【关键词】直管公房；直管非住宅公房租金；直管非住宅公房租金改革
我市直管非住宅公房租金标准，自1993年至2011年一直未作调整，执行的是宁政发[1993]117号文件的定价租金标准，租金长期维持在低水平上，和市场租金相差较大。为将直管公房租金逐渐向市场化引导，自2010年起，我们将直管非住宅公房租金改革列入我们的重点工作。
一、我市直管非住宅公房租金改革工作基本情况
长期以来，我市直管非住宅公房执行的仍是宁政发[1993]117号文件制定的定价租金标准（1.06-15.25元/m2・月），租金标准低。2000年，为贯彻省物价局、原省建设厅相关文件精神，市物价局与原市房产局曾联合向市政府行文请示，建议对直管非住宅公房租金标准进行适当调整，但由于当时正值我市国有企业改制的高峰时期，综合考虑各种因素，市政府决定暂缓租金调整工作。至此，近二十年来，我市直管非住宅公房租金标准一直未作调整，和市场租金相差较大。例如中央商场总营业面积约为6.3万O，其中直管公房面积约为1.7万O，位于商场1-4层裙楼内，为商场内黄金铺位，租金标准却仅为15元/O・月，与该地段近450元/O・月的市场租金相比，差距巨大。再如山西路百货大楼总营业面积约为1万O，其中直管公房面积约为0.38万O，位于商场1-3层，虽已实行协议租金，但仅为16元/O・月，和近400元/O・月的市场租金相比，相差达20多倍。
我们也曾多次试图以调整中央、山百大型商场租金为突破口推动租金市场化改革。按政策规定，根据宁政发[1993]117号文件，商场改建前原有出租面积应维持定价租金，扩建后新增的面积可实行协议租金，租金增幅应在原租金的6倍以内，最高可达月租金50元/O・月左右。虽然这与市场租金差距仍然很大，但承租人还是无法接受。以中央商场为例，我们在其部分房屋改建时，按规定要求对新增加的面积实行协议租金（约占商场内公房总面积的12%），但商场拒不接受，后经多次协调，这部分新增面积租金终于有了象征性调增（达到原租金的3.5倍，约为40元/O・月）。之后，我们还曾想再次调租，但均无功而返。2012年，中央商场还通过市商务局提请市政府，提出以很低的价格购买其所承租的直管公房产权。
随着改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，直管非住宅公房存在的租金政策明显滞后、租金标准严重偏低、管理成本不断加大、转租现象日趋严重等问题越发突出。2011年，根据市政府要求，市住建委、市物价局联合组织对国内部分城市、省内兄弟城市的直管非住宅租金情况进行了专题调研、充分论证，并向市政府写了专题报告。报告指出，我市的直管非住宅公房租金标准，仍是20年前制定的定价租金标准，显然与现在的市场租金水平相差甚远；现在的法律法规文件也已明确，非住宅公房不再是福利性公房，其租金应受市场调节；我市的租金标准水平也明显落后于省内外其他兄弟城市。2011年底，市住建委、市物价局联合下文出台了《直管非住宅公房租金改革实施意见》（宁建物字[2011]1374号）。新政策规定：除行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂维持宁政发[1993]117号文件租金标准不变外，其余直管非住宅公房均实行协议租金。协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商议定。与此同时，市纪委也组成专题调查小组来市住建委和我中心调研直管公房管理工作，并在2012年第1期的《纪检监察要情》中明确指出：由于未进行市场化改革，我市直管非住宅公房租金明显偏低，严重背离市场价格，国有资产流失严重。随后，杨卫泽书记就该文批示“积极改革，堵塞漏洞”，原市政府主要领导也作了批示“国有资产如此管理，亟须解剖问题原因”。
为落实好上级对直管非住宅的工作要求以及市委、市政府领导的批示精神，堵塞国有资产管理漏洞，确保国有资产保值增值，我们加快推进非住宅租金改革工作。2012年初，我们组织人员向全体承租户宣传租金改革政策并听取意见，同时积极与承租户接触、商谈，拟以市场租金为基础，双方协商议定租金标准。经过大量的工作，有少部分经济状况较好的承租户接受了市场租金，也有极少部分选择了退租，但绝大部分承租户以房屋为计划经济产物、企业困难等等原因拒绝调增租金或只愿调增极少量租金，以致我市的非住宅租金改革工作收效甚微，进展十分缓慢。
二、相关司法案件情况
为使租金改革工作得以向前推进，确保国有资产保值增值，对极不配合的承租单位，我们尝试通过诉讼的途径来解决，希望以此在行业中起到导向作用。
自2013年5月起，我们分别在秦淮、玄武、鼓楼三个区人民法院向部分承租户提讼4例（其中1例上诉至市中院），向南京市仲裁委申请仲裁2例，以积极寻求司法部门的大力支持。现除1例因双方当事人最终形成和解后由我们撤诉，其余5例均以我们的请求被驳回结案。归纳分析，具体如下：
除一例仲裁案例中我中心提起的请求为“变更双方之间的租赁合同，要求对方按照市场租金标准支付租金”，其余请求均为“解除双方之间的租赁合同，要求对方立即迁让涉案房屋”。我中心主要认为：双方签订的租赁合同均已到期，对方一直使用涉案房屋至今，依据《合同法》第232条、236条规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，我中心有权随时解除合同；且根据2011年底出台的调租政策，我中心多次要求双方重新商谈、签署租赁合同，但对方均不理会，对方的行为违反了调租政策的要求。故我中心提起的请求符合法律和政策规定。
承租方的主要辩诉理由为：双方之间的租赁合同并未终止，其从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为；其取得公有房屋是历史形成，是国家分配，是具有福利性质的计划性公房，转租也是维持目前已下岗和在职员工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是谋求其他利益；且根据调租政策规定，涉案房屋应当实行协议租金，应由双方协商解决，但中心从未与其进行协商，是中心单方制定的房屋租金，“市场价”过高，没有市场依据，明显不合理，故其不予认可。
最终，5例案件法院（仲裁委）驳回我中心请求，判（裁）决理由主要为：对方租赁涉案房屋并非无权占有；我中心并无证据证明在此之前通知对方解除合同，故双方的租赁合同关系仍在履行且受法律保护；我中心单方提出的涉案房屋的租金，应与对方进行充分的沟通和协商，而不应简单地在缺乏依据的情况下，要求对方按照标准支付租金。另1例在法院主持下双方和解，这个案件中，承租户认同租金改革工作是大势所趋，只是认为调租幅度过大及企业困难，要求适当降低调租幅度。
三、我们面临的困难及原因分析
长期以来，计划经济体制形成的直管公房具有鲜明的特殊性。一是来源复杂，既有国家代管的私人房产、对私改造的房产，也有政府新建、没收和收购的房产，还有无主和产权不清的房产。二是社会认知没有转变，依然停留在计划经济时期，主要表现在：社会普遍认为直管公房具有浓重的政策性和福利性；在涉及到直管公房的民事诉讼案件中，法院及承租户仍坚持在计划经济时期福利型、分配制模式下讨论问题等。三是法律依据不足。随着前几年国家对公房管理政策相继废止，公房管理无章可依，一些房地产法律法规又明确指出不适用于直管公房管理。如当我们与承租人就租赁价格产生纠纷而诉至法院时，法院也往往因直管公房的特殊性，将直管公房承租人视为弱势，或不受理，或不立案，或以牺牲直管公房产权人的利益调解结案。四是推进阻力大。客观上，非住宅承租户不少是派出所、幼儿园等机关事业单位，大部分是原国有企事业单位改制后的民营或股份制企业，改制企业人员负担较重，企业发展艰难。主观上，我们也有担心租金调整过快，影响社会稳定，往往在得不到法院支持的情况下，管理缺乏有效的手段和措施。五是老旧公房所占比例较大。如市管直管公房中超出设计使用年限的老旧砖木结构约5万平方米，占总量的17%，各区县所管的住宅房中，老旧公房所占比例更大。
通过这两年来我市开展的非住宅租金改革工作情况来看，究其深层次的原因，我们认为：一是改革配套措施不健全，承租户认知没有转变，误认为直管非住宅公房是政策性和福利性房屋，如定价租金长期应远低于市场租金，房屋遇拆迁时能获得最高60%的拆迁补偿款，且事实上存在永久性承租权，不少承租人已理所当然地将所承租的公房作为其资产的一部分，当起了“二房东”，从中谋取高额转租利益，同时也不相信司法部门会对调租工作有较大实质性支持。二是部分司法机关虽然已逐渐认识到，从政策角度我们向承租户收取市场租金是合法合规的，但往往因直管公房的特殊性，且承租户大部分为改制企业或困难企业，考虑到维稳、调增租金难度大等因素，最终未对调租工作作出大的实质性支持。
四、我们的做法
为进一步推进租金改革工作，我们在对各区试点单位诉讼结果进行归类总结分析的基础上，及时研究有效对策。针对上述判决（仲裁）文书中我方败诉的原因，我中心已向各直管非住宅公房承租户发函，告知其在收到函后限定日期内来洽谈及签订新的房屋租赁合同，并声明，其如未在函定日期内来，我中心即解除与其租赁合同，且将向其主张租赁合同解除后的房屋占用费（参照市场价格标准）以及要求迁让房屋等权利。
与此同时，我们努力采取各种措施，分类推进租金改革，保证直管公房租金收入总体平稳，力争直管非住宅租金收入有所调增。
1、对原计划经济时代承租户由于企业重组或发展，我们积极谈判，争取退租房源后，再以市场租金招租，不但提高了租金，也增加了将来征收的补偿。如戴家巷6号房屋，建筑面积957.4O，原由南京烟草公司承租作仓库使用，年租金仅为5.4万元。在新一轮租赁谈判中，我们坚持执行市场租金为基础的协议租金，烟草公司不能接受，最终提出了退租申请。随后，我们按50万元左右的年租金向社会公开招租。今后如该处房屋被征收，我中心作为承租人还可获得100%的征收补偿款，这样极大地保证了国有资产的保值增值。
2、对非公益性单位承租的直管非住宅公房，未实行协议租金的，在原租金基础上增长一倍以上，合同期限为一年；已实行协议租金的，在上年度租金基础上上浮10%以上，合同期限为一年；重点以转租且获利丰厚的承租单位为试点，加快诉讼试点工作。
一、指导思想
以科学发展观为统揽，按照《××区交通局开展深入学习实践科学发展观活动的实施方案》的总体要求，紧密结合全区交通工作实际，对梳理出的影响和制约交通事业科学发展的突出问题以及群众反应强烈的重点问题进行全面分析和归类，深刻剖析问题产生的根源，逐条制定整改措施。对具备条件解决的问题立即整改，对暂不具备条件解决的问题，积极创造条件，分步实施，有效解决，确保深入学习实践科学发展观活动取得明显成效。
二、目标任务
通过整改，解决好群众反应强烈、涉及群众切身利益方面的问题，解决好阻碍交通事业发展的问题，解决好政风行风建设方面存在的问题，努力营造“干事、创业、为民”的良好氛围，力争到今年年底，实现三大目标体系：
1.落实“三个服务”。一是服务××区经济社会发展全局。紧紧围绕区委三届六次全会提出的实施“三大战略”、推进“四个第一位”的发展思路，自觉加快交通发展，提高交通基础设施网络化、规模化程度，为经济社会全局的发展创新优势提供新势力、拓展新领域，形成满足需求、适度超前的支撑和保障能力。二是服务社会主义新农村建设。继续把农村公路建设作为交通运输工作的重点，加强农村公路建设，提高公路等级，实现通行政村公路硬化，为农村经济发展、农业产业结构调整、农民增收提供良好的交通条件。三是服务人民群众安全便捷出行。积极推进农村客运班车通达工程和城乡客运一体化工程，建设城乡公共交通资源相互衔接、方便快捷的客运网络，逐步实现“村村通”客运班车。
2.实现“三个有机衔接”。一是注重各种交通网络的衔接和协调，二是注重境内外交通通道的衔接和协调，三是注重交通枢纽的衔接和协调。
三、分析梳理
通过对各种形式征求的意见、建议及查摆出的问题进行梳理和提炼，共整理归纳出影响和制约我区交通事业科学发展以及群众反应强烈的4项突出问题：
1.希望交通局在今后的交通道路建设中，能紧扣“建设生态玉溪”这一主题，从大局出发，超前规划设计。
2.“三分建、七分养”，公路养护也是发展，建议加大全区农村公路养护工作力度，主要是公路养护客观要求所需的资金保证和资金筹措，再加上体制和机制的正常运行，这样才能更好地服务地方经济，改善人民群众出行条件和交通安全。
3.继续关心、爱护、帮助各块工作，经常与基层政府联系，了解基层实际，解决实际困难。
4．协调解决基层道路维护、养护费用，协调解决所欠的道路、客运站建设工程款。
针对这些问题，按照科学发展观的要求，我局逐项认真进行了分析，科学分类，将其划分为“有条件解决，正着手解决的问题”以及“有一定难度，正在积极协调、创造条件争取解决的问题”两大类。
四、落实整改
(一)希望交通局在今后的交通道路建设中，能紧扣“建设生态玉溪”这一主题，从大局出发，超前规划设计。
整改措施：一是创新管理机制，我们要认真学习借鉴外地先进经验和做法，紧密结合我区交通发展实际，充分发挥我区交通区位优势，构建公路网络。二是创新融资机制。在积极争取上级项目和资金安排补助的基础上，努力争取扩大财政性资金来源，探索新的融资渠道，解决基础设施建设地方配套资金来源地问题。同时，健全交通资金监管和约束机制，确保资金的安全性和使用效益。三是转变交通发展方式。在加快公路建设中，以提高资源利用效率为核心，以节约土地、能源、材料，实现资源综合利用与发展循环经济为重点，正确处理好交通建设、运营、管理与资源节约，合理利用与生态环境保护的关系，走出一条交通发展、节约资源、环境改善的可持续发展新路。
责任领导：**
涉及部门：公路科
整改时限：长期
（二）“三分建、七分养”，公路养护也是发展，建议加大全区农村公路养护工作力度，主要是公路养护客观所要求所需的资金保证和资金筹措，再加上体制和机制的正常运行，这样才能更好地服务地方经济，改善人民群众出行条件和交通安全。
整改措施：进一步健全公路养护保障长效机制，建立健全全区农村公路养护长效机制，积极协调区政府及有关部门，争取养护管理政策出台，确保养护资金到位，管理人员编制及管理机构升级。已制定方案，筹备建立养护公司。我们将积极争取××区编委给予增加编制，同时提升地方段为副科级单位。对于各乡镇没有交通管理所的机构和人员编制，我们将协调上级部门帮助协调解决
责任领导：**
涉及部门：公路科、局办公室、地方段
整改时限：2009年下半年
（三）继续关心、爱护、帮助各块工作，经常与基层政府联系，了解基层实际，解决实际困难。
整改措施：交通局的中心工作就是构建“路、站、运、管”一体化协调发展，要服务地方经济发展，服务新农村建设，服务群众便捷出行。因此要加强机关干部作风建设，首先要把身子沉下去，深入基层，与人民群众同呼吸、共命运。作为政府组成部门，更要注重围绕党委、政府的工作部署开展调研工作，充分发挥部门优势，做好调研工作，开展调研要选择一些带有战略性、前瞻性和综合性的问题作为调研对象，要在深度上下功夫。要在机关建立“服务基层、服务群众、服务大局、促进和谐”的长效机制，主动走出机关，问计于群众，求教于实践。找准切入点，有的放矢，切实提高为基层服务、为群众排忧解难的能力和水平，切实提高贯彻落实党的群众路线的能力和水平。
责任领导：局长、副局长
涉及部门：局办公室、公路科、运输科、地方段、路政大队、运政所。
整改时限：2009年下半年
（四）协调解决基层道路维护、养护费用，协调解决所欠的道路、客运站建设工程款。
整改措施：加大协调力度，争取解决基层道路维护、养护费用，一是区级以上政府补助资金的到位，二是乡镇对道路维护、养护费用的预算。对于拖欠工程款，我局将积极协调有关部门和领导，争取逐年解决一部分，最终全部解决。
责任领导：**
涉及部门：局办公室
整改时限：2009年下半年
五、保障措施
资金筹措及改造重点
1、危旧房改造资金筹措通过中央扩大试点补助、省级补助、残疾人危房改造专项补助资金、县级配套、节能示范户补助、农民自筹等其他项目资金整合的办法，全面高标准完成任务。
2、今年县上下达我镇农村危旧房改造60户，改造工作重点：残疾人建房户13户，其余47户采取集中原则。房屋建设均按照县城建局提供的《县农村危旧房改造设计方案》中的样式和标准同步建设。不足部分资金由群众自筹解决，具体分配方案附后。
3、补助标准实行差异化补助标准的要求：即按照五保户、低保户、计生两户、其他贫困户和一般户给予不同标准的资金补助。
时间安排
第一阶段：调查核定，制定方案（4月1日—4月30日）
镇上根据县上下达的改造计划，制定改造方案及领导小组，于4月30日前报县建设局审核批准后实施。
第二阶段：实施改造（5月1日—8月1日）
根据改造实施方案，镇上与施工单位、危旧房改造户签订建房协议后开始建房，每十天上报一次进展情况，于8月1日前完成全部改造工作，镇验收督查组定期巡回检查，确保改造工程的质量和进度。
第三阶段：检查验收（8月2日—8月30日）镇上要随时掌握本区域危旧房改造情况。工作完成后，镇政府进行初验，并写出专题报告，申请县政府组织相关部门进行验收。
建设保准及原则
1、坚持政府引导，群众为主，先易后难，先近后远，逐步推进；坚持先规划，后改造，因地制宜，突出民族特色的原则。要依据批准的村庄建设规划实施农村危房改造。要通过农村危房改造，调整农村村庄布局，使群众居住相对集中，有利于加强村庄基础设施和公共服务设施建设。同时依据《村庄整治技术规范》同步搞好村庄整治，使农村危房改造和村庄整治互促互进，达到改善农村人居环境的目的。
2、严格执行危房改造的标准，改造资金大部分有镇府补贴的特困户，翻建、新建住房面积原则上要控制在40平方米以下，其他贫困户建房户面积控制在60平方米以下，房屋结构为砖木或砖混结构（设置上圈梁和构造柱），凡达不到抗震安全要求的不得通过竣工验收，不得享受补助资金。改造建设的房屋要做到坚固牢靠、经济实用、美观大方。
3、红山根集中建设示范点（30户以上），要设置农村危旧房改造效果简介牌（新旧房屋照片对比）。
4、红山根集中建设示范点按具有相应资质的设计单位编制的村庄规划进行建设。改造围墙、大门，房屋必须同步改造，只改造围墙大门的不予验收。
工作要求
农村住房改造工程，关系群众的切身利益，是县政府为民办的实事，群众期盼，社会关注，影响深远。各村、有关单位必须高度重视，认真组织实施，建立健全工作机制。贫困残疾人建房参照当地农户中等住房水平，建筑面积不超过50平方米为宜，原则上对原有危房进行新建或维修加固，对筹资特别困难的危房改造户可酌情减小修建面积。房屋建设式样可根据建房户意愿进行设计（尽可能按照无障碍要求设计）
1、为了切实抓好“农村危旧房改造工程”，镇上成立了以镇长为组长的农村危旧房改造领导小组。
2、加强资金管理，提高使用效益。农村危旧房改造资金要建立专账，指定专人管理，资金要采取“一折通、一册明”发放，严禁发放现金等不规范行为。
3、抓好工程质量。要加强危旧房改造安全管理，所建房屋抗震设防必须达到当地设防标准。凡是将建筑材料以次充好、施工中偷工减料、建房质量达不到规定标准的工程不予补助，并责令限期整改。同时农村危旧房改造领导小组对建设房屋进行轮回检查，确保危旧房改造工程的质量、安全和进度。
关键词：机楼资源盘活
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2014）06-1336-02
随着网络的演进新业务和新技术不断涌现，接入的光纤化、业务平台的省集中设置、TDM交换退网等导致了端局机楼出现“空心化”现象。同时城市的快速发展，业务市场的变化又对机楼和营业厅的建设不断提出新的需求。在通信发展过程中，企业建设了大量的通信局所，为了减轻企业建设投资压力，需要充分挖掘现有的机楼资源，避免机楼低水平利用。
机楼资源盘活主要目的是为了实现资产优化，最大限度地发挥资产的效益。安徽电信通过强化组织领导，在经验总结的基础之上，积极推广行之有效的盘活模式，取得了显著的成绩。
根据前期的机楼资源盘活工作经验，初步总结了以下五种具有一定代表性的模式：
1 改造临街机房
机楼盘活重点应针对临街的核心、端局机楼，对设置在1～2层门面房位置的自主产权机房，在结合效益评估的前提下，可以考虑搬迁或采用室外机柜等方式进行调整，原机房用于营业厅或出租等商业用途。
临街门面机房通常是电力室或配线室，通过光进铜退整合配线室或搬迁电力室。原机房改造成门面，做成3G/4G体验店或对外出租。
案例1：某通信老局盘活方案
某通信老局处于竞争热点区域，将一楼临街电池室、电力室和办公室等改造为3G/4G体验店。 盘活机房面积约280平方米，年节约租金约40万元。
图1
2 整合办公室和机房
对于整体利用率低的机楼，整合办公室、清理仓库，通过规划提升机房利用率；县以下局所尽量设置综合机房，利用光进铜退契机将分散的专业机房归并为综合机房；机房整合以方便后期利用为原则，零星机架和设备尽量搬迁，腾出较为规整空间，整体出租。
案例2：某端局机楼盘活方案
此处端局机楼地理位置优越，具备较好的出租条件。将机楼一层部分区域，以及二、三层的办公区域和仓库区域整体出租用于快捷宾馆，目前改造正在实施中，出租面积共计2215.65㎡。
图2
1） 整合临街接入网点机房，建设营业厅，积少成多形成规模效益
将市区临街的接入网机房空间进行整合，压缩机房面积，腾出空间建立社区或城市营业厅。
案例3：某地市接入网点盘活方案
某地市对接入局所进行归并和迁移，解决了二十多个社区和城市营业厅，加强了营业网点的覆盖，增强了企业竞争力。
图3
2） 充分挖掘现有营业厅潜力，增加营业面积
针对部分营业厅空间利用率较低的情况，通过整合压缩原有营业厅面积，调整出的可使用面积，改造成体验店或卖场。
案例4：某分公司营业厅盘活方案
某分公司原营业厅空间大，利用效率不高。将原一楼营业厅南侧和一楼夹层办公室全部搬离，一楼改造成手机大卖场，一楼夹层改造成自有营业厅。
图4
3 联合运营或置换
门面房交由第三方装修成体验店或卖场，通过免收第三方一定年限租金，达成联合运营协议；或与第三方置换场地，满足各自业务发展需求。
案例5：某分公司闲置土地盘活方案
某分公司现有沿街26米×10米闲置土地，与开发商共同开发，投资建设一栋三层临街楼房，建筑面积780平方米，分公司提供土地使用权，开发商负责全部投资。四年后，楼房由开发商无偿交还分公司。
图5
通过机楼盘活专项工作的推动，使得精确化管理、集约化运营的理念在工作中得到了进一步落实，既提高了企业的资产效益，又提升了企业的管理水平。据专项规划统计，全省规划期内可盘活门面房1.6万平方米，办公用房1.5万平方米，机房7649平方米。
新电改方案落定 配售电侧改革先行
据悉，新电改方案已于11月25日正式上报中央，方案的核心内容是确立电网企业新的盈利模式，不再以上网及销售电价差作为收入来源，而是按照政府核定的输配电价收取过网费。方案将不拆分电网，调度也不独立。同时，未来发电计划、电价要放开，配电侧和售电侧的增量部分也要放开，允许社会和民间资本进入。这意味着，未来发电企业甚至电商都有可能成立售电公司，卖电给用户。
手机用户：民间资本一进来电价保准涨，资本家都是为了钱。电价多少年都没涨了。
人云己云：没有竞争就没有降价！既是裁判员又是运动员就是搞垄断，利益集团不肯放弃既得利益！
手机用户：在全国成立多个电网公司，让它们充分竞争，电价会大幅下降。
欧罗巴吾：电网调度其实没法拆，喊拆的都是不懂电网知识的外行。
万继荣：基本和没改一样。
央企薪酬改革方案落地 将建信息公开制度
针对中央企业负责人薪酬改革方案已经正式落地并将于2015年1月正式实施，国家将建立薪酬信息公开制度，中央管理企业负责人薪酬水平、福利性收入等薪酬信息，将向社会公开。
此次改革，央企负责人的薪酬结构将调整为基本年薪+绩效年薪+任期激励收入三部分。其中，央企负责人基本年薪将按照上年度央企在岗职工年平均工资的2倍确定;绩效年薪根据考核结果，不超过央企负责人基本年薪的2倍;任期激励收入则不超过央企负责人任期内年薪总水平的30%。
U-KNOW房：我觉得就算公布了，到时也会以别的形式补发回去的。
投机cnfol：估计央企要改革，很多国企股要进行股权激励了。
二O衣二：早就应该规范了。
烟柳浮云：央企负责人薪酬不能和老百姓比，应该与同类型职业经理人比。毕竟负责人能力大小对企业效益影响是相当大的。
用户x1wrhfixs6：高薪不可怕，问题是他们的能力和收入匹配吗？现在大部分国企债台高筑，效益很差，高管的工资根本不值那么多，这才是人们不满的原因。
消息称中央经济会议12月9日召开
定调明年经济政策
据《大公报》报道，消息人士透露，中央经济工作会议将于12月9日起开始举行。会议将围绕“新常态”下的宏观经济和深化改革，提出明年的经济社会发展目标和宏观政策基调。中央经济工作会议通常在每年12月上旬或中旬召开，对宏观经济形势作出判断，定调来年宏观经济政策。中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示，2015年将是“新常态”攻坚期，以财税体制改革、金融改革、国有企业改革为核心的经济体制改革将全面展开。
手机用户：希望政府进一步降息，降低企业融资成本，减少债务违约，使存量房贷减少断供风险。
用户6f5m0s2n9k：央行不降低存款准备金，银行没有钱，经济会继续下滑。
负熵相变：作为民营企业，不会太关心，不过好像国有企业比较关注，例如能源公司，都盯着放开国内市场。
手机用户：有人说在经济会议上会宣布在广东建立自贸区，真的么？
手机用户：希望继续实行惠民政策，继续实行家电补贴。
发改委再批4个铁路建设项目
投资总额超万亿
国家发改委近日再批4个铁路建设项目，总计投资662.4亿元。据统计，今年以来国家发改委已批复的铁路项目投资总额达1.1万亿元，成为国家实施定向调控的首要抓手。
国家发改委下属研究机构相关人士表示，从目前的情况来看，重大工程的投资显然已成为国家定向调控的重要抓手，其中铁路工程的投资金额特别巨大，将成为稳增长的重要基石。
菜根黄：铁路运力增强，减少公路运输，社会综合效益会大大提升。
太阳花KTV量贩：财富再分配、拉动消费、增强信心才是正道。
晨阳zhangyonghe：关键在于资金能否到位。
DFDFSAFDSA：天天喊改革，喊公平，整来整去最后还是搞投资，搞房地产。
wuyong3333_3cf519：大量增加投资，百万多亿货币投放，降低利率等，都是应对经济危机的好办法。
大宗资产
项目一：北京首创空间大厦项目整体转让
项目位于海淀区中关村软件园12号，地处中关村软件园核心位置，建成于2004年。该宗地总面积为3.9万平方米，总建筑面积为2.1万平方米，其中地上三层1.95万平方米，地下1656平方米，层高4米左右。该大厦主体为大跨度钢架构，全玻璃幕墙，主要用途为办公。其土地为综合出让用地，剩余使用年限38年，目前100%面积由百度公司承租，租期至2015年底。项目权属清晰，不存在抵押担保事项，目前整体转让价格为6.1亿元。
项目二：北京市北三环某甲级写字楼
整体出售
项目位于北京市海淀区北三环附近，毗邻中关村、奥体公园等高端商业群，与牡丹园地铁、公交站紧邻，交通便利。大厦于2006年落成并投入使用，为全现浇框架结构，总占地6225平方米，证载建筑面积约为3.5万平方米，总自然建筑面积约为4万平方米（含人防），其中地上20层、地下2层，层高约4米，每层约1500平方米。大厦现拥有地上车位25个、地下车位138个。项目产权权属清晰，拟以股权形式转让。
项目三：苏州市姑苏区四星级酒店
整体出售
酒店地处苏州市姑苏城区干将东路，与相门地铁站、临顿地铁站及苏州火车站毗邻，是国家四星级标准商旅酒店，拥有各类客房295间。其于1995年开工兴建，1997年竣工，同年开业，2003年重新装修。酒店占地面积8001平方米，建筑面积2.6万平方米，共8层，其中地上建筑面积2.1万平方米，地下建筑面积0.5万平方米。项目产权权属清晰，拟以股权形式转让。
项目四：某央企北京通州区2000亩
国有建设用地拟寻求合作开发
项目坐落于北京市通州区滨河路（东六环外），与大运河、八通线土桥站及延长线、六号线延长线等毗邻。总占地面积130万平方米（折合2000亩），使用权类型为工业出让，现规划为商住综合用地。市政府已基本同意由转让方自行合作开发，现拟引进合作开发商共同开发。
项目五：湖南岳阳楼区步行街
某商业广场项目整体转让
项目位于岳阳市岳阳楼区云梦路与巴陵中路交汇处，即岳阳东茅岭商业步行街入口，两面临街，地理位置优越，交通便捷。项目于2001年底建成，占地面积4695平方米，总建筑面积约3万平方米，共11层，地上10层、地下1层，系岳阳市核心商圈东茅岭商业步行街标志性建筑。其目前处于对外出租使用中，产权权属清晰，拟以股权形式对外转让。
项目六：额济纳旗三个井铅金矿拟转让
一、要把解决教职工住房作为大事来抓。加快解决高校教职工住房问题，关系到落实党的知识分子政策，稳定教职工队伍和巩固安定团结的政治局面。各地区、各部门应将解决高校教职工，首先是中青年教职工住房困难问题，做为“八五”期间的一件大事和今后一段时间内改善办学条件的重要任务，认真抓落实，力争用三年左右时间基本解决中青年教职工住房困难问题；用五年左右时间使大部分骨干教职工的住房条件能够得到改善，从而基本缓解高校教职工住房困难问题。
二、制定住房建设的规划方案。各地区、各部门党政领导要组织力量对所属高校教职工住房情况进行调查研究，在统一认识的基础上，结合本地区和本部门的实际，制定高校住房解困目标和住房建设规划。住房解困目标是先解决中青年教职工无房户和困难户问题，然后才是改善问题。因此，在近几年内住房建设原则上以建一、二类住房为主，不建四类住房。如三至五年不能实现住房解困目标的学校，原则上应暂缓其他用房建设。
三、严格控制人员编制。各地区、各部门应按规定严格控制学校人员的增加，以控制住房的需求量。对学校中企业编制和集体所有制职工的住房问题，应在国家投资以外，另行筹资解决。
四、增加和落实住房建设投资。今后一段时间，各地区、各部门应尽最大努力增加住房建设投资，国家正常基建投资的安排要实行向住房建设倾斜的政策，把投资的重点放到住房建设上来。此外，学校自筹基建投资也要尽可能安排用于住房建设，学校应充分挖掘内部潜力，每年从预算外基金收入中确定一定比例专项用于住房建设。要鼓励多渠道筹措建房资金，结合实际情况，合理确定不同科学校住房建设投资中学校自筹和教职工个人集资部分所占比例，调动多方面的积极性，增加住房建设投资。
五、搞好住房制度改革。高校的房改，要考虑大多数教职工的承受能力，要同校内管理体制改革同步进行，逐步到位。要坚持国家、学校、教职工共同筹资建房的原则；要立足转换住房机制，改革住房低租金制，逐步实现住房资金投入产出的良性循环。各地区、各部门可根据住房制度改革精神和地方政府房改方案，结合高校的实际情况研究采取以下办法：
（一）收取住房保证金
保证金本金归个人所有，住户退还住房时，保证金本金退还个人。
1.凡学校现有和新建分配的住房（包括由学校安排作为教职工住用的其他房屋）均收取住房保证金。
2.住房保证金的标准，可按学校现有住房、新建住房、腾空后重新分配的住房等不同情况分别确定。
3.学校新建和重新分配的住房，住户一般须一次付清保证金后，才能获得住房使用权。对少数有特殊困难的教职工（包括离退休人员），可采取分期付款的办法。学校现有住房的保证金，住户可一次付清，也可采取分期付款加息的办法。住户交纳住房保证金后，仍应按规定交纳房租。
（二）调整住房租金
调整住房租金，开始可以采取分步提租的办法，新建住房实行新租金标准，对多占住房者要加收租金。
1.提租及提租后的补贴问题应按当地房改方案实施。如当地方案尚未出台，对新建住房可先参照地方设想方案实行新的租金标准；现有住房可实行分步提租，逐步达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）计租的标准。
2.住房超面积标准加租。凡住房面积标准超过学校规定标准的住户，可实行超标加租的办法。超标的具体标准由学校根据上级有关规定研究制定。
3.有条件的地方、部门及学校要逐步加大住房改革力度，立足转换机制，加快低租金制的改革，积极实行增大提租幅度，同时给予适当补贴的办法。
（三）建立学校住房公积金
学校住房公积金是一种义务性长期储蓄，通过长期的积累，提高教职工自己解决住房的能力。各高校应积极推行建立住房公积金。建立公积金的学校，教职工和学校均应按教职工的工资总额的同一比例每月交纳、提取公积金。学校住房公积金只能用于教职工建房、购房、翻修、大修住房和交纳超过教职工家庭工资总额收入一定比例的住房租金。教育行政主管部门和高等学校应积极争取地方政府支持，保证学校住房公积金在当地房改部门指导、监督下，由学校统一负责收缴、管理和使用。
（四）试行出售住房
学校校园内的住房，不能出售给教职工个人及其他人员。学校在校外统建住宅小区和不影响学校发展总体规划地段的住房，可以按当地房改方案规定，出售给教职工。学校收取的住房保证金、住房租金和超标加租租金、住房公积金以及出售住房收回的资金，均做为学校的住房基金，在当地房改办指导、监督下，统一由学校负责管理，专户储存，用于住房建设和维修，不得挪做它用。
六、加强对住房建设工作的领导和管理。住房建设关系到广大教职工的切身利益，各地区和部门及高校要切实加强对这项工作的领导，注重工程质量，努力提高投资效益。要调整住房分配的政策导向。住房分配除考虑资历、职级等因素外，还要考虑教职工工作贡献等因素，使住房分配既要体现党和国家对广大教职工的关怀，也要成为一种激励先进的手段，以利于教职工队伍的建设和稳定。对有突出贡献的中青年教职工应予以特殊照顾。要改善对现有住房的管理。对外单位人员、遗属、长期出国人员的住房进行清理调整，对住房中存在的长期闲置、转借他人、超面积标准、不合理使用、无理占用等问题分别制定管理办法，使现有住房得到合理使用。要依靠社会单位，合理分流，共同解决住房问题，缓解学校压力。
七、走参加城市联合统建教职工住宅小区的路子。这是逐步实现高校住房社会化的重要途径。学校根据具体条件，可利用已列入总体规划用于住宅建设的现有土地建设住房，也可积极筹措资金投入城市住宅大基地的开发，并逐步过渡到参加统建教职工住宅小区。
[关键词]公共养老金；私营化；现收现付模式；完全积累模式
[中图分类号]F842.612 ［文献标识码］ A [文章编号]1673-0461(2011)07-0042-04
公共养老金制度是构成养老社会保险体系的重要支柱，公共养老金主要根据融资模式的差异，选择政府公共管理（公营化）或私人机构管理（私营化）的运营方式。近年来随着公共养老金制度运行环境的变化，许多原本对公共养老金实行公共管理的国家出现了资金收支困境，从而掀起了公共养老金私营化改革的浪潮。这一变革趋势不仅使制度内部的代际和代内资金平衡状况发生了根本性变化，而且也对制度外部的社会经济福利产生了深刻影响。
一、公共养老金制度融资模式及私营化改革
（一）公共养老金制度及其融资模式
养老社会保险体系从其构成来看，可分为三个组成部分，即公共养老金制度、职业养老金制度和个人储蓄养老金制度。其中公共养老金制度可简单表述为，由政府通过立法强制执行，以工资税或一般财政收入为养老基金来源，规定养老金给付额度，实行公共管理的养老社会保险模式。从世界范围来看，目前绝大多数国家都实行公共养老金制度，特别是在工业化国家，公共养老金制度更是养老社会保险体系中最基本和最完善的部分，由于这部分开支已成为政府预算的最大单项计划，因此也被称为“公共支柱”。[1]
公共养老金制度拥有三种融资模式，分别为现收现付模式、完全积累模式及部分积累模式。对于三种融资模式的特点，Lawrence Thompson（1998）认为现收现付模式对出生率的变化非常敏感，即该模式与人口年龄结构关系密切，特别是人口老龄化会对现收现付制造成冲击；对工资增长率和利率的变化则不敏感，这意味在该模式下不必担心由于经济周期、通货膨胀等经济原因给养老基金带来冲击。相反的，完全积累模式对利率或工资增长率的变化非常敏感，表明其巨大的资金积累对经济周期、通货膨胀的承受能力十分脆弱，容易遭到养老基金贬值的威胁；另一方面对出生率的变化不敏感，说明该模式能够抵御人口老龄化的冲击。部分积累模式由于兼有现收现付和完全积累二者的特点，因此其对出生率及工资增长率和利率变动的敏感度界于现收现付制和完全积累制之间，也就是说该模式由于预留了一定的积累资金，使现收现付模式下因人口老龄化带来的沉重资金负担减轻，又由于积累的资金规模比完全积累模式小，在通货膨胀和经济周期中基金损失的风险也相应降低。[2]
（二）公共养老金制度私营化改革
公共养老金制度私营化，是指提供给退休者养老金收入的主要职责由政府部门转移到退休者个人身上，政府一般不再直接负有向退休者支付养老金的义务，而负有这一义务的是接受养老金基金托管的私人部门。
公共养老金制度私营化改革的主要动因来自世界范围内普遍出现的人口老龄化趋势。人口老龄化，是指老龄人口比重不断上升并达到一定水平时的人口结构状态。人口老龄化是由60岁～65岁以上人口在国家总人口中的比例决定的。据预测，在未来40年中，全世界老年人口将增加两倍，接近4亿人，占人口总数的比例由1990年的9%上升到2030年的16%，到2050年全世界只有非洲还是“年轻型”的。显然，在人口老龄化和公共养老金制度公营化前提下，现收现付模式将加重在职者的缴费负担，并有可能使退休者的养老金收入降低；而转型为完全积累模式，由私人机构对养老金基金进行运营，将会规避人口老龄化对公共养老金制度的冲击。[3]
公共养老金制度实行私营化改革之后，其养老金计划将出现多方面变化。首先，融资模式将由现收现付模式转变为部分积累模式或完全积累模式；其次，养老金基金的管理将从政府部门转到私人机构；第三，养老金基金的社会统筹将被强制性的个人账户所取代；最后，养老金计划将从给付确定型转向缴费确定型，退休者的养老金领取数额将完全取决于其自身在工作期的缴费和养老金基金的投资收益。[4]
二、公共养老金制度公营化与私营化的经济福利比较
公共养老金制度公营化与私营化的本质区别就在于融资模式的不同，因此探讨现收现付模式与完全积累模式对经济福利的影响，也就达到了分析公共养老金制度采用公营化或私营化运营方式所导致的经济福利变动的目的。模型建立在Diamond的2时期2世代叠代模型基础上。由于Diamond模型仅涉及工作期和退休期2个时期以及在职者和退休者2个世代，因此难以详细考察现收现付融资模式转换为完全积累融资模式对于更多世代的福利、消费、劳动供给等方面的影响，因此小盐隆士（1998）对Diamond 模型进行修正，构建起包括消费和劳动供给等变量在内的6时期6世代叠代模型。[5]
（一）模型假设
假设各代生存在一个工作期为4个时期，退休期为2个时期共计6个时期的社会中，每个时期假设为10年，在每一时点上都有6代相互重叠，则该模型为6时期6世代叠代模型。这些假设在现实生活意味着劳动者于20岁开始工作，60岁退休，于80岁时死亡。在这一期间内经历了40年工作期和20年退休期。
为计算简便，将效用函数以对数形式表示，设各世代在不同的生命阶段其效用函数为：
工作期效用函数：u = αlogC + （1-α）log（1- L） 退休期效用函数：u = logC
其中u为效用水平；C为消费水平；α为消费权重；L表示劳动时间比率，设其最大值为1。假设工作期效用取决于消费和余暇，退休期的效用取决于消费，工作期的消费与收入的替代弹性为1。各个世代所对应的工资、利率、养老金费率长期保持不变。政府能够承担最后的责任给予退休者足够的养老金。代际间不存在遗产的转移。
（二）6时期6世代叠代模型的建立
首先，对工作期效用的决定进行考察。设t期开始工作的世代在第s期（1≤s≤4）的消费为Cs，t，劳动为Ls，t，则可得到以下的效用最大化函数和其约束条件：
其中，U代表总效用；ρ为贴现率；r为利息率；τ为公共养老金费率；W为工资水平；Z为公共养老金给付额；As ， t表示t期开始工作的世代在第s期期首所保有的资产。As+1 ， t+1 = （1 + rt）（As ， t + WtLs ， t - Cs ， t - Ps ， t - Zs ， t） 由于模型假设不存在遗产，所以A1，t为0。在该模型中，最初的利息率r、工资W、公共养老金费率τ用t期的数值表示，而t + 1期以后利息率、工资、养老金费率发生了变化，所以相应的世代需要以t + 1期的数值为基准来计算最大化效用以及消费和劳动的最适水平。养老金给付额Z由政府根据具体的消费计划予以确定并定期向退休者发放。
其次，对退休期效用进行考察。由于退休期（s = 5 ， 6）效用仅由消费决定，所以有如下等式：C5，t= C6，t=A6 ， t+Z6， t（3）
企业按照柯布――道格拉斯生产函数从事生产活动，假设企业追求的是利润的最大化，则柯布――道格拉斯生产函数可写成：
y = ka0
其中，y为人均产量；k为资本劳动比率；a为产量对资本投入的弹性。在该条件下，利息率和工资可表示为：
r=aka-1（4）
W=（1-a）ka （5）
t期的资本――劳动比率kt可以表示为：
将kt代入（4）、（5）式中可求得t期的工资Wt及利息率rt。
当公共养老金制度采用现收现付融资模式时，t期的在职者的养老金费率τt为：
（三）现收现付融资模式与完全积累融资模式中各变量的理论值测算
利用构建的6时期6世代叠代模型可以对公共养老金制度公营化或私营化运营的若干变量进行测算，其基本前提是各世代追求效用的最大化，企业追求利润最大化，资本市场处于均衡状态，养老金收支平衡。
假设人口增长率、贴现率、产量的资本投入弹性、效用函数中的消费权重，分别为1%、3%、0.3、0.8。（前两个参数是年率，实际值需要通过10年的复利计算得到）。现收现付融资模式下的养老金替代率（平均养老金收入/平均工资）为0.5。完全积累融资模式可以看作是现收现付模式终结时的形式，则可得现收现付模式和完全积累模式下各变量的理论值。如表1所示。
由表1可知，实行完全积累融资模式之后各代的总效用水平得到了提高，并且伴随着利息率的下降，资本劳动比率得到提高。各代的整体工资水平也有了一定幅度的增长。从各代的消费水平的变动来看，实行完全积累融资模式之后各世代的消费水平高于实行现收现付融资模式下的水平，并且各代间消费水平差异减小了。劳动供给总量在实行完全积累融资模式前后未发生显著变化，但是实行完全积累融资模式后要比实行现收现付模式下的劳动供给变动幅度更小。另外，以实行现收现付融资模式时的工资、利息率、养老金费率为已知变量，能够测算出实行完全积累融资模式后的以收入为衡量标准的效用水平，将其与实行现收现付模式时的效用水平进行比较，可知实行完全积累融资模式后收入水平增长了20.417%。
三、公共养老金制度私营化改革方案的选择
由以上分析可知，对公共养老金制度实行私营化，即采用完全积累融资模式比公营化下现收现付融资模式更有利于经济增长，更能带来社会整体福利的增进。因此，公共养老金制度的私营化改革对陷入人口老龄化危机的各国而言是颇具吸引力的。但是，由公共养老金制度的公营化转为私营化存在着转型成本，即公营化下的现收现付融资模式意味着政府对已退休者和当前在职者进行了养老承诺，这一养老承诺构成了公共养老金制度的隐性债务（IPD）。如何消化和处理隐性债务这一转型成本，是决定公共养老金制度私营化改革能否成功的关键。如果政府回避了偿还隐性债务的责任，而将这一债务转嫁给在职者，那么公共养老金制度的私营化改革必须采取合适的方式，否则将遭到来自在职者的强大阻力。[6]
如果实行激进的私营化改革，即在改革时点上除了对已退休者仍然提供养老金外，对当前的在职者则完全切断未来的一切养老金供给来源。这种办法将使在职者面临既要将收入的一部分转移支付给退休者，又要为自己进行养老积累的双重负担，而临近退休的在职者则有可能来不及积累足够的养老费用，为此这些在职者不得不通过增加额外的劳动供给或是减少工作期和退休期的消费来应对公共养老金的私营化改革。由于改革明显加重了当前在职者的负担，因此会受到当前在职者的反对和抵制。[7]
渐进式私营化改革是指现收现付融资模式下的养老金公营化规模逐步减小，代之而起的是以个人账户积累为特征的完全积累融资模式。渐进式改革的前提是在开始实施改革时已退休的各代的养老金不受制度改革的影响，即退休第1期和第2期所领取的养老金数额不变。在职者所负担的保险费可以由各时点所应支付的养老金总额中推算出来，在改革过程中在职者的保险费负担虽然逐渐减轻，但他们必须自己筹集退休后的养老费用。
渐进式改革尽管仍然无法避免增加工作世代负担及降低效用水平等问题，但由于保险费在几个世代之间进行了分散，各工作世代的负担有所减轻，公共养老金制度的私营化改革还是可以平稳进行的。表2和图2反映了对渐进式私营化改革的几个方案的效用分析，这几个方案都是以实行完全积累融资模式之前的工资、利息率、保险费率为基础，分析了每个世代的收入变动情况。
其中，方案1是指在退休期的第1期期首开始准备私营化改革，于退休期的第2期完全取消现收现付融资模式。进入退休期第2期的世代为第1代；目前处于退休期第1期的世代为第2代；正在工作期第4期的工作世代为第3代（以下逐一类推）。其中，第1、2代的养老金数额不发生改变，从第3代起养老金降为0。
由表2可知，从第3代至第5代效用出现了大幅下降，甚至第6代（在制度改革时点上开始进入工作期第1期的世代）也未能从较低的效用水平中摆脱出来。能够体验到私营化改革益处的世代是从第7代开始的。方案2假设退休期的第1期期首开始准备改革，于第2期将改革付诸于实践，改革的内容是将养老金数额削减1/3，从第4期开始养老金给付降为0，这表明私营化改革经历了3期，相当于30年的时间完成的。从实施效果看，与方案1相比，由现收现付融资模式转变为完全积累融资模式所带来的转型成本被进一步分散化，但同时私营化改革带来的益处则出现得更迟。方案3、方案4分别假设从退休期的第1期以后将原有养老金数额削减1/4和1/10，则现收现付融资模式向完全积累融资模式的转型期间分别为4时期（40年）和10时期（100年）。
在以上的各方案中，转型期效用水平的最大下降幅度，或称之为各代负担增加的最大幅度，方案1为8.6%，方案2为5.8%，方案3为4.3%，方案4为1.6%。可见公共养老金渐进式私营化改革对各代福利的影响主要取决于转型的速度。降低改革的速度固然使福利改善的效果发生的较迟，但是却使各代的负担更加分散，因此改革更易于被各代接受。[8]
四、简单结论
论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。职称
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。职称
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
