关键词：住房抵押贷款；风险；措施
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［j］．中山大学学报论丛，2007，（10）．
关键词：个人住房贷款；风险控制；措施与对策
重视风险就是重视银行的未来。现实中商业银行的经营始终处在风险包围中，不同的风险偏好和对风险容忍度的大小，决定了一家商业银行业务发展路径和发展规模。风险对于银行来说是一把双刃剑，它既是银行获利的手段，又是银行蚀利的原因。银行只有通过承担风险才能获得收益，但风险承担不当又能让银行陷入困境。商业银行的风险控制管理，一方面要防止潜在风险向下迁徙，转化为实际风险；另一方面要学会驾驭风险，在风险中寻找机会，避免风险和收益的不匹配。因此，能否不断提高风险管理能力，能否实现风险与收益之间的合理匹配，是衡量一家银行是否优秀的重要标志。通过分析个人住房按揭贷款的风险原因，并借鉴发达国家和地区成熟商业银行的风险管理经验，针对目前风险现状，提出如下风险防范和控制对策。
一、完善内部治理结构
要实现银行个人住房贷款风险的可控，必须要有完善的内部治理结构，在银行内部运作体系上建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制。在建立内控机制上，要严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，分行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险的目的。
二、建立精细、清晰、顺畅、有效的贷款管理流程
为了有效应对新形势下的个人住房贷款风险，保证业务健康快速发展，银行内部贷款流程再造，就显得尤为重要。以风险控制为主线，通过客户、产品、渠道将银行各部门职责连接起来，实现由“部门银行”到“流程银行”的转变，这是发达国家和地区银行重要经验之一。有效的风险管理流程要精细、清晰、顺畅、有效。一是精细，流程管理设计要按照专业化、规范化、精细化的要求建立人权和事权集中的个人住房贷款按揭中心，集中“营销、审批、发放、管理”四个环节，全过程处理个人住房贷款。二是清晰，就是指业务流程中各环节的定位清楚、职责明晰而不模糊，没有交叉和空白地带。每个环节，如客户经理、审批人员、贷后管理等职责界定清楚，报告路线和审批层级完全清晰。三是顺畅，市场条线必须参与流程，提倡通过流程管理住房贷款的信用风险，而不是通过部门管理信用风险。流程要顺利通畅，而不出现阻隔。四是有效，业务流程的目标是风险可控、效率提升。有效的风险管理需要全程管理、全面管理、全员参与，要加强IT系统建设，逐步将业务流程固化在系统中，借助流程和系统管控风险。
三、丰富和完善风险管理工具
针对个人住房贷款各环节存在的风险点，应完善风险识别、计量、监测和控制的工具、技术和IT支持，逐步构建全面、全流程的风险管理体系，实现个贷风险管理的科学化、系统化、自动化和精细化。应根据历史经验数据，制订详细的住房贷款风险计量模型，借助计算机处理系统，对贷款风险进行计量管理，设置贷款预警线，使贷前调查、贷审查中和贷后管理中的风险度量化。个人住房贷款的主要风险管理工具如下：
图6.1个人住房贷款风险管理工具示意图
来源于银行内部资料
风险管理工具分别在贷款的不同阶段单独或联合使用。在贷款调查阶段：运用申请评分模型和借款人行为评分模型，为借款人的信用风险度进行测量，得出得出借款人信用评级。运用开发商评分模型和抵押住房评分模型，选择出优质开发商和优质楼盘，控制抵押物风险。在贷中审查阶段，运用反欺诈数据模型，甄别借款人贷款行为真实性、提供的贷款资料内在逻辑的一致性，防止“假按揭”。同时也防范客户经理的道德风险。对于合格的客户，运用贷款定价模型给出一个合理的贷款利率。在贷后管理阶段，运用压力测试模型和借款人行为评分模型，对抵押房产的价值的变动、借款人信用风险的变化情况等影响贷款安全的因素，进行评估，做到对风险的未雨绸缪。
四、建立完善住房抵押贷款担保机制
政府住房担保体系在美国较为发达，通过政府担保，解决中低收入家庭住房问题，实现住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良贷款的优势，贷款担保的的风险是可控的，同时，由于政府担保的介入，银行可以更为放心地开展房贷业务，满足更多的城乡居民解决住房融资需求，形成良性循环，促进房地产金融的更好发展。完善的担保体系还应包括商业担保机构的参与，一方面减轻政府担保的压力，同时增加担保机构的竞争力，以提高担保公司的服务质量和风险管理能力。
五、完善个人征信体系
2005年央行向国内商业银行开发开放了个人信用查询系统。经过近5年的不断完善，系统基本收集了各商业银行个人贷款和信用卡还款记录，为商业银行控制借款人信用风险起到了很好的作用。但该系统对个人的信息收集还不全面，尤其对于从未与银行发生过信贷关系的个人，信用查询系统内还是空白。我国应当借鉴发达国家的经验，逐步将涉及个人的收入、纳税情况，个人家庭煤、气、话费的交纳信息，违法违章情况等对个人信用评级有影响的各方面因素，一并纳入到系统中，并实时更新，成为个人参与社会活动的权威资信证明，并将曾向银行提供虚假信息和资料，骗取贷款的借款人制作“黑名单”，纳入个人征信查询系统，有效解决银行与借款人信息不对称问题，加快推进和谐社会的诚信建设。
六、加强银行个人住房贷款业务的政策指导和监管
当前，全球经济金融正步入后危机时期。对中国经济而言，2010年是进入新世纪以来最复杂的一年。当前部分城市房价上涨过快，已引起政府的高度重视。国务院已开始整顿房地产市场秩序，加大对房地产企业违规行为的查处力度，部分地方政府也正在考虑出台更多针对房地产的措施，加之热钱流向存在很大不确定性，房地产市场走势扑朔迷离，房地产行业贷款风险隐患明显上升。针对上述情况，政府着手调控第一步骤是将住房回归其本源属性，意即“消费”属性而非“投资品”， 在信贷政策、土地政策、税收政策及土地管理等方面，打出组合拳，调控楼市，最终目的是使我国住房价格稳定在一个合理水平。
银行监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的政策指导，及时组织力量对商业银行个人住房贷款的政策执行情况、内部风险管控措施进行检查，发现问题，从快处理，引导各商业银行有序开展业务，为我国个人住房贷款业务的长久健康发展保驾护航。
参考文献：
[1]胡婕,“房地产贷款风险与未来发展”,《中国城市金融》,2005年第10期.
[2]王建英,王海平,“个人住房按揭贷款业务风险及防范”,《现代商业银行》,2006年第6期.
[3]中国金融年鉴.
[4]中国房地产年鉴.
关键词：住房公积金 贷款风险 防范对策
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。
一、住房公积金贷款的常见风险分析
（一）系统性风险
第一是政策性风险，即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说，政策风险会带来更大的影响；第二是法律风险，当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善，加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况，从而对公积金贷款带来较大的风险；第三是通货膨胀风险，也可称其为购买力风险，现阶段国内群众购房热情较高，而一些地区特别是大中型城市，现阶段国内群众购房热情较高，一些城市房价大大高出居民购买力，如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款，必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险；第四是由于房地产行业发展的周期性较强，目前国内房地产市场正处于持续发展阶段，房价已经明显超出了正常的区间，如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期，一旦泡沫破灭，房价会突然下跌，贷款抵押物就会随之贬值，从而产生巨大的风险。
（二）非系统性风险
其一是借款人信用风险，这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群，自身就业压力和生活压力较大，常常会出现无法按时还款的风险；其二是支付风险，也称为流动性风险，公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放，而如果住房公积金的需求量超过了归集量，很容易因为流动资金不足而产生风险；其三是操作风险，即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险；其四是抵押物风险，即是因为借款人出现违约行为，在进行抵押物处理时会存在一定的损失。
二、住房公积金贷款风险的防范对策
（一）做好贷前审查工作
在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查，贷前调查是否真实全面，在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金，借款人是否具有稳定收入来源和职业，是否属于本地常住户口，了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作，住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房，在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况，审查申请审批书中的相关内容是否属实，以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。
（二）建立个人信用评估体系
对于住房公积金的具体缴纳情况，银行方面也应当进行记录，建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人，银行应将其信用等级评定为优秀，同时采取一定的奖励措施，例如说信用等级越高的借款人，其享受的服务项目就越多、越优惠，从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说，银行应实施一定的惩罚对策，比如说减少其信用额度，降低其住房贷款的最高值，增加贷款利率值，减少贷款延伸时期等，也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款，从而尽可能的降低风险。
（三）加强房地产市场研究分析
住房公积金管理中心应当提高认识，深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究，大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究，从而准确评估房地产市场的发展及走向，合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外，要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策，对住房公积金贷款业务进行合理的规划，对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控，从而更好的应对市场波动，尤其是对部分房地产过热地区，更要冷静分析市场情况，慎重进行放款。
（四）完善相关管理制度
进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设，一方面，要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则，不断健全审批制度，贯彻落实公积金贷款责任制，健全住房公积金贷款风险预警机制，制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制；另一方面，要做好内部稽核工作，落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险，办理住房公积金贷款必须找人担保，如借款人不还款，担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前，必须慎重考虑，当签名作钱债担保，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更，它仍然是有效的。
三、结束语
总之，住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度，近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控，从而确保公积金管理中心的收益，保证归集公积金的资金安全，最终保护好缴存人的合法利益，促进我国经济健康持续发展。
参考文献：
[1]杨红梅.防范与控制住房公积金贷款风险[J].财经界.2014（24）：16
[2]王剑.住房公积金贷款风险控制策略研究[J].市场研究.2014（10）：48
关键词：商业银行 房地产信贷风险
一、2009年我国房地产市场状况概述
今年以来，我国房地产市场异常火爆。国家统计局数据显示，前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款7009亿元，总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元，同比增长69.1%。前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元，16.6%的贷款流入到了房地产领域。过多的信贷资金进入到房地产领域，给商业银行埋下了潜在的信贷风险。
二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险
1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险
面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势，12月以来国务院相继出台了调控政策，从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束，又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨，再到土地出让金首付不得低于50%。这一系列政策的出台，不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大，而且对其个人住房贷款带来潜在风险。我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险。对于以炒房为目的的投机行为，一旦政策收紧带来房价下跌，就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险。政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露。部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款。
2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性
地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，而中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能有效满足普通居民的住宅需求。已开发完成的商品房销售不畅，从而造成房地产开发资金大量沉淀，引发开发商资金链紧张，进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。一方面，开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定，逃避银行资金账户监管，挪用销售资金用于填补项目资金缺口，或将贷款挪用弥补其他资金缺口，不再按销售比例或按期归还银行贷款。另一方面，银行和企业之间存在着严重的信息不对称，银行难以防范开发商资金链断裂的风险。同时，由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押，房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低，第二还款来源不足。
3.信贷管理手段落后形成操作风险。
出于对经营利润的追求，我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够。如对贷款项目的审查以主观判断为多，定量分析为少，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。
三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议
1.建立房地产市场预测监控体系，严格控制押品价值，推动房地产信贷资产转让、重组。
（1）密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断。
（2）重视房地产周期性调整风险，关注房地产抵押品处置变现能力，确保贷款抵押足值有效。
（3）因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，商业银行要借助其信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
2.把好市场准入， 实行房地产信贷总量控制，落实企业、项目分类管理。
（1）实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重，有效规避周期性波动可能带来的系统性风险。
（2）实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理。重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目，逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。
（3）强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理。加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查，重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展，扶持企业做大做强。
3.加强房地产开发贷款流向监管，严防信贷资金挪用。
（1）对项目进行严格审查。通过对项目的评估，确定房地产贷款投放的金额、投放时机，签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款，并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。
（2）对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度，项目资金用于项目专项支出；建立资金用前审查制度，在审查资金用途证明等资料的基础上，根据工程进度进行资金拨付；建立贷款回收制度，在项目达到一定进度后，及时收回原有的开发贷款。
（3）开发新项目需要重新审批。原项目竣工后，需要开发其他项目，商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。
4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平。
（1）建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核。即要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础，而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源。
（2）信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度，信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则，严禁采信未经核实的贷款信息。
（3）加强贷款经办人员的素质和职业道德教育, 杜绝由银行内部产生的假按揭行为。
参考文献:
[1]杨睿：金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产.2009.2.
[2]罗莉：房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究.金融与经济.2009.3。
【关键词】 住房公积金 贷款 风险 防范
Abstract ： The paper mainly discusses the risks which China's housing accumulation fund loan face and prevention.
1.住房公积金贷款面临的主要风险
我国住房公积金个人贷款带有政策性和金融性的双重属性，不可避免的存在一定的风险。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。
1.1信用风险
一是主观原因造成信用风险，指的是由于借款人还款意愿不足造成不按时还款或恶意拖欠的情况。二是客观原因造成信用风险，指的是自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。包括贷款人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或死亡；贷款人婚姻发生变化，导致家庭收入减少；贷款人由于触犯刑法而被判处刑罚；由于国家经济政策的变化、机构改革、人员分流、企业亏损、破产等原因导致贷款人失业、下岗、收人下降和无收入来源等，造成借款人还贷能力下降的情况。
我国目前个人信用记录体系不完善，也没有对借款人实行信用等级细分管理，商业银行征信系统建设有待完善，一定程度上影响了借款人信用风险评估。
1.2经营管理风险
一是由于住房公积金贷款是政策性资金贷款，贷款期限较长，流动性风险较大。有的地方公积金贷款政策规定个人住房公积金贷款最长期限为30年，时间跨度过长，导致不确定因素增加。二是作为政策性住房贷款，住房公积金管理部门基于考虑减轻职工贷款费用，多数公积金贷款没有按要求办理房屋保险或置业担保，缺乏防范风险的双重机制。三是在现行管理体制下，个别地方政府忽视贷款质量，违规指定公积金管理部门发放违规或风险较大的贷款。
1.3抵押物执行风险
一是当抵押物是被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋时，人民法院可以查封，却不能拍卖、变卖或者抵债。二是拍卖抵押房屋的价格低于贷款及利息，加上还要为房屋产权的转移付出多种劳务费和税费，使得住房公积金贷款可收回部分减少。
1.4职业道德风险
个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核与具体操作，如果信贷业务人员和相关管理人员业务能力和责任心不强，把关不严，审查不力，就会出现操作不规范的现象，甚至会出现由于职业道德缺失，纵容虚假贷款行为发生的情况，从而加大了贷款风险。
2.住房公积金贷款风险的防范措施
2.1强化制度建设，构建住房公积金风险化解机制
地方政府应督促住房管理部门按《住房公积金管理条例》和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并严格程序，及时核销坏死账，增强抗风险能力，化解目前由于政策关系而形成的风险。中心要对内部职能机构进行整合，优化流程控制，明确职责。职能部门要明确各自的风险控制点，并形成约束机制，减少、消除不规范操作。同时加快信息化建设，建立住房公积金数据库共享系统。住房公积金风险控制要走出人为控制的单一模式，形成信息监控体系，实现风险点的动态监测和预警制度，使住房公积金的管理风险得到有效的化解。
2.2推进信用体系建设，构建个人信用数据库平台
住房管理部门应积极提供开发商及借款人财产、负债及信用状况等信息，及时通报失信事实，与其它部门共享信息，提高对信用可疑的开发商及借款人的记载、分析、处理和通报功能，加强对可疑个贷交易的统一监测，在此基础上，与公安、城建、工商、税务等部门形成联网协作的信息平台，联手对失信者进行处罚和抵制，促进诚信有序社会氛围的逐步建立。
建立借款人资信等级评定机制，科学判断借款人收入的真实性及未来发展趋势，并根据年龄、学历、工作年限、职业状况等信息对借款人划定信用等级标准，评定信用级别。应着手开发个人信用自动评级系统和预警系统，动态采集借款人的个人诚信信息，形成动态评级制度。动态评级系统与预警系统实行数据库共享。
2.3严格住房公积金贷款的抵押管理，防范抵押风险
一要严把按揭项目评审关。加强住房公积金贷款按揭合作评审，着力扶持优质房地产开发企业，选择信用良好、实力雄厚的房地产开发企业开展贷款按揭合作。对预售楼盘“五证”不全、土地抵押的不予合作，对财务状况不佳、销售前景不明的中止合作，对主体结构尚未封顶的暂缓合作，确保贷款按揭合作无风险。
二要完善抵押物管理措施，科学辨别抵押物。认真审查抵押房屋的合法性，对用存量房作抵押的，产权权属不清或共有比例划分不清的，不予贷款；用期房设置抵押的，严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况。要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。
2.4建立开发商连带责任保证、制度，防范贷款风险
由于住房公积金贷款大都是采用商品房（期房）抵押，中心凭商品房抵押备案登记手续，即《商品房他项权证》发放贷款，要待商品房竣工验收办理房屋权属证明并进行抵押登记后，抵押权人才能取得经换发的正式《房屋他项权证》。其间，为防止抵押物悬空，确保抵押权益，须通过建立开发商连带责任保证制度来解决这一问题。在保证期间，如因开发商所出售商品房不能如期竣工、综合验收不合格，或不能按时办理房屋权属证明及《房屋他项权证》等情况而影响借款人按时还款或不履行还款义务的，开发商有回购该房屋的义务，并依保证合同约定承担连带还款责任。
2.5规范业务操作与管理，降低业务操作风险
一是规范业务操作流程。对住房公积金贷款业务流程进行科学定制，明确划分操作环节及其审核重点，提炼形成业务操作规范，保证贷款环节衔接顺畅，易于业务人员熟练掌握，以操作程序的规范性保障贷款的安全性。对主要环节归纳制定审核与操作控制要点，对关键环节重点控制，避免疏漏。
二是加强对业务操作的监督与复审，实行双人或多人操作，对操作人员明确分工、落实责任，强化相互监督，对操作失误降到最低，减少人为操作风险。
2.6建立抵押房屋保险制度，降低贷款风险
为了降低和化解住房公积金抵押贷款的不可抗力风险，最有效的办法是建立贷款抵押房屋保险制度，可按抵押房屋保险、贷款保证保险、借款人寿险等险种逐步分项投保，以分散和降低贷款意外风险。建立贷款抵押房屋保险制度，对于防范借贷双方的不可抗力风险都具有重要作用。
2.7加强宏观调控，保持住房公积金贷款业务的良好发展
建议各主管部门要加强房地产业宏观调控，并为个人住房贷款业务提供及时、有力的指导，为个人住房贷款业务健康发展提供有力保证。银行监管部门也要不断加强对个人住房贷款业务的监管，对个贷业务进行经常性的测量、监督和评估，定期制定风险管理指引，为中心制定风险控制决策提供有力依据。各行业主管部门还应建立信息交流机制，定期交流和披露自己掌握的信息，指导中心根据风险情况及时制定规避、分散、转移等防控措施，加强对个贷风险的市场约束。
结束语
住房公积金牵涉到千家成户，关系到社会的稳定和经济的发展，风险的防范任重道远，因此每一个住房公积金管理者必须时刻注意防范风险，使住房公积金健康、稳定、安全、 高效地发展。
参考文献：
[1]张小平：浅议住房公积金贷款的风险防范[J]，经济师，2006.
关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施
一、房地产信贷风险现状
相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:
1.企业盲目投资房地产
近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。
2.个人盲目投资房地产
超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。
3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷
“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。
4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾
我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。
三、房地产信贷风险的防范措施
1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道
由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。
(1)房地产信托投资基金
房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?
(2)借壳上市
房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。
(3)股权置换融资
而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。
2.房地产开发贷款采用封闭式管理
以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。
3.建立和健全市场金融市场补偿机制
目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。
4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆
目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。
5.房地产开发贷款新品种的开发
商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。
【关键词】房地产个贷；风险；防范
一、引言
房地产业是我国近几十年发展最快、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的急速发展。以此同时，由于未来经济发展的良好预期具有不确定性，一旦经济形势出现下滑趋势或购房者自身等因素出现，其潜在的金融风险就会显现。因此，讨论和分析房地产个贷金融业务中的风险因素方法，防范可能出现的各种风险，是摆在我们面前亟待解决的一个重要课题。
二、我国房地产个贷金融的风险现状
房地产个贷金融业务即个人住房贷款是指借款人以自己或第三人所购或其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。我国的房地产个贷金融业务起步于是20世纪90年代，经过了多年的发展，个人购房已成为社会发展的主要潮流。
自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》，允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信 贷的风险。数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。可是发展的同时问题也存在着。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为"金边债券"的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。近几年的中国，经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。如果缺乏风险意识，个人房贷风险的到来将给经济发展造成极大的负面影响。
三、房地产个贷金融的风险成因
1.房地产个贷的特点及风险特征
房地产个贷，亦称个人住房贷款指贷款人向借款人发放的购买自用普通住房的贷款，区别于企业经营性贷款，具有贷款对象特殊、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款贷款期限较长、偿还方式特殊等特点，因此个人住房贷款风险也呈现出分散性、隐蔽性、和滞后性等特征，在一定程度这种特征会妨碍该项业务的进一步发展，所以很有必要加强对房地产个贷风险隐患的分析研究。
2.房地产个贷的风险隐患分析
房地产个贷存在的风险包括系统风险和非系统风险。这些潜在的风险都给银行在收回贷款本息时添加了很大的不确定因素，乃至带来严重的损失。
（1）房地产个贷系统风险：是指由于某种全局性的共同因素的影响，使所有个人住房贷款业务遭受损失的可能性。系统风险包括政策风险、利率风险、法律风险、通货膨胀风险等。此类风险相对不可控，无法通过购买保险的方式进行风险规避，需要靠新的金融创新工具来解决。
①政策风险：指国家相关政策调整变化给贷款带来风险的可能性。由于相关政策调整使整个市场发生变化，进一步影响到房地产行业的发展，使关联的房贷业务出现较大的风险。
②利率风险：指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期值偏差的可能性。
③法律风险：指交易合同无法受到法律保护而导致损失的可能性。目前而言法律风险是中国住房信贷的突出和普遍风险。如受法律制度等大因素所限，在借款人出现无法偿还抵押贷款情况时， 对抵押房产的处置会因为司法等方面的制约，导致无法执行而遭受损失。
④通货膨胀风险：是由于物价上涨，货币贬值而使投资者遭受损失的可能性。通货膨胀对固定收益的优秀投资影响很大，投资者的实际 购买力下降，还要承受资本价值降低的损失。
（2）房地产个贷非系统性风险：是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性，包括信用风险、开发商经营风险、操作风险、流动性风险 、抵押物风险等。非系统风险是相对可控的，是由某一市场局部因素所引发的，与整个大市场没有关联的，可以通过购买保险等方式来规避。
①信用风险：亦称违约风险，指的是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还个贷本息，从而造成银行信贷资金无法回收的可能性。应该说信用风险是个贷风险中最基本最直接的风险，首先信用风险具有综合性，是其他各种风险最终体现形式。 其次，信用风险具有积累性，其传递性会引起总风险增大。另外，信用风险还具用隐蔽性和突发性。跟美国等发达国家相比，目前我国个人信用制度还很不健全， 对个人的信用评估也无法有效进行。由于银行与客户及银行与银行之间的信息不对称， 导致银行较难把握借款人的还贷能力。房地产个贷最长达几十年，银行对借款人未来的经济状况很难全部掌握清楚，因此产生信用风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。
②开发商经营风险：指的是由于开发商原因导致所开发经营的项目出现状况引发按揭贷款出现风险的情况，一是所选择的房地产开发项目本身存在严重问题， 包括规划报建手续不完整等， 容易造成购房纠纷，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目开发动工前没有作好充分市场调查， 项目定位不明确导致该项目没有销售潜力，市场前途黯淡；三是开发商自有经营资金不足，或者开发商本身没有开发经验，管理人员素质不高，管理运营上出现问题。上述情况都有可能造成楼盘项目能按约定准时将楼房交付使用，个人住房按揭贷款业务就面临成为呆坏帐的可能。
③操作性风险：是指银行在处理个人住房贷款业务时由于决策不当或人为操作失误造成贷款损失的可能性，是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。与个人住房贷款业务突飞猛进不相适应的是银行的内控机制还不完善、风险控制能力不足等情形，这直接导致银行操作风险上升。此外在操作性风险中还包含道德风险，主要包括：银行从业人员发放人情贷款或为关系人贷款甚至内外勾结违规放款、合谋骗取银行贷款等。
④流动性风险：是指金融机构无力为负债的减少或资产的增加提供融资，在流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得 足够的资金，引起自身信用的不稳定，从而形成的风险。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。由于流动性风险的存在，使得银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，商业银行资金短缺的压力驱之不去，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。
⑤抵押物风险：抵押物风险是指在借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。在实际操作过程中， 以房屋产权作为贷款抵押会因为某些情形导致风险出现，一是抵押物法律产权不清晰，或者发现存在产权纠纷的问题，无法确定抵押物的归属 ；二是抵押物价值失真，实际价值往往远低于房产权的评估价值，使得银行在实现抵押权时无法完全收回债权；三是抵押物的处置难，抵押物的住房存在难以变现的风险。 由于不可预期的因素存在，抵押住房本身也可能存在风险，如可能因各种灾害或者因周边经济、交通环境、城市规划等因素的变化而贬值，使贷款银行债权利益受损。
⑥档案管理风险。个人住房贷款业务的档案包括借款人的基本材料、催讨记录、收回凭证等等重要信息，其保管工作繁琐但相当重要，由于借款周期相对较长， 银行经办人员及相关领导肯定会产生变动，一定要防范因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，做好相关交接工作，防止个人住房贷款业务档案的失真、失实，避免出现银行的贷款由于档案丢失所带来的极大风险。
四、房地产个贷金融风险的防范
通过以上的分析可以看出，房地产个贷业务存在的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素特别是非系统风险相对可控的，可以通过完善内控制度建设、加强信贷管理工作防范来进一步防范的。加强防范房地产个贷风险可以采取如下措施：
1.建立和完善个人住房信用制度。个人信用制度是指为掌握个人资信，约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。只有建立起公开、 透明的个人信用制度，才能在商业银行、 开发商和购房者之间形成互惠、 互利、 互相制约的机制，才能有效地防范风险。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面，个人信用体系的建立能引起大家重视自身资信状况，能使违约者及时曝光，降低个人住房抵押贷款风险。 采取的具体措施有包括建立个人信用档案制度、建立多层次个人信用调查与评估制度、建立和扩展个人基本账户制度、建立个人信用信息调查和资源共享系统、建立个人信用监控体系等等。
2.加强贷款前期调查。指的是针对开放商的项目风险进行评估，要重视个人住房贷款的前期调查工作，通过调查分析选定看好的项目放款，以有效避免后期出现的项目选择风险、销售价格不实风险、资本价值风险等等。个人住房贷款前期调查评估工作主要有：⑴贷款项目评估；⑵对期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数。
3.要加快建章立制，建立长效内控机制，对现行不相适应容易出现风险点的经营管理体制进行相应的改革。同时要通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律相关法律制度，确保个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上实现完备、简明， 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。
4.加强个贷业务档案的管理。要加强宣传，对加强个贷档案管理一起足够的重视。要专人负责管理个贷业务档案，同时实现纸质材料原件和电子文档的双重管理，完善内部监督和牵制，以确保业务档案真实性和安全性。
5.完善住房贷款担保制度。应制定和完善相关的住房贷款担保制度包括财产保险制度，以确保抵押贷款在遇到风险时能够得到补偿，以分担和转移个贷风险。进行担保方式的创新，包括建立政府支持的国家专业担保公司，以国家信用作为担保的支撑力量，同时降低门槛支持社会力量成立典当担保公司，其中成立专业的住房抵押贷款担保公司尤为必要。
6.加快房地产个贷金融产品证券化速度。住房抵押贷款证券化，可以整合社会上的游资，从而解决了个贷资金的流动性风险，保证了银行的经营资金安全。同时还解决了贷款银行资金不足的问题，使个人住房货款的潜力得以释放，创新投资品种从而增强了房地产金融市场的活力，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
五、结论
本文从我国房地产个贷金融市场的现状入手，分析了当前我国房地产个贷金融市场发展中存在的种种风险问题，并针对这些问题的成因从各个方面提出了相应的防范对策。形成风险问题的原因是多方面的，解决的策略也是多方面的，而且各种因素也并不是孤立存在的，而是相互联系、相互影响的。因此，在实际工作中我们必须综合考虑各种因素来看待问题、分析问题和解决问题，切实防范房地产个贷金融风险。
参考文献：
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关键词：商业银行 房地产信贷 风险防范 对策建议
中图分类号：F830.572
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）05-174-02
一、目前我国房地产市场状况
2010年以前，房地产市场持续“高涨”。高房价成为社会持续关注的焦点，房价增速远超居民人均可支配收入增长，居民难以承受。房地产商捂盘惜售、投机炒地现象大量存在。而且，房地产市场投机、投资行为较为明显，哄抬房价现象较为严重，市场秩序需要整治。商品房供应结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足，保障房建设投入不足。
为了防止房地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，国家先后出台了“国八条”、“国十条”和“新国十条”、“新国五条”调控政策，楼市出现了一些积极的变化，部分城市房价有所回落，中国楼市进入新一轮调整期，未来房地产市场房价大幅上升已不再可能。因此，商业银行要高度重视对房地产信贷风险的防范。
二、商业银行房地产信贷风险的分析
1.认识风险。银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。目前我国个人住房贷款已经步入高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。如太原市某金融机构个人住房贷款不良贷款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。
2.房地产贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年房地产价格上升30%，交通银行开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点；兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点，个贷不良率上升0.3个百分点。
目前，宏观调控、市场调控和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调控时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调控，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。
3.房开公司资金链断裂导致银行损失。房地场市场调控可能引起涉足房地产业的公司资金紧张。房地产开发项目具有建设投资大、开发周期长的特点，而我国房地产开发公司资金实力不强的居多，在正常情况下资金还能运作自如，在房地产市场调控下，房产滞销，房价下降，费用不断增加，特别是在房地产市场连续几年持续调控下，房地产开发公司容易发生资金链断裂，无力还贷，造成银行损失。
4.银行内部管理风险。住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件，只求数量扩展，不求质量提高，形成风险隐患。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款风险。
5.流动性风险。由于个人住房贷款期限较长，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长只有5年，资金来源与运用的时间差明显，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免地会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。
三、银行加强房地产信贷风险防范的策略建议
1.把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支付中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。
2.完善房地产贷款风险监控机制。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。在客户选择方面，向专业优势明显、品德优势突出、偿还能力强、运作规范的优质客户倾斜。积极进入保障性住房领域，培育房地产行业新的业务增长点，对房地产开发企业年内的到期贷款采取大比例压缩本金、逐步回收的风险控制措施。受国家宏观调控政策影响，金融机构信贷资金在房地产市场的投入将会明显降低，严格控制房地产贷款规模和投放节奏，加大支持保障性住房领域，稳健经营，确保业务合法合规性。
3.加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。
4.加强抵押品价值管理，确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。
参考文献：
1.段雲燕.个人房贷风险研究，2008（9）
2.闫静文.山西省2010年房地产金融运行分析，2011（9）
