一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为 17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6 万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数 最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约， 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追 索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元 的以 外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商， 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房 者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦 有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按 揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高， 但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等 额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样 的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法 》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规 定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关 规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵 押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等，自始就不具备法律约束力。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足 的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷 款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业 务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的 情况比较普遍。 （参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与 居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银 行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五 条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期 限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额 的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定 应再适当放宽。
一、房地产经纪企业概念简述
研究房地产经纪时，第一要义是正确定义房地产经纪，“经纪”一词的把握显得至关重要。深入理解经纪内涵与外延有助于完成对房地产经纪企业交易纠纷及解决机制的研究。据二十世纪末《经纪人管理办法》中有关经纪人定义“依照本办法的规定，在经纪活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者等经纪业务的公民、法人和经济组织” 。西方英美国家的“broker”是英美法系经纪概念来源，同时国外法系中，包含经纪。（agency）在欧美商法中被定义为：“被人（principal） 授权人（agent）后，代表被人与第三方订立合同或进行其他法律行为，因此而产生的权利与义务由直接被人承担效力。”
近几年，在我国不断深化的住房制度改革和房地产市场发展中，整个市场总量呈现出不断增长的趋势，自然而然二手房交易量也随之加大。大量的二手房交易直接促使房地产经纪企业的迅速发展。房地产经纪企业作为相应的专业的公司，就有存在是市场价值，而其核心价值则在于高效的将二手房信息流通。笔者认为，房地产经纪企业呈现的法律特点在于具有居间性质、性质、行纪性质。
根据《城市房地产中介服务管理规定》，笔者将根据不同分类标准，来了解其业务范围房地产经纪基本业务：一、按照经纪活动方式房地产经纪服务范围分为业务、居间业务、以及房地产经纪的其他业务，而其他业务又包含行纪业务、拍卖业务、咨询服务、代办服务业务；二、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来看，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。三、根据经纪行为涉及的房地产标的用途种类分为住宅房地产经纪业务，商业房地产经纪业务，工业房地产经纪业务，或者按照标的房地产物质状态分为土地经纪业务、房屋经纪业务。而笔者所较为关注的是第一和第二类的分类方式所表现的房地产经纪业务范围。
二、我国与发达地区房地产经纪的法律比较
我国的房地产经纪行业是悠久历史与新兴行业的矛盾集合体。房地产经纪行为出现消失是在新中国成立后社会主义改造的完成，房地产交易出现停止。直到1978年， 房地产经纪行业随着房地产市场逐步建立以及房地产业的复兴慢慢发展起来。改革开放后， 我国房地产经纪行业在房地产市场高速发展。但是问题却十分突出：管理层面上，我国目前没有建立一个较完善的多方协调管理机制；法律框架呈现出松散、过于自由、法律规范幼稚的现象，尤其是相关立法内容及学术空白点不断凸显。总体表现为地方各为为体系，缺乏针对性，对于具体事务没有说清楚更是造成实际难以操作。房地产经纪企业自身也表现出从业人员层次混乱，素质优劣不等，企业过于追求经济效益会略社会效益的问题。
西方地区的房地产经纪业由于起步早，历史相对来说也比较悠久，经纪的事业比较发达。其房地产经纪企业大多都有悠久历史，西方国家在法律体系上比我们完善。这表现为立法明确，例如美国以单行法形式固定下来，并有专门执法机构对行业进行监管与保护；对经纪人执照认证严苛；企业自身注重品牌效应等等。
三、以武汉市为例的房地产经纪企业交易纠纷解析
武汉市房地产经纪企业交易调查概况。房地产经纪服务是向从事房地产交易的一方或双方提供居问、等服务，并从中获得佣金的经济行为。笔者以武汉地区为例展开了社会调查，并于2014年上半年调查小组一共出去5次发放问卷560分，收回并有效问卷517份。同时据中国指数研究院华中分院相关数据显示，2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套，而据亿房网研究中心研究员余淼表示，武汉2012年全市商品住宅成交全年13万套 。到了13年，武汉房地产成交量增长显著，新增成交15.9万套，较12年增加2.33万套，今年市场更加火爆，2014年1至6月，新建住宅成交量7.4万余套，与去年同期的74068套基本持平 。
基本可以看出，武汉地区的房地产变成了单向市场。经过我们对于房地产经济企业的实地调查研究，对所得相关数据的整理分析后，我们发现武汉市房地产经纪企业中能够提供的服务楼盘咨询、房产评估、买卖咨询、按揭服务、代办手续、法律指导、贷款保险、疑难解答、政策解答以及其他。
房地产经纪企业的交易纠纷原因及企业目前措施。之后我们又对产生纠纷的原因进行调查分析，从得到的数据看由于抵押贷款的占38.9%，广告宣传的占44.9%，物业管理的占40%，买卖（租赁）合同的占27.3%，优先购买权的占14.9%，一房多卖的占28.6%，逾期交房（办证）的占23.8%，房产市场价格变化的占59.6%。
我们也对纠纷产生的阶段进行调查。对于遭遇纠纷，房地产经纪企业选择处理的方式我们也进行了调查，数据显示解释说明的占77.4%，赔礼道歉的占59.2%，补偿的占25.5%，赔偿的占10.3%，调解的占60.9%，仲裁的占13%，诉讼的占15.9%，其他方式的占8.9%。当我们问及“你认为为客户提供全面的法律咨询能否有效减少交易纠纷”时，认为非常有效的占30%，效果一般的占40.2%，效果不明显的占28.8%，认为完全没效果的占1%。我们问及“您怎样看待现在的租赁市场”认为非常健全的占12%，认为政府管制不够的占61.5%，认为法律保障不足的占60.5%。当我们问及房地产经纪人“希望了解租赁方面的法律法规”时38.7%表示希望，42.2%表示希望了解但没有时间，4.8%表示无所谓，14.4%的表示没打算了解，作用不大。
从上述数据中我们会发现，房地产经纪行业作为当前商品房交易和发展的高级形式，在利用房地产开发、转让、抵押和租赁等方式进行工作和生产的过程中会出现十分多而繁杂的法律问题，在交易过程中，似乎每个阶段都有可能出现纠纷。
房地产经纪企业交易过程中突出纠纷分析。在对武汉市房地产经纪企业提供的咨询服务与提供服务我们可以发现现如今房地产经纪企业提供的服务涉及范围广，服务种类多样化，但是也隐含着许多的法律纠纷隐患。对调查数据进行分析以后，综合数据所反映的情况进行归纳，发现由于房地产经纪企业以营利为目的，且该行业入行门槛较低，经纪人的素质良莠不齐，很多房地产经纪企业将经纪人个人销售量与工资挂钩等原因，比较突出的问题有以下三大类。
1、房地产经纪企业交易中突出问题
存在部分房地产经纪人规避行业规范与行为准则造成交易纠纷隐患。因为房地产经纪企业以营利为行为目的，并且并不存在十分严苛的执业行为限制，在交易过程中自由度极大，而在消费者与经纪人博弈过程中，由于法律知识薄弱、政策限制等众多因素，房地产经纪企业可以使用对自己有利的格式合同，从而使消费者被迫承担部分责任与义务，而经纪企业则可规避风险，很多经纪合同时不符合法律规范的。
存在为吸引消费者而制造虚假广告与不真实广告现象。因为房屋来源无法由房地产经纪企业控制，而经纪企业又作为中介桥梁这一特殊身份，但许多经纪人自身素质不高且部分企业将房屋推销量与其工资挂钩，为吸引消费者在广告宣传时时有发生：虚报房源、隐瞒房屋真实情况等，而这类活动是侵害消费者的各项合法权益的，为交易纠纷埋下隐患，更违背房地产中介市场交易的法律精神。
在房地产经纪交易过程中，存在巧立名目，不合理收费的情况。为获得更多的经济利益，在实际的交易过程中大部分房地产经纪企业都会制定自己公司的收费的名目，而许多收费都是没有法律依据的。
消费者法律意识淡漠违背市场诚信准则的现象。交易过程出现纠纷并不是单项的，消费者这一方也会成为造成纠纷的主体，由于消费者法律素质不同，一些法律素质低下甚至完全缺乏任何法律观念的消费者在交易过程中由于受利益的支配同样会违背诚信原则甚至违背合同出现虚报情况或由于法律意识淡漠而埋下纠纷的隐患。
2、房地产经纪企业交易中的消费者与其利益保护的缺失
在商品经济高度发达的今天，等价交换与诚信公平越来越重要。因此维护消费者权益的观念无论对消费者自身还是经纪企业乃至国家都十分重要。但由于市场调节具有自主性，以及企业利益至上的种种原因，导致消费者与经纪企业之间信息获知不对称，处于天平失衡方的消费者由于自身与市场的各种原因更加容易遭受权益的侵害。在调查中我们获知在房地产经纪交易过程中的消费者主要为房屋出租（出售）方与承租（购买）方。而房地产经纪企业则为这二者提供服务。
理论上说应该适用《消费者权益保护法》 ，但该法是综合性且针对常见问题，对于房地产经纪企业损害消费者利益的法律问题无章可循。目前由未出台相关的法律规范，只是每个省市根据情况会制定一些方向性的规则，但其对消费者的保护力度以及对房地产经纪企业交易行为的约束力量远不如法律。
3、调查中所表现出的常用纠纷解决方式
根据调查数据所反映，以武汉市为例的调查中我们得知，在遭遇交易纠纷时经纪企业较多的选择解释说明、赔礼道歉和调解方式，而补偿、赔偿、仲裁诉讼或其他方式则选择率相对较低。经过一定的询问了解我们了解到，对于房地产经纪企业利益与企业名誉是十分重要的，因此在解决方法的选择上也能较好的凸显这一事实，并且大部分经纪企业表示不太愿意选择仲裁和诉讼，因为这会直接损失企业信誉，间接造成经济利益损害。
论文关键词：施工合同；经济纠纷；防范与对策
随着改革开放不断深入和企业体制多元化发展，建筑施工企业经济纠纷案件急剧上升，已严重困扰着企业的发展和流动资金的运转以及现代企业制度改革的深入。本文通过有关文件和大量报刊有关报导进行综合分析，提出建筑工程施工合同经济纠纷案件评析和相应对策。
一、建筑企业经济纠纷案件现状
（一）经济案件类型较多
随着市场体制的改革和市场经济的发展，企业在深化改革、生产经营中产生了许多新问题、新矛盾，由此导致企业经济纠纷也呈现多样性。除了建筑材料购销、加工承揽、借贷等常见的合同纠纷外，还出现了一些新类型的纠纷，如总包与分包经济纠纷、资金紧张导致经济危机转嫁纠纷、建设方诈骗案件、建设方违约纠纷、建筑物质量纠纷、投融资纠纷、贷款担保纠纷等。
（二）经济纠纷案件标的额大
一般建筑施工经济纠纷案件标的数额较大，少则几十万元，多则几百万元，甚至上千万元。
（三）工程款拖欠与三角债较多
虽然建设部《关于严禁在工程建设中带资承包的通知》下达五年，但带资施工情况在业内仍然有一定的普遍性，由此引发的诸如三角债、劳资纠纷等，并由此产生连带责任的经济案件屡见不鲜，如广东某市二建公司项目负责人林某以低价带资承包工程，因资金不到位，造成拖欠工人工资外，还赊欠钢材、水泥、砂石等材料款，结果某建筑商与林某发生争执和打斗，造成重大案件。
（四）隐性损失大
经济纠纷给企业造成的隐性损失不可估量，由于企业领导人缺少法律意识而造成超过诉讼时效后丧失了追索权还不同程度地存在；在合同履行过程中因种种原因已无法收回的应收拖欠工程款挂在企业帐册上，作坏帐、呆帐待处理的屡见不鲜；企业应收拖欠工程款和项目经理应上交款居高不下。有的双方自行协商调解或法院裁判，以抵债形式拿回来放在仓库里的那些销售不畅、以帐面价格计的物品，从经济角度来说是十分惊人的。
因拖欠工程款数额太大，不少施工企业由此造成流动资金严重缺乏，致使企业连年亏损，最后陷入破产困境的不在少数。
（五）诈骗案件增多
社会上不少坏分子不遵守市场经济的基本交易规则，钻法律上空子，利用合同欺诈、拖欠，不履行债务，致使不少施工企业上当受骗，造成重大经济损失。
二、对策与防范措施
尽管施工企业面临的经济纠纷原因很复杂，企业发生经济纠纷有其必然性。但通过对施工企业经济纠纷的调查分析，我们认为，施工企业只要提高自身法制观念和聘请法律顾问，由此达到减少施工企业经济纠纷发生的机率，从根本上预防企业陷入不必要的经济纠纷，在一定程度上是能做得到的。当前急需解决的有以下几个问题：
（一）加强施工企业法制教育与培训
在建立规范有秩序的现代企业制度中，一个很重要的环节是加大对施工企业经营者（包括项目经理）的法制教育，提高施工企业的法律素质。有的施工企业经济纠纷不断、屡屡败诉，企业资产严重流失，从反面告诉我们，提高企业经营者法律素质是减少不必要的经济纠纷发生的关键，也是建立现代企业管理制度内涵扩展的重要内容。若不提高经营者的法律素质，施工企业陷入重大经济危机的重大案件仍会发生。因此，要把企业经营者是否具备必要的法律知识和依法管理的能力作为考核、相关的规范市场经济的法律知识，作为继续教育和选拔经营的必要条件之一，针对施工企业经营者的现状，把与企业经营活动密切强化教育的重点，使施工企业有较强的法律意识、掌握必要的法律知识、具备依法管理的能力。
（二）建立和完善企业内部合同管理制度
1、合同问题
通过大量事实证明施工企业经济纠纷频频败诉往往是合同本身或履行过程中存在重大问题。主要原因有以下几个：
（1）合同没有归口管理，企业内部没有专门合同管理机构；（2）忽视对对方作资信调查，没有对合同的合法性、有效性进行审查；（3）合同条款不完备，在签订重大合同时缺乏法律论证；（4）对合同专用章、空白介绍信缺乏管理。
2、完善企业内部法律管理制度
这正是由于施工企业缺乏内部法律管理机制造成的。无数事实表明，内部法律管理松懈，漏洞百出的企业，就好像一个没有篱笆围墙的果园，随时都会发生果子被人偷摘祸害。由于市场经济的复杂性，以上几个问题往往涉及到合同双方之间的关系，以及企业内部经营部门法律意识和合同管理水平。当前，建立企业内部法律管理制度要做到以下五点：
（1）加强企业重大决策的法律论证制度，达到减少企业决策失误的目的。企业聘请法律顾问直接参加企业有关生产经营的决策会议，对重大经营决策或重大项目，再聘请法律事务部门的人参加；（2）加强合同管理制度，以提高企业签订合同有效性和合同的履行率。制定“公司经理和三总师合同会签负责制”、“重大合同履行报告制”、“企业对外担保管理和对内承包办法”、“企业对外经济合同管理办法”等制度；（3）加强企业财务结算的管理制度，堵塞资金管理方面的漏洞；（4）加强企业内子公司、分公司注册登记和项目经理信誉等级管理制度，提高企业内部管理的统一性和有效性；（5）加强纠纷管理制度，依法维护企业合法权益。企业应建立、健全《企业内部经济、民事经济纠纷管理办法》、《企业对外争议和经济纠纷管理办法》等制度，并根据发展需要，及时制订或修改相关规定。将企业管理纳入法制轨道。
（三）发挥企业法律顾问的作用
建筑施工企业法律顾问是现代企业制度法人治理管理层重要组成部分，是保障施工企业在相对合理和小风险的前提下进行施工生产的保障系统。其作用不仅仅是处理纠纷，更多的是着眼于事前防止经济纠纷的发生。1997年，国家经贸委、人事部、司法部共同的《企业法律顾问管理办法》和《企业法律顾问执业资格考试实施办法》等规章，是推动建筑施工企业法律顾问制度建设、促进建筑施工依法治企的一项重要措施。它明确了建筑施工企业法律顾问制度是现代企业制度的有机组成部分，既为施工企业提供了制度保障，也扩充和发展了建筑施工企业管理的方法和内涵。
（四）合约前的评审和签约后的评审
由于大多数经济纠纷案件与合同有关，因此加强合同评审极为重要。合同评审的内容主要有工程造价、付款方式、工期指标、质量目标、施工工艺、设备配备、物资供应、索赔条款等内容。对招投标项目，公司投标办公室要看得相当仔细，否则，将会造成“一招不慎，全盘皆输”的局面。合同评审主要有两个阶段，分为签约前的评审，最重要做好这几方面的工作：1、调查工作。签订合同之前，必须对建设方进行社会信誉和建设资金来源调查，凡是没有足够的建设资金，这个合同还是不签为好。对建设项目可靠性调查，包括建筑工程用地批准手续，城市规划许可证、需要拆迁的、拆迁进度情况、设计图纸及地质勘探报告、建设项目可行性报告、建设项目报建批准文件号以及相关会议的记录；2、评审合同文件是否符合法律规定，主要参照法律依据是《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》和各地方的招投标管理方法的规定，FIDIC条款、《保险法》、我国政府或地方政府颁发管理法规以及适用于本工程的技术标准与规范等；3、评审合同文本是否符合我国和项目所在地规定，条款制定是否有缺项；4、评审合同条款与原招标文件条款，以及技术、商务标书有无相悖之处，并及时沟通纠正。
签约后的评审，主要涉及到合同管理，工程施工追踪管理、工程施工中的索赔等内容，工程竣工后的评审。大型工程项目工期较长，可能3-5年或更长，不能因为人员的调动而间断评审工作。在施工过程中还可能对合同进行修订，也需要进行评审，该评审要与前面工作联系起来，保证前后必须连续一致，资料归档及时、完整。做好合同的评审工作非常重要，它是工程经营管理中一个重要环节。如果合同评审工作细致，不仅会避免企业经济上的损失，而且还会树立企业在外界的良好企业形象，提高企业知名度。相反，则会造成失误，即给企业带来经济上的巨大损失，直接影响企业形象。（上接第103页）载入宪法，这也是国家制定统一住房保障法的宪法依据。公民住房权立宪将成为世界历史发展的潮流。在我国，宪法是部门法的立法依据，我国主要是通过宪法修正案的形式来完善宪法。因此，我们可以采用宪法修正案的形式，在2004年宪法修正案“国家尊重和保障人权”后面增加一款，“中华人民共和国公民有获得适当住房权的权利。国家负有尊重、保障和促进公民住房权的逐步实现的义务”。
（二）及时出台保障公民住房权的基本法律。保障性住房关涉千家万户的切实利益，根据法律保留原则，全国人大及其常务会负有宪法义务为保障公民住房权提供法律保障。在城市住房问题日益严重的今天，此项立法工作更是刻不容缓。早在1983年,《住宅法》就被正式纳入全国人大的立法规划，并拟就了《住宅法》征求意见稿。但出于种种考虑，住宅法至今尚未出台。现在我国的住房改革进入攻坚阶段，住房保障的理论研究也达到了一个新的高度，制定一部具有中国特色的住宅法的时机完全成熟。住宅法应是我国住房保障制度方面的基本法，其立法宗旨在于确保公民的住房权。1、《住宅法》应合理划分国家与市场在解决公民住房问题上的责任；2、《住宅法》应认真履行我国的国际法义务，将《社会、经济、文化国际公约》中有关住房保障的内容纳入国内法。
（三）完善我国住房保障体系。1、要完善梯度保障性住房体系。应针对不同群体将保障性住房层次化，建立起以“廉租房-公租房-经济适用房”为主要内容的住房保障体系；2、要加大保障性住房的建设力度。我国是一个社会主义国家，用于保障性住房的资金比例绝不能少于资本主义国家。基于这种认识，我国应出台措施规定，每年用于保障性住房的资金占财政预算的3%，用于保障性住房的土地出让金比例不得低于三分之一；3、要完善保障性住房的分配程序：（1）要完善保障性住房分配的准入机制。建立居民收入状况核对系统，通过这一系统建立起“电子比对专线”，了解申请家庭的实际收入状况；（2）要建立“轮候制度”。将符合申请住房保障条件的家庭列入轮候册，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅，并赋予公民对该分配名单的异议权。
主题词：退房纠纷 约定条件 法定条件
目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因，出现了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多不稳定的因素。
一、退房纠纷产生原因分析
退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。
由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房：
（一） 销售广告言过其实；
开发商为了提高所售房屋的知名度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“空中花园”、“水上小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是 “愤而退房”。
（二）售楼员的口头承诺成为“空头支票”；
目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重时，才大呼上当，不得不提出退房。
（三）房屋存在质量瑕疵；
房屋交付使用后，当业主的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，往往难以接受，因为自己购买的是新房，应该是十全十美的士。而当这类问题不能得到开发商及时解决时，一气之下，要求退房。
（四） 物业小区管理混乱。
开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定开发商要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件，同时物业管理在我国尚处于起步阶段，相关法律规定还欠完善，因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。
（五）开发商迟延交付房屋；
商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素的影响，开发商迟延交房就不足为奇了。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。
（六） 房产证迟迟办不出；
目前，房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使开发商手继齐备，购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。
有时，因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生：
（1） 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居而提出退房；
（2） 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房；
（3） 因房价下跃而提出退房。
二、双方在合同中约定可以退房的条件
商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。
约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。
商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：
（1） 双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示；
（2） 双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。
（3） 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。
一般而言，购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失；如果自己购房后要急于用该房做抵押向
银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。 总之，如果双方当事人在合同中约定了退房的条件，法律会首先充分尊重当事人的个人意愿，当所约定的条件成就时，会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下，才依照法律的规定来衡量是否可以退房。
三、法律规定可以退房的情形
在商品房交易实践中，购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明，因为相对于开发商而言，购房者毕竟处于弱势地位。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，以确定购房人能否退房。
由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。
从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点：
（一） 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；
如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务（无论买受人是否同意），然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢？根据该条款之规定，显然不能。
如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权 （包括抵押、出售、赠与等）。因此，在商品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。
（二） 一房两卖；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；
因为房屋买卖属于不动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。
另外，如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
（三） 商品房预售许可证存在欺诈；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同；
根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。
（四） 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同；
（五） 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；
（六） 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；
（七） 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（八） 迟延交付房屋超过法定期限；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”；
（九） 迟延办理房产证超过法定期限；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或者
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。
（十） 担保贷款合同不能订立；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”；
（十一） 所售房屋主体结构质量不合格；
根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（十二） 房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；
根据《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项之，！规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；
（十三） 规划、设计变更；
根据《商品房销售管理办法》第24条之规定， 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
（十四） 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；
根据《商品房销售管理办法》第19条之规定， 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；
（十五） 因不可抗力致使不能实现购房合同目；
根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。
三、退房后的善后工作
商品房买卖合同解除后，根据我国《合同法》第97条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
一、库区城镇移民建房的主要现状
从近年来人民法院审理的移民建房纠纷看，库区城镇居民的移民建房主要有两部分：一部分是单位职工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他们在移民迁建中都存在着各自不同的情况。
在移民迁建中，作为各机关、企事业单位的职工移民建房这部分，移民建房多是由国家按单位原占地面积和改建情况无偿划拨土地，由单位出面与建筑公司签订建房合同，统一修建，房屋建成后职工集资以成本价取得该房的所有权。建筑公司提供技术和劳务，并获取相应的报酬。这是一种典型的集资建房方式。此处建房单位可看作是定作人，建筑公司可看作是承揽人，双方的权利义务可参照承揽合同的相关规定处理。
另一部分则是街道纯居民的移民建房。这部分街道居民没有工作单位，没有固定的职业，只是一个单纯的街道居民，不可能在单位集资建房，故他们的移民建房主要是在街道居委会指导下进行。
街道纯居民的建房存在两种模式：一是“大联建”的建房模式。即街道居委会以自己的名义与开发商签订一个总的移民迁建安置协议，然后在该协议下开发商再分别与各居民户签订一份移民安置购房合同，确定双方的权利义务。通常是由居委会将居民所有的土地交给开发商，由开发商投资开发，房屋建成后根据居民原有土地面积及房屋面积开发安置该居民，居民取得相应的房屋所有权和土地使用权，安置剩余的房屋归开发商所有。这种建房方式一般称为“大联建”。这种情况实际是土地使用权人（主要是负责管理划拨给居民的街道居委会）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以街道居委会（土地使用权人）名义进行开发，这正是我国实践中的合作建房形态之一。二是“小联建”的建房模式，即由街道居民联户自建。一般是由十几户居民联合起来，政府将居民所有的土地直接划拨给居民，由这部分居民共同出资修建房屋进行安置并对安置剩余的房屋的利益按投资比例分配；或是将该块土地交由开发商开发修建，由开发商自行投入资金和技术建房，房屋建成后，移民根据原有土地及房屋面积与开发商进行归补结算取得房屋的所有权，除安置原有移民外的其余房屋归开发商所有。这种建房方式称为“小联建”，实质上同于“大联建”的合作建房性质，只是合作的一方为自然人（即拥有土地使用权的居民）。
在移民安置中，无论是“大联建”还是“小联建”的建房模式，要么是“以地换房”，要么是“以房换房”。“以地换房”，就是按居民在旧城原淹没土地面积以一定比例（一般是1：1.3）换取住房面积，超出部分实行互补差价，该居民在旧城淹没时取得的房屋补偿款归居民所有。“以房换房”，则是按居民在旧城原淹没房屋面积换取新县城的住房面积，超出部分实行互补差价，该居民在旧城淹没时取得的房屋补偿款归开发商所有。
二、库区城镇移民建房呈现的主要特点
1、建房主体多元化。参与移民建房的主体除房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织，甚至自然人。拥有划拨土地使用权的国家机关、事业单位也参与其中。另外，街道居民委员会作为开发主体更是城镇移民搬迁中的一大特色。
2、纠纷性质不易确定。目前库区城镇移民建房多以合作建房模式进行，故移民迁建中出现的各种建房纠纷，多是以合资、合作经营房地产、集资建房纠纷或联建纠纷名义出现的。有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或纯属土地使用权转让或为集资建房。这类纠纷，人民法院在司法实践中不易确定和把握其纠纷性质，给审判工作带来一定难度。
3、先建房后办手续情况普遍存在。移民建房往往标的大，履约周期长，所需手续繁多，而移民迁建工作又时间紧迫，任务繁重，所以二者之间形成矛盾，产生冲突，往往建房过程中承建方并没有严格按照法律法规的规定办理相关手续，时时是先修建后办相关手续或边施工边完善相关手续，其结果必然导致房屋建成后，相关手续未能配套完成，遗留问题较多，易引发各类纠纷。
4、相应法律规定缺乏。移民搬迁安置建房并非一般意义上的房地产开发，也非简单的合作建房，涉及移民搬迁的相关问题主要是执行国家有关移民政策。而国家在制定相关政策时，考虑更多的是如何顾全移民工作大局，尽可能较快地完成移民搬迁任务，制定的政策具有较强的针对性。审判实践中，发现某些移民政策与国家的法律发生冲突，人民法院在具体处理案件时存在较大困难。且目前对什么是合作建房，如何处置移民建房纠纷，国家既无法律法规明确规定，最高人民法院也无详尽的司法解释可操作。
三、库区城镇移民建房中涉及的法律适用问题
三峡库区城镇移民建房特有的建房方式，在有利和加快移民搬迁，促进移民工作的同时，也存在许多弊端，因法律法规与移民政策发生冲突引发了不少纠纷，导致法院审理该类纠纷案件掌握的尺度不一致，具体适用法律时十分困难。这主要体现在以下几个方面：
1、某些房产地开发商不具备法定条件，在发生纠纷时责任应如何承担？
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条的规定，设立房地产开发企业必须具备相应的条件，并在工商行政管理部门登记备案。但在移民建房中，某些开发商并未严格履行法定手续，特别是某些个人挂靠企业名义进行房地产开发，相关部门因觉得移民工作应特事特办，而放松了对开放商的审核监管，一部分房地产开发企业根本就只是个皮包公司，无实际履行合同约定的权利义务，导致在后来的移民工程建设中引发种种纠纷。如某些施工人施工后未获得报酬，却因开发商无资质而追讨无着。法院在审理此类案件时，就不应简单认定由开发企业承担责任，而应确定实际承包人负连带责任，以维护实际施工人的合法权益。
2、开发商在未取得《房屋所有权证》或《商品房预售许可证》的情况下将房屋卖与他人，对这类房屋买卖合同的效力应如何认定？
按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记取得《商品房预售许可证》。”在移民建房中，开发商常为筹集资金而将尚未竣工的房屋（一般系其安置移民剩余的房屋）以市场价格卖与第三人，后双方为房屋所有权发生争议诉至法院时，法院不能简单以该开发商未取得《房屋所有权证》或《商品房预售许可证》为由而认定该房屋买卖合同无效，而应根据契约自由原则、相关手续能否补办原则及保护善意相对人的原则对合同效力进行认定。一是契约自由原则。即应尊重当事人之间所签署的合同或协议规定。只要当事人之间的合同或协议无法律、行政法规禁止性、强制性规定，就不应该轻率地判定合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。二是相关手续能否补办原则。房地产开发商在未取得《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》的情况下，将房屋出卖给第三人，因房屋建设涉及众多法律手续，如能补办，则判定有关当事人补办相关手续，而不能草率行事，判定合同无效，否则，就会给缺乏诚信的当事人以可乘之机。三是保护善意相对人的原则。善意相对人的利益应受到法律保护，这既是建立诚信社会的需要，也符合我国法律的相关规定。库区移民的房屋买卖并不是单纯的商品房买卖，房屋的性质不能简单认定为纯粹的商品房，其具有自身的特点。在移民建设中，开发商一般是以合作建房的形式取得该部分的房屋所有权，虽尚未办理相关产权登记手续，但仍应根据契约自由原则，只要是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，就应当认定该房屋买卖合同有效。这样既保护了库区移民等善意相对人的合法权益，也符合新颁布的《物权法》第十五条之规定，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在审判实践中应严格区分债权行为与物权行为，不能把合同成立与物权变动等同起来。当然在确认合同效力的基础上，仍应当办理相关物权登记手续。
3、房屋所有权人在未取得房屋产权证时，将房屋转卖他人，该合同效力应如何认定？
法院曾受理黄某与田某房屋买卖合同纠纷案，黄某将其所有的单位移民房（尚未取得产权证）卖与田某，田某按合同约定交付了大部分房款并实际居住使用。合同同时约定，余款5000元田某在取得房屋产权证时给付黄某。后因房价上涨，黄某以卖房时未取得房屋产权证为由向法院请求撤销该房屋买卖合同。对该房屋买卖合同，法院究竟如何认定其效力。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但在移民搬迁中，房屋建设与产权办理并未严格依法定程序进行，因为这类移民迁建安置合同与其他合同相比，履行周期长，涉及众多法律关系，主体之间的权利义务关系深入延续于整个合建过程之中，而为了移民工作大局的需要，政府往往是要求将房屋修建好后先让移民入住，随后再完善相关手续。在这种移民的大背景下，就不可避免会出现房屋所有人未取得房屋产权证，即将房屋转卖他人的情况。如遇房价上涨，原卖房人往往以自己卖房时尚未取得房屋所有权证为由主张原房屋买卖合同无效。法院在审理此类案件时，如严格按照《城市房地产管理法》的相关规定认定该房屋买卖合同无效，势必损害购房人的合法权益。针对此类纠纷，法院应严格审查该房屋买卖合同成立要件，只要是双方当事人的真实意思表示，符合契约自由原则，且当事人之间的合同或协议无法律、行政法规禁止性、强制性规定，即应尊重当事人之间所签署的合同或协议规定，不轻率地判定房屋买卖合同无效。
但是，从过去一些民事案件审判的具体情况来看，笔者认为也还存在一些问题需进一步加以改进，归纳起来主要有以下一些具体问题：
3、只有诉争的法律关系，没有案件的具体争议。如在合伙协议中的利润分配纠纷，买卖合同中的拖欠货款纠纷，施工工程合同的质量纠纷，借款合同中的利息计算纠纷，相邻关系中的通行、排风、采光纠纷，工程转让合同中的转让款纠纷，房屋拆迁合同中的补偿费，劳动合同中的社会保险金纠纷，以及租赁合同中的租金纠纷等等案件中，时有出现只有诉争的法律关系，而没有双方具体的争议的情况；
6、一个法律关系牵涉多个其它法律关系的案件中，如何确立案由做法各有不同。如企业、学校整体转让合同中的房屋所有权、土地使用权、企业的经营权等纠纷的案子中，由于没有一个统一明确的规定，有的被称之为企业转让合同纠纷和学校转让纠纷，有的则称为房屋所有权纠纷和土地使用权纠纷；
7、案由是否应当标明诉争标的物的名称，其做法也比较混乱。如买卖合同纠纷案件中，有的则写明房屋买卖、煤炭买卖、国有地土地使用权买卖等等，而有的则简化为买卖纠纷，并未将标的物的名称写明；
从主观上来看，笔者认为造成上述这些问题的的主要原因是没有认真贯彻执行最高法院关于民事案件案由的规定和正确把握案件的定性。但是，如果联系《规定》来分析，这些问题的发生都与《规定》不科学性有紧密的联系，具体表现为：
1、关于合并审理的案件，是否应当全部标明诉争的法律关系问题。笔者认为，虽然《规定》对这个问题并没有明确的规定和要求，但是从《规定》第三部分关于婚姻家庭、继承纠纷案由中离婚纠纷案由来看，离婚所涉及夫妻共有财产的分割和个人财产的确认，以及子女抚养问题一一都被包含在离婚纠纷一个案由之中，它并不主张将其所涉及的法律关系一一在案由中标明。笔者认为，从法律角度来讲离婚只是夫妻之间的婚姻关系，它并不包含夫妻共有财产和个人财产，以及子女抚养等法律关系。
2、关于没有按《规定》规定的案由进行定性的问题。在《规定》中，普通程序案件案由的种类的划分共有三个部分，即合同纠纷案由和权属、侵权及不当得利、无因管理纠纷案由，以及婚姻家庭、继承纠纷案由三大部分，各部分又根据各自的具体的法律关系划分不同的种案由，共计是53类261种。但是，由于《规定》没有根据民事法律体系进行分类，且案由划分过于具体，缺乏一定的原则性。因此，在司法实践中当遇到《规定》中没有的案由或不完全相符的情境时，就难免出现上述往大箩筐中装的情况，即：凡是买卖、转让类的合同纠纷案都统称为买卖合同纠纷，民间借贷合同纠纷和借款合同纠纷都统称为借款合同纠纷，各种不同类型的财产纠纷案件都统称为财产所有权纠纷；
3、关于有些案由只有诉争的法律关系，没有案件的具体争议的问题。根据《最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉（试行）的通知》的要求，虽然有关于普通程序民事案件案由应当包括当事人诉争的法律关系和其争议两个部分的要求，但是这一要求并没写进《民事案件案由规定（试行）》当中去。所以，笔者认为这也是造成民事案件案由在实践中不规范的一个不可轻视的因素；
4、关于案由文字表达不准确、不规范的问题。《规定》中的案由是采取例举式的，案由相对都比较固定。但是，在司法实践中如果遇到例举中没有的案由，而需自己制定时就难免会出现文字表达不准确、不规范、不统一的情况。如《规定》第二部分第八类的人身损害赔偿纠纷中共有7个案由。但是，在这七个案由当中就没有例举电力事故人身损害赔偿和产品质量人身损害赔偿，而这两个案由应当如何表述《规定》就没有一个统一的标准规定，实践中就难免会发生案由文字表达不准确、不统一的情况。
5、关于案由定性不正确的问题。实践中民事案件案由定性不准的问题，大部分有时是主观上对法律把握不准而造成的。但是，有一些问题也与《规定》有很大的关系。如：劳动合同关系中发生的劳动事故人身损害赔偿，以及雇员、雇用人工作时发生的人身损害赔偿案，应当属于劳动合同法律关系，并不属于侵权损害赔偿范畴。而《规定》却将该法律关系划归在侵权案件案由当中。
6、一个法律关系牵涉多个其它法律关系案件的案由，如何使用案由没有统一的规定的问题。如在企业、学校转让合同纠纷中涉及房屋所有权、土地使用权等其它法律关系的情况下应当如何处理，《规定》就没有一个明确的规定。如果根据最高法院关于印发《民事案件案由》的通知中关于当事人在同一中涉及不同法律关系的处理意见来处理，也有不完全适用的地方；
7、关于案由是否应当标明诉争标的物的名称问题。在《规定》中虽然没有关于民事案件案由应当标明争议标的物名称的明文规定，但是根据《规定》中的54类300种案由来看，它有时将民事案件诉争标的物的名称在案由中标明了，有时又并未标明。如：《规定》第一部分第四类的买卖合同纠纷中的分期付款买卖合同纠纷，它就没有标明诉争标的物的名称。而在第一部分第五类的房地产开发经营合同纠纷中的土地使用权出让合同纠纷和商品房预售合同纠纷中，又标明了诉争标的物的名称。因此，在司法实践中难免也会出现一些不统
一、不规范的做法。
综上，笔者认为民事法律关系在社会实践中，所涉及的面是十分广泛的，可以说几乎涉及我们生活的各个方面，民事案件案由它不可能象刑事案件一样对每一个案件一一作出具体的、详细的规定。虽然《规定》有300个民事案件案由，但是它在实践中还是不能满足实际需要，实践中总是还会出现一些它并未例举的案件。特别是，在我国民事法律还不健全的情况，更加不能脱离这一实际情况，将民事案件案由划分得过于细致。否则的话就失去了它应有的作用和存在的意义了，甚至于与法律相违背和妨碍法律的正确贯彻执行。
所以，笔者认为要克服上述问题，进一步完善民事案件案由和科学的规范民事案件案由，笔者提出以下简化民事案件案由的修改意见：
一、民事案件案由应当根据民事法律体系进行分类和划分。民事案件案由的确定是民事审判工作中的一个重要环节，准确的确定民事案件案由，是正确处理民事案件和正确适用法律的前提。为了便于使用和操作，普通程序民事案件案由应当根据民法通则、合同法、婚姻法、劳动法、担保法、著作权法、商标法、专利法等法律进行分类和划分。对于一些可要可不要或者可以包含到其它案由中去的案由，笔者认为应当根据从简原则考虑合并和删除。比如：《规定》第一部分的案由中属于合同法调整的买卖合同纠和供用电、水等合同纠纷，应当根据合同法应当将它们统一划归到合同法中的买卖合同和供用合同中去；又如：《规定》第二部分第一类的所有权与所有权相关权利纠纷中的案由，根据民法通则关于财产所有权的内容的规定，应当合并统一归纳为财产所有权纠纷和财产使用权纠纷，以及财产相邻关系纠纷，与其它不属于民法通则调整范围内的案由进行分离。
二、民事案由的构成要件应当只包括两个部分，即当事人诉争的法律关系和当事人双方的争议。从最高法院关于印发《民事案件案由规定》的通知中关于民事案由的构成要求来看民事案由主要是当事人诉争的法律关系和争议两个部分。笔者认为，在民事案件的审判工作中主要是法院根据当事人的诉争，按照民事法律的有关规定确立争议双方当事人之间的权利与义务的关系。因此，民事案件的案由的作用和意义就主要是根据当事人的诉争确立当事人诉争的法律关系的性质和争议权利与义务的具体内容，而其权利义务内容所指向的具体标的物的名称就没有必要在案由中再详细的进行表述了。如：房屋买卖、汽车买卖、煤炭买卖、国有土地买卖等买卖合同纠纷一类的民事案件，它们都是因买卖发生争议争，要解决的实质问题都是双方买卖过程中的权利与义务的问题，至于争议标的物的具体名称与当事人的权利义务并无什么多大的关系。需然不同的物法律对其有不同的具体规定。但是，根据合同法买卖合同的规定，它们都是买卖合同的法律关系，是合同法所调整的民事法律关系。所以，对于这类民事案件案由的表述，就应当是买卖合同XXX（质量数量、给付价款等）纠纷，其诉争标的物的名称就没有表明的必要，完全可以省略不要。又如：侵权人身损害赔偿、道路交通事故人身损害赔偿、医疗事故损害赔偿，以及其它特殊的人身侵权损害赔偿等人身侵权损害赔偿案，它们都是人的生命健康权受到侵害，所不同的只是侵害的方式不同。所以对于这一类民事案件案由，完全也可以统称为生命健康权侵权损害赔偿纠纷，而无需将其具体的侵权方式一一标明。
一、农村房屋租赁合同纠纷案件的主要特点
1、未取得合法建设手续的房屋大量存在。在今天这样城市建设和经济发展均取得了翻天覆地的变化的情况下，长期处于城乡结合部的地区，辖区内未取得合法建设手续的房屋仍然大量存在，且广泛用于出租经营。同时，由于法律知识的局限性，大多数企业及个人对该类房屋租赁合同无效缺乏认识。
2、纠纷起因并非合同无效。近年来，因通货膨胀等因素，房屋租赁的市场价格不断上升，由此引发房屋租赁双方当事人就租金产生争议的情况大量出现。在诉至法院的房屋租赁合同案件中，纠纷起因多是一方当事人要求提高租金未果，或者因其他原因导致出租方希望解除合同，以便将房屋腾空后上涨租金另行租赁。在解除合同的理由不充足的情况下，一方当事人以房屋未取得合法建设手续为由，提出确认合同无效的诉求或抗辩。
3、案件处理难度很大。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。同时，该司法解释还规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件参照处理。法院在审理农村房屋租赁合同纠纷案件时，能否主动审查合同效力，应否依据规定判定合同无效均存在较大争议。另外，该类房屋建设时通常经过当地村、镇允许，部分房屋建设行为还得到过书面认可，尽管手续并不规范，但当事人对法院判决合同无效的结果仍然无法理解，案件服判息诉率很低，上诉率较高。
二、认定农村房屋租赁合同无效的负面影响
1、影响交易秩序。一方当事人以合同无效为由提出诉求或者抗辩，其本质是要达到解除合同等不合理的目的，法院确认合同无效则使得违约方的违约行为合法化。这不但使违约方避免了应承担的违约责任，在出租方违约的情况下，还可能使其解除合同后能够以更高的租金对外出租房屋，从而因违约行为而获取不当利益。因此，法院支持该类纠纷中的合同无效诉求或抗辩，实质上违背了民法的鼓励交易及诚实信用原则，影响了正常的市场交易秩序。
2、影响政府威信。无合法手续的房屋建设和租赁行为均广泛存在，正常情况下与有合法手续的房屋建设和租赁没有任何区别。政府在该类建筑产生过程中缺乏有效监管，房屋建成后，既没有查处、拆除违法建筑，也没有禁止该类房屋进行租赁。如果法院确认租赁合同无效，政府仍然既不查处、拆除违法建筑，对其他违法建筑出租行为亦不加干涉，当事人必然认为政府不作为在先、放纵违法行为在后，这将严重影响政府威信，使得矛盾纠纷的矛头指向政府。
3、影响小微企业生产经营。以小微企业为主的地区，小微企业占企业总数约72%。这些小微企业由于其生产和经营的小规模特点，利润微薄，通常租赁没有正规合法手续建设的厂房作经营之用。经营一段时间后，小微企业如果遭遇出租方以合同无效为由予以清退，更换营业场所和陷入诉讼纠纷所引起的不便可能导致其生产经营受到严重影响，甚至受到毁灭性打击，引发企业破产、倒闭。
三、农村房屋租赁合同无效纠纷的处理对策
1、加大法律宣传力度。法院应积极贯彻能动司法理念，大力加强司法建议工作，主动深入基层，积极利用巡回审判、法制宣传等方式，以案释法。一方面，促进房屋建设行为在审批程序上进一步规范，减少因群众法律知识不健全而导致的房屋建设不合规。另一方面，使当事人在签订合同时自觉遵守法律法规，减少未取得合法建筑手续的房屋租赁行为。
2、源头减少违法建筑。行政机关应当加大执法力度，严格审批建设用地许可证及房屋规划许可证审批，加强对违规用地、建设行为的执法督查，防止新的违法建筑产生。有效甄别违法建筑后进行针对性处置，对符合补办手续条件的允许补办，对不符合城市规划的，依法认定为违章建筑并强制予以拆除，消减已产生的违法建筑数量。
