摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，其作为市场经济中的主要法人主体需要缴纳相关的税收，以便为企业的发展创造良好的外部环境。税务筹划工作是房地产企业财务管理的重要内容，土地增值税是房地产企业税务筹划的重点，直接影响到房地产企业的税前利润，进而影响到房地产企业的发展状况。因此本文将从土地增值税的优惠临界点入手，分析房地产企业税务筹划工作中存在的问题，进而分析房地产企业土地增值税税务筹划方法。关键词：房地产；税收筹划；问题；筹划方法近年来，国家加强了对房地产企业的宏观调控力度，并开展了一系列的税制改革措施，对房地产企业的运作有着直接的影响作用。国家为了规范房地产企业的发展，颁布了国五条，这一措施可以在一定程度上避免房地产企业投机行为的出现，但是加大了房地产企业的营运成本，房地产企业面临的经济环境和政策环境越来越复杂，高利润优势被削弱，行业竞争性不断增强。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场经济中获得进一步的生存和发展，就要重视重视国家政策的变化，根据国家相关政策开展经济活动，并要充分了解国家土地增值税税务筹划工作要求，根据税务筹划要求做好土地增值税的税务筹划，合理降低房地产企业的营运成本。一、房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物并取得收入的单位和个人，税务机关就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都需要按照国家的相关的税务规定征收土地增值税。房地产企业的日常经营管理活动的主要对象就是土地和建筑物，因此土地增值税是房地产企业开展税务筹划工作的重要内容。根据目前房地产企业关于土地税收筹划工作的实际情况来看，土地增值税税务筹划工作主要停留在个别实例筹划工作中，并没有根据不同房地产企业的实际情况开展税务筹划工作，每一例的税务筹划方案都忽视了房地产企业的实际业务性质和特点，并没有做到实事求是，忽视了房地产企业的个性。同时，部分房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，并没有根据实际情况和要求建立税务筹划模型，也没有将个体化的税务筹划方案公式化，税务筹划工作缺乏科学的量化分析，难以为土地增值税税务筹划工作提供必要的信息支持。再者，房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，往往实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比率划分税率累进级次。根据超率累进税率的相关内容可知，房地产企业可以根据规定对土地增值税进行税务筹划。房地产企业可以根据优惠政策的规定开展税务筹划工作，积极为房地产企业减少税负提供必要的基础，同时该项优惠政策也是房地产企业做好税务筹划工作的重要切入点。二、房地产企业土地增值税税务筹划方法（一）土地增值税税务筹划空间解析土地增值税是以房地产企业增值额作为计税依据，增值税主要涉及到收入和可扣除项目这两个主要的因素。房地产企业的收入和可扣除项目金额直接影响到其税率的高低，即影响到房地产企业的纳税金额大小，房地产企业开发过程比较复杂，涉及到的业务和合作单位比较多，工程建设需要的资金数额较大，项目开发过程时间较长，生产周期和生产规模较大，因此房地产企业在开展税收筹划工作时需要对自身的业务涉及范围进行明确的了解，同时要了解税务筹划空间边界，务必做好各项预算规划，从而为税收安排工作的顺利开展提供必要的依据。（二）筹划方法的介绍税务筹划工作的质量不仅取决于税务筹划空间的合理界定，同时还取决于税务筹划方法的科学性和合理性程度。因此，房地产企业要想做好土地增值税税务筹划工作，就要根据自身的实际情况和税务筹划工作要求选择科学合理的筹划方法。土地增值税有许多具体的筹划方法，从本质上看，主要的筹划工作就是为了控制增值额，并要充分了解增值额的影响因素，以控制增值额为基础找到合理的方法降低增值率，从而进一步降低应纳税额。房地产企业降低增值额，主要可以从分散收入法、增加扣除项目金额法和税率临界点法等入手，选择适合税务筹划工作需要的方法。分散收入法就是房地产企业在合理合法的前提下在两个或者多个纳税人之间分列应税所得或者应税财产，因此可以实现降低税负的目标，这是一种合法的税务筹划方式；增加扣除项目金额法是在合法的前提下适时增加增值税扣除额，从而实现直接节税或者调整各个计税期间的扣除额，从而实现节税的目的；比如：在订立不同销售合同时，房地产企业可以分别确认收入。在销售精装修住宅房产时应该分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，并对销售毛坯房收入计缴土地增值税，装修收入则无需缴纳土地增值税，因此在很大程度上降低了房地产企业土地增值税应税金额。税率临界点是土地增值税税法中规定的一定比例标准，当应纳税额超过该比率标准时，房地产企业需要缴纳更高税率的增值税，因此房地产企业要重视应纳税额的临界点，将土地应纳税额控制在合理的范围内，以便实现税务筹划工作的目标。比如，根据房地产企业土地增值税的相关规定可知，土地增值税的税率临界点为20%，如果建造的是普通标准住宅增值率为20%以下，免征土地增值税。因此房地产企业要重视税率临界点。如果售价提高取得收入与增加税收相比，提高售价取得收入大于增加税收，则为可取，否则不可取。参考文献：[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.（作者单位：山西中裕恒会计师事务所有限公司）
【关键词】房地产企业 税务筹划 营业税
一、我国房地产企业的税收现状
税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。而我国房地产企业的税务筹划工作主要有一下内容：避税、节税、转税等多方面的工作，这些内容具有一定的合法性、筹划性、目的性、以及专业性等特点。根据目前我国的市场经济发展情况来看，房地产业是我国市场经济的新兴经济增长点，同时也是我国国家财政收入的重要来源之一。作为不动产的内容之一，房地产的价格昂贵是很容易受人们所理解的，而在石灰中常见的大宗房地产交易更是涉及了高额的税金，令交易双方的税收负担都比较重，久而久之，这种税收金额就成为了房地产企业的行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此，对房地产开发商来说，通过合法合理的方式减轻房地产企业的税负是十分重要的。在达到这一目标的过程中，税务筹划起着举足轻重的作用，尤其是真的房地产企业涉及的税种多，更是为房地产企业进行税务筹划工作提供了广阔的发展和完善空间。
二、房地产企业税务筹划工作中存在的问题
（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强
房地产企业在进行税务筹划的过程中，税务筹划是存在这一定的风险，极有可能会直接影响房地产企业的未来发展前景。所谓税务筹划风险，是指房地产企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般的税务筹划风险有四种，分别是外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业的领导层和管理人员在开展税务筹划工作的过程中，并没有足够的风险意识，对税务筹划工作中所存在的风险并没有给与足够的重视，导致企业在遇到税务筹划风险的时候，并未能够及实地采取相关的解决措施规避风险。
（二）税务筹划人员素质综合素质过低
税务筹划人员的专业素养和综合素质过低，将会直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是纸上谈兵，实际的工作能力却未能够达到要求。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与房地产企业的实际发展情况和经营情况不符合。足以可见，房地产企业的税务筹划人员的综合素质过低，将会令房地产企业出现税务筹划工作不到位、工作效果不明显等情况的出现。
（三）社会因素对房地产企业税务筹划工作的影响
近几年来，我国针对房地产企业税务筹划工作的相关法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是在实际的运行过程中，税法还是存在着部分不合理的地方，导致房地产企业开展税务筹划工作遇到了一定的障碍。另一方面，我国的税收政策和相关的反避税政策的经常发生变动，这一举动也会增加房地产企业开展税务筹划工作的风险，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。
三、完善房地产企业税务筹划工作的措施
（一）增强房地产企业领导人和管理人员的税务筹划风险意识
房地产企业的税务筹划是一种预测的行为，其本身具有一定的风险性，加上在我国市场经济的发展大环境中，信息在每一刻每一秒都在发生变化。随着我国经济形势的不断发展，法律政策的不断完善，这些外界的因素都会对我国的房地产企业税务筹划管理工作带来一定的风险。为了解决这一问题，房地产企业领导人和相关的管理人员必须要增强自身的税务筹划风险意识，进行税务筹划的过程中预先做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。同时，房地产企业的领导人还应该以身作则，为企业内部的员工做好榜样，培养员工的税务筹划风险意识，才能够营造和谐的税务筹划工作氛围，顺利完成企业的税务筹划工作。 （二）提高税务筹划人员的综合素质
税务筹划工作是房地产企业财务管理中的重要组成部分，所以，税务筹划人员的专业技能和综合素质将会直接影响税务筹划工作的质量和成果。房地产企业在招聘相关工作人员的时候，要重视应聘人员的专业技能，并对企业的员工定期进行相关的专业技能培训，提高相关工作人员的税务筹划工作井水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，增强依法纳税、合法节税的理财观念。而税务抽换人员也应该在房地产企业的各项财务活动中，充分体现税务筹划节税意识。
（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进
二十一世纪是信息爆炸的时代，房地产企业需要学会关注经济形势的变化和国家政策的变动，随时调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。
四、结言
房地产企业的税务筹划不仅仅是通过虚报成本、支出等犯法、违法的手段来进行偷税、漏税。更多的是，房地产企业的税务筹划工作，是统筹各种税种，通过详细的研究和分析，采用多种的方法，在房地产企业不违反我国现行税收体系法律规范的基础下，对经营活动和财务活动进行科学、合理的安排，达到减轻税负的目的，并与此同时，提高房地产企业利润。总的来说，当房地产企业重视、并能够高效地开展房地产企业在税务筹划工作，不仅能够提高企业的收益，甚至可以帮助普通的购房者降低购房的成本，达到双赢的局面。
参考文献：
[1] 张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸.2011（07）
【关键词】房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；分析
随着时代不断发展，我国税收也发生了一系列的变化。土地增值税是其中的一种。在房地产脚步飞速前进的影响之下，它在我国经济中的地位逐渐突显。随之，对于房地产企业来说，土地增值税税收成为了关键的内容。很显然，这已成为了新时代下社会谈论的焦点。因此，本文作者站在房地产开发企业的角度，对其土地增值税税收筹划进行了相关的探讨。
一、土地增值税税收筹划概述
从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。
1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划
在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。
2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划
一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。
3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划
在土地增值税制度方面，房地产开发企业可以对这两种利息支出的方法进行充分的利用。第一，在房地产开发方面，那些可以在房地产建设项目的基础上，进行一定的计算分摊，还有金融机构对应的证明部分，可以根据实际情况来扣除。但是，扣除的金额并不是随意的，它是有一定限度的，不能高于商业银行相关方面计算之下的金额，即同类并且同期贷款利率计算的金额。第二，对于房地产某些方面的土地增值税，相关的开发资金需要在上述合计金额10%以内正确计算予以扣除。在这方面，主要包括了两个方面：一是那些没法根据转让房地产项目对分摊利息支出给与对应的计算；二是没有相关金融机构提供的有力证据。所以，针对这个情况，房地产开发企业一定要预先进行有效的筹划，避免多交税情况的出现。
总之，对于房地产开发企业来说，土地增值税税收筹划有着不容忽视的重要作用。同时，房地产企业一定要充分利用它的优势，减少企业税收，增加经济效益。
参考文献：
[1]焦风霞. 浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J]. 中国集体经济，2013，36：45-46.
关键词：房地产业；财务管理；风险控制；税务策划
一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点
（一）房地产开发企业的财务管理工作重点
首先，房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一。顾名思义，房地产开发企业的开发对象自然是房地产，这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点。在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款，其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重。另外，房地产的开发经营周期和资金周转期都很长，资金的周转率很差，企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发，使得资金的筹划工作更加有难度。房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段，完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上，在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理，稍有不慎，就会造成房地产开发企业的资金周转不灵。房地产开发完成并竣工之后，在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式，这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话，那么它还要对房屋进行维修和装饰，这又是一笔为数不小的开支。所以说，房地产开发企业资金筹措的任务繁重，资金也不能够在短期内得到回收，现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收，往往要经历几年甚至十几年的时间。
其次，财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点。如前文所示，房地产开发企业的开发活动历时周期长，需要大量的人力成本和财力成本的投入，在开发的过程中受到各种变量因素的影响，给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险。与此同时，房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响，房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的，但是，很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的，这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险，房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业。
最后，房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多，这是房地产开发企业的财务管理的一个特点。房地产开发企业涉及的利益相关者非常多，因此其财务管理中财务关系比较复杂，房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系，对内还要处理好和员工之间的关系，促进各个部门之间关系的协调和完善。在实际的开发之中，房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通，正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商，确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系，以便在出现问题的第一时间将问题解决，所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂，给财务管理带来了很大的难度。另外，房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易，在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项，比如说物业管理费、取暖费等等，这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险，所以，房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作，摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法，当然，对于房地产开发企业来说，最重要的仍然是处理好和各个方面的关系，保证正常经营。
（二）房地产开发企业财务管理难点和提升策略
1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病
有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸，然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来，在这个过程中进行资金的投入，待房屋建造完成之后，竣工交付使用，那么就会产生经济效益，形成利润。这种想法其实大错特错，房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前，应该认真地进行财务分析和财务预算，对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察，否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符，根本达不到预期的利润和收益。当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈，认为财务管理工作就是记好帐、算好帐，对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识。
房地产开发企业应该注重目标建设，加强资金的有效管理，实现财务管理意识的提升。首先应该制定对于经营目标的预测，使得投资风险得到有效控制，房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高，在资金使用上如果没有良好的管理意识，很容易陷入经营风险，使得建筑的进度受到阻碍。所以，对于项目投资的工程要进行预测和推断，对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑，并编制可行性研究报告，力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督。在知识经济时代的影响之下，房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上，把握市场机遇和市场规律，实行科学的资金管理，在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次，房地产开发应该建立成本目标，降低在开发和经营的过程中的成本消耗。房地产在开发伊始就应该制定成本目标，而且必须制定成本目标，房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理。对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析，制定成本预算，加强成本管理，使得成本支出在预算控制内进行，使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益
2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展
基本上，我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的，也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的。近几年来，国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整，银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻，通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了。房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约，资金链很容易受到严重的威胁。
为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响，房地产业主应该积极扩宽融资渠道，有效避免财务风险发生的可能性。房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式，实行资金统一的管理，集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便，房地产开发 企业在开发房地产项目，经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累，形成良好的市场形象和口碑，这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行，企业的资金链也会有比较稳固的保障。
3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重
房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担，这给房地产开发企业的财务管理带来难度。房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等，着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担。而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解的非常透彻，这使得很多房地产开发企业并没有掌握如何运用恰当的方法进行税务筹划，降低税收负担。他们要不然会承受较高的税收负担，要不然就会为了减少税收支付而进行偷税漏税。
针对这种情况，房地产开发企业唯有详细的了解税法对于房地产业相关的税收政策和税收优惠，结合企业的会计制度，通过推持纳税时间或者利用税收优惠等政策对对企业应该承担的纳税金额进行合理的控制和降低或者在时间上向后推迟。通过控制税收金额来减少企业的财务风险，为企业的发展创造良好的财务环境。
由以上的分析，我们能够得知税收筹划对于房地产开发企业来说非常重要，对于其财务管理水平也有重要影响，所以，接下来要论述的是房地产开发企业税收筹划的风险和控制
二、房地产开发企业的税务管理
（一）税收筹划的含义及风险
1.税收筹划含义
有些人把税收筹划和偷税、漏税等概念加以混淆，觉得它们是一个含义。其实不然，税收筹划是在法律允许的范围内进行的，而偷税、和漏税是违法行为，是要受到惩罚和制裁的。所以，在研究税收筹划相关理论时，我们首先应该明白税收筹划的含义。
在注册税务师考试辅导用书《税务实务》中，国家税务总局将税收筹划的定义描述为一种有目的的、合法的筹划行为，它要求纳税人在税法允许的范围内，对经营活动、理财活动和投资活动进行有目的的筹划和安排，争取取得可以减少税收的税收收益。
学者蔡昌、张文华认为当存在多个纳税方案可供纳税人选择时，纳税人应该在法律许可的范围内对企业的经营和投资、交易和组织行为进行科学、合理的事先安排，在多个方案中选择税收负担最低或者税收利益最大的方案。
两种对税收筹划的定义其实都隐含着在合法的条件下节税的含义，这是税收筹划和偷税、漏税本质上不同的地方。
2.税收筹划的风险
对于税收筹划，不同的公司，不同的财会人员可能会提出不同的方案，也就是说税收筹划并没有一个固定的方法和固定的标准，它依赖于财会人员对于税法的了解程度。在纳税过程中，由于纳税人和税务机关存在着权利和责任的不对等，导致征纳双方对于某些认定会产生较大差异，这就给纳税人的税收筹划带来了风险。税收筹划涉及到法律风险、执法风险、信誉风险和心理风险以及反避税风险。纳税人在进行税收筹划时应该考虑到这些风险因素，加强风险应对能力，在财务管理的过程中考虑到税务的风险管理。
（二）房地产企业税收筹划以及风险管理的措施
房地产税收筹划阶段按照其运营过程可以划分为前期准备阶段、融资阶段、建设阶段、销售阶段和经营阶段的几个类别的税收筹划。各个阶段之间相互联系、互相交织，共同构成了房地产行业税收筹划的整体。按照税种的分类可以划分为营业税税收筹划、土地增值税税收筹划、房产税税收筹划等。碍于篇幅限制，本文介绍几种在实际中常用到的税收筹划方式。
融资阶段的税收筹划应该考虑到借款利息对税收的一种减免作用，站在税收的角度上，如果不考虑企业的最优资本成本结构问题，房地产开发企业尽量使用较多的负债，可以有机会运用借款利息在税前作为财务费用扣除的优势进行税收筹划。另外，房地产开发企业在纳税筹划的过程中应该考虑到利息资本化和费用化的差距对税收金额的影响，房地产开发企业盈利时，利息费用应该尽量费用化，作为财务费用当期扣除；如果企业亏损或者有为弥补亏损，那么利息支出最好资本化。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理：首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题；其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。
在营业税的税收筹划过程中，房地产开发企业可以选择合作建房的方式进行房产的建造。合作建房的运作方式要求一方提供资金而另一方提供土地使用权，然后双方合作、共同建造房产。在合作建房中房地产开发企业可以根据以物易物和合营企业两种不同方式的不同规定进行税收筹划。比如说甲乙合作共建房产，甲提供资金，乙提供土地使用权，两企业约定房屋建成后双方各拥有一半房产，假设房屋建成之后的价值是6000万元，那么此时乙通过转让土地使用权拥有了3000万的房产，则乙缴纳营业税的金额是3000*5%=150万元，这时候甲不缴纳营业税。
本文介绍了房地产开发企业在生产经营中主要面临的财务风险，并根据笔者的工作经验提出了防范财务风险的相关对策；另一方面笔者探讨了房地产开发企业的税收筹划的含义及风险，并重点分析了融资阶段的税务筹划和营业税税种的税务筹划策略。（作者单位：达县供销合作社）
参考文献
[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].硕士学位论文，2007
[2]毛政珍.房地产开发企业财务风险预警管理研究[D].硕士学位论文，2011
[3]李燃.房地产开发企业财务管理问题探讨[J].黑龙江科技信息，2008
我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法中特殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。
例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
三、税收筹划问题的解决路径
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。
关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证
前言：
房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。
1.房地产行业涉税特点
房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。
2.具体案例分析
甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。
通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。
3.房地产行业企业所得税税收筹划
对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。
3.1准备阶段
我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。
3.2开发阶段
房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。
3.3销售阶段
销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。
4.总结：
综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）
参考文献：
[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57
关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置
一、 房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：
（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。
（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
（一）对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。
（二）对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
（三）土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
（四）企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。
三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。
四、 总结
综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）
参考文献：
[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.
一、税收筹划的定义与特点
税收筹划的概念在上世纪九十年代才由西方国家流传入我们国家，英文为tax-planning，翻译为税收筹划，也叫纳税筹划、税务筹划等。税收筹划是一门新兴的经济类学科，世界各个国家的定义也都不尽相同，主要有如下定义：（1）荷兰的《国际税收辞典》（国际财政文献局（IBFD）编）一书认为：税收筹划是指企业通过对经营活动和个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。（2）美国南加州大学的梅格博士在其著作《会计学》一书中将税收筹划定义为：在纳税发生之前，有系统地对企业经营和投资行为做出事先安排，以达到尽量少缴税。（3）我国学者盖地认为：税收筹划是指企业（自然人、法人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用企业的权利，根据税法中的“允许”和“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。（4）国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的《税务实务》中，把税收筹划明确定义为：税收筹划又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。通过上述表述可以看出，税收筹划有如下特点：一是必须符合国家法律及税收政策法规，这是基本原则；二是税收筹划必须事前开展；三是目标是使纳税人的税收利益最大化，所谓“税收利益最大化”，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。另外，通过对税收筹划的定义我们知道，税收筹划主要包含两个方面的内容，一是节税筹划方案设计，二是税收筹划风险防范与控制。
二、中小型房地产企业特点
