、无形资产、累计折旧或摊销、固定资产或无形资产减值准备等科目。以做到一一对应。该内部交易形成的投资性房地产在当期及以后会计期间抵消处理原理于内部交易将自身生产的产品销售给集团内其他企业作为固定资产使用的抵消处理相同，在此不赘述。
例题4甲公司为乙公司的母公司。07年初甲公司将其成本计量的投资性房地以1000万元卖于乙公司。该投资性房地产原值1000，已提折旧100，减值准备100，乙公司作为管理用固定资产，尚可使用年限10年。09年底以1300万元的价格处置，编制合并报表的抵消分录。(假设不考虑所得税)
07年借：营业收入1000
贷：营业成本800
固定资产―原值200
借：固定资―累计折旧20
贷：管理费用20
08年借：未分配利润―年初200
贷：固定资产―原值200
借：固定资产―累计折旧20
贷：未分配利润―年初20
借：固定资产―累计折旧20
贷：管理费用20
09年借：未分配利润―年初200
贷：营业外收入200
借：营业外收入40
贷：未分配利润―年初40
一、固定资产盘盈盘亏会计处理不对称性的思考
《企业会计准则第4号——固定资产》第二十三条规定： 固定资产盘亏造成的损失，应当计入当期损益。而《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》第十一条则规定：前期差错通常包括计算错误、应用会计政策错误、疏忽或曲解事实以及舞弊产生的影响以及存货、固定资产盘盈等。对此，很难不想到为什么固定资产的盘盈盘亏会计处理不一致呢？或者说，为什么不对称呢？对于固定资产盘盈的处理：企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。盘盈的固定资产通过“以前年度损益调整”科目核算。准则之所以将固定资产盘盈作为前期差错进行会计处理，是因为固定资产出现盘盈的可能性极小甚至不可能，如果企业出现固定资产的盘盈，基本上是由于企业以前会计期间少计、漏计固定资产，故应当作为会计差错进行更正处理，这样也能在一定程度上控制人为调节利润的可能性。而对于固定资产盘亏的处理：企业在财产清查中盘亏的固定资产，通过“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目核算，盘亏造成的损失，应当计入当期损益，通过“营业外支出——盘亏损失”科目核算。显然，这是谨慎性原则的体现。
有学者提出，这样的不对称性处理不合理。固定资产盘盈应该分别盘盈原因所属期间进行会计处理，而不是全部作为前期差错处理。若发现当期差错造成的固定资产盘盈，应该在当期予以处理，不需要通过“以前年度损益调整”账户核算。直接借记“固定资产”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。对于无法查明原因的固定资产盘盈报经批准后，再借记“待处理财产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。若发现是属于前期差错造成的固定资产盘盈，应该按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》按前期差错的重要程度分别进行处理。其中，影响财务报表使用者对企业财务状况、经营成果和现金流量做出正确判断的差错属于重要的前期差错，否则为不重要的前期差错。对于重要的前期差错，企业应当采用追溯调整法调整。对于不重要的前期差错企业不需调整报表相关项目的年初数，但应调整发现当期相关项目。影响损益的，直接计入当期净损益中。
对于固定资产的盘亏也应分别盘亏原因所属期间进行会计处理，而不是全部作为当期损益处理。与盘盈处理对应起来，盘亏也作为差错处理。属于当期的差错，应该借记“待处理财产损溢”科目，贷记“固定资产”科目。对于无法查明原因的固定资产盘亏报经批准后，再借记“营业外支出”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。而属于前期差错造成的固定资产盘亏，应该按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》按前期差错的重要程度分别进行处理。对于重要的前期差错，企业应当采用追溯调整法更正。对于不重要的前期差错企业不需调整报表相关项目的年初数，但应调整发现当期相关项目。影响损益的，直接计入当期净损益中。
这样以来，对于一些经常发生固定资产盘盈盘亏的企业来说也公平。而且，当固定资产盘盈盘亏属于当期差错或前期不重要差错时，也可以跟存货盘盈盘亏的处理形成对比。谨慎性固然重要，但过分要求遵循谨慎性原则，就会影响会计信息质量对于相关性和可比性的要求。
二、公允价值计量模式下投资性房地产转换会计处理不对称性的思考
《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十五条规定：采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。第十六条规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。可以看出，公允价值计量模式下投资性房地产与自用房地产或存货之间来回转换的会计处理具有不对称性。
这种处理可能是基于谨慎性原则，因为按照准则规定，自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，当投资性房地产的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，即“公允价值变动损益”；当公允价值大于原账面价值的，计入“资本公积”，只有将该投资性房地产处置后，该差额才真正实现，转入当期损益。这样以来，可以防止企业借此来操纵利润。可是若该投资性房地产又转换为自用房地产，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过两次转换，中间出现的差额最终还是进入了损益。可见，房地产企业还是可以以此来达到操纵利润的目的。
具体来说，管理层可根据投资性房地产在交易市场上的市场价格，决定非投资性房地产与投资性资产之间的转换。如果投资性房地产在其相对应的房地产市场的价格处在一个乐观的攀升阶段，管理层更愿意将非投资性房地产转换确认为投资性房地产。因为在公允价值模式下，一方面，投资性房地产的账面价值会随之升高，租金收入也会上升。另一方面，如果房地产的市场价格攀升到一个比较高的位置，这时如果再将二者进行转换，这样通过会计处理就能使企业会出现比较高的收益，最终也会使得企业当期利润得到提升。与此相反，如果房地产的市场价格处在一个市场低位时，管理层只要将投资性房地产转换为非投资性房地产，这样就可以在很大程度上减少损失。
其实，当非投资性房地产转换为投资性房地产时，实际转换业务已经发生了，差额已经客观存在了，只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益，还是计入该投资性房地产处置期的损益的问题。所以转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额可以在转换时直接计入当期损益。
一、投资性房地产的归属问题
本稿“ 第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产 600万元
累计折旧 300万元
固定资产减值准备 50万元
投资收益 50万元
贷：固定资产 1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产 1200万元
累计折旧 300万元
固定资产减值准备 50万元
贷：固定资产 1000万元
投资收益 550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
[关键词]投资性房地产；已出租；准备增值；拥有产权；经营租赁
[中图分类号]F23 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)44-0129-02
1 投资性房地产与固定资产等其他资产的区别
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产的主要表现形式为：出租本企业拥有产权的建筑物、出租土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围：已出租的土地使用权和已出租的建筑物；持有并准备增值后转让的土地使用权；企业将建筑物出租。
固定资产，是指同时具备下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。固定资产的确认、计量和相关信息的披露适用《企业会计准则第4号――固定资产》，其中“出租”的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于新企业会计准则投资性房地产核算范畴。核算范围：固定资产可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。
对于其他资产则按照相应的会计准则进行分类核 算。
2 投资性房地产的确认与计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
(1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
(2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3 投资性房地产的核算范围
3.1 已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权[关键词：已出租，经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如：甲企业2007年9月20日购入一块土地使用权，计划用于出租赚取租金，此时不属于投资性房地产，应作为无形资产核算。当年12月1日甲企业与乙企业签订经营租赁协议（注意：不包括融资租赁），将土地使用权出租给乙企业，租赁期2年，租赁开始日为2008年1月1日，2009年12月31日到期。按新准则规定2007年甲企业仍作无形资产核算，甲企业应在租赁开始日，即2008年1月1日将土地使用权从无形资产核算转让为投资性房地产核算。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权，不包括企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业通过行政划拨获得的土地使用权，企业未花费任何代价，按《企业会计准则》规定，企业不能入账核算，但在企业将土地使用权出租赚取租金收入时，应按规定补交土地出让价款应作无形资产核算。从租赁开始日再转化为投资性房地产核算。企业外购的土地使用权一般应作为无形资产核算，但在企业将其出租用于赚取租金收入时，应从租赁开始日转化为投资性房地产核算，企业只有外购的同时即已办理了出租手续并开始出租的，才应从购买日即作为投资性房地产核算。
3.2 持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业购入的，准备增值后转让的土地使用权。例如上例甲企业于2007年9月20日购买的土地使用权是经管理层决定用于增值后转让的，那么甲企业于2007年9月购买日办完手续后即作为投资性房地产核算。否则企业在购入时，应作为无形资产核算，如果经企业管理层研究决定用于增值后转让，那么应从停止自用于资本增值之日起转化为投资性房地产核算，但是，按照国家《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能归为投资性房地产核算，按《闲置土地处置办法》处理。
3.3 已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权，并以经营租赁方式出租的房屋建筑物[关键词：已出租、拥用产权、经营租赁]。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物不属于此类。例如甲企业将其一栋厂房出租给乙企业，甲企业在出租之前应作为固定资产核算，在租赁开始日（已出租）转化为投资性房地产核算。如乙企业租赁后又转租给丙企业时，乙企业不属于投资性房地产，因为乙企业不拥有厂房的产权。另外出租如果为融资租赁也不属于投资性房地产，应按《企业会计准则第21号――租赁》执行，投资性房地产应为经营租赁方式出租的房屋建筑物，企业出租给本企业职工的宿舍，即使按市场价格收取租金也不属于投资性房地产。因为企业出租给职工的宿舍是间接为企业生产经营所用，目的是为获取职工为企业提供生产服务，不是为获取租金。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产，应确认为固定资产。如果企业某项房地产，部分用于赚取租金或资产增值，部分用于生产商品，提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，该项房地产自用的部分，以及不能单独计量出售的，用于赚取租金的部分，应当确认为固定资产（或无形资产）。如果企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中重大的，如甲企业将门面房出租给乙企业，租期2年，租期内门面房的保安、清洁工作由甲企业提供，乙企业按市场价格支付保安费和清洁费。保安、清洁费等辅助服务费相对于门面房租金不重大，甲企业应将出租的房屋划归为投资性房地产。
赵西卜：
经济学博士，管理学博士后，1994年开始研究会计准则至今，发表会计准则方面的著作5部，论文50余篇，承担财政部、科技部以及企业课题多项，并参与完成了部级课题多项。现为中国人民大学商学院会计系副教授，中国人民大学建华研究院副院长，中国会计准则委员会咨询专家。
一、《企业会计准则第3号――投资性房地产》有哪些主要特点
对于投资性房地产，我们以前的会计制度并没有将其作为一项单独的资产项目在会计报表上反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产，采取“历史成本+折旧”的方法进行核算。此次财政部新出台的《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称《准则》)，对投资性房地产的会计处理进行了规范，主要有以下四大特点：
1．投资性房地产进行单独核算和反映。目前，我国许多企业都持有投资性房地产，但历史成本下的投资性房地产以及稳健性原则的应用，使得这些资产的真实价值无法得到反映，新《准则》则将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。
2．整个准则所做出的会计处理规范基本上可以分为两类，一是公允价值模式，一是成本模式。一般地，投资性房地产只要能持续获得公允价，就可采用公允价值模式。因此判断一项房地产是否属于投资性房地产是本准则应用的最大特点。
3．引入了公允价值计量模式。《准则》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，公允价值模式的应用还须稳步推进。所以《准则》仍然以成本模式为主导，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的投资性房地产，才采用公允价值模式。适当引入公允价值模式是新《准则》的一大突破。
4．借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法。在公允价值模式下，企业能否合理地对投资性房地产进行后续计量，取决于公允价值的确定方法是否恰当。考虑到可操作性和我国现实状况等因素，《准则》借鉴了国际会计准则中的方法，将相关活跃市场的现行市价作为确定公允价值的依据。以公允价值对以投资为目的而持有的房地产进行计价，与国际准则基本一致，更便于国际投资比较与公司价值衡量。
二、投资性房地产如何界定
《准则》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地所有权或建筑物，以及持有并准备增值后转让的土地所有权等，但企业自用的房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
企业拥有的房地产、土地等有不同的用途和持有目的，判断其是否属于投资性房地产，必须根据其经济实质。我们阅读了《国际财务报告准则》第40号《投资性房地产》，认为主要有两类特殊项目房地产的处理原则值得借鉴：
1．尚未确定用途的土地。我国的会计准则未对此项目的会计处理做出规定，我们认为，可参照《国际财务报告准则》的解释予以处理：如果主体尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应被视为用于资本增值，即视为投资性房地产。
2．业已出租的房产。对于已经出租的房产，企业应根据其实际提供的服务是否重大来确定其是否属于投资性房产。如果企业拥有一家酒店，但并不对入住的客人提供服务，而仅仅是提供维持酒店正常状态的服务(比如维修)，那么这项房产应该确认为投资性房产；但如果企业不仅要提供维修服务，而且还提供针对客人的各种服务，那么此时企业提供的服务已经非常重大，酒店就不再是投资性房地产，而属于自用房地产了。
三、投资性房地产如何进行初始计量
投资性房地产的初始计量采用单一成本模式。投资性房地产是一项资产，其确认必须符合资产的确认条件，即可以带来经济利益的流入并且成本能够可靠计量。在会计上，需要设置“投资性房地产”科目，对投资性房地产价值或成本进行专门记录和核算。
无论投资性房地产从何种渠道取得，其初始计量都采用实际成本法，即外购的投资性房地产根据购买价款、相关税费和其他可归属本资产的支出之和进行初始计量；自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产(如投资者投入、融资租入、非货币易换入等)的成本，按照相关的会计准则的规定进行处理。
例1：某企业有大量闲置资金，故购入一处房产进行出租，购买价格200万元，契税及其他税费为20万元，交易中发生律师费3万元，有关会计处理如下：
借：投资性房地产
223
贷：银行存款
223
例2：某企业自行建造一处房产，准备将来进行出租，建造过程中使用工程物资(含增值税)200万元，分配工程人员工资20万元，企业辅助生产车间为工程提供有关劳务支出10万元，工程完工交付使用。有关会计处理如下：
借：在建工程
230
贷：工程物资
200
应付工资
20
生产成本
10
借：投资性房地产
230
贷：在建工程
230
四、投资性房地产的后续支出如何处理
投资性房地产的后续支出或资本化处理或费用化处理。投资性房地产的后续支出是指投资性房地产初始确认和计量后又发生的相关支出，如装修、维修、改造、改良支出等。如果该支出符合投资性房地产确认条件，则应将该支出计入投资性房地产成本(类似于初始计量的方法)，否则应以费用化处理，直接计入当期损益。如改良支出应资本化，日常维修应费用化。
五、投资性房地产如何进行后续计量
《准则》规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。除有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量外，应采用成本计量模式。
采用公允价值计量模式，必须同时具备两个条件：(1)投资性房地产
所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。采用成本计量模式时，则依据固定资产、无形资产会计准则对相关的建筑物或土地使用权进行折旧的提取、价值摊销及减值准备的计提。
采用公允价值计量模式的，在会计处理上以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础对其账面价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额直接计入当期损益，也就是说，公允价值成为投资性房地产的账面价值，公允价值的变动直接体现为投资性房地产的损益。在这种方式下，历史成本已无反映的必要，因而也就不再对投资性房地产计提折旧或进行历史成本的摊销，也无须计提减值准备。
采用成本计量模式的，在会计处理上应将提取的折旧、计提的摊销以及减值准备计入与投资性房地产相关的损益(即投资性房地产损益)，并与其他自用房地产计提的折旧、摊销和资产减值分开处理。
需要特别强调的是，投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更。如果企业所处的环境发生改变，成本模式转为公允价值模式时，会计上作为会计政策变更处理(一般应采用未来适用法)，但已经采用公允价值计量模式，不能再转为采用成本计量模式。这也体现出公允价值计量模式作为投资性房地产首选计量模式的趋势。
六、投资性房地产的转换如何进行会计处理
如果企业拥有的房地产用途发生了改变，在会计确认上也要进行相应的转换处理，即投资性房地产转为自用时就应转为固定资产或无形资产核算；作为存货的房地产改为出租、自用土地所有权停止自用转而用于赚取租金或资本增值，以及自用建筑物改为出租时，则应将固定资产或无形资产转为投资性房地产进行核算。
在账务处理上，将投资性房地产转为自用房地产，应根据原投资性房地产计量模式的不同，分别进行不同的处理。在成本计量模式下，应将转换前的账面成本作为转换后的入账价值，按固定资产、无形资产确认，并以成本模式进行后续计量(即提取折旧、计提摊销和资产减值)。
在公允价值计量模式下，将投资性房地产转为自用房地产时，应将投资性房地产转换日的公允价值作为自用房地产的入账价值，其后以该入账价值为基础对自用房地产以固定资产、无形资产采用成本模式进行后续计量(折旧、摊销及计提减值)。
将自用房地产转为投资性房地产时，应区分两种情况对待。如果投资性房地产不能采用公允价值计量模式，则应将转换前的账面价值作为转换后的投资性房地产初始成本，并以成本模式进行后续计量。如果投资性房地产符合公允价值计量条件，则转换日公允价值应作为投资性房地产初始计量价值，其后采用公允价值计量模式进行后续计量。转换日公允价值大于转换时自用房地产账面价值的差额作为所有者权益入账，小于转换时自用房地产账面价值的差额直接计入当期损益。
例3：某企业有一厂房，原值200万元，已提折旧100万元，减值准备20万元。由于产能缩减，将此厂房由自用转为出租，并按成本模式进行核算。其会计处理是：
借：固定资产清理
80
累计折旧
100
固定资产减值准备
20
贷：固定资产
200
借：投资性房地产
80
贷：固定资产清理
80
如果此厂房原来用于出租，现在改为自用，则会计处理为：
借：固定资产
80
累计折旧
100
投资性房地产减值准备 20
贷：投资性房地产
200
七、投资性房地产的处置如何进行处理
企业在经营过程中，对已经不需要和不适用的投资性房地产，可以出售或者转让；对于正常磨损到达使用年限或因非正常损失永久退出使用且预计不能取得经济利益时，也应终止确认投资性房地产。在会计处理上，企业出售、转让、终止确认投资性房地产时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，该损益应作为投资性房地产损益对待。
上文是我们对投资性房地产会计准则的一些理解，并不是操作指南，也不是准则解释，待财政部出台相关具体解释后，以财政部规定为准。但有两点提请大家注意：
会计准则规定，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。如果房地产市场比较成熟、能满足采用公允价值模式条件，企业可以将投资性房地产从成本计量变更为公允价值计量。会计准则规定，成本模式转换为公允价值模式，应当按计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额调整期初留存收益。如：某企业将一幢办公楼对外出租，原采用成本模式进行后续计量。后来，该投资性房地产由于满足了采用公允价值模式条件，该企业决定采用公允价值模式对该办公楼进行后续计量。假定转换时该投资性房地产的公允价值大于其原帐面价值。按会计准则规定，转换时，应作如下会计处理：借记：“投资性房地产―一成本”和“投资性房地产累计折旧”，贷记：“投资性房地产、利润分配――未分配利润、盈余公积”等科目。
上述处理比较繁琐，笔者认为，可以将转换时该投资性房地产的公允价值大于其原账面价值的差额直接计人“公允价值变动损益”科目。原因是：一方面与投资性房地产转换的会计处理相一致；另一方面差额计入“公允价值变动损益”最终一样会形成盈余公积和未分配利润。如果企业在年末时将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式，那么按上述会计准则的做法，企业将少交一笔税金。
二、公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计处理
按会计准则规定，在公允价值计量模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(“公允价值变动损益”科目)，而当非投资性房地产转换为投资性房地产时，公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目，公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积”科目，“资本公积”要等该项投资性房地产处置时再转作当期损益。这种处理可能是基于谨慎性原则，但是实际上当非投资性房地产转换为投资性房地产时，实际转换业务已经发生了，差额已经客观存在了，只是公允价值大于原账面价值的差额是计入转换当期的损益，还是计人该投资性房地产处置期的损益的问题。所以笔者认为，此处将转换的投资性房地产的公允价值大于原账面价值的差额在转换时可直接计入当期损益。
三、投资性房地产处置的会计处理
投资性房地产与作为生产经营场所和对外销售的房地产在用途、状态、持有目的等方面是有区别的，会计准则将这类房地产单独列作一类“投资性房地产”是很有必要的，但是从业务性质及资产特性等方面分析，投资性房地产和自用的房地产等也有相同之处，所以在会计处理上，投资性房地产与固定资产、无形资产等资产是比较接近的，这一点在已经体现会计科目的设置上，但是在投资性房地产的处置业务处理时，与固定资产、无形资产有差异。
会计准则规定，固定资产、无形资产在出售时，出售净收益计入“营业外收入”，净损失计入“营业外支出”，这样处理的理由是，固定资产、无形资产的出售属于企业的非日常活动。对于投资性房地产出售的会计处理。会计准则作如下规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。笔者认为，这样规定，似有不妥。
首先，房地产出租是属于一种经常，所以其租金计入“其他业务收入”账户，其折旧、摊销额计入“其他业务成本”账户是合理的，但是出售原用于出租的房地产，也作为企业经常，收入记入“其他业务收入”不太恰当，而且在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况很少，所以将投资性房地产的出售收入记人“营业外收入”比较合理，与出售固定资产、无形资产等也是一致的。
[例1]某公司的一幢办公楼用于出租，确认为是投资性房地产，采用成本模式计量。租期满后，以20000万元的价格出售给承租方。该办公楼的成本为16000万元，已提折旧1000万元。假设不考虑相关税费，则作如下会计处理：
借：银行存款 20000
投资性房地产累计折旧 1000
贷：投资性房地产 16000
营业外收入 5000
其次，投资性房地产的报废、毁损是和出售的会计处理规定是一样的，这更不合理。会计准则中对资产的报废、毁损其净损益都看作是企业的利得或损失，如存货、固定资产、无形资产等，是记入“营业外收入”和“营业外支出”核算的，投资性房地产的核算也应如此核算较为合理、妥当。笔者认为对投资性房地产发生毁损、报废等业务可以有两种方式进行会计处理。一种是可以参照无形资产的会计处理。
[例2]某公司一幢用于出租的办公楼报废，原按成本模式计量。其成本为30000万元，已提折旧28800万元，支付清理费用10000元。其会计处理为：
借：投资性房地产累计折旧 28800
营业外支出 1201
贷：投资性房地产 30000
银行存款 1
另一种可参照固定资产的会计处理。此时需单设一个“投资性房地产清理”科目。承上例可作会计处理如下：
借：投资性房地产累计折旧 28800
投资性房地产清 1200
贷：投资性房地产 30000
借：投资性房地产清理 1
贷：银行存款 1
借：营业外支出 1201
贷：投资性房地产清理1201
根据以上所述，笔者认为，投资性房地产处置的会计处理应与固定资产、尤形资产趋同。否则，同样是一幢办公楼，或者是一项土地使用权，其用于自用或者是用于出租等，其损益一个记入其他业务收支，一个记入营业外收支，对企业利润的构成会产生不同的影响，特别是当前利润表中是按营业利润来反映的，容易使报表使用者在利用报表分析时产生误解，从而直接影响其对企业盈利能力的准确判断，也容易给企业进行利润结构操纵留下空间。
四、投资性房地产核算中应注意的问题
(一)合理确定投资性房地产项目的公允价值根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格。如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项日的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。同时，2010年1月，财政部了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，进一步明确了对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，而且使用这两法的评估结论通常应包括土地使用权价值。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。而运用收益法评估时，注册资产评估师应当合理确定折现率，折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均州报水平和评估对象的特定风险。这项规定的出台，为进一步完善投资性房地产中公允价值运用，提供了一种思路。
(二)会计准则与税法下对投资性房地产项目处理差异公允价值模式下投资性房地产项目在会计与税法处理上差异显著，究其原因，主要是立法意图上的差异。会计准则出于谨慎型原则，不能高估资产价值和收益，避免企业利用公允价值手段盈余管理，因此，要求项目资产公允价值高于账面价值部分只能计人资本公积。而税法主要是保证国家的税收收入，因此，对于公允价值高于账面价值部分需要交税。因此，了解会计准则与税法下对投资性房地产项目处理的规定，便于进行相应协调。
关键词：固定资产投资 资金来源 金融支持 政策建议
保持适度固定资产投资规模，促进投资较快增长，是“十二五”期间陕西省从经济欠发达省份跨进中等发达省份行列的重要途径，固定资产投资在推动战略新兴产业和优势特色产业发展、基础设施建设和改善民生等领域均发挥着不可替代的作用。金融行业是固定资产投资的重要资金来源，也为投资的顺利进行提供不可或缺的服务，如何进一步发挥金融支持固定资产投资的作用，是实现“十二五”发展目标的关键环节。
一、金融支持陕西省固定资产投资健康发展
（一）金融助推陕西省固定资产投资快速增长、结构改善
陕西省固定资产投资保持较快增长。2010年底陕西省全社会固定资产投资（不含跨区项目）完成额7964.4亿元，同比增长27.5%，高于全国3.7个百分点。其中房地产开发投资1160.2亿元，同比增长23.2%；城镇固定资产投资额7570.66亿元，同比增长28.6%，农村固定资产投资额393.8亿元，同比增长9.8%。2011年前5个月陕西省固定资产投资（不含农户、不含跨区项目）完成额2628.92亿元，累计增速28.5%，高于全国2.7个百分点；住宅投资完成额458.84亿元，同比增长24.9%。
内涵式固定资产投资增长较快。2009年，陕西省城镇固定资产投资额中，新建投资2861.7亿元，同比增长38.6%，扩建投资929亿元，同比增长48.2%，改建投资760.8亿元，同比增长42.6%。扩建和改建城镇固定资产投资增速均高于新建投资速度，说明陕西省固定资产投资中内涵型投资增长速度较快。
固定资产投资行业结构改善，农业投资保持快速增长势头。2009年陕西省城镇固定资产投资中，农林牧渔业城镇固定资产投资164.4亿元，同比增长80.3%，采掘业487.9亿元，同比增长49.1%，制造业1292.43亿元，同比增长38.2%，电力煤气及水的生产和供应业386.75亿元，同比增长17.1%，交通运输仓储和邮电通信业554.75亿元，同比增长32.1%。
（二）银行贷款是陕西省固定资产投资的重要资金来源
银行贷款长期为陕西省固定资产投资提供稳定的资金保障。2009年底，陕西省全社会固定资产投资本年资金来源合计6993.1亿元，同比增长51.5%。其中国家预算内资金722.1亿元，同比增长69.9%；国内贷款965.7亿元，同比增长61.2%；利用外资31.7亿元，同比增长6.4%；自筹资金4389.7亿元，同比增长44.2%；其他资金883.8亿元，同比增长70.4%。
“十一五”期间，固定资产资金来源中的国内贷款总体保持较高的增速。2006年-2009年的增速分别为52.6%、-2.3%、22.1%、61.2%，除受金融危机影响较大的2007年和2008年以外，其余年份增速均超过50%。国内贷款在本年资金来源中的比例也基本维持在超过10%的水平，2006-2009年的比重分别为19.8%、14.4%、13.0%和13.8%。
银行贷款是陕西省房地产开发投资的重要资金来源。“十一五”期间，房地产开发投资中的国内贷款从2006年的72.28亿元增长到2010年的219亿元，年均增长39.7%。2011年前5个月，陕西省房地产开发投资本年资金来源729.82亿元，其中国内贷款101.52亿元，自筹资金265.34亿元，其他资金362.95亿元，国内贷款占本年到位资金的比重为13.9%。
二、金融支持陕西省固定资产投资面临的主要问题
在金融的大力支持下，陕西省固定资产投资呈现快速增长、结构优化的态势，但与全国水平比，金融支持陕西固定资产投资还面临着一些问题，一个突出方面是金融支持固定资产投资力度与全国水平比需要进一步提高。
在“十五”期间的2004年、2005年和“十一五”起步的2006年，陕西省银行贷款占固定资产投资资金来源的比例分别为20.7%、17.9%和19.8%，高于全国水平2.2、0.6和3.3个百分点。从2007年到2009年，银行贷款占比分别为14.4%、13.0%和13.8%，低于全国0.9、1.5和1.9个百分点，呈现与全国水平差距不断加大的趋势。
三、改进金融支持陕西省固定资产投资的政策建议
（一）合理把握货币政策力度，稳固并适度提高银行信贷对固定资产投资的支持
对于经济需要进一步发展的省份，保持金融对经济社会发展各项事业的支持力度非常重要，尤其对于创造新生产力的固定资产投资方面，金融支持应在保证贯彻落实稳健货币政策的前提下，尽可能保持并扩大支持力度。金融机构和政府有关管理部门应建立更为有效的固定资产项目信息共享机制，快速的发现效益好的项目，用合理的回报吸引更多资金流入陕西。
（二）充分创新融资产品，有效分散风险
从人民银行的《2010中国区域金融运行报告》中的数据来看，陕西省非金融机构融资结构中，从2007年到2010年贷款所占比重分别为86.6%、78.4%、90.2%和78.5%，债券和股票占比较高。上述数据表明，陕西省社会融资规模的结构进一步优化，债券和股票等融资工具占比提高，这对于提高金融机构收益、有效转移风险有非常大的帮助。银行业金融机构应在企业债券发行方面发挥更大作用，进一步助力固定资产建设相关债券扩大发行规模，在资本市场上吸引外省资金更多流向陕西。
（三）进一步落实政府融资平台贷款“解包还原”政策，有效识别风险
加快政府融资平台贷款“解包还原”进程，按照规定将贷款与相应的贷款项目相对应，进一步提高银行业金融机构控制信贷资金流向的能力，有效降低风险，为银行业长期稳健的支持固定资产投资提供保证。
（四）合理投放房地产开发贷款，改善贷款结构
保持信贷对房地产开发企业的适当支持力度，对于促进房地产开发企业更多依靠扩大销售等内生方式获取资金有重要的推进作用，在房地产市场调控工具中起着不可替代的作用。银行业金融机构应进一步优化调整房地产贷款在各项贷款中的比重，推动房地产信贷业务健康发展。
参考文献：
[1]彭梦春．金融危机以来我国固定资产投资形势与政策分析[M]．中国证券期货,2010,(11)，P101-102
[2]张剑昆．对临沧市金融支持固定资产投资及重点项目建设情况的调查[M]．西南金融,2010,(8)，P66-67
关键词：投资性房地产；会计处理；税务处理；差异性
中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-01
一、投资性房地产会计处理与税务处理的概念比较
《企业会计准则第3号――投资性房地产》，目的是规范投资性房地产的计量、确认及其有关信息的披露。会计准则定义中的投资性房地产，指的是以赚取资本增值或者租金，或两者兼具的房地产。投资性房地产应可以单独出售与计量。投资性房地产包含已出租的建筑物、持有且准备增值后转让的土地使用权、已出租的土地使用权。自用房地产，是为提供劳务、生产商品或经营管理所拥有的房地产。存货的房地产，则不是投资性房地产。
投资性房地产的概念没有在《企业所得税法》中专门规定。按照税法区分，投资性房地产可分为建筑物、及土地使用权。其中，建筑物、房屋属于固定资产。计算纳税所得时，依据《企业所得税法》中的第11条，计算固定资产折旧且扣除；土地使用权应归入无形资产。计算纳税所得时，依据《企业所得税法》中的第12条，计算无形资产摊销费用且扣除。
二、投资性房地产会计处理与税务处理的差异性分析
（一）两者在确认扣除上的差异
在新的会计准则当中，规定性的投资性房地产须具备以下几个确认条件：投资性房地产所获得的经济利益要流入企业；投资性房地产的成本计量必须可靠。在税负的处理上，投资性房地产分成土地使用权和房屋建筑物两种形式，然而，在会计确认的处理方面，投资性房地产只有房屋建筑物一种形式。按照税法规定，若房屋建筑物出租，且采取的是经营的方式，就将其确认为固定资产，税前就扣除计提折旧；但若房屋建筑物在出租前就已完成了折旧，就不可以重复进行折旧。在会计的准则中已确认为投资性房地产的土地所有权，在税法中，对以经营的形式出租的土地使用权，应该确认为无形资产，在税前应扣除摊销，但若企业已获得增值之后才转让的土地使用权，就不属于无形资产的范围。
（二）两者在初始计量和后续计量上的差异
1.初始计量
在会计处理方面，投资性房地产应依据成本开始初始计量：外购的投资性房地产成本，包含了相关税费、购买价款及能够归属于该资产的其余支出；自行建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成：以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
在税务处理方面，投资性房地产包括在无形资产及固定资产中，初始成本是购入的价格及产生的相关税费的和或由归属于使该资产达到预定可使用状态产生的必要支出。所以，税法将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理，其初始计量方法与会计相同。
2.后续计量
投资性房地产的后续计量在公允价值模式及成本模式处理上都体现出了不同的会计核算及税务处理特点。
（1）公允价值模式
在会计处理上，投资性房地产能够持续的取得公允价值，因此，投资性房地产的后续计量可以采用公允价值模式，以投资性房地产资产负债表日的公允价值为基础对账面价值进行调整，将公允价值和原先账面价值的差额计入到当期损益之中。税务处理方面，企业选取公允价值的模式对其实行后续计量法的，公允价值的变动损益在计算纳税额不给予确认，要对其实行纳税调整的办法，投资性房地产能够计提折旧或者摊销扣除。
（2）成本模式
会计处理方面，对成本和费用的核算对会计信息的谨慎性要求有较多体现，成本模式下，如果投资性房地产的期末出现减值迹象，可以做减值计提准备，作为备抵项目体现在资产负债表当中；将确认的资产减值计入到当期损益中，反映在利润表中。经过确认的资产减值，在后续会计过程中不得转回，对于计提减值准备的资产，要在新的账面价值的基础上对折旧与摊销金额重新进行计算分析。税务处理上，强调的是确定的成本、费用，而不是主观预测、判断的结果。因此并不认可会计核算中计提的减值准备，在发生实质性的减值损失前，不允许扣除计提了的减值准备，对于折旧与摊销费用，只能根据税法的确定标准在税前扣除。
（三）两者在转换方面的差异
在会计处理上，企业若有实证证明投资性房地产用途有变，同时具备了一定的必要条件就能够把投资性房地产和其他的资产进行转换。在成本模式下，转换前后的投资性房地产的账面价值与入账价值基本相同；在公允价值模式下，通过公允价值模式晋升存货转换或自用房产的计量时，按照转换当日的公允价值计价，若转换当日的公允价值小于账面价值，则将价值差额计入到当期损益之中；反之，计入到所有者权益之中。在税务处理上，分为以下几种：1.企业若把投资性房地产转换成无形或者固定资产，把持有且是增值之后转让的土地使用权转换成自用的形式，则能够把土地使用权认为是无形资产；2.企业把投资性房地产转换成无形或者固定资产，税务处理及会计处理有所差别，需要做相应的纳税调整；3.企业把投资性房地产转换成无形或者固定资产，税收的基础不变，根据会计处理的原账面价值和公允价值间的差额计入当期损益。
三、投资性房地产会计与税务处理差异进一步协调的建议
在会计处理的实务当中，投资性房地产会计与税务处理方式的差异性较大，实际操作起来很困难。实际上，会计准则与国际惯例一直保持着步伐的一致性。税法更新较慢，而会计准则修改后产生的差异须税法给予协调。所以，税法应该从调节收入、维护税基方面出发，在扣除项目确认时间方面坚持谨慎性的原则，在收入确认上坚持相关性原则，在步调上保持与新会计准则的一致性。
税法能够依据投资性房地产的会计准则，部分或者综合调整房产类的税收，特别是企业所得税，这样便于国家介入房产收益分配，协调产权持有者收入。在具体的操作过程中，要把投资性房地产与经营性房地产区分开来，对采用公允价值模式核算投资性房地产的企业，在初始计量、后续计量与转换的时候，因资产增值后计入当期损益金额的所得税相应的进行规定。公允价值可合理估计、市场信息完备的背景下，会计准则要在对投资性房地产采取房地产转换与后续计量时，用公允价值计量模式取代成本模式。相应的，税法要作出修改，把公允价值当作计税的基础，进行摊销或者不计提折旧，由于会计在确认公允价值的时候已经把折旧摊销、资产减值纳入考虑范围，对资产增值的部分全额征收企业所得税。这样以来能够渐渐缩小他们的差异，发挥税收在调节经济、组织财政收入中的作用，大大促进投资性房地产税务处理和会计处理的衔接及协作。
参考文献：
