国外在建筑节能理论研究方面，主要可归纳为节能的可行性分析、激励政策、合同能源管理、评估体系4个视角的研究。
1．1基于经济分析的建筑节能可行性研究
建筑节能实施的可行性及实施的制约分析是国外早期理论研究的主要内容。Bon等从微观、中观和宏观三个层面分析了绿色建筑实施的困难，并提出通过制定法律法规和市场导向的政策解决这一问题。Bartlett等在分析不同决策者的基础上，指出不同决策者的全寿命周期成本对其决策的影响。Larsson等在分析绿色建筑特征的基础上提出绿色建筑实施的挑战和可行性。Bordass以英国的项目为例，从项目的各个阶段分析了绿色建筑的成本和价值。
1．2基于经济激励的政策和融资研究
Amstalden等在基于财政补贴、税收优惠、碳税等不同能源价格预期及经济激励政策的基础上，站在业主的角度对瑞士建筑节能改造进行了经济分析，指出瑞士的经济激励政策能够使业主获利受益，进而促进业主建筑节能改造的积极性。Grosskopf等提出了一个经济激励的框架，旨在激励房产商并最大限度的节约能源。
1．3基于合同能源管理的应用研究和风险分析
Sorrell提出不同企业的合同能源管理可行性分析框架，在考虑了影响改造费和服务费的各项因素基础之上，对不同的企业实施合同能源管理提出不同的评估方法［8］。Millsa等就节能项目中资金及项目管理风险问题提出了分析框架，对可能存在的风险进行了精确分析，并以建筑节能领域财务风险分析为例，就如何鉴定、量化以及管理风险进行技术指导和实证分析。
1．4基于绿色建筑评价的评估体系研究
Lützkendorf等分析了设计过程中的不同评估任务，把“工作共享法”和设计工具相结合，建立了“建筑物整体绩效”的体系，并为未来评估工具的实施提出了相关建议。Papamichael分析了绿色建筑评估体系的工具，并讨论了适用于不同用户的不同特点。从国外对建筑节能研究情况来看，其涉及面较为广泛，从建筑节能的可行性分析、经济激励政策研究到合同能源管理和评估体系的研究，从建筑节能的施工过程到未来的研究方向，从项目的层面到企业的层面，都做了详细的研究。从研究阶段上来看，经历了从建筑节能实施的可行性分析到建筑节能运作的研究再到总结以及未来的研究方向和研究方法的研究。从研究方法上来看，大多数文献都是通过实证的研究方法对某一问题的研究，这在一定程度上解释了建筑节能实施的过程，并为未来的研究方向和趋势提供了研究基础。因此，上述研究对中国建筑节能理论的发展均具有重要的借鉴意义。
2中国建筑节能理论研究现状
2．1研究进程
1982年原国家能源委员会委托原国家建委建工总局下达了有关建筑节能方面的科研任务，由中国建筑科学研究院建筑物理研究所和空调调节研究所承担了JGJ26—86《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》《采暖住宅建筑能耗现状的调查、实测与计算分析》《我国民用建筑金属外窗的能耗现状及其节能措施的研究》和《墙体保温性能的改进研究》四项研究课题。这是我国(建设部)开始进行建筑节能工作的标志。但是，1997年中国政府才开始强制实施建筑节能。自建筑节能实施以来，建筑节能的理论研究经历了以下几个阶段:
(1)认知和概念引入阶段(2005年以前)由于可持续建筑、绿色建筑等概念是舶来品，所以在这一阶段的研究文献中，研究人员着重介绍可持续建筑或节能建筑的概念。对中国可持续建筑的定义、特点、技术原则进行了论述，并确定了中国可持续建筑的理论框架。Chen提出，由于发展中国家所面临的问题，在可持续性的原理和概念的认知上不同于发达国家，中国当前经济发展阶段提供了实施建筑节能的有利机会，并根据中国实施可持续建筑的实践情况，指出中国的政策方案仍处在愿景阶段。
(2)深化阶段(2005—2009年)在这一阶段，由于政府政策的推动开展了大量的各项基础研究工作，为建筑节能的进一步发展奠定了坚实的基础，出现了大量的有关“建筑节能”的研究成果(如图1所示)。供热体制改革、能效标识项目、外墙保温等强制性标准和政策的实施过程中出现的一系列问题，为研究人员提供了大量的研究背景。这一阶段的研究向纵深化方向发展，学者们的研究内容从节能建筑实施的影响因素、节能建筑的经济评价，到节能建筑的实施运行管理、绿色建筑节能评价等多方面进行了深入研究。图1各研究阶段数量
(3)总结反思阶段(2009年至今)经过几十年的发展，建筑节能工作取得了一定的成就，基本建立起了一套建筑节能标准体系，新建建筑执行强制性标准的比例有了很大提高，既有建筑节能改造任务超额完成。理论上，这一阶段的研究主要集中在对建筑节能实施几十年实践和理论的总结上，包括技术成熟度分析、政策的实施效果分析、节能运行管理研究综述等。周楠等对近几十年的建筑节能政策、能源价格、税收财政政策进行了回顾和总结，并指出这些节能政策对中国未来的节能起着至关重要的作用。孔祥飞等对中国在“十一五”期间实施建筑节能的激励政策进行了系统分析，并对建筑节能实施的阶段及主要影响因素进行了总结分析，识别了建筑节能机制的缺点，并对下一个五年计划中实施建筑节能提出了建议。李百战等总结了中国交付低碳建造环境的障碍，并识别了研究的机会，文章提出研究活动应强调各参与方的合作，使中国不仅在技术层面而且要在知识前景领域在国际合作中居于领导地位。郭汉丁等阐述了国外既有建筑节能改造市场培育与发展理论研究成果，概述了我国既有建筑节能改造市场培育在外部性、经济激励政策、合同能源管理等4个方面的理论研究成果，提出了基于主体行为分析的既有建筑改造市场培育机制的研究方向。
2．2研究内容建筑节能的实施和推进依赖于政策法规、技术和运行机制三个方面
从历年来的研究内容上看也基本涵盖了这三方面的内容，但是技术在一定时期稳定的情况下，节能的实施和推广更多的是依赖于政策法规和运行机制的管理。
2．2．1基于政府行为的建筑节能政策的研究
政府在推进建筑节能过程中的作用非常重要。一方面对整个建筑节能市场的运行起着监管作用，特别是在大型公共建筑中，政府的监督作用尤为重要;另一方面，政府通过制定相应的政策，能够推动建筑节能的运行。适当的经济激励政策是促使建筑节能市场外部性内部化的主要手段，可有效地弥补由外部性带来的市场部分失灵，是既有建筑节能改造市场培育的主要措施。刘贵文通过对经济激励政策和强制节能政策比较分析，得出经济激励政策更具效能的结论。张丽等论述了经济激励政策对既有建筑节能改造中的推动作用，并借鉴国外既有建筑节能改造经济激励政策的基础上提出了对热力管网改造及围护结构和室内热能系统改造的激励建议。王洪波等以新建建筑为研究对象，从激励对象、激励目标、激励力度三个方面进行了激励政策体系的方案设计。钟韵等提出采取一定的激励政策对于提高建筑节能是必要的，并通过建立中央政府－地方政府－市场这一模型，根据不同的激励对象和节能效果进行激励，并以北方采暖地区为研究对象，提出特别要以节能绩效为基础进行激励，以防止搭便车的现象。戴雪芝对中国能源政策、建筑节能经济激励政策实施效果进行了详细的分析，建立了经济激励政策的多指标综合评价体系，并依据此指标对经济激励政策效益进行了量化评价。为实现对经济激励政策实施效果的评价，韩青苗等从建筑能源利用效用最大化、激励政策协调机制、公平性、效率和可接受性5个方面构建中国建筑节能经济激励政策评价指标体系，并建立了建筑节能经济激励政策多指标综合评价模型。
2．2．2基于市场机制的建筑节能运行管理研究
建筑节能的推广和实施单纯依靠法律和行政的监管手段是不够的，要运用市场机制来促进建筑节能。自20世纪80年代中国实施建筑节能以来，关于建筑节能的运行管理的研究主要包括外部性分析、信息非对称性分析、合同能源管理运行分析、风险分析以及建筑节能运行评价体系的分析。
(1)基于外部性和信息非对称性的运行制约机制分析目前业内学者基本达成共识，即建筑节能投资存在较强的外部性，这为政府制定相关激励政策提供了理论依据，同时也为学者研究经济激励政策提出了要求。卢双全等分别通过对建筑节能的外部性分析，提出了消除建筑节能外部性的政策措施。金占勇等分析了既有建筑节能改造外部性及其对节能改造的影响，并提出了分阶段、针对不同利益主体的经济激励方案。在建筑节能改造中，政府和建筑业主存在隐藏行动的道德风险，基于这个前提，韩青苗等分析既有建筑节能改造中政府与既有建筑业主之间的利益博弈，确定了使委托人期望效用最大的合约参数，并总结了提高经济激励合约效果的关键因素。续振艳等则分析了节能改造市场中逆向选择问题，并通过对世界各国解决不对称问题的经验分析，得出通过信号传递、信号甄别、建立能效标识制度来解决此类问题。尽管王洪波等认为激励需求端的激励机制缺乏现实条件，很难达到预期的效果，而是通过对供给端即开发商的激励可以有效的推动建筑节能的实施。而占松林等则通过分析建筑节能市场中的利益相关者，认为购房者的行为选择是建筑节能市场的源动力，并从消费引导的角度提出扩大建筑节能市场需求的对策，提出了加强宣传、建立能效标识等的建议。
(2)基于节能改造成本和收益的运行风险分析在建筑节能实施的初期进行的影响节能改造措施实施的原因调查中，认为初期投资太高的占到80%。由于节能各个利益相关方特别是投资者对未来收益的不确定性，既有建筑节能改造融资缺乏合理成本分担机制、金融市场支持机制以及市场失灵矫正机制，使得资金筹集十分困难［28］。针对以上问题，刘玉明等采用全寿命周期成本理论建立了既有建筑节能改造项目的经济效益评价模型及评价指标。孙金颖等则从建筑节能金融服务市场的角度分析了建筑节能服务市场投融资存在的内外部风险，并提出了适合中国建筑节能发展的5种金融服务体系建设框架模式，为推动中国建筑节能发展提供相应的资金支持。
(3)基于合同能源管理的建筑节能运行模式研究研究者们表明在既有建筑节能改造过程中通过建立建筑节能服务市场可以有效解决信息不对称和融资瓶颈的问题，而合同能源管理是节能服务市场的主要运作机制。国内学者在这方面做了大量的研究，一方面，对建立建筑节能市场的必要性进行了分析。另一方面分析了合同能源管理的可行性及对合同能源管理的模式。
(4)基于评估体系的建筑节能运行评价的研究要科学的发展节能建筑，进行能效测评和建立完善的评估体系是必需的，它不仅能评价一个建筑是否是“绿色建筑”或其“绿”的程度是多少，而且对节能建筑的发展有着指导意义。学者们分别对不同的单体建筑和不同地区的建筑进行了能耗分析，并提出相应的能耗测评方法。秦佑国等针对我国建筑发展现状对绿色建筑评估的指标权重体系及适应性进行了研究，从而建立了适合我国国情的科学的绿色建筑评估体系。杨红霞等从能量、经济、系统的角度出发探讨了建筑节能的能量评价法、经济评价法和系统评价法。杨玉兰等在描述了评价中国住宅建筑节能指标方法的基础上，提出了中国夏热冬冷地区的建筑节能评价指标，其指标的建立为其他气候地区建立评价方法提供了思路。
3中国建筑节能理论研究存在的问题
尽管学者们在建筑节能方面做了大量的研究，但是仍然存在以下几个方面的不足:
一、引言
建筑节能是贯彻可持续发展战略和实施科教兴国的一个重要方面,是执行节约能源、保护环境基本国策和《中华人民共和国节约能源法》的重要组成部分。节能建筑的实现是建设项目各建设主体行为及活动结果的总和。建设主体建筑节能行为的规范与否及活动结果的好与坏,取决于各建设主体的建筑节能保证能力。各建设主体的建筑节能保证能力,是各主体人力、物力、知识和管理机制运行的综合体现,他们的活动过程和活动结果都是建筑节能能力形成的主要因素,这些是实现节能建筑的基础和前提。建设工程项目建筑节能实施能力评价就是对已经确定的建设工程项目实施主体建筑节能保证能力的评价与分析,基于建设主体以往有关建筑节能建设活动过程和活动结果的相关资料,分析其内在的建设水平来预测未来建设活动的行为和可能结果,是建筑节能事前监督控制的综合计划过程。
二、建设工程项目建筑节能能力评价的意义
1.全面了解各建设主体的建筑节能实施能力
建筑工程项目建筑节能能力评价是在各建设主体关系已经确立,对工程项目建设前的各个主体资质与能力的把关和审查。通过对项目实施前三大内容的监督审查,即建筑规划中的节能审查、建筑设计中的节能设计审查监督、和主体能力监督,结合对已确立建设主体的资信考察,对建设项目建筑节能能力做出综合判断,判断评价的过程就是监督机构认识、考核各参与项目主体的过程。通过对项目的规划设计节能审查和通过对各主体资信、业绩、质量保证体系、主要项目负责人的能力的评价,针对准备实施建设项目的节能技术情况,定性定量相结合,对确立的主体建筑节能实施能力做出预估评价,全面正确地了解建设工程项目建筑节能的实施能力。
2.实现对设计的事后建筑节能监督审查把关
建筑节能实施能力评价的重要内容之一就是对建筑节能设计成果及其审查结果的监督评价,这是事后建筑节能设计监督的重要手段。通过建筑节能实施能力评价,对建筑节能的设计成果及其审查结果起到监督审查作用,就是评价其建筑节能能力的符合性,设计成果的完整性,其内容包括是否具备应有的深度,监督审查的人员资质、资信、审查的程度、审查的结果、审查核算书、审查独立性等。
3.体现建筑节能事前控制、以人为本的监督思想
建筑节能能力评价是基于对已确定的建筑规划设计、建设主体能力、主体资信以及主体对项目质量的保证程度的考核分析,评价过程始终以主体的人、人的组织作为重点考核对象,把人和组织的能力、业绩和资信的记录放在首位。
三、建设项目建筑节能实施能力评价内容及指标体系
1.影响项目质量实施能力的因素分析
主要考虑两个方面的因素:一是项目本身属性及其设计特性和建设所在地市场环境条件的客观因素;二是实施项目建设的各参与主体的条件,这是项目建筑节能能力的主观因素。项目本身属性主要包括项目类别、项目的节能设计情况、项目建筑节能创新技术应用等。项目设计特性包括节能设计成果的水平和节能设计审查的可靠性和结论,设计文件是指导建设工程实施的依据,它是建筑节能标准的技术规划,因此,节能设计成果本身的质量和节能设计审查的质量对于建设工程节能实施是极其重要的。建设工程所在地市场环境因素,包括建设市场管理、招投标市场管理、建筑材料市场、建设场地环境特征、建设所在地公众节能意识、建设市场主体要素整体质量、建设市场主体信誉制度等。以上为建设工程节能实施能力的客观因素,项目节能等级越高,对主体素质的要求就越高;建设市场环境越规范,越能有效地促进建设主体的建筑节能的行为和活动结果,越能有效地保证节能目标的实施和节能水平的提高。参与工程建设的主体是建设工程项目建筑节能目标实现的主观因素,也是内在动力和直接生产力,他们的活劳动与物化劳动的整合构成建设工程项目建筑节能能力的全部内涵。单就参与主体来说也有直接参与主体和间接参与主体之分,施工主体、勘察设计主体、设备、材料生产供应主体他们的活动是建设工程节能目标实现的直接生产者,属于直接主体;业主管理活动,监理主体、监督检测主体的主要活动是对实施直接主体的监督管理和控制协调,对于建筑节能目标的实现来说是间接发生作用的,是通过直接主体的活动体现出来的。直接与间接主体共同协调一致工作,构成建筑节能目标的实现的有效能力,保证建设工程节能目标的有效实现。
2.项目节能实施能力评价的主要内容
由于建设工程项目节能目标的实现受多因素的影响,评价指标体系建立的应根据系统性原则、客观性原则、通用可比性原则、实用性原则以及目标导向性原则,采用系统评价的原理与方法综合确定。建设工程项目节能实施能力评价的主要内容包括四个方面。
(1)建设工程项目本身评价是指对项目类别、项目节能要求、项目实施的节能技术、项目的节能标准的评价。
(2)项目节能设计保证能力评价包括两个方面:一是对节能设计成果本身及其节能设计行为能力的评价;二是对节能设计审查情况的评价。节能设计评价主要通过节能设计成果的审查来度量节能设计过程中的主体节能能力及节能设计成果本身的完整性、科学性、符合性。节能设计审查情况的评价包括对设计审查机构、人员的资质、行为、审查的程度、审查的计算过程以及审查结论的监督评价。
(3)建设主体建筑节能实施能力评价是项目实施能力评价的核心,它是以人为本建设项目管理思想的重要体现,对其能力的评价可以从两个方面进行:一是各主体资质能力、社会信誉、业绩对拟建项目的保证能力,主要从各主体的资质等级、不良行为记录、过去完成项目的社会反映、拟建项目班子组成人员、主体质量保证体系和认证体系六个方面进行综合分析评估。二是各主体在该项目前期的质量行为及活动结果分析其行为的规范性和能力,主要通过对各招投标活动的过程及结果的监督,各种合同的监督以及在设计过程中的各主体行为表现及其结果的监督进行主体行为能力分析评价。主体本身的综合资质和在前期项目活动中的表现结合起来,反映了各主体对于该拟建项目建筑节能实施中的保证能力,监督的建设主体主要包括设计、施工、业主、监理四个主体。
(4)建设环境因素评价主要指建设项目拟建区域范围内整体建设市场和社会环境,这也是项目建筑节能有效实施不可或缺的重要组成部分。对建设环境因素评价主要从三个方面考虑:一是项目所在地有形建筑市场的规范程度。二是建筑材料市场,建筑材料市场包括两大块,即生产和供应。三是建筑产品检测市场,这里的检测主要指具有独立法人资格、依法承担检测法律责任的社会化监测机构所构成的市场,他们的检测能力、检测水平、检测行为公正性直接影响项目建筑节能的社会认识,规范、科学、公正的检测市场主体是推动建设项目节能水平提高不可缺少的重要动力,是依法科学监督的基础,也是有效社会保证体系建立和完善的条件。
3.项目节能实施能力评价指标体系
通过对建设工程项目建筑节能实施能力影响因素分析,揭示了建设工程项目实施能力评价指标的主要内容,这些内容按层次结构分类归纳起来就构成了有效评价实施能力的指标体系。
四、评价方法与应用
建设工程项目建筑节能实施能力评价是一个多因素综合评价过程,许多评价因素是定性指标,难以统一量化,需要采纳专家意见进行排序分级,以便进行综合定量计算。由于建筑节能实施能力指标体系的量化都具有模糊性,难以用准确的数量表述,评价的最终结果又要求能够给出直观的度量标准,所以,政府建筑节能监督机构对工程项目建筑节能实施能力的评价应该基于专家的经验和知识,采用多级模糊综合评价法。其评价实施过程包括六个步骤:根据确定的评价指标体系建立评价指标集,确定评价的模糊评语集,计算各层次因素的权重,根据专家评定结果建立评价矩阵,进行模糊矩阵运算,根据运算结果确定最后项目建筑节能实施能力的隶属评价等级[1]。根据政府建筑节能监督机构确定的准予监督登记的等级标准(>75%),判断工程项目建筑节能实施能力所评价的隶属等级是否达到项目目标要求,对于达到标准的(隶属等级评价值>75%),准予监督登记,办理有关建筑节能监督管理手续,可以开工建设;对于达不到目标要求的,不予监督登记,并责令业主对工程项目前期工作进行必要的修正与补充。
五、评价组织及机制[2]
1.评价组织
进行建设工程项目建筑节能实施能力评价是政府监督机构项目监督决策的预测分析过程,它是有效实施有的放矢监督的基础。因此,应引起监督机构的高度重视,设定专门评价组织,一般应有3~5人专家组成,选择具有丰富建筑节能监督管理经验的专家,进行必要的评价方法的培训,熟悉评价方法的实质,能够较准确地把握评价标准和尺度,精通评价程序和过程。由专家组对所拟监督的项目作出建筑节能实施能力的综合评价,为安排监督任务和监督计划提供依据。
在工业、建筑、交通三大传统高能耗领域，建筑能耗所占比重不断攀升，建筑物全生命周期内大量的能源消耗制约着社会的可持续发展，而“节能”已经被视作煤炭、石油、天然气、核能之外的第五大能源。同时，建筑行业降低碳排放的成本是最低的，因此建筑节能正渐次成为节能减排的核心领域，或将成为中国突破能源瓶颈的关键。
一、概念界定和研究背景
(一)相关概念界定
建筑按照使用功能不同，分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑，前两者统称为民用建筑，这也符合《民用建筑节能管理规定》中的相关表述。民用建筑能耗在社会终端总能耗中比重较高;工业建筑是从事工业生产的建筑，其用能一般在生产用能中统计;农业建筑则是人们从事农业生产的建筑，农民的节能意识强，能源消费方式相对保守。所以，本文针对民用建筑展开分析。
节能建筑是指根据节能设计标准而设计和建造、降低其运行能耗的建筑。涉及的领域有：建筑设备节能，建筑围护结构改善，建筑节能设计和应用，太阳能建筑推广，新能源和新技术研发，物业管理和使用操作节能。此处将节能建筑的范围界定为，新建及既有存量建筑改造和可再生能源在建筑中的规模化应用。
(二)研究背景
建筑产业在每个国家都是对经济社会发展起到重要作用的产业，中国现有建筑面积已逾440亿m2，每年新建建筑面积约20亿m2，是全世界新建建筑面积的一半。但从环境角度看，它也是能源消耗、固体废弃物产生、全球温室气体排放、潜在健康威胁、环境破坏和资源耗竭的罪魁祸首。中国民用节能建筑市场发展问题的研究是基于四个方面的背景和诉求：能源压力，环境负荷，节能建筑市场供需双不足，以及政府管理和激励不足。
在中国节能建筑市场发展中，行为主体博弈时存在着信息不对称以及利益差异，由此产生了“委托—”的合作关系，带来了逆向选择问题。委托— 理论中，人总是选择行为以求自身效用最大化，委托人应实施有效的激励机制，激励人在实现自身利益最大化的过程中最大化整体利益。
二、节能建筑市场委托—关系的产生
信息经济学中的委托——关系泛指任何一种涉及非对称信息的交易。委托——关系的建立源自3个基本要素。首先，人和委托人的目标函数并非总是一致;其次委托人和人对相关信息占有的优劣势地位不同，即存在典型的非对称性;三是系统资源配置中各行为主体间具备经济关系和经济活动的不确定性和风险性。在节能建筑市场上，两级政府、开发商和业主等行为主体间存在着多层复杂的委托—关系。
(一)开发商和业主的委托—关系
开发商和业主的委托—关系主要体现在：业主，特别是住宅和普通商业建筑的业主，往往对建筑是否节能无从判断，因此是委托人;而开发商掌握着更多的信息，所以是人。在节能建筑开发和销售过程中，开发商为了最大化自身利润，有着强烈的动机向消费者隐瞒真实的建筑物节能水平的信息，因此消费者往往处于信息的劣势地位。这也是我国目前信任危机及其导致的交易成本过高的背景下非常棘手的一个问题。
(二)政府与业主的委托—关系
政府在节能建筑市场的推广中起着至关重要的作用，广大业主的积极参与则更为重要，并以其主观觉悟为最重要的因素。当前我国业主的环境意识和自觉选择节能建筑和产品的意识还不强。为此，政府应通过制定政策引导和鼓励业主选择节能建筑。在这个过程中，信息是非对称的，政府很难清楚地观察到业主购买和消费节能产品的真实意愿及其程度，大量业主中总会有一些人出现“搭便车”、“偷懒”或向政府隐瞒真实信息(如谎报真实费用)等现象，存在道德风险。这样，政府和业主间建立了以政府为委托方而业主为方的委托—关系。
(三)政府与开发商的委托—关系
企业作为利润最大化的“理性人”，只有投入能够足以弥补投资成本或酬以足够的经济回报，才会主动开发节能建筑。政府为引导和监管企业开发节能建筑，与开发商间存在委托—的关系。人开发商在市场经济下自主权上升，对企业经济活动和市场微气候掌握着更多、更准确的信息;而政府作为委托方不可能完全监督或全部使用合同条款约束开发商的行为。由于政府难以知悉开发商的真实成本及行为并依此实施相应的奖罚措施，方便有激励选择不开发节能建筑或隐藏真实的能效水平或能耗信息。此即方依仗信息优势产生环境治理中的逆向选择，导致政府政策执行及监督成本高昂。
(四)中央和地方政府的委托—关系
中央政府负责提出政策方向并考核地方政府业绩，地方政府受其委托根据考核业绩最大化的目标发展地方经济、对所辖区域内的各类建筑相关企业行使管理权，如实施监督、检查、处罚、激励、征税等行政行为。地方政府作为具体事务的管理主体，更接近信息源，并有选择地向中央政府传递后者所需的信息或有关自身行为的信息，形成了两级政府间的信息非对称。地方政府作为理性的人可能利用信息优势谋取自身利益，消极或虚假执行委托人的要求，甚至可能导致中央政府的目标落空，也可能出现道德风险。当然，地方政府在选择某种行动决策时，清楚地意识到中央政府可以通过事后检查来评价地方政府的行为。但因委托人对人施政效果好坏的评价一般不表现为物质报酬，而是体现为职位升迁、声誉增加或降职、问责机制等形式的奖惩，这种考评机制对委托人而言成本很低，但对人而言影响效用也不大。因此人博弈行为的最终偏向与其行为策略的预期得益更为相关，于是出现了“上有政策、下有对策”的现象。
在中国节能建筑市场上同时存在着以上4种及更多的委托—关系，但基于探讨中国节能建筑市场发展机制的目标，政府和开发商之间的关系是其中最为关键和最值得研究的，以下重点分析这两者之间的委托—关系，并试图探索发展机制的政策启示。
五、节能建筑市场激励机制框架设计
激励机制设计理论是美国经济学家里奥尼德·赫维茨(Leonid Hurwicz)于20世纪70年代开创的，其思想是基于一定的经济环境和社会目标，在自由选择、自愿交换的分散化决策条件下，设计一个激励机制使得经济活动参与者的个人利益和设计者既定的目标一致。
上文分析了在委托方风险中立而方风险规避的情况下两者的委托—关系，为我国节能建筑市场的发展机制的分析奠定基础。结合激励机制设计理论，本文对节能建筑的激励政策体系展开方案设计，具体包括激励目标、激励对象和激励力度等。
(一)民用节能建筑市场的激励目标
中国民用节能建筑市场激励政策的总体目标是确保除历史文物建筑之外的新建和既改建筑达到或超过建筑节能设计标准，并推进节能设计标准本身的提高。短期目标是加强供给方管理，政府实施行政命令性政策与经济激励手段以激励开发商，提高节能建筑的节能设计标准及其执行率。长期目标是加强供需双方特别是节能建筑需求方的管理，同时培育成熟的中介市场，培养市场供需双方主体的节能意识，引导供方主动投资于节能产品，同时通过宣传教育、利益引导等手段增强消费者的节能知识和环境素养，把潜在的节能需求变成现实的购买行为。
(二)民用节能建筑市场激励对象的选择
解决中国节能建筑市场供需不足的根本还在于需求端管理的理念，培养消费者的节能意识，敦促其从建筑物全生命周期的经济利益出发，主动选择节能建筑，从而形成市场需求，此需求经市场机制传导至开发商，后者被激励选择开发节能建筑，引导市场主体主动投资于节能项目(图1)。当然，结合我国建筑业转型升级的需要和能源战略，也应加强供给端的管理。
图2设计了中国节能建筑市场供需主体关系及激励的框架。节能建筑市场的推广既可以从供方展开，也可以从需方展开，其实际上是包括中央和地方政府在内的各个主体之间委托—的关系。此外，对于推进节能市场所必需的合同能源管理、第三方能效测评和能效标识属于客体技术保障。
六、主要结论
非对称信息下的信息博弈论主要研究非对称信息背景下的最优契约安排，研究以经济问题为导向，以综合信息结构下的激励与约束机制设计为结果，其对“机制”的定义是“契约”，以特征函数式的表述为博弈的一般表达方式，以委托人为设计主体，以理性人为实施对象的定量的分析工具。委托人设计激励机制使得人按其期望行动。
如何定位政府在民用节能建筑市场中的具体角色以及相关职能，如何进一步建立市场经济条件下政府与其他相关博弈主体间的新型政企关系，以及政府与公众的参与，将对推动实施我国节能建筑监管体系起到关键性的作用。
本文采用委托—模型重点分析了政府和开发商之间在信息对称和不对称情况下的委托关系，为政府部门监管节能建筑市场提供了可选择的政策依据。主要结论有：第一，节能建筑开发商在信息不对称条件下自愿选择的最优开发质量严格小于信息对称条件下的开发质量。因此应该加强政府对其的激励。第二，从长期来看，激励对象的选择应该锁定为节能建筑的需求端，并拉动供给的产生。因此克服信息不对称，即对客体加强管理并进行信号显示非常重要。
关键词：绿色建筑；技术体系；应用分析
1、无锡市绿色建筑发展概况
2011年10月，无锡市被住建部授予国家可再生能源建筑应用示范城市称号；2012年，无锡市被列入住建部评选的第一批智慧城市试点名单；2012年，经国家财政部、住建部批准，无锡太湖新城成为国家首批8个绿色生态城区之一；2014年，无锡市获得首批江苏省绿色建筑示范城市称号，标识着无锡市绿色建筑进入规模发展阶段。根据江苏省住房和城乡建设厅数据，截止2015年12月，无锡市（不含江阴、宜兴）共有60个项目获得绿色建筑评价标识，总建筑面积730.51万平米。其中，三星级绿色建筑项目5个，总面积20.13万平方米，面积占比2.76%；二星级绿色建筑项目30个，总面积351.43万平方米，面积占比48.11%；一星级绿色建筑项目25个，总面积358.95万平方米，面积占比49.14%。无锡市一星级绿色建筑占比最大，接近50%，二星级绿色建筑占比其次，也接近50%，而三星级绿色建筑占比最小，不足3%。
2、调研样本
本研究通过收集绿色建筑项目的申报书及自评估报告，统计分析无锡市绿色建筑项目应用的绿色建筑技术措施及关键定量指标。本研究共收集了24个绿色建筑项目，包括住宅项目8个（其中：三星级项目1个、二星级项目4个、一星级项目3个）；办公与商业建筑项目16个（其中：三星级项目1个、二星级项目6个、一星级项目9个）。
3、绿色建筑技术体系应用分析
3.1住宅建筑技术应用分析
本研究分析的8个住宅项目全部为设计标识，其中，有6个项目按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）进行评价，有2个项目按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）进行评价。本研究从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面进行技术应用分析，共统计分析了56项技术措施[1-3]，把40%的技术措施应用率作为高、低应用率的分界线。图1显示了节地与室外环境方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：日照模拟优化、本土植物选用、提高绿地率、场地风环境模拟、复层绿化、公共交通连接、地下空间综合利用、公共服务配套完善以及铺设透水地面。图2显示了节能与能源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：高性能围护结构、节能灯具、节能照明控制系统、外遮阳系统以及太阳能热水系统。图3显示了节水与水资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：水系统规划、节水器具、雨水回用系统、节水灌溉系统以及雨水径流控制、采取雨水入渗措施。图4显示了节材与材料资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：采用预拌混凝土、预拌砂浆以及选用高强度钢。图5显示了室内环境质量方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：室内自然采光模拟与设计、室内隔声降噪措施以及室内自然通风模拟与优化设计。无锡市住宅建筑高频技术措施的应用主要是三个方面的原因，分别为地方标准要求，增量成本较低以及适合本地气候条件。太阳能热水系统是典型的地方标准强制要求的措施，无锡市规定12层以下住宅建筑强制安装太阳能热水系统。日照模拟优化、场地风环境模拟等属于典型的低增量成本的技术措施，由于采用这些技术不会对绿色建筑项目的造价产生显著影响，业主会更倾向于采用。雨水入渗措施、室内自然通风模拟与优化设计等属于适合本地气候条件的技术措施，已经在无锡市传统的建筑中广泛采用。
3.2办公与商业建筑技术应用分析
本研究分析的16个办公与商业项目全部为绿色建筑设计标识，且项目全部按照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）进行评价，本研究从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面进行技术应用分析，共统计分析了88项技术措施[1-3]，把40%的技术措施应用率作为高、低应用率的分界线。图6显示了节地与室外环境方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：光污染控制、场地风环境模拟、本土植物选用、复层绿化、公共交通连接、地下空间综合利用、人车分流、景观照明入射控制、场地噪声模拟以及提高绿地率。图7显示了节能与能源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：高效冷热源系统、节能灯具、能耗分项计量监控系统、空调系统部分负荷时段高效运行控制、节能电梯、排风热回收系统、节能照明控制系统、全新风运行、过渡季节新风利用、高性能围护结构以及高性能幕墙。图8显示了节水与水资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：水系统规划、节水器具、用水分项计量、区域中水利用、雨水回收系统以及节水灌溉系统。图9显示了节材与材料资源利用方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：采用预拌混凝土、预拌砂浆以及选用高强度钢。图10显示了室内环境质量方面绿色建筑技术体系的选择应用情况，高应用率的技术措施包括：室内隔声降噪措施、室内背景噪声控制、采暖和空调的可调控性、无障碍设施、室内自然通风模拟与优化设计以及室内自然采光模拟与设计。无锡市办公与商业建筑高频技术措施的应用主要是三个方面的原因，分别为地方标准要求，增量成本较低以及能有效节省运行费用。高性能围护结构以及可再生能源应用是典型的地方标准强制要求的措施，无锡市规定大型公建节能率需达到65%以及至少采用一种可再生能源系统。本土植物选用、场地风环境模拟等属于典型的低增量成本的技术措施，由于采用这些技术不会对绿色建筑项目的造价产生显著影响，业主会更倾向于采用。高效冷热源系统、过渡季节新风利用等能有效节省运行费用，有利于业主减少使用过程的成本。
4、绿色技术体系汇总分析
表1汇总了不同星级绿色建筑高频应用技术。通过分析可以发现，住宅建筑高频绿色建筑技术应用主要集中在节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用以及室内环境质量四个方面。节材与材料资源利用高频绿色建筑技术应用较少。对于不同星级的住宅建筑来说，绿色建筑技术应用的主要差别集中在节能与能源利用以及室内环境质量两个方面。不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（32项）、二星（26项）、一星（26项）。可以看出，三星级绿色建筑所需应用的绿色建筑高频技术显著多于二星级和一星级；二星级和一星级所需应用的绿色建筑高频技术数量一致。结果表明，在绿色建筑高频技术应用方面，一星级绿色建筑向二星级绿色建筑发展的难度并不大。办公与商业建筑高频率绿色建筑技术应用主要集中在节地与室外环境、节能与能源利用以及室内环境质量三个方面。节水与水资源利用以及节材与材料资源利用高频率绿色建筑技术应用较少。对于不同星级的办公与商业建筑来说，绿色建筑技术应用的主要差别集中在节能与能源利用、节水与水资源利用以及室内环境质量三个方面。在节能与能源利用方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（15项）、二星（13项）、一星（9项）；在节水与水资源利用方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（7项）、二星（6项）、一星（4项）；在室内环境质量方面，不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（9项）、二星（7项）、一星（5项）。不同星级高频绿色建筑技术应用项数分别为：三星（44项）、二星（42项）、一星（30项）。可以看出，随着绿色建筑星级的提高，所需应用的绿色建筑高频技术显著增加。
5、结语
本文通过统计分析，从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用以及室内环境质量五个方面，统计分析了绿色建筑技术措施的应用情况（住宅建筑56项、办公与商业建筑88项），给出了不同星级住宅建筑及办公与商业建筑高频应用绿色建筑技术体系。本研究为无锡市绿色建筑发展提供参考，同时可供其他夏热冬冷地区绿色建筑项目借鉴。
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18.建筑节能 防腐表面特性对烟气凝结换热影响的实验研究穆连波，王随林，葛海霞，严欢，罗雪莹，MULian-bo，WANGSui-lin，GEHai-xia，YANHuan，LUOXue-ying
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21.长江上游水温监测及水温和气温关系研究孙大明，田慧峰，张欢，周志仁，周海珠，SUNDa-ming，TIANHui-feng，ZHANGHuan，ZHOUZhi-ren，ZhouHai-zhu
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12.集中供热系统节能潜力分析樊文创，张卫华，FANWen-chuang，ZHANGWei-hua
13.住宅负压新风系统的研究现状及其发展前景徐春艳，刘光远，彭娇娇，XUChun-yan，LIUGuang-yuan，PENGJiao-jiao
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15.浅谈节能建筑中升降遮阳百叶的功能徐志刚，卢超，王振杰，XUZhi-gang，LUChao，WANGZhen-jie
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22.对我国能源市场中加强政府有效管理的思考彭靖，PENGJing
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10.热反射外墙涂料的节能机理与效果分析许锦峰，吴志敏，沈中标，XUJin-feng，WUZhi-min，SHENZhong-biao
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16.既有建筑被动节能改造技术分析赵忠超，BrankoSimanic，程林，ZHAOZhong-chao，BrankoSimanic，CHENGLin
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19.试论建筑节能必须转变理念——以"系统思考"的理念处理"建筑节能"的问题曹琦，骆仲峰，CAOQi，LUOZhong-feng
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[关键词]建筑施工；市场营销；能力建设
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.31.033
促进建筑施工企业的市场营销工作，就要以科学、严谨的思维方式对其进行分析，并根据建筑施工企业特点和市场营销工作的特点仔细分析。而且，要按照我国经济市场的变化规律，以全面性发展推进建筑施工企业提高市场营销能力。
1建筑施工企业的市场营销能力概述
建筑施工企业提高其市场能力的因素为能力、报价、关系、形象等。其中，能力主要包括技术性、管理形式、设备的使用、财务分析以及人力资源等相关等级分析。报价主要是以综合性的方式对企业的成本控制能力、生产管理水平以及风险的抵抗能力等进行分析，并对对手在市场上的发展形式进行了解，以完成合理的报价策略。关系主要是建筑施工企业与相关政府、各个行业之间建设的一种关系，它们不仅要保持相互之间的和谐相处，还要努力挖掘一些潜在客户，从而在其中获得更重要的工程信息，以得到客户的信任。形象主要是建筑施工企业在该行业中以及在社会中形成的一种品牌形象、社会信誉度等。[1]
2建筑施工企业和市场营销工作的特点
2.1市场供求关系出现长期的不平衡性
很多商品在市场上的供求关系都是供大于求，并降低了市场上的发展平衡性。我国的建筑施工企业在发展过程中，也体现了供大于求的发展现象，主要是由于在建筑施工企业中用工制度的转变，大量的基层员工开始加入到工业生产中去。而且，建筑行业门槛低、工作量大，随着工作人员的不断增加，建筑施工企业生产能力过剩现象不断加重，从而降低了企业的发展利润。所以说，这种形式导致市场供求的不均衡性，给建筑施工企业的营销发展造成较大压力。
2.2建筑的生产与营销存在的一体化
建筑生产的产品是一种不动产，与其他封闭性的商品生产具有较大差异。这种生产形式体现的是开放性与周期性发展，促进了生产与营销的一体化发展。市场营销发展不仅仅要存在于项目实施之前，而要发展于生产的全部过程。主要在产品市场上进行销售期间，顾客是根据产品的质量和性能进行选择的，所以，建筑施工企业将每个生产环节展示给顾客，并保证在每个生产环节都有监督与管理。建筑施工企业在生产过程中，要做好生产中的组织管理与技术管理，从而维护自己的企业形象。
2.3施工企业的全员化营销
建筑施工企业的生产过程是一种开放性生产形式，它形成了全员性的营销形式。相关客户在对建筑施工企业进行参观、检查期间，实际上是对建筑施工企业中的全体人员的工作状态、技术水平、个人素质等进行检验，因为企业员工在各个方面的表现体现着一个企业的形象，都会在这种开放性生产过程中形成不同认知。所以，建筑施工企业中的管理人员、生产人员、技术人员等都要积极、主动参与到企业营销工作中去，并在不同生产模式上不同程度地影响营销生产。
2.4施工企业的全过程营销
全过程的营销形式主要是从信息的收集到竣工都要形成一种营销意识，做好建筑施工企业中的营销与经济效益的多少具有较大关系。而且，随着政府对建筑施工企业的不断重视，更要重视企业的生产过程以及营销工作。在竣工期间，也要重视售后服务工作，并给客户留下良好印象，在这种全过程的营销工作中，不仅能增加与客户之间的合作机会，还能促进售后服务工作的良好实施，以使建筑施工企业形成重要的营销手段。
2.5差异化营销
工程项目实施中的单件性决定了客户的个性化发展，所以，根据客户的不同需求，要实现项目的不同营销形式。因为每个客户的需求都是不同的，所以建筑施工企业在这种形式上就要根据客户在社会中提出的不同需求，以最大限度地满足其包含的隐性需求，并为其提供个性化的服务。如：公共设施建筑，主要形成的就是技术、外观以及高标准发展方向，而住宅建筑的形成主要注重质量、价格以及交通市场上的变化等。所以，相关的建筑施工企业就要根据不同的发展需求研究出不同的实施战略，并以针对性的发展特点促进施工组织与生产组织进行实施。
2.6建筑产品的不可退换性
在大多数的商品中，建筑施工企业无法对其已经销售的产品进行退换，并以此来获得顾客的信誉与市场上的名誉。所以，每个建筑产品的质量长期影响着客户对企业的形象认识，也与企业的发展形式、行业进步具有较大关系。因此，建筑施工企业就要重视产品的生产质量，并根据国家规定的相关标准维护企业自身在市场上的信誉与形象，从而在长期发展中促进建筑施工企业的效益进步。
2.7营销工作的复杂性与系统化
建筑施工企业中的营销工作由较多的细节组成，在开始之前，主要做好相关的准备工作，如：信息获取、考察、合同设计等，不仅要严格执行，还要促进每个环节的积极转变，以保证建筑施工企业市场营销工作的效率化发展。[2]建筑施工企业的营销工作并不是单靠专业的团队独立完成，而是要与技术、生产系统、管理系统等共同组织完成。所以，建筑施工企业中的相关人员要充分认识到营销工作在其发展中的重要性，并促进合理解决复杂性与系统化工作的实施。
2.8营销工作的长期性
根据建筑市场在社会发展中的实际情况，建筑施工企业要完成高效性的营销工作，就要制定周密的策略以及严谨的执行措施。而且，还要随时关注市场环境的变化，并根据营销因素的变化，及时分析信息，并制定出合理的解决对策。对于营销工作人员来说，自身也要具有一定的耐心与责任心，不仅要能够充分掌握市场上的变化，还要以较强的应变能力稳定企业的内部工作。
2.9生产活动的规范化
由于建筑产品具有一定的特殊性，能够为投资者提供更多的利益，并维护国家以及人民的财产。根据我国建设的一些相关规范，建筑施工企业对招投标活动也制定了相关的执行标准。所以说，在这种规范形式下，不仅能促进各个部门之间的积极管理，还能使建筑施工企业的营销工作按照规章制度办事。
2.10竞争方式的多变性
随着我国市场经济体制的不断进步，建筑施工企业也已经从无形市场发展为有形市场，并在各个方面都进行了综合性的分析与判定。所以，面对这种竞争形式的多变性，建筑施工企业以及营销工作的相关人员就要不断调节自身，以合理的思想、方法推出新的营销计划，并保证营销工作的执行能够适合当前社会的积极发展，从而促进建筑施工企业在市场环境中的生存与发展。[3]
3改善企业市场营销能力的策略
3.1改变传统的营销理念
在我国很多大型国有建筑施工企业发展中，都起步于计划经济时代，它们对市场营销工作的实施没有形成先进认识，实际的营销理念存在简单化倾向。主要表现在四方面。其一，企业的相关人员将没有执行成功的营销工作定义为投标工作中没有严格实施。其二，企业中的管理人员对公关工作的理解还存在片面性，没有将关系建设放在重要位置。其三，建筑施工企业的相关人员没有辩证地认识到营销理念与生产之间的关系。其四，建筑施工企业在营销工作建设中，忽视了市场的稳定发展。由于以上四方面存在的不正确认识，建筑施工企业的营销能力根本不能得到有效提高，并制约了企业营销工作的效率化发展，所以，应在市场经济变化形势下，根据各个行业的发展特点，改变建筑施工企业工作人员的营销理念。
3.2提高市场竞争力
要提高建筑施工企业的市场竞争力，就要做好各方面工作。根据市场宏观经济政策，对市场的具体情况进行研究、分析，并制定出适合企业发展的营销战略。还要加强建筑施工企业的成本控制，并提高价格竞争能力。既要研究市场发展规则与对手的发展规律，还要加强企业的现场管理工作，这样不仅能提高报价水平，还能提高产品的自身质量。而且，要提高建筑施工企业的信誉度，还要严格遵守相关合同，并以诚实、守信的思想积极建设；加强建筑施工企业的公关工作，为企业的营销工作增加更多的信息渠道。[4]要对我国的市场管理情况、招投标政策等相关法律法规具有一定了解。其间，不仅要加强建筑施工企业的自身形象，做好营销工作的大力宣传，提高企业在市场上的影响力，还要增加先进技术的有效利用，以技术为发展优势，并提升企业的自身竞争力。
3.3改变传统的营销手段
改变建筑施工企业传统的营销手段，建立先进的营销队伍，使建筑施工企业的营销工作在市场发展中占有有利地位。其中，可以利用科学、合理的考核机制以及激励机制，使建筑施工企业中全体人员都能形成一种全体营销的观念，并使之能够主动参与到建筑施工企业生产管理、成本管理、安全管理以及财务管理工作中去，以使建筑施工企业提高自身的核心竞争力。
4结论
根据以上对相关问题以及相关策略的分析与阐述，通过创新性分析与研究，提高了建筑企业的市场营销能力。该形式的实现不仅能扩大企业的营销业绩，还能提高其在市场上的占有率。而且，市场营销能力的形成还能进一步提高企业的自身品牌，并在社会上获得较好的公众形象，从而使建筑施工企业在市场发展中获得有利地位。
参考文献：
[1]刘超，杨文静.谈建筑施工企业市场营销特点与营销能力建设[J].建材发展导向，2013（3）：174-175.
[2]王旭波，卢健松.浅析建筑施工企业市场营销特点及策略[J].城市建设理论研究：电子版，2013（16）.
内容摘要：建筑节能业节能相关主体包括政府、监督执行部门、房地产商、业主、建材厂商、物业管理公司、科研机构等。本文主要研究开发建筑节能业和开发非节能建筑节能业的博弈，政府与房地产商间的博弈。博弈结果是政府和房地产商都不愿对建筑节能业投资。在市场经济条件下，投融资主体表现出的非建筑节能偏好的投资倾向。最后，提出对策建议。
关键词：博弈论 建筑节能政策
2000年原建设部颁布《民用建筑节能管理规定》（下文简称《规定》），要求《规定》自2000年10月1日起施行，《规定》明确了各级建设行政主管部门是建筑节能的监督管理部门。实施建筑节能具有正的外部性，即对建筑进行节能改造或投资时，建筑节能改造或投入的投资收益预期会小于节能所增加的投入，而节能增加的投入则必然小于社会获得的综合效益，从个人角度来看或者从社会角度来看，建筑节能工作都会带来巨大的经济和环境效益，比如建筑能耗的节约、环境质量的改善，它还带动与节能相关的产业发展，促进了经济的发展。
建筑节能业节能相关主体包括政府、监督执行部门、房地产商、业主、建材厂商、物业管理公司、科研机构等。本文主要研究开发建筑节能业和开发非节能建筑节能业的博弈，政府与房地产商间的博弈。
开发建筑节能业和开发非节能建筑节能业的博弈
博弈论问题通常由三个方面的内容构成：第一，参加博弈的博弈者；第二，每一个博弈者可能采用的策略；第三，所有博弈者可能选择的每一种策略组合下每一个博弈者所获得的支付。现代经济学的核心假设是“人的行为是理性的”。所谓理性，是指一个决策者在面临几个可供选择的方案时，会选择一个能令他的效用得到最大满足的方案。在博弈论里，经济主体的效用函数不仅依赖于他自己的选择，而且依赖于其他经济主体的选择。假定政府投资的效用只存在收入最大化一个目标，而作为生产者，房地产商对建筑节能业进行的劳动投入直接取决于劳动的工资报酬和劳动的边际收益产品之间的关系，如果两者对建筑节能业的投资是可以替代的，资源存量是固定的，且非建筑节能业投资报酬率高于建筑节能业报酬率，两者在投资于建筑节能业和非建筑节能业之间进行投资博弈。由于两个以上投资者之间的投资博弈分析与两个投资者之间的投资博弈分析结论一致，这里仅仅讨论两个或两个以上投资者之间的投资博弈分析。
A、B分别代表投资者1、投资者2，两个博弈者在投资前都有两种策略选择：投资于建筑节能业或者非建筑节能业，博弈的一方不同投资决策对另一博弈方的投资获益的影响是相互的。报酬矩阵如图1所示。
图1中，xij（x分别代表e，f，g，h）指投资者I（I=1，2）投资于j（j=1为建筑节能业，j=2为非建筑节能业）行业的报酬。从我国的投资环境来看，我们认为g12>e11，h11>f11，并且f22>e21，h22>g21。报酬矩阵中（h11，h22）构成本博弈的纯策略纳什均衡。
对于投资者1而言，无论投资者2选择投资建筑节能业或者非建筑节能业，投资者1的最优决策都是选择投资非建筑节能业。对于投资者2而言，无论投资者1选择投资建筑节能业或者非建筑节能业，投资者2的最优决策都是选择投资非建筑节能业。
对社会而言，这种投资均衡并不构成社会的最优均衡，从福利经济学观点来看，该投资均衡状态，还没有达到帕累托最优状态，即指资源分配的一种理想状态，假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。此时还存在着帕累托改进，即在某种经济境况下如果可以通过适当的制度安排或交换，至少能提高一部分人的福利或满足程度而不会降低所有其他人的福利或满足程度，则一种制度的改变中没有输家而至少能有一部分人赢。
政府与房地产商间的博弈
建筑节能业长期的私人收益曲线和社会收益曲线相分离，并低于社会收益曲线，政府如果对建筑节能实行补贴，可能会使建筑节能业生产社会成本高于私人成本，政府如果不对建筑节能业实行生产补贴，可能会使建筑节能业生产的私人成本高于社会成本，两种情况下都存在外部性。房地产商作为投融资主体，追求福利最大化就是满足其收入最大化，政府的目标收益函数是财政收入最大化。如果两者对建筑节能业的投资是可以替代的，资源存量又是固定的，且非建筑节能业投资报酬率高于建筑节能业产业投资报酬率，可设房地产商的收益函数为：
Yf=f1(K1,L1)+f2(K2,L2)=P1Y1+(1-t)P2Y2 （1）
式中：Yf为房地产商的收入；P1为建筑节能产品市场价格；Y1为建筑节能产品的总产出；t为政府在非建筑节能产品上抽取的利税比率；P2为非建筑节能产品的市场价格；Y2为非建筑节能产品的总产出。其中f1(K1,L1)表示房地产商的建筑节能业投资收入，f2(K2,L2)表示房地产商的非建筑节能业收入。
而政府的收益函数为：
Yg=tP2Y2 （2）
即政府通过对非建筑节能业征税获得收入。
对（1）、（2）式，分别对房地产商对建筑节能业上的投资Kf0和政府在建筑节能业上的投资Kg0求导得：
（3）
（4）
（5）
（6）
其中：（3）、（4）式分别为房地产商和政府投资的边际收益；（5）、（6）式分别为政府投资与房地产商投资的边际替代。这样可以得到如图2所示的支付矩阵。
从支付矩阵分析，对房地产商而言，如果政府投资，他也投资，房地产商可以得到的支付是 ；如果他不支出，得到的支付是 ；如果政府不投资，他投资，房地产商可以得到的支付是，如果房地产商也不投资，房地产商得到的支付是0。对政府而言，如果房地产商投资，他也投资，政府可以得到的支付是 ；如果他不支出，政府得到的支付是；如果房地产商不投资，他投资，政府可以得到的支付是，如果政府不投资，政府得到的支付是0。也就是说，对房地产商而言，无论房地产商增加投资还是不增加投资，只要政府增加投资，都会增加房地产商的收入，多增加的收入为，即（Yf/Kg0）>0，从另一角度分析，无论政府增加投资还是不增加投资，只要房地产商增加投资，都会增加政府的收入，多增加的收入为，即（Yg/Kf0）>0，假设：Yf/Kf0≤0， Yg/Kg0≤0，此时上述支付矩阵有唯一的纳什均衡（0，0），这显然是个非合作均衡，比合作均衡时要差。由于非建筑节能业报酬率大于建筑节能业产业报酬率，故：博弈双方只要存在一方的边际投资收益率小于或等于0。在只考虑博弈策略条件下，最优合作解便不会存在。即政府与房地产商博弈的结果是双方都不增加建筑节能业投资。
实践中政府与房地产商的博弈行为，存在的可能情况是，政府对建筑节能业投资的增加会因为房地产商的最大化行为，反而使房地产商在建筑节能业上投资减少。这种情况显然与政府期望增加建筑节能产品为投资目标相背。政府作为宏观建筑节能业投资主体，其行为还缺乏规范性。政府作为建筑节能业基础性、公共性投资的主体，其行为动机是注重宏观及长远的经济效益与社会效益，保障满足人民生活需要及国民经济的协调发展。其投资行为对房地产商具有引导与示范带动作用，为房地产商增加对建筑节能业的投入创造条件。然而，新中国成立以来，我国政府是以经济实体的身份出现，由于传统计划经济体制的禁锢，注重的往往是短期经济效益与社会目标。在博弈的初期，房地产商还由于对政府的信赖，在预期中政府可能会维持对建筑节能业的投入，但到后来，在重复多次博弈中，发现政府对建筑节能业发展的各项政策未能到位，使得房地产商认为政府的“口头强调”是不可置信的，从而使得政府与房地产商之间的相互合作博弈转移到不信任的非合作博弈，博弈结果是政府和房地产商都不愿对建筑节能业投资。在市场经济条件下，投融资主体表现出非建筑节能偏好的投资倾向，社会资金流向比较利益较高的非建筑节能业的行为。
结论
国家在目前投融资体制下，在保证各自投资主体一定利益的同时，应建立有效的约束机制，营造有利于增加建筑节能业投入的环境。市场机制下建立有效的建筑节能政策导向机制很有必要。各节能参与群体应合理市场定位，明确各方的责、权、利，充分调动各方推动节能的积极性。
政府在博弈中能够保持高度的理性，政府在把握国家的资源优化配置、能源安全及环境保护的前提下，避免短期的行为，以资源、环境和社会等的长期收益为重，维护公平的市场竞争环境，加强建筑节能宣传，采取“长期的”策略，对政策的实施起到监督、协调、引导和宏观调控作用。政府对开发商开发“节能建筑”的行为选择的节能政策导向要能达到：应保证开发商按政策规章执行比不执行得到的效益好。房地产商是建筑节能领域的主体之一，他们是节能建筑及产品的生产者，应该顺应国家建筑节能激励政策的导向，准确把握切入市场的时机，既充分享受政策的优惠，又尽量避免盲动。
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摘 要 当前，由于经济的不景气和建筑企业之间竞争的加剧，使建筑企业的经济效益和现金流受到了影响。资金关系着企业的发展，对于企业的运营起着非常重要的作用。本文讨论了建筑企业资金管理的现状，提出了优化的对策，以供参考。
关键词 建筑企业 资金管理 优化 对策
伴随着经济腾飞的步伐，大量重型建设投入生产，施工建筑行业的规模也日趋扩大，随之面临的情况则是企业的持续发展与资金紧张这对矛盾如何平衡。资金问题制约了企业的发展，不仅影响企业的扩张发展，也不利于企业增强市场竞争力。因此，加强资金管理不仅是企业财务管理的重要内容，更是企业发展的关键。建筑施工企业对于资金从施工准备、工程施工、施工结算整个资金运动过程，需要不断加强资金管理，提高企业资金使用效率，降低资金使用机会成本，为企业获取更大的竞争优势。
一、建筑企业资金管理的现状
1.市场竞争激烈导致资金紧缺。目前，建筑市场竞争激烈，为了达到中标的目的，建筑施工企业往往压价竞标，有的企业甚至不惜报低价，投标报价低于工程预算，甚至低于工程成本。同时由于投标报价低，企业的利润空间小，建筑施工行业利率低，使得资金使用更为紧张。再加上按工程总价一定比例支付的投标保函押金以及建设方要求施工企业支付的质量保证金，施工企业有较多资金被占用，不能参与企业的正常周转，导致企业资金紧张。
2.固定资产投资盲目造成资金紧缺。为了获取工程项目，部分施工企业不考虑企业承受能力和规模大小，对于新工程盲目招揽，不进行可行性研究就着手贷款购置新设备；待工程结束设备则闲置不用，造成新设备使用率不高，使资金失去流动性，超过企业资金的承受能力，使企业经济上背上包袱。进行固定资产盲目投资后闲置，除造成使用效率不高，固定资产占用资金成本过高外，还使企业折旧负担沉重，导致亏损，形成固定资产过剩的后果。
3.资金管理缺乏重点。部分建筑施工企业在资金管理中不分主次和轻重缓急，平均使用力量，对于重点环节未能重点控制。在进行资金划拨时，不分轻重缓急，对非重点环节资金充足，对于重点环节，则资金不能及时到位，导致资金周转不灵，使用低效。部分企业不注重经济效益，在资金划拨时缺乏全局观念和效益观念，未能把资金管理摆到重要位置来抓。
二、优化建筑企业资金管理的对策
1.加强资金预算管理。建筑施工企业应建立起全面的预算制度，根据需要设立专门机构，如：预算领导小组，来负责预算组织和实施，加强管理。要以“量入为出，重点突出，注重节约”为原则，加强预算的编制、执行、分析、考核等全部环节的管理，对预算计划的编制、审核、下达和执行程序进行规范，对于预算执行过程中的差异进行分析和控制，不断改进，保证预算的执行效果，对总预算做好综合平衡。对于年度预算计划，要落实各个责任单位，强化科学管理，大力发挥预算对于生产经营的指导作用。在进行年度预算时，应与企业的发展战略、经营目标相一致，加强与各二级职能部门的沟通和联系，督促预算计划的执行能够与落到实处，确保预算计划执行全过程能够得到有效控制。要对预算执行的情况进行定期分析，建立预算分析制度，充分收集财务、政策、法律、市场等各方面的资料，采用各种不同的方法，对预算执行单位的现状、发展趋势和存在的潜力进行定量和定性的分析。每期末，要对预算执行情况进行客观分析，以进一步提高预算的合理性、科学性。
2.强化经济责任制度。在当前充满竞争和变数的市场环境中，建筑施工企业面临着巨大的机遇与挑战，而内部经济责任制体制是施工企业有效进行资金管理的有效手段。要加强建筑施工企业的内部责任考核机制，强化内部管理体制。要从单个工程项目管理入手，实行项目资金管理责任制，对于资金管理出现问题的项目，要对相关责任人进行惩处，对于资金管理到位的项目，要结合经济上的奖励。从制度和体制上保证资金管理的效果，有利于提高项目班子成员的工作积极性，从而提高项目的资金使用效率，缩短资金周转周期，取得良好的社会及经济效益。
3.优化固定资金管理。建筑企业用于购置生产设备、施工机械、运输设备和建造房屋等固定资产的资金，是企业经营资金的组成部分。固定资金的实物形态是固定资产。固定资产的价值随着使用过程中的消耗，逐渐转入产品成本中。这部分价值在产品销售以后逐步取得补偿，构成折旧基金，用于固定资产更新。随着生产的不断进行，固定资产的价值不断转移，直到报废时，固定资产才完成一次周转。
4.加强项目资金管理。近年来，商品市场价格波动较大，不容易预测，建材市场价格变化对建筑施工企业影响最大，预防和转移这方面风险对施工项目带来的损失是很多建筑承包商风险管理的难点。但是科学地看待市场，利用建材市场价格波动有利的一面增加施工项目经济效益；采取合理有效的方法转移其带给施工项目成本增加的不利因素，建筑承包商就可大幅度降低或消除市场价格波动风险的影响。要强化施工项目合同管理，将市场价格波动因素写入合同条款，动态的转移建材大幅度地涨价带来的项目成本增加，在造价中合理地补回价差。但对于风险自担的总价合同，承担市场价格波动风险对建筑承包商无疑是一个巨大的考验。只有加强资金管理，节约成本，提高施工合同履约能力，减少施工过程成本损耗，降低经营管理风险，建筑承包商才能有效抵御市场价格波动风险。加强工程节点结算和竣工决算管理，争取在工程中写入工程节点和竣工结算及其时限款项，使资金能及时到账，减少资金流量大幅度波动。同时了解建设单位、分包单位、材料供应商的详细信息，对其资金、履约能力要分析，并能灵活的写入相应合同条款，让他们分担一部分市场价格波动风险。
三、结论
总之，资金管理是建筑施工企业财务管理的关键，也是企业经营管理的重中之重，资金管理关系到企业的经济效益，关系到企业的发展和扩大。要加强资金预算管理，强化企业内部经济责任制度，优化固定资金管理，加强项目管理，从而不断提高企业资金管理水平，捉进企业经济效益提高。
参考文献：
