“不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”，使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语：暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议，那么对于“高利润”，似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险，对于房地产企业的管理层来说，真的是冷暖自知。
二、房地产行业过程管理的核心与本质
房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。
三、房地产行业管理者角色与技能
激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。
四、房地产行业管理反思与研究
近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。
五、对房地产流程管理建立模块分析
1、房地产市场容量分析
拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。
2、房地产市场需求特征分析
几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。
3、房地产市场交易状况分析
1）现房销售增幅高于期房销售
2）消费结构在逐步发生转变
［关键词］商品房；经济适用房；产品组合
［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0047-02
伴随着我国政府对房地产市场的宏观调控力度的增强,目前该市场环境呈现出明显的紧缩态势。这一态势不仅表现在商品房售卖受阻,还表现在经济适用房售卖被廉租房所抑制。在此背景下,作为笔者所在的某基建管理单位,其如何在新形势下来提升商品房和经济适用房的销售业绩,便成为本部门急需解决的课题。正因如此,笔者以“商品房与经济适用房的产品组合的构建”为题,便成了应有之义。
根据市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同,即前者完全在于商业目的,需要满足经济效益目标；而后者则属于公益性目的,体现了政府对其社会效益目标的实现。
由此可见,本文在构建商品房与经济适用房的产品组合时,将从“民生扶持”的角度来理解。
1 目前房地产市场营销面临的挑战
无论是商品房还是经济适用房,二者所具有的价格特征决定了其属于奢侈品类型。由该类型商品的价格量占消费者收入总量的比重极大,因此此类商品的需求弹性较大,即Ed＞1。在此经济特征下,房地产市场营销面临着以下几个方面的挑战。
1.1 价格因素方面的挑战
Ed＞1意味着,消费者对房地产商品的价格敏感度很高,当房产价格发生变动时,消费者购买量的变化幅度大于价格变动速度。具体到房地产市场营销可得：若商品房价格和经济适用房的价格逐渐低于消费者的心理预期,理论上消费者群体会增加商品的购买数量；反之亦然。然而,正因为房地产商品属于奢侈品,因此消费者普遍存在着“买涨不买跌”的心态。目前消费者所呈现出的观望情绪,就直接来源于这种心态。因此,“加速购买和观望”这两种经济行为同时存在的条件下,就增大了房地产商品营销的难度。从而,也为产品组合的构建带来了挑战。
1.2 政策因素方面的挑战
不管是商品房还是经济适用房都关系到民生问题,这就使政府所出台的一系列关乎房地产市场的政策,备受消费者关注。其中,针对商品房领域的政策成为了关注的重点(对于经济适用房来说,由于在近年来出现的区位不理想、户型不合理、配套设施不全等尴尬现象,已导致诸多消费者将目光聚焦到了商品房领域)。这样一来,各地针对当地的房地产政策,必然影响到该市场营销的功能效果。即使在遵循经济效益和社会效益目标相统一的产品组合,在客观的政策安排下也往往会成为基建管理单位的“一相情愿”。
1.3 舆论因素方面的挑战
基价管理单位在构建商品房与经济适用房的产品组合时,如何让组合所包含的政府目标被消费者所理解并接受,这是目前面临的挑战之一。诸多地方政府在划拨土地给开发商时,往往提出了必须按一定比例修建经济适用房的刚性条件。其中的用意这里不再详述,然而能否让消费者根据自身收入状况分类进行房产购置,则完全在于其自身的消费偏好与社会环境使然。这里的社会环境主要是指“舆论环境”,而舆论主要指向政府针对商品房和经济适应房不同的政策安排。
可见,唯有在应对挑战的同时来构建产品组合,才具有可操作性。这也为下文“内在要求”的探讨提供了前提。
2 当前房地产市场营销的内在要求
不可否认,各地由于经济发展状况不同；房地产政策安排不同,以及消费者购买力不同,其对于房地产市场营销的内在要求也呈现出诸多差异性。然而,面对以上三方面的挑战则几乎是统一的。
2.1 谨慎进行产品组合的价格调整
针对商品房和经济适用房作为整体的价格因素挑战,上文已进行了阐述。就该挑战而言,谨慎进行产品组合的价格调整则显而易见。不过,笔者这里所强调的“内在要求”主要指向：商品房与经济适用房之间的价格调整。需要强调的是,产品组合中品项之间不应形成竞争关系,而须成为互补关联性。这就意味着,在同一地区的商品房和经济适用房在搭售中,应严格设计之间的价格匹配度。
2.2 政策安排应与产品组合相配套
以基建管理单位为主体来开展房产营销,本身就体现为政府行为。在目前房地产市场的萎靡状态下,如何有效提升房产商品的销售业绩,不仅是基建管理单位的经济目标,更是其的社会目标。而社会目标则在于,满足民生和金融稳定等诸多方面。因此,政府主管部门应给予产品组合配套的政策安排。不难理解,适度、常态的政策安排能给予消费者一种稳定的预期,从而可在一定程度上打消他们的观望情绪。那么,政策安排的具体设计,下文将从一般性层面给予阐述。
2.3 舆论引导须与产品组合相适应
消费者所释放的舆论环境不仅能给房产营销以契机,也能给之以危机。因此,作为基建管理单位的上级主管部门,应及时通过信息平台洞察相关舆论走向,并借助该平台给予及时的引导。这样一来,便在政策安排的配合下,使得舆论环境与产品组合的构建相适应。从而,增大了房产商品的市场公信度。
不难看出,以下在具体的产品组合设计中,应贯彻以上的内在要求。
3 商品房与经济适用房的效用分析
3.1 商品房的效用分析
商品房作为住房货币化的产物,本身是对房改的延续。因此,其在售卖功能上主要针对那些具有刚性住房需求的消费者；当然,不排除部分的投资性消费者。考察这些消费者的生活与工作特征,体现为：工作强度较大、空闲时间较少；并且,家庭结构以三口之家为主,孩子的年龄普遍不大。为此,该类型消费者对于商品房的购买偏好,除了受到房价因素的影响,还受到区位和配套设施等因素的影响。
3.2 经济适用房的效用分析
众所周知,经济适用房属于政策性住房。该类型房产尽管房价相对较低,但在购买权利和房产转卖的规定上,远比商品房苛刻。因此,这样的政策安排实则已经分流了消费者群体。具体考察购买经济适用房的消费者,他们的生活与工作特征与商品房购买者有明显区别,从整体上看他们大都工作不稳定,并伴有一定的健康问题；而且,他们的年龄大都处于中年阶段,其子女或在读书或已参加工作。为此,在经济适用房的营销策略上,就应突出该房产外部环境的清新与出门方便性。
3.3 二者差异性的提炼
二者存在政策上的差异性,因而不能简单地以互补性特征出现。这也就意味着,二者之间不可能构成竞争关系,也难以使消费者通过“二选一”的方式来获得购买权利。因此,二者差异性的提炼着重在于,针对二者分别针对的目标消费者,客观地阐述各自的优势。其产品组合实则在于,借助经济适用房的销售,来推动商品房的销售。关于这一点,笔者须在这里加以强调。
4 商品房与经济适用房的产品组合设计
4.1 建立同一品牌下的共识
一般而言,当地消费者在购买房产时存在着品牌意识,即该房产是由哪家房地产商开发的；同时,房地产商的品牌建立,往往又是通过商品房来实现的,因此,在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭,能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息,来预测该房产的购买价值。需要明白,对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。
4.2 在同一品牌下突出二者的优势
上文已经指出：因政策性使然,二者不会出现相互竞争的态势。然而,如何使二者联系在一起,减少各自的营销成本；则需要在同一品牌下突出二者的优势。关于这一点,需要基建管理单位在售房大厅的布置上给予考虑。这里须把握一个原则,即应使消费者认识到二者属于房产商共同开发的项目；而不能出现“商品房为主、经济适用房为辅”的理解。
4.3 产品组合中的价格调整
产品组合中的价格调整,主要针对商品房销售而言的。根据目前走势在不影响合理利润的前提下,调整商品房的价格。与此同时,在销售经济适用房的过程中,向消费者突出商品房的优势。从而,期望分流部分的消费者。
不可否认,商品房与经济适用房的产品组合还是一个新鲜事物。笔者在学识有限的情况下,仅根据自身的工作实践和思考,就该问题做了一定的讨论。此文,权当抛砖引玉之用。
5 结 论
由市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同。二者产品组合,应植根于目前的房地产市场大环境之中。为此,在产品组合的目标导向上,规定为：借助经济适用房的售卖来推动商品房的销售；并通过商品房开放商的品牌,支撑经济适用房的售卖。而目前的重点在于,提升商品房的销售业绩。具体包括：建立同一品牌下的共识；在同一品牌下突出二者的优势；产品组合中的价格调整。
参考文献：
［1］王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨［J］.广东科技,2011(8).
房地产经济学论文范文一：工商管理对房地产经济发展的促进作用
摘要：
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献：
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房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
一、房地产经济可持续发展相关概念的研究
（一）发展与可持续发展
唯物辩证法认为，发展是新事物代替旧事物的过程，是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展，是指发展过程中的一个特殊发展模式，其发展是可以持续和连续的。在实际生活中，可持续发展强调人与自然的和谐发展，经济与人口、资源、环境的和谐发展，发展是注重质量和子孙后代人幸福的。
（二）房地产经济可持续发展
在房地产经济中，沃特曼、柯林斯、波拉斯和本文由收集整理彼得斯等著名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出，追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则，房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润，而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力，以增强应对不利环境的弹性。
（三）企业可持续发展战略
企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划，发展性是企业可持续发展战略的本质特征，用企业可持续发展战略指导企业其他战略，用企业其他战略执行可持续发展战略，这是企业可持续发展的必然途径。
二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础
（一）核心竞争力理论
“核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出，并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征：（1）核心竞争力是无法被模仿和代替的；（2）核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力；（3）核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值，对客户关键性利益有重要作用。
房地产经济的可持续发展，首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力，创新自身的产品和服务质量。
（二）波特发展战略理论
20世纪80年代，迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论，该理论指出了行业结构“五力模型”：（1）供应商的议价能力；（2）客户的议价能力；（3）行业的竞争现状；（4）新进入者的挑战；（5）替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高，为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略，对企业经营的产业环境进行了研究。
（三）企业资源理论
企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为，企业的资源必须拥有4个基本性质：（1）价值性（valuable）；（2）不可模仿性（inimitable）；（3）稀缺性（rare）；（4）非替代性（non-substitutable）。资源是一个综合体，企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合，资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。
三、促进房地产经济可持续发展的战略研究
根据产业经济学理论，房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时，才能实现房地产经济的可持续发展，如图1所示。
根据图可以看出，当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时，也就是说处于图中的阴影区——优势发展区，房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。
（一）确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向
房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求，以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标，要想使企业永续经营，就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益，应该用发展的，战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟，亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段，但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果，只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上，才能够实现企业的永续经营。
（二）推行品牌战略
房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时，有计划、有目地设计、塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象，是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分，企业品牌是房地产品牌的载体，是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志，是企业对消费者的一种承诺，也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键，是企业品牌的具体体现，是企
业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容，是项目品牌的必要延伸，三者相互联系、相互作用。
关于房地产经济学论文范文一：房地产经济与建筑经济问题探析
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
关于房地产经济学论文范文二：小议房地产经济与国民经济的作用因素
在经济运行的过程中，由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品，那么生产量的提高就需要资金的投入，扩展到了投资的扩张，那么产品增加了，市场的销路好了产品所产生的效益就高了，这就扩张到了收入环节，收入的增加必将导致支出的增加，有扩张到了支出环节，这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节，购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程，各个环节都是环环相扣的，每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动，通过因果链的运行不断的累积，是对自身的扩张。
当因果链在运行中，通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中，会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候，就会发展到一个瓶颈期，最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的，当运行到一定程度的时候，就会自然的产生一种阻力，使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面：
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中，各个环节的发展扩张共同组成了因果链，各个环节之间都是相互影响相互制约的，每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响，所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中，发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的，每一个环节都有其自身的承受能力，当这种承受力超出了自身的承载范围的时候，就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中，如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候，就会使这种比例严重失调，打破了因果链中的平衡协调的关系，从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张，这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：
1政策波动的影响
在国家发展的过程中，国家政策会做出相应的调整，那么在政策调整的过程中，具有不规则调整的特性，而经济发展是具有一定的规则性的，所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
“这个文”即是指18号文――《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，它在8月的最后一天由新华社全文播发，被业界公认为中国房地产市场发展的新五年计划。
18号文的要旨在于，首次在国务院文件的层面，提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。此外，正如文件名称所示，它还提出要“促进房地产市场持续健康发展”。一个“支柱”，一个“持续”，正是这两点极大地挑动了房地产商们的神经。
变化似乎发生于无影无形之中。仅在短短两个多月前，央行于6月13日了名为121号文的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严控房地产信贷，引起业界一片叫苦之声――如今国务院18号文出台，业界敏感地作出了有利于自己的判断：既然国务院认定房地产是支柱产业，要“持续”发展，那就意味着否定了向房地产业“大泼冷水”的121号文(参见《财经》2003年7月5日号《房贷秘密》）。
果真如此吗？
18号文和121号文并行不悖
对18号文最为欢迎的当属房地产开发商，而房地产商们最关注的核心问题之一，是房地产信贷政策的走向。
业界的兴奋不加掩饰。18号文公布后，SOHO中国有限公司董事长潘石屹立刻作出反应，在所写的分析文章中，对18号文中“促进房地产市场持续健康发展”、“房地产已经成为国民经济的支柱产业”、“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持的力度”等语句大加引用。任志强则高调撰文称，当严控房地产信贷的121号文在市场引起强烈不满时，是“国务院深入调查、多方会谈”，终于制定18号文，对广受争议的银行信贷政策作出结论：尽管央行强调防范金融风险是必要的，但防范风险不能影响住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响全国房地产业持续发展的大局。
任志强甚至列举出121号文的四大“罪状”（即与18号文最大的差别之处）：将全国的投资高增长归咎于房地产，认为房地产泡沫是普遍性的；只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，对满足不同收入家庭的住房需求设置政策；未广泛征求各界意见，闭门造车制定政策；忽视各地经济发展差异，用“一刀切”的方式解决全国性问题。
然而，业界的兴奋并未能彻底。房地产商们显然进一步期望18号文对121号文作出针锋相对的否定，但这种否定并未出现。在被开发商们视为最关键的住房信贷一条中，18号文依然强调“加强房地产贷款监管”，“加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。”
对此，人民银行广州分行副行长王自力认为，两个文件中关于银行信贷的原则精神是一致的。
曾参与18号文修改阶段讨论的国务院发展研究中心宏观部副主任陈淮则认为，18号文和121号文级别不同，管的也不是一回事。
“121号文管的是金融系统，18号文管的是房地产业，不存在谁否定谁的问题。”而关于房地产信贷问题，陈淮说：“121号文也没有说符合条件的企业不发放贷款哪！而18号文也没有说不符合条件的也要发贷啊！”
“银行的货币政策向来都是管短期的，美联储一年可以调10次息，管的就是短期，而以城市化为主要特点的中国房地产业的发展则是长期目标和长期任务，国务院18号文着眼的是房地产市场及城市化。两个文件，一个管短期，一个管长期，我看不出这里边有什么矛盾之处。”陈淮说。
建设银行总行房地产金融部业务副总经理徐迪的看法是，121号文是在规范商业银行的房地产信贷操作。人民银行广州分行副行长王自力也认为121号文的出发点其实无可厚非――大多数房地产企业的自有资金规模都很小，常常只有不到10％，其余全部都是借银行的。而房地产企业对银行的这种高负债率，意味着一有不测，房地产企业的风险就会转化为银行的风险。“而就出现不测的几率看，房地产企业比其他企业要大得多，特别在房地产开发过热时。”
对此，陈淮以更开阔的视角指出，为了降低银行风险，现在需要寻找更多的房地产信贷供应者，不能单靠银行一家。而且，房地产是高风险行业，银行显然不能过多地承担这种高风险行业的货币供应。他认为，企业债券、住宅信贷资金打包上市、股票上市都是可以考虑的新渠道。
121号文之效已经显现
121号文出台后，业界在反对声中，还流行着一种猜测，认为121号文不会被各商业银行执行，至少不会认真执行。因为到现在为止，各商业银行都还没有制定细则。
人行广州分行副行长王自力对此的看法截然不同：“121号文本身已经很具操作性，即使各商业银行不出细则，也完全可以执行。”
9月10日，中央财经大学研究员刘姝威在北京大学演讲时说，121文后，作用已经显现，国内房地产行业过热的现象已得到初步节制。她认为：“121号文提高了房地产信贷的门槛，由于是紧急叫停，起初看起来很难执行，因为有很多贷款已经贷出去了，如果此时停贷，就面临着资金链断掉的问题。但这是一个长痛和短痛的问题，现在停贷银行可能损失100万元，但一旦酿成危机就可能会损失200万元。”
各大商业银行的表态也许更能说明问题。在上月的一次银行家与开发商对话的论坛上，中国工商银行房贷部总经理刘子刚表示：121号文后是商业银行的基本纪律，工商银行一定会遵照执行。他认为：“中国的房产业经过了近六年的快速发展期，局部出现了一些问题，121号文对此采取了有效措施，它不是急刹车，而是根据中国房地产业长期发展的需要而采取的点刹车。”
中国建设银行房地产金融业务部副总经理徐迪也认为，121号文对房地产业的影响是积极的，“执行这个政策短期会有一些阵痛，但如果按照规范做，对房地产企业不应该有太大影响。”
王自力对121号文得以贯彻信心很足。他认为，下一商业银行必须按照央行信贷政策的意图，调整自己的房地产信贷流量和流向。银行监管部门也应据此及时检查，采取有力措施进行纠偏。
“9月15日起，监管部门就要对国有商业银行上半年的贷款情况开始检查，而上半年房地产贷款占了全部贷款的17％。表面上看是17％，但实际上票据市场上很多资金也都流到房地产市场中去了。票据本身是短期融资，但流到房地产市场就变成了长期投资。而票据贷款占了全部贷款增长的30％。”王自力透露说。
121号文件势在必行的另外一个根本动力是，央行正在积极为房地产业发掘其它的融资渠道，在央行今年第二季度的货币执行报告中，已经谈到要开启其它渠道融资的问题。
方向：进一步市场化
显然，在最敏感的银行信贷问题上，121号文和18号文并不矛盾。一个考虑的是金融安全，一个考虑的是行业的改革和发展，建设部房地产司副司长侯淅珉对18号文有如是概括：“18号文是对1998年23号文的发展，也是中国房地产市场发展的下一个‘五年计划’。”
18号文的起草启动于今年4月，历时五个月完成。一位参与过18号文修改讨论的人士告诉《财经》，从初稿到定稿，差别非常明显，连文件的名称都变了――初稿只提到“健康发展”，但定稿成了“持续稳定发展”。另外，初稿中也没提“支柱产业”，这句至关重要的结论显然完成于定稿。
一切并非没有征兆。在本月1日的全国房地产工作会议上，曾培炎副总理指出：“房地产业在世界发达国家和我国都是支柱产业。在我国，房地产业及建筑业的增加值达9000多亿元，占国内生产总值的比重接近9％，直接或间接地关联着数十个产业。”再者，房地产业“发展潜力很大，今后一个时期，住房消费始终是居民消费的重点和热点”。――知情人告诉《财经》，正是高层的如是意见为18号文这个中国房地产发展的新五年计划奠定了基调。
在确立了房地产支柱产业的地位和其持续健康发展的大方向后，18号文的另一个使命是，完成上一个五年计划的“未竟事业”――进一步推进中国房地产业的市场化。
上一个房地产业“五年计划”，是指国务院于1998年的23号文――《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。当年，23号文明确了房地产市场化的基本方向，包括“进一步深化城镇住房制度改革，增加普通商品住房供应，搞活住房二级市场，规范发展市场服务，扩大市场机制的作用范围”。
但问题是，23号文推行五年多来，推进市场化的工作进展并不顺利。建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉告诉记者，根据调查的结果，中国去年整个城市住宅竣工面积是5.7亿平方米，加上建制镇共达7.2亿平方米，而其中商品住房总量是2.5亿平方米。由此可见，商品房占的比重并不大――而可供参照的是，五年前的23号文中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”是房改的主要目标，虽然经济适用房亦可算做社会化供房。
相对于23号文，18号文在推进房地产业市场化上的一大显著表现，就是以普通商品房取代经济适用房，作为住房供应体系的主体。18号文规定：“要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。”
对于增加普通商品房供应这一重中之重，18号文在很多方面制定出了具体而明确的“护航保驾”措施：如提出对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应等。
其次，侯淅珉认为，有效地限制高档房的建设，也可以从侧面促进普通商品房的发展。对此，18号文也不含糊：对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
此外，18号文还提到，要充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。
经济适用房回归本位
18号文中，曾经至为风光的经济适用房被降低到辅助地位。之所以被“降格”，原因在于在过去几年中，经济适用房的建设和管理暴露出了越来越多的问题。
关于此，建设部部长汪光焘在9月1日的发言中言之甚详：“有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用住房；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。这些问题的出现，既有政策执行不力的原因，也与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。”
侯淅珉认为，经济适用房的建设和管理失控，又对普通商品房市场造成了负面影响，并最终影响了整个房地产业市场化的进程。
他具体分析说，经济适用房的建设原本需要政府扶持，但在实际操作中，许多地方地方政府不愿意建设经济适用房，他们怕经济适用房冲击商品房市场，这是优惠政策落实不到位的主要原因。而由于经济适用房的开发商不能获得优惠政策，就不能拉开经济适用房与一般商品房的价差，为了顺利销售，开发商就会完全按照市场化的要求来进行经济适用房的开发，大户型的根源就在于此。这样做的结果，肯定会冲击房地产市场，也违背了经济适用房的初衷。
对此，18号文明确规定：“对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度。”
据《财经》了解，经济适用房的公示制度已在福州、厦门等地试行，它是防止经济适用房标准掌握不严的有效办法之一。
建设部房地产司姜万荣处长告诉《财经》，公示制度主要是通过媒体或其它公共平台将申购人上报的收入水平及目前的住房状况公示出来。这样做，一方面使得购房者产生了道德压力，“同事和邻居都知道你买了经济适用房。”另一方面，由于有举报制度，“购房者所在单位的风险加大，单位也就不会轻易开假证明了。”
在房地产业的非市场化领域中，单位集资合作建房一度相当盛行。但由于规则不明，非常容易出现违规操作，并因此影响了整个房地产业市场化的进程。比如，有些地方以合作建房和集资建房的名义来搞实物分房，导致“再搭一次末班车”的现象仍然存在。
关于这个问题，建设部部长汪光焘也指出：“集资合作建房对解决困难人群的住房问题起到了积极作用。但也有一些地方利用集资合作建房变相搞房地产开发或变相搞实物分配，或为职工搞第二套政策性住宅，社会反响较大。”
针对这一弊端，18号文把合作集资建房纳入到经济适用房的范围之内。“按照经济适用房的原则来搞，符合各项经济适用房的标准，首先将范围缩小，比如规定无房户才有资格来买，行政事业单位也不再搞了，主要将这种建房形式限制在困难企业。”侯淅珉说。
政府角色之进退
政府角色的归位也是18号文的核心之一。
政府的职责是什么？18号文作出了清晰的界定：“在经济适用住房和廉租住房供应中的住房保障责任，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任。”
比如廉租房建设，“过去相当一部分城市没搞廉租房建设，是因为没有稳定的资金来源。有的地方是从公积金的收益拿一点出来，有的是从房管局开发商品房项目赚的利润中拿，还有的是从城市建设费中拿，既然来源不定，所以大多是搞点样子工程、政绩工程，让领导剪剪彩。这样一来，今年做了100套廉租房，明年做不做或做多少，谁也不知道。” 建设部政策研究中心处长赵路兴说。
没有稳定资金来源，怎能形成制度？对此，18号文提出，以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。
“有了财政资金后，廉租房建设就真正变成了制度化的东西。这样，地方政府的责任就非常明确，推卸不掉了。”赵路兴说。
“不仅是廉租房建设，很多以前应由政府做的事，在很大程度上都由于没有钱而无法进行到底。对此，18号文在很多地方都明确了应由财政提供资金。” 比如18文提到，今年底明年初要在全国35个大中城市全面建立房地产市场预警预报信息系统。至于费用从哪儿出？当然主要由财政承担。
此外，18号文还在最后给出了近期政府部门的具体任务：建设部要会同有关部门抓紧制定以下实施办法，包括经济适用住房管理、住房补贴制度监督、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法。
赵路兴还指出，18号文是国务院在征求各主管部门意见的基础上的，这有助于各部门在房地产市场调控工作中更加协调一致。
调控依然
无论是18号文，还是汪光焘的讲话，都强调了当前我国房地产市场发展存在的问题：发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善……
显然，把房地产上升为“支柱产业”，并不意味着放松宏观调控，只是调控的指导思想更趋于宏观，目标也更趋于宏观。曾培炎就此曾指出：“政府要从原来对房地产市场的直接管理转向宏观管理……防止市场大起大落。”
调控方式的变化也颇为引人注目。18号文强调，地方政府分别决策及承担责任，“各级政府要完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。”
一位业内人士认为，分别决策表面上看是分权，但实际上分责的意味更重。因为在调控的三种主要手段中，土地调控和规划的权力原本就归地方，而金融调控权，以前属于央行，今后也属于央行。因此，18号文强调分别决策，主要是根据现阶段房地产市场区域性强、差别大的现状，让各地根据实际情况制定对策，从而避免将局部性的问题当做全局性问题来解决。
另外，从18号文中可以看出，几大重点调控的方面并未减少。据了解，国务院总理在审查18号文时，曾特别强调“银行贷款要管好，土地要管好”。
18号文对此作出了很多具体规定：严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限；严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。
针对18号文的具体执行问题，侯淅珉认为，这个文件只是一个宏观指导文件，尚需各主管部门出台相应细则才能执行。他告诉《财经》，18号文实际上是部委共同起草的：“因为这个文上报了三次，每一次都是事先经各部委会签，包括央行、财政、国土、税务、统计、发改委和建设部，参与最后讨论的还有银监会，而且其中的一些专业性较强的内容是请各相关部委自己来写的。18号文能够出台，表明各部门至少在指导思想上达成了共识。”
关键词：房地产；经济评价；对策
一、房地产项目经济评价
（一）概念
房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。
（二）特征
客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。
高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。
全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。
责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。
（三）影响因素
首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。
其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。
此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。
二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题
（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性
在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员
一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实
房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。
（四）忽视项目不确定因素分析
许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足
我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
三、对策建议
（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度
经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）完善科学的指标评价体系
完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。
（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展
国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（四）提高从业人员素质
在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用
房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度
学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
四、小结
房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）
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关键词：房地产；开发商；消费者；政府；博弈
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：中国房地产高价原因的博弈分析
收录日期：2012年1月5日
一、研究背景
近十多年来，我国的房地产市场不断升温。自1998年以来，我国房地产市场进入新一轮的景气周期，房地产市场上的商品房房价一直处在一个快速上涨的通道之中。近几年来，“房价过高”、“房价超过老百姓承受能力”的声音不绝于耳，高房价一时间成为社会关注的焦点。从2004年开始有关调控措施便频频出台，以此抑制房价过快增长的势头，促进房地产业持续健康发展。但实际情况是，房价依旧在不断上涨。
在当前这种形势下，房地产市场中错综复杂的博弈关系，引起各方的广泛关注，从宏观层次到微观层次，从经济学领域到社会学领域，相关的学者专家和研究机构都表达了一个不争的事实，即在强大的房地产开发商面前，消费者处于明显的弱势地位，房价之高已经是无可争议的事实。
那么，究竟房地产高价的成因是什么？这其中，开发商之间、开发商与消费者之间以及开发商与政府之间存在着怎样的博弈？本文将围绕开发商展开讨论，了解其制定高价策略的根本原因。
二、博弈分析
（一）存在的博弈关系。在房地产市场中，涉及的博弈主体有开发商、消费者、政府以及银行，等等。开发商提供住宅产品，消费者提供住房购买需求，银行为购房者提供住房按揭贷款，政府提供土地和行政管理服务。而后几种主体无一例外，都要和产品的提供者――开发商打交道。在房地产行业纷杂的多重博弈关系中，围绕开发商的博弈关系是最重要的，弄清开发商背后的博弈关系，是揭开房地产高价成因的关键所在。围绕开发商的博弈关系主要有以下三种：开发商之间的博弈、开发商与消费者之间的博弈、开发商与政府之间的博弈。
――开发商之间的博弈。在房地产市场中，如果不存在法律或行政上的市场进入或退出壁垒时，企业要实现垄断地位的途径有两条：一是企业的成本优势，即凭借其生产成本低于市场均衡价格，就能垄断市场；二是先动优势，即企业通过在市场竞争中先发制人、在保持市场占有率的前提下，设置各种策略壁垒，使产品的市场交易价格维持在其他企业的成本之下，以达到阻止其他企业进入市场的目的。如果开发商要想获取较大的收益，有两条基本途径：一是降低边际成本；二是在开发产品的异质性上下工夫，即在技术创新、产品质量、广告宣传、售后服务等方面打造自己的品牌，提升在房地产开发中的核心竞争力，以保持自己在竞争中的优势地位。
――开发商和消费者之间的博弈。在房地产交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态：处于卖方的房地产开发商，掌握着房地产商品的大量实质信息，具体包括地理位置、地形、交通情况、户型等相关信息，也包括产品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等内在信息，还包括物业管理等售后服务在内的不确定性信息，这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方处于信息优势地位；而交易的买方――消费者所拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量私人信息，这些信息的作用在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对产品本身的影响较少。因而消费者处于信息劣势地位。由于信息不对称，导致在房地产市场中存在许多问题，如产权不清晰，违法售房；将旧村改造、旧城改造、合作社会建房等所谓的“小产权房”当作商品房出售；延迟交房却拒不承担责任；消费者自我保护措施不力，消费者的合法权益受到损害后，经常出现消费者有理却得不到开发商赔偿，法院也不受理的局面；房屋面积涨水、缩水等严重后果。这些或多或少地都与消费者所处的信息劣势有关。
――开发商和政府之间的博弈。中央政府掌管宏观房地产大局，对房地产行业的基本立场是：当宏观经济增长过快时，将出手调控，避免经济增长方式的“房地产化”和房地产过热对其他行业资源的挤压；当宏观经济增长过冷时，将出手扶持。地方政府着眼于区域经济发展，相比中央政府对房地产行业有更强的依赖性。而开发商作为企业，其投资大小和其对房地产行业未来量价景气程度、政策风险大小的评估有关。中央政府希望保住地产投资进而保住固定资产投资和经济，地方政府希望能继续获得卖地收入和房产交易税费，维持地方财力。但开发商作为市场主体，在行业销售低迷、资金寒冬时压缩投资是本能反应，以销定产、持房观望成为开发商普遍心态。
（二）开发商之间的博弈。尽管在购房者眼中，房屋的供不应求往往是造成房价居高不下的主要原因，实际上，在环形竞争下产生的垄断性寡占才是房价如此之高的根本原因。
对于目前中国的房地产行业，一般是由一家或几家大型房地产公司先行定价，其他公司在此基础上决定自己的开发量及价格。这种一家领导企业首先制定价格，其他企业随之跟随的定价方式被称为价格领袖制。
如果开发商不合谋，就有可能造成商品房滞销。一旦新开发的商品房卖不掉，则可能造成烂尾或烂盘，开发商的巨额投资就可能无法收回，从而形成沉淀成本，成为决定市场进退壁垒的重要因素。在房地产业中，所有的企业都将卖不掉的商品房作为退出市场的首要壁垒。正是因为如此，开发商才有动力相互勾结，达到垄断市场，避免竞争的目的。
所以，可以看出，中国房地产现今居高不下的价格，原因之一是在供不应求的市场环境下，房地产企业放弃价格竞争，选择价格合谋的结果。
（三）开发商与消费者之间的博弈。开发商与消费者之间的博弈情况如下：首先，交易双方是具有完全理性的，即符合各自利益最大化选择的原则；其次，交易过程中信息存在着不对称。比如，如上文所说，开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户型等公开信息，又具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者只拥有部分公开信息和消费能力、心理预期、个人偏好等私人信息。所以，可以得到以下结论：在没有政府政策管制的前提下，房地产开发商和消费者之间博弈的均衡点就会出现两种可能性，但是无论哪一种可能性发生，开发商的策略都是一样的――采取高价策略。对于开发商来说，采取高价策略是其占优策略，无论消费者是否选择购买，定制高价格都是其最优选择。这也是在我国房地产市场上，房价一直高居不下的重要原因之一。
（四）开发商与政府之间的博弈。众所周知，在市场经济中，政治和经济是不可分割的。通常，在开发商和政府之间存在着某一特定的关系，这种关系产生的结果是政府行为不一定会按照纯经济学理论的方向发展，即在一定程度上政府的行为不是为了社会效用最大化这个目的，而是把政府自身效用最大化作为目标。本文将从博弈的角度来分析政府这一行为，从而可以推断开发商制定价格政策的根本标准。
博弈双方主体为开发商和政府，开发商的行为选择为高价策略和低价策略，政府的行为选择为管制和不管制。同时，对政府来说，不管制也是最优策略。也就是说，不管开发商选择怎样的策略，不管制对政府来说都是最优的选择。那么，在这种情况下，开发商明白政府一定不会管制房地产市场，开发商则可以放心地采用高价格策略，政府方也明白，开发商采用高价策略时，自己的效用可以得到最大化。政府和开发商之间的博弈结果，导致的是社会购房公众的利益受到伤害，利益受益者为政府和开发商。
所以可以得出，政府出于自身利益的考虑，一直没有出台直接相关政策文件进行宏观调控，也是房地产高价的原因之一。
三、总结
（一）研究结论。在开发商之间，为了寻求自身的最大利益，采取价格合谋的方式比采用价格竞争的方式能够获得更大的利润。在开发商和消费者之间，不管消费者如何行动，对开发商来说，制定高房价策略都是最优的选择。在与政府的博弈中，开发商的策略可能会受到政府管制的影响，但是由于开发商和政府之间存在的特定关系，这种关系会导致政府为了自身效用的最大化，采取一些对开发商有利的行动。在这种背景下，政府和开发商是共同的受益者，此时消费者是利益受损害者。
（二）解决措施。在这个利益博弈时代，利益主体间为了各自的利益进行全方位的博弈，并且在博弈中同相关利益主体结成利益集团或利益联盟，利益博弈与利益集团的形成是市场经济发展的必然产物，而一系列博弈事件的背后，实质内容则取决于具体的制度背景。在当前的综合环境下，利益主体发育不均衡；强势集团（如开发商）与弱势群体（如消费者）之间的裂痕不断加剧；力量失衡的博弈导致群体间的财富掠夺。对此，政府需要采取行动保障房地产市场的价格平衡，具体为：一是将兼顾程序公平与结果公平的原则作为新体制建立的原则之一；二是以社会保障制度、分配制度、就业和劳动制度等方面的改革，扩大改革的受益者范围；三是通过社会保障等制度的改革，对在改革中利益受损较为严重的群体和个人进行必要的补偿。
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