（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响
新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展
一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策
（一）加强关注税收政策，采取相应对策
在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。
（二）强化房地产对销售收入的税收筹划
【关键词】公允价值 投资性房地产 应用
一、公允价值理论的主要内容
在国际会计准则将公允价值计量做为重点研究的一项会计计量方式后，各个国家也纷纷制定了相应的公允价值会计准则，亦或将公允价值计量引入到现有的会计准则内容中去。2009年金融危机爆发后，众多人士将矛头指向公允价值准则。国际会计准则委员会最终认为：公允价值不是金融危机的罪魁祸首，现有公允价值准则有其不完善之处需要改进，但公允价值的计量方式仍然是符合当今世界经济发展趋势的。
FASB在各个阶段中对公允价值的下定义是不尽相同的，2006年FASB将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。
IASB从上世纪80年代就开始使用公允价值的概念，它对公允价值的定义为“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。由此可得出，所谓公允价值实际上就是现时的市场交易价格。
我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值的定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
从以上各个对公允价值给出的定义中不难看出，公允价值是一个比较宽泛的概念，与其他计量属性相比，公允价值计量能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求，更符合当代信息使用者对信息质量的要求。但公允价值计量的合理运用也依赖于一个有序的市场经济环境、公平的交易以及公开透明的信息交换空间。
二、公允价值理论在投资性房地产中的应用
（一）投资性房地产的定义与范围
我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出：投资性房地产，是指为赚取租金收入或资本增值，或者两者兼而有之而持有的资产。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地的使用权，因此，投资性房地产中的地是指的土地的使用权，房是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。作为投资性房地产的土地使用权与房屋、建筑物应当能够单独计量和出售。
根据投资性房地产的定义，可以得出投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权；
持有并准备增值后转让的土地使用权；已经出租的建筑物。
（二）投资性房地产的计量
1。投资性房地产的初始计量
一项投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
2.投资性房地产的后续计量
投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式的条件下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，对已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转变为成本模式。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提折旧或摊销；存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，同时不再对投资性房地产计提减值准备。
（三）公允价值在投资性房地产中的应用
根据现行企业会计准则规定，公允价值在投资性房地产中的应用主要在两部分：一是后续计量中，满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量；二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。
1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算与交易性金融资产的核算有相似之处，也是按资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间的差额记入“公允价值变动损益”。
例如：一从事房地产经营开发的A企业，2010年3月与B公司签订租赁协议，约定将其开发的一栋写字楼于开发完成时租赁给B公司使用，租赁期10年。当年6月1日该写字楼开发完工开始起租，写字楼的总成本为9000万元。至2010年12月31日，有数据表明该写字楼的公允价值为9200万元。
若A公司对这栋写字楼采用公允价值进行计量，则在2010年6月1日开发完成起租时确认投资性房地产的成本9000万元，而至2010年12月31日资产负债表日，应按照公允价值调整其账面成本，借记投资性房地产――公允价值变动200万元，借记公允价值变动损益200万元。至此完成了投资房地产按公允价值计量的要求，同时A公司当期损益中也增加了200万元。
对已采用成本模式讲量的投资性房地产变更为公允价值模式讲量时，以变更时的公允价值调整投资性房地产的初始成本，并按公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
例如：2008年A公司将自行开发的一栋写字楼出租，采用成本模式计量。2010年1月1日，假定A公司持有的投资性房地产满足条件，公司决定采用公允价值模式计量，该写字楼的成本是9000万元，已提折旧270万元，未提取减值。当日，该字写楼的公允价值为9500万元，A公司按净利润的10%提取盈余公积。假定不考虑所得税，则该投资性房地产在2010年1月1日，按公允价值借记投资性房地产――成本9500万元，按已提折旧借记投资性房地产累计折旧270万元，按原成本贷记投资性房地产9000万元，将公允价值与原账面价值之间的差额770万元作留存收益处理，其中按10%贷记盈余公积77万元，剩余693万元贷记利润分配――未分配利润。
2.在公允价值模式下的投资性房地产的转换
以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，根据谨慎性原则的要求，应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果是借方差，计入公允价值变动损益，将公允价值小于账面价值的损失反映到当期损益中去；如果是贷方差，应计入资本公积――其他资本公积，将公允价值大于账面价值的收益不反映到当期损益，而是反映到所有者权益中，待该项投资性房地产处置时，再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。
例如：A公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月10日，A公司与B公司签订租赁协议，将其开发的一写字楼出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年4月15日，该日写字楼的账面价值是6000万元，未计提减值，公允价值是7000万元，A公司对投资性房地产采用公允价值计量，则应按照公允价值借记投资性房房地产――成本7000万元，贷记开发产品6000万元，差额1000万元记入资本公积――其他资本公积。
又如：A公司将一租赁期满的写字楼收回，作办公楼使用。2010年5月1日该办公楼正式自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当天的公允价值为8000万元。该投资性房地产转换前采用公允价值计量，成本为7000万元，公允价值变动为增值200万元，则需借记固定资产8000万元，贷记投资性房地产――成本7000万元，公允价值变动200万元，差额800万元记入公允价值变动损益。
在我国当前房地产交易价格持续上涨的情况下，通常账面价值与公允价值之间的差额会反映到资本公积中，等到处置投资性房地产时再稳妥的转入当期损益。如直接反映到当期损益中，会过激的增加企业当期利润水平，成为某些企业调整利润的工具，而反映到当期的所有者权益中还有利于增加企业的规模。
三、公允价值理论对投资性房地产准则的影响
（一）能更好的反映投资性房地产的价值
投资性房地产按公允价值进行计量能更真实的反映出投资性房地产的价值，近年来我们国家的房地产市场发展的很快，近五年来有数据表明，投资性房地产的价值往往都要高于其账面价值，因此，采用公允价值模式对投资性房地产进行核算，更符合投资性房地产的特征，更好的反映出投资性房地产的市场价值、增值潜力和盈利能力。
（二）使“隐性”的所有者权益变为“显性”
在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将按成本模式计量的投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产，使得企业的所有者权益大大增加，这使得企业的所有者权益由“隐性”转变为“显性”，大大提高了企业的规模。
（三）公允价值对企业利润的调控
企业在采用公允价值对投资性房地产进行计量时，能真实的反映出投资性房地产的价值，更好的体现出其增值与盈利的能力，同时会使企业的利润产生较大的波动，增大企业的风险。从长远来看，若今后投资性房地产减值，前期确认的大量收益需要后期确认大量的减值损失，这使得企业的经营业绩处于极不平稳的状态。我国的房地产市场还不够成熟，信息的公开透明度还远远不够，也很容易使得公允价值变得人为化，成为企业修饰业绩的工具。
参考文献
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[4]任晶，《公允价值计量在投资性房地产中的应用》，硕士学位论文，2010年.
关键词:房地产企业会计 收入 成本
一、房地产企业会计实务中存在的主要问题
会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。
(一)房地产企业收入确认存在的问题
房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。
(二)地产企业成本结转存在的问题
土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。
总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资
二、房地产企业会计存在问题的原因分析
(一)房地产企业收入确认存在的问题分析
商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。
实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。
(二) 房地产企业成本的问题分析
在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。
造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。
三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案
(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。
房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。
(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则
房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。
(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质
完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。
对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。
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关键词：公允价值模式；投资性房地产；新会计准则近年来，我国房地产市场迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的主导产业。房地产业的高增长和高利润性，很多企业增大对房地产的投资以赚取租金或实现资本保值。由于土地的稀缺性，导致随着时间的推移投资性房地产经过数年之后，其市场价值要高于账面价值，甚至会高出几倍或几十倍。房地产的价值对市场具有较高的依赖性，这样使得我国长期以来使用的会计准则不能有效的反映投资性房地产的会计信息质量。2006年2月15日，财政部颁布了新会计准则体系，将以赚取租金或实现资金保值而持有的房地产从固定资产或无形资产分离出来，单独确认为投资性房地产。对于投资性房地产的后续计量，根据新准则，企业可以在传统的历史成本计量的基础上采用公允价值模式，并允许企业在满足准则规定的使用条件时使用公允价值计量该项资产。
一、相关概念界定
（一）公允价值模式的相关概念和定义
关于公允价值的定义，不同的国家有不同的定义，但是其本质差别不大。我国的新会计准则规定指出：公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。1所谓“公平交易条件”是指价格完全由市场供求决定，“熟悉市场情况”下“自愿”交易是说明市场供求瞬息万变，交易成立随市场情况变化而变化，因此公允价值具有暂时性。
（二）投资性房地产的相关概念和定义
投资性房地产是房地产中的一部分，房地产是指土地和房屋以及其权属的总称。随着房地产市场的发展，房地产市场活跃，企业不仅对外销售房地产，更亲赖于用房地产赚取租金或者增值收益。因此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的特点是能单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。为更深一步理解投资性房地产，区别容易混淆的几种房地产，下面几种例外：为生产商品、提供劳务或经营管理用来自己用的而持有的房地产不属于投资性房地产；企业租给本企业的员工住的宿舍的房地产不属于投资性房地产；企业用于存货的房地产不属于投资性房地产。
二、公允价值在投资性房地产的运用分析
（一）公允价值在投资性房地产的运用背景
随着社会经济发展和投资者投资理念的转变，投资性房地产逐渐发展成为房地产行业最新并且占有地位的增长点。我国市场经济不断发展和完善，在房地产发展的大背景和大形势下，房地产企业持有房地产的目的也多样化，不仅仅用于自身发展，用于出租以及增值收益。原有的会计准则不能有效管理和约束新形势下发展起来的投资性房地产行业，为规范投资性房地产的会计处理行为，投资性房地产会计准则应运而生。
随着房地产市场经济的发展，若继续将投资性房地产作为固定资产看待，其真实价值就往往得不到反映。主要是因为：一是因为土地的稀缺性，随着时间的推移，几年之后投资性房地产的市场价值一般会高于它的账面价值，而且还不是高于一点，而是高于几倍甚至数十倍；二是因为投资性房地产是一项投资时间比较长、投资金额比较大而变现能力较差的投资，因此具有高收益和高风险性。所以，在种情况下，投资性房地产不适合当作一般的固定资产处理。采用成本模式计量也是不合适的。所以新的会计准则将投资性房地产单独分离出来，并规定可以采用公允价值模式计量，这不仅保证了对投资性房地产财务管理以及会计行为处理的公正性与规范性，而且还能满足投资性房地产财务管理与会计处理的要求。
（二）投资性房地产公允价值计量模式的发展趋势
目前，我国采用的是历史成本计量模式与公允价值模式共存的方式。但是，现阶段公允价值模式并没有推广使用，主要是因为现阶段不能一刀切。而随着会计准则国际化，为了与国际会计准则接轨，选择公允价值计量模式是必然选择，我国必将广泛推行公允价值计量模式。
为了控制过高房价，宏观上国家出台政策打压房价，引导未来投资性房地产行业发展。可见，随着经济继续发展，未来我国投资性房地产将会进入新的发展阶段。房地产行业初期投资价值大、效益不高，但是进入后期收益较大。如果一直采用成本模式计量，就不能有效反映房地产的真实价值，影响会计信息质量。随着后期的投资性房地产市场的迅速发展和资金需求的增加会推广公允价值模式在投资性房地产领域的运用。同时，为了与国际趋同，采用公允价值模式能科学合理的计量。国家财政部的鼓励支持会为公允价值模式的推行提供好的运用平台和环境。良好的环境为投资性房地产选择公允价值模式奠定了基础。
（三）公允价值在投资性房地产的运用现状
2004年以来，我国房地产业热度不断提高，特别是北京、上海、杭州、广州、深圳等城市的房价和地价一直居高不下还不断上涨，但是隐藏着的困难和危机也不可忽视，例如房地产价泡沫现象、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。可见，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。新会计准则指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值两种模式。在活跃的房地产交易市场、公允价值能可靠计量，采用公允价值能真实反映投资性房地产的真实价值。一般情况下只有在房价不断下跌的情况下，企业选择公允价值模式会出现亏损，而根据目前我国情况，企业选择会增加公司利润。然而在上市公司当中采用公允价值计量投资性房地产的公司有大约20个左右。主要是因为新会计准则对公允价值准备没有明确的规定，理论体系不完善，导致大部分企业采取观望的态度。
三、公允价值模式在投资性房地产中运用的障碍
对于上市公司即使采用成本模式计量，但好似他们也需要估算物业投资的公允价值，把相关的公允价值披露出来。然而值得深思的一个问题是，众多的上市投资性房地产公司更多的选择了成本模式，与我国房地产市场的客观不符合。本文从理论层面、市场环境层面以及企业自身层面对公允价值模式在我国投资性房地产运用的困难进行分析：
（一）公允价值理论层面的障碍
我国新会计准则允许投资性房地产采用成本模式和公允价值模式进行计量，但是设置了严格的运用条件。即为投资性房地产规定只有同时满足下面两个条件才能运用：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在现实当中，同类或类似的房地产又要满足地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型、新旧程度相同或相似等，在我国现阶段的综合环境下很难达到。并且我国没有出台单独的公允价值准则，导致企业虽然可以运用公允价值却没有准则指导。不完善的理论体系不利于合理的估计投资性房地产的公允价值，许多问题处在研究之中，实务情况更为复杂，所以没有被广泛采用、或持观望态度。
（二）市场环境的障碍
根据公允价值的定义，我们可以看出：公允价值是在熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价格。也就是公平的交易市场以及成熟的市场环境对公允价值的实现具有重要的影响。近几年来，虽然我国经济突飞猛进，但是目前我国市场化程度不高，跟发达国家相比，离公平的交易环境尚存在一定的差距。主要表现在：我国市场信息对称的程度不高，我国的房地产公允价值目前倾向于借助独立的第三方来确定，一般是具备房地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师。同类或类似的房地产要找到每一处房地产的活跃市场价格，其实很不容易。估价师在进行房地产评估时只能根据各自评估细则导致投资性房地产价值的公允性难以保证。
（三）企业自身原因
公允价值计量是一个动态的，要求每一个会计期间都要对投资性房地产进行重新计量，并且公允价值计量要求企业能从市场上取得同类或类似房地产的价格。从税收角度看，投资性房地产采用成 本模式可以计提折旧和摊销，减少账面赢利从而可以起到抵税作用。投资性房地产采用公允价值模式，因为房地产在会计计量时有明确的规定，投资性房地产后续计量模式确定后不能随意改动，一旦采用了公允价值模式就不得再改动，如果采用成本模式还可以转为公允价值模式。投资性房地产采用的公允价值模式，每年年末要调整其账面价值，差额计入当期损益。从税收角度看，企业采用了公允价值，能按照计提折旧或摊销进行处理，，企业调整利润的空间较小，不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担；从利润波动上看企业的会计利润会随着公允价值的波动而波动。特别是金融危机以来，投资性房地产价格波动大，采用公允价值的企业利润亏损严重还不利于调整；从成本角度看，目前我国的经济发展状况来说，企业采用公允价值不仅会增加其评估费用还会增加工作量。
四、公允价值模式在房地产实施运用的对策
（一）制定公允价值准则，完善理论体系
公允价值在我国还是个有待深入研究的领域，理论界对其研究大多是零星分散研究，因此应当完善公允价值准则的相关规定，完善理论体系。这需要明确规定公允价值的取得途径，例如，即何时必须采用专业资产评估机构出具的评估报告和何时可以由本企业自行确定公允价值、运用估值技术时估值模型的选定、估值参数的假设等。通过准则制定机构组织专门的研究小组、与理论界、实务界、监管机构等共同参与研究制定公允价值准则。结合我国当前的国情和房地产市场的实际情况，明确公允价值的确定方法，特别是投资性房地产后续计量的方法选择，不能限制太严，让投资性房地产公司能够自由选择。通过制定明确的会计准则去掉一些含糊的措辞，规范公允价值计量模式的运用，使公允价值理论更具操作性的指导投资性房地产企业在实务中的运用，健全和完善理论体系。主要从以下三个方面入手：首先，完善财务会计理论框架，明确公允价值计价的内涵；其次，修订相关法规以及现行一些相关会计准则，出台公允价值模式操作的具体的指导细则；最后，制定详尽的公允价值计量准则。
（二）完善市场评估体系，提高评估人员能力
为提高公允价值计量的可靠性，不仅要引入企业内部符合资格的人员，还要引入外部评估人员。外部的评估专业人员和企业内部的财会人员不仅仅熟悉会计、财务和审计方面的知识，还要能及时掌握价值评估最新方法和会计领域的最新动态。评估人员和财会人员要不断汲取新知识和提高其新技能。通过提高评估人员熟悉相关法律、法规和准则，提高对评估方法和会计计量的掌握水平，能深入把握市场评估体系。同时，我国需要继续深化改革开放、加快市场经济发展，建立全国市场价格信息数据网络，最终形成市场价格信息体系。为企业的财务人员以及专业评估人员进行资产估价提供具有价值的参考数据。
（三）鼓励性的免税优惠政策
目前，我国征收房地产税的标准采用以下两种形式：一种是税收等于租金收入乘以12%；另一种是投资性房地产原值乘以80%再乘以1.2%作为房产税。如果采用第二种标准征收房产税，因为是按投资性房地产原值计算，如果公允价值作为征税依据，他会与成本模式形成较大的差别。所以，投资性房地产在选择方法是会充分考虑到成本问题，这样也会对公允价值模式的推广产生一定的影响。
例如国家税务总局在2007年就出台了一项政策很好的鼓励了企业采用公允价值模式计量。因此在鼓励投资性房地产采用公允价值模式时，可以给投资性房地产在持有期间的公允价值变动免税。但是，投资性房地产企业在处理和结算房地产时，取得的价款扣除历史成本后的差额要计入到纳税金额当中。要推动公允价值在投资性房地产中的运用，税务机关应当制定更多税收优惠政策，解除企业的后顾之忧和税收负担。
（四）企业完善自身条件，准确评估相关信息
采用公允价值模式计量的投资性房地产公司加快公允价值信息数据库建设、完善相关内部控制制度、明确经理层、会计部门、审计部门等在公允价值计量与披露工作中的不同职责，从而降低采用公允价值模式去获取信息的成本。根据房地产业务类型，建立公允价值信息数据库，以方便房地产市场获得相关信息，为财会人员在提供公允价值的计量选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。（作者单位：长沙金信置业投资有限公司）
参考文献：
[1]张兴，徐文学等.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009（31）
[2]吴福忠，张军等.我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析[J].经济研究导刊，2008（4）
[3]李洁.公允价值在投资性房地产核算中的运用及其影响[J].财会月刊.2010（11）
【关键词】公允价值；投资性房地产；新会计准则
1 投资性房地产和公允价值计量方式简述
1.1 投资性房地产的定义及范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下的特征：
1）投资性房地产是一种经营活动
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是，持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的也是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。
3）投资性房地产有两种计量方式
投资性房地产准则适当引入公允价值方式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值方式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括：
1）已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2）持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
3）已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
此外，下列项目不属于投资性房地产：
1）自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2）作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。
1.2 公允价值的定义
按照FAS157，公允价值是指计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转让负债支付的价格。FAS157明确指出，公允价值计量的目标就是确定计量日出售资产收到的或者转让负债支付的价格，即脱手价格。
IASB2009年征求意见稿中对公允价值的定义是在计量日的有序交易中市场参与者之间出售资产可以获得或转移负债将会支付的价格。这一定义与FAS157D的定义基本一致，只是在用词上稍有差异。
公允价值的应用是新会计准则和国际会计准则的趋同。财政部的39 项企业会计准则，标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则，这是我国会计准则体系建设向前跨出的一大步。同时，说明经过多年的发展，我国也基本具备了公允价值应用的土壤。
我国的企业会计准则将公允价值定义为，在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一定义与IASB目前的定义基本相同。目前IASB的公允价值定义为，在公平交易中熟悉交易情况的有意愿的各方交换资产、清偿债务和被授予的权益工具可以被交换的金额。这两个公允价值定义很类似，都强调了公允价值是在公平交易中产生的，是基于市场的。但是，它们都没有明确主体是在购买抑或出售资产；债务清偿的指向也不明确，从定义上看，公允价值不是针对债权人，而是针对熟悉交易情况的有意愿的各方；没有明确说明交换或清偿是否发生在计量日抑或别的日期。
2 投资性房地产公允价值计量实际应用中存在的问题
公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。
2.1 采用公允价值计量可能成为调节利润的工具
由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判定――这就在客观上存在操纵利润的可能。
2.2 相关资产的公允价值难以取得
在发达的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较轻易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和治理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。
2.3 公允价值计量易导致价格波动频繁
在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。
2.4 投资性房地产公允价值计量准则可操作性缺失
一般说来，公允价值操作应用方面主要涉及两个问题：一个是范围问题，即哪些经济事项需要按照公允价值计量，另一个是方法问题，即如何按照公允价值计量问题。对于前一个问题，已经做了明确的规定，但对于后一个问题，却说明的十分有限，这样的现象最容易产生的后果是，会计人员虽然知道哪些具体业务需要进行公允价值计量，但是如何对其进行计量，办法却不多，甚至无所适从。如对“活跃市场”、“市价”、“适当的折现率”等缺乏明确的规定，给实际的操作上带来困难和随意性。
2.5 会计从业人员对运用公允价值存在一定影响
公允价值的计量需要会计人员具有较高的职业判断能力。要获取高质量的公允价值信息，不仅需要会计人员具有丰富的会计理论与实践素养，还需要会计人员了解评估、金融、资本市场等相关知识。而我国现有的会计从业人员专业素质参差不齐，直接影响了职业判断水平，制约着公允价值模式的使用效果。
3 公允价值计量方法的实施建议
3.1 构造理论框架完善理论体系
目前，对公允价值计量方式的研究要注重理论体系的健全，我国财政部会计准则委员会和会计理论界等部门应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则，结合我国国情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南。这个应用指南应对公允价值计量方式予以明确规定和详尽说明，指导企业在实务中正确运用公允价值。
3.2 加快市场经济发展和完善市场环境
公允价值本质上是与公平交易相联系的，有公平交易才会有公允价值。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场，为公允价值的运用创造良好的大环境。
我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这样，将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。
3.3 制定税收优惠政策鼓励公司采用公允价值方式计量
国家税务总局于2007年7月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号），其中规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这就是一项很好的鼓励政策，今后，税务机关应制定更多的优惠政策，以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量方式。
3.4 企业需要完善对相关信息进行准确评估的自身条件
企业要加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息成本。为获取公允价值的相关信息，企业应根据所涉及的房地产业务类型，建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。
【参考文献】
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[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则――应用指南[M].财政经济出版社，2006.
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[13]张兴，徐文学，柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].财经视线，2009，31.
[14]路晓燕.公允价值会计[M].经济科学出版社，2008.
[15]陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究[J].财会月刊：综合，2008，1.
[16]FASB. Statement of Financial Accounting Standards No.157： Fair Value Measurement[OL]. http：///pdf/fas157.pdf， Sep. 2006.
关键词：房地产企业 经济披露 会计信息
一、前言
随着社会经济的发展和计算机技术的普遍应用，如何做好房地产企业经济下的会计信息管理工作，才能更好的发挥作用，逐渐完善房地产企业管理会计信息的方法和工作实践。从而建立一整套比较完善的会计信息系统的的安全性和稳定性，更好的提高了会计信息的技术化、知识化和信息化。给房地产企业经济下的会计信息打下了良好的基础。因此，从房地产企业自身来看，利用先进的信息技术不但可以提高企业内部的管理水平，以提高房地产企业效率，扩大房地产行业市场占有率，还需要加强以市场经济为核心，建立健全了一套适应房地产会计信息体系经济运营机制，改变运营模式，还可以为企业节约大量成本，与相比于其他行业，房地产行业无论是资金运动还是其经营特点、会计核算的方法和程序都有着其特殊性。
二、丰富房地产企业会计信息披露
目前房地产企业下会计行业具有较风险性和特殊性，导致该行业的会计管理存在着不规范和不一致的现象出现，这样造成了一些房地产企业经营业绩与财务状况信息的可比性与有用性。企业对房地产会计报表由较高的调整空间受国内外宏观政策调控和经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，随着我国越来越的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。比如说，
递延税项准则与投资物业准则作为国际会计准则例对房地产企业较为重要的两项准则却并没有在我国的企业会计准则中出现。由于与国际会计规范存在的差异性，就使得我国涉外企业的工作量变大，会计信息成本提高，这就影响了这些企业的国际竞争实力。而且对于我国我国企业经营的国际化发展和市场经济的国际化拓展都存在着阻碍。因此制定和实施符合国际化标准的会计准则对于我国房地产企业走向国际舞台是重要的一个基础。
三、完善配套房地产企业的会计核算准则
伴随我国改革开放的不断深入发展和对于会计理论研究的不断进步，我国政府财政部门和会计界已开始对于会计体系的完善有了更多的思考。开始对人力资源会计、物价变动会计、质量成本会计和金融工具会计等新的会计分支有了更多的了解。房地产企业要更新观念，强化管理，企业自身由于受其管理能力和对安全用电管理认识上的限制，以经济效益为中心，加强客户自身安全管理不到位，加强检查工作。加强内部管理，搞好人员培训工作；加大反、防窃电力度，打击违法用电；为了合理的对企业财务部管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境，进行客观、科学从充分体现的合理性，促进供用电企业经济效益和社会效益的不断提高。除了管理审计和跟踪监督，合理配置行政事业国有资产的角度出发，加强和改进房地产企业管理，固定资产的日常监管，定期不定期进行清查盘点，建立科学、合理的房地产企业会计监控，有效防止企业的流失
四、建立完善的房地产行业的会计规范体系
房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，我国现行《企业会计准则》实施的主要内容是，国家对围绕企业常规的会计事项进行统一的制定，但是还是有些会计分支的内容没有进入会计规范的体系之中，因此其构建还是缺乏一定的整体性和系统性。而且伴随近年我国改革开放的深入和对于会计理论研究的深化了解，会计学术者和政府财政部门已经开始探讨出一套新的会计分支，可是因为房地产开发企业会计管理缺少较具体和详细的制度与规则，因此很多会计管理人员对待一些工作会有力不从心的感觉，这样的情况也使会计处理结果无法形成规模，因此才造成了现今很多房地产企业账目不清楚成本不实和数目布阵等各种现象的发生。
五、结束语
通过大量阅读关于房地产企业经济下会计信息管理等方面的文献资料，以及如何更好的运用房地产企业会计信息进行了深入的了解。实行房地产企业内部管理之后，加强会计工作队伍的建设，让会计档案的使用和会计软件的版本有了密切发展，不断技术化、知识化、信息化、规范化。
参考文献：
[1]赵霞艳.我国房地产企业相关会计问题研究[J].财经界（学术版），2011，（9）：103-110
关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计
中图分类号：F293.33-4
基金项目：河北工业大学教研立项支持项目
作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制
杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理
1引言
房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。
在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。
2国内外房地产类课程设置现状
2.1 国外房地产类课程设置现状
国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。
2.2 国内房地产类课程设置现状
对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。
通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。
3 房地产类人才培养的调研分析
在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。
3.1 房地产企业调研
为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。
3.2 在校学生调研
学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。
4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计
4.1 工程管理专业中房地产类课程设置
结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。
4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计
1.专业基础课
《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。
《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。
2.专业必修课
《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。
《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。
《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。
《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。
《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。
3.专业选修课
《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。
《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。
《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。
4.前言课程（或讲座）
《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。
《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。
【关键词】 房地产； 收入确认； 完工确认法； 完工百分比法
近十年来，房地产行业总是人们议论和投资的热点。但令人疑惑的是，明明房地产企业看上去利润很高且经营稳定，可财务指标却不甚理想，收入波动大，资产负债率也畸高。造成问题的重要根源之一是有关房地产企业收入确认方法。房地产企业的销售过程存在一定的特殊性，具有生产周期长、投入资金量大、预售融资情况普遍等特点，同时由于自有资金投入较少，主要以银行借贷为融资手段，所以存在高风险性。因此，在房地产销售收入的确认时点问题上，会计学界历来有不小的争议。现行的完工确认法虽然能够在各方面契合收入确认原则，符合谨慎性原则，但却有违配比原则；完工百分比法虽然能够解决配比问题，使财务指标更稳定真实，但却在理论和实践上都存在局限。
一、文献回顾
作为财务报告信息中最大的组成要素，收入的重要性由此可见，而收入确认问题也向来是国外学者探讨的热点。Company Reporting①其2003年的报告中曾指出：“收入确认的重要性不可被低估，因为它是使收入流入企业的媒介。收入通常是一家企业财务报表中最大的构成项目，也是投资决策的基础。”然而收入确认又是极其复杂的，不同行业不同公司在不同的交易规则下确认方法和时点可能千变万化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究总结，尽管“大多数收入在商品交付顾客时和在劳务被提供且计费时确认”，但同时“会计界确实允许在销售行为以外的其他时点确认收入；其中许多其他收入确认方法是行业特有的”，比如建造业、肉品加工业等，以及采用特殊销售模式，例如开票持有、延长保证期限等。正是由于其复杂性，以及对会计师职业判断的极高要求，使得部分经营者找到了盈余管理的空间，使收入确认成为粉饰企业财务报表的工具。1998年9月，美国证券交易管理委员会（SEC）前主席Arthur Levitt在纽约大学发表演讲时，质疑一些企业的收入确认政策，形容其为“数字游戏”，并特意阐明“公司试图通过操纵收入确认来夸大收益。一瓶佳酿，在它储存酝酿完成前你肯定不会打开瓶子上的软木塞，但是一些公司正在如此处理他们的收入——在销售结束前，商品交付顾客前，或当顾客仍有权力选择终止、撤销、延迟销售交易的某个时点就确认了收入。”因此，企业必须选择公正客观的收入确认方法，从而真实公允地反映企业经营成果，对股东和其他利益相关者负责。
房地产行业作为特殊行业，其收入确认的处理历来存在争议。即使是作为风向标的国际会计准则和美国会计准则，它们自身之间也存在矛盾。国际会计准则（《国际财务报告准则解释第15号》，2008）规定，当该开发不属于建造合同，且不存在“随着建造过程的进行，所有权上有关的主要风险和报酬逐步转移给买方”的特殊情况时，按商品销售的收入确认原则处理，即按完工确认法；否则使用完工百分比法。而美国会计准则（《美国财务会计标准第66号》，1982）作为以规则为导向的会计准则，列举了大量情况和其对应的方法；对于分户出售的公寓大楼有特别说明，在满足适当条件②下应当使用完工百分比法，否则延迟确认。两者完全不同的做法，使得房地产企业在面对自身情况决定何时入账时都会产生疑惑。
不过，美国财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则理事会（IASB）目前正在商讨制定统一的收入确认准则，以期减少矛盾做到一致。一名FASB成员于2011年9月27日透露，正由会计准则制定者起草的新收入确认指导文件将会给房地产行业带来巨变，因为指导文件将会代替原先房地产行业的特有准则。③
而在我国，虽然收入准则中没有特别提及到房地产行业的收入确认，但财政部出台了其他文件以起到指导作用。其中，1993年1月颁布的《房地产开发企业会计制度》中规定，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现”。此外，1999年5月颁布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第八条也规定，“房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。”
