关键词： 房地产 行业协会 自律
一、房地产行业管理的三个层面
我国的房地产行业，进入市场经济轨道的时间并不长，房地产市场尚未形成规范化运作的市场环境，所以政府正在不断地通过经济手段、 法律 手段和行政手段对房地产市场的运行进行调节、控制和规范，使其不断向良性化方向发展。
在此，我们不妨借鉴一下西方国家在房地产管理方面的一些经验。西方国家对房地产业的理解主要分为三个层面：第一层面，私人产业。它由众多的房地产 企业 提供各种涉及房地产的服务，如:土地开发、建筑、营销、评估、融资、管理、产权保险等。对这一层面的管理，通常由房地产管理公司承担，也即微观管理。第二层面，专业组织和行业协会。提供诸如 教育 、 研究 、执行行为准则、颁布各种质量标准等服务。这一层面的管理即为房地产行业协会自律，可以认为是中观管理。第三层面，公共行业。即各级政府机关也介入房地产活动的各个方面和 社会 舆论的监督。这一层面的管理属于政府对房地产业的管理，即宏观管理。
由此可见，对房地产业的管理不能简单地理解为政府管理，应该包含不同的层面。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产行业协会自律应成为市场经济体制有别于计划经济体制在房地产管理领域中的一大特点。
二、加强房地产行业协会自律的必要性
1、房地产行业协会的自律能有效地促进政府职能的转变。房地产行业协会在房地产业的各个领域提供高度技术性的服务，以及诸如教育、研究、执行行为准则、颁布各种质量标准等更高层次的服务。在我国，这些性质的工作过去都由政府机构来承担。同时，我国政府现行的房地产业管理体制是一个纵横交错的复杂的管理体系，地方各级政府、建设部各级机构以及土地管理部门、房管部门都有权力对房地产企业进行行政干预，可谓政出多门，从而使这一层次的管理带上了形形色色的行政色彩。而房地产行业协会是房地产行业内部自愿组成的民间团体.它的组建是以房地产行业为基础，不受部门、地区和所有制的限制，通过协调、协商的途径来推动行业，特别是行业内部成员的发展。其自身即处于房地产业以及市场这两个大环境中，能够大量获取来自市场和业内的信息，从而更有效地进行服务和管理。因此，加强房地产行业协会的自律，能够从体制上实现政府职能的转变，更好地规范化地管理房地产行业。
2、房地产行业协会的自律能有效地适应房地产市场的变化。房地产行业是从事房地产企业的集合，房地产行业内部企业之间，首先是竞争的关系。在这种竞争和冲突中形成了房地产行业与其他行业的技术、经济及市场联系，形成行业内部特定的企业结构。在计划经济时期，房地产行业管理实质是政府部门管理，而靠政府对房地产行业的直接管理，有可能导致行业之间技术、经济、市场联系的剧烈变化，引起市场供求的紊乱，导致行业内竞争结构的变化破坏市场秩序。可以说政府是难以调节这种矛盾的，而行业协会在维护市场竞争秩序、促进公平竞争方面具有独特的作用。如在行业外部，行业协会可以代表本行成员利益，协调同其他行业之间的关系，保护本行业的正当利益不受损害；在行业内部,可就销售市场、价格、竞争手段等进行协调,避免盲目竞争。随着生产力的提高和社会分工的发展，行业越来越多，行业之间的经济技术联系越来越复杂，这种协调的难度将越来越大，既然不能靠政府来协调这种复杂的关系，依靠房地产行业协会自律将具有必然性和必要性。
3、房地产行业协会的自律是其自身职能的具体体现。房地产行业协会最重要的任务是根据房地产行业的具体情况和发展要求，为企业和政府提供双向服务，维护会员企业的利益，反映企业的呼声，协助政府进行行业管理。在计划经济 时代 ，政府对房地产企业的服务，主要是政策措施上的服务，较为务虚。房地产企业是在政策的服务保障下生存和发展的。随着市场经济体制的建立，这种政府服务不利于企业的生存和发展，企业在市场竞争中对自身生存发展的关心程度要比政府强烈得多。房地产企业迫于竞争的压力就会强烈地要求由他们自愿组织起来的行业协会发挥作用为他们做许许多多务实的服务。具体地说：主要是在政府与房地产企业之间发挥桥梁和纽带作用，把国家宏观经济调控目标，政策取向传递给企业，把企业的意见和要求转达给政府；同时根据房地产行业的特点，制定行规行约，组织行检行评，开展联络、指导、培训、咨询等工作，对企业的发展加以扶持和引导等服务。
三、我国房地产经纪行业协会现阶段存在的 问题
目前 我国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段，已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会。随着我国政府机构改革不断深化，原来一些政府部门的职能开始由行业协会担任，但从总体上说，仍然存在不少问题。
1、房地产行业协会的地位问题 。我国目前成立的几个房地产行业协会主要是以社会团体形式出现的，在实际运行中，则又表现为政府的附属机构，在整个房地产行业管理中还没有能够起到行业协会自律的作用，不仅不符合国际惯例，也不利于我国房地产行业管理与国际接轨。但由于政府机构改革尚未到位，企业对政府的依附关系并没有完全解决，所以房地产行业协会作为民间组织的独立地位也就未得到有效确立，其作为社会性经济组织对行业管理的巨大作用也未能得到充分发挥。同时，房地产行业协会的“官办”色彩，使其难以真正反映民间企业的要求和愿望，而倾向于执行国家的方针、政策，使房地产行业协会作为政府和企业间的桥梁纽带作用发生了偏移。
2、房地产行业协会的职能 问题 。由于房地产行业协会与政府行政部门混在一起，在实际工作中两个组织机构责权不清，所以房地产行业协会的独立运行机制尚未形成。这既减弱了房地产行业协会对房地产 企业 的吸引力，又无法避免主管部门的不合理干预。管理房地产行业的政府行政部门成为房地产行业协会的靠山和业务源，行业协会又成为所挂靠政府行政部门人员的安置场所和“小金库”，使行政权力直接渗透到房地产行业协会机构内部，成为滋生腐败的土壤。
3、房地产行业协会中专业人士的素质问题。房地产行业协会中的大部分专业人士的知识面不广，特别是在 现代 管理中，缺乏基本的 理论 素养和实践经验。尤其严重的是，他们当中的一部分人缺乏必要的“专业精神”。在发达国家中，房地产行业专业人士资格和专业人士组织本身就是“金子招牌”，取得房地产专业人士资格员无异于获得了 社会 的肯定，房地产专业人士十分珍惜自己的声誉。而在我国的房地产行业中，有人通过 考试 取得了执业资格后，自己不去营业，而是把执业资格出售或出租给某些单位，供申报资质时弄虚作假。
四、加强房地产行业协会自律的建议
1、进一步转变观念，明确房地产行业协会的 发展 方向。就政府主管部门而言，真正的把思想观念从过去计划 经济 时期的微观管理，转到市场经济的宏观管理上来，切实转变政府职能。就房地产行业协会而言，也需要转变观念。比如，过去总想依附在政府身上，习惯于按政府的管理职能办事，而不愿解决行业、企业存在的热点、难点问题等。房地产行业协会在当前应当摆正自己的位置，在党与政府的领导下，在遵纪守法的前提下，独立自主的开展活动；应努力成为行业、产业政策的主要建议者，要根据行业、产业发展的要求，进行调查 研究 ，积极探索解决问题的思路和办法，向政府有关部门提出合理的政策建议；做好房地产行业的代表，积极开展有益活动，维护本行业的合法权益。应充分发挥行业协会的协调管理作用，通过协调规范内部活动，促进行业协会的团结；同时通过协商协调，理顺外部关系，创造一个有利于房地产行业协会发展的良好环境；提高房地产行业协会的凝聚力和号召力；要利用自己的优势，加强人才培训，扩大国内外 科技 交流，推动房地产行业、产业科技水平的不断提高。
2、完善房地产行业协会的自收、自支制度，提高其自立、自养能力。提高房地产行业协会的法人化水平，其“自养”能力是一个很重要的衡量标准。房地产行业协会应通过宣传，与社会各部门在开展有偿服务活动方面取得思想认识上的共识，要支持房地产行业协会的有偿服务活动。开展了有偿服务活动，有了经费，活动就有生机，工作人员比较稳定，服务质量提高，就会促进了房地产行业协会的发展。从 目前 情况看，增加房地产行业协会的收入，主要有三个渠道，一是有计划的发展会员，强化会员会费的收缴工作；二是利用行业协会的优势，开展咨询、培训、举办展览等有偿服务活动；三是依照章程规定，接受企业的部分捐赠。
3、推进房地产行业协会的立法规范行业协会的行为。为了促进房地产行业协会的发展，保障房地产行业协会依法开展活动，依法行使管理职能，规范房地产行业协会的组织与行为，就需要立法，通过立法来明确房地产行业协会的宗旨。房地产行业协会要为本行业的政府决策服务，为行业、企业的发展服务，为本行业产品的消费者服务，维护行业、企业合法权益、保障行业公平竞争，沟通行业、企业与政府、社会的联系；促进行业经济发展。房地产行业协会要遵循自主办会的原则，实行会务自理、经费自筹。同时，房地产行业协会的活动应当符合 法律 、法规以及行业整体利益要求，不损害社会公共利益。房地产行业协会的正常活动受法律保护，任何组织和个人不得非法干涉。房地产行业协会要按照国家现行的行业分类标准设立，实行一业一会的原则。房地产行业协会应当对不同的区域、部门所有制、经营规模的企业设立相同的入会标准，保证其平等的入会权利等,这些都应当用立法的形式确定下来。
参考 文献 【2】 曹宏亮,熊子文.完善和规范房地产中介市场.中国房地产,1998(10)
【3】 宋春华.促进中国房地产估价业有序健康发展.中国房地信息,2004(1)
【4】 崔传樵.他律性和自律性.中国房地信息,1999(9)
关键词：房地产经济；市场经济；协调性；研究分析
引言
目前我国房地产行业正如火如荼的发展着，这不仅有利于我国市场经济建设，还有效的提高了人们的生活水平，使得人们的生活质量得到了很好的保障。然而，从当前我国社会经济发展的实际情况来看，我国房地产行业在经济发展的过程中，还存在着许多的问题，这就对市场经济的协调发展有着严重的影响，为此我们就要对这些问题进行分析，从而采用相应的技术手段，来保障我国社会经济建设的稳定性，促进房地产行业的稳定发展。下面我们就对房地产发展的相关内容和存在的问题进行介绍。
1.房地产经济发展的意义
在当前我国房地产行业发展的工程中，房地产经济已经成为了其中重要的组成部分，其中房地产经济发展的意义主要体现为以下几点：第一，在当前我国社会经济建设的过程中，房地产经济的发展，使得国内经济收入增加，满足了人们日常生活的需求，使得人们的住宅水平得到进一步的提升；第二，房地产行业的出现，也有效的解决了人们的就业问题，使得社会就业压力得到了有效的缓解；第三，虽然目前我国房地产经济在处于一个初步发展的阶段，其中许多地方都还存在着问题，但是我国相关部门也颁布并实施了相关的规范制度，来现阶段我国房地产经济发展的相关内容进行规范化、标准准化管理，进而促进我国市场经济的良性发展。
2.当前房地产经济和市场经济发展中存在的问题
从现阶段我国房地产经济和市场经济共同发展的实际情况来看，虽然房地产经济促进了我国市场经济的飞速发展，但是其中也存在着许多的问题，使得整个市场经济的协调性受到了严重的影响，其中存在的问题主要表现为以下几点：
2.1价格和价值背离引发市场波动
在当前我国社会主义市场经济发展的过程中，人们为了保障其社会经济的稳定性，就将循环经济发展的相关理念应用到其中。但是，随着房地产市场的飞速发展，市场经济的建设现状也逐渐的背离了循环规则的相关理念，这就使得市场经济的健康性和持续性受到了严重的影响，进而引起了市场波动。
2.2泡沫经济引起市场波动
从当前我国房地产市场发展的现状来看，泡沫经济问题一直没有得到很好的经济，这就使得人们在房地产行业发展和投资的过程中，存在着许多的风险，这不仅损害了社会公众的经济利益，还降低了人们的生活水平。因此这就导致房地产行业在经济建设中，无法对整个市场经济秩序进行维护。
2.3没有贯彻实施节能环保的战略
低碳经济和房地产经济建设的关联比较紧密。在土地资源被大量占用的情况下，房地产如果不能回报以低碳住宅和环保住宅，不仅不符合我国可持续发展的战略，而且很明显跟不上市场经济发展的步调，而我国目前房地产开发的状况就是低碳环保住宅开发数量仍然不多，所占比例也不高，所以要想促进我国房地产经济更好的发展，必须要坚持可持续发展的战略，贯彻实施节能环保的方针。
3.房地产经济和市场经济协调发展的对策
既然房地产经济与市场经济之间出现了不协调的情况，那么为了解决这一问退，促进两者有机融合的实现，政府应该采取相应的宏观调控手段，保证房地产经济的和谐健康发展，从而为市场经济的发展提供更强大的助力。
3.1合理规制房地产商品的价格
合理的价格规制并非一定要降下住宅价格，而是要使房地产的价格与其价值实现更好地结合，以避免出现价格与价值之间背离过高的情况。在我国，房地产的价格过高正是当前的主要矛盾，很多房地产产业在金融危机时期都会出现资金链断裂的情况，价格过高对企业的影响从这里就可以看出来。政府作为市场经济中的宏观调控部门，必须评估房地产在各个时期的经济行为，从而完成对房地产经济与市场经济协调程度的判断。作为房地产经济领域中一个很重要的因素，价格对行业内的其他因素有着无法割裂的影响，在对市场经济进行稳定的过程中，价格规划的运用具有不可或缺的作用。要想让房地产商品的价格实现合理的回归，并使行业和市场秩序得以维护，政府的价格评估与指导是非常重要的。
3.2加强对房地产市场的金融监管
在实现市场经济发展的目标下，政府应该严格的监管房地产市场的金融秩序，全面深入的监督房地产企业的开发进程、偿还能力以及贷款规模等，对在房地产领域中商业银行的信贷业务加以控制，并对银行的产业结构进行调整，最终实现在市场经济发展中信贷资金更多地流向一些朝阳产业[4]。针对上述的目标，政府应该大规模的改革创新与银行有关的各项业务，不仅要把银行传统的存贷模式打破，还要吸引优质资产，减少房地产经济中高风险业务带来的不利影响，为市场经济的整体发展而服务，对现有业务进行整合，促进优质业务的所占比重不断增加，最终使房地产市场实现金融风险的有效降低。
3.3促进房地产经济转型
政府在政策上必须要支持房地产经济的发展目标向市场经济靠拢 ，以市场经济低碳环保的目标作为其导向。在这个过程中，政府要对政策引导的杠杆作用的发挥具有足够的重视，这种杠杆具有两方面的特性：①对投资建设低碳环保住宅的开放商实施税收优惠政策，可以使房地产经济的转型过程中有越来越多的开发商参与其中，使得开发新型低碳环保住宅的力度大大增加。②对购买低碳环保住宅的人也实行贷款利率的优惠，使得新购房群体对低碳住宅房的关注度提高，增强他们购买的决心。以长远规划作为目标，以可持续发展作为理念，房地产经济在政府政策的激励下必然可以实现经济转型。
4.结语
总而言之，虽然在我国市场经济建设中取得了巨大的成就，而且也形成了一套比较完成的系统体系，这就为我国社会经济建设作出了卓越的贡献，但是从我国房地产经济发展的现状来看，其中还存在着许多的问题。因此，为此保障我国房地产经济的可持续发展，在当前我国房地产经济发展的过程中，就要对这些问题分析，进而采用相应的技术手段来对其进行处理，从而保障房地产和市场经济的协调性。（作者单位：江苏省邳州市房产服务中心）
参考文献：
【关键词】房地产开发；管理；分析
我国改革开放以来，经济得到了迅猛的发展。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
1 关于房地产开发工程管理重要性的分析
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
2 房地产开发工程管理工作要点
2.1 房地产开发工程管理的基础――开发企业综合管理水平的提升
房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。
2.2 以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作
现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
2.4 注重房地产开发工程的质量管理――房地产开发企业生存与发展的根本
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。
在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
3 加强房地产开发工程的资金控制与管
理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
【关键词】房地产业；区域经济；协调发展
房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分也要科学发展，房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调，房价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。也正因为如此，保持房地产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的前提和基础。
一、平顶山市房地产业的发展概况
1.房地产企业经营状况稳定，居民居住环境有了较大提升。从2006～2010年，我市房地产企业的资产负债率如图1所示，整体的资产负债率稳中有降。
随着房地产市场的逐步发展，我市人民的居住环境也有了较大提升。人均住房面积由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。
2.经济实力逐步增强，经济效益显著增加。随着行业规模的不断扩大，平顶山市房地产业的整体经济实力日渐增强，房地产企业各项指标发展良好，经济效益显著增加。从图2可以看出，房地产数量逐步增加，2010年我市房地产企业的总数量达到220家，占全省第七位，其中一级资质企业2家，二级资质15家，三级资质31家，四级资质49家，资质等及以上企业总计达97家，占全市总数量的44.09%，这也说明我市的房地产市场在逐步走向规范。
随着房地产业生产的稳步发展，我市企业继续加强经营管理，开展成本核算和控制，降低管理费用，经营方式更趋灵活，企业效益明显增加。根据河南省统计年鉴，2009年全市房地产业利润总额达2亿多元，从图2还可以看出，从2006～2010年，我市房地产业销售总额呈持续上涨趋势，且增幅较大。
二、房地产业与区域经济的协调性分析
1.房地产开发投资与区域协调性分析。（1）房地产开发投资/GDP。根据河南省统计年鉴相关数据整理可得，我市房地产开发投资额和GDP比较的数据表及开发投资总额占GDP的比重，如表1所示：
由上表做出房地产开发投资占GDP比重如图3所示：
由图3显示，我市近年房地产开发投资占GDP的比重处于快速上升阶段，从2008年开始出现拐点，房地产投资增长比值达到108.32%。从整个中国的经济水平看，平顶山市还处于经济相对落后地区，房地产开发投资应占GDP的合理区间应为6%～8%，数据表明今年我市房地产投资偏低，房地产业与区域经济关系很不协调。（2）房地产开发投资拉动区域经济增长分析。本文应用柯布一道格拉斯生产函数分析我市房地产开发与区域经济的关系。在模型中选取我市GDP为被解释变量，选取我市房地产开发投资为解释变量。应用柯布一道格拉斯生产函数，确定形式为：Y=aXb。对上式两边去自然对数，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y为GDP，X为房地产开发投资。a为常数项，包含政策，经济环境、劳动力等因素的影响。b为正的常数，它表明了解释变量对被解释变量的影响程度。
用HI代表房地产开发投资，据此，可以建立平顶山市房地产开发投资与GDP关系的弹性模型：
LnGDP=5.547+0.397LnHI
（10.207） （2.452）
回归方程的判决系数为R2为0.6678，而调整后的判决系数为R2为0.556，这说明我市房地产开发投资额对GDP有整体的解释意义；F检验值=6.014，查F分布临界值表F……（1，5）=4.06，F>F0.1（1，5）表明该模型通过概率为10%的检验；D.W统计量为2.641，因此方程的参数估计在统计意义上是可置信的。结果表明，平顶山市国内生产总值对房地产开发投资的弹性系数为0.397，即我市房地产开发投资每增长1%将拉动国内生产总值增长0.397%，房地产开发投资拉动经济增长作用较弱。
2.房地产投资与固定资产投资的协调性分析。
由上表显示，我市房地产开发投资占固定资产投资的比重经历了两个阶段的变化：第一阶段（2005～2006）为缓慢回上升阶段，比重值由5.48%缓慢上升到6.78%；第二阶段（2007～2010）为持续快速增长期，比重值由4.71%提高到7.61%。整体上，房地产开发投资占固定资产投资的比重处于持续上升阶段，2010年达到历史最高点7.61%。综合全国目前经济发展水平，我市属于欠发达的区域，人均GDP约为全国人均GDP的50%，其合理的比重可以确定为18%～20%。因此，我市房地产投资发展仍然较慢。由于房地产行业关联性较强，因此，房地产投资和由此引起的其它投资占据固定资产投资比重相对较小，这说明我市的整体投资更注重全方位发展。
综上所述，我市房地产业的开发投资增长较慢，显现出与区域经济发展水平不协调的现象；另外，从房地产业投资开发对区域经济增长贡献来看，对区域经济的拉动作用较弱，尚未充分发挥了基础产业和支柱产业的作用。
三、促进平顶山市房地产业与区域经济协调发展的建议
1.制定长期发展规划，完善房地产业区域性发展战略。房地产业长期发展规划应根据平顶山市的整体水平，可以房地产投资固定资产投资的比例为参考，将房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。房地产业可以从不同的角度出发，寻找房地产的空间，合理开发投资，发展不同房地产产品结构，不同层次房地产开发结构。利用区域优势发展，探索和引入更多更有效的房地产发展新模式，注重发展经济适用房、廉租房，积极发展旅游房地产及分时度假产业、养老休闲产业，改善产品供应结构，拓展内需和外销市场。
2.规范土地市场和房地产市场。一切用地必须以规划和计划为前提，而不是以立项为前提，只有符合规划和计划的项目才可以供地并予以立项，而不是相反。土地供应规划要与城市建设规划相互协调，互为补充，而不是相互割裂。这就要求主管部门要对城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可进入一级市场的土地利用规划、计划和储备，同时对土地规划、计划等科学制定并建立信息公开制度，使投资者对未来有很好的预期，从而减少盲目性，并建立城市用地听证制度， 使得土地供应有序、透明；在技术上，政府还应该制定一套用地指标，为各类用地的使用设置一定的门槛。房产市场价格关系到老百姓切身利益，要强化价格管理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。同时，价格检查部门要加大检查力度，提高检查覆盖面。开发企业要在报批每栋楼基准价时，向价格检查部门提供每套住房的价格，供检查部门核查，检查部门要严肃查处违规企业。
3.积极加强房地产业宏观调控和引导，实现融资体系多元化。我市房地产金融业的监管应根据国家的宏观调控政策及相关部门要求，对内部控制等制度积极进行修改和完善，使得内控制度完整覆盖业务全过程。对可能偏离内部控制政策、目标的操作，应建立适当的调整机制。
绝大多数房地产开发以商业银行贷款为主，这就使得企业过多信赖于商业银行，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一使得房地产企业融资结构不合理，最终对企业的健康发展不利；同时这种融资方式还会使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。因此必须要创新房地产融资方式，拓展房地产金融渠道，例如房地产信托、住房资产证券化等，以构建房地产业多元化融资体系。
参 考 文 献
[1]董嘉.房地产业与区域经济关系研究[J].农村科技与经济.2010（21）
[2]陈基纯.房地产业与区域经济偶和协调发展实证研究[J].商业时代.2011（11）
关键词：房地产经济；市场经济；发展；协调问题
房地产经济是我国现代国民经济事业历史发展版图中的重要组成部分，对于我国经济社会建设发展事业各项预期目标的顺利实现具备深刻的现实意义。在房地产经济处于良好优质发展态势条件下，能够有效促进我国市场经济事业实现高速有序和良性健康发展目标，而在其处于相对劣势的发展状态条件下，则通常会给我国市场经济建设事业的发展状态造成极其显著的不良影响。从这一角度分析，切实做好房地产经济发展与市场经济发展之间的相互协调问题，对于有效提升我国现代国民经济的综合发展水平，具备极其深远的现实意义。有鉴于此，本文将会围绕房地产经济与市场经济发展的协调问题展开简要阐释。
1房地产经济与市场经济发展的相互关系
（1）房地产经济的健康有序发展，能够实现对基础性市场需求的有效拉动。借助不断开展适当数量的基础性公共设施建设施工项目，能够实现对公开市场环境中独立民众基本消费需求和消费倾向的有效转变，扎实促进国内基础消费需求水平的有效提升，促进我国基层民众基本生活质量水平的有效提升。与此同时，房地产经济的健康有序发展，对于有效缩短城乡发展差距，加快我国城市化发展事业的历史进程，具备积极的推动作用。（2）房地产经济能够有效拉动周边行业领域的快速发展。房地产行业是具备先导性形态特征的现代服务产业，由于其本身具备波及范围广，基础业务项目涉及内容复杂等表现特征，导致这一产业的发展与多个周边产业的经营发展状态均具有密切的彼此相关性，其中涉及了建筑材料生产行业、冶金材料生产行业、电力能源生产输送行业、化工生产行业以及水利行业等。随着我国现代房地产行业的顺畅有序发展以及经济收益获取水平的不断提升，房地产行业对其他行业的拉动和提升作用正在引起广泛关注，正在成为我国现代国民经济发展版图中极其重要的拉动性产业。（3）房地产经济能够拉动和维持我国现代市场经济的持续稳定增长。房地产经济的良性健康发展，能够有效刺激我国现代市场经济建设事业预期目标的顺利实现，同时为我国宏观性国民经济建设事业的良性健康推进构筑支持条件。在发生波及范围较为广泛且表现程度较为严重的金融危机事件背景下，公开市场交易实务环节中的货币流通行业和金融业务办理机构，往往会出现持续性的崩盘现象，诱导我国现实市场经济体制发生程度剧烈的波动性变化现象，在这一条件下，具备稳定有序发展特征的房地产产业，能够实现对数量庞大的家庭性资金要素的有效吸进，继而切实发挥对公开金融市场中通货膨胀问题的抵御和缓和作用，在有效稳定现实市场环境的震荡问题条件下，确保我国现代国民经济建设事业能够实现平稳有序的历史发展状态。
2房地产经济与市场经济发展过程中存在的具体问题
2.1未能建构形成有关节能环保的长期性发展战略
现阶段，随着经济社会建设事业的不断发展，以及我国民众节能环保思想理念认知水平的不断加强，节能环保长期性发展战略的建设问题，逐步引起了各个行业领域发展规划人员的广泛关注，房地产经济的实际发展状态与生态环境保护工作的开展水平，具备极其深远的彼此相关性，其在开展节能环保控制工作过程中获取的消能水平，对于我国现代市场经济的发展状态具有深刻的影响。由于房地产产业开发建设工作本身需要使用数量巨大的土地资源、林业资源以及各类能源，直接导致低碳建筑应用结构以及节能环保性建筑施工应用材料在现阶段我国房地产项目开发建设行业领域被引入运用，成为了未来一段时间内我国房地产经济事业和市场经济事业能否实现协调有序发展目标的关键性制约因素。现阶段，我国绝大多数房地产企业尚未建构形成以节能环保思想理念为指导的长期性发展战略，给上述预期目标的顺利实现造成了明显阻碍。
2.2房地产商品的价值和价格不一致导致市场经济发生波动
商品的价格水平围绕商品的价值水平上下波动，是市场经济制度发展环境之下，独立商品的交易价格在交易过程中需要遵循的基本原则，只有对这一基本原则的长期稳定遵循，才能确保市场经济发展环境之下一切商品货币交易行为都能维持最佳效能状态。然而，受多种主客观影响因素的共同作用，我国现有的商品房市场交易环境中长期存在着供需结构不平衡现象，直接导致商品房的实际交易价格与其本身具备的价值水平存在着表现显著的差距，致使我国市场经济体制无法按照基本规律发展运行，给国民经济建设事业的具体开展造成了显著的不良影响。
3提升我国房地产经济与市场经济协调发展的具体措施
通过对房地产经济和市场经济相互关系的全面分析，以及对现阶段我国房地产经济和市场经济协调发展过程中存在问题的全面总结，可以为今后一个历史阶段之内，我国房地产经济和市场经济协调发展目标的顺利实现，提出一定数量的针对性改进策略，现简要分析如下：（1）切实加大我国现代房地产行业的转型发展实现力度。中央人民政府和各级地方政府，要积极采取行之有效的针对性措施，不断提升我国房地产公开交易市场的宏观调控工作力度。要基于现阶段我国房地产行业的历史发展现状，实施恰当的发展激励政策和行业性市场交易指规范，要逐步引导我国现有的房地产开发和施工企业，向着环保经济、低碳经济和绿色经济的方向发展演化，并为其创造和提供扎实而充分的政策性支持条件和资金性支持条件，切实促进我国现代房地产开发建设产业，从传统的开放式经济发展模式向具备充分现代化特征的低碳环保式经济发展模式深入转变。与此同时，中央人民政府和各级地方人民政府，还要密切结合我国房地产行业的发展现状，制定形成针对性的行政扶持推动政策和行业实践规定，不断鼓励和督导我国房地产相关行业形成绿色经济发展模式，通过对新能源和低碳施工技术的引入运用，促进我国现代房地产行业实现环保化和低碳化的经济发展目标。（2）切实加大针对房地产行业领域的市场监控工作开展力度。中央人民政府和地方各级人民政府，要借助制定专门性政策和行业性管理规范的实践手段，积极做好针对我国房地产行业市场交易环境的监督和管理工作，要在基于宏观性控制角度做好房地产经济发展方向控制和把握的工作基础上，不断加大对房地产行业具体发展细节的管理力度。要以现代市场经济体制的良好有序发展作为基本目标，对房地产开发企业的贷款资金获取条件、项目开发建设规模以及信贷实施模式进行严格控制，要确保我国房地产市场长期具备良好稳定的市场发展环境，避免泡沫经济的发生。
4结语
针对房地产经济与市场经济发展的协调问题，本文从房地产经济与市场经济发展的相互关系、房地产经济与市场经济发展过程中存在的具体问题，以及提升我国房地产经济与市场经济协调发展的具体措施展开了简要分析，希望能够为相关领域的研究人员提供参考借鉴。
参考文献
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[3]苏莞.房地产经济与市场经济发展的协调[J].经营管理者，2014（05）.
[4]王蓓.浅谈房地产经济与市场经济发展的协调发展[J].科技创新与应用，2014（26）.
一、房地产经济发展的意义房地产经济发展具有多方面的意义。
首先，在国内收入的创造方面，房地产经济十几年的繁荣历程创造了递增的国内收入，这是很多其他经济领域所难以比拟的。而且房地产商品的丰富使人们的住宅水平得到提升，改善了生活质量。其次，在提供就业岗位方面，房地产经济创造了数百万直接就业岗位，此外还有数千万的农民工直接或间接地从事相关服务。最后，房地产经济从最初开始发展，在日渐成熟的过程中也暴露出一系列的问题，如银行信贷风险、征地是否合理、价格是否过高。特别是金融危机的爆发更给房地产经济敲响了警钟。通过经验和教训的积累，政府也会更加科学地引导房地产经济，带动其步入良性循环的轨道。
二、房地产经济与市场经济发展的不协调问题
从房地产经济发展的意义可以看出，因势利导，增强优势效应，规避其不利影响尤为重要。在实践领域，房地产经济与市场经济发展的不协调问题主要表现在以下几个方面。
第一，价格与价值背离引发市场波动。遵循市场规律是市场经济发展的根本特征。房地产经济在创造国内收入的同时，也存在一定的价格和价值背离的问题。价格围绕价值上下波动是正常的，但价格过于偏离价值，就会引发购买行为的波动。从近年来房地产市场价格走势来看，用“一路攀升”评价并不过分。如果属于供不应求的结果，是符合市场经济规律的。然而受到炒房团、开发商非法占地等因素的影响而造成价格增速过快，这与市场经济持续、健康、稳定发展的目标是有所偏离的。
第二，泡沫经济带来的市场波动。房地产经济在持续创造收入的同时，也存在着泡沫经济的问题。价格增长越快，价格与价值背离越多，泡沫经济的风险越大。房地产信贷在银行信贷业务中占据着相当比例，一旦发生资金链严重断裂的行业经济问题，银行势必会受到损失，其他行业也会受到不同程度的影响，市场经济秩序的维护更加困难。
第三，节能环保的长远战略显现不足。房地产经济建设与低碳经济有着紧密的关联。大量土地资源的占用，如果不能以低碳住宅、环保住宅作为回报，显然与市场经济发展的步调是不一致的。但目前低碳、环保住宅的占比仍然不高，开发数量有限。
三、房地产经济与市场经济协调发展的对策
针对房地产经济与市场经济的不协调问题，为促进两者的有机融合，政府应制定系统的宏观调控措施，营造和谐的房地产经济秩序，切实为市场经济的发展提供强有力的支撑。
第一，对房地产商品的价格进行合理规制。价格规制并不是要绝对降低住宅价格，而是让房地产价格与价值更好地吻合，避免价格过多地高于或低于价值。只不过目前的矛盾是价格过高，而金融危机时期，很多房地产企业资金链断裂，也反映出价格偏低对企业的影响。作为宏观调控部门，政府应当对各个时期的房地产经济行为做出评估，以判断其与市场经济发展的协调程度。价格是房地产经济领域中尤为突出的一个因素，而且它对行业内其他因素具有关联性的影响，运用价格规制对市场经济的稳定发展具有不可或缺的意义。借助政府的价格评估与指导，有助于使房地产商品价格回归理性，维护行业和市场秩序。
第二，加强房地产市场的金融监管。政府应立足市场经济发展的目标，对房地产市场的金融秩序予以严格的监管，在房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等实行全面深入的监督，控制商业银行在房地产领域的信贷业务，调节银行的资产结构，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。为此，政府应大力开展银行创新改革，使银行打破传统的存贷模式，吸引优质资产的注入，规避房地产市场中高风险业务的影响，以服务市场经济整体发展为宗旨，整合现有业务，逐步增加优质业务的占比，从而有效降低房地产市场的金融风险。
第三，运用激励政策促进房地产经济转型。以市场经济低碳、环保的战略目标为导向，激励房地产经济向市场经济发展的目标靠拢离不开政策的支持。因此，政府应注重发挥政策引导的杠杆作用。值得注意的是，这种杠杆作用具有双重性。一方面，通过对低碳、环保型住宅投资建设的税收优惠，可吸引越来越多的开发商参与到房地产经济的转型中来，加大新型低碳、环保住宅的开发。另一方面，在购买需求方面也可以通过贷款利率的优惠，促进新购房群体关注低碳住宅，做出购买决策。政策激励将带动房地产经济以长远规划为目标，在可持续发展的理念下实现转型。
该协议约定，沈先生支付购房款519743.95元，并借给老马2万元，待房子交付使用后再借给老马1.1万元，如以后老马夫妇将该房产权过户给沈先生，就不必归还两笔共计3.1万元借款。同时，老马夫妇要将购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈先生。双方还约定，如果老马夫妇违约，除归还沈先生的购房款、借款及其他费用外，还应另支付沈先生违约金35万元。
协议签订后，沈家便按约给了老马3.1万元的借款及519743.95元购房款。
2007年12月7日，开发商向老马交付了经济适用房，可老马却未依约将房子交付给沈家使用，而是卖了自有的小套房，准备装修后自住。沈家得知真相后，多次找老马要求交房或退还房款，并用木条将该房封死，试图阻止老马装修并入住。
可老马夫妇既不将该房屋交付给沈先生夫妇使用，又无能力及时归还购房款，经多次协商无果，沈先生将老马夫妇告上了法院。
在法院庭审过程中，老马承认双方协议买卖经济适用房是事实，沈先生也确实支付了3.1万元的好处费。不过，老马认为，协议无法履行的根本原因是国家对经济适用房转让进行了严格限制。
2008年4月30日，江干区法院对杭州首起私下交易经济适用房引发的纠纷，作出一审判决。法院判决认为，双方协议违反了国家有关法律法规，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为。至于沈先生要求返还款项的诉请，法院认为这是合同无效的法律后果之一，因此判令另一方退还其购房款(包括3.1万元好处费)。但是，驳回了原告要求被告支付违约金等其他诉讼请求。
点评：胡勇军（浙江海通联合律师事务所律师）
经济适用房是政府限定销售价格与对象，以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。
本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。
可原、被告双方的协议却违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》的相关规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属违规交易经济适用住房，应认定为无效民事行为，双方签订的协议也属于无效合同。
Abstract: In the late 1990s China has issued a series of commercial housing construction and building housing standard policies and measures to deepen our housing system. Henceforth, the real estate industry started benign development, and gradually became a pillar industry or main industry of large and medium-sized cities. Based on time sequence econometric model from the perspective of the quantity this paper made an empirical research for the relationship between China's real estate investment and economic growth.
关键词:房地产投资;经济增长;协整;建议
Key words: real estate investment;economic growth;cointegration; suggest
中图分类号:F752.8 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)16-0057-02
0引言
房地产投资在国际金融危机冲击的大环境下,对于稳定经济,保证增长起到关键性的作用。但是随着地王、天价房的出现,房地产投资泡沫似乎也日益显现,现今的经济环境,是否还需要房地产投资的高效拉动,房地产投资与经济增长间是否存在必有的联系,将是本文探讨的问题。
1实证分析
1.1 数据选取及处理选取国内生产总值(GDP)反映经济增长,房地产建设企业(单位)完成投资额(REI)反映房地产开发投资状况,以1998-2008年的年度数据为原始数据,本文中的原始数据来自国家统计数据库,计算采用计量经济学软件EViews5。
1.2 平稳性检验由于两个变量呈指数上升的趋势,用Eviews5对ΔLnGDP和ΔLnREI以及Δ2LnGDP和Δ2LnREI 两组对应序列进行ADF检验,结果如表2。
单位根检验结果中,序列LnGDP和LnREI和一阶差分后的ΔLnGDP和ΔLnREI经过ADF检验输出的t值均大于5%显著性水平下的临界值,因此都不能拒绝序列LnGDP和LnREI存在单位根的原假设,即序列LnGDP和LnREI和一阶差分后的ΔLnGDP和ΔLnREI是非平稳的。二阶差分Δ2LnGDP和Δ2LnREI,它们作ADF检验得出的t值均小于5%显著性水平下的ADF的临界值。因此,拒绝原假设,认为序列LnGDP和LnREI经过二阶差分后成为平稳序列,即序列LnGDP和LnREI为二阶单整,表示为LnGDP～I(2),Ln REI～I(2)。由于序列之间存在同阶单整,因此这两个变量符合协整检验的前提条件,可对其进行协整分析。
1.3 变量的协整分析利用1998～2008我国国内生产总值GDP为因变量,房地产投资总额REI为自变量,对这两个变量构造一元回归模型,然后检验其残差是否平稳,如果是平稳的,则说明两者是协整的,否则是非协整的。对LnGDP和LnREI进行回归分析,得到回归方程:LnGDP=6.5249+0.581899LnREI
R2=0.986054D-W=0.379001AIC=-2.852 SC=-2.779656F=636.3558
令e为该方程的残差序列,即:
e=LnGDP-0.581899LnREI-6.5249
对该残差进行单位根检验,其检验结果显示为表3。
残差序列检验值大于5%显著性水平下的ADF临界值。因此,则残差序列ei为非平稳时间序列,LnGDP与LnREI之间不存在协整关系。
2结论及建议
根据本文选择数据,结论为我国房地产投资与国内生产总值之间不存在着长期稳定的均衡关系,房地产投资对国内生产总值影响并未确认。但房地产投资作为投资中重要一环,其作用不能忽视,故针对此种情况,提出以下几点建议:
2.1 促进三驾马车同步发展,维护房地产市场稳定从上述定量分析得出,房地产投资对国民经济拉动力度并不确定,但是从宏观经济协调发展的角度出发,房地产投资的发展规模要与国民经济整体发展速度相协调,同时应逐渐扩大内需和出口对经济的拉动。
2.2 通过财政货币调节手段,有效掌握房地产市场虽然本文并未得出房地产投资与国内生产总值之间存在长期稳定的均衡关系,但是通过国内外的经验表明,房地产业的发展与金融业关系十分密切,无论是居民个人住房还是发展商投资建房,都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。因此房地产投资应做到规模适度,循序前进,协调有序地发展。
2.3 完善市场运行机制,促进房地产对经济促进房地产业作为我国的重要的支柱产业,在对其进行管理时,一定要慎用行政的手段进行干涉,要通过宏观调控的手段,并重视市场的自我调节的能力,不断的引导市场投资的正确性。还有,我国要建设一种公开公平的房地产业竞争市场环境,对违背市场道德的事件要严肃处理,建设法制的和谐市场环境,完善房地产市场的功能,为房地产业的发展创造有利条件。
参考文献:
[1]董藩.房地产投资分析[M].大连:东北财经大学出版社,2004,(09).
