关键词：居然之家；家居建材；竞争；SWOT分析；发展
近些年，随着人们生活水平的不断提高，越来越多的人开始重视自己的生活品质，这就给家居建材企业的发展提供了很大的机遇，但同时也带来了一定的挑战。居然之家作为国内家居建材企业的佼佼者，同样需要面对市场需求形势的变化，以积极的创新发展。与此同时，家居建材市场的兴起也催生了大批家居建材企业，带来了非常激烈的市场竞争，如何在此激烈的竞争中保持现有的市场地位并进一步的发展是居然之家当前面临的最大问题。以下本文就对居然之家今后的发展对策和竞争能力提升策略进行研究。
一、居然之家发展概况
居然之家成立于1999年3月，是由33位股东共同投资监理的国有控股股份制企业，其主要的经营范围是家居建材。在经过15年的发展后，居然之家已然成为了国内规模较大的一家家居建材企业。目前居然之家集团旗下已经有五家子公司，实力雄厚。居然之家之所以能够取得如此大的成就，在很大程度上是因为其成立初期我国的家居建材市场正处于快速扩张的阶段，为居然之家的发展提供了很大的机遇。而发展至今日，我国的家居建材市场已经出现了一定的饱和状态，在此形势下，居然之家要想获得长远的发展，继续领跑我国的家居建材行业，就必须要制定有效的发展战略。除此之外，提升竞争优势也是居然之家迫在眉睫的一项重要工作。
目前，居然之家行业主要竞争对手是红星美凯龙连锁集团。红星美凯龙连锁集团成立于1986年，以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为目标，至今已在多个城市开办了33家大卖场，市场总规模250多万平方米，创业多年来，红星集团始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施品牌市场全国连锁化经营、“全球化名牌捆绑”品牌经营的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献，并获得了多种荣誉称号。可以说，红星美凯龙是居然之家当前所面对的最大竞争对手，但同时也不可忽视其他的家居建材企业所带来的竞争压力。要想在这些优秀的竞争对手之间脱颖而出，就必须要明确自身的竞争优劣势和发展机会与威胁。
二、居然之家行业竞争之SWOT分析
1.居然之家竞争的优势分析
经过多年的发展，居然之家的业务经营范围达到了一定的广度，主要是居然之家在行业市场中能够认清自身的优势，坚持以市场的运行和发展为主体，对自身的内在能力进行深入挖掘，同时根据自身的发展状况来实现市场管理商业化的发展模式。在生产和经营中积极借鉴兄弟家居建材的管理经营和成功模式，形成一种统一的经营业态模式。这种经营方式充分符合社会发展的需要，同时也比较符合行业发展的方向和趋势。另外，居然之家在选址方面的决策也具有一定的睿智性。不仅如此，还根据自身的发展现状来进行人力资源的管理，进而完善内部的管理系统。其工作人员多数都是高学历，保证企业文化的鲜活性。
2.居然之家竞争的劣势分析
在居然之家长期发展的过程中，劣势问题也比较严重。其中包括对地产业的认识程度以及掌握程度还没有达到一定的标准。因此，在国内的房地产价格处于上涨的趋势时，租金问题成为影响建材造价的重要因素。这样一来，在竞争的过程中，对于一些地产实力较强的同行来说，居然之家的劣势就比较明显。
3.居然之家竞争的机会分析
现如今，国民经济的发展速度较快，人们的基础经济水平和消费水平都呈现出上升的趋势。这种趋势在市场竞争中可以为居然之家的经营模式提供一定的平台和契机。另外，现如今，家居建材行业处于一个相对比较开放的状态下，市场环境也在逐渐变革，但是市场的运行状态和规律还不是非常成熟，正在朝着外部市场进行扩张，这一点也为居然之家提供了发展的空间和可能性。不仅如此，国内的住宅类型正在朝着标准化的趋势发展，但是其速度相对比较慢。所以，根据居然之家的业态定位来说，这一大的环境和居然之家的发展相符，为其创造了机会。
4.居然之家竞争的威胁分析
在国内市场中出现了比较强劲的竞争对手，比如，红星美凯龙以及金盛等等，这就严重地阻碍了居然之家的发展。另外，一些资金和实力比较雄厚的洋超市也逐渐呈现出抢滩的趋势，其连锁扩张程度大大地阻碍了建材市场的运行。另外，国内住宅标准化程度不断加强，对建材公司的供货、经营以及管理等工作都带来了严重的阻碍，成为最大的威胁。
三、居然之家的竞争对策研究
1.加强对现代企业的制度建立
从现如今居然之家的发展状态上可以看出，企业本身打破了计划经济体系，逐渐提升国有资本的价值，同时从最高权力机构的股东开始，不断完善董事会、监事会以及总经理的责权，建立健全完整的现代管理制度。正式这一系列制度的建立，才使得居然之家在实际的管理和运行工作中能够避免出现舞弊现象或者是决策疏漏的问题。可见，以现代的管理制度为标准，居然之家才能够在激烈的竞争中利于不败之地。
2.提升人力资源管理方式的科学性
在企业生存和发展过程中，实现以人为本的管理理念是促进居然之家取得成功的重要因素，具体来说在人员配置的过程中，本科以上学历的占到90%以上，是高素质的员工队伍保证了居然之家高起点企业文化的确立和不断提升，是集体的“智慧”确保了居然之家在市场决策中“明判”与决断，是高素质的队伍创造出了居然之家最富有灵感的设计，是高素质的员工队伍保证了居然之家先进的运营管理理念的执行度和落实度。
3.科学发展，不断创新市场
（1）观念创新
在实际的创新工作中，观念创新的重要性日益突出，居然之家在观念创新方面做出了典范作用。主要是由物业管理型朝着经营管理型转变。从传统的场地出租，物业管理转向提升市场的占有量，改善企业的经营观念。在此过程中，还需要根据客户的需要来提升服务意识。以先进的创新观念来指导实际的生产和经营。在创新观念上还需要设计到经营场所和技术等方面。
（2）人才创新
首先，要创新完善人才评价和使用机制。其次，要创新完善人才培养机制。再次，要创新完善人才激励机制。同时，要营造创新人才成长的氛围，让创新人才有一个良好的精神生活环境。建材市场的改造、提升、创新，关键在人才。要以人为本，树立人才强市的战略观念，树立人才资源是第一资源的观念。另一方面，要发现人才，留住人才，凝聚人才，善于用外脑。更重要的是舍得投入，培养具有创新精神、创新能力的团队。
（3）服务创新
服务是指企业经营中的服务。服务即关心顾客，了解顾客的心理，采用有效的方式为顾客提供多种服务或劳务，从而打动顾客，使他们心情愉快，感觉舒适和便利。服务是将商品和顾客联系起来的桥梁，是企业与顾客之间的情感纽带。
四、结论
通过SWOT分析我国现如今家居建材行业的发展情况上来看，居然之家在这一行业中作为佼佼者，也是成功者。主要是由于其在生产和经营的过程中做到了根据市场的发展状况来进行定位，同时还能够对自身发展中的优势、劣势、机会和威胁进行分析，将企业的文化以及经营理念相结合，最重要的是将创新因素融入到其中，促进了自身的长足发展。
参考文献：
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[2]张敬伟.商业模式的五种创新[J].企业管理，2010（03）.
[关键词] 家居服 调查 消费行为
家居服始于20世纪80年代的欧美市场,在21世纪进入中国,它的使用随人们生活质量的不断提高和需求的多样化而变化,现已广泛运用于人们工作之外的所有领域。重庆作为3000万人居住的大城市拥有丰富的市场资源,要挖掘家居服这一细分市场的供给变化态势,调查分析重庆市主城区家居服消费行为十分必要。
一、调查地点与对象
本次调查问卷总数量为800份,收回有效问卷662份,占总问卷的比例为83%。调查地点选择在重庆市内人流量较大的四个步行街,包括江北、解放碑、杨家坪、沙坪坝;调查对象以20-60年龄阶段的中低收入阶层为主,当中男性37.61%、女性62.39%。
二、 调查问卷的设计
问卷主要由15个问题组成,其内容包括三个方面:一、消费者的个人信息(收入、文化程度、职业状况、年龄阶段);二、消费者的消费行为(购买家居服的原因、时间段、地点、价格,及对家居服的品牌认知和其他因素);三、消费者和相关群体对家居服的拥有状况。考虑到街头拦截调查的实际情况,问卷主要由客观题组成。
三、消费行为分析
1.消费者性别与选购因素分析
从图1的调查结果来看,消费者主要关注的因素有价格、颜色、款式、品牌、面料、档次等,不考虑性别因素,排在前四位的分别是价格、款式、面料、颜色。综合性别因素的影响,女性对颜色的关注度比男性高20.89个百分点,对面料的关注度高9.95%,对款式的关注度高9.49%;男性对档次和牌子的关注度比女性高,可以看出,消费者的性别会影响购买行为发生时所关注的因素。
2.家居服购买价格分析
一般而言,消费者对商品的需求随着价格的上升而不断下降,价格是影响消费者行为的一个主要因素。图2显示,拥有5套睡衣的消费者购买睡衣花费比例最大价格为200-299,占33.33%,其他消费者均以价格在100-199之间为最大比例,可以看出,消费者对中档价格的家居服需求最大。
图2 家居服价格与购买数量
3.年龄与购买时段分析
不同年龄阶段的消费者有着不同的购买偏好,表1具体给出了不同年龄段的消费者对家居服购买时段的不同偏好。总的来讲,几乎各个年龄段的消费者都欢迎促销打折这一方式,其中最感兴趣的是56岁及以上年龄段的老年消费者,但从表中也体现出“其他”选项比例也较大,表明消费者对现有促销方式并不满足,促销方式仍需改进。
4.消费者收入与购买场所关联分析
图3说明各收入段消费者基本上是将百货商场作为首先要购买家居服的购物场所;对专卖店感兴趣的消费者比例与收入完全正相关;对网络购物最感兴趣的消费者为收入1000-3000之间的消费者。
图3 消费者的收入与购买场所
5.消费者品牌认知分析
从问卷调查中可以看出,很大部分消费者将内衣、休闲装、运动装,甚至化妆品品牌作为家居服品牌填入,这种现象说明了消费者对家居服品牌的认知还很少,在家居服市场上还没有一个强势的品牌让消费者接受。另外,有91.94%的男性和93.5%的女性在购买家居服都十分的关注品牌。由此说明,消费者对品牌家居服有巨大的需要。
四、结语
随着现代生活节奏不断加快、工作压力不断增大,越来越多的人向往回家时的温馨、无拘无束,于是对家居服的需求也日趋上升。从重庆市家居市场现状来看,不同性别和年龄的消费者购买家居服时关注的重点是不一样的,企业应根据这一情况为消费者设计不同的产品;其次,中档价位的家居服拥有很大的市场需求,家居服企业应立足于大众消费者,提供性价比最高的家居服产品。市场的一般规律是20 %的强势品牌占据着80 %的市场,在没有形成强势品牌的家居服领域,竞争者将面临大好的市场机会。所以,家居服的销售商现在所需做的就是抢先占有市场,获得吸引消费者的主动权,争做家居服市场的强势品牌。
参考文献:
[1]蔡文:可拓营销[M] . 北京: 科学技术文献出版社,2000.
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关键词：国外家居建材市场；发展；主流形式；态势
近年来，世界各国在积极进行现代化建设的过程中，人们的生活质量得到了提升，在这种情况下，消费观念也发生了转变。然而，就我国建材业来讲，其经营过程中以摊位制为主，然而这种经营方式已经无法满足激烈的市场竞争需求和世界建材行业发展的趋势，在这种情况下，加强对国外家居建材市场发展的主流形式和态势的研究，为我国家居建材市场的发展提供借鉴具有重要意义。
一、国外家居建材市场业态发展历程
房地产领域、个人消费水平以及经济的整体进步等因素都对国外家居建材市场的发展起着重要的影响。美国房地产领域的高速发展时期是在第二次世界大战以后，当时美国国内的住房数量快速增加，与此同时家居建材市场也日益繁荣。因此五金店、建材商店等在同建筑承包商达成协议的基础上迅速壮大。此时五金店以及建材商店在整体的建材行业中尽管发挥着主导作用，但是规模都相对较小，同时商品经营过程中单一性较强[1]。这种现象导致1980年前，建材市场并不是非常发达。
但是，自1975年前后，美国经济严重萎缩，DIY市场迅速崛起，在这种情况下，为了谋求发展，建材零售商及时做出了战略调整，建筑承包商再不是其经营的目标顾客，其经营中更加注重培养个人消费者。因此传统的建材商店和五金店的服务和经营理念已经无法满足个人消费者的个性化需求，大型仓储式建材商店就是在这种情况下产生并发展起来的，其在国外家居建材市场中的主导地位已经不可取代。
二、国外家居建材市场主流形式及对比
（一）国外家居建材市场主流形式
现阶段，国外家居建材市场发展中，占据主导地位的是品类杀手，即专业零售商。在家居建材领域，"家"是专业零售商经营过程中的核心理念，建材超市等专业化程度较高的家居专业经营店，主要包括五金店和建材店等，其经营中多数是以家庭为中心的[2]。其中，主导力量在国外家居建材市场中，以仓储式超市为主。世界家居建材领域典型的代表如OBI、B&Q以及Lowe's等在经营过程中，都对该经营业态进行了应用。
该经营业态在运行过程中，可以实现低价销售，同时在提供存货以及商品组合的过程中，拥有更加丰富的选择，可以最大程度的满足消费者的个性化需求。现阶段，该经营业态不断占据着国外家居建材市场。以美国为例，Home Depot和Lowe's两大具有最大影响力的家居建材商店都在使用这种业态形式进行经营，从而导致美国家居建材市场中1/3以上的份额都被二者所占据[3]。其中，Lowe's于2004年占据的市场份额高达15.43%，而Home Depot于2004年占据的市场份额高达30.93%。
（二）专业零售商同综合零售商的对比
大型超市、折扣店等属于综合零售商，其经营中拥有雄厚的实力以及较大的规模，经营中拥有较多的产品种类，可以实现销售互补，提升规避市场风险的能力。因此当大型综合零售商进入到家居建材市场领域当中时，对该领域的专业零售商带来了极大的压力。
而专业零售商经营中，自身的优势也是不容忽视的，其能够更加灵活的应对家居建材市场的各种需求，可以快速针对消费者的喜好生产、销售新的家居产品。同时，在对消费者需求进行调查和掌握的过程中，不仅呈现出较强的专业服务能力，也具有较强的专业研发能力[4]。在这种情况下，尽管面对综合零售商的冲击，专业零售商在家居建材市场中的重要性也是不容忽视的。
三、国外家居建材市场为了发展态势
近年来，巨大的变革产生于国外家居建材领域，在大型家居建材企业的逼迫下，小型家居建材企业多数进行了转型，甚至直接退出了家居建材市场。例如，在2000年，由于Lowe's的西部扩展发展战略，HomeBase作为传统的西部家居建材连锁企业的市场地位遭到严重动摇，在这种情况下，不得不对自身在市场中的定位进行调整，为了提升自身的综合竞争力，更名为House2Home Inc。多年来，此类型事件不断发生，而现阶段的家居建材市场竞争力更胜从前，家居建材市场中开始融入Target和Wal-Mart等综合零售商，这严重冲击着传统的家居建材经营企业，所以在发展中必须做出经营模式、理念的创新[5]。从整体上来看，现阶段零售业在国外家居建材市场中主要呈现出以下发展态势：
第一，市场细分与市场纵向发展。新时期，要想在激烈的国外家居建材市场中占据一席之地，相关零售商在经营过程中必须注重对市场的细分，实现深度开发市场的目标。例如，专业建筑商市场目前正处于高速发展的趋势，Lowe's和Home Depot等企业经营中及时抓住了这一机遇，开始对非核心家居建材a品进行销售，如家用电器和地毯等，此类型产品在经营中同主导产品之间产生了有效互补的趋势，因此使企业在国外家居建材市场的市场占有率得以提升，销售额也有所增加。
第二，对新的业态形式进行开拓，并对新的增长点进行培育。现阶段，对国外家居建材市场发展起主导作用的是仓储式超市，但是，从长远的角度来看，要想对市场进行深入开拓，应努力对新的增长动力进行获取。在这种情况下，部分家居建材企业积极创新并调整了自身的业态。例如，Sears在经营过程中，提出了Great Indoor Decor理念，即大室内装修理念，为自身综合竞争力的提升奠定了良好的基础。
结束语：
综上所述，近年来世界各国在积极进行现代化建设的过程中，建筑业发展速度加快，极大带动了家居建材市场的发展，我国家居建材市场经营模式同国外家居建材市场相比，存在明显的滞后性，不利于我国相关领域实现同国际水平的接轨，在这种情况下，本文对国外家居建材市场发展的主流形式和态势进行了深入分析，希望对我国家居建材市场经营模式和经营理念的创新奠定良好的基础。
参考文献：
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论文摘要：本文针对邢台电力需求的实际情况，通过市场调查，对电力需求的影响因素进行了定性和定量分析。提出了优化电力需求特性的供电策略。 论文关键词：电力需求 电力分析 供电策略 一、引言 80年代初以来，随着我国经济形势好转．作为基础设施的电力行业出现了“供不应求”的局面经过改革开放后20多年的建设．近年来电力出现了“供大于求”的局面．导致电力消费结构发生了变化供电是电力系统的中间环节．由于电网通道资源的限制．加上建设投资大、技术密集、运行复杂，使得供电一直是国家的垄断行业之一随着市场经济的进一步发展．供电企业已开始面I临着竞争．因此必须加快自我发展、自我完善，以走上良性循环。 二、邢台电力需求的影响因素分析 1、居民收入和生活水平提高对电力需求的影响 以居民家用电器增长情况分析邢台市居民家用电器每百户拥有量表明，家用电器的增长情况直接决定了城市与农村人均生活用电量的变化近十年中邢台的居民生活水平有了显著的提高．尤其是城镇居民人均可支配收入、实际消费支出有了大幅提高．城市居民的用电量增幅从1995年起大幅增加．但农村用电增长缓慢。随着收入的稳定增加和生活水平快速提高，人们的消费心理进一步向提高生活质量．选择享受型的生活用品转变，空调、电炊具、电热水器等高耗能家用电器将大量进入城乡居民的家庭，数年后可能会形成规模可观的“空调负荷”．“电炊具负荷” 2．电价对电力需求的影响 电价作为联结电力供应和电力需求的纽带．显然对电力需求或负荷特性有一定的影响使用适当的电价水平和电价政策的目的是利用经济杠杆的作用．让客户从经济角度上更合理地调整其用电需求的时间，以达到移峰和填谷，提高客户电负荷率．使电力系统负荷特性曲线发生有利的变化 三、邢台电力市场供电对策思考 1．进行市场细分、强化市场意识 (1)电力市场的细分 电力市场中有同质市场和异质市场同质市场是电力满足基本需要的市场．如家庭．学校的照明．农业的灌溉．工业的电机等；异质市场是电力满足偏好层次需要的市场，如家庭热水器的使用，特种机械的使用等。 从总量上看，当前邢台电力的主要客户仍属工矿企业，占75％从电力市场的潜力看，发展较快的方面是城镇居民生活用电和农村生产、生活用电其原因在于： 1)我国城乡居民人均生活用电量不足发达国家的十分之一．离市场饱和相差甚远； 2)邢台市大部分家庭用电集中在照明、电扇、电视和电冰箱等小用电量电器上，而电炊具．空调、电热水器等大用电量的电器普及率有限，而在邢台各县的农村使用得就更少； 3)随着技术的进步和社会发展．新的大能耗电器还会不断出现．．如蓄电池交通工具等。 (2)强化市场意识 长期以来，电力企业一直在计划经济体制下运作．电力一直是供不应求的商品。电力企业缺乏市场意识和营销观念在新的市场经济环境下，供电企业经营观念应该是： 1)竞争观念：要降低发电、供电成本．为降低电价打下基础，要有风险意识．要与煤、油、燃汽销售行业比高低； 2)价值观念：电力进入买方市场后，价格成为主要因素．要按价值规律，科学合理地确定电价； 3)供求规律观念：电力市场的最佳状态是供求平衡，适当超前，把加大城乡电网改造力度作为扩大电力市场的重点； 4)效益观念：以经济效益为中心．重视市场调节供求，用价值引导客户需求； 5)法制观念：明确投资者、经营者和使用者的合法权利和义务，依法管理； 6)优质服务观念：为客户提供安全、可靠、经济的电力和快捷、方便、有效的服务．
关键词：零售业边际消费倾向标杆管理零售业饱和度
面对中外零售商在我国居民消费品市场上日渐激烈的角逐，基于外资零售集团的强大和国内零售商的相对弱小，理论界和实业界提出了各种不同的观点。本文认为中外零售商的角逐将集中在同业态之间相同市场定位的竞争与不同业态之间交叉市场定位的竞争，这种竞争是以城市零售市场为重点的针锋相对的“阵地战”。国内零售商应该重点集中在城市零售市场与外资零售商进行直接竞争，同时，积极向农村零售市场延伸，构建以小城镇为依托的零售组织体系，即依然走“城市包围农村”的发展战略，从而形成城乡联动的零售产业组织体系。
我国城镇与农村居民消费水平比较分析
根据国家统计局城镇居民与家庭农村居民基本情况调查数据可知，一方面，城乡居民收入差距进一步拉大。1980年城镇人均可支配收入是农村人均纯收入的2.5倍,1985年该比例下降为1.86,但之后基本保持了不断扩大的趋势,到2003年该比例扩大到3.23倍，2003年农民人均纯收入水平仅相当于城市居民1993年的水平，收入水平落后直接影响到消费水平的提高；另一方面。农村消费增速低于城市消费增速，从社会消费品零售额看，城乡市场增幅差距较大，以当年价格计算，1990年-2003年，城市消费品市场零售总额年均增长16.9%，县城消费品市场零售总额年均增长11.1%，县以下消费品市场零售总额年均增长10.2%，县城和农村比城市消费品市场增速低5.8个和6.7个百分点（，2005年2月，经济日报）。农民收入增长缓慢，现实购买力严重不足，成为制约消费需求的重要因素。从以上两个侧面反映了城镇居民与农村居民及西部农村居民的实际购买力水平的差距，对指导国内零售商把发展和竞争重点放在城市市场有极其重要的现实意义。
城镇居民边际消费倾向分析
在居民消费结构研究中，恩格尔函数和扩展线性支出系统（ExtendedLinearExpenditrureSystem，ELES）都是比较有效的方法，同时二者在形式与内涵上的联系都很密切。本文用这两种方法对1999-2000年我国城镇居民消费结构进行实证分析，以求得出中国城镇居民消费结构与现代化零售业态商品组合策略相吻合的实证依据。
恩格尔函数是反映各类消费需求与收入或总消费支出之间的数量联系的函数形式，而ELES是经济学家卢奇（Luch）在RStone的线性支出系统模型的基础上推出的一种需求函数系统。该模型假定某一时期居民对各种商品（服务）的需求量取决于人们的收入（或总消费性支出）和各种商品的价格。居民对各种商品的消费分为基本消费需求和非基本消费需求两部分，基本消费需求是维持基本自下而上需要的消费支出，它与收入水平无关，居民在基本需求满足后才将剩余收入按照某种边际消费倾向安排各种非基本消费支出。其函数形式为：
Vi=PiXiBi(Y-∑PiXi)
=1，2，3……n(1)
式中Vi为消费者对第i种商品的消费支出，Pi为第i种商品的价格，Xi为第i种商品的基本需求量，Y为消费者对各类消费品的总消费支出，Bi表示第i类消费品的边际消费倾向，且0对于截面数据资料，模型（1）式中的PiXi和Bi∑PiXi均为常数，令：
Ai=PiXi-Bi∑(PiXi)(2)
则模型(1)变为：Vi=AiBiY(3)
（3）式就是恩格尔函数的线性形式。将（2）式两边同时求和，得到居民对第i种商品的基本需求支出：
∑PiXi=∑Ai/(1-∑Bi)(4)
代回（2）式，得到：
PiXi=AiBi∑Ai/(1-∑Bi)(5)
在实证分析的模型拟合中，为获得足够的样本空间，我们采用1999-2000年全国城镇居民家庭平均每人全年消费性支出数据作为截面资料（资料来源：《2000年中国统计年鉴》表10-6、《2001年中国统计年鉴》表10-6、《2002年中国统计年鉴》表10-7）。利用截面资料采用最小二乘法，可由（3）式求得参数Ai、Bi的估计值，由（5）式求得各类消费品的基本需求支出。
按城镇居民的边际消费倾向Bi排序，表3各项消费支出的顺序依次为食品、家庭设备、娱乐文教、衣着、交通通讯、居住、杂项和医疗保健。其中食品和家庭设备的边际消费倾向最高，分别为0.240、0.156，即在总消费支出中有24%、15.6%分别用于食品和家庭设备的消费。因此食品和家庭设备的消费是城镇居民消费支出的重点。其次是娱乐文教、衣着、交通通讯，边际消费倾向分别为0.137、0.117、0.111。显然，随着城镇居民人均可支配收入的增加，这部分消费将在城镇居民总消费支出占有日见扩大的比例。从ELES分析中看出，我国城镇居民的消费结构和边际消费倾向符合现代零售诸多业态的商品组合，国内零售商可根据自身商品组合的特点以及居民消费的变化趋势调整经营策略，弥补现有商品组合中的空白点并确立竞争优势。从近年来我国各种零售业态发展速度和既有外资零售商进入我国零售市场所采用的业态来看，未来主要经营食品、家庭设备、娱乐文教、衣着、交通通讯、居住类等商品的超市、大型综合超市、大型专业店（家电、家居、儿童玩具、服装等）将成为零售业态发展与中外零售商展开竞争的重点。
城市零售业态饱和度分析
中华全国商业信息中心企业联络部（即全国连锁店超市信息网）在历时一年多对我国30万以上人口中180个城市超市状况进行全面、深入的调查研究后，对我国城市超市饱和度得出如下重要的结论：超市的发育程度或饱和程度与该城市现有的超市数量成正比，与人口数量和人均收入成反比。饱和点的确定是依据上海(1294.15)、北京(1408.51)、广州(1330.63)的平均值，即饱和点是1334.43。理由是上述三市超市发展最早，在发育程度很高的城市中，其超市已接近或达到饱和的程度。以1334.43为基准，饱和度指数高于此点可以认为那里的超市已经过剩，向这些城市投资建立超市，并不增加该城市的总体规模，而只能是经过竞争去代替或直接收购当地已有的超市。相反，饱和度指数低于此点则被认为那里有一定的超市发展空间，投资这些城市可以使其超市总规模增加，并将获得相应的回报。据有关资料显示我国很多城市超市都有很大的增长空间,如重庆(654.79)、天津(973.90)、乌鲁木齐(321.50)、贵阳(795.72)、鞍山(539.59)、包头(546.31)等。
城市包围农村——国内零售商的发展与竞争战略选择
基于上述分析，本文得出如下结论：中外零售商展开的竞争是以城镇居民消费品市场为重点角逐对象的同业态之间相同市场定位的竞争与不同业态之间交叉市场定位的竞争；国内零售商不能从填补市场空隙和开拓农村市场的回避中找到出路。为此，国内零售商应尽快做好以下战略转变：依然决然走“城市包围农村”的发展道路。具体战略调整如下：
实行兼并和重组战略，扩大规模，提高零售业组织化程度。与国外大型零售企业相比，我国国有大型零售企业无论是在整体规模，还是在单店规模上都处于绝对劣势。面对规模约束，国内的零售业只有做大规模，走规模扩张道路，争得更多的市场份额，才能立于不败之地，但是如果仅仅依赖自身的资本积累来扩大规模，无疑是蚂蚁搬家。我国的零售业必须走“快鱼”战略，通过兼并和重组，对国有商业资源实行重新组合和优化配置，扩大企业经营规模，提高组织化程度。
走信息化、科学化管理之路，实现跨越式发展。我国零售行业普遍管理落后，效率低下，经营成本过高，这已成为我国零售业发展的重要制约因素。因此我们应该借助于信息技术革命带来的契机，充分利用信息技术的最新成果，对我国传统的零售贸易形式实行全面更新，实现零售业的信息化、网络化。
实施标杆管理。所谓标杆管理又称标杆瞄准或基准比较，是企业将自己的商品、服务、技术、流程等与竞争对手或其他行业的市场领先企业进行比较，通过学习他们的优点来改善本企业的商品、服务、技术乃至经营绩效，以提高自身（核心）竞争力。国内零售商在选择“对标”企业时可根据自身实际情况分别选择本业态（或其他业态）领导者、挑战者、追随者、拾遗补缺者等作为对标对象。当然，选择哪家企业“对标”，要根据企业在市场中的位置来决定，同时企业也不要一味地“向上看”，只注重与比自己强大的公司比较，或只注重与行业第一名进行比较。因为市场形势瞬息万变，竞争企业在市场中的位置随时都可能会发生变化（如美国凯玛特倒闭就是一个典型），因此不要忽视了自己“身后”的企业。“标杆”管理对零售商所起的作用主要体现在寻找并发现差异、不断以高标准高要求运作企业、向同行或其他行业最佳者学习和营造经营管理的合力等方面。
以小城镇为依托构建农村现代零售产业组织。“城市包围农村”的零售业发展与竞争战略的重点是守住城市零售业阵地，开辟壮大农村零售业根据地，实现城乡联动，提高我国零售商的规模经济性和竞争力。本文认为以小城镇为依托构建农村现代零售产业组织是提高我国零售业竞争能力，完善零售产业组织区域结构，加快我国零售业现代化进程的现实选择。
参考资料：
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关键词：商住楼小区 A声级 改善方法
中图分类号：TU87 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）03（a）-0134-03
随着我国经济的快速增长，商住楼小区的建设在城市中得到了开发商和广大业主的青睐。商住楼小区主要是由商业和居住两部分功能空间组成的建筑综合体[1]。商住楼小区多临近城市交通要道，便于商业经济的发展。但是商住楼小区在设计初期乃至后期装修过程中都忽略了声环境所需要考虑的问题，致使投入使用后的居住空间出现声环境较差的情况，严重影响到小区居民的生活状态。因此商住楼小区的声环境状况是值得去关注和探索的方向。该文通过对张家口市铂金时代广场小区的声环境状况进行实地监测、调查，探究同类型的临街商住楼小区声环境存在的相关问题，最终对提升张家口市铂金时代广场小区的声环境质量提出合理的改善建议并为同类型商住楼小区的声环境设计提供参考。
1 小区声环境现状及噪声评价标准
张家口市铂金时代广场小区位于张家口市胜利北路和建国路交角处，路口有城市立交桥，路口中心向外辐射五条主要道路，车流量较大（如图1）。张家口市铂金时代广场小区为高层商住楼小区，临街底部一至二层为商铺，底层主要为电器商场、银行、餐厅和书店等。内部为停车场，无绿化，无公共活动区域。其声环境主要的噪声源包括以下5类：交通噪声、施工噪声、商业宣传噪声、娱乐噪声、航空噪声。按照我国声环境质量标准划分的功能区分类以及相关规定，商住楼小区环境噪声标准限值适用昼间噪声不高于60 dB（A）、夜间噪声不高于50 dB（A）[2]。
2 声环境实测、调查及结果分析
2.1 声环境实测分析
依据声环境质量标准相关要求，使用SC310数字频谱分析仪对张家口市铂金时代广场小区昼间噪声情况进行监测，选择能反映其声环境质量特征的测点A和测点B进行多时段的测试。如图1所示，测点A位于临街处，车流量较大；测点B为小区内，较为安静。
通过对张家口市铂金时代广场小区同一天5个时段的声环境监测，对监测数据进行汇总计算处理后的不同时段的等效连续A声级如表1所示，监测点A的5个时段环境声压级都高于限值7～8 dB（A）。监测点B除17：30～18：30时段比限值高出0.8 dB（A）外，其余时间段环境声压级处于限值以下，但总体实测数据都比较接近限制最高值。
结果表明，张家口铂金时代广场小区声环境基本满足声环境质量标准规定的要求，而临街区域声环境状况不佳，提升空间较大。
2.2 声环境调查分析
该文通过访谈、问卷的方式获得张家口市铂金时代广场小区居民、商家对该处声环境的评价。可以充分地了解该处居民和商家对当前声环境的满意程度以及其真实的主观反应。首先调查张家口市铂金时代广场小区不同时段声环境的评价，受访者从“很好、好、一般、坏、恶化”5个等级来选择完成，图2为张家口铂金时代广场小区不同时段声环境主观评价数据汇总的情况。
数据显示，张家口市铂金时代广场小区声环境质量状况总体表现为“一般”。在同一天中的5个时段，居民对张家口市铂金时代广场小区的声环境主观评价中，65%～75%的居民认为该处的声环境质量状况为“一般”；15%～25%的居民认为该处的声环境质量为“好”；5%～10%的居民认为该处的声环境质量状况为“坏”；而调查中5%的居民认为该处声环境质量状况为“恶化”，出现这类评价的居民大多为临街的住户。
同时问卷调查了张家口市铂金时代广场小区居民对其环境噪声类型反感程度，目前国内对于外界噪声的反感程度仍是以对居民的睡眠、工作、学习及其他活动的干扰程度而制定的。此次调查，受访居民需要从“一般、严重、崩溃”3种情况中进行判断选择。“一般”程度主要表现为有烦恼出现；“严重”程度表现为非常烦恼，且难以承受；“崩溃”程度变现为影响精神状态、无法正常休息。当受访者选择“其他”时，写出其反感的噪声类型并进行程度判断。调查汇总结果如图3所示。
分析结果显示，张家口市铂金时代广场小区的噪声反感程度总体表现为“一般”。25%的居民反感交通噪声；55%的居民反感施工噪声；65%的居民反感商业宣传的噪声；75%的居民反感广场舞噪声；45%的居民反感航空噪声；有35%的居民表示对其他噪声反感，主要类型为儿童游戏的干扰声等。其中45%的居民对于广场舞以及55%的居民对于航空噪声出现严重反感状态，占受访者中的大多数。而这类噪声类型大多表现为瞬时高分贝或不稳定起伏状态的高分贝，使人难以承受。
3 商住楼小区声环境改善方法
按照声环境质量标准的相关规定，对照张家口市铂金时代广场小区的现状，发现改善该处的声环境质量具有很大的提升空间。针对张家口市铂金时代广场小区的实际情况，提出了以下4点改善方法。
（1）控制城市道路交通噪声，减少车辆本身以及路面状况不佳造成的噪音传播。采取疏水性沥青等低噪声路面也是非常可行的降噪措施之一[3]。
（2）在立交桥等城市立体交通道路边缘处，设置声屏障。合适高度的声屏障对小区临街高楼层的噪声防治显著[4]。
（3）增加小区绿化的面积，合理利用植物对声波的吸收和反射作用。但值得注意的是应根据地区气候的特点，合理选取绿化植物的类型，有效地将小区环境美化、改善气候与声环境美化结合起来。
（4）住宅房间内部空间合理布局，加装隔音窗等有降噪功能的设备。可将住宅内对安静需求较大的空间布置在非临街位置，其次临街区域安装隔声窗帘等降噪设备并加强隔声窗的维护。
4 结语
商住楼小区在其发展中既要满足商业需要，又要维持住宅区域相对安静的声环境。该文通过对张家口铂金时代广场商住楼小区声环境的实测、调研、分析表明：通过合理的规范、设计，商住楼小区是可以获得较满意的声环境的。在其规划的过程中应合理安排城市交通路网，避免靠近车流量较大交通要道；建筑设计方面应采取不利于噪声传播的建筑外形和布局；在商住楼小区建设之前可积极开展住区噪声的预评价工作，减少后期周围声环境的影响。
参考文献
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关键词：二元结构；城乡经济一体化；城乡差距
中图分类号：F127 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）02-44 -03
一、城乡经济一体化理论
城乡经济一体化是针对城乡经济发展过程中存在的二元经济结构而提出的，是指城乡经济遵循客观规律的要求，进行统筹规划，合理布局，更好地促进城乡人口、技术、资本、资源等要素相互融合，互为资源，互为市场，互相服务，逐步达到城乡之间在经济上协调发展的过程。
（一）城乡经济一体化的特点
一是长期性。城乡经济一体化是一个长期发展战略。二是整体性。城乡经济一体化是一个整体发展战略。三是互动性。城乡经济一体化强调的是城市与乡村的统一、协调与均衡，这既要以城带乡，也要以乡补城，最后达到共同繁荣。四是基础性。城乡经济一体化是城乡一体化的重要内容，在城乡一体化的过程中起着基础性的作用，它决定着城乡一体化的发展进程和实现程度。
（二）城乡经济一体化的内容
一是城乡产业一体化。城乡产业一体化即是强调城乡产业的内在联系，改变城乡产业经济传统格局，打破城乡产业分割，加快城乡产业融合，对城乡产业结构进行战略性调整，合理分工布局，变城乡单一结构为复合结构。二是城乡资源一体化。城乡资源一体化即是在城乡资源配置上，资本要素要积极从城市流入乡村，进行农村大开发；科技资源要发挥城市的优势，为农村的经济发展提供强大而有力的保证；要用城市较为发达的信息，推进农村信息化。三是城乡经济调控一体化。城乡经济调控一体化即是要政府在制定城乡经济政策时要统一考虑，必须统一制定城乡发展战略，统一城乡发展的方向和目标，统一城乡调控的政策措施，从而促进城乡经济有序发展。
二、安徽城乡经济一体化发展现状及因素分析
（一）安徽城乡经济发展差距
1、城乡居民人均收入差距
居民的收入水平直接地反映了当地经济水平。我们列出2001年到2008年9年间的安徽省城镇居民人均可支配收入和农村家庭人均纯收入的基本情况表。
通过对上表分析，可以得出以下结论：
第一，安徽农村居民的纯收入总额低于城镇居民人均可支配收入。从2001年到2008年期间，安徽城镇居民人均可支配收入都高于农村居民纯收入。第二，从城乡收入比可以看出，安徽省城乡人均收入差距总体上呈扩大趋势。如果考虑城镇居民的隐形收入，城乡居民的人均收入差距将会更大。第三，安徽农村居民人均纯收入增长幅度总体上小于城镇居民可支配收入的增长幅度，变动态势不稳定，不利于缩小城乡差距。比如，2005年，农村人均纯收入增长5.67%，比上年减少了近12%，2006年又增长12.42%。
2、城乡居民财产差距
城乡经济的差距不仅反映在城乡人均收入上，同时也反映在城乡居民家庭拥有财产上。目前对城乡财产的确定还没有一个统一的标准，我们从城乡家庭的储蓄存款余额来反应这个问题。下表是安徽省近年来的城乡储蓄余额。
从表2-2可以得出下面两点结论：
第一，城镇居民的储蓄增长速度快于农村居民的。安徽省城乡储蓄余额都呈上升趋势，分别从2001年的13220052万元、3784609万元，增加到2006年的32301332万元、8476709万元。在增长过程中，城镇居民的增长速度快于农村居民的增长速度，导致城乡居民储蓄存款差距呈现小幅扩大趋势。第二，城镇居民占总储蓄的比重呈上涨趋势。2001年，城镇居民占总储蓄的比例只有77.7%，而到了2006年，这一比例便达到了79.2%。
3、城乡居民生活水平差距
（1）近十年来安徽省城乡人均消费水平汇总如下表2―3 。
从表2-3可看出：
第一，城乡居民消费水平的绝对数差在不断扩大。由2001年相差的3821元增加到2008年的7381元。第二，从城乡人均消费水平的比值来看，城乡消费水平的支出比从2001年的2.92倍扩大到2008年的3.14倍，说明改革开放以来，安徽省的城乡人均消费水平并没有缩小趋势，而是进一步的扩大，尤其是在近几年，城乡消费差距都在3倍以上，致使农村居民的消费水平严重低于了全省的平均水平。
（2）城乡家庭支出的恩格尔系数比较
从近年安徽省城乡居民的恩格尔系数表2-4可以得出如下两点：
第一，安徽省城乡生活水平差距经历了扩大―缩小―再扩大―再缩小的趋势。第二，安徽省城乡居民的恩格尔系数中的趋势是在缩小，但其城乡差距也较为明显。尽管安徽省城乡居民的生活质量都在提高，但是安徽省城乡居民的恩格尔系数却一直处在全国平均水平之下，说明安徽省城乡居民的生活质量都不如全国的平均水平。
（二）安徽城乡经济一体发展因素分析
1、安徽城乡经济一体化发展的有利因素
第一，落实科学发展观。科学发展观的终极目标之一是城乡一体化发展，而城乡一体化是落实科学发展观的前提条件，二者相辅相成。第二，“中部崛起”战略的提出。去年，安徽省首个部级区域规划《皖江城市带承接产业转移示范区规划》获得国务院批复，标志着皖江城市带正式成为首个国字号“产业转移特区”，这会带动安徽的产业升级，给安徽带来另一个发展契机。第三，安徽省总体经济实力提升。改革开放以来，安徽省总体经济实力有了明显的提升，这为安徽城乡经济一体化发展提供了物质基础。第四，国家对农村的经济政策。一直以来，我国党中央和政府都比较关注“三农”问题，对农村经济的发展给予高度关注，相继出台了一系列有利于缩小城乡差距，促进城乡经济一体化的政策。
2、安徽城乡经济一体化发展的制约因素
第一，仍然存在“重城轻农”的观念。近年来，虽然“重城轻农”的观念有所转变，对农村经济加大关注，但是并没有从根本上转变“重城轻农”的观念，“重城轻农”的观念依然存在。第二，投资体制不完善。农村、农业的发展需要资金的支持，而当前安徽省农村投资体制不完善，农村经济的发展得不到资金的有力支持。第三，制度供给失衡。如城乡二元结构的户籍制度等，城乡制度的供给失衡很大程度上制约着城乡一体化的发展。第四，农村劳动力素质低。目前，安徽省农村劳动力相对过剩，但是他们的素质是偏低的。第五，管理体制不健全。包括安徽省在内的许多中西部省份在管理体制方面都存在一定的问题，如行政管理体系层级较多，职能不够明晰，管理界限模糊；行政管理体制管理效率低下，管理成本较高等。
三、安徽城乡经济一体化发展的建议
（一）促进城乡市场一体化
1、加快发展农村要素市场，促进城乡要素市场一体化
第一，要大力发展农村资本市场，拓宽农村投资渠道。第二，促进农村劳动力的自由流动。第三，加快农村土地市场改革。第四，加强农村信息体系建设。农村信息不畅是影响经济发展又一重要因素。
2、培育农村市场主体，确保农户的利益实现
市场主体在市场化过程中处于核心地位，当前安徽省农村市场主体在市场竞争中出于劣势地位，因此，要积极培育农村市场主体，使之发展壮大，不再是以家庭为单位。
3、加强市场中介组织建设，增强其服务功能
市场中介组织是市场能够顺畅、健康运作的必要基础，其发育水平，也是衡量市场化水平高低的重要指标。要大力发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构，如会计师事务所、仲裁机构、律师事务所、资产评估中心、商务信息咨询机构、消费者协会等，充分发挥其规范市场运作、协调市场冲突、促进公平价格形成、减少流通环节等方面的作用，最终达到顺通市场交易、提高市场运作效率的目的。
4、加强市场管理，构建城乡统一的市场管理体制
第一，要消除城乡各种制度障碍，如妨碍城乡市场一体化的教育、社会保障等方面的制度，以提高要素市场在城乡之间流动的效率。第二，建立公平、健全的经济法规和市场规则。废除阻碍市场公平竞争的法律法规，制定公平竞争的市场交易规则，形成城乡市场公平、合法竞争的市场环境。
（二） 促进城乡产业一体化
1、统筹城乡产业布局，促进产业布局合理化
第一，根据各地区的特色，发挥产业优势。第二，加强各地区间的合作。第三，适时的进行产业转移，提高整个省内的产业水平。第四，发挥政府在农村工业发展过程中的引导作用。
2、加大农业投入，发展优势农业
安徽省一直就是一个农业大省，按照比较优势的原则，安徽省应该是继续发展农业，不放弃、不抛弃农业，提高农民收入。第一，保证农田的耕地面积基本稳定。第二，加大对农业的资金投入。调整农业产业结构，突出优势农产品。
（三） 加快实现安徽城乡公共产品供给一体化
1、建立城乡统筹的公共产品供给制度
要扭转“重城轻乡”的公共产品供给观念，实行城乡统筹的公共供给制度，把农村公共产品供给真正有效地纳入到国家公共产品的制度安排中来，从根本上破除城乡“二元”的公共产品供给制度,逐步建立起适应社会主义市场经济要求,城乡统一政策、统一标准、统一待遇的新型现代城乡公共产品供给制度。
2、形成可持续的农村公共产品财政支持机制
首先，适应我国进入工业反哺农业、城市支持农村新阶段的要求，调整国民收入分配格局和财政支出结构，使其更多地向农村倾斜，扩大公共财政覆盖农村的范围，建立健全财政支农资金稳定增长机制。其次，合理调整和改善财政支农资金的支出结构，加大对农村公共产品的投入力度，建立对农村公共产品的单项财政保障制度，使政府对农村基本公共产品的供给逐步纳入公共财政的保障范围并保持经常性和制度化，逐步缩小城乡间基本公共产品的差距。三是以法律形式保证对农村公共产品的财政支持机制。
3、完善城乡公共产品的决策机制
首先，推进基础民主制度建设，实行村民自治，通过村民大会等形式，鼓励农民参与本地区公共产品项目的选择，使村民的意愿得以体现。其次，提供政府公共服务的水平。政府在深入了解农民对公共产品实际需要的基础上,要对公共产品需求进行科学分析，包括可行性分析、供给数量的确定以及供给方式的确定，从而保证公共产品的高效供给。第三，建立公共产品供给的监督机制。充分发挥群众和媒体的监督，防止农村供给的被挪用或浪费。
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摘要：近几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子作为百姓的生活必需品，随着生活水平的提高，人们对改善居住环境提高生活质量的迫切要求，促使房地产业蓬勃发展，大家都抱着投资房地产稳赚不赔的想法，致使房价居高不下。通过分析房地产过热的原因入手，主要从购房者的角度进行理性分析，针对不同年龄段的购房者对房屋的不同需求，提出合理化建议，促进房地产市场健康有序的发展。
关键词：房地产热；购房者；理性选择；分析
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18012401
计划经济时期，我国采取的是福利分房制度。我国城镇居民的住房均由国家承担，由于住房的福利性质，居民只是象征性的交纳点房租，住房的条件一般都比较差，又因房屋紧缺在单位分房时按资排辈，普通老百姓一家几代人挤在一起是常有的事情。1998年国家停止福利分房，掀起了房地产开发的热潮。人们收入的提高，对改善居住条件的向往，促使对房屋的大量需求，根据经济学原理，供给不变需求上升肯定会拉动价格的上涨。由于土地是稀缺资源，人们对房屋要求不仅满足居住而且可以通过房屋的升值给自己带来实惠，于是利用自己手中的闲钱进行投资，致使房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。为此，笔者将从购房者角度进行分析，建议购房者理性选择适合自己的住房。
1 房地产过热的原因
1.1 城市化进程的影响
改革开放以来，我国逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，同时城市规模的不断扩大，且逐渐向周围农村蔓延，加快了我国城市化的进程。2012年末，中国城镇人口占总人口比重达到52.57%，由社科文献出版社出版的蓝皮书预测，到2015年，中国的城市化率为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。城市化问题成为突出的问题，尤其是农村人口大量涌向城市，势必影响到房地产的需求，促进房地产业的迅速发展。
1.2 居民收入水平的提高
随着市场经济的发展，国家取消福利分房，积极稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。更重要的是随着经济的发展，城镇居民人均可支配收入年均上涨7.2%，尤其是近些年，企业工人工资水平不断提高，行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善，居民得到真正的实惠，迫切要求改善生活质量，对其居住与活动的空间要求就会扩大，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
1.3 居民的心理预期
近些年，房地产业的蓬勃发展，房价的不断攀升，购房者对房屋升值有着过高的预期，利用手中的闲钱进行房屋投资，大量资本流入容易形成泡沫，使房地产经济进一步扩张。
2 影响不同年龄段购房者购房因素分析
2.1 年轻人购房因素分析
根据我所居住的三线城市的调查为例：30岁左右的购房者，大概占所有购房者的60%；属于参加工作不久即将结婚的年轻人或刚晋升三口之家的居多，以工薪阶层为主。他们购房混合了两种目的：改善居住和结婚用房。在户型的选择上比较青睐中小户型。对于青年人由于工作需要，在快节奏的生活中，为了方便，自然需要地理位置尽量邻近公司，交通相对便利，周边配套设施完善等较为成熟的小区，对有孩子的人群，则最好购置一套学区房，方便孩子求学。价格是影响消费者购房的最主要因素，作为刚参加工作的年轻购房者，他们还没有稳定的收入和完善的福利，购买能力有限，住房价格的影响力比较大。随着现在房价的上涨，大部分消费者会考虑自己的实际承受能力，根据自身的经济状况和收入情况，选择适合自己的付款方式。
2.2 中年购房者购房因素分析
40岁～55岁左右，大约占全部消费者的40%。他们大多有子女且子女正在上学，并且已拥有一套住宅的居多，购房目的不仅在于改善自己的居住环境而且适时进行投资。作为中年购房者，经济上较为稳定，比较偏好大户型，选择一次性付款的居多。
在地理位置的选择上，对交通状况等没有太高的要求，只要求环境优越，美丽宜居，升值空间大即可。
不同年龄段的消费者买房时，都会把产权问题看作一个重要的考虑因素。购买大产权可以上市交易、抵押贷款，产权人的产权得以保障。
3 购房者理性选择建议
房产作为一项大的开支，购买者在购房时要理性选择，实现资产的保值增值。随着国家对房地产市场政策的出台，房价的起起落落，给不少购买者造成极大的心理冲击。面对复杂多变的市场形势，购房者也要深入了解房地产业周期波动的规律，熟悉房地产的性质，判断房地产市场未来的走势，理性决策。
作者简介：阳晓可（1982-），男，湖南安仁人，湖南工业大学商学院2012级MBA研究生，研究方向：公共经济管理。
3.1 把握适时的时机
根据个人经济收入及实际需要情况，结合当地房地产供应、市场成熟度、政策、宏观经济环境等进行多方面的分析和考察，力争买进性价比最高的房子。经济学理论上讲在房地产业也有其自己的经济周期，在萧条和衰退时期，价格是最实惠的，但房地产商的利润空间大大降低，对楼盘的开发会比较缓慢，可供选择的楼盘也许不是很多；在复苏时期，应该是买房好时机，因为这时房地产市场开始回暖，可供选择的楼盘不断增加，而价格却处于刚刚启动阶段，能买到比较满意而且价格比较合理的房子；在繁荣时期买房是比较危险的，因为这时房价处于高点，性价比合理的房子不易得到，甚至会因为买房遭受损失，成为“负资产一族”。所以，作为准备购房的消费者应适时关注国家的大政方针，结合当地的发展情况，对当地的房产价格有自己初步的预期，为自己随时出手做好准备。
3.2 要理性认识房产的保值增值
受中国传统观念的影响，房子作为生活的必需品，又因土地是稀缺资源，特别是地理位置好的房子更是不可再生的宝贵资源，加上近两年房价的不断飙升，致使大多数人会认为投资房地产以后只会赚不会赔。其实，房地产和其他资产一样，其市场所接受的价格是不断波动的，而且由于房地产的流动性最差，这种价格波动造成的风险要比其他资产大得多。成熟的投资者不能把房地产作为唯一的投资，而应该多种资产组合，要配置债券、股票、基金、黄金、实物等，这样才能主动适应市场的变化，真正实现资产的保值增值。
4 结束语
买房子闭着眼睛都能发财的时代过去了，进入了白银时代，这个时代具有竞争加剧，洗牌加快，利润渐薄的特征，这是房地产市场现在面临的情况，在这样的情况下开发商在积极地修订和完善自己的发展战略，我们购房者应理性分析自己的所需，选择好购房时机，理性认识房地产的保值增值功能，这样才有利于房地产市场健康发展，逐步走向成熟，告别野蛮增长，走向比较理性的增长。
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