1.2水利工程日常维护管理内容
1.2.1水库工程维护管理
根据《土石坝养护修理规程》(SL210—98)、《水工金属结构防腐蚀规范》(SL105—2007)、《水工钢闸门和启闭机安全检测技术规范》(DVT835—2003)、《土石坝安全监测技术规范》(SL60—94)等技术规范的要求，水库工程维护管理包括主体工程维修养护、闸门和启闭机维修养护、机电设备维修养护、自动控制设施维修养护四个部分。
a.主副坝维护管理。密云水库现有2座主坝、5座副坝，主副坝坝型以碾压式斜墙土坝为主，坝顶总长4559.5m，宽8m，最大坝高66.4m。主体工程维护管理工作内容包括坝坡局部补石、坝坡勾缝、坝坡除草、排水沟清理、坝顶公路维修与保洁等。
b.闸门和启闭机维护管理。各输泄水建筑物设有闸门41扇、启闭机43台。闸门形式包括平板闸门、弧形闸门。工作内容包括闸门防腐、闸门防冰、闸门水封更换、启闭机检修、闸室修缮、清淤等。
c.机电设备维护管理。密云水库高低压供电线路长达50余km,有14台发电机、35台变压器。工作内容包括高低压线路维护、照明设施维护、船只运行维护。
d.自动控制设施维护管理。密云水库上游集雨面积1.6万km2，布设有37个雨水情监测站进行雨水情测报。工作内容包括观测设施维修、维护，水文站站房修缮等。
1.2.2堤防工程维护管理
密云水库调节池堤防总长度9.8km,堤防工程维护管理根据《堤防工程养护修理规程》和水利部有关堤防工程管理规定中的技术要求进行，工作内容包括：堤顶维修养护、堤坡养护维修、堤防隐患探测等。
1.2.3隧洞工程维护管理
密云水库设有7条输泄水隧洞，分别为白河发电隧洞、白河泄空隧洞、走马庄隧洞、第九水厂输水隧洞、潮河泄空隧洞、潮河人防隧洞、潮河输水隧洞。
除白河泄空隧洞外，其余均为圆形压力隧洞，洞径3.l~8.2m不等，进出口根据需要均设置2~3道闸门。隧洞工程维护管理根据《水工建筑物抗冲磨防空蚀混凝土技术规范》(DL/T5207—2005)的技术要求进行，工作内容包括：养护土方、浆砌石破损修补、混凝土破损修补、裂缝处理、清淤等。
1_2_4水闸工程维护管理
密云水库水闸工程包括3条溢洪道，总泄量15530m3/s。水闸工程维护管理根据《水闸管理技术规程》(SU705—81)、《水工建筑物抗冲磨防空蚀混凝土技术规范》(DL/T5207—2005)、《水工金属结构防腐蚀规范》(SL105—20〇7)、《水工钢闸门和启闭机安全检测技术规范》(DI7T835—2003)等规程规范技术要求进行，工作内容包括水工建筑物维修养护、闸门维修养护、启闭机维修养护、机电设备维修养护、附属设施维修养护、闸门保洁等。
2水利工程日常维护管理社会化服务实践
2.1政策依据
2002年，我国开始推行水管体制改革，其中重要的一项举措就是要实现水利工程的管养分离。2002年9月17日国务院办公厅转发国务院体改办《关于水利工程体制改革实施意见》时指出：积极推行水利工程管养分离，精简管理机构，提高养护水平，降低运行成本。2004年7月，水利部、财政部联合印发了《水利工程维修养护定额标准(试点)》，为科学编制和核定水利工程维修养护经费预算、保障资金到位提供了政策依据。
2.2局部试点
2009年，密云水库管理处开始进行水利工程日常维护管理社会化服务试点工作(当时称之为“代维护”)，主要开展了水工建筑物、高压电气等维护项目。
2.2.1试点内容及方式
实施试点的内容包括密云水库主副坝坝顶、坝坡、排水沟及量水堰日常清理保洁，及主副坝、溢洪道、隧洞部分维修工程。总投资约110万元。
密云水库管理处将以上项目分为潮河枢纽水利工程、白河枢纽水利工程、密云水库电气设备三部分，以代维护的方式委托给北京某三家公司实施。
2.2.2相关方职责
基层管理单位：负责提出维护项目、方案、内容、工程量及投资，并对项目实施过程实施管理。
业务主管科室：负责对基层单位提出的维护项目、方案、内容、工程量及投资进行审核，并对项目实施过程实施监督。
社会化服务单位：根据合同组织专业化人员实施密云水库水利工程日常维护维修工作，接受密云水库管理处基层管理单位、业务主管科室的管理和监督。
2.2.3经验与不足
通过试点，将部分日常维护管理项目推向市场，促进了工程日常维护管理的社会化、市场化和专业化。解决了以往密云水库管理处临时用工和零星项目管理不到位的问题，促进了工程管理规范，提高了工程管理效率和效益。
同时，通过试点也发现主管业务科室、基层管理单位、社会服务单位沟通不到位的问题，因此部门职责还需细化，工作思路和工作流程还需进一步理顺。
2.3完善与推进2010—2013年，密云水库管理处根据试点工作的经验和不足，为逐步推进水利工程日常维护管理社会化服务工作，扩大日常维护管理社会化服务工作范围，建立了专职管理机构，完善了管理制度和工作程序。
2.3.1建立日常维护实施单位企业库
2011年6月，密云水库管理处开始实行工程日常维护实施单位准人制，建立了企业库，经仔细审核和考察，16家符合条件的单位人库。2013年3月，按照工作需求，对企业库进行了增补，9家单位增补人库。企业库的建立，进一步规范了工程建设项目管理，提高了工程建设水平，确保了工程质量和效益。
2.3.2成立项目管理办公室
2011年8月，为落实工程项目管理责任制、提高管理精细化水平，成立了项目管理办公室，明确了职责分工，理顺了工作思路。
2.3.3制定相应管理办法
2013年3月，为进一步规范项目立项和建设程序，保证项目实施过程合规合法，确保项目质量、施工安全和资金效益，编制了《北京市密云水库管理处项目管理办法(试行)》和《北京市密云水库管理处工程建设企业库管理办法(试行)》。
2.3.4推进日常维护管理社会化服务
在总结2009年社会化服务经验的基础上，结合工程现状和工作实践，将闸门启闭机的维修养护纳入日常维护管理社会化服务范围，增大日常维护管理社会化服务工作量。2010年日常维护管理社会化服务工作投资增大到335万元。
2.4全面推广
在试点和实践的基础上，2014年，密云水库管理处制定日常维护管理办法和考核细则，规范工作流程，将水工建筑物维修养护、机闸设施、高压电气的日常维护管理全面推向社会化服务。社会化服务投资约970万元。
2.4.1规范前期工作流程
a.前期设计。在基层管理单位提交项目方案的基础上，委托设计部门细化分项工程方案设计。
b方案评审。制定《北京市密云水库管理处项目评审管理费用办法》，按照项目投资大小、技术难易程度，聘请社会或单位内部相关领域的专家对项目方案进行评审，完善方案。
c.编制工程预算。委托有资质的造价咨询机构编制工程量清单和招标控制价。
d.招标。根据项目所在区域和性质，将日常维护管理项目分为6个标段。采取公开招标的方式，由项目管理办公室统一组织，委托招标机构。
2.4.2规范管理和考核制度
为加强水利工程维修养护的管理，配套制定了《北京市密云水库管理处水利工程维修养护管理办法(暂行)》和《北京市密云水库管理处水利工程管理考核细则(暂行)》。
3经验总结及建议
3.1经验总结
2014年是密云水库全面实施社会化服务管理模式的第一年，通过实施新的管理模式，在工程管理实践中总结出以下几条经验，这些好的经验和做法都是确保新的管理模式顺利推行的保障。
a.前期工作是水利工程日常维护管理社会化服务的前期保障。密云水库水利工程日常维护项目分布面广，子项目多、内容繁杂、资金总额大，充分做好、做实、做细前期的工程项目方案设计、预算编制、招投标工作和施工合同签订等工作就是为下一步实行日常维护管理社会化服务提供前期保障。只有前期工作做好、做扎实，日常维护管理社会化服务的实行才能顺利有序，才能保障实际管理工作的顺利开展。
b.划分岗位职责，制定切实可行的管理和考核办法是日常维护管理社会化服务的制度保障。密云水库的工程管理职责明确，岗位划分清晰合理，主要由潮、白河两个管理所分别负责潮、白河枢纽水工建筑物的运行、维修养护和日常监测工作，以及辖区内的供电运行管理维护和防汛等工作，工作中既有日常运行监测和管理职责，又有日常维护管理的任务。日常维护管理社会化服务就是要将管理和维护分离，引进专业化和社会化的水利工程维修养护队伍，分别由水管单位和维护企业各自实施管理和养护职责。这就需要对管理人员重新设定岗位，划分职责，落实岗位责任制，将职责明确到岗、到人，实行目标管理。
c.规范化管理是日常维护管理社会化服务的根本保障。水利工程日常维护管理社会化服务实行后，还实行了规范的合同化管理，坚持对施工单位和监理单位进行周检查月考核，以确保工程日常维修养护施工质量。基层管理单位认真落实新的管理办法，职能部门严格执行考核办法，督促检查项目的进展情况，有效确保了我处水利工程管理和维修养护的日常化和标准化。
3.2存在问题及建议
a.在具体管理中，自实施日常维护管理社会化服务后，职能科室下发了相应的管理、考核办法，对各班组职工的岗位职责要求更具体、更严格，对其管理工作要求更精细和量化。在日常维护管理社会化服务之初，部分职工对新管理模式不适应，对新的管理办法理解不够透彻，管理工作比较被动和紊乱。建议加强宣传教育，提高职工的责任意识，使职工能从思想上转变观念，变被动为主动。
b.各单位和部门之间沟通联系不够，存在相互推诿责任现象。建议建立信息沟通机制，及时做好情况沟通，切实加强信息交流，及时发现问题、及时解决问题。同时，在前期工作中制定具体和规范的合同文件时，细化各项技术条款和指标，用技术规范和法律条款对监理单位和施工单位进行严格管理和监督。
c.施工单位人员的专业性和综合素质不一，存在工程日常巡视检查不到位、工程问题发现不了和维护不及时、不到位的现象。由于项目繁杂，涵盖的种类较多，要求施工单位专业人员的专业性更强、更全面。建议在前期招标投标工作时从专业性强、施工队伍专业构成更全面的施工单位中进行挑选或将打包项目按工程性质和专业要求分门别类拆分为多个子项目分另进行招标投标。
目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。
一、物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节，提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
二、物业的前期介入还应积极参与工程施工的监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
物业管理企业派出专业人员入住项目，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的，硬件条件。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。
此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。
三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。
物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程，由于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局、结构以及管域安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同时，其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计，人员的安排，为管理物业打下良好的基础。亦收集的各种图纸等原始资料的基础上建立完善的档案文件系统。减轻日后的管理难度。
第一条为加强物业保修金的管理，保障住宅物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《省物业管理条例》、《省住宅物业保修金管理方法》等有关规定，结合本市实际，制定本方法。
第二条本方法适用于本市行政区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还和监督管理。
第三条本方法所称的保修金，是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。
第五条市物业主管部门会同财政部门负责全市保修金管理的指导和监督。市物业维修资金管理中心（以下称市保修金管理机构）具体负责鹿城区、龙湾区、经济技术开发区保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域保修金管理的指导和监督，并指定机构负责保修金的收存、核算和退还等日常管理工作。
第二章保修金的交纳
第六条月日以后，竣工的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位应当按照本方法的规定交存保修金。农村村民联建房、村民安置房，可以参照本方法的规定交存保修金。
第七条建设单位应当按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。物业建筑安装总造价参照《市物业专项维修资金管理方法》所确定的每平方米建筑面积建安造价的标准，按建筑工程规划许可证载明的总建筑面积计算。
第八条保修金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为保修金的专户管理银行，并在专户管理银行开立保修金专户。
第九条建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当持有关材料向保修金管理机构办理保修金交存手续；保修金管理机构确认后开具《保修金交存通知书》。建设单位按照《保修金交存通知书》要求，一次性向将保修金存入保修金专户管理银行专户；凭专户管理银行出具的交款凭证，到保修金管理机构开具由财政部门统一监制的专用票据。建设单位在办理权属初始登记时，应当提交保修金交存的专用票据。
第十条保修金存储期限内，建设单位名称变更的，应当自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书、营业执照，向保修金管理机构办理保修金户名的变更手续。
第三章保修金的使用
第十一条建设单位应当按照法定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于8年。（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年。（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修期自物业交付业主之日起计算。
第十二条业主有下例行为之一，造成住宅物业质量问题，应当由业主依法承担相应维修责任：（一）擅自改动房屋结构、设备位置。（二）擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的。（三）在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩）造成墙体渗水的。（四）因其他使用不当或者不当装修造成物业损坏的。
第十三条物业保修期限内出现质量问题的，建设单位接到物业服务企业、业主委员会或者相关业主的维修报告后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实、属于保修范围的，应当在72小时内予以修复。
第十四条建设单位对物业可以自行保修，也可以委托物业服务企业代为保修。建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务以及保修费用支付方式。物业服务企业接受委托保修的，应当按照本方法第十三条规定的时限修复;出现重大维修或者需较长时间修理的,应当告知相关业主；修复工程可能影响多数业主正常生活的，应当在物业管理区域内进行公告。
第十五条在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。（二）物业小区未按批准的规划设计方案建设配套设施或者有关设施不配套的。前款所指不履行保修责任，是指建设单位接到物业服务企业或者业主委员会保修通知书5日后，不履行物业保修责任。
第十六条建设单位对承担保修责任有异议的，应当自收到物业服务企业或者业主委员会保修通知书后5日内，向保修金管理机构提供不属于保修责任范围的相关材料及依据；逾期不提供的，视为同意承担保修责任。
第十七条出现本方法第十五条规定情形之一的，由物业服务企业或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区组织，下同）持有关材料向保修金管理机构提出申请，并经保修金管理机构核实后，由物业服务企业或者业主委员会组织维修，费用在保修金中列支。
第十八条启动使用保修金，按照以下程序办理:（一）物业服务企业或者业主委员会持下列材料向保修金管理机构提出申请：1.保修通知书;2.专业机构出具的工程质量鉴定报告或者规划部门出具的书面确认意见；3.保修金使用方案；4.工程预算书。（二）保修金管理机构在受理申请之日起5个工作日内予以核实：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的50%划转至物业服务企业或者业主委员会；不符合规定的，出具不予列支通知书。（三）工程竣工经相关业主、业主委员会成员（必要时委托专门机构）验收合格后，物业服务企业或者业主委员会应当将工程决算在物业管理区域内公示7日。（四）物业服务企业或者业主委员会持工程决算单、维修费用票据、工程竣工验收单等材料向保修金管理机构办理保修金使用决算，拨付维修费用的余额；经决算划转垫支资金有结余的，应当在5日内返还保修金专户。
第十九条物业保修项目完成以后，保修金管理机构应当及时向建设单位出具《保修金补存通知书》，建设单位应当自收到《保修金补存通知书》之日起15日内足额补存保修金。
第四章保修金的监督管理
第二十条建设单位交存的物业保修金，自存入专户之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息。
第二十一条保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或者转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。
第二十二条保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。
第二十三条保修金的存储利息、利用保修金购买国债的增值收益，扣除保修金管理费用后，应当转入保修金滚存使用。
第二十四条物业主管部门应当会同同级财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管；保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年定期公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受建设单位和业主的监督。
第五章保修金的退还
第二十五条保修金存储期限自交存之日开始计算，最长期限为8年。供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期满以后，按照交存比例的15%予以退还。保修金管理机构在保修金存储期满前1个月内，将拟退还保修金事项在相关物业区域内公示30日；公示期满无异议的，将保修金本息余额退还建设单位。
第二十六条建设单位因歇业、破产或者出现其他情形，致使原建设单位不存在的，由保修金管理机构公示30日，公示期满无异议的，其原交存的保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金账户。
第二十七条建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。
第六章法律责任
关键词 持续改善 流程节点 价值诉求
随着中国制造业不断发展，如何有效的实施管理持续改进，不断提高管理质量和管理效率，实现有价值的管理，进而在国际化进程中不断积累管理优势，提升企业竞争力，已经成为当代中小型企业重点关注的议题。然后，管理持续改进如何有效实施，俨然已然成为企业管理的一大难题。具体表现为企业决策层期望持续改进，但是企业的执行层费尽心力缺劳而无功，决策层抱怨执行层能力不足，执行层抱怨公司乱折腾。在此过程中，企业不仅没有得到期望的管理提升，反而浪费了资源，更影响了团队的执行愿力。
本文旨在研究在企业管理流程基本确定后，基于部门职能及流程分析的持续改进工作方法，以帮助企业在最小的管理波动中实现有价值的管理改进，达到持续改进的目的。同时，通过这种方法的引入，帮助执行层建立统一的思考方式和管理语言，提升团队的管理水平和管理效率。
一、基于部门职能及流程分析的改进提升工作方法【二象限法】
任何一个部门都有其职能，有些写出来，有些还没有写出来，但是这个职能已经存在，并且基本有效运行，否则企业的正常经营是无法实施的。一个部门的职能有多个运行流程，我们通过对每个单流程的横向节点进行价值分析，寻找该流程的改进项目。
下表我们用每个企业都有的采购供应部的“采购供应流程”作为研究对象，对这个工作方法进行解说。
如图一，运用二象限流程与价值分析法，X轴列出工作流程，y轴列出对此流程关注的价值诉求点，随后在流程与价值点交叉的区域中分析对价值构成影响的要素。
通过上图分析，我们就能够找到部门在这个流程中，围绕公司价值诉求，我们改在哪些点上改进提升，据此输出改进提升的项目表。如下表：
项目类别 项目名称 项目指标 责任单位
提高采购时效性 梳理职能部门、子公司、事业部申购流程与权限，完善《采购管理办法》 3月1日前修订完成，实施 运营管控部
供应部
建立申购计划质量考核管理办法 3月1日前实施 运营监控部
建立常规物资采购周期标准，OA备查并实时更新 3月15日前完成 供应部
梳理常规设备、物资采购技术标准，OA备查并实时更新 4月30日前完成 集团设备管理部
……
采购物资质量提升 合格供应商梳理与开发 2月1日前提出开发计划，供应部、设备部、制造部、品管部会审后按计划实施。 供应部
建立设备、物资使用全生命信息管理及物资质量评价管理办法 3月1日前完成，制造部、生管部、品管部、财务部、运营管控部会审后实施。 设备部
……
降低采购及物流成本 汇总梳理2013年度海外物资运输包装质量事故，提出改进建议。 2月1日前完成，设备部、出口物资发运部、海外子公司物资管理部门会审后实施。 出口物资发运部
……
通过以上两个步骤，部门就可以找到改进的价值点，实现有价值的持续改进。
二、企业推行这种工作方法的步骤
知易行难。任何一项工作的推行都有其客观的规律，企业导入这个“基于部门职能及流程分析的改进提升工作方法”也需要有科学的步骤。这个工作方法在理解上比较容易，稍微复杂一点的是两个工作，一个是流程节点的价值影响分析，另一个是根据这个分析输出具体的工作项目。由于输出的工作项有部分是跨越本部门的职能，因此企业必须配置一个高层管理者来协调推进此项工作的全面开展。具体步骤建议如下：
第一步：组织培训，然后找到一个相对成熟的部门进行工作分析试点，按照这个方法与过程，完成一个职能部门的改进输出。
第二步：标杆成果，通过这个成果，对各执行层进行第二次培训。有了基本的理解和成功的案例解读，会大大增加部门推进此项工作的信心。
国家对于建筑施工安全管理十分重视，先后出台了一系列涉及安全的政策法规，建筑业安全形势有所好转，但同国外发达国家比，仍存在较大差距。因此，借鉴国外先进的安全管理理论和方法，结合我国的国情，研究建筑施工安全管理模型，无疑对降低、预防和处理事故，减少生命和财产损失，构建和谐社会具有十分重要的理论和现实意义。根据本人多年来从事建筑施工第一现场的安全管理工作经验，浅谈建筑施工安全管理模型。
1建筑施工事故分析
1．1概念
建筑施工事故是指在建筑施工过程中，由于各种危险因素造成的人员伤亡和(或)经济损失后果的非预谋性事件。
1．2六大伤害
建筑施工伤害事故按照事故类型模式划分，最具代表性的有六种事故，常简称为六大伤害，分别是:高处坠落、触电、坍塌、物体打击、机械伤害和起重伤害。统计各类施工伤亡事故发生所占比例如下:高处坠落占46%、触电占14%、坍塌13%、物体打击占11%、机械伤害占6%、起重伤害占4%。这六类施工伤亡事故占事故总数的94%，见图1。
1．3事故因素
建筑施工伤害事故发生的因素分别是:人的不安全行为、物的不安全状态、工作环境的不安全状态、管理失误［2］。
1)人的不安全行为。人的行为和心理过程，可分为感知—判断—动作三个环节，动作的失误导致人的不安全行为，动作失误不但由信息缺失、感知错误、判断错误导致，而且与人的技术水平、心理素质、体力状态、职业道德这些人的要素有关。具体表现有:不使用各人防护用具;操作错误;使用不安全设备;身体或精神健康原因;注意力分散;处于不安全的位置;在起吊作业下停留等。
2)物的不安全状态。建筑施工中涉及的设备、材料、半成品、燃料、施工机械、机具、设施、能源等都有可能处于不安全的状态引起事故。具体表现有:物品存放不当;防护不当或无防护;设备失修、保养不当;设备非正常状态下使用。
3)工作环境的不安全状态。施工现场的环境有可能处于不安全的状态引起事故。具体表现有:作业场所狭窄;温度、湿度不当;交通线路配置不当;通风不良或不通风;材料堆放不安全;照明不足;场地混乱;工序设计或配置不安全。
4)管理失误。管理失误常常是以上人失误、物故障、环境危险因素的直接原因。管理失误虽是间接原因，却常常是事故发生的根本原因。事故的发生常常是因管理的失误造成人的不安全行为、物的不安全状态和工作环境的不安全状态的出现，当人的不安全行为遇到物的不安全状态和环境的不安全状态时，事故就会发生。图2是管理失误为主因的事故模型。管理失误具体表现有:安全投入不足;违章指挥、作业;安全操作知识未经培训或培训不足;现场缺乏安全检查、验收;没有或不认真实施预防措施;事故隐患整改不力;无安全操作规范或不健全。
2建筑施工安全管理模型
2．1管理模型
根据建筑施工伤害事故的特点，建立建筑施工安全管理模型，该模型由1个事故、2个循环流程、4个管理模块组成，如图3所示。该模型由评价管理、日常管理、应急管理和事故管理4种组成。组成循环流程:(流程1)评价管理—日常管理;(流程2)评价管理—应急管理—事故管理。其中流程1对应消除安全隐患的情况，流程2对应事故处理的情况。
2．2评价管理
评价管理是指按照科学程序和方法，对系统中各种危险因素、发生事故的可能性及损失和伤害程度进行调查与分析论证，从而评估系统总体的安全性，为制定各种基本预防措施和防护措施提供科学依据［3］。评价管理是整个安全管理模型的基础模块，是日常管理、应急管理和事故管理的依据。该项管理侧重于调查研究。评价管理可以用的方法有:安全检查表法、指数评价法、概率风险评价法、常规统计法、逻辑推导法、模糊综合评价法。如对于某项目施工员从脚手架坠落死亡的事故，采用事故树分析，见图4。在本例中高处坠落主要原因:忽视安全规定或经费不到位而不设置防护设施;有防护设施但设计不当、强度不够、年久失修或防护方法不当。其次，经验不足、偶然失误、作业安检缺陷、安全培训缺陷等导致高处坠落。最后，还有气候条件恶劣、照明不良、作业面湿滑等环境因素。实践证明，针对以上原因采取措施后，高处坠落事故已大大降低。
2．3日常管理
日常管理是指根据评价管理得到安全隐患分析，制定、执行相关措施，检查措施实施情况以及是否有安全隐患。日常管理是采用制度、措施进行管理，该项管理侧重于日常执行力。日常管理采取的措施方法有:1)控制人的不安全行为。安全心理调适法、奖惩激励控制法、管理控制法。2)控制物的不安全状态。设备的安全化、设置安全防护装置、加强设备安全检查等。3)改善施工环境。合理施工平面布置、设置安全警示标志、封闭管理、合理安排施工工艺和工序等。
2．4应急管理
应急管理是指根据施工可能出现的安全事故等突发事件，为迅疾有效开展应急行动而预先做的各种准备，包括相关组织构架、人员职责、预案编制、应急设备物资准备和维护、预案演习、与外部救援衔接、对媒体消息等。应急管理主要内容是预案的管理，预案编制流程见图5。
2．5事故管理
事故管理是指根据应急管理做好的预案对施工出现的安全事故等突发事件，迅疾有效开展应急行动，包括接警、预案启动、救援行动(人员疏散、工程抢险、医疗救护、现场检测、专家支持)、现场清理、善后处理、事故调查、向媒体消息等，如图6所示。事故管理的目的是减少人员伤亡、财产损失，为恢复正常施工创造条件。
关键词：物业管理办公楼文化
中图分类号：TU243.2 文献标识码：A 文章编号：
物业公司的管理
要做好物业管理，首先要根据物业管理对象确定管理目标，分析物业管理的特点，制定物业管理的原则，明确物业管理的职责和任务，分析提升物业管理质量的途径和管理的方法，促进物业管理工作的开展。
1、物业管理目标
集团办公楼的物业管理，服务客户是集团全体员工，创造宁静和谐、高效便捷的办公环境非常重要。集团员工对办公楼设备及设施的安全运行管理、区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护比较关切，体现出自尊与对服务享受的满足。维护客户的核心利益，硬件上营造安全、舒适的环境，软件上创造整洁、有序的氛围，打造一个国际一流的高尚物业是物业公司管理的目标。
2、物业管理的特点
办公楼的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，具体体现为以下几点：
1）技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上要求专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。
2）频繁。集团办公楼是场所，会议多、来访客人多、联系工作人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。
3）性强。集团办公楼涉及领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
4）服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，在此期间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
3、物业管理的原则
1）权责分明原则：在物业管理区域内，业主和物业管理单位的权利与责任应当明确，物业管理单位各部门的权利与职责要分明。物业的产权是物业管理权的基础，业主是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。
2）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统房屋管理的根本区别。
3）服务第一原则：物业所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。
4）统一管理原则：物业管理中，有业主和委托其他服务单位或者其它管理人进行的管理，最后归口为物业公司统一进行管理。
5）专业高效原则：物业管理单位进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理单位可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
6）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。
4、物业管理的职责和任务
1）房屋的维护与管理：对房屋进行维护、保养和修缮，以保持房屋原有的使用功能，防止、减少和控制其破损。
2）实施设备的管理：对设备设施及其他服务系统进行维修和保养，保障设备正常运行，保障能源正常供应，合理调配设备运行时间，节约能源降低运行成本。
3）保洁卫生管理：公共区域卫生保洁，办公室、会议室清洁，做到垃圾日产日清，环境整洁，地面干净，无异味。做好消杀工作有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生。
4）会议系统管理：会议预约、为会议及与会者在会前会中提供服务，包括水牌指引、会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等，保持会议系统正常运转。
5）客服接待管理：对来访人员进行接待和引导，对客户咨询和投诉登记处理，解决客户的合理需求，配合各种参观访问活动做好相应服务，发现异常情况及时上报。物业公司自己操作的一些事情要以适当的方式通知或告知业主，做到标志清晰，导向正确。
6）绿植租摆管理：保持绿植完好，花草树木长势良好，及时更换枯黄衰老花木，定期浇水施肥清理黄叶，保持绿植没有病虫害。
7）治安保卫及消防管理：外保负责室外的安全保卫工作，做好巡逻检查，确保门口无人员聚集，严防失窃现象发生，负责车辆停放整齐无划伤。内保负责室内的安全、监控工作。中控室和监控室24小时有人值班。消防管理要求消防设施完好无损，随时能正常启用，制定消防管理制度和消防应急预案，定期进行安全用电用气宣传，定期对设备进行巡检，及时消除消防隐患。
8）地下停车场管理：保证固定车位不被占用，引导临停车辆停放在指导车位内，临停车辆按时缴费，正确疏导过往车辆使高峰期车库内不出现拥堵，管理停车场内车辆不出现偷盗和划伤现象。
5、办公楼物业管理质量提升的因素
1）抓在岗人员素质。工作人员直接为领导服务，保洁人员还接触到领导办公室，性强，抓好思想教育，增强服务意识，使员工能按照规程操作、规范服务，坚守职业操首。
2）抓好服务技能工作。现代办公楼是智能型的，设施设备自动化程度高，通过培训提高操作服务人员的业务技能。
3）抓物业维护质量。 主动安排预防性维修，及时完成日常性维修，认真进行改善性维修。
4）紧抓内部服务管理。 做好服务规范化，操作目标化，管理制度化。
5）抓安全教育。贯彻安全无小事，人人都是安全员思想，不论保洁、租摆人员还是安保、工程人员，只要发现有安全隐患，均有责任反映上报，以便及时消除隐患。
二、甲方对物业公司的管理
1、选择优秀的物业公司是做好物业管理的前提。
物业管理公司的选择，主要考虑以下几个方面：
1）品牌
品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间的检验，被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度，具有品牌形象和知名度的物业管理公司，为业主和客户提供良好的服务产品。
2）业绩
考察物业公司承接的物业项目，管理的水准和服务质量，管理的物业规模，物业类型，以及获得的荣誉等，业绩代表物业公司承接合同的能力。
3）实力
物业管理公司专业管理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。企业管理模式、管理机制、管理体系、有力的管理支持系统、物业类型经验、经济效益状况等都是体现物业公司的综合实力的因素。
4）专业
物业管理公司具备一定的专业化水准，运作程序较为规范，产品质量经过国家认证，提供服务细致到位，对市场和服务对象有深入的了解和研究，对政策和法律法规熟悉并运用自如，企业自身建立一整套物业管理的规章制度。规范的物业管理公司体现出专业化的运作方式。
5）特色
物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性的去考虑管理公司，取其所长，避其所短。
2、定期召开物业例会
物业例会是对物业公司各部门的每月、每周运作情况进行汇报检查、组织协调、落实进度、布置任务。会议所做出的决定对各部门有约束力。物业例会是甲方与物业公司沟通最有效的途径。
3、对物业公司工作进行监督检查
根据《物业管理条例》、《物业服务合同》等，监督检查物业公司各项工作的完成情况、履约情况，检查物业的工作是否符合合同中约定的服务标准。服务标准能进一步完善物业管理服务的制度建设，细化内容，制定规范，使每一项服务乃至每一个细节都有章可循，有则可守，避免人为因素造成操作上的差异性和服务的不规范性。
4、审核物业公司提交的物业费用预算及使用情况，审批各项发生的费用。
物业公司将当年预计发生的所有费用预算报甲方进行审批，批复后的费用是年物业管理费的总额，原则上不得突破。物业公司除办公费、备品备件费和能源费不需审批外，其他发生的费用均需甲方审批后方可实施。甲方接到申请文件后，需落实事件是否必须发生、如何操作、费用是否为市场标准、如何优化成本最低等，批复后跟踪事件的完成情况。
5、和物业公司一起做好个性化管理
做为集团办公楼，集团员工会有不同的个性需求，通过不同的渠道汇集到甲方，经过甲方和物业公司的正常沟通，在不增加或少增加物业费用、不突破物业公司管理原则的前提下，尽可能满足集团员工需求，给相关人员一个满意的答复。
6、共同给业主创造一个如家的环境
集团办公楼是集团员工的第二个家，温馨的环境使员工有回家的感觉。节假日期间，在室外广场和室内大堂布置一定主题的迎宾花卉，灯光照明采用节日场景；圣诞节时，给集团员工赠送糖果和小礼物；春节期间在大堂和餐厅悬挂灯笼，电梯厅播放温情洋溢的背景音乐；禽流感时期，公共区域增加消毒频率；LED屏幕每天显示车辆限行尾号等。
7、要及时把集团的要求下达给物业公司并体现到物业服务中
集团要求加强节能减排，实现降本增效，物业公司积极响应，调整公共区域照明灯具运行时间，上班时间2个照明回路亮，下班后，1个回路亮，夜间应急回路亮。世界地球日前，制作大量展板宣传保护环境、爱护地球、绿色出行。
8、将企业文化与物业管理结合起来
珍惜有限、创造无限是企业理念，也是物业管理的行动指南；服务为本、自强不息是企业精神，也是物业服务的指导思想；最大限度满足客户的长期需求，为社会和股东创造最大财富，是企业和物业公司共同的历史使命。
9、和物业公司共同维护外部关系
摘要:城镇商品房日常消防安全管理存在问题，从建筑消防设施、物业管理服务单位履职、建筑工程前期审核与备案及竣工消防验收与备案等方面分析了存在隐患的成因，提出了消除隐患的建议
关键词:商品房；建筑消防设施；物业管理
目前商品房消防设施建设和管理问题非常突出，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决。笔者近十年一直从事建筑工程设计消防审核和日常消防监督，就结合实践，谈谈当前城镇商品消防安全隐患成因和对策。
1城镇商品房消防设施建设和管理存在的突出消防安全隐患
当前城镇商品房消防设施建设和管理主要存在以下突出安全隐患：一是有的商品房建设完工后，居民入住几年后还未申请消防验收；二是有的商品房未办理消防审核审批手续，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房经过消防机构审核验收合格后，由于管理不力，造成室内消火栓箱内无栓口、水带、水枪及无灭火器材，建筑物火灾自动报警和自动喷水灭火系统损坏，不能正常工作和使用;
2 城镇商品房存在消防安全隐患的主要因素
2.1 开发商图赢利，重效益，严重忽视消防安全。
一些开发商只顾计算房屋开发成本，缩减消防设施建设等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在进行工程报审时，各类消防设施设计齐全，达到国家相关技术标准规范的规定 ，工程竣工后经消防部门验收一通过，就把室内消火栓系统的水枪、水带和建筑物配置的灭火器等拆下，转移到新开发的商品房去应付验收，拆东墙补西墙。一些开发商在进行成片的小区开发时，开发的建筑工程动工快、进展迅速，房屋卖出去了资金回笼了，而配套的消防水源、消防通道等小区消防基础设施就不完善了，从而就欠下了一笔消防设施历史帐，给开发小区自身消防安全留下了先天性的火灾隐患。
2.2 物业管理机制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。
物业管理作为社会服务管理行业，在我国现阶段管理还不规范，物业管理人员认识不到位，造成包括建筑内消防设施和建筑物外环境消防基础设施等建筑公共消防设施日常管理和维护保养措施不落实，导致消防安全管理失控漏管现象存在。
2.3 部分建筑工程设计、施工不按照国家相关消防技术标准规范执行。
有些设计单位急于承揽业务，以开发商为中心，开发商怎么说他就怎么干，根本不管消防设计规范的具体规定。在设计中，人为将消防设施删掉或打规范的插边球；一些设计单位注重建筑室内消防设施设计，而忽视建筑所在区域的消防基础设施的规划、设计。在消防工程施工中有些消防工程施工队伍专业技术人员水平低，对国家消防技术标准规范不了解，不按规程和设计施工，造成技术性错误；有的消防工程施工单位为了达到工程中标目的，尽力压低报价，采用不符合标准的材料施工和施工中偷工减料，致使消防设施本身成为不安全隐患；另外，工程监理工作不规范，监理不到位，施工现场无人管理，消防工程隐蔽部分施工监督不到位或无人监督，也是造成消防设施施工质量问题的主要因数之一。
2.4 消防监督措施不到位，消防工程建设监督不力，存在执法手软现象。
由于消防警力不足等原因，消防部门对建筑工程消防监督大多限于工程设计方案、施工图纸审核和工程竣工验收，而平时对工程建设施工期间现场监督检查缺少，管理不落实，有些监督人员专业技术水平不高，对一些与规范不相符合的施工把关不严，使消防设施建设监督失控漏管，在工程竣工验收时也未严格按照设计审核的意见验收。
3消除城镇商品房火灾隐患的几点对策
商品房消防安全隐患，严重危及到广大人民群众的生命财产安全，必须采取切实的措施加以解决，“安居”才能“乐业”，一个人一生也许只购卖一套住房，购买的住房消防设施不完善，日常消防安全管理不到位，如果发生事故，那将是“辛苦几十年，一把火回到解放前”，后果是残酷的，教训是深刻的。所以，笔者认为要杜绝以上安全隐患，必须做到以下几点：
3.1 加强物业管理，落实消防设施日常维护保养措施。
目前，商品房开发建设主要有几种情况，一是沿街道建设房屋，建设完后房屋销售给居民，后期就无管理单位及人员；二是小区开发建设，工程完工后有物业管理公司管理。对于第一种情况，应成立业主委员会，由业主委员会成员组成防火安全委员会，负责管理居住建筑房屋消防设施和日常消防安全巡查、检查。对于第二种情况，现在开发的居住房屋较多，实行物业管理公司管理，进一步规范物业管理工作，要求负责对小区包括建筑消防设施、建筑区域消防基础设施等在内的建筑公共性设施的管理、维护、保养，负责提供消防安全防范服务和小区日常消防安全巡查、检查，确保各项消防设施的完整好用。
3.2 加强设计、施工队伍管理，严格按照国家消防技术标准规范设计和施工。
对建筑设计人员、施工队伍技术人员进行消防技术标准规范培训学习，了解掌握规范和国家的相关政策法规，设计单位应当建立消防设计责任制，法定代表人负责组织本单位的消防设计管理工作，检查审核消防设计质量，技术负责人应当把消防设计纳入工程设计审核范围，凡不符合消防技术标准的工程不应签发和出图纸资料。施工单位必须按照批准的消防设计图纸施工安装，不的得擅自改动。
3.3 加强消防监督检查，严格消防执法。
各级公安消防机构要加强对商品房消防设施建设的执法监督工作，严格按照国家消防技术规范把好审核和验收关，在严格把好商品房建筑消防基础设施验收关的同时，特别加强对开发小区公共消防基础设施建设的审验把关，保障城市消防规划的实施和落实；杜绝一切消防执法人员在消防设施建设上的违法违规、失职行为，为建筑工程消防设施建设营造一个良好的消防安全内环境，确保商品房屋消防设施这一建筑和区域自防自救的生命线得到保障。
4结束语
总之，当前城镇商品房屋消防安全隐患整治工作虽然复杂而艰巨，只要各级各部门高度重视，采取积极有效的果断措施，商品房屋消防安全隐患一定能逐步减少或消除，人民居住场的所消防安全状况一定会得到很大的改观，人民才更加“安居”与“乐业”。
参考文献
关键词：物业管理；严抓细管；实践体会
严细程度是一个企业管理水平高低的体现。物业管理企业管理的对象是物，服务的对象是人，只有坚持以严细的理念和作风指导工作，并成为企业员工自觉的实践追求，才能使物业管理更到位，物业服务更贴心，这也是打造物业管理品牌的必由之路。
1.用“严”的标准、“细”的作风规范业务流程，为打造优秀的物业管理服务品牌提供制度保证。在现代企业管理中，绝大部分工业企业都有一套完整的产品质量检测系统，以保证其产品质量合格，而在日益激烈的市场竞争中占领一席之地。物业管理公司也是企业，属于服务性的行业，它制造的“产品”就是对物的管理、对人的服务行为。为保证物业服务“产品”质量，物业管理企业也需要建立一套系统规范的管理服务标准。为了规范物业员工的操作行为，笔者所在单位对保洁、维修、绿化、治保等工作从时间、步骤、方法上进行了规范，制定实施了《环卫保洁标准化操作流程》、《入户维修服务流程》、《特殊气候条件下服务预案》等业务操作规程。物业管理服务是简单劳动，在服务标准的执行上，劳动者自由裁量度较大，因此加大监督考核非常重要。为此，编制了各项业务的岗位说明书，比如在楼道卫生保洁中，实行“楼道周期定时保洁”服务，把周一确定为清扫楼道地面、擦拭楼梯扶手的时间；周四确定为拖洗楼道地面的时间。在公共区域环境保洁中，推行“五分之一普扫法”，把每名保洁人员承包的保洁区片分成面积均等的5份，周一至周五每天普扫五分之一区域，其余五分之四规范保洁，周六与周日进行常规保洁，一周一循环，既有效降低劳动强度，又提高劳动效率，保证保洁质量达标。在绿化养护工作中，建立了“绿化日志”，每天记录修剪、松土、灌溉、防虫等工作中遇到的实际问题和技术难题，以及工作的办法和体会，认真总结运行规律和工作经验，最终整理形成“绿地管理养护工作年志”，对十二个月中分别干什么、怎么干做出计划，对相关操作标准做出明确。这种在操作流程上的精细控制，改变了物业管理服务标准定性要求多、定量措施较少、管理较为粗放的问题，为达到所追求的精细化服务标准提供了制度保证。
2.用“严”的标准、“细”的作风加强现场管理，为打造优秀的物业管理服务品牌创造基础条件。物业现场管理水平，直观地反映一个物业管理企业的形象。物业管理服务的内容是作为过程展开的，过程又是由一个个具体的环节构成的，精细化到每个环节是提升物业管理服务品质的基本要求。笔者所在企业党委高度重视民生建设，创造条件加大老旧小区维修投入力度。小区“三分建七分管”。加强物业现场精细管理，是充分体现小区维修改造效果、提升小区环境品质和居民幸福指数的重要条件。原先，小区收集生活垃圾实行袋装化定点定时堆放管理，垃圾暴露在外，整天风吹日晒，加之有时水浇雨淋、猫狗乱扒，管理很难到位。坚持问题导向，及时撤消了小区露天堆放垃圾点，实现了生活垃圾由露天散放向桶装化收集储存管理方式转变。垃圾清运后及时清洗、擦拭垃圾桶，并做到每天进行一次消杀，将垃圾桶纳入现场5S管理，实现了“垃圾不落地、脏水不外溢、环境更美丽”的目标。随着小区机动车保有量的急剧增长，停车难、摆放乱、安全隐患多的问题日益突出。针对这个问题，积极探索推行“五号定位”车辆停放管理模式，就是在对小区保有车辆进行调查统计的基础上，坚持“划分合理、划线清晰、统一编号”的原则方法，在合适的区域合理划分车位，引导小区居民自主申请专属车位，对号使用，规范停车，着力解决小区无序停车堵塞交通的问题。物业现场精细管理大有文章可做，永远没有止境，着眼于提高管理服务的质量和效率，还对小区的乔木、路灯、配电箱、水阀池等公共设施进行实物标号，巡视检查人员一旦发现哪棵树有病虫害、哪盏灯不亮，就可以快速准确的将信息传递出去，提高日常问题处理及时率。入户维修服务现场的精细管理水平，直接关系到居民对物业服务的感受和评价。通过推行“六个一”（即入户维修要有“一张笑脸、一声问候、一套工具、一副鞋套、一块垫布、一块抹布”）服务模式，让用户真切感受到物业管理服务者的用心。
3.用“严”的标准、“细”的作风优化经济运行，为打造优秀的物业管理服务品牌增强内在活力。油田物业管理单位的本质属性是企业，企业经营的目的是盈利，企业经济运行坚持以效益为中心，必须做到投入看产出，付出讲回报，干每项工作都要先算后干、边干边算、干后核算，力求社会效益最优化、经济效益最大化，努力推动由管理型、服务型向经营型转变。笔者所在单位持续强化“全员工、全过程、全要素”的成本管理理念，按照“细化核算，管控下移”的要求，精细成本过程控制，逐步建立起以物业服务小区、片区、岗位为成本管理对象的预算、核算、控制、分析、考核评价体系，努力实现“预算分解到单元、财务核算到单元、责任落实到单元、考核评价到单元”的单元成本管理目标，促进了降本节支。物业管理企业属于劳动密集型的微利行业，利润空间小，经营压力大，更需培育“经营一元钱，节约一分钱”“少花钱或不花钱也能搞好服务”的理念，处处精打细算。在总结过去十几年运行经验的基础上，笔者所在单位对服务区域的区域面积、公共设施、乔灌木数量、住户信息等基础数据进行精确统计、综合分析，为开展工作提供重要的基础信息支持。比如根据小区保洁面积、绿化带面积、公共设施数量等基础数据，进行了区域工作量及劳动薪酬定额测算，让员工自主选择工作区片，真正体现多劳多得，有效地激发出人力资源的潜力。与此同时，引导员工大力发扬“干毛巾也要拧出三滴水”的精神，找准“十个节约点”“十个增效点”，从加强用水、用电、用车、采暖、材料、人工、质量管理等方面入手，围绕资源优化配置、基层岗位整合、设备投资、降本减费节能、增加经营收入等关乎企业发展质量和效益的关键问题，发动全员眼睛向内，集思广益，深入查找管理短板，积极提出改进建议，并成立技改小组，鼓励员工向技术创新要效能，向提高素质要效益，“便携保洁车”“活结管道疏通器”“多功能升降梯”等革新成果应用到实践中创效明显。
