(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社.
论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生论文网。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
【关键词】公允价值 投资性房地产 企业会计准则 税法
一、投资性房地产相关规定
《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应能单独计量和出售。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用成本模式计量的,其会计处理可比照固定资产、无形资产进行会计处理。
税法是将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第十一条、第十二条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用,准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)还就处置投资性房地产的纳税问题做出了进一步明确:企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
二、投资性房地产确认和扣除的差异
在会计处理上,投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠的计量。
在税务处理上,按会计准则确认的投资性房地产,区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理。
经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物,按照《企业所得税法》第十一条规定,如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物,不再确认为固定资产,不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物,即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物,可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。
经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权,按照《企业所得税法》第十二条规定,与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权,即以经营租赁方式出租的土地使用权,可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权,即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,目前没有用于经营活动的,不能确认为无形资产,不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时,可按照《企业所得税法》第十六条规定,按其计税基础扣除。
三、投资性房地产的初始计量与计税基础差异
1、在会计处理上,投资性房地产应当按照成本进行初始计量
外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出,满足规定确认条件的,应当计入投资性房地产成本;不满足规定确认条件的,应当在发生时计入当期损益。
2、在税务处理上,投资性房地产以历史成本为计税基础
所谓历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失,除税收规定可以确认损益的外,不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础。
(1)房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物,按购买价款和相关税费作为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;融资租入的房屋、建筑物,按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者,加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用,作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物,按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。
(2)土地使用权的计税基础。外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础;通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权,按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。以下示例说明会计处理与税务处理的差异调整。
例1:2008年1月1日,甲公司购入一块土地的使用权,支付价款100万元。当月动工修建厂房,至6月底完工,发生建造支出400万元。甲公司在厂房完工前与乙公司签订了租赁合同,2008年7月1日起租赁给乙公司,每月收取租金5万元。甲公司对投资性房地产按公允价值计量。土地使用权按50年摊销,厂房折旧年限为20年,不考虑残值和除所得税以外的其他税费,甲公司每年实现的会计利润均为1000万元,所得税税率为25%,无其他纳税调整项目。甲公司账务处理如下:
购入土地使用权时:
借:无形资产――土地使用权1000000
贷:银行存款1000000
发生建造支出时:
借:在建工程4000000
贷:银行存款等4000000
土地使用权2008年上半年摊销
借:管理费用10000
贷:累计摊销10000
转入投资性房地产
借:投资性房地产――(厂房)4000000
贷:在建工程4000000
借:投资性房地产――成本(土地)990000
累计摊销 10000
贷:无形资产――土地使用权1000000
收取2008年下半年租金30万元
借:银行存款300000
贷:其他业务收入300000
例2:按例1,2008年12月31日,甲公司土地使用权的公允价值为120万元,厂房的公允价值为430万元。甲公司处理如下:
借:投资性房地产――公允价值变动(土地)210000
――公允价值变动(厂房)300000
贷:公允价值变动损益510000
税务上计提折旧11万元,不确认房价上涨产生的所得,会计处理比税务处理多计收益62万元。因此,甲公司在申报2008年所得税时,应调减应纳税所得额62万元,应交企业所得税234.5万元[(1000-62)×25%]。
此时,资产的账面价值为550万元,资产的计税基础为488万元。第18号的规定,二者之间的暂时性差异为62,属于应纳税暂时性差异,应当确认递延所得税负债15.5万元。
借:所得税费用2500000
贷:应交税费――应交所得税2345000
递延所得税负债155000
例3:接例2,2009年12月31日该土地的公允价值为110万元,厂房的公允价值为410万元。甲公司处理如下:
借:公允价值变动损益300000
贷:投资性房地产――公允价值变动(土地)100000
――公允价值变动(厂房)200000
2009年税务上计提折旧22万元,不确认资产跌价产生的损失,会计处理比税务多计损失8万元(30-22)。因此甲公司在申报2009年所得税时应调增应纳税所得额8万元,应缴纳企业所得税252万元[(1000+8)?鄢25%]。此时资产的账面价值为520万元,计税基础为466万元,二者之间的差额54万元为累计应确认的应纳税暂时性差异。2009年底应保留的递延所得税负债余额为13.5万元,该科目年初余额为15.5万元,在资产负债表债务法下,应转回递延所得税负债2万元。
借:所得税费用――当期所得税费用2500000
递延所得税负债 20000
贷:应交税费――应交所得税2520000
例4:接例3,2010年12月31日,甲公司将厂房和土地出售,取得收入550万元。甲公司处理如下:
借:银行存款5500000
贷:其他业务收入5500000
借:其他业务成本5200000
贷:投资性房地产――成本(土地)990000
――公允价值变动(土地) 110000
――成本(厂房) 4000000
――公允价值变动(厂房) 100000
借:公允价值变动损益210000
贷:其他业务收入210000
2010年税务上计提折旧22万元,确认转让收入550万元、计税成本444万元,即确认转让所得106万元,税务处理比会计处理多计所得54万元。因此,甲公司在申报2010年所得税时应调增应纳税所得额54万元,应缴纳企业所得税263.5万元。此时,该厂房及土地的账面价值为零,计税基础也为零,年初递延所得税负债余额13.5万元应全部转回。
借:所得税费用2500000
递延所得税负债 135000
贷:应交税费――应交所得税2635000
从上述处理过程来看,在不考虑其他因素的情况下,虽然在投资性房地产持有期间,由于会计与税法处理的方法不同,使会计利润与应纳税所得额之间存在差异,产生了应纳税或可抵减时间性差异,但总的来说,在整个持有期间,会计利润总额与应纳税总额是相等的,最终随着该资产的处置差异归于零。
【参考文献】
[1] 财政部:企业会计准则2006[M].经济科学出版社,2006.
[2] 刘文欢:投资性房地产公允价值计量模式分析[J].财会通讯(学术版),2007(11).
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
公允价值计量在整个会计信息系统中发挥着越来越重要的作用，公允价值计量模式的选择能在不同程度上影响企业行为，从而改变企业对外提供的财务信息。企业根据自身的需要选择合适的计量属性，在提供客观公正的财务信息的同时，也增强了自身的竞争能力。本文以正和股份为例，重点分析公司采用公允价值模式计量投资性房地产后对财务指标的影响。主要从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力四个方面进行分析。
关键词:
公允价值;投资性房地产;财务指标;正和股份
1.前言
我国财政部的企业会计准则规定投资性房地产的初始计量采用成本模式，而其后续计量时可以采用历史成本或是公允价值计量模式。但是，同一企业不能同时采用两种计量模式，只能选择其中的一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。公允价值计量投资性房地产对企业的财务状况产生重要的影响。李绘芳和张燕(2013)指出公允价值能够为投资者提供更加相关的信息，并运用到企业的投资决策中。［1］邹燕等(2013)、王福胜等(2014)提出是否使用公允价值计量成为企业进行盈余管理的考虑因素，管理层通过选择公允价值模式影响公司的财务状况和经营成果。
［2］［3］张奇峰等(2011)指出企业采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值;也加剧了企业当期净利润的波动。［4］陈敏和柴斌锋(2011)发现公允价值模式会使企业盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。［5］本文以正和股份为例，分析公允价值计量模式对其财务指标体系的影响。分析新会计准则下，公允价值计量投资性房地产对正和股份盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力的影响;最后，通过翻阅正和股份财务报表，查看正和股份在附注中对公允价值计量的披露情况。海南正和实业集团股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公开发行股票的股份制试点企业之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的经营范围以商业房产为主，商业房产运营的盈利主要来源于出租商业房产的租金收入及持有商业房产的增值收益，是“金融+地产+商业”的复合体。因而选用恰当的会计计量方式计量投资性房地产对企业的财务状况有重要的影响。
本文选取正和股份进行案例分析主要原因为:(1)正和股份主要从事商业房产经营，属于房地产行业，是采用公允价值计量的上市公司中所属行业最多的行业之一。(2)正和股份2009－2012年资产总计分别为24.3亿元、35.1亿元、51亿元、58亿元，总资产规模主要位于25－50亿元的区间段，是采用公允价值计量的上市公司中总资产规模所占比例最高的区间。
2.对盈利能力的影响
净资产收益率是衡量盈利能力的重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对净资产收益率的影响，将投资性房地产公允价值计入净利润后的净资产收益率(调整后的净资产收益率)与投资性房地产公允价值计入净利润前的净资产收益率(调整前的净资产收益率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的净资产收益率(如表1所示)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的净资产收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其净资产收益率有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入净利润后，2009年－2014年的净资产收益率都有所上涨。总体来说，正和股份投资性房地产采用公允价值模式后公司的净资产收益率指标得到提高。
3.对偿债能力的影响
资产负债率是衡量偿债能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对正和股份资产负债率的影响，将投资性房地产按公允价值模式计量的资产负债率(调整后的资产负债率)与投资性房地产按公允价值模式计量前的资产负债率(调整前的资产负债率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的资产负债率(见表1)。结果得出，2008年－2010年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其资产负债率指标有较大的影响，分析因将投资性房地产采用公允价值后，总资产的账面价值大幅提高，2008年、2009年和2010年的资产负债率分别下降了71%，70%和50.9%。2011总体来说，投资性房地产采用公允价值模式后将资产负债率指标降低。
4.对运营能力的影响
总资产周转率是衡量运营能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对总资产周转率的影响，将投资性房地产公允价值计入后的总资产周转率(调整后的总资产周转率)与投资性房地产公允价值计入前的总资产周转率(调整前的总资产周转率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的总资产周转率(见表1)。通过计算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其总资产周转有较大的影响，因将投资性房地产采用公允价值后，在营业收入一定的情况下，公允价值计量模式下的平均总资产价值大于成本模式下的，2008年－2012年的总资产周转率分别下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%。总体来说，正和股份公司采用公允价值计量投资性房地产后降低了总资产周转率指标。但是，对于投资者来说，更关心的是企业流动资产周转率，公允价值计量对企业的流动资产周转率没有影响，因此正和股份采用公允价值计量投资性房地产不会影响投资者对其的评价。
5.对成长能力的影响
营业利润增长率是反映企业增长能力的重要指标，本文通过投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例间接的比较公允价值对企业利润增长的影响。通过相关数据处理，得出投资性房地产公允价值变动额对营业利润的影响(见表1)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的营业利润率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其营业利润有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入营业利润后，2009年，2010年和2011年的比率分别上涨了47.73%，30.18%，35.09%。总体来说，正和股份投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例较大，对营业利润增长率指标有较大的影响。
6.公允价值计量的信息披露情况
通过本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允价值计量模式后改善了其财务指标。企业很可能利用公允价值计量模式粉饰报表、平滑收益，人为地操纵利润。那么，为查看公允价值运用的合理性，本文继续分析正和股份在财务报表附注中关于公允价值信息的披露情况。公允价值计量是否合理要看以下几个方面:公允价值的估值方法、相关的不确定因素以及公允价值确定的依据。对于本文对正和股份关于公允价值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允价值估值方法为市场法，市场法是公允价值第二层次的确定方法，与第三层次的确定方法相比，是比较可靠的。②为正和股份出具资产评估报告书的是福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司，这是由福建省财政厅所属的福建省资产评估中心脱钩改制设立，成立于1992年7月，注册资本150万元，公司注册资产评估师32人，是全国首批、福建省首家经批准具有资产评估资质的专业机构，并于1993年3月经财政部和中国证监会审批成为全国第一批具有从事证券、期货业务资产评估资质的专业机构，公司同时具备全国范围土地评估资质、房地产估价甲级资质。因此，由福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的资产评估书的可靠性也相当高。③正和股份从2009年到2012年采用公允价值的估值方法、依靠的第三方独立中介机构都没有发生变化，相对稳定。由此可见，正和股份对公允价值的确认方法、不确定因素、确认的依据作了充分的披露，其对公允价值计量模式的运用合规合法，较为合理。
7.结论与建议
通过正和股份的案例分析，发现公司采用公允价值计量后，确实能对其财务业绩产生了很大的影响，表明公允价值计量模式对其财务指标有改善作用。此外，正和股份对公允价值的信息做出充分披露，正和股份对公允价值的运用是可靠的。采用公允价值计量模式对上市公司的业绩指标有改善作用。公允价值的运用是值得肯定的。总体来说，为了防止企业提升业绩等动机而利用公允价值创造利润，本文对提高公允价值运用的准确性和适用性提出以下对策建议。①进一步加强规范公允价值计量，目前对于投资性房地产，绝大部分企业采用的是第三层次的公允价值确认方法，不确定性很高。应完善公允价值的确定方法，针对不同的场合，提出相应的评估方法。②企业在使用公允价值评估方法时，必须依据第三方独立中介机构出具的资产评估书，为公允价值的确定提供可靠的保证。
参考文献:
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[关键词]投资性房地产;公允价值计量模式;SWOT分析法
一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状
近年来,我国部分地区房价、地价上涨过快,房地产市场出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列遏制房价上涨的政策。2010年3月7日。国务院总理提出要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头。4月14日国务院召开常务会议,部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院办公厅了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。政府出台的一系列房价打压政策,使北京、上海等一线城市房价上涨的势头暂时得到了遏制,但从长期来看,房价上涨的空间仍然存在。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值模式。鉴于投资性房地产具有持续稳定的增值能力,采用公允价值模式。一方面能够真实反映企业资产的价值;另一方面能够增加企业利润,提升公司业绩。理论界普遍认为企业应该倾向于采用公允价值计量模式,但在实务中大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,仅少数上市公司对投资性房地产采用了公允价值计量模式。从年报来看,2007年深沪两市存在投资性房地产的企业有630家,仅有18家对投资性房地产采用了公允价值计量模式;2008年增至20家,大部分企业对投资性房地产的后续计量采用了成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式的SWOT分析
对于投资性房地产后续计量模式而言,国际上通常采用公允价值模式,但在我国大部分企业并未采用这一模式,原因何在?笔者拟采用SWOT分析法对公允价值后续计量模式进行分析。
SWOT是一种分析法,包括四个要素:优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)与威胁(Threats),通过对企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁进行综合评估与分析,进而调整企业资源及策略,以达成企业的目标。SWQT分析法在投资性房地产公允价值计量模式运用中的思路是:在综合分析公允价值计量模式具备的优势和劣势、面临的机会和威胁的基础上,针对分析结果,制定出推动企业采用公允价值模式的战略。
(一)S(strengths)――公允价值计量模式的优势
1 增强会计信息的相关性――更好地体现了“决策有用观”。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,能够真实反映企业的市场价值。在我国,投资性房地产的增值空间仍然存在,若仍采用成本模式,将不能反映投资性房地产的真实价值,不利于管理者、投资者及债权人作出正确决策。
2 改善企业业绩,增强企业融资能力。采用公允价值计量模式,在投资性房地产升值的情况下,资产负债表日公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”,加之不计提折旧或摊销,使得企业利润增加,净资产增长,融资能力提高。
(二)W(weaknesses)――公允价值计量模式的劣势
1 公允价值模式是条“单行道”,使很多企业对其持谨慎态度
《会计准则第3号――投资性房地产》规定企业对投资性房地产的计量模式,一经确定不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。并且同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值模式的“单行道”规定,导致企业政策选择的灵活性缩小,这是大部分企业对公允价值计量模式持谨慎态度的一个重要原因。
2 引起企业利润波动以及利润与现金流的背离
公允价值计量模式是一把“双刃剑”,企业经营业绩会随投资性房地产公允价值变动而波动。房价上涨时增加企业利润;反之减少企业利润。目前我国房地产市场已出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列宏观调控政策,使得房价下降,若采用公允价值计量模式,必然会影响企业利润,造成股价波动。
另外,由于公允价值变动引起的这部分利润增减变动,在投资性房地产处置之前属于企业未实现的利润,属于“纸上财富”,并没有真实的现金流量,这妊然会造成利润与现金流的背离,增加利润分配的难度。
3 采用公允价值模式需进行纳税调整。核算复杂
我国税法规定,对于投资性房地产公允价值变动形成的公允价值变动损益不缴纳所得税,也就是说无论企业对投资性房地产采用何种计量模式,其缴纳的所得税是一样的。但在公允价值模式下,计算缴纳的所得税时,需要对利润总额进行纳税调整,这势必会增加核算的复杂性。增大工作量。
(三)O(opportunities)――公允价值计量模式的机会
目前公允价值已成为各国关注的焦点。国际会计准则理事会(IASB)在2005年9月开始修订《公允价值计量》;美国财务会计准则委员会(FASB)在2006年9月了《财务会计准则第157号――公允价值计量》。我国2006年颁布的《企业会计准则》中有17项准则引入了公允价值计量属性,这标志着公允价值的应用在我国进入了一个崭新阶段。
(四)T(threats)――公允价值计量模式面临的威胁
1 会计准则不完善,使得公允价值运用缺乏指导
《企业会计准则》多个方面引入了公允价值,但有关公允价值的规定都散布在各个准则中,缺乏单独的准则进行统一规范,使得公允价值没有统一完善的体系,缺乏理论指导,实施难度大。特别是在公允价值的确定方面,不够详细具体,操纵性差。
2 市场机制不健全,公允价值难以确定
投资性房地产公允价值的确认,需要一个公平交易的市场。由于我国房地产市场发展不成熟,资本市场不完善,交易信息的公开程度不高,很多地方缺乏房地产活跃市场,使得投资性房地产公允价值难以确定。对于企业财会人员来说,要想找到在地理位置、新旧程度、使用状况等各方面相同或相近的建筑物或土地使用权作为参照物,并取得公开市场交易价格来确定其公允价值并不容易。
三、推动企业采用公允价值计量模式的SWOT战略
采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,能够真实地反映企业的市场价值和盈利能力,有助于资本市场的完善,因此推动投资性房地产公允价值计量模式的运用具有必要性。
(一)SO战略――利用内部优势抓住外部机遇
企业会计准则在投资性房地产、债务重组、企业合并等多方面都涉及到了公允价值计量属性,使得公允价值成为备受瞩目的一个热点。为此一方面要鼓励企业采用公允价值计量模式。另一方面要规范公允价值计量模式。加强监管力度,尤其要对后续计量模式转换引起的会计政策变更的合理性进行
审查。
(二)WO战略――利用外部机遇减少内部劣势
一方面要参照国际会计准则对投资性房地产后续计量的规定,鼓励企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。另一方面要提高财会人员素质,通过行业务培训,使其能够在会计准则允许的范围内做出正确的职业判断,对公允价值的确认做到实事求是。
(三)ST战略――利用内部优势减轻外部威胁
由于我国房地产市场的不完善性和不成熟性,使得公允价值确认复杂,对于企业会计人员来说执行难度大。因此一方面政府部门应积极构建房地产交易市场,定期公布房地产交易价格,完善市场信息;另一方面企业应聘请资产评估师或房地产评估师,并引进先进的估值技术和模型对房地产的公允价值进行确定,增加房地产公允价值的可靠性和公允性。
(四)WT战略――克服内部劣势避免外部威胁
1 构建公允价值计量准则及指南。公允价值计量属性的引入是国际趋同的表现,IASB和FASB先后都了关于《公允价值计量》的准则。但我国缺少一个完整的有关公允价值计量的准则,这就需要有关部门在参考国外公允价值计量准则的基础上。结合我国国情,出台公允价值计量准则及指南,特别是在不存在活跃市场的情况下如何确定公允价值,为实务操纵提供指导。
2 增强信息披露的透日且度。对于采用公允价值计量的投资性房地产,准则只是强调披露公允价值确定依据、方法及对公允价值变动对损益的影响。为规范公允价值计量模式,可借鉴国际会计准则,对公允价值的可靠程度做出说明,特别是当存在不活跃市场的情况下,需对公允价值的可靠程度以及公允价值不能可靠计量的理由予以说明。
四、结语
投资性房地产对公允价值计量模式的运用是一个循序渐进的过程,相信随着房地产市场的不断发展以及会计理论的日臻完善。投资性房地产公允价值计量模式的应用范围必将逐步扩大。
[参考文献]
[1]中国注册会计师协会,会计[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[2]中国注册会计师协会,公司战略与风险管理[M],北京:中国财政经济出版社,2010
[3]应华羚;张雏宾,投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J],会计之友,2008(10)
关键词：投资性房地产；公允价值；财务影响
引言
《企业会计准则第3号――投资性房地产》颁布时，理论界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，从而导致增大利润操纵空间，影响拥有投资性房地产的上市公司的股价，增加账面收益等等。投资性房地产公允价值计量模式在上市公司中的应用和影响是否会像理论界预计的那样，真的为上市公司盈余管理带来契机，真的会改变上市公司的财务状况等等，这些问题对理论界和实务界都具有重要的现实意义。王蕾，于鹏，杨双和邱建龙（2008）指出，企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑公司发展平稳性、政策运用效果等多方面因素；王磊（2009）阐述了新企业会计准则对投资性房地产的有关规定和影响，以及企业是否会优先选择公允价值计量的困境问题；Harris 与 Muller III （ 2000） 分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比较了公允价值计量模式和历史成本计量模式的异同，分析了两种计量模式的优缺点。
由国内的研究现状不难发现，公允价值计量房地产一直是理论界关注的热点，有支持上市公司采用公允价值计量的，也有认为公允价值计量房地产将波动企业的财务指标，影响稳定性等等；国外的研究结合国际会计准则和美国会计准则，主要讨论集中在企业选择公允价值计量的动机和成本，以及公允价值模式提供的信息对投资者的决策有用程度上。
一、投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响
投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响与我国的房地产市场息息相关，近年我国房地产价格持续升高，尤其突出在大中型城市，虽然宏观调控政策不断出台，但主要是针对住宅，写字楼的市场价格仍然持续升高，只是幅度放缓，这也势必对投资性房地产的估价产生重要的影响。以我国主要大中型城市（北京，上海，广州，深圳，天津）为例，2007年到2012年期间，写字楼平均价格指数从500点涨到1100点，涨幅非常大。
在这样的房地产市场环境下，投资性房地产的公允价值变动是否也受到相同的影响，也将是本文关注的重点之一。针对研究的主要问题，笔者选取了25个上市公司作为观察样本，基本涵盖了全部在深沪两市上市的使用公允价值计量投资性房地产的公司，包括房地产开发与经营业（津滨发展、中航地产等），航空运输业（海南航空等），银行业（交通银行，中国银行等）、其他行业（白云山A等），2010年和2011年新增的变更企业均为两家，但是由于变更至今的时间间隔较短，不便于时间序列上的观察，因此本文只选取了在2007年至2009年进行变更的25家上市公司作为观察样本。
（一）对利润波动的影响
通过统计上市公司年报资产负债表中的“投资性房地产”项目和利润表中的“本年净利润”一项，新旧会计准则差异调节表，追溯调整以及报表附注中的相关项目，整理得到图1，其中公允价值变动对净利润的影响=报表附注中投资性房地产当年公允价值的变动额/本年净利润*100%（图中为25家上市公司的平均值），对比系列为2007年我国主要城市写字楼和办公楼的房价走势（投资性房地产集中的省市），借助此项指标直观的衡量变更后投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响程度。从图1中可以发现，虽然投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响也在近五年呈现上升趋势，但是每年的变化趋势和幅度并与房地产市场不完全一致，这也说明了目前我国的投资性房地产估价体系存在问题，不能充分反映市场价格，这也是公允价值计量的一大隐患。除此之外，笔者计算了变更当年公允价值变动对净利润的影响，发现采用公允价值模式计量投资性房地产，会给企业带来可观的账面价值，尤其在变更当年，例如2009年海南航空投资性房地产公允价值净增将近6亿，是当年净利润的1.78倍，金宇东城当年的投资性房地产造成的公允价值变动是净利润的8.55倍，2011年胜利股份的投资性房地产的公允价值变动是净利润的3.5倍，但这些企业的公允价值在变更之后对利润的影响趋于正常水平，不会再产生太大影响。
（二）对所有者权益的影响
投资性房地产采用公允价值的后续计量对上市公司的另一个影响，主要体现在转换初始时所有者权益产生的重大变化。笔者剔除2008年金融危机时变更会计政策的企业，选取14家上市公司对采用公允价值模式后续计量投资性房地产的情况进行分析，主要关注两个数据：可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额和转换时投资性房地产的账面价值，表1中所有者权益影响率就是以上两个数据的比值，利用该指标来反映上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产多产生的所有者权益变动额，衡量其对所有者权益的影响程度。表1列示所有者权益影响率大的4家公司。
从表1中可以看出，投资性房地产采用公允价值后续计量对大部分上市公司，都实现了所有者权益的可观增加。在影响的程度上也非常可观，中航地产达到43.66%，白云山A达到58.79%。所以在采用公允价值计量房地产时，如果房价持续攀升，是能够在短时间内大幅实现上市的公司的资本结构改变，使得上市公司融资能力上升。公允价值后续计量对资本结构的有利影响可能使得资本结构较差的上市公司出于融资目的变更投资性房地产的计量方式。在新会计准则推出的伊始，2007年的零售行业为例，拥有投资性房地产超过1亿元的上市公司共有17家，其投资性房地产总额将近69亿元，而零售行业持有商业地产是其经营业务的重要组成部分，所以很容易产生转换计量模式的动力，观察ST筑信、ST百花虽然转化了计量模式，但是对其财务影响并不深，零售业里以昆百大A的影响最为显著，2008年6月6日改变投资性房地产计量模式之后，追溯调整2007年及2008年账面价值，使得未分配利润一项净增3.17亿元，一举改变了连续3年未分配利润为负值的尴尬局面，使公司的财务状况得到明显好转，有效降低了公司的资产负债率，达到融资的理想状态。
（三）对再融资与股权激励考核的影响
在上市公司进行会计变更时，会将这方面的因素纳入决策的考虑范围。上市公司会尽可能的使自己享受房地产升值带来的财务指标优化，笔者选取25家上市公司变更前后的会计指标数据作为研究样本来说明此问题。采用公允价值后续计量投资性房地产对每股收益的影响并没有像预期中的那么高，25家上市公司变更前后的平均每股收益增长率为-13.72%，很多公司甚至还出现了负值，例如新华锦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建设（-78.54%）。由于公允价值计量的引入，净资产的波动比较大，和预期的一样，大部分公司会选择房价上涨的时期进行变更，使得大部分公司的每股净资产都有所上升，每股未分配利润也有所提高，25家上市公司平均的净资产增长率为99.11%，但如果上市公司的净利润的增长不能达到净资产的增幅，净资产收益率也会呈下降趋势，例如中航地产的净资产收益率从13.44%下降到12.66%。所以可见公允价值对于净资产收益率这类指标影响变化根本难以预期和控制，很难成为变更会计政策决定采用公允价值计量的主要动因。
（四）对税收成本的影响
采用公允价值计量投资性房地产对上市公司的税负也会产生不小的影响。以海南航空为例，在2009年的会计政策变更公告中披露，琼海酒店和圣元中心的递延所得税负债分别增加54.1万元和75.1万元，然而在成本模式计量下投资性房地产需要按期摊销或者计提折旧，在账面上的利润虽然可能减少，但是成功的达到了抵免税费的目的。在公允价值计量时，除了对投资性房地产进行正常的折旧或摊销外，还要以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为基础调整账面价值，这会使上市公司丧失了税前扣除效应，并且向海南航空披露的一样，在房产价格上升的情况下，追溯增加上市公司的递延所得税负债，虽然数额较小，但依然成为许多上市公司考虑的因素之一。
二、投资性房地产公允价值计量在实务中的改进设想
本文在对投资性房地产准则、公允价值理论探讨以及上市公司数据整理分析的基础上，认为公允价值在我国上市公司中的应用应从以下几方面进行改进。
（一）根据我国上市公司的数据分析可以得出，采用公允价值计量投资性房地产在我国的应用仍处在初级阶段，在转换时点对上市公司的账面价值产生快速的影响，但是在长期应用中并未对上市公司产生本质性的财务影响，并且投资性房地产的估价技术也处于初级阶段，未能及时、如实反应市场价格，其公允程度有待提高。应加强房地产的估值技术，监管部门应该对投资性房地产的估值准确性提供相应的帮助和监管。
（二）公允价值计量模式在大部分情况下能够提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对财务指标的需求，能改善资产负债结构，提高企业融资能力和利润分配能力。但是事实上，计入当期损益的公允价值变动，是未实现的利得或损失。在投资性房地产未被处置前，这些收益或者损失只在账面上显示，并没有产生现金流量。虽然变更能为上市公司带来短期的良好财务指标，但是在变更后长期来看对上市公司并没有本质影响，只是从利于公司融资和分配利润角度，可以避免企业资金状况的短期恶化，如果企业想保持长期良好的财务效果，仅仅靠变更会计政策是行不通的。
（三）考虑到我国的实际情况，虽然采用公允价值计量投资性房地产面临很多困难，但是其对提高会计信息质量功不可没，值得广泛推进，这需要多方面的共同努力。首先，政府层面应加强准则规范程度和立法监控，完善公允价值评估理论和应用；其次，上市公司层面，应适时选择计量模式，不能盲目使用或者出于利润操控的目的不合规则地使用公允价值；最后，在公众层面，对公允价值计量投资性房地产要保持理性态度，注意合理投资和分析公司现状，不能把投资风险完全归咎与于公允价值计量模式，这样才能促进公允价值计量模式在我国的顺利良好发展。
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关键词：投资性房地产 后续计量 盈余管理
盈余管理是指管理者在有会计政策或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。
为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。
一、案例介绍
（一）公司简介及案例概况
上海世茂股份有限公司（以下简称上海世茂）是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。
（二）利润及其变动原因分析
1、各期利润情况介绍
表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。
2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响
由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为6064.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。
3、现金流量及偿债能力分析
表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。
分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。
二、后续计量模式变更的动机分析
（一）“美化”利润
分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。
（二）“税盾”依然存在
我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。
（三）拾取其他资产转换的收益
由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。
三、建议
（一）完善后续计量模式变更条件
从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。
（二）对投资性房地产计量模式区别选择
准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。
（三）提高公允价值的可靠性
企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；此外，由于我国法律的不完善，许多企业为使其利益最大化，会选择联系较为密切的评估机构，因此，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的管理，促进市场经济的完善。
参考文献：
