【关键词】毛坯房 全装修住宅 全装修一体化
中图分类号： TU654 文献标识码： A
去年我国住宅的装修总量已达到9000亿元的工程量，约占国民生产总值的百分之二的份额之巨。如何使住宅建设坐到绿色环保、节约能源、低碳经济，走可持续发展道路的国策大计，是我们每一个公民，尤其是我们住房与城乡建设管理部门的工作人员应该密切关注的大事。
随着社会的飞速发展和人民生活水平的极大提高，人们对住宅的需求发生了很大的变化，由以前单纯的追求分得开、住得下，逐渐向重视居住质量、居住环境、居住条件等方面转变，更加注意住宅的适用性、安全性、耐久性、环保性和经济性。我国现有的房地产市场中，住宅商品房一直占有很大的份额，其中毛坯房仍占有主要的份额，这与上世纪九十年代之前推广的福利分房制度有着直接的联系。随着福利分房制度的结束，住宅产业化的推进，土建内装一次到位的全装修住宅已经慢慢取代原有的毛坯房型式。成为住宅行业的重要开发对象。
过去毛坯房作为一种商品，虽然已被广大老百姓所接受，但是毛坯房必须进行二次装修。大多数人，包括像我们这样有过装修经验的人群都知道，都有深刻体会：二次装修既费时又费工，耗钱不说，还可能破坏房屋功能，留下结构和水、电等安全隐患，这种生产方式与我们当前倡导宣传的构建和谐社会、环境环保、节约能源，提倡低碳经济的观念和可持续发展的政策是背道而驰的。
1999年原国家建设部首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费、和扰民等现象。”从这时开始，住宅全装修提上了我国住宅产业现代化的发展历程，可以说：全装修成品房是房地产产业成熟的标志，是住宅产业发展的必然结果。随后这十年中我国又不断建立完善了住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系和质量控制体系。原国家建设部在2002年进一步给出了全装修住宅的定义：“住宅装修一次到位是指在房屋交付前，有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。”
住宅全装修以装修的大批量工业化生产方式取代传统分散的手工业作业，实现了作业量从住宅现场向工厂的转移，从而降低了施工现场的污染和浪费。以住宅企业的集团统一采购部品取代了购房者分散的个体采购方式，实现了装修成本的大幅度降低。完整的住宅销售质量保证体系也为材料的质量提供了坚实的保证，以标准化、模数化、通用化的部品生产取代了大量的非标产品和现场加工，实现了以工厂化加工现场装配为主的现代化施工方式，为施工质量的提高提供了全面可靠的保障。从土建阶段就介入装修和设备设计，协调了多个工种之间的矛盾，以全装修房的交房方式全面取代毛坯房，形成了完整的住宅产品。这种交“钥匙”工程，符合社会主义多、快、好、省的建设原则，也是广大平民百姓拍手称快的举措。所以我们说再提倡环保和高效的社会环境下，提出住宅全装修“一体化”的发展模式并全面推广实施是有跨时代意义的。
据资料介绍，在日本、欧美等发达国家，设备部品以及内装修一应俱全的集成住宅是商品住宅的普遍标准，住宅内装修部分和建筑体一样，是作为住宅商品的组成部分一起出售的，同样受到质保体系的约束。再看我国的全装修住宅的市场情况，以江苏省为例，江苏省作为我国的经济强省，近年来房地产发展迅猛，在市场、政策、管理和技术方面都具备良好的基础，理应在全装修住宅开发方面走在前列。但据有关统计资料显示，在省内全装修房较多的南京、苏州两市，全装修房所占的市场比例也不过15%至20%，与上海市全装修楼盘已占70%的市场份额仍相差甚远。我们所在的南京地区是近十年开始逐步实施住宅装修“一体化”模式的，如梅花山庄的湖畔之星、金鼎湾、紫鑫中华广场、雅居乐等小区都是成功的佐证。我国幅员辽阔、住宅商品房、经济适用房的总量巨大，与国外相比，实在到了非推行不可的地步了！
住宅全装修相对于毛坯房还是一个新兴事物，其本身在实施过程中也存在诸多的问题。从项目之初的设计环节，到项目管理、施工、采购、营销策略等不同阶段，都有需要改进的地方。如果有政策强有力的支持，有开发商的资金投入，有消费者对这种省心省力的全装修房不断深入的理解和接受，这种发展缓慢的势态一定会有很大的改观。尤其是房地产企业如果将住宅产业传统管理模式中相对独立的市场投资、土地资源开发、产品设计、建筑建造、原料供应、资金融通到住宅产品流通、销售、物业管理等各个阶段，以计算机技术、信息技术、以及网络技术为手段，运用管理集成思想，在目标、组织、方法等各个方面进行有机集成，就可以做到全装修住宅的开发规模化、配套化；设计多样化、标准化；施工机械化、工厂化、装配化；装修部品、构建配件通用化、系列化；以及管理专业化、规范化、一体化；从而最终实现住宅全装修系统化。
在住宅全装修“一体化”的发展模式中，设计是其中重要环节之一。设计一体化牵涉到；建筑设计、室内设计、结构设计、水暖设计、电气设计、部品设计、景观设计、设备设计以及在建造过程中的施工组织设计等。目前在住宅全装修推进过程中，设计一体化方面仍存在许多问题，例如建筑设计与室内设计分家，缺乏连贯性和相互渗透性，设计与施工脱节、图纸不规范不详细、施工要求难以定量化、业主仍要做大量的协调性，但是最后的产品往往在视觉效果上、色彩感觉上、质感上仍不能完全达到设计师的预期效果。
【关键词】公众聚集场所；装修；火灾；消防
0.引言
随着经济社会的发展、生活水平的提高，加上消费观念的逐渐转变，到公众聚集场所消费的人们越来越多，一些商家为了拉拢客源，不惜花费重金来搞装修，一些娱乐场所的内部装修更是日益高档、奢华，商家在追逐高额利润的同时，往往忽略了消防安全问题。
1.公众聚集场所改扩建工程中存在的问题
1.1先开工建设，后补办手续
《建设工程消防监督管理规定》中明确规定“建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧必须经过消防部门审核合格后方可施工，小于等于五百平方米的公众聚集场所需要到消防部门办理设计备案手续”。但是，大多数商户以为自己的经营的场所面积较小（500平方米以下），不用办理消防手续，所以都采取了先进行装修改造，等到消防部门催促办手续时才补办。
1.2装修设计忽略消防安全
在装修时，大部分的商户会选择一些规模较小的装修公司负责整个项目的设计，而一些装修公司只是负责场所的装修和装饰，对于建筑内部设施的设计往往不考虑在内，包括安全疏散和消防设施等问题。如果是新建的建筑，问题一般不会很大，但是对于老建筑进行装修、改变建筑原有的使用功能的工程来说，消防安全问题通常都是一件非常棘手的事。大部分商户在设计阶段就忽略了消防问题，等到消防部门监督检查时才注意到自身的消防安全问题，再次设计、再次改造，这往往造成了资金的浪费。
1.3装修材料使用可燃材料
建筑内部装修、装饰是指内墙、吊顶、梁、柱、地面等暴露于室内空间表面的材料或材料组合。目前，市场上的装饰材料种类很多，如纺织品贴墙布、壁纸、塑料贴墙纸、木龙骨、轻钢龙骨、塑料扣板、石膏板、铝塑板等。
一些商户往往选择一些便宜的装修材料，比如木方、细木板、塑料扣板等，这些材料都是可燃易燃材料，耐火极限达不到《建筑内部装修设计防火规范》要求，留下了大量的火灾隐患。
1.4缺少机械排烟设施
《建筑设计防火规范》中规定“设置在一、二、三层且房间建筑面积200平方米或设置在四层及四层以上或地下、半地下的歌舞娱乐放映游艺场所需设置排烟设施”。在实际检查过程中，有一些设置在四层或者地下的娱乐场所既不具备自然排烟又没有设置机械排烟，有些商户为了整体装修效果竟然将场所内的所有窗户封堵，还有一些地下场所误将通风设施当做消防排烟设施。这些场所一旦发生火灾，排烟困难，极易造成火势的蔓延。
1.5消防设施设置不合理
在装修过程中，部分商户为了整体装修效果，将消火栓箱的箱门用装修材料替换原有的箱门，不利于人们辨认，更有甚者，干脆将消火栓箱用材料封死。还有部分场所达到了设置自动消防设施的条件，业主为了节省资金，不安装自动消防设施，而在场所的建筑面积上大作文章，想尽一切办法来节省资金投入，将消防安全完全抛在脑后。
2.相应的对策
2.1提高群众的法制观念
就目前而言，群众的消防法制观念还比较淡薄，有些装修工程、改扩建工程不报经公安消防机构审核或擅自改变公安消防机构的审核意见，竣工未经验收合格就投入使用，以致留下先天性火险隐患。还有些装修工程的建设单位或个人，不知道改扩建工程、装修工程还需要向公安消防部门申报，究其原因就是他们根本不懂《中华人民共和国消防法》，他们不知道自己的违法行为会造成什么样的严重后果，不知道自己的违法行为会受到什么样的处罚。所以，公安机关消防机构要向社会宣传相关方面的法律常识，把装修工程的详细申报情况在本地媒体中刊登，适时利用电视广播曝光一批违法装修工程，达到“打击一个，教育一批”的目的，使广大群众真正了解基本的消防法律法规，不断提高群众的法制观念。
2.2严把消防审核关口
对于室内装修工程、改扩建工程，特别是对歌舞娱乐放映游艺场所，消防部门一旦发现未经审核擅自施工，必须在第一时间告知建设单位向消防部门申报，等待审核合格后再施工，以避免造成不必要的损失。对于已经申报且审核合格的改扩建工程，消防部门要定期开展施工质量监督检查，特别是对隐蔽工程，一定要在隐蔽工程完全封堵之前开展抽查，确保隐蔽工程的施工质量。同时，消防部门要加大对设计公司和消防施工公司的检查力度，一旦发现有违法国家强制性条款的违法行为，严厉查处，绝不能轻易放过。
2.3加快装修材料的转型
从目前市场上看，可燃的装修材料仍然占有很大比例，而且可燃材料要比阻燃材料价格低，低廉的价格容易吸引更多的顾客，导致可燃材料装修屡禁不止。所以，要真正降低装修材料对建筑火灾的影响，就要从源头抓起。一是开展新型材料的研发。要鼓励科研机构进行阻燃材料的研发，使阻燃材料的价格进一步降低，并逐步扩大市场，逐渐取代可燃材料，把握市场的主动权。二是严格管控可燃装修材料。相关部门要加强装修材料的管控，出台更严的行业标准，在产品合格证书上强制标明耐火等级，迫使那些易燃材料或燃烧后产生有毒气体的材料在市场上的份额逐步减少，逐步被阻燃材料取代。 [科]
【参考文献】
[1]《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）.
[2]《人员密集场所消防安全管理规定》.
[3]《中华人民共和国消防法》.
［关键词］装修工程；设计管理；项目管理
近年来，我国经济社会得到快速发展，居民的生活质量得到不断改善。与此同时，人们对于装饰装修的需要也日益广泛，越来越关注装修工程项目的设计和管理。在市场需求的推动下，装修行业得到了较好的发展，在行业领域、专业技术、市场前景等方面都展现出了发展活力。但同时，装修工程项目的设计管理也暴露出一些问题，可能制约装修行业的长远发展。对此，开展具有针对性和导向性的装修工程项目设计和管理工作显得尤为重要，其不仅仅会影响装修工程的施工质量和施工效果，还会对装修单位的经济利益和企业核心竞争力带来影响，因此相关单位要加强对装修工程项目设计管理的重视程度。
1 装修工程项目设计管理的特点
近年来，我国的装修工程得到了快速发展。项目数量不断增加、新材料不断涌现、装修技术不断提高和普及、施工工艺不断精细化等，装修工程进入到了新的发展阶段。与此同时，新发展也带来了新问题，装修工程项目的设计管理逐渐表现出各种特点，具体来说，包含以下几个方面。一是形式多样、细小烦琐的装修细节管理，其贯穿于整个装修环节，出现的节点缺乏规律性，难以进行全面处理；二是装修工程涉及的专业面颇为广泛，诸如排水、电路、供暖、电气等，对设计管理提出了更高的专业性要求；三是设计管理要有全局性，相关单位需要对装修全过程进行调度管理和监督，根据实际情况协调各方，有序、合理地组织装修工作，既保质量又保效率地完成工程项目。
2 装修工程项目设计管理中存在的问题
2.1 项目设计超出成本预算
装修工程项目的设计工作多是围绕甲方展开的，设计师根据业主的需求进行装修方案设计，却忽略了同施工方的沟通和交流。由于工程造价的市场价格处于不断变化的状态，装修材料、技术、设备、人力等的价格也在不断波动中；此外，同一类型的装修材料由于功能、品质、品牌等的不同，也可能存在较大的价格差异。项目设计团队、装修施工队伍、业主的沟通渠道不畅通，导致项目设计很难同时满足甲方需要和施工现实，结果往往是实际装修成本远远超出工程成本预算，给装修材料的采购和装修人员安排带来一系列问题，影响整个装修进程的开展和管理。
2.2 延误工期导致成本提高
在实际装修过程中，经常出现的问题是不能在合同约定期限内完成装修工作，究其原因，既有外部不可控因素，也有装修团队内部原因。在项目总进度安排中，设计进度对装修工程的施工进度影响最大，受装修过程中存在较多设计变动的影响，经常会出现装修工程已经进入主体结顶阶段，但没有完整的装修图的情况，这便极大地延误了装修准备工作和装修单位开始施工的时间，造成整体装修工程被迫滞后的情况。对于这种现象，装修公司需要着重从内部入手，提高设计人员的专业素养和管理队伍的规划能力，在装修工程开工前就做好规划设计和预备方案，降低外部因素导致工程延期问题出现的概率，为装修企业节约施工成本。
2.3 工作人员的专业素质有待提升
相较于建筑工程，我国的装饰装修工程发展较晚，许多装修企业的从业人员是从建筑行业转行而来的，对装修行业的了解不够深刻，也缺乏专业的技能，对图纸、器械、材料等的重视程度不高，给装修工程项目的设计管理带来了巨大的隐患。装修工程不仅需要设计人员全面了解甲方要求的原材料的规格、品质、样式及安装布局，还要求施工人员根据设计图纸对现有空间进行精准的设备置放和电器元件安装，确保空间尺寸的实际效果与设计保持一致。但从目前的现实情况看，仍存在装修从业人员的专业技能不到位导致设计或施工出现偏差的情况。
3 装修工程项目设计管理的策略
3.1 施工前的项目管理
对于装修工程而言，其工期要求较高，要求必须在合同规定的期限内完成装修工作，所以在装修的收尾阶段，常出现抢工期的状况。为合理安排装修进度，避免抢工期造成装修质量不佳的问题，务必要对装修工程项目做好施工准备阶段的管理工作，包括装修技术准备、装修人员管理、装修材料预置等。首先，针对装修设计要点选取施工技术，在正式装修之前，组织专业技术人员就设计、监管、施工等关键问题进行设计交底，研讨装修工程项目设计中存在的问题和施工中可能遇到的难点，不断改进项目设计，提高设计的可行性、科学性和合理性，为正式施工做好设计和技术准备。其次，需要对项目参与人员做好职责划分，既要及时构建管理结构对装修施工进行监管，又要根据施工要求组建技术和施工队伍，确保装修工程项目人力资源准备充分。最后，关于施工可能需要的材料、器具、设备等，要在施工前完成采购或租赁，保障物资供应的连续性。
3.2 施工材料的控制
施工材料质量的高低直接影响着装修工程项目的施工结果，因此相关单位有必要加强对装修材料质量的管理水平，确保材料质量符合工程建设要求。具体来说，装修材料的管理与控制包含以下几个方面。一是对材料类型、数量、品牌等做好采购规划，在实际开展装修之前，需要根据项目设计的具体要求，确定装修需要的多方面材料类型，并针对这些具体类型的材料做好使用数量上的测算，便于后续的采购环节顺利进行；二是做好材料的市场调研，装修材料的选购不能仅仅考虑装修成本，还需要重点关注材料质量的把关，这就要求相关单位做好材料市场的实地调研工作，了解市场行情，在保证材料质量的基础上对比单价选择采购；三是定期检测材料性能，由于运输、储存等环节存在不可控因素，以及材料本身可能存在某些不稳定属性，导致装修材料在施工之前已发生损坏问题，对此，建议对其进行定期抽样检测，确保所使用的材料具有较高的品质。
3.3 装修成本的管控
要对装修成本进行控制，关键在于对项目设计的约束。项目设计直接关系到装修工程项目造价成本的高低，繁琐、精美的设计势必带来较高的装修成本，因此要采取适当的措施以切实加强设计对装修造价的管控。一方面，装修单位可以进行限额设计，促进合理分配资金。装修工程的成本受装修风格、材料品牌、质量等级等的影响颇多，设计师在对工程项目进行设计前，要与业主和施工单位进行反复沟通，明确业主的设计要求和施工方的成本预算，以便在限额范围内对装修工程进行总体安排，促进资金在可控的范围内被合理分配，实现最佳的项目设计。另一方面，可以将业主纳入装修材料的选购队伍，部分业主对装修材料的品牌、性能、等级等要求严格，这给装修成本的控制带来了很大的困难，对于这种情况，可以考虑允许业主自行选购装修材料，设计师只需要和施工方核对装修成本即可。
3.4 项目进度的调节
装修工程项目的进度调节贯穿于施工前和施工中整个环节，施工单位根据合同总工期和项目设计来确定关键节点，在对关键节点进行深化后，制定装修的进度安排。第一点，制定进度计划。考虑移交场地时间、垂直运输效率、劳动力投入、主要原料供应等现实因素，以前瞻性、科学性、预见性的视角，做好装修工程设计的施工前准备工作，如工作人员的部署、相关资料的审查、资金的流动等，确保制定的进度计划能够较好地与实施条件相匹配。第二点，组织实施进度计划。进度计划在实际开展过程中需要不断加强动态管理，即根据装修施工的现实情况不断对施工进度做出调整，调节各施工段的时间安排，对出现的问题进行及时反馈和处理，保证在合同约定期内完成整体装修工作。第三点，加强与业主的沟通交流。业主的需求和期望可能发生改变，此时装修工程项目的设计方案、进度、样式等都会发生变更，此时加强与业主的良好沟通，能有效规避对进度的影响。
3.5 人员素质的提升
对于装修工程项目而言，设计人员、项目负责人及管理人员等的工作素质是关乎装修单位长远发展的关键，直接联系着领导层的管理能力和基层的工作水平。因此，装修单位要强化对团队的综合素质培养，以完善内部控制管理工作。一是加强对设计人员的管理与培养。通过开展专业培训、参加交流座谈会、考核设计基础知识等方式，不断促进设计人员的专业技能和服务意识的提高，锻炼设计团队成员间的默契。二是狠抓项目负责人的管理水平。监督和管理工作是确保整个装修项目施工质量的重要环节，管理团队需要在设计大纲被编制完成后有序开展设计评审、设计验证和方案验证等工作，保证项目设计的完整性和可行性，并对各管理层级进行责任和权限的划分，将管理工作落实到位、权责明确到人，最大限度地发挥每一位管理人员和设计人员的作用，并在工作中累积其经验，提高工作效率和水平。
4 结语
综上所述，随着社会经济的不断发展，人们愈加追求兼具健康、环保、美观、舒适特点的装修项目。装修工程作为贯穿于项目开发全过程的一类复杂项目，其需要完备的工程质量体系设计管理模式对其进行监督和管理，以保证装修工程的施工质量，使装修单位效益最大化，保障业主的合法权益。对装修工程项目的设计管理涉及人员、技术、设备、原材料等方方面面，同时与合同、成本、进度等息息相关，若其中某一环节出现问题，都可能会影响装修工程项目推进的整体效果。因此，相关单位有必要加强对设计管理各个方面和环节的严格管理和整体控制，确保将项目管控工作落实到装修工程的整个过程中，从而促进项目整体水平的有效提升，实现装修行业的绿色、可持续发展。
参考文献
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[3]董肖俊，陈达凯.建筑装饰深化设计要点分析及工程应用[J].四川水泥，2017 （1 ）：82.
论文摘要:十六大以后，我国进入全面建设小康社会新的历史时期，居住建筑将有大的发展。当前，销售清水房由住户自行装修的住房消费模式存在许多弊端。随着人们居住消费水平的提高，房市的发展成熟，市场呼唤成品房。住宅建筑设计要与时俱进，把握住房消费的导向，搞好更完善的住宅设计，满足市场需求，适应市场发展的需要。
国民生活整体进入小康水平，恩格尔系数有了大幅下降之后，生活消费的热点已从吃、穿、用，开始转向了住房、汽车和旅游。以住房消费来说，城镇居民住宅走上商品化、市场化的轨道之后，促进了住房消费逐步向较高的水平、较高的标准发展。住宅建筑设计，应该顺应发展的形势，不断推出好的设计作品，满足市场的需要。当前各地积压的一些“陈量房”，销售困难的原因是多方面的，不一定是位置不好，也不会是房价过高，其主要的原因还在市场营销策划及设计标准的定位跟不上住房消费水平提高对市场发展的要求。住宅建筑设计师(包括各相关专业设计师)有义务和责任为消费者创造安全舒适的居住环境，引导现代化居住的消费发展，及时改进当前存在的一些问题和弊病，使AtN的居住水平和生活质量不断提高。
1．毛坯房由住户自行装修存在许多问题
在房市发展初期，毛坯房由住户自行装修的模式，适应了开发商压低售价和购房者惧怕装修价格陷阱的心理，以及对所谓“个性化装修”这个论点理解的误区，很大程度上被人们(买卖双方)所接受，这种模式下的住宅设计，从内容到深度都是不尽人意的。实际上，这种住房消费模式在现实生活中已暴露出不少问题，不仅有价格高昂、为装修而奔波劳累之苦，而且其中还可能留下不少的遗憾，甚至产生不少涉及安全、损害公众利益和消费者根本利益的重大问题。购买这样的半成品商品房来自己操办装修，并不如人意，许多反成为了“伤心房”。空壳房交给住户自行装修，除乱拆乱改影响结构安全、影响外部立面之外，变更排水系统不慎漏水，影响楼下住户；装修人员(包括装修公司的许多设计人员)缺乏必要的专业知识，如不懂电气设计，用电安全方面也存在不少问题；还有施工噪声扰民，影响邻里关系……甚至由此引发法律纠纷的事，也时有所闻。
2．市场呼唤成品房
由于住户自行组织住房装修存在重大的弊端，政府自去年以来，在加强对装修市场管理的同时，出台了住宅装修的一系列管理文件，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式。建设部第110号令<住宅室内装饰装修管理办法>对于杜绝乱拆乱建、影响外立面观瞻，杜绝损坏承重结构和防水设施、影响结构安全或漏水、影响相邻住户的正常使用，限制装修施工时间以免噪声扰邻……以及对装修从业单位的资质、合同管理、质量及验收、质保和保修等，都建立了一系列的规定和法规，无疑对于新旧房屋的二次及反复装修，都会起到规范管理的作用。但是，从大量存在的问题来看，还是实施商品住宅装修一次到位，由开发商提供成品房，才是解决问题的根本出路。
建设部早在2001年就发文，要求各地停止销售毛坯房或成品房；2002年6月18El又出台<商品住宅装修一次到位实施细则>，(以下称“实施细则”)可说是对半成品房、毛坯房的全面封杀。
什么叫成品房?“实施细则”规定：交房时要完成基本的建筑功能所需的全部作业，不仅包括天、地、墙的内外粉刷，门窗等设施的安装，还要做到水、电、气、闭路(视频)、通讯(含宽带网)等所谓的“五通”到位。在这样的成品房基础上，住户若要对天、地、墙再作装饰装修，选购自己理想的灯具、洁具、灶具等设备用具，即使还有一些小的修改或增添，也不会“动大手术”了。它可以再进行精装修，如不再装修也可以八住。购买这样的成品房肯定是广大购房者的理想愿望。
住宅按装修一次到位设计，可以省却了给住户或装修公司带来的许多麻烦，避免拆除又重建造成的浪费，减少了许多劳累之苦。可以有效地保障房屋整体的安全，保证各种设备管线设施的系统完整、运转可靠和安全使用。避免装修噪声扰民和一些不良的装修行为损害公众利益，或影响住户之间的邻里关系。同时还可避免住户自己购买装修材料常发生价格欺诈，和因成批下料用料而减少材料损耗。集中作业而提高工效、降低施工成本以及统一的监管而提高工程质量。表面上看成品房的房价高了，但从总体来说，同原来半成品房的购房款与装修款两项合起来，肯定是i+i<2的关系。
3．改变住房销售和装修模式需澄清的几个问题
毛坯房由住户自行装修存在的问题，受损害的是消费者。而形成原因的主要方面也是消费者，这里需要引导，需要澄清一些问题，从根本上改变住房销售的消费模式。
3．1生活是丰富多彩的，”个性化装修”是居住消费品位提高的表现。在不产生安全隐患和不损害公众利益的前题下，应当满足这种个性化的追求。但自己打造“个性化”装修，也存在着一定的误区，如混淆了装修与装饰的概念。作为起居生活的住宅，吃喝拉撒的”功能”，共性成份很大。住宅装修主要讲究实用性、功能性，许多都是同一的，过分强调个性没有多少必要：一般装修应该是给装饰和家具、陈设提供一个“背景”。居住者不同的兴趣、爱好、职业、情趣、文化艺术修养等个性特征，还主要体现在室内的家具式样、陈设、器具、摆设或装饰物件上。灯饰的款式、光照的技巧，窗帘或地毯的质地、色彩，挂画的风格，饰件的搭配以及餐具、酒具、桌布、摆件……等等，才是人们多花心思去体现个性的地方。
误区之二是个别照抄照搬的“个性化装修”，全然失却了家的温馨，根本谈不上“个性”。这中间，还有一些没有品位的庸俗化，缺少文化的商业化等不伦不类的”个性化”，等等，一点不可取。
3．2住房居住“一成不变”的状况，必定要打破(有变化)。原来那种想在某处买房一住就是一辈子甚至几代人的守旧观念，肯定会跟随社会经济和人们生活多样化的发展而变化。今后随着就业形式和个人事业发展的变化，流动性会增多；大家庭的解体及人口的变化、经济收入的变化，必然引起对消费水平、对舒适的居住环境的追求。甚至子女就学、考虑人文环境“择邻而居”等因素，都会引起住房观念的变迁，使人们较频繁地迁徙、更替。这种情况下，如若还换一次房搞一次装修，肯定让人受不了。购房换房和搬迁，都要简便易行，才能适应开放、流动的社会生活。这是社会化大生产在居住消费方面的必然体现。欧美国家的住房消费模式，值得借鉴。
另一方面，房市逐步向多样化发展，不同类型、不同标准的住房随着市场需求的增多，购房换房可选择的余地也增多，在众多的房源中，选购一套成品房未必就不如意。人们的穿着也经历了一个从自己购买布料、选定式样、量体裁衣的订制，到直接销售成品服装的消费模式的转换过程，这预示着住房消费也将会经历这样的历程。住宅建筑设计不仅要把握这一市场发展趋势，还应该积极引领和推进这一进步的发展势态。
3．3成品住宅的品质要提高，必须要设计专业化，装修规模化，管理规范化。自理装修的住户，必定不是人人都内行。大多数人由于不了解住宅产业最新科技发展的动态，不熟悉新设备新材料的性能和运用情况，只好墨守老的习惯或盲目照搬别人的做法。尤其在住宅设备的设置方面，常常出现有的还在使用淘汰产品(如用易生锈的铁管做冷热水管)，或者购买使用非环保的装修材料；配电系统或布线方式不合理，留下用电不安全的隐患；通讯、视频及数据等信息系统设置不合理、不方便，满足不了数字化时代个人对信息消费的需求；空调器的安装不恰当，房间气流组织紊乱，温度场分布不合理、不舒适(零乱安装还影响外立面的整齐美观)……这些在技术上都“很专业，稍有考虑欠妥或失误，就会带来日后使用的不便或安全问题。到入住后才感到不少的遗憾。住宅建筑的各专业设计师们，必须用高超的、领先的、完美的和成套的现代住宅设计，去扭转购房者的心态，取得他们的认同，放弃买空壳房的打算，转而购买一次到位的成品房。
【关键词】精装修住宅；房地产市场；质量问题；施工技术；技术要点
前言
在房地产开发的大背景下，精装修住宅成为市场的主流方向，当前，人们追求方便、快捷的意愿越来越强烈，需要住宅告别毛坯房时代，转变为低成本、高质量的现装房的呼声逐步强烈。精装修住宅就是本着“以人为本”、“差异化施工”等原则对新建住宅进行改造和装饰，具有统筹上的优势，对于防止财富浪费、装修施工隐患、装修污染，减少私人装修对公共环境影响和公共设施破坏有独特的作用和意义。近几年来，精装修住宅成为潮流，被广大民众和建筑企业所接受，并成为房地产扩大市场和加快营销的策略和措施。但是精装修施工中也存在很多问题，装修材料、施工工艺和细节方面都存在着缺陷，对此应该值得高度的关注和重点研究。精装修住宅施工质量的保障和精装修住宅施工技术的提高需要建立在对日常精装修住宅施工经验和教训的总结上，我们应该相信分析精装修住宅的特点，研究精装修住宅施工中常见的问题和难度，寻找精装修住宅施工中应该做好的技术要点，为精装修住宅的施工进行了经验和方法上的积累，起到了技术强化和技术提示的作用。
1精装修住宅的特点
1.1精装修住宅的经济优势
精装修住宅可以将装修与住宅组合成一体，可以通过按揭的方式降低购房人的经济压力。精装修住宅可以避免单独装修时不必要的财物浪费和精力牵挂，并有利于实现装修安全。精装修住宅具有规模效应，可以取得比较大价格上的优势，这对于住宅业主来说无疑有非常大的吸引力。
1.2精装修住宅的市场优势
精装修住宅是房地产市场和建筑市场的特定需求，是建筑行业和装修行业实现系统化、规模化和科学化的必经之路，精装修住宅以集约型一步到位的装修扩展的建筑企业和装饰企业的市场，可以发挥建筑企业和装饰企业在资金运作、技术运用、人力资源上的优势，使精装修住宅有了质量上和经济上的保障，在扩大市场产比的同时，内化地促进了建筑企业和装饰企业的深入发展。
1.3精装修住宅概念的内涵
精装修住宅的设计要精，应该站在业主的生活、交流、起居的角度去设计精装修住宅的风格和功能，在实现风尚的前提下要体现简约的风格。精装修住宅的内容要广，应该对住宅留言业主再次装饰的空间，体现业主的需要和个性。精装修住宅的选材要精，应该利用精装修住宅企业技术上、规模上和价格是上的优势，选择有利于实现精装修住宅设计的材料，在满足业主材料方面需要的同时，提高企业的经济效益。
2 精装修住宅常见质量问题
精装修住宅在我国发展时间过于短暂，精装修住宅市场还存在着各种问题，如：地面不平整、地砖空鼓和松动、室内设施变形、房屋渗漏为，在室内细节的处理的比较草率等，在装修细节上木工出现家居和装饰移位、漆皮等问题；油工上出现情况油漆不光亮、掉色和污染大等等，这些常见的问题需要我们在精装修住宅的施工过程中加以认真对待，在利用技术、强化技术的基础上，创造出高品质的精装修住宅。
3精装修住宅施工质技术要点
3.1精装修住宅材料和设备的技术管理
精装修住宅所用的材料、构配件和设备的进场报验都要严格把关，精装修住宅材料进场使用前必须严格执行材料进场验收签字制度，同时应按规范要求对精装修住宅的施工试验及施工记录，保证精装修住宅施工资料的完整性。
3.2精装修住宅施工过程技术环节
精装修住宅施工前必须先做样板间，检验装饰效果、施工工艺和施工质量。精装修住宅施工中安排专人在现场督促检查，落实精装修住宅设计方案。在大面积精装修住宅施工的过程中，要全程跟踪装修施工过程，对管线、吊顶、基层、地板木龙骨、地板留缝等部位要严格执行工程技术标准和验收。精装修住宅施工每道工序完成后，实行自检、互检、专职检测。
3.3精装修住宅施工的技术要点
首先，吊顶工程的施工技术应该以饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式的控制为主，吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。其次，厨房、卫生间等防水工程施工中要严格按施工工艺施工，并在施工完成后进行48小时的避水试验。其三，墙面涂饰工程中，应该加强对涂料的品种、型号和颜色的检查，涂饰时要均匀、粘结牢固，严防漏涂、透底、起皮和反锈等问题的出现。其四，细部工程施工中应该对预埋件安装、数量、规格、位置以及造型、尺寸和固定方法等技术要点进行强化，保障细部工程表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致。最后，实木复合地板施工中应该加强地板的选配，对基层进行防潮处理，防潮层宜涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜。
4 结语
综上所述，当社会和建筑市场告别毛坯房时代迎来精装修住宅时代，我们应该了解和掌握这一发展和动态，应该本着“以人为本”、“差异化施工”的原则加强对精装修住宅施工的技术运用和技术管理，在确保施工质量的同时降低精装修住宅的成本，进而提高企业的竞争能力，促进企业长足的发展，本文对精装修住宅施工进行了技术方面的研讨，但对于精装修住宅施工的管理和激励等环节上还存在着不足，希望同仁在重视精装修住宅施工技术运用的前提下，充分发挥自身的才智，寻找综合的手段提高精装修住宅施工质量，为企业的进步和人们需要的满足做好基层的本质工作。
参考文献：
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2010年末，恒大地产（03333.HK）分别与装修业三巨头―金螳螂（002081.SZ）、亚厦股份（002375.SZ）和广田股份（002482.SZ）签约，额度高达30-35亿元。至此，恒大战略联盟的合作伙伴已超过300家，包括西门子、松下等施工材料设备供应商、世界第三大设计公司阿特金斯（Atkins）、中建总公司以及世联地产和戴德梁行等在内的营销和物业服务商都被恒大拉上了同一条船。从开发商角度来看，通过优化和延伸标准化产业链，巩固和扩大战略联盟、强化集中招投标、集中采购等多种方式，主打精装修房可以进一步控制成本、从各个环节保证项目品质，提升产品性价比。
恒大以外，万科从2007年就开始全面推行精装房，2009年末新开工工程中精装修的比例已经接近八成，2010年这一比例逐渐上升到九成以上，新开工公寓项目更是实现了百分百精装修。到2009年末，金地深圳项目的精装房比例也已接近八成。中国房地产指数系统监测数据表明，全国40座大中城市目前在售和待售房地产项目中，有超过17%的项目为精装修项目，其中广州和北京的精装修项目分别达到47%和30%。精装修房已成为大型开发商的主要产品。
政策助力，市场广阔
与毛坯房和简装房相比，精装修房具有装修整体成本低、环境污染小、节能环保等多重优势。为了实现住宅产业化，各地相继出台相应政策，大力推广住宅精装修。深圳力争2010年底前，销售住宅基本实现100%一次性装修，政府投资兴建政策性住房必须实行“全装修”。上海规定到2010年，全装修住宅占新建商品房住宅的比例在中心城区达到六至七成，其它地区力争达到三至四成。北京则要求政策性住房全部带装修。
目前全国平均精装修比例只有约8%，与主要发达国家80%的水平相比，仍存在较大差距，市场发展具有广阔空间（图1）。根据建设部住宅产业化促进中心《住宅产业现代化技术、经济政策研究》课题测算，2010-2020年，10年间仅新增住宅需求就达到1.24亿套，按100平方米每套计算，若仅以10%的住宅精装修方式出售，每平方米600-1000元的标准，则市场容量达到7440-12400亿元。巨大的市场规模吸引了众多下游参与者，从装修企业到家具设备供应商，从建筑公司到物业服务商，都跃跃欲试，想从这块大蛋糕里分一杯羹。
装修企业:
精装占比大幅提升
受最直接影响的自然是装修企业，他们纷纷开足马力，进军家装、精装领域。国泰君安非金属建材分析师韩其成认为，精装房的发展扩大了装修企业的市场，在这个新的竞争领域，设计能力和质量控制能力是核心竞争力，然后才是过往的施工经验。海通证券也指出，装修的两块子市场壁垒不尽相同，公装壁垒在设计，住宅精装修壁垒在施工，现有的四家装修上市公司中，金螳螂和洪涛股份属于公装主导型企业，亚厦股份和广田是精装修特色型企业；未来他们将向“全业务类型的装饰服务商”转变，现有的差异可能逐步弱化。
以广田和亚厦为代表的传统家装企业进一步加大精装修的力度。获得恒大30亿元大单的亚厦股份，2007年底的住宅精装修收入1.14亿元，仅占主营收入8.53%，到2009年底，这一数字为6.7亿元，占比上升至26.95%。到2010年中期，这一比例进一步上升至35%，预计2011年住宅精装修占装修工程收入比重可提高到50%。广田2007年、2008年和2009年精装修收入从1.77亿元增加三倍达到7.61亿元，占公司总营业收入从2007年的20.24%上升至2009年的39.67%，2010年上半年更是达到了40.2%。广田与中信、万科、中海、雅居乐等大型房地产公司都有合作，未来仍将保持家装、公装五五分的原则。
面对诱人的大单，一向以公装见长的装修企业也加足马力转攻住宅精装业务。2010年，金螳螂成立了家装分公司，专门招聘有家装经验的从业人员，聚焦高端住宅精装修。年末获得恒大30亿精装修订单后，金螳螂公告称以不低于62.02元的价格非公开增发不超过2900万股，募资近18亿元，主要投向住宅精装修和节能幕墙等领域。平安证券预计，2011年金螳螂的住宅精装修占装修工程收入比重将由上一年的不足10%提高至逾30%，收入增长中有超过40%由精装修业务贡献。
另一家装修上市企业洪涛股份（002325.SZ）则暂时按兵不动，公司表示住宅精装修门槛和溢价能力低，对手过多，房地产公司强势而业主挑剔，短期内仍将专注于体现装修复杂程度和具备溢价能力的剧院、国宾馆、五星级酒店等高端市场。由于定位在细分市场，洪涛的收入规模明显低于其他三个竞争对手，而随着另外三家都发力精装房市场，收入增幅之间的差距也明显拉大（图2）。
对于装修企业来说，精装修项目一般金额较大，公司派驻项目部的人员相对固定（一般按项目配置管理人员、按施工面积配置施工人员），单个项目的人均产出较高。同时，与单一客户的长期合作减少了业务拓展的支出，有效避免了装饰装修行业规模零散、扩张能力弱、难以做大的瓶颈。从长期看，精装修业务有利于公司降低费用。不过，精装业务主要依靠大型客户，广田逾七成的精装订单就来自恒大。装修公司通常会给予开发商一定程度的商业折扣，房地产企业具有绝对的议价能力，再加上资金回收周期较长，因此现阶段，精装对公司毛利率的提升作用并不明显（图3）。
卖场突围
精装房的兴起为家具生产商和装修企业提供了B2B的渠道，但也分流了家居卖场的部分客户。2008年以来，深圳家具品牌零售额普遍减少超过30%，全天候促销优惠的进行也难拉升人气。当然，这主要是国家房产调控和卖场饱和带来的影响，限购令频频出击，房地产行业下游的装修业也受到打击。现阶段，中国精装修房的比例尚低，精装房对家居卖场冲击甚微。但由于卖场仍是家具品牌的主要渠道，如果精装修比例持续提高，或许会对卖场的出租率和租金收入带来负面影响。而房地产调控政策之外的二三线市场或可成为卖场突围的重地，开辟更大的生存空间。
一、装修材料
室内装饰材料是指在室内装饰工程中起装饰作用的材料，它是装饰工程的物质基础。由此可见材料在室内设计的重要性。在装修商品住宅的设计过程中对材料的运用上要充分考虑不同材料不同的性能，在不同的功能分区选用适宜的材料，同时还要考虑住宅装饰的生态性，。这也是装修商品住宅人性化的又一体现。装修商品住宅选材是会关系到功能、审美、经济、安全、施工等各个环节。因此十分重要。
1、选用合适的材料
在住宅室内设计中不同的功能分区在材料的选用上也有不同的要求，只有在合适的空间环境选用合适材料，才能从细节上体现装修商品住宅室内设计的人性化。以地面材料选用为例，不同的区域根据不同的使用要求对地面材料的选用会有不同，例如在玄关的设计上，由于是主人换鞋穿鞋的区域，因此在地面材料的选用上要考虑材料的耐脏性和易于清理的功能，在材料选择上一般会选用石材和地砖，而在厨房和卫生间的地面材料选择上不仅仅要考虑易于清洁的功效，同时还要考虑到防滑耐磨，减少日常的意外伤害。另一方面在构配件的选用上也要更多考虑到细节，例如在门把手的选用上就会考虑到人性化的设计，有的门把手由于在前端没有弯曲设计，所以有时当人开门常
常会勾住衣服，而把前段设计成为弯曲型时，就能有效解决这个问题。同时还可以考虑在入户门把手的上方设置一个便签篓，这样住户可以把每日的便条放在其中，出门时可以起到提醒的作用在窗户的选用上是否可以考虑，住户无需开窗就可以达到室内通风换气的作用，这样即使住户不在家也可以对室内空气进行流通，不会由于长时间不开窗而产生室内异味。例如坐落在上海佘山的金地天御项目，室内选用的窗户就充分考虑到了这本文由收集整理个问题，通过窗户的细节化设计全面提升了整个住宅的档次和质量
2、选用生态环保材料
目前在装修商品住宅的室内装修过程中普遍存在装修材料选用上追求“豪华”、“时髦”、“气派”的倾向，在室内装修过程中大量利用天然的不可再生的材料，这对现在提倡“环保节能”是相违背的，因此在装修商品住宅的装饰材料的选用上应该采用无毒、无味、无粉尘、无放射性、防火、阻燃的“环保材料”。从而保证室内的空气质量和材料的安全性，使装修商品住宅入住者更放心。
3、选用高质量的材料
在住宅的装修过程中最看重的部分之一就是材料的选用上，选用好的装修材料与部品、部件，能为整个装修提升质量。最直接的做法就是选用好的装修材料品牌，例如上海新都国际在室内装修材料选用上都为一线知名品牌—摩恩龙头、科勒洁具、能率热水器、方太电器、西蒙开关、欧普照明。从心理上满足了住户对生活质量的追求。
二、风格设计
装修商品住宅在很长一段时间内难以推广的原因之一就是室内设计风格单一化。购房者认为装修商品住宅主要是由开发商统一装修，难以满足住户的个性化需求。对于住宅开发商来说，如果为了满足客户的个性化需求，这就会产生多种设计风格。如果装修商品住宅推广多种设计风格的话，一是会对装修批量化施工和管理带来困难，也失去推出装修商品住宅的优越性，二是不利于住宅产业化发展，也实现不了住宅技术的标准化、部品和部件的通用化。
如何解决在标准化和个性化中寻求平衡，首先是要消费者转变观念，应当把住宅设计中的“装修”与“装饰”两个概念相互区分，对室内的墙壁、天花、地面、卫浴及厨房设备等不能移动的部位做的粉饰和铺装叫做装修，而对于室内的窗帘、家具饰品等软装设计叫做装饰。而室内的软装设计才是体现主人个人品味和家居风格，所以在装修商品住宅室内设计应该引入欧洲的“轻装修，重装饰”的设计理念。业主通过自己选家具、饰品以及窗帘等软装饰品，也能使相同的硬装标准下的装修商品住宅呈现不同的家居风情。装修商品住宅的室内风格的定位应该满足大众的审美需求，满足批量化生产施工的要求。
1、满足大众的审美需求
装修商品住宅的是住宅产品在标准化过程中显著的特点就是能够快速复制，并且能进行批量化生产。装修商品住宅面临众多的购房者，他们的年龄、收入、职业、生活方式、审美品位、行为模式等方面千差万别，如果要满足每一个购房者的个性化需求显然是不可能，也违背了装修商品住宅产业化和标准化的初衷。因此在装修商品住宅的设计风格的定位上就要细分市场，细分客户。在室内风格定位之前，必须首先要对目标客户群体、楼盘户型做定位分析，全面了解潜在消费者的收入水平、年龄层次、生活习惯、行为特征以及审美品位等各个方面的情况。针对大多数人的审美要求定位几种目前主流的设计风格，满足大多数消费者的心理需求。
2、满足批量化生产施工要求
装修商品住宅的设计风格的不同，表现风格特征和要素的部品、部件的形状、色彩、质地的差别就会很大。要生产出各种式样的装修部件，那就必须配有技术要求不同的制作、施工及安装设备，同时还需要具有较高施工工艺水平的专业技术人员进行操作。我国目前现场施工水平有限，装配化水平不高，工业化施工以及部品、部件的技术标准化程度不高。因此由于现在这些因素的制约，导致在进行装修商品住宅风格的选择上不宜过多，否则会在装修管理过程会增加施工难度，
提高造价，推广标准化装修受到阻力，最后出来的整体效果也不一定最好，另外，过多的风格设计会增加开发商的设计成本，这部分成本还是会追加到消费者身上，导致提高房价，也不利于住宅的后期销售。因此在装修风格上还是推崇大众能普遍接受的装修风格，同时在空间环境设计中充分留有余地，满足住户自身的个性化需求。
关键词：全装修住宅； 产品定位； 设计方法； 成本控制；施工管理
Abstract：The residential house with well down finishing is the developmental direction of housing industry in China. In what way to this well is the concerning problem by developer， designer and future consumer. This article has made some research work in the confirmation of product level， the way of design， cost control and construction management.
Key words：finished house； the confirmation of product level； the way of design； cost control； construction management
几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性地进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是建设部大力倡导的发展方向。由于全国各地城市的情况不同，精装修房占市场供应商品房的比例也大不一样。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%以上，深圳还不到30%，其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建设科学技术含量不断地提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。
比较专业的开发商，例如万科地产，他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。
如何做好住宅的精装修，是开发商及设计师们所密切关注的问题。现从以下几个方面对住宅精装修问题进行探讨。
1关于住宅产品的设计定位
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2~3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。
2全装修住宅的设计方法及设计范围
与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。
3与住宅部品制造商共同完善产品设计
住宅精装修的部品主要是厨房橱柜、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步细化，建筑部品制造商有着更专业、更接近市场需求的设计和制造。比如厨房橱柜的设计，除了满足传统的洗、切、炒流程和物料收纳功能外，还要满足新型厨房电器的布置。厨房系统的整合，目前主要还是由橱柜制造商的设计师根据已经成型的厨房尺寸来安排、布置。因此让住宅部品制造商的设计师提前介入住宅的精装修设计就显得非常必要。当然，产品设计总的统筹还是由开发商来组织。开发商需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住宅产品的设计。
如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。
4成本控制与采购招标
精装修住宅的设计完成之后，接下来就是要做好成本控制工作。精装修住宅的成本控制一般按以下工作步骤来进行。
4.1根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/m2范围选择和确定。
4.2按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。
4.3按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。
很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的成本和施工质量。
5精装修住宅的施工管理
对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。
5.1做好精装修施工单位的招标工作。建议选择有专业资质的装修队伍参与投标，并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的，很少有装修公司一次能够派出几百人在同一个工地施工。如果能派出足够工人的话，那也是一帮临时招募的散兵游勇，很难保证未来的施工质量和进度。因此，科学合理地划分标段，根据实际情况选择施工队伍是未来工程顺利进行的关键。
5.2做好原施工图与装修设计的技术对接。目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不够，装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。
5.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系。在楼盘建设期间，装修施工单位一般会与主体施工单位产生交叉作业。建设单位如果不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件，影响了装修单位的施工进度；有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰，从而影响主体施工的进度。因此，必须详细做好整个工程的施工计划。
5.4明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。
在施工中，如果施工工序交接不清楚，就会出现推诿扯皮的现象，施工质量就无法得到保证。
5.5要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。
6精装修住宅的产品售后服务
开发商向客户提供精装修商品房之后，如何做好产品的售后服务是体现开发商诚信与否的关键。要做好装修房的售后服务，须做好以下几个方面的工作。
6.1在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能明确向客户承担责任。开发商承担责任的期限、范围，应与供应商或者施工单位所承诺的内容一致。
6.2建立产品售后服务机制。开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商的产品售后服务中心、施工单位等建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。
