关键词：上海“楼脆脆”，嘉兴“楼歪歪”，建筑问题，法律分析，救济途径与展望
目前，民生问题尤显关注，全国各地及嘉兴 “两会”均将其立为重中之重，房屋建筑质量安全问题与公民利益更是关乎甚微，大量隐患层出不穷，并逐呈夸大趋势。上海“楼脆脆”，嘉兴“楼歪歪”，令人防不胜防。公民住房安全千钧一发、岌岌可危。
一、上海“楼脆脆”与嘉兴“楼歪歪”[1]
2009年6月27日当大部分上海市民还在睡梦时分，家住上海闵行区莲花南路、罗阳路附近的居民却被“轰”的一声巨响吵醒，一栋在建的13层住宅楼连根“卧倒”。言于此，而危难远不止于此。今年5月11日有报道称嘉兴市秀洲区新塍镇一高档楼盘——南洋景苑内17号楼，这栋交付了仅仅才3个月房子，已整体向南倾斜约10厘米，给居民的生活造成了极大的不便与恐慌，解决建筑问题出路在何方？
二、事件回顾[2]与法律分析
谈到此，我们再来回顾一下这两起事件背后的黑幕。
对于上海“楼脆脆”事件，各种说法百花齐放。“偷工减料说”、“地基不牢说”、“河畔高楼不宜说”、“防汛墙影响说”等数不胜数。而有人却将其称为一种奇观，搞得玄乎其玄。从现场可以看到该栋楼整体朝南侧倒下，大楼的整体框架居然无明显变形，甚至连窗户玻璃都没有破碎，它安静地趴在工地上就像一个卧地不醒的巨人。就一座13层的大楼而言，最不可能为人所看到的也就是地基的一面，但这座大楼的倒覆，硬是完整地将大楼的地基暴露给了世人，非常之事必有非常之因，以最奇迹的方式展示的恰恰可能是最丑恶的事情。
“豆腐楼”倒了，连同它一起倒下的还有中国楼市的职业责任、安全质量和道德良知。真的希望能听到房地产界的一片哭声，在今夜。如果良知未泯，你就应该哭泣；如果你还有一点对自己所从事的职业的热爱，你就应该哭泣；如果你能充分理解天下苍生的住房感受，你就应该哭泣……
我们再来看看我们自己所生长的这片土地上，又是一幕怎样的场景。嘉兴秀洲“楼歪歪”事件已尽显丑态。浙江省建设工程质量检验站有限公司检测结果：17号楼北侧桩身抗压强度明显高于南侧，最终导致楼房向南倾斜。而这一现象，是由于桩基偷工减料引起的。按设计标准，桩深应该为8.0米，而工作人员抽检到的17号楼北侧桩长在3.6米至7.9米之间，南侧桩长在5.7米至7.7米之间。
房屋问题涉及多个学科部门，有《建筑法》、《产品质量安全法》、《侵权责任法》、同时涉及《宪法》中公民居住权和国家民生政策及惠民工程。下面来看一下涉及的相关法律法规：
根据《建筑法》第六十条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基等基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。《建筑法》第六十二条：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。《建筑法》第六十三条：任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。可见，建筑商难辞其咎。
根据《侵权责任法》[3]第八十六条规定：建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《侵权责任法》第八十五规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。所以在上海“楼脆脆”案例中，建设单位和施工单位的责任应该是不可推卸的。转贴于 根据《合同法》[4]第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此该问题房屋后面还涉及这一大串的合同中的违约责任承担事宜，同时在《消费者权益保护法中》对于此争议也有着相关的涉及。
三、以建筑法和社会角度具体剖析实际问题
该建筑质量问题不仅仅是简单的涉及到法律方面的侵权责任、违约责任、房屋质量、公民居住权等等，归根溯源还得从建筑法方面下手。据调查统计，有83%的人认为建筑质量出现的原因在于房屋建造者和装修者，另有17%的人认为是政府的监管不到位。究其根本，建筑质量安全隐患的原因不只是以上两点，分析原因总结如下：
1、建筑设计不当。房屋建筑质量安全隐患的存在与房屋的设计有很大的关系，建筑物的设计对于一幢房屋的牢固程度、稳定性等都是不可忽视的。举一个例子，在屋面防水的设计中，会发现有局部泛水檐高度不够；自由排水的屋面上，檐部不作铁皮泛水檐，而且卷材没有探出挑檐的边沿等；另外有的厨房和卫生间设计选用空心楼板，且不作防水层，上下水管道穿越楼板不加套管；以上这些都是渗漏的隐患。
2、建筑材料选用不当。建筑材料是构成房屋的最为重要的东西。例如防水工程沥青品种的选择，油毡的质量和品种，预制楼板灌缝时所选用碎石的粒度大小，抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。
3、施工现场监理不够。施工现场监理行为不到位是造成质量问题的另一个原因。个别监理单位为了寻求经济效益超越资质承接监理业务，项目监理机构的人员资格、配备不符合要求，存在监理人员无证上岗的现象，现场监理质量控制体系不健全。
以上三个小点都是从房屋建造者本身出发去分析质量问题产生的原因，这也是房屋质量问题产生的最主要的原因。如果从其他的方面去分析那么我们认为还有以下两点：
1、政府相关职能部门监管不到位。住房和城乡建设部郭允冲副部长指出“有的地方的政府监管不到位，因为最后一道把关就要政府来把关，政府要监督管理，企业的管理、人员的管理、工程质量的管理，政府最后要把关。”（CCTV12《大家看法》两会特别节目《我建议》）[5]可见。政府的监管不力也是房屋质量出现问题的原因之一。
2、民众的监督、法律意识不强。从表面上看，房屋的质量问题及安全隐患的出现与公民是没有因果关系的，他们往往是受害者又怎么会导致房屋出现质量问题呢？仔细分析可以得出：相当多的民众对该问题的漠视也助长了不法开发商的不法建设的气焰。
四、对策及展望
1、增强公民维权意识。《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条款从买受人的角度出发，以买受人的利益为本位去保护他们的利益。从法律的角度看，法律给广大人民群众一定的支持，为他们维权提供了法律依据。
2、完善立法，进一步规范施工单位、建设单位的行为并加强其法律意识。从各个案例来看，施工单位的责任是不可推卸的，正是他们不当的行为才使得隐患的存在，甚至是事故的发生。《建筑质量管理条例》第四章第25到33条规定了施工单位的质量责任和义务并且相关行政部门也对他们进行了监管，可房屋质量问题仍然存在。他们并没有严格按照法律规定的那样履行自己的义务，所以必须增强其法律意识。
3、加强政府及职能部门的监管作用。住宅工程质量，关系到人民群众的切身利益和生命财产安全，关系到住有所居、安居乐业政策的有效落实。在“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”中民生问题也多次被提及，也是社会各界讨论的焦点。所以政府应该加大宣传力度，出台一些具体的政策，以提高人们对房屋安全质量问题的警惕性。
4、加强社会各界的监督作用。阳光是最好的防腐剂，有的人不相信法律，从而将其放之任之，有的人知道要拿起法律武器维护自己的权益，可是没有坚持走下去。所以我们不仅要有法律意识还要勇于坚持维护自己权益，与违法行为作斗争。
五、结语
纵观眼下，房屋安全质量问题显然普遍存在，法律对这个问题亦有了不少的规定，党和政府的相关部门均对这个问题相当关注，我们相信通过各方的不断努力，这个问题一定能够解决。我们每一个人都生活在一个大社会中，对于社会上的问题尤其是贴近自己生活的问题我们都应该出一份力去解决，特别是热点问题、切身利益问题和幕后黑手问题，我们要永远去揭发去探索。作为一名法学专业的大学生我们更是有此般责任，用法律的专业知识去解决问题，为社会献上自己的微薄之力。
参考文献：
1、梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版。
2、王利明：《合同法》，中国人民大学出版社，2009年6月第三版。
3、张新宝：《侵权责任法》，中国人民大学出版社2010年7月第二版。
4、米健：《现代侵权行为法归责探索》，载《法学研究》，1985年第5期。
5、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。
[1] （上海“楼倒倒”后又一建筑奇迹：成都现“楼歪歪”）
[2] v.youku.com/v_show/id_XMjYxMzEyNTMy.html （嘉兴楼歪歪事件新闻报道视频）
[3]米健：《再论现代侵权行为法的归责原则——兼答张佩霖先生》，载《政法论坛》，1991年第2期。
小产权房土地流转制度合同无效
“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。
一、小产权房产生原因。
1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。
3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。
二、小产权房的困境。
1、严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。
2、引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。
3、造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。
4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量L险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。
三、结论
综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。
参考文献：
[1]宋若男，付梅臣.小产权房违法建设空间行为特征分析[J].中国人口・资源与环境，2015（S2）.
关键词：小产权房；土地流转制度；合同无效。
“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。
一、小产权房产生原因。
1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。
3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。
二、小产权房的困境。
1.严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。
2.引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。
3.造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。
4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量风险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。
三、结论。
综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。
本文将对商品房质量类别、责任人、赔偿请求权等主要问题进行探讨,对其中涉及的法律问题进行分析梳理，提出自己的合理建议，以使商品房质量问题能在法律的框架下得到应有的规制。
关键词：责任人 请求权 消费者
一：商品房质量类型
对商品房质量问题进行分类有很多种方法，这里我们主要采用按照开发参与主体进行分类和按照法律依据进行分类的方法。
（一）：按照开发参与主体分类
1．勘察设计方面
如：勘察设计失误；使用功能不合理；采光不足；人性化考虑不足等勘察设计问题。
2．施工方面
如：结构缺陷，主体工程不合格；装修质量过差，如墙地面开裂；机电功能缺陷，如管道漏水，电路不通等。
3．房地产开发商方面
如：虽然满足规范要求但违反售房合同约定等。
4．其它质量问题
如：室外公共区域的质量和环境问题等。
（二）：按照定义依据进行的分类
1．法律规定
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
根据体系解释的原则，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条是对主体结构质量之外的其它质量责任的规定，根据《建筑法》第62条的规定，包括屋面防水工程和其他土建工程，电气管线和上下水管管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
2．合同约定
建筑质量问题还应该包括合同约定的其它质量问题。
3．合理推定
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。“严重影响正常居住使用”就是合理推定，也应该认定为质量问题，如室内环境质量不利生活等。
二：商品房质量问题责任人
关于商品房质量问题的责任人，法律有相关规定的我们需要按照规定办理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
商品房质量责任纠纷关键是分清责任，勘察、设计、施工，负责四个环节上每个责任人都承担相应的质量保障责任。但严格地说，开发商对外承担商品房质量全部责任，而对内勘察、设计、施工、监理等单位向开发商负责，按照责任的大小承担相应的责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第76条第2款、3款规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当按照有关法律法规的规定或者合同约定，承担相应的责任。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定:“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。”
三：商品房质量纠纷赔偿请求权
根据上文商品房质量分类，当出现商品房质量问题时，有法律规定的情况下消费者可以直接依据相关法律追究责任人寻求赔偿。当法无明文规定，双方有约定的时候，可以适用我国《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
具体请求权如下：（1）解除合同和赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条和第13条第1款规定在三种情况下，买受人可解除合同并请求赔偿损失。（2）请求修复和赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定了出卖人的修复责任。
赔偿原则如下：质量侵权损害赔偿的应依据的原则，是发生质量侵权时，依归责原则和责任要件在确认加害人应负责任的情况下，决定赔偿范围的准则。赔偿应遵循全部赔偿原则，包括财产损失和人身伤害损失，又区分直接损失和间接损失。全部赔偿原则也被称为“实际损害实际赔偿”。
四：商品房纠纷对《消费者权益保护法》的适用
商品房买卖能否适用《消费者权益保护法》，理论中一直存在很大争议。
反对者如梁慧星教授，理由有三：一是《消费者权益保护法》制定时，针对的是普通商品市场，其适用范围不包括商品房，而《产品质量法》明文规定不包括建筑物。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡。
支持者如中国社科院民商法博士刘俊海、南开大学陈耀东教授，理由有四：一是商品房具备商品的一切特征。二是商品房的购房者符合消费者的特征。三是司法解释《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中己肯定了购房者的消费者地位。四是购房者处于弱势地位，法律应给予弱者以特殊保护。
据悉上海市在《消费者权益保护条例》修订过程中，曾向社会各界征集是否将商品房写进《消费者权益保护条例》的意见，结果作为广大消费者的老百姓支持，而一些行政司法部门，如建委和法院对此不完全赞同。
自2000年以来吉林、宁夏的消费者权益保护法的实施办法均明确规定商品房也是商品，并且对什么情况下可以退房，如何退款等也进行了规定。随后，福建、重庆等地相继出台地方法规，保护购房者在购房过程中的合法权益。
建设部在2001实施的《商品房销售管理办法》第20条中也对一定范围内的欺诈行为适用了《消费者权益保护法》中的“双倍赔偿”。而后在2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也把赔偿表述为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，实质均属于惩罚性赔偿。
按规定，惩罚性赔偿以开发商销售商品房时存在欺诈作为适用前提，即开发商必须具有明知或应知的主观态度，且在客观上采取了隐瞒事实真相或故意告知虚假事实的行为。《解释》第8条、第9条、第14条分别规定了6种情形下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿，可进一步概括为三类情况：
首先，开发商故意处置购房者权利的欺诈行为。
其次，开发商违反商品房商销性的欺诈。
第三，商品房面积过度缩水时可有限制适用惩罚性赔偿。
《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任。
综上可见我国未来立法趋势倾向于将商品房买卖纳入《消费者权益保护法》调整范围的，这对于广大的购房者来说无疑是有利的。
关键词：建筑质量；安全隐患；法律责任
一、房屋建筑质量安全隐患之成因
该建筑质量问题不仅仅是简单的涉及法律方面的侵权责任、违约责任、房屋质量、公民居住权等，归根溯源还得从建筑法方面下手。究其根本，建筑质量安全隐患的原因总结如下：
第一，建筑设计不当。房屋建筑质量安全隐患的存在与房屋的设计有很大的关系，建筑物的设计对于一幢房屋的牢固程度、稳定性等都是不可忽视的。举一个例子，在屋面防水的设计中，会发现有局部泛水檐高度不够；自由排水的屋面上，檐部不作铁皮泛水檐，而且卷材没有探出挑檐的边沿等；另外有的厨房和卫生间设计选用空心楼板，且不作防水层，上下水管道穿越楼板不加套管，以上这些都是渗漏的隐患。在楼地面的设计上，预制空心板上先抹找平层而后作面层，按这种设计施工的地面和天棚，绝大多数易产生裂纹。在设有进深梁楼盖上，进深梁的上方不加设辅筋，多数均在此处发生大孔隙裂纹。
第二，施工不当。建筑物的质量高低与建筑物的施工有着莫大的关联，房屋最终质量就在于施工的效果。具体说来就是工程施工队伍整体的素质不高，各施工企业内部新的、不熟练的工人比较多，但技术培训又跟不上，导致了工人技术水平较低，更为糟糕的是许多未经过专业训练的农民工涌入建筑行业，导致了施工队伍整体素质下降得更快。据统计，农民工、临时工占施工队伍总数的2/3，而他们中的大部分都是没有受过建筑施工的专业培训。另据统计，现在建筑施工企业中的自有工人真正能到现场规范操作的只有4%；建筑施工现场直接从事操作的工人中，90%的都是流动性质的农民工，这就使得建筑质量得不到保障。技术水平无法达标的情况下，建筑质量能够达标是非常困难的。
第三，建筑材料选用不当。建筑材料是构成房屋的最为重要的东西，房屋的设计再合理，施工的水平再高超，没有质量合格的施工材料都是没有用的。例如防水工程沥青品种的选择，油毡的质量和品种，预制楼板灌缝时所选用碎石的粒度大小，抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。
第四，施工现场监理不够。施工现场监理行为不到位是造成质量问题的另一个原因。个别监理单位为了寻求经济效益超越资质承接监理业务，项目监理机构的人员资格、配备不符合要求，存在监理人员无证上岗的现象，现场监理质量控制体系不健全。
二、以建筑法和社会角度具体剖析实际问题
建筑质量问题不仅仅是简单的涉及到法律方面的侵权责任、违约责任、房屋质量、公民居住权等等，归根溯源还得从建筑法方面下手。据调查统计，有83%的人认为建筑质量出现的原因在于房屋建造者和装修者，另有17%的人认为是政府的监管不到位。究其根本，建筑质量安全隐患的原因不只是以上两点，分析原因总结如下：
1、建筑设计不当。房屋建筑质量安全隐患的存在与房屋的设计有很大的关系，建筑物的设计对于一幢房屋的牢固程度、稳定性等都是不可忽视的。举一个例子，在屋面防水的设计中，会发现有局部泛水檐高度不够；自由排水的屋面上，檐部不作铁皮泛水檐，而且卷材没有探出挑檐的边沿等；另外有的厨房和卫生间设计选用空心楼板，且不作防水层，上下水管道穿越楼板不加套管；以上这些都是渗漏的隐患。
2、建筑材料选用不当。建筑材料是构成房屋的最为重要的东西。例如防水工程沥青品种的选择，油毡的质量和品种，预制楼板灌缝时所选用碎石的粒度大小，抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。
3、施工现场监理不够。施工现场监理行为不到位是造成质量问题的另一个原因。个别监理单位为了寻求经济效益超越资质承接监理业务，项目监理机构的人员资格、配备不符合要求，存在监理人员无证上岗的现象，现场监理质量控制体系不健全。
三、对策及展望
1、增强公民维权意识。《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。从法律的角度看，法律给广大人民群众一定的支持，为他们维权提供了法律依据。
2、完善立法，进一步规范施工单位、建设单位的行为并加强其法律意识。从各个案例来看，施工单位的责任是不可推卸的，正是他们不当的行为才使得隐患的存在，甚至是事故的发生。《建筑质量管理条例》第四章第25到33条规定了施工单位的质量责任和义务并且相关行政部门也对他们进行了监管，可房屋质量问题仍然存在。他们并没有严格按照法律规定的那样履行自己的义务，所以必须增强其法律意识。
3、加强政府及职能部门的监管作用。住宅工程质量，关系到人民群众的切身利益和生命财产安全，关系到住有所居、安居乐业政策的有效落实。在“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”中民生问题也多次被提及，也是社会各界讨论的焦点。所以政府应该加大宣传力度，出台一些具体的政策，以提高人们对房屋安全质量问题的警惕性。
【关键词】新时期;登记案件;行民诉讼交叉案件; 问题; 策略
【 abstract 】 the our country building trade frequently, a building to register the case also is growing, and real estate registration behavior through in the our country civil legal relations and administrative legal relationship between, show a different problem, this paper will discuss the new period registration bank of China people cross case litigation existing problems, and puts forward some tactics.
【 keywords 】 the new period. Registration; Do people cross litigation case; Problem; strategy
中图分类号：C36文献标识码：A文章编号：
前言
近年，随着我国市场经济的高速发展和城市建设改造步伐的不断加快，房地产开发利用与房地产权益保护问题成为大家关注的焦点，房屋权属登记类行政案件的数量呈逐年上升的趋势，其中大部分属于行政与民事形成相交叉的案件。对于贯穿于民事法律关系与行政法律关系之间的问题存在较大争议，传统模式按照保守的民事和行政审判的分工进行案件审理，在审判工作中，往往就会相应的产生对这一问题的不同处理意见与裁判结果的不同。使得问题的存在是显而易见的。本文将讨论新时期登记案件中行民诉讼交叉案件存在的问题，和处理的策略。
一、 我国房产登记行为的性质特性
房地产登记机关在从事登记行为时是以国家的名义支持房地产交易的进行，并且维持房地产交易的秩序，为国家征收赋税和保护耕地，以及私人资产等国家治理活动提供信息方面的保障。我国房产登记是房地产交易双方转移物权的必经程序,是指国家的专门机关代表政府,依照法律的规定和程序,将当事人变更房地产权利状态的意思表示记载于特定簿册,使之产生一定法律效果的行为。从法理上看作为法律事实的民事行为可分两个方面，一是法律行为，二是事实行为。法律行为人具有相应的民事行为能力，法律行为的法律效果是当事人双方的意思表示，包括：申请登记房地产转移、变更都是双方当事人意思活动，并且主动申请登记。事实行为的法律后果完全产生于法律。假设登记机构行为与上述两种行为都不沾边的话，那么登记行为就不属于民事行为。《物权法》32条明确规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”这一条例充分阐明了关于引起物权变动的实体法律关系，房地产登记机构没有审查权利，同时也没有解决机能，要确认产权，属于法院和仲裁机关的权力，不属于登记机构。在《物权法》28条规定：登记机构此时的登记行为，不表达自己的意思，不审查文书的效力，明知错误也不停止登记，以法律、仲裁文书和政府决定为依据，我们可以认为只能是具体行政行为。同时我们也可以看出房产登记机关只有对登记事项具有审查和监管权的特性。
二、新时期房产登记案件中行民诉讼交叉案件的问题
所谓民事、行政争议交叉案件是指人民法院在民事诉讼、行政诉讼或者两种并行诉讼案件审理过程中，同时存在均需解决的行政争议和民事争议，两个争议在法律事实上互相牵制、互相关联、互相影响，处理结果上互为因果或互为前提的案件，当事人之间在处理纠纷的化解时需要两种诉讼程序共同参与的情形。近年来房产登记行政案件中涉及到的行民交叉问题，已经大量出现的是当事人为了解决民事权益之争，并且直接提起不服登记行为的行政诉讼。如在浙江某市一对恋人刘某与崔某共同出资购买了该市区一套二的住房，该房是以男方刘某的名义签订了房屋合同，并且办理了各项手续，同时还申请登记和领取了《房屋所有权证》。但是时隔两年，两人因感情问题而分道扬镳，分手后房屋所有权约定贵刘某所有，但是刘某要补偿崔某15万元，但是房屋的使用权归女方崔某使用，约定在崔某结婚后或者6年后再把房屋交付给刘某使用。翌年6月，也就是2008年6月刘某把房屋卖给范某，并且签订卖房协议，办理了房屋过户手续。范某随向崔某提出让房，但是遭到崔某拒绝，范某遂向法院提起民事诉讼，要求崔某迁让房屋。崔某一纸诉状将以刘某、范某为被告提起民事诉讼，要求法院认定房屋买卖无效。法院在认定事实后，认为范某未去现场看房，明显不合逻辑，而且与刘某系远房亲戚，性质存在明显的恶意串通，最终法院判决确认房屋买卖协议无效。并且崔某又向法院提起行政诉讼，要求撤销范某的房产登记。法院判决撤销房产登记。在民事诉讼恢复审理中法院最终判决驳回范某的诉讼请求。通过这个案件我们可以发现在房产登记案件中行民诉讼的交叉问题，一是房屋登记在民事诉讼中，关于证据效力问题，即当事人对房屋登记有异议的民事案件是否必须“先行政、后民事”，另一方面是登记时提交的材料之一被确认无效，是否才能撤销登记。以及法院在案件审理时周期是否太长，造成当事人诉累，而且两个纠纷常常数年得不到解决，以及影响了我国司法的公平与效率，并且损害了我国司法的权威。
三、新时期登记案件中行民诉讼交叉案件的处理方法
1、完善房屋登记立法和房产登记制度。房地产登记是我国公示房地产物权变动情况，才能够保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。我国房屋登记办法，要完善房屋登记机关地位和设置程序，以及登记机关登记时对申请材料的审查、登记公告程序的完善、登记机关赔偿责任的范围与标准等方面。加强登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。确立与细化了登记簿制度。同时不断明确了登记机关的审查职责。建立房产纠纷行政与民事诉讼统一的立案指引制度，做好对于房产纠纷类诉讼，进行认真审查状、答辩状，判断案件性质是否属于行政与民事交叉案件，并且判断是否符合民事与行政关联诉讼一并审理的条件和范围，以及是否具有“二审合一”的必要。同时作为法官在解决房产纠纷行政与民事交叉案件时所使用的法律应该充分运用自由裁量权，并且按照立法的精神与原则来解释法律，衡平正义与法律的冲突，达到解决纠纷，实现实质性正义目的。
2、强化行政诉讼和解工作。随着人民的交往频繁，生活节奏的加快，我国法律在处理纠纷案件时时间拖的太长久，已经影响了人民对打官司的惧怕，尤其是对于一些不是事关人命的案件，我国法制应该建立一种和解处理问题的快速方法，尤其是做好行政诉讼和解，行政诉讼和解是原被告在人民法院主持下在庭审阶段就诉讼标的互谅互让达成合致以解决纠纷的诉讼制度。是一种替代性纠纷解决机制,可以达到有效地平息社会的矛盾和纷争,并且更好的消解利益主体的对立与冲突,达到奠定关于构建和谐社会的法治基础。只有通过人民法院合理灵活的运用行政和解，才能更好的维护正义，提高社会效益。
关键词：小产权房；保障性住房
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。
二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路
小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：
1.土地权益问题的衔接
小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。
2.购买人身份衔接
小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。
3.小产权房转化为保障性住房的具体路径
在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。
(1)已出租小产权房的转化
在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。
首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。
(2)已出售小产权房的转化
对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。
根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。
若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。
4.小产权房转化过程中应注意的问题
由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：
(1)做好全面普查工作，防止错漏
对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。
(2)做好协调工作，避免激化矛盾
小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相关法律制度
当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。
[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.
[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.
[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.
[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.
为了使大家对交房中出现的问题有更深层次的认识,以便在交房时,知道开发商的要求是否合理,自己可以有那些要求,我们请来王律师,为大家解答交房中常常遇到的问题。
【消费者问】什么是商品房交付?商品房交付是以什么为准?
【律师解答】什么是商品房交付的问题,在法律上过去是不太明确的,商品房买卖合同司法解释出台后,其法律概念得到明确:对房屋的转移占有,视为交付使用,也就是“交钥匙”即为交付使用。商品房交付所产生的法律后果是房屋毁损、灭失的风险转移以及交付时间的确定,特别是交付时间的确定将导致是否逾期交房得到确定,同时导致在出现房屋质量问题时的处理方式只能是要求修复,而无法改变接收房屋的事实。当然,开发商交付使用的必须是竣工验收合格后的房屋,否则即使其向购房者交了房屋钥匙,因为违反法律规定,也不能视为交付使用,如嘉州明珠开发商没有办理竣工验收备案书,就不能交房。弄清商品房交付的法律概念后,购房者今后接收钥匙要特别谨慎,应当是在将房屋实际状况查验清楚后方可接受开发商的钥匙,方可在收房单或钥匙接收单上签字。
【消费者问】在交房过程中,开发商应出具哪些文件?这些文件中哪个文件最重要?
【律师解答】商品房交付时应出具的文件是指开发商在交房时依据相关法律法规以及合同约定应当且必须具备一定的基本条件,就是交房时要求开发商向购房者出具基本的有效法律文件的问题。按规定商品房交付开发商应当出具的文件包括:1、房屋《住宅质量保证书》;2、《住宅使用说明书》;3、《竣工验收备案表》;4、面积实测表;5、管线分布竣工图(水、电、结构)。其中《竣工验收备案表》是最应该注意的,按规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项,该楼盘都不能入住。所以,作为购房者收房的第一步,就是查看以上文件资料,若开发商不出具上述文件原件的,可以拒绝收房,而且开发商要承担后果。
【消费者问】什么是逾期交房?那么开发商逾期交房是否应承担违约责任呢?
【律师解答】所谓逾期交房就是开发商在合同约定的交房时间不能交付房屋而逾期。逾期交房的责任问题,其关键是看开发商是否存在免责事由,无免责事由则承担违约责任,反之不承担责任。免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是一个法律概念,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通俗点说就是战争、天灾、人祸,常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季,或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责,购房者因对不可抗力法律概念的不了解,而放弃追究开发商的违约责任。事实上,施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的,不是不可抗力;交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分,不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由,开发商在约定的期限内还应履行告知义务,否则不能免责。如果开发商不存在免责事由,就应当承担逾期交房的责任,包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。
【消费者问】何谓商品房交付不当?问题出现之后该如何处理?
【律师解答】商品房交付不当的问题,就是开发商交付不符合合同约定的房屋,通常有交付条件不具备的问题、房屋质量问题、面积误差问题、与广告宣传不符的问题、设计变更问题等。这些问题一些是可以补正和完善的,如交付手续、房屋质量,这类情况购房者有权拒绝接受交房,可要求补正。若因补正而逾期交房,开发商应承担逾期交付的违约责任并支付违约金。另外一些问题是无法补正的,如面积误差。遇到这类情况,购房者此时可接受交付并要求开发商赔偿损失;或解除合同并要求开发商承担违约责任。多数情况下,合同约定购房者若解除合同,开发商支付的违约金很低,有的甚至约定按银行同期存款利息承担,根本没有起到对违约行为给以惩罚的作用。今后购房者应当注意签订合同时对以上违约金不要约定太低,防止解除合同时违约金不能弥补所造成的损失。
