摘要:建设施工阶段成本控制的重点应是保证施工过程的成本增加在合理控制范围内。本文通过理论与实证研究了施工阶段房地产项目的成本控制,对房地产项目管理及造价评审有一定参考价值。
关键词:施工;成本;控制
1前言
施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营。主要内容包括基本开发程序中的工程建设环节。生产经营阶段是将投入的各种原材料(包括土地、资金、生产设备、建筑材料)转化成最终房地产商品的过程。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行,包括工程监理、施工规划等活动在可控范围,在这个过程中,房地产开发商更要注意工程建设的规划与管理,如房屋设计、施工规划、质量管理。
2房地产企业项目工程成本管理的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段,具体表现有以下几点:
2.1工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一,但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点,工程成本管理工作只是留于表面,并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
2.2工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用,企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况,从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
2.3责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一,把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态,出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想,工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下,存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要,下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。
3 施工阶段成本控制的主要工作
3.1施工组织设计的审查
施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外,还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据,也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。
3.1.1项目开工前施工组织设计需要得到建设单位的审核认可;施工单位应当按照经过审核批准的施工组织设计施工,如需对其内容做较大的变更应在变更前获得建设单位的同意。
3.1.2审核施工方案时,要选择优秀的施工方案,减少由于不合理的方案或不必要的措施所带来的额外费用支出。
3.1.3施工进度计划即要保证施工任务按时完成,又要减少赶工等费用的增加。
3.1.4合理安排施工顺序,在不影响总工期的情况下,利用对非关键线路工序的调整,进行资源优化,达到降低工程成本,合理安排资金使用。
3.1.5施工机械的审核,施工机械不同承包商工程报价也会不同,工程索赔费用也不相同,所以合理选择施工机械可以减少工程费用。
3.2严格控制工程款的支付
3.2.1当工程进度达到合同规定的付款要求时,工程师也要根据工程计量的结果,扣除不合格的工作量,及时支付进度款。
3.2.2当工程进度没有达到合同规定的付款要求时,不能提前支付工程款,尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处,但这样就会造成开发商投资控制的失控。
3.2.3当工程进度达到合同规定的付款要求,工程师也出具了付款依据时,开发商不能拒绝或拖延付款,否则,将会对承包商的积极性产生负面影响,而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。
3.3工程变更的控制
建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙,以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素,不得不改变设计,从而引起工程量变化;另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化,带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更,都将带来投资变动的后果。
3.3.1降低设计变更的数量;
3.3.2密切与设计单位合作,挖掘能科学合理降低成本的设计变更;
3.3.3制定严格变更程序,控制不合理的变更;
3.3.4对工程变更进行技术经济分析,选择技术先进、造价合理的变更实施;
3.3.5合理确定工程变更价款。
3.4工程索赔的控制
3.4.1认真研究合同中索赔条款,减少索赔情况发生;
3.4.2注意资料的收集,收集一切可能涉及索赔论证的资料;
3.4.3及时,合理地处理索赔事件;
3.4.4加强索赔的前瞻性,有效避免过多索赔事件的发生;
3.4.5熟悉相关法规的规定,运用法规综合处理索赔事件;
3.4.6加强反索赔管理。
4施工现场成本控制措施
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制,整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力,因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。
4.1施工期间成本影响的因素
在施工建设期间,找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。
一般说来,主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:
4.1.1规章制度不健全以及管理组织不落实,在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时,造成成本失控。如不能按照按设计施工图施工造成质量事故或返工、施工进度无故发生了误工拖延、合同执行不严格出现偏差等等都是造成成本失控的因素。
4.1.2由于没能很好的控制设计变更,导致合同工程量增加经济洽商大量出现,致使了成本的失控。
4.1.3对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足,当风险一旦发生之后,形成了工期延误、质量事故等等损失,引起施工企业的索赔,造成工程成本加大。
4.1.4对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长,资金回笼周期加长,资金投入成本加大。
4.2工程施工成本控制的实际操作
工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:
4.2.1建设项目在建设的过程中,事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资,在做好事前控制的同时,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中,对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容,同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底,也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步,也是进行事中控制和事后控制的重要基础。
施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控,随着工程进行中发生的突发情况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制,这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容,也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。
4.2.2主动控制和被动控制
主动控制是预先分析目标偏离的可能性,并拟订和采取各种预防措施,以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制,它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系,落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。经济洽商和设计变更的管理办法,对资金计划的执行检查,采购成本管理的制度和执行情况的检查、施工质量、进度和工程投资造成影响的风险预测和分析,包括施工质量和进度计划的执行情况检查,都是我们对成本进行事前控制的内容。
被动控制是指当系统按计划进行时,管理人员对计划的实施进行跟踪,把它输出的项目信息进行加工、整理,再传递给控制部门,管理人员从中发现问题和偏差,提出并确定解决问题和纠正偏差的方案,然后再回送给计划实施系统付诸实施,使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。这种从计划的实际输出中发现偏差,及时纠偏的控制方式称为被动控制。被动控制是一种反馈控制,被动控制仍然是积极的控制方式,目前是成本控制经常运用的控制形式。
5某房地产项目施工阶段工程成本控制分析
5.1项目概况
“锦绣华城”位于A市两条路交汇处,总用地面积7.6万m2,总建筑面积25.84万m2,属于一个中型住宅小区。整个小区由32栋商品房组成,在整个施工开发分为三期开发。虽然同时开工工程量较大,项目的管理难度较大,但项目执行公司制定的作业流程指导工程施工管理,项目工程管理取得一定成绩,也存在不足之处,现就锦绣华城项目施工管理优缺点进行分析总结。
5.2施工阶段工程成本控制
“锦绣华城”项目为保证施工过程的成本可控性,重点针对材料设备的选定、工程变更两方面进行控制。
5.2.1材料及设备的选定
建筑工程造价中设备费及材料费占很大的比重,”锦绣华城”项目材料及设备的选定工作中,重点做好以下几方面工作:
(1)根据工程量清单及设计文件、图纸,参考施工招标期间的《X省建设工程价格信息》及相应的市场价格,编制《”锦绣华城”项目物资采购文件》,列出项目的主要材料、设备清单,做好提前采购的准备。
(2)充分调查市场供求情况,提供材料、设备的价格信息、供货渠道等。
(3)对材料、设备价格采取询价,采购竞价等方式确定价格。
(4)在招标文件及承包合同中明确主要材料、设备的采购、运输、保管方式以及双方的责任和义务,做为投资控制的依据。在预选供货商时,一般选出三家以上的供货商,分别对其信誉、产品质量、供货周期、产品价格等进行考察和谈判,确定采购性价比最高的材料或设备。
(5)对于项目中采用的新材料―外墙保温砂浆的选择,由采购管理部、项目经理部、预算部有关人员进行实地考察,对新材料的原料、价格、施工工艺、施工可行性等方面进行深入了解,最后确定供货单位。大面积施工前,先由供货单位做样板,各施工队学习施工工艺,避免施工过程中由于施工工艺不正确造成材料的浪费,导致工程造价的提高。
5.2.2工程设计变更及现场签证的造价控制
“锦绣华城”项目实施过程中,由于施工现场环境、技术、图纸疏漏等的因素,不可避免的发生设计变更和现场签证,这部分造价控制的对最终造价控制目标的影响较大。在设计变更控制中规定《设计变更通知书》必须由原设计单位下达并要有设计人员的签名和设计单位的章,《现场签证单》必须由监理工程师、项目经理部工程师和成本管理部工程师同时在变更当日签证有效。跟踪审计人员尽量提前介入审查设计变更及现场签证的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造价的提高。严格把关、合理计量,及时分析设计变更及现场签证对造价的影响。
5.2.3控制工程进度款支付,保证投资控制
工程进度款支付与工程的质量和进度相互制约,相互影响。工程进度款跟不上施工进度,必然对施工单位产生不利,影响施工单位地积极性,进而影响施工进度和质量;工程超进度付款也同样对工程质量、投资和进度产生很大负作用,从而加大开发商风险,为使工程款拨付与工程进度相挂钩,采取了要求施工单位每月底进度月报,详细列出本月完成地分部分项工程量及相应地工作量,现场跟踪审计单位工程师对其报表进行跟踪,审核后的报表再经开发商造价人员复核,最后按下列计算公式拨付月进度款:月进度款=每月复核工程量-应扣备料款-保修款对不合格工程不予报工作量,待返工检查合格后再支付进度款。
6结束语
本文以万科置业有限公司开发建设的“锦绣华城”一期项目为实例研究对象,项目管理在成本方面如何计划、实施、监督,印证项目管理理论在施工阶段实施的可行性。通过对“锦绣华城”项目成本管理的分析,总结房地产开发施工阶段的成本管理方法。
【摘 要】施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
【关键词】施工；成本；控制
前言
上世纪90年代以来，我国的房地产业逐渐放开，房地产市场也逐渐升温，时至今日可以说几近疯狂。房地产开发项目在国内处处开花，虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利，但是随着国家调控的开始，其火爆程度必将下降，房地产业也将重新洗牌，竞争力比较强的企业会继续下去，没有竞争力的企业则会被淘汰，所以，及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。提高企业竞争力，从成本控制开始，因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一，成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会，成本控制不好一切免谈。施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
1 房地产企业项目工程成本管理的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段，具体表现有以下几点：
1.1 工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
1.2 工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
1.3 责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。
2 施工阶段成本控制的主要工作
2.1 施工组织设计的审查
施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据，也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。
2.2 严格控制工程款的支付
2.2.1 当工程进度达到合同规定的付款要求时，工程师也要根据工程计量的结果，扣除不合格的工作量，及时支付进度款。
2.2.2 当工程进度没有达到合同规定的付款要求时，不能提前支付工程款，尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处，但这样就会造成开发商投资控制的失控。
2.2.3 当工程进度达到合同规定的付款要求，工程师也出具了付款依据时，开发商不能拒绝或拖延付款，否则，将会对承包商的积极性产生负面影响，而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。
2.3 工程变更的控制
建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙，以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素，不得不改变设计，从而引起工程量变化；另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化，带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更，都将带来投资变动的后果。
2.4 工程索赔的控制
认真研究合同中索赔条款，减少索赔情况发生；熟悉相关法规的规定，运用法规综合处理索赔事件；加强反索赔管理。
3 施工现场成本控制措施
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制，整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力，因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。
3.1 施工期间成本影响的因素
在施工建设期间，找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。
一般说来，主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:
3.1.1 规章制度不健全以及管理组织不落实，在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时，造成成本失控。
3.1.2 由于没能很好的控制设计变更，导致合同工程量增加经济洽商大量出现，致使了成本的失控。
3.1.3 对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足，当风险一旦发生之后，形成了工期延误、质量事故等等损失，引起施工企业的索赔，造成工程成本加大。
3.1.4 对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长，资金回笼周期加长，资金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的实际操作
工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:
3.2.1 建设项目在建设的过程中，事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资，在做好事前控制的同时，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中，对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容，同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底，也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。
施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控，随着工程进行中发生的突发情况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。
3.2.2 主动控制和被动控制
主动控制是预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各种预防措施，以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系，落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。
被动控制是指当系统按计划进行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，把它输出的项目信息进行加工、整理，再传递给控制部门，管理人员从中发现问题和偏差，提出并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。
摘要：近年来，我国的房地产事业发展十分迅猛，加强房地产项目施工阶段的成本控制研究是十分必要的。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目施工阶段的成本控制进行了研究，具有重要的参考意义。
关键词：房地产施工阶段 成本 控制
引言
1．工程造价成本上升的因素
成本造价是工程项目管理的重点内容，对造价资金调控的成效关系着工程单位的经济收益水平。但是，受到主客双方面因素的影响，建筑工程造价在管理期间出现失误，工程造价成本持续上升，给施工单位带来了巨大的资金压力。社会主义市场的多变性也给工程造价管理带来困难，诸多未知情况导致了造价成本增大。 影响工程造价成本的因素如下：
1.1 预算因素
预算前期未开展市场调研活动， 造价人员收集的资料信息不准确，这些都会对确定工程造价产生误导作用，降低了预算结果的准确性和客观性。例如，造价人员在未充分了解市场行情的情况下，盲目地编制工程造价预算表，忽视了工程造价的准确性，影响了建设项目的决策。 部分企业对市场调研和资料收集活动未能给予足够重视，导致造价信息缺乏和落后，严重影响到工程预算工作的开展。
1.2 市场因素
市场变动是影响企业经营管理的直接性因素，无论是哪一个行业的经营机构，一旦市场发生变动则会带来内部经营模式的转变。 建筑市场存在着极大的不稳定性，原材料市场、资金市场、劳动市场等的变化都对工程造价产生积极的影响。如材料、人工供应紧张和价格上涨，造成建设项目所需资金增加，将导致工程造价全面上涨。
1.3 资金因素
建设工程一般所需资金金额巨大，所需资金的筹集困难，必然导致资金成本的上升，制约着工程造价控制。 材料是各种产品生产的物资基础，材料价格成为了造价控制的主要对象。可以说，大多数资金预算均是针对材料价格而定的， 造价人员对市场材料价格把握得越准确，资金预算方案的科学性越高。在市场竞争日趋激烈的背景下，市场原材料销售价格起伏不定，供应商之间的竞争往往造成价格频繁的变动，使得资金支出的预算金额难以保持平稳状态。
1.4 施工因素
施工是建筑工程项目建设的关键环节，现场人员编制的施工方案对工程质量的影响甚大， 同时也会对工程造价投资产生一定的作用。如：现场编制的施工方案与总工程设计图纸要求不一致，作业期间返工返修率增多，材料采购费用明显增加，这些都会引起工程造价成本上升。 现场管理人员对签证变更未能严格控制，也是引起造价成本上升的因素之一。
1.5 人员因素
人是生产活动中最活跃的因素。一切外在的信息通过人脑的接收并消化吸收，最后转换为人作用于物的力。如前述所提到的，有关市场资料的搜集需要经过人脑的汇集和分析，以及人员行为习惯、执行和管理能力等都必然对成本控制和造价关系产生影响。
2.从预结算工作控制成本造价
2.1 设计阶段
控制工程造价的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制造价的目标贯穿于设计工作中，可保证选择适当的设计标准和合理的功能水平。由于体制和传统习惯原因，我国工程设计往往是由建筑师等专业技术人员来完成的， 他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能，力求采用比较先进的技术方法实现工程所需功能，而对经济因素考虑较少。 在设计阶段造价工程师应共同参与全过程设计，使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上。设计人员可参考造价人员提供的材料、机械、技术等因素，使控制工程造价的工作更主动，使设计更经济。
2.2 施工阶段
在施工阶段控制工程造价工作的过程中， 要按照经济性原则、全面性与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则、开源节约相结合原则，在项目经理的负责下，在费用控制预测的基础上，各类人员共同配合，通过科学、合理、可行的措施，实现工程造价有效控制的目标。由于工程建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致工程的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，往往造成工程造价的变动。出现工程变更的情况后，造价人员必须以合同为依据，分清产生索赔的原因，按合同要求的程序，收集整理资料，编制完整有效的索赔报告，主动控制工程造价的变动。
2.3 竣工结算阶段
竣工验收报告是工程项目实施的重要性文件，根据验收报告内容能使造价人员更清晰地撑握结算工程进程。故监督部门在验收工程期间，必须按照国家规定的建筑标准，对项目施工质量全面性分析。 如：建立以成本造价为中心的验收方案，针对项目设计、施工等环节存在的成本问题逐一处理， 这样可以防止工程交付使用后出现债务纠纷，维护了工程合作双方的利益。
3.施工阶段的造价控制策略
据调查，一般情况下各类工程项目施工阶段的成本耗资比例约在70％～80％之间，此阶段的成本控制对项目建设有极大的影。 向。 施工阶段是工程建设的核心时期，也是总投资消耗最多的环节。 市场经济体制改革之后，建筑行业的经营发展也面临着新一轮的调整，加强项目施工造价控制是工程单位管理的重点内容，如图 1。 作为工程预结算人员，应围绕工程施工方案制定造价控制措施，把资金消耗控制在最低范围内。
3.1 材料采购方面
工程施工是成本耗资最多的环节，材料采购是施工期间资金开支的主要对象。因而，控制施工期间的工程造价需加强材料采购管理，在满足工程建设需要的条件下减少材料耗资。 造价人员拿到图纸后，根据图纸计算出工程量，将各项所需材料的型号规格及用量详细列表给采购部，由采购部编制采购方案。一般情况，可联系材料供应商协商采购，同等质量的材料选择报价最低的供应商购买，由此可节省一笔造价资金。
3.2 返工作业方面
返工返修不仅影响了工程建设的质量， 也耽误了现场作业的进程、工期，从而增加了施工成本。现场管理人员需加强各个环节的作业管理，从细节上控制项目建设质量水平，避免施工期间出现返工作业。如：安排检查人员对已经完成的小项目综合勘测，及时处理工程存在的质量问题，协调各个环节的现场施工，提高人员参与工程作业的效率。
4.结算阶段的造价控制策略
项目资金是工程顺利建设的物资保证，建设单位筹集足够的资金能够为施工单位的作业调控提供保证。资金结算是施工阶段成本控制的重点工作，造价人员完成工程结算后将结算书交给财务部门，由财务人员编制有效的财务报表，为管理人员的资金支配提供指导。 预算或结算操作要联系工程项目的实际情况，从资金审核及报表查阅等方面完善工程造价控制方案。
4.1 资金审核
详细地审核资金是为了掌握造价成本的收支， 弄清每一笔资金的分配情况。 预结算工作审核的内容包括：一是收入，施工阶段的收入资金多数是预测性的计算，由于工程尚未完全竣工交付，造价人员仅能通过预算的方式确定收益大小。 二是支出，这是资金审核的关键，从人工、材料、机械等多个方面审核资金支出，发现不明账务要及时审查弄清。
4.2 报表查阅
预算、结算报表是项目结算的参考依据，根据前期造价工作提供的报表内容展开结算。另外，财务报表也是工程结算的指导性文件，造价人员按照标准内容逐一结算工程资金， 及时发现成本造价控制问题。 许多施工单位内部报表制度日趋完善，从事预结算工作者要提高成本控制意识，从项目施工环节实施更多的造价调控方案，把资金投入控制在最小范围。
【摘 要】成本控制与管理始终贯穿于整个工程建设全过程，施工阶段是整个项目施工的核心部分，加强房地产项目施工阶段成本控制有利于降低整个项目造价，提高项目建设效益。每一个房地产项目开发商应高度重视房地产项目施工阶段的成本控制。本文主要介绍了房地产项目在施工阶段成本控制的主要工作内容，并且提出了几点加强施工现场成本控制的主要措施。
【关键词】房地产项目；施工阶段；成本控制；控制措施
房地产项目在施工阶段的投入成本最高，由于房地产项目施工工期较长，施工材料价格经常变动、现场施工方法等对于工程造价都会有所影响。对工程项目建设的施工阶段实施有效的成本控制，可以确保达到工程施工质量的前提下尽可能降低投入成本，实现项目利润最大化的效果。因此在房地产项目开发中，施工阶段成本控制是整个工程成本管理的重点。如何加强房地产项目施工阶段的成本控制管理，科学管理施工阶段形成的各种费用支出，是每一个房地产开发商思考的重点。
一、施工阶段房地产项目成本控制的主要内容
1.项目工程管理
成本控制管理的关键在于确保房地产项目能够严格根据工程施工顺序施工，基于成本管理角度分析，房地产项目工程成本管理主要包括要考虑成本计划，明确成本控制职能。具体而言，成本控制工作包括：（1）严格审查施工组织设计。在施工前，施工组织设计需要经建设单位审核、同意，施工单位必须严格按照经审核批准的施工组织设计进行施工。若需要变更其中的内容，需要征求建设单位同意。（2）审核施工方案时应采取“择优”原则选择最佳的施工方案，减少不必要的额外支出。（3）严格控制施工进度。在保证如期完成施工任务前提下，要尽量减少赶工等费用。（4）注意施工顺序的合理性，可以适当调整非关键路线工序，优化资源，合理使用资金。
2.房地产变更管理
房地产变更管理在房地产项目开发中非常重要。由于建设工程的工期较长，成本较高，技术也比较复杂，在工程勘察设计阶段，有可能事先没有考虑那么全面，需要更改设计，导致工程量改变。或者由于更换原材料，修改设计等，需要变更，这些都会改变投资计划。房地产工程管理人员应和造价人员密切协商、配合，尽可能避免出现洽商变更，严格控制造价和成本之间的关系。如果必须要进行洽商变更，应该详细进行技术、经济分析，客观的评价变更后对房地产投资成本的影响，选择能够最大限度降低成本的设计变更方案。通常，房地产项目变更后的单价会根据原合同单价执行，但若合同中并未规定单价，则需要根据同条款估价，承包商提出单价后，上报给监理工程师进行审定，最后由房地产开发商认可后才可以进行变更。
3.合同管理
施工合同是房地产项目施工过程中的重要依据和凭据，因此，在房地产项目施工阶段成本控制中，一定要确保施工合同签署的严密性、规范性。其次，工程施工财务部门、行政管理部门也应该全方位分析工程的成本，并且向决策部门及时反馈，及时采取有效的成本控制措施。
二、加强房地产项目施工阶段成本控制的方法及措施
1.做好成本预测管理
成本预测是施工阶段房地产项目成本控制的重要基础，科学、合理的预测对于提高施工阶段成本控制计划的合理性、科学性，降低成本，提高项目开发效益具有极其重要的意义。成本预测应该综合考虑中标价格、房地产项目的人员技术素质、机械设备、施工条件等多方面情况合理预测。同时，应考虑施工方案对成本费用的影响，应该结合房地产项目所在地的实际情况正确预测施工方案引起费用变化情况。其次，对于施工设计图纸中没有给定或者是工程量清单中没有明确表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要结合施工组织设计对成本费用进行具体预测，并且提前预期成本失控的风险。
2.加强建设单位的造价控制管理
首先应及时组织合约交底，在签订工程项目合约后，为了确保能够顺利执行总包合同和各个分包合同，建设单位成本控制部门、工程部门应该和监理单位共同向施工单位及时进行合约较低，详细说明工程合同条件、承包方式及范围、合同总价及单价、暂定的供应单价及金额项目、注意事项等。同时建设单位造价人员应定期到施工现场检查、监督工程实际进展情况，及时掌握施工单位履行合约的情况，一旦发现问题或者出现较大偏差，应及时向领导反应，并且协助相关人员商讨解决方案。尽可能降低施工阶段成本。
3.应积极采取有效的成本控制措施
（1）材料费用控制。应该根据实际施工需要确定材料用量，根据定额确定材料的消耗量，执行限额领料制度，并且尽可能选择一些节能的施工材料，施工技术也应选择耗材较少的施工技术以及施工工艺。同时，应严格控制材料价格，材料采购部门人员应该详细调查市场行情，确保材料质量的情况下，坚持“货比三家”的原则选择价格最低、质量最好的材料供应商合作。其次，应该根据项目实际施工地点选择最近的材料供应商，合理组织运输，尽可能减少材料运输成本。
（2）机械费用控制。应将施工中消耗的机械台班量尽可能减少，利用机械调配、施工组织等适当提高机械设备的实际利用率。
（3）人工费用控制。主要是合理控制施工阶段人员的数量，使每一位施工人员的价值得到最大限度的发挥。同时也可以有目的性、针对性的缩短一些施工工序的工日消耗量，进而降低房地产的投入成本。
综上所述，在房地产项目成本管理工作中，施工阶段成本控制是重中之重，对于房地产企业的经济效益有直接影响。施工阶段，应注意加强项目工程成本管理、工程变更管理和合同管理，科学预测项目成本，采取有效的成本控制措施，尽可能降低成本，提高项目经济效益，促进房地产企业的更好发展。
【摘 要】施工阶段是材料耗费最大的时期,因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析,力图为房地产企业提供一些建议,促进中国房地产企业的健康发展。
【关键词】施工;成本;控制
前言
上世纪90年代以来,我国的房地产业逐渐放开,房地产市场也逐渐升温,时至今日可以说几近疯狂。房地产开发项目在国内处处开花,虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利,但是随着国家调控的开始,其火爆程度必将下降,房地产业也将重新洗牌,竞争力比较强的企业会继续下去,没有竞争力的企业则会被淘汰,所以,及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。提高企业竞争力,从成本控制开始,因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一,成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会,成本控制不好一切免谈。施工阶段是材料耗费最大的时期,因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析,力图为房地产企业提供一些建议,促进中国房地产企业的健康发展。
1 房地产企业项目工程成本管理的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段,具体表现有以下几点:
1.1 工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一,但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点,工程成本管理工作只是留于表面,并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
1.2 工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用,企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况,从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
1.3 责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一,把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态,出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想,工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下,存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要,下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。
2 施工阶段成本控制的主要工作
2.1 施工组织设计的审查
施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外,还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据,也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。
2.2 严格控制工程款的支付
2.2.1 当工程进度达到合同规定的付款要求时,工程师也要根据工程计量的结果,扣除不合格的工作量,及时支付进度款。
2.2.2 当工程进度没有达到合同规定的付款要求时,不能提前支付工程款,尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处,但这样就会造成开发商投资控制的失控。
2.2.3 当工程进度达到合同规定的付款要求,工程师也出具了付款依据时,开发商不能拒绝或拖延付款,否则,将会对承包商的积极性产生负面影响,而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。
2.3 工程变更的控制
建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙,以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素,不得不改变设计,从而引起工程量变化;另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化,带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更,都将带来投资变动的后果。
2.4 工程索赔的控制
认真研究合同中索赔条款,减少索赔情况发生;熟悉相关法规的规定,运用法规综合处理索赔事件;加强反索赔管理。
3 施工现场成本控制措施
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制,整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力,因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。
3.1 施工期间成本影响的因素
在施工建设期间,找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。
一般说来,主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:
3.1.1 规章制度不健全以及管理组织不落实,在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时,造成成本失控。
3.1.2 由于没能很好的控制设计变更,导致合同工程量增加经济洽商大量出现,致使了成本的失控。
3.1.3 对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足,当风险一旦发生之后,形成了工期延误、质量事故等等损失,引起施工企业的索赔,造成工程成本加大。
3.1.4 对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长,资金回笼周期加长,资金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的实际操作
工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:
3.2.1 建设项目在建设的过程中,事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资,在做好事前控制的同时,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中,对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容,同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底,也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步,也是进行事中控制和事后控制的重要基础。
施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控,随着工程进行中发生的突发情况洽商 或者变更进行成本投入的调整和控制,这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容,也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。
3.2.2 主动控制和被动控制
主动控制是预先分析目标偏离的可能性,并拟订和采取各种预防措施,以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制,它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系,落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。
被动控制是指当系统按计划进行时,管理人员对计划的实施进行跟踪,把它输出的项目信息进行加工、整理,再传递给控制部门,管理人员从中发现问题和偏差,提出并确定解决问题和纠正偏差的方案,然后再回送给计划实施系统付诸实施,使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。
