健身房管理员职责
一、管理人员要树立管理育人、服务育人的思想，团结协作，顾全大局。
二、认真执行学校有关管理规定，及时、大胆地制止损坏器材的行为和违反有关管理规定的做法。
三、管理人员保证房内物品账物分明，并定期进行检查、核实。
四、做好防火、防盗工作，及时向有关领导汇报设施的使用情况及改进措施。
五、保持室内卫生清洁，经常检查场地、器材、设备，如有设备损坏，及时向主管领导汇报并通知维修。
健身房管理员工作职责
1、严格管理制度，热情接待凭会员卡前来参加健身的会员。
2、遵守作息制度，提前半小时上班，做好各方面的准备工作。
3、健身活动器材在服务前进行全面测试检查，发现损坏或不正常，立即进行维修。
4、热情、耐心地为健身者提供服务指导。
5、发现违规健身、不安全健身要及时劝阻，必要时及时向单位领导汇报。
6、发现心脏病、高血压、精神病患者等不适宜健身活动的人员要及时劝阻，如酗酒健身的要耐心劝教、疏导，防止事态激化。
7、严格用电线路、电源开关及健身器材的检查制度，发现问题及早汇报、及时解决。
8、对工作失职造成后果的，根据情节和责任，进行严肃处理。
9、完成领导布置的其它工作。
健身房前台主管职责
1.接受前台主管督导，向前台主管负责。
2.严格按服务程序向会员及嘉宾提供优质服务。
3.严格按前台接待程序进行预约、登记、接待工作。
4.严格按总机电话接听程序进行接转。
5.严格按财务制度进行收银操作及制定报表。
6.熟悉各种办卡业务，及时热情为宾客办理入会手续。
【关键词】房地产行业；财务预算管理；问题；应对措施；分析
财务预算管理是现代化企业核心管控形式之一，也是企业财务管理工作“具体化、详细化”必不可少的重要方式之一。在运营管理过程中，房地产行业必须充分意识到加强财务预算管理的重要性，由于受到各种主客观因素影响，财务预算管理存在一系列问题，急需要采取可行的措施加以解决，促使内部财务预算管理更加科学、合理，避免增加运营成本。
一、房地产行业财务预算管理问题
1.缺乏健全的财务预算管理体系
在运营管理过程中，很多房地产企业都意识到预算管理的重要性，但在实际操作过程中，没有专门的组织机构来实施所制定的预算管理计划，导致预算管理执行工作流于形式，没有落到实处，无法达到预期的效果，加上预算管理机制不够完善，导致财务预算管理一系列工作无法顺利开展，比如，执行、评估，相关人员也无法及时发现财务预算管理中存在的问题，大大增加企业运营成本。同时，大部分房地产企业都把财务预算管理工作划分到财务部门，大大增加了财务人员工作量与工作压力，加上内部各部门并没有统一网络体系中，一系列财务预算管理工作无法顺利开展，预算管理效果低下。这些都是因为已有的财务预算管理体系不够健全，导致所制定的财务预算管理计划无法落到实处，无法有效指导实践工作，必须引起高度的重视。
2.财务预算管理方法落后，财务预算执行力度较差
在财务预算管理过程中，部分房地产企业并没有根据自身运营情况，采取适宜的财务预算管理方法，无法全面、动态控制、管理房地产企业，影响房地产财务预算工作无法顺利开展。此外，房地产企业管理者并没有结合各方面具体情况，完善已有的财务预算责任管理制度、激烈考核制度，没有逐一分解房地产财务预算目标，将其顺利落实到具体的工作岗位上，制定的很多规章制度都流于形式，没有多少实质价值，不利于提高房地产企业整体的财务预算管理水平，这都和财务预算执行力度较差紧密相连。
3.缺乏健全的财务预算考核机制
就房地产企业而言，财务预算管理执行具体效果、作用和相关工作人员密切相关，对其进行考核、奖惩是非常必要的。但在实际工作中，房地产企业管理者并没有意识到财务预算管理考核的重要性，导致工作人员的付出与回报不成正比，工作积极性、主动性并不高。同时，在考核过程中，财务预算负责人常常带有浓厚个人色彩去考核、评估相关工作人员，没有采用定性与定量相结合的评价方法，对相关人员的评价并不客观、公正，也没有制定可行的财务预算考核机制，导致一系列考核工作无法顺利开展。
二、应对措施
1.健全财务预算管理体系
在运营管理过程中，房地产企业管理者必须与时俱进，转变已有的预算理念，树立全面预算理念，即财务、业务、资本乃至筹资方面的预算理念，全方位分析新时期房地产企业发展的客观需求、特点，根据国家制定的相关政策，客观分析新时期房地产市场客观需求、具体发展趋势，结合动态经济信息数据，准确预测房地产行业资金客观需求，制定可行的资金使用需求计划、评估报告，动态监督房地产项目建设投资情况，进一步完善已有的财务预算管理体系，健全财务预算管理制度，将其落到实处，避免形式化，改变财务预算管理现状，提高财务预算管理效率与质量。
2.完善绩效考核与激励机制
房地产企业必须综合分析各影响因素，完善已有的绩效考核、激励机制，促使房地产企业获取更多的济利润，必须构建“公平、公正”的绩效考核机制，坚持对应的绩效考核原则，采用定性与定量相结合的评价方法，全面、客观评价财务预算管理人员，实现绩效考核，调动他们工作的积极性。
3.加强预算责任控制管理，动态控制管理财务预算管理
房地产企业必须制定可行的责任制度，层层划分，将其落实到具体的工作岗位上，明确各岗位职责，有效防止权与责混淆，促使工作人员认真做好本职工作，为房地产企业实现全面预算管理提供有利的保障，层层分解财务预算管理目标，做好责任控制管理工作，提高其财务预算管理计划具体执行力度。还要优化利用各种先进技术，借助信息化手段，构建科学化的财务信息数据管理库，将日常经济活动数据录入其中，对其进行动态的监督、控制，确保财务预算管理工作顺利开展。还可以在一定程度上提高房地产企业财务预算执行效率，提高财务预算管理人员的工作效率与质量。
三、结语
总而言之，在房地产企业运营管理中，财务预算管理是不可忽视的关键性内容，是实现房地产企业战略规划目标的重要保障，必须引起高度的重视。作为一项重要的基础性管理工作，房地产企业必须通过不同途径进一步完善财务预算管理体系，健全财务预算管理考核与激励机制，层层划分财务预算管理目标，将其落到实处，借助信息化手段，动态监控、管理企业财务预算，确保一系列财务预算管理工作顺利开展，促使已有的资金得到优化利用，增强自身综合实力，为国民经济注入新鲜的血液。
参考文献：
[1]方华云.房地产行业的财务预算管理存在的问题及对策研究[J].现代商业，2012，18：241.
[2]邱常书.解析房地产企业财务预算管理中的问题和对策[J].经营管理者，2014，25：90.
［关键词］房地产;经济管理;经济管理体制
随着中国经济的腾飞，房地产市场所带来的经济问题也越来越严重，这些问题不仅影响着房地产市场，同时也给中国的金融市场、家具市场、装潢市场甚至对国民的生活带来了不利的影响。
1我国房地产经纪管理的时代背景
国内的大部分的房地产企业单位的经济管理都是以企业本身的经济管理制度为基础的，在最基本的业务管理方面颇有成效，但是依然还是有一些房地产企业对经济管理存在非常多的问题，这种理解不到位使得房地产企业在经济管理方面出现了混乱，而新时代的社会市场发展越来越迅速，也需要更加专业的管理制度，这也使得房地产企业的经济管理所存在的问题越来越难以处理。国内的房地产经济管理的管理层不仅仅是对经济管理存在误解这一个问题，同时又缺少相关的监管制度，这也使得财务信息变得混乱。［1］在实际工作中，董事会、监事会对企业的监管只是留存于形式，并没有有效的监管，部分工作人员视法律为无物，再加上监管制度的缺失，便给那些不法分子带来了犯罪条件。
2我国房地产经纪管理中的不足
2.1经济管理体制不完善。随着时代的不断进步，房地产企业的经济管理制度也在不断地进步，但是政府的房地产企业经济管理相关部门依然很难有效地控制房地产的经济管理问题，这个难以解决的问题渐渐地步入了大众的视野，随着财经新闻的不断报道，引起了国家的高度重视。因此国家颁布了更加详尽的经济管理政策，也出台了多项调控方案，但是并没有达到预期的效果。现代的中国，房地产行业正在处于一个改革阶段，房地产带来的经济利益是很多地方政府的主要经济来源，所以房地产经济管理中的制度不够健全需要引起政府相关部门的重视。2.2房地产经济管理的政策制度细化程度不够。近期国务院连续颁布多项房地产经济管理的调控政策，主要目的为了达到房地产行业能够可持续发展起来，尽量去限制房价过高对人们带来的影响。但是各方政府的房地产管理的相关部门并没有考虑实际情况，忽视细节，这便造成调控政策很难执行下去。这也使得一些房地产企业利用政策中的漏洞，在经济管理中投机取巧，对国内的房地产行业带来了恶劣的影响。如经济适用房政策、房屋公积金贷款政策等，这些政策的管理目标建立的不够准确，这给房地产行业的有序发展带来了不利的影响。［2］2.3房地产企业经济管理形式化严重。当前有许多房地产企业并不看重政府所推出的管理机制，对政府所要求的规范，房地产企业项目工作人员普遍工作形式化，做表面的工程，没有引起企业管理者的重视。我国相关的经济法规对其责任划分不够明确，导致中央政府与地方政府管理出现混乱，致使政府对房地产企业的财务监管不到位，政府的相关部门监督不到位也使得企业财务监督很难有效地实行下去，混乱的管理导致房地产企业的经济管理很难有效发展，由此可见，明确划分政府相关部门的管理职责是解决房地产企业经济管理严重形式化的有效途径。
3房地产经纪管理的建议
3.1进一步健全相关的法律法规体制。法律法规体制的建立是需要一定的时间来累积经验的，从初步的探索，到实施阶段发现问题，解决问题，再进一步提出问题，然后形成下一个改良后的法律法规体制，如此反复，逐步完善具有中国特色的房地产经济管理的法律法规体制，真正的实现房地产行业的可持续发展。3.2进一步健全房地产企业的管理机制。目前我国的房地产行业所存在的问题并不是简单的经济管理体制问题，想要单纯地依靠政府调控来解决房地产经济管理问题是不现实的。所以需要对房地产企业的管理体制进行相应的研究、提出问题。改革现代的房地产的管理体制才是真正的有效途径。［3］3.3合理规划企业的投资计划在投标、竞标的过程中，房地产企业要对投标内容进行详细的风险评估，进行科学合理的企业财务预算。房地产企业不要盲目投资，要正确对企业现有资产做出财务相关的数据报告，对企业可流动现金有个初步了解，再进行相应的投标计划，这样能更加有效地控制企业的可流动资产，减少不必要的财务管理方面的风险值，使得房地产企业在中国特色的房地产市场下可持续地发展下去。3.4监控房地产企业的开发成本。对房地产开发成本的监督与管理一直都是房地产经济管理的重要组成部分，对于激烈的房地产市场，价格战争在房地产市场已经悄然打响，对价格的控制已经成为企业经济管理的重中之重，如何能增加在价格战中起到优势成为当地房地产高层研究的主要对象，其中降低员工工资和工程物资都是不正确的。正因如此，如何控制开发成本成为价格战的主要话题。宏观调控房地产企业的开发成本可以通过以下三个方式:第一，提升项目负责人的管理职责，让项目负责人对企业的开发成本承担主要的责任人，致使项目的成本管理与项目负责人直接存在利益关系，这样能够从项目领导层上改善项目成本控制意识;第二，进一步健全企业工程成本控制体制，对体制进行细化，对权责利体制进行更加全面的建设，让房地产企业员工全面理解自身在企业成本管理中的职责;第三，成本监控要根据实际出发，通过现场的施工情况来合理地对成本进行管理，不能任何事情要求成本最小化，要从实际出发，做到科学有效地监控成本管理。3.5可持续发展的角度实现房地产企业利润最大化。房地产企业并非公益性质的企业，企业的营业目标永远都是实现用最少的钱获取最大的利润，如何实现房地产企业利润最大化是一家房地产企业管理层管理的最终目标。由此可见，房地产企业的财务预算管理是房地产企业财务管理的主要依据，房地产企业财务管理层通过对自身财务的预算，得出预算分析报告，企业高层通过报告进行更加合理的资金流动，实现资金流动的最大化，从而达到房地产企业财务资金价值的最大化，最终达到企业利润的最大化。
完善经济管理机制要较强房地产行业的经济管理能力,首先要增强爱那个房地产市场自身的调节能力,市场自身调节能力的增强,有助于有序健康的市场次序的建立,有利于市场规则和要求的形成,有助于市场自身的灵活反映和及时调整,这样的微观调整比国家行政手段的宏观调整更加机敏,快速,效果也更好,方便自身时时的调整和控制。因此,市场应当形成自身完善的经济管理机制,形成行业默认的统一标准和操作要求,这时房地产市场要走向更远自身所必备的要求。除此之外,加大政府的监督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相结合,对市场自身调节行为进行有效的监督和指导,对于违背市场规律和市场要求的行为进行支出和纠正,帮助市场经济管理机制更好的完善和执行。明确目标,制定长远稳定政策对于房地产行业稳定持续的发展,明确目标,制定长远稳定的政策是非常重要的,要根据我国的实际经济情况和我国的社会主义性质制定科学合理的长远政策。政策的制定要符合我国的基本民情和不断增长的城市住房要求和城镇化进程的实际发展情况。
保证我国国民生活有保障,经济水平稳定增长,良性循环的基础上,房地产产业的稳步有序发展的总体思想和行为目标作为房地产政策的指导思想,出台房地产行业中长期发展规划的相关政策。对于房地产市场要惊醒引导和调节,让其走上正规的轨道,避免房地产行业长期处于有政策的时候尚能有序发展,没有政策的时候完全混乱的现象。
健全相关法律法规体系健全房地产市场的相关法律法规体系,是对房地产行业市场进行有效监督和约束的重要手段。房地产运营和房地产经济管理有法可依,可以稳定市场经济次序,保证房地产行业避免虚空增长,避免了经济犯罪,还可以有效避免利益驱使而造成的违法乱纪的房地产开发行为。应当完善和细化土地、房产和建筑的相关法则,建立系统化流程的法律体系。运用法律的严肃性匡正房地产行业的违法犯规行为,严格完善的法律体系,避免开发商走法律漏洞,运用法律手段全面规范房地产市场操作流程,肃清歪风邪气,创造良好的市场环境,促进房地产经济管理能力的综合提高。
（重庆润鹏房地产开发有限公司，重庆 400039）
摘 要：我国房地产行业经历了十年的高速发展，近一年来房地产行业面临着调整，据统计部门公布的2014年10月份我国主要城市商品房价格变化情况来看，只有3个城市房价出现上涨，其余的城市房价出现下跌，其中一部分的城市商品房均价出现连续数月的下跌。房地产开发企业在这一背景下，项目的融资成本与风险更加突出。
关键词 ：房地产；融资成本；风险分析
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0147-02
收稿日期：2014-11-20
作者简介：杨亚莉（1975-），女，汉族，重庆人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理。
一、引言
房地产开发项目需要巨大的资金投入，由于房地产企业资金有效，开发项目需要从外部进行融资。我国由于资本市场不健全，房地产开发融资渠道较为单一，融资成本高。由于房地产行业的调整，企业的融资更加困难，融资的风险较为突出。今年以来，就有数家规模较大的房地产企业因资金链断裂而出现倒闭。目前的情况下，房地产企业控制融资风险已经关系到企业的生存，尤其是中小型的房地产企业，笔者将围绕房地产融资成本及风险这一问题进行探讨。
二、房地产开发项目的融资成本与风险分析
（一）房地产开发项目融资成本较高
由于我国的资本市场不健全，企业的融资渠道狭窄，导致融资成本较高。目前房地产开发项目主要的融资方式是银行贷款和民间借贷，银行贷款相比民间借贷成本要低很多，但是在房地产市场逐渐下行的趋势下，银行对于房地产开发企业贷款的额度有所收紧，尤其是一些规模较小的房地产开发企业，从银行贷款的难度逐渐加大。民间借贷虽然手续简便，但是融资的成本很好，至少10%的利率，一些地方甚至出现20%、30%的借款利率，对于房地产开发企业来说，融资的成本巨大。一旦出现资金紧张，无法按时还款，很可能导致公司资金链断裂，出现破产，今年就有数家因民间借贷出现资金链断裂而破产的房地产企业。
对于银行贷款的成本，贷款利率通常由央行决定，央行采用货币政策通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，最近一次的利率调整中，央行下调了贷款利率，对于房地产市场是一大利好。但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，主要表现在对房地产开发企业借款的成本上，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，而借款的成本受到利率的影响，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的融资成本，在行业整体低迷的情况下，房地产开发企业将面临较大的风险。
（二）融资渠道单一，对银行贷款过度依赖
融资渠道单一已经是我国企业面临的普遍问题，中小企业、房地产开发企业都面临着融资渠道单一的问题。目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资，在健全的资本市场中，三种融资方式都较为普遍，企业的融资渠道也较为广泛，但是在我国的市场中，房地产开发企业难以发现债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，职能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。企业的贷款虽然只占据15%左右，但是自筹资金中很大一部份是民间借贷或者其他私人借贷。如果把国内贷款和自筹资金合并，那么通过借款融资的比例将在55%左右。对于一家企业来说，借款比例过高将带来较大的财务风险。一家企业的融资应该是贷款、债券和股权融资相结合。在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分房地产开发企业都投向了成熟型的企业，在这些企业的上市前夕进行投资，发展规模小的企业很难获得房地产开发企业，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。总而言之，房地产开发企业对银行贷款依赖度过高，伴随着潜在的财务风险。
（三）融资风险管理机制不健全
由于我国的房地产市场过去处于粗放式经营管理中，对融资风险的管理不够重视，融资风险管理机制不健全，导致融资风险较高。由于房地产开发项目管理者过于重视项目的扩张，为了筹集更多的资金，对融资风险的认识不足。这就直接的导致财务部门融资风险的预警机制不健全，无法有效的识别和预防融资风险。很多的房地产开发企业没有建立完整的风险识别、应对机制。良好的风险防范机制能够及时的识别融资风险，进而有效的进行应对，如果风险预警机制不健全或者缺失，将无法识别和应对融资风险，可能会为房地产开发企业带来巨大的经济损失。
目前我国的房地产企业融资风险管理不健全的原因有如下几点，首先，风险管理程序不规范，缺乏专门的分析部门和专业素质过硬的人才。其次，在整个宏观层面上看，房地产融资方面的相关法律法规缺失，通常是采取行政干预措施对融资进行管理，缺乏明晰的法律法规作为依据，增大了融资风险。最后，房地产开发企业自身的建设不到位，过于重视营业销售，而忽视了企业自身经营管理建设，导致内部管理较为松散，没有完整、可行的风险管理运行机制。
（四）融资结构不合理，还款压力大
根据融资优序理论，企业的融资顺序应该是债务融资、股权融资，在债务融资中需要合理的安排短期债务和长期债务的比例。短期债务的比例过高，房地产开发项目的还款压力很大，一旦资金紧张无法按时还款，将面临较大的财务风险；短期债务比例过低，虽然短期的还款压力较小，但是一旦出现降息等宽松货币政策，企业的资金成本相对增加，如最近央行的降息措施，就降低了企业的贷款成本。房地产开发项目短期融资比例过大，和企业在进行融资机构规划有着密切的关系。由于融资渠道单一，企业发行债券或者进行股权融资十分困难，尤其是对于中小型房地产开发企业来说。而贷款融资通常时间较短，甚至最短的只有几个月，一项房地产开发项目的周期较长，面对着如此短暂的还款期限，企业的融资风险显露无疑。
三、房地产开发项目控制融资风险建议
（一）引入多元化融资渠道，降低融资成本
由于融资渠道过于狭窄，不仅严重的影响了房地产开发企业的发展，还增加了房地产开发项目的融资风险，因此，需要积极的拓宽融资渠道，引入多元化的融资渠道。房地产开发企业首先要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。随着国家对担保行业的日益重视，房地产开发企业还可以尝试进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。总之，通过多元化的融资方式，拓宽融资渠道，建设对商业银行的过度依赖，降低企业的融资风险。
（二）健全内部控制体系，降低融资风险
内部控制在企业的融资风险管理中有着十分重要的作用，因此，需要健全企业的内部控制体系，从而降低融资带来的风险。健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行，首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，借鉴国际上通用的COSO框架，设计内部控制架构，然后结合我国的相关法律法规，如《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等，建立系统性的内部控制制度。在房地产开发企业融资管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系，杜绝为谋私利而损害企业利益的情形出现。因此，要充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局，通过这一措施降低房地产开发项目中的融资风险。
（三）合理规划融资结构，减少还款压力
依照相关的融资理论以及我国房地产项目的相关数据，房地产开发项目要合理的规划融资结构，适当的降低银行贷款、民间借贷的比例，扩张股权融资的比重。由于我国企业债券的发行要求十分严格，企业债券市场处于起步阶段。股权融资是比较理想的融资渠道之一。目前很多的房地产开发企业股权融资的比重还很低，只有很少一部分的大型房地产企业上市融资，因此，可以考虑加大引入外部投资者的比例，分摊企业的经营风险。房地产产业投资基金是另外一个较为合适的融资选择，房地产投资基金不同于普通的投资基金，该基金的设立是专门用于房地产开发项目，投资范围有明确的限于，即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立，可以大量的筹集分散的资金，有利于房地产的融资，也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益，从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在一些发达国家较为普遍，在我国还处于发展阶段，随着市场的逐渐健全，这一基金的规模也将逐渐壮大。通过引入不同领域的金额，降低企业的短期借款比例，不仅可以减少还款压力，还可以分散企业的经营风险。
（四）加强项目前期调研，慎重选择开发项目
在市场部景气的情况下，房地产项目的选择显得十分重要，这就要求房地产开发企业在项目投资的前期，加强市场调研，选择市场前景好的项目进行投资，避免盲目投资建出现滞销或者烂尾楼的现象。为此，房地产开发企业要针对项目当地的经济发展水平、项目所处的地段、市场竞争情况等进行详细的分析，运用科学的手段对外部环境进行准确的事前调研。如果有较不利于项目开发的因素，就业考虑项目的可行性，慎重的投资开发。
四、结束语
房地产融资成本与风险关系到房地产企业的发展，甚至直接影响到企业的生存，基于我国房地产行业的现状，需要高度重视融资风险管理。这就要求房地产开发项目通过引入多元化的融资渠道，加强内部控制等方式来控制融资成本，降低融资风险。
参考文献：
[1] 张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事业资产与财务，2014，（23）.
关键词：内部控制；住房公积金；岗位分离；信息系统；激励机制
1绪论
1.1国内住房公积金制度概况
自1991年上海住房公积金制度首次在中国成立以来，住房公积金制度已经成为住房货币化分配以及住房政策改革的重要组成部分[1].住房公积金对职工个人的长期住房储蓄具有一定的保障性和互，为是住房制度改革中的重要内容，国家先后出台了《住房公积金管理条例》等一系列法律法规，住房公积金制度从此更加法制、规范化.住房公积金制度的确立能够有效地规范住房公积金管理，保护住房公积金资金安全，保证账目和财务报表的真实、完整性，国家针对住房公积金制度实行的政策及措施对加强住房公积金内部会计控制起到了积极的作用.
1.2研究意义
随着我国经济的发展，住房公积金事业得到快速发展，其资金量和业务规模不断扩大，住房公积金管理中心所面临的资金运作风险也随之增加，从而对监督和规范管理的要求也由此提高.住房公积金属于职工个人的长期住房储金，住房公积金管理的好坏直接关系到广大缴存职工的切身利益和社会的和谐稳定.所以，建立和完善内部控制尤其是内部会计控制制度体系意义重大且深远，是住房公积金管理工作的重中之重.住房公积金管理中心内部会计控制意在为提高住房公积金的运行质量和效率，提高住房公积金的管理水平，保证住房公积金资金运作管理的合法性、合规性和安全性，维护好全体公积金缴存人的合法权益.本文通过分析住房公积金管理中心内部会计控制现状，针对住房公积金内部会计控制中存在的问题提出几点具体措施.
2住房公积金内部会计控制现状
我国住房公积金管理机构成立已有二十余年，住房公积金事业实现了蓬勃发展，住房公积金内部会计控制体系已初步建立，但随着住房公积金事业的快速发展，现有内部会计控制已不能完全适应新形势的要求.
2.1内部控制体制不健全
住房公积金内部控制体制不够完善，岗位职责不明确，监督部门的授权和权限不规范，内部审计机构形同虚设，不具备应有的独立性和权威性，无法客观、公正和独立地完成内部审计工作，使得内部会计控制得不到有效实施.同时，信息流通不畅，财务报表等具体数据不能够及时公开，使审计内容不够透明.
2.2财务岗位设置不合理，无法形成有效的会计内部稽核
随着住房公积金业务的扩大，住房公积金管理中心出现一些职工兼职了不同职责的岗位，岗位合并现象使会计内部稽核不能被正确有效地履行.一些不相容职务得不到分离，常常使监督和实施的岗位由一人承担，这样就不能实现各岗位之间的相互制约和监督，不能相互制衡，无法形成有效的防控机制，影响了住房公积金的安全性.
2.3会计信息系统基本建设，但尚不完善，影响内部会计控制的有效实施
目前，住房公积金行业初步建立了覆盖业务处理信息、内部控制、风险检测评估等环节的信息反馈和交流平台，但住房公积金管理中心对信息化建设投入不足，部分会计人员的电算化水平较低，不能及时处理财务软件运行中的问题，这些因素致使信息交流存在障碍，遇到问题不能及时传递，会计信息化建设已不能适应公积金事业日益发展的需要.
2.4财务人员整体素质及其风险意识有待提高
当今市场，虽然有国家计划，一定程度上避免了市场风险，但市场经济在一定程度上还是普遍存在，如果对市场风险认识不充分，很有可能造成只凭感觉盲目决策，造成最终的失败.目前住房公积金财务人员的整体素质普遍不高，其知识面相对单一，面对资金量日益庞大的公积金事业，财务人员显得有些措手不及，加之住房公积金管理中心财务人员较少，工作繁重，大多财务人员没有充足的时间进行培训学习，财务人员掌握的知识得不到更新，无法应对出现的新情况.部分财务人员工作墨守陈规，风险意识低，不利于内部会计控制的顺利开展，影响了住房公积金资金安全有效的利用.
2.5缺乏有效的风险防范激励措施
目前，住房公积金管理中心的风险防范机制仍然不完善，住房公积金管理中心财务工资收入和福利待遇与风险防范情况脱钩，住房公积金管理中心职工对风险防范意识认识淡薄，无法充分调动职工对防范风险的积极性.
3建立健全以及有效实施住房公积金内部会计控制体系的对策
鉴于公积金财务会计环节控制存在的前述不足，提出以下几点有关建立健全以及有效实施住房公积金内部会计控制制度体系的对策：
3.1建立健全住房公积金内部审计体制
3.1.1建立健全内部会计控制机制.由于住房公积金的各项经济业务均由内部会计控制，建立健全住房公积金内部会计体系，能够保证资金量大且流动性强的住房公积金安全有序的进行.明确各岗位人员的具体职责和权限是建立体制的基础，明确账务处理程序、规范原始记录管理制度、履行财务收支审批制度以及规定货币资金管理制度[3].
3.1.2加强和完善住房公积金会计内部稽核.内部稽核是包括由单位专设的内部审计机构进行的内部审计和由会计主管及会计人员进行的内部审核[2].规定稽核工作的组织形式、具体分工，首先要明确住房公积金会计内部稽核人员及其工作的职责、权限.例如，在货币资金的管理上，要求不相容岗位要严格分离，防治不同岗位由相同人员管理造成监督不利，要形成岗位之间的相互制约，要明确各岗位的职责、权限以及整体的审批程序，明确住房公积金的审批与授权审批制度，并对授权、授信的执行情况进行监控.
3.1.3制定合理有效的审计计划.在进行审计前，要先制定审计计划，根据审计项目的大小，审计对象性质的不同，采取不同的审计方法.在资金预算上，严格控制预算外资金的流出，在信息管理上，要为内部人员提供透明、公开的经营管理信息，为外部投资者提供真实可靠的决策信息，在风险防范上，合理有效的审计计划能够防范住房公积金因管理和经营失误引起的风险，确保资金的正常流动.
3.1.4确保审计报告质量，保证审计报告的公开、公正.企事业单位应提供住房公积金的内部审计信息，全面、及时地向职工反映住房公积金最新最准确的信息，增强内部控制的实效性.正视财务报表、账簿的重要性，由于公积金流动性大、资金数量巨大的特点，要能够合理的反应及时信息，并确保它的真实可靠性.
3.2不相容岗位分离控制，关键岗位实行轮岗制度
完善会计机构设置，首先要明确规定各岗位职责，分离不相容职务，不相容职务主要包括:授权审批与业务经办，授权审批与监督检查等[4].不相容岗位分离控制是要确保一项工作要经过几个不同职责部门，使不同岗位间起到相互制约作用，也是要确保一项工作要至少经过监督部门和会计业务部门，使上级对下级起到监督作用，彻底解决非相容的岗位由一人兼任或会计全过程的业务操作由一人完成现象.实行关键岗位轮换制度，重要岗位应由不同会计岗位人员和会计主管定期轮换，防治关键岗位存在长期由1人管理情况.通过实行轮岗制度，可以使各部门职员得到全面锻炼，增加不同岗位之间的交流也可以促进信息的流动，使整个内部系统更加透明，轮岗制度同时避免了由1人长期负责某一项业务而导致的风险隐患.
3.3加强和完善会计信息系统的内部会计控制
财政部在《会计改革与发展第十二个五年计划纲要》中提出全面加强会计信息化建设的目标任务，加强系统的信息化就成了内部会计控制的首要任务.为进一步加快会计信息化建设，确保其科学化、规范化进行，住房公积金管理中心应建立相关的应急处理方案、重要资料备份计划等一系列的信息系统，普及会计电算化在信息系统中的应用.住房公积金数据管理的信息化、科学化在技术上防范了风险，提高了住房公积金的安全性.住房公积金管理中心财务人员之间严禁转让计算机信息系统的用户名或权限介质，员工离岗后应当及时更换密码和上交权限介质.及时更新系统安全设置、病毒代码库等，通过认证、加密等信息技术手段，不断完善安全控制措施，确保计算机会计信息系统的安全，以便于住房公积金管理中心内部会计控制的顺利实施.计算机会计信息系统使信息更加公开公正，信息的透明和对称使能够有效的保障整个住房公积金系统的安全.
3.4加强财务人员的教育培训，不断提升财务人员的素质
提高内部会计控制工作水平，关键是加强财务人员队伍建设.内部会计控制政策法规性强，业务专业性强、涉及知识面广，会计控制系统是否能够合理有序运行，内部会计控制功能能否有效实施，关键在于会计人员的素质水平.住房公积金关系到整个企事业单位职工的切身利益，而财会人员是整个住房公积金的执行者，他们能够遵纪守法、认真负责是整个公积金系统安全有效进行的保障.单位领导应给内控人员创造良好的学习条件，定期不定期的组织他们参加审计、会计、经济、法律等专业培训，组织他们研究和探讨加强财务核算、财务管理和审计监督的新思路和新方法.通过各种形式的强化学习，改善审计队伍知识结构和专业水平，提高财务人员素质，使其自觉执行内部会计控制制度，确保内审工作扎实有效开展.
3.5建立健全风险防范激励机制
住房公积金管理中心，在内部担负着政府的职责，对外界由承载着职工的期望，但归根结底，住房公积金如果受到损害，最后伤及的还是职工的切身利益，因此建立健全风险防范激励机制，应从建立工资收入、福利待遇和工作绩效挂钩的制度，充分调动职工防范风险的积极性，才能够确保住房公积金的安全和增值.
参考文献：
〔1〕路君平,李炎萍,糜云.我国住房公积金制度的发展现状与对策研究[J].中圈社会科学院研究生院学报,2013（193）:50-59.
〔2〕魏志永.浅谈企业内部会计控制[J].全国商情(理论研究),2010（16）:63-66.
〔3〕王江.住房公积金管理中心如何建立与实施内部会计控制[J].辽宁广播电视大学学报,2008（109）:84-85.
在中心就诊的房颤患者纳入房颤管理窗口管理，建立电子健康档案，内容包括:①个人信息等一般情况;②症状、病史、体症、相关诊断(房颤分类、欧洲心律学会EHRA分级、心功能分级等);③相关心脑血管事件的发作(快速房颤发作、急性心力衰竭、急性脑卒中、周围血管病、急性冠脉综合症等);④实验室检查(心电图、24小时动态心电图、心脏超声、肝肾功能、血脂、空腹血糖、糖化血红蛋白、INR值等);⑤药物应用。对患者进行评估、卒中危险因素CHADS2评分，出血风险HAS－BLED评分，诊断、治疗、转诊、随访和健康教育，实施综合治疗管理方案。制作患者健康教育手册，内容包括房颤防治相关知识、房颤管理窗口服务信息、疾病情况和自我管理方案、疾病自我管理记录、患者紧急情况处置办法。
2制定个体化综合健康教育方案
①进行房颤患者相关知识认知程度和可接受形式调查;②告知患者疾病评估结果、房颤相关知识和综合治疗管理方案，对于部分患者要求家属必须全程参与方案实施;③制定患者或家属协助的自我管理方案，帮助他们掌握治疗方案、自测脉率、症状和体征变化判断、房颤并发症相关知识;④发放健康教育手册，要求患者做疾病管理记录，公开房颤管理窗口热线服务电话;⑤对于应使用抗凝药物的患者强化抗凝相关知识和INR监测随访知识;⑥1～6w随访一次，包括疾病和健康状况变化，饮食指导、生活行为方式的指导，改善可控制指标;⑦3个月开展一次健康教育讲座;⑧对存在角色强化的焦虑患者或依从性差、角色缺如者，制定心理疏导或强化交流措施;⑨管理前后患者对疾病认知、治疗依从性和满意度调查。
3统计学分析
采用SPSS17.0统计软件完成统计学分析，计数资料采用2检验。
4结果
4．1患者情况被纳入房颤管理窗口有效管理的房颤患者105例，平均随访11.2个月，失防3例，管理率97.2%。阵发性房颤26例(24.8%)，到目前为止进展为持续性房颤0例;持续性房颤79例(75.2%)。EHRA症状分级:EHRAⅠ级12例(11.4%)，EHRAⅡ级60例(57.1%)，EHRAⅢ级20例(17.1%)，ⅡEHRA级Ⅳ13例(12.4%)。转诊协作医院11例，转诊后管理9例，射频消融3例，药物转律1例。CHADS2评分≥2分者79例(75.2%)。服用华法林13例(1例出血后停用)。短暂性脑缺血发作(TIA)发生3例(2.9%)，新发卒中4例(3.8%)，急性心力衰竭发作5人次，出血患者3例(2．9.%)，死亡9例。随访980人次，除随访以外的健康教育425人次。
4．2患者对不同健康教育形式接受情况调查患者对健康教育手册、房颤管理窗口管理、普通门诊宣教、热线电话、短信平台、健康讲座等健康教育形式接受人数超过50%，其中对健康教育手册、房颤管理窗口管理接受人员达100%，见表1。
4．3管理前后患者对房颤相关知识认知情况比较医师结合患者病情和可接受的健康教育形式制定患者健康教育方案，并良好实施，使患者或家属对疾病相关知识认知提高，p＜0.05，具有统计学意义。
4．4管理前后患者服用华法林、合理转诊、治疗依从性和满意度情况房颤患者纳入管理后，房颤管理小组医师对每位患者进行综合治疗和健康教育方案实施，对症状不能缓解者或严重心功能不全、TIA和新发脑卒中等情况及时合理转诊11例;患者对抗凝、抗栓知识认知提高，CHADS2评分≥2分者79例(75.2%)，目前华法林使用12例(15.2%)，INR达标10人(83.3%)，规范治疗率提高，对治疗的依从性和满意度提高，见表3。
5讨论
本研究探索在社区卫生服务中心建立房颤规范的综合治疗管理模式，制定、实施优化、有效的健康教育方案是其中的重要内容。疾病防治，教育先行。患者和家属只有对疾病相关知识有较充分的了解，接受疾病防治的正确观念，才能配合医师的综合治疗管理方案，做到知、信、行，知行合一。管理小组医生要全面掌握治疗指南和管理流程，给患者制定合理、规范的治疗管理方案;要充分了解患者对健康教育形式的需求和接受程度，制定有效和依从性较高的健康教育方案。通过房颤管理窗口对疾病系统化管理，改善房颤患者抗凝治疗，提高社区卫生服务中心规范诊治房颤的能力和水平，充分发挥社区卫生服务在疾病防治中的作用。
建立患者详细的健康状况和疾病相关资料档案，可对患者做出全面、准确的评价，制定合理的健康教育方案。随着本研究项目推进，我们将进一步建立房颤管理窗口与社区居民健康档案对接的信息系统，扩大房颤患者管理人群，提高管理效率。对患者有效管理的前提是要与患者和家属建立良好信任的医患关系，以便于各项工作深入推进。通过对患者接受健康教育情况和形式的探讨，发现既往多数患者对疾病认识不足，医务人员对患者健康教育欠缺。患者对各种教育形式喜好与年龄、对自身疾病重视程度和与外界沟通能力相关。多次集中教育给患者带来麻烦，部分患者难以配合。电话随访具有便捷优势，脱失率低，对部分患者要加强与家属沟通，以得到家属的合作和管理，所以个体化健康教育方案的实施很有必要。患者对健康教育手册、房颤管理窗口、普通门诊咨询和建议普遍接受度高，上述方式针对性强，医师给予专业的、及时的、多次的、耐心的解释和指导，明显提高了患者对相关知识的认知能力、自我管理能力、对治疗管理的依从性和满意度。
【关键字】房地产企业；会计管理；综合素质；问题；优化措施
近年来，我国的房地产企业获得了很大的发展，对经济的发展和社会的进步作出了突出的贡献，但是总体来说房地产的发展水平还有待提高。房地产企业的管理水平和质量较低，难以充分发挥人力资源的作用，对房地产的长远发展造成了不利的影响。因此，需要顺应时代的要求，关注人的发展，对会计管理进行优化和创新，为房地产的发展奠定基础。
一、房地产企业会计管理的特点
（一） 会计管理工作周期长
鉴于房地产行业具有资金量大和周转率低的特点，加长了会计管理工作的周期和时间跨度，加大了会计管理工作的难度。另外，受到金融政策调整的影响，企业融资难度加大，阻碍了企业的资金总量的增长，加上房地产具有销售周期长的特点，更加加剧了会计管理工作的周期。
（二）资金风险大
房地产的发展是国家政策、市场因素和市民观念多种因素共同作用的结果，在新的经济形势下，国家对房地产设置了诸多的限制，这就资金的管理提出了更高的要求。鉴于房地产的会计管理面临着资金风险大的难题，要求会计进行科学管理，提高会计管理的质量。
（三）会计管理范围广
会计管理是房地产企业管理的重要组成部分，涉及多个领域，决定了会计管理的复杂性，特别是与财务管理之间的关系密切。加上大量的资金流动，使得房地产的会计管理的难度加大。
二、房地产企业会计管理的问题分析
近年来房地产业获得了很大的发展，但是在发展的过程中也暴露出诸多问题，这些问题成为房地产长远发展的瓶颈，制约了房地产的健康稳定发展。
（一） 信息失真问题
由于房地产企业的规范管理处于初期阶段，相应的会计核算制度还不够健全，加上企业对会计缺乏职业道德的审查，致使在会计的管理工作中，存在着很多管理漏洞。部分会计利用政策的漏洞，为了一己私利，进行不合法的操作，造成了会计信息的严重失真。这样，信息资源的不可靠性，使房地产的发展步履维艰。
（二） 透漏税款现象严重
房地产的不断发展为经济的发展做出了突出的贡献，在我国的税收中占有重要的地位。然而，一些房地产企业进行不合法操作，利用偷税漏税等手段获取经济利益。这说明对房地产会计管理工作不透明，管理水平和质量不高，不利于房地产的可持续发展。
（三）监督法律约束不健全
监督制度的不健全是导致会计管理工作无法真正是履行监督职能，致使会计管理监督弱化，不利于企业的整体发展。经济体制改革的不断深入，为房地产的发展带来了新的机遇的同时还带来了新的挑战，这就对不健全的监督制度造成了冲击。立法制度的相对落后，立法与实际的操作之间差距很大，同时领导者的无视法律行为导致一些越权的行为，对房地产的会计管理带来了很多负面的影响。
对房地产企业会计管理问题的优化措施
鉴于房地产企业在我国经济中的重要地位和作用，以及当前房地产会计管理中的诸多问题，需要对会计管理进行优化和创新，不断提高管理水平，为房地产的健康稳定发展积蓄力量。
（一）提高会计人员的素质
会计管理工作主要是借助会计人员进行，因此必须把加强会计人员的素质作为房地产的会计管理工作的重点。首先，会计管理是一项复杂的任务，对管理人员的操作技能有很高的要求，这就需要在选择会计人才的时候重视其操作技能和业务水平。其次，会计工作与财务管理有着重要的联系，必须选择具有良好职业道德的人才。另外，企业应该加大对会计培训工作的重视程度，提高其自身学习能力，为房地产培养一支优秀的会计队伍。
（二）建立会计规范体系
房地产企业中会计管理体系的缺陷容易导致会计管理工作出现问题，即易产生信息的失真，不利于对资金情况的正确掌握和控制，因此需要借助完善的会计规范体系对会计管理工作进行约束和规范。鉴于房地产成本核算和收入确定的特殊性，需要加大对信息真实性的控制，真正的提取有效的真实的信息。这就需要细化会计工作的流程，并且提高会计管理的透明度，最大限度的缩小利润操纵空间，实现信息失真的有效治理，优化房地产的发展。
（三） 杜绝偷税漏税
为了杜绝偷税漏税的现象，进行售房制度的改革是非常有必要的，通常来说，将预售房制度改革为现房销售制度，可以简化会计核算和纳税比例的计算，同时降低了成品房的销售风险，使会计建账更加符合制度的约束，在很大程度上控制了收入记录的恶意减少，并对成本有着及时的监督，从而遏制了偷税漏税行为。
使用房地产开发的票据也可以有效遏制偷税漏税现象，票据是企业纳税的依据，应该纳入经营性收入账户，进而规范对票据的管理，约束房地产的缴税行为，进而解决会计管理中的相关问题，实现会计管理的有效进行。
（四） 建立健全监督制度
会计工作关系着财务工作，需要高度重视的同时做好相应的监督工作，这就依赖于监督制度的建立。由于房地产的资金流动大，风险性高，就需要对会计的管理进行监督，及时发现不合法行为，并采取针对性的措施予以解决。
企业的会计管理需要以高素质和操作技能熟练的人才进行操作，还需要相关法律和制度的约束，企业定期的对会计管理进行监督和督促。当然在新时代，要善于运用先进的管理技术和手段，促进会计管理的健康开展。
总之，房地产的特殊性决定了房地产企业的会计管理工作是各项工作的基础和重心，需要提高重视程度，从会计人才、管理方法和手段、管理观念等多个方面着手，针对管理中的问题及时的采取相应的措施，提高会计管理的水平，真正的发挥其重要作用，推动房地产企业的健康合理发展。在以后的会计管理中，房地产企业要顺应时代的潮流，不断的更新和改革管理办法，提高管理水平和管理质量。
参考文献：
[1]包颖浩.论我国房地产行业会计信息质量问题[J].财经界（学术），2007（02）.
