发布时间：2023-11-11 09:18:19
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产经济与管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、国内房地产经济管理中存在的问题
1.个别地方政府的调控行为失当
目前，我国房地产市场仍处于垄断地位，如土地所有权垄断、土地经营权垄断、房地产经济发展形式的垄断等。国家控制了土地一级市场，而房屋开发只有遵循开发商模式，政府严禁城市居民或者企业以其他方式开发房屋建筑。出于掠取垄断利润的角度，房地产商以各种各样的手段压缩住房的供给数量，加大供求差距，造成房价的持续升高。另外，随着我国城市化进程的加快，对住房需求急剧增加，城市土地体现出巨大的商业价值。于是，城市自身也成为政府投资的最大资源，政府为了获得高额税收，增大了土地成本，必然带来房价的飙升。反过来，房价的上涨，地方政府将从土地中获得更多效益，因此国家的房地产调控政策很难在地方落实。
2.缺乏金融基础体系
虽然我国房地产经济已经过了十几年的发展，基本形成制度建设与良好的发展趋势，但是仍存在一些问题亟待解决：一是需要进一步调整房地产信贷结构，而我国房地产贷款仍过多倾向于开发贷款；二是住房消费信贷发展的问题，住房消费贷款的大量发放给银行资产带来一定风险；三是住房公积金的缴纳范围及比率进一步扩大，受到宏观经济环境的制约，
“低进低出”的运营方式造成资金使用率的降低，失去了公平。
3.房地产经济法律不健全
当前，我国房地产正处于快速发展的初级阶段，但是房地产相关法律法规仍有待进一步完善。房地产经济的市场管理作为一个从开发、建设到交易、后期管理的系统性过程，在我国还没有一部可以覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律、法规的建设落后，带来很多法律漏洞，不利于房地产业与社会经济的健康发展。
二、改善房地产经济的有效对策
1.进一步强调政府职能
一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。由于房地产业是一个土地和金融相结合的特殊产业，其中，土地是极度缺乏供给弹性的因素，而金融资源则是可以无限供给、具备流动性的因素。如果房地产业过于深入投机要素，就会在短时间内产生经济泡沫，而房地产市场如果资金链断裂，泡沫经济也会随之崩溃，必然会对关联产业产生致命影响。
2.完善房地产金融体系
若想促进房地产经济的可持续发展，必须加强房地产金融的基础地位。结合我国当前房地产金融的发展现状，重点调整房地产贷款结构，加强消费性贷款，同时注重风险防范。另外，为了解决房地产的进一步发展而产生的资金来源、期限错配、资产流动等问题，我国房地产金融业还应加强对住房抵押贷款二级市场的开发，实现抵押贷款证券化发展，并将一级市场与二级市场纳入金融大环境中，加强房地产市场与资本市场的联系，从根本上改善房地产经济资金来源问题，真正促进房地产经济的可持续发展。
一、个人简介。邓宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生导师，华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——房地产发展研究中心主任，中国民主促进会会员，曾任湖北省政协委员
二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。
三、研究领域。城市经济、房地产经济。
四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。
2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。
3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。
4、《房地产金融》，复旦大学出版社，2006年。
【关键词】经济效益；房地产；开发与管理；方式
随着国家限购令的出台，房地产的经济效益一度下降，再加上近几年的金融危机，整个房地产的行情都不容乐观，随着政府的相关作为，经济开始复苏，房地产的有一个春天也随之而来，但是，房地产行业的竞争压力却也一直没有减少，在巨大的竞争压力下，房地产商要如何做，才能够以最小的消耗获取最大的经济利益呢？
一、以政府的经济政策为导向
政府的政策是房地产商必须要关注的问题，不管是国家政策还是地区政府的政策变动，都会决定着一个地区经济发展的重心，有政策的地方会有限制，但是也是有政策的地方也才会有商机。例如，2010年国家“限购令”的紧急出台，限制一户多购的现象，遏制房地产价格的疯涨，对于房地产商来说，这既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地产的价格将会受到很大的限制，利润空间会有所下降，但是另一方面来说，这次政策的出台无疑也对房地产运行市场起到了规范作用，这也为房地产商的经营创造了良好的市场环境，为此，房地产就要在具体的开发与管理过程中，进一步精简自身的组织机构，规范自身的经营管理行为，为自身树立良好的社会形象，从而促使自己开发和管理更加规范化，更加精简高效化。
此外，政府为了鼓励地区经济发展，减少地区差异，一方面会增加地区政策支持力度，增加财政支出，积极建设地区基础设施，另一方面，政府也会出台地区的鼓励政策，为民间企业放低进入门槛，鼓励民间资本进入，参与地区经济建设与发展，针对这样的支持和鼓励政策，房地产就要积极参与，到政府优惠的地方去开发，到政府支持的地方去开发，才能够拥有良好的区域市场。
二、做好风险评估体系的建设
不管国家政策如何，房地产要获取良好的经济效益，也必须加强自身的规划和建设，增强自身的实力，只有这样，才能够在变幻莫测的市场中稳如泰山，才能够在激烈的市场竞争当中生存和发展。
“股市有风险，入市须谨慎”，在市场中也一样，风险无处不在，房地产商想要获取良好的经济效益，就必须要做好风险评估体系的建设，积极评估风险、预测风险以及应对风险，只有这样，房地产商才能够尽量减少风险所带来的损失，才能够实现稳步的增长。
建设风险评估体系，首先要进行市场精细化调查，了解国家政策方针，分析经济走向，解剖行业动态，从而明确风险防范标准，例如，在进行开发之前，要明确通过开发该处地产必须要获取的经济利益范围，，并将其进行数字化，只要在这个数字范围之内，风险都不予以过度计较。
其次，在确定防范数字化标准之后，按照已有的相关责任人进行分配，将总体的目标分发落实到每个部门每个责任人身上，并将最终落实的数字标准进行公开，鼓励大家参与监督和举报，而对于合作者则要通过订立合同的方式，明确双方的责任和义务，在合同当中也要尽量避免概念性的词汇，尽量精确化，方便双方相互监督，并建设网络交流平台，鼓励社会人员参与监督工作。
第三，房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。如何准确地测算项目成本，可以结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别进行研究。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定等。
最后，建立并完善风险应对机制，尽管前期已经做好了风险评估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些风险我们也是无法预估和防范的，例如自然灾害，针对这种无法进行人为控制的风险，房地产就要从自身的实际情况出发进行风险应对机制的建设。建立风险应对机制，房地产商要进行行业风险信息收集和分析，归纳总结出以往的非人为控制风险项目，并进行经验总结，形成可参考性的明文风险应对措施，如果出现类似的风险，就可以参考已有的应对措施在进行开发和管理的过程中采取相关措施进行预防，或者风险当时快速组织人员进行风险应对，减少风险所能造成的损失，也可以进行保险投资，将一些非人为控制因素的风险所造成的损失减少的最小。
三、做好服务管理工作
服务管理工作主要是指房地产开发的咨询服务工作，以及房地产建设完成之后的小区物管服务管理工作；不管是何种服务工作，都直接关系着房地产的销售业绩，关系着房地产商的经济利益，所以，房地产商必须要做好服务管理工作。
房地产商做好服务管理工作，首先，要做好咨询服务工作，咨询服务工作主要面对的人群是购买者，购买者在进行选择购买之前，肯定会进行广泛的参考和选择，货比三家，才能够最终确定购买，在这个过程中，咨询服务人员的服务态度和服务质量直接决定着购买者的最终决定，因此，作为咨询服务人员，必须要耐心、细心而又富有热情，在咨询服务的过程中，能够热情、耐心地回答客户的问题，并细心观察用户的需求，及时进行推销，促使顾客产生购买欲望，同时，要建立方便快捷的咨询服务平台，这可以借助电话以及网络等方式来进行搭建；其次，要做好物管服务工作，必须要选取有责任心的物管人员从事服务管理工作，对物管人员的日常行为进行严格的规范，建设网络举报和电话举报系统，鼓励小区住户积极参与监督和举报工作。
结论
21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。
参考文献：
[1]王剑 我国房地产市场存在的问题与对策[J] 北方经贸 2008（09）
[2]齐惠霞 房地产调控政策评析[J] 经营管理者 2011（15）
[3]吴长令 关于房地产开发管理的问题分析[J] 时代金融 2012（30）
【关键词】房地产；园林绿化；景观设计；施工管理
近年来，社会经济不断发展，人们对物质生活要求水平越来越高，小区生态环境质量影响着人们的购房选择。房地产开发商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的园林景观，提升房地产价值，推动房地产发展，实现地产开发和景观设计的有效结合。
一、房地产景观设计中存在的问题
1、园林绿化工程景观设计与房地产开发的关系。近年来，园林绿化景观设计已经成为房地产开发的重要组成部分，园林景观设计的质量影响着开发商的经济效益。首先，景观设计是小区主题及风格定位的展现，是房地产开发设计的基础。园林绿化景观设计不仅仅是简单的绿化设计，而是对小区周围环境的整体考虑与规划，房地产开发设计要通过园林绿化景观设计来实现。其次，良好的景观设计是房地产营销的筹码，户外景观设计和户外活动空间可以提升居民的归属感和认同感。
2、房地产园林绿化工程景观设计中存在的问题。首先，模仿之风盛行，欧式风格泛滥。城市景观设计要遵循因地制宜的原则，园林绿化要把握本土文化和人们的精神需求，但是很多城市的景观设计人员都误读了现代化概念，小区中充斥着欧式广场、罗马柱和喷泉。中国作为世界园林之母，应更多地注重自身的特点发掘，建筑小品、景观设施要突出城市特色，要与周围环境相协调，充分展示历史文件风貌。其次，植物配置盲目。居住区园林绿化景观设计要尊重当地的地形和气候特征，要遵循植物生理特性。有很多开发商为了提升品位，盲目购买大批名贵植物和百年老树来堆砌成林。有的南方树种种要北部地区，植物适应不了当地气候，导致苗木大量死亡，造成经济浪费严重。
二、房地产园林绿化工程景观设计
1、遵循因地制宜原则。房地产园林绿化景观设计人员在小区景观设计的过程中，要对建筑周边环境以及地形条件进行充分的调查，根据施工场地原地形进行设计，充分利用当地植被多样性，保留原有群落类型和本土植被，对名贵古树进行充分保护，设计中要掌握科学性、灵活性和可操作性，营造适用合理的房地产园林景观。与此同时，园林景观作品也要有自己的主题，北方地区多以白蜡和国槐作为行道树，岭南地区多注重庭院的精妙布局见长。园林绿化工程景观设计要具备地方特色。
2、园林景观要与周边环境相融合。目前我国房地产园林绿化工程设计中存在过度模仿的现象，园林景观没有地方特色。设计者景观设计要遵循当地环境和建筑周围环境，注意该住宅区小环境和周围大环境的协调，小区的景观要和周围的山形、地势、水景、城市街景、人文风俗以及历史文脉相协调，小区景观要进行自然式设计，使小区景观成为整座城市景观的一部分，做到师法自然，胜于自然。一般来说，城市的用地都是有限的，设计者要遵循成本最优化原则，对各种人工与自然材料进行充分的利用，在景观设计的过程中贯穿可持续发展的理念，充分发挥园林景观的环境效益和生态效益。
3、提高园林景观的观赏性和实用性。城市园林绿化工程景观设计要在统一中寻求变化，植物栽植要疏密有致，变化有度，体现韵律感和层次感。景观不仅要具备美感，还要体现景观的功能性与参与性。随着城市节奏的加快，城市居民的工作压力较大，小区要为业主提供身心娱乐的地方，园林绿化工程要适当的设置相应的健身设施，体现园林绿化的多功能性。总之，房地产园林绿化工程景观设计要以人为本，打造生态节约型的园林景观，提高景观的实用性和观赏性，对植物的季节性进行充分考虑，做到四季有景可赏，水景和雕塑设计要遵循精而少的原则，减少成本的浪费。
4、对于房地产开发商来说，一块建设用地是有限的。在现代化的城市当中，人口稠密，高楼成群，房屋毗连，寸土难寻，如何在有限的空间里营造出更美的环境，增加绿化覆盖率而不多占用土地，就需要设计者们另辟蹊径转向高空发展，提高立体绿化水平，开拓小区立体绿化空间。立体绿化是一个整体的概念，它可以是攀援植物绿化、墙面绿化、阳台绿化、门庭绿化、花架、棚架绿化、栅栏绿化、坡面绿化、假山与枯树绿化、屋顶绿化等等。它能加强景观与建筑的相互作用与相互结合。增加人与自然的紧密度，很好地保持建筑物与周围环境的协调。世界各地的许多城市十分重视立体绿化，垂直绿化和空中绿化，这已成为全世界绿色运动的一部分。
三、房地产园林绿化工程施工管理
1、人的因素：要提升管理人员的素质。管理人员是园林绿化管理的主体，管理人员的素质直接影响着园林绿化工程的施工质量。首先，房地产开发商要提升企业管理人员素质，对专业人员进行定期的培训和教育，通过经验交流活动的开展来促进管理者的交流。其次，提高管理人员的绿化养护技术，提升住宅区植被成活率和植被的观赏价值，增强小区植被间色彩的合理搭配。再次，施工管理人员要充分配合设计人员的工作，管理人员要深入现场，对植被种植中出现的问题进行及时的协商和解决，充分听取施工人员的意见，打造优质的园林景观。
2、物的因素：要提高苗木质量水平。住宅区园林绿化的主角是植物，设计者要充分利用原有的本土物种，减少选用不适应当地种植的品种，如南方的苗木品种多数是不耐寒，难于在华中及北部地区安全越冬。相关人员对购进的苗木质量要进行严格的检查，切忌以次充好，破坏住宅区景观的密度感和立体感。只有严格规范苗木质量规格，确保苗木质量和设计规范的结合。只有施工人员要按照设计方案进行施工，不能随便对苗木的数量和规格进行随便的增减，园林景观施工才能达到预期的设计的效果。
3、管理因素：要提高对园林绿化工程的认识。积极合理的园林绿化景观不仅可以美化居住环境，改善人们的居住条件，还可以提升居住环境的品位，提高整座城市的绿化率，为小区居民提供娱乐休闲的场所，房地产园林绿化工程具有深刻的社会意义以及生态环境效益。在园林绿化规划建设的过程中，要对园林绿化工程有清醒的认识，对住宅区园林绿化面积进行合理的规划，工程景观要由专业的设计单位和施工单位进行设计和施工，通过工程招投标来选择技术性和专业性过强的施工单位，做好施工管理工作，对施工中不符合设计方案的行为进行及时的纠正。此外，园林绿化工程完成后还需要有精心的后期养护工作。加强园林绿化工程后期养护管理是园林绿化工程质量管理的保证，要聘请专业的技术人员和养护人员做好后期的养护工作，针对不同的品种采取适宜的养护方法，以保证能长期的体现良好的设计效果，为业主提供良好的居住环境，提高开发商的经济收益，实现经济效益和环境效益的统一。
四、结语：
随着经济的发展和城市建设进程的加快，房地产开发成为经济发展的一大热点， 小区生态环境质量影响着人们的购房选择。优雅的住宅区园林景观和性能完备的健身设施也成为房地产开发商的卖点，园林绿化景观设计关系着开发商房地产项目经济效益和综合竞争力。房地产生产商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的房地产园林景观。
参考文献：
[1]郭晓辉.住宅小区园林设计的探讨[J]. 现代园艺. 2012（04）
[2]闫志磊.房地产园林景观工程规划设计探索[J]. 中国新技术新产品. 2012（07）
【关键词】房地产经济 可持续发展 问题 途径
目前，我国房地产经济持续快速发展，但同时暴露出的问题也日益严重。随着国民经济的飞速发展，我国房地产产业也进步高速发展的阶段，目前已经成为我国国民经济重要的产业之一。特别是近些年的我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供重要的物质条件。如何正确认识并处理好房地产业与国民经济的关系，保持房地产业健康持续的发展，是关系国计民生，影响子孙后的重大问题，值得我们关注。
一、房地产经济可持续发展的含义
可持续发展是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展，其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。可持续发展的核心是发展，但要求在严格控制人口、提高人口素质和保护环境、资源永续利用的前提下进行经济和社会的发展。发展是可持续发展的前提；人是可持续发展的中心体；可持续长久的发展才是真正的发展。房地产经济的可持续发展包括两个方而的含义：一是既要满足当代人对房地产产品的消费需求，不对后代人的消费需求能力造成损害。包括土地资源、空间资源、建材资源等利用的可持续性。二是要保持房地产产业自身的发展进步，实现房地产经济与人口、社会、环境的协调发展。房地产经济的可持续发展是在处理好可持续发展与可持续增长的关系基础上，兼顾眼前利益和长远利益，局部利益和整体利益，经济利益和社会利益，达到房地产建筑的规划形态、环境效益、住宅功能、人文特色的可持续发展。
二、房地产经济可持续发展的意义
近几年，房地产话题已成为各种媒体和人民大众关注的焦点，同时也暴露出许多的问题。但是我们不能因此而忽略房地产经济所起到的作用和意义。我们应该认识到房地产经济出现的问题是发展过程中必然矛盾的出现，会逐步得到完善，房地产业仍然是我国未来支柱性、基础性产业之一。改革开放以来，房地产产业飞速发展，在很大一定程度上拉动了内需增长，为我国经济的复苏起到了十分关键的作用。
（一）房地产业的发展能够促进就业增长
就业是民生之本，是人民改善生活的基本前提和基本途径，就业问题一直是广大人民所关心的问题。改革开放以来，我国的经济迅速发展，但是，经济的高增长并没有带来高就业的局面，相反，就业问题日趋严重，中国的失业问题已成为最重大的社会问题。房地产业是劳动密集型产业，吸纳劳动力的容量很大，同时，房地产业对其他相关行业和部门的就业增长也产生了积极的促进作用。
（二）房地产消费带动生活消费
消费作为经济增长的“三驾马车”之一，是经济整体增长的最终动力。住房问题历来是我国人民所关心的问题，房地产消费最重要的方面就是住房消费，它与人们的日常生活各个方面息息相关，对我国大多数人来说住房消费是其一生最重要的一笔消费。因此房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。此外，房产业的最终产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所，房屋能为商业、餐饮业、家用电器业、房屋装修业、房屋买卖中介业等行业提供发展场所和前提。如果房地产业不景气，这些产业的发展也会受到限制。
（三）房地产业的发展拉动其他行业部门的发展
房地产业作为一个龙头产业，本身的发展不仅为国民经济做出了很大的贡献，同时还推动了与它有关联的其他产业的发展。房地产业具有很强的综合性和关联性，与国民经济中许多行业紧密相关。它与建材、冶金、机械、设备、五金、玻璃、陶瓷等生产部门和服务部门行业相互配合，相互促进，对这些部门经济的发展具有很大的拉动作用。
三、我国房地产经济在发展过程中所存在的问题
（一）房地产开发无序发展，规划不合理，导致资源浪费。长期以来，我国的房地产偏重粗放发展，主要依靠土地、水、能源等资源过度消耗为代价实现经济效率的增长，房地产开发者不重视对资源进行合理的利用和开发。
（二）房产结构性失衡，房屋空置率高。目前，全国大中城市空置房面积正在大幅增加。造成这种现象的主要原因：一是过去在房地产暴利驱使下，许多企业一窝蜂地投入到房地产开发行列，使住房建筑面积出现严重集中过剩，市场供求暂时失衡。二是住房价格与百姓收入差距太大，虽然有需求，但由于价格太高，许多购房者望房兴叹，放弃购买，造成需求大量减少，使得空置面积大量出现。
四、房地产经济可持续发展的途径
（一）重视环境保护，维护生态平衡
房地产经济要想实现可持续发展，必须协调房地产发展开与人口发展、环境发展、生态资源的关系。因此，在项目开发前应对环境和生态保护进行科学、合理的规划。房地产开发时也要注意对周围生态和文化环境的保护，房屋的风格周围环境相协调。同时，还要注意绿色建筑的开发，节约资源，注重绿化，为人们营造一个优美的生活环境。
（二）加大政府的宏观调控
目前房地产市场问题突出，这要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。同时，政府还要加大对土地等资源使用的管理和审查，避免资源的浪费。
（三）建立完善房地产金融体系
国外的发展经验表明，完善的金融体系对房地产业的健康发展起着重要作用。政府和有关部门应该制定有效的政策法规和管理体制，健全住房金融机构，丰富住房金融工具，完善住房金融市场。调整房地产贷款结构，增加消费贷款比重，建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，增加房地产资金来源。
参考文献：
[1]李志红；以人为本的可持续发展观[J]；北京理工大学学报（社会科学版）；2008年02期
各区、县人民法院、各铁路运输法院；各区、县国土资源和房屋管理局：
为了维护我市房地产经济秩序，规范房地产执行秩序，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和我市有关规定，现就执行案件中涉及房地产的有关问题提出如下处理意见：
一、人民法院对房屋、土地裁定查封或进行实体处分前，应当向房地产行政主管部门查清该房屋所有权、土地所有权、使用权的权属和他项权利的情况，以及国有土地使用权取得方式。人民法院可以派员、发函查询。房地产行政主管部门应当积极配合人民法院的协助执行工作，在接到来函后10个工作日内，将协助查询的结果书面函复要求查询的人民法院。
二、人民法院办理协助执行事宜的，应当先到房地产行政主管部门的办公室办理受理手续。房地产行政主管部门对人民法院的协助执行工作，统一由办公室登记受理，再转有关部门办理。
三、房屋、土地权属的确认，以房屋所有权人、土地使用权人和他项权利人在房地产行政主管部门的登记，或房地产行政主管部门提供的权属证明为准。
预售商品房，以房地产主管部门的预售登记为准。
四、人民法院在查封、解封和处分房屋的所有权和土地使用权时，应当遵循房地合一的原则。
五、人民法院对房屋、土地进行查封时，应当向房地产行政主管部门送达协助执行通知书和裁定书或生效的法律文书，协助执行通知书应当载明被查封房屋、土地的权利人、权证号、坐落、部位、面积等。
人民法院办案人员应当出示工作证、介绍信、执行公务证等能证明身份的有效证件。
六、两家以上人民法院对同一标的房地产进行查封的，以最先送达到房地产行政主管部门的有效法律文书为准，办理相关事宜。
七、人民法院对于案件执行完毕或不需要执行的，应当在10个工作日内通知房地产行政主管部门，对未予执行的房屋、土地解除查封。
八、有下列情形之一的，人民法院认为确有必要采取控制性措施的，可以按第四条规定实行备案查封：
1．违法用地或违法建设的；
2．对所有权、使用权有争议的房屋土地；
3．权利人尚未申请办理所有权证、使用权证的房屋、土地；
4．房地产行政主管部门尚未完成确权的房屋、土地；
5．其他情形。
备案查封期间，房地产行政主管部门对上述房屋、土地可以确权，但不得办理转移、变更、抵押登记手续。房地产行政主管部门确权或处理上述房屋、土地后，应当及时函告人民法院。对确权后所有权、使用权不属于被执行人所有的房屋、土地，人民法院应当解除备案查封。
九、人民法院对已经依法抵押的集体土地使用权、未交足土地出让金的土地使用权或者预售商品房进行处分时，应当与房地产行政主管部门取得一致意见后再处分。
十、人民法院变价执行房屋、土地时，应当委托具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。
涉及地价款、划拨土地使用权转让、集体土地征为国有土地的有关费用的评估结果，应当由房地产行政主管部门依法确认。
涉案房地产的价格评估包括：房屋所有权和土地使用权（在建工程）的买卖、交换、赠与、析产、继承、拍卖、以房地产抵债，房屋和土地使用权租赁，房屋装修或改造以及法律、法规规定的其他情形。
十一、人民法院以拍卖方式处分房屋、土地时，应当委托依法设立的拍卖机构进行拍卖，拍卖机构应当对人民法院确定的拍卖底价保密。
十二、人民法院以变卖方式处分房屋、土地时，应当委托具有房地产经纪机构资质的经纪机构进行变卖，经纪机构应当对人民法院确定的交易底价保密。
十三、经人民法院准许，由被执行人自行变卖的房屋、土地的，人民法院应当在变卖前，书面通知房地产主管部门，房地产主管部门应当协助人民法院控制变卖价款。
十四、违法用地和违法建设项目经有关部门批准，被执行人补办有关手续，并补交税费及罚款后，人民法院可以处分。
十五、房地产行政主管部门协助人民法院执行裁定和生效的其他法律文书，办理房地产相关手续时，如一方当事人拒绝配合，房地产行政主管部门仍应当协助人民法院执行，办理相关手续。
十六、房地产行政主管部门协助人民法院执行生效的裁定和其他生效法律文书，办理房地产权属转移登记时，被执行人应当交回房地权属证书；拒不交回的，房地产行政主管部门可以直接注销其证书，并办理新的房地产权属证书。
十七、人民法院办理诉前保全、诉讼保全的，参照本意见执行。
十八、已被人民法院采取查封等控制性措施的房屋、土地，被执行人隐瞒真实情况，或房地产行政主管部门在接到人民法院的查封、转移裁定和协助执行通知后，仍办理抵押、租赁、转让等登记手续的，人民法院应当裁定其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员相应的法律责任。
房地产行政主管部门应当按人民法院的裁定撤销不合法的抵押、租赁、转让等登记，并注销所颁发的证件。
【关键词】房地产业 区域经济 协调发展
一、房地产业对区域经济发展的带动效应分析
从经济学的角度来讲，带动效应是指一个产业发展所需的各项生产要素直接或间接引起的对其他产业的拉动。在区域经济中表现为，房地产业及其直接或间接产业的经济技术关系，即房地产业的发展对其他产业发展产生不同程度的连锁反应，从而对区域经济的整体协调发展产生影响。这一带动效应主要包括三个层次：（1）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动；（2）房地产发展对区域经济前向产业带动；（3）房地产发展对区域经济的旁侧带动。
（一）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动
这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接提供生产要素产业的带动，如金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展离不开这些产业为其提供原料基础。而就某一具体地区看，若房地产业的发展呈现快速上升的态势，则该地区的这些产业必然产生繁荣发展的景象。相反，若房地产业发展萎靡，则该地区的这些产业则会相应的产生衰退。
（二）房地产发展对区域经济相对前向产业的带动
亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接需求本产业产品或服务的产业产生的影响，如装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。尽管房地产业的发展离不开建筑业、建材业等为其提供基本生产要素，但由于现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的需求产生了巨大影响。
（三）房地产业的旁侧带动效应
旁侧带动主要指的是由于房地产业的发展，直接或间接对区域内的经济结构、社会结构等产生的较大影响。房地产业是国民经济的基础产业，房地产市场的良好发展对消费者的生活形成有利保障。从而对改善区域内的人口素质、社会制度、消费结构等提供可能性。
房地产业正是通过以上三种形式的带动效应对区域经济的发展产生作用。但这种作用并不能简单的看作是积极的，同时这种效应也有自身的限度。由于现代市场经济制度的不健全和相关法律法规的不完善，加之我国不同地域具有的较大区域性差异，使得房地产由满足人类基本生活所需的必需品，逐步演变成可以增值的投资理财产品，尤其是在大中城市这种现象更为明显。这一方面说明，房地产的发展给区域经济的发展带来了有效动力，但另一方面，由于区域经济对房地产的过度依赖也给区域经济带来了较大的负面影响。
二、区域经济对房地产业发展的推动效应分析
房地产业通过带动效应，对区域经济的发展产生影响；同时反过来区域经济的良好发展也推动了房地产业的发展。这一经济现象表现为区域经济对房地产业的推动效应上。
（一）国民收入增长对房地产业产生的推动效应
有关学者研究表明，国民收入与房地产业之间存在着倒U现象，即在人均收入较低的发展水平下，由于住房难以成为大众化消费物品，在国民经济发展中房地产业所起作用就很小；但随着收入的增加，住房需求则不断扩大，国民经济中房地产业的促进作用则增强；而到后期，由于住房高度普及化，区域经济对房地产业的推动效应则变弱。由此可见，房地产业一味的突飞猛进并非能完全促进区域经济的良好发展。只有把握好两者的发展比例关系，才能够实现两者合理发展的关键目标。
（二）区域经济内投资水平对房地产业产生的推动效应
房地产业与区域经济内投资水平之间保持着及其密切的关系。表现为两者之间正向相关的关系。增加区域经济的投资水平，尤其是增加对固定资本的投资力度，会直接刺激房地产业的发展。相反，投资水平的降低，特别采取相关措施抑制固定资产投资，房地产业的发展则会出现收缩。但这种关系并非绝对，而是保持一定的比例关系。
（三）区域消费水平对房地产业产生的推动效应
消费水平与房地产业之间往往保持着正相关的关系，一个国家或地区随着消费水平的提高，消费者对房地产的需求则会变大；反之则会缩减对房地产的需求。同样，这种推动效应的前提是，消费水平的提高与房价的变动保持在一定的合理比值上。如果，房价过高或由于消费水平的变动而导致边际消费倾向发生显著变化时，区域经济的消费水平则会对房地产业的发展产生抑制作用。此外，像信贷规模、利率等对房地产业同样产生较大影响。投资量大、收益率高、投资风险大等特点，使得房地产业开发对于信贷规模和利率变化极为敏感。通常情况下，信贷规模扩大、信贷门槛降低时，有利房地产业的发展；同样，利率的降低一方面不但降低了房地产的开发成本，同时另一方面低利率信贷间接扩大了市场需求，进而推动房地产业的发展。
三、结语
从房地产业与区域经济相互作用看，房地产业都是一个具有较强区域性特点的基础性行业，在经济发展中往往起先导性作用。但国民经济的区域性特点使得并非每个地区都适合把房地产业作为主导产业，甚至支柱产业。相反，房地产业发展过程当中产生的区域性差异又反作用于区域经济，因此只有正确研究、把握房地产业与区域经济发展关系的内在规律，才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。
参考文献
[1] 张顺全.房地产业对区域经济的影响及作用[J].产业经济，2010（6）：77-79.
现将《北京市城镇房屋安全检查技术要点》印发给你们，请遵照执行。
北京市城镇房屋安全检查技术要点
城镇房屋安全检查，是保障房屋住用安全的重要措施和手段。为使房屋修缮管理人员正确掌握房屋安全检查作业程序，严格检查方法，现制订城镇房屋安全检查技术要点。
一、房屋安全检查的必要性
1.房屋在使用过程中，无论是否超过使用年限，都会因设计、施工质量问题的暴露，外力对结构构件的影响，材料质量的退化，风、雨、雪、地震等自然灾害的侵袭，使房屋的整体或局部产生破坏。因此，有计划地对房屋进行年度或季节性的安全检查，能及时发现房屋危险和房屋严重破损状况。通过抢修、加固或维修排除险情，防止发生房屋倒塌及破坏事故，保障居住安全和房屋的正常使用。
2.通过对房屋的检查，可掌握房屋的完损状况，针对房屋破损情况制定措施，安排修缮，保持和提高房屋的完好程度，延长房屋使用寿命。
3.通过对房屋有计划有目的的检查，为制定房屋的修缮计划，制定城市总体修建、改建规划，实现房产的科学化管理提供可靠依据。
二、一般性房屋安全检查的方法
1.直观检查
由房屋检查人对房屋的建筑结构情况进行直接全面的检查。主要查建筑构件的裂缝、变形、倾斜、腐朽现象的特征，深度，形状、分布及其各类原因引起的潜在隐患。
2.敲击刺探检查
用铁钎刺探埋入墙内的柱根、柁、檩、椽头等部位，探查腐朽程度。敲击墙体、木构件，判断空鼓或虫蛀情况。
3.仪器检查
使用回弹仪、取芯机、超声仪等检查构件的强度；使用经纬仪检查房屋垂直度；用水平仪检查房屋沉降量；用小线、尺子检查木构件的变形程度。
4.结构构件验算
通过结构计算，验算结构构件截面尺寸是否符合强度、刚度要求。
三、房屋安全检查步骤及注意事项
1.实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图纸及有关资料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。无图纸的，应由房屋管理人员补画房屋建筑平面示意图。平面图上应按统一的方法标注房间号。
检查小组要事先准备好各种检查工具和必要的排险、抢修器材。
房屋管理人员应依照检查作业计划提前通知用户做好准备，以提供查房作业的方便。
2.到检查现场后首先要做好四核对，即：平面图与房屋现状是否相符；图示房间标号与现场房间标号是否相符；房屋数量与图列房屋数量是否相符；产权关系是否相符。防止漏查、错查。
3.检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的人为因素。如相邻的高大建筑、高大枯朽树木，高压电线，沟壑坑穴，地表积水，车辆机械振动对房屋的影响以及使用不当的现象（包括住户自行拆改，门窗洞口改动，受力部位开洞、开槽，楼地面、基础长期泡水、浸水、潮湿，化学药品腐蚀，通风不良等）。
4.对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折。根据房屋结构、构造，结合房屋外观迹象，详细检查主要构件及其结合部的状况。上房前应先检查构架的安全可靠程度。进入顶棚之前要先查看顶棚的木楞、吊挂是否安全可靠，顶棚内的电线有无裸露、破损等危险现象，以防检查过程中发生个人伤害。
5.检查室内装修（吊顶、地板、隔扇）、设备、电气的损坏情况。
6.检查室外装修（石膏装饰、小檐顶棚、水泥饰面）的损坏情况。
7.检查屋面的损坏情况（有无杂草、瓦件塌陷、弯曲下沉等）。
8.检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签字。
四、各类房屋中不同结构的检点
1.钢筋混凝土结构和砖混结构楼房中的混凝土构件要查：
①梁的支座附近，梁跨以内裂缝、变形发生及发展状况；
②梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝；
③各种板的支座附近和跨中有无横裂、顺裂或斜裂，是否新出现或原有裂缝有无发展；
④混凝土屋架的弦杆、腹杆有无裂缝。支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形、锈蚀和松动。
2.各种楼房及平房的砌体结构要查：
①纵横墙联结处及转角处有无竖裂或斜裂，门窗券口有无裂缝及错动；
②砖砌承重墙、窗间墙、独立柱有无裂缝，倾斜，鼓闪，酥碱，错动和下沉；
③基础、墙脚有无变形，下沉开裂，酥碱；
④附属建筑物的损坏情况（含屋顶水箱、附墙烟囱、高门脸、女儿墙等）。
3.对木结构楼房及平房中糊纸或包镶的柁、檩必须打开检查。对房屋中的屋架、柁、檩、椽、柱的检点是：
①房屋的整体有无倾斜、变形；
②周围环境对房屋本身有何直接影响；
③柱子是否倾斜、弯曲、下沉，柱头、柱根是否糟朽；
④柁、檩是否过度弯曲，有无横裂、斜裂或明显新出现的裂缝；有无木节（明显活节）、虫蛀；檩头、柁头有无糟朽；
⑤加固过的柁、檩变形、错动情况；
⑥木构架上的铁件有无松动、锈蚀变形。
4.其它应检查的重点是：
①屋面边沿有无悬砖碎瓦、浮瓦，房山博风砖，脊瓦有无松动；
②各种外檐装修、吊挂、饰面有无破碎空鼓；
③窗扇、玻璃及五金有无损坏；檐沟、雨落管有无松垂脱落；
④女儿墙、附墙烟囱有无开裂，倾斜，水平错动位移；
⑤阳台、雨罩的抹灰层有无空鼓，翘裂，阳台、雨罩根部有无裂痕；
⑥院墙、门楼、院厕有无危及人身安全的破坏现象；
⑦老旧电线有无外皮老化变质、脱皮裸露；
⑧其它人为拆改，改变房屋使用用途后，影响结构受力，改变承重状况等。
上述各种现象均为危险现象，应详细记载。尤其对于承重墙、柱、梁、过梁、窗券、板、屋架及其他重要承重部位均应对不同变形错位、裂缝的原状及发展状况进行详细记载，以备定期观察检查，做好安全预防工作。
五、房屋安全检查报表的填制
房屋安全检查要按时填制统一的报表。填制时要做到：
1.原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项目均应在检查现场，随查随填，不得漏填、误填；
2.整理登记表，应在审核原始调查表填制齐全、无误的情况下进行，做到应填尽填；
3.汇总报表按时上报主管机关。
