摘 要 随着我国生活水平的提高以及城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速，其在经营中遇到了很多风险。本文从房地产金融风险的涵义入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。
关键词 房地产金融风险 风险防范
我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。
一、房地产金融风险概述
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
（一）土地储备制度不完善
我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。
（二）房地产融资渠道单一
长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
（三）信息的不对称性
我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。
（四）房地产融资机构风险意识淡薄
我国房地产融资机构受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。
（五）房地产融资风险管理技术过于简单
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和处置。
（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策不稳定且效率低
我国短期性宏观调控政策，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。
三、我国房地产金融风险防范措施
（一）完善土地制度
政府应该重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地储备整理。
（二）拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化
促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。
（三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力
商业银行要扩大房地产市场信息来源，完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。
（四）公布房产信息，引导公众心理预期
政府须建立和完善房地产市场预警监测体系，加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测，信息，正确引导房地产企业的开发投资方向，促使消费群众形成理性预期，显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。
（五）健全房地产的法律、法规体系
严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。建立健全有关房地产信贷的法律法规。
参考文献：
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[3]赵凯兴.浅谈金融危机对我国房地产业的影响及对策.决策参考.2009(2).
关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施
一、房地产信贷风险现状
相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:
1.企业盲目投资房地产
近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。
2.个人盲目投资房地产
超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。
3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷
“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。
4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾
我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。
三、房地产信贷风险的防范措施
1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道
由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。
(1)房地产信托投资基金
房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?
(2)借壳上市
房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。
(3)股权置换融资
而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。
2.房地产开发贷款采用封闭式管理
以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。
3.建立和健全市场金融市场补偿机制
目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。
4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆
目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。
5.房地产开发贷款新品种的开发
商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。
中国的房地产价格在最近一段时间里出现了近乎疯狂的上涨。根据国家统计局9月份的统计，全国70座大城市新建住房价格平均同比上涨9.2%，上海房价同比上涨31.2%，厦门同比上涨43.8%。这些惊人的数字告诉我们，中国的房产泡沫已经到了难以持续的地步，若是不加以控制，极有可能引发房产或金融危机。
为此，自10月份以来，房价涨幅偏高的地方政府纷纷推出了限购政策，来遏制价格上涨过快的楼市。这样的做法能否有效化解中国已经形成的、且非常严重的房地产泡沫，是一个需要认真加以研究的问题。 土地供给制度的缺陷不小
根据价格原理，任何商品的价格上涨都源于需求过剩，即供给的增加赶不上需求的增加。所以，我们不妨从供给与需求两个角度，来寻找中国中心大城市房价疯狂上涨的原因。
从供给来看，至少有以下几个因素推动了房价的上涨：第一，国家土地供应有红线约束。这个红线约束就是国家对可耕地数量的控制。由于存在这个约束，就会产生土地价格上涨的预期。这个约束越是趋于刚性，这种预期也就会变得越发强烈。因此，想要从根本上改变房价单边上涨的预期，只有适当增加红线弹性才是可取的。其实，就今天中国的情况来看，增加红线弹性的空间是存在的。
首先，中国农业生产率还有大幅提高的空间，原因就在于中国大部分农村还处在前工业化的小农生产方式，若是能够通过土地使用权流转，转变成为现代大农业，那么农业产出将会产生突破性的增长，从而就可以给红线带来弹性。
其次，中国的人口增长率已经出现下降的趋势，人均收入也在以较快的速度提升，从而对粮食的绝对需求和相对需求都有下降的趋势，这也为增加红线弹性提供了很大的空间。并且，从长期来看，随着人口增长率的下降，人们对住宅的需求也是会趋于下降的，从而耕地数量是动态可调整的。
第二，土地配置中的价格歧视。这种歧视表现为工业用地可以低价租赁，而用于住宅建设的商业用地则需高价租用。存在于不同性质用地中的价格歧视，是由中国地方政府追求政绩的目标函数所决定的。地方政府官员的职务升迁在很大的程度上取决于能力，显示官员能力的显性指标当然是“政绩”，出众的政绩表现为地方社会稳定、经济高速增长。为此，就需要招商引资发展经济，并且会选择效率较高的产业项目来增加本地税收，然后用于社会发展之所需。这是一种良性的“激励相容”机制。
但是，分税制改革后，地方政府的这种激励不再存在。在大部分税收归中央政府的情况下，做大经济规模（GDP）比做好产业项目更为重要，做好项目的税收归中央，做大经济规模的政绩则属于地方。于是，通过发展房地产业来增加投资和经济规模，并借助于房地产开发来增加地方财税收入，就成为地方政府“理性”的选择。为达此目标，就必须对房地产业商业用地，推行高价拍卖的价格歧视政策。
在这种政策背后，我们可以观察到以下两个结果：一是地方政府与房地产开发商的激励相容，地价上涨带来地方政府土地拍卖收入的增加，同时也使得房地产开发商可以获得更多银行融资，因为作为银行融资抵押品的土地价格上涨了，这既是导致广义货币供应量持续上升的重要因素，也是造成全社会资源过多集中在房地产业、导致中国经济增长结构恶化与资源错配的主要原因；
二是购房居民的收入被地方政府再分配。其中的传导路径是这样的，中央政府通过分税制改革对地方政府的收入进行再分配，地方政府则通过土地价格与房价上涨对居民收入进行再分配，房地产开发商通过杠杆获得了超额利润，而购房居民则因房价上涨而不得不增加负债。随着居民负债率的上升，国民储蓄持续下降，作为国内总需求的投资和消费双双趋于下降，最终带来的结果自然是经济增长的下行。
第三，现行的土地拍卖制度也是推动房价上涨的动力所在。曾经采取过的土地批租制度产生了严重的腐败问题，为了解决这个问题，便采取了市场化的土地拍卖制度。但是，这又产生了两个新的问题：一是在土地供给被卖方（政府）垄断的情况下，不可能形成真正的市场化交易，地方政府可以通过控制土地上市的数量，以及由其控制的城司等机构进场托市的方法来推高地价；
二是在房价预期看涨的情况下，推行市场化拍卖制度，会带来土地价格自我实现的上涨效应。由此产生的后果是，腐败变成了垄断，由垄断造成的地价上涨带来了更大的社会福利损失。所以，正确的做法应该是按照公允会计价格来拍卖公共土地，在公允会计价格形成的过程中，至少需要导入经济长期增长、居民收入的动态变化，以及土地的开发成本等因素，现在这种卖方垄断、买方“自由”竞价的方法，并不是真正的市场化土地拍卖制度，由这种制度带来的只能是地价暴涨。 是金融危机，而非经济危机
现在我们再来分析需求方面的问题。从需求角度来看，房价上涨与以下几个因素有关：
第一，2008年危机以来，世界进入廉价货币时代。2008年的危机是金融危机，金融危机与经济危机并不完全一样。经济危机大都是周期性的，由于储蓄还在，只要有企业家精神，危机很容易恢复。但是，金融危机就不同了，这种危机在本质上是债务危机，造成危机的原因就是资不抵债，因此，危机发生就意味着储蓄的耗尽。
所以，为了恢复危机，就必须增加广义货币的供给，否则，即使企业家想要通过创新来摆脱困境，也会面临难以逾越的现金预付约束。从2009年美国开始的量化宽松货币政策，到今天全世界央行的负利率政策，不仅告诉我们克服一场金融危机有多难，而且再也清楚不过地表明世界确实已经处于廉价货币时代。随着货币供应量的增加，包括房价在内的资产价格自然会趋于上涨。
第二，央行货币政策的目标过于狭义。根据早已深入人心的惯例，世界各国央行的政策目标是保持价格稳定、控制通货膨胀。这种过于狭义的货币政策目标，既是2007年美国次贷危机发生的重要原因之一，也是今天世界各国央行继续执行过度宽松货币的根源所在。资产价格一旦处于央行政策视野之外，那么房地产价格上涨不仅不会引起央行的重视，反而会被货币当局当做一个安全的货币池，从而会诱惑央行进一步增加货币供给。
第三，对房地产价格上涨的单边预期。除了以上这些宏观因素之外，导致房价非理性上涨的市场因素就是人们对于房价的单边上涨预期。这种预期源于对房地产市场的错误理解。房地产市场没有一般均衡，只有分离均衡，导致这种情况发生的原因就在于房产是一种不可分割的资产，所以不能分拆购买。
房产的这种属性就决定了不是所有人都可以进入这个市场的，想要进入这个市场就要具有越过阈值的能力，那就是能够支付“首付”的能力。正因为有这样的阈值存在，所以任何国家的房地产市场都不会有一般均衡，只会有分离均衡。
分离均衡意味着房地产市场会因为人们收入水平的高低与期限差别而分割成为三个市场：其一，是高收入者才可以入市的商品房市场；其二，是只有低收入阶层才可以进入的廉租房市场；其三，是为工资收入较高，但工作年限较短、储蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市场。
毫无疑问，为了实现分离均衡，就必须有三种不同的供给者提供三种不同种类的房产，来满足这三种不同性质的需求，它们分别是：房产开发商，地方政府，房产出租商，由此分别形成商品房市场、廉租房市场和租房市场的均衡。但是，中国的现实情况是，廉租房市场和租房市场的供给严重缺失。地方政府为了从土地使用权出售中获得较高收入，一般不会根据低收入者的需求来提供足够数量的廉租房，借以实现低收入者住房市场的均衡。房地产开发商也不会负债建造只租不售的房子，通过长期出租来收回成本，以及微薄的本金利润。
这样一来，整个房地产市场中有供给弹性的就只剩下商品房市场，当人们错误地把房地产市场当做一个一般均衡的市场来对待，进而把那些因为供给刚性而无法得到出清的低收入者的需求和储蓄不足首付的人群的需求，加总到商品房市场中去的时候，便会产生商品房市场需求大于供给的假象，从而形成房价单边上涨的错误预期。这种预期一旦形成，就会形成整个社会“买涨不买跌”的羊群效应，从而导致房价泡沫化上涨。
根据以上的分析不难发现，对房地产市场做一般均衡解读所造成的、将不同类型需求加总的错误，实际上就是犯了把“居者有其屋”简单等同于居者都要买房的错误。这一错误很有可能衍生出另外一个错误，那就是很多低收入者期盼房价下跌来解决其住房问题。但是，国际经验告诉我们，房价下跌很可能带来金融危机，一旦危机发生，低收入者的金融约束只会加强、不会宽松，原因就在于他们极有可能遭遇失业的厄运。所以，在任何国家，低收入者的居住问题从来都不是通过商品房市场来解决的，而是要通过政府提供廉租房才能得到有效的解决，这就叫分离均衡。由此可以得出的政策结论是，想要房价回归理性，政府就必须承担起提供廉租房的责任。
第四，房地产的商品属性变成了金融属性。这一属性变化源于中国投资渠道的匮乏。中国缺乏稳定性好、收益可观的资本市场：中国的债券市场不发达，因为政府更喜欢征税，而不是发债；中国的股票市场不能做多，只能做空，因为根据政府产业政策审批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投资价值，从而使得股票市场的基本面有利于做空、而不是做多。于是，无处可去的资金便会前赴后继地流向房产市场，由此形成的投资和投机需求很快就把原本用于居住的房产变成了金融资产。房产的属性一旦由商品变成金融品，那么就必定会走上自我强化的上涨之路。
第五，货币贬值。货币贬值归根到底是由经济增长下降所造成的。在今天这样的全球化时代，经济增长下降会引起资本外流和储备下降，从而导致货币对外贬值。在经济下行的情况下，央行有必要采取较为宽松的货币政策，但在储备（此为央行资产）以及基础货币（此为央行负债）供给下降的时候，就只能通过货币创造来增加流动性，于是就会发生信用货币替代基础货币的现象，即增加M1和M2来对冲由基础货币M0供给下降所造成的货币紧缩效应，而这又会导致本币的对内贬值。
在货币对外与对内同时贬值的时候，假如没有有效的资本市场来帮助拥有货币资产（储蓄）的人们对冲货币贬值的风险，银行又不能给予存款人以正利率，那么与其持币存款遭受负利率的损失，还不如向银行贷款，利用杠杆去买房子。 摧毁技术进步，扭曲财富分配
由以上这些来自于供求两个方面的因素所造成的房价泡沫化、非理性上涨，已经给中国经济带来了较大的负面影响，具体说来，主要表现在以下几个方面：
第一，宏观经济陷入流动性陷阱。房地产市场就像一个巨大无比的黑洞，吞噬着全社会的流动性，个人储蓄、企业资金以及银行贷款持续流向房地产业，从而造成旨在稳定宏观经济增长的扩张性货币政策一再失效。
更为可怕的是，流向房地产市场的资金，不管是购房者，还是开发商，都是带着杠杆的，由此产生的后果便是杠杆率越高，房价涨的越快，房价越高便需要更高的杠杆率，而高杠杆的背后则是全社会的高额负债。其结果就是，硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济，这不仅会制约中国经济的增长，而且还带来了发生债务危机的风险。
第二，扩大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因为人们的人力资本和创造财富的能力是有差别的。合理的收入差距反而有可能成为人们努力工作、增加人力资本投资的激励。从这个角度来讲，公平的收入分配，以及广泛的收入再分配政策并不可取，因为这样的政策会带来负面的激励。
但是，由房价上涨带来的收入分配差距扩大却是非常有害的，因为这与人们的勤劳和努力几乎没有什么关系，只与人们获取杠杆的能力有关。社会收入分配差距扩大会对社会稳定产生冲击，引发各种矛盾，从而会迫使政府推行各种各样的收入再分配政策。
然而，经验表明，社会收入再分配的政策效应大都是负面的，促进经济增长的政策永远要优于收入再分配政策。从这样的意义上讲，先以房地产业作为支柱产业来“推动”经济增长，然后再用收入再分配政策来“公平”收入分配的政策组合，实在是一种糟糕的组合。
第三，极高的环境成本。工业化会带来环境成本，但是，今天中国环境恶化，在很大的程度上是由过度发展房地产业造成的。在地价不断上涨的压力下，房地产开发商为增加盈利，自然倾向于提高容积率，为了提高容积率，就需要盖高楼，于是就要使用大量建材，包括钢筋、水泥、玻璃等等，正是这些产业构成了今天中国最为重要的污染源。
以2004年为界，之前，中国经济增长的动力主要是出口贸易、加工制造，尽管也有环境污染，但是却并没有像今日这么严重的雾霾，而且来自出口的学习效应还促进了中国的技术进步，这对未来降低中国环境污染的社会成本会产生十分积极的影响。但是，自从2004年之后，随着结构调整和出口下降，房地产业逐渐成为中国经济增长的支柱产业，于是就出现了楼有多高、雾霾指数便有多高的污染。
在此特别有必要指出的是，与房地产相关的产业在破坏中国环境的同时，并没有带来多少技术进步和创新，原因就在于与房地产相关的工业基本上都是属于粗放型的，其主要产品就是螺纹钢、水泥与玻璃，这些产品的技术含量很低，但其生产过程却会对环境产生很大的破坏性。
由此可见，以房地产来推动经济增长实在不可取，因为这种做法一点儿都不经济：压制了技术进步、破坏了环境、错配了资源、扩大了收入差距，还增加了数量巨大的库存（空置房）。事实告诉我们，正是以上这些问题让中国经济走上了不可持续的泡沫经济之路。 破解泡沫，更要当心风险
时至今日，房地产价格几经暴涨，已经将中国经济推向泡沫化，中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险，因而必须采取坚决、而又有效的措施来加以化解。
目前各地房价上涨过快地区的政府，几乎无一例外地采取了限购的政策，这并不能从根本上起到遏制房地产业泡沫化发展的趋势，特别是当政府有关部门把限购当做调控房价的政策工具来使用时，就一定会采取相机抉择的策略，即在房价下跌时取消限购，而在房价过快上涨时又对某些类型的购房者实施限购，结果，政府的这种机会主义的做法不仅稳定不了房价，反而有可能对房价上涨起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通过离婚再购房的应对策略，实际上已经成为推动房价进一步上涨的重要因素，因为离婚买房的本质就是加杠杆。所以，真要让房价稳定，政府就不能采取上述那种机会主义的策略，而是要根据上文分析中所提到那些能够影响房价的因素，进行系统性的政策优化，具体说来，我们需要通过以下一些政策组合来达到稳定房价的政策目标：
从短期来讲，控制信贷和社会资本流入房地产已经成为当务之急。为此，可以采取以下两个措施来加以限制：第一，除了严格执行有关房地产抵押贷款的信用甄别制度外，还可推行银行房地产抵押贷款的准备金制度，即商业银行每发放一笔房地产抵押贷款，就需要向央行上缴一定数量的准备金，这既可减少流向房地产市场的信贷资金总量，也可防范房地产市场潜在的违约风险；
第二，坚决停止和取消与房地产市场相关的“金融创新”，其中最为典型的就是房地产抵押贷款的证券化。世界各国房地产泡沫破灭的重要经验是，房地产抵押贷款的证券化最终都助长了房地产泡沫和违约风险。以上这些措施针对的是流量问题，面对今天中国房产库存不断增加的结构性存量问题（即中国中心大城市房产供不应求和一般城市房产供给过剩、库存积压严重的结构性问题），政府还应当尽可能释放人们的刚性需求，借以达到去库存的政策目标。为此，就有必要采取降低交易税的政策措施。
房地产交易市场的实际情况是，几乎所有的交易税都是由买家来承担的，各种相关税收加总，大概要占到房价总值的5%以上，或者更多，如若能够降低此类税收，那么刚性需求的购房者就有可能提前2～3年进场购房，这对降低房产库存和房产投机或者投资者手中的空置房，防止房产恐慌性抛售的危机都会起到十分积极的作用。
最后，央行的货币政策目标需要进行调整，应该从狭义的物价管理拓展为包括资产价格在内的广义价格管理，正如我们在上文中所建议的那样，对房地产抵押贷款征收准备金，可能是央行进行广义价格管理的一种比较可行的政策措施。
再从长期来讲，要使房地产市场健康发展，就必须深化各种体制改革。首先，我们需要借助改革，让房地产市场回归分离均衡。回归分离均衡最为重要的政策措施，就是各级地方政府必须根据低收入民众的实际需求提供廉租房，然而为了保证地方政府能够切实承担起这样的职责，就必须开展财税体制的改革来帮助地方政府走出土地财政的陷阱，这意味着必须重建中央政府与地方政府间的财税关系，保证地方政府有足够财力承担起各种社会职能。
其次，中央政府要对现有的金融体系进行彻底的市场化改革。比如股票市场的注册制改革、银行系统的自由准入改革等，当诸如此类的改革可以为投资者提供稳定收益、为居民储蓄提供为正利率的时候，银行信贷与社会资本就不再会盲目流向高风险的、并且具有博傻性质的房地产市场。
最后，国家必须承担起维持贬值稳定的职责。为此，就要采取促进出口的贸易政策来增加外汇储备的供给，而不是急于让人民币离岸。此外，轻易不要开放资本项，因为由开放资本项造成的资本跨境流动会对汇率带来冲击，从而对币值产生影响，进而改变人们的投资策略。不仅如此，大量的实证研究告诉我们，新兴市场经济国家开放资本项几乎没有成功的，开放资本项的好处是不确定的，但是风险却是可以明显观察到的。
关键词：房地产；金融风险；经营
一、房地产业与金融业的内在联系
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资以及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产业的发展之后，因为房地产资金量大，对于扩大金融业的业务量有利。支持房地产发展，增强了金融业的范围，促进了金融业向多元化发展，是金融业支持整个国民经济发展的一个很重要的方面。
一般来说，房地产就是金融，离开金融，房地产寸步难行；但不能说金融就是房地产，金融的内涵要比房地产丰富得多。房地产是目前国内的支柱产业，但不能说国内产业唯有房地产、房地产就是整个中国经济。完全依赖房地产的经济格局随时都会面临巨大的风险。本书作者从金融角度来思考房地产的问题，来理解房地产的发展，来规避房地产的风险。市场永远是正确的，但要理解市场，必须掌握理解市场的工具，在本书中，这种工具可信手获得。愿有意者前往寻觅。
房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定。房地产业对国内经济的影响、国内房地产泡沫与金融预警机制、内地房地产市场泡沫之争、金融政治经济学的新理论、金融市场基础性制度改革与反思。
二、我国房地产业发展对金融业的影响
（一）房地产业的发展将为金融业的进一步扩展提供经济条件
随着住房商品化逐渐打开，结合现有的公共住房近100亿美元的年度价值成屋都变成了商品。在商品住房的总流量增加了巨大的商品流通量将不可避免地需要增加流通货币。
（二）房地产业的发展促进金融机构向多元化、金融业务向多样化方向发展
中国房地产过去几年的发展导致了房地产开发，许多城市都建立了住房合作社、专业银行、综合银行等机构，也促使各种金融服务的出现和发展，如各种房地产抵押贷款、房地产投资业务、住房贷款业务、房地产委托租赁业务、房地产保险业务，有的甚至通过引进外商投资的房地产开发和管理。
（三）房地产业的发展有助于完善银行业务结构，增强其调节经济能力
随着房屋商品化的逐步推开和房地产业的发展，住房商品必定将出现大量增加的局面，客观上要求银行住房信贷业务有一个长足发展，以推动公有住房的出售，即可改变我国银行目前消费信贷业务极为薄弱的状况，使信贷业务结构趋于完善。
三、房地产金融风险概述及产生原因
房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。首先，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的可靠性、稳定性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。其次，金融业经营的外部环境和相关政策措施的变化，也使整个房地产行业出现系统性风险，从而有更大的损失。
房地产金融存在的主要原因：
（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大
目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。房地产项目中60%的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。
（二）政策风险
正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业已经成为国家宏观调控的重点。国家实施宏观经济调控政策时，某些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，导致房地产金融风险。
（三）经济周期的风险
房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。
（四）房产企业自身的经营风险
1.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险
房地产开发从获得投资、前期开发、土地、项目投标、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、设计定位、筹资方式、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
2.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险
目前，我国的房地产企业对金融业务尚没有形成比较规范的决策程序，特别是在对项目的可行性论证上仍然存在不够严密和全面、对项目的潜在风险识别和准备不足的现象。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。
四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
（一）重视房地产金融风险及其危害性，增强意识
房地产企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进自身业务的稳定有序发展。要认真仔细对开发项目进行可行性方面的评估，对市场需求有准确细致的了解，对几类风险较大的开发项目要谨慎进入。
（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道
目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
（1）通过大力推进股本证券投资的房地产和房地产抵押贷款证券化，向社会公开募集发展资金，拓展融资渠道，培育和发展二级市场的抵押贷款。
（2）建立房地产投资基金，在住宅产业的吸收，长期资本投资，投资本来是一个富裕的房地产不仅成为受欢迎的投资工具。
（3）引导外资进入房地产融资市场，更大的努力，以吸引外国投资，以改善国内房地产投资。
（4）鼓励发行企业债券，吸引社会剩余资金投资于房地产。这种债券可以由房地产公司，直接融资在资本市场上发行，但也通过类似的房地产投资信托基金在资本市场上发行，资金将被分发到集中的房地产建设。
（三）控制好企业经营融资中贷款的比例，不断调整＼优化房地产贷款结构
对于开发项目的投入资金总量、分期投入量、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
（四）依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展
一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，结合设计单位对项目进行综合规划设计。尤其针对滚动式开发的大盘，更需把持好节奏。三要加项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。要视工程开发进度控制，不断于计划比较，调整偏差，防止资金链出现问题。在与供货商、项目合作者合作时，重视合同和法律管理，预防法律风险。
（五）加强银行业务的关注，建立业务监管机制
业务监管机制以风险控制为中心。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。
（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系
建议完善现行的法律法规，确定房地产经营的法律意识，积极学习《商业银行法》、《建筑法》、《公司法》、《合同法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的个人，应立停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能。以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。
总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。
参考文献：
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[3] 吴侠，张慧明.试述房地产业与金融业的联系[J].统计与咨询，2003（6）.
[4] 黄晓颖.新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析[J].中国集体经济，2010（18）.
[5] 黄道平.浅谈房地产金融风险及防范[J].北京工业职业技术学院学报，2004，3（3）.
关键词:房地产金融风险 经验 借鉴
一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法
1.美国
健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法,其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后,美国成立房主贷款公司(HOLC),为抵押贷款提供资金,债务由联邦政府担保,并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA),成功地降低了抵押贷款银行的风险,改善了住宅标准和条件,帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA),实施对抵押商的贷款保证,为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外,美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司,为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保,大大降低了这些金融机构的经营风险。
完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险,美国建立了完善的二级抵押市场,使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者,也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施,美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商,即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构,房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商,也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款,从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场,房地产抵押贷款证券化起主导作用,它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力,为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源,又通过产权重组,分散和转移了房地产贷款风险。
美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产,构成了房地产融资的多元化基石。
2.英国
房地产金融机构专业化,避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工,或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务,商人银行专门从事贸易票据的承兑业务,不仅各金融机构的资金用途受到严格限制,而且资金来源也受到严格限制,并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构,200多年来,它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定,住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务,它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑,占全英存款金融机构资产总额的19%,其中抵押贷款达1530多亿英镑,占全英住房抵押贷款总额的70%。
政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主,而贷款对象又是分散的居民个人,因而交易成本、管理成本等都较高,从而在竞争中就处于不利地位,存在一定的市场风险,因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持,使之能够同其它金融机构展开公平竞争,并能求得不断发展,以保证住房协会发放贷款能有充足的资金,规避资金短缺风险。
房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出,尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速,其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多,从传统上只开设股金户头,到开设存款户头;从只开设普通股金户头到开设特别股金户头;从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头;从开设普通储蓄户头,到开设特别储蓄户头,总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。
二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义
关键词：房地产金融风险 经验 借鉴
一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法
1．美国
健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后，美国成立房主贷款公司(HOLC)，为抵押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押贷款银行的风险，改善了住宅标准和条件，帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA)，实施对抵押商的贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营风险。
完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。
美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。
2．英国
房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。
政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。
房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。
二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义
1．政府深层参与并积极支持
美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防范风险能力都受到很大影响。
2．政策性和经营性房地产金融有机结合
完善的房地产金融载体包括三个组成部分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向融资提供担保和保险的机构。专业性房地产金融机构是专门从事住房金融业务的机构，各国都有此类机构。例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会等。非专业性住房金融则是指各种类型兼营住房金融业务的金融机构。例如各国的商业银行都兼营住房金融业务，但由于面向广大中低收入居民发放住房贷款的信用风险较大，因此必须有相应的担保和偿债保证。中国目前房地产金融体系还不完善，专业性房地产金融机构并未完全建立，商业银行成为房地产金融组织体系的主要部门，相应的担保和保险机制也不完善，因而应该加快这方面的建设，将政策性和经营性金融有机结合的结合起来，以保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，解决居民的住房问题。
3．加快金融产品创新，健全房地产金融体制
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。
4．严格房地产贷款审查制度和信誉审查制度
西方发达国家在长期的发展过程中，形成了一套规范的程序，最大限度地减少和避免了经营风险。包括：严格的贷前审查制度、完善的个人信用制度体系、健全的违约处理机制和科学的风险管理制度。中国在这些方面还存在许多缺陷，如在目前的个人住房抵押贷款中一个突出的问题就是在借款人违约的情况下，银行能够凭借什么机制进行抵押住房的没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护银行的利益。从当前的法律支持环境来看，这种机制实际上是不存在的，银行的根本利益没有得到充分的法律保障。因而应该加快这些方面的建设，以防范房地产金融风险。
5．完善法律体系，规避制度风险
市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境。
作者单位：武汉科技学院
参考文献：
1、 熊莹．房地产金融风险的监测［N］．上海证券报．2004-11-27（第三版）．
2、 陈洪波．美国房地产金融政策及对中国的启示［J］．中国房地产金融．2006，2：50－52.
一、中小房地产企业融资现状分析
近两年来，银行等金融机构收紧房地产信贷，使得房地产企业资金链条愈发紧绷，特别是对正处于上升阶段的中小企业无疑是雪上加霜。分析当前房地产融资特点，掌握中小房地产企业融资现状，对于与互联网金融的联姻合作有重要作用。
目前，我国房地产融资具有以下明显特点：
一是融资资金需求量大。不同于其他行业，房地产作为资本密集型行业，开发项目有庞大的资金需求，仅仅依靠房地产企业的自有资金难以保证房地产项目的开发建设。
二是财务风险较大。房地产企业因开发项目资金量大、开发周期长、流动效率低，加之市场结构变化、市场竞争加剧等多方面因素的影响，使得房地产企业的财务风险加大。
三是融资结构单一。我国房地产企业融资渠道主要来自银行贷款。统计数据表明，银行贷款资金占房地产企业融资规模的50%以上。房地产企业融资结构较为单一的现状，导致银行成为房地产金融风险的主要承担者。一旦房地产市场出现波动，将直接影响到银行金融业，进而影响整体经济发展。
四是债券上市融资规模小。在房地产企业融资中，债券融资的规模比例较小，上市融资较难。而在发达国家，债券融资规模大比重大。房地产企业上市融资渠道要求也比较高，要求“房地产企业必须具备连续三年以上的，每年净资产回报率在百分之十以上”，这就给房地产上市融资设置了较高的门槛。加上房地产企业通过上市融资手续繁杂，审批时限较长，监管要求较高，进一步提高了房地产企业上市融资的困难度。
二、互联网金融为中小房地产企业解决资金难问题开辟新路径
针对中小房地产企业融资的特点及存在的问题，寻找新的融资渠道，开辟新的融资模式和途径，从根本上解决融资难问题，已成为中小企业的当务之急。将互联网金融与中小房地产企业的融资难问题结合起来，作为破题的新思维、新方式、新途径，不失为益举和良策。
第一，针对中小房地产企业融资渠道单一，互联网金融可缓解过度依赖银行贷款的问题。随着云计算、大数据、物联网、搜索引擎定位功能等科技发展，通过互联网平台，中小房地产企业、银行、小额贷款公司等单位和金融机构之间在这个平台可以众筹、众创、众建，拓宽融资渠道，跨越时间、空间实现零距离接触，实现现金流和信息流的合作。信息的不对称程度下降，信息的获取和处理成本大幅减少，资源配置的效率大幅提高，融资成本、融资门槛降低，满足中小房地产企业的融资需求。
第二，针对中小房地产企业融资风险高的问题，互联网金融可一定程度上将风险分散化。房地产企业的融资风险主要来源于经营风险和财务风险。经营风险方面，房地产与宏观经济的关联性强，使其常常被作为国家宏观调控的手段和杠杆，因此，房地产企业的经营风险较高。财务风险方面，房地产开发建设项目需要大量的资金投入，而中小房地产企业自有资金不足，资产负债率较高，财务风险也随之增大。而互联网金融在风险管理方面，能够有效化解房地产企业中的经营风险和财务风险。互联网时代的大数据积累和数据挖掘工具，可以通过互联网平台交易体系获取交易双方的信息，将交易主体的资金流动置于有效的监控之下，降低信息处理和加工成本，提高风险及信用违约管理的可靠性。
第三，针对中小房地产企业融资数额大、融资期限长的特点，互联网金融可提供创新性、多样性的融资方式。房地产开发项目需要大量的资金支持，需要进行对外融资。国家统计局年度数据显示，2012年房地产开发企业本年到位资金96537.7亿元，其中国内贷款14778.4亿元，占本年到位资金的15.31%。互联网金融可为房地产企业特别是中小房地产企业各具特色的业务模式，P2P模式、众筹模式等开放的融资，可以减轻银行和房地产企业融资的压力。总之，互联网融资创新模式的多样化以及融资渠道的多元化，为房地产企业解决资金问题提供了契机。
三、防控互联网金融风险促进中小房地产企业发展的对策措施
互联网金融作为一种依托于计算机网络技术发展起来的新兴金融业态，作为金融与网络技术结合的产物，在为中小房地产企业融资提供新路径，促进中小房地产企业发展的同时，自然也留存了互联网技术的风险和传统金融机构具有的风险基因。但是，互联网金融的风险并不是这两种风险的简单相加，它还具有自身独特的第三重风险。其中，互联网技术的风险包括系统性的安全风险、技术选择风险和技术支持风险。而传统金融风险则包括系统性风险、信用风险、流动性风险、操作性风险等。第三重风险是指金融风险扩散速度较快对金融监管要求更高及金融风险交叉传染的可能性增加，并包括征信风险、信誉风险、收益风险、法律风险及破产关停风险等。因此，防范、控制和化解风险，成为推动中小房地产企业融资和发展的关键。
1.从立法的角度看，应建立完善的监管法律体系。加快互联网金融行业的立法，尽快建立完善互联网金融监管的法律体系，让监管执行有法可依、有规可循。一是完善互联网金融的法律法规。明确法律责任及处罚依据，有效遏制违规行为。二是明确法律监管主体。重新梳理和界定互联网金融企业和产品，明确监管主体。三是制定全面的市场准入办法和管理制度。相关部门应该对开展互联网金融业务的企业严格审查其准入资格，从源头防范系统性风险。
2.从监管的角度看，应形成严格的监管监督体系。政府应鼓励互联网金融支持中小房地产企业发展，推动传统金融业、互联网行业和房地产业的融合，搭建合作平台，让互联网金融迸发出更多的生机活力，提升金融服务效率，让中小房地产企业受益。同时，也要加强互联网金融的规范管理，要明确完善监管体系，防范互联网金融对中小房地产企业系统性风险，加快监管法规的制定和修改，打击互联网金融欺诈、乱集资、乱吸收存款，同时加快社会信用体系建设，保障中小房地产企业的合法权益。
论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
