继去年出现创纪录的资本外流之后，中国当局收紧了对现有资本管制的执行，并加大了中国企业海外投资的难度。
中国公民每人每年只被允许用人民币购买价值5万美元的外汇。寻求在国外花掉更多资金的人使用各种变通办法，比如利用多人的购汇额度，或者在境外使用中国信用卡，但国家外汇管理局已采取行动限制这类做法。此前银行还被允许帮助客户向海外转移资金，但现在要获得转移大笔资金所需的官方批准更难了。
中国富人把目光投向海外，是为了在国内过热的房地产市场之外分散自己的资产。近60%的同比价格涨幅，令人担心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一线城市，地方政府已采取行动遏止价格飙涨，提高了购买第二套住房的难度。
流入海外一线市场的资金已经在一些国家引发反弹，例如澳大利亚和新加坡政府在本地居民抱怨价格太高、自己被排挤出房市后，均出台了针对海外买家的限制措施。
上述报告的作者们预计，中国人士对美国住宅物业的投资将从2015年的286亿美元降至2020年的约240亿美元。他们相信，这一下降将缓解价格上涨压力。
“中国买家是非常咄咄逼人的竞价者，少了这样一个咄咄逼人的竞价者，整个竞价的局面就会改变，”罗森咨询集团合伙人亚瑟・马刚表示。“在这2至3年的间隙期间，房价的上行压力将会小一些。”
摘要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。本文从国际环境的宏观方面，国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析。
关键词： 国际环境；国际房地产投资；国内房地产业
一、国际宏观环境分析
人们常说，大河有水，小河不干。这说明了宏观环境对事物的决定性作用，用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响。同样的道理，国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响，进而波及到我国的房地产市场。
（一）世界经济形势
1.理论基础
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。反之则引起价格下降，房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。若一国经济不景气，房地产投机也会相对减少。
2.当前形势
2011年全球经济形势严峻，发达国家经济不振，美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长，但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化，呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累，但新兴经济体仍保持较高增长，发展中经济体的分量进一步上升。整体来看，经济不平衡性加大，财政危机也进一步恶化，对国际货币体系的影响持续深入。
（二）国际政治安全形势
1. 巨大动荡
从俄罗斯杜马选举结果看，俄罗斯国内矛盾激化。尽管主流民意仍然是“求稳”，但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化。日本大地震对日本社会产生深刻影响，正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段，日本国内政局仍将处于难预料的转变状态。美国“占领华尔街”运动的出现，表明社会分化矛盾尖锐，同时，面对内外的困局，国内政党政治深度两极化。奥巴马政府为赢得选举，可能会对金融寡头开刀，而这将激化其国内矛盾，对美国国内政策和对外政策增加变数。
2. 政治对立状况
政治对立状况对房地产市场有显著影响，如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致交易失败、房价下跌。
中国鼓励企业海外投资。然而，在“走出去”的道路上，包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒。中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事。
（三）战争军事局势
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。因此，国家的稳定与和平对经济发展至关重要。
二、外商房地产投资
从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出，外商对我国的房地产投资额总体上是递增的，2006年由于我国金融业全面开放，外商对我国的房产投资额达到了最高，但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击。2008年由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“ 限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外商的投资又有所增加，但是由于金融危机的加剧国外经济不景气，09年外商投资额较08年有所下降。2010年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，外商投资额也随之大幅增加。
三、房地产投资对我国房地市场的影响
1. 积极影响
（1）增加房地产市场竞争
国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。
（2） 缓解国内房地产企业融资难困境
一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。
（3）提升房地产专业服务水平
随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。这些国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。
2.消极影响
（1）推动房价上涨，诱发房地产投资过热
通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知，房价=0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507，也就是说，外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元，我国的房价就上涨0.001元。就2009，2010年的数据来看，2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元，那么2010年我国的房价就上涨了718.937元。可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的。
（2）制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度
近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。
（3）民怨加大，对外商投资产生质疑
官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。
参考文献：
[1]腾家园.外商对华直接投资研究.武汉：武汉大学出版社，2001
[2]曹振良.房地产经济学通论. 北京：北京大学出版社，2003
宏观及金融市场
印度的经济增长速度也不慢，一些分析师预计GDP的增长率将提高到9％。高盛公司最近的一份报告预言，到2030年，印度的经济将超过日本；到2050年，印度将成为继中国和美国之后的第三大经济体。
另一方面，印度虽然有通胀压力，但在2006年4月中旬举行的一次会议中，印度储备银行的主席反对升息，坚持让利息率保持6％不变。印度银行在自由的市场经济条件下经营已久，在银行经营和为印度企业融资的经验丰富。在孟买证券市场上市的公司有6000多个，是纽约证券交易所上市公司数量的两倍。孟买证券市场蒸蒸日上。SENSEX30指数在过去的三年里已翻了一番。印度股价的狂涨已引发估价问题。SENSEX30指数内成分股的交易价是公司预期收入的24倍，是亚洲继日本之后最贵的股票。短期内印度股票的上涨潜力似乎受到限制。
基础设施
但在基础设施方面，印度缺乏道路、机场、电信设施、电力供应等有形基础建设。很多城市一天之内要断电几次。而从孟买国际机场进入这个印度的金融中心，竟没有一条直接的路，出租车司机不得不走小道以避免塞车。
如果投资者决定在印度投资经营一个办公或住宅楼，最好买一个备用发电机，用来为租户提供不间断的电源。但这将大大地提高投资者的经营成本并影响净收入。虽然与基础建设没有直接关系，但印度有超过1.22亿的人口没有厕所，3000万人面临缺水。
分析师预测，要想将印度的基础建设提高到一个合理的水平，至少需要1150亿到1130亿美元的投资。
人口及城市化
根据联合国人口委员会报告，到2050年印度将有16亿人。
到本世纪中叶，印度最密集的人口群体将是40岁―50岁那一组。印度人的年龄中值是25岁。
财富分布状况
根据《福布斯》杂志的数据显示，印度的财富集中程度居亚洲之首。印度最富有的40个人的总资产为1060亿美元，仅印度最富有的人拉克希米・米塔尔自己名下就有235亿美元。与此同时，却有25％的人生活在贫困线下。
印度的财富似乎都集中在“城市精英”的手中，财富分布的不均自然引出支付能力问题。印度的房价在过去两年里平均上涨了3倍，孟买南部CONDO的价格已逼近曼哈顿的水平。同时，进城务工人员经常住在用纸板搭建的棚户里，无力负担哪怕是最起码的住宅。
印度的日益繁荣正进一步拉大贫富差距。
商业惯例与法律系统
自英国人统治以来，私有企业、私人财产和法制在印度就已司空见惯。虽有民主传统，印度办事程序之繁琐闻名遐迩。官僚们炮制了迷宫似的规章制度，延滞投资进程。尽管司法制度颇为强大，但不同的州对法律的解释和执行有所区别。
另外，与土地购买、物权登记、房地产税收、房租调控、以及城市土地发展相关的法律还未得到修订，不能反映近年来印度的发展。所有权不明，而且购地成本非常高。商业关系在任何国家都重要，在印度也不例外。但是印度看起来比较客观，比较开放。你不需要建立那些“特殊关系”来开办自己的房地产业务，取得必须的信息，或开始置办产业。
2005-2006上半年时间里，印度的土地价格上升了30％到100％，房地产股票价格飙升了2000％。高盛公司亚洲房地产投资主管迈克尔・史密斯说：印度是亚洲最令人兴奋的房地产市场，是亚洲正在上升的几个主要市场之一。
随着前些年房地产价格疯狂地上涨引发房地产泡沫现象，近期国家和政府宏观政策调控的指引和经济发展趋于新常态化，使我国多地房价一度低迷，多地“鬼城”等事件发生。以当今房地产泡沫现象为背景，加入行为金融学的投资者心理和行为因素为投资者分析房地产市场存在的问题及其产生泡沫的成因。为房地产市场购房者和开发投资商的非理及其国家政府的政策提出了一些规范建议，促进我国房地产市场健康发展。
关键词：
房地产泡沫；行为金融学；房地产投资者非理；房地产泡沫形成成因
中图分类号：
F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）09011103
1行为金融学的产生和发展
经过与传统的有效市场理论（EMH）的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。
行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响：
在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。
2房地产市场泡沫及其存在问题
房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。
房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。
2.1空置率、房价收入比两个指标高居不下
房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50%以上，根据空置率的正常取值应该在5%以下，10%-20%及20%已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1.8-5.5倍之间，发展中国家保持在3-6倍之间，而我国已经高达7.8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。
2.2非理性的投资者行为
从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。
2.3房产商借贷市场混乱现象
房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。
3行为金融学在房地产泡沫现象的应用
大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。
3.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差
参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。
3.2羊群效应
羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。
3.3反馈机制
在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。
3.4从噪声交易者理论看房地产泡沫
噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。
4从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议
4.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素
（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。
（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。
（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。
4.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制
（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。
（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。
4.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为
（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。
（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。
5结束语
由于我国房地产市场的发展及其改革较其他国家晚了很多，房地产市场的发展有很多不完善需改进的地方。无论从购房投资者，开发商及其政府各方看都是尚待探索的阶段。通过本文结合行为金融学的分析，深入的分析了投资者在房地产市场的投资心理和投资行为，在一定程度上使我们更深入的认识了房地产市场中的一些异常现象，房地产泡沫的现象在一定程度上得到了更多的解释和说明，提出相对的解决策略。分别针对政府、购房者和开发商三者都进行规范和整顿。希望我国的房地产市场可以更快的走上持续、稳定的正规的发展轨迹。
参考文献
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内容摘要:本文首先运用经济学原理分析了房地产投机泡沫的形成机理,然后结合我国的现实情况,筛选出能够有效测度我国房地产投机泡沫的五个指标,并对这五个指标进行合成,最后构建了一个综合性的测度指标,藉此判定房地产投机泡沫程度的大小。
关键词:房地产 投机泡沫 形成机理 测度指标 指标合成
房地产业是国民经济的主导性、支柱性产业,因其产业本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而对国民经济产生较大影响。随着我国GDP增长对房地产业依赖程度的提高,房地产业在国民经济的基础性地位愈显重要。与此同时,房地产业也是最容易滋生泡沫的行业之一,由于过度投机而导致的恶性投机性房地产泡沫是房地产交易中最常见、威胁最大且最难以防范和控制的泡沫。因此,构建房地产投机泡沫的预警指标并对其进行测度,可以据此估量房地产市场的热度,判断投机泡沫引发的可能性,并可以果断采取相应的措施抑制投机资本的进一步渗透,防止和减轻房地产投机泡沫所造成的危害。
房地产投机泡沫的形成机理
房地产市场之所以能够产生泡沫经济,原因在于房地产商品既是消费品,又是投机品。房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点,这决定了房地产商品的供给曲线弹性较小,需求曲线弹性较大。由此可以判定,房地产商品价格预期形成的主要决定因素并非供给条件的改变,而是未来需求变化的预期。随着价格上涨,投机者预期未来的价格会更高,如果投资者在(价格较低时)购进房地产,在将来卖出(预期价格更高),则将获得数额为价格差的利润。在此系统性预期下,投机者的行为具有“跟涨不跟跌”的特点,从而形成了房地产价格越高、需求越大的现象。在这期间如果判断错误,投资者将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式,主要是因为他预期市场上拥有充足的供给。然而,在正反馈效应下,全部投资者都采取这种投机方式,就会造成房地产市场上只存在买者而缺少卖者的情况,从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种情况下,追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格,最终形成房地产投机泡沫。本文用图1表示房地产投机泡沫生成机制。
在正常情况下,房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线,需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线,表示随着房地产价格的上升,供给增加,需求减少,供给与需求数量在Q0达到均衡,此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求,则需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1,这表明价格越高,投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点,它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期,投机者继续买进房地产,在图1中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2,并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者,继续获取差价利润,而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场,如此循环下去,直至泡沫破灭。
房地产投机泡沫测度指标的选取
(一)房价增长率/GDP增长率
房价增长率/GDP增长率指标为房地产投机泡沫的预示指标,可据此预测房地产价格走势及产生房地产投机泡沫的可能性。该指标主要衡量房地产业与实体经济的偏离程度。由于房价的增长是以GDP的增长为基础的,而且房地产业具有经济增长点的作用,所以其增长速度应适度高于整体经济增长速度。当房价的增长显著高于GDP的增长时,意味着房地产业的发展超出了国民经济的有效支撑,虚高的房价会引发投机浪潮,造成空置率上升,引发房地产泡沫。该指标值越大,说明房地产业相对实体经济发展的偏离就越大,即房地产业已超越一国经济的发展速度,房地产市场开发过热,存在房地产投机泡沫的可能性。该指标公式为:
(1)
该指标的临界值在国际上并无严格标准。一般认为,若房价增长幅度是GDP增长幅度的2倍以上时,则可判定房价不正常,泡沫存在的可能性较大。以我国香港为例,1986年至1996年期间,香港该项指标的平均值为2.4,处于较高水平,1997年8月是我国香港楼市的最高峰期,该项指标达到了5.0,印证了当时楼市投机泡沫的严重性。
(二)房地产实际价格/内在价值
房地产投机泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。根据这一定义,判断房地产是否存在投机泡沫,就是对房地产实际交易价格与其市场基础价值即内在价值进行比较。当实际价格持续大幅偏离其内在价值时,就可判定存在较为严重的房地产投机泡沫。房地产商品具有两重属性,既可以作为消费品满足人们的居住需求,又可以作为投资品提供租金收益和资本利得。理论上,对于作为收益资产而持有或交易的商品,其内在价值是由它所带来的未来收益的资本化价值所决定的。对于房地产产品来说,其内在价值就是其租金的资本化价值,计算公式如下:
(2)
当房地产实际交易价格偏离其内在价值达到一定时间、一定幅度时,就可以判定房地产市场存在投机泡沫。一般认为,房地产实际价格与其内在价值的比值应控制在1.05以内,否则便容易通过乘数带动效应,导致经济过热,引发严重的房地产投机泡沫。
(三)商品房空置率
商品房空置率是依据房地产投机泡沫的外在表现设计的指标。房地产市场是否有“泡沫”,空置率是最具备说服力的指标(周方明,2006)。根据一般经济学原理,判断一个商品市场的状况,主要考察该商品市场供给与需求双方力量的变化情况。房地产市场的空置状况,是反映需求强度的指标,它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断,并根据新的预期修正其在市场中的行为方式。当市场中的商品房空置面积持续上升,房屋空置率居高不下时,说明房地产市场处于供大于求的状态,为典型的买方市场,市场力量将不利于房地产市场上的供给者。在这种情况下,房地产价格必然会受到较大的向下压力,这样投资者将不得不承受由于价格下降而带来的资金紧张的困境,其中一部分投资者将不得不破产退出市场,从而减少市场供给,并恢复市场的均衡,反之亦然。然而,如果市场状况是供大于求,房屋空置面积和空置率一直高居不下,但市场价格却保持稳定,甚至不降反升,并伴之以投资膨胀,那市场运行必然酝酿着越来越大的泡沫。该指标计算公式如下:
(3)
该指标的国际公认警戒线为10%。投资者过度的投机需求,会使房地产投资过热,加上投资者频繁转手,就会导致市场上有许多的房产空置,从而使该指标变大,因此本指标能很好地反映房地产投机泡沫的形成过程,该指标越大,房地产投机泡沫形成的可能性就越大。
(四)房价收入比
选用房价收入比指标可以在很大程度上反映房地产价格的合理程度和是否存在房地产投机泡沫。房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值,该比值越高,说明居民家庭购买住房的承受能力越低。该指标计算公式为:
(4)
根据国际经验,房价收入比的合理取值区间为3~6,超过该区间,则说明房地产价格的上涨超过了居民家庭对住房的实际支付能力。若某特定房地产市场的房价收入比一直处于上升趋势,且没有存在市场萎缩的迹象,则说明该房地产市场中有较多的投机需求,房地产投机泡沫存在的可能性较大。
(五)房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比
在房地产市场中,房地产开发商通过金融市场获取资金进行开发,购房者通过金融市场获取资金购买房地产,完成居住、投资或投机活动,资金在金融市场与房地产市场之间形成“闭环”循环,金融市场推动着房地产市场的发展和膨胀。房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比反映了信贷对房地产需求的支持程度,该指标值越大,说明信贷对房地产投资的支持程度越大,投资者投入房地产消费的程度越高,产生房地产投机泡沫的基础条件就越好。该指标计算公式如下:
(5)
参照日本出现房地产投机泡沫的经验教训,结合我国现实,从国家金融安全和房地产业的持续发展两个方面考虑,房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比的临界值为0.2。该比值越大,说明金融市场对房地产市场支持过度,引发房地产投机泡沫的可能性就越大。
房地产投机泡沫测度指标的整合
本文基于以上五个指标建立了一个度量房地产投机泡沫是否存在的综合指标,其表达式如下:
(6)
公式中各指标的权重值可借助德尔菲法和层次分析法(AHP)确定,前者通过对专家评分结果进行统计整理获得权重系数,后者则通过指标的两两成对的重要性建立判断矩阵,从矩阵特征根得出指标的权重值。
对于通过上述表达式得到的房地产投机泡沫综合指标值,还需进一步确定其临界区间,通过综合指标实际值与其临界区间的比较,才能判断某一市场是否存在房地产投机泡沫,若实际值超出临界区间,还可根据实际值偏离临界区间的幅度判断房地产市场存在投机泡沫的严重性。确定综合指标的临界区间可采用德尔菲法,先以世界各国和各地区房地产市场为参照对象,考察这些市场房地产投机泡沫发生期间积累的历史数据,通过公式(6)计算出这些市场的综合指标值,得出综合指标值的取值区间,然后用得到的综合指标值取值区间验证发生过房地产投机泡沫的各参照对象房地产市场的历史综合指标实际值,据此检验综合指标取值区间的可靠程度,然后根据可靠性的大小考虑收窄或放宽综合指标的取值区间,从而最终得到综合指标的临界区间。综合指标值的临界区间一旦确定,就可拿某一区域房地产市场计算出来的投机泡沫综合指标值与之比较,判断其投机泡沫的有无及严重程度。
结论
构建一个理论依据充分、合理有效的房地产投机泡沫测度指标体系,有助于客观、准确地考察房地产市场的热度和投机泡沫的演化程度。以房价增长率/GDP增长率、房地产实际价格/内在价值、商品房空置率、房价收入比和房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比五个指标建立的房地产投机泡沫测度指标体系具有较强的实践针对性,其合成后的综合指标指示性较强,能够用以判定房地产投机泡沫程度的大小。合理运用该套指标体系可以为政府有效管理房地产市场、成功处理房地产投机泡沫提供依据,可以协助政府把握最佳的宏观调控政策入市时机,及时扭转房地产市场发展的不良势头,从而引导房地产市场稳定、健康地发展。
参考文献:
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关键词：房地产市场；投资渠道；房地产投资性；房地产消费性；房地产泡沫
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2013）03-0029-04
房地产本身具有投资与消费二重性。房地产的消费品属性是基础性的，只有房地产消费品属性才是建立在真实需求之上，以此为基础的房价才能够准确反映供求关系。投资品属性会推高房价，甚至使房地产市场泡沫化，从而危害经济。
一、消费性是房地产的基本属性
房地产具有投资与消费二重性。“企业固定投资、存货和住宅是国民收入核算中三种主要投资形式”，[1]房地产是投资品，非住宅房地产或者作为一种生产要素投入生产过程以获得利润；或者将其持有，待其价格上涨出售获得利润。不管以哪种途径持有房地产都是以获得利润为目的，使房地产具有投资品属性。住宅房地产因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成为重要的投资品。而且不管是否自住它也是一种财产，与购买黄金、股票一样是一种投资途径。“用宏观经济学的语言说，投资指设备或建筑物这类新资本的购买。当莫尔从银行借钱建造自己的新房子时，他增加了一国的投资。”[2]房地产还具有消费品属性。非住宅房地产用于生产消费，住宅房地产用于生活消费。这里主要说的是住宅房地产的消费品属性。衣食住行是我们日常最基本的消费，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住还是出租都离不开房屋居住的功能，即便没有能力购买自己的房子，也要通过租的方式来解决居住的问题，总是要找到一种办法来解决这一居住需求。基于需求目的判断住房的消费品属性，获得了研究者的广泛认同。
房地产的消费性是基本的属性。投资是为了获取利益，消费是为了满足需要。投资是由储蓄转化而来的，它通过垫支资金或物质财富以获取利益，即投资实际上是对现期消费的抑制，投资的获利是为了实现更大限度地满足消费的目的。“住房则是典型的兼具消费与储蓄二重性质的耐用消费品。”[3]居民购买新住房虽然使得当期社会固定资产增加，但这种投资更多地是为了满足居民的消费需求，而没有直接形成生产力，没有增加未来的消费水平。出租房屋的住房所有者虽然可以获得租金收益，而房租属于本期消费的支出，对住房所有者来说，政府通过分摊成本和利息“虚拟租金”方式计算当期消费支出，只是具有统计学上的意义，不能作为把住房当成经营性固定资产的理由。所以消费是目的，投资则是由消费派生出来的，是实现更好消费的一个手段。也就是说房地产的消费品属性是其基本属性，投资品属性是派生的。这就要求对房地产的投资与消费二重性及其关系要有清楚的认识，否则就不能对房地产市场做出科学的定位，政府就不能够对房地产市场制定客观、科学的相关政策。
从理论上说由于房地产具有消费品的基本属性，特别是从生存需求看它是生活的必需品，所以我国房地产市场定位应为以消费品属性为主的市场。因为“居住”需求是属于有效需求，是真正意义上的“刚性”需求，它受消费者收入和可支配能力的约束，对价格敏感，房地产价格过高则有效需求受到压抑，房价有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定，而且房地产的消费品的属性使效用最大化约束成立，这种网状调整形成消费品市场的均衡价格，使供求关系定价理论可以在以消费品属性为主的房地产市场发挥其均衡价格的作用。从我国现阶段的经济发展水平和居民的实际生活水平的现实看也应该将房地产市场定位为以消费品属性为主的市场。但我国目前房地产市场的许多问题就是由于没有根据我国的实际发展情况做出科学定位，房地产投资品属性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。因以投资为主的房地产市场，投资品是以价格差异为“赚钱”目标的，其有推动价格不断上涨的强烈动机，因而以投资为主的房地产市场是不可能依靠国家调控形成稳定的均衡价格水平的。其结果人们感到居住需求受到危险，即人的存在受到威胁。这势必会引起个人焦虑及社会震荡，后果是非常可怕的。所以有必要挖掘我国目前房地产市场投资性过强的原因，以便采取措施加以调整，回归房地产的消费品属性，满足人们的基本需要，使人民安居乐业，达到社会和谐目的。
二、房地产投资属性过强的原因
（一）房地产市场投资性过强是房地产支柱性地位使然的结果
国家赋予房地产业支柱性地位使其吸入了大量资金。从房地产业对GDP的贡献率可看到，房地产业确实成为经济发展的支柱产业。在这一定位下，国家把发展房地产业做为拉动内需、保GDP增长的手段，以应对危机。1998年的房改可以说是为应对亚洲金融危机而通过住房消费的释放来拉动经济增长；2003年房地产业支柱地位的确定使房地产市场越调越热，房价越调越高；2008年为应对世界金融危机，房地产业又成为拉动经济增长的引擎。“房地产业实际投资占固定资产总投资比重的变动趋势同房地产业增加值占GDP比重的变动趋势相似，房地产业开发实际投资的快速增长是支撑自身高位运行的关键因素。”[4]在经济发展低迷之时，房地产业确实起到了带动经济增长的作用，但负面影响是在国家保增长的资金和民间资本更多流入了房地产市场的同时，实体经济进一步失血，房地产价格虚高，扩大的投资需求吸引大量资金投机，使进一步被推高的房价远离国民的购买力，严重影响了国民的居住需求。
地方政府也把房地产业当做了“支柱产业”，甚至采取不规范行为吸引大量资金，使房地产成为地方政府财政收入的主要来源。土地作为全民所有，原先并不在可出售资产之列，所以土地出让一直归入预算外收入，再加上财权事权不匹配的财税分配制度，使得各级地方政府的财政几乎依赖于土地财政。当然，地方政府对房地产的依赖，不仅是财政收入，房地产的关联性，使GDP的增长也有赖于房地产业的发展。如果把房地产这一块剔除，很多城市的GDP会大大下降。“房地产立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事实。这就是房价与地价相互推高背后的主要原因之一。
（二）房地产投资属性及融资环境的单一使大量资金被挤入房地产市场
我国金融市场还不够健全与完善，“在现有的房地产投融资体制和金融市场环境下，房地产投资渠道有限，融资结构失衡，股票、债券、基金融资比例低。”[5]金融产品的单一使投资渠道狭窄，大量民间游动资本缺少选择增值路径。而在房地产成为最佳投资渠道的情况下，民间资本都涌向楼市，甚至使得制造业的资金也纷纷进入房地产市场。
房地产市场吸入大量资金不仅加剧了房地产的投机，推高了房地产价格，也对其他经济主体的资金来源造成了挤压。本来能解决就业的一些实体企业却得不到信贷，尤其是民营企业始终被资金不足问题所困扰，最终造成实体产业发展缓慢。改革开放三十多年来，民营企业虽然解决了大量就业，但由于资金来源渠道狭窄，缺乏高新技术，没有高端产品，导致现在出口业仍旧依赖低附加值产品。同时因这些企业处于整个产业链的最低层，从业者劳动报酬也增长缓慢，这个问题如不能解决，会拖累我国整体经济，外需内需都将无从谈起。在全民投资房产的情况下，房地产已经造成对实体产业发展的最大挤压。
（三）房地产投资属性及土地稀缺性和城市化加剧了人们对房地产增值的预期
房地产的投资品特性直接成为推动房地产价格上涨的推动力。土地所有权的垄断及其自然资源的品性决定了土地供给的稀缺性，在投资氛围浓厚的条件下使地价的上涨预期不断形成并自我强化，并进一步推动房价上涨的预期。而且房地产不仅仅是投资品，它还具有消费属性，但由于房地产供给刚性，这些属性决定了房地产的价格长期趋势是永远看涨。
伴随城市化的是对工业、住宅与商业用地需求的增加，土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。而且城市土地价值随着城市的不断开发具有积累性，这就决定了城市土地随着经济价值的变化，必将带来未来的预期收益。若没有外力的作用，作为房产投资收益的实现与增加其实是很缓慢的。而现行房地产的价格上涨，与城市化过程中政府对基础设施建设的投入有关。政府在城市运营中，使郊区土地的价值日益提高，从而实现土地价值的快速增值，并最终通过房价来反映，进而促进大量游资投资于房地产，最终形成挡不住的房价上涨趋势，从而实现房地产的投资属性。
三、抑制房地产投资属性过强的对策
当前房地产市场投资过强，消费属性的基础性地位正逐渐弱化。“特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。”[6]而房地产的居民消费问题实质上就是房地产的民生性问题，它关系到如何通过房地产市场发展与繁荣来解决并改善全体国民的居住状况及居住条件。若不能抑制房地产过强的投资属性，房价就不能回归理性，房价收入比与租金比就不可能合理化，房地产消费属性的基础性地位也就得不到体现。因此，如何抑制房地产的投资性，凸显其消费属性的基础性地位，笔者认为可以从以下四方面入手。
（一）宏观调控必须以房地产的必需品属性为立足点
将房地产的消费属性再进一步细分为必需品和发展品，使国家的宏观调控及地方政府的政策立足在房地产的必需品属性上，摆正房地产消费属性的基础性地位，使房价能够理性回归。虽然目前国家加强了对房地产市场的调控，但房地产市场投资性过强、消费属性的基础地位弱化的局面并没有大的改观。要想抑制房地产的投资属性，必须要重新认识房地产的消费属性。发达国家对房地产属性的认识在宏观调控上起到很大作用。“在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。”[7]现行房地产市场投资性过强并不是人们没有认识到房地产的消费属性，而是贯彻对其消费品属性的方法不恰当。笔者以为应将房地产的消费属性再进一步细分，即分为必需品和发展品。基本的居住需要，在马斯洛的需要五层次论中归属于第二层次――安全需要，与生理需要一道被认为是人们生存的基本需要。住房对于绝大多数中低收入家庭来说，是用来满足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是绝大多数普通家庭的生活必需品。至于高档住房（大户型、别墅等）是发展品，它体现了人们对发展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有阶层投资品的属性已经得到了广泛的认可，在这里无需赘述。区分三个群体，意识到住房对这三个群体的不同意义和功能是房地产市场能实现有效调控的第一步，也是重要的一步。属于发展品需要及投资品需要的房地产价格由市场决定，而作为生活必需品的房地产价格应由政府控制。政府通过行政干预，保障中低收入家庭的基本居住需要，这样才不会使房地产消费属性的基础性地位缺失。
（二）强调房地产业与整体经济发展的协调性
从宏观来说，国家要重新认识房地产业的支柱性地位。虽然房地产业对国民经济的发展和GDP的增长贡献非常大，但房地产业作为经济整体的一个产业部门，其发展必须与其他产业部门和整体经济的均衡发展协调一致，过快的发展势必引起经济结构的失衡，资金积压，风险增大。所以，资金的使用要本着房地产业的发展与整体经济发展相一致的原则，以避免房地产业对其他实体经济资金的挤压。
从地方政府的角度来说，要从观念和制度两方面入手改变地方政府对房地产业支柱性地位的认识及地方经济对房地产业的依赖性。为此地方政府不仅要从其观念上进行纠偏，更重要的是要改变原来影响地方政府作为的杠杆作用方向，引导地方政府的行为回归到政府应为的职能上。具体对策可以从以下两方面入手。
一是剔除地方官员的政绩考核对GDP的依赖性，着重从民生角度改革原有的政绩考核制度。中央政府应该改变原来的激励考核地方官员的杠杆作用的方向，不能只以GDP来说明其政绩，更应该注重地方政府在民生问题上的作为及民生问题解决的程度。这样才能弱化地方政府对房地产业的依赖性，使其作为的方向转向强调房地产市场的消费属性，使政府承担起在发展房地产必需品上的责任，调动起地方政府合理发展房地产必需品的积极性，在使房地产市场回归到消费属性基础地位上的同时，很好地解决房地产市场的民生问题，也使地方政府的职能得以回归到为民执政的本性上。
二是改革土地收益制度。现行房地产价格虚高，其中土地价格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地产的价格，必须要从土地价格入手进行调整。调整土地价格的原则是既要使房地产在市场上体现其投资属性，又要体现其消费属性，更重要的是要体现房地产消费属性的基础性地位，即凸显房地产必需品的属性。这就要求地方政府在确定出让土地价格的时候，要同时考虑房地产的投资品、发展品、必需品三个不同层次的属性，进而规定不同的土地价格，既发挥投资品的收益性，又凸显发展品的市场性，还能体现必需品的民生性，使土地价格与房地产的不同属性相适应，土地物尽其用的同时真正体现政府为民执政的职能。
（三）完善住房保障制度
房地产消费属性基础性地位的回归，关键在于房地产的必需品属性的保障，如罗尔斯所言，“正义的主要问题是社会基本结构”，[8]即通过合理的制度安排，解决低收入群体的住房保障问题。这就要求政府通过制度安排承担保障居民住房的责任，恩格斯在《论住宅问题》中说过：“资本即使能够办到，也不愿意清除住房短缺，这一点现在已经完全弄清了，于是只剩下其他两个出路：工人自助和国家帮助。”[9]通过市场确保房地产消费属性基础性地位的回归显然是不可能的，所以必须得依靠政府的作用。具体措施有：
一是通过建立制度管理来保证保障性住房的土地供给。因为土地资源的有限性，房地产的投资品、发展品、必需品之间必然会形成对有限土地资源的争夺。要想使房地产投资性弱化，回归消费属性，特别是保障房地产必需品的属性，政府必须根据本地房地产必需品发展的实际需要制定计划，并按计划规定每年投放到保障房建设市场的土地数量，而且不得改作其他用途，规定每年投放的土地在首先满足保障房需要之后才能流向其他市场。这一过程不仅要有专门部门来管理，而且要将其制度化，避免其他两个土地需求市场强势需求的竞争威胁。
二是建立住房保障基金。稳定的资金来源是保障房顺利建设的必要保证。政府可以将保障房本身所需土地零价格无偿划拨，还可以把投资品和发展品市场所得的土地出让金用作保障房的建房资金。
三是完善保障房的分配制度。为了提高保障房这一有限资源的利用效率，避免以前曾出现的开宝马买经济适用房的问题，必须对原有的保障房分配制度进行完善。前提条件是建立完善的信息网络，并在此基础上一方面建立收入确认制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保；另一方面加强监管，发挥、加大社会和新闻单位的监管作用与力度。
（四）抑制投机性需求
投资需求是导致投机性需求的根源，房地产投资性过强源于其投资属性，“买涨不买跌”是投机操作的原则。投机推动房价上升会吸引更多资金进入房地产市场，“羊群效应”下，更多的投机力量进一步推波助澜，继续推动房价的上涨，最终甚至出现经济的“泡沫化”倾向。而房价攀升还会导致市场的有效需求进一步萎缩，使房地产市场的结构性过剩趋于严重。因此，弱化房地产的投资性，就必须抑制房地产市场的投机行为。具体对策：
一是通过发展房地产金融分流房地产投机资金。我国房地产金融产品比较单一，闲置的大量资金都流向了住房市场，抬高了住房价格。要解决这一难题，可通过开发房地产金融产品，如房地产开发行业的私募股权基金、REITs、房企上市等，把资金从住房销售市场想办法引导到住房建设市场，使民间游资与房地产相结合，让游资的所有者分享房地产开发利润，就能够把资金从纯粹购买房屋的房地产销售市场，引导到房地产开发、经营的各个链条上去，使投机资金变为开发资金从而增加资金供给，减少资源浪费，将个人买房的分散投资行为转化为规模化、专业化的开发经营行为，为平衡供给起到事半功倍的效果。
二是征收房地产税。对房产税的征收还有争论，但“如果你购买了一笔资产，然后再卖掉，从税法角度看，你就是在交易，所得利润就应交税。……例如投资、房地产（私人住宅除外）和艺术品。”[10]本人以为应尽快推广房产税的征收，征收房产税可以增加房产的持有成本，尤其是增加购买多套住宅、空置不用等待升值获利者的成本，减少投机者的利润空间，利用经济手段在一定程度上抑制投机性资金进入房地产领域。但是征收房产税有两个关键问题要处理好：首先是必需品的房地产免征；其次是征收比例要考虑发展品与投资品房地产属性的差异，不能一刀切，要考虑房地产发展品属性居民的可承受力和投资品属性居民的无利可图，这样才能达到抑制投资的目的。
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关键词：房地产房价投资调控政策
2009年6月，全国70个大中城市房屋销售价格出现了当年首次同比上涨，涨幅为0.2%，其后几个月房价同比涨幅不断扩大，从7月的1.0%逐步扩大到12月的7.8%。2010年3月，中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的研究报告显示，2009年我国住宅平均价格为4474元/平方米，同比涨幅达25.1%，为近9年来的最高水平。2010年以来，我国房价上涨势头有增无减，根据国家统计局2010年4月公布的数据，截至2010年3月，全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，其中新建商品住宅价格同比上涨15.9%，二手房价格同比上涨9.5%。
一、房地产投资是形成当前高房价的重要因素之一
在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下，我国房地产价格上涨具有多重原因：一是城市化进程的加快使得住房需求不断上升；二是随着居民生活水平的提高，住房消费能力也在不断增强；三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展，得到地方政府的支持；四是房地产开发商在利益的驱使下，加速房地产开发的进程；五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利，房地产信贷快速扩张；六是土地开发建设的成本不断增长，推动房价上涨；七是人民币升值预期下，热钱涌入房地产市场；八是市场上对于住房价格继续上涨的预期明显，投资性和投机性购房需求膨胀等。
2009年以来，特别是2009年下半年以来，我国房地产价格快速上涨，呈现涨幅大、涨势猛的特征。
我们认为，此轮房价上涨的一个重要推动力是投资性和投机性购房的大幅增长。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和天量信贷的逐步投放，潜在的通货膨胀预期抬头，加上市场对于房地产利好政策的消化，富余的流动性资金出于保值增值的需要涌向房地产市场，房地产投资和投机异常活跃，成交量大幅增长，房价迅速攀升。近些年来，人们普遍预期未来房价看涨，这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产市场出现大量的投资性和投机易行为，这刺激房地产需求进一步攀升，房地产市场供不应求的状况更加突出，房地产价格不断上涨。以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据，分析2009年以来我国房地产市场的运行状况。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相同的，所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
第一，闲置房数据。闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示①，我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算，6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我国城市非农人口的增加总量也只有2亿元左右。据此推算，我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计，我国现今实际人口总量约为14亿人，2009年底我国的城市化率为46%，按照上面的估算结果，在全国城市化率达到60%以前，也就是达到“全面工业化”水平以前，近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在，既是盲目投资和炒作房地产造成的后果，也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。
第二，租售比数据。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1∶300到1∶200，这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。
如果租售比低于1∶300，则意味着房地产投资价值相对变小,房屋泡沫已经显现；如果租售比高于1∶200，则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据，2009年世界22个主要城市的住房租售比如表1所示。从表中可以看出，在统计的全球22个城市中，租售比低于1∶400只有我国的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平，也低于房地产市场运行良好的租售比下限1∶300，这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重，房地产价格中存在泡沫。除北京和上海外，我国一线城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可见，投资者已逐步取代刚性需求者进入房地产市场。
第三，房地产销售价格与租赁价格走势比较。根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计，2010年4月，北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73.5%，而租金指数却下降7.7%；上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61%，而租金指数只上升4%；广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92%，而租金指数仅上升1%。从图1到图6可以看出，统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨，而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍，一方面扩张了购房需求，推动房价上涨；另一方面相当多的投资者手头拥有几套房，造成租赁市场上的房源供给相当充足，使得近年来租金价格保持相对平稳。
图1北京二手住宅蓝筹价格指数图2北京二手住宅蓝筹租金指数图3上海二手住宅蓝筹价格指数图4上海二手住宅蓝筹租金指数图5广州二手住宅蓝筹价格指数图6广州二手住宅蓝筹租金指数资料来源：美联物业第四，抽样调查结果显示，2009年上海本地居民户均住房3套，广州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命贷款买房。据媒体报道，部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后，仍四处筹钱购房，以期获取投资收益。
从当前闲置房数量居高不下，租售比持续低位徘徊，销售价与租金价走势背离，居民购房热情高涨等现状可以看出，当前我国房地产市场上投资行为盛行，房地产的投资功能在很大程度上替代了居住功能。从供给和需求的视角进行分析，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。
二、当前形势下房地产投资弊大于利
房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。
当前，关于房地产投机的危害，人们已经形成共识。投机会虚增房地产短期需求，哄抬房地产价格，滋生房地产泡沫，冲击楼市发展，增加宏观经济运行的风险。但是，关于房地产投资的弊端并没有引起重视。我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。
传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。
第一，在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升；但在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨。2009年以来，在全球金融危机时期积累的刚性购房需求得到释放之后，房地产市场交易量大幅上涨，房地产价格逐步上升；而房价的上升刺激了投资需求的增加，投资性购房增长迅猛，这又进一步推动房价的上涨。数据显示，2009年我国主要城市楼市交易量比2008年同期涨幅超过50%，天津、武汉、杭州、南京以及成都等城市同比涨幅超过100%，福州和厦门等城市同比涨幅超过200%；主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京楼市成交价分别比2008年同期上涨27.56%、18.32%和16.38%。在当前房地产市场交易量放大和成交价攀升的情况下，房地产投资会刺激房价螺旋上升，不利于房地产市场的健康发展。
第二，房地产投资确实有利于为房屋租赁市场提供房源，但是当前我国并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根据前文的分析，我国房地产市场上存在着大量的闲置房，这些闲置房是房屋租赁市场上的潜在供给者，一旦租金价格达到投资者的要求，这些闲置房将转化为出租房。当前，为促进我国房地产市场平稳健康发展，亟待加快廉租房和公租房建设，解决城镇最低收入和中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。虽然政府提供出租房，可能会存在成本高、效率低的弊端，但我们需要全面权衡利弊。把两者相比较，政府供应廉租房和公租房过程中存在的问题，肯定要小于放任投资行为、大幅推动房价上涨带来的危害。美国公共住房、法国廉租住房以及新加坡公共租屋的经验表明，廉租房和公租房制度能够在短期内快速解决低收入家庭的住房短缺问题，抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场平稳发展。
第三，近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据EconomistHouse-priceIndicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。
第四，住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发展。
三、控制房地产投资，促进楼市回归理性的对策建议
2010年4月，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台了房地产调控政策，部分省市也陆续公布了房地产调控政策细则，除了北京对投资性购房做出限制之外，多数省市的调控政策细则都偏重于增加市场供给，没有在抑制需求方面出台严厉的措施。根据经济学原理，市场上的供给和需求共同决定价格，在其他条件不变的前提下，增加供给或是减少需求的行为均能降低价格。
但是在房地产市场上，由于土地是稀缺资源，各城市在一段时期内能够开发利用的土地是有限的，房地产供给的增加也会受到限制，因而房地产需求的变化更能决定房价的变化。从上文分析可知，我国投资性购房猛增是此轮房价过快上涨的重要原因之一，因此，当前我国房地产调控政策，特别是地方房地产调控政策细则应当偏重于抑制房地产需求，严控房地产投资。
第一，加强对房地产投资行为的研究，从政策导向上明确房地产投资的弊端。我们当前的问题是，无论在舆论层面上和政策导向上，对于房地产投资没有多少控制性的措施，这样就客观形成了对房地产投资放任自流的状况，人们并未意识到房地产投资的危害，甚至认为有富余资金就可以投资房地产，投资多少也无所谓。要全面分析房地产投资的利弊，树立正确的舆论导向，引导公众认识房地产投资在当前房价高企中起到的推波助澜作用，认识到房地产投资带来的危害。
第二，应当严格执行差别化的房地产信贷政策，从资金来源上控制房地产投资。传统的低首付按揭制度容易放大实际的住房需求，引致大量的房地产投资和投机。这是因为低首付按揭制度以小搏大，提高了买房者的购买力，进而从制度上放大了住房需求。2010年国务院房地产新政体现了对首套自住房和多套房的差别化待遇，有利于抑制房地产投资，但是从地方政府的执行情况来看，多数城市出台了较为保守和宽松的调控政策细则，并没有对投资性购房者从严控制。各地政府应当严格执行国务院关于购买不同套数住房家庭的差异化信贷政策，严格控制投资性购房；必要时可以对第二套非改善型住房、第三套及以上住房实施更为严厉的控制措施，如不予发放贷款等。
第三，应当适时推进房地产税收体系改革，通过税收手段抑制房地产投资。我国当前的房地产税收体系重流转环节，轻保有环节。在房屋流转过程中，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税，这些税费基本上通过房地产价格直接或间接地转嫁给购房者；但是在房屋保有环节，购房者用于自住或是闲置的房屋不需要缴纳任何税收。这种重流转轻保有的税负格局难以抑制房地产需求，反而成为房价上涨的刺激因素。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家和地区，包括美国、英国、德国、日本、我国香港、台湾地区等，都对房地产保有环节征收物业税。对于我国而言，适时开征房产保有税或是物业税能够有效抑制投资性和投机性购房行为，减少闲置房的数量，挤出房价泡沫，促进楼市理性回归。由于税收改革的影响面较广，冲击力较强，因此推行中要注意循序渐进。我国可先针对增量房地产制定征税方案，并在开征初期对于生活必需的住房免税。待时机成熟后，再逐步对存量房地产征收保有税。
第四，应当拓宽投资渠道，满足多层次的投资需要，从需求角度减少房地产投资。当前我国居民的投资渠道主要包括储蓄、国债、企业债券、股票、基金、理财产品、保险、外汇、黄金、期货、权证、收藏品和房地产等。尽管投资种类较为丰富，但是由于国债受到发行规模的限制，容纳资金有限；企业债券市场制度不够完善，吸收资本能力不高；股票市场持续低迷，收藏品市场门槛较高等诸多因素的影响，我国居民的投资渠道仍显狭窄。要避免市场上的富余资金扎堆于房地产投资，其中一个重要的途径是拓宽投资渠道。具体来看，一是要推动金融创新，丰富投资品种；二是要降低投资门槛，满足不同收入阶层的投资需求；三是要进一步规范投资市场，减少居民的投资顾虑；四是要普及金融知识，鼓励居民尝试新的投资方式；五是要出台相应的鼓励和支持政策，引导民间资金进入实体经济领域。
参考文献：
[1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09.
[2]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14.
【关键词】 房地产；投资环境；投资类型；投资风险
面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。
一、房地产投资的涵义和特点
房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。
随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。
二、影响房地产投资的因素
投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。
1、区位
由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。
2、时机
由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。
