摘要：房地产投资信托基金(REITs)是商业不动产证券化的重要手段,有利于盘活存量资产,提高资产的流动性并发挥资金杠杆作用,优化融资结构。由于我国缺乏专门针对REITs的制度规范,国内市场一直没有出现与海外成熟市场一样的标准化REITs产品,仅有在功能上与之相近的'类REITs'产品。'过户型REITs'本质上以资产信用为融资基础,其风险隔离机制中的基础资产'真实出售'作为整个交易实现的关键环节,既是法律上隔离破产风险的核心和会计上出表处理的基础,也是税收上分配纳税义务的关键节点。当使用法律、会计和税收规则予以透视时,会发现'过户型REITs'基础资产直接地进行'真实出售'不是契合交易主体经济利益的最优选择,因此应从全局考量设计交易结构,实现交易成本最小化。

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