摘要：随着我国经济的发展水平不断的在进步，建筑业如雨后春笋般出现，特别是房地产项目，快速发展的势头，随着形势的发展，我们必须加强对工程造价全过程控制与管理。房地产项目投资数额巨大的特点决定了对其成本造价进行控制与管理是势在必行的，只有这样，才能充分发挥房地产的投资效益和经济效益。
关键词：房地产；成本造价；控制 ；新思路
一、房地产工程成本造价全过程控制管理常见问题
1.1房地产工程成本造价全过程控制管理现状
成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场竞争环境下，企业的成本管理活动总是会有一定的富裕空间。这并非意味着“成本” 可一压再压， 而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。
国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。
1.2房地产工程成本造价全过程控制管理存在的基本问题及其策略
在房地产工程成本造价全过程控制与管理工作中，存在着诸多问题，这些问题主要是在投资决策、设计、招投标、实施、竣工结算这几个阶段中产生。房地产工程成本造价全过程控制管理存在的问题具体表现在：
投资决策阶段对工程造价控制管理的重视度不高
①现状分析
在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要原因是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行控制与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，造成工程造价的不合理预算。
②相应策略
作为造价合理确定和有效控制的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与控制是否合理、科学的问题。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析方法，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。
工程设计阶段对造价控制不严
①现状分析
工程设计阶段的工作是工程造价控制管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的控制不严，严重影响工程的造价控制管理。
②相应策略
设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。
设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师办理签发后付诸实施。
工程建设招投标不合理
①现状分析
工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的控制管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。
②相应策略
建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程价格，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节：
Ⅰ工程量清单计价时，对清单质量的要求非常高，也即对清单编制人员提出了较高的要求。要求编制人员必须深入现场，熟读图纸，清单编制不得漏项，不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应作详细描述，否则引起调价变化较大。
Ⅱ招标文件是合同的组成部分，内容应全面，科学，且有针对性。对招标文件要实行会审制。重点审查工程招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，对不适用的一些结算办法、评分办法作适当调整，使之更加科学，合理，公正。同时为避免串通投标，肆意抬高报价，可设定最高限价，即招标控制价，招标控制价的编制可参考国家相关预算定额予以计价，以达到合理控制招投标价格的目的。
工程实施阶段管理失控
①现状分析
房地产工程实施阶段是工程造价控制管理的重点和难点阶段，在这个阶段，由于要受到自然环境、地质条件、施工材料变化、施工组织方案和措施调整等诸多因素的影响，给工程建设带来很多不确定因素，使得施工难度增加，同时，施工现场的签证不明确，签证内容与工程实际不符，合同管理不严格等，造成工程造价控制管理失控。
②相应策略
施工阶段的工程造价控制是实施建设工程全过程造价控制的重要组成部分，采取有效措施加强施工阶段的造价控制，对管好资金，提高投资效益有着重要意义。要做到：
Ⅰ应该结合工程项目的性质和规模、工期、人料机供应情况、运输、地质、气候等技术经济条件，对承包单位编制的施工组织设计进行优化。
Ⅱ加强图纸会审，在施工前及时发现问题和解决问题。提高勘察、设计工作的质量，减少因图纸本身的问题而引起的设计变更。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核，实行监理人员、造价人员对工程量变更进行会签，主要材料价格必须经过甲方认可。
Ⅲ加强工程质量的监管，做好旁站和隐蔽监督，严格按设计图纸和规范施工，防止施工单位偷工减料。
二、结束语
成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么标准投入，投入能否带来效益。
摘 要 成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素等影响比较大，成为公认的高风险行业。本文主要讲述房地产项目的成本构成，同时也分析出成本控制的方法。
关键词 房地产 成本控制 新思路
房地产项目成本控制，首先我们必须先了解房地产项目在起开发的过程中成本的构成是什么。只有了解了房地产项目的成本构成我们才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、节约成本的方案。
1房地产开发中的主要成本构成
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本两种：
1.1固定成本
（1）土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
（2）前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
（3）建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
（4）市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，菜市等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%―30%左右。
1.2变动成本
（1）管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、排污绿化费、税金、土地使用费、无形费资产摊销、开办费摊销、坏账损失等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
（2）贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
（3）税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%―25%左右。
（4）销售费用。销售费主要包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售报务费、销售人员工资、奖金、福利、折旧、修理等费用
2房地产开发过程中成本控制方法
2.1前期阶段的成本控制
前期开发阶段主要工作包括项目论证、土地开发、规划设计这三大部分。项目论证：房地产开发企业打算在某地块投资建房时，首要考虑的是项目的可行性。进行市场调研，确定用户需求及产品定位直接影响到项目的成败。土地开发：房地产的位置是影响其价格的最重要因素。也是用户的首要考虑因素；规划设计：由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业一般委托设计院进行设计。项目开发总成本的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于项目成本的控制极为重要，且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。
2.2项目施工建设阶段成本控制
施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营。主要内容包括基本开发程序中的工程建设环节。生产经营阶段是将投入的土地、资金、生产设备、建筑材料转化成最终房地产商品的过程。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行，通过市场调研做出产品定位、规划设计：选择好的承建商保证施工正常进行；还包括工程监理、施工规划等活动，在这个过程中，房地产开发商更要注意工程建设的规划与管理，同时在施工建设过程中也应对楼盘进行适度的宣传，以为后期的销售做好铺垫。在生产经营阶段，规划设计能力、市场分析能力与质量控制能力是企业应具备的核心能力，规划设计能力、市场分析能力直接决定营销活动的顺利完成，节约了营销成本。
2.3市场营销阶段的成本控制
市场营销能力建立了企业和消费者之间的关系，是企业经营成败的关键，也是企业能否实施战略发展的重要基础，因此，房地产企业的市场营销能力就成为企业的核心能力，是房地产价值链上的战略环节，也是控制好营销环节销售成本的基础工作。
3总结
成本控制是一个系统的工程，它需要企业的全体员工在项目实施的全过程作好成本控制工作，只有这样，成本控制的工作才有可能取得成功，项目投资才能产生预期的效益。
作者简介：肖栋栋（1993-）男，湖北武汉人，汉族，本科。武汉东湖学院金融专业2012级本科生，研究方向：金融学。
摘 要：随着房地产形势的发展，必须加强对房地产企业项目开发全过程控制c管理。由于房地产项目投资数额巨大的特点，决定了对其成本进行控制与管理是势在必行的，只有这样，才能充分发挥房地产的经济效益和社会效益。文章论述了房地产企业开发成本构成，分析了房地产企业全面成本控制存在的问题，提出了相应的对策。
关键词：房地产开发企业 成本构成 成本控制 存在问题 对策
一、房地产企业开发成本构成
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，现在房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产企业开发全面成本大致由8个方面构成：
1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆迁安置补偿费。
（1）土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3.前期工程费。前期工程费主要包括：
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准计入房地产开发成本。
（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。
5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3%一5%计算。
8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。
二、房地产开发企业全面成本控制存在的问题
1.房地产对全面成本控制存在错误的认识。目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地产企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，认为设计阶段是成本控制的重点，其它阶段对成本控制的影响不大；还有的认为提供材料和设备是最重要的成本构成。其实房地产企业的发展道路是越来越精细化，成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企业全体员工的活动产生了企业成本，房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制。
2.房地产企业缺乏先进全面成本控制的手段。房地产企业全面成本控制的手段，最主要是根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施全面控制企业成本。
3.房地产企业没有完善的全面成本控制的体系。很多房地产企业在全面成本控制上处于粗放状态，完善的全面成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公，受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失，房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。
三、房地产开发企业全面成本控制的举措
现今看来，房地产市场存量过大，其中除宏观经济方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而今利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
从微观上讲，对房地产开发企业的全面成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意x。房地产全面成本控制要将成本理念贯穿于整个项目始终，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
1.前期调研。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现实是没有几个房地产公司愿意花这笔费用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。
房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
2.设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建筑和安装成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
（1））实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
（2）加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂，依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（3）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
3.施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
（1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
（2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
（3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
4.竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
总之，在房地产蓬勃发展的今天，对于开发商来说，最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成为房地产企业的战略，通过严格控制成本费用，取得高效的运营效益。
（作者单位：宁波欣达建设项目管理有限公司 浙江宁波 315000）
