一、房地产市场分类调控的内涵及必要性
（一）房地产市场分类调控的内涵房地产市场分类调控是指政府宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制时根据房地产市场不同类别制定不同的经济、法律和行政措施。“分类调控”这一提法，是一种增强解决问题的针对性、因地制宜的调控思想。总理将其解读为“根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。分类调控，是根据房地产市场特点与具体类别采取的系列调控措施的总称。分类是指按照种类、等级或性质分别归类。房地产市场的买方和卖方构成了房地产市场的需求与供给。根据不同的分类标准，房地产市场有不同的分类。从房地产需求角度来看，根据购买目的不同，可以将房地产市场需求划分为投资投机性需求与自住需求。根据收入水平的不同，把住房需求者划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群；从房地产供给角度来看，根据房地产市场供给结构，可以把房地产市场供给分为公租房、廉租房、经济适用房、普通商品房、高档商品房；结合供给与需求两个因素来看，根据房地产市场综合发展情况，可以把房地产市场分为房地产经济发达区、较发达地区、潜在发展区和较落后地区。
（二）房地产市场分类调控的必要性人们常说价格是市场的信号灯，它反映房地产市场供给与需求的变化，又引领着市场供给与需求的变化。同样是价格波动，各地区的情形不尽相同，有些地区价格波动主要原因是需求变动，有些地区价格波动主要原因在于供给变动，有些地区价格波动主要原因在于供给与需求的同时变动。此外，人们购买房地产的目的不完全一样，建造的房屋也非同质，有地理位置的不同，资金来源的不同，每一套房屋面积有大小，质量有区别。结合供给与需求两个因素，人们可以发现各个地区的房地产发展水平存在很大的差异。鉴别各地区价格涨落的主要因素，细分房地产市场供给与需求的不同类别，分析不同地区房地产业发展的具体情况，并针对不同类别的房地产市场采取不同的经济、法律和行政措施可以更好地指导一个国家或地区房地产业开发建设，有针对性地弥补市场失灵现象，促进社会公平。
二、发达国家房地产市场分类调控的实践
（一）法律方面的分类调控政策1.出台法规抑制投资投机需求过度的房地产投机行为会推高房价、造成房地产市场非理性发展、抑制了其他消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡、伤害实体经济、甚至引发经济危机，健康的房地产市场应该是以刚性需求为主体。发达国家往往制定法律从制度上抑制房地产市场的投资投机需求。德国曾是全球房荒最严重的国家之一，发展到今天，德国住房供应充沛、政策法律完善、房地产市场稳定，法律是德国政府调控房地产市场的有效手段。由于德国低房价的吸引，近年来大量海外炒房团涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，全国各地出现了大规模抗议活动向政府施压，最后许多地方政府分别出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。2.颁布专门法律保障弱势群体的住房需求完全的市场经济条件会带来住房的不公平，表现为中低收入人群不能得到合适的住房。中低收入人群就是市场经济中的弱势群体，发达国家通常制定法律保障他们的住房需求。早在1949年，美国的《国民住房法》中就提出了“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。在解决美国曾经出现的居住困难问题、减少贫困和种族歧视、提供更加平等的公民发展机会等方面，发挥了重要的作用。英国政府曾制定一系列法律来满足不同时期劳动力移民这一特殊的中低收入群体的住房需求，在英国发生过两次大规模的移民潮，一次是19世纪工业革命时期，另一次是二战后英联邦各国涌入英国各城市的移民潮，前者主要是农村劳动力向城市的移动，后者是外籍劳动力向英国各大城市的移动，两次劳动力的大迁移都引发了较严重的住房问题。为此，1851年英国的第一部住宅法《沙夫茨伯里法》（ShaftesburyAct）和同年颁布的《劳动阶级宿舍法》（LabouringClasses’LodgingHouseAct）提出政府可以通过建设廉价租赁房来增加劳动者的住房供应。1848—1909年期间，面对大规模的农村劳动力涌入城市，英国政府共颁布和修订12部相关法令，1949—1977年期间，英国经济恢复时期面对大规模的外籍劳动力的涌入，英国政府共颁布和修订15部相关法令[1]。
（二）行政规划方面的分类调控政策1.土地规划方面的分类调控发达国家和地区对土地管理方面通常有良好的规划。如德国以社会市场经济模式著称，主张政府主导，市场参与，强调房地产的规划管理，规划目的在于控制房地产市场结构，德国政府在土地统一规划的基础上，把土地划分为居住区、商业区、工业区三个功能区，一般情况下这些功能区不能混杂，在功能区划分的基础上再对居住区进行细分，具体细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，这种细分形成高、中、低档的住房供应结构，不同档次的住房对应不同收入档次的人群。再如英国对土地功能区也有明确的划分，而且其土地利用规划系统还具有多目标性，除了实现住房目标外，还有例如环境可持续性、社会融合等目标，强调可持续社区建设，充分利用轻污染工业用地，提高建筑密度。即使土地私有化很高的美国，虽然国家很少干预土地市场的具体交易环节，但在土地管理方面也通过总体规划、分区条例、建筑法典和地块划分规则等建筑方面的法规对土地进行规划管理。2.针对低收入群体的特殊规划解决低收入群体住房问题，发达国家主要的安排就是提供公共住房，公共住房是典型的政府福利住房，由国家投资建设，然后低价出租给低收入家庭。第二次世界大战后的英国、法国、美国、德国、荷兰、瑞典、新加坡等发达国家都曾兴建大批公共住房提供给低收入家庭租用。德国政府明确规定福利房的比例，如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是针对低收入群，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在开发商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。再如法国政府规定，人口超过5万的城镇中，公共住房占全部住房的比例不能低于20%[2]。
（三）财税方面的分类调控政策1.房地产投资投机需求与刚性需求适用不同的财税政策面对房地产市场中的投机行为，财税方面发达国家和地区通常采用差异化的税率来进行调控，抑制房地产市场的投机行为。（1）通过征收房地产税增加房地产保有环节的成本来抑制投机需求。许多发达国家设有房地产税，如美国各州和地方政府房地产税率各不相同，大致为1.2％～1.8％，一幢价值30万美元的房屋每年的房产税大约为4500元，房价越高，赋税越重。另外，发达国家对二套房以上的房地产征收更高的税率。如美国对于首套住房免征房产税，而对于二套房起征房地税，而对于三套房和四套房的房产税会有较大比例的增加。（2）对于房地产交易税方面税率规定不同。美国有些州针对房屋购买和出售时的差价征收增值税，对于超过两年的自住房屋增值税率有较大优惠，而对于投资投机性住房则没有此税收优惠。再如韩国为了抑制投资投机需求曾将二套房以上的交易税税率从9%～36%提高到50%。（3）通过征收高额地皮税抑制投机需求。如法国对购买房地产者征收高额地皮税，并征收空房税。所以长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。再如韩国为抑制土地倒卖，从2007年7月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税[3]。2.不同的房地产市场参与群体适用不同的财税政策根据收入水平的不同，把房地产市场需求方划分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群。发达国家通常对中低收入人群购房者给予税收优惠或给予财政补贴。美国对于中低收入用于自住需求的购房者给予免交贷款利息税、减少财产税的优惠。对于拥有住房的低收入家庭，也给予诸多税收优惠。美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的低收入者，对抵押贷款的利息进行扣除后再征收个人所得税，还减免他们的所得税和财产税。另外，发达国家还对特殊人群提供住房需求方面的税收补贴。如美国将老人、严重精神病患者、艾滋病患者和无家可归者视为特殊住房需求的人群，对这些特殊人群给予“支持性住房”，这些住房意味着政府给予较多的[4]。再如英国对单身青年的住房需求给予补贴，英国地方住房当局有法定责任去评估青年人在该区域的住房需求，有一半的英格兰和威尔士政府允许年满16岁的年轻人登记申请社会公共租赁房[5]。新加坡对低收入者提供廉租房，对特困户则租给每套42m2旧的廉租屋，每月只象征性地收取11新加坡元的房租，解决了困难户和特困户的住房问题[6]。3.不同的房地产开发商群体适用不同的财税政策发达国家对不同的房地产开发商执行不同的财税政策，通常的做法是政府向盈利性房地产开发商提供补贴，同时要求这些企业必须建造租金价格适中的住房，企业开发普通商品房则没有这类财政补贴。美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，对廉价住房建设的开发商政府提供财政补贴，这包括地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房，美国政府投资兴建公共住房；作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比其他国家更明显，由政府补贴大量的贷款利息来维持建房的低成本，开发商可以从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设[7]。
（四）金融方面的分类调控政策1.自住需求与投资投机需求金融政策不同美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。美国政府规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。21世纪初美国房价持续上涨，为了挤压房地产市场中的“泡沫”，美国联邦储备委员会曾经连续17次加息，几乎同时英国也面临同样的问题也采取了类似的手段，试图增加投资投机者的成本，抑制投资投机需求。2.高、中、低收入水平群体购房时金融政策不同日本政府为中、低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场自行解决，按正常的市场贷款利率。美国政府对高收入者供应的商品房，价格由市场调节，政府照章收税，对中等收入者供应含有一定社会保障的社会住宅，政府给予一定的购房贷款利息优惠，房贷利息可冲抵个人收入所得税。3.不同的房地产开发商贷款利率有区别墨西哥在这方面做到极致，墨西哥中央银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制确定阶梯式房地产开发商的贷款利率，房屋售价和贷款利率成正比，房屋售价越高，贷款利率就越高，来抑制高房价房地产的开发；而对于中低价位的房地产项目，开发商可以从抵押贷款机构获得低于市场利率2%的贷款，目的是增加中低价位住房的供应，抑制高价位住房的供应[6]。
三、发达国家房地产分类调控经验及启示
他山之石，可以攻玉。我国政府可以借鉴发达国家分类调控的经验，更好地起到引导、监管房地产市场健康发展的职能。
（一）厘清政府在房地产市场的职能，重构房地产法律体系政府介入房地产市场是市场经济国家共同的选择，单纯依靠市场力量很难解决中低收入人群的住房问题。但政府的过度干预又会使房地产市场失去活力，政府负担过重。结合房地产市场分类调控的思想，关于政府与市场的边界，美国的做法很值得借鉴。美国政府介入，但又没有像我国政府过去那样大包大揽，房地产市场在政府支持保障中自主运行。而中国政府与房地产市场的边界一直被学术界诟病，中国房地产市场，地方政府既是规则的制定者，又是市场竞争的直接参与者。解决这一困境的途径是政府退出房地产利益链，同时积极承担保障职责，并制定和维护好市场规则。政府与市场的边界没有界定清楚，就谈不上有效的房地产市场分类调控。有了政府与市场边界的合理界定，对房地产市场的分类调控还需要制度层面的强力保障。法律体系的有效构建是房地产市场健康运行的制度保障，是最重要的市场规则。在制度建设相对完善的基础上，应该充分引导市场的作用，践行房地产分类调控的思想。当前，建设和完善中国房地产法律法规体系迫在眉睫。为此，首先要在现有相关法律法规的基础上研究制定《房地产法》，借以确立市场规则，规范和约束企业、政府、行业协会等主体的行为，因为目前很多行政性文件，在各地执行时存在打折扣的混乱现象。同时，在该法所确定的基本框架内协调中央政府各部门及地方政府在房地产调控中的行为，并结合《物权法》的修订和补充现有的房地产相关法律，在财税、金融、土地政策制定中突出分类调控的思想。
（二）加强土地规划，健全财税、金融分类调控政策课题组认为房地产市场调控的目标应该兼顾社会公平和经济效率，现实的情况是我国房地产市场发展缺乏长期的规划，房地产调控始终只是宏观经济管理的工具，房地产市场所应担负的重要社会功能没有得到重视。所以，房地产市场快速发展的这些年中，土地调控规划服从于宏观经济大局，在一定程度上处于随机状态。在土地调控方面，众多发达国家都有自己的规划，德国有商业区、工业区和居住区划分，在此基础上把居住区细分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区，值得我国借鉴。有土地规划，又有严格执行，方能减少土地调控政策的随机性。在金融、财税分类调控政策方面，可以借鉴发达国家的做法。金融分类调控政策方面，可结合中国住房消费特点，针对不同档次和面积的住房设计不同的利率和首付政策，同时根据房地产企业开发的不同类别，给予差别化的贷款利率，带有福利住房性质的开发商项目可由国有银行或政策性银行给予低利息贷款。在财税方面，取消高等级住房市场的限购政策，改为征收房产税，来增加高等级住房的持有成本，普通商品房市场税收与补贴政策可保持不变，大力增加经济适用房、公租房、廉租房的数量。对于出售房屋所得税可以借鉴美国的做法，采用累进税率。而对于带有福利性质的住房开发各级政府也应给予房地产开发商必要的税收减免和财政补贴。
（三）构建和优化房地产住房结构满足不同收入群体的需求发达国家房地产发展经验告诉我们，单纯依靠市场力量难以解决中、低收入人群的居住问题。发达国家为满足不同人群的住房需求在不同程度上建立了住房分类供应梯度消费。在规划上我国政府可以学习发达国家的这种做法，构建和优化现有的房地产住房结构。借鉴发达国家经验，针对不同收入群体的住房需求课题组提出解决的总体思路是：对于高收入群体住房问题由市场自行解决；对于中等收入人群，政府适度支持和居民尽其所能相结合的方法解决住房问题，政府应给予一定的购房贷款利息优惠，房贷利息可冲抵个人收入所得税；而对于低收入人群，结合我国国情不遗余力地构建低收入人群住房，包括经济适用房、公租房、廉租房。认为应针对不同收入群体的住房需求构建和优化现在的住房结构，满足不同群体的住房需求。目前，我国房地产市场中住房供应种类包括别墅、普通商品房、经济适用房、公租房、廉租房。就数量上来说由房地产开发商开发的普通商品房占据绝对支配地位，满足中低收入需求的经济适用房数量不能满足中低收入百姓的需要，与发达国家和地区相比，我国公租房、廉租房建设尚处于起步阶段。所以课题组认为，现阶段我国应该不遗余力地增加经济适用房和公租房、廉租房的建设数量，经济适用房、公租房、廉租房的建设，要先从土地供应抓起，规划与城建部门同心协力，规划了的建设用地，不得改变用途，政府应给予税费优惠和地价减免，留给开发商适当的利润空间。对于公租房、廉租房可以规定一个强制性的比例，并在全国范围内执行。
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神,政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中,还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋,原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋,还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房,均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释,实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释,有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释,其中包括符合法定条件的房地产开发企业,亦包括违规开发者,只要是向社会公开销售,均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围,一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定,即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,确定上述司法解释的适用范围,主要是根据开发建设者是否房地产开发企业,房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识,非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释,不管是否公开向社会出售;安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产,不管是否房地产开发企业建设,均不适用上述司法解释;解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”,应作狭义理解,即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然,为避免与行政权力的冲突,法院只应进行形式审查,对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件,法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。
【关键词】房地产发展 因子分析 聚类分析
一、引言
房地产业一直是众多国家经济发展的支柱产业之一，在促进社会经济增长方面体现了直接带动作用。2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱。在此背景下，中央2014年陆续出台了双向调控、限购取消、限贷松绑、公积金新政、降准降息等一系列政策弱化房地产市场严重的分化现象，推动房地产均衡稳定发展。本文通过对2014年各省市房地产相关数据进行因子分析，得出各地区房地产发展的综合排名，比较分析2014年各地区房地产业的发展状况；同时根据综合得分情况，对各地区房地产业进行分类，试图找出各地区房地产发展存在差异的根源，提出相应的建议。
二、研究方法
（一）因子分析
因子分析通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观测数据中的基本结构，并用少数几个假想变量来表示其基本的数据结构。这几个假想变量能够反映原来众多变量的主要信息，原始变量是可观测的显在变量，而假想变量是不可观测的潜在变量，称为因子。
（二）聚类分析
聚类分析是依据研究对象的个体特征，对其进行分类的方法。包括系统聚类法、K-均值聚类法和两步聚类法。本文采用系统聚类法。
系统聚类法的基本原理：首先将一定数量的样本或指标各自看成一类，然后根据样本的亲疏程度，将亲疏程度最高的两类进行合并，然后考虑合并后的类与其他类之间的亲疏程度，再进行合并。重复这一过程，直到将所有的样本合并为一类。
三、指标体系构建
本文坚持代表性、综合性、系统性、科学性原则，选取了15项指标作为分析变量，具体指标如下：
相关指标数据来源于国家统计局2014年统计年鉴.
四、分析及结果
（一）因子分析
1.相关性检验及主成分提取
Spss分析结果显示：KMO的值为0.852（接近1），Bartlett球形度检验的Sig的值0.000（小于显著性水平0.05）适合做因子分析。前三个因子的方差贡献率分别为74.854%、13.271%、5.922%，累计达94.046%，说明前三个因子能够反映原有信息的94.046%，满足作为主因子的条件。因此，提取前三个因子作为主因子。
（二）因子旋转及命名
由于初始因子载荷矩阵对因子命名和解释不明显，所以进行方差最大化旋转。通过因子旋转后得到旋转后的三个主因子载荷值如下：
通过表中数据可以看出，第一个主因子在指标X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8、X9、X10、X11、X12、X14上具有较高载荷值，以上指标反映了房地产企业基础状况、投入产出等发展实力信息，可以将第一个主因子命名为“发展实力因子”。第二个主因子在指标X13、X15上具有较高的载荷值，根据这两个指标的性质，将第二个因子命名为“售价和利润因子”。第三个因子在指标X7上有较高载荷，该因子命名为“房屋建筑面积竣工率因子”。
4.1.1 各项因子得分和总得分
由spss分析结果可得到三个主因子的得分情况（FAC1_1、FAC2_1、FAC3_1）再依据公式：F=（74.854%*FAC1_1+13.271%*FAC2_1+5.922%*FAC3_1）/94.046%可得到各省市房地产发展的综合得分。各项分析结果如下表所示。
首先就“发展实力因子”而言，江苏省位列第1，良好的经济发展环境、快速的经济增长以及外来人口使然。相反，作为经济发展一直位居前列的上海、北京等一线城市房地产发展实力远远落后，这和其人口趋于饱和、限购尚未取消密切相关。总体而言，房地产发展实力在一线城市有所抑制，在二三线城市有所提升。
其次，就“售价和利润因子”而言，北上广等经济发展水平较高的省市仍位居前列，新疆、等经济发展水平较低的省市排序较为落后，经济发达地区在造就昂贵地价的同时也会吸引大量的房地产开发商进行投资，因此售价和利润会明显高于经济不发达地区。
再者，就“房屋建筑面积竣工率因子”而言，天津、黑龙江、辽宁等东北地区房屋建筑面积竣工率排名靠前，而上海、广东等发达地区房屋建筑面积竣工率排名却靠后。虽然发达地区技术水平较高但是房地产市场趋于饱和使得房地产的发展受到资源的约束。
从综合三个主因子的综合得分来看，江苏、广东、浙江等东部沿海地区房地产发展较、甘肃等西部地区好，北京、上海一线城市由于房地产市场趋于饱和致使综合得分排名有所落后。房地产的发展不仅仅是由投资和公司规模决定，也和地域的技术水平和资源有关。
（三）聚类分析
在聚类分析过程中，用Ward聚类方法将全国31个省、直辖市、自治区做如下分类：
通过分类可知，我国房地产发展呈现区域性特点。首先，北京、上海作为中国经济发展的领头者，先进的技术和充分的投资使房地产市场发展从未停滞。其次，浙江、广东等沿海经济带上的省份拥有优越的地理位置，无论自身经济还是对外贸易都可顺畅发展。再者，江苏、安徽、河南、四川等内陆地区，房地产投资资金逐步到位、房地产企业数量多，并伴随2014年诸多利好政策的出台和实施，房地产市场的发展空间大、发展速度不断加快。、青海、新疆等北部地区，由于科技条件、地理环境的限制，房地产市场发展相对较滞后。特别是新疆和特殊的地形和地貌条件造成很多地方不适合人居住，住宅面积相应减少。内蒙古、广西、云南等由于经济、设施设备发展落后，资源相对缺乏，房地产的发展也处于落后地位。
综上所述，各地区经济实力、地理位置、资源充分性与房地产发展密切相关。房地产发展的热点地区是我国经济发展的排头兵，房地产市场的支撑作用也较大。优越的地理位置和环境为房地产发展创造了条件，东部沿海地区较西部地区有更好的吸资优势和技术优势。广阔的可开发土地为房地产发展创造了更大的发展空间。
三、结论及建议
从以上的分析可知，房地产发展实力由经济发展速度较快的北上广地区逐渐转向土地资源较丰富的内陆地区，虽然经济发达地区房地产发展售价和利润较高，但房屋建筑面积竣工率却不如部分经济欠发达地区，这充分揭示了我国房地产发展状况：北上广经济发达地区房地产发展渐渐趋于饱和，发展空间有限；经济发展一般的部分省市由于国家出台的一系列利好政策房地产市场发展逐渐升温，且发展空间较大。为促进房地产市场的合理健康发展，应注重如下几点的提升：
加强欠发达地区建设，弱化区域差异。加强土地资源丰富地区的经济建设，抑制从业者大量漂向经济发达地区，造成经济发达地区的超负荷。
加强货币信贷政策的实施。2014年，放松限贷、大幅降息等政策在房地产市场取得了一定的成效，在面对房地产市场的新局面和新问题时，货币信贷政策仍至关重要。
加强房价控制政策的出台和实施。高房价一直是我国的热点问题，控制房价有利于经济社会的稳定发展。
参考文献：
[1]王雪徽，王士君.我国各省市地区房地产开况研究[J].资源开发与市场.2015 31（12）.
摘要：房地产投资风险因素非常之多，相互之间的关系极其复杂。本文利用“二八法则”，提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提高房地产投资风险分析的操作实务应用水平。
关键词：关键因素；房地产投资；风险分析
我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中，房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动，具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素，如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动，如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现失误，甚至会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。
为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分：①识别并细分各风险因素包含的具体内容，由此才能对风险有具体全面的认识和了解；②对风险因素进行分类，找出对房地产开发项目具有决定意义的要素，忽略次要因素，只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系进行分析，找出其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果，将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。
1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。
1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素，风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑，则会导致问题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，归纳后得出的一个客观规律，即：20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外，企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。
2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2.2.2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3类型风险确定了房地产开发项目的位置后，在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的，包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响，而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的，因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出，房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
关键词：房地产企业；档案管理；规范化管理
房地产档案形成于房地产管理活动，是房地产管理工作的真实记录和重要依据[1]。档案管理作为房地产企业一向重要的管理工作，具有独特的凭证价值、参考利用价值与法律作用。房地产企业档案管理工作历来比较薄弱，而且关于档案的分类以及如何分卷也少有成套参考资料可以借鉴。档案真实的记录着房地产企业的管理经营活动和企业的发展史，而档案的管理有仅有效保护好企业的发展历史，而且可以服务于企业的未来指导[2]。然而，房地产企业的档案范围涉及较广，项目档案不成套，而且资料更改频繁（主要是设计图），造成档案材料收集归档难[3]。因此，面对量的资料时时，如何管理好项目的档案材料，事关群众的基本生活，是关系国计民生的大事。
1 房地产企业管理类档案的构成及其特点
房地产企业档案属于专业档案之一，是企业在生产、经营和管理活动中形成的具有保存价值的原始材料。房地产档案是房地产生产经营的必备基础资料，是一项重要的基础业务建设，也是企业管理水平的重要体现。
1.1 房地产企业管理类档案的范围
一般意义讲，房地产档案是泛指以“房地产”作为基本特征的，与房地产有关的所有档案。房地产企业管理类档案是指，企业在生产，经营，管理过程中形成的具有归档保存价值的文字、图表、声像等各种形式的历史记录，不包括、房地产开发项目工程设计图纸和竣工文件。
1、企业行政管理档案包括：企业在组建、发展过程中形成的行政资料，如工作计划、总结，公司的机构建立(含内设结构)变更，人事变动，合同管理以及编辑的出版物、编印的简报或期刊等。
2、企业经营管理类文件，主要指资产审计、法务、运营等部门形成归档资料。包括：企业的发展规划(包括中、长期发展规划)、方针目标管理以及相关制度和规范；公司资产管理，投资项目可行性报告；公司审计工作的文件材料以及商务合同正本及与合同有关的补充材料，有关的资信调查等文件材料。
3、项目管理类文件，主要指与从事项目开发有关的文件，如研发策划、前期配套、工程管理、营销策划、售后服务等相关房地产项目负责机构生成的。
4，其他的，包括会计类档案和党群工作类档案文件等。
1.2 房地产企业管理类档案的特点
房地产开发企业档案有其一般档案的共性，也有其特殊性。首先，从上述档案范围的概括不难发现，归档资料来源广、涉及的内容繁杂，不仅包括企业内部运营产生的文件，而且还包括工程项目与外界联系的相关政策性文件。其次，房地产企业档案专业性较强，它记载着房产信息归属和沿革，需要严谨的、规范的、技术性的专业要求，使房地产档案成为进行房地产档案管理的重要基础。再次，房地产档案涉及房屋开发管理使用的人和单位，还有与之相关的国家职能部门，作为所有权归属的凭证具有法律效力。这就要求，房地产档案按照严格的操作，各程序间的相互监督、制约，以保证其不容质疑的真实性地位。最后，房地产企业的经营与外界产生的关系是通过各类合同建立起来的，因此，房地产企业管理类档案以合同为主体构成。
2 房地产开发企业管理类档案管理存在的问题
我国民营房地产企业的整体档案管理呈橄榄形状，水平不均衡。相对于其他企业而言，房地产企业有自身的个性，一般的企业档案管理模式不适合房地产企业。有研究表明，规模大的企业档案管理优于规模小的企业，效益好的企业好于效益差的企业，创立时间长的企业优于短的企业[4]。
2.1 文书档案收集不完整
档案材料不完整是房地产企业档案存在的普遍问题。主要表现在以下几个方面：（一）、行政管理类文件归档不完整，如重要的议会记录不完整，归案不及时造成遗漏，还有一些重要活动无相关记录视频或相片；（二）、房地产开发项目档案材料收集难，涉及部门和单位多，项目档案不成套。如立项审批文件往往由计划部门提出，环境评价报告以及验收报告由环保部门提出等。（三）、有的文件有正本而无底稿或有底稿而无正本，有些文件只有批复而无请示或有请示而无批复。
2.2 缺乏统一的管理模式
从档案管理机构上看，大型的房地产企业一般都会成立了专门的档案室或部门，各类档案管理较好，收集得相对比较完整。然而，大多数房地产开发企业没有建立健全档案工作制度，档案管理无章可循。值得一提的是，档案人员没有认真落实“三参加”制度（即参加公司重要会议、活动，参加工程竣工验收，参加设备开箱）。对于一些小型或刚成立时间不长的企业，对档案管理的重要性认识不到位，其档案管理由其他业务部门代管或由文书档案员兼管，形成的档案材料五花八门。这类小型企业的档案管理人员专业素质较差，缺乏相关的业务知识，有的是半路出家临时安排，形成“兼而不管”或“管而不会”的恶性循环。另外，部门领导或经办人员对档案材料“过于重视”，或为了“保密”而不愿移交，这直接影响了文件材料收集归档工作的有效开展，而且归档意识不强，如部门人员调动时，对积存文件不办移交，以至造成材料的散失。
3 解决房地产企业管理类档案管理问题的对策
3.1 建立分类归档制度，保障档案完整性
分类归档是档案管理人员或领导依据事物的属性及其认识，对事物进行特定的区分、集中和归类。对房地产企业档案整理工作来说，可以按照档案文件的来源作为基本原则的，作为一个基本的档案分类结构。对于大多数企业来说，内部没有档案管理人员，多是行政人员兼管档案的管理，这类人员的流动性大，这需要档案分类具有较强的稳定性。这是保证企业档案管理人员变迁时，档案工作能够很快、顺利地传承下去。
企业在建立归档制度时，归档分类方法不宜随便更改，因为分类方法决定着归档文件整理、流水方式、编排和排架等基本保管状态，这也方便文件检索。如果分类方法改变了，牵一发动全身，扰乱了整个档案保存和查询，尤其对于大型的房地产企业，分类的不稳定会造成极其严重的后果。值得借鉴的是，对主要职能部门产生的档案归档可以作为一级分类进行收集，如人力行政部门产生的人事档案、行政管理档案，法务部门产生的法律文件，财务部门产生的财务档案。
3.2 加强档案的规范化建设
加强档案的规范化管理，是提高企业档案管理工作的重要手段，也是衡量企业整体管理水平的重要指标。首先，我们应该以《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产管理法》等法律规范，结合本房地产企业发展对档案工作的要求，制定企业自己的档案管理制度，明确档案管理方式和工作原则，明确分类方法与归档职责，规定档案收集、整理、保管、统计、利用要求等基本要求。另外，建立和完善包括立卷归档制度、保管制度、统计制度、保密制度、提供利用制度等的企业档案管理制度体系，并编印成册加以落实执行。可以明确表明，加强房地产企业档案的规范化管理，是企业发展的必然选择。
4 结束语
房地产开发企业档案不仅在档案本身属性，凭证和参考方面具有重要作用，而且为企业入市决策、企业定位决策、企业定价决策提供基础依据和参考。鉴于房地产企业管理类档案的广泛性、复杂性，本文从房地产企业的特点入手分析了管理类档案管理的范围和基本构成，为档案的完整收集提供一个重要的参考。房地产企业有自身的个性，一般的企业档案管理模式不适合房地产企业，因此房地产企业档案工作不是一朝一夕的事情，需要统筹规划和全面落实。不仅需要企业职工的认真履职和支持，也离不开领导的重视和资金、技术的投入。
参考文献
[1] 杨芳.当今房地产开发企业的档案管理[J].城建档案,2009,12:46-47
[2] 邹洁.浅谈房地产开发企业档案管理工作[J].安徽农业大学学报（社会科学版）,2010,19(6):136-138
关键词：现存；小产权房；分类处置；构想
一、小产权房问题的政策变化
（一）政策犹豫期。从20世纪90年代开始，城市近郊逐渐蔓延小产权房，在2003年前后中央和政府已经对小产权房的交易十分担忧，并在该时期通过暧昧的政策对小产权房交易的风险进行提示。比如：原建设部于2007年6月提示购房者“以城镇居民身份到农村购买农村住房不符合现有土地管理制度的规定”。
（二）政策权宜期。从2007年开始，政府收紧小产权房的政策，比如：国务院于2007年7月明确规定城镇居民不能购买农村宅基地、小产权房、农村住宅；国务院于2008年1月颁布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》；国务院于2009年9月颁布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。该时期的政策具有浓烈的权宜性和公权介入性，一方面没有轻易取缔小产权房；另一方面只停留在阻止小产权房蔓延的层面，没有涉及小产权房的处置。
（三）政策治理期。政府于2010年5月着手小产权房的治理，通过“一案一处理”的方式解决小产权房，且全国性的解决措施也在付诸行动。比如：住房城乡建设部和国土资源部于2013年12月颁布《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》。一方面对小产权房的建设和售卖行为坚决惩处，另一方面对在建和在售的小产权房分类处理。自此，政府开始进一步明确了小产权房的政策立场，并开始实行排查和试点。
二、现存小产权房的分类处置原则
（一）利益均衡的原则。国家是公共利益的代表，购买者是私人利益的代表，当和私人利益发出冲突时，虽然原则上应该公共利益为重，但是小产权房的利益均衡较为复杂。和商品房比较，小产房具有价格优势，因为小产权房建设在集体化的土地上，且没有缴纳税费和土地金，因此小产权房打破了政府垄断土地的格局，同时冲击了国家的税收体系。另外，小产权房从一定层面上缓解了政府住房提供的压力。但是，小产权房存在着农地面积锐减和无序开发的问题，因此政府要以大多数人的利益为原则，对小产权房进行治理，从而协调好多种利益的均衡。
（二）区别对待的原则。由于小产权房的形态具有多种特点，因此要按照不同的标准对小产权房进行划分。①根据占用地类型划分，主要分为农用地、未利用地、集体用地的小产权房。②根据土地利用规划的要求划分，主要分为符合土地利用规划的、不符合土地利用规划的小产权房。③根据小产权房的建设和销售情况划分，主要分为正在建设和销售的、未建成的、已经建设和销售的小产权房。④根据购房目的划分，主要分为休闲型、投资型、居住型的小产权房。由于每种划分类类型的利益是不相同的，所以要使用多样性的方法处理小产权房。
（三）循序渐进原则。小产权房的发展不仅范围广泛，还规模浩大，因此在处理小产权房时要循序渐进，不能仓促极端。市场具有调节性，法律具有连续性和历史性，在处理小产权房时可以有效地利用市场，通过在现有制度内法治的实行来处理小产权房。制定小产权房的处理方案时要对短期措施和长期措施进行综合考虑，并结合宏观政策和微观措施。
（四）维护稳定的原则。秩序的稳定可以给社会和经济的发展提供坚实保障，因此在处理小产权房时要对处理措施进行法治评估和风险评估，而处理措施的评估关键便是这些措施能否保障社会稳定。
三、现存小产权房的分类处置方案
（一）规划阶段的处理。规划阶段的小产权房一律禁止。原因如下：①由于项目还未动工，且涉及利益较清晰，因此严禁开发不会影响社会稳定；②现行法制内小产权房的存在依据不充分。在没有小产权房的专门法规之前，原则上不准许小产权房的任何项目，虽然有个别情况例外，但是要实行严格审查。例如：筹划项目满足城市规划的要求，且开发商有主体资质，那么可以在完善手续和补缴税费后，按照工程规划使项目合法。
（二）建设和售卖阶段的处理。建设和售卖阶段的小产权房要严格监管以把好质量关。对于正在建设的小产权房要审查开发商的主体资格，若开发商缺乏有关资质，则予以拆除。对于正在售卖的小产权房要鉴定房屋的质量，如果质量不合格，则予以拆除；若正在建设或售卖的小产权房符合质量要求，则把小产权房划分为农用地和集体用地的小产权房，农用地的小产权房，集体用地的小产权房弹性处理。处理方式如下：①把总体规划和不符合规划的项目相比较，对执法成本进行分析和预估，如果调整规划不会影响该区域的经济发展，则变更规划和合法化小产权房。②由于正在建设和售卖的小产权房中还未建完和售出的部分与开发商和购房者之间不存在合同关系，因此小产权也不存在，如果这类小产权房质量合格，则合法化。并把小产权房划分为满足保障要求和不满足保障要求的小产权房，满足保障要求的纳入保障住房规划体系，不满足保障要求的让开发商补缴税费和土地金后，开发成商品房。
（三）已入住阶段的处理。①已入住但不符合质量要求的小产权房，由质量鉴定部门鉴定房屋的质量，不满足居住要求的予以拆除。另外审查开发商资质，具有合法资质的根罚款或吊销主体资格；没有合法资质的直接罚款。在拆除小产权房后，如何补偿用户要从以下两点综合考虑：a.明确开发商和购房者之间的合同无效，由开发商退还房款；b.业主入住时间较长，如果只退还房款会导致购房者抵触，因此要按照购买年限分类购房者，以专项基金实行分级补偿。②已入住且符合质量要求的小产权房，在开发商退还房款后，不予以用户补贴给以警示。并进一步划分这类小产权房，划分为符合规划和不符合规划的小产权房。不符合规划的小产权房，其处理方式类似于上文中提到的不符合规划且正在建设或售卖的小产权房。如果拆除，一定要妥善地安置用；和正在建设或售卖的小产权房相比较，已入住小产权房的涉及利益更复杂，因此要对小产权房的存在时间和实际影响进行综合考虑，符合规划的小产权房如果符合保障住房的要求，则转换成保障住房，处理方式同样和正在建设或售卖的小产权房类似。
安置小产权房用户时根据房屋的性质分类处置。①如果小产权房满足保障住房的要求，则纳入保障住房的规划体系，并根据住房保障的条件审查住户，满足住房保障条件的允许补办手续和继续入住；不满足保障条件的政府回购并安置。另外，小产权房转换的保障住房其入住资格要比保障住房的入住资格低，以减少回购和平衡利益。②如果小产权房不符合保障住房的要求，则补缴税费和土地金，补办手续和完善产权，使小产权房转换成大产权房。由于小产权房不同，其缴费标准也不同，因此要对小产权房的土地面积、区位条件、价值、收益等进行确定，按照商品房的土地金和土地国有化后的金额评估比例确定小产权房土地金的补缴费用，按照城市标准补缴税费。另外，建立系统的购房补缴制度和实行分期付款、分期利息减免、款项减免等措施促进住户的配合与政策的完善。（作者单位：上海政法学院研究生院）
参考文献：
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[2]刘行健，黄茂钦.对现存“小产权房”分类处置的构想[J].江淮论坛，2015（2）：100-104.
[3]张媛媛，陈锦富.土地发展权视角下小产权房问题的治理[C]//新常态：传承与变革――2015中国城市规划年会论文集（11规划实施与管理）.2015.
关键词：房地产项目；投资决策；设计施工成本；经济效益；提高
Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.
Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
随着社会和经济的发展、科学和技术的不断进步，尤其是在我国实行改革开放政策以来，国民的收入在不断的增长，我国的房地产业和房地产市场也伴随着国民经济发展的脚步得到了更好的发展。并且由于近年来住房制度的改革、土地使用制度以及银行住房资金贷款等制度的不断深化，也为我国的房地产业的迅猛发展提供了保障和前提。国家为了保证经济的快速增长，已经把住房建设作为了提高国民经济水平的新的增长点，这也为房地产业的进步一的发展提供了良好的大环境。据统计，目前全国住房特困房将近400多万户，全国尚有3500万平方米危旧房需改造，由此可见，城市的住宅需求是一个巨大的、潜在的市场。更因为这些利民、惠民政策的实施也使得当前人们对住房的需求量增加，因为更多时候人们更把住房看作是一种投资。
房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划的要求进行基础建设、房屋建设的行为。因此房地产开发与城市规划紧密的联系在一起，是城市建设规划的有机组成部分。房地产开发与其他的商品开发有着投资大、周期长、风险大、综合性强等特点。因此，房地产开发应具有周密详细的规划，并且要求各个环节之间相互衔接、紧密派和、协调进行、保证工程质量、控制好投资成本、合理缩短其开发周期，降低风险，进而以求项目开发获得良好的经济效益。下面本文主要是从房地产开发项目的投资决策、设计、施工角度等方面出发，来简单论述如何提高房地产开发项目的经济效益。
一、房地产项目开发要有正确的投资决策
项目决策是房地产开发项目成败与否的关键，它是以投资分析为依据，正确的把握房地产开发的价值和取得期望经济效益的可靠性。目前我国房地产开发市场的投资环境日益复杂，潜在着各种各样的风险，一旦决策失误，将会给企业带来不可估量的损失。如何减少由于投资决策失误给房地产开发企业带来的风险和经济损失，应做到以下几点。
对市场进行充分的调查分析，降低房地产开发的投资风险。
风险是指在投资经营过程中出现的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。只有尽量减少这种不确定性，也是减少由于不确定性造成的收益偏离的最好方法，最主要的手段就是做好市场调查，然后充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制在房地产投资过程中的风险因素。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，拟定出开发项目的类型定位，从中选择社会最需要的并且能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由房地产投资企业的相关部门对房地产市场进行全面细致的调查，也可通过委托咨询公司等中介机构进行。
摘要:房地产企业拆迁补偿款的核算会计制度与税法都有相关规定但有所不同，本文对房地产开发企业拆迁补偿款的形式、会计处理与税务处理核算及差异进行了分析和探讨，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
关键词:房地产拆迁补偿款会计税务
房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。
一、房地产企业拆迁补偿的主要形式
房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。
二、会计处理与税务处理
(一)会计处理
1、产权置换的会计处理
房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。
2、作价补偿业务的会计处理方法
如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。
3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。
(二)税务处理
1、产权置换的税务处理
房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：
(1)营业税的处理
根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
(2)土地增值税的处理
根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(3)企业所得税的处理
根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
2、作价补偿的税务处理
作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。
3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理
房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。
三、会计处理与税务处理的差异比较
基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：
（一）成本的确认和计量方面
会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。
税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。
两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
（二）收入的确认和计量方面
会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。
四、结论
综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。
参考文献:
