【关键词】房地产企业 能力分析 财务状况
从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。
目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高,表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强,成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比,该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说,该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1,表明公司经营现金流量呈上升趋势。
关键词：房地产企业;偿债能力;评析
房地产行业现在已经成为 中国 经济 的支柱产业，对经济的 发展 和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，具有一定的风险，由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，例如：股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力;企业管理者需要对企业进行财务分析，以改善和提高经营成果; 金融 机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核;企业客户也需要对企业履行偿还债务的能力进行分析;政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力进行分析和评价， 总结 出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。
一、房地产企业的特殊性
(一)高负债率
目前 我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70%，国家统计局的数据显示，2005年，我国房地产开发企业平均的资产负债率为72.7%，也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险
(二)开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性 研究 、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，固有的内在风险较高，而且市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大;政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。
(三)存货价值大
由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本与市值相差较大等特点。
二、流动比率评析
流动比率是流动资产除流动负债的比率，企业能否偿还短期债务，主要看有多少短期债务，以及多少可变现偿债的流动资产，流动资产主要包括货币资金、应收债权以及存货等，从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全;从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是 现代 企业经营的策略之一。
(一)流动比率并没有真正和充分地显示出企业向金融机构借贷的实力以及额度
企业持有现金的目的，主要是为了防范由于现金流入不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但由于现金的特点使大多数企业尽量减少现金存量，有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数企业会向金融机构借款。在流动比率中没有反映出 影响 变现能力的表外因素，如果房地产公司的实力很强，在行业内部具有很高的地位，且其有着很好的偿债能力的声誉的话，即使其出现临时的资金不足，也可以通过向银行借贷等 方法 获得资金解决临时资金短缺 问题 ，这些都没有在流动比率中体现。
(二) 历史 成本不能正确反映 企业 的短期偿债能力
企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，在房地产企业这一特点更明显，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市价相差甚多，因此用历史成本作为 计算 流动比率的基础不能正确反映企业的短期偿债能力，企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市价计算的流动比率，使利益相关者更好的理解企业的短期偿债能力。
三、速动比率评析
速动比率是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债，通常认为存货存在变现速度慢，在估价上存在着成本与合理市价相差悬殊的 问题 的特点，因此把存货从流动资产总额中减去来计算速动比率。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的 经济 环境下，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好的反映企业的变现能力。
四、基本指标只考虑了存量因素而较少考虑流量因素
企业能否及时偿还债务的关键不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持企业的 发展 和支付债务。因为企业以经营活动为主，投资活动和筹资活动作为不经常发生的辅助理财活动，其产生的现金流量在总现金流量中所占比重较低;企业如果在经营活动所取得的现金维持经营活动正常运转所必须的支出后，无力偿还债务，还需向外筹措资金的话，表明企业己陷入财务困境。
从上述 分析 中可以看出， 目前 我国在对房地产企业的短期偿债能力评价时所选用的指标上还存在一些不足，流动比率和速动比率的运用应该结合不同行业、不同企业的具体的特点，不能一刀切，只有这样，计算出的指标才能反映出房地产企业真正的短期偿债能力，为各利益相关者的决策提供正确的指引。
参考 文献 ： 2、王建刚,周加来.房地产开发企业 会计 [M]. 中国 物资出版社,1998:225-286.
3、王宪平.我国房地产上市公司价值判断标准及投资机会分析[J].建筑经济,2002(2).
[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我国房地产企业发展的现状
1.1 行业特点带来的风险
房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。
1.2 利率和通货膨胀风险
当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。
1.3 现金流不稳定的风险
资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。
1.4 国家宏观政策所带来的财务风险
2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。
1.5 财务风险管理意识不强
企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。
2 房地产企业财务风险成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。
2.2 内部因素
由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。
3 房地产企业财务风险的防控策略
3.1 完善财务风险控制体系
房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。
3.2 加强融资环节的管理
房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。
3.3 在投资方面的财务风险防范
对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。
3.4 加强现金流管理
房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。
主要参考文献
关键词：房地产开发企业；会计核算；会计质量
中图分类号：[F235.19] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
相较于其它类型企业，房地产开发企业其会计核算有其自身特点，如产品成本的核算较为复杂，经营收入及其相关税金的核算方式不同等等，由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题，影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力，和企业参与者等储多相关者利益。因此，着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探究有效应对策略，是为房地产行业会计更进的一项要务，本文为此展开探讨。
一、房地产开发企业会计核算问题之分析
(一)现金流量信息不全面
房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异，房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同，在筹措资金和投资时，是以企业为现金流量的基本单位，但在开展经营活动时，现金流量的单位就变成每一个开发项目，在以开发项目为单位的现金流量中，现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用，现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入，由于房地产开发企业的资金周转时期较长，其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段，一般企业都是以企业为单位编制现金流量表，对于房地产开发企业而言，信息不够完整，对于企业的持续经营能力有很大影响，更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息，因此，不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。
(二)风险披露不够
房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险，包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险，房地产开发企业的风险信息披露不足，对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响，也不利于企业进行有效的风险管理，在房地产开发企业生产开发过程中，在以下几个方面存在着风险可能性，一是资源方面，土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一，我国土地资源结构不合理，土地浪费较为严重，利用效率不高，致使房地产企业后备土地资源不足，开发成本加大；在需求方面，我国人口众多，房地产开发市场潜力较大，但由于我国经济发展水平地区差异大，人们的工资水平也较低，致使房地产等经融服务业发展程度不高，这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素；用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位，房地产开发企业具有特殊性，需要有与其相适应的会计核算制度加以规范，但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性，现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外，已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在，一定程度上影响企业发展，从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看，在很多风险因素上面很少涉及，这不仅是企业会计制度的缺失，也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。
(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性
房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。
二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策
(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系
现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够，其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定，不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式，不仅影响了企业成本核算的质量水平，也不利于企业之间进行比较，建立与完善配置工程会计核算准则处理，可以提高决策力度，为财务报告者提供更确切的信息。
我国会计法规定，会计核算以权责发生制为基础，但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷，容易造成人为调节利润，造成信息失真，采用权责发生制不符合我国国情，因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时，在进行收入确认时，还要符合以下四点要求，企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方；经济收益已流回公司；相关的收入和成本可计量；企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件，进行收入确认才具有合理性。
(二)扩大信息披露内容，完善会计核算制度
企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况，加上企业信息披露不完全，很可能误导投资者。因此，房地产开发企业要加大信息披露，土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大，土地竞争力强的企业相对投资价值高，企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等，另外，开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等，为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大，会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全，政府公共部门要充分重视起来，引导房地产开发企业的会计核算健康发展。
(三)全面与国际会计准则接轨
现阶段，我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处，由于我国涉及外国企业的会计工作量较大，在国际会计准则中，有些方面我国还未做规定，这样会加大我国会计成本，降低国际竞争力，这样，也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此，必须使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业，从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。
三、结语
会计核算是企业财务工作的重要内容，作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业，其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面，存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析，应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善，并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容，且渐进、及时与国际会计准则接轨，以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康，以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。
参考文献：
[1]尹晓燕.浅析房地产开发企业会计核算[J].企业科技与发展,2009(14).
关键词：房地产开发；财务管理；开发产品；资金运动
一、 房地产开发企业财务管理
财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。
1.房地产开发企业的资金运动
房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。
2.房地产开发企业资金管理
房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。
房地产开发企业从各种渠道筹集资金是企业资金运动的起点。企业可以根据开发经营的需要，当自有资金不足时，向银行借款或以向社会发行企业债券等方式向债权人筹集资金。
二、房地产开发企业财务管理的目标
财务管理目标是企业进行财务活动所要达到的根本目的，是评价企业生产经营活动是否合理的标准，决定着财务管理的基本方向。
1.筹资管理目标
筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。
2.投资管理目标
房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。
3.利润分配管理目标
企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。
三、房地产开发企业筹资风险分析
房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1.现金性筹资风险
现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。
2.收支性筹资风险
收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。
四、房地产开发项目现金流量的计算
房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。
房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。
五、开发产品的财务管理问题
开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。
开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。
1.在建开发产品与已完开发产品的财务管理
在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。
2.预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理
开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。
3.出租开发产品的财务管理
房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。
4.周转房的财务管理
开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。
如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。
总之，由于房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，企业应根据自己的实际情况逐步提高财务综合管理能力。
参考文献：
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关键词:房地产企业；多元化经营；财务风险
一、引言
随着我国20世纪70年代改革开放战略的实施，房地产行业初具雏形，到80年代，房地产行业才正式步入历史舞台。从2003—2015年这十几年的发展是中国房地产发展的黄金时期，房地产行业是支撑中国经济发展的一个重要支点。2015年后，由于之前开发商疯狂建房，楼市供过于求，政府出台了“限购限贷、限售限价”等一系列调控政策去库存。面临房地产行业增速放缓的现状，房地产商不得不另求出路，多元化概念的出现与房地产行业的不景气一拍即合，大多数房地产公司为了避免“把鸡蛋放在一个篮子里”纷纷实施多元化战略，以分散经营风险，寻找新的经济增长点。
二、企业多元化经营中财务风险相关概念
(一)企业多元化经营概念
多元化经营概念的提出最早可追溯到1957年，美国学者安索夫在《多元化战略》中对企业的多元化经营进行了研究。他对多元化进行了分类，多元化战略分为水平型、垂直型、同心圆型及混合型四类。随着时代的发展，后来的学者在其基础上对多元化经营的研究也随之更加丰富和深入，20世纪50年代Penrose提出多元化的资源剩余理论，之后，生命周期理论和风险分散理论也随之诞生。目前，学者对多元化经营的认知归为两类，一类认为多元化会给企业带来积极效应，另一类则认为多元化会给企业带来负面影响。本文的分析基于后者的角度，试图说明多元化经营过程中存在的弊端，并以此追根溯源解决多元化带来的问题。
(二)多元化财务风险相关理论
1.财务风险定义。财务风险的定义有广义和狭义之分:广义的定义是指企业的资本结构不同而影响企业支付本息能力的风险，狭义的定义是指企业在筹资、投资、运营等各项财务活动过程中，由于各种不可控或难以预料的因素导致的蒙受经济损失的可能性。本文站狭义的财务风险角度对恒大多元化经营进行分析探讨。2.多元化经营财务风险形成机理。本文提及的形成机理有两个，一是范围经济理论，范围经济概念是由美国学者Teece、Panzar等在20世纪80年代初提出并首次使用的，范围经济是指企业通过扩大经营范围，增加产品种类，生产两种或两种以上的产品而引起的单位成本的降低。然而，企业在达到范围经济后也会导致一系列的问题，就财务风险角度来看，多元化经营会导致企业资金流紧张，资金运转效率低下，如果企业通过负债的形式来进行多元化扩张，就进一步加大企业的偿债压力使财务杠杆失衡，另一方面，多元化经营领域选址不当也会造成投资风险，多元化进军陌生领域，很可能面临投资成本有去无回的状况。二是投资组合理论，依据投资组合理论，企业实施多元化经营可以分散经营风险，多元化在分散企业资源的同时也随之平均了企业的综合风险。但事实上，多元化经营面临较大风险，企业进行非相关多元化、跨界经营等会造成公司资源的浪费，削弱公司核心竞争力，这些都为公司的财务风险埋下了隐患。
三、房地产行业多元化情况
房地产行业是国民经济的支柱产业之一，作为新兴的产业，其产业链长、关联度大，能带动上下游多个产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。近年来，由于国家政策等因素的影响，房地产企业多元化趋势明显增强。房地产多元化是时展的趋势，早在2010年前后，就有房企提出多元化转型，2016年随着恒大地产改名恒大集团，在房产界掀起了一股改名浪潮。据克而瑞研究中心的数据统计，2018年中国百强房企中97%布局了产业多元化战略，据中房网统计，2019年房企500强榜单中，Toop30的企业都进行了多元化布局。房地产企业多元化能分散企业的经营风险，据中商情报网讯，虽在疫情的强压下，2020年房地产行业很快在下半年出现回暖趋势，根据国家统计局中商产业研究院数据显示，从2020年6月开始，房地产企业开发投资同比增速连续6个月维持正值，2020年1－11月份全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%。克而瑞研究中心指出，多元化对企业能力有很高的要求，多元化要求企业有足够的财力、人力和物力的支持，大多数二三梯队的房企发展多元化难以达到预期的效果，反而削弱了原有产业的核心竞争力，造成资源浪费、经营混乱等不良后果。2020年以来，银保监系统对房地产金融领域加强监管，8月，中国住建部联合央行召开座谈会，提出房地产行业的“三道红线”融资监管新规，新规的实施使得大多数房企融资门槛提高。据贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年房企到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%。不断攀升的偿债压力使得房地产业的财务风险不断加大。房地产多元化经营资金需求大，投资回收期长导致其财务杠杆不断增高，研究房地产多元化的财务风险对稳定国民经济具有一定的意义。
四、恒大多元化经营财务风险分析
恒大自上市之初就积极进行多元化的战略布局。恒大集团以房地产业为主，其涉足的产业还包括文化、旅游、保险、健康、体育、农牧、医疗、银行及高科技行业。下面将从筹资风险、投资风险、流动性风险三个方面对恒大多元化的财务风险展开分析。
(一)筹资风险分析
筹资风险产生于企业筹资时面临的还本付息压力及偿债期限限制，具体指房地产企业为了自身经营而借贷资金最终可能遭受损失的风险。偿债能力分析是判断企业是否存在筹资风险的一个重要方面，本文选取以下几个指标分析公司偿债能力。房地产行业流动比率为2，速动比率1是比较合适的，恒大作为主营房地产业务的企业，从表1可以看出，从2016—2020年其流动比率、速动比率均未达到行业标准，从资产负债率来看，也一直维持在较高水平，说明公司借债较多，从以上分析可以得出恒大集团偿债能力较弱，筹资风险较大的结论。恒大集团的筹资风险主要问题在于筹资规模大和筹资方式比较单一。多元化需要大量资本投入，其次，新业务增长较为缓慢，很难在短时间内产生正的现金流，需要不断补充资金。公司主要通过负债的方式筹集资金，早期的资金供应大部分来自银行借款，高额的本金和负债利息的偿还增加了公司的偿债压力，此外，公司还通过私募融资的方式筹集资金累计约15亿美元，而私募融资成本更加高昂，这对于恒大集团的筹资风险无疑是雪上加霜。
(二)投资风险分析
投资风险是指企业投入资金后可能产生的对企业经营和财务等的不利影响，评价投资风险的指标一般以企业盈利能力和发展能力为主。随着多元化战略的实施，集团的销售净利率呈整体下滑趋势，尤其到了2019年销售净利率只有7.02%，总资产净利率也仅仅只有0.85%，从2016年到2020年，无论是从销售净利率、总资产净利率，还是股东权益净利率来看，其走势大体都呈下滑趋势。这说明了恒大集团资金使用效率低下，投资存在问题。恒大集团投资风险主要是滥用资金、盲目投资问题引发的，其盲目的多元化领域的选址，导致其投资项目质量较低。恒大实行非相关多元化，其多元化的触角伸入不相关的陌生领域，其发展的多元化产业环境适应能力和市场生存能力明显不足。矿泉水领域的恒大冰泉，3年巨亏40亿元，最后被迫低价转手，黯然离场;再看恒大粮油、恒制品业务也无力经营，惨淡收场。恒大像风一样进入快消产业，又像风一样快速撤退，这说明了恒大集团在多元化行业领域的选择上出现了错误，其行业定位不够精准，市场分析把握不到位。
(三)流动性风险分析
流动性风险是指企业现金流入与流出在时间上不一致所形成的风险。本文分别从经营活动、投资活动、筹资活动近几年的产生的现金流来进行分析。从2016年到2020年公司的经营活动现金流量净值5年中有3年出现负值，且金额较大，说明恒大集团自身的主营业务活动并没有带来充足的现金流，另外，投资活动产生的现金流净值也是一直处于负值状态，说明恒大多元化经营所需的资金并不能够通过经营活动产生的现金流量来进行补充，只能通过外部的融资渠道获取资金投资。公司2016—2020年现金流量自身造血能力不足，投资活动并不能带来资金补充，故恒大多元化进程只能靠筹资活动产生的现金流来维持，依靠大量的借款来满足资金需求，增加了公司的偿债压力，无疑会增加公司的流动性风险;另外，实施多元化战略的企业初期可能面临运营不善，管理不当的局面而不能产生正的现金流，作为恒大集团主营业务的房地产业务本身就需要大量的资金投入，且收款较慢，资金流动性本来就弱，加上恒大集团自身的现金流不能满足多元化的资金需求，就造成了流动性风险进一步增加。综上所述，可以看出恒大集团财务风险隐患重重。首先，多元化需要充足的资金供应，但主要通过发债筹集资金，集团的融资渠道较窄。其次，其发展较多非相关多元化业务，多元化跨界经营容易出现发展目标不明确的问题，很难为企业带来正面效应。再次，多元化业务的发展在短期内很难为企业带来正的现金流，集团风险预警机制不健全。
五、思考与启发
在对恒大集团2016—2020年的相关指标进行数据分析后，得出恒大实施多元化战略过程中，其筹资风险、投资风险以及流动性风险都明显增加的结论。恒大集团作为房地产行业的领军企业，其多元化道路如此艰辛，不免引起笔者对房地产企业多元化经营的担忧，本文通过研究恒大集团多元化经营得出以下几点启示:一是强化资金管控，拓宽融资渠道。房地产多元化企业建立一套完整的生产经营资金体系尤为重要，对企业未来生产以及发展过程中的现金流的范围和数量进行科学合理地预测，提高资金使用效率。房地产企业管理层应注重融资渠道的多元化，在利用内部融资的基础上增加应付账款和预收账款的利用来减轻公司的融资需求，降低偿债压力。另外，企业进行权益融资可降低债务融资到期还本付息的压力。多元化经营的房企在非相关行业的多元化扩张中引入战略投资者，不仅可以缓解公司的资金供应不足问题，还可以依靠战略投资者在该投资领域丰富的管理经验和先进技术提升多元化经营的绩效，实现多元化战略的目标。二是优化投资领域，合理规划投资。多元化房企在追求多元化的数量和速度的同时应当注重多元化质量和可行性，着重投入相关产业和前景广阔的产业，对投资领域的把关一定要严密而慎重，在对投资领域充分了解的基础上分析投资的优势和劣势，树立原有业务与新业务互为补充、协同发展的基本方向。另外，建立灵活的经营退出机制有助于企业合理规划投资，灵活的退出不仅能够帮助企业及时止损，还为企业发现一片新的“蓝海”提供了机遇。三是建立风险预警系统。多元化经营涉足领域较为广泛，要想很好地控制风险，必须建立一套整体层面的全方位的风险监管体系。首先，企业应该制定整体层面的风险监管计划，观察公司整体层面的现金流入和流出动向并分析可能导致风险的因素。其次，企业应设立一个专门的风险监控部门，由该部门对集团整体的风险进行监控，协助各子企业尽量在内部解决相关风险问题，不让风险事件影响到别的子企业，实现风险的有效隔离。
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（陕西国铁地产置业有限公司，陕西西安710054）
［摘要］房地产行业具有准金融行业的特点。目前，我国大部分的房地产企业都面临着多项目的新型开发模式下，单个项目的开发资金多，企业无力承担的窘境，这使得企业的资金管理工作遇到了巨大的挑战。因此，就该形势下，房产企业的资金管理情况进行深入的研究，并对其存在的问题，提出相应的解决方案。
［
关键词 ］多项目开发模式；房地产企业；资金管理；研究
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224
从房产行业的特点来看，其具有较高的基础性与先导性，这主要是因为该行业的迅速发展不仅带动了我国与之相关的建筑、家居装饰等五十多个行业的飞速发展，还推动了国民经济的快速发展。但是，随着该行业的发展，其发展过程中的各项问题也不断地出现，为我国市场经济的发展带来了较为严重的负面影响。因此，在未来的一段时间内，房产企业应该将其经营管理的重点放在资金管理方面，制定出合理的资金管理方案。
1新模式下资金管理存在的问题
（1）项目运作资金分散存放。多项目的特点使得其企业往往会在多家银行拥有账户。依据我国相关规定的要求，每一个房产项目都需要对应一个专用的银行账户，并且，企业还可以根据业务的需要多开设几个专用的账户［1］。与此同时，房产企业为了有效地协调和处理各方面的管理，还会另外的设立一些用于其他方面的账户，这就在一定程度上使得企业的资金较为分散。虽然房产企业整体的资金数额比较可观，但是当资金被分散时，就会使得每个账户中都只是存有少量的资金，这就为其企业运转资金带来不便，从而造成部分账户的资金闲置、部分账户资金紧缺的情况。
（2）缺乏整体运作资金的能力，资金出现巨大的缺口。由于我国大部分的房产企业都是采用以自我为中心的经营理念，在资金管理缺乏整体运作思维，不具备整体运作能力，这就使得由于某个项目运作不利的原因，导致其他项目的运作和收益受到影响，进而影响企业整体的经营利润。企业一旦在销售项目时出现疲软的状态，使得资金无法按时回笼，不仅会对其他项目的运行进度产生影响，还会将企业带入到资金运作不良的经营困局［2］。
（3）没有健全的资金管理机制，监管力量差。近几年，我国的房企业一直将经营发展的重点放在业务的拓展方面，对于企业内部的细节管理则缺乏有效的监督管理，并没有制定出健全的内部管理机制，相对于其在业务方面的管理，内部资金管理相对落后。并且，我国的部分企业还存在着照搬照抄行业内标杆企业资金管理机制的行为，使得引进的管理机制无法同企业自身发展相协调，导致建立制度的人员同制度的执行者在理念上无法达到有效的统一，造成建立资金管理机制无法对企业的资金管理行为进行有效的引导和规范。
2加强资金管理的措施
（1）创新企业的融资方式。第一，对于那些涉及的资金超过了自身资产规模的项目，或者是企业在同时的开发多个规模相对较大的项目时，可以使用项目融资的方式，利用企业有限的资金撬动更多投资项目，从而有效地分散项目投资风险。第二，由于项目融资属于资产负债表的表外融资方式，虽然可以为企业进行其他方式的融资提供一些便利，但是，该融资项目的成本高、消耗的时间长，项目完成后，获得的利润相对较少，且不利于企业资金的良好流动。所以，对于一些规模相对较小的单个或者是多个项目，还是使用企业融资的方式更加合适。
（2）解决房产企业开发资金的措施。房产企业应该做到：首先，全面地分析企业目前各项目的经营现状以及各个项目当前的具体情况，这些情况包括公司当前资产负债情况、近期开发的总的项目数量、已经开发了的各个项目规模的大小、能够接受的最大融资成本以及对于资金需求的紧迫程度。其次，综合性的利用公司融资与项目融资两种融资手段，要注意，企业需要根据不同的项目类型选择适合的融资方式，以便用最经济和安全的方式来进行资金的开发，提高企业财务的杠杆效用。
（3）根据项目可行性进行资金管理。第一，在多项目的开发模式下，需要将该报告当成企业经营的一项日常的工作任务。企业应该就此方面的工作成立一个专门的部门或者是设置一个专门的岗位，让专业人员来对市场上的土地和楼盘的价格变化进行实时的关注，尤其是一些具有较大开发价值且适合本企业经营的地块，要密切地关注，为企业寻找最佳投资机会［3］。第二，加强市场调研力度，就投资项目的周边环境、配套设施、市场竞争和供需情况进行客观、全面、深入地调查，并根据调查的结果制定出科学合理的资金分配方案。第三，在撰写可行性报告时，要突出重点，明确目标。
（4）以企业整体发展为视角制订资金平衡计划。在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。首先，房产企业应该要明确项目开发的顺序，即不同地块的项目与统一地块的项目分批次的开发顺序。只有制定出正确的开发批次，才能够利用多项目的开发优势，利用某些项目销售后回笼的资金来弥补其他项目存在的资金缺口，从而实现资金的科学性流动，最大化利用资金［4］。其次，当项目的开发批次明确后，要对该项目中一些涉及比较大的资金的关键点进行有效的控制。并且，在项目运行时，要密切地关注资金的流向、流速和流量，从而为各项目之间资金的流动的调配做好准备。
（5）优化融资决策程序。从房产企业多年来进行融资的实际情况来看，其融资程序主要可以分为五大阶段：融资决策、投资决策、分析融资的结构、进行融资谈判以及对融资结果全面的执行。在整个的融资程序之中，融资决策属于该程序中十分重要的一个环节，是房产企业对项目的可行性进行分析时的最重要的一项组成内容，与该程序中的投资分析相互产生影响，并对项目投资是否具有经济方面的可行性进行最终的决策。由此可以看出，科学性的房产融资分析是可以同项目投资分析产生双向互动的，所以，房产企业需要在做完全面的投资分析之后，要以分析的结果为基础，不断地调整、分析以及再次地调整融资决策，保证最终确立的融资方案和结构都是最佳的。
3结论
总而言之，作为准金融行业的房产业，其资金管理对企业发展的重要性是不言而喻的。对于房产行业来说，资金就好比其体内流动的血液，资金管理直接对其经营发展的顺利性具有直接的影响。因此，面对当前房产行业发展的新形势，需要全面的分析其企业在资金管理方面存在的问题，并与新的发展形势相结合，制定出新的资金管理方案，从而保证其血液流通的顺畅性，进而维护我国市场经济资金的稳定性。
参考文献：
［1］孟雪花.房地产企业多项目计划管理研究［D］.重庆：重庆大学，2012.
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关键词:经济新常态；房地产企业；资金管理
一、当下房产地产企业的资金管理现状
(一)制度方面
制度是管理执行的基石。房地产企业具有资金规模较大，周转周期较长的特点，制度的建立和不断完善是其管理执行力度和效果的根本保证。当下我国房地产企业在资金管理的制度建立和设计方面存在着一定的不足，主要体现在制度的建立缺失和设计的不合理两个方面。对于关系到制度有无的问题，制度的建立是企业进行资金管理的第一步，是管理工作的开始和出发点。当下我国的房地产企业，除去具有较大规模的企业外，部分规模较小或者存续时间较短的企业在这方面的建设有一定的滞后性，一方面是由于“不需要”的意识导致；另一方面是由于“不知道从何下手”的技术性问题导致。这就是另一方面的问题，企业建立的资金管理制度存在着一定的合理性和科学性的问题，这就给后面的执行带来了较大的问题。综合各个方面的因素分析，技术性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的决心导致，这个在下面的“技术方面”会进行详细的阐释和分析。
(二)技术方面
正如上文所述，房地产企业在建立自己的资金管理制度的时候，会通过自己的人才队伍，然后根据自身的建设目的、自身企业的运营特点和所处的行业地位来进行较为有针对性的建设。但是，受到人才能力的限制，以及相关建设的目的和行业地位等具体环境的判断研究的不准确，企业所建立的资金管理制度会存在着一定的缺陷和不足。这种不足主要体现在两个方面，一个是技术层面的不先进和不科学，另一个是脱离实际情况。
(三)执行方面
任何的制度在建立之后，都需要在不断的实践中进行总结和反思，以期在这个过程中进行不断的完善和修正，以期达到预期的制度设计效果和目的。对于资金管理来讲，就是达到降低资金使用成本和使用风险，保证企业资金使用安全的目的。总体来说，当下房地产企业的资金管理执行情况不容乐观，除了较大规模的企业之外，部分企业的资金管理执行情况还处在“走形式”阶段，归根结底，这种情况的发生一方面是由于企业的相关执行人员的认识程度没有到位，另一方面，也是企业所设计的资金管理制度在执行之后没有明显的效果，足以让相关管理和执行人员认识到这种管理方式起到的巨大积极作用，这就给制度和管理方式的推广和完善带来较大的问题。
二、案例分析
在经济新常态下，房地产企业也开始积极探索具有较强适应能力的资金管理方式，其中具有一定创新思维的是“动态资金管理”，就企业本身来讲，青岛市市南区的房地产企业在适应经济新常态所展现出来的措施和态度，值得研究。总体来讲，青岛市市南区的房地产企业深知房地产市场在经济新常态的当下，面临着销售和资金压力，更加需要企业练好内功，做好防范和管理工作。具体来讲，该区房地产企业深刻把握动态资金管理即是以成本控制为中心，通过合约规范，实现全过程、全局、全方位的资金成本管理，做好资金流分析，特别是动态和静态现金流的相结合的分析方式，提升企业内部控制资金成本和风险的能力和效果，促进房地产企业在经济新常态下的资金管理能力提升，保证企业的资金使用安全。
三、经济新常态下的房地产企业资金管理建议和措施
(一)制度方面
针对制度方面，房地产企业应该引起足够的重要，要充分认识到企业的资金管理制度的设计和完善是资金管理工作的开始和基点，这基本决定着后期执行的效果和效率。总体来讲，企业在进行资金管理制度设计和建立的时候，需要积极引进相关的技术人才，积极和先进的企业进行交流和学习，提升自身对资金管理的认识和理解，增强自身对于资金管理制度的设计和完善能力。另一方面，也要增强企业对于自身发展特点和所处阶段的解读能力，充分把握这样的发展特征，并将这种特征积极的融入到制度的建设中去，建立起具有自身特色的资金管理制度，为资金管理能力的提升奠定良好的基础。
(二)技术方面
对于技术方面来说，企业应该积极的引进相关的人才和培训体系，建立自身的知识和技能储备中心，为企业建设和完善资金管理制度做好充分的准备工作。同时，企业应该积极和先进的企业建立良好的交流机制，就资金管理各个方面的问题进行较好的交流，相互学习，取长补短，实现资金管理能力提升的共赢局面。更为重要的是，企业应该在引进人才和相互交流的基础上，建立起自身的研究中心，这里可以不仅仅针对资金管理，可以面向企业各个方面的内部管控，做好这样的研究中心，有利于时刻保持在管理理念和管理方式方面的不断更新，提升管理效率和效果。
(三)执行方面
在执行方面，企业应该积极建立相关执行督查制度和体系，不仅仅要对具体的执行人员进行严格的筛选，选择那些具有相当的执行能力、技术能力、责任心的人员，还要对其进行系统的执行前培训，夯实执行基础。另外，也要对相应的管理人员进行反向的约束，建立起良好的上通下达信息流通机制，积极反馈执行情况，做好应急解决措施准备，降低执行相应时间。
四、结束语
在经济新常态下，房地产企业面临着的内外部环境正在发生着较大的不同，企业在积极适应这种新常态的时候，需要不断的根据具体的情况积极调整策略。对于资金管理来说，其重要性不言而喻，是房地产企业积极迎接挑战的重要方面。总体来讲，房地产企业首先应该深入的研究当下所面临着的经济新常态环境，把握其特点和不同，然后积极研究当下企业在资金管理方面的不足和问题，特别是和经济新常态的特点不相适应的地方。最后，要积极学习先进地方和先进企业的经验和教训，结合自身的特点进行制度的设计等等。具体来讲，企业应该在制度设计和完善方面，积极引进相关的技术人才，学习先进经验，掌握先进的技术和知识能力，做好后期的执行工作，落实责任制，在实践中不断的纠正和完善，使之能够在未来的变革中具有更好的适应能力，切实提升房地产企业的资金管理能力。
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