摘要:首先概述了股市与房市的现状,选取上证综合指数与房地产销售价格指数为指标,分别用于描述两个市场的价格状况,运用计量的实证方法进行检验二者之间的关系。研究结果为,二者之间存在相关关系,并且它们的波动趋于一致。在此基础上,还进一步分析了二者关系的短期倾向和长期倾向,得出二者相关关系的定量分析结果。
关键词:股市;房市;单位根检验;协积
股市与房市是否存在相关关系,没有一致的看法。如果存在相关关系,是否表现为替代关系,也没有一致看法。正是股市出现高涨的时期06-07年房市出现暂时的冷却,这使得有些学者认为二者之间存在替代关系,股市与房市表现出跷跷板的现象。而有些学者否认这种观点,Greenspan认为,股市价格上涨与房地产价格的上涨是相互联系的。还有学者认为,不同的投资特点使二者很难相互联系。房市投资属于长期投资,而股市投资倾向于短期暴利性。股市的波动,是因为市场预期、以及政策体制原因;而房市活跃的更多的是我国经济发展与消费升级带来的结果。
目前也有学者对房市股市关系进行一些分析讨论,但是大部分仅限于理论的定性分析。而本文则是用经济计量的方法对房市与股市进行实证分析,试图得出更加直观的结果。下图为98.5-08.4上证综合指数(ps)与房地产销售价格指数(ph)的波动图。
1变量的选取
本文选取房地产销售价格指数(ph)为指标考察房地产市场的状况,上证综合指数(ps)为指标说明股票市场价格的状况。房地产销售价格指数是我国住房价格指数很有代表性的指标,并不是房地产的绝对价格,而关注的是价格的变动情况,即价格走势,反应不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。理论上来说,它只反应由市场因素引起的房地产价格波动。同样的,上证综合指数也是我国股票市场具有代表性的指标。选取这两个指标为变量,足以在一定程度上衡量这两个市场各自的波动情况。数据选取期间为98年5月到08年4月的月度数据。
2协整模型建立
协整也称为协积,由Engle和Granger(1987)正式提出的。恩格尔-葛兰杰两步法(Engle-Grangertwo-stepprocedure)的主要步骤为:第一歩,如果k个序列y1t,y2t,…,ykt都是一阶单整序列,建立I(1)序列的回归方程:y1t=β2y2t+β3y3t+…+βkykt+ut(1)模型的估计的残差为:t=y1t-2y2t3y3t-…-kykt(2)
第二歩,检验残差序列是否平稳,即检验残差序列是否含有单位根。如果残差序列是平稳的,则存在协整关系。
如果y和x是协整的,可以通过误差修正模型对模型进行修正,从而可以得到y和x之间的短期动态关系。如果y和x之间不存在协整关系的话,我们可以通过估计差分的一个动态模型——有理分布滞后模型,来估计出长期趋势倾向、短期趋势倾向等关系。
3实证结果
3.1单位根检验
对一阶差分的时间趋势估计进行异方差和自相关检验,Eviews给出LM检验的统计量有F统
结果说明,上证综合指数一阶差分数据序列对时间趋势估计存在异方差和自相关,房地产销售价格指数一阶差分对时间趋势估计没有异方差存在自相关。因此,对于不能明确异方差和自相关形式的情况下,可以用Newey-WestHAC估计进行修正。修正后的估计结果,都显示对时间趋势的所有系数估计不显著,截距项也不显著,说明考虑异方差和自相关的方差稳定性估计结果表明一阶差分的均值为零,没有时间趋势,因此,进行单位根检验时,检验方程应该选取DT1设定,即数据生成过程没有包含时间趋势。用设定为DGP1的NP检验检验两列一阶差分数据的结果如下表:
NP检验的结果,显示两列一阶差分数据序列都明显拒绝单位根,也就是说都是过程。如果怀疑数据序列包含有季节趋势,可以对其进行检验。但是,经济直觉认为,股票价格与房地产价格不应该具有季节趋势,没有必要进行相关检验。因此,实证检验结果是,通过对上证指数(ps)和房地产销售价格指数(ph)的数据生成过程的统计检验识别确定两列数据序列均为DGP1,NP检验结果显示都为一阶单整。
3.2协整检验
首先,建立I(1)序列的回归方程:pht=β0+β1pst+ut,得到估计结果和残差序列。对残差序列进行单位根检验,结果如下表:
由上表可知没有拒绝单位根的存在。也就是说,两个I(1)序列没有协整关系。设定有理分布滞后模型来估计模型,并且采用AR模型来修正回归方程的扰动项序列相关性,从而得到估计结果,并分析其长期趋势倾向、短期趋势倾向等关系。设定模型为:
pht=β0+β1pst-1+β2pst-2+ut(3)
ut=1ut-1+εt
估计结果为:
pht=97.33+0.00068pst-1+0.00074pst-2+ut
t=(17.28)(2.19)(2.24)
ut=0.98ut-1+εt
t=(53.21)
n=117R2=0.964
从上式估计结果来看,拟合系数R2=0.964,调整的拟合系数R2=0.963,各变量t检验值都能通过5%的显著水平,表明各变量之间存在相关关系是显著的。
短期倾向:当上证指数一阶滞后上升1%时候,房地产价格指数上升0.00068%,而其二阶滞后上升1%,上地产价格指数上升0.00074%。长期趋势分析:对方程(3)两边分别取各变量的期望值,记ph*=E(pht),ps*=E(pst-1)=E(pst-2)而E(ut)=0,则长期倾向(LRP)为:LRP=β1+β2=0.00068+0.00074=0.00142表明股票市场长期波动1%,会引起房地产价格指数0.00142%的波动。
参考文献
[1]原玉廷,靳共元.中国股市的现状分析与展望[J].当代经济研究,2000,(04).
关键词：ARMA模型 房地产价格指数 居民消费价格指数
中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）24-0146-05
引言
自从1998年下半年实行住房分配货币化以来，中国房地产业一直在飞速发展之中。虽然从2003年起，中央政府就开始对房地产业进行宏观调控，然而一些城市的房地产热却没有能真正冷却下来。直到2008年，由美国房地产泡沫引起的次贷危机，骤然形成了席卷全球金融市场的风暴之后，消费者观望情绪严重，交易量急剧萎缩。但是，不久之后的2009年，中国房价的逆转加速回升，大大超出了所有人的预料，如此大的购房压力，在社会上造成了不小的恐慌。
以下是中国1998―2010年间全国房地产景气指数图。
从图1中我们可以看到，国房综合景气指数、房地产开发投资指数、土地开发面积指数三个指标在这十三年间的变化趋势图。首先，国房综合景气指数，变动幅度比较大，呈高开低走的趋势，2007年达到了最高点106.45，而2008年很快就调整至96.46，是近十三年以来的最低点，比2007年下降了将近10点，下降了10.4%。其次，房地产开发投资指数从1998―2004年，一直稳重有进，小幅上扬，2003年达到最大值107.11点，2005年和2006年一直在100点左右徘徊，2007年小幅上扬，达到104.46，2008年探底到99.66。土地开发面积指数的趋势要明显比国房综合景气指数和房地产开服投资指数的趋势缓和的多也平稳的多，1999年达到峰值，111.96点。从2005―2010年，一直保持在95点左右。
一、模型的分析和说明
1.数据的选取。目前，可反映中国房地产价格的指标主要是房地产价格指数，可分为房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数，土地交易价格指数。所以本文就采用这三个指标，共九组数据，进行了实证分析。①
2.指标的解释。居民消费价格指数是反映居民购买并用于消费的一组代表性商品和服务项目价格水平的变化趋势和变动幅度的统计指标。大多数国家都编制居民消费价格指数，以此反映通货膨胀程度。房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。房屋租赁价格指数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于解决房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题有重要意义。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势和变动程度的相对数。
3.数据的预处理。本文的数据采用ARMA模型进行处理的，而ARMA 模型的回归需要数据序列是平稳性的，对房屋销售价格指数的原始数据作时序图以及单位根检验，发现其带有明显的趋势性，属于非平稳时间序列。然后对其进行二阶差分，对差分后的数据再作单位根检验，其ADF 检验统计量τ的P 值显著小于α（α=0.05），所以序列数据已经是平稳序列。运用同样的方法，可检验得房屋租赁价格指数的原始数据已经是平稳序列，土地交易价格指数经二阶差分后的数据也通过ADF 检验，属于平稳序列。所以在平稳序列的条件下才可以进行模型的定阶、建模和预测。
4.样本数据的随机性检验。随机性检验的方法是看样本自相关系数的Q统计量以及其P值，当P值小于α（=0.05）时，认为样本存在显著的相关性，属于非纯随机序列。通过观测处理后的平稳序列的自相关系数的Q统计量都小于P值，说明平稳序列存在明显的短期相关性，属于非纯随机序列，可以对其建立ARMA模型。
二、实证分析
本文实证分析阶段分别对北京、西安、呼和浩特三个城市在1998―2010年间的房屋销售价格指数、房屋出租价格指数、土地交易价格指数进行了回归分析，通过对三个价格指数处理后的序列自相关系数和偏自相关系数的观测，可以选择不止一个模型对其进行回归。然而，针对本文模型作预测的目的，综合考虑了系数的显著性（t 统计量），模型的拟合优度（R2值），模型的显著性（AIC值）以及模型是否最优地提取了数据中的信息等情况，选出最优的模型对其进行回归、分析、评价。
下面依次对北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数进行分析：
1.北京。北京，是中国的首都，政治、文化、经济的中心。所以像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。所以土地的稀缺性和对北京房屋的高需求使得北京住宅价格一路飞涨，目前住宅的租金回报率已经降到2%左右，多数区域的住房价格已经高估。
从图2来看，北京市的房屋租赁价格指数变动起伏比较大，而房屋销售价格指数和土地交易价格指数均在100左右做小幅波动。1998―2010年间，北京市的房屋租赁价格指数在2000年达到了最高166.6，在2001年又调整至125.5，而在后几年间又缓慢下降，并在低位做小幅波动。1998年以来政府为刺激经济增长，选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用以及受“加入WTO”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，所以2000年房屋租赁价格指数达到了一个很高的水平。
北京房地产价格指数与CPI之间的变动关系：房屋租赁价格指数与CPI的变动关系非常显著，从1999―2003年之间房屋租赁价格指数一直处于CPI之上，尤其是2002年北京市的房屋租赁价格指数与CPI之间的差距最大，达到6.4个百分点。再看房屋销售价格指数，从1998―2008年之间北京市的房屋销售价格指数和CPI的走势基本上是保持一致的。从2008年开始由于奥运会的带动作用，使得北京市的CPI超过了房屋销售价格指数。
XSI=99.8762+0.6412xt-1+εt+2.6988εt-1
SE 0.23521.0713
t2.72522.6530
R2=0.9440R2=0.9316F=75.9246AIC=3.2920ZLI=103.0576+0.3520xt-1+εt+0.9561εt-2
SE0.06770 0.0134
t 5.1986 -84.1237
R2=0.9681R2=0.9611F=136.76AIC=5.6956
TDJYI=50.8561+1.033xt-1
SE 3.8234
t 0.2702
R2=0.6189 R2=0.5766F=14.6181AIC=5.4876
由表1可知，北京市房屋价格指数预测结果说明北京市2011年的房屋销售价格指数变化不大，房屋租赁价格指数和土地交易价格分别下降了5.2点和9.7点。部分原因可能是由于2010年国家为了抑制房地产发展过热而颁布了一些相关法令，而北京作为经济发展中心，对政府的政策法规反映是最敏感的，所以2011年北京房地产市场的热度有降温的趋势，发展势头放缓。可见政府关于房地产价格的政策取得了预期的效果，前期政策的惯性作用仍然在起着很大的作用。
2.西安。西安是西北地区最大的城市，也是主要的二线城市。二线城市楼市的平均价格趋势和经济是否过冷过热指标，也是能够反映中国地产形势的中坚指标。所以把西安作为二线城市的代表，分析二线城市房地产市场的发展状况。二线城市的产品、配套以及人居教育环境对周遍的城市人口都具有很强的吸引力，由于一线城市高昂的房价和生活成本的上升，所以有不少人退而求其次，选择了二线城市，所以二线城市巨大的潜在性的需求成为了房地产开发商关注的焦点。
从图3可以看出，西安市房屋销售价格指数在1998年到2003年间曲线都是平稳的，2004年为105，比上一年增长了3.6点，增幅为3.6%，并在2008年达到了最大108.1，而在2009年，迅速回调至100.5；房屋租赁价格指数在2003年达到了最低98.9，2007年和2008年连续两年保持在106点附近，2009年迅速探底后，2010年又上升至106.1点。房屋租赁价格指数的走势与房屋销售价格指数很相似。原因是房价暴涨，政府不得不出台一些政策和法律法规来抑制这种现象，所以2009年房价出现下跌，但是时间不久后，楼市复苏，房价有所上涨。
图3还反映出西安房地产价格指数与CPI的变动关系，总的来说，1998―2010年间西安市的CPI走势在房屋销售价格指数和土地交易价格指数之下，说明房屋销售的价格已超过西安人的购买力，2007年、2008年的房屋价格销售指数涨幅分别上涨2.7%、2%，属于房价上涨过快，房地产投资过热，而2008年下半年至2009年，由于收美国金融危机和次贷危机的影响，房屋销售价格指数下降了7%，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比2008年市场发展水平，房地产市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷。
经过上面的分析，得到了西安市房地产价格指数的三个ARMA 模型。
XSI=103.47+0.9621εt-1+εt
SE 1.9445
t -17.28781
R2 =0.487339 R2=0.440734F=10.45668AIC=4.308561
ZLI=102.50+0.8356εt-1+εt
SE 2.179762
t 12.02784
R2=0.37495R2=0.317194F=6.57455 AIC=4.536947
TDJYI=102.611+0.5542xt-1+εt-0.7928εt-3
SE0.289010 0.125370
t1.917533 6.324017
R2=0.545241R2=0.444183 F = 5.395344AIC=4.684122
从下页表2的预测结果来看，西安2011年的房屋销售价格指数比2010年上涨了4.3个点，土地交易价格指数较2010年有小幅上升，说明西安房地产市场在经历了前期的调整后，有望回暖。西安房屋租赁价格指数较2010年有小幅下降，房屋租赁价格指数的预测值在前期突然走高的水平上有小幅振荡，仍然处于比较平稳的水平，没有大幅的涨落。面对西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。
3.呼和浩特。呼和浩特市是内蒙古的省会城市，是近几年发展很快的三线城市。像呼和浩特这样以往不被关注的三线城市近年来的房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。这是由于呼和浩特市经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷纷到呼和浩特市购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。
从图4可以得出，呼和浩特的房屋销售价格指数在2005年达到最高点111.8点，比上一年增长6.6点，增长了6.2%。在2006―2010年间逐步下调，所以2005年是呼和浩特房地产销售比较火爆的一年。呼和浩特的房屋租赁价格指数很有特点，分别在2000年、2003年、2009年三次探底，曲折中发展。再看土地交易价格指数，从1998年到2004年发展比较平缓，2005年达到最大值114.7点，比上一年上涨了将近十个点，涨幅最大，随后逐年下滑，并在2010年小幅上扬。
图4中呼和浩特的CPI与房屋销售价格指数图与前两个城市呈现出不同的走势，1998―2000年间，呼和浩特的CPI一直出在房屋销售价格指数之上，说明当时的房屋价格是在百姓所能承受的范围之内，2000年房屋价格指数首次超过了CPI，之后房屋价格指数与CPI的走势越来越偏离，2006年房屋价格指数与CPI的落差最大，说明2006年呼和浩特的房屋价格与人们的收入差距达到了最大。2006年以后，房屋价格指数一直在下降，与CPI的差距也在不断的减小。2008年，CPI超过了房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格大幅下跌，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产施工、竣工面积大幅下降。面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。
XSI=103.9701+0.6536xt-1+εt+0.9267εt-2
SE0.28840.0816
t 2.2665 -11.3618
R2=0.6860R2=0.6284F=10.3023AIC=4.8163
ZLI=104.5662+0.8975xt-1+εt+1.1706εt-2
SE0.15280.1514
t 5.8723 -7.7318
R2=0.6930R2=0.6248F= 10.1571 AIC=4.1307
TDJYI=106.9821+0.4641xt-1+εt+0.9074εt-2
SE0.2431 0.07908
t 1.9091 -11.7437
R2=0.6336 R2=0.5521F= 7.7806AIC=5.2083
从表3的数据可以看出，2011年呼和浩特的房屋价格指数的预期与北京和西安有所不同。房屋销售价格指数较去年上涨了3.3点，房屋租赁价格指数几乎没有什么变动，土地交易价格指数上涨了5.5个点。这种变动的原因可能是像呼和浩特这种三线城市的房地产市场还处在上升阶段，所以居民对房价的预期普遍看涨，另外，三线城市的需求还有很大的空间。这也说明了房地产市场的地区差异比较大。
总结
1.从北京、西安、呼和浩特三地的房地产价格指数图与CPI的对比图中我们可以发现，北京市的房屋租赁价格指数曲线的波动幅度要比西安和呼和浩特两地的波动幅度大很多，而且北京市的房屋租赁价格指数的绝对水平也要比两地的高很多，这说明北京由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，拥有强劲的市场需求。一是因为北京寸土寸金，房价之高让普通百姓难以承受，所以租房成为了一种比较理性的选择；二是因为外来务工、就业、求学的人对房屋的需求，他们对于房屋的要求不高，所以也选择了租房。
2.三幅图相比较而言，北京的房屋销售价格指数一直呈平稳发展，说明北京的房屋销售价格一直居高不下，且稳中有升。西安整体的收入水平和趋于保守的消费观决定了西安楼市的投资需求并不多，大部分买房人仍是刚性需求。部分原因可能是因为国家政策的扶持还有信贷政策的放松导致了西安房价的持续走高。呼和浩特市作为三线城市的代表，开发热潮刚刚兴起，所以各开发商和投资商都纷纷看好三线城市，对三线城市的房价普遍存在看涨的预期，所以呼和浩特的房屋销售价格指数曲线的发展趋势还处在不稳定的阶段。
3.三个城市房屋价格指数与CPI的对比为分析房价上涨的合理性提供了依据。当房地产价格指数超过了CPI，也就是说房价的已超过了居民的购买力，属于房价非理性上涨。若房地产价格指数低于CPI，说明房价在居民能承受的范围之内。从上面三幅图的比较结果看出北京市与西安市存在着明显的房价上涨过快的现象。
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[7]高永福.居民消费价格指数走势分析[J].经济纵横，2005，(3).
关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响
一、文献综述
货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对1992年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。
二、背景研究
（一）政府对房地产市场调控政策十年回顾
回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委‘十五条’”，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。
2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。
（二）商业银行信贷政策回顾
商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。
1.个人住房抵押贷款政策。我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。
2.房地产开发贷款。银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。
三、信贷政策影响下的房地产市场分析
（一）房地产市场投资分析
下图柱形区域是我国房地产自2003年以来的投资总额，从最初的2003年只有52998.79亿元，一路上扬，2010年达到268099.8亿元的顶峰。2011年全年投资额为249151.31亿元，较2010年有所回落。从趋势来看，房地产总投资额呈现逐年递增态势，2011年稍稍有所回落。线性区域是自2003年以来房地产投资增速。从图形上分析，2009年以前，投资额的增长一直处于一个周期性波动态势，但波动幅度并不大，而2010年、2011年两年来，投资额增速锐减，2011年呈现负增长为-7.07%。
前面十年房地产市场政策回顾中已经提到，我国政府政策几次重拳出击房地产市场的年份分别在2006、2009和2010年年底，基本与房地产走势变化图相吻合。而这三年对应的个人住房贷款余额的增长率较其他年份稍低。2010年以来，我国颁布了“国十条”被称为史上最严厉的调控政策，针对个人住房贷款的商业银行信贷政策在2011年初见成果，抑制了投资性住房需求，间接控制了市场供给，使得2011年全年房地产投资增速锐减，呈现负增长。
住宅投资一直是房地产投资中的重头戏，是房地产市场的一个缩影，基本可以代表房地产市场的走势变化。而且住宅投资总额的总趋势与房地产投资总额的变化趋势一致。2003年住宅投资总额达36074.42亿元，占总投资额比重68%，随后一路上扬，到2010年达到顶峰，187815.37亿元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落为178902.94亿元，占比72%。
（二）房地产市场销售分析
1.商品房销售面积分析。自2003年以来，商品房销售面积主体呈现周期性上涨态势，2008年有所回落，但2009、2010两年出现新的高峰，2011年继续回落。在销售面积中住宅面积一直占有大部分的比重，且较为平稳，市场份额全部在86%以上，且住宅销售面积走势与商品房整体走势相同。
2.商品房销售额分析。从商品房销售额角度分析，可以看出住宅销售额是整个市场占比最重的。办公楼和商业营业用房销售额比重虽然小但也不容忽视。2003年商品房销售额仅32224.97亿元，到2010年攀升到273074.94亿元，是2003年的8.5倍，销售额呈现周期性上升态势。从销售额增速角度分析，发现2007年以前，住宅增速走势与整体走势基本相反，而2007年以后走势基本重合。2007年以前商业银行信贷政策对于住宅市场的调控力度并不大，所以二者并无趋势上的关联，而2007年以后调控力度加大，信贷政策对住宅价格影响越来越深，导致二者增速走势趋于一致。商业营业用房和办公楼的走势基本相同，同时在2008年达到最低点，可见2008年是我国商品房市场的重大转折点。
3.商品房销售价格分析。下图表示的是全国商品房销售均价，从价格层面来看，自2003年以来商品房价格走势一路上扬，基本没有下降的趋势。其中住宅销售价格与总体均价最为接近，这是因为住宅销售额占到商品房总销售额的80%以上。
结合前面的商品房销售额和销售面分析，由于销售单价增长平稳，所以销售额的起伏主要来源于销售面积的变化。虽然银行信贷政策针对房地产市场的调控力度越来越大，但是开发商似乎没有任何降价的迹象。这一方面是因为国家不仅调控房地产的需求市场，也对房地产供给市场进行了调控，开发商拿地成本增加，向银行筹资成本也增高，这些增加的成本被开发商转嫁到房价上，导致房价的居高不下。
4.资金来源分析。房地产市场资金主要来源于四个方面，分别是国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。其中最主要的来源是国内贷款和自筹资金，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付 30%计算，企业自筹资金来源中有 70%来自银行贷款，定金和预收款中也有 30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。房地产信贷的迅速增长相应的增加了银行不良贷款的隐患。通过对数据分析发现国内贷款的比重越来越高，从2003年的25%上升到2011年的36.5%。
四、结论及政策建议
综合本文，银行信贷无论是在政策出台前还是在政策出台后，始终是房地产价格波动的最大影响因素。根据以上结论，就货币政策方面调控房地产市场本文可以提出以下几条政策建议。
第一，货币供给量会带动房地产价格同向变化，在长期中，中央银行可以通过控制货币供给量达到遏制房价快速上涨的目的。
第二，大量的银行信贷对房地产价格有显著的助推作用，紧缩信贷，控制放贷能在短期内有效的平息房地产价格的波动。在国家多次重拳出击房地产市场后，银行信贷的影响力只增不减，如果想要加强对房地产价格的控制，缩减银行信贷量是最有效的选择。
就融资渠道方面而言，我国房地产企业融资渠道过于单一，银行贷款仍是房地产开发企业的主要融资渠道， 大量银行贷款通过直接和间接方式进人了房地产业。本文认为， 银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率， 即银行对房地产业的巨额信贷资金支持， 推动了房地产业的过度繁荣， 导致了房价的急剧上涨。居高不下的房价， 如果没有居民实际购买力的支持， 很快就会形成消费断层， 从而形成房地产泡沫的破灭， 进而影响银行系统的稳定性。因此， 我国商业银行控制房地产信贷风险的举措迫在眉睫、势在必行。商业银行必须在认识到房地产贷款在带来可观收益的同时， 也存在不容忽视的高风险， 从而谨慎对待房地产贷款的发放、管理工作， 做到张弛有度， 适时、适势、适度地调整房地产贷款量。银行只有做到在向房地产行业的发展提供资金支持的同时， 最大限度地保证银行系统自身的利益和安全， 才是万全之策。
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2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。
一、2007房地产市场发展趋势
（一）2007政策调控执行力度将加大
面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007 年将进一步加大政策调控的执行力度。如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。
（二）2007房地产开发投资增速将放缓
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商,逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。
（三）住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多
2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
（四）土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院又专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题,进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对2004年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），2005年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和2006年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格。
预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。
（五）政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视
2006年1～8月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比上年同期增长28.1%，其中国内贷款3584亿元，增长51%，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而来自于定金和预收款的比重则开始大幅降低，从过去四年来的40%左右下降到2006年的约27%。更值得注意的是，2006年以来,定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力加大。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大;另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。因此，控制项目投资和紧缩信贷,成为宏观调控的着力点。从前八个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。
（六）2007住房供求差距将缩小，价格成为关键因素
从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格仍将是2007年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快。但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。
关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜。我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。
二、当前房地产市场运行中存在的主要问题
在房地产开发领域，商品房价格上涨过快，商品房供应结构不尽合理，市场供求关系较紧张和房价收入比失衡，市场秩序比较混乱等不健康因素应当引起各级政府的高度关注。
（一）经济适用住房所占比重仍然偏低
前两年，经济适用房所占比重持续下降，从去年3月份起经济适用住房投资扭转了持续下降的局面。2006年全国经济适用住房投资689亿元，同比增长32.7%，占房地产开发投资的比重为3.6%，虽然比2005年同期提高0.3个百分点，但与中低收入群体人口占全部人口比重相比，供给严重不足，缺口依然巨大。
（二）国内贷款持续高速增长，金融风险加大
尽管国家出台了一系列宏观调控措施，但房地产开发企业取得的国内贷款依然保持高速增长。
（三）土地开发与购置行为逆向发展
2006年，房地产开发企业土地开发面积保持了快速增长势头，但土地购置面积却持续下降。由于国家严格治理土地闲置现象，房地产开发商加快了土地开发的进度，直接的影响是土地开发投资和土地开发面积快速增长。与此同时，由于国家采取更加严格的审批土地利用政策，房地产开发商购置土地延续了上年的下降势头。2006年完成土地开发面积2.66亿平方米，同比增长17.3%，土地购置面积3.68亿平方米，同比下降了3.8%。
（四）房屋竣工面积增速出现下降，供求趋紧，房价形势依然严峻
2006年，全国房屋竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%。而同期商品房销售面积6.1亿平方米，增长12.2%，竣工面积和销售面积呈逆向发展态势，供求关系紧张，房价形势依然严峻。
（五）商品房销售价格增长仍然较快
2006年，全国新建商品房价格稳中有升。3月份，70个大中城市新建住房价格指数为5.9%，6月份为6.6%，9月份为5.3%，12月份为6.3%，仍保持上升态势。从平均销售价格来看，2006年全国商品住宅平均售价为3132元/平方米，同比增加183元。其中，期房平均售价为3482元/平方米，同比只上涨10元。现房平均销售价格为2498元/平方米，同比上涨198元。经济适用房平均销售价格为1728元/平方米。
三、促进2007房地产业健康发展的建议
2007年房地产开发投资平稳增长态势不会有大的改变，预计房地产开发投资增速将比2006年有所回落，但仍然会保持两位数增长。为促进房地产业的健康发展，提出以下建议：
（一）在进一步贯彻落实国家宏观调控政策的同时，把各项调控措施具体化，使之更具有可操作性
扎实抓好“国六条”中各项调控措施的落实。在制定和实施住房建设规划和土地审批时，从源头上就明确新建住房结构的具体比例，进行项目跟踪，全程监控。
（二）政府主导住房供应，改善住房供应结构，防止商品房销售价格过快上涨
政府要主导住房供应。政府在合理控制房地产开发投资总规模的同时，要加强规划和引导，通过清理闲置土地，督促已出让土地如期开发建设，对于不按时间要求开发建设的土地严格按照国家土地使用和管理的政策法规予以查处，打击囤积土地的势头，督促房地产开发商按政府要求开发住房，改变房地产开发商通过控制住房供应影响房地产价格的局面。要着力增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，特别是经济适用住房的供应。建议在“十一五”期间把经济适用住房比重逐步提高到15%以上，并逐步将此比例提高到中低收入阶层人口比例，以改变经济适用住房投资比重过低的状况，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。经济适用房要严格落实国家关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，建立起中低价位、中小套型住房供应的保障机制。要高度关注2007年房价形势，防止房价过快上涨。根据2006年商品住宅竣工面积增长速度下降的现状，2007年房价形势依然严峻。要提前研究应对措施，避免出现供需矛盾，防止房价过快上涨。
（三）规范房地产业市场秩序，大力发展二级市场和租赁市场
进一步贯彻落实[2005]26号文件关于整顿规范市场秩序的要求。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违法违规开发和销售行为，重点查处内部认购，虚假、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划的行为，要对房地产企业商品房空置面积比例实行调控。另一方面，目前我国住宅交易市场以新建住宅一级市场为主，存量住房的二级市场发展不够，租赁住房市场不规范，市场交易量很小，导致住房一、二级市场发展失衡。这种状况增加了居民通过二级市场实现梯次消费改善住房条件的难度。因此，在今后要重视发展住房二三级市场，使住房存量资源发挥效用，减轻一级市场压力，形成完善的房地产业市场体系。
（四）加大宣传建设节约型社会的力度，合理引导住房消费
加大宣传力度，要积极倡导中小户型住房消费理念，推动节地节能住房建设。应从保护节约耕地出发，加大90平方米以下套型住房的建设和供应量，努力使之达到国家调控目标。不断依靠科技进步，提高住房设计水平，推广节能、环保、舒适型住房；要建立健全房地产开发信息披露制度，改变房地产业信息不对称的状况，引导居民进行住房消费，促进房地产业健康发展，为建设和谐社会做出应有的积极贡献。
四、2006房地产市场价格分析及2007价格走势
2006年随着国家稳定房价调控政策的贯彻落实，房价调控效果初步显现，房价快速上涨的势头得到初步遏制，住房投资结构出现积极变化，房地产投机因素明显减少。预计2007年房价走势将进一步趋于稳定，全年房价涨幅将低于上年。
（一）2006房地产市场价格基本情况
在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓。2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年同期下降2.1个百分点;新建商品住房价格同比上涨6.4%，涨幅比上年同期下降2.0个百分点。从监测的36个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点：
1．新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。2006年，新建商品房集中成交价同比上涨10.44%，涨幅比上年增加2.04个百分点。全年4个季度环比涨幅分别为4.17%、2.71%、1.51%和3.83%，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨5.34%，比上半年下降1.54个百分点。存量房集中成交价同比上涨1.40%，比上年同期下降1.42个百分点。
2．新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。2006年，商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比上涨13.36%；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨10%、11.26%、10.11%;经济适用房价格同比上涨10.90%。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅两个多百分点。
3．不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。2006年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。
（二）对2007房价走势的判断
综合2006年情况及各方面因素判断，2007年房地产市场供给结构矛盾将得到较大程度缓解，房价进一步趋稳，住房价格尤其是中低价商品住宅价格涨幅可能进一步回落，预计全年房价涨幅将低于去年。
1.房价持续较快上涨的动力减弱。近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点，目前房价高位运行，在居民购房需求有所下降的情况下，持续快速上涨的动力也有所减弱。
央行2006年第4季度全国城镇储户问卷调查显示，居民购买住房意愿平均值从2005年的19.7%，下降到2006年的17.8%，降幅近两个百分点；近期房价上涨较快的北京、上海、天津和重庆涨幅出现连续两个季度的小幅下降。此外，从国家信息中心去年4季度对35个大中城市住房价格调查的情况看，以短期转手为目的和用于长期出租的购房需求,分别为1.07%和5.53%，也比前期有较大幅度下降。
2．国家宏观调控政策效应将进一步显现，住房供给结构变化将促进房价稳定。2006年，国家针对部分地区房价过快上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱的问题，出台了一系列宏观调控政策。全国部分大中城市相继出台了贯彻落实国家调控政策的措施，制定规划调整住房结构，增加中低价、中小套型普通商品住房供应；完善住房保障体系，扩大保障覆盖面；加强市场管理，规范房地产市场秩序，取得了初步成效。由于政策效应的显现存在一定的滞后期，房地产开发也存在一定的周期性。今年，尤其是下半年政策效应将更为明显，住房供应结构性矛盾有望得到较大程度的缓解，这将会促进房价保持稳定。
3．人民币汇率机制的逐步完善和资本市场的发展有利于减轻房价压力。我国人民币汇率机制改革以来，人民币升值速度逐渐加快。截止到今年1月19日，人民币兑美元汇率累计升值已超过6%。随着人民币汇率逐步靠近升值目标，国外热钱通过购买房地产等人民币资产进行获取升值利益的空间将越来越小，其对房地产资产的追逐热情也将逐渐减弱。2006年国内资本市场得到了一定程度规范和较快发展，国内A股市场总市值已超过10万亿元，其对国内民间资本的吸纳能力大大增强。央行去年第4季度全国城镇储户调查显示，在“如何支出”的选项中，选择“购买股票和基金”的人数占比达18.5%，跃升至历史最高；选择“基金”为家庭最主要金融资产的人数占比从上季度的6.7%猛升至10%，上升了3.3个百分点。鉴于资本市场和房地产投资市场存在短期此消彼长关系，在一定时期内，资本市场的发展也将有利于减轻房价的压力。
虽然国家对房地产市场的宏观调控政策取得了初步成效，房价涨势趋缓，但也应该注意到，影响房地产市场稳定的因素仍然存在。一是调控政策还没有完全落实到位，截至2006年9月份，还有65%的地级城市和91.1%的县级城市未按国家规定公布住房规划；二是货币流动性过剩时刻威胁着房价稳定，在资本市场价格持续攀升或出现波动的情况下，可能出现股票和房地产双膨胀，也可能投资资金从股票市场回流房地产市场，推动房地产价格上涨；三是全国不同地区城市房价还有出现“轮涨”的可能。央行2006年第4季度调查显示，一些省会级城市，如长春、郑州、南昌、西安、杭州、贵阳、昆明和西宁等城市居民购房意愿,出现了不同程度的上升。
五、几点建议
房地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。2007年是宏观政策抓落实、见成效、促进社会和谐的一年，也是决定房地产业能否保持稳定发展的关键一年。因此，各地区、各部门应深刻领会中央关于稳定住房价格政策的精神，继续贯彻落实好各项政策措施，努力保持房地产市场价格基本稳定。
（一）加大政策落实力度，健全住房供应体系建设，切实调整好住房供给结构
要从居民收入结构和住房需求结构出发，以满足中低收入群体购房需要为目标，健全住房供应体系建设，调整廉租房、经济适用房、“双限双竞”房、商品房等各种住房供应结构，加大廉租房建设和社会租赁补贴力度，适当提高经济适用房和“双限双竞”房占住房建筑面积的比重。价格部门要科学合理制定经济适用房指导价格，积极参与“双限双竞”房限价、竞价标准的制定，并加强政策实施过程的监督。要加强地方政府落实政策的责任制，做好政策规范运作工作，明确政策的长期性，公布住房供应规划，稳定市场预期。
（二）要继续做好土地市场的清理整顿工作
要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。加大对城市存量土地的清理力度，盘活存量土地。严格土地开发年限规定，加大征收土地增值税政策的执行力度，加快土地开发建设速度，打击土地囤积；对逾期没有开发的土地要坚决收回。同时，也应合理调控地价总水平，保证普通商品住房的适价供应。
（三）要继续加强房价构成的清理和市场秩序的规范工作
各级政府要按照让利于民的原则，进一步清理规范房地产建设、交易环节的各种税费，努力减轻购房者负担。同时应对房地产开发商利润过高问题进行研究，利用经济、法律的手段加以调节。要规范市场秩序，制止宣传欺诈、虚假销售、炒买炒卖等行为，进一步加强住房网上交易管理和监督工作，严格实行住房销售明码标价制度。
从海外成熟的房产市场来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的。因此，介入时机和市场趋势才是房产投资最重要的依据，绝非位置。
时钟原则确定介入时机
如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？通常采用时钟原则（左下图），根据房产市场的周期变化来识别购买房产的市场拐点，确定最佳的投资介入时机，判断未来房市趋势。
12点钟方向：达到房产市场周期的顶峰，经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。
3点钟方向：进入房产市场的回调周期，经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。
6点钟方向：进入房产市场周期的底部，经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。
9点钟方向：进入房产市场上升周期，经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。
中位价格房产最合适
确定时机后，要选择价格跟自己收入及可负担的支出相匹配的房产，即中位价格的房产（不是平均价格）。由于国内地产立项的目的不同，人群定位不同，平均房产价格的升降无法真正反映市场的未来走势，而中位价是100套价格由低到高成交物业中第50套的成交价格，能够更加科学地反馈这个国家、地区的中产阶层的房价负担能力，更能体现和反映市场的未来走势和趋势。
而国人恰恰要么热衷买便宜货，如：抄底海外连银行都不要的、无法抵押的“劣质”房地产 （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美国底特律市中心等地的房产）；要么是投资海外的豪华住宅，如加拿大西温动辄300万加币的大房子、美国比弗利山500万美元的别墅、伦敦金融区百万英镑的豪华公寓等。
对于成熟的房地产投资市场而言，买房自住和投资房产完全是两码事――如果房子用于自住，即使房子升值了却有减轻还款压力和带来收入，其实还是负债；相反，投资型物业升值了，并且带来了额外租金溢价和负债率的降低，那么这样的资金投入才叫作投资，该类房产才可称得上收益型资产。
可以这样说，凡是那些通过房产投资致富的成功者，自住房的资产规模仅是其整体资产架构组合中的一小部分，通常控制在房产财富总额的30%以内，他们是真正的房产财富的拥有者； 而那些坐拥豪宅自住的所谓的富人们，充其量只是高收入者、高负债者、是现金流流出的“穷人” 罢了。
有发展预期的位置才是好位置
最后的择房格言才与位置沾边，即：投资有潜力和发展预期的位置， 而非已被大家公认的好位置。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即“您要为您所看到的‘好位置’付出代价和支付成本。”
如何判断是否是具有增长潜力的位置及该区域的未来房价趋势？在海外成熟房地产投资市场中，职业、成熟和成功的投资者是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的。
资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱关系，挑选出来一些能促使房屋价值提升的市场特征和因素，加以考虑和判断。
市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等 。（20分）
就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等。（20分）
房屋供给：供给长期短缺。（20分）
人口因素：增长率高、数量稳步增长、收入稳定提高等。（20分）
交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 。（10分）
公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等 。（10分）
名校名企：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部等。（10分）
人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等。 （10分）
在这关注要素中，市政规划、就业机会、房屋供给与人口增长排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，都将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来房产价格的攀升和租金的稳定增长。如：新的铁路、桥梁，新的经济开发区、金融和商业中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工程等。交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推，综合打分超过100分，且诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大，位置的投资优势最强。
但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻，只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。如很多国内投资者只为了看海景而投资澳洲的黄金海岸公寓，黄金海岸有62公里的海岸线，不缺的恰恰就是海景，反之，这个城市最缺的是常住人口和就业机会，因为缺了人，所有的美景都是残缺的。
“位置、位置、位置”是美国商业地产大亨唐纳德・川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助地产投资者创造房产财富的成功秘诀。作为开发商的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下，“位置”只能沦为把购房者作为“引君入翁”的宣传陷阱而已！而相对客观的判断投资项目和市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机，投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产，及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化、有潜力的位置作为投资目的地”。
[关键词] 房地产市场 问题 对策
我国房地产业在近10年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业,对我国经济的发展,及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用,但我国房地产业的也出现了一些亟待解决的问题。
一、我国房地产市场的现状及问题
1.房地产呈现投资规模过大之势
自2007年以来,房地产投资增速呈现逐月回升趋势,前半年同比投资增长速度超过24%,超过上年同期增长速度0.6个百分点。2008年,全国房地产开发投资完成额为23 917亿元,同比增长24.6%;2009年房屋销售价格出现环比上涨,前半年全国商品房销售面积达34 110万m2,同比增长31.8%,销售额15 900亿,同比增长53.5%。从市场数据来看,2010年全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降(1.9%),在4月份的基础上,5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降,降幅分别为15.8%和25.0%,其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降,同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。可见,房地产投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐年增长的趋势。
2.商品房价格呈现上涨过快趋势
进入2010年,中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨,3月份70个大中城市房价增长达11.7%,北京等一线城市的房价几乎一天一变,北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元,引起上千排队买房人的愤怒,差点酿成。商品房提前进入4万元时代的结果,就是让大多数月工资两三千的人一年收入买不起一平米房子。
目前,房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,这使得中低收入者无力购买住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而增高,商品房销售价格行为不规范等原因造成的。
3.商品房结构设计不合理
我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。在住房供应结构中,经济适用房及限价房等供应,应占总房源的35%~40%才较合理,但供应现状则是出现别墅、高档公寓等的比率较大,这显然难以满足中低收入者的购房需求,从而引发房地产市场在供求关系上的失衡。商品房价格的过度上涨会增加税收,从而带来相关产业的发展,导致政府在决策上的侧重点过偏使得商品房结构出现失衡。
4.房地产市场秩序呈现混乱局面
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。主要是房地产开发商、交易、中介、服务等各个环节,都存在不同程度的违法违规行为。尤其是出现过个别开发商和中介机构相互勾结误导市场预期、恶意哄抬房价,使得一些房价在短期内呈现非正常上涨。
二、对加强房地产市场调控的建议及对策
1.加大对商品房结构的规划管理
2010年1月13日,“国11条”出台,就是为解决我国少数大城市短期内出现的房价上涨过快,住房供应结构不合理等问题。只有通过宏观调控积极调整住房结构,引导居民合理消费,才能维护住房供应市场的平衡稳定发展。主要是增加普通商品住房的供给,对于房价较高、上涨比较快的地方,在增加普通商品住房的同时,也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。
2.加强对房地产价格的调控管理
针对目前房地产价格不断上涨的局势,“国11条”要求合理引导投资消费,抑制投资和投机性购房。各地要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策,一方面通过增加供给,另外一方面遏制不合理的住房消费,使得商品住房的供求关系更加平稳。
3.加大对房地产市场的监管力度
为了有效控制个人转让住房过程中出现的相关费用和有关扣除问题的不明确、不详细,及对二手房交易个人所得税的征收不到位等显现。2006年9月,国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。要使外商进入房地产市场就要规范其投资房地产市场准入、加强开发经营管理、严格规范境外机构及个人的购房管理,明确规范外商投资房地产企业的设立及股权转让和项目转让的程序等。并严格规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为。
4.对房地产金融信贷方面加强调控
上调贷款基准率以充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用,是中央银行对信贷收缩所采取的紧急措施。理论而言,上调贷款基本利率,首先可以抑制房地产市场的购买需求,从而影响房地产市场的投机行为;其次可以增加房地产业的开发和经营成本,控制房地产的开发规模,以从经济的角度调控房地产市场的供求关系,降低购买量,从而减少房地产市场的供给量。
然而,事实则是以上各项政策的出台并未起到有效地抑制房地产开发商的投资,原因则是以上两者均将负担和风险转嫁给了消费者,这样则会让越来越多的真正具有住房需求的消费者放弃购房的行为,进而进一步对房地产市场呈观望的态度。这样一来表面上看虽能暂时缓解房价上涨的压力,但并未彻底解决房地产市场出现的问题。
5.加强对土地的使用管理
房地产开发的产品总归起来还是土地产品,我国目前的建设用地总量出现增长过快趋势,只有有效的严把土地使用才能够有效的控制房地产市场的供给管理。加强土地管理,禁止擅自将农用地转为建设用地,加大对土地管理行为的监督检查,严惩乱用土地的违法违规行为,严格规范土地执法方面的要求和标准,才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地产业发展的基石,只有根据各地区不同的住房需求,才能既能满足一定时期内该地区的住房需求,还可以延长土地这种不可再生资源的使用。
参考文献:
[1]朱中一:当前的房地产市场形势及发展趋势[J].中国房地信息,2008,(12)
关键词：房地产经济；发展；趋势
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）12-0-01
一、我国房地产经济发展状况
房地产经济在我国实现了快速的发展，大量的市场需求令房地产事业面临着全新的发展机遇。同时，宏观经济策略的不确定性也映射出房地产经济建设中的一些弊端问题。主体体现为，对生态环境没有进行良好保护，对于资源的利用分配存在一定不合理性，且构建的基础金融体系包含一定不完善性。一些开发单位为了最大化追求效益目标，令建设工程建筑过于密集，容积率水平较高，形成了钢筋混凝土构成的“丛林”景观。快速发展的城市建设本来就欠缺良好的绿色空间，令市区逐步蓄积的污染无法快速向四周扩散，城市空气质量则每况愈下。倘若人们再长期生活在密集分布的建筑环境中，将更加感到紧张压抑，无法舒缓心情，将对其身心健康造成不良影响。同时一些房地产项目在快速推进经济发展的同时，却忽视了民族特色以及文化内涵的渗透，无法创建内涵气质、体现人文特点、乡土特征的优质精品建筑。加之开发方无法注重对社区环境的良好建设与保护，而是过分注重安居，忽视了乐居建设，令居民欠缺良好的公共活动场所与绿地空间，无法令其放松身心、自由的亲近自然。当前，我国较多房地产注重粗放型管理，其效益目标的增长则主体靠土地、水资源以及能源的过度消耗，对于空间资源则没有引起足够的重视。房地产金融领域在我国虽经历了数十年的发展阶段，然而其仍需促进信贷整体结构的继续优化调整，应由重视开发贷款逐步向消费信贷扩充更新，并应拓宽房地产资金来源，提升贷款资产合理流动性，扩充二级金融市场的发展建设。
二、房地产经济建设发展趋势
我国房地产经济建设发展，在未来会持续保持投资增长趋势，但其幅度将会有所回落。导致这一现象的成因在于我国宏观政策的良好调控。同时我国在今后的几年时间中，将继续调控投资增长。房地产经济发展的融资渠道则会呈现多元化发展趋势，在股票上市手段基础上，还会涵盖企业债券发行、开发商及购房业主合伙入股建设等方式。同时还可基于资本市场，继续促进金融产品的优化创新。基于宏观政策方针的有效调控，我国房地产行业经济适用住房将持续发挥效用。其主体改革发展目标在于促进住房供应与分配的合理商业化，并实现良好的社会化发展。经济适用住房策略方针的实施正是基于特定条件，为合理实现该目标应用的措施。
1.房地产开发发展
房地产开发阶段中，其土地市场将向着更加规范的方向发展，且建设用地总量的提升管控将更为严格。我国对于地方政府单位的应用土地以及管理工作应提升监管力度，做好预审管控，并有效抑制利用土地低价策略进行的招商引资发展行为。另外应有目的性抑制空置商品房的不良现象，应对其同销售商品房不断提升的价格矛盾问题做好有效处置。在一般竞争市场发展中，价格机制体现的作用为，一旦产品供给大于需求，将令产品形成较多的积压，这时厂商便会采用降价策略应对。而当产品供应无法满足需求时，厂商便会令产品价格提升。然而当前房地产发展的状况为，产品空置现象同价格提升一同存在。导致该矛盾现象的成因在于，一些地方在分配土地阶段中包含违规黑箱操作现象，势必为特定开发房地产项目区域范畴增加了较多进入壁垒。一些有一定发展实力的单位则无法实现健康良好的成长。同时一些小规模、运作不规范的企业却能够依据特殊关系实现生存发展。为此，我们应创建良好的管控机制，制定法律规范，加强政策宣传，做好资质审核，严格杜绝违规操作现象。
2.房地产销售经营发展
房地产在销售经营阶段中，其价格水平将会持续上涨。由需求层面审视，当前对其产生变动影响的成因主要包括，我国上调银行贷款与存款利率，对二次购房行为进行调控，并抑制投机购房，做好拆迁建设规模的良好控制等。当前，我国居住水平仍然呈现出平均较低的特征，市场住房刚性需求较大。房地产市场则形成了首次购房以及改善购房需求为主体的发展环境，因此通过利率上调以及管控投机与二次购房行为，则无法对根本需求量形成显著影响。而在调控拆迁规模阶段中，虽然可影响需求状况，同时也会对供给状况产生影响。为此，我们应做好预测管理，伴随我国市场经济的较快发展，城镇居民生活用于可支配的收入持续提升。加之城市化进程的逐步深入，近期房地产市场的综合需求将继续保持旺盛状态。由供给层面来看，我国政府近期采取的提升存款准备金率、实施土地严格管控、做好存贷款与项目资本金相关比例的调控，管理拆迁规模等宏观策略，则会对房地产发展的市场供给形成较大程度影响。由供求关系特点不难看出，近期虽然房地产价格将持续攀升，然而其升幅将形成一定回落。这是由于，市场经济发展阶段中，其自身含有价格机制影响，可发挥资源配置调整的良好功能。房价的攀升将会令市场供给有所扩充，并形成部分需求。而政府单位则通过调控扩充了中等与低价位的房地产产品供应，对投机炒作行为形成了一定控制，并进一步抑制了房价的过高上涨。再者，政策调控初期阶段中，会对市场预期形成显著的影响，因此将进一步减缓房价增幅步伐。另外，房地产经济发展阶段中，做好二手房市场调控，可进一步令其对新楼盘开发销售价格的提升形成一定抑制作用。目前，我国二手房市场逐步呈现出房源丰富性、购买人群多样性、整体消费需求呈现升级发展、热点地区呈现扩大提升等特征。然而由于银行借贷政策的不完善，形成了一定申贷难度，令二手房源无法充足释放，并形成了有效供给欠缺的状况。为此，我国应由中央至地方继续拓展一系列有关二手房市场交易管控的有利政策，并应推进已购公房的扩充上市，令二手房源呈现持续放量的发展状况，并伴随购房需求的显著提升，将令二手房市场提升活力，呈现出价格趋稳、合理上升的良好发展趋势。
三、结语
总之，针对当前我国房地产市场经济发展状况，实践阶段中存在的不良问题，我们只有科学探究分析其未来发展趋势，并做好预期发展策略制定，才能营造良好的房地产发展环境，促进房地产经济实现优质、健康的持续发展。
参考文献：
[关键词]房屋售价；土地价格；经济发展；居民人均收入
[中图分类号]F293．35
[文献标识码]A
[文章编号]1008-2670(2008)03-0048-05
[收稿日期]2007-12-05
[作者简介]张益丰，男，江苏无锡人，山东烟台大学经管学院讲师，经济学博士，研究方向：计量经济学。
20世纪90年代末期，为了遏制长期困扰我国的经济增长缓慢、通货紧缩等问题，政府启动了房地产市场的全面改革，房地产市场的发展牵涉到一个庞大的系统工程，活跃的房地产市场可以带动相关产业链如钢材加工业。建材、装潢业以及房产中介行业的全面发展，从而有力地拉动内需，为我国成功摆脱通货紧缩做出卓越贡献。但是随着房地产市场的全面复苏，全国各地尤以各大中心城市的房价持续走高，上海北京等城市市区商品房零售价格都已经超过万元／m2房价飙升和普通百姓无力买房之间的矛盾日益激烈，房价快速攀升趋势正在由中心城市向二、三线城市绵延。面对持续升高的房价，虽然政府出台了一系列政策和相关措施试图抑制房屋价格的快速上涨趋势，但收效甚微。据国家发展改革委与国家统计局的调查显示，2007年1季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨5．6％，房屋租赁价格上涨1．8％，土地交易价格上涨9．8％，房产类物业服务价格上涨0．8％。
本文接受研究者普遍认同的高土地出让价格是促使房价飙升的重要原因这一观点，但同时本文也认为城乡的差距拉大、地域之间的发展不均衡才是造成我国房屋价格持续走高的根本原因。地区之间基础设施建设差距巨大，大量的农业人口离开土地到城市寻求发展，而这个高度流动的过程又间接拉大了城乡差距。随着选择到城市就业人口的爆炸性增长，这类人群的落户意识也变得逐渐强烈，而落户的第一消费就是不动产，进城务工人员、外来经商人员和扩招以后进入城市读书并选择在城市工作的大学生，他们的房产需求是迫在眉睫，这些成为了中国房地产市场刚性需求的主体，推动了房地产价格的走高。
一、文献回顾
