一杯咖啡60港元
今年是美世公司第21年全球城市生活成本排行榜，该公司对逾200种商品和服务的价格进行了比较，并考虑了国际标准居所的租金成本，这些商品和服务包括进口主食、汉堡包和电影票等，以为公司外派员工提供参考。
在这份全球榜单中，安哥拉首都罗安达依然在榜单上占据首位，香港跃居第二，排在全球生活成本最高的第三至第十位城市分别是苏黎世、新加坡、日内瓦、上海、北京、首尔、伯恩和恩加美纳。包括香港在内，今年有五个亚洲城市进入前十名，分别是新加坡、上海、北京及首尔，反映对外国员工而言，亚洲城市的生活成本愈来愈高。
报告显示，以香港人爱喝的咖啡为例，香港一杯咖啡价格为60港元，冠绝全球，分别较伦敦（30港元）和纽约（23港元）贵一倍和约1.5倍。
居住方面，一个两房服务式住宅月租，罗安达索价52，700港元，香港亦要50，966港元；在新加坡和北京，同样的住宅，只需要付出25，162港元及27，718港元，价格比香港低一半。经常吃的汉堡包套餐，香港平均售价总算扳回一城，与北京一样价格最低，只售37港元，而罗安达就要133港元，伦敦要52港元。
购物及娱乐消费方面，罗安达再次称冠，买一条牛仔裤需付出1，918港元，香港、新加坡和东京三个亚洲城市相若，处于914港元到998港元区间；纽约买服饰最便宜，一条牛仔裤只需449港元，价格是香港的一半。在看电影方面，买一张电影票，香港需要花95港元，与各城市相较已不算贵，北京需要107港元，纽约116港元，伦敦文化消费最高需要174港元。
衣食住行比较下来，在香港住房是最贵的，服务业餐饮业居中上水平。美世香港信息业务主管梁思敏指出，“香港生活指数上升是因为港元与美元挂钩，导致货币升值，香港消费品及服务的相对价格较其他地区高。
另一方面，香港飞涨的租金也让一些拿租金补贴的跨国企业高层被迫搬到租金较便宜的地区。安俊人力资源顾问董事总经理周绮萍举例称：“有长驻香港的跨国企业管理层获发约四万元租金津贴，但这赶不上租金涨幅，去年全家要由中区半山迁往港岛东的太古城。”
私人住宅售价连涨16个月
不过，美世调查是以跨国公司外派员工在当地的生活水平来计算，这些外籍员工多数为专业人士或已经是公司的管理层，生活成本可能较普通市民更高些。但是，无论如何，“衣食住行”之贵对于大多数香港普通人来讲，尤其在居住方面，无疑是件令人心酸的事情。
根据香港政府统计，目前约有17%的香港居民住在居屋类住宅。加上公屋居民，全港约有46%的人口居住在公营房屋住宅；其余绝大部分的香港人口则居住于私人楼宇，即商品房。
但是，近年来香港楼价及租金指数持续强势攀升。根据香港差饷物业估价署8月公布的香港物业报告，今年6月私人楼宇价格连升15个月，继续创下新高；6月私人楼宇租金指数也连升16个月，小于43平方米的小型住宅涨幅最为可观。
在香港，无论是租金还是售价都是从南到北逐次下降，港岛最高、九龙次之、新界最低。香港物业报告指出，按照面积大小划允40平方米以下、40到69.9平方米、70到99.9平方米、100到159.9平方米、160平方米或以上的港岛私人住宅，6月每平方米的月租分别达到431港元、395港元、401港元、426港元和440港元。根据相同面积划分的港岛私人住宅每平方米售价，分别约为14.49万港元、15.16万港元、17.93万港元、20.47万港元和23.46万港元。
如果将1999年的水平设定为100，今年6月香港私人住宅的租金指数为173.5，其中70平方米以下的中小型住宅租金指数高于全港水平，两者都已连续上涨17个月；私人住宅的售价指数为300.7，已连续上涨近16个月。
可以说，受多年累积下来的结构性住房问题影响，香港房屋供求严重失衡；楼价和租金高企，超出一般市民的负担能力。美国顾问公司Demographia今年1月的调查显示，香港去年连续五年成为全球最难负担城市之首，楼价中位数是家庭入息中位数的17倍，即一家人须连续17年“不吃不喝”才能置业，是该调查11年历史中最高，打破2014年的报告中同样由香港创下的14.9倍纪录，并大幅甩开加拿大温哥华及澳洲悉尼。
近20万港人蜗居ǚ
由于刚性需求旺盛，导致很多业主或二房东将一个普通住宅房间分隔成两个以上的独立空间，出租给房客。这样的分隔空间在香港被称为“ǚ俊保即内地所谓的群租房。
7月29日，香港政府发表详尽的ǚ垦芯勘ǜ妗1ǜ嬖亓辛2014年6月至11月期间的调查结果，显示全港目前约有24，600个单元有ǚ浚ú话括村屋和工厦），总数约为8.64万个，平均每个单元被分成3.5个ǚ浚怀过九成ǚ康ピ设有食用水供应、独立厕所、窗户和独立电表，还有七成单元设有厨房。目前香港共有19.55万人居住于ǚ恐中，人均面积为5.7平方米。
而就在6月底，香港中文大学“未来城市研究所”土地资源及房屋政策研究中心亦发表类似调查，指出ǚ炕人均居住面积不足4.5平方米，与惩教署监狱囚仓的人均标准空间相近。中大未来城市研究所副所长姚松炎解释，政府统计处样本较多，但居住面积是由住户估计，中大的调查则入屋量度，或致两调查结果有异。
以往社会对ǚ炕У南胂蠖嗍鞘б怠⑼诵荨⒘煺府援助金或单亲的家庭，但统计处调查发现，ǚ咳丝谥校38.6%介乎25至44岁，比例占最多；其次是45至64岁，占23.9%；15岁以下或15至24岁住户各占不足两成，65岁或以上则只占6.4%。另15岁以上ǚ咳丝谥校有69.8%有经济活动（即有工作或做生意等）。
其中，住户每月租金中位数为3，800港元，这些住户的租金占收入中位数比例为30.8%。没有经济活动的只占30.2%，包括学生、做家务的人和退休者等。最多受访者指是为了方便上班上学而住ǚ浚占整体37.5%；另有17.4%说有经济困难；指因亲人居所太挤迫或家庭问题而居于ǚ康淖г蚋饔性6%。
在香港观塘牛头角道立成大厦曾有一个厕所ǚ吭谕络上相当“出名”，面积仅3平米，床铺架在厕所上，每晚与厕同眠的恶劣环境，月租2，200港元，需预缴两个月租金，租约为期一年。
美风投10月投资跌至10年谷底
受全球金融危机影响，10月份美国风投机构仅投资了250家公司，比去年同期的518家减少一半多；投资总额也下降至25亿美元，比去年同期缩水近10％；参与投资的风投数量仅为240家，是自1997年11月以来风投机构数最少的月份，当时仅有239家风投机构进行了投资。
根据汤姆路透的数据，今年10月美国风投的投资案例已接近10年最低点，可以与此相比的是2004年1月，美国风投机构仅投资了232家公司。从投资金额来看，今年10月份是美国风投机构自2006年2月以来投资金额最少的月份，在2006年2月，其投资金额为24亿美元。
此外，全美风险投资协会（NVCA）和汤姆路透昨日联合的一项调查显示，今年第3季度美国55家风投机构仅募集了81亿美元，比去年同期缩水29％。
获得母公司支持
成公司风投人士最大挑战
安永会计师事务所与欧洲私募股权及风险资本协会，和美国国家风险投资协会日前联合的2008年全球公司风险投资调查显示，无论是从概念还是个别交易而言，获得母公司对企业风险投资人士的支持都是公司风险投资（CVC）专业人员如今面临的最大挑战。
调查显示，公司风险投资并没有将发现投资机遇，或成功与投资公司签署协定视为最大的挑战。相反，及时获得企业部门的赞助以及对母公司业绩产生的影响被视为关键问题。
80%的受访者表示，他们的投资往往与策略目标和财务目标挂钩。接受调查的公司风险投资的三大策略目标分别是：规划创新并采用新技术；为新的市场机遇提供一个视窗；以及为现有的企业部门引入创新元素或加强创新。
中国融资租赁业空间巨大
今年交易额或超1400亿元
商务部外资司副司长邱立新近日表示，据估计，国内三种类型共100多家融资租赁公司2008年交易额可能超过1400亿元，融资租赁业开始进入快速发展阶段。银监会统计，12家银行系融资租赁公司的资产总额目前是600多亿元。
工银金融租赁有限公司总裁丛林表示，全世界的融资租赁交易额2006年超过5500多亿美元，其中美国的融资租赁渗透率达到30%左右，德国为18%，OECD国家在15%~30%之间，而中国只有3%。他认为，中国融资租赁公司的发展空间越来越大。
商务部部长助理王超表示，将进一步推进融资租赁的立法工作，并推动适时成立全国融资租赁业协会。融资租赁业界应紧紧抓住新的发展机遇，利用融资租赁的方式广泛参与各种民生工程、基础设施和生态环境建设，加大对产业结构调整和关键项目建设的支持力度。在继续利用融资租赁方式引进国内所需先进技术和设备的同时，积极开展出口租赁，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备出口，支持中国企业在海外投资和从事工程建设。
前三季增长13%
金融危机影响中国广告市场投放
据CTR市场研究最新的广告监测报告显示，2008年前3季度中国内地广告市场投放总额达到2604亿人民币，较去年同期增长13%。但与2008年首季度17%的增幅相比，广告市场整体增长呈放缓趋势。
在广告花费主要行业中，化妆品/浴室用品行业继续稳定增长，以16%的广告花费份额占各行业之首，该行业的品牌占据了广告花费TOP10品牌的4席。金融业的广告花费在前9个月保持行业间最快增幅（46%）。
一、房屋租赁税收征管工作存在的问题和不足
近几年来，对于房屋租赁这一新兴的行业，地税部门有针对性地制定了一系列征管办法，采取了许多相应措施，但在实际征管工作中仍存在税收征管难、税款流失大、措施方法落实不力等诸多问题和不足，按照实际房屋租赁市场的总体形势和发展规模，房屋租赁税收管理水平还相当滞后。其主要原因是众所周知的“三难”，即纳税人难找、租金额难界定、税款难征收，并具体表现在：
1、税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄
以往进行的税法宣传，大多集中到企业单位、个体承租经营者，而应该被包含的机关团体、事业单位、拥有房屋个人等纳税人群体的宣传教育往往被忽视，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道缴税，特别是机关团体、行政事业单位，自认没有经营行为，不关心税法，也没有纳税习惯，更谈不上如实申报、依法纳税等法律义务。
2、房屋管理制度不健全，无法源泉控管
目前，房屋租赁综合管理比较混乱，房屋管理部门相关的管理制度形同虚设，房屋租赁不经任何部门登记许可，也不办理任何证件，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性。面对这种情况，地税部门根本无从管理，税收在源泉上失去了控制。
3、出租房屋产权界定困难，数量、收入难以确定
房屋租赁涉及到社会的各个角落、每个有闲置房屋的房主，租赁的房屋始终是一个变量。工作中，我们经常会遇到找不到房主、个人不提供真实租赁合同、一些出租单位实际将取得的租金收入用作“小金库”或抵顶相关费用而不入帐、不申报等行为，为地税部门锁定纳税人以及对其租金收入界定带来极大困扰。
4、地税部门执法力度体现无对象，刚性执法无从谈起
按现行税法，承租人没有代扣代缴义务。因没有刚性法规作保证，而经营者往往都不是房主，以至于征管法及其实施细则在实际征管中显得无计可施，造成了税收执法的极大困扰，无形之中助长了不法行为的扩张和蔓延。
5、税制老化，税负不平、负担过重
老化的税制下，按租金收入与按房产原值两种方法计征的税负明显不平，税收政策不配套。用于生产、经营的房屋租赁综合税率高达27%?34%，涉及到的应税税种多达8个，公安、房产部门还要收取其它各种费用。纳税人税负的繁重和不平，是房屋租赁行为产生偷逃税现象的内在根源。
6、征管人力不足，各方面物质条件、配置不到位
租赁房屋遍及城市、乡村的每个角落，除主要街面用于生产或经营以外，用于居住的租赁房屋连房管部门也没有确切的底数，税收管理员人力本就有限，何谈严管、细管。税务机关的执法物质要件，已经跟不上不断发展、日渐错综复杂的房屋租赁市场。
二、加强房屋租赁税收征管的对策
在新的发展历史时期，地税部门应该树立创新的工作思维，采取新的征管措施，彻底解决受到长期困扰的“三难”问题，全面提高整体征管质量和水平。
（一）积极争取市政府的大力支持，为实现相关部门的密切配合、联合管理奠定基础
今年，历史机遇突现：吉公办字[20*]2号《转发关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》和公通字[20*]83号《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》两个文件的出台，使各个部门联合管理租赁房屋成为可能。为充分借助这一契机，有效堵塞漏洞，深入挖掘潜在税源，全面加强房屋租赁税收管理，地税部门应该主动争取地方政府给予大力支持，特别是要建议市政府能制定并出台地方规章，以便于房产、公安、工商和地税等部门联合、协调开展工作，共同规范管理房屋租赁市场。完全可以说，国家、省、市这三级政策文件和地方规章，就是联合管理的法律依据、协同执法的尚方宝剑。
首先，我们应建议市政府牵头，沟通、协调租赁房屋管理主要涉及到的地税、房产、公安和工商等部门，对各自职责进行明确，达成一致后，形成联合管理办法。以政府令的形式颁布办法最理想。这个地方规章应该按照部门职能，以提高整体行政效率为原则，实现分工合作，进一步强化地税、房产、公安和工商等部门的配合，争取实现信息共享。政府令应明确的主要内容是：第一，对于房管部门通过房屋备案制度掌握的信息，应该无偿、准确、及时提供给地税部门；同时，要求房管部门的产权管理处和地税部门实现信息联网、数据共享。第二，工商部门办理（法人）营业执照、公安机关在办理暂住户口登记或《暂住证》时，应首先查验当事人是否有《房屋租赁登记备案证明》，发现应办理而未办理的，告知当事人到房屋租赁管理部门申请办理，并按月将信息反馈给房屋租赁管理部门。由此，房产部门可以把既有的“租赁房屋登记备案制度”落到实处；公安部门可以进一步加强对流动人口管理和户籍管理，通过控制案源，强化社会治安；地税部门可以实现依法征税，增加有效经济税源。通过相应部门的协调运做，在达成各自工作目标的同时，也会逐步规范房屋租赁市场的综合管理。
（二）用创新性思维，制定、实施相应办法
走出去，学习并借鉴经济发达地区的管理经验，制定符合本地实际、具有较强可操作性的房屋租赁税收管理办法，联合房产、公安等部门协同作战，逐步实践，大胆探索。待运作一段时期以后，将落实过程中体现出来的漏洞和不足进行针对性的修改、完善。重点应放在以下几个方面：
1、确定计税依据，彻底解决“三难”中租金难界定的问题
出租房屋的租金收入是征税的计税依据。对能够提供真实租赁合同的纳税人，地税机关将据此作为计税依据计算应纳税额。经地税机关确认，对出租合同中租金明显低于市场同类房屋租金标准，或者不能提供真实租赁合同、申报的租金收入不实的，地税机关可以委托房产评估部门对其租金收入予以评估，以评估结果作为计税依据定率计征应纳税额。房产评估部门所评估的租金收入与纳税人提供情况或纳税申报相一致的，评估费用由地税机关支付；否则，由纳税人承担。但最好是协调本地政府物价部门制定并颁布《房屋租赁市场指导租金》，地税机关据以计征税款。
2、确定综合附征率，切实解决“三难”之一的税款难征收中的内在、本质问题
对帐目健全的法人或其他组织这部分纳税人，能查实征收的继续实行查实征收。对公民（自然人）即个人不能提供完整、准确纳税依据的这部分纳税人，税务机关可按照“扩大税基，增加税源，普遍征收，合理负担”的原则，以实际调研和多方测算为根据，结合本地经济发展状况，依照每百元租金收入有一定的税金含量实行定率征收，即采用适当的综合附征率计征。在这里，需要特别强调的是，要严格明确限定“自营”、“融资联营”等特殊租赁房屋的条件。确定综合附征率，是需要纳入政府令的重要内容之一。
3、推行使用“房屋租赁税收管理专用发票”，依法约束租赁双方涉税行为
本专用发票必须由地税机关统一负责印制、填开和管理。使用中，一律采用“机打票”，手工填开无效。房主不能提供专用发票的，承租人可以拒缴租金，并向地税机关举报，由地税机关依法处理。对不能出示专用发票（专用发票中单独设计一联，交承租人留用、备查）的承租人，地税机关对其计算所得税时，其支付的租金将不予扣除，全额计征所得税。同时还要规定，承租人不得接受其他任何代替专用发票的收款凭证。
4、要求纳税人办理税务登记，据其经济活动实施税务管理。税务登记是税务机关对纳税人实施税务管理的首要环节和基础工作。为房屋租赁纳税人办理税务登记，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，是地税机关依法对其实施税务管理的前置法律程序。然而，谢旭人局长于2003年12月17日签署的国家税务总局第7号令，即20*年2月1日起施行的《税务登记管理办法》，其中的第二条：“……前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定资产、经营场所的流动性农村小商贩外，……”，笔者认为，这个“除外”值得商榷。毋庸置疑，租赁房屋不属于这些列举范畴。个人出租用于生产、经营包括居住房屋，是涉税金额较大且频繁发生的应税行为，尽管在征管法及其实施细则中也并未找到明文依据，但实际工作中还是应该为房屋租赁纳税人办理税务登记。否则，纳税人的申报、纳税以及地税机关的接续管理、相应执法就都是沙滩楼阁，甚至是一个致命的空白点。而且，房屋租赁税务登记的主要内容最少应该包括：纳税人姓名、税务登记代码、房屋地址（居住社区）、租赁性质（用于生产、经营或居住）、发证日期、证件有效期限等等。
（三）采取一系列的征管措施，落实新办法
研究、制定好办法重要，能否有效落实并取得预期的成效更为重要。实际工作中，应该紧紧围绕上述三个新办法动脑筋，用行之有效的征管措施，保障其付诸实践，确保创新之花结出丰硕之果。在此，可以结合实际工作，从两个方面考虑实施：
1、地税机关直接征收，其他部门配合
首先，是摸清底数。建立档案，登记造册，并将全部数据输入计算机，建立税源档案，彻底解决房产户籍管理不清、底数不清、房主不清的老大难问题。一是普查。出动一定的人力和物力，在市区内分楼号、房号、门市商家名称，逐街、逐楼、逐门、逐户进行普查登记，将相关资料认真详细登记造册。建立健全基础建设，夯实工作基础。二是确认。将已经形成的名册或名单梳理、汇总后，交房屋产权部门，由该部门对各户房屋的房主给予确认，并负责提供房主姓名、身份证号等相关情况。三是锁定。联系公安部门（户籍管理部门或派出所），根据房屋产权部门提供的资料，确定各房主的身份、行止去向等情况，实现房主由隐蔽性向具体化的转变，确保“随找随见”，并告知其承担的相应责任。对于房主身份一时难以确定的情况，可以借助社区，长期调查直到彻底摸清。通过广泛清理，要对市区内的出租房屋的总户数有清晰、准确的掌握。从根本上解决“三难”之一的纳税人难找问题。
第二，要求制定并明确税收管理档案和台帐的登记的相关事项。主管地税机关、区域责任税收管理员都要建立税收管理档案和征收台帐，其相关内容应包括：一是出租房屋的座落地址。二是房屋产权人姓名（以房屋产权证为准），身份证号，工作单位，居住社区。有委托代管人的，要载明受托代管人的上述资料情况。三是所出租的房屋购买时的发票、购买时间。四是租赁合同：承租人姓名，月（季、年）租金额，租赁期限，企业名称及法人代表姓名。五是房屋所有权人出租房屋的申报、已纳税情况、征收方式（查实征收或核定征收）。此项工作由地税机关印制表格，免费提供给房屋所有权人进行填报并签字盖章，税务征收机关据以存档管理，作为加强税收征管的依据。
第三，将出租房屋纳入正常管理。主管地税机关要向房主下达《纳税问询通知书》，对其在规定时间和地点办理纳税事宜、履行纳税义务进行详细告之。然后，强化纳税申报。房主到地税部门办理纳税事宜时，税务管理人员要宣传有关房屋租赁业的政策、法规，明确要求其进行纳税申报，同时告知相应的罚则和罚额。对实行定率征收管理办法的，要制定“定率征收表”，而且要专门设立一个纳税人签字的栏目，以此确保地税机关占有执法依据，也便于分清征纳责任。
第四，坚决跟进，啃硬骨头。对采取上述办法程序仍不到地税部门办理纳税事宜的，在可以提前介入的同时，还要充分发挥公安部门驻地税大队的功能。由其查处的案件，除补税外，必须进行相应处罚，而且要形成制度。通过必要的监督和公安部门司法保障体系的威慑，加大执法力度，用震慑减少偷、抗税行为，真正实现法律面前人人平等。切实解决“三难”中税款难征收的问题。
地税机关直接征收，有利有弊。有利的是，执法力度可以切实发挥，脚步塌实，见效明显；不利的是，仅仅是寻找纳税人这一项工作便将大量分化一线征管力量，税收成本将大幅度增加，还有等等客观限制，在当前税收收入任务繁重、征管改革深入推进的情况下，未免显得得不偿失。
2、实行委托，地税机关配合
地税机关也可以考虑委托相关“源泉部门”或社区管理部门税款。鉴于一些地区社区的建设水平和管理水平还很不完善，可以委托房屋管理部门。但委托同样有利有弊。有利的是，因其产权单位直接掌握房屋产权人相关的信息资料，“先天”上方便解决“纳税人难找”的问题，还可以避免一些其他直接征收的弊端。但委托的弊端是，单位有可能“搭车”收费，即借助税收刚性向纳税人收取该部门日常收取的费用，引起纳税人的反感，不利于融洽征纳关系；另外，也有可能产生“二道税务局”等一系列问题。因此，地税机关必须要预防为先、防微杜渐，坚决杜绝类似现象的发生。
这首要体现在委托协议书的内容上：一是要明确委托的法律依据，依法建立双方的权利和义务法律关系。二是要明确适用纳税人以及征收范围的界限。三是要按国家规定标准，在协商后明确委托手续费的比例、支付方式和前提条件。四是规范双方各自的权利、义务内容，主要包括：地税机关的业务培训、为工作信息化建设提供软、硬件支持的义务，业务工作指导和监督、检查的权利等等。五是工作中具体涉税业务事项的衔接和办理，以及相关票证、发票的领购和传递等项事宜。六是对单位的刚性约束。如在办公地点悬挂《委托证书》；不得再委托其他单位和个人各项税费；完税证要按照城市行政区划、依属地原则开具；税款按相应级次入库；不得擅自减、免、缓征税款；不得挪用税款；不得在税款中坐扣手续费；要设立税款专户，仅限用于税款的征缴、结算；要按照地税机关要求的时限、额度结缴税款；解缴税款时，要按相应额度、级次填写《税款报告表》等等。税务档案管理应妥善保管资料：法律责任：终止委托法律关系的情形及其需要办理的相关手续；因违法、违章或工作失误，造成损失的责任追究及法律赔偿问题等等。最后，双方法人代表签字，颁发委托证书。
具体工作中，地税机关要指派职能部门监督、指导委托单位作好房屋租赁税收的日收工作。委托单位需要开展的工作是：负责向出租人下达《房屋租赁纳税通知书》，并受理纳税人的《房屋租赁纳税申报表》，同时负责填制应由纳税人签字的《房屋租赁税收定率征收表》，计征税款。同时，应要求委托单位建立《房屋租赁出租人登记清册》，登记《房屋租赁税收征收台帐》，并按照要求，每月将相关报表及有关数据及时传递给地税机关。委托实施以后，地税机关绝不是无事可作，期望委托包打天下，更不能就此高枕无忧，造成单位的孤立无援，而是要进一步加强与单位的配合，充分发挥出委托的实际功能。地税机关要站在制高点，怀有前瞻性，专门制定内部的《租赁房屋税收征管暂行办法》，明确征管流程以及主管地税机关和区域责任税收管理员的工作目标和相应责任，印制并分配相关表证单书，与单位等部门建立起畅通的信息沟通及传递渠道，把委托作为前沿阵地，建立起大后方的全方位保障系统，使得委托充满生机和活力。尤其是对已下达《房屋租赁纳税通知书》，但仍不按规定进行纳税申报、拒不缴税的纳税人，地税稽查局和公安局驻地税经侦大队要依法严肃查处。
（四）加大宣传力度，提高全民纳税意识
宣传工作至关重要，甚至直接关系到房屋租赁管理的成败。我们应该充分利用报纸、电视等新闻媒介，包括网站信息平台，大力加强房屋租赁管理及其税收征管的宣传工作。以通告或公告等形式，广泛周知广大市民，房屋租赁税收是关系千家万户的大事，是税收调节经济、缩小贫富差距、维护社会稳定、服务地方经济发展的重大的新举措，争取用浩大的舆论声势达到街谈巷议的效果，并通过引导老百姓的关注，增强纳税人的依法纳税意识。同时，还要采用灵活有效、切合实际的宣传方法，不仅在宣传月中宣传，还要长期、有针对性地利用好中介机构、中介信息栏目，如：广告栏张贴宣传单、板报一日一题、媒体曝光典型偷税案例等各种方式，扩大社会影响面，使全民都懂得税法，树立税法严肃性，建立协税护税网络，引导、教育纳税人自觉履行纳税义务，以此大力争取专业管理与群众管理结合，不断促进源泉控管。
（五）鼓励举报，重罚、重奖
地税机关要鼓励全体市民监督房屋租赁纳税人依法纳税，调动社会力量的积极性。要广泛公开举报电话。地税机关在为举报人保密的同时，从严、从重及时查处。经查实纳税人有偷税行为的，予以重奖，并坚决兑现奖金。
（六）分两步走，征收范围可以先设定在生产或经营的出租房屋
这纳税人收入高、代表性强、虽然难啃但见效大。对个人出租用于住宅的房屋的纳税人，可以只对前述“普查”中需要调查的资料进行储备，暂不征税，待条件成熟时再行征税。
（七）发挥计算机功能，实现规范化管理
近年来，随着第三产业的发展，各地出租公房、私房的情况越来越多。由于出租房屋的申报纳税率低，租金收入隐蔽性强，在税收的征管中有不少漏洞。针对此情况，辽宁省地方税务局从1996年起连续三年开展了对出租房屋应纳税收的专项清理检查，取得了显著成效。根据国务院领导的有关批示精神，为进一步加强房产税收的征收管理，堵塞漏洞，做到应收尽收，确保完成今年的税收收入任务，国家税务总局现将《辽宁省地方税务局关于加强对出租房屋房产税征收管理有关工作情况汇报》的材料转发各地参考，并提出以下要求，请你们结合本地情况，加以贯彻执行。
一、各级地税部门要加强领导，克服不重视零散税收征管的思想，根据本省房产税收征管中存在的问题，学习辽宁省的做法，采取切实措施把加强出租房屋税收管理的工作落到实处，堵塞漏洞，增加收入。
二、要广泛开展税收宣传，利用电视、电台、报刊等多种形式进行税法宣传，使出租者和承租者都知道出租房屋要依法纳税，并了解要缴哪些税、如何申报纳税以及纳税时限等，提高纳税人自觉纳税意识，促进纳税人主动申报纳税。
三、要依靠党政领导，积极争取有关部门的配合，建立起有效的社会协税护税网络。要与房管部门、街道居委会、公安派出所等有关部门和单位建立起护税、协税工作关系，并通过这些部门的支持配合，及时、准确地掌握出租房屋的情况，严格征收管理。
四、要加大“双清”力度，清理房产税漏征漏管户。凡没有对房屋出租开展“双清”检查的地区，要尽快抓紧时间开展“双清”检查，把它作为努力完成今年税收任务的一项措施来抓。清理的面要适当放宽一些，既要注重那些商业区，也不要忽略一般地区；既要清查企业纳税单位，也要清查未办理纳税登记的行政事业单位；既要清理私房出租，也要注意公房的转租。
五、对在清理检查中找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人；对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税；对单位和个人，各地可依照有关规定、结合当地情况确定并支付手续费。
六、开展房产税“双清”检查，各地要做到精心组织，层层落实，集中人力和时间，尽量争取在年内进行。“双清”检查结束后，各地要向总局写出专题报告。
附件：辽宁省地方税务局关于加强出租房屋房产税征收管理有关工作情况汇报
近几年来，为增加税收收入，克报税源分散、量小面宽的困难，我们通过开展专项检查，不断加强房产税的征管措施，改进征管办法，使房产税收入连年大幅度增长，其中1995年征收房产税5.48亿元，96年征收7.49亿元，97年征收9.38亿元，98年计划10.1亿元，预计能完成10.5亿元，平均每年增长20％，净增收入2亿元。我们的主要做法是：
一、堵塞漏洞，开展专项检查
针对出租房屋应纳的各项税收政策性强、涉及面广、税源分散、征管难度大、纳税人主动申报纳税意识不强、税收流失严重的实际情况，我局党组对此非常重视，专门召集各业务处长会议，研究解决的办法。为了堵塞漏洞、挖掘税源、增加收入，从96年到98年连续三年在全省范围内对出租房屋应纳的各项税收进行了专项清理整顿。
为了保证专项清理工作的顺利进行，每次清理检查，各地都成立专项检查领导小组，下设办公室，领导和指导专项清理工作。为了把专项清理工作落到实处，还普遍制定专项清理方案，明确专项清理的指导思想、清理的内容、范围、重点、方法、步骤和处罚办法等，使专项清理工作能扎实有序进行，做到有章可循，有的放矢。
二、加强税法宣传，讲明政策
针对出租房屋的特点，利用不同的方式进行了大张旗鼓的税法宣传，省局专门请辽宁电视台录制了出租房屋的专题电视片《屋檐下的税收》；省局领导发表了电视讲话；在今年专项清理的税法宣传中，从省到各市、各县区在同一时间（4月5、6、7三日）、用同一内容、以同一名义（辽宁省地方税务局）分别在各地报纸的头版了《辽宁省地方税务局关于出租房屋收入必须依法纳税的通告》，要求有出租房屋行为的纳税人限期申报纳税，在广大纳税人中产生了强烈反响，各种咨询电话、信函等络绎不绝；沈阳、鞍山等市还利用新闻媒体、张贴布告和利用居民区内的板报等形式进行税法宣传，规定纳税人的纳税时限和纳税方法。通过宣传使广大纳税人了解了有关税收法规和政策规定，提高了纳税人自觉纳税意识。
三、部门配合，齐抓共管
为了把专项清理切实抓出成效，各地区积极采取措施，依靠各级党政领导的支持，争取有关部门的配合，对专项清理工作进行齐抓共管。如对逃避检查或拒不交税的纳税人，采取银行扣款、查封出租房屋等强制执行措施；对那些屡查屡犯、明知故犯、拒不纳税的“钉子户”，利用新闻媒介给予曝光，情节严重的移交司法机关依法处理，有力地震慑了偷、抗税的不法分子。大连腾飞体育用品商店和长虹体育用品商店被查出有出租房屋偷税问题，西岗区地税局多次下达纳税通知书，他们无动于衷，拒不缴税，税务人员依法将其房屋查封后，他们仍无视税法，竟然撕开封条继续营业，造成了极坏的影响。对这种肆意践踏税法的行为，大连地税部门在有关部门的配合下，在大连电视台新视点栏目进行了曝光，然后按规定给予了严肃处理，打击了偷逃税者的嚣张气焰。
四、根据专项检查中暴露出的问题，改进完善具体征管办法和规程
（一）关于对出租房屋的纳税人界定征税问题
按现行税法规定，出租房屋的纳税人应为房屋的产权所有人，即房屋的出租人。由于相当一部分纳税人的纳税意识淡薄，采取种种手段逃避纳税，给税收征管工作带来很大难度。很多税务机关在对个人出租房屋进行纳税检查时，只能找到承租人，要想找到出租人则难上加难。因此多年来相当一部分基层税务部门要求省地税局明确规定承租人为纳税人或由承租人代交房产税，对此我们认为依据不足。为此，我们经过反复征求意见，全面分析研究，在不违背现行税法的前提下，规定：“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管地方税务机关申报纳税，主管地方税务机关可以依照有关税收法律规定的方式将《纳税通知书》送达承租人，由承租人在规定的期限内找到出租人并通知其进行纳税申报并缴纳税款，承租人不能在主管地方税务机关规定的限期内找到出租方并缴纳税款的，视为出租人不在房产所在地，应由承租人缴纳房产税”。
（二）关于核定租金收入征税问题
由于纳税意识淡薄，很多纳税人为了达到偷税的目的而故意隐瞒租金收入。为了堵塞漏洞，我们根据国家税务总局的有关规定，对纳税人出租房屋应纳的各项税收实行核定征收的办法。其具体方法是，由各市地税局在典型调查测算的基础上，按照房屋座落地的繁华程度、房屋结构、用途、新旧程度将本辖区分为若干区域，核定各区域房屋的单位建筑面积的房屋租金标准，以纳税人实际出租的房屋建筑面积和适用的租金标准计算出应税租金收入，据以计征房产税。
（三）关于对居民个人利用私有房屋从事生产、经营活动的征税问题
针对有些纳税人为了少纳税而把出租房屋说成是自己经营的问题，我们规定：对居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的，凡其“三证”（营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致，可视为自有自用房产，按房产计税余值计征房产税，否则，一律从租计征房产税。
五、开展税源普查，加强征管基础
（一）对经营门点房屋出租情况进行普查。具体方法是，按照行政区划，把辖区分为几个部分，组成以协税人员为主，办事处、居委会人员配合的普查小组，以“拉大网”的形式，挨家挨户进行调查。首先，由房屋出租或承租人提供有关房屋出租（转租）人姓名、房屋地点、面积、协议租金等情况，由纳税人签字盖章；其次，协税人员根据纳税人提供的第一手资料，逐户登记了解情况，对有异议的，重点进行调查，在此基础上，初步核定税额；最后，由分局根据协税人员上报的调查情况，逐户进行审查，核定应缴纳的税额，并把核定结果送达纳税人。
（二）对用于居住的房屋出租情况进行普查。由于这部分出租房屋分布零散、情况复杂，单纯依靠税务人员的力量，无法管理到位。因此，在普查工作中，各地都积极争取了公安派出所和各办事处、居委会的大力支持。其具体做法是：一是对以前外来的人口，由公安派出所提供各地段外来暂住人口的姓名、居住地点，由协税人员及居委会人员联合，逐户进行调查，了解其租房情况；对以后的外来人口，与派出所协商，在给其办理暂住证之前，要求先到当地地税机关进行登记，填写居住地点及居住房屋情况登记表，然后派出所凭税务机关出具的有关证明才办理暂住证，达到源泉控制的目的。二是充分发挥居委会熟悉情况的特点，由居委会向协税人员提供当地居民的租房情况，并协助税务部门工作。同时，与各派出所建立固定的协税护税关系。在日常检查、执法中，派出所专门抽调人员协助检查，确保了执法工作的顺利进行。
六、建立健全协税护税网络，严格对协税人员的管理
由于出租房屋点多、面广，征管难度很大，税务部门人员力量又相对不足，为确保应收尽收，在各办事处聘用了2－3名协税人员，专门从事对出租房屋房产税的征收工作。为确保协税人员的业务素质能够适应征管工作的需要，定期对协税人员进行培训，同时还制定了《房屋出租税收征收管理考核办法》。协税人员使用的完税证应严格执行票证管理的有关规定，杜绝丢失、撕毁、虚开、转借等违纪行为。对纳税人需要填开出租专用发票的，由分局设定专人实行微机控开。征管科和人事监察科专人负责对协税人员日常管理，每月对每位协税人员的管户抽取5－10户进行执法检查。
被告：刘不姑，女，50岁。
第三人：海口市振东区振东街道办事处。
1987年，被告刘不姑在海口市文明二路建造了一间竹壁墙、羊毛毡屋顶的简易棚用于经营。1989年6月，原告海口市振东区和平南路街道办事处经海口市人民政府批准设立后，于1990年3月至1993年10月期间，向被告收取上述简易棚的占道费。1993年10月，原告根据海口市振东区人民政府（1993）282号文件批复意见，在海口市文明二路兴建简易铁皮屋铺面房，被告刘不姑的上述简易棚同时改建成面积共80平方米、砖墙体铁皮顶结构的四间简易铺面，造价19638元。1993年11月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其出资在文明二路（市罗牛山饲料公司旁）兴建的简易铁皮屋铺面第1-4号四间共80平方米出租给被告刘不姑承租使用经营，被告负责安排2名生活困难户就业，具体人员由原告提供；租期三年，即1993年11月1日起至1995年10月31日止，期满后，如被告需续租，在同等条件下可优先考虑，合同另议；月租金一千元，每月5日前交付，逾期则处罚5％作滞纳金；被告须交押金一千元，合同期届满后如数返还被告；承租的铺面水、电费被告自负，被告如需对承租的铺面进行维修和内部装修等，须经原告同意，如需转租或转让，也需原告同意，并在双方签订的合同上签字盖章后才生效；被告对承租的铺面不得出卖、抵押、典当等，否则原告有权收回铺面并没收抵押金。合同签订后，被告向原告交付了低压抵押金一千元，并取得约定承租的铺面使用经营。
自1993年11月起至1995年7月间，被告均依合同约定向原告交纳了租金。1995年7月，海口市振东区人民政府重新划分各街道办事处管理范围，文明二路被划归第三人海口市振东区振东街道办事处管辖；与此同时，海口市振东区人民政府又《关于《白龙乡行政区域和各街道办事处管理范围调整方案》颁布实施的意见》，规定：各街道办事处管理范围调整后，被调整的村居委会的财产所有权不变。1995年7月15日，第三人向被告发出通知，要求被告从1995年7月份起向其交纳铺面管理费。1995年8月8日，被告经营的四间铺面因管理不善引起火灾被烧毁，被告遂报第三人批准后，在原址上重建成四间砖墙体、铁皮顶的简易铁皮屋铺面，面积为77平方米。铺面建成后，被告继续进行经营，并从1995年10月至1996年6月止，向第三人交纳占地费共计4700元。原告自1995年8月起，多次向被告催缴租金未果，遂于1996年9月向海口市振东区人民法院起诉。称：被告刘不姑在海口市文明二路经营的四间简易铁皮屋铺面，系我办事处于1993年10月所建。1993年11月1日，我办事处与刘不姑签订了《租赁合同》，将该四间铺面出租给被告经营使用，租期从1993年11月1日至1995年10月31日止，租金每月为1000元，被告在合同签订后一直履行合同至1995年7月。但从1995年8月份起至今，被告却未按合同的约定交纳租金，其行为已构成违约。请求判令被告给付所欠租金15000元，并解除《租赁合同》，同时责令被告搬出承租的四间铁皮屋铺面。
被告刘不姑答辩称：海口市文明二路简易铁皮屋铺面系我于1980年建造，并一直经营使用。1993年，原告称其要为我重建铁皮屋，骗我与其签订《租赁合同》，但原告并未按约定重建铁皮屋。我们签订的虽是《租赁合同》，但原告却一直以管理费的名义收取所谓的租金。1995年7月，第三人海口市振东区振东街道办事处向我发出通知，称该路段已归其管理，要求我向其交纳管理费。1995年8月，我经营的铁皮屋铺面被火烧毁后，经报请第三人振东街道办事处批准，又建成现在的四间铁皮屋。因此海口市文明二路四间简易铁皮屋自始至终系我所建，按规定我只向有关部门交纳管理费，且从1995年10月至今，我一直向第三人交纳管理费，故我已没有义务向原告交纳管理费。要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人海口市振东区街道办事处述称：根据海口市振东区政府的规定，被告所建的四间铺面所在的海口市文明二路，从1995年7月1日起划归我办事处管理。同年8月8日，被告的铺面被火烧毁，被告向我办事处申请重建，并且向我们交纳占地费，我们收取占地费是符合文件规定的。原告现要求被告交纳租金是没有根据的。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
海口市振东区人民法院经审理确认上述事实在案。认为：原告海口市振东区和平南路街道办事处于1993年10月在海口市文明二路建造四间铁皮屋铺面的财产所有权属原告所有。1993年11月1日，原告与被告刘不姑订立了《租赁合同》一份，将该四间铺面出租给被告经营使用。1995年8月8日，被告因使用不当将四间简易铁皮屋铺面烧毁。其间，海口市振东区人民政府重新划分各街道办事处管理范围，海口市文明二路划归第三人海口市振东区振东街道办事处管理，第三人要求被告向其交纳管理费，被告遂向第三人报请批准后于1995年10月重建了77平方米的四间简易铁皮屋铺面，故现由被告经营使用的四间铺面系被告所兴建，应由被告继续使用。由于原告所建造的四间铺面已被烧毁，被告已重建铺面，故原《租赁合同》已终止。原告以该铺面为其所建为由，要求被告交纳15000元租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。但被告自1995年8月1日至8月8日仍使用原告铺面，故被告应向原告交纳铺面租金267元。由于被告管理不善，致使原告的四间铁皮屋铺面被烧毁，被告因此应赔偿铁皮屋建造费19638元给原告。从1995年7月1日起，海口市文明二路已划归第三人管理，故被告报经第三人批准后于1995年10月建成的四间简易铁皮屋铺面，由第三人实施行政管理，收取被告管理费，合理合法。基于原、被告订立的《租赁合同》已无法履行，故原告收取被告的合同抵押金1000元应予退还被告。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，该院于1997年5月6日作出如下判决：
一、位于海口市文明二路由被告刘不姑于1995年10月（临时）搭建的四间铁皮屋铺面归被告继续使用，由第三人海口市振东区振东街道办事处收取被告管理费。
二、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内，支付简易铁皮屋建造赔偿费人民币19638元给原告。
三、被告须于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币267元给原告（从1995年8月1日起至1995年8月8日止）。
四、驳回原告要求被告支付人民币15000元租金的诉讼请求。
五、原告须于本判决发生法律效力之日起十日内退还《租赁合同》抵押金1000元给被告。
宣判后，原告海口市振东区和平南路街道办事处不服，向海口市中级人民法院提出上诉。称：原审认定事实正确，但判决刘不姑赔偿建造费后，其新建的铺面归其使用有错误。因为铺面除具有建筑材料的价值外，还具有土地的使用价值。纠纷之铺面是上诉人经振东区人民政府同意兴建的，上诉人已取得该铺面土地的使用权，尽管该路段重新划归振东街道办事处管辖，但依照文件，该铺面土地仍归属上诉人使用。振东街道办事处为自身利益越权批准刘不姑建造铺面属无效行为，所收取的管理费于法无据，应予退还。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求，依法予以改判。
被上诉人刘不姑答辩：原审部分认定事实不清。上诉人从未改建过我的铺面，仅凭《租赁合同》武断认定，显属证据不足。一审已对上诉人提交的"发票"当庭不予确认，但又以该票上的数额作为赔偿依据，显然是错误的。请求二审法院查明事实，秉公处理。
被上诉人海口市振东区街道办事处答辩称：纠纷铺面所占用地属公用地，所有权和使用权均属国家所有。该铺面烧毁后，刘不姑向我办事处提出申请重建，经调查属实，我办事处批准其在管辖范围内重建铺面，并按规定向其收取占道管理费，合理合法。请求二审驳回上诉人的上诉。
海口市中级人民法院经审理查明：1987年以前，被上诉人刘不姑已在海口市文明二路罗牛山饲料公司旁公用地上建造了一间简易铺面用于经营。1989年6月，上诉人经海口市振东区人民政府批准设立，其从1990年3月起始对被上诉人刘不姑在其辖区内的铺面收取占道费。1993年11月1日，上诉人与被上诉人刘不姑签订了《租赁合同》，约定上诉人将其出资在文明二路（市罗牛山饲料公司旁）建造的简易铁皮屋铺面第1-4号共四间（80平方米）出租给被上诉人刘不姑，租期自1993年11月1日起至1995年10月31日，月租金人民币一千元；押金人民币一千元，合同期满后退还等。合同签订后，从1993年11月至1995年7月，被上诉人刘不姑每月向上诉人交纳管理费人民币一千元。1994年元月，被上诉人刘不姑向上诉人交纳押金人民币一千元。1995年7月，海口市振东区人民政府调整所辖各街道办事处管理范围，海口市文明二路划归被上诉人振东街道办事处管辖。之后，被上诉人振东街道办事处向被上诉人刘不姑发出通知，要求其从1995年7月1日起交纳占道管理费。同年8月8日，被上诉人刘不姑经营之海口市文明二路铺面被烧毁，经被上诉人振东街道办事处批准同意后，被上诉人刘不姑在原址上重建四间简易铺面。后上诉人要求被上诉人按《租赁合同》继续支付1995年8月起的租金未果，遂诉至法院请求解决。
海口市中级人民法院认为：上诉人虽与被上诉人刘不姑签订了《租赁合同》，约定将上诉人出资兴建的铺面出租给被上诉人刘不姑，但上诉人并无充分证据证实合同约定之铺面系其出资兴建。相反，《租赁合同》签订前，该位置的铺面却系被上诉人刘不姑出资所建。《租赁合同》签订后，上诉人向被上诉人收取的是"管理费"，并非合同约定的"租金".上诉人实际是对被上诉人刘不姑占用自己辖区内的公用地收取行政性管理费用，故双方所签《租赁合同》并非真实意思表示，应确认为无效，不受法律保护。上诉人依该《租赁合同》要求被上诉人刘不姑支付租金无理，本院不予支持。上诉人和被上诉人振东街道办事处在行政管理范围调整后，谁应继续向被上诉人刘不姑收取铺面占道管理费，属行政管理调整问题，非法院审理范围。原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，该院于1997年11月11日作出如下判决：
业主们对此怒火中烧，一纸诉状将万朋商城3-5层开发商万朋京徽（下文均简称“万朋”）及其法人杜斌告上北京市东城区法院。法院判定胜诉后，终于使部分业主陆续收到了租金，但仍有很多业主没有收到租金款项。正在业主们高兴的当口，突然出现了新的债权人要求法院监督杜斌履约，否则就要拍卖其名下的万朋资产。那么业主们应该怎么办？本期《经济》对这一事件继续进行关注。
新债权人出现
2015年，业主们开始陆续万朋。《经济》记者咨询北京市东城区法院并查阅了该院下发的民事判决书后发现，不仅有4-5层业主万朋索要租金的胜诉记录，还有业主单独要求收回所购万朋3层商铺经营权的胜诉记录，这些胜诉案例给了万朋业主很大鼓舞。众多气愤的业主还表示想同万朋解约，认为让万朋退掉业主所购商铺也不过分，因此已经有业主在2015年7月开始针对这些诉求走新一轮法律程序。
但与此同时，法院在万朋商城1层张贴出一份公告，声明由于债务纠纷问题，要对北京京徽消防工程技术服务有限公司（下文称“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未来或将对万朋若干楼层及商铺进行估价拍卖，这个新出来的债权人和法院的告示让很多业主一下乱了阵脚。
原来，自2011年起，业主们与法人同为杜斌的万朋和京徽消防先后签订了《商铺经营权转让合约》及《租赁协议》。第一份合约约定由业主认购位于北京市东城区永定门外大街128号的万朋商城3-5层商铺（以下简称“涉案商铺”）的30年经营权，每位业主均足额支付了经营权总价款。第二份协议则约定业主将其拥有经营权的商铺交由万朋代租，并由万朋支付业主租金。
然而自2014年4月起，万朋开始以各种理由拒付业主租金，虽经业主多次催告，万朋仍然以各种理由拒付租金，业主虽多方奔波，事情却仍未得到解决，业主纷纷将万朋诉至法院，有的要求退掉商铺，有的要求与万朋解除《租赁协议》，将商铺腾退并返还业主，有的要求万朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求万朋支付延付租金的违约金。
而此时法院贴出的一纸告示，不禁让业主们担心自己的投资可能会打水漂。
此外，业主魏先生还告诉《经济》记者，此前业主找万朋解决问题时，其法人杜斌迟迟未出现，后来杜斌对业主说其在外地的产业也出了问题，一直被当地公安机关留下解决问题所以才没能现身。
这令业主们的担忧雪上加霜。
僵局还是转机？
面对这种情况，很多业主都慌了阵脚。
对此，国脉律师事务所律师包树良向《经济》记者表示，在法院已查封万朋相关楼层并打算在未来估价拍卖的情况下，业主们应该尽快到法院提出执行异议申请书。不论是在诉讼保全阶段进行的查封，还是最终定案情况下进行的查封，业主为了维护自身的利益都应该亲自前往法院问询一下，看到底谁是新的债权人，到底万朋欠该债权人多少钱，以及杜斌名下到底有多少资产。
包树良分析称，在目前近百位业主与万朋纠纷未能解决的情况下，法院也很难顺利完成拍卖程序，但是出现第三方债权人的情况应该引起广大业主的重视，应避免进入不断维权却无实质进展的死胡同。
“虽然业主们的诉求各有不同，但业主应该抱起团来行使自己的权力，这样才能变成更强的谈判方来维护自己的利益。”包树良如是说。
法院的通告也可以视为一个机遇。“假设杜斌名下没有财产，业主们就算给万朋法人杜斌施加再大压力，也很难达到业主的意图。业主每天去杜斌办公室听万朋方面反复讲不履行的保证或声明用处也并不大”，包树良解释称，“现在既然已经有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分产业，业主们在上访维权、等待公安机关经侦部门破案之外，还可以联合起来拧成一股绳，通过法院了解或接触万朋的其他债权人，与那些债权人进行谈判或讨论拍卖万朋资产之后各方所应得的赔偿款项，以实际填补自身损失。”
对于想拿回经营权的部分业主而言，包树良认为，除了继续走法律程序之外，也应该积极加入到业主委员会中，向法院提出执行异议申请，只有这样才能更好更快地维护自身权益。
业主应该尽快找准方向行动起来，因为若等到杜斌名下公司都资不抵债，即使业主手持再多胜诉状，结果也不会乐观。
“因为业主集体胜诉但拿不到一分钱的案例比比皆是。”包树良表示，“例如北京一家著名的灯饰城，就是在承租人进行商铺分租之后产生了法律纠纷，承租人在收取分租租金后将本该支付给出租人的钱款转作其他投资，结果由于投资巨亏无力支付租金，使得分租人被停水断电以致无法经营。虽然通过集体诉讼出租人和分租人均被法院判定胜诉，但是由于承租人已经资不抵债，确实无法进行足额赔偿，导致分租人和出租人至今未能得到合理补偿。”
万朋事件警示
万朋事件给读者一个启示：必须谨慎对待出售后立即返租的情形。类似于万朋这种出售产权或经营权，又以保证投资者回报率的方式将经营权收回的地产商不在少数。
地产商会将一个楼层分成几平方米到几十平方米不等的若干小单元出售给投资者，使其不必参与实际的租赁与经营，投资者就能获得较高的年回报率。但若想保持如此高的回报，承租人需要是很专业的经营者，甚至需要成规模才行，在市场整体较好的情况下才有可能保证收益，如果租赁环节下游市场整体低迷，则很容易出现与万朋类似的违约纠纷。因此投资人应该倍加关注承租人的背景及经营管理公司的资质。
“投资者也不能太贪心，广告上经常有各种创富传奇，比如某人贷款购买了两个铺位，由于开发商负责租铺，某人从交款那一刻开始以租养供，几年后即可成为两个铺位的业主，在租金大于按揭款的情况下，还可以略有收入。”中原地产首席分析师张大伟表示，如果投资者非常“贪心”，就会很容易被这种计算方式和故事所迷惑。投资期望回报是一种正常的心态，但是如果允诺的回报率太高，投资者首先就应该要多问几个为什么。
“万朋这种售卖后返租的方式，其实也是能看到租约出售影子的”，包树良介绍称，这种做法最早出现在美国，后来流行于日本等地。在1996年前后，以许诺“售后包租、返本销售”类似的投资方式开始出现在大陆楼市。当时我国房管部门对于这种销售方式还没有确切的规定，任何房子都可用这种方式出售，这让很多不法商人有机可乘，而广告上标榜的利润又让很多的投资者失去理智、盲目跟风，中了很多意在融资的开发商的圈套。
在市场红火、空置率低的时期，售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现，市场不景气导致许多包租项目的承诺日后不能兑现，不良的开发商甚至卷走了大量投资者的房款。由此，2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》，指出房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
当年很多吃过亏的投资者现在看到变相的带租约出售的销售方式，还是会心惊胆跳。而此次万朋也是钻了市场的空子，结合万朋之前接受采访时对《经济》记者说其有一批法律顾问的表述，或许正是万朋雇佣的律师团巧妙地帮其规避了违法风险。
类似纠纷真不少
投资商铺应注意什么？
《经济》记者调查发现，类似案件在我国虽说算不上频发，但在涉及房屋租赁的案件中，这种商铺租赁纠纷案件量却又实实在在地占了很大比例。
由于商铺的租金较高，而且租赁期限一般在3年到5年，投入资金成本后的回收期长，因此除案件的标的额比较高外，产生纠纷的机率也比较大。
包树良总结称，商铺租赁纠纷主要由以下几方面原因造成：其一，近年来商铺投资较为火爆，投资者可能匆忙将商铺出租后，才发现商铺并未达到使用要求，导致租赁合同无法履行；其二，租赁双方在合同中可能由于疏忽未对租金支付方式约定明确，致使合同履行过程中发生纠纷；其三，也有可能因为除租金外，租赁期间产生的其他费用约定不明，导致合同履行后产生纠纷。
而新开发商铺出问题的情况相对较多。“很多承租人签订合同后才发现，房屋水、电、暖等附属设施不健全，导致无法正常使用，因此产生纠纷。一旦发生纠纷，对双方来说都会产生损失，而实际上，这些问题完全可以事前避免。”包树良称。
张大伟也向《经济》记者表示，对承租人而言，事前要检查商铺的配套设施和附属设施、商铺物业管理情况、投入成本的回收期合理预估等。如果在租赁前多加考虑这些，就可以帮助减少租后的纠纷。“由于个人投资者可能不具备专业技能或经验，为避免类似纠纷的发生，承租人在租赁合同签订前最好请专业人士查验租赁房屋是否具备开展经营项目的硬件条件，并应事先约定好双方各自的责任，以便自己的权利得到更好的保护。”
具体而言，可以通过规范合同、明确租金及其他费用的支付方式确定双方的权利义务，并督促合同顺利履行。
此外，张大伟认为，投资前还应该了解投资项目所在城市及区域的规划。“城市规划是各地政府对未来发展的远景描画，可能会改变未来城市在空间上的格局，也会使某些市场由此变得繁荣或冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性因素，否则一铺非但养活不了三代，反而会成为三代人的负担。”
同时，投资人在购买商铺时应提前做好调研，由于商铺投资主要靠租金回本赚钱，所以明确市场基本走向是必修课。“投资者应该了解所投资商铺周边类似铺面的租金历史波动情况，并应对未来租金有一个合理预判，只有这样才能相对准确地估算出商铺价值。其实在购买较大商铺前，还应预估承租行业未来的行情，以确定是否可以稳定持续地收取租金。”张大伟说。
第二条本计划所称廉租住房。提供租金补贴或以低廉的租金提供具有社会保证性质的普通住房。
且又符合城镇居民最低收入规范的家庭，未达到本计划规定的基本住房需要。可以申请廉租住房。
第三条本市城区规划区内城镇最低收入家庭廉租住房的管理适用本计划。
第四条市房产管理局是本市城区规划区范围内的城镇廉租住房主管部门（以下简称市房产部门）市财政、建设、规划、民政、物价、国土资源、税务等部门以及渝水区、经济开发区、湖区和有关镇人民政府、街道办事处、社区居委会。协同做好廉租住房建设和管理的相关工作。
第五条城镇最低收入家庭廉租住房保证方式应当以发放租赁住房补贴为主。
指向符合条件的申请对象发放补贴，本计划所称租赁补贴。由其到市场上租赁住房。
指向符合条件的申请对象直接提供住房，本计划所称实物配租。并依照廉租住房租金规范收取租金。
指产权单位依照市政府的规定，本计划所称租金核减。一定时期内对现已承租公有住房的城镇居民最低收入家庭给予租金减免。
第六条廉租住房分小套和中套。中套建筑面积不超过60平方米。
第七条廉租住房的租金规范和租赁补贴实行政府定价。租金规范根据维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须支出的维修费、管理费进行测算；租赁补贴规范根据住房出租市场行情测算，报市政府批准后公布执行。
第八条城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源。主要包括：
㈠财政预算布置的资金；
㈡市人民政府每年按土地出让净收益的5%提取的资金；
㈢住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额；
㈣社会捐赠的资金；
㈤其他渠道筹集的资金。
第九条廉租住房资金实行财政专户管理。不得挪作他用。
廉租住房资金的使用管理情况应接受监察、审计、财政等有关部门的监督。
第十条廉租住房的来源主要包括：
㈠政府出资收购的住房；
㈡社会捐赠的住房；
㈢腾空的公有住房；
㈣政府出资建设的廉租住房；
㈤其他渠道筹集的住房。
限制集中兴建廉租住房。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。实物配租的廉租住房来源应当以收购现有住房为主。
第十一条新建廉租住房。并在行政、事业性收费等方面给予政策优惠；对收购旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入，依照国家有关规定给予税收优惠。
第十二条申请廉租住房的家庭（以下简称申请家庭）应当同时具备下列条件：
㈠申请家庭中至少有一人为本市城区规划区范围内的非农业常住户口且居住3年以上（含3年）家庭成员必需在本市工作和生活。
㈡家庭人均收入在本市最低生活保证线以下。享受最低生活保证补助金；
㈢申请家庭为无房户。
由市房产部门会同市财政、民政、国土资源等部门拟定，廉租住房保证面积规范。报市政府批准后公布执行。本市最低收入家庭廉租住房保证面积规范暂定为人均使用面积9平方米，今后随着经济发展和住房情况变化适时调整，但调整后的面积原则上不逾越当地人均住房面积的60%
第十三条对符合申请条件的烈属、孤老、重残和因受灾导致无房的家庭。
第十四条申请家庭由户主作为申请人。
并提供下列申请资料：申请人应当向户口所在地街道办事处或镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请。
㈠居住地民政部门出具的最低生活保证金领取证。
㈡申请家庭成员所在单位或者居住地社区居委会出具的现住房情况证明。无房户应特别注明；
㈢申请人家庭成员身份证和户口簿。
申请人为非户主的还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第十五条受理机关收到廉租住房申请资料后。并向申请人出具书面凭证。申请资料不全或者不符合法定形式的应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算；逾期不告知的自收到申请资料之日起即为受理。
受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移送给市房产部门。资料齐备后。
第十六条接到受理机关移交的申请资料后。并通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭的人口、收入和住房情况进行调查。申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供情况。市房产部门应当自收到申请资料之日起15日内向申请人出具审核决定。
第十七条经审核不符合条件的市房产部门应当书面通知申请人。公示期限不得少于15日。
第十八条经公示无异议或者异议不成立的由市房产部门予以登记。
并书面告知申请人，经公示有异议的市房产部门应在10日内完成核实。经核实异议成立的不予登记。说明不登记的理由。
第十九条市房产部门应当根据可以提供的廉租住房情况和可以用于补贴廉租住房的资金来源情况。接受社会监督。
申请家庭即为廉租住房保证享受人；已登记的申请家庭户数多于本年度确定提供的廉租住房保证户数时，已登记的申请家庭户数少于或者等于本年度确定提供的廉租住房保证户数时。由市房产部门依照规定条件排队轮候。经市民政等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以解决。
申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化，轮候期间。申请人应当及时告知市房产部门，经审核后，市房产部门应对变卦情况进行变卦登记，不再符合廉租住房条件的由市房产部门取消其资格。
下年度申请廉租住房时，属于前款规定的轮候家庭。于同等条件下享有优先权。
第二十条租赁住房补贴面积规范为家庭配租人口乘人均住房使用面积9平方米减去原住房使用面积。
㈠低保家庭配租人口以《市城区居民最低生活保证证》标明的保证人口为准；优抚对象家庭配租人口以持证人与配偶、未成年子女组成的核心家庭人口为准；
㈡依照现住房使用面积计算。
㈢因无房暂住在单位的办公、业务用房、集体宿舍或借住非直系亲属家。可视为无房。
第二十一条已准予租赁住房补贴的家庭。可以根据居住需要选择适当的住房，与出租人达成租赁意向后，报市房产部门审查。经审查同意后，方可与房屋出租人签订房屋租赁合同，并报市房产部门备案。市房产部门按规定规范向该家庭发放租赁补贴，并将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
第二十二条已准予实物配租的家庭。并按约定的期限腾退原有住房。
市房产部门可视情况采取发放租赁住房补贴或其他保证方式对其实施住房保障。确定为实物配租的最低收入家庭不接受配租方案的原则上不再享受实物配租资格。
第二十三条已准予租金核减的家庭。房屋产权单位料理租金核减手续。
第二十四条市房产部门应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房或租金核减后一个月内将结果在一定范围内予以公布。
第二十五条享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向市房产部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、人口及住房变化情况。市房产部门应当每年会同市民政等有关部门对享受廉租住房保证家庭的收入、人口及住房等状况进行复核。并书面告知当事人。
第二十六条合同到期后。如实申报家庭的收入、人口及住房变化情况；市房产部门应当及时会同有关部门进行审查，经审查符合承租条件的承租人可续签租赁合同；不符合承租条件的承租人应当退回廉租住房。
第二十七条享受廉租住房保证的家庭有下列情况之一。收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：
㈠家庭人均收入连续一年以上超出本市租住廉租住房的最低收入规范的
㈡因家庭人数减少或住房面积增加。
㈢擅自改变房屋用途的
㈣承租的廉租住房转借、转租的
㈤连续6个月以上未在廉租住房居住的
第二十八条轮候的申请家庭对市房产部门的审核、轮候结果、配租结果有异议的可以向本级人民政府或者上一级房产部门申诉。
XX年上半年，经营中心在集团和公司领导的正确领导下，严格按照XX集团《招商／租赁管理办法》的要求做好租赁工作，积极应对物业租赁经营工作中遇到的问题和困难逐个解决。在全体员工的共同努力下，较好地完成了半年经营计划，取得了良好的工作成绩。
一、年度重点工作完成情况
上半年签订租赁合同共72份，新（续）签合同的租赁价格比上一年均有5%以上的涨幅，物业出租率达98%以上，已签合同的租金收缴率100%。在集团对优质商业进行调整和住宅类（有产权）经营收入7 ：3分配、上半年陆续收回9套住宅类出租套房移交物业公司作员工宿舍及龙溪花园北门空地继续按2016年租金水平收取租金的情况下，半年实现租金收入226万元。
二、主要做法和亮点成绩
1、根据《XX集团业务管理报告实施细则》的要求，及时准确地报送了相关报表。
2、对各类经营性物业进行季度市场价格的调研，及时了解市场动态。新（续）签合同的租赁价格比上一年均有5%以上的涨幅，物业出租率达98%以上，加大依法追缴租金力度，超额完成了半年预算的租金收取额。
3、根据公司随时有可能收回部分出租套房用作员工宿舍的情况，今年针对XX集团内部员工租用（套房）的租户，在签订租赁合同的同时，必须递交一份在租赁期内如因我司或集团公司发展需要，提前收回租用房屋并终止合同，承诺无条件服从的承诺书。
4、强化巡查监管，筑牢安全防线。一是结合不同时期的工作重心、季节性灾害特点，对租赁物业的配电系统、特种设备、消防通道等关键设备设施加大巡查和管控力度。二是对部分出租物业的主电线路、污水管道和水管管网进行改造更换，对部分陈旧房屋、老化的物业设施进行必要的粉刷、更新、维护，改善居住环境，半年完成房屋补漏、内墙翻新及维修9宗，疏通排污管道6宗，为稳定优质租户、提高出租率和租金收缴率提供有力的保障。
6、及时准确地完成XX系统软件租赁信息的更新、租赁物业租住人口信息核查和录入工作。
三、存在的问题
租赁管理日常工作比较繁琐，数据更新需要录入各种软件以及报送相关报表多，加上我们公司的出租房大都是楼龄较长、电线凌乱过细、室内装修破旧，多数房屋天顶、厕所、厨房及后墙大面积渗漏和排污管道老化等，需要经常对租户上门走访，及时掌握出租房屋的安全情况，判断是否进行维修补漏，维修补漏工程的预算、监管和验收等工作量大。
四、下半年工作计划
1、做好XX东侧商铺租赁的相关工作。
2、做好部分租赁房屋配套水电等设施的改造和维修补漏工作。
3、做好房屋租赁市场价格的信息调查，及时掌握租户的需求信息，拟定明年的租赁价格。
