[关键词]央行加息 房地产股 房地产市场
一、央行本次加息的背景
2010年10月19日，中国人民银行公布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率的决定。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这是央行时隔34个月后首度加息。
1、央行本次加息的宏观背景
此次加息，是综合考虑国内国际多方面因素的结果。从国内看，2010年9月份CPI同比上涨3.6％，流动性过剩导致了物价上涨预期进一步增强，预计接下来的CPI仍会保持上升态势。因此，为抑制通货膨胀问题，加息势在必行。
从国际方面看，美国施行定量宽松货币政策，造成国际市场流动性泛滥，给新兴国家造成巨大的通货膨胀压力。这次加息对“热钱世界”是种预警，是在外汇、美债等方面维护国家利益的决心宣示，是对美国定量宽松政策的反制。首先，美国下决心推出定量宽松政策可能是希望通过资产资源涨价输出解决自身问题并对中国经济制造压力；其次，当美国推出定量宽松政策的同时，在中国布局谋划多年的国际金融资本的赢利模式的谜底也即将揭开，虽然其手段多样防不胜防，但采用加息的方法赢得主动权是不会错的。其中最主要的是因为消费品价格持续上涨和资产价格居高不下。
2、央行本次加息的微观背景
央行此次加息，调控楼市也是其主要目标之一。虽然本次加息像以往一样只有0.27个百分点，但对于房地产而言其影响却尤如雪上加霜，对房地产股也是绝对的利空消息。因为，今年以来政府已经在不断地出台房地产调控新政，如土地出让金清算、银行存款准备金率提高、印花税的提高以及加息和物业税即将出台等等信息的影响。
总体来说对房地产市场的影响有以下几方面：一是贷款利率的提高，增加了购房者的成本，在一定程度上动摇购房者心理预期，使得消费者会考虑延迟购房。因此，在未来一段时间内房地产市场的需求紧张状况会有所缓解。二是加息将增加已有房地产开发商贷款的利息成本。为了尽快回笼货币资金，偿还贷款，开发商将会加快项目开盘和销售进度，缩短销售周期。这样，从而使得市场供应增加。在一定程度上影响房地产开发的规模。因此，在利率调整之后，买房者将有一定幅度减少，而市场上供应量会比较平稳或有一定增加，由此可以促进房价的平稳，甚至有降低的可能。
二、2007-2009年历次加息对房地产市场及房地产股的影响
1、2007年以来加息对房地产市场的影响
自2007年以来，央行频繁利用利率、信贷等对经济进行宏观调控。这些调控措施传导到房地产市场上，使得房地产呈现如下发展趋势：虽然央行在2007年采取紧缩的货币政策，但从总体上来看，2007年房地产市场仍然是供需两旺。年度投资额达到2.5亿，较2006年增加6000万左右；房屋销售价格指数达到107.6，较2006年增加2.1；国房景气也达到三年内的最高水平。
然而，从2007年10月份开始，由于央行的持续调高利率和限制信贷的政策，加之之前的政策开始发挥效果，部分城市开始出现房屋交易量下降，房价环比涨幅开始回落，这也直接导致了2008年全年房地产市场的衰退态势。全年售价格指数和土地交易价格指数分别降至106.5和109.4；房屋交易量持续下降，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％房价也出现了近十年来的首次下降。
由于全球金融危机的影响，央行在2008年五次降低存贷款利率，实行宽松的货币政策，使得2009年的房地产市场急剧升温。全国商品房销售面积9.3亿方米，比上年增长42.1％；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％；房地产年度投资总额大幅度增加；国房景气指数持续走高。
2、央行加息对房地产股的影响
2007年央行6次加息，然而房地产股每次都以上涨来回应。2007年3月18日，存贷款利率上调27基点，房地产股低开高走，以2512点收盘，涨幅1.91％；随后一路强劲上行至4079点。2007年5月19日，一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调O 18个百分点。5月21日，房地产股又重演大幅低开后强劲反弹的走势，全天涨幅2.91％。2007年8月21日，这已经是2007年年内的第四次加息，隔日房地产股在低开之后震荡走高，以6066点收盘，创历史新高。之后房地产股一直在5000至6000点之间震荡，本年的最后两次加息对房地产股的影响仍然很小，没有改变其上行趋势。
2008年上半年，央行继续实行紧缩的货币政策，连续6次调高存款准备金率，加之2007年的货币政策的影响，房地产股急转直下。1月16日，存款准备金率上调0.5个百分点，房地产股低开低走，当天跌幅达4.34％；之后央行每次调高存款准备金率，对股票市场影响都很大。上半年结束，房地产股由年初5678点的跌至2645点。然而从2008年下半年开始，央行开始下调存款准备金率及存贷款利率，实行较为宽松的货币政策。但基于国际国内形势的影响，房地产股并未显示出明显的回升趋势，而仍然处于震荡下行的状态。2008年12月31日以1921点收盘。
2009年整体上我国实行较为宽松的货币政策，5月份出台了有关放宽房地产贷款自有资金比例下调的政策，并且在上半年有很好的落实，使得房地产市场迅速回暖，传导到股票市场上房地产股表现出稳步回升态势。到2009年7月31日，房地产股上涨至3412点；下半年房地产股一直在3000点附近震荡。
三、2010年以来我国房地产市场的供需情况及房地产股的走势分析
1、2010年房地产市场发展状况
进入2010年，由于我国继续实行适度宽松的货币政策，保持货币信贷合理充裕；然而，随着物价指数不断攀升的影响，房地产价格也有一定幅度上涨。但从总体上来看，房地产市场仍然呈现供需旺盛态势。2010年全国房地产相关情况如图1、图2所示。
从全年的数据来看，4月份由于受到央行调高存款准备金率的影响，房地产的新开工面积出现明显下滑；7、8月份由于受到中央继续加大力度控制房价上涨，并且坚决遏制房地产投机投资需求，以保证房地产市场健康发展政策的影响，房屋销售面
积和新开工面积都有明显的下降。其他月份的新开工面积都处于高位。这预示在未来一两年内房地产市场的供应量比较充足。从房屋的销售面积和商品房的竣工面积对比来看，销售面积大于竣工面积，这说明房地产市场的需求旺盛。因此，这就直接导致了房地产价格的上涨，全国房屋消费价格指数居高不下。
从房地产企业开发资金来源看，2010年1-7月，房地产开发企业资金共38876亿元，同比增长39.4％。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3％；利用外资302亿元，增长10.6％；企业自筹资金14394亿元，增长50.8％；其他资金16642亿元，增长36.0％。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30 3％；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4％。这说明，由于房地产开发商和购房者的信贷规模不断扩大，使得房地产市场在今年一直处于上升发展态势。
2、2010年房地产股的总体走势
从上述分析来看，虽然2010年我国仍实行较为宽松的货币政策，但是由于存款准备金率存贷款利率的上调，以及一系列财政政策对房地产市场的调控，使得房地产企业的资金来源、投资额、利润都产生了变动，从而对房地产股票市场也有一定影响。
2010年第一季度，房地产股在3700点至4100点之间震荡，总体处于上涨趋势。然而从四月份开始，由于受到央行调高存款准备金率的影响和一系列限制政策，地产股开始出现明显的下行趋势。到上半年结束，房地产板块以2982点收盘。进入七月份，虽然房地产市场表现平平，但受到政策影响，房地产股在探底后出现迅速反弹的趋势，两个月之内从2897点最高涨至3797点。
然而随着房地产市场“金九银十”的到来，房屋销售面积呈现明显上升，房屋销售价格指数处于高位，然而房地产股经历的是先抑后扬的走势。九月份整体呈下滑趋势，但在十一之后出现明显上涨趋势。
2010年10月20日央行突然宣布加息，地产股遭受重挫。加息当日，地产板块大幅低开，龙头股万科低开5％以上，最低跌近9％，随后在大盘带动之下大幅反弹，万科则窄幅振荡，午后再度下挫。至收盘，地产板块跌4％，龙头股跌幅惨重，保利地产、招商地产重挫7％，万科重挫6％以上，金地集团跌近6‰然而在之后的半个月内，地产股却表现出平稳上升趋势，11月8日更是跳空高开，以4018点收盘。然而在近半个月内由于央行调高存款准备金率和物价指数上涨，使得大盘受到重创，房地产股跌幅逾10％。
四、房地产龙头企业和居民对加息的反应
1、对龙头房地产企业的影响
对于一些房地产的企业而言，近三年以来的加息，对其现金流量、股本结构等都产生了较大影响。下文以房地产的龙头企业为代表来分析。
(1)万科A
2007-2009年间，万科经营活动现金流量经历了从负到正的过程，2009年上半年首次实现了现金净流人，投资活动现金流量出现下降趋势，与此同时，筹资活动现金流量仍存在上升态势。2009年，万科以房地产业务收入486.45亿成为行业龙头(如图3)。
在房地产业宏观调控加紧的形势下，2010年第三季度，万科负债总额高达1385.98亿元，货币资金为315.4345亿元。经营活动现金净流量是－12.0736亿元，较上一季度的-95.1442亿元有大幅度增加。投资活动现金净流量从－5.76175亿元下降到－16.1867亿元，其中，投资活动现金流出两季度相对稳定，投资活动现金流出有大幅度的上升。加息使得巨额再融资难度大这一难题近一步摆在万科面前，同时，银行贷款利息增加了5000万。加息对万科营销方面冲击并不大，万科的客户群绝大多数以居住为购买目的，需求的结构性变化对万科不会产生明显影响。加息除了使居民交易机会成本上升以外，同时会提高居民的利息收入及其他收入，居民可支配收入随之提高，因此对加息并不会带来房地产市场消费能力的下降，房地产市场需求将继续保持旺盛态势。
(2)保利地产
2007―2009年间，公司实现房地产签约金额和签约面积均有大幅上涨，市场份额2009年同比增长30％，确认营业收入和实现净利润同比增长率都达到50％左右。
在加息的冲击下，保利面临与万科类似的局面，短期内小幅变动，只是银行贷款利息增加了10000万以及再融资困难加大，但这些问题不阻碍公司近期的发展，这次加息对整个企业的影响不大。
(3)金地集团
2007―2009年，金地集团净负债率下降了约25个百分点，其中以2009年最为突出，下降幅度高达约20个百分点(见图4)。从资金来源角度看，长期借款主要以信用借款为主，信托借款的比例有所上升，质押借款渐渐退出历史舞台；短期借款中 财务成本的增加对金地业绩基本没有影响。由于市场和产品定位准确，又具有经营管理能力上的优势，金地所面对的市场变化风险相对是比较小的。金地目前的客户和产品定位具有较强抗风险能力，在加息背景下仍然会有比较好的市场前景。从公司近几个月的销售情况我们也可以看到，尽管有加息预期的影响，但是公司在售项目的销售进度并未出现停滞迹象。而此次央行加息的幅度相对也较小，即使在加息背景下，公司在未来几年仍能保证经营目标的实现。从长远来看，如果加息使需求规模缩小，那就意味着消费者对产品会更加挑剔，市场竞争会更加激烈。在这种情况下，金地在产品塑造和经营管理方面的优势将会更加突出，成为金地在市场环境相对不利时甩开竞争对手的有力支持。
2、对消费者的影响
对于购房者而言，从二套房提高首付比例和贷款利率、三套房停贷再到增加一套房首付比例，由于今年以来限制房地产过热的政策频繁出台，大家对加息都有了心理预期。但是，从总体来看，这次加息杀伤力还是比较大的。加息导致购房者月供增加，使其心理受到很大影响，对购房热情有明显的削弱。事实证明很多购房者表现出了心理压力，市场的观望气氛进一步浓厚，连自住型购房需求实现周期也可能有所推迟。不过加息使得房地产交易成本上升，投机投资需求会得到一定的抑制，泡沫和过热趋势将得到控制。
五、加息对房地产股的影响结论
央行的货币政策，尤其是存贷款利率的调整是影响房地产市场发展的重要原因之一。房地产市场的繁荣与萧条会传导到股票市场上去，从而影响房地产股票的走势。虽然具有一定的滞后性，但是房地产市场的发展与房地产股票的走势基本呈现相同变化趋势。
首先，在市场存在较大泡沫的时候，加息政策在短时间内对房地产市场及房地产股的影响不大，不会改变其基本走势。但是如果连续实行加息政策，在经历一段较长时间之后，房地产股票走势就会受到明显的影响，政策的调控效果可以基本上达到目的。
其次，央行的一次加息会使房地产股在短时间内有所回落，起到一定的抑制作用，但从长期来看，基本不能改变房地产股的长期走势。如果采取连续加息的政策，上市公司的资金来源、投资额、利润额以及房地产商的预期和居民的消费预期产生一定的影响，从而会影响到上市公司的股权结构和融资规模，从而对股价产生较大影响。
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关键词：房价 上海 泡沫 走势
上海房价泡沫论
从购买力角度看，泡沫现象已十分明显
要评论一种商品价格是否合理，有没有出现泡沫，我们通常有是看该商品价格与居民的可支配收入相比，比例是否过于不当。有人说，与世界上绝大多数国际大都市相比，上海房价仅有人家的1/3或1/4，因此仍具有较大的上涨空间。但是，他们忽略了这样一个事实：上海的人均GDP只相当于纽约的1/10，东京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房价与家庭的收入比已经超过了10:1，大大高出4至6倍的国际惯例。
泡沫尚在安全区内，破灭的可能性不大
在评析上海房地产市场的泡沫之前，首先需要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已脱离安全区，处在危险的边沿。泡沫存在安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫具有面临破灭的可能，从而对 经济 发展 产生严重的负面 影响 ，安全区内的泡沫甚至具有一定的积极作用，关键是要防止泡沫不断膨胀，防止泡沫跨入警戒区、迈进危险区。
由于上海市经济、贸易、 金融 、航运“四个”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市经济蓬勃发展作为后盾，使得人们普遍对上海市的未来发展看好。因此其房地产也必然被投资者看好，人们已经渐渐地接受了上海房价的高定位。
政府的态度：只求平抑
未来走势预测分析
近期走势预测：涨幅趋缓，结构性调整，总体下跌的可能性不大
然而，供求关系仍是决定当前房价变动最根本的因素。从上海人口的年龄结构来看，有购房需要的年轻人占了相当大的比例，而且今后几年内，来上海定居的外来人口仍会稳步增加，这部分居住性需要将是支撑上海房价不下跌的主要动力。从投资性需要来看，虽然加息对投资性需求有﹁定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资者，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。
种种迹象表明，上海房价近期内的涨幅必将趋缓，但由于旺盛的市场需求以及政府的因素，房价总体性下跌的可能性不大，但仍然会出现局部性回调。
目前 ，这种房价结构性调整已初步显现。由于上海郊区的土地供给量充沛，政府又推出优惠政策，鼓励开发商建造中低价商品房，以及推出 经济 适用房，上海郊区的房价将出现“小幅回调”。
然而，上海中心城区由于土地稀缺等因素，房价继续上涨将是必然的趋势。虽然涨幅没有去年那么来势汹汹，但在“好地段造好房子”理念的支撑下，仍然会供不应求。
中远期走势预测：继续稳步上扬，但涨幅趋缓
从中长期来看，上海房地产市场目前正处于房地产周期中的繁荣阶段，虽有泡沫，但仍处于安全区内，只要政府调控得当，破灭的可能性不大。
因此，笔者认为，上海房价在2010年世博会举办以前仍将继续保持增长态势，但增长幅度将逐步有所趋缓，其增长率大致会与上海市人均收入的增长水平保持同步。即使期间受宏观经济 影响 房价也许会出现短暂回落，但总体上升趋势不变。
参考 文献 ： 2.吉夏明.2003年上海市房地产市场 发展 综述[J].上海投资,2004(3)
摘要：近几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子作为百姓的生活必需品，随着生活水平的提高，人们对改善居住环境提高生活质量的迫切要求，促使房地产业蓬勃发展，大家都抱着投资房地产稳赚不赔的想法，致使房价居高不下。通过分析房地产过热的原因入手，主要从购房者的角度进行理性分析，针对不同年龄段的购房者对房屋的不同需求，提出合理化建议，促进房地产市场健康有序的发展。
关键词：房地产热；购房者；理性选择；分析
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18012401
计划经济时期，我国采取的是福利分房制度。我国城镇居民的住房均由国家承担，由于住房的福利性质，居民只是象征性的交纳点房租，住房的条件一般都比较差，又因房屋紧缺在单位分房时按资排辈，普通老百姓一家几代人挤在一起是常有的事情。1998年国家停止福利分房，掀起了房地产开发的热潮。人们收入的提高，对改善居住条件的向往，促使对房屋的大量需求，根据经济学原理，供给不变需求上升肯定会拉动价格的上涨。由于土地是稀缺资源，人们对房屋要求不仅满足居住而且可以通过房屋的升值给自己带来实惠，于是利用自己手中的闲钱进行投资，致使房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。为此，笔者将从购房者角度进行分析，建议购房者理性选择适合自己的住房。
1 房地产过热的原因
1.1 城市化进程的影响
改革开放以来，我国逐步放开了原有对人口流动的控制，大量农民工流向了城市，同时城市规模的不断扩大，且逐渐向周围农村蔓延，加快了我国城市化的进程。2012年末，中国城镇人口占总人口比重达到52.57%，由社科文献出版社出版的蓝皮书预测，到2015年，中国的城市化率为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。城市化问题成为突出的问题，尤其是农村人口大量涌向城市，势必影响到房地产的需求，促进房地产业的迅速发展。
1.2 居民收入水平的提高
随着市场经济的发展，国家取消福利分房，积极稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。更重要的是随着经济的发展，城镇居民人均可支配收入年均上涨7.2%，尤其是近些年，企业工人工资水平不断提高，行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善，居民得到真正的实惠，迫切要求改善生活质量，对其居住与活动的空间要求就会扩大，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。
1.3 居民的心理预期
近些年，房地产业的蓬勃发展，房价的不断攀升，购房者对房屋升值有着过高的预期，利用手中的闲钱进行房屋投资，大量资本流入容易形成泡沫，使房地产经济进一步扩张。
2 影响不同年龄段购房者购房因素分析
2.1 年轻人购房因素分析
根据我所居住的三线城市的调查为例：30岁左右的购房者，大概占所有购房者的60%；属于参加工作不久即将结婚的年轻人或刚晋升三口之家的居多，以工薪阶层为主。他们购房混合了两种目的：改善居住和结婚用房。在户型的选择上比较青睐中小户型。对于青年人由于工作需要，在快节奏的生活中，为了方便，自然需要地理位置尽量邻近公司，交通相对便利，周边配套设施完善等较为成熟的小区，对有孩子的人群，则最好购置一套学区房，方便孩子求学。价格是影响消费者购房的最主要因素，作为刚参加工作的年轻购房者，他们还没有稳定的收入和完善的福利，购买能力有限，住房价格的影响力比较大。随着现在房价的上涨，大部分消费者会考虑自己的实际承受能力，根据自身的经济状况和收入情况，选择适合自己的付款方式。
2.2 中年购房者购房因素分析
40岁～55岁左右，大约占全部消费者的40%。他们大多有子女且子女正在上学，并且已拥有一套住宅的居多，购房目的不仅在于改善自己的居住环境而且适时进行投资。作为中年购房者，经济上较为稳定，比较偏好大户型，选择一次性付款的居多。
在地理位置的选择上，对交通状况等没有太高的要求，只要求环境优越，美丽宜居，升值空间大即可。
不同年龄段的消费者买房时，都会把产权问题看作一个重要的考虑因素。购买大产权可以上市交易、抵押贷款，产权人的产权得以保障。
3 购房者理性选择建议
房产作为一项大的开支，购买者在购房时要理性选择，实现资产的保值增值。随着国家对房地产市场政策的出台，房价的起起落落，给不少购买者造成极大的心理冲击。面对复杂多变的市场形势，购房者也要深入了解房地产业周期波动的规律，熟悉房地产的性质，判断房地产市场未来的走势，理性决策。
作者简介：阳晓可（1982-），男，湖南安仁人，湖南工业大学商学院2012级MBA研究生，研究方向：公共经济管理。
3.1 把握适时的时机
根据个人经济收入及实际需要情况，结合当地房地产供应、市场成熟度、政策、宏观经济环境等进行多方面的分析和考察，力争买进性价比最高的房子。经济学理论上讲在房地产业也有其自己的经济周期，在萧条和衰退时期，价格是最实惠的，但房地产商的利润空间大大降低，对楼盘的开发会比较缓慢，可供选择的楼盘也许不是很多；在复苏时期，应该是买房好时机，因为这时房地产市场开始回暖，可供选择的楼盘不断增加，而价格却处于刚刚启动阶段，能买到比较满意而且价格比较合理的房子；在繁荣时期买房是比较危险的，因为这时房价处于高点，性价比合理的房子不易得到，甚至会因为买房遭受损失，成为“负资产一族”。所以，作为准备购房的消费者应适时关注国家的大政方针，结合当地的发展情况，对当地的房产价格有自己初步的预期，为自己随时出手做好准备。
3.2 要理性认识房产的保值增值
受中国传统观念的影响，房子作为生活的必需品，又因土地是稀缺资源，特别是地理位置好的房子更是不可再生的宝贵资源，加上近两年房价的不断飙升，致使大多数人会认为投资房地产以后只会赚不会赔。其实，房地产和其他资产一样，其市场所接受的价格是不断波动的，而且由于房地产的流动性最差，这种价格波动造成的风险要比其他资产大得多。成熟的投资者不能把房地产作为唯一的投资，而应该多种资产组合，要配置债券、股票、基金、黄金、实物等，这样才能主动适应市场的变化，真正实现资产的保值增值。
4 结束语
买房子闭着眼睛都能发财的时代过去了，进入了白银时代，这个时代具有竞争加剧，洗牌加快，利润渐薄的特征，这是房地产市场现在面临的情况，在这样的情况下开发商在积极地修订和完善自己的发展战略，我们购房者应理性分析自己的所需，选择好购房时机，理性认识房地产的保值增值功能，这样才有利于房地产市场健康发展，逐步走向成熟，告别野蛮增长，走向比较理性的增长。
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房价牵动着政府、企业、家庭等不同群体，是当前社会各界关注的焦点。关注者依据数据、分析判断方法的不同，对房价高低、未来走势的判断可谓是“仁者见仁，智者见智”。究其原因在于房地产市场是一个复杂的系统，房价是众多影响因素共同作用下最终的表现形式。闫妍和汪寿阳等（2007）［1］基于114项指标变量，利用粗糙集方法分析决策信息表，选出了重要程度最高的50项指标，用时差相关分析法确定其对商品房销售价格指数是先行指标、同步指标，还是滞后指标。另外，房价还受到非理性因素的影响。房价与经济发展有着密切的联系。Case［2］从住房市场、抵押贷款市场和商业房地产市场三方面论述了美国房地产与宏观经济的关系。认为上世纪90年代美国房价的快速上涨主要应从经济基本面来解释，而非从投机角度来解释。沈悦和刘洪玉［3］的研究结果表明，经济基本面的当前信息或历史信息可 以 部 分 解 释 住 宅 价 格 水 平 或 变 化 率。但 在2002年以后，经济基本面对住宅价格变化率的解释水平明显减弱，即住宅价格的增长已经打破经济基本面和住宅价格之间原有的均衡关系。影响房价波动的因素来自经济基本面的波动、宏观调控政策和投资投机行为。Miller和Peng［4］的实证研究发现大都市产出增长率和房价增长率是住房价格波动的Granger因，房价波动又是人均收入和未来房价波动的Granger因。武康平和胡谍［5］没有分析房价波动的具体原因，将房价变动作为分析前提，认为经济中存在房地产加速器机制时，外生冲击对经济的影响会被放大，从而加剧经济波动。因此存在加速器机制时，经济波动对房价波动的影响可能会增强。何国钊和曹振良等［6］分析了投资和政策两大主要因素如何影响房价的周期波动。梁云芳和高铁梅［7］利用1999－2005年的季度数据，从供给、需求角度选取影响因素实证分析了商品住宅销售价格波动的成因。张红等［8］认为目前我国各种非理性因素对房价产生了相当程度的影响，直接应用国外成熟市场的先验理论建立模型缺乏合理性。如廖理等［9］利用CAPM定价理论计算出中国房地产行业的资本成本为12．44％，作为判断是否存在泡沫的标准。另外，我国房地产市场的统计数据无论是质量还是时间序列长度均无法满足传统统计分析的需要。因此，采用谱分析的方法得出北京市房地产市场存在约为3年的周期。徐国祥等［10］指出传统方法测量峰－峰、谷－谷之间的距离来确定房地产周期的不足，运用谱分析来研究房价的周期波动。研究得出自1998年1月以来，我国房地产市场存在为期36个月的主周期和27个月的次周期波动。
Miles［11］对美国50个州分别采用GARCH模型考查住房价格的波动性。研究发现，超过一半的州存在显著的GARCH效应，这表明采用非线性模型能更好地解释房价波动。经验模态分解是一种处理非平稳、非线性数据序列的新方法，能够分解出研究对象在不同尺度上的波动信息。它从数据自身出发，通过分析本征模态函数（Intrinsic Mode Func－tion，IMF）来揭示数据序列的内在特征。相关研究表明，经验模态分解可以很好地处理非平稳、非线性序列，是提取数据序列趋势的较好方法［12］。经验模态分解起源于海洋波动研究，之后成功运用到生物医学工程、大气科学、土木工程等众多自然科学领域；在社科领域还很少应用，仅涉及原油价格和股票价格。本文拓展了经验模态分解方法在社科领域的应用。从复杂系统、数据驱动的视角认识房价的周期波动，让数据表明其具有的特征，针对分解结果给予经济意义上的解释，用于短期房价预测。可为房地产市场的不同参与者把握市场运行规律，政府制定宏观调控政策提供决策依据，具有理论与实践的双重价值。
2 经验模态分解方法
2．1 经验模态分解（EMD）理论与算法
经验模态分解的基本思想是如果待分解数据序列的极大值或极小值的数目比上跨零点（或下跨零点）的数目多两个或两个以上，则该数据序列就需要进行平稳化处理［13］。首先，利用三次样条函数把序列x（t）的局部极大值和局部极小值点分别拟合成x（t）的上包络线和下包络线，然后计算两包络线的均值m1。再将原数据序列x（t）减去m1，即可得到一个移除低频的新数据序列：通常，h1并不是IMF分量，为此需对h1重复以上处理过程进行k次筛选，直到所得到的平均曲线趋于零为止，此时得到的数据序列为：h1k＝h1（k－1）－m1k（2）式中，h1k为第k次筛选所得的数据，h1（k－1）为第k－1次筛选所得的数据。利用限制标准差SD的值来判断每次筛选结果是否为IMF分量，SD定义为：T为序列长度限制标准差SD的值一般取在0．2～0．3之间，满足时分解过程即可结束［13］。此标准的考虑是：既要使得hk（t）足够接近IMF的要求，又要控制分解的次数。当h1k满足SD的要求时，令c1＝h1k即得到序列x（t）的第一个IMF分量，它代表了组成序列x（t）中最高频率的成分。从序列x（t）中减去第一个IMF分量c1，就得到一个移除最高频成分的差值数据序列：r1＝x（t）－c1。再重复式（1）～（3）的过程，直至所剩序列包含的信息对研究内容的意义很小或已是单调函数时停止。此时，rn代表数据序列x（t）的趋势或均值。至此，便得到了序列x（t）的一系列IMF分量：c1，c2，…，cn；且r1－c2＝r2，r2－c3＝r3，…，rn－1－cn＝rn。序列x（t）可由这些IMF分量和最后的残差项rn表示成：分解的本质是把数据序列x（t）分解为各种不同特征尺度上波动的叠加，每个IMF分量既可以是线性的也可以是非线性的。
2．2 集成经验模态分解（Ensemble EMD）
经验模态分解在处理非平稳、非线性数据时显示出了很大的优越性。然而，前述的经验模态分解方法有一个缺陷：常会出现不同模态之间的混淆。为了克服该缺陷，Wu和Huang［14］提出了EnsembleEMD。步骤如下：（1）对目标序列增加一列白色噪声；（2）再对增加白色噪声后的序列分解；（3）重复上述步骤，但每次增加的白色噪声不一样，得到IMF的集成均值作为最后的结果。增加白色噪声序列是为了提供标准的参考框与IMF对照，达到目的后通过集成平均消除自身的影响。大大减少了模式混淆的机会，是对前述EMD方法的一大改进。增加白色噪声的后果可以通过统计规律来控制：
3 房价分解
3．1 数据来源说明
根据文献，采用杭州市新建商品住宅交易价格为分析对象。数据来源于杭州市房管局主管的透明售房网（hzfc365．com），数据及时、准确。统计范围包括西湖、拱墅、上城、下城、萧山、余杭等10个城区。2007．3．17～3．23为第1周，2011．2．21～2．27为第204周，共204个周度数据。描述性统计情况见表1，数据分布见图1。
3．2 非平稳、非线性检验
由表2知t统计量＞10％level，不能拒绝原假设，即认为房价时间序列是非平稳的，进一步验证该序列一阶单整。对差分后的序列做自相关、偏自相关分析，发现偏自相关系数4阶截尾，自相关系数2阶截尾，建立ARIMA（4，1，2）模型。剔除不显著变量，得到方程： 方程残差的各阶自相关系数、偏自相关系数均与零无显著差异，说明不存在自相关性。但残差平方的自相关系数、偏自相关系数很大，存在较明显的自相关性。因此，用非线性模型来描述房价波动显得更合适。
3．3 EEMD分解
EEMD作为分解工具，白色噪声的标准差设为房价标准差的0．2倍，集成数量设为100。在Mat－Lab平台上编程实现，得到6个不同尺度的IMF和1个残差项，如图2、3所示。
3．4 本征模态函数和残差项的特征
从图2得到的6个本征模态函数来看，频率最高的是IMF1，振幅变化大，平均周期为3．4周。在30、75、150周附近振幅较大，其中在第150周附近振 幅 超 过5000，对 应 时 间 是2009．11．30 ～2010．7．4。频率次高的是IMF2，周期约7周，振幅变化类似IMF1，150周附近最大振幅接近4000。IMF3的平均周期为15．4周，在30、75、150周附近振幅 较 大，但 没IMF1、IMF2明 显，最 大 振 幅 为2000。IMF4、IMF5、IMF6的频率相对较低，平均周期分别约为30周（7个月）、62周（14个月）、160周（3年）。IMF4的平均振幅约1000，IMF5的振幅由1000增大到2000，后又增大到3000，IMF6的振幅约2000。IMF4、IMF5、IMF6呈现出较为规则的正弦式波动。残差项近似一条稍向上凸的直线，由1周时的8516，逐步增长到204周时的21959，见图3。残差项与房价时间序列的Pearson相关系数最高，达0．648；Kendall相 关 系 数 达0．497。而 各IMF与房价时间序列的相关系数则比较低，不高于0．4。房价时间序列总方差主要来自于残差项，占到63．12％；各IMF方差占总方差的比值均不高于10％，见表4。
4 分解结果分析
房价时间序列可分解成6个IMF与1个残差项。IMF的频率各不相同，低频IMF具有很强的周期波动性，高频IMF则表现出随机无序性。由图4知各IMF均值偏离0的显著性水平，加之从IMF4开始呈现较 规 则 的 正 弦 式 波 动，因 此 将IMF1～IMF3归为高频部分，把IMF4～IMF6归为低频部分。 由表5知，残差项与房价时间序列的相关性最高，且房价时间序列59．51％方差变动来自残差项。高频部分的相关程度大于低频部分，但高频部分解释房价方差变动的比例小于低频部分。残差项、低频部分和高频部分分别隐含着很强的经济意义，可用来揭示隐含在房价序列中的内在特征。如图5所示，用残差项来描述房价的长期趋势。低频曲线上下振动转折点的出现与房地产市场发生的重大事件有关，比如：金融危机、宏观调控政策等。无序的高频曲线围绕零均值线随机波动，可用来揭示房地产市场短期的不均衡现象，用其振幅来表示市场的不均衡程度。
4．1 长期趋势
用残差项来表示房价的长期趋势。残差项与房价实际走势的相关系数高达0．648，且可以解释约60％的房价方差变动。因此，残差项基本决定房价的实际走势。残差项与每年约10％的GDP增长同步，暗示着从长期来看，房价走势与宏观经济基本面有着密切的联系。另外，短期不规则的随机波动、房地产市场发生的重大事件都不影响房价的长期趋势。由图5知：残差项由8516逐步增长到21959，平均每周增长0．4677％，年均增长率约为27．46％。
4．2 重大事件影响
低频曲线用来表示重大事件对房价产生的影响。周期表示对房价产生影响期限的长短，振幅表示对房价造成冲击的大小。市场对重大事件调整适应所需的时间不同。周期越长，市场受影响的时间越长，不容易消除事件带来的影响；振幅越大，市场受事件的冲击就越大。与房地产市场有关的重大事件主要有金融危机、宏观调控政策等。金融危机始于2008年中后期，由图5知：75周时低频曲线开始下降，85周才开始出现负值，直至140周。说明金融危机对房价带来的负向影响很大，持续了近65周，最大振幅约－4400，表明金融危机最大能使房价下跌4400。2007年的六次连续加息导致低频曲线在33周附近达到顶峰，提高房价4600，但影响时间不长。宏观调控政策有一定的滞后性，如20周实施90／70政策，到33周才出现下降；2010年的前两次调控在160周后才出现负值，“国11条”、“新国10条”实施后最大能压低房价2700；“新国5条”实施后，能压低3800，但影响持续的时间都比金融危机时的短。
4．3 短期市场不均衡
高频曲线用来表示房地产市场的短期不均衡程度。一般而言，市场不均衡是客观存在的，小幅振荡属正常；如果高频曲线振幅连续数周出现巨大波动，很可能存在较多的投机投资行为。投机投资买房、高档楼盘推出等突发事件对房价的影响期限短暂，影响程度却极大。因此，保持房地产市场健康平稳发展必须加以防范。由表5知，高频曲线与房价实际走势的相关系数为0．447，但其方差只能解释18．39％的总方差变动，说明杭州市商品住宅市场投机投资现象严重。图5知，较大振幅的高频曲线主要集中在：32周、73周附近和141～178周。尤其是141～178周，振幅持续在4000以上，暗示投机投资行为盛行。因此，政府在该段时间内连续实施了两个旨在抑制房价过快增长的政策。之后，高频曲线的振幅有较大幅度的下降，投机投资行为得到了较好地抑制，这与事实相符。其余时间段内，高频曲线振幅 均 在2000以 内，由 正 常 的 供 需 不 均 衡 导致，属正常的市场反应。
4．4 房价短期预测
用1－196周的数据进行分解，对得到的高频IMF运用神经网络、支持向量等人工智能的方法进行建模预测，对低频IMF和残差项运用统计方法拟合后做预测，最后三者相加得到197－204周的预测值。与未分解直接做ARIMA的预测值进行比较，说明分解后做预测效果更好。
在人民币贬值和美股向好的双重因素影响下，美元权益类资产如QDII基金的投资价值明显提升，理财专家建议，当前为配置QDII的良好时机，尤其是表现优秀的房地产QDII基金，鹏华美国房地产基金作为国内第一只创新REITs投资基金受到市场关注。Wind数据显示，截至3月5日，鹏华美国房地产基金今年以来的净值增长率超11%%，在同类基金中排名第一。
就近期美国市场反弹，鹏华美国房地产基金经理裘滔从三个方面解析：首先从技术层面看，去年5月至年末美国房地产REITs板块整体落后大盘近27%，明显超跌，故相对大盘今年开年价格有所反弹；从宏观面看，2013年全年市场都在猜测美联储下一步操作，而12月美联储宣布启动削减QE意味着靴子落地，而耶伦继任后的公开发言都暗示了货币政策的延续性，政策层面的不确定性减弱，故利率市场波动有所减少，这也对REITs短期走势利好；从行业基本面看，在经济复苏和就业回升的背景下，美国房地产整体供需结构合理，REITs净收入连续十个季度以高于历史平均的速度增长，出租率不断走高， 租金水平平稳提升，股息也显著增长。在目前已经披露2013全年业绩的企业中，超过六成盈利超预期。近期的价格回调与基本面趋势向左，使得REITs投资价值凸现。
鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，去年REITs与利率走势关联度非常大，一定程度上体现了投资者对其固定收益属性的担忧。实际上房地产营收在经济上行周期中不断增长，其股性也不可忽视。“通过对历史上升息周期的研究，我们发现周期前期REITs价格都会有一定波动，但整个周期中其表现相对其它资产仍有优势，因此去年的阶段性调整消化了大部分利率相关风险，我们对下阶段走势持乐观观点。”
就REITs品种而言，鹏华美国房地产基金经理裘韬提示投资者应该注意到，成熟市场房地产长期年化回报率在10%-13%左右，这种租金分红加资本利得的盈利模式相对比较稳健。虽然REITs每年行情都会有波动，但长期的业绩与其持有的房地产价值密切相关，因此投资REITs应该与投资房地产周期一致，不应该对短期走势过度关注，而应合理配置长期持有获取分红，这样才能最大程度降低投资收益的波动性。简而言之，应以买房而非买股票的心态投资REITs。
关键词：房地产现状；房地产价格；影响因素；赣州
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
一、引言
2013年二月国务院出台“新国五条”，又引发了社会对于房价的大讨论，中国房地产到底何去何从。赣州作为三线城市，很具有代表性。通过结合赣州地产市场，对房地产市场现状、价格影响因素和未来走向进行分析，可以发掘房地产市场价格增长机制，发现当前房地产市场存在的问题，并提出一些建议。
二、我国房地产价格的现状
我国房地产市场相对于国外来说，虽然起步比较晚，但随着国内经济的不断发展，呈现出态势良好，复杂多变的特点。从2003年到2011年中，我国房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但是仍然在一定程度上表现为上涨趋势，主要表现为以下几个方面：
1.价格持续上涨。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。
2.越调控价格越上涨。本来，国家出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的有效手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。房价并没有按照普通百姓的预期回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了惊人的一致。越是调控，越是上涨。
3.二三线城市新建住宅价格爆发性增长。随着国家一系列政策的出台，北、上、广等一线城市的限购，导致大量投机、炒房资金流入二三线城市地产市场。以江西赣州为例2006年和2011年，赣州市辖区内住宅成交均价均有50%以上的增幅。2011年1月份，赣州市新建房地产价格同比上涨12.4%，房价收入比高达14.84倍，为列全国60个大中型城市第二，形势之严峻可见一斑。
三、我国房地产价格影响因素
结合赣州市辖区价格数据，分析当地的地产市场新建住宅成交价格的变化趋势，得到以下几点主要因素。
（一）国民生产总值（GDP）
随着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，人们的消费已经不仅仅拘泥于食品、衣物等单纯的消费品。在满足基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是一种投资行为，基于对投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的首选。但是全国的土地供给是有限的，这样就产生了供求矛盾，需求消费支出的激增和全国土地供给不足、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。
建设房产成本
建设成本主要包含土地成本、土建成本和人工成本等，而其中的每一项都在以一定的幅度增长，尤其土地成本，在赣州当地2010年，土地价格一度达到5691元每平方米，达到甚至高出国内发达省份地价水平。出售土地收入作为地方的主要收入，一些地方政府不顾大局，相尽办法抬高地价，不贯彻中央调控政策。
（三）需求与心里预期
房地产实际成交价格其实是房地产开发企业定价和购房者的心理价位博弈时产生的均衡价格。随着国务院出台《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》，投资者普遍看好赣州市未来的经济发展，未来一段时间将是振兴赣南革命老区重大机遇，经济水平有了国家的政策支持必然会上一个新台阶，这样的时机投资者对于赣州的房地产行业一定是充满信心的，资金流入必将导致房地产价格的升高。
（四）金融行业
金融行业对房地产价格的影响主要有货币供应、银行信贷投入等。
货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，近年来，人民币货币供应量不断增加这样必将导致人民币购买能力下降，房地产价格必将升高。
银行信贷的投入加大给了地产商提升价格很大的支持。以赣州为例，2007—2011年，赣州市辖区多个年份房产开发贷款余额与竣工房地产价格比值超过100％ ，当年竣工房地产的全部成本基本被房产开发贷款能够覆盖。
国家调控政策
我国自2005年以来，每年都会针对地产形势出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年以后， “国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款相继推出， “限购” 、“限贷”、“限房价” 、“限地价”范围不断扩大，政策逐步出台。这些房价调控政策自然成为影响房价的一个重要因素。
四、我国房地产价格的走向
结合以上分析，在未来一段时间内，我国房价将会驱与平稳，也许部分地区还会有小幅上涨，但这都不会影响整体的增长放缓。而纵观我国各项房价调整措施，我们现阶段要做的就是把这些政策落到实处，按照这样的调节方式，我国的房地产行业必然朝着更加稳定的方向发展。无论是未来发展的需要，城市发展建设的需要，国家经济建设的需要，老百姓刚性需求的不断满足等等因素，都会使房地产朝着合理化、人性化、标准化、共同化的方向健康发展。
参考文献：
【关键词】 房地产新政;钢材市场;运行情况;后期走势
一、甘肃省钢材市场的运行情况及原因分析
1.甘肃省钢材市场价格大幅回落。同全国钢材市场遇冷一样,甘肃省钢材市场价格正在经历着下跌,螺纹、焊管等各种建筑钢材价格大幅回落。
建筑钢材价格下调的主要原因有:一是过剩产能和高库存压力,今年年初钢材价格回升带动各大钢厂增加产量,供给增加过快,目前钢材库存处于较高水平;二是国家此次出台的楼市调控政策,对建筑钢材市场形成利空,市场观望氛围浓重,成交量下降,高库存企业和经营商为了回笼资金不得不低价出货,近期几大国内大型钢企相继调低出厂价格;三是央行通过上调存款准备金率和发行票据等收紧货币流动性,导致市场投资信心悲观。目前钢材企业面临钢价不旺、成本高企的双重压力,预计后市钢材价格将以震荡调整为主,铁矿石、煤炭、电力等原燃料成本增加会对钢材价格形成一定支撑。
2.市场成交量不佳,钢材库存压力较大。今年年初,钢铁市场遭遇了地产调控、货币收紧、原燃材料价格持续上涨等一系列利空因素的冲击,钢材市场交易清淡,螺纹钢和热轧卷的社会库存不断刷新历史新高;直至3月份,受主要原燃材料价格的持续上涨,直接推动了现货价格的不断上扬,钢材价格走出一波较强的上涨行情,主要钢材品种价格不断扬升。从4月下旬开始至目前,国内钢材市场价格出现弱势回调,市场上买涨不买跌的心理开始凸显,商家对后期行情信心不足,部分商家库存压力较大,大都以出货为主。甘肃省的钢材库存量及同比增长速度在1到3月份不断刷新历史创新高,近两个月呈现下降态势。这主要有两方面的原因:一是由于市场需求不旺盛,钢铁企业为降低高库存,减少了出货量。二是钢材经销商们对目前的楼市调整看不太清,不敢再压货。
据西北物资市场的经销商估计,今年5月份该市场的库存量约在9万吨左右,比去年同期下降30%。由于市场低迷,经销商亏本甩货。目前钢材营业额下降之后,经销商面临高成本压力,部分库存量大的经销商感到了空前的压力,抛货回笼资金的也不乏其人。在雁滩建材市场,一家囤积了100余万吨钢材的公司最近几乎没有销售,为了回笼资金,经销商求人“搭桥”甩货,结果是每吨赔了20元。在调查中了解到,甘肃省本地成规模的经营商并不多,钢材市场价格下滑时很难抵御市场风浪。不断地降低钢材价格,只能导致行业恶性循环。另外,甘肃钢材市场布局不太完善,钢厂与大经营商的协调沟通不够强,没有对市场进行合理化调整。
二、对钢材市场后期的走势分析
1.市场难以消化日益增长的库存量。今年1至4月份,我国生产粗钢2.139亿吨,同比增长25.4%,且生产总量呈现逐月不断上升的态势,其中4月份我国粗钢产量达5540.3万吨,日均产量为184.68万吨,相当于6.7亿吨的年产量,钢材市场明显消化不了这么多资源。截至5月21日,全国29个重点城市建筑钢材社会库存量达到了821.66万吨,比上周同期增4.12万吨,增长0.5%。北京库存62.98万吨,增长0.88%;天津库存32.22万吨,增长1.19%;上海库存83.74万吨,降低0.68%;广州73.7万吨,增长6.12%;29座城市中有18座城市库存出现了增长。近期大多数钢厂安排了检修计划,相当于变相的减产。
楼市投资性需求骚动
“客观地讲,今年楼市的快速回暖超出了很多人的预料。”一位接近住建部的专家向记者表示。
据透露,近期住建部有关部门完成了对今年上半年全国主要城市房地产市场运行情况的调查报告,其大体的判断是:今年3、4月份房地产业开始回暖,刚性需求成交量反弹;5、6月份,一些投资性的需求(包括部分海外投资资金)不断入场,随之投机性需求也在骚动,楼市泡沫苗头显现。
上述专家表示,房地产回暖对于我国经济保增长无疑是好事,但房价上涨过快过高,会带来很多风险,必须引起关注。该专家同时指出,今年下半年房地产市场走势还不明朗,因此“目前有关方面所做的是密切关注房地产市场的变化。”
据透露,近日国务院研究室也组织了数位业界人士就当前房价、地价、房地产投资等热点话题进行了座谈,“最终大多数专家得出‘密切关注形势变化’,政策保持稳定等意见。”该专家说。
值得关注的是,上述调研报告中所做的“近期楼市投机性需求骚动”的判断,在国务院研究室组织的座谈会上也被提及。有专家表示,要针对投机性购房需求的入场进行限制。
根据记者的观察,北京、上海等房地产一线城市的成交量和房价都在近几个月创出新高,且各地“地王”频现,这一现象也引起了国土资源部的关注。
“目前部里还无意出台相关政策,但部里曾专门就地价与房价问题召开过讨论会,以明晰两者之间的关系。”一位接近国土部的人士向记者透露。
另外,记者还注意到,包括北京、上海,以及武汉市的住房管理部门相继发出通知,警告开发商不得捂盘惜售或哄抬房价。事实上,以北京为例,上半年二手房成交量新历史新高,达到9.95万套左右,且6月下旬北京二手房成交均价突破万元,达到今年以来最高点的10189元/平方米,这些都难以用“刚性需求”进行解释。
三大政策将维持稳定
据了解,在上述相关部门的调研座谈会上,针对局部地区房价上涨过快、某些城市“地王”频出、住房供给结构性失衡等问题都做了讨论。
“例如,上半年某些地方楼市回暖较快,但开工面积及投资锐减,加上此前调控政策造成一些项目开发放缓,这可能导致未来有效供给不足。”上述专家向记者直言,除了要考虑上述行业具体问题外,还要综合当前经济的大背景进行分析思考。
