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房地产经济与管理赏析八篇

发布时间:2023-11-11 09:18:19

房地产经济与管理

第1篇

关键词:土地管理;房地产开发;经济发展

中图分类号:F20;F293.3 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2016)031-000-01

房地产开发是一项庞大的项目,它与社会各个方面的联系都非常紧密,企业还应保证开展项目合理合法、符合法律规定,同时应与开发地的民风民俗、文化等相结合。目前我国相关制度尚不成熟。笔者在文章中结合房地产开发阐述了土地管理制度的现状,以期为企业的房地产开发事业提供借鉴。

一、理论基础

(一)制度环境

所谓制度,就是企业想要在当地发展,就要达到当地对企业的各方面要求,如投资要求、经营要求等。一般来说,制度可分为正式制度和非正式制度。当地的法律和政策就是正式制度,外资企业要想立足于当地,在名义上必须遵守正式制度。正式制度缺点在于实施过程中得不到很好的完善,因此暴露出了很多问题,例如:信息流通形式混杂、合约不能在真正意义上保证签署双方的权益等。非正式制度又可称为潜规则,在一定程度上表现了当地的现状,包括社会现状、政治情况等,在这个制度下,官员腐败、群众态度等都可以有所体现。

(二)战略反应方式

我国现有制度环境比较多变,因此给相关企业的发展带来了很多困难。这时企业应该思考应对措施,选择顺从或是反对,只有明确企业自身观念,才能进一步作出反应。根据相关文献可知,划分企业抵抗压力的程度一般是在顺从、妥协、回避、藐视和操控这五个层面上,这五个程度又可划分为十五种反应方式,每个用娓魅种。

企业对于制度的态度是可以预测的,通常可结合“制度观点”和“资源依赖观点”,在根据上述分类,即可明确企业的战略选择。企业在发展过程中需要应对诸多问题,面临多方面的压力,因此当制度压力来临时,企业会适当地进行反抗,这是一种良性互动。国外学者奥利弗将企业对于制度压力的反应方式划分为十种,但需注意的是这十种反应方式是指在某些情况下。

二、土地管理的制度环境变迁

(一)法律环境

法律不可违背,在我国法律是正式制度的一个方面,因此企业必须遵守,在名义上不可违背。但这也不是绝对的,事实证明相关法律环境仍然有待改善。早在2000年我国就对房地产企业进行了规定,相关法律也已形成。从那时起房地产企业就有了规范,法律可以对其进行制约,但是实际上在工程施工部分,相关法律的不成熟性就有所显露。其中,问题最大的一个方面就是取得土地的方式。在那时,只要企业和政府进行协商,只要达成共识企业即可拥有土地,不难看出其中存在的巨大漏洞。企业所在地区的官员权利巨大,有权对土地进行出让,并没有具体的要求,因此企业是否规范等都无从了解。这个问题一直持续了较长一段时间,直到2004年地方政府对政策做出了改变,制定并了土地出让的相关政策。经营性土地不再是通过政府官员和企业双方私自转让,而是需要进行招标拍卖挂牌出让,这一改变对于我国房地产发展具有重大的现实意义。我国对于相关的法律规定的建立、修改,不仅体现了制度的成熟,也体现了国家的进步。制度成熟的目标不可能在一段时间内达成,这需要一个过程,因此可以说制度需要逐渐成熟。所谓的制度成熟,也就是法律更加完善,规章制度更加完整,有利于应用于市场。私有财产概念是从2004年开始逐渐形成的,从那以后房地产开发事业就不像早些时候那么简单了。

(二)政策环境

从20世纪90年代开始,我国对税收进行了改革,除去中央的税收要求,其余经费均被纳为地方经费。地方政府可以通过转账土地使用权等方式获得自身财政支持,因此地方政府对于企业的房地产开发事业非常支持,这从另一个方面也促进了地方政府与房地产开发企业的合作。在沿海地区,地方政府实行的土地政策大多相似,“筑巢引凤”就是其中一个极具代表性的政策。在这些地区,地方政府极力支持房地产开发企业,大量农田成为了开发区。

至2007年,为改善土地市场混乱和投资力度过大问题,地方政府对这一现状进行了宏观调控,国家于2007-2010年间提高了银行的利率。可以看出,2007年之后的各项政策对于房地产开发影响较大,加大了对闲置土地的清理力度,对超出合约动工日一年还尚未开发的土地征收“土地闲置费”,对超出合约动工日两年还尚未开发的土地,“无偿收回”土地使用权,并且加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析,制止土地囤积的行为。

三、土地管理的制度环境对房地产企业战略选择的影响

(一)遵守

近年来,我国的正式制度逐渐完善,相关的法律条文出现,比如采购法的建立,公共工程招标有标单的要求,企业只能开始按规范要求进行投标;其中,制度化对企业取得土地来说,影响最大,房地产企业必须开始面对我国的土地使用规定,遵守越来越严格的法律规范。

(二)隐藏

当企业在从事房地产开发,面对我国的法律规范时,企业表面上遵守法律规范,实际上在寻找法律规范的漏洞和不完整的地方,试图找出可以创造超额利润的机会,而隐藏的做法是针对我国的正式制度。

(三)入伙

当房地产企业在从事房地产开发,面对到我国的非正式制度时,企业让官员或是地方人士在整个开发过程中,可以获得足够的利润。很多情况是,企业成立教育基金会向当地学校提供奖学金,邀请当地有影响力的官员、地方人士加入基金会,把做善事的名声与当地官员、人士一起分享,借此建立关系;或是直接把施工阶段中,比较没有技术性的工程项目发包给当地厂商施作,以正当的方式让出一部分房地产开发的利益。入伙的方式,是让施加制度压力的人进入企业内,但不会参与房地产开发的相关重要决策,只是把部分利益与之分享而已。

(四)控制

我国地方官员多是上级指派,因此,地方政府需要完全听从中央政府的指示,面对我国的非正式制度,地方官场的潜规则时,企业直接与中央进行接触,取得支持后,让中央直接命令地方配合。因此,受中央政府的欢迎,中央政府直接命令地方政府配合企业的要求,帮助企业解决在建造厂房中所造成的所有问题,并提供经营上的帮助。

四、结语

尽管相应的土地管理制度已经得到发展,但仍亟需完善,建立完善的、适应所有和市场形式的法律制度,应当建立相关的法律条款,规范市场运行。当企业从事房地产开发时,面对我国的法律规范应该努力遵守。

第2篇

关键词 房地产 经济管理 调控政策

一、国内房地产经济管理现状

从表面上来看,我国房地产行业发展较为繁荣,但是探究到行业内部,其实还是存在较多问题,而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展,不能忽视。

为了加大对房地产行业的管控,国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长,但是从实际效果来看,成效不大,无法从根本上解决问题,反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨,造成房地产行业的成本上升,间接推动了房地产价格的上涨。另一方面,一是消费需求还在增加,使得房地产的交易量也不断增加,二是我国实施城镇化的发展战略,也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化,将土地所有权、使用权和经营权相互分离,这样有助于国家对土地进行整体规划,也有助于相关政策的顺利执行。

二、当前房地产经济管理过程中存在的问题

(一)政策大多为短期政策,缺乏连续性

最近几年,我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上,但是大多数政策都是短时间内的,缺乏连续性的政策,没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题,无法进行长期有效的管理。同时,政府在制定短期政策和长期政策时,所控制的目标会有差异,使得管理效果不好,这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会,不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。

(二)经济管理流于形式,缺乏完善的监督制度

政策出台的目的在于加强市场管理,促进房地产行业健康发展,但是当前诸多政策流于形式,政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨,使得购房者的压力进一步增大;另一方面民间出现了大批的炒房者,进一步抬高了房屋价格,导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外,中央政府和地方政府实行两级监管,导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处,同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清,使得我国房地产行业出现“上有政策,下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业,房地产是不少地方政府的主要财政来源,很容易出现权钱交易等腐败情况,影响中央政府的经济管理效果。

(三)相关法律、法规体系的不健全

法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提,虽然我国房地产行业发展较为繁荣,但是法律体系的建设严重滞后,导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院,但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性,使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。

三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策

(一)制定连续性政策,做到长期管理

首先,我们对城市要进行合理定位,从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位,根据城市的定位确定相应的发展战略,然后政府制定连续性发展规划,明确房地产经济管理的目标,缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾,维护社会和谐稳定,促进经济持续发展。最后,我国长期存在人多地少、人多房少的局面,政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色,发挥自身的作用,引导国民进行健康的住房消费。

(二)建立健全管理机制

健全的管理机制可以使房地产良性发展,政府要发挥经济管理在房地产行业的作用,使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外,中央政府需要调整财税制度,降低地方政府财政对房地产行业的依赖性,并对的情况严厉打击,并挑选典型案例对地方政府进行教育,维护市场环境,促进房地产行业健康发展。

(三)完善法律、法规体系

目前,我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部,数量比较少,而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》,相关部门应快速推动《房地产法》的出台,使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看,效果不是很理想。

(四)开展实际勘察,了解土地住房居住情况

地方政府为了提高财政收入,对土地审批程序管控不严,导致不少违建工程,另外有些开发商在取得土地审批之后,由于种种原因导致工程建设无法正常进行,造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况,各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查,对闲置土地要回收或重新规划,严厉打击土地囤积等行为。对于住房,应定期统计闲置房屋数量,结合实际购房需求,从而判断房地产行业是否处在健康状态,建立房地产市场预警系统,帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。

(五)转换经济补偿方式,满足房地产的实际需求

虽然我国总GDP较高,但是人均GDP还是较低,而且贫富差距较大,不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题,可以采取经济补偿的形式,对于购房者,可以对其经济状况进行调查和评估,根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准,缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策,执行的效果不是很理想,而且存在大量的行为,真正享受这一福利的低收入人群很少。

(六)提高环保意识,增强生态观念

房地产经济的开发理应与环境的发展相协调,房地产开发商必须不断增强环境保护意识,只有这样,房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查,认真听取专家意见,开发建设过程中更要科学规划,合理利用土地,提高开发土地的生态经济效益,积极发展园林绿化,建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制,将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终,使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。

四、结束语

由于社会的日益发展,居民对于居住条件的要求越来越高,过去的老房子无法满足使用需求,从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热,在发展过程中出现了很多问题,虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控,但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状,借鉴国外先进管理经验,在提高我国房地产经济管理水平的前提下,促进我国房地产行业健康稳定的发展。

(作者单位为巢湖市白蚁防治研究所)

参考文献

[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理,2009(1).

[2] 余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报,2008(4).

第3篇

关键词:房地产经济管理;存在不足;解决方法

DOI:10.16640/ki.37-1222/t.2017.03.235

0 引言

房地产经济管理指的是房地产经济的管理结构或者是管理者通过一定的方式来达到对于房地产行业进行有效管理的目的。比如:监督房地产行业的经营活动、对于房地产企业的经营活动进行有效指导、制定出房地产行业详细的管理规划、组织有关的活动对房地产行业进行科学的管理等等。可见,房地产经济管理工作对于促进房地产行业科学、健康发展的意义。但是,房地产经济管理在实践化工作中还存在一些问题,需要我们制定出有针对性的方法进行解决,以此提升房地产行业的质量与水平,可以使其在未来的市场中平稳的发展。

1 我国房地产经济管理存在的不足

随着我国房地产行业的发展,房地产在经济发展中与社会进步中发挥出了重要的作用。与此同时,各地的房地产企业、政府部门都认识到了需要对于房地产经济进行科学化的管理,改变房地产发展中存在的泡沫问题,使其在未来发展中不断的完善与进步,为我国的经济发展做出更大的贡献。但是,我国房地产经济管理工作存在着一些不足。第一,缺乏对房地产经济管理的准确认识是一个比较严重的问题。比如:许多的房地产企业认为房地产的经济管理工作与财务部门具有紧密的联系,而与企业的整体发展没有太大的关系。第二,缺乏完善的管理机制使得我国房地产经济管理工作的质量和水平非常的低。比如:国家虽然出台了一系列房地产经济管理工作的方针、文件、办法,但是缺乏同各个地方实践情况的紧密联系,不具有针对性。同时,各个地方的一些房地产经济管理的部门没有对这些管理的方针进行执行,只是走走形式,装装样子而已。第三,缺乏长远的目标规划是我国房地产经济管理工作的一个重要问题。比如:房地产经济管理机构在制定具体的管理政策时,缺乏科学性、合理性的规划,对于实际存在的众多问题无法有效的解决。第四,缺乏健全的法律保障。迄今为止,我们还没有出台一部专门性的房地产经济管理的法律法规,非常不利于国家的房地产经济管理部门进行具体的执法工作,更不利于我们房地产行业的健康稳定发展[1]。

2 我国房地产经济管理工作中存在问题的解决方法

2.1 制定出详细的房地产经济管理计划

增对于房地产经济管理工作的认识,制定出详细的房地产经济管理计划、有利于推进我国各级的房地产经济管理结构,促进房地产经济管理工作质量与水平的提高。具体来讲,第一,房地产经济管理机构的每个具体管理人员需要全面加强知识文化的学习,提升房地产经济管理的综合素养,大家群策群力、充分的对于管辖房地产企业的项目工程进行监督与管理,一方面保障其质量与安全,另一方面使其在本地经济发展中发挥出积极的作用。第二,制定出详细的房地产经济管理计划,使得众多的房地产经济管理人员严格按照管理的计划开展工作,有利于达成制定好的管理目标[2]。

2.2 完善有关的管理机制

从房地产经济管理工作的效果来讲,房地产经济管理机构需要完善有关的管理机制,从制度的高度上对具体的房地产经济管理工作进行有效指导。首先,房地产经济管理机构需要对于实践工作中存在的问题进行归纳与总结,通过提高自己工作的能力和转变工作理念的方式对这些问题进行解决,形成自己房地产经济管理工作的新机制。其次,房地产经济管理机构需要学习其它地区的先进经验,对于制定出的新机制不断进行完善,全面提高管理工作的水平。比如:应用现代的网络信息技术,建立起管辖地区各个房地产企业的经济管理工作网络模型,通过动态化信息输入的方式,可以实时对各个房地产企业的发展进行直观化的反映。最后,制定出科学化的管理目标,使房地产经济管理机构的工作全面的进步。比如:房地产经济管理机构需要结合本地的实际情况,对于本地房地产企业的真实情况进行详细的了解,以便于制定出长远的房地产企业经济管理工作规划,更好的监督与指导本地房地产企业的发展[3]。

2.3 健全房地产经济管理工作的法律法规

提升房地产经济管理机构的水平,使其在我国房地产经济管理工作水平的提高中发挥出更大的作用,离不开房地产经济管理工作法律法规的健全。随着经济的发展与时代的变迁,法律在现代社会中发挥着越来越重要的作用。因此,对于我们的房地产经济管理工作来讲,我们需要制定出专门的《房地产经济管理法》,并且使其在今后的实践工作中不断的完善,对于房地产经济中不合理的行为进行严格的约束,避免房地产泡沫经济的出现,一方面维护房地产企业的合法权益,使其科学健康的发展,另一方面保障广大的人民利益,使其在良好的房地产经济发展环境中可以进行房屋的公平交易,合理交易[4]。除此之外,我们需要对于各个地方现行的房地产经济管理条例或者是准则进行重新的审视与定位,完善有关的内容,使其在新的历史发展时期适应形势的发展,对于保障本地房地产行业的健康发展,保障本地经济的健康发展做出新的贡献[5]。

3 结论

对于房地产经济管理存在的不足和应对的策略问题进行科学研究,有利于我国的房地产经济管理机构不断的改进工作的方法、提高工作的效率,制定出一系列的长远房地产经济管理方针,提高我国房地产经济管理工作的质量和水平。

参考文献:

[1]徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿,2014(Z4):117-118.

[2]杨帅.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].经营管理者,2015(04):267.

第4篇

[关键词]循环经济;房地产;经营管理;创新;方法

近年来,住房问题成为了人们的热门话题,房地产行业也受到了人们极大的关注,这一行业的发展规模不断扩大,经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平,还促进了我国国民经济的增长,所以相关人员必须采取有效措施,不断加强房地产经营管理,使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中,可以实现房地产行业发展的可持续性,也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。

1循环经济的概念

循环经济是一个环保经济的概念,随着人们对资源的开发与利用,我国的不可再生资源越来越少,而且生态环境也越来越差,为了缓解这一现象,我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中,可以实现该行业的可持续发展,还能改善人们生活的环境,为人们创造良好的生活空间,也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中,提高了清洁资源的利用率,而且有利于构建生态环保的社会,还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下,房地产行业应该改善经营管理模式,并根据生态循环经济的理念,指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则,这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则,这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率,还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中,人们也可以根据实际情况利用循环经济理论,使其发展更具长远性,还能使当地的生态环境得到更好的建设,从而使循环经济理论发挥更好的效用,使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。

2循环经济下房地产经济管理体系

2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势

社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用,随着社会发展进程的不断加快,我国的不可再生资源越来越少,而且过度的开发也破坏了生态平衡,不利于国家的长远发展,也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础,其不但可以推动国民经济的增长,也可以给人们提供良好、舒适的生活环境,但是这一行业的发展以及规模的扩大,有时也会增加对资源的使用率以及使用量,所以建立绿色、环保的经营管理体系,有利于对生态环境的保护,还可以实现房地产行业的可持续发展。

2.2房地产绿色经营管理体系的结构

绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势,建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标,其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念,可以使房地产行业在提升经济效益的同时,提高行业的社会效益以及环境效益,使房地产经营管理理念更加健康、环保,并对周围环境起到保护与节能的作用。

3加强房地产经营管理的方法

3.1转变房地产经营目标,培育绿色经营理念

在房地产绿色经营管理模式下,房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收,这是房地产绿色经营的内在要求,也有其现实可能性。房地产经营管理过程中,要注意不断提高房地产项目的技术含量。

3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持

房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式,使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中,按照循环线路实施运行,使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。

3.3追求房地产经营环境管理体系的创新

绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主,应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去,使企业内部经过整合,形成完整的环境管理制度,并从循环经济大系统的理念出发,要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。

4结语

随着社会的发展以及市场经济的变化,房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善,这样才能更好的适应社会的发展,使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关,尤其是近几年,人们对住房的需求大大提升,房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大,会利用大量的资源,如果不对其经营管理模式进行改变,很容易对生态环境造成破坏,在这样的背景下,循环经济的理念被引入了房地产经营管理中,并发挥了经济、合理、环保的效果,降低了房地产行业对资源的使用量,大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。

作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站

参考文献:

[1]刘东,王彬,刘莹.浅析循环经济对房地产业的影响[J].科技信息(科学教研),2008,(06).

第5篇

关键词:房地产;经济管理;问题;对策

在我国,房地产经济一直掌握者我国的经济动脉,但是,随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产经济也渐渐出现了一些问题,房地产企业应立足于我国房地产经济的现状,对房地产经济管理中的问题进行深入分析,针对性地采取行之有效的方法解决这些问题,从意识、管理机制、法律法规等诸多方面着手,扫清房地产经济管理发展的障碍,从而推动我国房地产行业的健康发展。

1 我国房地产经济管理中存在的问题

1.1 没有明确的管理目标

从目前对于房地产经济的变现而言,我国房地产经济在经济管理的过程中没有明确的目标,当然,这和政府的政策以及为了保持房地产的持续发展有非常大的关系,政府的目标是为了保证房地产市场的供需平衡,在此基础上房子价格,是目前在房地产经济管理中的主要目标。但是从实际角度来讲,政府根本没有一套有效的管理方案,再加上房地产行业中很多细节没有充分的认识清楚,因此在房地产经济管理的过程中不具备长远和,由建设性的目标,另外对于政府的政策而言,本身政府的政策就具备一定的时效性,导致了一些时期的新政策会加速房地产经济带来的巨大危机,甚至会导致市场投机者过多,对于整个房地产经济都会带来非常大的负面影响。

1.2 没有完善的管理机制

从房地产经济管理的大局势上面来看,很多管理只是流于形式,无法发挥出本身最有价值的地方,虽然近些年来,我国政府已经加大了对房地产管理的力度,并且已经出台了很多政策和法规,但是这些法规和政策很难真正的执行,加上管理工作本身形式化比较严重,导致了这些政策实际的作用并不是非常的明显,很难勇于实际的工作中,因此房地产在某些关节上调节的力度依然不够,甚至很多管理和调节已经出现了非常严重的脱节现象。

1.3 没有建立健全的法律法规

房地产经济为了保证健康和平稳的发展和法律法规是由直接的关系,这也是房地产经济能够顺利进行前提,目前我国还是处于社会注意发展的初级阶段,因此房地产经济管理方面依然是处于初始,摸索阶段,很多方面还不是非常的成熟,相应的很多法律法规依然是不够完善,因此导致了我国房地产行业普遍依赖于政府和有关权威机构的监管,而很多期间很多管理措施以及文件通常是国务院牵头制定出来的,也有一些是以国家部委办的名义颁布的因此在一定程度上可以说这些文件和法律条文的实用性不强,因而在稳定性以及在可靠性上有待进一步的提高。

2 提高我国房地产经济管理的对策

2.1 制定合理的发展计划,指导短期实践

相关的管理部门在充分了解我国的国情的基础上,对发展整个房地产经济需要有更加明确的思路,在最短的时间内发挥最大的效益,并且还需要制定相关的发展计划,这样一方面能够满足人们对于住房的需求,另外一方面才能够促进社会和谐发展。因此需要对我国的房地产进行详细的调查,进行相关中长期的计划,是保证房地产经济向着稳定和健康方向发展最为有利的目标。

2.2 树立房地产经济管理意识

树立房地产经济管理意识是房地产发展的前提,在日常管理工作中,应认识到经济管理的重要性,加强对经济管理作用的宣传力度。在树立房地产经济管理的意识后,还应落实到行动上,基于我国房地产行业的实际情况,将房地产经济管理意识融入相应的计划中。具体应做到以下两点:第一,在房地产项目竣工前,应对可行性报告进行综合评定,全面确认项目是否可行,一些微小的细节也不能遗漏;在可行性报告经有关部门审核合格后,再交由房地产项目经理,将报告中的相关内容落实到具体工作中,把可行性报告当作项目开展的参考依据,在企业对项目实施的可行性进行全面评估后再投入资金。第二,在房地产项目的实施过程中,要树立相关项目负责人成本管控的意识,减少不必要的开支,避免资源上的浪费。在对投资金额进行全面估算后,结合资金估算的结果,确定各项目所需的资金,并归纳为资金流量的统计表格,项目相关负责人应结合企业的市场环境、经营情况、资金储备等对投资资金进行再次确认,经过多次筛查、确认,使错投或多投资金降低到最少的情况。

2.3 进一步完善相关的法律法规

无疑,法律体制在完善的过程中是一个长期和循序渐进的过程中,相关法律的完善在一定程度上需要积累一定的经验。目前根据我国房地产的发展现状,针对我国目前的国情,对于中国特色房地产法律相关体系的建立势在必行,那么房地产走入市场必将最终实现规范化和合法化,最终适应实惠的发展。首先制定相关的法律不断的限制政府对房地产经济管理起到的作用,这样能够有效的抑制政府对整个房地产经济带来的不利影响;其次运用罚款V能够保证我国房地产各个方面的宏观调控体系的构建,不断的对城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》等相关法律进行完善,因此相关的细则在这个过程中可以不断的进行提出,同时对于我国房地产的相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性可以得到有效的提高。

2.4 建立健全管理机制,保障管理工作切实落实到位

当前我国房地产在改革的过程中存在诸多更深层次的原因,因此简单的采用政府的命令调控已经很难对问题进行解决,而对我国目前房产体制的改革才能够更深层次解决问题。需要正确认识到着政府经济的管理职能,以及在市场经济的推动作用,因此调节争渡的只能势在必行,对市场失灵的情况需要进行正确的对待,同时需要发挥出市场自身的调控能力,根据市场的变化的情况,采用适当干预的方法,最终保证我国房地产行业发展合理,促进我国房地产经济和其他相关经济可持续发展,同时建设良好的法制社会环境。对于财务税收的相关问题也需要引起足够的重视,遏制土地财政,降低地方政府对于房地产收入的依赖,提高地方政府对国家房地产宏观经济管理政策的落实力度和积极性。

3 结语

综上所述,本文重点对我国房地产经济管理中存在的问题进行了详细的分析,在充分了解目前存在的不足的情况下,积极的进行房地产经济管理的改革,制定相关的法律措施是保证我国房地产健康发展的前提。

参考文献

[1] 许乐敏.当前时期下我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策研究[J].商品与质量・学术观察,2014(3).

[2] 王玲玲.我国房地产经济管理中现存问题及解决措施[J].中国经贸,2013(22).

[3] 金加愉,王芳.房地产经济管理存在的问题及对策[J].中外企业家,2014(7).

第6篇

随着我国经济的快速发展,我国的房地产行业也不断进步,并取得了硕大的成果。房地产作为我国经济发展的支柱产业,与人们的生活息息相关,对我国整体经济发展具有很大的促进作用。但是随着时间的推移,我国房地产的经济存在着一些问题,影响了我国房地产行业健康平稳的发展。文章主要分析了我国房地产业经济管理出现的问题,并提出有效的策略,以此使我国房地产行业的更好更快的发展。

关键词:

房地产;经济管理;问题;对策

引言

我国房地产行业在我国整体经济发展中发挥着重要作用,不仅提高了人们的生活水平,还带动了地方政府财政的收入。但是在房地产的繁荣发展中,其中经济管理出现诸多问题,如管理目标不明确、管理过于形式化、管理机制不够完善等,严重阻碍了我国房地产的良好发展。因此,对房地产经济管理中存在的问题与应对策略进行探讨十分有必要。本文就对我国房地产经济管理的现状进行分析,并提出有效的管理措施。

一、我国房地产经济管理的现状

(一)管理目标不明确,出台的政策没有落到实处

房地产发展不仅关系到我国的经济发展,而且还与我国的社会生活紧密相连。因此,房地产经济管理出现的问题应值得重视。根据实际调查,发现房地产中的问题主要有以下几点。

1.管理目标不明确

为了使我国房地产市场实现供需平衡,使价格满足人们的需求,政府在管理政策上作出了调整。但是由于我国当前正处于经济发展阶段,对房地产中的问题还不是特别了解。对房地产的规划还不够清晰,这就使我国房地产经济管理的目标不够明确。其中规划的策略存在不合理的现象,直接影响房地产健康平稳的发展。

2.政策缺乏连续稳定性

近年来,我国房地产在政策调控房价上进行了调整,但是房价并未下降,反而出现上升的现象。虽然在这个过程中出现过下降的,但是之后还是随之增长。从整体上来看,还是呈现出增长的趋势。这就对房地产的发展造成了很大影响。

3.政策调控没有从根源处解决问题

由于我国的政策调控不但没有解决我国的房地产出现的问题,反而使房价上涨。这是由于调控的手段太过单一,没有从根本上解决房价上涨的问题。这样不仅对我国的资源有很大浪费,而且之前出台的降税费的政策而后期的二套房政策存在矛盾,就会造成消费者打消买房的念头。对于国家的一系列调控,对房地产的发展有着一定的影响,其根本没有触及房地产问题的实质。照这种形势发展,未来房地产将无法吸引消费者的眼光。

(二)管理过于形式化,管理机制有待提升

1.管理太过形式化

我国的房地产发展虽然取得了良好的成果,但是近年来,房地产经济管理出现的问题成为了热点话题。尤其在最近几年的房地产开发,房地产的经济管理也引起了政府的重视,并出台了一系列政策。但是需对规定与正常都没有真正落实,导致出现管理过于形式化。另外有些政策由于不符合房地产的现状,其规则与实施的原则存在一定的差异,引起房地产界的出现很大的争议。我国经济管理策略实施按照由上到下的原则进行,这就使地方政府、中央政府房地产出现各自实施政策,而两者没有进行有效的沟通。其中导致其职责没有明确。这就影响了我国房地产行业的政策无法落实到位。

2.过分依赖房地产业

房地产作为我国国民经济发展的主要行业,对我国经济发展发挥了有力的促进作用。尤其在国际金融危机中,政府出台了一系列的政策推动房地产的发展。推动了我国经济发展。因此,政府将房地产的发展作为我国经济的发展的主体。但是由于房地产行业具有不稳定的现象,过于依赖房地产业来拉动经济的发展是不可靠的。因此,我们要加大保障房的建设,以此保证人们的居住,限制投资性需求以及支持改善性需求。

(三)相关法规体系还不够完善

房地产的法律法规的不健全是影响房地产行业发展的原因之一。我们从其他国家房地产发展来看,要保障房地产市场的健康运行,其最主要的是制定相关的法规体系。但是随着房地产经济的快速发展,我国的法律法规还存在着不完善的问题。房地产市场管理系统应考虑到整体性,不但要考虑前期的开发、建设与交易,还应对后期的管理引起重视。当前,随着房地产的不断发展,我国房地产经济管理对后期的管理还存在着不足,与其发展速度明显不相符,从而导致房地产无法良好的发展。

二、我国房地产经济管理的有效对策

(一)资金成本进行控制

控制开发成本解决房地产经济管理的有效措施中的一种,开发成本与房地产的经济效益有着紧密的联系,其关系到经济效益的产生以及价值。在项目确定之后,要对项目的成本进行控制,主要是根据公司的实际情况来实施。一般的资金控制是较为简单的,其中对业务费用的支出很难掌握,对其控制有着一定的难度。制定过程一般有:增强经办人的主人翁感,节约开支;制定相关的制度来控制成本,其中要考虑到项目的实际情况实施,实施责任分包制,完善成本控制的制度。

(二)制定科学合理的发展规划

要使房地产良好的发展,制定长期的发展规划是最为关键的内容。首先需要明白发展目标的意义,随着市场经济体制改革的不断深入,房地产发展方式上也发生了一些改变。房地产发展关系到人们的生活居住以及我国整体的经济进步。因此,制定房地产长期发展规划具有着重大的意义。其次,由于我国正处于经济发展初级阶段,明确发展的思路与方向是主要的一点,制定长期的发展目标对我国的城镇发展以及国民经济发展有着很大作用。因此,要对我国经济管理的目标进行深入的分析,为制定我国长期的发展目标奠定基础,从根本上解决我国房地产发展的问题。

(三)不断完善相关法律法规体系

由于我国房地产正处于发展阶段,不够完善的法律法规对我国房地产的发展造成一定的影响。因此,只有不断的积累经验,不断的完善法律法规,才能使我国房地产能够健康平稳的发展。要根据房地产的实际情况制定有效的法律法规,使其更加科学合理。首先需要约束政府经济管理政策,防止政府对房地产市场的正常运行造成干扰,同时,对我国房地产宏观调控体系落实到位,不断完善相关的法律法规,并将到后期的管理纳入法律体系中,使房地产市场经济的管理更加全面。

(四)建立健全管理机制

要认识到宏观调控所发挥的作用,要想解决我国房地产的问题,不能只靠简单的行政命令调控,最主要的是改革房地产的管理体制,才能从根本上解决房地发展的问题。这就需要我们根据房地产的实际情况出发,制定出有效的、科学的、合理的运行管理机制。其次,还需要明确地方政府房地产与中央政府房地产的责任主体,只有这样才能使管理以及监督工作落实到位。同时,在实施政策的过程中,还需因地制宜的采取有效的策略,防止出现负面影响。

三、结语

总而言之,我我国房地产发展取得了硕大的成果,但是在经济管理中还存在一些问题,影响了房地产健康平稳的发展。因此,解决房地产经济管理的问题显得异常艰巨。为了使房地产能够良好的发展,需要建立有效的长期发展目标,不断完善相关法律法规体系,同时还需建立健全管理体制。只有这样,才能根本的解决房地产经济管理的问题,才能推动我国房地产行业良好的发展。

作者:王斌 单位:山西运城市住房公积金管理中心

参考文献:

[1]赵洁.房地产经济管理中存在的问题与应对策略[J].经济师,2015(01).

[2]韩贵金.试析管理人员教育培训过程中存在的问题与应对策略[J].石油教育,2015(02).

第7篇

【关键词】房地产工程项目;经济管理;创新

衣食住行是人们群众的最基本需求,在现代中国,衣食行已经基本得到满足,而住成为庞大中国人口目前及将来的最刚性需求和重点解决问题,大大刺激了房地产工程建设的蓬勃发展,房地产业在国民经济的增长中占据越来越重要的地位。经济管理作为房地产业的经济效益来源和生产经营管理基点,其管理模式和策略是否符合国情需求,对房地产工程项目能否实现预期回报,保障经济效益具有重要决定作用。虽然随着房地产业的发展,其经济管理工作也积累了不少经验,但在实际开展房地产工程的经济管理工作时还是存在一些问题。本文主要探析了我国房地产工程项目经济管理工作的现存问题和相关创新策略,以促进房地产建设单位对经济管理工作的重视,提高经济管理水平。

一、我国房地产工程项目开展经济管理工作的现存问题

(一)国内房地产开发企业的经济管理意识薄弱

房地产开发企业是工程项目的投资者,其经济管理意识对房地产工程项目开展经济管理工作具有直接的影响。目前国内的房地产工程建设事业发展势头良好,但很多的房地产开发企业只关注建设回报,对开展经济管理工作的重要性认知不足,经济管理意识薄弱,导致在实际的房地产业经济管理工作中问题层出不穷,更有甚者,部分房地产开发企业为获取更多的经济效益,往往减少保险费用,实际企业的建设投资风险在无形的增加。

(二)现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善

现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善,主要表现在以下两点:一是现有的经济管理制度科学性和可行性有待提高,房地产建设企业在经济管理的制度执行上无法实现有效执行,降低了经济管理制度的积极促进作用。二是房地产建设企业没有建立起专业的经济管理队伍,或经济管理队伍素质不高,严重影响了房地产工程项目有序开展经济管理活动。

(三)缺乏必要的房地产工程项目经济管理风险保障

为提高房地产工程的经济管理水平,国家已经投入了不少努力在房地产工程项目的建设市场完善上,但传统的计划经济依然具有重要的影响理论,对房地产工程建设企业而言,依然缺乏必要的风险保障和约束机制,弥补经济管理风险引起的损失只能通过财政拨款或追加投资方式进行,难以实现经济管理风险的有效分散和保障。

二、房地产工程项目经济管理的创新策略探讨

(一)培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员

房地产工程项目的经济管理工作主要通过经济管理人员积极投入工作得以实现,因此房地产建设企业必须认真做好经济管理工作专员的招聘和培训工作。在招聘环节,房地产的工程建设企业应不断健全招聘管理机制,认真筛选求职者简历,做好面试工作,为企业招聘那些具有高水平、高素质的经济管理人材,促进企业经济管理策略的创新改革,提高房地产工程建设企业的经济管理水平。在培训环节,房地产的工程建设企业应加强企业内部经验管理员工的定期培训,通过定期考核的方式,增强他们工作责任心和主人翁意识,培养他们的综合素质,提高其经济管理工作能力。

(二)加强房地产工程项目施工过程的控制和管理

房地产工程项目施工过程的控制和管理是经济管理工作的重要组成部分,加强房地产工程项目施工过程的控制和管理是实现经济管理有效控制的关键和重点。因此,房地产工程建设企业应认真做好以下工作:一是要做好施工质量的严格控制工作,加强现场施工管理和安全管理,严格实行现场签证制度,注意原材料的存放和使用,减少设计变更,减少返工次数,避免不必要麻烦的发生。二是严格根据工程设计方案和施工图纸开展施工,加强经济管理,充分发挥监工单位的监督与管理作用,禁止以次充好、偷工减料等问题的发生。三是做好房地产工程建设的进度管理,保证施工按照计划定期完成。施工进度的严格控制能有效减低工程投入成本,减少不必要的资金消耗,是实现房地产工程项目经济管理的重要环节和关键点。因此,房地产开发企业应合理规划施工组织和进度,确保施工的按期完成。

(三)实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作

房地产工程项目的经济管理工作具有系统性,有很多的交叉环节,需要企业内部不同部门和工作人员的协调合作才能完成。因此,房地产工程建设企业必须采取有效措施以实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作,提高企业的经济管理水平。具体要求如下:一是增强部门间的协调合作意识,了解协调工作对经济管理的重要影响和作用,及时处理发生的经济管理问题,确保经济管理工作的有序开展。二是加强房地产工程中经济管理模式的改革和创新,规范经济管理的工作环节,根据企业的实际技术需求、具体的人力资源制度、组织结构和体系特点,合理建立起科学有效的经济管理体系,提高房地产项目建设企业的经济管理水平。三是充分发挥工程技术监理部门和单位的有效监理作用。监理部门和单位对房地产开发企业的经济管理工作具有重要影响作用,监理部门和单位应充分肯定自身的重要位置,充分行使监理权利,履行监理职能。

(四)健全我国房地产工程项目的经济管理制度,建立高效的经济管理队伍

目前,我国房地产工程项目的经济管理法律法规和规章制度依然存在许多漏洞和不足,因此房地产开发企业必须充分认识到健全经济管理规章制度对做好经济管理工作的重要性,加强相关的经济管理制度的建立和不断完善工作,通过具体的规章制度对房地产开发企业进行有效的约束和管理,顺利开展经济管理工作。同时,提高房地产开发企业经济管理制度的实际执行力,提高经济管理工作的有效性和科学性。此外,还应该建立起一支高素质、高责任心、高能力的经济管理队伍,从而有效保障房地产工程的经济管理工作的实现。

三、结束语

综上所述,对房地产工程项目中经济管理的创新策略探析研究具有重要的现实意义。虽然随着房地产事业的不断发展,房地产开发企业的经济管理经验也得到了一定的积累,但依然存在不少问题和不足。国内的房地产项目建设企业应该加强对经济管理现状的分析了解,加强经济管理的策略创新,通过培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员、加强房地产工程项目施工过程的控制和管理、加强房地产工程开发企业之间各部门的协调与合作、健全经济管理制度,建立高效的经济管理队伍,建立有效的风险保障体系等方面,加强和同行的思考和交流,认真做好现代经济管理工作,有效提高企业的经济管理水平,为我国房地产事业的可持续发展贡献绵薄之力。

参考文献:

[1]冉波.浅论房地产工程项目管理办法[J].魅力中国,2010,01:222.

[2]马媛媛.房地产工程项目成本管理的思考[J].中国外资,2012,24:193.

第8篇

关键词:房地产管理;现代化;具体措施

中图分类号:F293.33文献标识码: A

现代房地产业有很大成度的影响着国家的国民经济建设,建材与机械等其他产业也受到房地产业的推动和发展。人们对住房问题看作生活中最重要的一部分,引起阶段性的房产热,但我国房地产管理受到体制影响存在很大的局限性,要解决这一问题就必需实行房产管理的现代化,从而加强国家对房地产市场控制,所谓房产管理的现代化,就是采用最新的科学的管理体制来提高房地产管理水平,加强对房地产市场的管理与控制。

房产现代化管理势在必行

随着我国城市化进程的加快,房地产经济在国民经济中所占的份额越来越大,传统的房产管理不能适应这一发展,它以产品的经济为基础来带动社会经济的发展,这种管理的局限性是容易受环境的影响而出现诸多不利因素,从而减弱了国家对房地产市场的控制,对经济发展带来不利影响,为了解决传统房地产管理中存在的这些问题,我们有必要建立一个科学的现代化房地产管理系统,它是以社会主义市场经济为平台的把房产的使用权作为商品的相应的管理体系。

传统的房地产管理往往是对企业直属公房进行的管理,其缺陷是管理工作的业务范围太小,这种管理模式已经不适应当前的房地产行业管理。在不断的发展中,房产管理业务也越来越扩大为一种综合性的全过程的管理行业,其主要方面包括:房地产开发、项目管理、房产销售等,这些方面的相关业务紧密结合在一起形成房产管理系统。从我国目前房地产行业的发展形势来看,对房产市场采取两方面的管理是必要的,一方面是对房产进行行政管理,包括产权与一些相应的信息数据;另一方面是利用管理材料对房产进行必要的控制与处理。

随着社会经济的快速发展,人们逐渐认识到房产现代化管理的重要性,以传统的房产管理为基础,对管理模式进行适应性的改革,这样既有利于提高房产管理的水平,也有利于房产市场的灵活性与流动性。这样房地产行业才能在我国的经济发现中发挥更加有效的作用。

房产现代化管理的有效措施

1.档案的管理的现代化

随着城镇化建设的迅速发展,进行房产管理的政府相关部门也越来越认识到加强档案管理的重要性,加强档案的管理能有效健全管理机制,还能促进房地产市场的规范化,可以说要实行房地产市场的现代化离不开科学规范的档案管理。①对档案管理人员要进行必要的业务培训,以提高其综合素质和管理水平,要坚持让每一位档案管理人员培训上岗,取得相关部门的培训合格证后才能上岗,所有的档案管理员都应多参加各种形式的学习,以提高自己的综合的水平与能力。②实行档案管理的目标责任制:首先档案管理工作应确立管理目标,与相关部门与管理人员签定目标责任书,包括档案业务的建设,服务利用与计算机的管理等方面,把能否完成当年的工作目标作为年度考核的重要指标。从而提高档案管理在房产管理中重要地位。③利用计算机技术来提高档案的管理水平:根据档案工作的内容编制相应的软件程序,把计算软件程序运用到高产管理中不仅能有效提高档案工作的工作效率,还能提高档案管理的准确性、可靠性、完整性与规范化,实现档案工作更方便快捷的查询,利用计算机技术能尽快达到档案管理科学化与现代化的要求。

专业GIS技术的应用

为了实现房产管理数字化、信息化的需要,把GIS技术运用到房产管理中,从而建立完整的信息管理系统,能有效提高房产管理的现代化水平。GIS技术作为一种成熟的计算机技术,其强大的信息分析与处理能力为房产的现代化管理提供了全新的工具,GIS技术在房产管理中其强大的作用表现在以下几个方面:①让房产管理效率更高:GIS技术可以让房产管理的相关数据统计与利用更高效、方便及快捷,我们先利用它建立电子房产地图,然后调用房产管理数据库中的数据,就能够对管辖范围内房产状况进行查询与分析,能够进行房产的分区规划,计算拆迁的费用等,这项技术也能够让房产的档案管理更轻松。②实现一体化管理:原来的管理系统中房屋布局不规范,编号混乱或不全现象是房产管理中的难题,使房产管理水平难以提高,现在GIS技术的运用有效地解决了这一难题,运用这一技术实现了用同一编号规则对城镇内的所有房屋分区进行统一的编号,让城镇内的每座房子在计算机中得以显现,这样就实现了“以图管房”,从而形成城市房产信息的数字化,要查找某一房子只需要在计算机中输入该房的编号,这所房子的相关信息就能在电脑中显示出来,这样的数据信息形式让房产管理更加直观、快捷和高效。③对商品房实现了合同的网上备案:GIS技术在房产管理中的运用不仅能够实现对房产的一体化管理,而且能对商品房进行网上的合同备案,这也是房产管理中地非常重要的内容,能减少或防止房产市场购房混乱现象的发生,在商品房用户签定购房合同时把购房的合同相关数据存入房产管理的数据库中,就能有效地对房地产市场进行调控,并掌握房地产市场的变化与走向,为政府制定相关的相关房产政策提供依据。

三、结束语

综上所述,在我国目前房产市场严峻形势下,实现房产管理的现代化居有非常重要的意义,在房产管理中对原来的管理方法进行改进与完善,把先进的科学技术吸收进来,形成现代化的高效的房产管理,它能有效规范对房地产市场的管理,推动我国房地产行业的健康发展,从而拉动我国国民经济的快速增长。

参考文献

[1] 寇扬.档案网络信息安全保障体系建设探讨[J],管理观察,2012(26),121

[2] 方见夫.基于GIS房产管理的研究[J].硅谷.2011(01),56-57